本年報第III部第10、11、12、13及14項所規定的某些資料(表格10-K)是參照本年報的最終委託書而納入的。2020在財政年度結束後120天內向證券交易委員會提交年度股東大會2019年12月31日.

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•	我們的管理人員和租户有能力支付合同規定的回報、租金或其他應對我們承擔的義務，

•	我們的租户可能違約或不續約，

•	租金下降或空缺增加，

•	我們的房產銷售和收購，

•	我們有效競爭收購的能力，

•	我們在投資、融資和處置方面的政策和計劃，

•	我們有能力向股東支付分紅，並維持這樣的分配額，

•	我們償還債務利息和本金的能力，

•	我們籌集債務或股本的能力，

•	我們有能力適當平衡債務和股本的使用，

•	我們的目標是改善我們的某些物業，併成功地翻修酒店，

•	我們有能力以令人滿意的條件聘請和留住合格的管理人員和租户，為我們的酒店和淨租物業提供服務，

•	我們有能力使我們的租金和收益來源多樣化，從而提高我們現金流的安全性，

•	在我們的循環信貸安排下的未來借款情況，

•	我們的信用評級，

•	我們期望從我們與RMR集團公司或RMR公司的關係中獲益，

•	我們的税務資格是房地產投資信託，或REIT，

•	聯邦或州税法的變化，以及

•	其他事項。

•	經濟和資本市場的狀況對我們和我們的管理者和租户的影響，

•	在房地產、酒店、交通運輸和旅遊中心以及我們的租户經營的其他行業內的競爭，特別是在我們的房產所在的市場，

•	遵守和修改聯邦、州和地方法律法規、會計規則、税法和類似事項，

•	對我們的業務和滿足複雜規則的能力施加限制，以便我們維持作為美國聯邦所得税用途的REIT的税收資格，

•	恐怖主義行為、所謂大流行病的爆發或我們無法控制的其他人為或自然災害，以及

•	實際和潛在的利益衝突與我們的相關各方，包括我們的管理受託人，美國旅行中心公司，或TA，Sonesta Holdco公司，或Sonesta，RMR公司，RMR集團有限責任公司，或RMR有限責任公司，或其他附屬於他們。

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•	我們將來向股東分配資產，以及支付本金和利息的能力，取決於若干因素，包括我們的未來收益、購置和維持我們財產所需的資本成本以及我們的週轉資金要求。我們可能無法償還債務或維持我們目前的普通股分配率，今後的分配可能會減少或取消，

•	我們每年的最低迴報和租金總額中的某些部分是由我們的經理和租户提供的擔保或保證金來保證的。這可能意味着將支付這些最低迴報和租金。事實上，某些擔保和保證金在數額和期限上是有限的，所有擔保都取決於擔保人的支付能力和意願。我們不能肯定我們物業未來的財務表現，以及這些表現是否足以支付我們的最低迴報和租金，保證或保證金是否足以應付日後他們所擔保或保證的最低迴報或租金的不足，或在保證及保安存款期滿或耗盡時，或其支付最低迴報或欠我們租金的能力或意願時，我們的經理、租户或擔保人的未來行動是否足夠。此外，我們所持有的保證金並沒有與我們的其他資產分開，雖然使用保證金來彌補付款不足會導致我們記錄收入，但不會導致我們收到額外的現金。由於我們沒有收到任何額外的現金付款，因為我們使用保證金來彌補支付不足，因此我們的經理或租户不支付欠我們的最低迴報或租金可能會減少我們的現金流和向股東支付分配的能力，

•	我們沒有擔保或保證金的最低迴報應由我們索內斯塔協議或根據我們的温德姆協議。因此，我們可能收到低於這些協議規定的合同最低迴報的數額，

•	我們最近對某些旅館進行了翻修，目前正在翻修更多的旅館。我們目前預計將提供大約的資金。1.5億美元在……裏面2020用於我們某些酒店的裝修和其他資本改進費用。與這種翻修有關的基本建設項目的費用可能比我們目前預期的要高。我們酒店的經營業績可能會下降，原因是客房停用或翻修期間出現其他中斷。此外，雖然我們對這些基本工程的撥款會令我們的合約最低迴報增加，但酒店的經營成果可能不會增加，或不會因最低迴報增加而增加。因此，我們在這些酒店的最低迴報的覆蓋範圍可能會持續很長一段時間，

•	如果本港的整體經濟活動下降，我們某些物業的經營結果可能會下降，而我們的經理和租客的財務結果可能會受到影響，而這些經理和租客可能無法支付我們的回報或租金。此外，我們的物業長期經營業績低迷，可能導致部分或全部物業的經營者無法或不願履行他們的義務，或他們的擔保和我們持有的保證金可能已經用盡，

•	酒店和其他競爭形式的臨時住宿供應(例如Airbnb)一直在增加，並可能影響我們的酒店經營者提高平均每日費率(ADR)和入住率的能力，而且由於競爭加劇，ADR和入住率可能下降，這可能導致我們的酒店經營者無法支付我們的回報或租金，

•	如果國內目前的商業活動水平下降，如果柴油價格大幅上漲，如果燃料節約措施增加，如果貨運業務被禁止卡車運輸，如果電訊局長無法有效競爭或經營其業務，如果燃料效率、使用替代燃料或運輸技術減少了對產品和服務TA銷售或其他各種原因的需求，電訊局長可能無法支付拖欠我們的現期租金和延期租金。

•	某些租户業務產生的現金流可能不足以使租户履行其對我們的義務。我們的租户未能成功經營他們的業務，可能會對我們造成重大和不利的影響。

•	我們擴大業務和增加分配的能力在很大程度上取決於我們是否有能力購買能夠產生回報的房產，或以超出我們的經營成本和資本成本的租金出租。我們可能無法確定我們想要獲得的財產，我們可能無法與賣方達成協議，並完成購買任何我們想要購買的財產。此外，我們可能購買的任何物業，可能不會產生超過營運成本及資本成本的回報或租金，

•	我們相信，我們的投資組合協議包括不同的財產組。我們的投資組合協議可能不會增加我們現金流的安全性，也不會增加我們續約的可能性，

•	我們預計，我們的大部分收購努力將集中在酒店和網絡租賃服務為基礎的物業；然而，我們的收購工作的重點可能包括其他類型的物業，

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•	為了降低我們的槓桿率，我們已經出售了資產，並有目標出售更多的資產。我們可能不會完成任何額外資產的銷售，我們計劃出售，我們可能決定出售更少，額外或其他資產，比那些我們可能出售的目標。此外，我們可能以低於預期的價格出售資產，低於其賬面價值，我們可能會因出售這些資產或這些資產而蒙受損失，或者最終可能不會使用我們可能獲得的任何收益來降低債務槓桿，

•	我們的收購和銷售協議中的意外情況可能無法得到滿足，任何預期的收購和銷售以及我們預期將進入的任何相關的管理或租賃安排都可能不會發生，可能會被推遲，或者此類交易或安排的條款可能會改變，

•	在…2019年12月31日，我們有2 760萬美元現金和現金等價物，6.23億美元根據我們10億美元的循環信貸安排和包括我們一些最低迴報和租金的保證金和擔保可以獲得。這些報表可能意味着我們有足夠的週轉金和流動資金。不過，我們的管理人員和租客可能無法支付經營物業或其他資源而欠我們的最低迴報和租金。事實上，過去及現時，我們的某些租户和管理人員，並沒有支付他們經營出租或管理物業而欠我們的最低款額。此外，我們所須支付的某些保證金和擔保在金額和期限上都是有限的，而我們申請的任何保證金也不會給我們帶來額外的現金流量。我們的物業需要並已同意提供大量資金，用於基本建設改善、翻修和其他事項。因此，我們可能沒有足夠的營運資本或流動資金，

•	當債務到期時，我們可能無法償還債務，

•	我們打算以一種使我們能夠合理獲得資本用於投資和融資活動的方式開展我們的商業活動。但是，我們在這方面可能沒有成功，我們可能沒有合理的資金渠道，

•	根據我們的循環信貸安排繼續獲得借款，須符合我們可能無法滿足的某些金融契約和其他信貸安排條件，

•	我們的循環信貸安排或其他浮動利率債務的實際成本將高於libor加上溢價，因為這些債務的費用和費用，

•	根據我們的循環信貸安排和定期貸款，可獲得的最高借貸額可增至23億美元但是，在某些情況下，增加循環信貸和定期貸款下的最高可借貸額取決於我們能否從放款人那裏獲得額外的承諾，而這種承諾可能不會發生，

•	用於確定我們的循環信貸安排和定期貸款的利率和在我們的循環信貸安排上應付的設施費用的保險費是根據我們的信用評級確定的。我們信用評級的變化可能會導致我們支付的利息和費用增加，

•	我們可以選擇在支付費用和滿足其他條件後延長循環信貸設施的到期日；但是，適用的條件可能不符合，

•	我們與RMR有限責任公司之間的業務和財產管理協議的有效期為20年。然而，這些協定允許在某些情況下提前終止。因此，我們不能肯定這些協定將繼續有效20年，

•	這份關於表10-K的年度報告指出，我們與Sonesta的交易協議及其條款所設想的交易是經過評估、談判和推薦給我們董事會的一個專門委員會，由我們的獨立受託人組成，並由我們的獨立受託人和我們的董事會以及花旗全球市場公司單獨批准和通過。作為我們的財務顧問。儘管如此，由於我們、Sonesta、Adam Portnoy及其相關的個人和實體之間的多重關係或其他原因，我們可能會受到質疑交易協議或調整我們與Sonesta的業務安排或加入交易協議及相關協議的索賠，而辯護即使是無價值的索賠也可能是昂貴的，而且會分散管理層的注意力，

•	我們相信，我們與我們的相關方的關係，包括RMR LLC、RMR Inc.、TA、Sonesta和其他附屬於他們的公司，將使我們受益，並在經營和發展我們的業務方面為我們提供競爭優勢。然而，我們相信我們可以從這些關係中認識到的好處可能沒有實現，而且

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•	目前，我們正在銷售53家酒店，以供銷售或重塑品牌。此外，我們期望出售，重新品牌或重新使用所有39家延長住宿酒店目前由Sonesta管理。不能保證任何這些酒店的品牌更名、重新定位或出售都會帶來更好的績效。事實上，重塑品牌或重新定位酒店將導致短期運營中斷。此外，我們不能確定我們是否能夠出售任何這些酒店，我們可能完成的任何銷售可能低於我們預期的價格和低於淨賬面價值。我們可能因這些酒店的任何品牌更名、重新定位或銷售而蒙受損失，或因任何改變品牌、重新使用或出售這些酒店的計劃而蒙受損失。

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(1)	表示我們房產的歷史成本，加上由我們提供資金的基本建設改進，如果有減值減值的話，如果有的話，不包括從FF&E準備金中進行的基本建設改進，這些改進是由酒店運營提供的，不導致最低迴報或租金的增加。

(1)	鏈尺度由STR定義。連鎖規模部分主要是按平均房價分組的。

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•	最低迴報或最低租金。我們所有的酒店協議要求我們的經理或租户每年向我們支付最低迴報或最低租金。

•	額外回報或租金百分比。此外，我們的酒店協議還規定，一般根據支付酒店運營費用後的超額現金流量、為FF&E準備金(如果有的話)、支付我們的最低迴報、支付管理費以及在某些情況下補充保證金或擔保，向我們支付額外的回報。

•	長期。我們的酒店管理協議和租約一般有15年或更長的初始期限。酒店協議剩餘的加權平均期限(按我們的投資計算)2019年12月31日)是15.3年，並沒有實施我們的經理和租户可能擁有的任何更新方案。

•	集合協議. 我們所有的酒店物業都包含在六份協議之一中。經理或租户對投資組合協議中的每一項財產的義務與同一投資組合協議中所有其他財產的義務相違背。

•	地理多樣化。我們有廣泛的地理多樣化，我們的酒店投資組合作為一個整體，以及在個別酒店組合協議。

•	戰略地點。我們的酒店酒店位於大型需求發生器附近，如大型郊區辦公公園、城市中心、機場、醫療或教育設施或主要旅遊景點。

•	全部或無續約。所有經理或租户更新的選擇，我們的每個投資組合協議，我們的酒店物業只能在全部或不行使的基礎上，而不是單獨的物業。

•	財產維護。我們的大多數酒店協議要求將每年酒店總收入的5%至6.5%存入escrs，以資助定期翻修。

•	安全特徵。我們的大部分酒店管理協議包括旨在確保向我們付款的各種條款，包括以下部分或全部：我們收到但不代管的現金保證金；將向經營者支付的管理費降低到我們的部分或全部最低迴報或租金；以及經理或租户的母公司提供的全額或有限擔保。四我們的六酒店投資組合協議，共計256酒店，有最低迴報或最低租金支付給我們，這些酒店須接受全額或有限的擔保，或以保證金作為擔保。這些屬性表示45.2%在我們的最低迴報和最低租金總額中，2019年12月31日。我們沒有任何保證金或擔保二我們的六酒店投資組合協議，共計73酒店，代表16.6%年最低迴報及最低租金總額2019年12月31日。因此，根據這些協議，我們獲得的最低迴報將完全取決於酒店的表現。

•	管理費。根據我們的大多數酒店管理協議的基礎和獎勵管理費是從屬於支付我們的年度最低迴報。我們的酒店經理也有能力獲得獎勵管理費，通常是基於支付酒店運營費用、支付所需FF&E準備金(如果有的話)、支付最低迴報、支付管理費以及在某些情況下補充保證金或擔保後的超額現金流量。

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•	歷史和預測現金流量；

•	競爭市場環境和每一物業目前或潛在的市場地位；

•	房地產所在市場的税收和監管情況；

•	是否有合格的經理或承租人；

•	擬設經理或承租人的財務實力；

•	提議的經理或承租人提供的資金支持的數額和類型；

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•	財產的設計、施工質量、實物狀況、年限以及為維護財產或者加強經營可能需要的預期資本支出；

•	財產的大小；

•	所處地區的位置、類型、市場狀況和人口結構及其周圍需求產生者；

•	估計的重置成本、所需的資本改進和擬議的購置價格；

•	我們的加權平均長期資本成本與預期回報相比，我們可以實現通過擁有財產；

•	財產與之有關聯或可能有關聯的經營者的聲譽；

•	物業提供的服務和設施水平；

•	擬議的管理協議或租賃條款；

•	物業經營或預期經營的品牌；

•	房地產或投資與我們的其他投資組合和我們自己的計劃的戰略配合；

•	技術變化可能影響在財產上經營的企業的可能性；

•	如現時的用途不再可行，則該物業的其他可能用途；及

•	我們的資本和債務槓桿的其他來源、用途或需要的存在。

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•	物業目前及預期的未來表現；

•	物業附近的競爭與需求發電機；

•	建議的或預期的銷售價格；

•	維護財產所需的年限和資金；

•	與我們的投資組合的其餘部分和我們的計劃的戰略契合；

•	經理或租户希望經營或停止經營財產的意願；

•	財產的剩餘協議條款，包括租户行使任何更新選擇的可能性；

•	出售物業所得收益的預定用途；

•	我們的資本和債務槓桿的其他來源、用途或需要的存在；以及

•	任何擬議的處置對我們和股東的税收影響。

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•	銀行、保險公司或者其他金融機構；

•	受監管的投資公司或REIT；

•	A分節S公司；

•	證券或外幣的經紀人、交易商或交易者；

•	為美國聯邦所得税的目的標售我們的股票的人；

•	擁有美元以外的功能貨幣的美國股東(如下所定義)；

•	獲得或擁有與就業或其他服務業績有關的股份的人；

•	應繳納替代最低税額的人；

•	作為跨部門、套期保值交易、推定出售交易、推定所有權交易或轉換交易的一部分，或作為“合成證券”或其他綜合金融交易的一部分，獲得或擁有我們的股份的人；

•	擁有我們任何類別股票10%或10%以上(通過投票或價值，直接或建設性地在IRC之下)的人；

•	一名美國僑民；

•	非美國股東(如下所述)，其對我們股票的投資實際上與在美國的貿易或業務有關；

•	在適用的應税年度內在美國逗留183天或以上的非居民外國人；

•	一名“合格股東”(如“國際註冊中心”第897(K)(3)(A)條所界定)；

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•	“合格外國養恤基金”(“養恤基金”第897(L)(2)節)或由一個或多個合格外國養恤基金全資擁有的任何實體；

•	因使用適用的財務報表而須遵守特別税務會計規則的人(“税務條例”第451(B)(3)節所指)；或

•	信託、財產、免税單位或者外國人除外.

•	身為美國公民或居民的個人，包括為美國合法永久居民或符合聯邦所得税法規定的實際存在居住條件的外國人；

•	在美國、其任何州或哥倫比亞特區內或根據美國法律設立或組織的作為聯邦所得税目的的公司的實體；

•	不論其來源如何，其收入須繳納聯邦所得税的財產；或

•	如果美國境內的法院能夠對信託的管理行使主要監督，而一名或一名以上的美國人有權控制信託的所有實質性決定，或在財政部條例規定的範圍內，於1996年8月20日存在並選擇作為國內信託對待的信託；

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•	對任何未分配的“房地產投資信託應税收入”，我們將按正常的公司所得税税率徵税，包括未分配的普通收入和資本淨利(如果有的話)。

•	如果我們有處置“喪失抵押品贖回權財產”的淨收入，如“國際住房抵押委員會”第856(E)條所述，該財產主要用於在一項交易或業務的正常過程中出售給客户，或從喪失抵押品贖回權財產中獲得其他非符合資格的收入，我們將按最高的正常公司所得税税率對這一收入徵税。

•	如果我們有“違禁交易”的淨收益，即在一般行業或業務中，除出售止贖財產外，或在法定安全港以外，持有主要供出售給客户的存貨或財產的收益，我們將按100%的税率對這一收入徵税。

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•	如果我們未能符合下文所討論的75%毛額入息測試或95%的總收入測試，原因是合理的原因，而不是故意疏忽，但由於指明的補救規定，我們仍須維持作為REIT的課税資格，則我們須就我們未能通過75%的毛收入測試或95%的毛收入測試而徵收100%的税率，並作出調整，乘以旨在反映我們在應課税年度的盈利能力的分數。

•	如果我們未能滿足以下所述的任何REIT資產測試(5%或10%資產測試的最低失敗除外)，原因是合理的原因，而不是故意忽視，但由於具體的補救規定，我們仍然保持作為REIT徵税的資格，我們將被徵收相當於50，000美元的税，或最高的正常公司所得税税率乘以導致我們不合格的非符合資格的資產所產生的淨收入。

•	如果我們未能滿足IRC的任何規定，導致我們沒有資格作為REIT徵税(以下所述的違反REIT總收入測試或違反REIT資產測試除外)的原因是合理的，而不是由於故意的忽視，我們可以保留我們作為REIT的徵税資格，但每次失敗將被處以5萬美元的罰款。

•	如果我們不能在任何日曆年分配至少85%的年度REIT普通收入、95%的REIT資本收益淨收入以及以前各期的任何未分配的應納税所得額，我們將因所需分配額超過實際分配額而需繳納4%的不可扣減消費税。

•	如果我們獲得一項REIT資產，如果我們在該資產中的調整税基是參照C公司手中資產的調整税基確定的，則在特定情況下，我們可能對該資產的全部或部分內建收益(自C公司停止擁有財產之日起計算)徵收聯邦所得税。我們一般不期望出售資產，如果這樣做會導致徵收實質的內建利得税；但如果和當我們出售可能與內建的利得税風險有關的資產時，我們預期會在財務報表中就有關的税項負債作出適當的撥備。

•	如果我們在一項交易中收購了一家公司，而我們繼承了它的税收屬性，為了保持我們作為REIT的徵税資格，我們通常必須不遲於收購發生的應納税年度結束時分配C公司在該次收購中繼承的所有收益和利潤(如果有的話)。然而，如果我們不這樣做，救濟條款將使我們能夠維持作為REIT的徵税資格，只要我們分配後來發現的C公司收入和利潤，並就延遲分配期間支付利息。

•	我們的子公司是C公司，包括我們的TRSS公司，通常需要為他們的收入繳納聯邦公司所得税，我們和我們的TRSS之一之間的任何交易都可以徵收100%的税，而這種交易不反映公司的業務範圍。

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(1)	由一名或多名受託人或董事管理；

(2)	以可轉讓股份或可轉讓的實益權益證明的實益所有權；

(3)	這將是應納税的，但就IRC第856至859條而言，它是一家國內C公司；

(4)	不屬於金融機構或保險公司，受本條例特別規定的限制；

(5)	由100人或100人以上擁有的實益所有權；

(6)	這並不是“緊密持有”，意思是指在每個應納税年度的後半部分，不超過50%的流通股直接或間接由五人或更少的“個人”所擁有(按照國際税務改革委員會的定義，包括特定的免税實體)；以及

(7)	這符合關於其收入和資產的性質及其分配數額的其他測試，所有這些都如下所述。

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(1)	不直接或間接經營或管理住宿設施或保健設施；

(2)	不直接或間接規定任何人在專營權、許可證或其他情況下享有經營任何住宿設施或保健設施所用的任何品牌名稱的權利，但在有限情況下，可授予獨立承辦商經營或管理住宿設施或保健設施的分專營權、分許可證或類似權利。

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•	租金的數額一般不得以任何人的收入或利潤為基礎，而可按一定的百分比或收入或銷售百分比計算。

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無論是直接還是在適用歸屬規則之後，如果房地產投資信託基金通過表決或以租户的股票價值擁有10%或更多的股份(或租户資產或淨利潤中的10%或更多權益，如果租户不是法團)，租金一般不符合資格。如果物業的租金不符合“物業租金”的資格，我們一般不打算將物業出租予任何一方，但10%擁有權規則的適用，須視乎複雜的歸屬規則及我們可能無法控制的情況而定。在這方面，我們已擁有接近但不足10%電訊管理局局長流通股的股份，電訊管理局局長已承諾限制贖回及回購已發行普通股，使我們不會持有其10%或以上的已發行普通股。我們的信託聲明和細則一般不允許直接或通過歸屬轉讓或收購我們的股份，以維持我們作為IRC下的REIT的徵税資格。不過，我們不能肯定這些限制是否有效，以防止根據10%的附屬租客規則，我們作為區域投資信託基金的税務資格會受到損害。此外，我們不能肯定我們將能夠監督和執行這些限制，我們的股東也不一定知道我們根據IRC的歸屬規則歸屬於他們的股份的所有權。

•	在上述禁止向10%的附屬租户收取“不動產租金”的規定中，有一項有限度的例外，即房客是TRS。如果某物業的租出空間中，至少有90%是租給租客，而不是租客及10%的附屬租客，而税務及科技局在該物業的空間租金，與非附屬租客就該物業的相若空間所繳付的租金相比，則不會因為禁止10%附屬租客的規定而取消向租客繳交的合資格租金。

•	此外，上述禁止向10%的附屬租客收取“不動產租金”的規定，還有一項例外。為了適用這一額外的例外情況，“合格住宿設施”的不動產權益必須由REIT租賃給其TRS，該設施必須由一名“合格的獨立承包商”代表TRS經營，所有這些都如“獨立訂約人法”第856(D)(8)-(9)條所述。如下文所述，我們相信我們與TRSS的租約已經並將繼續滿足這些要求。

