424B2

(1)	138，074.75美元的申請費是根據經修訂的1933年“證券法”第457(O)和第457(R)條計算的，並反映了根據承銷商購買額外股份的選擇權可能額外發行7，500，000股普通股，面值為0.001美元的股份。本次登記費用表格的計算應被視為更新醫療財產信託公司表格S-3上的登記聲明中的登記費用計算表格。(第333-229103號檔案)。

我們的普通股在紐約證券交易所交易，代碼是：MPW。2019年11月4日，我們的普通股票在紐約證券交易所報告的最後一次出售價格為每股20.44美元。為了確保我們保持作為聯邦所得税目的的房地產投資信託(REIT)的資格，我們的章程包含與普通股的所有權和轉讓有關的某些限制，包括普通股流通股數量或價值的9.8%的所有權限制，但某些例外。參見附帶的招股説明書中對所有權和轉讓的限制。

投資我們的普通股是有風險的。請參閲從本招股説明書增刊S-15頁開始，從我們截至2018年12月31日表格10-K年度報告第15頁開始，在標題“風險因素”下列出的風險因素，該報告通過引用併入本文。


	每股		總計
公開發行價格	$	18.50	$	925,000,000
承保折扣	$	0.6475	$	32,375,000
在費用之前的收益給我們	$	17.8525	$	892,625,000

我們已授予承銷商選擇權，在本招股説明書增刊日期後30天內，按公開發行價格減去承銷折扣，向我們額外購買最多7，500，000股股票。

證券交易委員會和任何國家證券委員會均未批准或不批准這些證券，也未確定本招股説明書附錄及其附帶的招股説明書是否真實或完整。任何相反的陳述都是刑事犯罪。

本次發售的普通股將於2019年11月8日左右通過託管信託公司的賬簿錄入設施交付。

聯合記賬經理


摩根大通		美銀證券		高盛有限責任公司


巴克萊		KeyBanc資本市場		法國農業信貸銀行		MUFG


雷蒙德·詹姆斯		RBC資本市場		斯蒂菲爾		SunTrust Robinson Humphrey


富國銀行證券		瑞士信貸		蘇格蘭銀行

本招股説明書增刊的日期為2019年11月5日。


	頁
招股説明書

關於本招股説明書		1
關於醫療財產信託公司和MPT運營夥伴關係， L.P.		2
關於MPT財務公司		2
危險因素		3
收益的使用		4
關於前瞻性陳述的警示語言		5
債務證券及相關擔保説明		7
股本説明		13
馬裏蘭法律和公司章程和章程的某些規定		18
運營合夥的合夥協議描述		23
美國聯邦所得税考慮因素		27
出售股東		51
分配計劃		52
法律事項		55
專家		55
在那裏可以找到更多信息		56
以引用方式成立為法團		56

S-I

本文檔分為兩部分。第一部分是本招股説明書附錄，它描述了本次發行的具體條款，並將添加到附帶的招股説明書和通過引用合併的文件中包含的信息並進行更新。第二部分，即附帶的招股説明書，提供了更一般的信息，其中一些可能不適用於本次發行。您應該閲讀整個文檔，包括本招股説明書增刊、附帶的招股説明書以及通過引用結合於此和其中的文件。如果本招股説明書附錄與附帶的招股説明書之間的發行説明不同，您應依賴本招股説明書附錄中包含的信息。附帶的招股説明書是我們使用貨架註冊聲明向證券交易委員會( SEC)提交的註冊聲明的一部分。在貨架註冊過程中，我們可以不時地在一個或多個發行中提供和出售證券。

本招股説明書增刊和附帶的招股説明書包含或作為參考納入前瞻性陳述。此類前瞻性陳述應與本招股説明書附錄、隨附招股説明書以及本文和其中結合的文件中包含或提到的警告性陳述和重要因素一起考慮引用。請參閲本招股説明書增刊中關於前瞻性陳述的警示語言，以及附帶的招股説明書中有關前瞻性陳述的警示語言。

您只應依賴本招股説明書增刊、隨附招股説明書和我們授權交付給您的任何自由寫作招股説明書中包含或引用的信息。我們沒有授權任何人提供與本招股説明書增刊、隨附招股説明書和任何此類自由寫作招股説明書中包含或引用的信息不同的信息。如果有人給你提供了不同的或額外的信息，你不應該依賴它。本招股説明書附錄、隨附的招股説明書和任何授權的自由寫作招股説明書不是要約出售或徵求購買除其相關的登記股份以外的任何證券的要約，也不是本招股説明書附錄、隨附招股説明書或任何授權的免費編寫招股説明書向在任何司法管轄區向其提出要約或邀請購買證券的任何人在任何司法管轄區出售或徵求購買證券的要約。您應假設本招股説明書增刊、隨附招股説明書、任何授權自由寫作招股説明書或我們之前向SEC提交的信息中包含或引用的信息僅在此類文檔各自的日期時是準確的。自這些日期以來，我們的業務、財務狀況、運營結果和前景可能發生了變化。

在本招股説明書附錄中：

術語“我們”、“我們”、“我們的”、“我們的”和“我們的公司”指的是醫療財產信託公司。及其子公司，包括MPT Operating Partnership，L.P.，除非另有明確説明或上下文另有要求；

除非另有明確説明或上下文另有要求，否則術語“MPT”僅指醫療財產信託公司；以及

術語“運營合夥企業”是指MPT運營合夥企業，L.P.是特拉華州有限合夥企業，其中Medical Properties Trust，LLC是一家特拉華有限責任公司，是Medical Properties Trust，Inc.的全資子公司，是唯一的普通合夥人。

除非本招股説明書增刊中另有説明，否則我們在整個招股説明書增刊中假設承銷商向我們購買額外股票的選擇權未行使。

S-II

本招股説明書附錄中包含的某些陳述，隨附的招股説明書，我們在此和其中通過引用納入的任何文件以及我們授權交付給您的任何自由寫作招股説明書中的前瞻性陳述構成安全港含義內的前瞻性陳述，不受1995年“私人證券訴訟改革法”(1995年“私人證券訴訟改革法”)(在1933年修訂的“證券法”第27A節(“證券法”)第27A節和經修訂的“1934年證券交易法”(“”索羅斯“”)21E節所規定的民事責任)的規定這些前瞻性陳述包括有關我們業務的可能或假定的未來結果、財務狀況、流動性、經營結果、計劃和目標的信息。關於以下主題的陳述，除其他事項外，本質上是前瞻性的：

我們的業務戰略；

我們預計的經營業績；

我們完成收購LifePoint Health，Inc.的能力。(生命點)醫院投資組合 (生命點收購)(參見“薩薩斯招股説明書補充摘要”--“最新發展”)按照本文所述的時間表或條款，或根本不在醫院投資組合 (參見“商業計劃書補充摘要”--“最新發展”)；

我們在美國、歐洲、澳大利亞或其他外國地點獲得、開發和/或管理額外設施的能力；

獲得或開發合適的設施；

我們簽訂未來租賃和貸款的能力和條款；

我們通過發行債務和股權證券，合資安排和/或財產處置來籌集額外資金的能力；

我們獲得未來融資安排的能力；

與未來分配有關的估計，以及我們支付未來分配的能力；

我們償還債務和遵守所有債務契約的能力；

我們打算使用此次發行的收益；

我們在市場上競爭的能力；

租賃利率和利率；

市場趨勢；

預計資本支出；以及

技術對我們的設施、運營和業務的影響。

前瞻性陳述基於我們對未來業績的信念、假設和期望，並考慮到我們目前可以獲得的信息。這些信念、假設和期望可能會由於許多可能的事件或因素而發生變化，而不是所有這些都是我們所知道的。如果發生變化，我們的業務、財務狀況、流動性和運營的結果可能與我們的前瞻性陳述中表達的內容有很大不同。在您就我們的普通股作出投資決定之前，您應該仔細考慮這些風險，以及以下可能導致實際結果與我們的前瞻性陳述不同的因素：

在本招股説明書附錄中引用的因素，包括在標題為的部分中列出的風險因素和通過引用納入本招股説明書附錄的文檔中引用的因素，包括在我們的中標題為風險因素，管理部門的討論和財務狀況和運營結果和業務的分析中提出的那些因素

S-III

當我們使用“我們相信”、 “期望”、“可能”、“潛在”、“預期”、“估計”、“計劃”、“將”、“可能”、“打算”或類似的表達方式時，我們確定的是前瞻性陳述。您不應過分依賴這些前瞻性陳述。除法律規定外，我們不承擔任何義務更新此類陳述或公開宣佈對本招股説明書增刊、隨附招股説明書、我們通過引用納入本文和其中的任何文件或我們授權交付給您以反映未來事件或發展的任何前瞻性陳述的任何修訂的結果。

S-IV

本概要突出顯示了招股説明書附錄、附帶的招股説明書或通過引用併入本文和其中的文檔中其他地方包含的選定信息。此摘要不包含可能對您重要的所有信息，或您在做出投資決策之前應考慮的所有信息。您應該仔細閲讀整個招股説明書附錄，附帶的招股説明書以及本文和其中通過引用併入的文件，包括風險因素標題下的信息，財務數據和其他信息，在本招股説明書附錄和附帶招股説明書中的引用，以及我們授權在做出投資決定之前交付給您的任何自由撰寫的招股説明書。

我公司

MPT是一家在紐約證券交易所上市的自助式房地產投資信託基金，專注於投資和擁有全美的淨租賃醫療設施，並有選擇地在外國司法管轄區進行投資。我們收購併開發醫療設施，並根據長期淨租賃將設施租賃給醫療運營公司，這要求租户承擔與物業相關的大部分成本。我們還向醫療運營商提供以其房地產資產為抵押的抵押貸款。此外，我們有選擇地通過我們的應税REIT子公司為收購和營運資金目的向我們的某些運營商提供貸款。最後，我們不時地獲得承租人的利潤或其他股權，這使我們有權分享這些承租人的利潤和虧損。

截至2019年9月30日，我們的投資組合(包括在合資企業中持有的資產)包括348處租賃或貸款給38家運營商的物業，其中3處正在開發中，11處為抵押貸款形式。截至2019年9月30日，沒有一處房產佔我們總資產的3%以上。截至2019年9月30日，我們的所有財產都位於美國、歐洲和澳大利亞，並由以下部分組成：

217家綜合急救醫院；

106間住院康復醫院；及

25家長期急性護理醫院。

我們基本上通過我們的運營合作伙伴MPT運營夥伴關係開展我們的所有業務，L.P.MPT自2004年4月以來一直作為REIT 運營，並在提交我們截至2004年12月31日的聯邦所得税申報表時選擇了REIT身份。

我們的主要行政辦公室位於亞拉巴馬州伯明翰城市中心大道1000號，Suite501，35242。我們的電話號碼是(205)969-3755。我們的互聯網地址是www.medicalpropertiestrust.com好的。在我們的網站上找到或可通過其他方式訪問的信息未被納入本招股説明書附錄、隨附的招股説明書或我們提交給SEC的任何其他報告或文件中，這些報告或文件在此或其中以引用的方式併入本招股説明書，也不構成本招股説明書的一部分。有關其他信息，請參閲您可以在附帶的招股説明書中找到更多信息的地方，以及在本招股説明書增刊和附帶招股説明書中通過引用進行合併的地方。

