美國
證券交易委員會
華盛頓特區20549
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形式10-K
依據1934年證券交易所ACT第13或15(D)條提交的年報 | ||||
截至財政年度 | ||||
或 | ||||
依據1934年證券交易所ACT第13或15(D)條提交的過渡報告 | ||||
的過渡時期 | ||||
委員會檔案編號 | ||||
(“註冊章程”所指明的註冊人的確切姓名)
(州或其他司法管轄區成立為法團或組織) | (國税局僱主識別號碼) | ||
(主要行政辦公室地址) | (郵政編碼) | ||
登記人的電話號碼：(601 ) 354-3555
根據該法第12(B)條登記的證券：
每一班的職稱 | 交易符號 | 註冊的每個交易所的名稱 |
1
根據該法第12(G)條登記的證券：無
按照“證券法”第405條的定義，通過檢查標記表明註冊人是否是知名的經驗豐富的發行人。是 ☒不☐
如果註冊人不需要根據“交易法”第13條或第15(D)條提交報告，請用複選標記表示。是☐ 不 ☒
(2)在過去的90天內，已提交“1934年證券交易法”第13條或第15(D)條規定須提交的所有報告(或較短的期限，即登記人須提交該等報告)。是 ☐不☒
通過檢查標記，説明註冊人是否已以電子方式提交了在過去12個月內根據條例S-T規則405要求提交的每個交互式數據文件(或在較短的時間內，註冊人被要求提交此類文件)。是 ☒電話號碼☐
請檢查登記人是大型加速申報人、加速申報人、非加速申報人、小報告公司還是新興增長公司。見“交易法”規則12b-2中“大型加速申報公司”、“加速申報公司”、“較小報告公司”和“新興增長公司”的定義。
☒ | 加速機 | ☐ | 非加速箱 | ☐ | |
小型報告公司 | 新興成長型公司 | ||||
如果是新興成長型公司，請用支票標記表明註冊人是否選擇不使用延長的過渡期來遵守“外匯法”第13(A)條規定的任何新的或經修訂的財務會計準則。☐
通過檢查標記表明註冊人是否為空殼公司(如該法第12b-2條規定的那樣)。是☐ 不☒
説明非附屬公司持有的有表決權和無表決權普通股的總市場價值，參照上次出售普通股的價格或截至2019年6月28日登記最近完成的第二財政季度的最後一個營業日的普通股的平均出價和要價計算：$4,258,843,000 .
普通股數目，面值0.0001美元，截至2020年2月12日曾.38,901,637 .
以參考方式合併的文件
註冊人的代理聲明中與其2020股東周年會議以提述方式納入第III部。註冊主任擬在該財政年度終結後不遲於120天向證券及交易管理委員會提交該份委託書。2019年12月31日.
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頁 | ||
第一部分 | ||
前瞻性陳述 | 4 | |
項目1. | 商業 | 5 |
項目1A。 | 危險因素 | 7 |
項目1B。 | 未解決的工作人員意見 | 12 |
項目2. | 特性 | 12 |
項目3. | 法律程序 | 13 |
項目4. | 礦山安全披露 | 13 |
第二部分 | ||
項目5. | 註冊人普通股市場、股東相關事項及證券發行人購買 | 14 |
項目6. | 選定財務數據 | 16 |
項目7. | 管理層對財務狀況及經營成果的探討與分析 | 17 |
項目7A. | 市場風險的定量和定性披露 | 41 |
項目8. | 財務報表和補充數據 | 42 |
項目9. | 會計與財務披露的變化及與會計人員的分歧 | 42 |
項目9A. | 管制和程序 | 42 |
項目9B. | 其他資料 | 42 |
第III部 | ||
項目10. | 董事、執行幹事和公司治理 | 43 |
項目11. | 行政薪酬 | 43 |
項目12. | 某些受益所有人的擔保所有權和管理及相關股東事項 | 43 |
項目13. | 某些關係和相關交易，以及董事獨立性 | 43 |
項目14. | 主要會計費用及服務 | 43 |
第IV部 | ||
項目15. | 證物及財務報表附表 | 44 |
項目16. | 表格10-K摘要 | 97 |
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前瞻性陳述
這份關於表格10-K的年度報告包括“前瞻性報表”(“聯邦證券法”、1933年“證券法”(“證券法”)第27A條和經修正的1934年“交易法”(“交易法”)第21E節)，這些報表反映了EastGroup Properties，Inc.(“公司”或“EastGroup”)對公司未來業績、業績、前景、計劃和機會的期望和預測。該公司試圖通過使用“可能”、“將”、“尋求”、“預期”、“預期”、“相信”、“目標”、“打算”、“應”、“估計”、“可能”、“繼續”、“假設”、“項目”、“目標”、“計劃”等詞語來識別這些前瞻性陳述。這些前瞻性陳述是基於公司目前掌握的信息，並受到許多已知和未知的假設、風險、不確定因素和其他因素的影響，這些因素可能導致公司的實際結果、業績、計劃或成就與這些前瞻性聲明所表達或暗示的任何未來結果、業績或成就大不相同。除其他外，這些因素包括下文討論的因素。公司打算將所有此類前瞻性陳述納入“安全港條款”，以適用於“證券法”第27A條和“交易法”第21E條中的前瞻性陳述。公司不公開承諾更新或修改任何前瞻性報表，無論是由於基本假設或新信息、未來事件或其他方面的變化，除非是為履行聯邦證券法規定的公司義務而可能需要的。
以下是一些但並非全部的風險、不確定因素和其他因素，這些因素可能導致公司的實際結果與公司前瞻性陳述中提出的結果大不相同(本公司稱自己為“我們”、“我們”或“我們”，以下簡稱“我們”)：
• | 國際、國家、區域和地方經濟條件； |
• | 利率的總體水平和以有吸引力的條件籌集股本的能力； |
• | 融資風險，包括我們從業務中獲得的現金流量可能不足以支付所需本金和利息的風險，而且我們可能無法在到期時再融資，或在有吸引力的條件下獲得新的融資； |
• | 公司經營的競爭環境； |
• | 佔用率或租金的波動； |
• | 承租人可能違約(包括破產或破產)或不續約； |
• | 法律或政府規章可能發生的變化以及對這些法律和條例的解釋，包括對房地產法律或房地產投資信託(“房地產投資信託”)或公司所得税法的修改，以及可能提高不動產税率； |
• | 我們保持REIT資格的能力； |
• | 購置和開發風險，包括此類收購和開發項目未能按照預測執行； |
• | 火災、洪水、龍捲風、颶風和地震等自然災害； |
• | 影響我們的政府條例的條款和對這些條例的解釋，包括遵守這些條例的費用、改變房地產和分區法以及提高不動產税率； |
• | 利率互換對手方不履行信用風險； |
• | 保險不足或不足； |
• | 訴訟，包括與起訴或辯護索賠和任何不利後果有關的費用； |
• | 我們留住關鍵人才的能力； |
• | 未來恐怖襲擊或內亂的後果；以及 |
• | 環境責任，包括費用，罰款或罰款，可能是由於我們目前擁有或以前擁有的財產的污染的必要補救所引起的。 |
所有前瞻性陳述都應參照第一部分第1A項中確定的風險來閲讀。本年報表10-K內的危險因素2019年12月31日.
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第一部分
第1項.附屬業務。
公司
EastGroup Properties，Inc.，我們在本年度報告中稱之為“公司”或“EastGroup”，是一個內部管理的股票房地產投資信託(“REIT”)，最初是在1969年組織的。EastGroup主要在佛羅裏達州、德克薩斯州、亞利桑那州、加利福尼亞州和北卡羅萊納州的主要陽光地帶市場開發、收購和經營工業地產。EastGroup的增長戰略是基於對主要分銷設施的所有權，通常集中在供應受限的子市場的主要運輸特徵附近。EastGroup是一家馬裏蘭公司，其普通股在紐約證券交易所(“NYSE”)上市，代號為“EGP”。該公司選擇徵税，並打算繼續根據經修訂的1986年“國內收入守則”(“國內收入守則”)獲得REIT資格。
可得信息
該公司維持一個網站，網址為www.East group p.net。該公司在電子文件或向證券交易委員會(“SEC”)提供這些資料後，在合理可行的範圍內儘快將年度報告以表格10-K、表格10-Q的季度報告、表格8-K的現行報告，以及根據“交易法”第13(A)條提交或提供的報告的修正案儘快提交給證券交易委員會(“SEC”)。此外，該公司的網站還包括與公司治理事項有關的項目，包括公司的公司治理準則、董事會各委員會的魅力，以及適用於所有僱員、高級人員和董事的公司商業行為和道德守則。公司打算在其網站上披露適用於公司董事和執行官員的任何適用於公司董事和執行官員的商業行為和道德守則的任何修正或放棄，否則將根據證券交易委員會或紐約證券交易所的規則予以披露。這些報告和公司治理文件的副本可免費從公司網站獲得。任何股東也可免費獲得這些文件的副本，方式是向以下投資者關係發出書面請求：投資者關係，東方地產有限公司，400 W.Parkway Place，Suite 100，Ridgeland，MS 39157。
證交會還維護一個網站，其中包含報告、代理和信息聲明，以及我們向SEC提交的其他信息，網址是：www.sec.gov。
行政管理
EastGroup在密西西比州的裏奇蘭設有首席執行辦公室和總部。該公司還在亞特蘭大、達拉斯和洛杉磯設有區域辦事處，在奧蘭多、邁阿密、休斯頓和鳳凰城設有資產管理辦公室。EastGroup在傑克遜維爾、坦帕、夏洛特和聖安東尼奧設有資產管理辦公室。該公司在這些地點的總部允許該公司為其佛羅裏達州、德克薩斯州(奧斯汀和埃爾帕索除外)、亞利桑那州和北卡羅來納州的房地產提供物業管理服務，這些資產總共佔公司總投資組合的78%。該公司目前為其整個投資組合提供財產管理(業務會計)，佐治亞州、得克薩斯州和加利福尼亞的區域辦事處負責監督公司的發展和增值計劃。2020年2月12日，EastGroup有75名全職員工和2名兼職員工。
業務概況
EastGroup的目標是通過在其市場中為位置敏感的客户(主要在15，000至70，000平方英尺的範圍內)提供功能性、靈活性和高質量的業務分配空間，從而使股東價值最大化。該公司開發、收購和運營分銷設施，其中大多數集中在主要陽光地帶供應受限的子市場的主要運輸特徵周圍。該公司的核心市場在佛羅裏達州、德克薩斯州、亞利桑那州、加利福尼亞州和北卡羅萊納州。
截至12月31日，2019EastGroup在11個州擁有399處工業地產和一棟辦公樓。截至同一天，該公司的投資組合，包括開發項目和租賃和在建中的增值財產，包括約4 540萬平方英尺，包括361棟商業配送大樓，4 060萬平方英尺，13棟散裝配送大樓，350萬平方英尺，26棟商業服務大樓，130萬平方英尺。截至12月31日，2019，EastGroup的經營組合是97.6%租給大約1，500名租户，沒有一位租户佔公司房地產業務收入的約1.0%。截至2020年2月12日，在年底開發和增值項目中的房產大約是41%的租賃。
期間2019，EastGroup通過收購和開發項目增加了對房地產的持有量。該公司以2.69億美元的價格購買了1，774，000平方英尺的經營和增值地產以及188英畝的土地。2019該公司開始建設18個開發項目，佔地270萬平方英尺，
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轉移13項目，其中包含180萬平方英尺的費用1.567億美元在轉讓之日，從其開發和增值程序到房地產.水煤漿
期間2019，EastGroup完成了包括617，000平方英尺經營地產和0.2英畝土地的處置，產生了6，870萬美元的總收入。
該公司通常最初通過其3.95億美元的無擔保銀行信貸貸款(如標題下討論的那樣)為其開發和收購項目提供資金。流動性與資本資源在本年度報告第二部分第7項中，表格10-K)。在市場條件允許的情況下，EastGroup發行股票或使用固定利率債務，包括通過使用利率掉期而被轉換為有效固定利率的可變利率債務，以取代短期銀行借款。2019年6月，穆迪投資者服務公司(Moody‘sInvestors Service)以穩定的前景確認了該公司對Baa 2的評級。證券評級不是購買、出售或持有證券的建議，可以隨時由指定評級機構修改或撤回。每個評等應獨立於任何其他評等進行評估。對於未來的債務發行，該公司打算主要發行無擔保的固定利率債務，包括通過使用利率互換而被轉換為有效固定利率的可變利率債務。公司將來也可以進入公債市場，作為籌集資金的一種手段。
EastGroup持有其物業為長期投資，但可決定出售某些不再符合其投資標準的物業。如市場情況需要，本公司可就該等物業的出售向準買家提供融資。此外，公司可在某些情況下，就收購地產事宜向合夥人或聯名擁有人提供融資。
在符合保持EastGroup作為REIT資格所需的要求的前提下，公司可以購買從事房地產活動的實體的證券或其他發行人的證券，包括為了對這些實體行使控制權。
EastGroup目前無意充當其他發行人證券發行的承銷商。上述策略和政策是由EastGroup董事會確定和審查的，董事會可能會根據其對房地產市場狀況、EastGroup資產表現、資本和信貸市場狀況以及其他相關因素的評估，改變這些策略或政策。EastGroup向股東提供年度報告，其中包含公司獨立註冊會計師事務所審計的財務報表。
競爭
工業房地產租賃市場競爭激烈。我們在現有物業、鄰近樓宇和新發展項目方面，都遇到了爭奪租户的競爭。機構投資者、其他房地產投資信託基金和本地地產經營者一般擁有這類物業；但在本港目前的市場上，並無單一的競爭對手或少數競爭對手佔主導地位。即使如此，由於競爭，我們可能要提供優惠、對租客作出改善收費，或提供其他誘因，這些都可能對我們的經營結果造成不良影響。工業地產的收購市場也是競爭激烈的。我們與養老基金及其顧問、私人房地產投資基金、保險公司投資賬户、私人投資公司、個人和其他從事房地產投資活動的實體等其他REITs和機構投資者競爭房地產投資。
環境財產事項
根據各種聯邦、州和地方的法律、法令和條例，房地產所有人可能要對在這些財產上或在這些財產中移走或補救某些危險或有毒物質的費用承擔責任。許多此類法律規定了責任，而不考慮擁有人是否知道或對這些危險或有毒物質的存在負責。這些物質的存在或未能妥善補救這些物質，這些報告可能會對業主出售或出租該等物業或將該等物業用作其借款的抵押品的能力造成不利影響。東達集團的物業一般須接受獨立的環境顧問進行的第一期環境地盤評估(“環境影響評估”)，並在有需要時須接受第二階段環境服務協議的規管。這些報告並沒有顯示任何潛在的重大環境責任。我們的管理階層並不知道任何環境責任會對東方集團的業務、資產、財務狀況或經營結果造成重大不良影響。更多信息見本年度報告中的“1A項.風險因素”。
環境、社會和治理事項
在EastGroup，保護環境對公司的員工、家庭、客户和社區都很重要。該公司致力於建立高性能和對環境負責的財產，以支持可持續性。通過EastGroup的持續努力，許多物業在能源和環境設計(“LEED”)和能源明星認證方面一直處於領先地位，公司的所有開發財產都是按照LEED認證標準建造的，無論是否採用實際認證。該公司相信它將繼續致力於
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通過可持續發展的最佳做法，具有環保意識的業績和標準為環境、公司和股東創造了長期價值。
此外，EastGroup及其員工緻力於承擔社會責任，並參與公司商業社區中的各種慈善服務組織。EastGroup的員工為許多慈善機構提供志願服務，該公司協調其員工的志願工作機會，並允許其離開工作時間，以鼓勵參與和增加我們所經營的所有社區的社會參與。該公司提供全面的員工福利計劃和對社會負責的政策和做法，以吸引、發展和提升一支合格和多樣化的員工隊伍，以加強公司及其文化。
EastGroup的經營前提是，良好的公司治理對公司的業務和核心價值至關重要，公司相信其公司治理政策和做法與股東的利益是完全一致的。公司管理層和董事會的誠實和正直是維持公司投資者、僱員、客户、供應商和公司運作所在社區的信任的關鍵資產。
第1A項.重複風險因素。
除本文件所載或以參考方式納入的其他信息外，讀者還應仔細考慮以下風險因素。這些風險中的任何一個或任何一個或多個不確定因素的發生都可能對公司的財務狀況和業務業績產生重大不利影響。公司目前不知道或公司目前認為不重要的其他風險和不確定因素也可能損害其業務運作。在下列風險因素中，公司稱自己為“我們”、“我們”或“我們”。
房地產業風險
在我們擁有房產的地區，我們面臨着與當地房地產狀況相關的風險。我們可能會受到一般經濟情況及本地地產情況的不利影響，例如本地工業物業供應過剩或物業對租客吸引力下降，會對我們造成負面影響，其他可能影響一般經濟情況或本地地產情況的因素包括：
• | 人口和人口趨勢； |
• | 就業和個人收入趨勢； |
• | 所得税和其他税法； |
• | 利率、可得性和融資成本的變化； |
• | 因通貨膨脹和其他因素而增加的業務費用，包括保險費、水電費和房地產税，而這些因素不一定被租金的增加所抵消； |
• | 石油價格的變化；以及 |
• | 建築費用。 |
我們可能無法爭奪物業和租户。我們與其他地產投資者和買家競爭，他們當中有些人擁有比我們更多的財政資源、收入和地域多樣性。此外，我們與其他業主競爭租户。我們所有的工業物業都受到當地的重大競爭。我們還與各種各樣的機構和其他投資者競爭，以支持我們的投資活動和資產增長所需的資本資金。
我們受到限制我們活動的重大管制。地方分區法和土地使用法、環境法規和其他政府要求限制了我們的擴展、恢復和重建活動。這些法規可能會阻止我們利用經濟機會。“美國殘疾人法”(American with Dis障Act)這樣的附屬法規可能要求我們修改我們的財產，而不遵守法規可能導致對私人訴訟當事人處以罰款或判給損害賠償。未來的立法可能會施加額外的要求。我們無法預測哪些要求可能得到頒佈，或者現行立法可能會發生哪些變化。
與我們的財產相關的風險
我們可能無法以優惠的條件租用空間。當租約期滿時，租客可選擇不續約。如果我們能夠以優惠的條件重新出租物業，我們可能無法以優惠的條件重新出租該物業。續期或重租的條款(包括所需的翻新和/或租讓給租户的費用)可能不如先前的租約對我們有利。我們也經常開發沒有預租賃的財產。如果我們無法租賃我們的全部或大部分財產，或者租賃的租金比預期的低得多，我們在償還債務和資本支出之前產生的現金以及我們向股東作出預期分配的能力可能受到不利影響。
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我們一直並可能繼續受到租户破產和租賃延誤的負面影響。在任何時候，租客都可能經歷業務下滑，可能削弱其財務狀況。同樣，經濟普遍下滑可能導致我們工業地產對空間的需求下降。因此，我們的租户可能會推遲租約的開始，在到期時不支付租金，或宣佈破產。任何這類事件都可能導致租客的租約終止，給我們造成損失。可供分配給投資者的資金可能會減少。根據中期和長期租約，我們獲得收入的很大一部分作為租金。如果租户因任何原因(包括由於成本上升或銷售下降)而無法遵守租約條款，我們可能認為修改租賃條款是明智的，允許租户支付較低的租金或較小份額的税收、保險和其他運營費用。如果租户破產或破產，我們不能肯定在任何與租客有關的破產程序中，我們能否迅速向租客收回樓宇，或向受託人或債務人追討。我們亦不能肯定，在有關租客的破產程序中，我們會收取足夠的租金。如果租客破產，聯邦破產法便會適用，在某些情況下，可能會限制我們向租客申索的款額及可收回的款項。至於租客對我們欠下的債項，可能會對我們的財務狀況及可供分配的現金造成不良影響。
我們面對與物業發展有關的風險。我們打算繼續發展物業，在我們認為市場情況有此投資需要的情況下進行。我們的投資一旦進行，可能不會按我們的期望產生結果。與我們目前及未來的發展及建造活動有關的風險，包括：
• | 提供有利的融資替代辦法； |
• | 我們可能無法獲得用於開發的土地的風險，或者由於土地成本的增加，我們的活動可能沒有那麼有利可圖； |
• | 因利率上升、材料和勞動力成本增加而造成的建築成本超過原估計的； |
• | 建造和租賃延遲，導致還本付息、固定費用和建築費用增加； |
• | 投入資金和管理人員的時間用於我們未完成的項目； |
• | 新落成物業的入住率及租金波動，取決於多個因素，包括市場及經濟情況，導致租金較預期為低，而我們的投資回報亦相應較低；及 |
• | 在獲得必要的分區、佔用和其他政府許可方面存在複雜的問題(包括建立暫停期和反增長立法)。 |
我們面臨着與購房相關的風險。.我們購買個別物業及物業組合，並打算繼續這樣做。我們的收購活動及成功與否，會受到下列風險的影響：
• | 當我們能夠找到想要的物業時，來自其他房地產投資者的競爭可能會大幅提高購房價格； |
• | 獲得的財產可能無法執行我們的項目； |
• | 重新定位或重新開發獲得的財產的實際費用可能高於我們的估計； |
• | 獲得的財產可能位於新的市場，在那裏我們面臨着對當地市場的不完全認識或瞭解、該地區有限的既定商業關係以及相對不熟悉地方政府和許可程序的風險； |
• | 我們可能無法迅速和有效地將新的收購，特別是資產組合的收購，納入我們現有的業務，結果可能會對我們的經營結果和財務狀況產生不利影響；以及 |
• | 我們可以獲得有責任的財產，沒有任何追索權，或者只有有限的追索權，對於未知的法律責任，我們可以向出讓人索取。因此，如果基於對這些財產的所有權向我們提出索賠，我們可能需要支付大量款項來解決，這可能會對我們的現金流動產生不利影響。 |
我們現有保險單的承保範圍可能不足以彌補損失。.我們一般維持與業務有關的保險保單，包括意外傷亡、一般責任及其他保單，包括我們的業務運作、僱員及資產，以適合我們的物業及業務運作所處的市場。然而，我們須承擔所有未獲充分保險的損失。此外，由於認為經濟上不可行或不審慎，亦可能有某些損失一般沒有投保，或一般沒有全面投保，包括水災、風力、地震、戰爭行為所引致的損失。恐怖主義行為或騷亂。如果我們的一項或多項財產發生無保險損失或超過保險限額的損失，那麼我們就可能失去我們投資於這些財產的資本以及財產的預期未來收入。此外，如果損壞的財產有追索權負債，我們將繼續對債務承擔責任，即使這些財產受到不可彌補的損害。
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由於缺乏地域和房地產部門的多樣性，我們面臨風險。我們的所有房產都位於美國的陽光地帶，重點是佛羅裏達州、德克薩斯州、亞利桑那州、加利福尼亞州和北卡羅來納州。截至2019年12月31日我們最大的兩個市場是休斯頓和坦帕。我們在休斯頓和坦帕分別擁有570萬平方英尺和430萬平方英尺的運營資產，分別佔公司總面積的13.9%和10.5%。房地產以平方呎計算。由於工業物業供應過剩或需求減少、本地商業環境、企業裁員及人口結構不斷轉變，這些地理區域的一般經濟狀況及本地地產情況均會出現下滑，對我們造成特別嚴重的不良影響。此外，我們對地產資產的投資集中在工業分銷行業。這種集中程度可能會令我們在這方面面臨經濟衰退的風險，而不是我們的業務活動包括地產業的其他行業。
由於房地產流動性不足，我們面臨風險，這可能限制我們改變投資組合的能力。房地產投資相對缺乏流動性。因此，我們根據經濟和其他條件的變化而改變投資組合的能力將受到限制。此外，由於我們作為REIT的地位，“國税法”限制了我們出售房產的能力。如果我們必須出售一項投資，我們就無法確保我們能夠以對公司有利的條件處置投資。
我們受環境法規的約束。根據各種聯邦、州和地方法律、法令和條例，目前和以前的房地產所有者和經營者可能需要調查和清理其擁有或經營的財產中釋放的危險物質。他們還可能對政府或第三方承擔重大財產或自然資源損害、調查費用和清理費用的責任。這類法律往往不考慮擁有人或經營者是否知道或應對此類有害物質的釋放或存在負責。有些環境法對受污染的場地造成留置權，使政府承擔與污染有關的損害和費用，可能會對業主的使用能力產生不利影響，以房地產作為抵押品出售或租賃房地產或借款。我們目前無法確定我們可能因環境條件或違反我們目前或以前擁有的財產而可能承擔的任何潛在賠償責任的大小。因此，今天的環境法可對在處置、釋放或存在財產時擁有或經營該財產的財產的前業主或經營者規定責任。雖然環保協定已在我們的物業進行，以找出物業的潛在污染源，但該等環保協定並沒有顯示所有可能因物業而產生的環境責任或遵從性的憂慮。此外，物質環境責任或遵從性問題可能存在，而我們目前所不知道的是，將來可能會對我們的業務造成重大的不良影響。, 資產或經營結果。
氣候變化及其影響，包括遵守新的法律或條例，如“綠色”建築法規，可能要求我們改善現有財產，或造成可能影響我們的商業和財務狀況的意外損失。如果氣候變化導致災難性天氣事件(如嚴重風暴、火災或洪水)增加，我們的財產可能容易受到天氣相關損害的增加，即使我們的財產沒有直接的物質損害，我們任何財產領域發生的任何自然災害或氣候變化也可能對商業、供應鏈和整個經濟產生實質性的不利影響。未來氣候變化對本港物業的潛在影響，可能會對我們出租、發展或出售物業或以物業作為抵押品的能力造成不良影響，此外，為處理氣候變化而制定的任何擬議法例，都會增加能源、公用事業及整體發展的成本。任何建議的法例所產生的成本，可能會對本港的財政狀況、經營結果及現金流量造成不利影響。
融資風險
我們面臨着利用債務為收購和發展提供資金的相關風險，包括再融資風險。我們所面臨的風險通常與債務融資有關，包括我們的現金流不足以支付所需本金和利息的風險。此外，我們的某些債務在到期之日將有大量未償本金餘額，俗稱“熱氣球支付”。因此，我們很可能需要在債務到期時至少再融資一部分未償債務。存在這樣一種風險：我們可能無法再融資現有債務，或者任何再融資條款不會像現有債務的條款那樣有利。
我們面臨依賴外部資本來源的風險。為了符合REIT的資格，我們每年都必須向股東分配至少90%的普通應税收入，如果收入不分配，我們將對其徵税。由於這一分配要求，我們可能無法從運營中留存的現金中為未來的所有資本需求提供資金。因此，為了滿足資本需求，我們依賴第三方資金來源，而我們可能根本無法以優惠的條件獲得這些資金，如果我們獲得第三方資金來源的話，這取決於許多因素。包括(I)一般市場情況；(Ii)市場對我們的增長潛力的看法；。(Iii)我們現時及未來的盈利及現金分配；及。(Iv)本港股本的市價；及。(Iv)額外的債務融資，可能會大大提高我們的債務與總市值的比率，而額外增加的股本融資則會稀釋我們現時持有的股份。
9
信用協議中的契約會限制我們的靈活性，並對我們的財務狀況產生不利影響。.我們各項信貸協議及其他負債的條款，要求我們遵守多項慣常的金融及其他契約，例如維持還本付息及槓桿比率，以及維持保險保障，這些契約可能會限制我們在運作上的靈活性，而違反這些契約可能會導致適用債務工具的拖欠，即使我們已履行付款義務。如果我們未能在到期日再融資或履行我們的付款義務，我們的可分配現金流量及財政狀況將會受到不利影響。
信用評級的不利變化可能會損害我們在優惠條件下獲得額外債務和股權融資的能力，如果有的話。我們的信用評級基於我們的經營業績、流動性和槓桿率、整體財務狀況以及信用評級機構在對我們進行評級分析時使用的其他因素。我們的信用評級可以影響我們可以獲得的資金的數量和類型，以及我們可能獲得的任何融資條件。我們不能保證我們能夠維持目前的信用評級。如果我們目前的信用評級惡化，獲得額外資金或為現有債務和承諾再融資可能會更加困難或昂貴。此外，降低我們的信用評級將引發額外的成本或其他潛在的負面後果，在我們目前和未來的信貸安排和債務工具。
提高利率會增加我們的利息開支。在…2019年12月31日，我們有1.127億美元的浮動利率債務未得到利率對衝合約的保護。我們將來可能會承擔額外的可變利率債務。如果利率上升，我們的無對衝可變利率債務的利息費用也會增加，這將對我們的財務狀況和經營結果產生不利影響。我們不時利用利率對衝合約來管理我們的利率風險敞口，這些合約有效地固定或限制了我們的部分可變利率債務。此外，在我們認為利率和條件合適的時候，我們會為固定利率債務再融資。我們管理這些風險的努力可能並不成功。我們利用利率對衝合約來管理與利率波動相關的風險，可能會使我們面臨額外的風險，包括對衝合約的對手方可能無法履行其義務的風險。制定有效的利率風險戰略是一項複雜的工作，沒有任何一項戰略能夠完全將我們與利率波動相關的風險隔離開來。不能保證我們的套期保值活動將對我們的經營結果或財務狀況產生預期的有利影響。利率對衝合約的終止通常涉及成本，如交易費用或破碎費用。
對我們的債務缺乏某些限制可能導致我們的槓桿率越來越高。.我們的管治文件並沒有限制我們可能招致的負債額，因此，我們可能會招致額外的債務，例如，如果有需要維持我們作為區域投資信託基金的地位，我們可能會因此而增加負債，而我們的財政狀況和可供派發給股東的現金可能會受到負面影響，而我們的債務違約風險可能會增加。
其他風險
我們的普通股的市場價值可能會根據我們的表現、市場感知和條件而降低。我們普通股的市值可能受市場對我們經營業績、增長潛力、現期和未來現金紅利的看法的影響，也可能受到我們標的資產的房地產市場價值的影響。我們普通股的市價也可能受到我們普通股相對於市場利率的股息的影響。利率不斷上升可能會導致潛在的購買我們普通股的人期望得到更高的股息，這將對我們普通股的市場價格產生不利影響，此外，利率的上升將導致支出增加。從而對現金流動和我們償還債務和支付紅利的能力產生不利影響。
經濟狀況或一般或本地經濟狀況的其他不利變化，可能會對我們的經營業績和財務狀況產生不利影響。全球金融市場的動盪可能會對整個企業的信貸供應產生不利影響，並可能導致美國和全球經濟進一步走弱。目前，這些狀況並沒有削弱我們進入信貸市場和為我們的業務融資的能力。然而，我們進入資本市場的能力可能會受到限制，因為我們希望或需要籌集資金，這可能會影響我們對不斷變化的經濟和商業狀況作出反應的靈活性。此外，不斷惡化的經濟狀況，包括企業裁員、裁員，行業放緩和其他影響我們客户的類似因素可能會繼續對商業房地產的基本面產生負面影響，並導致我們的房地產投資組合和抵押品的入住率降低、租金降低和價值下降。此外，不利的經濟形勢可能會對我們的貸款人或客户產生影響，導致他們無法履行對我們的義務。我們不能保證不利的經濟形勢不會對我們的業務、財務狀況和經營結果產生重大不利影響。
我們可能不符合REIT的資格。如果我們沒有資格成為REIT，我們將不被允許在計算我們的應税收入時扣除分配給股東的款項，並將按正常的公司税率徵收聯邦所得税。此外，在取消資格後的四年內，我們可能被禁止成為REIT。按正常的公司税率徵收的額外税收將顯著減少分配給股東和用於償債的現金流量。此外，我們還可能被禁止擔任REIT。
10
“國內收入法典”不再要求將任何分配給我們的股東作為REIT資格的條件，任何分配給股東的都將按我們目前和累積的收益和利潤作為普通收入徵税。然而，受“國內收入法”的限制，公司分配者可能有資格獲得分配所得的股息扣減。REIT資格要求極其複雜，對適用於REIT資格的美國聯邦所得税法的解釋是有限的。雖然我們認為我們已經並打算以一種將繼續使我們有資格成為REIT的方式運作，但我們不能確定我們是否已經或將成功地繼續被徵税為REIT。此外，可能超出我們控制範圍的事實和情況可能會影響我們成為REIT的能力。我們不能向您保證，新的立法、法規、行政解釋或法院決定不會對我們作為REIT的資格或資格的聯邦所得税後果方面的税法作出重大的改變。
有關税務法律法規的立法或管制行動可能對公司和我們的股東產生不利影響。我們受州和地方税收法律法規的約束。國家和地方税收法律法規的變化可能會增加我國的税收負擔。我們所經營的州和市的税收短缺可能導致這種變化的頻率和規模增加。如果發生這種變化，我們可能需要為我們的資產或收入繳納額外的税款。這些增加的税收成本可能會對我們的財務狀況、經營結果和可用於支付股息的現金數額產生不利影響。
此外，近年來，對適用於REITs和類似實體投資的聯邦所得税法進行了許多立法、司法和行政方面的修改。未來可能會繼續對税法進行更多的修改，我們無法向股東保證，任何此類變化都不會對股東的税收產生不利影響。我們不能向你保證，今後對税收法律法規的修改不會對我們的股票投資產生不利影響。
為了維持我們作為REIT的地位，我們限制了任何一個股東所能擁有的股份的數量。。“國內收入法”對REIT股票的所有權施加了某些限制。例如，在任何應課税年度的後半期內，我們的流通股價值不超過50%，可由五人或更少人直接或間接擁有(如“國內税務守則”所界定)。為了保護我們的REIT地位，我們的章程禁止任何持有人獲得超過9.8%(價值或數量，以限制性程度較高者為準)的未償股本(定義為我們所有類別的股本，但我們的超額股本(其中沒有未償還的)除外)，除非我們的董事會給予豁免。所有權限額可能限制股東獲得普通股溢價的機會，如果投資者試圖將超過9.8%的流通股的股份組合起來或以其他方式改變控制權，這些股份本來可能存在。
我們的章程和細則中的某些税收和反收購條款可能會阻礙我們改變控制方式。。我們的章程和細則以及“馬裏蘭州總公司法”中的某些規定可能會阻止第三方向我們提出要約或收購建議。如果發生這種情況，可能會拖延、阻止或防止改變控制或取消現有管理。這些規定也可能推遲或阻止我們的股東獲得高於當時市價的普通股溢價。這些規定包括：
• | 上述REIT所有權限制； |
• | 我們的股東的特別會議只能由董事會主席、首席執行官、主席、董事會過半數或擁有有權在會議上投票的所有票數的股東召集； |
• | 我們的董事會可以未經股東同意授權和發行證券； |
• | 預先通知要求在股東會議上提交建議書。 |
此外，馬裏蘭州法律還保護馬裏蘭州公司免遭非邀約收購，除其他外，限制董事在非邀約收購情況下的義務以及某些“企業合併”和“控制股份收購”。我們的章程載有免除我們受“馬裏蘭州控制股份收購法”和“馬裏蘭州企業合併法”約束的條款。我們的附例禁止在未經公司股東批准的情況下，廢除、修訂或更改我們取得馬裏蘭州控制股份的選擇；然而，我們不能保證這一規定在將來的某個時候不會被修訂或取消。
公司在吸引和留住關鍵人才方面面臨風險。我們的很多高級行政人員都有很強的行業聲譽，有助我們找出收購和發展機會，以及與租户和物業銷售商談判，而失去這些關鍵人員的服務，可能會影響我們的運作，因為我們與現有及未來的租户、物業銷售商及業界人士的關係會減弱；此外，在一個競爭激烈的市場中，吸引新的或替代的人員可能是困難的。
11
我們與某些高級人員簽訂了遣散費和控制協議的變更，這可能會阻止公司控制權的改變。如在更改管制後的某段期間內(如該人員的協議所訂)內，我們終止該人員的僱用，而非因因由而終止，或如該人員選擇終止受僱於我們的合約內所指明的理由，我們會將遣散費定為該人員協議所指明的平均每年補償次數，以及該人員的基薪及假期薪酬，而該僱員的基薪及假期薪酬已累積但在終止日期仍未支付。該等合約可能會因第三者取得對我們的控制權而增加的成本而阻止控制權的改變。
我們在運作中依賴信息技術，而這種技術的任何重大故障、不足、中斷或安全故障都可能損害我們的業務。我們依靠信息技術網絡和系統，包括互聯網，處理、傳輸和存儲電子信息，管理或支持各種業務流程，包括財務交易和記錄，並維護個人識別信息以及客户和租賃數據。我們從系統依賴的供應商那裏購買一些信息技術。我們依靠商業上可用的系統、軟件、工具和監測，為處理、傳輸和儲存機密客户數據提供安全保障，包括與金融賬户有關的可單獨識別的信息。雖然我們已採取措施保護我們的信息系統和在這些系統中保存的數據的安全，但我們的安全和保安措施可能不會防止系統的不當運作或損壞，也不會防止在發生網絡攻擊時不適當地獲取或披露可識別的個人信息。安全漏洞，包括物理或電子入侵、計算機病毒、黑客的攻擊和類似的入侵，可能導致系統中斷、關閉或未經授權泄露機密信息。在某些情況下，很難預測或立即發現這類事件及其造成的損害。任何不維持我們的信息系統的適當功能、安全和可用性的情況都可能中斷我們的業務，損害我們的聲譽，使我們受到賠償責任要求或監管處罰，並可能對我們的業務、財務狀況和業務結果產生重大不利影響。
我們可能會受到美國社會、政治、監管和經濟條件或法律和政策變化的影響。對美國税法、對外貿易、製造業以及在我們的客户經營的地區和國家的發展和投資的任何改變都可能對我們的經營結果和業務產生不利影響。
項目1B.基本一致的未解決的工作人員意見。
沒有。
項目2.類似性質。
EastGroup擁有399個工業地產和一座辦公樓2019年12月31日主要集中在佛羅裏達州、德克薩斯州、亞利桑那州、加利福尼亞州和北卡羅萊納州的陽光帶州，大部分集中在供應受限的子市場的主要運輸特徵上。2020年2月12日EastGroup的投資組合是97.4%的租賃，97.1%由大約1，500名租户佔用，沒有一位租户佔公司房地產業務收入的約1.0%。該公司開發了大約47%的投資組合(按平方英尺計算)，包括房地產、房地產開發以及租賃和在建中的增值物業。該公司的重點是擁有商業分銷空間(佔總投資組合的89%)，其餘的在散裝配送空間(8%)和商業服務空間(3%)。商業分銷空間通常是多租户建築，建築深度在200英尺或以下，清晰高度為24至30英尺，10%-25%的辦公室完工率和100至120英尺深的卡車場。詳細的公司財產清單見綜合財務報表附表III-房地產和累計折舊。
在…2019年12月31日，EastGroup沒有擁有任何賬面價值佔總賬面價值10%或以上或總收入佔總收入10%或更多的財產。
12
本公司未來十年的租約期限詳列如下：
截至12月31日的年份， | 到期租約數目 | 到期租約總面積 (以平方尺計) | 到期租約的年度當期租金(1) | 到期租約基租總額的百分比 | |||||||
2020 (2) | 329 | 5,660,000 | $ | 36,530,000 | 14.6% | ||||||
2021 | 297 | 7,590,000 | $ | 48,814,000 | 19.6% | ||||||
2022 | 281 | 7,305,000 | $ | 43,535,000 | 17.5% | ||||||
2023 | 197 | 4,649,000 | $ | 29,694,000 | 11.9% | ||||||
2024 | 200 | 5,882,000 | $ | 36,426,000 | 14.6% | ||||||
2025 | 80 | 3,264,000 | $ | 18,555,000 | 7.4% | ||||||
2026 | 51 | 1,926,000 | $ | 12,793,000 | 5.1% | ||||||
2027 | 27 | 1,305,000 | $ | 7,676,000 | 3.1% | ||||||
2028 | 20 | 1,024,000 | $ | 5,899,000 | 2.4% | ||||||
2029年及以後 | 24 | 1,664,000 | $ | 9,467,000 | 3.8% | ||||||
(1) | 的每月現金租金率，不包括房客費用償還款。2019年12月31日乘以12個月。 |
(2) | 包括月租。 |
項目3.類似的法律程序。
公司目前不涉及任何重大訴訟，也不知道任何針對公司或其財產的重大訴訟受到威脅，但在正常過程中產生的例行訴訟和其他不被視為重大的訴訟除外，這些訴訟基本上都將由公司的責任保險承保，而且從總體上説，這些訴訟不會對公司的財務狀況或經營結果產生重大不利影響。公司無法確切地預測任何訴訟的結果，某些訴訟、索賠或訴訟程序可能對公司不利，這會對公司的財務狀況或經營結果產生重大影響。
第4項.對礦山安全進行保密披露。
不適用。
13
第二部分.其他相關信息
第五條登記人普通股的轉軌市場、相關股東事項和證券發行人購買。
公司的普通股在紐約證券交易所上市，代號為“EGP”。2020年2月12日，有414公司紀錄持有人38,901,637普通股流通股該公司將2019年和2018年的所有應税收入分配給股東。因此，沒有必要為所得税作出重大規定。下表彙總了2019年和2018年公司對所有分配的聯邦所得税待遇。
股份分配的聯邦所得税處理
截至12月31日的年份， | ||||||
2019 | 2018 | |||||
普通股分配： | (每股) | |||||
普通股利 | $ | 3.14000 | 2.14305 | |||
非紅利分配 | — | — | ||||
未收回的第1250節資本收益 | — | — | ||||
其他資本收益 | — | — | ||||
共同分配共計 | $ | 3.14000 | 2.14305 | |||
發行人及關聯購買者購買權益證券
公司沒有購買或扣繳公司普通股的股份，以履行在截止的三個月期間的任何預扣繳義務2019年12月31日.
