文件
假的--12-31FY20190001497645P3Y6MP3Y6M400000000P5Y0.370.320.015000000001047831791051695150.020.0190.0150.02150.0210.0140.01350.00400.03910.03360.03410.03860.03660.03760.04300.04300.04460.04520.04950.04440.03360.01236000000.06450.062575417000160861000754170001608610000.01252500010000000030000006400000300000064000003000000640000030000006400000P3YP4YP3Y2350002350002350002350002350000.20.20.2521300000060000000014976452019-01-012019-12-310001497645一般公認會計原則：StockMenger2019-01-012019-12-310001497645美國-公認會計原則：序列DPreferredStockMenger2019-01-012019-12-310001497645美國-公認會計原則：序列EPreferredStockMenger2019-01-012019-12-3100014976452020-02-1800014976452019-06-3000014976452019-12-3100014976452018-12-310001497645美國-公認會計原則：序列EPreferredStockMenger2018-12-310001497645美國-公認會計原則：序列DPreferredStockMenger2018-12-310001497645美國-公認會計原則：序列DPreferredStockMenger2019-12-310001497645美國-公認會計原則：序列EPreferredStockMenger2019-12-310001497645美國-公認會計原則：序列EPreferredStockMenger2018-01-012018-12-310001497645美國-公認會計原則：序列DPreferredStockMenger2018-01-012018-12-310001497645美國-公認會計原則：ManagementServiceMembers2019-01-012019-12-310001497645美國-公認會計原則：佔用2019-01-012019-12-3100014976452017-01-012017-12-310001497645美國-公認會計原則：旅館或成員2019-01-012019-12-3100014976452018-01-012018-12-310001497645美國-公認會計原則：旅館或成員2018-01-012018-12-310001497645美國-公認會計原則：佔用2017-01-012017-12-310001497645美國-公認會計原則：食品和飲料2017-01-012017-12-310001497645美國-公認會計原則：食品和飲料2018-01-012018-12-310001497645美國-公認會計原則：食品和飲料2019-01-012019-12-310001497645美國-公認會計原則：ManagementServiceMembers2017-01-012017-12-310001497645美國-公認會計原則：ManagementServiceMembers2018-01-012018-12-310001497645美國-公認會計原則：佔用2018-01-012018-12-310001497645美國-公認會計原則：旅館或成員2017-01-012017-12-310001497645inn:NoncontrollingInterestOperatingParnershipMember2019-01-012019-12-310001497645一般公認會計原則：StockMenger2018-01-012018-12-310001497645美國-公認會計原則：PreferredStockMenger美國-公認會計原則：PreferredStockMenger2017-01-012017-12-310001497645美國-GAAP：添加劑2019-01-012019-12-310001497645us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2017-12-310001497645inn:NoncontrollingInterestOperatingParnershipMember2018-01-012018-12-310001497645us-gaap:AccumulatedDistributionsInExcessOfNetIncomeMember2019-12-310001497645一般公認會計原則：StockMenger2016-12-310001497645us-gaap:AccumulatedDistributionsInExcessOfNetIncomeMember2017-01-012017-12-310001497645美國-公認會計原則：PreferredStockMenger2019-12-310001497645美國-公認會計原則：父母成員2019-01-012019-12-310001497645美國-GAAP：添加劑2018-01-012018-12-310001497645inn:NoncontrollingInterestOperatingParnershipMember2019-12-310001497645一般公認會計原則：StockMenger2019-01-012019-12-310001497645美國-公認會計原則：父母成員2018-01-012018-12-310001497645美國-公認會計原則：父母成員2017-01-012017-12-310001497645us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2019-12-310001497645一般公認會計原則：StockMenger2017-01-012017-12-310001497645INN：非控制型InterestJointVentureMembers2017-12-310001497645美國-GAAP：添加劑2017-01-012017-12-310001497645us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2019-01-012019-12-310001497645美國-公認會計原則：PreferredStockMenger美國-GAAP：添加劑2017-01-012017-12-310001497645美國-GAAP：添加劑2019-12-310001497645一般公認會計原則：StockMenger2017-01-012017-12-310001497645inn:NoncontrollingInterestOperatingParnershipMember2017-01-012017-12-310001497645美國-公認會計原則：PreferredStockMenger2018-12-310001497645一般公認會計原則：StockMenger2017-12-310001497645美國-公認會計原則：父母成員2016-12-310001497645一般公認會計原則：StockMenger2018-12-310001497645us-gaap:AccumulatedDistributionsInExcessOfNetIncomeMember2019-01-012019-12-310001497645美國-公認會計原則：PreferredStockMenger2016-12-310001497645美國-公認會計原則：PreferredStockMenger2017-12-310001497645美國-公認會計原則：PreferredStockMenger2018-01-012018-12-310001497645us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2018-12-310001497645美國-公認會計原則：PreferredStockMenger2017-01-012017-12-310001497645美國-公認會計原則：父母成員2017-12-310001497645INN：非控制型InterestJointVentureMembers2018-12-310001497645一般公認會計原則：StockMenger美國-公認會計原則：父母成員2017-01-012017-12-310001497645inn:NoncontrollingInterestOperatingParnershipMember2017-12-310001497645美國-公認會計原則：PreferredStockMenger2017-01-012017-12-310001497645一般公認會計原則：StockMenger一般公認會計原則：StockMenger2017-01-012017-12-310001497645美國-GAAP：添加劑2016-12-310001497645inn:NoncontrollingInterestOperatingParnershipMember2016-12-310001497645美國-GAAP：添加劑2017-12-310001497645us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2016-12-3100014976452016-12-310001497645INN：非控制型InterestJointVentureMembers2019-01-012019-12-310001497645us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2017-01-012017-12-310001497645INN：非控制型InterestJointVentureMembers2016-12-310001497645美國-公認會計原則：PreferredStockMenger美國-公認會計原則：父母成員2017-01-012017-12-310001497645us-gaap:AccumulatedDistributionsInExcessOfNetIncomeMember2018-12-310001497645us-gaap:AccumulatedDistributionsInExcessOfNetIncomeMember2017-12-310001497645us-gaap:AccumulatedDistributionsInExcessOfNetIncomeMember2016-12-310001497645inn:NoncontrollingInterestOperatingParnershipMember2018-12-310001497645一般公認會計原則：StockMenger美國-GAAP：添加劑2017-01-012017-12-310001497645us-gaap:AccumulatedDistributionsInExcessOfNetIncomeMember2018-01-012018-12-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InnAndSuitesByMarriottMenger酒店：路易斯維爾肯塔基州2019-12-310001497645酒店：HyattPlaceMembers客棧：恩格爾伍德商城2019-12-310001497645酒店：漢普頓酒店：馬裏蘭州巴爾的摩2019-12-310001497645酒店：酒店酒店：阿什維爾-北卡羅來納州2019-12-310001497645酒店：CourtyardByMarriottMenger酒店：NashvilleTNMembers2019-12-310001497645酒店：HiltonGardenInnMembers加州聖弗朗西斯科酒店2019-12-310001497645酒店：HyattPlaceMembers客棧：霍夫曼2019-12-310001497645酒店：漢普頓明尼蘇達州MinneapolisoMinneapolisoMembers2019-12-310001497645客棧：家庭套房酒店：圖森阿茲梅爾2019-12-310001497645酒店：漢普頓客棧：波瓦伊卡門2019-12-310001497645酒店：住宅酒店：HillsboroORMMEMBER2019-12-310001497645酒店：CourtyardByMarriottMenger酒店：FortLauderdaleFLMenger2019-12-310001497645客棧：公司酒店：德克薩斯州奧斯汀2019-12-310001497645酒店：萬豪酒店：博爾德商城2019-12-310001497645酒店：住宅酒店：AtlantaGeorgiaMembers2019-12-310001497645酒店：HyattHouse 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4217：美元Xbrli：股票客棧：土地包裹Xbrli：純客棧：分部Xbrli：股票客棧：財產iso 4217：美元客棧：合同INN：儀器INN：迭代客棧：投票
 
 
 
 
 

美國

證券交易委員會
華盛頓特區20549
 
表格10-K
 
☒依據1934年證券交易所ACT第13或15(D)條提交的年度報告
 
截至財政年度(一九二零九年十二月三十一日)
 
或
 
☐   根據1934年證券交易所ACT第13或15(D)條提交的過渡報告
 
從轉軌時期的轉軌階段看，從轉軌轉軌到轉軌再轉軌
 
佣金檔案號碼：001-35074
 
頂峯酒店物業公司
(其章程所指明的註冊人的確切姓名)
 
馬裏蘭州
 
27-2962512
(國家或其他司法管轄區)
 
(國税局僱主識別號碼)
成立為法團或組織)
 
 
 
13215 Be Cave Parkway，B-300套房
奧斯汀, TX  78738
(主要行政辦公室地址，包括郵編)
 
(512) 538-2300
(登記人的電話號碼，包括區號)
 
根據該法第12(B)節登記的證券：
 
各等級職稱
 
交易符號
 
註冊的各交易單位的名稱
普通股，每股面值0.01美元
 
客棧
 
紐約證券交易所
6.45%系列D累計可贖回優先股，每股面值0.01美元
 
客棧-PD
 
紐約證券交易所
6.25%系列E累計可贖回優先股，每股面值0.01美元
 
酒店-PE
 
紐約證券交易所
 
根據該法第12(G)節登記的證券：
無
 
按照“證券法”第405條的定義，通過檢查標記表明註冊人是否是知名的經驗豐富的發行人。☒ 是  ☐編號：
 
如果註冊人不需要根據該法第13節或第15(D)節提交報告，則用複選標記表示。☐是☒ 不
 
用支票標記説明登記人(1)是否已提交1934年“證券交易法”第13條或第15(D)節要求在過去12個月內提交的所有報告(或要求登記人提交此類報告的較短期限)；(2)在過去90天中一直受到這類申報要求的限制。☒ 是  ☐編號：
 
通過檢查標記，説明註冊人是否已以電子方式提交了本章第405號條例(本章第232.405節)所要求提交的每一個交互數據文件(或要求註冊人提交此類文件的較短期限)。☒ 是  ☐編號：
 
在“交易法”第12b-2條規則中，通過檢查標記表明註冊人是大型加速備案者、加速備案者、非加速備案者還是較小的報告公司。
 


大型加速箱
☒
加速過濾器
☐
非加速濾波器
 ☐
小型報告公司
☐
 
 
新興成長型公司
☐
如果是新興成長型公司，請用支票標記表明註冊人是否選擇不使用延長的過渡期來遵守“外匯法”第13(A)條規定的任何新的或經修訂的財務會計準則。
☐
 
通過檢查標記表明註冊人是否為空殼公司(如“交易法”第12b-2條規則所定義)。☐是☒編號：
 
截至6月30日登記人表決權和非表決權普通股的總市值，2019曾.$1,183,107,411根據登記人的普通股截至6月30日在紐約證券交易所的收盤價，2019.
 
截至2020年2月18日世博酒店股份有限公司普通股流通股數。曾.105,174,471.
 
以參考方式合併的文件
 
註冊人在附表14A的最後委託書的部分2020根據條例14A，在不遲於財政年度終結後120天內向證券及交易管理委員會提交的股東周年會議，現藉提述第III部第10、11、12、13及14項而納入。
 
 
 
 
 



表格10-K年度報告
截至12月31日的財政年度，2019
頂峯酒店物業公司
 
目錄
 
 
 
頁
關於前瞻性聲明的警告性聲明
1
 
 
 
第I部
 
 
項目1.
商業
3
項目1A。
危險因素
8
項目1B。
未解決的工作人員意見
29
項目2.
特性
30
項目3.
法律程序
33
項目4.
礦山安全披露
33
 
 
 
第II部
 
 
項目5.
註冊人普通股市場、股東相關事項及證券發行人購買
34
項目6.
選定財務數據
35
項目7.
管理層對財務狀況及經營成果的探討與分析
36
項目7A.
市場風險的定量和定性披露
49
項目8.
財務報表和補充數據
50
項目9.
會計與財務披露的變化及與會計人員的分歧
50
項目9A.
管制和程序
51
項目9B.
其他資料
51
 
 
 
第III部
 
 
項目10.
董事、執行幹事和公司治理
52
項目11.
行政薪酬
52
項目12.
某些受益所有人的擔保所有權和管理及相關股東事項
52
項目13.
某些關係和相關交易，以及董事獨立性
52
項目14.
首席會計師費用及服務
52
 
 
 
第IV部
 
 
項目15.
證物及財務報表附表
53
 
 
 
財務報表和附表索引
F-1




關於前瞻性聲明的警告性聲明
 
本報告載有經修正的1933年“證券法”(“證券法”)第27A節和經修正的1934年“證券交易法”(“交易法”)第21E節所指的某些前瞻性陳述。我們打算將這些前瞻性陳述納入1995年“私人證券訴訟改革法”所載前瞻性聲明的安全港條款，併為遵守這些安全港規定而列入本聲明。前瞻性陳述是基於某些假設並描述我們未來的計劃、戰略和期望，通常可以通過使用“可能”、“可能”、“期望”、“打算”、“計劃”、“尋求”、“預期”、“相信”、“估計”、“預測”、“預測”、“項目”、“潛力”、“繼續”、“可能”、“會”、“會”或類似的表達來識別。本報告中的前瞻性陳述除其他外，包括關於我們的業務戰略的説明，包括收購和發展戰略、行業趨勢、估計收入和支出、實現遞延税收資產的能力以及預期的流動資金需求和來源(包括資本支出和獲得融資或籌集資本的能力)。你不應該依賴前瞻性的陳述，因為它們涉及已知和未知的風險、不確定因素和其他因素，在某些情況下，這些因素是我們無法控制的，這些因素可能會對實際結果、業績或成就產生重大影響。可能導致實際結果與目前預期大不相同的因素包括但不限於：
 
•
融資風險，包括槓桿風險和與我們現有債務相對應的違約風險，以及潛在的無法再融資或延長現有債務期限的風險；
•
我們借出或提供賣方融資的借款人違約；
•
全球、國家、區域和地方的經濟和地緣政治條件；
•
商務和休閒旅遊的消費水平，以及消費者的信心；
•
市場或次市場的供求因素；
•
替代住宿對我們業務的影響；
•
每間客房(“RevPAR”)和其他酒店經營指標的不利變化、入住率、平均每日費率(“ADR”)和收入；
•
敵對行動，包括今後的恐怖主義襲擊，或害怕影響旅行的敵對行動；
•
財務狀況，以及我們與第三方物業經理和特許經營人的關係；
•
我們競爭的程度和性質；
•
提高利率；
•
經營成本增加，包括但不限於勞動力成本；
•
翻修費用增加，可能導致實際翻修費用超過我們目前的估計；
•
分區法律的變化；
•
房地產税的增加比我們預期的要高得多；
•
與酒店收購有關的風險，包括有能力增加和穩定新收購的、經營歷史有限或沒有經營歷史的酒店，或者需要大量的資本改進才能獲得符合我們收購時預期的經濟回報；
•
與酒店物業處置有關的風險，包括我們根據合約成功完成出售酒店物業的能力，包括買方可能無法獲得完成購買所需資金的風險；
•
我們的結構和交易的性質使我們的聯邦和州税收十分複雜，國內税務局或其他聯邦和州税務當局有可能對我們的税收狀況提出成功的挑戰；
•
確認因無法按照經修訂的1986年“國內收入法”第1031條完成某些類似種類的交換而出售酒店物業的應税收益(“IRC”)；
•
具備並有能力留住合格的人才；
•
我們未能保持在IRC下的房地產投資信託(“REIT”)資格；
•
改變我們的業務或投資戰略；
•
資本的提供、條件和部署；
•
資本市場的總體波動和我國普通股的市場價格；
•
與自然災害有關的環境不確定性和風險；
•
傳染病爆發的影響，如冠狀病毒；
•
我們有能力在第三方賠償下或我們現有的保險損失保險單下，以商業上合理的條款，對我們的財產維持足夠或完全的重置成本“所有風險”財產保險；

1


•
因網絡攻擊而造成的數據泄露或酒店運營商信息技術網絡嚴重中斷的影響，其程度超過保險範圍或服務提供商的賠償；
•
如果倫敦銀行同業拆借利率被一個新的基準利率所取代，或者表現出與過去不同的表現，那麼對我們利率的影響；
•
我們有能力有效地管理與我們的合資夥伴的合資企業；
•
IRC目前和今後的變化；以及
•
本報告“風險因素”標題下討論的其他因素。
 
因此，不能保證我們的期望將得到實現。除聯邦證券法另有規定外，我們拒絕任何義務或承諾公開發布對本報告(或其他地方)所載任何前瞻性聲明的任何更新或修訂，以反映我們對此的預期的任何變化，或任何此類聲明所依據的事件、條件或情況的任何變化。


2


第I部
第一項.轉嫁性商業。
 
除非上下文另有要求，否則所有對“我們”、“我們”、“我們”或“公司”的提述均指首腦會議酒店物業公司。以及合併後的子公司。
 
概述
 
山頂酒店地產公司是一家自行管理的酒店投資公司，成立於2010年6月，於2011年2月完成首次公開發行(IPO)。我們的重點是擁有主要的高檔品牌，精選服務的酒店。在…2019年12月31日，我們的投資組合包括72總共有11,288客房位於23各州。我們擁有我們的酒店的費用很簡單，除了四家酒店是以地面租賃為條件的。截至2019年12月31日我們擁有我們72家酒店中的67家100%的未償股權。我們擁有一家合資企業於2019年收購的5家酒店51%的控股權。

如……2019年12月31日我們92%的客房位於前50大城市統計區(“MSA”)，97%位於前100家MSA之內，我們所有的酒店客房都以萬豪國際公司擁有的高級特許經營品牌經營。(“萬豪”)、全球希爾頓酒店(“希爾頓”)、凱悦酒店公司(“凱悦”)和洲際酒店集團(“IHG”)。我們的酒店通常位於多個需求來源的市場，如公司辦公室和總部、零售中心、機場、州府、會議中心、大學和休閒景點。

實質上，我們的所有資產都由我們的經營夥伴持有，我們的所有業務都是通過我們的經營夥伴關係，即首腦酒店業務，LP(“運營夥伴關係”)進行的。通過全資子公司，我們是唯一的普通合夥人的經營夥伴關係.在…2019年12月31日，我們直接和間接擁有約99.8%的已發行和傑出的有限合夥公司利益共同單位(“公共單位”)，以及所有運營夥伴關係發行和傑出的D系列和E系列有限合夥利益優先單位(“優先單位”)。根據運營夥伴關係的夥伴關係協議，我們在經營夥伴關係的管理和控制方面擁有完全、專屬和完全的責任和酌處權，包括有能力使運營夥伴關係進行某些重大交易，包括收購、處置和再融資，對合作夥伴進行分發，並對運營夥伴的業務活動進行更改。
 
我們選擇從2011年12月31日結束的短期應税年度開始，作為聯邦所得税徵收REIT。為了獲得REIT資格，我們不能經營或管理我們的酒店。因此，我們所有的酒店都被租給我們的應税REIT子公司(“TRS承租人”)。我們所有的酒店都是根據我們的TRS承租人和與我們無關的專業第三方酒店管理公司之間的酒店管理協議經營的。我們有一個可報告的部門，這是由公認的會計原則(GAAP)定義的。見“項目8.-財務報表和補充數據-附註2-列報基礎和重要會計政策”。
 
我們的公司辦事處位於德克薩斯州奧斯汀B-300套房Bee Cave Parkway 13215號，電話號碼是(512)538-2300。我們的網站是www.shpreit.com.本報告不應將本報告所載或通過本網站查閲的信息納入本報告，也不應將其視為本報告的一部分。
 
經營策略
 
我們的投資組合由優質品牌酒店組成，酒店位置優越，經營模式高效.我們創造價值的方法包括：

•
審慎分配資本，其中包括有針對性的資本投資和戰略交易；
•
通過出售營運利潤率較低的資產、RevPAR增長機會或經風險調整的回報配置文件以及購買營運利潤率較高的資產、RevPAR增長機會或經風險調整的回報配置文件來改進我們的投資組合；以及
•
強化資產管理。

3



我們認為，我們戰略的關鍵要素將使我們能夠創造長期價值，其中包括：

專注於擁有高效運營模式的高級品牌酒店。我們的重點是酒店的有效經營模式，主要是在高檔部分的住宿行業，如史密斯旅行研究(“STR”)的定義。我們認為，我們對這一部門的關注為我們提供了機會，使我們能夠在多個住宿週期中實現強勁的、經風險調整的回報，原因有以下幾點：

•
RevPAR生長我們相信，我們的酒店將根據我們的投資組合的特點以及當前行業的基本面和高端部分的趨勢，繼續經歷長期的需求增長。
•
穩定現金流勢與提供更多便利設施(包括更廣泛的食品和飲料選擇)的全面服務酒店相比，我們的酒店通常擁有更少的員工，我們相信這使我們能夠以較低的波動性創造更高的營業利潤率和現金流。             
•
廣泛的客户羣我們的目標品牌提供一貫高質量的酒店住宿，以價值為導向的價格，我們相信這吸引了廣泛的客户，包括商務和休閒旅行者。我們相信，我們的酒店特別受那些尋求入住萬豪酒店、希爾頓酒店、凱悦酒店或IHG品牌的商務旅客的歡迎，這些品牌提供強有力的忠誠度獎勵計劃。
•
加強多樣化和降低資本要求.擁有高效運營模式的高級品牌酒店通常需要更少的資本才能在絕對和按關鍵的基礎上獲得、建造或維持，而不是在高檔和奢侈品行業的酒店。因此，我們可以使我們的投資資本多樣化，使我們擁有更多的酒店，而不是在更昂貴的部分擁有更多的酒店。
 
利用我們酒店的投資我們堅信投資我們的物業，使他們能夠在各自的市場中成為業績領先者。在過去三年中，我們進行了投資。1.631億美元改善我們的酒店。我們相信，這些投資帶來了誘人的回報，我們打算繼續投資資本，以提升酒店的戰略改造和品牌所需的酒店財產改善計劃。
 
通過收購實現外部增長。我們打算繼續透過收購現有酒店，或透過全資擁有或合資經營的機會，以有紀律的方式繼續發展，同時維持審慎的資本結構。我們的目標通常是具有符合以下一個或多個收購標準的高效經營模式的高檔品牌酒店：
 
•
潛在的強勁風險調整回報，並位於前50市場和其他選定市場；
•
可以在領先的特許經營品牌下運作，其中可能包括但不限於萬豪、希爾頓、凱悦和IHG旗下的品牌；
•
位於多個需求發生器附近，如公司辦公室和總部、零售中心、機場、州首府、會議中心、大學和休閒景點，潛在客人的來源多種多樣，包括公司、政府和休閒旅行者；
•
由於房地產權利程序或其他因素的宂長或具有挑戰性而進入壁壘的市場；
•
可按重置成本折價購買；以及
•
通過提高運營效率、重新定位、翻新或重塑品牌，提供增加價值的機會。
 
戰略酒店銷售。我們致力使投資資本的回報最大化，並定期檢討酒店，以確定市場或酒店是否已發生或預計會發生任何重大變化，以證明有需要出售酒店或酒店。我們打算繼續推行一套紀律嚴明的資本分配策略，透過有選擇地出售我們認為不再符合我們的投資策略或其投資資本回報似乎已達到最大化的酒店物業，以儘量提高我們的投資價值。在我們出售酒店物業的範圍內，我們可以將資金重新配置到收購和資本投資機會中，我們認為這些機會有可能產生更好的風險調整回報或償還未償債務。我們期望通過我們積極主動的資產管理方式，並通過投資我們的酒店來提高酒店的質量和吸引力，提高酒店的長期價值，併為我們的投資資本創造更好的回報。或者，我們可以將我們的資本重新部署到購買具有較高潛在長期回報的資產上.
 
有選擇地發展酒店我們致力於尋找有吸引力的機會，有選擇地與有經驗的酒店開發商合作，在完成後收購符合我們收購標準的新建酒店。如果情況需要，我們將考慮利用自有資金髮展酒店的獨特機會。
 

4


選擇性夾層貸款。我們尋求找出機會，為開發商提供閣樓貸款，我們也有機會在開發項目完成時或之後收購酒店。

我們的融資策略
 
我們依靠業務、營運資本、在我們6億美元的高級無擔保信貸和定期貸款安排(“2018年無擔保信貸安排”)下的借款、定期債務、應收票據的償還、證券發行的收益、酒店的戰略性出售、合資夥伴的捐款以及在滿足為我們的業務提供資金的使用要求時釋放受限現金。雖然這一比率會不時變化，但我們通常打算限制我們的淨債務與調整後的EBITDA的比率。Re，該數額可按非現金和非經常性項目調整，至不超過6.5x。2019年12月31日，我們的淨債務與調整後的EBITDA比率Re是5.3倍。為了計算這一比率，我們將優先股排除在負債之外。

2019年7月，該公司與新加坡主權財富基金GIC成立了一家合資企業，收購符合該公司當前投資戰略和標準的資產。公司是合資企業的普通合夥人和資產經理，並打算投資51%有限合夥公司的股權資本化，由GIC投資餘下的股份49%。該合資企業打算為資產融資，預計總槓桿率目標為50%。該公司因向合資企業提供服務而賺取費用，並有可能在合資企業達到一定回報門檻的基礎上賺取獎勵費。截至2019年12月31日這家合資企業擁有2019年收購的五家酒店物業。

期間2019我們通過2018年無擔保信貸貸款貸款、定期貸款、合資夥伴的捐款以及酒店戰略銷售的收益，為我們的長期增長提供了資金。我們的債務包括並可能包括以股票質押擔保的債務、酒店擔保的抵押債務和無擔保債務。2019年12月31日，我們有10.227億美元未償債務，包括1.4億美元根據我們的合併財務報表中的“説明6-債務-合資信貸貸款”的定義)。

經營合夥企業在購買酒店物業時，可向有意利用此機會延遲出售物業的應税收益或參與本公司普通股價值的潛在增值的賣方，提供全部或部分考慮。

競爭
 
我們面臨着來自機構養老基金、私人股本投資者、REITs、酒店公司和其他從事酒店收購和投資的人在酒店物業投資方面的競爭。其中一些實體擁有比我們更多的財政和業務資源。這種競爭可能會增加有意出售物業的業主的議價能力，減少我們可獲得的適當投資機會，以及增加購買有針對性的酒店物業的成本。
 
酒店業競爭很激烈。我們的酒店在各自的市場上與其他酒店和其他客人的住宿競爭，這些因素包括地理位置、便利性、品牌歸屬、酒店物質條件的質量、客房價格、服務範圍和提供的客人便利設施或住宿以及客户服務質量。競爭往往是針對我們酒店所在的個別市場，包括來自現有和新酒店的競爭。競爭可能會對我們的入住率、ADR和RevPAR產生不利影響，並可能要求我們提供額外的便利設施或進行我們本來不必做的基本建設改進，這可能會降低我們的盈利能力。
 
季節性
 
酒店行業的某些部分本質上是季節性的。休閒旅行者往往在夏季更多地旅行。商務旅行者在整個一年中佔據的酒店相對穩定，但商務旅行的減少發生在夏季和寒假期間。酒店行業也是季節性的，根據地理位置。美國南部的酒店業在冬季往往有更高的入住率。美國北部的酒店在夏季往往有更高的入住率。
 

5


調節
 
我們的物業受多項公約、法例、條例及規例規限，包括有關無障礙環境、消防及安全規定的規例。我們相信我們的每家酒店都有經營其業務所需的許可證和批准。
 
1990年“美國殘疾人法”(“ADA”)
 
我們的財產必須符合“反傾銷協定”第三章的規定，因為它們是“反傾銷協定”所界定的“公共設施”。根據“反傾銷協定”，所有公共設施必須符合與殘疾人出入和使用有關的聯邦要求。“反傾銷協定”可能要求拆除殘疾人在我們財產的某些公共區域的結構障礙，因為這些障礙是很容易拆除的。雖然我們認為我們資產組合中的財產基本上符合“反傾銷協定”的現行要求，但相反的決定可能需要消除准入障礙，而不遵守規定可能導致訴訟費用、彌補缺陷的成本、美國政府罰款或對私人訴訟當事人造成損害。提供容易達到的住宿設施是一項持續的義務，我們將繼續評估我們的財產，並在這方面作出適當的改動。
 
環境、衞生和安全事項
 
我們的酒店和未開發的地塊受到各種聯邦、州和地方環境法律的約束，這些法律規定了污染的責任。根據這些法律，政府實體有權要求我們，作為財產的現有所有人，對財產、財產上、財產下或財產產生的污染(包括危險物質、廢物或石油產品)進行清理或支付費用，並賠償因污染而造成的自然資源損害。這些法律往往對財產所有人或經營者或其他負責方是否知道或造成污染負有責任，責任可能是連帶的。因為這些法律還對在財產受到污染時擁有財產的人規定了責任，即使在出售財產之後，我們也可能承擔清理費用或其他環境責任。我們的財產上、上、下或產生的污染也可能使我們為補救、人身傷害、死亡或財產損害的費用承擔私人責任。此外，污染場地上可能設置環境留置權，以利於政府處理污染造成的損害和費用。如果發現我們的財產受到污染，環境法也可能對我們的財產的使用方式或我們的企業的經營方式施加限制，這些限制可能需要大量支出。此外，環境污染會影響物業的價值，因而影響業主以物業作為抵押品借入資金或以優惠條件出售物業的能力。此外，將廢物送往廢物處理設施，如垃圾填埋場或焚化爐的人，可承擔與清理該設施有關的費用。
 
我們的一些財產可能含有歷史用途，其中涉及使用或儲存危險化學品和石油產品(例如儲罐、加油站和乾洗作業)，如果這些用途得到釋放，可能會影響我們的財產。此外，我們的一些財產可能靠近或鄰近其他已經或目前裝有含有石油產品的儲罐的財產，或進行或正在進行使用其他危險或有毒物質的作業。從這些相鄰的或周圍的屬性釋放可能會影響我們的財產，我們可能要對任何相關的清理負責。

獨立的環境顧問公司在收購前，對所有物業進行了第一期環境地盤評估，而我們亦打算在日後就所購置的物業進行第一期環境地盤評估。第一階段的現場評估旨在發現和評估有關被調查物業及其周圍財產的環境狀況的信息。這些評估一般不包括土壤取樣、地下調查或全面石棉調查。在某些情況下，第一階段的環境現場評估是由另一個實體進行的，例如放款人，我們可能無權依賴這些報告。我們對酒店物業進行的第一期環境地盤評估，並沒有顯示任何過去或現時的環境狀況，而我們相信這些情況會對我們的業務、財務狀況或經營結果造成重大的不良影響。此外，第一階段的環境現場評估也可能沒有揭示所有環境條件、責任或合規關切。第一期環境地盤評估工作已在不同時間完成，而在檢討完成後或日後可能會出現重大環境狀況、法律責任或合規問題；而未來的法例、條例或規例，可能會對環境造成重大的額外責任。
 
此外，我們的酒店(包括我們的不動產、作業和設備)受到各種聯邦、州和地方環境、衞生和安全監管要求的約束，這些要求涉及各種各樣的問題，包括但不限於存在超過管制閾值的黴菌和其他空氣污染物、我們的鍋爐和儲罐的登記、維護和操作、向我們的客人供應飲用水、應急發電機的空氣排放，

6


雨水和廢水排放，自然資源保護，石棉，鉛基塗料和廢物管理.我們的一些酒店也經常處理和使用危險或受管制的物質和廢物，作為其運作的一部分(例如游泳池、化學品或生物廢物)。我們的酒店因遵守這些環境、健康和安全法律法規而招致費用，如果這些監管要求得不到滿足，或意外事件導致我們酒店排放危險或有毒物質，我們將因不遵守適用的法律和第三方對環境的損害、不動產損害或人身傷害或死亡而承擔重大責任而受到罰款和處罰。我們不知道過去或現在不遵守環境、健康和安全法規的環境責任，我們認為這會對我們的業務、財務狀況或經營結果產生重大的不利影響。

税收狀況
 
選舉選舉

為了聯邦所得税的目的，我們選擇徵税。我們作為REIT的資格，取決於我們是否有能力通過實際投資和經營結果，持續滿足投資和投資中心規定的各種複雜要求，這些要求除其他外涉及我們的總收入來源、我們資產的組成和價值、股息分配的時間和數量以及我們股票所有權的多樣性。我們相信，我們的組織和運作符合國際税務改革委員會的資格要求，我們目前和打算採取的運作方式將使我們能夠繼續滿足作為聯邦所得税用途的REIT的資格和税收要求。
 
為符合REIT資格所需的總收入測試的目的，我們的酒店業務收入構成“不動產租金”，我們不能直接經營我們的任何酒店物業，因此，我們所有的酒店都被租給我們的TRS承租人。高峯會酒店TRS公司是一家“應税REIT子公司”，它是REIT的一家公司子公司，它與REIT聯合選擇被視為TRS，並對其應納税收入按正常的公司税率繳納聯邦所得税。此外，對於在我們的合資企業擁有的酒店，我們有單獨的應税REIT子公司(與首腦酒店TRS，Inc.，我們的“TRSS”集體)。將來我們將把新收購的酒店租給我們現有的TRS或額外的TRSS。我們的TRS承租人向我們支付租金，只要TRS承租人聘請“合格的獨立承包商”來管理我們的酒店。我們所有的酒店都是按照與專業的第三方酒店管理公司簽訂的酒店管理協議經營的。我們相信每一位第三方經理都有資格成為IRC之下的“合格獨立承包商”。
 
作為一個REIT，我們通常不會對作為股息分配給股東的REIT應税收入徵收聯邦所得税。根據IRC的規定，REIT受到許多組織和業務要求的限制，包括要求他們每年分配至少90%的應納税收入，而不考慮已支付的股息的扣減，也不包括任何資本淨利，而資本收益淨額並不一定等於按照公認會計原則計算的淨收入。如果我們在任何應税年度都不符合作為REIT徵税的資格，並且不符合某些法定減免條款的條件，則該年度的收入將按正常的公司税率徵税，除非我們符合某些救濟條款，否則我們將無法在第五個公曆年之前重新選舉REIT的地位，除非我們滿足某些救濟條款。即使我們符合聯邦所得税的要求，我們仍可能要對我們的收入和資產以及聯邦收入和未分配收入徵收聯邦所得税和消費税。此外，我們的TRSS賺取的任何收入都將完全服從聯邦、州和地方企業所得税。

員工
 
截至2020年2月18日我們有59名全職員工。我們酒店的員工由我們專業的第三方酒店經理僱用.
 
可得信息
 
我們的網址是www.shpreit.com。我們的董事會委員會章程、我們的商業行為守則和道德準則以及我們的公司治理準則可在我們的網站上查閲。我們將通過網站發佈，及時披露上述文件的修改和豁免(如果有的話)。我們已向證券交易委員會(“SEC”)提交的所有報告，包括這份10-K表格的年度報告、我們關於表10-Q的季度報告以及我們目前關於表格8-K的報告，均可從證券交易委員會的網站(www.sec.gov)或通過我們的網站免費獲得。證券交易委員會網站或我們的網站所包含的或可訪問的信息不被納入本報告，也不應被視為本報告的一部分。


7


第1A項.另一種風險因素。
 
以下風險因素涉及我們業務的實質性風險。如果發生本報告中討論的任何風險，我們的業務、前景、財務狀況、經營結果以及我們償還債務和向股東分配債務的能力可能會受到重大和不利的影響，我們股票的市場價格可能會大幅度下降。本報告中的一些陳述，包括以下風險因素的陳述，構成前瞻性陳述.請參閲題為“前瞻性陳述的指導聲明”一節.關於下列風險因素對我們財務業績的潛在影響的討論涉及我們的合併財務狀況、綜合業務結果和現金流量。
 
與我們業務有關的風險
 
我們的業務策略、未來經營業績和增長前景取決於酒店客房需求的預期增長和總體經濟狀況帶來的收入和淨收益增長。
 
我們的業務策略包括通過長期經濟增長推動酒店客房需求的預期改善，實現收入和現金流的持續增長。然而，我們不能保證酒店客房的需求將從目前的水平增加或繼續超過新供應的增長，也不能保證我們所經歷的任何需求增長的時間或程度。如果需求不隨經濟增長而持續增長，或整體經濟放緩導致需求減弱，我們的經營成果和增長前景可能會受到負面影響。因此，任何經濟增長放緩或經濟下滑，都會對我們未來的經營成果和增長前景造成不利影響。
 
如果我們的收入減少，我們的開支可能不會減少。
 
許多與擁有和經營旅館有關的費用，如還本付息、財產税、保險、公用事業和某些僱員補償費用，都是相對固定的。這些開支未必會隨酒店收入的減少而直接減少，而可能會受到與酒店表現或通脹率上升無關的加幅所影響。還有，截至2019年12月31日，我們的四家酒店都受到第三方土地租賃的限制，這些租賃通常需要定期增加租金。如果我們的酒店收入不以與地面租賃租金相同或更高的速度增長，我們支付這些租金的能力就會受到不利影響。

此外，某些費用，如工資、福利和保險，在任何特定時期都可能超過通貨膨脹率。在需求大幅下降的情況下，我們的酒店經理可能無法減少酒店員工的規模，以降低薪酬成本。我們的經理也可能無法抵消任何固定或增加的費用與更高的房價。我們任何降低經營成本的努力也會對我們未來業務的發展和酒店物業的價值產生不利影響。

我們可能無法完成收購，以擴大我們的業務。
 
我們的增長戰略包括在機會出現時有紀律地收購酒店。我們以令人滿意的條件收購酒店的能力可能會受到以下重大風險的影響：
 
•
由於其他房地產投資者，包括其他房地產經營公司、REITs和投資基金的競爭，我們可能無法或被迫以高得多的價格收購理想的酒店；
•
我們可能無法獲得必要的債務或股權融資以完成一項收購，或者，如果可以獲得，融資條件可能並不令人滿意；以及
•
收購酒店的協議通常要遵守慣例條件，包括滿意地完成盡職調查，並獲得特許人和放款人的同意，我們可能會在可能的收購上花費大量的時間和大量的交易費用，而我們並沒有完成這些交易。
 
我們無法以優惠的條件完成酒店收購，可能會對我們的財務狀況、經營結果、現金流或我們股票的市場價格產生不利影響。


8


出售某些酒店物業可能會帶來重大的税務負擔，除非我們能夠根據“國際註冊條例”(“1031交易所”)第1031條，押後同類交易所的應課税收益。
 
我們不時地將資產出售安排為可能包括在IRC第1031節所指的同類交易所中。完成同類交易的能力取決於許多因素，其中包括在有限的時間內確定和獲得合適的替代財產，以及出售和收購的財產的所有權結構。因此，我們並不總是能夠將一項資產作為同類交易所的一部分出售。在成功的情況下，一種類似的交換使我們能夠推遲對出售的資產的應税收益.我們無法推遲出售某些酒店物業所產生的應税收益，可能會對我們的財務狀況、經營結果、現金流或我們股票的市場價格產生不利影響。
 
我們可能無法成功整合收購的酒店或實現預期的經營業績。
 
我們成功整合新購酒店或取得預期經營業績的能力，會受到以下風險的影響：
 
•
我們可能對我們可能進入的任何新市場的動態和市場條件不太熟悉，這可能導致我們為新市場中的酒店支付過高的費用，或者沒有使酒店發揮其最大的潛力；
•
市場條件可能導致入住率和客房價格低於預期；
•
我們可以購買沒有任何追索權的旅館，或者只能獲得有限追索權的旅館，以承擔已知或未知的責任，例如清理環境污染、租户、供應商或其他人對旅館前業主提出的索賠，以及由普通合夥人、董事、高級人員和其他由旅館前業主賠償的其他人提出的賠償要求；
•
我們可能需要動用比預期更多的款項，以便對我們新購置的酒店進行必要的改善或翻修；以及
•
我們可能無法迅速而有效地將新的收購，特別是對酒店投資組合的收購整合到我們現有的業務中。
 
我們收購的酒店無法滿足我們的經營業績預期，可能會對我們的財務狀況、運營結果、現金流或我們股票的市場價格產生不利影響。
 
我們可能承擔與購買酒店物業有關的責任，包括未知的責任。
 
我們可能承擔與收購酒店物業有關的現有責任，其中一些在收購日期可能是未知或無法量化的。未知負債可能包括清理或補救未披露的環境狀況的負債、酒店客人、供應商或其他處理某一特定酒店財產賣方的索賠、税務責任、與就業有關的問題以及應計但未付的負債，無論這些負債是否在正常業務過程中發生。如果此類未知負債的數額很大，可能會對我們的財務狀況、經營結果、現金流或我們股票的市場價格產生不利影響。
 
我們可能無法使我們的酒店管理公司以令人滿意的方式經營我們的任何一家酒店，終止我們的酒店管理協議可能是昂貴和破壞性的。
 
為了取得REIT資格，我們不能經營或管理我們的酒店。因此，我們所有的酒店都租給了TRSS的TRS承租人。我們所有的酒店都是按照與獨立酒店管理公司簽訂的酒店管理協議經營的，每一家酒店都必須符合“合格的獨立承包商”的資格來經營我們的酒店。因此，我們的財務狀況、經營結果以及我們償還債務和向股東分配的能力取決於我們的酒店管理公司能否成功地經營我們的酒店。酒店管理公司如未能提供優質服務和設施，或未能維持優質品牌和聲譽，可能會對其經營酒店的能力造成負面影響，並會對我們的財務狀況、經營結果和現金流造成重大不良影響。

即使我們相信一間酒店的運作效率不高，或運作的方式不理想，我們也很難要求酒店管理公司改變經營方式。我們一般嘗試透過討論和談判，與酒店管理公司解決問題，但只有當酒店管理公司違反適用的酒店管理協議的條款，而只限於酒店管理協議所規定的補救措施時，我們才能尋求補救。如果我們換掉旅館

9


我們的任何一家酒店的管理公司，我們可能需要支付大量的終止費用，我們可能會遇到重大的中斷在受影響的酒店。
 
此外，我們亦有物業經理的補償，這些補償一般會保障我們免受物業經理的嚴重疏忽或故意失當行為所引致的經濟損失。然而，賠償可能是不夠的，或者物業經理可能沒有足夠的財力來支持他們對我們的賠償義務。因此，賠償可能不會為我們提供足夠的保障，以防止我們的物業經理在經營酒店時有重大疏忽或故意行為不當而引致第三者申索。

我們的酒店經理或其附屬公司管理並在某些情況下擁有、投資於與我們酒店競爭的酒店，或向其提供信貸支持或經營擔保，所有這些都可能導致利益衝突。因此，我們的酒店經理將來可能會就不符合或不符合我們最大利益的競爭住宿設施作出決定。
 
我們有些酒店是由特許經營人的附屬公司管理的，在這種情況下，管理協議和專營權協議通常合併成一份文件，因此，管理公司因經營表現欠佳或違反管理協議而終止管理協議，也可以終止我們的特許經營許可證，因此，如果我們想保留特許經營許可證，則補救酒店經營業績欠佳的選擇可能非常有限。

這些情況可能會對我們的財務狀況、經營結果、現金流量或我們股票的市場價格產生不利影響。.
 
