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證券交易委員會
華盛頓特區20549
形式10-K
☒ 依據1934年證券交易所ACT第13或15(D)條提交的年報
截至財政年度(一九二零九年十二月三十一日)
或
☐ 依據1934年證券交易所ACT第13或15(D)條提交的過渡報告
的過渡時期 到
委員會檔案編號：001-34693
查塔姆託管
(“註冊章程”所指明的註冊人的確切姓名)
| | | | | | | | |
| 馬裏蘭州 | | 27-1200777 |
(國家或其他司法管轄區) 成立為法團或組織) | | (I.R.S.僱主) (識別號) |
| | |
| 湖景大道222號，200套房 | | |
西棕櫚灘, 佛羅裏達 | | 33401 |
| (首席行政辦公室地址) | | (郵政編碼) |
(561) 802-4477
(登記人的電話號碼，包括區號)
根據該法第12(B)條登記的證券：
| | | | | | | | |
| 每班職稱 | 交易符號 | 註冊的每個交易所的名稱 |
| 實益權益普通股，每股面值0.01美元 | CLDT | 紐約證券交易所 |
根據該法第12(G)條登記的證券：
無
按照“證券法”第405條的定義，通過檢查標記表明註冊人是否是知名的經驗豐富的發行人。☒ 是 ☐不能再作再加工
如果註冊人不需要根據該法第13條或第15(D)條提交報告，則用複選標記表示。☐是☒ 不
用支票標記説明登記人(1)是否已提交1934年“證券交易法”第13條或第15(D)節要求在過去12個月內提交的所有報告(或要求登記人提交此類報告的較短期限)；(2)在過去90天中，該註冊人一直受到這類申報要求的限制。☒ 是 ☐電話號碼
請檢查註冊人是否已以電子方式提交併張貼在其公司網站(如果有的話)，説明在過去12個月內，根據條例S-T(本章第232.405節)規則第四零五條要求提交和張貼的每一交互數據文件(或要求註冊人提交和張貼此類文件的較短期限)。☒ 是 ☐電話號碼
通過檢查標記表明註冊人是大型加速備案者、加速備案者、非加速備案者還是較小的報告公司。參見“交易所法”規則12b-2中“大型加速備案者”、“加速申報人”和“小型報告公司”的定義。
| | | | | | | | | | | |
| 大型加速箱 | ☒ | 加速機 | ¨ |
| | | |
| 非加速濾波器 | ¨(不檢查較小的報告公司) | 小型報告公司 | ☐ |
| | 新興成長型公司 | ☐ |
如果是新興成長型公司，請用支票標記表明註冊人是否選擇不使用延長的過渡期來遵守“外匯法”第13(A)條規定的任何新的或經修訂的財務會計準則。☐
通過檢查標記表明註冊人是否為空殼公司(如“交易法”第12b-2條規定)。☐是☒電話號碼
註冊人非附屬公司持有的45，889，736股受益權益普通股的總市值為$856,939,318根據紐約證券交易所截至2019年6月30日此類普通股的收盤價。
截至2020年2月26日止實益權益流通股數目s 46,956,110
以參考方式合併的文件
登記人為其2020年股東年會(將於2020年5月13日或之前提交給證券交易委員會)的最後委託書的部分內容被納入本年度10-K表報告，以迴應本報告第三部分。
目錄
| | | | | | | | |
| | | 頁 |
| 第一部分I. | |
| | |
| 第1項 | 商業 | 4 |
| 項目1A。 | 危險因素 | 14 |
| 項目1B。 | 未解決的工作人員意見 | 33 |
| 第2項 | 特性 | 34 |
| 第3項 | 法律程序 | 35 |
| 第4項 | 礦山安全披露 | 35 |
| | |
| 第二部分。 | |
| | |
| 第5項 | 註冊人普通股市場、股東相關事項及證券發行人購買 | 36 |
| 第6項 | 選定財務數據 | 39 |
| 第7項 | 管理層對財務狀況及經營成果的探討與分析 | 41 |
| 第7A項 | 市場風險的定量和定性披露 | 58 |
| 第8項 | 合併財務報表和補充數據 | 59 |
| 第9項 | 會計與財務披露的變化及與會計人員的分歧 | 59 |
| 第9A項 | 管制和程序 | 59 |
| 項目9B. | 其他資料 | 59 |
| | |
| 第三部分。 | |
| | |
| 項目10. | 受託人、執行官員和公司治理 | 60 |
| 項目11. | 行政薪酬 | 60 |
| 項目12. | 某些受益所有人的擔保所有權和管理及相關股東事項 | 60 |
| 項目13. | 某些關係和相關交易，以及受託人獨立性 | 60 |
| 項目14. | 首席會計師費用及服務 | 60 |
| | |
| 第IV部 | |
| | |
| 項目15. | 證物及財務報表附表 | 61 |
關於前瞻性聲明的注意事項
本報告載有經修正的1933年“證券法”(“證券法”)第27A節和經修正的1934年“證券交易法”(“交易法”)第21E節所指的前瞻性陳述，因此可能涉及已知和未知的風險、不確定因素、假設和其他因素，這些因素可能會使我們的實際結果、業績或成就與這些前瞻性聲明所表達或暗示的未來結果、業績或成就大不相同。前瞻性陳述是基於某些假設並描述我們未來的計劃、戰略和期望，通常是通過使用“意圖”、“計劃”、“可能”、“應該”、“將”、“項目”、“估計”、“預期”、“相信”、“預期”、“繼續”、“潛力”、“機會”或類似的表述來識別的，無論是否定的還是肯定的。這些前瞻性陳述包括關於我們的業務可能或假定的未來結果、財務狀況、流動性、業務結果、計劃和目標的信息。除其他事項外，關於下列主題的發言，就其性質而言是前瞻的：
•我們的業務和投資策略；
•我們預測的經營業績；
•完成酒店收購；
•完成酒店開發；
•我們獲得未來融資安排的能力；
•我們的預期槓桿水平；
•我們對競爭的理解；
•市場和食宿業的趨勢和預期；
•我們對合資企業的投資；
•預計資本支出；以及
•我們的能力，以保持我們的資格作為房地產投資信託(“REIT”)的聯邦所得税用途。
前瞻性陳述是基於我們對未來業績的信念、假設和期望，同時考慮到我們在做出前瞻性陳述時可以得到的所有信息。這些信念、假設和期望可能會因為許多可能發生的事件或因素而改變，而並非所有這些都是我們所知道的。如果發生變化，我們的業務、前景、財務狀況、流動性和經營結果可能與我們的前瞻性報表中所表達的差異很大。在作出有關我們普通股的投資決定時，你應該仔細考慮這些風險。此外，以下因素可能導致實際結果與我們的前瞻性聲明不同：
•本報告所列因素，包括“業務、”風險因素“和”管理層對財務狀況和經營結果的討論和分析“”以及我們向美國證券交易委員會(“證券交易委員會”)提交的其他報告或我們公開散發的其他文件中所列的因素；
•金融市場的普遍波動和我國證券的市場價格；
•酒店業的總體表現；
•由於網絡攻擊而造成的業務中斷；
•政府長期停擺對我們業務的影響；
•由於地緣政治事件，包括恐怖、疾病爆發和當前美國政府的政策，國際旅行減少；
•改變我們的業務或投資戰略；
•資本的提供、條件和部署；
•具備吸引和留住合格人才的能力；
•我們的槓桿水平；
•我們的資本支出；
•我們的產業和我們經營的市場、利率或整個美國或國際經濟的變化；
•我們有能力維持作為聯邦所得税用途的REIT資格；以及
•我們競爭的程度和性質。
所有前瞻性發言只在本報告之日，或就以參考方式納入的任何文件而言，只説明該文件的日期。所有後續的書面和口頭前瞻性陳述，可歸因於我們或任何代表我們行事的人，都是由本節的警告聲明限定的。除法律規定外，我們沒有義務更新或公開發布對前瞻性聲明的任何修改，以反映本報告日期後事件、情況或預期的變化。
第一部分
項目1.事務
除每股數據外，本項目1所列美元數額為千元。
概述
Chatham Lodging Trust(“我們”、“我們”或“公司”)於2009年10月26日成立為馬裏蘭房地產投資信託基金(REIT)。從我們2010年的應税年度開始，為了聯邦所得税的目的，我們選擇作為REIT徵税。本公司由內部管理，主要投資於高檔、長住和高檔品牌的精選服務酒店.
在我們的首次公開發行(IPO)於2010年4月完成之前，我們沒有任何業務。我們股票發行的淨收益捐給了我們的經營合夥公司查塔姆·洛奇(Chatham Lodging，L.P.)，以換取合夥企業的利益。基本上，公司的所有資產都由經營合夥公司持有，其所有業務都是通過經營夥伴關係進行的。Chatham Lodging Trust是運營合夥公司的唯一普通合夥人，在運營合夥公司(“公共單位”)中擁有100%的有限合夥利益共同單位。公司的某些執行人員持有運營合夥公司(“LTIP單位”)中的既得利益和未獲授權的長期激勵計劃單位，這些部門在我們的綜合資產負債表上被列為非控制利益。
2014年1月，該公司制定了一項價值2 500萬美元的股息再投資和股票購買計劃(“優先DRSPP”)。我們於2017年12月28日提交了一份價值5000萬美元的股息再投資和股票購買計劃(“新DRSPP”，以及與先前的DRSPP，“DRSPP”)的新貨架登記表，以取代之前的計劃。根據DRSPP，股東可以通過將公司普通股上的部分或全部現金紅利再投資來購買額外的普通股。股東也可以選擇現金購買公司的普通股，但須受DRSPP説明書中詳細規定的某些限制。在截至2019年12月31日的一年中，我們在新DRSPP下以20.09美元的加權平均價格發行了259，954股股票，產生了520萬美元的收益。截至2019年12月31日和2018年12月31日，我們分別發行了1，768，000股和1，508，046股DRSPP，加權平均價格分別為21.33美元和21.55美元。截至2019年12月31日，根據新的DRSPP，可供發行的普通股的最高總銷售價格約為2，790萬美元。
2014年1月，該公司設立了市場股票發行(“事先ATM計劃”)，通過在紐約證券交易所(“紐約證券交易所”)、談判交易或被認為是1933年“證券法”第415條所界定的“在市場上”發行的交易，我們可不時公開發行和出售我們的普通股，其總髮行價最高可達5 000萬美元。我們於2017年12月28日為一個新的自動取款機計劃(“自動取款機計劃”)提交了一份價值1億美元的登記表，並與先前的“自動取款機計劃”一起，取代了先前的計劃。同時，公司與Cantor Fitzgerald&Co.簽訂了銷售協議。(“Cantor”)，巴克萊資本公司。(“巴克萊”)，Robert W.Baird&Co.有限公司(“Baird”)，BTIG，LLC(“BTIG”)，花旗全球市場公司。(“花旗集團”)、Stifel公司、Nicolaus&Company公司(“Stifel”)和WellsFargo證券公司(“富國銀行”)擔任銷售代理。在截至2019年12月31日的一年中，我們根據ATM計劃以20.05美元的加權平均價格發行了103，590股股票，獲得了210萬美元的收益。截至2018年12月31日、2019年12月31日和2018年12月31日，我們在ATM計劃下分別發行了2，602，260股和2，498，670股，加權平均價格分別為21.76美元和21.83美元，此外還討論了上述發行。截至2019年12月31日，根據“自動取款機計劃”，共有普通股的最高總銷售價格約為9，040萬美元。
截至2019年12月31日，該公司擁有40家酒店，共有6，092間客房，分佈在15個州和哥倫比亞特區。截至2019年12月31日，該公司還(I)持有與香港資本有限公司(Colony Capital，Inc.)子公司的合資企業(“NewINK合資公司”)10.3%的非控股權。(“CLNY”)擁有該公司與Cerberus Capital Management(“Cerberus”)之間的一家合資企業(“Inn收藏家合資公司”)收購的46家酒店，合共5，948間客房，(Ii)在與CLNY的另一家合資企業(“內陸合資公司”)中持有10.0%的非控股權，CLNY擁有從美國內陸房地產信託公司收購的48家酒店。(“內陸”)，共計6 402個房間。我們有時使用“合資企業”一詞，統稱為NewINK合資公司和內陸合資公司。
為了取得REIT的資格，該公司不能經營其酒店。因此，經營合夥公司及其附屬公司將我們全資擁有的酒店租給應納税的REIT附屬承租人(“TRS承租人”)，這些子公司由公司的應税REIT子公司(“TRS”)控股公司全資擁有。該公司間接(I)持有46家NewINK合資酒店10.3%的股權，(Ii)通過運營夥伴關係，在48家內陸合資酒店中擁有10.0%的權益。所有的NewINK合資酒店和內陸合資酒店都租給了TRS的承租人，其中公司通過其TRS控股公司間接擁有非控制權權益。每一家旅館以百分比租賃方式租給一位TRS租户，租賃費相當於：(1)固定的基本租金數額；(2)按旅館房間收入計算的百分比租金。每一份TRS租約的初始期限為5年。每個TRS承租人的租賃收入在合併過程中被取消。
TRS承租人與第三方管理公司簽訂了管理協議，為酒店提供日常管理。截至2019年12月31日，海島酒店業管理公司。(“IHM”)公司董事長、總裁兼首席執行官傑弗裏·H·費舍爾(Jeffrey H.Fisher)擁有52.5%的股份，管理着該公司全部40家全資擁有的酒店。截至2019年12月31日，所有的NewINK合資酒店都由IHM管理。截至2019年12月31日，34家內地合資酒店由IHM管理，14家由萬豪國際公司管理。(“萬豪”)
截至2019年12月31日，我們全資擁有的酒店包括萬豪酒店旗下的高檔延長住宿酒店。®品牌(16家酒店)和Homewood套房®品牌(九家酒店)，以及萬豪在庭院下經營的優質品牌選擇服務酒店。®品牌(五家酒店)，漢普頓酒店或漢普頓酒店及套房由希爾頓®品牌(三家酒店)，希爾頓花園酒店由希爾頓酒店®品牌(三家酒店)，Marriott的SpringHill套房®品牌(一家酒店)，凱悦廣場品牌(兩家酒店)，以及所有在高檔酒店延長酒店套房品牌下經營的套房酒店®(一家旅館)。
我們主要投資於高檔的長期住宿酒店，如希爾頓酒店的豪姆伍德套房(Homewood Suites)。® 萬豪酒店®。我們還投資於高檔或高檔所有套房酒店，如萬豪的SpringHill套房。® 或者大使館套房。®長期住宿和所有套房酒店通常具有以下特點：
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| • | 主要客户羣包括商務旅行者，無論是短期或短期出差或公司搬遷； |
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| • | 服務和便利設施包括免費早餐和晚間招待時間、高速互聯網接入、室內電影頻道、有限的會議空間、每日亞麻布和客房清潔服務、24小時前臺、客人雜貨店服務和現場維護人員； |
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| • | 實體設施包括大型套房、優質建築、每間客房內完全獨立的廚房或套房，包括一個小酒吧、冰箱和微波爐、優質客房傢俱、游泳池和健身設施。 |
此外，我們還投資於高檔品牌的服務酒店，如萬豪的Courtyard酒店。®漢普頓酒店®、漢普頓酒店及套房®、凱悦廣場和希爾頓花園酒店。這些酒店的服務和便利設施通常包括免費早餐或收費較小的早餐或晚餐選項、高速互聯網接入、本地電話、室內電影頻道、每日亞麻布和客房清潔服務。
產業部門財務信息
我們把所有的酒店評價為一個單一的行業部門，因為我們所有的酒店都具有相似的經濟特徵，並向類似類型的客户提供類似的服務。因此，我們不報告分段信息。
經營策略
我們的主要目標是通過投資酒店物業(無論是全資的還是合資企業)，以提供投資資本的強勁回報、支付股息和產生長期價值增值的價格，為我們的股東創造有吸引力的回報。我們相信，我們可以通過以下策略來創造長期價值：
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| • | 有紀律地購置酒店物業：我們主要投資於高檔、高檔、延長住宿和選擇服務的酒店，重點是美國25個最大的大都市市場。我們專注於以低於重置成本的價格收購酒店物業，這些市場具有強大的需求來源，而且我們預計需求增長將超過新的供應。我們還尋求獲得我們認為管理不足或資本不足的財產。 |
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| • | 機會主義酒店重新定位：當我們相信這些策略會增加酒店的經營成果和價值時，我們就會採用增值策略，例如品牌再造、翻新、擴張或改變管理。 |
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| • | 積極的資產管理：雖然我們不能經營酒店，但我們積極主動地管理我們的第三方酒店經理，力求最大限度地提高酒店的經營績效。我們的資產管理活動旨在確保我們的第三方酒店經理有效地利用特許經營品牌的營銷計劃，制定有效的銷售管理政策和計劃，高效地運營酒店，控制成本，併為我們的酒店制定提高客人滿意度的運營計劃。作為資產管理活動的一部分，我們定期審查對酒店進行再投資的機會，以保持酒店的質量，提高長期價值，併為投資資本創造有吸引力的回報。 |
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| • | 選擇性酒店發展：我們可以考慮發展有限數量的酒店，如果我們認為新開發的酒店將產生有吸引力的回報，並提高我們的酒店組合的質量。 |
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| • | 酒店管理公司的靈活選擇：：我們在選擇酒店管理公司和選擇管理人員時很靈活，我們相信這將使我們的酒店業績最大化。我們利用獨立管理公司，包括費舍爾先生擁有的酒店管理公司IHM，截至2019年12月31日，管理着我們全部40家全資酒店、NewINK合資公司擁有的所有酒店和內陸合資公司擁有的34家酒店，其中14家酒店由萬豪管理。我們認為，這種策略增加了我們可以考慮的潛在收購機會，因為許多酒店的物業都受到長期管理合同的約束。 |
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| • | 對酒店債務的選擇性投資：如果我們認為可以在相對短期內取消或獲得潛在酒店物業的所有權，我們可以考慮有選擇地投資於酒店財產擔保的債務抵押。我們不打算投資於任何債務，如果我們不期望獲得相關財產的所有權或發起任何債務融資。 |
我們計劃維持審慎的資本結構，並打算將長期的槓桿比率維持在酒店淨債務與投資(按成本計算)的比率(按成本計算)(定義為最初的收購價格，加上其後任何資本投資的總額，而不包括任何減值費用)，使之維持在與我們過去運作的水平相若的水平。其後酒店物業價值下降，並不一定會令我們償還債務，以符合這個目標。我們的債務覆蓋率目前是有利的，因此，我們對這一槓杆範圍感到滿意，並相信我們有能力和靈活性，以利用收購機會的出現。 在2019年12月31日，我們的槓桿率大約是34.1%比2018年12月31日的34.7%有所下降。 隨着時間的推移，我們打算通過自由現金流、債務以及發行普通股和(或)優先股來為我們的增長融資。我們的債務可能包括由我們的酒店物業抵押的抵押債務和無擔保債務。
在購買酒店物業時，我們可向有意利用延遲出售酒店税或參與我們普通股的潛在增值的賣主，發出營運合夥公司的共同單位，作為全數或部分考慮。
競爭
我們面臨着來自機構養老基金、私人股本投資者、REITs、酒店公司和其他從事酒店投資的人在酒店物業投資方面的競爭。其中一些實體擁有的財政和業務資源比我們擁有或可能願意使用更高的槓桿要大得多。這種競爭可能會增加有意出售物業的業主的議價能力，減少我們可獲得的適當投資機會，以及增加購買我們的目標酒店物業的成本。
酒店業競爭很激烈。我們的酒店與其他酒店和可供選擇的住宿市場競爭，在他們經營的每個市場上為客人提供服務。競爭優勢取決於許多因素，包括地理位置、便利程度、品牌歸屬、房價、服務範圍、提供的客人便利設施或住宿以及客户服務質量。競爭往往是針對我們酒店所在的個別市場，包括來自現有和新酒店的競爭，以及替代住宿市場的競爭。競爭可能會對我們的入住率、平均每日費率(“ADR”)和每間可用房間的收入(“RevPAR”)產生不利影響，並可能要求我們提供額外的便利設施或進行基本建設改進，否則我們就不必這樣做，這可能會降低我們的盈利能力。
季節性
我們酒店的需求受到反覆出現的季節性模式的影響。一般來説，我們預計第一及第四季的收入、營運收入及現金流量會較低，而第二及第三季的收入、營運收入及現金流量則會較高。然而，這些總趨勢受到整體經濟週期和酒店地理位置的影響。在任何季度，由於收入的臨時或季節性波動，業務現金流量不足的情況下，我們期望利用我們信貸安排下的現金或借款支付費用、還本付息或分配給我們的股東。
調節
我們的物業須受各種公約、法例、條例及規例的規限，包括有關公用地方及消防及安全規定的規例。我們相信，我們的每家酒店都有經營其業務所需的許可證和批准，而且每一家酒店都有足夠的保險。
美國殘疾人法
我們的財產必須符合1990年“美國殘疾人法”(“ADA”)第三章的規定，因為這些財產是“美國殘疾人法”所界定的“公共設施”。根據“反傾銷協定”，所有公共設施必須符合與殘疾人出入和使用有關的聯邦要求。“反傾銷協定”可能要求在我們財產的某些公共區域拆除殘疾人出入的結構性障礙，而這些障礙是很容易實現的。雖然我們認為我們擁有的財產(包括合資企業擁有的財產)基本上符合“反傾銷協定”目前的要求，但我們沒有對所有這些財產進行全面審計或調查，以確定是否符合要求，而且一個或多個財產可能不完全符合“反傾銷協定”。
如果我們或我們的任何合資企業被要求對我們全資擁有或合資經營的酒店財產進行重大修改，無論是遵守“反傾銷協定”還是其他政府規章、財務狀況、經營結果、普通股市場價格以及向股東分配股份的能力都可能受到不利影響。提供容易達到的住宿條件是一項持續的義務，我們會繼續評估我們的物業，並在適當情況下作出更改。
環境法規
根據各種聯邦、州和地方法律、法令和條例，不動產所有人可能對在這些財產上或在這些財產中移走或補救某些危險或有毒物質的費用負有責任。這類法律往往規定這種責任，而不考慮擁有人是否知道或應對這些危險或有毒物質的存在負責。因此，根據這些法律，任何所需補救的費用和業主對任何財產的賠償責任一般不受限制，可能超過財產的價值和(或)所有者的總資產。這些物質的存在，或未能適當補救這些物質造成的污染，可能會對業主出售房地產或利用這些財產作為抵押品借入資金的能力產生不利影響，這可能對我們從這種投資中獲得的回報產生不利影響。
此外，法院的各種裁決規定，第三方可以就釋放危險物質造成的損害和財產污染要求賠償。例如，在旅館工作或住在旅館時接觸石棉的人，如果受到石棉傷害，可尋求賠償損失。最後，其中一些環境問題限制了在各種活動中使用財產或場所條件。例如，法律要求使用化學品的企業仔細管理化學品，並在受到管制的溢漏發生時通知當地官員。
雖然我們的政策是要求對我們投資的所有不動產進行可接受的第一階段環境調查，但這些調查的範圍有限。因此，我們無法保證第一階段的環境調查會在我們對某一財產進行投資之前，發現該財產上的任何或所有危險或有毒物質。我們不能向你保證：
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| • | 沒有我們不知道的與我們的財產有關的現有環境責任； |
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| • | 未來的法律、條例或規例不會規定重大環境責任；或 |
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| • | 酒店目前的環境狀況不會受到酒店附近的物業狀況(例如地下儲油罐泄漏)或與我們無關的第三者的影響。 |
税收狀況
為了聯邦所得税的目的，我們選擇作為REIT徵税，從2010年12月31日終了的短期應税年度開始，根據經修訂的1986年“國內收入法”(“守則”)徵税。我們作為REIT的資格，取決於我們是否有能力通過實際投資和經營結果，持續滿足“守則”規定的各種複雜要求，其中涉及我們的總收入來源、資產的組成和價值、我們的分配水平以及我們利益份額的所有權的多樣性。我們相信，我們的組織結構符合“守則”所規定的符合資格的要求，而我們現時和預期的運作方式，將使我們能夠繼續符合作為聯邦所得税用途的REIT資格和税收的要求。
作為一個REIT，我們通常不會對分配給股東的REIT應税收入徵收聯邦所得税。根據該守則，REIT必須符合許多組織和業務要求，包括每年至少分配其應納税所得額的90%，這一要求不考慮支付的股息的扣減，也不包括任何資本淨收益。如果我們在任何應課税年度未能符合課税資格，而又不符合某些法定寬免規定的資格，則該年度的入息將按正常的公司税率課税，而在我們不再符合資格成為區域投資信託基金的4年內，我們亦會被取消作為實質投資信託基金的課税資格。即使我們有資格成為聯邦所得税的REIT，我們可能仍然要對我們的收入和資產徵收州和地方税，對我們未分配的收入徵收聯邦所得税和消費税。此外，我們的TRS承租人所賺取的任何收入都將全額繳納聯邦、州和地方企業所得税。
2018年第三季度，我們接到通知説，税務局將對截至2016年12月31日的納税年度進行審查。考試仍未結束。我們相信，我們毋須記錄與供審核的課税期內所載事項有關的法律責任。然而，如果我們在這件事上遇到不利的結果，這種結果可能會對我們的業務結果、財務狀況和現金流量產生重大影響。
酒店管理協議
與IHM簽訂的管理協議的初始期限為五年，並將自動續簽兩次，除非IHM提供書面通知，不遲於當前期限到期前90天內表示不續訂。IHM管理協議規定，在出售任何IHM管理的酒店時，公司可選擇提前終止，無需支付終止費，提前6個月通知。IHM管理協議可能因原因而終止，包括被管理的酒店未能達到規定的績效水平。基本管理費按酒店客房總收入的百分比計算。如果達到或超過某些財務閾值，獎勵管理費按酒店營業收入淨額的10%減去固定成本、基本管理費和指定的回報門檻計算。獎勵管理費以酒店總收入的1%為上限，以供計算。
截至2019年12月31日，我們對40家全資酒店的管理協議條款如下(千美元)：
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| 財產 | 管理公司 | 基本管理費 | 每月會計費用 | 每月收入管理費 | 獎勵管理費上限 |
| Homewood套房，希爾頓，波士頓-比勒裏察/貝德福德/伯靈頓 | IHM | 3.0 | % | 1,200 | | 1,000 | | 1.0 | % |
| 美國明尼阿波利斯希爾頓市Homewood套房-美國購物中心 | IHM | 3.0 | % | 1,200 | | 1,000 | | 1.0 | % |
| Homewood套房，希爾頓納什維爾-布倫特伍德 | IHM | 3.0 | % | 1,200 | | 1,000 | | 1.0 | % |
| Homewood套房，希爾頓，達拉斯市場中心 | IHM | 3.0 | % | 1,200 | | 1,000 | | 1.0 | % |
| Homewood套房，希爾頓·哈特福德-法明頓 | IHM | 3.0 | % | 1,200 | | 1,000 | | 1.0 | % |
| Homewood套房，希爾頓奧蘭多-梅特蘭 | IHM | 3.0 | % | 1,200 | | 1,000 | | 1.0 | % |
| 漢普頓酒店&休斯敦套房-醫療中心 | IHM | 3.0 | % | 1,000 | | 1,000 | | 1.0 | % |
| 長島Holtsville住宅酒店 | IHM | 3.0 | % | 1,000 | | 1,000 | | 1.0 | % |
| 居住白平原酒店 | IHM | 3.0 | % | 1,000 | | 750 | | 1.0 | % |
| 新羅謝爾住宅旅館 | IHM | 3.0 | % | 1,000 | | 750 | | 1.0 | % |
| 住宅酒店花園林 | IHM | 3.0 | % | 1,200 | | 1,000 | | 1.0 | % |
| 使團谷住宅旅館 | IHM | 3.0 | % | 1,200 | | 1,000 | | 1.0 | % |
| Homewood套房，希爾頓聖安東尼奧河步行 | IHM | 3.0 | % | 1,200 | | 1,000 | | 1.0 | % |
| 華盛頓居住酒店 | IHM | 3.0 | % | 1,200 | | 1,000 | | 1.0 | % |
| 泰森斯角住宅旅館 | IHM | 3.0 | % | 1,200 | | 1,000 | | 1.0 | % |
| 波特蘭市中心漢普頓酒店 | IHM | 3.0 | % | 1,000 | | 550 | | 1.0 | % |
| 休斯敦庭院 | IHM | 3.0 | % | 1,000 | | 550 | | 1.0 | % |
| 凱悦廣場匹茲堡北岸 | IHM | 3.0 | % | 1,500 | | 1,000 | | 1.0 | % |
| 埃克塞特漢普頓酒店 | IHM | 3.0 | % | 1,200 | | 1,000 | | 1.0 | % |
| 丹佛科技希爾頓花園酒店 | IHM | 3.0 | % | 1,500 | | 1,000 | | 1.0 | % |
| 貝爾維尤住宅旅館 | IHM | 3.0 | % | 1,200 | | 1,000 | | 1.0 | % |
| Springhill Suites Savannah | IHM | 3.0 | % | 1,200 | | 1,000 | | 1.0 | % |
| 硅谷住宅旅館I | IHM | 3.0 | % | 1,200 | | 1,000 | | 1.0 | % |
| 硅谷旅店II | IHM | 3.0 | % | 1,200 | | 1,000 | | 1.0 | % |
| San Mateo住宅旅館 | IHM | 3.0 | % | 1,200 | | 1,000 | | 1.0 | % |
| 山景城住宅酒店 | IHM | 3.0 | % | 1,200 | | 1,000 | | 1.0 | % |
| 凱悦廣場櫻桃溪 | IHM | 3.0 | % | 1,500 | | 1,000 | | 1.0 | % |
| 艾迪生庭院 | IHM | 3.0 | % | 1,500 | | 1,000 | | 1.0 | % |
| 休斯敦西大學庭院 | IHM | 3.0 | % | 1,500 | | 1,000 | | 1.0 | % |
| 休斯敦西大學旅店 | IHM | 3.0 | % | 1,200 | | 1,000 | | 1.0 | % |
| 伯靈頓希爾頓花園酒店 | IHM | 3.0 | % | 1,500 | | 1,000 | | 1.0 | % |
| 聖地亞哥住宅旅館煤氣燈 | IHM | 3.0 | % | 1,500 | | 1,000 | | 1.0 | % |
| 希爾頓花園酒店 | IHM | 3.0 | % | 1,500 | | 1,000 | | 1.0 | % |
| Dedham住宅旅館 | IHM | 3.0 | % | 1,200 | | 1,000 | | 1.0 | % |
| Il Lugano住宅旅館 | IHM | 3.0 | % | 1,500 | | 1,000 | | 1.0 | % |
| 朴茨茅斯希爾頓花園酒店 | IHM | 3.0 | % | 1,500 | | 1,000 | | 1.0 | % |
| 薩默維爾庭院 | IHM | 3.0 | % | 1,500 | | 1,000 | | 1.0 | % |
| 斯普林菲爾德大使館套房 | IHM | 3.0 | % | 1,500 | | 1,000 | | 1.0 | % |
| 薩默維爾住宅旅館 | IHM | 3.0 | % | 1,500 | | 1,000 | | 1.0 | % |
| 達拉斯庭院 | IHM | 3.0 | % | 1,500 | | 1,000 | | 1.0 | % |
截至2019年12月31日、2018年和2017年12月31日，管理費總額分別約為1 080萬美元、1 080萬美元和990萬美元。包括在管理費中的獎勵管理費，截至2019年12月31日、2018年和2017年12月31日止的年度分別為10萬美元、10萬美元和20萬美元。
酒店特許經營協議
與特許經營協議有關的費用按酒店客房總收入的特定百分比計算。截至2019年12月31日，該公司對其40家全資酒店的特許經營協議條款如下：
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| 財產 | 特許經營公司 | 專營權/使用費 | 營銷/節目費 | 過期 |
| Homewood套房，希爾頓，波士頓-比勒裏察/貝德福德/伯靈頓 | Promus酒店公司 | 4.0 | % | 4.0 | % | 2025 |
| 美國明尼阿波利斯希爾頓市Homewood套房-美國購物中心 | Promus酒店公司 | 4.0 | % | 4.0 | % | 2025 |
| Homewood套房，希爾頓納什維爾-布倫特伍德 | Promus酒店公司 | 4.0 | % | 4.0 | % | 2025 |
| Homewood套房，希爾頓，達拉斯市場中心 | Promus酒店公司 | 4.0 | % | 4.0 | % | 2025 |
| Homewood套房，希爾頓·哈特福德-法明頓 | Promus酒店公司 | 4.0 | % | 4.0 | % | 2025 |
| Homewood套房，希爾頓奧蘭多-梅特蘭 | Promus酒店公司 | 4.0 | % | 4.0 | % | 2025 |
| 漢普頓酒店&休斯敦套房-醫療中心 | 漢普頓旅店特許經營有限公司 | 5.0 | % | 4.0 | % | 2035 |
| 長島Holtsville住宅酒店 | 萬豪國際公司 | 5.5 | % | 2.5 | % | 2025 |
| 居住白平原酒店 | 萬豪國際公司 | 5.5 | % | 2.5 | % | 2030 |
| 新羅謝爾住宅旅館 | 萬豪國際公司 | 5.5 | % | 2.5 | % | 2030 |
| 住宅酒店花園林 | 萬豪國際公司 | 5.0 | % | 2.5 | % | 2031 |
| 使團谷住宅旅館 | 萬豪國際公司 | 5.0 | % | 2.5 | % | 2031 |
| Homewood套房，希爾頓聖安東尼奧河步行 | Promus酒店公司 | 4.0 | % | 4.0 | % | 2026 |
| 華盛頓居住酒店 | 萬豪國際公司 | 5.5 | % | 2.5 | % | 2033 |
| 泰森斯角住宅旅館 | 萬豪國際公司 | 5.0 | % | 2.5 | % | 2031 |
| 波特蘭市中心漢普頓酒店 | 漢普頓旅店特許經營有限公司 | 6.0 | % | 4.0 | % | 2032 |
| 休斯敦庭院 | 萬豪國際公司 | 5.5 | % | 2.0 | % | 2030 |
| 凱悦廣場匹茲堡北岸 | 凱悦酒店有限公司 | 5.0 | % | 3.5 | % | 2030 |
| 埃克塞特漢普頓酒店 | 漢普頓旅店特許經營有限公司 | 6.0 | % | 4.0 | % | 2031 |
| 丹佛科技希爾頓花園酒店 | 希爾頓花園酒店特許經營有限公司 | 5.5 | % | 4.3 | % | 2028 |
| 貝爾維尤住宅旅館 | 萬豪國際公司 | 5.5 | % | 2.5 | % | 2033 |
| Springhill Suites Savannah | 萬豪國際公司 | 5.0 | % | 2.5 | % | 2033 |
| 硅谷住宅旅館I | 萬豪國際公司 | 5.5 | % | 2.5 | % | 2029 |
| 硅谷旅店II | 萬豪國際公司 | 5.5 | % | 2.5 | % | 2029 |
| San Mateo住宅旅館 | 萬豪國際公司 | 5.5 | % | 2.5 | % | 2029 |
| 山景城住宅酒店 | 萬豪國際公司 | 5.5 | % | 2.5 | % | 2029 |
| 凱悦廣場櫻桃溪 | 凱悦酒店有限公司 | 3%至5% | 3.5 | % | 2034 |
| 艾迪生庭院 | 萬豪國際公司 | 5.5 | % | 2.0 | % | 2029 |
| 休斯敦西大學庭院 | 萬豪國際公司 | 5.5 | % | 2.0 | % | 2029 |
| 休斯敦西大學旅店 | 萬豪國際公司 | 6.0 | % | 2.5 | % | 2024 |
| 伯靈頓希爾頓花園酒店 | 希爾頓花園酒店特許經營有限公司 | 5.5 | % | 4.3 | % | 2029 |
| 聖地亞哥住宅旅館煤氣燈 | 萬豪國際公司 | 6.0 | % | 2.5 | % | 2035 |
| 希爾頓花園酒店 | 希爾頓特許經營有限責任公司 | 3%至5.5% | | 4.3 | % | 2030 |
| Dedham住宅旅館 | 萬豪國際公司 | 6.0 | % | 2.5 | % | 2030 |
| Il Lugano住宅旅館 | 萬豪國際公司 | 3%至6% | | 2.5 | % | 2045 |
| 朴茨茅斯希爾頓花園酒店 | 希爾頓花園酒店特許經營有限公司 | 5.5 | % | 4.0 | % | 2037 |
| 薩默維爾庭院 | 萬豪國際公司 | 6.0 | % | 2.5 | % | 2037 |
| 斯普林菲爾德大使館套房 | 希爾頓特許經營有限責任公司 | 5.5 | % | 4.0 | % | 2037 |
| 薩默維爾住宅旅館 | 萬豪國際公司 | 6.0 | % | 2.5 | % | 2038 |
| 達拉斯庭院 | 萬豪國際公司 | 4%至6% | | 2.0 | % | 2038 |
截至2019年12月31日、2018年12月31日和2017年12月31日，特許經營和營銷/節目收費總額分別約為2 590萬美元、2 490萬美元和2 320萬美元。
經營租賃
Altoona酒店於2019年5月7日售出。Cortyard Altoona酒店受到地面租賃的約束，到期日期為2029年4月30日，我們可以選擇延長12個額外期限，每個延長5年。每月付款由酒店季度平均客房入住率決定。當月租不足85%時，租金相當於每月約8，400美元，如果入住率為100%，租金可增加至每月約20，000美元，最低租金每年增加2.5%(2.5%)。
聖迭戈氣體燈旅店酒店將於2065年1月31日到期，我們有延長期限，最多可延長三年，每隔十年的租期。目前每月付款約為40 300美元，每五年增加10%。酒店每年按適用租賃年度總收入的5%計算，減去租賃年度每月基本租金的12倍。
居住旅館新羅謝爾酒店受航空權租賃和車庫租賃的限制，每個租約將於2104年12月1日到期。與新羅謝爾市簽訂的租賃協議涵蓋酒店佔用的停車場上方的空間以及酒店附屬停車場的128個停車位。車庫租賃的年度基本租金是酒店在城市通過的停車場運營、管理和維修預算中所佔的比例，併為基本建設修理費設立了準備金。這些租約下2019年的租金總額約為每季度29 000美元。
希爾頓花園酒店瑪麗娜德爾雷伊酒店受到地面租賃，到期日期為2067年12月31日。目前每月最低支付額約為47，500美元，按收入類別計算，租金的百分比相當於總收入的5%至25%，減去拖欠的最低租金。
該公司於2015年9月簽訂了公司辦公室租約。租約為期11年，包括12個月的減租期和某些租户改善津貼。該公司可選擇連任兩次，每屆任期五年。本公司與關聯方共享空間，並按比例償還關聯方佔用的可租空間份額。
該公司是土地、航空權、車庫和辦公室租賃協議下的承租人，截至2019年12月31日，所有這些都符合經營租賃的條件。租約通常提供多年續約期權，以延長租賃者的期限，由公司選擇。只有在合理確定行使選擇權的情況下，選擇期才會列入租賃債務負債的計算中。
在計算公司在各種租約下的租賃義務時，公司使用的貼現率估計等於公司在類似條件下按類似期限以擔保方式借款所需的貼現率，在類似的經濟環境下，貼現率等於租賃付款。
下表列出了截至2019年12月31日公司為承租人的未來五個歷年中每個日曆年及其後每一年(千)的租賃資料：
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| 未來租賃付款共計 | |
| 金額 |
| | |
| 2020 | $ | 2,027 | |
| 2021 | 2,051 | |
| 2022 | 2,071 | |
| 2023 | 2,093 | |
| 2024 | 2,115 | |
| 此後 | 68,906 | |
| 租賃付款總額 | $ | 79,263 | |
員工
截至2020年2月26日，我們有39名員工，其中32人與NewINK合資公司、內陸合資公司和CastleBlack所有者控股有限責任公司(“CastleBlack”)分享或分配，後者為Fisher先生擁有的2.5%的股份。所有受僱於我們酒店日常運作的人士，均為我們的租客僱用經營該等酒店的管理公司的僱員。我們的僱員都沒有集體談判協議的代表，但是，IHM的某些酒店級別的僱員是根據集體談判協議來代表的。
附加材料美國聯邦所得税考慮
以下是一些額外的物質，聯邦所得税的考慮，與我們的利益份額的所有權有關的摘要。此摘要應與2017年1月4日招股説明書中的“美國聯邦所得税考慮事項”一起閲讀，並作為我們在表格S-3ASR(編號333-215418)上的登記聲明的一部分提交。
税法修改
“減税和就業法案”(TCJA)對適用於企業及其所有者(包括REITs及其股東)的聯邦所得税法進行了許多重大修改，並可能削弱作為REIT而不是C公司經營的相對競爭優勢。根據TCJA的規定，自2018年1月1日起，(1)適用於公司的聯邦所得税税率降至21%，(2)最高邊際個人所得税税率降至37%(通過2026年以前的應税年度)，(3)取消公司替代最低税率，(4)美國股東的備用預扣税税率降至24%。此外，在2026年以前的應税年度內，個人、財產和信託可扣除某些過户收入的20%，包括不屬於“資本收益紅利”或“合格股息收入”的普通REIT股息，但須受某些限制。對於符合全額扣除資格的納税人，普通REIT股息的實際最高税率為29.6%(從2026年之前開始的應税年份)。我們分配給非美國股東的最高扣留率也從35%降至21%，這些股東被視為可歸因於出售或交換美國不動產權益的收益。扣除淨利息費用對所有企業都是有限的；但某些企業，包括房地產企業，可以選擇不受這種限制，而是在較長的可折舊年限內折舊其不動產相關資產。如果我們的TRS或我們形成的任何其他TRS的利息費用超過其利息收入，則淨利息費用限制可能適用於此類TRS。降低的公司税税率將適用於我們的TRS和我們組成的任何其他TRS。
我們敦促您諮詢您的税務顧問，關於TCJA對購買，擁有和出售我們的利益股份的影響。
可得信息
我們的互聯網網站是 http：//www.chathamlorgingtru.com。我們通過我們的網站免費提供我們關於表格10-K的年度報告、關於表格10-Q的季度報告、關於表格8-K的當前報告、關於表格3、4和5的第16節報告以及根據“交易所法”第13(A)或15(D)條在合理可行的範圍內向證券交易委員會提交或提供的這些報告的修正案。我們向證券交易委員會提交的所有報告，包括這份關於表格10-K的年度報告，我們關於表格10-Q的季度報告，以及我們目前關於表格8-K的報告，也可以從證券交易委員會的網站www.sec.gov免費獲得。此外，我們的網站還包括公司治理信息，包括董事會委員會章程、公司治理準則、利益衝突政策和商業行為守則。該信息以書面形式提供給任何通過寫信給投資者關係部、查塔姆洛格信託公司、湖景大道222號、西棕櫚灘200號套房、佛羅裏達州西棕櫚灘200號的股東。我們網站上的信息不是，也不應被視為本報告的一部分，也不應被納入我們向SEC提交的任何其他文件中。
項目1A。危險因素
我們的業務面臨許多風險。下面描述的風險可能不是我們面臨的唯一風險。額外的風險，我們還不知道，或我們目前認為是不重要的，也可能損害我們的業務運作。如果實際發生下列風險因素所述的任何事件或情況，我們的業務、財務狀況或經營結果可能會受到影響，我們向股東分配現金的能力可能會受到損害，我們普通股的交易價格可能會下降。您應該知道，所描述的許多風險可能不僅僅適用於我們為本演示所用的分組。
與我們業務有關的風險
我們的投資政策會不時由董事會酌情修改，這可能會令股東的回報低於預期。
我們的投資政策可不時由董事會酌情修改或修訂，而無須股東表決。這種酌處權可能導致不符合投資者預期的投資回報。
我們依賴我們的主要執行幹事的努力和專門知識，他們的持續服務得不到保證。
我們依靠首席執行官和其他高級管理人員的努力和專業知識來執行我們的業務戰略。失去他們的服務，以及我們無法找到合適的替代者，可能對我們的業務產生不利影響。
如果我們不能成功地管理我們的增長，我們的經營業績和財務狀況可能會受到不利影響。
我們發展業務的能力取決於我們的高級執行官員的業務聯繫以及他們成功地僱用、培訓、監督和管理額外人員的能力。我們可能無法僱用和培訓足夠的人員，或開發適合我們預期增長的管理、信息和操作系統。如果我們不能有效管理未來的增長，我們的經營業績和財務狀況可能會受到不利影響。
我們的未來增長取決於獲得新的融資，如果我們不能在未來獲得資金，我們的增長將是有限的。
我們的增長戰略的成功取決於通過使用超額現金流、借款或隨後發行普通股或其他證券獲得資本。購置新的酒店房產將需要大量額外資本，而現有酒店(包括通過合資企業擁有的酒店)需要定期採取改善資本的舉措，以保持競爭力。我們可能無法僅僅從我們的經營活動中提供現金來資助收購或改善資本，因為我們每年必須分配至少90%的REIT應税收入(不考慮支付的股息的扣減，也不包括任何淨資本收益)，以滿足作為聯邦所得税目的的REIT資格的要求。因此，我們通過留存收益為收購提供資金的能力非常有限。如果我們不能獲得令人滿意的債務或股權融資，而這將取決於資本市場的情況，我們通過收購酒店獲得增長的能力將受到限制。我們不能保證我們將能夠獲得額外的股本或債務融資，或者我們將能夠以優惠的條件獲得這種融資。
我們可能無法投資我們的證券發行所得。
我們將有廣泛的權力將我們的證券發行的淨收益投資於我們將來可能發現的任何房地產投資，或償還債務，或用於其他公司目的，我們也可以使用這些收益進行您可能不同意的投資。此外，我們的投資政策可不時由董事會酌情修改或修訂，而無須股東表決。這些因素將增加投資我們的普通股的不確定性，從而增加風險。我們未能有效運用任何物業的淨收益，或未能找到合適的酒店物業，以便及時或以可接受的條件購買，可能會帶來遠低於預期的回報，或導致虧損。
