pm-20200331
0001042776--12-312020Q1假的P2YP6MP1YP6MP1YP6M.0160.009535.01605000.903001.003504002500.953001.40不動產資產減值損失-在截至2019年9月30日的三個月內，皮埃蒙特公司降低了杜普里大廈的賬面價值，以反映其公允價值，根據1270萬美元的淨合同價格估算，並確認房地產資產的減值損失約為200萬美元。皮埃蒙特公司於2019年9月4日結束了對杜普里大廈的出售。12.72.0關聯方交易在截至2020年3月31日的三個月內，皮埃蒙特公司與其某些現任和前任執行官員簽訂了就業或退休協議，這一點在2019年3月19日提交的最後委託書和關於表格8-K的當前報告中得到了更全面的描述。在截至2020年3月31日的三個月內，沒有其他關聯方交易。P2Y22525252525252525100252525252525252500010427762020-01-012020-03-31Xbrli：股票00010427762020-04-28iso 4217：美元00010427762020-03-3100010427762019-12-310001042776美國-公認會計原則：建設和建設改進2020-03-310001042776美國-公認會計原則：建設和建設改進2019-12-310001042776美國-公認會計原則：2020-03-310001042776美國-公認會計原則：2019-12-310001042776美國-公認會計原則：SecuredDebtMembers2020-03-310001042776美國-公認會計原則：SecuredDebtMembers2019-12-31iso 4217：美元Xbrli：股票00010427762019-01-012019-03-310001042776美國-公認會計原則：ManagementServiceMembers2020-01-012020-03-310001042776美國-公認會計原則：ManagementServiceMembers2019-01-012019-03-310001042776美國-公認會計原則：RealEstate 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目錄

美國
證券交易委員會
華盛頓特區20549
____________________________________________________ 
形式10-Q
_______________________________________________________________________________________  
(第一標記)
☒依據1934年證券交易所ACT第13或15(D)條提交的季度報告
截止季度2020年3月31日
或
☐根據1934年證券交易所ACT第13或15(D)條提交的過渡報告
的過渡時期                    到                    
委員會檔案編號001-34626
皮德蒙特辦事處不動產信託公司
(其章程所指明的註冊人的確切姓名)
 ____________________________________________________ 
馬裏蘭州58-2328421
(州或其他司法管轄區成立為法團或組織) (國税局僱主識別號碼)

5565 GlenridConnector Ste.四百五十
亞特蘭大, 佐治亞州30342
(主要行政辦事處地址)(郵編)
(770) 418-8800
(登記人的電話號碼，包括區號)
N/A
(前姓名、前地址及前財政年度，如自上次報告以來有所更改)

根據該法第12(B)條登記的證券：
每一班的職稱交易符號註冊交易所名稱
普通股，面值0.01美元PDM紐約證券交易所

通過檢查標記表明註冊人(1)是否提交了1934年“證券交易法”第13條或第15(D)節要求在過去12個月內提交的所有報告(或要求登記人提交此類報告的較短期限)，(2)在過去90天中一直受到這種備案要求的限制。是  x 不☐
通過檢查標記説明註冊人是否已以電子方式提交了條例S-T(本章第232.405節)規則第四零五條規定提交的每一份交互數據文件(或要求註冊人提交此類文件的期限較短)。是  x 無再加工o
通過檢查標記表明註冊人是大型加速備案者、加速備案者、非加速備案者、較小的報告公司還是新興的增長公司。參見“外匯法案”第12b-2條規則中“大型加速備案者”、“加速申報人”、“較小報告公司”和“新興增長公司”的定義。

大型加速箱x加速過濾器☐
非加速濾波器☐小型報告公司☐
新興成長型公司☐
如果是新興成長型公司，請用支票標記表明註冊人是否選擇不使用延長的過渡期來遵守“外匯法”第13(A)條規定的任何新的或經修訂的財務會計準則。o
通過檢查標記表明註冊人是否為空殼公司(如“交易法”第12b-2條所定義)。是☐無再加工x
註冊官發行的股份數目
截至2020年4月28日的普通股：
125,920,629股份


目錄
表格10-q
皮德蒙特辦事處房地產信託公司
目錄
 
 頁號
第I部財務信息
第1項
合併財務報表。
5
綜合資產負債表-2020年3月31日(未經審計)和2019年12月31日
6
截至2020年3月31日(未審計)和2019年(未審計)三個月的合併收入報表
7
截至2020年3月31日(未審計)和2019年(未審計)三個月綜合收入綜合報表
8
截至2020年3月31日(未經審計)和2019年(未審計)三個月的股東權益綜合報表
9
截至2020年3月31日(未審計)和2019年(未審計)三個月的現金流動合併報表
10
合併財務報表簡要説明(未經審計)
11
第2項
管理層對財務狀況和經營結果的討論與分析。
25
第3項
市場風險的定量和定性披露。
36
第4項
控制和程序。
37
第二部份其他資料
第1項
法律訴訟。
38
第1A項.
危險因素
38
第2項
股權證券的未登記銷售和收益的使用。
38
第3項
高級證券違約。
39
第4項
礦山安全信息披露。
39
第5項
其他信息。
39
第6項
展品。
40

2
目錄
關於前瞻性聲明的注意事項
本表格10-Q中的某些陳述可能構成聯邦證券法意義上的前瞻性陳述。此外，皮埃蒙特辦事處不動產信託公司。(“皮埃蒙特”、“我們”或“我們”)，或其代表皮埃蒙特公司的執行官員，可不時在皮埃蒙特公司向證券交易委員會提交的報告和其他文件中提出前瞻性的聲明，或與向新聞界、潛在投資者或其他人發表的其他書面或口頭聲明有關。關於未來事件和發展以及皮埃蒙特公司未來業績的陳述，以及管理層對未來的期望、信念、計劃、估計或預測，都是前瞻性的陳述。前瞻性陳述包括前面的陳述，之後的陳述，或包含“可能”、“將”、“期望”、“意圖”、“預期”、“估計”、“相信”、“繼續”或其他類似詞語的陳述。本報告中這類聲明的例子包括對我們的房地產、融資和經營目標的描述；關於未來股息和股票回購的討論；以及關於經濟狀況對我們的房地產和租賃組合的潛在影響的討論。

這些陳述是基於皮埃蒙特公司管理層的信念和假設，而這些想法和假設又是基於在作出陳述時獲得的信息。與前瞻性聲明有關的重要假設包括，除其他外，關於皮埃蒙特公司經營的市場對辦公空間的需求、競爭條件和一般經濟狀況的假設。這些假設可能被證明是不準確的。前瞻性聲明還涉及風險和不確定性，這可能導致實際結果與任何前瞻性聲明中的結果大相徑庭。這些因素中有許多超出了皮埃蒙特控制或預測的能力。這些因素包括但不限於以下方面：

•實際或威脅到的公共衞生流行病或爆發，例如世界目前正在經歷的新的冠狀病毒(冠狀病毒)大流行，以及政府和私營部門為應對這種可能影響到我們的人員、租户和資產運營成本的健康危機而採取的措施；
•經濟、監管、社會經濟變化和(或)技術變化(包括會計準則)，這些變化一般影響房地產市場，或可能影響商業辦公空間的使用模式；
•競爭對我們延長現有租約或以類似於現有租約的條款重新出租空間的努力的影響；
•影響辦公室部門的經濟變化和其他條件，特別是影響七個市場的情況在這裏，我們主要經營的地方是我們的年度租賃收入高度集中的地方。(見下文定義)；
•租約終止，租約違約，或改變我們的租户的財務狀況，特別是由我們的一個大的主要租户；
•不利的市場和經濟狀況，包括對我們的長期資產或由此產生的商譽產生的任何減值費用；
•我們的房地產戰略和投資目標的成功，包括我們確定和完善適當的收購和剝離的能力；
•房地產投資的流動性不足，包括房地產投資信託基金(“REITs”)所受的監管限制，從而妨礙我們迅速應對房地產業績的不利變化的能力；
•與我們購置和處置財產有關的風險和不確定性，其中許多風險和不確定性在購置或處置時可能不為人所知；
•開發和施工延誤，從而增加了成本和風險；
•我們的房地產開發戰略可能並不成功；
•今後在我們擁有財產的任何主要都市地區的恐怖主義行為或武裝敵對行動，或今後對我們或我們的租户的網絡安全攻擊；
•遵守政府法律和條例的費用；
•與直接管理政府租户佔用的財產有關的額外風險和費用，包括在州政府或聯邦政府關閉或休假期間，政府租户違約的風險增加；
•公開市場價格和成交量的大幅波動，包括我們在交易所上市的普通股；
•確定libor利率和2021年以後逐步取消libor的方法的變化；
•未來發行債務或股票證券或市場利率變化對我們普通股價值的影響；
•與環境和其他監管事項有關的不確定性；
•政治環境可能發生變化，聯邦和(或)州對政府租户的供資減少；
•由於地緣政治的發展可能對國際貿易產生不利影響，包括聯合王國退出的不確定性，直接或間接地改變了我們租户的財務狀況
3
目錄
歐洲聯盟提出終止或威脅終止現有國際貿易協定，或對進出口貨物徵收關税或報復性關税；
•任何訴訟的效力，而我們正受到或可能成為該訴訟的標的；
•與共同經營的租户擁有房產相關的額外風險和成本，包括啟動和經濟衰退期間的違約風險；
•影響REITs和一般房地產的税法的變化，以及我們根據1986年“國內收入法”(“守則”)繼續有資格成為REIT的能力，或以其他方式對我們的股東產生不利影響的能力；
•未來內部控制及程序的成效；及
•其他因素，包括項目1A。本季度報告表10-Q，以及在1A項下討論的風險因素。截至2019年12月31日的年度報告表10-K。

管理層認為，這些前瞻性陳述是合理的；然而，不應過分依賴任何基於當前預期的前瞻性陳述。此外，前瞻性聲明只在發表之日發表，管理層沒有義務根據新信息或未來事件公開更新其中任何一項。

提供的關於披露的信息

年化租賃收入(“ALR”)是一項非GAAP措施，其計算方法是：(1)租金付款(定義為基本租金加營業費用償還，如果租户根據已執行的租約的條款每月支付，但不包括(A)與已執行但未開始的租賃有關的租金付款)乘以(2)12。在每年、半年或季度收取合同租金或業務費用償還款的情況下，這些數額分別乘以1、2或4倍，若要計算年化數字，請執行以下操作。對於與未批租空間有關的已執行但尚未開始的租賃，ALR的計算方法是：(I)每月基本租金付款(不包括減幅)加上租賃期最初一個月償還的任何經營費用，乘以(Ii)12。除非另有説明，本措施不包括與用於重建的開發財產和財產(如有的話)有關的收入。

4
目錄
第一部分.財務信息

項目1.合併財務報表。

所附的合併資產負債表和相關的收入、綜合收入、股東權益和現金流量綜合報表中的信息反映了管理層認為為按照公認會計原則公平和一致地列報財務狀況、業務結果和現金流量所必需的所有調整。
所附財務報表應與本報告(表10-Q)和皮埃蒙特公司截至2019年12月31日年度10-K表格的財務狀況和經營結果的討論和分析的附註一併閲讀。皮埃蒙特公司在截至2020年3月31日的三個月內的經營業績並不一定表明全年預期的經營業績。
5
目錄
皮德蒙特辦事處房地產信託公司
合併資產負債表
(單位：千，除份額和每股數額外)
(未經審計)
三月三十一日，
2020		十二月三十一日，
2019
資產：
房地產資產，按成本計算：
土地
$505,234  $485,560  
建築物和裝修，減去累計折舊美元755,152和$730,750截至2020年3月31日和2019年12月31日
2,494,795  2,212,935  
無形租賃資產，減去美元的累計攤銷額52,538和$50,766截至2020年3月31日和2019年12月31日
115,434  74,405  
在建
42,028  29,920  
待售房地產資產淨額137,787  139,690  
房地產資產總額3,295,278  2,942,510  
現金和現金等價物7,920  13,545  
租客應收款
10,596  8,226  
直線式應收租金139,617  132,342  
受限制的現金和替身1,758  1,841  
預付費用和其他資產23,933  25,427  
善意98,918  98,918  
遞延租賃費用，減去累計攤銷的美元148,972和$147,324截至2020年3月31日和2019年12月31日
314,788  265,747  
為出售而持有的其他資產，淨額28,008  28,201  
總資產$3,920,816  $3,516,757  
負債：
無擔保債務，扣除貼現和未攤銷債務發行成本$8,095和$7,626截至2020年3月31日和2019年12月31日
$1,743,905  $1,292,374  
有擔保債務，扣除保險費和未攤銷債務發行費用$267和$343截至2020年3月31日和2019年12月31日
188,779  189,030  
應付帳款、應計費用和應計資本支出90,459  117,496  
應付股息—  26,427  
遞延收入35,443  34,609  
無形租賃負債，減去累計攤銷的美元19,958和$19,607截至2020年3月31日和2019年12月31日
44,646  25,069  
利率互換26,709  5,121  
為出售而持有的其他負債7,158  7,657  
負債總額2,137,099  1,697,783  
承付款和意外開支(附註7)
—  —  
股東權益：
信託股份，150,000,000授權的股份；無截至2020年3月31日或2019年12月31日
—  —  
優先股，不票面價值，100,000,000授權的股份；無截至2020年3月31日或2019年12月31日
—  —  
普通股，美元0.01票面價值，750,000,000授權的股份；125,920,629和125,783,408截至2020年3月31日和2019年12月31日止已發行和發行的股票
1,259  1,258  
額外已付資本3,690,821  3,686,398  
超過收入的累積分佈(1,889,109) (1,871,375) 
其他綜合收入/(損失)(20,976) 967  
皮埃蒙特股東權益1,781,995  1,817,248  
非控制利益1,722  1,726  
股東權益總額1,783,717  1,818,974  
負債和股東權益共計$3,920,816  $3,516,757  
見附文
6
目錄
皮德蒙特辦事處房地產信託公司
綜合收入報表
(單位：千，除份額和每股數額外)
 