我們投資組合中大量酒店的管理目前集中在一家酒店管理公司。
 
截至2019年12月31日，Aimbridge酒店(“Aimbridge”)或其附屬公司管理着我們72家酒店中的30家。因此，我們很大一部分收入來自Aimbridge管理的酒店，該公司於2019年收購了我們的另一家房地產管理公司之一--州際酒店和度假村公司(Interstate Hotels and Resorts，Inc.)。這一業務風險的顯著集中使得我們在經濟上更加脆弱，如果我們的酒店管理在幾家酒店管理公司之間更加均衡的話。Aimbridge的業務、財務實力或有效經營酒店的能力的任何不利發展都可能對我們的運營結果產生重大的不利影響。我們不能保證Aimbridge將履行其對我們的義務，或有效和高效地經營我們的酒店物業。Aimbridge未能或無力履行對我們的義務，或有成效和有效率地經營我們的酒店物業，可能會對我們的財務狀況、經營結果、現金流量或我們股票的市場價格產生不利影響。.
 
酒店管理和特許經營協議中的限制性契約和其他條款可能使我們無法就出售、再融資或重塑酒店品牌採取行動，否則這將符合我們的最大利益。
 
我們的酒店管理協議和特許經營協議通常包含限制性契約和其他條款，這些條款不允許我們在未經經理或特許經營人同意的情況下靈活出售、再融資或更名。例如，其中一些協議的條款可能會限制我們出售酒店的能力，除非買方不是酒店管理公司或特許經營公司的競爭對手，接受相關協議，並滿足特定的其他條件。此外，我們的專營權協議限制了我們在未經特許人同意的情況下為某些酒店重新命名的能力，如果我們得不到同意，可能會造成嚴重的運作中斷和訴訟。我們可能被迫根據這些協議向酒店經理或特許經營人支付同意或終止費用，以此作為改變酒店管理或特許經營品牌的條件，而這些費用可能會阻止我們採取符合我們最佳利益或可能導致我們付出大量費用的行動。

這些情況可能會對我們的財務狀況、經營結果、現金流量或我們股票的市場價格產生不利影響。.
 

10


我們需要花費資金來維持特許經營的標準，而且我們可能會遭遇特許經營許可證的喪失或特許經營品牌價值的下降。
 
我們的酒店是根據特許經營協議經營的，我們酒店特許經營許可證的維持受特許經營人的經營標準和其他條款的約束。我們期望特許經營者定期檢查我們的酒店，以確保我們、我們的TRSS和我們的酒店管理公司保持我們的特許人的標準。如果我們、我們的TRSS或我們的酒店管理公司不能維持這些標準或其他條款和條件，就可能導致特許經營許可證被終止。如果特許經營許可證因我們未能作出必要的改進或以其他方式遵守其條款而終止，我們也可向特許人支付終止費用，而終止付款則因特許人和酒店而異。作為我們繼續持有專營權牌照的條件之一，專營公司亦可能要求我們對酒店作出資本改善，即使我們不認為這些改善是必要或可取的，或會為我們的投資帶來可接受的回報。
 
特許經營許可證的喪失可能會對酒店的經營或基本價值產生重大和不利的影響，因為特許人失去了相關的名稱識別、營銷支持和集中預訂系統。由於我們的酒店集中在有限數量的特許經營品牌，某一特定特許經營的所有許可證的丟失可能會對我們的財務狀況、經營結果、現金流或我們股票的市場價格產生不利影響。.
 
與其中一個特許經營品牌有關的負面宣傳或一個品牌的普遍衰落，也可能對我們酒店的潛在價值產生不利影響，或導致業務減少。

我們依賴外部資本來源來滿足未來的資本需求，如果我們在獲得這些資本方面遇到困難，我們可能無法在未來進行必要的收購，以擴大我們的業務或履行成熟的義務。
 
為了符合IRC下的REIT資格，我們必須每年向股東分配至少90%的REIT應納税所得額，而不考慮支付的股息扣除額，而且不包括任何淨資本收益。由於這一分配要求，我們可能無法從業務留存的現金中為我們未來所有的資本需求提供資金，包括進行投資和履行或再融資到期債務所需的資本。
 
我們期望繼續依賴外部資本來源，包括債務和股權融資，以及來自與合資企業活動有關的合資夥伴的捐款，以滿足未來的資本需求。我們策略的一部分是利用額外的債務融資來補充我們的股本，包括我們的無擔保信貸和定期貸款安排、按揭融資和其他無擔保融資。我們有效執行和完成業務戰略的能力將受到我們獲得和使用足夠數量和優惠條件的額外槓桿的能力的影響。然而，資本環境的特點往往是債務和股權融資的期限延長，融資成本增加，信貸條件嚴格，波動性大。我們可能無法取得第一按揭貸款，或增加在無擔保信貸及定期貸款安排下的可供使用性、延長期限或再融資；如果我們不能以令人滿意的條件取得所需的資本，或根本無法作出所需的投資，以擴展業務，或在業務成熟時履行我們的義務和承諾。我們獲得資本的機會將取決於一些我們幾乎或根本無法控制的因素，包括一般市場狀況、市場對我們目前和潛在的未來收益和現金分配的看法以及我們普通股股票的市場價格。如果我們不能及時或以優惠的條件進入資本市場，我們可能無法利用有吸引力的投資機會促進增長。
 
我們有大量的債務，我們的組織文件對我們今後可能產生的額外債務沒有任何限制。
 
我們有大量的債務。將來，我們可能會承擔額外的債務，以資助未來的酒店收購、資本改善和發展活動以及其他一般的公司用途。此外，我們的章程或細則中沒有限制我們可能招致的債務的數額或百分比，或限制我們的債務將發生的形式(包括追索權或非追索權債務或交叉抵押債務)。
 

11


大量負債可能對我們的業務、經營結果和財務狀況產生不利影響，因為除其他外：
 
•
要求我們將業務現金流量的很大一部分用於支付負債的本金和利息，從而減少可用於週轉資本、資本支出和其他一般公司用途的現金流量，包括按目前設想或必要的方式支付普通股和優先股的股息，以滿足作為區域投資信託基金資格的要求；
•
增加我們對一般不利的經濟和工業條件的脆弱性，並限制我們在規劃或對我們的業務和工業的變化作出反應方面的靈活性；
•
限制我們以優惠條件借入額外資金或為負債再融資的能力，或完全限制我們的業務或紓緩流動資金的限制；及
•
與負債較少的競爭對手相比，我們處於競爭劣勢。
 
一般來説，我們的抵押貸款債務有到期日或到期日期，以致貸款在其全部攤銷之前到期。可能很難按我們可以接受的條件再融資或延長此類貸款的到期期限，或者根本沒有任何條件，而且我們在2018年無擔保信貸貸款機制上可能沒有足夠的借款能力來償還我們無法再融資的任何金額。儘管我們相信我們將能夠再融資或延長這些貸款的到期期限，或在必要時有能力償還這些貸款，如果有必要，可以使用我們2018年無擔保信貸貸款機制下的提款，但我們無法保證2018年無擔保信貸機制能夠償還這些到期債務，根據我們2018年的無擔保信貸貸款，我們受到基於我們的未支配資產和某些金融契約的限制。

這些情況可能會對我們的財務狀況、經營結果、現金流量或我們股票的市場價格產生不利影響。.

有關我們債務的協議對我們和我們的子公司施加了限制，降低了運營靈活性，並造成違約風險。
 
管理我們債務的協定載有對我們和我們的附屬公司施加限制的盟約。除其他活動外，這些公約可限制我們和我們的子公司的下列能力：
 
• 合併、合併或轉讓我們或我們子公司的全部或大部分資產；
•出售、轉讓、質押或抵押我們的股票或附屬公司的所有權權益；
• 承擔額外的債務或抵押貸款給我們的未支配酒店；
•簽訂、終止或修改酒店租賃、酒店管理和特許經營協議；
•確定一定的支出，包括資本支出；
• 支付股利或回購我們的股本；
•與關聯公司進行某些交易。
 
這些契約會削弱我們發展業務、利用有吸引力的商業機會或成功競爭的能力。我們遵守金融和其他公約的能力可能會受到我們無法控制的事件的影響，包括目前的經濟、金融和工業狀況。違反任何其他有關債務的協議所訂的任何這些公約或公約，都可能導致違約。我們的債務協議中的跨違約條款可能會導致一項債務協議下的違約事件觸發另一項債務協議下的違約事件。在我們的任何債務協議發生違約的情況下，放款人可以根據貸款協議的條款行使其現有的補救辦法，包括加速到期和應付的未償債務。如果我們無法償還或再融資加速的債務，放款人可以着手處理為保證債務而認捐的任何資產，包括取消抵押品或要求出售我們的旅館，而出售這些旅館所得的收益可能不足以全額償還這些債務。
 
這些情況可能會對我們的財務狀況、經營結果、現金流量或我們股票的市場價格產生不利影響。.


12


抵押貸款債務使我們面臨喪失抵押品贖回權的可能性，這可能導致我們在任何有抵押貸款債務的酒店的投資損失。
 
除在無抵押信貸及定期貸款安排下的借款外，我們所有其他長期債務均已存在。2019年12月31日是以我們酒店物業和相關資產的抵押擔保的。抵押貸款和其他擔保債務增加了我們遭受財產損失的風險，因為擔保債務的違約可能導致放款人發起的喪失抵押品贖回權的行動，並最終導致我們失去獲得此類貸款的酒店。為了納税的目的，我們的任何一家酒店的止贖行為將被視為出售酒店，其購買價格相當於抵押貸款擔保的未償債務餘額。如果抵押貸款擔保的未償債務餘額超過我們在酒店的税基，我們將在喪失抵押品贖回權時確認應納税的收入，但不會收到任何現金收益，這可能會妨礙我們滿足IRC規定的REIT分配要求的能力。我們可能承擔或承擔新的抵押貸款負債在我們的投資組合中的酒店或酒店，我們在未來收購。我們的任何一項抵押貸款債務的任何違約都可能增加我們對其他債務的違約風險。
    
這些情況可能會對我們的財務狀況、經營結果、現金流量或我們股票的市場價格產生不利影響。.
 
利率的提高將增加我們對可變利率債務的利息成本，並可能對房地產公司的資本成本和房地產資產價值產生更廣泛的影響。
 
關於我們現有和未來的可變利率債務，利率的提高將增加我們的利息支付，並減少我們可用於其他一般公司用途的現金流量，包括營運資本的供資、我們酒店的基本建設改進、購買更多的酒店或股息等等。此外，不斷上升的利率可能會限制我們在現有債務到期時再融資的能力，並增加任何被再融資的債務的利息成本。此外，利率的提高可能會增加房地產資產的資本成本，進而對房地產資產的價值產生負面影響，特別是對我們的酒店物業產生負面影響。

此外，我們的某些可變利率負債使用libor作為基準來確定利率，並可能與基於libor的利率衍生品進行對衝。倫敦銀行間同業拆借利率是最近國家、國際和其他監管指南和改革建議的主題。由於這一活動，libor可能被替換為新的基準，或者表現與過去不同。這些事態發展的後果不能完全預測，但可能包括我國可變比率債務成本的增加。

見“項目7A”。-管理層對財務狀況和經營結果的討論和分析--市場風險的定性和定量影響。“

這些情況可能會對我們的財務狀況、經營結果、現金流量或我們股票的市場價格產生不利影響。.
 

13


我們對衝利率風險，以管理我們對利率波動的風險敞口，然而，這種安排可能會對我們產生不利影響。
 
我們已簽訂四項利率掉期合約，名義總值為四億元。2019年12月31日，以對衝我們某些未償還的可變利率債務的利率上升。在未來，我們可以通過套期保值安排來管理我們對利率波動的風險敞口，例如利率互換、上限和項圈。套期保值安排涉及這種安排可能無法保護我們或對我們產生不利影響的風險，因為除其他外：
 
•
利率對衝可能很昂貴，特別是在利率波動時期；
•
現有的利率對衝可能與尋求保護的利率風險不直接對應；
•
套期的期限不得與相關責任的期限相匹配；
•
套期保值交易對手欠套期保值資金的信用質量可能會降低到損害我們在套期保值交易中收集、出售或轉讓我方的能力的程度；以及
•
套期保值交易中的套期保值交易對手可以違約履行其支付義務。
 
由於上述任何一種情況，我們的套期保值交易旨在限制損失和利率波動的風險敞口，可能對我們的財務狀況、經營結果、現金流量或我們股票的市場價格產生不利影響。在2019年12月31日，我們的利率互換處於負債狀況。1 620萬美元(見“附註8-衍生金融工具和套期保值”)。
 
我們的成功取決於那些不能保證繼續服務的關鍵人員。
 
我們依靠管理團隊的努力和專業知識來管理我們的日常業務和戰略業務活動。我們的管理團隊中任何一位成員失去服務，以及我們無法及時找到合適的替代者，都會對我們的財務狀況、運營結果、現金流或我們股票的市場價格產生不利影響。.

系統安全風險、數據保護漏洞、網絡攻擊和系統集成問題可能會擾亂我們的內部運作或為酒店客人提供的服務，任何此類幹擾都可能降低我們的預期收入，增加我們的開支，損害我們的聲譽，並對我們的股價產生不利影響。

我們和我們的第三方經理和特許經營者依靠信息技術網絡和系統，包括互聯網，處理、傳輸和存儲電子和客户信息。這些系統需要收集和保存大量酒店客人的個人身份信息，包括信用卡號碼。我們從系統依賴的供應商那裏購買一些信息技術。我們依靠商業上可獲得的系統、軟件、工具和監測，為處理、傳輸和儲存客户機密信息，如個人身份信息，包括與金融賬户有關的信息提供安全保障。雖然我們已採取措施保護我們的信息系統和在這些系統中保存的數據的安全，但我們的安全和保安措施可能無法防止這些系統的不當運作或損壞，也無法防止在發生網絡攻擊時不適當地獲取或披露可識別的個人信息。網絡罪犯可能會滲透到我們的網絡安全，或我們的第三方經理和特許經營者的網絡安全，挪用或泄露我們或我們酒店客人的機密信息，造成系統中斷或導致我們的酒店關閉。計算機程序員和黑客還可以開發和部署病毒、蠕蟲和其他惡意軟件程序，攻擊我們的計算機系統，或我們的第三方管理人員和特許人操作的計算機系統，或以其他方式利用我們各自網絡的任何安全漏洞。此外，我們和我們的第三方經理或特許經營商可能從外部公司採購的精密硬件、操作系統軟件和應用程序在設計或製造上可能存在缺陷。, 包括“bug”和其他問題，這些問題可能會意外地幹擾我們的內部運作或我們酒店的運作。消除或減輕網絡或其他安全問題、bug、病毒、蠕蟲、惡意軟件程序和安全漏洞的成本可能是巨大的，解決這些問題的努力可能不會成功，並可能導致我們酒店的中斷、延誤、服務中斷和現有或潛在業務的喪失。許多用來經營我們酒店物業的信息系統和網絡都是由我們的第三方物業經理或特許經營商管理的，並不在我們的控制之下。任何對由第三方物業管理公司或特許經營商管理的信息網絡的功能、安全性和可用性的妥協，都可能導致運營中斷、銷售或預訂延遲、客人預訂丟失、成本增加和利潤率降低。任何這些事件都可能對我們的財務業績、股票價格和聲譽產生不利影響，導致財務報告被誤報，並使我們面臨潛在的訴訟和責任。
 

14


我們的部分信息技術基礎設施或我們的第三方經理和特許經營商的信息技術基礎設施也可能會遇到中斷、延遲或停止服務，或者在系統集成或遷移工作中產生錯誤，這些錯誤時有發生。我們或我們的第三方經理和特許經營商可能無法成功地實施新的系統和轉換數據，這可能會造成業務中斷，而且費用昂貴、耗時、破壞性和資源密集。這樣的中斷可能會對我們的第三方經理和特許經營商的能力產生不利影響，以滿足我們酒店提供的客房和其他服務的預訂。
 
雖然我們與我們的第三方物業管理公司和特許經營商合作，以保護我們的信息系統和這些系統中維護的數據的安全，但我們所採取的安全措施不能保證我們所採取的安全措施將防止系統服務的故障、不足或中斷，或者系統安全不會通過物理或電子入侵、計算機病毒或黑客的攻擊而被破壞。近年來，攻擊的複雜程度和數量的增加使人們更難以預測未來攻擊的影響。此外，我們依靠第三方經理和特許經營商的安全系統來保護專有和客户信息免受這些威脅。
 
我們所有的第三方物業管理公司都提供網絡保險，以保護和抵消可能因安全漏洞而產生的部分潛在成本。此外，我們目前有網絡保險政策，以提供補充覆蓋以上的覆蓋面，我們的第三方經理。儘管採取了各種預防措施來保護我們的酒店免受網絡攻擊造成的損失，但任何網絡攻擊的發生都可能導致我們財產的損失，這可能會影響我們的運營結果。到目前為止，我們尚不知道有任何我們認為是重大的或可能對公司的業務、財務狀況和經營結果產生重大不利影響的網絡事件。

這些項目中的任何一項都可能對我們的財務狀況、經營結果、現金流量或我們股票的市場價格產生不利影響。.

合資投資可能因缺乏對此類投資的唯一決策權、與合資夥伴的糾紛以及合資夥伴的財務狀況而受到不利影響。
 
我們過去和將來都可能與非附屬投資者建立戰略合資企業，收購、開發、改進或處置酒店，從而減少我們投資所需的資金數額，並使我們的資本來源多樣化。我們對這些投資可能沒有唯一的決策權，因此，我們可能無法採取符合股東最佳利益的行動，而且，我們與我們的合資夥伴之間的糾紛可能會導致訴訟或仲裁，增加我們的開支，使我們的官員和董事無法把時間和精力集中在我們的業務上，並可能使適用的合資企業擁有的旅館承擔額外的風險。

2019年7月，該公司與新加坡主權財富基金GIC成立了一家合資企業，收購符合該公司當前投資戰略和標準的資產。該公司是合資企業的普通合夥人和資產管理人員，並打算投資該有限合夥公司51%的股本，其餘49%由政府投資公司投資。某些交易，包括但不限於資產收購、酒店處置和風險融資，需要得到各方的批准。該公司因向合資企業提供服務而賺取費用，並有可能在合資企業達到一定回報門檻的基礎上賺取獎勵費。截至2019年12月31日，合資企業擁有2019年收購的五家酒店物業。
 
如合營者破產或因其他原因未能履行合營協議所規定的義務，我們及任何其他尚存的合資夥伴一般仍須負上合營責任。此外，如果合營夥伴破產或未能履行合營協議所規定的義務，我們可能無法繼續經營合資企業，只能以高於市場價格的溢價購買該合資夥伴的權益或標的資產。如果上述任何一項風險得以實現，可能會對我們的財務狀況、經營結果、現金流量或我們股票的市場價格產生不利影響。.


15


有組織的勞工所採取的行動可能對我們的業務產生實質性的不利影響。
 
我們認為，工會在組織某些地點的酒店的員工時，通常會變得更加激進。如果第三方酒店管理公司僱傭的員工將來加入工會，那麼任何受影響的酒店的潛在勞動活動都會大大增加我們所聘請的第三方酒店管理公司的行政、勞動和法律費用，這很可能會對酒店的運營結果產生不利影響。如果我們的投資組合中的酒店成立了工會，這可能會對我們的財務狀況、經營結果、現金流或我們股票的市場價格產生不利影響。.

冠狀病毒的爆發或其他高度傳染性或傳染性疾病的爆發，可能對到訪我們酒店的客人人數產生不利影響，並擾亂我們的業務，對我們的業務、財務狀況、經營結果和現金流動造成重大不利影響。

我們的業務是敏感的，我們的客户的意願和能力的旅行。冠狀病毒的爆發或其他高度傳染性或傳染性疾病的爆發，可能導致往返於我們經營地區的旅行和經濟活動減少，並可能對到訪我們酒店的客人人數產生不利影響。高度傳染性或傳染性疾病的傳播可能導致空氣和其他形式的旅行受到嚴重幹擾，從而減少客人訪問我們酒店的人數。這可能會破壞我們的業務，如果遏制冠狀病毒的全球反應升級或失敗，我們的業務、財務狀況、業務結果和現金流動可能會受到嚴重的不利影響。管理層無法預測諸如冠狀病毒等傳染病爆發造成的旅行中斷在多大程度上會對我們的業務、財務狀況、業務結果和現金流動產生重大不利影響。

與住宿業有關的風險
 
經濟狀況可能對酒店業產生不利影響。
 
從歷史上看，酒店業的表現與整體經濟的表現，特別是美國國內生產總值(GDP)的增長直接相關。住宿行業對商業和個人自由支配支出水平也很敏感。由於不利的一般經濟狀況、影響或減少旅行模式的風險、消費者信心下降或不利的政治條件，公司預算和消費者需求下降會降低我們資產的收入和盈利能力，從而降低我們投資的淨營業利潤。經濟疲軟可能會對我們的財務狀況、經營結果、現金流或股票市場價格產生不利影響。.
 
在我們經營的市場上，我們經歷了來自其他酒店和替代住宿的高度競爭。
 
酒店業競爭很激烈。我們的酒店與其他酒店在酒店經營的每個市場上爭奪客人，這些因素包括地理位置、便利性、品牌歸屬、客房價格、服務範圍和提供的客人便利設施或住宿以及客户服務質量。我們還與眾多度假度假村的所有者和經營者競爭，以及提供替代住宿的公司，比如Airbnb和類似的組織，這些公司經營着一些網站，這些網站可以銷售有傢俱、私人所有的住宅物業，包括住宅和共管公寓，這些房產可以每晚、每週或每月租用一次。競爭往往會針對我們酒店所在的個別市場，包括來自現有和新酒店的競爭，以及替代住宿的競爭。酒店業的價格透明度可能會導致增加ADR的難度，因為我們的競爭對手可能以比我們更低的價格提供客房，這可能導致我們的競爭對手增加他們的入住率，而我們卻為此付出代價。競爭可能會對我們的佔用、ADR和RevPAR產生不利影響，並可能要求我們提供額外的便利設施或進行基本建設改進，否則我們就不必這樣做。

這些情況可能會對我們的財務狀況、經營結果、現金流量或我們股票的市場價格產生不利影響。.
 

16


我們的經營結果和向股東分配股票的能力可能會受到酒店所有權和我們經營的市場所固有的風險的不利影響。
 
酒店與其他許多房地產資產相比，具有不同的經濟特徵。例如，典型的寫字樓所有者與第三方租户簽訂了長期租約，從而提供了相對穩定的長期收入來源。相反，我們的酒店所面臨的各種經營風險與酒店業相同，其中有許多是我們無法控制的，包括：
 
•
相對較短的佔有時間；
•
依賴商務和商務旅行者及旅遊業；
•
在我們的市場上過度建造酒店，這可能會對我們收購的酒店的入住率和收入產生不利影響；
•
影響旅行的能源費用和其他費用增加，這可能影響旅行模式，減少商務和商業旅行者和遊客的數量；
•
業務費用的增加，包括房地產和個人財產税的增加，原因是通貨膨脹和其他因素，而這些因素可能不會被客房費率的提高所抵消；
•
我們酒店的勞動力成本可能會增加，包括勞動力工會化，以及醫療保險費用的增加；
•
政府法律法規、財政政策和分區條例的變化以及遵守法律法規、財政政策和條例的相關費用；
•
國際、國家、區域和地方經濟和市場條件的不利影響；以及
•
我們無法控制的意外事件，如國家、歐洲或全球經濟的不穩定、恐怖襲擊、包括流行病在內的與旅行有關的健康問題、包括水污染和空氣污染在內的與旅行有關的環境問題、政治不穩定、區域敵對行動、燃料價格上漲、監管當局徵收税款或附加費、與旅行有關的事故和不尋常的天氣模式，包括颶風等自然災害。

這些情況可能會對我們的財務狀況、經營結果、現金流量或我們股票的市場價格產生不利影響。.

我們非常需要在酒店進行資本支出，這就要求我們將資金用於這些目的。
 
我們的酒店不斷需要翻修和其他基本建設改進，包括不時更換傢俱、固定裝置和設備。我們的特許經營公司還要求定期進行資本改進，作為保留特許經營許可證的條件。此外，放款人和酒店管理公司可能要求我們每年留出一筆款項，用於改善我們的資產。這些資本的改進和替換可能造成以下風險：

 
•
可能的環境問題；                 
•
工程造價超支和延誤；
•
可能缺乏可用的現金，以資助基本建設改善和替換，以及有關的可能性，即我們可能無法以負擔得起的條件為這些基本建設改進提供資金；以及
•
市場需求的不確定性或資本改善和替換後市場需求的損失已經開始。
 
這些情況可能會對我們的財務狀況、經營結果、現金流量或我們股票的市場價格產生不利影響。.
 

17


酒店的發展受到時間、預算和其他風險的影響。
 
我們過去和將來都會在適當的機會出現時，考慮到一般的經濟情況，發展酒店或收購正在發展中的酒店。酒店開發涉及許多風險，包括以下風險：

•
可能的環境問題；
•
工程造價超支和延誤；
•
收到和支付與分區、佔用和其他必要的政府許可證和授權有關的費用；
•
未完成的項目的開發費用；
•
上帝的行為，如地震、颶風、洪水或可能對項目產生不利影響的火災；
•
無法籌集資金；以及
•
政府對項目性質或規模的限制。
 
如果我們開發酒店或收購正在開發中的酒店，我們無法保證任何開發項目都能按時或在預算範圍內完成。我們不能按時或在預算範圍內完成一個項目，可能會對我們的財務狀況、經營結果、現金流或我們股票的市場價格產生不利影響。.
 
客户可能越來越多地使用互聯網旅遊中介。
 
我們的酒店客房可以通過互聯網旅遊中介預訂，包括，但不限於Expana.com和Booking.com，以及他們的公司組合(通常稱為“在線旅行社”或“OTA‘s”)。隨着互聯網預訂量的增加，這些中介機構可以從我們的管理公司獲得更高的佣金、較低的客房價格或其他重要的合同優惠。此外，一些互聯網旅遊中介機構正試圖將酒店客房作為一種商品，通過提高價格和一般質量指標(如“三星級市中心酒店”)的重要性，而犧牲品牌識別。這些機構希望消費者最終會對他們的預訂系統產生品牌忠誠，而不是對我們酒店的特許經營所依據的品牌產生忠誠。如果通過互聯網中介機構的銷售額大幅增加，客房收入可能持平或減少，這可能會對我們的財務狀況、經營結果、現金流或我們股票的市場價格產生不利影響。.
 
我們可能招致未投保和保險不足的損失。
 
我們打算為我們的酒店提供全面的保險，包括責任、火災和擴大的保險範圍，我們認為這種類型和金額通常是由與我們酒店類似的酒店的所有者獲得的。各種類型的災難性損失，如颶風、洪水和地震、恐怖主義行為、數據泄露、因與特許人發生的糾紛而造成的業務中斷或客户訴訟造成的損失，可能是不可保的，也可能是經濟上不可保的。如果發生重大損失，我們的保險範圍可能不足以支付我們損失的投資的營運損失或全部市場價值或重置成本。如果發生無保險損失或超過保險限額的損失，我們可能會損失我們投資於一家酒店的全部或部分資金，以及預期的未來酒店收入。在這種情況下，我們可能仍有義務承擔與資產有關的任何抵押債務或其他金融債務。貸款契約、通脹、建築物守則及條例的改變、環境因素及其他因素，亦可能會令我們在資產受損或損毀後，不能用保險收益來取代或翻新資產。在這種情況下，我們得到的保險收益可能不足以恢復我們對受損或被毀旅館的經濟地位。

這些情況可能會對我們的財務狀況、經營結果、現金流量或我們股票的市場價格產生不利影響。.

 消費者的趨勢和偏好，特別是對年輕一代的消費者趨勢和偏好，可能會改變選擇服務的酒店。

消費者的趨勢和偏好不斷變化，尤其是在年輕一代中。近幾年來，推出了許多新的不划算的酒店品牌，專門針對年輕旅行者的獨特需求和偏好。由於我們的投資組合集中在精選服務酒店，消費者對選擇服務酒店的偏好發生重大變化，可能會對我們的財務狀況、經營結果、現金流或股票市場價格產生不利影響。.


18


與房地產業和房地產相關投資相關的風險
 
房地產投資的流動性不足會嚴重阻礙我們應對酒店業績的不利變化，或根據經濟和其他條件的變化調整我們的投資組合的能力。
 
我們在投資組合中迅速出售一家或多家酒店以應對不斷變化的經濟、金融和投資條件的能力可能是有限的。我們無法預測我們是否能夠按我們所定的價格或條件出售任何酒店，也無法預測任何價格或預期買家提供的其他條件是否為我們所接受。我們也無法預測找到一個願意購買的人和結束出售資產所需的時間。房地產市場受到許多我們無法控制的因素的影響，包括：
 
•
國際、國家、區域和地方經濟和市場狀況的不利變化；
•
利率和債務融資的可得性、成本和條件的變化；
•
政府法律法規、財政政策和分區條例的變化以及遵守法律和條例、財政政策和條例的相關費用；
•
正在進行的基本建設改進需要，特別是在較舊的結構中，這可能需要我們花費資金糾正缺陷或在資產出售之前進行改進；
•
經營開支的變動；及
•
內亂、上帝的行為，包括地震、洪水和其他可能造成無保險損失的自然災害，以及戰爭、恐怖主義或環境不確定的行為，例如冠狀病毒的影響或其他重大疾病的爆發。
 
這些情況可能會對我們的財務狀況、經營結果、現金流量或我們股票的市場價格產生不利影響。.

我們可能會在環境、健康和安全問題上承擔與政府監管和訴訟有關的重大費用。
 
我們的酒店和開發用地受到各種聯邦、州和地方環境法律的約束，這些法律規定了污染的責任。根據這些法律，政府實體有權要求我們，作為財產的現任或前任所有人，對財產或財產產生的污染(包括危險物質、廢物或石油產品)進行清理或支付費用，並賠償污染造成的自然資源損害。這些法律往往不考慮所有者或經營者是否知道或造成污染而追究責任。我們還可以對私人方承擔補救、人身傷害、死亡和(或)財產損害的費用，這些費用是由我們的財產受到污染或產生的。此外，環境污染還可能影響財產的價值，從而影響業主以財產作為抵押品借入資金或以優惠條件出售財產的能力。此外，將廢物送往廢物處理設施，如垃圾填埋場或焚化爐的人，可承擔與清理該設施有關的費用。
 
此外，我們的酒店(包括我們的不動產、業務和設備)受到各種聯邦、州和地方環境、衞生和安全監管要求的約束，這些要求涉及範圍廣泛的問題，包括但不限於我們的鍋爐和儲罐的登記、維護和操作、緊急發電機的空氣排放、雨水和廢水排放、石棉、鉛基塗料、黴菌和黴菌以及廢物管理。我們的一些酒店在經營中也經常處理或使用危險或受管制的物質和廢物(例如游泳池、化學品或生物廢物)。我們的酒店因遵守這些環境、健康和安全法律法規而招致費用，如果這些監管要求得不到滿足，或意外事件導致我們酒店排放危險或有毒物質，我們將因不遵守適用的法律和第三方對環境的損害、不動產損害或人身傷害和死亡而承擔重大責任而受到罰款和處罰。我們不知道過去或現在不遵守環境、健康和安全法規的環境責任，我們認為這會對我們的業務、資產或經營結果產生重大的不利影響。

我們目前擁有或將來收購的某些酒店可能含有、可能含有或可能含有含石棉物質(“ACM”)。環境、衞生和安全法律要求對機場核心設施進行適當的管理和維護，幷包括採取特別預防措施的要求，如在建築物的維修、翻新或拆除過程中發生幹擾，如拆除或拆除。這些有關ACM的法律可能對不遵守這些要求或使我們承擔第三方責任的業主、僱主和經營者處以罰款和處罰。


19


這些情況可能會對我們的財務狀況、經營結果、現金流量或我們股票的市場價格產生不利影響。.
 
遵守適用於我們酒店的法律、條例和公約，包括許可證、許可證和分區規定，可能會對我們今後進行收購或翻新的能力產生不利影響，造成重大成本或延誤，並對我們的增長戰略產生不利影響。
 
我們的酒店受到各種契約、當地法律和監管要求的約束，包括許可和許可要求，這些要求可以限制我們的房產的使用，增加我們酒店的購置、開發和運營成本。此外，聯邦和州的法律和規章，包括“反傾銷協定”等法律，對我們的經營活動施加了進一步的限制。根據“反傾銷協定”，所有公共設施必須符合與殘疾人出入和使用有關的聯邦要求。我們沒有對我們的所有財產進行全面的審計或調查，以確定我們的遵守情況。因此，我們的一些酒店目前可能不符合“反傾銷協定”。如果我們的投資組合中的一家或多家酒店不符合ADA或任何其他監管要求，我們可能需要支付額外的費用，以使酒店符合要求，我們可能會招致損害賠償或政府罰款。此外，現有所需經費可能會發生變化，今後的所需經費可能需要我們作出重大的意外支出。

這些情況可能會對我們的財務狀況、經營結果、現金流量或我們股票的市場價格產生不利影響。.
 
我們對某些酒店所處的使用權資產有固定的義務.
 
如果我們違約的條款，我們的任何使用權資產，如地面租賃，航空權或其他無形資產，並無法及時糾正違約，我們可能要承擔損害賠償，並可能失去我們在適用的財產租賃權益和酒店在適用的財產的權益。不及時糾正的違約事件可能會對我們的財務狀況、經營結果、現金流或我們股票的市場價格產生不利影響。.
 
我們擁有大量財產或經營實質性業務的州和地區可以提高其收入和財產税税率，或以增加我們州和地方税收負債的方式修改其税收制度。
 
我們和我們的子公司由經營業務的州和地區徵收所得税和其他税款。此外，在我們擁有財產的州和地區，我們現在和將來都要繳納財產税，我們的TRS承租人現在和將來都要繳納州和地方企業所得税。這些州和地區在尋求額外的收入來源時，可以提高所得税和財產税税率，或者修改其税收制度，以取消對州所得税的優惠税收待遇。我們無法預測任何州或地區何時或是否會作出任何這樣的改變，或這些變化將採取何種形式。如果我們擁有大量財產或經營大量業務的州和地區改變税率或税收制度，增加我們的州和地方税收負債，這種增加可能會對我們的財務狀況、經營結果、現金流量或我們股票的市場價格產生不利影響。.
 
與我們的組織和結構有關的風險
 
我們作為經營夥伴的一般合夥人的信託責任可能會造成利益衝突。
 
我們，通過我們的全資子公司，作為我們的經營合夥公司的唯一普通合夥人，對我們的經營合夥有限合夥人負有信託責任，這些責任的解除可能與我們股東的利益相沖突。只要我們在我們的經營夥伴關係中擁有控制利益，我們的經營夥伴關係的有限合夥人就已經同意，如果我們的董事對我們公司所負的責任與我們作為我們經營夥伴關係的唯一普通合夥人所應承擔的義務發生衝突，我們的董事必須優先考慮我們股東的利益。此外，持有共同單位的人有權就有限合夥協議的某些修正案(這些修正案需要包括我們在內的有限合夥人多數利益方的批准)進行表決，並有權單獨批准某些可能對其權利產生不利影響的修正案，以及在某些有限情況下對普通合夥人或我們的合併和合並問題進行表決的權利。行使這些表決權的方式可能與我們股東的利益相沖突。例如，我們不能在沒有有限合夥協議規定的情況下，對有限合夥人接受分配的權利產生不利影響，即使修改這種權利可能總體上符合我們股東的最佳利益。
 

20


我們章程的規定可能會限制第三方通過授權我們的董事會發行額外的證券而獲得對我們的控制權的能力。
 
未經股東同意，本公司董事會可以修改章程，增減我們有權發行的任何類別或系列的股份總數，並對未發行的普通股或優先股進行分類或重新分類，並確定分類或重新分類的股份的偏好、權利和其他條款。因此，我們的董事會可授權增發股票，或設立一系列普通股或優先股，其效果可能是推遲或阻止我們公司控制權的改變，包括以高於我們股票市場價格的溢價進行交易，即使股東認為改變控制權符合他們的利益。這些規定，加上我們章程所載的對所有權和轉讓的限制，以及下文所述的馬裏蘭州法律的某些規定，可能會阻止非邀約收購建議書，或使第三方更難控制我們，從而可能對我們的證券市場價格產生不利影響。
 
馬裏蘭州法律的規定可能限制第三方獲得對我們的控制權的能力，要求我們的董事會或股東批准收購我們公司的提議或改變控制權。
 
適用於馬裏蘭州公司的“馬裏蘭州普通公司法”(“MgCl”)的某些規定，可能會抑制第三方提出收購我們的建議，或妨礙在否則可能使我們的股東有機會比當時市價溢價的情況下改變控制權，包括“商業合併”和“控制股份”條款。
 
根據董事局的決議，我們已選擇不適用MgCl的業務合併條款，並規定我們與任何其他人士之間的任何業務合併，均獲豁免受MgCl的業務合併條文所規限，但須該業務合併須先獲本公司董事局批准(包括並非該等人士的附屬公司或聯營的過半數董事)。此外，根據我們的附例中的一項規定，我們已選擇不適用於MgCl的控制股份條款。然而，我們的董事會可以通過決議選擇加入MgCl的商業合併條款，我們也可以通過修改我們的章程，在將來選擇加入MgCl的控制股份條款。
 
我們的權利和我們的股東對我們的董事和高級官員採取行動的權利是有限的。
 
一般來説，根據馬裏蘭州的法律，如果董事以他或她合理地認為符合我們最佳利益的方式，並在同樣情況下通常審慎行事的人會使用的方式，真誠地履行其職責，則他或她將不承擔責任。此外，我們的章程規定，我們的董事和高級職員對金錢損害的賠償責任僅限於我們和我們的股東，但因下列原因引起的責任除外：
 
•
實際收到不正當的金錢、財產或服務利益或利潤；或
•
由最終判決確定為對已判決的訴訟具有重大意義的董事或高級官員的主動和蓄意的不誠實行為。
 
我們的章程授權我們在馬裏蘭州法律允許的最大限度內，對董事和官員以這些身份採取的行動給予賠償。我們的附例要求我們在馬裏蘭州法律允許的最大限度內，向每一名董事和官員提供賠償，為他或她因向我們提供服務而被提出或威脅要進行的任何訴訟進行辯護。此外，我們可能有義務預付我們的董事和軍官的國防費用。因此，我們和我們的股東對我們的董事和高級職員的權利可能比沒有我們的章程和細則中的現行規定或其他公司可能存在的權利更有限。


21


我們的股東擁有有限的投票權，而我們的章程也包含了一些條款，使得我們的董事很難被撤職。
 
我們的普通股是我們唯一擁有充分投票權的證券類別。我們優先股持有人的表決權主要涉及在優先股上應付的六種季度股利(不論是否連續)拖欠時，是否有能力選舉另外兩名董事加入我們的董事會，以及就我們章程的修正案或與優先股有關的補充條款進行表決，這些修正案對優先股持有人的權利產生重大和不利的影響，或創造更多的高級股權證券類別或系列。此外，我們的章程規定，董事只可因因由(如本章程所界定)而被免職，而只可由有權在選舉董事中一般投票的股份持有人投贊成票，而該等票數最少須佔三分之二。我們的章程亦規定，即使不足法定人數，董事局的職位空缺只能由余下的董事過半數填補。這些規定阻止股東撤換董事，除非是出於理由，而且要有相當多的贊成票，不得以自己的提名人取代董事，並可能防止改變對我們公司的控制權，或影響符合我們股東最佳利益的其他管理層變動。
 
我們的董事會在沒有股東同意的情況下改變我們的主要政策的能力可能不符合我們股東的利益。
 
我們的董事會決定我們的主要政策，包括有關我們的收購，槓桿，融資，增長，運營和分配給股東的政策和指導方針。我們的董事會可以隨時修改或修改這些政策和準則，而不需要我們的股東投票或同意。因此，我們的股東對我們的政策變化的控制有限，而這些變化可能會對我們的財務狀況、經營結果、現金流量或我們股票的市場價格產生不利影響。.
 
