美國
證券交易委員會
華盛頓特區20549
形式
(第一標記)
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依據1934年證券交易所ACT第13或15(D)條提交的年報 |
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截至財政年度 |
或
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依據1934年證券交易所ACT第13或15(D)條提交的過渡報告 |
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從_ |
委員會檔案編號
委員會檔案編號
(其章程所指明的註冊人的確切姓名)
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(州或其他司法管轄區成立為法團或組織) |
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(國税局僱主識別號碼) |
(主要行政辦事處地址)(郵編)
登記人的電話號碼,包括區號: (
根據該法第12(B)條登記的證券:
每一班的職稱 |
交易 文號 |
註冊的每個交易所的名稱 |
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根據該法第12(G)條登記的證券:無。
如“證券法”第405條所界定,登記人是否為知名的經驗豐富的發行人。
中美公寓社區公司 |
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不☐ |
美國中部公寓,L.P. |
是☐ |
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如果註冊人不需要根據該法第13條或第15(D)條提交報告,請用複選標記標明。
中美公寓社區公司 |
是☐ |
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美國中部公寓,L.P. |
是☐ |
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通過檢查標記説明註冊人(1)是否已提交1934年“證券交易法”第13條或第15(D)節要求在之前提交的所有報告
12個月(或登記人被要求提交此類報告的較短期限),(2)在過去90天中一直受到這類申報要求的限制。
中美公寓社區公司 |
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不☐ |
美國中部公寓,L.P. |
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不☐ |
通過檢查標記説明註冊人是否已以電子方式提交了每一份交互數據文件,這些文件都必須根據條例S-T規則第四零五條提交(本章第232.405節)
在之前的12個月內(或要求註冊人提交此類檔案的較短期限)。
中美公寓社區公司 |
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不☐ |
美國中部公寓,L.P. |
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不☐ |
通過檢查標記表明註冊人是大型加速備案者、加速備案者、非加速備案者、較小的報告公司還是新興的增長公司。見
“交易所法”第12b條第2條對“大型加速備案者”、“加速申報人”、“小型報告公司”和“新興成長型公司”的定義。
中美公寓社區公司 |
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大型加速箱☒ |
加速過濾器☐ |
非加速濾波器☐ |
小型報告公司 |
新興成長型公司 |
美國中部公寓,L.P. |
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大型加速箱☐ |
加速過濾器☐ |
非加速濾波器☒ |
小型報告公司 |
新興成長型公司 |
如果一家新興成長型公司,請用支票標記表明註冊人是否選擇不使用延長的過渡期來遵守根據“外匯法”第13(A)條規定的任何新的或修訂的財務會計準則。
通過檢查標記表明註冊人是否為空殼公司(如“交易法”規則12b-2所定義)。
中美公寓社區公司 |
是 |
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不☒ |
美國中部公寓,L.P. |
是 |
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不☒ |
中美公寓社區公司普通股78,109,854股的總市值。非聯營公司持有的資產約為$
中美公寓的合夥單位沒有公開交易市場,因此無法確定中美公寓合夥單位的總市場價值。
參考文件法團
中美公寓社區公司年度股東大會委託書的部分內容。將於2020年5月19日舉行的會議將參考本報告第三部分。我們希望在2019年12月31日後120天內提交我們的代理聲明。
中美公寓社區公司
美國中部公寓,L.P.
目錄
項目 |
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頁 |
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第一部分 |
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1. |
做生意。 |
3 |
1A. |
危險因素 |
8 |
1B. |
未解決的工作人員意見。 |
20 |
2. |
財產。 |
21 |
3. |
法律訴訟。 |
22 |
4. |
礦山安全信息披露。 |
22 |
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第二部分 |
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5. |
註冊人普通股市場、相關股東事務及證券發行人購買。 |
22 |
6. |
選定的財務數據。 |
25 |
7. |
管理層對財務狀況和經營結果的討論與分析。 |
26 |
7A. |
市場風險的定量和定性披露。 |
35 |
8. |
財務報表和補充數據。 |
36 |
9. |
會計與財務披露的變化及與會計人員的分歧。 |
36 |
9A. |
控制和程序。 |
36 |
9B. |
其他信息。 |
37 |
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第III部 |
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10. |
董事、執行官員和公司治理。 |
37 |
11. |
行政補償。 |
37 |
12. |
某些受益所有人的擔保所有權和管理及相關股東事項。 |
37 |
13. |
某些關係和相關交易,以及董事獨立性。 |
37 |
14. |
主要會計費用和服務。 |
37 |
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第IV部 |
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15. |
展品、財務報表附表。 |
38 |
16. |
表格10-K摘要 |
42 |
解釋性説明
本報告結合了田納西州公司中美洲公寓社區有限公司截至2019年12月31日的表格10-K年度報告和田納西州有限合夥公司中美洲公寓社區公司的年度報告。是唯一的普通合夥人。中美公寓社區公司而其96.6%的子公司,中美公寓,L.P.,都被要求根據1934年的證券交易法提交年度報告,該法案經修正。除非上下文另有要求,否則本年度報告中關於“MAA”的所有內容僅指中美洲公寓社區公司,而不是其任何合併子公司。除非上下文另有要求,否則本報告中對“我們”、“我們”、“我們”或“公司”的所有提及都是指中美公寓社區公司及其合併子公司,包括中美洲公寓,L.P.,除非上下文另有要求,否則本報告中所有提及“運營夥伴關係”或“MAALP”的地方均指中美公寓及其合併子公司。“普通股”是指MAA的普通股,“優先股”是指MAA的優先股,“股東”是指適用的MAA普通股或優先股的持有人。在經營夥伴關係中,有限合夥利益的共同單位稱為“業務單位”,業務單位的持有者稱為“共同單位”。
截至2019年12月31日,MAA擁有114,246,393個OP單元(佔操作單元總數的96.6%),MAA通過運營夥伴關係直接或間接地管理其所有業務,並通過運營夥伴關係直接或間接持有其所有資產,並憑藉其對OP單元的所有權和作為運營合夥公司唯一的普通合夥人,MAA有能力全天控制運營夥伴關係的日常運營。
我們認為,將MAA表格10-K的年度報告和業務夥伴關係,包括合併財務報表的附註,合併到本報告中,將產生以下好處:
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• |
增強投資者對MAA和運營夥伴關係的理解,使投資者能夠以與管理層相同的方式看待整個業務和經營業務; |
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• |
消除重複披露,並提供更精簡和可讀性更強的列報方式,因為本報告中很大一部分披露既適用於MAA,也適用於運營夥伴關係; |
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• |
通過編寫一份合併報告而不是兩份單獨的報告,創造時間和成本效益。 |
標準普爾500指數成分股公司MAA是一家專注於多家族、自我管理和自我管理的房地產投資信託基金(REIT)。我們認為,在MAA和運營夥伴關係作為合併公司運作的背景下,瞭解MAA與運營夥伴關係之間的少數差異是很重要的。MAA和運營夥伴關係結構為傘式夥伴關係REIT或UPREIT。MAA對經營夥伴關係的興趣使MAA有權分享運營夥伴關係的現金分配和損益比例,並使MAA有權就實質上需要合夥人表決的所有事項進行表決。MAA唯一的物質資產是其在經營合夥中有限合夥權益的所有權(經常由MAA持有的現金除外);因此,MAA的主要職能是作為經營合夥公司的唯一普通合夥人,不時發行公共股權,並擔保經營合夥公司的某些債務。經營合夥企業直接或間接持有所有房地產資產。除了MAA發行的公共股本淨收入以外,運營合夥通過運營合夥的業務、直接或間接的負債和發行操作單元產生公司業務所需的資本,這些淨收入被貢獻給運營夥伴關係,以換取有限合夥企業的權益。
MAA股東權益和運營合夥資本的列報是MAA合併財務報表與經營合夥企業合併財務報表區別的主要領域。股東權益可包括優先股、普通股、追加繳入資本、累計收益、累計分配、非控股權益、國庫股、累計其他綜合收益和可贖回普通股。經營合夥企業的資本可以包括普通合夥人的普通資本和優先資本、有限責任合夥人的普通資本和優先資本、非控制權益、積累的其他綜合收益和可贖回的共同單位。經營單位(MAA除外)的持有人可要求營運合夥不時贖回其業務單位,在此情況下,營運合夥可選擇以現金支付贖回價格(每個操作單位的款額一般相等於在贖回日期前一段指定期間內,MAA在紐約證券交易所(NYSE)的普通股的平均收盤價),或將MAA普通股的一股交付(在特定情況下作調整)。
1
為了突出MAA與運營夥伴關係之間的實質性差異,這份關於表10-K的年度報告包括了分別介紹和討論MAA和運營夥伴關係之間重大不同領域的部分,包括:
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• |
本報告項目6中選定的財務數據; |
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• |
本報告項目8中的合併財務報表; |
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• |
合併財務報表的某些附註,包括附註2-MAA和Note 3的普通股每股收益-MAALP的每股收益;附註8-MAA和Note 9的股東權益-MAALP的合夥人資本;附註15-MAA的選定季度財務信息(未經審計)和附註16-選定的季度財務信息 MAALP資料(未經審計); |
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• |
本報告第9A項的管制及程序;及 |
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• |
這些證書作為本報告的證物31和32列入。 |
在將MAA和運營夥伴關係披露合併的章節中,本報告將行動或控股稱為公司的行動或控股。雖然運營夥伴關係(直接或間接通過其子公司之一)通常是訂立合同、持有資產和發行債務的實體,但管理層認為,出於上述原因,以及由於我們通過運營夥伴關係經營業務,這種列報方式是適當的。MAA、運營夥伴關係及其子公司作為一個合併業務運作,但MAA、運營夥伴關係及其子公司是獨立的、不同的法律實體。
第一部分
與前瞻性報表相關的風險
我們認為,本年度報告中關於表10-K的這部分和其他部分包含了1933年“證券法”第27A節、經修正的“證券法”第27A節、經修正的1934年“證券交易法”第21E節或“交易法”中關於我們對未來期間的期望的前瞻性陳述。前瞻性陳述不討論歷史事實,而是包括與預期、預測、意圖或與未來有關的其他項目的陳述。這些前瞻性陳述包括(但不限於)關於預測經營業績和結果、財產收購和處置、合資企業活動、開發和翻新活動以及其他資本支出、籌資活動、租金和費用增長、佔用、融資活動、利率和其他經濟預期的陳述。例如“預期”、“預期”、“打算”、“計劃”等。“相信”、“尋求”、“估計”以及這些詞語和類似表達的變化都是為了識別這種前瞻性的陳述。這些前瞻性陳述涉及已知和未知的風險、不確定因素和其他因素,如下文所述,這些因素可能導致我們的實際結果、業績或成就與這些前瞻性報表所表示或暗示的業務、財務狀況或計劃的結果大不相同。雖然我們相信本文所載的前瞻性陳述所依據的假設是合理的,但任何假設都可能是不準確的,因此,本報告所載的前瞻性陳述可能不準確。, 我們或任何其他人都不應認為列入這些資料是為了表明這些聲明或我們的目標和計劃所述的結果或條件將得到實現。
除其他外,下列因素可能導致我們的實際結果、業績或成就與前瞻性聲明中所表達或暗示的大不相同:
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• |
由於市場條件、供求變化、競爭、無保險損失、税法和住房法的變化或其他因素,無法產生足夠的現金流量; |
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• |
作為一個以多家族為重點的區域投資信託基金,它面臨着在單一行業和部門投資所固有的風險; |
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• |
房地產市場的不利變化,包括但不限於我們重要市場未來對多户型單位的需求程度、我們今後可能尋求進入新市場的障礙、我們提高租金的能力、競爭、我們以有利條件確定和完善有吸引力的收購或開發項目的能力、我們以可接受的條件及時完成任何計劃的配置的能力,以及我們以一種能產生有利回報的方式再投資銷售收益的能力; |
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• |
新的收購未能實現預期成果或有效整合; |
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• |
發展社區未能在預算範圍內及時完成,如果有的話,未能按預期租賃或取得預期成果; |
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• |
突如其來的資本需求; |
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• |
經營成本的變化,包括房地產税、水電費和保險費; |
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• |
不能以合理的費率獲得適當的保險,或完全無法獲得超出我們保險範圍的災難造成的損失; |
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• |
有能力以優惠利率(如果有的話)獲得融資,並在現有債務到期時再融資; |
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• |
利率或資本化利率或資本市場狀況的水平和波動性; |
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• |
利率掉期保值會計處理的損失; |
2
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• |
繼續保持我國利率互換提供者的良好信譽; |
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• |
金融市場價格波動、混亂和流動性中斷及其對融資的影響; |
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• |
評級機構的任何行動對新債務融資的成本和可得性的影響; |
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• |
倫敦銀行間同業拆借利率(Libor)在2021年年底作為可變利率基準的逐步取消和向不同基準利率過渡的影響; |
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• |
作為抵押債務抵押品的房地產市場價值大幅下降; |
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• |
抵押貸款融資市場發生重大變化,這將導致作為自有或租賃產品的單一家庭住房成為一種更具競爭力的產品; |
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• |
我們是否有能力繼續滿足複雜的規則,以維持我們作為聯邦所得税的REIT的地位,經營夥伴關係是否能夠滿足維持其作為聯邦所得税目的的合夥關係的地位的能力,我們的應税REIT子公司為聯邦所得税目的維持其地位的能力,以及我們的子公司在這些規則規定的限制範圍內有效運作的能力和能力; |
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• |
無法吸引和留住合格人員; |
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• |
我們或我們的服務提供者的信息技術系統受到破壞或業務運作中斷的網絡責任或潛在責任; |
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• |
環境污染的潛在責任; |
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• |
不利的立法或管制税收變動; |
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• |
與各種問題有關的法律訴訟,其中除其他外,可能導致集體訴訟; |
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• |
與要求殘疾人出入的法律或類似監管要求有關的合規費用;以及 |
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• |
本年度報告表10-K中確定的其他風險,包括“1A項”標題下的風險。“風險因素”,有時,在我們向證券交易委員會或證券交易委員會提交的其他報告中,或在我們公開散發的其他文件中。 |
新的因素也可能不時出現,可能對我們的業務產生重大的不利影響。除法律規定外,我們沒有義務公開更新或修改本表10-K年度報告中所載的前瞻性陳述,以反映提交本表10-K年度報告之日後的事件、情況或預期變化。
項目1.事項。
概述
標準普爾500指數成分股公司MAA是一家專注於多家族、自我管理和自我管理的房地產投資信託基金(REIT).我們擁有、經營、收購和有選擇地開發公寓社區,主要位於美國東南部、西南部和中大西洋地區。截至2019年12月31日,我們在16個州和哥倫比亞特區維持了公寓社區和商業地產的全部或部分所有權,概述如下:
多家族 |
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社區 |
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單位 |
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合併 |
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299 |
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99,762 |
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鬆散 |
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1 |
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269 |
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共計 |
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300 |
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100,031 |
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商業 |
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特性 |
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平方英國“金融時報”。(1) |
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合併 |
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4 |
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260,000 |
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(1)不包括位於我們多家庭公寓社區的商業空間,該社區總面積約為630,000平方英尺。
我們的業務主要是通過運營夥伴關係進行的。MAA是運營合夥公司的唯一普通合夥人,擁有114,246,393個操作單元,截至2019年12月31日,在運營夥伴關係中擁有96.6%的合夥權益。MAA和MAALP於1993年在田納西州成立。截至2019年12月31日,我們擁有2476名全職員工和37名兼職員工。
3
經營目標
我們的主要業務目標是保護和增長現有的房地產價值,保持穩定和不斷增加的現金流,通過房地產投資週期的各個部分為我們的紅利和分配提供資金,並通過自律的方式創造股東價值。為了實現這些目標,我們打算繼續追求以下目標和戰略:
|
• |
有成效和有效率地管理我們現有的財產,集中管理財產和資產,並實行分散結構; |
|
• |
通過對公寓小區的買賣、開發和翻新採取機會主義的方式來管理房地產投資週期; |
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• |
使投資資本多元化,使我們經營的市場多元化,以達致均衡的投資組合,並儘量減低經營表現的不穩定性;及 |
|
• |
積極管理我們的資本結構,提高盈利的可預見性,為我們的股息和分配提供資金。 |
操作
我們的目標是通過增加收入、控制運營費用、保持較高的入住率和酌情對每個公寓社區的創收能力進行再投資,從而產生集體和每個公寓社區的投資回報。為實現這些目標而採取的步驟包括:
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• |
通過技術創新提供管理信息和改進客户服務; |
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• |
通過投資於節約成本的舉措,實施控制開支的計劃; |
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• |
分析個人資產生產率的表現,以確定最佳做法和改進領域; |
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• |
通過持續的資本投資保持每項財產的物質狀況; |
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• |
通過廣泛的綠化和外部改善,提高公寓社區的“遏制吸引力”,並不時對公寓社區進行重新定位,以提高或保持市場地位; |
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• |
管理租賃到期時間,使其與高峯租賃業務模式保持一致,並最大限度地提高物業人員的生產力; |
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• |
分配額外資本,包括用於有選擇的內部和外部改善的資本;以及 |
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• |
保持自主管理風格和“扁平化”的組織結構,強調財產級別的決策,以及資產管理和高級管理人員的監督。 |
我們認為,我們的分散經營結構充分利用了特定的市場知識,提供了比集中結構更大的個人問責制,並有利於購置和再開發過程。為了支持這種分散的業務結構,高級管理層和各種資產管理職能通過廣泛的報告程序和頻繁的實地訪問,積極參與支持和審查財產管理。為了使高級管理層和財產之間實時共享的信息量最大化,我們使用了一個基於網絡的財產管理系統。該系統包含允許運營效率和持續費用控制的財產和會計模塊,提供各種擴展的收入管理實踐,我們採用“收益管理”定價方案,幫助我們的物業經理優化租賃收入,我們還利用定購單和應付帳款軟件來提供更好的控制和管理信息。
科技投資繼續推動我們的業務運作效率,並幫助我們更好地滿足居民不斷變化的需求。我們的居民有能力一天24小時,每週7天與我們進行交易,並通過我們基於網絡的居民互聯網門户完成在線租賃申請、合同和續簽。通過這種技術與我們的居民互動,使我們能夠提高居民滿意度,並提高運營團隊的效率。
收購
我們的增長戰略之一是收購位於美國東南部、西南部和中大西洋地區的各個市場的公寓社區。收購和處置將幫助我們實現並維持我們想要的產品組合、地理多樣化和資產配置。資產組合的增長使得現有管理和管理結構的效率最大化。我們在收購公寓社區方面有豐富的經驗。我們將繼續評估出現的機會,我們將利用這一戰略,在強大和不斷增長的市場中增加公寓社區的數量。
4
我們在截至12月31日的一年中購置了以下房產,2019:
多家族收購 |
|
市場 |
|
單位 |
|
|
獲得日期 |
|
綠黨 |
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格林維爾,SC |
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271 |
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2019年11月 |
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傑弗遜沙湖(1) |
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奧蘭多角 |
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264 |
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2019年10月 |
|
小説“中城”(2) |
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鳳凰城 |
|
345 |
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2019年2月 |
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商業收購 |
|
市場 |
|
平方英尺 |
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獲得日期 |
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220河濱零售(3) |
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傑克遜維爾 |
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14,941 |
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2019年8月 |
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|
土地收購 |
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市場 |
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英畝 |
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|
獲得日期 |
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北奧蘭治大道-外派 |
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奧蘭多角 |
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2 |
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2019年4月 |
(1) |
這個預購的多家庭社區開發項目是通過與當地一家開發商合資開發的,我們擁有擁有這一房產的合資企業95%的股份。 |
(2) |
這個預購的多家庭社區開發項目是通過與當地一家開發商合資開發的,我們擁有擁有這一房產的合資企業80%的股份。 |
(3)我們收購了一個現有的多家庭公寓社區的底層零售部分。
處置
我們出售的公寓社區和其他資產,不再符合我們的長期戰略,或當市場條件有利時,我們重新部署這些銷售收益,以獲得,發展和重新開發更多的公寓社區,並重新平衡我們的投資組合或在地理區域內。處置也使我們能夠實現部分通過我們的投資創造的價值,並提供額外的流動性。然後,我們可以重新調配我們的處置所得的淨收益,而不是籌集更多資金。在決定出售一個公寓社區時,我們考慮到當前的市場狀況,並考慮到每項提案的銷售價格和其他關鍵條款,通常會向不相關的各方競購這些房產。我們還考慮到了當這樣的結構有助於最大化收益和執行效率的時候,我們還會考慮投資組合配置。在截至2019年12月31日的一年裏,我們處置了5個多家庭社區,共計1368個單元,我們的前公司辦公室和4個地塊,總面積約83英畝。
發展
作為增長戰略的另一部分,我們投資於有限數量的開發項目。可通過全資擁有的附屬公司或與非關聯方的合資企業來開展無關聯的開發活動。通常,固定價格建築合同是與不相關的各方簽訂的,以儘量減少建築風險。我們通常在單元可供租賃時管理項目的租賃部分。我們還可能在現有社區(通常作為開發商)參與有限的擴張開發機會。在我們尋求提供有吸引力的長期投資回報的機會主義新發展投資的同時,我們打算保持對我們的總資產負債表和投資組合的總體發展承諾,我們認為這是適度的。在截至2019年12月31日的一年中,我們承擔了1.129億美元的開發成本,並完成了2個開發項目。
截至2019年12月31日,正在開發下列多家庭項目(千美元):
工程項目 |
|
市場 |
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共計 單位 |
|
|
單位 已完成 |
|
|
成本 日期 |
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|
編入預算 成本 |
|
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估計值 單位成本 |
|
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預期 完井 |
|||||
銅脊II |
|
德克薩斯州沃斯堡 |
|
|
168 |
|
|
|
35 |
|
|
$ |
18,533 |
|
|
$ |
30,000 |
|
|
$ |
179 |
|
|
2020年第二季度 |
MAA Frisco橋II |
|
德克薩斯州達拉斯 |
|
|
348 |
|
|
|
— |
|
|
|
40,930 |
|
|
|
69,000 |
|
|
|
198 |
|
|
2020年第三季度 |
小説“中城”(1) |
|
鳳凰城 |
|
|
345 |
|
|
|
— |
|
|
|
30,116 |
|
|
|
82,000 |
|
|
|
238 |
|
|
2021年第二季 |
韋斯特格倫 |
|
丹佛,CO |
|
|
306 |
|
|
|
— |
|
|
|
16,926 |
|
|
|
84,500 |
|
|
|
276 |
|
|
2021年第四季度 |
336北橙 |
|
奧蘭多角 |
|
|
369 |
|
|
|
— |
|
|
|
11,574 |
|
|
|
99,000 |
|
|
|
268 |
|
|
2021年第四季度 |
長點 |
|
德克薩斯州休斯頓 |
|
|
308 |
|
|
|
— |
|
|
|
10,468 |
|
|
|
57,000 |
|
|
|
185 |
|
|
2022年第一季度 |
傑弗遜沙湖(2) |
|
奧蘭多角 |
|
|
264 |
|
|
|
— |
|
|
|
15,400 |
|
|
|
68,000 |
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2021年第4季 |
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2,108 |
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489,500 |
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(1) |
這一預購的多家庭社區開發項目是通過與當地一家開發商的合資企業開發的。我們擁有80%的合資企業擁有這一財產。 |
(2) |
這一預購的多家庭社區開發項目是通過與當地一家開發商的合資企業開發的。我們擁有擁有這一房產的合資企業的95%的股份。 |
再開發
我們專注於室內單元的升級和外部設施的改善,而不僅僅是例行的資本維護,我們認為整個投資組合中的現有公寓社區都有能力支持額外的租金增長。在本年度終了的年度內
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十二月三十一日2019,我們翻新了8,329 單位,平均費用為 $5,876單位租金平均增加 9.8% 高於正常市價的相似但未翻新的單位。
資本結構
我們利用債務和股本的組合來為我們的商業目標提供資金。我們保持着一種資本結構,重點是保持准入、靈活性和低成本,我們相信,這將使我們能夠積極支持正常的業務運作,並在市場上尋找潛在的投資機會。我們對債務期限進行結構調整,以避免在任何特定年份出現不成比例的風險敞口。我們的主要債務融資策略是進入無擔保債務市場,以滿足我們的債務資本需求,但我們也保持有限的有擔保債務,並保持進入有擔保和無擔保債務市場的機會,以獲得最大的靈活性。我們還認為,我們可以很大程度地進入股權資本市場。
截至2019年12月31日,22.2%的總市值為債務借款,其中19.1%為無擔保借款,3.1%為有擔保借款。我們目前打算將我們的總債務,除持有的現金外,調整到資產未折舊賬面價值的30%至36%。我們的章程和細則並不限制我們的債務水平,我們的董事會可以隨時修改這一政策。我們可以發行新的股本,以將我們的債務維持在目標範圍內。無抵押高級債券契約將我們的債務總額限制在調整後總資產的60%或更少(根據MAALP發行債券的契約)。截至2019年12月31日,我們的債務總額約佔調整後總資產的31.4%。我們不斷審查降低資本成本的機會。我們計劃繼續使用無擔保債務,以便利用這些市場提供的較低資本成本和靈活性。當我們認為我們的股價遠低於我們的淨現值時,我們將評估回購股票的機會。我們還尋找機會,在適當的機會出現時,我們可以收購或發展公寓社區,有選擇地提供資金或部分資金來自出售股票證券。我們致力於提高我們投資的淨現值,從我們的資產組合中產生高於債務和股本估計總成本的現金流。我們經常進行新的投資,當我們認為這將增加股東的價值,在整個投資。
競爭
我們所有的公寓社區都位於包括其他公寓社區在內的地區。入住率和租房率受某一特定地區有競爭力的公寓社區數量的影響。競爭公寓社區的所有者可能比我們擁有更多的資源,而這些公寓社區的管理者可能比我們的管理人員更有經驗。此外,單身家庭出租住房、人造住房、共管公寓以及新的和現有的住房市場為公寓社區的潛在居民提供了住房選擇。一些相互競爭的公寓社區提供了我們的公寓社區沒有的特點。競爭的公寓社區可以利用租讓或較低的租金來獲得暫時的競爭優勢。此外,一些競爭公寓社區比我們的公寓社區更大或更新。每個公寓小區的競爭地位是不同的,取決於包括次級市場供求在內的多種因素。此外,其他地產投資者亦會與我們競爭,購買現有物業及發展新物業。這些競爭對手包括保險公司、養老和投資基金、公共和私人房地產公司、投資公司和其他公有和私人公寓REIT,其中一些可能比我們擁有更多的資源或較低的資本成本。
不過,我們相信,我們一般都處於有利的地位,可以有效地競爭居民和投資。我們相信我們的競爭優勢包括:
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一個具有物業管理、開發、再開發、購置、營銷、銷售和融資專門知識的完全一體化組織; |
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可擴展的操作和支持系統,包括自動化系統,以滿足我們居民不斷變化的技術需求; |
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獲得各種各樣的債務和股本資本來源; |
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地理多樣化,在美國東南、西南和中大西洋地區36個明確的市場;以及 |
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在我們的許多主要市場的重要存在,使我們能夠成為當地的經營專家。 |
展望未來,我們計劃繼續優化租賃到期管理,改進費用控制,增加常駐員工留用努力,並使員工激勵計劃與我們的業績相一致。我們還計劃繼續定期對公寓社區和個別單位進行基本建設改進,以便在每個市場上保持競爭地位。我們認為,這一運營計劃,再加上投資組合針對不同地理平臺的居民的優勢,將使我們能夠繼續運營增長。