(未經審計)
三個月結束
 三月三十一日，
 20202019
收入：
租金和房客償還收入$132,154  $126,166  
物業管理費收入773  1,992  
其他財產相關收入4,244  4,778  
137,171  132,936  
費用：
財產經營費用53,190  51,805  
折舊27,884  26,525  
攤銷23,631  17,700  
一般和行政
8,643  9,368  
113,348  105,398  
其他收入(費用)：
利息費用(15,264) (15,493) 
其他收入149  277  
出售房地產資產的收益3  37,887  
(15,112) 22,671  
淨收益8,711  50,209  
適用於非控制權益的淨收入
(2) (1) 
適用於皮德蒙特的淨收入$8,709  $50,208  
每股信息-基本和稀釋：
適用於普通股股東的淨收入$0.07  $0.40  
加權平均普通股流通股基礎125,862,086  125,573,528  
加權平均普通股126,360,003  126,180,558  
見附文
7
目錄

皮德蒙特辦事處房地產信託公司
綜合收入報表
(單位：千)

(未經審計)
三個月結束
 三月三十一日，
 20202019
適用於皮德蒙特的淨收入$8,709  $50,208  
其他綜合收入/(損失)：
指定並符合現金流量套期保值條件的衍生工具的有效損失部分(見附註5)
(21,937) (2,024) 
加/(減)：淨收入中淨利的重新分類(見附註5)
(6) (771) 
其他綜合損失(21,943) (2,795) 
適用於皮埃蒙特的綜合收入/(損失)
$(13,234) $47,413  

見附文
8
目錄
皮德蒙特辦事處房地產信託公司
股東權益合併報表
截至2020年3月31日和2019年3月31日止的三個月(未經審計)
(單位：千，但每股數額除外)

 
 普通股額外
已付
資本		累積
分佈
超過.
收益		其他
綜合
收入/(損失)		非-
控制
利息		共計
股東‘
衡平法
 股份金額
2019年12月31日 125,783  $1,258  $3,686,398  $(1,871,375) $967  $1,726  $1,818,974  
給普通股股東的股息(美元)0.21)、附屬公司的股東及再投資的股息
—  —  (5) (26,443) —  (6) (26,454) 
根據2007年綜合獎勵計劃發行和攤銷的股份，扣除税收
138  1  4,428  —  —  —  4,429  
適用於非控制權益的淨收入—  —  —  —  —  2  2  
適用於皮德蒙特的淨收入—  —  —  8,709  —  —  8,709  
其他綜合損失—  —  —  —  (21,943) —  (21,943) 
餘額，2020年3月31日125,921  $1,259  $3,690,821  $(1,889,109) $(20,976) $1,722  $1,783,717  


普通股額外
已付
資本		累積
分佈
超過.
收益		其他
綜合
收入/(損失)		非-
控制
利息		共計
股東‘
衡平法
股份金額
2018年12月31日 126,219  $1,262  $3,683,186  $(1,982,542) $8,462  $1,772  $1,712,140  
股票回購作為已宣佈計劃的一部分
(728) (7) —  (12,475) —  —  (12,482) 
給普通股股東的股息(美元)0.21)、附屬公司的股東及再投資的股息
—  —  (48) (26,375) (7) (26,430) 
根據2007年綜合獎勵計劃發行和攤銷的股份，扣除税收
106  1  2,879  —  —  —  2,880  
適用於非控制權益的淨收入
—  —  —  —  —  1  1  
適用於皮德蒙特的淨收入
—  —  —  50,208  —  —  50,208  
其他綜合損失
—  —  —  —  (2,795) —  (2,795) 
餘額，2019年3月31日 125,597  $1,256  $3,686,017  $(1,971,184) $5,667  $1,766  $1,723,522  

見附文
9
目錄
皮德蒙特辦事處房地產信託公司
現金流量表
(千)
(未經審計)
三個月結束
三月三十一日，
20202019
業務活動現金流量：
淨收益$8,711  $50,209  
調整數，以核對業務活動提供的淨收入與現金淨額：
折舊27,884  26,525  
債券發行成本攤銷扣除利率互換優惠結算
206  100  
其他攤銷21,518  16,427  
股票補償費用3,895  3,835  
出售房地產資產的收益(3) (37,887) 
資產和負債變動：
租客和直線租金應收款增加(10,011) (4,333) 
預付費用和其他資產減少753  1,570  
應付賬款和應計費用減少(6,941) (14,440) 
遞延收入增加/(減少)額785  (1,762) 
經營活動提供的淨現金46,797  40,244  
投資活動的現金流量：
(購置不動產資產和無形資產)/競價返還(396,846) 700  
資本化支出(32,318) (15,435) 
全資物業銷售收入淨額(62) 168,341  
已支付的遞延租賃費用(19,581) (2,145) 
現金淨額(用於)/由投資活動提供(448,807) 151,461  
來自籌資活動的現金流量：
債務發行和已支付的其他費用(146) (36) 
債務收益792,625  115,000  
償還債務(341,175) (235,289) 
因貸款變更而支付的折扣(525) —  
為支付與僱員股票補償有關的税款而扣繳的股份價值(1,596) (1,055) 
回購普通股作為已宣佈計劃的一部分—  (16,899) 
派息及股息再投資折扣(52,881) (53,402) 
由/(用於)籌資活動提供的現金淨額396,302  (191,681) 
現金、現金等價物和限制性現金及擠兑淨額(減少)/增加額(5,708) 24  
現金、現金等價物和限制性現金及擠兑，期初15,386  6,034  
現金、現金等價物和限制性現金及escrs，期末$9,678  $6,058  

見附文
10
目錄
皮德蒙特辦事處房地產信託公司
合併財務報表的濃縮附註
2020年3月31日
(未經審計)

1. 組織
皮德蒙特辦事處不動產信託公司(“皮埃蒙特”)(紐約證券交易所市場代碼：pdm)是一家馬裏蘭公司，其經營方式符合聯邦所得税目的的房地產投資信託(“reit”)的資格，並主要從事商業房地產的收購、開發、再開發、管理和所有權。七美國東部主要的寫字樓市場，包括正在建設中的房產，都是新建的，或者有運營歷史的。皮埃蒙特公司成立於1997年，1998年開始運作。皮埃蒙特公司主要通過皮埃蒙特經營夥伴關係(L.P.)開展業務。(“皮埃蒙特行動”)，特拉華州有限合夥公司，以及通過二全資子公司，皮德蒙特政府服務有限責任公司和皮德蒙特辦公室管理有限責任公司.皮德蒙特99.9%，也是皮埃蒙特行動公司的唯一普通合夥人，因此擁有對皮埃蒙特公司業務的完全法律控制和權威。剩下的0.1皮埃蒙特OP的%所有權由皮埃蒙特公司通過其全資擁有的應税REIT子公司PiedmontOfficeHoldings公司間接持有。(“Poh”)，Piedmont OP的唯一有限合夥人。皮德蒙特公司通過全資子公司和其控制的各種合資企業直接擁有房產。此處提到的皮埃蒙特公司應包括皮埃蒙特公司及其所有子公司，包括皮埃蒙特公司及其子公司和合資企業。

截至2020年3月31日，皮埃蒙特公司擁有58在服務中的辦公物業在選定的子市場位於七美國主要辦公市場：亞特蘭大、波士頓、達拉斯、明尼阿波利斯、紐約、奧蘭多和華盛頓特區。58在職辦公物業約由18.0百萬平方英尺(主要為甲級商業辦公空間)89.6租賃%。

皮埃蒙特公司內部評估其所有房地產資產為一操作段，因此不報告段信息。

2. 重要會計政策摘要
列報基礎和合並原則

皮埃蒙特公司的綜合財務報表是根據證券和交易委員會(“證券交易委員會”)的規則和條例編制的，包括關於表10-Q和條例S-X第10條的指示，不包括GAAP要求的完整財務報表所需的所有信息和腳註。管理當局認為，提出的未經審計的中期報表包括為公平列報這些期間的結果所必需的一切調整，這些調整是正常和經常性的。這些中期的結果不一定表示全年的結果。

皮埃蒙特公司的合併財務報表包括皮埃蒙特公司、皮埃蒙特公司全資子公司的賬户、皮埃蒙特公司或其任何全資子公司被認為有權指導該實體的活動的任何可變利益實體(“VIE”)，以及吸收損失/獲得利益的權利的義務，或皮埃蒙特或其任何全資子公司擁有控制權的任何實體。在確定皮埃蒙特或皮埃蒙特行動是否具有控制利益時，除其他外，還考慮了以下因素：股權、表決權、投資者的保護權和投資者的參與權。詳情請參閲皮埃蒙特公司2019年12月31日終了年度10-K表年度報告中的財務報表和腳註。

所有公司間結餘和交易在合併後均已註銷。

此外，皮埃蒙特公司還成立了收購和持有房地產的特殊目的實體。每個特殊目的實體是一個單獨的法律實體。因此，這些特殊目的實體的資產並不是所有皮埃蒙特公司的債權人都能得到的。這些特殊目的實體擁有的資產與皮埃蒙特公司的資產合併列報，僅供財務報告之用。

11
目錄
估計數的使用

按照公認會計原則編制所附合並財務報表需要管理層作出影響所附綜合財務報表和附註中所報告數額的估計和假設。實際結果可能與這些估計不同。

所得税

皮埃蒙特公司已根據經修訂的1986年“國內收入法”選擇作為REIT徵税，並從截至1998年12月31日的應税年度開始運作。要獲得REIT資格，皮埃蒙特公司必須滿足某些組織和業務要求，包括至少分配其年度應納税所得額的90%。作為一個REIT，皮埃蒙特通常不受聯邦所得税的約束，除其他外，要滿足其應納税的收入分配要求。皮埃蒙特公司須繳納某些與某些地點的財產經營有關的税款，以及財務報表中規定的應納税的REIT子公司Poh所進行的業務。

經營租賃

皮埃蒙特公司確認了下列固定和可變租賃付款，其中包括所附截至2020年3月31日和2019年3月31日三個月的租金和房客償還收入，具體情況如下(千)：


三個月結束三個月結束
三月三十一日，
2020		三月三十一日，
2019
固定付款$111,496  $103,659  
可變付款20,658  22,507  
租金和房客償還收入共計
$132,154  $126,166  

經營皮埃蒙特是承租人的租賃e主要是指第三方擁有的建築物內的辦公空間。對於兩個三個月結束 2020年3月31日和2019年皮德蒙特大約確認$20,000與這些辦公空間租賃有關的業務租賃費用。截至2020年3月31日，皮埃蒙特公司資產使用權的加權平均租賃期限約為二年，加權平均貼現率為3.35%.

購置房地產資產所產生的無形資產和負債

在購置不動產時，皮德蒙特公司將購買價格分配給有形資產，包括土地、建築、工地改進，並根據皮埃蒙特公司根據會計準則編纂(“ASC”)對其公允價值的估計，確定無形資產和負債，包括就地租賃的價值。公允價值計量.