我們的董事會有權在沒有股東批准的情況下撤銷我們的REIT資格。
 
我們的章程規定，我們的董事會可以撤銷或以其他方式終止我們的REIT選舉，不經我們的股東批准，如果它確定繼續作為REIT的資格不再符合我們的最佳利益。如果我們不再是一個REIT，我們將對我們的應税收入徵收聯邦所得税，並且不再被要求將我們的大部分應税收入分配給我們的股東，這可能會對我們股東的全部收益產生不利的影響。
 
我們是一家沒有直接業務的控股公司。因此，我們依靠從業務夥伴關係收到的資金支付負債和股息，我們的股東要求在結構上從屬於我們的業務夥伴關係的所有負債，我們的股東對我們的業務夥伴關係活動沒有任何表決權，包括髮行更多的共同單位或優先股。
 
我們是一家控股公司，通過我們的運營夥伴關係來管理我們的所有業務。除了我們對經營夥伴關係的所有權外，我們沒有任何獨立的業務。因此，我們依賴於我們的運營夥伴關係的分配支付任何股息，我們可能申報的股份，我們的普通股或優先股。我們還依靠我們的經營夥伴關係的分配來履行我們的任何義務，包括對從我們的經營夥伴關係分配給我們的應納税收入的税收負債(這可能使分配給我們的分配額與分配給我們的這類應納税收入的税額不相等)。
 
此外，由於我們是一間控股公司，股東的申索在結構上會從屬於我們的營運合夥公司及其附屬公司的所有現有及未來的負債及義務(不論是否借來的款項)。因此，在我們破產、清盤或重組的情況下，只有在我們和我們的營運合夥公司及其附屬公司的負債和義務全部付清後，我們的股東才會得到清償。
 
我們擁有運營夥伴關係中大約99.8%的公用單元、所有已發行和未發行的6.45%的D系列累計可贖回優先單元(“D系列優先單元”)，以及所有已發行和未發行的6.25%系列E系列累積可贖回優先單元(“E系列優先單元”)。我們將D系列優先單元和E系列優先單元統稱為首選單元。今後，我們的操作夥伴關係發佈的任何附加公共單元或優先單元的發行都會降低我們在運營夥伴關係中的所有權比例。由於我們的共同股東不直接擁有任何共同單位或優先單位，他們將沒有任何表決權的任何這樣的發行或其他合夥級別的活動的經營夥伴關係。


22


如果我們無法維持有效的內部控制制度，我們可能無法及時提供和報告準確的財務信息或防止欺詐。
 
一個設計良好和運作良好的內部控制制度對於我們提供和報告準確和可靠的財務信息以及有效防止欺詐至關重要。我們還必須依靠第三方物業管理公司內部控制環境的質量，他們為我們提供了與酒店物業有關的財務信息。有時，我們可能會查明哪些領域的內部控制沒有按設計的適當運作，哪些需要改進，或者必須加以發展，以確保我們有一個適當的內部控制制度。2002年“薩班斯-奧克斯利法案”第404條要求我們評估和報告我們對財務報告的內部控制，並要求我們的獨立審計師每年就我們對財務報告的內部控制發表自己的意見。我們不能肯定，我們將成功地對我們的財務報告和程序保持適當的內部控制。此外，隨着我們業務的發展，我們的內部控制將變得更加複雜，我們將需要更多的資源來確保我們的內部控制保持有效。如果我們或我們的獨立審計師發現一個重大弱點，即使及時糾正，披露這一事實也會使我們的股東對我們的財務業績失去信心，從而降低我們普通股的市場價值。此外，任何重大弱點或重大缺陷的存在都可能需要管理部門投入大量時間並花費大量費用來補救任何這類情況，無法保證管理部門能夠及時糾正任何重大弱點。
 
與我們證券所有權有關的風險
 
紐約證券交易所(“紐約證券交易所”)或其他國家認可的交易所可能不會繼續上市我們的證券。
 
我們的普通股在紐交所的交易代號為“INTEN”，我們的6.45%系列D系列累積可贖回優先股交易在紐交所上的代號為“INN-PD”，而我們的6.25%系列E系列累積可贖回優先股交易的代碼是“INN-PE”。為了使我們的證券繼續上市，我們必須滿足紐約證券交易所繼續上市的要求，或者我們申請的任何其他國家認可的交易所。我們可能無法滿足這些上市要求，也無法保證我們的證券將繼續在一個國家認可的交易所上市。如果我們的證券從紐約證券交易所或其他國家認可的交易所摘牌，我們可能面臨重大的重大不利後果，包括：
 
•
我們的證券市場報價有限；
•
有限的股東進行證券交易的能力；
•
對我們施加額外的貿易限制；
•
我們證券的流動資金減少；
•
確定我們的普通股是“便士股票”，這將要求我們的普通股經紀人遵守更嚴格的規則，這可能導致二級交易市場上的普通股交易活動減少；
•
有限數量的新聞和分析師報道；以及
•
未來發行更多證券或獲得額外融資的能力下降。
 

23


可供分配的現金可能不足以使分配達到預期水平，我們可以使用借來的資金或其他來源的資金進行分配。
 
根據我們的D系列和E系列優先股的持有者的優先權利，以及我們的股票中任何其他級別或系列在分銷權方面高於普通股的情況下，我們打算按季度向我們的普通股持有人分發。我們宣佈的分配將由我們的董事會以其唯一的酌處權從合法可供分配的資金中獲得，並將取決於若干因素，包括適用的法律規定的限制和我們公司的資本要求。所有的分配將由我們的董事會斟酌決定，並將取決於我們的收入，我們的財務狀況，作為一個REIT資格的要求，根據適用的法律限制和其他因素，我們的董事會可能會不時認為相關。我們可能需要從流動資金、2018年無擔保信貸機制下的借款、未來股票發行的收益或資產出售中為分配提供資金，只要分配的收益或現金流量超過業務活動的收益或現金流量。流動資金的分配將限制我們的業務。如果我們從2018年的無擔保信貸貸款貸款中借入支付分配款，我們的能力將受到更大的限制，無法執行我們的戰略，即利用2018年無擔保信貸機制為收購或資本支出提供資金。最後，出售資產可能要求我們在一次處置或以不符合我們處置策略的方式處置資產。如果我們借錢給分配資金，我們的槓桿率和未來的利息成本就會增加，從而減少我們的收入和現金分配，而不是原來的那樣。我們將來可能無法分發。此外, 為了所得税的目的，我們的一些分配可能被認為是資本的回報。如果我們決定分配超過我們目前和累積的收益和利潤，這種分配一般會被認為是聯邦所得税的回報，只要持有者在其股票中調整税基。資本回報不應納税，但其效果是降低所有者在其投資中的調整税基。如果分配超過股東股份的調整税基，將被視為出售或交換這類股票的收益。

由於我們無法控制的許多情況，我們股票的市場價格可能會波動。
 
歷史上，房地產投資信託基金和其他房地產公司發行的股票證券的交易價格一直受到市場利率變化的影響。影響我們普通股或優先股市場價格的因素之一是，與其他金融工具的收益率相比，我們的普通股或優先股的年收益率分別來自分配。市場利率的提高，或我們對股東的分配減少，可能導致我們的普通股或優先股的潛在購買者要求更高的年收益率，這將分別降低我們普通股或優先股的市場價格。
 
其他可能影響我們股票市場價格的因素包括：
 
•
業務季度業績的實際或預期變化；
•
提高利率；
•
酒店業公司市場估值的變化；
•
未來財務業績預期的變化或證券分析師估計數的變化；
•
股票市場價格和交易量的波動；
•
今後發行普通股、優先股或其他證券；
•
將我們的普通股和優先股納入股票指數，這可能導致更多的購買；
•
將我們的普通股和優先股排除在股票指數之外；
•
增加或離開關鍵人員；
•
由我們或我們的競爭對手宣佈收購、投資或戰略聯盟；
•
我們無法控制的意外事件，例如國家、歐洲或全球經濟不穩定、恐怖襲擊、與旅行有關的健康問題，包括流行病和流行病、政治不穩定、區域敵對行動、燃料價格上漲、監管當局徵收税款或附加費、與旅行有關的事故和不尋常的天氣模式，包括自然災害；以及
•
我們所遵守的税務法律或法規的變化。
 
市場對我們增長潛力的感知，以及我們目前和未來的現金分配，無論是業務、銷售還是再融資，以及基礎資產的房地產市場價值，都可能導致我們的普通股和優先股以不同於我們每股淨資產價值的價格進行交易。如果我們為投資目的、營運資本儲備或其他目的而保留經營現金流量，這些留存資金在增加我們的基礎資產價值的同時，可能不會相應地提高我們普通股和優先股的市場價格。我們未能達到市場對未來收益和分配的預期，可能會對我們的普通股和優先股的市場價格產生不利影響。
 

24


我們股票的交易市場將部分依賴於行業或金融分析師發佈的有關我們或我們業務的研究和報告。我們並不控制這些分析師。此外，如果一位或多位分析師對我們的股票或我們的行業，或者任何一家競爭對手的股票進行降級，我們的股票的價格可能會下跌。如果這些分析師中的一個或多個停止了對我們公司的報道，我們可能會失去市場的關注，這反過來又會導致我們的股票價格下跌。
 
我們的普通股和可供未來出售的優先股的數量可能分別對普通股和優先股的每股市場價格產生不利影響，我們今後出售普通股、優先股或我們共同單位經營夥伴關係發行的股份可能會稀釋現有股東。
 
在公開市場出售我們的普通股或優先股的大量股份，或在共同單位交易所或行使任何股本獎勵，或認為可能發生這種出售，都可能對我們的普通股和優先股的市場價格產生不利影響。截至2020年2月18日，共有204，065個普通股可贖回，可轉換為我們的普通股，並出售給公眾市場。普通股交易所、根據自2015年6月15日起修訂和重報的2011年股權激勵計劃授予某些董事、高管和其他僱員的任何股權獎勵(經修正和重述，即“股權計劃”)、發行我們的普通股或普通股涉及酒店、投資組合或業務收購以及我們的普通股或普通股的其他發行，都可能對我們普通股的市場價格產生不利影響。
 
我們可以執行未來發行的債務證券，在清算時將高於我們的普通股和優先股，併發行股票證券(包括普通股)。
 
將來，我們可以提供債務證券和發行股票，包括普通股、優先股或其他優先於我們普通股的優先股，以便分紅或清算。在清算時，我們的債務證券持有人和我們的優先股將在我們的普通股持有人之前收到我們現有資產的分配。我們普通股的持有人無權對我們提供高級債務或股權證券享有先發制人的權利或其他保護。因此，直接或透過可轉換或可交換證券(包括普通股)、認股權證或期權而發行的增發普通股，會稀釋我們現有普通股股東的持有量，而這些發行或對該等發行的看法，可能會令我們普通股的市價下降。此外，新發行的優先股可能會優先於清算分配和股息支付，這可能會限制我們支付股息的能力或向我們的普通股持有者進行另一次分配。由於我們在未來發行證券的決定將取決於市場情況和其他我們無法控制的因素，因此我們無法預測或估計未來發行的金額、時間或性質。因此，我們的股東承擔着我們未來發行股票的風險，降低了我們普通股的市場價格，稀釋了他們對我們的興趣。
 
與我們作為REIT的地位相關的風險
 
如果不能保持作為REIT的資格，我們將作為一個正規的公司而被徵税。
 
REIT規則和法規技術含量高、複雜，我們相信我們的組織和運作方法使我們能夠滿足作為REIT的資格和税收的要求，從2011年12月31日起的短期應税年度開始。然而，我們不能保證我們仍然有資格成為區域投資信託基金。
 
不符合REIT資格的原因可能是一些情況，包括(但不限於)：
 
•
如果我們的酒店租賃給我們的TRS承租人不被視為聯邦所得税的真正租賃；
•
如果我們的經營夥伴關係被視為公開交易的合夥企業，應作為聯邦所得税目的的公司徵税；
•
如果我們現有或未來的酒店管理公司不符合“合格獨立訂約人”的資格，或者我們的酒店不是聯邦所得税法所要求的“合格住宿設施”；或
•
如果我們沒有達到任何要求的REIT資格。


25


如果我們沒有資格在任何應税年度獲得REIT資格，我們將面臨嚴重的税務後果，這將大大減少可用於分配給我們的股東的資金，因為：
 
•
在計算我們的應納税所得時，我們將不被允許扣減支付給股東的股息，並將按正常公司税率徵收聯邦所得税(税率為21%)；
•
我們可能要繳納更多的州税和地方税；
•
除非我們有權根據某些聯邦所得税法獲得減免，否則我們不能重新選舉REIT地位，直到我們未能獲得REIT資格的第五個日曆年。
 
此外，如果我們沒有資格作為一個REIT，我們將不再需要作出分發。由於所有這些因素，我們沒有資格成為REIT可能會削弱我們擴大業務和籌集資金的能力，並可能對我們股票的價值產生不利影響。
 
即使我們繼續符合REIT的資格，我們也可能面臨其他的税務責任。
 
即使我們繼續符合作為REIT徵税的資格，我們也可能要對我們的收入和資產徵收某些聯邦、州和地方税收，包括但不限於對任何未分配的收入徵税，對因喪失抵押品贖回權而進行的某些活動的收入徵税，以及州或地方收入、財產和轉移税。此外，我們的TRSS要繳納定期的聯邦、州和地方公司税。這些税收中的任何一項都會減少分配給股東的現金。
 
如果不進行必要的分配，我們就必須繳納聯邦公司所得税。
 
我們打算以一種符合聯邦所得税目的的REIT的方式運作。為了符合REIT的資格，我們通常被要求每年將至少90%的REIT應税收入分配給我們的股東，這些收入的確定不考慮支付的股息扣除額，也不包括任何淨資本收益。只要我們滿足分配要求，但分配不到我們的REIT應税收入的100%，我們將對未分配的應税收入徵收聯邦企業所得税。此外，如果我們在一個日曆年內支付給股東的實際金額低於IRC規定的最低數額，我們將需要繳納4%的非抵扣消費税。

我們有重要的REIT分配要求，以保持我們作為REIT的地位。
 
為了滿足REIT資格的要求和滿足REIT的分配要求，我們可能需要在短期基礎上借款或出售資產，即使當時的市場條件不利於這些借貸或銷售。我們從業務中獲得的現金流量可能不足以為所需的分配提供資金，這是由於實際收到的收入與確認用於聯邦所得税目的的收入之間的時間差異，或非扣減資本支出、建立準備金或所要求的償債或攤銷付款的影響。我們的REIT分配要求可能會對我們的流動性產生不利影響，並可能迫使我們在不利的市場條件下借入資金或出售資產，或支付應納税的股票紅利。我們的現金流不足，無法滿足我們的分配要求，這可能會對我們籌集短期和長期債務或出售股票證券的能力產生不利影響，以維持我們作為REIT的資格所需的分配資金。
 
我們的儲税券的形成，增加了我們的整體税務負擔。
 
我們的儲税券須就其應課税入息徵收聯邦、州及地方入息税，通常包括由我們的租客租用酒店所得的收入，扣除該等酒店的營運開支及向我們支付的租金，而如屬我們的儲税券全資附屬公司擁有的任何酒店，則包括該酒店的收入，扣除營運開支。在某些情況下，我們的TRSS扣除利息費用或利用淨營業虧損結轉用於聯邦所得税的能力可能受到限制。因此，雖然我們擁有的儲税券除收取租金外，還可參與酒店的經營收入，但營運收入將完全須繳納入息税。我們的税後淨收入可以分配給我們.
 
我們的TRS承租人結構使我們面臨酒店運營費用增加的風險。
 
我們與我們的TRS承租人的租約要求我們的TRS承租人支付我們的租金，部分是基於我們的酒店收入。我們的經營風險包括酒店收入減少及酒店營運開支增加，包括但不限於工資及福利成本、修理費、維修費、能源費及其他營運開支的增加，這會對我們根據租契應繳租金的能力造成不利影響。這些營運開支的增加可能會對我們的財務狀況、經營結果、現金流量或股票的市價造成不利影響。.

26


 
我們的經營夥伴關係可被視為一種公開交易的合夥企業，可作為一家為聯邦所得税目的徵税的公司徵税。
 
雖然我們相信，我們的經營夥伴關係將被視為聯邦所得税的合作伙伴關係，但不能保證國税局不會成功地挑戰這一地位。如果國税局成功地辯稱，我們的經營夥伴關係應被視為應課税的公開交易合夥公司，我們將無法滿足75%的毛收入測試和某些適用於REITs的資產測試，除非我們符合某些法定救濟條款的條件，否則我們將不再符合REIT的資格。此外，我們的經營夥伴關係將成為聯邦，州和地方所得税，這將大大減少可用於償債和分配給我們的現金數額。
 
我們現有的酒店管理公司，或未來可能從事的任何其他酒店管理公司，可能不符合“合格的獨立訂約人”的資格，或者我們的酒店可能不被視為“合格的住宿設施”。
 
由我們的“關聯方租户”的承租人支付的租金，就適用於REITs的兩項總收入測試而言，不屬於符合條件的收入。不過，只要酒店由“合資格的獨立承辦商”管理，並符合某些其他要求，便可將“合資格的住宿設施”出租給税務總局。我們將我們所有的酒店租賃給我們的TRS承租人。我們所有的酒店都是根據與Aimbridge和其他酒店管理公司的酒店管理協議經營的，我們認為每一家酒店管理公司都有資格成為“合格的獨立承包商”。除其他要求外，為了符合資格，酒店經理不得直接或通過其股東持有我們超過35%的流通股，任何個人或一組人都不能持有超過35%的我們的流通股和酒店經理的股份(或所有權權益)，同時考慮到某些所有權歸屬規則。適用於這35%門檻的所有權歸屬規則是複雜的，監測我們的酒店經理及其所有者對我們的股份的實際和建設性所有權可能是不切實際的。因此，不能保證不會超過這些所有權水平。

此外，若酒店管理公司有資格成為合資格的獨立承辦商，該公司或有關人士必須在該公司每次與TRS或其TRS承租人訂立酒店管理合約時，積極從事一名或多於一名與REIT或其TRS無關的人經營“合資格住宿設施”的行業或業務。到目前為止，我們相信我們的每家酒店管理公司都為一些與我們或TRSS無關的人提供合格的住宿設施。然而，我們不能保證我們的酒店管理公司或任何其他酒店經理將來可能從事的工作實際上將符合這一要求。如果不遵守這一要求，我們將需要為未來的合同尋找其他管理人員，如果我們在不知道失敗的情況下僱用了一家管理公司，這可能會危及我們作為REIT的地位。
 
最後，我們的TRS承租人支付租金的每一項財產都必須是“合格的住宿設施”。“符合條件的住宿設施”是指一半以上的住宅單位是臨時使用的旅館、汽車旅館或其他設施，包括習慣的便利設施和設施，條件是從事收受賭注業務的人或與該設施有關的人不得在該設施內或與該設施有關的場所進行賭博活動，並經法律授權在該設施或與該設施有關的場所從事此類業務。截至本合同之日，我們相信租給我們的TRS承租人的房產是合格的住宿設施。雖然我們打算監察日後物業的購置和改善情況，但中心的REIT條文，對根據符合條件的住宿設施的規定所作的決定，只提供了有限的指引，而我們亦不能保證這些規定會得到滿足。如果我們的任何物業不被視為“合格的住宿設施”，我們可能不符合REIT的資格。
 
我們擁有的儲税券是受限制的，而我們與儲税券的交易，可能會導致我們就某些入息或扣除額徵收100%的罰款，如果該等交易不是按中期條款進行的話。
 
總體而言，REIT資產價值的不超過20%可能由一個或多個TRSS的股票或證券組成。此外，税務及期貨事務監察委員會將税務上訴委員會所支付或應累算利息的扣除額，限於由其母公司所支付或累算的利息，以保證該利率須符合適當的公司税水平。IRC還對TRS與其母公司REIT之間的某些交易徵收100%的消費税，而這些交易不是在一定的範圍內進行的。例如，100%的税收將適用於我們被發現向TRS承租人收取的租金超過了一筆期望值的租金，我們監測我們對TRS的投資價值，以確保遵守TRS的所有權限制，並按照我們認為是臂長的條款安排我們與TRS的交易，以避免產生上述100%的消費税。但是，我們不能保證我們能夠遵守20%的税收限制，或避免徵收100%的消費税。

27


 
如果任何子公司REIT沒有資格成為REIT，我們可能會面臨更高的税收，也可能無法保持作為REIT的資格。

我們在那些根據美國聯邦所得税法選擇作為REIT徵税的實體(每個實體都是“附屬REIT”)中擁有並可能在未來擁有自己的利益。附屬REIT受各種REIT資格要求和適用於我們的其他限制的約束。如果我們的任何附屬REIT不符合REIT的資格，那麼(I)這類附屬REIT將受到美國聯邦所得税的約束，(Ii)就適用於REIT的資產測試而言，我們對該附屬REIT股份的所有權將不再是一種限定資產。如果任何附屬的REIT不符合REIT的資格，我們有可能不通過適用於REITs的某些資產測試，在這種情況下，除非我們能夠利用某些救濟條款，否則我們就不能成為REIT。我們可以就我們的附屬REIT進行“保護性”的TRS選舉，如果一個附屬的REIT沒有資格成為REIT，我們還可以實施其他旨在避免這種結果的保護安排，但不能保證這種“保護性”選舉和其他安排將有效地避免由此對我們造成的不利後果。此外，即使在我們的子公司REIT未能保持其作為REIT的資格時，“保護性”TRS選舉是有效的，這種附屬REIT也要繳納聯邦所得税，我們不能向您保證，我們不會不滿足這樣的要求，即我們的總資產價值的不超過20%可以由一個或多個TRS的證券來代表。在這種情況下，除非我們或這類附屬區域投資信託基金能夠利用或利用某些救濟條款，否則我們將無法成為區域投資信託基金。

我們可能會受到不利的立法或管制税的改變。
 
在任何時候，關於REITs的聯邦所得税法或對這些法律的行政解釋都可以修改。我們無法預測任何新的聯邦所得税法、條例或行政解釋，或對任何現行聯邦所得税法、條例或行政解釋的任何修正將於何時通過、頒佈或生效，任何此類法律、規章或解釋可追溯生效。我們和我們的股東可能受到聯邦所得税法、規章或行政解釋中任何這樣的變化或任何新的影響，我們的股票價格可能會下降。我們無法預測近期或未來任何法律變化對房地產投資信託基金及其股東的長期影響。
 
股東可能被限制獲取或轉讓一定數量的我們的股票。
 
房地產投資信託基金的股權限制和章程規定的9.8%的股權限制，可能會抑制我國資本存量的市場活動，限制我國的商業組合機會。
 
為符合每個應税年度的REIT資格，IRC定義的五人或更少的個人不得在應納税年度的後半期內任何時候以受益或建設性的方式擁有我們發行和發行的股票價值的50%以上。IRC中的歸屬規則確定是否有任何個人或實體根據這一要求受益或建設性地擁有我們的資本存量。此外，至少有100人必須在每個應納税年度的至少335天內實益擁有我們的資本存量。為了確保我們能夠通過這些測試，我們的章程限制了我們股本股份的收購和所有權。
 
除某些例外情況外，我們的章程授權我們的董事採取必要和可取的行動，以保持我們作為REIT的資格。除非獲我們的董事局豁免，否則我們的章程禁止任何人以實益或建設性的方式持有任何類別或系列股本的流通股價值或數目超過9.8%的股份(以限制程度較高者為準)。我們的董事會不得對任何擬轉讓的受讓人給予豁免，因為其所有權超過我們已發行股份價值的9.8%將導致我們沒有資格成為區域投資信託基金。然而，如果我們的董事會認為繼續獲得REIT資格將不再符合我們的最佳利益，那麼這些對可轉讓性和所有權的限制將不適用。


28


我們可以用普通股和現金支付應税股息，在這種情況下，股東可以出售我們普通股的股份來支付這些股息的税。
 
我們可以在每個股東選舉時分配以現金和普通股支付的應税股息。根據美國國税局2017-45年度税收程序，作為公開提供的REIT，只要至少20%的總股息可用現金，並且滿足了某些其他要求，美國國税局將把股票分配作為股息對待(在適用的範圍內，規則將此類分配視為從我們的收益和利潤中分配)。如我們以現金及普通股支付應課税股息，則收取該等股息的應課税股東須按聯邦所得税的目的，按我們現時及累積的收益及利潤的範圍，將股息的全部款額列為普通收入。因此，可能要求股東就超過收到的現金紅利的股利繳納所得税。如果美國股東出售其作為股息收取的普通股以支付這一税，則銷售收益可能低於股息收入中的數額，這取決於出售時我們普通股的市場價格。此外，對於某些非美國股東，我們可能被要求對這些股息預扣聯邦所得税，包括支付普通股股利的全部或部分股息。如果我們以現金和普通股支付應税股息，而我們有相當多的股東決定出售我們普通股的股份來支付所欠股息的税款，這可能會給我們的普通股的交易價格帶來下行壓力。我們目前不打算支付我們的普通股和現金的應税股息。
 
100%被禁止的交易税可能限制我們處置財產的能力，如果國税局成功地斷言100%被禁止的交易税適用於我們過去或未來的部分或全部處置，我們可能會承擔重大的税務責任。
 
REIT從違禁交易中獲得的淨收入將被徵收100%的税。一般而言，禁止交易是指出售或其他財產處置，但喪失抵押品贖回權財產除外，主要是為了在正常經營過程中出售給客户。我們在過去有選擇地處置了我們的某些財產，並打算在將來進行額外的處置。雖然可以將REIT出售財產定性為禁止交易的安全港，但我們過去的一些處置可能不符合安全港的條件，我們未來的部分或全部處置可能不符合該安全港的資格。我們相信，我們過去的處置不會被視為被禁止的交易，我們可能會避免處置那些在一般業務過程中主要是出售給客户的財產。因此，我們可以選擇不從事某些出售我們的財產，或通過我們的TRSS進行這種銷售，這將作為一家公司受到聯邦和州所得税的限制。此外，我們不能保證國税局不會斷言我們過去或未來的部分或所有處置行為都要繳納100%的違禁交易税。如果美國國税局成功地對我們的部分或全部交易徵收了100%的違禁交易税，由此產生的税負可能是重大的。
 
國税局可以確定，在適用於REITs的總收入測試中，不能忽視我們收到的某些違約賠償金付款。
 
在買賣物業方面，我們已收到違約金性質的付款。IRC沒有就適用於REITs的總收入測試的目的，具體説明訴訟和解和違約賠償金的處理方法。國税局已向其他納税人發出私人信函裁決，裁定在進行總收入測試時，這些付款將被忽略。私人信件裁決只能由收到裁決的納税人依據。根據國税局的私人信件裁決，以及税務顧問的意見，我們認為這些款項在入息測試中應被忽略。我們不能保證國税局不會成功挑戰這一地位。如果成功地提出挑戰，我們相信，如果我們有資格使用REIT的“儲蓄條款”並支付所需的罰款，我們將能夠保持REIT的地位。

項目1B.未解決的工作人員評論。
 
沒有。


29

第二項.成品率、成品率、成品率和成品率。
 
我們的投資組合
 
我們的酒店物業清單2019年12月31日包括在下表中。根據STR定義的當前鏈表，如2019年12月31日酒店共有280間客房，其中兩間屬於高檔酒店，60間酒店共有9，537間客房，其中10間酒店酒店共有1，471間客房，被歸類為中高檔酒店。2019年12月31日如下：

特許經營/品牌
 
位置
 
電話號碼
客房
萬豪
 
 
 
 

萬豪AC酒店(1)
 
亞特蘭大，GA
 
255

萬豪庭院(1)
 
印第安納波利斯
 
297

萬豪庭院(1)
 
佛羅裏達州勞德代爾堡
 
261

萬豪庭院(1)
 
田納西納什維爾
 
226

萬豪庭院(1)
 
紐黑文，CT
 
207

萬豪庭院(1)
 
德克薩斯州沃斯堡
 
203

萬豪庭院(1)
 
新奧爾良(公約)，洛杉磯
 
202

萬豪庭院(1)
 
匹茲堡，賓夕法尼亞州
 
183

萬豪庭院(1)
 
夏洛特，NC
 
181

萬豪庭院(1)
 
亞特蘭大(迪凱特)
 
179

萬豪庭院(1)
 
鳳凰城(斯科茨代爾)
 
153

萬豪庭院(1)
 
新奧爾良(Metairie)，洛杉磯
 
153

萬豪庭院(1)
 
亞特蘭大(市中心)
 
150

萬豪庭院(1)
 
新奧爾良(法語區)，洛杉磯
 
140

萬豪庭院(1)
 
堪薩斯城
 
123

萬豪庭院(1)
 
達拉斯(阿靈頓)，德克薩斯州
 
103

費爾菲爾德酒店&萬豪套房(2)
 
肯塔基州路易斯維爾
 
140

福朋喜來登酒店(2)
 
加利福尼亞州舊金山
 
101

萬豪(1)
 
博爾德
 
165

萬豪住宅酒店(4)
 
波特蘭(市中心)，或
 
258

萬豪住宅酒店(1)
 
巴爾的摩(市中心)，醫學博士
 
189

萬豪住宅酒店(1)
 
克利夫蘭，OH
 
175

萬豪住宅酒店(1)
 
亞特蘭大，GA
 
160

萬豪住宅酒店(1)
 
波士頓(沃特敦)，MA
 
150

萬豪住宅酒店(1)
 
巴爾的摩(亨特谷)，MD
 
141

萬豪住宅酒店(2)(3)
 
波特蘭(位於級聯站的波特蘭機場)，或
 
124

萬豪住宅酒店(4)
 
波特蘭(Hillsboro)，或
 
122

萬豪住宅酒店(1)
 
新奧爾良(Metairie)，洛杉磯
 
120

萬豪住宅酒店(1)
 
新澤西州布蘭奇堡
 
101

萬豪住宅酒店(1)
 
達拉斯(阿靈頓)，德克薩斯州
 
96

萬豪斯普林吉爾套房(1)
 
新奧爾良，洛杉磯
 
208

萬豪斯普林吉爾套房(2)
 
肯塔基州路易斯維爾
 
198

萬豪斯普林吉爾套房(1)
 
印第安納波利斯
 
156

萬豪斯普林吉爾套房(1)
 
鳳凰城(斯科茨代爾)
 
121

萬豪斯普林吉爾套房(1)
 
田納西納什維爾
 
78

萬豪酒店(35家酒店)
 
 
 
5,819

 
 
 
 
 

30

特許經營/品牌
 
位置
 
電話號碼
客房
希爾頓
 
 
 
 

杜布萊(1)
 
加利福尼亞州舊金山
 
210

漢普頓套房酒店(2)
 
明尼蘇達州明尼阿波利斯
 
211

漢普頓套房酒店(1)(3)
 
德克薩斯州奧斯汀
 
209

漢普頓套房酒店(1)
 
坦帕(伊博爾市)，佛羅裏達州
 
138

漢普頓套房酒店(1)
 
巴爾的摩，醫學博士
 
116

漢普頓套房酒店(1)
 
Ventura(Camarillo)，CA
 
116

漢普頓套房酒店(1)
 
加利福尼亞州聖迭戈(波威)
 
108

漢普頓套房酒店(4)
 
西爾弗索恩
 
88

希爾頓花園酒店(1)
 
休斯頓(能源走廊)，TX
 
190

希爾頓花園酒店(1)(3)
 
休斯頓(蓋雷亞)，TX
 
182

希爾頓花園酒店(4)
 
加利福尼亞州舊金山
 
169

希爾頓花園酒店(4)
 
加利福尼亞州聖何塞(米爾皮塔斯)
 
161

希爾頓花園酒店(1)
 
波士頓(沃爾瑟姆)，馬裏蘭州
 
148

希爾頓花園酒店(1)
 
格林維爾，SC
 
120

希爾頓花園酒店(1)
 
明尼阿波利斯(伊甸園)，MN
 
97

霍姆伍德套房(1)
 
Aliso Viejo(拉古納海灘)，CA
 
129

霍姆伍德套房(1)
 
圖森灣
 
122

希爾頓酒店共計(17個酒店物業)
 
 
 
2,514

凱悦
 
 
 
 

凱悦大廈(1)
 
奧蘭多角
 
168

凱悦大廈(1)
 
邁阿密，佛羅裏達州
 
163

凱悦大廈(2)
 
丹佛(恩格爾伍德)公司
 
135

凱悦廣場(1)
 
明尼蘇達州明尼阿波利斯
 
213

凱悦廣場(1)
 
芝加哥(市中心)，伊利諾伊州
 
206

凱悦廣場(2)
 
菲尼克斯(梅薩)，AZ
 
152

凱悦廣場(2)
 
芝加哥(隆巴德)
 
151

凱悦廣場(2)
 
奧蘭多(公約)、佛羅裏達州
 
150

凱悦廣場(2)
 
奧蘭多(通用)、FL
 
150

凱悦廣場(1)(3)
 
波特蘭，OR
 
136

凱悦廣場(2)
 
丹佛(孤獨樹)公司
 
127

凱悦廣場(2)
 
鳳凰城(斯科茨代爾)
 
126

凱悦廣場(2)
 
丹佛(恩格爾伍德)公司
 
126

凱悦廣場(2)
 
芝加哥(霍夫曼莊園)
 
126

凱悦廣場(2)
 
巴爾的摩(欠米爾斯)，MD
 
123

凱悦廣場(1)
 
長島(花園城)，紐約
 
122

凱悦(16個酒店物業)共計
 
 
 
2,374

IHG
 
 
 
 

假日酒店快捷套房(1)
 
加利福尼亞州舊金山
 
252

假日酒店快捷套房(1)
 
明尼阿波利斯(Minnetonka)，MN
 
93

靛藍酒店(1)
 
阿什維爾，NC
 
115

Staybridge套房(1)
 
丹佛(Glendale)，CO
 
121

IHG共計(4個酒店物業)
 
 
 
581

投資組合共計(72個酒店物業)
 
 
 
11,288

 
(1)
這些酒店物業是不受限制的，或包括在我們的借款基礎上，我們的無擔保信貸和定期貸款設施2019年12月31日.
(2)
這些酒店物業須在2019年12月31日.有關我們的按揭債務及貸款人的額外資料，請參閲“管理當局對財務狀況及經營結果的討論及分析-未償還負債”及“附註6-債務”，該等資料載於“項目8.-財務報表及補充數據”下的綜合財務報表。
(3)
這些酒店物業須按“我們的酒店經營協議-地面租約”中所述的地面租約辦理。
(4)
通過一家合資公司，我們擁有這些酒店物業51%的控股權。這些酒店房產包括在合資公司信貸貸款的借款基礎上。

除了我們的酒店財產組合外，我們還擁有兩塊未開發的土地。其中一個包裹被指定為待售。這些地塊一般適合發展新的酒店物業或發展酒樓，當出現獨特的機會，利用我們自己的資源發展酒店時，我們可能會發展我們自己的酒店。如果我們選擇不開發自己的包裹，我們也可以在市場條件許可的情況下在將來出售這些包裹。

31

這些包裹上的旅館。為了減少對任何銷售徵收違禁交易税的風險，我們可以將這些包裹中的一部分或全部轉讓給我們的TRS。
 
我們的酒店經營協議
 
地租
 
在…2019年12月31日，我們的四間酒店物業須遵守土地租賃協議，這些合約涵蓋所有有關酒店物業的土地。
 
•
位於波特蘭的Marriott住宅旅館(Cascade Station)以地面租賃為條件，初始租約終止日期為2084年6月30日，只有一種選擇，可將租期再延長14年。在我們獲得租賃權益時，初始租賃期的地租已全額預付。如果行使延長期限的選擇，每月地租將根據地租中確定的公式收取。
•
位於波特蘭(波特蘭機場/喀斯特車站)的凱悦酒店(Hyatt Place)以地面租賃為條件，租約終止日期為2084年6月30日，只有一種選擇，可將租期再延長14年。在我們獲得租賃權益時，初始租賃期的地租已全額預付。如果行使延長期限的選擇，每月地租將根據地租中確定的公式收取。
•
位於奧斯汀(市中心/會議中心)的漢普頓套房酒店將以地面租賃為條件，初始租約終止日期為2050年5月31日。目前估計2020年的地租為50萬美元，其中包括基於績效的激勵租金，每五年增加一次，下一次調整將在2020年進行。
•
位於德克薩斯州休斯頓的希爾頓花園酒店(Galleria)以地面租賃為條件，初始租約終止日期為2053年4月20日，有一種選擇，可將租期再延長10年。目前估計2020年的地租為50萬美元，其中包括基於績效的獎勵租金，每五年增加一次，下一次調整將在2023年進行。
 
這些地契一般要求我們繳付租金，並就我們分擔的費用、成本、開支、攤款和負債，包括物業税和水電費，支付租金，此外，這些地契一般要求我們購買和維持有關物業的保險。

2019年1月31日，我們根據地面租賃協議行使選擇權，購買馬裏蘭州巴爾的摩萬豪酒店(Hunt Valley)提供的土地，價格為420萬美元，從而終止了地面租賃的義務。因此，酒店不再受制於地面租賃。
 
在2019年12月4日，我們行使我們的權利獲得一個費用簡單的土地，我們的凱悦廣場位於花園城，紐約，以象徵性的代價。其結果是，酒店不再接受試點(支付代替税收)租賃與鎮的亨普斯特德工業發展局(HempstedIndustrialDevelopmentAuthority)。

特許經營協議
 
在…2019年12月31日，我們所有的酒店物業都是根據特許經營協議或類似協議運作的，這些協議允許進入預訂系統，包括萬豪酒店、希爾頓酒店、凱悦酒店或IHG酒店。我們相信，公眾對品牌酒店質量的感知是其對客人吸引力的一個重要特徵。特許經營者為特許經營者提供各種好處，包括集中預訂系統、全國廣告、營銷方案和宣傳，旨在提高品牌意識、忠誠度方案、培訓人員和維持整個品牌系統酒店的運營質量。
 
我們的專營權協議的條款一般由10年至20年不等，並有不同的擴展條款。每間專營公司收取的專營權費，由每間酒店物業的2%至6%不等，而有些合約則規定我們須繳付高達客房收入4%的營銷費用。此外，其中一些專營權協議規定，我們須按專營權人的規定，將最高可達酒店物業總收入或客房收入的5%存入儲備基金，以確保我們符合專營公司的標準和規定。我們還為預訂和信息系統等服務向我們的特許經營人支付費用。
 

32

酒店管理協議
 
在…2019年12月31日，我們所有的酒店物業都是按照與專業的第三方酒店管理公司簽訂的酒店管理協議經營的，具體如下：
 
管理公司
 
電話號碼
特性
 
電話號碼
客房
Aimbridge酒店的附屬公司，包括州際管理公司(1)
 
30

 
4,533

Oto Development，LLC
 
12

 
1,696

Stonebridge房地產顧問公司及其附屬機構
 
9

 
1,312

萬豪的附屬公司，包括Courtyard管理公司、SpringHill SMC公司和Marriott公司的住宅旅館。
 
7

 
1,176

選擇酒店集團，有限責任公司，凱悦的附屬公司
 
5

 
807

白色住宿服務公司
 
4

 
791

美國自由招待所公司
 
2

 
372

菲爾莫酒店
 
1

 
261

洲際酒店集團資源有限公司，IHG的附屬公司
 
1

 
252

Crestline酒店和度假村有限責任公司
 
1

 
88

共計
 
72

 
11,288


(1)2019年10月25日，Aimbridge酒店宣佈已完成與州際酒店和度假村的合併。
    
我們典型的酒店管理協議要求我們向酒店經理支付一筆基本費用，按酒店收入的百分比計算。此外，我們的酒店管理協議通常規定，酒店經理在達到EBITDA超過一定的門檻後，可以獲得獎勵費。我們的TRS承租人將來可能會僱用其他酒店經理。我們沒有，也不會對我們的TRS所僱用的任何酒店管理公司擁有任何所有權或經濟利益。
 
第三項.轉制、轉讓等。
 
我們不時參與在一般業務過程中所引起的訴訟，但現時並無任何待決的法律行動，而我們相信這些訴訟會對我們的財政狀況或運作結果造成重大的不良影響。
 
第四項.礦山安全信息披露。
 
不適用。


33


第II部

項目5.
註冊人普通股市場、相關股東事務及證券發行人購買。
 
市場信息
 
我們的普通股於2011年2月9日在紐約證券交易所開始交易，代號為“INTERN”。在此之前，我們的普通股沒有公開交易市場。上一次報告的我們普通股的銷售價格，如紐約證券交易所於2020年2月18日每股11.49美元。
 