環境事項
作為我們標準公寓社區收購和開發過程的一部分,我們通常從外部環境工程公司獲得對這些場所的環境研究。這些研究的目的是找出
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現場污染情況,並評估環境法規的遵守情況。這些研究一般包括對該地點的歷史審查、對某些公共記錄的審查、對該地點及其周圍財產的初步調查、檢查是否存在石棉、多氯聯苯和地下儲罐,以及編寫和印發書面報告。根據這些研究的結果,可以進行更多的侵入性程序,例如土壤取樣或地下水分析,以調查潛在的污染源。在取得購置或開發財產所有權之前,這些研究必須令人滿意地完成;然而,無法保證所審查的研究或補充文件確定了所有重大的環境風險。“風險因素-與我們的房地產投資和我們的業務有關的風險-環境問題是可能的,可能是昂貴的。”
我們收到的有關我們所取得的物業的環境研究,並沒有顯示出任何重大的環境責任。如果在盡職調查過程中發現任何潛在的環境風險或條件,我們將仔細評估補救的潛在成本,並將其計入購置成本,假設已查明的風險和因素被認為是可控和合理的。我們不知道任何我們認為會被視為重大環境責任的現有條件。然而,這些研究可能沒有揭示所有環境風險,也可能存在着我們不知道的物質環境責任。此外,對於未來的法律、法令或條例,或鄰近的財產或居民可能引入危險或有毒物質,不能作出任何保證。
房地產投資信託資格
根據經修訂的1986年“國內收入法”或“守則”,MAA選擇作為REIT徵税。要繼續取得REIT資格,MAA必須繼續通過某些測試,除其他外,這些測試通常要求我們的資產主要由房地產資產組成,我們的收入主要來自房地產資產,而且我們每年至少向股東分配90%的REIT應税收入(淨資本收益除外)。如果MAA保持其作為REIT的資格,MAA每年向其股東分配淨收入時,一般不會對其淨收入徵收美國聯邦所得税。即使MAA繼續有資格成為REIT,它也將繼續對其收入和財產繳納某些聯邦、州和地方税收。在2019年,MAA向其股東支付了每股3.84美元的總分配額,超過了90%的REIT分配要求,超過了REIT的應税收入。
訪問我們的報告
MAA和運營夥伴關係文件與SEC合併了定期報告。我們關於表10-K的年度報告,以及我們關於表10-Q的季度報告、關於表格8-K的當前報告以及對這些報告的任何修改,在這些材料以電子方式提交或提供給我們之後,都可以在我們的https://www.maac.com網站上找到。美國證券交易委員會對我們網站的直接引用並不構成通過引用網站上包含的信息而成為公司的一部分,也不應被視為本年度報告的一部分,即表格10-K。所有上述資料也可以通過與我們的投資者關係部聯繫,與我們的投資者關係部聯繫,聯繫我們的投資者關係部,地址是田納西州日耳曼敦500號套房500號,也不應被視為本年度報告的一部分。
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項目1A。危險因素
除了表格10-K所載的其他信息外,我們還發現了以下可能對我們的業務前景、財務狀況或經營結果產生重大不利影響的額外風險和不確定性。投資者在作出投資決定前,應仔細考慮以下所述的風險。我們的業務面臨重大風險,下面描述的風險可能不是我們面臨的唯一風險。我們目前所不知道的或我們目前認為不重要的額外風險也可能對我們的業務運作產生重大影響。如果出現上述任何風險,我們的業務前景、財務狀況或經營結果都可能受到影響,我們的股本市場價格和債務證券交易價格可能會下降,而你可能會損失你對我們股本或債務證券的全部或部分投資。
與我們的房地產投資和業務相關的風險
不利的市場和經濟狀況可能會對我們的入住率、租金收入和房產價值產生不利影響。
在我們經營的地區不利的市場條件和不利的經濟條件可能會嚴重影響我們的居住水平、我們的租金和收藏品、房產的價值以及我們以經濟上有利的條件購買或處置公寓社區的能力。我們以優惠價格租賃公寓社區的能力受到多家庭和其他租賃市場供應增加的不利影響,並取決於整體經濟水平,經濟水平除其他外,受到失業和失業水平、個人債務水平、住房市場低迷、股票市場波動和對未來的不確定性等因素的不利影響。當相關租金下降時,我們的一些主要開支一般不會下降。我們預計,我們的入住率、租金收入和(或)公寓社區價值的下降會使我們的可用現金減少,以償還債務和進行分配,這可能對我們的財務狀況或我們證券的市場價值產生不利影響。可能影響我們的入住率、租金收入和/或公寓社區價值的因素包括:
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全球、國家、區域和地方經濟狀況下降,特別是失業率上升; |
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抵押貸款利率和住房定價的下降,使替代住房更加負擔得起; |
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政府或建築商對住房所有權的獎勵,使替代住房方案更具吸引力; |
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當地房地產市場條件,包括公寓或其他可供出租的住房供過於求,或減少對該地區公寓的需求; |
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居民的經濟狀況下降,可能使我們更難向一些居民收取租金; |
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市場租金下降; |
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家庭組成減少;以及 |
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如果這些成本不能轉嫁給我們的居民,經營成本就會增加。 |
如果不能產生足夠的現金流量,就會限制我們償還債務和進行分配的能力。
我們支付債務和進行分配的能力取決於我們是否有能力創造超出經營成本和資本支出要求的現金流量和(或)進入市場進行債務和股權融資。由於我們無法控制的因素,我們從行動中獲得的資金可能不足。此類事件或條件可包括:
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來自其他公寓社區的競爭; |
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在我們的市場上過度建造新公寓或供應過剩的現有公寓,這可能對佔用率或租金產生不利影響和(或)需要租金優惠才能租賃公寓; |
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將共管公寓和單一家庭住房改為出租用途,或增加可供出售的共管公寓和單一家庭住房的數量; |
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整體經濟疲軟,這降低了就業增長和相關的公寓需求; |
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因通貨膨脹和其他因素而增加的業務費用(包括房地產税、水電費和保險費),而這些因素可能不會被增加的租金所抵消; |
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(一)在經濟條件良好的前提下,或者在租賃期結束後,不能出租公寓的; |
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發展社區未能在預算範圍內及時完成(如果有的話),也未能按預期進行租賃; |
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政府條例的變化和遵守的相關費用; |
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修改法律,包括但不限於税法和住房法,包括頒佈租金管制法或其他規範多家庭住房的法律; |
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未投保的損失,包括災難性風暴、地震或恐怖行為造成的損失; |
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利率水平的變化和可獲得的融資、借款人信貸標準和首付要求的變化可能導致租房者購買住房(如果利率下降和住房貸款更加容易的話)。 |
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或增加我們的購置及營運成本(如利率上升及融資較少);及 |
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房地產投資的相對缺乏流動性。 |
有時,我們依賴於外部資金來源,以充分資助分配給股東和我們的資本投資計劃,包括我們現有的房地產開發。雖然我們有足夠的流動資金,可以通過額外借款按目前利率進行分配,但如果有必要,業務的任何持續嚴重惡化都可能導致我們的財政資源不足以支付我們的債務並按目前的利率進行分配,在這種情況下,我們將需要降低分配率。業務資金的任何減少都可能對我們進行分配或履行貸款契約的能力產生不利影響,並可能對我們的股票價格或債務證券的交易價格產生重大不利影響。
我們的投資集中在單一的資產類別上,使我們的經營結果更容易受到經濟衰退或經濟放緩或其他經濟因素的影響。
截至2019年12月31日,我們的投資主要集中在多家族部門。因此,我們會受到投資於單一類型物業所固有的風險。多家庭房屋需求的下降或放緩,對我們的經營成果或資產價值的影響,可能較我們將投資分散至多個資產類別的情況更為顯著。
我們的業務集中在美國的東南部、西南部和中大西洋地區;我們在經營的地區受到一般經濟條件的制約。
截至2019年12月31日,我們的投資組合中約有39.9%位於前五大市場:佐治亞州亞特蘭大、得克薩斯州達拉斯、得克薩斯州奧斯汀、北卡羅來納州夏洛特和佛羅裏達州奧蘭多。此外,我們的整體業務集中在美國東南部、西南部和中大西洋地區。我們的表現可能會受到這些地理區域的經濟狀況和其他有關因素的不利影響,包括這些地區公寓的供求、分區和其他管制條件以及來自其他社區和替代住房形式的競爭。尤其是,我們的表現受到就業增長和失業的影響特別大。如果任何這些市場的經濟條件、就業增長和失業情況惡化,或任何這些地區都遭受自然災害,我們的投資組合的價值、我們的業務結果以及我們償還債務和進行分配的能力都可能受到不利影響。
未能在新市場上取得成功,可能會對我們的表現造成不良影響。
如果有適當的機會,我們可以在我們現有的市場範圍之外進行收購。我們在現有市場的歷史經驗,並不能確保如果我們選擇進入新市場,便能成功地在新市場運作。如果我們選擇進入新的市場,我們可能會面臨各種風險,包括無法準確評估當地市場狀況,找出適當的收購機會,僱用和留住關鍵人員,以及不熟悉地方政府和許可程序。此外,我們可能會放棄進入新市場的機會,而這些新市場是我們因任何原因而開始探索的,結果可能無法收回已發生的開支。
公寓社區和房地產公司之間的實質性競爭可能會對我們的收入、發展和收購機會產生不利影響。
在我們每個社區的市場範圍內,還有許多其他的公寓社區和房地產公司,其中一些可能比我們擁有更多的財政和其他資源,與我們競爭居民、開發和收購機會。這些地區有競爭力的公寓社區和房地產公司的數量可能會對(1)我們出租公寓和創收的能力,以及(2)發展和收購機會產生實質性影響。這些競爭者的活動可能會使我們為一項新的財產付出比我們本來會付出的更高的代價,或可能使我們根本無法購買到理想的財產,這可能會對我們和我們償還債務和進行分配的能力產生重大的不利影響。
暴力行為可能降低我們資產的價值,並可能對我們的業務和業務結果產生不利影響。
我們的公寓社區可以直接或間接地成為實際或威脅的恐怖襲擊、犯罪、槍擊或其他暴力行為的地點或目標,其發生可能通過破壞、破壞、損失或增加安全費用而影響我們社區的價值,並因租金需求減少而造成業務損失,保險的提供可能受到限制,或可能要付出很大的代價。如果這種事件發生在我們的公寓社區之一,我們也可能受到重大賠償要求。此外,實際或威脅進行的恐怖主義襲擊可能對國家經濟條件以及我們經營的市場的經濟狀況產生不利影響,同樣也可能對我們的業務和業務結果產生重大的不利影響。
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我們的業務依賴信息技術系統,這些系統的任何破壞或安全故障都可能對我們的業務、財務狀況、運營結果和聲譽產生重大不利影響。
我們依靠專有和第三方信息技術系統來處理、傳輸和存儲信息,並管理或支持我們的業務流程。我們在我們的信息技術系統上存儲和保存有關我們和與我們做生意的人的保密的財務和商業信息。此外,我們亦收集及保存本港居民及準居民與我們的租賃及物業管理活動有關的個人身份資料,以及收集及保存僱員與其受僱有關的個人身份資料。此外,我們還聘請第三方服務提供商,收集和保存我們的居民、準居民和僱員的個人身份信息,為我們提供商業服務,包括網絡託管、物業管理、租賃、會計和發薪服務。保護我們所依賴的信息技術系統對我們至關重要。我們採取步驟,並一般要求第三方服務提供者採取步驟,保護我們和我們的服務提供商的信息技術系統中保存的信息的安全,包括使用系統、軟件、工具和監測,為信息的處理、傳輸和儲存提供安全保障。然而,我們面臨着與我們所依賴的信息技術系統的破壞或安全故障相關的風險,這些風險可能是由網絡攻擊或網絡入侵、惡意軟件、計算機病毒或員工錯誤或不當行為造成的。特別是通過網絡攻擊或網絡入侵,這種數據泄露或安全故障的風險普遍增加,原因是新技術的增加,以及企圖攻擊和入侵的肇事者的複雜程度和活動增加。
我們和我們的服務供應商所採取的安全措施不能提供絕對的安全,也不能保證我們或我們的服務提供者將來不會遭受數據安全事故,未經授權的各方不會獲得儲存在我們或我們服務提供商系統上的敏感信息,這種訪問無論是暫時的還是永久的,都不會干擾或中斷我們的行動,或任何此類事件都將被及時發現。即使是保護最完善的信息、網絡、系統和設施也仍然可能容易受到攻擊,因為在這種企圖的安全漏洞中使用的技術不斷髮展,通常在針對目標發射之前才能被識別,而且在某些情況下被設計為不被發現,事實上也不可能被檢測到。此外,第三方信息技術提供商可能不會以避免未經授權的損失或披露或解決已知漏洞的方式向我們提供硬件或軟件的修復或更新,這些漏洞可能會使我們因這些延遲而受到已知的威脅或停機。因此,我們和我們的服務提供者可能無法預測這些技術或實施適當的安全障礙或其他預防措施。此外,我們可能需要花費大量額外資源,以繼續加強信息安全措施和內部流程和程序,或調查和補救任何信息安全漏洞。
數據安全事件可能危及我們或我們的服務提供商的信息技術系統,我們或我們的服務提供商存儲的信息,包括居民、潛在居民和僱員的個人可識別信息,可能被訪問、濫用、公開披露、腐敗、丟失或被盜。任何未能防止我們或我們的服務供應商的信息技術系統出現數據泄露或安全故障的情況,都可能中斷我們的業務,導致停工,將我們計劃中的努力和資源轉用於其他項目,損害我們的聲譽和品牌,損害我們的競爭地位,使我們難以吸引和留住居民,使我們難以承擔賠償責任或受到監管處罰,並可能對我們的業務、財務狀況或業務結果產生重大和不利的影響。同樣,如果我們的服務提供者沒有使用足夠的安全或數據保護程序,或以不允許或不適當的方式使用個人數據,我們可能要對某些損失負責,這可能會損害我們的聲譽。
公寓社區的收購涉及各種風險,可能達不到預期。
我們過去已經收購了符合我們投資標準的公寓社區,如果我們打算在未來獲得有吸引力的機會的話。我們的收購活動及其成功受到以下風險的影響:
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我們可能無法以優惠的條件或根本無法獲得收購融資; |
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即使我們能夠為收購提供資金,從收購中獲得的現金流量也可能不足以支付我們所需的本金和利息; |
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即使我們為一個公寓社區簽訂了收購協議,我們也可能在承擔一定的收購相關費用後無法完成收購; |
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我們可能會招致大量費用,轉移管理層對潛在收購的評估和談判的注意力,包括隨後無法完成的潛在收購; |
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當我們收購一個公寓社區時,我們可能為了增加收入和盈利而對它進行額外的投資,而這些額外的投資可能不會產生預期的收入或盈利能力的改善; |
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我們可能無法迅速和有效地將已獲得的公寓社區和新工作人員納入我們現有的業務,如果不能成功地整合這些公寓社區或人員,將導致效率低下,可能會對我們的投資預期回報和整體盈利產生不利影響;以及 |
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我們可購買須負法律責任的物業,或與環境狀況、業權狀況、物質狀況或符合分區法例、建築守則或其他法律規定有關的問題,以及在每一種情況下, |
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對於未知的負債或條件,我們的收購可能沒有,或只有有限的追索權,我們可能有義務支付大量款項來結清或治癒這一問題,這可能對我們的現金流動和經營結果產生不利影響。 |
我們面臨出售公寓社區的某些風險,這可能會限制我們的經營和財務靈活性。
我們定期處置不再符合我們戰略目標的公寓社區,但不利的市場條件可能會使我們所擁有的公寓社區難以出售。我們無法預測我們是否能夠以這個價格或按我們設定的條件出售任何物業,也無法預測未來買家所提供的任何價格或其他條件是否會為我們所接受。我們也無法預測找到願意購房者和結束出售房產所需的時間。此外,在出售物業前,我們可能需要動用資金,以糾正欠妥之處,或作出改善。這些條件可能會限制我們處置物業和迅速改變投資組合的能力,以達致我們的策略目標,而這些目標可能會對我們的財務狀況及證券的市場價值造成重大的不良影響。我們的公寓銷售也面臨以下風險:
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根據“守則”第1031條的規定,我們出售物業的收益中,很大一部分可由中介持有,以便某些買賣符合同類交易所的資格,使任何有關的資本收益可被押後,以作聯邦所得税用途。因此,我們可能無法立即獲得出售物業所得的所有現金收入。此外,如果一項旨在成為第1031條交易所的交易後來被確定為應納税,我們可能會面臨不利的後果,如果對這些交易適用的法律被修正或廢除,我們可能無法在延期繳税的基礎上處置財產。第1031節交易所交易的中介代理人通常以信託方式處理大量資金。其中一名特工挪用資金可能對我們的行動結果產生重大的負面影響。此外,挪用資金可能導致處置不符合延期納税資格的財產,並對我們的財務狀況產生不利影響。作為第1031節交易所的交易資格也有可能被成功地質疑,並被確定為目前應納税的交易。在這種情況下,我們的應税收入、收益和利潤都會增加,這會減少股東獲得的任何資本回報,從而增加股利收入。在某些情況下,我們可能被要求支付額外的股息,或代替額外股息的公司所得税,可能包括利息和罰款。因此,我們可能會被要求借入資金,以支付額外的股息或税項,而這些税項的繳付,可能會令我們可供分配給股東的現金減少。此外,如果第1031節的交易後來被確定為應納税, 我們可能須修訂有關年度的報税表,包括任何送交股東的資料報告;及 |
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適用於REITs的聯邦税法限制了我們從出售社區中獲利的能力,這一限制可能會阻止我們在市場條件有利時出售社區。 |
通過合資企業擁有財產可能限制我們完全為我們的利益行事的能力。
在我們認為有必要使用這種結構的情況下,我們有時可以通過與其他人或實體合資取得和(或)開發財產。在這種情況下,我們可能會與一個或多個合夥人發生糾紛,這可能會影響我們共同擁有財產的能力。此外,我們的合作伙伴可能有與我們的目標不一致的商業、經濟或其他目標,包括與出售或再融資財產的適當時間和條件有關的目標。在某些情況下,我們的合作伙伴可能在我們的市場上有相互競爭的利益,這可能造成利益衝突。此外,我們的合夥人可能在到期時拒絕提供資本捐助,我們可能會對我們的合夥人承擔可賠償的損失。一般來説,我們和我們的合夥人都有權觸發一項買賣安排,這可能會導致我們出售我們的權益,或獲得我們合夥人的利益,如果我們不這樣做,我們就不會發起這樣的交易,並可能導致對我們在合資企業中的利益(如果我們是賣方)或我們的合夥人在合資企業中的利益(如果我們是買方)的估值所作的估價,而這種水平可能並不能代表一種距離營銷過程所產生的估價。共同擁有財產的其他潛在風險包括:(一)如果我們和我們的合夥人無法就某些重大和其他決定達成協議,(二)限制我們未經其他合夥人同意而清算我們在合夥企業或合資企業中的地位的能力,以及(三)就合營企業的負債向貸款人提供擔保的要求。
環境問題是可能的,而且可能代價高昂。
根據各種聯邦、州和地方法律、法令和條例,房地產的現任或前任所有者或經營者可能要承擔在這些財產上、周圍或之下移走或補救某些危險或有毒物質的費用。這種法律往往規定這種責任,而不考慮擁有人或經營者是否知道或應對這些危險或有毒物質的存在負責。危險、有毒物質或石油產品排放物的存在或未得到適當補救,可能會對業主或經營者出售或租賃受影響財產或以財產作為抵押物借款的能力產生不利影響。安排處置或處理危險或有毒物質的人員也可承擔在處置或處理設施中清除或補救危險或有毒物質的費用,不論該設施是否為該人所有或經營。某些環境法規定了向空氣中釋放含石棉材料的責任,第三方也可就與石棉有關的人身傷害向不動產所有人或經營者索要賠償
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含有材料和其他危險或有毒物質的。聯邦和州的法律也對某些地下儲罐的操作和隨後的拆除作出了規定。就目前或以前的所有權(直接或間接)、經營、管理、開發或控制不動產而言,我們可被視為這類公寓社區的所有者或經營者,或已安排處置或處理危險或有毒物質,因此可能有可能對移走或補救費用以及某些其他費用,包括政府罰款以及人身和財產損害索賠負責。
我們現時的政策,是就我們希望取得或發展的每一個公寓社區,進行第一期環境研究,這項研究一般不涉及侵入性的技術,例如土壤或地下水取樣,並據此進行。然而,我們不能向你保證,針對我們目前或未來任何公寓社區進行的第一階段環境研究或其他環境研究將揭示:
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所有或全部潛在的環境責任; |
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物業的任何先前擁有人或經營人並沒有製造任何我們所不知道的物質環境狀況; |
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在其他情況下,該等公寓社區的任何一個或多於一個的物質環境狀況並不存在;或 |
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這種環境問題不會對我們和我們償還債務和進行分配的能力產生實質性的不利影響。 |
某些環境法規定,在先前擁有期間存在危險或有毒物質的情況下,前財產所有人應負賠償責任。財產的轉讓並不免除業主的這種責任。因此,我們可能對我們的前輩或我們以前出售的公寓社區負有責任,已經對多家庭公寓社區的業主和經營者提起了若干訴訟,指控他們因住宅房地產中存在黴菌而造成人身傷害和財產損失。其中一些訴訟導致了大量的貨幣判決或和解。保險公司對這些賠償責任的反應是將與模具有關的索賠分別從標準保單和模具背書定價中剔除。我們獲得了一個單獨的污染保險政策,涵蓋與黴菌有關的索賠,並採取了旨在儘量減少黴菌在我們的任何公寓社區的存在,以及指導方針,以及時處理和解決報告的黴菌。在我們的污染政策未涵蓋的範圍內,如果出現財產損害或健康問題或指控,黴菌的存在可能使我們承擔居民和其他人的責任。
極端天氣或自然災害可能造成財產損失或破壞業務,這可能損害我們的業務和業務結果。
我們的公寓社區位於可能受到極端天氣和自然災害影響的地區,包括但不限於地震、風、洪水、颶風和火災,部分由於氣候變化的潛在影響,事件可能增加的可能性或頻率。這種情況可能損害我們的財產,擾亂我們的業務,並對我們的租户產生不利影響。我們無法保證這些條件不會對我們的財產、業務或商業產生實質性的不利影響。
災難造成的損失可能超出我們的保險範圍,這可能會對我們的經營結果產生負面影響,並降低我們財產的價值。
我們為我們的公寓社區提供全面的責任和財產保險,並打算為我們將來購買的公寓社區提供類似的保險。有些損失,通常是災難性的,例如洪水、颶風或地震造成的損失,受到限制,因此可能沒有保險。我們在釐定保險金額、承保限額及可扣減條款時,行使酌情權,以便以合理的成本及適當的條件,為我們的投資維持適當的保險。如果我們遭受重大損失,我們的保險範圍可能不足以支付我們損失的投資的全部當前市場價值或當前重置價值。通脹、建築物守則及法例的改變、環境因素及其他因素,亦可能令我們在財產受損或損毀後,無法使用保險收益來更換物業,而我們所蒙受的任何損失,如未能完全由我們的保險所涵蓋,則可能會對我們的經營結果造成負面影響,並可能令我們的物業價值下降。
增加房地產税、公用事業和保險費可能會對經營結果產生負面影響。
由於我們擁有大量的房地產,房地產税、公用事業和為我們的公寓社區提供保險的費用是開支的一個重要組成部分。房地產税、公用事業和保險費受到大幅增加和波動的影響,這可能是我們無法控制的。例如,氣候變化的潛在影響以及極端天氣事件和自然災害的風險增加,可能導致我國保險費大幅增加,並對保險的提供產生不利影響。如果與房地產税、公用事業和保險費有關的費用增加,而不被收入的相應增加所抵消,我們的業務結果可能受到不利影響,我們償還債務和進行分配的能力可能受到不利影響。
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遵守或不遵守法律 和規章,包括需要殘疾人進入我們的財產,能對我們的行動有不利影響.
我們必須根據許多聯邦、州和地方法律和條例,擁有、經營、管理、獲取、開發和重新開發我們的財產,例如1990年的“美國殘疾人法”、1988年的“公平住房法”和其他聯邦、州和地方法律一般都要求向殘疾人提供公共住房。不遵守規定可能導致政府處以罰款或對私人訴訟當事人給予損害賠償。這些法律可能要求我們修改現有的公寓社區。這些法律還可能通過要求殘疾人更好地進入這些建築物來限制翻修,或者要求我們增加其他結構特徵,以增加我們的建築成本。我們無法確定遵守這些法律的費用,這些費用可能很大。
我們不知道我們所要遵守的法律要求是否會改變,或者是否會實施新的要求。法律法規的改變可能要求我們支付鉅額意外支出,限制我們提高租金或收取某些費用的能力,或以其他方式對我們的業務產生不利影響。例如,我們普遍看到,租户倡導團體越來越積極地採取行動,它們經常敦促州和地方政府考慮制定租金管制或穩定租金的法律和條例,以及租户的權利法律和條例。未來在我們經營的市場上的任何此類法令,都可能對我們的經營結果和財產價值產生重大不利影響。
開發和建設風險可能會影響我們的盈利能力。
截至2019年12月31日,我們有7個正在建設的開發社區,共計2108個單元。如有機會,我們可能會在這些及其他發展社區作出進一步投資,並可透過與非附屬機構的合資企業進行投資。我們的發展及建造活動會受到以下風險:
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我們可能無法或在獲得必要的分區、土地使用、建築、佔用和其他必要的政府許可和授權方面面臨延誤,這可能導致開發費用增加,可能會推遲整個或部分開發社區的初始佔用日期,並可能要求我們完全放棄對一個我們無法獲得許可證或授權的項目的活動; |
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我們可能無法在有利的條件下獲得發展活動的資金,這可能導致建築延誤,導致成本增加,收入減少,並有可能導致我們放棄這一機會; |
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由於完成項目的延誤、超出預算的費用、租賃特許權高於預期以及租金低於最初估計,收益率可能低於預期; |
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在我們的開發項目中,開發商的破產可能給我們社區的發展造成延誤和費用,並可能對我們的財務狀況和運營結果產生不利影響; |
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我們可能會放棄我們已開始研究的發展機會,亦可能未能收回因探討這些機會而引致的開支; |
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我們可能無法按時完成一個公寓社區的建設和租賃,或承擔超出我們原先估計的開發或建築費用,我們可能無法收取租金來補償這些費用的任何增加; |
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新發展的公寓社區的居住率和租金可能會波動,取決於許多因素,包括市場和經濟條件,使我們無法達到該社區的盈利目標; |
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當我們出售給第三方公寓社區或物業,我們開發或翻新,我們可能會受到保證或建築缺陷,是沒有保險或超過我們的保險限額; |
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如我們不能透過其他途徑籌集資金,如未能成功達成合資協議,則可能會禁止其他有利投資;及 |
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通過旨在應對氣候變化及其影響的法律和條例,例如,包括“綠色”建築規範,可能會增加我們的發展成本,並造成我們發展社區建設的延誤。 |
短期租約使我們受到市場租金下降的影響,我們可能無法在租約期滿時續約或轉租單位。
我們的公寓租賃期限一般為一年或一年以下。由於這些租約一般容許居民在租約期滿時不受懲罰地離開,我們的收入較長期租約更快地受到市值租金下降的影響,如果我們不能即時續期或轉租單位,或在續期或轉租時的租金顯著低於預期,則我們的財務狀況和經營結果可能會受到不利影響。
我們不時參與的法律程序可能會對我們的業務造成不利影響。
作為多家庭公寓社區的業主、經營者和開發商,我們可能參與各種法律訴訟,包括但不限於與商業、開發、就業、環境、證券、股東、租户或侵權法律問題有關的訴訟,其中一些可能導致集體訴訟。
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在……裏面“法律程序”和注11對於本年度報告中其他表格10-K所包含的合併財務報表,我們目前是與我們德克薩斯公寓樓社區的房客滯納金政策有關的兩起集體訴訟的被告。
如果法律程序對我們不利或由我們解決,而且不包括在保險範圍內,可能會對我們的財務狀況、經營結果或現金流動造成重大責任;同樣,無論結果如何,法律程序也可能導致大量費用和開支,影響我們某些保險的可得性或成本,並嚴重轉移我們管理層的注意力。不能保證我們能夠在任何待決或未來的法律程序中獲勝,或取得有利的解決辦法。
與負債及融資活動有關的風險
我們的鉅額債務可能對我們的財務狀況和業務結果產生不利影響。
截至2019年12月31日,我們的債務總額約為45億美元。除其他事項外,我們將來可能會因收購、發展和經營活動而招致額外的負債。
我們的槓桿程度帶來了重大風險,包括以下幾個方面:
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我們可能需要將很大一部分資金從業務中撥出,用於償還債務,而我們的現金流量可能不足以支付本金和利息所需的款項; |
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償債義務將減少可用於分配的資金和用於收購、開發和再開發的資金; |
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與債務較少的競爭對手相比,我們可能更容易受到經濟和工業衰退的影響; |
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我們對不斷變化的商業和經濟狀況作出反應的能力可能受到限制; |
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我們可能拖欠我們的債務,這可能導致這些債務加速,租金和租約的轉讓,以及財產喪失抵押品贖回權;以及 |
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如果我們的其中一家子公司違約,它可能觸發其他債務項下的交叉違約或交叉加速準備金,這可能導致立即違約,或允許放款人宣佈根據該債務借入的所有資金都到期應付。 |
如果發生這些事件中的任何一件,我們的財務狀況和業務結果可能會受到重大和不利的影響。
我們可能無法續借、償還或再融資我們的未償債務,這可能對我們的財務狀況和業務結果產生不利影響。
我們受到與債務融資有關的正常風險的影響,包括我們的現金流量不足以支付所需的本金和利息的風險、有擔保或無擔保債務在到期時無法得到更新、償還或再融資的風險,或任何續期或再融資的條件將不如現有的債務條款那麼有利的風險。如果我們不能以可以接受的條件為我們的債務再融資,如果有的話,我們可能被迫以不利的條件處置我們的一個或多個公寓社區,這可能會給我們造成損失。這種損失可能對我們和我們償還債務和進行分配的能力產生重大的不利影響。此外,如果一項物業被抵押以保證償還債務,而我們又不能償還按揭,承按人可以取消該物業的贖回權,委任接管人,並接受租金及租契的轉讓,或尋求其他補救辦法,而這一切均會令我們的收入及資產價值蒙受損失。喪失抵押品贖回權也可能在不附帶現金收益的情況下創造應税收入,從而妨礙我們滿足“守則”的REIT分配要求的能力。
利率上升可能會對我們的經營結果和現金流產生不利影響。
我們已招致並預期在未來會招致以浮動利率支付利息的債項。利率可能會上升,這可能會導致我們的可變利率債務的利息支出增加,或者在到期的固定利率債務再融資時提高利率,這可能會對我們和我們償還債務的能力產生重大的不利影響,使我們在某些債務工具下作出分配或導致我們違約。此外,市場利率的提高可能會導致我們的普通股持有人要求從我們發行的股票中獲得更高的收益,這可能會對我們普通股的市場價格產生不利影響。由於失業率或通貨膨脹等關鍵經濟指標,聯邦基金利率的任何提高都可能導致利率和借款成本上升,這可能對我們以優惠條件進入債務市場的能力產生負面影響。任何持續不利的經濟狀況都可能對我們的業務、財務狀況和經營結果產生重大不利影響。
LIBOR可能逐步淘汰的不確定性可能會對我們的運營結果和現金流產生不利影響。
倫敦銀行同業拆借利率(Libor)是倫敦銀行同業拆借市場上銀行間同業拆借利率的基本利率,在全球範圍內被廣泛用作設定貸款利率的參考。
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利率債務,包括我們無擔保循環信貸設施.準利率預計將在2021年後逐步淘汰,屆時私營銀行不再需要報告用於設定利率的信息。沒有這些數據,倫敦銀行同業拆借利率可能不再公佈,或者缺乏數據的質量和數量可能導致利率不再代表市場。目前,對於何種利率將成為倫敦銀行同業拆借利率(Libor)的可供接受的替代利率,目前還沒有達成共識,儘管美國聯邦儲備委員會(Fed)正考慮用擔保隔夜融資利率取代美元libor,該委員會是由美國大型金融機構組成的一個指導委員會。,或索弗。Sofr是一種比libor更通用的衡量標準,它考慮的是隔夜借入現金的成本,以及由美國國債擔保的成本。鑑於libor和Sofr之間固有的差異,或任何其他可能確定的替代基準利率,在從libor過渡到libor方面存在許多不確定性,包括,但不限於,這將如何影響我們的可變利率債務的成本。這些發展對libor的影響無法完全預測,將要跨越多個未來時期,但可能導致我們的可變利率債務成本增加。,哪一個可能產生不利影響我們的結果 行動的執行情況和現金流量.
我們將來可能會有更多的債務,這可能會對我們的財務狀況產生不利的影響。
目前,我們通過借款(包括我們的商業票據計劃和循環信貸設施)以及其他來源,例如出售不再符合我們投資標準的公寓社區,為購置和發展公寓社區提供資金。此外,我們還可以通過增加債務為我們的其他資本需求提供資金。我們的組織文件不包含對我們可能產生的債務數額的任何限制,我們今後可能會承擔更多的債務。因此,在各種貸款協議和有關我們高級票據的契約規定的債務受到限制的情況下,我們可以提高槓杆比率,導致償債增加和債務違約風險增加,這可能對我們的財務狀況、我們今後進入債務和股本資本市場的能力以及我們償還債務和進行分配的能力產生重大不利影響。
我們某些債務的限制性條款可能導致債務支付加速。
截至2019年12月31日,我們有大約45億美元的未償借款。我們的負債包括有關利息覆蓋率、最高擔保債務、維持未支配資產價值、債務總額與總資產等方面的金融契約,以及將違約條款與其他重大債務交叉。我們遵守這些金融契約的能力,可能會受到經營及財務表現的改變、一般商業及經濟狀況的改變、不利的規管發展或其他對我們有不利影響的事件的影響。如果發生違約事件,我們的貸款人可以宣佈根據有關貸款協議的借款立即到期並應支付,這可能對我們的財務狀況和我們償還債務和分配債務的能力產生重大不利影響。
未能有效對衝利率可能會對我們的經營結果產生不利影響。
我們不時會透過利率套期保值安排,例如利率掉期協議,來管理我們面對利率波動的風險。這些協議涉及風險,例如,交易對手方可能無法履行其在這些安排下的義務,這些安排可能無法有效地減少我們對利率變化的風險,而且法院可能裁定這樣一項協議在法律上是不可執行的。套期保值可能會降低我們投資的整體回報。如果不能有效地對衝利率的變化,可能會對我們和我們償還債務和進行分配的能力產生重大的不利影響。
信用評級下調可能會對我們的業務、財務狀況和運營結果產生重大不利影響。
我們有大量的未償債務。我們目前被三家評級機構中的每一家根據對我們信譽的評估而被分配給公司信用評級。這些評級基於許多因素,包括它們對我們的財務實力、流動性、資本結構、資產質量以及現金流和收益的可持續性的評估。如果我們的信用評級被下調或採取其他負面行動,我們可能被要求為我們的未償借款支付額外的利息和費用。此外,降級可能會對我們借入有擔保和無擔保債務的能力產生不利影響,從而限制我們獲得資本的能力,這可能會對我們的業務產生不利影響,財務狀況和經營結果。
資金可能無法獲得,而且可能會稀釋。
我們的資本需求取決於許多因素,包括我們公寓社區的佔用率和週轉率、開發和資本支出、運營成本和潛在收購。我們無法準確預測我們所需資本的時間和數額。如果我們的資本需求與我們的計劃有很大的不同,我們可能會比預期更早需要額外的資金。
我們和其他房地產公司不時經歷有限的融資機會。資本市場和信貸市場的混亂和流動性中斷可能會影響債券市場的流動性,這可能導致融資條件對我們和(或)某些類型的債務融資缺乏吸引力和/或無法獲得某些類型的債務融資。同樣,混亂也可能阻礙我們的對手方履行合同義務的能力。如果資本和信貸市場再次受到波動,資金的可獲性再次受到限制,或者只有在不具吸引力的條件下才能獲得資金,我們將承擔更高的成本。
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與發行債務工具有關。此外,我們進入資本和信貸市場的能力可能會受到這些或其他因素的限制或阻礙,而此時我們希望或需要這樣做,這會對我們為到期債務再融資和(或)對不斷變化的經濟和商業條件作出反應的能力產生不利影響。信貸市場的不確定程度可能對我們進行收購的能力產生負面影響,使我們更難或不可能出售財產,或可能對我們出售的財產的價格產生不利影響,由於潛在買家可能會經歷更高的債務融資成本或難以獲得債務融資,金融市場持續中斷的潛在可能性也可能對我們或整個經濟產生其他未知的不利影響,並可能導致我們的證券價格大幅波動和/或下降。 如果我們發行額外的股本證券來獲得額外的融資,我們現有股東的利益可能會被稀釋。.
