美國

證券交易委員會

華盛頓特區20549

形式10-K

(Mark One)

2019年12月31日終了的財政年度

用於從 到 的過渡時期

委託文件號：1-10466

聖喬公司

(其章程中規定的註冊人的確切姓名)

(850) 231‑6400

(登記員的電話號碼，包括區號)

根據該法第12(B)條登記的證券：

根據“證券法”第405條的定義，通過檢查標記表明註冊人是否是知名的經驗豐富的發行人。是的，☐，no，☑

如果不要求登記人根據該法第13條或第15(D)條提交報告，請用複選標記表示。是的，☐，no，☑

用支票標記表明登記人(1)是否提交了1934年“證券交易法”第13條或第15(D)節要求在過去12個月內提交的所有報告(或要求登記人提交此類報告的期限較短)，(2)在過去90天中一直受到這種申報要求的限制。是的，☑，no，☐

通過檢查標記表明註冊人是否已以電子方式提交了在過去12個月內根據條例S-T(本章第232.405節)規則要求提交的每個交互式數據文件(或在較短的時間內，登記人必須提交此類文件)。是的，☑，no，☐

通過檢查標記表明註冊人是大型加速備案者、加速備案者、非加速備案者、較小的報告公司還是新興的增長公司。見“外匯法”規則12b-2中“大型加速備案者”、“加速申報人”、“較小報告公司”和“新興增長公司”的定義。

如果一家新興的成長型公司，請用支票標明登記人是否選擇不使用延長的過渡期來遵守“外匯法”第13(A)條規定的任何新的或訂正的財務會計準則。☐

通過複選標記指示註冊人是否為空殼公司(如“交易法”第12b-2條所定義)。是的，☐，no，☑

根據2019年6月30日收盤價計算，登記人持有的非附屬公司普通股的總市值約為3.497億美元。

截至2020年2月24日，共有59，414，583股普通股，沒有票面價值，其中59，414，583股已發行。

參考文獻公司

登記人2020年股東年會最後委託書的部分部分將在註冊官截至2019年12月31日的財政年度結束後120天內提交，現將其納入本年度報告第三部分(表格10-K. )中.=

聖殿喬公司

指數

第一部分

項目1.業務

在本年度10-K表格報告中使用的術語“St.Joe”、“Company”、“we”、“our”或“us”包括St.Joe公司及其合併子公司，除非上下文另有説明。

將軍

聖喬於1936年被併入佛羅裏達州。我們是佛羅裏達州的一家房地產開發、資產管理和運營公司，在佛羅裏達州西北部擁有房地產資產和業務，我們主要使用、或打算使用、或與我們的各種住宅房地產開發、招待業、商業開發和租賃業務以及林業業務有關。

在我們175，000英畝的土地中，有很大一部分有權用於未來的發展。海灣-沃爾頓區計劃是一項長期總體計劃，最初包括110，500英畝我們的土地，有權利或合法權利，開發超過17萬套住宅單元，超過2200萬平方英尺的商業空間，以及超過3，000間酒店房間。我們預計這些土地將有廣泛的住宅、商業和招待費用途。我們也有額外的權利，或合法的權利，以發展我們擁有的財產以外的這一部門計劃。當我們認為我們或其他人能夠更好地部署這些資源時，我們可以機會主義地探索出售我們的一些資產。

我們尋求通過開發住宅、商業、多家庭和酒店項目來提高我們的房地產資產的價值，以滿足市場需求。我們擁有的大約90%的房地產土地位於墨西哥灣15英里以內。我們的土地也環繞着位於佛羅裏達州海灣縣的西北佛羅裏達海灘國際機場(ECP)，該機場的年客運量從2009年的大約30萬人次增加到2019年的130萬人次。隨着西北佛羅裏達的發展，我們有大量的土地來滿足未來的市場需求。在2019年，我們的大部分收入來自我們大約2%的土地的銷售、活動和運營。

商業戰略

我們相信，我們目前的流動資金狀況和我們持有的土地可以為我們提供無數的機會，繼續增加經常性收入併為我們的股東創造長期價值，使我們能夠專注於墨西哥灣附近的房地產開發和資產管理的核心業務活動、海灣內航道、西北佛羅裏達海灘國際機場、皮爾公園地區和30A風景區。

2018年，我們開始開發或建造9個新的住宅、酒店、多家庭或商業項目或階段。相比之下，在2019年，我們開始開發或建造27個新的住宅、酒店、多家庭或商業項目或階段。其中幾個項目於2019年12月31日完成。此外，我們繼續在幾個社區開發住宅住宅，向建築商或零售消費者提供我們根據合同提供的930個住宅住宅。

截至2019年年底，我們共有468套公寓或輔助生活單元、597間酒店客房和130 785平方英尺的商業和招待室正在開發或建造中。我們預計這些新資產的建造和安置工作將在2020年和2021年不同時間完成。

除了2018年和2019年開始的項目外，我們還開始規劃、設計和允許其他預計在2020年及以後進入建設或開發的項目。其中一些項目將通過第三方合資夥伴建造。雖然我們預計將在2020年及以後開始一些項目的開發和建設，但由於我們無法控制的因素，一些項目的時間可能會推遲。

在截至2019年12月31日和2018年12月31日的年度內，我們分別回購了我們普通股的1，263，159股和5，238，566股。根據我們的股票回購計劃(“股票回購計劃”)，我們共有8，620萬美元可用於回購股票。見第5項.註冊人普通股市場，

16.本表格第15項所列股東權益(10-K. )

我們的2020年資本支出預算超過了我們2019年的實際支出，因為項目進入開發或建設階段，我們開始資助開發、改進或獲得廣泛資產類型的新機會，我們認為這些資產類型可以產生經常性收入並提供可接受的回報率，包括但不限於零售、辦公、招待、娛樂、輔助生活、工業、酒店和多家庭財產。我們預計，這些未來的資本承諾將通過新的融資安排、手頭現金、現金等價物和業務產生的現金供資。我們預計在下一個財政年度及以後都會進行這些支出，但預計我們不會在2020年看到這些投資的全部收益。

我們有居住社區處於不同的規劃或發展階段，包括我們在2019年開始發展的四個新住宅區。在2019年，我們售出了379個主頁，而2018年和2017年分別有202個和177個。我們計劃繼續專注於投資於具有長期和可擴展收入潛力的社區。我們期望繼續成為已建成住宅的開發商，出售給建築商和我們社區的消費者。此外，我們的一個未合併的合資企業已經在佛羅裏達州的海灣縣建立了一個55多個活躍的成人社區。我們正與我們的合資夥伴合作，為大約3 500套住宅開發社區的第一期計劃。

我們目前擁有和/或經營廣泛的招待資產，這已經為我們帶來了可觀的經常性收入。我們正在擴大酒店資產和服務的範圍和規模，使我們能夠提高這些資產提供的價值和收入。

我們目前擁有範圍廣泛的創收商業資產。我們打算探索各種機會，擴大我們資產的規模和範圍，以增加經常性收入，同時支持我們的住宿和招待業資產的增長。

我們期望繼續我們的成本和投資紀律，以確保低固定費用和底線業績在所有環境中。

我們計劃繼續保持高度的流動性，同時尋求機會，以我們認為可以增加股東價值的方式投資我們的現金，包括股票回購、房地產和其他戰略投資。

我們的生意

我們在四個可報告的經營部門經營我們的業務：(1)住宅房地產，(2)招待費，(3)商業租賃和銷售，(4)林業。關於我們運營部門的財務信息，請參見項目7.管理層對財務狀況和運營結果的討論和分析，以及附註21。本表格第15項所載的片段資料10-K.

季節性與市場變異性

我們的生意可能受到季節性波動的影響。我們酒店業的收入通常在第二和第三季度較高，但取決於假期和包括春假在內的學校休息的時間。我們的住宅房地產業務主要是向房屋建築商出售，他們傾向於在零星交易中購買多個住宅，這影響了我們的經營結果的多變性。我們的住宅房地產業務帶來的收入可能因不同時期而有所不同，這取決於出售住宅的社區，因為不同社區的價格差別很大。我們的商業房地產項目受當前需求的影響。這些變量可能導致我們的經營結果因期間而有很大差異。

競爭

房地產開發、銷售和租賃具有高度的競爭力和支離破碎性。我們與當地、地區和國家的房地產租賃和開發公司競爭，其中一些公司可能擁有更多的金融、營銷、銷售。

以及我們以外的其他資源。來自房地產租賃和開發公司的競爭可能會對我們吸引租户租賃我們的商業和多家庭財產或吸引購買我們的住宅和商業房地產的能力產生不利影響。

競爭激烈的公司參與招待業。我們能否保持競爭力，並吸引新的和重複的客人，客户和俱樂部成員取決於我們能否成功地區分我們的產品和服務的質量和價值與其他人提供的。我們根據地理位置、價格和設施進行競爭。

我們的林業企業與我們地區的許多公共和私人木材公司競爭。競爭的主要手段是價格和質量。

我們經營的行業中的勞動力市場是有競爭力的。我們必須在控制相關勞動力成本的同時，吸引、培養和留住一大批合格的員工。我們面臨着來自我們經營的行業以及其他行業的這些僱員的巨大競爭。

不能保證我們能夠成功地與目前或未來的競爭對手競爭，或者我們在經營的市場上面臨的競爭壓力不會對我們的業務、經營結果、現金流和財務狀況產生重大的不利影響。

政府條例

我們的業務受到聯邦、州和地方法律和法規的影響，這些法律和條例影響到我們業務的各個方面，包括與水、空氣、固體廢物、危險物質、分區、建築許可證或權利、建築法規以及“聯邦職業安全和健康法”以及與僱員健康和安全有關的類似州法規有關的環境和土地使用法律。雖然我們認為我們在實質上遵守了這些要求，但不能保證我們不會因我們的業務而承擔重大費用、民事和刑事處罰以及責任，包括與財產或自然資源損害索賠有關的費用和刑事責任。我們為我們的設施和林地維持環境和安全合規計劃，以監測這些法律和法規的遵守情況。頒佈新的法律或條例，或修改現行法律或條例，或解釋和執行這些法律或條例，可能需要大量開支。

僱員

截至2020年2月24日，我們有55名全職員工.我們招待部日常業務中的大多數員工都是由根據僱傭服務協議聘用的第三方管理公司僱用的。此外，我們亦會根據季節性需要，在年內聘用兼職僱員及獨立承辦商。

可用信息

在我們向美國證券交易委員會(“SEC”)以電子方式提交或向美國證券交易委員會(“SEC”)提交這些材料或向美國證券交易委員會(“SEC”)提供這些材料後，我們的最新年度報告表10-K、季度報告10-Q、表格8-K的當前報告以及對這些報告的修正可免費從我們的網站www.joe.com瀏覽或下載。此外，您還可以查看我們在證券交易委員會網站上提交的任何材料，網址是www.sec.gov。如欲取得有關公眾資料室運作的資料，可致電證交會1-800-SEC-0330。我們最近的新聞稿也可從我們網站的投資者關係部分(www.joe.com. )以電子方式瀏覽或下載。

我們還將根據要求免費提供證交會文件的電子副本。任何在本網站張貼或連結的資料，均不以參考方式納入本年報(表格10-K. )內。

項目1A。危險因素

{Br}您應該仔細考慮下面描述的風險，以及本年度報告中關於表10-K的所有其他信息，下面描述的風險並不是我們面臨的唯一風險。此外，我們在一個競爭激烈和變化迅速的環境中運作。新的風險因素時有發生，我們不可能預測所有這些風險因素，也無法評估所有這些風險因素對我們業務的影響，也無法評估任何因素或因素組合對我們業務的影響程度。我們目前不知道或我們認為不重要的其他風險和不確定因素也可能對我們的業務產生重大和不利的影響。如果這些風險真的發生，我們的業務、財務狀況、經營結果、現金流量、戰略和前景都可能受到重大不利影響。

與我們當前業務戰略相關的風險

我們可能無法成功地實施我們的業務戰略，這將對我們的財務狀況、經營結果、現金流量和財務業績產生不利影響。

我們目前的業務戰略是發展我們的房地產，擴大我們的收入組合，生產商業和住宅地產，擴大我們的接待資產和服務的範圍，同時始終保持足夠的企業流動資金。如果我們不能成功地實現我們的目標，我們的業務、經營結果、現金流量和財務狀況可能會受到不利影響。

我們對新的商業機會的投資是固有的風險，可能擾亂我們正在進行的業務，並對我們的業務產生不利影響。

我們投資於新的商業機會，這可能涉及重大的風險和不確定因素，包括使管理層偏離目前的業務，沒有足夠的收入來抵消與這些新投資有關的負債和開支，包括髮展成本，我們投資的資本回報不足，以及在我們對這些機會的盡職調查中未發現的不明問題。由於這些企業本身就有風險，因此無法保證這些戰略和產品將獲得成功，不會對我們的聲譽、財務狀況和經營結果產生不利影響。