股東信息
 
截至2020年2月18日，我們的普通股由290名股東持有，我們的普通股中有105，174，471股已發行。
 
分佈信息
 
作為一個REIT，我們必須每年向我們的股東分配至少相當於我們REIT應納税收入90%的數額，這一數額的確定不考慮支付的股息的扣減，也不包括任何淨資本收益。我們將對未分配的應納税所得額徵收所得税，並對應納税收入的某些百分比在指定日期不分配的情況徵收消費税。我們的可供分配的現金可能少於滿足國際不動產交易委員會規定的分配要求所需的數額，我們可能需要借款、出售資產或發行股本以滿足分配要求，以維持我們的REIT地位。
 
分配的時間和頻率將由我們的董事會自行決定，並由我們根據董事認為相關的各種因素宣佈，包括財務狀況、適用的法律和貸款協議規定的限制、資本要求和IRC的REIT要求。我們的分發能力通常將取決於從運營夥伴關係收到的分發，這主要取決於我們的TRS承租人對我們的酒店的租賃付款。
 
我們一般被限制在我們的普通股上申報或支付任何分配，或留出任何資金以支付分配，除非我們的優先股的全部累計分配已被宣佈，或者已支付或留出用於支付過去所有分配期的全部款項。


34


第六項.中轉税
 
以下資料應與“管理層對財務狀況和經營結果的討論和分析”和我們已審計的合併財務報表及其相關附註一併閲讀，並以10-K.
(單位：千元)
 
2019
 
2018
 
2017
 
2016
 
2015
業務報表數據
 
 

 
 

 
 

 
 

 
 

收入：
 
 

 
 

 
 

 
 

 
 

房間
 
$
505,342

 
$
523,439

 
$
479,934

 
$
443,270

 
$
436,202

食品和飲料
 
23,785

 
24,225

 
21,359

 
19,777

 
18,325

其他
 
20,221

 
19,606

 
14,084

 
10,888

 
8,928

總收入
 
549,348

 
567,270

 
515,377

 
473,935

 
463,455

費用：
 
 

 
 

 
 

 
 
 
 
房間
 
112,244

 
119,724

 
108,715

 
97,358

 
97,255

食品和飲料
 
18,552

 
19,191

 
16,734

 
14,841

 
14,275

其他旅館業務費用
 
158,181

 
159,173

 
144,526

 
134,420

 
134,548

財產税、保險和其他
 
44,220

 
43,339

 
37,419

 
30,250

 
31,190

管理費
 
16,575

 
18,521

 
18,210

 
18,812

 
18,560

折舊和攤銷
 
99,445

 
101,013

 
85,927

 
72,406

 
64,052

公司一般和行政
 
23,622

 
21,509

 
19,597

 
19,292

 
21,204

酒店物業購置費用
 
—

 
—

 
354

 
3,492

 
1,246

資產減值損失
 
2,521

 
1,075

 
—

 
577

 
1,115

總開支
 
475,360

 
483,545

 
431,482

 
391,448

 
383,445

資產處置收益，淨額
 
45,418

 
41,474

 
43,209

 
49,855

 
65,067

營業收入
 
119,406

 
125,199

 
127,104

 
132,342

 
145,077

其他收入(費用)：
 
 

 
 

 
 

 
 
 
 
利息費用
 
(41,030
)
 
(41,944
)
 
(29,687
)
 
(28,091
)
 
(30,414
)
其他收入淨額
 
5,472

 
6,949

 
3,778

 
2,560

 
11,146

其他費用共計
 
(35,558
)
 
(34,995
)
 
(25,909
)
 
(25,531
)
 
(19,268
)
所得税前繼續營業所得
 
83,848

 
90,204

 
101,195

 
106,811

 
125,809

所得税(費用)福利
 
(1,500
)
 
922

 
(1,674
)
 
1,450

 
(553
)
淨收益
 
82,348

 
91,126

 
99,521

 
108,261

 
125,256

減：(收入)非控制權益造成的損失：
 
 

 
 

 
 

 
 
 
 
業務夥伴關係
 
(157
)
 
(205
)
 
(307
)
 
(456
)
 
(819
)
合資企業
 
419

 
—

 
—

 
—

 
—

可歸因於高峯酒店物業公司的淨收入。
 
82,610

 
90,921

 
99,214

 
107,805

 
124,437

優先股息
 
(14,838
)
 
(16,671
)
 
(17,408
)
 
(18,232
)
 
(16,588
)
優先股贖回溢價
 
—

 
(3,277
)
 
(2,572
)
 
(2,125
)
 
—

可歸屬於共同股東的淨收入
 
$
67,772

 
$
70,973

 
$
79,234

 
$
87,448

 
$
107,849

每股收益：
 
 
 
 

 
 

 
 

 
 

基本
 
$
0.65

 
$
0.68

 
$
0.79

 
$
1.00

 
$
1.25

稀釋
 
$
0.65

 
$
0.68

 
$
0.79

 
$
1.00

 
$
1.24

已發行加權平均普通股：
 
 

 
 

 
 

 
 

 
 

基本
 
103,887

 
103,623

 
99,406

 
86,874

 
85,920

稀釋
 
103,939

 
103,842

 
99,780

 
87,343

 
87,144

每股股息
 
$
0.72

 
$
0.72

 
$
0.67

 
$
0.55

 
$
0.47

資產負債表數據
 
 
 
 

 
 

 
 

 
 

總資產
 
$
2,355,683

 
$
2,222,297

 
$
2,209,874

 
$
1,718,505

 
$
1,575,394

債務
 
$
1,016,163

 
$
958,712

 
$
868,236

 
$
652,414

 
$
671,536

總股本
 
$
1,243,390

 
$
1,192,144

 
$
1,277,376

 
$
1,013,470

 
$
856,926



35



第七項.轉制、轉制管理-財務狀況和經營成果的探討與分析。
 
行業趨勢與展望
 
美國食宿業的客房需求通常與某些宏觀經濟趨勢相關.住房需求的主要驅動因素包括國內生產總值(GDP)增長、企業利潤、資本投資和就業。經濟的波動以及全球和國內政治或經濟狀況產生的風險可能導致經濟增長放緩，這將對住房需求產生不利影響。此外，行業供應的增加，特別是在我們的市場或子市場，在短期內已經並可能繼續對RevPAR產生不利影響。

自2009年上一次經濟低迷以來，美國的食宿業經歷了一個積極的趨勢，儘管最近幾個時期的速度有所放緩。根據普華永道有限責任公司(PricewaterhouseCoopers LLP)的行業報告，“酒店業的方向：2020年1月”，預計到2020年，高檔酒店在美國的RevPAR增長率將下降0.3%。2019年，RevPAR在我們的行業和高端市場的實際增長低於原先的預測，預計RevPAR在2020年財政年度將繼續減速。

運行性能度量
 
我們使用各種績效指標和其他信息來評估我們業務的財務狀況和經營業績。這些關鍵指標包括根據公認會計原則編制的財務信息以及未按照公認會計原則編制的其他財務信息。此外，我們還使用可能不是金融性質的其他信息，包括統計信息和比較數據。我們使用這些信息來衡量單個酒店屬性、酒店屬性組和/或我們整個業務的績效。我們定期將歷史信息與我們的內部預算以及整個行業的信息進行比較.這些關鍵指標包括：
 
•
入住率-入住率為佔用的客房總數除以可供使用的客房總數。
•
平均每日費率(ADR)-ADR係指客房收入總額除以所佔客房總數。
•
每間客房的收入(RevPAR)RevPAR是ADR和佔用的產物。
 
入住率、ADR和RevPAR是酒店業中常用的評價經營績效的指標。RevPAR是一個重要的指標，用於監測個人酒店財產級別和整個業務的運營績效。我們在絕對基礎上評估個別酒店RevPAR的績效，並將其與預算和前期進行比較，並以公司範圍和市場為基礎。ADR和RevPAR僅以房間收入為基礎。客房收入取決於需求(以入住率衡量)、定價(以ADR衡量)以及酒店客房的可用供應。我們的ADR、入住率和RevPAR績效可能受到宏觀經濟因素的影響，例如區域和地方就業增長、個人收入和公司收入、辦公室空缺率和企業搬遷決定、航空旅行和其他商務和休閒旅行、新的酒店建設以及競爭對手的定價策略。此外，我們的ADR、入住率和RevPAR的性能取決於我們的特許經營商和品牌的持續成功。


36


酒店物業組合活動
 
收購
 
我們在2019還有一間酒店2018。這些採購的摘要如下(千美元)： 
 
獲取日期
 
特許經營/品牌
 
位置
 
客房
 
購股
價格(1)
 
 
截至二零一零九年十二月三十一日止的年度
 
 
 
 
 
 
 
 
(2019年8月6日)
 
漢普頓套房酒店
 
西爾弗索恩
 
88

 
$
25,500

 
 
(2019年10月8日)
 
投資組合購買-四個屬性(4)
 
五花八門(4)
 
710

 
249,000

 
 
 
 
 
 
 
 
798

 
$
274,500

 
(2) 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
截至2018年12月31日止的年度
 
 
 
 

 
 

 
 
(2018年9月12日)
 
萬豪住宅酒店
 
波士頓(沃特敦)，MA
 
150

 
$
71,000

 
(3) 

(1)  
除了購買價格外，我們通常預計在購買酒店物業時為酒店裝修投資額外的金額。這些額外投資包括在我們購買酒店物業之前的承銷，但不包括在上表中。見項目7.-“管理層對財務狀況和經營結果的討論和分析-資本支出”。
(2)  
2019年收購的淨資產是為2.745億美元再加上購買鄰近的土地240萬美元, 100萬美元的淨週轉資本資產和資本交易成本40萬美元。我們擁有一個51%通過合併的合資企業控制這些酒店物業的權益。
(3)
2018年收購的淨資產是為7 100萬美元加上在結算時購買的10萬美元營運資本負債淨額和資本交易成本10萬美元.
(4)  
在2019年10月8日，我們收購了四家酒店的投資組合，總價為2.49億美元。收購的酒店包括：加州聖弗朗西斯科希爾頓花園酒店、聖何塞希爾頓花園酒店(米爾皮塔斯)、加利福尼亞希爾頓花園酒店、萬豪波特蘭住宅酒店(市中心)和萬豪波特蘭住宅酒店(希爾斯伯勒)。

2019年收購酒店的資金來自出售房產產生的現金、根據我們合併財務報表的“説明6-債務-合資信貸機制”所界定的合資信貸機制下的借款、我們的合資夥伴的資本捐助、我們4億美元的貸款人預付款(如我們合併財務報表中的“附註6-債務-6億美元的高級無擔保信貸和定期貸款機制”中的定義)和經營現金流量。2018年收購這家酒店的資金來自我們以前3億美元的循環信貸貸款、出售房產產生的現金以及運營現金流。
 
發展性質

我們於2018年6月27日完成了位於奧蘭多環球度假村(Orlando Universal Resort™)對面的168號客房凱悦酒店(Hyatt House)的開發和運營。這家酒店的總建築成本為3280萬美元，不包括我們在前一年的交易中獲得的土地。這家酒店的賬面金額包括160萬美元的內部資本成本。總費用3 720萬美元，包括土地的賬面價值，在完工後重新歸類為旅館財產投資淨額。




37


資產出售

的處置摘要2019和2018以下(千美元)：
處置日期
 
特許經營/品牌
 
位置
 
客房
 
銷售毛額
 
總收益，淨額
截至2019年12月31日止的年度
 
 
 
 
 
 

 
 

 
 
(一九二九年二月十二日)
 
投資組合銷售-兩個屬性(1)
 
查爾斯頓(1)
 
130

 
$
11,600

 
$
4,163

(一九二零九年四月十七日)
 
投資組合銷售-六個屬性(2)
 
五花八門(2)
 
815

 
135,000

 
36,626

(2019年11月8日)
 
投資組合銷售-兩個屬性(3)
 
伯明翰(3)
 
225

 
21,800

 
4,857

共計
 
 
 
 
 
1,170

 
$
168,400

 
$
45,646

2018年12月31日
 
 
 
 
 
 

 
 

 
 
(2018年6月29日)
 
投資組合銷售-兩個屬性(4)
 
五花八門(4)
 
175

 
$
18,950

 
$
13,133

(2018年6月29日)
 
投資組合銷售-兩個屬性(5)
 
杜盧斯(5)
 
265

 
24,850

 
4,218

(2018年7月24日)
 
投資組合銷售-三個屬性(6)
 
五花八門(6)
 
322

 
46,500

 
22,964

(2018年9月28日)
 
凱悦廣場
 
福特邁爾斯堡
 
148

 
16,500

 
2,195

2018年11月7日
 
地塊
 
斯波坎州
 
N/a

 
450

 
139

共計
 
 
 
 
 
910

 
$
107,250

 
$
42,649


(1)  
投資組合包括位於西弗吉尼亞州查爾斯頓的鄉村套房酒店和假日酒店快車。
(2)  
投資組合包括明尼阿波利斯斯普林希爾套房(布盧明頓)、明尼蘇達州、明尼阿波利斯漢普頓套房(布盧明頓)、MN、鹽湖城住宅酒店、UT、達拉斯凱悦酒店(阿靈頓)、德克薩斯州德克薩斯、聖巴巴拉漢普頓酒店(戈萊塔)、加利福尼亞州漢普頓酒店和波士頓漢普頓酒店(諾伍德)。根據總銷售價格毛額1.35億美元，或在買方信貸為200萬美元后，總銷售價格淨額為1.33億美元，結果淨利為3 660萬美元。
(3)
投資組合包括伯明翰希爾頓花園酒店(湖濱)、AL和伯明翰希爾頓花園酒店(自由公園)。
(4)  
投資組合包括位於UT普羅沃的漢普頓酒店和位於UT桑迪的假日酒店速遞套房。
(5)  
投資組合包括Duluth的假日酒店、GA和位於佐治亞州Duluth的希爾頓花園酒店。我們以7.38%的混合利率向賣方提供了360萬美元的融資，用於出售兩份3年半期第二次抵押貸款債券。
(6)
該投資組合包括位於斯邁爾納、田納西州的漢普頓套房、位於斯邁爾納的希爾頓花園酒店、田納西州的希爾頓花園酒店和位於亞利桑那州鳳凰城的凱悦廣場菲尼克斯北酒店。這些銷售所得用於完成1031交易所，導致應納税所得額2 220萬美元的遞延。

酒店收入和運營費用
 
我們的收入來自酒店業務，包括客房收入、食品和飲料收入以及其他收入。由於我們專注於提供精選服務的酒店，我們的大部分收入都與酒店客房的銷售有關。我們的其他收入包括與會議室、停車場和我們某些酒店提供的其他客房服務有關的輔助收入。
 
我們的酒店運營費用主要包括酒店物業日常運營中發生的費用。我們的許多開支是固定的，如酒店的基本工作人員，房地產税，保險，和折舊。即使我們酒店的收入減少，這些費用也不會減少。客房費用包括客房管理和前臺辦公室的工資和工資税，預訂系統，房間用品，洗衣服務和其他費用。食品和飲料費用主要包括食品成本、飲料成本和相關的勞動力成本。其他經營費用包括與行政管理部門、銷售和營銷、維修和保養、公用事業費用和特許經營費用有關的勞動力和其他費用。


38


業務結果
 
下面的比較應結合其他形式的合併財務報表加以審查。
 
比較2019到2018
 
下表包含了我們的總投資組合和同一商店投資組合的關鍵操作指標。2019相比較2018(千美元，除adr和RevPAR外)。2019年12月31日從1月1日起我們就一直擁有，2018.
 
 
 
2019
 
2018
 
年復一年
美元兑換
 
年復一年
百分比變動
 
 
 
共計
投資組合
(72間附屬酒店)
 
同店
投資組合
(65間酒店)
 
共計
投資組合
(77間附屬酒店)
 
同店
投資組合
(65間酒店)
 
共計
投資組合
(72/77)
 
同店
投資組合
(65間酒店)
 
共計
投資組合
(72/77)
 
同店
投資組合
(65間酒店)
 
收入：
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
房間
 
$
505,342

 
$
461,138

 
$
523,439

 
$
456,180

 
$
(18,097
)
 
$
4,958

 
(3.5
)%
 
1.1
 %
 
食品和飲料
 
23,785

 
22,304

 
24,225

 
22,188

 
(440
)
 
116

 
(1.8
)%
 
0.5
 %
 
其他
 
20,221

 
19,299

 
19,606

 
18,639

 
615

 
660

 
3.1
 %
 
3.5
 %
 
共計
 
$
549,348

 
$
502,741

 
$
567,270

 
$
497,007

 
$
(17,922
)
 
$
5,734

 
(3.2
)%
 
1.2
 %
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
費用：
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
房間
 
$
112,244

 
$
102,024

 
$
119,724

 
$
102,569

 
$
(7,480
)
 
$
(545
)
 
(6.2
)%
 
(0.5
)%
 
食品和飲料
 
18,552

 
17,143

 
19,191

 
17,264

 
(639
)
 
(121
)
 
(3.3
)%
 
(0.7
)%
 
其他旅館業務費用
 
158,181

 
144,291

 
159,173

 
137,541

 
(992
)
 
6,750

 
(0.6
)%
 
4.9
 %
 
共計
 
$
288,977

 
$
263,458

 
$
298,088

 
$
257,374

 
$
(9,111
)
 
$
6,084

 
(3.1
)%
 
2.4
 %
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
入住率
 
78.5
%
 
78.3
%
 
77.9
%
 
77.9
%
 
N/a

 
N/a

 
62

BPS
45

BPS
ADR
 
$
158.45

 
$
158.57

 
$
153.79

 
$
157.83

 
$
4.66

 
$
0.74

 
3.0
 %
 
0.5
 %
 
RevPAR
 
$
124.35

 
$
124.21

 
$
119.75

 
$
122.91

 
$
4.60

 
$
1.30

 
3.8
 %
 
1.1
 %
 
 
上面的投資組合信息包括我們收購的五家酒店的收入和費用。2019(“2019)以及我們收購的一家酒店和我們開發的一家酒店。2018(“2018)從收購之日起2019年12月31日，以及每家酒店擁有期間的運營信息(入住率、ADR和RevPAR)。2019為2019獲得的酒店或完整的12個月的經營活動2018為2018被收購的酒店。合併2019被收購的酒店和2018被收購的酒店被稱為“2019/2018收購酒店“此外，這些信息沒有反映出2019年和2018年對各自年度出售的酒店物業的整整12個月的運營情況。合併後的旅館2019和2018被稱為“2019/2018出售酒店。“

截至年度的變化2019年12月31日與年終相比2018年12月31日原因如下：
 
•
收入.收入下降的原因是收入減少了4 750萬美元2019/2018出售的酒店，由2019/2018年收購的酒店所產生的2 380萬美元的增量收入和570萬美元的同店收入部分抵消。
•
RevPAR。這個3.8%總投資組合中RevPAR的增加是由於購買了更高的RevPAR酒店屬性2019/2018收購了酒店，該酒店在2019年產生了總額為154.16美元的RevPAR，出售了價格較低的RevPAR酒店。2019/2018出售了酒店，2018年產生了總額為99.15美元的RevPAR，1.1%增加同店酒店的RevPAR。
•
費用。投資組合費用總額減少的原因是與項目有關的費用減少2 600萬美元2019/2018出售酒店，部分由2019年/2018年收購的1 080萬美元增量支出抵消

39


酒店和商店的費用增加了610萬美元。同店費用的增加主要是由於與勞動力有關的成本增加所致。

下表包括其他合併收入和支出2019相比較2018(千美元)。
     
 
 
截至12月31日，
 
 
 
 
 
 
2019
 
2018
 
美元兑換
 
百分比變化
財產税、保險和其他
 
$
44,220

 
$
43,339

 
$
881

 
2.0
 %
管理費
 
16,575

 
18,521

 
(1,946
)
 
(10.5
)%
折舊和攤銷
 
99,445

 
101,013

 
(1,568
)
 
(1.6
)%
公司一般和行政
 
23,622

 
21,509

 
2,113

 
9.8
 %
資產減值損失
 
2,521

 
1,075

 
1,446

 
134.5
 %
資產處置收益，淨額
 
45,418

 
41,474

 
3,944

 
9.5
 %
利息費用
 
41,030

 
41,944

 
(914
)
 
(2.2
)%
其他收入淨額
 
5,472

 
6,949

 
(1,477
)
 
(21.3
)%
所得税費用(福利)
 
1,500

 
(922
)
 
2,422

 
(262.7
)%


截至年度的變化2019年12月31日與年終相比2018年12月31日原因如下：

•
財產税、保險和其他。增加的主要原因是與我們的意外事故及一般法律責任保單有關的保險費增加，以及香港特別行政區的物業税增加。2019/2018購得的酒店被減少的財產税所抵消2019/2018賣了酒店。
•
管理費。這一減少主要是由於合併收入減少，而管理費是由於在本報告所述期間出售酒店物業而產生的。
•
折舊和攤銷。這一下降是由於與2017年12月31日之後售出的酒店物業有關的折舊費用減少了630萬美元，以及同一商店資產的折舊費用減少了100萬美元，原因是資產完全折舊，部分被2019年/2018年收購的酒店相關的增量折舊570萬美元所抵消。
•
公司一般事務和行政.增加的主要原因是獎勵報酬費用增加。
•
資產減值損失。在2019年，我們記錄了一處酒店物業和兩塊地塊的減值費用，以根據第三方獨立評估和一份預計在2020年完成的一片土地的購買合同，將這些房產的淨賬面價值降至其估計的公允市場價值。2018年，我們在兩塊土地上記錄了減值費用，以便根據第三方獨立評估，將這些房產的淨賬面價值降至其估計的公允市場價值。
•
資產處置收益。增加的主要原因是，2019年出售了10家酒店，淨收益為4 560萬美元，而2018年出售了8家酒店，淨收益為4 250萬美元。
•
利息費用。基本利率下降導致2019年利息支出減少。
•
其他收入.這一下降是由於傷亡賠償減少150萬美元，債務交易費用增加150萬美元，但由於2019年房地產貸款餘額增加和租户收入增加50萬美元，利息收入增加110萬美元，抵消了額外債務交易費用。
•
所得税費用/福利在2019年，我們記錄了150萬美元的所得税支出，主要是由我們的TRS實體在這一期間的應税收入驅動的。2018年，我們記錄了90萬美元的税收優惠，這是因為我們的TRS實體在這一時期的應税收入超出了我們的聯邦税收支出。
     
有關我們2018年終了年度的主要經營指標和經營業績的信息，請參閲公司向SEC提交的2018年12月31日終了年度10-K表格年度報告中的“管理層討論和分析財務狀況和經營結果-運營結果”一節。


40


非公認會計原則財務措施
 
我們披露了某些“非GAAP財務指標”，這是衡量我們歷史財務業績的標準。非公認會計原則的財務措施是一般公認的會計原則(“公認會計原則”)沒有規定的財務措施。這些措施如下：(1)業務資金(“FFO”)和經調整的業務資金(“AFFO”)；(2)未計利息、税金、折舊和攤銷前收益(“EBITDA”)；不動產利息前收益、税前收益、折舊和攤銷前收益(“EBITDA”)Re“)調整後的EBITDARe(見下文)。我們提醒投資者，根據我們對非GAAP財務措施的定義提出的金額可能無法與其他公司披露的類似措施相比較，因為並非所有公司都以相同的方式計算這些非GAAP財務措施。我們的非公認會計原則的財務措施應該與淨收入(虧損)作為衡量我們經營業績的標準一起考慮，而不是作為替代措施。我們的非公認會計原則的財務措施可能包括的資金可能無法用於我們的酌情使用，因為功能要求節省資金的資本支出，財產收購，債務償還義務和其他承諾和不確定因素。雖然我們相信我們的非公認會計原則的財務措施可以加強對我們的財務狀況和經營結果的瞭解，但這些非公認會計原則的財務措施並不一定是任何趨勢的更好的指標，而不是GAAP規定的類似的指標，例如淨收入(虧損)。

FFO和AFFO
 
根據NAREIT的定義，FFO是指淨收益或虧損(根據公認會計原則計算)，不包括不動產銷售產生的優先股息、收益(或損失)、房地產資產減值損失、GAAP分類為特殊的項目、會計原則變化的累積效應、與房地產資產有關的折舊和攤銷、未合併合夥企業和合資企業的調整。AFFO代表FFO，不包括攤銷遞延融資成本、特許經營權費、股權補償費用、債務交易成本、優先股贖回溢價、淨傷亡損失、非現金利息收入和與我們遞延税資產相關的調整的非現金所得税。除非另有説明，我們提出的FFO和AFFO適用於我們的普通股和普通股。我們之所以提出FFO和AFFO，是因為我們認為FFO和AFFO是衡量我們經營業績的一項重要補充措施，我們認為，FFO和AFFO經常被證券分析師、投資者和其他感興趣的各方用於評估REITs，其中許多REITs在報告結果時使用FFO和AFFO。FFO和AFFO的目的是排除GAAP的歷史成本折舊和攤銷，後者假定房地產資產的價值隨着時間的推移急劇減少。然而，從歷史上看，隨着市場狀況的變化，房地產價格一直在上漲或下跌。由於FFO和AFFO不包括與房地產資產有關的折舊和攤銷、不動產處置損益和房地產資產減值損失，FFO和AFFO提供了業績計量，這些指標在與上年相比時，反映了入住率、客房費率、運營成本、開發活動和利息成本趨勢對運營的影響。, 提供從淨收入中看不出的視角。我們對FFO的計算與NAREIT定義的有關公司折舊和攤銷費用報告的FFO計算略有不同。我們對FFO的計算也可能與其他股權REITs使用的計算FFO的方法不同，因此可能無法與此類其他REITs相比較。FFO和AFFO不應被視為淨收入(虧損)的替代(根據公認會計原則計算)作為我們流動性的指標，也不應表示可用於滿足我們的現金需求的資金，包括我們支付股息或分配的能力。如果在本年度報告表10-K中指出，FFO是根據我們計算的FFO而不是NAREIT定義的FFO計算的，除非另有説明。


41


以下是截至12月31日，我們的GAAP淨收入與FFO和AFFO的對賬情況，2019, 2018和2017(以千計，但每股/單位數額除外)：
 
 
2019
 
2018
 
2017
淨收益
 
$
82,348

 
$
91,126

 
$
99,521

優先股息
 
(14,838
)
 
(16,671
)
 
(17,408
)
優先股贖回溢價
 
—

 
(3,277
)
 
(2,572
)
與合資企業非控股權有關的損失
 
419

 
—

 
—

適用於普通股和普通股的淨收入
 
67,929

 
71,178

 
79,541

房地產相關折舊
 
99,013

 
100,545

 
85,524

資產減值損失
 
2,521

 
1,075

 
—

資產處置收益，淨額
 
(45,418
)
 
(41,474
)
 
(43,209
)
與合併合資企業非控股權有關的調整
 
(1,554
)
 
—

 
—

適用於普通股及普通股的財務條例
 
122,491

 
131,324

 
121,856

與租賃有關的無形資產攤銷淨額
 
127

 
712

 
—

遞延融資費用攤銷
 
1,485

 
1,973

 
2,022

特許費攤銷
 
432

 
468

 
403

股權補償
 
6,219

 
6,665

 
5,887

酒店物業購置費用
 
—

 
—

 
354

債務交易成本
 
1,892

 
401

 
195

優先股贖回溢價
 
—

 
3,277

 
2,572

非現金利息收入
 
(2,477
)
 
(2,045
)
 
(284
)
非現金租賃費用，淨額
 
494

 
—

 
—

傷亡(回收)損失淨額
 
(239
)
 
(1,786
)
 
500

與遞延税項調整有關的非現金所得税
 
—

 
—

 
606

與合併合資企業非控股權有關的調整
 
(68
)
 
—

 
—

適用於普通股及普通股的AFFO
 
$
130,356

 
$
140,989

 
$
134,111

加權平均稀釋普通股/普通股(1)
 
104,363

 
104,315

 
100,372

普通股/普通股FFO
 
$
1.17

 
$
1.26

 
$
1.21

每普通股/共同單位
 
$
1.25

 
$
1.35

 
$
1.34


(一)另一種轉制方式

在截至2019年12月31日的年度內，適用於普通股和普通股的affo下跌。1 060萬美元，或7.5%，由於在此期間處置酒店物業後放棄淨收益，部分由AFFO從通過合資企業獲得的財產中抵消。

有關2018年終了年度與2017年終了年度相比，我們的AFFO的信息，請參閲公司向SEC提交的2018年12月31日終了年度10-K表格年度報告中的“管理層討論和分析運營財務狀況和結果-非公認會計原則財務措施”一節。

42


    
EBITDA、EBITDAre和調整後的EBITDAre

EBITDA

EBITDA是指淨收益或損失，不包括：(一)利息，(二)相當的所得税費用和(三)折舊和攤銷。我們相信，EBITDA對投資者評估我們的經營業績是有用的，因為它向投資者提供了我們有能力承擔和償還債務、滿足一般運營費用、進行資本支出和為其他現金需求提供資金或將現金再投資於我們的業務的能力。我們還認為，通過消除我們的資產基礎(主要是折舊和攤銷)的影響，我們的經營業績可以幫助投資者有意義地評估和比較我們各個時期的運營結果。我們的管理團隊還使用EBITDA作為確定收購和處置價值的一種方法。

EBITDAre和調整後的EBITDAre
 
2017年9月，NAREIT提出了一項標準化的業績衡量標準，稱為EBITDA。Re，這是基於EBITDA，預計將提供更多有關REITs作為房地產公司的相關信息，以支持多面手投資者日益增長的興趣。得出的結論是，雖然專注於REIT的投資者早已習慣於利用行業的補充措施，如FFO和淨營業收入(NOI)來評估房地產公司REITs的投資質量，但REITs作為房地產公司也能提供EBITDA，這將有助於多面手投資者。Re作為一種更為廣為人知和被廣泛理解的績效補充指標。EBITDARe它的目的是作為一種獨立於公司資本結構的補充性的非GAAP績效度量，它將為一家公司相對於其他REIT衡量企業價值提供一個統一的基礎。

EBITDARe按NAREIT的定義，按EBITDA計算，不包括：(一)處置財產的損失和收益；(二)資產減值(如果有的話)。我們相信EBITDARe對投資者評估我們的經營業績是有用的，因為它使投資者知道我們有能力承擔和償還債務，滿足一般運營費用，進行資本支出，併為其他現金需求提供資金，或將現金再投資於我們的業務。我們還認為，通過消除我們的資產基礎(主要是折舊和攤銷)的影響，我們的經營業績可以幫助投資者有意義地評估和比較我們各個時期的運營結果。

我們對EBITDA作了額外的調整。Re在評估我們的業績時，我們認為，排除以下所述的某些額外的、非經常性的或不尋常的項目為投資者提供了關於我們持續經營業績的有用的補充信息。我們認為調整後的EBITDA的列報Re，當與主要的GAAP淨收益列報相結合時，投資者在評估我們的經營業績時非常有用，因為它使投資者瞭解到我們有能力承擔和償還債務，滿足一般運營費用，進行資本支出，併為其他現金需求提供資金，或將現金再投資到我們的業務中。我們還認為，通過消除我們的資產基礎(主要是折舊和攤銷)的影響，我們的經營業績可以幫助投資者有意義地評估和比較我們各個時期的運營結果。

43


 
以下是我們GAAP淨收入與EBITDA的對賬情況Re最後幾年2019年12月31日, 2018和2017(千)
 
 
2019
 
2018
 
2017
淨收益
 
$
82,348

 
$
91,126

 
$
99,521

折舊和攤銷
 
99,445

 
101,013

 
85,927

利息費用
 
41,030

 
41,944

 
29,687

利息收入
 
(278
)
 
(229
)
 
(104
)
所得税費用(福利)
 
1,500

 
(922
)
 
1,674

EBITDA
 
224,045

 
232,932

 
216,705

資產減值損失
 
2,521

 
1,075

 
—

資產處置收益，淨額
 
(45,418
)
 
(41,474
)
 
(43,209
)
EBITDARe
 
181,148

 
192,533

 
173,496

與租賃有關的無形資產攤銷淨額
 
127

 
712

 
—

股權補償
 
6,219

 
6,665

 
5,887

酒店物業購置費用
 
—

 
—

 
354

債務交易成本
 
1,892

 
401

 
195

非現金利息收入
 
(2,477
)
 
(2,045
)
 
(284
)
非現金租賃費用，淨額
 
494

 
—

 
—

傷亡(回收)損失淨額
 
(239
)
 
(1,786
)
 
500

與合資企業非控股權有關的損失
 
419

 
—

 
—

與合併合資企業非控股權有關的調整
 
(2,320
)
 
—

 
—

調整後的EBITDARe
 
$
185,263

 
$
196,480

 
$
180,148

    
2019年12月31日終了年度，調整後的EBITDARe減少1 120萬美元，或5.7%，主要原因是在本報告所述期間處置酒店物業後放棄淨收益，但被調整的EBITDA部分抵銷。Re通過合資企業獲得的財產。

有關我們調整後的EBITDA的信息Re2018年終了年度與2017年終了年度相比，請參閲2018年12月31日終了年度公司年度報告中的“管理層討論和分析財務狀況和經營結果-非公認會計原則財務措施”一節。
 
流動性與資本資源
 
我們的短期流動資金需求主要包括與酒店物業直接相關的營運開支及其他開支、按內部及品牌標準保養酒店物業所需的經常性維修及資本開支、改善酒店物業的資本開支、酒店發展成本、收購、利息支付、利率結算、未償還債務的定期本金付款、受限制的現金融資義務、夾層貸款融資承諾、合資收購及資本需求、公司間接費用及向股東分配。我們的長期流動資金需求主要包括購買額外酒店物業的成本。翻修和其他非經常性的資本支出，定期對我們的酒店財產，股利分配，和預定的債務支付，包括到期貸款。
 
為了符合作為REIT的資格要求，我們必須滿足許多組織和業務要求，包括我們每年向股東分配至少90%的REIT應税收入，這一要求不考慮支付的股息的扣減，也不包括任何淨資本收益。我們打算分配足夠的應税收入，以維持我們的REIT地位，並避免對未分配的收入徵税。由於我們預計可從業務中分配大量可用現金，如果我們無法從酒店處置、我們的高級無擔保循環信貸和定期貸款設施以及額外的抵押貸款和其他貸款中獲得足夠的資金，我們將需要籌集資金，以擴大我們的業務，並投資於更多的酒店物業。
 
我們期望通過業務提供的現金、營運資本、我們4億美元的短期借款、定期債務、應收票據的收取、酒店的戰略性銷售、合資公司的分配以及在滿足使用要求後發放限制現金，滿足我們的流動性要求。此外，我們可以

44


酒店收購的收購價、酒店開發成本和所需的資本改進成本-在我們4億美元的Revolver項下借款、承擔被收購酒店的賣方抵押債務、發行證券(包括我們的經營夥伴發行的共同單位)、來自合資夥伴的捐款、根據我們的合資信貸機制借款，或引起各種類型的債務。此外，我們可以透過公開或私人發行股票或債務證券來籌集資金，以滿足我們的流動資金需求。然而，某些因素可能會對我們獲取這些資本來源的能力產生不利影響，包括我們的槓桿程度、我們未支配的酒店物業的價值、放款人施加的借款限制、股本和債務資本市場的波動以及其他市場條件。我們將繼續分析哪些資金來源在任何特定的時間點對我們最有利，但我們可能無法以有吸引力或根本沒有吸引力的條件持續獲得資金。我們相信，我們通過業務、營運資本、通過我們的各種信貸機制可獲得的借款以及我們可以利用的其他資金來源提供的現金，將至少在今後12個月內滿足我們目前的流動資金需求。

2019年4月24日，我們向Compass銀行償還了一筆總額為2，190萬美元的抵押貸款，該貸款由三家酒店提供擔保，資金來自2018年無擔保信貸機制。沒有與償還這筆貸款有關的預付罰款。在償還抵押貸款後，這三家酒店被添加到公司的“無擔保房產”中。

2019年4月17日，我們完成了6個酒店物業的銷售，總銷售總價為1.35億美元，購房者信貸額為200萬美元，總銷售額為1.33億美元。出售所得淨利為3，660萬元。出售所得的淨收益用於支付2018年無擔保信貸貸款的餘額。

2019年4月11日，我們向美國銀行償還了一筆1，060萬美元的抵押貸款，該貸款使用2018年無擔保信貸貸款機制的資金，解除了位於加利福尼亞州戈萊塔的漢普頓酒店的抵押貸款，以便利該房產的出售。由於這筆交易，我們產生了100萬美元的債務交易費用。

2019年3月19日，我們得到了一筆2，620萬美元的抵押貸款，該貸款由四家酒店擔保。我們擊敗了630萬美元的本金，利用2018年無擔保信貸機制的資金，在位於德克薩斯州阿靈頓的凱悦酒店(Hyatt Place)的一處房產上發放了抵押權，以便利出售該房產。由於這一交易，我們記錄的債務交易成本為60萬美元，主要與債務失敗溢價有關。按揭貸款仍未償還，其餘三間酒店物業作抵押。

在…2019年12月31日，我們計劃在未來12個月內償還的債務本金總額約為370萬美元。雖然我們相信我們將有能力支付這些預定的業務本金債務，或者我們將能夠使用2018年無擔保信貸貸款機制下的支取款來為它們提供資金，但我們無法保證我們的信貸機制將能夠償還此類分期償還債務，因為根據我們的信貸安排提取的款項受到某些金融契約的約束。在…2019年12月31日，我們遵守了2018年無擔保信貸機制下的所有契約。

我們已為四項地產發展計劃提供夾層貸款，共撥款五千八百四十萬元，發展四間酒店物業。其中三筆房地產開發貸款已於2017年第四季度結束，每筆貸款的利率均為8.0%，初始期限約為3年。其中一筆房地產開發貸款於2019年第三季度結束，利率為9%，初始期限為30個月。截至2019年12月31日我們已在5，840萬元貸款承諾中，撥款3，740萬元。有關這些貸款和我們獲得財產所有權的權利的補充信息，見綜合財務報表附註4-房地產貸款投資。

未償債務
 
在…2019年12月31日，我們有1.577億美元以第一優先按揭留置權擔保的未償還債務15酒店物業。我們還借來了2.75億美元我們2018年無擔保信貸貸款2.25億美元我們2018年的定期貸款2.25億美元我們2017年的定期貸款，每一筆貸款都得到了美國皇家銀行的支持。2019年12月31日由52處未支配的酒店物業組成的借款基數。在…2019年12月31日，2018年無擔保信貸貸款允許的最高借款額為6.6億美元，我們借了其中的錢2.75億美元和3.15億美元可以借到。

在…2019年12月31日我們的附屬合資企業的信貸設施有1.4億美元未償還，其中包括7 500萬美元的定期貸款借款和1.25億美元的循環信貸額度借款6 500萬美元。該信貸設施由合資企業中的五家酒店提供支持。


45


我們打算獲得或承擔定期貸款融資，使用2018年無擔保信貸融資機制，或利用我們的合資信貸基金為合資企業的收購和資本改進提供資金，以及其他融資來源，以資助未來的收購和資本改進。我們可能無法以優惠的條件獲得新的融資，甚至根本無法預測未來融資的規模或條件。我們不能獲得新的資金可能會對我們擴大業務的能力產生不利影響。

我們打算維持審慎的資本結構，雖然比率會不時改變，但我們一般會把我們的淨負債比率限制在經調整的EBITDA。Re不超過6.5倍。為了計算這一比率，我們將優先股排除在負債之外。

我們通過期限錯開的債務工具獲得了融資，並打算在今後繼續這樣做。我們的債務包括及將來可能包括以股票質押作擔保的債項、某些酒店物業的第一優先按揭留置權擔保的債項，以及無抵押債務。我們相信，我們會有足夠的流動資金，以應付預定的到期日及本金償還的規定。然而，我們不能保證我們將能夠在債務到期時再融資，如果再融資，這種再融資是否會以優惠的條件進行。

我們的未償債務要求我們遵守各種金融和其他公約。我們目前遵守所有公約。

關於我們2018年無擔保信貸貸款、2018年定期貸款以及公司其他無擔保和有擔保債務的補充信息，請參閲綜合財務報表中的“附註6-債務”。

.class=‘class 3’>再轉嫁2019年12月31日如下(千美元)：
貸款人
 
利率
 
攤銷
期間(年份)
 
到期日
 
成品率
作保性質
 
本金未付
6億美元高級無擔保信貸和定期貸款機制(1)
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
德意志銀行紐約分行
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
4億美元
 
3.41%變量
 
N/a
 
2023年3月31日
 
N/a
 
$
75,000

2億美元定期貸款
 
3.36%變量
 
N/a
 
2024年4月1日
 
N/a
 
200,000

高級無擔保信貸和定期貸款機制共計
 
 
 
 
 
 
 
 
 
275,000

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
合資信貸機制(2)
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
美國銀行，N.A.
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
1.25億美元
 
3.91%變量
 
N/a
 
2023年10月8日
 
N/a
 
65,000

7 500萬美元定期貸款
 
3.86%變量
 
N/a
 
2023年10月8日
 
N/a
 
75,000

合資信貸貸款總額
 
 
 
 
 
 
 
 
 
140,000

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
無擔保定期貸款(1)
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

