psa-20200331x10q

假的--12-31Q1202000013933110001393311美國通用會計準則：普通股成員2020-01-012020-03-310001393311美國通用會計準則：普通股成員2019-01-012019-03-310001393311美國公認會計準則：優先股成員2019-01-012019-03-310001393311US-GAAP：留存收益會員2020-03-310001393311美國公認會計準則：優先股成員2020-03-310001393311US-GAAP：家長會員2020-03-310001393311美國通用會計準則：普通股成員2020-03-310001393311US-GAAP：額外實收資本會員2020-03-310001393311US-GAAP：累積的其他綜合收入成員2020-03-310001393311US-GAAP：留存收益會員2019-12-310001393311美國公認會計準則：優先股成員2019-12-310001393311US-GAAP：家長會員2019-12-310001393311US-GAAP：非控股權益成員2019-12-310001393311美國通用會計準則：普通股成員2019-12-310001393311US-GAAP：額外實收資本會員2019-12-310001393311US-GAAP：累積的其他綜合收入成員2019-12-310001393311US-GAAP：留存收益會員2019-03-310001393311美國公認會計準則：優先股成員2019-03-310001393311US-GAAP：家長會員2019-03-310001393311US-GAAP：非控股權益成員2019-03-310001393311美國通用會計準則：普通股成員2019-03-310001393311US-GAAP：額外實收資本會員2019-03-310001393311US-GAAP：累積的其他綜合收入成員2019-03-310001393311US-GAAP：留存收益會員2018-12-310001393311美國公認會計準則：優先股成員2018-12-310001393311US-GAAP：家長會員2018-12-310001393311US-GAAP：非控股權益成員2018-12-310001393311美國通用會計準則：普通股成員2018-12-310001393311US-GAAP：額外實收資本會員2018-12-310001393311US-GAAP：累積的其他綜合收入成員2018-12-310001393311US-GAAP：員工股權會員2019-12-310001393311US-GAAP：員工股權會員2020-03-310001393311US-GAAP：限制性股票單位 RSU 成員2020-03-310001393311US-GAAP：限制性股票單位 RSU 成員2019-12-310001393311SRT: 最低成員US-GAAP：限制性股票單位 RSU 成員2020-01-012020-03-310001393311SRT: 最低成員US-GAAP：員工股權會員2020-01-012020-03-310001393311SRT: 最大成員US-GAAP：限制性股票單位 RSU 成員2020-01-012020-03-310001393311SRT: 最大成員US-GAAP：員工股權會員2020-01-012020-03-310001393311PSA：SelfStorageOperations 成員2020-01-012020-03-310001393311PSA：輔助行動成員2020-01-012020-03-310001393311PSA：SelfStorageOperations 成員2019-01-012019-03-310001393311PSA：輔助行動成員2019-01-012019-03-310001393311SRT: 最低成員2020-01-012020-03-310001393311SRT: 最大成員2020-01-012020-03-310001393311PSA：分配給區段成員2020-01-012020-03-310001393311PSA：分配給區段成員2019-01-012019-03-310001393311PSA：Notesdue2024 年 4 月到期會員PSA：歐元計價的無抵押債務成員2016-04-122016-04-120001393311PSA：Notes2025 年 11 月到期會員PSA：歐元計價的無抵押債務成員2015-11-032015-11-030001393311US-GAAP：H 系列優先股會員2019-03-110001393311PSA: Y 系列優先股會員2019-01-012019-03-310001393311US-GAAP：H 系列優先股會員2020-03-310001393311US-GAAP：G系列優先股會員2020-03-310001393311US-GAAP：F系列優先股會員2020-03-310001393311US-GAAP：系列優先股成員2020-03-310001393311US-GAAP：D 系列優先股會員2020-03-310001393311US-GAAP：C 系列優先股會員2020-03-310001393311US-GAAP：B系列優先股會員2020-03-310001393311PSA：Series x 優先股會員2020-03-310001393311PSA：Series W 優先股票會員2020-03-310001393311PSA：Series V 優先股會員2020-03-310001393311PSA：K系列優先股會員2020-03-310001393311PSA：Series JPreferedStockme2020-03-310001393311PSA: seriesi 優先股會員2020-03-310001393311PSA: Y 系列優先股會員2019-03-282019-03-280001393311US-GAAP：累積的其他綜合收入成員2020-01-012020-03-310001393311US-GAAP：累積的其他綜合收入成員2019-01-012019-03-310001393311PSA：輔助行動成員2020-01-012020-03-310001393311PSA：輔助行動成員2019-01-012019-03-310001393311PSA：公共存儲會員2020-03-310001393311PSA：休斯家庭成員國家：加利福尼亞州2020-03-310001393311PSA：休斯家庭成員2020-03-310001393311PSA：NotesFuese2027 年 9 月到期會員PSA：以美元計價的無抵押債務成員2019-12-310001393311PSA：Notes2022 年 9 月到期會員PSA：以美元計價的無抵押債務成員2019-12-310001393311PSA：Notes2025 年 11 月到期會員PSA：歐元計價的無抵押債務成員2019-12-310001393311PSA：Notesdue 2029 年 5 月到期會員PSA：以美元計價的無抵押債務成員2019-12-310001393311PSA：注意事項將於 2022 年 1 月 24 日到期會員PSA：歐元計價的無抵押債務成員2019-12-310001393311PSA：Notesdue2024 年 4 月到期會員PSA：歐元計價的無抵押債務成員2019-12-310001393311美國公認會計準則：抵押貸款成員2019-12-310001393311PSA：以美元計價的無抵押債務成員2019-12-310001393311PSA：歐元計價的無抵押債務成員2019-12-310001393311US-GAAP：循環信貸機制成員2019-01-012019-12-310001393311US-GAAP：循環信貸機制成員US-GAAP：後續活動成員2020-04-300001393311US-GAAP：循環信貸機制成員2020-03-310001393311PSA：shurgardSelfStorage 會員2019-12-310001393311PSA：收購自助存儲設施成員2020-03-310001393311PSA：投資PSB會員2020-01-012020-03-310001393311PSA：對舒格德成員的股權投資2020-01-012020-03-310001393311PSA：投資PSB會員2019-01-012019-03-310001393311PSA：對舒格德成員的股權投資2019-01-012019-03-3100013933112019-01-012019-12-310001393311PSA：shurgardSelfStorage 會員2019-03-310001393311US-GAAP：許可證會員PSA：shurgardSelfStorage 會員2020-01-012020-03-310001393311US-GAAP：許可證會員PSA：shurgardSelfStorage 會員2019-01-012019-03-310001393311US-GAAP：留存收益會員2020-01-012020-03-310001393311US-GAAP：留存收益會員2019-01-012019-03-310001393311PSA：SelfStorageOperations 成員2020-01-012020-03-310001393311PSA：SelfStorageOperations 成員2019-01-012019-03-310001393311SRT: 最低成員PSA：Notepayable會員2020-01-012020-03-310001393311SRT: 最大成員PSA：Notepayable會員2020-01-012020-03-310001393311PSA：NotesFuese2027 年 9 月到期會員PSA：以美元計價的無抵押債務成員2020-01-012020-03-310001393311PSA：Notes2022 年 9 月到期會員PSA：以美元計價的無抵押債務成員2020-01-012020-03-310001393311PSA：Notesdue 2029 年 5 月到期會員PSA：以美元計價的無抵押債務成員2019-04-122019-04-120001393311PSA：NotesFuese2027 年 9 月到期會員PSA：以美元計價的無抵押債務成員2019-01-012019-12-310001393311PSA：Notes2022 年 9 月到期會員PSA：以美元計價的無抵押債務成員2019-01-012019-12-310001393311PSA：Notes2025 年 11 月到期會員PSA：歐元計價的無抵押債務成員2019-01-012019-12-310001393311PSA：Notesdue 2029 年 5 月到期會員PSA：以美元計價的無抵押債務成員2019-01-012019-12-310001393311PSA：Notesdue2024 年 4 月到期會員PSA：歐元計價的無抵押債務成員2019-01-012019-12-310001393311PSA：Notes2025 年 11 月到期會員PSA：歐元計價的無抵押債務成員2020-01-012020-03-310001393311PSA：Notesdue 2029 年 5 月到期會員PSA：以美元計價的無抵押債務成員2020-01-012020-03-310001393311PSA：注意事項將於 2022 年 1 月 24 日到期會員PSA：歐元計價的無抵押債務成員2020-01-012020-03-310001393311PSA：Notesdue2024 年 4 月到期會員PSA：歐元計價的無抵押債務成員2020-01-012020-03-310001393311SRT: 最低成員PSA：Notepayable會員2020-03-310001393311SRT: 最大成員PSA：Notepayable會員2020-03-310001393311PSA：Notesdue 2029 年 5 月到期會員PSA：以美元計價的無抵押債務成員2019-04-120001393311PSA：以美元計價的無抵押債務成員2017-09-180001393311PSA：Notesdue2024 年 4 月到期會員PSA：歐元計價的無抵押債務成員2016-04-120001393311PSA：Notes2025 年 11 月到期會員PSA：歐元計價的無抵押債務成員2015-11-030001393311PSA：NotesFuese2027 年 9 月到期會員PSA：以美元計價的無抵押債務成員2020-03-310001393311PSA：Notes2022 年 9 月到期會員PSA：以美元計價的無抵押債務成員2020-03-310001393311PSA：Notes2025 年 11 月到期會員PSA：歐元計價的無抵押債務成員2020-03-310001393311PSA：Notesdue 2029 年 5 月到期會員PSA：以美元計價的無抵押債務成員2020-03-310001393311PSA：注意事項將於 2022 年 1 月 24 日到期會員PSA：歐元計價的無抵押債務成員2020-03-310001393311PSA：Notesdue2024 年 4 月到期會員PSA：歐元計價的無抵押債務成員2020-03-310001393311PSA：以美元計價的無抵押債務成員2020-03-310001393311PSA：歐元計價的無抵押債務成員2020-03-310001393311SRT: 最低成員US-GAAP：循環信貸機制成員2020-01-012020-03-310001393311SRT: 最大成員US-GAAP：循環信貸機制成員2020-01-012020-03-310001393311US-GAAP：循環信貸機制成員2020-01-012020-03-3100013933112019-03-3100013933112018-12-310001393311US-GAAP：員工股權會員2020-01-012020-03-310001393311US-GAAP：員工股權會員2019-01-012019-03-310001393311US-GAAP：家長會員2020-01-012020-03-310001393311US-GAAP：額外實收資本會員2020-01-012020-03-310001393311US-GAAP：家長會員2019-01-012019-03-310001393311US-GAAP：額外實收資本會員2019-01-012019-03-310001393311US-GAAP：限制性股票單位 RSU 成員2019-01-012019-03-3100013933112019-12-310001393311US-GAAP：H 系列優先股會員2019-03-112019-03-110001393311US-GAAP：非控股權益成員2020-03-310001393311國家：美國2020-03-310001393311PSA：歐元計價的無抵押債務成員2020-01-012020-03-310001393311PSA：以美元計價的無抵押債務成員2017-09-182017-09-180001393311美國公認會計準則：抵押貸款成員2020-01-012020-03-310001393311US-GAAP：後續活動成員2020-04-012020-04-300001393311PSA：公共存儲會員PSA：商業和零售空間成員2020-01-012020-03-310001393311PSA：收購自助存儲設施成員2020-01-012020-03-310001393311美國公認會計準則：無擔保債務成員2020-03-310001393311US-GAAP：應付給銀行成員的票據2020-03-310001393311美國公認會計準則：抵押貸款成員2020-03-310001393311PSA: PSBusiness Parks 會員2019-12-310001393311PSA：未分配給區段成員的其他項目2020-01-012020-03-310001393311PSA：未分配給區段成員的其他項目2019-01-012019-03-310001393311SRT：加權平均會員2020-01-012020-03-310001393311SRT：加權平均會員2019-01-012019-03-310001393311SRT: 最低成員PSA：以美元計價的無抵押債務成員2020-01-012020-03-310001393311PSA：公共存儲會員2020-01-012020-03-310001393311PSA：盟約成員人數上限PSA：以美元計價的無抵押債務成員2020-01-012020-03-310001393311PSA：以美元計價的無抵押債務成員2020-01-012020-03-310001393311US-GAAP：非控股權益成員2020-01-012020-03-310001393311US-GAAP：非控股權益成員2019-01-012019-03-310001393311US-GAAP：限制性股票單位 RSU 成員2020-01-012020-03-310001393311PSA：shurgardSelfStorage 會員2020-03-310001393311PSA: PSBusiness Parks 會員2020-03-310001393311PSA：shurgardSelfStorage 會員2020-01-012020-03-310001393311PSA：shurgardSelfStorage 會員2019-01-012019-03-310001393311PSA: PSBusiness Parks 會員2020-01-012020-03-310001393311PSA: PSBusiness Parks 會員2019-01-012019-03-3100013933112020-03-310001393311PSA: 擴展項目會員PSA：已完成開發和擴展項目成員2020-01-012020-03-3100013933112019-01-012019-03-310001393311US-GAAP：H 系列優先股會員2020-01-012020-03-310001393311US-GAAP：G系列優先股會員2020-01-012020-03-310001393311US-GAAP：F系列優先股會員2020-01-012020-03-310001393311US-GAAP：系列優先股成員2020-01-012020-03-310001393311US-GAAP：D 系列優先股會員2020-01-012020-03-310001393311US-GAAP：C 系列優先股會員2020-01-012020-03-310001393311US-GAAP：B系列優先股會員2020-01-012020-03-310001393311美國通用會計準則：普通股成員2020-01-012020-03-310001393311PSA：Series x 優先股會員2020-01-012020-03-310001393311PSA：Series W 優先股票會員2020-01-012020-03-310001393311PSA：Series V 優先股會員2020-01-012020-03-310001393311PSA：K系列優先股會員2020-01-012020-03-310001393311PSA：Series JPreferedStockme2020-01-012020-03-310001393311PSA: seriesi 優先股會員2020-01-012020-03-310001393311PSA：Notesdue2032 會員2020-01-012020-03-3100013933112020-04-2700013933112020-01-012020-03-31psa: statepsa: 國家iso421:EURpsa: itemiso421:EURxbrli: 股票iso421:USDxbrli: 股票xbrli: pureutr: sqftiso421:USDxbrli: 股票

美國

證券交易委員會

華盛頓特區 20549

表單 10-Q

[X]根據1934年《證券交易法》第13條或第15（d）條提交的季度報告

在截至的季度期間 2020年3月31日

要麼

[ ]根據1934年《證券交易法》第13條或第15（d）條提交的過渡報告

在過渡期內 ____________ 到 ____________.

委員會檔案編號： 001-33519

公共存儲
‎（註冊人的確切姓名如其章程所示）


馬裏蘭州	95-3551121
（州或其他司法管轄區 ‎公司或組織）	（美國國税局僱主識別號）

西部大道 701 號, 格倫代爾, 加利福尼亞	91201-2349
（主要行政辦公室地址）	（郵政編碼）

註冊人的電話號碼，包括區號： (818) 244-8080.

以前的姓名、以前的地址和以前的財務數據，如果自上次報告以來發生了變化：N/A

根據該法第 12b 條註冊的證券：



班級標題	交易符號	註冊的每個交易所的名稱
普通股，面值0.10美元	PSA	紐約證券交易所
每股存托股份代表每股 5.375% Cum Pref 股票的1/1,000，V系列，面值0.01美元	psapRv	紐約證券交易所
每股存托股份代表總額為 5.200% Cum Pref 股票的 1/1,000 股，W 系列，面值 0.01 美元	psapRW	紐約證券交易所
每股存托股份代表每股 5.200% Cum Pref 股票的 1/1,000 股，X 系列，面值 0.01 美元	psapRx	紐約證券交易所
每股存托股份代表每股面值為0.01美元的5.400％Cum Pref股票的1/1,000	psapRB	紐約證券交易所
每股存托股份佔C系列5.125％Cum Pref股票的1/1,000股，面值0.01美元	psaPrc	紐約證券交易所
每股存托股份代表總額為 4.950% Cum Pref 股票的 1/1,000 股，D 系列，面值 0.01 美元	psaPrd	紐約證券交易所
每股存托股份代表每股面值為0.01美元的4.900％Cum Pref股票的1/1,000，E系列	psaPre	紐約證券交易所
每股存托股份代表面值 5.150% Cum Pref 股票的 1/1,000 股，F 系列，面值 0.01 美元	psapRF	紐約證券交易所
每股存托股份代表總額為 5.050% Cum Pref 股票的千分之一，G 系列，面值 0.01 美元	psapRG	紐約證券交易所

每股存托股份佔H系列5.600％兼優先股的1/1,000，面值0.01美元	psapRH	紐約證券交易所
每股存托股份佔第一系列4.875％兼優先股的1/1,000，面值為0.01美元	spaPri	紐約證券交易所
每股存托股份佔J系列4.700％兼優先股的1/1,000，面值0.01美元	psapRJ	紐約證券交易所
每股存托股份佔K系列4.750％兼優先股的1/1,000，面值0.01美元	spark	紐約證券交易所
0.875% 2032年到期的優先票據	PSA32	紐約證券交易所

用勾號指明註冊人 (1) 在過去 12 個月（或註冊人必須提交此類報告的較短期限）中是否已提交了 1934 年《證券交易法》第 13 條或第 15 (d) 條要求提交的所有報告，以及 (2) 至少在過去 90 天內遵守此類申報要求。

[X]是的 [ ]沒有

用複選標記表明註冊人是否在過去 12 個月內（或者在要求註冊人提交此類文件的較短時間內）以電子方式提交了根據第 S-T 法規（本章第 232.405 節）第 405 條要求提交的所有交互式數據文件。

[X]是的 []沒有

用複選標記指明註冊人是大型加速申報人、加速申報人、非加速申報人、小型申報公司還是新興成長型公司。參見《交易法》第12b-2條中 “大型加速申報人”、“加速申報公司”、“小型申報公司” 和 “新興成長型公司” 的定義。

大型加速

申報者

已加速

申報者

非加速過濾器

規模較小的申報公司

新興成長型公司

[X]

[]

如果是新興成長型公司，請用複選標記表明註冊人是否選擇不使用延長的過渡期來遵守根據《交易法》第13（a）條規定的任何新的或修訂後的財務會計準則。 []

用複選標記表明註冊人是否為空殼公司（定義見《交易法》第12b-2條）。

[]是的 [X]沒有

指明截至2020年4月27日註冊人已發行的受益權益普通股的數量：

實益權益普通股，每股面值0.10美元— 174,792,745 股份

公共存儲

索引


第一部分	財務信息	頁數

第 1 項。	財務報表（未經審計）

	截至2020年3月31日和2019年12月31日的資產負債表	1

	截至2020年3月31日和2019年3月31日的三個月的損益表	2

	截至三個月的綜合收益表 ‎2020年3月31日和2019年3月31日	3

	截至2020年3月31日和2019年3月31日的三個月的權益表	4-5

	截至2020年3月31日和2019年3月31日的三個月的現金流量表	6-7

	財務報表簡明附註	8-25

第 2 項。	管理層的討論和分析 ‎財務狀況和經營業績	26-59

第 3 項。	關於市場風險的定量和定性披露	59-60

第 4 項。	控制和程序	60

第二部分	其他信息（第 3、4 和 5 項不適用）

第 1 項。	法律訴訟	61

第 1A 項。	風險因素	61

第 2 項。	未註冊的股權證券銷售和所得款項的使用	62

第 6 項。	展品	62

公共存儲

資產負債表

（金額以千計，股票數據除外）


	3月31日		十二月三十一日
	2020		2019
資產		（未經審計）

現金及等價物	$	718,427	$	409,743
房地產設施，按成本計算：
土地		4,267,474		4,186,873
建築物		12,281,507		12,102,273
		16,548,981		16,289,146
累計折舊		(6,751,150)		(6,623,475)
		9,797,831		9,665,671
施工中		161,699		141,934
		9,959,530		9,807,605

對未合併房地產實體的投資		763,226		767,816
商譽和其他無形資產，淨額		209,440		205,936
其他資產		175,298		174,344
總資產	$	11,825,921	$	11,365,444


負債和權益

應付票據	$	2,438,668	$	1,902,493
應計負債和其他負債		357,045		383,284
負債總額		2,795,713		2,285,777

承付款和或有開支（注12）

股權：
公共存儲股東權益：
優先股，美元0.01面值， 100,000,000授權股份，
162,600已發行（系列）和已發行股票，（162,600在
2019 年 12 月 31 日），優先清算		4,065,000		4,065,000
普通股，美元0.10面值， 650,000,000授權股份，
174,475,022已發行和流通股份 (174,418,615股價位於
2019 年 12 月 31 日）		17,448		17,442
實收資本		5,709,861		5,710,934
累計赤字		(701,226)		(665,575)
累計其他綜合虧損		(78,005)		(64,890)
公共存儲股東權益總額		9,013,078		9,062,911
非控股權益		17,130		16,756
權益總額		9,030,208		9,079,667
負債和權益總額	$	11,825,921	$	11,365,444