管理部門對我們所作的投資有酌處權，但不能有效地使用這些資金。

截至2019年12月31日，我們有1.857億美元的現金和現金等價物。管理層在選擇這些投資時有酌處權，可能進行的投資不能改善我們的經營業績、現金流量和財務狀況，或提高我們普通股的價值，或造成可能對我們的業務、業務結果、現金流量、財務狀況和股價產生重大不利影響的財務損失。

我們打算投資我們的資產，使我們不必根據1940年“投資公司法”登記為投資公司。因此，我們可能無法進行一些可能有利可圖的投資。

我們沒有根據1940年“投資公司法”(“投資公司法”)註冊為“投資公司”，我們打算以一種無需登記為投資公司的方式投資我們的資產。這項計劃將需要對我們的投資組合進行監控，以便(A)在未合併的基礎上，我們的資產總額不會超過40%(不包括美國(“美國”)。投資證券的政府證券及現金項目；或(B)我們會舉行會議，並維持另一項豁免註冊的規定。因此，我們可能(1)無法進行一些可能有利可圖的投資，(2)無法出售我們本來想出售的資產，或(3)在我們不想出售投資證券之前被迫出售投資證券。

如果Fairholme在“投資公司法”的意義上控制我們，我們可能無法與潛在的戰略夥伴進行交易，這可能對我們的業務產生不利影響。

BruceR.Berkowitz先生是我們董事會(“董事會”)的主席。他是Fairholme Holdings，LLC(“Fairholme”)的經理，並控制着擁有和控制的實體，該公司完全擁有Fairholme資本

管理，L.L.C.(“FCM”，在SEC註冊的投資顧問)。Berkowitz先生是FCM的首席投資幹事，該公司自2013年4月以來一直為我們提供投資諮詢服務。作為我們的投資顧問，FCM不因服務得到任何補償。截至2019年12月31日，FCM的客户，包括Berkowitz先生，有權受益者約佔我們普通股的44.30%。FCM及其客户費爾霍姆基金(Fairholme Fund，Inc.)可被視為我們公司的附屬公司。

根據“投資公司法”，“控制”是指對一家公司的管理或政策施加控制影響的權力，除非這種權力完全是該公司的官方職位的結果。任何人如直接或透過一間或多於一間受管制公司，以實益方式擁有該公司超過25%的未付表決權證券，即推定為控制該公司。美國證交會在決定控制權時，考慮了除有表決權證券的所有權以外的其他因素，包括由於對公司的影響而獲得這種控制權的公司的官方職位。因此，即使Fairholme在我們身上的實益所有權低於我們未發行的投票權證券的25%，Fairholme仍然可以被視為控制我們。“投資公司法”一般禁止投資公司控制的公司與投資公司的任何附屬公司或附屬公司的附屬公司進行某些交易，但有限度的例外情況除外。投資公司的附屬公司在“投資公司法”中的定義，除其他事項外，是指投資公司、直接或間接控制、控制或持有投資公司或直接或間接擁有、控制或擁有投票權的投資公司或直接或間接擁有、控制或擁有投票權的公司5%或以上的公司直接或間接擁有、控制或持有的未付表決權證券的5%或5%以上的公司。

這可能會對我們自由交易和在市場上競爭的能力產生不利影響。此外，如果發現公司違反了“投資公司法”，可能會產生嚴重的處罰和其他後果。

如果SEC不同意我們“投資公司法”的決定，我們的業務可能受到不利影響。

我們沒有要求SEC批准或指導我們的“投資公司法”的確定，特別包括：我們對任何子公司的多數股權待遇；任何附屬公司是否符合“投資公司法”規定的任何豁免，包括任何附屬公司關於其資產或業務是否符合其要求的決定，或就40%測試而言，我們在一個或多個子公司的利益是否構成投資證券。如果美國證交會不同意我們將一家或多家子公司視為多數股權，不受“投資公司法”的約束，則我們確定，為40%測試的目的，我們持有的一種或多種其他資產不構成投資證券，或者我們對我們從事的業務的性質或我們堅持經營的方式的決定，我們和/或我們的一個或多個子公司將需要調整我們的經營戰略或資產，以便我們能夠繼續通過40%的測試或註冊為投資公司，這兩者都可能對我們產生重大的不利影響。此外，我們可能被要求調整我們的經營戰略和持有量，或以一種我們不會選擇的方式或以一種時間或價格的方式出售我們的資產，如果我們的投資公司法或我們的子公司的法律或規則發生變化，或者如果證券交易委員會或其工作人員就適用“投資公司法”的有關規定和規則提供更具體或不同的指導。

如果證券交易委員會或具有管轄權的法院發現我們被要求但沒有登記為一家違反“投資公司法”的投資公司，我們將不得不停止商業活動，我們將違反陳述和保證，和(或)對我們的某些合同和義務違約，可能會對我們提起民事或刑事訴訟，除非法院要求執行，否則我們的合同將不可執行，法院可以任命一名接管人來控制我們和清算我們的業務，任何或所有這些都會對我們的業務產生重大不利影響。

我們的投資回報可能受到我們的投資準則和限制的限制。

在2019年8月23日，我們與FCM簽訂了一項新的投資管理協議(“投資管理協議”)，其中包含了公司批准的投資指南和限制。“投資管理協議”規定，自任何投資之日起，投資賬户不得超過15%投資於任何一個發行人(不包括美國政府)的證券；(Ii)對任何一個發行人(不包括美國政府)的任何投資超過投資賬户的10%，但不超過15%，必須得到投資委員會至少兩名成員的同意；(Iii)25%的投資賬户必須以現金和現金等價物持有，(Iv)該投資賬户獲準投資於普通股證券；但是，普通股投資僅限於交易所交易的普通股，單個發行人的所有權不得超過5%，累計而言，我們投資組合中持有的普通股市值不得超過一千萬美元；(五)普通股、優先股或其他股權投資的總市值不得超過購買時投資組合市值的25%。

投資限制可能會對我們從投資賬户中獲得的回報產生負面影響。這可能會對我們的現金流和業務結果產生不利影響。

我們面臨着戰略夥伴關係帶來的風險。

我們目前保持並在今後可能尋求更多的戰略夥伴關係，包括成立合資企業(“聯合企業”)，以開發房地產，利用我們的住宅、商業和工業機會的潛力，並最大限度地發揮我們資產的價值。這些戰略夥伴關係、聯合企業和其他正在進行的戰略性房地產投資可能帶來發展經驗、行業專門知識、財政資源、融資能力、品牌識別和信譽或其他有競爭力的資產，但也涉及不涉及第三方的風險。這些風險包括：

{Br}此外，我們可能沒有足夠的資源、經驗和/或技能來管理我們現有的戰略夥伴關係或找到更多的理想夥伴。我們也可能無法吸引那些希望在理想的地理位置開展業務的合作伙伴，以及那些擁有資產、聲譽或其他特徵的合作伙伴。

優化我們的發展和資產管理機會。如果我們不能成功地執行與戰略夥伴的交易，我們的業務、經營結果、現金流量和財務狀況可能會受到不利影響。

證券公允價值的損失，以及我們的投資組合集中在任何特定的發行人、行業、相關行業集團或地理部門，都可能對我們的經營結果、現金流量和財務狀況產生不利影響。此外，我們的股權投資可能無法升值，價值可能下降，或變得毫無價值。

截至2019年12月31日，我們的投資賬户中有1.761億美元。其中，我們持有現金等價物1.663億美元、公司債務證券10萬美元和優先股投資970萬美元。這些投資的市場價值可能會在不同時期發生變化。我們的投資-債務證券和投資-股票證券(“證券”)目前包括投資於非投資級公司債務證券和優先股的五個發行人和一個優先股，即投資級。根據我們與FCM的投資管理協議，自購買之日起，我們最多可將投資賬户的15%投資於任何一家發行人。

我們面臨與我們的證券有關的信貸風險，這些工具受到價格波動的影響，原因是金融市場對發行人信貸質量的評估發生了變化，拖欠和違約率增加，現行利率和其他經濟因素髮生了變化。美國政府信用評級的下調也可能降低我們證券的價值。

如果管理層確定我們的證券不是暫時受損的，那麼公允價值的損失會對收益產生負面影響。對其他非臨時減值的評估是基於各種因素，包括髮行人的財務狀況、業務前景、行業和信譽、證券處於虧損狀態的嚴重程度和持續時間、我們持有投資直至未實現損失或到期為止的能力和意圖。如果公允價值的下降被認為不是暫時的，那麼證券的賬面金額就會被減記，而與信用相關的部分的數額就會在收益中得到確認。與我們的投資有關的未變現損失-10萬美元的債務證券-在2019年12月31日被確定為臨時損失。

公司的房地產投資普遍缺乏流動性。

房地產投資和木材持有是相對缺乏流動性的;，因此，如果出現需要或願望，我們可能很難出售這些資產，這可能限制我們根據經濟或其他條件迅速調整收入財產組合或其他房地產或木材資產的規模和內容的能力。非流動性資產通常會經歷更大的價格波動，因為一個現成的市場不存在，因此可能更難估值。此外，驗證非流動資產的第三方定價可能比更多的流動資產更主觀。因此，如果要求我們迅速清算全部或部分房地產或木材資產，我們可能會意識到遠遠低於我們以前記錄的資產的價值。

我們面臨與短期流動投資相關的風險。

我們繼續擁有大量現金餘額，投資於各種短期投資，目的是在提供收入的同時保持本金價值和保持高度的流動性。這些投資有時可能包括(直接或間接)：

對這些證券和基金的投資不受本金損失的保險。在某些情況下，我們可能被要求贖回我們的全部或部分投資，我們的部分或全部投資贖回權可能被推遲或暫停。此外，我們對這些證券或基金的投資，亦不能保證按面值贖回。我們的投資價值下降，或延遲或中止贖回權，可能對我們的經營結果或財務狀況產生重大不利影響。

我們可能無法充分實現聯邦“合格機會區”計劃的好處，這可能對我們的財務業績產生不利影響。

作為2017年“減税和就業法”(“税法”)的一部分，國會制定了合格機會區方案(“QOZ方案”)，向將合格資本收益投資於合格機會基金(QOFs)的納税人提供税收優惠。QOFs是指在經濟困難的社區投資的自我認證實體，這些社區已被國內税務局(IRS)和財政部指定為合格的機會區(QOZ)。我們已經準備好利用QOZ計劃提供的税收優惠。雖然國税局最近發佈了最後條例，解決了QOZ計劃中的一些不確定因素，因為QOZ計劃相對較新，但仍有一些懸而未決的問題。如果國税局發佈額外的解釋性指導，使某些類別的項目不符合目前預期的資格，我們可能無法按照預期充分實現QOZ方案的好處，這可能會影響我們的投資戰略。

失去我們的關鍵管理人員、人員或招聘人員的能力可能會對我們的業務產生不利影響。

我們能否成功地實施我們的業務戰略，將取決於我們吸引和留住經驗豐富、知識淵博的管理人員和其他專業人員的能力。我們的目標之一是在各級建立和維持一個強大的管理小組。在任何時候，我們都可能失去關鍵管理人員和其他僱員的服務。我們的任何關鍵員工的服務損失可能會對我們的經營結果、財務狀況和我們執行業務戰略的能力產生不利影響。此外，我們不能保證我們將成功地吸引和留住關鍵的管理人員。

與我們當前業務有關的風險

我們的經營結果在不同時期可能有很大差異，這可能會對我們的股票價格、經營結果、現金流量和財務狀況產生不利影響。

住宅房地產銷售往往因期間而異，特別是對房屋建築商的銷售，後者傾向於在零星交易中購買多個住宅。商業房地產項目同樣受制於一次性銷售，具體項目的開發時間取決於需求。因此，可能會有報告所述期間，我們從住宅或商業房地產銷售中得不到或少得多的收入。

此外，招待費業務受到季節性波動的影響。我們酒店業的收入通常在第二和第三季度較高；然而，它們可以根據假期和包括春假在內的學校休息的時間而有所不同。這種季節性會導致房間收入、入住率、房價和經營費用在特別是酒店的週期性波動。

這些變量已經並可能繼續導致我們的經營業績因期而大不相同，這可能會對我們的股票價格、現金流量、經營結果和財務狀況產生不利影響。

我們的業務受到廣泛的監管和增長管理措施的制約，這些舉措可能會限制、使成本更高或對我們發展房地產投資或以其他方式開展業務的能力產生不利影響。

我們目前的商業和商業戰略很大程度上取決於我們在佛羅裏達州西北部開發和管理房地產的能力。批准在佛羅裏達開發不動產需要一個廣泛的應享權利程序，涉及多個重疊的監管管轄區，往往需要地方政府酌情采取行動。

這一進程往往是政治性的、不確定的，可能需要大量的強制要求才能獲得批准。佛羅裏達的房地產項目一般必須遵守“地方政府綜合規劃和土地開發管理法”(“增長管理法”)和地方土地開發條例的規定。遵守“增長管理法”和當地土地開發條例通常是宂長和昂貴的，預計會對我們的房地產開發活動產生重大影響。