與MAA的組織和股權相關的風險
MAA的股權限制限制了其股本的可轉讓性。
MAA的章程規定,任何單一股東對其股本的所有權不得超過其普通股和優先股所有流通股價值的9.9%,除非經其董事會批准。該章程還禁止任何人購買股票,如果收購將導致其失去REIT地位。如果一項股票交易導致不到100人擁有其所有股份,或有5人或更少人持有“守則”某些廣泛的歸屬規則,持有其50%或更多股份,則可能發生這種情況。如果投資者購買的股份超過所有權限額或違反“REITs守則”的所有權要求,MAA:
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將認為轉讓無效; |
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不會將交易反映在其賬簿上; |
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可提起法律訴訟,禁止交易; |
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不會就該等股份支付股息或其他分配; |
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不會承認該等股份的任何表決權; |
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會考慮以信託形式持有的股份,以謀取利益;及 |
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將指示持有人出售股份,並將任何利潤交給MAA,或MAA將贖回這些股份。如果MAA贖回股份,持有人將被支付相當於以下兩種股票中的較低者的價格: |
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持股人支付的股票本金, |
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每股價格等於適用的股本的市場價格(以其章程規定的方式確定), |
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(如如此釐定的)該持有人在該日的市價,如無其章程所列對轉讓的限制,則須當作已取得該等股份的所有權,及 |
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o |
“田納西綠色郵件法”允許的最高價格(該價格是在購買此類股票之前的30個交易日內股票的最高和最低收盤價的平均值,或者,如果這些股票的持有人已開始進行投標或宣佈打算尋求對MAA的控制,則在該要約開始前的30個交易日內或在作出這種宣佈之前的30個交易日內)。 |
根據MAA的選擇,贖回價格可以通過交付一個共同單位來支付(在股票分割、股票紅利或資本重組影響其普通股或MAA的某些合併、合併或資產轉移等情況下,可不時調整),由運營夥伴關係為每一超額股份贖回。
投資者違反上述所有權限制收購股票的:
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股東可能喪失處置股份的權力; |
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股票市場價格上漲的,持股人不得確認出售該股票的利潤; |
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如果市場價格下降,持股人可能需要確認出售這些股票造成的損失。 |
未來發行的債務或股票證券,可能比我們的普通股更高,可能會對我們普通股的市場價格產生不利影響。
如果我們日後決定增發較普通股為高的債務證券,則很可能會受到契約或其他文書的規管,而契約限制我們的運作靈活性。此外,我們今後發行的任何股權證券或可轉換或可交換證券,可能比我們的普通股更有權利、優惠和特權,並可能導致對我們普通股所有者的稀釋。我們和我們的股東將間接承擔發行和償還這些證券的費用,因為我們決定在任何未來的發行中發行債務或股票證券將取決於市場情況和我們無法控制的其他因素,因此我們無法預測或估計任何未來發行的數額、時間或性質。因此,我們的普通股持有者將承擔我們未來發行股票的風險,降低我們普通股的市場價格,稀釋他們所持股票的價值。
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未來期間股利分配的形式、時間和數額可能會有所不同,並會受到經濟和其他因素的影響。
雖然我們的董事會有在派息季度之前宣佈分紅的歷史,但股利分配的形式、時間和數額將由董事會酌情宣佈,並改變常備做法。股利分配的形式、時間和數額將取決於實際運營現金、我們的財務狀況、資本要求、守則中REIT規定的年度分配要求以及董事會可能認為相關的其他因素。我們的董事會可以不時修改我們的股利政策。
MAA章程和田納西州法律的規定可能限制第三方獲得MAA控制權的能力。
所有權限制
上述9.9%的所有權限制可能會阻止第三方在未經我們董事會同意的情況下獲得對MAA的控制權。
優先股
MAA的章程授權我們的董事會發行最多2000萬股優先股,其中86.8萬股已被指定為8.50%系列I系列可贖回優先股,我們稱之為MAA系列I優先股。除了MAA系列第一優先股外,董事會還可以確定其他發行的優先股的偏好和權利。發行優先股可能會產生延遲或阻止某人控制MAA的效果,即使控制權的改變符合MAA股東的最大利益。截至2019年12月31日,已發行和發行優先股867,846股,全部為MAA系列一級優先股。
田納西州反收購法規
作為田納西州的一家公司,MAA受到各種立法行為的限制,並要求遵守旨在保護股東不受不公平或脅迫性兼併和收購的程序。這些法規可能會推遲或阻止收購MAA的提議,並增加完成任何此類要約的難度,即使MAA的收購符合MAA股東的最大利益。
市場利率和低交易量可能會對MAA普通股的市值產生不利影響。
區域投資信託基金普通股的市場價格可能受這些股票相對於市場利率的分配率(佔股票價格的百分比)的影響。如果市場利率上升,預期購買MAA普通股的人可能會期望更高的年分配率。然而,較高的利率不會導致MAA分配更多的資金,實際上可能會增加MAA的借款成本,並可能減少可供分配的資金。這可能導致MAA普通股的市場價格下跌。此外,儘管MAA的普通股在紐約證券交易所上市,但MAA普通股的日交易量可能低於其他行業公司的交易量。因此,MAA的投資者如果希望變賣大量股票,可能會發現他們無法在不造成MAA普通股市值大幅下跌的情況下處置其在市場上的股票。
市場條件的變化或未能滿足市場對我們的業務和現金分配結果的期望,都可能對MAA普通股的市場價格產生不利影響。
我們認為,REIT股票證券的市場價值主要是基於市場對REIT增長潛力及其當前和未來現金分配的看法,其次是基於標的資產的房地產市場價值。因此,MAA的普通股可能以高於或低於每股淨資產價值的價格交易。在我們為投資目的、營運資本儲備或其他目的而保留經營現金流量的範圍內,這些留存資金雖然增加了我們基礎資產的價值,但可能不會相應地提高MAA普通股的市場價格。此外,我們面臨的風險是,我們的現金流將不足以支付分配給MAA的股東。我們未能滿足市場對未來收益和現金分配的預期,很可能會對MAA普通股的市場價格產生不利影響。
MAA列出其普通股的股票市場,包括紐約證券交易所,有時經歷了價格和成交量的大幅波動。因此,MAA普通股的市場價格也可能同樣波動,持有MAA普通股的投資者可能會遭遇股價下跌,包括與我們的經營業績或前景無關的下跌。可能影響MAA公開交易證券市場價格的市場條件如下:
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我們的財務狀況和經營業績以及其他類似公司的業績; |
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我們的季度和年度經營業績的實際或預期差異; |
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證券分析師對我們的收入或收益估計或建議的變化; |
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證券分析師發佈有關我們或我們行業的研究報告; |
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關鍵人員的增減; |
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無法進入資本市場; |
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我們或我們的競爭對手的戰略決策,如收購、處置、分拆、合資、戰略投資或業務戰略的改變; |
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發行更多的MAA普通股,或認為這種銷售可能發生,包括在MAA的市場股票發行計劃,或自動取款機計劃; |
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REITs的總體聲譽和投資組合類似於我們的REITs的聲譽; |
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與其他實體發行的證券(包括其他房地產公司發行的證券)相比,REITs證券的吸引力; |
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提高市場利率,這可能導致潛在投資者要求相對於購買MAA普通股的價格有更高的分配率; |
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通過對我們或我們的行業產生不利影響的立法或其他監管發展; |
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新聞界或投資界的投機活動; |
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機構股東或對衝基金的行動; |
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會計原則的變化; |
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恐怖主義行為;和 |
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一般的市場狀況,包括與我們的表現無關的因素。 |
在過去,證券集體訴訟往往是針對公司在股價波動時期後提起的。這類訴訟可能會導致大量費用,轉移我們管理層的注意力和資源。
與業務夥伴關係組織和運營單位所有權有關的風險
運營合夥公司現有的單一股東的批准權有限,這可能妨礙運營合夥的唯一普通合夥人MAA完成一項可能符合運營合夥的所有單一股東和MAA所有股東最佳利益的控制權變更交易。
管理局不得出售或以其他方式處置經營合夥公司的全部或實質上所有資產,解散經營合夥公司,或在發生某些觸發事件時,採取任何行動,使任何單一的應税利得以實現,但須經除MAA或其附屬公司或甲級OP單位以外的持有人所持有的多數未清償經營單位的持有人的批准。我們A級操作單元的持有者對這些交易進行投票的權利可能會限制MAA完成控制權變更交易的能力,否則這可能符合運營合夥的所有單一股東和MAA所有股東的最佳利益。
在某些情況下,經營合夥的某些會員必須批准經營合夥出售其出資的某些財產。
在某些情況下,如經營合夥的合夥協議所述,經營合夥不得出售或以其他方式轉讓某些財產,除非在我們收購有限合夥企業時持有這些財產的有限合夥人中有一定比例的有限合夥人批准出售或轉讓。經營合夥公司的會員行使這些批准權可能會延誤或阻止經營合夥公司完成一項可能符合經營合夥的所有單一股東和MAA所有股東的最佳利益的交易。
管理事務部及其高級官員和董事對運營夥伴關係的事務有重大影響。
MAA作為運營合夥的唯一普通合夥人,通過其高級管理人員和董事行事,對運營合夥的事務有着重大的影響。管理事務部、其官員和董事可以以不符合經營夥伴關係各大會員最佳利益的方式行使其影響力。此外,MAA擁有約96.6%的運營單位,因此,將對提交運營夥伴關係單位批准的所有事項的結果產生重大影響。
市場利率和低交易量可能會對MAA普通股的市場價值產生不利影響,從而影響操作單元的贖回價格。
區域投資信託基金普通股的市場價格可能受這些股票相對於市場利率的分配率(佔股票價格的百分比)的影響。如果市場利率上升,預期購買MAA普通股的人可能會期望更高的年分配率。然而,較高的利率不會導致MAA分配更多的資金,實際上可能會增加MAA的借款成本,並可能減少可供分配的資金。這可能導致MAA普通股的市場價格下跌,這將降低在贖回任何操作單元時收到的價格,或者如果MAA選擇這樣做,則在贖回這些操作單元時收到的MAA普通股的價值代替現金。此外,儘管MAA的普通股在紐約證券交易所上市,但MAA普通股的日交易量可能低於其他行業公司的交易量。因此,MAA希望變賣大量股票的投資者可能
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發現他們無法在不引起MAA普通股市值大幅下跌的情況下處置其在市場上的股票。
運營現金流不足或MAA普通股市場價格下跌,可能會減少運營夥伴關係可用於履行其義務的現金數額。
運營夥伴關係面臨的風險是,其現金流量將不足以支付其債務並分配給其單一股東,這可能導致MAA沒有資金向其股東進行分配。MAA未能滿足市場對其未來運營結果和現金分配的預期,可能會對其股票的市場價格產生不利影響,從而有可能降低MAA從發行到運營夥伴關係的貢獻資金的能力,從而導致可供投資的現金水平降低,無法支付債務或向其單一承銷商分配資金。
與税法有關的風險
如果不符合REIT的資格,我們將被徵税為一家公司,這將大大減少可供分配給股東的資金。
如果MAA不符合聯邦所得税的REIT資格,MAA將按正常的公司税率對其應納税的收入徵收聯邦所得税,而不享受適用於REITs的股息扣減。此外,除非MAA有權根據適用的法定規定獲得救濟,否則MAA將沒有資格在喪失資格的年份後的四年中選擇作為REIT的待遇。由於不符合REIT資格而產生的額外税收責任將大大減少或消除分配給MAA股東的資金數額。MAA不具備REIT資格也會削弱其擴大業務和籌集資金的能力,並會對MAA普通股的價值產生不利影響。
MAA認為,它是有組織的,有資格成為REIT的,MAA打算以一種允許它繼續作為REIT的資格的方式運作。然而,MAA不能保證它是合格的,或者仍然是合格的REIT。這是因為,作為REIT的資格涉及適用“守則”高度技術性和複雜的規定,對這些條款只有有限的司法和行政解釋,而且涉及確定各種事實事項和情況,而這些事實和情況並不完全在排雷行動管理局的控制範圍內。此外,未來的立法、新法規、行政解釋或法院裁決可能會大大改變税法或税法的適用範圍,涉及作為聯邦所得税目的的REIT資格或作為REIT資格的聯邦所得税後果。即使MAA符合REIT資格,MAA也將面臨各種聯邦、州和地方税收,包括財產税和應納税所得税,而MAA沒有及時分配給股東。此外,MAA可能持有某些資產,從事REIT不能直接通過其應税REIT子公司(TRS)從事的某些活動,而這些TRS將對其應納税收入按正常的公司税率徵收聯邦所得税,而不享受適用於REIT的股息扣減。
此外,我們有一家選擇被視為REIT的子公司,如果我們的子公司REIT不符合REIT的資格,我們也有可能不符合REIT的資格,除非我們(或附屬REIT)有資格獲得某些救濟條款。我們的附屬REIT是否符合REIT的資格,將取決於是否每年或每季度滿足“守則”中技術含量高、內容複雜的規定中提出的許多要求,而對這些要求只有有限的司法或行政解釋。確定這些要求是否得到滿足涉及各種不完全在我們控制範圍內的事實事項和情況。事實上,我們通過營運夥伴關係及其附屬公司實質上持有我們的所有資產,這進一步使對我們實施REIT要求變得更加複雜。我們不能保證我們的子公司REIT在任何特定年份都有資格成為REIT。
如果我們以前收購的任何REIT不符合美國聯邦所得税的REIT資格,我們將承擔不利的税收後果,我們的財務狀況和經營結果將受到嚴重的不利影響。
在過去,我們收購了一些公司,這些公司的經營方式是為了讓它們有資格成為符合美國聯邦所得税目的的可轉讓REIT。如果MAA以前收購的任何這類REIT(稱為合併REIT)在與MAA合併之前的任何時候被確定已失去REIT地位,MAA將面臨嚴重的不利税收後果,包括:
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MAA將被要求對這種合併的REIT的應税收入按正常的公司税率繳納美國聯邦所得税,而不享受合併的REIT不符合REIT資格且訴訟時效仍然有效的應納税年份的股息扣減額; |
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MAA將被要求支付合並的REIT的任何聯邦替代最低税收責任,以及在每種情況下根據適用的訴訟時效期間仍然開放的所有應税年份的任何適用的州和地方税務責任。 |
在合併的REIT與MAA合併之前的任何期間,MAA對合並後的REIT的任何税務責任負有責任。如果合併的REIT不符合REIT的資格,那麼如果以前MAA對資產進行了應税處分
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由合併的REIT在合併的REIT與MAA合併後的5年內持有,MAA將對自合併之日起該資產固有的任何內置收益徵收公司所得税。此外,除非適用的法定救濟條款適用,否則,如果合併的REIT不符合應納税年度的REIT資格,則合併的REIT在其被取消資格的年份之後的第五個應税年份才有權重新選擇作為REIT徵税。此外,如果MAA和合並的REIT都是“投資公司”在“投資公司”在MAA和這種合併的REIT合併時,“守則”第368條規定的規則,如果MAA或合併的REIT在合併時沒有資格成為REIT,就聯邦所得税而言,這種合併可能被視為應納税。由於所有這些因素,合併後的REIT未能獲得REIT資格,可能會危及MAA作為REIT的資格,並要求運營夥伴關係向MAA提供大量現金,以滿足MAA的額外税收負債,因此,可能對MAA的業務前景、財務狀況或運營結果以及MAA償付債務和進行分配的能力產生重大不利影響。
就聯邦所得税而言,經營夥伴關係可能不被視為合夥企業。
我們認為,運營合夥公司自成立以來,就有資格成為聯邦所得税方面的合夥企業,而不是作為可作為公司徵税的公開交易合夥企業。然而,不能保證國內税務局或國税局不會質疑將經營夥伴關係視為聯邦所得税的合夥關係,也不能保證法院不會繼續提出這種質疑。如果美國國税局成功地將經營夥伴關係視為聯邦所得税的一家公司,則經營夥伴關係的應納税所得將按正常的公司所得税税率納税。此外,將經營夥伴關係視為一家公司將導致MAA不具備作為REIT的資格。參見“不符合REIT資格將導致我們被徵税為一家公司,這將大大減少可供分配給股東的資金”。
我們對財產的某些處置可能會產生被禁止的交易收入,導致對可歸因於處置的任何收益徵收100%的罰款税。
從我們持有的財產作為庫存或主要出售給客户在正常業務過程中產生的任何收益,將被視為聯邦所得税的目的,從禁止交易的收入,將受到100%的罰款税。由於我們購買物業是作投資用途,我們不相信我們偶爾轉讓或處置的物業會被視為禁止交易。財產是否為投資目的是一個事實問題,取決於圍繞特定交易的所有事實和情況。因此,國税局可能會爭辯説,我們的某些財產轉讓或處置是被禁止的交易。如果國税局成功地辯稱,財產的轉讓或處置是一項被禁止的交易,那麼我們將被要求對從禁止交易中分配給我們的任何收益繳納100%的罰款税。此外,來自被禁止交易的收入可能會對我們滿足作為聯邦所得税目的的REIT資格的收入測試的能力產生不利影響。可以提供一個安全港,將財產處置定性為一項被禁止的交易,並由此徵收100%的税款;然而,我們不能保證我們能夠在任何財產處置方面遵守這一安全港。
項目1B。未解決的工作人員意見。
沒有。
20
項目2.公關行動。
我們尋求獲得較新的公寓社區和那些有機會重新定位的人,通過在美國東南部、西南部和中大西洋地區增加資本和改善管理,有可能實現高於平均水平的增長和投資回報率約69%。 我們的公寓單元位於佛羅裏達州、佐治亞州、北卡羅萊納州和德克薩斯州市場。我們的戰略重點是在有吸引力的社區環境中為我們的居民提供高質量的公寓單元,其特點是高檔設施、廣泛的景觀美化和對美學細節的關注。
截至2019年12月31日,下表按地點彙總了我們的公寓社區組合和入住率:
|
|
社區數目 |
|
|
數目 單位(1) |
|
|
平均單位尺寸 (平方)(英國“金融時報”) |
|
|
平均 入住率(2) |
|
||||
亞特蘭大,GA |
|
|
28 |
|
|
|
10,664 |
|
|
|
1,041 |
|
|
|
95.6 |
% |
德克薩斯州達拉斯 |
|
|
29 |
|
|
|
9,404 |
|
|
|
884 |
|
|
|
95.8 |
% |
德克薩斯州奧斯汀 |
|
|
21 |
|
|
|
6,475 |
|
|
|
936 |
|
|
|
95.9 |
% |
夏洛特,NC |
|
|
21 |
|
|
|
6,149 |
|
|
|
965 |
|
|
|
96.2 |
% |
奧蘭多角 |
|
|
13 |
|
|
|
5,274 |
|
|
|
1,024 |
|
|
|
96.7 |
% |
坦帕角 |
|
|
14 |
|
|
|
5,220 |
|
|
|
1,016 |
|
|
|
96.5 |
% |
德克薩斯州休斯頓 |
|
|
15 |
|
|
|
4,867 |
|
|
|
881 |
|
|
|
96.1 |
% |
拉利/達勒姆,NC |
|
|
14 |
|
|
|
4,397 |
|
|
|
1,017 |
|
|
|
98.7 |
% |
德克薩斯州沃斯堡 |
|
|
11 |
|
|
|
4,249 |
|
|
|
903 |
|
|
|
95.8 |
% |
華盛頓特區 |
|
|
10 |
|
|
|
4,080 |
|
|
|
926 |
|
|
|
96.5 |
% |
田納西納什維爾 |
|
|
11 |
|
|
|
4,055 |
|
|
|
1,008 |
|
|
|
95.7 |
% |
傑克遜維爾 |
|
|
10 |
|
|
|
3,496 |
|
|
|
964 |
|
|
|
96.2 |
% |
查爾斯頓 |
|
|
10 |
|
|
|
2,726 |
|
|
|
957 |
|
|
|
95.9 |
% |
鳳凰城 |
|
|
8 |
|
|
|
2,623 |
|
|
|
971 |
|
|
|
98.7 |
% |
薩凡納 |
|
|
9 |
|
|
|
2,219 |
|
|
|
1,021 |
|
|
|
95.4 |
% |
格林維爾,SC |
|
|
9 |
|
|
|
2,084 |
|
|
|
923 |
|
|
|
95.7 |
% |
弗吉尼亞州里士滿 |
|
|
7 |
|
|
|
2,004 |
|
|
|
884 |
|
|
|
96.6 |
% |
孟菲斯州 |
|
|
4 |
|
|
|
1,811 |
|
|
|
974 |
|
|
|
95.7 |
% |
德克薩斯州聖安東尼奧 |
|
|
4 |
|
|
|
1,504 |
|
|
|
910 |
|
|
|
96.3 |
% |
伯明翰 |
|
|
5 |
|
|
|
1,462 |
|
|
|
1,055 |
|
|
|
95.9 |
% |
傑克遜號 |
|
|
4 |
|
|
|
1,241 |
|
|
|
970 |
|
|
|
97.6 |
% |
亨茨維爾,AL |
|
|
3 |
|
|
|
1,228 |
|
|
|
1,090 |
|
|
|
97.6 |
% |
航空公司,TN |
|
|
4 |
|
|
|
943 |
|
|
|
906 |
|
|
|
96.2 |
% |
肯塔基州列剋星敦 |
|
|
4 |
|
|
|
924 |
|
|
|
914 |
|
|
|
96.1 |
% |
諾福克/漢普頓/弗吉尼亞海灘,弗吉尼亞州 |
|
|
3 |
|
|
|
788 |
|
|
|
925 |
|
|
|
96.7 |
% |
拉斯維加斯,NV |
|
|
2 |
|
|
|
721 |
|
|
|
954 |
|
|
|
96.8 |
% |
塔拉哈西角 |
|
|
2 |
|
|
|
604 |
|
|
|
1,111 |
|
|
|
96.5 |
% |
堪薩斯城,MO/KS |
|
|
2 |
|
|
|
603 |
|
|
|
966 |
|
|
|
95.7 |
% |
哥倫比亞,SC |
|
|
2 |
|
|
|
576 |
|
|
|
1,029 |
|
|
|
95.8 |
% |
佛羅裏達州南部 |
|
|
1 |
|
|
|
480 |
|
|
|
1,189 |
|
|
|
95.4 |
% |
蓋恩斯維爾 |
|
|
2 |
|
|
|
468 |
|
|
|
1,138 |
|
|
|
96.6 |
% |
肯塔基州路易斯維爾 |
|
|
1 |
|
|
|
384 |
|
|
|
846 |
|
|
|
94.9 |
% |
海灣海岸 |
|
|
1 |
|
|
|
324 |
|
|
|
993 |
|
|
|
96.1 |
% |
巴拿馬城,佛羅裏達州 |
|
|
1 |
|
|
|
254 |
|
|
|
1,118 |
|
|
|
98.7 |
% |
弗吉尼亞州夏洛茨維爾 |
|
|
1 |
|
|
|
251 |
|
|
|
944 |
|
|
|
96.2 |
% |
同一商店 |
|
|
286 |
|
|
|
94,552 |
|
|
|
968 |
|
|
|
95.9 |
% |
羅利,NC |
|
|
1 |
|
|
|
953 |
|
|
|
875 |
|
|
|
96.7 |
% |
丹佛,CO |
|
|
2 |
|
|
|
812 |
|
|
|
869 |
|
|
|
90.4 |
% |
亞特蘭大,GA |
|
|
2 |
|
|
|
770 |
|
|
|
859 |
|
|
|
90.2 |
% |
德克薩斯州奧斯汀 |
|
|
1 |
|
|
|
642 |
|
|
|
810 |
|
|
|
94.6 |
% |
堪薩斯城 |
|
|
2 |
|
|
|
507 |
|
|
|
1,008 |
|
|
|
95.9 |
% |
查爾斯頓 |
|
|
1 |
|
|
|
442 |
|
|
|
939 |
|
|
|
91.9 |
% |
德克薩斯州達拉斯 |
|
|
1 |
|
|
|
397 |
|
|
|
957 |
|
|
|
95.3 |
% |
田納西納什維爾 |
|
|
1 |
|
|
|
320 |
|
|
|
780 |
|
|
|
96.9 |
% |
格林維爾,SC |
|
|
1 |
|
|
|
271 |
|
|
|
938 |
|
|
|
82.3 |
% |
海灣海岸 |
|
|
1 |
|
|
|
96 |
|
|
|
2,146 |
|
|
|
96.2 |
% |
非同一商店及其他 (3) |
|
|
13 |
|
|
|
5,210 |
|
|
|
909 |
|
|
|
93.1 |
% |
共計 |
|
|
299 |
|
|
|
99,762 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
(1) |
單位數目不包括尚未交付的開發單位。 |
(2) |
平均入住率的計算方法是,將2019年每個公寓小區的日平均居住單元數除以2019年的平均每日可用單元總數。 |
(3) |
不相同的商店和其他總數不包括在華盛頓特區一家合資企業的269個單位. |
21
三十-兩個我們的多個家庭公寓社區上表還包括商業組件g約6301000平方英尺的可租空間。截至12月31日,我們還擁有4處商業地產,總面積約26萬平方英尺。2019.有關事宜見“管理層對財務狀況及經營成果的探討與分析”討論我們的同一商店和非同一商店和其他投資組合。
抵押融資
截至2019年12月31日,我們有6.298億美元的債務-抵押、擔保和未償債務-見本年度報告表10-K所載的附表三,不動產和累計折舊。
項目3.法律程序。
2016年6月,原告Casi Cleven和Tara Cleven代表一批據稱的原告向美國得克薩斯州西部地區法院奧斯汀分部提出了對MAA和運營夥伴關係的投訴。2017年1月,Areli Arellano和Joe L.Martinez作為額外的原告加入了訴訟。訴訟稱,我們(但不是郵政地產公司(見下文對布朗集團訴訟的描述)在我們得克薩斯州的房產收取滯納金,違反了“德克薩斯財產法”第92.019條或第92.019條,該條款規定,房東不得因未能支付租金而向房客收取遲交的費用,除非除其他外,該費用是對無法精確計算的房東不確定損害的合理估計,也是延遲支付租金的結果。原告要求賠償金錢損害以及律師費和費用。2018年9月,地區法院認證了原告提出的一個類別。此外,2018年9月,地區法院駁回了我們提出的即決判決動議,並批准了原告提出的部分即決判決動議。由於地區法院在批准原告提出的部分即決判決動議之前對某一類別進行了認證,因此區域法院的裁決適用於整個階層。2018年10月,第五巡迴上訴法院接受了我們的請求,要求審查區域法院頒發班級證書的命令。2019年9月,第五巡迴上訴法院聽取了我們的口頭辯論。如果獲得上訴許可,我們打算就地區法院的命令向第五巡迴上訴法院提出上訴請求。我們將繼續大力捍衞這一行動,並繼續進行此類呼籲。
2017年4月,原告納撒尼爾·布朗(Nathaniel Brown)代表一批所謂的原告,向郵政地產(Post Properties)的主要運營合夥公司和美國得克薩斯州西區地區法院奧斯汀分部(奧斯汀分部)合併,對運營合夥公司(OperationPartners)提出申訴。訴訟稱,郵政地產(以及繼2016年12月郵政地產合併後,運營合夥公司)在德克薩斯州的房產收取違反第92.019條款的滯納金。原告正在尋求金錢損害賠償以及律師費和費用。2018年9月,地區法院認證了原告提出的一個類別。此外,2018年9月,地區法院駁回了我們提出的即決判決動議,並批准了原告提出的部分即決判決動議。由於地區法院在批准原告提出的部分即決判決動議之前對某一類別進行了認證,因此區域法院的裁決適用於整個類別。2018年10月,第五巡迴上訴法院接受了我們的請求,要求審查區域法院頒發班級證書的命令。2019年9月,第五巡迴上訴法院聽取了我們的口頭辯論。如果獲得上訴許可,我們打算就地區法院的命令向第五巡迴上訴法院提出上訴請求。我們將繼續大力捍衞這一行動,並繼續進行此類呼籲。
此外,在我們的業務運作過程中,我們亦會受到其他各種法律程序的影響。雖然不能作出任何保證,但我們目前認為,如果出現負面結果,任何其他未決事項都不會對我們的財務狀況、業務結果或現金流動產生重大不利影響。
項目4.礦山安全披露。
不適用。
第二部分
第五項登記人普通股市場、有關股東事項及發行人購買權益證券。
中美公寓社區公司
市場信息
MAA的普通股自1994年2月首次公開發行以來一直以“MAA”的代號在紐約證券交易所上市和交易。2020年2月17日,約有2500人持有普通股記錄。MAA認為,它擁有更多的受益所有者的普通股。
直接購股再投資計劃
我們制定了股利和分配再投資股票購買計劃(DRSPP),根據該計劃,普通股、優先股和操作股的持有者可以選擇將其分配的股票自動再投資於MAA普通股。DRSPP還允許選擇購買至少250美元的MAA普通股,但在任何給定的情況下不超過5,000美元。
22
月,不收取佣金和手續費。根據我們的絕對酌情權,我們可給予豁免,容許超過5,000元的可供選擇的現金付款。為了履行DRSPP規定的義務,我們可以增發普通股,也可以在公開市場回購普通股。我們可以選擇在DRSPP下出售股份。最高5%的折扣。在截至12月31日的年度內,2019, 2018 和2017,我們沒有發行債券通過我們的DRSPP 16,219折扣 股份,9,721股份和9,568股票,分別。
美國中部公寓,L.P.
業務夥伴關係股
營運合夥的運作單位並無既定的公開交易市場。我們不時發行MAA普通股的股份,以交換根據營運合夥有限合夥協議的規定,向營運合夥投標以供贖回的運作單位。截至2019年12月31日,共有118,313,567個業務夥伴關係未完成的操作單元,其中114,246,393個OP單元(96.6%)為MAA所擁有,4,067,174個OP單元(3.4%)為有限合夥人所擁有。根據經營合夥有限合夥協議的條款,操作股的有限合夥人持有人有權要求經營合夥企業贖回其持有的全部或部分操作單元,以換取每一個操作單元持有的MAA普通股的一份股份,或根據MAA贖回時的普通股市值,按MAA的選擇進行現金支付。在截至2019年12月31日的年度內,MAA在贖回操作股後共發行了44,127股普通股。
市場配股計劃
我們已分別與摩根大通證券有限公司、BMO資本市場公司和KeyBanc資本市場公司簽訂了單獨的分銷協議。建立一個ATM計劃,允許MAA不時以當前市場價格或通過談判交易將其普通股的股份出售到現有市場。根據ATM計劃,MAA有權在由MAA決定的時間內發行總計400萬股普通股。自動取款機項目目前的到期日為2021年9月28日。MAA沒有義務通過ATM計劃發行股票。在截至2019年12月31日的年度內,MAA通過其ATM項目出售了146,301股普通股,淨收益和總收益分別為1,960萬美元和1,990萬美元,所有這些股票都是在截至2019年12月31日的三個月內出售的。在截至2018年和2017年12月31日的這三個月裏,MAA沒有在其ATM計劃下出售任何普通股。截至2019年12月31日,ATM計劃下仍有390萬股股票。
股票回購計劃
2015年12月,MAA董事會授權回購至多400萬股MAA普通股,約佔MAA批准時流通普通股的5.3%。有時,當我們相信股東價值會提高時,我們可以在此授權下回購股份。影響這一決定的因素包括股價和預期回報率。截至2019年12月31日,未按授權回購股票。
購買權益證券
下表反映截至2019年12月31日止的三個月內,MAA普通股的回購情況:
期間 |
|
購買股份總數 |
|
|
每股平均價格 |
|
|
作為公開宣佈的計劃或計劃的一部分而購買的股份總數 |
|
|
5月份根據計劃或計劃購買的最大股份數量(1) |
|
||||
(2019年10月1日至2019年10月31日) |
|
|
— |
|
|
$ |
— |
|
|
|
— |
|
|
|
4,000,000 |
|
2019年11月1日至11月30日 |
|
|
— |
|
|
$ |
— |
|
|
|
— |
|
|
|
4,000,000 |
|
(一九二零九年十二月一日至十二月三十一日) |
|
|
— |
|
|
$ |
— |
|
|
|
— |
|
|
|
4,000,000 |
|
共計 |
|
|
— |
|
|
|
|
|
|
|
— |
|
|
|
4,000,000 |
|
(1) |
本專欄反映了根據MAA董事會於2015年12月批准的400萬股回購計劃可購買的MAA普通股的數量。 |
23
五年累計總收益比較
下圖將MAA股東自2014年12月31日以來的累計總回報與標準普爾500指數和富時NAREIT股票REIT指數進行了比較。該圖表假定我們的普通股和每個指數的基本股價為100美元,所有股利都是再投資的。績效圖並不一定表示未來的投資業績。
|
|
截至12月31日的年度, |
|
|||||||||||||||||||||
|
|
2014 |
|
|
2015 |
|
|
2016 |
|
|
2017 |
|
|
2018 |
|
|
2019 |
|
||||||
中美公寓社區公司 |
|
$ |
100.00 |
|
|
$ |
126.46 |
|
|
$ |
141.12 |
|
|
$ |
149.97 |
|
|
$ |
148.40 |
|
|
$ |
211.48 |
|
標準普爾500指數 |
|
|
100.00 |
|
|
|
101.38 |
|
|
|
113.51 |
|
|
|
138.29 |
|
|
|
132.23 |
|
|
|
173.86 |
|
富時NAREIT股權REIT指數 |
|
|
100.00 |
|
|
|
103.20 |
|
|
|
111.99 |
|
|
|
117.84 |
|
|
|
112.39 |
|
|
|
141.61 |
|
24
項目6.選定的財務數據。
下表列出了MAA和業務夥伴關係歷史上選定的財務數據。這些數據應與合併財務報表及其附註以及本年度報告其他部分關於表10-K的“管理層對財務狀況和經營結果的討論和分析”一併閲讀。
中美公寓社區公司
選定財務數據
(單位:千,除每股數據外)
|
|
截至12月31日的年度, |
|
|||||||||||||||||
|
|
2019 |
|
|
2018 |
|
|
2017 |
|
|
2016 |
|
|
2015 |
|
|||||
業務數據: |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
租金和其他財產收入 |
|
$ |
1,641,017 |
|
|
$ |
1,571,346 |
|
|
$ |
1,528,987 |
|
|
$ |
1,125,348 |
|
|
$ |
1,042,779 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
淨收益 |
|
|
366,618 |
|
|
|
231,022 |
|
|
|
340,536 |
|
|
|
224,402 |
|
|
|
350,745 |
|
可歸因於非控制權益的淨收入 |
|
|
12,807 |
|
|
|
8,123 |
|
|
|
12,157 |
|
|
|
12,180 |
|
|
|
18,458 |
|
MAA系列股利--第一批優先股股東 |
|
|
3,688 |
|
|
|
3,688 |
|
|
|
3,688 |
|
|
|
307 |
|
|
|
— |
|
可供MAA共同股東使用的淨收入 |
|
$ |
350,123 |
|
|
$ |
219,211 |
|
|
$ |
324,691 |
|
|
$ |
211,915 |
|
|
$ |
332,287 |
|
共同分享數據: |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
已發行加權平均股票: |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
基本 |
|
|
113,854 |
|
|
|
113,638 |
|
|
|
113,407 |
|
|
|
78,502 |
|
|
|
75,176 |
|
稀釋證券效應(1) |
|
|
259 |
|
|
|
198 |
|
|
|
280 |
|
|
|
298 |
|
|
|
— |
|
稀釋 |
|
|
114,113 |
|
|
|
113,836 |
|
|
|
113,687 |
|
|
|
78,800 |
|
|
|
75,176 |
|
每股: |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
普通股每股收益-基本收益 |
|
$ |
3.07 |
|
|
$ |
1.93 |
|
|
$ |
2.86 |
|
|
$ |
2.69 |
|
|
$ |
4.41 |
|
普通股每股收益-稀釋後 |
|
|
3.07 |
|
|
|
1.93 |
|
|
|
2.86 |
|
|
|
2.69 |
|
|
|
4.41 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
按普通股申報的股息(2) |
|
$ |
3.8800 |
|
|
$ |
3.7275 |
|
|
$ |
3.5325 |
|
|
$ |
3.3300 |
|
|
$ |
3.1300 |
|
資產負債表數據: |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
房地產,按成本計算 |
|
$ |
13,942,381 |
|
|
$ |
13,700,988 |
|
|
$ |
13,336,995 |
|
|
$ |
13,016,663 |
|
|
$ |
8,217,579 |
|
房地產資產淨額 |
|
|
10,987,128 |
|
|
|
11,151,701 |
|
|
|
11,261,924 |
|
|
|
11,341,862 |
|
|
|
6,718,366 |
|
總資產 |
|
|
11,230,450 |
|
|
|
11,323,781 |
|
|
|
11,491,919 |
|
|
|
11,604,491 |
|
|
|
6,847,781 |
|
債務總額 |
|
|
4,454,598 |
|
|
|
4,528,328 |
|
|
|
4,502,057 |
|
|
|
4,499,712 |
|
|
|
3,427,568 |
|
非控制利益 |
|
|
220,894 |
|
|
|
222,349 |
|
|
|
233,982 |
|
|
|
238,282 |
|
|
|
165,726 |
|
MAA股東權益和可贖回股票總額 |
|
|
6,082,696 |
|
|
|
6,159,254 |
|
|
|
6,350,320 |
|
|
|
6,413,892 |
|
|
|
3,000,347 |
|
其他數據(期末): |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
業務資金(3) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
可供MAA共同股東使用的淨收入 |
|
$ |
350,123 |
|
|
$ |
219,211 |
|
|
$ |
324,691 |
|
|
$ |
211,915 |
|
|
$ |
332,287 |
|
不動產資產折舊和攤銷 |
|
|
490,632 |
|
|
|
484,722 |
|
|
|
489,503 |
|
|
|
319,528 |
|
|
|
291,572 |
|
(收益)應折舊房地產資產的出售損失 |
|
|
(80,988 |
) |
|
|
39 |
|
|
|
(127,386 |
) |
|
|
(80,397 |
) |
|
|
(189,958 |
) |
未合併實體內部處置損失 |
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
98 |
|
|
|
(12 |
) |
房地產合資企業房地產資產折舊與攤銷 |
|
|
618 |
|
|
|
595 |
|
|
|
596 |
|
|
|
61 |
|
|
|
25 |
|
可歸因於非控制權益的淨收入 |
|
|
12,807 |
|
|
|
8,123 |
|
|
|
12,157 |
|
|
|
12,180 |
|
|
|
18,458 |
|
可歸屬公司的業務資金 |
|
$ |
773,192 |
|
|
$ |
712,690 |
|
|
$ |
699,561 |
|
|
$ |
463,385 |
|
|
$ |
452,372 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
市值(股票和單位)(4) |
|
$ |
15,600,827 |
|
|
$ |
11,288,348 |
|
|
$ |
11,849,463 |
|
|
$ |
11,528,965 |
|
|
$ |
7,225,894 |
|
債務總額佔總資本的比率(5) |
|
|
22.2 |
% |
|
|
28.6 |
% |
|
|
27.5 |
% |
|
|
28.1 |
% |
|
|
32.2 |
% |
多家庭公寓社區數目,包括聯合公寓 風險所有權利益 |
|
|
300 |
|
|
|
304 |
|
|
|
302 |
|
|
|
303 |
|
|
|
254 |
|
包括合資企業在內的多家庭單位數目 轉讓所有權權益 |
|
|
100,031 |
|
|
|
100,864 |
|
|
|
99,792 |
|
|
|
99,393 |
|
|
|
79,496 |
|
(1) |
見本年度報告其他部分所列合併財務報表附註2,表格10-K。 |
(2) |
從2006年開始,在他們定期安排的會議上,我們的董事會開始例行宣佈在下一個季度支付股息。這可能導致在日曆年申報的股息不同於在日曆年支付的股息。 |
(3) |
關於這種非GAAP財務措施的定義,請參閲“管理層對財務狀況和經營結果的討論和分析”。 |
(4) |
市值包括所有普通股,不論資產負債表上的分類如何,也包括操作單位(基於普通股等值的價值)。 |
(5) |
總資本是市場資本化加上總債務。 |
25
美國中部公寓,L.P.