最近發展

待處理的交易

收購LifePoint醫院組合

2019年11月4日，我們簽訂了最終協議，根據該協議，我們將收購由LifePoint擁有和運營的10家急性護理醫院的投資組合，總價約為

S-1

7000萬美元根據協議條款，我們將根據一份主租賃協議將醫院租回給生命點。主租賃將有 20年的初始期限和兩個五年的延期選項，加上年度自動扶梯，以2%或適用消費者價格指數(CPI)的變動為準，上限為4%。我們預期主租約下物業的初始GAAP收益率約為每年8.6%。

下表列出了與LifePoint產品組合中的醫院相關的詳細信息：


醫院	城市	狀態	醫院類型	持牌牀
Conemaugh紀念醫學中心	約翰斯敦	賓州	急性		537
Conemaugh Meyersdale醫療中心	邁爾斯代爾	賓州	急性		20
康涅莫格礦工醫療中心	黑斯廷斯	賓州	急性		30
康涅莫格·納森醫學中心	咆哮的春天	賓州	急性		45
SageWest醫療保健-着陸器	着陸器	懷俄明州	急性		73
SageWest醫療保健公司Riverton	裏弗頓	懷俄明州	急性		73
西南醫學中心	勞頓	俄克拉荷馬州	急性		199
巴勒斯坦地區醫療中心	巴勒斯坦	得克薩斯州	急性		156
西部平原醫療綜合體	道奇市	堪薩斯	急性		99
渥太華地區衞生中心	渥太華	愛荷華州	急性		217

領牌病牀總數					1,449

LifePoint是現有租户，LifePoint收購的預計將佔我們預計總資產的約 9.0%。

我們打算用此產品的淨收益為完成LifePoint收購提供資金。此要約不以完成全部或部分LifePoint收購為條件。

處置

2019年10月27日，我們達成了一項最終協議，將兩家急性護理醫院的房地產出售給我們，淨收益約為9300萬美元(處置) ，超過了我們的賬面淨值。

管道

我們不斷評估醫療財產的收購和發展機會，因為它們出現了。在任何給定的時間點，我們通常正在積極考慮許多潛在的收購和開發交易，這些交易處於不同的談判和盡職審查階段。我們目前正在積極尋求總額約為50億美元的交易，其中一些交易可能會在本季度和2020財年上半年完成。我們目前正在進行的一項或多項收購交易可能是重大的，也可能是單獨的或總體的。這些潛在交易中的每一個都取決於(除其他外)最終協議的談判和執行、令人滿意的盡職調查和法規遵從性的完成。我們不是截至本招股説明書增刊日期的任何此類交易的任何具有約束力的協議的一方，我們不能向您保證我們將成功簽訂任何此類具有約束力的協議，或者，如果我們這樣做，我們將能夠成功完成交易。

我們期望最初為我們完成的任何潛在交易的合同購買價提供資金本次發行給我們的任何剩餘淨收益連同手頭現金和來自額外融資安排的資金，其中可能包括在我們的循環信貸融資下的借款，從其他優先債務融資的借款，來自其他發行債務或股權證券的淨收益，或其組合。

S-2

2019年10月25日，我們與神經精神病院有限責任公司(NPH)達成協議，為德克薩斯州休斯敦價值約2800萬美元、92張牀位的行為健康設施的開發和租賃提供資金，預計將於2020年第三季度完成。設施完工後，我們將與NPH簽訂租賃協議，初始租賃期為20年，並有三個五年延期選項。NPH成立於2006年，是一家成熟的行為健康運營商，在印第安納州有四個設施，在亞利桑那州菲尼克斯正在建設第五個設施。NPH治療患有複雜的醫療和行為條件的患者。

2019年9月30日，我們收購了沃森維爾社區醫院(Watsonville Community Hospital)的真實地產，這是加州沃森維爾的一家擁有106張牀位的醫院，由Halsen Healthcare(Halsen)運營。Halsen是一家新成立的運營商，擁有一支經驗豐富的高管團隊，團隊由Tenet Healthcare Corporation、Community Health Systems，Inc.和HCA Healthcare，Inc.的前任高管組成。我們以4000萬美元收購了醫院的房地產，然後根據租賃協議將其出租給Halsen，初始租賃期為15年，並有三個五年延期選項。租賃協議規定每年自動扶梯以2%或適用消費物價指數的變動較大者為準，上限為5%。此外，我們向Halsen提供了 $1500萬週轉資金貸款，貸款利率與租賃的初始現金利率相當，該租賃將於2021年6月30日到期。我們的投資將有助於保護重要的社區資產，我們預計Halsen將隨着時間的推移增長其醫院投資組合，這可能會為我們創造更多的投資機會。

2019年8月30日，我們根據主租賃協議向Vibra Healthcare，LLC(Vibra Healthcare，LLC)投資約254.0百萬美元，租賃給各個州的設施，初始租賃期為20年，並有三個五年延期選項。租賃協議規定每年自動扶梯以2%或適用消費物價指數的變動較大者為準。獲得的設施包括三家住院康復醫院和七家長期急性護理醫院。

2019年8月23日，我們投資了由Prospect Medical Holdings，Inc.運營的14家急性護理醫院和兩家行為健康機構的投資組合。和其某些附屬公司(統稱為Prospect)，合計購買價格約為15.5億美元，包括(I)以14億美元收購11家急性護理醫院和兩個行為健康設施的房地產，並隨後以兩個主租賃的形式將這些設施租賃回Prospect；(Ii)5130萬美元抵押貸款，通過對一家急性護理醫院的第一次抵押擔保；和(Iii)1.129億美元定期貸款，我們預計這將是主租賃、抵押貸款和定期貸款為交叉違約和交叉抵押。主租賃和按揭貸款的條款大致相同，15年固定期限受三個延期選項的限制，外加大於2%或適用CPI的變化的年度增長，上限為4%。(2)主租賃和按揭貸款的期限大致相同，但有三個延期選擇，另加每年增加2%或適用CPI的變化，上限為4%。

2019年8月16日，我們以總價約3.47.0億GB(約合4.23億美元)收購了位於英格蘭各地的八家急性護理醫院的永久股權。醫院根據就地淨租賃租賃給Ramsay Health Care，剩餘租賃期約為18年，包括每年固定和定期的基於市場的升級。

S-3

2017年4月，我們完成了從Circle Health Group(我們在英國Bath的現有場地的租户)(Circle Health Group)收購位於英國伯明翰的一個開發場地的長期租賃權益，購買價格約為270萬GB。在收購的同時，我們與地產業主和Circle簽訂合同，在現場建造一家急救醫院，並隨後在開發項目中增加了康復設施。我們預計這兩個設施的總開發成本約為 GB 50.0百萬(約為64.0百萬美元)。截至2019年9月30日，大約有1，200萬美元未得到資金支持。Circle簽訂合同，在建築完成後簽訂急性護理醫院和康復設施的租賃合同，初始期限為15年，租金將根據我們的總開發成本計算。我們預計設施租金將在2020年第二季度開始。

2017年12月，我們達成了一項協議，以大約1.135億美元的價格，為愛達荷州福爾斯的一家急性護理醫院的開發和租賃提供資金。截至2019年9月30日，約有3100萬美元的資金尚未到位。預計在2020年第一季度完成後，該設施將租給外科合作伙伴公司。根據長期租賃協議。

我們統稱“最近發展”一節中描述的所有投資交易，不包括處置和我們的收購渠道，但包括我們為持續開發、資本支出和其他項目提供資金約1.3億美元的剩餘承諾，如“最近的投資”。

融資交易

2019年7月普通股發行

在 2019年7月，我們完成了5175萬股普通股的包銷公開發行，扣除承銷折扣和佣金並提供費用後，為我們帶來的淨收益約為858，000，000美元。

2019年7月債券發行

2019年7月，我們完成了2029年到期的4.625%優先無擔保票據的包銷公開發行，扣除承銷折扣和佣金和發售費用後，我們獲得淨收益約8.85億美元。

2019年7月普通股和債券發行的完成導致我們在2019年7月收到巴克萊銀行(Barclays Bank PLC)15.5億美元的高級無擔保橋樑貸款承諾，為Prospect交易提供資金。

銷售依據在市場上程序

自2019年6月30日以來，我們已經出售了1350萬股普通股在市場上提供計劃，產生約2.5億美元的淨收益。

我們將本章節中描述的所有融資交易統稱為融資交易。我們使用融資交易的淨收益幫助為Prospect、Vibra和Halsen交易以及某些其他近期投資提供資金，並用於一般公司目的。

我們統稱“最近投資”、“處置”和“融資交易”這一節中描述的“最近發展”部分稱為“交易”。

S-4

降低濃度。交易完成後，截至2019年9月30日，我們投資組合中的任何一處房產都不會佔我們預計總資產的2.7%以上。此外，我們對Steward Health Care System LLC(我們最大的租户)的風險敞口將從2019年9月30日的29%減少到佔預計總資產的28%，我們兩個最大的租户Steward和Prospect在總預計資產中所佔的比例將從2019年9月30日的41%減少到39%。

建立新的運營商關係並發展現有關係。最近的投資在我們的運營商組合中增加了四個新的租户，並且我們已經發展了某些現有的關係。這些新的和持續的關係具有我們認為可以加強我們的整體投資組合並可能導致未來增長的特徵。

實現更大規模。截至2019年9月30日，預計交易，我們的總資產總額約為140億美元。這些交易使我們的醫療服務組合增加了50個醫院設施和大約5，000個牀位，從而將設施總數增加到357個和大約40，000個牀位。

延長我們的租賃和貸款到期時間表。最近的投資將我們的整體加權平均租賃和貸款到期日延長至13.2年，預計截至2019年9月30日。近期投資的預計，截至2019年9月30日，我們投資組合的總年租金/利息約77.2%的租賃和貸款在2029年後到期，至2029年平均每年租賃和貸款到期日約為2.1%。

進入新市場。到目前為止，我們在2019年的投資已將澳大利亞和瑞士添加到我們的投資組合中，使我們的國家代表總數達到7個，同時也增加了我們在英國的投資組合的規模。交易完成後，到2019年9月30日，我們的國內地域多元化將從美國的33個州提高到34個個州。此外，在預計總資產的基礎上，普通急症護理設施佔我們總投資組合的比例將從2019年9月30日的77.8%增加到79.4%。

S-5

2019年10月31日，我們公佈了截至2019年9月30日的第三季度的初步財務業績。我們報告了截至2019年9月30日的三個月的總收入為2.248億美元，與2018年第三季度的總收入1.97億美元相比增長了14%。截至2019年9月30日的三個月淨收益為 8980萬美元(或每股稀釋後0.20美元)，而2018年第三季度為7.36億美元(或每股稀釋後2.00美元)。在截至2019年9月30日的三個月中，來自運營的正常化資金(標準化FFO)增加了16%，達到1.475億美元，而2018年第三季度為1.272億美元。2019年第三季度的每股歸一化FFO為每股0.33美元，而2018年第三季度為每股0.35美元。

S-7

在截至2019年9月30日的9個月中，我們報告的總收入為5.978億美元，而2018年同期的總收入為6.039億美元。截至2019年9月30日的9個月淨收益為2.45億美元(或每股稀釋後收益0.60美元)，而2018年同期為9.382億美元 (或每股稀釋後2.56美元)。截至2019年9月30日的9個月的正常化FFO為3.862億美元，而2018年同期為3.886億美元。截至2019年9月30日的9個月，標準化FFO每股稀釋後每股0.95美元，而2018年同期為每股稀釋後1.06美元。