•	為使租金符合資格，區域投資信託基金一般不得管理物業，亦不得向物業租户提供或提供服務，除非是透過其沒有收入的獨立承辦商或透過其儲税券之一提供服務。這一規則有一項例外，允許REIT執行免税組織可以執行的那種習慣管理和租户服務，而不被視為收到“IRC”第512(B)(3)節或UBTI定義的“無關的商業應税收入”。此外，向租客提供的非傳統服務的最低金額，不會取消“物業租金”的入息資格，只要不允許的租客服務的價值不超過物業總收入的1%。

•	如果與物業租契有關而租出的個人財產的租金，佔根據租契收取的租金總額的15%或以下，則屬於個人財產的租金便可稱為“物業租金”；如果超出這15%的限額，則歸屬於個人財產的租金便不符合資格。租金收入中屬於個人財產的部分是根據個人財產的公平市場價值與租賃的不動產和個人財產的公平市場價值總額的比率確定的。

•	此外，“不動產租金”包括我們在同一地理區域內按慣例提供的與可比不動產租金有關的服務的收費，即使費用是單獨列明的，也包括我們在沒有單獨説明的情況下獲得的TRSS提供服務的費用。REIT收到的與地理上不習慣的、由TRS提供的服務的單獨陳述的收費是否包括在“不動產租金”中，國税局沒有在公佈的當局中清楚地處理；然而，我們的律師Sullivan&Worcester LLP認為，儘管這一問題並非沒有疑問，但“不動產租金”也包括我們在單獨説明收費時為TRSS提供的服務而收取的費用，即使這些服務不是地理上的習慣。因此，我們認為，我們從TRS提供的服務中獲得的收入，無論費用是否單獨列明，都可稱為“不動產租金”，因為這些服務符合地理習慣標準，因為這些服務是由TRS提供的，或者出於這兩種原因。

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•	這是由房地產投資信託基金獲得的，原因是房地產投資信託基金在喪失抵押品贖回權時對這類財產進行投標，或在違約發生後，或在即將發生此種財產租賃或此類財產擔保的債務違約時，通過協議或法律程序將這些財產轉為所有權或佔有權；

•	(A)投資信託基金所取得的任何有關貸款，均是在違約並非迫在眉睫或預期的情況下取得的；及

•	對此，REIT做出適當的選擇，將該財產視為止贖財產。

•	(A)就財產訂立租約，根據其條款，該財產將產生不符合75%毛額收入測試(不包括喪失抵押品贖回權財產的收入)的收入，或根據在該日或之後簽訂的租賃直接或間接收到或應計75%毛收入標準下的任何非限定收入的財產；

•	(A)在該物業上進行任何建築工程，但建築物或任何其他改善工程除外，而該建築物或任何其他改善工程中，超過10%是在違約即將發生前完成的，而並非特別獲豁免的維修或延遲保養形式；或

•	這是區域投資信託基金取得財產之日後90多天，該財產用於由區域投資信託機構經營的貿易或業務，但不包括通過區域投資信託基金本身沒有從其獲得或獲得任何收入或税收的獨立承包人進行的交易或業務。

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•	我們總資產價值的至少75%必須是“不動產資產”，定義為不動產(包括不動產權益和不動產抵押貸款權益或不動產權益)、附屬個人財產，只要歸屬於此類個人財產的租金按照上述規則被視為不動產租金、現金和現金項目、其他REITs股份、IRC第562(C)(2)節所界定的“公開提供的REITs”債務工具、政府證券和新資本的臨時投資(即，我們持有的任何股票或債務工具，可歸因於我們(A)以我們的股票或(B)在我們的五年或更長的債務票據的公開發行中收到的任何數額，但在每一種情況下，僅在我們收到新資本之日起的一年期間內。

•	不超過我們總資產價值的25%的證券可以被證券所代表，而不包括那些對前75%資產測試有利的證券。

•	在上述25%資產類別所包括的投資中，我們所持有的任何一項非REIT發行人證券的價值，不得超過我們總資產價值的5%。此外，我們不得擁有任何一個非REIT發行人的未償還證券的投票權或價值的10%以上，除非該證券是“直接債務”證券或其他例外，如下所述。我們的股票和其他證券在TRS豁免這5%和10%的資產測試。

•	我們的總資產價值不超過20%可以由我們的TRSS的股票或其他證券來代表。

•	我們的總資產價值不超過25%，可由“國際資產管制條例”第856(C)(5)(L)(Ii)條所界定的“非限定公開提供的REIT債務工具”來代表。

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(1)	我們“房地產投資信託應納税所得額的90%”和税後淨收入的90%(如果有的話)來自喪失抵押品贖回權的財產

(2)	我們的非現金收入(例如，將租金收入或交易收入無意中不符合同類交易所資格)超過我們“房地產投資信託應納税所得額的5%”。

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(1)	長期資本收益(如果有的話)，在處置我們的股票時確認；

(2)	我們的分配被指定為長期資本利得紅利(除非可歸因於房地產折舊回收，在這種情況下，分配的聯邦所得税税率最高為25%)；

(3)	我們的股息可歸因於我們從C公司(如TRSS)收到的股息收入(如果有的話)；

(4)	我們的股息可歸因於我們從C公司繼承的收益和利潤；以及

(5)	我們的股息可歸因於我們已繳納聯邦企業所得税的收入(如喪失抵押品贖回權的財產收入或內置收益的税收)，扣除其上的公司所得税。

(1)	我們將按保留金額的正常公司資本利得税税率徵税；

(2)	我們的每一位美國股東都將按我們保留的資本淨利中指定的比例份額徵税，就好像這一數額被分配並指定為資本收益紅利一樣；

(3)	我們的每一位美國股東將獲得我們所支付的税額中指定的相應份額的抵免或退款；

(4)	我們的每一位美國股東將增加其在我們股份中的調整基礎，使其在這些留存的資本收益中所佔的比例份額超過美國股東在我們所繳納的税款中所佔的比例份額；以及

(5)	為了聯邦所得税的目的，我們和我們的公司股東將對我們各自的收入和利潤進行相應的調整。

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•	提供美國股東正確的納税人識別號碼；

•	證明美國股東可豁免備份扣繳，因為：(A)該股東屬於經點算豁免類別，(B)國税局沒有通知它須予備份扣繳，或(C)國税局已通知它不再受備份扣繳；及

•	證明是美國公民或其他美國人。

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•	他們對我們股票或其他證券的投資符合ERISA的多樣化要求；

•	這項投資是審慎的，因為我們的股票可能受到限制；

•	他們有權根據適用的管理文書和ERISA第一章獲得我們的股份或其他證券；以及

•	在其他方面，投資與他們的信託責任是一致的。

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•	對任何轉讓或轉讓的任何限制或禁止，這些限制或轉讓將導致為聯邦或州税收目的終止或重新分類，或以其他方式違反任何州或聯邦法律或法院命令；

•	向出票人預先通知轉讓或轉讓的任何要求，以及任何要求轉讓人或受讓人或兩者均須執行文件，列明對轉讓的任何限制的遵守情況，這些限制屬於條例中列舉的不影響自由轉讓的限制，包括本句前一條款所述的限制；

•	確定生效日期的任何行政程序，或在此之前轉讓或轉讓無效的事件；以及

•	發行人或代表發行人行事的人對轉讓或轉讓所施加的任何限制或限制。

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•	來自我們市場上其他酒店的競爭，或者我們市場上的酒店供應過剩；

•	因通貨膨脹、最低工資和其他因素而增加的業務費用，包括工資、福利、保險、財產税和能源，今後可能不會因房價上漲而抵消；

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•	行業營銷和分銷方面的變化，包括第三方互聯網和其他旅遊中介吸引和留住客户的能力；

•	其他酒店經營者或其他人為吸引和留住合格員工而進行的競爭；

•	在我們的市場上，來自遊輪、時裝車、度假租賃或Airbnb等其他住宿選擇的競爭；

•	美國失業率低，缺乏適合於某些工作分類的僱員，特別是技能較低的職位，這可能會推高成本或影響服務水平；

•	可能影響經營業績的罷工、中斷或停工；

•	依賴商務和休閒旅行者的需求，這可能是波動和季節性的；

•	能源成本、航空公司票價和其他與旅行有關的費用增加，這可能對旅行產生不利影響；

•	由於恐怖主義、恐怖主義警報和警告、軍事行動、流行病或其他醫療事件，對商務和休閒旅行的需求減少；

•	商務旅行需求減少，原因是使用了可增進人際溝通和互動的技術，而無需親自旅行或見面；以及

•	不同類型的酒店或酒店位置的客户偏好的變化。

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•	來自其他旅遊中心的競爭或我們市場上旅遊中心的供過於求。

•	提高卡車燃油效率可能會對TA的業務產生不利影響。政府的監管以及不斷上漲和波動的燃油價格使得卡車製造商和TA的卡車客户繼續關注燃油效率。TA收入的最大部分來自於汽車燃料的銷售。如果TA的卡車客户購買更少的汽車燃料，因為他們的卡車的燃油效率更高，那麼TA的財務業績就會下降，除非它有足夠的能力通過銷售替代產品或其他產品或服務來抵消這些下降，獲得市場份額，增加每加侖銷售燃料的毛利率，或者降低運營成本。

•	TA的經營利潤率很低，燃油銷售佔TA收入的絕大部分。從歷史上看，TA的每加侖燃油利潤率在燃料價格上漲期間有所下降，而在上一次美國經濟衰退期間，以及在燃油價格歷史高位和波動時期，TA實現了巨大的運營虧損。

•	貨運行業是TA產品和服務的主要客户。當美國經濟下滑時，對卡車運輸商品的需求下降，而對TA產品和服務的需求通常會下降。

•	Ta的債務和租金義務都很大。電訊管理局局長的收入下降、開支增加或基本建設改善，可能令電訊管理局局長難以或不可能償還其債務的利息和本金，或支付全部租金。TA的鉅額負債和租金義務也可能使TA相對於相對債務水平較低的競爭對手處於不利地位。

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•	燃料價格上漲和燃料價格波動對TA的業務產生了各種不利影響。例如，高燃料價格導致較高的卡車運輸成本，這使得託運人考慮其他運輸方式，從而減少卡車運輸業務，進而減少TA的業務。較高的燃油價格也可能導致TA客户購買TA的非燃料產品和服務的可支配收入減少。更高和更不穩定的燃料商品價格增加了維持TA燃料庫存和應收賬款所需的週轉金，這就增加了TA做生意的成本。此外，燃料價格的上漲可能使TA在成本上處於不利地位，其競爭對手可能在燃料價格較低的時期執行更多的燃料庫存或遠期合同。

•	TA的勞動力成本已經增加，而且還可能進一步增加，原因是市場上對勞動力和TA所需的高技能人員(如技術人員)的需求增加。這種增加的需求可能會繼續增加TA的勞動力成本，並阻止TA充分配置其職位。此外，提高最低工資的立法可能進一步增加TA的勞動力成本。Ta可能無法在向客户收取的價格中成功地通過其增加的勞動力成本。

•	為了減輕燃料價格波動帶來的風險，TA通常保持有限的燃料庫存。因此，TA的燃料供應中斷，可能是當地條件造成的，例如某一管道或終端的故障，是由於與天氣有關的事件造成的，例如石油或天然氣開採或提煉地區的颶風，或國家或國際條件，如政府配給、恐怖主義行為、戰爭等，都會對TA的業務產生重大的不利影響。

•	如果貨運業不能滿足市場對運輸貨物的需求，或者增加對高效替代燃料的使用，對TA的產品和服務的需求可能會下降。例如，電子或電池驅動的卡車可能會減少對石油燃料的需求，石油燃料是電訊局長的主要產品，或無人駕駛卡車可能會減少作為職業司機的職業司機的人數，而這些人是電訊局長的主要客户。此外，卡車司機短缺可能導致更多地使用其他運輸方式，例如鐵路、飛機或無人駕駛飛機等。

•	Ta的業務受與環境保護有關的法律管轄。旅行社經營的旅行中心包括加油區、卡車修理和維修設施以及儲存和分配石油產品、天然氣、廢物和其他有害物質的儲罐，所有這些都可能造成環境破壞。因此，技術援助經常引起與監測、預防和補救有關的環境費用。電訊管理局無法預測將來會制訂甚麼環境法例或規例，或如何執行或解釋現有的法律或規例；日後更嚴格的法例、更有力的執法政策或更嚴格的解釋，可能會令電訊管理局局長付出重大開支或蒙受損失。

•	氣候變化和其他環境立法和條例，以及市場對此類立法和條例的反應，可能會減少對TA主要產品柴油的需求，並要求TA對其業務作出重大改變，並作出資本或其他支出，這可能會對其業務產生不利影響。

•	由於惡劣天氣，TA可能會招致重大費用和損失，包括在惡劣天氣事件發生之前、期間和之後運營、準備和修理旅行中心，以及由於TA旅遊中心的運營中斷或卡車移動減少而造成的業務損失。

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•	來自其他投資者的競爭，包括公開交易和私人不動產投資信託基金、許多金融機構、開發商、個人、外國投資者和其他公共和私營公司；

•	我們的長期資本成本；

•	收購協議中的意外開支；以及

•	可得性和融資條件。

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•	我們不相信在一項財產被擁有和經營一段合理的時間之前，它是不可能完全理解的，而且，儘管我們在收購前作出了盡職調查，我們仍可以獲得一項在設計或建築方面存在未披露的缺陷或沒有適當配置人員的財產；

•	購置財產所在的市場可能會發生意外變化，對財產價值產生不利影響；

•	在我們的所有權過程中，我們所獲得的房產的佔用和租金或收益可能會下降；

•	所購物業的物業經營成本可能較預期為高，而我們所取得的物業可能不會產生預期回報；

•	(B)我們可能會購買有未知法律責任的物業，而沒有任何追索權，或有有限的追索權，例如清理未披露的環境污染的法律責任，或租客、商販或其他人士就該等物業的前業主所採取的行動而提出的申索；及

•	獲得的財產可能需要大量的管理關注，否則將專門用於我們的其他業務活動。

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•	房地產市場的非流動性限制了我們迅速出售資產以應對不斷變化的市場狀況的能力；

•	房地產估價的主觀性及其隨時間的變化；

•	與物業保養及維修有關的費用，以及因政府規例的改變而須作出的開支；及

•	財產受損害或財產所有權附帶引起的法律責任和訴訟。

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•	影響在外國經營財產的法律可能要求我們對在我們擁有或投資的財產上工作的僱員所應支付的款項承擔責任。

•	影響房地產的外國法律可能限制這些國家以外的人組織或控制的實體，如我們，擁有或作出影響我們投資的財產的管理決定的能力。

•	在大多數外國，我們不會象在美國那樣有相同或類似的税務地位，我們要繳納地方税，我們的淨收入可能會低於我們在美國投資所能達到的水平。

•	我們在外國投資的大部分房產將以當地貨幣而不是美元進行業務。我們也許能夠通過為本國貨幣的外國投資提供資金來減輕一些改變比較貨幣估值的風險；然而，我們不太可能完全減輕這種外幣匯率風險。

•	一些國家沒有像美國司法系統那樣高效、公正的司法糾紛解決程序。我們可以通過仲裁解決外國投資可能產生的爭端來減輕這一風險；但是，仲裁裁決的執行仍將受到當地司法程序的制約，我們可能無法減輕我們在外國法律體系中所面臨的風險。

•	像我們這樣的美國實體在外國的投資可能特別容易受到恐怖主義風險的影響，因為這與酒店等具有突出地位的財產的所有權有關。

•	某些外國的政治制度不像美國那麼穩定，某些外國政府過去沒收了象我們這樣的美國實體所擁有的財產，而沒有支付公平的賠償。

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•	目前把我們的受託人分成三個班，每年一個班的任期屆滿，這可能會推遲我們的控制權的改變；

•	我們的董事會，而不是我們的股東，有權通過、修訂或廢除我們的章程，並填補我們董事會的空缺；

•	股東表決標準，要求以絕對多數票批准某些行為；

•	只有我們的董事會，或者如果沒有董事會，我們的官員可以召集股東大會，而且股東無權在不召開會議的情況下行事；

•	個人擔任受託人所需的資格，以及我們的某些受託人須為“管理受託人”及其他受託人為“獨立受託人”的規定，一如我們的管理文件所界定的；

•	限制我們的股東提出被提名人擔任董事和提出其他事項供我們的股東會議審議的能力；

•	股東撤換董事的能力受到限制；

•	股東必須遵守影響我們的監管要求(包括內華達州和路易斯安那州的博彩)，這可以有效地限制我們的股權，包括在某些情況下，我們流通股的5%；

•	我們的董事會有權創建和發行新的類別或系列股份(包括具有表決權和其他可能阻止控制權改變的權利和特權的股份)，併發行更多普通股；

•	對我們與利益相關股東之間的業務合併的限制，但該限制首先未經董事會批准(包括多數與有關股東無關的受託人)；以及

•	我們董事會在未經股東批准的情況下，有權實施某些收購防禦措施。

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•	實際收到不正當的金錢、財產或服務利益或利潤；或

•	受託人或高級人員的主動及故意不誠實，而該欺詐是由最終判決確定為對所裁定的訴訟因由具關鍵性的。

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•	我們的儲税券不得直接或間接經營或管理IRC所界定的住宿設施；

•	我們的儲税券的租約必須作為聯邦所得税的真正租賃，而不是作為服務合同、合夥企業、合資企業、融資或其他類型的安排；

•	租出的物業必須是IRC下合格的住宿設施(包括習慣設施和設施)；

•	我們租用的物業必須由獨立承辦商代為管理及經營，這些承建商與我們有少於35%的附屬關係，並積極從事(或有聯營公司)為與我們無關的人士管理和經營合資格的住宿設施的行業或業務；及

•	租約的租金和其他條款必須與租金保持一定的距離。

•	如果本年度10-K表報告中描述的任何風險發生，我們的支付分配能力可能會受到不利影響；

•	我們對分配的申報和支付須遵守我們的信貸協議和公共債務契約中所載的限制，並可能受到有關我們可能產生的未來債務的限制；

•	我們可能希望或需要保留現金，以取得、維持或改善我們的信貸評級、減低槓桿比率、為資本開支提供資金或尋求其他商機；及

•	我們沒有義務支付分配；每一次分配都由我們的董事會斟酌決定，分配的支付取決於我們董事會當時認為相關的各種因素，包括要求我們保持作為REIT的税收資格、信貸協議中的限制、我們可以獲得債務和股本、我們的分配率佔我們股票交易價格的百分比或收益率、其他REITs的股息收益率、我們對未來資本需求和經營業績的預期、以及我們對支付債務的預期需要和現金供應。

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•	投資者對我國證券的興趣程度；

•	REITs和外部管理公司的一般聲譽，以及我們的股票證券相對於其他股票證券的吸引力，包括由其他房地產公司或其他發行人發行的對利率上升不那麼敏感的證券；

•	我們的標的資產價值；

•	一般投資者對股票和債券市場的信心；

•	市場利率；

•	國家經濟狀況；

•	税法的變化；

•	我們信用評級的變化；

•	一般市場情況；及

•	與其他公司相比，我們對環境、社會和治理政策的看法。

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(1)	其中兩家酒店的折舊賬面價值總計62，664美元，部分是在我們從不相關的第三方租賃的土地上。租用的土地一般用於停車。我們相信這兩間酒店如果沒有租來的土地，是可以經營的。

(2)	其中三處淨租房產的折舊賬面價值總計31，863美元，部分是在我們從不相關的第三方租賃的土地上。租用的土地通常用於額外的停車或雨水徑流；然而，這三種淨租財產之一的某些建築結構位於租賃土地上。我們相信，如果沒有出租的土地，這三處淨租物業是可以操作的，不過，我們必須拆除位於租出土地上的部分樓宇，並可能在我們擁有的土地上，以一幢新建築物取代該建築物。

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•	我們修訂並重申了我們與Sonesta的現有管理協議，涉及我們目前由Sonesta管理的每家酒店，我們統稱Sonesta協議，以及我們與Sonesta的現有聯營協議，該協議將我們與Sonesta的管理協議結合起來，用於計算總收入、支付酒店運營費用、支付費用和分配以及應付我們的最低迴報，詳情如下；

•	我們和Sonesta同意出售、更名或重新使用我們目前由Sonesta管理的39家長期住宿酒店，其總賬面價值為$480,547並且目前要求的合計最低迴報為$49,467。隨着酒店的出售、更名或更名，適用酒店的管理協議將終止，而無需向Sonesta支付終止費，根據Sonesta協議應付給我們的年度最低迴報將減少分配給適用酒店的金額；

•	Sonesta將繼續管理我們14家提供全方位服務的酒店，這些酒店的年度最低迴報總額從$99,013到$69,013;

•	Holdco向我們發行了一些普通股，約佔其普通股流通股(發行後)的34%(但不超過)；

•	我們修改了Sonesta協議和合並協議，使Sonesta管理的14家全面服務酒店的每一家總收入的5%將作為“FF&E準備金”用於未來的資本支出，前提是在根據Sonesta協議支付了應付給我們的年度最低迴報之後，可獲得的現金流量；

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•	我們修改了Sonesta協議和合用協議，以便(1)Sonesta管理的14家全面服務酒店的終止權一般僅限於績效和“事業”、傷亡和譴責事件；(2)目前適用於確定由Sonesta管理的任何一家全面服務酒店的管理協議是否因業績原因而終止；(3)我們的歷史聯營協議中允許我們或Sonesta要求銷售非經濟型酒店的條款被刪除；

•	我們延長了由Sonesta管理的位於芝加哥、伊利諾伊州和加利福尼亞州歐文的全面服務酒店管理協議的初始到期日期，使之與Sonesta管理的其他全面服務酒店的初始到期日期保持一致。

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•	在本年度終了的年度內2019年12月31日，我們資助了$51,056根據我們當時已有的萬豪酒店協議，對某些酒店進行資本改進，使用手頭現金，並在我們的循環信貸設施下借款。根據萬豪協議，我們同意大約資助$400,000在四年內改善某些酒店的基本建設。我們目前預計將提供大約的資金。$80,000在2020使用手頭現金或根據我們的循環信貸貸款借款。由於我們為這些改善工作提供資金，應支付給我們的合同最低迴報也隨之增加。

•	在本年度終了的年度內2019年12月31日，我們資助了$55,359根據我們的IHG協議，對某些酒店進行資本改進，使用手頭的現金，並在我們的循環信貸設施下借款。我們目前預計將提供大約的資金。$15,000根據本協議進行的基本建設改進2020使用手頭現金或根據我們的循環信貸貸款借款。由於我們為這些改善工作提供資金，應支付給我們的合同最低迴報也隨之增加。

•	以前，我們的Sonesta協議不需要FF&E託管存款。在本年度終了的年度內2019年12月31日，我們資助了$114,082為了改善我們的Sonesta協議中包含的某些酒店的資本，我們使用手頭的現金，並根據我們的循環信貸機制借款。根據我們與Sonesta的修訂協議，只有在支付最低退貨後有超額現金流的情況下，才需要FF&E存款。我們目前預計將提供大約的資金。$30,000期間2020對於本協議下的資本改進，使用手頭現金或根據我們的循環信貸機制借款。由於我們為這些改善工作提供資金，應支付給我們的合同最低迴報也隨之增加。

•	在本年度終了的年度內2019年12月31日，我們資助了$19,034根據我們的Radisson協議，對某些酒店進行資本改進，使用手頭現金或我們循環信貸設施下的借款。我們目前預計不會在2020年根據這項協議為任何基本建設改進提供資金。隨着我們將來為改善工作提供資金，支付給我們的合同最低迴報將增加。

•	在本年度終了的年度內2019年12月31日我們沒有為根據凱悦(Hyatt)協議運營的任何酒店提供資金。我們目前預計將提供大約的資金。$20,000期間2020根據本協議對某些酒店進行資本改善時，可使用手頭現金或我們循環信貸設施下的借款。由於我們為這些改善工作提供資金，應支付給我們的合同最低迴報也隨之增加。

•	在此之前，我們的温德姆協議要求FF&E託管存款，只有在支付了我們的最低迴報後才有額外的現金流量。在截止的年度內，不需要任何FF&E託管存款。2019年12月31日。在本年度終了的年度內2019年12月31日，我們資助了$3,040對於包括在我們的温德姆協議中的某些酒店的資本改善，我們使用手頭的現金和我們循環信貸設施下的借款。我們目前預計將提供大約的資金。$5,000期間2020對於本協議下的資本改進，使用手頭現金或根據我們的循環信貸機制借款。

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(1)	14我們的酒店和17我們的淨租賃財產是在部分或全部租賃的土地上。在每一種情況下，地面出租人都與我們無關。根據我們的管理協議和租約的條款，地面租賃義務通常由我們的管理人員或租户支付。然而，如果經理或租户沒有履行地面租賃的義務或選擇不延長任何地面租賃，我們可能不得不履行根據地面租賃或延長地面租賃的義務，以保護我們在受影響的酒店或旅遊中心的投資。我們已在上表中將這些土地租賃項下的未來租金費用包括在內。

(2)	表示截至2019年12月31日。我們可以動用保證金來彌補租金或退貨短缺，從而減少償還部分押金的潛在義務。

(3)	指的是，我們期望為改善酒店的基本建設提供的資金超過FF&E準備金中的金額，以及截至目前為止我們的租賃財產淨額。2019年12月31日.