14
性能圖
下面的圖表比較了過去五年的情況。2019年12月31日、EastGroup普通股累計股東總收益與標準普爾500總回報指數(S&P 500總回報)和全國房地產投資信託協會(FTSE NAREIT股本REITs)編制的富時權益REIT指數的累計總回報。
績效圖和相關信息不應被視為“徵集材料”或被視為已“提交”證券交易委員會，也不得以參考方式納入今後的任何備案，除非公司通過參考將其具體納入此類備案。
截至12月31日的財政年度， | ||||||||||||||||||
2014 | 2015 | 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | |||||||||||||
東方集團 | $ | 100.00 | 91.51 | 126.09 | 155.48 | 166.30 | 246.46 | |||||||||||
富時NAREIT股本REITs | 100.00 | 103.20 | 111.99 | 117.84 | 112.39 | 141.61 | ||||||||||||
標準普爾500指數總回報率 | 100.00 | 101.38 | 113.51 | 138.29 | 132.23 | 173.86 | ||||||||||||
上述信息假設，在2014年12月31日，EastGroup普通股和每個指數的股票投資價值為100美元，所有股息都進行了再投資。
15
項目6.相對較高的備選財務數據。
下表列出了公司歷史上選定的財務和運營數據。以下數據應與公司的財務報表及其附註以及管理層對本年度報告其他部分所列財務狀況和經營結果的討論和分析一併閲讀，表格10-K。本公司的歷史經營業績可能無法與公司未來的經營業績相媲美。
截至12月31日的年份， | |||||||||||||||
2019 | 2018 | 2017 | 2016 | 2015 | |||||||||||
操作數據 | (單位：千，除每股數據外) | ||||||||||||||
收入 | |||||||||||||||
來自於不動產的收入 | $ | 330,813 | 299,018 | 274,031 | 252,961 | 234,918 | |||||||||
GB/T1459.1-1988其他收入、技術等方面的其他財政收入、技術和技術等方面的其他收入，例如，成品率、成品率等 | 574 | 1,374 | 119 | 86 | 90 | ||||||||||
331,387 | 300,392 | 274,150 | 253,047 | 235,008 | |||||||||||
費用 | |||||||||||||||
房地產業務費用 | 93,274 | 86,394 | 80,108 | 74,347 | 67,402 | ||||||||||
折舊和攤銷 | 104,724 | 91,704 | 83,874 | 77,935 | 73,290 | ||||||||||
一般和行政 | 16,406 | 13,738 | 14,972 | 13,232 | 15,091 | ||||||||||
間接租賃費用 | 411 | — | — | — | — | ||||||||||
購置費用 | — | — | — | 161 | 164 | ||||||||||
214,815 | 191,836 | 178,954 | 165,675 | 155,947 | |||||||||||
其他收入(費用) | |||||||||||||||
利息費用 | (34,463 | ) | (35,106 | ) | (34,775 | ) | (35,213 | ) | (34,666 | ) | |||||
扣除損失後的收益，房地產投資的銷售 | 41,068 | 14,273 | 21,855 | 42,170 | 2,903 | ||||||||||
其他 | 163 | 913 | 1,313 | 1,765 | 1,101 | ||||||||||
淨收益 | 123,340 | 88,636 | 83,589 | 96,094 | 48,399 | ||||||||||
可歸因於合資企業非控制性利益的自願淨收入 | (1,678 | ) | (130 | ) | (406 | ) | (585 | ) | (533 | ) | |||||
EastGroupProperties，Inc.的淨收益普通股東 | 121,662 | 88,506 | 83,183 | 95,509 | 47,866 | ||||||||||
其他綜合收益(損失)-現金流量對衝 | (3,894 | ) | 1,353 | 3,353 | 5,451 | (1,099 | ) | ||||||||
綜合收入總額 | $ | 117,768 | 89,859 | 86,536 | 100,960 | 46,767 | |||||||||
EastGroupProperty，Inc.的淨收益，普通股基礎數據。普通股東 | |||||||||||||||
可歸屬於共同股東的淨收入 | $ | 3.25 | 2.50 | 2.45 | 2.93 | 1.49 | |||||||||
加權平均股票 | 37,442 | 35,439 | 33,996 | 32,563 | 32,091 | ||||||||||
EastGroupProperty，Inc.可歸因於淨收益的普通股攤薄數據。普通股東 | |||||||||||||||
可歸屬於共同股東的淨收入 | $ | 3.24 | 2.49 | 2.44 | 2.93 | 1.49 | |||||||||
加權平均股票 | 37,527 | 35,506 | 34,047 | 32,628 | 32,196 | ||||||||||
其他每股數據 | |||||||||||||||
賬面價值，年底 | $ | 30.84 | 24.74 | 21.56 | 19.13 | 17.11 | |||||||||
公共分發聲明 | 2.94 | 2.72 | 2.52 | 2.44 | 2.34 | ||||||||||
支付共同分配 | 2.91 | 2.00 | 2.52 | 2.44 | 2.34 | ||||||||||
資產負債表數據(年底) | |||||||||||||||
按成本計算的房地產投資(1) | $ | 3,274,050 | 2,827,609 | 2,591,358 | 2,419,461 | 2,232,344 | |||||||||
不動產投資，扣除累計折舊(1) | 2,402,911 | 2,012,694 | 1,841,757 | 1,725,211 | 1,574,890 | ||||||||||
總資產 | 2,546,078 | 2,131,705 | 1,953,221 | 1,825,764 | 1,661,904 | ||||||||||
無擔保銀行信貸設施、無擔保債務和有擔保債務 | 1,182,602 | 1,105,787 | 1,108,282 | 1,101,333 | 1,027,909 | ||||||||||
負債總額 | 1,343,749 | 1,227,002 | 1,202,091 | 1,183,898 | 1,102,703 | ||||||||||
合資企業的非控股權 | 1,765 | 1,644 | 1,658 | 4,205 | 4,339 | ||||||||||
股東權益總額 | 1,200,564 | 903,059 | 749,472 | 637,661 | 554,862 | ||||||||||
(1) | 包括應收按揭貸款及未合併投資。見綜合財務報表附註3及4。 |
16
項目7.管理層對財務狀況和業務結果的討論和分析。
以下對經營結果和財務狀況的討論和分析，應與本年度報告其他表格10-K所載的合併財務報表及其附註一併閲讀。
概述
EastGroup的目標是通過在其市場中為位置敏感客户(主要在1.5萬至7萬平方英尺的範圍內)提供功能性、靈活性和高質量的商業分銷空間，從而最大限度地提高股東價值。該公司開發、收購和運營配送設施，其中大部分集中在主要陽光地帶供不應求的子市場的主要運輸特徵上。該公司的核心市場位於佛羅裏達州、德克薩斯州、亞利桑那州、加利福尼亞州和北卡羅萊納州。
公司認為其目前的經營現金流和無擔保的銀行信貸設施提供了為公司業務提供資金的能力，公司還相信它可以發行普通股和/或優先股，並獲得債務融資。期間2019，東方集團2,388,342通過其持續的普通股發行計劃，向公司提供淨收益2.847億美元。也是在2019，該公司結束了私人發行1.9億美元的高級無擔保票據和1億美元的高級無擔保定期貸款。EastGroup的融資和股票發行情況將在流動性與資本資源.
公司的主要收入是租金收入。2019，EastGroup以692.2萬平方英尺(截至12月31日，佔EastGroup總面積41，271，000平方米的16.8%)租賃，2019)。期間簽署的新租約和續期租約2019，與以前在同一空間的租約相比，平均租金增加了17.3%。
財產淨營業收入(“PNOI”)不包括從同一物業租賃終止的收入(定義為在整個本年度和前一年報告期-2018年1月1日至2019年12月31日期間擁有的經營財產)，增長3.7%2019相比較2018.
EastGroup在12月31日租賃了97.6%的投資組合，2019與去年12月的97.3%相比，2018截至12月31日，按平方尺計算，將於2020年到期的轉租約佔投資組合的13.7%，2019，到目前為止，這一比例已降至11.8%。2020年2月12日.
該公司通過其開發和收購項目創造新的租賃收入來源。公司通過董事會批准的最高開發土地水平和根據租賃活動調整開發開始日期，減輕與開發相關的風險。
期間2019EastGroup在坦帕、格林維爾、達拉斯、丹佛、鳳凰城、拉斯維加斯和聖地亞哥收購了1，774，000平方英尺的經營和增值地產，在坦帕、達拉斯、休斯頓和聖地亞哥收購了188英畝的土地，總價值為2.69億美元。該公司開始在邁阿密、奧蘭多、邁爾斯堡、夏洛特、亞特蘭大、達拉斯、聖安東尼奧、休斯頓、奧斯汀和鳳凰城建造18個開發項目，佔地2，696，000平方英尺。也在2019，公司轉移13開發項目和增值收購(1,763,000)在邁阿密，奧蘭多，邁爾斯堡，夏洛特，亞特蘭大，達拉斯，休斯頓，聖安東尼奧，鳳凰城和聖地亞哥，從其開發和增值項目到房地產的成本1.567億美元在轉讓之日。截至12月31日，2019EastGroup的開發和增值項目包括28個項目(4088，000平方英尺)，位於13個城市，預計開發和增值項目的總成本為41%。2020年2月12日是4.2億美元，其中截至12月31日仍有1.04億美元有待投資，2019.
期間2019，EastGroup出售了61.7萬平方英尺的經營地產和0.2英畝的土地，創造了總額為6，870萬美元的銷售收入。公司認收41，068，000元房地產投資收益以及83，000美元的非經營性房地產銷售收益(包括其他期間的收入和綜合收入綜合報表(英文)2019.
該公司通常最初通過其3.95億美元的無擔保銀行信貸貸款為其開發和收購項目提供資金(如下文所述)流動性與資本資源).在市場條件允許的情況下，EastGroup發行股票和/或使用固定利率債務，包括通過使用利率互換而被轉換為有效固定利率的可變利率債務，以取代短期銀行借款。2019年6月，穆迪投資者服務公司(Moody‘sInvestors Service)以穩定的前景確認了該公司對Baa 2的評級。證券評級不是購買、出售或持有證券的建議，可以隨時由指定評級機構修改或撤回。每個評等應獨立於任何其他評等進行評估。對於未來的債務發行，該公司打算主要發行無擔保的固定利率債務，包括可變利率債務
17
通過使用利率掉期，這已被轉換成有效的固定利率。公司將來也可以進入公債市場，作為籌集資金的一種手段。
EastGroup有一個可報告的部門--工業屬性。該公司主要位於美國主要陽光地帶的特性具有類似的經濟特性，因此被合併為一個可報告的部門。
公司的主要決策者在作出決策時使用兩種主要的經營結果衡量標準：(1)可歸屬於普通股股東的業務資金(“FFO”)和(2)財產淨營業收入(“PNOI”)。
FFO是根據全國房地產投資信託協會制定的標準計算的。(“NAREIT”)。2018年12月，NAREIT發佈了“NAREIT來自業務白皮書的資金-2018年重報”(“2018年白皮書”)，其中重申並在某些情況下完善了NAREIT關於FFO的事先決定。2018年白皮書中的指導意見為編制人員提供了一種選擇，因為它涉及銷售損益或不動產資產減值費用，即REIT業務附帶的不動產資產是否被排除在FFO的計算之外。EastGroup已作出選擇，以排除與這些資產有關的活動，這些資產是我們的業務附帶。2019年，該公司修訂了以往各期，以反映這一指導意見。
FFO是根據美國公認的會計原則(“GAAP”)計算的普通股股東的淨收益(虧損)，不包括出售房地產(包括公司業務附帶的其他資產)和減值損失的損益，並按房地產相關折舊和攤銷進行調整，並對合並後的合夥企業和合資企業進行調整。FFO不被視為一種替代淨收入(根據公認會計原則確定)作為公司財務業績的一種指標，也不是衡量公司的流動性或指示資金的指標，以滿足公司的現金需求，包括提供分配的能力。公司影響FFO的主要驅動因素是PNOI(如下文所述)的變化、利率、公司使用的槓桿金額以及一般和行政費用。
PNOI被定義為房地產業務收入較少房地產業務費用(包括以市場為基礎的內部管理費)加上公司在其非全資房地產投資的收入和財產運營費用中所佔的份額。
EastGroup有時將相同屬性的PNOI稱為“相同的PNOI”；公司還提供相同的PNOI，但不包括租賃終止的收入。同一屬性被定義為在整個當期和前一年報告期內擁有的經營財產。開發或購置的財產不包括在本年度和前一年報告期的業務組合中。本報告所述期間或前一年報告期內出售的財產也不包括在內。在截至2019年12月31日的年度內，同一地產包括2018年1月1日至2019年12月31日整個期間的經營資產組合。公司提出相同的PNOI和相同的PNOI，不包括租賃終止的收入，作為一種財產級的績效補充度量，用於評估公司在同一財產基礎上對房地產資產的投資及其經營結果的績效。公司認為，在直線和現金基礎上評估相同的PNOI(不包括租賃終止的收入)是有用的。直線基礎是通過平均客户在租賃期間的租金支付來計算的；GAAP要求在直線基礎上確認租金收入。收付實現制不包括對獲得的租賃的直線租金和市場租金無形資產攤銷的調整；收付實現制是公司在所述期間向客户收取租金的指標，並有助於分析公司投資組合中嵌入的租金增長。
FFO和PNOI是用於評估公司房地產投資業績及其運營結果的補充性行業報告指標。該公司認為，在行業計算PNOI和FFO時排除折舊和攤銷，提供了房地產業績的補充指標，因為房地產價值歷來隨市場條件而上升或下降。該公司計算的PNOI和FFO可能無法與其他房地產投資信託(“REITs”)的名稱相同但計算不同的計量標準(“REITs”)相提並論。投資者應意識到，從FFO中排除或添加的項目是理解和評估公司財務業績的重要組成部分。
18
12月31日終了的三個財政年度的PNOI計算如下：2019, 2018和2017.
截至12月31日的年份， | |||||||||
2019 | 2018 | 2017 | |||||||
(單位：千) | |||||||||
來自房地產業務的收入 | $ | 330,813 | 299,018 | 274,031 | |||||
來自不動產的費用 | (93,274 | ) | (86,394 | ) | (80,108 | ) | |||
合併合資企業PNOI中的非控制性權益 | (199 | ) | (314 | ) | (633 | ) | |||
PNOI來自50%的股權未合併投資 | 976 | 869 | 897 | ||||||
財產淨營業收入(PNOI) | $ | 238,316 | 213,179 | 194,187 | |||||
房地產業務收入包括租金收入、費用報銷、過户收入和包括租賃終止費在內的其他房地產收入。房地產業務費用包括財產税、保險、水電費、修理費、管理費、其他經營費用和壞賬費用。一般來説，公司最重要的經營費用是財產税和保險費。租户租賃可以是淨租賃，其中營業費用總額可以收回，其中一些業務費用可以收回，或沒有費用可收回的租賃毛額(租賃總額只佔公司總租約的一小部分)。財產運營費用的增加可在淨租約下完全收回，在經修改的總租約下可在很大程度上收回。修改後的總租約通常包括基準年數額，超過這些數額的費用增加可收回。公司對財產運營費用的敞口主要是由於空置和佔用空間的租約限制了可收回的費用數額。
下表列出截至12月31日的三個財政年度淨收入與PNOI、相同PNOI和PNOI(不包括租賃終止收入)的調節情況，2019, 2018和2017.
截至12月31日的年份， | |||||||||
2019 | 2018 | 2017 | |||||||
(單位：千) | |||||||||
GB/T1459.3-1993淨收益、技術和技術的發展 | $ | 123,340 | 88,636 | 83,589 | |||||
(增益)對銷售的房地產投資、產品、技術等方面的產品的銷售、技術、技術等方面(獲得)：對銷售的房地產投資進行了銷售，涉及的產品有：成品率、成品率等 | (41,068 | ) | (14,273 | ) | (21,855 | ) | |||
非經營性房地產銷售(收益) | (83 | ) | (86 | ) | (293 | ) | |||
(收益)出售其他資產 | — | (427 | ) | — | |||||
其他損失淨額 | 884 | 497 | — | ||||||
GB/T1459.2-1995技術產品的技術改造技術，產品技術，工業，工業 | (129 | ) | (156 | ) | (247 | ) | |||
另一種收入-另一種財政收入-暗機、技術等方面。 | (574 | ) | (1,374 | ) | (119 | ) | |||
間接租賃費用 | 411 | — | — | ||||||
折舊和攤銷 | 104,724 | 91,704 | 83,874 | ||||||
公司從未合併投資中獲得的折舊份額 | 141 | 128 | 124 | ||||||
GB/T1459.2-1988工業技術發展目標的技術方案，包括：利息費用、成品率等 | 34,463 | 35,106 | 34,775 | ||||||
一般和行政費用 | 16,406 | 13,738 | 14,972 | ||||||
合併合資企業PNOI中的非控制性權益 | (199 | ) | (314 | ) | (633 | ) | |||
財產淨營業收入(PNOI) | 238,316 | 213,179 | 194,187 | ||||||
2018年和2019年的PNOI | (6,520 | ) | (1,444 | ) | * | ||||
2018年和2019年的PNOI開發和增值地產 | (20,321 | ) | (7,771 | ) | * | ||||
2018年和2019年經營財產處置 | (3,812 | ) | (4,783 | ) | * | ||||
其他PNOI | 247 | 372 | * | ||||||
相同的PNOI | 207,910 | 199,553 | * | ||||||
租賃終止費用淨額(來自同一物業的收入) | (1,257 | ) | (294 | ) | * | ||||
相同的PNOI(不包括租約終止的收入) | $ | 206,653 | 199,259 | * | |||||
* 相同的財產指標不適用於2017年12月31日終了的年度，因為2019和2018年的相同財產計量是基於整個本年度和前一年報告期(2018年1月1日至2019年12月31日)期間擁有的經營財產。
19
下表列出了可歸屬於EastGroup Properties，Inc的淨收入對賬情況。在截至12月31日的三個財政年度中，普通股股東歸共同股東所有，2019, 2018和2017.
截至12月31日的年份， | ||||||||||||
2019 | 2018 | 2017 | ||||||||||
(單位：千，除每股數據外) | ||||||||||||
可歸因於EastGroup Property，Inc.的淨收入GB/T1597-1996普通股東、公證、成品率等 | $ | 121,662 | 88,506 | 83,183 | ||||||||
折舊和攤銷 | 104,724 | 91,704 | 83,874 | |||||||||
公司從未合併投資中獲得的折舊份額 | 141 | 128 | 124 | |||||||||
折舊和攤銷來自非控制的利益和攤銷 | (186 | ) | (182 | ) | (224 | ) | ||||||
淨(增益)在銷售的不動產、投資、產品、產品、技術等方面都是對的，如：對產品的銷售、技術(網(獲))，在銷售不動產投資的產品上，用於銷售的產品有：成品油、成品油等 | (41,068 | ) | (14,273 | ) | (21,855 | ) | ||||||
非經營性房地產銷售淨收益 | (83 | ) | (86 | ) | (293 | ) | ||||||
出售其他資產的淨收益 | — | (427 | ) | — | ||||||||
合併合資企業房地產投資銷售收益中的非控制性權益 | 1,671 | — | — | |||||||||
來自共同股東的業務資金(“FFO”) | $ | 186,861 | 165,370 | 144,809 | ||||||||
攤薄後普通股股東的淨收益 | $ | 3.24 | 2.49 | 2.44 | ||||||||
來自共同股東的業務資金(“FFO”) 按稀釋後的股份摺合 | 4.98 | 4.66 | 1.0 | (1) | 4.25 | 1.0 | (1) | |||||
稀釋後的每股收益和運營資金 | 37,527 | 35,506 | 34,047 | |||||||||
(1) | 該公司最初報告稱，截至2018年12月31日和2017年12月31日，FFO分別為每股4.67美元和4.26美元。與公司採用的NAREIT業務白皮書-2018年重述資金有關，該公司現在從FFO中排除與公司業務附帶的非經營性房地產和資產的銷售損益，因此調整了前一年的業績，包括公司2018年和2017年的FFO，以符合FFO的最新定義。 |
在評估公司的收入和支出時，公司分析了以下業績趨勢：
• | 每股FFO的變動是指與前一年相比，每股FFO的增減。2019，FFO是$4.98每股比較$4.66每股2018，增幅為6.9%。 |
• | 截至12月31日的一年，2019，PNOI增加25，137，000美元，即11.8%2018。PNOI從新開發和增值物業增加12，550，000美元，從同一物業業務增加8，357，000美元，從5，076，000美元增加2018和2019收購；PNOI從2018年和2019年出售的運營地產中減少了971，000美元。 |
• | 相同的PNOI變動是指在整個本年度和前一年報告期間(2018年1月1日至2019年12月31日)擁有的相同經營財產的PNOI增減，相同的PNOI(不包括租賃終止的收入)在截止年度增加3.7%。2019年12月31日，與2018. |
• | 相同的財產平均佔用面積是指租賃期開始的月底租賃面積的平均百分比，而同期(2018年1月1日至2019年12月31日)整個報告期內擁有的同一經營財產的可租賃面積的總和。終了年度平均入住率相同2019年12月31日的比率為96.9%，而2018. |
• | 入住率是指租賃期開始的租賃面積與報告所述期間結束時的可租賃總面積的百分比。2019年12月31日佔97.1%，在前四個季度內佔96.5%至97.4%。2018年12月31日到9月30日，2019. |
• | 租金變動是指新租約和續簽租約的租金與同一空間以前的租約相比的增減。2019，新租約及續期租約的租金增幅平均為17.3%(佔總面積的16.8%)。 |
• | 租約終止費收入包括在房地產業務收入。今年2019，租約終止費收入為1 336 000美元，而租賃終止費收入為294 000美元2018. |
20
• | 2018年及前幾年，該公司的壞賬支出包括在房地產運營費用。2019年，該公司開始將無法收回的租金準備金記錄為房地產業務收入。該公司記錄的無法收回租金準備金在2019年為448，000美元，而2018年為784，000美元。 |
關鍵會計政策和估計數
公司管理層認為以下會計政策和估算對公司報告的運營至關重要。
房地產性質
財務會計準則委員會(“FASB”)編纂提供指導，説明如何根據有形資產和無形資產的個別組成部分各自的公允價值，適當確定採購價格的分配。當收購價格超過所購資產和負債的公允價值時，記錄企業組合的商譽。管理部門在分配所購財產的成本時考慮的不對稱因素包括預期租賃期間的結轉費用估算-考慮到目前的市場狀況和執行類似租賃的成本-對有形資產(土地，土地)的分配。建築和裝修)是根據管理層對財產價值的確定，就好像它是空置的一樣，使用的是貼現現金流模型。本公司根據與同類物業類似的融資條款比較，確定任何假定的融資是否高於或低於市場。所購物業的成本可根據賣方承擔的債務調整，而賣方的負債是高於或低於市場利率的。
購買價格也在以下類別的無形資產之間分配：就地租賃的以上或以下市場組成部分、就地租賃的價值和客户關係的價值。可分配給所購就地租賃的上述或低於市場部分的價值是根據以下差額(使用反映所購租賃風險的貼現率)確定的：(I)根據租約在剩餘期限內應支付的合同金額之間的差額，及(Ii)管理當局估計在租約餘下期間使用現行市值租金須繳付的款額，而分配予上述及以下市值租契的款額，則包括在其他資產和其他負債分別在綜合資產負債表上攤銷，並按各自租約的剩餘條款作為租金收入攤銷。無形資產總額根據管理層對其各自價值的評估，進一步分配給就地租賃價值和客户關係價值。其他資產在綜合資產負債表上攤銷，並按現有租約的剩餘期限攤銷，或在適用的情況下按客户關係的預期壽命攤銷。
對於開發中的財產和在開發階段獲得的增值財產，與開發有關的費用(即土地、建築費用、利息費用、物業税和與開發有關的其他費用)合計為財產的資本總成本，其中包括管理層對被認為與這種發展活動有關的內部費用(主要是人事費用)的估計數。內部費用根據發展活動分配給具體的發展項目。
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財務狀況
東方集團總資產都是$2,546,078,000在…2019年12月31日, 增加的$414,373,000從…2018年12月31日. 負債總額 增加 $116,747,000到$1,343,749,000，和股本總額 增加 $297,626,000到$1,202,329,000在同一時期。以下段落詳細解釋了這些變化。
資產
房地產性質
房地產 增加 $291,086,000在本年度終了的年度內2019年12月31日。增加的主要原因是：(1)經營財產購置；(2)轉移13屬性開發和增值屬性到房地產(詳見開發和增值特性(Iii)公司物業的資本改善；及(Iv)公司土地租賃的資產使用權。這些增加被下文討論的經營財產銷售部分抵消。
2019年期間，EastGroup收購了下列經營資產：
2019年購置的房地產 | 位置 | 大小 | 日期 後天 | 成本(1) | |||||||
(平方尺) | (單位：千) | ||||||||||
航空商務中心 | 丹佛，CO | 382,000 | 05/20/2019 | $ | 45,775 | ||||||
385商業區 | 格林維爾，SC | 155,000 | 07/31/2019 | 12,138 | |||||||
大橡樹75商務中心1 | 坦帕角 | 169,000 | 09/06/2019 | 16,554 | |||||||
SiempreViva配送中心2 | 加利福尼亞州聖迭戈 | 60,000 | 10/04/2019 | 8,590 | |||||||
洛奇點配送中心1 | 加利福尼亞州聖迭戈 | 118,000 | 12/17/2019 | 22,244 | |||||||
房地產收購總額 | 884,000 | $ | 105,301 | ||||||||
(1) | 購置的經營財產總費用為113 218 000美元，其中$105,301,000如上文所示分配給房地產。該公司為丹佛、格林維爾、坦帕和聖地亞哥市場使用第三方土地估價，在總收購價中撥出22，750，000美元用於土地。市場價值被認為是FASB會計準則編碼(“ASC”)820公允價值計量(見綜合財務報表附註18中關於ASC 820的補充信息)界定的三級投入。與購買房地產有關的無形資產分配如下：9，597，000美元用於就地租賃無形資產和$344,000(均包括在綜合資產負債表上的其他資產內)，低於市值租賃的2 024 000美元(包括在綜合資產負債表上的其他負債中)。(鼓掌) |
同樣在2019年期間，EastGroup收購了6.5在聖地亞哥經營的土地$13,386,000。與收購有關，公司將價值分配給土地和低於市場租賃的土地。EastGroup記錄的土地$13,979,000基於聖地亞哥市場的第三方土地估價。市場價值被認為是ASC 820定義的三級投入，公允價值計量這片土地，包括在房地產在綜合資產負債表上，現租給在該地點經營停車場的租户。公司記錄$593,000以低於與這次土地徵用有關的市場租賃。這些費用在購置時已存在的相關租約的剩餘期限內攤銷。
EastGroup還以15，282，000美元收購了聖地亞哥41.6英畝的經營用地。這片土地，包括在房地產在綜合資產負債表上，目前租給各租户(一個月到一個月)在工地上經營室外倉庫。
2019年期間，EastGroup還以47.2萬美元收購了位於加州米爾皮塔斯(舊金山)的約塞米蒂配送中心附近的一小塊土地(0.5英畝)。這片土地包括在房地產在綜合資產負債表上。
在本年度終了的年度內2019年12月31日，公司進行了資本改進$38,656,000關於現有和獲得的財產(列入資本支出表)業務結果)同時，該公司也發生了以下費用：$5,264,000發展和增值項目房地產公司將這些支出作為發展和增值成本記錄在現金流動綜合報表中。
EastGroup在2019休斯敦世界5號，奧蘭多阿爾塔蒙特商業中心，圖森南點特配送中心，聖巴巴拉四所大學商務中心大樓中的三座，
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加利福尼亞。這些房產(合617，000平方英尺)以6，850萬美元售出，該公司確認銷售收益為4，110萬美元。
在2019年期間，EastGroup(通過徵用程序)以185，000美元的價格出售了一小塊土地(0.2英畝)，毗鄰其位於聖迭戈的Siemre Viva配送中心1，該公司確認銷售收益為83，000美元。
與該公司2019年1月1日實施新的租賃會計準則有關，EastGroup記錄了其土地租賃(列為經營租賃)的使用權資產。該公司土地租賃資產使用權的未攤銷餘額是$11,997,000截至2019年12月31日。土地租賃使用資產的權利包括在房地產在綜合資產負債表上。
開發和增值特性
東方集團投資開發和增值屬性在…2019年12月31日由租賃和在建的物業組成$315,794,000的未來發展(主要是土地)$104,205,000公司的總投資開發和增值屬性在…2019年12月31日曾.$419,999,000相比較$263,664,000在…2018年12月31日年內投資於發展及增值物業的資本總額2019曾.$318,288,000，主要包括$265,609,000如開發及增值物業活動下表，$47,415,000如開發和增值-2019年期間轉入房地產的房地產下表和費用$5,264,000轉帳後的項目房地產。轉帳後的發展及增值項目的資本化成本。房地產包括物業的基本建設改善，但不包括與開發有關的其他資本化費用(即利息費用、財產税和內部人事費)。
東方集團將內部發展成本資本化$6,918,000在本年度終了的年度內2019年12月31日，與$4,696,000期間2018.