選定財務數據
(單位數據除外)
|
|
截至12月31日的年度, |
|
|||||||||||||||||
|
|
2019 |
|
|
2018 |
|
|
2017 |
|
|
2016 |
|
|
2015 |
|
|||||
業務數據: |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
租金和其他財產收入 |
|
$ |
1,641,017 |
|
|
$ |
1,571,346 |
|
|
$ |
1,528,987 |
|
|
$ |
1,125,348 |
|
|
$ |
1,042,779 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
淨收益 |
|
|
366,618 |
|
|
|
231,022 |
|
|
|
340,536 |
|
|
|
224,402 |
|
|
|
350,745 |
|
可歸因於非控制權益的淨收入 |
|
|
136 |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
分配給首選單元組 |
|
|
3,688 |
|
|
|
3,688 |
|
|
|
3,688 |
|
|
|
307 |
|
|
|
— |
|
MAALP普通大學學生的淨收入 |
|
$ |
362,794 |
|
|
$ |
227,334 |
|
|
$ |
336,848 |
|
|
$ |
224,095 |
|
|
$ |
350,745 |
|
根據共同股數據: |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
未清加權平均單位: |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
基本 |
|
|
117,944 |
|
|
|
117,777 |
|
|
|
117,617 |
|
|
|
82,661 |
|
|
|
79,361 |
|
稀釋證券效應(1) |
|
|
259 |
|
|
|
198 |
|
|
|
280 |
|
|
|
298 |
|
|
|
— |
|
稀釋 |
|
|
118,203 |
|
|
|
117,975 |
|
|
|
117,897 |
|
|
|
82,959 |
|
|
|
79,361 |
|
單位: |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
單位收入-基本收入 |
|
$ |
3.07 |
|
|
$ |
1.93 |
|
|
$ |
2.86 |
|
|
$ |
2.70 |
|
|
$ |
4.41 |
|
單位收益-稀釋後 |
|
|
3.07 |
|
|
|
1.93 |
|
|
|
2.86 |
|
|
|
2.70 |
|
|
|
4.41 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
每個公共單元聲明的分佈(2) |
|
$ |
3.8800 |
|
|
$ |
3.7275 |
|
|
$ |
3.5325 |
|
|
$ |
3.3300 |
|
|
$ |
3.1300 |
|
資產負債表數據: |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
房地產,按成本計算 |
|
$ |
13,942,381 |
|
|
$ |
13,700,988 |
|
|
$ |
13,336,995 |
|
|
$ |
13,016,663 |
|
|
$ |
8,217,579 |
|
房地產資產淨額 |
|
|
10,987,128 |
|
|
|
11,151,701 |
|
|
|
11,261,924 |
|
|
|
11,341,862 |
|
|
|
6,718,366 |
|
總資產 |
|
|
11,230,450 |
|
|
|
11,323,781 |
|
|
|
11,491,919 |
|
|
|
11,604,491 |
|
|
|
6,847,781 |
|
債務總額 |
|
|
4,454,598 |
|
|
|
4,528,328 |
|
|
|
4,502,057 |
|
|
|
4,499,712 |
|
|
|
3,427,568 |
|
經營夥伴關係資本和可贖回單位共計 |
|
|
6,297,324 |
|
|
|
6,379,278 |
|
|
|
6,581,977 |
|
|
|
6,649,849 |
|
|
|
3,166,054 |
|
其他數據(期末): |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
多家庭公寓社區數目,包括聯合公寓 風險所有權利益 |
|
|
300 |
|
|
|
304 |
|
|
|
302 |
|
|
|
303 |
|
|
|
254 |
|
包括合資企業在內的多家庭單位數目 轉讓所有權權益 |
|
|
100,031 |
|
|
|
100,864 |
|
|
|
99,792 |
|
|
|
99,393 |
|
|
|
79,496 |
|
(1) |
見本年度報告其他部分所列合併財務報表附註3,表格10-K。 |
(2) |
從2006年開始,董事會在其定期安排的會議上開始例行宣佈分配款項,以便在下一季度支付。這可能導致在日曆年期間聲明的發行版與在日曆年中支付的分發版不同。 |
項目7.管理層對財務狀況和經營結果的討論和分析。
以下討論分析了MAA和運營合夥公司的財務狀況和經營結果,其中MAA是唯一的普通合夥人,而MAA在2019年12月31日擁有96.6%的權益。MAA通過經營合夥公司及其各子公司進行其所有業務。本次討論應與本年度報告(表10-K)其他部分所載的合併財務報表及其附註一併閲讀。
標準普爾500指數成分股公司MAA是一家專注於多家族、自我管理和自我管理的房地產投資信託基金(REIT).我們擁有、經營、收購和有選擇地開發公寓社區,主要位於美國東南部、西南部和中大西洋地區。截至2019年12月31日,我們通過運營夥伴關係及其子公司擁有和經營299個公寓社區,我們通過一家不整合的房地產合資企業擁有一個公寓社區的所有權,還有7個正在建設中的開發社區。此外,截至2019年12月31日,我們擁有4套商業地產,其中32套公寓社區包括零售組件。我們的公寓社區和商業地產位於16個州和哥倫比亞特區。
我們分兩部分報告,同一商店和非同一商店及其他商店。我們同一商店區代表那些在歷年第一天已擁有和穩定至少12個月的公寓社區。我們的非同一商店和其他部門包括最近獲得的社區,正在開發或租賃的社區,正在進行大規模翻新的社區,確定處置的社區和遭受重大傷亡損失的社區。我們的非同一商店和其他部分也包括了非多家族活動。關於我們部門組成的更多信息載於本年度報告其他部分的合併財務報表附註13(表10-K)。
概述
截至2019年12月31日,MAA普通股股東的淨收入為3.501億美元,而2018年12月31日終了年度的淨收入為2.192億美元。2019年12月31日終了年度的業績包括與MAA系列第一優先股嵌入衍生品公允價值調整相關的收入1 790萬美元,以及與出售房地產資產有關的9 300萬美元收益。2018年12月31日終了年度的業績包括260萬美元的房地產資產出售收益。
26
費用與調整嵌入導數和450萬美元與出售房地產資產有關的收益。截至12月31日止年度的相關收入。2019增加4.4% 如與12月31日終了的一年相比,2018,由3.4在同一商店段和n 18.5我們的非同一商店和其他部分增加了%。截至12月31日止年度的財產營運費用,不包括折舊和攤銷,2019增加3.1% 如與12月31日終了的一年相比,2018,由a 2.9在我們的同一商店部分增加的百分比增長5.5%在我們不一樣的商店和其他地方。這些增長的驅動因素將在下面的“業務結果”部分。
在過去的三年中,我們的增長在一定程度上是由我們的收購和發展戰略推動的,我們的戰略是投資於美國東南部、西南部和中部大西洋地區不斷增長的市場。我們在2019年收購了1個公寓小區,2018年收購了1個,2017年收購了2個。2018年沒有處置公寓社區,2019年完成了兩個多家庭開發項目,2018年完成3個,2017年完成7個。
趨勢
在截至2019年12月31日的一年中,我們受到全年租金價格增長的積極影響。同一商店組合的單位平均有效租金繼續上升,截至2018年12月31日的一年中增長了3.6%。截至2018年12月31日的一年中,我們同一商店組合的日均實際佔用率為95.9%,而截至2018年12月31日的一年內,平均日實際佔用率為96.1%。
我們的投資組合戰略的一個重要部分是在美國東南部、西南部和中大西洋地區保持市場、子市場、產品類型和價格點的多樣性。這種多樣性傾向於減少對任何一個地理市場或地區的經濟問題的影響。我們相信,一個均衡的投資組合,包括內環、郊區和市中心/中心商業區的地點,以及各種月租金點,在“向上”週期和天氣“下降”週期中都會表現良好。通過對36個定義市場的投資,我們在各個市場、城市和郊區的子市場以及各種產品類型和每月租金定價點進行了多樣化投資。
雖然整體需求繼續強勁,但目前供應水平的上升正在影響我們的投資組合的租金增長,特別是位於城市次級市場的公寓社區。郊區子市場的房地產受到供應的影響較小,主要是因為這些子市場的新開發較少。多家庭許可通常是未來供應水平的一個主要指標。2018年,美國人口普查局的數據顯示,與2018年相比,我們市場的多家庭允許數量有所增加。根據這些數據,很難根據這些數據預測供應水平,因為並不是所有允許的項目最終都建成了。然而,考慮到目前的供應水平和2019年的允許數據,我們認為,未來幾年,我們一些市場的供應可能會繼續上升。
我們對公寓的需求主要是由我們市場的一般經濟狀況驅動的。特別是,相對於新供應而言,就業增長是我們維持入住率和提高租金能力的一個關鍵因素。在經濟環境繼續支持就業增長的情況下,我們相信,我們可能能夠維持穩固的居住情況,更有效地提高租金。我們還認為,現有的有紀律的住房抵押貸款貸款條款應該繼續有利於多家庭公寓社區的租賃需求。此外,從歷史上看,來自單身家庭住房的租金競爭並不是影響我們投資組合的一個主要競爭因素。在我們的幾個子市場中,單身家庭住房的租金競爭非常激烈。在截至2019年12月31日的一年裏,我們的合併投資組合中,由於單身家庭房屋租賃而導致的總遷出不到總遷出量的6%,低於2018年12月31日截止的一年的7%。我們預計,從長遠來看,人口趨勢(包括主要年齡組的租金增長、移民和人口向東南、西南和地中海-大西洋地區的遷移)將繼續支持我們市場上的公寓租賃需求。
利率的變化可能會對我們的業務和經營結果產生重大影響。截至2019年12月31日,我們有大約45億美元的債務,其中2%是可變利率,98%是固定利率或套期利率。在利率上升的程度上,我們對可變利率債務的淨利息支出將增加,而在任何債務再融資方面,我們的淨利息支出也可能會增加。如果利率下降,則相反。鑑於我們的租約的短期性質,由於總體經濟增長,利率會上升。我們預計利息費用的增加將被積極的租賃趨勢所抵消。
我們的重點是保持強勁的實際佔用,同時儘可能通過我們的收入管理系統提高價格。如上所述,在截至2019年12月31日的一年中,我們同一商店的平均日實際佔用率為95.9%。當我們繼續度過通常較慢的冬季租賃季節時,我們相信目前的實際佔用水平和我們市場上持續強勁的就業增長使我們在這一時期處於有利地位,並使我們能夠在2020年實現價格的持續增長。
27
業務結果
截至2019年12月31日,我們實現了MAA普通股股東可支配淨收入3.501億美元,比2018年12月31日終了年度增長59.7%,總收入增長6,970萬美元,與2018年12月31日終了的一年相比,房地產收入增長4.4%。下面的討論描述了MAA普通股股東在2019年12月31日終了年度淨收益增長的主要驅動因素,以及2018年12月31日終了年度的營業業績。2017年見2018年12月31日終了年度報告表10-K第二部分第7項,該報告於2019年2月21日提交證券交易委員會,可在證券交易委員會網站www.sec.gov上免費查閲,也可在我們https://www.maac.com,網站上的“備案和財務報告”下的“投資者”頁面上免費查閲。
財產收入
下表按部門開列截至2019年12月31日和2018年12月31日止年度的財產收入(單位:千美元):
|
|
2019年12月31日 |
|
|
2018年12月31日 |
|
|
增加 |
|
|
增加百分比 |
|
||||
同一商店 |
|
$ |
1,517,875 |
|
|
$ |
1,467,460 |
|
|
$ |
50,415 |
|
|
|
3.4 |
% |
非同一商店及其他 |
|
|
123,142 |
|
|
|
103,886 |
|
|
|
19,256 |
|
|
|
18.5 |
% |
共計 |
|
$ |
1,641,017 |
|
|
$ |
1,571,346 |
|
|
$ |
69,671 |
|
|
|
4.4 |
% |
與2018年12月31日終了的一年相比,2019年12月31日終了年度我們同一商店部門的財產收入增長是房地產總收入增長的主要驅動力。同一商店部門在截至2019年12月31日的一年中實現了3.4%的收入增長,主要原因是與2018年12月31日終了的一年相比,單位平均有效租金增長3.6%。2018年12月31日終了年度,非同一商店和其他部門的財產收入比12月31日終了年度增加3.6%。2018年主要是我們的發展社區繼續租賃的結果。
財產營運費用
物業營運費用包括物業人員費用、建築物維修保養費、地產税及保險費、水電費、美化環境費及其他營運開支。下表按部門開列了截至2019年12月31日和2018年12月31日終了年度的財產運營費用(單位:千美元):
|
|
2019年12月31日 |
|
|
2018年12月31日 |
|
|
增加 |
|
|
增加百分比 |
|
||||
同一商店 |
|
$ |
561,800 |
|
|
$ |
546,220 |
|
|
$ |
15,580 |
|
|
|
2.9 |
% |
非同一商店及其他 |
|
|
51,045 |
|
|
|
48,368 |
|
|
|
2,677 |
|
|
|
5.5 |
% |
共計 |
|
$ |
612,845 |
|
|
$ |
594,588 |
|
|
$ |
18,257 |
|
|
|
3.1 |
% |
與2018年12月31日終了的一年相比,2019年12月31日終了年度我們同一商店部門的財產運營費用增加,主要是由於房地產税費用增加了1 000萬美元。我們的非同一商店和其他部分的物業營運費用增加,主要是由於我們以前正在開發中的公寓社區最近完成,房地產税費用的增加推動了這一增長。
折舊和攤銷
2019年12月31日終了年度的折舊和攤銷費用為4.968億美元,比2018年12月31日終了年度增加710萬美元。
其他收入和支出
2019年12月31日終了年度的財產管理費用為5 500萬美元,比2018年12月31日終了年度增加740萬美元。增加的主要原因是人事和技術費用增加。2019年12月31日終了年度的一般和行政費用為4 610萬美元,比2018年12月31日終了年度增加1 130萬美元,主要原因是人事和法律費用增加。2019年12月31日終了年度沒有發生合併和整合費用,比2018年12月31日終了年度減少910萬美元。
2019年12月31日終了年度的利息支出為1.798億美元,比2018年12月31日終了年度增加630萬美元。增加的主要原因是我們的實際工作增加了大約14個基點。
28
截至十二月三十一日止年度的利率,2019 如與截至12月31日的年度相比,2018. 實際利率上升的主要原因是最近到期的債務。我們上一次假設企業收購。
在截至2019年12月31日的年度內,我們處置了5個公寓樓社區,所得的可折舊房地產資產收益為8100萬美元。截至2018年12月31日的一年裏,我們沒有處置任何公寓樓社區。出售不可折舊資產的收益截至2019年12月31日止的年度為1 200萬美元,比2018年12月31日.雖然每年的土地處置量與上年相比保持一致,但出售不可折舊資產的收益主要是由於出售的房地產資產的性質而增加的。
2019年12月31日終了年度的其他非營業收入為2 530萬美元,比2018年12月31日終了的一年增加了1 980萬美元。這一增長主要是因為確認了截至2019年12月31日為止的年度內與MAA系列I優先股嵌入的衍生產品公允價值調整有關的1790萬美元收入,而截至2018年12月31日的年度內確認了與調整嵌入衍生品有關的260萬美元費用。
業務資金
運營資金,或非GAAP財務指標FFO,是指MAA共同股東可獲得的淨收入(根據美國普遍接受的會計原則計算),不包括處置經營財產的損益和資產減值,再加上房地產資產的折舊和攤銷、非控制權益的淨收益和合資企業的調整。由於非控制權益被添加回,FFO,當使用在本年度報告的表10-K,代表FFO可歸因於公司。
FFO不應被視為MAA普通股股東可獲得的淨收入或任何其他GAAP計量的替代辦法,也不應被視為經營業績的指標,或作為衡量流動性的經營、投資和融資活動的現金流量的替代辦法。管理層認為,FFO有助於投資者瞭解我們的經營業績,主要是因為它的計算不包括不動產資產的折舊和攤銷費用。我們認為,一般公認會計原則房地產資產的歷史成本折舊一般與這些資產的價值變化無關,這些資產的價值不會隨時間而減少,正如歷史成本折舊所暗示的那樣。雖然我們對FFO的計算符合全國房地產投資信託協會(NAREIT)的定義,但它可能與其他REITs使用的FFO計算方法不同,因此可能無法與此類其他REITs相媲美。
下表列出了MAA共同股東在截至2019和2018年12月31日的年度內可供MAA共同股東使用的淨收入與FFO之間的對賬情況,因為我們認為,MAA共同股東的淨收入是最直接可比的GAAP衡量標準(單位:千美元):
|
|
截至12月31日的年度, |
|||||||
|
|
2019 |
|
|
2018 |
|
|
||
可供MAA共同股東使用的淨收入 |
|
$ |
350,123 |
|
|
$ |
219,211 |
|
|
不動產資產折舊和攤銷 |
|
|
490,632 |
|
|
|
484,722 |
|
|
(收益)應折舊房地產資產的出售損失 |
|
|
(80,988 |
) |
|
|
39 |
|
|
房地產合資企業房地產資產折舊與攤銷 |
|
|
618 |
|
|
|
595 |
|
|
可歸因於非控制權益的淨收入 |
|
|
12,807 |
|
|
|
8,123 |
|
|
可歸屬公司的業務資金 |
|
$ |
773,192 |
|
|
$ |
712,690 |
|
|
2019年12月31日終了年度財務報表為7.732億美元,比2018年12月31日終了年度增加6 050萬美元,主要原因是財產收入增加6 970萬美元,其他非營業收入增加1 980萬美元,出售非折舊資產收益增加750萬美元,合併和整合費用減少910萬美元。合併和整合費用減少910萬美元,但不包括折舊和攤銷在內的財產業務費用增加1 130萬美元、一般和行政費用增加1 130萬美元。財產管理費用為740萬美元,利息費用為630萬美元。
流動性與資本資源
我們經營、投資和融資活動的現金流量,以及一般的經濟和市場情況,是影響我們的流動資金和資本資源的主要因素。
經營活動
截至2019年12月31日,業務活動提供的現金淨額為7.814億美元,而2018年12月31日終了年度為7.343億美元。
29
投資活動
投資活動所用現金淨額為238.3美元。 2019年12月31日終了年度為百萬美元,而2018年12月31日終了年度為3.664億美元。這一變化的主要驅動因素如下(千美元):
|
|
截至十二月三十一日止全年現金(流出)流入的主要驅動因素 |
|
|
增加 (減少) |
|
||||||
|
|
2019 |
|
|
2018 |
|
|
現金淨額 |
|
|||
購置不動產和其他資產 |
|
$ |
(105,106 |
) |
|
$ |
(129,487 |
) |
|
$ |
24,381 |
|
基本建設改進、發展和其他 |
|
|
(303,097 |
) |
|
|
(254,715 |
) |
|
|
(48,382 |
) |
處置房地產資產的收益 |
|
|
174,814 |
|
|
|
19,982 |
|
|
|
154,832 |
|
購買房地產和其他資產的現金流出減少是由截至2019年12月31日終了年度的購置活動推動的,而2018年12月31日終了年度的現金流出額幾乎為零。與前一年相比,基本建設改善、發展和其他方面的現金流出增加,主要原因是2019年12月31日終了年度發展資本支出比2018年12月31日終了年度增加。與處置房地產資產收益相關的現金流入增加,主要是由於在截至2019年12月31日的年度內出售了5個公寓小區和4個地塊,而2018年12月31日終了的年度出售了4塊地塊。2018年12月31日終了的一年內沒有出售任何公寓小區。
籌資活動
2019年12月31日終了年度用於籌資活動的現金淨額為5.243億美元,而2018年12月31日終了年度為4.051億美元。這一變化的主要驅動因素如下(千美元):
|
|
截至十二月三十一日止全年現金(流出)流入的主要驅動因素 |
|
|
(減少) 增加 |
|
||||||
|
|
2019 |
|
|
2018 |
|
|
現金淨額 |
|
|||
信貸額度的淨變化 |
|
$ |
(540,000 |
) |
|
$ |
50,000 |
|
|
$ |
(590,000 |
) |
商業票據淨變動 |
|
|
70,000 |
|
|
|
— |
|
|
|
70,000 |
|
應付票據收益 |
|
|
1,059,289 |
|
|
|
869,630 |
|
|
|
189,659 |
|
應付票據本金付款 |
|
|
(657,619 |
) |
|
|
(878,610 |
) |
|
|
220,991 |
|
普通股股利 |
|
|
(437,743 |
) |
|
|
(419,849 |
) |
|
|
(17,894 |
) |
與信貸額度淨變化有關的現金流出增加,原因是在2019年12月31日終了年度,我們的無擔保循環信貸機制淨借款減少5.4億美元,而2018年12月31日終了年度,無擔保循環信貸機制淨借款增加5 000萬美元。與商業票據淨變化有關的現金流入增加,原因是在2018年12月31日期間啟動了一項無擔保商業票據方案。這個截至2019年12月31日的一年;2018年12月31日終了的一年內沒有商業票據計劃。與應付票據收益有關的現金流入增加,主要是由於在2019年12月31日終了年度發行了8.5億美元高級無擔保票據和1.913億美元有擔保財產抵押貸款,而在2018年12月31日終了年度,發行了4.00億美元高級無擔保債券、1.72億美元有擔保財產抵押貸款和300億美元無擔保定期貸款。從退休的6.00億美元無擔保定期貸款、2 000萬美元的高級無擔保債券和3 040萬美元的有擔保財產抵押中退休截至2018年12月31日的一年中,截至2018年12月31日止的一年內,與5.68億美元的有擔保房地產抵押貸款的退休相比,2.5億美元的無擔保定期貸款的退休和5000萬美元的高級無擔保債券的退休。普通股股利現金流出的增加主要是由於截至2018年12月31日的年度股息率提高到每股3.84美元,而2018年12月31日終了的年度每股股利為3.69美元。
衡平法
截至2019年12月31日,MAA擁有114,246,393包括96.6%在MAALP的有限合夥權益的業務單位, 其餘的4,067,174個未償還的操作股由MAA以外的MAALP的有限合夥人持有。操作單元(MAA除外)的持有人可能要求我們不時贖回其操作單元,在這種情況下,MAA可以選擇以現金支付贖回價格(每個OP單位的金額一般等於MAA在贖回日期之前一段特定期間內在紐約證券交易所的普通股的平均收盤價),或者通過交付MAA普通股的一份股份(在特定情況下進行調整),MAA根據“證券法”登記了其普通股的4,067,174股,截至2019年12月31日,可在贖回OP單位時發行,以便在公開市場上自由出售這些股票。
30
We有進入分開分配協議摩根大通證券LLC,BMO資本市場公司和KeyBanc資本市場公司。建立一個ATM計劃,允許MAA不時以當前市場價格或通過協商交易將其普通股的股份出售到現有市場。根據ATM計劃,MAA有權在由MAA決定的時間內發行至多400萬股普通股。ATM計劃目前的到期日為2021年9月28日。MAA沒有義務通過ATM計劃發行股票。
在截至2019年12月31日的年度內,MAA通過其ATM項目出售了146,301股普通股,淨收益和毛收益分別為1,960萬美元和1,990萬美元,所有這些股票都是在截至2019年12月31日的三個月內出售的。2018年12月31日終了的一年中,MAA沒有在其ATM計劃下出售任何普通股。截至2019年12月31日,ATM計劃下仍有390萬股股票。
有關我們的股本資本資源的更多信息,請參見本年度報告其他部分所列合併財務報表附註8和附註9(表10-K)。
債務
下列附表反映了截至2019年12月31日我們的固定利率和可變利率債務,包括利率掉期的影響(千美元):
|
|
校長 平衡 |
|
|
平均 年復一年 利率成熟度 |
|
|
有效 率 |
|
|||
無擔保債務 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
固定匯率或互換 |
|
$ |
3,772,000 |
|
|
|
6.1 |
|
|
|
3.7 |
% |
可變速率 |
|
|
70,000 |
|
|
|
0.1 |
|
|
|
2.1 |
% |
債券發行成本、折扣、溢價和公允市場價值調整 |
|
|
(13,799 |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
無擔保利率到期總額 |
|
$ |
3,828,201 |
|
|
|
6.1 |
|
|
|
3.7 |
% |
擔保債務 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
常規固定費率 |
|
$ |
629,817 |
|
|
|
17.3 |
|
|
|
4.5 |
% |
債券發行成本和公允市場價值調整 |
|
|
(3,420 |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
擔保利率到期總額 |
|
$ |
626,397 |
|
|
|
17.3 |
|
|
|
4.5 |
% |
債務總額 |
|
$ |
4,454,598 |
|
|
|
7.5 |
|
|
|
3.8 |
% |
固定或對衝債務總額 |
|
$ |
4,384,598 |
|
|
|
7.6 |
|
|
|
3.9 |
% |
截至2019年12月31日,我們已達成利率互換協議,與已發行債務相關的名義金額為3000萬美元。到目前為止,我們認為利率互換已經被證明是非常有效的對衝工具。
以下附表列出截至2019年12月31日我國未償債務的合同到期日,扣除債務發行成本、折扣和公平市場價值調整數(單位:千美元):
|
|
循環信貸設施及通訊。紙張⁽⁾⁽2⁾ |
|
|
公眾 債券 |
|
|
其他 無擔保 |
|
|
穩固 |
|
|
共計 |
|
|||||
2020 |
|
$ |
70,000 |
|
|
$ |
— |
|
|
$ |
— |
|
|
$ |
137,805 |
|
|
$ |
207,805 |
|
2021 |
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
72,673 |
|
|
|
120,862 |
|
|
|
193,535 |
|
2022 |
|
|
— |
|
|
|
248,899 |
|
|
|
416,352 |
|
|
|
— |
|
|
|
665,251 |
|
2023 |
|
|
— |
|
|
|
347,490 |
|
|
|
12,225 |
|
|
|
— |
|
|
|
359,715 |
|
2024 |
|
|
— |
|
|
|
396,438 |
|
|
|
19,950 |
|
|
|
— |
|
|
|
416,388 |
|
此後 |
|
|
— |
|
|
|
2,244,174 |
|
|
|
— |
|
|
|
367,730 |
|
|
|
2,611,904 |
|
共計 |
|
$ |
70,000 |
|
|
$ |
3,237,001 |
|
|
$ |
521,200 |
|
|
$ |
626,397 |
|
|
$ |
4,454,598 |
|
(1) |
2020年到期的7,000萬美元反映了截至2019年12月31日MAALP無擔保商業票據計劃的未償本金。 |
(2) |
截至2019年12月31日,MAALP的10億美元無擔保循環信貸貸款沒有未償還的借款。無擔保循環信貸安排的到期日為2023年5月,加上兩個6個月的延期期。 |
31
下列時間表反映了截至12月31日我國未償還固定或對衝債務的利率期限、扣除公平市場價值調整、債務發行成本和折扣後的利率,2019(千美元):
|
|
固定利率債務 |
|
|
對衝債務 |
|
|
固定費率餘額總額 |
|
|
有效率 |
|
||||
2020 |
|
$ |
137,805 |
|
|
$ |
299,557 |
|
|
$ |
437,362 |
|
|
|
2.9 |
% |
2021 |
|
|
193,535 |
|
|
|
— |
|
|
|
193,535 |
|
|
|
5.2 |
% |
2022 |
|
|
365,694 |
|
|
|
— |
|
|
|
365,694 |
|
|
|
3.6 |
% |
2023 |
|
|
359,715 |
|
|
|
— |
|
|
|
359,715 |
|
|
|
4.2 |
% |
2024 |
|
|
416,388 |
|
|
|
— |
|
|
|
416,388 |
|
|
|
4.0 |
% |
此後 |
|
|
2,611,904 |
|
|
|
— |
|
|
|
2,611,904 |
|
|
|
3.9 |
% |
共計 |
|
$ |
4,085,041 |
|
|
$ |
299,557 |
|
|
$ |
4,384,598 |
|
|
|
3.9 |
% |
無擔保循環信貸貸款及商業票據
2019年5月,運營夥伴關係與富國銀行、全國協會或富國銀行以及其他15家銀行牽頭的銀行集團建立了10億美元的無擔保循環信貸機制,我們稱之為信貸貸款。信用貸款機構取代了我們以前的無擔保循環信貸機制,幷包括一項高達15億美元的擴展選項-信貸機制的利率為LIBOR。再加上基於投資級定價網格的0.75%至1.45%的息差。2023年5月,信用工具將到期,可選擇再延長兩個6個月的期限。截至2019年12月31日,信用額度下沒有未清餘額,而270萬美元的容量正被用於支持未清信用證。
2019年5月,運營夥伴關係制定了一項無擔保商業票據方案,根據該方案,運營夥伴關係可發行期限不超過397天的無擔保商業票據,最高總額為5000萬美元。截至2019年12月31日,運營夥伴關係在商業票據計劃下有7 000萬美元未結清。在截至2019年12月31日的一年中,我們在商業票據計劃下的平均每日未償借款為2.117億美元,商業票據計劃和信用工具是我們短期流動性的主要來源。
高級無擔保票據
截至2099年12月31日,我們共有33億美元公開發行的高級無擔保債券本金尚未發行。2099年3月,運營夥伴關係公開發行了3000萬美元到期的高級無擔保債券,票面利率為3.950%,3月15日和9月15日每半年支付一次,實際利率為4.240%(除互換協議外)。2019年8月,運營夥伴關係公開發行了2.5億美元到期的高級無擔保債券,息票為3.950%,3月15日和9月15日每半年支付一次。2099年8月,運營合夥公開發行了2.5億美元的高級無擔保債券,票面利率為3.950%,3月15日和9月15日每半年支付一次。實際利率為2.985%。2019年11月,運營合夥公司公開發行了3000萬美元到期的高級無擔保債券,票面利率為2.750%,3月15日和9月15日每半年支付一次,實際利率為3.065%,扣除掉期協議。2019年3月發行的高級無擔保債券的收益被用於支付我們以前的無擔保循環信貸機制下的未償金額,而2019年8月和11月發行的高級無擔保票據的收益被用於支付商業票據計劃下的未償款項。
截至2019年12月31日,我們還發行了2,2200萬美元未發行的高級無擔保債券,其中2,000萬澳元是在2019年11月到期時收回的,利率為3.61%。
無擔保定期貸款
截至2019年12月31日,我們與富國銀行牽頭的一個銀行集團維持了一筆定期貸款。定期貸款餘額為3000萬美元,2022年到期,根據公司的信用評級,利率變動為LIBOR,息差為0.90%至1.75%。定期貸款的利率固定在2.32%,利率互換將於2020年1月到期。
2019年5月,我們向富國銀行(WellsFargo)發放了一筆300億美元的定期貸款,到期日期為2019年6月。
2019年8月,我們向美國國家銀行協會(U.S.BankNationalAssociation)發放了一筆1.5億美元的定期貸款,該貸款應於2020年3月到期。
2019年11月,我們向KeyBankNational Association發放了一筆1.5億美元的定期貸款,這筆貸款應於2021年2月到期。
有擔保財產抵押
我們向聯邦全國抵押貸款協會、聯邦住房貸款抵押公司和各種壽險公司提供有擔保的財產抵押貸款。這些抵押貸款通常是固定利率,期限從5至30年不等。截至2019年12月31日,我們擁有6.298億美元的抵押財產抵押貸款。2019年2月,我們進入了一項新的抵押貸款。
32
$19 130萬固定利率抵押4.43%與計劃於2049年2月成熟的七個公寓社區有關. 在截至12月31日的一年中,2019,我們退休了3040萬美元 抵押財產抵押貸款。
有關我們債務資本資源的更多信息,請參見本年度報告其他部分所列合併財務報表附註5(表10-K)。
合同義務
下表反映了截至2019年12月31日我們的合同現金債務總額,其中包括我們長期債務的本金和利息以及經營租賃(單位:千美元):
合同義務 |
|
2020 |
|
|
2021 |
|
|
2022 |
|
|
2023 |
|
|
2024 |
|
|
此後 |
|
|
共計 |
|
|||||||
長期債務(1) |
|
$ |
211,108 |
|
|
$ |
192,903 |
|
|
$ |
668,401 |
|
|
$ |
363,731 |
|
|
$ |
421,566 |
|
|
$ |
2,614,108 |
|
|
$ |
4,471,817 |
|
固定利率或互換利息(2) |
|
|
160,460 |
|
|
|
150,522 |
|
|
|
144,541 |
|
|
|
130,716 |
|
|
|
108,240 |
|
|
|
646,076 |
|
|
|
1,340,555 |
|
可變利率利息(3) |
|
|
7,295 |
|
|
|
7,923 |
|
|
|
1,321 |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
16,539 |
|
業務租賃債務(4) |
|
|
2,825 |
|
|
|
2,854 |
|
|
|
2,885 |
|
|
|
2,875 |
|
|
|
2,853 |
|
|
|
65,863 |
|
|
|
80,155 |
|
共計 |
|
$ |
381,688 |
|
|
$ |
354,202 |
|
|
$ |
817,148 |
|
|
$ |
497,322 |
|
|
$ |
532,659 |
|
|
$ |
3,326,047 |
|
|
$ |
5,909,066 |
|
(1) |
指貼現本金總額、溢價、債務發行成本和假定債務的公允市場價值調整。 |
(2) |
交換利息受現金流量套期保值無效部分的影響,如本年度報告其他部分表10-K所載合併財務報表附註6所述。 |
(3) |
不受利率互換影響的可變利率債務工具的利息支付以2019年12月31日每種債務工具各自的利率為依據,假定該利率工具在各自債務工具的到期日有效。 |
(4) |
主要包括我們擁有的一個公寓社區的地面租賃和我們公司總部的租賃。 |
我們有一項承諾-上表沒有反映-向我們持有股權的有限合夥公司提供額外的資本捐助。普通合夥人在發出適當通知後,隨時可將其稱為非資本出資。截至2019年12月31日,我們承諾在有限合夥公司的普通合夥人要求下,並在2022年9月之前提供總計820萬美元的額外資本捐款。
表外安排
截至2019年12月31日和2018年12月31日,我們在一家有限責任公司中擁有所有權,該公司擁有一個由269套公寓單元組成的公寓小區,位於華盛頓特區。截至2019年12月31日,我們還擁有有限合夥企業的所有權權益。我們在這些投資中的利益是不統一的,是用權益法記錄的,因為我們沒有控制利益。
截至2019年12月31日和2018年12月31日,為了促進表外安排或其他合同範圍狹窄或有限的目的,我們沒有任何關係,包括與未合併實體或金融合作夥伴的關係。此外,我們不從事涉及非交易所交易合同的交易活動。因此,如果我們參與了這種關係,我們就不會面臨任何可能出現的融資、流動性、市場或信貸風險。我們與個人或實體並無任何關係或交易,而與我們或我們的關聯方的非獨立關係所帶來的利益,除本年報其他部分所載於本年報其他部分的合併財務報表附註12所披露者外,均為表格10-K。
保險
我們在公寓樓社區承擔全面的一般責任保險,我們認為這是多家庭公寓行業的慣例,為責任索賠和相關的防禦費用提供保險。我們還為直接有形損害的風險提供保險,以重置費用為基礎,償還修復或重建任何財產的費用,包括重建期間的租金收入損失。
我們重新談判了我們的保險計劃,從2019年7月1日起生效。我們認為,現行的財產和傷亡保險計劃為防範可保風險提供了適當的保險保障,因此,任何可以合理預期的可保損失都不會對我們的流動性、財務狀況或經營結果產生重大影響。
通貨膨脹率
我們在住宅小區的租契,在續期時,容許根據租契作出調整,使我們可以要求加租,而我們的租約大部份都是一年或一年以下的租契。這些租約的短期性質一般有助減低我們面對通脹不利影響的風險。
33
關鍵會計政策和估計
關鍵會計政策是一項對我們的財務狀況和業務結果既重要又具有某種程度不確定性的會計政策。先前對我們財務狀況和經營結果的討論和分析是以我們根據公認會計原則編制的合併財務報表及其附註為基礎的。按照公認會計原則編制財務報表需要管理層不斷作出一些影響合併財務報表中報告數額和披露的估計和假設。我們根據歷史經驗和其他各種因素和情況來評估我們的估計和假設,我們認為我們的估計和假設在這種情況下是合理的;然而,實際結果可能與這些估計和假設不同。
我們認為,下文所列的估計和假設對於描述我們的財務狀況和業務結果至關重要,因為它們需要最大的主觀決定,並構成被認為是最關鍵的會計政策的基礎。
購置房地產資產
我們根據會計準則更新2017-01,將房地產投資作為資產收購入賬,業務組合(主題805):澄清企業的定義,這要求以相對公允價值為基礎,將購置的房地產成本分配給個人獲得的有形資產,包括土地、建築物和裝修等,並確定無形資產,包括就地租賃和其他合同的價值。在計算獲得的有形資產的總資產價值時,管理部門使用穩定的淨營業收入(NOI)和特定市值和貼現率。管理層分析歷史穩定的NOI,以確定其對預測NOI的估計。管理部門通過分析類似規模市場中具有可比年齡的房地產的市值比率來估算市場資本率。然後,管理層根據各個組成部分的相對公允價值,將資產購置價格按所購總資產的比例分配。
長期資產減值
我們按照長期資產減值或處置會計準則的規定對長期資產進行核算。管理層定期評估長期資產,包括房地產投資,以確定資產的賬面金額可能無法收回的指標。對這些指標是否存在的判斷是以經營業績、市場條件和法律因素等因素為依據的,對不動產資產、設備和購買的須攤銷的無形資產等長期資產,在發生事件或情況變化表明資產的賬面金額可能無法收回時,對其減值情況進行審查。資產的可收回性是通過將資產的賬面金額與資產預計產生的未折現的未來現金流量進行比較來衡量的,該現金流量是通過分析資產的歷史現金流量來估算的。如果資產的賬面金額超過其估計的未來現金流量,減值費用是指資產的賬面價值超過資產公允價值的數額。管理部門根據歷史經營現金流除以市場資本率,計算資產的公允價值。管理部門通過分析類似規模市場中具有可比年齡的房地產的市場資本率來估算市場資本率。截至12月31日、2019年和2018年12月31日、2019年和2018年,管理部門沒有確認任何物質減值損失。
成本資本化
按照公認會計原則,我們將那些在實質上提高現有資產的價值或大大延長現有資產的使用壽命的支出資本化。維持現有財產在正常運作條件下所需的開支按所發生的費用計算。因此,修理和維修費按所發生的費用計算,而重大的改進、翻修和更換則資本化。為使物業的狀況達到我們的標準而完成對我們購買的物業的任何延期維修和保養的費用按所發生的情況資本化。與開發項目有關的賬面費用,包括利息、財產税、保險和在施工期間分配的直接開發薪金費用,都已資本化。管理層使用判斷來確定費用是否應該支出或資本化。
意外損失
索賠、爭端和法律程序的結果存在重大不確定性。管理部門記錄應計損失或有可能發生的損失,並且可以合理估計損失的數額。我們還計算了預計與法律事務有關的國防費用的估計數。管理層每季度審查這些應計項目,並根據事實和情況的變化進行修訂。當意外損失既不可能又不能合理估計時,我們就不計入損失。然而,對於重大損失或意外損失,如果未記錄的損失(或超過應計利潤的額外損失)至少是合理的可能性和材料,那麼如果可以作出合理的估計,管理層就會披露對可能的損失或損失範圍的合理估計。如果我們不能對可能的損失或損失範圍作出合理的估計,則披露一份大意如此的聲明。
34
