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證券交易委員會
華盛頓特區20549
表格10-K
| | | | | |
| ☒ | 依據1934年證券交易所ACT第13或15(D)條提交的年報 |
截至財政年度(一九二零九年十二月三十一日)
或
| | | | | |
| ☐ | 依據1934年證券交易所ACT第13或15(D)條提交的過渡報告 |
從轉軌時期開始，從轉軌時期到轉軌時期，從轉軌階段到轉軌階段，從轉軌的轉軌階段到轉軌時期的轉軌時期。
委員會檔案編號001-34603
Terreno房地產公司
(“註冊章程”所指明的註冊人的確切姓名)
| | | | | |
| 馬裏蘭州 | 27-1262675 |
(國家或其他司法管轄區) 成立為法團或組織) | (I.R.S.僱主) 識別號碼) |
| |
蒙哥馬利街101號, 200套房 舊金山, 鈣 | 94104 |
| (首席行政辦公室地址) | (郵政編碼) |
登記人的電話號碼，包括區號：(415) 655-4580
根據該法第12(B)節登記的證券：
| | | | | | | | | | | | | | |
| 每班職稱 | | 交易符號 | | 註冊的每個交易所的名稱 |
| 普通股，每股0.01美元面值 | | TRNO | | 紐約證券交易所 |
根據該法第12(G)節登記的證券：
無
按照“證券法”第405條的定義，通過檢查標記表明註冊人是否是知名的經驗豐富的發行人。是 ☒/.☐
如果註冊人不需要根據“註冊條例”第13節或第15(D)節提交報告，請用複選標記標明
行為.☐ 不 ☒
(1)已提交1934年“證券交易法”第13條或第15(D)節要求在前12個月內提交的所有報告(或要求登記人提交此類報告的較短期限)；(2)在過去90天內一直受這類申報要求的約束。是 ☒ 無再加工☐
通過檢查標記説明註冊人是否已以電子方式提交了在過去12個月內根據條例S-T規則405要求提交的每個交互式數據文件(或在較短的時間內，註冊人被要求提交此類文件)。是 ☒/.☐
通過檢查標記表明註冊人是大型加速備案者、加速備案者、非加速備案者、較小的報告公司還是新興的增長公司。見“交易所法”規則12b-2中“大型加速備案者”、“加速申報人”、“較小報告公司”和“新興增長公司”的定義：
| | | | | | | | | | | |
| 大型加速箱 | ☒ | 加速機 | ☐ |
| 非加速 | ☐ | 小型報告公司 | ☐ |
| | 新興成長型公司 | ☐ |
如果是一家新興成長型公司，請用支票標記表明註冊人是否選擇不使用延長的過渡期來遵守“外匯法”第13(A)節規定的任何新的或修訂的財務會計準則。☐
通過檢查標記表明註冊人是否為空殼公司(如“交易法”規則12b-2所定義)。☐/.☒
非附屬公司持有的有表決權和無表決權普通股的總市值，按紐約證券交易所報告的收盤價計算，截至2019年6月28日，註冊官最近完成的第二財政季度的最後一個營業日：$3,180,085,144。(就此計算而言，註冊人已將市場排除在外。
其普通股的所有股份的價值均報告為書記官長和董事有權受益者擁有的股份。這種排除不應被視為構成並承認任何此種人是註冊人的附屬人)。
登記人67,388,281其普通股，每股面值0.01美元，截至2020年2月4日已發行。
參考文件法團
本年度報告表10-K的第三部分參考了Terreno不動產公司2020年股東年會代理聲明的部分內容，登記人預計，根據條例14A，該報告將在2019年財政年度結束後120天內提交證券交易委員會。
Terreno房地產公司
表格10-K年度報告
2019年12月31日終了年度
目錄
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| 第一部分： | | |
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| 項目1 | 商業 | 2 |
| 項目1A | 危險因素 | 6 |
| 項目1B | 未解決的工作人員意見 | 24 |
| 項目2 | 特性 | 24 |
| 項目3 | 法律程序 | 28 |
| 項目4 | 礦山安全披露 | 28 |
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| 第二部分： | | |
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| 項目5 | 註冊人普通股市場、股東相關事項及證券發行人購買 | 29 |
| 項目6 | 選定財務數據 | 30 |
| 項目7 | 管理層對財務狀況及經營成果的探討與分析 | 31 |
| 第7A項 | 市場風險的定量和定性披露 | 56 |
| 項目8 | 財務報表和補充數據 | 56 |
| 項目9 | 會計與財務披露的變化及與會計人員的分歧 | 56 |
| 第9A項 | 管制和程序 | 57 |
| 第9B項 | 其他資料 | 59 |
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| 第III部： | | |
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| 項目10 | 董事、執行幹事和公司治理 | 59 |
| 項目11 | 行政薪酬 | 59 |
| 項目12 | 某些受益所有人的擔保所有權和管理及相關股東事項 | 59 |
| 項目13 | 某些關係和相關交易，以及董事獨立性 | 59 |
| 項目14 | 主要會計費用及服務 | 59 |
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| 第四部分： | | |
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| 項目15 | 證物及財務報表附表 | 60 |
| 財務報表索引 | 60 |
| 項目16 | 表格10-K摘要 | 60 |
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前瞻性陳述
這份關於表10-K的年度報告載有1995年“私人證券訴訟改革法”、1933年“證券法”第27A條(經修正的“證券法”)和1934年“證券交易法”(“交易法”)第21E節所指的前瞻性陳述。我們提醒投資者，前瞻性的陳述是基於管理層的信念和管理層所作的假設，以及管理層目前可以獲得的信息。在使用時，“預期”、“相信”、“估計”、“預期”、“打算”、“可能”、“計劃”、“計劃”、“結果”、“應該”、“意志”、“尋求”、“目標”、“看”、“可能”、“立場”、“機會”、“展望”、“潛力”、“熱情”，“未來”和類似的表達方式，不只是與歷史事件有關的，目的是確定前瞻性的陳述。這些陳述受風險、不確定因素和假設影響，不能保證未來的業績，這些風險、趨勢、不確定性和因素可能會影響我們無法控制的已知和未知風險、趨勢、不確定性和因素。如果這些風險或不確定性中的一個或多個成為現實，或者基本假設被證明是不正確的，則實際結果可能與預期、估計或預測的結果大不相同。我們明確拒絕任何責任更新我們的前瞻性聲明，無論是由於新的信息，未來的事件，或其他，除非法律要求。因此，投資者在依賴過去的前瞻性陳述時，應該謹慎行事，因為這是基於在其作出時的結果和趨勢，以預測未來的結果或趨勢。
一些風險和不確定因素可能導致我們的實際結果、業績或成就與前瞻性聲明所表達或暗示的大不相同，除其他外，這些風險和不確定因素包括：
•本年度報告表10-K所載的因素，包括“風險因素”和“管理層對財務狀況和經營結果的討論和分析”等標題下列出的因素；
•我們有能力根據對我們有利的條件識別和獲得工業產權；
•資本市場的總體波動和我國普通股的市場價格；
•不利的經濟或房地產條件或工業房地產部門和(或)我們獲得財產的市場的發展；
•我們對關鍵人員的依賴和對第三方物業經理的依賴；
•我們無法遵守適用於公司、特別是上市公司的法律、規則和條例；
•有效管理增長的能力；
•租客破產及租客拖欠或不續期租契；
•租金降低或空缺率增加；
•利率和業務費用增加；
•倫敦銀行間同業拆借利率(“libor”)可能終止；
•房地產估價和減值費用下降；
•我們的預期槓桿，我們未能獲得必要的外部融資，以及現有和未來的償債義務；
•我們向股東發放股票的能力；
•我們未能成功對衝利率上升；
•我們未能成功地操作所獲得的財產；
•與地產重建、翻新及擴展策略及活動有關的風險；
•我們未能符合或維持我們作為房地產投資信託基金(“房地產投資信託基金”)的地位，並可能對税法產生不利影響；
•無保險或保險不足的損失和費用，與我們的財產有關，或因未來的訴訟而引起的損失和費用；
•與自然災害有關的環境不確定性和風險；
•金融市場波動；和
•房地產和分區法的變化和不動產税率的提高。
第一部分
項目1.間接業務。
概述
Terreno房地產公司(“Terreno”，及其子公司，“我們”、“我們公司”或“公司”)在美國六個主要沿海市場獲得、擁有和經營工業房地產：洛杉磯、新澤西北部/紐約市、舊金山灣區、西雅圖、邁阿密和華盛頓特區。我們投資於幾種類型的工業房地產，包括倉庫/分銷(佔截至2019年12月31日我們年化基礎租金總額的81.5%)、彈性(包括輕工業和研究與開發)，或研發)(約7.2%)、轉運(約5.5%)和改良土地(約5.8%)。我們的目標是在填充位置的功能建築物，這些建築物可能由多個租户共享，並能滿足我們經營的各個子市場內的客户需求。填充點是被高度集中的已經開發的土地和現有建築物所包圍的地理位置。截至2019年12月31日，我們共有220幢樓宇，總面積約1，330萬平方尺，19幅經改良的地塊，包括約77.6英畝土地及四個重建中的物業，預計完成後約有50萬平方呎。這些樓宇和經改良的地塊分別租給了493名顧客，分別約佔96.8%和92.0%，其中最大的一批，約佔我們按年計算的基本租金總額的3.6%。
我們是一家內部管理的馬裏蘭公司，根據經修訂的1986年“國內收入法”第856至860節，或從截至2010年12月31日的應税年度開始，被選為REIT。
我們的投資策略
我們在美國六大沿海市場收購、擁有和經營工業地產：洛杉磯、新澤西北部/紐約市、舊金山灣區、西雅圖、邁阿密和華盛頓特區。
如下文所述，我們投資於幾種類型的工業房地產，包括倉庫/分銷、柔性(包括輕工業和研發)、轉運和改良土地。我們的目標是在填充位置的功能建築物，這些建築物可能由多個租户共享，並能滿足我們經營的各個子市場內的客户需求。
工業設施一般特徵
倉庫/配送(截至2019年12月31日，約佔年度基準租金總額的81.5%)
•單一和多租户設施，通常為超過10，000平方英尺的租户提供服務
•一般少於20%的辦公空間
•典型的清晰高度從18英尺到36英尺
•可能包括生產/製造領域。
•通過船塢高級和/或等級門進入室內
•大型和小型卡車分銷選擇的卡車場，可能包括大量卡車活動和/或拖車儲存。
FLEX(包括輕工業和研發，約佔全年基礎租金的7.2%)
(2019年12月31日)
•單一和多租户設施，通常為不到10，000平方英尺的租户提供服務
•設施一般可同時容納辦公室及倉庫/製造活動。
•通常比倉庫/配送設施擁有更大的辦公空間和更淺的海灣深度。
•與辦公室使用增加相符的停車
•通過等級和/或碼頭高門進入室內
•中型卡車活動的分期
•可包括陳列室、服務中心或裝配/輕型製造組件。
•強化景觀
轉運(截至2019年12月31日，約佔我們年化基礎租金總額的5.5%)
•包括卡車碼頭和其他轉運設施，為單一和多個租户提供服務。
•典型的碼頭高門，淺海灣深度和較低的清晰高度。
•為大量的卡車活動和拖車儲存做準備
改良土地(截至2019年12月31日，約佔全年基準租金總額的5.8%)
•用於卡車、拖車、集裝箱倉庫和/或停車場。
•將來可能會重新開發
我們在選擇目標市場時，借鑑了我們在北美、歐洲和亞洲50多個全球工業市場投資和運營的經驗、供求基本面，以及預期由於人口變化、監管和物理限制、技術變化、電子商務、減少車輛行駛里程帶來的經濟和環境效益以及其他因素而產生的物流模式的趨勢。我們相信，我們的目標市場具有吸引人的長期投資屬性.我們的目標資產包括但不限於以下方面：
•位於人口眾多的沿海市場；
•接近運輸基礎設施(如海港、機場、公路和鐵路)；
•處於供應受限的子市場，由於有形和(或)監管方面的限制，阻礙新的工業發展；
•功能和靈活的佈局，可以修改，以容納單一和多個租户；
•以物業重置成本折讓的收購價格；
•通過重租或操作或實物改進提高回報的潛力；以及
•隨着時間的推移，更高和更好地利用財產的機會。
一般而言，我們更傾向於利用本地第三方物業經理進行日常物業管理.我們相信外判物業管理是符合成本效益的，為我們提供運作上的靈活性，亦是收購機會的來源。如果我們認為直接物業管理符合我們的最佳利益，我們將來可能會直接管理物業。
我們現時無意取得未開發或未改善的工業用地，或進行綠地地面發展。不過，我們會尋求重建、翻新和擴展我們擁有的物業的機會，購置物業和改善地塊，以期在短期內重新發展，並取得鄰近的土地，以擴展現有的設施。
我們預計，我們會繼續取得大部分投資，作為個別物業、物業組合或改善工業用地的權益，而這些土地可能是在沒有樓宇的情況下租用的。我們可以通過收購其他擁有工業房地產的公司或實體來獲得工業產權。我們會機會主義地投資工業地產所擔保的債務，否則便會符合我們的投資準則，目的是最終取得有關的地產。我們目前並不打算以特定百分比的工業物業為目標。這一預期是基於當前的市場狀況，可能會隨着時間的推移而改變，以適應不同的市場狀況。
我們獲得的財產可能是穩定的(完全租賃的)或不穩定的(有短期租約到期或部分或完全空置)。在2010年2月16日至2019年12月31日期間，我們穩定了74項資產。
當我們相信物業的預期總回報相對於物業的市值特別低，或物業的市值顯著高於估計的重置成本時，我們便會不時出售物業。這些銷售所得的資金被再投資到預期將提供更好的預期回報或返還給股東的房地產上。自2010年開業以來，我們已處置了19處房產，總銷售價格約為2.914億美元，總收益約為9，310萬美元。
競爭優勢
我們相信，我們通過以下競爭優勢使自己與競爭對手區別開來：
•重點投資戰略。我們專門投資於六個主要的沿海美國市場，並專注於填充地點。我們根據我們在北美、歐洲和亞洲50多個全球工業市場的投資和運營經驗，根據供求基本面，選擇了我們的六個目標市場。
而且，由於人口變化、法規和物理限制、技術變化、電子商務、減少車輛行駛里程的經濟和環境效益以及其他因素，預計物流模式將出現趨勢。我們現時無意購置未開發或未獲改善的土地，或進行綠地地面發展，但我們會繼續進行重建、翻新和擴展工程。
•高度對準的補償結構。我們認為，高管薪酬應該與長期股東價值創造緊密結合起來.因此，我們高管的長期股權激勵薪酬主要基於我們的股東總回報，超過MSCI美國房地產投資信託指數(RMS)或富時全國房地產投資信託協會(“NAREIT”)權益產業指數的股東總回報率。
•致力於強有力的公司治理。我們致力於強有力的公司治理，具體表現如下：
◦我們董事會的所有成員都服務於年度任期；
◦在無競爭的董事選舉中，我們採用了過半數的投票標準；
◦我們選擇了馬裏蘭州的三項反收購條款，在未來，如果沒有股東的批准，我們將不會回到這些條款中；
◦我們設計所有權限制只是為了保護我們作為REIT的地位，而不是作為反收購手段；以及
◦我們沒有股東權益計劃。今後，我們將不通過股東權利計劃，除非我們的股東事先批准通過這樣的計劃，或者，如果我們的董事會通過，我們將在通過後12個月內將股東權利計劃提交給我們的股東進行批准表決，否則該計劃將終止。
我們的融資策略
我們融資戰略的主要目標是保持財務靈活性，保持保守的資本結構，使用留存現金流、房地產處置收益、長期債務以及發行普通股和永久優先股來為我們的增長融資。從長遠來看，我們打算：
•將我們合併負債的未償本金和任何未償永久優先股的清算優先權限制在我們企業總價值的35%以下；
•保持固定收費覆蓋率超過2.0x；
•將債務調整後的EBITDA比率維持在6.0x以下；
•將未償還浮動利率債務的本金限制在合併負債總額的20%以下；及
•有與我們預期的平均租賃期限(5-7年)相一致的交錯債務期限，使我們能夠重新定價我們資本結構的一部分，因為我們的租金隨着市場條件的變化而變化。
我們打算保持靈活的資本結構，長期目標是維持我們的投資評級，並能夠發行更多的無擔保債務和額外的永久優先股。惠譽評級為我們提供了一個穩定前景的BBB發行人評級。證券評級不是購買、出售或持有證券的建議，可以隨時由指定評級機構修改或撤回。我們不能保證我們能夠維持目前的信用評級。我們的信用評級可以影響我們可以獲得的資金的數量和類型，以及我們可能獲得的任何融資條件。如果我們目前的信用評級被下調，我們可能很難或很昂貴地獲得額外的融資或為現有債務和承付款提供再融資。我們打算主要利用高級無擔保票據、定期貸款、信貸設施、財產處置、普通股和永久優先股。我們還可能承擔與房地產收購有關的債務，這些資產的貸款與價值比率可能更高。
我們的公司結構
我們是一家成立於2009年11月6日的馬裏蘭公司，自2010年以來一直公開持有並接受美國證券交易委員會(SEC)的報告義務。我們的結構不是一個傘狀合夥房地產投資信託，或UPREIT，雖然我們可以建立一個類似的結構，以促進收購如果需要。我們目前通過子公司間接擁有我們的財產，並可酌情使用一個或多個應税REIT子公司。
我們的税收狀況
根據守則第856至860條，我們選擇被評定為REIT，從截至2010年12月31日的應税年度開始。我們相信，我們的組織和運作方法已經並將繼續使我們能夠滿足作為聯邦所得税目的的REIT的資格和税收要求。為了保持REIT的地位，我們必須滿足許多組織和業務要求，包括我們每年至少將淨收入的90%分配給我們的股東，不包括淨資本收益。作為一個REIT，我們一般不會對我們目前分配給股東的應納税所得額徵收聯邦所得税。如果我們在任何應税年度都沒有資格成為REIT，我們將按正常的公司税率繳納聯邦所得税。即使我們有資格作為一個REIT徵税，我們可能要對我們的收入或財產徵收一些聯邦、州和地方的税收，如果我們的應納税的REIT子公司的收入，將按正常的公司税率徵税。我們目前不擁有任何應税的REIT子公司，但將來可能擁有。
競爭
我們相信，目前的市場對於工業房地產的收購是有競爭力的。我們與養老基金及其顧問、銀行和保險公司投資賬户、其他公共和私人房地產投資公司競爭房地產投資，包括其他REITs、房地產有限合夥企業、業主-用户、個人和其他從事房地產投資活動的實體，其中一些公司擁有比我們更多的財政資源。我們認為房地產租賃具有很強的競爭力。我們經歷了來自業主和競爭物業經理的客户的競爭。因此，我們可能要提供免費的租期、租客改善收費或提供其他誘因，所有這些都可能對我們的經營結果造成不良影響。
環境事項
我們擁有並將獲得的工業財產受各種聯邦、州和地方環境法的約束。根據這些法律，法院和政府機構有權要求我們作為受污染財產的所有者清理財產，即使我們不知道或不對污染負責。這些法律也適用於在財產受到污染時擁有財產的人，因此，即使我們出售了一些財產，我們也有可能承擔這些費用。除清理費用外，環境污染還可能影響財產的價值，從而影響業主以財產作為抵押或出售財產的能力。根據適用的環境法，法院和政府機構還有權要求將廢物送往廢物處置設施，如垃圾填埋場或焚燒爐的人，在該設施受到污染並威脅到人類健康或環境時支付清理費用。
此外，法院的各種裁決規定，第三方可以就財產污染所造成的損害要求賠償。舉例來説，在我們其中一個物業內接觸石棉的人士，如因石棉而受傷，可尋求賠償。最後，其中一些環境法限制在各種活動中使用財產或場所條件。例如，法律要求使用化學品的企業仔細管理這些化學品，並通知地方官員正在使用這些化學品。
我們可以負責上述任何費用。清理受污染財產、為索賠辯護或遵守環境法的費用可能是實質性的，可能會對可供分配給我們的股東的資金產生不利影響。我們一般會在取得物業前，就每項物業取得“第一期環境地盤評估”(ESA)。然而，這些環境協定可能無法揭示可能對我們的業務、資產、經營結果或流動資金產生重大不利影響的所有環境成本，也可能無法確定所有潛在的環境負債。
一般而言，我們利用本地第三者物業管理公司進行日常物業管理，並會倚賴這些第三者按照適用的聯邦、州及地方環境法例，經營我們的工業物業，並迅速通知我們任何環境污染或類似問題。因此，我們可能會承擔我們不知道的物質環境責任。我們不能保證：(1)未來的法例或規例不會對我們施加物質環境上的責任；或(2)本港工業物業的環境狀況不會受鄰近工業物業(例如有漏水的地下儲存罐)或與我們無關的第三者的情況所影響。截至2019年12月31日和2018年12月31日，我們不知道有任何重大或實質性的風險。
員工
截至2020年2月6日，我們有24名員工。我們的僱員中沒有一個是任何工會的成員。
可得信息
我們設有互聯網網站，地址如下：http://terreno.com。我們網站上的資料既非表格10-K年度報告的一部分，亦非參考資料。我們免費在我們的網站上或通過我們的網站提供某些報告和對這些報告的修正，這些報告是我們根據“交易所法”向證券交易委員會提交或提供的。這包括我們關於表格10-K的年度報告，關於表格10-Q的季度報告，關於表格8-K的當前報告，以及對這些報告的證物和修正，以及第16節提交的文件。在我們將這些信息以電子方式提交給SEC或提供給SEC之後，我們會在合理可行的情況下儘快在我們的網站上免費提供這些信息。你也可以通過在證券交易委員會的網站上訪問Edgar數據庫獲得我們的報告http://www.sec.gov.
項目1A。風險因素
應仔細考慮下列風險因素和本年度報告中關於表10-K的其他信息。以下所述的風險和不確定因素並不是我們所面臨的唯一風險和不確定因素。我們目前所不知道或我們認為不重要的額外風險和不確定因素也可能損害我們的業務運作。如果出現以下任何風險，我們的業務、財務狀況、經營結果和現金流都可能受到不利影響。投資者還應參考我們關於表10-Q的季度報告和表8-K的當前報告，以瞭解這些風險因素的任何實質性更新。
與我們的業務和財產有關的風險
我們的長期增長在一定程度上將取決於未來的房地產收購，我們可能無法以有利的條件完成收購，被收購的房產可能不會像我們預期的那樣運作，或者我們可能無法迅速和高效地將我們的新收購整合到我們現有的業務中。
我們打算繼續在六個目標市場取得工業物業。購置物業會帶來各種風險，包括我們的投資可能未能如我們預期的那樣運作，我們可能無法迅速而有效率地將我們的新收購納入我們現有的業務，以及我們為使所購物業達到市場標準而作出的成本估計，可能會被證明是不準確的。此外，我們不能保證我們的目標市場在有吸引力的價格水平或根本沒有投資機會。如果在我們預期的目標市場上沒有這樣的機會，我們執行我們的商業計劃和實現我們對增長的預測的能力可能會受到重大的不利影響。此外，我們還面臨着來自其他資本雄厚的房地產投資者的巨大競爭，包括養老基金及其顧問、銀行和保險公司投資賬户、其他公共和私人房地產投資公司，包括其他REITs、房地產有限合夥企業、業主用户、個人和其他從事房地產投資活動的實體，其中一些公司擁有比我們更多的財政資源，更有能力借入資金購買房產。隨着房地產投資相對於其他形式的投資而言，這種競爭變得越來越有吸引力。由於競爭的結果，我們可能無法獲得我們想要的物業，或者買價可能會大幅提高。
此外，我們希望通過債務和股權融資相結合的方式為未來的收購融資，包括根據我們的循環信貸機制進行的借款、定期貸款、發行無擔保債務證券、由個人財產或財產池擔保的債務、留存現金流量的使用以及發行長期債務以及共同和永久優先股的組合，這些組合可能根本無法或以有利的條件獲得，並可能對我們的現金流產生不利影響。上述任何風險都可能對我們的財務狀況、經營結果、現金流量和我們的普通股和優先股的市場價格產生不利影響。
我們可能會進行併購，造成整合和其他可能損害我們業務的風險。
我們可能被要求承擔債務和支出，發行更多的普通股或發行優先股，以支付我們可能獲得的工業產權，這可能會稀釋我們的股東的所有權權益，並可能降低或消除我們的盈利能力。這些收購也可能使我們面臨以下風險：
•我們可能無法成功地將獲得的財產整合到我們的業務中；
•可能需要額外的資本支出；
•可能需要高級管理人員花費大量時間談判協議和整合所獲得的財產；
•取得的財產的價值可能損失或減少；
•預先存在的關於購置財產的未披露負債的可能性，包括但不限於環境或石棉責任，而我們的保險可能不夠，或我們可能無法獲得保險；
•我們的工業財產集中在洛杉磯、舊金山灣區和西雅圖可能會增加我們對地震活動的接觸，特別是如果這些工業屬性位於斷裂帶或附近；以及
•我們可能無法達到與穩定的上限利率有關的估計預測。
我們預計，未來將增加購置成本，包括使工業地產運作所需的資本支出。如果我們的收入跟不上這些潛在的收購成本，我們可能無法維持我們目前或預期的收益，因為我們吸收了這些額外費用。我們無法保證成功地克服這些風險或在這些收購中遇到的任何其他問題。
如果我們不能獲得額外的資金，我們的增長將是有限的。
如果信貸市場的不利條件--特別是房地產方面的不利條件--實質性惡化，我們的業務可能會受到實質性和不利的影響。如果我們不能以優惠的條件獲得額外的融資，我們通過工業地產投資增長的長期能力，包括我們實現增長預測的能力，將受到限制。今後，我們將依靠股票和債務融資，包括髮行普通股和永久優先股、根據我們的循環信貸安排借款、定期貸款、發行無擔保債務證券和由個別財產或財產池擔保的債務，以資助我們的收購、重新開發、翻新和擴張活動以及週轉資金。如果我們無法從這些或其他來源獲得股本或債務融資，或在到期後再為現有債務融資，我們的財務狀況和經營結果可能會受到不利影響。市場條件可能會使我們很難獲得額外的融資，我們不能保證我們將能夠獲得額外的債務或股權融資，或我們將能夠獲得優惠的條件。
此外，為了符合REIT的資格，我們必須每年向股東分配至少90%的應税收入(在扣除支付的股息之前確定的，不包括任何淨資本收益)，而且我們通常期望分配的數額超過這一數額。因此，我們保留收益以資助收購、重建、翻新和擴建(如果有的話)或其他資本支出的能力將受到限制。
現金分配的可用性和時間不確定。
我們每季度定期向股東發放現金(我們在10-K表格的年度報告中也稱為紅利，以及我們向SEC提交的其他文件)，我們打算繼續定期支付季度現金分配。然而，我們承擔我們的業務所產生的所有費用，我們的業務所產生的資金在扣除這些費用後，可能不足以支付向我們的股東分配所需的數額。此外，我們的董事局可酌情保留該等現金的任何部分作為營運資金。我們向股東分配股票的能力也將取決於我們的留存現金流水平，我們打算將其用作投資資本的來源。我們不能向我們的股東保證將有足夠的資金支付分配。我們的公司戰略是向我們的股東支付季度分配的資金，完全由可分配的現金流支付。然而，我們可以通過現有現金流量、不計經常性資本支出以及借款和財產處置收益的組合，向股東提供季度分配資金。如果我們無法持續地從可分配的現金流中為未來季度分配給我們的股東提供資金，我們的股票的價值可能會受到負面影響。
我們依靠關鍵的人員。
我們的成功在很大程度上取決於某些關鍵人員的貢獻，其中包括但不限於我們的主席和首席執行官以及我們的總裁，他們每一個人都很難替換。如果我們的任何關鍵人員停止受僱於我們，我們的經營結果可能會受到影響。我們是否有能力挽留我們的高層管理小組，或在高層管理小組的任何成員離職時，吸引合適的人接替，取決於就業市場的競爭性質。管理小組的主要成員失去服務或限制這些服務的提供可能對我們的財務狀況和現金流動產生不利影響。此外，資本市場也可能對這種損失產生負面影響。我們沒有，也不期望我們的任何關鍵人員獲得關鍵人物人壽保險。
我們還認為，隨着我們的擴大，我們未來的成功在很大程度上取決於我們是否有能力僱用和留住高技能的管理、投資、財務和業務人員。對這些人員的競爭十分激烈，我們不能向股東保證，我們將成功地吸引和留住這些熟練的人才。
我們的投資集中在工業地產行業，我們的業務會因該行業的經濟衰退而受到不利影響。
我們對房地產資產的投資集中在工業房地產部門。這種集中可能使我們在這一部門面臨更大的經濟衰退風險，而不是如果我們的商業活動包括房地產業其他部門中更大一部分的話。
影響我們財產所在地區的事件或事件可能會對我們的財務結果產生重大的不利影響。
除了一般、區域、國家和國際經濟狀況可能對我們的業務和財務結果產生重大不利影響外，我們的經營業績還將受到我們經營的特定市場的不利經濟條件的重大不利影響，特別是在我們擁有大量財產集中的市場。例如，截至2019年12月31日，約有26.7%的可租平方英尺和62.8%的改良土地位於新澤西州北部/紐約市，佔我們年化基礎租金總額的約30.9%。有關我們在市場上擁有物業的額外資料，請參閲本表格10-K的“第2項-附屬物業”。任何房地產市場或我們任何市場的經濟下滑，以及未能準確預測這些市場任何經濟改善的時間，都會使我們的業務和可供分配的收入和現金，包括可用於向我們的股東支付分配款的現金，受到重大不利影響。
我們可能無法續訂租約，租賃空置空間，包括因房客違約而產生的空置空間，或租賃期滿後的重新租賃空間。
我們不能向你保證，我們的物業的租約將被續簽，或這些物業將以相當於或高於當時平均實際有效租金的淨有效租金率重新出租。此外，我們可能需要作出寬減或資助改善措施。如果我們的物業租金降低，我們的租户就不會續訂租約，或我們不會轉租大量的現有土地，包括因租客違約而產生的空置空間，以及租契到期的地方，我們的財務狀況、營運結果、現金流量、可供股東分配的現金、普通股的每股交易價格，以及我們履行還本付息義務的能力，都會受到重大影響。此外，如果我們不能續租或轉租物業，該物業的轉售價值可能會下降，因為該物業的市值會部分取決於該等物業的租契價值。
我們一般都會因租客破產或破產或租客違約而受到潛在的不良影響。
我們的收入取決於租户，包括某些重要的租户。此外，我們的某些物業是由一名租客佔用，而這些物業所產生的收入，須視乎租户的財務穩定性而定。我們物業的租客破產或無力償債，或一般情況下租客違約，可能會對我們的物業所產生的收入造成不良影響。租户，特別是那些槓桿比率很高的租户，將來可能會申請破產保護或破產。根據破產法，房客不能僅僅因為破產而被驅逐。另一方面，破產的租户可以拒絕並終止與我們的租約。在這種情況下，我們向破產租客提出的欠租及未來租金的申索，會受到一個法定上限的規限，而該上限可能遠低於根據租契實際欠下的剩餘租金，即使如此，我們對未付租金的申索，亦可能不會全部付清。這種短缺可能對我們的現金流量和業務結果產生不利影響，並可能導致我們減少向股東分發的數額。
房客拖欠租賃費可能會迫使我們找到另一種收入來源來支付房產上的任何抵押貸款或運營費用。如果房客違約，我們作為業主的權利可能會受到拖延，在保護我們的投資和重新租賃我們的財產方面可能會招致大量費用，包括訴訟和相關費用。
不斷下降的房地產估值和減值費用可能會對我們的收益和財務狀況產生不利影響。
當不利的市場條件等情況表明可能存在潛在的損害時，我們將審查我們財產的賬面價值。我們根據對房地產投資的使用和最終處置所產生的未來現金流量(不包括利息費用)的估計進行審查。我們考慮的因素包括未來的營運收入、趨勢和前景，以及租賃需求、競爭等因素的影響。如果我們的評估表明，我們可能無法收回房地產投資的賬面價值，減值損失將記錄在賬面價值超過資產估計公允價值的範圍內。這些損失將直接影響我們的淨收入。
因為記錄減值損失會導致對淨收入的立即負調整。對預期現金流量的評價非常主觀，部分依據的是關於未來佔用、租金和所需資本的假設，這些假設可能與未來期間的實際結果大相徑庭。不斷惡化的房地產市場可能導致我們重新評估我們在減值分析中使用的假設。減值費用可能會對我們的財務狀況、經營結果、可供分配的現金(包括可供我們向股東支付分配款的現金)和我們普通股的每股交易價格產生不利影響。
我們利用當地的第三方經理進行日常物業管理，實質上是我們所有的物業.