中央銀行全國協會
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
定期貸款
 
3.36%變量
 
N/a
 
2022年11月25日
 
N/a
 
225,000

中央銀行全國協會
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
定期貸款
 
3.66%變量
 
N/a
 
二月十四日
 
N/a
 
225,000

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
抵押貸款
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
中央銀行全國協會
 
4.46%固定
 
30
 
2023年2月1日
 
3
 
19,510

 
 
4.52%固定
 
30
 
2023年4月1日
 
3
 
19,992

 
 
4.30%固定
 
30
 
2023年4月1日
 
3
 
19,323

 
 
4.95%固定
 
30
 
2023年8月1日
 
2
 
34,695

元銀行
 
4.44%固定
 
25
 
(2027年7月1日)
 
3
 
47,226

級聯銀行(3)
 
3.76%變量
 
25
 
2024年12月19日
 
1
 
8,490

 
 
4.30%固定
 
25
 
2024年12月19日
 
—
 
8,490

抵押貸款總額
 
 
 
 
 
 
 
15
 
157,726

債務總額
 
 
 
 
 
 
 
 
 
$
1,022,726


(1)6億美元的高級擔保信貸和定期貸款貸款和無擔保定期貸款由52個未支配酒店物業組成的借款基數提供支持。

46


(2)合資信貸機制的擔保是對擁有酒店的實體(和附屬實體)的股權認捐。
(3)級聯銀行按揭貸款由兩張以同一抵押品擔保的期票和交叉違約票據組成。

資本支出
 
在本年度終了的年度內2019年12月31日，我們資助了5 930萬美元在資本支出方面，我們預計在綜合基礎上支出估計為5，000萬至7，000萬美元的資本支出，並按比例在我們的投資組合中按比例支出4，500萬至6，500萬美元。2020。我們期望通過業務提供的現金、週轉金、釋放受限現金、2018年無擔保信貸機制下的借款或其他可能的資本來源，在我們可以利用的範圍內，為這些支出提供資金。

現金流量分析
 
下表彙總了截至2019年12月31日和2018年12月31日終了年度的現金流量變化：
 
 
截至12月31日，
 
 
 
 
2019
 
2018
 
變化
 
 
(單位：千)
經營活動提供的淨現金
 
$
148,478

 
$
161,651

 
$
(13,173
)
用於投資活動的現金淨額
 
(182,164
)
 
(63,057
)
 
(119,107
)
(用於)籌資活動提供的現金淨額
 
30,963

 
(92,045
)
 
123,008

現金和現金等價物變動淨額
 
$
(2,723
)
 
$
6,549

 
$
(9,272
)
    
截至年度的變化2019年12月31日與年底相比2018年12月31日原因如下：
•
經營活動提供的現金。減少的主要原因是淨收入減少1 260萬美元，經扣除非現金項目，例如折舊及攤銷及出售資產的收益後，由於出售酒店物業及營運資本的淨變動。60萬美元主要原因是週轉資金變動的時間。
•
用於投資活動的現金。用於投資活動的現金增加，主要原因是資產購置增加2.116億美元的資產處置收益增加部分抵銷6 170萬美元，減少對正在開發的酒店物業的投資1 340萬美元的房地產貸款淨額減少1 000萬美元的資本支出減少730萬美元.
•
(用於)籌資活動提供的現金。增加的主要原因是淨借款5 770萬美元在2019年期間，以及來自非控股利益的合資公司的資本貢獻。6 870萬美元為收購提供資金。
     
有關2018年終了年度與2017年終了年度相比，我們的綜合現金流信息，請參閲公司向SEC提交的2018年12月31日終了年度10-K表格年度報告中的“管理層對財務狀況和經營結果的討論和分析--現金流分析”一節。


47


合同義務
 
下表概述了與我們的長期債務和其他合同義務有關的所需付款的時間。2019年12月31日(千美元)：
 
 
按期分列的應付款項
 
 
共計
 
低於
一年
 
一至三
年數
 
三至五
年數
 
比
五年
債務義務(1)
 
$
1,022,726

 
$
3,742

 
$
233,321

 
$
419,427

 
$
366,236

目前預計利息 (2)
 
164,887

 
40,993

 
81,159

 
38,555

 
4,180

業務租賃債務(3)
 
36,764

 
2,148

 
3,853

 
1,859

 
28,904

購買義務(4)
 
10,535

 
10,535

 
—

 
—

 
—

共計
 
$
1,234,912

 
$
57,418

 
$
318,333

 
$
459,841

 
$
399,320


(1)
所列數額包括本金和債務到期的攤銷。
(2)
我們的可變利率債務所支付的利息是使用以下利率估算的：2019年12月31日在我們的利率互換生效之後。
(3)
數額主要包括不可取消的地面租賃和公司辦公租賃債務。
(4)
這一數額是我們酒店物業翻新項目的定購單和已執行的合同。

通貨膨脹率
 
一般來説，酒店物業的經營者有能力每天調整客房價格，以反映通脹對我們營運開支的影響。然而，競爭壓力可能會限制我們的管理公司提高客房價格的能力，因此，我們可能無法通過增加收入來抵消增加的開支。
 
關鍵會計政策
 
見綜合財務報表附註2-列報基礎和重要會計政策。

新會計準則

2016年6月，FASB發佈ASU第2016-13號，金融工具-信貸損失(主題326)：金融工具信用損失的計量，這説明瞭一個實體何時承認某些金融資產的信貸損失。2019年5月，FASB發佈了ASU編號2019-05，金融工具-信貸損失：有針對性的過渡救濟，這為不可撤銷地選擇ASC第825-10號中的公允價值選項提供了一種選擇，金融工具-總體適用於符合條件的文書，在ASC第326號通過後，金融工具-信貸損失。ASU 2016-13和ASU 2019-05均適用於自2020年1月1日開始的財政年度，並允許提前通過。ASU No.2016-13或ASU No.2019-05的通過對我們的合併財務狀況或業務結果沒有實質性影響。
    
2018年8月，FASB發佈了ASU第2018-15號，商譽和其他內部使用軟件(分主題350-40)：客户對雲計算安排中發生的實施成本的核算，這澄清了實體應該如何核算在雲計算安排中支付的費用。ASU 2018-15對我們從2020年1月1日開始的財政年度生效，並允許儘早採用。在2019年財政年度，我們選擇提前通過ASU 2018-15號。ASU第2018-15號決議的通過對我們的綜合財務狀況或業務結果沒有實質性影響。

2019年12月，FASB發佈了ASU編號2019-12，所得税(主題740)：簡化所得税會計，目的是簡化與所得税會計有關的各個方面。ASU第2019-12號刪除了專題740中一般原則的某些例外情況，並澄清和修訂了現有指導意見，以改進一致的適用。ASU編號2019-12適用於2021年1月1日開始的財政年度，並允許提前通過。ASU第2019-12號決議的通過不會對我們的綜合財務狀況或業務結果產生重大影響。
    
見綜合財務報表附註2-列報基礎和重要會計政策。


48


網絡安全
    
酒店業和某些主要的酒店特許經營公司最近經歷了網絡安全漏洞。我們的任何財產都沒有遭受任何實質性的網絡安全損失。我們管理網絡安全風險與我們的特許經營者和物業管理公司。我們減少網絡安全風險努力的一個重要部分包括維護網絡安全保險和在我們的某些財產管理協議中提供賠償。我們的董事會對管理層管理網絡安全風險的方法提供持續的監督.

最近的發展

股權交易
 
在2020年1月31日，我們的董事會宣佈$0.18普通股每股，$0.403125按份額計算6.45%系列D累計可贖回優先股，每股0.390625美元，每股6.25%，E系列累積可贖回優先股。這些股息將於2020年2月28日支付給2020年2月14日創紀錄的股東。

債務交易

2020年2月18日，該公司對2018年2.25億美元的定期貸款進行了重新定價，將利率降至150個基點，並根據該公司目前基於槓桿的定價水平將libor降低了40個基點，而此前的利率為190個基點加上libor。貸款的所有其他重要條款都保持不變，包括貸款的到期日(仍為2025年2月14日)。該公司期望通過貸款的剩餘期限實現約90萬美元的年度利息開支節省。

第7A項.市場風險的定量和定性披露。
 
市場風險
 
市場風險包括利率、外匯匯率、商品價格、股票價格和其他影響市場敏感工具的市場變化所產生的風險。在推行我們的商業策略時，我們所面對的主要市場風險是利率風險。我們的主要利率敞口是30天倫敦銀行同業拆借利率.我們主要使用衍生金融工具來管理利率風險。

我們的利率衍生工具是以美元-libor為基礎的.2017年7月，監管倫敦銀行同業拆借利率(Libor)的金融行為監管局(FCA)宣佈，它打算停止強迫銀行提交2021年後計算libor的利率。因此，聯邦儲備委員會和紐約聯邦儲備銀行組織了替代參考利率委員會，該委員會將擔保隔夜融資利率(“Sofr”)確定為衍生品和其他金融合同中美元-libor的首選替代辦法。該公司有與libor掛鈎的合同，並正在監測和評估相關的變化和風險。該公司無法預測何時倫敦銀行同業拆借利率將停止提供，或何時將有足夠的流動性在軟市場。從libor到另一個基準利率的任何轉換都將導致對我們的可變利率的不同計算，而這些變化利率目前是與libor掛鈎的。如果沒有足夠和合理的手段來確定libor，而且這種情況不太可能是暫時的，我們的貸款協議就規定我們的放款人和我們可以共同制定另一種利率。
 
在… 2019年12月31日，我們簽署了四項利率衍生協議，根據這些協議，我們接受可變利率支付，以換取固定利率支付(千美元)：
    
 
 
 
 
 
 
名義數量
合同日期
 
生效日期
 
有效期
 
(一九二零九年十二月三十一日)
2017年10月2日
 
2018年1月29日
 
2023年1月31日
 
$
100,000

2017年10月2日
 
2018年1月29日
 
2023年1月31日
 
100,000

2018年6月11日
 
(2018年9月28日)
 
(2024年9月30日)
 
75,000

2018年6月11日
 
(2018年12月31日)
 
(2025年12月31日)
 
125,000

 
 
 
 
 
 
$
400,000


在…2019年12月31日在我們的利率衍生協議生效之後，5.492億美元，或53.7%，我們的債務中有固定利率4.735億美元，或46.3%，有浮動利率。2018年12月31日，在給予之後

49


對我們的利率衍生協議的影響，5.691億美元(59.0%)的債務是固定利率，3.959億美元(41.0%)的利率是可變的。我們的可變利率債務的增加主要是由於合資信貸機制。考慮到我們現時的利率掉期計劃，如果利率提高1.0%，我們每年的現金流量便會減少約470萬元。

當我們的固定利率債務到期時，它們將受到利率風險的影響。2019年12月31日，我們已安排償還債務本金2020總計約370萬美元。
 
第八項.轉制、轉制財務報表和補充數據。
 
本年度報告第10-K格式的財務報表和補充數據載於本年度報告第10-K頁，並在此參考。
 
第九項.會計和財務披露中的會計和財務披露中的變化和與會計人員的分歧。
 
沒有。


50


第9A項.成品率控制和程序。
 
披露控制和程序
 
我們的管理層在我們的首席執行官和首席財務官的參與下，評估了我們的披露控制和程序的有效性(根據“外匯法”第13a-15(E)條)。2019年12月31日。根據這一評價，我們的首席執行官和首席財務官得出結論認為，截至2019年12月31日我們的披露控制和程序有效地提供了合理的保證，使我們根據“交易法”提交或提交的報告中所需披露的信息在證券交易委員會規則和表格規定的時限內被記錄、處理、彙總和報告，並且這些信息被積累並傳達給我們的管理層，以便及時作出關於所需披露的決定。
 
管理層關於財務報告內部控制有效性的報告
 
我們的管理層負責建立和維持對財務報告的適當內部控制。財務報告的內部控制是由我們的首席執行幹事和首席財務幹事設計或監督並由我們的董事會、管理層和其他人員實施的一種程序，目的是根據公認會計原則為外部目的提供關於財務報告可靠性和為外部目的編制財務報表的合理保證，幷包括下列政策和程序：
 
•
涉及記錄的維護，在合理的細節，準確和公正地反映我們的資產的交易和處置；
•
提供合理保證，證明交易記錄為根據公認會計原則編制財務報表所必需的，而且我們的收入和支出只是根據管理層和董事會的授權進行的；以及
•
為防止或及時發現可能對我們的財務報表產生重大影響的未經授權獲取、使用或處置我們的資產提供合理的保證。
 
由於其固有的侷限性，對財務報告的內部控制可能無法防止或發現錯誤的陳述，而且，對未來期間的任何有效性評價的預測都有可能由於條件的變化而導致控制不足，或可能使遵守政策或程序的程度惡化。
 
在編制這份表格10-K年度報告時，我們的管理層在我們的首席執行官和首席財務官的監督下，對我們對財務報告的內部控制的有效性進行了評估。2019年12月31日，根據Treadway委員會贊助組織委員會制定的內部控制-綜合框架(2013年)確定的標準。基於這樣的評估，我們的管理層得出結論，截至目前為止，我們對財務報告擁有有效的內部控制。2019年12月31日.
 
安永會計師事務所，我們獨立註冊的公共會計師事務所，已經發布了一份審計師認證報告，説明我們管理層對財務報告內部控制的有效性的評估。2019年12月31日。這份報告包括在本年度報告第二部分第8項中，表格10-K。
 
財務報告內部控制的變化
 
在結束的三個月內，我們對財務報告的內部控制沒有發生重大變化。2019年12月31日.

第9B項。其他資料。
 
沒有。


51


 第III部
 
項目10.轉制、轉制董事、執行官員和公司治理。
 
本項所要求的資料是參照我們在附表14A的最終委託書(“2020代理語句“)2020股東年會。
 
項目11.                          行政補償。
 
此項目所需的信息通過引用我們的2020代理語句
 
項目12.                          某些受益所有人的擔保所有權和管理及相關股東事項。
 
根據權益補償計劃獲授權發行的證券
 
下表提供了下列信息：2019年12月31日至於根據現行股權補償計劃可能發行的證券：

計劃類別
 
有關證券編號
在演習時發出.
最佳期權
 
加權準平均值
演習價格
未決備選方案
 
證券編號
剩餘可用
未來發行
基於股權
補償計劃(1)
高層酒店物業公司批准的權益補償計劃。股東(2) 
 
235,000

 
$
9.75

 
1,844,221

未獲首腦酒店物業公司批准的權益補償計劃。股東
 
—

 
—

 
—

共計
 
235,000

 
$
9.75

 
1,844,221


(1)不包括在“行使未獲期權時鬚髮行的證券數目”一欄所反映的證券。
(2)公平計劃。
 
下表為本公司保留的普通股，用以支付在截至年底的年度內在股權獎勵轉歸時應繳的僱員税。2019年12月31日:

期間
 
所購股份共計
 
每股平均價格
 
作為公開宣佈的計劃或計劃的一部分而購買的股份總數
 
可根據計劃或計劃購買的股票的大約美元價值
2019年3月1日至2019年3月31日
 
73,892

 
$
11.29

 
—

 
—

2019年5月1日至5月31日
 
448

 
$
11.74

 
—

 
—

共計
 
74,340

 
 
 
—

 
 

本項所需的其他信息通過引用我們的2020代理語句
 
項目13.                          某些關係和相關交易，以及董事獨立性。
 
此項目所需的信息通過引用我們的2020代理語句
 
項目14.                          主要會計費用和服務。
 
此項目所需的信息通過引用我們的2020代理語句
 

52


第IV部
 
項目15.                          展覽品及財務報表附表。
 
1.             財務報表：
 
包括在此頁F-1至F-42頁。
 
2.             財務報表附表：
 
以下財務報表附表載於本報告第F-43至F-46頁.
 
附表III-地產及累積折舊
        
條例S-X所規定的所有附表，或根據有關指示無須列入本附表，或不適用，或有關資料載於適用財務報表的腳註內。
    
3.             展品：

下列證據作為本報告的一部分提交：


        



53


展品
 
陳列品
數
 
二次展覽的描述
3.1
 
高峯會酒店物業公司修訂及重述條款。(參考書3.1為峯會酒店物業公司提交的年度報表表10-K)。(2012年2月28日)。
3.2
 
補充條款指定公司9.25%系列累積可贖回優先股，每股0.01美元票面價值(參見表3.1)，參考表3.1為高峯酒店物業公司提交的關於表8-K的最新報告。2011年10月28日)。
3.3
 
補充條款指定公司7.875%的B系列累積可贖回優先股，每股7.875美元的票面價值(參見高峯酒店物業公司提交的關於表3.1的最新報表表8-K)。(2012年12月7日)。
3.4
 
補充條款指定公司7.125%的C系列累積可贖回優先股，每股7.125美元的票面價值(參考“高峯酒店物業公司”提交的關於表3.1的最新報表表8-K)。(2013年3月19日)。
3.5
 
補充條款指定公司6.45%的D系列累積可贖回優先股，每股0.01美元的票面價值(參見表3.2)，表8-A由峯會酒店屬性公司提交。2016年6月24日)。
3.6
 
峯會酒店物業修改條款。(參考書3.1為峯會酒店物業公司提交的第8-K號表格的最新報告附件3.1。(2017年5月19日)。
3.7
 
峯會酒店物業補充用品公司。(參考書3.2為峯會酒店物業公司提交的關於表格8-K的當前報告的附件3.2。(2017年5月19日)。
3.8
 
“高層酒店物業公司修訂及重報條例”的補充條文。指定公司6.250%的E系列優先股，每股6.250美元的票面價值(請參閲表8-A中的註冊聲明表3.7)。(2017年11月8日)。
3.9
 
第二，修訂及修訂“高峯酒店物業公司附例”。(參見表3.3，現為首腦酒店物業公司於2017年5月19日提交的表格8-K的最新報告)。
3.10
 
“首腦會議酒店物業公司修訂和重述條款”的補充條款。未經股東批准，禁止根據MgCl第3-803、3-804(A)、3-804(B)和3-805條進行選舉(參見2016年5月26日向證券交易委員會提交的關於表格8-K的報告表3.1)。
3.11
 
2011年2月14日，第一次修訂和恢復的首腦酒店有限合夥有限合夥協議，日期為2011年2月14日，經修正(參見高峯酒店物業公司提交的季度報告表表3.4)。(2013年5月6日)。
3.12
 
對首腦會議酒店有限合夥有限責任公司第一次修訂和恢復協議的第一修正案(參照首腦酒店財產公司提交的本表格8-K表表3.2)。2011年10月28日)。
3.13
 
對首腦會議酒店有限合夥有限責任公司第一次修正和恢復協議的第二修正案(參照首腦酒店財產公司提交的本表格8-K表表3.1)。(2012年4月16日)。
3.14
 
對峯會酒店有限合夥有限責任公司第一次修訂和恢復協議的第三次修正(參照首腦酒店物業公司提交的本表格8-K表表3.2)。(2012年12月7日)。
3.15
 
對首腦會議酒店有限合夥有限責任公司第一次修正和恢復協議的第四次修正(參照首腦酒店財產公司提交的本表格8-K表表3.2)。(2013年3月19日)。
3.16
 
第五修正案第一次修訂和恢復的有限合夥有限合夥有限責任酒店OP，LP(通過參考表3.2目前的報告表8-K提交給美國證交會2016年6月24日)。
3.17
 
第六修正案第一次修訂和恢復的有限合夥有限合夥酒店OP，LP。(參考本公司季度報告表3.5由高峯酒店物業公司提交的第10-Q號表格)。2016年8月2日)。
3.18
 
第七修正案第一次修訂和恢復的有限合夥有限合夥酒店OP，LP。(參考本公司目前表格8-K的表3.2由高峯會酒店物業有限公司提交。(2017年11月8日)。
3.19

 
第八修正案第一次修訂和恢復的有限合夥有限合夥酒店OP，LP。(參閲峯會酒店物業公司提交的年度報告表3.19)2018年2月21日)。

54


3.20
 
對首腦會議酒店財產公司第二次修訂和恢復章程的第一修正案。(請參閲峯會酒店物業有限公司提交的本表格8-K表表3.2)。2019年8月26日)。
4.1
 
高峯酒店物業股份有限公司普通股憑證樣本。(參照高峯會酒店物業有限公司提交的表格S-11的註冊聲明第5號修訂附圖4.1)2011年2月7日)。
4.2†
 
證券的形式。
10.1
 
截至2018年12月6日的6億美元信貸協議，日期為首腦會議飯店OP，LP，作為借款人，首腦酒店財產公司，作為母公司擔保人，其中指定的其他擔保人，作為附屬擔保人，初始貸款人，初始發行銀行和週轉銀行，德意志銀行紐約分行，德意志銀行紐約分行，作為行政代理，美利堅銀行，N.A.，和區域銀行，作為公司-聯合代理，與德意志銀行證券公司，美林，皮爾斯，芬納和史密斯有限公司，作為聯合領跑者和聯合圖書管理人(參考由首腦酒店物業公司提交的關於表格8-K的當前報告的表10.1)。2018年12月10日)。
10.2
 
截至2017年9月26日的225，000，000美元信貸協議，日期為首腦會議飯店OP，LP公司，作為借款者，作為母公司擔保人，其中指定的其他擔保人，Key Bank National Association，作為行政代理，Deutsche Bank AG紐約分行和美國銀行，N.A.，作為聯合聯營代理，KeyBanc Capital Markets，Inc.，Deutsche Bank Securities，Inc.和Merrill Pierce Finner&Smith，作為聯合簿記管理人和聯合牽頭安排人，以及包括KeyBank National Association、Deutsche Bank AG New York分公司、Bank of America、N.A.、Capital One在內的一些貸款人組成的聯合簿記管理人和聯合牽頭安排機構；以及包括KeyBank National Association、Deutsche Bank AG紐約分行、Bank of America、N.A.、Capital One在內的多家銀行。全國協會、PNC銀行、全國協會、地區銀行、N.A.雷蒙德·詹姆斯銀行、加拿大皇家銀行、分行銀行和信託公司以及美國銀行全國協會(參見表10.1，見首腦會議酒店物業公司於2017年10月2日提交的8-K表格的當前報告)。
10.3
 
自2018年2月15日起第一次修訂和恢復信貸協議，日期為首腦會議飯店OP，LP，作為借款人，首腦酒店物業公司，作為母公司擔保人，其他擔保人指定為附屬擔保人，其中指定的最初貸款人，密鑰銀行全國協會，作為行政代理人，區域銀行，雷蒙德詹姆斯銀行，N.A.，PNC銀行，全國協會，全國協會，資本第一，全國協會，分行銀行和信託公司，作為聯合代理，和Keybanc資本市場公司，作為唯一的賬簿管理人，Keybanc資本市場，公司，地區資本市場，Raymond James Bank，N.A.。PNC資本市場有限公司、資本第一公司、全國協會、分行銀行和信託公司作為聯合牽頭機構。(參閲峯會酒店物業公司提交的年度報告表10.9)。2018年2月21日)。
10.4
 
修訂後的“酒店管理協議”，日期為2011年2月14日，由國家間管理公司、有限責任公司和首腦酒店地產公司的子公司簽署。參與方(參閲本報告表10.4)，表8-K由高峯會酒店物業公司提交。2011年2月18日)。
10.5
 
修訂後的酒店管理協議第一修正案，日期為2011年6月30日，在州際管理公司、有限責任公司及其附屬公司之間(參見峯會酒店物業公司提交的季度報告表10-Q表表10.2)。2011年8月15日)。
10.6
 
峯會酒店OP、LP和TRS Lesee之間簽訂的租賃協議表格(參見高峯酒店物業公司提交的註冊聲明第2號修正案附件10.4)。(2010年11月1日)。
10.7*
 
山頂酒店地產公司2011年股權激勵計劃，經修正和重申，自2015年6月15日起生效(參照峯會酒店物業公司提交的附表14A的最終委託書附錄B)。(2015年4月28日)。
10.8*
 
期權授予協議表格(附於高峯會酒店物業公司提交的表格S-11的註冊聲明附件10.6)。(2010年9月23日)。
10.9*
 
峯會酒店物業公司之間的股票獎勵協議(以服務為基礎的股份)形式。以及其執行人員(參閲公司季度報告表10.5中的高級酒店物業公司提交的10-Q表格)。(2016年5月3日)。
10.10*
 
高峯酒店物業公司之間的股票獎勵協議(基於業績的股份)形式。以及其執行人員(參閲公司季度報告表10.6中的高級酒店物業公司提交的10-Q表格)。(2016年5月3日)。
10.11*
 
高峯酒店物業公司獎勵獎勵協議的形式。和其執行官員(參閲公司季度報告表10.7)的高級酒店物業公司提交的表10-Q。(2016年5月3日)。
10.12*
 
“就業協議”，日期為2014年5月28日，首腦會議酒店地產公司。和Daniel P.Hansen(參見表10.2至季度報告表10-Q)。(2014年8月6日)。

55


10.13*
 
“就業協議”，日期為2014年5月28日，首腦會議酒店地產公司。以及Craig J.Aniszewski(參考見表10.3)，高峯會酒店物業公司提交的季度報告表10-Q。(2014年8月6日)。
10.14*
 
“就業協議”，日期為2014年5月28日，首腦會議酒店地產公司。和Christopher R.Eng(參見表10.4至季度報告表10-Q)，由峯會酒店屬性公司提交。(2014年8月6日)。
10.15*
 
就業協議，日期：2015年3月3日，首腦會議酒店地產公司。保羅·魯伊斯(參考表10-Q表表10.3)。(2015年5月4日)。
10.16*
 
“就業協議”，日期：2017年4月17日，最高酒店物業公司。和JonathanP.Stanner(參考圖10.1)，參考表10.1為首腦酒店物業公司提交的關於8-K表格的最新報告。(2017年4月4日)。
10.17*
 
分離協議和共同發佈，日期為2018年1月24日，首腦會議酒店屬性，公司。以及Greg A.Dowell(參考表10.1)，表10.1是由首腦酒店屬性公司提交的關於表格8-K的最新報告。2018年1月26日)。
10.18*
 
第一修正案股票獎勵協議(業績股票)，日期為2018年1月24日，首腦會議酒店物業，公司。以及GregA.Dowell(參考圖10.2)，目前由首腦會議酒店屬性公司提交的表格8-K報告中包含了表10.2。2018年1月26日)。
10.19*
 
第一修正案股票獎勵協議(業績股票)，日期為2018年1月24日，首腦會議酒店物業，公司。以及Greg A.Dowell(參考圖10.3)，表10.3是由首腦酒店物業公司提交的關於表格8-K的最新報告。2018年1月26日)。
10.20*
 
高峯酒店物業公司賠償協議書。及其每名行政主任及董事(參照高峯會酒店物業有限公司提交的註冊聲明第2號修訂表表10.14)。(2010年11月1日)。
10.21
 
峯會酒店屬性公司、峯會酒店OP、LP和其銷售代理之間的銷售協議形式(見表10.1)，該表與首腦酒店屬性公司提交的關於8-K表的當前報告有關。(2017年5月25日)。
10.22
 
首腦會議合資公司Mr 1，LLC於2019年10月8日簽署2億美元的信貸協議，作為借款人，作為母公司，以附屬擔保人的身份執行信貸設施文件的每一方，作為行政代理人和唯一的初始貸款人的美國銀行，以及作為唯一牽頭安排者和唯一簿記管理人的美國銀行證券公司(見表10.1)，即首腦酒店財產公司提交的關於表格8-K的當前報告。(2019年10月15日)。
21.1†
 
高峯會酒店物業有限公司子公司名單。
23.1†
 
安永同意
31.1†
 
高級酒店地產公司首席執行官認證。根據2002年“薩班斯-奧克斯利法”第302條通過的規則13a-14(A)/15d-14(A)
31.2†
 
高級酒店地產公司首席財務官認證。根據2002年“薩班斯-奧克斯利法”第302條通過的規則13a-14(A)/15d-14(A)
32.1†
 
高級酒店地產公司首席執行官認證。根據2002年“薩班斯-奧克斯利法”第906條通過的“美國法典”第18條第1350款
32.2†
 
高級酒店地產公司首席財務官認證。根據2002年“薩班斯-奧克斯利法”第906條通過的“美國法典”第18條第1350款
101.INS(1)
 
XBRL實例文檔
101.SCH(1)
 
XBRL分類法擴展模式文檔
101.CAL(1)
 
XBRL分類法擴展計算鏈接庫文檔
101.DEF(1)
 
XBRL分類法擴展定義鏈接庫文檔
101.LAB(1)
 
XBRL分類法擴展標籤鏈接庫文檔
101.PRE(1)
 
XBRL分類法表示鏈接庫文檔
104(1)
 
峯會酒店物業公司截至2019年12月31日的10-K表格年度報告(以XBRL內嵌格式，載於表101)的首頁。
*管理合同或補償計劃或安排。
†在此提交
(1)以電子方式提交




56


簽名
 
根據1934年“證券交易法”第13或15(D)節的要求，登記人已正式安排由下列簽名人代表其簽署本報告，並經正式授權。
 
 
頂峯酒店物業公司(註冊人)
 
 
 
日期：2020年2月25日
通過：
/S/Daniel P.Hansen
 
 
丹尼爾·漢森
 
 
董事會主席
 
 
總裁兼首席執行官
 
根據1934年“證券交易法”的要求，下列人士以登記人的身份和日期簽署了本報告。
 
簽名
 
標題
 
日期
 
 
 
 
 
/S/Daniel P.Hansen
 
董事會主席，
總裁兼首席執行官
 
2020年2月25日
丹尼爾·漢森
 
(首席行政主任)
 
 
 
 
 
 
 
/S/Jonathan P.Stanner
 
執行副總裁、首席財務官和財務主任
 
2020年2月25日
喬納森·P·斯塔納
 
(首席財務主任)
 
 
 
 
 
 
 
S/Paul Ruiz
 
高級副總裁兼首席會計官
 
2020年2月25日
保羅·魯伊斯
 
(首席會計主任)
 
 
 
 
 
 
 
/S/Bjorn R.L.Hanson
 
導演
 
2020年2月25日
比約恩·L·漢森
 
 
 
 
 
 
 
 
 
/s/Jeffrey W.Jones
 
導演
 
2020年2月25日
傑弗裏·W·瓊斯
 
 
 
 
 
 
 
 
 
/S/Kenneth J.Kay
 
導演
 
2020年2月25日
肯尼斯·凱
 
 
 
 
 
 
 
 
 
/S/Thomas W.Storey
 
導演
 
2020年2月25日
託馬斯·W·斯托裏
 
 
 
 
 
 
 
 
 
/S/希望S.Taitz
 
導演
 
2020年2月25日
霍普·S·塔伊茨
 
 
 
 


57


頂峯酒店物業公司
財務報表索引和時間表
 
 
頁
 
 
獨立註冊會計師事務所的報告
F-1
2019年12月31日和2018年12月31日合併資產負債表
F-6
截至12月31日2019 2018年和2017年12月31日終了年度業務綜合報表
F-7
2019、2018和2017年12月31日終了年度綜合收入綜合報表
F-8
2019、2018和2017年12月31日終了年度股權變動合併報表
F-9
2019、2018和2017年12月31日終了年度現金流動合併報表
F-10
合併財務報表附註
F-11
附表三-地產及累積折舊
F-43


F-1


獨立註冊會計師事務所報告
 

的股東和董事會
山頂酒店地產公司

關於財務報表的意見

我們已審計了所附的首腦酒店物業公司的綜合資產負債表。(公司)截至2019年12月31日、2019年12月31日和2018年12月31日，截至2019年12月31日終了的三年期間收入、綜合收入、股東權益和現金流量的相關綜合報表以及指數第15(A)項所列相關附註和財務報表附表(統稱為“合併財務報表”)。我們認為，合併財務報表按照美國普遍接受的會計原則，在所有重大方面公允列報了該公司截至2019年12月31日和2018年12月31日的財務狀況，以及該公司在截至2019年12月31日的三年內的經營結果和現金流量。

我們還根據美國上市公司會計監督委員會(PCAOB)的標準，審計了截至2019年12月31日公司對財務報告的內部控制，其依據是Treadway委員會贊助組織委員會(2013年框架)發佈的內部控制-綜合框架，我們於2020年2月25日的報告對此發表了無保留意見。

通過ASU第2016-02號

如合併財務報表附註2所述，由於採用ASU第2016-02號租約(主題842)，公司改變了其2019年租賃會計方法。

意見依據

這些財務報表由公司管理層負責。我們的責任是根據我們的審計對公司的財務報表發表意見。我們是一家在PCAOB註冊的公共會計師事務所，根據美國聯邦證券法以及證券交易委員會和PCAOB的適用規則和條例，我們必須獨立於該公司。

我們按照PCAOB的標準進行審計。這些準則要求我們規劃和進行審計，以獲得關於財務報表是否不存在重大錯報的合理保證，無論是由於錯誤還是欺詐。我們的審計包括執行評估財務報表重大錯報風險的程序，無論是由於錯誤還是欺詐，以及執行應對這些風險的程序。這些程序包括在測試的基礎上審查關於財務報表中數額和披露情況的證據。我們的審計還包括評價管理層使用的會計原則和重大估計數，以及評價財務報表的總體列報方式。我們相信，我們的審計為我們的意見提供了合理的依據。


F-2


關鍵審計事項
下文通報的關鍵審計事項是本期間對財務報表進行的審計所產生的事項，這些事項已通知審計委員會或需要告知審計委員會，這些事項包括：(1)涉及對財務報表具有重大意義的賬目或披露，(2)涉及我們特別具有挑戰性、主觀或複雜的判斷。關鍵審計事項的通報絲毫不改變我們對合並財務報表的總體看法，我們也沒有就關鍵審計事項或與其有關的賬目或披露提供單獨的意見。

 
資產減值損失
對此事的説明
截至2019年12月31日，對酒店物業的投資總額達22億美元，其中包括正在開發中的酒店物業和待開發的土地。截至2019年12月31日，該公司記錄的減值損失為250萬美元。如合併財務報表附註2所述，酒店物業在有指標的情況下由管理層評估減值。在確定這些指標後，管理部門利用未折現的現金流量編制可收回性分析，如果這一分析失敗，管理部門在財產的估計公允價值低於賬面價值時確認減值。

審計未貼現的財產現金流量分析很複雜，涉及高度的主觀性，主要圍繞公司分析中使用的未來增長率， 會受到未來市場或經濟狀況的影響。審計未通過可收回性分析的財產的估計公允價值是複雜的，涉及高度的主觀性，主要是圍繞市場假設和公司在評估中使用的可比銷售數字來估計潛在財產的公允價值。
我們如何在審計中處理這一問題
我們獲得了了解，評估了設計，並測試了對公司流程的控制措施的運作效果，以確定(1)帶有減值指標的酒店物業；(2)未通過可收回性檢驗的酒店物業的未貼現現金流；(3)未通過可收回性檢驗的酒店物業的公允價值。例如，我們測試了管理層對觸發事件的審查的控制，以及在可恢復性測試中使用的重要假設，如未來現金流的增長率。

為了測試未貼現現金流量分析，我們的審計程序包括評估公司的方法、測試用於發展預測現金流的未來增長率假設以及測試基礎數據的完整性和準確性。例如，我們將未來的增長率與當前的行業、市場和經濟趨勢以及公司業務的歷史結果進行了比較。我們對未來增長率進行了敏感性分析，以評估酒店屬性可回收性分析中因假設變化而發生的變化。我們還聘請了一名估價專家，協助我們評估分析中使用的關鍵假設，例如未來的增長率和入住率，並利用可觀察的市場信息對公司的價值方法進行可比性評估。為了測試未通過可收回性分析的資產的公允價值，我們的審計程序包括，除其他外，包括一名專家使用可觀察的市場數據進行確證計算，以開發獨立的價值範圍，與公司的第三方評估進行比較。我們的審計程序還包括驗證所評估財產的淨賬面價值和歷史財務信息的完整性和準確性。

F-3


 
酒店物業收購
對此事的説明
如合併財務報表附註3所示，2019年期間，該公司完成了對5處酒店物業的收購，淨價為2.745億美元。這些交易被列為資產收購。確定所獲得的個別資產的公允價值需要管理層對估價方法(即市場方法或成本法)和對模型的投入作出重大判斷。

審計該公司收購這五處酒店物業的會計工作很複雜，因為管理層需要作出重大估計，以確定獲得的土地和旅館建築的公允價值和改進措施。用於估計這些資產價值的重要假設包括：(1)對市場數據進行調整，以説明所購地塊與可觀察的市場交易之間的任何交易差異；(2)估計每一家旅館大樓和裝修的重置費用，包括估計使用壽命，同時考慮到購置時資產的實際狀況，並對任何交易差異作出調整。
我們如何在審計中處理這一問題
我們獲得了理解，評估了設計，並測試了對公司資產收購會計過程的控制的運作效果，包括對公司對收購資產的估值的控制。例如，我們測試了該公司對土地和旅館建築物的公允價值的確定和改進的控制，包括用於編制此類估計的估值模型和基本假設。

為了檢驗土地和旅館建築物的估計公允價值和工地改進，我們的審計程序除其他外包括閲讀購買協議、評估估價方法的適當性、評估上述重要假設的合理性以及檢驗公司使用的基本數據的完整性和準確性。我們讓我們的估價專家協助我們評估公司使用的方法和公允價值估計中的重要假設。例如，考慮到外部市場和行業數據的一致性，我們比較了當前行業、市場和經濟趨勢的重要假設，以及用於對同行業其他收購中類似資產進行估值的假設，並評估管理層使用的假設是否合理。具體來説，在市場方法方面，我們根據可觀察的市場交易，制定了一個獨立的公允價值範圍，以比較公司對公允價值的結論。在成本法中，考慮到購置時資產的物理狀況，比較了酒店建築的重置成本和估計的使用壽命，並與可觀察的市場信息進行了改進。我們還對估計的有用壽命假設進行了敏感性分析，以評估因假設變化而導致的公允價值的變化。


/S/Ernst&Young LLP

自2013年以來，我們一直擔任該公司的審計師。

得克薩斯州奧斯汀

2020年2月25日


F-4


獨立註冊會計師事務所報告

致高層酒店物業公司股東及董事局。
關於財務報告內部控制的幾點看法
我們根據“內部控制-Treadway委員會2013年框架贊助組織委員會發布的綜合框架”(COSO準則)中確定的標準，審計了自2019年12月31日起，峯會酒店物業公司對財務報告的內部控制。我們認為，自2019年12月31日起，峯會酒店物業公司(該公司)在所有實質性方面都根據COSO標準對財務報告進行了有效的內部控制。
我們還按照美國上市公司會計監督委員會(PCAOB)的標準審計了峯會酒店物業公司的綜合資產負債表。(公司)截至2019年12月31日、2019年12月31日和2018年12月31日，截至2019年12月31日終了期間，相關的收入、綜合收入、股東權益和現金流量綜合報表以及指數第15(A)項(統稱為“合併財務報表”)中所列相關附註和財務報表表以及我們2020年2月25日的報告對此均表示了無保留意見。
意見依據
公司管理層負責維持對財務報告的有效內部控制，並對財務報告內部控制的有效性進行評估，包括在所附的管理部門關於財務報告的內部控制有效性的報告中。我們的職責是根據我們的審計，就公司對財務報告的內部控制發表意見。我們是一家在PCAOB註冊的公共會計師事務所，根據美國聯邦證券法以及證券交易委員會和PCAOB的適用規則和條例，我們必須獨立於該公司。
我們按照PCAOB的標準進行審計。這些標準要求我們規劃和進行審計，以合理保證是否在所有重大方面保持對財務報告的有效內部控制。
我們的審計包括瞭解財務報告的內部控制，評估重大弱點存在的風險，根據評估的風險測試和評估內部控制的設計和運作效果，以及執行我們認為在這種情況下必要的其他程序。我們認為，我們的審計為我們的意見提供了合理的依據。
財務報告內部控制的定義與侷限性
公司對財務報告的內部控制是一個程序，目的是根據公認的會計原則，為財務報告的可靠性和為外部目的編制財務報表提供合理的保證。公司對財務報告的內部控制包括以下政策和程序：(1)保存記錄，以合理詳細、準確和公正的方式反映公司資產的交易和處置情況；(2)提供合理的保證，認為記錄交易是必要的，以便按照公認的會計原則編制財務報表，而且公司的收支只是根據公司管理層和董事的授權進行；(3)就防止或及時發現可能對財務報表產生重大影響的未經授權的收購、使用或處置公司資產提供合理保證。
由於其固有的侷限性，對財務報告的內部控制可能無法防止或發現誤報。此外，對未來期間的任何有效性評價的預測都有可能由於條件的變化而導致管制不足，或政策或程序的遵守程度可能惡化。

/S/Ernst&Young LLP

得克薩斯州奧斯汀

2020年2月25日



F-5
山頂酒店地產公司
合併資產負債表
(單位：千，份額除外)



 
 
十二月三十一日，
 
 
2019
 
2018
資產
 
 

 
 

酒店物業投資淨額
 
$
2,184,232

 
$
2,065,554

未開發土地
 
1,500

 
2,267

待售資產，淨額
 
425

 
7,633

房地產貸款投資淨額
 
30,936

 
30,700

使用權資產
 
29,884

 
—

現金和現金等價物
 
42,238

 
44,088

限制現金
 
27,595

 
28,468

貿易應收款淨額
 
13,281

 
13,978

預付費用和其他
 
8,844

 
10,111

遞延費用淨額
 
4,709

 
4,691

其他資產
 
12,039

 
14,807

總資產
 
$
2,355,683

 
$
2,222,297

負債和權益
 
 