“增長管理法”要求地方政府採取綜合計劃，指導和控制各自管轄範圍內未來的不動產開發，並評價、評估和保持這些計劃的最新發展。所有綜合規劃都包括一份未來土地利用圖，其中規定了可允許的土地使用發展權。我們有些土地將來有“農業”或“造林”的土地用途，我們須尋求修訂日後的土地用途圖，以發展地產項目。批准這些全面的平面圖修改是高度自由裁量的。

所有發展命令和許可證必須符合全面計劃。每項計劃都必須涉及今後的土地使用和基本建設改善等問題，併為各種公共服務提供充足的經費，包括交通、學校、固體廢物處理、污水處理、飲用水供應、排水、負擔得起的住房、休憩用地、公園和其他服務。地方政府的綜合計劃還必須對某些特定的公共設施，包括道路、學校和向居民提供的服務，規定“服務水平”。在許多地區，基礎設施資金沒有跟上增長的步伐，導致設施的運作低於既定的服務水平。如果發展項目將使公共設施的服務水平低於地方政府綜合計劃規定的服務水平，則禁止地方政府簽發開發訂單或許可證，除非開發商事先充分改善服務，以滿足所需的服務水平，或提供財政保證，保證隨着項目進展將提供額外服務。此外，法律可能禁止地方政府對其計劃不及時進行修改，以允許新的發展。

如果出現這些因素中的任何一個或多個，我們可能無法成功地或在預期的時間範圍內開發我們的房地產項目。“增長管理法”的修改或對該法的解釋、這些法律的新執行或有關房地產開發的新法律的頒佈，可能導致我們成功地開發和推銷我們的社區和及時從這些業務中產生正現金流的能力下降，這可能對我們滿足我們的需求的能力產生重大不利影響，並對我們的業務、業務結果、現金流動或財務狀況產生負面影響。

我們現有的房地產投資集中在佛羅裏達州西北部；因此，我們的長期財務業績在很大程度上取決於佛羅裏達州西北部的經濟增長。

我們的土地所在的佛羅裏達西北部的經濟增長是創造我們產品和服務需求的一個重要因素。我們相信，佛羅裏達州西北部未來的經濟增長將在很大程度上取決於州政府和地方政府與私營部門的能力和意願，(1)規劃和完成該地區重大的基礎設施改善，如新的交通樞紐、公路、鐵路、管道、醫療設施和學校；(2)吸引向大量新僱員提供高質量、高工資工作的公司。如果佛羅裏達州西北部的新企業和新僱員不像預期的那樣增長，對住宅和商業地產以及酒店業和相關社區的需求可能會受到不利影響。

佛羅裏達人口增長率的變化或其他不利的人口變化，特別是佛羅裏達州西北部的人口增長率變化，可能會對我們的業務產生不利影響。

我們社區的成功將取決於在我們的發展區域，主要是佛羅裏達州西北部，人口的強勁移徙和人口擴張。我們也相信，在佛羅裏達尋求退休或度假屋的個人將仍然是我們未來房地產產品的重要目標客户。佛羅裏達未來的人口增長可能受到不利的經濟條件、州所得税法的變化、自然災害或人為災害的發生以及房地產、保險和財產税的高昂成本等因素的不利影響。此外，那些考慮搬到佛羅裏達的人可能不認為佛羅裏達西北部是一個有吸引力的地方居住或擁有第二套房子，也可能選擇住在另一個地區。如果佛羅裏達，特別是佛羅裏達西北部

增長緩慢的時期，甚至淨遷出，我們的業務、經營結果、現金流和財務狀況都可能受到影響。

重大競爭可能對我們的業務產生不利影響。

我們的業務具有高度的競爭力和支離破碎性。我們與當地、區域和國家的房地產租賃和開發公司競爭，其中一些公司可能比我們擁有更多的資金、營銷、銷售和其他資源。來自房地產租賃和開發公司的競爭可能會影響我們吸引租户和租賃我們的商業和多家庭財產的能力，吸引買家和出售住宅和商業地產的能力，以及吸引和留住經驗豐富的房地產租賃和開發人員的能力。此外，我們還面臨着來自其他零售購物中心和商業設施的租户的競爭，以及我們協助的生活社區的競爭。

許多競爭激烈的公司參與了酒店業。我們能否保持競爭力，吸引和留住客人、顧客和俱樂部成員，取決於我們能否成功地將我們的產品和服務的質量和價值與其他人的產品和服務區分開來。

林業企業在價格和質量方面也具有很強的競爭力。木材產品面臨着來自各種替代產品的日益激烈的競爭，包括非木材產品和工程木製品。

不能保證我們能夠成功地與目前或未來的競爭對手競爭，或者我們在經營的市場上面臨的競爭壓力不會對我們的業務、經營結果、現金流和財務狀況產生重大的不利影響。

抵押貸款融資問題，包括缺乏抵押貸款供應、收緊貸款要求和今後可能提高利率，可能會減少對我們產品的需求。

許多購買我們的房地產產品的人獲得抵押貸款來支付很大一部分的購買價格，或者他們可能需要獲得抵押貸款來支付在我們購買的住宅上建造房屋的建造費用。此外，我們的房屋建築商客户依賴於依靠抵押貸款融資的零售購買者。抵押貸款的可得性在很大程度上受到政府實體的影響，如聯邦住房管理局、退伍軍人管理局和政府全國抵押協會，以及由政府贊助的被稱為房利美和房地美的企業。如果收緊這些或其他貸款人的借貸標準和(或)聯邦政府減少或取消這些抵押貸款項目(包括立法者未能就預算或撥款立法為相關項目或業務提供資金)，可能會使我們產品的潛在購買者，包括我們的房屋建造商客户獲得可接受的融資更加困難，這可能會對我們社區的需求產生負面影響。

利率的提高增加了擁有住房的成本，並可能對消費者的購買力產生不利影響，降低對住宅房地產的需求。除了住宅地產外，利率的提高和信貸供應的限制也可能對我們提供的商業地產或其他土地的銷售或開發產生不利影響。如果利率上升以及潛在買家為購買房地產融資的能力或意願受到不利影響，我們的銷售、業務結果、現金流量和財務狀況可能會受到不利影響。

我們在佛羅裏達州西北部有重要的業務和財產，可能受到自然災害、人為災害、惡劣天氣條件或其他重大幹擾的重大影響。

我們的公司總部和物業位於佛羅裏達州西北部。由於位於墨西哥灣和大西洋之間，佛羅裏達特別容易受到颶風的襲擊。取決於颶風登陸的地點，我們在佛羅裏達西北部的開發項目，特別是我們的沿海地區，可能會遭受災難性的破壞。這種損壞可能會嚴重推遲銷售，或減少對我們的住宅或商業地產的需求，並減少對我們的招待業和租賃業務的需求。如果我們的公司總部設施遭到損壞或毀壞，我們可能難以履行某些公司和業務職能。

2018年10月10日，颶風“邁克爾”登陸佛羅裏達州的潘漢特島，造成該地區的廣泛破壞。我們的大部分財產受到最小或沒有損害；然而，我們在海灣縣的海灣點碼頭和海灣縣的聖喬碼頭，以及某些木材、商業和多家庭租賃資產受到影響。這些船塢遭受了嚴重的破壞，需要長期修復，而且在重建這些資產的很大一部分期間將繼續關閉，重建工作目前正在進行中。我們維持財產保險和營業中斷保險，但須支付某些免賠額，並繼續評估這類保險單下的索賠要求；然而，額外保險收益的時間和數額尚不確定，可能不足以支付所有損失。見注7.關於補充資料，請參閲表格10-K第15項中的“邁克爾”颶風。

佛羅裏達其他自然災害和氣候條件的發生，如龍捲風、洪水、火災、異常大雨或長時間降雨、乾旱、酷熱或其他不利天氣事件，可能對我們開發和出售財產的能力或從我們的項目中獲得收入產生重大不利影響。此外，我們的木材資產受到火災、蟲害、疾病、長期乾旱、洪水、颶風和自然災害的破壞，這可能對我們的木材庫存和林業業務產生不利影響。此外，氣候變化引起的海平面上升可能對我們的海岸特性產生實質性的不利影響。

自然災害的發生和不利的氣候變化的威脅也可能對佛羅裏達州的吸引力產生長期的負面影響，因為佛羅裏達是住宅的所在地，也是新僱主的所在地，能夠創造支持西北佛羅裏達增長所需的高質量就業機會。人為的災害或中斷，如石油泄漏、恐怖主義行為、停電和通訊故障等，可能對我們的財產造成破壞，這可能對我們的業務、業務結果、現金流動和財務狀況產生重大不利影響。

此外，佛羅裏達或我們的土地所在的縣的經濟、政治或管理氣候的任何不利變化都可能對我們的房地產開發活動產生不利影響。最終，我們執行商業戰略的能力可能會因為經濟條件疲軟或限制性法規而下降。

我們對財產的保險可能不足以支付我們可能遭受的任何損失。

我們為我們的財產提供保險，包括財產、責任、火災、洪水和擴大的保險範圍。然而，我們不為我們的木材資產投保，我們自己投保房屋保修索賠.此外，我們的颶風保險上限為每名風暴5000萬美元，並可免賠。我們在確定保險金額、保險限額和免賠額時使用我們的酌處權。這些條款是在以合理的成本保留可接受的風險水平的基礎上確定的。這可能導致保險範圍，如果發生重大損失，則不足以支付我們損失的投資的全部當前市場價值或現期重置費用。通貨膨脹、建築法規和條例的改變、環境考慮和其他因素也可能使在設施被損壞或毀壞後無法用保險收益來取代該設施。在這種情況下，我們可能得不到保險收益，或者我們收到的保險收益可能無法完全彌補業務中斷或損失，我們的收益、流動性或資本資源可能受到不利影響。

佛羅裏達州財產保險費的增加和房主財產保險的減少可能會減少客户對我們開發項目中住宅和住宅的需求。

在佛羅裏達做生意的房主財產保險公司對以前的颶風作出了反應，增加了保險費，要求更高的免賠額，降低了限額，限制了保險範圍，實行了排除，拒絕為某些業主投保，在某些情況下，停止了在該州的保險業務。目前尚不清楚這些行動可能對該州未來財產保險的可用性和費率產生何種影響。

此外，佛羅裏達州的國有財產保險公司，公民財產保險公司，為房主財產保險承保。如果發生災難性颶風或一系列颶風襲擊佛羅裏達，州政府對財產保險索賠的風險可能對州財政造成極大壓力。

佛羅裏達州的財產保險費的高昂成本可能會阻止潛在的客户在我們的開發項目中購買家居地，或者使佛羅裏達州西北部的新僱主對能夠創造高質量就業機會的新僱主不那麼有吸引力。

需要增加本區域的增長，這兩種增長都可能對我們的業務、業務結果、現金流量和財務狀況產生重大不利影響。

消費者可自由支配支出的減少或消費者偏好的改變可能會減少我們的銷售額，損害我們的業務。

我們的房地產和酒店業的收入最終取決於消費者可自由支配的支出，消費支出受我們無法控制的因素的影響，包括一般的經濟狀況、可自由支配的收入和信貸的供應、天氣、消費者信心和失業水平。消費者可自由支配開支的任何實質性下降都可能減少我們的收入，損害我們的業務。這些經濟和市場狀況，再加上信貸市場的持續困難以及由此產生的流動性壓力，也可能使我們的一些主要客户面臨財政壓力，這可能會對我們的佔用率和盈利能力產生不利影響，進而可能對我們的業務、業務結果、現金流動和財務狀況產生重大不利影響。

佛羅裏達西北部房地產市場的下滑可能會對我們的業務產生不利影響。

對房地產的需求對我們無法控制的經濟條件的變化很敏感，包括就業水平、消費者信心、消費者收入、可獲得的資金和利率水平。此外，房地產市場正處於衰退之中，我們的業務對我們開發項目所在的佛羅裏達州西北部的經濟條件特別敏感，更廣泛地説，美國的東南部地區過去為我們西北佛羅裏達社區的接待和季節性度假產品提供了很高比例的客户。如果市場狀況出現波動或惡化，我們對酒店和房地產產品的需求可能會下降，對我們的業務、運營結果、現金流和財務狀況產生負面影響。

最近税法的修改可能會使自置居所變得更貴或更不吸引人。

2017年12月，“税法”對聯邦納税人在抵押貸款利息支付以及包括房地產税在內的州和地方税方面可能採取的減税措施規定了新的限制；新税法還提高了標準扣減額。這些變化可能會降低人們對住房的承受能力，從而降低對住房的需求和(或)對房屋銷售價格的影響。這些變化可能會增加擁有住房的税後成本，這可能會對住房需求產生不利影響，並可能降低我們出售住宅的價格，特別是在價格較高的社區。