一般來説，我們更喜歡利用當地的第三方經理進行日常物業管理，儘管我們將來可能直接管理其他物業。在我們利用第三方經理的範圍內，如果我們的經理不能提供高質量的服務，我們的工業資產的現金流可能會受到不利的影響。此外，我們的管理人員或其附屬公司可能管理、投資或為與我們的工業產權競爭的工業產權提供信貸支持或業務擔保，在某些情況下可能導致利益衝突和對我們的工業財產的經營作出不符合我們最佳利益的決定。
我們的地產重建、翻新或擴展策略可能並不成功。
在我們的商業策略方面，我們可能會尋求重建機會，或擴大或改善我們所擁有的工業物業。我們將面臨與我們的重建、翻新和擴建活動有關的風險，這些風險可能會對我們的財務狀況、業務結果、現金流量和我們普通股的市場價格產生不利影響。這些風險包括：未按預期執行的項目的資金和時間支出；高於估計的建築或運營費用，包括勞動力和材料成本；未能獲得或拖延獲得任何必要的許可證和授權；許可證和授權須符合嚴格的條件；無法在我們預期的時間框架內完成建築工程；可能達不到預期的佔用和租金率；無法以優惠條件獲得資金，或根本無法為重建、翻新和擴建項目融資。
我們可能需要為將來的租户改善工程提供資金，而我們可能沒有這些改善措施的資金。
如果我們其中一處物業的租客日後不續約，或以其他方式遷出其中一幢樓宇的空間，我們很可能需要動用款項，在空置的樓宇內興建新的租户，以吸引一名或多名新租户。我們亦可能需要資助租户改善工程，以保留租户。雖然我們打算管理我們的現金狀況或資金供應，以支付任何改善所需的再租賃，但我們不能向我們的股東保證，我們將有足夠的資金來源，我們在未來的這些目的。
償債義務可能對我們的整體經營業績產生不利影響，可能要求我們出售工業財產，並可能對我們向股東分配股票的能力和我們普通股的市場價格產生不利影響。
我們的商業戰略考慮使用無追索權擔保債務和無擔保債務為長期增長融資。截至2019年12月31日，除遞延融資費用外，我們的債務總額約為4.916億美元，其中包括循環信貸貸款、定期貸款借款、高級無擔保票據借款和應付抵押貸款。從長遠來看，我們打算將我們合併負債的未償本金和任何優先股的清算優先權的總和限制在我們企業價值總額的35%以下，但我們的管理文件對我們可能產生的債務數額沒有任何限制，我們的董事會可以在未經股東批准的情況下隨時改變我們的融資政策。長遠而言，我們亦打算維持超過2.0倍的固定收費覆蓋率，以及低於6.0倍的經債務調整的EBITDA比率，並將我們未償還的浮動利率債務的本金限制在我們的綜合負債總額的20%以下。我們的董事會可以在任何時候修改或取消這些限制，不經我們的股東批准。因此，我們今後可能會承擔大量額外債務，包括擔保債務。我們現有的債務和額外債務可能使我們面臨許多風險，包括：
•我們的業務現金流將不足以支付本金和利息；
•我們的債務可能使我們更容易受到不利的經濟和工業條件的影響；
•我們可能需要將業務現金流量的很大一部分用於支付債務，從而減少可供分配給我們的股東的現金、可用於業務和資本支出的資金、未來的商業機會或其他用途；
•任何再融資的條款將不像正在進行再融資的債務的條件那樣優惠；以及
•槓桿的使用可能會對我們向股東分配股票的能力和普通股的市場價格產生不利影響。
如果我們沒有足夠的資金償還現有或未來的債務，包括我們的信貸安排下的債務和高級無擔保票據，則可能有必要通過額外債務或額外的股權融資為債務再融資。如果在進行再融資時，現行利率或其他因素導致再融資利率上升，利息費用的增加將對我們的現金流動產生不利影響，從而影響可供分配給我們股東的現金。如果我們不能以可接受的條件為我們的債務再融資，我們可能被迫以不利的條件處置工業財產，可能造成損失。我們可以抵押我們擁有的財產，以獲得循環信貸貸款或其他債務。如果我們不能履行未來的任何還本付息義務，我們將面臨失去部分或全部工業財產的風險，而這些產業財產可能是為了確保我們喪失抵押品贖回權的義務而作出的。此外，適用於任何現有或未來債務的契約可能會損害我們計劃中的投資策略，如果被違反，則會導致違約。
較高的利率可能會增加我們所招致的任何浮動利率債務的還本付息要求，並可減少可供分配給我們的股東的款項，以及減少可用於我們的業務、未來商業機會或其他用途的資金。此外，利率的提高可能會降低第三方願意為我們的資產支付的數額，從而限制了我們迅速改變投資組合以應對經濟或其他條件變化的能力。不利的經濟狀況可能導致我們借款的條件不利。我們可能需要清算一個或多個工業物業，以履行我們的還本付息義務，而這些債務有時可能使我們的投資得不到有吸引力的回報。
我們的2.5億美元循環信貸安排、一億零億美元的定期貸款、350.0美元的高級無擔保票據，以及我們現有的某些應付抵押貸款，包括-我們預期我們未來的債務-將包含可能限制我們的業務和我們向股東分配的能力的契約。
我們有一個信貸安排，其中包括一億零億美元的定期貸款，在2022年1月到期；還有一個循環信貸安排，有2.5億美元的借款能力，在2022年10月到期。我們還有350.0美元的高級無擔保票據尚未發行。我們已同意擔保借款人(全資子公司)在我們的循環信貸安排，我們的定期貸款和我們的高級無擔保票據的義務。我們的循環信貸安排、我們的定期貸款、我們的高級無擔保票據，以及我們現有的某些應付按揭貸款，包括-我們的未來債務-將包含例如，如果我們處於默認狀態，我們的信貸工具就會限制分發。我們的債務協議中的契約可能限制我們從事我們認為符合股東最大利益或獲得必要資金的交易的能力。鑑於我們的債務契約對這些活動和其他活動的限制，我們可能在業務和財務靈活性方面受到限制，對今後業務或競爭活動的變化作出反應的能力也受到限制。
不符合我們的金融契約，除其他外，可能是業務結果的改變、債務的產生或一般經濟狀況的變化所致。此外，至少有一位我們的首席執行官和我們的總裁或行政代理人批准的任何接班人未能繼續積極參與我們的日常管理，這是我們信貸安排下的違約事件。如果我們的首席執行官和我們的總裁或任何繼任人都不再積極參與我們的管理，我們有120天的信貸安排僱用一名行政代理人相當滿意的繼任執行人員。如果我們違反契約，或我們的信貸安排、高級無抵押債券、應付按揭貸款或未來合約出現違約，我們可能須在到期前償還全部或部分債務，而我們可能無法以有吸引力的條件安排償還該等款項，而這可能會對我們的現金流量、財務狀況及經營結果造成重大不良影響。
此外，與我們現有的高級無擔保債券有關的購買票據協議，亦包括我們日後訂立的任何無抵押債務協議，可能載有與指明的其他債務有關的具體交叉違約條款，使無擔保放款人有權在某些情況下根據其他貸款宣佈違約。根據我們的債務協議違約可能會對我們的財務狀況和業務結果產生重大和不利的影響。
我們可能獲得未償債務或提供貸款，在每一種情況下，由工業產權擔保，這將使我們面臨風險。
我們可以從貸款人和投資者那裏獲得工業產權擔保的未償債務，或者提供由工業產權擔保的貸款，如果我們相信我們可以通過止贖、契據代替止贖或其他方式獲得基礎財產的所有權。例如，2018年5月7日，我們發放了一筆5 500萬美元的高級擔保貸款，期限為兩年。
該公司以8.0%的固定年利率支付利息，並於2020年5月到期，這一利率由七塊改良土地組成的投資組合擔保。在截至2019年12月31日的一年中，我們購買了兩處房產，它們以先前商定的購買價格獲得了高級擔保貸款，從而使高級擔保貸款下的未償金額相應減少。2019年12月31日的貸款餘額為1 590萬美元。如果我們確實獲得這類債務或提供這種貸款，借款者可能會設法對我們的止贖或其他行動提出各種抗辯，而且我們可能無法及時獲得基礎財產，或在任何情況下，我們在獲得這些財產方面可能會招致重大費用和經歷重大拖延，所有這些都可能對我們的財務業績產生不利影響，並降低我們從這些投資中獲得的預期回報。此外，我們可能無法從這些投資中獲得當前的回報，特別是如果我們獲得或提供的貸款存在違約或違約。
如果我們提供債務人佔有融資或提供貸款，借款人的違約可能會對我們的現金流產生不利影響。
我們可以在有限的基礎上向申請破產的財產所有人提供債務人所擁有的資金，或者提供以房地產為擔保的貸款，否則我們可以直接購買。我們預計，任何此類貸款都將由我們打算收購的一處或多處房產擔保，我們可以選擇購買這些房產，以代替償還此類貸款。例如，2018年5月7日，我們發放了一筆5 500萬美元的高級擔保貸款，貸款期限為兩年，年利率固定為8.0%，並於2020年5月到期，由七塊改良的土地擔保。在截至2019年12月31日的一年中，我們購買了兩處房產，它們以先前商定的購買價格獲得了高級擔保貸款，從而使高級擔保貸款下的未償金額相應減少。借款人在任何此類貸款下的任何違約，包括此類高級擔保貸款，都可能對我們的現金流和向股東分配現金的能力產生負面影響，並導致訴訟和相關費用。雖然我們期望在借款人違約時獲得有擔保的財產，但我們無法保證我們將成功地取消對一項財產的贖回權，任何此類的止贖都可能導致大量費用。
信用評級的不利變化可能會對我們的融資活動產生負面影響。
惠譽評級為我們提供了一個穩定前景的BBB發行人評級。證券評級不是購買、出售或持有證券的建議，可以隨時由指定評級機構修改或撤回。我們的信用評級可以影響我們可以獲得的資本數額，以及我們可能招致的任何債務的條款和定價。我們無法保證我們能夠維持現時的信貸評級，而如果我們的信貸評級被調低，我們可能會招致較高的借貸成本，而在獲得額外融資方面亦可能會遇到困難。此外，下調我們的信用評級可能會在我們現有和未來的信貸安排和債務工具下引發額外的付款或其他負面後果。例如，如果我們的信用評級降至投資級以下，我們可能無法獲得或維持對某些現有債務的延期。信用評級的不利變化可能會對我們的再融資活動、我們管理債務期限的能力、我們未來的增長、我們的財務狀況、我們股票的市場價格和我們的收購活動產生負面影響。
如果不能有效對衝利率變化，可能會對操作結果產生不利影響。
我們可以透過利率套期保值安排，例如上限合約和掉期合約，來管理我們面對利率波動的風險。例如，我們實施了利率上限，以對衝與我們的一億美元可變利率定期貸款相關的可變現金流。這些協議是有成本的，而且涉及這樣的風險：這些安排可能無法有效地減少我們面對利率變化的風險，而且法院可以裁定這些協議在法律上不能強制執行。套期保值可能會降低我們投資的整體回報。未能有效對衝利率變化可能會對我們的經營結果產生重大不利影響。
我們可能會受到倫敦銀行同業拆借利率(Libor)可能終止的不利影響。
2017年7月，監管倫敦銀行同業拆借利率(Libor)的英國金融行為監管局(Fsa)宣佈，它打算停止強迫銀行提交2021年後計算libor的利率。預計在未來幾年內，將出現從廣泛使用libor轉向替代利率的過渡。截至2019年12月31日，我們有1億美元的債務與libor掛鈎，包括我們的信貸工具。
如果倫敦銀行同業拆借利率終止，我們的債務利率與libor掛鈎，將以適用的債務文件或其他商定的替代利率或替代基準利率為基礎。這種情況不會影響我們借入或維持本已未償還的借款的能力，但重置利率或備用基準利率可能高於或更不穩定地高於倫敦銀行同業拆借利率終止前的水平。預期從倫敦銀行同業拆借利率的過渡產生的全面影響以及2021年後倫敦銀行同業拆借利率可能終止的可能性尚不清楚，但這些變化可能對我們的現金流量、財務狀況和業務結果產生不利影響。
由於房產税税率的改變或重新評估，我們的財產税可能會增加，這會影響我們的現金流。
即使我們符合聯邦所得税的資格，我們也需要為我們的財產繳納一些州和地方税。物業的物業税可能會隨物業税税率的改變而增加，或因物業由税務當局評估或重新評估而增加。例如，我們位於加州的所有財產都可能由於各種因素而重新評估，其中包括但不限於加州法律的修改，這些法律對不動產評估價值的年度增長有一定的限制，通常稱為“第13號提案保護”。一項提議取消對商業房地產所有者的13項保護的措施被認為是2020年11月加州的一項投票措施。因此，我們日後繳交的物業税可能會大幅增加。如果我們繳納的財產税增加，我們的現金流將受到影響，我們向股東支付預期分配的能力可能受到不利影響。
我們的合資夥伴的行動可能對我們的業績產生負面影響。
雖然我們目前無意這樣做，但在情況許可時，我們可以通過合資企業、有限責任公司和與其他人或實體的夥伴關係獲得和(或)重新開發財產。這些合作伙伴可對重大決定享有某些批准權。這類投資可能涉及其他房地產投資方法不存在的風險。我們一般會設法維持對我們的合夥公司、有限責任公司和合資企業的充分控制，使我們能夠實現我們的業務目標；然而，我們可能無法這樣做，上述一件或多件事的發生可能會對我們的財務狀況、業務結果、現金流量和我們普通股的市場價格產生不利影響。
如果我們以普通合夥人的身份投資於有限合夥，我們將對這種合夥的所有責任負責。
在一些合資企業或其他投資中，如果我們投資的實體是有限合夥，我們可以作為普通合夥人獲得我們在這種合夥關係中的全部或部分利益。作為普通合夥人，我們可以對這種合夥的所有責任負責。此外，我們可能被要求把我們在其他投資中的利益作為非管理的普通合夥人.因此，我們有可能對所有這些負債承擔責任，而不享有與管理普通合夥人相同的管理或控制合夥經營的權利。因此，我們可能要對一個我們沒有充分管理權或控制權的實體的所有責任負責，我們的責任可能遠遠超過我們最初或後來在合夥企業中進行的投資的數額或價值。
我們所採取的利益衝突政策可能無法充分解決在我們的活動中可能出現的所有利益衝突。
為了避免與我們的董事、官員或僱員發生任何實際或被認為的利益衝突，我們採取了某些政策，具體處理與我們的活動有關的一些潛在衝突。此外，我們的董事會還須遵守馬裏蘭州法律的某些規定，這些規定也旨在消除或儘量減少衝突。雖然根據這些政策，我們的大多數無利害關係的董事必須批准任何與我們的董事、官員或僱員有利害關係的交易、協議或關係，但不能保證這些政策足以處理可能出現的所有衝突，或以對我們有利的方式處理這些衝突。
如果我們對財務報告的披露控制和程序或內部控制存在缺陷，我們的業務可能受到不利影響。
我們的披露控制和程序以及對財務報告的內部控制的設計和有效性可能無法防止所有錯誤、誤報或誤報。雖然管理層將繼續審查我們對財務報告的披露控制和程序以及內部控制的有效性，但不能保證我們對財務報告的內部控制將始終有效地實現所有控制目標。在今後可能發生的財務報告內部控制方面的任何缺陷，包括任何重大弱點，都可能導致我們對業務結果的誤報、財務報表的重述、股票價格的下跌，或在其他方面對我們的業務、聲譽、經營結果、財務狀況或流動性產生重大不利影響。
資本和信貸市場的波動可能會對我們造成重大和不利的影響。
資本和信貸市場不時經歷極端的波動和破壞，這有時使借貸或籌集股本變得更加困難。市場波動和混亂可能會妨礙我們獲得新的債務融資或以優惠條件再融資我們的到期債務的能力。此外，我們未來進入股票市場的機會可能有限。任何此類融資或再融資問題都可能對我們產生重大和不利的影響。市場動盪和
過去出現的信貸緊縮，可能導致消費者信心的增加和商業活動的普遍減少，這也會對我們造成重大和不利的影響，包括我們以優惠條件或根本沒有能力獲得和處置資產的能力。資本市場和信貸市場的波動也可能對我們普通股的市場價格產生重大的不利影響。
我們不得取得我們已訂立的協議或不具約束力的意向書所訂的工業物業。
我們已與第三方賣方簽訂協議和不具約束力的意向書，以便在本年度報告(表格10-K)中的“合同義務”標題下更全面地描述物業。我們並無保證會根據合約及不具約束力的意向書取得物業，因為擬議的收購須視乎完成滿意的盡職調查及各種結業條件，而如屬根據不具約束力的意向書的物業，則須與有關物業訂立買賣協議。我們不能保證這些擬議的收購，如果完成，將在我們預期的時間框架或條件下完成。如果我們不完成根據合同或無約束力的意向書取得財產的工作，我們就會發生費用，而我們的股東沒有意識到從這些財產的收購中得到任何好處。
我們面臨着通過網絡攻擊、網絡入侵或其他方式破壞安全的相關風險，以及對我們的信息技術(IT)網絡和相關係統的其他重大破壞。
我們的IT網絡和相關係統對於我們的業務運作和日常運作的能力至關重要，在某些情況下，可能對我們某些租户的運營至關重要。我們面臨着與安全漏洞相關的風險，無論是通過網絡攻擊或對互聯網的網絡入侵、惡意軟件、計算機病毒、電子郵件附件、訪問或訪問我們系統的人，以及其他對我們的IT網絡和相關係統的重大破壞。安全漏洞或破壞的風險，特別是通過網絡攻擊或網絡入侵，包括由計算機黑客、外國政府和網絡恐怖分子進行的攻擊或破壞的風險，隨着來自世界各地的企圖和入侵的數量、強度和複雜程度的增加而普遍增加。雖然我們努力維持我們的資訊科技網絡及有關係統的安全及完整性，並已實施多項措施，以應付出現保安漏洞或中斷的風險，包括但不限於密碼保護、全年持續的訓練單元、經常的備份和宂餘的資料系統，但我們不能保證我們的保安工作和措施會有效，或企圖破壞或破壞安全的行為不會成功或有害。即使是保護最充分的信息、網絡、系統和設施，也可能容易受到攻擊，因為這種試圖破壞安全的行為所使用的技術不斷演變，通常在針對目標發射之前才能得到承認，在某些情況下，其設計是不被發現的，實際上也可能無法被發現。因此，我們可能無法預測這些技術或實施適當的安全障礙或其他預防措施。
涉及我們的IT網絡和相關係統的安全漏洞或其他重大幹擾，除其他外，可包括：
•擾亂我們的網絡和系統的正常運作，從而擾亂我們和/或某些租户的運作；
•導致財務報告誤報、違反貸款契約和/或錯過報告截止日期；
•結果導致我們無法適當地監測我們遵守關於我們作為REIT資格的規章制度的情況；
•需要管理人員的大量關注和資源，以補救造成的任何損害；
•泄露員工和租户的機密信息；
•導致未經授權獲取和銷燬、遺失、盜竊、盜用或泄露我們或其他人的專有、機密、敏感或其他有價值的信息，其他人可利用這些信息與我們競爭，或用於破壞性、破壞性或其他有害目的和結果；
•對我們提出違約、損害賠償、信貸、罰款或終止租約或其他協議的索賠；或
•損害我們在房客、投資者和同事中的聲譽。
與房地產業相關的風險
我們的表現和價值取決於一般的經濟條件和與我們的房地產資產有關的風險。
從房地產投資中獲得的投資回報取決於財產所賺取的收入和資本增值，以及與這些財產有關的費用。如果我們的財產產生的收入不足以支付業務費用，包括償債和資本支出，那麼我們向股東支付分配款項的能力就會受到不利影響。此外，與房地產投資相關的大量支出(如抵押貸款支付、房地產税和維護費用)通常不會下降。
當情況使財產收入減少時。我們物業的收入及價值可能會受到以下因素的影響：
•國家、區域和地方經濟狀況下降(特別是失業率增加)；
•我們的物業對潛在租户的吸引力，以及其他工業物業的競爭；
•區域內類似或競爭財產的供求變化；
•我們物業的租户破產、經濟困難或欠租；
•不良的資本和信貸市場狀況，可能會限制我們的經營活動；
•利率、可得性和債務融資條件的變化；
•經營成本和費用的變化以及我們控制租金的能力；
•改變或增加遵守政府規則、條例和財政政策的費用，包括修改税收、房地產、環境和分區法律，以及我們根據這些法律可能承擔的責任；
•我們有能力提供足夠的維修和保險；
•保險費用或可得性的變化，包括模具或石棉的保險；
•與已知不利環境條件有關的費用意外變化或此類條件的保留負債；
•利率高企或上升的時期；
•租户更替；
•因需求減少而可能需要減讓或在新租約下降低租金的再租賃；
•市場區域的一般過度或供過於求；
•包括恐怖主義在內的政治、監管或其他因素造成的全球供應鏈中斷；
•擾亂政治、政府或監管系統，包括關閉政府及其機構；以及
•通貨緊縮的影響，包括信貸市場混亂、消費需求減弱和總體價格水平下降。
此外，經濟放緩或衰退、利率上升或房地產需求下降，或公眾認為可能發生上述任何事件，都會導致租金普遍下降或現有租約違約的情況增加，這將對我們的財務狀況和經營結果產生重大影響。今後的恐怖襲擊可能導致經濟活動減少，從而減少對我們財產的需求和價值。如果將來的攻擊影響到我們物業的租户，他們的業務也會受到同樣的不利影響，包括他們繼續履行現有租約的能力。由於這些和其他原因，我們不能向股東保證我們會盈利，或者我們將實現房地產價值的增長。
房地產投資面臨的風險可能會對我們的業務產生不利影響。
房地產投資面臨不同程度的風險。雖然我們尋求通過我們的投資組合、市場研究和資產管理能力的地理多樣化來儘量減少這些風險，但這些風險是無法消除的。可能影響房地產價值和現金流的因素包括：
•當地條件，如供過於求或需求減少；
•技術變革，如供應鏈的重新配置、自動車輛、機器人、3D打印或其他技術；
•我們的物業對潛在租户的吸引力，以及其他物業的競爭；
•增加物業的維修、保險、翻新及改善費用；
•由於租户業務和後勤需求的變化，我們有能力翻新和重新安置我們的房產；
•我們控制租金及可變經營成本的能力；及
•環境、分區、使用、關税和其他法律規定的政府條例和相關責任以及變化。
我們的競爭對手的行動可能會降低或阻止我們的物業的入住率和租金的增加。
我們與房地產的其他開發商、業主和經營者競爭，他們中的一些人擁有與我們在同一市場和我們所擁有的房產所在的子市場中的財產相似的財產。如果我們的競爭對手以低於現行市價或低於租金的租金提供空間，我們會向我們的物業租户收取費用，我們可能會失去現有或潛在的租户，而我們可能會受到壓力，要求調低租金，或提供租客優惠或優惠的租約條款，以便在租客租約期滿或吸引新租客時，保留租户。此外，如果我們的競爭對手出售與我們打算在同一市場剝離的資產相似的資產和/或低於我們對可比資產的估價，我們可能根本無法出售我們的資產，或以優惠的價格或優惠的條件出售我們的資產。由於我們的競爭對手採取這些行動，我們的財務狀況、現金流量、可供分配的現金、普通股的交易價格和履行償債義務的能力可能受到重大不利影響。
房地產投資的流動性不如其他類型的資產，這可能會降低投資者的經濟回報。
房地產投資的流動性不如其他類型的投資，這種流動性不足可能限制我們對經濟、金融、投資或其他條件的變化作出迅速反應的能力。此外，與房地產投資有關的大量支出，如抵押貸款付款、房地產税和維持費，在情況導致投資收入減少時一般不會減少。此外，我們亦打算遵守有關一年內可處置的物業數目、税基及改善這些物業的成本的安全港規則，並會通過其他測試，避免對出售資產徵收懲罰性税項。因此，我們在任何時候出售資產的能力都可能受到限制。這種流動性不足可能限制我們迅速改變投資組合的能力，以應對經濟、金融、投資或其他條件的變化，因此可能對我們的財務狀況、業務結果、現金流量和我們對普通股的市場價格的支付能力產生不利影響。
與不動產有關的未保險或保險不足的損失可能會對我們的回報產生不利影響。
我們將努力確保我們的所有財產都有足夠的保險，以彌補傷亡損失。然而，也有某些損失，包括洪水、颶風、火災、地震和其他自然災害、戰爭行為、恐怖主義行為或暴亂造成的損失，這些損失一般沒有投保，或一般沒有得到充分保險，因為認為這樣做在經濟上不可行或不謹慎。此外，保險費用或可得性的變化可能使我們面臨無保險的傷亡損失。如果我們的任何財產造成的傷亡損失沒有完全由保險承擔，我們的資產價值就會減少任何這類無保險損失的數額，而且我們可能在這些財產中遭受重大資本投資和潛在收入損失，並有可能繼續承擔與該財產有關的任何追索權債務。通貨膨脹、建築物守則和條例的改變、環境因素和其他因素也可能使我們無法在財產損壞或毀壞後用保險收益來更換或翻新財產。在這種情況下，我們獲得的保險收益可能不足以恢復我們對受損或被毀財產的經濟地位。任何這類損失都可能對我們的財務狀況、業務結果、現金流動和我們普通股的市場價格和支付分配的能力產生不利影響。此外，我們可能沒有維修或重建受損財產的資金來源，我們也不能保證今後將有任何此類資金來源提供給我們。
我們在洛杉磯、舊金山灣區和西雅圖都有自己的房產，它們位於已知的地震活動範圍內。雖然我們對歷史上受地震活動影響的地區的所有財產進行了重置成本地震保險，但受我們認為在商業上合理的承保範圍和免賠額的限制，我們可能無法以經濟上有利的條件獲得有關這些財產的所有損失的保險，這可能會使我們遭受無保險的傷亡損失。我們打算根據目前的行業實踐，每年評估我們的地震保險範圍。
我們擁有位於已知受颶風和/或洪水風險影響的地區的財產。雖然我們在歷史上受此類活動影響的地區的所有財產上都有重置成本的颶風和/或洪水危險保險，但受我們認為在商業上合理的保險限制和免賠額的限制，我們可能無法以經濟上有利的條件獲得有關這些財產的所有損失的保險，這可能會使我們遭受無保險的傷亡損失。我們打算根據目前的行業慣例，每年評估我們的保險範圍。
如果我們的任何一家保險公司破產，我們可能會受到不利的影響。
我們與幾家大型保險公司一起經營幾種不同的保險業務。如果其中任何一家大型保險公司破產，我們將被迫用另一家合適的承運人來取代現有的保險範圍，而任何未決的索賠要求都將面臨很大的託收風險。在這種情況下，我們不能肯定我們是否能夠以類似或其他優惠的條件取代保險。以不利的費率和由於承運人破產而無法收回的債權的可能性取代保險範圍，很可能會對我們造成不利的影響。
或有負債或未知負債可能對我們的財務狀況產生不利影響。
我們可能擁有或取得財產，這些財產必須承擔法律責任，沒有任何追索權，或只有有限的追索權，涉及未知的責任。此外，許多房地產賣家都是單一用途的實體，沒有任何其他重要資產.因此，如果基於對任何這些實體或財產的所有權而對我們提出賠償責任，那麼我們可能需要支付大量的款項來結清債務，這可能會對我們的現金流動產生不利影響。與所購實體或財產有關的未知負債可能包括：
•對不利環境狀況進行調查、清理或補救的責任；
•在正常經營過程中發生的應計但未付負債；
•税務責任；及
•由一般合夥人、高級人員、董事及其他由物業前擁有人彌償的申索。
我們可能會不時受到訴訟，這些訴訟可能會對我們的現金流、財務狀況、運營結果和普通股的市場價格產生負面影響。
我們可能不時成為與我們的業務有關的訴訟和監管程序的被告。這種訴訟和訴訟可能會導致對我們的辯護費用、和解、罰款或判決，其中一些可能不包括在保險範圍內。由於訴訟和監管程序的固有不確定性，我們無法準確預測任何此類訴訟或程序的最終結果。不利的結果可能會對我們的現金流、財務狀況、運營結果和普通股的交易價格產生負面影響。
此外，無論是否有任何爭議真的開始進行訴訟，我們可能需要投入大量的管理時間和精力(通過訴訟、解決或其他方式)來成功解決這一爭端，這會削弱我們管理層專注於我們業務的能力。任何這樣的決議都可能涉及由我們支付損害賠償或費用，這可能是重要的，或涉及我們的協議與條件，限制我們的業務運作。某些訴訟或某些訴訟的解決也可能影響我們某些保險的可得性或成本，並可能使我們面臨更大的風險，而這些風險可能沒有保險，和(或)對我們吸引董事、高級官員和其他關鍵僱員的能力產生不利影響。
對環境有害的環境可能會對我們的經營結果產生不利影響。
根據各種聯邦、州和地方環境法，不動產的現有或前任所有人或經營者可能要承擔調查、排除或補救此類財產上的危險或有毒物質的費用。這類法律往往規定不論所有者或經營者是否知道或對此類危險或有毒物質的存在負有責任。即使超過一個人可能對污染負責，適用的環境法所涵蓋的每一個人都可能要對所有的清理費用負責。此外，第三方還可以根據環境污染造成的人身傷害、自然資源或財產損害或其他費用，包括調查和清理費用，起訴某一場址的所有者或經營者。在我們的一項財產上存在危險或有毒物質，或未能妥善補救受污染的財產，可能會導致政府留置權，因為政府可能因處理污染而產生費用，或以其他方式影響我們出售或租賃財產或以財產作為抵押品借入的能力。環境法還可以限制財產的使用方式或經營企業的方式。違反環境法的財產所有人可能受到政府機構或在某些情況下由私人當事方執行的制裁。在購置和擁有我們的財產方面，我們可能要承擔這些費用。防範環境索賠、遵守環境管理要求或補救任何受污染財產的費用可能會對我們的業務、資產或業務結果產生重大不利影響，從而影響到可供分配給我們的股東的數額。
美國的環境法還要求含有石棉的建築物的業主或經營者妥善管理和維護石棉，向可能接觸石棉的人提供充分的信息或培訓，並採取特別預防措施，包括在建築物翻新或拆除期間石棉受到幹擾時採取特別預防措施，包括清除或其他消除石棉。這些法律可對不遵守這些要求的業主或經營者處以罰款和懲罰，並允許第三方就接觸石棉造成的人身傷害向業主或經營者尋求賠償。我們的一些物業可能含有含石棉的建築材料。
我們投資於歷史上用於工業、製造業和商業用途的房產。其中一些性質含有或可能含有用於儲存石油產品和其他危險或有毒物質的地下儲罐。所有這些行動都有可能釋放石油產品或其他危險或有毒物質。我們的一些財產可能毗鄰或接近其他已經或目前含有用於儲存石油產品或其他危險或有毒物質的地下儲罐的財產。此外，我們的某些財產可能位於、毗鄰或接近其他財產，包括這些財產的前業主或租户，從事或今後可能從事可能釋放石油產品或其他危險或有毒物質的活動。如有需要，我們可按商業上合理的條款取得環境保險單，為潛在的環境責任提供保障，但須視乎保單的承保條件及限制而定。有時，我們可以在已知的不利環境條件下獲得財產或財產權益，在這種情況下，我們認為與這些條件有關的環境責任是可以量化的，而且收購將產生更高的風險調整後的回報。在這種情況下，我們將環境調查、清理和監測的費用納入
費用。此外，在財產處置方面，我們可能同意繼續負責或承擔補救或監測財產上某些環境狀況的費用。
一般情況下，我們在取得物業前，會就每一物業進行第一期環境地盤評估，而我們一般預期，將來可能會有第一期或類似的環境評估，由獨立的環境顧問在收購時進行。第一階段評估旨在發現和評價有關被調查財產及其周圍財產的環境狀況的信息。第一階段的評估一般包括歷史審查、公共記錄審查、對被調查地點及其周圍財產的調查以及書面報告的編寫和發佈，但不包括土壤取樣或地下調查，通常不包括石棉調查。即使我們對物業進行的環境評估，沒有顯示出會對我們的業務、財務狀況或整體運作的結果造成重大不良影響的環境責任，我們也不能保證這些條件不存在或將來可能不會出現。物質環境條件、責任或遵守情況可能未被環境評估發現，或在環境評估完成後產生。此外，我們亦不能保證：(I)日後的法例、條例或規例不會對環境造成重大責任，或(Ii)物業的環境狀況不會受到租客、土地情況或鄰近物業(例如地下儲存罐排放物)或與我們無關的第三者的影響。
遵守有關我們的財產的政府法律和條例的費用可能會對我們的收入和任何分配可用的現金產生不利影響。
所有不動產和不動產業務均須遵守與環境保護和人類健康與安全有關的聯邦、州和地方法律和條例。租户的經營能力和創收能力可能會受到這類法律和法規規定的允許和遵守義務的影響。其中一些法律和條例可能規定租户、業主或經營者承擔調查或補救受污染財產的費用的連帶責任，而不論其過失或造成污染的行為是否合法。將我們的房產出租給從事工業、製造業和商業活動的租户，將使我們面臨環境法律法規規定的法律責任風險。此外，危險或有毒物質的存在，或未能妥善補救這些物質，可能會對我們出售、出租或抵押這些財產作為今後借款的抵押品的能力產生不利影響。
對其中一些法律和條例進行了修訂，以要求今後遵守新的或更嚴格的標準。遵守新的或更嚴格的法律或條例或更嚴格的解釋現有法律可能需要我們承擔物質開支。今後的法律、法令或條例可規定重大環境責任。此外，我們物業租客的運作、土地的現有情況、在這些物業附近的運作，例如地下儲存罐的存在，或不相關的第三者的活動，都可能影響這些物業。此外，還有各種地方、州和聯邦火災、衞生、生命安全和類似的規定，我們可能需要遵守這些規定，並可能以罰款或損害賠償的形式對不遵守規定的行為承擔責任。我們必須支付的任何物質支出、罰款或損害，都將降低我們進行分配的能力，並可能降低我們普通股的價值。此外，這些法律和政府條例可能發生變化，或由機構或法院對其作出解釋。
此外，雖然我們與租客簽訂的租契一般包括規定租客須遵守所有法例，並按指定用途經營，但並無保證租户會遵守租約的條款。此外，我們的租户可能會無視租約所載的使用限制，而進行契約所沒有考慮的經營活動，例如禁止使用大麻或高度危險用途等，儘管我們已努力禁止某些用途。我們可能會招致費用，使一項財產符合法律，即使租户可能已經在合同上被要求遵守，並支付遵守的費用。
目前，與氣候有關的舉措在美國、聯邦和州層面的潛在影響仍不確定，但可能導致運營成本的增加。
政府當局和各種利益集團正在推動法律和條例，以限制温室氣體或温室氣體的排放，這是因為人們對氣候變化的貢獻感到關切。針對氣候變化或温室氣體排放的法律和條例，包括對能源使用的任何額外徵税或管制，都可能導致運營成本增加，而我們可能無法有效地將這些成本轉嫁給我們的租户。此外，這些法例和規例亦會令我們的租户付出沉重的代價。例如，這些成本包括增加租客購買的燃料及其他能源的成本，以及比計劃提早更新或更換貨車的資本成本，任何這類增加的成本，都會影響租客的財務狀況，以及他們履行租契義務的能力，以及租出或重租物業的能力。
我們面臨着未來氣候變化和與氣候變化相關的風險的潛在影響，這些風險可能會導致意想不到的損失，從而影響我們的業務和財務狀況。
我們可能面臨來自未來氣候變化的物理風險。我們的財產可能面臨罕見的災難性天氣事件，如嚴重的風暴或洪水。如果極端天氣事件的頻率增加，我們對這些事件的暴露可能會增加。我們的一些財產可能會受到海平面上升的風險。此外，許多州和地方政府正在通過或考慮通過相關法規，要求房地產所有者和開發商在其開發或重建計劃中納入應對氣候變化相關風險的彈性措施。如果這些規定適用於我們的任何財產，我們可能需要花費大量的費用來處理這些規定。
遵守或不遵守“美國殘疾人法”和其他類似條例可能會造成重大費用。
根據“美國殘疾人法”、1988年“公平住房修正法”以及任何其他類似條例，公共住宿場所必須符合與殘疾人出入和使用有關的某些要求。不遵守規定可能導致對私人訴訟當事人處以罰款或給予損害賠償。如果要求我們作出意外支出，以遵守上述法案、法規和/或其他類似條例，包括消除准入障礙，那麼我們的現金流量和可用於分配給我們的股東的數額可能會受到不利影響。如果我們被要求對我們的財產進行重大修改，無論是遵守上述法令、法規和/或其他類似條例，還是政府規則和條例的其他變化，我們的財務狀況、現金流量、經營結果、普通股的市場價格以及我們向股東分發股票的能力都可能受到不利影響。
我們的一些財產可能受到加州能源效率標準的約束。
根據加州頒佈和定期修訂的能效標準，包括(但不限於)第24章或“住宅和非住宅建築能效標準”，業主可能會增加翻修物業的費用，以滿足不斷變化的能效標準，並披露能源使用情況。如果我們被要求對我們的財產、我們的財務狀況、現金流量、業務結果、我們普通股的市場價格以及我們向我們的股東分配股票的能力作出意外的支出或重大修改，則可能受到不利的影響。為了符合這些能源效率標準，我們可能會增加從租户和物業收集和報告能源使用數據的費用。
如果或當我們決定出售某一物業時，我們可能無法出售，包括由於市場情況不明朗，這可能會對我們普通股的投資回報產生不利影響。
我們期望持有我們投資的各種不動產，直到我們決定在我們的投資目標下出售或其他處置是合適的。我們能否以有利的條件處置物業，或完全取決於我們無法控制的因素，包括來自其他賣家的競爭，以及能否為我們的物業潛在買家提供有吸引力的融資。我們無法預測影響房地產投資的各種市場狀況，這些情況在未來任何特定時間都會存在。由於市場條件的不確定性可能影響我們財產的未來處置，我們無法向股東保證，我們將能夠以盈利或未來的方式出售這些財產。因此，我們的股東在多大程度上將收到現金分配，並實現對我們的房地產投資的潛在增值將取決於波動的市場條件。
此外，在出售物業前，我們可能需要動用資金，以糾正欠妥之處，或作出改善。我們不能向我們的股東保證，我們將有資金來糾正這些缺陷或作出這種改進。在取得財產時，我們可能同意限制在一段時間內出售該財產，或施加其他限制，例如限制可在該財產上放置或償還的債務數額。這些規定將限制我們出售財產的能力。
如果我們出售物業和向買家提供融資，買家的違約會對我們的現金流產生不利影響。
如果我們決定出售我們的任何財產，我們目前打算出售它們作為現金。然而，如果我們向購買者提供融資，我們將承擔買方可能違約的風險，這可能會對我們向股東分配現金產生負面影響，並導致訴訟和相關費用。即使在沒有買方違約的情況下，將銷售收益分配給我們的股東，或他們對其他資產的再投資，也將被推遲，直到我們在出售時可能接受的期票或其他財產實際得到支付、出售、再融資或以其他方式處理為止。
與我們的組織結構有關的風險
我們的董事會可以在未經股東批准的情況下改變重大的公司政策。
我們的投資、融資、借貸和分配政策以及與所有其他活動有關的政策，包括增長、債務、資本化和業務，都是由我們的董事會決定的。這些政策可隨時及不時由董事局酌情修改或修訂，而無須我們的股東表決。此外，董事會可以改變我們在利益衝突方面的政策，但這種改變必須符合適用的法律和監管要求，包括紐約證券交易所的上市標準。這些政策的改變可能對我們的財務狀況、業務結果、現金流動、我們普通股的每股交易價格以及履行我們的償債義務和向我們的股東支付分配的能力產生不利影響。
不經股東批准，可以增加授權股票的數量，發行股票。
在不違反適用的法律和法規要求的情況下，我們的章程授權我們的董事會未經股東批准，增加授權股票的總數量或任何類別或系列的授權股票數量，發行我們普通股或優先股的授權但未發行的股份，並對我們的普通股或優先股的任何未發行股份進行分類或重新分類，並設定這類分類或未分類股票的偏好、權利和其他條款。我們的董事會可以設立一系列優先股，根據這些優先股的條款，可以推遲、推遲或阻止可能涉及普通股溢價或符合股東最佳利益的交易或控制權的改變。
馬裏蘭州法律的某些條款可以抑制控制的變化。
“馬裏蘭州普通公司法”(簡稱MgCl)的某些規定可能會抑制或阻止第三方提出收購我們的建議，或妨礙在否則可能使我們普通股的股東有機會實現超過當時市價的此類股票的溢價的情況下改變控制權，包括：
•“業務合併”在受限制的情況下，禁止我們與“有利害關係的股東”(一般定義為有權享有我們股份的10%或10%以上表決權的人)或在有關日期之前的兩年期間內在有關日期之前的兩年內的任何時間內一直是我們當時已發行的有表決權股份10%或以上的實益擁有人的人，或在股東成為有利害關係的股東的最近日期後5年的有利害關係的股東的附屬公司，並可對這些組合施加特別評估權和特別股東表決要求的規定；及
•“控制份額”規定本公司的“控制股份”(定義為與股東控制的其他股份合併後，股東有權在選舉董事時行使三種不斷增加的表決權之一)在“控制權收購”(定義為直接或間接取得所有權或控制“控制權”)中獲得的股份不具有表決權，但經我們的股東通過至少三分之二有權就此事投贊成票的贊成票(所有有利害關係的股份除外)批准的股東除外。
我們已根據本附例的一項條文，選擇不適用MgCl的這些條文，如屬MgCl的業務合併條文，則由我們的董事局決議決定，而在MgCl的控制股份條文方面，則不適用於該等條文。然而，在將來，只有經我們的股東批准後，我們的董事會才可以通過決議選擇加入MgCl的商業合併條款，我們只有在股東批准後，通過修改我們的章程，才可以選擇加入MgCl的控制股份條款。我們的董事會還通過了一項決議，禁止我們選擇受“MgCl”第3條第8款規定的約束，即允許我們的董事會未經股東批准對董事會進行分類。這類條款的標題3，副標題8的MgCl可能有反收購效果.我們只有在獲得股東的批准後，才能選擇遵守第3章第8小標題的分類董事會規定。
此外，本公司章程中有關免職董事的條文及本公司附例的預告條文，可能會延誤、延遲或阻止一宗交易或我們公司控制權的改變，而該交易或變更可能涉及我們普通股持有人的溢價，或以其他方式最符合他們的利益。同樣，如果我們的董事會經股東批准(視情況而定)選擇加入MgCl的企業合併條款或MgCl第3章第8副標題的規定，或者如果我們的章程中選擇不受MgCl控制的股份收購條款被我們的董事會和股東廢除，則MgCl的這些規定可能具有類似的反收購效果。
我們的權利和我們的股東對我們的董事和高級官員採取行動的權利是有限的。
馬裏蘭州法律規定，如果董事或官員履行對我們和我們股東的職責，他或她就不承擔該身份的責任。我們的章程將我們的董事和高級職員的責任限制在我們和我們的股東對金錢損害的責任上，但因下列原因引起的責任除外：
•實際收到不正當的金錢、財產或服務的利益或利潤；或
•根據董事或高級人員的積極和故意不誠實的裁斷作出的最終判決，對所判決的訴訟具有重大意義。
此外，我們的章程將授權我們向我們的公司規定義務，我們的章程將要求我們在馬裏蘭州法律允許的最大限度內，對我們的董事和官員以這些身份採取的行動給予賠償。因此，我們和我們的股東對我們的董事和高級官員的權利可能比不存在的權利更有限。因此，如任何董事或高級人員真誠地採取行動妨礙本公司的業績，你向該董事或高級人員追討損害賠償的能力將會受到限制。此外，我們可能有義務預付董事和執行官員的辯護費用，並可在董事會的酌處權下預支僱員和其他代理人與法律訴訟有關的辯護費用。
與我們作為REIT的地位相關的風險
如果不符合REIT的資格，我們將被徵税為正規公司，這將大大減少可供分配給股東的資金。
我們相信，我們的組織和運作方法已經並將繼續使我們能夠滿足作為區域投資信託基金的資格和税收要求。然而，我們不能向你保證，我們將有資格這樣做。這是因為作為REIT的資格涉及適用“守則”中技術性很強和複雜的規定，對這些規定只有有限的司法和行政解釋，而且涉及確定不完全在我們控制範圍內的事實和情況。今後的立法、新條例、行政解釋或法院裁決可能會大大改變税法或税法在聯邦所得税方面的資格或這種資格的聯邦所得税後果方面的適用。
如果我們沒有資格在任何應税年度獲得REIT資格，並且無法根據某些法定規定獲得減免，我們將面臨嚴重的税務後果，這將大大減少可用於分配給我們的股東的資金，因為：
•在計算應課税入息時，我們不會被容許扣減支付予股東的股息，並須按正常公司税率徵收聯邦及州所得税；及
•在我們被取消資格的那一年之後的四年裏，我們不能選擇作為REIT徵税。
此外，我們將不再需要支付分發。由於所有這些因素，我們沒有資格成為區域投資信託基金，可能會削弱我們擴大業務和籌集資金的能力，並可能對我們普通股的價值產生不利影響。
即使我們有資格成為REIT，我們也可能面臨其他減少現金流的税務責任。
即使我們有資格作為REIT徵税，我們也可能要對我們的收入和資產徵收某些聯邦、州和地方税收，包括對任何未分配的收入徵税，對因喪失抵押品贖回權而進行的某些活動的收入徵税，以及州或地方收入、財產和轉移税。這些税收中的任何一項都會減少分配給股東的現金。
REIT分配要求可能會對我們的流動性產生不利影響，並可能迫使我們在不利的市場條件下借入資金或出售資產。
為了維持我們的REIT地位和滿足REIT的分配要求，我們可能需要在短期基礎上借款或出售資產，即使當時的市場條件不利於這些借貸或銷售。為了符合REIT的資格，我們通常必須每年向股東分配至少90%的淨收入，不包括資本收益。此外，如我們分配的應課税入息淨額(包括任何淨資本收益)少於100%，我們將須繳納公司所得税。我們打算分配給我們的股東，以遵守“REITs守則”的要求，並在符合我們的業務目標的範圍內儘量減少或取消我們的公司所得税義務。我們從業務中獲得的現金流量可能不足以為所需的分配提供資金，這是由於實際收到的收入與確認用於聯邦所得税目的的收入之間的時間差異，或非扣減資本支出、建立準備金或所要求的償債或攤銷付款的影響。我們的現金流量不足，無法滿足我們的分配要求，這可能會對我們籌集短期資金的能力產生不利影響-
和長期債務或出售股票證券，以便為維持我們的REIT地位所需的分配提供資金。此外，如有任何金額，我們在任何日曆年所繳付的分配額少於我們一般入息的85%、資本利得淨額的95%及以往各年度未分配收入的100%，我們將須繳付4%的不可扣減消費税。
REITs支付的股息一般不符合降低税率的條件。
目前，美國個別股東獲得合格股息的最高税率為20%。然而，REITs支付的股息一般不符合降低利率的條件。然而，對於自2017年12月31日以後至2026年1月1日之前的應税年份，新立法規定，對大多數普通的REIT股息和非企業納税人的某些貿易或業務收入，最多可扣減20%(但受某些限制)。此外，如果這類股息可歸因於我們從應税REIT子公司(“TRS”)獲得的某些股息，這種股息一般有資格獲得適用於合格股息收入的減幅利率。雖然我們目前沒有任何利益在一個TRS，我們可能擁有任何這樣的利益在未來。更優惠的利率適用於正常的公司股利，可能會使個人投資者認為對REITs的投資相對於對支付股息的非REIT公司的股票的投資更具吸引力，這可能會對REITs股票的價值產生不利影響，包括我們的普通股。
我們將來可能選擇用我們的股票來支付股息，而不是現金，在這種情況下，股東可能需要支付超過他們收到的現金紅利的所得税。
今後，我們可以在每個股東選舉時分配以現金和普通股支付的應税股息，也可以分配其他形式的應税股利。接受這種股息或其他形式的應納税股票股利的應納税股東必須將股利的全部金額作為普通收入包括在美國聯邦所得税用途的當前和累計收益和利潤範圍內。因此，可能要求股東就這種股息繳納超過收到的現金紅利的所得税。如果美國的股東為了支付這一税而將收到的股票作為股息出售，則銷售收益可能低於紅利收入中的數額，這取決於出售時我們股票的市場價格。此外，對於某些非美國的非美國股東，我們可能被要求對這些股息預扣美國聯邦所得税，包括股票支付的股息的全部或部分。此外，如果我們有相當多的股東決定出售普通股，以支付所欠股息税，可能會對我們普通股的交易價格造成下行壓力。
遵守REIT要求可能導致我們放棄其他有吸引力的機會或清算其他有吸引力的投資。
為了符合聯邦所得税的資格，我們必須不斷滿足關於收入來源、資產的性質和多樣化、我們分配給股東的數額以及我們資本存量的所有權等方面的測試。為了滿足這些測試，我們可能需要放棄我們可能進行的投資。因此，遵守REIT要求可能會妨礙我們的績效。
特別是，我們必須確保在每個日曆季度結束時，我們資產價值的至少75%由現金、現金項目、政府證券和合格房地產資產組成。我們對證券(政府證券及合資格房地產資產除外)的其餘投資，一般不能包括任何一家發行人的未償還證券總投票權的10%以上，或任何一家發行人未償還證券總值的10%以上。此外，一般來説，我們的資產(政府證券及合資格房地產資產除外)價值的5%，可由任何一家發行人的證券組成，而在每個日曆季結束時，我們總資產價值的不超過20%可由一個或多個儲税券的證券所代表。如果我們未能在任何日曆季度結束時遵守這些規定，我們必須在日曆季度結束後30天內糾正這一不符合規定的情況，或有資格獲得某些法定救濟條款，以避免喪失REIT資格並遭受不利的税務後果。因此，我們可能需要清算其他有吸引力的投資。這些行動可能會減少我們的收入和可供分配給我們股東的數額。
我們與任何税務部門的關係將受到限制，如果不遵守限制，將危及我們的REIT資格，並可能導致申請100%的消費税。
REIT可以持有一個或多個TRSS的100%的股票。雖然我們目前沒有任何利益在一個TRS，我們可能擁有任何這樣的利益在未來。如果直接由母公司REIT賺取，TRS可以賺取不符合條件的收入。總體而言，REIT資產價值的不超過20%可能由一個或多個TRSS的股票或證券組成。國內税務總局將按固定的公司税率繳納聯邦、州和地方所得税。此外，“税務及税務條例”將税務上訴委員會所支付或應累算利息的扣除額，限制在其母公司的儲税券內，以確保儲税券是
須符合適當的公司課税水平。該規定還對TRS與其母公司REIT之間的某些交易徵收100%的消費税，而這些交易不是在一定的範圍內進行的。
我們的任何税務機關都將為其應納税的收入繳納聯邦、州和地方所得税，其税後淨收入將提供(但不需要)分配給我們。我們預計，在每個日曆季度結束時，我們持有的任何TRS股票和證券的總價值將大大低於我們總資產(包括TRS股票和證券)價值的20%。此外，我們還將監測我們對TRSS的投資價值，以確保遵守上述規則。此外，我們會仔細審核所有與儲税券的交易，以確保這些交易是按一定長度計算，以避免徵收上述100%的消費税。然而，我們不能保證我們將能夠不斷遵守對TRS股票和證券所有權的20%限制，以保持我們的REIT資格，或避免對某些非臂長交易徵收100%的消費税。
我們的董事會在未經股東批准的情況下取消REIT資格的能力可能會使我們繳納聯邦所得税，並減少對股東的分配。
我們的章程規定，我們的董事會可以撤銷或以其他方式終止我們的REIT選舉，如果它確定繼續作為REIT的資格不再符合我們的最佳利益，則無須得到我們股東的批准。如果我們不再是一個REIT，我們將對我們的應税收入徵收聯邦所得税，並且不再被要求將我們的大部分應税收入分配給我們的股東，這可能會對我們對股東的全部回報和我們普通股的市場價格產生不利的影響。