 
 

負債：
 
 

 
 

債務，扣除債務發行成本
 
$
1,016,163

 
$
958,712

租賃負債
 
19,604

 
—

應付帳款
 
4,767

 
5,391

應計費用和其他
 
71,759

 
66,050

負債總額
 
1,112,293

 
1,030,153

承付款和意外開支(附註11)
 


 


公平：
 
 

 
 

優先股，每股面值0.01美元，核準股票100，000，000股：
 
 

 
 

6.45%D-3，000，000股於2019年12月31日和2018年12月31日發行和發行$75,4172019年12月31日和2018年12月31日
 
30

 
30

6.25%系列E-6，400，000股於2019年12月31日和2018年12月31日發行和流通(截至2019年12月31日、2019和2018年12月31日的總清算優惠為160，861美元)
 
64

 
64

普通股，每股面值0.01美元，核準股票500，000，000股，分別於2019和2018年12月31日、2019和2018年12月31日發行和流通股105，169，515股和104，783，179股
 
1,052

 
1,048

額外已付資本
 
1,190,949

 
1,185,310

累計其他綜合損失
 
(16,034
)
 
(1,441
)
(超過留存收益的分配)留存收益
 
(2,283
)
 
4,838

股東權益總額
 
1,173,778

 
1,189,849

合夥經營中的非控股權
 
1,809

 
2,295

合資企業的非控股權(注9)
 
67,803

 
—

總股本
 
1,243,390

 
1,192,144

負債和權益共計
 
$
2,355,683

 
$
2,222,297

 
見合併財務報表附註


F-6
山頂酒店地產公司
綜合業務報表
(單位：千，但每股數額除外)
 



 
 
截至12月31日，
 
 
2019
 
2018
 
2017
收入：
 
 

 
 

 
 

房間
 
$
505,342

 
$
523,439

 
$
479,934

食品和飲料
 
23,785

 
24,225

 
21,359

其他
 
20,221

 
19,606

 
14,084

總收入
 
549,348

 
567,270

 
515,377

費用：
 
 

 
 

 
 

房間
 
112,244

 
119,724

 
108,715

食品和飲料
 
18,552

 
19,191

 
16,734

其他旅館業務費用
 
158,181

 
159,173

 
144,526

財產税、保險和其他
 
44,220

 
43,339

 
37,419

管理費
 
16,575

 
18,521

 
18,210

折舊和攤銷
 
99,445

 
101,013

 
85,927

公司一般和行政
 
23,622

 
21,509

 
19,597

酒店物業購置費用
 
—

 
—

 
354

資產減值損失
 
2,521

 
1,075

 
—

總開支
 
475,360

 
483,545

 
431,482

資產處置收益，淨額
 
45,418

 
41,474

 
43,209

營業收入
 
119,406

 
125,199

 
127,104

其他收入(費用)：
 
 

 
 

 
 

利息費用
 
(41,030
)
 
(41,944
)
 
(29,687
)
其他收入淨額
 
5,472

 
6,949

 
3,778

其他費用共計
 
(35,558
)
 
(34,995
)
 
(25,909
)
所得税前繼續營業所得
 
83,848

 
90,204

 
101,195

所得税(費用)福利(注14)
 
(1,500
)
 
922

 
(1,674
)
淨收益
 
82,348

 
91,126

 
99,521

減：(收入)非控制權益造成的損失：
 
 

 
 

 
 

業務夥伴關係
 
(157
)
 
(205
)
 
(307
)
合資企業
 
419

 
—

 
—

可歸因於高峯酒店物業公司的淨收入。
 
82,610

 
90,921

 
99,214

優先股息
 
(14,838
)
 
(16,671
)
 
(17,408
)
優先股贖回溢價
 
—

 
(3,277
)
 
(2,572
)
可歸屬於共同股東的淨收入
 
$
67,772

 
$
70,973

 
$
79,234

每股收益：
 
 

 
 

 
 

鹼性稀釋
 
$
0.65

 
$
0.68

 
$
0.79

已發行加權平均普通股：
 
 

 
 

 
 

基本
 
103,887

 
103,623

 
99,406

稀釋
 
103,939

 
103,842

 
99,780

每股股息
 
$
0.72

 
$
0.72

 
$
0.67

 
見合併財務報表附註

F-7
山頂酒店地產公司
綜合收益報表
(單位：千)



 
 
 
截至12月31日，
 
 
2019
 
2018
 
2017
淨收益
 
$
82,348

 
$
91,126

 
$
99,521

其他綜合收入，扣除税後：
 
 

 
 

 
 

衍生金融工具公允價值的變化
 
(14,596
)
 
(2,900
)
 
2,437

綜合收入
 
67,752

 
88,226

 
101,958

非控制權益造成的全面(收入)損失：
 
 

 
 

 
 

業務夥伴關係
 
(123
)
 
(197
)
 
(316
)
合資企業
 
419

 
—

 
—

可歸因於高峯酒店物業公司的綜合收入。
 
68,048

 
88,029

 
101,642

優先股息
 
(14,838
)
 
(16,671
)
 
(17,408
)
優先股贖回溢價
 
—

 
(3,277
)
 
(2,572
)
可歸屬於普通股股東的綜合收入
 
$
53,210

 
$
68,081

 
$
81,662

 
見合併財務報表附註


F-8
山頂酒店地產公司
合併權益變動表
2019、2018年和2017年12月31日終了年度
(單位：千，份額除外)


 
 
優先股
股票
 
首選
股票
 
股份
共同
股票
 
共同
股票
 
額外
已付
二次資本
 
累積
其他綜合
收入再分配
(損失)
 
留存收益(超過留存收益的分配)
 
股東總數
衡平法
 
非控制性
利益
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
操作
夥伴關係
 
接合
冒險
 
共計
衡平法
2016年12月31日結餘
 
9,400,000

 
$
94

 
93,525,469

 
$
935

 
$
1,011,412

 
$
(977
)
 
$
(1,422
)
 
$
1,010,042

 
$
3,428

 
$
—

 
$
1,013,470

出售普通股的淨收益
 
—

 
—

 
10,350,000

 
104

 
163,471

 
—

 
—

 
163,575

 
—

 
—

 
163,575

出售優先股的淨收益
 
6,400,000

 
64

 
—

 
—

 
154,668

 
—

 
—

 
154,732

 
—

 
—

 
154,732

贖回優先股
 
(3,000,000
)
 
(30
)
 
—

 
—

 
(72,423
)
 
—

 
(2,572
)
 
(75,025
)
 
—

 
—

 
(75,025
)
普通股贖回
 
—

 
—

 
73,322

 
1

 
650

 
—

 
—

 
651

 
(651
)
 
—

 
—

股利
 
—

 
—

 
—

 
—

 
—

 
—

 
(86,019
)
 
(86,019
)
 
(241
)
 
—

 
(86,260
)
股權補償
 
—

 
—

 
397,448

 
4

 
5,861

 
—

 
—

 
5,865

 
22

 
—

 
5,887

為僱員扣繳規定而購買的股份
 
—

 
—

 
(59,111
)
 
(1
)
 
(960
)
 
—

 
—

 
(961
)
 
—

 
—

 
(961
)
其他綜合收入
 
—

 
—

 
—

 
—

 
—

 
2,428

 
—

 
2,428

 
9

 
—

 
2,437

淨收益
 
—

 
—

 
—

 
—

 
—

 
—

 
99,214

 
99,214

 
307

 
—

 
99,521

2017年12月31日結餘
 
12,800,000

 
128

 
104,287,128

 
1,043

 
1,262,679

 
1,451

 
9,201

 
1,274,502

 
2,874

 
—

 
1,277,376

贖回優先股
 
(3,400,000
)
 
(34
)
 
—

 
—

 
(81,689
)
 
—

 
(3,277
)
 
(85,000
)
 
—

 
—

 
(85,000
)
普通股贖回
 
—

 
—

 
64,126

 
1

 
576

 
—

 
—

 
577

 
(577
)
 
—

 
—

股利
 
—

 
—

 
—

 
—

 
—

 
—

 
(92,007
)
 
(92,007
)
 
(218
)
 
—

 
(92,225
)
股權補償
 
—

 
—

 
619,775

 
6

 
6,640

 
—

 
—

 
6,646

 
19

 
—

 
6,665

為僱員扣繳規定而購買的股份
 
—

 
—

 
(187,850
)
 
(2
)
 
(2,722
)
 
—

 
—

 
(2,724
)
 
—

 
—

 
(2,724
)
其他
 
—

 
—

 
—

 
—

 
(174
)
 
—

 
—

 
(174
)
 
—

 
—

 
(174
)
其他綜合損失
 
—

 
—

 
—

 
—

 
—

 
(2,892
)
 
—

 
(2,892
)
 
(8
)
 
—

 
(2,900
)
淨收益
 
—

 
—

 
—

 
—

 
—

 
—

 
90,921

 
90,921

 
205

 
—

 
91,126

2018年12月31日餘額
 
9,400,000

 
94

 
104,783,179

 
1,048

 
1,185,310

 
(1,441
)
 
4,838

 
1,189,849

 
2,295

 
—

 
1,192,144

非控股權對合資企業的貢獻
 
—

 
—

 
—

 
—

 
—

 
—

 
—

 
—

 
—

 
68,712

 
68,712

普通股贖回
 
—

 
—

 
50,244

 
1

 
475

 
(31
)
 
—

 
445

 
(445
)
 
—

 
—

股利
 
—

 
—

 
—

 
—

 
—

 
—

 
(89,731
)
 
(89,731
)
 
(178
)
 
(490
)
 
(90,399
)
股權補償
 
—

 
—

 
410,432

 
4

 
6,201

 
—

 
—

 
6,205

 
14

 
—

 
6,219

為僱員扣繳規定而購買的股份
 
—

 
—

 
(74,340
)
 
(1
)
 
(838
)
 
—

 
—

 
(839
)
 
—

 
—

 
(839
)
其他
 
—

 
—

 
—

 
—

 
(199
)
 
—

 
—

 
(199
)
 
—

 
—

 
(199
)
其他綜合損失
 
—

 
—

 
—

 
—

 
—

 
(14,562
)
 
—

 
(14,562
)
 
(34
)
 
—

 
(14,596
)
淨收益
 
—

 
—

 
—

 
—

 
—

 
—

 
82,610

 
82,610

 
157

 
(419
)
 
82,348

2019年12月31日結餘
 
9,400,000

 
$
94

 
105,169,515

 
$
1,052

 
$
1,190,949

 
$
(16,034
)
 
$
(2,283
)
 
$
1,173,778

 
$
1,809

 
$
67,803

 
$
1,243,390


見合併財務報表附註

F-9
山頂酒店地產公司
現金流動合併報表
(單位：千)
 


 
 
截至12月31日，
 
 
2019
 
2018
 
2017
經營活動
 
 

 
 

 
 

淨收益
 
$
82,348

 
$
91,126

 
$
99,521

調整數，以核對業務活動提供的淨收入與現金淨額：
 
 

 
 

 
 

折舊和攤銷
 
99,445

 
101,013

 
85,927

遞延融資費用攤銷
 
1,485

 
1,973

 
2,022

資產減值損失
 
2,521

 
1,075

 
—

股權補償
 
6,219

 
6,665

 
5,887

遞延税款資產淨額
 
(12
)
 
(430
)
 
887

遞延收益的實現
 
—

 
—

 
(15,000
)
資產處置收益，淨額
 
(45,418
)
 
(41,474
)
 
(28,209
)
非現金利息收入
 
(2,477
)
 
(2,045
)
 
(284
)
債務交易成本
 
1,892

 
401

 
195

其他
 
469

 
770

 
285

經營資產和負債的變化：
 
 

 
 

 
 

貿易應收款淨額
 
511

 
2,787

 
(5,032
)
預付費用和其他
 
552

 
(1,127
)
 
(2,454
)
應付帳款
 
(314
)
 
(424
)
 
(491
)
應計費用和其他
 
1,257

 
1,341

 
4,595

經營活動提供的淨現金
 
148,478

 
161,651

 
147,849

投資活動
 
 

 
 

 
 

購置酒店財產和土地
 
(282,557
)
 
(71,002
)
 
(588,822
)
改善酒店物業
 
(59,268
)
 
(66,610
)
 
(37,191
)
正在開發中的酒店物業投資
 
—

 
(13,430
)
 
(20,993
)
資產處置收益淨額
 
165,724

 
104,030

 
120,733

房地產貸款融資
 
(8,363
)
 
(16,245
)
 
(17,935
)
房地產貸款本金支付收入
 
2,300

 
200

 
32,500

用於投資活動的現金淨額
 
(182,164
)
 
(63,057
)
 
(511,708
)
籌資活動
 
 

 
 

 
 

發債所得
 
360,000

 
815,000

 
667,640

還本付息
 
(302,287
)
 
(723,098
)
 
(452,082
)
股票發行收益，扣除發行成本
 
—

 
—

 
318,307

贖回優先股
 
—

 
(85,000
)
 
(75,025
)
支付的股息
 
(90,783
)
 
(92,245
)
 
(85,635
)
來自合資夥伴捐款的收益
 
68,712

 
—

 
—

債務融資費用和其他發行費用
 
(3,840
)
 
(3,978
)
 
(1,953
)
回購普通股以作扣繳規定
 
(839
)
 
(2,724
)
 
(961
)
(用於)融資活動提供的現金淨額
 
30,963

 
(92,045
)
 
370,291

現金、現金等價物和限制性現金的淨變動
 
(2,723
)
 
6,549

 
6,432

現金、現金等價物和限制性現金
 
 

 
 

 
 

期初
 
72,556

 
66,007

 
59,575

期末
 
$
69,833

 
$
72,556

 
$
66,007

現金流量信息的補充披露
 
 

 
 

 
 

支付利息的現金
 
$
41,648

 
$
38,743

 
$
27,362

酒店物業的應計改善
 
$
4,856

 
$
6,084

 
$
7,074

資本化利息
 
$
—

 
$
446

 
$
301

扣除退款後的所得税現金付款
 
$
(229
)
 
$
839

 
$
623

見合併財務報表附註

F-10


頂峯酒店物業公司
合併財務報表附註
 
附註1業務説明
 
山頂酒店地產公司(“公司”)是一家自管理的酒店投資公司，成立於2010年6月30日，是一家馬裏蘭公司。本公司在2010年6月30日成立的特拉華州有限合夥公司“經營夥伴關係”(簡稱“運營夥伴關係”)中兼具一般合夥人和有限合夥企業的利益。2011年2月14日，該公司結束了其首次公開發行(IPO)，並完成了某些組建交易，包括將峯會酒店地產有限責任公司與經營夥伴關係合併並納入運營夥伴關係。除非上下文另有要求，“我們”、“我們”和“我們”是指公司及其合併子公司。
 
我們專注於擁有優質品牌的酒店，擁有高效的經營模式，主要是在酒店行業的高端市場。在…2019年12月31日，我們的投資組合包括72總共有11,288客房位於23各州。在…2019年12月31日，我們擁有100%的未償還權益67的72我們的酒店。我們擁有一個51%控制利益五我們在2019年通過合資企業收購的酒店。我們已經選擇作為一個房地產投資信託(“REIT”)的聯邦所得税的目的，從我們的短期應税年度，截止2011年12月31日。為了取得REIT的資格，我們不能經營或管理我們的酒店。因此，我們所有的酒店都租給我們的應税REIT子公司(“TRS承租人”)。
 
附註2列報依據和重要會計政策
 
提出依據
 
我們根據美國普遍接受的會計原則(“公認會計原則”)編制我們的綜合財務報表，這要求我們作出影響綜合財務報表之日報告的資產和負債數額以及報告的報告期內收入和支出數額的估計和假設。實際結果可能與這些估計不同。

所附的合併財務報表合併了我們控制財務利益的所有實體的賬目，以及公司為主要受益人的可變利益實體的賬目。所有重要的公司間結餘和交易都已在合併財務報表中消除。

我們對合資夥伴關係進行評估，以確定它們是否應該根據合作伙伴是否實行聯合控制進行合併。對於一家我們擁有主要控制權並擁有大部分股權的合資企業，我們鞏固了合資夥伴關係。我們已經合併了我們與GIC的合資夥伴關係的賬目。(見“附註9-股權-合資企業的非控股權”)在我們所附的合併財務報表中。
 
分段披露
 
會計準則編纂(“ASC”)主題280，部分報告建立報告企業可報告部分的財務和描述性信息的標準。我們已經決定一報告部分，用於與房地產投資有關的活動。我們對房地產的投資在地理上是多樣化的，主要的經營決策者在個人資產水平上評估經營業績。由於我們的每一項資產都具有相似的經濟特徵，這些資產被合併成一個可報告的部分。
 

F-11


酒店物業投資
 
公司根據被收購土地的公允價值、土地改良、建築、傢俱、固定裝置和設備、可識別的無形資產或負債、其他資產和承擔的負債，分配所購酒店物業的收購價。無形資產可包括作為酒店物業收購一部分而被收購的酒店業務持續經營的某些價值。從不動產或不動產權益中獲得的無形資產，與該不動產或不動產權益分不開，除考慮使用或佔用空間外，不產生或有助於產生收入，並在我們的合併財務報表中作為相關房地產資產的一個組成部分入賬。我們根據第三方的獨立評估，將所購酒店財產的購買價格分配給土地、建築和傢俱、固定裝置和設備。

如果所獲得資產的公允價值基本上全部集中在單一可識別資產或一組類似可識別資產中，則該資產或資產組不被視為企業。當我們得出結論，一項收購符合這一門檻，收購成本將被資本化，作為我們的購買價格的一部分，被收購的酒店物業。


我們的酒店物業和相關資產按成本入賬，減去累計折舊。我們資本化了酒店的開發成本和大量增加和改進的成本，這些都是物質上的提升，增加了酒店的價值或延長了物業的使用壽命。這些費用可能包括旅館開發、翻新、翻新和改建開支，以及與建築項目有關的某些間接內部費用。如果一項資產需要一段時間來進行必要的活動，使其達到預定用途所需的條件，則在該期間因該資產的支出而產生的利息費用作為資產成本的一部分資本化。我們支付所發生的修理和保養費用。
 
我們通常使用直線法對酒店財產和相關資產的估計使用壽命進行折舊，具體如下：
 
分類
 
估計用途壽命
建築物和改善
 
6至40年
傢俱、固定裝置和設備
 
2至15年

 
我們定期根據目前對剩餘利用率的評估重新評估資產壽命，這可能會導致估計使用壽命的變化。這些變化是前瞻性的，並將增加或減少未來的折舊費用。

當應折舊財產和設備退休或處置時，相關費用和累計折舊從資產負債表中刪除，任何損益反映在當前業務中。

在有限的基礎上，我們為開發項目的酒店物業開發商提供資金。我們評估這些安排，以確定我們是否通過貸款條款或其他協議參與酒店財產的剩餘利潤。如果我們得出結論認為，這些安排被視為對酒店財產的投資更為恰當，則我們在綜合資產負債表中將貸款反映為對酒店地產的投資，淨額。

我們監測事件和環境的變化，以指示酒店財產或未開發土地的承載價值可能受到損害。此外，我們至少每年進行一次審查，以監測可能引發損害的因素。我們認為，減值分析的因素包括：(1)相對於歷史或預期的經營結果而言，業績顯著不佳；(2)財產使用方式或整體業務戰略發生重大變化，包括酒店物業和地塊估計持有期的變化；(3)競爭大幅增加；(4)法律因素或法規發生重大不利變化；(5)可比土地或酒店銷售價值發生重大變化；(6)行業或經濟趨勢顯著負面。當這些因素被確定後，我們準備了對特定財產未來未折現現金流量的估計，並確定資產的賬面金額是否可以收回。如果資產的賬面金額無法收回，我們根據折現現金流、第三方評估或銷售價格估算資產的公允價值，如果該財產是在合同下進行的，並作出調整，將財產的賬面價值降至其估計的公允價值。
 

F-12


無形資產
 
我們用直線法攤銷具有確定的有限使用壽命的無形資產。我們不攤銷無限期使用壽命的無形資產，但如果事件或情況表明資產可能受損，我們每年或在中期對這些資產進行減值評估。
 
待售資產
 
我們定期檢討酒店物業和未開發的土地，根據既定的標準，例如年齡、專營權的類型、不利的經濟及競爭條件，以及策略上的適合性，以找出我們認為非策略性或不再是我們的業務的物業。根據我們的評估，我們定期銷售不再符合我們投資標準的房產。我們還定期收到未經請求的外部查詢，結果是出售酒店物業。


我們將資產歸類為在滿足一定標準的時期內持有的資產，包括可能在一年內出售的資產；被歸類為出售資產的資產不再折舊，並按較低的賬面價值或公允價值減去銷售成本進行記賬。

可變利益實體


如果我們確定我們是實體的主要受益者，我們就合併可變的利益實體(每個實體都是“VIE”)。在評估VIE的核算時，我們考慮到VIE創建的目的、它所從事的每一項活動的重要性以及我們在那些顯著決定實體相對於其他經濟利益持有人的經濟績效的活動中的決策作用(如果有的話)。我們確定我們的權利(如果有的話)，如果有的話，我們有權通過考慮實體的經濟利益，不論其形式，包括債務、股本，來獲得可能對競爭對手有重大影響的利益或義務，管理費和服務費或其他合同安排。我們考慮其他相關因素，包括每個實體的資本結構、對收益或虧損義務的合同權利、相對於其他投資者利益的從屬關係、或有支付和其他可能具有經濟意義的合同安排。

此外，我們過去和將來可能根據經修訂的“1986年國內收入守則”(“IRC”)第1031節進行買賣交易，以交換同類財產，以推遲出售房地產的應税收益(“1031交易所”)。在1031交易所的反向交易中，我們在出售同類交易所前購買一項新的財產(我們指在出售相關財產之前在1031交易所購買的一項新財產為“停放資產”)，停放資產的法定所有權由一名從事執行1031交易所的合格中介持有，直至出售交易和1031交易所完成為止。在1031交易所建成之前，我們基本上保留與停放資產有關的所有法律和經濟利益及義務。因此，停放的資產作為合併的VIE列入我們的綜合資產負債表和綜合經營報表，直到1031交易所完成時合法所有權移交給我們為止。
 
現金及現金等價物
 
我們認為所有最初期限為三個月或更短的高流動性投資都是現金等價物。有時，存款中的現金可能超過聯邦保險限額。我們以高信用質量的金融機構維持我們的現金。

限制現金
 
限制現金由財產税、保險和某些資本支出代管的某些資金組成。資金可在支出證明並經貸款人或需要限制現金儲備的其他方面批准後從賬户中撥付。


F-13


貿易應收款和信貸政策
 
我們以貿易應收賬款的形式向合格的客户提供信貸，一般沒有抵押品。貿易應收款產生於出租酒店客房和出售食品、飲料和宴會服務，並按正常貿易條件支付。貿易應收款還包括正在結算的信用卡和借記卡交易。貿易應收賬款按向客户開票的金額記帳，不計利息。

我們定期審查我們的貿易應收賬款的可收性。損失準備金是根據以往的損失經驗和目前的經濟狀況確定的。。我們對可疑帳目的備抵是$0.2百萬12月31日，2019和$0.1百萬12月31日，2018。壞賬支出$0.5百萬, $0.6百萬和$0.7百萬截至12月31日，2019, 2018和2017分別。
 
租賃

2016年2月，FASB發佈了ASU第2016-02號“租賃”(主題842)，其中修改了承租人的會計，以反映資產負債表上租賃資產所固有的財務負債和使用權資產。我們於2019年1月1日通過了ASU第2016-02號.承租人還必須記錄所有期限超過12個月的租賃的使用權、資產和租賃負債，而不論其分類如何。2018年7月，FASB發佈了ASU 2018-10，主題842，租約的編纂改進，以澄清如何適用ASC第842號租約的某些方面。2018年7月，FASB還發布了ASU 2018-11，租約(主題842)：有針對性的改進，為公司提供了另一個過渡選擇，併為出租人提供了一個實用的權宜之計，以降低實施新標準的成本和複雜性。過渡方案允許公司在採用當年的財務報表中所列的比較期內不適用新的租賃標準。公司選擇了在指導下允許的某些實際權宜之計，並保留了最初的租賃分類和初始直接成本的歷史核算，這些租賃是在通過日期之前存在的。由於採用了新的標準，公司還選擇不重述以前的期限。根據ASU第2016-02號，自2019年1月1日起，我們將某些與租賃有關的資產和負債重新歸類為使用權資產。採納ASU第2016-02號文件後，確認了增量使用權資產和相關的租賃負債。$23.6百萬截至2019年1月1日的綜合資產負債表(見“附註7-租約”)。

應收票據

我們有選擇地向開發商提供夾層融資，在那裏我們也有機會在開發項目完成時或之後收購酒店。另外，在有限的情況下，我們還可以為賣方提供與酒店處置有關的融資。我們將應收票據歸類為持有至到期日，並以成本減去未攤銷的折扣(如果有的話)攜帶應收票據。我們定期評估我們的應收票據的潛在信用或託收問題，可能表明損害。應收票據損失是根據我們對可能發生的損失的最佳估計值確認的。

遞延費用淨額
 
初始特許經營費用在特許經營協議的期限內用直線法資本化和攤銷。

遞延融資費用

債務發行成本是從綜合資產負債表上債務負債的賬面價值中直接扣除的。債務發行成本在相關債務期限內作為利息費用的一個組成部分攤銷，採用直線法，這種方法近似於利息法。
 
非控制利益
 
非控股權益是指合併後的母公司以外的所有者所持有的合併實體中的部分股權。非控股權益在合併資產負債表中與股東權益分開報告。歸屬於公司和非控制利益的收入、費用和淨收入在合併業務報表中報告。

我們的合併財務報表包括與無關聯第三方持有的經營夥伴關係中的有限合夥利益共同單位(“共同單位”)有關的非控制權權益和第三方擁有的第三人所有權。49%對合併合資企業的興趣(詳見“注9-股權-合資企業的非控股權”)。

F-14




收入確認
 
2018年1月1日，我們通過了ASU 2014-09號，與客户簽訂合同的收入。根據ASU第2014-09號，酒店的營業收入在客房被佔用、提供服務或賺取費用時得到確認。收入記錄在扣除從客户處收取的任何折扣、銷售和其他税收之後。收入包括客房銷售、食品和飲料銷售以及其他酒店收入，並按我們的綜合業務報表分列。

客房收入是通過與客户簽訂的短期合同產生的，根據合同，客户同意支付每日費用，以獲得佔用一個或多個房間的權利。我們的履行義務是在每個晚上結束時，客户有權佔用房間。房間收入按每個房間夜間的合同房價每天確認。

當顧客在酒店的餐廳、酒吧或其他設施購買食品和飲料時，就會產生食品和飲料收入。在購買食品和飲料並提供給我們的客户時，我們的業績義務得到履行。

其他收入，如停車費、取消費、會議空間或電話服務，在提供相關貨物或服務的時間點或期間內確認。附屬服務，例如在某些酒店停泊，是由第三者提供的，我們會評估我們是這些安排的委託人還是代理人。如果我們被確定為代理商，收入將根據第三方向我們提供的服務支付的佣金確認。如果我們被確定為委託人，則根據所提供服務的總合同價格確認收入。我們的某些酒店有零售空間，餐廳或其他空間，我們租賃給第三方。租賃收入在各自租賃條款的基礎上按直線確認，並列入我們的綜合業務報表的其他收入中。

客户到達前收到的現金作為客户的預付款入賬，並在入夥時確認為收入。

銷售税和其他税
 
我們在各州和各市開展業務，對某些銷售徵收銷售税或其他税。我們向客户收取這些税款，並將全部税款匯給各政府部門。徵收和匯出的税款不包括在收入之外，並計入應計費用，直至匯出為止。
 
股權補償
 
我們的2011年股權激勵計劃已於2015年6月15日(經修正後的“股權計劃”)修訂並重申，該計劃規定授予股票期權、股票增值權、限制性股票、限制性股票單位、股利等價權和其他基於股票的獎勵。我們在完成首次公開發行(IPO)時，使用Black-Schole期權定價模型計算股票期權，並考慮到所有其他股權獎勵，包括基於時間和業績的股票獎勵，並使用這些股權獎勵的授予日期公允價值。我們已選擇對發生的沒收作出解釋。有業績歸屬條件的限制性股票獎勵是與股東總回報掛鈎的市場獎勵，並根據asc主題718，使用蒙特卡羅模擬模型進行估值。薪酬-股票補償。我們在歸屬期內按公平計劃按比例支付獎勵的公允價值，而基於市場的獎勵不按業績進行調整。以股票為基礎的賠償費用的數額可能會受到調整，在未來期間，由於沒收或修改以前給予的裁決。

衍生金融工具與套期保值
 
所有衍生金融工具均按公允價值記錄在我們的綜合資產負債表中。我們使用利率衍生品來對衝可變利率債務的風險.利率衍生品可以包括利率掉期、上限和項圈。我們通過比較衍生金融工具公允價值或現金流量的變化與指定套期保值項目或交易的公允價值或現金流量的變化來評估每種套期保值關係的有效性，套期保值工具公允價值的變化記錄在其他綜合收益中。其他綜合收入中的數額將在我們的綜合業務報表中重新歸類為利息開支，在套期保值項目影響收益的期間內。

F-15


 
所得税
 


根據“税務條例”的某些規定，我們選擇作為REIT徵税。為了符合REIT的資格，我們必須滿足某些組織和業務要求，包括每年向股東分配至少90%的REIT應税收入，這一要求不考慮支付的股息扣除額，也不包括資本收益淨額，這不一定等於按照公認會計原則計算的淨收入。作為一個REIT，我們一般不受聯邦所得税(TRSS按正常公司所得税税率繳納的税款除外)，只要我們將我們的REIT應税收入的100%分配給我們的股東。如果我們在任何應税年度未能符合REIT的資格，我們將按正常的公司所得税税率對我們的應税收入徵收聯邦所得税，並且通常在不符合某些減免規定的年份後的第五個日曆年之前，我們將無法重新選擇REIT的地位。


基本上，我們所有的資產都由我們的運營夥伴持有，我們的所有業務都是通過我們的運營夥伴關係進行的。合夥企業不受美國聯邦所得税的約束，因為收入和開支通過所有者並對其徵税。一般而言，合夥經營的州和城市遵循美國聯邦所得税待遇。然而，對經營合夥公司的應納税所得額徵税的地方和州司法管轄區數量有限，因此，我們為經營合夥公司規定了這些管轄區的所得税。


與我們的TRSS相關的應税收入按適用的税率繳納聯邦、州和地方所得税。我們的綜合所得税規定包括與TRSS的運作有關的所得税，以及與經營夥伴關係有關的州和地方所得税。


在必要時，我們使用資產和負債方法核算聯邦和州所得税。遞延税資產和負債確認為：(一)基於公認會計原則的現有資產和負債的賬面金額與為税收目的的相應賬面數額之間的差異而產生的未來税收後果；以及(二)營業損失和税收抵免結轉。遞延税資產和負債的計量採用預期適用於預計收回或解決臨時差額年份的應納税收入的已頒佈税率。税率變動對遞延税資產和負債的影響在包括税率變動生效日期在內的期間內確認為收入。然而，只有在考慮到現有證據，包括未來應納税臨時差額的逆轉、未來預測的應納税收入和税收規劃戰略的基礎上，才能確認遞延税收資產，但其可能性更大。如果根據現有證據的權重，更有可能無法變現部分或全部遞延税資產，則提供估值津貼。


我們對任何不確定的税收狀況進行審查，如有必要，將在財務報表中記錄不確定的税收狀況的預期未來税收後果。

在……上面2017年12月22日，H.R.1，最初被稱為減税和就業法案(TCJA)，頒佈了。TCJA對適用於企業及其所有者(包括REITs及其股東)的美國聯邦所得税法作了許多重大修改。根據這項立法，自2018年1月1日起，(1)適用於公司的聯邦所得税税率降至21%，(2)最高邊際個人所得税税率降至37%(直至2025年應課税年度)，(3)公司替代最低税率被廢除，(4)美國股東的備用預扣繳率降至24%。此外，個人、財產和信託可扣除某些傳遞收益的至多20%，包括不屬於“資本收益紅利”或“限定股利收入”的普通REIT紅利，但須受某些限制。對於符合全額扣除條件的納税人，普通REIT股息的實際最高税率為29.6%(截止2025年應納税年份)。我們向非美國股東發放的可歸因於出售或交換美國不動產權益的收益的最高扣留率也從35%降至21%。扣除淨利息費用對所有企業都是有限的；但某些企業，包括房地產企業，可以選擇不受這種限制，而是在較長的可折舊年限內折舊其不動產相關資產。降低的公司税率將適用於我們的TRSS和任何其他我們組成的TRS。


F-16


公允價值計量
 
公允價值計量分為三級公允價值等級，按以下順序排列用於計量公允價值的投入：
 
第1級：
 
可觀察的投入，如活躍市場中的報價。
2級：
 
直接或間接可觀察到的投入，但活躍市場中的報價除外。
第3級：
 
無法觀察的投入，其中幾乎沒有或根本沒有市場信息，這就要求報告實體制定自己的假設。
 
按公允價值計量的資產和負債以下列一種或多種估值技術為基礎：
 
市場方法：
 
涉及相同或可比資產或負債的市場交易產生的價格和其他相關信息。
費用方法：
 
更換資產服務能力所需的數額(重置費用)。
收入辦法：
 
根據市場預期(包括現值、期權定價和超額收益模型)將未來金額轉換為單一金額的技術。
 
我們對公允價值的估計是利用現有的市場信息和適當的估價方法確定的。要解釋市場數據和開發估計公允價值，就必須作出相當大的判斷。使用不同的市場假設或估計方法可能對估計的公允價值數額產生重大影響。根據對公允價值計量具有重要意義的最低投入水平，對公允價值層次中的資產和負債進行分類。
 
我們選擇不對現金和現金等價物、限制性現金、貿易應收款、預付費用和其他、債務、應付帳款和應計費用等使用公允價值選項。除了我們的固定利率債務(見“注6-債務”)外，這些金融工具的賬面金額由於其短期性質或可變利率而近似於它們的公允價值。
 
我們選擇了一種衡量股權投資的替代辦法，例如我們的購買期權，這些選擇沒有現成的可確定的公允價值。在備選方案下，我們的購買期權是按成本計算的，減去任何減值，加上或減去在有序交易中可觀察到的價格變化所造成的變化，如果有的話，同一發行人的相同或類似的投資。

估計數的使用
 
按照公認會計原則編制財務報表需要管理層作出某些估計和假設，以影響報告的資產和負債數額，以及財務報表之日或有資產和負債的披露以及報告期內報告的收入和支出數額。實際結果可能與這些估計不同。
 
改敍

以往各期“業務綜合報表”中在“食品和飲料收入”、“其他收入”、“食品和飲料費用”和“其他旅館業務費用”中報告的某些數額以及前幾個期間現金流動綜合報表中報告的某些數額已重新歸類，以符合本期列報方式。

新會計準則
 
2016年6月，FASB發佈ASU第2016-13號，金融工具-信貸損失(主題326)：金融工具信用損失的計量，這説明瞭一個實體何時承認某些金融資產的信貸損失。2019年5月，FASB發佈了ASU編號2019-05，金融工具-信貸損失：有針對性的過渡救濟，這為不可撤銷地選擇ASC第825-10號中的公允價值選項提供了一種選擇，金融工具-總體適用於符合條件的文書，在ASC第326號通過後，金融工具-信貸損失。ASU 2016-13及ASU 2019-05均於2020年1月1日開始的財政年度生效，並儘早獲得通過。

F-17


允許。ASU No.2016-13或ASU No.2019-05的通過對我們的合併財務狀況或業務結果沒有實質性影響。
    
2018年8月，FASB發佈了ASU第2018-15號，商譽和其他內部使用軟件(分主題350-40)：客户對雲計算安排中發生的實施成本的核算，這澄清了實體應該如何核算在雲計算安排中支付的費用。ASU 2018-15對我們從2020年1月1日開始的財政年度生效，並允許儘早採用。在2019年財政年度，我們選擇提前通過ASU 2018-15號。ASU第2018-15號決議的通過對我們的綜合財務狀況或業務結果沒有實質性影響。

2019年12月，FASB發佈了ASU編號2019-12，所得税(主題740)：簡化所得税會計，目的是簡化與所得税會計有關的各個方面。ASU第2019-12號刪除了專題740中一般原則的某些例外情況，並澄清和修訂了現有指導意見，以改進一致的適用。ASU編號2019-12適用於2021年1月1日開始的財政年度，並允許提前通過。ASU第2019-12號決議的通過不會對我們的綜合財務狀況或業務結果產生重大影響。

附註3酒店物業投資
 
酒店物業投資淨額
 
酒店物業投資淨額2019年12月31日和2018包括(千)：
 
 
 
2019
 
2018
土地
 
$
319,603

 
$
288,833

酒店建築及改善
 
2,049,384

 
1,916,194

傢俱、固定裝置和設備
 
173,128

 
165,026

在建
 
9,388

 
21,059

無形資產
 
11,231

 
22,064

房地產開發貸款
 
5,485

 
—

 
 
2,568,219

 
2,413,176

減-累計折舊
 
(383,987
)
 
(347,622
)
 
 
$
2,184,232

 
$
2,065,554



在截至2019年12月31日的一年內，我們提供了一筆夾層貸款，$28.9百萬一個混合用途的開發項目，包括酒店財產，零售空間，和停車場。我們已將夾層貸款歸類為對酒店物業的投資，並在我們的綜合資產負債表中列出2019年12月31日(詳情見“注4-房地產貸款投資”)。
 
折舊費用$99.0百萬, $100.5百萬，和$85.5百萬截至12月31日，2019, 2018和2017分別。


F-18


I旅館業投資中包括的非有形資產，我們綜合資產負債表中的淨資產包括以下資產(千)：
 
 
加權平均攤銷期(以年份為單位)
 
2019
 
2018
無形資產：
 
 
 
 
 
 
航空權(1)
 
N/a
 
$
10,754

 
$
10,754

優惠租賃(2)
 
N/a
 
—

 
10,550

就地租賃協議
 
2.0
 
397

 
680

其他
 
N/a
 
80

 
80

 
 
 
 
11,231

 
22,064

少累積攤銷
 
 
 
(224
)
 
(1,108
)
無形資產，淨額
 
 
 
$
11,007

 
$
20,956


(1)
與南卡羅來納州萬豪夏洛特收購庭院一起，該公司獲得了與酒店財產有關的某些航空權。
(2)
根據ASU第2016-02號租約(主題842)，我們從2019年1月1日起將某些與租賃相關的無形資產重新歸類為使用權資產(詳見“註釋7-租約”)。

預計未來攤銷費用如下(千)：

 
 
有限壽命無形資產
2020
 
$
87

2021
 
86

 
 
$
173



酒店物業收購
 
酒店物業收購2019和2018如下(千)：

獲取日期
 
特許經營/品牌
 
位置
 
客房
 
購股
價格
 
截至二零一零九年十二月三十一日止的年度
 
 
 
 
 
 
 
(2019年8月6日)
 
漢普頓套房酒店
 
西爾弗索恩
 
88

 
$
25,500

 
(2019年10月8日)
 
投資組合購買-四個屬性(1)
 
五花八門(1)
 
710

 
249,000

 
 
 
 
 
 
 
798

 
$
274,500

(2) 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
截至2018年12月31日止的年度
 
 
 
 

 
 

 
(2018年9月12日)
 
萬豪住宅酒店
 
波士頓(沃特敦)，MA
 
150

 
$
71,000

 
 
 
 
 

 
150

 
$
71,000

(3) 
 
(1)在2019年10月8日，我們收購了四酒店的總購買價格為$249.0百萬。收購的酒店包括：加州聖弗朗西斯科希爾頓花園酒店、聖何塞希爾頓花園酒店(米爾皮塔斯)、加利福尼亞希爾頓花園酒店、萬豪波特蘭住宅酒店(市中心)和萬豪波特蘭住宅酒店(希爾斯伯勒)。
(2)  
2019年收購的淨資產是為$274.5百萬再加上購買鄰近的土地$2.4百萬, $1.0百萬的淨週轉資本資產和資本交易成本$0.4百萬。我們擁有一個51%通過合併的合資企業控制這些酒店物業的權益。
(3)  
2018年收購的淨資產是為$71.0百萬加上在結算時購買的$0.1百萬營運資本負債淨額和資本交易成本$0.1百萬.


F-19


為上述收購而獲得的資產和負債公允價值的總採購價格分配如下(千)：
 
 
 
2019
 
2018
土地
 
$
44,868

 
$
25,083

酒店建築及改善
 
219,410

 
42,676

傢俱、固定裝置和設備
 
12,995

 
3,300

其他資產
 
1,103

 
123

所獲資產總額
 
278,376

 
71,182

減去其他負債
 
(79
)
 
(180
)
獲得的淨資產(1) (2)
 
$
278,297

 
$
71,002



(1)  
2019年收購的淨資產是為$274.5百萬再加上購買鄰近的土地$2.4百萬, $1.0百萬的淨週轉資本資產和資本交易成本$0.4百萬.
(2)  
2018年收購的淨資產是為$71.0百萬加上在結算時購買的$0.1百萬營運資本負債淨額和資本交易成本$0.1百萬.