‎

參見隨附的註釋。

公共存儲

收入表

（金額以千計，每股金額除外）

（未經審計）


	在截至3月31日的三個月中，
	2020		2019

收入：
自助存儲設施	$	674,201	$	650,408
輔助操作		41,881		38,630
		716,082		689,038

費用：
自助存儲運營成本		207,925		193,656
運營的輔助成本		10,945		10,545
折舊和攤銷		135,900		121,941
一般和行政		21,064		19,503
利息支出		13,621		8,143
		389,455		353,788

淨收入的其他增長：
利息和其他收入		6,479		6,965
未合併房地產實體的收益權益		23,968		17,672
外幣匯兑收益		8,945		7,791
出售房地產的收益		1,117		-
淨收入		367,136		367,678
分配給非控制性權益		(980)		(1,157)
可分配給 Public Storage 股東的淨收入		366,156		366,521
將淨收入分配給：
優先股股東-分配		(52,005)		(55,012)
優先股股東-贖回（注8）		-		(8,533)
限制性股票單位		(1,017)		(1,233)
可分配給普通股股東的淨收益	$	313,134	$	301,743
普通股每股淨收益：
基本	$	1.80	$	1.73
稀釋	$	1.79	$	1.73

基本加權平均已發行普通股		174,446		174,177
攤薄後的加權平均已發行普通股		174,616		174,376

‎

參見隨附的註釋。

公共存儲

綜合收益表

（金額以千計）

（未經審計）


	在截至3月31日的三個月中，
	2020		2019

淨收入	$	367,136	$	367,678
其他綜合收益（虧損）：
匯兑收益（虧損）總額		(4,170)		5,880
調整彙總外幣兑換
收益包含在淨收入中		(8,945)		(7,791)
其他綜合損失		(13,115)		(1,911)
綜合收入總額		354,021		365,767
分配給非控制性權益		(980)		(1,157)
可分配給的綜合收入
公共存儲股東	$	353,041	$	364,610

參見隨附的註釋。

公共存儲

權益表

截至2020年3月31日的三個月

（金額以千計，股票和每股金額除外）

（未經審計）



									累積的		總計
	累積								其他		公共存儲
	首選		常見		付費		累積的		全面		股東		非控制性		總計
	股份		股份		資本		赤字		損失		公平		興趣愛好		公平
截至2019年12月31日的餘額	$	4,065,000	$	17,442	$	5,710,934	$	(665,575)	$	(64,890)	$	9,062,911	$	16,756	$	9,079,667
發行與以下有關的普通股
基於股份的薪酬 (56,407股票）（注10）		-		6		1,757		-		-		1,763		-		1,763
代替普通股支付的現金，扣除了
基於股份的薪酬支出（注10）		-		-		(2,830)		-		-		(2,830)		-		(2,830)
非控股權益的出資		-		-		-		-		-		-		566		566
淨收入		-		-		-		367,136		-		367,136		-		367,136
分配給非控股權益的淨收益		-		-		-		(980)		-		(980)		980		-
分發給：
優先股股東（注8）		-		-		-		(52,005)		-		(52,005)		-		(52,005)
非控股權益		-		-		-		-		-		-		(1,172)		(1,172)
普通股股東和限制性股票
單位持有人 ($)2.00每股）		-		-		-		(349,802)		-		(349,802)		-		(349,802)
其他綜合虧損（注2）		-		-		-		-		(13,115)		(13,115)		-		(13,115)
截至2020年3月31日的餘額	$	4,065,000	$	17,448	$	5,709,861	$	(701,226)	$	(78,005)	$	9,013,078	$	17,130	$	9,030,208

參見隨附的註釋。

公共存儲

權益表

截至2019年3月31日的三個月

（金額以千計，股票和每股金額除外）

（未經審計）



									累積的		總計
	累積								其他		公共存儲
	首選		常見		付費		累積的		全面		股東		非控制性		總計
	股份		股份		資本		赤字		損失		公平		興趣愛好		公平

截至2018年12月31日的餘額	$	4,025,000	$	17,413	$	5,718,485	$	(577,360)	$	(64,060)	$	9,119,478	$	25,250	$	9,144,728
的發行 11,400優先股（注8）		285,000		-		(8,277)		-		-		276,723		-		276,723
兑換 11,400優先股（注8）		(285,000)		-		-		-		-		(285,000)		-		(285,000)
發行與以下有關的普通股
基於股份的薪酬 (84,411股份）		-		9		1,584		-		-		1,593		-		1,593
代替普通股支付的現金，扣除了
基於股份的薪酬支出		-		-		(3,093)		-		-		(3,093)		-		(3,093)
非控股權益的出資		-		-		-		-		-		-		196		196
淨收入		-		-		-		367,678		-		367,678		-		367,678
分配給非控股權益的淨收益		-		-		-		(1,157)		-		(1,157)		1,157		-
向股權持有人分配：
優先股（注8）		-		-		-		(55,012)		-		(55,012)		-		(55,012)
非控股權益		-		-		-		-		-		-		(1,803)		(1,803)
普通股和限制性股票單位
($2.00每股）		-		-		-		(349,478)		-		(349,478)		-		(349,478)
其他綜合虧損（注2）		-		-		-		-		(1,911)		(1,911)		-		(1,911)
截至2019年3月31日的餘額	$	4,025,000	$	17,422	$	5,708,699	$	(615,329)	$	(65,971)	$	9,069,821	$	24,800	$	9,094,621

參見隨附的註釋。

公共存儲

現金流量表

（金額以千計）

（未經審計）


	在截至3月31日的三個月中，
	2020		2019
來自經營活動的現金流：
淨收入	$	367,136	$	367,678
調整淨收入與淨現金流量
來自經營活動：
房地產投資銷售收益		(1,117)		-
折舊和攤銷		135,900		121,941
未合併房地產實體的收益權益		(23,968)		(17,672)
未合併收益中累積權益的分配
房地產實體		15,443		15,435
外幣匯兑收益		(8,945)		(7,791)
基於股份的薪酬支出		5,677		6,664
其他		(27,176)		(16,423)
調整總額		95,814		102,154
來自經營活動的淨現金流量		462,950		469,832
來自投資活動的現金流：
支付用於維護以下房地產設施的資本支出：
在此期間發生的費用		(42,839)		(22,212)
以往各期產生的成本		(14,665)		(10,773)
為開發和擴建房地產設施支付的款項，用於：
在此期間發生的費用		(24,484)		(14,286)
以往各期產生的成本		(23,132)		(62,723)
收購房地產設施和無形資產		(186,183)		(79,499)
出售房地產投資的收益		1,399		-
用於投資活動的淨現金流		(289,904)		(189,493)
來自融資活動的現金流：
應付票據的還款		(497)		(467)
發行應付票據，扣除發行成本		545,151		-
發行優先股		-		276,723
普通股的發行		1,763		1,593
贖回優先股		-		(285,000)
歸屬限制性股票單位時支付的現金		(8,507)		(9,757)
非控股權益的出資		566		196
支付給優先股股東的分配，
普通股股東和限制性股票單位持有人		(401,807)		(404,490)
向非控股權益支付的分配		(1,172)		(1,803)
來自（用於）融資活動的淨現金流		135,497		(423,005)
來自運營、投資和融資活動的淨現金流		308,543		(142,666)
外匯折算的淨影響		31		50
現金及等價物的增加（減少），包括限制性現金	$	308,574	$	(142,616)

‎

參見隨附的註釋。

公共存儲

現金流量表

（金額以千計）

（未經審計）



	在截至3月31日的三個月中，
	2020		2019

現金及等價物，包括期初的限制性現金：
現金及等價物	$	409,743	$	361,218
限制性現金包含在其他資產中		23,811		22,801
	$	433,554	$	384,019

現金及等價物，包括期末的限制性現金：
現金及等價物	$	718,427	$	217,973
限制性現金包含在其他資產中		23,701		23,430
	$	742,128	$	241,403

非現金投資補充時間表以及
融資活動：

在本期內發生的在期末仍未支付的以下方面的費用：
維護房地產設施的資本支出	$	(14,018)	$	(7,993)
建造或擴建房地產設施		(20,605)		(47,675)
應計負債和其他負債		34,623		55,668

為換取應付票據的假設而購置的房地產		-		(1,817)
假設與購置房地產有關的應付票據		-		1,817

其他披露：

外幣折算調整：
對未合併房地產實體的投資	$	13,115	$	1,911
應付票據		(8,914)		(7,741)
累積的其他綜合（虧損）收益		(4,170)		5,880

參見隨附的註釋。

公共存儲

財務報表附註

2020年3月31日

（未經審計）

1.業務描述

馬裏蘭州房地產投資信託基金（“房地產投資信託基金”）Public Storage（以下簡稱 “公司”、“我們” 或 “我們的”）成立於1980年。我們的主要業務活動包括自助倉儲設施的所有權和運營，這些設施通常按月提供存儲空間出租，供個人和商業用途；為自助倉儲設施的租户提供商品銷售和租户再保險等輔助活動，以及購置和開發額外的自助存儲空間。

截至2020年3月31日，我們在以下方面擁有直接和間接的股權 2,492自助存儲設施（大約 170百萬淨可出租面積（平方英尺）位於 38以 “公共存儲” 名稱運營的美國各州（“美國”），以及 0.9百萬淨可出租平方英尺的商業和零售空間。

我們擁有 31.3百萬股普通股（大約 35Shurgard Self Storage Sa（“Shurgard”）的利息百分比），這是一家在布魯塞爾泛歐交易所交易的上市公司，股票代碼為 “SHUR”，該公司擁有 234自助存儲設施（大約 13百萬淨可出租面積（平方英尺）位於七西歐國家，都以 “舒爾加德” 的名義運營。我們還擁有一個總近似值 42PS Business Parks, Inc.（“PSB”）的普通股權百分比。PSB是一家在紐約證券交易所交易的房地產投資信託基金，股票代碼為 “PSB”，該公司擁有 27.5百萬淨可出租平方英尺的商業地產，主要是多租户工業、靈活和辦公空間，位於六各州。

根據上市公司會計監督委員會（美國）的標準，對設施數量和平方英尺以及租户再保險單數量和覆蓋範圍（附註12）的披露未經審計，不屬於我們獨立註冊會計師事務所對財務報表的審查範圍。

2.重要會計政策摘要

演示基礎

我們根據財務會計準則委員會（“FASB”）會計準則編纂中規定的美國公認會計原則（“GAAP”）以及證券交易委員會（“SEC”）的規章制度編制了隨附的中期財務報表。我們認為，此處列報的中期財務報表反映了公允列報中期財務報表所需的所有調整，主要是正常的經常性調整。由於它們不包括GAAP要求的完整年度財務報表所需的所有披露，因此這些中期財務報表應與公司截至2019年12月31日止年度的10-K表年度報告中包含的經審計的財務報表和相關附註一起閲讀。

我們先前在2019年3月31日財務報表中報告的某些金額已重新分類，以符合2020年3月31日的列報方式。

合併與權益會計方法

當實體在沒有其他方提供額外的次級財務支持的情況下沒有足夠的股權來為其活動提供資金時，或者股權持有人作為一個整體沒有控股財務權益，我們將這些實體視為可變利息實體（“VIE”）。當我們有 (i) 有權指導對經濟表現影響最大的活動，以及 (ii) 有義務吸收損失或有權從VIE中獲得收益時，我們就會整合VIE。我們沒有參與任何實質性的VIE。當我們通過有表決權的股份或合同權利控制所有其他實體時，我們會對其進行合併。我們的實體

公共存儲

財務報表附註

2020年3月31日

（未經審計）

在參考適用期內，合併被統稱為 “子公司”，我們刪除了公司間交易和餘額。

我們對未合併但對使用權益會計法有重大影響的實體的投資進行核算。在參考期內，這些實體統稱為 “未合併房地產實體”，扣除實體內部損益，並攤銷我們的投資成本與淨資產標的權益與收益權益之間的任何差額，就好像未合併的房地產實體是合併子公司一樣。

損益表中列報的未合併房地產實體的收益權益代表我們在未合併房地產實體收益中所佔的比例份額。我們從未合併房地產實體獲得的股息在我們的現金流量表中反映為 “未合併房地產實體收益中累積權益的分配”，但以我們的累計權益為收益，任何超額部分被歸類為 “超過未合併房地產實體收益中累積權益的分配”。

當我們開始合併實體時，我們會按賬面價值反映我們先前存在的股權。合併狀態的所有變化都將預先反映出來。

截至2020年3月31日，公司和子公司共擁有 2,492自助存儲設施和四美國的商業設施截至2020年3月31日，未合併房地產實體由PSB和Shurgard組成。

估算值的使用

財務報表和附註反映了我們的估計和假設。實際結果可能與這些估計和假設不同。

所得税

根據經修訂的1986年《美國國税法》（“守則”）的定義，我們選擇被視為房地產投資信託基金。作為房地產投資信託基金，如果我們進行分配，則無需繳納聯邦所得税 100每年我們房地產投資信託基金應納税收入的百分比，以及我們是否符合某些組織和運營規則。我們認為，在本文列出的所有時期，我們都滿足了房地產投資信託基金的這些要求。因此，我們已經記錄了不與我們的房地產投資信託基金應納税所得額相關的聯邦所得税支出。

我們的商品和租户再保險業務需繳納企業所得税，此類税收包含在輔助運營成本中。我們還在某些州徵收所得税和其他税，這些税費包含在一般和管理費用中。

只有當我們認為，假設相關税務機關完全瞭解我們立場的相關事實和情況，這種狀況最終很有可能維持下去，我們才會認識到有待審計的不確定所得税狀況的税收優惠。截至 2020 年 3 月 31 日，我們有不未被承認的税收優惠。

房地產設施

房地產設施按成本入賬。我們將購置、開發、建造、翻新和改善設施所產生的所有成本資本化，包括施工期間產生的利息和財產税。我們

公共存儲

財務報表附註

2020年3月31日

（未經審計）

根據標的土地、建築物和已確定的無形資產各自的估計公允價值，將收購的房地產設施的淨收購成本分配給標的土地、建築物和已確定的無形資產。

與處置不動產相關的費用以及維修和保養費用在發生時記作支出。我們按直線折舊建築物和改善設施的估計使用壽命，通常介於 5到 25 年了.

當我們在出售後不保留控股權的情況下出售房地產設施的全部或部分權益時，我們確認出售的收益或虧損就好像是 100該物業的百分比以公允價值出售。如果我們在出售後保留控股權，我們將按出售的部分權益的賬面價值記錄非控股權益，並確認收到的對價與賬面價值部分利息之間的差額的額外實收資本。

其他資產

其他資產主要包括應收租户的租金（扣除無法收回的補貼）、預付費用、限制性現金和使用權資產。

應計負債和其他負債

應計負債和其他負債主要包括租户預付的租金、貿易應付賬款、財產税應計額、應計工資單、應計租户再保險損失、租賃負債以及可能和可估的應計或有虧損。我們認為，我們的應計負債和其他負債的公允價值接近賬面價值，這主要是由於距離還款時間很短。我們會披露合理可能發生的重大未計損失的性質，以及風險敞口範圍（如果可估計）。

現金等價物、限制性現金、有價證券和其他金融工具

現金等價物代表高流動性的金融工具，例如具有每日流動性的貨幣市場基金或在收購後三個月內到期的短期商業票據或國庫證券。僅限公司一般用途的現金和等價物包含在其他資產中。我們認為，由於到期時間短，所有此類金融工具在所有時期的賬面價值均接近公允價值。

公允價值

此處使用的 “公允價值” 一詞是市場參與者之間的有序交易中出售資產所獲得的或為轉讓負債而支付的價格。我們對公允價值的估計涉及相當大的判斷力，不一定代表當前市場交易所可能實現的金額。

我們估算現金及等價物、有價證券、其他資產、債務和其他負債的公允價值，方法是根據具有類似特徵（例如信貸質量和到期時間）的證券的報價利率，對相關的未來現金流進行貼現。此類報價利率通常被稱為 “二級” 投入。

我們使用重要判斷來估算房地產、商譽和其他無形資產投資的公允價值。在估算其價值時，我們會考慮大量不可觀察的投入，例如土地的市場價格、市值率、預期回報、收益倍數、預計收益水平、建築成本和功能折舊。這些輸入通常被稱為 “3 級” 輸入。

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財務報表附註

2020年3月31日

（未經審計）

貨幣和信用風險

面臨信用風險的金融工具主要包括現金及等價物、其他資產的某些部分，包括應收租户的租金（扣除基於投資組合預期虧損的無法收回的應收賬款備抵後的淨額）和限制性現金。我們投資的現金等價物要麼是標準普爾評級至少為AAA的貨幣市場基金，標準普爾評級為A1的商業票據，要麼是評級高的商業銀行的存款。

截至2020年3月31日，主要由於我們對舒爾加德（注4）和以歐元計價的應付票據（注6）的投資，我們的經營業績和財務狀況受到歐元之間貨幣匯率波動的影響，在較小程度上也受到其他歐洲貨幣對美元匯率波動的影響。

商譽和其他無形資產

無形資產由商譽、“Shurgard” 商品名稱和有限壽命資產組成。

商譽總計 $174.6截至2020年3月31日和2019年12月31日為百萬美元。舒爾加德根據收費許可協議使用的 “Shurgard” 商品名稱的賬面價值為 $18.8截至2020年3月31日和2019年12月31日為百萬美元。Goodwill和 “Shurgard” 商品名稱的有效期是無限期的，不予攤銷。

我們的有限壽命資產主要由在位收購的客户組成，按現有客户的利益進行攤銷，此類攤銷在損益表中反映為折舊和攤銷費用；以及與已繳財產税減少相關的財產税減免額攤銷，此類攤銷反映為損益表上的自助倉儲運營成本。截至2020年3月31日，這些無形資產的淨賬面價值為美元16.0百萬 ($)12.5截至2019年12月31日為百萬美元）。累計攤銷總額 $29.4截至 2020 年 3 月 31 日的百萬美元（美元27.5截至2019年12月31日為百萬美元），攤銷費用為美元4.7百萬和美元3.9在截至2020年3月31日和2019年3月31日的三個月中，分別記錄了百萬美元。

截至2020年3月31日，我們的有限壽命無形資產的未來攤銷費用估計約為美元7.6在 2020 年的剩餘時間裏，百萬美元2.42021 年為百萬美元6.0此後為百萬。在截至2020年3月31日的三個月中，無形資產增加了美元8.2 百萬與收購自助倉儲設施有關（注3）。

資產減值評估

我們每個季度都會評估房地產和有限壽命的無形資產的減值情況。如果有減值指標，並且我們確定該資產無法從資產剩餘壽命（或預期處置日期，如果更早）收到的未來未貼現現金流中收回，則在賬面金額超過資產的估計公允價值或預期處置淨收益的範圍內，我們將記入減值費用。

我們每季度評估對未合併房地產實體的投資是否存在減值。如果我們認為任何此類缺口不是暫時的，我們就會在賬面金額超過估計的公允價值的範圍內記入減值費用。

我們每年都會對商譽進行減值評估，每當相關事件、情況和其他相關因素表明相關申報單位的公允價值可能低於賬面金額時，我們都會對商譽進行減值評估。如果我們確定申報單位的公允價值超過賬面總額，則不收取減值費用

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財務報表附註

2020年3月31日

（未經審計）

已錄製。否則，如果商譽的賬面金額超過以估計公允價值收購申報單位時將分配給商譽的金額，我們就會記入減值費用。

每當相關事件、情況和其他相關因素表明公允價值低於賬面金額時，我們至少每年都會評估其他無限期無形資產，例如 “Shurgard” 商品名，進行減值評估。當我們得出資產可能沒有減值的結論時，我們不會記錄減值費用，也不會進行進一步的分析。否則，如果賬面金額超過資產的估計公允價值，我們就會記入減值費用。

沒有我們在此處列出的任何時期的任何評估中都記錄了減值。

收入和支出確認

自助倉儲設施的收入主要由按月租約賺取的租金收入以及相關的滯納金和管理費組成，被確認為收入。促銷折扣會減少促銷期（通常為一個月）的租金收入。輔助收入和利息及其他收入在賺取時予以確認。

我們根據實際賬單金額累計財產税支出，在某些情況下，還會根據税務機關未收到賬單或攤款的估算值進行累計。如果這些估計值不正確，則費用確認的時間和金額可能不正確。運營成本（包括廣告支出）、一般和管理費用以及利息支出在發生時記為支出。