評估損失是可能的還是合理的可能性,以及損失的損失或損失範圍是否可以合理估計,往往涉及一系列關於未來事件的複雜判斷。我們在評估中所考慮的因素,包括本年度報告(表格10-K)所披露的事項,包括現有法律程序及申索的性質、聲稱或可能發生的損害賠償或損失(如合理估計的話)、事件的進展、現行法律及先例、法律顧問及其他顧問的意見或意見、我們在同類事宜上的經驗、評估時我們所掌握的事實,以及我們打算如何迴應或已對有關的訴訟或申索作出迴應。管理層對這些因素的評估,可能隨個別程序或申索的進展而隨時間而改變。對於我們目前無法合理估計一系列合理可能的損失的事項,促成這一確定的因素包括:(一)所要求的損害賠償是不確定的;(二)訴訟程序處於早期階段;(三)這些事項涉及新的或尚未解決的法律理論,或大量或不確定的實際或可能的案件或當事方;和/或(四)就預期最終將通過談判和解決解決的事項與當事方進行的討論尚未達到我們認為可以對損失或損失範圍作出合理估計的程度。在這種情況下,管理層認為,在這些事項的時間或最終解決方面存在相當大的不確定性,包括可能的最終損失或業務影響(如果有的話)。
嵌入導數的估值
MAA系列I優先股中嵌入的贖回特徵被報告為衍生資產,並在每個報告日根據公允價值進行調整,並對損益表進行相應的非現金調整。與贖回特性相關的次要資產被使用被廣泛接受的估值技術進行估值,包括折現現金流分析,其中將優先股的永久價值與假定做空期權的優先股的價值進行比較,並將分叉看漲期權的價值作為兩種價值之間的差額。分析反映了可贖回優先股的合同條款,這些優先股可按我們的選擇從2026年10月1日起贖回,贖回價格為每股50美元。我們在分析中使用了各種投入,包括優先股的交易數據、具有類似MAA信用評級的REIT的優先股發行的票面收益率以及國庫券利率,以確定分叉看漲期權的公允價值。
有關我們的重要會計政策的更多信息,包括對可能對我們的財務報表產生重大影響的最近會計聲明的簡要説明,請參閲本年度報告其他部分所載關於表10-K的合併財務報表的附註1。
項目7A.市場風險的定量和定性披露。
市場風險包括利率、外匯匯率、商品價格、股票價格和影響市場敏感工具的其他市場變化所產生的風險。我們的主要市場風險是我們借款利率的變化。截至2019年12月31日,22.2%的總市值為債務借款。我們的利率風險目標是限制利率波動對收益和現金流動的影響,並降低我們的整體借貸成本。為了達到這一目標,我們通過使用固定利率債務工具和利率互換來管理我們對借款市場利率波動的風險,這兩種工具降低了我們在相關金融工具上的利率風險,並有效地確定了我們部分可變債務的利率或今後的再融資利率。我們盡最大努力使我們的債務工具在多年內到期,我們認為這限制了我們在任何一年中對利率變化的風險敞口。我們並非為交易或其他投機目的而購買衍生工具。截至2019年12月31日,在考慮相關衍生工具後,98.4%的未償還債務受到固定利率的限制,我們定期審查未償貸款的利率敞口,以儘量減少利率波動的風險。
下表提供了有關我們對利率變化敏感的金融工具的信息。就債務債務而言,下表按預期到期日列出本金現金流量和相關加權平均利率。加權平均變動率是根據2019年12月31日生效的匯率計算的(以千美元計)。
|
|
2020 |
|
|
2021 |
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|
2022 |
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2023 |
|
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2024 |
|
|
共計 此後 |
|
|
共計 |
|
|
公允價值 責任 |
|
||||||||
長期債務 |
|
|
|
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|
|
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|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
固定費率 |
|
$ |
141,108 |
|
|
$ |
192,903 |
|
|
$ |
368,401 |
|
|
$ |
363,731 |
|
|
$ |
421,566 |
|
|
$ |
2,614,108 |
|
|
$ |
4,101,817 |
|
|
$ |
4,457,784 |
|
平均利率 |
|
|
3.97 |
% |
|
|
5.20 |
% |
|
|
3.60 |
% |
|
|
4.20 |
% |
|
|
4.00 |
% |
|
|
3.90 |
% |
|
|
4.00 |
% |
|
|
|
|
可變速率(1) |
|
$ |
70,000 |
|
|
$ |
— |
|
|
$ |
300,000 |
|
|
$ |
— |
|
|
$ |
— |
|
|
$ |
— |
|
|
$ |
370,000 |
|
|
$ |
370,814 |
|
平均利率 |
|
|
2.05 |
% |
|
|
— |
% |
|
|
2.64 |
% |
|
|
— |
% |
|
|
— |
% |
|
|
— |
% |
|
|
2.53 |
% |
|
|
|
|
(1) |
截至2099年12月31日,我們維持了一筆總額為3000萬美元的無擔保定期貸款,該貸款將於2022年3月到期。根據我們對無擔保債務的信用評級,定期貸款利率為libor,息差為0.90%至1.75%。截至2019年12月31日,貸款利率為1個月libor+0.95%。無擔保定期貸款的利率固定在2.32%,利率掉期將於2020年1月到期。截至2019年12月31日,被指定為對衝工具的利率衍生品合約的公允價值資產為10萬美元。 |
35
項目8.財務報表和補充數據。
需要提交的合併財務報表和相關財務資料載於本年度報告表格10-K的F-1至F-42頁。
項目9.會計和財務披露方面的變化和與會計人員的分歧。
沒有。
項目9A.控制和程序。
中美公寓社區公司
(A)對披露控制和程序的再評估
MAA必須在“外匯法”第13a-15條和第15d-15條的含義內維持披露控制和程序。MAA的管理層在MAA的首席執行官和首席財務官的參與下,從2019年12月31日起對MAA的披露控制和程序的有效性進行了評估。根據這一評估,MAA的首席執行官和首席財務官得出結論認為,披露控制和程序自2019年12月31日起生效,以確保MAA在其“外匯法案”文件中所要求披露的信息在證券交易委員會規則和表格規定的時限內得到準確記錄、處理、彙總和報告,並酌情積累並傳達給MAA管理層,包括首席執行官和首席財務官,以便就所需披露作出及時決定。
(B)主管部門關於財務報告內部控制的報告
MAA的管理層負責在“外匯法”第13a-15條和第15d-15條的意義上建立和維持對財務報告的適當內部控制。MAA的管理層在MAA的首席執行官和首席財務官的參與下,根據Treadway委員會贊助組織委員會公佈的內部控制-綜合框架(2013年)中規定的框架,對MAA截至2019年12月31日對財務報告的內部控制的有效性進行了評估。基於這種評估,MAA的管理層得出結論,MAA對財務報告的內部控制於2019年12月31日生效。
安永會計師事務所(Ernst&Young LLP)是一家獨立註冊的公共會計師事務所,它審計了本年度10-K報表中的合併財務報表,併發布了一份關於MAA財務報告內部控制的認證報告,該報告包括在此。
由於其固有的侷限性,對財務報告的內部控制可能無法防止或發現誤報。因此,即使那些被確定有效的制度,也只能在編制和列報財務報表方面提供合理的保證。
(C)財務報告內部控制的重大變化
MAA對財務報告的內部控制沒有變化,這是在截至2019年12月31日的季度內發生的,在外匯法第13a-15條和第15d-15條的意義內發生,對財務報告的內部控制產生了重大影響,或合理地可能對財務報告的內部控制產生重大影響。
美國中部公寓,L.P.
(A)對披露控制和程序的再評估
運營夥伴關係必須在“外匯法”第13a-15條和第15d-15條的含義內保持披露控制和程序。在作為運營夥伴關係普通合夥人的MAA首席執行幹事和首席財務官的參與下,對運營夥伴關係的披露控制和程序的有效性進行了評估,截至2019年12月31日,業務夥伴關係的首席執行幹事和首席財務官參加了對業務夥伴關係披露控制和程序的評估。根據這一評價,MAA的首席執行幹事和首席財務官作為業務夥伴關係的普通合夥人,得出結論認為,披露控制和程序自2019年12月31日起生效,以確保業務夥伴關係在其“外匯法”文件中披露的信息能夠在證交會規則和表格規定的時限內準確記錄、處理、彙總和報告,並累積並傳達給業務夥伴關係管理層,包括作為業務夥伴關係普通合夥人的MAA首席執行幹事和首席財務幹事,以便酌情就所需披露作出及時決定。
(B)主管部門關於財務報告內部控制的報告
經營夥伴關係的管理負責在“外匯法”第13a-15條和第15d-15條的意義上建立和維持對財務報告的適當內部控制。
36
MAA的首席執行幹事和首席財務幹事作為業務夥伴關係的一般夥伴參加了對截至12月31日業務夥伴關係財務報告內部控制有效性的評估,2019根據特雷德韋委員會贊助組織委員會公佈的內部控制-綜合框架(2013年)中規定的框架。根據這種評價,業務夥伴關係管理部門得出結論認為,業務夥伴關係對財務報告的內部控制自12月31日起生效,2019經營合夥的獨立註冊會計師事務所只要是非加速申報人,就不需要註冊會計師事務所出具的認證報告。
由於其固有的侷限性,對財務報告的內部控制可能無法防止或發現誤報。因此,即使那些被確定有效的制度,也只能在編制和列報財務報表方面提供合理的保證。
(C)財務報告內部控制的重大變化
運營夥伴關係對財務報告的內部控制沒有變化,這是在截至2019年12月31日的季度內發生的,對財務報告的內部控制在外匯法規則13a-15和15d-15的意義內發生,對運營夥伴關係財務報告的內部控制產生了重大影響或相當可能產生重大影響。
項目9B.其他信息。
沒有。
第III部
項目10.董事、執行幹事和公司治理。
作為對本項目10的迴應,MAA 2020年代理聲明中所載的信息載於題為“目前的董事會組成”、“選舉主任被提名人”和“書記官長”的章節。
我們的董事會通過了一項適用於所有高級人員、董事和僱員的行為守則,包括首席執行官、首席財務官和首席會計官,可在我們的https://www.maac.com,網站上的“公司文件”頁面的“公司文件”一節“概述-公司治理”中找到。如有要求,我們將向任何人免費提供一份這份文件的副本,並以書面形式寄給田納西州日耳曼鎮500號套房6815號楊樹大道6815號的律政署。我們打算滿足表格8-K第5.05項有關修訂或放棄“行為守則”一項規定的要求,在我們的網站上張貼上述地址和地點。對我們網站的直接提及並不構成以參考方式將網站上所載的信息納入公司,不應被視為10-K表格的本年度報告的一部分。
項目11.行政報酬。
作為本項目11的參考,MAA 2020年委託書中的信息載於“執行薪酬表”、“董事薪酬表”、“賠償委員會聯鎖和內部參與”、“賠償委員會報告”和“賠償討論和分析”部分。
項目12.某些受益所有人的擔保所有權和管理及相關股東事項。
作為對本項目12的迴應,MAA 2020年代理聲明中所載的信息載於題為“管理的擔保所有權”、“某些受益所有人的擔保所有權”和“根據股權補償計劃授權發行的證券”的章節。
項目13.某些關係和有關交易以及獨立主任。
MAA 2020年委託書中所載的信息載於題為“某些關係和相關交易”和“管理的負債”的章節中,在此作為對本項目13的參考。
項目14.主要會計費用和服務。
MAA 2020年委託書中所載的信息載於題為“審計和非審計費用”的一節中,作為對本項目14的迴應,現將其納入本報告。
37
第IV部
項目15.展覽、財務報表附表。
(a) |
下列文件作為本年度報告表10-K的一部分提交: |
1. |
獨立註冊會計師事務所的報告 |
F-1 |
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中美洲公寓社區公司財務報表: |
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截至2019年12月31日和2018年12月31日的綜合資產負債表 |
F-5 |
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2019、2018和2017年12月31日終了年度業務綜合報表 |
F-6 |
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2019、2018和2017年12月31日終了年度綜合收入綜合報表 |
F-7 |
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2019、2018和2017年12月31日終了年度綜合股本報表 |
F-8 |
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2019、2018和2017年12月31日終了年度現金流動合併報表 |
F-9 |
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中美洲公寓財務報表,L.P.: |
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截至2019年12月31日和2018年12月31日的綜合資產負債表 |
F-10 |
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2019、2018和2017年12月31日終了年度業務綜合報表 |
F-11 |
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2019、2018和2017年12月31日終了年度綜合收入綜合報表 |
F-12 |
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2019、2018和2017年12月31日終了年度資本變動合併報表 |
F-13 |
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2019、2018和2017年12月31日終了年度現金流動合併報表 |
F-14 |
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2019、2018和2017年12月31日終了年度合併財務報表附註 |
F-15 |
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2. |
本項目8和(B)段要求提交的財務報表附表: |
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附表三-截至2019年12月31日的不動產和累計折舊 |
F-37 |
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3. |
除另有説明外,條例S-K第601項所要求的證物已與登記人以前的報告一併提交,並以參考的方式列入其中。 |
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38
陳列品 數 |
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展品描述 |
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3.1 |
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中美公寓社區綜合章程。(於2017年2月24日提交登記表10-K的年度報告,並以參考方式納入本報告)。 |
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3.2 |
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第四次修訂和恢復中美公寓社區,公司細則,截止2018年3月13日(存檔表3.2(I)登記官目前的報告,表格8-K在2018年3月14日提交,並在此引用)。 |
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3.3 |
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美國中西部公寓有限合夥公司綜合證書,L.P.(於2019年8月1日提交註冊官季度報告表10-Q的表3.1,並在此以參考方式納入)。 |
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3.4 |
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截至2013年10月1日的“中美洲公寓有限合夥公司第三次修訂和恢復協議”(作為2013年10月2日提交併在此以參考方式納入的註冊人當前表格8-K報告的表10.1提交)。 |
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3.5 |
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對“中美洲公寓有限合夥公司第三次修訂和恢復協議”的第一修正案,L.P。(已於2016年11月10日提交註冊官關於表格8-K的當前報告的表10.1,並在此以參考方式納入)。 |
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4.1 |
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普通股證書格式. |
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4.2 |
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8.50%系列一累積可贖回優先股證書的格式(在2016年9月28日提交併在此以參考方式納入的註冊人登記聲明生效前第1號修正案表4.2)。 |
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4.3 |
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契約,日期為2013年10月16日,由中美公寓公司簽訂,L.P.,中美洲公寓社區公司。美國銀行全國協會(2013年10月16日提交的註冊機構目前關於表格8-K的報告的表4.1),並以參考的方式在此註冊)。 |
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4.4 |
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第一次補充義齒,日期為2013年10月16日,由中美公寓公司和中間美公寓公司,L.P.,中美公寓社區公司。和美國銀行全國協會,包括4.300%的高級票據到期2023年的形式(以表4.2的形式提交給註冊官目前關於表格8-K的報告,該報告於2013年10月16日提交,並以參考的方式在此註冊)。 |
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4.5 |
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第二次補充義齒,日期為2014年6月13日,由中美公寓和中間美公寓,L.P.,中美公寓社區公司。和美國銀行全國協會,包括3.7500%的高級票據到期於2024年的表格(以表4.2的形式提交給註冊官關於2014年6月13日提交的8-K表格的報告,並以參考的方式在此註冊)。 |
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4.6 |
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第三次補充義齒,截止日期為2015年11月9日,由中美洲公寓公司和中間美公寓公司提供,L.P.,中美洲公寓社區公司。和美國銀行全國協會,包括4.000%的高級票據的形式,將於2025年到期(以表4.2的形式提交給註冊官目前關於8K表格的報告,該報告於2015年11月9日提交,並以參考的形式納入其中)。 |
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4.7 |
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POST屬性公司之間的契約和SunTrust銀行,作為受託人(在表格S-3(檔案號333-42884)上作為表4.1提交財產登記聲明,並以參考的方式在此註冊)。 |
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4.8 |
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第一次補充義齒之間的後公寓樓,L.P.,和SunTrust銀行,作為受託人(提交證明4.2的郵政物業登記聲明在表格S-3ASR(檔案編號333-139581),並以參考文件)。 |
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4.9 |
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後公寓樓的形式,L.P.3.375%備註2022年到期(作為表4.1提交給郵政物業公司目前關於表格8-K的報告,2012年11月7日提交,並在此引用)。 |
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4.10 |
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自2017年5月9日起,由中美公寓、L.P.和美國銀行全國協會(LAP)和美國銀行全國協會(美國國家銀行協會)簽訂的契約(作為註冊官目前於2017年5月9日提交的關於表格8-K的報告的表4.1提交,並在此以參考方式納入)。 |
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4.11 |
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第一次補充義齒,日期為2017年5月9日,由中美公寓、L.P.和美國銀行全國協會(LAP)和美國銀行全國協會(美國國家銀行協會)(作為證據4.2提交給書記官長關於2017年5月9日提交的8-K表格的最新報告,並在此以參考方式納入)。 |
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4.12 |
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第二次補充義齒,日期為2018年5月14日,由中美公寓、L.P.和美國銀行國家協會(LAP)和美國銀行國家協會(美國國家銀行協會)於2018年5月14日提交併在此以參考方式納入註冊官目前關於表格8-K的報告中。 |
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39
4.13 |
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第三次補充義齒,日期為2019年3月7日,由中美洲公寓、L.P.和美國銀行全國協會(LAP)和美國銀行全國協會(LAP)和美國銀行全國協會(美國銀行全國協會)於2019年3月7日提交的關於8-K表格的當前報告的附件中提交,並在此以參考方式納入。 |
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4.14 |
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第四次補充義齒,日期為2019年11月26日,由中美洲公寓、L.P.和美國銀行全國協會(LAP)和美國銀行全國協會(LAP)和美國銀行全國協會(美國國家銀行協會)於2019年11月26日提交的關於8-K表格的當前報告的附件中提交,並在此以參考方式納入其中)。 |
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4.15 |
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證券説明 |
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10.1 |
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注:購買協議,日期為2011年7月29日,由中美公寓公司簽訂,L.P.,中美洲公寓社區公司。以及票據的購買者(以表10.1的形式提交2011年8月1日提交的註冊官關於表格8-K的當前報告,並以參考的方式在此註冊)。 |
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10.2 |
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注:購買協議日期為2012年8月31日,由中美公寓公司簽訂,中美公寓有限公司,L.P.。以及票據的購買者(以表10.1的形式提交2012年9月4日提交的註冊官關於表格8-K的當前報告,並以參考的方式在此註冊)。 |
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10.3 |
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自2015年12月9日起,由中美洲公寓社區公司、中美公寓公司、L.P.和J.P.Morgan證券有限責任公司簽訂的分配協議(登記人於2015年12月9日提交的關於8-K表格的當前報告的表1.1以參考材料提交)。 |
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10.4 |
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“分配協議”第1號修正案,日期為2018年9月28日,由中美公寓社區公司、中美公寓公司、L.P.和J.P.Morgan證券有限責任公司提交,日期為2018年9月28日,作為註冊機構目前提交的8-K表格報告的附件1.4提交,並以參考的方式納入其中)。 |
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10.5 |
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截至2015年12月9日,由中美公寓社區公司、中美公寓、L.P.和BMO資本市場公司簽訂的分配協議。(登記人於2015年12月9日提交的關於表格8-K的當前報告的表1.2以表1.2的形式提交,並以參考的方式納入其中)。 |
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10.6 |
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“分配協議”第1號修正案,日期為2018年9月28日,由中美洲公寓社區公司、中美公寓公司、L.P.和BMO資本市場公司(2018年9月28日提交,並以參考的形式提交)。 |
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10.7 |
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“分配協議”,截止2015年12月9日,由中美公寓社區公司、中美公寓、L.P.和KeyBanc資本市場公司簽署。(已於2015年12月9日提交註冊官目前關於表格8-K的報告的表1.3,並在此以參考方式納入)。 |
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10.8 |
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“分配協定”第1號修正案,日期為2018年9月28日,由中美洲公寓社區公司、中美洲公寓公司、L.P.和KeyBanc資本市場公司修訂。(已於2018年9月28日以表8-K提交登記冊的當前報告表1.6,並以參考方式納入此處)。 |
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10.9† |
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“就業協議”,截止2015年3月24日,由書記官長和小埃裏克·博爾頓(H.Eric Bolton,Jr.)簽署。(已於2015年3月24日提交註冊官關於表格8-K的當前報告的表10.1,並在此以參考方式納入)。 |
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10.10† |
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2010年11月30日起修訂的“公司外部董事無資格遞延薪酬計劃”(作為註冊官2016年2月26日提交的10-K表格年度報告的表10.7提交,並在此以參考方式納入)。 |
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10.11† |
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修正和恢復中美公寓社區公司。2013年股票獎勵計劃(登記人於2014年4月16日提交的最終委託書附錄B)。 |
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10.12† |
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中美公寓社區有限公司員工不合格股票期權協議的形式。2013年股票激勵計劃(2013年11月7日提交的註冊官第10-Q號季度報告表10.20)。 |
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10.13† |
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中美公寓樓有限公司限制股票獎勵協議的形式。2013年股票激勵計劃(以表10.1的形式提交給註冊官關於表10-Q的季度報告,該報告於2015年5月1日提交,並以參考方式納入本報告)。 |
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10.14† |
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中美公寓社區公司員工股票期權激勵協議的形式。2013年股票激勵計劃(登記官於2017年11月7日提交的10-Q報表季度報告表10.22)。 |
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10.15† |
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MAA非合格行政人員遞延薪酬退休計劃於2016年1月1日起修訂並恢復生效(登記人於2016年2月26日提交的關於10-K表格的年度報告中的表10.12以參考的形式提交)。 |
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40
10.16† |
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控制和終止協議變更的形式(以表10.1提交給註冊人於2014年5月2日提交的關於表10-Q的季度報告,並在此以參考方式納入)。 |
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10.17† |
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中美公寓社區公司彌償協議(登記人於2016年12月1日提交的關於8-K表格的當前報告的附錄10.2)。 |
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10.18† |
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經修訂及重建的郵政物業公司2003年激勵股票計劃(登記人表格S-8的註冊聲明表99.1),該表於2016年12月9日提交,並以參考方式在此註冊)。 |
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10.19† |
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第二次修正和恢復中美洲公寓社區公司。2013年股票激勵計劃(登記人於2018年4月9日提交的最終委託書附錄A)。 |
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10.20† |
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中美公寓樓有限公司限制股票獎勵協議的形式。2013年股票激勵計劃(2018年8月2日提交的註冊官第10-Q號季度報告表10.1)。 |
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10.21† |
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中美公寓社區有限公司員工不合格股票期權協議的形式。2013年股票激勵計劃(2018年8月2日提交的註冊官第10-Q號季度報告表10.2)。 |
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10.22† |
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中美公寓社區公司員工股票期權激勵協議的形式。2013年股票激勵計劃(2018年8月2日提交的10-Q表註冊季度報告表10.3),並以參考方式納入本報告)。 |
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10.23† |
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中美公寓樓有限公司股份有限公司股份有限公司獎勵協議的形式。2013年股票獎勵計劃(作為表10.4提交)到註冊官於2018年8月2日提交10-Q表格的季度報告,並在此引用)。 |
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10.24 |
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截至2019年5月21日的第三份經修訂和重新確定的信貸協議,日期為中美洲公寓,L.P.,作為借款人,富國銀行,全國協會,作為行政代理人,富國銀行證券有限責任公司,KeyBanc資本市場公司。和摩根大通銀行(JPMorganChase Bank,N.A.)作為安排人,KeyBank National Association和JPMorgan Chase Bank(N.A.)作為聯合代理,以及其中點名的其他貸款人(作為註冊官於2019年5月22日提交的關於表格8-K的當前報告的表10.1提交,並以參考方式在此註冊)。 |
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21.1 |
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附屬公司名單。 |
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23.1 |
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獲得獨立註冊會計師事務所(Ernst&Young LLP)對MAA的同意。 |
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23.2 |
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獲得獨立註冊會計師事務所(Ernst&Young LLP)對MAALP的同意。 |
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31.1 |
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根據2002年“薩班斯-奧克斯利法”第302條對首席執行官的MAA認證。 |
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31.2 |
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根據2002年“薩班斯-奧克斯利法”第302條對首席財務官的MAA認證。 |
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31.3 |
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根據2002年“薩班斯-奧克斯利法”第302條對首席執行官的MAALP認證。 |
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31.4 |
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根據2002年“薩班斯-奧克斯利法”第302條對首席財務官的MAALP認證。 |
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32.1* |
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根據2002年“薩班斯-奧克斯利法”第906條通過的18 U.S.C.第1350條規定的首席執行官的MAA認證。 |
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32.2* |
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根據2002年“薩班斯-奧克斯利法案”第906條通過的18 U.S.C.第1350條規定的首席財務官的MAA認證。 |
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32.3* |
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根據2002年“薩班斯-奧克斯利法”第906條通過的18 U.S.C.第1350條規定的首席執行官MAALP認證。 |
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32.4* |
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根據2002年“薩班斯-奧克斯利法案”第906條通過的18 U.S.C.第1350條規定的首席財務官MAALP認證。 |
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41
101 |
|
以下財務資料來自中美洲公寓社區公司和中美洲公寓公司,L.P.關於截至2019年12月31日的10-K表格的年度報告,於2020年2月20日提交給美國證券交易委員會,格式為:iXBRL(內聯可擴展業務報告語言)(1)截至12月31日、2019年和2018年12月31日的綜合資產負債表;(2)截至12月31日、2019年、2018和2017年12月31日、2018年和2017年的業務綜合報表;(3)截至12月31日、2019年、2018年和2017年的綜合收入報表;(4)截至12月31日、2019年、2018年和2017年12月31日、2019、2018和2017年的股本/資本變動表綜合報表;(5)截至12月31日、2019年、2018年和2017年的現金流動綜合報表;(6)綜合財務報表附註;及(Vii)附表III-截至2019年12月31日的不動產及累積折舊。 |
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104 |
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封面交互數據文件(格式化為iXBRL,包含在表101中)。 |
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† |
管理合同或補償計劃或安排。 |
* |
本證明僅為按照“美國法典”第18條第1350條提交本表格10-K的年度報告而提供,並不是為1934年“證券交易法”第18節的目的提交的,也不得以參考方式納入MAA或MAALP的任何文件中,無論是在此日期之前或之後提出的,而不論這些文件中的任何一般註冊語言如何。 |
(b) |
展品:見上文項目15(A)(3)。 |
(c) |
財務報表附表:另見上文第15(A)(2)項。 |
第16項.表格10-K摘要.