截至2020年3月31日和2019年12月31日在購置時記錄的當地租賃產生的無形租賃資產和負債總額(以千計)，其中包括列為待出售房地產資產的數額：

2020年3月31日(一九二零九年十二月三十一日)
無形租賃資產：
就地租賃資產$2,238  $2,082  
就地租賃估價$199,746  $157,101  
無形租賃起始成本(包括遞延租賃費用的組成部分)$303,521  $256,627  
無形租賃負債(市面以下租賃)$104,220  $84,292  

12
目錄
為 三個月結束 分別於2020年3月31日和2019年3月31日，皮埃蒙特確認無形租賃費用攤銷如下(千)：

三個月結束
三個月結束
三月三十一日，
2020		三月三十一日，
2019
非物質租賃費用的攤銷和攤銷費用中包括的就地租賃估價$19,745  $14,184  
攤銷上述市場和市面以下租賃無形資產，作為租金收入的淨增加$2,973  $1,998  

截至2020年3月31日的無形資產和負債淨額將攤銷如下(千)：

無形租賃資產
高於市場
就地
租賃資產		就地租賃估價
無形租賃
起始成本(1)
以下-市場
就地租賃
負債
2020年剩餘時間$354  $25,172  $33,833  $10,344  
截至十二月三十一日止的年度：
2021420  29,450  41,021  13,013  
2022300  22,588  32,794  10,516  
2023103  15,433  22,902  6,871  
202470  9,221  14,554  3,305  
20256  5,672  10,085  2,084  
此後18  12,772  24,881  5,671  
$1,271  $120,308  $180,070  $51,804  
加權平均攤銷期(以年份為單位)3565

(1)作為遞延租賃費用的一個組成部分列入所附綜合資產負債表。

截至2020年3月31日的三個月內通過的會計公告和修正

參考費率改革減免

“會計準則更新第2020-04號”，參考費率改革(主題848)(“ASU 2020-04”)，在截至2020年3月31日的三個月內發佈。ASU 2020-04載有參考費率改革相關活動的實際權宜之計，這些活動影響到債務、租賃、衍生品和其他合同。ASU 2020-04中的指南是可選的，隨着參考費率改革活動的開展，可以隨着時間的推移而選出。在截至2020年3月31日的三個月內，皮德蒙特公司選擇運用與概率和對未來libor指數化現金流的有效性評估相關的對衝會計權宜之計，假設未來對衝交易所依據的指數與相應衍生品上的指數相匹配。這些權宜之計的應用使衍生產品的表述與以往的表述保持一致。皮埃蒙特公司繼續評估該指南的影響，並可能在市場發生更多變化時適用其他選舉。

金融工具-信貸損失修正

2020年1月1日，皮德蒙特通過了ASU 2016-13號，金融工具-信貸損失(主題326)， 金融工具信用損失的計量，以及ASU第2019-04號，專題326，金融工具-信貸損失，專題815，衍生工具和套期保值，以及議題825，金融工具，和ASU第2019-05號，金融工具-信貸損失：有針對性的過渡救濟(統稱為“信貸損失修正”)。“信用損失修正”的規定以“預期損失”模式取代了“遭受損失”的做法，以損害貿易和其他應收款、持有至到期債務證券、租賃淨投資和表外信貸敞口，這通常會導致更早地確認信貸損失的備抵。然而，FASB也發佈了ASU第2018-19號號。專題326的編纂改進-信貸損失，與信貸損失修正同時生效，並將經營租賃產生的應收款排除在信用證損失修正的範圍之外，並申明應按照ASC 842的規定，對此類應收款進行可收性評估租賃. 如
13
目錄
s總之，皮埃蒙特公司的所有應收款都是經營租賃應收款，由於採用了信貸損失修正，皮埃蒙特公司所附的合併財務報表或披露沒有任何變化。

改敍

截至2019年12月31日，所附合並資產負債表中所列的某些上期金額已重新分類，以符合與1901年市場街大樓有關的本期財務報表列報，該大樓在2020年3月31日被列為待售資產(見附註8).

3. 收購

在截至2020年3月31日的三個月內，皮埃蒙特收購了三物業及毗鄰的可發展土地使用手頭現金及美元收益5002018年無擔保信貸額度百萬，如下所述：

財產大都會統計區購置日期獲得的所有權百分比可租平方英尺截至購置時租賃的百分比
合同採購價格淨額(1)(以百萬計)
達拉斯蓋洛裏亞辦公樓得克薩斯州達拉斯2020年2月12日100 %1,435,466  95 %$396.2  

(1)價格包括購買一個鄰近的包裹1.9幾英畝可開發的土地。

達拉斯蓋洛裏耶寫字樓和未開發土地的購買價格，包括大約$0.6100 000歐元結帳費用的分配情況如下：


達拉斯蓋洛裏亞辦公樓和未開發的土地
土地$19,674  
建築物和改善293,760  
無形租賃資產(1)
49,177  
租賃購置費用，不包括從賣方收到的租户信貸(1)
1,344  
無形租賃起源成本(1)
55,060  
無形租賃負債(1)
(22,169) 
總採購價格
$396,846  

(1)就地租賃無形資產的攤銷和租賃購置費用是用直線法在大致上確認的。5.2年內，平均剩餘壽命為原地租賃.

4. 債務

在截至2020年3月31日的三個月內，皮埃蒙特公司進入了新的美元。150百萬定期貸款安排，並加以修訂，將本金增加至$300百萬元(經如此修訂，“$”)300(“2020年無擔保貸款百萬”)。皮德蒙特獲得全額貸款。300百萬美元300二零二零年無抵押定期貸款百萬元，並將所得款項用作償還未償還的款項。5002018年無擔保貸款額度$的術語3002021年3月12日到期的2020年無擔保貸款二可得六-在支付適用的費用後，延長一個月，期限為2022年3月11日。皮德蒙特必須償還這筆錢300有100萬無擔保的2020年定期貸款，其淨收益來自任何成功的債務或股票發行；然而，皮埃蒙特公司房產的銷售不包括在這一償還要求之外。

美元300200萬無擔保的2020年定期貸款可根據以下兩種利率選擇不同水平的利息：(一)皮埃蒙特選定的一、二或三個月的倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)，或在所有貸款人有能力的情況下，在貸款後不到一個月的期間內支付利息，或者(二)基準利率，即紐約聯邦基金利率加紐約聯邦儲備銀行的利率。0.50%，或為期一個月的libor加上1.00%；在任何一種情況下，加上根據當時皮埃蒙特公司或皮埃蒙特公司的信用評級確定的利率利差，兩者以較高者為準。此利率利差與libor之間的息差可從1.00%2.00%。截至美元收盤價300二零二零年期無抵押貸款中，根據該安排借入的款額的規定息差為1.40%.

14
目錄
在$300在2020年無擔保貸款中，皮德蒙特受到某些金融契約的約束，這些契約除其他外，要求維持至少維持未支配利率的比率。1.75，未支配槓桿比率至少為1.60，固定收費覆蓋率至少為1.50，槓桿率不超過0.60的擔保債務比率不超過0.40.

此外，在截至2020年3月31日的三個月內，皮埃蒙特修正了美元。250根據皮德蒙特目前的信用評級，將2018年無擔保定期貸款減少適用的利息率，從libor加160個基點到libor再加95個基點。

最後，在截至2020年3月31日的三個月內，皮埃蒙特公司淨借款為美元。5002018年無擔保信貸額度約為百萬美元152百萬

下表彙總了截至2020年3月31日和2019年12月31日的未償債務條件(單位：千)：

設施(1)
規定費率
有效率(2)
成熟期截至
2020年3月31日(一九二零九年十二月三十一日)
穩固(固定)
3，500萬元固定利率貸款(3)
5.55 %3.75 %9/1/2021$28,512  $28,687  
一億六千萬元固定利率貸款(4)
3.48 %3.58 %7/5/2022160,000  160,000  
淨溢價和未攤銷債務發行成本
267  343  
小計/加權平均數(5)
3.79 %188,779  189,030  
不安全的(變量和固定的)
修訂和收回3億美元2011年無擔保定期貸款(6)
倫敦銀行間同業拆借利率+1.00% 1.75 %11/30/2021300,000  300,000  
5億美元無擔保2018年信貸額度(6)
Libor+0.90% 1.89 %9/30/2022
(7)
152,000  —  
3.5億元無抵押高級債券3.40 %3.43 %6/01/2023350,000  350,000  
4億元無抵押高級債券4.45 %4.10 %3/15/2024400,000  400,000  
2.5億美元2018年無擔保定期貸款
Libor+0.95% 2.56 %
(8)
3/31/2025250,000  250,000  
3億美元2020年無擔保定期貸款(6)
Libor+1.40% 2.33 %3/12/2021
(9)
300,000  —  
折扣和未攤銷的債務發行成本
(8,095) (7,626) 
小計/加權平均數(5)
2.92 %1,743,905  1,292,374  
總/加權平均數(5)
3.01 %$1,932,684  $1,481,404  

(1)除了$35百萬固定利率貸款，截至2020年3月31日和2019年12月31日，皮埃蒙特公司的所有未償債務都是利息，直到到期為止。
(2)在考慮已結算或就地利率互換協議、發行溢價/折扣和/或承擔債務後的公平市場價值調整後的實際利率。
(3)由位於馬薩諸塞州伯靈頓的華爾街5樓抵押。
(4)被1901年賓夕法尼亞州費城市場街的建築所抵押。這座建築物正按合同出售(見附註8)，貸款預計將在交易成功完成後償還。
(5)加權平均數是根據未償債務的合同餘額和截至2020年3月31日的規定或實際固定利率計算的。
(6)在定期的基礎上，皮德蒙特公司可以從多個利率選項中選擇，包括本金的主要利率和各種長度的libor鎖。所有libor的選擇都取決於皮埃蒙特目前的信用評級所選利率的額外利差。
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目錄
(7)皮埃蒙特公司可將期限延長至一額外年份(通過二可得六延期至2023年9月29日最後一次延長到期日，前提是皮埃蒙特公司不違約，並支付延期費。
(8)該安排有一個規定的可變利率；然而，皮埃蒙特公司簽訂了利率互換協議，有效地修正了皮埃蒙特公司信用評級的變動，即美元。100百萬元本金餘額3.56按貸款到期日計算的百分比。對於貸款的其餘可變部分，皮埃蒙特公司可以定期從多個利率選項中選擇，包括本金的主要利率和各種長度的libor鎖。所有libor的選擇都取決於皮埃蒙特目前的信用評級所選利率的額外利差。提出的比率是截至2020年3月31日有效固定和可變部分未償債務的加權平均比率(見附註5關於更多細節)。
(9)皮埃蒙特公司可將期限延長至一額外年份(通過二可得六延期至2022年3月11日最後一次延長到期日，條件是皮埃蒙特公司屆時不違約，並支付延期費。

皮埃蒙特公司支付了所有債務工具的利息，包括利率互換現金結算，約為美元。15.9百萬美元17.6在截至2020年3月31日和2019年3月31日的三個月內分別為百萬美元。此外，皮埃蒙特公司的資本利息約為美元。0.2百萬美元0.5在截至2020年3月31日和2019年3月31日的三個月內分別為百萬美元。截至2020年3月31日，皮德蒙特公司相信，它遵守了與其債務工具相關的所有金融契約。

看見附註6以瞭解截至2020年3月31日皮埃蒙特公司債務的估計公允價值。

5. 衍生工具
利用衍生工具的風險管理目標

除了正常經營過程中出現的操作風險外，皮埃蒙特公司還面臨着利率、流動性和信用風險等經濟風險。在某些情況下，皮埃蒙特公司簽訂了衍生金融工具，如利率互換協議和其他類似協議，以管理當前或未來可變利率債務交易產生的利率風險風險。利率互換協議包括收取或支付未來已知和不確定的現金數額，其價值由利率決定。皮埃蒙特公司使用利率衍生品的目的是增加利息支出的穩定性，並管理其對利率波動的風險敞口。

現金流動利率風險的邊緣

利率互換被指定為現金流量對衝，是指從交易對手處收取可變利率金額，以換取皮埃蒙特公司在協議有效期內進行固定利率支付，而無需交換相關的名義金額。

截至2020年3月31日，皮埃蒙特是利率互換協議的締約方，所有這些協議都被指定為有效的現金流對衝。在截至2020年3月31日的三個月內，皮埃蒙特公司四期初利息互換協議，名義總值為$2002010年12月31日前，為了對衝與各種潛在的長期債務發行相關的利息相關現金流變化的風險，中投百萬美元。截至2020年3月31日，皮埃蒙特公司已實行利率互換，以對衝涉及美元的可變現金流。100百萬美元2502018年無擔保定期貸款百萬。皮德蒙特公司對預測交易未來現金流的變化進行對衝的最長時間是：120月份。

截至2020年3月31日，皮埃蒙特公司尚未發行的利率衍生品詳情如下：

利率衍生工具：互換協議數目連帶債務票據名義總金額
(以百萬計)		生效日期到期日
利率互換22018年無擔保定期貸款2.5億美元 $100  3/29/20183/31/2025
遠期開始利率互換4N/A 200  3/2/20203/2/2030
共計
6$300  

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目錄
皮埃蒙特公司在其綜合資產負債表上以利率互換資產和利率互換負債的形式列出其利率衍生品。截至2020年3月31日和2019年12月31日，按毛額和淨額計算的皮埃蒙特公司利率衍生品詳情如下(千)：

利率掉期分類為：三月三十一日，
2020		十二月三十一日，
2019
衍生資產總額$—  $—  
衍生負債毛額(26,709) (5,121) 
淨衍生負債$(26,709) $(5,121) 

皮埃蒙特公司利率衍生工具，包括先前結算的遠期掉期的損失分別記錄在其他綜合收入(“保監處”)和所附截至2020年3月31日和2019年3月31日三個月的利息支出合併報表中(千)：

 三個月結束
現金流量套期保值關係中的利率互換三月三十一日，
2020		三月三十一日，
2019
保監處確認的損失額$(21,937) $(2,024) 
以前記錄的收益數額從保監處改劃為利息費用
$6  $771  
將衍生工具確認的損失額從保監處重新分類為債務清償損失
$—  $—  
綜合損益表中列出的利息費用總額
$(15,264) $(15,493) 

皮德蒙特估計2.2在未來12個月內，將有100萬美元從保監處重新歸類為利息支出的增加。皮德蒙特不分別在截至2020年3月31日和2019年3月31日的三個月內對其現金流對衝工具進行套期保值。

此外，見附註6皮德蒙特公司衍生工具的公允價值披露。

與信用風險有關的或有特點

皮埃蒙特公司與其衍生對手方達成協議，其中載有一項條款，規定如果皮埃蒙特公司拖欠任何債務，包括貸款方未加速償還債務的違約，那麼皮埃蒙特公司也可以宣佈其衍生債務違約。如果皮埃蒙特公司違反衍生產品合同的任何合同條款，它可能需要按照估計公允價值加上應計權益的終止價值清償其根據這些協議承擔的責任義務。利息，或約$27.0截至2020年3月31日，百萬美元。此外，皮埃蒙特公司根據其與潛在TE有關的某些衍生協議，也擁有中止交易的權利。如果發生終止，根據協議應支付的費用和數額。