外幣兑換翻譯

當地貨幣（主要是歐元）是我們在國外業務中的權益的功能貨幣。相關的資產負債表金額按相應財務報表日的匯率折算成美元，而我們的損益表上的金額則按相應期間的平均匯率折算。當以美元以外的貨幣計價的金融工具預計在可預見的將來以現金結算時，美元等值變動的影響將反映在當前收益中。歐元的兑換率約為 1.100截至2020年3月31日，每歐元的美元兑換率 (1.122截至2019年12月31日），平均匯率為 1.103 和 1.136分別截至2020年3月31日和2019年3月31日的三個月。在未計入累計淨收益的範圍內，累計折算調整作為累計其他綜合收益（虧損）的一部分計入權益。

綜合收入

綜合收益總額代表淨收入，根據適用期間其他綜合收益（虧損）的變化進行調整。反映在我們的綜合收益表上的外幣匯兑損益總額主要包括我們在舒爾加德投資的外幣匯兑損益和以歐元計價的無抵押票據。

最近的會計公告和指導

2016年6月，財務會計準則委員會發布了亞利桑那州立大學2016-13年度，“金融工具——信用損失（主題326）：金融工具信用損失的計量。” 亞利桑那州立大學2016-13改變了實體衡量大多數金融資產信用損失的方式。該標準要求實體估算其生命週期 “預期信貸損失”，並記錄備抵額，從金融資產的攤餘成本基礎中扣除後，該備抵額表示金融資產預計將收取的淨金額。2018年11月，美國財務會計準則委員會發布了亞利桑那州立大學2018-19號法案“主題326（金融工具——信貸損失）的編纂改進”這澄清了

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財務報表附註

2020年3月31日

（未經審計）

那筆應收款因經營租賃而產生的費用在範圍之內屬於租賃標準（ASU 2016-02），不在亞利桑那州立大學2016-13的範圍內。我們在2020年1月1日對我們生效之日採用了這項新標準。這項新準則的採用並未對我們的合併財務報表產生重大影響。

普通股每股淨收益

淨收益根據非控股權益在子公司淨收入中所佔的份額分配給（ii）優先股股東，前提是贖回成本超過相關的原始淨髮行收益（“EITF D-42分配”），（iii）剩餘的淨收益根據該期間申報或累積的股息以及未分配收益的參與權分配給我們的每隻股票證券。

每股普通股基本淨收益和攤薄後的每股淨收益均根據損益表正文中列出的可分配給普通股股東的淨收益計算得出，如果是每股普通股基本淨收益，則除以（i）普通股的加權平均值，如果是攤薄後的每股收益，則除以（注10），如果是攤薄後的每股收益，則除以（注10）。下表對已發行基本普通股和攤薄後的普通股（金額以千計）進行了核對：


	在截至3月31日的三個月中，
	2020		2019

加權平均普通股及等價物
傑出的：
基本加權平均值常見
已發行股份		174,446		174,177
稀釋性股票期權的淨影響-
基於國庫股票法		170		199
稀釋後的加權平均值普通股
已發行股份		174,616		174,376

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財務報表附註

2020年3月31日

（未經審計）

3.房地產設施

在截至2020年3月31日的三個月中，房地產設施的活動如下：



	三個月已結束
	2020年3月31日
	（金額以千計）
運營設施，按成本計算：
期初餘額	$	16,289,146
維持資本支出所產生的成本
房地產設施		56,857
收購		177,936
處置		(282)
已開發或擴建的設施已投入運營		25,324
期末餘額		16,548,981
累計折舊：
期初餘額		(6,623,475)
折舊費用		(127,675)
期末餘額		(6,751,150)
正在施工：
期初餘額		141,934
開發和擴張所產生的成本
的房地產設施		45,089
已開發或擴建的設施已投入運營		(25,324)
期末餘額		161,699
截至2020年3月31日的房地產設施總數	$	9,959,530

在截至2020年3月31日的三個月中，我們收購了九自助存儲設施（748,000淨可租平方英尺的存儲空間），總成本為 $186.2百萬現金。大約 $8.2總成本中的百萬美元分配給了無形資產。我們完成了耗資 $ 的重建活動25.3在截至2020年3月31日的三個月中，百萬美元，並補充説 0.1百萬淨可租平方英尺的自助存儲空間。截至2020年3月31日，在建工程包括開發新的自助倉儲設施和擴建現有自助倉儲設施的項目。

在截至2020年3月31日的三個月中，我們共支付了美元47.6百萬美元，用於房地產設施的開發和擴建，包括美元23.1百萬美元用於償還截至2019年12月31日的應計款項（美元77.0在截至2019年3月31日的三個月中，百萬美元，包括美元62.7百萬美元用於償還截至2018年12月31日的應計款項）。在 $ 中45.1在截至2020年3月31日的三個月中產生的成本為百萬美元20.6截至2020年3月31日，仍有數百萬人未支付。

在截至2020年3月31日的三個月中，我們共支付了美元57.5百萬美元，用於維護房地產設施的資本支出，包括美元14.7百萬美元用於償還截至2019年12月31日的應計款項（美元33.0在截至2019年3月31日的三個月中，百萬美元，包括美元10.8百萬美元用於償還截至2018年12月31日的應計款項）。在 $ 中56.9在截至2020年3月31日的三個月中產生的成本為百萬美元14.0截至2020年3月31日，仍有數百萬人未支付。

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財務報表附註

2020年3月31日

（未經審計）

4.對未合併房地產實體的投資

下表列出了我們在未合併房地產實體的投資和收益權益（金額以千計）：


	對未合併房地產的投資
	實體位於
	2020年3月31日		2019年12月31日

PSB	$	434,425	$	427,875
舒爾加德		328,801		339,941
總計	$	763,226	$	767,816


	未合併房地產實體的收益權益
	截至3月31日的三個月
	2020		2019

PSB	$	21,737	$	13,720
舒爾加德		2,231		3,952
總計	$	23,968	$	17,672

對公安局的投資

在介紹的所有時期，我們擁有 7,158,354PSB的普通股和 7,305,355由公安局控制的運營合夥企業中的有限合夥單位，合計約為 42% 普通股權益。有限合夥單位可根據我們的選擇進行轉換，但須遵守某些條件，一-以一比一的比例轉為PSB普通股。

基於 2020 年 3 月 31 日的收盤價（美元135.52)每股PSB普通股），我們擁有的股票和單位的市值約為美元2.0十億。

我們在PSB收益中的權益包括我們在PSB淨收入中的權益份額，減去PSB基礎差額的攤銷額（定義見下文）。

在截至2020年3月31日和2019年3月31日的三個月期間，我們均收到PSB的現金分配，總額為美元15.2百萬。

截至2020年3月31日，我們對PSB房地產資產的按比例投資（包括對未合併房地產實體的投資）比我們在PSB資產負債表上標的金額中的按比例份額高出約美元4.0 百萬 ($)4.2截至2019年12月31日為百萬美元）。該差額（“PSB基礎差額”）作為未合併房地產實體淨收益的減少進行攤銷。這樣的攤銷總額約為 $0.2在截至2020年3月31日和2019年3月31日的三個月期間，每個月均為百萬美元。

PSB是一家上市實體，在紐約證券交易所上市，股票代碼為 “PSB”。

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財務報表附註

2020年3月31日

（未經審計）

投資 Shurgard

在報告的所有時期，我們實際上直接和間接地擁有 31,268,459舒爾加德普通股，代表近似值 35舒爾加德的股權百分比。

基於 2020 年 3 月 31 日的收盤價 (€27.00 SHUR 普通股的每股，位於 1.100美元兑歐元的匯率），我們擁有的股票的市值約為美元0.9十億。

我們的舒爾加德的收益權益包括我們在舒爾加德淨收入中的權益份額加上美元0.3百萬和美元0.2在截至2020年3月31日和2019年3月31日的三個月中，分別為百萬美元，代表舒爾加德因使用 “舒爾加德” 商標而向我們支付的商標許可費中的權益份額。在損益表中，我們將從舒爾加德收到的剩餘許可費歸類為利息和其他收入。

我們在向舒爾加德收取的商標許可費中的股權份額記作股息。在截至2020年3月31日或2019年3月31日的三個月期間，舒爾加德均未向其股東支付任何股息。

外幣匯率的變化使我們在舒爾加德的投資減少了大約美元13.1百萬和美元1.9在截至2020年3月31日和2019年3月31日的三個月中，分別為百萬美元。

Shurgard是一家上市實體，在布魯塞爾泛歐交易所上市，股票代碼為 “SHUR”。

5.信貸額度

我們有一份循環信貸協議（“信貸額度”），金額為 $500百萬借款限額，到期日為 2024年4月19日。從信貸額度提取的款項按年利率從倫敦銀行同業拆借利率加上不等 0.7% 至倫敦銀行同業拆借利率+ 1.350％取決於我們的總負債與總資產價值的比率（定義見信貸額度）（LIBOR plus 0.7%（截至2020年3月31日）。我們還需要支付季度設施費不等 0.07% 每年至 0.25每年百分比取決於我們的總負債與總資產價值的比率 (0.07截至2020年3月31日，每年的百分比）。在 2020 年 3 月 31 日和 2020 年 4 月 30 日，我們有不該信貸額度下的未償借款。我們有未開具的備用信用證，這降低了我們的借貸能力，總計 $15.9截至 2020 年 3 月 31 日的百萬美元（美元15.9截至2019年12月31日為百萬美元）。信貸機制有各種慣例限制性契約，截至2020年3月31日，我們都遵守了所有這些協議.

6.應付票據

我們的應付票據已扣除發行成本，發行成本在每張相應票據的期限內按實際利息法作為利息支出攤銷。下表列出了我們在2020年3月31日和2019年12月31日的應付票據：

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財務報表附註

2020年3月31日

（未經審計）


			截至2020年3月31日的金額
	優惠券	有效			未攤銷			本書		公平
	費率	費率		校長	成本			價值		價值
			（以千美元計）
以美元計價的無抵押債務
到期筆記 2022年9月15日	2.370%	2.483%	$	500,000	$	(1,287)	$	498,713	$	493,176
到期筆記 2027年9月15日	3.094%	3.218%		500,000		(3,944)		496,056		480,725
到期筆記 2029年5月1日	3.385%	3.459%		500,000		(2,799)		497,201		490,203
				1,500,000		(8,030)		1,491,970		1,464,104

歐元計價的無抵押債務
到期筆記 2024年4月12日	1.540%	1.540%		110,005		-		110,005		110,091
到期筆記 2025年11月3日	2.175%	2.175%		266,227		-		266,227		266,574
到期筆記 2032年1月24日	0.875%	0.978%		550,026		(6,332)		543,694		509,269
				926,258		(6,332)		919,926		885,934

抵押債務，由... 保護 27
帶網的房地產設施
賬面價值為 $104.8百萬	4.010%	3.984%		26,772		-		26,772		27,128

			$	2,453,030	$	(14,362)	$	2,438,668	$	2,377,166


	金額為
	2019年12月31日
		本書		公平
		價值		價值
	（以千美元計）
以美元計價的無抵押債務
到期筆記 2022年9月15日	$	498,581	$	505,639
到期筆記 2027年9月15日		495,924		520,694
到期筆記 2029年5月1日		497,124		531,911
		1,491,629		1,558,244

歐元計價的無抵押債務
到期筆記 2024年4月12日		112,156		115,932
到期筆記 2025年11月3日		271,433		298,398
到期筆記 2032年1月24日		-		-
		383,589		414,330

抵押債務		27,275		28,506

	$	1,902,493	$	2,001,080

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財務報表附註

2020年3月31日

（未經審計）

以美元計價的無抵押票據

開啟 2017年9月18日，我們在公開發行中發行了二每批總計 $500.0百萬美元計價的無抵押票據。與本次發行有關，我們總共產生了 $7.9百萬美元的成本。此類票據的利息每半年在每年的3月15日和9月15日支付。

開啟 2019年4月12日，我們完成了美元的公開發行500本金總額為百萬的優先票據，年利率為 3.385% 到期日 2029年5月1日。與本次發行有關，我們總共產生了 $3.1百萬美元的成本。此類票據的利息每半年在每年的5月1日和11月1日支付。

2019年4月12日和2017年9月18日發行的票據以下簡稱 “美元紙幣”。

美元票據有各種財務契約，截至2020年3月31日，我們都遵守了所有這些契約。這些契約中包括 (a) 最高債務佔總資產的比例為 65%（大約 7截至2020年3月31日的％）和（b）調整後的息税折舊攤銷前利潤與利息支出的最低比率為 1.5x（大約 42x（截至2020年3月31日的十二個月），以及限制我們可以用抵押貸款債務抵押房產抵押金額的契約。

歐元計價的無抵押票據

我們的歐元計價無抵押票據（“歐元票據”）可支付給機構投資者。歐元紙幣包括三一部分，(i) €242.0發行量為百萬 2015年11月3日對於 $264.3將歐元兑換成美元后的淨收益為百萬美元，（ii）歐元100.0發行量為百萬 2016年4月12日對於 $113.6將歐元兑換成美元后的淨收益為百萬美元，以及（iii）歐元500.0發行量為百萬 2020年1月24日對於 $545.2將歐元兑換成美元后淨收益為百萬美元。發行的票據每半年支付一次利息 2015年11月3日和 2016年4月12日，並每年根據發行的票據進行統計 2020年1月24日。歐元票據的財務契約與美元票據的財務契約相似。

我們將應付金額的美元等值變化反映為損益表上的 “外幣匯兑收益”（收益為美元）8.9百萬和美元7.8 截至2020年3月31日和2019年3月31日的三個月中，分別為百萬美元）。

抵押票據

我們的無追索權抵押貸款債務是假設的，與房地產收購有關，並按公允價值入賬，所述票據餘額的任何溢價或折扣均使用實際利率法攤銷。

截至2020年3月31日，相關的合同利率是固定的，介於 3.2% 和 7.1%，並且介於兩者之間 20 年 1 月 1 日22和 20 年 7 月 1 日30.

截至2020年3月31日，我們的應付票據的大致本金到期日如下（金額以千計）：

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財務報表附註

2020年3月31日

（未經審計）


	不安全		抵押
	債務		債務		總計


2020 年的剩餘時間	$	-	$	1,519	$	1,519
2021		-		1,865		1,865
2022		500,000		2,584		502,584
2023		-		19,219		19,219
2024		110,005		124		110,129
此後		1,816,253		1,461		1,817,714
	$	2,426,258	$	26,772	$	2,453,030
加權平均有效利率		2.4%		4.0%		2.4%

支付利息的現金總額為 $14.1百萬和美元9.1截至2020年3月31日和2019年3月31日的三個月中，分別為百萬美元。按房地產總額計算的利息資本化為 $0.9百萬和美元1.2截至2020年3月31日和2019年3月31日的三個月中，分別為百萬美元。

7.非控股權益

截至2020年3月31日，非控股權益代表（i）擁有子公司的第三方股權 18運營自助倉儲設施和八在建的自助倉儲設施和 (ii)231,978第三方在子公司中持有的可在子公司中轉換的合夥單位一-單位持有人選擇以一比一的方式（受某些限制）持有公司普通股（統稱為 “非控股權益”）。截至2020年3月31日，非控股權益不能要求我們贖回其權益，除非子公司被清算。

在截至2020年3月31日和2019年3月31日的三個月中，我們共撥款美元1.0百萬和美元1.2 分別為這些利息支付了百萬美元的收入；我們支付了美元1.2百萬和美元1.8分別向這些權益分配了百萬美元。

在截至2020年3月31日和2019年3月31日的三個月中，非控股權益出資了美元0.6百萬和美元0.2分別向我們的子公司捐贈了百萬美元。

8.股東權益

優先股

截至2020年3月31日和2019年12月31日，我們有以下一系列已發行的累計優先股（“優先股”）：

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財務報表附註

2020年3月31日

（未經審計）


系列	最早兑換日期	股息率	已發行股票	清算偏好

			（以千美元計）
系列五	9/20/2017	5.375%	19,800	$	495,000
W 系列	1/16/2018	5.200%	20,000		500,000
X 系列	3/13/2018	5.200%	9,000		225,000
B 系列	1/20/2021	5.400%	12,000		300,000
C 系列	5/17/2021	5.125%	8,000		200,000
D 系列	7/20/2021	4.950%	13,000		325,000
E 系列	10/14/2021	4.900%	14,000		350,000
F 系列	6/2/2022	5.150%	11,200		280,000
G 系列	8/9/2022	5.050%	12,000		300,000
H 系列	3/11/2024	5.600%	11,400		285,000
第一輯	9/12/2024	4.875%	12,650		316,250
J 系列	11/15/2024	4.700%	10,350		258,750
K 系列	12/20/2024	4.750%	9,200		230,000
優先股總數			162,600	$	4,065,000

我們的優先股持有人在清算、季度分配和任何累計未付分配方面擁有一般優先權。除非下文另有説明，否則優先股的持有人沒有表決權。如果累計欠款等於六季度分紅，所有已發行優先股系列（不考慮系列均作為單一類別進行投票）的持有人將有權選擇二增加成員在我們的董事會（我們的 “董事會”）任職，直到拖欠款額得到補償為止。截至2020年3月31日，有不拖欠的股息。至少是的贊成票 66.67對該系列優先股條款進行任何重大和不利的修正都需要一系列優先股中已發行股份的百分比。至少是的贊成票 66.67發行排名優先於優先股的股票需要佔我們所有優先股的已發行股份的百分比，作為單一類別進行投票。

除非在與公司房地產投資信託基金資格有關的某些條件下，否則優先股不能在上表所示日期之前兑換。在相應的日期或之後，該系列優先股中的每股均可按我們的期權全部或部分兑換，價格為美元25.00每股存托股，加上應計和未付股息。優先股的持有人不能要求我們贖回此類股票。

優先股發行後，我們將清算價值歸類為資產負債表上的優先股，任何發行成本均記作實收資本的減少。

2019 年 3 月 11 日，我們發佈了 11.4百萬股存托股，每股代表 0.001我們的一部分 5.600% H 系列優先股，發行價格為 $25.00每股存托股，總額為美元285.0總收入為百萬美元，而我們承擔了 $8.3百萬的發行成本。

2019 年 3 月 28 日，我們兑換了我們的 6.375% Y系列優先股，按面值計算我們錄製了 $8.5在截至2019年3月31日的三個月中，普通股股東向優先股持有人分配了與本次贖回有關的百萬美元收入。

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財務報表附註

2020年3月31日

（未經審計）

分紅

普通股股息，包括支付給我們的限制性股票單位持有人的金額，總計 $349.8百萬 ($)2.00每股）和 $349.5百萬 ($)2.00分別截至2020年3月31日和2019年3月31日的三個月中，每股）。優先股分紅總計 $52.0百萬和美元55.0截至2020年3月31日和2019年3月31日的三個月中，分別為百萬美元。

9.關聯方交易

我們的前任董事長 B. Wayne Hughes 及其家人，包括他的女兒塔瑪拉·休斯·古斯塔夫森和他的兒子 B. Wayne Hughes, Jr.，他們都是我們董事會的成員，共同擁有大約 14.1截至2020年3月31日我們已發行普通股的百分比。

2020年3月31日，塔瑪拉·休斯·古斯塔夫森擁有並控制 63加拿大的自助存儲設施。這些設施以 “公共存儲” 商標名運營，我們向這些設施的所有者許可該商標在免版税、非排他性的基礎上在加拿大使用。我們有不這些設施的所有權權益，我們在加拿大不擁有或經營任何設施。如果我們選擇在加拿大收購或開發自己的設施，我們將不得不在加拿大共享使用 “公共存儲” 的名稱。如果所有者同意出售從事這些設施運營的公司的股票或資產，我們有權優先拒絕收購這些設施的公司的股票或資產，但有一些限制。我們的子公司再保險了與客户在這些設施中存儲的貨物損失有關的風險，並已收到大約 $349,000和 $323,000分別截至2020年3月31日和2019年3月31日的三個月。我們繼續領取這些保費的權利可能是合格的。

10.基於股份的薪酬

根據各種基於股份的薪酬計劃以及董事會或其委員會制定的條款，我們向受託人、管理人員和關鍵員工授予購買公司普通股以及限制性股票單位（“RSU”）的無資格期權。

當以下條件時，股票期權和限制性股票單位被視為 “已授予” 和 “未平倉”，前提是：（i）公司和收款人就獎勵的關鍵條款達成共識，（ii）獎勵已獲得授權，（iii）獲得者受到我們股票市場價格變化的影響，（iv）任何績效條件都可能得到滿足。

我們將授予日獎勵的公允價值攤銷為服務期內的補償費用，服務期從授予之日開始，通常在歸屬之日結束。對於僅因時間的推移和持續服務而獲得的獎勵，該獎勵的全部費用將在服務期內按直線攤銷。對於具有績效條件的獎勵，每次歸屬的個人成本將在每個服務期內單獨攤銷（“加速歸因” 法）。

《法典》此前規定，向非僱員服務提供商（受託人除外，允許採用權益法處理）的補助金按負債法計算，每期根據公允價值的變化對支出進行調整。《法典》最近的修改允許將此類補助金記入股權發放方法，補償費用以授予日期的公允價值為基礎。儘管我們在規定的任何時期內都沒有向任何此類個人提供此類補助金，但我們將根據股權獎勵方法將未來向非僱員服務提供商提供的任何補助金進行核算。

在攤銷基於股份的薪酬支出時，我們不預先估計未來的沒收額。相反，我們會沖銷先前攤銷的基於股份的薪酬支出，這些補助金與員工離職期間被沒收的補助金有關。

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財務報表附註

2020年3月31日

（未經審計）

有關RSU和股票期權對我們每股普通股淨收益和分配給普通股股東的收入的影響的進一步討論，另請參閲附註2中的 “每股普通股淨收益”。

股票期權

股票期權背心 3到 5 年，到期十年授予日之後，行使價等於授予日普通股的收盤交易價格。員工不能要求公司以現金結算獎勵。我們使用Black-Scholes期權估值模型來估算股票期權的公允價值。

在將庫存股法（基於該期間的平均普通股價格）應用於假設行使收益和已計量但未確認的薪酬後，將未償還的股票期權補助金按攤薄後的加權平均股中一比一地計入攤薄後的加權平均股。

在截至2020年3月31日和2019年3月31日的三個月中，我們記錄了美元0.9百萬和美元0.8與股票期權相關的補償費用分別為百萬美元。

在截至2020年3月31日的三個月中， 770,000股票期權被授予， 8,000期權已行使 12,000期權被沒收。總共是 3,089,667截至2020年3月31日，股票期權已流通，（2,339,667（截至2019年12月31日），平均行使價為美元210.58.