	三個月九月三十日，						九個月結束九月三十日，
以千為單位，每份數據除外	2019			2018			2019			2018
運營數據
總收入	$	224,756		$	196,996		$	597,759		$	603,944
利息費用		(64,519	)		(57,215	)		(167,396	)		(172,364	)
房地產折舊攤銷費用		(40,833	)		(29,949	)		(108,161	)		(100,217	)
物業相關費用		(4,038	)		(2,719	)		(15,394	)		(6,823	)
一般及行政及購置費用		(23,286	)		(21,488	)		(69,009	)		(59,269	)
銷售房地產和其他收益，淨額		209			647,204			62			672,822
股權收益		3,474			3,116			11,635			10,542
未使用的融資費		(3,959	)					(4,873	)
其他收入(費用)		(2,282	)		2,595			(1,497	)		(4,297	)
所得税優惠(費用)		745			(2,064	)		3,352			(4,802	)

淨收入		90,267			736,476			246,478			939,536
非控制性權益應佔淨收益		(481	)		(442	)		(1,432	)		(1,334	)

MPT普通股股東應佔淨收益	$	89,786		$	736,034		$	245,046		$	938,202

每攤薄股應佔MPT普通股股東的淨收入	$	0.20		$	2.00		$	0.60		$	2.56

加權平均流通股稀釋		440,933			366,467			406,100			365,784

其他數據
每股普通股宣佈的股息	$	0.26		$	0.25		$	0.76		$	0.75


	自.起
以千為單位	九月三十日， 2019			十二月三十一號， 2018
資產負債表數據
房地產資產按成本計算	$	9,390,114		$	5,952,512
房地產累計折舊/攤銷		(571,589	)		(464,984	)
按揭貸款		1,268,563			1,213,322
現金和現金等價物		461,622			820,868
股權投資		777,102			520,058
其他貸款		521,398			373,198
其他		604,943			428,669

總資產	$	12,452,153		$	8,843,643

債務，淨額	$	6,096,232		$	4,037,389
其他負債		369,103			245,316
總股本		5,986,818			4,560,938

負債和權益總額	$	12,452,153		$	8,843,643

S-8


	三個月九月三十日，						九個月結束九月三十日，
以千為單位，每份數據除外	2019			2018			2019			2018
FFO信息：
MPT普通股股東應佔淨收益	$	89,786		$	736,034		$	245,046		$	938,202
參與證券收益份額		(432	)		(290	)		(1,354	)		(808	)

淨收益，減去參與證券在收益中的份額	$	89,354		$	735,744		$	243,692		$	937,394
折舊攤銷		50,163			32,641			130,424			104,314
銷售房地產和其他收益，淨額		(209	)		(647,204	)		(62	)		(672,822	)

運營資金	$	139,308		$	121,181		$	374,054		$	368,886
減税後直線租金和其他核銷利益		4,230			4,321			7,232			17,615
未使用的融資費		3,959						4,873
購置成本，減税收益淨額					1,661						2,072

規範化運營資金	$	147,497		$	127,163		$	386,159		$	388,573

每個稀釋共享數據：
淨收益，減去參與證券在收益中的份額	$	0.20		$	2.00		$	0.60		$	2.56
折舊攤銷		0.12			0.09			0.32			0.29
銷售房地產和其他收益，淨額					(1.76	)					(1.84	)

運營資金	$	0.32		$	0.33		$	0.92		$	1.01
減税後直線租金及其他核銷利益		0.01			0.01			0.02			0.04
未使用的融資費								0.01
購置成本，減税收益淨額					0.01						0.01

規範化運營資金	$	0.33		$	0.35		$	0.95		$	1.06

(1)	上述某些行項目(如房地產折舊)包括我們從非合併合資企業獲得的此類收入/費用的份額。這些金額包含在我們所有股權的活動中，包括在上述運營數據的股權收益行中。

(2)	房地產行業的投資者和分析師利用FFO作為補充的業績衡量標準。 FFO反映了房地產資產價值隨市場條件上升或下降的假設，主要根據普遍接受的會計原則 (Oracle GAAP)對房地產資產折舊和攤銷的影響進行調整，該原則假設房地產的價值隨着時間的推移而可預測地減少。，，}我們根據全國房地產投資信託協會(NAREIT)提供的定義計算FFO，其中表示淨收入(虧損)(根據GAAP計算)，不包括房地產銷售收益(虧損)和房地產資產減值費用，加上房地產折舊和攤銷以及未合併合夥企業和合資企業的調整後。

除了根據NAREIT定義呈現FFO外，我們還披露規範化FFO，它針對與未預期或非核心事件或活動或會計變更相關的項目調整FFO，如果未註明，將與前期結果和市場預期進行比較

S-9

對投資者和分析師有意義。我們相信，FFO的使用，與所需的GAAP演示相結合，提高了投資者對我們運營結果的理解，使用標準化FFO使我們的運營結果與以前時期和其他公司的比較更有意義。雖然FFO和標準化FFO是REIT運營和財務業績的相關和廣泛使用的補充指標，但它們不應被視為我們經營業績的替代指標，因為這些指標既沒有反映折舊和攤銷成本，也沒有反映維持我們物業運營業績所需的資本支出和租賃成本水平，這可能是重大的經濟成本，可能會對我們的運營結果產生重大影響。FFO和標準化FFO不應被視為淨收入(虧損)(根據GAAP計算)的替代財務業績指標或經營活動的現金流量(根據GAAP計算)作為我們流動性的指標。

我們尚未完成截至2019年9月30日的季度財務報表的編制，財務報表尚未由我們的獨立審計師審計、審核、編譯或應用商定的程序。上述結果是初步估計，在我們提交截至2019年9月30日的季度10-Q表格的季度報告之前，這些結果並不是最終的，因此，仍然會受到調整的影響。

PRO Forma總資產總額

(未經審計)


(以千為單位)	2019年9月30日
總資產	$	12,452,153
加上：
自2019年9月30日以來完成的投資，LifePoint收購併承諾開發，如本説明書補充資料摘要--最近的開發		857,596
累計折舊和攤銷		571,589
我們合資企業的增量總資產(1)		530,593
減去：
現金及現金等價物及處置		(379,556	)

PRO Forma總資產總額(2)	$	14,032,375

(1)	調整需要反映我們在合資企業總資產中的份額。

(2)	預計總資產是截至2019年9月30日累計折舊/攤銷前的總資產，包括自2019年9月30日以來完成的收購，並假設在招股説明書補充摘要中討論的已承諾的收購和開發--最近的發展得到了充分的資金支持，假設手頭現金用於這些交易。我們相信，預計總資產對投資者來説是有用的，因為它提供了我們投資組合的更新觀點，並允許更好地瞭解我們的集中水平，因為我們有約束力的承諾接近了，而我們的其他承諾也得到了充分的資金支持。

S-10

MPT的章程包含對資本存量的所有權和轉讓的限制，旨在幫助MPT遵守REIT要求並繼續符合REIT的資格。具體地説，未經董事董事會批准，作為一個或多個集團的任何人不得擁有超過普通股流通股數量或價值的9.8%(以限制性較大者為準)。參見所附招股説明書中對資本存量的描述。

收益的使用

我們估計，在扣除承銷折扣和佣金以及我們估計的發售費用後，此次發行的淨收益約為89200萬美元(如果承銷商行使選擇權向我們全數購買額外股票，則為10億美元)。

我們打算將此次發售的淨收益貢獻給我們的運營夥伴關係，以換取在運營夥伴關係中感興趣的共同合作伙伴單位。運營合作伙伴打算使用此發售的淨收益為我們應支付的與LifePoint收購相關的現金購買價格提供部分資金，任何剩餘餘額(或如果LifePoint收購未完成)用於一般公司目的，可能包括償還債務(包括我們的循環信貸工具和/或定期貸款工具下不時未償還的金額)、營運資本和資本支出以及未來潛在的收購。此服務不以成功完成全部或部分LifePoint收購為條件。

在使用此次發行的淨收益之前，運營合夥公司打算將淨收益投資於短期有息證券。參見收益的使用。

某些承銷商的附屬公司是我們循環信貸工具和/或定期貸款工具下的貸款人。在某種程度上，我們的運營合作伙伴使用此服務的淨收益的一部分來償還在我們的循環信貸工具和/或定期貸款工具下未償還的借款，這些附屬公司將收到其在任何償還金額中按比例分攤的份額。

S-11

本次發行後將發行的普通股數量以截至2019年11月4日已發行普通股 4.59億股為基礎。本次發售後待發行普通股的數量不包括截至2019年11月4日，與醫療財產信託2019年股權激勵計劃下基於股權的補償獎勵有關的1110萬股預留用於發行的普通股。

S-12

下文提供的截至2018年12月31日和2017年12月31日以及截至年12月31日的歷史綜合財務數據摘要來自我們2018年年報中出現的經審核綜合財務報表和附註，通過引用將其納入本招股説明書附錄和隨附招股説明書。截至2019年6月30日以及截至2019年6月30日和2018年6月30日的六個月的彙總歷史綜合財務數據來自我們未經審計的綜合歷史財務報表和出現在我們第二季度10-Q的附註，通過引用將其納入本招股説明書增刊和附帶的招股説明書中。這些未經審計的綜合財務報表是在與我們經審計的綜合財務報表一致的基礎上編制的。管理層認為，未經審計的綜合財務報表反映了所有調整，僅包括正常和經常性調整，對於這些期間的結果的公平陳述是必要的。過渡期的業務結果並不一定表明全年的預期結果。歷史結果不一定表示未來預期的結果。

您應該閲讀以下彙總的歷史合併財務數據，並與管理層對財務狀況和運營結果的討論和分析，以及我們的審計和未審計的綜合財務報表以及包括在我們2018年年度報告和第二季度10-Q中的附註一起閲讀，這兩份報告均以引用的方式併入本文。請參閲您可以在附帶的招股説明書中找到更多信息的地方，以及本招股説明書增刊中的通過引用註冊。


	年終十二月三十一號，									六個月結束六月三十日，
以千為單位，每份數據除外	2018			2017			2016			2019			2018
運營數據
總收入	$	784,522		$	704,745		$	541,137		$	373,003		$	406,948
利息費用		(223,274	)		(176,954	)		(159,597	)		(102,877	)		(115,149	)
房地產折舊攤銷費用		(133,083	)		(125,106	)		(94,374	)		(67,328	)		(70,268	)
與財產相關的一般和行政費用		(89,323	)		(64,410	)		(51,623	)		(57,079	)		(41,474	)
購置費用		(917	)		(29,645	)		(46,273	)					(411	)
房地產銷售收益(損失)淨額		719,392			7,431			61,224			(147	)		25,618
減值費用		(48,007	)					(7,229	)
其他收入(費用)		10,094			10,432			(1,619	)		7,118			534
債務再融資成本/未使用的融資費用					(32,574	)		(22,539	)		914
所得税(費用)收益		(927	)		(2,681	)		6,830			2,607			(2,738	)

淨收入		1,018,477			291,238			225,937			156,211			203,060
非控制性權益應佔淨收益		(1,792	)		(1,445	)		(889	)		(951	)		(892	)