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目錄
6. 金融工具的公允價值計量
皮埃蒙特公司考慮其現金和現金等價物、租户應收賬款、限制性現金和替身、應付帳款和應計費用、利率互換協議和債務，以符合金融工具的定義。下表分別列出截至2020年3月31日和2019年12月31日皮埃蒙特公司每種金融工具的賬面價值和估計公允價值及其在公認會計原則公允價值等級範圍內的水平(千)：

 2020年3月31日(一九二零九年十二月三十一日)
金融工具承載價值估計值
公允價值		公允價值層次中的層次承載價值估計值
公允價值		公允價值層次中的層次
資產：
現金和現金等價物(1)
$7,920  $7,920  一級 $13,545  $13,545  一級 
租客應收款(1)
$10,596  $10,596  一級 $8,226  $8,226  一級 
受限制的現金和替身(1)
$1,758  $1,758  一級 $1,841  $1,841  一級 
負債：
應付帳款和應計費用(1)
$10,824  $10,824  一級 $50,049  $50,049  一級 
利率互換$26,709  $26,709  2級 $5,121  $5,121  2級 
債務淨額$1,932,684  $1,972,950  2級 $1,481,404  $1,536,687  2級 

(1)在報告所述期間，這些金融工具的賬面價值由於其短期期限而接近估計公允價值。

截至2020年3月31日和2019年12月31日，皮埃蒙特公司的債務按賬面價值計算；然而，皮埃蒙特公司對公允價值的估計在上表中披露。皮埃蒙特公司使用被廣泛接受的估值技術，包括基於債務安排合同條款(包括每種工具的到期日)的貼現現金流分析，並將可觀察到的基於市場的投入用於最近在市場上進行交易的類似債務安排。因此，所確定的估計公允價值被認為是基於其他重要的可觀測輸入(第2級)。對這些投入進行了比例調整，使之適用於皮埃蒙特公司未償債務的剩餘壽命。皮埃蒙特公司沒有改變評估其債務公允價值的估值方法。

如上文所述，皮埃蒙特公司的利率互換協議，並在附註5，在所附綜合資產負債表中列為“利率互換”負債，並按截至2020年3月31日和2019年12月31日的估計公允價值記賬。這些衍生工具的估值是使用廣泛接受的估值技術確定的，包括基於衍生工具合同條款的貼現現金流分析，包括每種工具的到期日，並使用可觀察的基於市場的投入，包括利率曲線和隱含波動。因此，所確定的估計公允價值被認為是基於其他重要的可觀測輸入(第2級)。此外，皮埃蒙特公司在確定其衍生金融工具的估計公允價值時，考慮到了其自身和各自對手方的不履約風險，估計了皮埃蒙特公司和交易對手雙方在估值之日都面臨風險的衍生金融工具目前和未來可能的風險敞口。在計算利率互換的估計公允價值時，考慮到了皮埃蒙特及其對手方的信貸風險；然而，截至2020年3月31日和2019年12月31日，這一信貸估值調整並不構成估計公允價值的重要部分。因此，皮埃蒙特公司認為，用於確定其衍生金融工具的估計公允價值的任何不可觀測的投入對整個公允價值計量沒有意義，也不認為其任何衍生金融工具是三級負債。

7. 承付款和意外開支

根據現有租賃協定作出的承諾

作為其業務的一個經常性部分，皮埃蒙特公司通常需要根據其執行的租賃協議為租户改進、租賃佣金和建築改進提供資金。此外，某些協議載有規定，要求皮埃蒙特公司提供公司或財產擔保，為基本建設改善或其他財務義務提供資金。截至2020年3月31日，皮埃蒙特一個別重要的未入賬租客津貼承擔額約$55.2百萬美元20-年，520,000皮埃蒙特最大的租户之一，紐約州，在紐約市寬街60號大樓的佔地面積的更新和擴建。這一承付款將在發生相關支出時予以累積和資本化。
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與租户審計/爭議有關的意外開支

某些租賃協議包括授予租户聘請獨立審計員審計其年度業務費用對賬的權利的規定。這種審計可能會導致租賃協議中的語言與皮埃蒙特公司不同的解釋。h可能導致要求退還先前確認的租户償還收入，從而給皮埃蒙特造成財務損失。山前記錄不在截至2020年3月31日或2019年3月31日的三個月內，與這類租户審計/糾紛有關的租金和償還收入減少。

與冠狀病毒大流行有關的意外事件

在截至2020年3月31日的三個月內，世界衞生組織宣佈新的冠狀病毒(冠狀病毒)爆發為大流行。國際、聯邦、州和地方當局都要求強制關閉學校、企業和其他設施和組織，皮埃蒙特公司大樓所在的大部分市場都受到某種形式的檢疫或就地庇護的限制。這些強制關閉和限制措施對全球經濟和皮埃蒙特公司經營的美國地區經濟產生了重大不利影響，包括對皮埃蒙特公司普通股的交易價格及其一些租户支付租金的能力產生了負面影響。到目前為止，皮埃蒙特有限數量的租户已申請某種形式的租房優惠。所有這類要求都經過仔細審查，皮埃蒙特已為這些租户中的少數人提供了最多三個月的延期租金，通常是在今年晚些時候償還，不加罰款，或在2021年支付利息。

皮埃蒙特公司截至2020年3月31日止的三個月的財務報表都是根據這些情況編制的。皮埃蒙特公司繼續遵循皮埃蒙特公司截至2019年12月31日的年度報告10-K表腳註中所述的政策，包括與減值有關的政策，以及從租户那裏收取欠款的可能性估計。雖然皮埃蒙特公司目前的分析結果並沒有導致對截至2020年3月31日的租户應付金額進行任何減值或物質價值調整，但如果關閉期延長，這種影響可能對皮埃蒙特的租户及其履行對我們的租賃義務的能力產生重大不利影響；從而對皮埃蒙特公司今後的經營結果、現金流和財務狀況產生重大不利影響。

雖然冠狀病毒大流行對皮埃蒙特公司的影響迄今並不嚴重，但疫情對皮埃蒙特的租户和全球經濟的長期影響尚不確定，將取決於疫情的範圍、嚴重程度和持續時間。這一流行病造成的長期經濟衰退或衰退可能對皮埃蒙特的許多租户產生不利影響，進而可能對皮埃蒙特公司的業務、財務狀況和經營結果產生不利影響。皮埃蒙特公司將繼續與受影響的租户密切合作，逐案解決他們的擔憂，尋求解決現金流動中斷的解決方案，同時保持長期租賃義務。

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8. 待售資產

截至2020年3月31日，1901年市場街建築符合待售分類標準，因此，截至2020年3月31日和2019年12月31日，其資產被重新歸類為待售資產。預計出售將於2020年夏季結束。截至2020年3月31日或2019年12月31日，沒有其他財產被歸類為待售財產。截至2020年3月31日和2019年12月31日的待售資產詳情如下(千)：

2020年3月31日(一九二零九年十二月三十一日)
待售房地產資產淨額：
土地
$20,829  $20,829  
建築物和裝修，減去累計折舊美元68,297和$66,823截至2020年3月31日和2019年12月31日
110,813  112,287  
無形租賃資產，減去美元的累計攤銷額27,867和$27,438截至2020年3月31日和2019年12月31日
6,145  6,574  
待售房地產資產總額，淨額
$137,787  $139,690  
其他待售資產，淨額：
直線式應收租金
$19,142  $18,776  
遞延租賃費用，減去累計攤銷的美元35,516和$34,957截至2020年3月31日和2019年12月31日
8,866  9,425  
待售其他資產共計，淨額
$28,008  $28,201  
為出售而持有的其他負債：
無形租賃負債，減去累計攤銷的美元32,458和$31,959截至2020年3月31日和2019年12月31日
$7,158  $7,657  

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9. 股票補償
皮埃蒙特公司董事會的賠償委員會定期向皮埃蒙特公司的所有員工和獨立董事授予遞延股票獎勵單位。大多數員工獎勵都是按時間分配的，通常在數年內授予，獨立董事獎則授予一年以上。

某些管理人員的長期股權激勵計劃在時間歸屬的獎勵單位和多年業績分享計劃中平分，根據這一計劃，實際獎勵取決於皮埃蒙特公司相對於辦公室REITs的TSR的股東總回報(TSR)。對這些特定員工以及同行羣體的長期股權激勵，是由董事會根據一名外部薪酬顧問的建議預先確定的。任何獲得的股份都是在多年業績期結束時授予並授予的。採用蒙特卡羅估值法對多年績效股票獎勵的公允價值進行了估算。

截至2020年3月31日的三個月，皮埃蒙特公司的股權獎勵活動如下：

股份加權平均授予日期公允價值
截至2019年12月31日的未歸屬和潛在股票獎勵
1,045,020  $25.15  
獲批遞延股票獎勵
196,806  $24.40  
基於TSR業績的估計潛在份額獎的增加
332,690  $25.83  
業績股票獎
(153,368) $30.45  
遞延股票獎勵
(49,998) $24.32  
遞延股票獎勵被沒收
(4,241) $21.50  
截至2020年3月31日未獲及潛在股票獎1,366,909  $24.66  


下表分別提供了截至2020年3月31日和2019年3月31日的三個月內股票獎勵活動的補充資料(單位：千，但每股金額除外)：

三個月結束
三月三十一日，
2020		三月三十一日，
2019
加權平均授予日期-在此期間准予的遞延股票每股公允價值
$24.40  $—  
本期間遞延股票的批出日公允價值共計
$1,216  $340  
在此期間支付的基於股份的負債獎勵(1)
$4,116  $3,239  

(1)數額反映分別在截至2020年3月31日和2019年3月31日的三個月內與2017-19和2016-18業績共享計劃有關的業績份額獎勵的發放情況。

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目錄
截至2020年3月31日，皮埃蒙特公司的未發行股票獎詳情如下：

批給日期獎項類型
淨股份
獲批(1)
格蘭特
日期交易會
價值		歸屬時間表未轉讓股份
2017年5月18日遞延股票獎 195,981  $21.38  在批出的股份中，25%在批出日期歸屬，25%分別在2018年、2019年和2020年5月18日歸屬或將歸屬。40,333  
2018年5月17日遞延股票獎 271,037  $17.84  在批出的股份中，25%在批出日期歸屬，25%歸屬或將於2019年5月17日、2020年和2021年歸屬。106,712  
2018年5月17日2018-2020財政年度業績分享方案 —  $23.52  獲批的股份，如有的話，將在2021年裁決後立即歸屬。200,674  
(2)
2019年5月15日遞延股票獎-董事會 26,842  $20.82  在獲得的股份中，100%將在2020年5月15日前歸屬。26,842  
2019年5月3日遞延股票獎 300,663  $21.04  在批出的股份中，25%在批出日期歸屬，25%分別於2020年5月3日、2021年及2022年5月3日歸屬或將歸屬。192,910  
2019年5月3日2019-2021財政年度業績分享方案 —  $29.43  獲批的股份，如有的話，將在2022年裁決後立即歸屬。321,286  
(2)
(二0二0年二月十九日)遞延股票獎 178,309  $24.41  在批出的股份中，25%在批出日期歸屬，25%分別於2021年、2022年及2023年2月19日、2021年、2022年及2023年歸屬或將歸屬。145,462  
(二零二零年三月十九日)2020財政年度-2022業績分享方案 —  $25.83  獲批的股份，如有的話，將在2023年裁決後立即歸屬。332,690  
(2)
共計1,366,909  

(1)數額反映僱員和獨立董事的原始補助金總額，扣除歸屬時為履行規定的最低預扣税義務而繳足的股份，直至2020年3月31日止。
(2)根據皮埃蒙特公司截至2020年3月31日各自業績期間的累計TSR估算。根據皮德蒙特公司的相對業績，股票估值在未來可能會發生變化，而與其同行的辦公室REITs的TSR相比。

在截至2020年3月31日和2019年3月31日的三個月內，皮埃蒙特確認了大約美元。3.9百萬美元3.8與股票裁定有關的賠償費用分別為百萬元，其中$2.7百萬美元3.8百萬分別與未轉讓遞延股份的攤銷和公允價值對績效股的調整有關。在截至2020年3月31日的三個月內，137,221股票被髮行給員工。截至2020年3月31日止，大約$10.1仍有百萬未確認的與未歸屬的遞延股票裁決有關的賠償費用，皮埃蒙特公司將在加權平均轉歸期內將其收入綜合報表記錄在案。二好幾年了。

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目錄
10. 合併現金流量表的補充披露

下文概述了截至2020年3月31日和2019年3月31日這三個月的某些非現金投資和融資活動(千)：

三個月結束
2020年3月31日(一九二零九年三月三十一日)
應計資本支出和遞延租賃費用$16,408  $7,055  
應計股息的變化和股息再投資折扣
$(26,427) $(26,972) 
應計股份回購的變動，作為已宣佈計劃的一部分$—  $(4,417) 
應計遞延融資費用$76  $37  

下表對所附截至3月31日、2020年和2019年3月31日、2020年和2019年三個月現金流量表所列現金、現金等價物及限制性現金和限用現金與各自期間的綜合資產負債表進行了對賬(以千為單位)：

20202019
截至2020年1月1日和2019年1月1日的現金等價物$13,545  $4,571  
截至2020年1月1日和2019年1月1日1,841  1,463  
現金、現金等價物和限制性現金及擠兑，見所附現金流量表
$15,386  $6,034  
截至2020年3月31日和2019年3月31日的現金等價物和現金等價物
$7,920  $4,625  
截至2020年3月31日和2019年3月31日
1,758  1,433  
期末現金、現金等價物和限制性現金及擠兑，見所附現金流量表
$9,678  $6,058  