敦促股東和潛在投資者就最近頒佈的税務立法和其他立法、監管和行政發展的影響與其税務顧問進行協商。
2017年12月22日，特朗普總統簽署了“減税和就業法案”(TCJA)。TCJA對“守則”作了重大修改，包括“守則”中涉及對REITs及其股東徵税的若干條款。技術諮詢機構所作的某些改變的效果仍然不確定，需要行政指導才能充分評價許多規定的影響。任何技術修正對TCJA的影響都可能對我們或我們的股東產生不利影響。股東和潛在投資者應就TCJA對他們對我們普通股的投資的影響諮詢他們的税務顧問。
我們可能面臨與第1031條交易所有關的風險。
我們可以進行一個或多個房地產交易，以符合聯邦所得税延期，作為“類似實物交換”，根據“守則”第1031條。如果一項根據第1031條有資格延期的交易後來被確定為應納税，我們可能會面臨不利的後果。此外，如果適用於此類交易的法律被修訂或廢除，我們可能無法在延期納税的基礎上處置財產。
我們可能會受到不利的立法或監管税收的變化，這可能會降低我們的普通股的市場價格。
在任何時候，關於REITs的聯邦所得税法或對這些法律的行政解釋都可以修改。我們無法預測任何新的聯邦所得税法、條例或行政解釋，或對任何現行聯邦所得税法、條例或行政解釋的任何修正將於何時通過、頒佈或生效，任何此類法律、規章或解釋可追溯生效。我們和我們的股東可能受到任何這樣的變化，或任何新的聯邦所得税法，規章或行政解釋的不利影響。
與我們普通股有關的風險
現金分配水平、市場利率等因素可能會影響我們普通股的價值。
REIT的股票證券的市場價值是基於市場對REIT增長潛力及其當前和未來現金分配的感知，無論是業務、銷售還是再融資，以及基礎資產的房地產市場價值。我們的普通股可能以高於或低於每股淨資產價值的價格交易。在我們為投資、營運資本儲備或其他目的而保留經營現金流量的情況下，這些留存資金雖然增加了我們基礎資產的價值，但可能不會相應地提高我們普通股的市場價格。我們未能達到市場對未來收益和現金分配的預期，很可能會對我們普通股的市場價格產生不利影響。另外，普通股的股利相對於市場利率和其他REITs的股利收益率也會影響普通股的價格。增加
與歷史利率相比，市場利率目前處於較低水平，但最近有所上升，這可能導致我們普通股的市場價格下跌。普通股的交易價格還將取決於許多其他因素，這些因素可能會不時變化，包括：
•類似證券市場；
•與其他公司的證券相比，REIT證券的吸引力，除其他外，考慮到對REITs支付的股息徵收較高的税率；
•政府立法、行動或條例；
•我們發行債務或優先股證券；
•分析人員對收益估計的變化以及我們滿足分析師盈利估計的能力；
•一般經濟狀況；和
•我們的財務狀況，業績和前景。
我們可供將來出售的普通股的數目，可能會對我們普通股的市價產生不利影響，並對我們現有的股東產生稀釋作用。
在公開市場出售大量我們的普通股，或認為這種出售可能發生，可能會對我們普通股的市場價格產生不利影響。根據我們的2019年股權激勵計劃，授予某些董事、高管和其他僱員的任何限制性股票的發行和轉歸，在根據我們修訂和恢復的長期獎勵計劃授予獎勵後發行我們的普通股，發行我們的普通股涉及財產、投資組合或業務收購以及我們普通股的其他發行，都可能對我們普通股的市場價格產生不利影響。今後我們普通股的出售可能會稀釋現有股東的權益。
我們普通股的市場價格和成交量可能是不穩定的。
我們普通股的市場價格可能不穩定。此外，我們普通股的交易量可能會波動，導致價格發生重大變化。如果我們普通股的市場價格大幅下跌，你可能無法轉售你的股票或高於你為這些股票支付的價格。我們不能保證我們普通股的市場價格在將來不會有很大的波動或下降。
一些可能對我們的股價產生負面影響或導致普通股價格或交易量波動的因素包括：
•我們的財務狀況、業績、流動性和前景；
•我們的季度經營業績或分配的實際或預期變化；
•業務資金的變化(由NAREIT定義，並在本年度報表10-K表其他地方的“管理人員對財務狀況和經營結果的討論和分析”中討論)或收益；
•發表有關我們或房地產業的研究報告；
•分析人員對收益估計的變化；
•我們滿足分析師盈利預期的能力；
•提高市場利率，導致購買我們股票的人要求更高的收益率；
•類似公司的市場估值變化；
•市場對我們未來產生的任何額外債務的不良反應；
•關鍵管理人員的增減；
•REITs發行的類似證券的市場；
•機構股東的行動；
•新聞界或投資界的投機活動；
•我們遵守公認的會計原則；
•我們遵守適用的法律法規和紐約證券交易所的上市要求；
•實現本年度報告中提出的任何其他風險因素，表格10-K；和
•一般市場包括資本市場和房地產市場及經濟條件。
債務證券的未來發行和其他未來債務的產生，在清算時將高於我們的普通股，和(或)優先於我們普通股的優先股，而這些股票可能高於我們的普通股，以便進行股利分配或清算時，可能會對我們普通股的市場價格產生不利影響。
在清算時，我們的債務證券持有人和任何優先股股份的持有人，以及與其他借款有關的貸款人，包括我們現有的信貸安排和應付抵押貸款，將在我們的普通股持有人之前得到我們現有資產的分配。在將來，我們可能會試圖通過增加額外的資本資源來增加我們的資本資源。
債券和股票證券的發行。增發股票可能會稀釋我們現有股東的持股，並/或降低我們普通股的市場價格。此外，未來發行債務證券或增加其他負債可能會降低我們普通股的市場價格。持有我們普通股的人無權獲得優先購買權或其他防止稀釋的保護。我們的優先股，如果在未來發行，可能會優先於清算分配和股息支付，這可能會限制我們支付股息的能力，或者向我們的普通股持有者進行另一次分配。由於我們在未來發行證券的決定將取決於市場狀況和其他我們無法控制的因素，因此我們無法預測或估計我們未來發行股票的數量、時間或性質。因此，我們的股東承擔了我們未來發行股票的風險，降低了我們普通股的市場價格，稀釋了他們在我們手中的股份。
我們可能無法從我們的業務中產生足夠的現金流量，以便在將來的任何時候向我們的股東分發。
我們向股東發放股票的能力可能會受到表10-K年度報告中描述的風險因素的不利影響。我們可能沒有足夠的收入分配給股東。我們的董事會有唯一的酌處權來決定任何分配給我們的股東的時間、形式和數額。除其他因素外，我們的董事會將根據財務狀況、任何償債義務、任何債務契約和資本支出要求對分配作出決定。影響我們向股東分發股票的能力的因素包括：
•我們無法在我們的投資中實現有吸引力的回報；
•減少現金流量或非現金收入的意外費用或收入減少；
•我們的還本付息義務；及
•我們擁有的工業財產的價值下降。
因此，我們不能保證將來任何時候我們都能向我們的股東作出分配，也不能保證我們向股東作出的任何分配水平都會隨着時間的推移而增加甚至保持下去，任何一種分配都會對我們的普通股的市場價格產生重大和不利的影響。
我們支付股息的能力受到馬裏蘭州法律要求的限制。
我們對股票支付紅利的能力受到馬裏蘭州法律的限制。根據適用的馬裏蘭州法律，馬裏蘭公司一般不能作出分配，如果在分配生效後，公司在通常的業務過程中債務到期時無法償還債務，或者公司的總資產將少於其總負債之和，加上除非公司的章程另有規定，如果公司在分配時解散，為滿足優先權利優於分配的股東的優先權利而需要的數額。因此，如果在執行分配後，我們無法償還在正常業務過程中到期的債務，或者我們的總資產將少於我們的總負債之和，則一般情況下，我們可能不會在股票上進行分配，除非
該等類別或系列的條款則另有規定，規定在任何類別或系列優先股的持有人解散時，須繳付該等股份的優先權利所需的款額，而該等股份或系列的優先股(如有的話)如有，則優先於我們已發行的股份。
項目1B。未解決的工作人員意見。
沒有。
項目2.屬性
截至2019年12月31日，我們共有220幢樓宇，總面積約1，330萬平方尺，19幅經改良的地塊，包括約77.6英畝土地及四個重建中的物業，預計完成後約有50萬平方呎。這些樓宇和經改良的地塊分別租給了493名顧客，分別約佔96.8%和92.0%，其中最大的一批，約佔我們按年計算的基本租金總額的3.6%。這些房產位於洛杉磯、新澤西北部/紐約市、舊金山灣區、西雅圖、邁阿密和華盛頓特區。我們投資於幾種類型的工業地產，包括倉庫/配送大樓、柔性建築(包括輕工業和研發，或研發)、轉運建築和改良的地塊。參見本年度“第1項-我們的投資戰略-工業設施的基本特徵”
關於這些類型的工業房地產的一般描述的表格10-K的報告。我們的目標是在填充位置的功能建築物，這些建築物可能由多個租户共享，並能滿足我們經營的各個子市場內的客户需求。填充點是被高度集中的已經開發的土地和現有建築物所包圍的地理位置。請參閲本表格10-K年度報告中的“合併財務報表、附表III-房地產投資及累積折舊”，以獲取我們物業的詳細清單。
下表按類別彙總了截至2019年12月31日的房地產投資：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 類型 | | 建築物或經改良的地塊數目 | | 按年計算的基本租金(千美元)1 | | 佔總數的百分比 |
| 倉庫/分配 | | 195 | | $ | 110,734 | | | 81.5 | % |
| 撓曲 | | 11 | | 9,793 | | | 7.2 | % |
| 轉船 | | 14 | | 7,482 | | | 5.5 | % |
| 改良土地 | | 19 | | 7,835 | | | 5.8 | % |
| 共計 | | 239 | | $ | 135,844 | | | 100.0 | % |
1年度基準租金按租賃合同月基租計算，不包括2019年12月31日的任何部分或全部租金減幅乘以12。
下表按市場總結了截至2019年12月31日我們在房地產方面的投資：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 洛杉磯 | | 新澤西北部/紐約市 | | 舊金山灣區 | | 西雅圖 | | 邁阿密 | | 華盛頓特區。 | | 總/加權平均數 |
| 房地產投資 | | | | | | | | | | | | | | |
| 建築物數目 | | 42 | | 62 | | | 40 | | | 27 | | 28 | | 21 | | 220 | |
| 可租平方英尺 | | 2,523,969 | | 3,552,681 | | 2,028,909 | | 1,776,954 | | 1,563,326 | | 1,874,378 | | 13,320,217 | |
| 佔總數的百分比 | | 19.0 | % | | 26.7 | % | | 15.2 | % | | 13.3 | % | | 11.7 | % | | 14.1 | % | | 100.0 | % |
| 截至2019年12月31日的入住率 | | 97.7 | % | | 98.6 | % | | 91.1 | % | | 99.1 | % | | 97.1 | % | | 96.1 | % | | 96.8 | % |
按年計算的基本租金(千美元) 1 | | $ | 21,398 | | | 36,540 | | 22,822 | | 15,587 | | 13,656 | | 18,006 | | $ | 128,009 | |
| 佔總數的百分比 | | 16.7 | % | | 28.5 | % | | 17.8 | % | | 12.2 | % | | 10.7 | % | | 14.1 | % | | 100.0 | % |
年化基本租金1每佔用平方尺 | | $ | 8.67 | | | 10.43 | | 12.34 | | 8.85 | | 8.99 | | 9.99 | | $ | 9.92 | |
加權平均剩餘租賃期限(年份)2 | | 6.7 | | 3.6 | | 4.2 | | 3.2 | | 4.3 | | 4.0 | | 4.4 | |
| | | | | | | | | | | | | | |
| 對改良土地的投資 | | | | | | | | | | | | | | |
| 地塊數量 | | 5 | | 9 | | 1 | | 1 | | 2 | | 1 | | 19 | |
| 英畝 | | 10.1 | | 48.7 | | 1.3 | | 0.9 | | 3.2 | | 13.4 | | 77.6 | |
| 佔總數的百分比 | | 13.1 | % | | 62.8 | % | | 1.6 | % | | 1.2 | % | | 4.1 | % | | 17.2 | % | | 100.0 | % |
| 截至2019年12月31日的入住率 | | 47.8 | % | | 100.0 | % | | 100.0 | % | | — | % | | 100.0 | % | | 100.0 | % | | 92.0 | % |
按年計算的基本租金(千美元)1 | | $ | 1,007 | | | 5,480 | | 195 | | — | | 389 | | 764 | | $ | 7,835 | |
| 佔總數的百分比 | | 12.8 | % | | 69.9 | % | | 2.5 | % | | — | % | | 5.0 | % | | 9.8 | % | | 100.0 | % |
年化基本租金1每佔用平方尺 | | $ | 4.88 | | | 2.63 | | 3.54 | | — | | 2.82 | | 1.31 | | $ | 2.54 | |
加權平均剩餘租賃期限(年份)2 | | 3.1 | | 5.8 | | 0.3 | | — | | 3.6 | | — | | 4.3 |
| | | | | | | | | | | | | | |
| 房地產投資總額 | | | | | | | | | | | | | | |
按年計算的基本租金(千美元)1 | | $ | 22,405 | | | 42,020 | | | 23,017 | | | 15,587 | | | 14,045 | | | 18,770 | | | $ | 135,844 | |
賬面總值(千)3 | | $ | 406,212 | | | 642,686 | | 369,030 | | 313,927 | | 167,156 | | 255,183 | | $ | 2,154,194 | |
1年度基準租金按租賃合同月基租計算，不包括2019年12月31日的任何部分或全部租金減幅乘以12。
2加權平均剩餘租賃期限的計算方法是將截至2019年12月31日的每項租約的剩餘租賃期限相加，並按各自的面積加權。
3包括四個重建中的物業，預計完成後約有50萬平方呎，如下文所述。
截至2019年12月31日，我們擁有四套重建中的物業，預計完工後約有50萬平方英尺，預計投資總額約為1.204億美元，其中包括重建成本、資本化利息和其他費用約5，240萬美元。
下表彙總了截至2019年12月31日和2018年12月31日終了的三個月和一年的資本支出(單位：千美元)：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 截至12月31日的三個月， | | | | 截至12月31日的一年， | | |
| | 2019 | | 2018 | | 2019 | | 2018 |
| 建築物改進 | $ | 8,171 | | | $ | 6,855 | | | $ | 21,385 | | | $ | 17,953 | |
| 租户改進 | 2,268 | | | 2,336 | | | 4,669 | | | 4,312 | |
| 租賃佣金 | 3,224 | | | 3,174 | | | 7,813 | | | 7,937 | |
| 重建、翻新和擴建 | 4,336 | | | 6,026 | | | 27,968 | | | 11,639 | |
資本支出總額 1 | $ | 17,999 | | | $ | 18,391 | | | $ | 61,835 | | | $ | 41,841 | |
1其中分別包括截至12月31日、2019年和2018年三個月的約1 080萬美元和1 370萬美元，以及截至12月31日、2019年和2018年12月31日、2019年和2018年12月31日終了年度的約4 250萬美元和2 750萬美元，分別用於租賃購置的空缺、在建中的重建工程以及截至12月31日、2019年和2018年三個月的17個和13個房地產的翻新和擴建項目(穩定資本)，以及截至12月31日、2019年和2018年的年度分別為20個和21個。
我們的工業物業一般以“三重淨值”出租，租户須按比例繳付地產税、保險及營運費用，或按“經修改的毛租”租契，租客須支付超過某一臨界值的開支。此外，約92.6%的租屋面積包括固定租金加幅或以消費物價指數為基礎的租金加幅。租賃期限一般為3至10年。我們持續監察租户的流動資金和信譽，檢討未償還的應收帳款餘額，並按照有關租約的規定，定期檢討租客的財務狀況。如有需要，我們會與租客的管理層討論他們的業務，並會對租客的運作進行實地訪問。
截至2019年12月31日，我們的前20位客户按年度基準租金計算如下：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 客户 | | 租賃 | | 可租 平方尺 | | 佔總成本的百分比 可租 平方尺 | | 年化 基礎租金 (000’s) 1 | | 佔總成本的百分比 年化 基本租金 |
| 1 | | 美國政府 | | 9 | | | 381,431 | | | 2.9 | % | | $ | 4,919 | | | 3.6 | % |
| 2 | | 聯邦快遞公司2 | | 7 | | | 490,779 | | | 3.7 | % | | 4,872 | | | 3.6 | % |
| 3 | | Amazon.com | | 3 | | | 260,462 | | | 2.0 | % | | 4,805 | | | 3.5 | % |
| 4 | | 達那赫 | | 3 | | | 171,707 | | | 1.3 | % | | 3,235 | | | 2.4 | % |
| 5 | | 美源伯根 | | 1 | | | 211,418 | | | 1.5 | % | | 2,469 | | | 1.7 | % |
| 6 | | DirectBuy家居改進 | | 1 | | | 230,891 | | | 1.7 | % | | 1,860 | | | 1.4 | % |
| 7 | | XPO物流 | | 2 | | | 180,717 | | | 1.4 | % | | 1,672 | | | 1.2 | % |
| 8 | | 哥倫比亞區 | | 3 | | | 124,744 | | | 0.9 | % | | 1,632 | | | 1.2 | % |
| 9 | | 邁阿密國際貨運系統 | | 1 | | | 192,454 | | | 1.4 | % | | 1,463 | | | 1.1 | % |
| 10 | | 科爾尼港保安公司3 | | 1 | | | — | | | — | % | | 1,437 | | | 1.1 | % |
| 11 | | 奧尼爾物流 | | 2 | | | 237,692 | | | 1.8 | % | | 1,429 | | | 1.1 | % |
| 12 | | YRC | | 2 | | | 61,252 | | | 0.5 | % | | 1,401 | | | 1.0 | % |
| 13 | | 酒吧物流 | | 2 | | | 203,263 | | | 1.5 | % | | 1,354 | | | 1.0 | % |
| 14 | | L3哈里斯技術公司 | | 1 | | | 147,898 | | | 1.1 | % | | 1,342 | | | 1.0 | % |
| 15 | | 賽亞電機貨運線有限責任公司 | | 1 | | | 52,086 | | | 0.4 | % | | 1,245 | | | 0.9 | % |
| 16 | | 空間系統/Loral LLC | | 2 | | | 107,060 | | | 0.8 | % | | 1,210 | | | 0.9 | % |
| 17 | | 卡姆恩物流 | | 1 | | | 110,336 | | | 0.8 | % | | 1,193 | | | 0.9 | % |
| 18 | | Northrop Grumman系統 | | 1 | | | 103,200 | | | 0.8 | % | | 1,183 | | | 0.9 | % |
| 19 | | 弗雷德莫爾公司DBA機場紐瓦克4 | | 1 | | | — | | | — | % | | 1,171 | | | 0.9 | % |
| 20 | | 精品服裝公司 | | 1 | | | 114,061 | | | 0.9 | % | | 1,077 | | | 0.8 | % |
| 共計 | | 45 | | | 3,381,451 | | | 25.4 | % | | $ | 40,969 | | | 30.2 | % |
1年度基準租金按租賃合同月基租計算，不包括2019年12月31日的任何部分或全部租金減幅乘以12。
2包括一個由2.3英畝土地組成的改良地塊。
3租賃面積包括16.9英畝的改良土地。
4租賃面積包括10.6英畝的改良土地。
下表彙總了2019年12月31日生效的租約的預期到期期限，但在預定到期之時或到期之前未使續簽選項或終止權(如果有的話)生效：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 年 | | 可租 平方尺 | | 佔總成本的百分比 可租 平方尺 | | 年化 基本租金 (000’s) 2 | | 佔總成本的百分比 年化 基本租金 |
2020 1 | | 1,753,594 | | | 12.6 | % | | $ | 15,976 | | | 9.9 | % |
| 2021 | | 2,403,025 | | | 17.3 | % | | 23,089 | | | 14.3 | % |
| 2022 | | 1,670,792 | | | 12.1 | % | | 17,696 | | | 10.9 | % |
| 2023 | | 1,573,994 | | | 11.4 | % | | 19,922 | | | 12.3 | % |
| 2024 | | 1,613,286 | | | 11.6 | % | | 20,503 | | | 12.7 | % |
| 此後 | | 4,168,164 | | | 30.1 | % | | 64,411 | | | 39.9 | % |
| 共計 | | 13,182,855 | | | 95.1 | % | | $ | 161,597 | | | 100.0 | % |
1包括2019年12月31日或之後到期的租約和每月租約，總面積約57，698平方英尺。
2年化基準租金按到期租賃的每月基租計算，不包括2019年12月31日的任何部分或全部租金減幅乘以12。
我們以相當於或超過現行租金的租金重新出租或續訂到期空間的能力，將影響我們的經營結果。截至2019年12月31日，約佔我們投資組合可租面積的12.6%的租約將在截至2020年12月31日的一年內到期。我們目前預計，在2020年到期的任何新租賃(再租賃)或續簽租約上，我們可能達到的平均租金將高於目前為同一空間支付的租金。在截至2019年12月31日的三個月內，新租約和續約租約的租金變動總計約50萬平方英尺，與同一空間以前的租金相比，約高出15.3%，而在截至2019年12月31日的一年內，新租約和續簽租約的租金變動總計約240萬平方英尺，比以前的同一空間高出約17.3%。我們過去的表現可能並不能反映未來的業績，我們也不能向你保證，我們的房產將被續約，或以高於目前平均租金的價格重新出租。此外，某一市場的再租/續租率可能與我們整個投資組合的租金率不一致，而市場內個別物業的重租/續期租金率，可能與我們在某一市場內的物業組合的租金率不一致，這是由於多個因素所致，包括本地的房地產情況、本地工業用地的供求情況、物業的狀況、包括免費租金及租客改善措施的影響，以及物業或物業內的空間是否已重新發展。
截至2019年12月31日，投資賬面總值約為1.149億美元的四處房產被應付抵押貸款擔保，扣除遞延融資費用，共計約4 430萬美元，按4.1%的加權平均固定年率計算利息。
項目3.平行法律程序。
據我們所知，我們沒有捲入任何實質性訴訟，也沒有任何對我們構成威脅的實質性訴訟。
項目4.重新披露礦山安全。
不適用。
第二部分
第五項註冊人普通股市場、相關股東事項及證券發行人購買。
市場信息
我們的普通股在紐約證券交易所(“NYSE”)上市，代號為“TRNO”。截至2020年1月30日，我們的普通股記錄持有者約為22995人。這個數字不包括以“代名人”或“街道”名義持有股份的股東。
分配政策
我們打算支付定期季度分配時，如果我們的董事會授權，並由我們宣佈。我們向股東分配股票的能力也將取決於我們的留存現金流水平，我們打算將其用作投資資本的來源。為了符合作為REIT徵税的資格，我們必須向我們的股東分配至少相當於：
(i)我們應課税入息的90%(扣除已支付的股息及不包括任何淨資本利得)；及
(2)我們的税後淨收入(如有的話)超過該守則對該等收入徵收的税額的90%；減去
(3)某些非現金收入的總和。
一般來説，我們希望分配我們的REIT應納税收入的100%，以避免對未分配的REIT應税收入徵收所得税和消費税。然而，我們不能保證我們有能力維持這些分配。
分配的時間和頻率將由我們的董事會批准，並由我們根據各種因素宣佈，其中包括：
•業務的實際結果；
•我們的留存現金流水平；
•任何償債要求；
•我們物業所需的資本開支；
•我們的財產處置；
•我們的應税收入；
•“守則”的REIT規定的年度分配要求；
•我們的營運費用；
•根據馬裏蘭州法律對資金供應的限制；以及
•董事會可能認為相關的其他因素。
如果就任何日曆年而言，可供分配的現金少於我們的應納税所得額，則可要求我們出售資產或借入資金進行現金分配，或以應納税的股份分配或債務證券分配的形式分配所需分配的一部分。為上述税收規則的目的計算的收入不一定與為財務報告目的確定的我們的收入相對應。
分配給我們的股東通常應作為普通收入向我們的股東徵税；然而，由於我們的大部分投資是工業地產的股權所有權權益，而工業產權會對我們的收入產生折舊和其他非現金費用，我們的一部分分配可能構成免税的資本回報，儘管我們目前的意圖是限制這種資本回報的水平。
性能圖
下圖將2014年12月31日至2019年12月31日期間我國普通股累計股東總回報率的變化與標準普爾500指數、MSCI美國REIT指數和富時NAREIT股票工業指數的累計總回報率進行了比較。圖表上顯示的返回不一定表示未來的性能。這一比較假設2014年12月31日100美元投資於我們的普通股和上述指數中的每一種，並假設股息的再投資(如果有的話)。
績效圖和相關信息不應被視為“徵集材料”或被視為已“提交”證券交易委員會，也不得以參考方式納入今後的任何備案，除非公司通過參考將其具體納入此類備案。
最近出售未註冊證券
沒有。
發行人購買股票證券
沒有。
項目6.選定的財務數據。
下表列出了截至12月31日、2019、2018、2017、2016和2015年12月31日、2019、2018、2017、2016和2015年終了年度經審計綜合財務報表的選定財務數據，應結合本年度10-K報表中所載的合併財務報表及其附註一併閲讀，從第F-1頁開始，第二部分第7項“管理層對財務狀況和業務結果的討論和分析”(千美元，除份額和每股數額外)：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 截至12月31日的一年， | | | | | | | | | | | |
| | 2019 | | | 2018 | | | 2017 | | | 2016 | | | 2015 | | | | |
| 操作數據 | | | | | | | | | | | | |
| 總收入 | $ | 171,022 | | | $ | 151,657 | | | $ | 132,484 | | | $ | 108,418 | | | $ | 95,895 | | | | |
| 費用和支出共計 | 112,185 | | | 102,431 | | | 93,435 | | | 87,172 | | | 82,240 | | | | |
| 房地產投資收益 | 9,391 | | | 28,610 | | | 30,654 | | | 7,140 | | | 10,567 | | | | |
| 業務收入 | 55,516 | | | 63,289 | | | 53,095 | | | 15,118 | | | 14,601 | | | | |
| | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | |
| 可供普通股股東使用的淨收入、優先股贖回淨額和優先股股利淨額 | 55,165 | | | 62,888 | | | 49,015 | | | 11,458 | | | 10,958 | | | | |
| 普通股每股收益-基本收益和稀釋收益： | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | |
| 普通股股東可獲得的淨收入，優先股和優先股股息贖回淨額 | $ | 0.86 | | | $ | 1.09 | | | $ | 0.95 | | | $ | 0.26 | | | $ | 0.26 | | | | |
| 普通股股東可獲得的淨收入、稀釋後的優先股和優先股股利贖回淨額 | $ | 0.85 | | | $ | 1.09 | | | $ | 0.95 | | | $ | 0.26 | | | $ | 0.26 | | | | |
| 按普通股申報的股息 | $ | 1.02 | | | $ | 0.92 | | | $ | 0.84 | | | $ | 0.76 | | | $ | 0.66 | | | | |
| 按優先股申報的股息 | $ | — | | | $ | — | | | $ | 0.97 | | | $ | 1.94 | | | $ | 1.94 | | | | |
| 基本加權平均普通股 | 64,428,406 | | | 57,486,399 | | | 51,357,719 | | | 44,725,936 | | | 42,861,276 | | | | |
| 稀釋加權平均普通股 | 64,722,976 | | | 57,486,399 | | | 51,357,719 | | | 44,725,936 | | | 42,861,276 | | | | |
| 其他數據 | | | | | | | | | | | | |
業務資金1 | $ | 89,467 | | | $ | 74,904 | | | $ | 56,070 | | | $ | 38,391 | | | $ | 36,172 | | | | |
普通股基本FFO1 | 1.39 | | | 1.30 | | | 1.09 | | | 0.86 | | | 0.84 | | | | |
稀釋後每股FO1 | 1.38 | | | 1.30 | | | 1.09 | | | | 0.86 | | | 0.84 | | | | |
| 現金流動：(使用)： | | | | | | | | | | | | |
| 經營活動 | $ | 94,688 | | | $ | 77,599 | | | $ | 69,498 | | | $ | 49,241 | | | $ | 42,068 | | | | |
| 投資活動 | (251,482) | | | (234,957) | | | (249,118) | | | (149,629) | | | (259,664) | | | | |
| 籌資活動 | 235,054 | | | 149,037 | | | 203,942 | | | 93,758 | | | 45,140 | | | | |
| 資產負債表數據 | | | | | | | | | | | | |
按成本計算的房地產投資2 | $ | 2,154,194 | | | $ | 1,845,776 | | | $ | 1,636,930 | | | $ | 1,343,038 | | | $ | 1,179,920 | | | | |
| 總資產 | 2,108,464 | | | 1,796,504 | | | 1,567,871 | | | 1,278,981 | | | 1,152,138 | | | | |
| 債務總額 | 491,575 | | | 462,097 | | | 461,683 | | | 415,327 | | | 381,475 | | | | |
| 股東權益總額 | 1,517,123 | | | 1,247,797 | | | 1,027,494 | | | 811,805 | | | 733,082 | | | | |
1見第二部分第7項“管理部門對財務狀況和經營結果的討論和分析-非公認會計原則財務措施”，載於本年度報告表10-K，用於調節淨收入、贖回優先股和優先股股利，並討論為什麼我們相信運營資金(FFO)是衡量經營業績的一種有用的補充措施，投資者在評估我們的財務業績時可以使用FFO的方式，以及FFO作為衡量工具的侷限性。
2不包括截至2015年12月31日賬面總值約為630萬美元的待售財產。
項目7.管理部門對財務狀況和經營結果的討論和分析。
請閲讀本年度報告中題為“風險因素”、“前瞻性報表”、“業務”和我們已審計的合併財務報表的章節以及本年度報告其他部分關於表格10-K的相關説明。這一討論包含前瞻性的聲明，反映了當前的風險和不確定性的預期。由於一些因素，實際結果和事件發生的時間可能與這些前瞻性陳述中所載的結果有很大不同，其中包括題為“風險因素”一節和本年度報告表10-K中其他部分所討論的因素。
概述
我們在六個主要的美國沿海市場收購、擁有和經營工業房地產：洛杉磯、新澤西北部/紐約市、舊金山灣區、西雅圖、邁阿密和華盛頓特區。我們投資於幾種類型的工業房地產，包括倉庫/分銷建築(截至2019年12月31日，約佔我們年化基礎租金總額的81.5%)、柔性建築(包括輕工業和研發)(約7.2%)、轉運建築(約5.5%)和改良的地塊(約5.8%)。我們的目標是在填充位置的功能建築物，這些建築物可能由多個租户共享，並能滿足我們經營的各個子市場內的客户需求。填充點是被高度集中的已經開發的土地和現有建築物所包圍的地理位置。截至2019年12月31日，我們共有220幢樓宇，總面積約1，330萬平方尺，19幅經改良的地塊，包括約77.6英畝土地及四個重建中的物業，預計完成後約有50萬平方呎。截至2019年12月31日，我們的建築物和改良地塊分別租給493名客户，分別約為96.8%和92.0%，其中最大的一批約佔我們年化基礎租金總額的3.6%。我們是一家內部管理的馬裏蘭公司，根據守則第856至860節被選為REIT，從我們截至2010年12月31日的應税年度開始。
我們的投資策略
我們在美國六大沿海市場收購、擁有和經營工業地產：洛杉磯、新澤西北部/紐約市、舊金山灣區、西雅圖、邁阿密和華盛頓特區。我們投資於幾種類型的工業房地產，包括倉庫/分銷、柔性(包括輕工業和研發)、轉運和改良土地。我們的目標是在填充位置的功能建築物，這些建築物可能由多個租户共享，並能滿足我們經營的各個子市場內的客户需求。
我們在選擇目標市場時，借鑑了我們在北美、歐洲和亞洲50多個全球工業市場投資和運營的經驗、供求基本面，以及預期由於人口變化、監管和物理限制、技術變化、電子商務、減少車輛行駛里程帶來的經濟和環境效益以及其他因素而產生的物流模式的趨勢。我們相信，我們的目標市場具有吸引人的長期投資屬性。我們的目標資產包括但不限於以下方面：
•位於人口眾多的沿海市場；
•接近運輸基礎設施(如海港、機場、公路和鐵路)；
•處於供應受限的子市場，由於有形和(或)監管方面的限制，阻礙新的工業發展；
•功能和靈活的佈局，可以修改，以容納單一和多個租户；
•以物業重置成本折讓的收購價格；
•通過重租或操作和物理改進提高回報的潛力；以及
•隨着時間的推移，更高和更好地利用財產的機會。
總的來説，我們更願意利用當地的第三方物業管理公司進行日常物業管理，並將其作為收購機會的來源。我們相信外判物業管理是符合成本效益的，併為我們提供運作上的靈活性。如果我們認為直接物業管理符合我們的最佳利益，我們將來可能會直接管理物業。
我們現時無意購置未開發或未經改善的工業用地，或進行綠地地面發展。不過，我們會尋求重建、翻新和擴展我們擁有的物業的機會，購置物業和改善地塊，以期在短期內重新發展，並取得鄰近的土地，以擴展現有的設施。
我們預計，我們會繼續取得大部分投資，作為個別物業、物業組合或改善工業用地的權益，而這些土地可能是在沒有樓宇的情況下租用的。我們可以通過收購其他擁有工業房地產的公司或實體來獲得工業產權。我們
會機會主義地對工業房地產擔保的債務進行投資，否則將符合我們的投資標準，從而最終獲得潛在的房地產。我們目前並不打算以特定百分比的工業物業為目標。這一預期是基於當前的市場狀況，可能會隨着時間的推移而改變，以適應不同的市場狀況。
我們獲得的財產可能是穩定的(完全租賃的)或不穩定的(有短期租約到期，部分或完全空置，可能需要物理重新定位)。在2010年2月16日至2019年12月31日期間，我們穩定了74項資產。
當我們認為某項物業的預期總回報相對於其市值特別低及(或)物業的市值顯著高於估計的重置成本時，我們便會不時出售物業。這些銷售所得的資金被再投資到預期將提供更好的預期回報或返還給股東的房地產上。自2010年成立以來，我們已處置了19處房產，總銷售價格約為2.914億美元，總收益約為9，310萬美元。
2019年發展
獲取活動
在2019年期間，我們購置了17棟工業建築，面積約70萬平方英尺，四塊改良的地塊，佔地約22.6英畝，總採購價格約為273.6美元。這些財產和改良的地塊是從不相關的第三方手中使用現有現金、處置所得的淨收入和發行普通股所得的淨收入從不相關的第三方獲得的。下表列出了我們在2019年期間獲得的工業地產和改良土地：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 財產名稱 | | 位置 | | 獲取日期 | | 電話號碼 建築 | | 正方形 腳 | | 採購價格 (單位：千)1 | | 穩定 上限率2 |
| 49街 | | 紐約皇后區 | | (一九二九年二月十二日) | | 1 | | | 19,000 | | | $ | 24,017 | | | 5.3 | % |
81 N Hackensack 3 | | Kearny，NJ | | 2019年3月8日 | | — | | | — | | | 25,000 | | | 5.3 | % |
48第3及286中環4 | | Kearny，NJ | | (一九二零九年三月二十九日) | | 1 | | | 28,124 | | | 14,085 | | | 5.4 | % |
| 明尼蘇達州和田納西州 | | 加利福尼亞州舊金山 | | 2019年5月28日 | | 2 | | | 119,089 | | | 47,775 | | | 4.0 | % |
51 Kero5 | | 卡爾斯塔特州 | | (2019年8月7日) | | — | | | — | | | 4,025 | | | 5.0 | % |
安德森6 | | 洛杉磯，加利福尼亞州 | | (2019年8月19日) | | 5 | | | 53,016 | | | 18,100 | | | 5.2 | % |
| 奧本400 | | 奧本州 | | (2019年8月21日) | | 1 | | | 70,345 | | | 9,450 | | | 5.1 | % |
摩根7 | | 紐約布魯克林 | | (2019年8月29日) | | 2 | | | 195,598 | | | 80,500 | | | 4.0 | % |
| 20街 | | 加利福尼亞州奧克蘭 | | (2019年8月30日) | | 1 | | | 92,884 | | | 23,752 | | | 4.8 | % |
| 斯拉夫人 | | 聖菲斯普林斯，加利福尼亞州 | | (2019年8月30日) | | 2 | | | 29,927 | | | 5,331 | | | 5.2 | % |
東緣 8 | | 華盛頓州西雅圖 | | (2019年11月15日) | | — | | | — | | | 2,850 | | | 5.6 | % |
惠蘭9 | | 東盧瑟福 | | (一九二零九年十二月十三日) | | 1 | | | 50,305 | | | 12,000 | | | 5.0 | % |
| 917谷 | | 普亞盧普州 | | (一九二零九年十二月十九日) | | 1 | | | 40,816 | | | 6,725 | | | 5.4 | % |
| | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | |
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| 總/加權平均數 | | | | | | 17 | | | 699,104 | | | $ | 273,610 | | | 4.6 | % |
1初步投資總額約為2.896億美元，包括約600萬美元的結帳費用和購置費用，以及1 000萬美元假定的無形負債。
2本報告所稱的穩定資本化率(以下簡稱穩定上限率)是在收購時計算的，即穩定到市場佔有率(一般為95%)的財產的年化收付實現制淨營業收入除以財產的總購置成本。物業的總購置成本基礎包括初始購買價格、對市場的假定債務標記的影響、買方的盡職調查和結清成本、估計實現穩定所需的短期資本支出和租賃費用。我們將物業的現金淨營業收入定義為淨收入，不包括直線租金和租賃無形資產的攤銷。這些穩定的上限率受風險、不確定因素和假設影響，不能保證未來的業績，這些風險可能受到已知和未知的風險、趨勢、不確定因素和我們無法控制的因素的影響，包括與我們實現與穩定上限率有關的估計預測的能力有關的風險，以及本年度報告表10-K所載的風險因素。
3代表一個改良的地塊，面積約為16.8英畝。
4還包括一個改良的地塊，佔地約2.9英畝。
5代表一個改良的地塊，面積約為2.0英畝。
6包括2020年到期的大約20，000平方英尺。
7包括2020年到期的大約106，000平方英尺。
8代表一個改良的地塊，面積約0.9英畝。
9包括大約50 305平方英尺，將於2020年到期。
再開發活動
截至2019年12月31日，我們有4幢正在重建中的物業，預計總投資約為1.204億元，完成後的面積約為50萬平方呎，其中包括重建成本、資本化利息及其他費用約5，240萬元，詳情如下：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 財產名稱 | | 預期投資總額(千)1 | | 迄今支出的金額(千) | | 估計剩餘支出額(千) | | 估計穩定帽率2 | | 預計完工季度 | 2019年12月31日 |
| SodoRow-北方 | | $ | 17,000 | | | $ | 10,067 | | | $ | 6,933 | | | 5.4 | % | | Q2 2021 | | — | % |
| SodoRow-South | | 53,446 | | | 44,726 | | | 8,720 | | | 5.7 | % | | Q2 2021 | | 28.1 | % |
| | | | | | | | | | | |
| 第六大道南 | | 15,511 | | | 14,976 | | | 535 | | | 5.1 | % | | Q2 2020 | | — | % |
| 肯特192 | | 34,410 | | | 31,484 | | | 2,926 | | | 5.5 | % | | Q4 2020 | | — | % |
| 總/加權平均數 | | $ | 120,367 | | | $ | 101,253 | | | $ | 19,114 | | | 5.5 | % | | | | 10.2 | % |
1房地產預期投資總額包括初始購房價格、買方盡職調查和結業成本、估計的近期重建支出、資本化利息和實現穩定所需的租賃成本。
2估計的穩定上限率按年化收付實現制計算，即穩定到市場佔有率的財產的淨營業收入(一般為95%)除以財產的總購置成本。我們將物業的現金淨營業收入定義為淨收入，不包括直線租金和租賃無形資產的攤銷。這些估計的穩定上限率受風險、不確定因素和假設影響，不能保證未來的業績，這些風險可能受到已知和未知的風險、趨勢、不確定因素和我們無法控制的因素的影響，包括與我們實現與穩定上限率有關的估計預測的能力有關的風險，以及本年度報告表10-K所載的風險因素。
在2019年，我們完成了我們在佛羅裏達州邁阿密的1775年西北第70大道房地產的重建工作。我們執行了一項為期五年的完整建築租約，穩定了大約65，000平方英尺的重建地產.投資總額約為1 000萬美元。此外，我們完成了重建工作，並以約1，400萬美元的售價出售了位於佛羅裏達州邁阿密的10100 NW 25街房產，從而獲得了約180萬美元的收益，如下文所述。
處置活動
在截至2019年12月31日的一年中，我們以約4890萬美元的總銷售價格出售了四套房產，總收益約940萬美元。我們以約1 240萬美元的銷售價格出售了位於洛杉磯市場的一處房產，獲得了約450萬美元的收益；在邁阿密市場上的一處重新開發房產的銷售價格約為1 400萬美元，從而獲得了約180萬美元的收益；位於華盛頓特區市場的兩處房產的總銷售價格約為2 250萬美元，總共收益約310萬美元。
以下是截至2019年12月31日終了年度出售的財產在截至12月31日、2019年、2018年和2017年(單位：千)的年度內銷售的簡要業績：
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 截至12月31日的一年， | | | | |
| | 2019 | | 2018 | | 2017 |
| 租金收入 | $ | 1,604 | | | $ | 2,332 | | | $ | 2,964 | |
| 房客費用償還 | 449 | | | 566 | | | 645 | |
| 財產營運費用 | (527) | | | (631) | | | (701) | |
| 折舊和攤銷 | (499) | | | (733) | | | (1,203) | |
| 業務收入 | $ | 1,027 | | | $ | 1,534 | | | $ | 1,705 | |
ATM程序
我們有一個在市場上的股票發行計劃(“3億美元atm計劃”)，根據該計劃，我們可以發行和出售我們普通股的股票，總髮行價高達300.0美元(截至2019年12月31日仍有1.489億美元)，數額和時間取決於我們不時確定的情況。在實施3億美元的自動取款機方案之前，我們有一個2.5億美元的自動取款機方案(“2.5億美元的自動取款機方案”)，該項目在2019年5月得到了大量利用，現在已不再活躍。我們打算將根據價值3億美元的自動取款機計劃發行股票所得的淨收入用於一般公司用途，其中可能包括今後收購和償還債務，包括根據我們的循環信貸機制借款。在2019年期間，我們根據3億美元的自動取款機計劃和2.5億美元的自動取款機計劃，以每股45.85美元的加權平均發行價發行了6064576股普通股，淨收益約為274.0美元，並向適用的銷售代理支付了約400萬美元的賠償總額。