我們吸引房屋建築商客户的能力以及他們履行購買承諾的能力或意願可能是不確定的。

我們高度依賴我們與房屋建築商的關係，成為我們住宅項目的主要客户，並在我們的住宅開發項目中提供建築服務。已承諾向我們購買家居用品的房屋建築商客户可決定減少、延遲或取消他們在我們開發項目中購買家居用品的現有承諾。我們不時用應收抵押貸款為房地產銷售融資。如果這些房屋建築商不能償還他們對我們的債務或拖延支付我們，這將減少我們的預期現金流。房屋建築商也可能不會將我們的開發項目視為房屋建設業務的理想地點，或者他們可能會選擇從其他賣家那裏購買土地。任何這些事件都可能對我們的業務、經營結果、現金流和財務狀況產生不利影響。

我們面臨與房地產開發有關的風險，這些風險可能對我們的經營結果、現金流和財務狀況產生不利影響。

我們的房地產開發活動帶來的風險可能會對我們的經營結果、現金流和財務狀況產生不利影響，包括：

由於某些審批受到第三方響應的影響，出現延遲的情況並不少見，這會影響交易結束的時間，也可能影響交易的條款和條件。與監管審批有關的延誤可能是由於適用的政府實體因政府關閉而不開放，或由於政府的預算問題而有足夠的工作人員。這些時間問題已經並可能繼續導致我們的經營結果，特別是與我們的土地銷售的影響有關的結果，因季度和年而大不相同。

我們的租賃項目可能不會產生預期的回報，這可能會損害我們的經營業績、減少現金流或出售商業資產的能力。

我們的經營戰略包括開發和租賃商業和多家族財產、管理商業財產和出售商業資產。由於與租賃有關的風險，包括我們可能無法將新的物業租給適當組合的租户，或獲得與我們預測相符的租金，以及與房地產發展有關的一般風險，這些商業發展可能未能如預期般成功。此外，租賃項目的開發涉及到項目啟動和完成之間的重大時間間隔所帶來的風險。這種時間滯後使我們面臨更大的風險，這些風險涉及到總體經濟的波動，我們能否以優惠的條件獲得建築或永久融資，如果有的話，我們實現預期租金的能力，我們能夠向新租户出租的速度，高於估計的建築成本(包括勞動力和材料成本)，以及由於惡劣天氣、勞工中斷、建築延誤或在接受分區或其他法規批准方面的拖延、人為或自然災害等因素而推遲完成項目。如果這些因素中的任何一個對我們的租賃項目產生負面影響，我們可能不會產生預期的回報，這可能會對我們的經營業績、現金流和銷售商業資產的能力產生重大的不利影響。

我們面臨着商户流失的潛在不利影響。

主要租户的違約、財務困難或破產可能會對我們的商業財產產生不利影響。如果我們的一個或多個租户，特別是錨定租户，宣佈破產、違約或自願離開租賃的房屋，我們可能無法重新租賃這樣的空間，或者以類似或更優惠的條件重新租賃。此外，拋錨租客的損失可能使租賃剩餘的受影響財產變得更加困難，這可能對我們的業務結果、現金流動和財務狀況產生重大不利影響。這可能會對我們的財產和增長產生不利影響。

我們面臨着與我們所援助的生活社區有關的業務風險，這些風險可能對我們的收入和業務產生不利影響。

我們面臨着與我們所援助的生活社區有關的各種業務風險，這些風險可能增加我們的成本，或對我們創造收入的能力產生不利影響。這些風險包括：

這些因素的任何一個或一個組合都可能對我們的業務結果、現金流量和財務狀況產生不利影響。

我們面臨着我們無法控制的酒店業固有的各種風險，任何風險都可能對我們的業務、經營結果和我們的招待業資產的價值產生不利影響。

我們的業務受到酒店業固有的一些業務、財務和經營風險以及我們的經營協議的影響，包括但不限於：

這些因素中的任何一個都可能增加我們的成本，限制或降低我們能夠為我們的招待產品或服務收取的價格，或以其他方式影響我們維護現有財產、開發新財產或為我們現有財產增加便利設施的能力。因此，任何這些因素都可能減少我們的收入，限制增長機會。

如果勞動力成本增加，或者我們無法吸引和留住合格的員工，我們的業務、經營結果、現金流和財務狀況可能會受到不利影響。

我們經營的行業中的勞動力市場是有競爭力的。我們必須在控制相關勞動力成本的同時，吸引、培養和留住一大批合格的員工。我們面對來自我們經營的行業和其他行業的這些僱員的重大競爭。勞動力市場的緊縮可能會使我們更難僱用和留住合格的僱員，並控制勞動力成本。我們吸引合格員工和控制勞動力成本的能力受到許多外部因素的影響，包括普遍的工資率、僱員偏好、就業法律和法規、勞資關係和移民政策。上述任何因素引起的競爭或成本大幅增加可能對我們的業務、經營結果、現金流量和財務狀況產生重大不利影響。

此外，我們的接待業務高度依賴大量的季節性勞動力。歷史上，我們一直依靠H-2B簽證計劃將工人帶到美國，以滿足季節性的工作人員需求，並確保我們有合適的勞動力到位。如果我們無法通過H-2B計劃或其他途徑獲得足夠數量的季節性工人，我們可能無法根據需要招聘和僱用足夠的人員，而且今後可能有可能增加獲得勞動力的成本。季節性工資增加或勞動力不足可能對我們的業務、經營結果、現金流動和財務狀況產生重大不利影響。

我們酒店的盈利能力將取決於酒店管理的表現。

我們的酒店和酒店投資的盈利能力將在很大程度上取決於我們的管理能力，以創造超出運營費用的收入。酒店管理部門未能有效地管理酒店，將對從酒店和酒店業獲得的現金流產生不利影響。

我們為我們的幾家合資企業提供債務擔保，並可能在今後簽訂類似的協議，這可能對我們的業務結果、現金流動和財務狀況產生重大的不利影響。

我們已經為與我們的幾家合資企業有關的債務提供了擔保，並可能在今後同意類似的協議。在某些情況下，這些擔保規定了借款人的全額付款和履約。見注12.債務淨額和注22。本表格第15項所列承付款和意外開支(表10-K)供進一步參考。如果我們有義務履行這些保證，我們的經營結果、現金流量和財務狀況可能會受到不利影響。

環境和其他法規可能對我們的業務產生不利影響。

我們的財產受制於聯邦、州和地方的環境法規和限制，這可能會對我們的發展能力造成重大限制。在大多數情況下，批准開發需要多個許可證，這涉及一個漫長、不確定和代價高昂的監管過程。本港擁有的土地包括司法性質的濕地，其中一些可能不適宜發展，或法例禁止發展。開發批准往往要求減輕對需要保護土地的濕地的影響，與實際受影響和批准開發的濕地相比，這一比例不成比例。我們的一些財產是未開發的土地，位於發展可能必須避免、儘量減少或減輕對各種受保護野生動物或植物物種的自然生境的影響的地區。此外，我們的許多財產都在沿海地區，這些地區通常有更嚴格的允許負擔，或必須解決諸如沿海高風險、颶風疏散、洪泛平原和沙丘保護等問題。

此外，我們目前或過去的不動產所有權、經營和租賃，以及我們目前或過去的運輸和其他業務，都受到廣泛和不斷變化的聯邦、州和地方環境法及其他條例的制約。這些環境法律和條例的規定和執行今後可能變得更加嚴格。違反這些法律和條例，除其他外，可導致下列情況：

此外，其中一些環境法規定了嚴格的責任，這意味着我們可能要對財產上的任何環境損害承擔責任，而不論過失如何。

{Br}我們過去和現在的一些不動產，特別是與我們以前的運輸和造紙廠業務有關的財產，都涉及儲存、使用或處置已污染並可能在將來污染環境的危險物質。我們可能對這種污染以及清理我們已處置或運輸危險物質的地點的費用承擔責任。財產上的危險物質的存在也可能對我們出售或開發財產或以財產作為抵押品借入資金的能力產生不利影響。

此外，近年來，對氣候變化潛在影響的評估已開始影響到政府當局、消費者行為模式和美國的一般商業環境，包括但不限於能源效率措施、用水措施和土地使用做法。這些政策的實施，可能會要求我們在物業上投入額外的資金，或限制我們所能發展的土地的供應。這些變化，或對其他環境法及其解釋的改變，新的執法、查明新事實或其他各方未能在我們現有或以前的設施進行補救，可能導致新的或更大的責任，可能對我們的業務、業務結果、現金流動或財務狀況產生重大不利影響。

有時，我們可能會受到定期訴訟和其他監管程序的影響，這可能會損害我們的業務財務結果。

有時，我們可能會捲入與我們的業務、我們的業務以及我們作為房地產和相關企業的所有者和經營者的地位有關的訴訟和管制行動。任何這些問題的不利結果都可能對我們的財務狀況、經營結果造成不利影響，或對我們施加額外的限制或限制。此外，無論任何訴訟或管理程序的結果如何，這些訴訟都可能造成大量費用，並可能要求我們投入大量資源為公司辯護。

此外，我們必須遵循的土地使用審批程序最終發展我們的項目已經變得越來越複雜。此外，關於批准程序的法規、條例和條例為第三方提供了質疑擬議計劃和批准的機會。因此，第三方對計劃中的房地產開發提出挑戰的前景為房地產開發規劃和應享權利提供了額外的不確定性。以訴訟形式提出的第三方質疑可能導致剝奪發展權，或因其性質而對獲得必要批准所需的時間和費用產生不利影響。此外，任何訴訟產生的不利決定將增加獲得項目最終批准的費用和時間，並可能對項目的設計、範圍、計劃和盈利能力產生不利影響。

限制進入佛羅裏達西北海灘機場跑道國際機場可能會對我們對機場附近的風險投資通道土地的需求產生不利影響。

我們與巴拿馬城-海灣縣機場和工業區(“機場管理局”)簽訂的土地捐贈協議和機場用地契約規定了從我們鄰近的土地進入機場跑道的權利。我們隨後與機場管理局簽訂了一項准入協議，允許進入機場跑道。根據准入協議的條款，我們必須遵守機場管理局的某些要求，包括但不限於聯邦航空局(FAA)、佛羅裏達州環境保護部(FDEP)、美國陸軍工兵團(“工兵團”)和海灣縣實施的法律。如果未來機場的安全措施由於我們無法控制的情況而變得更加嚴格，聯邦航空局關於這些訪問權的條例可能會施加額外的限制，這些限制可能會嚴重損害或限制訪問權。

此外，我們必須從每個工兵團和FDEP取得環境許可證，以便開發從我們計劃的商業發展地區進入機場跑道所需的土地。這類許可證往往要經過漫長的機構行政審批程序，不能保證會簽發這種許可證，也無法保證它們將及時發放。

我們認為，跑道通道是我們在機場附近的一些風險交叉口土地的寶貴屬性，不維持這種通道，對這種通道施加重大限制，或任何相關的允許延誤或問題的情況，都可能對這些土地的需求和我們的業務、業務結果、現金流和財務狀況產生不利影響。

我們面臨與第三方服務提供商相關的風險，這可能對我們的盈利能力產生負面影響。

我們目前依賴各種第三方來管理我們的接待業務，我們的多家庭財產和我們的一些商業財產的日常業務。這些第三方未能充分履行他們的合同服務可能會對我們留住客户的能力產生負面影響。因此，任何這類故障都可能對我們的業務、現金流量和財務狀況產生不利影響。

與本公司或普通股有關的風險

我們普通股的市場價格一直並且可能繼續高度波動。

我們在紐約證券交易所(“紐約證券交易所”)的普通股的市場價格一直波動不定。我們的普通股市場價格可能會繼續大幅波動。許多因素可能會對我們的普通股價格產生重大影響，包括：

此外，股票市場在最近幾年經歷了巨大的價格和數量波動，這些波動有時與經營業績無關或不成比例。我們普通股的市場價格持續波動，可能導致股東失去對我們普通股的部分或全部投資。

我們的普通股交易量很低。

雖然我們的普通股在紐約證券交易所交易，但與我們所持有的普通股相比，它的交易量很小，而且我們的日交易量也很低。我國普通股交易量低，不僅會導致股票價格大幅波動，還會使股東難以快速賣出普通股。由於我們的股票交易很少，機構投資者可能對持有我們的普通股不感興趣。

費爾霍姆有能力影響重大的公司決策，包括需要股東批准的決定，它在我們的業務中的利益可能與你的利益相沖突。

布魯斯·貝爾科維茨先生是我們董事會的主席。他是Fairholme公司的經理，並控制着擁有和控制FCM的實體。Berkowitz先生是FCM的首席投資幹事。截至2019年12月31日，FCM的客户，包括Berkowitz先生，有權受益者約佔我們普通股的44.30%。FCM及其客户Fairholme基金，作為Fairholme基金的一個系列，可能被認為是我們的附屬公司。因此，Fairholme有能力施加影響：

這些因素可能阻止、推遲或阻止股東為其最佳利益考慮的收購企圖，或可能導致股東獲得普通股溢價。我們的公司章程和佛羅裏達州法律的某些條款載有反收購條款，這可能使我們的控制更加難以改變。

此外，Fairholme從事公司投資或提供諮詢意見的業務，並可能持有或可能在將來不時獲得直接或間接與我們業務某些部分競爭的企業的權益或向其提供諮詢意見。Fairholme也可能進行可能對我們的業務有補充作用的收購，因此，我們可能無法獲得這些收購機會。