2019年和2018年完成的所有酒店採購都被視為資產的收購。因此，與這些交易有關的購置費用已作為已記錄的購置資產數額的一部分資本化。

2019年1月31日，我們根據一份土地租賃協議行使選擇權，購買馬裏蘭州巴爾的摩萬豪酒店(Hunt Valley)居住的土地，該酒店位於馬裏蘭州巴爾的摩。$4.2百萬，從而終止了地面租賃下的債務。因此，這一酒店財產不再受地面租賃的限制。

在2019年12月4日，我們行使我們的權利獲得一個費用簡單的土地，我們的凱悦廣場位於花園城，紐約，以象徵性的代價。其結果是，酒店不再接受試點(支付代替税收)租賃與鎮的亨普斯特德工業發展管理局(HempstedIndustrialDevelopmentAuthority)。


F-20


所購酒店物業的經營結果載於自各自收購日期開始的業務綜合報表。下列未經審計的形式信息包括72截至2019年12月31日，所有此類酒店都由我們自2018年1月1日起擁有。對於我們在2018年1月1日之後收購的酒店(“被收購的酒店”)，我們已經在未經審計的暫定信息中包括了從2018年1月1日到我們收購該酒店之日(“收購前期間”)期間每一家被收購酒店的財務業績。收購前期間的財務結果是由收購酒店的第三方所有者在我們購買之前提供的，這些信息沒有由我們的審計師審核或調整。對於我們在2018年1月1日至2019年12月31日期間出售的酒店(“已處置酒店”)，未經審計的正式信息不包括我們從2018年1月1日起至我們出售的酒店所有權期間的每一家已處置酒店的財務結果，包括資產處置收益。列入未經審計的暫定資料是為了能夠將本報告所述期間的結果與前一年可比期間的結果進行比較，並不表示如果2018年1月1日或之前進行酒店收購和處置，業務的實際結果如何。未經審計的預計金額不包括截至2018年12月31日和2019年12月31日的酒店物業銷售損益。這一資料並不意味着表明或代表未來期間的業務結果。

未經審計的財務信息72截至2019年12月31日和2018年12月31日為止的12個月中，酒店擁有的財產如下(千元，每股除外)：
 
 
 
2019
 
2018
收入
 
$
572,262

 
$
562,097

酒店業務收入
 
$
215,372

 
$
215,931

淨收益(1)
 
$
57,909

 
$
71,478

可歸屬普通股股東的淨收益扣除分配給參與證券和非控制權益的數額(1) (2)
 
$
33,671

 
$
38,803

普通股股東每股基本和稀釋淨收益(1) (2)
 
$
0.32

 
$
0.37


(1)
未經審計的暫定金額包括折舊費用、物業税費用、利息費用、所得税費用以及公司的一般和行政費用總計。$197.1百萬和$181.9百萬截至2019年12月31日和2018年12月31日止的12個月。
(2)
截至2018年12月31日的12個月未經審計的暫定金額包括溢價對贖回優先股的影響$3.3百萬和較高的優先股息$1.8百萬與贖回的優先股有關。

發展性質

我們完成了該項目的開發並開始運營168-客房凱悦大廈對面的奧蘭多環球度假村™於2018年6月27日。這家旅館的總建築費用是$32.8百萬，不包括我們在前一年的交易中獲得的土地。這家酒店的賬面金額包括$1.6百萬。總費用$37.2百萬，包括土地的承載量，在完工後重新歸類為酒店資產投資。

F-21



資產出售

的處置摘要2019和2018以下(千美元)：
處置日期
 
特許經營/品牌
 
位置
 
客房
 
銷售毛額
 
總收益，淨額
截至2019年12月31日止的年度
 
 
 
 
 
 

 
 

 
 
(一九二九年二月十二日)
 
投資組合銷售-兩個屬性(1)
 
查爾斯頓(1)
 
130

 
$
11,600

 
$
4,163

(一九二零九年四月十七日)
 
投資組合銷售-六個屬性(2)
 
五花八門(2)
 
815

 
135,000

 
36,626

(2019年11月8日)
 
投資組合銷售-兩個屬性(3)
 
伯明翰(3)
 
225

 
21,800

 
4,857

共計
 
 
 
 
 
1,170

 
$
168,400

 
$
45,646

2018年12月31日
 
 
 
 
 
 

 
 

 
 
(2018年6月29日)
 
投資組合銷售-兩個屬性(4)
 
五花八門(4)
 
175

 
$
18,950

 
$
13,133

(2018年6月29日)
 
投資組合銷售-兩個屬性(5)
 
杜盧斯(5)
 
265

 
24,850

 
4,218

(2018年7月24日)
 
投資組合銷售-三個屬性(6)
 
五花八門(6)
 
322

 
46,500

 
22,964

(2018年9月28日)
 
凱悦廣場
 
福特邁爾斯堡
 
148

 
16,500

 
2,195

2018年11月7日
 
地塊
 
斯波坎州
 
N/a

 
450

 
139

共計
 
 
 
 
 
910

 
$
107,250

 
$
42,649


(1)  
投資組合包括位於西弗吉尼亞州查爾斯頓的鄉村套房酒店和假日酒店快車。
(2)  
投資組合包括明尼阿波利斯斯普林希爾套房(布盧明頓)、明尼蘇達州、明尼阿波利斯漢普頓套房(布盧明頓)、MN、鹽湖城住宅酒店、UT、達拉斯凱悦酒店(阿靈頓)、德克薩斯州德克薩斯、聖巴巴拉漢普頓酒店(戈萊塔)、加利福尼亞州漢普頓酒店和波士頓漢普頓酒店(諾伍德)。這次出售帶來了淨收益$36.6百萬根據銷售價格總額$135.0百萬，或總銷售價格淨額為$133.0百萬在買方信貸之後$2.0百萬.
(3)
投資組合包括伯明翰希爾頓花園酒店(湖濱)、AL和伯明翰希爾頓花園酒店(自由公園)。
(4)  
投資組合包括位於UT普羅沃的漢普頓酒店和位於UT桑迪的假日酒店速遞套房。
(5)  
投資組合包括Duluth的假日酒店、GA和位於佐治亞州Duluth的希爾頓花園酒店。我們向賣方提供資金$3.6百萬出售這些物業二3年半期第二按揭債券，混合利率為7.38%.
(6)
該投資組合包括位於斯邁爾納、田納西州的漢普頓套房、位於斯邁爾納的希爾頓花園酒店、田納西州的希爾頓花園酒店和位於亞利桑那州鳳凰城的凱悦廣場菲尼克斯北酒店。這些銷售所得的收益被用來完成1031交易所，這導致了應納税收益的遞延。$22.2百萬.

資產減值損失

在本年度終了的年度內2019年12月31日，該公司記錄了一項減值費用$1.7百萬使凱悦廣場-芝加哥(霍夫曼莊園)將該物業的淨賬面價值減少到其估計的公允市場淨值$5.9百萬，這是由第三方獨立評估決定的。

在本年度終了的年度內2019年12月31日，該公司還記錄了減值費用二土地批地，根據第三者獨立估價及買賣合約，將物業的淨賬面價值減至其估計的公平市價。一預計將於2020年完成的地塊。在2018年，我們記錄了減值費用二根據第三方獨立評估，將房產的淨賬面金額減少到其估計的公平市場價值。

附註4-房地產貸款投資

房地產貸款投資淨額2019年12月31日和2018如下(千)：

 
 
2019
 
2018
房地產貸款
 
$
32,831

 
$
34,650

未攤銷折扣
 
(1,895
)
 
(3,950
)
 
 
$
30,936

 
$
30,700



我國房地產貸款投資的攤銷成本基礎與其公允價值相當。年未償還房地產貸款的攤銷成本基礎和合同期限2019年12月31日是$28.9百萬2020年和$2.0百萬在2021年。


F-22


房地產開發貸款

我們提供夾層貸款三房地產開發項目資金總額最多$29.6百萬為了…的發展三酒店物業。這個三房地產開發貸款於2017年第四季度結束，每筆貸款的利率為8%最初的期限大約是三年.夾層貸款的利息收入將記錄在我們的綜合業務報表中。截至2019年12月31日，我們已全數撥款。$29.6百萬。我們對每一筆貸款都有不同的選擇(每一種“初始選擇”)來購買一筆貸款。90%在建設完成後擁有各自酒店的每一家合資企業的利益。在相關房地產開發貸款尚未償還的情況下，初始期權是可以行使的。一般情況下，我們也有權在未來的日期購買每一家合資企業的剩餘權益。五年在我們行使我們最初的選擇之後。我們已經記錄了初始期權的總估計公允價值。$6.1百萬在其他資產和作為折價的相關房地產貸款。折價將作為非現金利息收入的一個組成部分攤銷，在房地產貸款的初期使用直線法，這種方法近似於利息法。我們記錄了折價的攤銷。$2.1百萬和$2.0百萬分別於2019年12月31日和2018年12月31日結束。我們打算持有我們在房地產貸款的投資至到期，因此，這類貸款被記錄為持有至到期。

在截至2019年12月31日的一年內，我們提供了一筆夾層貸款，$28.9百萬一個混合用途的開發項目，包括酒店財產，零售空間，和停車場。這筆貸款於2019年第三季度結束，利率為9%以及最初的一段時間30月份。貸款由開發項目的第二次抵押和項目所有者的權益質押擔保。截至2019年12月31日，我們資助了$7.9百萬貸款承諾。在建築工程完成後，我們可以選擇購買90%對酒店的興趣(“初始購買選項”)。我們還有權購買酒店的剩餘權益。五年工程竣工後。我們已經發布了$10.0百萬信用證根據我們的高級無擔保信貸設施，以確保行使初始購買選擇權。因此，我們已將貸款歸類為對酒店物業的投資，在我們的綜合資產負債表上2019年12月31日。夾層貸款的利息收入將記錄在我們的綜合業務報表中。我們已記錄了首次購買期權的總估計公允價值。$2.8百萬在其他資產中，作為一種反向資產投資於酒店物業，淨.在房地產開發貸款期限內，對資產進行攤銷，作為非現金利息收入的一個組成部分，採用直線法，近似於利息法。在本年度終了的年度內2019年12月31日，我們攤銷$0.4百萬作為非現金利息收入。

賣方-融資貸款

2018年6月29日，我們出售了位於佐治亞州杜盧斯的假日酒店和位於佐治亞州杜盧斯的希爾頓花園酒店，總售價為$24.9百萬。我們向賣方提供了總計的融資。$3.6百萬出售這些物業二, 3.5年第二按揭債券，利率為7.38%。截至2019年12月31日，有$2.5百萬未償還的賣方-融資貸款。

附註5-補充資產負債表信息
 
出售資產，淨額
 
持有供出售的資產2019年12月31日和2018包括以下內容(千)：
 
 
 
2019
 
2018
土地
 
$
425

 
$
2,442

酒店建築及改善
 
—

 
7,929

傢俱、固定裝置和設備
 
—

 
2,519

專營權費
 
—

 
131

 
 
425

 
13,021

減去累計折舊和攤銷
 
—

 
(5,388
)
 
 
$
425

 
$
7,633


 
持有供出售的資產2019年12月31日在AZ的Flag斯塔夫有一塊土地，目前正在合同中出售。2018年12月31日持有的待售資產包括一個位於弗拉格斯塔夫、AZ和二於2019年2月12日售出的酒店。


F-23


在本年度終了的年度內2019年12月31日，我們確認了資產減值損失$0.1百萬為了降低弗拉格斯塔夫地塊的賬面價值，AZ根據一份預計將於2020年到期的銷售合同，將其估計的淨銷售價格降至該價格。

限制現金

限制現金2019年12月31日和2018如下(千)：
 
 
 
2019
 
2018
FF&E準備金
 
$
25,664

 
$
24,386

財產税
 
1,728

 
1,625

其他
 
203

 
2,457

 
 
$
27,595

 
$
28,468


 
預付費用和其他
 
預付費用和其他2019年12月31日和2018包括以下內容(千)：

 
 
2019
 
2018
預付保險
 
$
3,501

 
$
2,822

預付税
 
2,032

 
3,825

其他
 
3,311

 
3,464

 
 
$
8,844

 
$
10,111



遞延費用
 
遞延費用2019年12月31日和2018如下(千)：

 
 
2019
 
2018
初始專營權費
 
$
6,615

 
$
6,463

少累積攤銷
 
(1,906
)
 
(1,772
)
 
 
$
4,709

 
$
4,691


 
截至年度的攤銷費用2019年12月31日, 2018，和2017曾.$0.4百萬, $0.5百萬和$0.4百萬分別。
 
其他資產

其他資產2019年12月31日和2018包括以下內容(千)：

 
 
2019
 
2018
與房地產貸款有關的購買選擇
 
$
8,920

 
$
6,120

遞延税款資產淨額
 
2,138

 
2,046

其他
 
981

 
—

預付土地租賃
 
—

 
3,180

衍生金融工具
 
—

 
3,461

 
 
$
12,039

 
$
14,807



根據ASU第2016-02號租約(主題842)，我們從2019年1月1日起將某些預付土地租賃資產重新歸類為使用權資產(詳見“註釋7-租約”)。

F-24



應計費用和其他
 
應計費用和其他2019年12月31日和2018包括以下內容(千)：
 
 
 
2019
 
2018
應計財產税、銷售税和所得税
 
$
21,392

 
$
19,570

衍生金融工具
 
16,177

 
5,042

酒店其他應計費用
 
13,274

 
13,288

應計薪金和福利
 
11,625

 
10,540

其他
 
8,209

 
9,801

應計利息
 
1,082

 
3,186

獲得不利租約
 
—

 
4,623

 
 
$
71,759

 
$
66,050


 
根據ASU第2016-02號租約(主題842)，我們從2019年1月1日起將某些已獲得的不利租賃負債重新歸類為使用權資產(詳見“説明7-租約”)。

附註6債務
 
在…2019年12月31日我們的負債包括2018年無擔保信貸貸款機制(下文所定義)、2018年定期貸款(下文定義)、2017年定期貸款(定義如下)、合資信貸機制(定義如下)下的借款，以及各種酒店物業優先抵押留置權擔保的債務。12月31日，2018我們的負債包括2018年無擔保信貸貸款機制下的借款(如下所述)、2018年定期貸款(下文定義)、2017年定期貸款(定義如下)，以及各種酒店房產優先抵押留置權擔保的負債。在影響我們的利率衍生工具後，所有借款的加權平均利率為3.95%和4.27%在…2019年12月31日和2018分別。

6億美元高級無擔保信貸和定期貸款機制

2018年12月6日，經營合夥公司作為借款人，公司作為母公司擔保人，以及作為附屬擔保人執行貸款文件的每一方，簽訂了一份新協議$600.0百萬高級無擔保貸款(“2018年無擔保信貸貸款”)，德意志銀行紐約分行為行政代理，並由放款人組成的銀團。2018年無擔保信貸機制由一個無擔保信貸機制組成$400.0百萬循環信貸設施(“4億美元翻車者”)和$200.0百萬定期貸款(“2億美元定期貸款”)。在…2019年12月31日，2018年無擔保信貸貸款提供的最高借款額為$600.0百萬，其中我們有$275.0百萬借入和轉帳$315.0百萬可供借用。

2018年無擔保信貸貸款有一個手風琴功能，這將使該公司能夠將總承付款總額增加最多達$300.0百萬.約合4億元的翻車者將於2023年3月31日到期，並可按公司的選擇延長至2024年3月31日，但須視乎某些條件而定。2億美元的定期貸款將於2024年4月1日到期。

2018年無擔保信貸貸款的利率是以定價網格為基礎的，從135個基點到210個基點加上2億美元定期貸款的libor和140個基點到215個基點加上LIBOR的4億美元翻車者，取決於公司的槓桿率。利率2019年12月31日二億元定期貸款3.36%. 

財務和其他公約.我們必須遵守各種金融和其他契約，以提取和維持2018年無擔保信貸貸款下的借款。在.2019年12月31日，我們遵守了所有的金融契約。

未支配資產...2018年的無擔保信貸機制是無擔保的，但2018年無擔保信貸機制下的借款受到酒店資產價值的限制，這些資產有資格成為未支配資產。在.2019年12月31日，公司52支持2018年無擔保信貸機制的未支配酒店財產(“無擔保財產”)

F-25



無擔保定期貸款

2018年定期貸款

2018年2月15日，我們作為借款人，公司作為母公司擔保人，以及作為附屬擔保人執行定期貸款文件的每一方，進入了一個新的合作伙伴關係。$225.0百萬提供無擔保的定期貸款(“2018年定期貸款”)，由KeyBank全國協會作為行政代理，並由貸款文件中所列貸款人組成的銀團。2018年的定期貸款有一個手風琴的特點，使我們能夠增加總承諾。$150.0百萬在2025年2月14日到期日之前，在一定條件下。$140.0百萬再論$225.0百萬可在2018年定期貸款項下獲得，並將所得用於償還和替換2015年訂立的定期貸款。2018年5月16日，我們畫了剩下的$85.0百萬可在2018年定期貸款下獲得，並將所得用於償還我們以前的3億美元循環信貸貸款。

我們按不同利率支付預付款利息，根據我們的選擇，(I)1-、2-、3-或6個月的libor，加上libor之間的libor保證金。1.80%3.特別方案和2.55%，取決於我們的槓桿率(如貸款文件中所定義的)，或(Ii)適用的基準利率，這是行政代理人的最優惠利率，聯邦基金利率加現金利率。0.50%，及1個月期libor加1.00%，加上基本比率之間的差額。0.80%和1.55%，視乎我們的槓桿比率而定。我們須繳付其他費用，包括慣常安排及行政費用。2019年12月31日再試3.66%.

在2020年2月18日，該公司重新定價$225百萬2018年定期貸款，將利率降至150個基點加基於公司目前槓桿定價水平的libor，比先前190個基點加libor的利率降低40個基點。貸款的所有其他重要條款保持不變，包括2025年2月14日的貸款到期日。公司預計將大致實現$0.9百萬由於交易而節省的年度利息費用，通過貸款的剩餘期限。

財務和其他公約我們須遵守各項財務及其他契約，以提取及維持2018年定期貸款下的借款。在…2019年12月31日，我們遵守了所有的金融契約。

未支配資產.2018年期貸款無擔保，但定期貸款項下的借款受符合未支配資產價值的資產的限制。2019年12月31日，“無擔保財產”也支持2018年的定期貸款。

2017年定期貸款

2017年9月26日，我們作為借款人、公司作為母公司擔保人和以附屬擔保人身份執行定期貸款文件的每一方簽訂了合同。$225.0百萬作為行政代理的無擔保定期貸款(“2017年定期貸款”)，以及貸款文件中列出的貸款人辛迪加。

2017年的定期貸款具有手風琴的特點，使我們能夠增加總承付款總額。$175.0百萬在到期日之前，受某些條件的限制。2017年的定期貸款將於2022年11月25日到期。

根據我們的選擇，我們按不同利率支付墊款利息，如(I)1，2，3或6個月的libor，再加上利率與利率之間的libor差額。1.45%和2.20%，取決於我們的槓桿率(如貸款文件中所定義的)，或(Ii)適用的基準利率，這是行政代理人的最優惠利率，聯邦基金利率加現金利率。0.50%，及1個月期libor加1.00%，加上基本比率之間的差額。0.45%和1.20%取決於我們的槓桿率。我們須繳付其他費用，包括慣常安排及行政費用。

財務和其他公約此外，我們亦須遵守各項財務及其他契約，以便在2017年的貸款期內借入及維持借款。在…2019年12月31日我們遵守所有的金融契約。

未支配資產。2017年的定期貸款沒有擔保。然而，定期貸款項下的借款受到酒店資產價值的限制，這些資產有資格成為未支配資產。如……2019年12月31日，“無擔保財產”也支持2017年的定期貸款。

2017年的長期貸款使我們可以選擇推遲提取定期貸款的本金。2017年9月26日，我們抽籤$125.0百萬再論$225.0百萬可根據2017年定期貸款獲得，並將所得款項用於償還本金

F-26


我們前者的平衡$300百萬循環信貸設施。2017年12月11日，我們把剩下的$100.0百萬再論$225.0百萬可在2017年定期貸款下使用，並將所得款項用作償還我們原有貸款的本金餘額。$300百萬循環信貸設施。利率2019年12月31日再試3.36%.

合資信貸機制

2019年10月8日，高峯會合資公司LLC先生(“借款人”)作為借款人，首腦會議飯店合資公司，lp(“母公司”)作為母公司，以及作為附屬擔保人執行信貸安排文件的每一方簽訂了一份$200百萬作為行政代理和唯一的初始貸款人，與美國銀行(Bank of America，N.A.)和美國銀行證券公司(BofA Securities，Inc.)作為唯一牽頭安排者和獨家簿記管理人的信貸工具(“合資信貸機制”)。

經營合夥企業和本公司不是合資信貸機制的借款人或擔保人。合資信貸貸款由借款人的所有現有和未來子公司擔保，但有某些例外。

合資信貸機制由一個$125百萬循環信貸設施(“1.25億美元貸款人”)和a$75百萬定期貸款(“7 500萬美元定期貸款”)。合資信貸機制具有手風琴功能，使我們能夠將總承付款額增加至$300百萬的潛在借款總額最多可達$500百萬論合資信貸機制。

1.25億美元的貸款人和7500萬美元的定期貸款將於2023年10月8日到期。根據合資公司的選擇，每個單獨可延長12個月，但須符合某些條件。

循環信貸墊款按借款人的選擇按不同利率支付利息，利率為(I)1-、2-、3-或6個月的libor，另加保證金為1-、2-、3-或6個月的libor。2.15%(Ii)libor，加上2.15%對於libor浮動利率墊款，或(Iii)適用的基準利率，這是最高的行政代理人的最優惠利率，聯邦基金利率加0.50%，及1個月期libor+1.00%，加上基本利率差額1.15%。定期貸款預支的適用保證金應當比上述循環貸款預支額低五個基點。

借款基地資產。合資信貸機制的主要擔保是借款人在持有借款基礎資產的子公司中的權益以及完全擁有租賃每一借款基礎資產的TRS承租人的相關TRS實體的優先質押。

金融和其他契約。此外，借款人必須遵守一系列財務契約和其他契約，才能在合資信貸機制下借款。

元銀行貸款

2017年6月30日，我們進入了$47.6百萬向MetaBank提供無擔保的無追索權貸款(“MetaBank貸款”)。在2017年12月31日終了的一年裏，我們借入了$47.6百萬元銀行貸款，並用所得款項償還本幣的本金餘額$300百萬循環信貸設施。元銀行貸款提供固定利率。4.44%只支付利息18截止日期後的幾個月。在2019年1月31日，我們簽訂了一項修改協議，沒有額外的費用，它將利息的期限從18月份到24月份在截止日期之後。從2019年8月1日開始，貸款攤銷。25至2027年7月1日到期日止的年份。元銀行貸款由三酒店如在2027年4月1日前預付，將被處以預付罰款。


F-27


在…2019年12月31日和2018我們的未償債務如下(千)：
貸款人
 
參照系
 
利息
率
 
攤銷期
(年份)
 
到期日
 
成品率
特性
設保
 
餘額
 
 
 
 
 
 
十二月三十一日
 
 
 
 
 
12/31/2019
 
2019
 
2018
6億美元高級無擔保信貸和定期貸款機制(1)
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
德意志銀行紐約分行
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
4億美元
 
 
 
3.41%變量
 
N/a
 
2023年3月31日
 
N/a
 
$
75,000

 
$
115,000

2億美元定期貸款
 
 
 
3.36%變量
 
N/a
 
2024年4月1日
 
N/a
 
200,000

 
200,000

高級無擔保信貸和定期貸款機制共計
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
275,000

 
315,000

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
合資信貸機制(2)
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
美國銀行，N.A.
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
1.25億美元
 
 
 
3.91%變量
 
N/a
 
2023年10月8日
 
N/a
 
65,000

 
—

7 500萬美元定期貸款
 
 
 
3.86%變量
 
N/a
 
2023年10月8日
 
N/a
 
75,000

 
—

合資信貸貸款總額
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
140,000

 
—

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
無擔保定期貸款(1)
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

 
 

定期貸款(中央銀行全國協會，行政代理)
 
 
 
3.36%變量
 
N/a
 
2022年11月25日
 
N/a
 
225,000

 
225,000

定期貸款(中央銀行全國協會，行政代理)
 
 
 
3.66%變量
 
N/a
 
二月十四日
 
N/a
 
225,000

 
225,000

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
抵押貸款
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
中央銀行全國協會
 
(3)
 
4.46%固定
 
30
 
2023年2月1日
 
3
 
19,510

 
26,357

 
 
(4)
 
4.52%固定
 
30
 
2023年4月1日
 
3
 
19,992

 
20,444

 
 
(5)
 
4.30%固定
 
30
 
2023年4月1日
 
3
 
19,323

 
19,777

 
 
(6)
 
4.95%固定
 
30
 
2023年8月1日
 
2
 
34,695

 
35,411

元銀行
 
(7)
 
4.44%固定
 
25
 
(2027年7月1日)
 
3
 
47,226

 
47,640

級聯銀行
 
(8)
 
3.76%變量
 
25
 
2024年12月19日
 
1
 
8,490

 
8,757

 
 
(8)
 
4.30%固定
 
25
 
2024年12月19日
 
—
 
8,490

 
8,757

羅盤銀行
 
(9)
 
N/a
 
25
 
2020年5月6日
 
—
 
—

 
22,151

美國銀行
 
(10)
 
N/a
 
25
 
2021年11月11日
 
—
 
—

 
10,717

抵押貸款總額
 
 
 
 
 
 
 
 
 
15
 
157,726

 
200,011

債務總額
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
1,022,726

 
965,011

未攤銷債務發行成本
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
(6,563
)
 
(6,299
)
債務，不計發行成本
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
$
1,016,163

 
$
958,712


(1)$600百萬高級有擔保信貸和定期貸款機制和無擔保定期貸款由以下貸款基礎提供支持：52未支配的酒店物業。

(2)合資信貸機制是以擁有旅館的實體(和附屬實體)的股本認捐為擔保的。

(3)2013年1月25日，我們關閉了$29.4百萬固定利率的貸款4.46%和2月1，2023年到期。這筆貸款的擔保是三我們在2012年10月收購的凱悦廣場酒店。這些酒店位於芝加哥(隆巴德)，IL；丹佛(孤獨樹)，CO；丹佛(Englewood)，CO。2019年3月19日，我們打敗了$6.3百萬其中一項主要餘額是在位於德克薩斯州阿靈頓的凱悦酒店(Hyatt Place)的一處物業上，以方便出售該物業。由於這次交易，我們記錄了債務交易成本$0.6百萬主要與債務失敗溢價有關。
 
(4)2013年3月7日，我們以美元收盤價22.7百萬固定利率的貸款4.52%和4月1，2023年的到期日。這筆貸款的擔保是三我們在2012年10月收購的凱悦酒店。這些酒店包括丹佛的凱悦酒店(Englewood)，巴爾的摩的CO和Hyatt Place酒店，MD和斯科茨代爾，AZ。
 
(5)2013年3月8日，我們以美元收盤價22.0百萬固定利率的貸款4.30%和4月1，2023年的到期日。此貸款由三我們在2013年1月收購的凱悦廣場酒店。這些酒店位於芝加哥(霍夫曼莊園)，伊利諾伊州；奧蘭多(公約)，佛羅裏達州；奧蘭多(環球)，佛羅裏達州。這筆貸款如果預付，就會失敗。
 
(6)2013年7月22日，我們關閉了$38.7百萬固定利率的貸款4.95%和8月1，2023年的到期日。這筆貸款的擔保是二我們在2013年5月收購的萬豪酒店。這些酒店包括位於肯塔基州路易斯維爾的費爾菲爾德套房酒店和斯普林希爾套房。這筆貸款如果預付，就會失敗。
 
(7)2017年6月30日，我們進入元銀行貸款。元銀行貸款由明尼蘇達州明尼阿波利斯的漢普頓酒店和套房擔保，四點由加利福尼亞州舊金山南部的喜來登酒店和套房以及位於亞利桑那州梅薩的凱悦酒店擔保。如果在2027年4月1日前預付，元銀行貸款將被處以預付罰款。

F-28



(8)2014年12月19日，我們向級聯銀行進行了貸款再融資，並增加了由美元供資的金額7.9百萬作為再融資的一部分，貸款被分割成二筆記。附註A的可變利率為30天libor加200基點和注B的固定利率為4.3%。這兩種票據的攤銷期均為25年數以及2024年12月19日的到期日。美國銀行的抵押貸款由兩張期票組成，這些期票由同一抵押品和交叉違約擔保。
 
(9)在2019年4月24日，我們向指南針銀行償還了一筆抵押貸款$21.9百萬是由三酒店物業。沒有與償還這筆貸款有關的預付罰款。在償還這筆貸款後，三酒店被添加到公司的無擔保房產中。
 
(10)在2019年4月11日，我們償還了$10.6百萬向美國銀行提供抵押貸款，以解除在加利福尼亞州戈萊塔的漢普頓酒店的抵押貸款，以便利房產的出售。由於這次交易，我們產生了債務交易成本。$1.0百萬.
 
我們的未償債務要求我們遵守各種金融和其他公約。我們目前遵守所有公約。

12月31日，我們的固定利率和可變利率債務總額，2019和2018在我們的利率衍生工具生效後，如下(千元)：
 
 
2019
 
百分比
 
2018
 
百分比
固定利率債務
 
$
549,236

 
54
%
 
$
569,103

 
59
%
可變利率債務
 
473,490

 
46
%
 
395,908

 
41
%
 
 
$
1,022,726

 
 
 
$
965,011

 
 

 
今後五年每年的合同本金支付情況如下(千)：
2020
 
$
3,742

2021
 
3,912

2022
 
229,072

2023
 
303,434

2024
 
216,105

此後
 
266,461

 
 
$
1,022,726



 有關未按公允價值記錄的定息債務公允價值的資料如下(千元)：
 
 
2019
 
2018
 
 
 
 
載運
價值
 
公允價值
 
載運
價值
 
公允價值
 
估價技術
固定利率債務
 
$
149,236

 
$
151,268

 
$
169,103

 
$
166,256

 
第2級-市場辦法

 
在…2019年12月31日和2018，我們有$400.0百萬通過衍生金融工具按公允價值折算成固定利率的具有可變利率的債務。我們的固定利率債務的賬面價值和公允價值之間的差異主要是由於利率的變化造成的。固有的，固定利率債務受公允價值波動的影響，這是由於估值日當前市場利率的變化所致。有關我們使用衍生工具作為利率對衝工具的更多資料，請參閲“附註8-衍生金融工具及對衝”。

附註7租賃

本公司擁有與某些酒店物業、會議中心、停車位、汽車、公司辦公場所及其他雜項辦公設備有關的土地租賃業務。這些租約的剩餘條款是1年至79年份，其中一些包括將租約延長到額外年份的備選辦法。租約續期方案的行使，完全由我們自行決定。某些租約還包括購買租賃財產的選擇。初始期限為12個月或更短的租約不記錄在資產負債表上；我們確認這些租約的租賃費用是在租賃期限內以直線為基礎的。

我們的某些租賃協議包括根據合同收入的一定百分比支付租金，其他協議包括定期按通貨膨脹調整的租金付款。我們的租賃協議不包含任何實質上影響我們業務的剩餘價值擔保或限制性契約。我們將某些房地產出租或轉租給第三方。在……裏面

F-29


2019, 2018，和2017，我們記錄了第三方租户的總收入$2.2百萬, $1.7百萬，和$1.4百萬分別記入“綜合業務報表”的其他收入。

2019年1月1日，公司通過了ASC第842號“租賃和確認使用權租賃資產及相關負債”.使用權、資產和相關負債包括合理地肯定要行使的更新期權.我們的租約是根據我們估計的增量借款利率計算的。截至2019年12月31日，我們的加權平均增量借款利率是4.9%.

在……裏面2019, 2018，和2017，該公司的經營租賃費用總額為$3.3百萬, $3.6百萬，和$4.0百萬經營租約的營運現金流出額分別為$3.0百萬, $3.6百萬，和$3.5百萬分別。截至2019年12月31日，加權平均經營租賃期為28.25好幾年了。

2019年1月31日，我們根據一份土地租賃協議行使選擇權，購買我們在馬裏蘭州巴爾的摩(亨特谷)的酒店房產。$4.2百萬，從而終止了地面租賃下的債務。

在2019年12月4日，我們行使我們的權利獲得一個費用簡單的土地，我們的凱悦廣場位於花園城，紐約，以象徵性的代價。其結果是，酒店不再接受試點(支付代替税收)租賃與鎮的亨普斯特德工業發展局(HempstedIndustrialDevelopmentAuthority)。

經營租賃到期日2019年12月31日如下(千)：

2020
 
$
2,148

2021
 
2,038

2022
 
1,815

2023
 
959

2024
 
900

此後
 
28,904

租賃付款總額(1)
 
36,764

較少估算的利息
 
(17,160
)
共計
 
$
19,604


(1)上述某些額外付款，包括日後根據首次量度租契餘額時的消費物價指數，將租金調高至最低定額租金。

附註8 — 衍生金融工具與套期保值
 
由於我們的可變利率債務，我們面臨着利率風險.我們主要通過管理債務融資的金額、來源和持續時間以及使用衍生金融工具來管理這一風險。具體來説，我們使用衍生金融工具來管理我們對與可變利率債務相關的已知或預期現金支付的風險敞口。我們用我們現有的衍生金融工具對可變利率的風險敞口進行對衝的最長時間大約是七年.
 
我們使用衍生金融工具的目標是增加利息支出的穩定性，並管理我們對利率波動的風險敞口。為了實現這些目標，我們主要使用利率互換作為利率風險管理策略的一部分。我們的利率互換被指定為現金流量對衝，涉及從交易對手處收取可變利率付款，以換取在協議有效期內進行固定利率支付，而無需交換相關的名義金額。
 
我們與我們的衍生交易對手達成的協議包含這樣的條款，即如果我們對任何債務違約，或者可以宣佈違約，那麼我們也可以在衍生金融工具上被宣佈違約。
 

F-30


有關我們衍生金融工具的資料2019年12月31日和2018如下(千美元)：
 
 
 
 
 
 
 
年平均有效固定費率
 
名義數量
 
公允價值
合同日期
 
生效日期
 
有效期
 
 
2019年12月31日
 
2018年12月31日
 
2019年12月31日
 
2018年12月31日
2017年10月2日
 
2018年1月29日
 
2023年1月31日
 
1.98
%
 
$
100,000

 
$
100,000

 
$
(1,316
)
 
$
1,758

2017年10月2日
 
2018年1月29日
 
2023年1月31日
 
1.98
%
 
100,000

 
100,000

 
(1,350
)
 
1,703

2018年6月11日
 
2018年9月28日
 
2024年9月30日
 
2.87
%
 
75,000

 
75,000

 
(4,389
)
 
(1,656
)
2018年6月11日
 
2018年12月31日
 
2025年12月31日
 
2.93
%
 
125,000

 
125,000

 
(9,122
)
 
(3,386
)
 
 
 
 
 
 
 
 
$
400,000

 
$
400,000

 
$
(16,177
)
 
$
(1,581
)
 
我們的利率互換被指定為現金流對衝工具，並使用市場方法進行估值，這是一種二級估值技術。在…2019年12月31日，由於短期利率下降和2019年遠期收益率曲線持續平緩，我們所有的利率掉期都處於負債狀態。12月31日，2018, 二我們的利率掉期合約處於資產狀況二處於負債狀態。我們無須提供與這些協議有關的任何抵押品，亦沒有違反協議的任何財務規定。

套期保值工具公允價值在套期保值有效性評估中的變化將記錄在其他綜合收益中。其他綜合收入中遞延的金額將被重新歸類為利息支出，因為利息支付是對經過套期保值的可變利率債務進行的。在……裏面2020，我們估計$3.4百萬將從其他綜合收入中重新分類，並記為利息費用增加額。
 
下表詳細説明瞭財務報表中指定為現金流量對衝的衍生金融工具確認的損益的地點(千)：
 
 
 
2019
 
2018
 
2017
(虧損)在衍生金融工具累計其他綜合損失中確認的收益
 
$
(15,327
)
 
$
(3,050
)
 
$
1,703

將累計其他綜合損失重新歸類為利息費用
 
$
(731
)
 
$
(150
)
 
$
(734
)
記錄現金流量對衝影響的綜合業務報表中提出的利息費用和其他財務費用總額
 
$
(41,030
)
 
$
(41,944
)
 
$
(29,687
)


附註9 — 衡平法
 
普通股
 
本公司獲授權發行500,000,000普通股股份，$0.01每股票面價值一就所有呈交股東表決的事宜進行表決，包括選舉董事，而除就任何其他類別或系列股份另有規定外，該等股份的持有人擁有專屬表決權。

2017年5月25日，該公司和運營夥伴關係分別與Robert W.Baird&Co.股份有限公司、Raymond James&Associates公司、Merrill Lynch公司、Pierce公司、Finner&Smith公司、Deutsche Bank Securities Inc.、RBC Capital Markets公司、KeyBanc Capital Markets Inc.、Canaco Gen Inc.公司簽訂了單獨的銷售協議(統稱為“銷售協議”)。(本協議於2017年9月29日終止)，由BB&T證券有限公司的一個部門Jefferies LLC，BB&T資本市場和BTIG，LLC(統稱“銷售代理”)組成，根據該協議，公司可以出售我們的普通股，其總髮行價最高可達$200.0百萬(“股票”)，不時通過銷售代理人，每一個人充當銷售代理人和/或委託人(“2017年自動取款機計劃”)。同時，該公司終止了與其於2016年8月設立的“上市前”計劃有關的每一項銷售協議，根據該計劃，6,151,514公司普通股的股份被出售，淨收入約為$89.1百萬到目前為止，我們還沒有根據2017年自動取款機計劃出售任何普通股。


F-31


截至12月31日的年度普通股變動，2019和2018情況如下：

 
 
2019
 
2018
開始發行普通股
 
104,783,179

 
104,287,128

公平計劃下的贈款
 
537,734

 
583,738

共同單位贖回
 
50,244

 
64,126

對獨立董事的年度補助金
 
40,455

 
34,130

為董事費用發行的普通股
 
—

 
3,543

履約份額和其他沒收
 
(167,757
)
 
(1,636
)
留作僱員税預扣繳規定的股份
 
(74,340
)
 
(187,850
)
期末普通股已發行
 
105,169,515

 
104,783,179



在…2019年12月31日和2018，公司已經預訂了14,365,537和14,591,213普通股，分別用於發行普通股(一)在行使股票期權時，發行基於時間的限制性股票獎勵，發放績效限制股票獎勵，授予董事股票獎勵，或者根據我們的股權計劃頒發其他獎勵，(二)贖回公用單位，或者(三)根據2017年自動提款機計劃發放獎勵。
 
優先股
 
本公司獲授權發行100,000,000優先股股份，$0.01每股票面價值，其中90,600,000目前未指定3,000,000股票被指定為6.45%D系列累積可贖回優先股(“D系列優先股”)和6,400,000股票被指定為6.25%E系列累積可贖回優先股(“E系列優先股”)。

2018年3月20日，該公司支付了$85.3百萬贖回一切3,400,000其突出表現7.125%C系列累積可贖回優先股，贖回價格為$25每股加應計股息和未付股息。贖回溢價$3.3百萬記作留存收益的減值。

公司的優先股(統稱為“優先股”)高於我們的普通股，在清算、解散或清盤的情況下，在支付股息和資產分配方面彼此平等。優先股沒有任何到期日，不受強制贖回或下沉基金要求的約束。公司不得分別在2021年6月28日、2021年11月13日和2022年11月13日之前贖回D系列優先股或E系列優先股，但在與公司持續資格有關的有限情況下或與控制權的某些變化有關的情況除外。在上述日期後，公司可選擇全部或不時以下列方式贖回適用的優先股$25每股，加上任何累積的、應計的和未付的分配，直至但不包括贖回日期。如果公司在控制權發生某些變化時不行使贖回優先股的權利，優先股的持有人有權根據規定的公式將其部分或全部股份轉換為公司的若干普通股，但須按股份上限或其他代價進行轉換。每個D系列優先股的股份上限是3.9216普通股及E系列優先股如下3.1686普通股，均須作一定調整。

公司按年率支付股息$1.6125每個D系列優先股和$1.5625每個系列E優先股。股息是在每年2月、5月、8月和11月的最後一天或前後每季度支付一次。
 
合夥經營中的非控制性利益
 
根據我們營運合夥有限責任合夥協議，持有我們營運合夥公司普通股的無關聯第三者有權要求我們贖回其普通股，以換取贖回時相等數目普通股股份的公允價值，但該公司可選擇以我們普通股的股份贖回一-對-一個基礎。在贖回普通股時可發行的普通股數量，可在某些事件發生時作出調整，如股利支付、股份細分或組合。
 

F-32


在…2019年12月31日和2018，無關聯第三方擁有209,021和259,265業務夥伴關係的共同單位，分別代表少於1%有限合夥在經營合夥中的權益。
 
我們將非關聯第三方持有的傑出的共同單位歸類為經營夥伴關係中的非控制權利益，這是公司綜合資產負債表中的一個權益組成部分。分配給這些共同單位的淨收入部分在公司綜合業務報表中作為歸為經營合夥公司非控制權利益的淨收入報告。

合資企業的非控股權

2019年7月，該公司與新加坡主權財富基金GIC成立了一家合資企業，收購符合該公司當前投資戰略和標準的資產。公司是合資企業的普通合夥人和資產經理，並打算投資51%有限合夥公司的股權資本化，由GIC投資餘下的股份49%。該公司因向合資企業提供服務而賺取費用，並有可能在合資企業達到一定回報門檻的基礎上賺取獎勵費。截至2019年12月31日這家合資企業擁有2019年收購的五家酒店物業。

該合資企業通過主房地產投資信託基金(“主房地產投資信託基金”)和附屬房地產投資信託基金(“附屬房地產投資信託基金”)擁有酒店。合資企業擁有的所有旅館都租給附屬REITs的應税REIT子公司(“附屬REIT TRS”)。要獲得REIT資格，主REIT必須符合“説明2-列報基礎和重要會計政策-所得税”中概述的所有REIT要求。與附屬REIT TRSS相關的應税收入按適用的税率繳納聯邦、州和地方所得税。

我們將合資企業中的非控股權益歸類為公司綜合資產負債表中的權益構成部分。分配給這一非控制權益的淨收入部分在公司合併經營報表中作為歸屬於合資企業非控股權益的淨收益報告。
 

F-33


附註10 — 公允價值計量
 
下表提供有關按公允價值計算的金融工具的資料。2019年12月31日和2018。當用於計量公允價值的投入屬於公允價值層次的不同層次時，我們根據對公允價值計量具有重要意義的最低投入水平對資產和負債進行分類。我們對整個公允價值計量的特定投入的重要性的評估需要判斷，並考慮資產或負債特有的因素。
 
按公允價值計量的金融工具的披露情況如下(千)：
 
 
 
2019年12月31日公允價值計量
 
 
一級
 
二級
 
三級
 
共計
資產：
 
 
 
 
 
 
 
 
與房地產貸款有關的購買選擇
 
$
—

 
$
—

 
$
8,920

 
$
8,920

負債：
 
 

 
 

 
 

 
 

利率互換
 
—

 
16,177

 
—

 
16,177

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
2018年12月31日公允價值計量
 
 
一級
 
二級
 
三級
 
共計
資產：
 
 
 
 
 
 
 
 
利率互換
 
$
—

 
$
3,461

 
$
—

 
$
3,461

與房地產貸款有關的購買選擇
 
—

 
—

 
6,120

 
6,120

負債：
 
 

 
 

 
 

 
 

利率互換
 
—

 
5,042

 
—

 
5,042


 
我們與房地產貸款有關的購買選擇沒有現成的可確定的公允價值。每種購買期權的公允價值都是用二項式格或Black-Soles模型來估計的。購買方案的估計公允價值是以無法觀察到的投入為基礎的，而這些投入幾乎沒有或根本沒有市場信息，因此我們必須提出以下假設(以千美元計)：

 
 
房地產貸款1
 
房地產貸款2
 
房地產貸款3
 
房地產貸款4
 
行使價格
 
$
15,143

 
$
17,377

 
$
5,503

 
$
37,800

 
第一選擇練習日期(1)
 
12/31/2018

 
3/31/2019

 
5/31/2019

 
8/15/2021

 
最後選項練習日期
 
11/1/2020

 
12/5/2020

 
12/1/2020

 
8/30/2021

 
預期波動率
 
32.0
%
 
38.0
%
 
37.0
%
 
31.3
%
 
無風險率
 
1.7
%
 
1.8
%
 
1.9
%
 
1.5
%
 
預期年股利收益率
 
6.8
%
 
9.9
%
 
6.5
%
 
—
%
(2) 


(1)第一個期權日期是用來估價購買期權的日期。實際的選項練習日期是在酒店完全建成並開始營業之後。截至2019年12月31日四家酒店中有三家開業。
(2)採用無紅利的Black-Soles模型對購買期權進行估值。

在截至12月31日的年份中，公允價值等級的第1級和第2級之間沒有任何轉移，2019或2018.