在確定適當的投資之前，我們可以將任何發行的證券的淨收益投資於有息短期證券或貨幣市場賬户，這些賬户符合我們作為REIT的資格。預計這些投資的淨回報將低於我們試圖從酒店物業中獲得的淨回報。我們可能無法以可接受的條件投資淨收益，甚至根本無法將淨收益用於投資，這可能會拖延股東獲得適當的投資回報。我們不能向你保證，我們將能夠確定符合我們的投資標準的財產，我們將成功地完善我們確定的任何投資機會，或者我們可能進行的投資將產生收入或現金流量。
我們必須依靠第三方管理公司來經營我們的酒店，才能符合守則規定的REIT資格，因此，我們的控制權比我們直接經營的酒店要少。
為了保持我們作為REIT的資格，根據守則，第三方必須經營我們的酒店。我們把我們的每家酒店租給我們的TRS承租人。反過來，我們的TRS承租人也與第三方管理公司簽訂了經營我們酒店的管理協議。雖然我們期望我們的租客租用並根據管理協議經營的酒店的經營決策有一定的投入，但我們的控制權比我們自己管理的酒店要少。即使我們相信我們的酒店運作效率不高，我們也可能無法要求經營者改變其經營酒店的方式。如果是這樣的話，我們可能決定終止管理協議，並可能招致與終止有關的費用。此外，我們的董事長兼首席執行官費舍爾先生控制着酒店管理公司IHM。IHM是一家酒店管理公司，截至2019年12月31日，管理着我們的40家酒店、NewINK合資公司擁有的所有46家酒店和內陸合資公司擁有的34家酒店，並可能管理我們未來收購的其他酒店。見下文“我們與我們的首席執行官擁有的子公司之間可能存在利益衝突”。
我們的管理協議可能會對酒店物業的出售或融資產生不利影響，因此，我們的經營成果和向股東分配資金的能力可能會受到影響。
雖然我們希望訂立靈活的管理合約，使我們有能力在較短的時間內，以有限的成本取代酒店經理，但我們可以訂立或取得須受管理合約規限的物業，而管理合約則載有較嚴格的合約。例如，一些管理協議的條款可能會限制我們出售物業的能力，除非買方不是經理的競爭對手，並承擔有關的管理協議，並符合特定的其他條件。此外，長期管理協議的條款包圍我們的財產可能會降低財產的價值。如果我們訂立或取得任何這類管理協議所規限的物業，我們可能無法採取符合我們最佳利益的行動，或導致我們招致大量開支，從而對我們的經營業績及向股東作出分配的能力造成不利影響。此外，由於費舍爾先生對IHM的控制，我們在管理由ihm管理的酒店方面使用的管理協議並不是在一定的範圍內談判的，因此可能不包含對我們有利的條款，就像我們在與第三方的交易中所能獲得的那樣。見下文“我們與我們的首席執行官擁有的子公司之間存在利益衝突”。
我們投資組合中的酒店管理目前集中在一家酒店管理公司。
截至2019年12月31日，IHM管理着我們全部40家全資酒店，以及NewINK合資公司擁有的46家酒店和內陸合資公司擁有的48家酒店中的34家。因此，我們很大一部分收入來自IHM管理的酒店。這種經營風險集中在一家酒店管理公司，使我們在經濟上更加脆弱，如果我們的酒店管理在多家酒店管理公司中更加多樣化的話。IHM的業務和事務的任何不利發展，財務實力或有效經營酒店的能力，都可能對我們的業務、財務狀況、運營結果和我們向股東分配的能力產生重大不利影響。我們不能保證IHM將履行其對我們的義務，或有效和高效地經營酒店物業。
我們的特許經營商可能會使我們花費更多的資金在改進的運作標準上，這可能會減少可供分配給股東的現金。
我們的酒店是根據特許經營協議經營的，我們可能會受到將酒店物業集中在一個或幾個特許經營品牌的風險。我們的酒店經營者必須遵守酒店品牌特許經營商所規定的經營標準及條款及條件。根據某些特許經營協議，某些優惠大約每六年需要升級一次，特許經營人也可以實施升級或新的品牌標準，例如大幅升級牀上用品、加強免費早餐或增加其“常客”方案下的客人獎勵價值，這將為酒店增加大量費用。專營公司亦可能要求我們作出一定的資本改善，以按照制度標準維修該酒店，而該等標準的成本可能很高，並可減少可供分配給股東的現金。
我們的特許經營人可能會取消或不更新我們現有的特許經營許可證，這可能會對我們的經營結果和我們向股東分配的能力產生不利影響。
我們的特許人定期檢查我們的酒店，以確定是否符合特許經營標準。酒店未能維持標準可能導致特許經營許可證的喪失或取消。我們依靠我們的酒店經理來符合運營標準。此外，特許經營許可期滿後，特許經營人沒有義務發放新的特許經營許可證。特許經營許可證的喪失可能對受影響酒店的經營或潛在價值產生重大不利影響，因為特許經營人提供的相關名稱識別、營銷支持和集中預訂系統的喪失。我們酒店經營的特許經營品牌喪失特許經營許可證或出現不利發展，也可能對我們的財務狀況、經營結果和可供股東使用的現金產生重大不利影響。
我們的財務業績波動、資本支出需求和超額現金流量可能會對我們向股東分配和維持分配的能力產生不利影響。
作為一個REIT，我們必須每年至少分配我們的REIT應税收入的90%給我們的股東(不考慮支付的股息的扣減，也不包括任何淨資本收益)。如果我們的經營業績下降，財務業績下降，或我們的酒店意外的資本改善(包括特許經營人或合資夥伴可能需要的資本改善)，我們可能無法向股東申報或支付股利，或維持當時的股息率。分配的時間和數額完全由我們的董事會決定，董事會除其他因素外，還考慮到我們的財務業績、償債義務和適用的債務契約(如果有的話)，以及資本支出要求。我們不能向你保證，我們將產生足夠的現金，以繼續資助分配。
可能對我們的業務和分配給股東的結果產生不利影響的因素包括：酒店收入的減少；租給我們的TRS承租人的旅館的經營費用增加；債務償還要求增加，包括我們負債的利率上升；我們旅館的合資企業和資本支出的現金需求，包括我們酒店特許人所需的資本支出，以及未知的負債，例如環境索賠。由於若干原因，酒店收入可能會減少，包括來自新酒店的競爭加劇和對酒店客房的需求減少。這些因素可以降低酒店的入住率和房價，並通過以下方式直接影響我們：
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| • | 減少我們承認租給我們的TRS承租人的酒店的收入；以及 |
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| • | 相應地減少租賃給我們的TRS承租人的酒店的利潤(或增加損失)。我們可能無法在收入下降的同時，減少很多開支(或基於競爭的理由，我們可能選擇不削減這些開支)，而某些開支可能會增加，而我們的收入則會下降。 |
未來的償債義務可能會對我們的整體經營業績或現金流產生不利影響，並可能要求我們清算我們的資產，這可能會對我們向股東分配股票的能力和股價產生不利影響。
我們計劃維持審慎的資本結構，並打算將長期的槓桿比率維持在酒店淨債務與投資(按成本計算)的比率(按成本計算)(定義為最初的收購價格，加上其後任何資本投資的總額，而不包括任何減值費用)，使之維持在與我們過去運作的水平相若的水平。隨後酒店物業價值的下降並不一定會導致我們償還債務以遵守這一限制。我們目前的債務覆蓋率是有利的，因此，我們對這一槓杆比率感到滿意，並相信我們有能力和靈活性來利用收購機會。因此，我們今後可能會承擔大量額外債務，包括擔保債務。增加債務可能使我們面臨許多風險，包括：
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| • | 經營現金流量不足以支付所需的費用、本金和利息； |
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| • | 我們的槓桿可能使我們更容易受到不利的經濟和工業條件的影響； |
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| • | 我們可能需要將業務現金流量的很大一部分用於支付債務，從而減少可分配給股東的現金、可用於業務和資本支出的資金、未來的商業機會或其他用途； |
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| • | 任何再融資的條款將不像正在進行再融資的債務的條件那樣優惠；以及 |
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| • | 我們的債務條款可能會限制我們向股東分配股份的能力。 |
如果我們違反了債務協議中的契約，我們可能需要在到期前償還全部或部分債務，而此時我們可能根本無法以有吸引力的條件為償還債務安排融資。
如果我們將來無法償還債務，我們可能被迫為債務進行再融資，或處置或抵押我們的資產，這可能會對分配給股東造成不利影響。
如果我們沒有足夠的資金在到期或到期前償還我們的未償債務，如果我們違反了我們的債務協議，而我們的貸款人行使加速償還的權利，我們可能需要通過額外的債務或額外的股權融資來為債務再融資。適用於我們現有和未來債務的契約可能會損害我們計劃中的投資戰略，如果被違反，就會導致違約。如果我們不能以可接受的條件為我們的債務再融資，我們可能被迫以不利的條件處置酒店物業，可能造成損失。我們為我們的某些酒店提供抵押貸款，為我們收購的其他酒店提供抵押貸款，並可能向我們的某些酒店提供額外的抵押貸款，以獲得其他債務。如果我們無法履行任何未來的償債義務，我們將面臨失去部分或全部酒店財產的風險，這些房產是為確保我們的止贖義務而作出的。
我們的債務利息支出可能會限制我們的現金，以資助我們的增長戰略和股東分配。
較高的利率可能會增加我們信貸安排下的債務還本付息的要求，以及我們將來所招致的任何浮動利率債務，以及我們尋求再融資的任何款額，並可減少可供分配給我們股東的款項，以及減少可用於我們的業務、未來商業機會或其他用途的資金。我們信貸機構的利息費用是以浮動利率為基礎的。
如果不能有效對衝利率變化，可能會對我們的經營結果和股東分配能力產生不利影響。
我們將來可能會獲得一種或多種形式的利率保障，例如掉期協議、利率上限合約或類似的協議，以對衝利率波動可能帶來的負面影響。然而，這種套期保值意味着成本，我們不能保證任何套期保值都能充分緩解利率上漲的不利影響，或者根據這些協議的對手方將履行其在這些協議下的義務。此外，任何此類對衝協議都將使我們面臨風險，如果我們的套期保值在適用的會計準則下不被認為是有效的，我們的套期保值就會因利率下降而蒙受重大的非現金損失。
確定libor利率和2021年後可能逐步取消libor的方法的變化可能會影響我們的財務結果。
監管倫敦銀行同業拆借利率的英國金融行為監管局(FCA)的首席執行官最近宣佈(“FCA公告”)，金融市場管理局打算停止強迫銀行在2021年後提交利率以計算LIBOR。在聯合王國或其他地方，無法預測這些變化、其他改革或建立替代參考費率的影響。此外，在美國，確定一套美元參考利率的努力包括聯邦儲備委員會替代參考利率委員會和紐約聯邦儲備銀行提出的建議。美國聯邦儲備委員會(U.S..FederalReserve)與美國大型金融機構組成的替代參考利率委員會(AlternativeReferenceRate Committee)一起，正在考慮用擔保隔夜融資利率(Sofr)取代美元libor，這是一種基於短期回購協議計算的、由美國國債支持的新指數。紐約聯邦儲備銀行(FederalReserve Bank Of New York)於2018年4月開始公佈軟銀利率。從libor到軟銀的市場轉型預計將是漸進和複雜的。libor與Sofr之間存在顯著差異，如libor為無擔保貸款利率，Sofr為有擔保貸款利率，Sofr為隔夜利率，libor反映不同期限的期限利率。這些差異和其他差異造成了這兩種費率之間潛在的基本風險。LIBOR和Sofr之間任何基礎風險的影響都可能對我們的經營結果產生負面影響。這些替代方法中的任何一種都可能導致利率高於目前形式的libor，這可能對結果產生重大的不利影響。
金融監管局宣佈的任何變化，包括金融監管局的公告、其他監管機構或任何其他後續治理或監督機構，或該機構今後採用的確定libor利率的方法，都可能導致報告的libor利率突然或長期增加或下降。如果發生這種情況，我們支付的利息水平可能會發生變化。此外，雖然我們的某些以libor為基礎的債務規定了在沒有報告libor的情況下計算我們某些債務的應付利率的替代方法，但關於未來變化的程度和方式的不確定性可能導致利率和(或)長期高於、低於或不相關的利率和/或付款，這些利率和(或)如果以目前的形式提供libor利率，我們的債務本應支付的款項。
我們所做的合資投資可能會受到我們缺乏決策權、我們對合資夥伴財務狀況的依賴以及我們和我們的合資夥伴之間的爭端的不利影響。
我們是CLNY在分別擁有46家和48家酒店的NewINK合資公司和內陸合資公司的共同投資者，我們將來可能會投資於更多的合資企業。我們可能無法對我們可能投資的合資公司或其他合資企業所擁有的財產行使決策權。我們的合資夥伴可以在未經我們批准或同意的情況下，對我們的合資企業和合資企業的財產作出某些重要的決定。在某些情況下，對合資企業的投資可能涉及不涉及第三方時不存在的風險，包括對我們的合資夥伴的依賴，以及合資夥伴可能破產或無法支付其所需出資份額的可能性，從而使我們承擔超出投資份額的債務。合資夥伴可能有與我們的商業利益或目標不一致的商業利益或目標，並可能採取違揹我們的政策或目標的行動。這類投資也可能會影響諸如出售等決策，因為無論我們還是合夥人都不會完全控制合夥企業或合資企業。我們和我們的合資夥伴之間可能出現的任何糾紛都可能導致訴訟或仲裁，從而增加我們的開支，並使我們的高級官員和/或受託人無法將他們的時間和精力集中在我們的業務上。因此，我們的合資夥伴所採取的行動或與其發生的爭端可能會使合夥企業或合資企業擁有的財產面臨額外的風險。此外，在某些情況下，我們可能對第三方合夥人的行為負責.
在與我們的合資公司陷入僵局後，我們可能很難退出合資企業。
在我們的合資企業中，一些合資企業的決策可能存在陷入僵局的潛在風險，因為某些決定需要我們的批准和每個合資公司的批准。需要每個合資公司批准的決定類型將根據雙方的合資協議確定，但這類決定很可能包括高於一定水平的借款或資產處置。在某些情況下，合資合夥人可以在未經我們批准或同意的情況下出售合資財產或借款。在任何合資企業中，我們都有權購買我們的合資公司的權益，或者在銷售陷入僵局的情況下，按照特定的條款和條件出售我們自己的權益。然而，任何一方都有可能擁有完成這種收購所需的資金。此外，我們很難為我們的合資企業找到第三方買家，也很難為我們的利益獲得優惠的銷售價格。因此，如果出現僵局，我們可能無法擺脱這種關係。此外，根據我們的信託聲明和細則，我們可以投資於合資企業的資金數額不受限制。因此，我們可以將我們的大量資金投資於合資企業，這最終可能
由於與我們的合資公司之間或與我們之間的分歧而無法盈利。
本公司並不是唯一控制合資公司，並可能被要求提供額外的資本在任何情況下的資本調用。
如果我們或CLNY要求對合資公司進行業務所必需的額外資本捐助，公司在合資企業中的所有權權益可能會發生變化，包括對與資本支出相關的費用和費用的捐款。CLNY還可以批准其未經我們同意參與的合資企業採取的某些行動，包括在不履行合資企業協議規定的實質性義務的情況下進行的某些財產處置、與重組合資公司有關的某些行動以及取消我們作為管理成員的職務。
我們的經營夥伴關係在合資企業的某些債務義務下充當擔保人.
(I)由NewINK合資公司物業擔保的無追索權按揭貸款，以及由NewINK合資公司物業擁有人的會員權益擔保的有關無追索權夾層貸款；及(Ii)由內地合資公司物業擔保的無追索權按揭貸款，營運合夥為適用的放款人提供慣常的環境彌償，以及對某些慣常的無追索權分割條款的保證，例如欺詐、重大及故意失實陳述及資金運用失當等。在某些情況下，例如適用的借款人破產，擔保的是未償還債務的全部數額，但在大多數情況下，擔保的上限為所涉未償債務的15%(就NewINK合資公司貸款而言)或所涉未償債務的20%(就內陸合資公司貸款而言)。就每一項NewINK合資公司和內陸合資公司貸款而言，經營合夥公司已與其合資夥伴簽訂了一項繳款協議，在大多數情況下，該合資夥伴負責支付該合夥人在適用的擔保和環境賠償下應支付的任何合資公司到期的任何數額的按比例比例份額。
我們可能會不時以普通股的形式分配給股東，這可能會導致股東在沒有足夠現金支付税款的情況下承擔納税責任。
雖然我們目前無意這樣做，但我們將來可在選出每一名股東時，分配以現金或普通股支付的應課税股息。接受這類股息的應納税股東必須將股利的全部金額作為普通收入包括在我們目前和累積的收益和利潤的範圍內，以供聯邦所得税之用。因此，可能要求股東就超過收到的現金紅利的股息繳納所得税。如果一個美國股東為了支付這一税而出售它作為股息收取的普通股，銷售收益可能低於紅利收入中的數額，這取決於出售時我們股票的市場價格。此外，對於某些非美國的非美國股東，我們可能被要求對這些股息預扣聯邦所得税，包括以普通股支付的股息的全部或部分。此外，如果我們有相當多的股東出售普通股，以支付所欠股息税，可能會對我們普通股的交易價格造成下行壓力。
我們的利益衝突政策可能無法消除我們與受託人、高級人員和僱員之間未來可能出現的利益衝突的影響。
我們已採取一項政策，規定任何交易、協議或關係，如任何受託人、高級人員或僱員有直接或間接金錢利益，均須獲我們無利害關係的受託人過半數批准。不過，除了這項政策外，我們並沒有也可能不會採用額外的正式程序，以審查和批准一般的利益衝突交易。因此，我們的政策和程序在消除利益衝突的影響方面可能並不成功。
我們和我們的首席執行官擁有的子公司之間可能存在利益衝突。
我們的首席執行官費舍爾先生擁有IHM 52.5%的股份。IHM是一家酒店管理公司，截至2019年12月31日，該公司管理着我們的40家全資酒店、NewINK合資公司擁有的46家酒店和內陸合資公司擁有的34家酒店，並可能管理未來我們(全部或通過合資企業)收購或擁有的其他酒店。由於費舍爾先生是我們的主席和首席執行官，並控制着IHM公司，我們和Fisher先生之間可能會產生利益衝突，例如是否和按照什麼條件授予IHM新的管理合同，管理協議期滿後是否和按什麼條件續簽，管理協議條款的執行，以及由IHM管理的酒店是否會出售。
酒店的發展受到時間、成本和其他風險的影響。
截至2019年12月31日，我們正在加州洛杉磯開發一家酒店。酒店開發涉及許多風險，包括：
•可能的環境問題；
•可能增加項目成本的建築延誤或費用超支；
•收到和支付與分區、佔用和其他必要的政府許可證和授權有關的費用；
•未完成的項目的開發費用；
•上帝的行為，如地震、颶風、洪水或可能對項目產生不利影響的火災；
•無法籌集資金；以及
•政府對項目性質或規模的限制。
我們不能保證任何發展項目都能按時或在預算範圍內完成。我們無法按時或在預算範圍內完成一個項目，可能會對我們的財務狀況、經營結果、現金流或我們股票的市場價格產生不利影響。
與住宿業有關的風險
酒店業在過去經歷了大幅下滑，而食宿業未能表現出改善，可能會對我們執行業務戰略的能力產生不利影響。
從歷史上看，食宿業的表現與整體經濟的表現密切相關，特別是與美國國內生產總值(GDP)的增長密切相關。它對商業和個人自由支配支出水平也很敏感。由於不利的一般經濟狀況、影響或減少旅行模式的風險、消費者信心下降或不利的政治條件，公司預算和消費者需求下降會降低我們未來酒店物業的收入和盈利能力，從而降低TRS的淨營業利潤。
我們的商業策略很大一部分是基於這樣一種信念，即我們投資的住宿市場將在未來經歷經濟基本面的改善。我們無法預測食宿業基本面的改善程度。如果該行業的情況不改善或惡化，我們執行業務戰略的能力就會受到不利影響，這可能會對我們的財務狀況、經營結果、我們普通股的市場價格以及我們向股東分配股票的能力產生不利影響。
我們向股東分配股票的能力可能會受到酒店業普遍存在的各種經營風險的影響。
酒店物業受到酒店業普遍存在的各種經營風險的影響，其中許多風險是我們無法控制的，包括：
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| • | 在我們和我們的合資企業經營的市場中，來自其他旅館和替代住宿市場的競爭，其中一些可能有更多的營銷和財政資源； |
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| • | 在我們和我們的合資企業經營的市場上，酒店物業供應過剩或過度建設，可能會對入住率和收入產生不利影響； |
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| • | 依賴商務和商務旅行者及旅遊業； |
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| • | 能源成本和其他費用的增加以及影響旅行的因素，這可能影響旅行模式，減少商務和商業旅客和遊客的數量； |
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| • | 由於通貨膨脹和其他因素造成的業務費用增加，而這些因素可能不會被房價上漲所抵消； |
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| • | 定期進行資本再投資以修復和升級酒店物業的必要性； |
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| • | 利率和債務融資的可得性、成本和條件的變化； |
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| • | 政府法律法規、財政政策和分區條例的變化以及遵守法律和條例、財政政策和條例的相關費用； |
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| • | 我們無法控制的意外事件，例如恐怖襲擊、與旅行有關的健康問題，包括H1N1流感(豬流感)、禽流感、非典、冠狀病毒和寨卡病毒等流行病、政治不穩定、區域敵對行動、監管當局徵收税款或附加費、與旅行有關的事故和不尋常的天氣模式，包括颶風、海嘯、地震、野火和洪水等自然災害； |
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| • | 因有組織的勞動活動，包括罷工、停工或減速而對酒店經營造成的幹擾； |
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| • | 經濟衰退或酒店業的負面影響；及 |
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| • | 風險通常與酒店財產和房地產所有權相關，我們將在下文詳細討論。 |
這些因素可能會降低我們的TRS的淨營業利潤和我們從TRS承租人那裏獲得的租金收入，反過來也會對我們分配給股東的能力產生不利影響。
對收購的競爭可能會減少我們可以獲得的財產數量。
我們與競爭對手競爭酒店的投資機會，這些競爭對手可能對風險有不同的承受能力，或者擁有比我們更多的財政資源。這種競爭一般會限制我們所能購買的酒店物業數目，亦可能增加有意出售的酒店業主的議價能力，令我們更難以以吸引人的條件購買酒店物業。
對客人的競爭可能會降低我們酒店的收入和盈利能力。
酒店業務的高檔、長期住宿和中檔部分具有很強的競爭力。我們的酒店和我們的合資企業的競爭基礎是位置、房價和質量、服務水平、聲譽和預訂系統等等。競爭對手可能比我們的經營者或我們擁有更多的營銷和財政資源。新酒店創造了新的競爭對手，在某些情況下，對酒店客房的需求沒有相應的增長。在某些情況下，其結果可能是收入減少，這將導致可供分配給我們股東的現金減少。
酒店業的季節性可能導致我們季度收入的波動，導致我們借錢給股東。
我們將來擁有或收購的某些酒店物業(全部或通過合資企業)都有季節性的業務。這種季節性可能會導致季度收入的波動。季度盈利可能受到我們無法控制的因素的不利影響，包括天氣狀況和糟糕的經濟因素。因此，我們可能不得不進行短期借款，以抵消這些收入的波動，並分配給我們的股東。
酒店業的週期性可能導致我們的投資回報大大低於我們的預期。
酒店業本質上是週期性的。住宿需求和經營業績的波動主要是由一般的經濟和當地市場條件造成的，這隨後影響了商務和休閒旅行的水平。除了一般的經濟條件外，新的酒店客房供應也是影響酒店業表現的一個重要因素，過度建設有可能進一步加劇經濟衰退的負面影響。當需求增長超過供應增長時，房價和入住率以及RevPAR往往會增加。住宿需求的下降，或住宿供應的持續增長，可能導致遠低於預期的回報或造成損失，這可能對我們的業務、財務狀況、經營結果和我們向股東分配資金的能力產生重大不利影響。
由於我們集中在酒店投資，酒店業的低迷會對我們的經營和財務狀況造成不利影響。
我們的整個業務都與酒店業有關。因此，酒店業的普遍低迷，會對我們的收入、淨經營利潤和可供分配給股東的現金產生重大不利影響。
酒店物業對資本支出的持續需求可能會對我們的業務、財務狀況和運營結果產生不利影響，並限制我們向股東分配資金的能力。
酒店物業不斷需要翻修和其他基本建設改進，包括不時更換傢俱、固定裝置和設備。我們的酒店和我們的合資企業的特許經營者也需要定期的資本改進，作為保留特許經營許可證的一個條件。此外，我們的貸款人要求我們留出一些款項，用於改善我們的酒店物業。這些基本建設改進可能造成以下風險：
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| • | 可能的環境問題； |
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| • | 工程造價超支和延誤； |
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| • | 由於基本建設改善項目而提供的房間或餐館停業時，收入可能會暫時減少； |
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| • | 可能缺乏可用的現金來資助基本建設的改善，並可能無法以負擔得起的條件為這些基本建設改進提供資金； |
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| • | 有關市場需求的不明朗因素或資本改善工程開始後市場需求的損失；及 |
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| • | 與特許經營人/經理就遵守相關管理/特許經營協議發生爭議。 |
所有這些改善資本的成本可能會對我們的業務、財務狀況、經營結果和可供分配給股東的現金產生不利影響。
消費者越來越多地使用互聯網旅遊中介和其他住宿市場場所，這可能會對我們的盈利能力產生不利影響。
我們的一些酒店客房是通過互聯網旅遊中介預訂的。隨着互聯網預訂量的增加，這些中介機構可以從我們和我們的管理公司獲得更高的佣金、更低的房價或其他重要的合同優惠。此外，一些互聯網旅遊中介機構正試圖將酒店客房作為一種商品，通過提高價格和一般質量指標(如“三星級市中心酒店”)的重要性，以犧牲品牌識別為代價。這些機構希望消費者最終會對他們的預訂系統產生品牌忠誠，而不是對我們擁有專利的品牌產生忠誠。其他的競爭來源，如HomeAway和Airbnb等可供選擇的住宿市場，它們經營的網站提供有傢俱的、私人擁有的住宅物業，包括可以每晚、每週或每月租用的住房和共管公寓，這些網站一旦被更多人接受，可能會導致對傳統酒店客房的需求減少，並增加住宿替代方案的供應。雖然我們酒店的大部分業務預計將來自傳統渠道，但如果通過互聯網中介機構或使用替代性住宿市場的預訂量大幅增加，客房收入可能會持平或減少，我們的盈利能力可能會受到不利影響。
與商務有關的旅行需求，以及對酒店客房的需求，可能會因業務相關技術的增加而受到實質性和不利的影響。
企業更多地使用電話會議和視頻會議技術可能會導致商務旅行減少，因為公司增加了技術的使用，這些技術允許來自不同地點的多方參加會議，而不必前往集中的會議地點，例如我們的酒店。只要這些技術在日常業務中發揮更大的作用，商務旅行的必要性就會減少，對我們酒店客房的需求可能會減少，我們可能會受到物質和負面影響。
我們和我們的酒店管理人員在我們的業務中依賴信息技術，而該技術的任何重大故障、不足、中斷或安全故障都可能損害我們的業務。
我們和酒店管理人員依靠信息技術網絡和系統，包括因特網，處理、傳輸和存儲電子信息，並管理或支持各種業務流程，包括財務交易和記錄、個人識別信息、預訂、賬單和業務數據。我們從系統依賴的供應商那裏購買一些信息技術。我們依靠商業上可獲得的系統、軟件、工具和監測，為處理、傳輸和儲存客户機密信息提供安全保障，例如個人可識別的信息，包括與金融賬户有關的信息。雖然我們已採取措施保護我們的信息系統和這些系統中保存的數據的安全，但我們的安全和安保措施可能無法防止這些系統的不當運作或損壞，也無法防止在發生網絡攻擊時不適當地獲取或披露可識別的個人信息。安全漏洞，包括物理或電子入侵、計算機病毒、黑客的攻擊和類似的入侵，可能導致系統中斷、關閉或未經授權泄露機密信息。如果我們的信息系統不能保持適當的功能、安全和可用性，就會中斷我們的業務，損害我們的聲譽，使我們受到賠償責任要求或監管處罰，並可能對我們的業務、財務狀況和業務結果以及我們向股東分發股票的能力產生重大不利影響。
未來的恐怖襲擊或恐怖警報級別的變化可能對旅行和酒店需求產生不利影響。
在過去幾年中，以往的恐怖襲擊和隨後的恐怖主義警報對美國的旅遊業和酒店業產生了不利影響，往往對整個經濟產生了不成比例的影響。美國或其他地方的恐怖襲擊對國內和國際旅行，特別是對我們的業務可能產生的影響無法確定，但任何這類襲擊或此類襲擊的威脅都可能對我們的業務、財務狀況和業務結果以及我們為業務融資、為我們的財產提供保險和向股東分配資金的能力產生重大不利影響。
我們可能承擔與購買酒店物業有關的責任，包括未知的負債，如果有重大影響，可能會對我們的業務產生不利影響。
我們可能會承擔與購買酒店物業有關的現有責任，其中一些可能是未知或無法量化的。未知負債可能包括清理或補救未披露的環境狀況的責任、酒店客人、供應商或其他處理某一特定酒店財產賣方的人的索賠、税務責任、與就業有關的問題以及應計但未付的負債，不論其是否在正常經營過程中發生。如果這些未知負債的規模很大，可能會對我們的業務、財務狀況、運營結果和我們向股東分配資金的能力產生不利影響。
未投保和保險不足的損失可能會對我們的經營結果和我們向股東分配股份的能力產生不利影響。
我們為我們的每一家酒店財產提供全面的保險，包括責任、恐怖主義、火災和擴大的保險範圍，包括酒店業主通常獲得的類型和金額。不能保證這種保險將繼續以合理的費率提供。各種類型的災難性損失，如地震和洪水，以及2001年9月11日等外國恐怖主義活動造成的損失，或俄克拉荷馬市爆炸等國內恐怖主義活動造成的損失，可能無法保險，也可能不能在合理的經濟條件下投保。放款人可以要求這種保險，如果得不到這種保險，就可能構成貸款協議下的違約。根據我們獲得資本、流動資金和擔保受影響貸款的財產相對於貸款餘額的價值，違約可能對我們的業務結果和獲得未來融資的能力產生重大不利影響。
在發生重大損失的情況下，保險範圍可能不足以支付所損失投資的全部當前市場價值或重置費用。如果發生無保險損失或超過保險限額的損失，我們可能會損失我們投資於一家酒店財產的全部或部分資本，以及該特定酒店的預期未來收入。但在這種情況下，我們可能仍然有義務承擔與財產有關的任何抵押債務或其他財務義務。通貨膨脹、建築物守則和條例的改變、環境因素以及其他因素也可能使我們無法在一家旅館遭到損壞或毀壞後，用保險收入來更換或翻修該旅館。在這種情況下，我們獲得的保險收益可能不足以恢復我們對受損或被毀財產的經濟地位。
不遵守環境法和政府規章可能會對我們的經營結果和我們向股東分配的能力產生不利影響。
根據各種聯邦、州和地方法律、法令和條例，不動產所有人可能對在這些財產上或在這些財產中移走或補救某些危險或有毒物質的費用負有責任。這類法律往往規定這種責任，而不考慮擁有人是否知道或應對這些危險或有毒物質的存在負責。因此，根據這些法律，任何所需補救的費用和業主對任何財產的賠償責任一般不受限制，可能超過財產的價值和(或)所有者的總資產。這些物質的存在，或未能適當補救這些物質造成的污染，可能會對我們或我們的合資企業出售房地產或以這些財產作為抵押品借入資金的能力產生不利影響，這可能對我們從這種投資中獲得的回報產生不利影響。此外，這些物質的存在或未能適當地調解這些物質，可能會對我們的經營結果和我們向股東分發股票的能力產生不利影響。
此外，法院的各種裁決規定，第三方可以就釋放危險物質造成的損害和財產污染要求賠償。例如，在旅館工作或住在旅館時接觸石棉的人，如果受到石棉傷害，可尋求賠償損失。最後，其中一些環境問題限制了在各種活動中使用財產或場所條件。例如，法律要求使用化學品的企業仔細管理化學品，並在受到管制的溢漏發生時通知當地官員。
雖然我們的政策是要求對我們投資的所有不動產進行可接受的第一階段環境調查，但這些調查的範圍有限。因此，我們無法保證第一階段的環境調查會在我們對某一財產進行投資之前，發現該財產上的任何或所有危險或有毒物質。我們不能向你保證：
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| • | 沒有我們不知道的與我們財產有關的現有負債； |
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| • | 未來的法律、條例或規例不會施加重大環境責任；或 |
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| • | 酒店目前的環境狀況不會受到酒店附近的物業狀況(例如地下儲油罐泄漏)或與我們無關的第三者的影響。 |
遵守“反傾銷協定”和其他政府規則和條例的變化會大大增加我們做生意的成本，並對我們的經營結果和我們向股東分配資金的能力產生不利影響。
我們的酒店物業受ADA的限制。根據“殘疾人保護法”，所有公共住宿場所都必須滿足與殘疾人出入和使用有關的某些聯邦要求。雖然我們打算繼續收購在很大程度上符合“反傾銷協定”的資產，但我們可能會在收購時並在今後不時地支付額外費用，以遵守“反傾銷協定”的任何變化。還有一些額外的聯邦、州和地方法律也可能需要修改我們的投資，或限制對殘疾人進行進一步的改造。另外的立法可能會對殘疾人的出入權施加進一步的負擔或限制。如果我們被要求對我們的財產進行實質性的修改以符合反傾銷協定或其他政府規則和條例的改變，我們向股東作出預期分配的能力可能會受到不利的影響。
2012年3月，對“反傾銷協定”下的無障礙準則進行了大量修改。新的指導方針使我們的一些酒店物業產生費用，使其完全符合要求。
如果我們被要求對我們的酒店物業進行實質性的修改，無論是遵守ADA或其他政府規章制度的變化，我們的財務狀況，運營結果，我們普通股的市場價格，以及我們向股東分配股票的能力都可能受到不利的影響。提供容易達到的住宿條件是一項持續的義務，我們會繼續評估我們的物業，並在適當情況下作出更改。
諸如冠狀病毒等廣泛傳播疾病的爆發，可能會減少旅行，並對酒店需求產生不利影響。
H1N1流感(豬流感)、禽流感、非典、冠狀病毒和寨卡病毒等傳染病或傳染病的廣泛爆發，減少了進出受影響地區的旅行，包括從受影響地區前往美國的旅行。進一步的疫情爆發，特別是在美國，可能會減少旅行，並對整個美國酒店業，特別是我們的業務造成不利影響。
截至本表格10-K年度報告之日，冠狀病毒最近的爆發似乎主要集中在中國，雖然其他國家和地區已證實病例，因此航班、火車、巡航、旅遊和其他與旅行有關的活動已被取消，包括影響前往美國旅行的取消。我們的業務可能受到冠狀病毒影響的程度將在很大程度上取決於今後在繼續傳播和治療該病毒方面的發展，這是我們無法準確預測的。關於冠狀病毒的嚴重性和遏制冠狀病毒或治療其影響的行動，可能會出現新的信息和發展。如果美國的旅遊活動受到冠狀病毒的實質性和負面影響，我們的業務和財務結果可能會受到重大和不利的影響。
與房地產業有關的一般風險
房地產投資的流動性不足會嚴重阻礙我們應對酒店物業業績的不利變化，並對我們的財務狀況產生不利影響。
由於房地產投資相對缺乏流動性，我們在投資組合中迅速出售一個或多個酒店物業以應對經濟、金融和投資環境變化的能力可能受到限制。房地產市場受到許多我們無法控制的因素的影響，包括：
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| • | 國際、國家、區域和地方經濟和市場狀況的不利變化； |
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| • | 利率和債務融資的可得性、成本和條件的變化； |
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| • | 政府法律法規、財政政策和分區條例的變化以及遵守法律和條例、財政政策和條例的相關費用； |
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| • | 目前需要改善基本建設，特別是在較舊的結構中； |
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| • | 業務費用變動；和 |
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| • | 內亂、上帝的行為，包括地震、野火、龍捲風、颶風、洪水和其他可能造成無保險損失的自然災害，以及戰爭或恐怖主義行為。 |
我們可能會尋求出售酒店物業由我們或任何合資企業在未來。我們不能保證能以可接受的條件出售任何酒店物業。
如果沒有為酒店物業提供融資，或無法以有吸引力的條件提供資金，將對第三方購買我們酒店的能力產生不利影響。因此，我們或我們的合資公司擁有酒店的時間可能比我們所希望的更長，而且可能會虧本出售酒店。
在出售酒店物業之前，我們可能需要花費資金來糾正缺陷或進行改進。我們不能向你保證，我們將有資金來糾正這些缺陷或作出這些改進。在購買酒店物業時，我們可能會同意將實質上限制我們在一段時間內出售該物業的規定鎖定，或施加其他限制，例如限制可在該物業上放置或償還的債項。這些因素，以及任何其他會妨礙我們應付物業表現上的不利變化的因素，都會對我們的經營業績和財務狀況，以及我們向股東作出分配的能力產生重大的不利影響。
增加財產税會對我們分配給股東的能力產生不利影響。
酒店財產須繳納不動產和個人財產税。這些税收可能隨着税率的變化而增加，並隨着財產由税務當局評估或重新評估而增加。特別是，在我們購買酒店後，我們的財產税可能會隨着收購酒店的重新評估而增加。如果財產税增加，我們的財務狀況、經營結果和我們向股東分配資金的能力就會受到重大和不利的影響。
我們酒店的物業可能含有或發展有害的黴菌，這可能導致責任的不利健康影響和成本的補救問題。
當建築物或建築材料中積累了過多的水分時，可能會發生黴菌生長，特別是在水分問題仍未發現或在一段時間內沒有得到解決的情況下。有些黴菌可能會產生空氣中的毒素或刺激物。對室內接觸黴菌的關注日益增加，因為接觸黴菌可能會造成各種不良健康影響和症狀，包括過敏或其他反應。因此，酒店客人或僱員可能在我們擁有權益的任何財產中暴露的黴菌的存在，可能要求我們實施一項昂貴的補救計劃，以遏制或從受影響的財產中去除黴菌，這可能是代價高昂的。此外，客人或僱員、管理公司僱員或其他人接觸黴菌，如果出現財產損害或健康問題，可使我們承擔責任。
與我們的組織和結構有關的風險
我們的權利和我們的股東對我們的受託人和高級官員採取行動的權利是有限的，這可能會限制您在不符合您最大利益的情況下的追索權。
一般來説，根據馬裏蘭州的法律，受託人必須以他或她合理地認為符合我們最大利益的方式履行其職責，並注意在類似情況下處於同樣地位的通常謹慎的人會使用的方式。根據馬裏蘭州的法律，受託人被認為是按照這一謹慎標準行事的。此外，我們的信託聲明限制了我們的受託人和高級官員對我們和股東的金錢損害賠償責任，但因下列原因而產生的責任除外：
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| • | 實際收到不正當的金錢、財產或服務的利益或利潤；或 |
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| • | 由最終判決確定為對已判決的訴訟具有重大意義的受託人或高級官員的主動和蓄意的不誠實行為。 |
我們的附例規定我們有義務在馬裏蘭州法律允許的最大限度內，對我們的受託人和官員以他們的身份所採取的行動給予賠償。我們的附例規定，我們必須在馬裏蘭州法律允許的最大限度內，向每名受託人或高級人員提供賠償，以辯護任何因其為我們服務而被提出或威脅要提出訴訟的一方。此外，我們可能有義務預付我們的受託人和官員的國防費用。因此，我們和股東對受託人和高級人員的權利可能比沒有我們的信託聲明和細則中的現行規定或其他公司可能存在的權利更有限。
馬裏蘭州法律的規定可能會限制第三方獲得我們公司控制權的能力，並可能導致管理的鞏固和普通股價值的降低。
適用於馬裏蘭州房地產投資信託的“馬裏蘭州普通公司法”(“MgCl”)的某些規定，可能會抑制第三方提出收購我們的建議，或妨礙在否則可能使我們的共同股東有機會實現超過當時市場價格的此類股票溢價的情況下改變控制權，包括：
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| • | “業務合併”在受限制的情況下，禁止我們與“有利害關係的股東”(一般定義為有權享有我們股份表決權10%或10%以上的任何人)或任何有利害關係的股東的附屬機構在股東成為利害關係人的最近日期後五年內進行某些業務合併，然後對這些合併規定特別的評估權和特別股東投票要求；以及 |
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| • | “控制份額”規定在“控制權收購”(定義為直接或間接取得所有權或控制“控制權”)中獲得的“控制權股份”(定義為與股東控制的其他股份合併後，股東有權在選舉受託人方面行使三種不斷增加的表決權之一)沒有表決權，但經至少三分之二有權就該事項投贊成票的股東(所有有利害關係的股份除外)核準者除外。 |
此外，MgCl的標題3、副標題8允許我們的董事會在未經股東批准的情況下，無論我們的信託聲明或細則目前規定了什麼，都可以實施某些收購抗辯，包括但不限於通過保密董事會。2013年11月，我們的董事會選擇了副標題8，並採用了分類董事會結構，以保護股東價值，因為我們的董事會認為這是一項未經請求的、不充分的收購我們的提議。雖然我們的董事會隨後於2015年4月採取行動，退出了副標題8的規定，並對我們的董事會進行了解密，但我們的董事會今後可能會選擇重新選擇第8小標題。這些條文的效果可能是阻止第三者為我們的公司提出收購建議，或延遲、延遲或防止公司控制權的改變，否則，我們的普通股東便有機會實現較當時市價高出的溢價。
我們的信託聲明中的條款可能會限制第三方獲得我們公司控制權的能力，並可能導致管理的鞏固和我們普通股的價值降低。
我們的信託聲明授權我們的董事會發行至多5億股普通股和最多1億股優先股。此外，我們的董事會可在未經股東批准的情況下修改我們的信託聲明，以增加我們的股份總數或我們有權發行的任何類別或系列的股份數目，並對任何未發行的普通股或優先股進行分類或重新分類，並確定分類或重新分類的股份的偏好、權利和其他條款。因此，我們的董事會可授權增發股票，或設立一系列普通股或優先股，其效果可能是推遲或阻止我們公司控制權的改變，包括以高於我們股票市場價格的溢價進行交易，即使股東認為改變控制權符合他們的利益。
如果不進行必要的分配，我們就得交税。
為了保持我們作為REIT的資格，我們每年必須分配給股東至少90%的REIT應税收入，而不考慮支付的股息扣減額，也不包括任何淨資本收益。只要我們滿足分配要求，但分配不到我們應納税收入的100%，我們將對未分配的REIT應税收入徵收聯邦企業所得税。此外，如果我們在一個公曆年內支付給股東的實際金額低於“守則”規定的最低數額，我們將需要繳納4%的非抵扣消費税。我們唯一的資金來源，使這些分配來自分配，我們將從我們的運營夥伴關係。因此，我們可能被要求按條件借款或籌集資金，或以我們認為不利的價格或有時以我們認為不利的價格出售資產，或對我們的資本股份或債務證券進行應税分配，使我們能夠支付足夠的REIT應税收入，以滿足分配要求，並避免聯邦公司所得税和4%的非抵扣消費税。
如果不能保持我們作為REIT的資格，我們將不得不繳納聯邦所得税，並可能要繳納州和地方税。
為了聯邦所得税的目的，我們選擇作為REIT徵税。然而，作為REIT的資格涉及適用“守則”的高度技術性和複雜的規定，對這些條款只有有限的司法和行政解釋。即使是無意中或技術上的錯誤也可能危及我們的REIT資格。我們作為REIT的資格取決於我們對某些資產、收入、組織、分配、股東所有權和其他要求的滿意程度。
此外，新的税收立法、行政指導或法院裁決，在每一種可能具有追溯效力的情況下，都可能使我們更難或不可能有資格成為區域投資信託基金。如果我們沒有資格在任何應税年度成為REIT，我們將按正常的公司税率對我們的應税收入徵收聯邦所得税，並且在計算我們的應納税所得時，我們不能扣減給股東的收入。如果我們不符合REIT的資格，我們也可能要繳納州和地方税。任何這類企業税責任都可能是很大的，並會減少可供分配給我們股東的現金數額，而這反過來又會對我們的受益權益股份的價值產生不利影響。如果由於任何原因，我們沒有資格成為區域投資信託基金，而且我們無權根據“守則”的某些規定獲得減免，我們將無法在我們不再符合資格的四年中選擇REIT地位，這將對我們普通股的價值產生負面影響。
我們的TRS承租人結構使我們面臨酒店運營費用增加的風險，這可能會對我們的經營結果和向股東分配資金的能力產生不利影響。
我們與我們的TRS承租人的租約要求我們的TRS承租人支付租金的一部分，從我們的酒店收入。我們的經營風險包括酒店收入的減少和酒店營運費用的增加，這將對我們的租契承租人支付應繳租金的能力產生不利影響，包括但不限於工資和福利費用、修理費和維修費、能源費用、財產税、保險費和其他業務費用的增加。
這些營運開支的增加，會對我們的財務狀況、經營結果、普通股的市價，以及我們向股東派發股票的能力，造成重大的不良影響。
我們的TRS結構增加了我們的整體税負。
我們的TRS控股公司應對其應税收入徵收適用的聯邦、州和地方所得税，其中包括我們的TRS承租人租賃的酒店財產的收入，扣除此類酒店物業的運營費用和向我們支付的租金。在某些情況下，我們的TRS承租人扣除淨利息費用的能力可能是有限的。因此，雖然我們擁有的TRS承租人允許我們除了收取租金外，還可以從我們的酒店物業中分得營運收入，但營業收入完全要繳納所得税。我們的TRS控股公司税後淨收入可以分配給我們.