在2019年期間，EastGroup收購了下列增值房產：
2019年購置的增值財產 | 位置 | 大小 | 日期 後天 | 成本(1) | |||||||
(平方尺) | (單位：千) | ||||||||||
物流中心6&7 | 德克薩斯州達拉斯 | 142,000 | 04/23/2019 | $ | 12,605 | ||||||
阿靈頓科技中心1及2 | 德克薩斯州達拉斯 | 151,000 | 08/16/2019 | 12,615 | |||||||
大橡樹75商務中心2 | 坦帕角 | 150,000 | 09/06/2019 | 12,815 | |||||||
州際共用分配中心2 | 鳳凰城 | 142,000 | 10/21/2019 | 9,386 | |||||||
西南商業中心 | 拉斯維加斯，NV | 196,000 | 10/30/2019 | 25,609 | |||||||
洛奇點配送中心2 | 加利福尼亞州聖迭戈 | 109,000 | 12/17/2019 | 19,238 | |||||||
增值財產購置總額 | 890,000 | $ | 92,268 | ||||||||
(1) | 購置的增值物業的總成本為92，623，000美元，其中$92,268,000如上文所述，該公司分配給開發和增值財產，該公司在總收購價格中撥出24，028，000美元，用於使用達拉斯、坦帕、鳳凰城、拉斯維加斯和聖地亞哥市場的第三方土地估價。市場價值被視為ASC 820(公允價值計量)所界定的三級投入(關於ASC 820的補充資料，見綜合財務報表附註18)。後勤中心的收購是在地面租賃下進行的；因此，沒有為這項交易分配土地價值。與購買有關的無形資產分配如下：就地租賃無形資產(包括在綜合資產負債表上的其他資產)約為423，000美元；低於市場租賃的無形資產為68，000美元(包括在綜合資產負債表上的其他負債中)。這些費用在購置時已存在的相關租約的剩餘壽命內攤銷。與增值財產收購有關的費用，除分配給獲得的租賃無形資產的數額外，列入下表中的“開發和增值財產活動表”。 |
也是在2019、EastGroup購買140休斯敦，達拉斯和坦帕的幾英畝開發用地$34,289,000.與這些購置有關的基本費用包括在開發及增值物業活動桌子。這些增加額因下列各項的轉移而抵銷：13發展項目房地產期間2019總投資$156,689,000在轉讓之日。
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發展與 增值屬性活動 | 發生的費用 | |||||||||||||||||
費用 轉移 2019年(1) | 為 年終 12/31/19 | 累積 截至 12/31/19 | 預計數 總費用(2) | 預期大樓轉換日期 | ||||||||||||||
(單位：千) | ||||||||||||||||||
租賃 | 建築物大小(平方尺) | |||||||||||||||||
TX達拉斯物流中心6&7(3) | 142,000 | $ | — | 15,735 | 15,735 | 16,400 | 01/20 | |||||||||||
定居者穿越1口，德克薩斯州奧斯汀 | 77,000 | — | 2,999 | 9,259 | 10,200 | 01/20 | ||||||||||||
定居者穿越2口，德克薩斯州奧斯汀 | 83,000 | — | 1,360 | 8,475 | 9,200 | 01/20 | ||||||||||||
北5區，達拉斯，德克薩斯州 | 100,000 | — | 1,736 | 8,689 | 9,200 | 02/20 | ||||||||||||
美國北卡羅來納州夏洛特機場商業中心3號 | 96,000 | — | 2,763 | 8,556 | 9,100 | 03/20 | ||||||||||||
第八和第九地平線，奧蘭多，佛羅裏達州 | 216,000 | 4,967 | 11,634 | 16,601 | 18,800 | 04/20 | ||||||||||||
10號西交叉路口8，休斯頓，TX | 132,000 | — | 3,174 | 9,764 | 10,900 | 04/20 | ||||||||||||
德克薩斯州聖安東尼奧，三縣1&2交叉口 | 203,000 | — | 6,491 | 15,386 | 16,700 | 04/20 | ||||||||||||
Creekview 121 5&6，達拉斯，德克薩斯州 | 139,000 | — | 7,546 | 13,151 | 16,200 | 06/20 | ||||||||||||
北6區，達拉斯，德克薩斯州 | 96,000 | 2,552 | 5,738 | 8,290 | 10,100 | 07/20 | ||||||||||||
阿靈頓技術中心1&2，達拉斯，德克薩斯州(3) | 151,000 | — | 13,277 | 13,277 | 15,100 | 08/20 | ||||||||||||
佛羅裏達州邁阿密5號網關 | 187,000 | 11,944 | 11,161 | 23,105 | 23,500 | 09/20 | ||||||||||||
大橡樹75 2，坦帕，佛羅裏達州(3) | 150,000 | — | 13,115 | 13,115 | 13,600 | 09/20 | ||||||||||||
西南商業中心，拉斯維加斯，NV(3) | 196,000 | — | 26,613 | 26,613 | 30,100 | 10/20 | ||||||||||||
太陽海岸6號，佛蒙特州。邁爾斯角 | 81,000 | 3,915 | 4,019 | 7,934 | 9,200 | 10/20 | ||||||||||||
洛磯點2，聖迭戈，加利福尼亞州(3) | 109,000 | — | 19,275 | 19,275 | 20,600 | 12/20 | ||||||||||||
斯蒂爾·克里克九世，夏洛特，NC | 125,000 | 1,766 | 7,354 | 9,120 | 9,800 | 12/20 | ||||||||||||
.class=‘class 2’>. | 2,283,000 | 25,144 | 153,990 | 226,345 | 248,700 | |||||||||||||
在建 | ||||||||||||||||||
太陽海岸8號，佛蒙特州。邁爾斯角 | 77,000 | 4,361 | 123 | 4,484 | 9,000 | 05/20 | ||||||||||||
吉爾伯特十字路口A&B，菲尼克斯，AZ | 140,000 | 3,221 | 10,729 | 13,950 | 16,000 | 01/21 | ||||||||||||
颶風淺灘3號，亞特蘭大，GA | 101,000 | 3,890 | 2,739 | 6,629 | 8,800 | 03/21 | ||||||||||||
AZ鳳凰城2號州際公路(3) | 142,000 | — | 9,882 | 9,882 | 11,800 | 03/21 | ||||||||||||
三縣3&4交叉路口，德克薩斯州聖安東尼奧 | 203,000 | 2,334 | 6,364 | 8,698 | 14,700 | 05/21 | ||||||||||||
世界休斯頓44，休斯頓，德克薩斯州 | 134,000 | 1,546 | 3,244 | 4,790 | 9,100 | 05/21 | ||||||||||||
裏奇維尤1&2，聖安東尼奧，德克薩斯州 | 226,000 | 2,499 | 4,032 | 6,531 | 18,500 | 06/21 | ||||||||||||
Creekview 121 7&8，達拉斯，德克薩斯州 | 137,000 | 5,489 | 1,310 | 6,799 | 16,300 | 07/21 | ||||||||||||
西北交叉1-3，休斯頓，德克薩斯州 | 278,000 | 6,109 | 5,426 | 11,535 | 25,700 | 07/21 | ||||||||||||
定居者跨越3和4，德克薩斯州奧斯汀 | 173,000 | 4,030 | 4,059 | 8,089 | 18,400 | 07/21 | ||||||||||||
德克薩斯州達拉斯Lakeport 1-3 | 194,000 | 3,542 | 4,520 | 8,062 | 22,500 | 09/21 | ||||||||||||
在建中的水煤税總額 | 1,805,000 | 37,021 | 52,428 | 89,449 | 170,800 | |||||||||||||
未來發展(主要是土地) | 估計建築面積(平方尺) | |||||||||||||||||
鳳凰城 | 178,000 | (3,221 | ) | 785 | 4,373 | |||||||||||||
英國“金融時報”。邁爾斯角 | 329,000 | (8,276 | ) | 2,457 | 7,503 | |||||||||||||
邁阿密，佛羅裏達州 | 463,000 | (11,944 | ) | 9,798 | 34,185 | |||||||||||||
奧蘭多角 | — | (4,967 | ) | 323 | 1,075 | |||||||||||||
坦帕角 | 349,000 | — | 4,241 | 5,801 | ||||||||||||||
亞特蘭大，GA | — | (3,890 | ) | 3,164 | — | |||||||||||||
傑克遜號 | 28,000 | — | — | 706 | ||||||||||||||
夏洛特，NC | 475,000 | (1,766 | ) | 1,884 | 7,327 | |||||||||||||
德克薩斯州奧斯汀 | — | (4,030 | ) | 288 | — | |||||||||||||
德克薩斯州達拉斯 | 997,000 | (11,583 | ) | 18,979 | 19,588 | |||||||||||||
德克薩斯州休斯頓 | 1,223,000 | (13,126 | ) | 16,135 | 19,448 | |||||||||||||
德克薩斯州聖安東尼奧 | 373,000 | (5,987 | ) | 1,137 | 4,199 | |||||||||||||
未來發展 | 4,415,000 | (68,790 | ) | 59,191 | 104,205 | |||||||||||||
8,503,000 | $ | (6,625 | ) | 265,609 | 419,999 | |||||||||||||
開發和增值屬性活動表在下面的頁面上繼續。 | ||||||||||||||||||
24
2019年期間轉入房地產的開發和增值財產 | 發生的費用 | |||||||||||||||||
費用 轉移 2019年(1) | 為 年終 12/31/19 | 累積 截至 12/31/19 | ||||||||||||||||
建築物大小(平方尺) | (單位：千) | 建築物轉換日期 | ||||||||||||||||
西姆普雷·維瓦一世，聖迭戈，加利福尼亞州(3) | 115,000 | $ | — | — | 14,075 | 01/19 | ||||||||||||
Creekview 121 3&4，達拉斯，德克薩斯州 | 158,000 | — | 1,739 | 15,539 | 03/19 | |||||||||||||
地平線六，奧蘭多，佛羅裏達州 | 148,000 | — | 3,682 | 11,907 | 03/19 | |||||||||||||
地平線十一，奧蘭多，佛羅裏達州 | 135,000 | — | 507 | 9,230 | 04/19 | |||||||||||||
鷹場，鳳凰城，AZ | 97,000 | — | 181 | 8,413 | 05/19 | |||||||||||||
佛羅裏達州邁阿密1號網關 | 200,000 | — | 3,402 | 23,643 | 05/19 | |||||||||||||
太陽海岸5號，佛蒙特州。邁爾斯角 | 81,000 | — | 1,335 | 7,870 | 05/19 | |||||||||||||
Steele Creek V，夏洛特，NC | 54,000 | — | 2,223 | 5,537 | 07/19 | |||||||||||||
布羅德摩爾2號，亞特蘭大，GA | 111,000 | — | 1,478 | 7,892 | 11/19 | |||||||||||||
艾森豪爾9號點，德克薩斯州聖安東尼奧 | 82,000 | 1,154 | 5,175 | 6,329 | 11/19 | |||||||||||||
世界休斯頓43，休斯頓，德克薩斯 | 86,000 | 1,041 | 5,381 | 6,422 | 11/19 | |||||||||||||
艾森豪爾7號和8號點，德克薩斯州聖安東尼奧 | 336,000 | — | 9,790 | 22,880 | 12/19 | |||||||||||||
世界休斯頓45，休斯頓，德克薩斯 | 160,000 | 4,430 | 12,522 | 16,952 | 12/19 | |||||||||||||
轉入房地產的總額 | 1,763,000 | $ | 6,625 | 47,415 | 156,689 | (4) | ||||||||||||
(1) | 指在此期間從預期開發(主要是土地)轉入在建工程的費用。負數是轉入建設項目的土地庫存費用。 |
(2) | 這些費用包括髮展義務5 930萬美元的房客改善義務750萬美元正在開發中的財產。 |
(3) | 表示EastGroup獲得的增值項目。 |
(4) | 表示轉移之日的累計成本。 |
累計折舊
房地產、開發和增值財產累計折舊增加 $56,224,000期間2019主要原因是折舊費用$86,590,000，由出售617,0002019年經營物業的平方尺。
25
其他資產
其他資產 增加 $23,391,000期間2019.的摘要其他資產如下：
十二月三十一日， | ||||||
2019 | 2018 | |||||
(單位：千) | ||||||
租賃費用(主要是佣金) | $ | 89,191 | 78,985 | |||
租賃費用累計攤銷 | (34,963 | ) | (30,185 | ) | ||
租賃費用(主要是佣金)，扣除累計攤銷 | 54,228 | 48,800 | ||||
就地租賃無形資產 | 28,834 | 21,696 | ||||
就地租賃無形資產的累計攤銷 | (11,918 | ) | (9,833 | ) | ||
就地租賃無形資產，累計攤銷淨額 | 16,916 | 11,863 | ||||
獲得高於市場租賃的無形資產 | 1,721 | 1,465 | ||||
上述市場租賃無形資產的累計攤銷 | (1,007 | ) | (902 | ) | ||
所購市場租賃無形資產，扣除累計攤銷額 | 714 | 563 | ||||
應收直線租金 | 40,369 | 36,022 | ||||
應收賬款 | 5,581 | 5,433 | ||||
應收抵押貸款 | 1,679 | 2,594 | ||||
利率互換資產 | 3,485 | 6,701 | ||||
資產使用權-辦公室租賃(經營)(1) | 2,115 | — | ||||
善意 | 990 | 990 | ||||
預付費用和其他資產 | 18,545 | 8,265 | ||||
共計其他資產 | $ | 144,622 | 121,231 | |||
(1) | 關於公司2019年1月1日、實施FASB ASC 842、租約和公司辦公租賃資產使用權的信息，請參見綜合財務報表附註1(O)。 |
負債
無擔保銀行信貸設施 減少 $82,532,000期間2019，主要原因是$1,015,678,000以及在此期間發生的新的債務發行費用，由以下貸款部分抵銷$932,658,000以及本期債券發行成本的攤銷。公司的信貸設施詳見下文流動性與資本資源.
無擔保債務 增加 $214,715,000期間2019，主要原因是3月份結清了8 000萬美元的高級無擔保私人配售票據，8月份結清了1.1億美元的高級無擔保私人配售票據，10月份結清了1億美元的高級無擔保定期貸款，並攤銷了債務發行費用。7月份償還了7 500萬美元的高級無擔保定期貸款和在此期間發生的新的債務發行費用，抵消了這些增加。借款和償還無擔保債務將在下面更詳細地描述流動性與資本資源.
擔保債務 減少 $55,368,000在本年度終了的年度內2019年12月31日.經常償還本金餘額45 725 000美元和47 000美元的兩筆抵押貸款，定期支付本金$9,821,000和攤還保險費擔保債務，由本報告所述期間的發債費用攤銷額抵銷。
26
應付帳款和應計費用 增加 $5,461,000期間2019.公司的總結應付帳款和應計費用如下：
十二月三十一日， | ||||||
2019 | 2018 | |||||
(單位：千) | ||||||
財產税、應付款、應付款、公税、成品率等。 | $ | 2,696 | 10,718 | |||
發展成本、發展成本、高成品率、成品率 | 11,766 | 15,410 | ||||
應支付的房地產改進和資本化租賃費用 | 4,636 | 3,911 | ||||
GB/T1459.2-1995利息、商業、商業、金融、金融、工業、工業等行業 | 6,370 | 4,067 | ||||
應付股息 | 30,714 | 27,738 | ||||
帳面透支(1) | 25,771 | 15,048 | ||||
其他應付款和應計費用-其他應計費用和應計費用-被計費用 | 10,071 | 9,671 | ||||
共計應付帳款和應計費用 | $ | 92,024 | 86,563 | |||
(1) | 指在期終前未結清銀行的支票；因此，銀行尚未向公司預支現金。當支票結清銀行時，他們將通過公司的工作現金信貸額度提供資金。見綜合財務報表説明中的附註1(P)。 |
其他負債 增加 $34,471,000期間2019.公司的總結其他負債如下：
十二月三十一日， | ||||||
2019 | 2018 | |||||
(單位：千) | ||||||
GB/T1459.2-1988安全礦牀、商品、金融、工業、金融等領域 | $ | 20,351 | 18,432 | |||
預付租金和其他遞延收入 | 13,855 | 12,728 | ||||
經營租賃負債-土地租賃(1) | 12,048 | — | ||||
經營租賃負債-辦公室租賃(1) | 2,141 | — | ||||
收購-市面以下租賃無形資產 | 8,616 | 5,891 | ||||
所購非市場租賃無形資產的累計攤銷 | (4,494 | ) | (3,028 | ) | ||
收購-市面以下租賃無形資產，扣除累計攤銷額 | 4,122 | 2,863 | ||||
利率互換負債 | 678 | — | ||||
預付房客改善償還款 | 56 | 614 | ||||
GB/T1593-1991其他負債、商品等其他產品、技術、工業等 | 15,872 | 15 | ||||
共計其他負債 | $ | 69,123 | 34,652 | |||
(1) | 關於公司2019年1月1日、FASB ASC 842的實施情況、租約以及公司對土地租賃和辦公租賃的使用權、資產和相關負債的信息，請參見綜合財務報表附註1(O)中的注1(O)。 |
衡平法
額外已付資本 增加 $291,508,000期間2019主要原因是根據公司的持續普通股發行計劃發行普通股(如下文所述)流動資金和資本資源)以及以股票為基礎的補償(見綜合財務報表附註11)。伊斯特集團2,388,342根據其持續的普通股發行計劃所持有的普通股股份，該計劃的淨收益為$284,710,000.
期間2019, 超過收入的分配減少 $9,891,000由於.的結果EastGroupProperties，Inc.的淨收益普通股股東的$121,662,000超過普通股股利$111,771,000.
累計其他綜合收入減少 $3,894,000期間2019。減少的原因是公司利率互換(現金流量對衝)公允價值的變化，綜合財務報表附註12和13將對此作進一步討論。
27
行動結果
2019相比較2018
EastGroupProperties，Inc.的淨收益普通股股東為2019曾.$121,662,000 ($3.25基本和$3.24(與稀釋後的股份相比)$88,506,000 ($2.50基本和$2.49(按稀釋後的股份計算)2018。以下段落解釋了這一變化：
• | 2019年PNOI比2018年增加25，137，000美元(每股稀釋後0.67美元)，其中12，550，000美元來自新開發和增值物業，8，357，000美元來自同一物業業務，5，076，000美元來自2018和2019收購；PNOI從2018年出售的運營物業中減少了971，000美元2019。今年2019，租約終止費收入為1 336 000美元，而租賃終止費收入為294 000美元2018公司將無法收回的租金準備金記錄為448，000美元2019和784 000美元2018。租金直線增加房地產業務收入增加4，985，000美元和5，116，000美元2019和2018分別。 |
• | EastGroup確認房地產投資銷售收益為41，068，000美元(每股1.09美元)，而2018年為14，273，000美元(每股稀釋後為0.40美元)。 |
• | 折舊和攤銷與2018年相比，2019年的支出增加了13，020，000美元(每股稀釋後的0.35美元)。 |
• | 2019年期間，EastGroup確認傷亡和非自願轉換收益為428 000美元(稀釋後每股0.01美元)，而2018年為1 245 000美元(稀釋後每股0.04美元)。 |
在下列期間，EastGroup簽署了160份租約，提供了4，281，000平方英尺的一些免費租金優惠2019年內，共有132份租住面積為3，800，000平方尺的免費租契，總免費租金寬減額為5，944，000元，租期內的租金寬減額為6，114，000元。2018.
截至12月31日，該公司租賃面積的百分比為97.6%，2019與12月31日的97.3%相比，2018.在.結束時的基本佔用情況2019去年12月31日為97.1%，而12月31日為96.8%，2018.
同一財產平均佔用面積是指租賃期開始的月底租賃面積的平均百分比，與整個本年度和前一年報告期(1月1日)擁有的同一經營財產的可租賃總面積相比較(1月1日)。2018到12月31日，2019)。終了年度平均入住率相同2019年12月31日的比率為96.9%，而2018.
按照公認會計原則計算的同一財產平均租金率是指在整個本年度和前一年報告期(2018年1月1日至2019年12月31日)內擁有的同一經營財產的租賃平均年租金率。同一物業的平均租金為每平方呎6.10元。2019年12月31日，而每平方英尺5.92美元2018.
28
利息費用減少$643,000截至12月31日的一年，2019相比較2018下表列出利息費用為2019和2018:
截至12月31日的年份， | |||||||||
2019 | 2018 | 增加(減少) | |||||||
(單位：千) | |||||||||
可變利率利息費用 | |||||||||
無擔保銀行信貸貸款利率浮動利率 (不包括設施費用攤銷和債務發行費用) | $ | 5,756 | 3,736 | 2,020 | |||||
設施費用的攤銷-無擔保銀行信貸設施 | 790 | 736 | 54 | ||||||
債務發行成本-無擔保銀行信貸設施-無擔保銀行信貸設施 | 556 | 508 | 48 | ||||||
7,102 | 4,980 | 2,122 | |||||||
固定利率利息費用 | |||||||||
無擔保銀行信貸貸款利率-固定利率(1) (2) (不包括設施費用攤銷和債務發行費用) | — | 1,001 | (1,001 | ) | |||||
無擔保債務利息(1) (不包括髮債成本攤銷) | 28,039 | 24,544 | 3,495 | ||||||
擔保債務利息(不包括髮債成本攤銷) | 6,987 | 10,071 | (3,084 | ) | |||||
發債成本攤銷-無擔保債務 | 539 | 564 | (25 | ) | |||||
債務發行成本-擔保債務-擔保債務 | 249 | 280 | (31 | ) | |||||
GB/T1559.2-1995自願性、高性價比、總利率、成品率 | 35,814 | 36,460 | (646 | ) | |||||
總利益、高技術、高技術等技術 | 42,916 | 41,440 | 1,476 | ||||||
較少的資本化利益、較少的資本化、成品率等 | (8,453 | ) | (6,334 | ) | (2,119 | ) | |||
利息費用總額 | $ | 34,463 | 35,106 | (643 | ) | ||||
(1) | 包括公司無擔保銀行信貸設施的利息和按債務協議固定利率的無擔保債務，或綜合財務報表附註13所述由於利率互換而產生的有效固定利率。 |
(2) | 該公司指定了一項利率互換，用於8，000萬美元的無擔保銀行信貸貸款，有效地將8，000萬美元的利率通過利率互換的到期日確定為2.020%。這一互換將於2018年8月15日到期，8，000萬美元的提款額已恢復到與該公司無擔保銀行信貸設施相關的可變利率。 |
EastGroup的可變利率利息支出增加了$2,122,000為2019相比較2018主要原因如下表所示，公司的加權平均利率和無擔保銀行信貸貸款的平均借款增加：
截至12月31日的年份， | ||||||||||
2019 | 2018 | 增加 (減少) | ||||||||
(以千計，利率除外) | ||||||||||
無擔保銀行信貸設施的平均借款-浮動利率 | $ | 172,175 | 141,223 | 30,952 | ||||||
加權平均可變利率 (不包括設施費用攤銷和債務發行費用) | 3.34 | % | 2.64 | % | ||||||
公司的固定利率利息費用減少了$646,000為2019相比較2018由於有擔保債務、無擔保債務和固定利率-無擔保銀行信貸設施活動，下文介紹了這些活動。
有擔保債務利息減少$3,084,000在……裏面2019相比較2018由於定期償還本金和償還債務。定期償還有擔保債務的本金是$9,821,000期間201911 289 000美元2018。該公司在2018年沒有償還任何有擔保債務。下表列出2019年償還的有擔保債務的詳情：
29
2019年償還的有擔保債務 | 利率 | 償還日期 | 報償金額 | |||||
(單位：千) | ||||||||
Dominguez，工業I&III，Kingsview，Shaw，胡桃和華盛頓 | 7.50% | 04/05/2019 | $ | 45,725 | ||||
藍鷺II | 5.39% | 12/16/2019 | 47 | |||||
2019年主要主要加權平均數/總額 | 7.50% | $ | 45,772 | |||||
EastGroup沒有獲得任何新的有擔保債務2018或2019.
固定利率無擔保銀行信貸設施的利息開支減少了$1,001,000期間2019相比較2018由於2018年8月15日到期的利率互換指定為8，000萬美元，公司的無擔保銀行信貸貸款。更多細節見上文利息費用匯總表腳註(2)。
固定利率無擔保債務的利息開支增加了$3,495,000期間2019相比較2018由於公司的無擔保債務活動如下所述。無擔保債務的詳情2018和2019見下表：
2018年和2019年新增無擔保債務 | 有效利率 | 獲得日期 | 到期日 | 金額 | ||||||
(單位：千) | ||||||||||
6，000萬元高級無抵押債券 | 3.93% | 04/10/2018 | 04/10/2028 | $ | 60,000 | |||||
8，000萬元高級無抵押債券 | 4.27% | 03/28/2019 | 03/28/2029 | 80,000 | ||||||
三千五百萬元高級無抵押債券 | 3.54% | 08/15/2019 | 08/15/2031 | 35,000 | ||||||
7，500萬元高級無抵押債券 | 3.47% | 08/19/2019 | 08/19/2029 | 75,000 | ||||||
1億元高級無抵押定期貸款(1) | 2.75% | 10/10/2019 | 10/10/2026 | 100,000 | ||||||
2018年和2019年 | 3.53% | $ | 350,000 | |||||||
(1) | 這一無擔保定期貸款的利率由libor加上150個基點組成，該利率取決於公司覆蓋評級變化的定價網格。該公司簽訂了利率互換協議，將貸款的libor利率轉換為固定利率， |
向公司提供截至2019年12月31日定期貸款的加權平均有效利率2.75%。關於利率掉期的補充資料，見“綜合財務報表説明”中的附註13。
下列無抵押貸款的償還部分抵銷了新的無擔保債務利息開支的增加2018和2019:
2018年和2019年償還的無擔保債務 | 利率 | 償還日期 | 報償金額 | |||||
(單位：千) | ||||||||
5，000萬元高級無抵押定期貸款 | 3.91% | 06/21/2018 | $ | 50,000 | ||||
7，500萬元高級無抵押定期貸款 | 2.85% | 07/31/2019 | 75,000 | |||||
2018年和2019年 | 3.27% | $ | 125,000 | |||||
房地產建設期間的利息費用被資本化，並與利息費用相抵。資本利息增加$2,119,000為2019相比較2018。增加的原因是發展支出和借款利率的變化。
折舊和攤銷費用增加13 020 000美元2019相比較2018主要原因是公司在2018和2019以及從開發和增值屬性在……裏面2018和2019中出售的經營物業部分抵銷2018和2019.
房地產投資的收益，其中包括營業物業銷售收益，增加26，795，000美元2019相比較2018。公司的2018和2019銷售事務描述如下出售和持有的不動產用於銷售/停業經營。
30
房地產改進
截至十二月三十一日止的數年東達集團經營物業的地產改善工程，2019和2018情況如下：
估計值 使用壽命 | 截至12月31日的年份， | |||||||
2019 | 2018 | |||||||
(單位：千) | ||||||||
對採購的升級 | 40年 | $ | 1,863 | 294 | ||||
租户改善： | ||||||||
新的租户-新的租户-志願人員 | 租賃壽命 | 13,113 | 12,896 | |||||
新的租房人-商品-商品-初級商品-商品 | 租賃壽命 | 3,908 | 2,926 | |||||
其他： | ||||||||
GB/T1459.2-1988建築改進技術、商品、工業等 | 5-40歲 | 5,304 | 9,012 | |||||
財政、金融、金融等領域 | 5-15歲 | 12,179 | 9,053 | |||||
停車場 | 3-5歲 | 1,455 | 2,878 | |||||
GB/T1459.3-1991其他國家的經濟、技術、金融等方面的產品，包括其他的產品 | 5年 | 834 | 861 | |||||
房地產改造共計(1) | $ | 38,656 | 37,920 | |||||
(1) | 關於現金流動綜合報表的不動產改進總額與房地產改善情況的核對： |
截至12月31日的年份， | |||||||
2019 | 2018 | ||||||
(單位：千) | |||||||
房地產改造共計 | $ | 38,656 | 37,920 | ||||
房地產應付款的變化 | (876 | ) | 581 | ||||
在建工程的變化 | (5 | ) | (999 | ) | |||
房地產改進論現金流量表的合併 | $ | 37,775 | 37,502 | ||||
資本化租賃成本
公司的租賃費用(主要是佣金)資本化，包括在其他資產。費用按相關租約的條款攤銷，攤銷包括在折舊和攤銷截至12月31日止年度的相應資本租賃費用，2019和2018情況如下：
估計值 使用壽命 | 截至12月31日的年份， | |||||||
2019 | 2018 | |||||||
(單位：千) | ||||||||
發展和增值-發展和價值 | 租賃壽命 | $ | 8,065 | 4,843 | ||||
新的租户-新的租户-志願人員 | 租賃壽命 | 5,900 | 5,880 | |||||
新的租房人-商品-商品-初級商品-商品 | 租賃壽命 | 5,069 | 5,038 | |||||
資本化租賃費用總額 | $ | 19,034 | 15,761 | |||||
租賃費用攤銷 | $ | 13,167 | 11,493 | |||||
出售和持有供出售/停止經營的房地產
當公司符合ASC 360規定的標準時，該公司認為該房地產是待售的，財產、廠房和設備，包括財產可能在一年內出售的時間。待售的準價不動產按賬面金額或公允價值減去估計出售成本的較低的比率報告，在持有出售時不折舊。
截至12月31日，公司未將任何待售物業分類，2019和2018.
根據FASB會計準則更新(“ASU”)2014-08年，財務報表(專題205)和財產、廠場和設備(專題360)的列報，報告已停止的業務和披露實體各組成部分的處置情況，如果某一實體的某一組成部分或某一實體的一組部件在已停止的業務中處置，該公司將報告對該實體的業務和財務結果有(或將產生)重大影響的戰略轉變，如果該部分或一組組件符合待出售的標準，或當該部分或一組組件符合待出售的標準時，則該公司將報告該公司的處置情況。
31
組件組通過出售或出售以外的方式處理。此外，該公司還將提供更多的信息，説明已終止的業務以及對一個實體的一個單獨重要組成部分的處置情況，而該實體不符合在財務報表中列報中止業務的資格。EastGroup對出售的財產進行分析，以確定銷售是否符合終止的業務演示。
公司不考慮2018和2019處置實體的一個組成部分或一個實體的一組組成部分，代表對實體的運作和財務結果有(或將產生)重大影響的戰略轉變。
EastGroup在2019世界休斯敦5號在休斯頓，阿爾塔蒙特商業中心在奧蘭多，南斯佩特配送中心在圖森和它的四所大學商務中心在聖巴巴拉，加利福尼亞州。這些房產(合617，000平方英尺)以6，850萬美元售出，該公司確認銷售收益為4，110萬美元。該公司還(通過徵用程序)以185 000美元的價格出售了一小塊土地(0.2英畝)，毗鄰其位於聖地亞哥的Siemre Viva配送中心1，該公司確認出售所得為83 000美元。
2018年，EastGroup出售了以下運營資產：世界休斯敦18號在休斯頓，56號商業公園在坦帕，第35大道配送中心在鳳凰城。這些房產共有339，000平方英尺，售價為2，290萬美元。EastGroup確認銷售收益為1，430萬美元。該公司還以260萬美元在休斯敦出售了11英畝土地，並確認出售所得為86，000美元。
賣地損益包括在其他關於營業財產銷售損益的綜合損益表列於房地產投資收益。見綜合財務報表附註1(F)和2，以獲得更多關於停止經營和銷售房地產投資損益的信息。
2018相比較2017
EastGroupProperties，Inc.的淨收益普通股股東為2018曾.$88,506,000 ($2.50基本和$2.49(與稀釋後的股份相比)$83,183,000 ($2.45(基本和稀釋後每股2.44美元)2017.
• | PNOI增加18，992，000美元(每股0.53美元)2018相比較2017。PNOI從新開發和增值物業增加11，900，000美元，從同一物業業務增加6，712，000美元，從2，134，000美元增加2017和2018收購；PNOI減少了1，831，000美元，比2017年和2018。今年2018，租約終止費收入為294 000美元，而租賃終止費收入為468 000美元2017公司記錄的壞賬淨額為784，000美元2018和499，000美元2017。租金直線增加房地產業務收入增加5 116 000美元和3 723 000美元2018和2017分別。 |
• | EastGroup確認房地產投資銷售收益為14，273，000美元(每股0.40美元)，而同期為21，855，000美元(每股稀釋0.64美元)2017. |
• | 折舊和攤銷費用增加了7，830，000美元(稀釋後每股0.22美元)。 |
• | 2018年，EastGroup確認傷亡和非自願轉換收益為1 245 000美元(稀釋後每股0.04美元)，而2017年為零。 |
本公司於2018租期內的免費租金優惠總額為5，944，000元，而在3，919，000平方呎的土地上，則有138份獲免費租金優惠的租約，總租金寬減額為5，672，000元。2017.
截至12月31日，該公司租賃面積的百分比為97.3%，2018與12月31日的97.0%相比，2017.在.結束時的基本佔用情況2018的比率為96.8%，而年底時為96.4%。2017.
截至12月31日的一年內(2017年1月1日至2018年12月31日期間擁有的相同經營財產)2018的比率為96.9%，而2017。截至12月31日，同一物業的平均租金為每平方英尺5.94美元，2018，而每平方英尺5.74美元2017.
32
利息費用增加$331,000在……裏面2018相比較2017下表列出利息費用為2018和2017:
截至12月31日的年份， | |||||||||
2018 | 2017 | 增加(減少) | |||||||
(單位：千) | |||||||||
可變利率利息費用 | |||||||||
無擔保銀行信貸貸款利率浮動利率 (不包括設施費用攤銷和債務發行費用) | $ | 3,736 | 2,379 | 1,357 | |||||
設施費用的攤銷-無擔保銀行信貸設施 | 736 | 670 | 66 | ||||||
債務發行成本-無擔保銀行信貸設施-無擔保銀行信貸設施 | 508 | 451 | 57 | ||||||
4,980 | 3,500 | 1,480 | |||||||
固定利率利息費用 | |||||||||
無擔保銀行信貸貸款利率-固定利率(1)(2) (不包括設施費用攤銷和債務發行費用) | 1,001 | 1,616 | (615 | ) | |||||
無擔保債務利息(1) (不包括髮債成本攤銷) | 24,544 | 22,425 | 2,119 | ||||||
擔保債務利息(不包括髮債成本攤銷) | 10,071 | 12,201 | (2,130 | ) | |||||
發債成本攤銷-無擔保債務 | 564 | 479 | 85 | ||||||
債務發行成本-擔保債務-擔保債務 | 280 | 319 | (39 | ) | |||||
GB/T1559.2-1995自願性、高性價比、總利率、成品率 | 36,460 | 37,040 | (580 | ) | |||||
總利益、高技術、高技術等技術 | 41,440 | 40,540 | 900 | ||||||
較少的資本化利益、較少的資本化、成品率等 | (6,334 | ) | (5,765 | ) | (569 | ) | |||
利息費用總額 | $ | 35,106 | 34,775 | 331 | |||||
(1) | 包括公司無擔保銀行信貸設施的利息和按債務協議固定利率的無擔保債務，或綜合財務報表附註13所述由於利率互換而產生的有效固定利率。 |
(2) | 該公司指定了一項利率互換，用於8，000萬美元的無擔保銀行信貸貸款，有效地將8，000萬美元的利率通過利率互換的到期日確定為2.020%。這一互換將於2018年8月15日到期，8，000萬美元的提款額已恢復到與該公司無擔保銀行信貸設施相關的可變利率。 |
EastGroup的可變利率利息支出增加了$1,480,000為2018相比較2017主要原因如下表所示，公司的加權平均利率和無擔保銀行信貸貸款的平均借款增加：
截至12月31日的年份， | ||||||||||
2018 | 2017 | 增加 (減少) | ||||||||
(以千計，利率除外) | ||||||||||
無擔保銀行信貸設施的平均借款-浮動利率 | $ | 141,223 | 114,751 | 26,472 | ||||||
加權平均可變利率 (不包括設施費用攤銷和債務發行費用) | 2.64 | % | 2.07 | % | ||||||
公司的固定利率利息費用減少了$580,000為2018相比較2017由於有擔保債務、固定利率、無擔保銀行信貸安排和下文所述的無擔保債務活動。
有擔保債務利息減少$2,130,000在……裏面2018相比較2017由於定期償還本金和償還債務。定期償還有擔保債務的本金為11 289 000美元201813 139 000美元2017。該公司在2018年沒有償還任何有擔保債務。已償還的有擔保債務的細節2017見下表：
2017年償還的有擔保債務 | 利率 | 償還日期 | 報償金額 | |||||
(單位：千) | ||||||||
Arion 16，百老匯VI，Chino，東方大學I&II，NorthPark I-IV，Santan 10 II，55TH主大道和世界休斯敦1&2，21和23 | 5.57% | 08/07/2017 | $ | 45,069 | ||||
33
EastGroup沒有獲得任何新的有擔保債務2017或2018.