MPT普通股股東應佔淨收益	$	1,016,685		$	289,793		$	225,048		$	155,260		$	202,168

每攤薄股應佔MPT普通股股東的淨收入	$	2.76		$	0.82		$	0.86		$	0.40		$	0.55

加權平均流通股稀釋		366,271			350,441			261,072			388,683			365,442

其他數據
每股普通股宣佈的股息	$	1.00		$	0.96		$	0.91		$	0.50		$	0.50

用於收購和其他相關投資的現金	$	666,548		$	2,246,788		$	1,489,147		$	1,402,315		$	14,350

S-13


	自.起十二月三十一號，						自.起 2019年6月30日
以千為單位	2018			2017			自.起 2019年6月30日
資產負債表數據
房地產資產按成本計算	$	5,952,512		$	6,642,947		$	7,239,543
房地產累計折舊/攤銷		(464,984	)		(455,712	)		(531,880	)
按揭貸款		1,213,322			1,778,316			1,216,442
現金和現金等價物		820,868			171,472			451,652
股權投資		520,058			288,398			799,058
其他貸款		373,198			150,209			370,631
其他		428,669			444,658			577,765

總資產	$	8,843,643		$	9,020,288		$	10,123,211

債務，淨額	$	4,037,389		$	4,898,667		$	4,878,310
其他負債		245,316			286,416			321,266
總股本		4,560,938			3,835,205			4,923,635

負債和權益總額	$	8,843,643		$	9,020,288		$	10,123,211

S-14

投資我們的普通股涉及各種風險，包括以下列出的風險以及我們2018年年報中包括的風險因素，該年報通過引用納入本招股説明書附錄和附帶的招股説明書。在投資於我們的普通股之前，您應仔細考慮這些風險因素，以及本招股説明書增刊及附帶招股説明書中包含或引用的信息。這些風險並不是我們面臨的唯一風險。我們目前不知道或我們目前認為無關緊要的其他風險也可能對我們的業務運營產生不利影響。這些風險可能會對我們的業務、財務狀況或運營結果等產生重大不利影響，並可能導致我們普通股的交易價格下降，導致您的全部或部分投資損失。

我們可能無法按照此處描述的條款或根本完成LifePoint收購。

我們打算將此次發售的全部或部分淨收益用於為LifePoint收購提供資金。但是，此服務預計將在完成LifePoint收購之前完成。完成LifePoint收購須遵守某些慣常的監管和其他成交條件，不能保證這些條件將在預期時間表上得到滿足或根本滿足。

此發售不以完成LifePoint收購為條件，通過在此發售中購買我們的普通股，您是在獨立基礎上對我們進行投資，並認識到我們可能不會完成全部或部分LifePoint收購，或者如果我們完成了，也不會實現預期的收益。在事件中，如果我們未能完成LifePoint收購，我們將發行大量額外普通股，並且我們將不會獲得產生預期收益和現金流所需的創收資產。因此，我們未能完成對LifePoint的收購將對我們的每股收益和向股東進行分配的能力產生不利影響。

此外，如果LifePoint收購未完成，我們可能會面臨一些可能對我們的業務和我們普通股的市場價格產生不利影響的風險，包括：

我們普通股的市場價格可能下降到當前市場價格反映市場關於LifePoint收購將完成的假設；

無論LifePoint收購是否完善，我們都必須支付與LifePoint收購相關的某些成本，如法律、會計費用和費用；

我們不會實現我們期望從完善LifePoint收購中實現的好處。

如果我們完善了LifePoint收購，我們可能會面臨額外的風險。此外，我們已經經歷並預期繼續經歷快速增長，我們未能有效管理我們的增長可能會對我們的財務狀況、運營結果和現金流產生不利影響，這可能會對我們向股東進行分配的能力產生負面影響。

除了我們的2018年度報告中描述的與我們可能不時購買的醫療設施有關的風險，如果完成對LifePoint的收購，我們還將面臨額外的風險，包括但不限於：

暴露於與LifePoint收購相關的任何未披露或未知的潛在負債；

由於各種因素導致LifePoint收購業績不佳，包括任何現有融資安排的不利條款和條件主租賃或經濟條件的變化；以及

S-15

此外，通過之前的收購以及我們目前正在評估的醫療保健資產的潛在收購，我們已經並預期將繼續經歷快速增長。今年到目前為止，我們的總資產增長了47%(包括對LifePoint的收購)。我們未能有效地管理這樣的增長可能會對我們的財務狀況、運營結果和現金流產生不利影響，這可能會對我們向股東進行分配的能力產生負面影響。我們的快速增長也可能增加我們的資本要求，這可能需要我們發行潛在的稀釋股權證券和/或招致額外的債務。

我們的負債可能會對我們的財務狀況產生不利影響，否則可能會對我們的業務運營和我們向股東進行分配的能力產生不利影響。

截至2019年9月30日，在交易生效後，在發行普通股並按照收益使用中所述應用本次發行的收益後，我們將有61億美元的未償還債務。我們的負債可能對我們的業務產生重大影響。例如，它可以：

要求我們使用運營現金流的很大一部分來償還債務，這將減少可用於為營運資本、開發項目和其他一般公司目的提供資金的現金流，並減少用於分配的現金；

要求支付可能大於我們運營現金流的本金和利息；

強迫我們處置我們的一個或多個財產，可能以不利的條款，以支付我們的債務；

增加我們對一般不利經濟和行業條件的脆弱性；

限制我們在計劃或應對業務和我們經營的行業的變化時的靈活性；

限制我們進行戰略性收購或利用其他商業機會；

使我們更難履行我們的義務；以及

與負債較少的競爭對手相比，我們處於競爭劣勢。

我們未來在貸款設施下的借款可能會以浮動利率計息。如果利率大幅上升，我們的經營業績將隨着可用於分配給股東的現金一起下降。

此外，我們目前的大部分債務是，我們預計我們未來的大部分債務將是非攤銷的，以氣球支付方式支付。因此，我們可能需要在債務到期時至少再融資一部分。存在一個風險，我們可能無法對未來幾年到期的債務進行再融資，或者任何再融資的條款都不會像當時存在的債務的條款那樣有利。如果到期的本金付款無法用其他來源的收益(如新股本或出售設施)再融資、延期或償還，我們的現金流可能不足以在重大氣球付款到期的年份償還所有到期債務。此外，如果我們選擇提前償還債務，我們可能會招致重大處罰。

除了我們的償債義務，我們的運營可能需要持續的大量投資。我們是否有能力按期償還債務，對我們的債務進行再融資，為維持我們運營資產和物業狀況所必需的資本和非資本支出提供資金 (以我們的租户未支付的程度為限)，以及為我們的業務增長提供能力，這取決於我們的財務和經營業績，而這又取決於當時的經濟狀況以及財務、業務、競爭、法律和其他因素。

S-16

受我們許多債務工具中包含的限制的限制，我們可能招致大量額外負債，包括額外的有擔保債務。雖然這些協議的條款包含對產生更多債務的限制，但這些限制受到許多限制和例外情況的限制，遵守這些限制而產生的額外債務可能是巨大的。如果我們在未來招致額外的債務，上述風險可能會增加。

我們普通股的未來銷售或發行可能稀釋現有股東的所有權權益，並壓低我們普通股的交易價格。

我們無法預測我們普通股的未來銷售或未來銷售的普通股的可用性對我們普通股的市場價格將產生的影響(如果有的話)。我們普通股的未來銷售或發行可能稀釋我們現有股東的所有權權益，包括本次發售中普通股的購買者。此外，未來銷售或發行大量普通股的價格可能低於本招股説明書增刊提供的股份的發行價，並可能對我們普通股的市場價格和未來我們可能獲得額外股權融資的條款產生不利影響。這種出售或發行可能發生的看法也可能對我們普通股的市場價格產生負面影響。

S-17

我們打算將本次發售的淨收益貢獻給我們的運營夥伴關係，以換取運營夥伴關係中的共同合作伙伴關係單位。運營合夥企業打算使用本次發售的淨收益，為我們與LifePoint收購相關的應付現金購買價格提供部分資金，任何剩餘餘額(或如果 LifePoint收購未完成)用於一般公司目的，其中可能包括償還債務(包括我們的循環信貸工具和/或定期貸款工具下不時未償還的金額)、營運資本和資本支出以及未來潛在的收購。此要約不以成功完成全部或部分LifePoint收購為條件。

在使用本次發行的淨收益之前，運營合夥公司打算將淨收益投資於短期計息證券。

某些承銷商的關聯公司是我們循環信貸工具和/或定期貸款工具下的貸款人。在某種程度上，我們的運營合作伙伴使用本次發售的淨收益的一部分來償還我們的循環信貸工具和/或定期貸款工具下的未償還借款，這些附屬公司將收到其償還的任何金額的按比例份額。

S-18


	截至2019年9月30日
	實際			作為調整後			進一步調整(1)
	(以千為單位)
現金和現金等價物	$	461,622		$	543,484		$	735,109

負債：
循環信貸安排(2)	$	451,006		$	451,006		$	451,006
定期貸款		200,000			200,000			200,000
4.000%2022年到期的優先無擔保票據(3)		544,950			544,950			544,950
澳大利亞定期貸款安排(4)		810,000			810,000			810,000
2024年到期的6.375%優先無擔保票據		500,000			500,000			500,000
2024年到期的5.500%優先無擔保票據		300,000			300,000			300,000
3.325%2025年到期的優先無擔保票據(3)		544,950			544,950			544,950
5.250%2026年到期的優先無擔保票據		500,000			500,000			500,000
5.000%2027年到期的優先無擔保票據		1,400,000			1,400,000			1,400,000
4.625%2029年到期的優先無擔保票據		900,000			900,000			900,000
債券發行成本，淨額和折扣額		(54,674	)		(54,674	)		(54,674	)

債務總額	$	6,096,232		$	6,096,232		$	6,096,232
股東權益：
優先股，票面價值0.001美元：授權10，000股；無流通股，實際，調整和進一步調整
普通股，0.001美元票面價值：500，000股授權股(5)；459，778股已發行和已發行實際；459，778股已發行和未發行股票，調整後；509，778股已發行和未發行股票，進一步調整		460			460			510
額外實收資本		5,972,341			5,972,341			6,863,916
留存收益和其他權益		739			739			739

股東權益總額	$	5,973,540		$	5,973,540		$	6,865,165

總資本化	$	12,069,772		$	12,069,772		$	12,961,397

(1)	上述AS進一步調整信息僅為説明性信息。

(2)	包括3.67億英鎊的以英鎊計價的借款，匯率為每GB 1.00美元，，這是彭博社報道的2019年9月30日的匯率。

(3)	這些高級無擔保票據以歐元計價。反映匯率為1.0899美元/1.00，這是彭博社報道的2019年9月30日的匯率。

(4)	本期貸款以澳元計價。反映了0.6750澳元兑1澳元的匯率，是彭博社報道的2019年9月30日的匯率。

(5)	2019年11月4日，我們修改了我們的第二修正案和重述條款，將授權普通股的數量從5億股增加到7.5億股。

此產品不以全部或部分成功完成LifePoint收購為條件。因此，即使沒有發生LifePoint收購，我們在本次發售中出售的普通股的股份仍將保持流通，我們將沒有任何義務提出回購本次發售中出售的普通股的任何或全部股份。

S-20

JP摩根證券有限責任公司，美國銀行證券公司和高盛有限責任公司作為以下列出的每個承銷商的代表。根據吾等與承銷商之間的包銷協議中規定的條款及條件，吾等已同意向承銷商出售，而各承銷商已個別而非共同同意向吾等購買下列名稱相對列出的各自普通股數目。