沒有。
42
簽名
根據1934年“證券交易法”第13或15(D)節的要求,登記人已正式安排由下列簽名人代表其簽署本報告,並經正式授權。
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中美公寓社區公司 |
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日期: |
2020年2月20日 |
/S/Eric Bolton,Jr. |
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|
小埃裏克·博爾頓(H.Eric Bolton Jr. 董事會主席 首席執行官 (特等行政主任) |
根據1934年“證券交易法”的要求,下列人士以登記人的身份和日期簽署了本報告。
日期: |
2020年2月20日 |
/S/Eric Bolton,Jr. |
|
|
小埃裏克·博爾頓(H.Eric Bolton Jr. 董事會主席 首席執行官 (特等行政主任) |
|
|
|
日期: |
2020年2月20日 |
S/Albert M.Campbell,III |
|
|
Albert M.Campbell,III 執行副總裁兼首席財務官 (首席財務主任) |
|
|
|
日期: |
2020年2月20日 |
/S/A.粘土保持架 |
|
|
A.粘土保持者 高級副總裁兼首席會計官 (首席會計主任) |
|
|
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日期: |
2020年2月20日 |
/S/Russell R.法語 |
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|
羅素R.弗蘭奇 導演 |
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|
日期: |
2020年2月20日 |
/S/Alan B.Graf,Jr. |
|
|
小艾倫·B·格拉夫。 導演 |
|
|
|
日期: |
2020年2月20日 |
/S/託尼·詹寧斯 |
|
|
託尼·詹寧斯 導演 |
|
|
|
日期: |
2020年2月20日 |
/S/James K.Lowder |
|
|
詹姆斯·K·洛德 導演 |
|
|
|
日期: |
2020年2月20日 |
/S/Thomas H.Lowder |
|
|
託馬斯·H·洛德 導演 |
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|
|
日期: |
2020年2月20日 |
/S/Monica McGurk |
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|
莫妮卡·麥古克 導演 |
|
|
|
日期: |
2020年2月20日 |
/S/Claude B.Nielsen |
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|
克勞德·尼爾森 導演 |
|
|
|
日期: |
2020年2月20日 |
S/Philip W.Norwood |
|
|
菲利普·諾伍德 導演 |
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|
|
日期: |
2020年2月20日 |
/S/W.裏德·桑德斯 |
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|
裏德·桑德斯 導演 |
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|
日期: |
2020年2月20日 |
/S/Gary Short b |
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加里·肖布 導演 |
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日期: |
2020年2月20日 |
/S/David P.Stockert |
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戴維·斯托克特 導演 |
43
簽名
根據1934年“證券交易法”第13或15(D)節的要求,登記人已正式安排由下列簽名人代表其簽署本報告,並經正式授權。
|
|
美國中部公寓,L.P. |
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|
田納西有限責任公司 |
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by:中美洲公寓社區有限公司,其普通合夥人 |
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|
日期: |
2020年2月20日 |
/S/Eric Bolton,Jr. |
|
|
小埃裏克·博爾頓(H.Eric Bolton Jr. 董事會主席 首席執行官 (特等行政主任) |
根據1934年“證券交易法”的要求,下列人士代表登記人以登記人普通合夥人的身份和日期以中美洲公寓社區公司的官員或董事的身份簽署了本報告。
日期: |
2020年2月20日 |
/S/Eric Bolton,Jr. |
|
|
小埃裏克·博爾頓(H.Eric Bolton Jr. 董事會主席 首席執行官 (特等行政主任) |
|
|
|
日期: |
2020年2月20日 |
S/Albert M.Campbell,III |
|
|
Albert M.Campbell,III 執行副總裁兼首席財務官 (首席財務主任) |
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|
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日期: |
2020年2月20日 |
/S/A.粘土保持架 |
|
|
A.粘土保持者 高級副總裁兼首席會計官 (首席會計主任) |
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|
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日期: |
2020年2月20日 |
/S/Russell R.法語 |
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羅素R.弗蘭奇 導演 |
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日期: |
2020年2月20日 |
/S/Alan B.Graf,Jr. |
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小艾倫·B·格拉夫。 導演 |
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日期: |
2020年2月20日 |
/S/託尼·詹寧斯 |
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託尼·詹寧斯 導演 |
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日期: |
2020年2月20日 |
/S/James K.Lowder |
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詹姆斯·K·洛德 導演 |
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日期: |
2020年2月20日 |
/S/Thomas H.Lowder |
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託馬斯·H·洛德 導演 |
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日期: |
2020年2月20日 |
/S/Monica McGurk |
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莫妮卡·麥古克 導演 |
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日期: |
2020年2月20日 |
/S/Claude B.Nielsen |
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克勞德·尼爾森 導演 |
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日期: |
2020年2月20日 |
S/Philip W.Norwood |
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菲利普·諾伍德 導演 |
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日期: |
2020年2月20日 |
/S/W.裏德·桑德斯 |
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裏德·桑德斯 導演 |
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日期: |
2020年2月20日 |
/S/Gary Short b |
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加里·肖布 導演 |
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日期: |
2020年2月20日 |
/S/David P.Stockert |
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戴維·斯托克特 導演 |
44
獨立註冊會計師事務所報告
致中美公寓社區公司股東和董事會。
關於財務報表的意見
我們審計了伴隨的中美洲公寓社區公司的合併資產負債表。(本公司)截至2019年12月31日、2019年和2018年12月31日、2019和2018年12月31日終了期間,相關的三年業務綜合報表、綜合收入、股本和現金流量綜合報表,以及指數第15(A)(2)項所列相關附註和財務報表附表(統稱為“合併財務報表”)。我們認為,合併財務報表按照美國普遍接受的會計原則,在所有重大方面公允列報了該公司在2019年12月31日和2018年12月31日的財務狀況,以及截至2019年12月31日的三年期間的經營結果和現金流量。
我們還根據美國上市公司會計監督委員會(PCAOB)的標準,審計了截至2019年12月31日該公司對財務報告的內部控制,其依據是Treadway委員會贊助組織委員會(2013年框架)發佈的內部控制-綜合框架-以及我們2020年2月20日的報告對此發表了無保留意見。
意見依據
這些財務報表由公司管理層負責。我們的責任是根據我們的審計對公司的財務報表發表意見。我們是一家在PCAOB註冊的公共會計師事務所,根據美國聯邦證券法以及證券交易委員會和PCAOB的適用規則和條例,我們必須獨立於該公司。
我們按照PCAOB的標準進行審計。這些準則要求我們規劃和進行審計,以獲得關於財務報表是否不存在重大錯報的合理保證,無論是由於錯誤還是欺詐。我們的審計包括執行評估財務報表重大錯報風險的程序,無論是由於錯誤還是欺詐,以及執行應對這些風險的程序。這些程序包括在測試的基礎上審查關於財務報表中數額和披露情況的證據。我們的審計還包括評價管理層使用的會計原則和重大估計數,以及評價財務報表的總體列報方式。我們相信,我們的審計為我們的意見提供了合理的依據。
關鍵審計事項
下文通報的關鍵審計事項是本期間對財務報表進行的審計所產生的事項,這些事項已通知審計委員會或需要告知審計委員會,這些事項包括:(1)涉及對財務報表具有重大意義的賬目或披露,(2)涉及我們特別具有挑戰性、主觀或複雜的判斷。關鍵審計事項的通報絲毫不改變我們對合並財務報表的總體看法,我們也沒有就關鍵審計事項或與其有關的賬目或披露提供單獨的意見。
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意外損失 |
對此事的説明 |
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正如合併財務報表附註11所述,2016年和2017年對該公司提起了兩起單獨的集體訴訟。這兩起訴訟都與德克薩斯州所謂的晚收費違規有關。2018年,原告提出的部分即決判決動議獲得批准。考慮到班級認證和即決判決的裁決,管理層估計,該公司在訴訟中的最高風險為6,300萬美元。 審計管理部門對與集體訴訟有關的損失意外損失的評估和披露尤其具有挑戰性,因為管理層對損失的可能性、數額和潛在損失範圍的評估是高度主觀的,需要作出重大判斷。特別是,管理層的評估除其他因素外,考慮到索賠的性質、所稱或可能造成的損害、該事項的進展、現行法律和先例、法律顧問和其他顧問的意見或意見、公司在類似事項上的經驗、評估時掌握的事實以及公司打算如何對索賠作出反應或已經如何迴應,這涉及對未來事件的一系列複雜判斷。 |
|
|
|
F-1
我們如何在審計中處理這一問題 |
|
我們獲得了了解,評估了設計,並測試了對集體訴訟評估的控制措施的運作效果,包括與公司評估和衡量其最大曝光量的最佳估計有關的控制措施。例如,我們測試了管理層對法律儲備和相關披露的審查和批准的控制。 為了檢驗公司對發生虧損的可能性的評估以及損失是否合理估計,我們的審計程序除其他外,包括閲讀訴訟程序摘要和相關的訴訟信函,要求並收到對我們對內部和外部法律顧問的詢問的書面答覆,並與內部和外部法律顧問會面,討論與法律事項和案件進展有關的事態發展。為了檢驗管理層估計的最大曝光量的計量,以及其他程序,我們評估了最大曝光量和相關假設的方法,測試了數據的準確性和完整性,審查從內部和外部律師收到的信函,以確定所披露的最大曝光量估計數。 |
|
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嵌入導數的估值 |
對此事的説明 |
|
如合併財務報表附註6和8所述,第一批優先股(“優先股”)包括贖回功能,代表嵌入式看漲期權,可行使公司的選擇權,從2026年10月1日開始,贖回價格為每股50美元。嵌入看漲期權被分叉為一種單獨的資產,每一報告期都按公允價值估值,其公允價值在收益報告中發生變化。在每個報告日,管理層進行分析,將優先股的永久價值與假定行使看漲期權的優先股的價值進行比較,並將分叉看漲期權的價值作為兩種價值之間的差額。截至2019年12月31日,該公司嵌入的衍生品資產的公允價值為3,650萬美元。 審計公司對這種分叉嵌入的衍生產品的估值具有挑戰性,因為該公司採用了一種複雜的估值方法,其中包含各種投入,包括優先股的交易數據、國庫利率和具有類似信用評級的REITs優先股發行的票面收益率,幷包括關於未來結果不確定的經濟和市場狀況的重要假設。 |
我們如何在審計中處理這一問題 |
|
我們獲得了理解,評估了設計,並測試了公司對分叉嵌入衍生資產估值方面重大錯報風險的控制的運作效果。例如,我們測試了管理層對估值模型的審查以及上述基本投入和假設的控制。 為了測試嵌入的衍生資產的估值,我們的審計程序除其他外,包括評估估值模型中使用的方法和測試上述重要假設。例如,我們對管理層的假設進行了評估,將用於將未來股利支付從優先股貼現到可觀察的市場數據的息票率進行了比較。我們還評估了公司在估值中使用的基礎數據的完整性和準確性。此外,我們讓我們的估價專家協助我們評估公司使用的方法以及上述的基本投入和假設。 |
/S/Ernst&Young LLP
自2005年以來,我們一直擔任公司的審計師。
田納西州孟菲斯
2020年2月20日
F-2
獨立註冊會計師事務所報告
給中美洲公寓的合夥人,L.P。
關於財務報表的意見
我們審計了所附的截至2019年12月31日、2019年和2018年12月31日、2019年和2018年12月31日、2019年和2018年12月31日的中美公寓(夥伴關係)合併資產負債表、2019年12月31日終了期間三年的相關業務綜合報表、綜合收入、資本變化和現金流量,以及指數第15(A)(2)項所列指數所列相關附註和財務報表表(統稱為“合併財務報表”)。我們認為,合併財務報表按照美國普遍接受的會計原則,在所有重大方面公允列報了夥伴關係在2019年12月31日、2019和2018年12月31日的財務狀況,以及截至2019年12月31日的三年期間的業務結果和現金流量。
意見依據
這些財務報表是夥伴關係管理層的責任。我們的責任是根據我們的審計就夥伴關係的財務報表發表意見。我們是在美國上市公司會計監督委員會(PCAOB)註冊的一家公共會計師事務所,根據美國聯邦證券法和證券交易委員會(SEC)和PCAOB的適用規則和條例,我們必須在合夥關係方面保持獨立。
我們按照PCAOB的標準進行審計。這些準則要求我們規劃和進行審計,以獲得關於財務報表是否不存在重大錯報的合理保證,無論是由於錯誤還是欺詐。夥伴關係不需要對其財務報告的內部控制進行審計,我們也沒有參與。作為審計工作的一部分,我們必須瞭解財務報告的內部控制,但不是為了就夥伴關係財務報告內部控制的有效性發表意見。因此,我們不表示這種意見。
我們的審計包括執行評估財務報表重大錯報風險的程序,無論是由於錯誤還是欺詐,以及執行應對這些風險的程序。這些程序包括在測試的基礎上審查關於財務報表中數額和披露情況的證據。我們的審計還包括評價管理層使用的會計原則和重大估計數,以及評價財務報表的總體列報方式。我們相信,我們的審計為我們的意見提供了合理的依據。
/S/Ernst&Young LLP
自2012年以來,我們一直擔任該夥伴關係的審計師。
田納西州孟菲斯
2020年2月20日
F-3
獨立註冊會計師事務所報告
致中美公寓社區公司股東和董事會。
關於財務報告內部控制的幾點看法
我們根據Treadway委員會贊助組織委員會發布的內部控制標準(2013年框架)(COSO標準),審計了截至2019年12月31日中美公寓社區公司對財務報告的內部控制。在我們看來,中美洲公寓社區公司。(該公司)在所有重大方面根據COSO標準,對截至2019年12月31日的財務報告保持有效的內部控制。
我們還按照美國上市公司會計監督委員會(美國會計監督委員會)的標準,審計了截至12月31日、2019年和2018年12月31日的公司合併資產負債表、2019年12月31日終了的三年的相關綜合業務報表、綜合收入、權益和現金流量,以及項目15(A)(2)所列指數所列相關附註和財務報表表,以及我們2020年2月20日的報告對此表示了無保留的意見。
意見依據
公司管理層負責維持對財務報告的有效內部控制,並對財務報告內部控制的有效性進行評估,並將其列入所附管理部門關於財務報告內部控制的報告。我們的職責是根據我們的審計,就公司對財務報告的內部控制發表意見。我們是一家在PCAOB註冊的公共會計師事務所,根據美國聯邦證券法以及證券交易委員會和PCAOB的適用規則和條例,我們必須獨立於該公司。
我們按照PCAOB的標準進行審計。這些標準要求我們規劃和進行審計,以合理保證是否在所有重大方面保持對財務報告的有效內部控制。
我們的審計包括瞭解財務報告的內部控制,評估重大弱點存在的風險,根據評估的風險測試和評估內部控制的設計和運作效果,以及執行我們認為在這種情況下必要的其他程序。我們認為,我們的審計為我們的意見提供了合理的依據。
財務報告內部控制的定義與侷限性
公司對財務報告的內部控制是一個程序,目的是根據公認的會計原則,為財務報告的可靠性和為外部目的編制財務報表提供合理的保證。公司對財務報告的內部控制包括以下政策和程序:(1)保存記錄,以合理的細節準確、公正地反映公司資產的交易和處置情況;(2)提供合理的保證,即為按照普遍接受的會計原則編制財務報表所必需的交易記錄,公司的收支僅根據公司管理層和董事的授權進行;(3)就防止或及時發現可能對財務報表產生重大影響的公司資產的未經授權收購、使用或處置提供合理保證。
由於其固有的侷限性,對財務報告的內部控制可能無法防止或發現誤報。此外,對未來期間的任何有效性評價的預測都有可能由於條件的變化而導致管制不足,或政策或程序的遵守程度可能惡化。
/S/Ernst&Young LLP
田納西州孟菲斯
2020年2月20日
F-4
中美公寓社區公司
合併資產負債表
2019年12月31日和2018年12月31日
(單位:千美元,除股票和每股數據外)
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十二月三十一日, 2019 |
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十二月三十一日, 2018 |
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資產 |
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房地產資產: |
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土地 |
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建築物及改善及其他 |
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進展中的發展和基本建設改進 |
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減:累計折舊 |
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未開發土地 |
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房地產合資投資 |
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房地產資產淨額 |
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現金和現金等價物 |
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限制現金 |
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其他資產 |
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總資產 |
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負債和權益 |
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負債: |
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應付無擔保票據 |
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$ |
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$ |
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應付附擔保票據 |
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應計費用和其他負債 |
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負債總額 |
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可贖回普通股 |
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股東權益: |
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優先股,$ 每股收益, 分別為2018年12月31日和2018年12月31日。 |
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普通股,美元 2019年12月31日和2018年12月31日(1) |
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額外已付資本 |
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超過淨收入的累計分配 |
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累計其他綜合損失 |
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MAA股東權益總額 |
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非控制利益-經營夥伴關係單位 |
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公司股東權益總額 |
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非控股權益-合併房地產實體 |
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總股本 |
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負債和權益共計 |
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(1) |
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見所附合並財務報表附註。
F-5
中美公寓社區公司
綜合業務報表
2019年12月31日2018年和2017年12月31日
(單位:千美元,但每股數據除外)
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2019 |
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2018 |
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2017 |
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收入: |
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租金和其他財產收入 |
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費用: |
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營業費用,不包括房地產税和保險 |
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房地產税和保險 |
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折舊和攤銷 |
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財產業務費用共計 |
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物業管理費用 |
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一般和行政費用 |
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與合併有關的費用 |
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利息費用 |
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(收益)應折舊房地產資產的出售損失 |
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( |
) |
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( |
) |
出售不可折舊房地產資產的收益 |
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( |
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( |
) |
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( |
) |
其他非營業收入 |
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( |
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所得税前收入 |
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所得税費用 |
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房地產合資企業活動前的持續經營收入 |
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房地產合資企業收入 |
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淨收益 |
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可歸因於非控制權益的淨收入 |
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可供股東使用的淨收入 |
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MAA系列股利--第一批優先股股東 |
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可供MAA共同股東使用的淨收入 |
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普通股每股收益-基本: |
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可供MAA共同股東使用的淨收入 |
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普通股每股收益-稀釋後: |
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可供MAA共同股東使用的淨收入 |
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見所附合並財務報表附註。
F-6
中美公寓社區公司
綜合收益報表
2019年12月31日2018年和2017年12月31日
(千美元)
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2019 |
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2018 |
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2017 |
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淨收益 |
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其他綜合(損失)收入: |
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衍生工具未實現(虧損)收益 |
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將淨(收益)損失調整為淨收益 成品油衍生儀器 |
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綜合收入總額 |
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減:可歸因於非控制利益的綜合收入 |
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) |
可歸因於MAA的綜合收入 |
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$ |
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$ |
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見所附合並財務報表附註。
F-7
中美公寓社區公司
合併權益表
2019年12月31日2018年和2017年12月31日
(單位:千美元和股份)
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中美公寓社區公司股東 |
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非控制 |
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優先股 |
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普通股 |
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額外 |
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累積 分佈 |
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累積 其他 |
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非控制 利益- |
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利益- 合併 |
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可贖回 |
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股份 |
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金額 |
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股份 |
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金額 |
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已付 資本 |
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超過 淨收益 |
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綜合 (損失)收入 |
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操作 夥伴關係 |
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房地產 實體 |
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股本總額 |
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共同 股票 |
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二零一六年十二月三十一日 |
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淨收益 |
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— |
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— |
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其他綜合收益衍生工具 |
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— |
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普通股的發行和登記 |
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優先股的發行和登記 |
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回購和退休的股份 |
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行使股票期權 |
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為交換共同單位而發行的股份 |
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為換取可贖回股票而發行的股份 |
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合夥經營中非控制權利益的調整 |
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未獲賠償的攤銷 |
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優先股股利 |
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普通股股利(美元) |
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非控制權益單位的股息(美元) |
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其他綜合損失衍生工具 |
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普通股的發行和登記 |
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回購和退休的股份 |
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行使股票期權 |
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為交換共同單位而發行的股份 |
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為換取可贖回股票而發行的股份 |
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可贖回股票公平市價調整 |
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合夥經營中非控制權利益的調整 |
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由於採用ASU 2017-12 |
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未獲賠償的攤銷 |
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優先股股利 |
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普通股股利(美元) |
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非控制權益單位的股息(美元) |
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其他綜合損失衍生工具 |
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普通股的發行和登記 |
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回購和退休的股份 |
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為交換共同單位而發行的股份 |
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為換取可贖回股票而發行的股份 |
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可贖回股票公平市價調整 |
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合夥經營中非控制權利益的調整 |
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未獲賠償的攤銷 |
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優先股股利 |
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普通股股利(美元) |
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非控制權益單位的股息(美元) |
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非控制權權益的取得 |
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非控股權供款 |
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見所附合並財務報表附註。
F-8
中美公寓社區公司
現金流動合併報表
2019年12月31日2018年和2017年12月31日
((單位:千美元)
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業務活動現金流量: |
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調整數,以調節淨收入與業務提供的現金淨額 主要活動: |
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折舊和攤銷 |
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(收益)應折舊房地產資產的出售損失 |
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出售不可折舊房地產資產的收益 |
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股票補償費用 |
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債券發行成本、折扣和溢價的攤銷 |
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業務賬户和其他業務活動的淨變動 |
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經營活動提供的淨現金 |
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投資活動的現金流量: |
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購置不動產和其他資產 |
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基本建設改進、發展和其他 |
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對附屬公司的捐款 |
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處置房地產資產的收益 |
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用於投資活動的現金淨額 |
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信貸額度收益 |
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償還信貸額度 |
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商業票據淨收益 |
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應付票據收益 |
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應付票據本金付款 |
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遞延融資費用的支付 |
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分配給非控制利益 |
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普通股股利 |
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優先股股利 |
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( |
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( |
) |
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( |
) |
其他籌資活動的淨變化 |
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( |
) |
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( |
) |
用於籌資活動的現金淨額 |
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( |
) |
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( |
) |
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( |
) |
現金、現金等價物和限制性現金淨增(減少)額 |
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( |
) |
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( |
) |
現金、現金等價物和限制性現金,期初 |
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現金、現金等價物和限制性現金,期末 |
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$ |
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$ |
|
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$ |
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下表對現金、現金等價物和限制性現金與綜合資產負債表中報告的數額進行了核對:
現金、現金等價物和限制性現金的對賬: |
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現金和現金等價物 |
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$ |
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限制現金 |
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現金、現金等價物和限制性現金共計 |
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$ |
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$ |
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$ |
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補充披露現金流動信息: |
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已付利息 |
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$ |
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$ |
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已繳所得税 |
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補充披露非現金投資和融資活動: |
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將OP單位轉換為普通股 |
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$ |
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$ |
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$ |
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應計在建工程 |
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利息資本化 |
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衍生工具按市價調整 |
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( |
) |
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見所附合並財務報表附註。
F-9
美國中部公寓,L.P.
合併資產負債表
2019年12月31日和2018年12月31日
(千美元,單位數據除外)
|
|
十二月三十一日, 2019 |
|
|
十二月三十一日, 2018 |
|
||
資產 |
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房地產資產: |
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土地 |
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建築物及改善及其他 |
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進展中的發展和基本建設改進 |
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減:累計折舊 |
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) |
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( |
) |
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未開發土地 |
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房地產合資投資 |
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房地產資產淨額 |
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現金和現金等價物 |
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限制現金 |
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其他資產 |
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總資產 |
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$ |
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|
$ |
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|
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|
|
|
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|
負債和資本 |
|
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|
負債: |
|
|
|
|
|
|
|
|
應付無擔保票據 |
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
應付附擔保票據 |
|
|
|
|
|
|
|
|
應計費用和其他負債 |
|
|
|
|
|
|
|
|
應付普通合夥人 |
|
|
|
|
|
|
|
|
負債總額 |
|
|
|
|
|
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|
|
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可贖回公用單位 |
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|
|
經營夥伴關係資本: |
|
|
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|
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|
首選單位, 分別為2018年12月31日和2018年12月31日 |
|
|
|
|
|
|
|
|
普通合夥人, 2019年12月31日和2018年12月31日(1) |
|
|
|
|
|
|
|
|
有限合夥人, 2019年12月31日和2018年12月31日(1) |
|
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|
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|
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|
|
累計其他綜合損失 |
|
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( |
) |
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( |
) |
經營夥伴資本總額 |
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非控股權益-合併房地產實體 |
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|
總股本 |
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|
負債和權益共計 |
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
(1) |
|
見所附合並財務報表附註。
F-10
美國中部公寓,L.P.
綜合業務報表
2019年12月31日2018年和2017年12月31日
(千美元,單位數據除外)
|
|
2019 |
|
|
2018 |
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2017 |
|
|||
收入: |
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租金和其他財產收入 |
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$ |
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$ |
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|
$ |
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|
費用: |
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營業費用,不包括房地產税和保險 |
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房地產税和保險 |
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折舊和攤銷 |
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財產業務費用共計 |
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物業管理費用 |
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|
一般和行政費用 |
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|
|
|
|
與合併有關的費用 |
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|
|
|
|
|
|
|
利息費用 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
(收益)應折舊房地產資產的出售損失 |
|
|
( |
) |
|
|
|
|
|
|
( |
) |
出售不可折舊房地產資產的收益 |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
其他非營業收入 |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
所得税前收入 |
|
|
|
|
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|
|
|
|
|
|
|
所得税費用 |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
房地產合資企業活動前的持續經營收入 |
|
|
|
|
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|
|
|
|
|
|
|
房地產合資企業收入 |
|
|
|
|
|
|
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|
淨收益 |
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|
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|
|
|
可歸因於非控制權益的淨收入 |
|
|
|
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— |
|
|
|
— |
|
MAALP大學學生可用淨收入 |
|
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|
|
分配給MAALP首選單元組 |
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|
MAALP普通大學學生的淨收入 |
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
每個共同單位的收入-基本收入: |
|
|
|
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|
|
|
|
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|
|
MAALP普通大學學生的淨收入 |
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
單位收入-稀釋後: |
|
|
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|
MAALP普通大學學生的淨收入 |
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
見所附合並財務報表附註。
F-11
美國中部公寓,L.P.
綜合收益報表
2019年12月31日2018年和2017年12月31日
(千美元)
|
|
2019 |
|
|
2018 |
|
|
2017 |
|
|||
淨收益 |
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
其他綜合(損失)收入: |
|
|
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|
衍生工具未實現(虧損)收益 |
|
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( |
) |
|
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( |
) |
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|
|
將淨(收益)損失調整為淨收益 成品油衍生儀器 |
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( |
) |
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( |
) |
|
|
|
|
綜合收入總額 |
|
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減:可歸因於非控制利益的綜合收入 |
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( |
) |
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|
— |
|
|
|
— |
|
可歸因於MAALP的綜合收入 |
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
見所附合並財務報表附註。
F-12
美國中部公寓,L.P.
資本變動綜合報表
2019年12月31日2018年和2017年12月31日
(千美元)
|
|
中美公寓 |
|
|
非控制 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||||||||||||
|
|
有限 合夥人 |
|
|
一般 合夥人 |
|
|
首選 單位 |
|
|
累積 其他 綜合 (損失)收入 |
|
|
利益- 合併 房地產 實體 |
|
|
共計 夥伴關係 資本 |
|
|
|
可贖回 公用單位 |
|
|||||||
2016年12月31日 |
|
$ |
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|
|
$ |
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|
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
|
$ |
|
|
淨收益 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
|
|
|
|
|
— |
|
其他綜合收益衍生工具 |
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
|
|
|
|
— |
|
|
|
|
|
|
|
|
— |
|
發放單位 |
|
|
— |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
購回和退休單位 |
|
|
— |
|
|
|
( |
) |
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
( |
) |
|
|
|
— |
|
單元選項的行使 |
|
|
— |
|
|
|
|
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
|
|
|
|
|
— |
|
普通合夥人單位以換取有限合夥人單位 |
|
|
( |
) |
|
|
|
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
|
— |
|
以可贖回單位交換的單位 |
|
|
— |
|
|
|
|
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
|
|
|
|
|
( |
) |
可贖回單位公平市價調整 |
|
|
— |
|
|
|
( |
) |
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
( |
) |
|
|
|
|
|
有限責任合夥人按贖回價值計算的資本調整 |
|
|
( |
) |
|
|
|
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
|
— |
|
未獲賠償的攤銷 |
|
|
— |
|
|
|
|
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
|
|
|
|
|
— |
|
分配給首選單元組 |
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
( |
) |
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
( |
) |
|
|
|
— |
|
分發給普通會員($ |
|
|
( |
) |
|
|
( |
) |
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
( |
) |
|
|
|
— |
|
2017年12月31日 |
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
|
$ |
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|
淨收益 |
|
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|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
|
|
|
|
|
— |
|
其他綜合損失衍生工具 |
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
( |
) |
|
|
— |
|
|
|
( |
) |
|
|
|
— |
|
發放單位 |
|
|
— |
|
|
|
( |
) |
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
( |
) |
|
|
|
|
|
購回和退休單位 |
|
|
— |
|
|
|
( |
) |
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
( |
) |
|
|
|
— |
|
單元選項的行使 |
|
|
— |
|
|
|
|
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
|
|
|
|
|
— |
|
普通合夥人單位以換取有限合夥人單位 |
|
|
( |
) |
|
|
|
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
|
— |
|
以可贖回單位交換的單位 |
|
|
— |
|
|
|
|
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
|
|
|
|
|
( |
) |
可贖回單位公平市價調整 |
|
|
— |
|
|
|
|
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
|
|
|
|
|
( |
) |
有限責任合夥人按贖回價值計算的資本調整 |
|
|
( |
) |
|
|
|
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
|
— |
|
由於採用ASU 2017-12 |
|
|
— |
|
|
|
( |
) |
|
|
— |
|
|
|
|
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
|
— |
|
未獲賠償的攤銷 |
|
|
— |
|
|
|
|
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
|
|
|
|
|
— |
|
分配給首選單元組 |
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
( |
) |
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
( |
) |
|
|
|
— |
|
分發給普通會員($ |
|
|
( |
) |
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|
( |
) |
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
( |
) |
|
|
|
— |
|
2018年12月31日 |
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
( |
) |
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
|
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淨收益 |
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|
|
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|
|
|
|
— |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
— |
|
其他綜合損失衍生工具 |
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
( |
) |
|
|
— |
|
|
|
( |
) |
|
|
|
— |
|
發放單位 |
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— |
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— |
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|
— |
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|
— |
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|
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購回和退休單位 |
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( |
) |
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— |
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|
— |
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( |
) |
|
|
|
— |
|
單元選項的行使 |
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|
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|
— |
|
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— |
|
|
|
— |
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|
|
|
|
|
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|
— |
|
普通合夥人單位以換取有限合夥人單位 |
|
|
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) |
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— |
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|
|
— |
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以可贖回單位交換的單位 |
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可贖回單位公平市價調整 |
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) |
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— |
|
|
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有限責任合夥人按贖回價值計算的資本調整 |
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分發給普通會員($ |
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非控制利益的貢獻 |
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資本結餘2019年12月31日 |
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見所附合並財務報表附註。
F-13
美國中部公寓,L.P.
現金流動合併報表
2019年12月31日2018年和2017年12月31日
(千美元)
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業務活動現金流量: |
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折舊和攤銷 |
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(收益)應折舊房地產資產的出售損失 |
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出售不可折舊房地產資產的收益 |
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股票補償費用 |
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債券發行成本、折扣和溢價的攤銷 |
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業務賬户和其他業務活動的淨變動 |
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經營活動提供的淨現金 |
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投資活動的現金流量: |
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購置不動產和其他資產 |
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基本建設改進、發展和其他 |
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房地產合資企業的分配 |
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對附屬公司的捐款 |
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處置房地產資產的收益 |
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用於投資活動的現金淨額 |
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來自籌資活動的現金流量: |
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償還信貸額度 |
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商業票據淨收益 |
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應付票據本金付款 |
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遞延融資費用的支付 |
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按優先單位支付的分配 |
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其他籌資活動的淨變化 |
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現金、現金等價物和限制性現金,期初 |
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現金、現金等價物和限制性現金,期末 |
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下表對現金、現金等價物和限制性現金與綜合資產負債表中報告的數額進行了核對:
現金、現金等價物和限制性現金的對賬: |
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現金、現金等價物和限制性現金共計 |
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補充披露非現金投資和融資活動: |
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應計在建工程 |
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衍生工具按市價調整 |
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見所附合並財務報表附註。
F-14
中美公寓社區公司和美國中部公寓,L.P。
合併財務報表附註
2019年12月31日2018年和2017年12月31日
1. |
重大會計政策的組織與總結 |
除上下文另有要求外,所有對“公司”的提及都是指中美洲公寓社區公司及其合併子公司,包括中美洲公寓公司,L.P.除非上下文另有要求,否則所有對“MAA”的提及都僅指中美洲公寓社區公司,而不是其任何合併子公司。除非上下文另有要求,否則對“運營夥伴關係”或“MAALP”的提及指的是Mid-America Apartments,L.P.及其合併子公司。“普通股”是指MAA的普通股,除非上下文另有要求,“股東”是指MAA普通股的持有人。在經營合夥中,有限合夥權益的共同單位稱為“經營單位”,而經營合夥單位的持有人稱為“共同單位”。
截至2019年12月31日,MAA擁有
管理層認為,將MAA和業務夥伴關係合併後的財務報表附註合併,可產生以下效益:
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提高讀者對MAA和運營夥伴關係的理解,使讀者能夠以與管理部門看待和經營業務相同的方式看待整個業務; |
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• |
消除重複披露,並提供更精簡和可讀性更強的列報方式,因為披露的很大一部分既適用於MAA,也適用於運營夥伴關係; |
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• |
通過準備一套組合的筆記,而不是兩套單獨的音符,創造時間和成本效益。 |
標準普爾500指數成分股公司MAA是一家專注於多家族、自我管理和自我管理的房地產投資信託基金(REIT)。該公司的管理人員是由MAA的官員和運營合夥人的僱員組成的。管理層認為,在MAA和運營夥伴關係作為合併公司運作的背景下,理解MAA和運營夥伴關係之間的少數差異是很重要的。MAA和運營夥伴關係結構為傘式夥伴關係REIT或UPREIT。MAA對經營夥伴關係的興趣使MAA有權分享運營夥伴關係的現金分配和損益比例,並使MAA有權就實質上需要合夥人表決的所有事項進行表決。MAA唯一的物質資產是其在經營合夥中有限合夥權益的所有權(經常由MAA持有的現金除外);因此,MAA的主要職能是作為經營合夥公司的唯一普通合夥人,不時發行公共股權,並擔保經營合夥公司的某些債務。經營合夥公司直接或間接持有公司的所有房地產資產。除了MAA發行公共股本的淨收益(這些股份是以有限合夥利益為交換條件而向經營夥伴關係提供的)以外,經營合夥企業通過經營合夥公司的業務、直接或間接負債和發行業務單位產生業務所需的資本。
MAA股東權益和運營合夥資本的列報是MAA合併財務報表與經營合夥企業合併財務報表區別的主要領域。股東權益可包括優先股、普通股、追加繳入資本、累計收益、累計分配、非控股權益、國庫股、累計其他綜合收益和可贖回普通股。經營合夥企業的資本可以包括普通合夥人的普通資本和優先資本、有限責任合夥人的普通資本和優先資本、非控制權益、積累的其他綜合收益和可贖回的共同單位。經營單位(MAA除外)的持有人可要求營運合夥不時贖回其業務單位,在此情況下,營運合夥可按其選擇以現金支付贖回價格(每個操作單位的款額一般相等於在贖回日期前一段指明期間內,MAA在紐約證券交易所(NYSE)的普通股的平均收盤價),或為此贖回每一業務單位交付一股MAA普通股(但須在特定情況下作出調整)。
美國中西部公寓社區組織。
該公司擁有、經營、收購和有選擇地開發公寓社區,主要位於美國東南部、西南部和中部大西洋地區。截至2019年12月31日,該公司擁有和經營
F-15
哪一美元
列報基礎和合並原則
所附的合併財務報表是由公司管理層按照美國公認的會計原則或公認會計原則以及證券交易委員會(SEC)適用的規則和條例編制的。在此提交的MAA合併財務報表包括MAA、運營合夥公司和所有其他子公司的賬户,其中MAA具有控制財務利益。MAA直接或間接擁有
該公司投資於可作為可變利益實體或VIEs的實體,MAALP被視為VIE。AVIE是一種法律實體,在這種實體中,股票投資者缺乏足夠的風險權益,無法為其活動融資,而無需額外的次級財務支持,或者作為一個羣體,處於風險中的股權投資的持有者缺乏指導法律實體活動的權力,也沒有義務吸收其預期損失或獲得預期剩餘收益的權利。MAALP被歸類為VIE,因為有限合夥人缺乏實質性的退出權和實質性參與權。該公司將其為主要受益人的所有VIE合併,並使用權益法對符合VIEs資格但並非主要受益人的投資進行衡算。在確定該公司是否VIE的主要受益人時,管理層考慮到質量和數量兩方面的因素,包括但不限於那些對VIE的經濟績效影響最大的活動以及控制此類活動的當事方。該公司對其對VIE具有重大影響的實體的投資採用權益會計核算法,在確定公司是否有能力行使控制權時所考慮的因素包括表決權的所有權和投資者的參與權(見下文“對非合併附屬公司的投資”)。
列報變動
為了簡化公司在現金流動綜合報表中對融資活動現金流量的列報,公司將“普通股/單位的回購”、“債務預付和清償費用”、“發行普通股/單位的收益”和“行使股票/單位期權”合併在一起,稱為“其他融資活動的淨變化”,在財務活動部分的現金流量中沒有對現金流量合併報表中的經營或投資活動部分的現金流量進行列報。前一年的金額已經更改,以符合公司本年度的列報方式。對公司的期末現金、現金等價物和有限現金餘額沒有任何影響,也不影響經營、投資和融資活動之間現金流量的分類。
非控制利益
截至2019年12月31日,該公司對其合併子公司有兩種類型的非控制權益:(1)與其經營夥伴關係的共同所有者有關的非控制權益;(2)與其合併房地產實體有關的非控制權益。MAA是經營夥伴關係的唯一普通合夥人,擁有所有優秀的B級操作單元。淨收入(分配給優先所有權利益後)分配給MAA和非控制利益,根據它們各自在經營夥伴關係中的所有權百分比。發行額外的A級操作單元或B級操作單元會改變非控制權益和MAA的所有權比例。B類操作單元的發行一般發生在MAA發行普通股時,發行收益以B類OP單位作為交換,換取相當於MAA普通股數量的發行收益。在每一報告期內,MAA股東的總權益和非控制權益之間的分配將進行調整,以考慮運營夥伴關係基本權益的各自所有權百分比的變化。MAA董事會為每個A級操作單元確立了相當於MAA普通股每部分經濟權利的經濟權利。詳情見附註9。
與該公司合併房地產實體有關的非控制權益由私營房地產公司所有,這些公司一般負責通過具有非控制權益的合併房地產實體擁有的公寓社區的開發和建設。這些實體被確定為VIE‘s,公司被指定為主要受益人。因此,這些實體的賬户在截至12月31日的年度內由該公司合併。
F-16
2019年,公司收購了部分 所有權兩個合併房地產實體的權益,並以現金收益獲得一個合併房地產實體的非控制權益
估計數的使用
管理層對資產和負債的報告、或有資產和負債的披露以及按照公認會計原則編制這些財務報表和附註所報告的收入和支出數額作出了一些估計和假設,實際結果可能與這些估計數不同。
租金費用
與租金活動有關的費用按已發生的費用計算,其中包括廣告費用,即$
房地產資產與折舊與攤銷
房地產資產按折舊成本入賬,包括土地、建築物和裝修以及正在進行的其他發展和基本建設改進(見下文“發展費用”)。修理費和維修費按已發生的費用計算,而重大的改進、翻修和經常性的資本置換則在其估計使用壽命內資本化和折舊。經常性的資本置換通常包括預定的地毯更換、新屋頂、暖通空調單元、管道、混凝土、磚石和其他鋪路、游泳池和各種外部建築改進。除了這些成本外,公司還將可直接識別的薪資成本資本化。這些支出延長了財產的使用壽命,增加了財產的公平市場價值。室內油漆和百葉窗的費用通常按發生的情況計算。
折舊是在相關資產的估計使用壽命(從5年到40年)的直線基礎上計算的。綜合資產負債表中的“建築物和改善及其他”一欄包括土地改善和建築物,它們的使用壽命從
發展成本
在施工期間,發展項目和相關的賬面費用,包括利息、財產税、保險和分配的直接發展薪金費用,在所附的綜合資產負債表中資本化,並作為“進展中的發展和基本建設改進”報告。利息按照有關利息資本化的會計準則資本化。在某一發展項目內的個別建築物或樓層竣工並獲得佔用證明後,即項目估計開發費用總額中已完成部分的款項,將轉入“建築物和裝修及其他”,作為不動產持有,以供投資。利息、財產税、保險和分配的直接發展工資費用在轉移後停止資本化。這些資產在其估計的使用壽命內折舊。2019、2018和2017年12月31日終了年度的資本成本總額(包括資本化利息、薪金和房地產税)為美元。
購置房地產資產
根據會計準則編纂,或ASC,主題805,業務合併,大多數經營財產的收購都屬於資產收購。因此,購置的房地產成本,包括購置費用,按相對公允價值分配給購置的有形資產,包括土地、建築物和裝修以及其他無形資產,並確定無形資產,包括就地租賃和其他合同的價值。購置費用包括估價費、所有權費、經紀人費和其他購置財產的法律費用。
購置財產的購買價格是根據各個組成部分的相對公允價值在所購資產總額中所佔比例分配的,公司根據管理層對這些資產的相對公允價值的確定,對購置財產的有形資產進行估價,將其估價為空置,從而分配購置財產的有形資產成本。管理部門使用類似於獨立評估師使用的方法來確定建築物的空置公允價值。這些方法包括使用穩定的淨營業收入(NOI)和市場特定資本化和貼現率。在分配已獲得財產的已確定無形資產的成本時,就地租賃根據當前租金率和租賃單位的時間和成本進行估價。管理層的結論是,與其每一項財產收購有關的住宅租賃約為市面價格,因為住宅租賃期限一般不超過一年。
F-17
就住宅租賃而言,就地租賃和居民關係的公允價值在六個月內攤銷,這是租户租約的估計剩餘期限。對於零售和商業租賃,就地租賃和租户關係的公允價值在租約的剩餘期限內攤銷,包括在“其他資產”中的這些租賃無形資產的淨額共計$。
長期資產減值
本公司根據會計準則的規定對長壽資產進行減值或處置。管理層定期評估長期資產,包括房地產投資,以確定資產的賬面金額可能無法收回的指標。對這些指標是否存在的判斷是以經營業績、市場條件和法律因素等因素為依據的,對不動產資產、設備和購買的須攤銷的無形資產等長期資產,在發生事件或情況變化表明資產的賬面金額可能無法收回時,對其減值情況進行審查。將持有和使用的資產的可收回性是通過將資產的賬面金額與預計資產未來產生的未貼現現金流量估計數進行比較來衡量的。如果一項資產的賬面金額超過其未來現金流量估計數,則對該資產的賬面金額超過該資產的公允價值的數額確認減值費用。待處置的資產在綜合資產負債表中單獨列報,並按較低的賬面價值或公允價值減去出售成本報告,不再折舊。已處置集團的資產和負債或按待售財產分類的資產和負債分別列於綜合資產負債表的適當資產和負債部分。
未開發土地
未開發土地包括未來多家庭發展用地、未來商業發展用地和住宅用地,這些土地按照公認會計原則以較低的成本或公允價值承擔。在開發前活動開始前發生的任何費用,均按已發生的費用入賬。
對未合併附屬公司的投資
該公司使用股本法對其在房地產合資企業和有限合夥企業的投資進行核算,這兩者都有資格成為競爭對手。管理層確定,公司不是這兩項投資的主要受益人,但有能力對房地產合資企業的經營和財務政策施加重大影響,並認為其在有限合夥企業中的投資不僅僅是次要的。截至2019年12月31日和2018年12月31日,該公司對該房地產合資企業的投資為美元
現金及現金等價物
對貨幣市場賬户的投資和原始期限為三個月或更短期限的存單被視為現金等價物。
限制現金
受限制的現金包括要求單獨持有的保證金、貸款人為財產税、保險、債務還本付息和替換準備金持有的代管存款,以及根據經修訂的1986年“國內收入法”第1031(B)節或“守則”交換的保證金。第1031(B)款以現金、現金等價物和現金限制現金列報,這些現金在現金流量表中列報。
其他資產
其他資產主要包括居民的應收賬款和存款、衍生合同的價值、使用權租賃資產、有限合夥企業的投資、延期租金優惠、與循環信貸安排有關的遞延融資費用和其他預付費用。其他資產還包括就地租賃和居民關係的公允市場價值,扣除累計攤銷後的公允市場價值。
應計費用和其他負債
應計費用包括應計股息、應計不動產税、應計利息、應計損失或有事項(見注11)、應付帳款、使用權租賃負債、與限制性現金無關的保證金、其他應計費用和未賺取收入。重大應計項目包括應付的應計股息
F-18
意外損失$
所得税
MAA已根據“守則”選擇作為REIT徵税,並打算繼續以這種方式運作。目前和繼續作為區域投資信託基金的資格取決於MAA是否有能力滿足“守則”規定的各種要求,這些要求涉及組織結構、分配水平、股票所有權的多樣性以及對資產的性質和多樣性以及資產和資產來源的某些要求。只要MAA符合作為REIT徵税的資格,它通常不會對目前分配給股東的應税所得徵收美國聯邦公司所得税。這種待遇基本上消除了通常由公司投資產生的“雙重徵税”(即公司和股東兩級的所得税)。即使MAA符合REIT的資格,MAA在某些情況下也可能要繳納美國聯邦所得税和消費税,例如MAA未能及時分配其應納税年度的所有應税收入。MAA還將被要求對MAA與其一家應税REIT子公司(TRS)之間的任何非分支交易的淨收入繳納100%的税。此外,MAA及其股東可能要在各州或地方司法管轄區接受州或地方税收,包括MAA交易業務或其股東居住的地區,適用的州和地方税法可能不符合美國聯邦所得税待遇。對MAA徵收的任何税收都會減少其經營現金流和淨收入。
該公司為其某些公司子公司選擇了TRS地位。因此,在考慮到任何淨經營損失後,TRS對任何應納税的收入都徵收聯邦和州所得税。税務總局採用所得税會計的責任法。遞延所得税資產和負債因財務報表中現有資產和負債數額與其各自税基之間的差異而產生的未來税收後果確認為遞延所得税資產和負債。遞延税資產和負債的計量採用預期適用於預期收回或解決這些臨時差額的年度內應納税收入的已頒佈税率。税率變動對遞延税資產和負債的影響在頒佈之日的收益中得到確認。如果全部或部分遞延税款資產不可能變現,則提供估值備抵。
公司根據兩步流程確認不確定所得税頭寸的負債.第一步是通過確定現有證據的權重是否表明更有可能在審計中維持這一立場,包括解決相關上訴或訴訟程序(如果有的話),來評估税收狀況以供確認。第二步要求公司估計和衡量税收利益,認為這是在最終結算時更有可能實現的最大數額。關於所得税的進一步披露,請參見附註7。
公允價值計量
本公司適用ASC 820主題指南,公允價值計量和披露、按公允價值記錄的房地產資產的估值、不動產資產減值估值分析、披露金融工具的公允價值(主要是負債)及其衍生金融工具。ASC主題820所要求的公允價值披露以及公司的衍生會計政策概述如下:
一級-活躍市場中相同資產或負債在計量日可獲得的報價。
二級-對資產或負債可以直接或間接觀察到的報價以外的其他投入。
第三級-資產或負債的無形投入。
租賃
2016年,財務會計準則委員會(FASB)發佈了會計準則更新(ASU,2016-02)。租賃(主題842),為承租人和出租人雙方的租賃會計確立了新的原則、列報和披露要求。2019年1月1日,管理層採用了ASU 2016-02標準,採用了修改後的追溯過渡方法,自通過之日起生效,並選擇了新標準允許的某些實用權宜之計。根據新標準,出租人通常必須以與以前的租賃會計指南類似的方式核算租賃;然而,新標準的某些方面與最近採用的收入確認標準保持一致,要求出租人在資產負債表上記錄大多數租賃,並以類似於以往做法的方式在損益表中確認租賃費用。新標準要求承租人承認對租賃付款義務的租賃責任,以及對所有租賃期限超過12個月的租賃使用基礎資產的使用權。與確定為經營租賃的租賃有關的費用按直線確認,而與確定為融資租賃的租賃有關的費用是根據損益表中分別列出利息和攤銷的有效利息方法確認的。
本年度報告關於表10-K的比較期繼續適用於ASC主題840的指導,租賃,由於公司採用了新的標準,採用了自2019年1月1日起生效的經修改的回顧性過渡方法,因此尚未重新制定。採用新的租賃標準並沒有導致公司租金會計發生重大變化
F-19
公司的住宅、零售和商業收入租賃,如果是出租人,將繼續作為經營租賃入賬。管理部門已經選擇了一些實用的權宜之計,為出租人提供了一種選擇,在滿足某些標準時不將租賃和非租賃部分分開,而是允許將這些組件作為一個租賃部分。乙自新標準通過之日起,租金收入和非租賃可償還財產收入符合合併為單一租賃組成部分的標準,並在項目中報告,“租金收入”,如注中公司收入的分類所示 13.