(4)	預計利息支出是指僅按截至2000年12月31日的現有利率計算的債務債務的利息。2019年12月31日也不打算預測未來的利息成本可能導致的債務預付，額外的借款根據我們的循環信貸安排，新的債務發行或利率的變化。

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•	可變利益實體，或VIEs；

•	不同資產類別之間購買價格的分配及其對確認折舊和攤銷費用的相關影響；

•	評估不動產、無形資產和權益投資的賬面價值和減值；

•	租約的分類及對財務報表的影響；及

•	所得税。

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(1)	表示我們酒店物業的歷史成本，加上由我們提供資金的基本建設改進，如果有減值減值的話，如果有的話，不包括從酒店運營中獲得的不導致酒店最低迴報或租金增加的FF&E準備金中的基本建設改進。

(2)	我們的每一份酒店管理協議或租約分別規定每年向我們支付最低迴報或租金。其中某些最低付款額由全額或有限的擔保或保證金擔保，詳情見下文。此外，我們的某些酒店管理協議規定，根據管理協議規定的現有現金流量，向我們支付額外金額。這些額外數額的付款沒有存款擔保或擔保。年化最低租金金額是指應付我們的現金租金，但不包括按直線記錄租金所需的調整數。

(3)	我們將酒店覆蓋範圍定義為酒店財產級總收入減去所有酒店財產級支出和不從屬於酒店最低迴報或應付給我們的租金(由我們的經理或租户提供的數據)的FF&E準備金escrs，除以應付給我們的最低迴報或租金。我們的IHG，Sonesta和Radisson協議的保險金額包括我們擁有某些酒店物業之前的數據。我們Sonesta協議的覆蓋金額包括在Sonesta管理這些酒店之前的三家酒店的數據。

(4)	我們租賃102IHG品牌酒店(20Staybridge套房®, 61燭木套房®，兩個洲際®, 11皇冠廣場®, 三假日酒店®和五金普頓®酒店和餐館)30在美國，哥倫比亞特區和加拿大安大略省的一個州，我們的TRSS。102酒店由IHG的子公司根據合併管理協議管理。我們租賃一補充洲際®位於波多黎各的品牌酒店是IHG的子公司。頁上表格中列出的年度最低退貨額74包括$7,908與租賃的波多黎各酒店有關的最低租金。管理協議和租約將於2036年到期；IHG對所有酒店，但不少於所有酒店，各有兩個續租方案，為期15年。

(5)

在2019年12月31日，我們與萬豪達成了協議，該協議將我們當時存在的三項萬豪運營協議(歷史上稱為萬豪1號、234號和5號協議)合併成一個單一的投資組合，從2020年1月1日起，任期16年。萬豪第1號、第234號和第5號協議包括122家酒店，這些酒店每年的最低迴報和應付給我們的租金合計為192，774美元，預計將分別於12月31日、2024年、2025年和2019年到期。截至2020年1月1日，我們租賃了122萬豪品牌酒店(兩家全套服務萬豪酒店)®，35家萬豪酒店(Marriott)®，71號庭院(Marriott)®，12 TownePlace套房，萬豪®和Marriott的兩套SpringHill套房®旅館)31加入我們的TRSS之一。萬豪協議規定的酒店由萬豪的子公司管理，每年的最低迴報總額為190，573美元。萬豪酒店協議將於2035年到期，萬豪酒店有兩種更新方案，每一家都有10年，但不少於所有酒店。

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(6)	截至2019年12月31日，我們租了我們的53索內斯塔品牌酒店(七家皇家索內斯塔酒店)®酒店，7家Sonesta酒店和度假村®還有39套Sonesta es套房®在26個州的酒店到我們的一個TRSS。兩家酒店的管理協議將於2020年12月31日到期，其中包括自動更新一年。其餘51家酒店的管理協議將於2037年到期。在這51家酒店中，Sonesta擁有兩種為期15年的更新選擇，每一家都有，但不少於所有酒店。

•	我們修訂並重申了我們與Sonesta的現有管理協議，涉及我們目前由Sonesta管理的每家酒店，我們統稱Sonesta協議，以及我們與Sonesta的現有聯營協議，該協議將我們與Sonesta的管理協議結合起來，用於計算總收入、支付酒店運營費用、支付費用和分配以及應付我們的最低迴報，詳情如下；

•	WE和Sonesta同意出售、更名或重新使用我們目前由Sonesta管理的39家長期住宿酒店，其總賬面價值為$480,547目前要求每年的最低迴報總額$49,467。當酒店被出售、更名或重新使用時，適用酒店的管理協議將終止，而無需向Sonesta支付終止費，我們根據Sonesta協議應付給我們的年度最低迴報將減少分配給適用酒店的金額；

•	Sonesta將繼續管理我們14家提供全方位服務的酒店，這些酒店的年度最低迴報將從$99,013到$69,013;

•	Holdco向我們發行了一些普通股，約佔其普通股流通股(發行後)的34%(但不超過)；

•	我們修改了Sonesta協議和合並協議，使Sonesta管理的14家全面服務酒店的每一家總收入的5%將作為“FF&E準備金”用於未來的資本支出，前提是在根據Sonesta協議支付了應付給我們的年度最低迴報之後，可獲得的現金流量；

•	我們修改了Sonesta協議和合用協議，以便(1)由Sonesta管理的14家全面服務酒店的終止權一般僅限於績效和“原因”、傷亡和譴責事件；(2)目前適用於確定由Sonesta管理的任何一家全面服務酒店的管理協議是否因業績原因而終止；(3)我們歷史上的彙集協議中允許我們或Sonesta要求銷售非經濟型酒店的條款被刪除；

•	我們延長了由Sonesta管理的位於芝加哥、伊利諾伊州和加利福尼亞州歐文的全面服務酒店管理協議的初始到期日期，使之與Sonesta管理的其他全面服務酒店的初始到期日期保持一致。

(7)	我們把我們的22凱悦廣場®品牌酒店在14個州，我們的TRSS之一。根據2030年到期的合併管理協議，凱悦酒店由凱悦(Hyatt)的一家子公司管理；凱悦擁有兩種更新方案，每次更新時間為15年，分別適用於所有酒店，但不少於所有酒店。

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(8)	我們把我們的九Radisson品牌酒店(4家Radisson)®酒店和度假村，四家鄉村旅店和套房®由Radisson和一個Radisson Blu®)在6個州，屬於我們的一個TRS，這些酒店是由Radisson的一個子公司根據2035年到期的合併管理協議管理的，Radisson對所有但不少於所有的酒店都有兩個15年續簽的選擇。

(9)	我們把我們的20温德姆品牌酒店(四家温德姆酒店和度假村)®16套山楂套房®在13個州到我們的TRSS之一。根據一項於2020年9月30日到期的合併管理協議，這兩家酒店由温德姆的一家子公司管理。我們沒有温德姆的擔保或保證金。Wyndham的付款僅限於支付業務費用後的可用現金流量。温德姆無權為協議的其餘部分收取任何基本管理費。

(1)	運營數據包括某些酒店在我們收購之前的一段時間內的數據。

(2)	運營數據包括在Sonesta管理這些酒店之前的三家酒店的數據。

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(1)	表示我們房產的歷史成本加上由我們提供資金的資本改進，如果有減值減值的話。

(2)	我們的租賃組合中的每一份租約都規定向我們支付最低租金。其中某些最低付款額是由全額或有限擔保擔保的。按年計算的最低租金金額是指應付給我們的現金租金，如果有任何調整，以記錄我們某些租約下預定的租金變動、根據我們與電訊管理局局長的租約而須向我們支付的延遲租金，以及根據我們的電訊管理局租約，估計未來會向我們支付的費用，以支付在我們的旅遊中心以直線方式拆除地下儲油罐的費用，或任何由我們償還的開支。

(3)	截至2019年12月31日，我們有19淨租賃財產，其賬面價值為$87,493年最低租金$5,625歸類為待售。

(4)	我們將租賃的淨覆蓋範圍定義為息、税、折舊、攤銷和租金之前的收益，或EBITDAR，除以應付給我們的年度最低租金，再按財產的最低租金與淨租賃組合的最低租金總額進行加權。用於確定租金範圍的EBITDAR數額通常是根據租户提供的最新經營信息(如果有的話)報告的最近12個月期間的數額。租户提供的經營信息通常未經審計，在某些情況下，可能沒有按照公認會計原則編制，也沒有得到我們的獨立核實。租户不報告經營信息的屬性被排除在覆蓋率計算之外。保險金額包括某些屬性在我們假定擁有這些屬性之前的期間的數據。

(5)	其他包括119個不同的品牌，平均投資為$11,119年平均最低租金$734.

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(1)	表示我們的租賃資產淨額的歷史成本，加上由我們提供資金的資本改進，如果有減值減值的話。

(2)	我們的租賃組合中的每一份租約都規定向我們支付最低租金。其中某些最低付款額是由全額或有限擔保擔保的。按年計算的最低租金金額是指應付給我們的現金租金，如果有任何調整，以記錄我們某些租約下預定的租金變動、根據我們與電訊管理局局長的租約而須向我們支付的延遲租金，以及根據我們的電訊管理局租約，估計未來會向我們支付的費用，以支付在我們的旅遊中心以直線方式拆除地下儲油罐的費用，或任何由我們償還的開支。

(3)	截至2019年12月31日，我們有19淨租賃財產，其賬面價值為$87,493年最低租金$5,625歸類為待售。

(4)	見頁78作為我們對保險範圍的定義。保險金額包括某些屬性在我們假定擁有這些屬性之前的期間的數據。

(5)	以全部或部分公司擔保為條件的租賃。

(6)	塔是我們最大的房客。我們租賃179旅遊中心(美國旅行中心品牌134個，石油停車中心品牌45個)，根據總租約，分別於2029年、2031年、2032年、2033年和2035年到期。旅行社對所有的旅遊中心都有為期15年的兩種更新選擇。除了繳交我們的最低租金外，電訊管理局局長的租約亦規定，根據非燃料收入總額超過基本水平的增幅(非燃料收入的3%超過協議所界定的臨界值)，向我們支付租金的百分比。從2020年開始，這些租賃將額外支付2019年非燃料基礎收入的50%(0.5%)。電訊管理局餘下的延付租金義務$57,247截至2019年12月31日按季度分期付款$4,404直到2023年1月31日。

(7)	本財產於2019年12月31日.

(8)	其他包括184平均投資為$7,558年平均最低租金$509.

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(1)	表示我們的租賃資產淨額的歷史成本，加上由我們提供資金的資本改進，如果有減值減值的話。

(2)	截至2019年12月31日，我們有19淨租賃財產，其賬面價值為$87,493年最低租金$5,625歸類為待售。

(3)	我們的租賃組合中的每一份租約都分別規定向我們支付最低租金。其中某些最低付款額是由全額或有限擔保擔保的。按年計算的最低租金金額是指應付給我們的現金租金，如果有任何調整，以記錄我們某些租約下預定的租金變動、根據我們與電訊管理局局長的租約而須向我們支付的延遲租金，以及根據我們的電訊管理局租約，估計未來會向我們支付的費用，以支付在我們的旅遊中心以直線方式拆除地下儲油罐的費用，或任何由我們償還的開支。

(4)	見頁78作為我們對保險範圍的定義。保險金額包括某些屬性在我們假定擁有這些屬性之前的期間的數據。

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(1)	租約期滿的年份根據合同條款。

(2)	截至2019年12月31日，我們有19淨租賃財產，其賬面價值為$87,493年最低租金$5,625歸類為待售。

(1)	包括位於34各州。

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(1)	我們錄了一個$159,535截至年底的房地產銷售收益2019年12月31日與20個旅遊中心的銷售有關。在截至2017年12月31日的一年中，我們記錄了與三家酒店銷售相關的9，348美元的房地產銷售收益。

(2)	我們錄了一個$39,296截至三個月的資產減值損失2019年12月31日減少.的賬面價值19淨租物業以其估計公允價值減去銷售成本，並按其估計公允價值租賃兩家酒店。

(3)	未實現的權益證券損益淨額是調整我們在RMR公司投資的賬面價值所需的調整數。和TA普通股的公允價值2019年12月31日和2018分別。我們出售了RMR公司的股份。2019年7月1日。

(4)	與購置和交易有關的費用是與我們探索可能的融資交易有關的費用。

(5)	我們記錄了損失$8,451關於在終了年度提前清償債務的問題2019年12月31日有關終止定期貸款承諾，我們安排與SMTA交易。我們記錄的損失$160關於在終了年度提前清償債務的問題2018年12月31日有關修訂我們的循環信貸安排及定期貸款及$146論債務的提前清償 在本年度終了的年度內2017年12月31日與贖回某些高級無擔保票據有關。

(6)	我們錄了一個$1,997截至三個月的意外損失2019年12月31日為了解決一家酒店的歷史退休金提取責任，我們重新命名了。

(7)	2017年2月，我們贖回了全部11，600，000股未發行的7.125%D系列累計可贖回優先股，按每股25.00美元的清算偏好加上應計和未付的分配，贖回之日(合計291，435美元)。贖回股份的清算優先權超過贖回日已贖回股份的賬面價值9，893美元，我們減少了本年度普通股股東可用的淨收入。2017年12月31日額外的數量。

(8)	我們在最後一年實現了5，431美元的税收優惠。2017年12月31日與減税和就業法案的頒佈有關。

(9)	表示加權平均普通股，經調整以反映未歸屬股份獎勵的潛在稀釋程度。

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(1)	按利率和截至2000年12月31日的未償借款計算的加權平均數2019年12月31日.

(2)	按稀釋加權平均普通股計算2019年12月31日.

(1)	按利率及有關未償還借款(假設已提取)計算的加權平均數2019年12月31日.

(2)	按稀釋加權平均普通股計算2019年12月31日.

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•	我們修訂並重申了我們與Sonesta的現有管理協議，涉及我們目前由Sonesta管理的每家酒店，我們統稱Sonesta協議，以及我們與Sonesta的現有聯營協議，該協議將我們與Sonesta的管理協議結合起來，用於計算總收入、支付酒店運營費用、支付費用和分配以及應付我們的最低迴報，詳情如下；

•	我們和Sonesta同意出售、更名或重新使用由Sonesta管理的39家長期住宿酒店，其總賬面價值為$480,547目前要求每年的最低迴報總額$49,467。當酒店被出售、更名或重新使用時，適用酒店的管理協議將終止，而無需向Sonesta支付終止費，我們根據Sonesta協議應付給我們的年度最低迴報將減少分配給適用酒店的金額；

•	Sonesta將繼續管理我們14家提供全方位服務的酒店，這些酒店的年度最低迴報將從$99,013到$69,013;

•	Holdco向我們發行了一些普通股，約佔其普通股流通股(發行後)的34%(但不超過)；

•	我們修改了Sonesta協議和合並協議，使Sonesta管理的14家全面服務酒店的每一家總收入的5%將作為“FF&E準備金”用於未來的資本支出，前提是在根據Sonesta協議支付了應付給我們的年度最低迴報之後，可獲得的現金流量；

•	我們修改了Sonesta協議和合用協議，以便(1)由Sonesta管理的14家全面服務酒店的終止權一般僅限於績效和“原因”、傷亡和譴責事件；(2)目前適用於確定由Sonesta管理的任何一家全面服務酒店的管理協議是否因業績原因而終止；(3)我們歷史上的彙集協議中允許我們或Sonesta要求銷售非經濟型酒店的條款被刪除；

•	我們延長了由Sonesta管理的位於芝加哥、伊利諾伊州和加利福尼亞州歐文的全面服務酒店管理協議的初始到期日期，使之與Sonesta管理的其他全面服務酒店的初始到期日期保持一致。

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(1)	包括根據2012年計劃條款可供發行的普通股。回購或沒收的再發行股份獎勵將添加到根據2012年計劃可發行的普通股中。

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(a)	財務報表索引和財務報表附表

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(b)	展品

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附註1.組織

服務地產信託(以前稱為酒店物業信託)，或我們，我們，或我們，是一個房地產投資信託，或REIT，組織於1995年2月7日，根據馬裏蘭州的法律，投資於酒店和淨租賃服務導向的零售物業。在…2019年12月31日我們直接通過子公司擁有，329旅館和816淨租賃財產

在…2019年12月31日，我們329酒店由下列公司的子公司租賃、管理或經營：洲際酒店集團、plc或IHG、萬豪國際公司或萬豪、Sonesta國際酒店公司或Sonesta國際酒店公司(用於指截至2020年2月27日Sonesta Holdco公司的子公司)、凱悦酒店公司、雷迪森酒店公司或雷迪森酒店與度假村公司或温德姆酒店與度假村公司的子公司。我們還擁有2019年12月31日, 816淨租賃財產194租户，包括179旅遊中心租賃給美國旅行中心公司，或TA，我們最大的租户。在下文中，這些公司有時被稱為經理和/或租户，或統稱為經營者。

附註2.重要會計政策摘要

列報依據。這些合併財務報表包括我們的賬目和我們子公司的賬目，所有這些都是100%直接或間接地被我們擁有。所有公司間與我們合併的子公司之間的交易和餘額都已被取消。對前一年的財務報表作了某些改敍，以符合本年度的列報方式。

我們已確定，我們全資擁有的應税REIT子公司，或TRSS，是一個可變的利益實體，或VIE，如財務會計準則委員會(FASB)的合併主題所定義，會計準則編纂^™,或者編纂。我們的結論是，我們必須合併我們的每個全資擁有的TRSS，因為我們是一個實體，有權指導那些對VIEs的表現影響最大的活動，並且我們有義務從每個VIE中吸收可能對VIE具有重大意義的損失或收益，因此，我們是每個VIE的主要受益者。我們的TRSS的資產是$31,920和$31,917截至2019年12月31日和2018，主要由我們的某些酒店經理預支的款項和週轉金組成。我們的儲税券的負債是$138,708和$148,459截至2019年12月31日和2018，主要包括他們持有的保證金和支付給我們某些酒店經理的金額。我們的TRSS資產可以用來履行TRSS的義務，我們已經保證TRSS的某些義務。

房地產地產。我們記錄房地產時，如果有任何減值的話。我們記錄按建築、土地、傢俱、固定裝置和設備的相對公允價值購置的房地產的成本，如果適用，則記錄在市場租賃和客户關係之上或之下的現有租賃。我們使用與獨立評估師使用的方法相似的方法確定每一項財產的公允價值，這些方法可能涉及基於若干因素的現金流量估計，其中包括資本化率和貼現率等。對於符合商業組合條件的交易，我們將超過資產公允價值的超額(如果有的話)分配給商譽。我們以直線方式折舊房地產，估計使用壽命最高可達40年數適用於建築物和改善工程，最多可達12年數對於個人財產和我們攤銷的有限活無形資產的使用壽命較短或相關租賃期限。在某些情況下，我們聘請獨立的房地產評估公司提供與我們的購買價格分配和確定使用壽命有關的市場信息和評估；然而，我們最終要對購買價格的分配和使用壽命的確定負責。

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我們定期評估是否發生了可能表明房地產價值受損的事件或環境變化。這些指標可能包括營運盈利能力弱或下降、現金流量或流動資金、我們決定在一項資產的估計使用壽命結束前處置其資產，或市場或行業變化，這些變化可能永久降低我們投資的價值。如果有跡象表明一項財產的賬面價值無法收回，我們估計該資產的預計未貼現現金流量，以確定是否應確認減值損失。我們通過比較財產的歷史賬面價值和估計的公允價值來確定減值損失的數額。我們估計公允價值，通過評估近期的財務業績和預測貼現現金流的房地產使用標準的行業評估技術。除了考慮上述事件或環境變化的損害外，我們還定期評估我們房地產的剩餘壽命。如果我們改變了估計壽命，我們就會在修訂後的剩餘壽命中折舊或攤銷受影響資產的賬面價值。

無形資產和負債。無形資產主要包括商標和貿易權，在我們是出租人的情況下獲得的市場經營租賃和我們是承租人或承租人的低於市場租賃的土地租賃。無形負債包括在市場以下獲得的經營租賃，其中我們是出租人，而我們是市場上的土地租賃，我們是承租人或承租人。我們在我們的綜合資產負債表中將無形資產包括在獲得的房地產租賃和其他無形資產中，以及在應付帳款和其他負債中。

在…2019年12月31日和2018，我們的無形資產及負債如下：

	12月31日，
	2019				2018
資產：
貿易名稱和商標	$	89,375			$	89,375
以上市場經營租賃，扣除累計攤銷額15，748美元	275,814				—
以下土地租賃，扣除累計攤銷21，125美元和21，985美元	10,034				12,698
其他，扣除累計攤銷額1 803美元和1 451美元	3,323				3,676
	$	378,546			$	105,749
負債：
以下市場經營租賃，扣除累計攤銷367美元	$	3,653			$	—
以上土地租賃，扣除累計攤銷額5，886美元和5，441美元	856				1,301
	$	4,509			$	1,301

我們在有關租約的期限內，以直線方式攤銷市值以上及以下的租約(三和六分別按加權平均數計算的無形負債和資產年數)。最後幾年2019年12月31日, 2018和2017與無形資產有關的攤銷$1,757, $2,542和$2,814與無形負債有關的攤銷$441截止年度2019年12月31日和$455每一年結束2018年12月31日和2017。截至2019年12月31日，市值高於市值及低於市值的加權平均攤銷期為10.2年數和5.0年數分別。截至2019年12月31日，我們估計與無形資產和負債有關的未來攤銷如下：

	以上市場經營租契				市面以下土地租賃及其他				以下市面經營租契				高於市場的土地租賃及其他
2020	$	51,392			$	1,398			$	(1,262	)		$	(441	)
2021	40,945				1,375				(1,163		)		(369		)
2022	30,436				1,366				(306		)		(21		)
2023	27,138				1,355				(192		)		(18		)
2024	24,404				1,137				(185		)		(7		)
此後	101,499				6,726				(545		)		—
	$	275,814			$	13,357			$	(3,653	)		$	(856	)