F-34


附註11 — 承付款和意外開支
 
特許經營協議
 
我們所有的酒店物業都是根據與主要酒店特許經營人簽訂的特許經營協議經營的。我們的專營權協議的條款一般包括10到20有各種延期條款的年份。每一位特許經營人都會收取從2%到6%每一家酒店的總收入，和一些協議要求我們支付的營銷費用最多4%收入總額。此外，其中一些專營權合約規定，我們須按酒店物業總收入的一個百分比繳存，一般不超過5%用於資本支出的儲備基金。我們還向我們的特許經營人支付與預訂和信息系統有關的服務費用。在……裏面2019, 2018，和2017，我們收取與我們的專營權協議有關的費用。$47.8百萬, $47.7百萬，和$41.6百萬分別。
 
管理協議
 
我們的酒店物業是按照與各種專業的第三方管理公司簽訂的管理協議經營的.我們的管理協議條款從每月到每月不等。二十五年有各種延期條款。每家管理公司都收取基本管理費，一般佔酒店財產總收入的百分比。在某些情況下，某些服務也要按月收費，例如根據客房數量計算會計費用。一般來説，也有獎勵費用的基礎上達到一定的財政閾值。在……裏面2019, 2018，和2017，我們收取與酒店管理協議有關的費用。$16.6百萬, $18.5百萬，以及$18.2百萬分別。
 
訴訟
 
我們不時地捲入在正常業務過程中發生的訴訟。我們目前不知道有任何針對我們的行動會對我們的財務狀況或業務結果產生重大影響。
 
附註12 — 股權補償
 
我們目前未償還的股權獎勵是根據我們的股權計劃頒發的，該計劃規定授予股票期權、股票增值權、限制性股票、限制性股票單位、股利等價權以及其他基於股權的獎勵或獎勵。
 
股票期權可以是激勵型股票期權，也可以是非限定型股票期權。五到十年。我們有以股票期權和限制性股票獎勵為形式的優秀股權獎勵.我們所有的傑出股權獎勵都被歸類為股權。

根據我們的股權計劃授予的股票期權
 
截至2019年12月31日2018年和2017年235,000未償還和可行使的股票期權。2019年12月31日，股票期權的加權平均行使價格為$9.75的加權平均合同期限1.2年數.
 
在…2019年12月31日，優秀和可執行的期權的內在價值是$0.6百萬。在…2018年12月31日，我們的未償還和可行使股票期權的行使價格超過了我們普通股的市場價格，從而導致不內在價值.卓越的和可行使的期權的內在價值2017年12月31日曾.$1.3百萬. 
 

F-35


根據我們的股權計劃制定的時間限制股票獎勵
 
下表總結了我們的股權計劃下基於時間的限制性股票活動2019和2018:
 
 
 
股份轉讓數量
 
加權準平均值
授與日期-公平價值
每股
 
骨料
電流值
 
 
 
 
 
 
(單位：千)
2017年12月31日
 
391,477

 
$
13.52

 
 

獲批
 
185,930

 
13.15

 
 

既得利益
 
(205,619
)
 
13.41

 
 

被沒收
 
(1,636
)
 
12.84

 
 
2018年12月31日
 
370,152

 
13.40

 
 

獲批
 
235,407

 
11.32

 
 

既得利益
 
(154,801
)
 
12.82

 
 

被沒收
 
(2,291
)
 
12.65

 
 
2019年12月31日
 
448,467

 
$
12.51

 
$
5,534


 
授予我們的非執行僱員的獎勵一般是授予給非執行員工的。四-按連續服務計算的年數(20%每逢撥款日期一、二及三週年及40%(在補助金日期四週年之際)。

授予我們行政官員的獎狀一般授予一名高級行政人員。三-按連續服務計算的年數(25%補助金日期一週年及二週年紀念50%(在授予日期三週年)或在某些情況下，在控制上有所改變。

這些裁決的持有人有權投票表決普通股的相關股份，並接受所有宣佈和支付的股利，不論是否歸屬。以時間為基礎的限制性股票獎勵的公允價值是根據授予之日我們普通股的市場價值計算的。

在結束的幾年內2019年12月31日, 2018，和2017，以時間為基礎的限制性股票獎勵的總公允價值如下：$2.0百萬, $2.8百萬和$1.4百萬分別。

基於業績的限制性股票獎勵根據我們的股權計劃

下表總結了我們的股權計劃下基於業績的限制性股票活動2019和2018:
 
 
 
股份轉讓數量
 
加權準平均值
授與日期-公平價值
每股
 
骨料
電流值
 
 
 
 
 
 
(單位：千)
2017年12月31日
 
619,429

 
$
16.16

 
 

獲批
 
397,808

 
15.69

 
 

既得利益
 
(309,010
)
 
18.78

 
 

2018年12月31日
 
708,227

 
14.75

 
 

獲批
 
302,327

 
12.81

 
 

既得利益
 
(89,097
)
 
13.77

 
 

被沒收
 
(165,466
)
 
13.77

 
 

2019年12月31日
 
755,991

 
$
14.31

 
$
9,329



我們以業績為基礎的限制性股票獎勵是以市場為基礎的獎勵，是根據我們的普通股在授予日的公允價值計算的。採用蒙特卡羅模擬估值模型估算了基於業績的限制性股票獎勵的公允價值。這些獎項一般授予三-年度期間根據我們在SNL美國REIT酒店指數中的百分比排名，在期末或在控制方面發生變化。獎勵要求在測量期間繼續服務，並受“公平計劃”或獎勵文件中所述的其他條件的限制。


F-36


行政人員根據這些獎勵可賺取的股份數目，由零根據我們在測量期結束時指數內的百分位數排名，將股票數量提高到所授予的股票數量的兩倍。此外，部分基於業績的股份可以根據公司在業績期間計算的絕對股東總回報來賺取。

這些撥款的持有人有權投票決定已獲批出的普通股股份，而任何已申報的股息均會累積，並須符合與獎勵相同的歸屬條件。此外，如根據我們在指數內的百分比排名而賺取額外股份，則派發股息時，將猶如額外股份在整個量度期內持有一樣。
 
以業績為基礎的限制性股票獎勵的公允價值是使用蒙特卡羅模擬估值模型和下列假設估算的：

 
 
 
2019
 
2018
 
2017
預期股利收益率
 
6.17
%
 
5.33
%
 
4.14
%
預期股價波動
 
23.2
%
 
25.7
%
 
24.8
%
無風險利率
 
2.43
%
 
2.41
%
 
1.59
%
MonteCarlo迭代
 
100,000

 
100,000

 
100,000

基於業績的限制性股票獎勵的加權平均估計公允價值
 
$
12.81

 
$
13.73

 
$
17.13


 
預期股息率是根據我們發放時的年度預期股息計算的。預期波動率是基於我們的普通股在一段時期內的歷史價格變化，這一時期的表現時期相當。無風險利率是從“在期”美國國債的聯邦儲備債券等值收益率中插入的。
 
根據我們的股權計劃頒發董事股票獎
 
在截至12月31日的幾年裏，2019和2018，我們同意40,455和34,130普通股，作為我們董事薪酬計劃的一部分，分別交給我們的非僱員董事。這些補助金是根據我們的公平計劃提供的，是根據贈款授予的。
 
我們的非僱員董事可以選擇接受我們的普通股代替現金支付董事費用。在……裏面2019，所有董事都選擇領取現金支付董事費用。在……裏面2018，我們發佈了3,543普通股支付董事費用。董事股票獎勵的公允價值是根據授予之日的普通股市值計算的。
 
股權補償費用
 
在截至12月31日的年度綜合業務報表中列入公司一般費用和行政費用的權益補償費用，2019, 2018，和2017如下(千)：
 
 
 
2019
 
2018
 
2017
時間限制股票
 
$
2,327

 
$
2,384

 
$
2,145

以業績為基礎的限制性股票
 
3,396

 
3,727

 
3,183

董事股票
 
496

 
554

 
559

 
 
$
6,219

 
$
6,665

 
$
5,887


 
我們承認以股權為基礎的補償費用按比例超過歸屬條款.由於沒收假設的改變，今後期間的費用數額可能會作出調整。
 

F-37


根據我們的權益計劃，所有非既得利益的補償費用均為未經確認的權益補償費用。$7.4百萬在…2019年12月31日如下(千)：
 
 
 
共計
 
2020
 
2021
 
2022
 
2023
時間限制股票
 
$
3,092

 
$
1,798

 
$
1,048

 
$
231

 
$
15

以業績為基礎的限制性股票
 
4,270

 
2,578

 
1,477

 
215

 
—

 
 
$
7,362

 
$
4,376

 
$
2,525

 
$
446

 
$
15


 
附註13 — 福利計劃
 
2011年8月1日，我們啟動了IRC 401(K)條下的合格繳費型退休計劃(“計劃”)，涵蓋所有符合一定資格要求的全職員工。僱員可向該計劃提供自願捐款。該計劃是一項“安全港計劃”，要求僱主繳納強制性繳款。截至年度的僱主供款費用2019年12月31日, 2018和2017曾.$0.3百萬, $0.2百萬，和$0.2百萬分別。
 
附註14 — 所得税
 
我們選擇被徵税為REIT。作為一個REIT公司，我們通常不對分配給股東的應納税所得額徵收企業級所得税。我們相信，我們已通過將至少90%的應税收入分配給股東，達到了年度REIT分配要求。

與我們的TRSS相關的收入將按適用的税率繳納聯邦、州和地方税收。我們的綜合税收規定包括與TRSS的運作有關的所得税，以及與經營夥伴關係有關的州和地方所得税。

截至年度所得税支出(福利)的組成部分2019年12月31日, 2018，和2017如下(千)：
 
 
 
2019
 
2018
 
2017
目前：
 
 

 
 

 
 

聯邦制
 
$
869

 
$
(67
)
 
$
10

州和地方
 
643

 
(425
)
 
777

推遲：
 
 

 
 

 
 

聯邦制
 
(32
)
 
(279
)
 
232

州和地方
 
20

 
(151
)
 
49

聯邦税法變化的影響
 
—

 
—

 
606

所得税費用(福利)
 
$
1,500

 
$
(922
)
 
$
1,674


 
以下是所得税規定與對税前收入或損失適用聯邦法定所得税税率計算的數額之間的對賬情況：
 
 
 
2019
 
2018
 
2017
法定聯邦所得税規定
 
$
17,608

 
$
18,943

 
$
35,418

房地產投資信託基金的非應税收入
 
(16,996
)
 
(19,073
)
 
(35,073
)
累進公司税率的影響
 
—

 
—

 
(10
)
州所得税，扣除聯邦税收優惠
 
568

 
266

 
716

退回及延遲調整的準備金
 
(6
)
 
75

 
—

永久性差異和其他方面的影響
 
326

 
(184
)
 
17

合夥企業分配扣除的税收利益
 
—

 
(949
)
 
—

聯邦税法變化的影響
 
—

 
—

 
606

所得税準備金(福利)
 
$
1,500

 
$
(922
)
 
$
1,674



F-38



遞延税資產和負債包括在所附綜合資產負債表的其他資產中。
遞延税資產(負債)的重要組成部分如下(千)：
 
 
 
2019
 
2018
結轉税款
 
$
38

 
$
154

應計費用
 
2,068

 
1,893

其他
 
32

 
(1
)
準税資產
 
$
2,138

 
$
2,046

 
 
 
 
 
遞延税款資產毛額
 
$
2,172

 
$
2,086

遞延税款毛額
 
(34
)
 
(40
)
準税資產
 
$
2,138

 
$
2,046


 
在…2019年12月31日，我們有州淨營運虧損$0.7百萬於2027年到期。
 
我們有不未確認的税收優惠2019年12月31日或者在三年內結束。我們預計在一年內，未獲確認的税務優惠不會因税務狀況的改變而大幅增加或減少。2019年12月31日。我們有不12月31日終了年度綜合業務報表中與未確認的税收利益有關的重大利息或處罰，2019, 2018或2017或合併資產負債表2019年12月31日或2018.
 
我們將美國和州的所得税申報表提交給具有不同時效法規的司法管轄區。一般來説，在2016年前的數年內，我們都不會接受税務當局的税務審查。


F-39


分佈特徵

就所得税而言，支付的分配包括普通收入和資本收益或兩者的組合。截至12月31日、2019、2018年和2017年12月31日，每股支付的分配情況如下(未經審計)：

 
 
2019
 
2018
 
2017
 
 
金額
 
%
 
金額
 
%
 
金額
 
%
普通股
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
普通收入
 
$
0.6132

 
85.16
%
 
$
0.7200

 
100.00
%
 
$
0.6725

 
100.00
%
資本收益分配
 
0.1068

 
14.84
%
 
—

 
—
%
 
—

 
—
%
共計
 
$
0.7200

 
100.00
%
 
$
0.7200

 
100.00
%
 
$
0.6725

 
100.00
%
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
優先股-B系列
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
普通收入
 
$
—

 
—
%
 
$
—

 
—
%
 
$
2.0234

 
100.00
%
資本收益分配
 
—

 
—
%
 
—

 
—
%
 
—

 
—
%
共計
 
$
—

 
—
%
 
$
—

 
—
%
 
$
2.0234

 
100.00
%
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
優先股-C系列
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
普通收入
 
$
—

 
—
%
 
$
0.5393

 
100.00
%
 
$
1.7813

 
100.00
%
資本收益分配
 
—

 
—
%
 
—

 
—
%
 
—

 
—
%
共計
 
$
—

 
—
%
 
$
0.5393

 
100.00
%
 
$
1.7813

 
100.00
%
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
優先股-D系列
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
普通收入
 
$
1.3732

 
85.16
%
 
$
1.6125

 
100.00
%
 
$
1.6125

 
100.00
%
資本收益分配
 
0.2393

 
14.84
%
 
—

 
—
%
 
—

 
—
%
共計
 
$
1.6125

 
100.00
%
 
$
1.6125

 
100.00
%
 
$
1.6125

 
100.00
%
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
優先股-E系列
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
普通收入
 
$
1.3307

 
85.16
%
 
$
1.5625

 
100.00
%
 
$
0.0694

 
100.00
%
資本收益分配
 
0.2318

 
14.84
%
 
—

 
—
%
 
—

 
—
%
共計
 
$
1.5625

 
100.00
%
 
$
1.5625

 
100.00
%
 
$
0.0694

 
100.00
%


在2019年，應向我們的股東徵税的股息是85.16%普通收入和14.84%資本收益分配2019年資本收益分配100%與未收回的第1250節收益有關。2019年普通收益股息符合199A節規定的合格REIT股息20%扣減的條件。

2018年應向股東徵税的股息為100%普通收入，符合199A節規定的符合資格的REIT股息20%扣減的條件。

2017年向股東徵税的股息是100%的普通收入。

附註15 — 每股收益
 
我們採用兩種計算每股收益的方法，這種方法要求計算非歸屬時間限制股票獎勵和普通股的每股收益。我們的非歸屬時間限制股票獎勵與不可沒收的股息權利，被認為是有價證券，參與未分配的收益與普通股。根據兩類計算方法，除非證券持有人有合同義務分擔損失，否則淨損失不分配給參與證券。我們的非歸屬時間限制的股票獎勵與不可沒收的股息沒有這樣的義務，所以他們不分配損失。
 

F-40


所有未償還的股票期權都包括在計算截止年度每股攤薄收益中。2019年12月31日2018年和2017年由於其稀釋作用。非控股股東持有的共同單位已被排除在稀釋後每股收益的分母之外，因為這不會對數額產生影響，因為有限合夥人的收入份額也將被計入，以獲得歸屬於普通股股東的淨收入。在截至2019年12月31日2018年和2017年12月31日的年度內，我們獲得了以業績為基礎的限制性股票獎勵。755,991股票，453,664股份和464,924這些股份分別被排除在稀釋後每股收益的分母之外，因為裁決沒有達到在每個期間結束時歸屬的必要的業績條件。
 
以下是用於計算每股基本收益和稀釋收益的組成部分摘要(單位：千，但每股收益除外)：
 
 
 
2019
 
2018
 
2017
分子：
 
 

 
 

 
 

淨收益
 
$
82,348

 
$
91,126

 
$
99,521

減：優先股息
 
(14,838
)
 
(16,671
)
 
(17,408
)
優先股贖回溢價
 
—

 
(3,277
)
 
(2,572
)
對參與證券的分配
 
(309
)
 
(271
)
 
(307
)
可歸因於合夥經營中的非控制權益
 
(157
)
 
(205
)
 
(307
)
可歸因於合資企業的非控股權
 
419

 
—

 
—

可歸屬於普通股股東的淨收入，扣除分配給參與證券的數額
 
$
67,463

 
$
70,702

 
$
78,927

分母：
 
 

 
 

 
 

加權平均普通股流通股基礎
 
103,887

 
103,623

 
99,406

股權賠償的稀釋效應
 
52

 
219

 
374

加權平均普通股
 
103,939

 
103,842

 
99,780

每股收益：
 
 

 
 

 
 

鹼性稀釋
 
$
0.65

 
$
0.68

 
$
0.79



附註16-選定的季度財務數據(未經審計)
 
截至12月31日的年度財務數據，2019和2018如下(單位：千，但每股數額除外)：
 
 
 
2019
 
 
第一
四分之一
 
第二
四分之一
 
第三
四分之一
 
第四
四分之一
總收入
 
$
138,952

 
$
142,930

 
$
133,685

 
$
133,781

淨收益
 
$
12,900

 
$
49,069

 
$
11,626

 
$
8,753

可歸因於高峯酒店物業公司的淨收入。
 
$
12,877

 
$
48,957

 
$
11,534

 
$
9,242

每股收益：
 
 

 
 

 
 

 
 

鹼性稀釋
 
$
0.09

 
$
0.43

 
$
0.07

 
$
0.05

 
 
 
2018
 
 
第一
四分之一
 
第二
四分之一
 
第三
四分之一
 
第四
四分之一
總收入
 
$
140,199

 
$
152,222

 
$
142,340

 
$
132,509

淨收益
 
$
9,691

 
$
37,677

 
$
38,001

 
$
5,757

可歸因於高峯酒店物業公司的淨收入。
 
$
9,688

 
$
37,576

 
$
37,901

 
$
5,756

每股收益：
 
 

 
 

 
 

 
 

基本
 
$
0.01

 
$
0.33

 
$
0.33

 
$
0.02

稀釋
 
$
0.01

 
$
0.32

 
$
0.33

 
$
0.02



F-41


 
附註17-後續事件
 
股權交易
 
在2020年1月31日，我們的董事會宣佈$0.18普通股每股，$0.403125按份額計算6.45%系列D累計可贖回優先股$0.390625按份額計算6.25%E系列累積可贖回優先股。這些股息將於2020年2月28日支付給2020年2月14日創紀錄的股東。



F-42
頂峯酒店物業有限公司
附表三-地產及累積折舊
(一九二零九年十二月三十一日)
(單位：千)
 


 
 
 
 
 
 
初始成本
 
購置後資本化的成本
 
總成本
 
 
 
 
 
 
位置
 
特許經營
 
購置/建造年份
 
土地
 
建築及改善
 
土地、建築物及改善工程
 
土地
 
建築及改善
 
共計
 
累計折舊
 
累計折舊費用共計
 
抵押債務
 
 
加利福尼亞州Aliso Viejo
 
霍姆伍德套房
 
2017
 
$
5,599

 
$
32,367

 
$
354

 
$
5,599

 
$
32,721

 
$
38,320

 
$
(4,030
)
 
$
34,290

 
$
—

 
 
阿靈頓，德克薩斯州
 
院落
 
2012
 
1,497

 
15,573

 
(565
)
 
1,497

 
15,008

 
16,505

 
(3,830
)
 
12,675

 
—

 
 
阿靈頓，德克薩斯州
 
住宅旅館
 
2012
 
1,646

 
15,440

 
16

 
1,646

 
15,456

 
17,102

 
(4,071
)
 
13,031

 
—

 
 
阿什維爾，NC
 
靛藍酒店
 
2015
 
2,100

 
34,755

 
1,051

 
2,100

 
35,806

 
37,906

 
(6,687
)
 
31,219

 
—

 
 
亞特蘭大，GA
 
院落
 
2012
 
2,050

 
27,969

 
834

 
2,050

 
28,803

 
30,853

 
(5,702
)
 
25,151

 
—

 
 
亞特蘭大，GA
 
住宅旅館
 
2016
 
3,381

 
34,820

 
790

 
3,381

 
35,610

 
38,991

 
(4,801
)
 
34,190

 
—

 
 
亞特蘭大，GA
 
AC酒店
 
2017
 
5,670

 
51,922

 
567

 
5,670

 
52,489

 
58,159

 
(5,378
)
 
52,781

 
—

 
 
德克薩斯州奧斯汀
 
漢普頓套房酒店
 
2014
 
—

(2)
56,394

 
4,846

 
—

 
61,240

 
61,240

 
(9,519
)
 
51,721

 
—

 
 
德克薩斯州奧斯汀
 
公司辦公室
 
2017
 
—

 
6,048

 
1,410

 
—

 
7,458

 
7,458

 
(2,207
)
 
5,251

 
—

 
 
巴爾的摩，醫學博士
 
漢普頓套房酒店
 
2017
 
2,205

 
16,013

 
2,342

 
2,205

 
18,355

 
20,560

 
(1,373
)
 
19,187

 
—

 
 
巴爾的摩，醫學博士
 
住宅旅館
 
2017
 
1,986

 
37,016

 
6,198

 
1,986

 
43,214

 
45,200

 
(4,372
)
 
40,828

 
—

 
 
博爾德
 
萬豪
 
2016
 
11,115

 
49,204

 
8,946

 
11,115

 
58,150

 
69,265

 
(7,000
)
 
62,265

 
—

 
 
新澤西州布蘭奇堡
 
住宅旅館
 
2015
 
2,374

 
24,411

 
285

 
2,374

 
24,696

 
27,070

 
(4,754
)
 
22,316

 
—

 
 
加利福尼亞州布里斯班
 
杜布萊
 
2014
 
3,300

 
39,686

 
1,137

 
3,300

 
40,823

 
44,123

 
(11,496
)
 
32,627

 
—

 
 
CA，Camarillo
 
漢普頓套房酒店
 
2013
 
2,200

 
17,366

 
384

 
2,200

 
17,750

 
19,950

 
(5,749
)
 
14,201

 
—

 
 
夏洛特，NC
 
院落
 
2017
 
—

 
41,094

 
1,468

 
—

 
42,562

 
42,562

 
(4,581
)
 
37,981

 
—

 
 
芝加哥，伊利諾伊州
 
凱悦廣場
 
2016
 
5,395

 
68,355

 
192

 
5,395

 
68,547

 
73,942

 
(9,533
)
 
64,409

 
—

 
 
克利夫蘭，OH
 
住宅旅館
 
2017
 
10,075

 
33,340

 
1,699

 
10,075

 
35,039

 
45,114

 
(3,925
)
 
41,189

 
—

 
 
迪卡圖爾
 
院落
 
2015
 
4,046

 
34,151

 
3,816

 
4,046

 
37,967

 
42,013

 
(5,818
)
 
36,195

 
—

 
 
緬因州伊甸園
 
希爾頓花園酒店
 
2013
 
1,800

 
11,211

 
146

 
1,800

 
11,357

 
13,157

 
(3,981
)
 
9,176

 
—

 
 
恩格爾伍德公司
 
凱悦廣場
 
2012
 
2,000

 
11,950

 
(441
)
 
2,000

 
11,509

 
13,509

 
(4,054
)
 
9,455

 
19,510

 
(1)
恩格爾伍德公司
 
凱悦大廈
 
2012
 
2,700

 
16,267

 
224

 
2,700

 
16,491

 
19,191

 
(6,553
)
 
12,638

 
19,992

 
(1)
佛羅裏達州勞德代爾堡
 
院落
 
2017
 
37,950

 
47,002

 
1,421

 
37,950

 
48,423

 
86,373

 
(5,861
)
 
80,512

 
—

 
 
德克薩斯州沃斯堡
 
院落
 
2017
 
1,920

 
38,070

 
9,029

 
1,920

 
47,099

 
49,019

 
(3,748
)
 
45,271

 
—

 
 
紐約花園城
 
凱悦廣場
 
2012
 
4,200

 
27,775

 
272

 
4,283

 
27,964

 
32,247

 
(5,787
)
 
26,460

 
—

 
 
格倫代爾
 
Staybridge套房
 
2011
 
2,100

 
10,151

 
333

 
2,100

 
10,484

 
12,584

 
(3,679
)
 
8,905

 
—

 
 
格林維爾，SC
 
希爾頓花園酒店
 
2013
 
1,200

 
14,566

 
3,009

 
1,200

 
17,575

 
18,775

 
(3,772
)
 
15,003

 
—

 
 
Hillsboro，或
 
住宅旅館
 
2019
 
4,943

 
42,541

 
9

 
4,943

 
42,550

 
47,493

 
(461
)
 
47,032

 
—

 
 
伊利諾伊州霍夫曼莊園
 
凱悦廣場
 
2013
 
1,900

 
8,917

 
(1,861
)
 
1,900

 
7,056

 
8,956

 
(3,186
)
 
5,770

 
19,323

 
(1)

F-43
頂峯酒店物業有限公司
附表三-地產及累積折舊
(一九二零九年十二月三十一日)
(單位：千)
 


 
 
 
 
 
 
初始成本
 
購置後資本化的成本
 
總成本
 
 
 
 
 
 
位置
 
特許經營
 
購置/建造年份
 
土地
 
建築及改善
 
土地、建築物及改善工程
 
土地
 
建築及改善
 
共計
 
累計折舊
 
累計折舊費用共計
 
抵押債務
 
 
德克薩斯州休斯頓
 
希爾頓花園酒店
 
2014
 
$
—

(2)
$
41,838

 
$
5,951

 
$
—

 
$
47,789

 
$
47,789

 
$
(11,015
)
 
$
36,774

 
$
—

 
 
德克薩斯州休斯頓
 
希爾頓花園酒店
 
2014
 
2,800

 
33,777

 
1,373

 
2,800

 
35,150

 
37,950

 
(5,950
)
 
32,000

 
—

 
 
亨特谷，醫學博士
 
住宅旅館
 
2015
 
—

 
35,436

 
1,326

 
1,076

 
35,686

 
36,762

 
(6,432
)
 
30,330

 
—

 
 
印第安納波利斯
 
斯普林吉爾套房
 
2013
 
4,012

 
27,910

 
(646
)
 
4,012

 
27,264

 
31,276

 
(5,588
)
 
25,688

 
—

 
 
印第安納波利斯
 
院落
 
2013
 
7,788

 
54,384

 
(2,077
)
 
7,788

 
52,307

 
60,095

 
(10,470
)
 
49,625

 
—

 
 
堪薩斯城
 
院落
 
2017
 
3,955

 
20,608

 
1,769

 
3,955

 
22,377

 
26,332

 
(2,702
)
 
23,630

 
—

 
 
隆巴德河
 
凱悦廣場
 
2012
 
1,550

 
17,351

 
(445
)
 
1,550

 
16,906

 
18,456

 
(5,597
)
 
12,859

 
—

 
(1)
孤樹
 
凱悦廣場
 
2012
 
1,300

 
11,704

 
(203
)
 
1,314

 
11,487

 
12,801

 
(4,302
)
 
8,499

 
—

 
(1)
肯塔基州路易斯維爾
 
費爾菲爾德套房酒店
 
2013
 
3,120

 
24,231

 
(531
)
 
3,120

 
23,700

 
26,820

 
(5,901
)
 
20,919

 
34,695

 
(1)
肯塔基州路易斯維爾
 
斯普林吉爾套房
 
2013
 
4,880

 
37,361

 
(719
)
 
4,880

 
36,642

 
41,522

 
(9,181
)
 
32,341

 
—

 
(1)
梅薩河
 
凱悦廣場
 
2017
 
2,400

 
19,848

 
820

 
2,400

 
20,668

 
23,068

 
(3,648
)
 
19,420

 
47,226

 
(1)
梅塔裏，洛杉磯
 
院落
 
2013
 
1,860

 
25,168

 
349

 
1,860

 
25,517

 
27,377

 
(7,505
)
 
19,872

 
—

 
 
梅塔裏，洛杉磯
 
住宅旅館
 
2013
 
1,791

 
23,386

 
338

 
1,791

 
23,724

 
25,515

 
(7,901
)
 
17,614

 
—

 
 
邁阿密，佛羅裏達州
 
凱悦大廈
 
2015
 
4,926

 
40,087

 
1,385

 
4,926

 
41,472

 
46,398

 
(8,386
)
 
38,012

 
—

 
 
加利福尼亞州米爾皮塔斯
 
希爾頓花園酒店
 
2019
 
7,921

 
46,141

 
4

 
7,921

 
46,145

 
54,066

 
(588
)
 
53,478

 
—

 
 
明尼蘇達州明尼阿波利斯
 
凱悦廣場
 
2013
 
—

 
34,026

 
1,424

 
—

 
35,450

 
35,450

 
(7,901
)
 
27,549

 
—

 
 
明尼蘇達州明尼阿波利斯
 
漢普頓套房酒店
 
2015
 
3,502

 
35,433

 
165

 
3,502

 
35,598

 
39,100

 
(7,669
)
 
31,431

 
—

 
(1)
明尼通卡省
 
假日快捷套房酒店
 
2013
 
1,000

 
7,662

 
212

 
1,000

 
7,874

 
8,874

 
(2,723
)
 
6,151

 
—

 
 
田納西納什維爾
 
斯普林吉爾套房
 
2004
 
777

 
5,598

 
299

 
777

 
5,897

 
6,674

 
(3,473
)
 
3,201

 
—

 
 
田納西納什維爾
 
院落
 
2016
 
8,792

 
62,759

 
7,852

 
8,792

 
70,611

 
79,403

 
(8,259
)
 
71,144

 
—

 
 
紐黑文，CT
 
院落
 
2017
 
11,990

 
51,497

 
1,555

 
11,990

 
53,052

 
65,042

 
(4,489
)
 
60,553

 
—

 
 
新奧爾良，洛杉磯
 
院落
 
2013
 
1,944

 
25,120

 
3,356

 
1,944

 
28,476

 
30,420

 
(9,012
)
 
21,408

 
—

 
 
新奧爾良，洛杉磯
 
院落
 
2013
 
2,490

 
34,220

 
1,136

 
2,490

 
35,356

 
37,846

 
(10,592
)
 
27,254

 
—

 
 
新奧爾良，洛杉磯
 
斯普林吉爾套房
 
2013
 
2,046

 
33,270

 
6,099

 
2,046

 
39,369

 
41,415

 
(10,459
)
 
30,956

 
—

 
 
奧蘭多角
 
凱悦廣場
 
2013
 
3,100

 
11,343

 
(539
)
 
3,100

 
10,804

 
13,904

 
(3,861
)
 
10,043

 
—

 
(1)
奧蘭多角
 
凱悦廣場
 
2013
 
2,716

 
11,221

 
422

 
2,716

 
11,643

 
14,359

 
(3,928
)
 
10,431

 
—

 
(1)
奧蘭多角
 
凱悦大廈
 
2018
 
2,800

 
34,423

 
94

 
2,800

 
34,517

 
37,317

 
(3,394
)
 
33,923

 
—

 
 
奧温斯磨坊
 
凱悦廣場
 
2012
 
2,100

 
9,799

 
(175
)
 
2,100

 
9,624

 
11,724

 
(3,337
)
 
8,387

 
—

 
(1)
匹茲堡，賓夕法尼亞州
 
院落
 
2017
 
1,652

 
40,749

 
5,683

 
1,652

 
46,432

 
48,084

 
(3,871
)
 
44,213

 
—

 
 
波特蘭，OR
 
凱悦廣場
 
2009
 
—

(2)
14,700

 
457

 
—

 
15,157

 
15,157

 
(4,534
)
 
10,623

 
—

 
 
波特蘭，OR
 
住宅旅館
 
2009
 
—

(2)
15,629

 
286

 
—

 
15,915

 
15,915

 
(5,571
)
 
10,344

 
16,980

 
(1)
波特蘭，OR
 
住宅旅館
 
2019
 
12,813

 
76,868

 
38

 
12,813

 
76,906

 
89,719

 
(1,204
)
 
88,515

 
—

 
 
加利福尼亞州波威
 
漢普頓套房酒店
 
2013
 
2,300

 
14,728

 
1,228

 
2,300

 
15,956

 
18,256

 
(3,923
)
 
14,333

 
—

 
 
加利福尼亞州舊金山
 
希爾頓花園酒店
 
2019
 
12,346

 
45,730

 
36

 
12,346

 
45,766

 
58,112

 
(585
)
 
57,527

 
—

 
 
加利福尼亞州舊金山
 
假日快捷套房酒店
 
2013
 
15,545

 
49,469

 
3,875

 
15,545

 
53,344

 
68,889

 
(13,191
)
 
55,698

 
—

 
 
加利福尼亞州舊金山
 
四點
 
2014
 
1,200

 
21,397

 
2,874

 
1,200

 
24,271

 
25,471

 
(5,094
)
 
20,377

 
—

 
(1)

F-44
頂峯酒店物業有限公司
附表三-地產及累積折舊
(一九二零九年十二月三十一日)
(單位：千)
 


 
 
 
 
 
 
初始成本
 
購置後資本化的成本
 
總成本
 
 
 
 
 
 
位置
 
特許經營
 
購置/建造年份
 
土地
 
建築及改善
 
土地、建築物及改善工程
 
土地
 
建築及改善
 
共計
 
累計折舊
 
累計折舊費用共計
 
抵押債務
 
 
斯科茨代爾
 
凱悦廣場
 
2012
 
$
1,500

 
$
10,171

 
$
(431
)
 
$
1,500

 
$
9,740

 
$
11,240

 
$
(3,120
)
 
$
8,120

 
$
—

 
(1)
斯科茨代爾
 
院落
 
2003
 
3,225

 
12,571

 
3,648

 
3,225

 
16,219

 
19,444

 
(5,694
)
 
13,750

 
—

 
 
斯科茨代爾
 
斯普林吉爾套房
 
2003
 
2,195

 
9,496

 
1,750

 
2,195

 
11,246

 
13,441

 
(4,109
)
 
9,332

 
—

 
 
西爾弗索恩
 
漢普頓套房酒店
 
2019
 
6,845

 
21,125

 
145

 
6,845

 
21,270

 
28,115

 
(334
)
 
27,781

 
—

 
 
坦帕角
 
漢普頓套房酒店
 
2012
 
3,600

 
20,366

 
4,466

 
3,600

 
24,832

 
28,432

 
(4,641
)
 
23,791

 
—

 
 
圖森灣
 
霍姆伍德套房
 
2017
 
2,570

 
22,802

 
996

 
2,570

 
23,798

 
26,368

 
(2,981
)
 
23,387

 
—

 
 
馬裏蘭州沃爾瑟姆
 
希爾頓花園酒店
 
2017
 
10,644

 
21,713

 
5,888

 
10,644

 
27,601

 
38,245

 
(2,212
)
 
36,033

 
—

 
 
馬裏蘭州沃特敦
 
住宅旅館
 
2018
 
25,083

 
45,917

 
223

 
25,083

 
46,140

 
71,223

 
(2,528
)
 
68,695

 
—

 
 
地塊
 
地塊
 
 
 
4,645

 
—

 
(2,720
)
 
1,925

 
—

 
1,925

 
—

 
1,925

 
—

 
 
 
 
 
 
 
 
$
323,075

 
$
2,123,406

 
$
106,947

 
$
321,528

 
$
2,231,900

 
$
2,553,428

 
$
(383,763
)
 
$
2,169,665

 
$
157,726

 
 
(1)物業交叉抵押相關貸款，參見綜合財務報表中的“附註6-債務”。
(2)受地面租賃約束的財產，見綜合財務報表中的“附註7-租約”。



F-45
頂峯酒店物業有限公司
附表三-地產及累積折舊
(一九二零九年十二月三十一日)
(單位：千)
 


(a)         資產基礎

 
 
2019
 
2018
 
2017
土地、建築物和改善的協調：
 
 
 
 
 
 
期初餘額
 
$
2,406,269

 
$
2,355,723

 
$
1,848,673

土地、建築物和改善工程的增建
 
336,480

 
151,829

 
636,389

土地、建築物及改善的處置
 
(186,800
)
 
(100,208
)
 
(129,339
)
減值損失
 
(2,521
)
 
(1,075
)
 
—

期末餘額
 
$
2,553,428

 
$
2,406,269

 
$
2,355,723


 (b)         累計折舊
 
 
 
2019
 
2018
 
2017
累計折舊對賬：
 
 
 
 
 
 
期初餘額
 
$
351,821

 
$
290,066

 
$
241,760

折舊
 
99,013

 
100,545

 
85,524

出售或處置資產的折舊
 
(67,071
)
 
(38,790
)
 
(37,218
)
期末餘額
 
$
383,763

 
$
351,821

 
$
290,066


 (c)        用於聯邦所得税目的的房地產總成本約為$2,358.1百萬.
 
(d)        折舊是根據下列使用壽命計算的：
 
建築物和改善6-40年數
傢俱和設備2-15年數
 
(e)         如上文所述，我們有須就有關物業支付的按揭貸款，更多按揭資料載於綜合財務報表的附註6-債項內。
 
(f)          收購後資本化的成本的負餘額包括出售的包外、資產處置和記錄的減值損失。
 


F-46