限制性股份單位

RSU 通常會背心 5到 8 自撥款之日起數年。受贈人為每筆未償還的RSU獲得的股息，等於普通股股東獲得的每股分紅。我們會將先前在沒收相關 RSU 時支付的任何股息支出。歸屬後，受讓人獲得的普通股等於既得限制性股票單位的數量，減去為換取公司為償還受讓人因歸屬而產生的法定納税義務而繳納的税款而預扣的普通股。

我們的RSU的公允價值是根據我們普通股的適用收盤交易價格確定的。

在截至2020年3月31日的三個月中， 25,460RSU 獲得授權， 12,095RSU 被沒收了 74,089RSU 已歸屬。這種歸屬導致發行了 48,407普通股。此外，税收存款總計 $8.5百萬 ($)9.8代表員工支付了百萬美元（2019年同期），以換取 25,682歸屬時扣留的普通股。總共是 558,426截至 2020 年 3 月 31 日，限制性股權單位尚未償還 (619,150截至 2019 年 12 月 31 日）。

總計 $5.7百萬和美元6.8截至2020年3月31日和2019年3月31日的三個月中，RSU的支出分別為100萬美元，其中包括約美元1.1百萬和美元1.0百萬，分別為歸屬時產生的僱主税。

11.細分信息

我們的應報告的細分市場反映了我們運營的重要組成部分，其中離散的財務信息由我們的首席運營決策者（“CODM”）單獨評估。我們主要根據基礎產品和服務的性質以及盈利增長的驅動因素來組織細分市場。如附註2所示，下表中每個應申報分部的淨收入符合公認會計原則和我們的重要會計政策。不屬於應申報分部的金額彙總在 “未分配給細分市場的其他項目” 下。

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財務報表附註

2020年3月31日

（未經審計）

以下是我們每個可報告的細分市場的描述和演示依據。

自助倉儲業務

自助倉儲業務板塊反映了我們擁有的所有自助倉儲設施的租賃業務。我們的CODM在評估業績和做出資源分配決策時會審查該細分市場的淨營業收入（“NOI”），即相關收入減去運營成本（折舊費用之前）。下表中的列報列出了該細分市場的淨收益以及該分部的折舊費用，雖然我們的CODM對這些費用進行了審查並計入淨收入，但CODM在評估業績和決策時沒有考慮這些費用。在列報的所有期間，我們幾乎所有的房地產設施、商譽和其他無形資產、其他資產以及應計負債和其他負債都與自助倉儲運營板塊相關。

輔助操作

輔助業務板塊反映了商品的銷售和保單的再保險，以防我們的自助倉儲租户存儲的貨物損失，這些活動是我們主要的自助倉儲租賃活動的附帶活動。我們的 CODM 在評估績效和做出資源分配決策時會審查這些業務的 NOI。

對公安局的投資

這段代表我們的近似值 42PSB的股權百分比。PSB是一家上市房地產投資信託基金，擁有、經營、收購和開發商業地產，主要是多租户彈性房地產、辦公空間和工業空間。PSB擁有獨立的管理團隊和董事會，負責做出融資、資本配置和其他重大決策。在就我們對PSB的投資做出資源分配決策時，CODM會審查PSB的淨收入，詳見PSB向美國證券交易委員會提交的定期文件。下表中的細分市場列報包括我們從PSB獲得的股票收益。

投資 Shurgard

這段代表我們的近似值 35Shurgard 的股權百分比，Shurgard 是一家擁有並經營自助倉儲設施的上市公司七西歐國家。舒爾加德擁有獨立的管理團隊和董事會，負責做出融資、資本配置和其他重大決策。在就我們對舒爾加德的投資做出資源分配決策時，CODM會審查舒爾加德的淨收入。以下細分市場介紹包括我們從舒爾加德獲得的股票收益。

分段信息的呈現

下表將每個分部的淨收入（如適用）和淨收入與我們的合併淨收入（以千計）進行了對賬：

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公共存儲

財務報表附註

2020年3月31日

（未經審計）


		在截至3月31日的三個月中，
		2020		2019

自助存儲板塊
收入	$	674,201	$	650,408
運營成本		(207,925)		(193,656)
淨營業收入		466,276		456,752
折舊和攤銷		(135,900)		(121,941)
淨收入		330,376		334,811

輔助板塊
收入		41,881		38,630
運營成本		(10,945)		(10,545)
淨營業收入		30,936		28,085

對PSB板塊的投資（a）-未合併實體的收益權益		21,737		13,720

對舒爾加德板塊的投資 (a)-未合併實體的收益權益		2,231		3,952

分配給各分部的淨收入總額		385,280		380,568

其他未分配給分段的項目：
一般和行政		(21,064)		(19,503)
利息和其他收入		6,479		6,965
利息支出		(13,621)		(8,143)
外幣匯兑收益		8,945		7,791
出售房地產的收益		1,117		-
淨收入	$	367,136	$	367,678

(a) 有關這些金額與損益表上未合併房地產實體收益總額的對賬情況，請參閲附註4。

12.承付款和或有開支

或有損失

我們是各種法律訴訟的當事方，面臨各種索賠和投訴；但是，我們認為，這些突發事件給公司造成個人或總體物質損失的可能性很小。

保險和損失風險

我們通過國際認可的保險公司提供財產、地震、一般責任、員工醫療保險和工人補償保險，但有免賠額。我們的普通免賠額

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財務報表附註

2020年3月31日

（未經審計）

負債是 $2.0每次發生一百萬。我們的年度財產損失免賠額為 $25.0每次發生一百萬。該免賠額降至 $5.0一旦我們達到美元，就有百萬美元35.0如果事件超過，則總損失為百萬美元 $5.0百萬。保險公司對這些保單的總限額為美元75.0百萬美元用於財產損失，$102.0百萬美元的一般責任損失高於最近的工程和精算研究中確定的個人災難事件可能發生的最大可能損失的估計；但是，如果發生多起災難性事件，則可能會超過這些限額。

我們將向獨立的第三方保險公司為客户提供保險的計劃進行再保險。該計劃涵蓋客户因特定的命名危險（地震不在本計劃範圍內）而導致存儲在我們設施中的貨物損失的索賠，最高限額為美元5,000每個存儲單元。我們會對該計劃中的所有風險進行再保險，但購買保險以承保此風險，上限為美元15.0超過$的損失為百萬美元5.0每次發生一百萬。我們受多個州的許可要求和法規的約束。客户可以選擇參與該計劃。截至 2020 年 3 月 31 日，大約有 950,000我們的自助倉儲客户持有的證書，總承保範圍約為 $3.4十億。

施工承諾

我們的施工承諾代表未來合同規定的施工預期付款，總額為美元103.0截至 2020 年 3 月 31 日，百萬人。我們預計將支付大約 $75.0在 2020 年的剩餘時間裏，百萬美元23.02021 年為百萬美元5.02022 年，這些建築承諾將獲得百萬美元。

13.後續事件

之後 2020年3月31日，我們收購了六個自助倉儲設施或已簽訂合同（視慣例成交條件而定） 419,000淨可租平方英尺，售價 $66.8百萬。

2020年3月31日之後，全球經濟繼續受到 COVID-19 疫情（“COVID大流行”）的嚴重影響。W我們正在積極監測COVID大流行的影響，我們預計這將對我們第二財季及以後的業務和經營業績產生負面影響。COVID大流行將在多大程度上影響我們的運營將在很大程度上取決於未來的發展，這些發展高度不確定且無法準確預測，包括可能出現的有關COVID大流行嚴重性和持續時間的新信息，以及政府當局為遏制COVID疫情或處理其影響而採取的行動等因素。

第 2 項。管理層對財務狀況和經營業績的討論和分析

前瞻性陳述

這份10-Q表季度報告包含1995年《私人證券訴訟改革法》所指的前瞻性陳述。除歷史事實陳述外，本文檔中的所有陳述均為前瞻性陳述，可以通過使用 “期望”、“相信”、“預期”、“應該”、“估計” 等詞語來識別。

這些前瞻性陳述涉及已知和未知的風險和不確定性，這可能導致我們的實際業績和表現與前瞻性陳述中表達或暗示的業績和表現存在重大差異。可能影響未來業績和績效的因素和風險包括但不限於第一部分中描述的因素和風險，第 1A 項，“風險因素” 在我們於2020年2月25日向美國證券交易委員會（“SEC”）提交的最新10-K表年度報告中，以及在我們向美國證券交易委員會提交的其他文件中，包括：

與房地產所有權和運營相關的一般風險，包括需求變化、與開發、擴建和收購自助倉儲設施相關的風險、環境污染、自然災害的潛在責任以及管理財產税、房地產和分區的法律法規的不利變化；

與我們運營所在市場的國家和地方經濟衰退相關的風險，包括與當前經濟狀況和客户經濟健康相關的風險；

與 COVID-19 疫情（“COVID Pandemic”）或類似事件相關的風險，包括但不限於我們的員工或客户生病或死亡、對經濟環境和自助倉儲客户的負面影響，這可能會減少對自助倉儲的需求或降低我們收取租金的能力，和/或可能採取的監管行動，即 (i) 如果我們被確定不是 “基本企業” 或出於其他原因關閉我們的設施，(ii) 限制我們增加租金的能力或者以其他方式限制我們可以收取的租金或（iii）限制我們的收取租金或驅逐違法租户的能力；

風險是，即使在由於COVID大流行而放寬了最初的限制措施之後，如果將來出現感染浪潮或出現其他大流行，這些限制仍有可能重新生效；

由於經濟的不確定性和過去30天失業率的大幅上升，長期客户的遷出模式可能會發生變化。這可能導致入住率減少和租金 “下降”，因為長期客户被較低費率的新客户所取代。我們在2009年的經濟衰退時期觀察到了這種趨勢；但是，迄今為止，我們還沒有看到長期客户的遷出模式發生任何實質性變化；

COVID大流行可能對債務和股權資本的成本和可用性產生負面影響，這可能會對我們的資本和增長計劃產生重大影響；

來自新的和現有的自助倉儲和商業設施以及其他存儲替代方案的競爭的影響；

我們現有的自助倉儲設施有可能在與具有更大視覺和客户吸引力的新開發設施競爭時處於不利地位；

與越來越依賴谷歌作為客户獲取渠道相關的風險；

我們在成功評估、融資、整合現有運營和管理我們直接或通過收購擁有和運營自助倉儲設施的實體收購的房產方面存在困難；

與國際業務相關的風險，包括但不限於不利的外幣匯率波動、税法的變化以及可能對我們的收益和現金流產生不利影響的本地和全球經濟不確定性；

與我們參與合資企業相關的風險；

法律和監管環境以及國家、州和地方法律法規的影響，包括但不限於管理環境問題、税收、我們的租户再保險業務和勞動力的法律法規，包括與新法律法規的影響相關的風險；

與我們可能未能獲得房地產投資信託基金（“房地產投資信託基金”）資格，或者與確定應納税房地產投資信託基金子公司的應納税所得額面臨挑戰相關的税收支出增加的風險；

2020年11月的加利福尼亞州投票倡議（或其他同等行動）可能取消13號提案對我們房地產的保護，並導致我們在加利福尼亞州的評估價值和財產税賬單大幅增加；

與房地產投資信託基金和其他公司税收相關的美國（“美國”）聯邦或州税法的變化；

安全漏洞或我們的網絡、系統或技術故障可能會對我們的運營或我們的運營產生不利影響商業、客户和員工關係或導致欺詐性付款；

風險關聯對某些商業風險進行自我保險，包括財產和意外傷害保險、員工健康保險和工人補償負債；

難以以合理的成本籌集資金；

我們開發新設施或擴建現有設施的項目出現延誤和成本超支；

正在進行的訴訟和其他法律和監管行動，這些行為可能會轉移管理層的時間和精力，要求我們支付損害賠償和費用或限制我們的業務運營；以及

戰爭或恐怖主義的影響導致的經濟不確定性。

這些前瞻性陳述僅代表截至本報告發布之日或陳述中註明的日期。我們的所有前瞻性陳述，包括本報告中提到的前瞻性陳述，均完全受本聲明的限制。除非法律明確要求，否則我們明確表示沒有義務公開更新或以其他方式修改任何前瞻性陳述，無論是由於新信息、新估計，還是由於這些前瞻性陳述發佈之後的其他因素、事件或情況。鑑於這些風險和不確定性，您不應依賴本報告中或管理層可能不時以口頭或書面形式做出的任何前瞻性陳述，既不能作為對未來事件的預測或對未來表現的保證。

關鍵會計政策

我們的MD&A討論了我們的財務報表，這些報表是根據美國公認會計原則（“GAAP”）編制的，受我們的判斷、假設和估計的影響。我們2020年3月31日財務報表的附註，主要是附註2，總結了我們的重要會計政策。

我們認為以下是我們的關鍵會計政策，因為它們對描述我們的財務狀況和業績有重大影響，並且要求我們對本質上不確定的問題做出判斷和估計。

所得税支出：根據經修訂的1986年《美國國税法》（“守則”）的定義，我們選擇被視為房地產投資信託基金。作為房地產投資信託基金，如果我們符合某些組織和運營規則，我們不對每年全額分配的房地產投資信託應納税所得額繳納聯邦所得税（為此，可以考慮在下一年支付的某些分配）。我們認為，在本文所述的所有時期，我們都滿足了房地產投資信託基金的這些要求。因此，我們沒有記錄與房地產投資信託基金應納税所得額相關的聯邦所得税支出。

我們對已滿足房地產投資信託基金要求的評估可能不正確，因為遵守税收規則需要事實依據，而我們尚未確定的情況可能導致本年度或往年不遵守税收要求。對於我們不符合房地產投資信託基金資格且適用的法定減免條款不適用的任何應納税年度，我們將至少在當年和隨後的四年內按正常公司税率對所有應納税所得額徵税，我們可能會受到罰款和利息，我們的淨收入將與財務報表中估計的金額存在重大差異。

此外，出於聯邦所得税的目的，我們的某些合併公司子公司已選擇被視為 “應納税房地產投資信託基金子公司”，這些子公司與普通公司一樣應納税，並受到公司間交易的某些限制。如果税務機關確定，與非關聯方之間的類似安排相比，我們的應納税房地產投資信託基金子公司向我們支付的金額不合理，則我們可能會對超額付款繳納100％的罰款税。這樣的罰款税可能會對我們的淨收入產生重大不利影響。

長期資產的減值：對我們長期資產減值的分析包括減值指標的確定、未來運營現金流的預測和公允價值的估計，所有這些都需要重要的判斷力和主觀性。其他人可能會得出實質上不同的結論。此外，我們可能尚未確定所有可能影響損傷的當前事實和情況。任何不明減值損失或結論的變化都可能對我們的淨收入產生重大不利影響。

不確定負債和或有負債的應計額：對於某些具有重大不確定因素的或有負債和其他負債，例如財產税、員工補償索賠、租户再保險索賠以及涉及客户、員工、政府機構和其他第三方的其他法律索賠和糾紛，我們會進行累計。我們根據許多因素來估算此類負債，例如對過去和未來趨勢的假設以及我們對可能結果的評估。但是，對已知負債的估計可能不正確，或者我們可能不知道所有這些負債，在這種情況下，我們的應計負債和淨收入可能會被錯報。

為收購的房地產設施分配購買價格：我們估算土地和建築物的公允價值，以分配所購房產的總購買價格。相關的估算過程涉及重要的判斷。我們通過確定在同一地點建造新的專用自助倉儲設施的當前成本，並根據所購建築物的實際年齡、質量、狀況、便利設施和配置調整這些成本來估算收購建築物的公允價值。我們通過考慮最近最直接可比的土地出售（“土地補償”）來估算收購土地的公允價值，並調整所購土地的差額，例如位置質量、地塊大小和出售日期，從而得出標的收購土地的估計價值。對土地補償的這些調整需要做出重大判斷，尤其是在土地補貼數量較少或可用的土地組合在距離、出售日期或位置質量方面與所購房產缺乏相似之處時。其他人可能會就估計的公允價值得出重大不同的結論，這將導致折舊和攤銷支出、房地產資產出售損益以及資產負債表上的土地和建築物水平不同。

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概述

COVID-19 的影響

由於政府 “待在家裏” 的命令、風險緩解程序、關閉不被視為 “必要” 的企業以及其他直接和間接影響，包括可能尚未確定的影響，COVID-19 疫情（“COVID大流行”）導致我們經營的幾乎所有市場的大多數經濟部門的業務活動停止、嚴重削減或減值。這已經導致美國失業率迅速急劇上升。我們無法估計COVID大流行未來的負面影響程度，也無法估計COVID大流行的負面影響將持續多長時間。此外，即使在因COVID大流行而放寬最初的限制措施之後，如果將來出現感染浪潮或出現其他大流行，這些限制仍有可能重新生效。

根據所有適用的企業關閉令，我們的自助倉儲設施均符合 “必要” 業務的資格，因此仍然開放，允許客户像在COVID大流行之前一樣搬入、搬出、支付租金和訪問其存儲單元。但是，COVID大流行對我們的運營產生了負面影響，原因是（i）居家令阻礙了客户活動，尤其是搬家；（ii）由於兒童保育問題、疾病或其他問題，現場物業經理的缺勤率增加，導致房產無法按時或根本無法在某些日子開放；（iii）延遲了違法者留置權出售法規規定的標準當面 “拍賣” 程序的時機除其他因素外，租户是由於與社交距離和（iv）遠程相關的後勤問題造成的我們在加利福尼亞州格倫代爾和亞利桑那州吉爾伯特辦公室的大多數公司和呼叫中心員工在家工作，這可能會影響效率和效力，包括對團隊之間和團隊之間的溝通和協調產生負面影響。

為了緩解這些運營問題，從2020年4月1日至2020年6月30日生效，我們已向幾乎所有物業經理臨時提高每小時3美元，並增加帶薪休假福利，並將為選定的員工（主要是物業經理）提供額外的財務支持，使他們能夠繼續工作。我們還規定物業經理必須使用口罩、手套和保持社交距離，以確保我們的人員和客户的安全。這些措施將增加我們的運營開支。

自2020年3月下旬以來，我們看到對自助倉儲空間的需求大幅減少，因此，儘管入住租金較低，但我們的入住量也大幅下降，但搬出量的減少部分抵消了這一下降。搬出量的減少可能是暫時的，甚至是相反的，因為它們是由短期因素推動的，例如待在家的訂單和拍賣過程的延遲。我們還暫時削減了現有的租户費率上調計劃。由於現有租户費率的上漲是我們近年來租金收入增長的主要原因，因此削減這些增長將對我們的收入增長產生重大不利影響。這些削減措施將影響我們在2020年3月31日之後的收入。由於經濟衰退、不確定性或錯位以及其他因素，COVID大流行可能會改變消費者的行為，這些因素可能會在短期或長期內提高客户敏感度以及為應對利率上漲而撤出的傾向。