此外，費爾霍姆將來出售我們的普通股，或者在公開市場上認為這些銷售可能發生，可能會壓低我們的股票價格。

所得税估計數的變化可能會對我們的經營結果、現金流量和財務狀況產生重大影響。

在編制我們的綜合財務報表時，需要作出重大的管理判斷來估計我們的所得税。我們的估計是基於我們對聯邦和州税法的解釋。我們估計我們的實際應繳税款，並評估因對税收和會計用途的項目的不同處理而產生的暫時差異。暫時性差異導致遞延税資產和負債，這些資產和負債包括在我們的綜合資產負債表中。調整可能需要更改對我們的遞延税資產和負債的評估，由於聯邦和州税務當局的審計調整而發生的變化，以及税法和税率的變化，包括税法。在任何特定時期需要調整的範圍內，我們在合併財務報表中包括遞延税資產和負債的調整。這些調整可能對我們的業務結果、現金流量和財務狀況產生重大影響。

對美國聯邦和州所得税法的修改可能會對我們和我們的股東產生重大影響。

最近頒佈的“税法”對“國內收入法”作了重大修改。這些變化包括：永久性地大幅降低一般適用的公司税税率，改變個人和其他非法人納税人的税收，這些變動一般但不是普遍地根據“日落”條款暫時減少他們的税收，取消或修改目前允許的各種扣減(包括對利息可扣減的重大限制，以及對個人國家和地方的扣減)。

(税收)、對扣除淨經營損失的某些附加限制，以及非法人納税人相對於這些納税人承認的其他普通收入所得的某些業務收入。“税法”中的這些變化和其他許多變化的影響是非常不確定的，因為它們直接影響對我們普通股的投資徵税，也間接影響我們資產的價值或一般的市場條件。此外，“税法”的許多規定需要通過頒佈財政部條例來提供指導，以便評估其效果。在這些規例頒佈前，可能會有相當大的延誤，增加有關法例修訂對我們的最終影響的不確定性。還可能有針對“税法”的技術性修正立法，其影響和時間無法預測，可能對我們或我們的股東不利。

我們可能無法利用我們的淨狀態業務損失結轉。

為了税收和財務報表目的，我們遭受了損失，從而產生了重大的州淨營業虧損結轉。這些州營業虧損結轉淨額可用於未來期間的應税收入；但是，除非我們在剩餘的營業虧損結轉期內有應納税的收入，否則我們將不會獲得任何有關税收損失的税收優惠。

我們利用衍生金融工具來減少我們的可變利率負債的利率變化對市場風險的敞口，我們將面臨與這些工具的對手方信用可靠性或不履約有關的風險。

我們已經進入利率互換工具，並可能進入其他工具，以限制我們對可變利率變化的風險敞口。雖然我們的套期保值策略旨在將適用於可變利率債務的利率上調的影響降至最低，但我們的套期保值策略無法保證有效，在某些情況下，我們可能會遭受與信貸相關的損失。見注6.本表格第15項所列金融工具和公允價值計量表10-K，以獲得更多信息。

房地產價值的下降或我們經營財產的持續經營損失可能造成損害，這將對我們的經營結果和財務狀況產生不利影響。

截至2019年12月31日，我們大約有4.308億美元的房地產投資和510萬美元的未合併合資企業投資記錄在我們的賬簿上，可能會受到損害。如果市場狀況惡化，我們對未貼現的未來現金流量的估計可能低於其賬面價值，我們可能需要減值，這將對我們的業務結果和財務狀況產生不利影響。

會計聲明中的變化可能會對我們報告的經營業績產生不利影響，此外，我們的租户報告的財務狀況也可能受到不利影響。

會計政策和方法對於我們如何記錄和報告我們的財務狀況和經營結果至關重要。由財務會計準則委員會(“FASB”)和美國證券交易委員會(SEC)制定會計準則的各種舉措所帶來的不確定性，為美國公司制定和解釋適用的會計準則，可能會改變財務會計和報告準則或它們對指導我們編制財務報表的這些準則的解釋和適用。這些變化和其他變化可能對我們報告的財務狀況和業務結果產生重大影響。在某些情況下，我們可能需要追溯適用新的或經修訂的標準，從而可能對上期財務報表進行重大的重報。

不維護內部或客户數據的完整性可能導致錯誤的商業決策、損害聲譽和/或使我們承擔費用、罰款或訴訟。

我們面臨與安全漏洞或破壞相關的風險，無論是通過網絡攻擊或對互聯網的網絡入侵、惡意軟件、計算機病毒、電子郵件附件、我們組織內的人員或能夠進入系統的人、能源中斷、自然災害、恐怖主義、戰爭以及我們的網絡和相關係統的其他重大破壞。多年來，我們越來越依賴電腦和數碼科技。

雖然我們所有的業務和內部僱用記錄都需要收集數字信息，但我們的接待部門尤其需要收集和保存大量內部和客户數據，包括信用卡號碼和客户的其他個人識別信息，因為這些信息是由我們使用的各種信息系統輸入、處理、彙總和報告的。所有這些活動都會產生實質性的網絡風險和潛在的成本和後果，而這些成本和後果是無法準確估計或預測的。我們的客户、員工和其他公司數據的完整性和保護，對我們來説是至關重要的。儘管我們努力維護這些網絡和相關係統的安全和完整性，但我們已採取各種措施來管理安全漏洞或中斷的風險，迄今尚未發生對我們的業務產生重大影響的重大網絡攻擊或攻擊，但無法保證我們的安全努力和措施將是有效的，也無法保證企圖破壞或破壞安全的行為不會成功或具有破壞性。

安全漏洞或破壞的風險，特別是通過網絡攻擊或網絡入侵，包括計算機黑客、外國政府和網絡恐怖分子，隨着來自世界各地的企圖和入侵的次數、強度和複雜程度的增加而普遍增加。

{Br}即使是保護最充分的信息、網絡、系統和設施，也可能容易受到攻擊，因為這種試圖破壞安全的行為所使用的技術不斷演變，通常在針對目標發射之前才能被識別，而且在某些情況下設計為不被發現，實際上也可能無法被發現。因此，我們和我們的服務提供者可能無法預測這些技術或實施適當的安全障礙或其他預防措施，因此，我們和我們的服務提供者不可能完全減輕這種風險。我們未能維護我們需要保護的數據的安全，包括通過滲透我們的網絡安全以及盜用機密和個人信息，可能導致業務中斷、名譽受損、罰款、處罰、監管程序以及其他嚴重的財務和商業影響。

如果我們的披露控制和程序或財務報告的內部控制存在缺陷，我們的業務可能受到不利影響。

{Br}我們的披露控制和程序的設計和有效性以及財務報告的內部控制可能無法防止所有錯誤、誤報或虛假陳述。雖然管理層將繼續審查我們的披露控制和程序以及對財務報告的內部控制的效力，但不能保證我們對財務報告的內部控制在任何時候都能有效地實現所有控制目標。在今後可能發生的財務報告內部控制方面的任何缺陷，包括任何重大弱點，都可能導致我們對業務結果的誤報、財務報表的重報、股票價格的下跌，或以其他方式對我們的業務、聲譽、經營結果、財務狀況或流動性產生重大不利影響。

對倫敦銀行同業拆借利率(Libor)未來的不確定性可能會對我們的業務和財務業績產生不利影響。

我們目前的許多債務協議都與libor掛鈎。2017年7月，監管倫敦銀行同業拆借利率(Libor)的英國金融行為監管局宣佈，打算在2021年年底之前逐步取消libor。不可能預測這一宣佈的影響，包括倫敦銀行同業拆借利率是否將繼續存在，如果會，將對其進行何種修改，今後將使用何種替代基準利率來取代倫敦銀行同業拆借利率，以及如果LIBOR不再存在，將如何確定目前用於該利率的貸款、證券和衍生工具。如果計算libor的方法發生變化，如果libor不再可用，或者貸款人由於libor的變化而增加了成本，我們可能會受到債務協議利率可能增加的影響。這些不確定因素或其解決辦法也可能對我們的借款成本和業務及財務業績的其他方面產生不利影響。

我們的融資安排包含可能影響我們經營業務能力的限制和限制。

我們的融資安排包括習慣的陳述和保證，以及限制我們某些活動的習慣的、肯定的和消極的盟約。見附註12.債務淨額，列入本年度報告表10-K的第15項，以獲得更多信息。我們有能力遵守本條例所載的公約及限制

融資安排可能會受到我們無法控制的經濟、金融和工業狀況的影響，包括信貸或資本市場的混亂。違反上述任何一項契諾或限制，可能導致違約，使適用的放款人能夠申報根據該契約應繳的所有未付款項，以及應計利息和未付利息。在任何情況下，我們都可能無法償還根據這種融資安排應繳的款項，這可能對我們的業務結果、現金流動和財務狀況產生重大不利影響。

作為一家上市公司的相關義務需要大量的資源和管理人員的關注。

作為一家上市公司，我們受法律、法規和要求的約束，包括“外匯法”、2002年“薩班斯-奧克斯利法”(“薩班斯-奧克斯利法案”)的某些公司治理規定、證券交易委員會的相關條例和紐約證券交易所的要求。“外匯法”規定，除其他外，我們必須就我們的業務和財務狀況提交年度、季度和當前的報告和委託書。薩班斯-奧克斯利法案要求，除其他外，我們建立和保持有效的內部控制和程序的財務報告。薩班斯-奧克斯利法案第404條要求我們的管理層和獨立註冊的公共會計師事務所每年證明我們對財務報告的內部控制的有效性。這些報告和其他義務對我們的管理、行政、業務和會計資源提出了重大要求，並可能導致我們承擔大量費用。我們可能需要更新我們的系統或建立新的系統，實施更多的財務和管理控制、報告制度和程序，建立或外包內部審計職能，並僱用更多的法律、會計和財務工作人員。如果我們不能及時和有效地實現這些目標，我們遵守財務報告要求和適用於報告公司的其他規則的能力可能會受到損害。任何不能作為上市公司成功運作的情況都可能對我們的財務狀況和經營結果產生重大的不利影響。

項目1B未解決的工作人員評論

無。

項目2.屬性

我們在佛羅裏達的沃特伍德擁有我們的主要執行辦公室。截至2019年12月31日，我們在佛羅裏達州西北部擁有約175，000英畝土地。我們的原始土地資產由我們作為林地管理，直到指定用於開發。海灣-沃爾頓地區計劃是一項長期總體計劃，最初包括110，500英畝我們的土地，有權利或合法權利，開發超過17萬套住宅單元，超過2，200萬平方英尺的零售、商業和工業空間，以及3，000多個酒店房間。我們預計這些土地將有廣泛的住宅、商業和酒店業用途。如本文所述，我們擁有和開發多個居住社區的土地。目前，我們的住宅、商業租賃、銷售和接待部門的項目正在開發或建設中。此外，我們的招待費、商業租賃和銷售部門包括下列資產：

俱樂部。我們擁有三個高爾夫球場和一個位於佛羅裏達州西北部的海灘俱樂部，位於我們的住宅區內或附近。我們的高爾夫球場物業主要包括高爾夫球場土地、會所、其他建築物和設備。

水彩酒店、水聲酒店和其他屬性。我們擁有水彩酒店、精品酒店、水聲酒店以及附近的零售和商業空間。我們在佛羅裏達州巴拿馬城海灘擁有更多的房產，作為出租房產。

瑪麗納斯。我們在佛羅裏達西北部擁有和經營兩個碼頭。我們的碼頭物業主要包括土地和改善，碼頭滑軌和設備。在2018年10月10日邁克爾颶風登陸後，由於需要長期修復的巨大破壞，這些船塢仍然關閉，目前正在進行修復。我們為受影響的碼頭資產提供財產保險和業務中斷保險。見注7.關於補充資料，請參閲表格10-K第15項中的“邁克爾”颶風。

租賃我們擁有商業租賃和銷售部門的財產，包括多家庭、零售、辦公和商業地產，例如我們的貝克裏希辦公室公園、位於我們合併的碼頭公園北合資公司(“碼頭北合資公司”)和碼頭公園過境點公寓合資公司(“碼頭公園過境點合資公司”)、温德馬克海灘、風投交叉工業區、商業公園大樓、零售購物中心和其他物業，以及正在開發或建造中的地產。

關於我們的房地產資產的更多信息，請參閲本表格10-K第15項中的“第1項.業務”和“附表III(合併)-不動產和累計折舊”以獲得進一步信息。

項目3.法律程序

我們在正常業務過程中不時會受到各種訴訟、索賠、其他爭議和政府程序的影響，我們認為這些都不會對我們的合併財務狀況、經營結果或流動資金產生重大不利影響。

此外，我們還須遵守環境法律和條例，其中包括有義務消除或限制在各場址，包括以前出售的場址處置或釋放某些廢物或物質對環境的影響。見注22。本表格第10-K項所列承付款和意外開支供進一步討論。