我們不攤銷我們的無限期商標和貿易權，但我們至少每年審查資產減值，並重新評估其分類為無限期資產。此外，我們定期評估是否發生了可能表明價值受損的事件或環境變化。我們通過比較無形資產的賬面價值和估計的公允價值來確定減值損失的數額(如果有的話)。

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現金和現金等價物。我們認為原始期限為三個月或三個月以下的高流動性投資是現金等價物。

限制現金。限制現金，或FF&E儲備escrs，包括根據我們的管理協議和租賃條款，以資金定期翻新和改善我們的酒店的金額。

債務發行成本。債務發行成本包括與借款有關的資本化發行成本，這些費用按各自債務的條件攤銷為利息費用。除累計攤銷外，我們的循環信貸設施的債務發行成本包括在其他資產中，淨額包括在我們的綜合資產負債表中。截至2019年12月31日和2018，我們的循環信貸貸款的發債成本是$4,212和$6,822我們的循環信貸機制的債券發行成本累計攤銷額分別為$2,610和$1,005分別。我們的定期貸款和高級票據的債務發行成本(扣除累計攤銷後的費用)是在我們的綜合資產負債表中從相關債務負債中直接扣除的。截至2019年12月31日和2018，我們定期貸款及高級債券的發債成本，扣除累積攤銷額後$31,065和$22,243分別。我們的循環信貸安排、定期貸款和高級票據的未來發債費用攤銷2019年12月31日，如下：

		遞延財務費用的未來攤銷
2020		$	7,727
2021		7,173
2022		6,335
2023		4,529
2024		3,369
此後		6,144
		$	35,277

權益法投資我們用權益會計方法記帳我們在附屬保險公司(AIC)的投資。通過在我們和AIC的董事會或董事會中的共同代表，產生了重大的影響。我們的管理受託人之一Adam D.Portnoy是ABP信託公司的唯一受託人，該信託公司是RMR集團公司(RMR Group Inc.，簡稱RMR Inc.)的控股股東。Portnoy先生也是RMR公司的常務董事、總裁和首席執行官。RMR集團有限責任公司(RMR Group LLC，簡稱RMR LLC)的一名官員和僱員。我們的另一位董事總經理兼總裁兼首席執行官約翰·G·默裏也是RMR有限責任公司的主管和僱員。RMR LLC還為AIC提供管理和行政服務，我們的每一位受託人(穆雷先生除外)都是AIC的董事。在2019年，AIC開始了溶解過程，根據這一過程，我們收到了$9,000在……上面2019年12月27日。見注9進一步討論我們與RMR公司的關係和交易。RMRLLC和我們在AIC的投資。

股票證券我們根據每一個報告期結束時的報價，以公允價值記錄我們的股票證券。根據財務會計準則委員會(FASB)、會計準則更新(會計準則更新)或ASU(第2016-01號)的規定，我們的權益證券公允價值的變化通過收益記錄。金融資產與金融負債的確認與計量。2018年1月1日以前，股票有價證券的未實現損益記錄為股東權益累計綜合收益(虧損)的一個組成部分。截至2019年12月31日，我們擁有684,000TA普通股。在……上面2019年7月1日，我們出售了RMR公司A級普通股的所有股份。我們以前擁有的。見注9和14有關這些投資的進一步信息。

收入確認。我們在綜合收入報表中報告管理酒店的經營收入。我們通常確認酒店營業收入，主要包括客房和食品飲料銷售，當提供商品和服務時。

我們在綜合收入報表中報告租賃物業的租金收入。我們確認在租約期限內以直線方式經營租賃的租金收入。我們在截止的一年裏減少了租金收入。2019年12月31日通過$10,719和增加的租金收入$12,509，和$12,378在結束的幾年內2018年12月31日和2017為了記錄我們某些租約的預定租金變動，根據我們與電訊管理局局長的租約，我們應繳予我們的延付租金，以及根據電訊管理局租契，估計在我們的旅行中心以直線方式拆除地下儲油罐的費用，將在未來支付給我們。見注4, 5和9有關我們的電訊局長租約的進一步資料。應付有關人士的款項包括$47,057和$66,347和其他資產，淨額，包括$1,897和$3,073直線式應收租金2019年12月31日和2018分別。

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我們的某些租賃協議需要額外的百分比租金，如果我們的財產總收入超過了在我們的租賃協議中確定的某些門檻。我們可以根據每月、每季度或每年根據具體的租約條款確定應付給我們的租金百分比，並在滿足所有意外情況並賺取租金時予以確認。我們的租金收入百分比$4,238, $3,695和$2,106在……裏面2019, 2018和2017分別。

我們擁有酒店所有的FF&E保留區。我們將第三方租户的存款記入托管賬户，作為FF&E儲備收入。我們不將作為定期翻新酒店而設立的準備金，或為我們管理的酒店提供的FF&E準備金，作為FF&E準備金收入報告。

每普通股數額。我們計算普通股的基本收益，方法是將可供普通股股東使用的可分配淨收入除以在此期間流通的普通股的加權平均數。我們計算稀釋每股收益使用更稀釋的兩類方法或國庫券法。在計算稀釋後每股收益時，將考慮未歸屬的股份獎勵和其他可能稀釋的普通股及其對收益的相關影響。

使用估計數。按照美國公認的會計原則(GAAP)編制財務報表，要求我們作出影響報告金額的估計和假設。實際結果可能與這些估計不同。我們合併財務報表中的重要估計數包括可疑賬户備抵、購買價格分配、不動產使用壽命和長壽資產減值。

段信息。截至2019年12月31日，我們有二可報告部分：酒店投資和淨租賃投資。

所得税。我們已根據經修訂的美國一九八六年“國內收入守則”或“税務及税務條例”，選擇被評定為REIT，因此，只要我們將應課税入息分配給股東，並符合某些組織及運作規定，我們一般毋須就經營所得徵收聯邦及大部份的入息税。我們在加拿大、波多黎各和某些州都要繳納所得税，儘管我們有資格成為REIT的徵税對象。此外，我們將我們管理的酒店出租給我們全資擁有的TRS，與我們的大多數子公司不同，這些酒店分別提交了一份單獨的綜合納税申報表，並須繳納聯邦、州和外國所得税。我們的綜合所得税規定(或福利)包括與我們的TRSS的運作有關的所得税(或福利)，以及儘管我們有資格作為REIT徵税的某些州和外國所得税。

“編纂”中的所得税專題規定，我們應如何在合併財務報表中確認、計量和顯示已採取或預期將在納税申報中採取的不確定的税收狀況。確認税收優惠的程度是，“更有可能”在審查或審計時維持某一特定的税收狀況。在符合“可能多於不可能”標準的情況下，與税收狀況有關的福利被衡量為大於50%在結算時實現的可能性。我們的報税表2016貫通2019納税年度須接受税務機關的審查。我們將與不確定的税收狀況有關的利息和罰款(如果有的話)歸類在我們的綜合收入報表中，作為一般費用和行政費用的一個組成部分。

新的會計公告。2016年2月，FASB發佈ASU No.2016-02，租賃。對ASU 2018年7月、2018年12月和2019年3月發佈了補充性ASU 2016-02號，或與ASU第2016-02號“租賃標準”共同發佈，從而對ASU第2016-02號作出了進一步指導和有針對性的改進。我們於2019年1月1日通過了租賃標準。“租賃標準”規定了承認、衡量、提交和披露合同雙方(即承租人和出租人)租賃的原則。“租賃標準”要求承租人採用雙重辦法，根據租賃是否實際上是承租人融資購買租賃資產的原則，將租賃分為融資租賃或經營租賃。這一分類將確定租賃費用是根據有效利息法還是在租賃期限內以直線確認。在通過後，我們採用了一套實用的權宜之計，允許我們不重新評估(一)任何過期或現有合同是否是租約，(二)任何過期或現有租約的租賃分類，(三)任何過期或現有租約的初始直接費用，以及(四)在通過之日最初適用租賃標準的選擇，並確認對收養期間留存收益期初餘額的累積效應調整，儘管我們沒有這樣的調整。此外，我們的租約符合不將非租賃部分與相關租賃部分分離的標準.

作為出租人。我們被要求使用一種與銷售類型租賃、直接融資租賃和經營租賃的現有指南相當的方法對租賃進行核算。採用租賃標準對我們作為出租人的租賃合併財務報表沒有重大影響。

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作為承租人。我們必須將資產使用權和租賃負債記錄在我們的綜合資產負債表中，租賃期超過12個月，我們是承租人。我們記錄了資產使用權和相關租賃負債。$77,010租賃標準的實施。採用租賃標準對我們的綜合收益報表或我們作為承租人的租賃現金流量表沒有重大影響。

見注5有關我們租賃和採用租賃標準的進一步信息。

2016年6月，FASB發佈ASU第2016-13號，金融工具-信貸損失(主題326)：金融工具信用損失的計量，這要求實體使用一種新的前瞻性“預期損失”模型，這通常會導致更早地承認信用損失備抵。預計信貸損失的計量是基於歷史經驗、當前條件以及影響報告金額可收集性的合理和可支持的預測。ASU第2016-13號將在2019年12月15日以後的財政年度生效，包括在這些財政年度內的過渡時期。與租賃有關的應收款受上述租賃標準管轄，不受ASU第2016-13號的約束。我們採用了ASU 2016-13號，採用了修正的回顧性方法，這一標準在我們的合併財務報表中沒有產生重大影響。

附註3.加權平均普通股

下表對計算每股基本收益和稀釋收益所使用的加權平均普通股數進行了核對：

	截至12月31日的一年，
	2019			2018			2017
	(單位：千)
加權平均普通股每股基本收益	164,312			164,229			164,146
稀釋證券的效果：未歸屬股份獎勵	28			29			29
稀釋每股收益加權平均普通股	164,340			164,258			164,175

附註4.不動產

截至2019年12月31日，我們擁有329酒店51,349房間或套房和816面向服務的零售屬性14.9百萬主要受“三重淨值”租約約束的平方尺，或租客通常負責支付租期內物業的經營費用和資本支出的淨租約。我們的房產未折舊的總賬面價值為$11,472,529，包括$87,493分類為待售2019年12月31日.

我們的不動產，以減值後的成本計，由以下土地組成：$2,066,602、建築物及改善工程$8,731,002的傢俱、固定裝置和設備$587,432，截至2019年12月31日；和土地$1,626,239、建築物及改善工程$7,194,758的傢俱、固定裝置和設備$701,976，截至2018年12月31日.

期間2019, 2018和2017，我們資助了$242,571, $200,044和$162,482根據我們與管理人員及租客簽訂的管理及租契協議，我們的某些物業的改善，使我們每年的最低迴報及租金增加。$18,432, $14,888和$10,274在……裏面2019, 2018和2017分別。見注5如欲進一步瞭解我們的管理及租契協議，以及我們為改善部分物業而提供的資金，請參閲。

在…2019年12月31日, 14在我們的酒店中，有一部分或全部是從不相關的第三方那裏租來的。土地租賃的平均剩餘期限(包括續約選項)約為37年數(範圍)15到68年數)。地租九土地租賃一般按酒店收入的百分比計算。十二 (12)的14地租平均每年最低租金$260每年；未來租金低於二土地租賃已經預付。十七 (17)我們的淨租賃財產中，有一部分或全部是從不相關的第三方租賃的土地上租來的。租約的其餘條款包括一年到31年數平均租金$508每年。一般來説，地面租賃義務是由我們的經理或租户支付的。不過，如果經理或租客沒有履行地面租契所規定的義務，或不續訂任何土地租契，我們可能須履行地租或地租的責任，以保障我們對受影響物業的投資。對我們在地面租賃中權益的任何質押、出售或轉讓，都可能需要得到適用的地面出租人及其放款人的同意。

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收購

下表列出了我們根據所購資產和假定負債的估計公允價值分配的每一項收購的購買價格。

截至2019年12月31日止年度內購置的物業 (1)
獲取日期		位置		類型		採購價格				土地				土地改良				建築物和改善				傢俱、固定裝置和設備				待售				無形資產
2/22/2019		華盛頓特區。(2)		酒店		$	143,742			$	44,972			$	151			$	93,412			$	5,207			$	—			$	—
5/7/2019		密爾沃基州(3)		酒店		30,235				3,442				1,053				25,132				608				—				—
8/1/2019		康涅狄格州索辛頓(4)		土地		66				66				—				—				—				—				—
9/20/2019		五花八門(5)		淨租賃		2,482,382				388,057				—				1,201,922				—				604,989				287,414
10/9/2019		芝加哥，伊利諾伊州(6)		酒店		55,560				7,723				—				45,059				2,778				—				—
						$	2,711,985			$	444,260			$	1,204			$	1,365,525			$	8,593			$	604,989			$	287,414
截至2018年12月31日止年度內購置的物業 (1)
6/15/2018		明尼蘇達州明尼阿波利斯(7)		酒店		$	75,576			$	2,196			$	—			$	68,388			$	4,992			$	—			$	—
6/15/2018		巴頓·魯日，洛杉磯(8)		酒店		16,022				2,242				173				12,842				765				—				—
10/30/2018		斯科茨代爾(9)		酒店		35,999				6,450				833				25,898				2,818				—				—
						$	127,597			$	10,888			$	1,006			$	107,128			$	8,575			$	—			$	—
截至2017年12月31日止的年度內購置的物業 (1)
2/1/2017		芝加哥，伊利諾伊州(10)		酒店		$	86,201			$	13,609			$	40			$	58,929			$	11,926			$	—			$	1,697
3/31/2017		華盛頓州西雅圖(11)		酒店		73,041				24,562				30				47,103				898				—				448
5/3/2017		哥倫比亞，SC(12)		淨租賃		27,604				4,040				7,172				16,392				—				—				—
6/2/2017		聖路易斯，MO(13)		酒店		88,080				4,250				161				79,737				3,394				—				538
6/29/2017		亞特蘭大，GA(14)		酒店		88,748				16,612				483				68,864				2,789				—				—
8/1/2017		哥倫布，OH(15)		酒店		49,188				6,100				49				40,678				2,361				—				—
8/23/2017		夏洛特，NC(16)		酒店		44,000				2,684				1,012				35,288				5,016				—				—
9/8/2017		亞特蘭大，GA(17)		土地		940				940				—				—				—				—				—
9/26/2017		五花八門(18)		酒店		139,923				30,720				6,392				93,899				8,912				—				—
9/28/2017		賽爾，好的(19)		淨租賃		8,672				1,031				—				7,641				—				—				—
						$	606,397			$	104,548			$	15,339			$	448,531			$	35,296			$	—			$	2,683

(1)	我們把這些交易記作資產收購。

(2)	在……上面2019年2月22日，我們獲得了335位於華盛頓特區的Palomar酒店，購買價格為$143,742的資本購置費用$2,292。我們加了這個金普頓®品牌酒店與IHG的管理協議。

(3)	在……上面2019年5月7日，我們獲得了198威斯康星州密爾沃基州密爾沃基西皇冠廣場酒店客房，收購價為$30,235的資本購置費用$235。我們加了這個皇冠廣場® 品牌酒店與IHG的管理協議。

(4)	在……上面2019年8月1日，我們買了一個地塊，毗鄰我們位於康涅狄格州索辛頓的旅遊中心。$66的資本購置費用$6。這個地塊已經被添加到旅遊中心的TA租約中了。

(5)	在……上面2019年9月20日，我們完成了SMTA交易，以全面考慮$2,482,382。有關SMTA事務的進一步信息，請參閲下面。

(6)	在……上面2019年10月9日，我們獲得了261-位於伊利諾伊州芝加哥的Kimpton Palomar酒店，購買價格為$55,560，包括購置相關費用$560。我們將Kimpton品牌酒店添加到我們與IHG的管理協議中。

(7)	在……上面2018年6月15日，我們獲得了360Radisson Blu房®明尼蘇達州明尼阿波利斯的酒店，購買價格為$75,576的資本購置費用$576。我們把這家旅館加到了我們和Radisson的管理協議中。

(8)	在……上面2018年6月15日，我們獲得了117Staybridge套房®在洛杉磯巴吞魯日的路易斯安那州立大學，購買價格為$16,022, 包括資本購置費用$272。我們在與IHG的管理協議中加入了這家酒店。

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(9)	在……上面2018年10月30日，我們買了一家旅館164AZ斯科茨代爾套房的購買價格為$35,999的資本購置費用$114。我們把這家旅館改建成Sonesta套房®並與Sonesta簽訂了這家酒店的管理協議。

(10)	在……上面2017年2月1日，我們獲得了483伊利諾伊州芝加哥阿萊格羅酒店的購房價格為$86,201的資本購置費用$707。我們加了這個金普頓®品牌酒店與IHG的管理協議。

(11)	在……上面2017年3月31日，我們獲得了121位於華盛頓州西雅圖的阿列克西斯酒店，購買價格為$73,041的資本購置費用$1,416。我們加了這個金普頓®品牌酒店與IHG的管理協議。

(12)	在……上面2017年5月3日，我們從TA那裏收購了一個旅遊中心$27,604根據交易協議，我們於2015年與TA簽訂了協議。在這次收購的同時，我們將旅遊中心租回給TA。

(13)	在……上面2017年6月2日，我們獲得了389位於密蘇裏州聖路易斯的蔡斯公園廣場酒店房間，購買價格為$88,080的資本購置費用$466。我們把這家旅館改建成皇家索內斯塔酒店®酒店品牌，並與Sonesta簽訂了該酒店的管理協議。

(14)	在……上面2017年6月29日，我們獲得了495羅恩廣場拉維尼亞酒店客房位於佐治亞州亞特蘭大，購買價格為$88,748的資本購置費用$144。我們加了這個皇冠廣場®品牌酒店與IHG的管理協議。

(15)	在……上面2017年8月1日，我們獲得了419俄亥俄州哥倫布Crowne廣場&Lofts酒店客房，購買價格為$49,188的資本購置費用$198。我們加了這個皇冠廣場®品牌酒店與IHG的管理協議。

(16)	在……上面2017年8月23日，我們獲得了300北卡羅來納州夏洛特皇冠廣場酒店客房，購買價格為$44,000的資本購置費用$143。我們加了這個皇冠廣場®品牌酒店與IHG的管理協議。

(17)	在……上面2017年9月8日，我們購買了位於佐治亞州亞特蘭大的皇冠廣場酒店附近的一個地塊，購買價格為$940的資本購置費用$40.

(18)	在……上面2017年9月26日，我們獲得了14延長住宿酒店1,653套房位於12購買價格為$139,923的資本購置費用$1,923。在這次收購中，我們將這些酒店改建為Sonesta es Suites酒店。®並與Sonesta簽訂了這些酒店的管理協議。

(19)	在……上面2017年9月28日，我們在Sayre的一個旅遊中心獲得了土地和某些改進，好的，我們以前從第三方租賃，然後轉租給TA，購買價格為$8,672的資本購置費用$72。我們現將這幅土地直接租給電訊管理局局長，並根據我們的第四號電訊局長租約將這些改善工程租

見注5有關IHG和Radisson協議的進一步信息。見注5和9有關我們與Sonesta和TA的關係、協議和交易的進一步信息。

SMTA事務

在……上面2019年9月20日，我們買了一個767房地產淨租賃組合12.4百萬可出租的平方英尺，距馬裏蘭州的REIT，(紐約證券交易所市場代碼：SMTA)，或SMTA，位於45國家，或SMTA交易。SMTA事務的合計事務值為$2,482,382，包括$2,384,577以現金為代價，$82,069與SMTA勾銷該投資組合上的按揭債務有關的預付罰款及$15,736其他資本化收購成本。包括在投資組合中的物業是淨租給279租客23獨特的產業和163品牌包括快速服務和休閒餐廳、電影院、健康和健身、汽車零部件和服務以及其他以服務為導向的、以需求為基礎的跨行業。45各州。我們以循環信貸機制下的借款和手頭現金，包括我們公開發行的高級無擔保票據的淨收益，為SMTA交易融資，詳情見Note。6。截至2019年12月31日，我們有$5,346作為SMTA交易的一部分承擔的未用租賃相關債務。

其他購置協議

在2020年2月，我們達成了一項收購協議。三淨額租賃財產6,696平方尺二租賃總額為$387的年最低租金，按銷售總價計算$7,000，不包括結帳費用。

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處置

在本年度終了的年度內2019年12月31日，我們賣了150淨租賃財產，合計為3,314,724可租平方英尺，總購買價格為$821,212，不包括結賬費用，分為8項單獨交易。如下表所示，出售這些財產並不代表單獨或總體上的重大處置，也不代表一種戰略轉變。因此，這些財產的經營結果在我們的合併損益表中包括在銷售日之前的持續經營中。

出售日期		屬性數		位置		租客		平方尺			總銷售價格
1/16/2019		20		五花八門(1)		旅行中心		541,483			$	308,200
10/22/2019		1		馬恩島赫爾曼敦購物中心路4726號(2)		Hom傢俱		103,631			6,250
10/29/2019		1		1505南亭中心道拉斯維加斯，NV(2)		車站賭場		138,558			57,000
11/14/2019		1		1855 S.康涅狄格州科爾比蘭治大道(2)		空置		6,900			590
11/25/2019		123		五花八門(2)		五花八門		2,429,333			435,104
12/16/2019		1		那不勒斯無線電路4740，FL 34110(2)		裏克·約翰遜汽車輪胎		4,480			1,112
12/16/2019		1		34102那不勒斯中央大道996號(2)		裏克·約翰遜汽車輪胎		4,500			706
12/30/2019		2		9032&9080哈里海因斯大道，達拉斯，德克薩斯州(2)		松溪醫療中心		85,839			12,250
		150						3,314,724			$	821,212

(1)	在2019年1月，在一系列交易中，我們出售了20旅遊中心15國家-為$308,200。我們記錄了$159,535由於這些銷售，在2019年。

(2)	在2019年，我們出售了130中的SMTA事務中獲得的淨租約屬性。28有2,773,241平方尺及每年最低租金$43,180為$513,012.