承保人	數量股份
摩根大通證券有限責任公司。		10,000,000
美國銀行證券公司		9,000,000
高盛有限責任公司		9,000,000
巴克萊資本公司		2,500,000
KeyBanc資本市場公司		2,500,000
瑞士信貸農業證券(美國)有限公司		2,000,000
三菱UFG證券美國公司		2,000,000
雷蒙德·詹姆斯公司(Raymond James&Associates，Inc.)		2,000,000
加拿大皇家銀行資本市場公司		2,000,000
Stifel，Nicolaus&Company，Incorporated		2,000,000
SunTrust Robinson Humphrey，Inc.		2,000,000
富國銀行證券有限責任公司		2,000,000
瑞士信貸證券(美國)有限責任公司		1,500,000
Scotia Capital(USA)Inc.		1,500,000

總計		50,000,000

在符合包銷協議中規定的條款和條件的情況下，承銷商同意，如果購買任何這些股票，各自而不是共同購買根據包銷協議出售的所有股份(由其購買額外股份(如下所述)涵蓋的普通股除外)。如果包銷商違約，包銷協議規定可以增加非違約包銷商的購買承諾或終止包銷協議。

我們已同意賠償若干承銷商的某些負債，包括證券法下的負債，或向承銷商可能需要就這些負債支付的款項。

承銷商正在提供股份，但需事先出售，如果發行給他們並被他們接受，則須經其律師批准，包括股份的有效性，我們向承銷商作出的陳述和保證是真實的，我們的業務和包銷協議中包含的其他條件沒有重大變化，例如承銷商收到高級人員的證書和法律意見。承銷商保留撤回、取消或修改對公眾的要約以及拒絕全部或部分訂單的權利。

佣金和折扣

代表告知吾等，承銷商最初建議按本招股説明書封面頁所載的公開發行價格向公眾發售股份，並以該價格減去不超過每股0.3885美元的優惠。首次發行後，公開發行價格、特許權或者其他發行條款可以變更。在美國境外進行的股份銷售可由承銷商的關聯公司進行。

S-21

我們已授予承銷商一項選擇權，可在本招股説明書增刊日期後30天內行使，在時間內按公開發行價格購買至多7，500，000股額外股份，減去承銷折扣。如果承銷商行使此選項，則根據承銷協議中包含的條件，每個承銷商都有義務根據本承銷部分開頭的表格中所示的承銷商在發售中的承銷百分比，按比例購買這些額外股份中的按比例部分。

不出售同類證券

我們，我們的執行人員和董事同意，在本招股説明書日期後的45天內，在未事先獲得代表書面同意的情況下，我們、我們的執行人員和董事在45天內不出售或轉讓任何可轉換為、可交換、可行使或以普通股償還的普通股或證券，就我們而言，以及就我們的執行人員和董事而言，不會出售或轉讓任何普通股或證券。具體地説，我們和這些其他人同意，除某些有限的例外情況外，不直接或間接地

要約、質押、出售或簽約出售任何普通股，

出售任何購買普通股的期權或合同，

購買任何期權或合同出售任何普通股，

授予出售普通股的任何選擇權、權利或權證，

出借或以其他方式處置或轉讓任何普通股，

請求或要求我們提交一份與普通股有關的登記報表，或

簽訂任何掉期或其他協議，轉讓任何普通股所有權的全部或部分經濟後果，無論任何此類掉期或交易將通過交付股份或其他證券、現金或其他方式進行結算。

本鎖定條款適用於普通股和可轉換為或可交換的證券，或可行使或可用普通股償還的證券。它也適用於執行協議的人現在擁有或後來獲得的普通股，或者執行協議的人後來獲得處分權的普通股。

紐約證券交易所上市

這些股票在紐約證券交易所掛牌交易，代碼是：MPW。

S-22

空頭頭寸涉及承銷商出售超過承銷商有義務在發行中購買的股份數量，這就產生了辛迪加空頭頭寸。這個空頭頭寸可以是有蓋的空頭頭寸，也可以是無遮蓋的空頭頭寸。在承保空頭頭寸中，承銷商出售的股份數量超過他們有義務購買的股份數量，不超過他們通過行使購買額外股份的選擇權可以購買的股份數量。在無實體空頭頭寸中，所涉及的股份數量大於其購買額外股份的選擇權中的股份數量。承銷商可以通過行使購買額外股票和/或在公開市場購買股票的選擇權來平倉任何空頭頭寸。在確定股票來源以平倉時，承銷商將考慮在公開市場可供購買的股份價格，與他們通過購買額外股份的選擇權購買股份的價格相比。如果承銷商擔心定價後公開市場上的股票價格可能存在下行壓力，從而可能對在發行中購買的投資者產生不利影響，則更有可能創建無實體空頭頭寸。

辛迪加覆蓋交易是指在分配完成後在公開市場購買普通股，以彌補辛迪加空頭頭寸。

罰金投標允許代表從辛迪加成員收回銷售特許權，當辛迪加成員最初出售的普通股在穩定或辛迪加覆蓋交易中購買以彌補辛迪加空頭頭寸時，代表可以從辛迪加成員那裏收回銷售特許權。

這些穩定交易、辛迪加覆蓋交易和罰金出價可能具有提高或維持我們普通股的市場價格或防止或延緩普通股市場價格下跌的效果。因此，普通股的價格可能高於公開市場中可能存在的價格。這些交易可能在紐約證券交易所或其他地方生效，如果開始，可能隨時停止。

對於上述交易可能對普通股價格產生的任何影響的方向或大小，吾等或任何承銷商均未作出任何表示或預測。此外，吾等或任何承銷商均不作任何聲明，表示代表將參與這些穩定交易，或任何交易一旦開始，將不會在沒有通知的情況下中止。

電子分發

電子格式的招股説明書可能在互聯網網站上提供，或通過參與本次發售的一個或多個承銷商和/或銷售集團成員或其附屬公司維護的其他在線服務提供。在這些情況下，潛在投資者可以在線查看發售條款，並且根據特定的承銷商或銷售集團成員，潛在投資者可能被允許在線下單。承銷商可能同意我們將特定數量的股票分配給在線經紀賬户持有人。在線分發的任何此類分配將由代表在與其他分配相同的基礎上進行。

除電子格式的招股説明書外，任何承銷商或銷售組成員的網站上的信息以及由承銷商或銷售人員維護的任何其他網站中包含的任何信息

S-23

承銷商及其某些附屬公司是從事各種活動的全方位服務金融機構，可能包括證券交易、商業和投資銀行、金融諮詢、投資管理、投資研究、本金投資、套期保值、融資和經紀活動。承銷商及其某些附屬公司已不時為發行人及其附屬公司履行並可能在未來履行各種商業和投資銀行及金融諮詢服務，他們收到或可能在未來收到慣例費用和費用。某些承銷商的附屬公司是我們循環信貸安排和/或定期貸款安排下的貸款人。在一定程度上，我們的運營合作伙伴使用此服務的淨收益的一部分來償還我們的循環信貸工具和/或定期貸款工具下的未償還借款，此類關聯公司將收到其在任何償還金額中按比例分攤的份額。Stifel，Nicolaus&Company，Incorporated可能會向非附屬實體或其附屬機構支付與本產品相關的費用，該實體或其附屬機構也是我們信用工具下的貸款人。此外，巴克萊資本(Barclays Capital Inc.)正在為LifePoint提供與收購LifePoint相關的建議。

在其各種業務活動的日常過程中，承銷商及其某些關聯公司可能會進行或持有廣泛的投資，併為其自己的賬户和客户的賬户積極交易債務和股權證券(或相關衍生證券)和金融工具(包括銀行貸款)，此類投資和證券活動可能涉及發行人或其關聯公司的證券和/或工具。如果承銷商或其附屬公司與我們有借貸關係，則某些承銷商或其附屬公司會定期進行對衝，而某些其他的承銷商或其附屬公司可能會對衝，則其對我們的信用風險敞口與其慣常的風險管理政策是一致的。通常，承銷商及其關聯公司將通過進行交易來對衝此類風險，交易包括購買信用違約掉期或在我們的證券或我們關聯公司的證券中建立空頭頭寸，包括潛在的普通股股份。任何此類信用違約掉期或空頭頭寸都可能對由此提供的普通股的未來交易價格產生不利影響。承銷商及其某些關聯公司也可傳達獨立的投資建議、市場顏色或交易想法和/或發表或表達有關此類證券或工具的獨立研究意見，並可隨時持有或向客户推薦他們購買此類證券和工具的多頭和/或空頭頭寸。

致澳大利亞潛在投資者的通知

與此次發行有關的配售文件、招股説明書、產品披露聲明或其他披露文件尚未提交給澳大利亞證券和投資委員會(NYSE ASIC)。本招股説明書附錄不構成“2001年公司法”(“公司法”)規定的招股説明書、產品披露聲明或其他披露文件，也不聲稱包括“公司法”規定的招股説明書、產品披露聲明或其他披露文件所需的信息。在澳大利亞，根據公司法第708條所載的一項或多項豁免，任何股份要約只能向成熟投資者(公司法第708(8)節含義內)、專業投資者(公司法第708(11)條含義內)或其他人( )提出，因此根據公司法第6D章，在不向投資者披露的情況下提供股份是合法的。

豁免投資者在澳大利亞申請的股份不得在根據要約進行配售之日後12個月內在澳大利亞發售，除非根據公司法第708條或其他規定，根據公司法第6D章不需要向投資者披露，或者要約是根據披露文件進行的，該披露文件

S-24

本招股説明書增刊僅包含一般信息，不考慮投資目標、財務狀況或任何特定人員的特殊需求。它不包含任何證券建議或金融產品建議。在作出投資決定之前，投資者需要考慮本招股説明書附錄中的信息是否適合其需要、目標和情況，並在必要時就這些問題徵求專家意見。

迪拜國際金融中心潛在投資者注意事項

本招股説明書增刊涉及根據迪拜金融服務管理局(DFSA) 要約證券規則的豁免要約。本招股説明書增刊僅供分發給DFSA提供證券規則中指定類型的人員。不得將其交付給任何其他人或由任何其他人依賴。DFSA沒有責任審查或核實任何與豁免優惠有關的文件。DFSA尚未批准本招股説明書，也未採取步驟驗證此處列出的信息，對招股説明書補充資料不承擔任何責任。本招股説明書增刊所涉及的股份可能缺乏流動性和/或受轉售限制。所提供股份的潛在購買者應對股份進行自己的盡職調查。如果您不瞭解本招股説明書附錄的內容，請諮詢授權財務顧問。

致歐洲經濟區潛在投資者的通知

對於每個已經實施招股説明書指令的歐洲經濟區成員國(每個是一個相關成員國)，從幷包括招股説明書指令在該相關成員國實施之日(相關實施日期)起(包括該日期)，除根據招股説明書指令的以下豁免外，不得在該相關成員國向公眾提出作為本招股説明書預期的要約的股份要約：