我們擁有的TRSS是有限的，我們與我們的TRS交易將導致我們將對某些收入或扣減100%的罰款，如果這些交易不是按中期條款進行的。
REIT可以持有一個或多個TRSS的100%的股票。如果由REIT直接持有或賺取，TRS可以持有資產並賺取不屬於合格資產或收入的收入，包括由符合資格的獨立承包商根據酒店管理協議經營的酒店的營業總收入。子公司和REIT必須共同選擇將子公司視為TRS。TRS直接或間接擁有超過35%投票權或股份價值的公司將自動被視為TRS。總體而言，REIT的總資產價值不得超過20%，其中包括一個或多個TRSS的股票或證券。此外，“税務及税務條例”將税務上訴委員會所支付或應累算的利息扣除額，限於由其母公司所支付或累算的利息，以確保儲税券須繳付適當水平的公司税。該規定還對TRS與其母公司REIT之間的某些交易徵收100%的消費税，而這些交易不是在一定的範圍內進行的。
我們的TRS控股公司對其應納税所得須繳納聯邦、外國、州和地方所得税，税後淨收入可分配給我們，但不要求分配給我們。我們相信，我們的股票和證券的總價值目前和將來都將低於我們總資產(包括我們的TRS股票和證券)價值的20%。此外，我們會監察我們在TRS控股公司的投資價值，以確保符合TRS的所有權限制。此外，我們將審查我們與我們的TRS控股公司和我們的TRS承租人的所有交易，以確保這些交易是按照一定的條件進行的，以避免產生上述100%的消費税。不過，我們不能保證能遵守上述20%的限制，或避免實施上述100%的消費税。
如果我們與我們的TRS承租人的租約不作為聯邦所得税的真正租賃，我們將不符合資格作為一個REIT。
要符合REIT的資格，我們必須通過兩項總收入測試，根據這兩項測試，指定的百分比必須是被動收入，例如租金。對於根據與我們的TRS承租人簽訂的旅館租約支付的租金-這應構成我們總收入的主要部分-符合毛額收入測試的條件，就聯邦所得税而言，這些租約必須被視為真正的租約，不得被視為服務合同、合資企業或某種其他類型的安排。我們已經安排了我們的租約，並打算安排任何未來的租約，使這些租約作為聯邦所得税的真正租約得到尊重，但不能保證國税局(國税局)會同意這一説法，不會對這種待遇提出異議，或者法院不會支持這種質疑。如果這些租約不被視為聯邦所得税的真正租賃，我們將無法滿足適用於REIT的兩項總收入測試中的任何一項，而且很可能無法獲得REIT地位。
REITs支付的股息不符合可用於某些股息的降低税率的條件。
適用於某些非美國公司股東的合格股息收入的美國聯邦所得税最高税率為20%。然而，REITs支付的股息一般不符合降低合格股息率的條件。在2026年1月1日前的應税年度內，非法人納税人可扣除至多20%的某些通過業務收入，包括“合格REIT股息”(通常指REIT股東收到的未指定為資本收益股息或合格股息收入的股息)，但須受某些限制，從而使美國聯邦所得税的有效最高税率為29.6%。雖然適用於合格股息收入的美國聯邦所得税税率的降低不會對REITs或REITs應支付的股息的徵税產生不利影響，但適用於普通公司合格股息的較優惠税率和較低的公司税率可能會導致某些非公司投資者認為對REITs的投資相對於對支付股息的非REIT公司的股票的投資更具吸引力，這可能會對REITs的股票(包括我們的股票)的價值產生不利影響。
如果我們的酒店經理沒有資格成為“合格的獨立承包商”，我們就不能勝任REIT。
由我們的“關聯方租户”的承租人支付的租金，就適用於REITs的兩項總收入測試而言，不屬於符合條件的收入。我們把我們所有的酒店租給我們的TRS承租人。TRS承租人不會被視為“關聯方租户”，也不會被視為直接經營住宿設施，只要TRS承租人向我們租賃由“合格的獨立承包商”管理的房產。此外，如果我們的TRS控股公司或我們的任何TRS承租人租賃或擁有不由“合格的獨立承包商”管理的住宿設施，它將不符合“應税REIT子公司”的資格。
如果我們的酒店經理沒有資格成為“合格的獨立承包商”，我們就不能勝任REIT。每一家與TRS承租人簽訂管理合同的酒店管理公司都必須符合“REIT規則”規定的“合格獨立承包商”的資格，以便TRS承租人支付給我們的租金符合REIT收入測試要求，並使我們的TRS控股公司有資格成為“應税REIT子公司”。除其他規定外，為符合資格成為合資格的獨立承辦商，經理不得持有超過35%的已發行股份(按價值計算)，任何個人或團體不得擁有超過35%的流通股及經理的擁有權，而只考慮到超過5%的股份的擁有人，而就公開交易的該等管理公司的擁有權權益而言，只有超過5%的所有權權益的持有人才可持有該等股份。複雜的所有權歸屬規則適用於這35%的閾值。雖然我們打算監察物業管理公司及其業主對我們業權份數的擁有權，但我們不能保證這些業權水平不會被超越。
我們的所有權限制可能限制或阻止您參與我們的普通股的某些轉讓。
為了符合REIT資格的要求，在每個應税年度的後半個時間，我們流通股的價值不得超過50%，直接或間接由五人或更少的個人(如守則所界定的包括某些實體)所擁有。為了幫助我們滿足REIT資格的要求，我們的信託聲明包含了對我們的每一個類別和一系列股份的所有權限制。根據適用的建設性所有權規則，一般情況下，某些附屬業主擁有的任何普通股將為普通股所有權限額的目的而加在一起，而某一特定類別或某一系列優先股的任何股份一般將被相加在一起，以達到該類別或系列的所有權限額的目的。
如果任何人以違反所有權限制的方式轉讓股份，或阻止我們根據聯邦所得税法獲得REIT資格，則這些股份將被轉讓給信託基金，以造福慈善受益人，或者由我們贖回，或者出售給那些股份所有權不會違反所有權限制的人。如果這種向信託的轉移不能阻止這種違反或我們作為REIT的持續資格，那麼最初的打算轉移將從一開始就無效。該等股份的預期受讓人將被視為從未擁有該等股份。任何人在我們的信託聲明中違反所有權限制或其他轉讓限制獲得股份，如果我們股票的市場價格從購買之日到贖回或出售之日之間下降，則在贖回或出售股票時承擔財務損失的風險。
遵守REIT要求可能限制我們有效對衝的能力，並可能導致我們承擔税務責任。
守則的REIT條款大大限制了我們對衝業務的能力。根據這些規定，我們從旨在對衝利率或貨幣風險的交易中產生的任何收入，將不包括在適用於REITs的75%和95%的毛收入測試中，條件是該工具對衝或抵消(I)因攜帶或獲得房地產而產生的負債的利率風險，或(Ii)根據適用於REITs的75%或95%的總收入測試而產生的任何收入或收益項目的貨幣波動風險，並根據適用的財務條例正確地確定這種工具。在我們進行其他類型的套期保值交易的情況下，這些交易的收入很可能被視為不符合條件的收入，用於這兩項總收入測試。作為這些規則的結果，我們打算限制我們對有利套期保值技術的使用，或者通過TRS實現這些套期保值。這可能會增加我們對衝活動的成本，因為我們的TRS將對利得税徵税，或者使我們面臨與利率變化相關的更大風險，而不是我們想要承擔的風險。此外，我們的税收損失一般不會提供任何税收優惠，除非是從未來的應納税所得額中結轉。
董事會在沒有股東批准的情況下撤銷REIT資格的能力可能會給我們的股東帶來不利的後果。
我們的信託聲明規定，我們的董事會可以撤銷或以其他方式終止我們的REIT選舉，而無需得到我們股東的批准，如果董事會確定繼續獲得REIT資格將不再符合我們的最佳利益。如果我們不再符合REIT的資格，我們將對我們的應税收入徵收聯邦所得税，並且不再被要求將我們的大部分應税收入分配給我們的股東，這可能會對我們向股東的全部回報產生不利的影響。
我們的董事會改變我們的主要政策的能力可能不符合我們股東的利益。
董事會決定我們的主要政策，包括有關我們的收購、槓桿、融資、增長、運營和分配給股東的政策和指導方針，以及我們作為REIT的持續資格。我們的董事會可以在不經股東表決或同意的情況下不時修改或修改這些政策和準則。因此，我們的股東對政策變化的控制有限，這些變化可能會對我們的財務狀況、經營結果、普通股的市場價格以及我們向股東分配股票的能力產生不利影響。
如果我們不能維持一個有效的內部控制制度，我們可能無法準確地確定我們的財務結果或防止欺詐。因此，我們的投資者可能會對我們報告的財務信息失去信心，這可能會損害我們的業務和普通股的市場價值。
有效的內部控制對於我們提供可靠的財務報告和有效防止欺詐是必要的。我們今後可能會發現我們內部控制中需要改進的領域。2002年“薩班斯-奧克斯利法案”第404條要求我們評估和報告我們對財務報告的內部控制，並要求我們的獨立審計師每年就我們對財務報告的內部控制發表意見。隨着我們擴大業務，直接或通過合資企業獲得新的酒店物業，現有的內部控制可能與我們的內部控制不一致，我們的內部控制將變得更加複雜，我們將需要更多的資源，以確保我們的內部控制保持有效。如果我們或我們的獨立審計師發現一個重大弱點，披露這一事實，即使很快得到糾正，也會降低我們普通股的市場價值。特別是，我們需要建立或促使我們的第三方酒店經理建立控制和程序，以確保酒店的收入和費用在我們的酒店中得到適當的記錄。如果存在任何重大缺陷或重大缺陷，管理部門就需要投入大量時間和大筆費用來彌補任何這類重大缺陷或重大缺陷，管理部門可能無法及時糾正任何這類重大缺陷或重大缺陷。任何這種失敗都可能使投資者對我們報告的財務信息失去信心，並對我們普通股的市場價值產生不利影響，或限制我們進入資本市場和其他流動資金來源。
遵守REIT要求可能導致我們放棄其他有吸引力的機會或清算其他有吸引力的投資。
為了符合聯邦所得税的資格，我們必須不斷滿足關於收入來源、我們資產的性質和多樣化、我們分配給股東的數額以及我們的實益權益股份的所有權等方面的測試。為了滿足這些測試，我們可能需要放棄我們可能進行的投資。因此，遵守REIT要求可能會妨礙我們的績效。
特別是，我們必須確保在每個日曆季度結束時，我們的總資產價值至少75%由現金、現金項目、政府證券和合格房地產資產組成。我們對證券的其餘投資(政府證券、構成合格房地產資產的證券和TRS證券除外)一般不能包括任何一家發行人未發行的有表決權證券的10%以上或任何一家發行人未發行證券總價值的10%以上。此外，一般來説，我們的總資產價值不超過5%(政府證券、構成合資格的房地產資產的證券和TRS的證券除外)可以由任何一家發行人的證券組成，不超過我們資產價值的25%可以是沒有不動產擔保的“公開提供的REITs”債務，而不超過我們總資產價值的20%可以由一個或多個TRSS的證券來代表。如果我們未能在任何日曆季度結束時遵守這些規定，我們必須在日曆季度結束後30天內糾正這一不符合規定的情況，或有資格獲得某些法定救濟條款，以避免喪失REIT資格並遭受不利的税務後果。因此，我們可能需要清算其他有吸引力的投資。這些行動可能會減少我們的收入和可分配給我們股東的數額。
我們可能會受到不利的立法或管制税的改變，這可能會降低我們股票的市場價格。
在任何時候，關於REITs的聯邦所得税法或對這些法律的行政解釋都可以修改。我們無法預測任何新的聯邦所得税法、條例或行政解釋，或對任何現行聯邦所得税法、條例或行政解釋的任何修正將於何時通過、頒佈或生效，任何此類法律、規章或解釋可追溯生效。我們無法預測近期或未來任何法律變化對房地產投資信託基金及其股東的長期影響。我們和我們的股東可能會受到聯邦所得税法、法規或行政解釋中任何此類變化的不利影響。
我們還沒有建立最低的分配支付水平，而且我們可能無法從我們的業務中產生足夠的現金流量，以便在將來的任何時候向我們的股東分配。
一般來説，我們每年須向股東分配最少90%的應課税入息(不論已支付股息的扣除額，亦不包括任何淨資本收益)，以便我們符合守則的規定。只要我們滿足90%的分配要求，但分配不到我們的REIT應税收入的100%，我們將對未分配的應税收入徵收聯邦企業所得税。我們還沒有確定最低分配支付水平，我們向股東分配股票的能力可能會受到本表格10-K所描述的風險因素的不利影響。在符合REIT資格要求的前提下，我們打算隨着時間的推移定期分配給我們的股東。我們的董事會有唯一的酌處權來決定任何分配給我們股東的時間、形式和數額。我們的董事會除其他因素外，根據業務的歷史和預測結果、財務狀況、現金流量和流動資金、滿足REIT資格要求和其他税務考慮、資本支出和其他開支義務、債務契約、合同禁止或其他限制和適用的法律以及我們董事會不時認為相關的其他事項，對分配作出決定。影響我們向股東分配股票的能力的因素包括：
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| • | 我們無法在我們的投資中實現有吸引力的回報； |
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| • | 減少現金流量或非現金收益的意外費用； |
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| • | 有關資產的價值下跌；及 |
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| • | 預期的業務費用水平可能不準確，因為實際結果可能與估計數不同。 |
因此，我們不能保證我們將能夠繼續向我們的股東作出分配，也不能保證我們向股東作出的任何分配水平將在一段時間內實現市場收益或增加甚至維持，任何一種分配水平都可能對我們的普通股的市場價格產生重大和不利的影響。分配可能稀釋我們的財務業績，並可能構成資本的回報，我們的投資者，這將有減少每個股東的基礎在其普通股。我們也可以使用借來的資金或出售資產的收益來進行資金分配。
此外，我們給股東的分配通常作為普通收入向我們的股東徵税。然而，我們的一部分分配可能被我們指定為長期資本收益，如果它們可歸因於我們確認的資本收益收益，或可能構成資本的回報，只要它們超過我們為税收目的確定的收益和利潤。資本回報不應納税，但其效果是減少股東對我們普通股的投資基礎。
我們的高級無擔保循環信貸機制可能限制我們支付普通股股利的能力。
在我們的高級無擔保循環信貸安排下，我們的分配額不得超過(I)前四個季度(按我們高級無擔保循環信貸機構的定義)業務調整資金的95%，或(Ii)我們維持REIT地位所需的金額。因此，如果我們不能在任何普通股派息日期之前的四個季度從業務中產生足夠的調整資金，我們就無法按照我們過去的做法向我們的普通股股東支付股息，而不會導致我們的高級無擔保循環信貸機制出現違約。如果我們的高級無擔保循環信貸機制出現違約，我們將無法根據我們的高級無擔保循環信貸機制借款，而我們根據該機制借入的任何金額都可能到期應付。
我們的股票證券的市場價格可能會有很大的差異，這可能會限制您清算您的投資的能力。
房地產投資信託基金髮行的股票證券的交易價格歷來受到市場利率變化和其他因素的影響。影響我們在公開交易市場的股票價格的一個因素是，與其他金融工具的收益相比，我們的普通股或優先股的年收益。市場利率的提高，或我們向股東分配款項的減少，可能會令有意購買本港股票的人士要求較高的年收益率，從而令本港股票的市價下降。
影響本港股票市場價格的其他因素包括：
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| • | 業務季度業績的實際或預期變化； |
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| • | 酒店或房地產行業公司市場估值的變化； |
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| • | 未來財務業績預期的變化或證券分析師估計數的變化； |
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| • | 股票市場價格和交易量的波動； |
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| • | 今後發行普通股或其他證券； |
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| • | 增加或離開主要人員；以及 |
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| • | 由我們或我們的競爭對手宣佈收購，投資或戰略聯盟或改變。 |
由於與其他酒店REIT相比，我們的股票市值較小，而且我們的普通股可能成交量較低，因此我們的普通股的股票市場價格可能比市值較大的公司更容易受到波動的影響。因此，你對我們公司的投資清算的能力可能是有限的。
可供將來出售的股票數量可能會對我們普通股的市場價格產生不利影響。
我們無法預測未來出售普通股或將來出售普通股對我們普通股市場價格的影響。出售大量普通股(包括向我們的受託人和高級人員發行的股份)，或認為這些出售可能發生，可能會對我們普通股的現行市場價格產生不利影響。
我們亦可不時在營運合夥公司內，就收購物業而增發普通股或普通股，並可批出與該等發行有關的要求或附帶登記權利。出售我們的大量普通股或認為這些出售可能發生，可能會對我們普通股的現行市場價格產生不利影響，或可能損害我們通過出售額外股本證券籌集資金的能力。我們的股權激勵計劃規定，以股權為基礎的獎勵總額可達3，000，000股普通股，我們今後可能會尋求增加我們股權激勵計劃下的股份。我們的新DRSPP允許通過購買和再投資我們的普通股來購買至多5000萬美元的普通股。
未來發行比我們普通股更高的債務或股票證券或債務(包括在我們的信貸安排下)可能會對我們普通股的市場價格產生不利影響。
如果我們決定在未來發行比我們普通股更高的債務或股票證券，或以其他方式引起負債(包括在我們的信貸安排下)，這些證券或債務可能會受到契約或其他文書的制約，這些契約限制我們的經營靈活性，並限制我們向股東分配股份的能力。此外，我們今後發行的任何可轉換或可交換證券可能比我們的普通股更有利，包括在分配方面享有權利、優惠和特權，並可能導致對我們普通股所有者的稀釋。由於我們決定在日後發行債券或股票時，或以其他方式引致負債，須視乎市場情況及其他我們無法控制的因素而定，因此，我們無法預測或估計未來發行或融資的金額、時間或性質，而任何一項都會令我們的普通股市價下降，並稀釋我們的普通股價值。
項目1B。未解決的工作人員意見
沒有。
項目2.財產
下表列出了我們40截至2019年12月31日的全資酒店：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 財產 | | 位置 | | 管理公司 | | 購置日期 | | 年初 | | 房間數 | | 採購價格 | | 每間客房的購買價格 | | 抵押債務餘額 |
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| Homewood套房，希爾頓，波士頓-比勒裏察/貝德福德/伯靈頓 | | 馬薩諸塞州Billerica | | IHM | | 4/23/2010 | | 1999 | | 147 | | | $ | 12.5 | 百萬 | | $ | 85,714 | | | $ | 15.7 | 百萬 |
| 美國明尼阿波利斯希爾頓市Homewood套房-美國購物中心 | | 明尼蘇達州布盧明頓 | | IHM | | 4/23/2010 | | 1998 | | 144 | | | $ | 18.0 | 百萬 | | $ | 125,000 | | | — | |
| Homewood套房，希爾頓納什維爾-布倫特伍德 | | 田納西州布倫特伍德 | | IHM | | 4/23/2010 | | 1998 | | 121 | | | $ | 11.3 | 百萬 | | $ | 93,388 | | | — | |
| Homewood套房，希爾頓，達拉斯市場中心 | | 得克薩斯州達拉斯 | | IHM | | 4/23/2010 | | 1998 | | 137 | | | $ | 10.7 | 百萬 | | $ | 78,102 | | | — | |
| Homewood套房，希爾頓·哈特福德-法明頓 | | 法明頓，康涅狄格州 | | IHM | | 4/23/2010 | | 1999 | | 121 | | | $ | 11.5 | 百萬 | | $ | 95,041 | | | — | |
| Homewood套房，希爾頓奧蘭多-梅特蘭 | | 梅特蘭，佛羅裏達州 | | IHM | | 4/23/2010 | | 2000 | | 143 | | | $ | 9.5 | 百萬 | | $ | 66,433 | | | — | |
| 漢普頓酒店&休斯敦套房-醫療中心 | | 德克薩斯州休斯頓 | | IHM | | 7/2/2010 | | 1997 | | 120 | | | $ | 16.5 | 百萬 | | $ | 137,500 | | | $ | 17.7 | 百萬 |
| 長島Holtsville住宅酒店 | | 紐約Holtsville | | IHM | | 8/3/2010 | | 2004 | | 124 | | | $ | 21.3 | 百萬 | | $ | 171,774 | | | — | |
| 居住白平原酒店 | | 白平原，紐約 | | IHM | | 9/23/2010 | | 1982 | | 135 | | | $ | 21.2 | 百萬 | | $ | 159,398 | | | — | |
| 新羅謝爾住宅旅館 | | 紐約新羅謝爾 | | IHM | | 10/5/2010 | | 2000 | | 127 | | | $ | 21.0 | 百萬 | | $ | 169,355 | | | $ | 12.9 | 百萬 |
| 住宅酒店花園林 | | 花園格羅夫，加利福尼亞州 | | IHM | | 7/14/2011 | | 2003 | | 200 | | | $ | 43.6 | 百萬 | | $ | 218,000 | | | $ | 32.1 | 百萬 |
| 使團谷住宅旅館 | | 加州聖地亞哥 | | IHM | | 7/14/2011 | | 2003 | | 192 | | | $ | 52.5 | 百萬 | | $ | 273,438 | | | $ | 27.3 | 百萬 |
| Homewood套房，希爾頓聖安東尼奧河步行 | | 德克薩斯州聖安東尼奧 | | IHM | | 7/14/2011 | | 1996 | | 146 | | | $ | 32.5 | 百萬 | | $ | 222,603 | | | $ | 15.6 | 百萬 |
| 華盛頓居住酒店 | | 華盛頓特區 | | IHM | | 7/14/2011 | | 1974 | | 103 | | | $ | 29.4 | 百萬 | | $ | 280,000 | | | — | |
| 泰森斯角住宅旅館 | | 弗吉尼亞，維也納 | | IHM | | 7/14/2011 | | 2001 | | 121 | | | $ | 37.0 | 百萬 | | $ | 305,785 | | | $ | 21.3 | 百萬 |
| 波特蘭市中心漢普頓酒店 | | 緬因州波特蘭 | | IHM | | 12/27/2012 | | 2011 | | 125 | | | $ | 28.0 | 百萬 | | $ | 229,508 | | | — | |
| 休斯敦庭院 | | 德克薩斯州休斯頓 | | IHM | | 2/5/2013 | | 2010 | | 197 | | | $ | 34.8 | 百萬 | | $ | 176,395 | | | $ | 17.6 | 百萬 |
| 凱悦廣場匹茲堡北岸 | | 賓夕法尼亞州匹茲堡 | | IHM | | 6/17/2013 | | 2010 | | 178 | | | $ | 40.0 | 百萬 | | $ | 224,719 | | | $ | 21.5 | 百萬 |
| 埃克塞特漢普頓酒店 | | 新罕布什爾州埃克塞特 | | IHM | | 8/9/2013 | | 2010 | | 111 | | | $ | 15.2 | 百萬 | | $ | 136,937 | | | — | |
| 丹佛科技希爾頓花園酒店 | | 科羅拉多州丹佛 | | IHM | | 9/26/2013 | | 1999 | | 180 | | | $ | 27.9 | 百萬 | | $ | 155,000 | | | — | |
| 貝爾維尤住宅旅館 | | 貝爾維尤，華盛頓 | | IHM | | 10/31/2013 | | 2008 | | 231 | | | $ | 71.8 | 百萬 | | $ | 316,883 | | | $ | 43.9 | 百萬 |
| Springhill Suites Savannah | | 佐治亞州薩凡納 | | IHM | | 12/5/2013 | | 2009 | | 160 | | | $ | 39.8 | 百萬 | | $ | 248,438 | | | $ | 29.8 | 百萬 |
| 硅谷住宅旅館I | | 加利福尼亞州桑尼維爾 | | IHM | | 6/9/2014 | | 1983 | | 231 | | | $ | 92.8 | 百萬 | | $ | 401,776 | | | $ | 64.4 | 百萬 |
| 硅谷旅店II | | 加利福尼亞州桑尼維爾 | | IHM | | 6/9/2014 | | 1985 | | 248 | | | $ | 102.0 | 百萬 | | $ | 411,103 | | | $ | 70.3 | 百萬 |
| San Mateo住宅旅館 | | 加利福尼亞州San Mateo | | IHM | | 6/9/2014 | | 1985 | | 160 | | | $ | 72.7 | 百萬 | | $ | 454,097 | | | $ | 48.3 | 百萬 |
| 山景城住宅酒店 | | 加利福尼亞州山景城 | | IHM | | 6/9/2014 | | 1985 | | 144 | | | $ | 56.4 | 百萬 | | $ | 503,869 | | | $ | 37.7 | 百萬 |
| 凱悦廣場櫻桃溪 | | 格倫代爾 | | IHM | | 8/29/2014 | | 1987 | | 199 | | | $ | 32.0 | 百萬 | | $ | 164,948 | | | — | |
| 艾迪生庭院 | | 艾迪生，德克薩斯州 | | IHM | | 11/17/2014 | | 2000 | | 176 | | | $ | 24.1 | 百萬 | | $ | 137,178 | | | — | |
| 休斯敦西大學庭院 | | 德克薩斯州休斯頓 | | IHM | | 11/17/2014 | | 2004 | | 100 | | | $ | 20.1 | 百萬 | | $ | 201,481 | | | — | |
| 休斯敦西大學旅店 | | 德克薩斯州休斯頓 | | IHM | | 11/17/2014 | | 2004 | | 120 | | | $ | 29.4 | 百萬 | | $ | 245,363 | | | — | |
| 伯靈頓希爾頓花園酒店 | | 馬裏蘭州伯靈頓 | | IHM | | 11/17/2014 | | 1975 | | 180 | | | $ | 33.0 | 百萬 | | $ | 184,392 | | | — | |
| 聖地亞哥住宅旅館煤氣燈 | | 加利福尼亞州聖迭戈 | | IHM | | 2/25/2015 | | 2009 | | 240 | | | $ | 90.0 | 百萬 | | $ | 375,000 | | | — | |
| Dedham住宅旅館 | | 德德姆，馬裏蘭州 | | IHM | | 7/17/2015 | | 2008 | | 81 | | | $ | 22.0 | 百萬 | | $ | 271,605 | | | — | |
| Il Lugano住宅旅館 | | 佛羅裏達州勞德代爾堡 | | IHM | | 8/17/2015 | | 2013 | | 105 | | | $ | 33.5 | 百萬 | | $ | 319,048 | | | — | |
| 希爾頓花園酒店 | | 加利福尼亞州Marina del Rey | | IHM | | 9/17/2015 | | 1998 | | 136 | | | $ | 45.1 | 百萬 | | $ | 336,194 | | | $ | 20.9 | 百萬 |
| | | | | | | | | | | | | | | | |
| 朴茨茅斯希爾頓花園酒店 | | 朴茨茅斯 | | IHM | | 9/20/2017 | | 2006 | | 131 | | | $ | 43.5 | 百萬 | | $ | 332,061 | | | — | |
| 薩默維爾庭院 | | 薩默維爾，SC | | IHM | | 11/15/2017 | | 2014 | | 96 | | | $ | 20.2 | 百萬 | | $ | 210,417 | | | — | |
| 斯普林菲爾德大使館套房 | | 斯普林菲爾德，弗吉尼亞州 | | IHM | | 12/6/2017 | | 2013 | | 219 | | | $ | 68.0 | 百萬 | | $ | 310,502 | | | — | |
| 薩默維爾住宅酒店 | | 薩默維爾，SC | | IHM | | 8/27/2018 | | 2018 | | 96 | | | $ | 20.8 | 百萬 | | $ | 216,667 | | | — | |
| 達拉斯DT庭院 | | 德克薩斯州達拉斯 | | IHM | | 12/5/2018 | | 2018 | | 167 | | | $ | 49.0 | 百萬 | | $ | 293,413 | | | — | |
| | | | | | | | | | | | | | | | |
| 共計 | | | | | | | | | | 6,092 | | | 14.606億美元 | | $ | 236,169 | | | 4.97億美元 |
我們租用我們的總部在湖景大道222號，套房200，西棕櫚灘，佛羅裏達州33401。我們總部的租約的初始期限將於2026年到期，本公司可選擇續約兩次，每次為期五年。居住客棧新羅謝爾酒店是受航空權租賃和車庫租賃，每一個到期於2104年12月1日。聖迭戈燃氣燈住宅酒店將於2065年1月31日到期時接受地面租賃。希爾頓花園酒店瑪麗娜德爾雷伊酒店受到地面租賃，到期日期為2067年12月31日。有關我們或酒店所受租約的更多信息，請參閲“第1項.商業經營租約”。
項目3.法律程序
公司酒店的經營性質使這些酒店、公司和運營夥伴在正常經營過程中面臨索賠和訴訟風險。IHM目前是加利福尼亞州幾起未決集體訴訟的被告。
第一次集體訴訟於2016年10月21日在聖克拉拉縣高等法院提起，標題為Ruffy等人訴島嶼酒店業管理公司，LLC等人。2018年3月21日，第16-CV-301473號案件(“Ruffy”)和第二次集體訴訟以Doonan等人訴島嶼酒店業管理公司，LLC等人的名義提出。案件編號18-CV-325187(“Doonan”)。集體訴訟涉及IHM在加利福尼亞州經營的、由該公司和NewINK合資公司的附屬公司和/或某些第三方擁有的酒店。該申訴指稱，由於某些旅館管理人員被錯誤分類和違反了加利福尼亞關於僱員工資存根上的不正確信息的某些法規，違反了各種工資和工時法。原告尋求強制救濟、金錢損害賠償、罰款和利息。一項解決協議已由適用於魯菲和杜南的法院談判和批准。截至2019年12月31日，應計帳款和應計費用為$0.1百萬美元，這是對該公司的總風險敞口的估計。根據與IHM簽訂的酒店管理協議的標準賠償義務提出的Ruffy和Doonan訴訟.