迄今為止，我們尚未觀察到租金徵收的實質性退化。但是，我們認為，我們的壞賬損失（反映為收入減少）可能會從租金約2％的歷史水平增加，原因是：（i）客户的財務能力面臨累積壓力；（ii）由於投標人通常用來轉售商品的場所關閉，拍賣單位的租金回收減少；（iii）由於物流困難而從2020年3月開始的拍賣持續延遲考慮到當前環境中的社交距離和其他考慮。我們正在採取某些措施來加強收款工作，因為預計短期內在收取租金方面會遇到潛在的挑戰，儘管無法保證這些努力會成功地減少收款損失。

由於經濟的不確定性和過去30天失業率的大幅上升，我們的長期客户的遷出模式可能會發生變化。這可能導致入住率減少和租金 “下降”，因為長期客户被較低費率的新客户所取代。我們在2009年的經濟衰退時期觀察到了這樣的趨勢；但是，到目前為止，我們還沒有看到長期客户的遷出模式發生任何實質性變化。

由於COVID疫情的這些實際和預期影響以及我們的應對措施，我們認為，在2020年的剩餘時間內，同店租金收入和淨營業收入可能會同比減少。

COVID大流行可能會推遲我們現有的開發和擴建項目的預計完成時間，因為許多司法管轄區已經關閉或推遲了福利活動，而且 “待在家裏” 的命令可能會推遲施工活動。此外，COVID大流行可能會延長新開發設施實現穩定的佔用率和現金流的時間表。我們將繼續監控我們的項目，以確保它們仍然符合我們的風險調整後收益率預期，而由於COVID大流行或其他因素而降低的項目收益率估計值可能會導致未來現有項目被取消，或者我們可能無法開展本來會尋求的某些新項目。

我們繼續尋求從第三方購買更多的自助存儲設施。2020年初，我們的收購量強勁，2020年迄今為止收購了2.530億美元，其中包括目前簽訂合同的設施。但是，我們認為，在短期內，由於COVID疫情造成的經濟不確定性，收購量可能會下降，導致一些第三方賣家推遲出售房產。隨着經濟的穩定和賣方信心的恢復，或者最近開發的設施的槓桿所有者被迫出售，2020年下半年的交易量可能會增加。無法保證未來設施的購置水平。

COVID大流行對債務和股權資本的成本產生了負面影響，並且可能會繼續產生負面影響，或者這種負面影響可能會加劇。鑑於我們目前相對於下文所述資本要求的充足流動性，以及我們強勁的財務狀況和信用評級，我們預計此類資本市場混亂不會對我們未來12個月的預期資本和增長計劃產生重大影響。但是，如果它們長期持續下去或加劇，無法保證它們將來不會發生。此外，無法保證，如果由於COVID疫情或其他原因而出現大量額外收購設施的機會，我們是否能夠以合理的成本籌集資金，使我們能夠利用這些機會。

一般概述

我們的自助倉儲業務產生了我們的大部分淨收入，我們認為，我們的收益增長受現有自助倉儲投資組合有機增長水平的影響最大。因此，管理層的很大一部分時間都用於最大限度地提高現有自助存儲設施的現金流。

我們的大多數設施都與當地貿易區內其他管理良好、位置優越的競爭對手競爭，該區域通常半徑為三到五英里。除了本地競爭外，我們還受總體經濟條件的影響，尤其是那些影響消費者消費習慣和不斷變化的趨勢的條件。我們相信，我們的集中式信息網絡、全國電話和在線預訂系統、“公共存儲” 品牌以及我們的規模經濟使我們能夠有效地應對這些挑戰。

在過去的三年中，由於開發新物業的經濟效益良好，在我們經營的許多市場中，新的自助倉儲設施的開發顯著增加。這些新開發的設施與我們擁有的許多設施競爭，對我們的入住率、租金和租金增長產生了負面影響。供應的增長在亞特蘭大、奧斯汀、夏洛特、芝加哥、達拉斯、丹佛、休斯頓、邁阿密、明尼阿波利斯、紐約和波特蘭最為明顯。

新供應的質量也可能使這些新設施能夠更有效地與現有的自助倉儲資產競爭。與過去50年中建造的現有自助倉儲設施相比，包括我們自己的供應在內的許多新供應都代表着 “第五代” 設施，這些設施通常具有更清新、更有活力的外觀、更多的便利設施（如氣候控制）、更具吸引力的辦公室配置、更新的設計元素以及更宏偉和更具吸引力的零售業務。

為了提高我們的某些設施相對於本地競爭對手（包括新開發的 “第五代” 設施）的競爭地位，我們已經啟動了一項全面的計劃來重塑我們的品牌

房產，以開發更明顯、更具吸引力和更清晰可識別的配色方案和標牌，並升級辦公室和其他客户區的配置和佈局以改善客户體驗。該計劃最初集中於位於有限數量市場的房地產。我們在其他市場繼續實施該計劃的程度以及相對的工作範圍將部分取決於該計劃最初實施的結果。

除了管理現有設施以實現有機增長外，我們還計劃通過收購和開發新設施以及擴建現有的自助存儲設施來實現增長。自2013年初至2020年3月31日，我們以約33億美元的價格從第三方收購了349個設施，淨可出租平方英尺2450萬平方英尺，並開放了新開發和擴建的自助倉儲空間，總成本為16億美元，增加了約1,530萬平方英尺的淨可租平方英尺。

2020 年 3 月 31 日之後，我們收購了或簽訂了收購合同（視慣例成交條件而定）六自助倉儲設施，淨可出租面積約為40萬平方英尺，售價6,680萬美元。我們將繼續尋求收購房產；但是，在收購現有設施方面存在激烈的競爭，因此無法保證我們可以收購的設施數量。

截至2020年3月31日，我們的開發計劃是開發12個新的自助倉儲設施和擴建36個現有的自助倉儲設施，這將增加約430萬平方英尺的淨可租平方英尺，耗資6.345億美元。我們預計將繼續尋求更多的開發項目；但是，由於各種限制，此類活動的水平可能會受到限制，例如難以找到符合我們風險調整後收益預期的可用場地，以及某些城市在獲得自助倉儲活動建築許可證方面面臨挑戰。此外，如上所述，COVID大流行可能導致我們正在進行的項目延遲或取消，並可能限制我們未來可能尋求的其他開發項目的水平。

我們相信，從長遠來看，我們的開發和再開發活動會產生良好的風險調整後回報。但是，從短期來看，由於為開發成本提供資金的資本成本以及一般和管理費用中包含的相關建築和開發管理費用，我們的收益在施工和穩定期內被攤薄。我們認為，在2020年剩餘時間內，2019年和2020年第一季度的稀釋水平將繼續保持在相似的水平。

截至2020年3月31日，我們預計明年的資本資源約為14億美元，超過了我們目前確定的約5.396億美元的資本需求。我們的預期資本資源包括：（i）截至2020年3月31日的7.184億美元現金，（ii）循環信貸額度的4.841億美元可用借款能力，以及（iii）明年預計留存的運營現金流約為2億美元。留存的運營現金流代表我們通過運營活動提供的預期現金流，減去股東分配和維護房地產設施的資本支出。

我們目前確定的資本需求主要包括目前合同中的6,680萬美元房地產收購和當前開發項目中的4.728億美元剩餘支出，這些支出將主要在未來18至24個月內產生。直到2022年，我們才有大量的債務本金支付。我們預計，隨着我們在開發項目中增加項目並收購更多房產，明年我們的資本需求將增加。額外的潛在資本需求可能來自各種活動，包括贖回未償還的優先證券、回購普通股或合併和收購活動；但是，無法保證短期或長期內會發生任何此類活動。此外，鑑於潛在的回報、執行問題、資本的成本和可用性以及其他因素，我們將繼續調整對自助存儲設施的收購和開發，COVID大流行可能導致我們的資本需求增加或減少。

參見流動性和資本資源瞭解有關我們的資本要求和為此類要求提供資金的預期資金來源的更多信息。

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運營結果

截至2020年3月31日的三個月的經營業績

在截至2020年3月31日的三個月中，可分配給普通股股東的淨收益為3.131億美元，攤薄後每股普通股收益為1.79美元，而2019年為3.017億美元，攤薄後每股普通股1.73美元，增加1140萬美元，攤薄後每股普通股增加0.06美元。增長的主要原因是 (i) 自助倉儲淨營業收入增加了950萬美元（如下所述），（ii）在截至2019年3月31日的三個月中，向優先股股東分配了與優先股贖回活動相關的850萬美元；（iii）PS Business Parks在截至2020年3月31日的三個月中錄得的810萬美元房地產銷售收益股權，被（iv）折舊和攤銷費用增加的1,400萬美元部分抵消。

自助倉儲淨營業收入增加了950萬美元，這是我們的同店設施（定義見下文）增加了30萬美元，非同店設施（定義見下文）增加了920萬美元。在截至2020年3月31日的三個月中，同一門店設施的收入與2019年相比增長了1.2％，達到720萬美元，這主要是由於每佔用平方英尺的已實現年租金增加。在截至2020年3月31日的三個月中，同一門店設施的運營成本與2019年相比增加了4.0％，達到700萬美元，這主要是由於營銷費用增加了58.8％（合530萬美元）和財產税支出增加。非同一門店設施的淨營業收入增加了920萬美元，這主要是由於2019年和2020年收購的設施以及最近開發和擴建的設施的填滿的影響。

來自運營的資金和來自運營的核心資金

運營資金（“FFO”）和每股FFO是全國房地產投資信託協會定義的非公認會計準則指標，被房地產投資信託基金和許多房地產投資信託基金分析師視為衡量房地產投資信託基金業績的有用指標。FFO代表折舊和攤銷前的GAAP淨收益，之所以將其排除在外，是因為它基於歷史成本，並假設建築物價值會隨着時間的推移而急劇下降，而我們認為房地產價值會因市場狀況而波動。FFO還不包括出售房地產資產的損益和房地產減值費用，這些費用同樣基於歷史成本並受到歷史折舊的影響。每股FFO和FFO不能替代淨收入或每股收益。在評估我們的流動性或支付股息的能力時，FFO不能替代GAAP淨現金流，因為它不包括我們在現金流量表中列出的投資和融資活動。此外，其他房地產投資信託基金可能以不同的方式計算這些指標，因此房地產投資信託基金之間的比較可能無濟於事。

對於截至2020年3月31日的三個月中， FFO為攤薄後每股普通股2.61美元，而2019年同期攤薄後每股普通股為2.52美元，增長3.6％，攤薄後每股普通股為0.09美元。

下表將攤薄後的每股收益與每股FFO進行了核對，並列出了每股FFO的計算：

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		三個月已結束
		3月31日
		2020		2019
	（金額以千計，每股數據除外）
將攤薄後的每股收益核對至
每股 FFO：

攤薄後的每股收益		$	1.79	$	1.73
取消不包括在FFO中的每股金額：
折舊和攤銷			0.87		0.79
出售房地產投資的收益，
包括我們的股權份額
投資			(0.05)		-
每股 FFO		$	2.61	$	2.52

每股 FFO 的計算：

可分配給普通股股東的淨收益		$	313,134	$	301,743
移除 FFO 中排除的物品：
折舊和攤銷			135,137		121,941
未合併後的折舊
房地產投資			18,243		17,514
分配給非控股公司的折舊
權益和限制性股份單位持有人			(961)		(1,198)
出售房地產投資的收益，
包括我們的股權份額
投資和其他			(9,241)		-
FFO 可分配給普通股		$	456,312	$	440,000
攤薄後的加權平均普通股			174,616		174,376
每股 FFO		$	2.61	$	2.52

我們還提出了 “每股核心FFO”，這是一項非公認會計準則指標，代表每股FFO，不包括（i）外幣匯兑損益，（ii）與贖回優先證券相關的EITF D-42費用，以及（iii）某些其他非現金和/或非經常性收入或支出項目，主要代表下文所述期間的意外損失、戰略交易中產生的盡職調查成本和應急方案的影響。我們審查每股核心FFO來評估我們的持續經營業績，我們認為投資者和房地產投資信託基金分析師以類似的方式使用它。但是，每股核心FFO並不能替代每股淨收益。由於其他房地產投資信託基金可能不像我們一樣計算每股核心FFO，可能不使用相同的術語或可能不提供這樣的衡量標準，因此每股核心FFO可能無法與房地產投資信託基金相提並論。

下表將每股FFO與每股核心FFO進行了對比：



	截至3月31日的三個月
					百分比
	2020		2019		改變

每股 FFO	$	2.61	$	2.52	3.6%
消除物品對每股的影響
不包括在核心 FFO 中，包括
我們從投資中獲得的股權份額：
外幣匯兑收益		(0.05)		(0.04)
EITF D-42 的應用		-		0.05
其他物品		0.02		-
每股核心 FFO	$	2.58	$	2.53	2.0%

按應申報分部劃分的淨收入分析

以下討論和分析是根據我們2020年3月31日財務報表附註11 “分部信息” 進行介紹和組織的。因此，請參閲附註11中列出的表格，以將這些金額與我們的總淨收入進行對賬，並瞭解有關我們的應申報分部的更多信息。

自助存儲操作

我們的自助倉儲業務分為四組進行分析：（i）自2018年1月1日以來我們穩定擁有和運營的2,224個設施（“同店設施”），（ii）我們在2017年12月31日之後收購的78個設施（“收購設施”），（iii）145個新開發或擴建的設施，或者我們預計將在2020年12月31日之前開始擴建的設施（“新開發的擴建和設施””）和（iv）45個其他設施，自1月份以來，這些設施的佔用率或租金率一直不穩定2018 年 1 月 1 日（“其他非同一商店設施”）。有關下表金額與總淨收入的對賬情況，請參閲2020年3月31日財務報表附註11 “分部信息”。


自助存儲操作
摘要	截至3月31日的三個月
					百分比
	2020		2019		改變
	（以千美元計算的金額和平方英尺）
收入：
同店設施	$	609,535	$	602,297	1.2%
收購的設施		11,869		3,921	202.7%
新開發和擴建的設施		42,285		33,715	25.4%
其他非同店設施		10,512		10,475	0.4%
		674,201		650,408	3.7%
運營成本：
同店設施		180,281		173,324	4.0%
收購的設施		5,512		2,114	160.7%
新開發和擴建的設施		18,348		14,446	27.0%
其他非同店設施		3,784		3,772	0.3%
		207,925		193,656	7.4%
淨營業收入 (a)：
同店設施		429,254		428,973	0.1%
收購的設施		6,357		1,807	251.8%
新開發和擴建的設施		23,937		19,269	24.2%
其他非同店設施		6,728		6,703	0.4%
淨營業收入總額		466,276		456,752	2.1%

折舊和攤銷費用：
同店設施		(104,369)		(100,355)	4.0%
收購的設施		(9,522)		(3,692)	157.9%
新開發和擴建的設施		(15,110)		(11,955)	26.4%
其他非同店設施		(6,899)		(5,939)	16.2%
折舊總額和
攤銷費用		(135,900)		(121,941)	11.4%

淨收入：
同店設施		324,885		328,618	(1.1)%
收購的設施		(3,165)		(1,885)	67.9%
新開發和擴建的設施		8,827		7,314	20.7%
其他非同店設施		(171)		764	(122.4)%
淨收入總額	$	330,376	$	334,811	(1.3)%

期末設施數量：
同店設施		2,224		2,224	-
收購的設施		78		37	110.8%
新開發和擴建的設施		145		138	5.1%
其他非同店設施		45		45	0.0%
		2,492		2,444	2.0%
期末淨可出租平方英尺：
同店設施		143,890		143,890	-
收購的設施		5,522		2,397	130.4%
新開發和擴建的設施		16,775		14,477	15.9%
其他非同店設施		3,586		3,593	(0.2)%
		169,773		164,357	3.3%

(a)淨營業收入或 “NOI” 是一種非公認會計準則財務指標，不包括折舊和攤銷費用的影響。折舊和攤銷費用基於歷史房地產成本，假設建築價值會隨着時間的推移而急劇下降，而我們認為房地產價值會因市場狀況而波動。我們利用 NOI 來確定當前的房地產價值、評估房地產業績和評估房地產運營趨勢。我們認為，投資者和分析師使用NOI的方式類似。在評估我們的經營業績時，NOI不能替代淨收入、運營現金流或其他相關的GAAP財務指標。有關NOI與所有列報期間總淨收入的對賬情況，請參閲2020年3月31日財務報表附註11。

在截至2020年3月31日的三個月中，我們的自助倉儲業務的淨營業收入與2019年同期相比分別增長了2.1％。增長的主要原因是購置和開發新設施以及填補不穩定的設施。

相同商店設施

相同商店設施包括自2018年1月1日以來在佔用率、收入和運營成本穩定的基礎上擁有和運營的設施。我們的同店設施從2019年12月31日的2,159家增加到2020年3月31日的2,224家。我們的同店設施的構成使我們能夠更有效地評估自助倉儲產品組合在2018年、2019年和2020年的持續表現，並排除不穩定的設施填滿的影響，這可能會對運營趨勢產生重大影響。我們認為，投資者和房地產投資信託基金分析師以類似的方式使用Same Store信息。

下表彙總了截至2020年3月31日這2,224個設施（淨可出租平方英尺1.439億平方英尺）的歷史經營業績，這些設施約佔我們美國合併自助倉儲投資組合總淨可出租平方英尺的85％。


同一門店設施的精選運營數據（2,224 個設施）

	截至3月31日的三個月
					百分比
		2020	2019		改變
	（美元金額以千計，加權平均金額除外）
收入：
租金收入	$	583,732	$	575,562	1.4%
逾期費用和
管理費		25,803		26,735	(3.5)%
總收入 (a)		609,535		602,297	1.2%

運營成本：
財產税		70,187		66,827	5.0%
現場物業經理
工資單		32,054		31,035	3.3%
監管工資單		10,813		10,051	7.6%
維修和保養		12,395		13,758	(9.9)%
公共事業		10,430		11,296	(7.7)%
市場營銷		14,296		9,001	58.8%
其他直接財產成本		16,452		16,844	(2.3)%
分配的開銷		13,654		14,512	(5.9)%
運營成本總額 (a)		180,281		173,324	4.0%
淨營業收入		429,254		428,973	0.1%
折舊和
攤銷費用		(104,369)		(100,355)	4.0%
淨收入	$	324,885	$	328,618	(1.1)%

毛利率（折舊前）
和攤銷費用）		70.4%		71.2%	(1.1)%

該時段的加權平均值：
平方英尺佔用率		93.1%		92.5%	0.6%

每 (b) 項已實現的年租金收入：
佔用平方英尺	$	17.43	$	17.30	0.8%
可用平方英尺	$	16.23	$	16.00	1.4%

3 月 31 日：
平方英尺佔用率 (c)		92.7%		92.1%	0.7%
每人每年的合同租金
佔用平方英尺 (d)	$	17.99	$	17.83	0.9%

(a)收入和運營成本不包括租户再保險和商品銷售收入以及設施產生的支出。有關更多信息，請參見下面的 “輔助操作”。

(b)每佔用平方英尺的實際年租金是通過將扣除滯納金和管理費前的租金收入除以該期間的加權平均佔用平方英尺計算得出的。每可用平方英尺的實際年租金（“REVPAF”）的計算方法是將扣除滯納金和管理費前的租金收入除以該期間可租淨平方英尺的總可用淨平方英尺。這些措施不包括滯納金和管理費，以便更好地衡量我們的持續收入水平。逾期費用取決於拖欠金額，而管理費則取決於搬入的水平。此外，滯納金和管理費的費率可能與租金無關。這些措施考慮到了促銷折扣，這會減少租金收入。

(c)截至2020年3月31日，入住率包括拍賣延遲的違規租户，如下文 “同店收入” 項下所示。如果遵循慣例的拍賣時間表，這些租户將在2020年3月31日之前被驅逐，而截至2020年3月31日，我們的平方英尺入住率將為92.4％，而不是92.7％。

(d)年度合同租金代表在測量時我們的租户商定的每月費率。合同費率最初是在入住時在租賃協議中規定的，我們會不時進行調整，併發出通知。合同租金不包括按件收取的其他費用，例如滯納金和管理費，不反映促銷折扣的影響，也不反映因無法收回而註銷的租金的影響。

同店收入分析

在截至2020年3月31日的三個月中，我們的同店設施產生的收入與2019年同期相比增長了1.2％，這主要是由於截至2020年3月31日的三個月中，每佔用平方英尺的實際年租金與2019年同期相比增長了0.8％。