長期激勵計劃
在2019年，我們修訂並重申了我們的長期激勵計劃(經修正和重述，即“修正的長期激勵計劃”)。根據修正後的LTIP，每個參與者在2019年1月1日或以後授予的目標獎勵的業績份額目標獎將表示為多股普通股，並以普通股結算。目標獎勵以前表示為美元金額，並以普通股結算。從2019年1月1日或以後頒發的業績股票獎勵開始，業績股票獎勵的授予日公允價值將在授予之日使用蒙特卡羅模擬模型確定，並在業績期內以直線方式確認。2019年1月1日至2021年12月31日期間業績股票獎勵的公允價值為480萬美元，將在三年內按季度確認。2099年1月1日至2021年12月31日期間業績股票獎勵的股票補償費用為160萬美元，截至2099年12月31日。
股權激勵計劃
在2019年期間，我們的股東批准了2019年股權激勵計劃(“2019年計劃”)，取代了2010年股權激勵計劃(“2010年計劃”)。2019年計劃允許授予限制性股票獎勵、業績股票獎勵和不受限制的股票獎勵。根據2019年計劃可能發行的我們普通股的最高數量為1，898，961股，其中(1)1，510，079股最初保留並可根據2019年計劃發行；(2)根據“2010年計劃”可用於發行的388，882股股票，如果根據“2010年計劃”被沒收、取消或以其他方式終止，則應在2019年計劃下可供發行的股份中添加。根據2010年計劃，將不再頒發任何獎項。截至2019年12月31日，根據2019年計劃核準發行的普通股有1，898，961股，作為限制性股票贈款、不受限制的股票獎勵或業績股票獎勵，其中仍有1，460，991股可供發行。
高級擔保貸款
截至2019年12月31日，我們有一筆原始原則金額為5，500萬美元的高級擔保貸款，貸款期限為兩年，年利率固定為8.0%，2020年5月到期(“高級擔保貸款”)。高級擔保貸款由七個改進的土地組合擔保，這些土地主要位於新澤西州的紐瓦克。其中一項為高級抵押貸款提供擔保的財產可作為部分償還高級擔保貸款的款項交給我們。我們可以將這一財產稱為高級擔保貸款的部分償還，其價值是事先商定的。此外，根據高級抵押貸款的條款，借款人可隨時以現金或契據償還貸款，但須經我方批准。在截至2019年12月31日的一年中，我們購置了兩處財產，以先前商定的總購買價格獲得高級擔保貸款，其公允價值約為3 910萬美元，使高級擔保貸款下的未償金額減少了約3 910萬美元。截至2019年12月31日，扣除遞延貸款費用後，約為1 590萬美元。
約10萬美元，高級擔保貸款未償還，高級擔保貸款未收利息約30萬美元。
高級無擔保票據
在2019年期間，我們與某些機構投資者達成了一項私人配售協議，根據該協議，我們於2019年12月2日發行了10年期3.14%的高級無擔保債券，價值1億美元。發行所得用於償還原定於2021年8月到期的5 000萬美元的定期貸款，有關未攤銷的遞延融資費用約20萬美元被註銷，作為債務清償損失。
股份回購計劃
我們有一項股票回購計劃，授權我們在2020年12月31日之前不時回購至多300萬股我們已發行的普通股。根據該計劃進行的購買，如果有的話，將在公開市場或聯邦證券法和其他法律要求允許的私下談判交易中進行。任何回購的時間、方式、價格和金額將由我們斟酌決定，並將受到經濟和市場條件、股票價格、適用的法律要求和其他因素的制約。該計劃可能在任何時候被暫停或停止。截至2019年12月31日，我們尚未根據股票回購授權回購任何股票。
股利分配活動
下表列出截至2019年12月31日為止的年度內每股支付或應付的現金紅利：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
為三人 結束的幾個月 | | 保安 | | 股利 每股 | | 申報日期 | | 記錄日期 | | 付款日期 |
| (一九二零九年三月三十一日) | | 普通股 | | $ | 0.24 | | | (一九二九年二月五日) | | (一九二零九年三月二十九日) | | (一九二零九年四月十二日) |
| (一九二零九年六月三十日) | | 普通股 | | $ | 0.24 | | | (2019年4月30日) | | (一九二零九年七月五日) | | (一九二零九年七月十九日) |
| (一九二零九年九月三十日) | | 普通股 | | $ | 0.27 | | | (2019年7月26日) | | (一九二零九年十月四日) | | (一九二零九年十月十八日) |
| (一九二零九年十二月三十一日) | | 普通股 | | $ | 0.27 | | | (一九二零九年十月二十九日) | | (一九二零九年十二月三十一日) | | (二零二零年一月十四日) |
最近的發展
合同承諾
截至2020年2月6日，我們與第三方賣方簽訂了兩項尚未履行的合同，即收購一項工業產權、一份改良的地塊和一份與第三方買方簽訂的不具約束力的意向書，以出售三項工業產權，詳情見本年度報告表10-K中“合同義務”一欄。我們並無保證會以合約形式取得物業及改善地塊，或根據不具約束力的意向書出售物業，因為擬議的收購及處置須視乎完成滿意的盡職調查及各項結業條件，以及就根據不具約束力的意向書而訂立的物業，訂立買賣協議。
展望
目前我們六個市場的經營狀況都很好。我們相信，我們在2020年到期的新租約或續簽租約的平均租金將高於目前為同一空間支付的租金。然而，新的投機發展仍在繼續。這一新的發展將從沒有這種新發展的情況下減緩潛在的租金增長。宏觀經濟狀況雖然不確定，也不可能準確預測，但似乎對我們有利。
我們看到了誘人的收購機會。然而，我們的收購量將取決於機會集的質量和定價，以及我們的股票相對於我們的淨資產價值(NAV)的價格。這些條件事先不可知，將決定我們的結果。我們將繼續出售資產並重新配置資金，以提高資產淨值或將資本返還給股東。進入2020年，我們的資產負債表非常適合增長。
在我們的六個市場中，我們越來越多地關注城市填充位置。雖然我們的淨增長仍將侷限於我們能夠做出直接知情的經營決策的規模，但與十年前相比，我們今天對我們戰略的長期投資優點和未來的增長機會感到更加強烈。我們始終注意到，重要的是每股結果，而不是總體結果。
我們相信我們的功能強大的沿海資產的長期經營前景.我們相信健全的資產負債表管理。我們相信我們市場領先的公司治理和異常一致的高管管理薪酬的好處。因此，隨着時間的推移，我們對未來和為股東創造卓越業績的能力充滿熱情。
我們對環境作出積極貢獻，在人口中心附近的填充地點擁有和運營設施，從而最大限度地減少車輛行駛里程，並同時使用燃料和產生空氣中的顆粒物污染。此外，我們不會在綠地上開發房產；對我們來説，可持續性意味着永遠不要在以前沒有被商業開發過的土地上建造。在重建我們的設施時，我們會循環利用現有樓宇的大部分建築材料，並以現代設計方法為重點，以減低我們對環境的影響。在釋放空置空間時，我們尋求通過改善現有設施的節能照明和取暖來減少我們的碳足跡。
我們的前景受本年度10-K表格報告所列風險的影響，包括“1A項-風險因素”中規定的風險。
通貨膨脹率
雖然美國經濟最近經歷了相對温和的通貨膨脹率，各種各樣的行業和部門受到商品價格變化的不同影響，但通貨膨脹增加了建築成本，但對我們的經營成本沒有產生重大影響。我們的租約大多要求租户支付營運費用的一部分，包括公用地區維修、地產税及保險，從而減低我們面對通脹所引致的成本及營運開支增加的風險。此外，約65.0%的可租面積在5年內屆滿，使我們能夠以當時的市價以新租約取代現有的租約。
補充材料美國聯邦所得税考慮
下面的討論更新了2018年2月9日的招股説明書中“重大的美國聯邦所得税考慮事項”下披露的信息，該招股説明書載於我們2018年2月9日向SEC提交的表格S-3的註冊聲明中，幷包含在2019年5月17日的招股説明書補充文件中。
綜合撥款法
2018年3月23日，美國總統唐納德·J·特朗普(Donald J.Trump)簽署了2018年“綜合撥款法”(簡稱“CAA”)，修訂了該法案的多項規定，並涉及招股説明書中的某些與税務有關的披露。因此，招股説明書第33至35頁“美國聯邦所得税實質性考慮事項-美國對非美國股東的徵税-股票銷售”第3和第4段的討論改為以下段落：
此外，如果我們的股票直接(或間接通過一個或多個合夥企業)由“合格股東”持有，它將不會被視為此類合格股東在美國的不動產權益。因此，根據FIRPTA，作為出售或交換我們股票所得的收益將不受徵税，但如果這種收益被視為與合格股東的美國貿易或業務行為有效相關，則應納税。 此外，在這種待遇適用的情況下，對這類股東的任何分配將不被視為從出售或交換美國不動產權益中確認的收益(資本利得紅利和向該股東分配的非股利可視為普通股息)。為此目的，合格股東通常是非美國股東，其(I)(A)有資格根據與美國簽訂的所得税條約享受條約利益，其中包括信息交換計劃，其主要利益類別在條約所界定的一個或多個證券交易所上市和定期交易，或(B)指在某司法管轄區內與美國訂立資料交換協議而在紐約證券交易所或納斯達克組織的外地有限責任合夥公司(其價值大於所有合夥單位價值的50%)，(Ii)是“合資格集體投資工具”(“守則”第897(K)(3)(B)條所指)及(Iii)備存持有上文第(I)(A)或(I)(B)條所述類別權益的人的紀錄。但是，如果符合條件的股東有一個或多個“適用的投資者”, “本款第一句所述的例外情況不適用於合格股東股票的適用百分比(”適用百分比“一般是指適用的投資者在適用某些建設性所有權規則後持有的合格股東權益價值的百分比)。合格股東在處置我們的股票時所實現的數額的適用百分比，或與我們從出售或交換美國不動產權益中獲得的收益有關的分配，將被視為處置美國不動產權益而實現的數額。這種待遇也適用於對合格股東作為股票出售或交換的分配適用的投資者。為此目的，“適用投資者”是指在符合條件的股東中持有權益，並按照某些建設性的所有權規則持有我國股票10%以上的人(合格股東除外)。
在2015年12月18日或之後的期間內，就FIRPTA而言，“合格外國養恤基金”或“合格控制人實體”(以下各有定義)均不得視為非美國股東。因此，美國聯邦所得税對合格外國養老基金和合格受控實體收到的普通股息的處理將不考慮FIRPTA規則，它們從出售或交換我們股票中獲得的收益，以及我們從出售或交換中獲得的資本收益、股息和分配，將不受美國聯邦所得税的約束，除非這些收益被視為與這些合格的外國養老基金(或此類合格的受控實體)從事美國貿易或業務的行為有效相關。“合格外國養恤基金”是指(一)在外國設立或組織的一種組織或安排，(二)為向現任或前任僱員(包括自營職業者)或其指定人提供退休福利或養卹金福利而設立的組織或安排；(甲)外國因該等僱員向其僱主提供服務而設立或組織的組織或安排；或(二)一名或多名僱主為這些僱員向這些僱主提供的服務而設立的組織或安排，(三)沒有一名參與人或受益人有權獲得其資產或收入的5%以上，(Iv)受政府規管，並就其受益人的每年資料向有關地方税務當局提供或以其他方式提供的資料；及。(V)就該等供款而言，根據其地方法律，(A)否則須繳税的供款可從其總收入中扣除或不包括在內，或按扣減税率繳税；。(B)將其投資收入的税項押後，或將該等收入從其總收入中扣除或按較低税率繳税。.為上述摘要的目的，“合格受控實體”是指由合格外國養恤基金持有其所有利益的實體。 另一種辦法是，根據擬議的財政部條例，納税人一般可以依賴，但可能會改變，“合格受控實體”是根據外國法律組建的公司的信託，所有這些公司的利益都由一個或多個合格的外國養恤基金直接或間接通過一個或多個合格的受控實體或合夥企業持有。
最後，2018年“綜合撥款法”澄清説，為了確定REIT是否是FIRPTA規定的“國內控制的合格投資實體”，一般假定，通常持有在美國既定證券市場上定期交易的REIT類股票不到5%的人，已經申請並將作為美國人申請於2015年12月18日或之後結束的測試期(例如，如果測試期於2018年6月1日結束，則推定適用於從2013年6月1日起的整個五年期間)。
金融行動協調委員會最近提出的條例
2018年12月13日，財政部和國税局根據“反洗錢法”第1471-1474條(通常稱為FATCA)發佈了擬議條例，其中提議取消FATCA對總收入的扣繳，從而涉及招股説明書中某些與税收有關的披露。雖然這些條例尚未最後確定，但納税人一般有權依賴擬議的條例(除某些有限的例外情況外)。因此，招股説明書第36和37頁“美國聯邦所得税實質性考慮因素-額外的美國聯邦所得税預扣繳規則”下的討論改為以下段落：
“外國賬户税收遵守法”(FATCA)對向“外國金融機構”和某些其他非美國實體支付的股息徵收預扣税，除非(1)外國金融機構承擔某些盡職調查和報告義務，或(2)外國非金融實體要麼證明它沒有任何實質性的美國所有者，要麼提供關於每一個重要的美國所有者的識別信息。如果收款人是外國金融機構，它必須與美國財政部達成協議，除其他外，要求它承諾查明某些美國個人或美國擁有的外國實體所持有的賬户，每年報告關於這些賬户的某些信息，並扣留30%的付款給賬户持有人，因為其行為妨礙他們遵守這些報告和其他要求。在已訂立“政府間協定”的法域內的投資者可被要求向其本國法域報告這類資料，以代替上述要求。可能的投資者應該就這項立法諮詢他們的税務顧問。
財務狀況和經營結果
我們的大部分收入都來自根據現有租約從租户那裏獲得的租金。這些收入包括固定的基本租金，以及收回我們所招致及轉嫁給個別租户的某些物業營運開支。大約92.6%的租賃空間包括固定租金增長或以消費物價指數為基礎的租金增長。租賃期限一般為3至10年。
我們的主要現金費用包括我們的物業營運費用，包括：房地產税、維修和維修、管理費用、保險、水電費、一般和行政費用，其中包括補償費用、辦公費用、專業費用和其他行政費用、購置費用，包括支付給經紀人和顧問的第三方費用，以及利息費用，主要是我們的抵押貸款、循環信貸安排、定期貸款和高級無擔保票據。
由於在不同時期內不同時期購置財產的影響，我們的業務合併結果往往無法相互比較。任何獲得的財產的經營結果均在我們的財務報表中列出，截至收購之日為止。
下面對截至2019年12月31日和2018年12月31日的結果進行了如下分析，包括可歸因於同一商店屬性的變化。用於比較2019年和2018年財政年度的同一存儲池包括截至2019年12月31日和2018年1月1日以來擁有和運營的所有財產，不包括在2019年12月31日之前處置、待售或正在重建中的財產。截至2019年12月31日，同一商店共有187棟建築，總面積約為1180萬平方英尺，約佔我們總擁有面積的88.6%，10個經改良的地塊約為47.2英畝。截至2019年12月31日，我們在2018年和2019年期間收購、重新開發或出售的非同類型商店房產，或截至2019年12月31日仍在出售(如果有的話)或正在重新開發中的33棟建築，總面積約150萬平方英尺，9個經過改良的地塊，包括約30.4英畝(約合30.4英畝)和4個正在重建中的地產，預計完工後將包含約50萬平方英尺(約合150萬平方米)。截至2019年12月31日和2018年12月31日，我們同一家商店的合併入住率分別約為98.4%和99.1%。
我們未來的財務狀況和經營結果，包括租金收入、直線式租金和租賃無形資產的攤銷，可能會受到購置額外財產的影響，而且費用可能與歷史結果大不相同。
2019年12月31日終了年度與2018年12月31日終了年度比較：
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| | 截至12月31日的一年， | | | | | | |
| | 2019 | | 2018 | | $Change | | %變化 |
| | (千美元) | | | | | | |
租金收入1 | | | | | | | |
| 同一商店 | $ | 115,505 | | | $ | 109,096 | | | $ | 6,409 | | | 5.9 | % |
不相同商店經營性質2 | 19,141 | | | 9,087 | | | 10,054 | | | 110.6 | % |
| 租金收入總額 | 134,646 | | | 118,183 | | | 16,463 | | | 13.9 | % |
房客費用償還1 | | | | | | | |
| 同一商店 | 33,287 | | | 31,948 | | | 1,339 | | | 4.2 | % |
不相同商店經營性質2 | 3,089 | | | 1,526 | | | 1,563 | | | 102.4 | % |
| 房客費用償還總額 | 36,376 | | | 33,474 | | | 2,902 | | | 8.7 | % |
| 總收入 | 171,022 | | | 151,657 | | | 19,365 | | | 12.8 | % |
| 財產營運費用 | | | | | | | |
| 同一商店 | 38,302 | | | 37,539 | | | 763 | | | 2.0 | % |
不相同商店經營性質2 | 5,899 | | | 2,449 | | | 3,450 | | | 140.9 | % |
| 財產業務費用共計 | 44,201 | | | 39,988 | | | 4,213 | | | 10.5 | % |
淨營業收入3 | | | | | | | |
| 同一商店 | 110,490 | | | 103,505 | | | 6,985 | | | 6.7 | % |
非相同的存儲操作屬性2 | 16,331 | | | 8,164 | | | 8,167 | | | 100.0 | % |
| 淨營業收入共計 | $ | 126,821 | | | $ | 111,669 | | | $ | 15,152 | | | 13.6 | % |
| 其他費用和開支 | | | | | | | |
| 折舊和攤銷 | 44,015 | | | 40,816 | | | 3,199 | | | 7.8 | % |
| 一般和行政 | 23,924 | | | 21,503 | | | 2,421 | | | 11.3 | % |
| 購置費用 | 45 | | | 124 | | | (79) | | | (63.7) | % |
| 其他費用和支出共計 | 67,984 | | | 62,443 | | | 5,541 | | | 8.9 | % |
| 其他收入(費用) | | | | | | | |
| 利息和其他收入 | 3,815 | | | 3,664 | | | 151 | | | 4.1 | % |
| 利息費用，包括攤銷 | (16,338) | | | (18,211) | | | 1,873 | | | (10.3) | % |
| 債務清償損失 | (189) | | | — | | | (189) | | | N/a | |
| 房地產投資收益 | 9,391 | | | 28,610 | | | (19,219) | | | (67.2) | % |
| 其他收入和(支出)共計 | (3,321) | | | 14,063 | | | (17,384) | | | N/a | |
| 淨收益 | $ | 55,516 | | | $ | 63,289 | | | $ | (7,773) | | | (12.3) | % |
12019年1月1日，我們採用了“會計準則更新”(“ASU”)第2018-11號“租賃”(主題842)的實用權宜之計，有針對性的改進，使我們可以選擇不分開租賃和非租賃租賃收入。根據租客租約賺取的所有租金收入在我們隨附的綜合業務報表中列為“租金收入和房客費用償還款”。我們認為，上述租金收入和房客費用報銷的列報方式不是、也不打算是按照美利堅合眾國普遍接受的會計原則(“公認會計原則”)編制的。我們相信，管理層、投資者和其他有關方面經常使用這些信息來評估我們的業績。有關我們採用這一標準的更多信息，請參閲我們合併財務報表的精簡説明中的“注2-重大會計政策”。
2包括2018年和2019年的收購和處置，截至2019年12月31日，9個改良的地塊和4個正在重建中的地產。
3包括直線租金和租賃無形資產的攤銷。請參閲本年度10-K表報告中的“非GAAP財務措施”，以調節淨營業收入和同一商店淨營業收入的淨收益，並討論為什麼我們認為淨營業收入和同一商店淨營業收入是衡量我們經營業績的有用補充指標。
收入。與前一年相比，2018年12月31日終了年度總收入增加了約1 940萬美元，主要原因是2018年和2019年期間的房地產收購，以及新租約和續租收入的增加。在截至2019年12月31日的一年內，新租約和續約租約的現金租金總計約20萬平方英尺，比上年同期增加了約17.3%。截至2019年12月31日的季度和年度，約30萬美元和200萬美元分別記錄在與給某些租户的合同租金減免有關的直線租金收入中。
財產運營費用。與前一年相比，2019年12月31日終了年度的財產業務費用總額增加了約420萬美元。財產業務費用總額增加的主要原因是2018年和2019年期間財產購置增加了約350萬美元。
折舊和攤銷。2018年和2019年12月31日終了年度的折舊和攤銷比上一年增加約320萬美元。
一般和行政費用。與前一年相比，截至2019年12月31日的年度一般和行政費用增加了約240萬美元，主要原因是補償費、獎金費用、會計服務費和業績份額獎勵費用增加。業績股票獎勵費用的增加主要與2019年1月1日之前授予的業績股票獎勵的費用有關，這一費用根據我們的相對股價表現而有所不同。截至2019年12月31日的年度業績份額獎勵費用約為800萬美元，而上一年約為710萬美元。有關我們的業績股票獎勵的更多信息，請參閲綜合財務報表附註11中的“註釋11-股東權益”。
購置費用。與2018年12月31日終了的年度相比，2019年12月31日終了年度的採購成本減少了約10萬美元。
利息和其他收入。與前一年相比，截至2019年12月31日的年度利息和其他收入增加了約20萬美元，主要原因是我們2018年5月發放的高級擔保貸款的利息和手續費約為330萬美元，2019年期間的現金餘額和利率高於上一年。
利息費用，包括攤銷。與前一年相比，截至2019年12月31日的年度利息支出減少了約190萬美元，主要原因是我們循環信貸貸款和抵押貸款的平均未償借款減少，資本利息比上一年增加70萬美元。
房地產投資收益。由於房地產銷售，截至2019年12月31日的年度房地產投資銷售收益比上年同期減少了約1 920萬美元。截至2019年12月31日止年度的房地產銷售總價約為4 890萬美元，而前一年約為8 210萬美元。
以下是我們對截至2018年12月31日和2017年12月31日的結果的分析，包括可歸因於同一商店屬性的變化。2018年和2017年財政年度比較的同一存儲池包括2018年12月31日和2017年1月1日以來所有擁有和運營的財產，不包括2018年12月31日之前處置、待售或2018年12月31日仍在重建中的房產。截至2018年12月31日，同一商店共有156棟建築，總面積約1，040萬平方英尺，約佔我們總擁有面積的81.3%，6塊經改良的地塊約為23.0英畝。截至2018年12月31日，截至2018年12月31日，我們在2017年和2018年期間收購或出售的非同一家商店房產，截至2018年12月31日仍在出售或重新開發，共有49棟建築，總面積約240萬平方英尺(約合240萬平方英尺)，10個經過改良的地塊，包括約32.2英畝(約合32.2英畝)的土地和5個重建中的房產，預計完工後將包含約70萬平方英尺。截至2018年12月31日和2017年12月31日，我們同一家商店的合併入住率分別約為99.1%和98.1%。
2018年12月31日終了年度與2017年12月31日終了年度比較：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 截至12月31日的一年， | | | | | | |
| | 2018 | | 2017 | | $Change | | %變化 |
| | (千美元) | | | | | | |
租金收入1 | | | | | | | |
| 同一商店 | $ | 94,937 | | | $ | 90,273 | | | $ | 4,664 | | | 5.2 | % |
非相同的存儲操作屬性2 | 23,246 | | | 13,056 | | | 10,190 | | | 78.0 | % |
| 租金收入總額 | 118,183 | | | 103,329 | | | 14,854 | | | 14.4 | % |
房客費用償還1 | | | | | | | |
| 同一商店 | 27,866 | | | 26,556 | | | 1,310 | | | 4.9 | % |
非相同的存儲操作屬性2 | 5,608 | | | 2,599 | | | 3,009 | | | 115.8 | % |
| 房客費用償還總額 | 33,474 | | | 29,155 | | | 4,319 | | | 14.8 | % |
| 總收入 | 151,657 | | | 132,484 | | | 19,173 | | | 14.5 | % |
| 財產營運費用 | | | | | | | |
| 同一商店 | 31,871 | | | 31,795 | | | 76 | | | 0.2 | % |
非相同的存儲操作屬性2 | 8,117 | | | 4,079 | | | 4,038 | | | 99.0 | % |
| 財產業務費用共計 | 39,988 | | | 35,874 | | | 4,114 | | | 11.5 | % |
淨營業收入3 | | | | | | | |
| 同一商店 | 90,932 | | | 85,034 | | | 5,898 | | | 6.9 | % |
非相同的存儲操作屬性2 | 20,737 | | | 11,576 | | | 9,161 | | | 79.1 | % |
| 淨營業收入共計 | $ | 111,669 | | | $ | 96,610 | | | $ | 15,059 | | | 15.6 | % |
| 其他費用和開支 | | | | | | | |
| 折舊和攤銷 | 40,816 | | | 37,870 | | | 2,946 | | | 7.8 | % |
| 一般和行政 | 21,503 | | | 19,681 | | | 1,822 | | | 9.3 | % |
| 購置費用 | 124 | | | 10 | | | 114 | | | 1,140.0 | % |
| 其他費用和支出共計 | 62,443 | | | 57,561 | | | 4,882 | | | 8.5 | % |
| 其他收入(費用) | | | | | | | |
| 利息和其他收入 | 3,664 | | | 169 | | | 3,495 | | | 2,068.0 | % |
| 利息費用，包括攤銷 | (18,211) | | | (16,777) | | | (1,434) | | | 8.5 | % |
| 債務清償損失 | — | | | — | | | — | | | N/a |
| 房地產投資收益 | 28,610 | | | 30,654 | | | (2,044) | | | (6.7) | % |
| 其他收入和支出共計 | 14,063 | | | 14,046 | | | 17 | | | 0.1 | % |
| 淨收益 | $ | 63,289 | | | $ | 53,095 | | | $ | 10,194 | | | 19.2 | % |
1在2019年1月1日，我們採用了ASU第2018-11號租約(主題842)的實用權宜之計，有針對性的改進，使我們可以選擇不分開租賃和非租賃租金收入。根據租客租約賺取的所有租金收入在我們隨附的綜合業務報表中列為“租金收入和房客費用償還款”。我們認為，上述租金收入和房客費用報銷的列報方式不是，也不是打算按照公認會計原則編制的。我們相信，管理層、投資者和其他有關方面經常使用這些信息來評估我們的業績。有關我們採用這一標準的更多信息，請參閲我們合併財務報表的精簡説明中的“注2-重大會計政策”。
2包括2017年和2018年的收購和處置、10個經改良的地塊、5個正在重新開發的房產以及截至2018年12月31日賬面總值為2930萬美元的一個已完成的重建地產。
3包括直線租金和租賃無形資產的攤銷。請參閲本年度10-K表報告中的“非GAAP財務措施”，以調節淨營業收入和同一商店淨營業收入的淨收益，並討論為什麼我們認為淨營業收入和同一商店淨營業收入是衡量我們經營業績的有用補充指標。
收入。2018年12月31日終了年度的總收入與前一年相比增加了約1 920萬美元，主要原因是2017年和2018年期間的房地產收購以及新租約和續租收入的增加。
租約終止收入約70萬美元。同一商店的租金收入和房客費用償還收入增加，主要是由於我們的西140，航空門，丹佛大道和S河路物業的新租賃協議。截至2018年12月31日的季度和年度，約40萬美元和290萬美元分別記錄在與某些租户的合同租金減免有關的直線租賃收入中。
財產運營費用。與前一年相比，2018年12月31日終了年度的財產業務費用總額增加了約410萬美元。財產業務費用總額增加的主要原因是2017年和2018年期間購置財產的費用增加了約400萬美元。
折舊和攤銷。2018年12月31日終了年度的折舊和攤銷額與前一年相比增加了約290萬美元，原因是2017年和2018年期間購置了房產。
一般和行政費用。與前一年相比，2018年12月31日終了年度的一般和行政開支增加了約180萬美元，主要原因是補償費用、獎金費用、會計服務費和業績份額獎勵費用增加，這些費用根據我們的相對股價表現而不同季度變化。2018年12月31日終了年度業績份額獎勵費用約為710萬美元，而上一年約為670萬美元。有關我們的業績股票獎勵的更多信息，請參閲合併財務報表附註中的“説明11-股東權益”。
購置費用。與2017年12月31日終了的年度相比，2018年12月31日終了年度的收購成本增加了約10萬美元。
利息和其他收入。2018年12月31日終了年度的利息和其他收入比前一年增加了約350萬美元，主要原因是我們2018年5月提供的高級擔保貸款的利息和手續費約為330萬美元。
利息費用，包括攤銷。與前一年相比，2018年12月31日終了年度的利息支出增加了約140萬美元，主要原因是我們循環信貸貸款和高級無擔保債務的平均未償借款增加，利率提高，資本利息比上一年增加250萬美元，部分抵消了利息支出。
房地產投資收益。截至2018年12月31日止的一年，房地產投資銷售收益與前一年相比減少了約200萬美元，原因是房地產銷售。截至2018年12月31日止年度的房地產銷售總價約為8 210萬美元，而前一年約為7 730萬美元。
流動性與資本資源
我們融資戰略的主要目標是保持財務靈活性，保持保守的資本結構，使用留存現金流、房地產處置收益、長期債務以及發行普通股和永久優先股來為我們的增長融資。從長遠來看，我們打算：
•將我們合併負債的未償本金和任何未償永久優先股的清算優先權限制在我們企業總價值的35%以下；
•保持固定收費覆蓋率超過2.0x；
•將債務調整後的EBITDA比率維持在6.0x以下；
•將未償還浮動利率債務的本金限制在合併負債總額的20%以下；及
•有與我們預期的平均租賃期限(5-7年)相一致的交錯債務期限，使我們能夠重新定價我們資本結構的一部分，因為我們的租金隨着市場條件的變化而變化。
我們打算保持靈活的資本結構，長期目標是維持我們的投資評級，並能夠發行更多的無擔保債務和額外的永久優先股。惠譽評級為我們提供了一個穩定前景的BBB發行人評級。證券評級不是購買、出售或持有證券的建議，可以隨時由指定評級機構修改或撤回。我們不能保證我們能夠維持目前的信用評級。我們的信用評級可以影響我們可以獲得的資金的數量和類型，以及我們可能獲得的任何融資條件。如果我們目前的信用評級被下調，獲得額外融資或為現有債務和承諾再融資可能變得困難或昂貴。我們打算主要利用高級無擔保債券，
定期貸款，信貸設施，財產處置，普通股和永久優先股。我們還可能承擔與房地產收購有關的債務，這些資產的貸款與價值比率可能更高。
我們期望通過業務提供的現金淨額、現有現金餘額以及必要時根據我們的循環信貸安排進行短期借款來滿足我們的短期流動性要求。我們相信，我們通過業務提供的淨現金將足以滿足業務需求，為任何借款支付利息，並根據聯邦所得税法的REIT要求支付資金分配。在短期內，我們打算用手頭現金、定期貸款、高級無擔保票據、抵押貸款、循環信貸機制下的借款、永久優先股和普通股發行以及不時進行的財產處置，為未來的房地產投資提供資金。我們期望滿足我們的長期流動性要求，包括在工業地產的其他投資、房地產收購、房地產再開發、翻新和擴建以及預定的債務期限方面，通過我們循環信貸機制下的借款、定期發行普通股、永久優先股以及長期擔保和無擔保債務，並不時利用處置財產所得的收益。我們的收購戰略的成功可能在一定程度上取決於我們是否有能力通過我們的循環信貸機制獲得和借款，並通過發行股票和債務證券獲得更多的資本。
以下是截至2019年12月31日我們目前在市場上的普通股發行計劃的一些信息：
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| ATM股票發行計劃 | | 實施日期 | | 最大準集料 發行價 (單位：千) | | 截至2019年12月31日的可供使用的總普通股(單位：千) |
| 3億美元自動取款機計劃 | | 2019年5月17日 | | $ | 300,000 | | | $ | 148,857 | |
下表分別列出截至2019年12月31日和2018年12月31日止的上市公司普通股發行計劃的活動情況(單位：千，除股票和每股價格數據外)：
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| 截止年度 | | 出售股份 | | 加權準平均值 每股價格 | | 淨收益 | | 銷售佣金 |
| (一九二零九年十二月三十一日) | | 6,064,576 | | | $ | 45.85 | | | $ | 274,026 | | | $ | 4,032 | |
| (2018年12月31日) | | 5,492,707 | | | $ | 38.04 | | | $ | 205,919 | | | $ | 3,030 | |
截至2019年12月31日，我們有一筆未償還的高級擔保貸款，期限為兩年，年利率固定為8.0%，2020年5月到期。高級擔保貸款由七個改進的土地組合擔保，這些土地主要位於新澤西州的紐瓦克。其中一項為高級抵押貸款提供擔保的財產可作為部分償還高級擔保貸款的款項交給我們。我們可以將這一財產稱為高級擔保貸款的部分償還，其價值是事先商定的。此外，根據高級抵押貸款的條款，借款人可隨時以現金或契據償還貸款，但須經我方批准。在截至2019年12月31日的一年中，我們購置了兩處財產，以先前商定的總購買價格獲得高級擔保貸款，其公允價值約為3 910萬美元，使高級擔保貸款下的未償金額減少了約3 910萬美元。截至2019年12月31日和2018年12月31日，遞延貸款費用分別約為1 590萬美元和5 450萬美元，其中扣除高級擔保貸款未償貸款約10萬美元和50萬美元，高級擔保貸款未收利息分別約30萬美元和40萬美元。
在2019年9月12日，我們與某些機構投資者達成了一項私人配售協議，根據該協議，我們於2019年12月2日發行了價值1億美元的10年期3.14%高級無擔保債券。發行所得用於償還原定於2021年8月到期的5 000萬美元的定期貸款，有關未攤銷的遞延融資費用約20萬美元被註銷，作為債務清償損失。截至2099年12月31日，我們擁有5000萬美元於2022年9月到期的高級無擔保票據、2024年7月到期的高級無擔保債券1億美元、2026年7月到期的5000萬美元高級無擔保債券、2027年10月到期的5000萬美元高級無擔保債券和2029年12月到期的高級無擔保票據(統稱為“高級無擔保債券”)，以及一個信貸安排(“貸款機制”)，其中包括2022年10月到期的2.5億美元無擔保循環信貸貸款和2022年1月到期的1億美元定期貸款。截至2019年12月31日和2018年12月31日，我們循環信貸機制的未償借款分別為0美元和1 900萬美元，我們的定期貸款未償借款分別為1 000萬美元和1.5億美元。我們有兩個利率上限來對衝與我們現有的1億美元變現利率相關的可變現金流量。
定期貸款。有關利率上限的更多資料，請參閲綜合財務報表附註9-衍生金融工具。
該機制的總額可增加到6.00億美元，但須經行政代理人批准，並確定願意提供額外數額的放款人。該機制下的未償借款僅限於以下幾項：(1)2.5億美元循環信貸貸款和2022年1月到期的1億美元定期貸款，或(2)未支配財產價值的60.0%。貸款機制的利息，包括定期貸款，通常是根據我們的選擇支付的，即：(I)libor加適用的libor保證金，或(Ii)適用的基本利率，這是行政代理人的最優惠利率，比聯邦基金的實際利率高出0.50%，或30天libor加上適用的libor利率貸款利率，再加上1.25%。適用的libor保證金範圍為循環信貸安排1.05%至1.50%(截至209年12月31日為1.05%)，而2022年1月到期的1億美元定期貸款則為1.20%至1.70%(截至2019年12月31日為1.20%)，這取決於我們的未償合併債務與合併總資產價值的比率。該機制要求每季度繳付一筆金額為0.15%至0.30%的設施年費，這取決於我們的未償合併債務與綜合資產總值的比率。
融資機制和高級無擔保債券由我們和擁有未支配財產的借款人的所有現有和即將成立的子公司擔保。基金和高級無擔保債券是由我們的財產或持有這些財產的子公司的權益擔保的。該貸款機制和高級無擔保債券包括一系列我們必須遵守的金融和其他契約。截至2011年12月31日、2019年和2018年12月31日，我們遵守了該機制下的公約和高級無擔保票據。
截至2019年12月31日和2018年12月31日，除遞延融資費用外，我們還有未償還抵押貸款，分別約為4，430萬美元和4，580萬美元，持有現金和現金等價物，分別約為1.101億美元和3，100萬美元。在2019年12月31日之後，我們用我們的一億美元十年3.14%高級無擔保票據的一部分收益來償還一筆3，270萬美元的抵押貸款。
下表彙總了截至2019年12月31日終了年度的債務期限和本金支付情況，以及截至2019年12月31日和2018年12月31日終了年度的市場資本化、資本化比率、調整後的EBITDA、利息覆蓋面、固定費用覆蓋範圍和債務比率(單位：千美元-每股數據除外)：
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| 信用 設施 | | 術語 貸款 | | 高年級 無擔保 註記 | | 抵押 貸款 應付款項 | | 債務總額 |
| 2020 | $ | — | | | $ | — | | | $ | — | | | $ | 33,077 | | | $ | 33,077 | |
| 2021 | — | | | — | | | — | | | 11,271 | | | 11,271 | |
| 2022 | — | | | 100,000 | | | 50,000 | | | — | | | 150,000 | |
| 2023 | — | | | | | | | | | — | | | — | |
| 2024 | — | | | — | | | 100,000 | | | — | | | 100,000 | |
| 此後 | — | | | — | | | 200,000 | | | — | | | 200,000 | |
| | | | | | | | | |
| | | | | | | | | |
| 債務總額 | — | | | 100,000 | | | 350,000 | | | 44,348 | | | 494,348 | |
| 遞延籌資費用淨額 | — | | | (417) | | | (2,326) | | | (30) | | | (2,773) | |
| 債務總額，淨額 | $ | — | | | $ | 99,583 | | | $ | 347,674 | | | $ | 44,318 | | | $ | 491,575 | |
| 加權平均利率 | N/a | | | 3.0 | % | | 3.8 | % | | 4.1 | % | | 3.7 | % |
| | | | | | | | | | | |
| 截至2019年12月31日 | | 截至2018年12月31日 |
| 債務總額，淨額 | $ | 491,575 | | | $ | 462,097 | |
| 衡平法 | | | |
| 普通股 | | | |
股票業績1 | 67,252,787 | | | 61,013,711 | |
市場價格2 | $ | 54.14 | | | $ | 35.17 | |
| 市場價值 | 3,641,066 | | | 2,145,852 | |
| | | |
| | | |
| 總市值 | $ | 4,132,641 | | | $ | 2,607,949 | |
房地產投資總額3 | 22.8 | % | | 25.2 | % |
房地產和高級擔保貸款的債務總額與總投資總額4 | 22.7 | % | | 24.5 | % |
債務總額-市值總額5 | 11.9 | % | | 17.8 | % |
浮動利率債務佔債務總額的百分比6 | 20.3 | % | | 36.4 | % |
未套期浮動利率債務佔債務總額的百分比7 | — | % | | 4.1 | % |
應付抵押貸款佔債務總額的百分比8 | 9.0 | % | | 9.9 | % |
抵押貸款占房地產投資總額的百分比9 | 2.1 | % | | 2.5 | % |
調整後的EBITDA10 | $ | 117,356 | | | $ | 103,100 | |
利息保險11 | 7.2x | | 5.7x |
固定收費覆蓋12 | 6.0x | | 5.0x |
債務調整後的EBITDA總額13 | 4.1x | | 4.2x |
| 債務總額加權平均到期日(年份) | 5.1 | | | 4.6 | |
1包括截至2019年12月31日和2018年12月31日已發行的426，770股和383，930股未歸屬限制性股票。
2我們的普通股在紐約證券交易所的收盤價分別為2019和2018年12月31日每股美元。
3房地產債務總額與總投資之比計算為債務總額，包括保險費和遞延融資成本淨額，除以截至2019和2018年12月31日的房地產投資總額。
4截至2019年12月31日和2018年12月31日，房地產和高級擔保貸款的債務總額與總投資之比為債務總額，包括保費和遞延融資成本淨額，除以房地產投資總額和高級擔保貸款總額，扣除遞延貸款費用約10萬美元和50萬美元。
5債務總額與總市值之比計算為債務總額，包括溢價和遞延融資成本淨額，除以截至2019年12月31日和2018年12月31日的總市值。
6浮動利率債務佔總債務的百分比計算為浮動利率債務，包括溢價和遞延融資成本淨額，除以總債務，包括溢價和遞延融資成本淨額。浮動利率債務包括我們現有的1億美元和1.5億美元的可變利率定期貸款，利率上限為4.0%，加上1.20%至1.70%，這分別取決於截至2019年12月31日和2018年12月31日的槓桿率。有關利率上限的更多資料，請參閲綜合財務報表附註9-附屬衍生金融工具。
7未套期浮動利率債務作為債務總額的百分比，計算為未對衝浮動利率債務，包括遞延融資成本的溢價和淨額，除以總債務後的遞延融資成本。對衝債務包括我們現有的100.0美元和1.5億美元可變利率定期貸款，利率上限為4.0%，加上1.20%至1.70%，這分別取決於截至2018年12月31日和2018年的槓桿率。有關利率上限的更多資料，請參閲綜合財務報表附註9-附屬衍生金融工具。
8應付抵押貸款佔債務總額的百分比計算為應付抵押貸款，包括保險費和遞延融資成本淨額，除以債務總額減去遞延融資成本。
9應付按揭貸款佔物業投資總額的百分比，計算為應付按揭貸款，包括保費及扣除遞延融資成本，除以物業投資總額。
10截至2019年12月31日和2018年12月31日止年度的未計利息、税金、收益(虧損)、折舊和攤銷、購置費用和股票補償(“調整後的EBITDA”)。請參閲本表格10-K年度報告中的“非公認會計原則財務措施”
調整後的EBITDA從淨收益和討論為什麼我們認為調整的EBITDA是一個有用的補充衡量我們的經營業績。
11利息保險按調整後的EBITDA除以包括攤銷在內的利息費用計算。請參閲本年度10-K表報告中的“非GAAP財務措施”，以確定調整後的EBITDA與淨收益的關係，並討論為什麼我們認為調整後的EBITDA是對我們經營業績的一種有用的補充度量。
12固定費用保險按調整後的EBITDA除以利息費用計算，包括攤銷、資本化利息加上優先股股息(如果有的話)。請參閲本年度10-K表報告中的“非GAAP財務措施”，以確定調整後的EBITDA與淨收益的關係，並討論為什麼我們認為調整後的EBITDA是對我們經營業績的一種有用的補充度量。
13債務調整後的EBITDA總額計算為債務總額，包括保險費和遞延融資成本淨額，除以調整後的年度EBITDA。請參閲本年度10-K表報告中的“非GAAP財務措施”，以確定調整後的EBITDA與淨收益的關係，並討論為什麼我們認為調整後的EBITDA是對我們經營業績的一種有用的補充度量。
下表列出截至2019年12月31日和2018年12月31日終了年度每股支付或應付的現金紅利：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
為三人 結束的幾個月 | | 保安 | | 股利 每股 | | 申報日期 | | 記錄日期 | | 付款日期 |
| (一九二零九年三月三十一日) | | 普通股 | | $ | 0.24 | | | (一九二九年二月五日) | | (一九二零九年三月二十九日) | | (一九二零九年四月十二日) |
| (一九二零九年六月三十日) | | 普通股 | | $ | 0.24 | | | (2019年4月30日) | | (一九二零九年七月五日) | | (一九二零九年七月十九日) |
| (一九二零九年九月三十日) | | 普通股 | | $ | 0.27 | | | (2019年7月26日) | | (一九二零九年十月四日) | | (一九二零九年十月十八日) |
| (一九二零九年十二月三十一日) | | 普通股 | | $ | 0.27 | | | (一九二零九年十月二十九日) | | (一九二零九年十二月三十一日) | | (二零二零年一月十四日) |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
為三人 結束的幾個月 | | 保安 | | 股利 每股 | | 申報日期 | | 記錄日期 | | 付款日期 |
| 2018年3月31日 | | 普通股 | | $ | 0.22 | | | 2018年2月6日 | | 2018年3月28日 | | 2018年4月12日 |
| 2018年6月30日 | | 普通股 | | $ | 0.22 | | | 2018年5月1日 | | (2018年7月6日) | | (2018年7月20日) |