此外，IHM是下列一系列相互關聯的集體訴訟的被告：Perez等人。五、海島酒店業管理三、LLC等。(美國加州中區地區法院，案件編號2：18-Cv-04903-DMG-JPR)，2018年3月15日提交，Cruz訴海島酒店管理III有限責任公司(聖克拉拉縣高等法院案件編號19CV353655)，2019年8月19日，Leon等人。訴島嶼酒店業管理公司(奧蘭治縣高等法院案件編號30-2019-01050719-CU-OE-CXC)於2019年4月2日提交，Vela訴海島酒店業管理有限責任公司等。(聖迭戈縣高等法院，第37-2019-0003525號案件)於2019年7月9日提出(統稱“佩雷斯集體訴訟”)。佩雷斯集團的訴訟還涉及IHM在加利福尼亞州經營的酒店，該公司和NewINK合資公司的附屬公司和/或某些第三方擁有這些酒店。申訴指稱，由於據稱違反了加利福尼亞關於休息和用餐時間的某些法規和工資聲明，違反了各種工資和工時法。原告尋求強制救濟、金錢損害賠償、罰款和利息。已就和解協議進行談判，目前正在等待適用法院的批准。截至2019年12月31日，包括在應付帳款和應計費用中0.6百萬美元，是根據與IHM簽訂的酒店管理協議規定的標準賠償義務，對公司在佩雷斯集團行動中的總敞口所作的估計。
項目4.礦山安全披露
不適用。
第二部分
第五項登記人普通股、相關股東事項及發行人購買權益證券的標的市場
市場信息
我們的普通股於2010年4月16日開始在紐約證券交易所交易，代號為“CLDT”。
股東信息
2019年12月31日E 365名攝政王持有我們普通股記錄的人。此數字不包括以代名人名義持有股份的受益所有人。然而，由於我們的許多普通股是由經紀人和其他機構持有的，我們認為，我們的普通股的受益持有者比記錄持有者多得多。為了符合與我們作為REIT的資格有關的某些要求，除某些例外情況外，我們的章程將任何個人或附屬集團可能擁有的普通股數量限制在我們已發行普通股的9.8%。
下圖提供了從12月份開始我們的普通股五年累計總收益的比較。2014年12月31日至2019年12月31日紐約證券交易所每股收盤價，羅素2000指數(“Russell 2000”)、富時NAREIT全股權REIT指數(“NAREIT All Equity”)和NAREIT Lodging/Resorts指數(NAREIT Lodging/Resorts Index(NAREIT Lodging)累計總回報率)。在假定2014年12月31日投資100美元的情況下計算總回報率，並將所有股息再投資於：(一)我們的普通股，(二)羅素2000指數，(三)NAREIT全股權REIT指數和(四)NAREIT住宿/度假指數(NAREIT Lodging/Resorts Index)。總回報價值包括在此期間支付的任何股息。
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 截至2014年12月31日的初始投資價值 | | 2015年12月31日的初始投資價值 | | 2016年12月31日的初始投資價值 | | 2017年12月31日的初始投資價值 | | 2018年12月31日的初始投資價值 | | 2019年12月31日的初始投資價值 |
| 查塔姆住宿信託基金 | | $ | 100.00 | | | $ | 74.09 | | | $ | 79.55 | | | $ | 93.90 | | | $ | 77.89 | | | $ | 86.68 | |
| 羅素2000指數 | | $ | 100.00 | | | $ | 95.59 | | | $ | 115.95 | | | $ | 132.94 | | | $ | 118.30 | | | $ | 148.49 | |
| 富時NAREIT全股權REIT指數 | | $ | 100.00 | | | $ | 102.29 | | | $ | 111.79 | | | $ | 122.14 | | | $ | 117.14 | | | $ | 150.01 | |
| 富時NAREIT住宿/度假指數 | | $ | 100.00 | | | $ | 75.58 | | | $ | 93.98 | | | $ | 100.71 | | | $ | 87.80 | | | $ | 101.54 | |
分佈信息
為了保持我們作為REIT的資格，我們必須每年向股東分配至少相當於：
•我們的應課税入息中，90%是不計股息扣除及不包括資本淨利而釐定的；加上
•喪失抵押品贖回權財產的淨收入超過該法對這些收入徵收的税款的90%；減去
•任何額外的非現金收入(如守則所定義)。
未來的分配將由董事會自行決定，並將取決於我們的財務業績、償債義務、適用的債務契約(如果有的話)、資本支出要求、保留我們的REIT資格以及董事會認為相關的其他因素。
下表列出按公司分別於2019年12月31日和2018年12月31日終了年度的普通股：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 2019 | | | | 2018 | | |
| 普通股： | | | | | | | |
| 普通收入 | $ | 1.0164 | | | 77.0 | % | | $ | 1.1448 | | | 86.7 | % |
| 資本返還 | 0.3036 | | | 23.0 | % | | 0.1752 | | | 13.3 | % |
| | | | | | | |
| 共計 | $ | 1.32 | | | 100 | % | | $ | 1.32 | | | 100 | % |
權益補償計劃資訊
下表提供了截至2019年12月31日的有關我們的股權激勵計劃的信息，根據該計劃，可不時授予普通股期權、股份獎勵、股票增值權、業績單位、LTIP單位和其他基於股權的獎勵期權。硒E注12至我們的綜合財務報表，以獲得更多有關我們的股權激勵計劃的信息。
| | | | | | | | | | | | | | |
| | 行使未償還期權、認股權證及權利時鬚髮行的證券數目 | 未償還期權、認股權證和權利的加權平均行使價格 | 根據股權補償計劃可供未來發行的證券數量 |
| | | | |
| 證券持有人批准的權益補償計劃 | | — | | — | | 1,150,806 | |
| 證券持有人未批准的權益補償計劃 | | — | | — | | — | |
| 共計 | | — | | — | | 1,150,806 | |
我們的股權激勵計劃在我們的首次公開募股完成之前得到了我們公司的唯一受託人和我們公司的唯一股東的批准。截至2013年5月17日，董事會對該計劃進行了修訂和重報，以增加根據該計劃可獲得的最大份額，以便3,000,000股票。修訂及重訂的圖則已獲本署批准。
股東們在我們2013年的股東年會上。
出售未註冊證券
沒有。
發行人購買股票證券
我們目前沒有回購計劃或計劃到位。不過，我們為已獲發行限制普通股的僱員提供沒收股份的選擇權，以符合法定最低扣繳税款的規定。一旦股票被沒收，它們就沒有資格再發行。在截至2019年12月31日和2018年12月31日結束的年份，沒有任何普通股被沒收。
項目6.選定的財務數據
下表所列合併財務數據是從過去五年的財務報表中得出的，其中包括條例S-K第301項所要求的信息。所選的歷史財務數據應與“管理層對財務狀況和經營結果的討論和分析”以及財務報表及其附註一併閲讀，均載於本年度報表表10-K。
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 年終 | | 年終 | | 年終 | | 年終 | | 年終 |
| (一九二零九年十二月三十一日) | | (2018年12月31日) | | 2017年12月31日 | | 2016年12月31日 | | (2015年12月31日) |
| (除股票和每股數據外，以千計) | | | | | | | | |
| 業務報表數據： | | | | | | | | | |
| 總收入 | $ | 328,328 | | | $ | 324,230 | | | $ | 301,844 | | | $ | 295,871 | | | $ | 276,950 | |
| | | | | | | | | |
| 酒店營運費用 | 174,251 | | | 170,562 | | | 155,679 | | | 148,777 | | | 136,994 | |
| 折舊和攤銷 | 51,505 | | | 48,169 | | | 46,292 | | | 48,775 | | | 48,981 | |
| 減值損失 | — | | | — | | | 6,663 | | | — | | | — | |
| 財產税、地租和保險 | 24,717 | | | 23,678 | | | 20,916 | | | 21,564 | | | 18,581 | |
| 一般和行政 | 14,077 | | | 14,120 | | | 12,825 | | | 11,119 | | | 11,677 | |
| 其他費用 | 1,441 | | | 3,806 | | | 523 | | | 510 | | | 1,451 | |
| 償還未合併房地產實體的費用 | 5,670 | | | 5,743 | | | 5,908 | | | 6,190 | | | 3,743 | |
| 業務費用共計 | 271,661 | | | 266,078 | | | 248,806 | | | 236,935 | | | 221,427 | |
| 出售酒店物業前營業收入(損益) | 56,667 | | | 58,152 | | | 53,038 | | | 58,936 | | | 55,523 | |
| 利息和其他收入 | 190 | | | 462 | | | 30 | | | 51 | | | 264 | |
| 利息費用，包括遞延費用的攤銷 | (28,247) | | | (26,878) | | | (27,901) | | | (28,297) | | | (27,924) | |
| 債務提前清償的損失 | — | | | — | | | — | | | (4) | | | (412) | |
| 出售酒店物業的損益 | (3,282) | | | (18) | | | 3,327 | | | 3,327 | | | — | |
| 未合併房地產實體的收入(損失) | (6,448) | | | (876) | | | 1,582 | | | 718 | | | 2,411 | |
| 重新計量和出售未合併房地產實體投資的淨收益(虧損) | — | | | — | | | — | | | (10) | | | 3,576 | |
| 所得税前收入福利(費用) | 18,880 | | | 30,842 | | | 30,076 | | | 34,721 | | | 33,438 | |
| 所得税福利(費用) | — | | | 28 | | | (396) | | | 301 | | | (260) | |
| 淨收益 | $ | 18,880 | | | $ | 30,870 | | | $ | 29,680 | | | $ | 35,022 | | | $ | 33,178 | |
| 可歸因於非控制權益的淨收入 | (177) | | | (229) | | | (202) | | | (212) | | | | (212) | |
| 可歸屬於普通股股東的淨收入 | $ | 18,703 | | | $ | 30,641 | | | $ | 29,478 | | | $ | 34,810 | | | $ | 32,966 | |
| | | | | | | | | |
| 普通股收入-基本收入： | | | | | | | | | |
| 可歸屬於普通股股東的淨收入 | $ | 0.39 | | | $ | 0.66 | | | $ | 0.73 | | | $ | 0.82 | | | $ | 0.87 | |
| 普通股收益-稀釋後： | | | | | | | | | |
| 可歸屬於普通股股東的淨收入 | $ | 0.39 | | | $ | 0.66 | | | $ | 0.73 | | | $ | 0.81 | | | $ | 0.86 | |
| 已發行普通股加權平均數： | | | | | | | | | |
| 基本 | 46,788,784 | | | 46,073,515 | | | 39,859,143 | | | 38,299,067 | | | 37,917,871 | |
| 稀釋 | 47,023,280 | | | 46,243,660 | | | 40,112,266 | | | 38,482,875 | | | 38,322,285 | |
| | | | | | | | | |
| 其他數據： | | | | | | | | | |
| 經營活動提供的淨現金 | 86,234 | | | 86,215 | | | 86,689 | | | 87,669 | | | 81,842 | |
| 用於投資活動的現金淨額 | (44,575) | | | (96,401) | | | (158,411) | | | (15,268) | | | (182,363) | |
| (用於)籌資活動提供的現金淨額 | (53,814) | | | 6,024 | | | 71,171 | | | (75,509) | | | 106,480 | |
| 按普通股申報的現金紅利 | 1.32 | | | 1.32 | | | 1.30 | | | 1.30 | | | 1.28 | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 截至 | | 截至 | | 截至 | | 截至 | | 截至 |
| (一九二零九年十二月三十一日) | | (2018年12月31日) | | 2017年12月31日 | | 2016年12月31日 | | (2015年12月31日) |
| (單位：千) | | | | | | | | |
| | | | | | | | | |
| 資產負債表數據： | | | | | | | | | |
| 酒店物業投資淨額 | $ | 1,347,116 | | | $ | 1,373,773 | | | $ | 1,320,082 | | | $ | 1,233,094 | | | $ | 1,258,452 | |
| 正在開發中的酒店物業投資 | 20,496 | | | — | | | — | | | | | |
| 現金和現金等價物 | 6,620 | | | 7,192 | | | 9,333 | | | 12,118 | | | 21,036 | |
| 限制現金 | 13,562 | | | 25,145 | | | 27,166 | | | 25,083 | | | 19,273 | |
| 對未合併房地產實體的投資 | 17,969 | | | 21,545 | | | 24,389 | | | 20,424 | | | 23,618 | |
| 使用權資產 | 21,270 | | | — | | | — | | | — | | | — | |
| 酒店應收賬款(扣除可疑賬户備抵) | 4,626 | | | 4,495 | | | 4,047 | | | 4,389 | | | 4,433 | |
| 遞延費用淨額 | 4,271 | | | 5,070 | | | 4,646 | | | 4,642 | | | 5,365 | |
| 預付費用和其他資產 | 2,615 | | | 2,431 | | | 2,523 | | | 2,778 | | | 5,052 | |
| 遞延税款資產淨額 | 29 | | | 58 | | | 30 | | | 426 | | | — | |
| 總資產 | $ | 1,438,574 | | | $ | 1,439,709 | | | $ | 1,392,216 | | | $ | 1,302,954 | | | $ | 1,337,229 | |
| | | | | | | | | |
| 按揭債務淨額 | $ | 495,465 | | | $ | 501,782 | | | $ | 506,316 | | | $ | 530,323 | | | $ | 539,623 | |
| 循環信貸設施 | 90,000 | | | 81,500 | | | 32,000 | | | 52,500 | | | 65,580 | |
| 應付帳款和應計費用 | 33,012 | | | 33,692 | | | 31,692 | | | 27,782 | | | 25,100 | |
| 超過未合併房地產實體投資的分配 | 15,214 | | | 9,650 | | | 6,582 | | | 6,017 | | | 2,703 | |
| 租賃責任 | 23,717 | | | — | | | — | | | — | | | — | |
| 應付分配 | 6,142 | | | 5,667 | | | 5,846 | | | 4,742 | | | 7,221 | |
| 負債總額 | 663,550 | | | 632,291 | | | 582,436 | | | 621,364 | | | 640,227 | |
| 股東權益總額 | 762,377 | | | 797,466 | | | 803,162 | | | 676,742 | | | 692,871 | |
| 經營合夥中的非控股權 | 12,647 | | | 9,952 | | | 6,618 | | | 4,848 | | | 4,131 | |
| 負債和權益共計 | $ | 1,438,574 | | | $ | 1,439,709 | | | $ | 1,392,216 | | | $ | 1,302,954 | | | $ | 1,337,229 | |
項目7.管理層對財務狀況和經營結果的討論和分析
概述
Chatham Lodging Trust(“我們”、“我們”或“公司”)是2009年10月26日成立的馬裏蘭房地產投資信託基金。該公司是內部管理和組織主要投資於高檔，長期停留和優質品牌的選擇服務酒店。該公司選擇作為聯邦所得税用途的房地產投資信託(“REIT”)徵税。
在IPO完成之前，該公司沒有任何業務。我們股票發行的淨收益捐給了我們的經營合夥公司查塔姆·洛奇(Chatham Lodging，L.P.)，以換取合夥企業的利益。基本上，公司的所有資產都由運營合夥公司持有，所有業務都是通過經營夥伴關係進行的。本公司是經營合夥公司的唯一普通合夥人，在經營合夥公司(“公共單位”)擁有100%的有限合夥權益共同單位。本公司的某些員工持有運營合夥公司(“LTIP單位”)中的既得利益和未獲授權的長期激勵計劃單位，這些部門在我們的綜合資產負債表上被列為非控制利益。
截至2019年12月31日，該公司擁有40總計為6,092房間位於15各州和哥倫比亞特區。該公司還(I)舉行了10.3在與Colony Capital，Inc.子公司的合資企業(“NewINK合資公司”)中的非控股權%。(“CLNY”)，於2014年第二季度成立，目的是收購47該公司與Cerberus資本管理公司(Cerberus Capital Management，“Cerberus”)之間合資經營的酒店(“Inn收藏家合資公司”)由以下人員組成5,948及(Ii)舉行10.0與CLNY成立的另一家合資企業(“內陸合資公司”)的非控股權%，該合資企業成立於2014年第四季度，目的是收購48來自美國內陸房地產信託公司的酒店。(“內地”)，包括6,402房間。我們有時使用“合資企業”一詞，統稱為NewINK合資公司和內陸合資公司。
為了取得REIT的資格，該公司不能經營其酒店。因此，經營合夥公司及其附屬公司將公司全資擁有的酒店租賃給應納税的REIT子公司承租人(“TRS Lesee”)，後者由公司的應税REIT子公司(“TRS”)控股公司全資擁有。該公司間接擁有10.3的利息%46NewINK合資酒店和(Ii)10.0的利息%48內地合資酒店通過運營夥伴關係。所有的NewINK合資酒店和內陸合資酒店都是租給TRS的承租人，其中公司通過其TRS控股公司間接擁有或酌情擁有非控股權益。每一家旅館以百分比租賃方式租給一位TRS租户，租賃費相當於：(1)固定的基本租金數額；(2)按旅館房間收入計算的百分比租金。每一份TRS租約的初始期限為5年。每個TRS承租人的租賃收入在合併過程中被取消。
TRS承租人與第三方管理公司簽訂了管理協議，為酒店提供日常管理。截至2019年12月31日，海島酒店業管理公司。(“IHM”)52.5費舍爾先生擁有的%，管理所有40公司全資擁有的酒店。截至2019年12月31日，所有的NewINK合資酒店都由IHM管理。截至2019年12月31日，34內地合資企業的酒店由IHM和14酒店由萬豪國際有限公司管理。(“萬豪”)
經營業績和財務狀況的關鍵指標
我們通過評估非財務和財務指標和措施來衡量財務狀況和酒店經營業績，例如：
•平均每日租金(“ADR”)，是房間收入除以房間銷售總額後的商數，
•入住率，即出售房間總數除以可用房間總數的商數，
•每間可用客房的收入(“RevPAR”)，是入住率和ADR的產物，不包括食品和飲料收入或其他營業收入，
•來自業務部門的資金(“FFO”)，
•調整FFO，
•利息、税收、折舊和攤銷前收益(“EBITDA”)，
•EBITDARe,
•調整後的EBITDA
•調整後的酒店EBITDA。
我們評估酒店在我們的投資組合和潛在的收購，使用這些指標，以確定每家酒店的貢獻，為我們的股東提供收入，通過增加可分配的現金流和增加長期總回報，通過增值的價值，我們的普通股。RevPAR、ADR和入住率是酒店行業常用的評價經營績效的指標。
關於FFO、調整後的FFO、EBITDA、EBITDA的進一步討論，請參閲“非GAAP財務措施”。Re、調整後的EBITDA和調整後的酒店EBITDA。
業務結果
產業展望
我們認為，住宿行業的表現與整體經濟表現有關，尤其是GDP增長、就業趨勢、企業旅遊和企業利潤等關鍵經濟指標。住宿行業的表現也受到客房供應增長的影響，目前，在我們大多數酒店經營的高檔酒店中，客房供應的增長都在上升。整體美國客房供應增量aSED 2.0%2019年，但供應在高檔段增量*4.9%2019年。史密斯旅遊研究公司預計美國酒店供應將增長e至1.9%in 2020年。持續的供應增長可能對RevPAR的增長產生負面影響。我們目前正在預測2020年RevPAR的變化-1.25%至+0.25%與2019年相比。
2019年12月31日終了年度(“2019”)與2018年12月31日終了年度(“2018年”)比較
下面一節對我們2019至2018年財政年度的綜合業務結果進行了比較討論。見我們2018年12月31日終了財政年度10-K表年度報告中的項目7，“管理層對財務狀況和業務結果的討論和分析”，以比較2018年財政年度和2017財政年度的綜合業務結果。
截至2019年12月31日的年度經營業績包括我們在整個期間擁有的40家全資酒店的經營活動，在此期間售出的兩家酒店的部分期間業績，以及我們對NewINK合資公司和內陸合資企業的投資。我們於2019年5月7日在賓夕法尼亞州阿爾託納出售了一家酒店，於2019年5月15日在華盛頓州出售了一家酒店。我們於2018年8月27日收購了由萬豪·薩默維爾(Marriott Summerville)和德克薩斯州萬豪達拉斯市中心(Marriott達拉斯市中心)於2018年12月5日收購的“庭院酒店”(Courtyard)。因此，以下比較受到這些處置和收購的影響。
收入
收入主要包括客房、食品和飲料以及我們全資擁有的酒店的其他營業收入，在所述期間的收入如下(千美元)：
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 年終 | | | | |
| (一九二零九年十二月三十一日) | | (2018年12月31日) | | %變化 |
| 房間 | $ | 296,267 | | | $ | 295,897 | | | 0.1 | % |
| 食品和飲料 | 9,824 | | | 8,880 | | | 10.6 | % |
| 其他 | 16,567 | | | 13,710 | | | 20.8 | % |
| 未合併房地產實體的費用償還 | 5,670 | | | 5,743 | | | (1.3) | % |
| 總收入 | $ | 328,328 | | | $ | 324,230 | | | 1.3 | % |
2019年12月31日終了年度的總收入為410萬美元，增至3.283億美元，而2018年期間的總收入為3.242億美元。2018年期間收購的兩家酒店的總收入佔增加額的1 030萬美元，但因2019年售出的兩家酒店減少320萬美元而被抵消，該公司在2019年和2018年期間擁有的38家可比酒店減少了300萬美元。由於我們的酒店主要是選擇服務或有限服務酒店，所以客房收入是主要的收入來源，因為這些酒店沒有可觀的餐飲收入或大型集團會議設施。客房收入分別佔截至2019年12月31日和2018年12月31日的總收入的90.2%和91.3%。截至2019年12月31日和2018年12月31日，客房收入分別為2.963億美元和2.959億美元，2018年期間收購的兩家酒店貢獻了880萬美元的增加額，
2019年售出的兩家酒店減少290萬美元，抵消了這一損失。2019年和2018年期間，該公司擁有的38家可比酒店的銷售額下降了550萬美元，跌幅1.8%。
截至2019年12月31日和2018年12月31日，食品和飲料收入分別為980萬美元和890萬美元。2018年收購的酒店的食品和飲料收入增加了80萬美元。
截至2019年12月31日，包括停車場、會議室、禮品店、室內電影和其他輔助設施收入在內的其他收入增長了290萬美元。2018年收購的酒店貢獻了70萬美元，主要與雜項客房收入、餐廳租賃收入和停車場有關的38家可比酒店的費用增加。
截至2019年12月31日和2018年12月31日為止的幾年裏，未合併的房地產實體償還的費用分別為570萬美元和570萬美元，其中包括合資公司和CastleBlack的薪資成本，後者97.5%為CLNY的子公司，2.5%為Fisher先生(該公司是該公司的僱主)。償還費用被業務費用中包括的未合併房地產實體的償還費用所抵消。
據Smith TravelResearch報道，截至2019年12月31日和2018年12月31日止的幾年中，行業資源研委會分別比截至12月31日、2018年和2017年增長0.9%和2.9%。與前一年同期相比，我們40家全資酒店的RevPAR在2019年和2018年分別下降了1.6%和0.9%，這主要是由於我們大多數酒店運營的高檔酒店的增長較低，以及主要由於新的供應，我們特定市場的增長較低。
在下表中，我們列出了實際和相同的物業房收入指標。實際入住率、ADR和RevPAR指標反映了這些酒店在所述期間內由公司擁有的實際天數的業績。截至2019年12月31日，本公司全資擁有的40家酒店的財產佔用、ADR和RevPAR的結果相同，這些酒店在提交的期間內已運營了整整一年，無論所有權如何，這是一項非公認會計原則的財務措施。酒店在我們擁有之前的期間的結果是由以前的業主提供給我們的，沒有經過我們的調整。
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 截至12月31日， | | | | | | | | | | |
| 2019 | | | | 2018 | | | | 百分比變化 | | |
| 同一財產(40家旅館) | | | 實際(42家旅館) | | | 同一財產(40家旅館) | | | 實際(42家旅館) | | | 同一財產(40家旅館) | | | 實際(42家旅館) | |
| 入住率 | 80.2 | % | | 80.1 | % | | 80.4 | % | | 80.1 | % | | (0.3) | % | | — | % |
| ADR | $ | 166.47 | | | $ | 165.01 | | | $ | 168.66 | | | $ | 166.51 | | | (1.3) | % | | (0.9) | % |
| RevPAR | $ | 133.47 | | | $ | 131.77 | | | $ | 135.59 | | | $ | 133.37 | | | (1.6) | % | | (1.2) | % |
同一財產的RevPAR下降1.6%，原因是入住率下降0.3%，ADR下降1.3%。
酒店營運費用
旅館業務費用包括所述期間的下列費用(千美元)：
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 年終 | | | | |
| (一九二零九年十二月三十一日) | | (2018年12月31日) | | %變化 |
| 酒店營運費用： | | | | | |
| 房間 | $ | 65,270 | | | $ | 63,877 | | | 2.2 | % |
| 餐飲費用 | 8,396 | | | 7,312 | | | 14.8 | % |
| 電話費 | 1,638 | | | 1,766 | | | (7.2) | % |
| 其他費用 | 4,039 | | | 3,296 | | | 22.5 | % |
| 一般和行政 | 25,641 | | | 25,567 | | | 0.3 | % |
| 專營權及市場推廣費 | 25,850 | | | 24,864 | | | 4.0 | % |
| 廣告和促銷 | 6,043 | | | 6,227 | | | (3.0) | % |
| 公用事業 | 10,867 | | | 10,835 | | | 0.3 | % |
| 維修保養 | 14,321 | | | 14,710 | | | (2.6) | % |
| 管理費 | 10,822 | | | 10,754 | | | 0.6 | % |
| 保險 | 1,364 | | | 1,354 | | | 0.7 | % |
| 酒店運營費用共計 | $ | 174,251 | | | $ | 170,562 | | | 2.2 | % |
截至2019年12月31日的一年中，酒店運營費用從2018年12月31日的1.706億美元增加到1.743億美元，增幅為370萬美元，增幅2.2%。2018年收購的兩家酒店的酒店業務費用總額增加了530萬美元，但2019年售出的兩家酒店減少了190萬美元，而該公司在2019年和2018年期間擁有的38家可比酒店增加了30萬美元。
客房費用是酒店運營費用中最重要的組成部分，從2018年的6 390萬美元增至2019年的6 530萬美元，增加了140萬美元。2018年收購的兩家酒店的客房費用總額為160萬美元，但因2019年售出的兩家酒店減少了70萬美元而被抵消，而該公司在2019年和2018年期間擁有的38家可比酒店增加了0.5美元百萬38家可比酒店的客房費用增加的主要原因是增加了勞動力成本。
剩餘的酒店運營費用增加了230萬美元，即2.2%，從2018年的1.067億美元增加到2019年的1.090億美元。2018年收購的兩家酒店的增加額為370萬美元，但因2019年售出的兩家酒店減少120萬美元而被抵消，而該公司在2019年和2018年期間擁有的38家可比酒店減少了0.2美元百萬
折舊和攤銷
折舊和攤銷費用增加了330萬美元，從2018年12月31日終了年度的4 820萬美元增加到2019年12月31日終了年度的5 150萬美元。2018年收購的兩家酒店的增加額為210萬美元，但因2019年出售這兩家酒店而減少40萬美元以及我們在2019年和2018年期間擁有的38家可比酒店因翻修而增加160萬美元，抵消了增加額。我們資產的折舊一般記錄在40年以上的建築物、20年的土地改良、15年的建築物改進和1至10年的酒店傢俱、固定裝置和設備的直線購買之日。酒店傢俱、固定裝置和設備的折舊壽命一般假定為購置日期與更換傢俱、固定裝置和設備的日期之間的差額。特許經營費用的攤銷是在各自特許經營協議的期限內按直線記錄的。
財產税、地租和保險
財產税、地租和保險費總額從2018年12月31日終了年度的2，370萬美元增加到2019年12月31日終了年度的2，470萬美元。2018年收購的兩家酒店的增加額為130萬美元，但因2019年售出的兩家酒店減少30萬美元而被抵消。
一般和行政
一般費用和行政費用主要包括與僱員有關的費用，包括基本工資、獎金和限制性股票的攤銷以及LTIP單位的獎勵。這些費用還包括公司運營費用、專業費用和受託人費用。總務和行政費用總額(不包括截至2019年12月31日和2018年12月31日終了年度的470萬美元和420萬美元)從2018年的990萬美元減少到2019年的940萬美元，減少了50萬美元，主要是由於特許税。
其他費用
其他費用從2018年12月31日終了年度的380萬美元降至2019年12月31日終了年度的140萬美元。2018年的費用主要包括註銷以前與我們幾家硅谷酒店先前計劃的擴建有關的支出。該公司已決定此時不再繼續進行這些擴建，並已支出了與這些擴建計劃有關的費用。2019年的費用主要包括保險免賠額和公司與加州集體訴訟有關的費用份額(見第一部分的法律程序)。
償還未合併房地產實體的費用
在截至2019年12月31日和2018年12月31日的年度中，未合併的房地產實體償還的費用分別為570萬美元和570萬美元，其中包括NewINK合資公司、內陸合資公司和CastleBlack公司的公司工資和辦公租金，後者是Fisher先生擁有的2.5%的股份，公司是該公司的僱主。這些償還費用被收入中包括的未合併房地產實體的費用償還額所抵消。
酒店物業銷售損失
截至2019年12月31日的一年中，酒店物業的銷售損失比2018年12月31日終了的一年增加了330萬美元，原因是2019年5月7日，賓夕法尼亞州的Altoona球場和華盛頓州的SpringHill套房在2018年5月15日的銷售中沒有類似的虧損。
利息和其他收入
現金和現金等價物及其他收入的利息從2018年12月31日終了年度的4.62萬美元降至2019年12月31日終了年度的190.0 000美元。減少的主要原因是向CastleBlack提供的服務收取的費用，其中97.5%為CLNY所擁有，2.5%為Fisher先生所擁有。
利息費用，包括遞延費用的攤銷
利息支出增加了130萬美元(4.8%)，從2018年12月31日終了年度的2 690萬美元增至2019年12月31日終了年度的2 820萬美元。利息費用包括下列費用(千美元)：
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 年終 | | | | |
| (一九二零九年十二月三十一日) | | (2018年12月31日) | | %變化 |
| 抵押債務利息 | $ | 23,652 | | | $ | 23,911 | | | (1.1) | % |
| 信貸安排利息 | 3,106 | | | 1,321 | | | 135.1 | % |
| 其他費用 | 569 | | | 735 | | | (22.6) | % |
| 遞延融資費用攤銷 | 920 | | | 911 | | | 1.0 | % |
| 共計 | $ | 28,247 | | | $ | 26,878 | | | 5.1 | % |
2019年12月31日終了年度利息支出比2018年12月31日終了年度增加，主要是由於公司高級無擔保循環信貸設施的利息支出增加，原因是2019年12月31日終了年度信貸設施利用率比2018年12月31日終了年度有所增加。
未合併房地產實體的損失
未合併房地產實體的損失增加了550萬美元，從2018年12月31日終了年度的90萬美元增加到2019年12月31日終了年度的640萬美元。增加的主要原因是在截至2019年12月31日的一年中，三家NewINK合資酒店和一家內陸合資酒店的減值。
所得税利益
所得税福利從2018年12月31日終了年度的2.8萬美元變為2019年12月31日終了年度的零。我們要根據我們的TRS承租人的應税收入，按聯邦和州的合併税率徵收所得税，税率約為25%。該公司的TRS預計將在2020年發生應税損失，並確認全額估價免税額相當於遞延税淨資產的100%，但AMT税收抵免除外，原因是TRS利用這些遞延淨資產的能力不確定。
淨收益
截至2019年12月31日的年度淨利潤為1 890萬美元，而2018年12月31日終了年度的淨利潤為3 090萬美元。我們的淨收入減少是由於上文所討論的因素。
材料趨勢或不確定性
我們不知道任何有利或不利的重大趨勢或不確定因素，這些可能會對資本資源或從購置和經營財產、貸款和其他獲準投資中獲得的收入或收入產生重大影響，但本節提及的情況除外，本年度報告中關於本表10-K的“風險因素”一節所確定的風險因素除外。
非公認會計原則財務措施
我們認為以下對投資者有用的非公認會計原則財務措施是我們經營業績的主要補充措施：(1)非公認會計原則財務指標，(2)調整財務會計準則，(3)EBITDA，(4)EBITDA。Re(5)調整後的EBITDA和(6)調整後的酒店EBITDA。這些非公認會計原則的財務措施應與公認會計原則規定的淨收益或虧損作為衡量我們經營業績的標準一併考慮，而不是作為替代辦法。
FFO，調整後的FFO，EBITDA，EBITDARe經調整的EBITDA和Adjusted Hotel EBITDA不代表GAAP下的業務活動產生的現金，不應被視為替代GAAP規定的淨收益或虧損、業務現金流量或任何其他業務業績計量。FFO，調整後的FFO，EBITDA，EBITDARe，調整後的EBITDA和調整後的酒店EBITDA不是我們流動性的衡量標準，FFO、調整後的FO、EBITDA、EBITDA也不是我們的流動性指標。Re、調整後的EBITDA或調整後的酒店EBITDA表示可用於滿足我們的現金需求的資金，包括我們分發現金的能力。這些計量不反映長期資產和其他已經發生和將要發生的項目的現金支出。FFO，調整後的FFO，EBITDA，EBITDARe、調整後的EBITDA和調整後的酒店EBITDA可能包括可能無法供管理層酌情使用的資金，原因是為資本支出、財產購置以及其他承諾和不確定因素節省資金的職能要求。
我們根據全國房地產投資協會制定的標準計算FFO
信託(“NAREIT”)，將FFO定義為淨收益或虧損(根據公認會計原則計算)，不包括房地產銷售損益、減值減值、會計原則變化的累積效應，加上折舊和攤銷(不包括遞延融資費用的攤銷)，以及按同一方法對不合並的合夥企業和合資企業進行調整後的損益。我們認為，FFO的出現為投資者提供了有關我們經營業績的有用信息，因為它衡量我們的業績時，不考慮具體的非現金項目，如房地產折舊和攤銷、不動產資產的損益以及我們認為並不能反映我們酒店物業的財產水平的某些其他項目。我們認為，這些項目反映了我們的資產基礎以及我們的收購和處置活動的歷史成本，較少反映我們正在進行的業務，而且通過調整以排除這些項目的影響，FFO有助於投資者比較我們在不同時期的經營業績以及使用NAREIT定義報告FFO的REITs之間的業績。
我們通過進一步調整FFO來計算調整後的FFO，對NAREIT對FFO的定義中沒有涉及的某些額外項目進行調整，包括其他費用、提前清償債務的損失以及與我們不合並的房地產實體有關的類似項目，我們認為這些項目不代表與酒店運營相關的成本。我們認為，經調整的FFO為投資者提供了另一種財務措施，可能有助於比較不同時期的經營業績以及與FFO進行類似調整的REITs之間的業績。
以下是截至2019、2018和2017年12月31日終了年度FFO和經調整的FFO的淨收入對賬情況(千，除份額數據外)：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | 截止年度 | | | | |
| | | | | 十二月三十一日， | | | | |
| | | | | | 2019 | | 2018 | | 2017 |
| 業務處資金(“FFO”)： | | | | | | | | | |
| 淨收益 | | | | | $ | 18,880 | | | $ | 30,870 | | | $ | 29,680 | |
| 出售酒店物業的虧損(收益) | | | | | 3,282 | | | 18 | | | (3,327) | |
| | | | | | | | | |
| 未合併房地產實體內的資產出售損失 | | | | | 219 | | | — | | | — | |
| 折舊 | | | | | 51,258 | | | 47,932 | | | 46,060 | |
| 減值損失 | | | | | — | | | — | | | 6,663 | |
| 未合併房地產實體的減值損失 | | | | | 4,197 | | | — | | | — | |
| 未合併房地產實體項目調整數 | | | | | 7,493 | | | 6,992 | | | 6,600 | |
| FFO歸因於普通股和單位持有人 | | | | | 85,329 | | | 85,812 | | | 85,676 | |
| 其他費用 | | | | | 1,441 | | | 3,806 | | | 523 | |
| | | | | | | | | |
| 未合併房地產實體項目調整數 | | | | | 1,028 | | | 1,078 | | | 96 | |
| 調整後的FFO歸因於普通股和單位持有人 | | | | | $ | 87,798 | | | $ | 90,696 | | | 86,295 | |
| 加權平均普通股數和單位數 | | | | | | | | | |
| 基本 | | | | | 47,238,309 | | | 46,428,387 | | | 40,138,856 | |
| 稀釋 | | | | | 47,472,805 | | | 46,598,532 | | | 40,391,978 | |
用於計算調整後的每股FFO的稀釋加權平均普通股計數可能與LTIP單位計算GAAP每股淨收益所使用的稀釋加權平均普通股不同，後者可轉換為受益利息普通股，如果每股淨收入為負數，調整後的FO為正。未來可能稀釋每股基本收益的未獲限制股份和未歸屬的LTIP單位，將不包括在記錄虧損期間每股稀釋虧損的計算中，因為在所述期間，它們將是反稀釋的。
利息、税金、折舊和攤銷前收益(“EBITDA”)定義為不包括：(1)利息支出；(2)所得税備抵，包括資產出售所適用的所得税；(3)折舊和攤銷；(4)未合併的房地產實體項目，包括利息、折舊和攤銷，不包括出售房地產的損益。我們認為，EBITDA對於投資者評估和促進比較我們在不同時期的經營業績和在REITs之間的比較非常有用，因為我們的資本結構(主要是利息費用)和資產基礎(主要是折舊和攤銷)對我們的經營結果產生了影響。此外，EBITDA被用作確定酒店收購和處置價值的一種方法。
除了EBITDA之外，我們還介紹了EBITDA。Re根據NAREIT準則，其中定義了EBITDARe作為不包括利息費用、所得税費用、折舊和攤銷費用在內的淨損益、房地產銷售損益、減值損益，以及對未合併合資企業的調整。WE認為EBITDA的列報方式Re向投資者提供有關公司經營業績的有用信息，並可方便比較各期間和各REITs之間的經營業績。
我們還提出了調整後的EBITDA，其中包括對其他費用、債務消滅損益、交易成本、基於股票的補償的攤銷以及我們認為超出正常經營過程的某些其他費用的額外調整。我們相信，調整後的EBITDA為投資者提供了關於我們持續經營業績的有用的補充信息，當考慮到淨收入時，EBITDA和EBITDA。Re，有助於投資者瞭解我們的業績。
以下是淨收益與EBITDA、EBITDA的對賬情況Re以及截至2019、2018年和2017年12月31日的調整後的EBITDA(單位：千)：
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| | | | | 截止年度 | | | | |
| | | | | 十二月三十一日， | | | | |
| | | | | | 2019 | | 2018 | | 2017 |
| 利息、税收、折舊和攤銷前收益(“EBITDA”)： | | | | | | | | | |
| 淨收益 | | | | | $ | 18,880 | | | $ | 30,870 | | | $ | 29,680 | |
| 利息費用 | | | | | 28,247 | | | 26,878 | | | 27,901 | |
| 所得税(福利)費用 | | | | | — | | | (28) | | | 396 | |
| 折舊和攤銷 | | | | | 51,505 | | | 48,169 | | | 46,292 | |
| 未合併房地產實體項目調整數 | | | | | 18,214 | | | 16,495 | | | 14,650 | |
| EBITDA | | | | | 116,846 | | | 122,384 | | | 118,919 | |
| 減值損失 | | | | | — | | | — | | | 6,663 | |
| 未合併房地產實體的減值損失 | | | | | 4,197 | | | — | | | — | |
| 出售酒店物業的虧損(收益) | | | | | 3,282 | | | | 18 | | | | (3,327) | |
| 未合併房地產實體內的資產出售損失 | | | | | 219 | | | — | | | — | |
EBITDARe | | | | | 124,544 | | | 122,402 | | | 122,255 | |
| 其他費用 | | | | | 1,441 | | | 3,806 | | | 523 | |
| | | | | | | | | |
| 未合併房地產實體項目調整數 | | | | | 293 | | | 1,081 | | | 136 | |
| 股份補償 | | | | | 4,719 | | | 4,210 | | | 3,784 | |
| 調整後的EBITDA | | | | | $ | 130,997 | | | $ | 131,499 | | | $ | 126,698 | |
調整後的酒店EBITDA是指扣除利息、所得税、折舊和攤銷、公司一般和行政、減值損失、債務提前清償損失、其他費用、利息和其他收入的淨收益、酒店物業銷售損失和未合併房地產實體的收入或損失。我們之所以提出調整酒店EBITDA，是因為我們相信，這對於投資者比較我們酒店在不同時期的經營業績，以及比較我們的調整酒店EBITDA利潤率和我們同行公司的利潤率都是有用的。調整後的酒店EBITDA僅代表我們全資擁有的酒店的經營結果。
以下是2019年12月31日、2018年和2017年12月31日終了年度調整後酒店EBITDA的介紹(千)：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | 截止年度 | | | | |
| | | 十二月三十一日， | | | | |
| | | 2019 | | 2018 | | 2017 |
| 淨收益 | | | 18,880 | | | 30,870 | | | 29,680 | |
| 加： | 利息費用 | | 28,247 | | | 26,878 | | | 27,901 | |
| 所得税費用 | | — | | | — | | | 396 | |
| 折舊和攤銷 | | 51,505 | | | 48,169 | | | 46,292 | |
| 公司一般和行政 | | 14,077 | | | 14,120 | | | 12,825 | |
| 其他費用 | | 1,441 | | | 3,806 | | | 523 | |
| 減值損失 | | — | | | — | | | 6,663 | |
| 未合併房地產實體造成的損失 | | 6,448 | | | 876 | | | — | |
| 酒店財產出售損失 | | 3,282 | | | 18 | | | — | |
| | | | | | | |
| 減： | 利息和其他收入 | | (190) | | | (462) | | | (30) | |
| 出售酒店物業所得收益 | | — | | | — | | | (3,327) | |
| 未合併房地產實體的收入 | | — | | | — | | | (1,582) | |
| | | | | | | |
| 所得税利益 | | — | | | (28) | | | — | |
| | | | | | | |
| 調整後的酒店EBITDA | | | $ | 123,690 | | | $ | 124,247 | | | $ | 119,341 | |
•雖然我們現在是FFO，調整後的FFO，EBITDA，EBITDARe調整後的EBITDA和調整後的酒店EBITDA，因為我們認為它們對於投資者比較我們在不同時期和報告類似措施的REITs之間的經營業績是有用的，這些措施作為分析工具都有侷限性。其中一些限制是：
•FFO，調整後的FFO，EBITDA，EBITDARe調整後的EBITDA和調整後的酒店EBITDA不反映我們的現金支出或資本支出或合同承諾的未來需求；
•FFO，調整後的FFO，EBITDA，EBITDARe調整後的EBITDA和調整後的酒店EBITDA不反映我們的週轉資金需求的變化或現金需求；
•FFO，調整後的FFO，EBITDA，EBITDARe調整後的EBITDA和調整後的旅館EBITDA不反映用於現金分配的資金；
•EBITDA，EBITDARe調整後的EBITDA和調整後的酒店EBITDA沒有反映我們債務的重大利息支出或支付利息或本金所需的現金；
•雖然折舊和攤銷是非現金費用，但今後可能需要更換被折舊和攤銷的資產，而FFO、調整後的FFO、EBITDA、EBITDA。Re經調整的EBITDA和調整後的旅館EBITDA不反映這種替換所需的任何現金；
•非現金補償是並將繼續是我們整體長期激勵薪酬計劃的一個關鍵要素，儘管我們在使用調整後的EBITDA評估我們在某一特定時期的持續經營業績時不將其作為一項開支；
•經調整的FFO、經調整的EBITDA和調整後的酒店EBITDA不反映某些現金費用(包括購置交易費用)的影響，這些費用來自我們認為不代表我們酒店物業基本表現的事項；以及
•我們行業的其他公司可以計算FFO，調整FFO，EBITDA，EBITDA。Re，調整後的EBITDA和調整後的酒店EBITDA與我們所做的不同，限制了它們作為一種比較措施的效用。
•此外，FFO、調整後的FFO、EBITDA、EBITDARe經調整的EBITDA和Adjusted Hotel EBITDA不代表GAAP確定的業務活動產生的現金，不應被視為替代GAAP規定的淨收益或虧損、業務現金流量或任何其他業務業績計量。FFO，調整後的FFO，EBITDA，EBITDARe，調整後的EBITDA和調整後的酒店EBITDA不是我們流動性的衡量標準。由於這些限制，不應孤立地考慮FFO、經調整的FFO、EBITDA、調整後的EBITDA和調整後的酒店EBITDA，也不應將其視為替代根據公認會計原則計算的業績計量。我們主要依靠我們的GAAP結果並使用FFO、調整FFO、EBITDA、EBITDA來彌補這些限制。Re、調整後的EBITDA和調整後的酒店EBITDA僅作補充。我們的合併財務報表和其他報表的附註是按照公認會計原則編制的。
現金的來源和用途
我們的主要現金來源包括來自業務的淨現金以及債務和股票發行的收益。我們現金的主要用途包括收購、資本支出、運營成本、公司支出、利息成本、償還債務和分配給股東。
截至2019年12月31日和2018年12月31日，我們的現金和現金等價物分別約為660萬美元和720萬美元。此外，我們的美元有1.6億美元可供使用。250.0截至2019年12月31日，百萬高級無擔保循環信貸機構。
在截至2019年12月31日的一年中，業務提供的淨現金流量為8 620萬美元，其中淨收入為1 890萬美元，非現金項目為6 680萬美元，其中包括5 240萬美元的折舊和攤銷以及470萬美元的股票補償費、330萬美元的酒店銷售損失和640萬美元的未合併房地產實體損失。此外，由於現金收入的時間、房地產税的繳納、公司補償的支付以及酒店的付款，經營資產和負債發生了變化，導致淨現金流入50萬美元。用於投資活動的淨現金流量為4 460萬美元，主要用於改善我們40家全資酒店的基本建設3 590萬美元，1 220萬美元用於開發一家新旅館和以820萬美元購買一塊土地，由出售阿爾託納和華盛頓的收益、巴勒斯坦權力機構900萬美元的酒店和從未合併的房地產實體收到的270萬美元的分配所抵消。融資活動使用的淨現金流量為5 380萬美元，其中730萬美元是通過根據我們的自動取款機計劃和新的DRSPP銷售籌集的普通股收益，850萬美元是我們無擔保信貸設施的淨借款，由670萬美元的抵押貸款本金或償還額、20萬美元的遞延融資和發行費用以及分配給股東和LTIP單位持有人的6270萬美元抵消。