在下列期間，公司由固定利率無擔保銀行信貸安排支付的利息開支減少了615，000美元2018相比較2017由於2018年8月15日到期的利率互換指定為8，000萬美元，公司的無擔保銀行信貸貸款。更多細節見上文利息費用匯總表腳註(2)。
公司由固定利率無抵押債務支付的利息開支在下列期間增加了2，119，000美元2018相比較2017由於公司的無擔保債務活動如下所述。無擔保債務的詳情2017和2018見下表：
2017年和2018年新增無擔保債務 | 有效利率 | 獲得日期 | 到期日 | 金額 | ||||||
(單位：千) | ||||||||||
6，000萬元高級無抵押債券 | 3.460% | 12/13/2017 | 12/13/2024 | $ | 60,000 | |||||
6，000萬元高級無抵押債券 | 3.930% | 04/10/2018 | 04/10/2028 | 60,000 | ||||||
2017年和2018年主要業務加權平均數/總額 | 3.695% | $ | 120,000 | |||||||
新的無擔保債務利息支出的增加被兩筆無擔保貸款的再融資和5 000萬美元的無擔保定期貸款的償還部分抵消。2017年12月，該公司對一筆7500萬美元的無擔保定期貸款進行了再融資，導致貸款利率降低了30個基點。該貸款的到期日為2020年12月20日，目前實際固定利率為3.452%。2018年2月，EastGroup對6500萬美元的無擔保定期貸款進行了再融資，導致貸款利率降低了55個基點。該貸款的到期日為2023年4月1日，目前實際固定利率為2.313%。2018年6月，該公司償還了一筆5000萬美元的高級無擔保定期貸款，實際利率為3.91%，最初的到期日為2018年12月21日。
房地產建設期間的利息費用被資本化，並與利息費用相抵。資本化利息增加569 000美元2018相比較2017。增加的原因是發展支出和借款利率的變化。
折舊和攤銷費用增加7 830 000美元2018相比較2017主要原因是公司在2017和2018以及從開發和增值屬性在……裏面2017和2018中出售的經營物業部分抵銷2017和2018.
房地產投資的收益，其中包括營業物業銷售收益，減少7，582，000美元2018相比較2017。公司的2017和2018銷售事務描述如下出售和持有的不動產用於銷售/停業經營。
34
房地產改進
截至十二月三十一日止的數年東達集團經營物業的地產改善工程2018和2017情況如下：
估計值 使用壽命 | 截至12月31日的年份， | |||||||
2018 | 2017 | |||||||
(單位：千) | ||||||||
對採購的升級 | 40年 | $ | 294 | 161 | ||||
租户改善： | ||||||||
新的租户-新的租户-志願人員 | 租賃壽命 | 12,896 | 11,413 | |||||
新的租房人-商品-商品-初級商品-商品 | 租賃壽命 | 2,926 | 3,357 | |||||
其他： | ||||||||
GB/T1459.2-1988建築改進技術、商品、工業等 | 5-40歲 | 9,012 | 3,362 | |||||
財政、金融、金融等領域 | 5-15歲 | 9,053 | 6,197 | |||||
停車場 | 3-5歲 | 2,878 | 1,880 | |||||
GB/T1459.3-1991其他國家的經濟、技術、金融等方面的產品，包括其他的產品 | 5年 | 861 | 1,101 | |||||
房地產改造共計 (1) | $ | 37,920 | 27,471 | |||||
(1) | 關於現金流動綜合報表的不動產改進總額與房地產改善情況的核對： |
截至12月31日的年份， | |||||||
2018 | 2017 | ||||||
(單位：千) | |||||||
房地產改造共計 | $ | 37,920 | 27,471 | ||||
房地產應付款的變化 | 581 | (1,313 | ) | ||||
在建工程的變化 | (999 | ) | 1,227 | ||||
房地產改進論現金流量表的合併 | $ | 37,502 | 27,385 | ||||
資本化租賃成本
公司的租賃費用(主要是佣金)資本化，包括在其他資產成本按相關租賃條款攤銷，攤銷包括在折舊和攤銷截至12月31日止年度的相應資本租賃費用，2018和2017情況如下：
估計值 使用壽命 | 截至12月31日的年份， | |||||||
2018 | 2017 | |||||||
(單位：千) | ||||||||
發展和增值-發展和增值 | 租賃壽命 | $ | 4,843 | 5,571 | ||||
新的租户-新的租户-志願人員 | 租賃壽命 | 5,880 | 5,782 | |||||
新的租房人-商品-商品-初級商品-商品 | 租賃壽命 | 5,038 | 4,907 | |||||
資本化租賃費用總額 | $ | 15,761 | 16,260 | |||||
租賃費用攤銷 | $ | 11,493 | 10,329 | |||||
為出售/停止經營而持有的不動產
截至12月31日，公司未將任何待售物業分類，2018和2017.
公司不考慮2017和2018處置實體的一個組成部分或一個實體的一組組成部分，代表對實體的運作和財務結果有(或將產生)重大影響的戰略轉變。
2018年，EastGroup出售了以下運營資產：世界休斯敦18號在休斯頓，56號商業公園在坦帕，第35大道配送中心在鳳凰城。這些房產共有339，000平方英尺，售價為2，290萬美元。EastGroup確認銷售收益為1，430萬美元。該公司還以260萬美元在休斯敦出售了11英畝土地，並確認出售所得為86，000美元。
35
2017年，EastGroup出售了斯塔蒙斯圈和Techway西南I-IV.這些房產佔地514，000平方英尺，位於休斯頓和達拉斯，售價為3，800萬美元，公司確認銷售額為2，190萬美元，淨利為2，190萬美元。該公司還以3，778，000美元在埃爾帕索和達拉斯出售了19英畝土地，並確認淨利為293，000美元。
賣地損益包括在其他關於營業財產銷售損益的綜合損益表列於房地產投資收益。見綜合財務報表附註1(F)和2，以獲得更多關於停止經營和銷售房地產投資損益的信息。
最近的會計聲明
EastGroup對FASB最近發佈的所有華碩進行了評估，直到財務報表發佈之日為止，並確定以下華碩適用於該公司。
2016年2月，FASB發佈ASU 2016-02，租賃(主題842)，在隨後的幾個時期，發佈了asu 2018-10、2018-11和2018-20，所有這些都與新的租賃會計指南有關。. 該公司自2019年1月1日起採用新的租賃會計準則，並已在預期的基礎上適用其規定。以下變動適用於本公司的財務狀況和經營結果：
• | 承租人必須對所有租賃(短期租約除外)在開始之日承認下列事項：(1)租賃責任，即承租人有義務按貼現的方式支付租約所產生的租金；(2)使用權，資產是指承租人在租賃期間使用或控制特定資產的權利的資產。本公司是有限數量租賃的承租人，包括辦公和土地租賃。截至2019年1月1日，公司記錄了其經營租賃的使用權、資產和租賃負債價值如下：$2,376,000的土地租賃$10,226,000。公司土地租賃和辦公租賃的使用權、資產和租賃負債的合併價值如下不足1%公司的總資產截至2019年12月31日。 |
• | 根據ASU 2016-02，出租人會計基本不變。公司的主要收入是租金收入；因此，公司是大量租賃的出租人。該公司繼續以大致相同的方式對其租約進行核算。本公司與出租人會計有關的最重大變化包括： |
◦ | 新標準對租賃初始直接費用的狹義定義-最初直接費用的新定義導致某些費用(主要是與租賃談判有關的法律費用)被支出，而不是在採用新標準時加以利用。EastGroup記錄間接租賃費用關於2019年期間收入和綜合收入綜合報表的411 000美元。 |
◦ | 適用於記錄無法收回的租金的指南-租賃會計準則通過後，無法收回的賬户準備金作為收入減少入賬。收養前，壞賬準備金作為壞賬支出入賬。該標準還提供了與計算準備金有關的指導；然而，這些變化並沒有對公司產生影響。 |
• | EastGroup選擇了實用的權宜之計，允許出租人和承租人按基礎資產類別進行會計政策選擇，在滿足具體標準時，不得將合同的非租賃部分(如公用區域維護)與其相關的租賃部分分離開來。該公司認為其租約符合標準。 |
本公司已實施新租約會計準則的規定，並在本年報內提供表格10-K所規定的披露資料。
2017年8月，FASB發佈ASU 2017-12，衍生工具和套期保值(主題815)：對套期保值活動會計的有針對性的改進。ASU旨在使公司的對衝活動財務報告更好地與這些活動的經濟目標保持一致。過渡方法是一種改進的回顧性方法，要求公司認識到最初應用ASU作為對累計其他綜合收入在對會計年度開始時留存收益期初餘額進行相應調整後，實體採用ASU。ASU中需要調整起始留存收益的主要準備金是更改與現金流量和淨投資套期保值相關的無效的時間和損益表列報方式。由於ASU的過渡指南，以前在現金流量和淨投資套期保值中確認的、截至通過之日指定的累積無效，將從開始留存收益中調整和刪除，並存入累計其他綜合收入。該公司於2019年1月1日採用了ASU 2017-12；ASU 2017-12的採用對其財務狀況、運營結果或披露沒有重大影響。
36
2018年10月，FASB發佈了2018-16年的ASU，衍生工具和套期保值(主題815)：將擔保隔夜融資利率(Sofr)隔夜指數互換(OIS)作為對衝會計目的的基準利率。ASU適用於所有選擇將套期保值會計應用於主題815下基準利率的實體，並允許使用基於Sofr作為美國(美國)的OIS利率。除美國政府直接國債利率、倫敦銀行間同業拆借利率(“libor”)掉期利率、基於美聯儲基金有效利率的OIS利率以及證券行業和金融市場協會(“SIFMA”)市政掉期利率外，用於對衝會計目的的基準利率。ASU 2018-16在通過ASU 2017-12時生效。該公司於2019年1月1日採用了ASU 2017-12和ASU 2018-16，而採用這兩種ASU並不對其財務狀況、運營結果或披露產生重大影響。
2016年6月，FASB發佈ASU 2016-13金融工具-信用損失(主題326)：金融工具信用損失的計量，隨後發佈了ASU 2018-19，對主題326“金融工具-信貸損失”的編纂改進2018年11月。華碩修訂了按攤銷成本法持有並可出售債務證券的資產的信貸損失報告指南。對於按攤銷成本持有的資產，專題326取消了目前公認會計原則中可能的初始確認門檻，而是要求一個實體反映其目前對所有預期信貸損失的估計數。對於可供出售的債務證券(EastGroup目前不持有任何債務證券，將來也不打算持有任何債務證券)，信貸損失應以與現行GAAP類似的方式衡量；然而，主題326將要求將信貸損失作為備抵而不是減記。華碩對持有金融資產的實體產生影響，並在2019年12月15日以後的年度期間和這些財政年度內的中期內生效。該公司於2020年1月1日採用ASU 2016-13和ASU 2018-19，並將從截至2020年3月31日的10-Q表開始提供必要的披露。EastGroup並不期望這種做法會對其財務狀況、運營結果或披露產生重大影響。
2018年8月，FASB發佈ASU 2018-13，公允價值計量(主題820)：披露框架-公允價值計量披露要求的變化。ASU的目的是提高公允價值計量披露的有效性。ASU 2018-13適用於所有實體從2019年12月15日開始的年度期間和這些財政年度內的中期。該公司於2020年1月1日採用ASU 2018-13，並將從截至2020年3月31日的10-Q表開始提供必要的信息披露。EastGroup並不期望這種做法會對其財務狀況、運營結果或披露產生重大影響。
37
流動性和資本資源
業務活動提供的現金淨額為$195,912,000截止年度2019年12月31日.現金的主要其他來源是無擔保銀行信貸設施的借款；無擔保債務的收益；普通股發行的收益；出售房地產投資和非經營性房地產的淨收益。$108,795,000普通股股利201924.現金的其他主要用途是：償還無擔保銀行信貸設施、無擔保債務和有擔保債務；建造和開發財產；購買房地產；以及改善各種財產的資本。
債務總額2019年12月31日和2018公司的無擔保銀行信貸設施和無擔保債務工具有某些限制性契約，例如維持償債範圍和槓桿率以及維持保險範圍，公司遵守其所有債務契約2019年12月31日和2018.
十二月三十一日， | ||||||
2019 | 2018 | |||||
(單位：千) | ||||||
無擔保銀行信貸設施.可變利率，賬面金額 | $ | 112,710 | 195,730 | |||
未攤銷債務發行成本 | (1,316 | ) | (1,804 | ) | ||
無擔保銀行信貸設施 | 111,394 | 193,926 | ||||
無擔保債務-固定利率，賬面金額(1) | 940,000 | 725,000 | ||||
未攤銷債務發行成本 | (1,885 | ) | (1,600 | ) | ||
無擔保債務 | 938,115 | 723,400 | ||||
有擔保債務-固定利率，賬面金額(1) | 133,422 | 189,038 | ||||
未攤銷債務發行成本 | (329 | ) | (577 | ) | ||
擔保債務 | 133,093 | 188,461 | ||||
總債務 | $ | 1,182,602 | 1,105,787 | |||
(1) | 由於利率掉期，這些貸款有固定利率或有效固定利率。 |
到2018年6月14日，東方集團3億美元和3 500萬美元超過libor的無擔保銀行信貸設施100基點，設施費20基點及到期日2019年7月30日。2018年6月14日，該公司對這些信貸設施進行了修訂和重新陳述，將貸款規模擴大到3.5億美元和4500萬美元，詳情如下。亞細亞
這個3.5億美元無擔保銀行信貸工具與一組九銀行的到期日為2022年7月30日。信貸工具包含以下選項：兩個六個月的延期(公司選舉)及1.5億美元手風琴(經各方同意)每期利率通常按月調整。2019年12月31日，是libor+嗎？100基點，年費為20基點。保證金和設施費將隨公司信用評級的變化而變化。該公司已將利率互換指定為8 000萬美元無擔保銀行信貸貸款，有效地將8，000萬美元的利率固定在2.020%通過利率互換的到期日。這個互換到期了2018年8月15日，8，000萬美元的取款已恢復到與該公司的無擔保銀行信貸貸款有關的可變利率。截至2019年12月31日，公司$105,000,000在這種無擔保的無擔保銀行信貸安排中未償還的可變利率貸款，其加權平均利率為2.776%。本公司有備用信用證$674,000在這個設施上認捐。
公司的4 500萬美元無擔保銀行信貸安排的到期日為2022年7月30日，或銀行指定的較後日期；該公司亦兩個六個月的延期類中的擴展選項可用。3.5億美元設施被行使。利率按日調整2019年12月31日，是libor+嗎？100基點，年費為20基點。保證金和設施費將隨公司信用評級的變化而變化。截至2019年12月31日，利率是2.763%在…的平衡上$7,710,000.
在市場條件允許的情況下，EastGroup發行股票和/或使用固定利率債務，包括通過使用利率互換而有效轉換為固定利率的可變利率債務，以取代短期銀行借款。該公司認為，其目前的經營現金流和無擔保的銀行信貸設施提供了為該公司運營提供資金的能力。該公司還相信，它可以獲得債務融資和發行普通股和/或優先股。未來債務
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發行債券時，該公司打算主要發行無擔保的固定利率債務，包括通過使用利率互換而被轉換為有效固定利率的可變利率債務。公司將來也可以進入公債市場，作為籌集資金的一種手段。
2019年3月，該公司關閉了8 000萬美元一家保險公司的高級無擔保票據。這些音符有一個10-年期及固定利率4.27%每半年支付一次利息。2019年8月，該公司結束了在一家保險公司的三千五百萬美元高級無擔保票據的私人配售。這些債券的期限為12年，固定利率為3.54%，每半年支付利息.同樣在2019年8月，該公司結束了在一家保險公司的7500萬美元高級無擔保票據的私人配售。這些債券的期限為10年，固定利率為3.47%，每半年支付利息.這些高級無擔保票據中沒有一種是或將根據經修正的1933年“證券法”進行登記，而且在沒有登記或不受登記要求的適用豁免的情況下，不得在美國提供或出售這些票據。
2019年10月，該公司結束了一筆價值1億美元的高級無擔保定期貸款，貸款期限為7年，只支付利息。它按libor的年利率加適用的保證金支付利息(截至年利率為1.50%)。2019年12月31日和2020年2月12日)基於公司高級無擔保長期債務評級。該公司還簽訂了利率互換協議，將貸款的libor利率部分轉換為整個貸款期的固定利率，提供2.75%的總有效固定利率。
2019年4月，EastGroup償還了一筆抵押貸款，餘額為$45,725,000，利率為7.50%的原始到期日2019年5月5日。這筆貸款以170萬平方英尺的經營資產作為抵押。2019年12月，該公司償還了一筆按揭貸款，餘額為47，000美元，利率為5.39%，最初的到期日為2020年2月29日。
2019年7月，該公司償還了7500萬美元的無擔保定期貸款，實際固定利率為2.85%。
2017年7月，監管倫敦銀行同業拆借利率(Libor)的金融行為監管局(FCA)宣佈，它打算停止強迫銀行提交2021年後計算libor的利率。因此，聯邦儲備委員會和紐約聯邦儲備銀行組織了替代參考利率委員會(“ARRC”)，將擔保隔夜融資利率(“Sofr”)確定為衍生品和其他金融合同中美元-libor的首選替代辦法。該公司無法預測何時倫敦銀行同業拆借利率將停止提供，或何時將有足夠的流動性在軟市場。FCA或其他理事機構對用於確定LIBOR的方法所採取的任何變化，都可能導致報告的LIBOR突然或長期增加或減少。如果發生這種情況，利息支付可能會發生變化。此外，未來變化的程度和方式的不確定性可能導致利率和(或)付款高於或低於目前形式的倫敦銀行同業拆借利率。
公司的無擔保銀行信貸設施、高級無擔保定期貸款和利率互換合同均與libor掛鈎。該公司正在不斷監測和評估相關風險，包括貸款利息和衍生工具收到和支付的金額。這些風險是在合同向新的替代匯率過渡時產生的，包括可能發生的任何由此產生的價值轉移。如果libor受到限制或終止，與libor掛鈎的貸款或衍生工具的價值也可能受到影響，因為利率可能受到不利影響。雖然我們預計libor將在2021年年底之前基本上以目前的形式提供，但在此之前有可能無法獲得libor。例如，如果有足夠多的銀行拒絕向倫敦銀行同業拆借利率管理人提交申請，就可能導致這種情況。在這種情況下，向替代參考費率過渡所帶來的風險將加速和擴大。
該公司的每一份合同都是以libor為指標的，其規定的重置利率將基本上相當於替換前以libor為基礎的全部利率。因此，公司認為這一過渡不會對我們的合併財務報表產生重大影響。(鼓掌)
EastGroup與BNY梅隆資本市場有限公司、美林、皮爾斯、芬納和史密斯有限公司、傑弗裏股份有限公司和雷蒙德詹姆斯聯合公司簽訂了銷售協議。2017年3月6日，並與BTIG，LLC；Robert W.Baird&Co.公司和富國證券公司(WellsFargo Securities)於2018年2月15日建立了一個持續的股票發行計劃，根據該計劃，該公司將不時出售其普通股的總計1000萬股(“優先計劃”)。根據“優先方案”，這些股票可在經修正的1933年“證券法”第415條所界定的“在市場上”發行的交易或某些其他交易中出售。自2017年成立以來，該公司根據“優先計劃”總共出售了7，693，476股普通股。
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在本年度終了的年度內2019年12月31日、EastGroup發行並出售2,388,342根據其先前計劃所持有的普通股，平均價格為每股120.76美元，公司總收益為288，419，000美元。年內，該公司招致了3，709，000元的與發行有關的費用，使該公司獲得以下的淨收益：$284,710,000.
2019年12月20日，EastGroup與BNY Mellon Capital Markets，LLC；BofA Securities，Inc.；BTIG，LLC；Jefferies LLC；Raymond James&Associates，Inc.；Regions Securities LLC；Wells Fargo Securities，LLC簽訂了銷售協議，目的是建立一個新的持續普通股發行計劃，根據該方案，該公司可隨時以高達7.5億美元的總銷售價格出售其普通股股份(“當前計劃”)。目前的方案取代了先前的方案。截至2020年2月13日該公司沒有根據現行計劃出售任何普通股；因此，根據目前的計劃，東方集團可以通過銷售代理商提出和出售其普通股的股票，其總髮行價可達7.5億美元。
合同義務
EastGroup的固定的、不可取消的債務2019年12月31日情況如下：
按期間支付的款項 | |||||||||||||||
共計 | 少於 1年 | 1至3年 | 3-5歲 | 多過 5年 | |||||||||||
(單位：千) | |||||||||||||||
無擔保銀行信貸設施(1) (2) | $ | 112,710 | — | 112,710 | — | — | |||||||||
無擔保銀行信貸設施利息(3) | 10,221 | 3,918 | 6,303 | — | — | ||||||||||
無擔保債務(1) | 940,000 | 105,000 | 115,000 | 235,000 | 485,000 | ||||||||||
無擔保債務利息 | 183,230 | 31,638 | 53,528 | 44,970 | 53,094 | ||||||||||
擔保債務(1) | 133,422 | 9,047 | 122,332 | 241 | 1,802 | ||||||||||
擔保債務利息 | 8,797 | 5,710 | 2,809 | 149 | 129 | ||||||||||
應付股息(4) | 29,096 | 29,096 | — | — | — | ||||||||||
經營租賃義務： | |||||||||||||||
辦公室租賃 | 2,277 | 495 | 884 | 850 | 48 | ||||||||||
地租 | 22,400 | 970 | 1,940 | 1,974 | 17,516 | ||||||||||
房地產債務(5) | 8,250 | 8,250 | — | — | — | ||||||||||
發展和增值義務(6) | 59,268 | 59,268 | — | — | — | ||||||||||
租户改進(7) | 13,908 | 13,908 | — | — | — | ||||||||||
購買義務 | 10,822 | 10,522 | 300 | — | — | ||||||||||
共計 | $ | 1,534,401 | 277,822 | 415,806 | 283,184 | 557,589 | |||||||||
(1) | 這些數額列入綜合資產負債表，扣除未攤銷的債務發行費用。 |
(2) | 公司在無擔保銀行信貸設施下的餘額會根據公司的現金需求而變化，因此本金和利率都會有變化。2019年12月31日2022年到期的112，71萬美元可變利率債券的加權平均利率為2.775%。價值3.5億美元的無擔保信貸安排可以選擇兩次延長6個月(在公司選舉時)和1.5億美元手風琴(經各方同意)。如果在3.5億美元的循環貸款中行使延期選項，4500萬美元的無擔保信貸貸款將自動延長兩個六個月的期限。截至2019年12月31日3.5億美元貸款的利率為libor+100個基點(加權平均利率為2.776%)，年費為20個基點；4，500萬美元貸款的利率為libor+100個基點(2.763%)，年費為20個基點。保證金和設施費將隨公司信用評級的變化而變化。 |
(3) | 指公司的無擔保銀行信貸設施到期利息的估計數，所依據的是截至2005年12月31日的未償無擔保信貸設施。2019年12月31日貸款的利率及到期日2019年12月31日如上文附註2所述。 |
(4) | 系2019年12月宣佈的股息，於2020年1月支付。須支付的股息不包括未獲限制的股份1，618，000元的股息，該等股利須繼續服務，並會在以後各期轉歸時支付。 |
(5) | 表示對不動產的承付款，但房客改善義務除外。 |
(6) | 代表在公司開發和增值項目中對物業的承諾，但租户改善義務除外. |
(7) | 代表租户改善津貼義務。 |
該公司預計，其目前的現金餘額、經營現金流、無擔保銀行信貸貸款、新債務收益和(或)發行股票工具所得收益將足以支付(一)業務和行政費用、(二)其財產的正常維修和維護費用、(三)償債義務、(四)維持其債務契約的遵守情況、(五)分配給股東、(六)資本改善、(七)購買財產、(八)發展和(九)公司短期和長期的任何其他正常業務活動。
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表外安排
公司沒有任何重要的資產負債表外安排已經或相當可能對其財務狀況、財務狀況的變化、收入或支出、經營結果、流動性、資本支出或資本資源產生重大影響。
通貨膨脹和其他經濟考慮因素
該公司的大部分租約包括定期增加租金。此外，公司的大部分租約要求租户按比例支付經營費用的份額，包括房地產税、保險和公共地區維護費，從而減少公司因通貨膨脹而增加的經營費用的風險。如果通貨膨脹導致公司的一般和行政費用或利率水平增加，這種增加的費用不會轉給租户，並可能對公司的經營結果產生不利影響。
EastGroup的財務業績受公司資產所在市場的一般經濟狀況的影響。經濟狀況，或一般或當地經濟狀況的其他不利變化，可能導致公司的一些現有租户無法支付租賃費用，因此可能增加壞賬支出。EastGroup還可能影響公司的以下能力：(一)在租約期滿時續訂租約或重新租賃空間；或(二)租賃發展空間。經濟衰退或經濟衰退，亦可能導致整體空置率上升，或在現有租約期滿後，公司可向轉租物業收取的租金下降，而在所有這些情況下，東方集團的現金流量都會受到不利影響。
第7A項.市場風險的定量和定性披露。
該公司面臨利率變化的主要原因是其無擔保的銀行信貸安排和長期債務到期，這種債務用於維持流動性和資金資本支出，擴大公司的房地產投資組合和業務。該公司的利率風險管理目標是限制利率變化對收益和現金流動的影響，並降低其整體借款成本。如在標題下討論的，公司有兩個可變利率的無擔保銀行信貸設施流動性與資本資源在本年報第二部份第7項中，表格10-K。在市場條件允許的情況下，EastGroup發行股票和/或使用固定利率債務，包括通過使用利率互換將可變利率債務轉換為有效固定利率的債務，以取代短期銀行借款。該公司的利率互換在綜合財務報表附註13中討論。下表列出固定利率和可變利率債務的應付本金和加權平均利率，其中包括利率互換的影響。2019年12月31日.
2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 此後 | 共計 | 公允價值 | ||||||||||||||||
無擔保銀行信貸設施.變量 率(單位：千) | $ | — | — | 112,710 | (1) | — | — | — | 112,710 | 113,174 (2) | |||||||||||||
加權平均 利率 | — | — | 2.78 | % | (3) | — | — | — | 2.78 | % | |||||||||||||
無擔保債務-固定 再補貼率(單位：千) | $ | 105,000 | 40,000 | 75,000 | 115,000 | 120,000 | 485,000 | 940,000 | 959,177 (4) | ||||||||||||||
加權平均 利率 | 3.55 | % | 2.34 | % | 3.03 | % | 2.96 | % | 3.47 | % | 3.63 | % | 3.42 | % | |||||||||
有擔保債務-固定 再補貼率(單位：千) | $ | 9,047 | 89,562 | 32,770 | 119 | 122 | 1,802 | 133,422 | 136,107 (4) | ||||||||||||||
加權平均 利率 | 4.42 | % | 4.55 | % | 4.09 | % | 3.85 | % | 3.85 | % | 3.85 | % | 4.42 | % | |||||||||
(1) | 可變利率無擔保銀行信貸工具於2022年7月到期，2019年12月31日，3.5億美元無擔保銀行信貸貸款餘額為1.05億美元，4 500萬美元無擔保銀行信貸貸款餘額為7，710，000美元。 |
(2) | 公司可變利率債務的公允價值是通過按當前市場利率貼現預期現金流來估算的，不包括債務發行成本的影響。 |
(3) | 表示公司的可變利率無擔保銀行信貸設施的加權平均利率。2019年12月31日. |
(4) | 公司的固定利率債務的公允價值，包括通過使用利率互換而有效地轉換成固定利率的可變利率債務，是根據公司銀行家的建議，按目前向公司提供的相同剩餘期限債務的預期現金流貼現來估算的，不包括債務發行成本的影響。 |
由於上表只包含了截至2019年12月31日不考慮在該日期後可能出現的風險敞口或頭寸。如果如上文所示，可變利率無擔保銀行信貸設施的加權平均利率變化10%，即大約28個基點，利息費用和現金流量將增加或減少，則利息費用和現金流量將增加或減少。
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每年增加約313，000美元。這不包括通過使用利率互換有效固定的可變利率債務。
項目8.比較一致的財務報表和補充數據。
本條例第8項所規定的資料，現參照本年報第44頁(表格10-K)開始的公司合併財務報表而納入。
第九項.會計和財務披露方面的重大變動和與會計人員的分歧。
沒有。
第9A項.另一項管制及程序。
(i) | 披露控制和程序。 |
公司在公司管理層(包括公司首席執行官和首席財務官)的監督和參與下，根據“外匯法”第13a-15條規則，對公司披露控制和程序的設計和運作的有效性進行了評估。根據這一評估，首席執行官和首席財務官得出結論：2019年12月31日，公司的披露控制和程序是有效的，及時提醒他們有關公司(包括其合併的子公司)的重要信息，需要包括在公司的定期SEC文件。
(2) | 財務報告的內部控制。 |
(a) | 管理層關於財務報告內部控制的年度報告。 |
管理層負責建立和維持對財務報告的適當內部控制，因為“外匯法”第13a-15(F)條對這一術語作了定義。EastGroup公司關於財務報告內部控制的管理報告載於第48頁第四部分第10-K項，並以參考方式納入本報告。
(b) | 獨立註冊會計師事務所的報告。 |
公司獨立註冊公共會計師事務所畢馬威有限責任公司關於公司財務報告內部控制的報告載於第49頁表格10-K第四部分第15項，並以參考方式納入本報告。
(c) | 財務報告內部控制的變化。 |
公司對財務報告的內部控制在公司第四個會計季度結束時沒有變化2019年12月31日這在很大程度上影響了公司對財務報告的內部控制，或者相當可能會對公司的財務報告產生重大影響。
第9B項.其他相關信息.