向任何符合招股説明書指令定義的合格投資者的法律實體；

向少於150名自然人或法人(招股説明書指令中定義的合格投資者除外)提供，但須事先獲得承銷商的同意；或

在屬於招股説明書指令第3(2)條範圍內的任何其他情況下，

但該等股份要約不得要求吾等、出售股東或包銷商根據招股説明書指令第3條發佈招股説明書或根據招股説明書指令第16條補充招股説明書。

位於相關成員國的每個最初獲得任何股份或向其提出任何股份要約或收到任何關於任何股份要約的通信的人將被視為已代表、擔保、承認並同意其是實施招股説明書指令第2(1)(E)條的相關成員國法律意義上的合格投資者。在向金融中介提供任何股份的情況下，如該術語在招股説明書指令第 3(2)條中使用，(I)每一此類金融中介將被視為已代表、擔保、承認和同意其在要約中收購的股份並未以非酌情權的方式代表收購，也未出於要約或轉售的目的而收購，任何人士在可能導致向公眾提出任何股份要約(其在相關會員國向如此定義的合格投資者要約或轉售除外)的情況下，或在包銷商事先已就每項建議要約或轉售取得承銷商同意的情況下，或(Ii)倘股份已由其代表任何有關會員國(合資格投資者除外)的人士購買，則向其提出的該等股份要約不會根據招股章程指令被視為已向該等人士作出。

S-25

本招股説明書附錄是基於任何相關成員國的任何股份要約將根據招股説明書指令的豁免而作出的，不受發佈招股説明書要約的要求。因此，任何在有關成員國作出或打算提出要約的人，只能在吾等、出售股東或包銷商沒有義務根據招股章程指令第3條發佈有關要約的招股説明書的情況下才能這樣做。我們，銷售股東和承銷商均未授權，也未授權在吾等或承銷商有義務發佈招股説明書的情況下提出任何股份要約。

為上述規定的目的，表達就任何相關成員國的任何股份向公眾提出要約，是指以任何形式和通過任何方式就要約的條款和要提供的股份提供足夠的信息，以使投資者能夠決定購買或認購股份，因為在有關成員國，可以通過在相關成員國實施招股説明書指令的任何措施來改變，並且表述説明書指令是指指令2003，這一點可以在相關成員國中通過實施招股説明書指令的任何措施來改變。，，是指2003指令。幷包括有關成員國的任何相關執行措施。

給香港潛在投資者的通知

除“證券及期貨條例”(第80章)所界定的(A)至專業投資者外，該等股份並無或將不會以任何文件在香港發售或出售。(B)在其他情況下不會導致該文件是“公司條例”(第571章)所界定的招股章程；或(B)在其他情況下不會導致該文件是“公司條例”(第。章)所界定的招股章程。32)或不構成該條例所指的向公眾作出的要約。任何與股份有關的廣告、邀請或文件均不得或已經或可能由任何人為發行目的而在香港或其他地方發出或已經或可能由任何人管有，而該廣告、邀請或文件的目的是針對香港公眾或其內容可能被香港公眾查閲或閲讀的(除非根據香港證券法獲準這樣做)，但有關股份的廣告、邀請或文件只會或意圖只出售給香港以外的人或只出售給專業投資者的股份則除外，定義如下：(A)在香港或其他地方為發行目的而向香港或其他地方的人士發出或已經或可能管有該等廣告、邀請或文件(除非根據香港證券法獲準這樣做)，否則該等廣告、邀請或文件只會向香港或其他地方的專業投資者發出。

致瑞士潛在投資者的通知

我們沒有也不會根據2006年6月23日聯邦集體投資計劃法第119條(經修訂)在瑞士金融市場監督管理局(FINMA)註冊為外國集體投資計劃，因此根據本招股説明書提供的證券沒有也不會得到批准，也可能不會在FINMA獲得許可。因此，根據CISA第119條，證券未被FINMA授權作為外國集體投資計劃進行分銷，此處提供的證券不得在瑞士境內或來自瑞士向公眾提供(如本術語在第3條CISA中定義)。在2006年11月22日集體投資計劃(CISO)修訂後的條例第3條中規定的情況下，可以僅向合格投資者(如CISA第10條中定義的那樣)提供該證券，這樣就沒有公開發售。然而，投資者並未受益於CISA或CISO的保護或FINMA的監督。本招股説明書和與證券有關的任何其他材料嚴格屬於個人性質，對每個受要約人保密，不構成對任何其他人的要約。本招股説明書僅可供與本文所述要約相關的合格投資者使用，不得直接或間接分發或提供給除其接受者以外的任何個人或實體。它不得與任何其他報價一起使用，尤其不得複製和/或分發給瑞士或瑞士的公眾。

S-26

本招股説明書不構成發行招股説明書，因為根據“瑞士聯邦義務法典”第652A條和/或1156條對該條款的理解。吾等並無申請將該等證券在六間瑞士交易所或瑞士任何其他受監管證券市場上市，因此，本招股説明書中提供的資料未必符合六間瑞士交易所的上市規則及六間瑞士交易所上市規則所附的相應招股章程計劃所載的資料標準。

英國潛在投資者注意事項

此外，在英國，本文件僅分發給並且僅針對，並且隨後的任何要約只能針對合格投資者(根據招股説明書指令的定義)(I)在與屬於《2005年金融服務和市場法案》(Financial Services and Markets Act 2000(Financial Promotion)Order 2005)第19(5)條第(5)款的投資有關的事項上具有專業經驗的人員，經修正(該訂單)和/或(Ii)屬於該訂單第49(2)(A)至(D)條(所有此等人士統稱為相關人士)的高淨值公司(或可能以其他方式合法傳達的人士 )。本文件不得由非相關人員在英國採取行動或依賴。在聯合王國，與本文件有關的任何投資或投資活動僅適用於相關人員，並將與相關人員一起從事。

給加拿大潛在投資者的通知

根據 National Instrument 45-106 Prospectus Exemptions或證券法(安大略省)第73.3(1)節的定義，這些股票只能出售給購買或被視為正在購買的委託人，如National Instrument 45-106 Prospectus Exemptions或證券法(安大略省)第73.3(1)款所定義，並且是National Instrument 31-103註冊要求、豁免和持續註冊義務中定義的許可客户。任何股份的轉售必須按照適用證券法的豁免或不受招股説明書要求的交易進行。

如果本招股説明書附錄或隨附招股説明書(包括對其的任何修訂)包含失實陳述，加拿大某些省或地區的證券法可向購買者提供撤銷或損害賠償的補救措施，前提是購買者在購買者所在省或地區的證券立法規定的時限內行使撤銷或損害賠償的補救措施。購買者應參考購買者所在省份或地區的證券法的任何適用條款，以瞭解這些權利的詳情或諮詢法律顧問。

根據“國家工具33-105承銷衝突”(NI 33-105)第3A.3條，承銷商不需要遵守NI 33-105關於與本次發行相關的承銷商利益衝突的披露要求。

S-27

本招股説明書增刊及其附帶招股説明書提供的普通股的有效性已由 Goodwin Procter LLP，New York，New York為我們傳遞。所附招股説明書中包含的美國聯邦所得税考慮事項(不包括對票據持有人的徵税)中包含的美國聯邦所得税考慮的一般摘要由Baker，Donelson，Bearman，Caldwell&Berkowitz，P.C.轉交。與本次發行有關的某些法律事項將由Skadden，Arps，Slate，Meagher&Flom LLP，New York，New York傳遞給承銷商。

專家

本招股説明書附錄中包含的財務報表和管理層對財務報告內部控制有效性的評估(包含在管理層關於財務報告的內部控制報告中 )，參考醫療財產信託公司Form 10-K的年度報告。截至2018年12月31日的年度，根據獨立註冊會計師事務所普華永道會計師事務所(PricewaterhouseCoopers LLP)的報告(經該事務所授權為審計和會計專家)成立了SO 。

Steward Health Care System LLC在本招股説明書附錄中引用截至2018年12月31日的年度10-K/A表的年度報告合併的財務報表，依據獨立註冊公共會計師事務所安永會計師事務所(Ernst And Young LLP)作為審計和會計專家授權提供的報告。

以引用方式成立為法團

我們通過引用將以下列出的文件和我們根據《交易法》第13(A)、13(C)、14或15(D)條向證券交易委員會提交的任何未來文件納入本招股説明書附錄，包括在本招股説明書附錄日期後提交的任何文件(根據第2.01項、第7.01項提供的信息或根據Form 8-K第9.01項提供的證物除外)，直至本次要約終止。在此引用的信息是本招股説明書增刊的重要部分。通過引用併入本招股説明書附錄中的文件中的任何陳述將被視為修改或取代(1)本招股説明書附錄中包含的陳述，或(2)通過引用併入本招股説明書附錄中的任何其他隨後提交的文件，修改或取代該陳述：

我們的Form 10-K年度報告和Form 10-K/A Form 10-K/A年度報告(截至2018年12月31日 )；

我們的季度報告是截至2019年3月31日和2019年6月30日的季度報表10-Q；

我們目前提交的Form 8-K報告是在 6、5月29日、 6月12日、7月 15、7月19日(當天提交的Form 8-K兩份當前報告)， 29和2019年8月29日提交的；

我們在附表14A上的最終代理聲明，涉及2019年5月23日舉行的股東年度會議，於2019年4月26日提交(僅限於通過引用具體納入我們截至2018年12月31日的10-K表格年度報告的範圍內)；以及

2005年7月5日提交的Form 8-A註冊聲明中包含的對我們普通股的描述，以及為更新此類描述而向SEC提交的任何修訂或報告。

我們將根據該人的書面或口頭請求，向收到本招股説明書附錄的每個人免費提供我們通過引用納入本招股説明書附錄中的任何或所有文件的副本，但這些文件的展品除外，除非這些展品通過引用特別納入了這些文檔。書面請求應寄給投資者關係部，醫療財產信託公司，1000Urban Center Drive，Suit501，伯明翰，阿拉巴馬州35242。

S-28

MPT Operating Partnership，L.P.(運營夥伴關係 Partnership)和MPT財務公司(MPT Finance Corp.)可能會不時提出出售債務證券，這些債務證券可能由Medical Properties Trust，Inc.全面無條件擔保。(θMedical Properties 或π公司，以及運營合夥企業和MPT財務公司，MPT公司)，運營合夥企業的唯一普通合夥人的唯一成員。( ，或與運營合夥企業和MPT財務公司一起)，運營合夥企業的唯一普通合夥人的唯一成員。本公司和可能不時在本招股説明書增刊中被點名的任何出售股東可以在每種情況下在一次或多次發行中不時提供和出售普通股和優先股。本招股説明書為您提供了這些證券的一般描述。公司不會收到任何出售股東出售其普通股或優先股的任何收益。

每次MPT或任何銷售股東提供和銷售證券時，MPT和此類銷售股東將對本招股説明書提供補充，其中包含有關發行的具體信息以及任何此類銷售股東(如果適用)，以及證券的金額、價格和條款。增刊還可以添加、更新或更改本招股説明書中包含的有關要約的信息。在投資MPT的任何證券之前，您應仔細閲讀本招股説明書和適用的招股説明書附錄。

每一系列或每類證券的具體條款將在適用的招股説明書附錄中列出，可能包括對實際或建設性所有權的限制和對證券轉讓的限制，在每種情況下，視情況而定，以保持醫療財產信託公司的地位。作為用於美國聯邦收入目的的房地產投資信託 (Reit)。適用的招股説明書增刊還將在適用的情況下包含與此類招股説明書增刊涵蓋的證券有關的某些美國聯邦所得税考慮因素以及在證券交易所上市的信息。