2018年12月31日終了年度，業務提供的淨現金流量為8 620萬美元，其中淨收入為3 090萬美元，非現金項目為5 410萬美元，其中包括4 910萬美元的折舊和攤銷，420萬美元的股票補償費和80萬美元的未合併房地產實體損失。此外，由於現金收入的時間、房地產税的繳納、公司賠償和酒店付款等因素，經營資產和負債發生了變化，導致現金淨流入120萬美元。用於投資活動的淨現金流量為9 640萬美元，主要與以2 100萬美元購買Summerville住宅旅館和以4 900萬美元購買達拉斯市中心庭院有關，我們42家全資擁有的酒店的基本建設改進額為3 140萬美元，減少了從未合併的房地產實體收到的500萬美元的分配款。融資活動提供的淨現金流量為600萬美元，其中包括2 450萬美元的普通股收益，其中包括根據我們的自動取款機計劃和新的DRSPP進行的銷售籌集的普通股收益、4 950萬美元的無擔保信貸貸款的淨借款、490萬美元抵押貸款債務的本金支付或償付、150萬美元的遞延融資和發行費用，以及分配給股東和LTIP單位持有人的6 160萬美元。
在2017年12月31日終了年度，業務提供的淨現金流量為8 670萬美元，其中淨收入為2 970萬美元，非現金項目為5 690萬美元，其中包括4 690萬美元的折舊和攤銷、670萬美元的減值損失、380萬美元的股票補償費、70萬美元來自未合併房地產實體的收入和40萬美元與遞延税支出有關的收入，與未合併實體的收入有關的160萬美元被出售酒店收益330萬美元所抵消。此外，由於現金收入的時間、房地產税的繳納、公司薪酬的支付以及酒店的付款，經營資產和負債發生了變化，導致現金淨流入340萬美元。用於投資活動的淨現金流量為1.584億美元，主要是以4 340萬美元購買了朴茨茅斯希爾頓花園酒店，以2 020萬美元購買了薩默維爾庭院，以6 820萬美元購買了斯普林菲爾德大使館套房，並以650萬美元在洛杉磯購買了一塊土地，我們40家全資擁有的酒店的基本建設改進為3 020萬美元，500萬美元與我們的內陸投資有關，通過合資出售Homewood Suites Carlsbad酒店獲得的收入減少了1 250萬美元，並從未合併的房地產實體那裏得到260萬美元的分配。融資活動提供的淨現金流量為7 120萬美元，其中包括我們在2017年11月承銷的公開發行的普通股發行以及通過根據我們的自動取款機計劃和DRSPP進行的銷售籌集的普通股收益1.507億美元，我們的無擔保信貸設施的淨償還額為2 050萬美元，抵押貸款債務的本金支付或償還額為420萬美元，遞延融資和發行費用的支付額為210萬美元。, 分配給股東和LTIP單位持有者5，270萬美元。
自2016年3月以來，我們維持了每股0.11美元的每月股息和LTIP部門的股息。在2020年1月31日，我們為我們的普通股支付了總計520萬美元的股息，並在我們的LTIP部門分配了可歸因於2019年12月的月度股息。
流動性與資本資源
我們計劃維持審慎的資本結構，並打算將長期的槓桿比率維持在酒店淨債務與投資(按成本計算)的比率(按成本計算)(定義為最初的收購價格，加上其後任何資本投資的總額，而不包括任何減值費用)，使之維持在與我們過去運作的水平相若的水平。隨後酒店物業價值的下降並不一定會導致我們償還債務以遵守這一限制。 截至2019年12月31日，我們的槓桿率約為34.1%，從2018年12月31日的34.7%降至按成本計算的酒店投資(包括合資公司投資在內)的淨債務(遞延融資前未償債務總額減去不受限制的現金和現金等價物)。截至2019年12月31日，我們的債務總額為5.869億美元，平均利率約為4.6%。我們的債務覆蓋率目前是有利的，我們在這一槓杆範圍內感到舒適，並相信我們有能力和靈活性，以利用收購機會的出現。我們打算繼續以審慎的債務和股本餘額為我們的投資提供資金。我們的債務可能包括由我們的酒店物業抵押的抵押債務和無擔保債務。
截至2019年12月31日和2018年12月31日，我們在高級無擔保循環信貸機制下的未償貸款分別為9 000萬美元和8 150萬美元。在2019年12月31日，我們高級無擔保循環信貸機制下的最高借款額度是美元。250.0百萬截至2019年12月31日和2018年12月31日，個別酒店的抵押貸款總額分別為4.969億美元和5.036億美元。
我們的高級無擔保信貸設施包括此類信貸設施的陳述、擔保、契約、條款和條件，包括最高槓杆率、最低固定費用覆蓋率和最低淨值金融契約、對(一)留置權的限制、(二)債務的產生、(三)非抵押投資、(四)隱性分配、和(五)自願合併和資產處置、維護公司生存和遵守法律的契約、關於高級無擔保循環信貸機制收益使用的契約和違約條款，包括不付款、違反陳述和擔保、破產、不履行契約，交叉違約和擔保人違約。2019年12月31日，我們遵守了所有的金融契約。
2018年3月8日，我們用一個在2023年3月到期的新工具對我們的高級無擔保信貸工具進行了再融資，其中包括將到期期限再延長一年的選擇，並取代了原定於2020年到期的2.5億美元的高級無擔保信貸工具。2019年12月31日，根據我們目前的槓桿水平，貸款成本為libor+。1.65百分比。2019年12月31日，我們遵守了所有的金融契約。
2014年1月，我們建立了一個25百萬股利再投資和股票購買計劃(“優先DRSPP”)。我們申請了一筆新的$50為股息再投資和股票購買計劃(“新DRSPP”，以及與優先DRSPP，“DRSPP”)在2017年12月28日，以取代先前到期的計劃一百萬架登記表。根據DRSPP，股東可以通過將公司普通股上的部分或全部現金紅利再投資來購買額外的普通股。股東也可以選擇現金購買公司的普通股，但須受DRSPP説明書中詳細規定的某些限制。在截至2019年12月31日止的一年內，我們已發出259,954新DRSPP下的股票，加權平均價格為美元20.09，這產生了$5.2百萬的收益。截至2019年12月31日和2018年12月31日，我們分別發佈了1,768,000和1,508,046DRSPP下的股票，加權平均價格為$21.33和$21.55分別每股。截至2019年12月31日，普通股的總銷售價格最高約為$。27.9可根據新的DRSPP發行。
2014年1月，該公司設立了“市場股票發行”(“事前自動取款機計劃”)，根據該計劃，我們可以不時公開發行和出售我們的普通股，總髮行價最高可達$50通過在紐約證券交易所(“紐約證券交易所”)、談判交易或1933年“證券法”第415條所界定的“在市場上”發行的交易進行的普通經紀人交易。我們申請了一筆美元1002017年12月28日，一個新的自動取款機計劃(“自動取款機計劃”以及與先前的自動取款機計劃，即“自動取款機計劃”)的百萬份登記聲明取代了以前的計劃。同時，公司與Cantor Fitzgerald&Co.簽訂了銷售協議。(“Cantor”)，巴克萊資本公司。(“巴克萊”)，Robert W.Baird&Co.有限公司(“Baird”)，BTIG，LLC(“BTIG”)，花旗全球市場公司。(“花旗集團”)、Stifel公司、Nicolaus&Company公司(“Stifel”)和WellsFargo證券公司(“富國銀行”)擔任銷售代理。在截至2019年12月31日止的一年內，我們已發出103,590ATM計劃下的股票，加權平均價格為$20.05，這產生了$2.1百萬的收益。截至2019年12月31日和2018年12月31日，我們分別發佈了2,602,260和2,498,670按atm計劃的加權平均價格為$21.76和21.83美元，分別，除了上述發行。截至2019年12月31日，普通股的總銷售價格最高約為$。90.4可根據“自動取款機計劃”發行。
我們期望通過業務提供的淨現金、現有現金餘額，以及在必要時，通過高級無擔保循環信貸安排下的短期借款，或通過對任何未支配酒店的抵押，來滿足我們的短期流動性要求。我們相信，營運所提供的淨現金足以支付營運債務，支付任何借款的利息，以及根據守則所規定的資格，支付股息。我們期望通過額外的長期擔保和無擔保借款、發行額外的股本或債務證券或可能出售現有資產來滿足我們的長期流動性要求，如酒店財產收購和債務到期或償還。
如有適當機會，我們會繼續投資酒店物業。我們打算以自由現金流、增發普通股和優先股、共同經營夥伴關係中的普通股發行或其他證券、借款或資產出售的淨收益，為我們未來的投資提供資金。我們的收購戰略的成功在一定程度上取決於我們能否通過其他渠道獲得更多的資金。我們不能保證會繼續投資符合我們投資標準的物業。此外，我們可以選擇處置某些酒店，作為提供流動性的一種手段。
資本支出
我們打算保持每一家酒店財產的良好維修和狀況，並符合適用的法律和條例，並根據特許人的標準和任何商定的要求，在我們的管理和貸款協議。在我們購買酒店物業後，我們可能需要完成一項物業改善計劃(“PIP”)，以便獲得該酒店物業的新特許經營牌照。pips的目的是使酒店的財產達到特許人的標準。我們的某些貸款要求我們為改善物業而代管，在為這些貸款提供擔保的酒店，這些貸款最多佔這些酒店總收入的5%。我們打算花費必要的款項，以符合任何合理的貸款或特許經營的要求，並在其他情況下，這些開支符合酒店的最佳利益。如果我們在資本支出上的支出超過我們的業務支出，我們打算在我們的高級無擔保循環信貸機制下，用可用現金和借款為這些資本支出提供資金。
截至2019年12月31日和2018年12月31日，我們分別在酒店的基本建設項目上投資了約3，590萬美元和3，140萬美元。我們預計大約投資 $22.9 m在2020年，我們現有酒店的裝修、可自由支配和緊急支出高達百萬，包括任何品牌的PIP所需的改進。
我們正在加州洛杉磯開發一家酒店，位於我們擁有的一塊土地上。我們預計建造酒店的總開發費用約為$65.0百萬，其中包括土地的成本。我們已經支付了$20.5迄今的百萬費用，其中包括美元6.6百萬土地購置費用和美元13.9其他發展費用的百萬。我們把美元重新分類了6.6在截至2019年12月31日的年度內，與我們的開發活動相結合，從正在開發的土地到正在開發的酒店的土地購置費用為百萬美元。
關聯方交易
我們已與有關方面達成可能導致潛在利益衝突的交易和安排。請參閲“與我們的業務有關的風險”和附註15，“關聯方交易”，參閲本年度報告表10-K所載的合併財務報表。另見本表格第13項。
表外安排
截至2019年12月31日，除了與NewINK合資公司和內陸合資公司相關的無追索權債務外，我們沒有其他重大的資產負債表外安排，詳見下文。
合同義務
下表列出了截至2019年12月31日的合同義務，預計這些債務將對我們未來期間的流動性和現金流動產生影響(以千計)。
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 按期間支付的款項 | | | | | | | | |
| 合同義務 | 共計 | | 低於
一年 | | 一至三
年數 | | 三至五
年數 | | 比五
年數 |
| 公司辦公室租賃(1) | $ | 5,806 | | | $ | 812 | | | $ | 1,684 | | | $ | 1,770 | | | $ | 1,540 | |
| 循環信貸工具，包括利息(2) | 99,518 | | | 4,359 | | | 95,159 | | | — | | | — | |
| 地租 | 73,457 | | | 1,215 | | | 2,438 | | | 2,438 | | | 67,366 | |
| 財產貸款，包括利息(2) | 572,968 | | | 32,571 | | | 76,916 | | | 447,550 | | | 15,931 | |
| 共計 | $ | 751,749 | | | $ | 38,957 | | | $ | 176,197 | | | $ | 451,758 | | | $ | 84,837 | |
1.該公司於2015年簽訂了公司辦公室租賃合同。租約為期11年，包括12個月的減租期和某些租户改善津貼。本公司將與相關方共享空間，並按比例償還關聯方佔用的可租空間份額。
2.不反映2019年12月31日以後高級無擔保循環信貸安排下的付款或額外借款。利息支付是根據2019年12月31日生效的利率計算的。有關我們的財產貸款的更多信息，見附註7，我們合併財務報表中的“債務”。
除上述義務外，我們還根據酒店的收入向酒店管理公司和特許經營人支付管理費和特許經營權。上表也不包括我們預計在2020年投資於現有酒店的翻修、可自由支配和應急資本支出的2 290萬美元，也不包括與我們洛杉磯酒店開發有關的估計剩餘費用4 450萬美元。我們與這些計劃有關的合同
資本支出包含允許我們取消全部或部分工作的條款。如果合同被取消，除與合同解除有關的任何費用外，我們的承諾將是在取消日期之前發生的任何費用。
本公司在NewINK合資公司和內陸合資公司的所有權權益可能會發生變化，如果我們或CLNY要求為經營該合資公司業務所需的各自的合資公司提供額外的資本捐助，包括對資金成本和與資本支出有關的費用的捐助。我們管理NewINK合資公司和內陸合資公司，如果符合一定的回報門檻，我們將在適用的合資企業中獲得促進權益。CLNY還可以在未經公司同意的情況下批准與合資公司有關的某些行動，包括按一定距離進行的某些財產處置、與重組合資公司有關的某些行動以及在公司未能履行各自的合資企業協議規定的重大義務的情況下撤銷公司作為管理成員的某些行動。
在NewINK合資公司或內陸合資公司的某些無追索權抵押貸款方面，我們的經營夥伴關係可能要求我們按比例償還與某些習慣上的無追索權分割條款(如環境條件、濫用資金和重大失實陳述)有關的各合資企業的部分債務。
通貨膨脹率
一般來説，酒店經營者有能力每天調整房價，以反映通貨膨脹的影響。然而，競爭壓力可能會限制我們的管理公司提高房價的能力。
關鍵會計政策
我們認為以下政策至關重要，因為它們需要對本質上不確定、涉及各種假設和需要管理層判斷的事項進行評估。按照公認會計原則編制合併財務報表需要管理層作出估計和假設，以影響資產負債表日報告的資產和負債數額以及報告期內報告的收入和支出數額。實際結果可能與這些估計和假設不同。
酒店物業投資
我們根據購得的房地產、傢俱、固定裝置和設備的公允價值、可識別的無形資產和承擔的負債分配購買酒店物業的價格。在為分配購房價格而估算公允價值時，我們利用與購買酒店物業有關的許多信息來源，包括由獨立第三方進行的估值，以及從收購前盡職調查中獲得的關於每一家酒店財產的信息。酒店購房費用，如轉讓税、所有權保險、環境和財產狀況審查以及法律和會計費用，在2016年被計入。該公司早期採用ASU 2017-01“企業的定義”，該定義要求將這些成本資本化用於資產收購。該公司一般預計，其酒店收購將符合資產收購資格。
我們的酒店物業是按成本計算的，在資產的估計使用壽命內採用直線法折舊，一般為40年，土地改良為20年，建築改造為5至20年，傢俱、固定裝置和設備為1至10年。改善或延長資產使用壽命的旅館財產的翻新和(或)更換，在其使用壽命期間資本化和折舊，而修理和維護則按發生的費用計算。財產和設備出售或退役後，成本和相關累計折舊將從公司賬户中刪除，由此產生的任何損益均在綜合業務報表中予以確認。
當發生事件或情況發生變化時，酒店物業的賬面價值可能無法收回時，我們的酒店物業就會被審查。可能引起審查的事件或情況包括但不限於因國家或地方經濟條件下降和(或)在酒店所在市場新建酒店而造成的房產住宿需求的不利變化。當這些條件存在時，管理部門將進行分析，以確定在不收取利息的情況下，估計的未來未貼現現金流量以及最終處置旅館財產的收益是否超過其賬面價值。如果估計未貼現的未來現金流量低於賬面金額，則記錄一項調整，以將賬面金額減少到有關酒店財產的估計公允市場價值，並確認減值損失。截至2017年12月31日，該公司在其位於華盛頓的SHS，PA酒店發生了減值損失。截至2019年12月31日和2018年12月31日，沒有減值損失。
對於公司認為為出售而持有的財產，折舊和攤銷已不再記錄，財產的價值按折舊成本或公允價值的較低部分記錄，減去出售成本。如果出現以前認為不太可能發生的情況，因此，公司決定不出售以前被歸類為待售的財產，公司將將這些財產重新歸類為持有和使用的財產。這類財產是按其賬面金額的較低部分(按如果財產連續歸類為持有和使用就會被確認的任何折舊和攤銷費用調整)或公允價值在隨後決定不出售之日計量的。當符合財務會計準則委員會(FASB)關於長期資產減值或處置的所有準則時，公司將財產歸類為待售財產。截至2019年12月31日，我們還沒有待售的酒店物業。
對未合併房地產實體的投資
如果通過在可變投資實體(“VIE”)中的財務利益或在有表決權的利益實體中確定公司在合資企業中沒有控制權，則如果公司有能力施加重大影響，則採用股權會計方法。根據這一方法，原先按成本入賬的投資應按發生時確認公司在附屬公司淨收益或虧損中所佔份額，而不是在收到股息或其他分配、預付款和為被投資方承付款項時予以確認。
對未合併房地產實體的投資按股權會計方法核算，公司根據假設的賬面價值清算(“HLBV”)方法記錄其權益，這是由於我們根據合資企業協議從合資企業獲得的分配結構和偏好。根據這種方法，公司根據根據折舊賬面價值對我們的投資進行假設清算所得的變化來確認每個時期的損益。因此，由於特定的優先收益率閾值，收入或損失可能不成比例地分配給所有權百分比，而且可能比實際收到的現金分配更多或更少，在實際清算的情況下公司可能得到更多或更少的現金分配。如果在公司合夥人資本份額的賬面金額之間產生了根本差異，所產生的數額將根據被投資方的資產分配，如果分配給應折舊或應攤銷的資產，則作為未合併房地產實體的收入(損失)的一個組成部分攤銷。
2016年1月1日，該公司在會計準則編纂(ASC)主題810“合併”下通過了會計準則指導，修改了必須進行的分析，以確定是否應合併某些類型的法律實體。該指南沒有修訂現有的可變利益實體(“VIEs”)或投票利益模型實體的披露要求，但指南修改了對投票利益模型下的要求進行了修改。在修訂後的指引下，營運合夥是本公司的競爭對手。由於經營夥伴關係已合併在公司的財務報表中，將該實體確定為VIE對公司的合併財務報表沒有任何影響，沒有其他法律實體在修訂後的指導意見範圍內因採用而被合併，此外，在先前的現有指導下，沒有其他有表決權的實體被確定為修訂指南下的可變利益實體。
公司定期審查其在非合併合資企業的投資的賬面價值，以確定情況是否表明非臨時投資的賬面價值受損。當出現減值指標時，公司將估計投資的公允價值。公司對公允價值的估計考慮了預期的未來營業收入、趨勢和前景等因素以及其他因素。這一確定需要管理層作出重大估計，包括合資企業擁有和運營的資產所產生的預期現金流量。在發生減值的情況下，損失將以公司對未合併合資企業的投資的公允價值超過賬面金額來衡量。截至2019年12月31日和2018年12月31日，我們還沒有任何受損的JV。
收入確認
酒店營業收入在客房被佔用和提供服務時確認。收入包括來自酒店運營的收入，包括客房、會議室、禮品店、室內電影和其他輔助設施的銷售。銷售、使用、佔用和類似的税是在所附的合併業務報表中按淨額(不包括收入)收税和列報的。
2018年1月1日，該公司在修改後的追溯基礎上通過了“會計準則編纂(ASU)”主題“與客户簽訂合同的收入”下的會計準則。我們目前的收入來源不受新模式的影響，我們也沒有認識到累積效應調整是採用經修改的追溯方法的一部分。此外，新的會計準則不會對會計的確認或會計產生重大影響。
對於酒店的處置，由於我們主要是將酒店處置給第三方，以換取現金，而且沒有什麼意外情況。由於與獲取客户合同的成本資本化有關，本公司選擇使用財務會計準則委員會(FASB)的實用權宜之計，允許我們花費成本來獲取客户合同，因為這些合同是由於其短期性質而產生的，在規定的不超過一年的夜晚發生。本指南適用於自通過之日起的所有合同。本公司已應用本標準的所有相關披露。
股份補償
我們根據批出之日普通股的公平市價計算限制股份獎勵的補償費用。公司根據蒙特卡羅方法計算LTIP和A類業績單位的補償費用，在估值中使用波動率、股利收益率和無風險利率。補償費用在轉歸期內按直線確認，並在所附的綜合經營報表中包括在一般費用和行政費用中。我們對既得股和非既得股支付股利，但以業績為基礎的股份除外，在這些股份轉歸之前，未歸屬股份的股息是不支付的。作為賠償計劃的一部分，該公司還不時發放A類業績LTIP單位。在歸屬前，甲類執行單位的持有人將無權投票給他們的A級業績單位。此外，根據甲類表現單位的條款，甲類表現單位的持有人一般有權(I)在該等甲類表現單位(“歸屬前分配”)歸屬前一段期間內，有權領取在該經營合夥的公用單位上作出的分配的10%；。(Ii)在該等甲類性能單位歸屬後，有權獲得該等分配額的10%，(Iii)在A級業績LTIP單位轉歸後，有權收取相等於該A級業績LTIP單位轉歸前一段期間內向該公用單位支付的總分配額的特別一次“追趕”分配，減去向該A類性能LTIP單位支付的轉歸前分配的總款額；及(Iii)在該A級業績LTIP單位歸屬後，有權收取相同數額的分配予營運合夥的公用單位。
所得税
從我們2010年的應税年度開始，為了聯邦所得税的目的，我們選擇作為REIT徵税。為了符合守則所規定的REIT資格，我們必須符合某些組織和業務要求，包括至少將我們年度應納税所得額的90%分配給我們的股東(這一收入的計算不考慮支付的股息扣減額或資本淨收益，也不一定等於按照公認會計原則計算的淨收入)。作為一個REIT，我們一般不受聯邦所得税的影響，因為我們目前將我們的應納税所得分配給我們的股東。如果我們沒有資格在任何應税年度成為REIT，我們將按正常的公司所得税税率對我們的應税收入徵收聯邦所得税，並且通常不會被允許在喪失資格的年份之後的四年內作為聯邦所得税的REIT待遇，除非美國國税局根據某些法律規定給予我們減免。這樣的事件可能會對我們的淨收入和可分配給股東的淨現金產生重大的不利影響。然而，我們相信我們是有組織的，我們的運作方式能夠符合作為REIT治療的資格。
最近發佈的會計準則
2019年1月1日，公司採用了會計準則編碼(ASU)準則下的會計準則。2016-02(“ASU 2016-02”)，租賃，與租賃交易的會計核算有關。二零一六年二月二十五日，FASB發佈了最新的會計準則，其中規定了合同雙方(即承租人和出租人)租約的確認、計量、列報和披露原則。新的會計準則要求承租人採用雙重辦法，根據租賃是否實際上是承租人的融資購買情況，將租賃分為融資租賃或經營租賃。租賃費用的分類將決定租賃費用是基於有效利息方法還是在租賃期限內以直線方式確認。承租人還必須記錄所有租賃的使用權、資產和租賃負債.我們於2019年1月1日通過了新的會計準則，並在規定的可選過渡方法的基礎上加以應用，允許實體在通過日期確認資產負債表的累積效應調整。在採用後，我們採用了在新會計指導下提供的一攬子實用權宜之計，並作出會計政策選擇，不承認12個月或以下租約的使用權、資產或租賃負債。對於我們的地面租賃協議和公司辦公租賃協議，這些協議目前都作為經營租賃入賬，我們確認租賃負債為$。25.7百萬元及相應的使用權資產$23.1截至2019年1月1日，我們的綜合資產負債表上有百萬美元。
2018年1月1日，該公司通過了2016-15年度會計準則(“ASU 2016-15”)，某些現金收入和現金付款的分類，它澄清並提供了關於八個現金流量分類問題的具體指導，目的是在實踐中減少目前的多樣性。公司有與債務清償有關的某些現金付款和收據，這些款項和收據受到新標準的影響。該公司歷來按照累積收益法對從權益法投資中收到的分配進行分類。因此，由於採用了新的指導方針，沒有產生任何影響。公司在追溯的基礎上應用了新的指南。
2018年1月1日，該公司在ASU 2016-18(“ASU 2016-18”)下通過了會計準則，限制現金，這就要求現金流量表解釋這一期間現金、現金等價物和一般稱為限制性現金或限制性現金等價物的數額的變化。這一標準僅適用於現金流量表中限制現金的列報。限制現金是指根據合同為潛在的酒店收購而持有的代管價款和代管準備金，如根據公司貸款所需的資本支出準備金、財產税或保險準備金。公司在追溯的基礎上應用了新的指南。
2017年1月5日，FASB發佈ASU 2017-01(“ASU 2017-01”)，企業的定義，這導致更多的收購被視為所有行業的資產收購，尤其是房地產、製藥、石油和天然氣。變更的適用也影響了處置交易的會計核算。對企業定義的改變導致公司更多的財產收購符合資產收購資格，從而允許將收購成本資本化。這一標準對2018年結束日曆年的公共商業實體有效，所有其他實體還有一年可採用。該公司於2017年採用了這一指南。這種做法對我們的合併財務報表沒有重大影響。
第7A項市場風險的定量和定性披露。
我們可能面臨利率變化的風險，主要是因為我們承擔了與收購有關的長期債務，並對現有債務進行了再融資。我們的利率風險管理目標是限制利率變化對收益和現金流動的影響，並降低整體借貸成本。為了實現這些目標，我們尋求主要以固定利率或浮動利率借款，最低的利潤率，在某些情況下，有能力將可變利率轉換為固定利率。在可變利率融資方面，我們將通過確定和監測可能對預期未來現金流產生不利影響的利率風險敞口的變化以及通過評估套期保值機會來評估利率風險。
該公司估計其固定利率債務的公允價值，方法是按估計的市場利率貼現每種工具的未來現金流量。利率考慮到一般的市場條件、到期和基本抵押品的公允價值。2019年12月31日和2018年12月31日公司固定利率債務的公允價值估計為美元501.5百萬美元489.0分別是百萬。
在2019年12月31日，我們的綜合債務包括浮動和固定利率債務。我們的固定利率債務的公允價值是指按當時的市場利率計算，具有相同償債要求的債務的本金估計數。下表提供了截至2019年12月31日我國金融工具對利率變化敏感的期限信息(以千美元計)：
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| 2020 | | 2021 | | 2022 | | 2023 | | 2024 | | 此後 | | 共計 | | 公允價值 |
| 浮動匯率： | | | | | | | | | | | | | | | |
| 債務 | — | | | — | | | 90,000 | | | — | | | — | | | — | | | $ | 90,000 | | | $ | 90,000 | |
| 平均利率(1) | — | | | — | | | 4.31 | % | | $ | — | | | — | | | — | | | 4.31 | % | | |
| 固定費率： | | | | | | | | | | | | | | | |
| 債務 | $9,536 | | | $21,979 | | | $9,954 | | | $ | 143,084 | | | $ | 296,387 | | | $15,920 | | | $ | 496,860 | | | $ | 501,481 | |
| 平均利率 | 4.68 | % | | 5.26 | % | | 4.63 | % | | 4.66 | % | | 4.64 | % | | 4.25 | % | | 4.66 | % | | |
3.加權平均利率(按libor計算)1.80%加1.65%的保證金和4.75%的最優惠利率加上2019年12月31日的0.65%的保證金.
我們估計，假設浮動利率增加100個基點，每年會增加約90萬元的利息開支。這假定我們的浮動利率債務下的未償金額仍然是美元。90.0百萬美元，截至2019年12月31日的餘額。
項目8.合併財務報表和補充數據
見我們的綜合財務報表及其從項目15第F-1頁開始的説明，這些報表以參考的方式納入本文件。
項目9.會計和財務披露方面的變化和與會計人員的分歧。
沒有。
項目9A.管制和程序
對披露控制和程序的評估
在我們的管理層(包括我們的首席執行官和首席財務官)的監督和參與下，我們評估了截至本報告所涉期間結束時，根據“外匯法”第13a-15(B)條，我們的披露控制和程序的設計和運作的有效性。根據這一評估，我們的首席執行官和首席財務官得出結論認為，這些披露控制和程序是有效的，可以提供合理的保證，使我們在根據“外匯法”提交或提交的報告中披露的信息在證券交易委員會規則和表格規定的時限內得到記錄、處理、彙總和報告，並將這些信息積累起來並傳達給我們的管理層，以便及時作出關於所需披露的決定。
財務報告內部控制的變化
在2019年最後一個財政季度，我們對財務報告的內部控制沒有發生重大影響，或相當可能對財務報告的內部控制產生重大影響。
財務報告內部控制管理年度報告
我們的管理層負責建立和維持對財務報告的適當內部控制，因為“外匯法案”第13a-15(F)條和第15d-15(F)條對這一術語作了界定。. 公司對財務報告的內部控制是一個過程，目的是根據公認的會計原則，為財務報告的可靠性和為外部目的編制財務報表提供合理的保證。
我們的管理層評估了截至2019年12月31日我們對財務報告的內部控制的有效性。在進行這一評估時，管理層採用了特雷德韋委員會(COSO)贊助組織委員會(COSO)在“內部控制-綜合框架”(2013年框架)中規定的標準。基於這一評估，管理層得出結論，截至2019年12月31日，我們對財務報告的內部控制是有效的，依據這些標準。
截至2019年12月31日，我們對財務報告的內部控制是否有效，已由普華永道會計師事務所(PricewaterhouseCoopers LLP)審計，這是一家獨立的註冊公共會計師事務所，其報告載於本年度報告第F-2頁，表格10-K。
項目9B.其他資料
沒有。
第III部
項目10.受託人、執行幹事和公司治理
本項目所要求的信息以參考公司2020年股東大會代理聲明的方式納入，該年度股東大會將於2020年5月13日舉行。
項目11.行政補償
本項目所要求的信息以參考公司2020年股東大會代理聲明的方式納入，該年度股東大會將於2020年5月13日舉行。
項目12.某些受益所有人的擔保所有權和管理及相關股東事項
本項所需信息參照公司2020年委託書納入
股東年會將於2020年5月13日召開。
項目13.某些關係及相關交易和受託人獨立性
本項所需信息參照公司2020年委託書納入
股東年會將於2020年5月13日召開。
項目14.主要會計師費用和服務
本項所需信息參照公司2020年委託書納入
股東年會將於2020年5月13日召開。
第IV部
項目15.證物和財務報表附表
1.財務報表
本文件載於F-1至F-7頁。
2.附屬財務報表附表
以下財務報表附表載於本報告F-40頁：
附表三-截至2019年12月31日的不動產和累計折舊
在規例S-X中作出規定的所有其他附表，要麼無須列入有關指示，要麼不適用，或有關資料列入適用財務報表的腳註，因此被略去。
3.展覽品
在表10-K中，要求作為本報告一部分提交的證物清單列於本項目之後的展覽索引中，並在此以參考的方式納入其中。
展示索引
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陳列品 數 | | 展覽説明 |
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3.1 | | Chatham Lodging信託基金的修訂及重述條款(12) |
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3.2 | | 第二次修訂及重訂的查塔姆住宿信託附例(1) |
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4.1 | | 根據1934年“證券交易法”第12條註冊的公司證券説明 |
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10.1* | | 查塔姆信託股權激勵計劃，2013年5月17日修訂並重新確定(2) |
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10.2* | | Chatham Lodging Trust與Jeffrey H.Fisher之間的就業協議(12) |
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10.3* | | Chatham Lodging Trust與Peter Willis之間的就業協議(12) |
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10.4* | | Chatham Lodging Trust與Dennis M.Craven之間的就業協議(12) |
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10.5* | | Chatham Lodging Trust與Jeremy Wegner之間的就業協議(3) |
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10.6* | | 2015年1月30日“彼得·威利斯就業協定”第一修正案(4) |
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10.7* | | 丹尼斯·克雷文“就業協議”第一修正案，2015年1月30日(4) |
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10.8* | | 查塔姆住宿信託基金與其高級官員和受託人之間的賠償協議形式(5) |
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10.9* | | LTIP單位歸屬協議的形式(5) |
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10.10* | | 受託人股份獎勵協議的格式(5) |
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10.11* | | 高級人員股份獎勵協議的格式(6) |
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10.12* | | 截止2015年6月1日的Chatham Lodging Trust和Jeremy Wegner之間的股份獎勵協議(7) |
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10.13* | | LTIP單位獎勵協議，截止2015年6月1日，由Chatham Lodging Trust、Chatham Lodging、L.P.和Jeffrey Fisher(業績優異計劃)組成 (8) |
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10.14* | | LTIP單位獎勵協議，截止2015年6月1日，由Chatham Lodging Trust、Chatham Lodging、L.P.和Dennis Craven(業績突出計劃) (8) |
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10.15* | | LTIP單位獎勵協議，截止2015年6月1日，查塔姆托拉斯、查塔姆托拉斯、L.P.和彼得威利斯(業績優異計劃) (8) |
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10.16 | | Chatham Lodging有限合夥協議，L.P.(5) |
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10.17 | | Chatham Lodging有限合夥協議第一修正案，L.P.(7) |
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10.18 | | IHM酒店管理協議格式(5) |
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10.19 | | 截至2014年6月9日，平臺成員-T、LLC和Chatham Lodging(L.P.)之間修訂和恢復的油墨收購有限責任公司協議。(9) |
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10.20 | | 第二份修訂後的有限責任公司協議-平臺成員控股-TCAM 2、LLC和Chatham TRS Holding，Inc.於2014年6月9日簽署的“油墨收購III有限責任公司協議”(LLC)。(9) |
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10.21 | | 截至2014年6月9日的貸款協議，借款方為大獎賽第二屆大獎賽，國家協會摩根大通銀行為貸款人。(9) |
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10.22 | | IHP I所有者合資企業有限責任公司協議，自2014年11月17日起，由平臺成員II-T、LLC和Chatham IHP、LLC簽訂，日期為2014年11月17日。(10) |
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10.23 | | IHP I OPS合資公司有限責任公司協議，截止2014年11月17日，由平臺成員控股公司II-T Cam 2、LLC和Chatham TRS Holding，Inc.簽署，日期為2014年11月17日。(10) |
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10.24 | | 自2018年3月8日起，由Chatham Lodging Trust、Chatham Lodging，L.P.、貸款方Chatham Lodging和巴克萊銀行(Barclays Bank PLC)作為行政代理人修訂和恢復信用協議。 |
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10.25* | | 2016年基於時間的LTIP單位獎勵協議的形式(12) |
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10.26* | | 2016年形式的基於業績的LTIP單位獎勵協議(12) |
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10.27* | | 2017年基於時間的LTIP單位獎勵協議的形式(13) |
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10.28* | | 2017年形式的基於業績的LTIP單位獎勵協議(13) |
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10.29 | | “銷售協議”，日期為2017年12月28日，由Chatham Lodging Trust、Chatham Lodging、L.P.和Cantor Fitzgerald&Co.簽署。(14) |
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10.30 | | “銷售協議”，日期為2017年12月28日，由Chatham Lodging Trust、Chatham Lodging、L.P.和BarclaysCapital Inc.簽署。(14) |
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10.31 | | 銷售協議，日期為2017年12月28日，由Chatham Lodging Trust、Chatham Lodging、L.P.和BTIG，LLC簽署(14) |
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10.32 | | “銷售協議”，日期為2017年12月28日，由Chatham Lodging Trust、Chatham Lodging、L.P.和Citigroup Global Markets Inc。(14) |
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10.33 | | 銷售協議，日期為2017年12月28日，由Chatham Lodging Trust、Chatham Lodging、L.P.和Robert W.Baird&Co.公司組成(14) |
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10.34 | | 銷售協議，日期為2017年12月28日，由Chatham Lodging Trust公司和Chatham Lodging信託公司、Chatham Lodging公司、L.P.和Stifel公司、Nicolaus&Company公司、公司簽訂(14) |
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10.35 | | 銷售協議，日期為2017年12月28日，由Chatham Lodging Trust、Chatham Lodging、L.P.和Wells Fargo Securities共同簽署(14) |
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21.1 | | Chatham Lodging信託公司的附屬公司名單 |
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23.1 | | 普華永道股份有限公司同意列入查塔姆託管公司財務報表報告 |
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31.1 | | 根據經修正的1934年“證券交易法”第13a-14(A)/15d-14(A)條認證首席執行官，並根據2002年“薩班斯-奧克斯利法”第302條通過 |
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31.2 | | 根據根據2002年“薩班斯-奧克斯利法”第302條通過的1934年“證券交易法”第13a-14(A)/15d-14(A)條認證首席財務官 |
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32.1 | | 根據2002年“薩班斯-奧克斯利法”第906節通過的根據“美國法典”第18卷第1350條頒發的首席執行官和首席財務官證書 |
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| 101.INS** | | 實例文檔沒有出現在交互式數據文件中，因為它的內聯XBRL標記嵌入在內聯XBRL文檔中。 |
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| 101.SCH** | | 內聯XBRL分類法擴展模式文檔 |
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| 101.CAL** | | 內聯XBRL分類法擴展計算鏈接庫文檔 |
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| 101.DEF** | | 內聯XBRL分類法擴展定義鏈接庫文檔 |
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| 101.LAB** | | 內聯XBRL分類法擴展標籤鏈接庫文檔 |
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| 101.PRE** | | 內聯XBRL分類法擴展表示鏈接庫文檔 |
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| 104 | | 封面交互式數據文件-封面頁交互式數據文件沒有出現在交互式日期文件中，因為它的XBRL標記嵌入在內聯XBRL文檔中 |
*受託人或高級人員有資格參與的短期租船管理合約或補償計劃或安排。
**以電子方式提交。本報告附錄101附有以下以XBRL(可擴展業務報告語言)格式的文件：(1)截至12月31日、2019年和2018年的綜合資產負債表；(2)截至12月31日、2019年、2018年和2017年12月31日、2019、2018和2017年的綜合業務報表；(3)截至12月31日、2019年、2018年和2017年12月31日、2019、2018和2017年的合併資產負債表；(4)截至12月31日、2019、2018和2017年的現金流動綜合報表；(5)綜合財務報表附註。
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| (1) | | 參考書記官長在2015年4月21日向證交會提交的表格8-K的最新報告(檔案號001-34693)。 |
| (2) | | 參考註冊官於2013年4月15日提交的關於附表14A的最終委託書(檔案編號001-34693)。 |
| (3) | | 參考書記官長於2015年5月5日向證交會提交的關於表格8-K的當前報告(檔案號001-34693)。 |
| (4) | | 參考書記官長在2015年2月5日向證交會提交的表格8-K的最新報告(檔案號001-34693)。 |
| (5) | | 參照2000年2月12日向證券交易委員會提交的S-11表格註冊聲明第4號修正案(檔案號333-162889)。 |
| (6) | | 參考註冊官於2010年8月13日向證交會提交的10-Q表格季度報告(檔案編號001-34693)。 |
| (7) | | 參考註冊官於2015年8月6日向證交會提交的10-Q表格季度報告(檔案編號001-34693)。 |
| (8) | | 參考註冊官於2015年8月6日向證交會提交的10-Q表格季度報告(檔案編號001-34693)。 |
| (9) | | 參考註冊官於2014年8月11日向證交會提交的10-Q表格季度報告(檔案編號001-34693)。 |
| (10) | | 參考註冊官於2014年11月30日向證交會提交的關於8-K表格的最新報告(檔案號001-34693)。 |
| (11) | | 參考書記官長於2015年11月30日向證交會提交的關於表格8-K的當前報告(檔案號001-34693)。 |
| (12) | | 參考註冊官2016年2月29日向證交會提交的10-K表格的年度報告(檔案號001-34693)。 |
| (13) | | 參閲註冊官於2017年5月9日向證交會提交的10-Q表格季度報告(檔案編號001-34693)。 |
| (14) | | 參考書記官長在2017年12月28日向證交會提交的表格8-K的最新報告(檔案編號001-34693)。 |
簽名
根據經修訂的1934年“證券交易法”第13或15(D)節的規定，登記人已正式安排由下列簽署人代表其簽署本報告，並經正式授權。
| | | | | | | | | | | |
| | | 查塔姆託管 |
| | | |
| 日期： | (二0二0年二月二十六日) | | /S/Jeffrey H.Fisher |
| | | 傑弗裏·費舍爾 |
| | | 董事會主席、主席和首席執行官 |
| | | (特等行政主任) |
根據經修正的1934年“證券交易法”的要求，下列人士代表登記人並以所述身份和日期簽署了本報告。
| | | | | | | | | | | | | | |
| 簽名 | | 標題 | | 日期 |
| | | | |
| /S/Jeffrey H.Fisher | | 董事會主席、主席和首席執行幹事(特等執行幹事) | | (二0二0年二月二十六日) |
| 傑弗裏·費舍爾 | | | | |
| | | | |
| /S/Jeremy B.Wegner | | 高級副總裁兼首席財務幹事(首席財務和會計幹事) | | (二0二0年二月二十六日) |
| 傑裏米·韋格納 | | | | |
| | | | |
| /S/Edwin B.Brewer，Jr. | | 託管人 | | (二0二0年二月二十六日) |
| 小埃德温·B·布魯爾。 | | | | |
| | | | |
| /S/Thomas J.Crocker | | 託管人 | | (二0二0年二月二十六日) |
| 託馬斯·克羅克 | | | | |
| | | | |
| /s/Jack P.DeBoer | | 託管人 | | (二0二0年二月二十六日) |
| 傑克·P·德波爾 | | | | |
| | | | |
| s/Mary Elizabeth Higgins | | 託管人 | | (二0二0年二月二十六日) |
| 瑪麗·伊麗莎白·希金斯 | | | | |
| | | | |
| /S/Robert Perlmutter | | 託管人 | | (二0二0年二月二十六日) |
| 羅伯特·佩爾穆特 | | | | |
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| /S/Rolf E.Ruhfus | | 託管人 | | (二0二0年二月二十六日) |
| 羅爾夫·魯弗斯 | | | | |
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查塔姆託管
合併財務報表索引
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| | | 頁碼 |
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| 獨立註冊會計師事務所報告 | | F-2 |
| 2019年12月31日和2018年12月31日的綜合資產負債表 | | F-4 |
| 2019、2018和2017年12月31日終了年度業務綜合報表 | | F-5 |
| 2019、2018和2017年12月31日終了年度綜合股本報表 | | F-6 |
| 2019、2018和2017年12月31日終了年度現金流動合併報表 | | F-7 |
| 合併財務報表附註 | | F-9 |
| | |
| 財務報表附表 | | |
| 附表三-2019年12月31日不動產及累計折舊 | | F-38 |
獨立註冊會計師事務所報告
致Chatham Lodging信託基金董事會及股東
關於財務報表與財務報告內部控制的幾點看法
我們審計了所附Chatham Lodging Trust及其子公司(“公司”)截至2019年12月31日、2019年12月31日和2018年12月31日的合併資產負債表，以及截至2019年12月31日終了的三年的相關業務、股本和現金流量綜合報表，包括列於第15(2)項下的指數所列相關附註和財務報表表(統稱為“合併財務報表”)。我們還根據Treadway委員會(COSO)贊助組織委員會發布的“內部控制-綜合框架”(2013年)中確定的標準，審計了截至2019年12月31日公司對財務報告的內部控制。
我們認為，上述綜合財務報表按照美利堅合眾國普遍接受的會計原則，在所有重大方面公允列報了公司截至2019年12月31日、2019年和2018年12月31日的財務狀況，以及公司在截至2019年12月31日的三年中的經營結果和現金流量。我們還認為，截至2019年12月31日，公司在所有重大方面都根據COSO發佈的內部控制-綜合框架(2013年)中確立的標準，對財務報告進行了有效的內部控制。
會計原則的變化
如合併財務報表附註2所述，該公司改變了2019年租賃的核算方式。
意見依據
公司管理層負責管理這些合併財務報表，對財務報告保持有效的內部控制，並對財務報告的內部控制的有效性進行評估，該報告載於第9A項下的“財務報告內部控制管理年度報告”。我們的職責是根據我們的審計，就公司的合併財務報表和公司對財務報告的內部控制發表意見。我們是在美國上市公司會計監督委員會(PCAOB)註冊的公共會計師事務所，根據美國聯邦證券法和證券交易委員會(SEC)和PCAOB的適用規則和條例，我們必須獨立於該公司。