項目4.礦山安全披露

不適用。

第二部分

第5項.註冊人普通股市場、相關股東事務和證券發行人購買證券

在2020年2月24日，我們有大約891註冊持有人的記錄，我們的普通股。我們的普通股在紐約證券交易所上市，代號為“Joe”。

我們在2019年或2018年沒有支付現金紅利。今後任何股息的申報和支付將由我們的董事會在考慮各種因素後酌情決定，包括但不限於我們的財務狀況、收益、我們業務的資本要求、我們當時可能參加的任何信貸協議或契約的條款、法律要求、行業慣例以及我們董事會認為相關的其他因素。

以下業績圖比較了我們在2014年12月31日至2019年12月31日期間的累計股東收益，假設2014年12月31日100美元投資於我們的普通股、標準普爾Smallcap600指數和一個定製的房地產同行集團(“自定義房地產同行集團”)，後者由以下公司組成：

亞歷山大和鮑德温公司(Alex)

合併-Tomoka土地公司(CTO)

五點控股有限責任公司(FPH)

霍華德·休斯公司(HHC){Br}

毛伊島和菠蘿公司(MLP)

斯特拉圖斯地產公司(STR)

特戎牧場公司(TRC)

所顯示的總回報假定股息是再投資的。下面顯示的股票價格表現不一定表示未來的價格表現。

股票回購計劃

我們的董事會已經批准了股票回購計劃，根據該計劃，我們有權回購我們的普通股。股票回購計劃沒有到期日。

截至2019年12月31日，根據股票回購計劃，我們共有8，620萬美元可用於購買我們普通股的股份。根據“交易法”第10b-18條，我們可以不時在公開市場上購買我們的普通股，也可以通過私下談判或其他方式回購我們的普通股。購買任何額外股份的時間和數額將取決於各種因素，包括市場和業務條件，並取決於公司是否持有1億美元的現金和現金等價物。回購可在任何時候或不時開始或暫停，無須事先通知。股票回購計劃將繼續進行，直到我們的董事會在任何時候完全自行決定修改或終止為止。

執行股票回購計劃將減少我們的“公開流通股”，我們的董事、執行官員和附屬公司對普通股的實益所有權將按比例增加佔我們未償普通股的百分比。然而，我們不相信股票回購計劃的實施會導致我們的共同

從紐約證券交易所退市或使我們不再受“交易法”定期報告要求的約束。

下表提供了截至2019年12月31日的三個月內我們回購普通股的情況：

項目6.選定的財務數據

下表列出了截至2019年12月31日的五年曆史上選定的綜合財務數據。閲讀這些資料時，應結合我們的合併財務報表(包括相關附註)以及管理層對財務狀況和業務結果的討論和分析，這些討論和分析均載於本表格其他地方10-K。這些歷史選定的合併財務數據是從我們經審計的合併財務報表中得出的。

項目7.管理層對財務狀況和經營結果的討論和分析

以下對我們財務狀況和經營結果的討論和分析，應與所附的經審計的合併財務報表和本年度報告表10-K所載的有關説明一併閲讀。本次討論中關於行業前景的陳述、我們對未來業績、流動性和資本資源的期望以及本次討論中的其他非歷史聲明都是前瞻性的陳述。這些前瞻性陳述受到風險和不確定因素的影響，包括表10-K年度報告中“前瞻性報表”和“風險因素”中描述的風險和不確定性。我們的實際結果可能與任何前瞻性聲明所包含或隱含的結果大不相同。除非法律要求，否則我們不承擔任何修改或公開發布本年度表格10-K報告所載前瞻性聲明的義務。

業務概述

聖喬是一家房地產開發、資產管理和經營公司，在佛羅裏達州西北部擁有房地產資產和業務，我們主要使用或打算使用、或與我們的各種住宅、招待業、商業、租賃和林業業務有關。

我們有重要的住宅和商業用地使用權。我們通過一系列開發活動，積極尋求更高、更好地利用我們的房地產資產。當我們認為我們或其他人能夠更好地部署這些資源時，我們可以機會主義地探索出售我們的一些資產。

作為一家房地產開發公司，我們尋求通過從事有針對性的住宅和商業房地產項目來提高我們的房地產資產的價值。我們擁有的大約90%的房地產土地位於墨西哥灣15英里以內。

我們相信，我們目前的流動性狀況和我們的土地持有為我們提供了無數的機會，以增加經常性收入，併為我們的股東創造長期價值，使我們能夠專注於我們的核心業務活動房地產開發，資產管理和運營。

我們的戰略計劃包括投資，我們相信這將有助於提高我們未來的盈利能力。我國2020年資本支出預算超過2019年的實際支出，原因是已啟動的項目進入施工階段，預計將啟動新項目。我們預計，未來的資本承諾將通過新的融資安排、手頭現金、現金等價物和業務產生的現金供資。我們預計，在2020年，我們不會看到這些投資的全部收益。

我們的房地產投資策略側重於符合我們長期投資回報標準的項目.我們的做法是，只有當我們的分析表明一個項目將產生等於或大於其生命週期內的閾值回報的回報時，我們才會產生這樣的支出。

段

截至2019年12月31日，我們有以下四個運營部門：(1)住宅房地產；(2)招待所；(3)商業租賃和銷售；(4)林業。從2018年第四季度開始，我們以前名為“度假村和休閒”的部分被改名為“招待費”，對所述期間的綜合資產負債表、損益表、綜合損益表或現金流量表沒有任何影響。

下表列出了這些業務部門對我們合併經營收入的相對貢獻：

有關我們操作部分的更多信息，請參見注21。本表格第15項所載的片段資料10-K.

住宅房地產

我們的住宅房地產部門通常計劃和發展不同規模的住宅社區，跨越廣泛的價格點，並銷售住宅給建築商或零售消費者。我們的住宅房地產部門也評估了與特定社區簽訂合資協議的機會，如LatitreeMargaritavilleWaterSour。下面是我們在佛羅裏達西北部的一些主要住宅開發社區的描述，我們正在規劃或開發中。

緯度Margaritaville水聲社區是一個計劃中的55歲以上活躍的成年人居住社區在海灣縣，佛羅裏達州。該社區位於海灣內航道附近，交通便利，可到達佛羅裏達西北海灘國際機場。該社區正在發展作為一個合資企業與我們的合作伙伴Minto社區美國，一個房屋建築商和社區開發商。本合資公司未合併，按權益會計方法記賬。第一階段估計包括大約3，500套住宅，這些住宅將以較小規模的離散社區發展。銷售中心目前正在建設中。

水彩社區是位於佛羅裏達州南沃爾頓縣的住宅區。我們目前正在為這一社區的最後居住階段進行規劃和工程。

坎普克里克社區是一個擬建的住宅區，位於佛羅裏達州的沃特伍德。該社區毗鄰坎普克里克高爾夫俱樂部，建議分多個階段開發。我們目前正在為這個社區的第一階段進行規劃和工程。

水聲起源社區是一個大規模的，混合使用社區，在佛羅裏達州的沃特斯德，直接進入鮑威爾湖。截至2019年12月31日，已開發的國產住宅有676個，其中有500個已售出。目前有465座住宅正在進行現場開發，將分階段完成。截至2019年12月31日，共有539家公司簽訂了合同。

早餐點社區是佛羅裏達州巴拿馬城海灘的住宅社區，早餐點東部社區是佛羅裏達州貝縣的擬議居住社區，毗鄰早餐點社區並向東居住。綜合起來，早餐點已經獲得了政府批准的2129個單一家庭住宅和440個多家庭單元。截至2019年12月31日，369件家居用品已全部開發和銷售。工程目前正在進行中的一個新階段的80家公司。

提圖斯公園社區是位於佛羅裏達州北灣縣的一個新住宅區。建議分多個階段發展住宅小區。目前，154個網站正在開發中。截至2019年12月31日，154家公司已簽訂合同。

大學車站社區是位於佛羅裏達州海灣縣的一個新的住宅區。建議分多個階段發展住宅小區。目前，92家公司的現場開發正在進行中。截至2019年12月31日，共有41家公司簽訂了合同。

公園社區是位於佛羅裏達州海灣縣的卡拉維市的一個新的住宅區。該住宅小區建議分多個階段發展。目前，公園廣場社區第一期103個家庭住宅的場地開發正在進行中。截至2019年12月31日，共有51家公司簽訂了合同。

墨西哥海灘村住宅社區是一個擬議中的混合用途社區，位於佛羅裏達州東灣縣的墨西哥城海灘。該社區的住宅部分建議分多個階段開發。目前正在為這一社區進行規劃和設計。

温德馬克海灘社區是位於佛羅裏達州聖喬港的住宅區。該社區已獲得政府批准建造1 516座住宅。到目前為止，已經開發和銷售了262套家庭住宅。目前，有56個住宅正在進行現場開發，所有這些都是根據合同進行的。計劃和工程正在進行中，為一個新的階段的家園。

南伍德社區是一個大規模的混合使用社區，位於佛羅裏達州的塔拉哈西。社區已獲得政府批准建造4，770個住宅，其中包括2，074個單一家庭和2，696個多家庭。到目前為止，已售出2766個家庭住宅。目前，工程正在進行中的55個主安山巖和20個主安山巖正在現場開發。截至2019年12月31日，共有87家公司簽訂了合同。

我們還有其他居住社區，如夏令營海灘和河運營，這些社區有可供出售的家園或可供今後開發的土地。此外，我們還有居住社區，如水聲海灘、水聲西海灘和野生鷺，這些社區的住宅都已基本開發，可供出售。

海灣-沃爾頓區計劃是一項長期總體計劃，最初包括110，500英畝我們的土地，有權利或合法權利，開發170，000多個住宅單元，2，200多萬平方英尺的零售、商業和工業空間以及3，000多個旅館房間。我們預計這些土地將有廣泛的住宅、商業和酒店業用途。我們正在利用海灣-沃爾頓區計劃中的一些應享權利，開始為拉提西特維爾水聲社區建造銷售中心，設計坎普克里克住宅區，並正在開發水聲起源社區。

截至2019年12月31日，我們有930個住宅住宅，預計在關閉這些住宅時收入約為8 430萬美元，預計將在今後幾年內完成。截至2018年12月31日，我們有684個住宅項目，預計收入約為6790萬美元(900萬美元已實現到2019年12月31日)。合同規定的住宅建築數量增加的原因是開發了更多的住宅住宅，並增加了住宅住宅建築合同。根據合同，家庭居住者的數量可能會根據每個社區的最終排版發生變化。

招待員

我們的接待部門包括一個私人會員俱樂部(“喬俱樂部”)、酒店運營、餐飲業務、高爾夫球場、海灘俱樂部、零售店、海灣前沿度假租賃、管理服務、碼頭和其他娛樂資產。酒店業的收入來自會員銷售、會員預訂、高爾夫球場、水彩酒店和水聲酒店、短期假期租賃、珍珠酒店的管理、食品和飲料業務、商品銷售、碼頭業務、其他度假和娛樂活動以及海灘俱樂部，其中包括水彩海灘俱樂部的運營。招待費收入通常是在時間點確認的，服務是提供的，是一種固定的單一履行義務。

交易價格長期確認的招待費收入包括不可退還的入會費和管理費。

喬的俱樂部

喬的俱樂部為我們酒店的會員和客人提供我們的會員設施，包括夏普克里克高爾夫俱樂部、鯊魚牙齒高爾夫俱樂部和水聲海灘俱樂部。喬的俱樂部的重點是創造世界級的會員體驗，結合豪華方面的旅遊勝地。俱樂部業務包括我們的高爾夫球場、海灘俱樂部和設施，這些設施來自會員銷售、會員預訂、每天在高爾夫球場的比賽、商品銷售、食品和飲料銷售，以及從所提供的服務中產生的費用、高爾夫球場的維護、海灘俱樂部和設施以及人員費用。下面是我們俱樂部的一些物業的描述，位於佛羅裏達西北部。

水聲海灘俱樂部。水聲海灘俱樂部是喬的私人海灘俱樂部，位於佛羅裏達州的沃特伍德，其中包括一英里以上的墨西哥灣正面，兩個度假村式的游泳池，兩個餐館，三個酒吧，孩子的房間和一個娛樂區。

鯊魚的牙齒高爾夫俱樂部。鯊魚的牙齒包括一個18洞高爾夫球場，一個完整的俱樂部房子，一個專業商店，以及兩個食品和飲料業務。除高爾夫球場外，喬網球中心的球杆位於野生鷺社區。

坎普克里克高爾夫俱樂部。克里克營包括一個18洞高爾夫球場和一個有小吃店的專業商店。這個錦標賽課程位於佛羅裏達州的沃特伍德。在2019年第四季度，我們開始建設一個新的酒店和俱樂部設施，毗鄰坎普克里克高爾夫球場。計劃包括一個高檔的，75間的精品店靠近非常理想的風景高速公路30-一個走廊，我們將經營。設施將包括一個健康和健康中心、兩家餐館、一個網球中心、泡菜球場、一個帶獨立成人游泳池的度假村式游泳池、一個高爾夫教學學院和多個運動場。一旦完成，這些便利設施將提供給俱樂部的喬會員和客人在我們的酒店。