受限制的現金和替身券的金額通常代表代管賬户，用於支付某些皮埃蒙特公司債務協議所要求的房地產税；買方為購買皮埃蒙特公司的某一房產而存入的保證金；或作為租賃協議條件為租户持有的保證金或公用事業存款。

11. 每股收益

在稀釋後的每股收益計算中，對“適用於皮埃蒙特公司的淨收入”沒有任何調整。

每股淨收益-基本面是指普通股股東可獲得的淨收入除以該期間上市普通股的加權平均數量。每股淨收益-稀釋後計算為普通股股東可獲得的淨收入除以在此期間發行的普通股的稀釋加權平均數量，包括未歸屬的遞延股票獎勵。稀釋加權平均普通股數反映了在國庫股票法下，如果剩餘的未歸屬遞延股票獎勵歸屬並導致更多的普通股流通股，可能會發生的稀釋。被確定為反稀釋的未獲遞延股票獎勵不包括在稀釋加權平均普通股的計算中。截至2020年3月31日止的三個月內，皮埃蒙特大約不包括在內。0.1百萬股反稀釋股。在截至2019年3月31日的三個月裏，皮德蒙特不不排除任何反稀釋股票。
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目錄

下表分別對截至2019年3月31日、2020年和2019年3月31日終了三個月的合併收入報表所列每股基本收益和稀釋後收益的分母進行了核對(以千為單位)：

 三個月結束
 2020年3月31日(一九二零九年三月三十一日)
加權平均普通股125,862125,574
加：增量加權平均股票從時間歸屬的遞延和業績股票獎勵
498607
加權平均普通股稀釋126,360126,181

12. 後續事件

第二季股息聲明

在2020年4月29日，皮埃蒙特公司董事會宣佈2020年第二季度股息為美元。0.21截至2020年5月29日營業結束時，普通股已向有記錄的股東發行。這種股息將於2020年6月19日支付。

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項目2.管理層對財務狀況和業務結果的討論和分析
下列討論和分析應與所附的皮埃蒙特辦事處不動產信託公司合併財務報表及其附註一併閲讀。(“山麓”、“我們”、“我們”或“我們”)另見第一部分前的“前瞻性報表的指導説明”，以及綜合財務報表及其附註，以及管理部門對2019年12月31日終了年度10-K表年度報告中關於財務狀況和業務結果的討論和分析。

在2020年第一季度，世界衞生組織宣佈冠狀病毒爆發為大流行。國際、聯邦、州和地方當局的授權要求學校、企業和其他設施和組織被迫關閉，我們的建築物所在的大部分市場都受到某種形式的檢疫或就地庇護的限制。這些強制關閉和限制措施對全球經濟和我們所經營的美國地區經濟產生了重大的不利影響，包括對我們普通股的交易價格和我們一些租户支付租金的能力產生了負面影響。

皮埃蒙特公司致力於維護其租户、承包商和員工的健康和安全。 這一流行病已經導致皮埃蒙特公司的典型工作實踐和運作發生了變化，包括更頻繁的家務管理和衞生處理程序。我們的員工正在接受社會距離，其中約90%的員工在不受幹擾的情況下在家工作，利用我們基於雲的技術平臺。基本僱員和承建商繼續輪流向我們的樓宇報到，使我們的所有物業都能繼續開放和全面運作，讓租户可以繼續在我們的樓宇內工作，而很多租户需要他們的基本僱員繼續在我們的樓宇工作。鑑於我們向信譽良好的租户提供長期租約的低槓桿運營模式，到目前為止，冠狀病毒的破壞並未對我們的財務狀況或運營結果、我們的整體流動性狀況和前景造成實質性影響，也沒有對我們的經營資產組合造成實質性損害。本港有限數目的租户，特別是與食物、旅遊、零售或合業有關的租户，已要求將租金押後。大多數國家隨後開始利用各種聯邦和州救濟資金，如各種照料法貸款和工資支票保護方案，這些資金可部分用於支付租金義務。我們已仔細檢討所有向我們提出的要求，並已安排有限數目的這些租户延遲三個月的租金，通常是在今年稍後時間償還，而毋須繳付罰款，或在2021年支付利息。

到目前為止，冠狀病毒大流行對我們企業的影響並不嚴重，但它對我們的租户和全球經濟的長期影響是不確定的，將取決於大流行的範圍、嚴重程度和持續時間。這一流行病造成的長期經濟衰退或衰退可能對我們的許多租户產生不利影響，反過來也可能對我們的業務、財務狀況和業務結果產生不利影響。我們會繼續與受影響的租户緊密合作，逐案處理他們的憂慮，尋求解決即時現金流中斷問題的方法，同時維持長期租約的責任。

流動性與資本資源

我們打算使用我們的財產運營產生的現金流量、1901年市場街處置的預期淨收入以及我們5億美元的無擔保2018年信貸額度的收益，作為我們即時流動資金的主要來源。在截至2020年3月31日的三個月內，我們用手頭現金和我們5億美元的無擔保的2018年信貸額度，以大約3.96億美元的淨價收購了達拉斯蓋洛裏亞辦公樓和鄰近的可開發地塊。隨後，我們從修訂後的定期貸款中提取了3億美元，並將所得款項用於支付2018年無擔保信貸額度5億美元，截至2020年3月31日，仍有1.52億美元未償還。此外，在2020年3月31日，我們簽訂了一份具有約束力的合同，在今年夏天晚些時候以3.6億美元的價格出售我們位於賓夕法尼亞州費城的1901年市場街大樓。在預期淨收益中，1.6億美元將用於償還該財產擔保的抵押貸款，其餘款項用於償還2018年無擔保信貸額度5億美元的任何剩餘餘額。

為應付冠狀病毒的流行，我們已完成對各項財務契約的壓力測試，假設租金及泊車收入在適當情況下會減少，並確定我們仍然與所有契約比率相差甚遠。截至本文件提交之日，我們的信貸額度下大約有3.5億美元的借款能力。儘管利率波動和波動使得在當前環境下獲得融資或再融資債務變得更加困難和昂貴，但在必要時，我們可以尋求第三方放款人有擔保或無擔保的借款，或發行證券作為額外的資本來源。這些額外資金來源的條款的可用性和吸引力將在很大程度上取決於當時的市場條件。

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我們對資本的最一貫的使用歷來是，而且我們相信將繼續是為我們現有資產組合的資本支出提供資金。在截至2020年3月31日和2019年3月31日的三個月中，我們支出了以下類型的資本支出(千)：

三個月結束
2020年3月31日(一九二零九年三月三十一日)
重建/翻修的資本支出$4,835  $3,377  
其他資本支出，包括建築物和租户裝修27,483  12,058  
資本支出總額(1)
$32,318  $15,435  

(1)在支付的總額中，約30萬美元和50萬美元分別用於截至2020年3月31日和2019年3月31日的三個月的軟費用，如資本化利息、薪金和其他一般和行政費用。

在截至2020年3月31日的三個月內，“重建/翻新的資本支出”主要與我們在佛羅裏達州奧蘭多的200座南奧蘭多大樓的設施升級改造項目有關，以及在佐治亞州亞特蘭大的蓋勒裏耶大廈進行改造的公共區域、設施和停車場的重建總計劃項目。在截至2019年3月31日的三個月內，支出主要與明尼蘇達州明尼阿波利斯美國銀行大樓的再開發項目有關。

“其他資本支出，包括建築和租户改進”包括這一期間的所有其他資本支出，通常包括租賃、維護或改善我們現有辦公財產組合所需的租户和建築物改進。

由於我們的經營模式經常導致將大片土地出租給有信用價值的租户，我們的租賃成功可能會導致承租上限。根據所執行的具體租約，各報告期間的資本支出各不相同。例如，在截至2020年3月31日的三個月內執行的租約，我們com匯至每平方英尺每年支出約5.58美元用於租户改進津貼和租約佣金(扣除到期租約承付款)，而2019年3月31日終了的三個月則為4.07美元(扣除過期租賃承付款)。截至2020年3月31日，我們有一筆單獨重要的未登記租户補貼承諾，約5 520萬美元與紐約州209年第四季度在我們紐約市寬街60號大樓租賃的約520，000平方英尺的租約有關。

除了我們已承諾作為已執行租約的一部分的數額外，我們還預計將繼續承擔類似的以市場為基礎的租户改進津貼和租賃佣金，同時為我們現有的財產組合購買未來的租約。與未來租賃活動有關的支出的時間和規模在很大程度上取決於在簽訂某一租賃合同的特定辦公市場進行租賃談判時的競爭市場條件。特別是，我們目前正在與紐約市就續訂目前313 000平方英尺租約中的大部分進行談判，該租約位於我們的60棟寬闊街大樓，我們預計在今後幾年內將花費大量資本用於以市場為基礎的租户改善津貼和租賃佣金。

作為我們典型業務的一部分，可能還會出現其他資本用途。如果我們能夠找到和提供有吸引力的投資機會，並有能力以令人滿意的條件完成這種收購，那麼，獲得符合我們投資戰略的新資產也可能是對資本的重大利用。我們還可以利用資本資源在我們的股票回購計劃下回購我們的普通股的額外股份，當我們相信該股票的交易與淨資產價值相比有很大的折扣時。截至2020年3月31日，我們仍有大約2億美元的董事會授權產能用於未來的股票回購。最後，儘管我們在2021年第三季度之前沒有預定的債務期限(假設延長我們的3億美元的2020年無擔保定期貸款)，但我們期望在債務到期時或在我們認為為各種債務再融資時使用資本來償還債務。

未來向股東派發股息的金額及形式(現金或股票發行)，將繼續在很大程度上取決於：(一)我們的經營活動產生的現金數額；(二)我們對未來現金流的預期；(三)我們對償還債務、發展項目和選擇性購置新物業的短期現金需求的確定；(四)用於改善租户、重建項目和改善一般財產資本的重大支出的時間；(五)可比公司的長期股息支付比率；(Vi)我們是否有能力繼續取得額外的資金來源，包括可能出售物業；及。(Vii)維持我們作為區域投資信託基金的地位所需的撥款額。由於現金流量和支出的波動性質，我們可以定期在短期內借入資金，以彌補現金收入和現金支出的時間差異。
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所附2020年3月31日終了三個月收入合併報表與2019年3月31日終了三個月的比較

持續業務收入

下表分別列出了截至2020年3月31日和2019年3月31日終了的三個月收入綜合報表中的選定數據，以及每項餘額佔同期總收入的百分比(百萬美元)：

三月三十一日，
2020		佔收入的百分比三月三十一日，
2019		佔收入的百分比方差
收入：
租金和房客償還收入$132.2  $126.2  $6.0  
物業管理費收入0.8  2.0  (1.2) 
其他財產相關收入4.2  4.8  (0.6) 
總收入137.2  100 %133.0  100 %4.2  
費用：
財產經營費用53.2  39 %51.8  39 %1.4  
折舊27.9  21 %26.5  20 %1.4  
攤銷23.6  17 %17.7  13 %5.9  
一般和行政8.6  6 %9.4  6 %(0.8) 
113.3  105.4  7.9  
其他收入(費用)：
利息費用(15.3) 11 %(15.5) 12 %0.2  
其他收入0.1  — %0.2  — %(0.1) 
債務清償損失
—  — %—  — %—  
出售房地產資產的收益—  — %37.9  28 %(37.9) 
淨收益$8.7  6 %$50.2  38 %$(41.5) 

收入

與前一年同期相比，截至2020年3月31日的三個月的租金和房客償還收入增加了約600萬美元。出現有利差異的主要原因是2019年1月1日之後的淨收購活動。此外，以較高的總體租金開始的新租賃，特別是在我們位於得克薩斯州休斯敦的飛地大樓和紐約市的60寬街大樓，有助於增加租金和房客償還收入。雖然我們已將現金租金延期支付給我們的幾個租户，這些租户受到了冠狀病毒流行病的重大不利影響，但在大多數情況下，我們已與各自的租户作出安排，在租賃期間晚些時候收回延期租金，在大多數情況下在今後6-18個月內收回。由於我們在租期內以直線方式確認租金收入，而租約期內所收取的租金總額預計不會有所改變，因此，我們目前預計未來的租金收入不會有實質的減少；不過，由於我們預期由於租户較少使用我們的樓宇，可收回的營運開支會較低，因此我們預期未來期間的償還收入會減少。

在截至2020年3月31日的三個月中，財產管理費收入比前一年同期減少了約120萬美元。費用減少的主要原因是前一時期從我們以前的獨立廣場物業收取的建築管理費，這些費用因施工活動的多變性而不同。

在截至2020年3月31日的三個月中，與前一年同期相比，其他與財產有關的收入減少了約60萬美元。減少的原因是前一期間在西門羅街500號大樓獲得的停車收入，該大樓於2019年10月出售，但因2019年1月1日以後完成的購置而產生的停車收入抵消。由於由於冠狀病毒流行，我們的租户減少使用我們的建築物，我們目前預計這一項目在2020年第二季度可能會減少。

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費用

與前一年同期相比，截至2020年3月31日的三個月，財產運營費用增加了約140萬美元。增加約100萬美元是因為與僱員補償的時間有關的可收回和不可收回的行政費用較高，主要是與遞延股票補償有關。其餘費用增加的原因是，與我們訂約為某些財產提供行政和管理服務的人員有關的可收回費用較高，以及在我們經營的某些州增加了特許經營權税。由於房客減少使用我們的建築物，這是由於冠狀病毒大流行以及由此造成的建築公用事業和服務的減少，而安保和清潔費用增加部分抵消了這一減少，我們目前預計，這一項目在2020年期間可能會減少。