| 2018年9月30日 | | 普通股 | | $ | 0.24 | | | 2018年8月1日 | | (2018年10月5日) | | (2018年10月19日) |
| (2018年12月31日) | | 普通股 | | $ | 0.24 | | | 2018年10月31日 | | (2018年12月18日) | | (一九二零九年一月十一日) |
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現金的來源和用途
我們的主要現金來源是業務現金、應付貸款借款、利用我們的貸款機制、普通股和優先股發行、財產處置收益和發行無擔保票據。我們現金的主要用途是資產收購、債務償還、資本支出、運營成本、公司管理費用和普通股紅利。
經營活動的現金。截至2019年12月31日，業務活動提供的淨現金總額約為9 470萬美元，而2018年12月31日終了年度的現金淨額約為7 760萬美元。業務活動提供的現金增加的主要原因是，2019年和2018年期間購置的財產產生了更多的現金流動，以及我們同一家商店的新租約和續簽租約的租金增加。
投資活動的現金。截至2019、2018年和2018年12月31日止，用於投資活動的現金淨額分別約為251.5百萬美元和235.0百萬美元，主要是用於購置財產的現金，分別為238.7百萬美元和221.8百萬美元；為我們的高級擔保貸款支付的淨現金分別約為0美元和5 410萬美元；基本建設改進的增加額分別約為6 000萬美元和3 860萬美元，由截至12月31日、2019和2018年止的房地產投資銷售淨收入約4 710萬美元和7 960萬美元所抵消。
融資活動產生的現金。在截至2019年12月31日的一年中，融資活動提供的現金淨額約為2.351億美元，其中主要包括與發行高級無擔保票據有關的大約2.74億美元普通股發行收益和100.0美元借款，由大約6 360萬美元的股權股息支付、我們將於2021年到期的定期貸款的5 000萬美元付款以及我們循環信貸機制大約1 900萬美元的淨付款抵消。籌資活動提供的現金淨額為
2018年12月31日終了年度約為1.49億美元，主要包括約2.059億美元的普通股發行收益淨額和我們循環信貸機制的1 900萬美元借款，由大約5 140萬美元的股本股息支付和大約1 920萬美元的抵押貸款支付抵消。
關鍵會計政策
下面是對我們認為至關重要的會計政策的討論。我們認為這些政策至關重要，因為它們需要對本質上不確定的問題作出估計，涉及各種假設，需要管理層作出重大判斷，而且它們對於理解和評估我們報告的財務結果也很重要。這些判斷將影響到報告的資產和負債數額以及我們在財務報表之日披露的或有資產和負債以及報告所述期間的收入和支出數額。採用不同的估計或假設可能導致在我們的財務報表中報告的數額大相徑庭。
成本資本化。我們將直接與重建、翻新和擴大房地產投資有關的成本資本化。與這類項目有關的費用按發生時資本化。如果該項目被放棄，這些費用將在放棄重建或擴建項目的期間內支出。考慮資本化的費用包括但不限於建築費用、利息、房地產税和保險。這些費用只有在為準備一項資產供其預期用途所需的活動進行期間才予以資本化。如果暫停準備資產供其使用的活動，資本化期間將停止，直至恢復這類活動為止。維護和修理財產的費用不延長其使用壽命，按所發生的費用計算。
利息按重建、翻新或擴建開始的實際資本支出資本化，直至資產準備就緒供其使用為止，按該期間的加權平均借款率計算。
財產收購。從2017年1月1日起，我們通過了ASU 2017-01，業務合併(主題805)：澄清企業的定義這要求，當所獲得(或處置)的資產的公允價值基本上全部集中在單一可識別資產或一組類似可識別資產時，綜合資產和活動不被視為一項業務。要成為一家企業，所獲得的一套活動和資產必須包括投入和一個或多個實質性過程，這些過程共同有助於創造產出的能力。我們已經確定，根據明確的定義，我們的房地產收購一般會被算作資產收購。2017年1月1日之前，我們按照會計準則編纂(“ASC”)805的規定，將財產收購作為業務合併進行了一般核算。業務合併。在購置一項財產時，我們估計獲得的有形資產(一般包括土地、建築物和改善)和無形資產和負債的公允價值(一般包括上述和低於市場的租賃以及所有就地租賃的起始價值)。我們使用三級投入確定公允價值，如重置成本、現金流量估計和其他估值技術，並根據現有市場信息適用適當的貼現率和資本化率。與收購有關的抵押貸款按公允價值入賬，在收購之日使用類似債務的現行市場利率進行記錄。與資產收購有關的購置相關費用被資本化為以相對公允價值為基礎承擔的個別有形和無形資產和負債，與企業合併有關的購置相關費用按發生時支出。
有形資產的公允價值取決於對財產的估價，視其為空置。土地價值來源於現有的比較銷售價值，或管理層根據市場情況和我們管理團隊的經驗對公允價值的估計。建築和裝修價值計算為重置成本減去折舊，或管理層使用折現現金流量分析或類似方法估算這些資產的公允價值。上述和低於市場的租約的公允價值是根據根據所獲得的租約收取的合同金額之間的差額的現值(使用反映與獲得的租約有關的風險的貼現率)和我們對在相當於租約剩餘期限的一段時期內測量的市場租賃費率的估計以及任何低於市場的固定利率更新選項的期限的現值。上述和低於市場的租賃價值被攤銷為剩餘初始期內的租金收入加上任何被認為是各自租約的廉價續約期權的市場下固定利率更新期權的期限。就地租賃的起始價值是基於執行類似租賃的成本，包括佣金和其他相關成本。就地租賃的起始價值還包括房地產税、保險和估計在從空置租賃到購置之日的佔用水平所需的估計時間內按市場價格計算的租金收入損失。
損傷。用於財務報告目的的賬面價值是在逐項財產的基礎上對資產減值進行審查的，每當情況發生或變化表明財產的賬面價值可能無法完全收回時。這類事件或環境變化的例子可能包括將待出售的資產分類，更改預定的資產。
持有期或資產空置時間遠遠長於預期。用於出售或持有用於使用的資產的預定用途可對衡量減值的方式產生重大影響。如果一項資產打算長期持有，其可收回性是基於未貼現的未來現金流。如果資產賬面價值不以未貼現的未來現金流量為支撐，則根據預期持有期內的成本較低或預期現金流量的現值來衡量資產的賬面價值。收益減值記為資產賬面價值超過成本較低部分或預期現金流量在預期持有期內的現值。如果一項資產打算出售，則用估計公允價值減去出售成本確定減值。對預期未來淨現金流量的估計本身是不確定的，除其他外，取決於關於當前和未來經濟和市場狀況以及資本可得性的假設。我們根據其有關租金、租賃和持有期以及銷售價格的假設來確定估計的公允價值。在可用的情況下，目前的市場信息用於確定資本化和租金增長率。如果可用，目前的比較銷售價值也可以用來確定公允價值。當市場信息不容易獲得時，輸入是基於我們對市場狀況的理解和我們管理團隊的經驗。實際結果可能與我們的估計大不相同。公允價值估計中使用的貼現率是一個與所指示的持有期相稱的費率，風險溢價是相應的。
收入確認。在租約期限內，我們以直線方式記錄經營租約的租金收入，並就由於租客無力支付所需款項而可能造成的估計損失，保留一項免税額。如果租户未能支付超過我們對可疑賬户、保證金和信用證的備抵額的合同租賃付款，那麼我們可能不得不在今後的時期內確認額外的可疑賬户費用。我們會定期檢討租户的財務狀況，以監察他們的流動資金和信譽。每一段時間，我們都會審查我們的應收帳款，包括直線式租金，以應付可疑的帳目，並根據需要提供備抵。我們還記錄租賃終止費用時，租户已與我們簽訂了明確的終止協議，並支付終止費是不受任何條件，必須滿足或免除之前，費用是我們。如果租户在簽訂明確的終止協議後仍在租賃的空間內，適用的終止將被推遲，並在該租户的佔用期限內得到承認。
房客費用償還收入包括租户根據其租賃合同支付的房地產税、保險和其他可收回財產業務費用，並確認為同期發生的相關費用的收入。
從2018年1月1日起，我們通過了ASU編號2014-09，與客户簽訂合同的收入(主題606)(“ASU No.2014-09”)，採用修改後的回顧性方法，該方法要求在我們通過之日起進行累積效應調整，根據修改後的回顧性方法，實體也可以選擇將本標準適用於(1)2018年1月1日為止的所有合同，或(2)僅適用於截至2018年1月1日尚未完成的合同。已完成的合同是一項合同，其中所有(或基本上全部)收入都是在最初適用之日之前生效的遺留公認會計原則下確認的。我們選擇只對截至2018年1月1日尚未完成的合同適用本標準。根據我們對ASU第2014-09號合同範圍內合同的評估，指南對房地產銷售所產生的收入產生了影響，並與asc 610-20一起進行了評估。其他收益-非金融資產註銷的損益(見下文)。
自2018年1月1日起，我們採用了asc cp 610-20的指導方針。其他收益-非金融資產註銷的損益，適用於非金融資產或實質上不符合企業定義的非金融資產出售或轉讓給非客户。一般情況下，我們的房地產銷售將被視為出售asc 610-20所定義的非金融資產。asc 610-20是指asu 2014-09年度的收入確認原則，asc 610-20指的是asu 2014-09年度的收入確認原則。與客户簽訂合同的收入(見上文)。根據ASC 610-20，如果我們確定我們在持有資產的實體中沒有控制財務利益，並且該安排符合作為合同應核算的標準，我們將取消對資產的確認，並確認在將相關資產轉讓給買方時房地產銷售的損益。
所得税。我們根據“守則”選擇被徵税為REIT，並從截至2010年12月31日的應税年度開始按此方式運作。為了符合REIT的資格，我們必須滿足某些組織和業務要求，包括至少將我們年度REIT應税收入的90%分配給我們的股東(這種收入的計算不考慮支付的股息或淨資本收益，也不一定等於按照公認會計原則計算的淨收入)。作為一個REIT，我們一般不受聯邦所得税的影響，只要我們將符合條件的股息分配給我們的股東。如果我們沒有資格在任何應税年度成為REIT，我們將按正常的公司所得税税率對我們的應税收入徵收聯邦所得税，並且通常不會被允許在喪失資格的年份之後的四年內作為聯邦所得税的REIT待遇，除非美國國税局根據某些法律規定給予我們減免。這樣的事件可能會對我們的網絡產生實質性的負面影響。
可供分配給股東的收入和現金淨額。然而，我們相信，我們的組織和運作方式，有資格作為一個REIT治療。
以股票為基礎的薪酬和其他長期激勵薪酬。我們遵循ASC 718的規定，補償-股票賠償，考慮到我們基於股票的補償計劃，該計劃要求在財務報表中確認與股票支付交易有關的補償成本，並以發行的權益或負債工具的公允價值來衡量成本。我們的2019年計劃規定授予限制性股票獎勵、業績股票獎勵、無限制股份或上述任何組合。以股票為基礎的補償在財務報表中被確認為一般和行政費用，並在授予之日按獎勵的公允價值計量。我們根據歷史經驗和預期行為估計沒收率。根據股票獎勵的具體特點，費用的數額可能會在未來的時期內進行調整。
此外，我們還根據修正後的LTIP(我們於2019年1月8日修訂並重申)授予了長期激勵目標獎勵(“業績股票獎勵”)給我們的高管，這些高管在每個預先確定的業績衡量期結束後，通常為三年，以普通股的形式支付。可能賺取的數額是可變的，取決於我們的股票的相對股東總回報，與MSCI美國REIT指數(RMS)和富時NAREIT股票工業指數(FTSE NAREIT EquityIndustrialIndex)在預先設定的業績衡量期內的股東總回報相比。根據修正後的LTIP，每個參與者在2019年1月1日或之後授予的業績股票獎勵將表示為若干普通股股份，並以普通股股份結算。目標獎勵以前表示為美元金額，並以普通股結算。從2019年1月1日或以後頒發的業績股票獎勵開始，業績股票獎勵的授予日公允價值將在授予之日使用蒙特卡羅模擬模型確定，並在業績期內以直線方式確認。對於在2019年1月1日之前授予的績效股票獎勵，我們使用蒙特卡洛模擬模型在贈款日期和每個報告期估算業績股票獎勵的公允價值。2019年1月1日之前授予的業績股票獎勵被確認為在所需業績期間的補償費用，其依據是資產負債表日業績股票獎勵的公允價值，該公允價值根據我們的相對股價表現而變化，並作為應在所附綜合資產負債表中支付的業績股票獎勵的一個組成部分列入。
表外安排
我們沒有任何表外安排，對我們的財務狀況、財務狀況的變化、收入或支出、經營結果、流動性、資本支出或資本資源等都有或相當可能對我們的財務狀況產生影響。
合同義務
截至2020年2月6日，我們與第三方賣方簽訂了兩份尚未履行的合同，即收購一處工業產權和一片改良的地塊。我們並無保證會根據合約購買該物業及改善地塊，因為擬議的收購須視乎完成滿意的盡職調查及各種結業條件而定。下表彙總了有關我們根據合同擁有的財產和經改良的地塊的某些資料：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 市場 | | 電話號碼
建築 | | 平方尺 | | 購買價格
(單位：千) | | 假定債務
(單位：千) |
| 洛杉磯 | | 1 | | | 65,670 | | | $ | 18,000 | | | $ | — | |
| 新澤西北部/紐約市 | | — | | | — | | | — | | | — | |
舊金山灣區1 | | — | | | — | | | 12,000 | | | — | |
| 西雅圖 | | — | | | — | | | — | | | — | |
| 邁阿密 | | — | | | — | | | — | | | — | |
| 華盛頓特區。 | | — | | | — | | | — | | | — | |
| 共計 | | 1 | | | 65,670 | | | $ | 30,000 | | | $ | — | |
1代表一個改良的地塊，面積約2.78英畝。
截至2020年2月6日，我們與第三方買家簽署了一份不具約束力的意向書，將在華盛頓特區市場出售三處工業地產，總面積約34萬平方英尺，售價約為5，400萬美元。我們並無保證會根據意向書出售有關物業，因為建議的產權處置須視乎合約的完成及盡職調查及清盤條件而定。
下表彙總了截至2019年12月31日到期的合同債務(千美元)：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 合同義務 | 少於 1年 | | 1至3年 | | 3-5歲 | | 多過 5年 | | 共計 |
| 債務 | $ | 33,077 | | | $ | 161,271 | | | $ | 100,000 | | | $ | 200,000 | | | $ | 494,348 | |
| 債務利息支付 | 14,254 | | | 26,855 | | | 22,420 | | | 26,665 | | | 90,194 | |
| 業務租賃承付款 | 270 | | | 416 | | | — | | | — | | | 686 | |
| 重建義務 | 1,100 | | | — | | | — | | | — | | | 1,100 | |
| 購買義務 | 30,000 | | | — | | | — | | | — | | | 30,000 | |
| 共計 | $ | 78,701 | | | $ | 188,542 | | | $ | 122,420 | | | $ | 226,665 | | | $ | 616,328 | |
非公認會計原則財務措施
我們使用以下非公認會計原則的財務措施，我們認為是有用的投資者作為我們的經營業績的關鍵補充衡量：來自運營的資金，或FFO，調整後的EBITDA，淨營業收入，或NOI，同一商店NOI和現金基礎相同的NOI。FFO、經調整的EBITDA、NOI、同一商店NOI和現金基礎相同的NOI不應單獨考慮或作為根據公認會計原則的業績衡量標準。此外，我們計算的FFO，調整後的EBITDA，NOI，同一商店NOI和現金基礎相同的NOI可能無法與FFO，調整的EBITDA，NOI，同一商店NOI和現金基礎相同的NOI商店NOI報告的其他公司。
我們根據全國房地產投資信託協會(“NAREIT”)制定的標準計算FFO，該協會將FFO定義為淨收入(虧損)(根據公認會計原則確定)，不包括出售房地產和可折舊房地產減值減值的損益，加上房地產資產的折舊和攤銷，以及未合併的合夥企業和合資企業的調整後的折舊和攤銷(計算這些收益(損失)是在同樣的基礎上反映FFO的)。我們認為，提交FFO為投資者提供了有關我們經營業績的有用信息，因為它是衡量我們業務的一種手段，而不考慮特定的非現金項目，如房地產折舊和攤銷以及資產出售的損益。
我們認為FFO是對我們經營業績的一種有意義的補充度量，因為根據GAAP對房地產資產進行歷史成本核算，隱含地假定房地產資產的價值隨着時間的推移而減少。由於房地產價值歷來隨市場狀況而上升或下降，許多行業投資者和分析人士認為，僅用歷史成本會計來列報房地產公司的經營業績是不夠的。因此，我們相信，FFO的使用，加上所需的GAAP演示，可以更全面地理解我們的經營業績。
下表反映了從截至12月31日、2019、2018和2017年以及截至12月31日、2019、2018和2017年12月31日、2019、2018和2017年12月31日、2019、2018和2017年12月31日、2019、2018和2017年12月31日(每股數據除外)的淨收益(虧損)、優先股贖回淨額和優先股股利調整後的FFO的計算：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 截至12月31日的三個月， | | | | | | | | 截至12月31日的三個月， | | | | | | |
| | 2019 | | 2018 | | | 美元兑換 | | %變化 | | 2018 | | 2017 | | 美元兑換 | | %變化 |
| 淨收入、贖回優先股和優先股股利淨額 | $ | 14,821 | | | $ | 22,972 | | | $ | (8,151) | | | (35.5) | % | | $ | 22,972 | | | $ | 10,836 | | | $ | 12,136 | | | 112.0 | % |
| 房地產投資收益 | (3,144) | | | (13,624) | | | 10,480 | | | (76.9) | % | | (13,624) | | | (5,105) | | | (8,519) | | | 166.9 | % |
| 折舊和攤銷 | 11,847 | | | 10,250 | | | 1,597 | | | 15.6 | % | | 10,250 | | | 10,015 | | | 235 | | | 2.3 | % |
| | | | | | | | | | | | | | | |
| 非房地產折舊 | (26) | | | (27) | | | 1 | | | (3.7) | % | | (27) | | | (31) | | | 4 | | | (12.9) | % |
對參與證券的分配1 | (150) | | | (123) | | | (27) | | | 22.0 | % | | (123) | | | (107) | | | (16) | | | 15.0 | % |
來自可歸屬於共同股東的業務的資金2, 3 | $ | 23,348 | | | $ | 19,448 | | | $ | 3,900 | | | 20.1 | % | | $ | 19,448 | | | $ | 15,608 | | | $ | 3,840 | | | 24.6 | % |
| 普通股基本FFO | $ | 0.35 | | | $ | 0.33 | | | $ | 0.02 | | | 6.1 | % | | $ | 0.33 | | | $ | 0.29 | | | $ | 0.04 | | | 13.8 | % |
| 稀釋後每股FO | $ | 0.35 | | | $ | 0.33 | | | $ | 0.02 | | | 6.1 | % | | $ | 0.33 | | | $ | 0.29 | | | $ | 0.04 | | | 13.8 | % |
| 加權平均基本普通股 | 66,706,245 | | | 59,689,965 | | | | | | | 59,689,965 | | | 54,563,353 | | | | | |
| 加權平均稀釋普通股 | 67,000,815 | | | 59,689,965 | | | | | | | 59,689,965 | | | 54,563,353 | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 截至12月31日的一年， | | | | | | | | 截至12月31日的一年， | | | | | | |
| | 2019 | | 2018 | | $Change | | %變化 | | 2018 | | 2017 | | 美元兑換 | | %變化 |
| 淨收入、贖回優先股和優先股股利淨額 | $ | 55,516 | | | $ | 63,289 | | | $ | (7,773) | | | (12.3) | % | | $ | 63,289 | | | $ | 49,367 | | | $ | 13,922 | | | 28.2 | % |
| 房地產投資收益 | (9,391) | | | (28,610) | | | 19,219 | | | (67.2) | % | | (28,610) | | | (30,654) | | | 2,044 | | | (6.7) | % |
| 折舊和攤銷 | 44,015 | | | 40,816 | | | 3,199 | | | 7.8 | % | | 40,816 | | | 37,870 | | | 2,946 | | | 7.8 | % |
| | | | | | | | | | | | | | | |
| 非房地產折舊 | (108) | | | (113) | | | 5 | | | (4.4) | % | | (113) | | | (109) | | | (4) | | | 3.7 | % |
對參與證券的分配1 | (565) | | | (478) | | | (87) | | | 18.2 | % | | (478) | | | (404) | | | (74) | | | 18.3 | % |
來自可歸屬於共同股東的業務的資金2, 3 | $ | 89,467 | | | $ | 74,904 | | | $ | 14,563 | | | 19.4 | % | | $ | 74,904 | | | $ | 56,070 | | | $ | 18,834 | | | 33.6 | % |
| 普通股基本FFO | $ | 1.39 | | | $ | 1.30 | | | $ | 0.09 | | | 6.9 | % | | $ | 1.30 | | | $ | 1.09 | | | $ | 0.21 | | | 19.3 | % |
| 稀釋後每股FO | $ | 1.38 | | | $ | 1.30 | | | $ | 0.08 | | | 6.2 | % | | $ | 1.30 | | | $ | 1.09 | | | $ | 0.21 | | | 19.3 | % |
| 加權平均基本普通股 | 64,428,406 | | | 57,486,399 | | | | | | | | 57,486,399 | | | 51,357,719 | | | | | |
| 加權平均稀釋普通股 | 64,722,976 | | | 57,486,399 | | | | | | | 57,486,399 | | | 51,357,719 | | | | | |
1為符合我們在以股票為基礎的支付交易中授予的工具是否參與證券和每股收益的政策，根據兩類方法，普通股每股FFO根據已申報的股息(如果有的話)進行調整，並分配給所有參與的證券(加權平均普通股、流通股和未獲限制股份)。根據這一方法，已發行的未支配股份的加權平均數分別為426，985，383，930和359，910。
截至12月31日、2019年、2018年和2017年的三個月，截至12月31日、2019年、2018年和2017年12月31日、2019、2018年和2017年12月31日、2019、2018年和2017年分別為402，380、368、912和375，924個月。
2包括截至12月31日、2019年、2018和2017年三個月的績效股票獎勵費用約180萬美元、270萬美元和110萬美元，截至12月31日、2019年、2018年和2017年12月31日、2018年和2017年12月31日、2018年和2017年的業績份額獎勵費用分別約為800萬美元、710萬美元和670萬美元。有關我們的業績股票獎勵的更多信息，請參閲綜合財務報表附註11中的“註釋11-股東權益”。
3包括截至12月31日、2019、2018年和2017年12月31日、2019、2018年和2017年的贖回費用約0美元、0美元和180萬美元，即與贖回我們A系列優先股有關的原始發行成本的註銷。有關我們A系列優先股贖回的更多信息，請參閲綜合財務報表附註11-股東權益。
截至2019年12月31日的三個月，FFO比前一年同期增加了約390萬美元，主要是由於2018年和2019年期間的房地產收購，以及截至2019年12月31日的三個月內同一商店NOI增長約140萬美元，與前一年同期相比增加了約140萬美元。FFO的增加被截至2019年12月31日的三個月內已發行的加權平均普通股的增加所抵消。FFO在截至2019年12月31日的年度比上一年同期增加了約1 460萬美元，主要原因是2018年和2019年期間的財產收購，以及截至2019年12月31日的同一商店NOI增長約900萬美元，與前一年同期相比。財務主任增加額被截至2019年12月31日終了年度業績份額獎勵費用與上一年同期相比增加約120萬美元以及2019年12月31日終了年度已發行加權平均普通股比上一年同期增加所抵消。
我們計算調整後的EBITDA作為利息、税金、折舊和攤銷前的收益、房地產投資銷售的收益、收購成本和基於股票的補償。我們認為，提交調整後的EBITDA為投資者提供了有關我們經營業績的有用信息，因為它是衡量我們在非槓桿基礎上的業務，在税收、收益(虧損)對房地產投資銷售、非現金折舊和攤銷費用、收購成本和基於股票的補償的影響之前。通過扣除利息支出，經調整的EBITDA允許投資者獨立於我們的資本結構和負債來衡量我們的經營業績，因此，可以更有意義地比較我們在季度和其他中期以及年度期間的經營業績，並將我們的經營業績與其他公司的經營業績進行比較，無論是在房地產業還是在其他行業。由於我們目前正處於增長階段，因此將收購成本排除在調整後的EBITDA之外，以便將我們的經營業績與穩定的公司進行比較。
下表反映截至12月31日、2019年、2018和2017年三個月以及截至12月31日、2019年、2018年和2017年12月31日、2018年和2017年12月31日、2018年和2017年12月31日終了年度調整後的EBITDA調整後淨收益的計算情況(千美元)：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 截至12月31日的三個月， | | | | | | | | 截至12月31日的三個月， | | | | | | |
| | 2019 | | 2018 | | 美元兑換 | | %變化 | | 2018 | | 2017 | | 美元兑換 | | %變化 |
| 淨收益 | $ | 14,821 | | | $ | 22,972 | | | $ | (8,151) | | | (35.5) | % | | $ | 22,972 | | | $ | 10,836 | | | $ | 12,136 | | | 112.0 | % |
| 房地產投資收益 | (3,144) | | | (13,624) | | | 10,480 | | | (76.9) | % | | (13,624) | | | (5,105) | | | (8,519) | | | 166.9 | % |
| 持續經營的折舊和攤銷 | 11,847 | | | 10,250 | | | 1,597 | | | 15.6 | % | | 10,250 | | | 10,015 | | | 235 | | | 2.3 | % |
| 利息費用，包括攤銷 | 4,069 | | | 4,494 | | | (425) | | | (9.5) | % | | 4,494 | | | 4,691 | | | (197) | | | (4.2) | % |
| 債務清償損失 | 189 | | | — | | | 189 | | | N/a | | — | | | — | | | — | | | N/a |
| 股票補償 | 2,492 | | | 3,248 | | | (756) | | | (23.3) | % | | 3,248 | | | 1,471 | | | 1,777 | | | 120.8 | % |
| 購置費用 | (3) | | | (5) | | | 2 | | | (40.0) | % | | (5) | | | (1) | | | (4) | | | 400.0 | % |
| 調整後的EBITDA | $ | 30,271 | | | $ | 27,335 | | | $ | 2,936 | | | 10.7 | % | | $ | 27,335 | | | $ | 21,907 | | | $ | 5,428 | | | 24.8 | % |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 截至12月31日的一年， | | | | | | | | 截至12月31日的一年， | | | | | | |
| | 2019 | | 2018 | | 美元兑換 | | %變化 | | 2018 | | 2017 | | 美元兑換 | | %變化 |
| 淨收益 | $ | 55,516 | | | $ | 63,289 | | | $ | (7,773) | | | (12.3) | % | | $ | 63,289 | | | $ | 53,095 | | | $ | 10,194 | | | 19.2 | % |
| 房地產投資收益 | (9,391) | | | (28,610) | | | 19,219 | | | (67.2) | % | | (28,610) | | | (30,654) | | | 2,044 | | | (6.7) | % |
| 持續經營的折舊和攤銷 | 44,015 | | | 40,816 | | | 3,199 | | | 7.8 | % | | 40,816 | | | 37,870 | | | 2,946 | | | 7.8 | % |
| 利息費用，包括攤銷 | 16,338 | | | 18,211 | | | (1,873) | | | (10.3) | % | | 18,211 | | | 16,777 | | | 1,434 | | | 8.5 | % |
| 債務清償損失 | 189 | | | — | | | 189 | | | N/a | | — | | | — | | | — | | | N/a |
| 股票補償 | 10,644 | | | 9,270 | | | 1,374 | | | 14.8 | % | | 9,270 | | | 8,732 | | | 538 | | | 6.2 | % |
| 購置費用 | 45 | | | 124 | | | (79) | | | (63.7) | % | | 124 | | | 10 | | | 114 | | | 1,140.0 | % |
| 調整後的EBITDA | $ | 117,356 | | | $ | 103,100 | | | $ | 14,256 | | | 13.8 | % | | $ | 103,100 | | | $ | 85,830 | | | $ | 17,270 | | | 20.1 | % |
我們將NOI計算為租金收入，包括房客費用償還，減去財產運營費用。我們計算相同的商店NOI作為租金收入，包括房客費用償還，減去在同一商店的財產運營費用。NOI不包括折舊、攤銷、一般和行政費用、購置費用和利息費用，包括攤銷費用。我們計算現金基礎相同的商店NOI和同一商店NOI，不包括直線租金和租賃無形資產的攤銷。用於比較截至2019年12月31日、2018年12月31日和2018年12月31日的三個月和年份的同一存儲池包括截至2019年12月31日和2018年1月1日以來擁有的所有財產，但不包括2019年12月31日之前處置、待售或重新開發的房產。截至2019年12月31日，同一商店共有187棟建築，總面積約為1180萬平方英尺，約佔我們總擁有面積的88.6%，以及10個經改良的地塊，面積約為47.2英畝。相同的存儲池用於比較截至12月31日、2018年和2017年12月31日的三個月和年份，包括截至2018年12月31日和2017年1月1日以來擁有的所有財產，不包括2018年12月31日之前處置、待售或2018年12月31日仍在重建中的房產。截至2018年12月31日，同一商店共有156棟建築，總面積約1，040萬平方英尺，約佔我們擁有的總面積的81.3%，6個改良的地塊，面積約為23.0英畝。我們認為展示NOI, 同一商店NOI和以現金為基礎的同一商店NOI為投資者提供關於我們物業經營業績的有用信息，因為NOI不包括某些與物業管理有關的不可控制的項目，如折舊、攤銷、一般和行政費用、購置費用和利息費用。通過提供相同的存儲NOI和現金基礎相同的存儲NOI，在同一商店基礎上的經營結果在各個時期之間是直接可比較的。
下表反映了NOI、同一商店NOI和以收付實現的同一商店NOI在三個月和截至12月31日、2019、2018和2017年12月31日、2019、2018和2017年12月31日、2018年和2017年12月31日終了年度淨收益調節後的計算結果(千美元)：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 截至12月31日的三個月， | | | | | | | | | | 截至12月31日的三個月， | | | | | | | | |
| | 2019 | | | 2018 | | | 美元兑換 | | %變化 | | 2018 | | | 2017 | | | 美元兑換 | | %變化 |
淨收益1 | $ | 14,821 | | | | $ | 22,972 | | | | $ | (8,151) | | | (35.5) | % | | $ | 22,972 | | | | $ | 10,836 | | | | $ | 12,136 | | | 112.0 | % |
| 折舊和攤銷 | 11,847 | | | | 10,250 | | | | 1,597 | | | 15.6 | % | | 10,250 | | | | 10,015 | | | | 235 | | | 2.3 | % |
| 一般和行政 | 6,072 | | | | 6,371 | | | | (299) | | | (4.7) | % | | 6,371 | | | | 4,431 | | | | 1,940 | | | 43.8 | % |
| 購置費用 | (3) | | | | (5) | | | | 2 | | | (40.0) | % | | (5) | | | | (1) | | | | (4) | | | 400.0 | % |
| 其他收入和支出共計 | 470 | | | | (10,471) | | | | 10,941 | | | N/a | | | (10,471) | | | | (508) | | | | (9,963) | | | 1961.2 | % |
| 淨營業收入 | 33,207 | | | | 29,117 | | | | 4,090 | | | 14.0 | % | | 29,117 | | | | 24,773 | | | | 4,344 | | | 17.5 | % |
| 少一些不一樣的商店 | (5,506) | | 2 | | (2,563) | | 2 | | (2,943) | | | 114.8 | % | | (5,983) | | 3 | | (3,261) | | 3 | | (2,722) | | | 83.5 | % |
同一商店4 | $ | 27,701 | | | | $ | 26,554 | | | | $ | 1,147 | | | 4.3 | % | | $ | 23,134 | | | | $ | 21,512 | | | | $ | 1,622 | | | 7.5 | % |
減少直線租金和租賃無形資產攤銷5 | (664) | | | | (928) | | | | 264 | | | (28.4) | % | | (233) | | | | (847) | | | | 614 | | | (72.5) | % |
| 以現金為基礎的同一商店 | $ | 27,037 | | | | $ | 25,626 | | | | $ | 1,411 | | | 5.5 | % | | $ | 22,901 | | | | $ | 20,665 | | | | $ | 2,236 | | | 10.8 | % |
1包括截至12月31日、2019年、2018年和2017年三個月的10萬美元、0美元和0美元租約終止收入。
2包括2018年和2019年的收購和處置、截至2019年12月31日正在重新開發的4個房地產和1個已完成的、賬面價值約為10.0美元的房地產。
3截至2018年12月31日，包括2017年和2018年的收購和處置、5個正在重新開發的房地產和1個已完成的重建地產，賬面總值約為29.3美元。
4包括截至12月31日、2019年、2018年和2017年三個月的10萬美元、0美元和0美元租約終止收入。
5僅包括同一商店池的直線租金和租賃無形資產的攤銷。
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 截至12月31日的一年， | | | | | | | | | | 截至12月31日的一年， | | | | | | | | |
| | 2019 | | | 2018 | | | $Change | | %變化 | | 2018 | | | 2017 | | | 美元兑換 | | %變化 |
淨收益1 | $ | 55,516 | | | | $ | 63,289 | | | | $ | (7,773) | | | (12.3) | % | | $ | 63,289 | | | | $ | 53,095 | | | | $ | 10,194 | | | 19.2 | % |
| 折舊和攤銷 | 44,015 | | | | 40,816 | | | | 3,199 | | | 7.8 | % | | 40,816 | | | | 37,870 | | | | 2,946 | | | 7.8 | % |
| 一般和行政 | 23,924 | | | | 21,503 | | | | 2,421 | | | 11.3 | % | | 21,503 | | | | 19,681 | | | | 1,822 | | | 9.3 | % |
| 購置費用 | 45 | | | | 124 | | | | (79) | | | (63.7) | % | | 124 | | | | 10 | | | | 114 | | | 1,140.0 | % |
| 其他收入和支出共計 | 3,321 | | | | (14,063) | | | | 17,384 | | | N/a | | | (14,063) | | | | (14,046) | | | | (17) | | | 0.1 | % |
| 淨營業收入 | 126,821 | | | | 111,669 | | | | 15,152 | | | 13.6 | % | | 111,669 | | | | 96,610 | | | | 15,059 | | | 15.6 | % |
| 少一些不一樣的商店 | (16,331) | | 2 | | (8,164) | | 2 | | (8,167) | | | 100.0 | % | | (20,737) | | 3 | | (11,576) | | 3 | | (9,161) | | | 79.1 | % |
同一商店4 | $ | 110,490 | | | | $ | 103,505 | | | | $ | 6,985 | | | 6.7 | % | | $ | 90,932 | | | | $ | 85,034 | | | | $ | 5,898 | | | 6.9 | % |
較少的直線租金和租賃無形資產的攤銷5 | (3,851) | | | | (5,823) | | | | 1,972 | | | (33.9) | % | | (2,737) | | | | (4,161) | | | | 1,424 | | | (34.2) | % |
| 以現金為基礎的同一商店 | $ | 106,639 | | | | $ | 97,682 | | | | $ | 8,957 | | | 9.2 | % | | $ | 88,195 | | | | $ | 80,873 | | | | $ | 7,322 | | | 9.1 | % |
1分別包括截至2019、2018年和2017年12月31日終了年度的約30萬美元、70萬美元和10萬美元租約終止收入。
2截至2019年12月31日，包括2018年和2019年的收購和處置、4個正在重新開發的房產和1個已完成的重建地產，賬面總值為1 000萬美元。
3包括2017年和2018年的收購和處置、5個正在重新開發的房地產以及截至2018年12月31日賬面總值約為29.3美元的一個已完成的重建地產。
4包括截至2019年12月31日、2018年和2017年12月31日終了年度約30萬美元、70萬美元和10萬美元租約終止收入。
5僅包括同一商店池的直線租金和租賃無形資產的攤銷。
在截至2019年12月31日的三個月中，基於現金的同一商店NOI比前一年同期增加了約140萬美元，主要原因是新租約和續簽租約的租金收入和房客償還收入增加。在截至2019年12月31日和2018年12月31日的三個月中，約30萬美元和20萬美元的合同租金分別發放給了同一商店裏的某些租户。此外，在截至2019年12月31日的3個月中，現金基礎相同商店NOI的增加額約40萬美元，而截至2019年12月31日的3個月與2018年購置的空置或短期到期的房產有關。
與前一年相比，截至2019年12月31日止的年度，同店NOI增加了約900萬美元，主要原因是新租約和續簽租約的租金收入和房客償還收入增加，以及約30萬美元的租約終止收入，由向我們貝爾維爾房產的租户提供的約60萬美元租金減免所抵消。截止到2019年12月31日和2018年12月31日，約150萬美元和270萬美元的合同租金減免給了同一商店裏的某些租户。與2018年12月31日終了的年度相比，2018年12月31日終了年度現金基礎相同商店NOI的增加額約為200萬美元，其中涉及2018年買房空置或近期到期的房產。
第7A項：市場風險的定量和定性披露。
市場風險包括利率、外匯匯率、商品價格、股票價格和影響市場敏感工具的其他市場變化所產生的風險。在我們的商業策略中，我們面臨的主要市場風險是利率風險。我們面臨利率變化的風險，主要是由於用於維持流動性、為資本支出提供資金和擴大我們的投資組合和業務的債務。我們力求限制利率變動對收入和現金流動的影響，並降低我們的整體借貸成本。如下文所述，我們的一些未償債務以可變利率支付利息，我們預計，我們未來的一些未償債務將有浮動利率。我們可以使用利率上限和/或互換協議來管理與我們的可變利率債務相關的利率風險。我們希望定期用固定利率、長期債務來代替可變利率債務，為我們的資產和業務提供資金。
截至2019年12月31日，我們在我們的貸款機制下有1億美元的未償借款。在該機制未繳的1億美元中，1 000萬美元受利率上限限制。有關利率上限的更多信息，請參閲綜合財務報表附註9中的“註釋9-衍生金融工具”。根據我們的貸款機制借入的金額按利率浮動，利率以libor為基礎，另加適用的libor保證金。截至2019年12月31日，根據我們的貸款安排未償貸款的加權平均利率為3.03%。如果倫敦銀行同業拆借利率波動0.25%，利息費用將增加或減少，這取決於利率變動、未來收益和現金流量每年約30萬美元，相當於截至2019年12月31日我們貸款機制未清餘額總額的30萬美元。
如果倫敦銀行同業拆借利率停止，我們債務的利率，包括我們的融資機制，將以適用的債務文件或其他商定的替代利率或替代基準利率為基礎。這種情況不會影響我們借入或維持本已未償還的借款的能力，但重置利率或備用基準利率可能高於或更不穩定地高於倫敦銀行同業拆借利率終止前的水平。據我們所知，libor預計將維持到2021年年底，但可能會停止使用，或在此之後無法使用。
項目8.財務報表和補充數據。
見第四部分，第15項-“證物和財務報表附表”，從本年度報告表格10-K第F-1頁開始。
第九項.會計和財務披露方面會計人員的變更和意見分歧。
沒有。
項目9A.控制和程序
對披露控制和程序的評估
我們的管理層在我們的首席執行官、總裁和首席財務官的監督和參與下，評估了我們的披露控制和程序的有效性(根據“外匯法”第13a-15(E)條和第15d-15(E)條的規定)，並得出結論認為，截至本報告所涉期間結束時，我們的披露控制和程序有效地保證了我們在根據“外匯法”提交或提交的報告中必須披露的信息被記錄、處理，在證券交易委員會規則和表格規定的期限內進行總結和報告，並酌情向我們的管理層，包括我們的首席執行官、總裁和首席財務官進行彙總和通報，以便及時作出必要的披露決定。
管理層財務報告內部控制年度報告
泰瑞諾房地產公司的管理層負責建立和維持對財務報告的適當內部控制。這一內部控制制度旨在為公司管理層和董事會提供關於編制和公允列報已公佈財務報表的合理保證。所有內部控制系統，無論設計得多麼好，都有其固有的侷限性。因此，即使那些確定有效的制度也只能在編制和列報財務報表方面提供合理的保證。
截至2019年12月31日，Terreno房地產公司管理層評估了其財務報告內部控制的有效性。在進行這一評估時，它採用了Treadway委員會(COSO)贊助組織委員會(COSO)在內部控制-綜合框架(2013年框架)中提出的標準。根據其評估，Terreno房地產公司管理層認為，截至2019年12月31日，公司對財務報告的內部控制基於這些標準是有效的。Terreno不動產公司的獨立審計師發佈了一份關於公司財務報告內部控制有效性的審計報告，該報告載於本年度報告表10-K(該報告對截至2019年12月31日公司財務報告的內部控制的有效性表示了無保留的意見)。
獨立註冊會計師事務所報告
提交給Terreno房地產公司的股東和董事會
關於財務報告內部控制的幾點看法
我們審計了Terreno房地產公司截至2019年12月31日對財務報告的內部控制，其依據是Treadway委員會贊助組織委員會(2013年框架)發佈的內部控制-綜合框架(COSO標準)。我們認為，Terreno房地產公司(該公司)在所有重大方面都根據COSO的標準，對截至2019年12月31日的財務報告保持了有效的內部控制。.