不適用。
42
第III部
項目10.副董事、執行官員和公司治理。
第10項所要求的信息將包括在公司提交給SEC的關於公司2020年股東年會的最終委託書中，並以參考的方式納入其中。
項目11.較高的行政補償。
第11項所要求的信息將包括在公司提交給SEC的關於公司2020年股東年會的最終委託書中，並以參考的方式納入其中。
項目12.某些受益所有人和管理及相關股東事項的無記名擔保所有權。
第12項所要求的信息將包括在公司提交給SEC的關於公司2020年股東年會的最終委託書中，並以參考的方式納入其中。
項目13.認可某些關係和相關交易，以及董事獨立性。
第13項所要求的信息將包括在公司提交給SEC的關於公司2020年股東年會的最終委託書中，並以參考的方式納入其中。
第十四項.無償的主要會計費用和服務。
第14項所要求的信息將包括在公司提交給SEC的關於公司2020年股東年會的最終委託書中，並以參考的方式納入其中。
43
第IV部
項目15.比較一致的展覽和財務報表附表。
財務報表 | 頁 | |
下列文件作為本年度報告表10-K的一部分提交： | ||
獨立註冊會計師事務所報告 | 46 | |
財務報告內部控制管理報告 | 48 | |
獨立註冊會計師事務所報告 | 49 | |
綜合資產負債表-2019年12月31日和2018年12月31日 | 50 | |
收入和綜合收入綜合報表-2019、2018年和2017年12月31日終了年度 | 51 | |
股本變動綜合報表-截至2019、2018年和2017年12月31日止的年度 | 52 | |
現金流動綜合報表-2019、2018和2017年12月31日終了年度 | 53 | |
合併財務報表附註 | 54 | |
財務報表附表 | 頁 | |
下列文件作為本年度報告表10-K的一部分提交： | ||
附表三-地產及累積折舊 | 81 | |
附表IV-不動產抵押貸款 | 96 | |
在證券交易委員會適用的會計條例中作出規定的所有其他附表，根據有關指示不需要或不適用，因此被省略，或所需資料列入綜合財務報表説明。 | ||
44
展品 | ||
下列證物載於本年度表10-K表，供2019年12月31日終了的財政年度之用： | ||
展覽編號 | 描述 |
3.1 | EastGroup Properties，Inc.公司註冊章程(參照1997年4月4日提交的DEF 14A表格(檔案編號001-07094)的公司最終委託書附錄B). |
3.2 | 修訂及恢復東方集團物業有限公司附例。(參照表3.1納入公司目前提交的表格8-K(檔案編號001-07094)2017年3月3日). |
4.1 | 證券説明(隨函提交) |
10.1* | 東方集團地產公司2013年股權激勵計劃，截至2017年3月3日(參照2017年3月3日提交的公司表格8-K(檔案編號001-07094)中的表10.1合併). |
10.2* | 公司與Marshall A.Loeb、Brent W.Wood和John F.Coleman(參照2016年5月18日公司提交的第8-K號表格(檔案號001-07094)的表10.1). |
10.3* | 公司與Ryan M.Collins、C.Bruce Corkern和R.Reid Dunbar(參照2016年5月18日公司提交的第8-K號表格(檔案號001-07094)的表10.2). |
10.4* | 東方集團地產公司董事薪酬計劃，包括根據2013年股權激勵計劃制定的獨立董事薪酬政策(參照2018年2月14日提交的公司10-K(檔案號001-07094)年度報告表10(G)). |
10.5 | 截至2013年8月28日由東方集團物業有限公司、公司及每名債券買家簽署的購買協議(參考表10.1納入公司目前提交的表格8-K(檔案編號001-07094)2013年8月30日). |
10.6 | 自2018年6月14日起，由東方集團地產公司及其相互之間的“第四份經修訂和恢復的信貸協議”；公司；PNC銀行，全國協會，作為行政代理；區域銀行，作為聯合代理；美國銀行全國協會、富國銀行、國家協會和美利堅銀行，作為共同文件代理；PNC資本市場有限公司和地區資本市場公司，作為聯合牽頭機構和聯合管理人；及其下的貸款人(參考2018年6月14日公司提交的8-K表格(檔案號001-07094)的表10.1). |
21.1 | 公司的附屬公司(隨函提交). |
23.1 | 畢馬威有限責任公司同意(隨函提交). |
24.1 | 授權書(簽名頁). |
31.1 | 首席執行官Marshall A.Loeb(根據2002年“薩班斯-奧克斯利法”第302條)頒發的第13a-14(A)/15d-14(A)條認證隨函提交). |
31.2 | 首席財務官布倫特·W·伍德(根據2002年“薩班斯-奧克斯利法”第302條)的第13a-14(A)/15d-14(A)條認證隨函提交). |
32.1 | 首席執行官馬歇爾·A·勒布的第1350條(根據2002年“薩班斯-奧克斯利法”第906條)隨函提供). |
32.2 | 首席財務官布倫特·W·伍德的第1350條(根據2002年“薩班斯-奧克斯利法”第906條)隨函提供). |
101.SCH | 內聯XBRL分類法擴展模式文檔(隨函提交) |
101.CAL | 內聯XBRL分類法擴展計算鏈接庫文檔(隨函提交) |
101.DEF | 內聯XBRL分類法擴展定義鏈接庫文檔(隨函提交) |
101.LAB | 內聯XBRL分類法擴展標籤鏈接庫文檔(隨函提交) |
101.PRE | 內聯XBRL分類法擴展表示鏈接庫文檔(隨函提交) |
104 | 封面交互數據文件(格式為內聯XBRL，包含適用的分類法擴展信息，見圖101.*)(隨函提交) |
* | 指示管理合同或任何補償計劃、合同或安排。 |
45
獨立註冊會計師事務所報告
向股東和董事會
EastGroup Property，Inc.：
關於合併財務報表的意見
我們審計了EastGroupProperties，Inc.的合併資產負債表。及附屬公司(公司)2019年12月31日和2018與此相關的收入和綜合收益、權益變動和現金流量的綜合報表。2019年12月31日，以及有關附註和財務報表附表三和表四(統稱為合併財務報表)。我們認為，合併財務報表在所有重要方面公允地反映了公司截至2019年12月31日和2018，以及該公司在結束的三年期間每年的經營結果和現金流量。2019年12月31日，符合美國普遍接受的會計原則。
我們還按照美國上市公司會計監督委員會(PCAOB)的標準，審計了該公司對財務報告的內部控制。2019年12月31日中確定的標準。內部控制-綜合框架(2013年)特雷德韋委員會贊助組織委員會印發，我們的報告日期為2020年2月13日，對公司財務報告內部控制的有效性發表了無保留的意見。
意見依據
這些合併財務報表是公司管理層的責任。我們的責任是根據我們的審計就這些綜合財務報表發表意見。我們是一家在PCAOB註冊的公共會計師事務所，根據美國聯邦證券法以及證券交易委員會和PCAOB的適用規則和條例，我們必須獨立於該公司。
我們按照PCAOB的標準進行審計。這些準則要求我們規劃和進行審計，以獲得合理的保證，以確定合併財務報表是否存在重大錯報，無論是由於錯誤還是欺詐。我們的審計包括執行評估合併財務報表重大錯報風險的程序，無論是因為錯誤還是欺詐，以及執行應對這些風險的程序。這些程序包括在測試的基礎上審查關於合併財務報表中的數額和披露情況的證據。我們的審計還包括評價管理層使用的會計原則和重大估計數，以及綜合財務報表的總體列報方式。我們相信，我們的審計為我們的意見提供了合理的依據。
關鍵審計事項
下文通報的關鍵審計事項是本期間對合並財務報表進行的審計所產生的事項，該事項已通知審計委員會或要求告知審計委員會，且：(1)涉及對合並財務報表具有重大意義的賬目或披露，(2)涉及我們特別具有挑戰性、主觀或複雜的判斷。關鍵審計事項的通報絲毫不會改變我們對合並財務報表的總體看法，我們也沒有就關鍵審計事項或與其有關的賬目或披露提供單獨意見，在下文通報關鍵審計事項。
資產購置中某些獲得的有形和無形資產的估計公允價值的評估
如合併財務報表附註1(J)所述，該公司在2019年期間購置了205，841，000美元的房地產、開發和增值財產，這些財產都是作為資產購置入賬的。資產購置中的收購價在根據其各自公允價值購置的有形資產和無形資產的各個組成部分之間進行分配。有形資產或財產(土地、建築物和裝修)的公允價值假定財產為空置，並使用貼現現金流模型確定。財產的公允價值的一部分分配給使用可比土地銷售確定的土地。就地租賃無形資產的公允價值是根據考慮到當前市場條件和成本的預期租賃期內的賬面成本估算來確定的，以及就地租賃無形資產的上述或低於市場租金部分的現值技術。
我們確定了對資產購置中某些獲得的有形和無形資產的估計公允價值的評估，認為這是一項重要的審計事項。某些購置的有形和無形資產包括土地、建築物和就地租賃無形資產，包括就地租賃無形資產的上述或低於市場租金部分。具體來説，公司在確定估計的公允價值時所使用的假設涉及主觀審計師在評估可比土地時的判斷
46
在貼現現金流模型中使用的銷售、當前市場租金和終端資本化率，特別是在可比交易和市場數據可能有限或不能完全可比的情況下。
我們為解決這一關鍵審計問題所執行的主要程序包括以下內容。我們在公司的過程中測試了一些內部控制，以估計資產收購中獲得的有形和無形資產的公允價值，包括公司開發可比土地銷售、當前市場租金和終端資本化率。我們聘用了具有專門技能和知識的估價專業人員，他們協助評估公司估計的土地公允價值、當前市場租金和終端資本化率，方法是將公司的估計數與我們獨立開發的可比土地銷售範圍、當前市場租金和終端資本化率使用公開的市場數據進行比較。
KPMG有限責任公司(簽名) | |
自1970年以來，我們一直擔任公司的審計師。 | |
密西西比州傑克遜 | |
2020年2月13日 | |
47
財務報告內部控制管理報告
EastGroup的管理層負責建立和維持對財務報告的適當內部控制，因為“外匯法案”第13a-15(F)條對這一術語作了定義。在管理層的監督下，包括首席執行官和首席財務官在內的管理層的參與下，EastGroup根據以下框架對財務報告內部控制的有效性進行了評估。內部控制-綜合框架(2013年)特雷德韋委員會贊助組織委員會印發。對財務報告的任何內部控制制度的設計部分是基於對未來事件可能性的某些假設，因此無法保證任何設計都能在所有潛在的未來條件下成功地實現其既定目標。內部控制-綜合框架(2013年)，管理層的結論是，我們對財務報告的內部控制是有效的。2019年12月31日.
/s/EastGroup Property，Inc. | |
密西西比州里奇蘭 | |
2020年2月13日 | |
48
獨立註冊會計師事務所報告
向股東和董事會
EastGroup Property，Inc.：
關於財務報告內部控制的幾點看法
我們已經審計了EastGroupProperties，Inc。和附屬公司(公司)對財務報告的內部控制2019年12月31日中確定的標準。內部控制-綜合框架(2013年)特雷德韋委員會贊助組織委員會印發。我們認為，公司在所有重大方面都對財務報告保持了有效的內部控制。2019年12月31日中確定的標準。內部控制-綜合框架(2013年)特雷德韋委員會贊助組織委員會印發。
我們還按照美國上市公司會計監督委員會(PCAOB)的標準，審計了該公司截至2005年的合併資產負債表。2019年12月31日和2018與此相關的收入和綜合收益、權益變動和現金流量的綜合報表。2019年12月31日，以及相關附註和財務報表附表三和表四(統稱合併財務報表)，以及我們日期為2020年2月13日，對這些合併財務報表表示無保留意見。
意見依據
公司管理層負責維持對財務報告的有效內部控制，並對財務報告內部控制的有效性進行評估，包括在所附報告中財務報告內部控制管理報告。我們的責任是根據我們的審計，就公司對財務報告的內部控制發表意見。我們是一家在PCAOB註冊的公共會計師事務所，根據美國聯邦證券法以及證券交易委員會和PCAOB的適用規則和條例，我們必須獨立於該公司。
我們按照PCAOB的標準進行審計。這些標準要求我們規劃和進行審計，以合理保證是否在所有重大方面保持對財務報告的有效內部控制。我們對財務報告內部控制的審計包括瞭解財務報告的內部控制，評估重大缺陷存在的風險，並根據評估的風險測試和評估內部控制的設計和運作效果，我們的審計還包括執行我們認為在這種情況下必要的其他程序。我們認為我們的審計為我們的意見提供了合理的依據。
財務報告內部控制的定義與侷限性
公司對財務報告的內部控制是根據公認的會計原則，為財務報告的可靠性和為外部目的編制財務報表提供合理保證的過程。公司對財務報告的內部控制包括以下那些政策和程序：(1)保存記錄，以合理詳細、準確和公正地反映公司資產的交易和處置情況；(2)提供合理保證，説明記錄交易是根據普遍接受的會計原則編制財務報表所必需的，公司的收支只是根據公司管理層和董事的授權進行的；(3)就防止或及時發現可能對財務報表產生重大影響的未經授權的收購、使用或處置公司資產提供合理保證。
由於其固有的侷限性，對財務報告的內部控制可能無法防止或發現錯誤的陳述，而且，對未來期間的任何有效性評價的預測也可能因條件的變化而變得不充分，或可能使遵守政策或程序的程度惡化。
畢馬威有限公司(簽名) | |
密西西比州傑克遜 | |
2020年2月13日 | |
49
東方集團物業公司及附屬公司
合併資產負債表
十二月三十一日， | ||||||
2019 | 2018 | |||||
(除股票和每股數據外，以千計) | ||||||
資產 | ||||||
房地產產權 | $ | |||||
間接發展與增值特性 | ||||||
較少的累計折舊費 | ( | ) | ( | ) | ||
非整合投資 | ||||||
特別現金 | ||||||
其他資產 | ||||||
成本 | $ | |||||
負債和權益 | ||||||
負債 | ||||||
無擔保銀行信貸設施 | $ | |||||
無擔保債務 | ||||||
2.擔保債務. | ||||||
應付帳款及應計費用 | ||||||
其他責任 | ||||||
負債總額 | ||||||
衡平法 | ||||||
股東權益： | ||||||
普通股；票面價值0.0001美元；授權股票70，000，000股； 2019年12月31日發行併發行併發行的股票38，925，953股和38，925，953股 2018年12月31日 | ||||||
超額股；面值0.0001美元；核定股份30，000，000股； 4. | ||||||
額外已付資本 | ||||||
超過收入分配的自願分配 | ( | ) | ( | ) | ||
累計其他綜合收入 | ||||||
股東權益合計 | ||||||
合資企業的非控股權 | ||||||
股本總額 | ||||||
自願性、無償性、無償性、總負債性和權益性 | $ | |||||
見所附合並財務報表附註。
50
東方集團物業公司及附屬公司
收入和綜合收入綜合報表
截至12月31日的年份， | |||||||||
2019 | 2018 | 2017 | |||||||
(單位：千，除每股數據外) | |||||||||
收入 | |||||||||
GB/T1597-1991來自於不動產的暗物質收入，來自於成品油的暗含性的收入 | $ | ||||||||
GB/T1459.2-1993技術發展戰略和技術發展戰略，包括以下幾點：1，1，2，1，4，2，2，2，2，4，2，2，2，2，2，2，2，2，4，1，4，1，4，2，2，2，2，2，4，1，4，1，4，1，4 | |||||||||
費用 | |||||||||
GB/T1391-1991工業用的、暗箱的 | |||||||||
GB/T1399-1993/1998/1998/1998/1998/2001/2001/2004/2004/1999/2004/2004/1999/2004/2004/1999/2004/1999/1999/2004/2004/1999/1999/1999/1999/1999/1999/1999/1999/19(1)/2(1).‘class=’class 3‘>.class=’class 1，4‘class=’class 1‘>.’class=‘class 1’> | |||||||||
GB/T15256.3-1993/1998/1998/1998/1998/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001(2004)-一般和暗號，一般和暗物質，一般和暗號，一般和高技術，高技術 | |||||||||
間接租賃費用 | |||||||||
其他收入(費用) | |||||||||
GB/T1583-1991技術產品技術的研究和應用：(1)暗機、技術等方面：一種可能的做法是：(1)可能會帶來的潛在利益 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||
GB/T1393-1993/1998/1998/1998/1998/2001/1999/2004/2004/2004/2004/2004/2004/2004/2004/1999/1999/1999/1999/1999/1999/1999/1999/1999/1999/1999/1999/1999/1999/1999/1999/1999/1999/1999/1999/1999/1999/1999/1999/1999/2006/2001/2001/2001/1999/1999/2001/2001/1999/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/1999 | |||||||||
GB/T1459.3-1991/1998/1998/1998/1998/2001/2001/2001/1999/1999/2001/1999/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2002/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2002 | |||||||||
GB/T1459.3-1993淨收益、技術 | |||||||||
可歸因於合資企業非控股權益的淨收入 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||
可歸因於EastGroup Property，Inc.的淨收入GB/T1597-1996普通股東、公司制、成品率 | |||||||||
其他綜合收入(損失)-現金流量對衝 | ( | ) | |||||||
綜合收入總額 | $ | ||||||||
EastGroupProperty，Inc.的淨收益，普通股基礎數據。普通股東 | |||||||||
GB/T1597-1996用於普通的、可歸因的、可歸因於可歸因於公司制的潛在的淨收入，可歸因於更多的產品 | $ | ||||||||
GB/T1591-1991技術試試看試試看，成品率、成品率 | |||||||||
EastGroupProperty，Inc.可歸因於淨收益的普通股攤薄數據。普通股東 | |||||||||
GB/T1597-1996用於普通的、可歸因的、可歸因於可歸因於公司制的潛在的淨收入，可歸因於更多的產品 | $ | ||||||||
GB/T1591-1991技術試試看試試看，成品率、成品率 | |||||||||
見所附合並財務報表附註。
51
東方集團物業公司及附屬公司
合併資產變動表
共同 股票 | 額外 已付 資本 | 分佈 超額 收益 | 累積 其他 綜合 收入 | 非控制 興趣 合資企業 | 共計 | |||||||||||||
(除股票和每股數據外，以千計) | ||||||||||||||||||
餘額，2016年12月31日 | $ | ( | ) | |||||||||||||||
淨收益 | ||||||||||||||||||
現金流量套期保值公允價值未實現淨變化 | ||||||||||||||||||
宣佈的普通股息-每股2.52美元 | ( | ) | ( | ) | ||||||||||||||
以股票為基礎的補償，除沒收外 | ||||||||||||||||||
發行1，370，457股普通股、普通股，扣除費用 | ||||||||||||||||||
發行2，744股普通股， 再投資計劃 | ||||||||||||||||||
扣留33，695股普通股，以履行與受限制股票歸屬有關的扣繳税款義務 | ( | ) | ( | ) | ||||||||||||||
收購合資企業的非控股權益 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | ||||||||||||
分配給非控制利益 | ( | ) | ( | ) | ||||||||||||||
非控股權供款 | ||||||||||||||||||
2017年12月31日 | ( | ) | ||||||||||||||||
淨收益 | ||||||||||||||||||
現金流量套期保值公允價值未實現淨變化 | ||||||||||||||||||
宣佈的普通股息-每股2.72美元 | ( | ) | ( | ) | ||||||||||||||
以股票為基礎的補償，除沒收外 | ||||||||||||||||||
發行1，706，474股普通股、普通股，扣除費用 | ||||||||||||||||||
發行1，844股普通股， 再投資計劃 | ||||||||||||||||||
扣留23，824股普通股，以履行與受限制股票歸屬有關的扣繳税款義務 | ( | ) | ( | ) | ||||||||||||||
收購合資企業的非控股權益 | ( | ) | ( | ) | ||||||||||||||
分配給非控制利益 | ( | ) | ( | ) | ||||||||||||||
非控股權供款 | ||||||||||||||||||
2018年12月31日 | ( | ) | ||||||||||||||||
淨收益 | ||||||||||||||||||
現金流量套期保值公允價值未實現淨變化 | ( | ) | ( | ) | ||||||||||||||
宣佈的普通股息-每股2.94美元 | ( | ) | ( | ) | ||||||||||||||
以股票為基礎的補償，除沒收外 | ||||||||||||||||||
發行2，388，342股普通股、普通股，扣除費用 | ||||||||||||||||||
發行普通股一千八百九十三股， 再投資計劃 | ||||||||||||||||||
扣留28，955股普通股，以履行與受限制股票歸屬有關的扣繳税款義務 | ( | ) | ( | ) | ||||||||||||||
非控股權供款 | ||||||||||||||||||
分配給非控制利益 | ( | ) | ( | ) | ||||||||||||||
2019年12月31日結餘 | $ | ( | ) | |||||||||||||||
見所附合並財務報表附註。
52
東方集團物業公司及附屬公司
現金流量表
截至12月31日的年份， | |||||||||
2019 | 2018 | 2017 | |||||||
(單位：千) | |||||||||
經營活動 | |||||||||
GB/T1593-1993技術，技術技術，工業技術，工業技術，技術等 | $ | ||||||||
調整數，以核對業務活動提供的淨收入與現金淨額： | |||||||||
折舊費和攤銷額、成品率等 | |||||||||
GB/T1593-1993/1998/1998/1998/1998/2001/2001/2001/2004/2004/2004/2004/1999/2004/2004/1999/1999(1) | |||||||||
房地產投資和非經營性房地產銷售淨收益 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||
傷亡和非自願轉換房地產資產的收益 | ( | ) | ( | ) | |||||
經營資產和負債的變化： | |||||||||
應計的收入和其他的產品 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||
應計費用、應計費用和超低成本技術 | ( | ) | |||||||
GB/T15256.1-1993技術的發展和發展 | |||||||||
經營活動提供的淨現金 | |||||||||
投資活動 | |||||||||
開發和增值屬性 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||
GB/T1397-1996/1998/1998/1998/1998/1998/1998/2003/2004/2004/2004/2004/2004/2004/2001/1999/1999/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2006/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2006 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||
GB/T1593-1993/1998/1998/1998/1998/2004/2004/2004工業發展中國家和地區的技術改造技術的技術改造技術技術的發展和應用技術的發展和應用技術的發展，如：技術技術、技術和技術方面的進展 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||
銷售房地產投資和非經營性房地產的淨收益-非經營性房地產-房地產-商品房-不動產-不動產-商品房-不動產-商品房-不動產-非經營性房地產-房地產 | |||||||||
傷亡和非自願轉換房地產資產的收益 | |||||||||
GB/T1591-1996技術技術的技術方案和技術方案的技術方案，對次級技術的償還，對技術的要求進行了償還，在技術上，給出的償還方案有：技術、技術等方面的償還，在新的技術條件下， | |||||||||
在應計發展成本中的變化 | ( | ) | ( | ) | |||||
在其他資產中的變化 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||
在投資活動中使用的淨現金 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||
籌資活動 | |||||||||
來自無擔保的銀行信貸的收益、技術的技術、技術等方面的收益，來自無擔保的銀行信貸、技術等方面的收益 | |||||||||
在無擔保的銀行信貸上償還的費用 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||
來自無擔保的收益、技術、技術等方面的收益，來自無保障的技術、技術等方面的收益，來自於無保障的技術、技術等方面的收益、技術 | |||||||||
對無擔保債務的報償，對無擔保的技術的報償，技術上的高等級、高技術、高技術、技術、技術等方面的償還，在無保障的條件下， | ( | ) | ( | ) | |||||
GB/T1591-1996技術技術的技術方案和技術的償還方案-在有保障的技術上 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||
( | ) | ( | ) | ( | ) | ||||
給股東的分配(不包括分紅) | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||
來自一般的產品的收益 | |||||||||
來自分紅的收益 | |||||||||
GB/T15256.1-1993技術的發展和發展 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||
籌資活動提供的現金淨額 | |||||||||
現金和現金等價物增加(減少) | ( | ) | ( | ) | |||||
年初現金及現金等價物 | |||||||||
年終現金及現金等價物 | $ | ||||||||
補充現金流信息 | |||||||||
支付利息的現金，扣除資本額8 453美元、6 334美元和 5，765美元，分別是為2019、2018年、2018年和5765美元，分別是：為2019、2018年、2018年和1705年的技術發展，分別是：為2019、2018年和1705年的技術改造和技術改造，分別是：為更高的技術要求 | $ | ||||||||
支付經營租賃負債的現金 | |||||||||
非現金經營活動 | |||||||||
因取得使用權而產生的經營租賃負債 | $ | ||||||||
見所附合並財務報表附註。
53
東方集團物業公司及附屬公司
合併財務報表附註
十二月三十一日，2019, 2018和2017
(1) | 重大會計政策 |
(a) | 鞏固原則 |
合併財務報表包括EastGroupProperties，Inc.的賬户。(“EastGroup”或“the Company”)、其全資附屬公司及其在公司有控制權益的任何合資企業的投資。
在2017年第四季度，EastGroup結束了對20 %非控股權二 .的.四 大學商業中心大樓，由合資公司擁有，然後由公司直接擁有100 %大學商務中心125和175。截至2018年12月31日和2017年12月31日，EastGroup80 %控制大學商業中心120和130的權益。在2019年第四季度，該公司連同非控股股東出售了大學商務中心130。截至2019年12月31日，EastGroup80 %控制大學商業中心120的權益。
同樣在2019年，EastGroup加入了二 新的合資企業安排。2019年5月31日，該公司收購了6.5 聖迭戈的幾英畝土地，公司稱之為Miramar土地。2019年第二季度，成立了一家合資企業，通過該合資企業，EastGroup擁有95 %同時，在2019年12月31日，該公司收購了41.6 聖迭戈的幾英畝土地，被該公司稱為Otay Mesa Land，與EastGroup擁有一個非控股權合作伙伴99 %控制財產的權益。
公司記錄100 %合營企業根據合營協議規定的非控制權益的資產、負債、收入和費用。
公司採用權益會計方法50 %工業配送中心的非分割租户共同利益II.公司間所有重大交易和賬户在合併過程中均已被取消。
(b) | 所得税 |
EastGroup是一家馬裏蘭公司，根據“國內收入法典”第856-860條，它有資格成為房地產投資信託基金(REIT)，並打算繼續保持這種資格。為了保持其作為REIT的地位，該公司除其他外，必須至少分配。90 %如果公司有資本收益，則可選擇：(一)推遲通過遞延税收交易所確認資本收益，(二)對任何未獲確認的資本淨收益申報和支付資本利得紅利，從而不產生公司一級税，或(三)對其長期資本淨收益保留和繳納公司所得税，股東報告其在未分配的長期資本收益中所佔份額，並得到公司所繳税款的抵免或退還。2019, 2018和2017股東應納税所得額。相應地，沒有必要對所得税作出重大規定。下表彙總了公司在截止年度內對所有分配的聯邦所得税待遇。 2019, 2018和2017.
股份分配的聯邦所得税處理
截至12月31日的年份， | |||||||||
2019 | 2018 | 2017 | |||||||
普通股分配： | (每股) | ||||||||
普通股利，無償的，商品的 | $ | ||||||||
非紅利分配 | |||||||||
未收復的第1250節資本收益(第1250節)-資本收益 | |||||||||
其他資本收益-另一種資本收益-初級商品-商品 | |||||||||
總共同份額分配 | $ | ||||||||
EastGroup採用財務會計準則理事會(FASB)的原則，會計準則編纂(ASC)740，所得税，在評估和核算所得税的不確定性時，幾乎沒有例外，該公司2015年及更早的税收年度關閉供美國聯邦、州和地方税務當局審查。根據ASC 740的規定，該公司的税收狀況沒有明顯的不確定性。2019年12月31日和2018.
公司的收入可能因税務和財務報告的目的而有所不同，主要原因是：(一)為投資可能出現的損失和損失而扣減準備金的時間；(二)確認出售收益或虧損的時間
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東方集團物業公司及附屬公司
合併財務報表附註
在投資方面，(3)租賃收入的不同收入確認方法，(4)不同的折舊方法和壽命，(5)有不同的税基和財務報告基礎的房地產，(6)具有不同税基和財務報告目的的抵押貸款，從而在收取這些貸款時產生不同的收益，以及(7)賬面和税收津貼以及股票補償費用的時間上的差異。
(c) | 收入確認 |
本公司的主要收入是來自業務分配空間的租金收入。房地產業務的最低租金收入是在直線基礎上確認的。租賃中的直線式租金計算包括租金優惠和定期租金上漲的影響，計算的直線租金收入在個人租約的壽命內得到確認。公司根據管理部門確定的估計值，對可疑應收賬款，包括應收直線租金保持備抵。在評估可疑賬户備抵充足性時，具體分析老化的應收賬款、客户信用和當前經濟趨勢。收入在所有符合ASC 840標準後，從租户收到的提前終止付款中確認，租賃，2019年1月1日之前，根據ASC 842，租賃，隨後.
2016年2月，FASB發佈“2016-02年度會計準則更新”(“ASU”)，租約(主題842)，在隨後的時期，發佈了ASU 2018-10、2018-11和2018-20，所有這些都與新的租賃會計指南有關。該公司自2019年1月1日起採用新的租賃會計準則，並已在預期的基礎上適用其規定。根據ASU 2016-02，出租人會計基本不變。公司的主要收入是租金收入；因此，公司是大量租賃的出租人。該公司繼續以大致相同的方式對其租約進行核算。與出租人會計有關的公司最重要的變化包括：(一)新標準對租賃初始直接費用的狹義定義，以及(二)適用於記錄無法收回的租金的指南，如下文所述。
新標準對租賃初始直接費用的狹義定義-最初直接費用的新定義導致某些費用(主要是與租賃談判有關的法律費用)被支出，而不是在採用新標準時加以利用。EastGroup記錄間接租賃費用的$411,000 關於2019年收入和綜合收入綜合報表。
適用於記錄無法收回的租金的指南-租賃會計準則通過後，無法收回的賬户準備金作為收入減少入賬。收養前，壞賬準備金作為壞賬支出入賬。該標準還提供了與計算準備金有關的指導；然而，這些變化並沒有對公司產生影響。
EastGroup選擇了實用的權宜之計，允許出租人按基礎資產類別進行會計政策選擇，在滿足具體標準時，不將合同中的非租賃部分(例如公共區域維護)與其相關的租賃部分分離開來。該公司認為其租約符合標準。
公司採用了新的租賃會計準則的規定，並在合併財務報表的附註中提供了必要的披露。
下表列出了房地產業務收入截至2019年12月31日止的年度：
年終 (一九二零九年十二月三十一日) | |||
(單位：千) | |||
租賃收入-經營租賃 | $ | ||
可變租賃收入(1) | |||
房地產業務收入 | $ | ||
(1) | 主要包括房客償還的房地產税，保險和公共地區維護。 |
不可撤銷租契下的未來最低租金收入
本公司與客户簽訂的租約可能包括各種條款，如定期增加租金、更新選擇和終止選擇。該公司的大部分租約包括確定的租金增加，而不是基於指數或未知費率的浮動支付。在計算以下披露，公司包括固定的，不可取消的租賃條款。下表列出按年計算的不動產不可撤銷租約下的未來最低租金收入。 2019年12月31日:
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合併財務報表附註
截至12月31日的年份， | (單位：千) | |||
2020 | $ | |||
2021 | ||||
2022 | ||||
2023 | ||||
2024 | ||||
其後 | ||||
最起碼的總收據 | $ | |||
如上所述，公司採用了新的租賃會計準則，自2019年1月1日起生效。由於該公司已在未來基礎上適用這些規定，以下是截至2018年12月31日的不動產不可取消租約下的未來最低租金收入，按適用於 ASC 840，租賃，在採用ASC 842之前
截至12月31日的年份， | (單位：千) | |||
2019 | $ | |||
2020 | ||||
2021 | ||||
2022 | ||||
2023 | ||||
其後 | ||||
最起碼的總收據 | $ | |||
公司按照“編纂法”規定的原則確認房地產銷售的收益。對於每筆交易，公司都會評估ASC 606中的指導原則，從與客户簽訂的合同中獲得的收入，或ASC 610，其他收益-非金融資產註銷後的損益，是適用的。在結束房地產交易時，“編纂”的規定要求考慮賣方在交易結束後持有非金融資產的實體中是否有控制金融利益。此外，賣方評估根據ASC 606是否存在合同，以及交易方是否獲得了對出售的每一項非金融資產的控制權。如果存在合同，而交易對手獲得了對每一項非金融資產的控制權，則賣方在交易結束時取消對資產的確認，由此產生的損益反映在“收入和綜合收益綜合報表”中。
該公司按照權責發生制確認抵押貸款的利息收入，除非存在重大的收款不確定性。如果存在重大不確定性，則確認收取利息收入。如果適用，應收抵押貸款的折扣在貸款的整個生命期內用與利息法沒有重大區別的方法攤銷。公司評估每筆貸款的利息和本金的可收性，以確定貸款是否受到損害，如果根據當前信息和事件，則認為這些貸款受到損害。公司很可能無法按照現有的合同條款收取所有到期款項。當一筆貸款被視為受損時，損失數額是通過將記錄的投資與按貸款實際利率折現的預期未來現金流量所確定的價值進行比較計算的，或者與相關抵押品的公允價值(如果貸款是抵押的話)減去出售成本來計算。2019年12月31日和2018因此，利息收入得到確認。2019年12月31日和2018，該公司決定無須為應收抵押貸款的可收性提供備抵。
(d) | 房地產性質 |
東方集團一 可報告的部分-工業屬性。這些屬性主要位於美國主要的陽光帶地區。該公司的財產具有類似的經濟特點，因此，已合併為一個可報告的部門。
每當發生事件或情況發生變化，表明資產的賬面金額可能無法收回時，公司審查長期資產是否減值。資產的可收回性是通過將資產的賬面金額與未來未貼現的淨現金流量(包括大幅完成資產所需的未來估計支出)的比較來衡量的。如果資產的賬面金額超過其估計的未來現金數額，則衡量該資產的可收回性。
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合併財務報表附註
當資產的賬面價值超過資產的公允價值時，減值費用被確認為資產公允價值超過資產公允價值的數額。2019年12月31日和2018，公司沒有發現任何應記錄的減值費用。
建築物的折舊和其他改進是用直線法計算的，比一般情況下的估計使用壽命要高。40 建築年份3 到15 (A)用於改進的年份。將改造改造資本化，而維護和修理費按所發生的費用入賬。對改善或延長資產使用壽命的重大翻新和改進進行資本化。折舊費為較低的折舊費用。$86,590,000 , $76,007,000 和$69,010,000 為2019, 2018和2017分別。
(e) | 開發和增值特性 |
對於在開發階段獲得的房地產和增值財產(見附註2)，與開發有關的費用(即土地、建築費用、利息費用、物業税和與開發有關的其他直接和間接費用)合計為財產的總資本成本。這些費用包括管理層對被認為與這類發展活動有關的內部費用(主要是人事費用)的估計數。內部費用根據發展活動分配給具體的發展項目。隨着財產被佔用，折舊開始在建築物的被佔部分開始，費用只對仍然空置的部分資本化。公司將屬性從開發和增值程序轉移到房地產如下：(I)關於開發屬性，在90 %佔用或一年 在完成殼結構後，(Ii)為增值物業，在較早時90 %佔用或一年 在收購之後。早在.的早些時候90 %佔用或一年 空殼建造完成後，包括利息費用、財產税和內部人事費在內的開發費用資本化停止，整個財產(不包括土地)的折舊開始。
(f) | 房地產待售 |
當公司符合ASC 360規定的標準時，該公司認為該房地產是待售的，財產、廠房和設備，包括財產可能在一年內出售的時間。待售的準價不動產按賬面金額或公允價值減去估計出售成本的較低的比率報告，在持有出售時不折舊。
根據ASU 2014-08年度的規定，財務報表(專題205)和財產、廠場和設備(專題360)的列報，報告已停止的業務和披露實體各組成部分的處置情況，如果某一實體的某一組成部分或某一實體的一組部件在已停止的業務中處置，則該公司將報告對該實體的業務和財務結果有(或將產生)重大影響的戰略轉變，如果該部分或一組組件符合待出售的標準，或當該組件或一組組件是通過出售或出售以外的方式處置時。此外，該公司還將提供更多的信息，説明已終止的業務以及對一個實體的一個單獨重要組成部分的處置情況，而該實體不符合在財務報表中列報中止業務的資格。EastGroup對出售的財產進行分析，以確定銷售是否符合終止的業務演示。
(g) | 衍生工具與套期保值活動 |
EastGroup應用ASC 815，衍生工具和套期保值，這要求擁有衍生工具的所有實體披露信息，説明實體使用衍生工具的方式和原因，以及衍生工具和相關套期保值項目如何影響實體的財務狀況、財務執行情況和現金流量。有關公司衍生工具及對衝活動的討論，請參閲附註13。
(h) | 現金等價物 |
公司認為所有三個月或更短期限的高流動性投資都是現金等價物。
(i) | 攤銷 |
債務來源成本被遞延，並在每筆貸款的期限內用有效利息法攤銷。發債成本攤銷$1,344,000 , $1,352,000 和$1,250,000 為2019, 2018和2017分別。設施費攤銷$790,000 , $736,000 和$670,000 為2019, 2018和2017分別。
現租無形資產的攤銷費用如下房地產收購和收購無形資產.