與前一年同期相比，截至2020年3月31日的三個月折舊費用增加了約140萬美元。增加的原因是在2019年1月1日以後，更多的建築物和租户得到改善。

與前一年同期相比，截至2020年3月31日的三個月攤銷費用增加了約590萬美元。增加的約890萬美元是由於與2019年1月1日以後購置的財產有關的租賃無形資產的攤銷。由於2019年1月1日以後租約到期，我們現有財產的某些租賃、無形資產或其他遞延費用全部攤銷，部分抵消了這一增加額。

與前一年同期相比，2020年3月31日終了的三個月的一般費用和行政費用減少了約80萬美元，原因是2019年6月發生了高級管理層過渡，減少了行政一級的薪酬。

其他收入(費用)

與前一年同期相比，截至2020年3月31日的三個月的利息支出減少了約20萬美元，主要原因是當年利率較低。本年度資本利息比上一年同期減少約40萬美元，部分抵消了這一差異。

在截至2019年3月31日的三個月內，出售房地產資產的收益包括華盛頓特區獨立廣場1號大樓於2019年2月關閉後確認的約3 320萬美元收益，以及獨立廣場兩座大樓銷售收益調整約610萬美元，用於償還以前有爭議的某些租户改善超期費用。

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發行人和擔保人財務信息

在截至2013年12月31日和2014年12月31日的年度內，皮埃蒙特公司通過其全資子公司皮埃蒙特經營夥伴關係有限公司(“皮埃蒙特業務”或“簽發人”)分別發行了3.5億美元和4億美元的高級無擔保票據(“票據”)。該批債券是皮埃蒙特OP的高級無擔保債務，與皮埃蒙特OP的所有其他現有及未來高級無擔保負債在支付權上相等，並實際上從屬於皮埃蒙特OP現有及未來的按揭債務及其他有抵押負債(以擔保該等負債的抵押品的價值計算)，以及皮埃蒙特OP附屬公司的所有現有及未來債務及其他負債，不論該附屬公司是否有抵押。

這些票據完全和無條件地由皮德蒙特辦事處不動產信託公司擔保。(“擔保人”)，合併Piedmont OP和所有其他子公司的母公司。擔保書由擔保人向每名債券持有人保證，不論是在有關貸款的到期日或在贖回時加速償還，或在贖回或其他情況下，該等債券的本金及利息將於到期時全數支付，而任何逾期本金及利息(如有的話)的利息，以及發證人向債券持有人所負的所有其他義務，均會即時全數支付。擔保人對票據的擔保是其高級無擔保債務，與擔保人現有和未來的其他高級無擔保債務和擔保一樣享有同等的支付權。擔保人對票據的擔保實際上從屬於擔保人的所有現有和未來抵押債務和其他擔保債務以及擔保人的擔保擔保(以擔保這種負債和擔保的抵押品的價值為限)；以及擔保人子公司的所有現有和未來債務及其他負債，不論有擔保或無擔保。

在皮埃蒙特業務或擔保人破產、清算、重組或其他清盤的情況下，擔保其各自的任何擔保債務和其他擔保債務的資產，只有在其各自的債務和由這些資產擔保的其他債務全部還清之後，才可根據“票據”或“擔保”(視何者適用)償付各自的債務。

非擔保人是獨立和獨特的法律實體，沒有義務，或或有或有義務支付任何根據債券到期的款項，或因此提供任何資金，無論是股息、貸款、分發或其他付款。

根據條例S-X第13-01條，擔保證券的保證人和發行人已登記或已登記，下表彙總了山前業務的財務信息，作為Issuer和PiedmontOffice不動產信託公司。(I)發行人與擔保人之間的公司間交易及結餘，及(Ii)非擔保人的任何附屬公司的收益及投資權益(以千計)：


皮德蒙特業務和皮埃蒙特辦事處不動產信託公司的合併餘額。分別作為發行人和擔保人截至
2020年3月31日		截至
(一九二零九年十二月三十一日)
非擔保人附屬公司應付款$810  $810  
總資產$361,706  $364,734  
負債總額$1,789,647  $1,343,881  
截至2020年3月31日止的三個月 
總收入$11,664  
淨損失$(12,275) 

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業務資金(“FFO”)、業務核心資金(“核心財務業務”)和經調整的業務資金
(“AFFO”)

按照公認會計原則計算的淨收入是計算FFO、核心FFO和AFFO的起點。這些指標是非公認會計原則的財務計量，不應被看作是對我們的經營業績的淨收入的替代衡量。管理層認為，按照公認會計原則對房地產資產進行會計核算，隱含地假定房地產資產的價值隨着時間的推移可預測地減少。由於房地產價值歷來隨市場狀況而上升或下降，許多行業投資者和分析人士認為，僅憑歷史成本會計對房地產公司的經營業績的列報是不夠的。因此，我們認為，FFO、核心FFO和AFFO的附加使用，以及所需的GAAP報告，為我們相對於競爭對手的業績提供了更全面的理解，併為作出涉及經營、融資和投資活動的決策提供了更為知情和適當的基礎。

我們根據目前全國房地產投資信託協會(NAREIT)的定義計算FFO。NAREIT目前對FFO的定義如下：淨收入(根據公認會計原則計算)，不包括應折舊房地產銷售的損益和減值費用(包括我們在出售與非合併合資企業投資有關的財產所得中所佔的比例份額)，再加上不動產資產折舊和攤銷的折舊費和攤銷(包括我們按比例分攤的折舊份額和與非合併合資企業投資有關的攤銷)。其他REITs可能不會根據NAREIT定義來定義FFO，或者可能對當前NAREIT定義的解釋與我們不同；因此，我們對FFO的計算可能無法與其他REIT進行比較。

我們從NAREIT定義的FFO開始計算核心FFO，並對掉期和/或債務、收購相關支出以及任何重要的非經常性或非經常性項目的損益進行調整。核心財務指標是一種非公認會計原則的財務衡量標準，不應被視為根據公認會計原則計算的淨收益的替代物，以此衡量我們的經營業績。我們認為核心財務報告作為一項補充業績衡量標準對投資者是有幫助的，因為它排除了某些不經常或非經常性項目的影響，這些項目可能造成顯著的收益波動，但與我們的核心經常性業務沒有直接關係。因此，我們相信核心財務報告可以幫助比較不同時期的經營業績，並能更有意義地預測未來的盈利潛力。其他REITs可能不會以與我們相同的方式來定義核心FFO；因此，我們對核心FFO的計算可能無法與其他REITs相比。

我們計算AFFO的方法是：從核心FFO開始，對非增量性資本支出和收購相關成本進行調整，然後再添加非現金項目，包括：非房地產折舊、直線租金調整和公允價值租賃調整、利息費用和補償費用的非現金部分，並對未合併的合資企業進行類似的調整。AFFO是一種非GAAP的財務衡量標準，不應被視為根據GAAP計算的淨收益的替代物，以衡量我們的經營業績。我們相信，AFFO對投資者是一種有意義的補充性的比較業績衡量，可以用來衡量我們對新房地產進行增量資本投資的能力，或者是對現有資產的增強，從而提高收入增長潛力。其他REITs可能不會以與我們相同的方式來定義AFFO；因此，我們對AFFO的計算可能無法與其他REITs進行比較。

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淨收入與FFO、核心FFO和AFFO的對賬情況如下(除每股金額外，以千計)：

 三個月結束
 2020年3月31日
每
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(一九二零九年三月三十一日)
每
分享(1)
適用於普通股的公認會計原則淨收入
$8,709  $0.07  $50,208  $0.40  
房地產資產折舊
27,551  0.22  26,309  0.21  
租賃相關費用的攤銷
23,618  0.18  17,685  0.14  
出售房地產資產的收益
(3) —  (37,887) (0.30) 
NAREIT業務資金和適用於普通股的業務核心資金
$59,875  $0.47  $56,315  $0.45  
調整：
發債成本的攤銷、應付票據的公平市價調整和債務折扣
577  523  
非房地產資產折舊
325  208  
租賃收入的直線效應
(6,785) (2,683) 
基於股票的賠償調整
2,300  2,780  
上述及市面以下租賃無形資產攤銷的淨效果
(2,973) (1,998) 
非增量資本支出(2)
(34,762) (3,367) 
適用於普通股的經調整業務資金
$18,557  $51,778  
加權平均股份
126,360  126,181  

(1)根據加權平均股票發行-稀釋。
(2)我們將非增量性資本支出定義為與租户改進、租賃佣金和建設資本有關的經常性資本支出，這些支出並不能逐步提高基礎資產的創收能力。房客改進、租賃佣金、建築資本和對購置時空置的空間所產生的延遲租賃獎勵、空置一年以上的空間的租賃費用、購置後不久就到期的新購置物業的租賃費用、與擴建建築物有關的改進以及要麼提高建築物的租金率，要麼改變財產的基本分類，例如從B類變為A級的物業的租賃費用，這些都不包括在這項措施之外。本季度的非增量資本支出包括約20年，52萬平方英尺的紐約州租賃的租賃佣金，該租賃是在2019年第四季度在我們的60棟寬街大廈租賃的。

財產和同一商店的淨營業收入

財產淨營業收入(“PropertyNOI”)是一種非GAAP指標，我們使用它來評估我們的經營結果。我們計算財產NOI，首先是淨收益(按照GAAP計算)，然後是利息、與收入相關的聯邦、州和地方税收、折舊和攤銷，併除去任何財產和其他重要不常見項目的減值損失、損益，這些都會在我們的收益範圍內造成波動，使我們難以確定我們正在進行的核心業務所產生的收益。此外，我們移除一般及行政開支、我們為其他機構進行的物業管理所帶來的收入，以及其他收入或開支項目，例如貸款投資的利息收入或從事未完滿交易的費用。對於財產NOI(收付實現制)，直列租金和公允價值租賃收入的影響也被消除；而這種影響在計算財產NOI(權責發生制)時不作調整。財產NOI是一種非GAAP財務計量，不應被視為根據GAAP計算的淨收入的替代物，作為我們經營業績的衡量標準。我們認為，財產NOI，無論是現金制還是權責發生制，對投資者都有幫助，作為對我們的財產本身所產生收入的補充比較業績計量，而不是我們的行政管理費用。其他REITs可能不會以與我們相同的方式定義屬性NOI；因此，我們對屬性NOI的計算可能無法與其他REITs進行比較。

我們計算同一商店的淨營業收入(“同一商店NOI”)，作為財產NOI適用於在當前和前一年報告期間的整個期間內擁有或投入使用的財產。同一商店NOI是一種非GAAP財務衡量標準，不應被看作是根據GAAP計算的淨收入的替代物，以衡量我們的經營業績。我們相信，相同的商店NOI，無論是現金或權責發生制是有幫助的
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目錄
投資者作為一種補充性的比較業績衡量指標，是對同一組房地產從一段時間到下一段時間所產生的收益的衡量。其他REITs可能不會以與我們相同的方式定義相同的存儲NOI；因此，我們對同一存儲NOI的計算可能無法與其他REIT的計算相比。

下表列出了截至2020年3月31日和2019年3月31日為止的三個月內，根據公認會計原則計算的淨收益與EBITDAre、核心EBITDA、財產NOI和同一商店NOI之間的對賬情況(千)：
收付基礎權責發生制
三個月結束三個月結束
三月三十一日，
2020		三月三十一日，
2019		三月三十一日，
2020		三月三十一日，
2019
適用於皮埃蒙特的淨收入(公認會計原則)$8,709  $50,208  $8,709  $50,208  
適用於非控制權益的淨收入
2  1  2  1  
利息費用
15,264  15,493  15,264  15,493  
折舊
27,877  26,518  27,877  26,518  
攤銷
23,618  17,685  23,618  17,685  
出售房地產資產的收益
(3) (37,887) (3) (37,887) 
EBITDAre(1) 和核心EBITDA(2)
75,467  72,018  75,467  72,018  
一般和行政費用
8,643  9,368  8,643  9,368  
管理費收入(3)
(395) (1,822) (395) (1,822) 
其他費用/(收入)
67  (62) 67  (62) 
租賃收入的直線租金效應
(6,785) (2,683) 
與租賃有關的無形資產攤銷
(2,973) (1,998) 
財產NOI$74,024  $74,821  $83,782  $79,502  
營業收入淨額：
收購(4)
(8,105) —  (10,268) —  
處置(5)
267  (10,089) 267  (8,675) 
其他投資(6)
(82) (39) (62) (50) 
同一商店$66,104  $64,693  $73,719  $70,777  
同一商店期間的變更期2.2 %N/A4.2 %N/A 