由於對我們存儲空間的需求疲軟，Same Store的收入增長低於長期歷史平均水平，這導致新租户的入住租金降低（見下文）。我們將這種疲軟部分歸因於當地的經濟狀況，在一些市場，尤其是亞特蘭大、奧斯汀、夏洛特、芝加哥、達拉斯、丹佛、休斯頓、邁阿密、明尼阿波利斯、紐約和波特蘭，新建自助倉儲設施的供應有所增加。

在截至2020年3月31日和2019年3月31日的三個月中，同店加權平均平方英尺入住率保持強勁，分別為93.1％和92.5％。

我們認為，高入住率有助於最大限度地提高我們的租金收入。我們通過定期調整租金和促銷活動以吸引新租户，並調整我們在互聯網和其他渠道上的營銷力度，以產生足夠的入住量來取代騰出的租户，力求將加權平均平方英尺的入住率維持在至少90％。

在截至2020年3月31日和2019年3月31日的三個月中，搬入的客户每英尺的平均年合同租金分別為12.98美元和13.55美元，他們搬入的空間的相關平方英尺分別為2530萬美元和2490萬美元。在截至2020年3月31日和2019年3月31日的三個月中，搬出客户的每英尺平均合同租金分別為15.88美元和15.96美元，他們搬出的空間的相關平方英尺分別為2390萬美元和2370萬美元。

為了刺激入住量，我們經常提供促銷折扣，通常以 “第一個月租金1.00美元” 的形式提供。根據相關促銷期的入住合同費率，截至2020年3月31日和2019年3月31日的三個月，促銷折扣總額分別為2,010萬美元和2,050萬美元。

夏季的需求高於冬季，因此，夏季向新租户收取的租金通常高於冬季。需求波動是由於各種地方和區域因素，包括整體經濟。對我們系統的需求也受到新的自助存儲空間供應以及自助存儲替代方案的影響。由於某些因素的變化會影響移動趨勢，COVID大流行可能會在短期或長期內影響當前的季節性需求趨勢，

例如可能減少住在校園內的大學生傾向於在線學習，或者增加在家辦公，從而減少了出於就業原因搬家的必要性。

我們通常每年提高一次長期租户（通常是已經在我們這裏居住至少一年的租户）的租金。因此，我們設施中的長期租户數量是我們收入增長的重要因素。長期租户的費率上調水平是通過考慮客户的住所租金和現行市場租金等因素，在增加的額外收入與增量搬遷的負面影響之間取得平衡。在短期或長期內，由於經濟衰退、不確定性或錯位以及其他因素，COVID大流行可能會改變客户的敏感度和為應對利率上漲而遷出的傾向。

在整個2019年和2020年的前三個月，我們的平均停留時間有所增加。由於有資格提高費率的長期客户越來越多，平均入住時間的延長對現有租户的租金增加了有益的影響。但是，與遷出的現有租户相比，較低的入住率以及由此導致新租户的 “租金下調” 增加，部分抵消了這一點。

我們認為，COVID疫情及其對消費者信心和財務實力的影響將在2020年剩餘時間內對我們的收入趨勢產生負面影響。儘管平均入住率有所降低，但從2020年4月1日到2020年4月30日，需求和入住量同比大幅下降。儘管在此期間，搬出量也同比下降，但這種下降幅度低於搬入量的降幅，這種減少可能無法持續，甚至可能逆轉，因為它們是由居家令或拍賣過程的延遲等臨時因素推動的。

近年來，我們的同店收入增長主要來自現有租户費率的提高。此外，我們推遲並減少了原定於2020年4月1日和2020年5月1日生效的現有租户租金上調。我們尚未確定何時恢復現有的租户費率上調計劃。此外，如上所述，目前無法確定COVID大流行可能對現有客户對加息的敏感度產生的影響。

根據目前的趨勢以及我們目前對租户費率上漲、入住率、收款和費率的預期，我們認為，在2020年剩餘時間內，我們的收入可能會同比下降。無法保證COVID大流行的直接影響，例如居家令和政府當局直接削減業務活動，何時會減弱，也無法保證緩解後是否會持續產生持續的間接影響，例如經濟衰退、失業和消費者行為變化可能會影響自助存儲空間的需求；因此，無法保證我們在2020年之後能以多快的速度恢復收入增長。

我們將繼續採取多項行動來改善對我們系統的需求，包括增加互聯網營銷支出，向新客户提供較低的租金以及提高入住折扣水平。

同店運營成本分析

在截至2020年3月31日的三個月中，運營成本（不包括折舊和攤銷）與2019年同期相比增長了4.0％，這主要是由於財產税和營銷費用增加。

在截至2020年3月31日的三個月中，財產税支出與2019年同期相比增加了5.0％。我們預計，在2020年剩餘時間內，財產税支出將增長約5.0％，這主要是由於評估值的提高（不包括下文提到的加利福尼亞倡議的潛在影響），以及在較小程度上税率的提高。

由於第13號提案將評估價值的增長限制在每年2％以內，我們在加利福尼亞州繳納的評估價值和財產税低於按當前價值評估房產時的估值和財產税。加利福尼亞州2020年11月全州投票中的一項倡議，如果獲得選民的批准，可能會導致對我們在加利福尼亞州的房產進行重新評估，並大幅增加我們的財產税支出。目前尚不確定（i）一項舉措是否會通過，（ii）如果獲得通過，重新評估和相關的財產税上調的時間和水平將如何。有關更多信息，例如我們在加利福尼亞州的總淨營業收入和財產税支出，請參閲2019年12月31日的10-K表格中的 “風險因素——我們面臨加州財產税增加的風險”。

在截至2020年3月31日的三個月中，現場物業經理的工資支出與2019年同期相比增加了3.3％。這種增長主要是由於工資率的提高。我們受到了全國勞動力市場緊張以及某些司法管轄區最低工資提高的影響。為了應對2020年4月1日至2020年6月30日生效的COVID疫情，我們已經為幾乎所有物業經理制定了臨時性的每小時工資增加3美元，並增加了帶薪休假福利，並將為選定的員工（主要是物業經理）提供額外的財務支持，使他們能夠繼續工作。這些措施將使截至2020年6月30日的三個月中，現場物業經理的工資與2019年同期相比增加約30％。儘管這些措施目前計劃於2020年6月30日結束，但可能會延長。一旦暫停這些措施，我們預計現場物業經理的工資支出將持續通貨膨脹增加。

由於員工人數增加和工資增加，監管工資支出是支付給直接和間接監督現場物業經理的管理人員的薪酬，在截至2020年3月31日的三個月中，與2019年同期相比增長了7.6％。我們預計，在2020年的剩餘時間內，將出現類似的增長。

在截至2020年3月31日的三個月中，維修和維護費用與2019年同期相比下降了9.9％。維修和維護費用包括截至2020年3月31日和2019年3月31日的三個月中分別為190萬美元和290萬美元的除雪費用。不包括除雪費用，在截至2020年3月31日的三個月中，維修和維護與2019年同期相比下降了3.8％。

維修和維護費用水平取決於許多因素，例如（i）偶爾發生的事故、損壞和設備故障，（ii）材料和勞動力的短期本地供需因素，以及（iii）天氣狀況，這可能會影響除雪、屋頂維修以及暖通空調維護和維修等成本。因此，很難估計未來的維修和維護費用。

我們的公用事業費用主要由電力成本組成，這取決於能源價格和使用水平。使用水平的變化主要由天氣和温度驅動。在截至2020年3月31日的三個月中，公用事業費用與2019年同期相比下降了7.7％。很難估計未來的公用事業成本，因為天氣、温度和能源價格波動不定且不可預測。我們正在投資太陽能和LED燈等節能技術，這些技術將以降低公用事業使用量的形式產生可觀的投資回報。但是，根據此類投資的預期水平和時間，預計在2020年剩餘時間內將出現的實際減少幅度相對較小。

營銷費用主要包括互聯網廣告和我們電話預訂中心的運營成本。互聯網廣告費用主要包括以 “每次點擊” 為基礎評估的關鍵詞搜索費，根據對自助存儲空間的需求、通過在線搜索詢問自助存儲的人數、佔用率、競標競爭對手的數量和攻擊性以及其他因素而有所不同。這些因素是不穩定的；因此，互聯網廣告在短期內可能會大幅增加或減少。在截至2020年3月31日的三個月中，營銷費用與2019年同期相比增長了58.8％。同比增長的主要原因是，隨着我們力求為我們的空間吸引更多客户，付費搜索平臺上傳統的 “按次點擊” 廣告有所增加，而來自現有自助倉儲所有者和運營商（包括新開發設施的所有者和非傳統存儲提供商）的關鍵詞競價競爭加劇，關鍵詞搜索詞的每次點擊費用也有所增加。在較小程度上，這一增長反映了社交媒體和聚合網站支出的增加，因為我們認為這些渠道以優惠的成本為增量客户提供了曝光機會。我們預計，在2020年剩餘時間內，營銷費用將繼續增加，並可能加強我們在這一領域的努力，以減輕COVID大流行對客户需求的上述影響。

其他直接財產成本包括每個自助存儲設施的特定管理費用，例如財產保險、電話和數據通信線路、營業執照費用、與處理設施現金收入相關的銀行手續費、租户郵件、信用卡費以及運營每處物業租賃辦公室的成本。在截至2020年3月31日的三個月中，這些成本與2019年同期相比下降了2.3％。長期以來，越來越多的客户使用信用卡付款，而不是使用現金、支票或其他交易成本較低的支付方式付款，我們的信用卡費用繼續增加。我們預計，在2020年剩餘時間內，其他直接房地產成本將出現通貨膨脹率上升。

分配的管理費用代表共享一般企業職能的管理費用，前提是這些職能的精力用於自助倉儲業務。這些職能包括信息技術支持、硬件和軟件，以及薪資、福利、培訓、維修和維護、客户服務、定價和營銷、運營會計和財務以及法律成本的集中管理。這些金額還包括負責這些流程的高級管理人員的成本（我們的首席執行官和首席財務官除外，這兩者包含在一般和管理費用中）。在截至2020年3月31日的三個月中，分配管理費用與2019年同期相比下降了5.9％，這主要是由於年度全國領導力和銷售會議的影響，該會議在截至2019年3月31日的三個月中舉行，預計不會在2020年舉行。我們預計，在2020年剩餘時間內，分配的管理費用將略有增加。

同店折舊和攤銷分析

在截至2020年3月31日的三個月中，同店設施的折舊和攤銷與2019年同期相比增加了4.0％，這主要是由於資本支出增加。我們預計，在2020年的剩餘時間裏，折舊費用將略有增加。

季度財務數據

下表彙總了有關同店設施的部分季度財務數據：

‎


	截至本季度
	3 月 31 日		6 月 30 日		9 月 30 日		12 月 31 日		整整一年

	（金額以千計，每平方英尺金額除外）
總收入：
2020	$	609,535
2019	$	602,297	$	616,055	$	628,573	$	615,268	$	2,462,193

運營總成本：
2020	$	180,281
2019	$	173,324	$	171,881	$	175,983	$	140,306	$	661,494

財產税：
2020	$	70,187
2019	$	66,827	$	67,550	$	67,353	$	38,904	$	240,634

維修和保養：
2020	$	12,395
2019	$	13,758	$	12,068	$	13,166	$	12,572	$	51,564

營銷：
2020	$	14,296
2019	$	9,001	$	12,426	$	14,345	$	13,230	$	49,002

REVPAF：
2020	$	16.23
2019	$	16.00	$	16.40	$	16.71	$	16.37	$	16.37

每佔用平方英尺的加權平均已實現年租金：
2020	$	17.43
2019	$	17.30	$	17.45	$	17.74	$	17.59	$	17.52

該期間的加權平均入住率：
2020		93.1%
2019		92.5%		94.0%		94.2%		93.1%		93.4%

‎

市場趨勢分析

下表列出了我們同店設施的部分市場趨勢：


同店設施按市場劃分的運營趨勢

	截至3月31日的三個月
		2020	2019		改變
	（金額以千計，除了
市場（設施數量，	加權平均數據）
平方英尺（單位：百萬）
收入：
洛杉磯（212、14.9）	$	95,200	$	92,758	2.6%
舊金山（128、7.9）		50,556		49,439	2.3%
紐約 (89、6.2)		38,792		38,377	1.1%
西雅圖-塔科馬（86、5.8）		28,467		27,855	2.2%
華盛頓特區 (89、5.5)		28,148		27,727	1.5%
邁阿密（81、5.7）		27,609		27,791	(0.7)%
亞特蘭大 (99、6.5)		21,187		21,564	(1.7)%
芝加哥（129、8.1）		29,584		28,987	2.1%
達拉斯堡Worth (102, 6.5)		21,200		21,162	0.2%
休斯頓（84、5.8）		18,103		18,633	(2.8)%
奧蘭多-代託納 (72, 4.5)		15,412		15,397	0.1%
費城 (56、3.5)		14,730		14,304	3.0%
西棕櫚灘 (38、2.5)		11,627		11,470	1.4%
坦帕 (52、3.5)		11,690		11,766	(0.6)%
夏洛特 (50、3.8)		10,285		10,297	(0.1)%
所有其他市場 (857、53.2)		186,945		184,770	1.2%
總收入	$	609,535	$	602,297	1.2%

淨營業收入：
洛杉磯	$	77,151	$	75,578	2.1%
舊金山		39,942		39,478	1.2%
紐約		25,678		25,673	0.0%
西雅圖-塔科馬		21,347		21,232	0.5%
華盛頓特區		20,003		19,937	0.3%
邁阿密		19,002		19,635	(3.2)%
亞特蘭大		15,202		15,774	(3.6)%
芝加哥		13,995		13,265	5.5%
達拉斯堡值得		13,623		13,853	(1.7)%
休斯頓		11,262		11,823	(4.7)%
奧蘭多-代託納		10,668		10,875	(1.9)%
費城		10,075		9,999	0.8%
西棕櫚灘		8,372		8,418	(0.5)%
坦帕		7,720		8,096	(4.6)%
夏洛特		7,463		7,517	(0.7)%
所有其他市場		127,751		127,820	(0.1)%
淨營業收入總額	$	429,254	$	428,973	0.1%


按市場劃分的同店設施運營趨勢（續）

	截至3月31日的三個月
		2020	2019		改變
加權平均平方英尺
佔用率:
洛杉磯		95.3%		94.8%	0.5%
舊金山		94.0%		93.7%	0.3%
紐約		93.6%		93.3%	0.3%
西雅圖-塔科馬		92.6%		91.8%	0.9%
華盛頓特區		92.7%		91.8%	1.0%
邁阿密		92.6%		92.1%	0.5%
亞特蘭大		91.9%		92.6%	(0.8)%
芝加哥		91.6%		89.5%	2.3%
達拉斯堡值得		91.9%		91.0%	1.0%
休斯頓		91.5%		88.9%	2.9%
奧蘭多-代託納		93.6%		93.8%	(0.2)%
費城		94.9%		94.6%	0.3%
西棕櫚灘		94.4%		93.2%	1.3%
坦帕		91.8%		91.9%	(0.1)%
夏洛特		91.3%		91.1%	0.2%
所有其他市場		93.2%		92.6%	0.6%
總加權平均值
平方英尺佔用率		93.1%		92.5%	0.6%

人均已實現年租金
佔用平方英尺:
洛杉磯	$	26.00	$	25.40	2.4%
舊金山		26.66		26.10	2.1%
紐約		25.92		25.65	1.1%
西雅圖-塔科馬		20.38		20.08	1.5%
華盛頓特區		21.26		21.10	0.8%
邁阿密		20.09		20.30	(1.0)%
亞特蘭大		13.31		13.36	(0.4)%
芝加哥		15.16		15.16	0.0%
達拉斯堡值得		13.49		13.56	(0.5)%
休斯頓		12.99		13.72	(5.3)%
奧蘭多-代託納		13.70		13.64	0.4%
費城		16.67		16.19	3.0%
西棕櫚灘		18.69		18.52	0.9%
坦帕		13.95		14.00	(0.4)%
夏洛特		11.20		11.22	(0.2)%
所有其他市場		14.36		14.26	0.7%
人均已實現租金總額
佔用的平方英尺	$	17.43	$	17.30	0.8%

‎


按市場劃分的同店設施運營趨勢（續）

	截至3月31日的三個月
		2020	2019		改變
REVPAF：
洛杉磯	$	24.77	$	24.08	2.9%
舊金山		25.05		24.45	2.5%
紐約		24.26		23.92	1.4%
西雅圖-塔科馬		18.87		18.43	2.4%
華盛頓特區		19.70		19.37	1.7%
邁阿密		18.61		18.68	(0.4)%
亞特蘭大		12.23		12.38	(1.2)%
芝加哥		13.88		13.57	2.3%
達拉斯堡值得		12.40		12.34	0.5%
休斯頓		11.88		12.20	(2.6)%
奧蘭多-代託納		12.83		12.80	0.2%
費城		15.82		15.32	3.3%
西棕櫚灘		17.63		17.26	2.1%
坦帕		12.81		12.87	(0.5)%
夏洛特		10.23		10.22	0.1%
所有其他市場		13.39		13.20	1.4%
REVPAF 總計	$	16.23	$	16.00	1.4%

我們認為，我們在美國幾乎所有主要大都市市場的地域多元化和規模可以在一定程度上抵禦局部經濟影響，並增強我們現金流的穩定性。很難預測短期自助倉儲需求和經營業績的本地化趨勢。從長遠來看，我們認為，經歷人口增長、高就業率以及以其他方式表現出經濟實力和穩定性的市場的表現將優於不表現出這些特徵的市場。

收購的設施

收購的設施代表我們在2018年、2019年和2020年前三個月收購的78個設施。由於穩定過程和收購這些設施的時間安排，逐年變化可能很大。

下表彙總了與收購設施有關的運營數據：


收購的設施
	截至3月31日的三個月
	2020		2019		更改 (a)
	（美元金額以千美元計，每平方英尺金額除外）
收入 (b)：
2018 年收購	$	4,126	$	3,724	$	402
2019 年收購		7,061		197		6,864
2020 年的收購		682		-		682
總收入		11,869		3,921		7,948

運營成本 (b)：
2018 年收購		1,869		2,054		(185)
2019 年收購		3,313		60		3,253
2020 年的收購		330		-		330
運營總成本		5,512		2,114		3,398

淨營業收入：
2018 年收購		2,257		1,670		587
2019 年收購		3,748		137		3,611
2020 年的收購		352		-		352
淨營業收入		6,357		1,807		4,550
折舊和
攤銷費用		(9,522)		(3,692)		(5,830)
淨收益（虧損）	$	(3,165)	$	(1,885)	$	(1,280)

3 月 31 日：
平方英尺佔用率：
2018 年收購		88.4%		82.3%		7.4%
2019 年收購		81.1%		79.2%		2.4%
2020 年的收購		49.4%		-		-
		78.9%		81.3%		(3.0)%
每人每年的合同租金
佔用平方英尺:
2018 年收購	$	11.65	$	11.33		2.8%
2019 年收購		11.64		11.06		5.2%
2020 年的收購		15.09		-		-
	$	11.94	$	11.25		6.1%

設施數量：
2018 年收購		25		25		-
2019 年收購		44		12		32
2020 年的收購		9		-		9
		78		37		41
淨可租平方英尺（以千計）：
2018 年收購		1,629		1,629		-
2019 年收購		3,145		768		2,377
2020 年的收購		748		-		748
		5,522		2,397		3,125


收購的設施（續）	截至 ‎3月31日 ‎2020
收購成本（以千計）：
2018 年收購	$	181,020
2019 年收購		429,850
2020 年的收購		186,183
	$	797,053

(a)代表平方英尺佔用率和每佔用平方英尺的年度合同租金的百分比變化，以及所有其他項目的絕對名義變化。

(b)收入和運營成本不包括租户再保險和商品銷售收入以及設施產生的支出。有關更多信息，請參見下面的 “輔助操作”。

我們相信，與以前的所有者相比，我們在營銷和運營方面的規模經濟使我們能夠從新收購的設施中獲得更高的淨營業收入。但是，我們可能需要24個月或更長時間才能完全實現更高的淨營業收入，而最終實現的淨營業收入水平可能會受到總體經濟狀況變化的影響。因此，無法保證我們會達到我們對這些新收購設施的期望。

收購的設施總共可出租淨面積約為550萬平方英尺，其中包括弗吉尼亞州的80萬平方英尺，德克薩斯州的50萬平方英尺，佛羅裏達州、喬治亞州、印第安納州、明尼蘇達州和內布拉斯加州的40萬平方英尺，馬薩諸塞州、南卡羅來納州和田納西州的30萬平方英尺，其他州的130萬平方英尺。