我們按照PCAOB的標準進行審計。這些標準要求我們規劃和進行審計，以合理保證合併財務報表是否沒有重大錯報，是否因錯誤或欺詐而發生錯報，以及是否在所有重大方面保持了對財務報告的有效內部控制。
我們對合並財務報表的審計包括執行評估合併財務報表重大錯報風險的程序，無論是因為錯誤還是欺詐，以及執行應對這些風險的程序。這些程序包括在測試的基礎上審查關於合併財務報表中的數額和披露情況的證據。我們的審計還包括評價管理層使用的會計原則和重大估計數，以及綜合財務報表的總體列報方式。我們對財務報告內部控制的審計包括瞭解財務報告的內部控制，評估重大弱點存在的風險，並根據評估的風險測試和評估內部控制的設計和運作效果。我們的審計工作還包括執行我們認為在這種情況下必要的其他程序。我們相信，我們的審計為我們的意見提供了合理的依據。
財務報告內部控制的定義與侷限性
公司對財務報告的內部控制是一個程序，目的是根據公認的會計原則，為財務報告的可靠性和為外部目的編制財務報表提供合理的保證。公司對財務報告的內部控制包括以下政策和程序：(1)保存記錄，以合理詳細、準確和公正的方式反映公司資產的交易和處置情況；(2)提供合理的保證，證明記錄交易是必要的，以便允許
根據公認的會計原則編制財務報表，公司的收支僅根據公司管理層和董事的授權編制；(3)就防止或及時發現可能對財務報表產生重大影響的未經授權的公司資產的收購、使用或處置提供合理保證。
由於其固有的侷限性，對財務報告的內部控制可能無法防止或發現誤報。此外，對未來期間的任何有效性評價的預測都有可能由於條件的變化而導致管制不足，或政策或程序的遵守程度可能惡化。
關鍵審計事項
下文通報的關鍵審計事項是本期間對合並財務報表進行的審計所產生的事項，該事項已通知審計委員會或要求告知審計委員會，(1)涉及對合並財務報表具有重大意義的賬目或披露，(2)涉及我們特別具有挑戰性、主觀或複雜的判斷。關鍵審計事項的通報絲毫不改變我們對合並財務報表的總體看法，我們也沒有就關鍵審計事項或與其有關的賬目或披露提供單獨意見，在下文通報關鍵審計事項。
酒店物業投資減值
如合併財務報表附註2和附註5所述，截至2019年12月31日，該公司對酒店財產的淨投資為13億美元。管理層定期檢查酒店物業的減值情況，無論何時發生事件或情況發生變化時，酒店物業的賬面價值可能無法收回。可能引起管理層審查的事件或情況包括但不限於因國家或地方經濟條件下降和(或)在酒店所在市場新建酒店而造成的房產住宿需求的不利變化。如果存在這種情況，管理部門將進行分析，以確定在不收取利息的情況下，估計的未來未貼現現金流量以及最終處置旅館財產的收益是否超過其賬面價值。如果估計未貼現的未來現金流量低於賬面金額，則記錄一項調整，以將賬面金額減少到有關酒店財產的估計公允市場價值，並確認減值損失。
我們決定執行有關酒店物業投資減值的程序是一項重要的審計事項的主要考慮因素是，管理層在開發酒店物業未來未貼現現金流量時作出了重大判斷。這反過來導致審計員在執行程序以評價管理層未來的現金流量和重要假設，包括年度收入和費用增長率、期末價值資本化率和概率權重方面的高度判斷、主觀性和努力。
處理這一問題涉及執行程序和評估審計證據，以形成我們對合並財務報表的總體意見。這些程序包括測試與管理當局的酒店財產減值分析有關的管制措施的有效性，包括對酒店物業估價的管制。除其他外，這些程序還包括測試管理層開發未貼現的未來現金流量的過程、評估該模型的適當性、評估管理層減值分析的完整性以及管理層是否有任何其他減值指標沒有被管理層考慮、測試模型中使用的基本數據的完整性、準確性和相關性，以及評價管理層使用的重要假設，包括年度收入和費用增長率、期末價值資本化率和概率加權。評價管理層與年度收入和費用增長率、最終價值資本化率和概率權重有關的假設時，考慮到(一)報告單位目前和過去的業績，(二)與外部市場和行業數據的一致性，(三)公司的歷史營銷和處置經驗，以及(四)這些假設是否與在審計的其他領域獲得的證據相一致，評價管理層使用的假設是否合理。
/S/普華永道有限公司
佛羅裏達州勞德代爾堡
2020年2月26日
自2009年以來，我們一直擔任公司的審計師。
查塔姆託管
合併資產負債表
(除股票和每股數據外，以千計)
| | | | | | | | | | | |
| 十二月三十一日，
2019 | | 十二月三十一日，
2018 |
| | | | |
| 資產： | | | |
| 酒店物業投資淨額 | $ | 1,347,116 | | | $ | 1,373,773 | |
| 正在開發中的酒店物業投資 | 20,496 | | | — | |
| 現金和現金等價物 | 6,620 | | | 7,192 | |
| 限制現金 | 13,562 | | | 25,145 | |
| 對未合併房地產實體的投資 | 17,969 | | | 21,545 | |
| 使用權，資產，淨額 | 21,270 | | | — | |
酒店應收賬款(扣除可疑賬户備抵)451和$264分別) | 4,626 | | | 4,495 | |
| 遞延費用淨額 | 4,271 | | | 5,070 | |
| 預付費用和其他資產 | 2,615 | | | 2,431 | |
| 遞延税款資產淨額 | 29 | | | 58 | |
| 總資產 | $ | 1,438,574 | | | $ | 1,439,709 | |
| 負債和股本： | | | |
| 按揭債務淨額 | $ | 495,465 | | | $ | 501,782 | |
| 循環信貸設施 | 90,000 | | | 81,500 | |
| 應付帳款和應計費用 | 33,012 | | | 33,692 | |
| 未合併房地產實體投資以外的分配和損失 | 15,214 | | | 9,650 | |
| 租賃負債淨額 | 23,717 | | | — | |
| 應付分配 | 6,142 | | | 5,667 | |
| 負債總額 | 663,550 | | | 632,291 | |
| 承付款和意外開支(見附註14) | | | |
| 公平： | | | |
| 股東權益： | | | |
優先股，$0.01票面價值，100,000,0002019年12月31日和2018年12月31日獲授權和未發行的股票 | — | | | — | |
普通股，$0.01票面價值，500,000,000授權的股份；46,928,445和46,537,031分別於2019年12月31日和2018年12月31日發行和發行的股票 | 469 | | | 465 | |
| 額外已付資本 | 904,273 | | | 896,286 | |
| 留存收益(超過留存收益的分配) | (142,365) | | | (99,285) | |
| 股東權益總額 | 762,377 | | | 797,466 | |
| 非控制利益： | | | |
| 經營合夥中的非控股權 | 12,647 | | | 9,952 | |
| 總股本 | 775,024 | | | 807,418 | |
| 負債和權益共計 | $ | 1,438,574 | | | $ | 1,439,709 | |
所附附註是這些合併財務報表的組成部分。
查塔姆託管
綜合業務報表
(除股票和每股數據外，以千計)
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | 截止年度 | | | | |
| | | | | 十二月三十一日， | | | | |
| | | | | 2019 | | 2018 | | 2017 |
| 收入： | | | | | | | | | |
| 房間 | | | | | $ | 296,267 | | | $ | 295,897 | | | $ | 278,466 | |
| 食品和飲料 | | | | | 9,824 | | | 8,880 | | | 6,255 | |
| 其他 | | | | | 16,567 | | | 13,710 | | | 11,215 | |
| 未合併房地產實體的費用償還 | | | | | 5,670 | | | 5,743 | | | 5,908 | |
| 總收入 | | | | | 328,328 | | | 324,230 | | | 301,844 | |
| 費用： | | | | | | | | | |
| 酒店營運費用： | | | | | | | | | |
| 房間 | | | | | 65,270 | | | 63,877 | | | 59,151 | |
| 食品和飲料 | | | | | 8,396 | | | 7,312 | | | 5,342 | |
| 電話 | | | | | 1,638 | | | 1,766 | | | 1,647 | |
| 其他酒店經營 | | | | | 4,039 | | | 3,296 | | | 2,886 | |
| 一般和行政 | | | | | 25,641 | | | 25,567 | | | 23,639 | |
| 專營權及市場推廣費 | | | | | 25,850 | | | 24,864 | | | 23,247 | |
| 廣告和促銷 | | | | | 6,043 | | | 6,227 | | | 5,380 | |
| 公用事業 | | | | | 10,867 | | | 10,835 | | | 9,944 | |
| 維修保養 | | | | | 14,321 | | | 14,710 | | | 13,317 | |
| 管理費 | | | | | 10,822 | | | 10,754 | | | 9,898 | |
| 保險 | | | | | 1,364 | | | 1,354 | | | 1,228 | |
| 酒店運營費用共計 | | | | | 174,251 | | | 170,562 | | | 155,679 | |
| 折舊和攤銷 | | | | | 51,505 | | | 48,169 | | | 46,292 | |
| 減值損失 | | | | | — | | | — | | | 6,663 | |
| 財產税、地租和保險 | | | | | 24,717 | | | 23,678 | | | 20,916 | |
| 一般和行政 | | | | | 14,077 | | | 14,120 | | | 12,825 | |
| 其他費用 | | | | | 1,441 | | | 3,806 | | | 523 | |
| 未合併房地產實體的可償還費用 | | | | | 5,670 | | | 5,743 | | | 5,908 | |
| 業務費用共計 | | | | | 271,661 | | | 266,078 | | | 248,806 | |
| 出售酒店物業前營業收入(損益) | | | | | 56,667 | | | 58,152 | | | 53,038 | |
| 出售酒店物業的損益 | | | | | (3,282) | | | (18) | | | 3,327 | |
| 營業收入 | | | | | 53,385 | | | 58,134 | | | 56,365 | |
| 利息和其他收入 | | | | | 190 | | | 462 | | | 30 | |
| 利息費用，包括遞延費用的攤銷 | | | | | (28,247) | | | (26,878) | | | (27,901) | |
| | | | | | | | | |
| 未合併房地產實體的收入(損失) | | | | | (6,448) | | | (876) | | | 1,582 | |
| | | | | | | | | |
| 所得税前收入福利(費用) | | | | | 18,880 | | | 30,842 | | | 30,076 | |
| 所得税福利(費用) | | | | | — | | | 28 | | | (396) | |
| 淨收益 | | | | | 18,880 | | | 30,870 | | | 29,680 | |
| 可歸因於非控制權益的淨收入 | | | | | (177) | | | (229) | | | (202) | |
| 可歸屬於普通股股東的淨收入 | | | | | $ | 18,703 | | | $ | 30,641 | | | $ | 29,478 | |
| 普通股收入-基本收入： | | | | | | | | | |
| 可歸屬於普通股股東的淨收入(注11) | | | | | $ | 0.39 | | | $ | 0.66 | | | $ | 0.73 | |
| 普通股收益-稀釋後： | | | | | | | | | |
| 可歸屬於普通股股東的淨收入(注11) | | | | | $ | 0.39 | | | $ | 0.66 | | | $ | 0.73 | |
| 已發行普通股加權平均數： | | | | | | | | | |
| 基本 | | | | | 46,788,784 | | | 46,073,515 | | | 39,859,143 | |
| 稀釋 | | | | | 47,023,280 | | | 46,243,660 | | | 40,112,266 | |
| 按普通股分配： | | | | | $ | 1.32 | | | $ | 1.32 | | | $ | 1.32 | |
所附附註是這些合併財務報表的組成部分。
查塔姆託管
合併權益表
(除股票和每股數據外，以千計)
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 普通股 | | | | 額外 已付 資本 | | 累積 赤字 | | 共計 股東‘ 衡平法 | | 非控制 利息 操作 夥伴關係 | | 共計 衡平法 |
| | 股份 | | 金額 | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | |
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| 2017年1月1日結餘 | 38,367,014 | | | 380 | | | 722,019 | | | (45,657) | | | 676,742 | | | 4,848 | | | 681,590 | |
| 按股權激勵計劃發行股票 | 23,980 | | | — | | | 500 | | | — | | | 500 | | | — | | | 500 | |
發行股票，扣除發行成本$2,149 | 6,979,272 | | | 70 | | | 148,472 | | | — | | | 148,542 | | | — | | | 148,542 | |
| 發行限時股票 | 5,000 | | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | |
| 股份補償攤銷 | — | | | — | | | 815 | | | — | | | 815 | | | 2,469 | | | 3,284 | |
就普通股宣佈的股息($1.32每股) | — | | | — | | | — | | | (52,839) | | | (52,839) | | | — | | | (52,839) | |
在LTIP單元上聲明的發行版($1.32每單位) | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | (977) | | | (977) | |
| 非控制權權益的再分配 | — | | | — | | | (76) | | | — | | | (76) | | | 76 | | | — | |
| 淨收益 | — | | | — | | | — | | | 29,478 | | | 29,478 | | | 202 | | | 29,680 | |
| 2017年12月31日 | 45,375,266 | | | 450 | | | 871,730 | | | (69,018) | | | 803,162 | | | 6,618 | | | 809,780 | |
| 按股權激勵計劃發行股票 | 21,670 | | | — | | | 500 | | | — | | | 500 | | | — | | | 500 | |
發行股票，扣除發行成本$518 | 1,135,095 | | | 15 | | | 23,953 | | | — | | | 23,968 | | | — | | | 23,968 | |
| 發行限時股票 | 5,000 | | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | |
| 股份補償攤銷 | — | | | — | | | 103 | | | — | | | 103 | | | 3,607 | | | 3,710 | |
就普通股宣佈的股息($1.32每股) | — | | | — | | | — | | | (60,908) | | | (60,908) | | | — | | | (60,908) | |
在LTIP單元上聲明的發行版($1.32每單位) | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | (1,154) | | | (1,154) | |
| | | | | | | | | | | | | |
| 在LTIP單位上被沒收的分配 | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | 652 | | | 652 | |
| 淨收益 | — | | | — | | | — | | | 30,641 | | | 30,641 | | | 229 | | | 30,870 | |
| 2018年12月31日 | 46,537,031 | | | $ | 465 | | | $ | 896,286 | | | $ | (99,285) | | | $ | 797,466 | | | $ | 9,952 | | | $ | 807,418 | |
| 按股權激勵計劃發行股票 | 27,870 | | | — | | | 500 | | | — | | | 500 | | | — | | | 500 | |
發行股票，扣除發行成本$209 | 363,544 | | | 4 | | | 7,087 | | | — | | | 7,091 | | | — | | | 7,091 | |
| | | | | | | | | | | | | |
| 股份補償攤銷 | — | | | — | | | 63 | | | — | | | 63 | | | 4,206 | | | 4,269 | |
就普通股宣佈的股息($1.32每股) | — | | | — | | | — | | | (61,783) | | | (61,783) | | | — | | | (61,783) | |
在LTIP單元上聲明的發行版($1.32每單位) | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | (1,351) | | | (1,351) | |
| | | | | | | | | | | | | |
| 非控制權權益的再分配 | — | | | — | | | 337 | | | — | | | 337 | | | (337) | | | — | |
| 淨收益 | — | | | — | | | — | | | 18,703 | | | 18,703 | | | 177 | | | 18,880 | |
| 2019年12月31日結餘 | 46,928,445 | | | $ | 469 | | | $ | 904,273 | | | $ | (142,365) | | | $ | 762,377 | | | $ | 12,647 | | | $ | 775,024 | |
所附附註是這些合併財務報表的組成部分。
查塔姆託管
現金流動合併報表
(單位：千)
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 截止年度 | | | | |
| | 十二月三十一日， | | | | |
| | 2019 | | 2018 | | 2017 |
| 業務活動現金流量： | | | | | |
| 淨收益 | $ | 18,880 | | | $ | 30,870 | | | $ | 29,680 | |
| 調整數，以核對業務活動提供的淨收入與現金淨額： | | | | | |
| 折舊 | 51,258 | | | 47,932 | | | 46,060 | |
| 遞延專營權費用的攤銷 | 247 | | | 237 | | | 217 | |
| 包括利息費用在內的遞延融資費用的攤銷 | 912 | | | 902 | | | 648 | |
| 出售酒店物業的虧損(收益) | 3,282 | | | 18 | | | (3,327) | |
| | | | | |
| 減值損失 | — | | | — | | | 6,663 | |
| | | | | |
| 遞延專營權費用的註銷損失 | — | | | — | | | 16 | |
| 遞延税費用(福利) | 29 | | | (28) | | | 396 | |
| 股份補償 | 4,719 | | | 4,210 | | | 3,784 | |
| 未合併房地產實體的損失(收入) | 6,448 | | | 876 | | | (1,582) | |
| 來自未合併實體的分發 | — | | | — | | | 667 | |
| 資產和負債變動： | | | | | |
| 使用權資產 | 613 | | | — | | | — | |
| 酒店應收賬款 | (102) | | | (437) | | | 353 | |
| 遞延費用 | (17) | | | (243) | | | (935) | |
| 預付費用和其他資產 | (308) | | | 64 | | | 356 | |
| 應付帳款和應計費用 | 664 | | | 1,814 | | | 3,693 | |
| 租賃責任 | (391) | | | — | | | — | |
| 經營活動提供的淨現金 | 86,234 | | | 86,215 | | | 86,689 | |
| 投資活動的現金流量： | | | | | |
| 改善及增加酒店物業 | (35,859) | | | (31,417) | | | (30,233) | |
| 正在開發中的酒店物業投資 | (12,224) | | | — | | | — | |
| 酒店物業購置，除現金外 | (8,171) | | | (70,020) | | | (138,248) | |
| 出售酒店物業的收益，淨額 | 8,987 | | | — | | | 12,555 | |
| 來自未合併實體的分發 | 2,692 | | | 5,036 | | | 2,551 | |
| 對未合併房地產實體的投資 | — | | | — | | | (5,036) | |
| 用於投資活動的現金淨額 | (44,575) | | | (96,401) | | | (158,411) | |
| 來自籌資活動的現金流量： | | | | | |
| 循環信貸貸款 | 74,500 | | | 149,000 | | | 129,000 | |
| 循環信貸貸款償還額 | (66,000) | | | (99,500) | | | (149,500) | |
| 償還抵押債務 | (6,695) | | | (4,899) | | | (4,160) | |
| | | | | |
| | | | | |
| 融資費用的支付 | (48) | | | (955) | | | — | |
| 提供費用的支付 | (209) | | | (518) | | | (2,149) | |
| 發行普通股所得收益 | 7,298 | | | 24,486 | | | 150,691 | |
| | | | | |
| 沒收分配-非歸屬股份 | — | | | — | | | (94) | |
| 分配-普通股/股 | (62,660) | | | (61,590) | | | (52,617) | |
| (用於)籌資活動提供的現金淨額 | (53,814) | | | 6,024 | | | 71,171 | |
| 現金、現金等價物和限制性現金的淨變動 | (12,155) | | | (4,162) | | | (551) | |
| 現金、現金等價物和限制性現金，期初 | 32,337 | | | 36,499 | | | 37,050 | |
| 現金、現金等價物和限制性現金，期末 | $ | 20,182 | | | $ | 32,337 | | | $ | 36,499 | |
| | | | | |
| 補充披露現金流動信息： | | | | | |
| 支付利息的現金 | $ | 27,274 | | | $ | 25,328 | | | $ | 26,541 | |
| 資本化利息 | $ | 445 | | | $ | — | | | $ | — | |
| 支付所得税的現金 | $ | 748 | | | $ | 887 | | | $ | 710 | |
補充披露非現金投資和融資信息：
在2020年1月15日，該公司發佈了24,516根據公司股權激勵計劃向其獨立受託人提供股份，作為對2019年所提供服務的補償。2019年1月16日，該公司發佈27,870根據公司股權激勵計劃向其獨立受託人提供股份，作為2018年所提供服務的補償。2018年1月16日，該公司發佈21,670根據公司股權激勵計劃向其獨立受託人提供股份，作為2017年所提供服務的補償。
截至2019年12月31日，該公司應計應計分配額為$6.1百萬這些發行是在2020年1月31日支付的，但美元除外。0.9百萬與應計但未付分配的未歸屬業績股票有關(見附註12)。截至2018年12月31日，該公司應計應計分配額為$5.7百萬這些分發是在2019年1月25日支付的，但美元除外。0.5百萬美元與應計但未付的未獲實績股票分配有關。截至2017年12月31日，該公司應計應計分配額為$5.8百萬這些發行是在2018年1月26日支付的，但美元除外。0.8百萬美元與應計但未付的未獲實績股票分配有關。
以應計股份為基礎的補償0.5百萬美元0.5百萬美元0.5截至2019、2018年和2017年12月31日，應付款和應計費用分別計入應付款和應計費用。
應計資本改進數美元3.8百萬美元2.4百萬美元2.4截至2019、2018年和2017年12月31日，應付款和應計費用分別為100萬歐元。
所附附註是這些合併財務報表的組成部分。
查塔姆託管
合併財務報表附註
(單位：千美元，除股票和每股數據外)
1. 組織
Chatham Lodging Trust(“我們”、“我們”或“公司”)是2009年10月26日成立的馬裏蘭房地產投資信託基金。該公司是內部管理和組織主要投資於高檔，長期停留和優質品牌的選擇服務酒店。該公司選擇作為聯邦所得税用途的房地產投資信託(“REIT”)對待。
在2010年4月完成首次公開發行(IPO)之前，該公司沒有開展任何業務。我們股票發行的淨收益捐給了我們的經營合夥公司查塔姆·洛奇(Chatham Lodging，L.P.)，以換取合夥企業的利益。基本上，公司的所有資產都由運營合夥公司持有，所有業務都是通過經營夥伴關係進行的。本公司是營運合夥公司的唯一普通合夥人，並擁有100在業務夥伴關係中具有有限合夥利益的共同單位(“共同單位”)的百分比。公司的某些執行人員持有運營夥伴關係(“LTIP單位”)中的既得利益和未獲授權的長期激勵計劃單位，這些部門在我們的綜合資產負債表上被列為非控制利益。
截至2019年12月31日，該公司擁有40總計為6,092(未經審計)15各州和哥倫比亞特區(未經審計)。截至2019年12月31日，該公司還(I)舉行了10.3在與Colony Capital，Inc.子公司的合資企業(“NewINK合資公司”)中的非控股權%。(“CLNY”)，於2014年第二季度成立，目的是收購47該公司與Cerberus資本管理公司(Cerberus Capital Management，“Cerberus”)之間合資經營的酒店(“Inn收藏家合資公司”)由以下人員組成5,948(未經審計)房間，(Ii)設有10.0與CLNY成立的另一家合資企業(“內陸合資公司”)的非控股權%，該合資企業成立於2014年第四季度，目的是收購48來自美國內陸房地產信託公司的酒店。(“內地”)，包括6,402(未經審計)房間。我們有時使用“合資企業”一詞，統稱為NewINK合資公司和內陸合資公司。
為了取得REIT的資格，該公司不能經營其酒店。因此，經營合夥公司及其附屬公司將公司全資擁有的旅館租給應納税的REIT附屬承租人(“TRS承租人”)，後者由公司的應税REIT子公司(“TRS”)控股公司全資擁有。該公司間接擁有10.3利息%46新INK合資酒店和(Ii)10.0利息%48內陸合資酒店。所有的NewINK合資酒店和內陸合資酒店都租給了TRS的承租人，其中公司通過其TRS控股公司間接擁有非控制權權益。每一家旅館以百分比租賃方式租給一位TRS租户，租賃費相當於：(1)固定的基本租金數額；(2)按旅館房間收入計算的百分比租金。每一份租契的初期期限如下：5好幾年了。每個TRS承租人的租賃收入在合併過程中被取消。
TRS承租人與第三方管理公司簽訂了管理協議，為酒店提供日常管理。截至2019年12月31日，海島酒店業管理公司。(“IHM”)52.5費舍爾先生擁有的%，管理所有40公司全資擁有的酒店。截至2019年12月31日，所有的NewINK合資酒店都由IHM管理。截至2019年12月31日，34內地合資企業的酒店由IHM和14酒店由萬豪國際有限公司管理。(“萬豪”)
2. 重要會計政策摘要
提出依據
所附合並財務報表和相關附註是根據美國普遍接受的會計原則(“公認會計原則”)和證券交易委員會(“SEC”)的規則和條例編制的。管理層認為，這些合併財務報表包括所有調整數，其中包括對合並資產負債表的公允報表、合併業務報表、合併權益表和所列期間現金流量表所必需的正常、經常性調整。
合併財務報表包括公司及其全資子公司的所有賬目。公司間的所有餘額和交易都在合併中消除。
改敍
合併財務報表中的某些上期收入和支出數額已重新歸類為可與本期列報方式相比較的數額。改敍對淨收入沒有任何影響。此外，根據美國證券交易委員會2018年8月18日發佈的“披露最新情況和簡化公告”，該公司在提交的所有期間營業收入範圍內，將出售酒店財產線的收益(虧損)轉移到該公司的營業收入範圍內。
估計數的使用
按照公認會計原則編制財務報表，要求管理層在資產負債表日對報告的資產和負債數額以及報告期內報告的收入和支出數額作出影響的估計和假設。實際結果可能與這些估計不同。
金融工具的公允價值
公司的金融工具包括現金和現金等價物、限制現金、酒店應收賬款、應付帳款和應計費用、應付分配、抵押貸款和循環信貸安排。由於這些金融工具的期限相對較短，這些金融工具的綜合資產負債表中報告的賬面價值接近公允價值，但抵押債務和循環信貸貸款除外，其公允價值在附註7中單獨披露。
酒店物業投資
本公司根據購得的房地產、傢俱、固定裝置和設備的公允價值、可識別的無形資產和承擔的負債，分配購買酒店物業的價格。在為分配購買價格的目的作出公允價值估計時，公司利用與收購酒店物業有關的許多信息來源，包括由獨立第三方進行的估值，以及通過收購前盡職調查而獲得的關於每一家酒店財產的信息。2017年1月1日，該公司提早採用ASU 2017-01“業務定義”及 此後的所有收購都被列為資產購置，所有此類購置成本都已資本化。
本公司對酒店物業的投資按成本計算，在資產的估計使用壽命內，通常採用直線法折舊。40建築的年代，20土地改良年，5到20樓宇改善年期及一到十年用於傢俱、固定裝置和設備。改善或延長資產使用壽命的旅館財產的翻新和(或)更換，在其使用壽命期間資本化和折舊，而修理和維護則按發生的費用計算。財產和設備出售或退役後，成本和相關累計折舊將從公司賬户中刪除，由此產生的任何損益均在綜合業務報表中予以確認。
本公司會定期檢討其酒店物業是否受損時，如有事件或情況改變，酒店物業的賬面價值可能無法收回。可能引起審查的事件或情況包括但不限於因國家或地方經濟條件下降和(或)在酒店所在市場新建酒店而造成的房產住宿需求的不利變化。如果存在這種情況，管理部門將進行分析，以確定在不收取利息的情況下，估計的未來未貼現現金流量以及最終處置旅館財產的收益是否超過其賬面價值。如果估計未貼現的未來現金流量低於賬面金額，則記錄一項調整，以將賬面金額減少到有關酒店財產的估計公允市場價值，並確認減值損失。截至2017年12月31日，該公司在其位於賓夕法尼亞州華盛頓SHS酒店發生了減值損失(見腳註5)。截至2019年12月31日和2018年12月31日止的年份有不減值損失。
對於公司認為為出售而持有的財產，折舊和攤銷已不再記錄，財產的價值按折舊成本或公允價值的較低部分記錄，減去出售成本。如果出現以前認為不太可能發生的情況，因此，公司決定不出售以前被歸類為待售的財產，公司將將這些財產重新歸類為持有和使用的財產。這類財產是按其賬面金額的較低部分(按如果財產連續歸類為持有和使用就會被確認的任何折舊和攤銷費用調整)或公允價值在隨後決定不出售之日計量的。當符合財務會計準則委員會(FASB)關於處置長期資產的所有準則時，該公司將財產歸類為待售財產。截至2019年12月31日和2018年12月31日不為出售而持有的酒店物業。
對未合併房地產實體的投資
如果通過在可變利益實體(“VIE”)或投票利益實體中的財務利益確定公司在合資企業中沒有控制權，但有能力行使重大影響力，則採用股權會計方法。根據這一方法，原先按成本入賬的投資應按發生時確認公司在附屬公司淨收益或虧損中所佔份額，而不是在收到股息或其他分配、預付款和為被投資方承付款項時予以確認。
對未合併房地產實體的投資按股權會計方法核算，公司根據假設的賬面價值清算(“HLBV”)方法記錄其權益，這是由於我們根據各自的合資企業協議從合資企業獲得的分配的結構和偏好。根據這種方法，公司根據根據折舊賬面價值對其投資進行的假設清算所得的變化，確認每一期間的損益。因此，由於特定的優先收益率閾值，收入或損失可能不成比例地分配給所有權百分比，而且可能比實際收到的現金分配更多或更少，在實際清算的情況下公司可能得到更多或更少的現金分配。如果在公司合夥人資本份額的賬面金額之間產生了根本差異，所產生的數額將根據被投資方的資產分配，如果分配給應折舊或應攤銷的資產，則作為未合併房地產實體的收入(損失)的一個組成部分攤銷。
公司定期審查其在非合併合資企業的投資的賬面價值，以確定情況是否表明非臨時投資的賬面價值受損。當出現減值指標時，公司將估計投資的公允價值。公司對公允價值的估計考慮了預期的未來營業收入、趨勢和前景等因素以及其他因素。這一確定需要管理層作出重大估計，包括合資企業擁有和運營的資產所產生的預期現金流量。如果已發生損害，而且不是暫時的，損失將以公司對未合併合資企業的投資的公允價值超過賬面金額來衡量。截至2019年12月31日和2008年12月31日，不NewINK或內陸合資公司的投資受到損害。
本公司將定期審查其NewINK和內陸合資公司酒店物業的減值情況，如果發生事件或情況發生變化，酒店物業的賬面價值可能無法收回。可能引起審查的事件或情況包括但不限於因國家或地方經濟條件下降和(或)在酒店所在市場新建酒店而造成的房產住宿需求的不利變化。如果存在這種情況，管理部門將進行分析，以確定在不收取利息的情況下，估計的未來未貼現現金流量以及最終處置旅館財產的收益是否超過其賬面價值。如果估計未貼現的未來現金流量低於賬面金額，則記錄一項調整，以將賬面金額減少到有關酒店財產的估計公允市場價值，並確認減值損失。截至2019年12月31日三新INK合資公司投資組合中的酒店和一內陸合資公司投資組合中的酒店(見注6)。
該公司評估其每一家未合併合資企業的分配的性質，以便將分配歸類為經營活動或在現金流量表中的投資活動。任何被視為未合併合資企業收益分配的現金分配都作為經營活動列於現金流量表中。任何現金分配，如果被認為是未合併合資企業的資本回報，則作為一項投資活動列入現金流量表。
現金及現金等價物
現金和現金等價物包括手頭現金、金融機構的活期存款和最初期限不超過三個月的短期流動投資。個別銀行的現金餘額可能超過聯邦保險限額。
限制現金
限制性現金是指根據合同為潛在的酒店收購而代管的購買價格存款，以及根據公司貸款或酒店管理協議所需的準備金，如資本支出準備金、財產税或保險準備金。2019年12月31日和2018年12月31日合併資產負債表上的限制性現金為美元13.6百萬美元25.1分別是百萬。
酒店應收賬款
酒店應收賬款包括住在酒店的客人所欠的金額以及企業和集團客户應支付的金額。為可疑賬户提供備抵，並將其保持在據信足以勻支估計可能發生的損失的水平。截至2019年12月31日和2018年12月31日，可疑賬户備抵額為美元。0.5百萬美元0.3分別是百萬。
遞延費用
遞延費用包括本公司酒店的特許經營協議申請費、與未來潛在收購有關的費用以及與公司高級無擔保循環信貸設施有關的貸款費用。遞延費用包括截至2019年12月31日和2018年12月31日的下列費用(千)：
| | | | | | | | | | | |
| (一九二零九年十二月三十一日) | | (2018年12月31日) |
| | | |
| 貸款成本 | $ | 2,104 | | | $ | 2,057 | |
| 專營權費 | 4,409 | | | 4,471 | |
| 其他 | 129 | | | 133 | |
| 6,642 | | | 6,661 | |
| 減去累計攤銷 | (2,371) | | | (1,591) | |
| 遞延費用淨額 | $ | 4,271 | | | $ | 5,070 | |
特許經營費用按成本入賬，並在特許經營協議的期限內按直線攤銷。2019、2018年和2017年12月31日終了的年度，與特許經營費用有關的攤銷費用為$0.2百萬美元0.2百萬美元0.2百萬分別列在合併業務報表的折舊和攤銷中。與貸款費用有關的攤銷費用0.9百萬美元0.9百萬美元0.6截至12月31日、2019、2018年和2017年12月31日終了年度的百萬美元分別列入業務綜合報表的利息支出。
按揭債務淨額
抵押貸款，淨包括某些酒店物業的抵押貸款減去獲得這些貸款的相關費用。截至2019年12月31日和2018年12月31日，抵押貸款債務如下(千)：
| | | | | | | | | | | |
| (一九二零九年十二月三十一日) | | (2018年12月31日) |
| 抵押債務 | $ | 496,860 | | | $ | 503,555 | |
| 遞延融資費用 | (1,395) | | | (1,773) | |
| 按揭債務淨額 | $ | 495,465 | | | $ | 501,782 | |
遞延融資貸款成本按成本入賬，並在貸款期限內採用有效利率法攤銷。2019、2018年和2017年12月31日終了年度與貸款費用有關的攤銷費用為美元0.4百萬美元0.4百萬美元0.1在綜合業務報表中，分別包括了100萬美元的利息支出。
預付費用和其他資產
本公司的預付費用和其他資產包括預付保險、預付財產税、押金和酒店用品庫存。
未合併房地產實體的超額投資分配和損失
有時，公司對未合併實體在累計分配損失和現金分配中所佔份額的某些投資超過其在收入和股本捐款中的累計分配份額。雖然該公司通常不對其投資於非合併房地產實體的投資提供任何擔保，但由於潛在的懲罰以及未來財務回報可能帶來的好處，除了某些常規的無追索權分割條款外，該公司通常打算作出任何必要的資本貢獻，以保持其所有權百分比，因此將記錄其在累積分配損失和現金分配中所佔份額低於零。因此，對未合併實體的某些投資的賬面價值為負數。賬面價值為負值的未合併實體包括在現金中。 對公司合併資產負債表中未合併實體的投資超過投資的分配和損失。
收入確認
酒店營業收入在客房被佔用和提供服務時確認。收入包括來自酒店運營的收入，包括客房、會議室、禮品店、室內電影和其他輔助設施的銷售。銷售、使用、佔用和類似的税是在所附的合併業務報表中按淨額(不包括收入)徵收和列報的。
股份補償
公司根據其普通股在授予之日的公平市價計算限制股份獎勵的補償費用。公司根據蒙特卡羅方法計算LTIP和A類業績單位的補償費用，在估值中使用波動率、股利收益率和無風險利率。補償費用在轉歸期內按直線確認，並在所附的綜合經營報表中包括在一般費用和行政費用中。公司對既得股和非既得股支付股利，但以業績為基礎的股份除外，在這些股份轉歸之前不支付未歸屬股份的股息。該公司還不時發放A類業績LTIP單位，作為其賠償做法的一部分。在歸屬前，甲類執行單位的持有人將無權投票給他們的A級業績單位。此外，根據甲類表現單位的條款，甲類表現單位的持有人一般有權(I)獲得10(Ii)在A級經營合夥經營單位歸屬前一段期間，在該經營合夥經營單位的公用單位上所作的分配的百分比(“轉歸前分配”)，(Ii)在該A類業績LTIP單位歸屬後，有權獲得一次特別的“追趕”分配，該分配額相等於在該A級業績LTIP單位轉歸前一段期間在該公用單位上支付的總分配額，減去向該A級業績LTIP單位支付的轉歸前分配的總額，及(Iii)在該A級性能LTIP單位獲授權後，在經營夥伴關係的共同單位上收到相同數額的分發。
每股收益
採用兩類方法來確定每股收益。每股基本收益(“每股收益”)的計算方法是，將可供普通股股東使用的淨收益(虧損)除以未歸屬股票贈款的股息調整後的淨收益(虧損)除以當期已發行普通股的加權平均數。稀釋後每股收益除以普通股東可得的淨收益(虧損)，按股息或分配情況調整，按未歸屬股份贈款和LTIP單位計算，除以已發行普通股的加權平均數加上可能稀釋的有價證券，如在普通股轉換時可發行的股票或股票。在此期間，不對抗稀釋的股票進行調整.公司的限制股份獎勵和僅受時間歸屬條件約束的LTIP單位，如申報，有權分別獲得公司普通股或運營合夥公司普通股的股息或分配。此外，A類業績LTIP單位的股息相當於10公司普通股已申報股利的百分比。這些股息或分配的權利是不可剝奪的.因此，不受時間限制的股份和ltip單位只受時間歸屬條件的限制，以及10未獲授權的A級業績基金單位的百分比，符合要求根據兩類方法分配收益計算每股收益的參與證券的資格。分配給這些參與證券的收益百分比是根據這些未償參與證券的加權平均數與已發行的基本加權平均普通股和這些未償參與證券的加權平均數之和的比例計算的。然後，通過將可分配給這些參與證券的收益減去可分配給這些參與證券的收益除以已發行股票的基本加權平均數，計算基本每股收益。稀釋每股收益的計算類似於基本每股收益，但加權平均流通股數量增加，以包括潛在稀釋證券的影響。
所得税
為了聯邦所得税的目的，該公司選擇作為REIT徵税。為了符合經修訂的1986年“國內收入守則”規定的REIT資格，公司必須滿足某些組織和業務要求，包括至少分配的要求90其年度應納税所得額的百分比(計算時不考慮支付的股息或資本淨收益，也不一定等於按照公認會計原則計算的淨收入)。作為一個REIT，公司一般不受聯邦所得税的影響，只要公司將其REIT應税收入分配給其股東。如該公司在任何應課税年度內未能符合資格成為REIT，則該公司將按正常的公司所得税税率，就其應課税入息被徵收聯邦所得税，而該公司一般不會獲準就聯邦所得税的目的而享有作為REIT待遇的資格。四喪失資格的年份之後的應税年份，除非國税局根據某些法定規定給予公司救濟。
本公司將其全資擁有的酒店租賃給TRS承租人，後者由公司的應税REIT子公司(“TRS”)全資擁有，而後者又由運營合夥公司全資擁有。此外，該公司間接擁有NewINK合資公司擁有的酒店股份(46酒店)和內地合資公司(48)通過運營夥伴關係。所有的NewINK合資酒店和內陸合資酒店都租給TRS承租人，該公司通過其TRS控股公司間接擁有非控制權權益。根據FASB會計準則的規定，TRS須繳納聯邦和州所得税，並在適用情況下按FASB會計準則編纂740，採用資產和負債法確認遞延税收資產和負債，以應對財務報表賬面金額與所得税基礎之間的差異所產生的未來税收後果。2017年12月22日，“減税和就業法案”(TCJA)頒佈。TCJA包括了對美國現行税法的一系列修改，最顯著的是將美國企業所得税税率從35%降至21%，從2017年12月31日開始的課税年度生效。在頒佈期間，税率和税法的變化會得到考慮。因此，由於TCJA被簽署為法律，估價免税額前的遞延淨資產減少了$。0.6百萬美元，並對本年度税收支出進行相應的淨調整，以便在2017年重新計算該公司的美國遞延税金淨資產。我們從2018年開始的聯邦所得税支出將以新税率為基礎。
公司使用資產和負債法核算所得税。根據這一方法，遞延税資產和負債因財務報表中現有資產和負債數額與其各自所得税基礎之間的差額而產生的估計未來税收後果，以及淨經營損失、資本損失和税收抵免結轉額，均被確認為遞延税資產和負債。遞延税資產和負債的計量採用預期實現或解決這些臨時差額的年度的現行所得税税率。税率變動對遞延税資產和負債的影響在新税率頒佈期間的收益中得到確認。然而，只有在考慮到所有現有證據，包括現有應納税臨時差額的未來倒轉、未來預測的應納税收入和税收規劃戰略的基礎上，才能確認遞延税收資產更有可能實現。如果根據現有證據的權重，更有可能無法變現部分或全部遞延税資產，則提供估值津貼。
公司對任何不確定的税收狀況進行年度審查，如有必要，將在合併財務報表中記錄不確定的税收狀況的預期未來税收後果。
截至2019年12月31日，該公司在2016年之前不再接受美國聯邦所得税考試，2016年之前的州考試幾乎沒有例外。公司根據該職位的技術優勢，評估公司的税務狀況是否更有可能在審查後得以維持，包括解決任何相關的上訴或訴訟程序。對於較有可能達到臨界值的税種，財務報表中確認的税額減少了最大的收益，即在與有關税務當局最終結算時實現的可能性大於50%。該公司審查了其公開納税年度的納税狀況，並得出結論，截至2019年12月31日，公司的合併財務報表不要求為所得税編列備抵。與不確定的税收優惠有關的利息和處罰(如果有的話)將被確認為營業費用。
2018年第三季度，管理層接到通知稱，該公司的TRS將在截至2016年12月31日的課税年度接受國税局的審查。考試仍未結束。公司認為，它不需要記錄與税務期間所包含的事項有關的責任，可供審查。然而，如果公司在這件事上遭遇不利的結果，這種結果可能會對其經營結果、財務狀況和現金流量產生重大影響。
租賃
2019年1月1日，公司採用了會計準則編碼(ASU)準則下的會計準則。2016-02(“ASU 2016-02”)，租賃，與租賃交易的會計核算有關。二零一六年二月二十五日，FASB發佈了最新的會計準則，其中規定了合同雙方(即承租人和出租人)租約的確認、計量、列報和披露原則。新的會計準則要求承租人採用雙重辦法，根據租賃是否實際上是承租人的融資購買情況，將租賃分為融資租賃或經營租賃。租賃費用的分類將決定租賃費用是基於有效利息方法還是在租賃期限內以直線方式確認。承租人還必須記錄所有租賃的使用權、資產和租賃負債.我們於2019年1月1日通過了新的會計準則，並在規定的可選過渡方法的基礎上加以應用，允許實體在通過日期確認資產負債表的累積效應調整。在採用後，我們採用了在新會計指導下提供的一攬子實用權宜之計，並作出會計政策選擇，不承認12個月或以下租約的使用權、資產或租賃負債。對於我們的地面租賃協議和公司辦公租賃協議，這些協議目前都作為經營租賃入賬，我們確認租賃負債為$。25.7百萬元及相應的使用權資產$23.1截至2019年1月1日，我們的綜合資產負債表上有百萬美元。
段信息
管理層將該公司的酒店評價為單一的行業部門，因為所有的酒店都具有相似的經濟特徵，並向類似類型的客户提供類似的服務。
最近發佈的會計準則
2018年1月1日，該公司通過了“會計準則編纂(ASU)2014-09年度會計準則”(ASU)主題下的會計準則。“與客户簽訂合同的收入“在修訂的追溯基礎上。我們目前的收入來源不受新模式的影響，我們也沒有認識到累積效應調整是採用經修改的追溯方法的一部分。此外，新的會計準則不會對酒店的確認或處置產生重大影響，因為我們主要是將旅館處置給第三方，以換取現金，而很少有意外情況。由於與獲取客户合同的成本資本化有關，本公司選擇使用財務會計準則委員會(FASB)的實用權宜之計，允許我們花費成本來獲取客户合同，因為這些合同是由於其短期性質而產生的，在規定的不超過一年的夜晚發生。本指南適用於自通過之日起的所有合同。本公司已應用本標準的所有相關披露。
2018年1月1日，該公司通過了2016-15年度會計準則(“ASU 2016-15”)，某些現金收入和現金付款的分類，它澄清並提供了關於八個現金流量分類問題的具體指導，目的是在實踐中減少目前的多樣性。公司有與債務清償有關的某些現金付款和收據，這些款項和收據受到新標準的影響。該公司歷來按照累積收益法對從權益法投資中收到的分配進行分類。因此，由於採用了新的指導方針，沒有產生任何影響。公司在追溯的基礎上應用了新的指南。
2018年1月1日，該公司在ASU 2016-18(“ASU 2016-18”)下通過了會計準則，限制現金，這就要求現金流量表解釋這一期間現金、現金等價物和一般稱為限制性現金或限制性現金等價物的數額的變化。這一標準僅適用於現金流量表中限制現金的列報。限制現金是指根據合同為潛在的酒店收購而持有的代管價款和代管準備金，如根據公司貸款所需的資本支出準備金、財產税或保險準備金。公司在追溯的基礎上應用了新的指南。
2018年8月，證交會發布了證交會最後規則33-10532，“披露、更新和簡化”。修正案簡化或消除重複、重疊或過時的披露要求。修正案還增加了某些披露要求，例如要求實體披露中期股東權益的當前和比較季度和年度變化。修訂後的規定適用於2018年11月5日或之後提交的報告。然而，美國證交會發布了“合規與披露解釋105.09”，允許各實體將有關股東權益變動的新披露要求推遲至2018年11月5日以後季度期的10-Q表。該公司於2019年1月1日通過了有關中期股東權益變動的新披露要求。根據公司的評估，採用新的披露方式對公司的合併財務報表沒有重大影響。
2018年8月，FASB發佈了ASU 2018-13，公允價值計量(主題820)：披露框架-對公允價值計量披露要求的修改。指南修改了公允價值計量的披露要求，刪除或修改了一些披露，同時還增加了新的披露。該指南適用於2019年12月15日以後開始的年度報告期間，以及這些年度期間內的中期，並允許早日通過。該公司將於2020年1月1日採用這一新標準。根據公司的評估，本標準的採用不會對公司的合併財務報表產生重大影響。
3. 購置酒店物業
酒店採購價格分配
我們以美元收購了位於SC薩默維爾的住家酒店薩默維爾酒店(“RI Summerville”)。20.82018年8月27日百萬美元，位於德克薩斯州達拉斯的達拉斯市中心庭院酒店49.02018年12月5日，百萬美元，位於新罕布什爾州朴茨茅斯的希爾頓花園酒店朴茨茅斯(“朴茨茅斯”)43.42017年9月20日百萬美元，位於加州薩默維爾市的薩默維爾庭院酒店20.22017年11月15日百萬美元和弗吉尼亞州斯普林菲爾德大使館套房(“斯普林菲爾德”)68.12017年12月6日根據收購之日的公允價值，公司收購的每家酒店的購房價格的分配(單位：千)：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | 裏薩默維爾 | 達拉斯DT | 朴茨茅斯 | 塞薩默維爾 | 斯普林菲爾德 | 共計 |
| 獲取日期 | | | 8/27/2018 | 12/5/2018 | 9/20/2017 | 11/15/2017 | 12/6/2017 | |
| 房間數(未經審計) | | | 96 | 167 | 131 | | 96 | | 219 | | 709 | |
| 土地 | | | $ | 2,300 | | $ | 2,900 | | $ | 3,600 | | $ | 2,500 | | $ | 7,700 | | $ | 19,000 | |
| 建築物和改善 | | | 17,060 | | 42,760 | | 37,630 | | 16,923 | | 58,807 | | 173,180 | |
| 傢俱、固定裝置和設備 | | | 1,234 | | 3,340 | | 2,120 | | 730 | | 1,490 | | 8,914 | |
| 現金 | | | — | | 5 | | 8 | | 1 | | 3 | | 17 | |
| | | | | | | | |
| 應收賬款 | | | — | | 8 | | 32 | | 1 | | — | | 41 | |