(1)我們根據目前全國房地產投資信託協會(NAREIT)的定義計算利息、税收、折舊和攤銷前收益-房地產(“EBITDAre”)。NAREIT目前將EBITDAre定義為淨收益(根據公認會計原則計算)，按出售財產、減值損失、房地產資產折舊、房地產資產攤銷、利息費用和税收的損益進行調整，並對合並後的合夥企業和合資企業進行同樣的調整。在相同資產的所有者之間，根據歷史成本核算和使用壽命估計，在類似條件下，所提到的一些調整可能有所不同。EBITDAre是一種非GAAP的財務計量，不應被看作是根據GAAP計算的淨收益的替代物，以衡量我們的經營業績。我們認為，EBITDAre作為一種補充業績衡量標準對投資者是有幫助的，因為它提供了一個指標，用於理解我們正在進行的業務的結果，而不考慮非現金費用(如折舊和攤銷)、資本化和資本結構費用(例如利息費用和税收)的影響。我們還認為，EBITDAre可以幫助比較不同時期和與其他REITs的經營業績。然而，其他REITs可能不會根據NAREIT定義來定義EBITDAre，或者可能對當前NAREIT定義的解釋與我們不同；因此，我們對EBITDAre的計算可能無法與其他REITs的計算結果相比較。
(2)我們將利息、税金、折舊和攤銷前的核心收益(“核心EBITDA”)計算為利息、税金、折舊和攤銷前的淨收益(根據公認會計原則計算)，並逐步扣除財產銷售中的任何減值損失、損益和其他在我們的收益中造成波動的重要不經常項目。
32
目錄
很難確定我們正在進行的核心業務所產生的收益。核心EBITDA是一種非GAAP財務計量，不應被看作是根據GAAP計算的淨收入的替代，作為我們經營業績的衡量標準。我們認為，核心EBITDA作為一種補充業績衡量標準對投資者是有幫助的，因為它提供了一個指標，用於瞭解我們正在進行的業務的業績，而不考慮非現金支出(如折舊和攤銷)的影響，以及不屬於我們日常業務正常運營的項目。其他REITs可能不會以與我們相同的方式定義核心EBITDA；因此，我們對核心EBITDA的計算可能無法與其他REITs相比。
(3)扣除為賺取管理費收入而發生的相關業務費用。
(4)收購包括：Galleria 100和土地，佐治亞州亞特蘭大，於2019年5月6日購買；Galleria 400，Galleria 600，以及於2019年8月23日在佐治亞亞特蘭大購買；1個Galleria Tower，2 Galleria Tower，3 Galleria Tower和Land，於2020年2月12日在得克薩斯州達拉斯購買。
(5)酒店的佈局包括華盛頓獨立廣場1號，於2019年2月28日售出；佐治亞州亞特蘭大的杜普里，2019年9月4日售出；伊利諾伊州芝加哥西門羅街500號，2019年10月28日售出。
(6)其他投資包括正在進行或最近完成的重建和發展項目，其中部分業務費用在本年度和(或)前一年報告期間和土地中資本化。在伊利諾伊州伊塔斯卡的兩個皮爾斯場所的經營結果，包括在這一行項目。

概述

我們的投資組合是一組地理上不同的物業，主要位於七個內選定的子市場。主要的美國東部辦公市場。我們通常會長期租給有信譽的大公司或政府租户.截至2020年3月31日，我們的平均租賃面積約為20，000平方英尺，租期約為7年。因此，租賃百分比，以及租金上升和滾轉，由於重新租賃，我們的經歷可能會在建築物之間和租户之間波動很大，這取決於某一租約何時開始或到期。

租賃百分比

截至2020年3月31日，我們目前58個寫字樓的租賃組合為89.6%，與我們截至2019年12月31日租賃的89.7%的比例大致相同。此前，我們從2019年12月31日起重新租賃了這一比例，用於在2020年1月1日將最近完工的兩處皮爾斯(Pierce)安置起來。截止到2020年3月31日，紐約市是我們唯一的租房人，他們的年化租賃收入超過1%，預計在接下來的18個月內到期，我們目前正處於談判長期延長他們的313，000平方英尺租約的高級階段。就目前空置空間的新租約超過或低於預定到期期限而言，這類租約將分別增加或降低我們的整體租賃百分比。我們租賃的百分比也可能因與我們的淨收購和處置活動相關的入住率的影響而波動。

停工時間、減免期和租金變動的影響

新租約的開始通常在租賃執行日期後6-18個月，在空間翻新完成之後。租約到期和新租約開始之間的停機時間會對財產NOI和同一商店NOI的比較(權責發生制和收付實現制)產生負面影響。此外，辦公室租賃，包括新租賃和租賃續約，往往包括預付租金和(或)業務費用減少期，這些期間即使在新租約或續約開始後也會推遲租約的現金流動福利，並將繼續對財產NOI和同一商店NOI產生不利影響，直至這種減租到期為止。截至2020年3月31日，我們約有395，000平方英尺的已執行租約涉及目前尚未開始的空置空間，約684，000平方英尺的已開始租賃是以某種形式的租金和/或運營費用減少。

如果我們無法以等於或大於到期租金的新租約或續簽租約取代到期租約，則可能發生租金滾轉，並對財產NOI和同一商店NOI的比較產生負面影響。如前所述，我們地理上的多樣化投資組合以及我們租户租賃空間的規模可能會導致租金的起伏，而這種起伏可能會在逐棟建築和季度對季度的基礎上大幅波動。例如，在截至2020年3月31日的三個月內，我們經歷了從一年或一年以下空置的新租約和續簽的租賃中，以規定的現金和應計租金執行的租約的5.0%和15.4%，而在截至2019年3月31日的三個月中，以規定現金和應計租金執行的租約的累計比例分別為9.4%和18.5%。

與截至2019年3月31日的3個月相比，截至2020年3月31日的三個月，同一商店NOI分別以現金和權責發生制增長2.2%和4.2%。現金基礎相同商店NOI增加的主要原因是租約到期。權責發生制同一商店NOI的增加與租約的開始有關
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目錄
在截至2020年3月31日的三個月內，直線租金的上漲，被特定資產租賃和整體入住率下降的時間所抵消。屬性NOI和同一商店NOI在任何給定期間的比較可能仍然會波動，這是由於各個期間各個房地產中的淨租賃活動的組合。雖然我們已經向幾個受到冠狀病毒大流行的嚴重負面影響的房客提供了短期現金租金延期，但在大多數情況下，我們已經與各自的租户作出安排，在租期的晚些時候收回延期租金，在大多數情況下是在接下來的6-18個月內。由於我們在租期內以直線方式確認租金收入，而在租期內所收到的租金總額預計不會改變，因此我們目前預計由於這些租金延遲，物業或同一間店的NOI不會在未來期間有任何實質上的減少。

選舉為區域投資信託基金

我們已選擇根據該守則被評定為REIT，並已由截至一九九八年十二月三十一日止的課税年度開始運作。為了符合REIT的資格，我們必須滿足某些組織和業務要求，包括分配至少90%的調整後的REIT應納税所得額，計算時不考慮股息支付的扣除額，也不包括“守則”所界定的歸屬於股東的資本淨收益。作為一個REIT，我們通常不會對分配給股東的收入徵收聯邦所得税。如果我們在任何應税年度不符合REIT的資格，我們可能要對該年度和喪失資格的四年後的應納税收入徵收聯邦所得税和/或罰款，除非美國國税局根據某些法律規定給予我們減免。這種事件可能會對我們的淨收入和可供分配給我們股東的淨現金產生重大的不利影響。然而，我們認為，我們的組織和運作方式能夠符合作為REIT待遇的資格，並打算在可預見的將來繼續運作，使我們在聯邦所得税方面仍然有資格成為REIT。我們選擇將皮德蒙特公司的全資子公司Poh視為應税REIT子公司。POH為我們擁有的建築物的租户提供非傳統的服務，包括太陽能發電、房地產和非房地產相關服務；然而，與我們應納税的REIT子公司提供的此類服務相關的任何收入都要繳納聯邦和州所得税。此外，對我們來説，如果要繼續保持REIT的資格，我們對應税REIT子公司的投資不能超過我們總資產價值的20%。

通貨膨脹率

我們面臨通脹風險，因為長期租賃收入是我們業務現金流的主要來源。我們的大部分租客租約都有條文，旨在保障我們免受通脹的影響，並減低通脹的風險。這些規定包括租金步驟、運營費用的報銷賬單、房地產税和按每平方英尺計算的保險報銷，或者在某些情況下，超過每平方英尺津貼的運營費用的年度報銷。然而，由於租約的長期性質，租約可能不會經常調整償還率，以充分彌補通貨膨脹。

表外安排

我們不依賴表外融資安排來獲得流動性.截至2020年3月31日，我們還沒有資產負債表外的安排.關於我們在債務義務下的承諾的進一步信息，見下表。

關鍵會計政策的應用

我們的會計政策是為了符合公認會計準則而制定的。按照公認會計原則編制財務報表需要管理層在適用會計政策時使用判斷，包括作出估計和假設。這些判決影響到在財務報表之日報告的資產和負債數額、或有資產和負債的披露以及報告所述期間的收入和支出數額。如果我們對與各種交易有關的事實和情況的判斷或解釋不同，則可能會採用不同的會計政策，從而導致財務報表的列報方式不同。此外，其他公司可能會採用不同的估計數字，這些估計可能會影響我們的經營結果與同類業務公司的結果的可比性。有關我們關鍵會計政策的討論，請參閲截至2019年12月31日的年度10-K報表。在截至2020年3月31日的三個月內，這些政策沒有發生實質性變化。

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目錄
截至2020年3月31日的三個月內通過的會計公告

參考費率改革減免

“會計準則更新第2020-04號”，參考費率改革(主題848)(“ASU 2020-04”)，在截至2020年3月31日的三個月內發佈。ASU 2020-04載有參考費率改革相關活動的實際權宜之計，這些活動影響到債務、租賃、衍生品和其他合同。ASU 2020-04中的指南是可選的，隨着參考費率改革活動的開展，可以隨着時間的推移而選出。在截至2020年3月31日的三個月內，我們選擇運用與概率和對未來libor指數化現金流的有效性評估相關的對衝會計權宜之計，假設未來對衝交易所依據的指數與相應的衍生品指數相匹配。這些權宜之計的應用使衍生產品的表述與以往的表述保持一致。我們將繼續評估該指南的影響，並可能在市場發生更多變化時適用其他選舉。

金融工具-信貸損失修正

2020年1月1日，我們通過了ASU 2016-13號，金融工具-信貸損失(主題326)， 金融工具信用損失的計量，以及ASU第2019-04號，專題326，金融工具-信貸損失，專題815，衍生工具和套期保值，以及議題825，金融工具，和ASU第2019-05號，金融工具-信貸損失：有針對性的過渡救濟(統稱為“信貸損失修正”)。“信用損失修正”的規定以“預期損失”模式取代了“遭受損失”的做法，以損害貿易和其他應收款、持有至到期債務證券、租賃淨投資和表外信貸敞口，這通常會導致更早地確認信貸損失的備抵。然而，財務會計準則委員會也發佈了ASU第2018-19號專題326的編纂改進-信貸損失，與“信貸損失修正”同時生效，並將經營租賃產生的應收款排除在“信貸損失修正”的範圍之外，並申明應按照“會計準則”編纂842的規定，對這些應收款進行可收性評估租賃. AS S我們所有的應收賬款都是經營租賃應收款，我們所附的合併財務報表或披露沒有因採用信貸損失修正而發生變化。

合同義務
在截至2020年3月31日的三個月裏，我們的債務結構發生了重大變化。因此，截至2020年3月31日，我們與長期債務有關的合同義務如下(千)：
 按期間支付的款項
合同義務(1)
共計低於
1年		1至3年3-5歲多過
5年
長期債務(2)
$1,940,512  $301,087  
(3)
$639,425  
(4) (5)
$1,000,000  

$—  


(1)合同義務不包括在皮埃蒙特公司為出租人的租賃下為租户或基本建設改進承付的款項。然而，見附註7在我們所附的合併財務報表中，詳細瞭解我們各自的重要租賃承諾，具體時間可能會有波動。此外，截至2020年3月31日，皮埃蒙特沒有任何土地租賃，也沒有任何作為經營租賃協議承租人的實質性義務。
(2)金額僅包括本金支付和截至2020年3月31日的未清餘額，不包括未攤銷的發行折扣、支付給貸款人的債務發行成本或估計公允價值調整。在截至2020年3月31日的三個月內，我們支付了約1 590萬美元的利息，包括根據我們的利率掉期支付的款項，並期望在未來期間根據本報告所披露的利率和條件以及在附註4我們所附的合併財務報表。
(3)包括截至2020年3月31日未償還的新的3億美元2020年無擔保定期貸款餘額。然而，我們可以延長期限最多一年(通過兩個可用的六個月延長到最後的延長到期日，2022年3月11日)，只要我們不違約，並在支付延期費。
(4)包括截至2020年3月31日未清餘額5億美元的無擔保2018年信貸額度。然而，我們可以延長期限最多一年(通過兩次可獲得的6個月延長到最後的延長到期日2023年9月29日)，條件是我們不違約，並在支付延期費後。
(5)包括1901年市場街大樓擔保的1.6億美元固定利率貸款.這筆資產正按合同出售(見附註8我們所附的合併財務報表)，預計貸款將在銷售成功完成後償還，預計將於2020年夏季完成。

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目錄
承付款和意外開支
在某些交易中，我們受到某些承諾和意外情況的影響。請參閲附註7對我們的合併財務報表作進一步解釋。此類承付款和意外開支的例子包括：
•根據現有租賃協定作出的承諾；
•與租客審核/糾紛有關的意外開支；及
•與冠狀病毒大流行有關的意外事件。