本公司是根據一定的土地、辦公、設備等經營租賃的承租人。根據ASU 2016-02所提供的一攬子實用權宜之計的選擇,該公司沒有隨着ASC主題842的採用而重新評估現有租約的分類。該公司截至2019年1月1日的現有租約繼續被視為經營租賃;然而,如果在採用新標準後合同被修改,公司必須使用ASC主題842下提供的指導重新評估合同。
公司確認總使用權為$
收入確認
該公司主要以經營租賃方式租賃多户住宅公寓,通常每月到期,條件約為
隨着ASC主題842的採用,租賃收入和非租賃可償還財產收入符合將合併成一個租賃部分的標準,並按合併報告,而2019年1月1日以前確認的不償還財產收入被報告為非租賃收入,並按照ASC主題606確認,收入確認。ASC主題606要求在客户獲得承諾的貨物或服務的控制權時,在ASC主題842範圍以外確認的收入,其數量反映實體期望得到的考慮,以換取這些貨物或服務。
最近發佈的會計公告
2016年6月,FASB發佈ASU No.2016-13金融工具信用損失的計量修正了目前估計某些金融資產的信貸損失的方法,包括貿易和其他應收賬款、可供出售的證券和其他金融工具。ASU要求實體估計大多數金融工具(包括貿易應收款)的終身預期信貸損失。隨後估值備抵額的變動記錄在當期收益中,並允許扭轉以前的損失。2018年11月,FASB發佈了一項修正案,將ASU 2016-02項下的經營租賃應收款排除在新的信用損失標準的範圍之外。該公司已經完成了對估計信貸損失的計量以及ASU將對公司產生的影響的分析。管理層於2020年1月1日通過了這一標準。ASU第2016-13號決議的通過並未導致公司估算金融資產信貸損失的會計方法發生重大變化,因為公司的所有金融資產基本上都是經營租賃應收賬款。
F-20
2. |
MAA普通股每股收益 |
每股基本收益的計算方法是將MAA普通股股東可獲得的淨收益除以同期內已發行普通股的加權平均數量。所有未發行的未分配股份獎勵都包含不可沒收股利的權利,並與股東一起參與未分配的收益,因此被視為包括在計算每股基本收益的兩類方法中的參與證券。在對每股收益進行稀釋計算時,考慮到未獲限制的股份和其他可能稀釋的普通股,以及對收益的相關影響,稀釋後的每股收益是國庫股票或兩類方法中較為稀釋的。當單位稀釋為每股收益時,運算單位包括在每股稀釋收益計算中。
在截至2019年12月31日、2018年和2017年12月31日的年度內,MAA的稀釋每股收益採用如下所示的國庫股票法計算(美元和股票單位為千,但每股金額除外):
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2019 |
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2018 |
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2017 |
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普通股每股收益的計算-基本 |
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淨收益 |
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可歸因於非控制權益的淨收入 |
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未獲限制的股份(收益分配) |
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優先股息 |
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可供MAA共同股東使用的淨收入,經調整 |
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加權平均普通股-基本 |
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普通股每股收益-基本收益 |
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普通股每股收益的計算-稀釋後 |
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淨收益 |
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可歸因於非控制權益的淨收入 |
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( |
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(1) |
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( |
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(1) |
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(1) |
優先股息 |
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可供MAA共同股東使用的淨收入,經調整 |
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加權平均普通股-基本 |
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稀釋證券效應 |
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加權平均普通股-稀釋 |
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普通股每股收益-稀釋後 |
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(1) |
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F-21
3. |
MAALP每業務單位的收入 |
每個普通單位的基本收入是使用兩類方法計算的,其方法是將普通單位可獲得的淨收入除以在此期間未清償的操作單元的加權平均數目。所有未歸屬的受限制單位獎勵包含不可沒收的分配權和與普通單位共同參與未分配收益的權利,因此,被認為是包括在計算每個公共單位基本收益的兩類方法中的參與證券。稀釋後的每股收益反映瞭如果證券或其他發行操作單元的合同被行使或轉換為操作單元時可能發生的稀釋。在按稀釋後的基礎計算每個普通股的收益時,考慮到未獲限制的單位獎勵和其他潛在稀釋的普通股,以及對收益的相關影響,而稀釋後的每個普通股收益是國庫股票或兩類方法中較為稀釋的。
在截至12月31日、2019年、2018年和2017年12月31日終了的年度內,MAALP採用以下國庫庫存法(美元和單位單位(單位數除外))計算單位攤薄收益:
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2019 |
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2018 |
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2017 |
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單位收入的計算-基本 |
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淨收益 |
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可歸因於非控制權益的淨收入 |
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未獲限制的股份(收益分配) |
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優選單元分佈 |
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經調整的MAALP普通大學學生可用淨收入 |
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加權平均公用單位-基本 |
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單位收入-基本收入 |
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單位單位收益的計算-稀釋後 |
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淨收益 |
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可歸因於非控制權益的淨收入 |
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優選單元分佈 |
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經調整的MAALP普通大學學生可用淨收入 |
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加權平均公用單位-基本 |
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稀釋證券效應 |
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加權平均公用單位-稀釋 |
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單位收益-稀釋後 |
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4. |
股票補償 |
概述
MAA根據有關股票薪酬的會計準則記帳其基於股票的僱員補償計劃。這些標準要求實體根據授予日的公平價值來衡量為換取授予權益工具而獲得的員工服務的成本,並確認該僱員被要求提供服務以換取獎勵的期間的成本,該獎勵一般為歸屬期。在每個報告期內,發放的任何負債獎勵都會被重新計量。
MAA的股票薪酬計劃包括一系列激勵措施,以吸引和留住獨立董事、執行官員和關鍵僱員。目前,根據2018年年度股東大會批准的“2013年股票激勵計劃”或“股票計劃”給予獎勵。股票計劃允許授予限制性股票和股票期權,最多可達
補償費用一般確認為基於服務的限制性股票獎勵,在股票的歸屬期內使用直線法,而不考慮懸崖或可差餉歸屬區別。基於市場和業績的限制性股票獎勵的市場和業績的補償費用一般採用加速攤銷法確認,每一歸屬部分作為單獨的獎勵,有一個單獨的歸屬日期,與每期結束時獎勵的估計價值相一致。補償費用按裁決被沒收期間所有裁決的實際沒收額進行調整。股票期權的補償費用一般在所需服務期內直線確認。MAA在“一般和行政費用綜合業務報表”中列出股票補償費用。
F-22
股票計劃下的補償費用總額為$
限制性股票
一般而言,受限制的股票是根據服務狀況、表現狀況或市場狀況,或兩者的組合而賺取的,通常在批出日期起至
以下是截至2019年12月31日、2018年和2017年12月31日終了年度基於市場的授標估價計算中使用的主要假設摘要:
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2019 |
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2018 |
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2017 |
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無風險率 |
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1.61% - 2.14% |
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0.65% - 1.57% |
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股利收益率 |
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波動率 |
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必要服務期 |
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無風險利率基於零息票無風險利率.股利的收益率是基於MAA股票在授予之日的收盤價。MAA的波動率是通過混合歷史波動率和隱含波動率計算得到的。歷史波動是以每日連續總收益的標準差為基礎的,隱含波動率是以每日隱含波動率的後一個月平均數為基礎的,即股票看漲期權合約所隱含的波動率之間最接近和最接近貨幣的波動率之間的插值。所需的服務期限是根據不同的程序的標準,根據歸屬時間表。
在截至2018年12月31日和2017年12月31日的年度內,最低無風險率是以以下期間為基礎的:
截至2019年12月31日止的非歸屬限制性股份的狀況和2019年12月31日終了年度的變動摘要如下:
非歸屬股份 |
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股份 |
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加權平均批給-日期公允價值 |
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截至2019年1月1日 |
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發 |
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既得利益 |
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被沒收 |
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( |
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截至2019年12月31日 |
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$ |
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截至2019年12月31日2018年和2017年12月31日止的年度內,歸屬股票的公允價值總額為美元。
股票期權
股票期權是當僱員在所需的服務期內繼續受僱,並在一段期間內按比例獲得股票期權。
F-23
截至2019年12月31日為止未償股票期權的狀況和2019年12月31日終了年度的變化摘要如下:
股票期權 |
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備選方案 |
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加權平均演習價格 |
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截至2019年1月1日未繳 |
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獲批 |
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行使 |
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( |
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過期 |
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— |
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— |
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截至2019年12月31日的未繳款項 |
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$ |
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截至2019年12月31日,所有未繳期權均可行使,內在價值為$。
5. |
借款 |
下表彙總了截至2019年12月31日和2018年12月31日公司未償債務(千美元):
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平衡 |
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截至2019年12月31日 |
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(一九二零九年十二月三十一日) |
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(2018年12月31日) |
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加權平均有效率 |
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加權平均合同期限 |
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無擔保債務 |
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可變利率循環信貸設施 |
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可變利率商業票據計劃 |
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固定利率高級票據 |
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用掉期固定的定期貸款 |
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可變利率定期貸款 |
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債券發行成本、折扣、溢價和公允市場價值調整 |
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無擔保債務共計 |
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固定利率擔保債務 |
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個人財產抵押 |
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債券發行成本和公允市場價值調整 |
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擔保債務總額 |
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未償債務總額 |
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無擔保循環信貸貸款
在2019年5月,MAALP進入了$
無擔保商業票據
在2019年5月,MAALP建立了一個無擔保商業票據計劃,MAALP可以發行期限不超過期限的無擔保商業票據。
高級無擔保票據
截至 2019年12月31日,MAALP有$
F-24
在2019年3月,MAALP公開發行了$
在2019年8月,MAALP公開發行了額外的$
在2019年11月,MAALP公開發行了$
在2019年11月,MAALP退休了一美元
無擔保定期貸款
截至2019年12月31日,MAALP維持
2019年5月,MAALP退休一美元
2019年8月,MAALP退休一美元
在2019年11月,MAALP退休了一美元
有擔保財產抵押
截至2019年12月31日,MAALP擁有$
2019年8月,MAALP退休一美元
2018年11月,MAALP退休了一美元
F-25
到期日表
下表包括截至2019年12月31日MAALP未償借款的預定本金償還,以及所承擔債務的公允市場價值的攤銷、債務折扣、溢價和發行成本(千):
年 |
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到期日 |
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攤銷 |
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共計 |
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2020 |
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( |
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2021 |
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( |
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2022 |
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( |
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2023 |
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( |
) |
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2024 |
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( |
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此後 |
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( |
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$ |
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( |
) |
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$ |
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擔保
截至2019年12月31日,MAA完全無條件地保證$
6. |
金融工具及衍生工具 |
未按公允價值記賬的金融工具
現金和現金等價物、受限制的現金和應計費用及其他負債由於其短期性質,按合理接近公允價值的數額記賬。
固定利率票據,截至2019年12月31日和2018年12月31日止,共計$
按公允價值定期計量的金融工具
該公司利用利率互換增加利息開支的穩定性,並管理或對衝與其可變利率債務有關的利率波動風險,或作為預期未來債務交易的對衝工具。利率互換的公允價值是採用市場標準方法確定的,即扣除未來固定現金收入(或付款)折現額和折現預期可變現金付款(或收入)。可變現金付款(或收據)是基於對未來利率(前向曲線)的預期從可觀察的市場利率曲線。
為了遵守ASC主題820的規定,管理層在公允價值計量中納入了信用估值調整,以適當地反映其不履行風險和相應對手方的不履約風險。公司在調整衍生合約的公允價值以應付不履行風險的影響時,已考慮淨額結算及任何適用的信貸增強措施的影響,例如抵押品派位、閾值、相互看跌及擔保等。根據FASB發佈的指導意見,該公司進行了會計政策選擇,以衡量其衍生金融工具的信用風險,這些金融工具受交易對手組合淨結算協議的制約。
截至2019年12月31日,該公司
該公司確認了與MAA系列I優先股中嵌入的贖回特徵有關的衍生資產,該衍生資產使用廣泛接受的估值技術進行估值,包括一種貼現現金流分析,在假定行使看漲期權的情況下,將優先股的永久價值與優先股的價值進行比較,並將分叉看漲期權的價值作為兩種價值之間的差額。分析反映了可贖回優先股的合同條款,從
F-26
股份(見注)8)。這個協和中使用各種輸入。解剖,包括優先股的交易數據、具有類似MAA信用評級的REIT優先股發行的票面收益率和國庫券利率,以確定分叉看漲期權的公允價值。
MAA系列I優先股的贖回特性在所附綜合資產負債表中作為“其他資產”報告為衍生資產,並在每個報告日按公允價值進行調整,並在所附的綜合業務報表中對“其他非營業收入”進行相應的非現金調整。由於調整了非現金收入以反映2019年12月31日終了年度衍生資產公允價值的變化,嵌入衍生資產的公允價值增加到$
該公司已確定用於對其未償債務和衍生產品(包括嵌入的衍生產品)進行估值的大部分投入屬於公允價值等級的第2級,因此,截至2019年12月31日和2018年12月31日持有的債務及其所有衍生品的公允價值估值在公允價值等級中被列為二級。該公司的衍生金融工具及其相關損益在所附現金流量綜合報表中的“業務賬户和其他經營活動的淨變化”中報告。
現金流動利率風險的邊緣
指定的、符合現金流量套期保值條件的衍生品公允價值的變化記錄在“累計其他綜合損失”中,隨後在經過套期保值的預測交易影響收益的期間將其重新歸類為收益。只要套期保值工具被指定,且有效性測試結果支持該工具有資格進行套期保值會計處理,就不存在定期計量或確認無效的情況。相反,對衝損益的全部影響將在套期保值交易影響收益的時期內予以確認,無論套期保值關係中是否存在經濟上的不匹配。在與指定為符合條件的現金流對衝的衍生品相關的“累計其他綜合損失”中報告的“累計其他綜合損失”中所報告的金額將被重新歸類為利息支出,因為該公司的可變利率或固定利率債務支付利息。在接下來的12個月裏,該公司估計還會有額外的$
衍生工具對操作報表影響的列表式披露
下表分別列出了公司衍生金融工具對截至2019、2018和2017年12月31日、2018年和2017年12月31日終了年度綜合業務報表的影響(千美元):
衍生物 現金流套期保值 關係 |
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(虧損)在保監處確認的收益 導數 |
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增益位置 (損失)重新分類 |
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收益(損失)重新分類 累積OCL 利息費用(1) |
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截止年度 十二月三十一日, |
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2019 |
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2018 |
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2017 |
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來自累積 OCL入賬 |
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2019 |
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2018 |
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2017 |
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利率合約 |
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利息費用 |
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) |
(1) |
見“綜合收入綜合報表”,用於累計其他綜合損失的變動,因為這些變動是扣除分配給非控制利益的因素後提出的。 |
未指定為 套期保值工具 |
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中確認的增益(損失)位置 |
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衍生產品收益(虧損) |
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截至12月31日的一年, |
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衍生收益 |
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2019 |
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2018 |
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2017 |
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優先股嵌入衍生產品 |
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其他非營業收入 |
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$ |
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$ |
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) |
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$ |
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與信用風險有關的或有特點
公司的某些衍生合同載有一項規定,即如果放款人因公司債務違約而加速償還基本債務,則可宣佈公司未履行其衍生債務。截至2019年12月31日,該公司尚未違反這些協議的規定。如果這些規定被違反,該公司可能被要求履行協議規定的義務,儘管
F-27
7. |
所得税 |
由於MAA作為REIT的結構和其經營財產的運作性質,在MAA一級沒有規定聯邦所得税。此外,由於MAALP是一個有限合夥企業,其合作伙伴在納税申報表中承認其收入或損失的比例份額,因此沒有在MAALP一級為聯邦所得税作出規定。歷史上,該公司承擔了一定的州和地方收入,消費税和特許經營權税。
應税REIT子公司
TRS是一個實體,須繳納聯邦、州和任何適用的地方公司所得税,而不享受適用於REITs的股息扣除額。該公司的TRS沒有產生截至12月31日、2019、2018和2017年12月31日、2019、2018和2017年12月31日的任何實質性應税收入或所得税支出。該公司的TRS一般向公司提供第三方服務(房地產管理服務、房地產合資企業和其他服務),該公司償還其TRS的費用。此外,該公司的一個TRS對有限合夥公司進行了投資,從而產生投資收益和損失。所有公司間交易都在所附的合併財務報表中消除。
截至12月31日、2019、2018和2017年12月31日,按美國法定税率計算的該公司持續營業所得所得税與所得税規定的核對情況如下(千):
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2019 |
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2018 |
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2017 |
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按美國法定税率計算公司應納税的TRS收入的税收費用 |
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$ |
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估價津貼 |
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TRS所得税規定 |
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$ |
— |
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所得税支出主要與德克薩斯州所有公寓社區的利差税有關,此外,公司還提供上述TRS所得税。截至12月31日、2019、2018年和2017年12月31日,該公司的所得税支出為美元。
該公司截至2019年12月31日和2018年12月31日的遞延納税資產和負債餘額無關緊要。TRS沒有為截至12月31日、2019年和2018年12月31日的不確定税收頭寸保留任何準備金,管理層不認為TRS在未來12個月內將不會出現任何重大變化。如果有必要,TRS會將利息和未確認的税收福利作為所得税支出的一部分予以懲罰。
不結轉
截至2019年12月31日和2018年12月31日,該公司持有聯邦NOL結轉美元
應納税分配構成
就所得税而言,支付給普通股持有人的股息主要包括普通收入、資本返還、資本利得、合格股息和未收回的第1250節收益或其中的組合。截至12月31日、2019、2018和2017年12月31日、2019、2018和2017年為止的年度中,全年持有的每股股息估計如下:
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2019 |
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2018 |
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2017 |
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金額 |
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百分比 |
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金額 |
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百分比 |
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金額 |
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普通收入 |
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資本收益 |
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未收回第1250節收益 |
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$ |
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% |
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$ |
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% |
公司根據“守則”的要求,將上述每股收益指定為資本利得股息。普通股東可用於財務報告的淨收入與扣除股息前的應税收入之間的差額,主要涉及折舊和攤銷等臨時差額,以及出售財產的應税收益。
F-28
美國税制改革
2017年12月,美國頒佈了減税和就業法案,要求公司在2017年對立法改革的當前和未來影響負責。由於REITs是為了美國聯邦税收的目的而通過的實體,該法案產生的立法修改基本上不適用於該公司。一般來説,該法案對REITs的影響包括將TRS聯邦法定税率降低到
8. |
MAA股東權益 |
截至2019年12月31日,
優先股
截至2019年12月31日,MAA擁有一系列未償還的可贖回優先股,其特點如下:
描述 |
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流通股 |
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清算偏好(1) |
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可選贖回日期 |
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贖回價格(2) |
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陳述股利收益率 |
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近似股利率 |
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系列一 |
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$ |
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(1) |
對已發行優先股的總清算優先權為$ |
(2) |
贖回價格是指優先股可按MAA的選擇贖回現金的價格。 |
關於與MAA系列I優先股中嵌入的贖回特性有關的衍生資產估值細節,請參見附註6。
直接購股再投資計劃
MAA有一個股利和分配再投資和股票購買計劃(DRSPP),根據該計劃,MAA的普通股股東有能力將其從MAA分配的全部或部分股份再投資於MAA的普通股,而A級操作股的持有者有能力將其分配的全部或部分從運營夥伴關係再投資到MAA的普通股。DRSPP還提供了對MAA普通股進行可選現金投資的機會。
市場配股計劃
該公司已分別與摩根大通證券有限公司、BMO資本市場公司和KeyBanc資本市場公司簽訂了單獨的分銷協議。設立市場股票發售計劃或atm計劃,使maa可不時以現行市場價格或透過協商交易,將其普通股的股份出售給現有市場。根據atm計劃,maa有權發行最多以下的股票。
2019年12月31日終了年度賣了
F-29
9. |
MAALP合夥人資本 |
在MAALP中,有限合夥利益的共同單位由OP單位代表。截至2019年12月31日,
作為MAALP唯一的普通合夥人,MAA擁有管理和控制MAALP業務的充分、完整和專屬酌處權,但須遵守MAALP的有限合夥協議或合夥協議中具體規定的限制。除“合夥協議”另有規定外,這項權力包括但不限於獲取、租賃或處置任何不動產;建造建築物和對所擁有的財產進行其他改進;借款、修改或消滅當前借款、發行負債證據以及以抵押、信託契據、質押或其他方式擔保MAALP資產的負債;並按照“合夥協議”分配MAALP的現金或其他資產。一般情況下,普通合夥人可自行斟酌,發行和贖回業務單位,並酌情確定應收取的代價或贖回價格。普通合夥人可將這些權力和其他權力轉授給指定人,如果普通合夥人繼續監督指定人,則可將這些權力和其他權力轉授。
根據合夥協議,MAALP可以發行A級操作單元和B級操作單元。A類操作單元是除B級OP單元以外的任何操作單元,B類操作單元是向MAALP普通合夥人或其任何子公司發放或持有的操作單元。一般而言,有限合夥人無權參與MAALP業務的管理或控制,除非在有限的情況下,包括改變普通合夥人和保護權利,如果普通合夥人的行為超出了“合夥協議”的規定。
淨收入(分配給優先所有權權益後)根據普通合夥人和有限合夥人各自在MAALP中的所有權百分比分配給他們。發行或贖回額外的A類OP單元或B級OP單元會改變合夥人的相對所有權比例。B類OP單元的發行一般發生在MAA發行普通股時,發行所得的收益被捐獻給MAALP,以換取向MAA發行相當於已發行普通股數量的若干OP單位。同樣,如果MAA回購或贖回普通股的流通股,MAALP一般會以相當於該普通股股份購買價格的贖回價格贖回同等數量的具有類似條款的B類OP單元。在每個報告期內,對普通合夥人資本和有限合夥人資本之間的分配進行調整,以考慮MAALP基本資本各自擁有的百分比的變化。A級OP單元的持有者可以要求MAA贖回其A級OP單元,在這種情況下,MAA可以選擇支付現金贖回價格(每個A級OP單位的金額相等,一般情況下,在贖回日期之前的一段指定期間內,MAA的普通股在紐交所的平均收盤價,或通過交付MAA普通股中的一股(在特定情況下可作調整)為每個被贖回的A類操作單元。
截至2019年12月31日,
截至2019年12月31日,MAALP擁有一組未完成的累積可贖回優先股,即MAALP系列I優選機組。MAALP系列I優選機組具有與注8所描述的MAA系列I優先股相同的特性。截至2019年12月31日,MAALP系列I優先股具有相同的特性。
10. |
僱員福利計劃 |
下面提供了未在附註4中討論的員工福利計劃的詳細信息。
401(K)儲蓄計劃
管理局的401(K)儲蓄計劃或401(K)計劃是一項符合“守則”第401(A)和401(K)節的規定的繳款計劃,管理局董事會有權酌情批准對401(K)計劃的相應繳款。$401(K)計劃確認的費用
F-30
非合資格行政人員遞延薪酬退休計劃
MAA採用了MAA不合格的高管遞延薪酬退休計劃,該計劃於2016年1月1日修訂並恢復生效,或對某些高管僱員採用遞延補償計劃。根據“遞延薪酬計劃”的規定,僱員可選擇延遲支付一定百分比的薪酬和獎金,而MAA可以(但不是有義務)將僱員薪金的一部分遞延。MAA確認的費用與截至12月31日、2019年、2018年和2017年12月31日、2018年和2017年12月31日、2018年和2017年12月31日的遞延薪酬計劃相匹配。
公司外部董事不合格遞延薪酬計劃
MAA採用了2010年11月20日修訂的公司外部董事不合格遞延薪酬計劃或董事遞延薪酬計劃,該計劃允許非僱員董事將MAA持有的費用作為MAA普通股的股份,從而推遲董事費用。董事還可以選擇將其年度限制性股票贈款發放到“董事遞延薪酬計劃”中。通過董事遞延薪酬計劃遞延的金額分配給
截至12月31日2019 2018年和2017年12月31日止的年度,董事延期
員工持股計劃
MAA的員工持股計劃(簡稱ESOP)是一項符合“守則”第401(A)節要求的非繳費型股票紅利計劃。2010年12月31日,通過修訂凍結了職工持股計劃,從2011年1月1日起,沒有額外的僱員有資格參加該計劃,也沒有向職工持股計劃繳納額外的繳款,所有在職工持股計劃下擁有賬户餘額的參與者都獲得了100%的歸屬。2019年、2018年或2017年期間,該公司沒有向ESOP繳納任何款項。截至2019年12月31日,公司沒有向ESOP繳款。
11. |
承付款和意外開支 |
租賃
該公司的租約包括一份到期於
下表核對了截至2019年12月31日綜合資產負債表上記錄的頭五年和剩餘年份的未貼現現金流量與業務租賃債務的關係(千):
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經營租賃 |
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2020 |
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2021 |
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2022 |
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2023 |
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2024 |
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此後 |
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最低租賃付款總額 |
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淨現值調整數 |
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業務租賃債務 |
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$ |
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法律程序
2016年6月,原告Casi Cleven和Tara Cleven代表一批據稱的原告,在美國德克薩斯州西區地區法院奧斯汀分部對MAA和運營夥伴關係提起訴訟。2017年1月,Areli Arellano和Joe L.Martinez作為額外的原告加入了訴訟。訴訟稱,該公司(但不包括郵政地產公司(見下文關於布朗集體訴訟的描述))在其德克薩斯州的房產收取了違反第92.019節的逾期費用。
F-31
“德克薩斯財產法”第92.019條規定,房東不得因未能支付租金而向房客收取滯納金,除非該費用是對房東的不確定損害的合理估算,這些損失無法精確計算,而且是遲交租金造成的。原告正在尋求金錢損害賠償以及律師費和費用。2018年9月,地方法院認證了原告提出的一個類別。此外,2018年9月,地區法院駁回了該公司提出的即決判決動議,並批准了原告提出的部分即決判決的動議。由於區法院在批准原告提出的部分即決判決動議之前,對一個級別進行了認證,所以地區法院的裁決適用於整個階層。2018年10月,第五巡迴上訴法院接受了該公司的申請,要求審查地區法院頒發班級認證的命令。2019年9月,第五巡迴上訴法院聽取了該公司的口頭辯論。該公司還打算就區域法院的命令提出上訴,如果準許上訴的話,準許原告提出即決判決的請求提交第五巡迴上訴法院。該公司將繼續積極為這一行動辯護,並繼續進行此類上訴。據公司管理部門估計,鑑於階級證明和即決判決,該公司在訴訟中的最大風險為$
今年4月,原告納撒尼爾·布朗(Nathaniel Brown)代表一批所謂的原告,對郵政地產公司(PostProperties)主要經營合作伙伴關係的接班人,以及奧斯汀分部德克薩斯西區美國地區法院(United States Region Court for the West特區)的MAA提起了訴訟。訴訟稱,郵政地產(以及2016年12月郵政地產合併後,運營合夥公司)對其德克薩斯州的房產收取了違反第92.019條的遲交費用。原告們正在尋求金錢賠償和律師費。2018年9月,地區法院認證了原告提出的一個類別。此外,2018年9月,地區法院駁回了該公司提出的即決判決動議,並批准了原告提出的部分即決判決動議。由於地區法院在批准原告提出的要求部分即決判決的動議之前對某一類別進行了認證,所以區域法院的裁決適用於整個階層。2018年10月,第五巡迴上訴法院接受了該公司關於審查區域法院頒發班級認證令的請求。2019年9月,第五巡迴上訴法院聽取了該公司的口頭辯論。如果獲得上訴許可,該公司還打算就區域法院的命令向第五巡迴上訴法院提出准予原告即決判決的動議。該公司將繼續大力為這一行動辯護並進行此類上訴。管理部門估計,考慮到階級認證和即決判決裁決,該公司在訴訟中的最大風險為美元。
該公司在其正常業務運作過程中,須受其他各種法律程序及申索的影響,涉及身體受傷、財產損壞及僱傭行為的指稱所引起的事宜,一般由保險公司承保。雖然其他事項的解決情況不能肯定地預測,但管理層目前並不認為該等事宜,不論是個別或整體,在出現負面結果時,會對公司的財務狀況、經營結果或現金流量造成重大不良影響。
意外損失
索賠、糾紛和法律程序的結果受到重大不確定性的影響。如果可能發生損失,損失數額可以合理估計,公司會記錄損失或有損失的應計金額。公司還對預計與法律事項有關的國防費用進行估算。管理部門每季度審查這些應計費用,並根據事實和情況的變化進行修正。當損失應急既不可能又不能合理估計時,管理部門不會計入損失。但是,如果損失(或超過應計利潤的額外損失)至少是合理的可能性和材料,則管理層披露了對可能的損失或損失範圍的合理估計,如果可以作出合理的估計。如果公司不能對可能的損失或損失的範圍作出合理的估計,則披露一份這方面的説明。
評估一項損失是否可能或合理的可能性,以及損失或損失範圍是否可合理估計,往往涉及對未來事件的一系列複雜判斷。在評估中考慮的因素包括:現有法律程序和索賠的性質、所稱或可能造成的損害或損失應急情況(如果可以合理估計的話)、事項的進展、現行法律和先例、法律顧問和其他顧問的意見或意見、管理層在類似事項上的經驗、評估時管理層掌握的事實以及公司打算如何作出反應或作出迴應,(1)對程序或索賠而言,主管部門對這些因素的評估可能隨着個別程序或索賠的進展而隨着時間的推移而改變。對於管理層目前無法合理估計一系列合理可能的損失的事項,促成這一確定的因素包括:(1)所要求的損害賠償是不確定的;(Ii)訴訟程序正處於初期階段;。(Iii)有關事宜涉及新穎或未解決的法律理論,或大量或不確定的實際或潛在案件或當事人;及/或(Iv)與各方就最終預期可透過談判和和解解決的事項進行討論,但仍未達到管理層認為可以合理估計損失或損失範圍的程度。該公司認為,就這些事項的時間或最終解決,包括可能的最終損失或商業影響(如有的話)而言,仍有相當大的不確定性。
截至2019年12月31日和2018年12月31日,公司與未決法律事項有關的損失或有損失應計金額為美元
F-32
負債”在所附的綜合資產負債表中.