在本年度終了的年度內2017年12月31日，我們賣了三我們的Radisson品牌酒店。在……上面2017年8月1日，我們賣掉了159位於AZ錢德勒的拉迪森酒店淨收入$9,085。在……上面2017年8月31日，我們賣掉了143位於伊利諾伊州納珀維爾的鄉村套房酒店淨收入$6,313。在……上面2017年9月22日，我們賣掉了209位於明尼蘇達州布盧明頓的公園廣場酒店$8,030。由於這些銷售，我們記錄了$9,348截至年底的房地產銷售收益2017年12月31日。也在2017，我們收到，扣除開支，$1,030作為對我們之前在弗吉尼亞州羅阿諾克擁有的一個旅遊中心的最後付款，我們租給了TA，這是由弗吉尼亞交通部在2014年提出的徵用權訴訟中獲得的。這筆最後付款已按租約的規定分配給電訊管理局局長。

我們目前正在進行市場營銷，以供銷售或重塑品牌。20温德姆品牌酒店，淨資產為$111,271, 33萬豪酒店淨資產為$224,895和19淨資產淨值為$87,493我們已歸類為待售。見注5和14關於這些處置活動的進一步資料。

附註5.管理協議和租賃

截至2019年12月31日，我們擁有329包括在六業務協定和816面向服務的零售物業網租賃給194房客。我們沒有經營我們的任何財產。

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酒店協議

截至2019年12月31日, 327我們的酒店是租給我們的TRSS，並由獨立的酒店經營公司和二旅館租給第三方。截至2019年12月31日，我們的酒店物業是由萬豪集團、Ihg、Sonesta、Wyndham、Hyatt和Radisson的子公司管理或租賃的。八協議。這些酒店協議的初始期限為2019年至2038年。這些協議中的每一項都是為了一和103我們的酒店。一般而言，該等協議載有每個協議所包括的受影響物業的所有(但不少於全部)的續期選擇，而續期條款的範圍則為15到60好幾年了。這些協議大多要求第三方經理或租户：(1)向我們支付最低迴報或最低租金；(2)將酒店銷售總額的一定百分比存入FF&E準備金；(3)對於我們管理的酒店，在支付運營費用後的現金流量、FF&E準備金的資金、最低迴報的支付、某些管理費的支付以及保證金或擔保的補充等方面，向我們的TRSS支付額外的回報。我們的一些經理或租户或其附屬公司已提供存款或擔保，以確保他們的義務支付我們。

IHG協議。我們與IHG的管理協議103酒店，或我們的IHG協議，將於2036年到期，規定2019年12月31日，我們每年的最低迴報及租金為$216,239。我們實現了最低迴報和最低租金$205,941, $189,981和$178,883在結束的幾年內2019年12月31日, 2018和2017分別根據本協議。根據這項協議，我們還實現了額外的回報。$12,250在本年度終了的年度內2017年12月31日我們在酒店現金流中所佔的份額超過了那些年應付給我們的最低迴報和租金。有不根據本協議在本協議終了年度內實現的額外回報2019年12月31日和2018 .

根據我們的IHG協議，IHG已向我們提供保證金，以彌補最低限度的付款短缺(如果有的話)。根據本協議，Ihg必須維持最低保證金$37,000而這筆保證金可以補充並增加到$100,000來自酒店未來現金流的份額超過了我們的最低迴報和租金。IHG證券保證金的可用餘額是$75,717截至2019年12月31日.

我們資助$55,359和$39,668在截至年底的年度內，我們的IHG協議所包括的某些酒店的基本建設改善。2019年12月31日和2018分別。

萬豪1號協議。我們和萬豪的管理協議53酒店，或萬豪第一協議，規定：2019年12月31日，我們每年的最低退貨額是$71,872如果旅館的總收入在支付旅館業務費用和為FF&E準備金提供資金之後，就足以做到這一點。萬豪的基礎和激勵管理費是在我們收到最低迴報後才獲得的。我們實現了最低迴報$71,410, $69,325和$68,944在結束的幾年內2019年12月31日, 2018和2017分別根據本協議。我們還實現了額外的回報$2,052, $4,457和$6,180在結束的幾年內2019年12月31日, 2018和2017，這分別代表了我們在酒店現金流中所佔的份額，超過了這些年應付給我們的最低迴報。我們沒有任何保證金或保證我們的最低迴報53酒店包括在我們的萬豪第一協議。因此，我們從萬豪管理的這些酒店獲得的最低迴報僅限於酒店支付運營費用和為FF&E準備金提供資金後的可用現金流。

我們資助$17,356和$9,050在截至本年度的年度內，我們的萬豪第一號協議所包括的某些酒店的基本建設改善。2019年12月31日和2018.

萬豪第234號協議。我們和萬豪的管理協議68酒店或萬豪(Marriott)第234號協議規定，截至2019年12月31日，我們每年的最低退貨額是$110,383。我們實現了最低迴報$108,564, $106,978和$106,405在結束的幾年內2019年12月31日, 2018和2017分別根據本協議。根據萬豪第234號協議，萬豪已向我們提供保證金，以彌補最低退貨額(如果有的話)。根據本協議，該保證金可能已得到補充，並增加到$64,700來自酒店現金流的一部分，超過了我們應得的最低迴報。萬豪的基礎和激勵管理費是在我們收到最低迴報後才獲得的。在本年度終了的年度內2019年12月31日，我們可用的保證金已由$734來自酒店現金流的一部分，超過了本年度應付給我們的最低迴報。這筆存款的可用餘額是$33,445截至2019年12月31日。根據萬豪第234號協議，萬豪還為我們提供了最多不超過90%我們的最低迴報，如果可用的保證金已經用完。這項保證於2019年12月31日.

我們資助$33,700和$9,030在截至本年度的年度內，我們的萬豪第234號協議所包括的某些酒店的基本建設改善。2019年12月31日和2018.

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萬豪5號協議。我們租了一在Kauai，HI到Marriott的酒店，這是需要的，因為.2019年12月31日，我們每年的最低租金是$10,518。這個租約是由萬豪擔保的，我們意識到$10,518, $10,321和$10,159本酒店在結束的幾年內的租金2019年12月31日, 2018和2017分別。本租約於2019年12月31日.

在……上面2019年12月31日，我們與萬豪達成協議，將我們的萬豪1號、234號和5號協議合併為一個單一的投資組合。16-年期開始2020年1月1日或萬豪協議。除其他條款外，與萬豪簽訂的新的合併協議規定如下：

•	所有的122萬豪酒店將在經濟上合二為一，這樣這些酒店的超額現金流就可以用來支付這些酒店每年最低迴報的總和，而這些回報最初是由SVC支付的。$190,600。在向萬豪支付管理費後，我們的TRS子公司將繼續參與酒店業務的淨現金流，這些基本費用將繼續從屬於每年應付我們的最低迴報。

•	我們為萬豪第234號協議持有的現有保證金($33,445(截至2019年12月31日)將繼續確保支付根據新的合併協議應付給我們的年度最低迴報總額，並可補充到$64,700從…60%的業務活動實現的現金流量122酒店支付年度最低總回報後，萬豪的基本管理費和某些其他預付款由我們或萬豪，如果有的話。

•	萬豪將提供一個新的$30,000有限保證85%每年應付我們的最低迴報總額2026根據新的合併協議，如果保證金已經用盡。

•	協議的期限將通過2035，萬豪可以選擇續訂二連續10-全部或無一年的條件。

•	那5.5%-6.5%旅館業務收入總額中的一部分將繼續由代管公司代管，用於旅館的維修和定期翻修，或作為FF&E準備金。

我們和萬豪33.的.122“萬豪協議”所涵蓋的酒店將被出售或更名，屆時我們將保留任何此類出售的收益，而應付給我們的年度最低迴報總額將減少分配給適用酒店的金額。

Sonesta協議。截至2019年12月31日，Sonesta管理14我們的全套服務酒店和39我們的有限服務酒店根據每一家酒店的管理協議，我們統稱為我們的Sonesta協議，和一項彙集協議，它結合了這些管理協議的目的，以計算總收入，支付酒店運營費用，支付費用和分配和最低迴報給我們。見注4和9有關我們與Sonesta的關係、協議和交易的進一步信息。

截至2019年12月31日，我們的Sonesta協議，只要我們獲得固定的每年最低迴報等於8%我們的投資資本，如其中所界定的，即$146,800，截至2019年12月31日如酒店在支付酒店營運費用及管理費及有關費用後的總收入(如適用的話，不包括Sonesta的獎勵費)，則已足夠。我們的Sonesta協議還規定，如果適用的話，在支付Sonesta的獎勵費之後，我們將根據其中定義的營業利潤獲得額外的回報。我們實現了$67,592, $78,076和$70,576在結束的幾年內2019年12月31日, 2018和2017分別根據我們的Sonesta協議。我們的Sonesta酒店沒有任何安全押金或擔保。因此，我們從Sonesta酒店獲得的回報僅限於酒店支付經營費用(包括管理費和相關費用)後的可用現金流。

截至2019年12月31日我們的Sonesta協議規定，Sonesta在支付酒店運營費用後，有權收取相當於3.0%我們全面服務的總收入Sonesta酒店和5.0%我們有限的服務索尼斯塔酒店的總收入。此外，Sonesta有權獲得相當於1.5%按Sonesta協議的定義，這是一種集中服務的系統費用。1.5%在總收入中，採購和建築監理費等於3.0%資本支出的第三方成本和相當於20.0%在償還我們和Sonesta的某些預付款和支付我們的最低迴報後剩下的營業利潤。Sonesta的激勵管理費，但不是它的其他費用，只有在我們的最低迴報支付之後才能獲得。我們的Sonesta協議還規定，Sonesta公司為我們Sonesta酒店的利益而支付的廣告、營銷、宣傳和公共關係項目和活動的費用，包括“經常逗留”獎勵方案，須由我們償還，或作為酒店運營費用處理，但須經我們批准。

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根據我們的Sonesta協議2019年12月31日，我們承擔了一些客户忠誠度、營銷計劃和第三方預訂傳輸費用的基礎管理、預訂和系統費用以及報銷費用。$36,169, $34,821和$28,238最後幾年2019年12月31日, 2018和2017分別根據我們的Sonesta協議。此外，截至2019年12月31日，我們確認採購和建築監理費$3,320, $2,374和$1,080最後幾年2019年12月31日, 2018和2017分別根據我們的Sonesta協議。這些數額包括在酒店業務費用中，或在我們的合併財務報表中酌情資本化。

截至2019年12月31日我們的Sonesta協議沒有要求FF&E託管存款，但確實要求我們為我們在Sonesta酒店批准的資本支出提供資金。我們資助$114,082, $82,329和$34,933在我們的Sonesta協議所包括的酒店的翻修和其他基本建設改善方面，在結束的幾年內2019年12月31日, 2018和2017分別。我們欠索內斯塔的$15,537和$5,703償還資本支出和先前估計多付的最低迴報2019年12月31日和2018分別。來自Sonesta的欠款包括在相關人員的應付款中，欠Sonesta的款項分別列在我們的綜合資產負債表中應付相關人員的款項中。

我們的Sonesta協議將於2037年1月到期，並將自動延長至二逐次15年續約條款，除非Sonesta選擇不續訂任何此類協議。根據合併協議，如果Sonesta選擇不續簽管理協議，這將被視為我們與Sonesta的所有管理協議的不續簽通知。我們一般有權在事後終止與Sonesta的管理協議。三到四年無因由地支付終止費。我們也有權終止與Sonesta的管理協議，如果我們的最低迴報低於6%在連續四年適用的任何三年中，我們的投資資本。我們和Sonesta都有權終止包括在我們Sonesta協議中的任何管理協議，但更改其中所定義的對另一方的控制權，並且在某些其他情況下，在Sonesta終止的情況下，我們可能要求我們向Sonesta支付終止費。根據聯營協議，如果我們終止或Sonesta終止管理協議後，控制權的改變，這將被視為終止我們與Sonesta的所有管理協議。根據我們的Sonesta協議，如果我們無因由地終止合同，或者Sonesta在某些情況下終止，則終止費用相當於向Sonesta支付的款項的現值，即從適用協議終止之日起至終止前所剩期限的預定到期日期之間的基礎管理費、預約費、系統費和獎勵管理費，這些費用的現值是根據每項此類費用的平均值計算的。三年在終止日期之前終止，按相當於8%。我們可以根據合併協議指定一家酒店為“非經濟”酒店，在這種情況下，酒店將被出售，適用的Sonesta管理協議將被終止，如果適用的酒店不符合規定的計量期間的某些標準，我們根據我們的Sonesta協議中的每一項管理協議都有提前終止的權利。這些規定的計量期限至少從2017年1月1日晚些時候開始，到該年的1月1日開始。18個月在適用的管理協議生效日期之後。

在2019年11月1日，根據與Sonesta的短期協議，我們將之前由温德姆(芝加哥、伊利諾伊州和加利福尼亞州歐文)管理的兩家全方位服務酒店更名為Sonesta品牌，該協議將於2020年12月31日到期。

我們還租賃48度假單位在芝加哥，IL Sonesta酒店的一個子公司的温德姆目的地公司。(紐約證券交易所代碼：Wynd)，或目的地，這要求，截至2019年12月31日，我們每年的最低租金是$1,537。目的地為一家酒店的部分租賃提供的擔保是無限的。我們確認租金收入$503在本年度終了的年度內2019年12月31日和$1,456和$1,414在結束的幾年內2018年12月31日和2017分別根據我們的目的地協議。我們減少了租金收入$997截止年度2019年12月31日和增加的租金收入$358和$400最後幾年2018年12月31日和2017分別記錄以直線記錄租金所需的調整。我們已經修改了48芝加哥酒店的目的地單位因此租約的期限將於2020年3月31日到期，屆時目的地將騰出租賃的空間。

見注4有關我們的某些財產收購對我們與Sonesta的管理協議的影響的信息。

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在……上面2020年2月27日，我們與Sonesta及其新成立的母公司Sonesta Holdco Corporation或Holdco簽訂了一項交易協議，根據該協議，我們和Sonesta對我們現有的業務安排進行了如下調整：

•	我們修改並重申了我們與Sonesta的現有管理協議，涉及我們目前由Sonesta管理的每家酒店，我們統稱Sonesta協議，以及我們與Sonesta的現有聯合協議，該協議將我們與Sonesta的管理協議結合起來，用於計算總收入、支付酒店運營費用、支付費用和分配以及應付我們的最低迴報，詳見下文；

•	我們和Sonesta同意出售、更名或重新使用我們的產品。39目前由Sonesta管理的長期住宿酒店的總承載價值為$480,547並且目前要求的合計最低迴報為$49,467。隨着酒店的出售、更名或更名，適用酒店的管理協議將終止，因為我們需要向Sonesta支付終止費，我們根據Sonesta協議應付給我們的最低迴報將減少分配給適用酒店的金額；

•	Sonesta將繼續管理14目前由Sonesta管理的全面服務酒店和這些酒店的年度最低迴報將從$99,013到$69,013;

•	Holdco向我們發行了一些普通股，大約代表(但不超過)。34%其普通股流通股(發行後)；

•	我們修改了Sonesta協議和池協議5%由Sonesta管理的14家酒店的總收入中，每一家都將作為“FF&E準備金”用於未來的資本支出，前提是在根據Sonesta協議支付年度最低迴報後，可獲得的現金流量；

•	我們修改了Sonesta協議和合用協議，以便(1)Sonesta管理的14家全面服務酒店的終止權一般僅限於績效和“事業”、傷亡和譴責事件；(2)目前適用於確定由Sonesta管理的任何一家全面服務酒店的管理協議是否因業績原因而終止；(3)我們的歷史聯營協議中允許我們或Sonesta要求銷售非經濟型酒店的條款被刪除；

•	我們將由Sonesta管理的位於芝加哥、伊利諾伊州和加利福尼亞州歐文的全面服務酒店的管理協議的初始有效期延長到2037年1月，以便與Sonesta管理的其他全面服務酒店的初始到期日期保持一致。

除上文所述外，我們經修正和重述的Sonesta協議和經修正和重述的合用協議的經濟條款與歷史上的Sonesta協議和池協議是一致的。

凱悦協議。我們與凱悦的管理協議22酒店或2030年到期的凱悦(Hyatt)協議規定，2019年12月31日，我們每年的最低退貨額是$22,037。我們實現了最低迴報$22,037在每年結束的年份2019年12月31日, 2018和2017根據這個協議。根據我們的凱悦協議，凱悦向我們提供了一項擔保，僅限於$50,000。在本年度終了的年度內2019年12月31日，根據這項協議，酒店產生的現金流低於這一期間應付給我們的最低租金，凱悦$2,260保證付款以彌補短缺。擔保的可用餘額是$19,655截至2019年12月31日.

Radisson協議。我們與拉迪森的管理協議九酒店或2035年到期的拉迪森協議規定，2019年12月31日，我們每年的最低退貨額是$20,443。我們實現了最低迴報$20,056, $16,183和$12,920在結束的幾年內2019年12月31日2018年和2017年分別根據本協定。根據我們的拉迪森協議，拉迪森向我們提供了有限的擔保，這是由於我們在本年度終了年度提供的基本建設改進資金。2019年12月31日，增加$1,523總計$47,523。在本年度終了的年度內2019年12月31日，根據這項協議，酒店產生的現金流低於這一期間應付給我們的最低迴報，而拉迪森$1,343支付擔保款項以彌補短缺。擔保的可用餘額是$41,216在…2019年12月31日。我們資助$19,034在截至年底的年度內，包括在我們的Radisson協議內的某些酒店的基本建設改善。2019年12月31日.

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温德姆協議。在2019年10月，我們修改了我們與温德姆的協議，根據該協議，管理協議的期限將於2020年9月30日到期，除非對出售或更名的酒店提前終止。根據修正案，温德姆將在支付酒店運營費用後支付酒店的所有現金流。温德姆將無權在剩餘的協議期限內收取任何基本管理費。我們實現了回報$20,023, $23,562和$27,452在結束的幾年內2019年12月31日, 2018和2017分別。温德姆為我們提供了擔保，僅限於$35,656，但須以每年付款限額為限$17,828在2017。為了避免違約，温德姆被要求支付85%的最低迴報給我們。我們的温德姆協議要求包括在協議中的所有酒店的FF&E託管存款相當於酒店銷售總額的5%，但必須在支付最低退貨後有現金流量。截至2019年12月31日的一年內，沒有支付FF&E託管存款。我們資助$3,040, $2,883和$1,449在我們的温德姆協議所包括的某些酒店的基本建設改善，在結束的幾年裏。2019年12月31日, 2018和2017分別。

淨租賃組合

截至2019年12月31日，我們擁有816以服務為導向的零售物業14.9百萬平方英尺，年最低租金為$381,679加權(按年最低租金計算)平均租賃期限為8.6年數。投資組合98%租給194在131品牌23不同的行業。

Ta租約

在……上面2019年1月16日，我們與電訊管理局局長簽訂協議，根據該協議：

•	我們賣給TA20旅遊中心的物業，電訊管理局以前租用我們的總購買價格為$308,200。我們記錄了收益$159,535作為這些銷售的結果。

•	在完成這些銷售後，這些旅遊中心的財產被從TA租約中刪除，TA每年向我們支付的最低租金減少了$43,148.

•	從2019年4月1日，助教付給我們的第一筆16季度分期付款$4,404每個(合計)$70,458)充分履行並履行對我們的15萬美元遞延租金義務，否則將分五期到期。2024和2030。塔付給我們的$13,200就截至年底的這一義務而言2019年12月31日.

•	從年終開始2020年12月31日，電訊局長將有責任向我們額外繳付相等於百分之一點五的租金百分比(0.5%)每年租賃場地的非燃料收入是否超過截至年底各站點的非燃料收入2019年12月31日.

•	每一份電訊管理局局長租約的有效期延長至三年.

•	某些179旅行社繼續向我們租賃的旅遊中心房產在TA租約中重新分配。

塔是我們最大的房客。截至2019年12月31日，我們總共租給了TA179在2029年至2035年到期的五份租約下的旅行中心，每年的最低退貨額為$246,088它大約代表24.6%在我們每年最低租金總額中2019年12月31日. 截至目前為止，旅遊中心的數目、條款、每年最低租金及電訊局長根據電訊局長租約欠我們的延期租金餘額。2019年12月31日，如下：

		旅遊中心數目		初始期限結束(1)		年最低租金				遞延租金(2) (3)
第1號租契		36		2032年12月31日		$	49,707			$	15,148
第2號租契		36		2031年12月31日		44,077				14,068
TA第3號租約		35		2029年12月31日		42,409				13,870
旅協第4號租契		37		2033年12月31日		48,241				14,161
旅館業協會第5號租契		35		2035年6月30日		61,654				—
		179				$	246,088			$	57,247

(1)	塔二更新選項15年數每一份根據我們的電訊局長租約。

(2)	由2019年4月1日起，電訊管理局須向我們付款。$70,458在……裏面16季度分期付款$4,404每個人都欠我們延期租金。

(3)	表示截至……的餘額。2019年12月31日.

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我們的TA租賃是“三重淨值”租賃，要求TA支付租賃旅遊中心的所有運營費用，包括人員、公用事業、庫存、客户服務和保險費用、房地產和個人財產税、與環境有關的費用、地下儲油罐清除費用以及我們租賃該財產的旅行中心的地面租賃付款，並將其轉租給TA。我們的電訊局長租約一般要求電訊局長就某些環境事宜及在租約期間因租用旅遊中心的擁有權或營運而產生的法律責任，向我們提供補償。此外，電訊管理局局長有責任在最少期滿時向我們支付相等於估計拆除租用物業上的地下儲油罐的費用的款額。我們的TA租賃不需要FF&E託管存款。然而，TA需要維護租賃的旅遊中心，包括結構和非結構組件.根據我們的TA租約，TA通常不能擁有、特許經營、經營、租賃或管理任何旅遊中心或類似的財產，在75英里範圍內，在我們擁有的主要州際公路的任何方向上，我們擁有的旅行中心都是在未經我們同意的情況下。

我們確認來自電訊管理局局長的租金收入$262,038, $302,309和$293,273最後幾年2019年12月31日, 2018和2017分別。我們減少了租金收入$11,894截止年度2019年12月31日和增加的租金收入$12,127和$11,966最後幾年2018年12月31日和2017分別記錄我們的電訊局長租約下的延遲租金，以及電訊管理局局長估計未來向我們支付的以直線方式拆除地下儲油罐的費用。截至2019年12月31日和2018，我們有應收帳款，包括電訊局長欠我們的當期租金及直線式租金調整。$68,653和$91,212分別。這些款項包括在我們的綜合資產負債表中的有關人員的應付款項中。在截至2018年12月31日和2017年12月31日的這幾年裏，我們確認，根據我們的TA租約所承擔的遞延租金義務，在當時的租賃條件下，是以直線為基礎的租金收入。從2019年1月開始，我們對經修訂的延期租金義務的確認，將以直線方式記錄在我們的電訊局長租約的新租約條款之上。

除了每年繳交最低租金外，我們的第1、2、3及4號租約亦規定，根據非燃料收入總額較基準年的增幅，向我們繳付租金的百分比(3%非燃料收入超過2015年的非燃料收入，從截至2020年12月31日的年度開始，再增加0.5個百分點(0.5%)在2019年非燃料收入以上的非燃料收入中)，而我們的第5號電訊局長租約規定，根據非燃料收入總額在基準年水平上的增長，向我們支付租金百分比(3%非燃料收入高於2012年非燃料收入，並從2020年12月31日終了年度開始0.5%非燃料收入超過2019年的非燃料收入)。據我們所知，電訊管理局局長的租金總額是$4,075, $3,548和$2,106在結束的幾年內2019年12月31日, 2018和2017分別。

根據我們的電訊局長租約，電訊局長可要求我們資助資本改善，以換取電訊管理局局長每年的最低租金按以下公式增加：每年的最低租金增幅相等於我們資助的款額乘以(1)。8.5%或者(2)美國國債基準利率加3.5%。電訊管理局無須提出要求，我們亦沒有責任資助任何這類改善措施。我們資助$56,346和$84,632在截至12月31日、2018年和2017年12月31日為止的幾年內，我們的旅遊中心物業的基本建設改善，以及TA每年應支付給我們的最低租金增加了$4,789和$7,194分別。在2019年期間，我們沒有為這些租約下的任何改進提供資金。

見注4和9有關我們與TA關係的進一步信息。

其他淨租賃協議

我們確認了我們在SMTA交易下獲得的淨租賃財產的租金收入。$46,861在本年度終了的年度內2019年12月31日，其中包括$2,160的調整，以記錄根據我們的某些租約在直線基礎上預定的租金變動。

附加租賃信息(作為出租人). 截至2019年12月31日，我們與其他各方的租契，除我們的儲税券外，規定在餘下的現行條款內，須向我們支付合約最低租金，詳情如下：

2019	$	406,518
2020	402,000
2021	390,585
2022	372,440
2023	364,541
此後	2,718,281
共計	$	4,654,365