| | | | | | | | |
| 預付費用和其他資產 | | | — | | 68 | | 12 | | 28 | | 129 | | 237 | |
| | | | | | | | |
| 應付帳款和應計費用 | | | (9) | | (33) | | (27) | | (1) | | (51) | | (121) | |
| | | | | | | | |
| | | | | | | | |
| 獲得的淨資產，除現金外 | | | $ | 20,585 | | $ | 49,043 | | $ | 43,367 | | $ | 20,181 | | $ | 68,075 | | $ | 201,251 | |
所購資產的價值主要以銷售比較法(土地)和折舊重置成本法(建築和裝修以及傢俱、固定裝置和設備)為依據。銷售比較方法使用最近在各自酒店市場上出售土地的投入。折舊重置費用法使用直接和間接重置費用的投入，使用國家認可的重置費用信息主管部門，以及各資產的年齡、面積和房間數。購置財產費用$0.1百萬美元0.12019年和2018年分別有100萬英鎊資本化。
2018年和2017年收購酒店的收入和營業收入從各自收購之日起至12月31日止，2019年情況如下(千)：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | 截至2019年12月31日止的年度 | | | | 2018年12月31日終了年度 | | | | | | |
| 獲取日期 | | 收入 | | 營業收入 | | 收入 | | 營業收入 | | | | |
| 希爾頓花園酒店樸次茅斯，新罕布什爾州 | 9/20/17 | | $ | 9,660 | | | $ | 3,773 | | | $ | 9,160 | | | $ | 3,629 | | | | | |
| 薩默維爾庭院，SC | 11/15/17 | | 3,846 | | | 1,302 | | | 3,969 | | | 1,261 | | | | | |
| 弗吉尼亞州斯普林菲爾德大使館套房 | 12/6/17 | | 14,284 | | | 5,035 | | | 13,886 | | | 4,887 | | | | | |
| 薩默維爾住宅旅館，SC | 8/27/18 | | 3,645 | | | 1,250 | | | 875 | | | 30 | | | | | |
| 德克薩斯州達拉斯市中心庭院 | 12/5/18 | | 7,833 | | | 2,479 | | | 258 | | | (21) | | | | | |
| 共計 | | | $ | 39,268 | | | $ | 13,839 | | | $ | 28,148 | | | $ | 9,786 | | | | | |
2017年8月29日，該公司以美元在加州洛杉磯縣購買了一塊土地6.52019年7月2日，加州硅谷的一百萬美元和一塊土地8.1百萬
4. 酒店物業的處置
2019年5月7日，該公司以美元的價格出售了位於賓夕法尼亞州阿爾託納的萬豪酒店(Marriott Hotel)的庭院(Courtyard)。4.6百萬元，並確認出售旅館財產的損失為$4.4百萬2019年5月15日，該公司以美元出售了華盛頓州萬豪酒店(Marriott)的斯普林希爾套房(SpringHill Suites)。5.1百萬元，並確認出售酒店物業的收益為$1.1百萬銷售所得用於償還公司高級無擔保循環信貸設施的未清款項。這些銷售並不代表對公司的運營和財務業績有重大影響的戰略轉變，因此，沒有資格被報告為停業經營。
2017年12月20日，該公司以美元出售了希爾頓·卡爾斯巴德(北聖地亞哥縣)的豪姆伍德套房(Homewood Suites)。33.0百萬元，並確認出售一間酒店物業的收益為$3.3百萬買方假定旅館擔保的抵押貸款為$。20.0百萬出售所得收入用於償還公司高級無擔保循環信貸設施的未償款項。這次出售並不代表對公司的經營和財務業績有重大影響的戰略轉變，因此，沒有資格被報告為停業經營。
在截至12月31日、2019、2018和2017年12月31日終了的年度內，該公司的合併業務報表包括與已處置酒店有關的營業收入如下：(千)：
| | | | | | | | | | | |
| 營業收入 | | |
| 截至12月31日， | | |
| 2019 | 2018 | 2017 |
| 豪姆伍德套房卡爾斯巴德 | $ | — | | $ | — | | $ | 2,791 | |
| 阿爾託納庭院 | $ | 24 | | $ | 517 | | $ | 743 | |
| 華盛頓州斯普林吉爾套房 | $ | 198 | | $ | 718 | | $ | 433 | |
| 共計 | $ | 222 | | $ | 1,235 | | $ | 3,967 | |
5. 酒店物業投資
酒店物業投資淨額
截至2019年12月31日和2018年12月31日，對酒店財產的投資淨額如下(千)：
| | | | | | | | | | | |
| (一九二零九年十二月三十一日) | | (2018年12月31日) |
| 土地及改善工程 | $ | 296,884 | | | $ | 296,253 | |
| 建築物和改善 | 1,216,849 | | | 1,214,780 | |
| 傢俱、固定裝置和設備 | 81,707 | | | 73,411 | |
| 進行中的翻修 | 31,589 | | | 25,370 | |
| 1,627,029 | | | 1,609,814 | |
| 減：累計折舊 | (279,913) | | | (236,041) | |
| 酒店物業投資淨額 | $ | 1,347,116 | | | $ | 1,373,773 | |
在截至2017年12月31日的年度內，該公司確定了其華盛頓SHS、PA酒店的減值指標，主要原因是經營業績下降和經濟持續疲軟。因此，公司必須進行可收回性測試。這項測試比較了我們餘下的預計持有期內可歸因於酒店的預計未來未折現現金流量之和，以及其處置時的期望值與酒店的賬面價值之和。該公司確定，可歸因於該酒店的未貼現現金流量估計數不超過其賬面價值，而且存在減值。因此，該公司記錄了一美元6.72017年12月31日終了年度綜合業務報表中的百萬減值費用。公允價值是基於一個貼現現金流模型確定的，該模型使用了我們對未來現金流的估計和第三方市場數據，認為這是第三級投入。
正在開發中的酒店物業投資
我們正在加州洛杉磯開發一家酒店，位於我們擁有的一塊土地上。我們已經支付了$20.5迄今的百萬費用，其中包括美元6.6百萬土地購置費用和美元13.9其他發展費用的百萬。我們預計建造酒店的總開發費用約為$65.0百萬，其中包括土地的成本。我們把美元重新分類了6.6在截至2019年12月31日的年度內，隨着我們的開發活動的開始，從發展中的土地到正在開發的酒店物業的徵地費用達到百萬。
6. 對未合併實體的投資
2014年6月9日，該公司收購了10.3紐因克合資公司是北星房地產金融公司附屬公司的合資公司。(“北極星”)和經營夥伴關係。公司根據權益法對這項投資進行核算。Northstar公司與Colony Capital公司合併。(“殖民地”)於2017年1月10日成立一家新公司CLNY，該公司擁有89.7%的利息和公司擁有10.3在NewINK合資公司的利息%。對NewINK合資公司資產和負債的價值進行了調整，以反映香港與NorthStar合併時的估計公平市場價值。截至2019年12月31日和2018年12月31日，該公司在NewINK合資公司中所佔的合夥人資本份額約為$40.6百萬美元47.5分別為百萬美元，投資賬面金額與公司合夥人資本份額之間的總差額約為美元55.8百萬美元57.1百萬(與攤銷資產有關的基數差額在相關資產的壽命內確認為基差調整數)。公司是新INK合資公司的管理成員。在截至2019年12月31日和2018年12月31日的年度內，該公司收到NewINK合資公司的現金分配如下(千)：
| | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | 截止年度 | | |
| | | | | | 十二月三十一日， | | |
| | | | | | 2019 | | 2018 |
| 其他活動產生的現金和多餘現金 | | | | | $ | 1,542 | | | $ | 3,186 | |
| | | | | | | |
| | | | | | | |
| 共計 | | | | | $ | 1,542 | | | $ | 3,186 | |
2014年11月17日，該公司收購了10.0在內陸合資公司(NorthStar和運營合夥公司的子公司之間的合資企業)的股份%。公司根據權益法對這項投資進行核算。Northstar公司與Colony Capital公司合併。(“殖民地”)於2017年1月10日成立一家新公司CLNY，該公司擁有90.0在內地合資公司的利息%。對內陸合資公司資產和負債的價值進行了調整，以反映香港與北極星合併時的估計公平市場價值。截至2019年12月31日和2018年12月31日，該公司在內地合資公司合夥人中所佔份額約為美元28.4百萬美元32.3分別為百萬美元，投資賬面金額與公司合夥人資本份額之間的總差額約為美元10.4百萬美元10.7分別(與攤銷資產有關的基差在相關資產的使用年限內確認為基差調整數)。公司作為內地合資公司的管理成員。在截至2019年12月31日和2018年12月31日的年度內，該公司收到內陸合資企業的現金分配情況如下(千)：
| | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | 截止年度 | | |
| | | | | | 十二月三十一日， | | |
| | | | | | 2019 | | 2018 |
| 其他活動產生的現金和多餘現金 | | | | | $ | 1,150 | | | $ | 1,850 | |
| | | | | | | |
| | | | | | | |
| 共計 | | | | | $ | 1,150 | | | $ | 1,850 | |
2017年5月9日，NewINK合資公司對美元進行了再融資。840.0百萬次貸款擔保47新的$酒店850.0百萬貸款，利率為libor加上2.79%，初始到期日為2019年6月7日三一-年延期方案。NewINK合資公司進行了第一次延期，到期日延長至2020年6月7日。在2019年11月7日，NewINK合資公司對美元進行了再融資。850.0百萬美元貸款855.0來自摩根士丹利銀行、摩根大通銀行、國家協會和美國銀行(統稱為“貸款人”)的無追索權貸款，由46旅館。新貸款利率為libor加上利差2.82%，初始到期日為2021年11月7日五一-年延期方案。
2017年6月9日，內地合資公司對美元進行了再融資。817.0百萬次貸款擔保48新的$酒店780.0百萬無追索權貸款，列金融公司。2017年6月9日，該公司又捐助了一筆美元5.0百萬元與其在內地合資公司的股份有關的資本，以減少48旅館。新貸款利率為libor加上利差3.3%，初始到期日為2019年7月9日三一-年延期方案。內地合資公司進行了第一次延期，到期日延長至2020年7月7日。
如果公司或CLNY要求為經營業務所必需的各自的合資企業提供額外的資本捐助，包括對資金成本和與資本支出有關的費用的繳款，公司在合資企業中的所有權權益可能會發生變化。關於(I)由NewINK合資公司物業擔保的無追索權按揭貸款，以及由NewINK合資公司物業擁有人的會員權益擔保的有關無追索權夾層貸款，以及(Ii)由內地合資公司物業擔保的無追索權按揭貸款，營運合夥為適用的放款人提供慣常的環境補償，以及某些慣常的無追索權分割條款的保證，例如欺詐、重大及故意失實陳述及資金運用失當等。在某些情況下，例如適用的借款人破產，擔保是為未償還債務的全部款額提供的，但在大多數情況下，擔保的上限是以欺詐、物質及故意失實陳述及錯誤運用資金為限。15所涉未償債務的百分比(就NewINK合資公司貸款而言)或20所涉債務的%(就內陸合資公司貸款而言)就每一項NewINK合資公司和內陸合資公司貸款而言，運營合夥已與其合資夥伴簽訂了一項繳款協議，在大多數情況下，該合資夥伴有責任按比例支付該合資夥伴在適用的擔保和環境賠償下所欠的任何數額。 本公司管理合資公司，並將獲得在每一個適用的合資企業的利益，如果它滿足一定的回報門檻的合資企業。CLNY還可以在未經公司同意的情況下批准聯合企業採取的某些行動，包括在適當的範圍內進行的某些財產處置，與重組適用的合資公司有關的某些行動，以及在公司未能履行適用的合資協議規定的重大義務的情況下解除公司作為管理成員的某些行動。
該公司對NewInk合資企業和內陸合資企業的投資為$(15.2)百萬美元18.0分別為2019年12月31日的百萬歐元。下表列出截至2019、2018和2017年12月31日、2019、2018和2017年12月31日、2019、2018和2017年12月31日、2019、2018和2017年12月31日、2019、2018和2017年12月31日、2019、2018和2017年12月31日、2019、2018和2017年所有合資企業的
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 資產負債表 | | | | | |
| (一九二零九年十二月三十一日) | | (2018年12月31日) | | 2017年12月31日 |
| 資產 | | | | | |
| 酒店物業投資淨額 | $ | 2,221,718 | | | $ | 2,309,396 | | | $ | 2,363,726 | |
| 其他資產 | 104,560 | | | 118,600 | | | 130,910 | |
| 總資產 | $ | 2,326,278 | | | $ | 2,427,996 | | | $ | 2,494,636 | |
| | | | | |
| 負債 | | | | | |
| 應付按揭及票據淨額 | $ | 1,612,217 | | | $ | 1,606,334 | | | $ | 1,597,351 | |
| 其他負債 | 34,948 | | | 37,051 | | | 38,773 | |
| 負債總額 | 1,647,165 | | | 1,643,385 | | | 1,636,124 | |
| | | | | |
| 衡平法 | | | | | |
| 查塔姆住宿信託基金 | 69,008 | | | 79,744 | | | 87,326 | |
| 合資合夥人 | 610,105 | | | 704,867 | | | 771,186 | |
| 股本總額 | 679,113 | | | 784,611 | | | 858,512 | |
| 負債和股本共計 | $ | 2,326,278 | | | $ | 2,427,996 | | | $ | 2,494,636 | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | 截止年度 | | | | |
| | | | | 十二月三十一日， | | | | |
| | | | | 2019 | | 2018 | | 2017 |
| 收入 | | | | | $ | 496,485 | | | $ | 498,507 | | | $ | 487,174 | |
| 酒店運營費用共計 | | | | | 329,879 | | | 329,756 | | | 294,280 | |
| 酒店營業收入 | | | | | $ | 166,606 | | | $ | 168,751 | | | $ | 192,894 | |
| 減值損失 | | | | | $ | 41,132 | | | | $ | — | | | | $ | — | |
| 持續業務淨虧損 | | | | | $ | (76,869) | | | $ | (24,400) | | | $ | (107) | |
| 酒店銷售損失 | | | | | $ | (2,129) | | | $ | — | | | $ | — | |
| 淨損失 | | | | | $ | (78,998) | | | $ | (24,400) | | | $ | (107) | |
| | | | | | | | | |
| (損失)可分配給公司的收入 | | | | | $ | (8,044) | | | $ | (2,472) | | | $ | 7 | |
| 基差調整 | | | | | $ | 1,596 | | | $ | 1,596 | | | $ | 1,575 | |
| 查塔姆未合併房地產實體的總收入(損失) | | | | | $ | (6,448) | | | $ | (876) | | | $ | 1,582 | |
7. 債務
公司的抵押貸款和高級無擔保循環信貸設施是通過對公司某些財產的第一抵押留置權進行擔保的。抵押貸款是無追索權的，除非發生欺詐或濫用資金的情況。債務包括以下(千)：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 貸款/擔保品 | 利息 率 | | 到期日 | | 12/31/19財產
載運
價值 | | 截至1999年的未結清餘額 | | |
| | | | | | | (一九二零九年十二月三十一日) | | 十二月三十一日，
2018 |
| 高級無擔保循環信貸機制(1) | 4.31 | % | | 2022年3月8日 | | $ | — | | | $ | 90,000 | | | $ | 81,500 | |
| | | | | | | | | |
| | | | | | | | | |
| 紐約萬豪新羅謝爾住宅酒店 | 5.75 | % | | (2021年9月1日) | | 18,756 | | | 12,936 | | | 13,361 | |
| 加州聖迭戈萬豪酒店 | 4.66 | % | | 2023年2月6日 | | 44,939 | | | 27,272 | | | 27,885 | |
| Homewood套房(Homewood Suites)，德克薩斯州希爾頓聖安東尼奧 | 4.59 | % | | 2023年2月6日 | | 29,914 | | | 15,563 | | | 15,916 | |
| 萬豪酒店，維也納，弗吉尼亞州 | 4.49 | % | | 2023年2月6日 | | 32,006 | | | 21,291 | | | 21,782 | |
| TX休斯頓萬豪天井 | 4.19 | % | | 2023年5月6日 | | 31,158 | | | 17,559 | | | 17,976 | |
| 賓夕法尼亞州匹茲堡凱悦廣場 | 4.65 | % | | (2023年7月6日) | | 34,941 | | | 21,520 | | | 21,989 | |
| 萬豪酒店，華盛頓州 | 4.97 | % | | (2023年12月6日) | | 64,015 | | | 43,857 | | | 44,680 | |
| 加州萬豪花園林蔭居住酒店 | 4.79 | % | | 2024年4月6日 | | 38,793 | | | 32,053 | | | 32,620 | |
| 美國加州萬豪硅谷第一居住酒店 | 4.64 | % | | 2024年7月1日 | | 79,377 | | | 64,406 | | | 64,800 | |
| 美國加州Marriott硅谷2號住宅酒店 | 4.64 | % | | 2024年7月1日 | | 85,006 | | | 70,270 | | | 70,700 | |
| 加州Marriott San Mateo居住旅館 | 4.64 | % | | 2024年7月1日 | | 64,718 | | | 48,305 | | | 48,600 | |
| 加州萬豪山景住宅酒店 | 4.64 | % | | 2024年7月1日 | | 52,677 | | | 37,670 | | | 37,900 | |
| Springhill Suites，Marriott Savannah，GA | 4.62 | % | | 2024年7月6日 | | 34,567 | | | 29,817 | | | 30,000 | |
| 希爾頓花園酒店瑪麗娜德爾雷伊，加利福尼亞州 | 4.68 | % | | 2024年7月6日 | | 39,200 | | | 20,931 | | | 21,355 | |
| Homewood套房，由Hilton Billerica，MA | 4.32 | % | | (2024年12月6日) | | 13,956 | | | 15,693 | | | 15,965 | |
| 漢普頓酒店&套房休斯頓醫療CNTR.，德克薩斯州 | 4.25 | % | | (一九二五年一月六日) | | 16,410 | | | 17,717 | | | 18,026 | |
| 未攤銷債務發行成本前的債務總額 | | | | | $ | 680,433 | | | $ | 586,860 | | | $ | 585,055 | |
| 未攤銷抵押債務發行成本 | | | | | | | (1,395) | | | (1,773) | |
| 未償債務總額 | | | | | | | 585,465 | | | 583,282 | |
1.高級無擔保循環信貸安排的利率是可變的，基於libor加上適用的保證金。1.55%2.3%，或素數加上適用的保證金0.55%1.3%.
2018年3月8日，我們對原定於2020年到期的高級無擔保信貸工具進行了再融資，並在2023年3月推出了一種新的貸款工具，其中包括將到期期限再延長一年的選擇。借款費用減少了0到15與我們以前信貸機構中基於槓桿的可比定價水平相比的基點。在2019年12月31日的當前槓桿水平下，新機制下的借款成本為libor+。1.65百分比。2019年12月31日，我們遵守了所有的金融契約。
2019年12月31日和2018年12月31日，該公司擁有美元90.0百萬美元81.5在其高級無擔保循環信貸機制下，分別有百萬筆未償借款。2019年12月31日，高級無擔保循環信貸機制下的最高借款額度為美元。250.0百萬
該公司估計其固定利率債務的公允價值，方法是按估計的市場利率貼現每種工具的未來現金流量。公司所有的抵押貸款都是固定利率.利率考慮到一般市場條件、抵押品的質量和估計價值以及具有類似信貸條件的債務的到期期限，屬於公允價值等級的第3級。截至2019年12月31日和2018年12月31日，該公司固定利率債務的估計公允價值為美元501.5百萬美元489.0分別是百萬。
該公司估計其可變利率債務的公允價值時，考慮到一般市場條件和對類似期限的債務可獲得的估計信貸條件，這些條件屬於公允價值等級的第3級。截至2019年12月31日，該公司唯一的可變利率債務處於其高級無擔保循環信貸貸款之下。截至2019年12月31日和2018年12月31日，該公司可變利率債務的估計公允價值為美元90百萬美元81.5分別是百萬。
截至2019年12月31日，該公司遵守了其所有財務契約。截至2019年12月31日，該公司的固定費用綜合覆蓋率為3.0銀行契約是1.5. 截至2019年12月31日，今後五個歷年及其後每一年的債務償還計劃本金如下(千)：
| | | | | |
| | 金額 |
| 2020 | $ | 9,536 | |
| 2021 | 21,979 | |
| 2022 | 99,954 | |
| 2023 | 143,084 | |
| 2024 | 296,387 | |
| 此後 | 15,920 | |
| 未攤銷債務發行成本前的債務總額 | $ | 586,860 | |
| 未攤銷抵押債務發行成本 | (1,395) | |
| 未償債務總額 | $ | 585,465 | |
8. 所得税
下列期間所得税支出的組成部分如下(千)：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | 截止年度 | | | | |
| | | | | | 十二月三十一日， | | | | |
| | | | | | 2019 | | 2018 | | 2017 |
| 目前： | | | | | | | | | |
| 聯邦制 | | | | | $ | (29) | | | $ | — | | | $ | — | |
| 國家 | | | | | — | | | — | | | — | |
| 當期税收費用(福利) | | | | | $ | (29) | | | $ | — | | | $ | — | |
| | | | | | | | | |
| 推遲： | | | | | | | | | |
| 聯邦制 | | | | | 29 | | | (28) | | | 350 | |
| 國家 | | | | | — | | | — | | | 46 | |
| 遞延税費用(福利) | | | | | 29 | | | (28) | | | 396 | |
| 税收支出總額(福利) | | | | | $ | — | | | $ | (28) | | | $ | 396 | |
所得税費用與按法定聯邦所得税税率計算的公司税前綜合收入的差額如下(千)：
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 截止年度 | | | | |
| 十二月三十一日， | | | | |
| 2019 | | 2018 | | 2017 |
| TRS税前賬面虧損 | $ | (8,167) | | | $ | (6,040) | | | $ | (4,261) | |
| | | | | |
| 2018年及其後的法定税率為21%，前幾年的法定税率為34%，適用於税前收入。 | $ | (1,715) | | | $ | (1,268) | | | $ | (1,449) | |
| 州和地方所得税的影響，扣除聯邦税收優惠 | (347) | | | (200) | | | (108) | |
| 税制改革影響 | — | | | — | | | 644 | |
| 返回調整的條文 | — | | | — | | | 5 | |
| 永久調整 | 8 | | | 12 | | | 13 | |
| 估價津貼的變動 | 2,100 | | | 1,456 | | | 1,289 | |
| 估價津貼發放 | — | | | (28) | | | — | |
| 其他 | (46) | | | — | | | 2 | |
| 總所得税(福利)費用 | $ | — | | | $ | (28) | | | $ | 396 | |
| | | | | |
| 間接有效税率 | — | % | | 0.46 | % | | (9.29) | % |
2017年12月22日，TCJA頒佈。TCJA包括了對美國現行税法的一系列修改，最顯著的是將美國企業所得税税率從35%降至21%，從2017年12月31日開始的課税年度生效。在頒佈期間，税率和税法的變化會得到考慮。因此，由於TCJA被簽署為法律，估價免税額前的遞延淨資產減少了$。0.6百萬美元，並對本年度税收支出進行相應的淨調整，以便在2017年重新計算該公司的美國遞延税金淨資產。我們從2018年開始的聯邦所得税支出將以新税率為基礎。
截至2019年12月31日，我們的TRS有一項與未來税收抵免相關的遞延淨資產。29千。截至2019年12月31日和2018年12月31日，該公司對某些遞延税金資產的估值折讓額總計為美元5.6百萬美元3.3分別是百萬。估值津貼增加的主要原因是當年淨業務損失的增加。截至2019年12月31日和2018年12月31日，產生遞延税資產的各類臨時差額和結轉產生的税收影響如下(千)：
| | | | | | | | | | | |
| 截止年度 | | |
| 十二月三十一日， | | |
| 2019 | | 2018 |
| 推遲總數： | | | |
| 可疑賬户備抵 | $ | 117 | | | $ | 68 | |
| | | |
| 應計補償 | 870 | | | 731 | |
| AMT信貸 | 29 | | | 58 | |
| | | |
| | | |
| | | |
| 合夥企業所得税差額總額 | (103) | | | (193) | |
| 淨經營損失 | 4,741 | | | 2,654 | |
| 估價津貼 | (5,625) | | | (3,260) | |
| | | |
| 遞延税金淨額 | $ | 29 | | | $ | 58 | |
截至每個報告日期，公司管理層都會考慮新的證據，包括正面和負面證據，這些證據可能會影響管理層對未來實現遞延税後淨資產的看法。該公司的TRS預計將在2020年繼續出現應税虧損。截至2019年12月31日，税務總局繼續確認全額估價免税額，相當於遞延税淨資產的100%，但AMT税收抵免除外，原因是TRS利用這些遞延淨資產的能力不確定。管理層將繼續監測估值津貼的需要。
9. 宣佈和支付的股息
該公司宣佈定期普通股股息為$1.32在LTIP單位上的每股和發行版$1.32截至2019年12月31日的年度單位股息和分配情況及其税收特點如下：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 記錄
日期 | | 付款
日期 | | 共同
分享
分佈
金額 | | LTIP
單位
分佈
金額 | | 應税普通收入 | | | | 資本返還 | | 第199 A款股息 |
| 一月 | | 1/31/2019 | | 2/22/2019 | | $ | 0.11 | | | $ | 0.11 | | | $ | 0.0847 | | | | | $ | 0.0253 | | | $ | 0.0847 | |
| 二月 | | 2/28/2019 | | 3/29/2019 | | 0.11 | | | 0.11 | | | 0.0847 | | | | | 0.0253 | | | 0.0847 | |
| 三月 | | 3/29/2019 | | 4/26/2019 | | 0.11 | | | 0.11 | | | 0.0847 | | | | | 0.0253 | | | 0.0847 | |
| 2019年第一季度 | | | | | | $ | 0.33 | | | $ | 0.33 | | | $ | 0.2541 | | | | | $ | 0.0759 | | | $ | 0.2541 | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 四月 | | 4/30/2019 | | 5/31/2019 | | $ | 0.11 | | | $ | 0.11 | | | $ | 0.0847 | | | | | $ | 0.0253 | | | $ | 0.0847 | |
| 可能 | | 5/31/2019 | | 6/28/2019 | | 0.11 | | | 0.11 | | | 0.0847 | | | | | 0.0253 | | | 0.0847 | |
| 六月 | | 6/28/2019 | | 7/26/2019 | | 0.11 | | | 0.11 | | | 0.0847 | | | | | 0.0253 | | | 0.0847 | |
| 2019年第二季度 | | | | | | $ | 0.33 | | | $ | 0.33 | | | $ | 0.2541 | | | | | $ | 0.0759 | | | $ | 0.2541 | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 七月 | | 7/31/2019 | | 8/30/2019 | | $ | 0.11 | | | $ | 0.11 | | | $ | 0.0847 | | | | | $ | 0.0253 | | | $ | 0.0847 | |
| 八月 | | 8/30/2019 | | 9/27/2019 | | 0.11 | | | 0.11 | | | 0.0847 | | | | | 0.0253 | | | 0.0847 | |
| 九月 | | 9/30/2019 | | 10/25/2019 | | 0.11 | | | 0.11 | | | 0.0847 | | | | | 0.0253 | | | 0.0847 | |
| 2019年第三季度 | | | | | | $ | 0.33 | | | $ | 0.33 | | | $ | 0.2541 | | | | | $ | 0.0759 | | | $ | 0.2541 | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 十月 | | 10/31/2019 | | 11/29/2019 | | $ | 0.11 | | | $ | 0.11 | | | $ | 0.0847 | | | | | $ | 0.0253 | | | $ | 0.0847 | |
| 十一月 | | 11/29/2019 | | 12/27/2019 | | 0.11 | | | 0.11 | | | 0.0847 | | | | | 0.0253 | | | 0.0847 | |
| 十二月 | | 12/31/2019 | | 1/31/2020 | | 0.11 | | | 0.11 | | | 0.0847 | | | | | 0.0253 | | | 0.0847 | |
| | | | | | | | | | | | | | | | |
| 2019年第四季度 | | | | | | $ | 0.33 | | | $ | 0.33 | | | $ | 0.2541 | | | | | $ | 0.0759 | | | $ | 0.2541 | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 2019年共計 | | | | | | $ | 1.32 | | | $ | 1.32 | | | $ | 1.0164 | | | | | $ | 0.3036 | | | $ | 1.0164 | |
| | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 記錄
日期 | | 付款
日期 | | 共同
分享
分佈
金額 | | LTIP
單位
分佈
金額 | | 應税普通收入 | | 資本返還 | | 第199 A款股息 |
| 一月 | | 1/31/2018 | | 2/23/2018 | | $ | 0.11 | | | $ | 0.11 | | | $ | 0.0954 | | | $ | 0.0146 | | | $ | 0.0954 | |
| 二月 | | 2/28/2018 | | 3/30/2018 | | 0.11 | | | 0.11 | | | 0.0954 | | | 0.0146 | | | 0.0954 | |
| 三月 | | 3/29/2018 | | 4/27/2018 | | 0.11 | | | 0.11 | | | 0.0954 | | | 0.0146 | | | 0.0954 | |
| 2018年第一季度 | | | | | | $ | 0.33 | | | $ | 0.33 | | | $ | 0.2862 | | | $ | 0.0438 | | | $ | 0.2862 | |
| | | | | | | | | | | | | | | |
| 四月 | | 4/30/2018 | | 5/25/2018 | | $ | 0.11 | | | $ | 0.11 | | | $ | 0.0954 | | | $ | 0.0146 | | | $ | 0.0954 | |
| 可能 | | 5/31/2018 | | 6/29/2018 | | 0.11 | | | 0.11 | | | 0.0954 | | | 0.0146 | | | 0.0954 | |
| 六月 | | 6/29/2018 | | 7/27/2018 | | 0.11 | | | 0.11 | | | 0.0954 | | | 0.0146 | | | 0.0954 | |
| 2018年第二季度 | | | | | | $ | 0.33 | | | $ | 0.33 | | | $ | 0.2862 | | | $ | 0.0438 | | | $ | 0.2862 | |
| | | | | | | | | | | | | | | |
| 七月 | | 7/31/2018 | | 8/31/2018 | | $ | 0.11 | | | $ | 0.11 | | | $ | 0.0954 | | | $ | 0.0146 | | | $ | 0.0954 | |
| 八月 | | 8/31/2018 | | 9/28/2018 | | 0.11 | | | 0.11 | | | 0.0954 | | | 0.0146 | | | 0.0954 | |
| 九月 | | 9/28/2018 | | 10/26/2018 | | 0.11 | | | 0.11 | | | 0.0954 | | | 0.0146 | | | 0.0954 | |
| 2018年第三季度 | | | | | | $ | 0.33 | | | $ | 0.33 | | | $ | 0.2862 | | | $ | 0.0438 | | | $ | 0.2862 | |
| | | | | | | | | | | | | | | |
| 十月 | | 10/31/2018 | | 11/30/2018 | | $ | 0.11 | | | $ | 0.11 | | | $ | 0.0954 | | | $ | 0.0146 | | | $ | 0.0954 | |
| 十一月 | | 11/30/2018 | | 12/28/2018 | | 0.11 | | | 0.11 | | | 0.0954 | | | 0.0146 | | | 0.0954 | |
| 十二月 | | 12/31/2018 | | 1/25/2019 | | 0.11 | | | 0.11 | | | 0.0954 | | | 0.0146 | | | 0.0954 | |
| 2018年第四季度 | | | | | | $ | 0.33 | | | $ | 0.33 | | | $ | 0.2862 | | | $ | 0.0438 | | | $ | 0.2862 | |
| | | | | | | | | | | | | | | |
| 2018年共計 | | | | | | $ | 1.32 | | | $ | 1.32 | | | $ | 1.1448 | | | $ | 0.1752 | | | $ | 1.1448 | |
截至2019年12月31日止的一年77.0支付給股東的分配的百分比被認為是普通收入，大約23.0%被視為資本回報率。2018年12月31日終了年度86.7支付給股東的分配的百分比被認為是普通收入，大約13.3%被視為資本回報率。
10. 股東權益
普通股
本公司獲授權發行500,000,000實益權益普通股，$.01每股票面價值(“普通股”)每一股未清普通股使持有人有權一對提交股東表決的所有事項進行表決。公司普通股的持有人有權在公司董事會授權下獲得股息。截至2019年12月31日，46,928,445普通股已發行。
2014年1月，我們建立了一個25百萬股利、再投資和股票購買計劃(“優先DRSPP”)。我們申請了一筆新的$50為股息再投資和股票購買計劃(“新DRSPP”，以及與優先DRSPP，“DRSPP”)在2017年12月28日，以取代先前到期的計劃一百萬架登記表。根據DRSPP，股東可以通過將公司普通股上的部分或全部現金紅利再投資來購買額外的普通股。股東也可以選擇現金購買公司的普通股，但須受DRSPP説明書中詳細規定的某些限制。在截至2019年12月31日止的一年內，我們已發出259,954新DRSPP下的股票，加權平均價格為美元20.09，這產生了$5.2百萬的收益。截至2019年12月31日和2018年12月31日，我們分別發佈了1,768,000和1,508,046DRSPP下的股票，加權平均價格為$21.33和$21.55分別每股。截至2019年12月31日，普通股的總銷售價格最高約為$。27.9可根據新的DRSPP發行。
2014年1月，該公司制定了以前的自動取款機計劃，根據該計劃，該公司可不時公開提供和出售至多$50根據1933年“證券法”第415條的規定，在紐約證券交易所(“紐約證券交易所”)、談判交易或被視為“在市場上”的交易中，其普通股有100萬股。我們申請了一筆美元1002017年12月28日，一個新的自動取款機計劃(“自動取款機計劃”以及與先前的自動取款機計劃，即“自動取款機計劃”)的百萬份登記聲明取代了以前的計劃。同時，公司與Cantor Fitzgerald&Co.簽訂了銷售協議。(“Cantor”)，巴克萊資本公司。(“巴克萊”)，Robert W.Baird&Co.有限公司(“Baird”)，BTIG，LLC(“BTIG”)，花旗全球市場公司。(“花旗集團”)、Stifel公司、Nicolaus&Company公司(“Stifel”)和WellsFargo證券公司(“富國銀行”)擔任銷售代理。在截至2019年12月31日止的一年內，我們已發出103,590ATM計劃下的股票，加權平均價格為$20.05，這產生了$2.1百萬的收益。截至2019年12月31日和2018年12月31日，我們分別發佈了2,602,260和2,498,670按atm計劃的加權平均價格為$21.76和$21.83除上述發行外，每股分別。截至2019年12月31日，普通股的總銷售價格最高約為$。90.4可根據“自動取款機計劃”發行。
優先股
本公司獲授權發行100,000,000優先股，$.01每股票面價值。不2019年12月31日和2018年12月31日，優先股已發行。
業務夥伴關係股
經營合夥的共同單位持有人，如獲發行，將享有某些贖回權，使單位持有人可使經營合夥公司贖回其單位，以換取按公司選擇的單位現金，以換取在贖回時相等於公司普通股市價的現金，或以一人換股方式換取公司普通股的市價。在行使贖回權時可發行的股份數量將在發生股票分割、合併、合併或類似比例股票交易時加以調整，否則會產生稀釋有限合夥人或股東的所有權利益的效果。截至2019年12月31日和2018年12月31日，不無關聯第三方持有的合作伙伴關係共同單位。
11. 每股收益
這兩種方法被用來確定每股收益，因為未歸屬的限制股和未歸屬的LTIP單位被認為是參與的股票。非控股股東持有的可轉換為實益權益普通股的LTIP單位，已被排除在稀釋後每股收益計算的分母之外，因為有限合夥人的收入或虧損份額也將計入淨收益或虧損，因此不會對金額產生任何影響。未來可能會稀釋每股基本收益的非既得股限制股、非既得股長期激勵計劃單位和非既得股A類業績LTIP單位，將不包括在記錄虧損期間每股稀釋虧損的計算中，因為在所述期間，它們將是反稀釋性的。以下是計算每股基本和稀釋淨收入所用數額的核對情況(除股票和每股數據外，以千計)：
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 截止年度 | | | | |
| | 十二月三十一日， | | | | |
| | 2019 | | 2018 | | 2017 |
| 分子： | | | | | |
| 淨收益 | $ | 18,703 | | | $ | 30,641 | | | $ | 29,478 | |
| 未歸屬股份和LTIP單位支付的股息 | (297) | | | (310) | | | (235) | |
| | | | | |
| 可歸屬於普通股股東的淨收入 | $ | 18,406 | | | $ | 30,331 | | | $ | 29,243 | |
| 分母： | | | | | |
| 加權平均普通股數-基本數 | 46,788,784 | | | 46,073,515 | | | 39,859,143 | |
| 稀釋證券的影響： | | | | | |
| 未歸屬股份 | 234,496 | | | 170,145 | | | 253,123 | |
| 加權平均普通股數-稀釋後 | 47,023,280 | | | 46,243,660 | | | 40,112,266 | |
| 普通股基本收入： | | | | | |
| 按加權平均普通股計算的可歸屬於普通股股東的淨收入 | $ | 0.39 | | | $ | 0.66 | | | $ | 0.73 | |
| 攤薄每股收益： | | | | | |
| 按加權平均普通股計算的可歸屬於普通股股東的淨收入 | $ | 0.39 | | | $ | 0.66 | | | $ | 0.73 | |
12. 股權激勵計劃
該公司保持其股權激勵計劃，以吸引和保留獨立受託人，執行官員和其他主要僱員和服務提供者。該計劃規定授予購買普通股、股份獎勵、股份增值權、業績單位和其他股權獎勵的期權。該計劃已於2013年5月17日修訂並重報，以增加根據該計劃可獲得的最大股份數3,000,000股票。根據這個計劃，分享獎勵通常會被授予。三到五雖然對公司獨立受託人的補償包括立即授予的股份。公司對未歸屬的股票和單位支付股息，但以業績為基礎的股票和以業績為基礎的單位除外，這些股票和單位的股息是應計的，直到這些股份或單位歸屬時才支付。如果控制權發生變化，某些裁決可能規定加速歸屬。截至2019年12月31日，1,150,806可根據股權激勵計劃發行的普通股。
限制性股份獎勵
公司可不時根據股權激勵計劃向高級職員、僱員和非僱員受託人發放限制性股份作為補償。本公司根據發行日股份的公平市價，在轉歸期內以直線方式確認受限制股份的補償費用。
截至2019年12月31日、2018年和2017年12月31日，該公司的限制性股票獎勵摘要如下：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | (一九二零九年十二月三十一日) | | | | (2018年12月31日) | | | | 2017年12月31日 | | |
| | 電話號碼 股份 | | 加權- 平均補助金 日期交易會 價值 | | 電話號碼 股份 | | 加權- 平均補助金 日期交易會 價值 | | 電話號碼 股份 | | 加權- 平均補助金 日期交易會 價值 |
| 本期間開始時未歸屬的 | 8,334 | | | $ | 18.52 | | | 57,514 | | | $ | 23.78 | | | 110,825 | | | $ | 22.05 | |
| 獲批 | — | | | — | | | 5,000 | | | 17.40 | | | 5,000 | | | 20.20 | |
| 既得利益 | (3,333) | | | 18.80 | | | (30,084) | | | 26.24 | | | (32,441) | | | 25.77 | |
| 被沒收 | — | | | — | | | (24,096) | | | 21.21 | | | (25,870) | | | 13.17 | |
| 期間終了時未獲轉撥 | 5,001 | | | $ | 18.33 | | | 8,334 | | | $ | 18.52 | | | 57,514 | | | $ | 23.78 | |
截至2019年12月31日和2018年12月31日，0.1百萬美元0.1與有限股份獎勵有關的未確認賠償費用分別為百萬美元。截至2019年12月31日，預計這些費用將在加權平均期間內確認。2.0好幾年了。截至2019年12月31日2018年和2017年12月31日，該公司確認了大約$0.1百萬美元0.1百萬美元0.8與股份限制獎勵有關的費用分別為百萬元。這項費用包括在所附的綜合業務報表中的一般費用和行政費用中。
長期獎勵計劃獎
LTIP單位是經營夥伴關係中的一種特殊類型的合作伙伴關係，可發放給符合條件的參與者，以便為公司提供服務或為公司謀利益。根據股權激勵計劃，每一個LTIP單位發行的股份被視為相當於一份普通股的獎勵，從而減少了可用於其他股權獎勵的股份數量。一-對-一個基礎。
截至2019年12月31日、2018年12月31日和2017年12月31日終了年度的公司猛虎組織單位獎摘要如下：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| (一九二零九年十二月三十一日) | | | | (2018年12月31日) | | | | 2017年12月31日 | | |
| 電話號碼
股份 | | 加權-
平均補助金
日期交易會
價值 | | 電話號碼
股份 | | 加權-
平均補助金
日期交易會
價值 | | 電話號碼
股份 | | 加權-
平均補助金
日期交易會
價值 |
| 本期間開始時未歸屬的 | 476,398 | | | $ | 17.73 | | | 482,056 | | | $ | 16.58 | | | 295,551 | | | $ | 14.36 | |
| 獲批 | 221,853 | | | 18.73 | | | 244,917 | | | $ | 16.94 | | | 223,922 | | | $ | 19.20 | |
| 既得利益 | (99,931) | | | 16.55 | | | (67,275) | | | $ | 16.42 | | | (37,417) | | | $ | 14.73 | |
| 被沒收 | — | | | — | | | (183,300) | | | $ | 14.13 | | | — | | | $ | — | |
| 期末非歸屬 | 598,320 | | | $ | 18.30 | | | 476,398 | | | $ | 17.73 | | | 482,056 | | | $ | 16.58 | |
優勝計劃優秀獎
2015年6月1日，該公司的運營夥伴關係被授予183,300A類業績單位，由董事會賠償委員會(“賠償委員會”)根據長期多年業績計劃(“業績計劃”)建議。截至2018年6月1日，A類業績LTIP單位不符合基於市場的股東總回報(“TSR”)衡量標準，因此，應計股利和單位已被沒收。由於獎勵是以市場為基礎的，公司將繼續攤銷與這些獎勵相關的剩餘費用，直到2020年6月。
基於時間的LTIP獎
2019年3月1日，根據賠償委員會的建議，該公司的運營夥伴關係獲準88,746基於時間的獎項(“2019年基於時間的LTIP單位獎”)。贈款是根據規定時間歸屬的授予協議(“LTIP單位時間歸屬協議”)進行的。
以時間為基礎的LTIP單位獎勵將按比例授予，條件是接受者在適用的歸屬日期內仍然受僱於公司。，但須加速在收件人死亡、傷殘、無因由解僱或有充分理由辭職的情況下，或在公司的控制權有改變的情況下，加速歸屬。).在歸屬之前，持有人有權在LTIP單位上接受分配，這些單位包括上表所列的2019年基於時間的LTIP單位獎勵和上一年度LTIP單位獎勵。
基於性能的LTIP獎
在2019年3月1日，公司的運營夥伴關係，根據賠償委員會的建議，133,107基於績效的獎項(“2019年基於性能的LTIP單位獎”)。贈款是根據具有市場歸屬條件的授標協議發放的。基於業績的LTIP單位獎勵是由A類業績LTIP單位組成的，只有在以下情況下才能授予：(I)公司達到了賠償委員會制定的某些基於市場的長期TSR標準，(Ii)受贈人在適用的歸屬日期內仍然受僱於公司，但在受贈人死亡、殘疾、無因由或辭職的情況下加速歸屬，或在公司控制權發生改變的情況下。補償費用是根據估計價值$18.91每2019年業績為基礎的LTIP單位獎，考慮到一些或所有的獎勵可能不會授予如果長期市場為基礎的TSR標準不符合在歸屬期。
2019年以業績為基礎的LTIP單元獎可能是根據該公司在2019年3月1日至2022年2月28日結束的三年期間的相對TSR表現獲得的。2019年以業績為基礎的LTIP單位獎勵，如果獲得，將在50%和150佔目標值的百分比如下：
| | | | | | | | | | | |
| 相對TSR跨欄(百分位數) | | 支付百分比 |
| 門限 | 25TH | | | 50% | |
| 目標 | 50TH | | | 100% | |
| 極大值 | 75TH | | | 150% | |
在跨欄之間的性能水平上的支付將通過直線插值來計算.