12. |
關聯方交易 |
公司持有根據權益會計方法入賬的非合併附屬公司的投資,所有重要的公司間交易均在所附合並財務報表中註銷。
本公司的現金管理由營運合夥管理。一般情況下,現金收入會滙往營運合夥,而所有的現金付款則由營運合夥提供資金。由於這些交易,營運合夥須向其普通合夥人MAA支付一筆$
13. |
段信息 |
截至2019年12月31日,該公司擁有並運營
以下是
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• |
相同的商店社區是公司擁有並穩定了至少全部的社區 |
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• |
非同一商店和其他包括最近的收購,社區的發展或租賃,社區已確定的處置和社區已遭受重大傷亡損失。也包括在非同一商店和其他非多家庭活動。 |
在每個日曆年的第一天,公司決定同一商店和非同一商店及其他可報告部分的組成,並調整前一年,這使公司能夠評估整個期間-長期經營比較。在一個社區擁有和穩定了至少一個完整的社區之後,在該日曆年的第一天,開發或租賃中的屬性被添加到同一商店的投資組合中。
首席經營決策者利用淨營業收入(NOI)來評價其經營部門的業績。NOI總額是指財產總收入減去財產運營費用總額(不包括折舊和攤銷),這一期間持有的所有財產,不論其待售狀況如何。管理部門認為,NOI是評估各部門經營業績的有用工具,因為它不包括公司一級的費用和與財產經營業績無關的其他項目,從而衡量財產業績的核心業務。
F-33
截至2019年12月31日、2018年和2017年12月31日止的每一可報告部分的收入和NOI如下(千):
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2019 |
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2018 |
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2017 |
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收入: |
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同一商店 |
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租金收入 |
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$ |
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$ |
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可償還財產收入(1) |
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— |
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其他財產收入 |
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同一商店總收入 |
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非同一商店及其他 |
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租金收入 |
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可償還財產收入(1) |
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— |
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其他財產收入 |
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非同店及其他收入共計 |
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租金和其他財產收入共計 |
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$ |
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$ |
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營業收入淨額: |
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同一商店 |
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$ |
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非同一商店和其他NOI |
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NOI共計 |
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折舊和攤銷 |
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( |
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物業管理費用 |
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( |
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( |
) |
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( |
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一般和行政費用 |
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) |
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( |
) |
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( |
) |
合併和整合費用 |
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) |
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利息費用 |
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( |
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( |
) |
出售可折舊房地產資產的收益(損失) |
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( |
) |
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出售不可折舊房地產資產的收益 |
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其他非營業收入 |
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所得税費用 |
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) |
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( |
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) |
房地產合資企業收入 |
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可歸因於非控制權益的淨收入 |
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( |
) |
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( |
) |
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( |
) |
MAA系列股利--第一批優先股股東 |
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( |
) |
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( |
) |
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( |
) |
可供MAA共同股東使用的淨收入 |
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$ |
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$ |
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$ |
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(1) |
由於採用了附註1中提到的ASC主題842,在2019年12月31日終了的年度內,同一商店和非同一商店的可償還財產收入為$。 |
截至2019年12月31日和2018年12月31日,每個可報告部分的資產如下(千):
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(一九二零九年十二月三十一日) |
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(2018年12月31日) |
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資產: |
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同一商店 |
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$ |
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$ |
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非同一商店及其他 |
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公司資產 |
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|
|
|
|
|
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總資產 |
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
F-34
14. |
房地產收購與處置 |
下表列出截至2019年12月31日止年度的收購活動:
多家族收購 |
|
市場 |
|
單位 |
|
|
獲得日期 |
|
綠黨 |
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格林維爾,SC |
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傑弗遜沙湖(1) |
|
奧蘭多角 |
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小説“中城”(2) |
|
鳳凰城 |
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|
|
|
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商業收購 |
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市場 |
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平方英尺 |
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獲得日期 |
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220河濱零售(3) |
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傑克遜維爾 |
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土地徵用 |
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市場 |
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英畝 |
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獲得日期 |
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北奧蘭治大道-外派 |
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奧蘭多角 |
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(1) |
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(2) |
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(3) |
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下表列出截至2019年12月31日止年度的公司處置活動:
多家族配置 |
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市場 |
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單位 |
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出售日期 |
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切納爾山谷的山脊 |
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小巖,AR |
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加來森林 |
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小巖,AR |
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納帕谷 |
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小巖,AR |
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西側溪 |
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小巖,AR |
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切納爾山谷的柵欄 |
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小巖,AR |
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商業處置 |
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市場 |
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平方英尺 |
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出售日期 |
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楊樹大道辦公室 |
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孟菲斯州 |
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土地配置 |
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市場 |
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英畝 |
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出售日期 |
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桃樹路-外圍 |
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亞特蘭大,GA |
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殖民地長廊-外圍 |
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亨茨維爾,AL |
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運河廣場四十七號-外灘 |
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海灣海岸 |
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手工藝場-外包 |
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海灣海岸 |
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15. |
MAA財務資料選編(未經審核) |
下表反映了MAA為2019年12月31日終了年度選定的季度財務信息(單位:千美元,但每股數據除外):
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截至2019年12月31日止的年度 |
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第一 |
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第二 |
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第三 |
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第四 |
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||||
租金和其他財產收入 |
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$ |
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$ |
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淨收益 |
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可供MAA共同股東使用的淨收入 |
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每股: |
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普通股每股收益-基本收益 |
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$ |
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$ |
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普通股每股收益-稀釋後 |
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F-35
下表反映MAA截至12月31日,201年度的選定季度財務信息8(單位:千美元,但每股數據除外):
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2018年12月31日 |
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|||||||||||||
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|
第一 |
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第二 |
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|
第三 |
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|
第四 |
|
||||
租金和其他財產收入 |
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$ |
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$ |
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$ |
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淨收益 |
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可供MAA共同股東使用的淨收入 |
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每股: |
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普通股每股收益-基本收益 |
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普通股每股收益-稀釋後 |
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16. |
MAALP季度財務信息選編(未經審計) |
下表反映了MAALP為2019年12月31日終了年度選定的季度財務信息(千美元,單位數據除外):
|
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截至2019年12月31日止的年度 |
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第一 |
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第二 |
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第三 |
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第四 |
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||||
租金和其他財產收入 |
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淨收益 |
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MAALP普通大學學生的淨收入 |
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單位: |
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單位收入-基本收入 |
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單位收益-稀釋後 |
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|
下表反映了MAALP為2018年12月31日終了年度選定的季度財務信息(千美元,單位數據除外):
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2018年12月31日 |
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|||||||||||||
|
|
第一 |
|
|
第二 |
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|
第三 |
|
|
第四 |
|
||||
租金和其他財產收入 |
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$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
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|
淨收益 |
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MAALP普通大學學生的淨收入 |
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單位: |
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單位收入-基本收入 |
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$ |
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|
單位收益-稀釋後 |
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|
F-36
中美公寓社區公司和美國中部公寓,L.P。
附表三-地產及累積折舊
2019年12月31日
(千美元)
|
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|
初始成本 |
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|
成本資本化 對二次收購 |
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|
.class=‘class 1’>作為. 2019年12月31日 |
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財產 |
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位置 |
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積存 |
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土地 |
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建築 和固定裝置 |
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土地 |
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建築 和固定裝置 |
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土地 |
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建築 和固定裝置 |
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共計(4) |
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累積 折舊(5) |
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網 |
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日期 建設 |
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日期 後天 |
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羅斯橋的Birchall |
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— |
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$ |
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$ |
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$ |
— |
|
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$ |
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|
$ |
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|
|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
|
$ |
( |
) |
|
$ |
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大河小徑的殖民大 |
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— |
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|
— |
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|
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|
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|
|
|
( |
) |
|
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|
楚斯維爾殖民地村 |
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|
— |
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|
|
— |
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|
|
|
( |
) |
|
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|
|
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|
|
鷹嶺 |
|
|
|
|
— |
|
|
|
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|
|
— |
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|
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( |
) |
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殖民傳統 |
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— |
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|
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|
— |
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|
( |
) |
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|
埃奇沃特殖民地大酒店 |
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|
— |
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|
— |
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|
|
( |
) |
|
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|
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|
|
普羅維登斯圍場俱樂部 |
|
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|
— |
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|
( |
) |
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|
殖民大麥迪遜 |
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|
— |
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|
— |
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|
( |
) |
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|
柏樹村 |
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|
— |
|
|
|
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|
— |
|
|
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|
|
|
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|
( |
) |
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殖民地大自由公園 |
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|
— |
|
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|
— |
|
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|
( |
) |
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|
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|
|
里昂之門的邊緣 |
|
|
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|
— |
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|
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|
|
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|
|
— |
|
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|
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|
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|
|
|
|
( |
) |
|
|
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|
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|
|
泉源住宅 |
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|
|
— |
|
(3) |
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|
— |
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|
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|
( |
) |
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|
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|
天景牧場 |
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|
— |
|
|
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|
|
— |
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|
|
( |
) |
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|
|
塔魯斯牧場 |
|
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|
— |
|
|
|
|
|
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|
— |
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|
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|
|
( |
) |
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因弗內斯公域的殖民大 |
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— |
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— |
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|
( |
) |
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斯科茨代爾殖民地大酒店 |
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|
— |
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|
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|
— |
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|
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|
|
|
( |
) |
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|
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|
舊城斯科茨代爾殖民地大酒店 |
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|
— |
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|
|
— |
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|
( |
) |
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|
天鬆 |
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|
— |
|
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|
|
— |
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|
— |
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— |
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|
( |
) |
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|
同步36 i |
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— |
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|
( |
) |
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|
同步36 II |
|
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|
— |
|
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|
|
— |
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|
|
— |
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|
|
( |
) |
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|
|
後河北 |
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|
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|
— |
|
|
|
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|
— |
|
|
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|
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|
|
|
( |
) |
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|
|
蒂芙尼橡樹 |
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|
— |
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|
— |
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|
|
|
( |
) |
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|
靛藍點 |
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|
— |
|
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|
— |
|
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|
|
|
|
|
( |
) |
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|
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|
|
|
布蘭登圍場俱樂部 |
|
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|
|
— |
|
|
|
|
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|
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|
|
— |
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|
|
|
|
|
|
|
|
( |
) |
|
|
|
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|
|
|
殖民時代的萊克伍德牧場 |
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|
— |
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|
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|
— |
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|
( |
) |
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珊瑚廣場的保護區 |
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|
— |
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|
— |
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|
|
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|
|
( |
) |
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|
圍場俱樂部 |
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— |
|
|
|
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|
— |
|
|
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|
( |
) |
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|
玉蘭公園的隱退 |
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|
— |
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— |
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|
( |
) |
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希思羅殖民地大酒店 |
|
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|
— |
|
|
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|
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|
— |
|
|
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|
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|
|
|
|
|
|
( |
) |
|
|
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|
|
|
|
220河濱 |
|
|
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|
— |
|
|
|
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|
— |
|
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|
( |
) |
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|
大西洋穿越 |
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— |
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— |
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|
( |
) |
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|
|
庫珀鷹 |
|
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|
— |
|
|
|
|
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|
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|
— |
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|
|
|
|
( |
) |
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|
|
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|
鹿伍德的亨特山脊 |
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|
— |
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|
— |
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( |
) |
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|
湖邊 |
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— |
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弗萊明島燈塔 |
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圍場俱樂部普通話 |
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( |
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聖奧古斯丁 |
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( |
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Tattersall在Tapestry公園 |
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木空心 |
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( |
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( |
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殖民大城市公園 |
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— |
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( |
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殖民大城市公園保護區 |
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( |
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瑪麗湖殖民地大酒店 |
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(1) |
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( |
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倫達爾湖殖民地大酒店 |
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— |
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( |
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蘭德爾湖的殖民大二 |
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在諾納湖務虛會 |
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希瑟峽谷的殖民帝國 |
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鮑德温公園後湖 |
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後湖邊 |
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( |
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派克賽德 |
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Innisbrook的Park Crest |
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巴拿馬海灘俱樂部 |
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( |
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雙湖殖民地村 |
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塔拉哈西圍場俱樂部 |
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( |
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南伍德的陽臺 |
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( |
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貝爾米爾 |
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— |
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( |
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卡洛爾伍德的鏈接 |
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落基角后海灣 |
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香港郵政海港廣場 |
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海德公園 |
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後洛基點 |
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後SOHO廣場 |
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(3) |
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( |
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橡樹村 |
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— |
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漢普頓保護區的殖民大酒店 |
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( |
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殖民大七橡樹 |
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( |
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温德米爾殖民地大酒店 |
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(3) |
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( |
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布魯克伍德的魅力 |
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(1) |
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巴克黑德村的誘惑 |
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亞歷山大郵報的高層建築 |
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F-37
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初始成本 |
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成本資本化 對二次收購 |
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.class=‘class 1’>作為. 2019年12月31日 |
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財產 |
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位置 |
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積存 |
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土地 |
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建築 和固定裝置 |
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土地 |
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建築 和固定裝置 |
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土地 |
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建築 和固定裝置 |
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共計(4) |
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累積 折舊(5) |
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網 |
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日期 建設 |
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日期 後天 |
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後亞歷山大 |
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後橋崖 |
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後布魯克海文 |
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( |
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後查斯頓 |
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後交叉 |
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後花園 |
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後格倫 |
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後中城 |
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派克賽德 |
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後桃樹山 |
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河濱哨所 |
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後彈簧 |
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後斯特拉特福 |
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奧格爾索普避難所 |
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百年後公園 |
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普雷斯科特 |
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(2) |
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( |
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殖民時期的伯克利湖 |
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— |
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( |
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殖民時代的橡樹河畔 |
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— |
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— |
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( |
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殖民大河種植園 |
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— |
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— |
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( |
) |
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麥克丹尼爾農場的殖民大酒店 |
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— |
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— |
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( |
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遊樂山殖民地大酒店 |
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— |
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( |
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弗農山的殖民大酒店 |
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— |
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— |
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( |
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拉尼爾湖俱樂部 |
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— |
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(2) |
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( |
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殖民時代的夏洛大酒店 |
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— |
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— |
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( |
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米爾斯特德村 |
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— |
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— |
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( |
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巴雷特溪殖民地大酒店 |
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— |
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— |
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( |
) |
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戈德利車站的殖民大酒店 |
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— |
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( |
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|
戈德利湖的殖民大酒店 |
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— |
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— |
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( |
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薩凡納住宅區的Avala |
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( |
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喬治敦格羅夫 |
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— |
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— |
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( |
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殖民地大吊牀 |
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— |
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( |
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綠樹殖民地村 |
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— |
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— |
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( |
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亨廷頓殖民地村 |
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— |
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— |
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( |
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沼澤灣殖民地村 |
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— |
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( |
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威爾明頓島的橡樹 |
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— |
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( |
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( |
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西村高地 |
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— |
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— |
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( |
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草原遺蹟的港灣 |
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— |
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— |
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( |
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頂峯大保護區 |
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— |
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— |
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( |
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湖尖 |
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— |
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— |
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( |
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|
大廈 |
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— |
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— |
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( |
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|
村 |
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— |
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( |
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石匠村 |
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— |
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( |
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橫風 |
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— |
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— |
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( |
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梨園 |
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— |
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— |
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( |
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反射波因特 |
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— |
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( |
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湖岸登陸 |
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— |
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— |
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( |
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市場站 |
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丹頓 |
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( |
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丹頓二世 |
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— |
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— |
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( |
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丹頓三世 |
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— |
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— |
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( |
) |
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沙漠維斯塔殖民地大酒店 |
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— |
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— |
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( |
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PalmVista的殖民大酒店 |
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( |
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比弗溪殖民地村 |
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— |
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( |
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|
Beechtree的隱居地 |
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— |
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— |
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( |
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|
沃特福德森林 |
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— |
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(2) |
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( |
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1225南第一教堂 |
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— |
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— |
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( |
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艾斯利殖民地大酒店 |
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— |
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— |
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( |
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貝弗利克萊斯特殖民地大酒店 |
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— |
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|
— |
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( |
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|
遺產公園的殖民大酒店 |
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— |
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( |
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|
馬拉德河殖民地大酒店 |
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— |
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|
— |
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|
( |
) |
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|
Mallard湖的殖民大酒店 |
|
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|
— |
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|
— |
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|
( |
) |
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殖民時代大學中心 |
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— |
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|
— |
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( |
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南端殖民地保護區 |
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— |
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( |
) |
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|
總理公園殖民地村 |
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|
— |
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|
— |
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|
|
|
|
|
|
( |
) |
|
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|
|
|
|
|
|
南特倫殖民地村 |
|
|
|
|
— |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
— |
|
|
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|
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|
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|
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|
|
( |
) |
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|
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|
|
|
|
木冠殖民地村 |
|
|
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|
— |
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|
— |
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( |
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|
飛地 |
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|
— |
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|
— |
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|
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|
|
( |
) |
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|
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|
|
|
|
巴蘭廷 |
|
|
|
|
— |
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|
|
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|
|
|
— |
|
|
|
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|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
( |
) |
|
|
|
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|
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|
|
後網關地點 |
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|
— |
|
|
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|
— |
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|
( |
) |
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位於菲利普斯廣場的郵政公園 |
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— |
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後南端 |
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後住宅區 |
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( |
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科尼利厄斯殖民地大酒店 |
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— |
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殖民時代的帕特森廣場 |
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鹿菲爾德殖民地村 |
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研究公園的殖民大酒店 |
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F-38
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初始成本 |
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成本資本化 對二次收購 |
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.class=‘class 1’>作為. 2019年12月31日 |
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財產 |
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位置 |
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積存 |
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土地 |
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建築 和固定裝置 |
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土地 |
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建築 和固定裝置 |
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土地 |
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建築 和固定裝置 |
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共計(4) |
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累積 折舊(5) |
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網 |
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日期 建設 |
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日期 後天 |
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亨特斯維爾殖民地大酒店 |
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( |
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馬修斯殖民地村 |
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— |
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( |
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馬修斯公地殖民地大酒店 |
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— |
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— |
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( |
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阿林登殖民地大酒店 |
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— |
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— |
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( |
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布里爾河殖民地大酒店 |
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( |
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布里爾瀑布的殖民大酒店 |
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— |
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— |
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( |
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克拉布特裏河谷的殖民大酒店 |
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— |
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( |
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色調 |
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三一公域殖民地大酒店 |
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— |
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在韋德的公園邊 |
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|
韋德二號公園碼頭 |
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— |
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( |
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韋德三號公園碼頭 |
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— |
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— |
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— |
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( |
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|
布里爾溪 |
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— |
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( |
) |
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( |
) |
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|
布里爾溪的普羅維登斯 |
|
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— |
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— |
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( |
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坦格伍德 |
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— |
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— |
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( |
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柏樹灣殖民地大酒店 |
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— |
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( |
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漢普頓殖民地村 |
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— |
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— |
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殖民大酒店 |
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西蔡斯殖民地村 |
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— |
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( |
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河路 |
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— |
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— |
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( |
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1201中城 |
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( |
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1201中城II |
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球道 |
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( |
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哥倫比亞圍場俱樂部 |
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( |
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温莎廣場殖民地村 |
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( |
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高地嶺 |
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( |
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豪厄爾公域 |
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( |
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格林維爾圍場俱樂部 |
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— |
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— |
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( |
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樸海伍德 |
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— |
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( |
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|
春溪 |
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— |
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( |
) |
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( |
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創新住宅 |
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— |
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— |
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( |
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綠黨 |
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— |
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( |
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逃逸灣 |
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— |
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( |
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商務公園的殖民大酒店 |
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— |
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— |
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|
( |
) |
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535布魯克伍德 |
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— |
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( |
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公園廣場 |
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— |
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( |
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法明頓村 |
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— |
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— |
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( |
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沃特斯邊緣殖民地村 |
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— |
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|
— |
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( |
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漢密爾頓·波因特 |
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— |
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( |
) |
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|
隱溪 |
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|
— |
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— |
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( |
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|
蔗糖酶 |
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— |
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— |
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( |
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温德里奇 |
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— |
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— |
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( |
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|
柯比站 |
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— |
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— |
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( |
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林肯在草地上 |
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— |
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— |
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( |
) |
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公園莊園 |
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— |
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德克斯特湖保護區 |
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圍場俱樂部Murfreesboro |
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阿克倫西區 |
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印第安湖村的Aventura |
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Kennesaw的Avondale |
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布倫特伍德唐斯 |
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夏洛特在市中心 |
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貝爾維尤殖民地大酒店 |
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納什維爾 |
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Monthaven公園 |
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赫米蒂奇公園 |
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涼泉地點 |
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山姆·裏德利的陽臺 |
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鮑爾科內斯·伍茲 |
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殖民地大峽谷溪 |
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殖民地大峽谷牧場 |
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雙溪殖民地大酒店 |
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殖民時代的洋葱溪 |
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日落谷大保護區 |
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採石場橡樹殖民地村 |
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殖民地大威爾斯支部 |
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(3) |
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西橡樹遺產 |
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(1) |
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巴頓河 |
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後公園枱面 |
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南拉馬爾 |
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南Lamar II號哨所 |
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後奧斯汀 |
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(3) |
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西爾維拉多 |
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斯塔斯尼伍茲 |
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六千六百 |
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巴頓天道上的森林 |
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F-39
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|
初始成本 |
|
|
成本資本化 對二次收購 |
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|
.class=‘class 1’>作為. 2019年12月31日 |
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財產 |
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位置 |
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積存 |
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土地 |
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建築 和固定裝置 |
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土地 |
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建築 和固定裝置 |
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土地 |
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建築 和固定裝置 |
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共計(4) |
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累積 折舊(5) |
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網 |
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日期 建設 |
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日期 後天 |
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淺灘村 |
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柳溪殖民地村 |
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希布倫殖民地大酒店 |
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Silverado殖民地大酒店 |
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Silverado保護區的殖民大酒店 |
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大柏樹 |
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坎貝爾庭院 |
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鹿跑 |
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大院 |
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洛厄農場的傳説 |
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醫療區殖民地保護區 |
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後修道院 |
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後艾迪生圈 |
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波斯特科爾角 |
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後東區 |
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郵政廊 |
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後高地 |
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( |
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後凱蒂小徑 |
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郵政遺產 |
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(3) |
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後經絡 |
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( |
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Frisco橋塞拉利昂哨所 |
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— |
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— |
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( |
) |
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後廣場 |
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— |
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— |
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( |
) |
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後住宅區 |
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— |
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— |
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( |
) |
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後葡萄園 |
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— |
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|
— |
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( |
) |
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郵政年份 |
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— |
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— |
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( |
) |
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沃辛頓 |
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— |
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— |
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( |
) |
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水印 |
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— |
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(2) |
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— |
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( |
) |
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殖民大熊溪 |
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— |
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— |
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( |
) |
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|
費爾維尤殖民地大酒店 |
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— |
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— |
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( |
) |
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|
喜達屋 |
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|
— |
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|
— |
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( |
) |
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弗里斯科大橋的殖民地保護區 |
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|
— |
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|
— |
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( |
) |
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|
|
葡萄殖民地村 |
|
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|
— |
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|
— |
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( |
) |
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|
綠林 |
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— |
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|
— |
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( |
) |
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|
遺留鬆樹 |
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— |
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(2) |
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( |
) |
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( |
) |
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公園廣場(休斯頓) |
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— |
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— |
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|
( |
) |
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|
後中城區廣場 |
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|
— |
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|
— |
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|
( |
) |
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|
員額510 |
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— |
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— |
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( |
) |
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|
後阿夫頓橡樹 |
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— |
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|
— |
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( |
) |
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|
蘭奇斯通 |
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|
— |
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|
— |
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( |
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|
林風湖保護區 |
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— |
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— |
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( |
) |
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|
酒莊公園務虛會 |
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— |
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(3) |
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|
— |
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|
( |
) |
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耶魯大學第六名 |
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|
— |
|
(1) |
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— |
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( |
) |
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|
瀑布溪 |
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— |
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|
— |
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( |
) |
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貝拉·卡西塔 |
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— |
|
(2) |
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|
— |
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( |
) |
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雷明頓山 |
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— |
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|
— |
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|
( |
) |
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|
拉斯科利納斯殖民地保護區 |
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— |
|
(1) |
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— |
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( |
) |
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殖民大谷牧場 |
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|
— |
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|
( |
) |
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|
奧克本德殖民地村 |
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|
— |
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|
— |
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|
( |
) |
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|
克雷格牧場時代廣場 |
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|
— |
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|
— |
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|
( |
) |
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|
石橋牧場地點 |
|
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|
— |
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|
— |
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|
|
( |
) |
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|
市場中心的城市景觀 |
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— |
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|
— |
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|
|
( |
) |
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|
海伍德 |
|
|
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|
— |
|
|
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|
— |
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|
( |
) |
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|
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|
|
洛斯里奧斯公園 |
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|
— |
|
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— |
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|
( |
) |
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|
博爾德嶺 |
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— |
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— |
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( |
) |
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|
銅脊 |
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— |
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|
— |
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— |
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( |
) |
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|
阿什頓橡樹殖民地大酒店 |
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— |
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|
— |
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|
( |
) |
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|
殖民大圓石 |
|
|
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|
— |
|
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|
— |
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|
( |
) |
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|
|
塞拉維斯塔殖民地村 |
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|
— |
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|
— |
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|
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|
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|
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|
( |
) |
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|
阿拉莫牧場 |
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— |
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— |
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|
( |
) |
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|
布爾韋德橡樹 |
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— |
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— |
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( |
) |
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|
布蘭科港 |
|
|
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|
— |
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— |
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|
( |
) |
|
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|
|
威斯特佛山的石場 |
|
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|
— |
|
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|
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|
— |
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|
( |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
塞普伍德法院 |
|
|
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|
— |
|
(2) |
|
|
|
|
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|
— |
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|
( |
) |
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|
Kirkwood村 |
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|
— |
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|
— |
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|
( |
) |
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|
綠樹廣場 |
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|
— |
|
(2) |
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|
— |
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|
|
|
( |
) |
|
|
|
|
|
|
|
|
石場公域 |
|
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|
— |
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|
— |
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|
|
( |
) |
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|
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|
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|
阿達萊灣 |
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|
— |
|
|
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|
— |
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|
|
|
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|
|
|
( |
) |
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|
|
|
|
|
|
格林布里耶殖民地村 |
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|
— |
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|
— |
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|
( |
) |
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|
慶祝弗吉尼亞的季節 |
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|
— |
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|
— |
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|
( |
) |
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|
科斯納角車站廣場 |
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|
— |
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|
— |
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|
|
( |
) |
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|
|
鵝卵石廣場公寓 |
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|
— |
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|
— |
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|
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|
|
|
( |
) |
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|
|
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|
|
漢普頓峽谷殖民地村 |
|
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|
— |
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|
— |
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|
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|
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|
( |
) |
|
|
|
|
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|
西區殖民地村 |
|
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— |
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|
— |
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鄉 |
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沃特福德殖民地村 |
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阿什利公園 |
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F-40
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初始成本 |
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成本資本化 對二次收購 |
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.class=‘class 1’>作為. 2019年12月31日 |
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建築 和固定裝置 |
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土地 |
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建築 和固定裝置 |
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土地 |
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建築 和固定裝置 |
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共計(4) |
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累積 折舊(5) |
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網 |
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日期 建設 |
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日期 後天 |
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蔡斯蓋頓殖民地村 |
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漢普頓公園 |
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西溪務虛會 |
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西溪二號務虛會 |
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半徑 |
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後凱雷廣場 |
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2006/13 |
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三一中心投遞角 |
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法爾斯格羅夫 |
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郵政公園 |
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五角大樓后街 |
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後泰森斯角 |
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住宅物業總數 |
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亨茨維爾零售的殖民步行街 |
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220河濱零售 |
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巴克黑德零售業的誘惑 |
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西村零售高地 |
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丹頓零售 |
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1225南教堂零售 |
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Bella Casita在LasColinas零售公司 |
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克雷格牧場的時代廣場 |
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POST Rocky Point零售 |
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1994-1996 |
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崗位培訓設施 |
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河濱郵局 |
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郵政濱河零售 |
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郵政海港廣場零售 |
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後SOHO廣場零售 |
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派克賽德亞特蘭大零售 |
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後住宅區零售 |
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後住宅區租賃中心 |
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馬裏蘭州郵政公園零售 |
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郵政南端零售 |
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郵政門户場所零售 |
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在韋德零售商店的停車場 |
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色調零售 |
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派克賽德奧蘭多零售公司 |
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後凱雷廣場零售 |
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2006/16 |
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郵寄Coles角零售 |
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郵政廣場零售 |
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郵寄Worthington零售 |
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( |
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1993/2008 |
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郵政高地零售 |
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後東區零售 |
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後艾迪生圈零售 |
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( |
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1998-2000 |
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艾迪森圈辦公室 |
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( |
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1998-2000 |
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|
SierraFrisco橋後零售 |
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後凱蒂小徑零售 |
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( |
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後中城區廣場零售 |
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|
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|
( |
) |
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|
1999/2013 |
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|
上升康多發展有限公司零售 |
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( |
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1999/2013 |
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郵政遺產零售 |
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— |
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南拉瑪零售 |
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綠色連鎖零售 |
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零售/商業地產總額 |
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銅脊II |
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N/A |
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Frisco橋MAA II |
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— |
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N/A |
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小説“中城” |
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N/A |
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傑弗遜沙湖 |
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N/A |
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韋斯特格倫 |
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N/A |
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長點 |
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— |
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— |
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N/A |
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336北橙 |
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— |
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— |
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— |
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— |
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N/A |
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總活性發育特性 |
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總性質 |
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為未來發展而持有的土地總額 |
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— |
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N/A |
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五花八門 |
公司性質 |
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( |
) |
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五花八門 |
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五花八門 |
其他共計 |
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( |
) |
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不動產資產總額,扣除聯營資產淨額 附屬機構 |
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$ |
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$ |
( |
) |
|
$ |
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|
(1) |
以美元作保 |
(2) |
以美元作保 |
(3) |
以美元作保 |
(4) |
聯邦所得税的總成本約為$ |
(5) |
折舊是在估計的有用資產壽命內以直線方式確認的,其範圍為: |
F-41
中美公寓社區公司和美國中部公寓,L.P。
附表三-地產及累積折舊
2019年12月31日2018年和2017年12月31日
下表彙總了該公司截至2019年12月31日、2018年和2017年12月31日止年度房地產投資和累計折舊的變化情況(單位:千美元):
|
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2019 |
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2018 |
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2017 |
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房地產投資: |
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年初餘額 |
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收購(1) |
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減:購置中包括的租賃的FMV |
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改進與發展 |
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待售資產 |
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房地產資產處置(2) |
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( |
) |
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( |
) |
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( |
) |
年底結餘 |
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$ |
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$ |
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$ |
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累計折舊: |
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年初餘額 |
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$ |
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$ |
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$ |
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|
折舊 |
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房地產資產處置(2) |
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( |
) |
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( |
) |
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|
( |
) |
年底結餘 |
|
$ |
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|
$ |
|
|
|
$ |
|
|
(1) |
包括與收購相關的非現金活動。 |
(2) |
包括出售的資產,傷亡損失,以及移走某些折舊充分的資產。 |
見所附獨立註冊會計師事務所的報告。
F-42