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附加租賃信息(作為承租人).截至2019年12月31日, 14我們的旅館都是地租的，我們是承租人。此外，我們的酒店經營者在我們酒店的正常經營過程中代表我們簽訂各種租約，或我們的酒店經營租賃。我們用我們估計的增量借款率，在剩餘的租賃期限內，將資產使用權和租賃負債計算為我們的經營租賃剩餘租賃支付義務的現值，其中包括地面租賃和酒店經營租賃。資產使用權和相關租賃負債分別列入我們的綜合資產負債表中的其他資產、淨額和應付帳款及其他負債。

在…2019年12月31日，我們的資產使用權和相關租賃負債總額。$75,040和$75,040，分別代表我們在經營租賃下的未來義務，並分別列入其他資產和其他負債，分別列入我們的綜合資產負債表。我們的經營租賃要求最低的固定租金支付，根據超過一定門檻的酒店收入的百分比支付租金，或支付相當於最低固定租金或百分比租金中較大的租金。與我們的經營租賃有關的租金費用$13,892截止年度2019年12月31日，是包括在酒店經營費用在我們的綜合報表的綜合收入。截至2019年12月31日，我們的經營租約規定，在剩餘的租賃期限內，向第三方支付的最低合同租金如下：

2020	$	7,052
2021	6,424
2022	5,877
2023	5,761
2024	5,762
此後	150,826
租賃付款總額	181,702
減：估算利息	(106,662		)
租賃負債現值(1)	$	75,040

(1)	用於計算租賃負債的加權平均貼現率和我們的地面租賃(假設所有延期選項)和我們的酒店經營租賃的加權平均剩餘期限大約是5.50%和31年數(範圍)12年數到68年數)和5.53%和31年數(範圍)1月份到54年數)分別。

截至2019年12月31日, 17在我們的淨租賃財產是在土地上，我們部分或完全從無關的第三方租賃。我們不需要記錄這些財產的使用權、資產和租賃負債，因為我們不是租約的主要承付人。這些項目的平均剩餘任期17地租12年數(範圍)二到31年數)平均租金$508每年。

一般來説，地面租賃義務是由我們的經理或租户支付的。然而，如果管理人或租户沒有履行地面租賃義務或沒有續簽任何地面租賃，我們可能不得不履行地面租賃義務或延長地面租賃義務，以保護我們對受影響財產的投資。

附註6.負債

我們的主要債務義務2019年12月31日分別為：(1)$377,000我們的未償還借款$1,000,000無擔保循環信貸安排；(2)我們$400,000無擔保的定期貸款；及(3)$5,350,000高級無擔保票據未付本金總額。我們的循環信貸安排和我們的定期貸款受與機構放款集團的信貸協議管轄。

我們的$1,000,000循環信貸可用於一般商業用途，包括購置。我們循環信貸貸款的到期日是2022年7月15日，並且，在支付延期費和滿足某些其他條件的前提下，我們可以選擇延長該設施的到期日。二額外六-月期。我們可以借入、償還和再借款我們的循環信貸機制下的資金，直到到期為止，沒有本金償還到期。我們必須按libor利率加保險費支付利息。120每年基點2019年12月31日，有關我們循環信貸安排下的未清款項。此外，我們亦須就循環信貸安排下的貸款承諾總額繳付一筆貸款費用。25每年基點2019年12月31日。利率溢價和貸款費用都會根據信用評級的變化進行調整。

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截至2019年12月31日和2018，循環信貸安排下的借款年利率為2.80%和3.14%分別。在循環信貸安排下，貸款的加權平均年利率是3.21%, 3.06%和2.24%最後幾年2019年12月31日, 2018和2017分別。截至2019年12月31日，我們有$377,000傑出和$623,000可在我們的循環信貸設施下使用。截至2020年2月27日，我們有$437,000傑出和$563,000可根據我們的循環信貸貸款貸款。

我們的$400,000到期的定期貸款2023年7月15日，可隨時預繳，不受處罰。我們須按libor利率支付定期貸款未償還款項的利息，另加一筆保費。135每年基點2019年12月31日。利率溢價可根據我們的信用評級變化進行調整。截至2019年12月31日和2018，本署定期貸款未償還款項的年利率為3.04%和3.45%分別。本署定期貸款的加權平均年利率為3.43%, 3.12%和2.27%最後幾年2019年12月31日, 2018和2017分別。

我們的信貸協議還包括一項功能，根據這項功能，最高總借款可增加到最多可達$2,300,000在某些情況下是綜合的。我們的信用協議和無擔保的高級票據契約及其補充條款規定，在發生和繼續發生某些違約事件時，加速支付所有未付款項，例如，就我們的信貸協議而言，我們的控制權發生變化，包括RMR有限責任公司停止擔任我們的業務經理。我們的信貸協議和無擔保的高級票據契約及其補充條款也包含契約，包括那些限制我們在某些情況下承擔債務或進行分配的能力的契約，這些契約通常要求我們保持一定的財務比率。我們相信我們遵守了我們的信貸協議的條款和條件，我們的無擔保高級票據契約及其補充2019年12月31日.

2017年1月13日，我們發佈了$600,000公開發行高級債券的總本金，包括$200,000合計本金4.500%高級票據到期日期2023年和$400,000合計本金4.950%高級音符到期2027年。這些發行的淨收益是$593,228折扣、保險費和費用之後。

2017年3月15日，我們以面值加應計利息購回。$8,431我們的未付本金3.80%可轉換高級票據到期2027年，由這些票據的持有人投標供我們回購。2017年4月24日，我們按面值贖回了剩餘的應計利息。$47這些票據的未付本金。

2017年10月26日，我們發佈了$400,000本金3.950%高級票據到期2028年在公開發行。此次發行的淨收益為$388,244折扣和費用之後。

2017年10月29日，我們償還了所有未償款項。6.700%高級債券應於2018年到期，贖回價格相當於本金$350,000，加上應計利息和未付利息(合計為$356,774)。由於贖回，我們記錄了提前清償債務的損失。$146在2017年12月31日終了的一年中，這代表了這些票據的未攤銷折扣和發行成本。

2018年2月2日，我們發佈了$400,000本金4.375%高級債券將於2030年公開發行。此次發行的淨收益為$386,400折扣和費用之後。

在……上面2019年9月18日，我們發佈了$825,000我們的總本金4.350%無抵押高級票據到期2024, $450,000我們的總本金4.750%無抵押高級票據到期2026和$425,000我們的總本金4.950%無抵押高級票據到期2029。這些供品的淨收益總額為$1,680,461，在承銷折扣和其他提供費用後。

關於SMTA交易，一個由貸款人組成的銀團，承諾向我們提供一年無擔保的定期貸款，在此基礎上，我們可以借入更多的貸款。2,000,000。我們於2019年9月終止了這些承諾，並記錄了提前清償債務的損失。$8,451在截至2019年12月31日的年度內，核銷未攤銷的發行成本。看見附註4有關SMTA事務的進一步信息。

我們所有的高級債券在到期日之前的任何時間都是預先支付的，即票面加應計利息加上相等於所定義的全部金額的溢價，通常是為了保持對票據持有人的規定收益率。我們所有高級債券的利息每半年支付一次.

我們的債務不需要在到期日之前償還資金。

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在未來五年及其後所有未償還債務項下須繳付的本金2019年12月31日如下：

2020	$	—
2021	400,000
2022	877,000
2023	900,000
2024	1,175,000
此後	2,775,000
	$	6,127,000

附註7.股東權益

普通股獎

我們有普通股可供發行，根據我們的2012年股權補償計劃，或我們的股票獎勵計劃。在結束的幾年內2019年12月31日, 2018和2017，我們同意140,100我們的普通股的總市值為$3,507, 97,000我們的普通股的總市值為$2,810和85,000我們的普通股的總市值為$2,387分別向我們的管理人員和經理RMR有限責任公司的某些其他僱員，根據股份獎勵計劃。股票的價值是基於我們在納斯達克股票市場的收盤價，或納斯達克，在授予的日期。見注9為了進一步討論我們給我們的官員和RMR有限責任公司的某些其他僱員的贈款。在……上面2018年4月12日，我們同意3,000我們的普通股的總市值為$75致我們的一位董事，他在那天當選為管理受託人。此外，我們還批准了當時的每一位董事3,000我們的普通股2019和2018和2017總市值為$370 ($74每位受託人)，$427 ($85(每名受託人)及$452 ($90(每名受託人)，分別作為其年度補償的一部分。這些股票的價值是基於我們在納斯達克的普通股的收盤價。立即授予我們受託人的股份。RMR有限責任公司授予我們的職員和某些其他僱員的股份，從授予之日起，每年分期付款分期付款五次。股票贈款在轉歸期內按比例支出，這種份額贈款的價值包括在我們的綜合收入報表中的一般費用和行政費用中。

根據截至年度的股份獎勵計劃條款批出、歸屬、沒收及未獲轉授的股份摘要2019年12月31日, 2018和2017如下：

	2019							2018							2017
	數 的 股份			加權 平均 授予日期 公允價值				數 的 股份			加權 平均 授予日期 公允價值				數 的 股份			加權 平均 授予日期 公允價值
年初未獲轉撥的股份	164,000			$	28.39			146,605			$	27.93			148,535			$	29.40
獲批股份	155,100			25.00				115,000			28.80				100,000			28.39
歸屬股份	(122,010	)		25.09				(96,375	)		28.73				(101,930	)		28.52
股份被沒收	(2,550	)		27.49				(1,230	)		—				—			—
年底未轉讓股份	194,540			$	26.59			164,000			$	28.39			146,605			$	27.93

這個194,540截至2019年12月31日計劃如下：67,290股份2020, 55,930股份2021, 43,600股份2022和27,720股份2023。截至2019年12月31日，該等未獲分配股份的估計未來補償開支如下：$4,652。將記錄補償費用的加權平均期間約為23月份。在結束的幾年內2019年12月31日, 2018和2017，我們記錄了$2,849, $3,187和$2,759分別與股份獎勵計劃有關的補償費用。

在…2019年12月31日, 2,290,692我們的普通股仍保留根據我們目前的股票獎勵計劃發行。

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股票回購

期間2019，我們購買了31,225按每股普通股加權平均價格計算的普通股價值$25.61，根據我們在納斯達克的普通股收盤價，在回購之日，從RMR有限責任公司的某些官員和某些現任或前任僱員那裏，履行與我們普通股獎勵的歸屬有關的預扣和支付義務。

期間2018，我們購買了21,202按每股普通股加權平均價格計算的普通股價值$28.59，根據我們在納斯達克的普通股收盤價，在回購之日，從RMR有限責任公司的某些官員和某些現任或前任僱員那裏，履行與我們普通股獎勵的歸屬有關的預扣和支付義務。

期間2017，我們購買了19,058按每股普通股加權平均價格計算的普通股價值$28.01，根據我們在納斯達克的普通股收盤價、回購日期、RMR股份有限責任公司的某些官員和其他僱員的收盤價，以履行與我們普通股獎勵的歸屬有關的預扣和支付義務。

分佈

在截至2019年12月31日、2018年和2017年12月31日止的幾年裏，我們按以下方式支付了普通股的分配額：

		年度每股分配		總分佈		分佈特徵
年						普通收入		資本收益		資本返還		合格股利
2019		$2.15		$353,620		44.50%		37.93%		17.57%		0.50%
2018		$2.11		$346,832		100.00%		—		—		—
2017		$2.07		$340,084		94.69%		—		4.39%		0.92%

在……上面2020年1月16日，我們宣佈$0.54每普通股，或$88,864，我們付了錢2020年2月20日，給記錄在案的股東2020年1月27日.

在……上面2017年2月10日，我們救贖了所有11,600,000我們傑出的7.125%D系列累積可贖回優先股$25.00每股加截至贖回日期的應計股息及未付股息(合計為$291,435)。我們減少了可供普通股東使用的淨收入2017通過$9,893，即在贖回之日，對我們D系列累積可贖回優先股的清算優先權超過我們對這些優先股的賬面金額的數額。

累計其他綜合收入(損失)

累計其他綜合收入(損失)2019年12月31日，代表我們在AIC綜合虧損中所佔的份額。見注9有關這項投資的進一步信息。

下表按構成部分列示了我們在累計其他綜合收入(損失)中確認的截至該年度的數額的變化情況。2019年12月31日:

		未實現增益				股權
		投資損失				未實現增益
		證券，淨額				投資(損失)				共計
2017年12月31日結餘		$	78,715			$	643			$	79,358
從累計其他綜合收入改劃為留存收益的數額		(78,715		)		(841		)		(79,556		)
本年度其他綜合收入		—				(68		)		(68		)
2018年12月31日餘額		—				(266		)		(266		)
本年度其他綜合損失		—				91				91
從累計其他綜合收入改劃為淨收入的數額		—				175				175
2019年12月31日結餘		$	—			$	—			$	—

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附註8.與RMR有限責任公司簽訂的商業和財產管理協議

我們有不僱員們。我們經營業務所需的人員和各種服務由RMR有限責任公司提供給我們。我們有二與RMR有限責任公司簽訂的向我們提供管理服務的協議：(1)業務管理協議，涉及我們的一般業務；(2)物業管理協議，該協議目前涉及我們的淨租組合的財產級業務，不包括租給TA的物業，以及我們一家酒店的辦公大樓部分。見注9有關我們與RMR有限責任公司的關係、協議和交易的進一步信息。

與RMR有限責任公司簽訂的管理協議。我們與RMR有限責任公司簽訂的管理協議規定了年度基本管理費、年度激勵管理費以及以現金支付的財產管理費和建築監理費，其中包括：

•	基本管理費。我們在每一適用期間向RMR有限責任公司支付的年度基本管理費等於以下兩項中較小的一項：

◦	(A)之和0.7%香港房地產投資的平均總歷史成本$250,000，加(B)0.5%香港房地產投資的平均總歷史成本超過$250,000；和

◦	(A)之和0.7%在此期間內，該等股份主要在證券交易所交易的普通股每股平均收盤價乘以在該期間已發行的普通股的平均數目，再加上該期間每一類已發行優先股的總清盤偏好的每日加權平均數，再加上該期間我們合併負債的總本金的每日加權平均數，或加上我們的市值平均數，直至該期間為止。$250,000，加(B)0.5%我們的平均市值超過$250,000.

我國房地產投資的平均歷史總成本包括直接或間接投資於與此類房地產有關的房地產和個人財產所擁有的權益或貸款的合併資產(包括可能分配給無形資產或未分配的購置相關費用和成本)，所有這些都未計入折舊準備金、攤銷、減值費用或壞賬準備金或其他類似的非現金準備金。

•	激勵管理費。RMR有限責任公司每年可賺取的獎勵管理費計算如下：

◦	一筆金額，但以我們已發行普通股的價值為上限，等於12%的產品：

-	在緊接有關的3年計算期前一年的最後一個交易日，我們的股票市值，及

-	我們的普通股股東(即股票價格增值加股息)的每股總收益(以百分比表示)超過SNL美國REIT酒店指數或相關計量期間每股基準回報率的金額(以百分比表示)。

就普通股股東每股總回報率而言，衡量期內的股票價格增值是通過減去(1)適用計量期第一年第一年前一年最後一個交易日在納斯達克的收盤價，或從(2)我們的普通股的平均收盤價中減去(2)我們的普通股的平均收盤價來確定的。10連續交易日平均收盤價最高的交易日30測量期最後一年的交易日。

◦	在計算激勵管理費(包括確定我們的股票市值、初始股價和普通股股東每股總收益)時，如果增發普通股，或在計量期間回購我們的普通股，則須作調整。

◦	除非我們在計量期間的每股總收益是正數，否則我們不需要支付任何獎勵管理費。

◦	衡量期為三年，以計算獎勵管理費的年度為結束。

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◦	如果我們的每股總收益超過12%在任何量度期內，基準每股收益會被調整為較低的SNL美國REIT酒店指數在該計量期間的股東總回報。12%每年，或經調整的基準每股回報率。在適用經調整的每股基準回報率的情況下，如果我們的每股總收益介於200基點和500按商業管理協議的定義，比SNL美國REIT酒店指數低收益率低基點，如果在這種情況下，我們的每股總收益超過500低於SNL美國REIT酒店指數的基點。

◦	獎勵管理費有上限。上限等於我們的普通股的價值，在發行後，普通股代表1.5%我們當時發行的普通股的數目乘以我們的普通股的平均收盤價。10連續交易日平均收盤價最高的交易日30相關計量期間的交易日。

◦	我們向RMR有限責任公司支付的任何一段時間的激勵管理費可能會被“追回”，如果我們在該期間的財務報表由於RMR LLC的不誠信、欺詐、故意不當行為或重大疏忽而在實質上不遵守任何財務報告要求而被重報，而我們支付的獎勵管理費數額高於我們根據重報財務報表支付的金額。

根據我們與RMR有限責任公司的業務管理協議，我們承認$41,607, $39,942和$40,694最後幾年2019年12月31日, 2018和2017分別。我們確認的淨業務管理費包括在這些期間綜合收入報表中的一般費用和行政費用。每年我們確認的淨業務管理費。2019年12月31日, 2018和2017反映出減少了$3,585這些年中的每一年，我們記錄的與我們以前在RMR公司的投資有關的負債的攤銷，詳見注。9.

根據我們的商業管理協議，一月2019和2018，我們向RMR有限責任公司支付了一筆獎勵管理費$53,635和$74,753最後幾年2018年12月31日和2017分別。在本年度，我們並沒有向RMR有限責任公司支付獎勵管理費。2019年12月31日。在計算我們須繳付的激勵管理費時，我們根據業務管理協議調整了股東每股總回報率，以反映我們在三年量度期內發行和回購的普通股數目淨增加的總和。此外，我們的每股基準回報率的計算也根據業務管理協議對這些發行和回購進行了調整。

•	物業管理和建設監理費。我們在每一適用期間向RMR有限責任公司繳付的物業管理費相等於3.0%我們在每一適用期間向RMR有限責任公司繳付的租金總額及建築監理費相等於5.0%我們的淨租組合的建築費用，不包括租給電訊管理局的物業，以及我們其中一間酒店的寫字樓部分，而該酒店須符合我們與RMR有限責任公司的物業管理協議。

根據我們與RMR有限責任公司簽訂的物業管理協議，我們承認$1,399, $64和$45最後幾年2019年12月31日, 2018和2017分別。這些金額包括在我們的綜合收入報表中的酒店運營費用中。

•

報銷費用。我們通常負責我們所有的運營費用，包括RMR有限責任公司代表我們承擔的某些費用。我們一般不負責支付RMR LLC為向我們提供管理服務而發生的僱用、辦公或行政費用，但RMR LLC員工被指定專門或部分在我們的淨租賃財產(不包括租給TA的財產)和我們一家酒店的辦公大樓部分工作的僱用和相關費用之外，我們分擔RMR LLC集中會計人員的工資、福利和其他相關費用，我們分擔RMR LLC提供內部審計職能的費用，並另有約定。我們的審計委員會任命我們的內部審計主任，我們的賠償委員會批准我們內部審計職能的成本。我們的物業營運開支一般包括向租客收取的租金，包括物業管理有限責任公司所支付的某些薪金及有關費用。我們償還了RMR有限責任公司$620, $399和$482這些費用和費用2019年12月31日, 2018和2017分別。我們將這些數額列入這些期間的其他業務費用和銷售、一般和行政費用(視情況而定)。

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•	術語。我們與RMR有限責任公司的管理協議的條款截止於2039年12月31日，並自動於每年12月31日延長一年，因此我們的管理協議的條款此後將在延期之日20週年結束。

•	終止權。我們有權終止與RMR有限責任公司的一項或兩項管理協議：60為方便起見，(Ii)立即發出書面因由通知書(如該通知書所界定者)，(Iii)在以下情況下發出書面通知：60(Iv)在適用日曆年終結後的一天內，以書面通知該日曆年內所界定的執行理由；及(Iv)12月份隨着RMR有限責任公司(RMR LLC)控制權的改變，如其中所定義的那樣。RMR有限責任公司有權根據其中規定的理由終止管理協議。

•	終止費。如果我們為了方便而終止與RMR有限責任公司的一項或兩項管理協議，或者如果RMR LLC出於正當理由終止了我們的一項或兩項管理協議，我們已經同意支付RMR LLC的終止費，金額相當於其中所定義的每月未來費用的現值之和。19和20好幾年了。如果我們因業績原因而終止與RMR有限責任公司的一項或兩項管理協議，我們已同意向RMR有限責任公司支付上述計算的終止費，但假設10終止前仍有一年任期。我們不需要支付任何終止費用，如果我們終止與RMR有限責任公司的管理協議，或由於RMR有限責任公司的控制權改變。

•	過渡事務處。RMR有限責任公司已同意為我們提供某些過渡服務120天在我們可適用的終止協議或RMR有限責任公司的終止通知之後，包括與我們合作，並利用商業上合理的努力，促進根據我們的業務管理協議提供的管理和房地產投資服務的有序轉移，並促進根據我們的財產管理協議(視情況而定)的管理財產的有序轉移。

•	供應商。根據我們與RMR LLC的管理協議，RMR LLC可不時代表我們與某些第三方供應商和供應商談判，以便向我們採購貨物和服務。作為這一安排的一部分，我們可以與RMR LLC或其子公司提供管理服務的其他公司簽訂協議，以便從這些供應商和供應商那裏獲得更優惠的條件。

•	投資機會。根據我們與RMR有限責任公司的業務管理協議，我們承認RMR有限責任公司可以從事其他活動或業務，並作為任何其他個人或實體(包括其他REITs)的經理，即使這些人或實體有類似於我們的投資政策和目標，我們無權在從RMR LLC獲得信息、建議和其他服務方面獲得優惠待遇。

附註9.相關人交易

我們與TA，Sonesta，RMR LLC，RMR公司有關係，有歷史和持續的交易。及其他與他們有關的公司，包括RMR有限責任公司或其附屬公司提供管理服務的其他公司，而其中一些公司亦有受託人、董事或高級人員，而這些公司亦是我們的受託人或高級人員。RMR公司是RMR有限責任公司的管理成員。作為ABP信託的唯一受託人，我們的管理受託人之一Adam D.Portnoy是RMR公司的控股股東。是RMR公司的董事總經理和總裁兼首席執行官。和RMR有限責任公司的一名官員和僱員。我們的另一位董事總經理兼總裁兼首席執行官約翰·G·默裏(John G.Murray)以及我們的其他官員也是RMR有限責任公司的一名官員和僱員，其中包括亞當·波特諾伊(Adam Portnoy)的姐夫伊桑·S·伯恩斯坦(Ethan S.Bornstein)、我們的首席財務官兼財務主管布萊恩·E·唐利(Brian E.Donley)某些TA和Sonesta的執行官員是RMR有限責任公司的官員和僱員。我們的一些獨立董事也擔任其他上市公司的獨立董事或獨立受託人，RMR有限責任公司或其子公司為其提供管理服務。Adam Portnoy擔任其中幾家上市公司的董事會或董事會主席，並擔任這些公司的董事總經理或董事總經理，RMR有限責任公司的其他高級人員擔任其中某些公司的董事總經理或董事總經理。此外，RMR有限責任公司和RMR公司的官員。擔任RMR有限責任公司或其子公司提供管理服務的其他公司的高級人員。