該公司估計，在ASC 718下確定的服務期內，應確認的賠償費用總額，不包括估計沒收額的影響，採用蒙特卡羅方法。在確定LTIP單位的貼現價值時，該公司考慮到了以下固有的不確定性：LTIP單位永遠不會與運營夥伴關係的其他共同單位達到同等價值，因此對被授權人來説，其經濟價值為零。在估計長期投資方案單位價值時考慮的其他因素包括：流動性不足的折扣；對未來紅利的預期；無風險利率；股票波動；以及經濟環境和市場條件。
長期協議協議的授予日期、公允價值以及用於估算這些價值的假設如下：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 授予日期 | 獲批單位數目 | | 單位估計價值 | | 波動率 | | 股利收益率 | | 無風險利率 |
| 業績超常計劃 | 6/1/2015 | 183,300 | | $14.13 | | 26% | | 4.5% | | 0.95% | |
| 2016年基於時間的LTIP單位獎 | 1/28/2016 | 72,966 | | $16.69 | | 28% | | —% | | 0.79% | |
| 2016年以表現為基礎的LTIP單位獎 | 1/28/2016 | 39,285 | | $11.09 | | 30% | | 5.8% | | 1.13% | |
| 2017年基於時間的LTIP單位獎 | 3/1/2017 | 89,574 | | $18.53 | | 24% | | —% | | 0.92% | |
| 2017年基於業績的LTIP單位獎 | 3/1/2017 | 134,348 | | $19.65 | | 25% | | 5.8% | | 1.47% | |
| 2018年基於時間的LTIP單位獎 | 3/1/2018 | 97,968 | | $16.83 | | 26% | | —% | | 2.07% | |
| 2018年基於性能的LTIP單位獎 | 3/1/2018 | 146,949 | | $17.02 | | 26% | | 6.2% | | 2.37% | |
| 2019年基於時間的LTIP單位獎 | 3/1/2019 | 88,746 | | $18.45 | | 21% | | —% | | 2.57% | |
| 2019年基於業績的LTIP單位獎 | 3/1/2019 | 133,107 | | $18.91 | | 21% | | 6.2% | | 2.55% | |
這個公司記錄$4.2百萬美元3.6百萬美元2.5在截至2019、2018和2017年12月31日的年度內，與LTIP單位有關的賠償費用為100萬美元。截至2019年12月31日和2018年12月31日，4.9百萬美元5.0與猛虎組織單位有關的未確認賠償費用總額分別為百萬。預計這一費用將在大約的時間內確認。1.7年份，表示猛虎組織單位的加權平均剩餘歸屬期。
受託人委員會股份補償
2019年、2018年和2017年，每位獨立受託人都得到了美元補償。0.1為了他們的服務。每名受託人可選擇收取最多不超過100以股份的形式獲得補償的百分比，但至少必須得到50以股份形式計算的百分比。 在2019年1月，2018年和2017年，該公司發佈了27,870, 21,670和23,980普通股分別向其獨立受託人支付2018年、2017年和2016年所提供服務的補償。股票數量是根據上一次紐約證券交易所公司普通股收盤價的平均值計算的。十報告日期之前的交易日。在2020年1月15日，該公司24,516向其獨立受託人提供2019年所提供服務的普通股。
13. 租賃
Altoona酒店於2019年5月7日售出。Cortyard Altoona酒店的地租期限為2029年4月30日，我們可以選擇將酒店延長至12附加條款五年每個人。每月付款由酒店季度平均客房入住率決定。租金大約等於$8,400每月入住率低於85%，並可能增加到大約$20,000如果入住率為每月100最低租金增加2.5%(2.5(按年計算)。
聖迭戈煤氣酒店酒店將於2065年1月31日到期，並可由該公司選擇擴建三附加條款十每一年。每月付款額目前約為$40,300每月增加10%5好幾年了。該酒店每年須支付額外租金，按5適用租賃年度收入毛額的百分比減12乘以租賃年度計劃的每月基本租金。
居住客棧新羅謝爾酒店是受航空權租賃和車庫租賃，每一個到期12月1日，2104。與新羅謝爾市簽訂的租約涵蓋酒店佔用的停車場上方的空間以及128酒店附屬停車場的停車位。車庫租賃的年度基本租金是酒店在城市通過的車庫運營、管理和維修預算中所佔的比例，併為基本建設修理費設立了準備金。這些租約項下2019年的租金總額約為$29,000每季度。
希爾頓花園酒店瑪麗娜德爾雷伊酒店受到地面租賃，到期日期為2067年12月31日。每月最低付款額目前約為$47,500每月繳付租金的百分比減去應繳的最低租金相等於5%25根據收入類型佔總收入的百分比。
該公司於2015年9月簽訂了公司辦公室租約。租約的期限是11年，包括12-每月租金寬減期及若干租客改善津貼。該公司有最多可達二連續條款五每一年。本公司與關聯方共享空間，並按比例償還關聯方佔用的可租空間份額。
該公司是土地、航空權、車庫和辦公室租賃協議下的承租人，截至2019年12月31日，所有這些都符合經營租賃的條件。租約通常提供多年續約期權，以延長租賃者的期限，由公司選擇。只有在合理確定行使選擇權的情況下，選擇期才會列入租賃債務負債的計算中。
在計算公司在各種租約下的租賃義務時，公司使用的貼現率估計等於公司在類似條件下按類似期限以擔保方式借款所需的貼現率，在類似的經濟環境下，貼現率等於租賃付款。
下表列出了截至2019年12月31日公司為承租人的未來五個歷年中每個日曆年及其後每一年(千)的租賃資料：
| | | | | |
| 未來租賃付款共計 | |
| 金額 |
| 2020 | $ | 2,027 | |
| 2021 | 2,051 | |
| 2022 | 2,071 | |
| 2023 | 2,093 | |
| 2024 | 2,115 | |
| 此後 | 68,906 | |
| 租賃付款總額 | $ | 79,263 | |
| 減：估算利息 | (55,546) | |
| 租賃負債現值 | $ | 23,717 | |
以下是截至2018年12月31日地面、航空權、車庫租賃和辦公租賃所需的未來最低付款時間表，用於今後五個歷年中的每一年及其後的每一年：
| | | | | |
| 金額 |
| 2019 | $ | 2,065 | |
| 2020 | 2,132 | |
| 2021 | 2,157 | |
| 2022 | 2,182 | |
| 2023 | 2,206 | |
| 此後 | 71,661 | |
| 租賃付款總額 | $ | 82,403 | |
截至2019年12月31日，該公司$1.2百萬固定租賃付款和$0.6百萬包括在財產税，地租和保險中的可變租賃付款，在我們的綜合業務報表中。
下表載有截至2019年12月31日公司使用權、資產和租賃負債的資料：
| | | | | | | | |
| 使用權資產 | 租賃責任 |
| 截至2019年1月1日的餘額 | $ | 23,091 | | $ | 25,715 | |
| 攤銷 | (613) | | (391) | |
| 處置 | (1,208) | | (1,607) | |
| 截至2019年12月31日的結餘 | $ | 21,270 | | $ | 23,717 | |
| | | | | |
| 租賃期限和貼現率 | (一九二零九年十二月三十一日) |
| |
| 加權平均剩餘租約期限(年數) | 40.81 |
| 加權平均貼現率 | 6.55% | |
14. 承付款和意外開支
訴訟
公司酒店的經營性質使這些酒店、公司和運營夥伴在正常經營過程中面臨索賠和訴訟風險。IHM目前是加利福尼亞州幾起未決集體訴訟的被告。
第一次集體訴訟於2016年10月21日在聖克拉拉縣高等法院提起，標題為Ruffy等人訴島嶼酒店業管理公司，LLC等人。2018年3月21日，第16-CV-301473號案件(“Ruffy”)和第二次集體訴訟以Doonan等人訴島嶼酒店業管理公司，LLC等人的名義提出。案件編號18-CV-325187(“Doonan”)。集體訴訟涉及IHM在加利福尼亞州經營的、由該公司和NewINK合資公司的附屬公司和/或某些第三方擁有的酒店。該申訴指稱，由於某些旅館管理人員被錯誤分類和違反了加利福尼亞關於僱員工資存根上的不正確信息的某些法規，違反了各種工資和工時法。原告尋求強制救濟、金錢損害賠償、罰款和利息。一項解決協議已由適用於魯菲和杜南的法院談判和批准。截至2019年12月31日，應計帳款和應計費用為$0.1百萬美元，這是對該公司的總風險敞口的估計。根據與IHM簽訂的酒店管理協議的標準賠償義務提出的Ruffy和Doonan訴訟.
此外，IHM是下列一系列相互關聯的集體訴訟的被告：Perez等人。五、海島酒店業管理三、LLC等。(美國加州中區地區法院，案件編號2：18-Cv-04903-DMG-JPR)，2018年3月15日提交，Cruz訴海島酒店管理III有限責任公司(聖克拉拉縣高等法院案件編號19CV353655)，2019年8月19日，Leon等人。訴島嶼酒店業管理公司(奧蘭治縣高等法院案件編號30-2019-01050719-CU-OE-CXC)於2019年4月2日提交，Vela訴海島酒店業管理有限責任公司等。(聖迭戈縣高等法院，第37-2019-0003525號案件)於2019年7月9日提出(統稱“佩雷斯集體訴訟”)。佩雷斯集團的訴訟還涉及IHM在加利福尼亞州經營的酒店，該公司和NewINK合資公司的附屬公司和/或某些第三方擁有這些酒店。申訴指稱，由於據稱違反了加利福尼亞關於休息和用餐時間的某些法規和工資聲明，違反了各種工資和工時法。原告尋求強制救濟、金錢損害賠償、罰款和利息。已就和解協議進行談判，目前正在等待適用法院的批准。截至2019年12月31日，包括在應付帳款和應計費用中0.6百萬美元，是根據與IHM簽訂的酒店管理協議規定的標準賠償義務，對公司在佩雷斯集團行動中的總敞口所作的估計。
管理協議
與IHM簽訂的管理協議的初始期限為五年並自動更新二五-年期，除非IHM不遲於90在當時的期限屆滿日期之前的幾天，他們的意圖不續訂。IHM管理協議規定，在出售任何IHM管理的酒店時，本公司可選擇提前終止，但不需支付終止費。六個月提前通知。IHM管理協議可能因原因而終止，包括被管理的酒店未能達到規定的績效水平。基本管理費按酒店客房總收入的百分比計算。如果達到或超過某些財務閾值，獎勵管理費將計算為10酒店營業收入淨額的%減去固定成本、基本管理費和指定的回報門檻。獎勵管理費的上限為1酒店總收入的百分比用於適用的計算。
截至2019年12月31日，該公司管理協議的條款為(美元不以千美元計)：
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 財產 | 管理公司 | 基本管理費 | 每月會計費用 | 每月收入管理費 | 獎勵管理費上限 |
| Homewood套房，希爾頓，波士頓-比勒裏察/貝德福德/伯靈頓 | IHM | 3.0 | % | 1,200 | | 1,000 | | 1.0 | % |
| 美國明尼阿波利斯希爾頓市Homewood套房-美國購物中心 | IHM | 3.0 | % | 1,200 | | 1,000 | | 1.0 | % |
| Homewood套房，希爾頓納什維爾-布倫特伍德 | IHM | 3.0 | % | 1,200 | | 1,000 | | 1.0 | % |
| Homewood套房，希爾頓，達拉斯市場中心 | IHM | 3.0 | % | 1,200 | | 1,000 | | 1.0 | % |
| Homewood套房，希爾頓·哈特福德-法明頓 | IHM | 3.0 | % | 1,200 | | 1,000 | | 1.0 | % |
| Homewood套房，希爾頓奧蘭多-梅特蘭 | IHM | 3.0 | % | 1,200 | | 1,000 | | 1.0 | % |
| 漢普頓酒店&休斯敦套房-醫療中心 | IHM | 3.0 | % | 1,000 | | 1,000 | | 1.0 | % |
| 長島Holtsville住宅酒店 | IHM | 3.0 | % | 1,000 | | 1,000 | | 1.0 | % |
| 居住白平原酒店 | IHM | 3.0 | % | 1,000 | | 750 | | 1.0 | % |
| 新羅謝爾住宅旅館 | IHM | 3.0 | % | 1,000 | | 750 | | 1.0 | % |
| 住宅酒店花園林 | IHM | 3.0 | % | 1,200 | | 1,000 | | 1.0 | % |
| 使團谷住宅旅館 | IHM | 3.0 | % | 1,200 | | 1,000 | | 1.0 | % |
| Homewood套房，希爾頓聖安東尼奧河步行 | IHM | 3.0 | % | 1,200 | | 1,000 | | 1.0 | % |
| 華盛頓居住酒店 | IHM | 3.0 | % | 1,200 | | 1,000 | | 1.0 | % |
| 泰森斯角住宅旅館 | IHM | 3.0 | % | 1,200 | | 1,000 | | 1.0 | % |
| 波特蘭市中心漢普頓酒店 | IHM | 3.0 | % | 1,000 | | 550 | | 1.0 | % |
| 休斯敦庭院 | IHM | 3.0 | % | 1,000 | | 550 | | 1.0 | % |
| 凱悦廣場匹茲堡北岸 | IHM | 3.0 | % | 1,500 | | 1,000 | | 1.0 | % |
| 埃克塞特漢普頓酒店 | IHM | 3.0 | % | 1,200 | | 1,000 | | 1.0 | % |
| 丹佛科技希爾頓花園酒店 | IHM | 3.0 | % | 1,500 | | 1,000 | | 1.0 | % |
| 貝爾維尤住宅旅館 | IHM | 3.0 | % | 1,200 | | 1,000 | | 1.0 | % |
| Springhill Suites Savannah | IHM | 3.0 | % | 1,200 | | 1,000 | | 1.0 | % |
| 硅谷住宅旅館I | IHM | 3.0 | % | 1,200 | | 1,000 | | 1.0 | % |
| 硅谷旅店II | IHM | 3.0 | % | 1,200 | | 1,000 | | 1.0 | % |
| San Mateo住宅旅館 | IHM | 3.0 | % | 1,200 | | 1,000 | | 1.0 | % |
| 山景城住宅酒店 | IHM | 3.0 | % | 1,200 | | 1,000 | | 1.0 | % |
| 凱悦廣場櫻桃溪 | IHM | 3.0 | % | 1,500 | | 1,000 | | 1.0 | % |
| 艾迪生庭院 | IHM | 3.0 | % | 1,500 | | 1,000 | | 1.0 | % |
| 休斯敦西大學庭院 | IHM | 3.0 | % | 1,500 | | 1,000 | | 1.0 | % |
| 休斯敦西大學旅店 | IHM | 3.0 | % | 1,200 | | 1,000 | | 1.0 | % |
| 伯靈頓希爾頓花園酒店 | IHM | 3.0 | % | 1,500 | | 1,000 | | 1.0 | % |
| 聖地亞哥住宅旅館煤氣燈 | IHM | 3.0 | % | 1,500 | | 1,000 | | 1.0 | % |
| 希爾頓花園酒店 | IHM | 3.0 | % | 1,500 | | 1,000 | | 1.0 | % |
| Dedham住宅旅館 | IHM | 3.0 | % | 1,200 | | 1,000 | | 1.0 | % |
| Il Lugano住宅旅館 | IHM | 3.0 | % | 1,500 | | 1,000 | | 1.0 | % |
| 朴茨茅斯希爾頓花園酒店 | IHM | 3.0 | % | 1,500 | | 1,000 | | 1.0 | % |
| 薩默維爾庭院 | IHM | 3.0 | % | 1,500 | | 1,000 | | 1.0 | % |
| 斯普林菲爾德大使館套房 | IHM | 3.0 | % | 1,500 | | 1,000 | | 1.0 | % |
| 薩默維爾住宅旅館 | IHM | 3.0 | % | 1,500 | | 1,000 | | 1.0 | % |
| 達拉斯庭院 | IHM | 3.0 | % | 1,500 | | 1,000 | | 1.0 | % |
管理費總額約為$10.8百萬美元10.8百萬美元9.9分別為2019、2018年和2017年12月31日終了的年份。截至2019年12月31日2018年和2017年12月31日終了年度向IHM支付的獎勵管理費為美元0.1百萬美元0.1百萬美元0.2分別是百萬。
特許經營協議
與特許經營協議有關的費用按酒店客房總收入的特定百分比計算。截至2019年12月31日，該公司專營權協議的條款如下：
| | | | | | | | | | | | |
| 財產 | | 專營權/使用費 | 營銷/節目費 | 過期 |
| Homewood套房，希爾頓，波士頓-比勒裏察/貝德福德/伯靈頓 | | 4.0 | % | 4.0 | % | 2025 |
| 美國明尼阿波利斯希爾頓市Homewood套房-美國購物中心 | | 4.0 | % | 4.0 | % | 2025 |
| Homewood套房，希爾頓納什維爾-布倫特伍德 | | 4.0 | % | 4.0 | % | 2025 |
| Homewood套房，希爾頓，達拉斯市場中心 | | 4.0 | % | 4.0 | % | 2025 |
| Homewood套房，希爾頓·哈特福德-法明頓 | | 4.0 | % | 4.0 | % | 2025 |
| Homewood套房，希爾頓奧蘭多-梅特蘭 | | 4.0 | % | 4.0 | % | 2025 |
| | | | |
| 漢普頓酒店&休斯敦套房-醫療中心 | | 5.0 | % | 4.0 | % | 2035 |
| 阿爾託納庭院 | | 5.5 | % | 2.0 | % | 2030 |
| 華盛頓斯普林吉爾套房 | | 5.0 | % | 2.5 | % | 2030 |
| 長島Holtsville住宅酒店 | | 5.5 | % | 2.5 | % | 2025 |
| 居住白平原酒店 | | 5.5 | % | 2.5 | % | 2030 |
| 新羅謝爾住宅旅館 | | 5.5 | % | 2.5 | % | 2030 |
| 住宅酒店花園林 | | 5.0 | % | 2.5 | % | 2031 |
| 使團谷住宅旅館 | | 5.0 | % | 2.5 | % | 2031 |
| Homewood套房，希爾頓聖安東尼奧河步行 | | 4.0 | % | 4.0 | % | 2026 |
| 華盛頓居住酒店 | | 5.5 | % | 2.5 | % | 2033 |
| 泰森斯角住宅旅館 | | 5.0 | % | 2.5 | % | 2031 |
| 波特蘭市中心漢普頓酒店 | | 6.0 | % | 4.0 | % | 2032 |
| 休斯敦庭院 | | 5.5 | % | 2.0 | % | 2030 |
| 凱悦廣場匹茲堡北岸 | | 5.0 | % | 3.5 | % | 2030 |
| 埃克塞特漢普頓酒店 | | 6.0 | % | 4.0 | % | 2031 |
| 丹佛科技希爾頓花園酒店 | | 5.5 | % | 4.3 | % | 2028 |
| 貝爾維尤住宅旅館 | | 5.5 | % | 2.5 | % | 2033 |
| Springhill Suites Savannah | | 5.0 | % | 2.5 | % | 2033 |
| 硅谷住宅旅館I | | 5.5 | % | 2.5 | % | 2029 |
| 硅谷旅店II | | 5.5 | % | 2.5 | % | 2029 |
| San Mateo住宅旅館 | | 5.5 | % | 2.5 | % | 2029 |
| 山景城住宅酒店 | | 5.5 | % | 2.5 | % | 2029 |
| 凱悦廣場櫻桃溪 | | 3%5% | 3.5 | % | 2034 |
| 艾迪生庭院 | | 5.5 | % | 2.0 | % | 2029 |
| 休斯敦西大學庭院 | | 5.5 | % | 2.0 | % | 2029 |
| 休斯敦西大學旅店 | | 6.0 | % | 2.5 | % | 2024 |
| 伯靈頓希爾頓花園酒店 | | 5.5 | % | 4.3 | % | 2029 |
| 聖地亞哥住宅旅館煤氣燈 | | 6.0 | % | 2.5 | % | 2035 |
| 希爾頓花園酒店 | | 3%5.5% | 4.3 | % | 2030 |
| Dedham住宅旅館 | | 6.0 | % | 2.5 | % | 2030 |
| Il Lugano住宅旅館 | | 3%6% | 2.5 | % | 2045 |
| 朴茨茅斯希爾頓花園酒店 | | 5.5 | % | 4.0 | % | 2037 |
| 薩默維爾庭院 | | 6.0 | % | 2.5 | % | 2037 |
| 斯普林菲爾德大使館套房 | | 5.5 | % | 4.0 | % | 2037 |
| 薩默維爾住宅旅館 | | 6.0 | % | 2.5 | % | 2038 |
| 達拉斯庭院 | | 4%6% | 2.0 | % | 2038 |
特許經營和營銷/節目費用總額約為$25.9百萬美元24.9百萬美元23.2分別為2019、2018年和2017年12月31日終了的年份。
15. 關聯方交易
2019年3月1日之前，費舍爾先生擁有51佔IHM的百分比。2019年3月1日，費舍爾先生收購了1.5離開IHM的僱員的所有權權益%。截至2019年12月31日，費舍爾先生擁有52.5佔IHM的百分比。截至2019年12月31日，該公司與IHM簽訂了酒店管理協議40全資擁有的酒店。截至2019年12月31日46由NewINK合資公司擁有的酒店和34.的.48內地合資公司擁有的酒店由IHM管理。截至2019年12月31日、2018年和2017年12月31日，本公司擁有的酒店的應計或支付給IHM的酒店管理、收入管理和會計費用為美元10.8百萬美元10.8百萬美元9.2分別是百萬。截至2019年12月31日和2018年12月31日，應付IHM的款項為美元。0.7百萬美元1.1分別是百萬。該公司截至2019年12月31日、2018年和2017年向IHM支付的激勵管理費為美元0.1百萬美元0.1百萬美元0.2分別是百萬。該公司向CastleBlack提供服務，97.5CLNY和CLNY的附屬公司所擁有的百分比2.5費舍爾先生擁有的股份。截至2019年12月31日和2018年12月31日，該公司提供的服務為美元。0.1百萬美元0.4分別是百萬。
未合併房地產實體收入的費用償還是代表NewINK和內陸合資企業和CastleBlack支付的費用的償還款。這些費用主要與NewINK公司、內陸合資企業和CastleBlack公司的工資費用有關，後者是公司的僱主和分擔的辦公室費用。由於公司根據不加標記的成本記錄費用償還，收入和相關費用對公司的營業收入或淨收入沒有影響。從合資公司償還的費用是根據已償還活動的發生記錄的。
各種分擔的辦公費用和租金由公司支付，並根據每個實體佔用的面積分配給NewINK合資企業、內陸合資公司、CastleBlack公司和IHM公司。醫療、工人補償和一般責任的保險費用由NewINK合資公司支付，並在截至2019年12月31日2018年和2017年12月31日之前撥回酒店財產或適用實體。7.4百萬美元7.5百萬美元6.8分別是百萬。
16. 季度經營業績(未經審計)
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 截至2019年的季度 | | | | | | |
| 三月三十一日 | | 六月三十日 | | 九月三十日 | | 十二月三十一日 |
| (除股票和每股數據外，以千計) | | | | | | |
| | | | | | | |
| 總收入 | $ | 75,679 | | | $ | 87,874 | | | $ | 90,080 | | | $ | 74,695 | |
| 業務費用共計 | 65,786 | | | 71,741 | | | 70,182 | | | 67,234 | |
| 營業收入 | 9,893 | | | 16,133 | | | 19,898 | | | 7,461 | |
| 可歸屬於普通股股東的淨收入 | 1,613 | | | 9,437 | | | 10,002 | | | (2,349) | |
| 普通股收入(損失)，基本(1) | 0.03 | | | 0.20 | | | 0.21 | | | (0.05) | |
| 每股收益(虧損)，稀釋後(1) | 0.03 | | | 0.20 | | | 0.21 | | | (0.05) | |
| | | | | | | |
| 已發行普通股加權平均數： | | | | | | | |
| 基本 | 46,556,710 | | | 46,760,016 | | | 46,913,922 | | | 46,919,035 | |
| 稀釋 | 46,734,958 | | | 46,976,999 | | | 47,152,166 | | | 47,220,671 | |
| | | | | | | |
| | | | | | | |
| 截至2018年的季度 | | | | | | |
| 三月三十一日 | | 六月三十日 | | 九月三十日 | | 十二月三十一日 |
| (除股票和每股數據外，以千計) | | | | | | |
| | | | | | | |
| 總收入 | $ | 72,915 | | | $ | 85,374 | | | $ | 88,897 | | | $ | 77,044 | |
| 業務費用共計 | 62,630 | | | 66,237 | | | 68,522 | | | 68,707 | |
| 營業收入 | 10,285 | | | 19,137 | | | 20,375 | | | 8,337 | |
| 可歸屬於普通股股東的淨收入 | 2,848 | | | 13,387 | | | 14,580 | | | (174) | |
| 基本共同份額收入(1) | 0.06 | | | 0.29 | | | 0.31 | | | — | |
| 攤薄後普通股收益(1) | 0.06 | | | 0.29 | | | 0.31 | | | — | |
| | | | | | | |
| 已發行普通股加權平均數： | | | | | | | |
| 基本 | 45,753,792 | | | 45,867,625 | | | 46,149,765 | | | 46,513,688 | |
| 稀釋 | 46,022,690 | | | 46,084,688 | | | 46,384,969 | | | 46,765,797 | |
(一)該四個季度的每股收益之和，可能與按規定的加權平均普通股數計算方法不同-各期已發行普通股數和當年發行的普通股數所造成的每股數額可能與年度每股數額不同。在記錄虧損的時期內，在計算每股稀釋虧損時，未歸屬的限制股和未歸屬的LTIP單位可能會潛在地稀釋每股基本收益，因為在所述期間，它們將是反稀釋的。
查塔姆託管
附表三-不動產和累計折舊
2019年12月31日
(單位：千)
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | 初始成本 | | | | 年底毛額 | | | | | | |
| 描述 | 購置年份 | 積存 | 土地 | 建築物及改善 | 成本上限潛艇。敬阿克。土地 | 成本上限潛艇。敬阿克。屋宇及改善工程 | 土地 | 建築物及改善 | 共計 | 住房及改善 | 累計折舊 | 原建年份 | 折舊壽命 |
| | | | | | | | | | | | | |
| 霍姆伍德套房奧蘭多-梅特蘭，佛羅裏達州 | 2010 | — | | $ | 1,800 | | $ | 7,200 | | $ | 34 | | $ | 5,174 | | $ | 1,834 | | $ | 12,374 | | $ | 14,208 | | $ | 12,374 | | $ | 3,530 | | 2000 | (1) |
| 波士頓-比勒裏察，馬裏蘭州 | 2010 | 15,693 | | 1,470 | | 10,555 | | 48 | | 3,839 | | 1,518 | | 14,394 | | 15,912 | | 14,394 | | 3,436 | | 1999 | (1) |
| 明尼阿波利斯-美國購物中心，布盧明頓，明尼蘇達州 | 2010 | — | | 3,500 | | 13,960 | | 19 | | 4,081 | | 3,519 | | 18,041 | | 21,560 | | 18,041 | | 4,707 | | 1998 | (1) |
| Homewood Suites Nashville-Brentwood，TN | 2010 | — | | 1,525 | | 9,300 | | 12 | | 3,641 | | 1,537 | | 12,941 | | 14,478 | | 12,941 | | 3,392 | | 1998 | (1) |
| 達拉斯Homewood套房-市場中心，達拉斯，德克薩斯州 | 2010 | — | | 2,500 | | 7,583 | | 30 | | 3,751 | | 2,530 | | 11,334 | | 13,864 | | 11,334 | | 2,849 | | 1998 | (1) |
| Homewood Suites Hartford-Farmington，CT | 2010 | — | | 1,325 | | 9,375 | | 92 | | 3,549 | | 1,417 | | 12,924 | | 14,341 | | 12,924 | | 3,050 | | 1999 | (1) |
| 休斯頓-德克薩斯州休斯敦漢普頓套房酒店 | 2010 | 17,717 | | 3,200 | | 12,709 | | 56 | | 2,945 | | 3,256 | | 15,654 | | 18,910 | | 15,654 | | 3,636 | | 1997 | (1) |
| Holtsville住宅旅館-紐約州Holtsville | 2010 | — | | 2,200 | | 18,765 | | — | | 1,201 | | 2,200 | | 19,966 | | 22,166 | | 19,966 | | 5,000 | | 2004 | (1) |
| 常住白平原酒店-白平原，紐約 | 2010 | — | | 2,200 | | 17,677 | | — | | 8,576 | | 2,200 | | 26,253 | | 28,453 | | 26,253 | | 6,638 | | 1982 | (1) |
| 新羅謝爾住宅旅館-紐約州新羅謝爾 | 2010 | 12,936 | | — | | 20,281 | | 9 | | 3,208 | | 9 | | 23,489 | | 23,498 | | 23,489 | | 6,015 | | 2000 | (1) |
| 住宅酒店花園林-花園林，加利福尼亞州 | 2011 | 32,053 | | 7,109 | | 35,484 | | 50 | | 1,980 | | 7,159 | | 37,464 | | 44,623 | | 37,464 | | 8,439 | | 2003 | (1) |
| 加州聖迭戈旅店 | 2011 | 27,272 | | 9,856 | | 39,535 | | — | | 2,730 | | 9,856 | | 42,265 | | 52,121 | | 42,265 | | 8,868 | | 2003 | (1) |
| 霍姆伍德套房聖安東尼奧-聖安東尼奧，德克薩斯州 | 2011 | 15,563 | | 5,999 | | 24,764 | | 7 | | 5,440 | | 6,006 | | 30,204 | | 36,210 | | 30,204 | | 6,915 | | 1996 | (1) |
| 華盛頓居住酒店-華盛頓特區 | 2011 | — | | 6,083 | | 22,063 | | 28 | | 6,082 | | 6,111 | | 28,145 | | 34,256 | | 28,145 | | 6,907 | | 1974 | (1) |
| 居住旅館泰森角-維也納，弗吉尼亞州 | 2011 | 21,291 | | 5,752 | | 28,917 | | — | | 2,538 | | 5,752 | | 31,455 | | 37,207 | | 31,455 | | 6,353 | | 2001 | (1) |
| 波特蘭市中心漢普頓酒店-波特蘭，我 | 2012 | — | | 4,315 | | 22,664 | | — | | 290 | | 4,315 | | 22,954 | | 27,269 | | 22,954 | | 4,047 | | 2011 | (1) |
| 休斯敦-休斯頓，德克薩斯 | 2013 | 17,559 | | 5,600 | | 27,350 | | — | | 2,781 | | 5,600 | | 30,131 | | 35,731 | | 30,131 | | 5,156 | | 2010 | (1) |
| 凱悦廣場匹茲堡-匹茲堡，賓夕法尼亞州 | 2013 | 21,520 | | 3,000 | | 35,576 | | — | | 1,291 | | 3,000 | | 36,867 | | 39,867 | | 36,867 | | 6,035 | | 2011 | (1) |
| 漢普頓酒店&套房埃克塞特-埃克塞特，NH | 2013 | — | | 1,900 | | 12,350 | | 4 | | 132 | | 1,904 | | 12,482 | | 14,386 | | 12,482 | | 2,017 | | 2010 | (1) |
| 丹佛科技希爾頓花園酒店 | 2013 | — | | 4,100 | | 23,100 | | 5 | | 655 | | 4,105 | | 23,755 | | 27,860 | | 23,755 | | 3,917 | | 1999 | (1) |
| 居住旅館Bellevue-Bellevue，華盛頓州 | 2013 | 43,857 | | 13,800 | | 56,957 | | — | | 2,277 | | 13,800 | | 59,234 | | 73,034 | | 59,234 | | 9,435 | | 2008 | (1) |
| Springhill Suites Savannah-Savannah，GA | 2013 | 29,817 | | 2,400 | | 36,050 | | 1 | | 1,534 | | 2,401 | | 37,584 | | 39,985 | | 37,584 | | 5,980 | | 2009 | (1) |
| 硅谷居住旅館I-加利福尼亞州桑尼維爾 | 2014 | 64,406 | | 42,652 | | 45,846 | | — | | 5,559 | | 42,652 | | 51,405 | | 94,057 | | 51,405 | | 17,441 | | 1983 | (1) | |
| 硅谷旅店II-加利福尼亞州桑尼維爾 | 2014 | 70,270 | | 46,474 | | 50,380 | | — | | 1,360 | | 46,474 | | 51,740 | | 98,214 | | 51,740 | | 19,050 | | 1985 | (1) | |
| 加州聖馬特奧住宅旅館 | 2014 | 48,305 | | 38,420 | | 31,352 | | — | | 752 | | 38,420 | | 32,104 | | 70,524 | | 32,104 | | 11,800 | | 1985 | (1) | |
| 居住旅館山風景-加州山景城 | 2014 | 37,670 | | 22,019 | | 31,813 | | — | | 10,166 | | 22,019 | | 41,979 | | 63,998 | | 41,979 | | 13,722 | | 1985 | (1) | |
| 凱悦廣場櫻桃溪-櫻桃溪 | 2014 | — | | 3,700 | | 26,300 | | — | | 1,822 | | 3,700 | | 28,122 | | 31,822 | | 28,122 | | 3,855 | | 1987 | (1) | |
| 阿迪生庭院-達拉斯，德克薩斯州 | 2014 | — | | 2,413 | | 21,554 | | — | | 2,502 | | 2,413 | | 24,056 | | 26,469 | | 24,056 | | 3,311 | | 2000 | (1) | |
-繼續-
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| | | 初始成本 | | | | 年底毛額 | | | | | | |
| 描述 | 購置年份 | 積存 | 土地 | 建築物及改善 | 成本上限潛艇。敬阿克。土地 | 成本上限潛艇。敬阿克。屋宇及改善工程 | 土地 | 建築物及改善 | 共計 | 住房及改善 | 累計折舊 | 原建年份 | 折舊壽命 |
| | | | | | | | | | | | | |
| 西院大學-休斯頓，德克薩斯州 | 2014 | — | | 2,012 | | 17,916 | | — | | 504 | | 2,012 | | 18,420 | | 20,432 | | 18,420 | | 2,432 | | 2004 | (1) | |
| 西大學居住旅館-德克薩斯州休斯頓 | 2014 | — | | 3,640 | | 25,631 | | — | | 1,512 | | 3,640 | | 27,143 | | 30,783 | | 27,143 | | 3,728 | | 2004 | (1) | |
| 伯靈頓希爾頓花園酒店-馬裏蘭州伯靈頓 | 2014 | — | | 4,918 | | 27,193 | | — | | 1,512 | | 4,918 | | 28,705 | | 33,623 | | 28,705 | | 4,024 | | 1975 | (1) | |
| 加州聖迭戈家用燃氣燈酒店 | 2015 | — | | — | | 89,040 | | — | | 1,848 | | — | | 90,888 | | 90,888 | | 90,888 | | 11,180 | | 2009 | (1) | |
| 希爾頓花園酒店瑪麗娜德爾雷伊，加利福尼亞州 | 2015 | 20,931 | | — | | 43,210 | | — | | 645 | | — | | 43,855 | | 43,855 | | 43,855 | | 4,790 | | 2013 | (1) | |
| 馬裏蘭州德德姆住宅旅館 | 2015 | — | | 4,230 | | 17,304 | | — | | 1,795 | | 4,230 | | 19,099 | | 23,329 | | 19,099 | | 2,031 | | 1998 | (1) | |
| Ft.住宅旅館勞德代爾 | 2015 | — | | 9,200 | | 24,048 | | — | | 1,062 | | 9,200 | | 25,110 | | 34,310 | | 25,110 | | 2,781 | | 2008 | (1) | |
| 華納中心 | 2017 | — | | 6,500 | | — | | 99 | | — | | 6,599 | | — | | 6,599 | | — | | — | | | | |
| 希爾頓花園酒店樸次茅斯，新罕布什爾州 | 2017 | — | | 3,600 | | 37,630 | | — | | 289 | | 3,600 | | 37,919 | | 41,519 | | 37,919 | | 2,166 | | 2006 | (1) | |
| 薩默維爾庭院，SC | 2017 | — | | 2,500 | | 16,923 | | 6 | | 134 | | 2,506 | | 17,057 | | 19,563 | | 17,057 | | 908 | | 2014 | (1) | |
| 弗吉尼亞州斯普林菲爾德大使館套房 | 2017 | — | | 7,700 | | 58,807 | | — | | 305 | | 7,700 | | 59,112 | | 66,812 | | 59,112 | | 3,059 | | 2013 | (1) | |
| 薩默維爾住宅旅館，SC | 2018 | — | | 2,300 | | 17,060 | | — | | 198 | | 2,300 | | 17,258 | | 19,558 | | 17,258 | | 590 | | 2018 | (1) | |
| 德克薩斯州達拉斯市中心庭院 | 2018 | — | | 2,900 | | 42,760 | | — | | 64 | | 2,900 | | 42,824 | | 45,724 | | 42,824 | | 1,149 | | 2018 | (1) | |
| 硅III | 2018 | — | | 8,171 | | — | | — | | — | | 8,171 | | — | | 8,171 | | — | | — | | | |
| | | | | | | | | | | | | |
| 總計(S) | | | $ | 302,983 | | $ | 1,116,982 | | $ | 500 | | $ | 99,724 | | $ | 303,483 | | $ | 1,216,706 | | $ | 1,520,189 | | $ | 1,216,706 | | $ | 224,339 | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| (1)折舊是根據下列估計使用壽命計算的： | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | |
| 年數 | | | | | | | | | | | | |
| 建築 | 40 | | | | | | | | | | | | |
| 土地改良 | 20 | | | | | | | | | | | | |
| 建築物改進 | 5-20 | | | | | | | | | | | | |
-繼續
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| 注： | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | |
| (A)終了年度房地產資產總成本的變動情況如下： | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | 2019 | 2018 | 2017 | 2016 | 2015 | 2014 | | | | |
| 年初結餘 | | | | | $ | 1,510,864 | | $ | 1,431,374 | | $ | 1,320,273 | | $ | 1,306,192 | | $ | 1,105,504 | | 654,560 | | | | | |
| 收購 | | | | | 8,171 | | 65,020 | | 133,660 | | — | | 187,032 | | 444,233 | | | | | |
| 年內的處置 | | | | | (17,889) | | — | | (33,053) | | — | | — | | — | | | | | |
| 資本支出和在建工程轉帳 | | | | | 19,043 | | 14,470 | | 10,494 | | 14,081 | | 13,656 | | 6,711 | | | | | |
| 房地產投資 | | | | | $ | 1,520,189 | | $ | 1,510,864 | | $ | 1,431,374 | | $ | 1,320,273 | | $ | 1,306,192 | | $ | 1,105,504 | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| (B)終了年度不動產資產的累計折舊和攤銷變動如下： | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | |
| 年初結餘 | | | | | $ | 187,780 | | $ | 148,071 | | $ | 116,866 | | $ | 83,245 | | $ | 50,910 | | 28,980 | |
| 折舊和攤銷 | | | | | 41,908 | | 39,709 | | 36,401 | | 33,621 | | 32,335 | | 21,930 | |
| 年內的處置 | | | | | $ | (5,349) | | $ | — | | $ | (5,196) | | $ | — | | $ | — | | $ | — | |
| 年底結餘 | | | | | $ | 224,339 | | $ | 187,780 | | $ | 148,071 | | $ | 116,866 | | $ | 83,245 | | $ | 50,910 | |
| | | | | | | | | | |
(C)用於聯邦所得税目的的財產總成本(單位：千)約為$1,520.332截至2019年12月31日。 | | | | | | | | | | |