MPT可以提供和銷售本招股説明書和的任何招股説明書附錄中描述的證券，或通過一個或多個承銷商、交易商和代理，或直接向購買者，或通過這些方法的組合。此外，任何出售股東可以不時一起或單獨出售和出售公司普通股或優先股的股份。如果任何承銷商、交易商或代理參與任何證券的銷售，則他們的姓名以及他們之間或他們之間的任何適用的購買價格、費用、佣金或折扣安排將列出，或將根據適用的招股説明書附錄中列出的信息進行計算。有關更多信息，請參閲本招股説明書中題為“關於本招股説明書”和“分銷計劃”的部分。在未交付本招股説明書和描述發行此類證券的方法和條款的適用招股説明書附錄的情況下，不得出售證券。

公司的普通股在紐約證券交易所(紐約證券交易所)上市，代碼為：2018年12月28日，最後公佈的公司普通股在紐約證券交易所的銷售價格為每股16.01美元。

投資我們的證券是有風險的。請參閲適用招股説明書補充中的風險因素，以及醫療財產和運營夥伴關係的Form 10-K的最新合併年度報告中的風險因素，以及與Form 10-Q上的後續季度報告中包含的風險因素相關的披露(由我們隨後向美國證券交易委員會提交的文件更新)，其程度通過引用併入本文。

證券交易委員會和任何國家證券委員會均未批准或不批准這些證券或確定本招股説明書是否真實或完整。任何與此相反的陳述都是刑事犯罪。

本招股説明書的日期為2018年12月31日


	頁
關於本招股説明書		1
關於醫療財產信託公司和MPT運營夥伴關係， L.P.		2
關於MPT財務公司		2
危險因素		3
收益的使用		4
關於前瞻性陳述的警示語言		5
債務證券及相關擔保説明		7
股本説明		13
馬裏蘭法律和公司章程和章程的某些規定		18
運營合夥的合夥協議描述		23
美國聯邦所得税考慮因素		27
出售股東		51
分配計劃		52
法律事項		55
專家		55
在那裏可以找到更多信息		56
以引用方式成立為法團		56

本招股説明書是我們利用貨架註冊過程向SEC提交的註冊聲明的一部分。在此貨架過程中，我們登記了本招股説明書中描述的任何證券組合的未指明數量，我們和/或任何銷售股東可以隨時在一個或多個產品中出售此類證券。本招股説明書為您提供了我們和/或任何銷售股東可能提供的證券的一般描述。我們和/或任何銷售股東可以隨時出售此類證券。本招股説明書向您提供我們和/或任何銷售股東可能提供的證券的一般描述。每次我們和/或任何銷售股東出售證券時，我們和/或任何銷售股東都將提供招股説明書補充資料，其中將包含有關所提供的證券和發行條款的具體信息。招股説明書附則還可以增加、更新或更改本招股説明書中包含的信息。您應該閲讀此招股説明書和任何招股説明書補充資料，以及在您可以找到更多信息的標題下描述的其他信息。

本招股説明書是註冊説明書的一部分，我們已經提交或通過引用將其納入註冊説明書。您應該仔細閲讀展品，瞭解可能對您重要的條款。

除非上下文要求或另有説明，否則在本招股説明書中提到的我們、我們的或我們的公司是指MPT運營合夥企業，L.P.，一家特拉華州的有限合夥企業，及其合併的子公司(包括MPT金融公司)，以及醫療財產信託，LLC，一家特拉華有限責任公司和MPT運營夥伴公司的唯一普通合夥人，以及醫療財產信託，Inc.，馬裏蘭州的一家公司和醫療財產信託公司的唯一成員凡提及DESY MPT財務公司，指MPT財務公司，是特拉華州的一家公司，是運營合夥公司的全資子公司，而對醫療財產或公司的提及是指醫療財產信託公司(Medical Properties Trust，Inc.)。銷售股東的術語包括感興趣的繼任者，受讓人、受讓人或者以後可能持有任何出售股東權益的其他人。術語你是指潛在的投資者。

Medical Properties是一家在紐約證券交易所上市的自助式REIT，專注於投資和擁有全美的淨租賃醫療設施，並有選擇地在外國司法管轄區投資。醫療地產自2004年4月6日以來一直作為房地產投資信託基金運營。我們基本上通過運營合作伙伴關係開展所有業務。我們收購和開發醫療保健設施，並根據長期淨租賃將設施租賃給醫療保健運營公司，這要求租户承擔與物業相關的大部分成本。我們還向醫療保健運營商提供抵押貸款，以他們的房地產資產為抵押。此外，我們通過我們的應税REIT子公司選擇性地向我們的某些運營商提供貸款，這些子公司的收益通常用於收購和營運資金。不時，我們還可能獲得某些租户的利潤或其他股權，這使我們有權分享這些租户的利潤和虧損。

醫療財產公司於2003年8月27日根據馬裏蘭州法律成立，運營夥伴關係根據特拉華州法律於2003年9月10日成立。我們的主要行政辦公室位於亞拉巴馬州伯明翰城市中心大道1000號，Suite501，35242。我們的電話號碼是(205)969-3755。我們的互聯網地址是 www.Medicalpropertiestrust.com。在本招股説明書或我們向SEC提交或提供的任何其他報告或文件中，我們在網站上找到或可通過其他方式訪問的信息未被納入本招股説明書或任何其他報告或文件中，也不構成本招股説明書或任何其他報告或文件的一部分。

關於MPT財務公司

MPT財務公司是經營合夥公司的全資子公司。MPT財務公司沒有資產，不會也不會進行任何操作或擁有任何員工。其成立的唯一目的是作為債務證券的發行人或聯合發行人，運營合夥企業可能不時發行，僅為允許某些機構投資者投資於我們的證券，因為運營合夥企業是有限合夥企業，或由於其組織國的法律投資法律或章程，這些機構投資者可能無法投資於我們的證券。

在投資根據本招股説明書提供的任何證券之前，您應仔細考慮本説明書中列出的所有信息，在任何附帶的招股説明書附錄中，以及通過引用的方式併入本文和其中的文件，以及我們授權交付給您的任何自由撰寫的招股説明書，除非另有明確規定，尤其是截至2017年12月31日的醫療財產和運營合作伙伴10-K表格的合併年度報告中描述的風險因素，以及引用包含或納入本招股説明書的所有其他信息。經修訂的(《納斯達克交換法》)，在此通過引用併入，以及包含的風險因素和其他信息或通過引用併入適用的招股説明書附錄中。任何附帶的招股説明書附錄和通過引用併入本文的文件中描述的風險並不是我們面臨的唯一風險。我們目前不知道或我們目前認為無關緊要的其他風險也可能對我們的業務運營產生不利影響。除其他外，這些風險可能對我們的業務財務狀況和運營結果造成重大不利影響，並可能導致我們證券的交易價格下降，導致您的全部或部分投資損失。

我們將在適用的招股説明書附錄或其他發售材料中描述與特定發售相關的收益的使用，其中可能包括(但不限於)一般商業目的，包括償還債務、收購、資本支出和營運資本。我們不會收到任何出售股東出售普通股或優先股的任何收益。

本招股説明書中包含的某些陳述，任何附帶的招股説明書附錄，我們通過引用納入本説明書和/或其中以及我們授權交付給您的任何自由寫作招股説明書中的文件，構成安全港含義內的前瞻性陳述，免除1995年“私人證券訴訟改革法” 訴訟改革法(見“證券法”第27A節)和“交易法”第21E條為此類陳述所規定的民事責任。我們在本招股説明書中作出的前瞻性陳述，包括通過引用併入本文中的文件，受到風險和不確定因素的影響。這些前瞻性陳述包括有關我們業務的可能或假定的未來結果、財務狀況、流動性、經營結果、計劃和目標的信息。關於以下主題的陳述，除其他事項外，本質上是前瞻性的：

我們的業務戰略；

我們預計的經營業績；

我們在美國或歐洲獲得或開發更多設施的能力；

獲得或開發合適的設施；

我們簽訂未來租賃和貸款的能力和條款；

我們通過發行債務和股權證券，合資安排，和/或財產處置來籌集額外資金的能力；

我們獲得未來融資安排的能力；

與未來分配有關的估計，以及我們支付未來分配的能力；

我們償還債務和遵守所有債務契約的能力；

我們在市場上競爭的能力；

租賃利率和利率；

市場趨勢；

預計資本支出；以及

技術對我們的設施、運營和業務的影響。

前瞻性陳述基於我們對未來業績的信念、假設和期望，並考慮到我們目前可以獲得的信息。這些信念、假設和期望可能會由於許多可能的事件或因素而發生變化，而不是所有這些都是我們所知道的。如果發生變化，我們的業務、財務狀況、流動性和運營結果可能與我們的前瞻性陳述中表達的內容有很大不同。在您就我們的證券做出投資決定之前，您應該仔細考慮這些風險，以及以下可能導致實際結果與我們的前瞻性陳述不同的因素：

此處在標題為風險因素的章節中引用的因素，包括截至2017年12月31日的醫療財產和運營夥伴關係表格10-K的合併年度報告以及通過引用併入本招股説明書的任何未來向證券交易委員會提交的文件中所述的那些因素；，；

美國(國家和地方)和歐洲(特別是德國、英國、西班牙和意大利) 政治、經濟、商業、房地產和其他市場條件；

我們經營的競爭環境；

執行我們的業務計劃；

除法律規定外，我們不承擔任何義務更新此類陳述或公開宣佈對本招股説明書、任何隨附招股説明書附錄、我們通過引用納入本文和/或其中的任何文件或我們授權交付給您以反映未來事件或發展的任何自由寫作招股説明書所作的任何修改的結果。

本招股説明書包含我們根據本招股説明書可能出售的證券的摘要。此摘要不是對每個安全的完整描述。然而，本招股説明書連同任何適用的附帶招股説明書附錄將包含所發售證券的重要條款。在本節中使用時，術語“我們”、 us、“我們的”、“我們的”和發行者聯合指的是運營夥伴關係和MPT金融公司，而術語“父母”僅指醫療財產信託公司。而不是它的任何子公司。

總則

運營夥伴可以發行一個或多個系列的優先債務證券，MPT金融公司預計將是任何此類系列的聯合發行人。MPT財務公司是經營合夥公司的全資子公司。MPT 財務公司沒有資產，現在不會，將來也不會進行任何操作或擁有任何員工。其成立的唯一目的是作為經營合夥企業可能不時發行的債務證券的發行人或共同義務人。

如果我們提供本註冊聲明所涵蓋的債務證券，我們將根據截至2013年10月10日的基本契約發行它們，發行人、作為擔保人的母公司、其運營合夥一方的某些子公司以及作為受託人的Wilmington Trust，National Association作為受託人，將對此進行修訂和補充，以創建可在此發行、提供和銷售的每一系列債務證券的形式和條款。基礎契約作為本招股説明書的一部分作為註冊説明書的一部分提交，任何補充契約都將作為與發行本招股説明書下提供和銷售的任何新系列債務證券相關的文件的附件提交。我們將基礎契約稱為，由適用於根據其發行並在此提供的一系列債務證券的每個補充契約修正和補充，作為契約。我們敦促您閲讀基礎契約和相關補充契約，因為這些文檔(而不是下面的摘要)將定義您作為債務證券持有人的權利。摘要中使用的大寫術語具有契約中指定的含義。