我們的經理，RMR有限責任公司。我們有二與RMR有限責任公司簽訂的向我們提供管理服務的協議：(1)與我們一般業務有關的商業管理協議；(2)物業管理協議，涉及我們某些淨租物業的物業級別運作，以及我們其中一家酒店的辦公大樓部分。見注8有關我們與RMR有限責任公司的管理協議的進一步信息。

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與RMR有限責任公司租賃。我們在一家酒店的辦公大樓中將辦公空間租給RMR有限責任公司(RMRLLC)。我們確認了從RMR有限責任公司獲得的租賃辦公空間的租金收入。$35每一年結束2019年12月31日, 2018和2017。如果我們與RMR有限責任公司的管理協議終止，我們與RMR LLC的辦公空間租約可由RMR LLC終止。

RMR有限責任公司員工分享獎。如注7所述，我們每年向RMR有限責任公司的職員和其他僱員授予股份。一般而言，這些獎勵的五分之一屬於授予日期，五分之一屬於其後四個週年的授予日期。在某些情況下，我們可以加快裁決的歸屬，例如與裁決持有人作為我們的官員或RMR有限責任公司的官員或僱員的退休有關。這些對RMR有限責任公司員工的獎勵，是對我們管理受託人的股份獎勵，作為受託人的補償，以及我們支付給RMR有限責任公司的費用。見注7有關我們的股票獎勵和活動的信息，以及我們購買股票的一些信息，我們與股票獎勵的接受者在歸屬股票獎勵時履行預扣税義務有關。

RMR公司我們最初2,503,777RMR公司A類普通股2015年6月5日現金及股票折價$55,922。出於會計目的，我們得出的結論是，我們為這些股票的投資支付的代價比這些股票的公允價值更低，我們記錄了這些股票的估計公允價值超過我們為這些股票支付的價格的負債。這項負債包括在我們的綜合資產負債表中的應付帳款和其他負債中，並將直線攤銷至2035年12月31日，作為對我們的業務管理和財產管理費的削減。我們攤銷$3,585在每年結束的年度內2019年12月31日, 2018和2017。如……2019年12月31日，本負債的未攤銷餘額為$57,421。截至2019年12月31日，這一負債的未來攤銷額估計為$3,5852020年至2024年$39,496在此之後。

2019年7月1日，我們賣掉了2,503,777RMR公司A類普通股的股份。我們以向公眾出售的價格參加了一次承銷的公開募股。$40.00根據我們之間的承銷協議，RMR公司，RMR有限責任公司管理的其他一些REITs也出售了RMR公司的A類普通股。在供品中，以及在其中命名的承銷商。我們收到了.的淨收益$93,568從這次銷售中扣除承銷折扣和佣金後，再扣除其他提供費用。

塔。塔是我們的100%直到2007年我們將其普通股分配給我們的股東。Ta是我們最大的租户和房地產運營商，租賃。27%房地產的總賬面價值2019年12月31日。我們是電訊管理局的最大股東。2019年12月31日，我們擁有684,000普通股，約代表8.2%TA發行的普通股。我們的董事總經理之一AdamPortnoy是TA的董事總經理。TA的首席執行官、總裁兼首席運營官、執行副總裁、首席財務官和司庫以及執行副總裁和總法律顧問也是RMR LLC的主管和僱員，TA最近的兩名前首席執行官也是RMR LLC的主管，直到他們分別於2017年和2019年辭職。RMRLLC為我們和TA提供管理服務。截至2019年12月31日，RMR有限責任公司擁有298,538普通股，約代表3.6%TA發行的普通股。

助教的分拆。與TA的分拆有關，我們與TA和RMR LLC簽訂了一項交易協議，根據該協議，TA授予我們優先購買、租賃、抵押或以其他方式融資TA在旅遊中心所擁有的任何權益的權利，然後再出售、租賃、抵押或以其他方式融資給另一方或與另一方一起。TA還授予我們和RMR LLC管理的任何其他公司優先購買或資助我們或他們在TA之前投資的任何類型的房地產的權利。電訊管理局亦同意，只要電訊局長是我們的租客，便不容許任何人或團體取得實益業權。9.8%或更多有表決權的股份，或有權根據電訊管理局局長或其附屬租客或擔保人與我們的契約，指示電訊管理局局長或其任何附屬租户或擔保人的管理及政策；出售電訊管理局局長或任何該等租客或擔保人的重要資產部分；或停止某些構成電訊管理局董事局過半數或任何該等租客或擔保人的持續董事。電訊管理局亦同意不採取任何合理預期會對我們符合資格成為區域投資信託基金的能力造成重大不良影響的行動，並就電訊局長的資產及業務可能招致的任何負債，向我們提供補償。

與電訊局長的租契安排。我們租賃179我們的旅遊中心到TA根據TA租約。

見注4和5有關我們與TA的關係、協議和交易的進一步信息。

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索內斯塔。Sonesta是一傢俬人公司，由AdamPortnoy控股，他也是Sonesta的董事。Sonesta的另一位董事是我們的另一位董事總經理、總裁兼首席執行官，Sonesta的另一位董事是RMR公司的執行副總裁、總法律顧問和祕書，以及我們的祕書。Sonesta的首席執行官和首席財務官是RMR有限責任公司的主管。Sonesta的某些其他官員和僱員是RMR有限責任公司的前僱員。RMR公司還向Sonesta提供某些服務。截至2019年12月31日，Sonesta管理53根據我們的Sonesta協議。見注4和5有關我們與Sonesta的關係、協議和交易的進一步信息，包括我們最近與Sonesta的業務安排重組。

AIC。我們，ABP信託，TA和其他四家公司，RMR有限責任公司提供管理服務，目前擁有AIC，一家印第安納保險公司，在同等數額。我們的某些董事和其他AIC股東的某些董事或受託人目前在AIC董事會任職。

我們和其他AIC股東歷史上參與了一個由AIC安排和保險或再保險的聯合財產保險計劃。該計劃下的保單已於2019年6月30日到期，我們和其他AIC股東選擇不延長AIC財產保險計劃；我們已與無關的第三方保險供應商購買了獨立財產保險。我們支付了每年的保險費總額，包括税金和手續費。$5,738, $6,387和$4,004與截至6月30日的保單年度保險計劃有關，2019, 2018，和2017分別。

在2020年2月13日，AIC被解散，與其解散有關，我們和其他AIC股東收到了一份初步的清算分配。$9,000來自AIC於2019年12月。

截至2019年12月31日, 2018和2017，我們對AIC的投資的賬面價值為$298, $8,639和$8,192分別。這些數額包括在我們的綜合資產負債表的其他資產。我們確認的收入$393, $515和$607與我們對AIC的投資有關2019年12月31日, 2018和2017分別。這些數額在我們的綜合收入報表中作為被投資人收益中的權益列報。我們的其他綜合收益(虧損)包括我們持有並持有給AIC出售的證券的未實現收益(損失)的比例部分。$(175), $(68)和$460與我們對AIC的投資有關2019年12月31日, 2018和2017分別。

RMR LLC向AIC提供管理和行政服務，費用為3.0%由AIC安排的保險費總額。由於財產保險計劃已經停止，AIC從那時起就沒有向RMR LLC支付任何費用。

董事及高級人員責任保險。我們，RMR公司，RMR有限責任公司和某些其他公司，RMR LLC或其子公司提供管理服務，包括TA，參與了一份合併董事和高級人員責任保險單。目前的綜合政策將於2020年9月到期。我們支付了$201, $247和$253在……裏面2019, 2018和2017分別適用於這些政策。

附註10.所得税

我們對所得税的規定(福利)包括以下內容：

	到12月31日為止的年度，
	2019				2018				2017
目前：
聯邦制(1)	$	—			$	—			$	(5,431	)
國家	2,327				1,575				1,713
外國	593				667				670
	2,920				2,242				(3,048		)
推遲：
外國	(127		)		(1,047		)		(236		)
	(127		)		(1,047		)		(236		)
	$	2,793			$	1,195			$	(3,284	)

(1)	我們意識到$5,4312017年的税收優惠與“減税和就業法”或“税法”的頒佈有關。

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我們的實際税率與現行美國聯邦法定所得税税率的協調如下：

	到12月31日為止的年度，
	2019			2018			2017
按法定的美國聯邦所得税税率徵税	21.0	%		21.0	%		35.0	%
SVC的非應税收入	(21.0	)%		(21.0	)%		(35.0	)%
最低抵免退税	0.0	%		0.0	%		(2.6	)%
州和地方所得税，扣除聯邦税收優惠	0.7	%		0.8	%		0.8	%
外國税	0.1	%		(0.2	)%		0.2	%
税法調整	0.0	%		0.0	%		21.8	%
估價津貼的變動	0.0	%		0.0	%		(21.8	)%
其他差額，淨額	0.0	%		0.0	%		0.0	%
有效税率	0.8	%		0.6	%		(1.6	)%

遞延所得税結餘一般反映我們綜合資產負債表中某些資產和負債的賬面金額與用於所得税目的的數額之間的臨時差額所產生的税收淨額，並按預期在實際繳納或收回税款時生效的已頒佈税率列報。我們的遞延税項資產及負債的重要組成部分如下：

	截至12月31日，
	2019				2018
遞延税款資產：
税收抵免	$	—			$	—
税負結轉	44,285				62,436
其他	3,612				2,829
	47,897				65,265
估價津貼	(47,897		)		(65,265		)
	—				—
遞延税款負債：
屬性基差	(6,996		)		(7,174		)
遞延税負債淨額	$	(6,996	)		$	(7,174	)

遞延税負債淨額包括在所附綜合資產負債表中的應付帳款和其他負債中。

在…2019年12月31日和2018，在任何估價免税額之前，我們的綜合税務報告均有一項遞延税資產淨額。$42,434和$59,892分別由淨營業損益結轉和税收抵免兩部分組成。由於我們實現這些資產未來收益的能力存在不確定性，我們提供了100%估價津貼2019年12月31日和2018。截至2019年12月31日，我們合併後的trs的淨營運虧損結轉約為聯邦所得税用途。$167,780如果不使用的話將於2023年到期。

附註11.濃度

地理濃度

在…2019年12月31日，我們1,145物業位於47美國各州，加上華盛頓特區、安大略省、加拿大和波多黎各。介於6%和10%我們的房產，通過投資，分別位於加利福尼亞州、德克薩斯州、佐治亞州和伊利諾伊州。我們的二加拿大安大略省的酒店和我們在波多黎各的酒店代表2%按投資總額計算，我們的酒店2019年12月31日.

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信貸集中

我們所有的經理和租户都是其他公司的子公司。每項管理或租賃協議的年度最低迴報和租金的百分比如下：2019年12月31日.

協議參考名稱		電話號碼 特性			年最小值 回報/租金				佔總成本的百分比			投資(1)				佔總成本的百分比
IHG(2)		103			$	216,239			21.6	%		$	2,377,821			19.4	%
萬豪(1號)		53			71,872				7.2	%		723,663				5.9	%
萬豪(編號234)		68			110,384				11.1	%		1,046,094				8.5	%
萬豪(5號)		1			10,518				1.1	%		90,079				0.7	%
萬豪小計		122			192,774				19.3	%		1,859,836				15.1	%
索內斯塔		53			146,800				14.7	%		1,963,497				16.0	%
凱悦		22			22,037				2.2	%		301,942				2.5	%
拉迪森		9			20,442				2.0	%		289,139				2.4	%
温德姆(3)		20			18,866				1.9	%		217,764				1.8	%
酒店小計		329			617,158				61.7	%		7,009,999				57.2	%
美國旅行中心公司(4)		179			246,088				24.6	%		3,302,815				26.9	%
其他淨租賃(5)		637			135,591				13.7	%		1,973,324				15.9	%
租賃淨額小計		816			381,679				38.3	%		5,276,139				42.8	%
共計		1,145			$	998,837			100.0	%		$	12,286,138			100.0	%

(1)	酒店投資是我們房產的歷史成本，加上由我們提供資金的基本建設改進，如果有減值減記的話，也不包括從酒店業務提供資金的FF&E準備金中進行的基本建設改進，這些改進不會導致最低迴報或租金的增加。租賃投資淨額代表我們房產的歷史成本，加上由我們提供資金的資本改進，如果有減值減值的話。

(2)	提交的年度最低迴報/最低租金數額包括$7,908與我們與IHG的租賃有關的租金一波多黎各酒店。

(3)	提交的年度最低迴報/最低租金數額包括$1,537與我們與目的地租賃有關的租金48一家酒店的度假單位。

(4)	香港電訊管理局局長第四號租契的年度最低租金金額約包括$2,175由電訊局長支付的地租的物業，我們出租和轉租給TA。

(5)	代表193個別租户。沒有其他租户佔我們每年最低迴報或租金的1%以上。

根據這些酒店管理協議和租約，應向我們支付的最低退貨和最低租金由擔保提供支持。截至2020年1月1日萬豪就122萬豪根據萬豪協議經營的酒店僅限於$30,000將於2026年12月31日到期。凱悦就22凱悦管理的酒店僅限於$50,000 ($19,655 停留在2019年12月31日)。由Radisson提供的關於九由Radisson管理的酒店僅限於$47,523 ( $41,216停留在2019年12月31日)。這些擔保可能會從酒店未來的現金流中得到補充，超過我們的最低迴報。目的地提供的擔保是無限的。

根據我們的一些管理協議和租約，保證金支持最低迴報和最低租金支付。截至2019年12月31日，我們為我們的103由IHG管理或租用的酒店($75,717)和122包括在萬豪酒店的酒店($33,445)。這些存款今後可從現有現金流量中進一步補充。

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我們管理的某些酒店投資組合的淨經營業績總體上是，$96,744, $50,203和$31,477少於截止年度應付給我們的最低迴報2019年12月31日, 2018，和2017分別。當這些酒店的經理被要求根據我們的管理協議或他們的擔保條款為短缺提供資金時，我們在綜合收入報表中反映了這些資金(包括保證金申請)，以減少酒店運營費用。酒店營運費用的減幅是$29,897, $5,569和$4,673在結束的幾年裏2019年12月31日, 2018和2017分別。當我們減少我們為應付欠繳款項而訂立的任何營運協議所持有的保證金款額時，並不會為我們帶來額外的現金流量，而是可減少在有關經營協議屆滿時向我們提供這些按金的租户或經理所應退還的款項。有價證券存款不含利息，不設代管。根據我們的管理協議，我們管理的某些酒店投資組合沒有得到這些酒店經理的資助。$69,929和$44,634在結束的幾年內2019年12月31日和2018，這分別代表了我們從Sonesta和Wyndham協議中獲得的最低迴報中沒有得到保證的部分，以及$26,804在截至12月31日的一年中，2017，這代表了我們從Sonesta協議中獲得的最低迴報中沒有保證的部分。

我們管理的某些酒店投資組合的淨經營業績總體上是，$10,702, $35,464和$68,338超過截止年度內應付我們的最低迴報2019年12月31日, 2018和2017分別。我們的某些擔保和安全押金可能會從適用的酒店業務中獲得一部分未來現金流量的補充，超過根據各自協議條款應付給我們的最低迴報。當我們的擔保和保證金被酒店運營的現金流量補充時，我們在綜合收入報表中反映這種補充，作為酒店運營費用的增加。我們有$734, $10,743和$25,419本報告所述年度的擔保金和保證金補充款2019年12月31日, 2018和2017分別。

附註12.選定的季度財務數據(未經審計)

	2019
	第一季度				第二季度				第三季度				第四季度
收入	$	524,908			$	610,562			$	599,772			$	580,906
淨收入(損失)	225,787				8,782				40,074				(14,893		)
每股淨收入(虧損)(基本和稀釋)(1)	1.37				0.05				0.24				(0.09		)
每股分配(2)	0.53				0.54				0.54				0.54

	2018
	第一季度				第二季度				第三季度				第四季度
收入	$	528,633			$	611,951			$	603,153			$	550,799
淨收入(損失)	80,206				97,289				117,099				(108,860		)
每股淨收入(虧損)(基本和稀釋)(1)	0.49				0.59				0.71				(0.66		)
每股分配(2)	0.52				0.53				0.53				0.53

(1)	這四個季度的普通股數額之和與年度每股數額不同，原因是在中期和四捨五入期間計算加權平均股份數所需的方法不同。

(2)	數額是在所列期間內支付的分配額。

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附註13.部分信息

我們將我們的酒店和淨租賃組合合併為二可報告的部分，酒店投資和淨租賃投資(以前稱為旅遊中心)，根據其相似的經營和經濟特點。

	2019年12月31日終了年度
	酒店				淨租賃				企業				合併
酒店營業收入	$	1,989,173			$	—			$	—			$	1,989,173
租金收入	20,985				301,251				—				322,236
FF&E準備金收入	4,739				—				—				4,739
總收入	2,014,897				301,251				—				2,316,148
酒店營運費用	1,410,927				—				—				1,410,927
其他業務費用	—				8,357				—				8,357
折舊和攤銷	268,088				160,360				—				428,448
一般和行政	—				—				54,639				54,639
購置和其他交易相關費用	—				—				1,795				1,795
資產減值損失	28,371				10,925				—				39,296
總開支	1,707,386				179,642				56,434				1,943,462
房地產銷售收益	—				159,535				—				159,535
股息收入	—				—				1,752				1,752
證券未變現損失	—				—				(40,461		)		(40,461		)
利息收入	795				—				1,420				2,215
利息費用	—				—				(225,126		)		(225,126		)
債務提前清償的損失	—				—				(8,451		)		(8,451		)
所得税前的收入(損失)和被投資人收益中的權益	308,306				281,144				(327,300		)		262,150
所得税費用	—				—				(2,793		)		(2,793		)
被投資人收益中的權益	—				—				393				393
淨收入(損失)	$	308,306			$	281,144			$	(329,700	)		$	259,750

	截至2019年12月31日
	酒店				淨租賃				企業				合併
總資產	$	4,866,549			$	4,042,831			$	124,587			$	9,033,967

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	2018年12月31日終了年度
	酒店				淨租賃				企業				合併
酒店營業收入	$	1,958,598			$	—			$	—			$	1,958,598
租金收入	28,644				302,162				—				330,806
FF&E準備金收入	5,132				—				—				5,132
總收入	1,992,374				302,162				—				2,294,536
酒店營運費用	1,387,065				—				—				1,387,065
其他業務費用	—				5,290				—				5,290
折舊和攤銷	255,759				147,318				—				403,077
一般和行政	—				—				104,862				104,862
購置和其他交易相關費用	—				—				—				—
資產減值損失	—				—				—				—
總開支	1,642,824				152,608				104,862				1,900,294
股息收入	—				—				2,754				2,754
證券未變現損失	—				—				(16,737		)		(16,737		)
利息收入	990				—				538				1,528
利息費用	—				—				(195,213		)		(195,213		)
債務提前清償的損失	—				—				(160		)		(160		)
所得税前的收入(損失)和被投資人收益中的權益	350,540				149,554				(313,680		)		186,414
所得税費用	—				—				(1,195		)		(1,195		)
被投資人收益中的權益	—				—				515				515
淨收入(損失)	$	350,540			$	149,554			$	(314,360	)		$	185,734

	截至2018年12月31日
	酒店				淨租賃				企業				合併
總資產	$	4,586,709			$	2,398,118			$	192,252			$	7,177,079

---

	2017年12月31日終了年度
	酒店				淨租賃				企業				合併
酒店營業收入	$	1,840,829			$	—			$	—			$	1,840,829
租金收入	33,162				293,274				—				326,436
FF&E準備金收入	4,670				—				—				4,670
總收入	1,878,661				293,274				—				2,171,935
酒店營運費用	1,274,642				—				—				1,274,642
其他業務費用	—				4,905				—				4,905
折舊和攤銷	242,829				143,830				—				386,659
一般和行政	—				—				125,402				125,402
總開支	1,517,471				148,735				125,402				1,791,608
房地產銷售收益	—				—				9,348				9,348
股息收入	—				—				2,504				2,504
利息收入	401				—				397				798
利息費用	—				—				(181,579		)		(181,579		)
債務提前清償的損失	—				—				(146		)		(146		)
所得税前的收入(損失)和被投資人收益中的權益	361,591				144,539				(294,878		)		211,252
所得税利益	—				—				3,284				3,284
被投資人收益中的權益	—				—				607				607
淨收入(損失)	$	361,591			$	144,539			$	(290,987	)		$	215,143

	截至2017年12月31日
	酒店				淨租賃				企業				合併
總資產	$	4,477,512			$	2,476,073			$	196,800			$	7,150,385

附註14.資產和負債的公允價值

下表列出按公允價值計算的某些資產。2019年12月31日，按在GAAP下公允價值層次中定義的投入水平分類，用於對每項資產進行估值。

						在報告日期使用的公允價值
描述		2019年12月31日的賬面價值				報價 活躍市場 相同資產 (一級)				重要的其他 可觀測輸入 (二級)				顯着 看不見 投入 (三級)
經常性公允價值計量資產：
對TA的投資(1)		$	11,731			$	11,731			$	—			$	—
非經常性公允價值計量資產
為出售而持有的財產的資產 (2)		87,493				—				—				90,122
持有和使用的財產資產(3)		38,000				—				—				38,000

(1)	我們的684,000TA的普通股，包括在我們合併資產負債表中的其他資產，是按公允價值報告的，而公允價值是根據市場報價(一級投入)報告的。我們這些股票的歷史成本基礎是$17,407截至2019年12月31日。在本年度終了的年度內2019年12月31日，我們記錄了未實現的損失$1,129調整我們投資TA股票的賬面價值2019年12月31日.