水聲起源。水聲起源包括六洞高爾夫球場、度假村式游泳池、健身中心、兩個網球場、私人湖泊碼頭和社區內的一家咖啡館。為社區居民組成的水聲起源成員保留使用便利設施的機會。高爾夫球場可供公眾使用。

索斯伍德高爾夫俱樂部。2018年，我們出售了Southwood高爾夫俱樂部，以及Southwood之家和農舍。

酒店業務、餐飲業務、短期休假租賃和其他管理服務

我們擁有並經營一家獲獎的水彩酒店，其中包括“水上魚”餐廳(“FOOW”)、“水聲酒店”和兩家海灣前沿度假租賃公司。我們在酒店附近擁有和經營零售和商業網點。我們還經營獲獎的珍珠酒店和哈瓦那海灘酒吧和燒烤餐廳和水彩海灘俱樂部，其中包括餐飲業務和其他與酒店有關的活動，如沙灘椅租賃。

收入來源於：(1)水彩酒店、水聲酒店和水彩海灘俱樂部的運營；(2)珍珠酒店的管理；(3)短期假期租賃；(4)餐飲業務。水彩酒店、水聲酒店和水彩海灘俱樂部的運營從服務和(或)每日租金中產生收入，並從提供的服務和貨物的費用、設施的維護和人事費中產生費用。我們的管理服務收入包括管理費。管理事務費用主要包括內部行政費用。2017年12月，我們出售了假期租賃管理業務。2017年12月出售後，我們不再管理第三方度假租賃，而是繼續管理我們擁有的租賃物業。酒店運營和短期假期租金由我們擁有的資產和標準住宿人員(如前臺、預訂人員和營銷人員)的持有成本支付。我們的食品和飲料業務從食品和飲料銷售中獲得收入，並從所提供的服務和貨物的費用以及標準人員費用中支出。

大使館套房酒店。在2019年第三季度，我們和KEY國際公司一起，開始在佛羅裏達州巴拿馬城海灘碼頭公園地區建造一家大使館套房酒店。酒店計劃提供255間客房、一個游泳池、會議空間、一個健身中心、一家酒店內的餐廳和一個帶有餐飲服務的高級海灣景觀社交和活動空間。一旦完成，我們將管理這家酒店的日常運作。

希爾頓花園酒店在2019年第四季度，我們開始在西北佛羅裏達海灘國際機場附近建造希爾頓花園酒店品牌酒店。這家酒店計劃提供143間客房、會議空間和一家服務全面的餐廳。

天空地帶在2019年11月，我們簽訂了特許經營協議，擁有、建造和運營一個大約25，000平方英尺的天空區蹦牀公園，靠近佛羅裏達州巴拿馬城海灘的碼頭公園生活中心。這個項目的計劃正在進行中。

粉料室。在2019年第四季度，我們開始在佛羅裏達州巴拿馬城海灘建造粉末室射擊場和訓練中心(“粉末室”)。該設施計劃約為17，000平方英尺，包括14條射擊場和一家零售店，以及培訓和教育場地。一旦完成，我們將管理日常操作。

零售網點

我們在酒店附近擁有和經營零售店，其中包括水彩商店和另外四家零售店。我們的零售網點從商品銷售中產生收入，商品銷售在銷售點確認，並從所提供的貨物成本、人員費用和設施費用中產生費用。

Marinas

我們在佛羅裏達州西北部擁有和經營兩個碼頭，包括海灣點碼頭和聖喬碼頭。我們的船塢從租船和銷售燃料中獲得收入，並因提供服務、維護碼頭設施和人員費用而產生費用。在2018年10月10日邁克爾颶風登陸後，由於需要長期修復的巨大破壞，這些船塢仍然關閉，目前正在進行修復。我們為受影響的碼頭資產提供財產保險和業務中斷保險。見注7.關於補充資料，請參閲表格10-K第15項中的“邁克爾”颶風。

不時地，我們可以探討出售某些招待所，發展新的酒店業，以及新的娛樂和管理機會。

商業租賃和銷售

我們的商業租賃和銷售部門包括建造和租賃多個家庭、零售、辦公和商業財產、手機塔和其他資產、一個輔助的生活社區，以及規劃、開發、享有權利、管理和出售我們的商業土地，以供各種用途。這些用途包括廣泛的零售，辦公室，酒店，輔助生活，多家庭和工業物業.商業租賃和銷售部門的可租賃財產組合繼續擴大和多樣化。除了最近完成的216個公寓單元和107個輔助生活/記憶護理單元外，我們正在建造361個公寓單元。我們為國家、地區和地方零售商以及其他在佛羅裏達州西北部的戰略夥伴提供發展機會。我們擁有和管理零售購物中心和開發商業包裹。我們擁有大量土地，靠近碼頭公園零售中心，毗鄰西北佛羅裏達海灘國際機場，靠近或在該地區的商業區和公路沿線。

我們的商業租賃和銷售部門產生租賃收入，併產生租賃費用，主要來自維護和管理我們的財產、人事費用和資產持有費用。我們的商業租賃和銷售部門也從出售已開發和未開發的土地或發展和權利有限的土地以及出售商業經營財產中獲得收入。房地產銷售在我們的商業租賃和銷售部門產生與土地、開發、建設和銷售成本直接相關的收入成本。一些

我們的合資公司和其他資產產生與附註12所述貸款有關的利息和融資費用。債務淨額，包括在本表格第15項中的10-K.

下面是我們的一些商業租賃和銷售房產的列表。

北碼頭公園。我們的碼頭北合資公司在佛羅裏達州巴拿馬城海灘擁有約33萬平方英尺的零售中心，其中約有1萬平方英尺有待建造。截至2019年12月31日，碼頭北合資公司擁有320，310平方英尺，其中95.4%為租賃。

碼頭公園過路處。目前正在分兩個階段開發碼頭公園過境點，在佛羅裏達州巴拿馬城海灘共有360套公寓單元。2017年4月，我們成立了碼頭公園過境點合資公司，開發、管理和租賃首個240單元的公寓，該項目已接近完工。截至2019年12月31日，我們已完成216套單元，所有這些都在租賃中。在2019年10月，我們成立了碼頭公園過境點第二期公寓合資公司(“碼頭公園過境點第二期合資公司”)，以開發、管理和租賃另一個120單元的項目，目前正在建設中。

西北碼頭公園。西北碼頭公園享有招待和商業用途。在2017年秋季，我們與IntermounentManagement(LLC)成立了一家合資公司(“碼頭公園TPS合資公司”)，由萬豪集團(Marriott)建造和管理一套TownePlace套房公司(TownePlace Suites)。2018年第四季度，124間房間的TownePlace套房開始施工，目前已接近完工。碼頭公園TPS合資公司未合併，按權益會計方法記賬。此外，我們正在設計一座新的多租户商業建築，由我們在這個地點的一個單獨的部分建造、擁有和運營。

貝克裏奇辦公室公園。位於佛羅裏達州巴拿馬城海灘的貝克裏希辦公室公園正在擴建，包括第三棟寫字樓，再加上兩棟原來的辦公樓，將提供10萬平方英尺的A級寫字樓。現有的兩座辦公樓包括超過6.7萬平方英尺的可租賃面積，其中100.0%是在2019年12月31日租賃的。2019年12月，我們還在貝克裏希辦公室公園為星巴克建造了一座大樓，我們有一個長期租約。第三座辦公樓的一部分將用作我們的公司總部。

冒險穿越。風投公司是一個商業和工業發展，毗鄰西北佛羅裏達海灘國際機場。我們正在為這個主要的開發地點徵集全球辦公、零售和工業用户，我們擁有超過30萬平方英尺的生產和辦公空間。目前約有244，000平方英尺的生產和辦公空間處於長期租約之下.我們於2019年12月完成了一座新的60，000平方英尺的柔性空間建築，可供租賃。

水聲起源穿越。在2019年5月，我們成立了水聲起源合資企業，以開發，管理和租賃公寓在佛羅裏達州的水聲音，這是毗鄰的水聲起源鎮中心。我們正與我們的合資夥伴合作開發一個217單元的公寓社區，該社區目前正在建設中。

水聲起源鎮中心。水聲起源鎮中心擁有約330，000平方英尺的零售和娛樂空間，以及大約127，000平方英尺的辦公空間。2018年8月，我們與聖心健康系統公司達成協議，建造並租賃了一個約6500平方英尺的醫療設施。該設施目前正在建設中。此外，我們已開始興建一幢新的多租户商業大廈，並正處於其他商業大廈的早期規劃階段。

託普賽爾西。在佛羅裏達州的聖羅莎海灘，TopsayWest擁有約61，000平方英尺的零售和娛樂空間。在2019年4月，我們簽訂了一項協議，為First Watch建造和租賃一座適合建造的餐廳大樓：白天咖啡廳(theDaytimeCafé)。該大樓目前正在建造中。

沃特克萊斯特聖羅莎海灘協助生活和記憶護理。在2019年5月，我們成立了一個合資企業(“Watercrest合資企業”)，在佛羅裏達州的聖羅莎海灘開發和運營一個新的輔助生活和記憶護理社區，該社區將

位於託普賽爾西附近。合資各方正在共同努力，發展目前正在建設中的107個單元社區。

諾提盧斯北面。Nautilus North，位於佛羅裏達州巴拿馬城海灘，是一個商業開發項目，分為七個商業區域。在2019年7月，我們成立了一個合資企業(“忙碌的蜜蜂合資企業”)，開發和經營一個繁忙的蜜蜂品牌加油站和便利店，該商店目前正在Nautilus North的兩個包裹上建造。繁忙的蜜蜂合資公司未合併，按權益會計方法記賬。

北門/早餐點銀行大樓。在2019年4月，我們與資本城市銀行達成協議，在佛羅裏達州巴拿馬城海灘建造和租賃一個全面服務的銀行地點。銀行大樓目前正在建造中。

聖喬銀行大樓港。在2019年12月，我們與資本城市銀行簽訂了一項協議，在佛羅裏達州聖喬港建造和租賃一個全面服務的銀行地點。銀行大樓目前正在建造中。

除上述物業外，佛羅裏達州巴拿馬城的雪松格羅夫商業公園正在建造一座約19 000平方英尺的柔性空間大樓，佛羅裏達州巴拿馬城的海灘商業公園正在建造一座約10 000平方英尺的柔性空間大樓。我們還有許多項目處於不同的規劃階段，包括額外的商業建築、公寓、輔助生活/記憶護理社區、一家雜貨店和一個自儲設施。

林業

我們的林業部門側重於管理我們在佛羅裏達西北部的木材資產，主要是通過在現場公開市場銷售木材而獲得的收入，而不需要相關的交付費用。我們種植和銷售紙漿，鋸材和其他森林產品。截至2019年12月31日，我們的林業部門約有113，000英畝，預計有能力持續經營其中約64，000英畝。

截至2019年12月31日，我們估計在大約64，000英畝的土地上有260萬噸可銷售的紙漿木材和330萬噸可銷售的鋸材。我們經營剩餘土地的能力受到地理限制的限制(例如，湖泊和濕地的木材產量不足以使這些地區的經營具有成本效益，為緩解海岸留出的土地和某些監管限制)。根據我們的年度收穫計劃，我們預計在2020年收穫約305 000噸紙漿和鋸木。

我們可以出售我們的木材，未開發的土地或土地有限的開發和地役權。一些小塊土地包括有限的發展活動帶來的好處，包括改善道路、池塘和圍欄。我們傳統上出售大小不等的地塊，從不到一英畝到幾千英畝不等。這些地塊的價格因面積、位置、地形、木材質量和其他當地因素而有很大差異。出售這些土地所產生的費用可能包括木材、土地、最低開發費用和銷售費用。我們還在林業區內租用土地供狩獵和其他用途。

操作結果

綜合結果

收入和開支下表列出了操作結果的比較：

這種形式的操作結果10-K通常討論2019和2018年項目和比較。關於2018年和2017年業務結果和比較的詳細討論，請參閲項目7.管理部門對財務狀況和運營結果的討論和分析，載於2019年2月27日提交證券交易委員會的公司2018年12月31日終了年度表10-K年度報告。

房地產收入與毛利

下表列出截至2019年12月31日止的3年的房地產總收入和毛利的比較情況：

住宅房地產收入和毛利。2019年期間，住宅房地產總收入減少170萬美元，至4 110萬美元，比2018年的4 280萬美元減少4.0%；住宅房地產毛利潤總額減少1 190萬美元，至2 110萬美元(毛利率為51.3%)，而2018年為3 300萬美元(或毛利率77.1%)。2018年住宅房地產收入中包括了2310萬美元，用於一次性收取與2014年Rivertown交易相關的Rivertown影響費，毛利率為100.0%。請參閲注19.關於進一步討論，請參閲表格10-K第15項中的Rivertown影響費。如果不一次性收取裏弗城影響費，2019年住宅房地產收入將增長2，140萬美元(108.6%)，至4，110萬美元，而2018年為1，970萬美元，而2018年的毛利率為1，970萬美元，增幅為113.1%，至2，110萬美元(或毛利率為51.3%)，而2018年的毛利率為990萬美元(或毛利率為50.3%)。在2019年，我們售出了379個主頁，而2018年則有202個。