項目3.市場風險的定量和定性披露
我們未來的收入、現金流量和我們的金融工具的估計公允價值在一定程度上取決於當前的市場利率。市場風險是指利率、外幣、匯率、商品價格和股票價格變動造成的損失風險。我們面臨市場風險的潛在風險包括與我們的5億美元無擔保2018年信貸額度下的借款有關的利率波動、我們修訂和恢復的3億美元2011年無擔保定期貸款、2.5億美元的2018年無擔保定期貸款和3億美元的2020年無擔保定期貸款。因此，我們認為我們面臨的主要市場風險是利率風險。許多因素，包括政府的貨幣和税收政策，國內和國際的經濟和政治考慮，以及其他我們無法控制的因素，造成了利率風險，包括確定LIBOR利率的方法的改變和2021年以後逐步取消LIBOR的可能性。皮埃蒙特公司已開始對其合同和協議進行初步評價，其中提及倫敦銀行同業拆借利率，並確定這些協議中的每一項協議都已載有“後備”的措辭，允許按照各自協議中所界定的那樣，替代經各自代理人核準的可比或繼承性利率。目前尚不清楚可以選擇何種替代利率來取代libor，以及它可能對皮埃蒙特公司的經營結果產生什麼影響。因此，皮埃蒙特公司將繼續評估其合同，因為它接近於2021年12月31日倫敦銀行同業拆借利率的潛在結束日期。

我們的利率風險管理目標是限制利率變動對收益和現金流的影響，主要是通過低至中等水平的整體借款，以及管理利率波動對我們未償債務的影響。因此，除2018年無擔保信貸額度5億美元之外，我們所有的債務-經修正和恢復的3億美元2011年無擔保定期貸款、3億美元無擔保2020年定期貸款以及我們2.5億美元無擔保2018年定期貸款中的1.5億美元-目前都是以固定或有效的固定利率為基礎的，以對衝信貸市場的波動。我們不為投機目的進行衍生或利率交易，因為我們所有的債務和衍生工具都是為交易目的以外的目的而進行的。

截至2020年3月31日，我們的債務估計公允價值約為20億美元，截至2019年12月31日為15億美元。截至2020年3月31日和2019年12月31日，我們的利率互換協議的名義金額分別為3億美元和4.5億美元，加權平均固定利率(不包括企業信貸息差)分別為1.89%和2.3%。

截至2020年3月31日，我國未償債務總額約為10億美元，按固定或有效固定利率計算，年平均有效利率約為3.89%，到期期限為2021年至2025年。市場利率的變化會影響我們的固定利率債務組合的淨金融工具頭寸，但對該投資組合的利息或現金流量沒有影響。

截至2020年3月31日，我們的2018年無擔保信貸額度為5億美元，有1.52億美元未償還。我們五億美元的無擔保信貸額度目前的利率為libor加上每年0.90%(根據我們目前的公司信用評級)，因此總利率為1.89%。2018年無擔保的2.5億美元定期貸款中，有1.5億美元未通過利率掉期有效固定，目前公佈的利率利差是libor+0.95%(基於我們目前的企業信用評級)，截至2020年3月31日，2018年無擔保的2.5億美元定期貸款(1.89%)中，有1.5億美元的總利率為1.5億美元。根據我們目前的公司信用評級，2011年經修正和收回的3億美元無擔保定期貸款的利率利差為libor+1.00%，截至2020年3月31日，利率為1.75%。目前公佈的2020年無擔保貸款利率利差為LIBOR+1.40%(根據我們目前的企業信用評級)，截至2020年3月31日，利率為2.33%。如果我們在未來的2018年無擔保信貸額度(或未來可能的可變利率信貸額度)下借入更多資金，我們就會面臨利率上升的風險，這可能會增加我們的債務成本。此外，截至二零二零年三月三十一日，本港現有未償還貸款的浮動利率若增加1.0%，每年將增加約900萬元的利息開支。
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目錄

項目4.對照控制和程序
管理層關於披露控制和程序有效性的結論

我們在管理人員(包括首席執行幹事和首席財務幹事)的監督和參與下，對本報告所述季度期結束時根據1934年“證券交易法”(“交易法”)第13a-15(E)條和第15d-15(E)條規定的披露控制和程序的設計和運作的有效性進行了評估。根據這一評價，首席執行幹事和首席財務幹事得出結論認為，本季度報告所涉期間結束時，我們的披露控制和程序有效，提供了合理程度的保證，即我們根據“交易所法”提交或提交的報告中要求披露的信息在適用的證券交易委員會規則和表格規定的時限內得到記錄、處理、彙總和報告，包括提供合理程度的保證，使我們在根據“外匯法”提交的報告中必須披露的信息得到積累，並酌情傳達給我們的管理層，包括首席執行幹事和首席財務官，允許及時作出關於所需披露的決定。

財務報告內部控制的變化

在截至2020年3月31日的季度內，我們對財務報告的內部控制沒有發生任何變化，這些變化對我們對財務報告的內部控制產生了重大影響或相當可能產生重大影響。

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目錄
第二部分.其他資料

項目1.類似的法律程序

我們不受任何等待法律訴訟的材料的制約。不過，我們在一般擁有和經營地產資產的過程中，會受到日常訴訟的影響。我們的管理層預計，這些普通的日常法律程序將由保險公司承擔，而不指望這些法律程序對我們的財務狀況、經營結果或流動性產生重大不利影響。此外，管理層不知道政府當局打算對皮埃蒙特公司提起任何法律訴訟。

項目1A.高度危險因素
實際或威脅到的公共衞生流行病或爆發，例如世界目前正在經歷的新的冠狀病毒(冠狀病毒)大流行，以及政府和私人為對付這種健康危機而採取的措施，都可能對我們的普通股的交易價值、我們的業務活動和我們的財務結果產生重大的不利影響。

實際或威脅到的公共衞生流行病或爆發，例如世界目前正在經歷的新的冠狀病毒(冠狀病毒)大流行，可能對我們的業務和業務結果產生重大的不利影響。在2020年第一季度，世界衞生組織宣佈冠狀病毒爆發為大流行。國際、聯邦、州和地方當局的授權要求學校、企業和其他設施和組織被迫關閉，我們的建築物所在的大部分市場都受到某種形式的檢疫或就地庇護的限制。這些強制關閉和限制措施對全球經濟和我們所經營的美國地區經濟產生了重大的不利影響，包括對我們普通股的交易價格和我們一些租户支付租金的能力產生了負面影響。雖然各種政府財政方案可以減輕我們的租户根據我們的租約無法支付租金的風險，但政府援助可能不會提供給所有受影響的租户，或者可能會被大大推遲。這些限制亦可能令我們的零售及食肆租户停業一段時間。

為遏止冠狀病毒傳播而採取的措施，可能會對本港物業繼續取得所需貨品及服務或提供足夠人手的能力造成負面影響，這亦可能對我們的經營成果及聲譽造成不良影響。由於租户的財政困難，或由於他們需要遵守為遏制大流行病蔓延而施加的限制，任何費用增加或收入損失，都不可能根據我們的租約完全收回，也不能由保險充分覆蓋，這可能會影響我們的盈利能力。除了上文所列的潛在後果外，這些同樣的因素可能導致潛在租户推遲其租賃決定或減少租賃空間。即使在大流行不再活躍之後，大流行期間實行的居家工作政策也可能改變租户對租賃辦公空間的長期偏好，並可能導致更高的清潔費用。我們的租户不能根據我們的租約支付租金，可能會對我們本身的流動資金產生不利影響，而且也不能保證將來有更多的流動資金可以隨時獲得或以優惠的條件獲得。利率波動和波動也使獲得融資或再融資債務變得更加困難和昂貴。

雖然國內和國際上的關閉和行動限制預計是暫時的，但冠狀病毒大流行以及為遏制這一流行病而採取的行動在多大程度上將影響我們和我們租户的業務，這將取決於未來的事態發展，這些事態發展非常不確定，無法有信心地預測，包括爆發的範圍、嚴重程度和持續時間，以及為控制和治療這一病毒而採取的行動是否成功。冠狀病毒對美國和全球經濟的長期影響可能導致全球經濟衰退或衰退，可能導致我們的租户企業破產。任何這些事態發展，以及當前全球流行的冠狀病毒或任何其他流行病、流行病或傳染病爆發的其他影響，都可能對我們的業務和業務結果產生重大的不利影響。

除上文所述之外，沒有任何其他已知的重大變化來自於我們在截至2019年12月31日的年度報告10-K表中披露的風險因素。

項目2.股本證券的非註冊銷售和收益的使用
(a)在2020年第一季度，沒有未登記的股票銷售。
(b)不適用。
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目錄
(c)在截至2020年3月31日的三個月內，我們在公開市場上回購了我們的普通股，僅僅是為了根據我們的股息再投資計劃(“DRP”)再發行這些股票。截至2020年3月31日止的季度，此類股票回購情況如下：
期間總人數
購買的股份
(單位：千)		平均價格
每股
總人數
購買的股份
作為.的一部分
公開宣佈
計劃
(單位：千)(1)
最大近似
股票美元價值
5月份提供
仍需購買
根據“計劃”
(單位：千)		 
二零二零年一月一日至二零二零年一月三十一日—  $—  —  $200,000  
二月一日至二十九日—  $—  —  $200,000  
2020年3月1日至3月31日16  $15.27  —  $200,000  
(1)
共計16  $15.27  —  

(1)2020年2月19日，皮埃蒙特公司董事會根據管理層的決定，將我們股票回購計劃的授權期限延長至2022年2月。此外，在2020年2月19日，皮埃蒙特公司董事會終止了公司出資的分紅再投資計劃，從2020年3月21日起生效。


第3項.高級證券的自動違約
不適用。

項目4.礦山安全披露

不適用。

項目5.其他相關信息
沒有。

39
目錄
項目6.展覽品
陳列品
數
文件説明
3.1  
皮德蒙特辦事處不動產信託公司的第三條修改和重述。(“公司”)(參考2010年3月16日提交的公司截至2009年12月31日會計年度表10-K的表3.1)
3.2  
自2011年6月30日起生效的“公司修訂章程”(參照2011年7月6日提交的公司目前關於表格8-K的報告的表3.2)
3.3  
公司補充條款，自2011年6月30日起生效(參考2011年7月6日提交的公司當前表格8-K報告的表3.1)
3.4  
經補充和修正的公司第三條修正和重述的補充條款(參照本公司於2016年11月14日提交的關於表格8-K的報告的表3.1)
3.5  
經補充和修正的公司第三條修正案和重報的修正條款(參照2018年5月23日提交的公司目前關於表格8-K的報告的表3.1)
3.6  
修訂及重訂公司附例(參閲本公司於2019年3月19日提交的有關表格8-K的報告附錄3.1)
10.1  
截至2020年3月3日對2018年3月29日作為借款人的皮德蒙特經營夥伴關係和作為行政代理人的美國銀行全國協會之間的定期貸款協議的第2號修正案
10.2  
皮德蒙特辦事處不動產信託公司長期獎勵計劃獎勵協議日期為2019年5月3日
10.3  
皮德蒙特房地產信託公司長期激勵計劃第4號修正案自2020年3月19日起生效
10.4  
皮德蒙特辦事處不動產信託公司長期獎勵計劃獎勵協議於2020年3月19日生效
10.5  
SPUS 7 Galleria，LP，作為賣方與PiedmondallasGalleria，LLC作為買方簽訂的購買和銷售協議(參照本公司於2020年2月12日提交的關於8-K表的當前報告，請參閲表2.1)
10.6  
“定期貸款協議”，日期為2020年2月10日，由皮德蒙特經營合夥公司和該公司之間作為借款人，皮德蒙特辦事處不動產信託公司。作為母公司，SunTrust Robinson Humphrey公司，作為首席Arranger和圖書經理，作為行政代理，以及其他最初簽署協議的金融機構及其受讓人為貸款人(參見該公司在2020年2月12日提交的關於表格8-K的當前報告的表10.1)
10.7  
“定期貸款協議”第1號修正案，日期為2020年3月24日，由皮埃蒙特經營夥伴關係(LP)以借款人、信託銀行、行政代理人和貸款人的身份修訂，摩根大通銀行、N.A.和美國銀行全國協會(National Association)作為新的貸款人(參閲2020年3月30日提交的8-K表格的最新報告表10.1)
22.1  
擔保證券的附屬發行人
31.1  
根據2002年“薩班斯-奧克斯利法”第302條認證首席執行幹事
31.2  
根據2002年“薩班斯-奧克斯利法”第302條認證首席財務官
32.1  
根據2002年“薩班斯-奧克斯利法”第906條認證首席執行官
32.2  
根據2002年“薩班斯-奧克斯利法”第906條認證首席財務官
101.慣導系統 XBRL實例文檔-實例文檔不出現在InteractiveDataFile中，因為它的XBRL標記嵌入在內聯XBRL文檔中
101.SCH 內聯XBRL分類法擴展模式文檔
101.CAL 內聯XBRL分類法擴展計算鏈接庫文檔
101.DEF 內聯XBRL分類法擴展定義鏈接庫文檔
101.LAB 內聯XBRL分類法擴展標籤鏈接庫文檔
40
目錄
101.PRE 內聯XBRL分類法擴展表示鏈接庫文檔
104  封面交互數據文件(格式化為內聯XBRL，包含在表101中)
 
41
目錄
簽名
根據1934年“證券交易法”的規定，書記官長已妥為安排由下列簽名人代表其簽署本報告，以獲得正式授權。

皮德蒙特辦事處房地產信託公司
(登記人)
日期：(二零二零年四月二十九日)通過：S/Robert E.Bowers
羅伯特·E·鮑爾斯
首席財務官兼執行副總裁
(首席財務主任及妥為授權的人員)

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