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合併財務報表附註
(j) | 房地產收購和收購無形資產 |
EastGroup在收購房地產時，遵循ASC 805的原則，商業組合。FASB編碼提供了一個框架，用於確定交易是否應作為資產或企業的購置(或處置)入賬。在指引下，公司須採用初步篩選測試，以確定所取得(或處置)的總資產的公允價值，實質上是否全部集中於單一可識別資產或一組相若的可識別資產；若然，該套資產並不是一項業務。EastGroup確定，其2019年、2018年和2017年的房地產收購被認為是對具有類似可識別資產的集團的收購；因此，這些收購不被視為對企業的收購。因此，該公司已資本化了與2019年、2018年和2017年收購相關的收購成本。
FASB的編纂還就如何根據有形資產和無形資產的各自公允價值正確確定採購價格在有形資產和無形資產的各個組成部分之間的分配提供了指導。當購買價格超過所購資產和負債的公允價值時，企業組合的實物商譽記錄下來。管理部門在分配所購財產的成本時考慮到的考慮因素包括，考慮到目前的市場條件和執行對有形資產(土地，土地)的分配的成本，在預期租賃期初期間的結轉成本估計數。建築和裝修)是根據管理層對財產價值的確定，就好像它是空置的一樣，使用的是貼現現金流模型。本公司根據與同類物業類似的融資條款比較，確定任何假定的融資是否高於或低於市場。所購物業的成本可根據賣方承擔的債務調整，而賣方的負債是高於或低於市場利率的。
購買價格也在以下類別的無形資產之間分配：就地租賃的以上或以下市場組成部分、就地租賃的價值和客户關係的價值。可分配給所購就地租賃的上述或低於市場部分的價值是根據以下差額(使用反映所購租賃風險的貼現率)確定的：(I)根據租約在剩餘期限內應支付的合同金額之間的差額，及(Ii)管理當局估計在租約餘下期間使用現行市值租金須繳付的款額，而分配予上述及以下市值租契的款額，則包括在其他資產和其他負債分別在綜合資產負債表上攤銷，並按各自租約的剩餘條款作為租金收入攤銷。無形資產總額根據管理層對其各自價值的評估，進一步分配給就地租賃價值和客户關係價值。其他資產在綜合資產負債表上攤銷，並按現有租約的剩餘期限攤銷，或在適用的情況下按客户關係的預期壽命攤銷。
上述和低於市場租賃的攤銷增加了租金收入$1,229,000 , $667,000 和$529,000 在……裏面2019, 2018和2017當地租賃無形資產的摺合攤銷費用分別為$4,967,000 , $4,204,000 和$4,535,000 為2019, 2018和2017分別。
截至2005年的未來五年就地租賃無形資產的預計攤銷額2019年12月31日如下：
截至12月31日的年份， | (單位：千) | |||
2020 | $ | |||
2021 | ||||
2022 | ||||
2023 | ||||
2024 | ||||
在2019年期間，該公司收購了下列經營資產：丹佛的Airways商務中心、格林維爾的385個商業公園、坦帕的Grand Oaks 75商務中心1、聖迭戈的Siemre Viva配送中心2和Rocky Point配送中心1。該公司還收購了下列增值物業：達拉斯物流中心6&7和阿靈頓技術中心1和2；坦帕大橡樹75商業中心2；鳳凰城州際公地分配中心2；拉斯維加斯西南商業中心；聖地亞哥洛基點配送中心2。在收購時，這些增值財產被歸類在租賃或在建階段。本公司所購物業的總成本為$205,841,000 ，其中$105,301,000 分配給房地產和$92,268,000 分配給開發和增值屬性。EastGroup分配$46,778,000 在土地使用第三方土地的總收購價格中，丹佛、格林維爾、坦帕、達拉斯、鳳凰城、拉斯維加斯和聖地亞哥市場的估值。物流中心6&7位於地面租賃的土地上，因此，該交易沒有為土地分配任何價值。市場價值被認為是
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合併財務報表附註
為ASC 820定義的三級輸入，公允價值計量(關於ASC 820的補充資料，見注18)。與購買房地產有關的無形資產分配如下：$10,020,000 就地租賃無形資產和$344,000 上述市場租賃(均包括在其他資產(關於綜合資產負債表)和$2,092,000 低於市場租賃(包括在其他負債在綜合資產負債表上)。這些費用在購置時已存在的相關租約的剩餘壽命內攤銷。
同樣在2019年期間，EastGroup收購了6.5 在聖地亞哥經營的土地$13,386,000 。與收購有關，公司將價值分配給土地和低於市場租賃的土地。EastGroup記錄的土地$13,979,000 基於聖地亞哥市場的第三方土地估價。市場價值被認為是ASC 820定義的三級投入，公允價值計量這片土地，包括在房地產在綜合資產負債表上，現租給在該地點經營停車場的租户。公司記錄$593,000 以低於與這次土地徵用有關的市場租賃。這些費用在購置時已存在的相關租約的剩餘期限內攤銷。
EastGroup還收購了41.6 在聖地亞哥經營的土地$15,282,000 。這片土地，包括在房地產在綜合資產負債表上，目前租給各租户(一個月到一個月)在工地上經營室外倉庫。
2019年，EastGroup還收購了一小塊土地(0.5 位於加利福尼亞州米爾皮塔斯(舊金山)的約塞米蒂配送中心(Yosemite)附近。$472,000 。這片土地包括在房地產在綜合資產負債表上。
2018年期間，該公司收購了以下運營資產：亞特蘭大的Gwinnett 316公司；位於中國的歐幾裏德伍德配送中心(洛杉磯)；位於達拉斯的艾倫站I&II；以及位於奧斯汀的格林希爾配送中心。公司還收購了聖迭戈的SiempreViva配送中心一處增值房產.在收購時，SiempreViva被歸類為租賃階段.本公司所購物業的總成本為$71,086,000 ，其中$54,537,000 分配給房地產和$13,934,000 分配給開發和增值屬性。EastGroup分配$23,263,000 在亞特蘭大、達拉斯、奧斯汀、聖地亞哥和洛杉磯等地使用第三方土地估值的土地總收購價格中。市場價值被認為是ASC 820定義的三級投入，公允價值計量(關於ASC 820的補充資料，見注18)。與購買房地產有關的無形資產分配如下：$4,350,000 在當地租賃無形資產，$21,000 以上述市值租約及$1,756,000 低於市場租賃。這些費用在購置時已存在的相關租約的剩餘壽命內攤銷。
2017年，該公司收購了以下運營資產：Shiloh 400、Broadmoor商業公園和亞特蘭大的颶風淺灘1&2以及奧斯汀的SouthPark公司中心5-7。公司還收購了亞特蘭大的一處增值物業，即進步中心1&2.在收購之時，進度中心1&2被劃分為租賃開發階段.本公司所購物業的總成本為$65,243,000 ，其中$51,539,000 分配給房地產和$10,312,000 分配給開發和增值屬性。EastGroup分配$11,281,000 在使用第三方土地的亞特蘭大和奧斯汀市場的土地總購買價格中。市場價值被認為是ASC 820定義的三級投入，公允價值計量(關於ASC 820的補充資料，見注18)。與購買房地產有關的無形資產分配如下：$3,662,000 在當地租賃無形資產，$115,000 以上述市值租約及$385,000 低於市場租賃。
公司定期審查商譽的可收回性(至少每年一次)和其他無形資產的可收回性(按季度計算)，以應對可能的減值。管理層認為，在12月31日，商譽和其他無形資產不存在減值。2019和2018.
(k) | 股票補償 |
2004年5月，該公司的股東批准了EastGroupProperties，Inc.。2004年股權激勵計劃(“2004年計劃”)，董事會於2005年9月和2006年12月對該計劃作了進一步修訂，該計劃授權以期權、股票增值權、限制性股票、遞延股、業績股、紅利或股票代替現金補償的形式向僱員發行普通股。
2013年4月，董事會通過了EastGroup Properties，Inc.。根據賠償委員會的建議，2013年股權激勵計劃(“2013年股權計劃”)；2013年股權計劃得到公司股東的批准，並於2013年5月29日生效。董事會於2017年3月進一步修訂了2013年股權計劃。2013年公平計劃取代了2004年計劃。通常情況下，公司發行新股以履行股票授權或行使股票期權。
東方集團適用ASC 718的規定，薪酬-股票補償，説明其以股票為基礎的薪酬計劃。asc 718要求在財務中確認與股票支付交易有關的補償成本。
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報表，並以所發行的權益或負債工具的公允價值來衡量成本。以市場為基礎的獎勵和僅需要服務的獎勵的費用按所需服務期間的直線計算。績效獎勵的成本採用分級歸屬歸屬法確定，該方法在所需的服務期內以直線方式將獎勵的每個單獨歸屬部分確認為單獨的獎勵，與直線法相比，該方法加快了獎勵的支出。
基於服務和業績的獎勵補償費用總額是根據授予日股票的公平市場價值確定的，對已授予並受未來市場條件影響的獎勵的授予日公允價值(總股東回報)是使用一個具體針對獎勵的獨特特點而開發的模擬定價模型來確定的。
在不再受意外影響的獎勵的限制期內，公司可獲得股息，並持有股票的證書；然而，僱員可以投票決定股份。股票和股息歸給僱員時，即交付給僱員。
(l) | 每股收益 |
本公司採用ASC 260，每股收益，要求公司提供每股基本和稀釋收益(“每股收益”)。基本每股基本每股收益是指報告期內普通股每股可歸屬的損益數額。公司的基本每股收益是通過除法計算的。EastGroupProperties，Inc.的淨收益普通股股東按加權平均流通股數計算。已發行普通股的加權平均數不包括任何可能稀釋的證券或任何未獲限制的普通股。這些未獲限制的股份，雖然分類為已發行及已發行的股份，但在限制解除前，會被視為可沒收的股份，而在該等股份獲轉歸之前，不會包括在基本每股收益的計算
攤薄每股收益是指在報告期內每股普通股的每股收益，以及假設在報告期內發行的所有稀釋性潛在普通股發行的每一股普通股的每股收益。公司通過除以每股攤薄每股收益計算每股攤薄每股收益。EastGroupProperties，Inc.的淨收益普通股股東通過加權平均流通股數加上未配售限制性股票的稀釋效應，採用國庫股法確定非歸屬限制性股票的稀釋效應。
(m) | 估計數的使用 |
按照美國普遍接受的會計原則(“公認會計原則”)編制財務報表，要求管理層作出影響報告期內報告的資產、負債、收入和支出數額的估計和假設，並在財務報表之日披露重大或有資產和負債。
(n) | 風險和不確定性 |
整體經濟狀況會對公司的經營業績產生重大影響，從而影響公司的財務狀況。如果東航的經營業績出現顯著下降，可能會影響公司向股東分配資金、償還債務或履行其他財務義務的能力。
(o) | 最近的會計公告 |
EastGroup對FASB最近發佈的所有華碩進行了評估，直到財務報表發佈之日為止，並確定以下華碩適用於該公司。
2016年2月，FASB發佈ASU 2016-02，租賃(主題842)，在隨後的幾個時期，發佈了asu 2018-10、2018-11和2018-20，所有這些都與新的租賃會計指南有關。. 該公司自2019年1月1日起採用新的租賃會計準則，並已在預期的基礎上適用其規定。以下變動適用於本公司的財務狀況和經營結果：
• | 承租人必須對所有租賃(短期租約除外)在開始之日承認下列事項：(1)租賃責任，即承租人有義務按貼現的方式支付租約所產生的租金；(2)使用權，資產是指承租人在租賃期間使用或控制特定資產的權利的資產。本公司是有限數量租賃的承租人，包括辦公和土地租賃。截至2019年1月1日，公司記錄了其經營租賃的使用權、資產和租賃負債價值如下：$ |
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合併財務報表附註
• | 根據ASU 2016-02，出租人會計基本不變。公司的主要收入是租金收入；因此，公司是大量租賃的出租人。該公司繼續以大致相同的方式對其租約進行核算。本公司與出租人會計有關的最重大變化包括： |
◦ | 新標準對租賃初始直接費用的狹義定義-最初直接費用的新定義導致某些費用(主要是與租賃談判有關的法律費用)被支出，而不是在採用新標準時加以利用。EastGroup記錄間接租賃費用的$ |
◦ | 適用於記錄無法收回的租金的指南-租賃會計準則通過後，無法收回的賬户準備金作為收入減少入賬。收養前，壞賬準備金作為壞賬支出入賬。該標準還提供了與計算準備金有關的指導；然而，這些變化並沒有對公司產生影響。 |
• | EastGroup選擇了實用的權宜之計，允許出租人和承租人按基礎資產類別進行會計政策選擇，在滿足具體標準時，不得將合同的非租賃部分(如公用區域維護)與其相關的租賃部分分離開來。該公司認為其租約符合標準。 |
本公司已實施新租約會計準則的規定，並在本年報內提供表格10-K所規定的披露資料。
2017年8月，FASB發佈ASU 2017-12，衍生工具和套期保值(主題815)：對套期保值活動會計的有針對性的改進。ASU旨在使公司的對衝活動財務報告更好地與這些活動的經濟目標保持一致。過渡方法是一種改進的回顧性方法，要求公司認識到最初應用ASU作為對累計其他綜合收入在對會計年度開始時留存收益期初餘額進行相應調整後，實體採用ASU。ASU中需要調整起始留存收益的主要準備金是更改與現金流量和淨投資套期保值相關的無效的時間和損益表列報方式。由於ASU的過渡指南，以前在現金流量和淨投資套期保值中確認的、截至通過之日指定的累積無效，將從開始留存收益中調整和刪除，並存入累計其他綜合收入。該公司於2019年1月1日採用了ASU 2017-12；ASU 2017-12的採用對其財務狀況、運營結果或披露沒有重大影響。
2018年10月，FASB發佈了2018-16年的ASU，衍生工具和套期保值(主題815)：將擔保隔夜融資利率(Sofr)隔夜指數互換(OIS)作為對衝會計目的的基準利率。ASU適用於所有選擇將套期保值會計應用於主題815下基準利率的實體，並允許使用基於Sofr作為美國(美國)的OIS利率。除美國政府直接國債利率、倫敦銀行間同業拆借利率(“libor”)掉期利率、基於美聯儲基金有效利率的OIS利率以及證券行業和金融市場協會(“SIFMA”)市政掉期利率外，用於對衝會計目的的基準利率。ASU 2018-16在通過ASU 2017-12時生效。該公司於2019年1月1日採用了ASU 2017-12和ASU 2018-16，而採用這兩種ASU並不對其財務狀況、運營結果或披露產生重大影響。
2016年6月，FASB發佈ASU 2016-13金融工具-信用損失(主題326)：金融工具信用損失的計量，隨後發佈了ASU 2018-19，對主題326“金融工具-信貸損失”的編纂改進2018年11月。華碩修訂了按攤銷成本法持有並可出售債務證券的資產的信貸損失報告指南。對於按攤銷成本持有的資產，專題326取消了目前公認會計原則中可能的初始確認門檻，而是要求一個實體反映其目前對所有預期信貸損失的估計數。對於可供出售的債務證券(EastGroup目前不持有任何債務證券，將來也不打算持有任何債務證券)，信貸損失應以與現行GAAP類似的方式衡量；然而，主題326將要求將信貸損失作為備抵而不是減記。華碩對持有金融資產的實體產生影響，並在2019年12月15日以後的年度期間和這些財政年度內的中期內生效。該公司於2020年1月1日採用ASU 2016-13和ASU 2018-19，並將從截至2020年3月31日的10-Q表開始提供必要的披露。EastGroup並不期望這種做法會對其財務狀況、運營結果或披露產生重大影響。
2018年8月，FASB發佈ASU 2018-13，公允價值計量(主題820)：披露框架-公允價值計量披露要求的變化。ASU的目的是提高公允價值計量披露的有效性。ASU 2018-13適用於所有實體從2019年12月15日開始的年度期間和這些財政年度內的中期。該公司於2020年1月1日採用ASU 2018-13，並將從截至2020年3月31日的10-Q表開始提供必要的信息披露。EastGroup並不期望這種做法會對其財務狀況、運營結果或披露產生重大影響。
61
東方集團物業公司及附屬公司
合併財務報表附註
(p | 現金流動綜合報表賬面透支的分類 |
(q) | 改敍 |
某些改敍已在2018合併財務報表與2019介紹情況。
(2) | 房地產 |
公司的房地產和開發和增值屬性在…2019年12月31日和2018情況如下：
十二月三十一日， | ||||||
2019 | 2018 | |||||
(單位：千) | ||||||
房地產： | ||||||
GB/T1459.2-1993暗中性情、土地、技術、技術、工業等 | $ | |||||
GB/T1393-1991暗合建築物和建築物改進、改造、技術、工業等 | ||||||
GB/T1393-1993/1998/1998/1998/1998/1998/1998/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/1998/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2002 | ||||||
資產使用權.土地租賃(經營)(1) | ||||||
開發和增值特性(2) | ||||||
GB/T1383-1991技術產品技術產品的技術指標，產品、技術、工業等 | ( | ) | ( | ) | ||
$ | ||||||
(1) | 請參閲下文和注1(O)中關於公司土地租賃使用資產使用權的信息。 |
(2) | 增值屬性被定義為獲得的、但不穩定的或者可以轉換成更高和更好使用的屬性。滿足以下兩種條件之一的已獲得的屬性被認為是增值屬性：(1)小於 |
EastGroup在2019, 2018和2017如注1(J)所述。
公司在2019, 2018和2017如下表所示。在本報告所述期間出售的財產的業務結果和銷售損益在“收入和綜合收入綜合報表”的持續業務中報告。銷售損益包括在房地產投資銷售收益。
本公司並沒有將任何物業歸類為出售物業。2019年12月31日和2018.
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東方集團物業公司及附屬公司
合併財務報表附註
房地產銷售
對.的總結房地產投資收益最後幾年2019年12月31日, 2018和2017如下：
房地產性質 | 位置 | 大小 (以平方尺計) | 出售日期 | 淨銷售價格 | 基 | 公認增益 | |||||||||||
(單位：千) | |||||||||||||||||
2019 | |||||||||||||||||
世界休斯頓5 | 德克薩斯州休斯頓 | $ | |||||||||||||||
阿爾塔蒙特商業中心 | 奧蘭多角 | ||||||||||||||||
大學商務中心130(1) | 加利福尼亞州聖巴巴拉 | ||||||||||||||||
南點配送中心 | 圖森灣 | ||||||||||||||||
大學商務中心125&175 | 加利福尼亞州聖巴巴拉 | ||||||||||||||||
2019年共計 | $ | ||||||||||||||||
2018 | |||||||||||||||||
世界休斯頓18 | 德克薩斯州休斯頓 | $ | |||||||||||||||
56商業區 | 坦帕角 | ||||||||||||||||
第35大道配送中心 | 鳳凰城 | ||||||||||||||||
2018年共計 | $ | ||||||||||||||||
2017 | |||||||||||||||||
斯特蒙斯圈 | 德克薩斯州達拉斯 | $ | |||||||||||||||
泰克威西南I-IV | 德克薩斯州休斯頓 | ||||||||||||||||
2017年共計 | $ | ||||||||||||||||
(1) | 東方集團 |
上表列出了經營地產的銷售情況；該公司還在提交的年份內出售了一批土地。在截至12月31日的一年中，2019，公司(通過徵用程序)出售了一小塊土地(0.2 (聖迭戈)$185,000 並確認出售$83,000 。在截至12月31日的一年中，2018，EastGroup在休斯頓出售了一塊土地$2,577,000 並確認出售$86,000 。在截至12月31日的一年中，2017，EastGroup出售在埃爾帕索和達拉斯的一塊土地$3,778,000 的銷售淨收益$293,000 。賣地的淨收益包括在其他關於收入和綜合收入綜合報表。
開發和增值特性
公司的發展和增值計劃2019年12月31日，由下表所詳列的物業組成。所招致的附屬成本包括建築期間的利息成本資本化。2019都是$8,453,000 相比較$6,334,000 為2018和$5,765,000 為2017。此外，EastGroup將內部開發成本資本化$6,918,000 在本年度終了的年度內2019年12月31日，與$4,696,000 期間2018和$4,754,000 在……裏面2017.
年內投資於發展及增值物業的資本總額2019曾.$318,288,000 ，主要包括$265,609,000 如開發及增值物業活動下表，$47,415,000 如開發和增值-2019年期間轉入房地產的房地產下表和費用$5,264,000 轉帳後的項目房地產。發展項目轉帳後發生的資本成本房地產包括物業的基本建設改善，但不包括與開發有關的其他資本化費用(即利息費用、財產税和內部人事費)。
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東方集團物業公司及附屬公司
合併財務報表附註
發展與 增值屬性活動 | 發生的費用 | 預期大樓轉換日期 | ||||||||||||||||
費用 轉移 2019年(1) | 為 年終 12/31/19 | 累積 截至 12/31/19 | 預計數 總費用(2) | |||||||||||||||
(單位：千) | ||||||||||||||||||
(未經審計) | (未經審計) | (未經審計) | ||||||||||||||||
租賃 | 建築物大小(平方尺) | |||||||||||||||||
TX達拉斯物流中心6&7(3) | $ | |||||||||||||||||
定居者穿越1口，德克薩斯州奧斯汀 | ||||||||||||||||||
定居者穿越2口，德克薩斯州奧斯汀 | ||||||||||||||||||
北5區，達拉斯，德克薩斯州 | ||||||||||||||||||
美國北卡羅來納州夏洛特機場商業中心3號 | ||||||||||||||||||
第八和第九地平線，奧蘭多，佛羅裏達州 | ||||||||||||||||||
10號西交叉路口8，休斯頓，TX | ||||||||||||||||||
德克薩斯州聖安東尼奧，三縣1&2交叉口 | ||||||||||||||||||
Creekview 121 5&6，達拉斯，德克薩斯州 | ||||||||||||||||||
北6區，達拉斯，德克薩斯州 | ||||||||||||||||||
阿靈頓技術中心1&2，達拉斯，德克薩斯州(3) | ||||||||||||||||||
佛羅裏達州邁阿密5號網關 | ||||||||||||||||||
大橡樹75 2，坦帕，佛羅裏達州(3) | ||||||||||||||||||
西南商業中心，拉斯維加斯，NV(3) | ||||||||||||||||||
太陽海岸6號，佛蒙特州。邁爾斯角 | ||||||||||||||||||
洛磯點2，聖迭戈，加利福尼亞州(3) | ||||||||||||||||||
斯蒂爾·克里克九世，夏洛特，NC | ||||||||||||||||||
租賃總額 | ||||||||||||||||||
在建 | ||||||||||||||||||
太陽海岸8號，佛蒙特州。邁爾斯角 | ||||||||||||||||||
吉爾伯特十字路口A&B，菲尼克斯，AZ | ||||||||||||||||||
颶風淺灘3號，亞特蘭大，GA | ||||||||||||||||||
AZ鳳凰城2號州際公路(3) | ||||||||||||||||||
三縣3&4交叉路口，德克薩斯州聖安東尼奧 | ||||||||||||||||||
世界休斯頓44，休斯頓，德克薩斯州 | ||||||||||||||||||
裏奇維尤1&2，聖安東尼奧，德克薩斯州 | ||||||||||||||||||
Creekview 121 7&8，達拉斯，德克薩斯州 | ||||||||||||||||||
西北交叉1-3，休斯頓，德克薩斯州 | ||||||||||||||||||
定居者跨越3和4，德克薩斯州奧斯汀 | ||||||||||||||||||
德克薩斯州達拉斯Lakeport 1-3 | ||||||||||||||||||
在建共計 | ||||||||||||||||||
未來發展(主要是土地) | 估計建築面積(平方尺) | |||||||||||||||||
鳳凰城 | ( | ) | ||||||||||||||||
英國“金融時報”。邁爾斯角 | ( | ) | ||||||||||||||||
邁阿密，佛羅裏達州 | ( | ) | ||||||||||||||||
奧蘭多角 | ( | ) | ||||||||||||||||
坦帕角 | ||||||||||||||||||
亞特蘭大，GA | ( | ) | ||||||||||||||||
傑克遜號 | ||||||||||||||||||
夏洛特，NC | ( | ) | ||||||||||||||||
德克薩斯州奧斯汀 | ( | ) | ||||||||||||||||
德克薩斯州達拉斯 | ( | ) | ||||||||||||||||
德克薩斯州休斯頓 | ( | ) | ||||||||||||||||
德克薩斯州聖安東尼奧 | ( | ) | ||||||||||||||||
預期發展總額 | ( | ) | ||||||||||||||||
$ | ( | ) | ||||||||||||||||
開發和增值屬性活動表在下面的頁面上繼續。 | ||||||||||||||||||
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東方集團物業公司及附屬公司
合併財務報表附註
2019年期間轉入房地產的開發和增值財產 | 發生的費用 | |||||||||||||||||
費用 轉移 2019年(1) | 為 年終 12/31/19 | 累積 截至 12/31/19 | ||||||||||||||||
(未經審計) | (單位：千) | (未經審計) | ||||||||||||||||
建築物大小(平方尺) | 建築物轉換日期 | |||||||||||||||||
西姆普雷·維瓦一世，聖迭戈，加利福尼亞州(3) | $ | |||||||||||||||||
Creekview 121 3&4，達拉斯，德克薩斯州 | ||||||||||||||||||
地平線六，奧蘭多，佛羅裏達州 | ||||||||||||||||||
地平線十一，奧蘭多，佛羅裏達州 | ||||||||||||||||||
鷹場，鳳凰城，AZ | ||||||||||||||||||
佛羅裏達州邁阿密1號網關 | ||||||||||||||||||
太陽海岸5號，佛蒙特州。邁爾斯角 | ||||||||||||||||||
Steele Creek V，夏洛特，NC | ||||||||||||||||||
布羅德摩爾2號，亞特蘭大，GA | ||||||||||||||||||
艾森豪爾9號點，德克薩斯州聖安東尼奧 | ||||||||||||||||||
世界休斯頓43，休斯頓，德克薩斯 | ||||||||||||||||||
艾森豪爾7號和8號點，德克薩斯州聖安東尼奧 | ||||||||||||||||||
世界休斯頓45，休斯頓，德克薩斯 | ||||||||||||||||||
轉入房地產的總額 | $ | (4) | ||||||||||||||||
(1) | 指在此期間從預期開發(主要是土地)轉入在建工程的費用。負數是轉入建設項目的土地庫存費用。 |
(2) | 這些費用包括髮展義務$ |
(3) | 表示EastGroup獲得的增值項目。 |
(4) | 表示轉移之日的累計成本。 |
2019年1月1日，EastGroup通過了FASB會計準則編碼原則(ASC)842，租賃，如注1(O)所述。在收養方面，公司記錄了其土地租賃的使用權，這些資產被歸類為經營租賃，使用的是生效日期過渡選項；根據這一備選辦法，以前的年份不予重報。截至2019年1月1日，該公司為其土地租賃記錄了資產使用權$10,226,000 。2019年4月，該公司收購了位於達拉斯的物流中心6&7，該中心位於地面租賃的土地上。該公司記錄了一項資產使用權$2,679,000 與這次收購有關。截至2019年12月31日，該公司土地租賃資產使用權的未攤銷餘額為$11,997,000 。土地租賃使用資產的權利包括在房地產在綜合資產負債表上。
截至2019年12月31日，公司擁有二 佛羅裏達的房產，三 德克薩斯州的房產一 在亞利桑那州有土地租賃的財產。這些租賃的條款是40 到50 年數，到期日2031年8月 到2058年10月 的更新選項15 到35 年，除亞利桑那州每年自動和永久續簽的一份租約外，該公司已在租約條款中列入更新選項，以計算地面租賃資產和負債，因為公司合理地肯定將行使這些選擇。終了年度地面租賃支出共計2019年12月31日, 2018和2017都是$966,000 , $783,000 和$760,000 較低水平的付款，則須按以下價格加幅：3 到10 每隔一年，根據租出的樓宇在調整日期的商定或評估公平市價，或自基準租金日期起消費物價指數的增幅，這些日後付款的變動會被視為可變付款，不會影響資產或負債的評税，除非有重大事件觸發重估，例如修訂租約條款。加權平均剩餘租賃期2019年12月31日，因為土地租賃是43 好幾年了。下表列出這些物業的未來最低地面租賃費用，按年計算。 2019年12月31日:
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東方集團物業公司及附屬公司
合併財務報表附註
截至2019年12月31日的未來最低土地租賃付款
截至12月31日的年份， | (單位：千) | |||
2020 | $ | |||
2021 | ||||
2022 | ||||
2023 | ||||
2024 | ||||
其後 | ||||
推定利息(1) | ( | ) | ||
$ | ||||
(1) | 由於公司的租約沒有提供隱含的利率，為了計算剩餘地面租賃付款的現值，公司使用了增量借款利率，並根據若干因素進行了調整，包括土地租賃的長期性質、公司估計的借款成本和基礎土地的估計公允價值，以確定其土地租賃的估算利息。該公司選擇採用投資組合方法，因為截至2019年1月1日，該公司所有的土地租賃都具有類似的特點並已確定 |
如上文所述，本公司採用了新的租賃會計準則2019年1月1日.由於該公司已在未來基礎上適用這些規定，以下是按年度分列的未來最低地面租賃付款的大致情況2018年12月31日，適用於ASC 840，租賃，在ASC 842通過之前。
截至2018年12月31日的未來最低土地租賃付款
截至12月31日的年份， | (單位：千) | |||
2019 | $ | |||
2020 | ||||
2021 | ||||
2022 | ||||
2023 | ||||
其後 | ||||
$ | ||||
在…2018年12月31日，除2019年4月獲得的與物流中心6和7有關的地面租賃外，該公司有相同的土地租賃。
(3) | 鬆散投資 |
(4) | 應收抵押貸款 |
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東方集團物業公司及附屬公司
合併財務報表附註
(5) | 其他資產 |
公司概況其他資產如下：
十二月三十一日， | ||||||
2019 | 2018 | |||||
(單位：千) | ||||||
租賃成本(主要是佣金) | $ | |||||
租賃成本的累計攤銷 | ( | ) | ( | ) | ||
租賃費用(主要是佣金)，扣除累計攤銷 | ||||||
已獲得的地方租賃、核可、技術、技術、工業 | ||||||
就地租賃無形資產的累計攤銷 | ( | ) | ( | ) | ||
就地租賃無形資產，累計攤銷淨額 | ||||||
獲得了市場上的租賃、無形資產、商品、商品等已獲得的市場租賃、無形資產、商品等 | ||||||
上述市場租賃無形資產的累計攤銷 | ( | ) | ( | ) | ||
所購市場租賃無形資產，扣除累計攤銷額 | ||||||
* | ||||||
GB/T1459.2-1988應收帳款、商品、產品、商品 | ||||||
商品、產品、技術等。 | ||||||
利率互換資產 | ||||||
資產使用權-辦公室租賃(經營)(1) | ||||||
成品油，產品，技術，工業 | ||||||
預付費費用和其他資產 | ||||||
共計其他資產 | $ | |||||
(1) |
(6) | 無擔保銀行信貸設施 |
到2018年6月14日，東方集團$300 百萬和$35 百萬超過libor的無擔保銀行信貸設施100 基點，設施費20 基點及到期日(2019年7月30日) 。該公司於2018年6月14日修訂並重申了這些信貸安排，將能力擴大到$350 百萬和$45 百萬，詳見下文。亞細亞
這個$350 百萬無擔保銀行信貸工具與一組九 銀行的到期日為2022年7月30日 。信貸工具包含以下選項：兩個六個月的延期 (公司選舉)及$150 百萬手風琴(經各方同意)每期利率通常按月調整。2019年12月31日，是libor+嗎？100 基點，年費為20 基點。保證金和設施費將隨公司信用評級的變化而變化。該公司已將利率互換指定為$80 百萬無擔保銀行信貸貸款，有效地將8，000萬美元的利率固定在2.020 %通過利率互換的到期日。這個互換到期了(2018年8月15日) ，8，000萬美元的取款已恢復到與該公司的無擔保銀行信貸貸款有關的可變利率。截至2019年12月31日，公司$105,000,000 在這種無擔保的無擔保銀行信貸安排中未償還的可變利率貸款，其加權平均利率為2.776 %。本公司有備用信用證$674,000 在這個設施上認捐。
公司的$45 百萬無擔保銀行信貸安排的到期日為2022年7月30日 ，或銀行指定的較後日期；該公司亦兩個六個月的延期 類中的擴展選項可用。$350 百萬設施被行使。利率按日調整2019年12月31日，是libor+嗎？100 基點，年費為20 基點。保證金和設施費將隨公司信用評級的變化而變化。截至2019年12月31日，利率是2.763 %在…的平衡上$7,710,000 .
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東方集團物業公司及附屬公司
合併財務報表附註
無擔保銀行貸款平均為$172,175,000 在……裏面2019, $141,223,000 在……裏面2018和$114,751,000 在……裏面2017，加權平均利率(不包括設施費用攤銷和債務發行成本)3.34 %在……裏面2019, 2.64 %在……裏面2018和2.07 %在……裏面2017.設施費用的無償攤銷$790,000 , $736,000 和$670,000 為2019, 2018和2017公司無擔保銀行信貸設施債券發行成本的攤銷成本為$556,000 , $508,000 和$451,000 為2019, 2018和2017分別。
該公司的無擔保銀行信貸設施有某些限制性契約，例如維持償債範圍和槓桿率，以及維持保險範圍，該公司遵守了其所有的金融債務契約2019年12月31日.
有關公司未清結餘的詳情，請參閲附註7。無擔保銀行信貸設施截至2019年12月31日和2018.
(7) | 無擔保和有擔保債務 |
公司的債務詳見下文。EastGroup將債務發行成本作為無擔保銀行信貸設施、無擔保債務和有擔保債務關於綜合資產負債表，詳見下文。
十二月三十一日 2019 | 十二月三十一日 2018 | |||||
(單位：千) | ||||||
無擔保銀行信貸設施.可變利率，賬面金額 | $ | |||||
未攤銷債務發行成本 | ( | ) | ( | ) | ||
無擔保銀行信貸設施 | ||||||
無擔保債務-固定利率，賬面金額(1) | ||||||
未攤銷債務發行成本 | ( | ) | ( | ) | ||
無擔保債務 | ||||||
有擔保債務-固定利率，賬面金額(1) | ||||||
未攤銷債務發行成本 | ( | ) | ( | ) | ||
擔保債務 | ||||||
債務總額 | $ | |||||
(1) | 由於利率掉期，這些貸款有固定利率或有效固定利率。 |
68
東方集團物業公司及附屬公司
合併財務報表附註
的賬面金額摘要無擔保債務如下：
12月31日餘額， | |||||||||||
高於libor的保證金 | 利率 | 到期日 | 2019 | 2018 | |||||||
(單位：千) | |||||||||||
7 500萬美元無擔保定期貸款(1) | $ | ||||||||||
7 500萬美元無擔保定期貸款(1) | |||||||||||
4 000萬美元無擔保定期貸款(1) | |||||||||||
7 500萬美元無擔保定期貸款(1) | |||||||||||
6 500萬美元無擔保定期貸款(1) | |||||||||||
1億元高級無擔保債券： | |||||||||||
約值約3，000萬元 | 不適用 | ||||||||||
約5，000萬元 | 不適用 | ||||||||||
約值約2，000萬元 | 不適用 | ||||||||||
6，000萬元高級無抵押債券 | 不適用 | ||||||||||
1億元高級無擔保債券： | |||||||||||
約值約6，000萬元 | 不適用 | ||||||||||
約4，000萬元 | 不適用 | ||||||||||
二千五百萬元高級無抵押債券 | 不適用 | ||||||||||
5，000萬元高級無擔保債券 | 不適用 | ||||||||||
6，000萬元高級無抵押債券 | 不適用 | ||||||||||
8，000萬元高級無抵押債券 | 不適用 | ||||||||||
三千五百萬元高級無抵押債券 | 不適用 | ||||||||||
7，500萬元高級無抵押債券 | 不適用 | ||||||||||
1億美元無擔保定期貸款(1) | |||||||||||
$ | |||||||||||
(1) | 這些無擔保定期貸款的利率由libor加上保證金組成，該保證金受公司覆蓋評級變化的定價網格的制約。該公司簽訂了利率互換協議(注13進一步説明)，將貸款的libor利率轉換為有效的固定利率。上表所列利率為貸款的有效固定利率，包括利率掉期的影響。2019年12月31日. |
2019年3月，該公司關閉了$80 百萬一家保險公司的高級無擔保票據。這些音符有一個10 -年期及固定利率4.27 %每半年支付一次利息。2019年8月，該公司關閉了$35 百萬一家保險公司的高級無擔保票據。這些音符有一個12 -年期及固定利率3.54 %每半年支付一次利息。同樣在2019年8月，該公司關閉了$75 百萬一家保險公司的高級無擔保票據。這些音符有一個10 -任期一年，固定費率為3.47 %每半年支付一次利息。這些高級無擔保票據中沒有一種是或將根據經修正的1933年“證券法”進行登記，而且在沒有登記或不受登記要求的適用豁免的情況下，不得在美國提供或出售這些票據。
2019年7月，該公司償還了$75 百萬到期無抵押定期貸款，有效固定利率為2.85 %.
2019年10月，該公司關閉了$100 百萬高級無擔保定期貸款，為期七年，只支付利息。該銀行以libor年利率加適用的保證金(1.50 %截至2019年12月31日和2020年2月12日)基於公司高級無擔保長期債務評級。該公司還簽訂了一項利率互換協議，將貸款的libor利率部分轉換為貸款整個期間的固定利率，提供有效的固定利率。2.75 %.
該公司的無擔保債務工具有某些限制性契約，例如維持還本付息範圍和槓桿比率以及維持保險範圍，公司遵守其所有的金融債務契約2019年12月31日.