我們還按照美國上市公司會計監督委員會(美國會計監督委員會)的標準，審計了截至2019和2018年12月31日的公司綜合資產負債表、2019年12月31日終了的三年的相關綜合業務報表、綜合收入、股本和現金流量，以及公司第15項指數中所列的相關附註和財務報表附表，以及我們2020年2月6日的報告對此發表了無保留意見。
意見依據
公司管理層負責對財務報告保持有效的內部控制，並對財務報告內部控制的有效性進行評估，並將其納入管理部門關於財務報告的年度報告。我們的職責是根據我們的審計，就公司對財務報告的內部控制發表意見。我們是一家在PCAOB註冊的公共會計師事務所，根據美國聯邦證券法以及證券交易委員會和PCAOB的適用規則和條例，我們必須獨立於該公司。
我們按照PCAOB的標準進行審計。這些標準要求我們規劃和進行審計，以合理保證是否在所有重大方面保持對財務報告的有效內部控制。
我們的審計包括瞭解財務報告的內部控制，評估重大弱點存在的風險，根據評估的風險測試和評估內部控制的設計和運作效果，以及執行我們認為在這種情況下必要的其他程序。我們認為，我們的審計為我們的意見提供了合理的依據。
財務報告內部控制的定義與侷限性
公司對財務報告的內部控制是一個程序，目的是根據公認的會計原則，為財務報告的可靠性和為外部目的編制財務報表提供合理的保證。公司對財務報告的內部控制包括以下政策和程序：(1)保存記錄，以合理的細節準確、公正地反映公司資產的交易和處置情況；(2)提供合理的保證，即為按照普遍接受的會計原則編制財務報表所必需的交易記錄，公司的收支僅根據公司管理層和董事的授權進行；(3)就防止或及時發現可能對財務報表產生重大影響的公司資產的未經授權收購、使用或處置提供合理保證。
由於其固有的侷限性，對財務報告的內部控制可能無法防止或發現誤報。此外，對未來期間的任何有效性評價的預測都有可能由於條件的變化而導致管制不足，或政策或程序的遵守程度可能惡化。
/S/Ernst&Young LLP
加利福尼亞州舊金山
2020年2月6日
財務報告內部控制的變化
在截至2019年12月31日的季度內，我們對財務報告的內部控制沒有發生重大影響，或相當可能對財務報告的內部控制產生重大影響。
項目9B.其他相關信息。
沒有。
第III部
項目10.副董事、執行幹事和公司治理。
第10項所要求的信息將載於股東年度會議的最終委託書中，我們預計該報表將在2019年12月31日終了的會計年度結束後120天內提交，並以參考方式納入本報告。
項目11.較高的行政補償。
第11項所要求的信息將載於股東年度會議的最終委託書中，我們預計該報表將在2019年12月31日終了的會計年度結束後120天內提交，並以參考方式納入本報告。
項目12.某些受益所有人的擔保所有權和管理及相關股東事項。
第12項所要求的信息將載於股東年會的最終委託書中，我們預計該報表將在2019年12月31日終了的會計年度結束後120天內提交，並以參考方式納入本報告。
項目13.將某些關係和相關交易與獨立主任聯繫在一起。
第13項所要求的信息將載於股東年度會議的最終委託書中，我們預計該報表將在2019年12月31日終了的財政年度結束後120天內提交，並以參考方式納入本報告。
項目14.主要會計費用和服務
第14項所要求的信息將載於股東年度會議的最終委託書中，我們預計該報表將在2019年12月31日終了的會計年度結束後120天內提交，並以參考方式納入本報告。
第IV部
項目15.展覽品和財務報表附表。
(a)
1和2。財務報表 和附表
以下合併財務資料作為本年度報告表10-K的單獨一節載於第F-1頁，內容如下：
| | | | | |
| |
| 頁 |
獨立註冊會計師事務所報告 | 1 |
截至2019年12月31日和2018年12月31日的綜合資產負債表 | 3 |
2019、2018和2017年12月31日終了年度業務綜合報表 | 4 |
2019、2018和2017年12月31日終了年度綜合收入綜合報表 | 5 |
截至12月31日2019 2018年和2017年12月31日止年度的合併股本報表 | 6 |
2019、2018和2017年12月31日終了年度現金流動合併報表 | 7 |
合併財務報表附註 | 9 |
附表III-附屬地產投資及累積折舊 | 1 |
在證券及交易管理委員會適用的會計規例中作出規定的所有其他附表，均不屬有關指示所規定或不適用，因此已被略去，或所需資料包括在合併財務報表及其附註內。
3.展覽品
條例第601項要求提交的證物列於本年度報告的末尾，即簽名頁之前的表10-K的附件索引中。
項目16.表10-K摘要。
沒有。
獨立註冊會計師事務所報告
提交給Terreno房地產公司的股東和董事會
關於財務報表的意見
我們審計了截至2019年12月31日和2018年12月31日的Terreno房地產公司(該公司)的合併資產負債表、相關的綜合業務報表、綜合收益, 2019年12月31日終了期間三年中每年的股本和現金流量，以及指數第15項下所列相關附註和財務報表附表(統稱為“綜合財務報表”)。我們認為，合併財務報表按照美國普遍接受的會計原則，在所有重大方面公允列報了該公司截至2019年12月31日和2018年12月31日的財務狀況，以及該公司在截至2019年12月31日的三年內的經營結果和現金流量。
我們還根據美國上市公司會計監督委員會(PCAOB)的標準，審計了截至2019年12月31日公司對財務報告的內部控制，其依據是Treadway委員會贊助組織委員會(2013年框架)發佈的內部控制-綜合框架，我們於2020年2月6日的報告對此發表了無保留意見。
意見依據
這些財務報表由公司管理層負責。我們的責任是根據我們的審計對公司的財務報表發表意見。我們是一家在PCAOB註冊的公共會計師事務所，根據美國聯邦證券法以及證券交易委員會和PCAOB的適用規則和條例，我們必須獨立於該公司。
我們按照PCAOB的標準進行審計。這些準則要求我們規劃和進行審計，以獲得關於財務報表是否不存在重大錯報的合理保證，無論是由於錯誤還是欺詐。我們的審計包括執行評估財務報表重大錯報風險的程序，無論是由於錯誤還是欺詐，以及執行應對這些風險的程序。這些程序包括在測試的基礎上審查關於財務報表中數額和披露情況的證據。我們的審計還包括評價管理層使用的會計原則和重大估計數，以及評價財務報表的總體列報方式。我們相信，我們的審計為我們的意見提供了合理的依據。
關鍵審計事項
下文通報的關鍵審計事項是本期間對財務報表進行的審計所產生的事項，該事項已通知審計委員會或要求告知審計委員會，且：(1)涉及對財務報表具有重大意義的賬目或披露，(2)涉及我們特別具有挑戰性、主觀或複雜的判斷。就整個合併財務報表而言，關鍵審計事項的通報絲毫不改變我們對合並財務報表的意見，我們也沒有就關鍵審計事項或與其有關的賬目或披露提供單獨的意見。
| | | | | |
| 獲得財產的估價 |
| 物質描述 | 在截至2019年12月31日的一年中，該公司完成了13項房地產收購，總收購價為2.896億美元。這些財產是從不相關的第三方獲得的。如合併財務報表附註2和4所進一步討論的那樣，這些交易被記作資產購置。每一項購置的收購價根據其相對公允價值分配給所購個人資產和負債。
審計公司的房地產收購是複雜的，需要一名估價專家的參與，因為判斷和估計在確定每一項收購的組成部分的公允價值。有形資產的公允價值取決於對財產的估價，視其為空置。土地價值來源於現有的比較銷售價值，或管理層根據市場條件和公司管理團隊的經驗對公允價值的估計。建築和裝修價值計算為重置成本減去折舊，或管理層使用折現現金流量分析或類似方法估算這些資產的公允價值。上述和低於市場的租賃的公允價值是根據根據獲得的租約收取的合同金額之間的差額的現值(使用反映與獲得的租約有關的風險的貼現率)和公司對在相當於租約剩餘期限的一段時期內測量的市場租賃費率的估計以及任何低於市場的固定利率更新選擇的期限的現值。所有這些假設對預期的未來市場或經濟狀況都是敏感的，並受到預期的影響，特別是在公司進行收購的市場中。
|
| 我們如何在審計中處理這一問題 | 我們獲得了理解，評估了設計，並測試了對該公司相對於購買會計的房地產收購會計控制的運作效果，包括對評估模型的控制和對收購資產和負債估值的相關重要假設的控制。
為測試對所購資產和負債的採購價格分配情況，我們的審計程序除其他外包括審查採購協議、評估方法和測試上文討論的重要假設，這些假設用於評估購置財產的組成部分，評估重大假設對採購價格分配的敏感性，以及檢驗支持重大假設和估計數的基礎數據的完整性和準確性。我們將土地比較銷售價值、建築物重置成本和折舊估計、市場租金率、貼現率和市場租金增長率與外部市場數據進行了比較，並將這些假設納入現金流量預測和總體估值結論。我們還測試了底層數據的完整性和準確性。我們讓我們的估價專家協助評估該公司所採用的方法，並測試在評估土地、建築物及市場無形資產之上及之下的價值時所採用的某些假設。 |
/S/Ernst&Young LLP
自2012年以來，我們一直擔任公司的審計師。
加州舊金山
2020年2月6日
Terreno房地產公司
合併資產負債表
(以千計-除股票和每股數據外)
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| (一九二零九年十二月三十一日) | | (2018年12月31日) |
| 資產 | | | |
| 房地產投資 | | | |
| 土地 | $ | 1,055,146 | | | $ | 833,995 | |
| 建築物和改善 | 909,201 | | | 837,816 | |
| 在建 | 101,253 | | | 94,695 | |
| 無形資產 | 88,594 | | | 79,270 | |
| 房地產投資總額 | 2,154,194 | | | 1,845,776 | |
| 累計折舊和攤銷 | (208,279) | | | (169,772) | |
| 房地產投資淨額 | 1,945,915 | | | 1,676,004 | |
| 現金和現金等價物 | 110,082 | | | 31,004 | |
| 限制現金 | 2,657 | | | 3,475 | |
| 高級擔保貸款淨額 | 15,858 | | | 54,492 | |
| 其他資產，淨額 | 33,952 | | | 31,529 | |
| 總資產 | $ | 2,108,464 | | | $ | 1,796,504 | |
| 負債和權益 | | | |
| 負債 | | | |
| 信貸設施 | $ | — | | | $ | 19,000 | |
| 應付定期貸款淨額 | 99,583 | | | 149,067 | |
| 高級無擔保票據，淨額 | 347,674 | | | 248,263 | |
| 應付抵押貸款淨額 | 44,318 | | | 45,767 | |
| 證券押金 | 14,149 | | | 11,933 | |
| 無形負債淨額 | 28,127 | | | 23,093 | |
| 應付股息 | 18,158 | | | 14,643 | |
| 應付業績股票獎勵 | 11,633 | | | 12,048 | |
| 應付帳款和其他負債 | 27,699 | | | 24,893 | |
| 負債總額 | 591,341 | | | 548,707 | |
| 主要用途承付款及意外開支(注14) | | | |
| 衡平法 | | | |
| 股東權益 | | | |
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普通股：美元0.01票面價值，400,000,000獲授權的股份及67,252,787和61,013,711分別發行和發行的股票 | 673 | | | 610 | |
額外已付資本 | 1,514,266 | | | 1,233,763 | |
| 留存收益 | 2,621 | | | 14,185 | |
| 累計其他綜合損失 | (437) | | | (761) | |
| 股東權益總額 | 1,517,123 | | | 1,247,797 | |
| 負債和權益共計 | $ | 2,108,464 | | | $ | 1,796,504 | |
所附附註是這些合併財務報表的組成部分。
Terreno房地產公司
綜合業務報表
(以千計-除股票和每股數據外)
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| 截至12月31日的一年， | | | | |
| 2019 | | 2018 | | 2017 |
| 收入 | | | | | |
| 租金收入和房客費用償還 | $ | 171,022 | | | $ | 151,657 | | | $ | 132,484 | |
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| 總收入 | 171,022 | | | 151,657 | | | 132,484 | |
| 費用和開支 | | | | | |
| 財產營運費用 | 44,201 | | | 39,988 | | | 35,874 | |
| 折舊和攤銷 | 44,015 | | | 40,816 | | | 37,870 | |
| 一般和行政 | 23,924 | | | 21,503 | | | 19,681 | |
| 購置費用 | 45 | | | 124 | | | 10 | |
| 費用和支出共計 | 112,185 | | | 102,431 | | | 93,435 | |
| 其他收入(費用) | | | | | |
| 利息和其他收入 | 3,815 | | | 3,664 | | | 169 | |
| 利息費用，包括攤銷 | (16,338) | | | (18,211) | | | (16,777) | |
| 債務清償損失 | (189) | | | — | | | — | |
| 房地產投資收益 | 9,391 | | | 28,610 | | | 30,654 | |
| 其他收入(費用)共計 | (3,321) | | | 14,063 | | | 14,046 | |
| 淨收益 | 55,516 | | | 63,289 | | | 53,095 | |
| 贖回優先股 | — | | | — | | | (1,767) | |
| 優先股股利 | — | | | — | | | (1,961) | |
| 淨收入、贖回優先股和優先股股利淨額 | 55,516 | | | 63,289 | | | 49,367 | |
| 對參與證券的分配 | (351) | | | (401) | | | (352) | |
| 可供普通股股東使用的淨收入、優先股贖回淨額和優先股股利淨額 | $ | 55,165 | | | $ | 62,888 | | | $ | 49,015 | |
| 普通股每股收益-基本收益和稀釋收益： | | | | | |
| 普通股股東可獲得的淨收入.優先股和優先股股息贖回淨額 | $ | 0.86 | | | $ | 1.09 | | | $ | 0.95 | |
| 普通股股東可獲得的淨收入.優先股和優先股股利的稀釋贖回淨額 | $ | 0.85 | | | $ | 1.09 | | | $ | 0.95 | |
| 基本加權平均普通股 | 64,428,406 | | | 57,486,399 | | | 51,357,719 | |
| 稀釋加權平均普通股 | 64,722,976 | | | 57,486,399 | | | 51,357,719 | |
所附附註是這些合併財務報表的組成部分。
Terreno房地產公司
綜合收益報表
(單位：千)
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| 截至12月31日的一年， | | | | |
| 2019 | | 2018 | | 2017 |
| 淨收益 | $ | 55,516 | | | $ | 63,289 | | | $ | 53,095 | |
| 其他綜合收入(損失)：現金流量對衝調整 | 324 | | | 285 | | | (148) | |
| 綜合收入 | $ | 55,840 | | | $ | 63,574 | | | $ | 52,947 | |
所附附註是這些合併財務報表的組成部分。
Terreno房地產公司
合併權益表
(以千計-除共享數據外)
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| 首選 股票 | | 普通股 | | | | 額外 已付 資本 | | 留用 收益 | | 累積 其他 綜合 (損失)收入 | | 共計 |
| | | 數目 股份 | | 金額 | | | | | | | | |
| 截至2016年12月31日的結餘 | $ | 46,000 | | | 47,414,365 | | | $ | 474 | | | $ | 766,229 | | | $ | — | | | $ | (898) | | | $ | 811,805 | |
| 淨收益 | — | | | — | | | — | | | — | | | 53,095 | | | — | | | 53,095 | |
發行普通股，扣除發行費用$4,202 | — | | | 8,066,150 | | | 79 | | | 256,645 | | | — | | | — | | | 256,724 | |
| 回購普通股 | — | | | (144,025) | | | — | | | (3,436) | | | — | | | — | | | (3,436) | |
| 贖回優先股 | (46,000) | | | — | | | — | | | 1,729 | | | (1,767) | | | — | | | (46,038) | |
| 發行限制性股票 | — | | | 32,247 | | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | |
| 股票補償 | — | | | — | | | — | | | 2,017 | | | — | | | — | | | 2,017 | |
| 普通股股利 | — | | | — | | | — | | | — | | | (44,564) | | | — | | | (44,564) | |
| 優先股股利 | — | | | — | | | — | | | — | | | (1,961) | | | — | | | (1,961) | |
| 其他綜合損失 | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | (148) | | | (148) | |
| 截至2017年12月31日的結餘 | — | | | 55,368,737 | | | 553 | | | 1,023,184 | | | 4,803 | | | (1,046) | | | 1,027,494 | |
| 淨收益 | — | | | — | | | — | | | — | | | 63,289 | | | — | | | 63,289 | |
發行普通股，扣除發行費用$3,489 | — | | | 5,698,326 | | | 57 | | | 212,164 | | | — | | | — | | | 212,221 | |
| 回購普通股 | — | | | (107,267) | | | — | | | (3,870) | | | — | | | — | | | (3,870) | |
| | | | | | | | | | | | | |
| 發行限制性股票 | — | | | 53,915 | | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | |
| 股票補償 | — | | | — | | | — | | | 2,285 | | | — | | | — | | | 2,285 | |
| 普通股股利 | — | | | — | | | — | | | — | | | (53,907) | | | — | | | (53,907) | |
| | | | | | | | | | | | | |
| 其他綜合收入 | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | 285 | | | 285 | |
| 截至2018年12月31日的餘額 | — | | | 61,013,711 | | | 610 | | | 1,233,763 | | | 14,185 | | | (761) | | | 1,247,797 | |
| 淨收益 | — | | | — | | | — | | | — | | | 55,516 | | | — | | | 55,516 | |
發行普通股，扣除發行費用$4,593 | — | | | 6,271,863 | | | 63 | | | 280,436 | | | — | | | — | | | 280,499 | |
| 回購普通股 | — | | | (143,886) | | | — | | | (3,959) | | | — | | | — | | | (3,959) | |
| | | | | | | | | | | | | |
| 發行限制性股票 | — | | | 111,099 | | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | |
| 股票補償 | — | | | — | | | — | | | 4,026 | | | — | | | — | | | 4,026 | |
| 普通股股利 | — | | | — | | | — | | | — | | | (67,080) | | | — | | | (67,080) | |
| | | | | | | | | | | | | |
| 其他綜合收入 | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | 324 | | | 324 | |
| 截至2019年12月31日的結餘 | $ | — | | | 67,252,787 | | | $ | 673 | | | $ | 1,514,266 | | | $ | 2,621 | | | $ | (437) | | | $ | 1,517,123 | |
所附附註是這些合併財務報表的組成部分。
Terreno房地產公司
現金流動合併報表
(單位：千)
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| 截至12月31日的一年， | | | | |
| 2019 | | 2018 | | 2017 |
| 業務活動現金流量 | | | | | |
| 淨收益 | $ | 55,516 | | | $ | 63,289 | | | $ | 53,095 | |
| 調整數，以調節淨收入與業務活動提供的現金淨額 | | | | | |
| 直線租金 | (2,597) | | | (3,459) | | | (3,657) | |
| 租賃無形資產攤銷 | (4,682) | | | (3,694) | | | (2,161) | |
| 折舊和攤銷 | 44,015 | | | 40,816 | | | 37,870 | |
| 債務清償損失 | 189 | | | — | | | — | |
| 房地產投資收益 | (9,391) | | | (28,610) | | | (30,654) | |
| 遞延融資成本攤銷 | 1,562 | | | 1,442 | | | 1,193 | |
| 遞延高級抵押貸款費用攤銷 | (531) | | | (392) | | | — | |
| 股票補償 | 10,644 | | | 9,270 | | | 8,732 | |
| 資產和負債變動 | | | | | |
| 其他資產 | (1,579) | | | (1,531) | | | 584 | |
| 應付帳款和其他負債 | 1,542 | | | 468 | | | 4,496 | |
| 經營活動提供的淨現金 | 94,688 | | | 77,599 | | | 69,498 | |
| 投資活動的現金流量 | | | | | |
| 為購置財產支付的現金 | (238,661) | | | (221,806) | | | (297,109) | |
| 房地產投資銷售收入淨額 | 47,133 | | | 79,594 | | | 75,396 | |
| 在建工程的增建 | (27,884) | | | (9,668) | | | — | |
| 增加建築物、裝修和租賃費用 | (32,070) | | | (28,977) | | | (27,405) | |
| 為高級擔保貸款支付的現金 | — | | | (55,000) | | | — | |
| 從高級擔保貸款中收到的原始貸款和其他費用 | — | | | 900 | | | — | |
| | | | | |
| 用於投資活動的現金淨額 | (251,482) | | | (234,957) | | | (249,118) | |
| 來自融資活動的現金流量 | | | | | |
| 發行普通股 | 278,058 | | | 208,949 | | | 255,295 | |
| 發行普通股的發行成本 | (4,023) | | | (3,030) | | | (3,764) | |
| 回購普通股 | (3,959) | | | (3,870) | | | (3,436) | |
| | | | | |
| | | | | |
| 回購優先股 | — | | | — | | | (46,000) | |
| | | | | |
| 信貸貸款 | 17,000 | | | 204,000 | | | 93,000 | |
| 信貸設施付款 | (36,000) | | | (185,000) | | | (144,500) | |
| | | | | |
| 應付定期貸款付款 | (50,000) | | | — | | | — | |
| 高級無擔保票據借款 | 100,000 | | | — | | | 100,000 | |
| 應付按揭貸款的付款 | (1,514) | | | (19,201) | | | (1,916) | |
| 遞延融資費用的支付 | (943) | | | (1,366) | | | (872) | |
| 支付給普通股股東的股息 | (63,565) | | | (51,445) | | | (41,866) | |
| 支付給優先股股東的股息 | — | | | — | | | (1,999) | |
| 籌資活動提供的現金淨額 | 235,054 | | | 149,037 | | | 203,942 | |
| 現金和現金等價物及限制性現金淨增(減少)額 | 78,260 | | | (8,321) | | | 24,322 | |
| 年初現金及現金等價物和限制性現金 | 34,479 | | | 42,800 | | | 18,478 | |
| 年底現金及現金等價物和限制性現金 | $ | 112,739 | | | $ | 34,479 | | | $ | 42,800 | |
| 現金流量信息的補充披露 | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 支付利息的現金，扣除資本利息後 | $ | 18,351 | | | $ | 19,787 | | | $ | 13,839 | |
| 補充披露非現金交易 | | | | | |
| 與基本建設改進有關的應付賬款 | $ | 12,498 | | | $ | 10,712 | | | $ | 6,996 | |
| 贖回優先股 | — | | | — | | | 1,729 | |
| 高級抵押貸款的非現金償還 | (39,085) | | | — | | | — | |
| 確認使用權引起的租賃責任 | 647 | | | — | | | | — | |
| 對購置財產所付現金的對賬 | | | | | |
| 購置財產 | $ | 250,506 | | | $ | 227,058 | | | $ | 319,666 | |
| | | | | |
| | | | | |
| 其他資產和負債的承擔 | (11,845) | | | | (5,252) | | | | (22,557) | |
| 為購置財產支付的現金淨額 | $ | 238,661 | | | $ | 221,806 | | | $ | 297,109 | |
所附附註是這些合併財務報表的組成部分。
Terreno房地產公司
合併財務報表附註
附註1.組織
Terreno房地產公司(“Terreno”，以及它的子公司，“公司”)在六美國主要沿海市場：洛杉磯、新澤西北部/紐約市、舊金山灣區、西雅圖、邁阿密和華盛頓特區。綜合財務報表附註中披露的所有平方英尺、英畝面積、入住率、預期投資和相關預期重建成本、房地產數量和土地改良情況都未經審計。截至2019年12月31日，該公司擁有220建築物總數約為13.3百萬平方英尺，19改良的地塊，約由77.6英畝和四重建中的物業預計約包括0.5完工後的百萬平方英尺。
該公司是一家內部管理的馬裏蘭州公司，根據經修訂的1986年“國內收入法”(“守則”)第856至860條被選為房地產投資信託(“REIT”)，從截至2010年12月31日的應税年度開始。
附註2.重大會計政策
列報依據。所附公司合併財務報表是按照美利堅合眾國普遍接受的會計原則(“公認會計原則”)編制的。所附的合併財務報表包括公司的所有賬户及其附屬公司，公司間的所有餘額和交易在合併中已被消除。
使用估計數。按照公認會計原則編制合併財務報表要求管理層在財務報表之日對報告的資產和負債數額以及或有資產和負債的披露作出估計和假設。實際結果可能與這些估計不同。
成本資本化。該公司將直接與其房地產投資的重新開發、翻新和擴大有關的成本資本化。與這類項目有關的費用按發生時資本化。如果該項目被放棄，這些費用將在放棄重建、翻新或擴建項目的期間內支出。考慮資本化的費用包括但不限於建築費用、利息、房地產税和保險。這些費用只有在為準備一項資產供其預期用途所需的活動進行期間才予以資本化。如果暫停準備資產供其使用的活動，資本化期間將停止，直至恢復這類活動為止。維護和修理財產的費用不延長其使用壽命，按所發生的費用計算。
利息按重建、翻新或擴建開始的實際資本支出資本化，直至資產準備就緒供其使用為止，按該期間的加權平均借款率計算。
房地產投資。不動產投資，包括房客改良、租賃權改良和租賃費用，按成本減去累計折舊，除非情況表明費用無法收回，在這種情況下，對財產的賬面價值作出調整，將其降至估計的公允價值。該公司還審查了上述和低端市場租賃、就地租賃和租賃起始成本對收購的影響，並相應地記錄了無形資產或負債。
損傷。用於財務報告目的的賬面價值是在逐項財產的基礎上對資產減值進行審查的，每當情況發生或變化表明財產的賬面價值可能無法完全收回時。這類事件或情況變化的例子可包括將待出售的資產分類、更改預定的持有期或資產空置時間遠遠長於預期。用於出售或持有用於使用的資產的預定用途可對衡量減值的方式產生重大影響。如果一項資產打算長期持有，其可收回性是基於未貼現的未來現金流。如果資產賬面價值不以未貼現的未來現金流量為支撐，則根據預期持有期內的成本較低或預期現金流量的現值來衡量資產的賬面價值。收益減值記為資產賬面價值超過成本較低部分或預期現金流量在預期持有期內的現值。如果一項資產打算出售，則用估計公允價值減去出售成本確定減值。對預期未來淨現金流量的估計本身是不確定的，除其他外，取決於關於當前和未來經濟和市場狀況以及資本可得性的假設。該公司根據其有關租金、租賃和持有期以及銷售價格的假設確定估計的公允價值。在可用的情況下，當前的市場信息被用於
確定資本化和租金增長率。如果可用，目前的比較銷售價值也可以用來確定公允價值。當市場信息不容易獲得時，輸入是基於公司對市場狀況的理解和公司管理團隊的經驗。實際結果可能與該公司的估計大不相同。公允價值估計中使用的貼現率是一個與所指示的持有期相稱的費率，風險溢價是相應的。有不截至2019，2018年12月31日或2017年12月31日，公司財產賬面價值記錄的減值費用。
為投資而持有的貸款。為投資而持有的貸款按成本、扣除貸款費用和起始成本(視情況而定)入賬，除非貸款被視為受損。減值發生時，公司可能無法收取根據合同條款到期的所有款項，這些貸款是為投資而持有的。公司對其高級擔保貸款(“高級擔保貸款”)進行評估，按季度分類為以投資換持有的減值貸款。如果高級擔保貸款被視為受損，公司將通過為高級擔保貸款損失提供備抵，將高級擔保貸款的賬面價值降至按高級擔保貸款合同實際利率折現的預期未來現金流量的現值，或按抵押品的公允價值折現，如果僅預期從擔保品中償還的話。實際損失(如果有的話)可能與公司的估計大不相同。有不截至2019年12月31日和2018年12月31日終了年度高級擔保貸款賬面價值記錄的減值費用。
財產收購。自2017年1月1日起，公司採用會計準則編纂(“ASC”)2017-01，業務合併(主題805)：澄清企業的定義，這要求，當所獲得(或處置)的資產的公允價值基本上全部集中在單一可識別資產或一組類似可識別資產時，綜合資產和活動不被視為一項業務。要成為一家企業，所獲得的一套活動和資產必須包括投入和一個或多個實質性過程，這些過程共同有助於創造產出的能力。該公司已確定，其房地產收購一般將被視為資產收購的明確定義。2017年1月1日以前，公司一般按照會計準則編纂(“ASC”)805，將財產收購作為業務合併入賬，業務合併。公司在購置物業時，估計所取得的有形資產(一般包括土地、建築物及改善工程)的公允價值，以及無形資產及負債(一般包括上述及市面以下的租約，以及所有本地租契的起始價值)。該公司採用三級投入確定公允價值，如重置成本、現金流量估計和其他估值技術，並根據現有市場信息適用適當的貼現率和資本化率。與收購有關的抵押貸款按公允價值入賬，在收購之日使用類似債務的現行市場利率進行記錄。與資產收購有關的購置相關費用被資本化為以相對公允價值為基礎承擔的個別有形和無形資產和負債，與企業合併有關的購置相關費用按發生時支出。
有形資產的公允價值取決於對財產的估價，視其為空置。土地價值來源於現有的比較銷售價值，或管理層根據市場條件和公司管理團隊的經驗對公允價值的估計。建築和裝修價值計算為重置成本減去折舊，或管理層使用折現現金流量分析或類似方法估算這些資產的公允價值。上述和低於市場的租賃的公允價值是根據根據獲得的租約收取的合同金額之間的差額的現值(使用反映與獲得的租約有關的風險的貼現率)和公司對在相當於租約剩餘期限的一段時期內測量的市場租賃費率的估計以及任何低於市場的固定利率更新選擇的期限的現值。上述和低於市場的租賃價值被攤銷為剩餘初始期內的租金收入加上任何被認為是各自租約的廉價續約期權的市場下固定利率更新期權的期限。上述及市面以下租契攤銷對租金收入的淨影響總額約為淨增$。4.7百萬美元3.7百萬美元2.2百萬美元，分別為2019、2018年和2017年12月31日。就地租賃的起始價值是基於執行類似租賃的成本，包括佣金和其他相關成本。就地租賃的起始價值還包括房地產税、保險和估計在從空置租賃到購置之日的佔用水平所需的估計時間內按市場價格計算的租金收入損失。截至2019年12月31日，與這些無形資產和負債有關的剩餘加權平均租賃期限為8.0好幾年了。截至2019年12月31日和2018年12月31日，該公司的無形資產和負債，包括待售財產(如有的話)，包括下列資產(千美元)：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| (一九二零九年十二月三十一日) | | | | | | (2018年12月31日) | | | | |
| 毛額 | | 累積
攤銷 | | 網 | | 毛額 | | 累積
攤銷 | | 網 |
| 就地租賃 | $ | 84,425 | | | $ | (59,504) | | | $ | 24,921 | | | $ | 75,101 | | | $ | (51,239) | | | $ | 23,862 | |
| 高市值租約 | 4,169 | | | (3,853) | | | 316 | | | 4,169 | | | (3,610) | | | 559 | |
| 以下市場租賃 | (44,099) | | | 15,972 | | | (28,127) | | | (34,485) | | | 11,392 | | | (23,093) | |
| 共計 | $ | 44,495 | | | $ | (47,385) | | | $ | (2,890) | | | $ | 44,785 | | | $ | (43,457) | | | $ | 1,328 | |
預計今後五年及其後截至2019年12月31日無形資產和負債的攤銷淨額如下(千美元)：
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| 2020 | $ | 2,887 | |
| 2021 | 1,742 | |
| 2022 | 949 | |
| 2023 | 277 | |
| 2024 | (131) | |
| 此後 | (8,614) | |
| 共計 | $ | (2,890) | |
不動產和無形資產的折舊和使用壽命。折舊和攤銷按相關資產或負債的估計使用壽命直線計算。下表反映了通常用於計算折舊和攤銷的標準可折舊壽命。然而，根據這些資產或負債的估計使用壽命，這種應計折舊壽命可能有所不同。
| | | | | |
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| 描述 | 標準折舊壽命 |
| 土地 | 未折舊 |
| 建築 | 40年數 |
| 建築物改進 | 5-40年數 |
| 租户改進 | 較短的租賃期限或使用壽命 |
| 租賃費用 | 租賃期限 |
| 就地租賃 | 租賃期限 |
| 上/下-市場租賃 | 租賃期限 |
為出售資產持有.當公司符合ASC 360規定的標準時，公司認為該財產是待售的，財產、廠房和設備(見“附註5-持有出售/處置資產”)。持有出售的財產按賬面金額或公允價值的較低部分報告，減去估計出售成本，在出售時不折舊。
現金和現金等價物。現金和現金等價物包括主要銀行機構持有的現金和其他流動性強的短期投資，原始期限為三個月或更短。現金等價物通常投資於美國政府證券、政府機構證券或貨幣市場賬户。
限制現金。限制現金包括與財產購置有關的代管現金，以及某些抵押貸款義務所要求的用於某些資本改善、租賃、利息和房地產税及保險付款的準備金。
以下是所附現金流動綜合報表(單位：千美元)所列現金、現金等價物和限制性現金的對賬情況：
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| 截至12月31日的一年， | | | | |
| 2019 | | 2018 | | 2017 |
| 開始 | | | | | |
| 年初現金及現金等價物 | $ | 31,004 | | | $ | 35,710 | | | $ | 14,208 | |
| 限制現金 | 3,475 | | | 7,090 | | | 4,270 | |
| 現金和現金等價物及限制性現金 | 34,479 | | | 42,800 | | | 18,478 | |
| 終結 | | | | | |
| 年底現金及現金等價物 | 110,082 | | | 31,004 | | | 35,710 | |
| 限制現金 | 2,657 | | | 3,475 | | | 7,090 | |
| 現金和現金等價物及限制性現金 | 112,739 | | | 34,479 | | | 42,800 | |
| 現金和現金等價物及限制性現金淨增(減少)額 | $ | 78,260 | | | $ | (8,321) | | | $ | 24,322 | |
收入確認。公司在租賃期內以直線方式記錄經營租賃的租金收入，並對因租户無力支付所需款項而可能造成的估計損失保持備抵。如果租户未能支付超過公司對可疑賬户、保證金和信用證的備抵額的合同租賃付款，那麼公司可能不得不在今後的時期內確認額外的可疑賬户費用。公司視情況定期檢討租户的財務狀況，以監察租户的流動資金及信譽。每期公司審查其未清應收賬款，包括直線租金，可疑帳户，並提供備抵，視需要。公司還記錄租賃終止費用時，租户已與公司簽訂了明確的終止協議，而終止費用的支付不受任何條件，必須滿足或免除之前，該費用是到期的公司。如果租户在簽訂明確的終止協議後仍在租賃的空間內，適用的終止將被推遲，並在該租户的佔用期限內得到承認。房客費用償還收入包括租户根據其租賃合同支付的房地產税、保險和其他可收回財產業務費用，並確認為同期發生的相關費用的收入。
截至2019年12月31日和2018年12月31日，約$27.4百萬美元25.7分別為百萬直線租金和應收帳款，扣除大約$的津貼。0.2在截至2019年12月31日和2018年12月31日的這兩年中，100萬美元分別作為其他資產的一個組成部分列入所附的合併資產負債表。
2018年1月1日起，公司採用ASU編號2014-09，與客户簽訂合同的收入(主題606)(“ASU No.2014-09”)，使用修改後的回顧性方法，該方法要求在公司通過之日起進行累積效應調整，根據修改後的回顧性方法，實體也可以選擇將本標準適用於(一)2018年1月1日為止的所有合同，或者(二)僅適用於截至2018年1月1日尚未完成的合同。已完成的合同是指在最初適用之日之前生效的所有(或大部分)收入根據傳統公認會計原則確認的合同。該公司選擇只對截至2018年1月1日尚未完成的合同適用本標準。根據該公司對ASU第2014-09號範圍內合同的評估，該指南影響與房地產銷售有關的收入，並與ASC 610-20一起進行評估，其他收益-非金融資產註銷的損益(“ASC 610-20”)(見下文)。
自2018年1月1日起，該公司採用ASC 610-20的指導方針，適用於銷售或轉讓非金融資產或實質上不符合企業定義的非金融資產。一般來説，該公司的房地產銷售將被視為出售ASC 610-20所定義的非金融資產。ASC 610-20指2014-09年ASU下的收入確認原則(見上文)。根據ASC 610-20，如果公司確定其在持有該資產的實體中沒有控制財務利益，而且該安排符合作為合同應核算的標準，則公司將取消對該資產的確認，並在控制標的資產轉讓給買方時確認不動產銷售的損益。由於採用了這一標準，公司的合併財務報表沒有受到重大影響。
遞延籌資費用。與融資有關的費用在相關貸款期限內用有效利息法資本化並攤銷為利息費用。與公司循環信貸安排有關的遞延融資費用被列為資產，與債務負債有關的遞延融資費用報告為所附綜合資產負債表中債務負債賬面金額的直接扣減。遞延
與循環信貸機制和債務負債有關的融資費用按成本列報，扣除累計攤銷總額約為$。8.3百萬美元6.9截至2019年12月31日和2018年12月31日分別為百萬歐元。
所得税。該公司根據“準則”選擇作為REIT徵税，並從截至2010年12月31日的應税年度開始運作。為了符合REIT的資格，公司必須滿足某些組織和業務要求，包括要求將其年度REIT應税收入的至少90%分配給股東(該收入的計算不考慮支付的股息扣減或資本淨收益，也不一定等於按照公認會計原則計算的淨收入)。作為一個REIT，該公司一般不受聯邦所得税的影響，只要它向股東分配符合條件的股息。如果在任何應税年度不符合REIT的資格，它將按正常的公司所得税税率對其應税收入徵收聯邦所得税，一般不允許在喪失資格的年份後的四年內作為聯邦所得税的用途獲得REIT待遇，除非美國國税局根據某些法定規定給予減免。這樣的事件可能會對公司的淨收入和可供股東分配的淨現金產生重大的不利影響。然而，該公司認為，它的組織和運作方式，有資格作為一個REIT治療。
ASC 740-10，所得税，(“ASC 740-10”)，為如何在財務報表中確認、計量、列報和披露不確定的税收狀況提供指導。ASC 740-10要求評估在編制公司納税申報表過程中所採取的税務立場，以確定這些税種是否“更有可能-而不是”由適用的税務當局維持。未被認為符合更有可能超過不門檻的職位的税收福利被記為本年度的税收支出。截至2019年12月31日和2018年12月31日，該公司不I‘沒有任何未確認的税收優惠，也不相信未來12個月未確認的税收狀況會有任何重大變化。從2010歷年開始，公司的納税申報表將受到聯邦、州和地方税務機關的審查。
以股票為基礎的薪酬和其他長期激勵薪酬。公司遵循ASC 718的規定，補償-股票賠償，説明其以股票為基礎的賠償計劃，該計劃要求在財務報表中確認與股票支付交易有關的補償成本，並以所發行的權益或負債工具的公允價值來衡量成本。該公司的2019年股權激勵計劃(“2019年計劃”)規定授予限制性股票獎勵、業績股票獎勵、無限制股份或上述任何組合。在所附的綜合業務報表中，以股票為基礎的補償被確認為一般和行政費用，並在授予之日按授標的公允價值計量。公司根據歷史經驗和預期行為估算沒收率。根據股票獎勵的具體特點，費用的數額可能會在未來的時期內進行調整。
此外，該公司已根據其修訂及重訂的長期獎勵計劃(經修訂及重述“修訂的長期激勵計劃”)(該計劃於2019年1月8日修訂及重述)，將長期激勵目標獎勵(“業績股份獎勵”)授予該公司的行政人員，而該等獎勵計劃可在每個預先訂立的業績評核期結束後，以公司普通股的股份支付。三年。可能賺取的數額是可變的，取決於該公司普通股的相對股東總回報，與MSCI美國REIT指數(RMS)和富時NAREIT工業指數(FTSE NAREIT Industry Index)在預先確定的業績計量期間的股東總回報相比。根據修正後的LTIP，每個參與者在2019年1月1日或之後授予的業績股票獎勵將表示為若干普通股股份，並以普通股股份結算。目標獎勵以前表示為美元金額，並以普通股結算。從2019年1月1日或以後頒發的業績股票獎勵開始，業績股票獎勵的授予日公允價值將在授予之日使用蒙特卡羅模擬模型確定，並在業績期內以直線方式確認。對於在2019年1月1日之前授予的業績股票獎勵，該公司使用蒙特卡洛模擬模型估算業績股票獎勵在贈款日期和每個報告期的公允價值。2019年1月1日之前授予的業績股票獎勵被確認為在所需業績期間的補償費用，其依據是資產負債表日業績股票獎勵的公允價值，該公允價值根據公司的相對股價表現而變化，並作為應在所附綜合資產負債表中支付的業績股票獎勵的一個組成部分列入。
衍生金融工具的使用。ASC 815，衍生工具和套期保值(見“附註9-衍生金融工具”),提供衍生品和套期保值活動的披露要求，目的是使財務報表使用者更好地瞭解：(A)公司如何和為什麼使用衍生工具；(B)公司如何核算衍生工具和相關對衝項目；(C)衍生工具和相關對衝項目如何影響公司的財務狀況、財務業績和現金流量。此外，還需要披露定性信息，以解釋公司使用衍生工具的目標和策略，以及對衍生工具的公允價值和損益的定量披露。
公司以公允價值將所有衍生產品記錄在所附的合併資產負債表上。衍生工具公允價值變動的會計核算取決於衍生產品的預期用途，公司是否選擇在套期保值關係中指定衍生產品並適用套期保值會計，以及套期保值關係是否符合套期會計適用的必要標準。被指定為對衝資產、負債或可歸因於特定風險的堅定承諾的公允價值變化的衍生品，如利率風險，被視為公允價值對衝。被指定為對衝預期未來現金流或其他類型預測交易的可變性風險敞口的衍生品，被認為是現金流量對衝。套期保值會計一般將套期保值工具上的損益確認時間與確認套期保值資產或負債公允價值的變化相匹配，這些變化可歸因於公允價值對衝中的對衝風險或現金流量對衝中對衝預測交易的收益效應。公司可簽訂旨在經濟上對衝其某些風險的衍生合同，即使對衝會計不適用或公司選擇不適用對衝會計。
截至2019年12月31日，該公司二利率上限以對衝與其現有美元相關的可變現金流100.0百萬可變利率定期貸款。這些上限的名義價值為$。100.0並將有效地將年利率限制在4.0%+1.20%1.70%，取決於槓桿對美元的影響50.02014年12月1日(生效日期)至5月4日50.02015年9月1日(生效日期)至2020年2月3日該公司將所有衍生工具按毛額記錄在所附的合併資產負債表上的其他資產中，因此，不存在淨資產與負債之間的沖銷額。截至2019年12月31日和2018年12月31日，利率上限的公允價值約為美元。0和$25,000分別。
金融工具的公允價值.ASC 820，公允價值計量和披露(見“注10-公允價值計量”)，將公允價值定義為在計量日市場參與者之間有序交易中出售資產或為轉移負債而支付的價格。ASC 820還為使用公允價值計量金融資產和負債提供了指導。ASC 820要求披露公允價值計量所處的公允價值等級範圍內的水平，包括在活躍市場對相同資產或負債使用報價(第1級)、在活躍市場使用類似工具的報價或在非活躍市場使用相同或類似工具的報價(第2級)，以及在市場上不易觀察到的重大估值假設(第3級)。
新會計準則。2016年2月，財務會計準則委員會(FASB)發佈ASU第2016-02號，租約(主題842)(“ASU No.2016-02”)。ASU第2016-02號修正案修改了現有的租賃會計準則，包括要求承租人承認資產負債表上的大多數租賃，並對出租人的會計進行有針對性的修改。ASU第2016-02號適用於2018年12月15日以後的年度期間，包括這些財政年度內的中期。允許儘早通過ASU 2016-02號。ASU第2016-02號要求對在最初申請之日存在或簽訂的所有租約採用經修改的追溯過渡辦法，並可選擇使用某些過渡救濟。在2019年1月1日通過ASU 2016-02號後，公司採用了適用於2019年1月1日之前開始的所有租賃的一攬子實用權宜之計。因此，公司沒有重新評估任何過期或現有合同是否是或包含租約；2)重新評估任何過期或現有租約的租賃分類；3)重新評估任何現有租約的初始直接成本。該公司沒有選擇實際的權宜之計，用事後的眼光重新評估租賃期限。
ASU第2016-02號要求承租人在開始日期對所有租約(短期租約除外)承認下列事項：1)租賃責任，即承租人有義務按貼現的方式支付租約所產生的租金；2)使用權資產(“ROU資產”)，這是一種資產，代表承租人在租賃期間使用或控制使用某一特定資產的權利。ASU第2016-02號還要求承租人將租賃分為融資租賃或經營租賃，其依據是租約是否實際上是承租人對租賃資產的融資購買。這種分類用於評估租賃費用是否應根據有效利息法確認為融資租賃，還是以經營租賃期限內的直線為基礎。該公司是一個辦公空間的承租人，這被歸類為經營租賃下的主題840。由於公司選擇了上文所述的一攬子實際權宜之計，沒有重新評估現有租約的分類，因此，這一租約繼續被視為經營租賃。
2018年7月，FASB發佈了ASU No.2018-11，租賃(主題842)，有針對性的改進(“ASU No.2018-11”)，它為出租人提供了一種實用的權宜之計，按基礎資產類別劃分，不將非租賃部分與相關租賃部分分開，而是將這些組成部分作為單一組成部分加以説明，如果非租賃部分不按照新的收入確認標準(主題606)核算，而且如果滿足某些條件的話。在採納ASU第2016-02號時，該公司採用了這一實用的權宜之計，特別是與其房客償還款有關，否則將在新的收入確認標準下入賬。該公司認為這兩項條件已符合房客償還的條件：(1)非租賃部分轉讓的時間和模式
關聯租賃組件相同，2)非租賃組件不是佈置中的主要組成部分。此外，ASU第2018-11號規定了一種額外的可選過渡方法，允許各實體在採用之日適用新的租賃會計準則，並確認對留存收益期初餘額進行累積效應調整。一個實體在採用新的租賃會計準則的財務報表中所列比較期的報告將繼續按照主題840的現行租賃會計準則報告。該公司於2019年1月1日通過ASU 2016-02號，採用了這一過渡方法。在採用時，未對留存收益的期初餘額進行累積效應調整。