每個時期出售的住宅房屋數量各不相同，原因是建築商的合同終止義務以及在我們的住宅社區開發已完工住宅的時間。每個時期的收入和毛利受到每個社區的銷售量、各社區之間定價的差異以及家庭住宅開發成本的差異的影響。

商業地產收入和毛利。在2019年，我們有11次商業房地產銷售，總額約107英畝，780萬美元，毛利率為50.0%，其中約28英畝，總計430萬美元的收入是在Southwood社區出售的。2018年，我們共銷售了14套商業地產，總面積約330英畝，售價480萬美元，毛利率為35.4%。2018年的商業房地產收入包括260萬美元，用於出售位於Southwood社區的兩處酒店，包括高爾夫球場。商業房地產的收入可能因不同時期而有很大差異，這取決於與發達地區的鄰近程度以及每個時期出售的商業地產的組合，零售、辦公、工業和其他商業用途的組成各不相同。

農村土地及其他收入和毛利。在2019年，我們以1 170萬美元的價格出售了約1 498英畝的農村和木材土地，並以90萬美元的價格出售了銀行貸款，毛利率約為96.8%。2019年的農村土地銷售包括990萬美元與位於佛羅裏達州里昂縣的非戰略性土地有關，由於歷史基礎低，毛利達970萬美元。2018年，我們以180萬美元的價格出售了大約181英畝的農村和木材土地，並以280萬美元的價格出售了銀行貸款，毛利率約為89.1%。來自農村土地的收入可能因時期而大不相同。

我們的毛利率在不同時期之間可能有很大的差異，這取決於出售的財產的特點。農村和木材土地的銷售通常比住宅和商業房地產銷售的成本低。此外，我們在住宅和商業地產的成本基礎可能會因物業的發展或其他成本而有所不同。

有關更多信息，請參見住宅房地產、商業租賃、銷售和林業部分的結果部分。

招待費收入和毛利

與2018年相比，2019年酒店業收入增長了730萬美元，增幅為18.8%。2019年期間，招待費收入增加的主要原因是俱樂部成員收入增加，2018年6月重新開放FOOW餐廳，2019年1月開設水彩店以及2019年期間開設其他新零售店，2019年3月開設了夏令營水彩食品和飲料業務，2019年5月在水聲海灘俱樂部開設了額外的就餐選項。增加的數額被以下因素部分抵消：水彩酒店的客房收入減少，原因是水彩海灘俱樂部在2019年部分時間內因翻修而關閉，高爾夫收入主要與2018年第三季度出售Southwood高爾夫俱樂部有關，以及Michael颶風對碼頭的影響。我們提供不同類型的俱樂部會員，每一個都有不同的訪問權和相關的收費結構。截至2019年12月31日，喬的俱樂部有1274名會員，而2018年12月31日則有988名會員。2019年酒店的毛利率為25.2%，而2018年為16.2%。增加的主要原因是成員數目和成員收入的增加、與“邁克爾”颶風有關的碼頭的業務中斷保險收入以及商業戰略的變化，例如新的零售機會、額外的食品和飲料業務、對現有食品和飲料業務的概念改變以及銷售南伍德海灣俱樂部。不包括2019年期間從碼頭收到的營業中斷收益，我們在2019年期間的接待毛利率為22.3%。, 而2018年為16.2%。增加的主要原因是成員數目和成員收入的增加以及上文詳述的業務戰略的變化。2017年12月，我們出售了短期假期租賃管理業務，減少了2019和2018年的收入。

租賃收入和毛利

與2018年相比，租賃收入在2019年增長了190萬美元，增幅為13.9%。增加的主要原因是貝克裏希辦公室公園、碼頭公園交叉公寓和水彩畫過境點等物業的新租約。這一增加被與碼頭有關的租賃收入減少所部分抵消，在登陸後，

2018年10月10日的颶風邁克爾仍然關閉。2019年和2018年的租賃收入成本基本持平，導致這一期間的毛利率有所增加。

木材收入與毛利

與2018年相比，2019年木材收入減少了170萬美元，即30.4%。減少的主要原因是噸銷售量減少，加上自2018年10月登陸以來颶風邁克爾對市場造成的重大影響造成的價格下降和產品結構變化。2019年售出22萬噸，而2018年售出328 000噸。毛利率在2019年下降至84.6%，而2018年同期為87.5%，主要原因是銷售價格下降和產品組合的數量變化。

其他業務和公司費用

與2018年相比，2019年期間其他業務和公司支出增加了80萬美元。員工成本增加50萬美元，原因是2019年平均有55名全職員工，而2018年平均有47名全職員工。專業費用增加50萬美元是由於2019年業務和交易增加。

折舊、損耗和攤銷

2019年期間，與2018年相比，折舊、損耗和攤銷費用增加了130萬美元，主要原因是新的資產建設和設備投入使用。

投資收入，淨額

投資收入淨額主要包括：(1)所獲利息和股息；(2)貼現淨額的增加；(3)出售可供出售的投資和權益證券的已實現淨損益，減去臨時減值損失；(4)與投資有關的未實現損益--權益證券；(5)特別目的實體定期存款的利息收入；(6)應收抵押票據和其他應收款的利息收入，詳見下表：

投資收入淨額減少150萬美元，至2019年的1 070萬美元，而2018年為1 220萬美元。與2018年同期相比，2019年利息和股息收入及吸積收入減少，主要原因是該期間持有的投資減少。本報告所述期間投資減少的主要原因是2019年和2018年在股票回購方案下回購普通股和增加資本支出。見注16.關於與股票回購計劃有關的普通股回購的補充信息，請參閲本表格第10-K項第15項中的股東權益。2019年投資收入淨額包括出售某些公司債務證券、優先股和普通股，實際淨收益為10萬美元，但與優先股有關的未實現虧損530萬美元抵銷。2018年投資收入淨額包括出售某些公司債務證券的實際淨虧損100萬美元、與公司債務證券有關的非臨時減值損失230萬美元和與優先股有關的未實現損失300萬美元。

利息費用

利息開支主要包括我們社區發展區(“CDD”)債務的利息、西北佛羅裏達木材金融公司發行的高級票據、項目融資和融資租賃，詳見下表：

與2018年相比，2019年利息支出增加了50萬美元，即4.2%，主要與項目融資的增加有關。見注12.關於項目融資的補充資料，見本表格第10-K項所列債務淨額。

度假租賃管理銷售，淨額

2017年12月，我們與聚合酶鏈反應租賃有限責任公司簽訂並完善了一項資產購買協議(“PCR購買協議”)，以出售我們的短期假期租賃管理業務(“PCR租賃銷售”)。2017年12月，我們以990萬美元完成了對PCR的銷售，淨收益980萬美元。

其他收入，淨額

其他收入，淨額主要包括土地捐款收益、我們留存利息投資的收入、保險回收收益、颶風損失和其他收入和支出項目，詳見下表：

與2018年相比，2019年期間其他收入淨增540萬美元。其他收入淨額包括2019年和2018年期間與“邁克爾”颶風有關的保險回收收益530萬美元和720萬美元。保險回收收益因2019年和2018年颶風損失分別為270萬美元和860萬美元而部分抵消。2018年颶風損失860萬美元，其中730萬美元用於處置與損害有關的資產，130萬美元涉及颶風邁克爾。請參閲注7.關於補充資料，請參閲表格10-K第15項中的Michael颶風.2019年的其他收入淨額還包括向我們未合併的繁忙的蜜蜂合資公司提供的土地收益80萬美元，以及向我們的未合併的碼頭公園TPS合資企業提供的150萬美元的土地收益。請參閲注4.本表格第10至K項第15項所列的房地產合資企業，以獲得更多信息。2018年期間的雜項收入淨額主要包括與我們未合併的合資ALP液化信託公司(ALP)的最後分配有關的220萬美元收入，由與我們的一個住宅社區有關的一個業主協會解決方案的60萬美元抵消。

所得税(費用)收益

該税法於2017年12月22日頒佈，改變了美國企業所得税的許多方面，包括從2017年12月31日開始的課税年度，將美國聯邦公司税税率從35%降至21%。我們確認了“税法”在2017年12月31日終了年度的税收影響，其中包括重新評估遞延税款淨額以反映新頒佈的税率所產生的3 350萬美元的收益。

2019年我們的所得税支出為940萬美元，而2018年的所得税福利為70萬美元。2019年，我們的實際税率為26.1%，而2018年為2.3%。

我國2019年的實際税率與聯邦法定税率21.0%不同，主要原因是州所得税、佛羅裏達州公司所得税税率從5.5%改為4.458%、對QOZ的某些投資確認的福利以及其他永久性差異。我國2018年的實際税率不同於聯邦法定税率21.0%，部分原因是州所得税和其他永久性差異，但主要原因是我們的估值津貼減少，不確定的税收狀況減少，以及2018年恢復符合條件的木材的優惠税率，追溯適用於我們的2017年税收年度。在今後的時期內，我們預計我們的實際税率將更接近按州税和其他永久性差異調整的法定税率。

分段結果

住宅房地產

下表列出了我們的住宅房地產部門的運營結果：

房地產收入包括住宅、住宅和其他住宅用地的銷售，以及房屋建築商銷售中的某些住宅殘餘物，如果房屋價格超過商定的門檻值，則為我們提供完成住宅銷售價格的一個百分比。酒店收入包括我們的一些短期假期租金。其他收入包括開發和影響費用抵免，銷售和營銷費用。與房屋建築商的房屋銷售有關的某些家居殘餘物和其他收入在出售結束時的收入中得到確認。2018年的其他收入包括一次收取與2014年Rivertown交易相關的Rivertown影響費2，310萬美元。請參閲注19.關於進一步討論，請參閲表格10-K第15項中的Rivertown影響費。2019年和2018年的房地產收入分別包括估計的250萬美元和100萬美元的家庭主婦殘餘物。2019年和2018年的其他收入包括與房屋建築商家居用品銷售有關的某些估計費用，分別為230萬美元和100萬美元。與2018年相比，與2018年相比，2019年與房屋建築商住宅建築相關的估計剩餘費用和其他估計費用有所增加，原因是居家住宅銷售額有所增加。在2018年之前，當我們在最初確認出售原產巖的收入之後的一段時間內收到考慮時，這些居家礦殘餘物和費用就被確認為收入。房地產收入成本包括直接費用(例如開發和建築費用)、銷售費用和其他間接費用(例如開發間接費用、資本化利息和項目管理費用)。

下表列出了我們的住宅房地產收入和收入活動成本：

2019年12月31日終了的年度與2018年12月31日終了的年度相比

家鄉人與2018年相比，2019年的家庭住宅銷售收入增長了1，930萬美元，即109.0%，主要原因是每個社區出售的住宅房屋的組合和數量、建築商合同關閉義務的時間以及在我們的住宅社區開發完成的住宅項目的時間，例如水聲起源、早餐點、南伍德和温德馬克海灘。在2019年和2018年期間，由於來自不同社區的銷售組合，每一家公司的平均收入分別約為87，000美元和78，000美元，其中不包括家庭用品殘餘物。毛利率從2018年的50.3%下降到2019年的49.7%，這主要是由於在每一個時期出售的居家礦的組合和數量。

其他業務費用包括薪金和福利、財產税、營銷、專業費用、項目管理、支助人員、業主協會和CDD評估以及其他行政費用。

投資收入淨額主要包括我們應收抵押貸款票據的利息收入。利息費用主要包括我們在未償CDD債務總額中所產生的利息。2019年期間的其他(費用)收入淨額主要包括颶風損失和其他雜項收入和支出項目。2018年的其他(費用)收入淨額主要包括60萬美元用於與我們的一個居民區有關的房主協會解決方案以及其他雜項收入和支出項目。

招待員

下表列出了我們酒店部分的運營結果：

下表列出了我們的接待部門收入和收入成本的詳細情況：

2019年12月31日終了的年度與2018年12月31日終了的年度相比

2019年期間，與2018年相比，我們俱樂部的收入增加了440萬美元，即26.7%，原因是會員數量和會員收入的增加，以及2019年5月在水聲海灘俱樂部開設的額外就餐選項，部分抵消了主要與2018年第三季度出售Southwood高爾夫俱樂部有關的高爾夫收入的減少。我們提供不同類型的俱樂部會員，每一個都有不同的訪問權和相關的收費結構。截至2019年12月31日，喬的俱樂部有1274名會員，而2018年12月31日則有988名會員。我們的俱樂部毛利率從2018年的23.6%上升到2019年的36.8%。毛利率增加的主要原因是成員數目和成員收入的增加。

與2018年相比，我們酒店業務、餐飲業務、一些短期假期租賃和其他管理服務的收入在2019年增加了270萬美元，增幅為13.1%。收入增加的主要原因是2018年6月重新開業的FOOW餐廳，以及夏令營水彩食品和