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合併財務報表附註
的賬面金額摘要擔保債務如下：
利率 | 每月 P&I 付款 | 成熟期 日期 | 承載量 穩固 房地產 (一九二零九年十二月三十一日) | 12月31日餘額， | |||||||||||||
財產 | 2019 | 2018 | |||||||||||||||
(單位：千) | |||||||||||||||||
Dominguez，工業I&III，Kingsview，Shaw， 胡桃和華盛頓 | $ | ||||||||||||||||
藍鷺II | |||||||||||||||||
40TH百週年公園，中環交叉路口V號， 行政機場、第一交匯處、海景、濕地5-8和世界休斯敦26、28、29和30 | |||||||||||||||||
科羅拉多十字路口，I-III號州際公路，羅哈斯，斯蒂爾 克里克1&2，風投和世界休斯敦3-9(1) | |||||||||||||||||
Arion 18，Beltway跨界VI&VII，商業 公園II&III、康科德、V-VII號州際公路、湖景、山脊溪II、南嶺IV&V和世界休斯敦32 | |||||||||||||||||
拉莫納 | |||||||||||||||||
$ | |||||||||||||||||
(1) | 在2019年期間，該公司為“世界休斯敦5號”執行了一項抵押品發放；該財產在2019年期間出售，不再被視為擔保這項貸款的抵押品。 |
該公司目前打算通過經營現金流、在其無擔保銀行信貸設施下借款、從新債務(主要是無擔保債務)中獲得的收益和/或發行股票工具的收益，在短期和長期內償還其債務義務。
定期償還長期債務的本金，包括無擔保債務和擔保債務(不包括無擔保銀行信貸設施)，在今後五年內到期。2019年12月31日如下：
截至12月31日的年份， | (單位：千) | |||
2020 | $ | |||
2021 | ||||
2022 | ||||
2023 | ||||
2024 | ||||
(8) | 應付帳款和應計費用 |
公司概況應付帳款和應計費用如下：
十二月三十一日， | ||||||
2019 | 2018 | |||||
(單位：千) | ||||||
財產税、應税税、應付款税、公税、成品税、商品税、成品税、商品税、成品税等 | $ | |||||
應付開發費用 | ||||||
應支付的房地產改進和資本化租賃費用 | ||||||
利息、應付款、商品、商品、金融、金融 | ||||||
應付股息 | ||||||
帳面透支(1) | ||||||
其他應付款和應計費用 | ||||||
共計應付帳款和應計費用 | $ | |||||
(1) 指在期終前未結清銀行的支票；因此，銀行尚未向公司預支現金。當支票結清銀行時，他們將通過公司的工作現金信貸額度提供資金。見注1(P)。
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東方集團物業公司及附屬公司
合併財務報表附註
(9) | 其他負債 |
公司概況其他負債如下：
十二月三十一日， | ||||||
2019 | 2018 | |||||
(單位：千) | ||||||
GB/T1459.2-1988安全礦牀、商品、金融、工業、金融等領域 | $ | |||||
預付租金和其他遞延收入 | ||||||
經營租賃負債-土地租賃(1) | ||||||
經營租賃負債-辦公室租賃(1) | ||||||
收購-市面以下租賃無形資產 | ||||||
所購非市場租賃無形資產的累計攤銷 | ( | ) | ( | ) | ||
收購-市面以下租賃無形資產，扣除累計攤銷額 | ||||||
利率互換負債 | ||||||
預付房客改善償還款 | ||||||
其他負債 | ||||||
共計其他負債 | $ | |||||
(1) |
(10) | 普通股活動 |
下表列出截至年底的三年的普通股活動情況。2019年12月31日:
截至12月31日的年份， | ||||||||
2019 | 2018 | 2017 | ||||||
普通股(股份) | ||||||||
年初發行的股票 | ||||||||
GB/T1593-1991普通股票產品、商品、 | ||||||||
股利再投資計劃，成品率、成品率等 | ||||||||
鼓勵性、限制性的、被授予的、有價值的、有價值的 | ||||||||
激勵性、限制性股票、被沒收性、商品性、成品性、商品性、商品性等 | ( | ) | ( | ) | ||||
GB/T15259-1993主管公證，成品率 | ||||||||
董事受限制股票獲批 | ||||||||
為納税義務而扣繳的限制性股票 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | ||
年底的股票，已發過的股票，有價值的，商品的，商品的，產品的 | ||||||||
普通股發行
下表列出截至年底的三年普通股發行活動。2019年12月31日:
截至12月31日的年份， | 股份數目 普通股發行 | 淨收益 | |||||
(單位：千) | |||||||
2019 | $ | ||||||
2018 | |||||||
2017 | |||||||
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東方集團物業公司及附屬公司
合併財務報表附註
股息再投資計劃
該公司有一項股息再投資計劃，允許股東將現金分配再投資於公司的新股。2019年12月12日，股利再投資計劃終止，任何根據該計劃未售出的股票都被取消註冊。
(11) | 股票補償 |
東方集團適用ASC 718的規定，薪酬-股票補償在財務報表中確認與股票支付交易有關的補償成本，並以所發行的權益或負債工具的公允價值來衡量成本。
股權激勵計劃
2004年5月，該公司的股東批准了EastGroupProperties，Inc.。2004年股權激勵計劃(“2004年計劃”)，該計劃授權發放最多可達1,900,000 以期權、股票增值權、限制性股票、遞延股、業績股、紅股或代現金補償的形式向員工發放普通股，董事會於2005年9月和2006年12月對2004年計劃作了進一步修訂。
2013年4月，董事會通過了EastGroup Properties，Inc.。根據賠償委員會的建議，2013年股權激勵計劃(“2013年股權計劃”)；2013年股權計劃得到公司股東的批准，並於2013年5月29日生效。董事會於2017年3月進一步修訂了2013年股權計劃。2013年公平計劃允許向僱員和董事頒發以下方面的獎勵2,000,000 普通股
有1,583,223 , 1,629,281 和1,671,981 截至12月31日，根據2013年股權計劃可獲得的總份額，2019, 2018和2017分別。通常情況下，公司發行新股以完成股票授予。
以股票為基礎的僱員補償成本為$8,647,000 , $5,322,000 和$6,309,000 為2019, 2018和2017分別$2,536,000 , $1,173,000 和$1,458,000 作為公司各年發展成本的一部分進行資本化。
僱員權益獎
公司的限制性股票計劃旨在為管理層提供激勵，以實現公司董事會薪酬委員會(“委員會”)制定的目標。這些獎勵作為一種保留手段，隨着時間的推移，允許參與者從股票紅利和潛在的股票升值中受益。股權獎勵使管理層的利益與股東的長期利益相一致。根據委員會的決定，公司限制性股票計劃的轉歸期各不相同。限制性股票授予高管，但須符合委員會確定的某些年度業績目標和多年市場條件。限制性股票授予非執行官員，但須繼續服務。市場獎勵和獎勵的成本只需在所需的服務期間內直線攤銷。服務和績效獎勵的補償費用總額是根據授予日股票的公平市場價值計算的。
2017年第二季度，委員會批准了公司某些高管的長期股權補償計劃，其中包括三 基於股東總回報和一 組件僅基於截至歸屬日期的持續服務。
基於股東總回報的三個長期股權補償計劃的組成部分，都要經過明確的測試，將公司的總股東回報與NAREIT股權指數以及NAREIT產業指數的成員公司進行比較。第一個計劃衡量了2017年12月31日終了的一年期間的一線測試。2018年第一季度，委員會衡量了該公司的業績一 -委員會在2017年5月10日贈款日期確定的亮線測試期間。在量度日期釐定的股份數目為4,257 .轉讓這些股份100 %2018年3月1日，獲得的股份被確定。自2017年5月10日授予之日起，該公司開始根據獎勵的授予日期公允價值確認該計劃的費用，該獎勵的確定採用了一個模擬定價模型，該模型是為了具體考慮獎勵的獨特特點而開發的。
第二個計劃衡量了2018年12月31日終了的兩年期間的一線測試。在2019年第一季度，委員會衡量了該公司的業績二 -委員會在2017年5月10日贈款日期確定的亮線測試期間。在量度日期釐定的股份數目為9,460 .轉讓這些股份100 %2019年2月14日，該公司確定了所獲股份的日期。在2017年5月10日的授予日期，
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合併財務報表附註
公司開始根據獎勵的授予日期、公允價值確認該計劃的費用，該獎勵是使用一個模擬定價模型確定的，該模型是為了具體考慮獎勵的獨特特點而開發的。
第三個計劃將在三 -截至2019年12月31日的一年期間。在2020年第一季度，委員會將根據該委員會在2017年5月10日確定的明線測試來衡量該公司在三年期間的業績。在衡量日期賺得的股份數目可從零 到18,917 .將這些股份轉讓給75 %在2020年第一季度確定賺得的股份之日25 %2021年1月1日。自2017年5月10日授予之日起，該公司開始根據獎勵的授予日期公允價值確認該計劃的費用，該獎勵的確定採用了一個模擬定價模型，該模型是為了具體考慮獎勵的獨特特點而開發的。
長期股權補償計劃的組成部分僅基於截至歸屬日期的持續服務，於2017年5月10日授予。在那一天，5,406 股份只批給某些行政人員，但須在歸屬日期繼續服務。這些股票的授予日期公允價值為$78.18 每股，既得利益25 %2018年、2019年和2020年的第一季度25 %2021年1月1日。在剩餘的服務期間，這些股票將以直線方式支付.
2018年第二季度，委員會根據2018年的某些年度業績計量，核準了公司執行幹事權益補償計劃，其中包括每股業務資金(“FFO”)、相同財產淨營業收入變化、一般和行政費用以及固定費用保險。2019年2月14日，委員會根據委員會在2018年6月1日贈款日期確定的明線測試，衡量了2018年該公司的業績，並確定：24,690 股票是賺來的。這些股票的授予日期公允價值為$95.19 、既得利益20 %在股份確定之日20 %每年1月1日以後的四年。自2018年6月1日授予之日起，該公司開始確認根據這些獎勵可能獲得的股份的估算費用；這些股份正在使用分級歸屬歸屬法進行支出，該方法承認獎勵的每個單獨歸屬部分為在所需服務期間的直線基礎上的單獨獎勵。
同樣在2018年第二季度，委員會核準了一項EastGroup執行幹事權益補償計劃，該計劃的基礎是實現該計劃所列每名幹事的個人目標。2019年2月14日，委員會評估了這些官員的業績，並酌情授予5,671 批出日期公允價值為$107.37 。這些股份20 %在股份被確定和判給的日期，並將歸屬20 %每年1月1日以後的四年。該公司開始確認在2019年2月14日授予的股份的費用，這些股份將在剩餘服務期間以直線方式支付。
同樣在2018年第二季度，委員會批准了公司高管的長期股權補償計劃，其中包括一 基於股東總收益和一 組件僅基於截至歸屬日期的持續服務。
基於股東總回報的長期股權補償計劃的組成部分要經過明確的測試，將公司的總股東回報與NAREIT權益指數以及NAREIT產業指數的成員公司進行比較。該計劃將在三 -至2020年12月31日止的一年。在2021年第一季度，委員會將根據該委員會在2018年6月1日設立的明線測試來衡量該公司在三年期間的業績。在衡量日期賺得的股份數目可從零 到27,596 .將這些股份轉讓給75 %在2021年第一季度確定所獲股份的日期25 %2022年1月1日。自2018年6月1日授予之日起，該公司開始根據獎勵的授予日期公允價值確認該計劃的費用，該獎勵採用一個模擬定價模型確定，該模型是為了具體考慮獎勵的獨特特點而開發的。
長期股權補償計劃的組成部分僅基於截至歸屬日期的持續服務，於2018年6月1日授予。在那一天，7,884 股份只授予公司的執行官員，但須在歸屬日期繼續服務。這些股票的授予日期公允價值為$95.19 、既得利益25 %2019年第一季度25 %在接下來的四年中，每年1月1日。在剩餘的服務期間，這些股票將以直線方式支付.
在2019年第一季度，委員會根據2019年的某些年度業績計量，核準了對公司高管的股權補償獎勵(“2019年年度補助金”)；2019年年度補助金包括三 組件。2019年年度贈款的第一部分是基於以下公司2019年業績計量：(1)同一財產營業收入淨變化，(2)債務與EBITDAre比率，(3)固定費用保險。在2020年第一季度，委員會將根據
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合併財務報表附註
贈款日期委員會，2019年3月7日。為實現年度業績計量而可能賺取的股份總數可從零 到9,594 。這些股票的授予日期公允價值為$105.97 ，會穿背心20 %在股份確定的日期20 %每年1月1日以後的四年。自2019年3月7日授予之日起，公司開始確認根據這些獎勵可能獲得的股份的估計費用；這些股份正在使用分級歸屬歸屬法進行支出，該方法承認獎勵的每一個單獨歸屬部分為在所需服務期間的直線基礎上的單獨獎勵。
2019年年度贈款的第二個組成部分是基於該公司2019年的每股FFO。在2020年第一季度，委員會將根據該委員會在2019年8月28日確定的明線測試來衡量該公司2019年的業績。為實現財務總監年度業績計量而可能賺取的股份總數可從零 到15,992 。這些股票的授予日期公允價值為$122.61 ，會穿背心20 %在股份確定的日期20 %每年1月1日以後的四年。自2019年8月28日授予之日起，公司開始確認其根據這些獎勵可能獲得的股份的估計費用；這些股份正在使用分級歸屬歸屬法進行支出，該方法承認獎勵的每個單獨歸屬部分為在所需服務期間內的直線基礎上的單獨獎勵。
2019年年度贈款的第三個組成部分是根據每個被授予股份的官員的個人目標實現的。根據本賠償計劃的個別目標發行的任何股份，將由委員會酌情決定，並於2020年第一季度發行。為實現個人目標而在贈款日期發行的股票數量可從零 到6,394 。這些股份20 %在股份確定和判給之日20 %每年1月1日以後的四年。該公司將開始確認在2020年第一季度授予的任何股票的費用，這些股票將在剩餘的服務期內以直線方式支出。
同樣在2019年第一季度，委員會批准了對公司高管的長期權益補償獎勵，其中包括一 基於股東總收益和一 組件僅基於截至歸屬日期的持續服務。
以股東總回報為基礎的長期權益補償獎勵的組成部分將接受一線測試，這些測試將將公司的股東總回報率與NAREIT權益指數以及NAREIT產業指數的成員公司進行比較。該獎項將衡量亮線測試在三 -截至2021年12月31日的一年。在2022年第一季度，委員會將根據委員會在2019年3月7日設立的明線測試來衡量該公司在三年期間的業績。在衡量日期賺得的股份總數可從零 到34,812 .將這些股份轉讓給75 %在2022年第一季度確定賺得的股份之日25 %2023年1月1日。在2019年3月7日的授予日期，該公司開始根據獎勵的授予日期公允價值確認此獎勵的費用，該獎勵是使用一個為具體考慮獎勵的獨特特點而開發的模擬定價模型確定的。
長期股權補償金的組成部分僅基於截至歸屬日期的持續服務，於2019年3月7日授予。在那一天，9,947 股份只授予公司的執行官員，但須在歸屬日期繼續服務。這些股票的授予日期公允價值為$105.97 ，將25 %在2020年第一季度25 %在2021年、2022年和2023年的1月1日。在剩餘的服務期間，這些股票將以直線方式支付.
在2019年第二季度，10,175 股份只授予某些非執行幹事，但須在歸屬日期繼續服務。這些股票的授予日期公允價值為$112.14 ，將20 %在2020年、2021年、2022年、2023年和2024年的1月1日。在剩餘的服務期間，這些股票將以直線方式支付.
在2019年第四季度，委員會通過了“公平獎勵退休政策”(“退休政策”)，允許加速向符合退休資格的僱員(定義為滿足一定年齡和服務年限要求的僱員)轉讓未歸屬的股份。為了有資格在退休後加速歸屬，符合資格的僱員必須根據退休政策提供必要的通知，並必須從公司退休。公司調整了其股票補償費用，以加速確認符合退休資格的僱員的費用。
在不再受意外影響的獎勵的限制期內，公司會累積股息，並持有該等股份的證明書；然而，僱員可投票表決該等股份。如屬意外情況，則會根據預期批出的股份數目而累算股息，而有關的股份證明書及股息則在其歸屬時送交僱員。2019年12月31日，有$4,556,000 與僱員和董事的非既得限制性股票薪酬有關的未確認補償成本，預計將在加權平均期間內確認2.7 好幾年了。
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合併財務報表附註
以下是批出、沒收及交付(既得利益)予僱員的受限制股份總額的摘要，並以有關的加權平均批出日公平價值股價計算。2019, 2018和2017。在歸屬於.的股份中2019, 2018和2017, 28,955 股票，23,824 股份和33,695 公司分別扣留股份，以履行根據適用的股權計劃選擇這一選擇權的僱員的納税義務。在批出日期，期間批出的股份的公允價值。2019, 2018和2017曾.$5,672,000 , $4,223,000 和$7,155,000 分別。截至歸屬日期，在2019, 2018和2017曾.$6,662,000 , $5,142,000 和$6,441,000 分別。
限制性股票活動： | 截至12月31日的年份， | |||||||||||||||||||
2019 | 2018 | 2017 | ||||||||||||||||||
股份 | 加權平均 授予日期 公允價值 | 股份 | 加權平均 授予日期 公允價值 | 股份 | 加權平均 授予日期 公允價值 | |||||||||||||||
年初未歸屬 | $ | $ | $ | |||||||||||||||||
獲批(1) | ||||||||||||||||||||
沒收 | ( | ) | ( | ) | ||||||||||||||||
既得利益 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | ||||||||||||||
年底未歸屬 | ||||||||||||||||||||
(1) 不包括如果2017年和2018年制定的長期業績目標和2019年年度和長期業績目標得以實現可能獲得的限制性股份。取決於在公開執行期間結束時實現目標的實際水平，所獲股份的數目可從零 到113,305 .
未歸屬股份歸屬附表 | 股份數目 | ||
2020 | |||
2021 | |||
2022 | |||
2023 | |||
2024 | |||
全非既得利益的 | |||
董事權益獎
董事會根據2013年公平計劃通過了一項政策，根據該政策，將向非僱員董事頒發獎勵。現行政策規定，公司應自動向在年會上當選或再次當選為董事會成員的每一位非僱員董事授予年度保留股份獎勵。股份的數目應等於$90,000 除以選舉當日股份的公平市價。如果非僱員董事當選或被任命為董事會成員，而不是在公司的年度會議上，則年度保留股份獎勵應按比例評定。該政策還規定，每一位新任命或當選的非僱員董事將在當選或任命之日自動獲得普通股限制性股份的獎勵。$25,000 除以該日公司普通股的公平市價。這些受限制的股份將歸屬於四-年期，除某些例外情況外，按日後擔任董事的情況而定。
發行董事6,384 股票，8,478 股份和8,881 普通股股份2019, 2018和2017分別。
在2007年第三季度，282 股份獲批予一名新當選的非僱員董事，但須在歸屬日期繼續服務。該等股份的批出日期公允價值為$88.86 每股，既得利益25%分別於2018年9月8日和2019年9月8日25 %每年在2020年和2021年的9月8日。在剩餘的服務期間，這些股票將以直線方式支付.
2013年期間，417 股份獲批予一名新當選的非僱員董事，但須在歸屬日期繼續服務。該等股份的批出日期公允價值為$59.97 每股，既得利益25 %分別為2014年12月6日、2015年、2016年和2017年。
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合併財務報表附註
(12) | 綜合收入 |
綜合收入總額由淨收入加上非業主來源的所有其他權益變動構成，並在收入和綜合收入綜合報表上列報。.的組成部分 累計其他綜合收入為2019, 2018和2017列於本公司的權益變動綜合報表內，現摘要如下。有關公司利率互換的資料，請參閲附註13。
截至12月31日的年份， | |||||||||
2019 | 2018 | 2017 | |||||||
累計其他綜合收入： | (單位：千) | ||||||||
年初餘額 | $ | ||||||||
利率互換公允價值中的再收益變動-現金流量套期保值 | ( | ) | |||||||
年底餘額 | $ | ||||||||
(13) | 衍生工具與套期保值活動 |
公司在經營和經濟條件方面都面臨着一定的風險。本公司主要通過對其核心業務活動的管理來管理其對各種業務和經營風險的風險敞口。該公司管理經濟風險，包括利率、流動性和信貸風險，主要是通過管理其債務融資的數額、來源和持續時間，並在一定程度上管理衍生工具的使用。
具體來説，該公司訂立了衍生工具，以管理因商業活動而產生的風險敞口，這些業務活動導致支付未來已知和不確定的現金數額，其價值由利率決定。以下描述的公司衍生工具用於管理公司主要與公司某些借款有關的已知或預期現金支付的金額、時間和期限的差異。
該公司使用利率衍生品的目的是通過使用利率互換將可變利率改為固定利率。利率互換被指定為現金流量對衝，是指從交易對手處收取可變利率金額，以換取公司在協議有效期內支付固定利率，而不交換相關的名義金額。
截至2019年12月31日，東方集團六 未償還利率掉期，所有這些都用於對衝與無擔保貸款有關的可變現金流。公司的所有利率互換都將相關貸款的libor利率成分轉換為有效的固定利率，公司得出的結論是，每一種套期保值關係都是非常有效的。
指定及符合現金流量套期保值資格的衍生工具的公允價值變動載於其他綜合收入隨後通過利息支出將其重新歸類為收益，因為利息支付是在經過套期保值的預測交易影響收益的時期內進行的。
報告的數額其他綜合收入(損失)與衍生產品相關的產品將被重新分類為利息費用當利息支付或收到公司的可變利率債務。公司估計$223,000 將被重新分類其他綜合收入(損失)減少到利息費用在接下來的12個月裏。
該公司對場外(“場外”)衍生品的估值方法是根據隔夜指數互換(OIS)利率折現現金流，非抵押或部分擔保交易按OIS利率折現，但包括適當的融資成本經濟調整(即LIBOR-OIS基礎調整，以近似於無擔保資金成本)和信用風險。該公司使用中間市場價格計算其衍生價值.
2017年7月，監管倫敦銀行同業拆借利率(Libor)的金融行為監管機構(Fsa)宣佈，它打算停止強迫銀行提交2021年後計算libor的利率。替代參照利率委員會(“ARRC”)建議，擔保隔夜融資利率(“Sofr”)是一種替代美元-libor的最佳做法，用於目前以美元-libor為索引的衍生品和其他金融合同。ARRC已經從美元libor向Sofr提出了一個有節奏的市場轉型計劃，各組織目前正在制定行業範圍和公司特定的過渡計劃。
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東方集團物業公司及附屬公司
合併財務報表附註
因為它涉及衍生品和現金市場，暴露於美元-libor。該公司有與美元-libor掛鈎的重要合同，並正在監測這一活動並評估相關風險。
截至2019年12月31日和2018，本公司有下列未償還利率衍生工具被指定為利率風險現金流量對衝工具：
利率衍生 | 截至2019年12月31日的名義金額 | 截至2018年12月31日的名義金額 | ||
(單位：千) | ||||
利率互換 | $ | |||
利率互換 | $ | $ | ||
利率互換 | $ | $ | ||
利率互換 | $ | $ | ||
利率互換 | $ | $ | ||
利率互換 | $ | $ | ||
利率互換 | $ | |||
下表列出該公司衍生金融工具的公允價值，以及截至2005年綜合資產負債表的分類。2019年12月31日和2018。有關公司利率掉期的公允價值的更多信息，請參見注18。
衍生物 截至2019年12月31日 | 衍生物 截至2018年12月31日 | ||||||||||
資產負債表定位 | 公允價值 | 資產負債表定位 | 公允價值 | ||||||||
(單位：千) | |||||||||||
指定為現金流套期保值的衍生工具： | |||||||||||
次級利率掉期資產 | 其他資產 | $ | 其他資產 | $ | |||||||
主要利率互換負債 | 其他負債 | 其他負債 | |||||||||
下表列出公司衍生金融工具對截至年度收入和綜合收益綜合報表的影響。2019年12月31日, 2018和2017:
截至12月31日的年份， | |||||||||
2019 | 2018 | 2017 | |||||||
(單位：千) | |||||||||
現金流量套期保值關係中的衍生工具 | |||||||||
利率互換： | |||||||||
確認的收入(損失)數額其他綜合收入(損失)GB/T1597-1997關於金融產品的技術和技術技術的發展和應用技術的發展，在有關的產品上，有一種產品，一種高性能的產品，一種高技術的、高技術的、高等級的、 | $ | ( | ) | ||||||
(收入)損失額重新分類累計其他綜合收入進利息費用 | ( | ) | ( | ) | |||||
有關公司的其他資料，請參閲附註12。累計其他綜合收入因為它的利率掉期。
衍生金融協議使公司在對手方根據利率對衝協議條款不履行義務的情況下面臨信用風險。公司認為，通過與公司認為有信用價值的金融機構進行交易，可以將信用風險降到最低。
77
東方集團物業公司及附屬公司
合併財務報表附註
(14) | 每股收益 |
本公司採用ASC 260，每股收益，這就要求公司提供基本的和稀釋的每股收益。在基本計算和稀釋EPS計算中，分子和分母的調節如下：
2019 | 2018 | 2017 | |||||||
(單位：千) | |||||||||
的淨收益計算基本每股收益 東方集團物業公司普通股東 | |||||||||
核數師-可歸屬於普通股股東的淨收入 | $ | ||||||||
分母加權平均流通股 | |||||||||
可歸因於淨收益的稀釋每股收益計算 致EastGroup Property，Inc.普通股東 | |||||||||
核數師-可歸屬於普通股股東的淨收入 | $ | ||||||||
分母： | |||||||||
流通股 | |||||||||
成品率 | |||||||||
成本 | |||||||||
(15) | 業務季度業績-未經審計 |
2019年季度結束 | 2018年季度結束 | |||||||||||||||||||||||
3月31日 | 六月三十日 | 9月30日 | 12月31日 | 3月31日 | 六月三十日 | 9月30日 | 12月31日 | |||||||||||||||||
(單位：千，除每股數據外) | ||||||||||||||||||||||||
收入 | $ | |||||||||||||||||||||||
費用 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | ( | ) | ( | ) | ( | ) | ( | ) | ( | ) | ||||||||
淨收益 | ||||||||||||||||||||||||
可歸因於 合資企業的非控股權 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | ( | ) | ( | ) | ( | ) | ( | ) | ||||||||||
歸於東集團的淨收入 物業公司普通股東 | $ | |||||||||||||||||||||||
EastGroupProperty公司淨收益每股基本數據。普通股東(1) | ||||||||||||||||||||||||
可歸因於共同的淨收入 股東 | $ | |||||||||||||||||||||||
加權平均股票 | ||||||||||||||||||||||||
稀釋每股數據的淨收益可歸因於東方集團的財產，公司。普通股東(1) | ||||||||||||||||||||||||
可歸因於共同的淨收入 股東 | $ | |||||||||||||||||||||||
加權平均股票 | ||||||||||||||||||||||||
(1) | 上述季度每股收益計算依據的是每季度普通股每股基本收益加權平均已發行股票數和稀釋每股收益每季度普通股和普通股等值流通股加權平均數。“收入和綜合收入綜合報表”中的每股收益計算是根據每年普通股每股基本收益加權平均股數和稀釋每股收益每年普通股和普通股等值股加權平均數目計算的。由於四捨五入，季度財務數據可能與年度數據不同。 |
78
東方集團物業公司及附屬公司
合併財務報表附註
(16) | 確定繳款計劃 |
EastGroup為其員工維持401(K)計劃。50 %僱員的供款(限於10 %(按計劃確定的補償金)，並可每年酌情繳納會費。公司用於此計劃的總費用為$786,000 , $769,000 和$672,000 為2019, 2018和2017分別。
(17) | 法律事項 |
本公司目前並無涉及任何重大訴訟，亦不涉及對公司或其財產構成威脅的任何重大訴訟，但在一般業務過程中出現的例行訴訟除外。
正如公司在2018年12月31日終了年度的10-K表年度報告和截至2019年3月31日、6月30日和9月30日的季度表10-Q中所報告的那樣，該公司捲入了與該公司及其某些高級人員有關的訴訟，涉及該公司2016年11月購買一批土地，指控違反合同和其他法律和股權索賠。該公司提出了許多肯定的抗辯。為了解決這起訴訟，EastGroup提出了初步和解方案。$497,000 在2018年12月31日和2019年3月31日的公司財務報表中保留。在截至2019年6月30日的三個月內，雙方以調解方式解決了這一問題；與此事有關的損失包括在其他關於收入和綜合收入綜合報表。截至2019年6月30日，此事已得到解決。儘管問題已經解決，案件被駁回，各方之間交換了釋放，但原告對命令提出上訴，迫使他遵守和解協議。此後，上訴法院駁回了上訴。根據和解協議應支付的所有款項均已支付給原告的律師，並已如前所述入帳。
(18) | 金融工具的公允價值 |
ASC 820，公允價值計量，將公允價值定義為在計量日在市場參與者之間有秩序的交易中出售資產或為轉移負債而支付的價格。ASC 820還為使用公允價值衡量金融資產和負債提供了指導。編纂要求披露公允價值計量下降的公允價值層次內的水平，包括在活躍市場對相同資產或負債使用報價(1級)、在活躍市場使用類似工具的報價或在非活躍市場中使用相同或類似工具的報價(2級)，以及在市場上不易觀察的重要估值假設(第3級)。
下表根據ASC 820列出公司金融工具的賬面金額和估計公允價值。 12月31日，2019和2018.