2018年12月，FASB發佈了ASU第2018-20號，租賃(主題842)，出租人範圍狹窄的改進(“ASU No.2018-20”)，允許出租人作為會計政策的選擇，不評估某些銷售税和 其他類似的税種是出租人費用或承租人費用，而不是把這些費用當作承租人費用來核算。此外, ASU第2018-20號要求出租人1)將承租人代表出租人直接向第三方支付的出租人費用排除在外 可變付款和(2)包括承租人在衡量可變租賃收入時償還的出租人費用 以及相關費用。修正案還明確要求出租人將可變付款分配給租賃。 和非租賃組件，並遵循主題842中的認可指南，適用於租賃部分和其他適用範圍。 關於非租賃部分的指導意見，如ASU No.2014-09。
由於ASU No.2016-02、ASU No.2018-11和ASC No.2018-20的通過，對公司作為出租人或承租人的合併財務報表沒有重大影響。根據指導方針，公司已將租金收入和租户費用報銷合併在公司的業務報表上。本公司目前不將內部租賃費用資本化。此外，在2019年1月1日，該公司確認了大約$0.9百萬元及相關ROU資產約$0.8公司合併資產負債表上的百萬美元，依據的是公司公司辦公租賃剩餘期間租賃付款的現值，約為3.5自收養之日起數年。由於租賃中隱含的利率無法輕易確定，用於衡量租賃負債和ROU資產的貼現率是以公司的增量借款利率為基礎的。2.70截至收養日期的百分比。租賃負債作為應付賬款和其他負債的組成部分列入，ROU資產作為其他資產的組成部分列入所附的綜合資產負債表。所有經營租賃費用均在租賃期限內按直線確認.截至2019年12月31日，租賃負債約為$0.6百萬美元的ROU資產大約是$0.6百萬
分段披露。ASC 280，部分報告建立報告企業可報告部分的財務和描述性信息的標準。公司已經決定一報告部分，與投資房地產有關的活動。該公司在房地產方面的投資在地理上是多樣化的，主要的經營決策者在單個資產水平上評估經營業績。由於公司的每一項資產都具有相似的經濟特徵，因此將這些資產合併為一可報告的部分。
附註3.信貸風險集中
可能使公司面臨重大信貸風險的金融工具主要是現金和現金等價物。公司可在聯邦保險金融機構中維持超過聯邦保險限額的存款。然而，公司管理層認為，由於持有這些存款的存託機構的財務狀況，公司沒有面臨重大的信用風險。
截至2019年12月31日，該公司擁有62建築物總數約為3.6百萬平方英尺九改良的地塊，約由48.7位於新澤西州北部/紐約市的英畝，合計約佔百分比30.9按年計算的基本租金的%。這種按年計算的基本租金百分比是根據2019年12月31日生效的租賃合同基租計算的，不包括任何部分或全部減租。
其他房地產公司在其房地產市場上與該公司競爭。這導致對租户佔用空間的競爭。競爭財產的存在可能會對公司租賃空間的能力和可以達到的租金水平產生重大影響。該公司沒有租户在截至2019、2018和2017年12月31日的租金收入中佔到10%以上。
附註4.房地產投資
在截至2019年12月31日的年度內，該公司收購了17工業建築0.7百萬平方英尺四改良的地塊22.6幾英畝。包括購置費用在內的初始投資總額約為美元。289.6百萬美元224.1百萬被記錄在陸地上，$53.9百萬至
建築物和裝修，$11.6以百萬計的無形資產。此外，公司假定$10.0百萬無形負債。
下表列出該公司在截至2019年12月31日止的年度內收購的全資工業物業：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 財產名稱 | | 位置 | | 獲取日期 | | 電話號碼 建築 | | 平方尺 | | 購買價格 (單位：千) 1 |
| 49街 | | 紐約皇后區 | | 2019年2月12日 | | 1 | | | 19,000 | | | $ | 24,017 | |
81 N Hackensack2 | | Kearny，NJ | | 2019年3月8日 | | — | | | — | | | 25,000 | |
48第3及286中環3 | | Kearny，NJ | | (一九二零九年三月二十九日) | | 1 | | | 28,124 | | | 14,085 | |
| 明尼蘇達州和田納西州 | | 加利福尼亞州舊金山 | | 2019年5月28日 | | 2 | | | 119,089 | | | 47,775 | |
51 Kero4 | | 卡爾斯塔特州 | | (2019年8月7日) | | — | | | — | | | 4,025 | |
| 安德森 | | 洛杉磯，加利福尼亞州 | | (2019年8月19日) | | 5 | | | 53,016 | | | 18,100 | |
| 奧本400 | | 奧本州 | | (2019年8月21日) | | 1 | | | 70,345 | | | 9,450 | |
| 摩根 | | 紐約布魯克林 | | (2019年8月29日) | | 2 | | | 195,598 | | | 80,500 | |
| 20街 | | 加利福尼亞州奧克蘭 | | (2019年8月30日) | | 1 | | | 92,884 | | | 23,752 | |
| 斯拉夫人 | | 聖菲斯普林斯，加利福尼亞州 | | (2019年8月30日) | | 2 | | | 29,927 | | | 5,331 | |
東緣5 | | 華盛頓州西雅圖 | | (2019年11月15日) | | — | | | — | | | 2,850 | |
| 惠蘭 | | 東盧瑟福 | | (一九二零九年十二月十三日) | | 1 | | | 50,305 | | | 12,000 | |
| 917谷 | | 普亞盧普州 | | (一九二零九年十二月十九日) | | 1 | | | 40,816 | | | 6,725 | |
| | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | |
| 共計 | | | | | | 17 | | | 699,104 | | | $ | 273,610 | |
1投資總額約為$289.6百萬美元，包括美元6.0以百萬計的結賬成本和購置費用。
2表示一個經過改進的地塊，其中大約包含16.8幾英畝。
3還包括一個改良的地塊，其中大約包含2.9幾英畝。
4表示一個經過改進的地塊，其中大約包含2.0幾英畝。
5表示一個經過改進的地塊，其中大約包含0.9幾英畝。
該公司記錄了截至2019年12月31日止年度的收入和淨收入約為$7.6百萬美元3.0分別與2019年的收購有關。
在截至2018年12月31日的年度內，該公司收購了17工業建築1.0百萬平方英尺五改良的地塊19.9英畝，包括二建築物和一正在重建中的經改良的地塊，完成後將包括大約0.5百萬平方英尺，預計投資總額約為美元112.9百萬(未經審計)，包括重建費用約$36.8百萬包括購置費用在內的初始投資總額約為美元。227.1百萬美元154.5百萬被記錄在陸地上，$64.0百萬美元用於建築物和裝修8.6以百萬計的無形資產。此外，公司假定$4.7百萬無形負債。
下表列出該公司在2018年12月31日終了年度內收購的全資工業產權：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 財產名稱 | | 位置 | | 獲取日期 | | 電話號碼 建築 | | 平方尺 | | 購買價格 (單位：千) 1 |
| 佛蒙特州 | | 加利福尼亞州託蘭斯 | | 2018年1月31日 | | 1 | | | 99,629 | | | $ | 17,500 | |
| 伍德賽德 | | 紐約皇后區 | | 2018年3月6日 | | 1 | | | 83,294 | | | 25,170 | |
| 第一大道南 | | 華盛頓州西雅圖 | | 2018年3月6日 | | 1 | | | 234,720 | | | 42,000 | |
| WicksBlvd | | 加利福尼亞州聖萊安德羅 | | 2018年4月27日 | | 1 | | | 11,300 | | | 2,600 | |
85號Doremus2 | | 紐瓦克 | | 2018年5月7日 | | — | | | — | | | 6,300 | |
| 東谷 | | 倫頓州 | | 2018年5月7日 | | 1 | | | 39,005 | | | 5,950 | |
默塞德3 | | 加利福尼亞州聖萊安德羅 | | (2018年8月2日) | | 4 | | | 225,344 | | | 36,000 | |
| 聖克萊門特 | | 海沃德，加利福尼亞州 | | (2018年9月7日) | | 1 | | | 54,000 | | | 9,000 | |
惠特尼4 | | 加利福尼亞州聖萊安德羅 | | (2018年9月17日) | | 3 | | | 128,073 | | | 22,790 | |
| 商業 | | 卡爾斯塔特州 | | (2018年10月17日) | | 1 | | | 24,000 | | | 3,480 | |
肯特1925 | | 華盛頓州西雅圖 | | (2018年10月24日) | | — | | | — | | | 12,434 | |
| 第6大道 | | 華盛頓州西雅圖 | | 2018年10月31日 | | 1 | | | 50,270 | | | 12,558 | |
| 核桃II | | 康普頓，加利福尼亞州 | | 2018年11月7日 | | 1 | | | 60,040 | | | 11,108 | |
鞋匠6 | | 聖菲斯普林斯，加利福尼亞州 | | 2018年11月14日 | | — | | | — | | | 6,400 | |
| 熱吻II | | 加利福尼亞州弗裏蒙特 | | 2018年12月20日 | | 1 | | | 29,214 | | | 6,200 | |
| 共計 | | | | | | 17 | | | 1,038,889 | | | $ | 219,490 | |
| | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | |
1投資總額約為$227.1百萬美元，包括美元2.9以百萬計的結賬成本和購置費用。
2表示一個經過改進的地塊，其中大約包含3.5幾英畝。
3還包括一個改良的地塊，其中大約包含1.2幾英畝。
4還包括改良的地塊，包括大約0.2幾英畝。
5表示一個經過改進的地塊，其中大約包含12.7幾英畝。
6表示一個經過改進的地塊，其中大約包含2.3幾英畝。
該公司記錄了截至2018年12月31日止年度的收入和淨收入約為$4.8百萬美元1.7分別與2018年的收購有關。
上述資產和負債按公允價值入賬，採用三級投入。這些財產是從不相關的第三方手中使用現有現金、出售財產所得、發行普通股和利用循環信貸機制借款獲得的。
截至2019年12月31日，該公司四正在重建中的物業，在完成後將包括大約0.5百萬平方英尺，預計投資總額約為美元120.4百萬美元，包括重建費用約$52.4百萬在2019年期間，該公司完成了其在佛羅裏達州邁阿密的1775年西北第70大道房地產的重建工作。公司執行了一項完整的工程五-年租約-穩定大約65,000平方呎重建物業。投資總額約為$10.0百萬美元。在2019年期間，該公司還完成了重建工作，並以大約$20的價格出售了位於佛羅裏達州邁阿密的10100 NW 25街房產。14.0百萬美元，收益約為$1.8百萬美元(見“附註5-出售/處置資產持有”)。這房子是空的。該公司將與重建和擴展活動有關的利息資本化約$3.2百萬美元2.5百萬美元0分別在截至12月31日、2019年、2018年和2017年12月31日終了的年份。
附註5.為出售/處置資產持有
當公司符合ASC 360規定的標準時，公司認為該財產是待售的，財產、廠房和設備。持有出售的財產按賬面金額或公允價值的較低部分報告，減去估計出售成本，在出售時不折舊。截至2019年12月31日，該公司不沒有任何財產可供出售。
在截至2019年12月31日的年度內，該公司出售了一洛杉磯市場的房產，售價約為$12.4百萬美元，因此收益約為$4.5百萬一邁阿密市場的重建物業，售價約$14.0百萬美元，因此收益約為$1.8百萬美元二位於華盛頓特區市場的房產，總售價約為$22.5百萬美元，總收益約為$3.1百萬在截至2018年12月31日的年度內，該公司出售了一屬性中的
洛杉磯市場的售價約為$33.2百萬美元，因此收益約為$12.2百萬二邁阿密市場的房產，總價約為$28.6百萬美元，總收益約為$13.1百萬和一華盛頓特區市場的房產，售價約為$20.3百萬美元，因此收益約為$3.3百萬
附註6.高級擔保貸款
截至2019年12月31日，該公司有一筆未償還的高級擔保貸款二-以固定年利率支付利息的年度期限8.0%並於2020年5月到期。高級擔保貸款由以下投資組合擔保：七改良的地塊主要位於新澤西州的紐瓦克。一在保證高級擔保貸款的財產中，可向公司部分償還高級擔保貸款。該財產可由本公司按事先商定的價值部分償還高級擔保貸款。此外，根據高級抵押貸款的條款，借款人可隨時以現金或契據償還貸款，但須經公司批准。在截至2019年12月31日的年度內，該公司收購了二以先前商定的總購買價格擔保高級擔保貸款的財產，其公允價值約為$39.1百萬美元，這導致了大約$39.1高級擔保貸款項下未償金額減少100萬。截至2019年12月31日和2018年12月31日，大約有$15.9百萬美元54.5分別扣除約$100萬的遞延貸款費用0.1百萬美元0.5分別有百萬美元未償還的高級擔保貸款和大約美元0.3百萬美元0.4高級抵押貸款應收利息分別為百萬歐元。應收利息作為其他資產的一個組成部分列入所附的合併資產負債表。
附註7.債務
2019年9月12日，該公司與某些機構投資者簽訂了一項私人配售協議，根據該協議發行了美元。100.0百萬十-年份3.142019年12月2日高級無擔保債券的百分比發行所得用於償還先前未付的美元。50.0將於2021年8月到期的100萬定期貸款和相關的未攤銷遞延融資費用約$0.2百萬英鎊被註銷為債務清償損失。截至2019年12月31日，該公司擁有美元50.0二零二二年九月到期的高級無擔保債券百萬元100.0二零二四年七月到期的高級無擔保債券百萬元50.0二零二六年七月到期的高級無擔保債券百萬元50.0二零二七年十月到期的高級無擔保債券百萬元100.0在2029年12月到期的100萬張高級無擔保票據(統稱為“高級無擔保票據”)和一項信貸安排(“貸款”)，其中包括一美元250.02022年10月到期的百萬無擔保循環信貸貸款和1美元100.02022年1月到期的百萬定期貸款。截至2019年12月31日和2018年12月31日，0和$19.0循環信貸機制未償借款分別為百萬美元和美元100.0百萬美元150.0在定期貸款中，分別有百萬筆未償借款。截至2019年12月31日，該公司二利率上限以對衝與其現有美元相關的可變現金流100.0百萬可變利率定期貸款。截至2018年12月31日，該公司三利率上限以對衝與其現有美元相關的可變現金流150.0百萬可變利率定期貸款。有關該公司利率上限的更多信息，請參見“註釋9-衍生金融工具”。
該機制的總額可增加到最多$600.0百萬美元，但須經行政代理人批准並確定願意提供額外數額的放款人。貸款機制下的未償借款僅限於(1)美元總額中的較小部分250.0百萬循環信貸設施和美元100.0百萬定期貸款或(Ii)60.0未支配財產價值的百分比。貸款機制的利息，包括定期貸款，一般是根據公司的選擇支付的：(I)libor加上適用的libor保證金，或(Ii)適用的基本利率，即行政代理人最高的基本利率，0.50高於聯邦基金實際利率的%，或30天期libor加上適用於libor利率貸款的libor保證金。1.25%。適用的libor保證金範圍為1.05%1.50% (1.05截至2019年12月31日止循環信貸貸款的百分比1.20%1.70% (1.20截至2019年12月31日100.02022年1月到期的百萬定期貸款，取決於公司未償合併債務與公司合併總資產價值的比率。基金要求按季度支付設施年費，數額從0.15%0.30%取決於公司未清合併負債與公司合併總資產價值的比率。
該基金和高級無擔保債券由公司以及擁有未支配財產的公司所有現有和即將成立的子公司擔保。該設施和高級無擔保債券是由公司的財產或持有這些財產的子公司的權益擔保的。該基金和高級無擔保債券包括公司必須遵守的一系列財務契約和其他契約。截至2011年12月31日、2019年和2018年12月31日，該公司遵守了該機制下的契約和高級無擔保票據。
本公司有應付按揭貸款，由某些物業作抵押，並要求每月支付利息及本金，直至到期為止，一般是沒有追索權的。按揭貸款在2020年至2021年到期。截至2019年12月31日，該公司二應付抵押貸款，扣除遞延融資費用，總額約為$44.3百萬美元，按固定年利率加權平均數計算4.1%。截至2018年12月31日，該公司三應付抵押貸款，扣除遞延融資費用，總額約為$45.8百萬美元，按固定年利率加權平均數計算4.1%。截至2019年12月31日和2018年12月31日，擔保債務的財產的賬面總值約為$。114.9百萬美元153.7分別是百萬。
截至2019年12月31日，公司債務的預定本金支付情況如下(千美元)：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 信用 設施 | | 術語 貸款 | | 高年級 無擔保 註記 | | 抵押 貸款 應付款項 | | 債務總額 |
| 2020 | $ | — | | | $ | — | | | $ | — | | | $ | 33,077 | | | $ | 33,077 | |
| 2021 | — | | | — | | | — | | | 11,271 | | | 11,271 | |
| 2022 | — | | | 100,000 | | | 50,000 | | | — | | | 150,000 | |
| 2023 | — | | | | | | | | | — | | | — | |
| 2024 | — | | | — | | | 100,000 | | | — | | | 100,000 | |
| 此後 | — | | | — | | | 200,000 | | | — | | | 200,000 | |
| | | | | | | | | |
| | | | | | | | | |
| 債務總額 | — | | | 100,000 | | | 350,000 | | | 44,348 | | | 494,348 | |
| 遞延籌資費用淨額 | — | | | (417) | | | (2,326) | | | (30) | | | (2,773) | |
| 債務總額，淨額 | $ | — | | | $ | 99,583 | | | $ | 347,674 | | | $ | 44,318 | | | $ | 491,575 | |
| 加權平均利率 | N/a | | | 3.0 | % | | 3.8 | % | | 4.1 | % | | 3.7 | % |
附註8.租賃
以下是自2019年12月31日起生效的租户經營租賃的最低未來現金租金時間表。附表沒有反映延長或替換現有租約的未來租金收入，不包括財產業務費用償還款(千美元)：
| | | | | |
| 2020 | $ | 130,321 | |
| 2021 | 115,704 | |
| 2022 | 98,104 | |
| 2023 | 78,567 | |
| 2024 | 60,999 | |
| 此後 | 149,665 | |
| 共計 | $ | 633,360 | |
附註9.衍生金融工具
利用衍生工具的風險管理目標
公司在經營和經濟條件方面都面臨着一定的風險，公司主要通過對其核心業務活動的管理來管理其對各種業務和業務風險的暴露。公司管理經濟風險，包括利率、流動性和信用風險，主要通過管理其債務融資的金額、來源和持續時間以及衍生金融工具的使用。具體來説，公司參與衍生金融工具，以管理因業務活動而產生的風險敞口，這些業務活動導致支付未來已知和不確定的現金數額，其價值由利率決定。公司的衍生金融工具用於管理主要與其借款有關的已知或預期現金支付的金額、時間和期限的差異。
衍生工具
該公司使用利率衍生品的目標是增加利息支出的穩定性，並管理利率變動的風險敞口。為了實現這一目標，公司主要採用利率上限作為其利率風險管理戰略的一部分，利率上限是指在利率超過商定的固定價格的每一段時間結束時，從交易對手處收到可變金額。本公司不使用衍生工具作交易或投機用途。本公司要求對衝衍生工具必須高度有效，以減低指定作對衝用途的風險敞口。因此，它的任何衍生活動都沒有明顯的失效。
衍生工具公允價值(即損益)變動的會計核算，取決於衍生工具是否被指定為套期保值關係的一部分，以及套期保值關係的類型。未指定為套期保值的衍生工具必須通過收益調整為公允價值。對於指定並可作為現金流量對衝的衍生產品，衍生產品公允價值變動的有效部分最初記錄在累積的其他綜合收益(損失)(“AOCI”)中。在AOCI中記錄的金額隨後在對衝預測交易影響收益的時期內重新分類為收益。衍生產品公允價值變化的無效部分立即在收益中得到確認。
截至2019年12月31日，該公司二利率上限以對衝與其現有美元相關的可變現金流100.0百萬可變利率定期貸款。上限的名義價值為$。100.0將有效地將應付年利率限制在4.0%+1.20%1.70%，取決於槓桿對美元的影響50.02014年12月1日(生效日期)至5月4日50.02015年9月1日(生效日期)至2020年2月3日截至2018年12月31日，該公司三利率上限以對衝與其現有美元相關的可變現金流150.0百萬可變利率定期貸款。上限的名義價值為美元。150.0將有效地將應付年利率限制在4.0%+1.20%1.70%，取決於槓桿對美元的影響50.02014年12月1日(生效日期)至2021年5月4日期間百萬美元50.0二零一五年九月一日(生效日期)至二零九年四月一日50.02015年9月1日(生效日期)至2020年2月3日公司必須按月支付定期貸款的浮動利率，而適用的對手方有義務在libor超過的情況下，根據libor向公司支付某些月浮動利率。4.0%，引用相同的名義金額。
該公司將所有衍生工具按毛額記錄在所附合並資產負債表上的其他資產中，因此，不存在將淨資產與負債相抵銷的數額。下表列出公司指定為對衝工具的衍生工具摘要(單位：千美元)：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 有效 日期 | | 成熟期 日期 | | 利息 率 罷工 | | 公允價值 | | | | 名義數量 | | |
| | | | | | | (一九二零九年十二月三十一日) | | (2018年12月31日) | | (一九二零九年十二月三十一日) | | (2018年12月31日) |
| 衍生儀器 | | | | | | | | | | | | | |
| 資產： | | | | | | | | | | | | | |
| 利率上限 | 12/1/2014 | | 5/4/2021 | | 4.0 | % | | $ | — | | | $ | 25 | | | $ | 50,000 | | | $ | 50,000 | |
| 利率上限 | 9/1/2015 | | 4/1/2019 | | 4.0 | % | | — | | | — | | | — | | | 50,000 | |
| 利率上限 | 9/1/2015 | | 2/3/2020 | | 4.0 | % | | — | | | 1 | | | 50,000 | | | 50,000 | |
| 共計 | | | | | | | $ | — | | | $ | 26 | | | $ | 100,000 | | | $ | 150,000 | |
指定並限定為現金流量套期保值的衍生品公允價值變動的有效部分記錄在AOCI中，並將在經過套期保值的預測交易影響公司可變利率債務收益的期間內重新歸類為利息費用。衍生產品公允價值變動的無效部分直接從收益中確認為利息支出。
下表列出了公司衍生金融工具對截至2019年12月31日和2018年12月31日的合併業務報表的影響(單位：千美元)：
| | | | | | | | | | | |
| 截至12月31日的一年， | | |
| 2019 | | 2018 |
| 現金流量對衝關係中的利率上限： | | | |
| 衍生產品在AOCI中確認的增益金額(有效部分) | $ | (26) | | | $ | 289 | |
| 從AOCI重新分類為利息費用的收益數額(有效部分) | $ | 350 | | | $ | 289 | |
公司估計大約$0.3在接下來的12個月裏，100萬美元將從AOCI中重新歸類為利息支出的增加。
附註10.公允價值計量
ASC 820要求披露公允價值計量所處的公允價值等級範圍內的水平，包括在活躍市場對相同資產或負債使用報價(第1級)、在活躍市場使用類似工具的報價或在非活躍市場使用相同或類似工具的報價(第2級)，以及在市場上不易觀察到的重大估值假設(第3級)。
經常性計量-利率合約
利率上限的公允價值
目前，該公司使用利率上限協議來管理其利率風險，這些工具的估值採用了被廣泛接受的估值技術，包括對衍生品預期現金流的貼現現金流分析。這一分析反映了衍生品的合約條款，包括到期日，並使用了可觀察的基於市場的投入，包括利率曲線。截至2019年12月31日和2018年12月31日，該公司將本標準的規定適用於其利率上限的估值。
以下列出截至2019年12月31日和2018年12月31日按公允價值核算的公司金融工具(千美元)：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 公允價值計量 | | | | | | |
| 總公允價值 | | 報價 活躍的市場 相同的資產 負債 (1級) | | 重大其他 可觀察 投入 (第2級) | | 顯着 看不見 投入 (三級) |
| 資產 | | | | | | | |
| 利率上限為： | | | | | | | |
| (一九二零九年十二月三十一日) | $ | — | | | $ | — | | | $ | — | | | $ | — | |
| (2018年12月31日) | $ | 26 | | | $ | — | | | $ | 26 | | | $ | — | |
按公允價值披露的金融工具
截至2019年12月31日和2018年12月31日，現金和現金等價物、應收賬款和應付賬款的公允價值接近其賬面價值，因為這些投資或負債的短期性質基於一級投入。公司衍生工具的公允價值是根據二級投入評估的。公司應付按揭貸款及高級無抵押債券的公允價值，是根據公司可獲得的借款利率計算出的現值，利率為二級投入，並按適用的信貸息差作出調整，並假設貸款是到期未償還的。公司設施的公允價值接近其賬面價值，因為可變利率近似於公司可獲得的市場借款利率，這是二級投入。公司高級擔保貸款的公允價值接近其賬面價值，因為利率接近借款人可獲得的市場貸款利率，這是二級投入。
下表列出截至2019年12月31日和2018年12月31日公司高級擔保貸款和債務的賬面價值和估計公允價值(千美元)：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 公允價值計量 | | | | | | | | |
| 總公允價值 | | 報價 活躍市場 表示相同 資產和 負債 (1級) | | 顯着 其他 可觀察 投入 (第2級) | | 顯着 看不見 投入 (三級) | | 承載價值 |
| 資產 | | | | | | | | | |
| 高級擔保貸款： | | | | | | | | | |
| (一九二零九年十二月三十一日) | $ | 15,915 | | | $ | — | | | $ | 15,915 | | | $ | — | | | $ | 15,858 | |
| (2018年12月31日) | $ | 55,000 | | | $ | — | | | $ | 55,000 | | | $ | — | | | $ | 54,492 | |
| 負債 | | | | | | | | | |
| 債務： | | | | | | | | | |
| (一九二零九年十二月三十一日) | $ | 503,028 | | | $ | — | | | $ | 503,028 | | | $ | — | | | $ | 491,575 | |
| (2018年12月31日) | $ | 455,159 | | | $ | — | | | $ | 455,159 | | | $ | — | | | $ | 462,097 | |
附註11.股東權益
公司的授權股本包括400,000,000普通股，0.01每股票面價值，以及100,000,000優先股，0.01每股票面價值。該公司有一個在市場上的股票發行計劃(“美元”)。300根據該計劃，公司可以發行和出售其普通股的股票，其總髮行價最高可達$300.0百萬美元148.9截至2019年12月31日，仍有100萬歐元剩餘，數額和時間由公司不時確定。在執行$300百萬自動取款機項目，該公司有一美元250.0百萬自動取款機計劃(美元)250(“百萬自動取款機方案”)，截至2019年5月已得到大量利用，已不再活躍，a美元200.0百萬自動取款機計劃(美元)200(“百萬自動取款機計劃”)，截至2018年6月30日，該項目已得到充分利用，目前已不再活躍。美元下的實際銷售300“百萬自動取款機計劃”(如果有的話)將取決於公司不時決定的各種因素，其中包括市場條件、公司普通股的交易價格、公司確定公司的適當資金來源以及該公司可利用的資金的可能用途。該公司打算使用根據美元發行股票所得的淨收益300百萬自動取款機計劃，如果有的話，用於一般的公司用途，其中可能包括今後的收購和償還債務，包括在該機制下的借款。在截至2019年12月31日止的一年內，本公司發行了6,064,576普通股的加權平均發行價為$45.85每股低於$300百萬自動取款機計劃和$250百萬自動取款機方案，淨收入約為$274.0向適用的銷售代理支付總額約$4.0百萬在截至2018年12月31日止的一年內，該公司總共發行了5,492,707普通股的加權平均發行價為$38.04每股低於$250百萬自動取款機計劃和$200百萬自動取款機方案，淨收入約為$205.9向適用的銷售代理支付總額約$3.0百萬截至2019年12月31日和2018年12月31日，該公司的普通股總髮行價高達美元148.9美元項下可供發放的百萬美元300百萬自動取款機計劃和美元129.9美元項下可供發放的百萬美元250分別有百萬自動取款機計劃。
公司有一個股份回購計劃，授權公司最多回購3,000,000在2020年12月31日之前不時購買其已發行普通股的股份。根據該計劃購買的普通股票將在公開市場或聯邦證券法和其他法律要求允許的私下談判交易中進行。回購的時間、方式、價格和數額將由公司斟酌決定，並將受經濟和市場條件、股票價格、適用的法律要求和其他因素的影響。該計劃可能在任何時候被暫停或終止。截至2019年12月31日，該公司不沒有根據股票回購授權回購任何股票。
2019年4月30日，公司股東批准了2019年計劃，取代了2010年股權激勵計劃(“2010年計劃”)。2019年計劃允許授予限制性股票獎勵、業績股票獎勵和不受限制的股票獎勵。根據2019年計劃可能發行的公司普通股的最高數量是1,898,961，其中包括(I)1,510,079最初根據2019年計劃和(2)保留和可供發行的股份388,882根據2010年計劃發行的股票，如果根據2010年計劃被沒收、取消或以其他方式終止，應添加到2019年計劃下可發行的股票中。根據2010年計劃，將不再頒發任何獎項。
在2019年4月30日舉行的股東年會上，該公司總共批准了11,200根據2019年計劃向其獨立董事提供的無限制普通股股份，授予日期，每股公允價值為$44.65。無限制普通股的授予日期公允價值是根據公司普通股在授予之日的收盤價確定的。公司確認大約$0.5截至2019年12月31日止年度與這一發行有關的賠償費用為百萬美元。
2017年7月19日，該公司贖回了所有1,840,000已發行股份7.75%A系列累積可贖回優先股(“A系列優先股”)現金贖回價格為$25.00每股加每股$0.096875代表2017年7月1日至2017年7月19日(但不包括)每股應計股息和未付股息。公司確認了大約$1.8在截至2017年12月31日的年度內，百萬美元代表着與贖回A系列優先股有關的原始發行成本的註銷。
截至2019年12月31日，1,898,961根據2019年計劃核準發行的普通股股份，作為限制性股票贈款、不受限制的股票獎勵或業績股票獎勵，其中1,460,991仍可供分發。在2010年2月16日(開始運作)至2019年12月31日期間發出的限制股票獎勵的批出日期為每股公允價值不等。14.20轉至$50.10。2019年12月31日終了年度授予的限制性股票的公允價值約為美元。5.2受限制股票的轉歸期為五好幾年了。截至2019年12月31日，該公司大約擁有美元6.1與限制性股票發行有關的未確認賠償費用總額中的百萬，預計將在剩餘的加權平均期間內確認3.8好幾年了。該公司確認賠償費用約為$1.9百萬美元1.9百萬美元1.7分別為截至12月31日、2019、2018年和2017年12月31日終了年度與限制性股票發行有關的百萬美元。
以下是截至12月31日、2019、2018年和2017年12月31日、2019、2018年和2017年12月31日、2019、2018年和2017年12月31日、2019、2018年和2017年按相關加權平均授予日公允價值股票價格向公司高管和僱員發放的
限制性股票活動：
| | | | | | | | | | | |
| 股份 | | 加權 平均補助金 日期-再公允價值 |
| 截至二零一六年十二月三十一日止已發行的非歸屬股份 | 395,281 | | | $ | 20.48 | |
| 獲批 | 32,247 | | | 26.52 | |
| 被沒收 | (50,008) | | | 21.60 | |
| 既得利益 | (20,337) | | | 18.06 | |
| 截至2017年12月31日止已發行的非既得利益股份 | 357,183 | | | 21.01 | |
| 獲批 | 53,915 | | | 34.63 | |
| 被沒收 | (11,830) | | | 20.30 | |
| 既得利益 | (15,338) | | | 20.21 | |
| 截至2018年12月31日已發行的非既得股 | 383,930 | | | 22.98 | |
| 獲批 | 111,099 | | | 46.99 | |
| 被沒收 | (52,892) | | | 31.02 | |
| 既得利益 | (15,367) | | | 23.90 | |
| 截至2019年12月31日止已發行的非歸屬股份 | 426,770 | | | $ | 28.20 | |
以下為截至2019年12月31日止已發行的非歸屬股份總額的歸屬附表：
| | | | | |
| 非歸屬股份歸屬附表 | 股份轉讓數量 |
| 2020 | 295,936 | |
| 2021 | 8,135 | |
| 2022 | 7,101 | |
| 2023 | 32,016 | |
| 2024 | 83,582 | |
| 此後 | — | |
| 非歸屬股份共計 | 426,770 | |
長期獎勵計劃：
截至2019年12月31日，三績效股票獎公開業績評估期：2017年1月1日至2019年12月31日、2018年1月1日至2020年12月31日和209年1月1日至2021年12月31日。截至2019年12月31日止的一年內，本公司發出196,087普通股股份，價格為$36.55與2016年1月1日至2018年12月31日期間績效股票獎勵相關的每股收益。與2019年1月1日之前授予的公開業績股票獎勵相關的費用根據公司的相對股價表現而不同季度。
下表彙總了有關2019年1月1日之前授予的業績份額獎勵的某些信息(單位：千美元)：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 公允價值 | | 權責發生制 | | 費用 | | | | |
| | | | | | 截至12月31日的一年， | | | | |
| 業績分攤期 | | (一九二零九年十二月三十一日) | | (一九二零九年十二月三十一日) | | 2019 | | 2018 | | 2017 |
| 2018年1月1日至2020年12月31日 | | $ | 6,521 | | | $ | 4,343 | | | $ | 3,208 | | | $ | 1,135 | | | $ | — | |
2017年1月1日至12月31日1 | | 7,290 | | | 7,290 | | | 3,217 | | | 2,540 | | | 1,532 | |
| 2016年1月1日至2018年12月31日 | | — | | | — | | | — | | | 3,388 | | | 2,189 | |
| 2015年1月1日至2017年12月31日 | | — | | | — | | | — | | | — | | | 2,994 | |
| 共計 | | $ | 13,811 | | | $ | 11,633 | | | $ | 6,425 | | | $ | 7,063 | | | $ | 6,715 | |
1在2019年12月31日之後，賠償委員會確定了大約$7.3在截至2019年12月31日的業績期間，根據長期獎勵計劃賺取了100萬美元，共計135,494普通股的股份被髮行給了高管們。
根據該公司於2019年1月8日修改和重申的修正後的LTIP，2019年1月1日或之後授予的目標獎勵的每個參與者的業績股票目標獎將表示為若干普通股股份，並以普通股股份結算。目標獎勵以前表示為美元金額，並以普通股結算。從2019年1月1日或以後頒發的業績股票獎勵開始，業績股票獎勵的授予日公允價值將在授予之日使用蒙特卡羅模擬模型確定，並在業績期內以直線方式確認。
下表彙總了有關2019年1月1日或以後頒發的業績股票獎勵的某些信息(單位：千美元)：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | 費用 | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | 截至12月31日的一年， | | | | | | |
| 業績分攤期 | | | | | | 批出日期的公允價值 | | | | | | | | | 2019 | | | 2018 | | | 2017 |
| (2099年1月1日至2021年12月31日) | | | | | | $ | 4,829 | | | | | | | | | | $ | 1,610 | | | | $ | — | | | | $ | — | |
股息：
下表列出截至2019年12月31日和2018年12月31日終了年度每股支付或應付的現金紅利：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
為三人 結束的幾個月 | | 保安 | | 股利 每股 | | 申報日期 | | 記錄日期 | | 付款日期 |
| (一九二零九年三月三十一日) | | 普通股 | | $ | 0.24 | | | (一九二九年二月五日) | | (一九二零九年三月二十九日) | | (一九二零九年四月十二日) |
| (一九二零九年六月三十日) | | 普通股 | | $ | 0.24 | | | (2019年4月30日) | | (一九二零九年七月五日) | | (一九二零九年七月十九日) |
| (一九二零九年九月三十日) | | 普通股 | | $ | 0.27 | | | (2019年7月26日) | | (一九二零九年十月四日) | | (一九二零九年十月十八日) |
| (一九二零九年十二月三十一日) | | 普通股 | | $ | 0.27 | | | (一九二零九年十月二十九日) | | (一九二零九年十二月三十一日) | | (二零二零年一月十四日) |
| | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
為三人 結束的幾個月 | | 保安 | | 股利 每股 | | 申報日期 | | 記錄日期 | | 付款日期 |
| 2018年3月31日 | | 普通股 | | $ | 0.22 | | | 2018年2月6日 | | 2018年3月28日 | | 2018年4月12日 |
| 2018年6月30日 | | 普通股 | | $ | 0.22 | | | 2018年5月1日 | | (2018年7月6日) | | (2018年7月20日) |
| 2018年9月30日 | | 普通股 | | $ | 0.24 | | | 2018年8月1日 | | (2018年10月5日) | | (2018年10月19日) |
| (2018年12月31日) | | 普通股 | | $ | 0.24 | | | 2018年10月31日 | | (2018年12月18日) | | (一九二零九年一月十一日) |
| | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | |
2017年7月19日，該公司贖回了所有1,840,000A系列優先股的流通股，贖回價格為$25.00每股加每股$0.096875代表2017年7月1日至2017年7月19日(但不包括)每股應計股息和未付股息。
附註12.每股淨收入(虧損)
根據ASC 260-10-45，確定股票支付交易中授予的票據是否參與證券，包含不可沒收的股息權利的非既得股支付獎勵是參與證券，並按照兩類方法計算每股收益。計算每股收益的兩類方法是根據宣佈的股息(無論是否已支付)和未分配收益的參與權分配普通股和任何參與證券的每股收益。在兩類方法下，每股收益是通過將分配給普通股股東和分配給普通股股東的未分配收益之和除以當期流通普通股的加權平均數目來計算的。該公司的非歸屬股份被視為參與證券，因為這些基於股份的獎勵包含不可剝奪的股息權利，無論獎勵最終歸屬還是到期。公司不截至2019、2018年和2017年12月31日止的年度未發行的反稀釋證券或稀釋限制性股票獎勵。
根據公司關於確定在股票支付交易中授予的工具是否參與證券和每股收益核算的政策，根據兩類方法，普通股的淨收益(虧損)根據申報的股息(如果有的話)分配給所有參與證券(加權平均普通股和未發行的限制性股份)進行調整。根據這種方法，分配給402,380, 368,912和375,924截至2019年12月31日、2018年12月31日和2017年12月31日止上市的加權平均未歸屬限制股票。
在每個預先確定的業績計量期間結束後，公司普通股的股票可能應支付的業績股份獎勵，在計算攤薄加權平均普通股時，假設報告期是計量期的結束，其影響是稀釋的，作為意外發行股份包括在內。與業績股份獎勵相關的稀釋股份為294,570和0截至12月31日止的年份分別為2019年12月31日和2018年。
附註13.經營業績季報-未經審計
下表彙總了公司的季度財務信息。
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 2019年季度結束 | | | | | | |
| 3月31日 | | 六月三十日 | | 9月30日 | | 十二月三十一日 |
| (除股票和每股數據外，以千計) | | | | | | |
| 總收入 | $ | 40,880 | | | $ | 41,730 | | | $ | 43,397 | | | $ | 45,015 | |
| 費用和支出共計 | (27,071) | | | (28,115) | | | (27,275) | | | (29,724) | |
| 其他收入和(支出)共計 | 1,723 | | | (3,236) | | | (1,338) | | | (470) | |
| 淨收益 | 15,532 | | | 10,379 | | | 14,784 | | | 14,821 | |
| 可供普通股股東使用的淨收入 | $ | 15,434 | | | $ | 10,315 | | | $ | 14,689 | | | $ | 14,727 | |
| 普通股每股收益-基本收益和稀釋收益： | | | | | | | |
可供普通股股東使用的淨收入，基本1 | $ | 0.25 | | | $ | 0.16 | | | $ | 0.22 | | | $ | 0.22 | |
普通股股東可用淨收入，稀釋後1 | $ | 0.25 | | | $ | 0.16 | | | $ | 0.22 | | | $ | 0.22 | |
| 基本加權平均普通股 | 61,456,965 | | | 63,780,645 | | | 65,724,426 | | | 66,706,245 | |
| 稀釋加權平均普通股 | 61,604,250 | | | 64,075,215 | | | 66,018,996 | | | 67,000,815 | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 2018年季度結束 | | | | | | |
| 3月31日 | | 六月三十日 | | 9月30日 | | 十二月三十一日 |
| (除股票和每股數據外，以千計) | | | | | | |
| 總收入 | $ | 37,107 | | | $ | 37,238 | | | $ | 37,899 | | | $ | 39,413 | |
| 費用和支出共計 | (25,708) | | | (25,099) | | | (24,712) | | | (26,912) | |
| 其他收入和(支出)共計 | (1,342) | | | 7,998 | | | (3,065) | | | 10,471 | |
| 淨收益 | 10,057 | | | 20,137 | | | 10,122 | | | 22,972 | |
| 可供普通股股東使用的淨收入 | $ | 9,992 | | | $ | 20,012 | | | $ | 10,056 | | | $ | 22,827 | |
| 普通股每股收益-基本收益和稀釋收益： | | | | | | | |
可供普通股股東使用的淨收入，基本1 | $ | 0.18 | | | $ | 0.35 | | | $ | 0.17 | | | $ | 0.38 | |
普通股股東可用淨收入，稀釋後1 | $ | 0.18 | | | $ | 0.35 | | | $ | 0.17 | | | $ | 0.38 | |
| 基本加權平均普通股 | 55,127,580 | | | 56,698,959 | | | 58,369,252 | | | 59,689,965 | |
| 稀釋加權平均普通股 | 55,127,580 | | | 56,698,959 | | | 58,369,252 | | | 59,689,965 | |
1上述季度每股收益是根據每個季度已發行的普通股加權平均數計算的。合併業務報表中截至12月31日、2019年和2018年12月31日、2019年和2018年12月31日終了年度的每股收益是根據截至12月31日、2019年和2018年12月31日、2019年和2018年12月31日終了年度的已發行普通股加權平均數計算的。由於四捨五入，季度財務數據的總和可能不同於截至12月31日、2019年和2018年的年度數據。
附註14.承付款和意外開支
訴訟.公司不參與任何重大訴訟，也不受任何重大訴訟的威脅。在正常的業務過程中，公司可能不時參與與其財產的所有權和經營有關的法律訴訟。管理層並不期望任何負債，如果有的話，可能
這些法律行動的最終結果將對公司的合併財務狀況、經營結果或現金流動產生重大影響。
環境問題。該公司擁有和將要收購的工業財產受各種聯邦、州和地方環境法的約束。根據這些法律，法院和政府機構有權要求公司作為受污染財產的所有者清理財產，即使它不知道或不對污染負責。這些法律也適用於在某一財產受到污染時擁有該財產的人，因此，即使在公司出售其獲得的一些財產之後，公司也有可能承擔這些費用。除清理費用外，環境污染還可能影響財產的價值，從而影響業主以財產作為抵押或出售財產的能力。根據適用的環境法，法院和政府機構也有權要求將廢物送往垃圾處理設施(如垃圾填埋場或焚燒爐)的人，在該設施受到污染並威脅到人類健康或環境時，支付清理該設施的費用。
此外，法院的各種裁決規定，第三方可以就財產污染所造成的損害要求賠償。例如，在公司某一物業接觸石棉的人，如因石棉而受傷，可尋求追討損害賠償。最後，其中一些環境法限制在各種活動中使用財產或場所條件。例如，法律要求使用化學品的企業仔細管理這些化學品，並通知地方官員正在使用這些化學品。
本公司可負責上述任何費用。清理受污染財產、為索賠辯護或遵守環境法的費用可能是實質性的，可能會對可供分配給其股東的資金產生不利影響。一般情況下，該公司在獲得每一項財產之前，都會獲得“第一階段環境工地評估”(ESA)。然而，這些環境協定可能不會披露可能對公司的業務、資產、運營結果或流動性產生重大不利影響的所有環境成本，也可能無法確定所有潛在的環境負債。
該公司利用當地第三方物業管理公司進行日常物業管理，並將依靠這些第三方按照適用的聯邦、州和地方環境法經營其工業財產，並及時將任何環境污染或類似問題通知本公司。
因此，公司可能會承擔它不知道的物質環境責任。該公司不能保證：(1)將來的法律或規例不會對其施加物質環境責任；或(2)公司工業物業的環境狀況不會受其工業物業附近的物業狀況(例如有漏水的地下儲存罐)或與公司無關的第三者的影響。截至2019年12月31日或2018年12月31日，該公司不知道有任何重大或實質性的風險。
一般無保險損失。本公司承擔財產和租金損失、責任和恐怖主義保險。公司認為，鑑於損失的相對風險、這種保險的費用以及目前的行業做法，保單條款、條件、限額和免賠額在這種情況下是充分和適當的。此外，公司的財產位於或將來可能位於受地震和洪水活動影響的地區。因此，該公司在適用的情況下，為這些財產獲得了有限的地震和洪水保險。然而，也有某些類型的特別損失，例如戰爭行為造成的損失，這些損失可能是不可保的，也可能是經濟上不可保的。雖然該公司已獲得某些恐怖主義行為的保險，但它認為這是商業上合理的政策規格和保險限額，但無法保證該公司能夠根據這類保險單收取款項。如果發生無保險損失，公司可能會失去對財產的投資和預期的利潤和現金流量。截至2019年12月31日或2018年12月31日，該公司不知道有任何重大或實質性的風險。
合同承諾。截至2020年2月6日，該公司二與第三方賣方簽訂的未到期合同一工業產權66,000平方尺一改良的地塊2.78幾英畝。當局並無保證該公司會根據合約取得該物業及經改良的地塊，因為擬議的收購須視乎完成滿意的盡職調查及各種結業條件而定。下表彙總了有關該公司根據合同擁有的財產和經改良的地塊的某些信息：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 市場 | | 電話號碼
建築 | | 平方尺 | | 購買價格
(單位：千) | | 假定債務
(單位：千) |
| 洛杉磯 | | 1 | | | 65,670 | | | $ | 18,000 | | | $ | — | |
| 新澤西北部/紐約市 | | — | | | — | | | — | | | — | |
舊金山灣區1 | | — | | | — | | | 12,000 | | | — | |
| 西雅圖 | | — | | | — | | | — | | | — | |
| 邁阿密 | | — | | | — | | | — | | | — | |
| 華盛頓特區。 | | — | | | — | | | — | | | — | |
| 共計 | | 1 | | | 65,670 | | | $ | 30,000 | | | $ | — | |
1代表一改良的地塊2.78幾英畝。
截至2020年2月6日，該公司一不具約束力的意向書與第三方買方出售三華盛頓特區的工業地產市場總計約340,000平方英尺，售價約$54.0百萬美元。我們並沒有保證公司會根據意向書出售物業，因為建議的產權處置須視乎合約的完成及滿意的盡職調查及結業條件而定。
附註15.後續事件
在2020年1月6日，該公司償還了一美元32.7須於2020年3月到期的按揭貸款，利息為3.65%.