在截至2020年3月31日的三個月中，基於淨營業收入，2018年收購的25個設施的加權平均年化成本收益率為5.0％。由於我們的所有權期有限，在截至2020年3月31日的三個月中收購的設施的收益沒有意義，而且由於存在不穩定的設施，2019年收購的設施的收益率沒有意義。

2020年3月31日之後，我們以6,680萬美元的價格收購了六個自助倉儲設施（俄亥俄州四個，加利福尼亞州和佛羅裏達州各有一個），淨可出租平方英尺40萬平方英尺，或簽訂了合同。

收購設施的折舊和攤銷分析

截至2020年3月31日和2019年3月31日的三個月，收購設施的折舊和攤銷總額分別為950萬美元和370萬美元。這些金額包括（一）收購建築物的折舊，通常按直線記賬，為期25年；（ii）收購設施時分配給現有租户的成本攤銷，該攤銷額根據現有租户在每個時期的收益進行記錄，因此在首次收購該設施時最高，隨着這些租户撤離，則會減少。對於截至2020年3月31日擁有的收購設施，預計在截至2020年12月31日的年度中，建築物折舊和租户無形資產攤銷總額約為3640萬美元。對於在2020年剩餘時間內收購的新建築，租户無形資產將進行額外的折舊和攤銷。

‎

已開發和擴建的設施

開發和擴建的設施包括自2015年1月1日以來在新場地上開發的74個設施，以及需要擴大淨可租平方英尺的71個設施。在這些擴建項目中，有20項已於2019年1月1日完成，31項已在截至2020年3月31日的15個月內完成，20項目前正在進行或預計將於2020年開始翻新。

下表彙總了開發和擴建設施的運營數據：


發展和擴大
設施	截至3月31日的三個月
	2020		2019		更改 (a)
	（美元金額以千美元計，每平方英尺金額除外）
收入 (b)：
於 2015 年開發	$	4,511	$	4,236	$	275
於 2016 年至 2018 年開發		16,371		12,262		4,109
於 2019 年開發		1,075		10		1,065
擴建項目在 2019 年之前完成		8,062		6,617		1,445
擴建項目已於 2019 年或 2020 年完成		6,717		4,701		2,016
擴張正在進行中		5,549		5,889		(340)
總收入		42,285		33,715		8,570

運營成本 (b)：
於 2015 年開發		1,583		1,401		182
於 2016 年至 2018 年開發		7,530		6,891		639
於 2019 年開發		1,071		85		986
擴建項目在 2019 年之前完成		2,826		2,375		451
擴建項目已於 2019 年或 2020 年完成		3,787		2,132		1,655
擴張正在進行中		1,551		1,562		(11)
運營總成本		18,348		14,446		3,902

淨營業收入：
於 2015 年開發		2,928		2,835		93
於 2016 年至 2018 年開發		8,841		5,371		3,470
於 2019 年開發		4		(75)		79
擴建項目在 2019 年之前完成		5,236		4,242		994
擴建項目已於 2019 年或 2020 年完成		2,930		2,569		361
擴張正在進行中		3,998		4,327		(329)
淨營業收入		23,937		19,269		4,668
折舊和
攤銷費用		(15,110)		(11,955)		(3,155)
淨收入	$	8,827	$	7,314	$	1,513

3 月 31 日：
平方英尺佔用率：
於 2015 年開發		91.6%		90.2%		1.6%
於 2016 年至 2018 年開發		79.8%		67.6%		18.0%
於 2019 年開發		51.0%		8.1%		529.6%
擴建項目在 2019 年之前完成		79.8%		66.0%		20.9%
擴建項目已於 2019 年或 2020 年完成		62.7%		51.7%		21.3%
擴張正在進行中		88.3%		89.3%		(1.1)%
		75.1%		66.4%		13.1%

‎


發展和擴大
設施（續）	截至3月31日的三個月
	2020		2019		更改 (a)
	（金額以千計，設施數量除外）

每佔用平方英尺的年度合同租金：
於 2015 年開發	$	15.66	$	14.74		6.2%
於 2016 年至 2018 年開發		13.15		11.88		10.7%
於 2019 年開發		9.46		7.46		26.8%
擴建項目在 2019 年之前完成		14.64		15.12		(3.2)%
擴建項目已於 2019 年或 2020 年完成		10.21		13.94		(26.8)%
擴張正在進行中		20.27		20.16		0.5%
	$	13.46	$	14.04		(4.1)%
設施數量：
於 2015 年開發		13		13		-
於 2016 年至 2018 年開發		50		50		-
於 2019 年開發		11		4		7
擴建項目在 2019 年之前完成		20		20		-
擴建項目已於 2019 年或 2020 年完成		31		31		-
擴張正在進行中		20		20		-
		145		138		7

淨可租平方英尺 (c)：
於 2015 年開發		1,242		1,242		-
於 2016 年至 2018 年開發		6,250		6,250		-
於 2019 年開發		1,057		444		613
擴建項目在 2019 年之前完成		2,755		2,689		66
擴建項目已於 2019 年或 2020 年完成		4,248		2,596		1,652
擴張正在進行中		1,223		1,256		(33)
		16,775		14,477		2,298

	截至 ‎3月31日 ‎2020
開發成本：
於 2015 年開發	$	119,258
於 2016 年至 2018 年開發		759,643
於 2019 年開發		150,387
在 2019 年之前完成的擴建 (d)		159,217
在 2019 年或 2020 年完成的擴建項目 (d)		248,047
	$	1,436,552

(a)代表平方英尺佔用率和每佔用平方英尺的年度合同租金的百分比變化，以及所有其他項目的絕對名義變化。

(b)收入和運營成本不包括租户再保險和商品銷售收入以及設施產生的支出。有關更多信息，請參見下面的 “輔助操作”。

(c)截至2020年3月31日，上述設施的淨可出租總面積約為1,680萬平方英尺，其中包括德克薩斯州的650萬平方英尺，加利福尼亞州的230萬平方英尺，佛羅裏達州的180萬平方英尺，科羅拉多州的150萬平方英尺，明尼蘇達州的100萬平方英尺，北卡羅來納州的80萬平方英尺，華盛頓州的70萬平方英尺，亞利桑那州、喬治亞州、密歇根州和南卡羅來納州的100萬平方英尺。

(d)這些金額僅包括擴建和翻新這些設施所產生的直接成本，不包括 (i) 開發或收購設施的原始成本或 (ii) 在施工和填充期間拆除空間的收入損失。

新開發或擴建的自助倉儲設施通常需要至少三到四年的時間才能穩定收入。通過在裝修期間提供較低的租金，最早可以在開發或擴建完成後的兩到三年內實現實際入住。因此，即使在實現高入住率之後，隨着租户基礎的成熟和租金的提高，仍可能有一段時期的收入增長。在施工和穩定期間，由於為開發成本提供資金的資本成本，以及相關的建築和開發管理費用，包括一般和管理費用，我們的收益被攤薄。儘管存在短期稀釋現象，但我們認為，從長遠來看，我們的開發和擴張活動會產生良好的風險調整後回報。

新開發的設施

截至2018年12月31日，“2015年開發” 項下包含的設施的入住率很高。儘管如此，在截至2020年3月31日的三個月中，它們實現了6.5％的租金同比增長，這表明在實現高入住率之後，現有租户基礎已經成熟，這説明瞭上述穩定過程的後期階段。根據截至2020年3月31日的三個月的淨營業收入，這些設施的年化成本收益率為9.8％。

平均而言，“2016-2018年開發” 和 “2019年開發” 項下的設施仍處於入住穩定階段。我們預計，隨着這些設施的持續穩定，這些設施將在2020年剩餘時間內及以後持續增長。穩定後這些設施可能實現的年化收益率將取決於許多因素，包括每處房產附近的當地和當前市場狀況、新增和現有供應水平以及COVID大流行的影響。因此，“2015年開發” 下的設施實現的9.8％的收益率可能並不代表這些設施將實現的成本收益率。

我們還有十二個新開發的設施在建中，這些設施的淨可出租存儲空間總計為140萬平方英尺，總開發成本總額約為2.288億美元。我們預計這些設施將在未來18至24個月內開放。

‎

擴建現有設施

擴建現有設施涉及在現有設施上建造新的空間，要麼在現有的未使用土地上，要麼通過拆除現有建築物以促進密集化。擴建設施的建設成本除增加空間外，還可能包括在現有空間中增加諸如氣候控制等便利設施，改善設施的視覺吸引力，並在較小程度上包括更換現有的門、屋頂和暖通空調。

由於缺乏土地成本，擴建現有設施的回報狀況與新設施不同，而且現金流風險可能較小，因為與新設施相比，我們更直接地瞭解當地對場地空間的需求。但是，許多擴建項目涉及拆除現有的創收空間，從而在施工和填充期間損失相關收入。

“已完成擴建” 下的設施代表截至2020年3月31日已完成擴建的設施。我們為擴建這些設施承擔了總計4.073億美元的直接成本，拆除了總共100萬平方英尺的可出租存儲空間，並建造了總計450萬淨可出租平方英尺的新存儲空間。

“擴建中” 下的設施代表2020年3月31日正在開發或將在2020年12月31日之前開始建設的設施。我們有望通過擴建現有的自助倉儲設施，增加總共290萬平方英尺的可出租存儲空間，總計直接開發成本為4.057億美元。我們已經拆除了與擴建項目相關的淨可出租空間10萬平方英尺，預計將再拆除30萬平方英尺的淨可出租平方英尺。

已開發和擴建設施的折舊和攤銷分析

截至2020年3月31日和2019年3月31日的三個月，已開發和擴建設施的折舊和攤銷總額分別為1,510萬美元和1,200萬美元。這些金額代表已開發建築物的折舊，就擴建的設施而言，是現有建築物的遺留折舊。對於截至2020年3月31日竣工的開發和擴建設施，預計在截至2020年12月31日的年度中，建築物的折舊總額約為6150萬美元。在2020年剩餘時間內，開發或擴建的新建築將額外折舊。

其他不一樣的商店設施

“其他非相同商店設施” 是指儘管不是新收購、開發或擴建的設施，但自2018年1月1日以來尚未完全穩定，這主要是由於颶風、洪水和火災等人員傷亡事件以及前所有者在2018年1月1日之前從第三方獲得的、最近開發或擴建的設施。

其他非相同商店設施的淨可出租面積總計為360萬平方英尺，其中包括德克薩斯州的70萬平方英尺，俄亥俄州和俄克拉荷馬州的50萬平方英尺，紐約州和南卡羅來納州各40萬平方英尺，其他州的110萬平方英尺。

在截至2020年3月31日和2019年3月31日的三個月期間，這些設施的淨營業收入均為670萬美元。在截至2020年3月31日和2019年3月31日的三個月中，這些設施的平均入住率分別為85.0％和85.4％。

從長遠來看，我們預計這些設施的運營增長將與我們的Same Store設施的運營增長相似。但是，從短期來看，由於導致這些設施被歸類為非同一商店的潛在事件的影響，逐年比較將有所不同。

截至2020年3月31日和2019年3月31日的三個月，其他非同一門店設施的折舊和攤銷總額分別為690萬美元和590萬美元。我們預計每股都將出現貶值

在2020年剩餘的三個月中，將接近截至2020年3月31日的三個月的水平。

輔助操作

輔助收入和支出包括與保單再保險相關的金額，以彌補租户在美國自助倉儲設施中存儲的商品的損失，以及在我們的自助倉儲設施中銷售商品所產生的損失。下表列出了我們的輔助操作：



	截至3月31日的三個月
	2020		2019		改變
	（金額以千計）
收入：
租户再保險費	$	34,696	$	31,593	$	3,103
商品		7,185		7,037		148
總收入		41,881		38,630		3,251

運營成本：
租户再保險		6,782		6,251		531
商品		4,163		4,294		(131)
運營總成本		10,945		10,545		400

淨營業收入
租户再保險		27,914		25,342		2,572
商品		3,022		2,743		279

淨營業收入總額	$	30,936	$	28,085	$	2,851

租户再保險業務：我們的客户可以選擇從非關聯保險公司購買保險，以彌補他們儲存在我們設施中的貨物的某些損失。Public Storage的全資合併子公司為此類保單提供全額再保險，從而承擔保險公司根據這些保單承擔所有損失風險。子公司從非關聯保險公司獲得再保險費，基本等於向租户收取的保費。此類再保險費在上表中顯示為 “租户再保險費”。

子公司向Public Storage支付費用，以協助管理該計劃並允許向我們的租户推銷保險。這筆費用佔我們子公司收到的再保險費的很大一部分。該費用在合併中被扣除，因此未顯示在上表中。

租户再保險收入從截至2019年3月31日的三個月的3,160萬美元增長至截至2020年3月31日的三個月的3,470萬美元，增長了310萬美元，增長了9.8％。增長是由於平均保費的提高以及我們收購、新開發和擴建設施的租户基礎的增加。與同一門店設施相關的租户再保險收入從截至2019年3月31日的三個月的2,800萬美元增加到截至2020年3月31日的三個月的2950萬美元，增長了150萬美元，增長了5.3％。

我們預計，未來的增長將主要來自新收購和開發設施的客户，以及我們現有不穩定的自助存儲設施的更多租户。但是，COVID大流行導致的入住率和入住量減少可能會對租户再保險收入產生負面影響。

運營成本主要包括我們的外部第三方保險公司未承保的已支付的索賠，以及索賠調整費用。索賠費用因被保險租户的數量和導致受保客户損失的事件數量而異，例如入室盜竊以及影響到的災難性天氣事件

颶風和洪水等多種屬性。在截至2020年3月31日和2019年3月31日的三個月中，運營成本分別為680萬美元和630萬美元。

商品銷售：我們在自助倉儲設施出售鎖、箱子和包裝用品，這些物品的銷售水平主要受我們自助倉儲設施的搬入量和其他客户流量的影響。我們預計，在2020年剩餘時間內，我們的商品銷售收入或盈利能力不會發生任何重大變化。

未合併房地產實體的收益權益

在列出的所有時期，我們都對PSB和Shurgard進行了股權投資，我們按權益法對其進行了核算，並記錄了我們在這些實體淨收入中所佔的比例份額。下表以及下文的討論列出了我們在未合併房地產實體的收益中的權益：



	截至3月31日的三個月
	2020		2019		改變
	（金額以千計）
收益淨值：
PSB	$	21,737	$	13,720	$	8,017
舒爾加德		2,231		3,952		(1,721)
收益中的權益總額	$	23,968	$	17,672	$	6,296

對公安局的投資：在報告的所有時期內，我們擁有PSB商業園公司（“PSB”）的7,158,354股普通股和由PSB控制的運營合夥企業中的7,305,355股有限合夥單位，總計約佔普通股權益的42％。在某些條件下，有限合夥單位可根據我們的選擇以一比一的方式轉換為PSB普通股。

截至2020年3月31日，PSB全資擁有約2750萬平方英尺的可出租商業空間並持有395個單元的公寓大樓95％的權益。PSB還根據物業管理協議管理我們擁有的商業空間。

截至2020年3月31日和2019年3月31日的三個月，來自PSB的淨收益分別為2170萬美元和1,370萬美元。截至2020年3月31日的三個月金額中包括我們在房地產銷售收益中的權益份額，總額為810萬美元。

在截至2020年3月31日的三個月中，PSB的淨收益（不包括上述房地產收益）與2019年同期相比減少了10萬美元，這主要是由於貶值增加。有關PSB的進一步討論，請參閲我們2020年3月31日財務報表附註4。PSB的文件和精選財務信息，包括對COVID疫情影響的討論，可以通過美國證券交易委員會以及PSB的網站www.psbusinessparks.com上查閲。本網站上的信息未以引用方式納入此處，也不是本10-Q表季度報告的一部分。

對 Shurgard 的投資：在報告的所有時期內，我們直接或間接地實際擁有舒爾加德普通股31,268,459股，相當於舒爾加德約35％的股權。舒爾加德的普通股在布魯塞爾泛歐交易所上市，代碼為 “SHUR”。

截至2020年3月31日，舒爾加德擁有234個自助倉儲設施，淨可出租面積約為1300萬平方英尺。舒爾加德向我們支付了使用 “舒爾加德” 商標的許可費，詳見2020年3月31日財務報表附註4。

在截至2020年3月31日的三個月中，舒爾加德收購了兩座設施，總成本為2450萬美元（2019年同期沒有一處）。

在截至2020年3月31日和2019年3月31日的三個月中，我們來自舒爾加德的淨收益分別為220萬美元和400萬美元。減少的主要原因是我們（i）舒爾加德在截至2020年3月31日的三個月中因設施被大火燒燬而蒙受的350萬美元傷亡損失中的350萬美元權益，但部分抵消了（ii）我們在截至2020年3月31日的三個月中舒爾加德應急協議中140萬美元權益份額的增加。

我們未來從舒爾加德獲得的收益還將受到以下因素的影響：（i）其現有設施的經營業績；（ii）開發和收購活動水平；（iii）舒爾加德經營業務的各個歐洲司法管轄區適用的所得税税率；（iv）舒爾加德開展業務的國家（主要是歐元）的美元與貨幣之間的匯率。

舒爾加德的公開文件和公開報道的信息，包括對COVID疫情影響的討論，可以在其網站上獲得，https://corporate.shurgard.eu 並在盧森堡證券交易所的網站上 http://www.bourse.lu。這些網站上的信息未以引用方式納入此處，也不是本10-Q表季度報告的一部分。

為了記錄我們在舒爾加德的收益中的權益，在截至2020年3月31日和2019年3月31日的三個月中，歐元分別按1.103和1.136的平均匯率折算。

分析未分配給分部的項目

一般和管理費用：下表列出了我們的一般和管理費用：



	截至3月31日的三個月
	2020		2019		改變
	（金額以千計）

基於股份的薪酬支出	$	6,607	$	7,594	$	(987)
高級管理人員的成本		1,640		1,328		312
開發和收購成本		2,444		2,067		377
税務合規成本和已繳税款		1,713		1,433		280
法律費用		2,432		3,704		(1,272)
上市公司成本		1,386		1,512		(126)
其他費用		4,842		1,865		2,977
總計	$	21,064	$	19,503	$	1,561

基於股份的薪酬支出包括向員工和受託人授予的限制性股票單位和股票期權的攤銷，以及相關的僱主税。基於股份的薪酬支出因補助金水平及其相關的歸屬和攤銷期、沒收以及授予當日公司的普通股價格而異。有關我們基於股份的薪酬的更多信息，請參閲2020年3月31日財務報表附註10。

我們的股份薪酬計劃在2020年3月31日後進行了修訂，允許在服務終止時向符合某些要求（例如最低年齡、最低服務年限、通知以及在過渡計劃中根據需要進行合作的員工）歸屬（“退休歸屬”），而不是沒收所有基於股份的未歸屬補助金。這一變化預計將在2020年剩餘時間內增加基於股份的薪酬支出，這主要是由於加速攤銷基於股份的補助金，這些補助金有資格在最初歸屬日期之前進行退休歸屬。此外，在截至2020年3月31日的三個月中，授予了77萬份股票期權，這也將導致在2020年剩餘時間內基於股份的薪酬支出增加。

高級管理人員的成本代表支付給我們的首席執行官和首席財務官的現金薪酬。

開發和收購成本主要代表與我們開發和收購房地產設施相關的內部和外部費用，主要根據活動水平而有所不同。在截至2020年3月31日和2019年3月31日的三個月期間，上表中的金額均為310萬美元的開發成本，這些開發成本已資本化為新開發和再開發的自助存儲設施。預計在2020年的剩餘時間內，開發和收購成本將保持穩定。但是，由於施工和福利活動的延遲，COVID大流行可能會減少2020年剩餘時間內的管理資本比例。

税務合規成本和已繳納的税款包括向各州和地方當局繳納的税款、提交納税申報表的內部和外部成本、與遵守聯邦和州税法以及維持我們遵守美國國税局房地產投資信託基金規則相關的成本。此類成本的差異主要取決於我們開展業務的各個州的税率。

法律費用包括內部人員以及向律師事務所和其他第三方支付的與一般公司法律事務和風險管理有關的費用，並因法律活動水平而異。未來的法律費用水平無法確定。

上市公司成本代表上市公司運營的增量成本，例如內部和外部投資者關係費用、股票上市和過户代理費、董事會（我們的 “董事會”）成本以及與維持適用法律和法規（包括《多德-弗蘭克華爾街改革和消費者保護法》和《2002年薩班斯-奧克斯利法案》）的遵守相關成本。

其他成本代表某些專業和諮詢費、工資和間接費用，這些費用不歸因於我們的房地產業務。此類成本包括非經常性和可變項目，包括在截至2020年3月31日的三個月中產生的160萬美元盡職調查費用，這些費用與我們的非約束性提案有關，該提案旨在收購National Storage REIT的100％合訂證券，但我們沒有繼續執行該提案。這些成本的水平取決於公司的活動和舉措，因此，這些成本是不可預測的。