(2)	截至2019年12月31日，我們擁有19中的租賃財產淨額12被歸類為出售的國家$87,493。這些屬性按其估計公允價值減去根據第三方評估得出的信息(GAAP下公允價值層次中定義的三級輸入)銷售成本。我們錄了一個$10,9252019年資產減值損失，將這些財產的賬面價值降至其估計公允價值減去出售成本。

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(3)	我們錄了一個$28,3712019年資產減值損失，將兩家酒店的賬面價值降至其估計公允價值$38,000根據現金流量貼現分析(三級投入)。

除上表所列投資證券外，我們的金融工具還包括現金和現金等價物、限制性現金、應收租金、循環信貸安排、定期貸款、高級票據和證券存款。在…2019年12月31日和2018年12月31日這些額外金融工具的公允價值，由於其短期性質或浮動利率，在我們的綜合資產負債表中接近其賬面價值，但以下情況除外：

	2019年12月31日								2018年12月31日
	載運				公平				載運				公平
	金額(1)				價值				金額(1)				價值
高級無擔保債券，到期日期2021年，4.25%	$	398,379			$	406,838			$	396,938			$	404,582
高級無擔保債券，到期日期2022年，5.00%	496,821				526,500				495,609				510,658
高級無擔保債券，到期日期2023年，佔4.50%	499,432				520,478				499,268				503,295
高級無擔保債券，到期日期2024年，4.65%	348,295				364,277				347,890				349,741
高級無擔保債券，到期日期2024年，4.35%	818,075				848,847				—				—
高級無擔保債券，應於2025年到期，為4.50%	346,431				361,783				345,743				341,114
高級無擔保債券，到期日期2026年，佔5.25%	343,083				369,185				341,955				354,060
高級無擔保債券，到期日期2026年，4.75%	445,905				464,315				—				—
高級無擔保債券，到期日期2027，佔4.95%	394,649				414,012				393,893				391,660
高級無擔保債券，到期日期2028，佔3.95%	390,759				393,940				389,610				361,232
高級無擔保債券，到期日期2029年，佔4.95%	417,307				434,248				—				—
高級無擔保債券，應於2030年到期，為4.375%	388,522				394,788				387,389				367,110
金融負債總額	$	5,287,658			$	5,499,211			$	3,598,295			$	3,583,452

(1)	賬面價值包括未攤銷的折扣和溢價以及某些發行成本。

在…2019年12月31日和2018，我們估計我們的高級票據的公允價值使用平均出價和要價，我們當時尚未發行的高級票據(二級輸入)。

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服務特性信託

附表三-不動產和累計折舊

2019年12月31日

(百萬美元)

	初始成本 公司								成本資本化 購置後												貼現總金額 期末
	土地				建築及 改進				改進				減值				成本基礎 調整(1)				土地				建築與 改進				共計(2)
酒店屬性
71個庭院	$	125			$	643			$	257			$	(8	)		$	(10	)		$	125			$	882			$	1,007
7皇家索內斯塔	106				518				179				(16		)		(9		)		106				672				778
35家旅店	68				326				145				(3		)		(3		)		68				465				533
皇冠廣場11號	72				374				129				—				—				72				503				575
39套Sonesta es套房	80				297				203				(35		)		(27		)		80				438				518
61家蠟燭屋酒店	71				383				77				(14		)		(7		)		71				439				510
20間Staybridge套房	53				224				33				—				—				53				257				310
索內斯塔酒店和度假村	65				198				113				(15		)		(5		)		65				291				356
5家金普頓酒店	98				347				11				—				—				98				358				456
温德姆	12				90				42				(66		)		(8		)		9				61				70
凱悦廣場22號	24				185				16				—				—				24				201				225
3洲際	14				100				128				—				—				14				228				242
6 Radisson	10				165				43				—				—				10				208				218
2萬豪全套服務	10				69				53				—				—				10				122				132
12間TownePlace套房	17				78				24				(15		)		(18		)		17				69				86
3假日酒店	7				33				30				—				—				7				63				70
3間鄉村旅館和套房	3				35				4				—				—				3				39				42
16套山楂套房	14				77				19				(33		)		(18		)		14				45				59
2套斯普林山套房	3				15				6				—				—				3				21				24
淨租賃性質
美國134個旅遊中心	568				939				683				—				(2		)		568				1,620				2,188
45個石油停車中心	260				522				25				—				—				260				547				807
14間AMC戲院	37				69				1				—				—				37				70				107
14大逃亡	19				63				—				—				—				19				63				82
3終身健身	17				55				—				—				—				17				55				72
5 Buehler新鮮食品	10				49				—				—				—				10				49				59
62必勝客	16				37				—				—				—				16				37				53
59顆心臟區牙科	11				36				—				—				—				11				36				47
10項準則	22				24				—				—				—				22				24				46
23快車換油	5				36				—				—				—				5				36				41
6君王電影院	9				25				—				—				—				9				25				34
飛J旅遊廣場3號	6				32				—				—				—				6				32				38
4.法院體育俱樂部	5				28				—				—				—				5				28				33
1 Mills船隊農場	3				27				—				—				—				3				27				30
45教堂雞	7				25				—				—				—				7				25				32
2大鋁	3				28				—				—				—				3				28				31
4間B及B間戲院	12				15				—				—				—				12				15				27
6美國汽車拍賣	7				23				—				—				—				7				23				30
21漢堡王	9				22				—				—				—				9				22				31
19 Hardee‘s	4				24				—				—				—				4				24				28
16馬丁	7				20				—				—				—				7				20				27
3梅利傢俱	4				27				—				—				—				4				27				31
20只大力水手雞和餅乾	8				18				—				—				—				8				18				26
19 Arby‘s	7				19				—				—				—				7				19				26
4.乳霜	7				18				—				—				—				7				18				25
5.洗車先生	2				19				—				—				—				2				19				21
6.聯合超市	4				17				—				—				—				4				17				21
6金色花冠	6				16				—				—				—				6				16				22
2黃金健身房	3				17				—				—				—				3				17				20
28愛德叔叔的油品專賣店	6				12				—				—				—				6				12				18

---

	初始成本 公司								成本資本化 購置後												貼現總金額 期末
	土地				建築及 改進				改進				減值				成本基礎 調整(1)				土地				建築與 改進				共計(2)
1輛CarMax	5				13				—				—				—				5				13				18
1戴夫和巴斯特的	3				11				—				—				—				3				11				14
5只派克託兒所	8				6				—				—				—				8				6				14
6禮助	4				10				—				—				—				4				10				14
2 HHI-Formtech	3				10				—				—				—				3				10				13
3 Max&Erma‘s	3				9				—				—				—				3				9				12
4.篝火和軸	2				12				—				—				—				2				12				14
10塔科鍾	3				10				—				—				—				3				10				13
1間浸信會緊急醫院	2				8				—				—				—				2				8				10
5名油炸工	4				6				—				—				—				4				6				10
2.你適當	3				7				—				—				—				3				7				10
1個Cermak新鮮市場	2				7				—				—				—				2				7				9
5勒納和羅	1				8				—				—				—				1				8				9
[醫]科爾氏病1例	2				6				—				—				—				2				6				8
埃迪·梅洛	2				8				—				—				—				2				8				10
哥倫布預備學院	1				8				—				—				—				1				8				9
1 LA健身	1				7				—				—				—				1				7				8
桑福德灌木叢和酒吧2	1				10				—				—				—				1				10				11
1 Hom傢俱	1				8				—				—				—				1				8				9
13核心和主要	4				5				—				—				—				4				5				9
奧斯汀披薩公園1號	—				8				—				—				—				—				8				8
1哥倫布藝術與技術學院	1				6				—				—				—				1				6				7
1家馬庫斯劇院	3				5				1				—				—				3				6				9
4梅內克汽車護理中心	3				6				—				—				—				3				6				9
1學院體育+户外活動	1				6				—				—				—				1				6				7
2.診斷健康	1				6				—				—				—				1				6				7
2頭藍犀牛	3				4				—				—				—				3				4				7
2 Walgreens	1				6				—				—				—				1				6				7
3牛至比薩小酒館	1				6				—				—				—				1				6				7
5布魯克郡兄弟會	1				5				—				—				—				1				5				6
3 Krispy Kreme	2				5				—				—				—				2				5				7
9聲速驅動	3				4				—				—				—				3				4				7
2 10方箱	2				3				—				—				—				2				3				5
1個RGB眼科協會	1				4				—				—				—				1				4				5
3傑克家庭餐廳	2				4				—				—				—				2				4				6
德克薩斯大道2	3				4				—				—				—				3				4				7
2飛星咖啡廳	1				5				—				—				—				1				5				6
1成人和兒童骨科	1				4				—				—				—				1				4				5
1 Jack Stack Barbeque	1				5				—				—				—				1				5				6
1名多租户	1				4				—				—				—				1				4				5
3.温迪	1				5				—				—				—				1				5				6
Bricktown啤酒廠	1				4				—				—				—				1				4				5
2邦德科特	1				5				—				—				—				1				5				6
1符合汽車	2				3				—				—				—				2				3				5
1地球健康	1				4				—				—				—				1				4				5
3.重點兒童發展中心	1				3				—				—				—				1				3				4
7休斯供應	2				4				—				—				—				2				4				6
長約翰·西爾弗	2				3				—				—				—				2				3				5
1 Boozman-Hof	2				2				—				—				—				2				2				4
2 Gerber碰撞與玻璃	1				4				—				—				—				1				4				5
1漢珀丁克	1				4				—				—				—				1				4				5
2房署供應白帽	2				3				—				—				—				2				3				5
兩個著名的戴夫	1				3				—				—				—				1				3				4
考德威爾鄉村雪佛蘭	—				4				—				—				—				—				4				4
1名運動員倉庫	1				3				—				—				—				1				3				4

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	初始成本 公司								成本資本化 購置後												貼現總金額 期末
	土地				建築及 改進				改進				減值				成本基礎 調整(1)				土地				建築與 改進				共計(2)
1輛Renn Kirby雪佛蘭別克	1				3				—				—				—				1				3				4
1阿什利傢俱	1				3				—				—				—				1				3				4
1 Metaldyne BSM	—				4				—				—				—				—				4				4
3阿尼克斯特	1				3				—				—				—				1				3				4
2 Primanti Bros.	1				3				—				—				—				1				3				4
1彩虹兒童診所	1				3				—				—				—				1				3				4
1.Joe‘s Crab Shack	1				3				—				—				—				1				3				4
[醫]阿普耳比氏症1例	1				2				—				—				—				1				2				3
1台拖拉機供應	—				3				—				—				—				—				3				3
2.Orscheln農場和家庭	1				2				—				—				—				1				2				3
1.普羅維登斯體育俱樂部	1				3				—				—				—				1				3				4
17名空缺	—				3				—				—				—				—				3				3
1陽光帶供應有限公司	—				3				—				—				—				—				3				3
1名Ojos Locos體育俱樂部	1				2				—				—				—				1				2				3
黑安格斯牛排	1				2				—				—				—				1				2				3
2套	1				1				—				—				—				1				1				2
普利司通輪胎	1				1				—				—				—				1				1				2
克里的汽車護理	1				2				—				—				—				1				2				3
水牛野生翅膀	1				2				—				—				—				1				2				3
2肯德基	—				2				—				—				—				—				2				2
1巴克是什麼？	—				3				—				—				—				—				3				3
2塔科布埃諾	1				1				—				—				—				1				1				2
1只瘦肉型雞	1				2				—				—				—				1				2				3
2 RickJohnson汽車和輪胎	1				2				—				—				—				1				2				3
2蒙特雷的Tex Mex	1				2				—				—				—				1				2				3
2負擔得起的醫療保健公司	1				1				—				—				—				1				1				2
2美元	—				2				—				—				—				—				2				2
1紅羅賓美食漢堡	1				1				—				—				—				1				1				2
3拉力賽	1				1				—				—				—				1				1				2
1皮爾1進口	1				1				—				—				—				1				1				2
1個SRS分佈	—				1				—				—				—				—				1				1
亞特蘭大足踝外科中心	—				1				—				—				—				—				1				1
1 Bru Burger Bar	—				1				—				—				—				—				1				1
1舊墨西哥坎蒂納	—				1				—				—				—				—				1				1
1頭石成像	—				1				—				—				—				—				1				1
1墨西哥Solea墨西哥燒烤	1				1				—				—				—				1				1				2
1港法院	2				7				—				—				—				2				7				9
1 O‘Reilly汽車零部件	—				1				—				—				—				—				1				1
1合計產業	1				—				—				—				—				1				—				1
1國家適應行動方案-汽車零部件	—				1				—				—				—				—				1				1
機箱中的千斤頂	—				1				—				—				—				—				1				1
1下鈎海鮮&更多	—				—				—				—				—				—				—				—
1支綜合管	—				—				—				—				—				—				—				—
1家庭美元倉庫	—				—				—				—				—				—				—				—
	2,069				6,824				2,222				(205		)		(107		)		2,066				8,737				10,803
待售資產
17項租賃財產淨額																													(87		)
共計(1 145項財產)	$	2,069			$	6,824			$	2,222			$	(205	)		$	(107	)		$	2,066			$	8,737			$	10,716

(1)	表示累計折舊與建築之間的重新分類&按照公認會計原則按公允價值記錄某些財產所作的改進。

(2)	不包括$588在我們的綜合資產負債表中被歸類為傢俱、固定裝置和設備的個人財產。

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服務特性信託

附表三-不動產和累計折舊(續)

2019年12月31日

(百萬美元)

	累積 折舊(1)				日期 建設		日期 後天		基本生活 折舊費 最新收入 語句是 計算值
酒店屬性
71個庭院	$	(448	)		1987年至2000年		1995年至2003年		10-40歲
35家旅店	(227		)		1989年至2002年		1996年至2005年		10-40歲
61家蠟燭屋酒店	(205		)		1996年至2000年		1997年至2003年		10-40歲
20間Staybridge套房	(113		)		1989年至2009年		1996年至2018年		10-40歲
凱悦廣場22號	(105		)		1992年至2000年		1997年至2002年		10-40歲
7皇家索內斯塔	(122		)		1913年至1987年		2005年至2017年		10-40歲
皇冠廣場11號	(98		)		1971年至1988年		2006年和2017年		10-40歲
39套Sonesta es套房	(88		)		1984年至2000年		1996年至2017年		10-40歲
3洲際	(76		)		1924年至1989年		2006		10-40歲
2萬豪全套服務	(61		)		1972年至1995年		1998年至2001年		10-40歲
5 Radisson	(64		)		1987年至1990年		1996年至2018年		10-40歲
4家温德姆酒店和度假村	(9		)		1960年至1988年		2006年至2013年		10-40歲
索內斯塔酒店和度假村	(51		)		1924年至1999年		2005年至2018年		10-40歲
4家鄉村酒店和套房	(17		)		1987年至1997年		1996年和2005年		10-40歲
12間TownePlace套房	(26		)		1997年至2000年		1998年至2001年		10-40歲
3假日酒店	(15		)		1984年至2001年		2006		10-40歲
16套山楂套房	(14		)		1996年至2000年		1997年至2006年		10-40歲
3家金普頓酒店	(20		)		1901年至1927年		2016年至2019年		10-40歲
2套斯普林山套房	(9		)		1997年至2000年		2000年至2001年		10-40歲
淨租賃性質
美國134個旅遊中心	(745		)		1962年至2017年		2007年至2017年		10-40歲
45個石油停車中心	(321		)		1975年至2017年		2007年至2017年		10-40歲
14間AMC戲院	(1		)		1993年至2008年		2019		10-40歲
14大逃亡	(1		)		1986年至2007年		2019		10-40歲
3終身健身	(1		)		1987年至2012年		2019		10-40歲
5 Buehler新鮮食品	(1		)		1985年至2000年		2019		10-40歲
62必勝客	(1		)		1972年至2006年		2019		10-40歲
59顆心臟地區的牙科	(1		)		1920年至2005年		2019		10-40歲
10項規範	(1		)		1957年至2014年		2019		10-40歲
23快速換油	(1		)		1970年至2001年		2019		10-40歲
6家富豪電影院	(1		)		2005年至2010年		2019		10-40歲
飛J旅遊廣場3號	(1		)		2001		2019		10-40歲
4法院體育俱樂部	(1		)		1997年至2001年		2019		10-40歲
1米爾斯艦隊農場	(1		)		1979		2019		10-40歲
45只教堂雞	(1		)		1968年至1985年		2019		10-40歲
2大鋁	(1		)		2006年至2010年		2019		10-40歲
4間B及B間戲院	(1		)		1998年至2004年		2019		10-40歲
6美國汽車拍賣	(1		)		1965年至2005年		2019		10-40歲
21漢堡王	(1		)		1977年至2004年		2019		10-40歲
19個Hardee‘s	—				1969年至1994年		2019		10-40歲
16馬丁氏	—				1962年至2003年		2019		10-40歲
3 Mealey傢俱	—				1987年至2004年		2019		10-40歲

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	累積 折舊(1)				日期 建設		日期 後天		基本生活 折舊費 最新收入 語句是 計算值
20只大力水手雞和餅乾	—				1968年至2004年		2019		10-40歲
[醫]阿爾比19例	—				1969年至2005年		2019		10-40歲
4乳膏	—				1999年至2008年		2019		10-40歲
5先生洗車	—				1960年至2002年		2019		10-40歲
6家聯合超市	—				1979年至1997年		2019		10-40歲
6金色花冠	—				1993年至2000年		2019		10-40歲
2黃金健身房	—				1983年至2007年		2019		10-40歲
28艾德叔叔的油品專賣店	—				1959年至1999年		2019		10-40歲
1輛CarMax	—				2005		2019		10-40歲
1 Dave&Buster‘s	—				1992		2019		10-40歲
5只派克託兒所	—				1970年至1996年		2019		10-40歲
6禮節援助	—				1901年至2000年		2019		10-40歲
2 HHI-Formtech	—				1952		2019		10-40歲
3 Max&Erma‘s	—				1990年至1997年		2019		10-40歲
4個篝火和車軸	—				1995年至1996年		2019		10-40歲
10塔可鍾	—				1982年至2010年		2019		10-40歲
1間浸信會緊急醫院	—				2013		2019		10-40歲
5名油炸工	—				1994年至1995年		2019		10-40歲
2 YOFIT	—				2007年至2008年		2019		10-40歲
1 Cermak新鮮市場	—				1989		2019		10-40歲
5 Lerner和Rowe	—				1973年至2007年		2019		10-40歲
科爾氏	—				1986		2019		10-40歲
埃迪·梅洛	—				1997年至2003年		2019		10-40歲
哥倫布預備學院	—				2004		2019		10-40歲
1 LA健身	—				2012		2019		10-40歲
2 Sanford‘s GRUB&Pub	—				1928年至2003年		2019		10-40歲
1件Hom傢俱	—				1003		2019		10-40歲
13核心與主要	—				1972年至2001年		2019		10-40歲
奧斯汀披薩公園1號	—				2003		2019		10-40歲
哥倫布藝術與技術學院	—				1980		2019		10-40歲
1家馬庫斯劇院	—				1999		2019		10-40歲
4梅內克汽車護理中心	—				1999年至2000年		2019		10-40歲
1學院體育+户外活動	—				2016		2019		10-40歲
2診斷健康	—				1985年至1997年		2019		10-40歲
2頭藍犀牛	—				2004		2019		10-40歲
2 Walgreens	—				1999年至2000年		2019		10-40歲
3牛至比薩小酒館	—				1964年至2006年		2019		10-40歲
5布魯克郡兄弟	—				1990年至1999年		2019		10-40歲
3 Krispy Kreme	—				2000年至2004年		2019		10-40歲
9聲速驅動	—				1987年至2010年		2019		10-40歲
2 10方框	—				1994		2019		10-40歲
1個RGB眼科協會	—				2013		2019		10-40歲
3傑克家庭餐廳	—				2008年至2016年		2019		10-40歲
德克薩斯大道2號	—				2003年至2005年		2019		10-40歲
2飛星咖啡廳	—				1994年至1999年		2019		10-40歲
1個成人和兒童骨科	—				1991		2019		10-40歲
1 Jack Stack Barbeque	—				1983		2019		10-40歲

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	累積 折舊(1)				日期 建設		日期 後天		基本生活 折舊費 最新收入 語句是 計算值
1多租户	—				2001		2019		10-40歲
温迪	—				1984年至1989年		2019		10-40歲
2布里克敦啤酒廠	—				1904年至1984年		2019		10-40歲
2邦德科特	—				1967年至1985年		2019		10-40歲
1符合汽車	—				1987		2019		10-40歲
1地球健康	—				2007		2019		10-40歲
3重點兒童發展中心	—				1965年至1998年		2019		10-40歲
7休斯供應	—				1993		2019		10-40歲
6長約翰·西爾弗	—				1972年至1987年		2019		10-40歲
1 Boozman-Hof	—				1988		2019		10-40歲
2 Gerber碰撞與玻璃	—				2001年至2002年		2019		10-40歲
1漢珀丁克	—				1995		2019		10-40歲
2房房供應白帽	—				1990年至2001年		2019		10-40歲
兩個著名的戴夫	—				1997年至1999年		2019		10-40歲
1考德威爾鄉村雪佛蘭	—				2000		2019		10-40歲
1個運動員倉庫	—				1983		2019		10-40歲
1輛Renn Kirby雪佛蘭別克	—				2005		2019		10-40歲
1套阿什利傢俱	—				1973		2019		10-40歲
1 Metaldyne BSM	—				1960		2019		10-40歲
3 Anixter	—				1984年至1999年		2019		10-40歲
2 Primanti Bros.	—				2014		2019		10-40歲
1個彩虹兒童診所	—				2011		2019		10-40歲
喬的螃蟹小屋	—				1997		2019		10-40歲
[醫]阿普爾比氏症1例	—				1996		2019		10-40歲
1台拖拉機供應	—				2007		2019		10-40歲
2 Orscheln農場和家庭	—				1977年至1986年		2019		10-40歲
1普羅維登斯體育俱樂部	—				1980		2019		10-40歲
17個空缺	—				1962年至2007年		2019		10-40歲
1個太陽帶供應有限公司	—				1984		2019		10-40歲
1名Ojos Locos體育俱樂部	—				1993		2019		10-40歲
1只黑安格斯牛排	—				1996		2019		10-40歲
2個帽衫	—				1977年至1994年		2019		10-40歲
1普利司通輪胎	—				1998		2019		10-40歲
克里的汽車護理	—				2015		2019		10-40歲
1只野牛野生翅膀	—				2014		2019		10-40歲
2肯德基	—				1977年至2006年		2019		10-40歲
1巴克是怎麼回事？	—				1958		2019		10-40歲
2塔科布埃諾	—				1991年至2003年		2019		10-40歲
1只瘦肉雞	—				2013		2019		10-40歲
2蒙特雷的Tex Mex	—				1979年至1997年		2019		10-40歲
2平價醫療公司	—				2008年至2010年		2019		10-40歲
2美元	—				2012年至2015年		2019		10-40歲
1個紅羅賓美食漢堡	—				1995		2019		10-40歲
3場拉力賽	—				1990年至1992年		2019		10-40歲
1皮爾1進口	—				1996		2019		10-40歲
1個SRS分佈	—				1975		2019		10-40歲
亞特蘭大足踝外科中心	—				1963		2019		10-40歲

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	累積 折舊(1)				日期 建設		日期 後天		基本生活 折舊費 最新收入 語句是 計算值
1個Bru漢堡包吧	—				1996		2019		10-40歲
1老墨西哥坎蒂納	—				2007		2019		10-40歲
1例Touchstone成像	—				1992		2019		10-40歲
1個Solea墨西哥烤架	—				1993		2019		10-40歲
1個港口法院	—				1986		2019		10-40歲
1 O‘Reilly汽車零部件	—				2006		2019		10-40歲
1合計產業	—				1930		2019		10-40歲
國家適應行動方案-汽車零部件	—				2001		2019		10-40歲
一個插孔在盒子裏	—				1992		2019		10-40歲
1下鈎海鮮&更多	—				2007		2019		10-40歲
1根綜合管道	—				1987		2019		10-40歲
1家美元商店	—				1988		2019		10-40歲
法佐利氏症1例	—				1982		2019		10-40歲
	(2,851		)
待售資產
17.淨租賃財產	—
共計(1 145項財產)	$	(2,851	)

(1)	不包括累計折舊$276與個人財產有關，在我們的綜合資產負債表中被歸類為傢俱、固定裝置和設備。

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服務屬性信任

附表III的附註

2019年12月31日

(千美元)

(A)	從一月一日起，物業總成本的變動，2017到2019年12月31日如下：

	2019				2018				2017
年初餘額	$	8,820,346			$	8,778,907			$	8,100,844
增加：購置和資本支出	1,983,380				324,227				743,340
處置	—				(62,923		)		(71,054		)
為出售而持有的物業的重新分類	(87,493		)		(219,865		)		5,777
年終餘額	$	10,716,233			$	8,820,346			$	8,778,907

(B)	從一月一日開始累計折舊的變化，2017到2019年12月31日如下：

	2019				2018				2017
年初餘額	$	2,574,297			$	2,409,416			$	2,176,537
增減：折舊費用	305,441				304,224				278,353
處置	(28,617		)		(62,923		)		(45,474		)
為出售而持有的物業的重新分類	—				(76,420		)		—
年終餘額	$	2,851,121			$	2,574,297			$	2,409,416

(C)	我們的房地產的聯邦所得税的總成本税基是：$8,414,576在……上面2019年12月31日.

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