2020年2月5日，公司董事會宣佈派發現金股息0.27其普通股的每股應於2020年4月10日支付給截至2020年3月27日營業結束時有記錄的股東。
Terreno房地產公司
附表III
房地產投資與累計折舊
截至2019年12月31日
(單位：千)
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | 初始成本 致公司 | | | | 費用 資本化 後繼 到 採辦 | | 結轉總額 2019年12月31日 | | | | | | | | | | | |
| 財產名稱 | | 沒有。的 BLDGS | | 位置 | | 累贅 | | | 土地用途 | | | 建築物及 改進 | | | | 土地用途 | | | 建築物及 改進 | | 共計 | | | 累積
折舊 | | | 年 後天 | | 年 建造 |
| 洛杉磯 | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 104街 | | 1 | | | 洛杉磯，加利福尼亞州 | | $ | — | | | $ | 3,701 | | | $ | 976 | | | $ | — | | | $ | 3,701 | | | $ | 976 | | | $ | 4,677 | | | $ | 58 | | | 2017 | | 1951 |
| 139街 | | 2 | | | 卡森，加利福尼亞州 | | — | | | 21,236 | | | 15,783 | | | 2 | | | 21,236 | | | 15,785 | | | 37,021 | | | 847 | | | 2017 | | 1965/2003 |
| 630格拉斯哥 | | 1 | | | 加利福尼亞州英格爾伍德 | | — | | | 2,245 | | | 1,855 | | | 400 | | | 2,245 | | | 2,255 | | | 4,500 | | | 658 | | | 2011 | | 1988 |
| 格拉斯哥 | | 1 | | | 加利福尼亞州英格爾伍德 | | — | | | 1,759 | | | 1,555 | | | 297 | | | 1,759 | | | 1,852 | | | 3,611 | | | 366 | | | 2014 | | 1981 |
| 百老匯14611 | | 1 | | | 加利福尼亞州Gardena | | — | | | 4,757 | | | 1,243 | | | 1,020 | | | 4,757 | | | 2,263 | | | 7,020 | | | 880 | | | 2013 | | 1962 |
| 19601漢密爾頓 | | 1 | | | 加利福尼亞州託蘭斯 | | — | | | 7,409 | | | 4,072 | | | 744 | | | 7,409 | | | 4,816 | | | 12,225 | | | 1,141 | | | 2011 | | 1985 |
| 709 Hindry | | 1 | | | 加利福尼亞州英格爾伍德 | | — | | | 2,105 | | | 2,972 | | | 168 | | | 2,105 | | | 3,140 | | | 5,245 | | | 296 | | | 2016 | | 1984 |
| 相思 | | 1 | | | 康普頓，加利福尼亞州 | | — | | | 5,143 | | | 1,985 | | | 625 | | | 5,143 | | | 2,610 | | | 7,753 | | | 470 | | | 2017 | | 1972 |
| 安德森 | | 5 | | | 洛杉磯，加利福尼亞州 | | — | | | 17,095 | | | 1,271 | | | 323 | | | 17,095 | | | 1,594 | | | 18,689 | | | 14 | | | 2019 | | 1912-1987 |
| 多明格斯 | | — | | | 洛杉磯，加利福尼亞州 | | — | | | 11,370 | | | 1,535 | | | 1,504 | | | 11,370 | | | 3,039 | | | 14,409 | | | 152 | | | 2017 | | — | |
| 加菲爾德 | | 5 | | | 商業，CA | | 21,333 | | | 27,539 | | | 22,694 | | | 3,738 | | | 27,539 | | | 26,432 | | | 53,971 | | | 7,343 | | | 2012 | | 2002 |
| 霍桑 | | 8 | | | 加利福尼亞州霍桑 | | — | | | 17,226 | | | 10,069 | | | 1,509 | | | 17,226 | | | 11,578 | | | 28,804 | | | 782 | | | 2017 | | 1952/1986 |
| 拉斯赫馬納斯 | | 1 | | | 康普頓，加利福尼亞州 | | — | | | 3,330 | | | 751 | | | 673 | | | 3,330 | | | 1,424 | | | 4,754 | | | 254 | | | 2014 | | 1970 |
| 林伍德 | | 3 | | | 林伍德，加利福尼亞州 | | — | | | 43,885 | | | — | | | — | | | 43,885 | | | — | | | 43,885 | | | — | | | 2017 | | 1988 |
| 曼哈頓海灘 | | 1 | | | 加州雷東多海灘 | | — | | | 7,874 | | | 5,641 | | | 443 | | | 7,874 | | | 6,084 | | | 13,958 | | | 1,347 | | | 2012 | | 1963/1970 |
| 鞋匠 | | — | | | 聖菲斯普林斯，加利福尼亞州 | | — | | | 4,759 | | | 1,099 | | | 25 | | | 4,759 | | | 1,124 | | | 5,883 | | | 43 | | | 2018 | | 1986/1997 |
| 斯拉夫人 | | 2 | | | 聖菲斯普林斯，加利福尼亞州 | | — | | | 4,679 | | | 697 | | | 45 | | | 4,679 | | | 742 | | | 5,421 | | | 8 | | | 2019 | | 1967/1973 |
| 南主 | | 2 | | | 卡森，加利福尼亞州 | | — | | | 16,371 | | | 7,045 | | | 17,043 | | | 16,371 | | | 24,088 | | | 40,459 | | | 6,122 | | | 2012/2014 | | 2016 |
| 南主三 | | 1 | | | 加利福尼亞州Gardena | | — | | | 11,521 | | | 12,467 | | | — | | | 11,521 | | | 12,467 | | | 23,988 | | | 849 | | | 2017 | | 2016 |
| 電報泉 | | 2 | | | 聖菲斯普林斯，加利福尼亞州 | | — | | | 7,063 | | | 7,236 | | | 241 | | | 7,063 | | | 7,477 | | | 14,540 | | | 529 | | | 2017 | | 2007 |
| 佛蒙特州 | | 1 | | | 加利福尼亞州託蘭斯 | | — | | | 10,173 | | | 7,105 | | | 221 | | | 10,173 | | | 7,326 | | | 17,499 | | | 365 | | | 2018 | | 1978 |
| 1215核桃 | | 1 | | | 康普頓，加利福尼亞州 | | — | | | 6,130 | | | 2,522 | | | 10 | | | 6,130 | | | 2,532 | | | 8,662 | | | 174 | | | 2017 | | 1969/1990 |
| 核桃II | | 1 | | | 康普頓，加利福尼亞州 | | — | | | 6,097 | | | 5,069 | | | 595 | | | 6,097 | | | 5,664 | | | 11,761 | | | 169 | | | 2018 | | 1969 |
新澤西北部/ 紐約市 | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 道奇道1號 | | 1 | | | 新澤西州西考德威爾 | | — | | | 3,819 | | | 2,982 | | | 1,628 | | | 3,819 | | | 4,610 | | | 8,429 | | | 1,459 | | | 2013 | | 1985 |
| 17麥迪遜 | | 1 | | | NJ費爾菲爾德 | | — | | | 974 | | | 1,647 | | | 543 | | | 974 | | | 2,190 | | | 3,164 | | | 590 | | | 2013 | | 1979 |
| 20 Pulaski | | 1 | | | 巴約恩州 | | — | | | 4,003 | | | 4,946 | | | 1,201 | | | 4,003 | | | 6,147 | | | 10,150 | | | 1,235 | | | 2014 | | 1965 |
| 22麥迪遜 | | 1 | | | NJ費爾菲爾德 | | — | | | 1,365 | | | 1,607 | | | 885 | | | 1,365 | | | 2,492 | | | 3,857 | | | 203 | | | 2015 | | 1979 |
| 第483號及286號中環 | | 1 | | | Kearny，NJ | | — | | | 12,061 | | | 1,664 | | | — | | | 12,061 | | | 1,664 | | | 13,725 | | | 41 | | | 2019 | | 1978/1983 |
| 49街 | | 1 | | | 紐約皇后區 | | — | | | 21,674 | | | 2,999 | | | 1,125 | | | 21,674 | | | 4,124 | | | 25,798 | | | 104 | | | 2019 | | 1966 |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | 初始成本 致公司 | | | | 費用 資本化 後繼 到 採辦 | | 結轉總額 2019年12月31日 | | | | | | | | | | | |
| 財產名稱 | | 沒有。的 BLDGS | | 位置 | | 累贅 | | | 土地用途 | | | 建築物及 改進 | | | | 土地用途 | | | 建築物及 改進 | | 共計 | | | 累積
折舊 | | | 年 後天 | | 年 建造 |
| 50 Kero | | 2 | | | 卡爾斯塔特州 | | — | | | 10,343 | | | 3,876 | | | 3,100 | | | 10,343 | | | 6,976 | | | 17,319 | | | 455 | | | 2017 | | 1970 |
| 51 Kero | | — | | | 卡爾斯塔特州 | | — | | | 3,236 | | | 589 | | | 1 | | | 3,236 | | | 590 | | | 3,826 | | | 7 | | | 2019 | | 1956-1966 |
| 第74次北卑爾根 | | 1 | | | 北卑爾根 | | — | | | 2,933 | | | 1,817 | | | 353 | | | 2,933 | | | 2,170 | | | 5,103 | | | 255 | | | 2016 | | 1973 |
| 81 N.Hackensack | | — | | | Kearny，NJ | | — | | | 25,901 | | | — | | | — | | | 25,901 | | | — | | | 25,901 | | | — | | | 2019 | | |
| 85號Doremus | | — | | | 紐瓦克 | | — | | | 5,918 | | | 513 | | | — | | | 5,918 | | | 513 | | | 6,431 | | | 28 | | | 2018 | | 0 |
| 341米歇爾 | | 1 | | | 卡爾斯塔特州 | | — | | | 2,372 | | | 4,798 | | | 891 | | | 2,372 | | | 5,689 | | | 8,061 | | | 993 | | | 2013 | | 1973 |
| 422 Frelinghuysen | | — | | | 紐瓦克 | | — | | | 16,728 | | | — | | | 6,781 | | | 16,728 | | | 6,781 | | | 23,509 | | | 317 | | | 2017 | | — | |
| 465草甸 | | 1 | | | 卡爾斯塔特州 | | — | | | 713 | | | 1,618 | | | 229 | | | 713 | | | 1,847 | | | 2,560 | | | 378 | | | 2013 | | 1972 |
| 550德蘭西 | | 1 | | | 紐瓦克 | | — | | | 9,230 | | | 4,855 | | | 1,970 | | | 9,230 | | | 6,825 | | | 16,055 | | | 1,237 | | | 2013 | | 2 | |
| 620分部 | | 1 | | | 伊麗莎白 | | — | | | 6,491 | | | 3,568 | | | 3,405 | | | 6,491 | | | 6,973 | | | 13,464 | | | 2,708 | | | 2011 | | 1980 |
| 西側7777 | | 1 | | | 北卑爾根 | | — | | | 4,525 | | | 8,856 | | | — | | | 4,525 | | | 8,856 | | | 13,381 | | | 616 | | | 2017 | | 1967 |
| 900哈特 | | 1 | | | Piscataway，NJ | | — | | | 3,202 | | | 3,866 | | | 1,301 | | | 3,202 | | | 5,167 | | | 8,369 | | | 898 | | | 2014 | | 1983 |
| 北901 | | — | | | 伊麗莎白 | | — | | | 8,035 | | | 913 | | | 829 | | | 8,035 | | | 1,742 | | | 9,777 | | | 352 | | | 2016 | | 2016 |
| A大道 | | 4 | | | 卡爾斯塔特州 | | — | | | 7,516 | | | 4,660 | | | 684 | | | 7,516 | | | 5,344 | | | 12,860 | | | 476 | | | 2017 | | 1951/1957 |
| 貝爾維爾 | | 1 | | | Kearny，NJ | | 11,728 | | | 12,845 | | | 18,041 | | | 1,332 | | | 12,845 | | | 19,373 | | | 32,218 | | | 4,250 | | | 2011 | | 2006 |
| 商業 | | 1 | | | 卡爾斯塔特州 | | — | | | 1,656 | | | 1,544 | | | 128 | | | 1,656 | | | 1,672 | | | 3,328 | | | 54 | | | 2018 | | 1969 |
| 戴爾 | | 1 | | | 卡爾斯塔特州 | | — | | | 6,641 | | | 771 | | | 548 | | | 6,641 | | | 1,319 | | | 7,960 | | | 243 | | | 2011 | | 1972 |
| 埃塞爾 | | 2 | | | Piscataway，NJ | | — | | | 2,748 | | | 3,801 | | | 1,441 | | | 2,748 | | | 5,242 | | | 7,990 | | | 1,197 | | | 2013 | | 1981/1984 |
| 州際 | | 2 | | | 南不倫瑞克州 | | — | | | 13,686 | | | 12,135 | | | 11,104 | | | 13,686 | | | 23,239 | | | 36,925 | | | 5,582 | | | 2010/2013 | | 1999/2014 |
| JFK空門 | | 4 | | | 紐約皇后區 | | — | | | 18,282 | | | 32,933 | | | 4,928 | | | 18,282 | | | 37,861 | | | 56,143 | | | 7,596 | | | 2013 | | 1986/1991 |
| 莊園 | | 1 | | | 東盧瑟福 | | — | | | 4,076 | | | 5,262 | | | 1,674 | | | 4,076 | | | 6,936 | | | 11,012 | | | 878 | | | 2015 | | 1968 |
| 梅蘭妮·萊恩 | | 3 | | | 東漢諾威 | | — | | | 5,931 | | | 13,178 | | | 2,932 | | | 5,931 | | | 16,110 | | | 22,041 | | | 3,344 | | | 2013 | | 1980/1998 |
| 米德爾布魯克 | | 18 | | | NJ布魯克 | | — | | | 16,442 | | | 10,241 | | | 12,016 | | | 16,442 | | | 22,257 | | | 38,699 | | | 7,842 | | | 2010 | | 1958/1976 |
| 摩根 | | 2 | | | 紐約布魯克林 | | — | | | 71,051 | | | 10,888 | | | 203 | | | 71,051 | | | 11,091 | | | 82,142 | | | 106 | | | 2019 | | 1960/1980 & 1967 |
| 新荷蘭語 | | 1 | | | NJ費爾菲爾德 | | — | | | 4,773 | | | 2,004 | | | — | | | 4,773 | | | 2,004 | | | 6,777 | | | 160 | | | 2017 | | 1976 |
| 帕特森普朗克 | | 1 | | | 卡爾斯塔特州 | | — | | | 4,127 | | | 455 | | | 88 | | | 4,127 | | | 543 | | | 4,670 | | | 79 | | | 2016 | | 1998 |
| 校舍 | | 1 | | | 新澤西州薩默塞特 | | — | | | 2,375 | | | 5,705 | | | 295 | | | 2,375 | | | 6,000 | | | 8,375 | | | 589 | | | 2016 | | 2009 |
| 斯托克頓 | | — | | | 紐瓦克 | | — | | | 12,327 | | | 1,282 | | | 222 | | | 12,327 | | | 1,504 | | | 13,831 | | | 255 | | | 2017 | | 0 |
| 終端方式 | | 2 | | | Avenel，NJ | | — | | | 3,537 | | | 3,598 | | | 124 | | | 3,537 | | | 3,722 | | | 7,259 | | | 507 | | | 2014 | | 1950/1968 | |
| 惠蘭 | | 1 | | | 東盧瑟福 | | — | | | 6,366 | | | 5,704 | | | — | | | 6,366 | | | 5,704 | | | 12,070 | | | 6 | | | 2019 | | 2005 |
| 威爾遜 | | 1 | | | 紐瓦克 | | — | | | 2,016 | | | 484 | | | 813 | | | 2,016 | | | 1,297 | | | 3,313 | | | 235 | | | 2016 | | 1970 |
| 伍德賽德 | | 1 | | | 紐約皇后區 | | — | | | 23,987 | | | 3,796 | | | 3,944 | | | 23,987 | | | 7,740 | | | 31,727 | | | 305 | | | 2018 | | 2018 |
| 舊金山灣區 | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 20街 | | 1 | | | 加利福尼亞州奧克蘭 | | — | | | 18,092 | | | 6,730 | | | 1,017 | | | 18,092 | | | 7,747 | | | 25,839 | | | 70 | | | 2019 | | 1970 & 2003 |
| 238/242 Lawrence | | 2 | | | 加利福尼亞州舊金山南部 | | — | | | 6,674 | | | 2,655 | | | 1,546 | | | 6,674 | | | 4,201 | | | 10,875 | | | 1,412 | | | 2010 | | 1986 |
| 240 Littlefield | | 1 | | | 加利福尼亞州舊金山南部 | | — | | | 5,107 | | | 3,293 | | | 2,852 | | | 5,107 | | | 6,145 | | | 11,252 | | | 1,038 | | | 2013 | | 2013 |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | 初始成本 致公司 | | | | 費用 資本化 後繼 到 採辦 | | 結轉總額 2019年12月31日 | | | | | | | | | | | |
| 財產名稱 | | 沒有。的 BLDGS | | 位置 | | 累贅 | | | 土地用途 | | | 建築物及 改進 | | | | 土地用途 | | | 建築物及 改進 | | 共計 | | | 累積
折舊 | | | 年 後天 | | 年 建造 |
| 299勞倫斯 | | 1 | | | 加利福尼亞州舊金山南部 | | — | | | 1,352 | | | 1,198 | | | 423 | | | 1,352 | | | 1,621 | | | 2,973 | | | 620 | | | 2010 | | 1968 |
| 631 Brennan | | 1 | | | 加利福尼亞州聖何塞 | | — | | | 1,932 | | | 2,245 | | | 561 | | | 1,932 | | | 2,806 | | | 4,738 | | | 691 | | | 2012 | | 1975 |
| 埃亨 | | 2 | | | 加州聯合市 | | — | | | 3,246 | | | 2,749 | | | 871 | | | 3,246 | | | 3,620 | | | 6,866 | | | 1,184 | | | 2010 | | 1986 |
| 埃亨II | | 1 | | | 加州聯合市 | | — | | | 2,467 | | | 4,527 | | | 201 | | | 2,467 | | | 4,728 | | | 7,195 | | | 710 | | | 2015 | | 1997 |
| 布勞斯 | | 3 | | | 加利福尼亞州聖萊安德羅 | | — | | | 5,400 | | | 7,092 | | | 1,379 | | | 5,400 | | | 8,471 | | | 13,871 | | | 1,288 | | | 2014 | | 1966 |
| 加勒比 | | 3 | | | 加利福尼亞州桑尼維爾 | | — | | | 17,483 | | | 14,493 | | | 2,658 | | | 17,483 | | | 17,151 | | | 34,634 | | | 3,709 | | | 2012 | | 1980/1981 |
| 卡爾頓法院 | | 1 | | | 加利福尼亞州舊金山南部 | | — | | | 2,036 | | | 1,475 | | | 162 | | | 2,036 | | | 1,637 | | | 3,673 | | | 421 | | | 2012 | | 1981 |
| 克勞維特 | | 1 | | | 海沃德，加利福尼亞州 | | 4,045 | | | 5,964 | | | 1,159 | | | 167 | | | 5,964 | | | 1,326 | | | 7,290 | | | 247 | | | 2011 | | 1967 |
| 熱吻 | | 1 | | | 加利福尼亞州弗裏蒙特 | | — | | | 4,163 | | | 3,152 | | | 865 | | | 4,163 | | | 4,017 | | | 8,180 | | | 291 | | | 2017 | | 1997 |
| 熱吻II | | 1 | | | 加利福尼亞州弗裏蒙特 | | — | | | 3,042 | | | 3,081 | | | 347 | | | 3,042 | | | 3,428 | | | 6,470 | | | 87 | | | 2018 | | 1997 |
| 默塞德 | | 4 | | | 加利福尼亞州聖萊安德羅 | | — | | | 25,621 | | | 9,318 | | | 576 | | | 25,621 | | | 9,894 | | | 35,515 | | | 484 | | | 2018 | | 1958 |
| 221米歇爾 | | 1 | | | 加利福尼亞州舊金山南部 | | — | | | 2,710 | | | 2,540 | | | 659 | | | 2,710 | | | 3,199 | | | 5,909 | | | 309 | | | 2016 | | 1979 |
| 明尼蘇達州和田納西州 | | 2 | | | 加利福尼亞州舊金山 | | — | | | 34,738 | | | 13,141 | | | 190 | | | 34,738 | | | 13,331 | | | 48,069 | | | 112 | | | 2019 | | |
| 聖克萊門特 | | 1 | | | 海沃德，加利福尼亞州 | | — | | | 5,126 | | | 3,938 | | | 138 | | | 5,126 | | | 4,076 | | | 9,202 | | | 146 | | | 2018 | | 1982 |
| 西140 | | 2 | | | 加利福尼亞州聖萊安德羅 | | — | | | 9,578 | | | 6,297 | | | 3,745 | | | 9,578 | | | 10,042 | | | 19,620 | | | 996 | | | 2016 | | 1959 |
| 惠特尼 | | 3 | | | 加利福尼亞州聖萊安德羅 | | — | | | 13,821 | | | 9,016 | | | 2,123 | | | 13,821 | | | 11,139 | | | 24,960 | | | 533 | | | 2018 | | 1974 |
| 威克斯 | | 1 | | | 加利福尼亞州聖萊安德羅 | | — | | | 2,224 | | | 298 | | | — | | | 2,224 | | | 298 | | | 2,522 | | | 15 | | | 2018 | | 1976 |
| 中太平洋商業公園一 | | 3 | | | 加州聯合市 | | — | | | 8,468 | | | 14,165 | | | 1,061 | | | 8,468 | | | 15,226 | | | 23,694 | | | 2,381 | | | 2014 | | 1989 |
| 中太平洋商業公園II | | 4 | | | 加州聯合市 | | — | | | 13,642 | | | 23,658 | | | 5,219 | | | 13,642 | | | 28,877 | | | 42,519 | | | 4,732 | | | 2015 | | 2015 |
| 西雅圖 | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 南街79號 | | 1 | | | 肯特州 | | — | | | 1,267 | | | 1,503 | | | 594 | | | 1,267 | | | 2,097 | | | 3,364 | | | 428 | | | 2014 | | 2000 |
| 917谷 | | 1 | | | 普亞盧普州 | | — | | | 2,203 | | | 4,551 | | | — | | | 2,203 | | | 4,551 | | | 6,754 | | | 5 | | | 2019 | | 2006 |
| 3401 Lind | | 1 | | | 倫頓州 | | — | | | 2,999 | | | 6,707 | | | 465 | | | 2,999 | | | 7,172 | | | 10,171 | | | 1,045 | | | 2014 | | 1984/2012 |
| 第二大道4225號 | | 1 | | | 華盛頓州西雅圖 | | — | | | 4,236 | | | 4,049 | | | 2,012 | | | 4,236 | | | 6,061 | | | 10,297 | | | 790 | | | 2015 | | 1957 |
| 第三大道南4930號 | | 1 | | | 華盛頓州西雅圖 | | — | | | 3,984 | | | 2,424 | | | 783 | | | 3,984 | | | 3,207 | | | 7,191 | | | 364 | | | 2016 | | 1964 |
| 17600西谷公路 | | 1 | | | 圖克瓦拉州 | | — | | | 3,361 | | | 5,260 | | | 1,193 | | | 3,361 | | | 6,453 | | | 9,814 | | | 1,630 | | | 2012 | | 1986 |
| 奧本400 | | 1 | | | 奧本州 | | — | | | 4,415 | | | 5,234 | | | — | | | 4,415 | | | 5,234 | | | 9,649 | | | 52 | | | 2019 | | 2000 |
| 奧本1307 | | 1 | | | 奧本州 | | — | | | 4,253 | | | 5,034 | | | 249 | | | 4,253 | | | 5,283 | | | 9,536 | | | 867 | | | 2014 | | 2002 |
| 道森 | | 1 | | | 華盛頓州西雅圖 | | — | | | 3,902 | | | 278 | | | 396 | | | 3,902 | | | 674 | | | 4,576 | | | 41 | | | 2017 | | 1964 |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | 初始成本 致公司 | | | | 費用 資本化 後繼 到 採辦 | | 結轉總額 2019年12月31日 | | | | | | | | | | | |
| 財產名稱 | | 沒有。的 BLDGS | | 位置 | | 累贅 | | | 土地用途 | | | 建築物及 改進 | | | | 土地用途 | | | 建築物及 改進 | | 共計 | | | 累積
折舊 | | | 年 後天 | | 年 建造 |
| 丹佛 | | 1 | | | 華盛頓州西雅圖 | | — | | | 3,203 | | | 1,345 | | | 489 | | | 3,203 | | | 1,834 | | | 5,037 | | | 278 | | | 2016 | | 1953 |
| 東谷 | | 1 | | | 倫頓州 | | — | | | 2,693 | | | 2,959 | | | 40 | | | 2,693 | | | 2,999 | | | 5,692 | | | 126 | | | 2018 | | 1991 |
| 東緣 | | — | | | 倫頓州 | | — | | | 2,618 | | | 380 | | | — | | | 2,618 | | | 380 | | | 2,998 | | | 1 | | | 2019 | | 1991 |
| 漢福德 | | 1 | | | 華盛頓州西雅圖 | | — | | | 3,821 | | | 2,250 | | | 471 | | | 3,821 | | | 2,721 | | | 6,542 | | | 176 | | | 2017 | | 1952 |
| 肯特188 | | 1 | | | 肯特州 | | — | | | 3,251 | | | 4,719 | | | 1,248 | | | 3,251 | | | 5,967 | | | 9,218 | | | 1,737 | | | 2010 | | 1979 |
| 肯特190 | | 1 | | | 肯特州 | | — | | | 4,560 | | | 5,561 | | | 355 | | | 4,560 | | | 5,916 | | | 10,476 | | | 840 | | | 2015 | | 1992/1999 |
| 肯特202 | | 1 | | | 肯特州 | | — | | | 5,761 | | | 9,114 | | | 2,810 | | | 5,761 | | | 11,924 | | | 17,685 | | | 1,709 | | | 2015 | | 1981 |
| 肯特216 | | 1 | | | 肯特州 | | — | | | 3,672 | | | 5,408 | | | 912 | | | 3,672 | | | 6,320 | | | 9,992 | | | 1,104 | | | 2014 | | 1996 |
| 肯特公司公園 | | 4 | | | 肯特州 | | — | | | 5,032 | | | 6,916 | | | 1,907 | | | 5,032 | | | 8,823 | | | 13,855 | | | 1,269 | | | 2015 | | 1980/1981 |
| 盧西爾 | | 1 | | | 華盛頓州西雅圖 | | — | | | 4,498 | | | 3,504 | | | 1,342 | | | 4,498 | | | 4,846 | | | 9,344 | | | 586 | | | 2017 | | 1976 |
| 隆德 | | 1 | | | 奧本州 | | — | | | 2,573 | | | 4,399 | | | 82 | | | 2,573 | | | 4,481 | | | 7,054 | | | 467 | | | 2016 | | 1999 |
| 奧運 | | 1 | | | 圖克瓦拉州 | | — | | | 1,499 | | | 1,431 | | | 536 | | | 1,499 | | | 1,967 | | | 3,466 | | | 432 | | | 2015 | | 1978 |
| SeaTac第8大道 | | 1 | | | 布里恩州 | | — | | | 2,501 | | | 4,020 | | | 1,150 | | | 2,501 | | | 5,170 | | | 7,671 | | | 1,142 | | | 2013 | | 1988 |
| 西南34 | | 1 | | | 倫頓州 | | — | | | 2,912 | | | 3,289 | | | 498 | | | 2,912 | | | 3,787 | | | 6,699 | | | 632 | | | 2014 | | 1996/2010 |
| 山谷公司 | | 2 | | | 肯特州 | | 7,242 | | | 5,264 | | | 9,096 | | | 1,991 | | | 5,264 | | | 11,087 | | | 16,351 | | | 2,567 | | | 2011 | | 1987 |
| 邁阿密 | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 26街 | | 1 | | | 邁阿密，佛羅裏達州 | | — | | | 3,444 | | | 4,558 | | | 1,178 | | | 3,444 | | | 5,736 | | | 9,180 | | | 956 | | | 2012 | | 1973 |
| 第48大道 | | 2 | | | 佛羅裏達州邁阿密花園 | | — | | | 4,322 | | | 2,187 | | | 574 | | | 4,322 | | | 2,761 | | | 7,083 | | | 547 | | | 2011 | | 1987 |
| 第60大道 | | 1 | | | 佛羅裏達州邁阿密湖 | | — | | | 6,203 | | | 1,567 | | | 7,346 | | | 6,203 | | | 8,913 | | | 15,116 | | | 3,091 | | | 2010 | | 1971/2011 |
| 第70大道 | | 1 | | | 邁阿密，佛羅裏達州 | | — | | | 1,434 | | | 2,333 | | | 198 | | | 1,434 | | | 2,531 | | | 3,965 | | | 596 | | | 2011 | | 1999 |
| 第70大道II | | 1 | | | 邁阿密，佛羅裏達州 | | — | | | 2,152 | | | 3,418 | | | 524 | | | 2,152 | | | 3,942 | | | 6,094 | | | 400 | | | 2016 | | 1969 |
| 第70大道III | | 1 | | | 邁阿密，佛羅裏達州 | | — | | | 2,543 | | | 3,167 | | | 690 | | | 2,543 | | | 3,857 | | | 6,400 | | | 319 | | | 2016 | | 1974 |
| 第70大道IV | | 1 | | | 邁阿密，佛羅裏達州 | | — | | | 1,119 | | | 1,456 | | | 151 | | | 1,119 | | | 1,607 | | | 2,726 | | | 125 | | | 2017 | | 1969 |
| 第70大道V | | 1 | | | 邁阿密，佛羅裏達州 | | — | | | 5,036 | | | 3,419 | | | 1,526 | | | 5,036 | | | 4,945 | | | 9,981 | | | 149 | | | 2017 | | 1974 |
| 第74大道 | | 1 | | | 邁阿密，佛羅裏達州 | | — | | | 2,327 | | | 3,538 | | | 614 | | | 2,327 | | | 4,152 | | | 6,479 | | | 363 | | | 2016 | | 1986 |
| 第78大道 | | 1 | | | 多拉爾島 | | — | | | 2,445 | | | 1,755 | | | 2,604 | | | 2,445 | | | 4,359 | | | 6,804 | | | 1,121 | | | 2012 | | 1977 |
| 81街 | | 2 | | | 米德利 | | — | | | 2,938 | | | 5,242 | | | 1,311 | | | 2,938 | | | 6,553 | | | 9,491 | | | 1,040 | | | 2015 | | 1996/2003 |
| 94大道 | | 1 | | | 多拉爾島 | | — | | | 3,000 | | | 3,580 | | | 336 | | | 3,000 | | | 3,916 | | | 6,916 | | | 247 | | | 2017 | | 1989 |
| 107大道 | | 1 | | | 米德利 | | — | | | 2,787 | | | 2,036 | | | 506 | | | 2,787 | | | 2,542 | | | 5,329 | | | 608 | | | 2013 | | 2001 |
| 101路 | | 1 | | | 米德利 | | — | | | 2,647 | | | 3,258 | | | 468 | | | 2,647 | | | 3,726 | | | 6,373 | | | 781 | | | 2013 | | 2012 |
| 131街 | | 1 | | | 米德利 | | — | | | 2,903 | | | 5,729 | | | 500 | | | 2,903 | | | 6,229 | | | 9,132 | | | 1,026 | | | 2014 | | 1999 |
| 12950西南偏南河 | | 1 | | | 米德利 | | — | | | 1,971 | | | 4,029 | | | 368 | | | 1,971 | | | 4,397 | | | 6,368 | | | 429 | | | 2016 | | 2000 |
| 美洲門户 | | 6 | | | 多拉爾島 | | — | | | 11,152 | | | 11,721 | | | 3,276 | | | 11,152 | | | 14,997 | | | 26,149 | | | 3,402 | | | 2013 | | 1978/1982 |
| 邁阿密國際貿易中心 | | 4 | | | 米德利 | | — | | | 5,063 | | | 10,958 | | | 1,260 | | | 5,063 | | | 12,218 | | | 17,281 | | | 1,623 | | | 2015 | | 1996 |
| 華盛頓特區。 | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 第75大道 | | 5 | | | 蘭多弗 | | — | | | 10,658 | | | 18,615 | | | 4,226 | | | 10,658 | | | 22,829 | | | 33,487 | | | 3,457 | | | 2014 | | 1987/1990 |
| 2920 V街 | | 1 | | | 華盛頓特區。 | | — | | | 2,248 | | | 1,670 | | | 1,499 | | | 2,248 | | | 3,169 | | | 5,417 | | | 223 | | | 2017 | | 1958 |
| 3601彭西 | | 1 | | | 蘭多弗 | | — | | | 2,331 | | | 4,375 | | | 1,425 | | | 2,331 | | | 5,800 | | | 8,131 | | | 966 | | | 2013 | | 1996 |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | 初始成本 致公司 | | | | 費用 資本化 後繼 到 採辦 | | 結轉總額 2019年12月31日 | | | | | | | | | | | |
| 財產名稱 | | 沒有。的 BLDGS | | 位置 | | 累贅 | | | 土地用途 | | | 建築物及 改進 | | | | 土地用途 | | | 建築物及 改進 | | 共計 | | | 累積
折舊 | | | 年 後天 | | 年 建造 |
| 4230福布斯 | | 1 | | | 蘭納姆 | | — | | | 1,736 | | | 2,395 | | | 853 | | | 1,736 | | | 3,248 | | | 4,984 | | | 511 | | | 2013 | | 2003 |
| 9070交叉口 | | 1 | | | 安納波利斯聯合路口，MD | | — | | | 3,538 | | | 6,670 | | | 2,838 | | | 3,538 | | | 9,508 | | | 13,046 | | | 2,099 | | | 2015 | | 1997 |
| 商業道路 | | 1 | | | 蘭納姆 | | — | | | 3,038 | | | 3,007 | | | 4 | | | 3,038 | | | 3,011 | | | 6,049 | | | 261 | | | 2016 | | 2002 |
| 漢普頓俯瞰 | | 3 | | | 國會高地，MD | | — | | | 4,602 | | | 7,521 | | | 826 | | | 4,602 | | | 8,347 | | | 12,949 | | | 804 | | | 2016 | | 1989/1990 |
| 新嶺 | | — | | | 漢諾威 | | — | | | 5,689 | | | 1,567 | | | 190 | | | 5,689 | | | 1,757 | | | 7,446 | | | 178 | | | 2016 | | 0 |
| 公園路 | | 1 | | | 漢諾威 | | — | | | 4,543 | | | 12,094 | | | 372 | | | 4,543 | | | 12,466 | | | 17,009 | | | 2,062 | | | 2014 | | 1968/2012 |
| 特洛伊山 | | 1 | | | 埃爾克里奇 | | — | | | 1,409 | | | 5,033 | | | 495 | | | 1,409 | | | 5,528 | | | 6,937 | | | 1,140 | | | 2012 | | 2003 |
| V街 | | 6 | | | 華盛頓特區。 | | — | | | 67,132 | | | 41,299 | | | 13,342 | | | 67,132 | | | 54,641 | | | 121,773 | | | 8,187 | | | 2015 | | 1955/1963 |
| 小計 | | 220 | | | | | 44,348 | | | 1,055,146 | | | 717,086 | | | 192,127 | | | 1,055,146 | | | 909,201 | | | 1,964,347 | | | 144,922 | | | | | |
| 未攤銷淨保費 | | — | | | | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | | | |
| 未攤銷的遞延融資費用淨額 | | — | | | | | (30) | | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | | | |
| 無形資產 | | — | | | | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | — | | | 88,594 | | | 63,357 | | | | | |
| 共計 | | 220 | | | | | $ | 44,318 | | | $ | 1,055,146 | | | $ | 717,086 | | | $ | 192,127 | | | $ | 1,055,146 | | | $ | 909,201 | | | $ | 2,052,941 | | | $ | 208,279 | | | | | |
Terreno房地產公司
附表III
房地產投資與累計折舊(續)
截至2019年12月31日
(單位：千)
截至2019年12月31日和2018年12月31日止的年度房地產活動和累計折舊摘要如下：
| | | | | | | | | | | |
| 2019 | | 2018 |
| 房地產投資 | | | |
| 年初餘額 | $ | 1,845,776 | | | $ | 1,636,930 | |
| 購置財產 | 289,591 | | | 227,058 | |
| 財產處置 | (41,560) | | | (56,985) | |
| 在建 | 28,154 | | | 7,434 | |
| | | |
| 改進，減除後 | 32,233 | | | 31,339 | |
| 年底結餘 | $ | 2,154,194 | | | $ | 1,845,776 | |
| | | | | | | | | | | |
| | 2019 | | 2018 |
| 累計折舊 | | | |
| 年初餘額 | $ | 169,772 | | | $ | 139,814 | |
| 租賃無形資產攤銷 | 10,123 | | | 5,269 | |
| 折舊費用 | 33,630 | | | 30,442 | |
| | | |
| 財產處置和註銷 | (5,246) | | | (5,753) | |
| 年底結餘 | $ | 208,279 | | | $ | 169,772 | |
展覽索引
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陳列品 數 | | 展品描述 |
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| 3.1 | | | 經修訂的“註冊人修訂及重述條款”(先前已於2010年1月6日以附表3.1提交註冊人註冊聲明第2號修正案(2010年1月6日在表格S-11上))。 |
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| 3.2 | | | 關於註冊人7.75%系列累積可贖回優先股的補充條款(先前作為表3.1提交登記人2012年7月19日關於表格8-K的當前報告，並在此以參考方式納入)。 |
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| 3.3 | | | 補充條款(曾於2017年2月9日以表3.1的形式提交給註冊人關於表格8-K的當前報告，並以參考方式納入本報告)。 |
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| 3.4 | | | 註冊官附例的修訂及複述(曾於2010年1月6日在表格S-11上提交註冊官註冊聲明第2號修正案的附錄3.2，並在此以參考方式加入)。(*)。 |
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| 3.5 | | | 對“註冊人細則”的第一修正案(曾於2017年2月9日以表3.2提交註冊人目前關於表格8-K的報告，並在此以參考方式納入)。 |
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| 4.1 | | | 註冊官普通股證書樣本(2010年1月15日在表格S-11上提交註冊人註冊聲明第3號修正案表4.1)。 |
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| 4.2* | | | 註冊人證券的描述 |
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| 10.1+ | | 截至2014年2月18日，註冊人與W.Blake Baird簽訂的經修正和恢復的“仲裁協議”(先前作為書記官長2014年2月19日關於表格8-K的當前報告的附錄10.1提交，並以參考的方式納入本報告)。 |
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| 10.2+ | | 於2014年2月18日修訂並恢復註冊人與邁克爾·A·可口可樂之間的“仲裁協議”(先前作為註冊人2014年2月19日關於表格8-K的當前報告的表10.2提交，並在此以參考方式納入)。 |
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| 10.3+ | | 註冊官與Jaime J.Canon之間的離職協議日期為2014年2月18日(此前已作為2014年2月19日註冊官當前關於表格8-K的報告的表10.3提交，並以參考方式在此納入)。 |
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| 10.4+ | | 修訂和恢復2010年註冊人股權激勵計劃(先前作為2014年3月19日註冊人關於附表14A的最終委託書附錄A提交，並在此以參考方式納入)。 |
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| 10.5+ | | 行政人員和僱員限制性股票獎勵協議的形式(2010年1月6日在表格S-11上作為註冊人註冊聲明第2號修正案的附錄10.4提交，並以參考方式在此註冊)。 |
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| 10.6+ | | 非僱員董事股份限制獎勵協議表格(2010年1月6日註冊人註冊聲明第2號修正案表10.5)。 |
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| 10.7+ | | 2019年註冊人股權激勵計劃(曾於2019年4月30日以表4.7提交註冊人註冊聲明S-8表，並在此參考)。 |
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| 10.8+ | | 執行人員和僱員限制性股票獎勵協議的形式(曾於2019年4月30日以表S-8的註冊聲明表4.8提交，並以參考方式在此註冊)。 |
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| 10.9+ | | 註冊人與其董事和執行官員之間的賠償協議表格(2010年1月6日註冊人註冊聲明第2號修正案表10.6)。 |
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| 10.10+ | | 自2019年1月1日起生效的“註冊人長期激勵計劃”的修訂和重新制定(此前已作為註冊人2019年1月14日關於表格8-K的當前報告的表10.1提交，並在此引用)。 |
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| 10.11+ | | 根據“註冊人的長期獎勵計劃”修訂及重訂的獎勵計劃的授標通知表格(曾於2019年2月6日以表10.9提交註冊人的10-K表格年報，並在此參考)。 |
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| 10.12+ | | 修訂並重新制定了“註冊人長期激勵計劃”，自2014年2月18日起生效(此前已作為2014年2月19日註冊人目前關於表格8-K的報告的附件10.4提交，並在此參考)。 |
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| 10.13+ | | “註冊人長期獎勵計劃”下的獎勵通知表格(2010年1月6日在表格S-11上作為註冊人註冊聲明第2號修正案表10.8提交，並在此參考)。 |
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| 10.14 | | | 截至2018年10月19日的第五份高級信貸協議，日期為Terreno不動產有限責任公司、KeyBank全國協會，分別作為“貸款人”和“行政代理”，KeyBanc資本市場作為聯合牽頭安排人，MUFG聯合銀行，N.A.，作為聯營代理和聯合牽頭安排者，PNC銀行，全國協會，作為聯合牽頭機構，PNC資本市場有限責任公司，作為聯合牽頭安排者，區域銀行，作為聯營代理，地區資本市場，作為聯合牽頭安排者和幾家銀行，可能不時成為締約方的金融機構和其他實體，作為額外的“放款人”(先前作為登記冊目前關於2018年10月25日表格8-K的報告的表10.1提交，並在此以參考方式納入)。 |
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| 10.15 | | | 注：自2017年6月7日起，註冊人、Terreno不動產有限責任公司和其附表B中被指定為購買者的機構之間簽訂了“購買協議”(此前已作為登記官2017年6月12日關於表格8-K的當前報告的附錄10.1提交，並以參考方式在此註冊)。 |
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| 10.16 | | | 注：截至2016年6月2日，註冊人、Terreno不動產有限責任公司和其附表B中被指定為購買者的機構之間簽訂了日期為“購買協議”的“購買協議”(此前已作為登記人關於2016年6月7日表格8-K表的當前報告的表10.1提交，並以參考方式在此註冊)。 |
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| 10.17 | | | 注：自2015年9月1日起，註冊人、Terreno不動產有限責任公司和其附表B中被指定為購買者的機構之間簽訂了購買協議(此前已作為登記官2015年9月8日關於表格8-K的當前報告的表10.1提交，並在此以參考方式納入)。 |
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| 10.18 | | | 注：自2019年9月12日起，註冊人、Terreno不動產有限責任公司和其附表B中被指定為購買者的機構之間簽訂了購買協議(此前已作為登記人在2019年9月18日提交的關於表格8-K的當前報告的附錄10.1提交，並以參考方式在此註冊)。 |
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| 10.19+ | | 書記官長與Andrew T.Burke之間的離職協議，截止日期為2014年2月18日(先前作為登記冊2017年2月8日關於表10-K的年度報告的附件10.13提交，並在此以參考方式納入)。 |
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| 10.20+ | | 登記人與John T.Meyer之間的離職協議，截止日期為2014年2月18日(先前以表10.14提交給登記人2017年2月8日關於表10-K的年度報告，並在此以參考方式納入)。 |
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| 10.21+ | | 遞延補償計劃(以前已在2019年11月8日以表10.1的形式提交給註冊人目前關於表格8-K的報告，並在此以參考方式納入)。 |
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| 21* | | 註冊官的附屬公司。 |
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| 23* | | 獨立註冊會計師事務所同意。 |
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| 24.1* | | 委託書(以表格10-K載於本年報簽署頁內). |
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| 31.1* | | 根據2002年“薩班斯-奧克斯利法”第302條通過的第13a-15(E)條和第15d-15(E)條對首席執行官的認證。 |
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| 31.2* | | 根據2002年“薩班斯-奧克斯利法”第302節通過的第13a-15(E)條和第15d-15(E)條對首席財務官的認證。 |
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| 31.3* | | 根據2002年“薩班斯-奧克斯利法”第302條通過的根據第13a-15(E)條和第15d-15(E)條對總統的認證。 |
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| 32.1** | | 根據2002年“薩班斯-奧克斯利法”第906節通過的“美國法典”第18節第1350節規定的首席執行官證書。 |
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| 32.2** | | 根據2002年“薩班斯-奧克斯利法”第906節通過的根據“美國法典”第18節第1350節對首席財務官的認證。 |
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| 32.3** | | 根據2002年“薩班斯-奧克斯利法案”第906條通過的“美國法典”第18條第1350條規定的總統認證。 |
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| 101.SCH* | | 內聯XBRL分類法擴展模式文檔 |
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| 101.CAL* | | 內聯XBRL分類法擴展計算鏈接庫文檔 |
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| 101.LAB* | | 內聯XBRL分類法擴展標籤鏈接庫文檔 |
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| 101.PRE* | | 內聯XBRL分類法擴展表示鏈接庫文檔 |
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| 101.DEF* | | 內聯XBRL分類法定義鏈接庫文檔 |
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| 104* | | 封面交互數據文件(格式化為內聯XBRL，並附有附錄101所載的適用的分類法擴展信息) |
簽名
根據1934年“證券交易法”第13條或第15(D)節的要求，登記人已正式安排由下述簽署人代表其簽署本報告，並據此正式授權，於2020年2月6日在加利福尼亞州舊金山市簽署本報告。
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| Terreno房地產公司 | | |
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| 通過： | | /S/W.Blake Baird |
| | | W.布萊克·貝爾德 |
| | | 主席兼首席執行官 |
委託書
特瑞諾房地產公司下面簽名的董事們，特此分別組成並任命W.Blake Baird和Michael A.Coke，以及他們中的每一人，我們真正合法的律師，擁有充分的權力，以以下所示的身份，代表我們以我們的名義簽署本報告的所有修正案，並以我們的名義和代表我們這樣做，使Terreno不動產公司能夠遵守經修訂的1934年“證券交易法”的規定和證券交易委員會的所有要求。
根據1934年“證券交易法”的要求，下列人士以登記人的身份和日期簽署了本報告。
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| 簽名 | | 標題 | | 日期 |
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/S/W.Blake Baird W.布萊克·貝爾德 | | 主席兼首席執行官 主任 (首席行政主任) | | 2020年2月6日 |
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/s/Michael A.可樂 邁克爾A.可樂 | | 總裁兼主任 | | 2020年2月6日 |
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/S/Jaime J.Canon 詹姆·J·坎農 | | 執行副總裁兼股長 財務主任 (主要財務和會計 幹事) | | 2020年2月6日 |
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/S/LeRoy E.Carlson 勒羅伊·卡爾森 | | 導演 | | 2020年2月6日 |
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S/David M.Lee
李大衞 | | 導演 | | 2020年2月6日 |
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/S/Gabriela F.Parcella 加芙列拉·帕塞拉 | | 導演 | | 2020年2月6日 |
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/s/Douglas M.Pasquale 道格拉斯M.帕斯奎爾 | | 導演 | | 2020年2月6日 |
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/s/Dennis Polk 丹尼斯·波爾克 | | 導演 | | 2020年2月6日 |