我們未來的一般和管理費用難以估計，因為它們依賴於許多因素，包括上述因素。

利息和其他收入：利息和其他收入主要包括我們的商業業務、物業管理業務的淨收入、現金餘額所得利息、舒爾加德的商標許可費，以及不時收到的不同金額的其他各種收入項目。不包括截至2020年3月31日和2019年3月31日的三個月中歸屬於我們的商業運營和物業管理業務總額為260萬美元和270萬美元的金額，在截至2020年3月31日的三個月中，利息和其他收入有所減少，這主要是由於平均利率的下降，但未投資現金餘額的增加部分抵消了這一點。我們預計，在2020年剩餘時間內，商業和物業管理業務的收入不會發生任何重大變化；但是，COVID大流行可能會導致收取商業租金或租賃空間的困難。在2020年剩餘時間內，其他利息和收入項目的水平將取決於我們保留的現金餘額水平、利率以及其他各種收入項目的水平。

利息支出：在截至2020年3月31日和2019年3月31日的三個月中，我們的未償債務分別產生了1,460萬美元和930萬美元的利息。在確定利息支出時，在截至2020年3月31日和2019年3月31日的三個月中，這些金額分別被與我們的開發活動相關的90萬美元和120萬美元的資本化利息所抵消。在截至2020年3月31日的三個月中，與2019年同期相比有所增加，這是由於我們在2019年4月12日發行了5億美元的優先票據，年利率為3.385％，以及（ii）2020年1月24日，本金總額為5億歐元（5.516億美元）的優先票據中，年利率為0.875％。截至2020年3月31日，我們有25億美元的未償債務，平均利率為2.4％。

未來的利息支出將取決於未償債務水平和在建開發成本的金額。

外匯收益：在截至2020年3月31日和2019年3月31日的三個月中，我們分別錄得890萬美元和780萬美元的外幣折算收益，這是匯率波動導致的歐元計價無抵押票據的美元等值變動。截至2020年3月31日，歐元的匯率約為每歐元1.100美元，2019年12月31日為1.122，2019年3月31日為1.122，2019年3月31日為1.122，2018年12月31日為1.144。未來外幣折算的收益和虧損將取決於歐元兑美元的相對價值的變化以及以歐元計價的未償債務水平。

房地產投資銷售收益：在截至2020年3月31日的三個月中，我們錄得110萬美元的收益（2019年同期為零），主要與根據知名域名訴訟出售部分房地產設施有關。

可分配給優先股股東的淨收益：根據分配分配分配給優先股股東的淨收益從截至2019年3月31日的三個月的5,500萬美元降至2020年同期的5,200萬美元，這主要是由於以較低的市場票面利率贖回優先股和發行新系列的收益導致平均票面利率降低。在截至2019年3月31日的三個月中，我們還將普通股股東的850萬美元收入分配給優先股持有人，用於贖回我們的Y系列優先股。根據我們截至2020年3月31日的已發行優先股，我們向優先股股東的季度分配額預計約為5,200萬美元。

流動性和資本資源

儘管作為房地產投資信託基金可以使我們最大限度地減少聯邦所得税支出的支付，但我們必須將應納税收入的100％分配給股東。這一要求限制了可以保留和再投資於業務的運營產生的現金流，從而增加了我們對籌集資金為增長提供資金的依賴。

由於籌集資金對我們的增長很重要，因此我們努力保持以強勁的信貸指標為特徵的強勁財務狀況，包括相對於總資本和運營現金流的較低槓桿率。根據主要評級機構穆迪和標準普爾的評級，我們是評級最高的房地產投資信託基金之一。標準普爾對我們的優先債的信用評級為 “A”，穆迪的信用評級為 “A2”。我們對每一系列優先股的信用評級被穆迪評級為 “A3”，標準普爾為 “BBB+”。我們的信用狀況和評級使我們能夠有效地接觸公眾以及用於籌集資金的私人資本市場。

儘管我們必須分配應納税收入，但只要税收折舊超過維護資本支出，我們仍然能夠保留運營現金流。近年來，我們每年保留約2億至3億美元的現金流。

超過留存現金流的資本需求由：（i）優先股，（ii）中長期債務和（iii）普通股權來滿足。我們根據相對成本、可用性、槓桿需求以及資本來源的某些特徵（例如債務契約）造成的潛在限制來選擇這些資本來源。我們將信貸額度以及短期銀行貸款視為過渡融資。

我們有5億美元的循環信貸額度，在我們能夠籌集長期資金之前，我們偶爾會將其用作臨時的 “過渡性” 融資。截至2020年3月31日和2020年4月30日，循環信貸額度沒有未償還貸款，但是，我們確實有大約1,590萬美元的未償信用證，這使我們的借款能力限制在4.841億美元以內。我們的信貸額度將於2024年4月19日到期。

COVID大流行對債務和股權資本的成本產生了負面影響，並且可能會繼續產生負面影響，否則這種負面影響可能會加劇。鑑於我們目前相對於下文所述資本要求的充足流動性，以及我們強勁的財務狀況和信用評級，我們預計此類資本市場混亂不會對我們未來12個月的預期資本和增長計劃產生重大影響。但是，如果它們持續很長一段時間或加劇，無法保證它們將來不會發生。

流動性和資本資源分析：我們相信，我們的運營活動提供的淨現金將繼續足以滿足我們在未來12個月內對債務本金支付、維護資本支出和向股東分配的持續需求。

如果我們保留的運營現金流、手頭現金和信貸額度不足以為我們的活動提供資金，我們認為我們有多種可能籌集額外資金，包括髮行普通證券或優先證券、發行債務或簽訂合資安排以收購或開發設施。

所需的債務償還額：截至2020年3月31日，我們的未償債務本金總額約為25億美元，包括2680萬美元的有擔保債務，9.263億美元的歐元計價無抵押債務和15億美元的美元計價無抵押債務。大約的本金到期日如下（金額以千計）：



2020 年的剩餘時間	$	1,519
2021		1,865
2022		502,584
2023		19,219
2024		110,129
此後		1,817,714
	$	2,453,030

未來兩年，我們債務的剩餘到期日為名義期限。我們的債務水平良好，實質性債務到期日至少相隔18個月，這緩解了再融資風險。

資本支出要求：資本支出包括對設施進行一般維護、重大維修或更換，以使我們的設施保持良好的運行狀態並保持其視覺吸引力。資本支出不包括與開發新設施或重建現有設施以增加其可租平方英尺有關的成本。

2020年前三個月，資本支出總額為5,690萬美元，預計在截至2020年12月31日的一年中約為1.75億美元。我們2020年的資本支出包括某些升級項目，而不是對現有組件進行傳統的同類更換，在某些情況下，在現有組件的使用壽命結束之前對其進行更換。此類項目包括安裝LED照明，用更耐旱和維護成本低的配置取代現有的種植配置，安裝太陽能電池板，改善辦公室和客户區配置以提供更友好的客户體驗，以及改進室外立面和配色方案。此類增量投資可提高客户滿意度、我們的設施對新老客户的吸引力和競爭力，或降低運營成本。預計截至2020年12月31日的年度將有1.75億美元的資本支出，以及

2019年產生的1.925億美元，較2018年、2017年和2016年分別產生的1.394億美元、1.248億美元和8,600萬美元大幅增加。我們預計，2020年以後資本支出將繼續增加；但是，目前這種上漲的水平和持續性尚不確定。

如上所述，COVID大流行可能會影響我們的資本支出，這是由於 “待在家裏” 的命令和企業停擺在許多司法管轄區關閉或推遲了某些資本支出項目。上面提到的1.75億美元的估計是我們目前的最佳估計；但是，在我們繼續監測COVID大流行對我們執行資本支出工作的能力的影響時，無法保證我們的資本支出金額不會發生變化。

支付分配的要求：根據守則的定義，在本文列出的所有期限內，我們都選擇被視為房地產投資信託基金。作為房地產投資信託基金，如果我們符合某些組織和運營規則，我們不對每年全額分配的房地產投資信託基金應納税收入（通常為淨租金和不動產、股息和利息）繳納聯邦所得税（為此，可以考慮在下一年支付的某些分配）。我們認為，我們在本文所述的所有時期都滿足了這些要求，我們預計將繼續選擇房地產投資信託基金並獲得資格。

2020年4月21日，我們的董事會宣佈派發每股普通股2.00美元的季度現金分紅，總額約為3.5億美元，將於2020年6月底支付。我們一貫的長期股息政策是僅分配我們的應納税收入。普通股的未來季度分配將繼續根據我們的房地產投資信託基金分配要求在考慮對優先股股東的分配後確定，並將由運營活動產生的現金流提供資金。

我們估計，截至2020年3月31日，我們已發行優先股的年度分配要求約為每年2.08億美元。

我們估計，我們每年將向截至2020年3月31日的未償非控股權益支付約500萬美元的分配。

房地產投資活動：我們繼續尋求從第三方購買更多的自助存儲設施。2020年初，我們的收購量強勁，2020年迄今為止收購了2.530億美元，其中包括目前簽訂合同的設施。但是，我們認為，在短期內，由於COVID疫情造成的經濟不確定性，收購量可能會下降，導致一些第三方賣家推遲出售房產。隨着經濟的穩定和賣方信心的恢復，或者最近開發的設施的槓桿所有者被迫出售，2020年下半年的交易量可能會增加。無法保證未來設施的購置水平。

此外，無法保證，如果由於COVID疫情或其他原因而出現大量額外收購設施的機會，我們是否能夠以合理的成本籌集資金，使我們能夠利用這些機會。

截至 2020年3月31日我們的開發和擴建項目總成本約為6.345億美元。通過以下方式產生的成本 2020年3月31日為1.617億美元, 剩餘的完工費用4.728億美元預計將主要在未來18至24個月內支出.

其中一些項目會受到重大突發事件的影響，例如應享待遇的批准。我們預計將繼續尋找更多項目；但是，由於各種限制，例如難以找到符合我們風險調整後收益預期的項目，以及某些城市在獲得自助倉儲活動建築許可證方面面臨挑戰，未來的開發和重建水平可能會受到限制。

由於COVID大流行或其他因素而產生的估計可能導致將來取消現有項目，或者我們可能無法開展本來會尋求的某些新項目。

贖回優先證券: 從歷史上看，我們利用了將較高息票優先證券與較低票面優先證券再融資的優勢。將來，我們還可能選擇用發行債務的收益為贖回優先證券融資。截至2020年4月30日，我們有以下一系列有資格贖回的優先證券，由我們選擇，並提前30天發出通知；我們的5.375％的V系列優先股（4.95億美元）、5.200％的W系列優先股（5億美元）和5.200％的X系列優先股（2.25億美元）。有關我們其他系列優先股的贖回日期，請參閲2020年3月31日財務報表附註8。此類優先股的贖回將取決於許多因素，包括我們可以發行替代優先證券的利率。我們的優先證券均不可由持有人選擇贖回。

回購普通股: 我們的董事會已授權管理層在公開市場或私下談判的交易中回購多達35,000,000股普通股。在截至2020年3月31日的三個月中，我們沒有回購任何普通股。從回購計劃啟動到2020年4月30日，我們共回購了23,721,916股普通股，總成本約為6.791億美元。未來的普通股回購水平將取決於我們的可用資本、投資選擇和普通股的交易價格。

合同義務

截至2020年3月31日，我們的重要合同義務及其對我們現金流和流動性的影響彙總如下，截至12月31日的年度（金額以千計）：


				剩餘部分
				的
		總計		2020		2021		2022		2023		2024		此後


利息和本金支付
無債務 (1)	$	2,850,849	$	44,814	$	59,501	$	556,670	$	64,392	$	153,419	$	1,972,053

租賃和其他承諾 (2)		76,010		3,328		4,395		3,745		3,522		3,541		57,479

施工承諾 (3)		103,001		75,013		23,037		4,951		-		-		-

總計	$	3,029,860	$	123,155	$	86,933	$	565,366	$	67,914	$	156,960	$	2,029,532

(1)代表合同本金和利息支付。某些以歐元計價的債務的金額基於2020年3月31日的匯率。有關更多信息，請參閲我們2020年3月31日財務報表附註6。

(2)代表根據各種租賃和其他承諾在土地、設備和辦公空間方面的未來合同付款。

(3)代表截至2020年3月31日的合同施工的未來預期付款。

我們估計，截至2020年3月31日，我們已發行優先股的年度分配要求約為每年2.08億美元。股息將在董事會宣佈時支付，如果未支付，則累計。

資產負債表外安排: 截至2020年3月31日，我們沒有S-K 303 (a) (4) 條例及其説明中定義的重大資產負債表外安排。

第 3 項。關於市場風險的定量和定性披露

為了限制我們的市場風險敞口，我們主要使用優先股和普通股進行資本化。我們的優先股通常在發行五年後可按我們的期權贖回，但持有人無法贖回

選項。我們的債務是我們資本結構中唯一的市場風險敏感部分，總額約為24億美元，佔截至2020年3月31日我們股票賬面價值的27.1％。

截至2020年3月31日，我們的外幣風險敞口與（i）我們在舒爾加德的投資有關，賬面價值為3.288億美元，（ii）以歐元計價的無抵押應付票據為8.420億歐元（9.263億美元）。

截至2020年3月31日，我們的固定利率債務的公允價值約為24億美元。下表彙總了我們的固定利率債務的年到期日，截至2020年3月31日，該債務的加權平均有效利率為2.4％。有關我們的固定利率債務（金額以千計）的更多信息，請參閲2020年3月31日財務報表附註6。


	剩餘的
	2020			2021		2022		2023		2024		此後		總計

固定利率債務	$	1,519	$	1,865	$	502,584	$	19,219	$	110,129	$	1,817,714	$	2,453,030

第 4 項。控制和程序

關於披露控制和程序有效性的結論

我們維持披露控制和程序，旨在確保根據經修訂的1934年《證券交易法》（“交易法”）提交和提交的報告中要求披露的信息在符合美國證券交易委員會指導方針規定的時限內記錄、處理、彙總和報告，並將此類信息傳達給我們的管理層，包括首席執行官和首席財務官，以便根據 “披露控制” 的定義及時就所需的披露做出決定以及《交易法》第13a-15（e）條和第15d-15（e）條中的程序”。在設計和評估披露控制和程序時，管理層認識到，任何控制措施和程序，無論設計和運作多麼完善，都只能為實現預期的控制目標提供合理的保證，管理層必須運用其判斷來評估可能的控制措施和程序在達到合理保障水平方面的成本效益關係。我們還對某些未合併的房地產實體進行了投資，由於我們不控制這些實體，因此我們對這些實體的披露控制和程序比我們對合並子公司的披露控制和程序要有限得多。

在包括首席執行官和首席財務官在內的管理層的監督和參與下，我們按照《交易法》第13a-15（b）條的要求，評估了截至本報告所涉期末披露控制和程序的有效性。根據該評估，我們的首席執行官兼首席財務官得出結論，我們的披露控制和程序在合理的保障水平上是有效的。

財務報告的內部控制

在截至2020年3月31日的季度中，我們對財務報告的內部控制沒有發生任何變化，這些變化對我們對財務報告的內部控制產生重大影響或合理可能產生重大影響。

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第二部分。		其他信息


第 1 項。	法律訴訟

我們是各種法律訴訟的當事方，面臨各種索賠和投訴；但是，我們認為，這些突發事件給公司造成個人或總體物質損失的可能性很小。


第 1A 項。	風險因素

除了本10-Q表季度報告中的其他信息外，您還應仔細考慮我們在截至2019年12月31日的年度10-K表年度報告、第一部分第1A項 “風險因素” 以及我們向美國證券交易委員會提交的其他文件中描述的風險。這些因素可能會對我們的業務、財務狀況和經營業績產生重大影響。除下文所述外，截至2019年12月31日止年度的10-K表中披露的與公司相關的風險因素沒有重大變化。

此外，在考慮本10-Q表格和其他地方包含的前瞻性陳述時，您應參考本表格10-Q第一部分第2項開頭的前瞻性陳述中描述的對我們前瞻性陳述的資格和限制。

我們面臨來自COVID大流行的風險，將來我們可能會面臨其他公共衞生危機的風險。

自2019年12月被報告以來，COVID大流行已在全球蔓延，包括美國的每個州，對公共衞生和經濟活動產生了不利影響。我們的業務面臨COVID大流行帶來的風險，其中包括：

與COVID疫情或類似事件相關的風險，包括但不限於我們的員工或客户生病或死亡，對經濟環境和自助倉儲客户的負面影響，這可能會減少對自助倉儲的需求或降低我們收取租金的能力，和/或可能採取的監管行動，即（i）如果我們被確定不是 “基本企業” 或出於其他原因關閉我們的設施，（ii）限制我們增加租金或以其他方式限制租金的能力收費或（iii）限制我們收取租金的能力或驅逐違法租户；

風險是，即使在由於COVID大流行而放寬了最初的限制措施之後，如果將來出現感染浪潮或出現其他大流行，這些限制仍有可能重新生效；

由於經濟的不確定性和過去30天失業率的大幅上升，長期客户的遷出模式可能會發生變化。這可能導致入住率減少和租金 “下降”，因為長期客户被較低費率的新客户所取代。我們在2009年的經濟衰退時期觀察到了這種趨勢；但是，到目前為止，我們還沒有看到長期客户的遷出模式發生任何實質性變化；

COVID大流行可能對債務和股權資本的成本和可用性產生負面影響，這可能會對我們的資本和增長計劃產生重大影響。

我們認為，COVID疫情對我們的業務、經營業績、現金流和/或財務狀況的不利影響程度將主要由疫情本身的持續時間、範圍和嚴重程度，以及經濟衰退、資本市場混亂和失業等間接經濟影響的持續時間以及消費者行為的潛在長期變化所驅動，所有這些都是不確定且難以預測的。因此，我們目前無法估計這些因素對我們業務的影響，但對我們的業務、經營業績、財務狀況和現金流的不利影響可能是重大的。未來的流行病或公共衞生危機可能會產生類似的影響。

第 2 項。

未註冊的股權證券銷售和所得款項的使用

普通股回購

我們的董事會已授權管理層在公開市場或私下談判的交易中回購多達35,000,000股普通股。從回購計劃啟動到2020年4月30日，我們共回購了23,721,916股普通股（全部在2010年之前購買），總成本約為6.791億美元。我們的普通股回購計劃沒有到期日，截至2020年3月31日，根據我們的回購計劃，可能還有11,278,084股普通股可供回購。我們目前沒有回購股票的計劃；但是，未來的普通股回購水平將取決於我們的可用資本、投資選擇和普通股的交易價格。

優先股贖回

在截至2020年3月31日的三個月中，我們沒有優先贖回。


第 6 項。	展品

S-K法規第601項所要求的證物在此提交或以引用方式納入此處，並列於所附的附錄索引中，該索引以引用方式納入此處。

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	公共存儲
	展品索引 (1)
	（項目15 (a) (3) 和項目15 (c)）



10.1*	2016 年計劃和 2007 年計劃重述員工股票單位協議的表格。隨函提交.

10.2*	2016 年計劃員工股票單位協議表格。隨函提交.

10.3*	2016 年計劃和 2007 年計劃重述員工非合格股票期權協議的表格。隨函提交.

10.4*	2016 年計劃員工非合格股票期權協議表格。隨函提交.

10.5*	2016年基於計劃績效的非合格股票期權協議的表格。隨函提交.

31.1	規則 13a — 14 (a) 認證。隨函提交。

31.2	規則 13a — 14 (a) 認證。隨函提交。

32	第 1350 節認證。隨函提交。

101 .INS	內聯 XBRL 實例文檔。隨函提交。

101 .SCH	內聯 XBRL 分類擴展架構。隨函提交。

101 .CAL	內聯 XBRL 分類擴展計算鏈接庫。隨函提交。

101 .DEF	內聯 XBRL 分類擴展定義鏈接庫。隨函提交。

101 .LAB	內聯 XBRL 分類擴展標籤鏈接庫。隨函提交。

101 .PRE	內聯 XBRL 分類擴展演示鏈接。隨函提交。

104	封面交互式數據文件（格式為行內 XBRL，包含在附錄 101 中）

_ (1) 秒	除非另有説明，否則文件編號 001-33519。
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* 表示管理補償計劃協議或安排。

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簽名

根據1934年《證券交易法》的要求，註冊人已正式促成由經正式授權的下列簽署人代表其簽署本報告。

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		日期：2020 年 4 月 30 日公共存儲

		來自： /s/ H. Thomas Boyle
		H. 託馬斯·博伊爾 ‎高級副總裁兼首席財務官 ‎（首席財務官兼正式授權官員）
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