十二月三十一日， | ||||||||||||
2019 | 2018 | |||||||||||
載運 金額(1) | 公平 價值 | 載運 金額(1) | 公平 價值 | |||||||||
(單位：千) | ||||||||||||
金融資產： | ||||||||||||
現金和現金等價物 | $ | |||||||||||
GB/T1559.2-1993商業抵押貸款的商品、商業、金融等 | ||||||||||||
次級利率掉期資產 | ||||||||||||
金融負債： | ||||||||||||
無擔保銀行信貸設施-浮動利率(2) | ||||||||||||
無擔保債務(2) | ||||||||||||
(B)次級擔保債務(2) | ||||||||||||
貼現利率互換負債 | ||||||||||||
(1) | 該表所列的賬面數列在綜合資產負債表中，列在所示標題下，但下文附註所示除外。 |
(2) | 表中所示的賬面金額和公允價值不包括債務發行費用(補充資料見附註6和7)。 |
79
東方集團物業公司及附屬公司
合併財務報表附註
採用下列方法和假設來估計每一類金融工具的公允價值：
現金和現金等價物：由於這些票據期限較短，賬面金額近似公允價值。
應收抵押貸款(包括在綜合資產負債表上的其他資產)：公允價值是通過使用向信用評級相似的借款人提供類似貸款的當前利率和相同的剩餘期限(二級投入)來貼現未來現金流量來估算的。
利率互換資產(包括在綜合資產負債表上的其他資產)：這些工具是以公允價值記錄的，其依據是使用諸如利率收益率曲線、倫敦銀行同業拆借利率互換曲線和OIS曲線等投入的模型，這些模型基本上可在整個合同期限內觀察到(二級輸入)。有關公司利率互換的更多信息，請參見注13。
無擔保銀行信貸設施：公司無擔保銀行信貸設施的公允價值是通過按當前市場利率(二級投入)貼現預期現金流量來估算的，不包括債務發行成本的影響。
無擔保債務：公司無擔保債務的公允價值是根據公司銀行家建議的按目前提供給公司的相同剩餘期限債務的預期現金流量貼現(二級投入)來估算的，不包括債務發行成本的影響。
擔保債務：公司擔保債務的公允價值是根據公司銀行家建議的按目前提供給公司的相同剩餘期限債務的預期現金流量貼現(二級投入)來估算的，不包括債務發行成本的影響。
利率互換負債(包括在綜合資產負債表上的其他負債)：這些工具是以公允價值記錄的，其依據是使用諸如利率收益率曲線、倫敦銀行同業拆借利率互換曲線和OIS曲線等投入的模型，這些模型基本上可在整個合同期限內觀察到(二級輸入)。有關公司利率互換的更多信息，請參見注13。
(19) | 後續事件 |
80
附表III | |||||||||||||||||||||||||||||
不動產和累計折舊 | |||||||||||||||||||||||||||||
(一九二零九年十二月三十一日)(以千計，腳註除外) | |||||||||||||||||||||||||||||
描述 | 積存 | 公司的初始成本 | 費用 購置後資本化 | 期末結轉總額 | 累計折舊 | 所獲年份 | 建造年份 | ||||||||||||||||||||||
土地 | 建築物和改善 | 土地 | 建築物和改善 | 共計 | |||||||||||||||||||||||||
房地產(C)： | |||||||||||||||||||||||||||||
工業： | |||||||||||||||||||||||||||||
佛羅裏達 | |||||||||||||||||||||||||||||
坦帕 | |||||||||||||||||||||||||||||
捷港商務公園 | $ | ||||||||||||||||||||||||||||
西港商業中心 | |||||||||||||||||||||||||||||
本傑明配送中心I&II | |||||||||||||||||||||||||||||
本傑明配送中心III | |||||||||||||||||||||||||||||
棕櫚河中心 | |||||||||||||||||||||||||||||
棕櫚河北I&III | |||||||||||||||||||||||||||||
棕櫚河北二 | |||||||||||||||||||||||||||||
棕櫚河南I | |||||||||||||||||||||||||||||
棕櫚河南II | |||||||||||||||||||||||||||||
瓦爾登第一配送中心 | |||||||||||||||||||||||||||||
瓦爾登配送中心II | |||||||||||||||||||||||||||||
橡樹溪配送中心 | |||||||||||||||||||||||||||||
橡樹溪配送中心II | |||||||||||||||||||||||||||||
橡樹溪配送中心III | |||||||||||||||||||||||||||||
橡樹溪配送中心IV | |||||||||||||||||||||||||||||
橡樹溪配送中心 | |||||||||||||||||||||||||||||
橡樹溪配送中心VI | |||||||||||||||||||||||||||||
橡樹溪配送中心VII | |||||||||||||||||||||||||||||
橡樹溪配送中心VIII | |||||||||||||||||||||||||||||
橡樹溪配送中心IX | |||||||||||||||||||||||||||||
橡樹溪配送中心A | |||||||||||||||||||||||||||||
橡樹溪配送中心B | |||||||||||||||||||||||||||||
機場商務中心 | |||||||||||||||||||||||||||||
西湖配送中心 | |||||||||||||||||||||||||||||
高速公路商務中心一 | |||||||||||||||||||||||||||||
高速公路商務中心二 | |||||||||||||||||||||||||||||
筒倉彎道配送中心 | |||||||||||||||||||||||||||||
81
附表III | |||||||||||||||||||||||||||||
不動產和累計折舊 | |||||||||||||||||||||||||||||
(一九二零九年十二月三十一日)(以千計，腳註除外) | |||||||||||||||||||||||||||||
描述 | 積存 | 公司的初始成本 | 費用 購置後資本化 | 期末結轉總額 | 累計折舊 | 所獲年份 | 建造年份 | ||||||||||||||||||||||
土地 | 建築物和改善 | 土地 | 建築物和改善 | 共計 | |||||||||||||||||||||||||
坦帕東配送中心 | |||||||||||||||||||||||||||||
坦帕西配送中心 | |||||||||||||||||||||||||||||
麥迪遜配送中心 | |||||||||||||||||||||||||||||
麥迪遜配送中心II&III | |||||||||||||||||||||||||||||
麥迪遜配送中心IV&V | |||||||||||||||||||||||||||||
大橡樹75商務中心一 | |||||||||||||||||||||||||||||
奧蘭多 | |||||||||||||||||||||||||||||
校長中心 | |||||||||||||||||||||||||||||
第一外匯配送中心 | |||||||||||||||||||||||||||||
外匯配送中心II | |||||||||||||||||||||||||||||
外匯配送中心 | |||||||||||||||||||||||||||||
陽光地帶配送中心 | |||||||||||||||||||||||||||||
約翰·楊商業中心 | |||||||||||||||||||||||||||||
約翰·楊商業中心二 | |||||||||||||||||||||||||||||
陽光港第一中心 | |||||||||||||||||||||||||||||
Sunport Center II | |||||||||||||||||||||||||||||
Sunport Center III | |||||||||||||||||||||||||||||
陽光港中心IV | |||||||||||||||||||||||||||||
陽光中心五號 | |||||||||||||||||||||||||||||
Sunport Center VI | |||||||||||||||||||||||||||||
南方商業公園一 | |||||||||||||||||||||||||||||
南方商業公園II | |||||||||||||||||||||||||||||
南方商業公園三 | |||||||||||||||||||||||||||||
南方商業公園IV(G) | |||||||||||||||||||||||||||||
南方商業公園V(G) | |||||||||||||||||||||||||||||
南方商業公園六 | |||||||||||||||||||||||||||||
南方商業公園七 | |||||||||||||||||||||||||||||
南方商業公園八 | |||||||||||||||||||||||||||||
南方商業公園九 | |||||||||||||||||||||||||||||
南方商業公園X | |||||||||||||||||||||||||||||
南方商業公園十一 | |||||||||||||||||||||||||||||
82
附表III | |||||||||||||||||||||||||||||
不動產和累計折舊 | |||||||||||||||||||||||||||||
(一九二零九年十二月三十一日)(以千計，腳註除外) | |||||||||||||||||||||||||||||
描述 | 積存 | 公司的初始成本 | 費用 購置後資本化 | 期末結轉總額 | 累計折舊 | 所獲年份 | 建造年份 | ||||||||||||||||||||||
土地 | 建築物和改善 | 土地 | 建築物和改善 | 共計 | |||||||||||||||||||||||||
南方商業公園十二 | |||||||||||||||||||||||||||||
地平線商業公園I | |||||||||||||||||||||||||||||
地平線商業公園II | |||||||||||||||||||||||||||||
地平線商業公園III | |||||||||||||||||||||||||||||
地平線商業公園IV | |||||||||||||||||||||||||||||
地平線商業公園V | |||||||||||||||||||||||||||||
地平線商業公園VI | |||||||||||||||||||||||||||||
地平線商業公園七 | |||||||||||||||||||||||||||||
地平線商業公園X | |||||||||||||||||||||||||||||
地平線商業公園XI | |||||||||||||||||||||||||||||
地平線商業公園十二 | |||||||||||||||||||||||||||||
傑克遜維爾 | |||||||||||||||||||||||||||||
鹿木配送中心 | |||||||||||||||||||||||||||||
菲利普斯配送中心 | |||||||||||||||||||||||||||||
波因特湖商業公園 | |||||||||||||||||||||||||||||
埃利斯配送中心 | |||||||||||||||||||||||||||||
西側配送中心 | |||||||||||||||||||||||||||||
海灘商業中心 | |||||||||||||||||||||||||||||
州際配送中心 | |||||||||||||||||||||||||||||
弗拉格勒中心 | |||||||||||||||||||||||||||||
英國“金融時報”。勞德代爾/棕櫚灘地區 | |||||||||||||||||||||||||||||
Linpro商務中心 | |||||||||||||||||||||||||||||
柏樹溪商業公園 | |||||||||||||||||||||||||||||
洛克哈特配送中心 | |||||||||||||||||||||||||||||
州際商務中心 | |||||||||||||||||||||||||||||
行政機場分銷中心(E) | |||||||||||||||||||||||||||||
樣本95商業公園 | |||||||||||||||||||||||||||||
藍鷺配送中心 | |||||||||||||||||||||||||||||
藍鷺配送中心II | |||||||||||||||||||||||||||||
藍鷺配送中心III | |||||||||||||||||||||||||||||
威斯頓商業公園 | |||||||||||||||||||||||||||||
83
附表III | |||||||||||||||||||||||||||||
不動產和累計折舊 | |||||||||||||||||||||||||||||
(一九二零九年十二月三十一日)(以千計，腳註除外) | |||||||||||||||||||||||||||||
描述 | 積存 | 公司的初始成本 | 費用 購置後資本化 | 期末結轉總額 | 累計折舊 | 所獲年份 | 建造年份 | ||||||||||||||||||||||
土地 | 建築物和改善 | 土地 | 建築物和改善 | 共計 | |||||||||||||||||||||||||
英國“金融時報”。邁爾斯 | |||||||||||||||||||||||||||||
陽光海岸商業中心 | |||||||||||||||||||||||||||||
陽光海岸商業中心II | |||||||||||||||||||||||||||||
陽光海岸商業中心III | |||||||||||||||||||||||||||||
陽光海岸商業中心IV | |||||||||||||||||||||||||||||
陽光海岸商業中心 | |||||||||||||||||||||||||||||
邁阿密 | |||||||||||||||||||||||||||||
網關商業公園1 | |||||||||||||||||||||||||||||
加利福尼亞 | |||||||||||||||||||||||||||||
舊金山地區 | |||||||||||||||||||||||||||||
Wiegman分銷中心I | |||||||||||||||||||||||||||||
威格曼配送中心II | |||||||||||||||||||||||||||||
亨特伍德配送中心 | |||||||||||||||||||||||||||||
聖克萊門特配送中心 | |||||||||||||||||||||||||||||
約塞米蒂配送中心 | |||||||||||||||||||||||||||||
洛杉磯地區 | |||||||||||||||||||||||||||||
桉樹配送中心 | |||||||||||||||||||||||||||||
金斯冠工業中心 | |||||||||||||||||||||||||||||
多明格斯配送中心 | |||||||||||||||||||||||||||||
主街配送中心 | |||||||||||||||||||||||||||||
核桃商務中心 | |||||||||||||||||||||||||||||
華盛頓配送中心 | |||||||||||||||||||||||||||||
奇諾配送中心 | |||||||||||||||||||||||||||||
拉莫納配送中心 | |||||||||||||||||||||||||||||
第一工業配送中心 | |||||||||||||||||||||||||||||
工業配送中心III | ( | ) | |||||||||||||||||||||||||||
栗子商務中心 | |||||||||||||||||||||||||||||
洛杉磯企業中心 | |||||||||||||||||||||||||||||
聖巴巴拉 | |||||||||||||||||||||||||||||
大學商務中心 | |||||||||||||||||||||||||||||
84
附表III | |||||||||||||||||||||||||||||
不動產和累計折舊 | |||||||||||||||||||||||||||||
(一九二零九年十二月三十一日)(以千計，腳註除外) | |||||||||||||||||||||||||||||
描述 | 積存 | 公司的初始成本 | 費用 購置後資本化 | 期末結轉總額 | 累計折舊 | 所獲年份 | 建造年份 | ||||||||||||||||||||||
土地 | 建築物和改善 | 土地 | 建築物和改善 | 共計 | |||||||||||||||||||||||||
弗雷斯諾 | |||||||||||||||||||||||||||||
肖商業中心 | |||||||||||||||||||||||||||||
聖地亞哥 | |||||||||||||||||||||||||||||
東湖配送中心 | |||||||||||||||||||||||||||||
Miramar土地 | |||||||||||||||||||||||||||||
海景公司中心(E) | |||||||||||||||||||||||||||||
奧泰臺地 | |||||||||||||||||||||||||||||
洛奇點配送中心I | |||||||||||||||||||||||||||||
SiempreViva配送中心一 | |||||||||||||||||||||||||||||
SiempreViva配送中心II | |||||||||||||||||||||||||||||
得克薩斯州 | |||||||||||||||||||||||||||||
達拉斯 | |||||||||||||||||||||||||||||
艾倫站1及2 | |||||||||||||||||||||||||||||
州際倉庫I&II(F) | |||||||||||||||||||||||||||||
州際倉庫III(F) | |||||||||||||||||||||||||||||
州際倉庫IV | |||||||||||||||||||||||||||||
州際倉庫V、VI和VII(G) | |||||||||||||||||||||||||||||
風險倉庫(F) | |||||||||||||||||||||||||||||
柏景商務中心I-3 | |||||||||||||||||||||||||||||
影子小徑配送中心 | |||||||||||||||||||||||||||||
瓦爾伍德配送中心 | |||||||||||||||||||||||||||||
諾斯菲爾德配送中心 | |||||||||||||||||||||||||||||
北面1-4 | |||||||||||||||||||||||||||||
Creekview 121 1和2 | |||||||||||||||||||||||||||||
Creekview 121 3和4 | |||||||||||||||||||||||||||||
休斯敦 | |||||||||||||||||||||||||||||
世界休斯頓國際商務中心1&2 | |||||||||||||||||||||||||||||
世界休斯頓國際商務中心3&4(F) | |||||||||||||||||||||||||||||
世界休斯頓國際商務中心6(F) | |||||||||||||||||||||||||||||
85
附表III | |||||||||||||||||||||||||||||
不動產和累計折舊 | |||||||||||||||||||||||||||||
(一九二零九年十二月三十一日)(以千計，腳註除外) | |||||||||||||||||||||||||||||
描述 | 積存 | 公司的初始成本 | 費用 購置後資本化 | 期末結轉總額 | 累計折舊 | 所獲年份 | 建造年份 | ||||||||||||||||||||||
土地 | 建築物和改善 | 土地 | 建築物和改善 | 共計 | |||||||||||||||||||||||||
世界休斯頓國際商務中心7&8(F) | |||||||||||||||||||||||||||||
世界休斯頓國際商務中心9(F) | |||||||||||||||||||||||||||||
世界休斯頓國際商務中心10 | |||||||||||||||||||||||||||||
世界休斯頓國際商務中心11 | |||||||||||||||||||||||||||||
世界休斯頓國際商務中心12 | |||||||||||||||||||||||||||||
世界休斯頓國際商務中心13 | |||||||||||||||||||||||||||||
世界休斯頓國際商務中心14 | |||||||||||||||||||||||||||||
世界休斯頓國際商務中心15 | |||||||||||||||||||||||||||||
世界休斯頓國際商務中心16 | |||||||||||||||||||||||||||||
世界休斯頓國際商務中心17 | |||||||||||||||||||||||||||||
世界休斯頓國際商務中心19 | |||||||||||||||||||||||||||||
世界休斯頓國際商務中心20 | |||||||||||||||||||||||||||||
世界休斯頓國際商務中心21 | |||||||||||||||||||||||||||||
世界休斯頓國際商務中心22 | |||||||||||||||||||||||||||||
世界休斯頓國際商務中心23 | |||||||||||||||||||||||||||||
世界休斯頓國際商務中心24 | |||||||||||||||||||||||||||||
世界休斯頓國際商務中心25 | |||||||||||||||||||||||||||||
世界休斯頓國際商務中心26(E) | |||||||||||||||||||||||||||||
世界休斯頓國際商務中心27 | |||||||||||||||||||||||||||||
世界休斯頓國際商務中心28(E) | |||||||||||||||||||||||||||||
世界休斯頓國際商務中心29(E) | |||||||||||||||||||||||||||||
世界休斯頓國際商務中心30(E) | |||||||||||||||||||||||||||||
世界休斯頓國際商務中心第31A號 | |||||||||||||||||||||||||||||
世界休斯頓國際商務中心31B | |||||||||||||||||||||||||||||
世界休斯頓國際商務中心32(G) | |||||||||||||||||||||||||||||
世界休斯頓國際商務中心33 | |||||||||||||||||||||||||||||
世界休斯頓國際商務中心34 | |||||||||||||||||||||||||||||
世界休斯頓國際商務中心35 | |||||||||||||||||||||||||||||
世界休斯頓國際商務中心36 | |||||||||||||||||||||||||||||
世界休斯頓國際商務中心37 | |||||||||||||||||||||||||||||
86
附表III | |||||||||||||||||||||||||||||
不動產和累計折舊 | |||||||||||||||||||||||||||||
(一九二零九年十二月三十一日)(以千計，腳註除外) | |||||||||||||||||||||||||||||
描述 | 積存 | 公司的初始成本 | 費用 購置後資本化 | 期末結轉總額 | 累計折舊 | 所獲年份 | 建造年份 | ||||||||||||||||||||||
土地 | 建築物和改善 | 土地 | 建築物和改善 | 共計 | |||||||||||||||||||||||||
世界休斯頓國際商務中心38 | |||||||||||||||||||||||||||||
世界休斯頓國際商務中心39 | |||||||||||||||||||||||||||||
世界休斯頓國際商務中心40 | |||||||||||||||||||||||||||||
世界休斯頓國際商務中心41 | |||||||||||||||||||||||||||||
世界休斯頓國際商務中心42 | |||||||||||||||||||||||||||||
世界休斯頓國際商務中心43 | |||||||||||||||||||||||||||||
世界休斯頓國際商務中心45 | |||||||||||||||||||||||||||||
中央綠色配送中心 | |||||||||||||||||||||||||||||
格倫蒙特商業公園 | |||||||||||||||||||||||||||||
中環過街商業公園I | |||||||||||||||||||||||||||||
中環過街商業公園II | |||||||||||||||||||||||||||||
中環繞道商業公園III | |||||||||||||||||||||||||||||
中途島第四商業園 | |||||||||||||||||||||||||||||
中環繞道商業公園V(E) | |||||||||||||||||||||||||||||
中途島第六商業區(G) | |||||||||||||||||||||||||||||
中途島第七號商業公園(G) | |||||||||||||||||||||||||||||
中環交匯處第八號商業公園 | |||||||||||||||||||||||||||||
中環橫過第九商業公園 | |||||||||||||||||||||||||||||
中環交叉商業公園X | |||||||||||||||||||||||||||||
中環交叉商業公園十一 | |||||||||||||||||||||||||||||
西路商業公園一 | |||||||||||||||||||||||||||||
西路商業公園II | |||||||||||||||||||||||||||||
西路商業公園III | |||||||||||||||||||||||||||||
西路商業公園IV | |||||||||||||||||||||||||||||
西路商業公園V | |||||||||||||||||||||||||||||
十個西交叉1號 | |||||||||||||||||||||||||||||
10個西交叉路口2 | |||||||||||||||||||||||||||||
西十過3 | |||||||||||||||||||||||||||||
10個西交叉路口4 | |||||||||||||||||||||||||||||
10個西交叉路口5 | |||||||||||||||||||||||||||||
10個西交叉路口6 | |||||||||||||||||||||||||||||
87
附表III | |||||||||||||||||||||||||||||
不動產和累計折舊 | |||||||||||||||||||||||||||||
(一九二零九年十二月三十一日)(以千計，腳註除外) | |||||||||||||||||||||||||||||
描述 | 積存 | 公司的初始成本 | 費用 購置後資本化 | 期末結轉總額 | 累計折舊 | 所獲年份 | 建造年份 | ||||||||||||||||||||||
土地 | 建築物和改善 | 土地 | 建築物和改善 | 共計 | |||||||||||||||||||||||||
10個西交叉路口7 | |||||||||||||||||||||||||||||
埃爾帕索 | |||||||||||||||||||||||||||||
巴特菲爾德小徑 | |||||||||||||||||||||||||||||
羅哈斯商業公園(F) | |||||||||||||||||||||||||||||
美洲十大商務中心一 | |||||||||||||||||||||||||||||
聖安東尼奧 | |||||||||||||||||||||||||||||
阿拉莫唐斯配送中心 | |||||||||||||||||||||||||||||
阿里昂商業公園1-13，15 | |||||||||||||||||||||||||||||
阿里昂商業公園14 | |||||||||||||||||||||||||||||
Arion商業公園16 | |||||||||||||||||||||||||||||
阿里昂商業公園17 | |||||||||||||||||||||||||||||
阿里昂商業公園18(G) | |||||||||||||||||||||||||||||
韋特莫爾商務中心1-4 | |||||||||||||||||||||||||||||
濕地商務中心5(E) | |||||||||||||||||||||||||||||
濕地商務中心6(E) | |||||||||||||||||||||||||||||
濕地商務中心7(E) | |||||||||||||||||||||||||||||
濕地商務中心8(E) | |||||||||||||||||||||||||||||
遊樂場商業公園 | |||||||||||||||||||||||||||||
Rittiman配送中心 | |||||||||||||||||||||||||||||
千橡樹配送中心1 | |||||||||||||||||||||||||||||
千橡樹配送中心2 | |||||||||||||||||||||||||||||
千橡樹配送中心3 | |||||||||||||||||||||||||||||
千橡樹配送中心4 | |||||||||||||||||||||||||||||
阿拉莫山脊商業公園一 | |||||||||||||||||||||||||||||
阿拉莫山脊商業公園II | |||||||||||||||||||||||||||||
阿拉莫山脊商業公園三 | |||||||||||||||||||||||||||||
阿拉莫山脊商業公園IV | |||||||||||||||||||||||||||||
Eisenhauer Point商務園1及2 | |||||||||||||||||||||||||||||
Eisenhauer Point商務園3 | |||||||||||||||||||||||||||||
Eisenhauer Point商務園4 | |||||||||||||||||||||||||||||
Eisenhauer Point商務園5 | |||||||||||||||||||||||||||||
88
附表III | |||||||||||||||||||||||||||||
不動產和累計折舊 | |||||||||||||||||||||||||||||
(一九二零九年十二月三十一日)(以千計，腳註除外) | |||||||||||||||||||||||||||||
描述 | 積存 | 公司的初始成本 | 費用 購置後資本化 | 期末結轉總額 | 累計折舊 | 所獲年份 | 建造年份 | ||||||||||||||||||||||
土地 | 建築物和改善 | 土地 | 建築物和改善 | 共計 | |||||||||||||||||||||||||
Eisenhauer Point商務園6 | |||||||||||||||||||||||||||||
Eisenhauer Point商務園7&8 | |||||||||||||||||||||||||||||
Eisenhauer Point商務園9 | |||||||||||||||||||||||||||||
奧斯汀 | |||||||||||||||||||||||||||||
科羅拉多交叉配送中心(F) | |||||||||||||||||||||||||||||
格林希爾配送中心 | |||||||||||||||||||||||||||||
南方公園公司中心3&4 | |||||||||||||||||||||||||||||
南方公園公司中心5-7 | |||||||||||||||||||||||||||||
斯普林代爾商業中心 | |||||||||||||||||||||||||||||
亞利桑那州 | |||||||||||||||||||||||||||||
鳳凰地區 | |||||||||||||||||||||||||||||
百老匯第一工業園區 | |||||||||||||||||||||||||||||
百老匯工業園II | |||||||||||||||||||||||||||||
百老匯第三工業園區 | |||||||||||||||||||||||||||||
百老匯第四工業園區 | |||||||||||||||||||||||||||||
百老匯第五工業園區 | |||||||||||||||||||||||||||||
百老匯第六工業園區 | |||||||||||||||||||||||||||||
百老匯七號工業園區 | |||||||||||||||||||||||||||||
凱琳配送中心 | |||||||||||||||||||||||||||||
獵鷹野外商務中心 | |||||||||||||||||||||||||||||
南方公園配送中心 | |||||||||||||||||||||||||||||
桑坦10號配送中心一 | |||||||||||||||||||||||||||||
桑坦10號配送中心II | |||||||||||||||||||||||||||||
錢德勒高速公路 | |||||||||||||||||||||||||||||
凱琳202商業園區I | |||||||||||||||||||||||||||||
凱琳202商業園區II | |||||||||||||||||||||||||||||
凱琳202商業園區三、四、五 | |||||||||||||||||||||||||||||
凱琳202商務園區VI | |||||||||||||||||||||||||||||
地鐵商業公園 | |||||||||||||||||||||||||||||
51大道配送中心 | |||||||||||||||||||||||||||||
89
附表III | |||||||||||||||||||||||||||||
不動產和累計折舊 | |||||||||||||||||||||||||||||
(一九二零九年十二月三十一日)(以千計，腳註除外) | |||||||||||||||||||||||||||||
描述 | 積存 | 公司的初始成本 | 費用 購置後資本化 | 期末結轉總額 | 累計折舊 | 所獲年份 | 建造年份 | ||||||||||||||||||||||
土地 | 建築物和改善 | 土地 | 建築物和改善 | 共計 | |||||||||||||||||||||||||
東方大學第一和第二配送中心 | |||||||||||||||||||||||||||||
東方大學配送中心III | |||||||||||||||||||||||||||||
第55大道配送中心 | |||||||||||||||||||||||||||||
州際共用分配中心I | |||||||||||||||||||||||||||||
州際公域分配中心III | |||||||||||||||||||||||||||||
機場共用分配中心 | |||||||||||||||||||||||||||||
第40大道配送中心(E) | |||||||||||||||||||||||||||||
天空港商業公園 | |||||||||||||||||||||||||||||
天空港商業公園6 | |||||||||||||||||||||||||||||
十天港商務中心 | |||||||||||||||||||||||||||||
圖森 | |||||||||||||||||||||||||||||
鄉村俱樂部商業中心 | |||||||||||||||||||||||||||||
鄉村俱樂部商務中心二 | |||||||||||||||||||||||||||||
鄉村俱樂部商業中心III及IV | |||||||||||||||||||||||||||||
鄉村俱樂部商業中心 | |||||||||||||||||||||||||||||
機場配送中心 | |||||||||||||||||||||||||||||
貝南配送中心 | |||||||||||||||||||||||||||||
北卡羅來納州 | |||||||||||||||||||||||||||||
夏洛特地區 | |||||||||||||||||||||||||||||
北園商務園 | |||||||||||||||||||||||||||||
林德伯格商業公園 | |||||||||||||||||||||||||||||
商業公園第一中心 | |||||||||||||||||||||||||||||
商業公園中心II(G) | |||||||||||||||||||||||||||||
商業公園中心三(G) | |||||||||||||||||||||||||||||
國家福特商業公園 | |||||||||||||||||||||||||||||
機場商務中心 | |||||||||||||||||||||||||||||
第一交匯處(E) | |||||||||||||||||||||||||||||
第二交匯處 | |||||||||||||||||||||||||||||
山脊溪配送中心一 | |||||||||||||||||||||||||||||
山脊溪配送中心II(G) | |||||||||||||||||||||||||||||
90
附表III | |||||||||||||||||||||||||||||
不動產和累計折舊 | |||||||||||||||||||||||||||||
(一九二零九年十二月三十一日)(以千計，腳註除外) | |||||||||||||||||||||||||||||
描述 | 積存 | 公司的初始成本 | 費用 購置後資本化 | 期末結轉總額 | 累計折舊 | 所獲年份 | 建造年份 | ||||||||||||||||||||||
土地 | 建築物和改善 | 土地 | 建築物和改善 | 共計 | |||||||||||||||||||||||||
山脊溪配送中心III | |||||||||||||||||||||||||||||
湖景商務中心(G) | |||||||||||||||||||||||||||||
斯蒂爾溪商業公園I(F) | |||||||||||||||||||||||||||||
斯蒂爾溪商業公園II(F) | |||||||||||||||||||||||||||||
斯蒂爾溪商業公園III | |||||||||||||||||||||||||||||
斯蒂爾溪商業公園IV | |||||||||||||||||||||||||||||
斯蒂爾溪商業公園V | |||||||||||||||||||||||||||||
斯蒂爾溪商業公園六 | |||||||||||||||||||||||||||||
斯蒂爾溪商業公園七 | |||||||||||||||||||||||||||||
沃特福德配送中心 | |||||||||||||||||||||||||||||
南卡羅來納州 | |||||||||||||||||||||||||||||
格林維爾 | |||||||||||||||||||||||||||||
385商業區 | |||||||||||||||||||||||||||||
佐治亞州 | |||||||||||||||||||||||||||||
亞特蘭大 | |||||||||||||||||||||||||||||
世光400商務中心I&II | |||||||||||||||||||||||||||||
博德摩爾商業公園I | |||||||||||||||||||||||||||||
博德摩爾商業公園II | |||||||||||||||||||||||||||||
Gwinnett 316 | |||||||||||||||||||||||||||||
颶風淺灘I&II | |||||||||||||||||||||||||||||
進度中心I&II | |||||||||||||||||||||||||||||
路易斯安那州 | |||||||||||||||||||||||||||||
新奧爾良 | |||||||||||||||||||||||||||||
埃爾姆伍德商業公園 | |||||||||||||||||||||||||||||
海濱商業公園 | |||||||||||||||||||||||||||||
科羅拉多 | |||||||||||||||||||||||||||||
丹佛 | |||||||||||||||||||||||||||||
航空商務中心 | |||||||||||||||||||||||||||||
拉姆巴第一配送中心 | |||||||||||||||||||||||||||||
拉姆部分配送中心II | |||||||||||||||||||||||||||||
拉姆部分配送中心III | |||||||||||||||||||||||||||||
拉姆部分第四配送中心 | |||||||||||||||||||||||||||||
協和配送中心(G) | |||||||||||||||||||||||||||||
91
附表III | |||||||||||||||||||||||||||||
不動產和累計折舊 | |||||||||||||||||||||||||||||
(一九二零九年十二月三十一日)(以千計，腳註除外) | |||||||||||||||||||||||||||||
描述 | 積存 | 公司的初始成本 | 費用 購置後資本化 | 期末結轉總額 | 累計折舊 | 所獲年份 | 建造年份 | ||||||||||||||||||||||
土地 | 建築物和改善 | 土地 | 建築物和改善 | 共計 | |||||||||||||||||||||||||
百年公園(E) | |||||||||||||||||||||||||||||
內華達州 | |||||||||||||||||||||||||||||
拉斯維加斯 | |||||||||||||||||||||||||||||
阿維爾配送中心 | |||||||||||||||||||||||||||||
瓊斯公司公園 | |||||||||||||||||||||||||||||
密西西比州 | |||||||||||||||||||||||||||||
傑克遜區 | |||||||||||||||||||||||||||||
商業園區 | |||||||||||||||||||||||||||||
工業用粉末冶金塔式汽車 | |||||||||||||||||||||||||||||
機場商業中心 | |||||||||||||||||||||||||||||
資產使用權、土地租賃淨額(經營) | — | — | — | — | — | — | — | N/a | N/a | ||||||||||||||||||||
92
附表III | |||||||||||||||||||||||||||||
不動產和累計折舊 | |||||||||||||||||||||||||||||
(一九二零九年十二月三十一日)(以千計，腳註除外) | |||||||||||||||||||||||||||||
描述 | 積存 | 公司的初始成本 | 費用 購置後資本化 | 期末結轉總額 | 累計折舊 | 所獲年份 | 建造年份 | ||||||||||||||||||||||
土地 | 建築物和改善 | 土地 | 建築物和改善 | 共計 | |||||||||||||||||||||||||
發展及增值物業(D)： | |||||||||||||||||||||||||||||
加利福尼亞 | |||||||||||||||||||||||||||||
洛奇點配送中心II | |||||||||||||||||||||||||||||
佛羅裏達 | |||||||||||||||||||||||||||||
陽光海岸商業中心6 | |||||||||||||||||||||||||||||
陽光海岸商業中心8 | |||||||||||||||||||||||||||||
陽光海岸商業中心土地 | |||||||||||||||||||||||||||||
網關商業公園5 | |||||||||||||||||||||||||||||
門户商業公園 | |||||||||||||||||||||||||||||
地平線商業公園八及九號 | |||||||||||||||||||||||||||||
地平線商業公園 | |||||||||||||||||||||||||||||
大橡樹75商務中心二 | |||||||||||||||||||||||||||||
大橡樹75地 | |||||||||||||||||||||||||||||
橡樹溪配送中心土地 | |||||||||||||||||||||||||||||
得克薩斯州 | |||||||||||||||||||||||||||||
阿靈頓科技中心1及2 | |||||||||||||||||||||||||||||
杉木地 | |||||||||||||||||||||||||||||
Creekview 121 5和6 | |||||||||||||||||||||||||||||
Creekview 121 7和8 | |||||||||||||||||||||||||||||
湖港2499 | |||||||||||||||||||||||||||||
湖港2499土地 | |||||||||||||||||||||||||||||
物流中心6&7 | |||||||||||||||||||||||||||||
Parc North 5 | |||||||||||||||||||||||||||||
Parc North 6 | |||||||||||||||||||||||||||||
大西交匯處 | |||||||||||||||||||||||||||||
利道土地 | |||||||||||||||||||||||||||||
西北交叉1-3 | |||||||||||||||||||||||||||||
10個西交叉路口8 | |||||||||||||||||||||||||||||
世界休斯頓國際商務中心44 | |||||||||||||||||||||||||||||
世界休斯頓國際商務中心土地-2011年擴展 | |||||||||||||||||||||||||||||
世界休斯頓國際商業中心-2015年擴展 | |||||||||||||||||||||||||||||
嶺景1&2 | |||||||||||||||||||||||||||||
93
附表III | |||||||||||||||||||||||||||||
不動產和累計折舊 | |||||||||||||||||||||||||||||
(一九二零九年十二月三十一日)(以千計，腳註除外) | |||||||||||||||||||||||||||||
描述 | 積存 | 公司的初始成本 | 費用 購置後資本化 | 期末結轉總額 | 累計折舊 | 所獲年份 | 建造年份 | ||||||||||||||||||||||
土地 | 建築物和改善 | 土地 | 建築物和改善 | 共計 | |||||||||||||||||||||||||
嶺景地 | |||||||||||||||||||||||||||||
三縣交叉1號和2號 | |||||||||||||||||||||||||||||
三縣交叉3號和4號 | |||||||||||||||||||||||||||||
三縣交叉地帶 | |||||||||||||||||||||||||||||
定居者穿越1 | |||||||||||||||||||||||||||||
定居者穿越2 | |||||||||||||||||||||||||||||
定居者穿越3和4 | |||||||||||||||||||||||||||||
亞利桑那州 | |||||||||||||||||||||||||||||
吉爾伯特十字路口A&B | |||||||||||||||||||||||||||||
吉爾伯特十字路口土地 | |||||||||||||||||||||||||||||
州際公域分配中心II | |||||||||||||||||||||||||||||
內華達州 | |||||||||||||||||||||||||||||
西南商業中心 | |||||||||||||||||||||||||||||
北卡羅來納州 | |||||||||||||||||||||||||||||
機場商業中心III | |||||||||||||||||||||||||||||
斯蒂爾溪商業第九公園 | |||||||||||||||||||||||||||||
斯蒂爾溪商業公園 | |||||||||||||||||||||||||||||
佐治亞州 | |||||||||||||||||||||||||||||
颶風淺灘3 | |||||||||||||||||||||||||||||
密西西比州 | |||||||||||||||||||||||||||||
地鐵機場商業中心II土地 | |||||||||||||||||||||||||||||
共有房地產(A)(B) | $ | ||||||||||||||||||||||||||||
見所附獨立註冊會計師事務所報告. | |||||||||||||||||||||||||||||
94
(a) 變化 房地產性質如下：
截至12月31日的年份， | |||||||||
2019 | 2018 | 2017 | |||||||
(單位：千) | |||||||||
年初餘額 | $ | ||||||||
購買房地產 | |||||||||
房地產及增值物業的發展 | |||||||||
改善房地產 | |||||||||
使用權資產，土地租賃淨額 | |||||||||
出售投資的賬面金額 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||
註銷改進 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||
年底結餘(1) | $ | ||||||||
(1) |
房地產累計折舊的變化如下：
截至12月31日的年份， | |||||||||
2019 | 2018 | 2017 | |||||||
(單位：千) | |||||||||
年初餘額 | $ | ||||||||
折舊費用 | |||||||||
出售資產的累計折舊 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||
其他主要 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||
年底餘額 | $ | ||||||||
(b) | 房地產總成本估計數2019年12月31日就聯邦所得税而言，大約是$ |
(c) | 公司用直線法計算建築物的估計使用壽命(一般情況下) |
(d) | 公司將房地產從開發和增值程序轉移到房地產如下：(I)關於開發屬性，在90%及(Ii)價值增值物業的入住率或完成一年後，較早於90%入駐或收購一年後。早在.的早些時候 |
(e) |
(f) | EastGroup有一個$ |
(g) | EastGroup有一個$ |
95
附表IV
房地產抵押貸款
2019年12月31日
貸款數量 | 利息 率 | 到期日 | 週期 付款條件 | ||||||
第一次按揭貸款： | |||||||||
JCB有限公司-加利福尼亞 | % | ||||||||
按揭貸款總額(A) | |||||||||
面額 抵押貸款 2019年12月31日 | 載運 數額 抵押貸款 | 校長 貸款額 違法者 本金或利息(B) | |||||||
(單位：千) | |||||||||
第一次按揭貸款： | |||||||||
JCB有限公司-加利福尼亞 | $ | ||||||||
按揭貸款總額 | $ | (C)(D) | |||||||
(a) | 請參閲綜合財務報表附註中應收抵押貸款可能遭受的損失備抵。 |
(b) | 拖欠三個月或以下的利息，在計算拖欠利息的貸款本金時不計。 |
(c) | 按揭貸款的變動如下： |
截至12月31日的年份， | |||||||||
2019 | 2018 | 2017 | |||||||
(單位：千) | |||||||||
年初餘額 | $ | ||||||||
應收抵押貸款付款 | ( | ) | ( | ) | ( | ) | |||
年底結餘 | $ | ||||||||
(d) 聯邦所得税的總成本大約是 $1.68 百萬聯邦所得税報税表2019年12月31日，因此，按揭貸款的所得税基礎2019年12月31日，是基於初步的數據。
見所附獨立註冊會計師事務所報告。
96
項目16.表10-K摘要
沒有。
97
簽名
根據1934年“證券交易法”第13或15(D)節的要求，登記人已正式安排由下列簽名人代表其簽署本報告，並經正式授權。
東方集團物業公司 | ||
由：/s/Marshall A.Loeb | ||
Marshall A.Loeb，首席執行官、總裁兼主任 | ||
2020年2月13日 | ||
我們，EastGroup Properties，Inc.的以下署名高級人員和董事，茲分別組成並任命布倫特·W·伍德為我們的真正合法代理人，並以我們的名義，以下文所示的身份，為本年度報告簽署對本年度報告的任何和所有修正，並以我們的名義和代表簽署所有此類事情，以使EastGroup Properties，Inc。為遵守經修訂的1934年“證券交易法”的適用規定，我們特此批准並確認我們的簽名，因為這些簽名可能由我們的上述受權人簽署，以應對任何和所有此類修正。
根據1934年“證券交易法”的要求，以下人員以登記人的身份和日期簽署了本報告。
/S/D.Pike Aloian | /S/H.C.Bailey，Jr. | |
D.Pike Aloian，主任 | H.C.Bailey，Jr.，主任 | |
2020年2月13日 | 2020年2月13日 | |
/S/Eric Bolton，Jr. | /S/Donald F.Coleran | |
小埃裏克·博爾頓，主任 | Donald F.Coleran，主任 | |
2020年2月13日 | 2020年2月13日 | |
/S/Hayden C.Eaves III | s/Mary Elizabeth McCormick | |
Hayden C.Eaves III，主任 | 瑪麗·伊麗莎白·麥考密克，導演 | |
2020年2月13日 | 2020年2月13日 | |
/S/Leland R.轉速 | S/David H.Hoster II | |
Leland R.Sprint，董事會名譽主席 | David H.Hoster II，董事會主席 | |
2020年2月13日 | 2020年2月13日 | |
98
/S/Marshall A.Loeb | |
Marshall A.Loeb，首席執行官， | |
總裁兼主任 | |
(特等行政主任) | |
(二0二0年二月十三日) | |
/s/Bruce Corkern | |
BruceCorkern，高級副總裁，首席會計官 | |
祕書 | |
(首席會計主任) | |
(二0二0年二月十三日) | |
/s/布倫特W.伍德 | |
布倫特·W·伍德，執行副總裁， | |
首席財務官兼財務主任 | |
(首席財務主任) | |
(二0二0年二月十三日) | |
99