招股説明書補充資料中每個系列債務證券的具體條款

與所發售的任何系列債務證券有關的招股説明書附錄和補充契約將包括與發售有關的具體條款。這些條款將包括以下部分或全部內容：

MPT財務公司是否將成為聯合發行人；

債務證券的擔保人(如有)；

債務證券的名稱；

債務證券的本金總額；

作為債務證券支付擔保的資產(如有)；

我們是否將以登記形式，或以形式由託管人代表持有人持有的臨時或永久全球證券，以個人證書的形式向每個持有人發行債務證券；

我們發行債務證券的價格；

如果債務證券的到期日加快，應支付的本金部分；

將支付債務證券的貨幣或貨幣單位(如果不是美元)；

債務證券本金的支付日期；

債務證券將承擔的利率和債務證券的利息支付日期；

我們可以以低於本金的大幅折扣提供和出售債務證券，包括原始發行折價債務證券。招股説明書增刊將描述美國聯邦特別所得税和適用於這些證券的任何其他考慮因素。此外，招股説明書附錄可能會描述某些特殊的美國聯邦所得税或其他考慮事項，適用於以美元以外的貨幣計價的任何債務證券。

擔保

在與一系列債務證券有關的招股説明書附錄中規定的範圍內，母公司可以共同和幾個基礎上向每一位持有人和受託人保證，當該系列債務證券的本金、溢價(如果有的話)和利息到期和應付時，無論是在規定的到期日，在贖回或回購時，通過宣佈加速或其他方式，都將及時全額支付本金。如果一系列債務證券得到擔保，則該系列可由母公司擔保，並在與一系列債務證券相關的招股説明書附錄中指定的範圍內，以及如果在發行此類債務證券後發生一項或多項指定的意外事件，則由母公司的部分或全部子公司擔保。招股説明書附錄將描述對任何特定擔保的最高金額的任何限制，以及擔保可能被解除的條件。擔保將是母公司和任何此類子公司的一般義務。

合併、合併或資產出售

除非招股説明書附錄中關於一系列債務證券的另有規定，通常每個契約將允許我們合併或合併到另一個實體。它還將允許每個發行人將其全部或基本上所有資產出售、租賃、轉讓或以其他方式處置給另一實體。如果發生這種情況，剩餘或收購實體必須承擔所有此類發行人在契約下的責任和責任，包括支付債務證券的所有到期金額以及履行此類發行人在契約中的契約。

在控制發生變更時不提供保護

除非招股説明書附錄另有規定，否則債務證券將不包含任何在我們控制權發生變更或發生高槓杆交易時保護債務證券持有人的條款，無論此類交易是否導致我們控制權的變更。

假牙的修改

除非招股説明書附錄中關於一系列債務證券的另有規定，以下描述將適用於契約的修改。

如果根據受補充或修訂影響的契約發行的所有系列未償還債務證券的總本金佔多數的持有人同意補充或修訂契約，我們可以對契約進行補充或修訂。此外，任何系列未償還債務證券的總本金佔多數的持有人可以放棄過去在契約下的違約以及我們僅就該系列的債務證券遵守我們的契約。但是，這些持有人不得放棄對該系列債務證券的任何支付的任何違約，或對沒有不能補充或修訂的條款的遵守

特定系列債務證券的違約事件不一定構成根據契約發行的任何其他系列債務證券的違約事件。如果受託人認為扣發通知符合債務證券持有人的最佳利益(本金、溢價(如有的話)或利息的支付除外)，則可以扣留通知債務證券持有人的任何違約行為(支付本金、溢價(如果有的話)或利息除外)。

如果任何一系列債務證券的違約事件發生並持續，受託人或該系列債務證券本金總額至少為25%的持有人可宣佈該系列所有債務證券的全部本金和應計利息立即到期並應付。如果發生這種情況，在某些條件的限制下，該系列債務證券本金總額中過半數的持有人可以撤銷聲明。

除其在違約情況下的職責外，受託人沒有義務應任何持有人的請求、命令或指示行使其在任一契約下的任何權利或權力，除非持有人向受託人提供合理的擔保或賠償。如果他們提供這種合理的擔保或賠償，任何一系列債務證券合計本金過半數的持有人可以指示對該系列債務證券進行任何訴訟或任何補救措施的時間、方法和地點，或行使賦予受託人的任何權力。

債務證券金額無限制

該契約不會限制我們可能發行的債務證券的數量，除非我們在招股説明書附錄中另有説明。

債務證券登記

除非招股説明書附錄另有説明，否則我們將只以登記形式發行一系列債務證券，無息票。

最小面額

除非招股説明書附錄另有規定，否則債務證券將僅發行本金1，000美元或1，000美元的整數倍數。

該契約規定，不得對任何債務證券的本金、溢價(如有)或利息的支付追索權，或以此為基礎的任何索賠或其他方面的追索權，也不得根據或根據契約中發行人或擔保人的任何義務、契約或協議，或任何債務證券或擔保的追索權，或因其所代表的任何債務的產生，對公司的任何註冊人、股東、高級管理人員、董事、僱員或控制人具有追索權。每個持有人通過接受債務證券，放棄並解除所有此類責任。豁免和釋放是發行債務證券的代價的一部分。

付款和轉賬

受託人將最初作為契約項下的付款代理和登記員。發行人可以在不事先通知債務證券持有人的情況下更換支付代理人或登記員，發行人或其任何子公司可以擔任付款代理人或登記員。

如果債務證券持有人向發行人發出電匯指示，發行人將按照該指示對債務證券進行全部支付。債務證券的所有其他付款將在受託人的公司信託辦公室支付，除非發行人選擇通過郵寄支票的方式支付利息，支票郵寄給持有人的地址在債務擔保登記冊中列出。

交換、登記和轉讓

任何系列的債務證券將可交換為同一系列、相同本金金額和相同條款的其他債務證券，但根據契約以不同的授權面額進行交換。持有人可以在登記處出示債務證券進行交換或轉讓登記。登記員在對提出請求者的所有權和身份文件感到滿意時，將進行轉讓或交換。我們不會對任何轉讓或交換債務證券的登記收取服務費。但是，我們可能要求為該註冊支付任何税款或其他政府費用。

我們不會被要求：

發行、登記轉讓或交換一系列債務證券，在選擇贖回該系列債務證券前15 個工作日至有關贖回或回購通知郵寄當日營業結束時結束，或在記錄日期至下一個利息支付日之間；或

登記轉讓或交換任何被要求贖回或回購的債務證券，但我們正在贖回或回購的任何債務證券的未贖回部分除外。

滿足和解脱；挫敗

除非招股説明書附錄中對一系列債務證券另有規定，以下描述將適用於債務證券的清償和解除。

在以下情況下，該契約將被解除並將不再對根據該契約發行的任何系列的所有未償債務證券產生進一步影響：

(a)

要麼

(1)

經認證的該系列的所有未償還債務證券(遺失、被盜或銷燬的已被替換或支付的債務證券，以及其付款款項此前已存放在信託中並隨後償還給我們的債務證券)已交付受託人註銷；或

尚未交付給受託人註銷的該系列所有未償還債務證券已因發出贖回通知或其他原因而成為到期和應付，或將在一年內到期和應付，或根據令受託人滿意的安排在一年內被要求贖回，並且在任何情況下，我們已不可撤銷地或導致不可撤銷地將美元信託基金、不可贖回的美國政府債務或作為信託基金存放在受託人處，或在任何情況下，我們已將其作為信託基金以美元形式存入受託人，不可贖回的美國政府債務或不可贖回的美國政府債務或在一年內被要求贖回，在任何情況下，我們已將其作為信託基金以美元形式或不可贖回的美國政府債務形式存入受託人。支付並解除未交付受託人註銷的該等債務證券的全部債務，用於本金，溢價(如果有)，以及截至該存款日期(對於已到期和應付的債務證券)或聲明的到期日或贖回日期的應計利息；

(b)

我們已支付或安排支付根據契約應由我們支付的所有其他款項；及

(c)

我們已經向受託人提交了高級官員的證書和律師的意見，聲明滿足和解除所有個先決條件。

特定系列的債務證券將在招股説明書附錄中規定的範圍內，並根據條款和條件，受到法律或契約違約的約束。

關於受託人

契約規定，除違約持續期間外，受託人將不承擔責任，除非履行契約中明確規定的職責。如果違約事件已經發生並正在繼續，受託人在行使契約賦予它的權利和權力時將使用與謹慎的人在處理該人自己的事務時所行使的相同程度的謹慎和技能。

1939年“信託法”的契約和條款通過引用併入契約，包含對受託人權利的限制，如果受託人成為發行人的債權人，在某些情況下獲得債權付款或在上實現其就任何此類債權而收到的某些財產，如擔保或其他。允許受託人從事其他交易；不過，前提是，如果獲得任何衝突的利益，必須消除這種衝突或辭職。

執政法

該契約和所有債務證券和擔保將受紐約州法律的管轄。

以下關於本公司股本的重要條款的摘要受馬裏蘭州總公司法(MgCl，MgCl)和本公司章程和章程的約束，並完全符合資格。公司章程和規章制度的副本已向證券交易委員會存檔。我們建議您查看這些文檔。請參閲您可以找到更多信息的地方。

授權股票

公司章程授權公司發行最多500，000，000股普通股，每股票面價值0.001美元，以及10，000，000股優先股，每股票面價值0.001美元。截至2018年12月28日，公司已發行和發行普通股370，552，961股，未發行和未發行優先股。公司章程授權公司董事會在未經股東批准的情況下增加授權股份總數或任何類別或系列的股份數量。

普通股

公司可不時發行普通股。公司董事會必須批准公司出售的股票數量和出售價格。公司普通股的所有股份，在發行時，將得到正式授權，全額支付，不可評估。這意味着公司已發行普通股的全價將在發行時支付，並且公司普通股的任何持有人稍後將不需要為普通股向公司支付任何額外資金。

在符合任何其他類別或系列股票的優先權利和符合以下標題下討論的關於股票轉讓限制的公司章程的規定下-所有權和轉讓限制，公司普通股的股份持有人有權在公司董事會授權的情況下從合法可獲得的資金中獲得股息，並由公司宣佈，並按比例分享公司合法可分配給本公司的資產。本公司的普通股的持有人有權獲得股息，這些股息是由公司董事會從合法可獲得的資金中分配給本公司的支付或充分撥備公司所有已知債務和負債後解散或清盤，包括解散任何一類或多類優先股時的優先權利。

在公司章程有關股份轉讓限制的規定的規限下，本公司普通股的每股流通股使持有人有權就提交股東投票的所有事項(包括董事選舉)投一票，並且，除關於任何其他類別或系列股票的規定外，該等股份的持有人將擁有獨家投票權。在公司董事會的選舉中沒有累積投票。在無競爭的選舉中，董事由投票贊成和反對每個董事提名人的所有投票的多數選出。在有爭議的選舉中，董事是由所投的多數票選出的。參見馬裏蘭法律和我們的憲章和章程的某些條款-我們的董事會。

公司普通股的股份持有人沒有優先、轉換、交換、償債基金、贖回或評估權，也沒有優先認購本公司任何證券的權利。根據公司章程中關於股票轉讓限制的規定，公司普通股的股份將享有同等的股息、清算和其他權利。

根據MgCl，馬裏蘭州公司一般不能解散、修訂其章程、合併、合併、出售其全部或基本上所有資產、從事股票交換或在正常業務過程之外進行類似交易，除非獲得該公司董事會和持有至少三分之二有權就此事投票的股份的股東的贊成票，除非

百分比(但不低於有權就該事項投票的所有投票權的多數)在公司章程中列出。公司的章程沒有為這些事項提供較低的百分比。然而，馬裏蘭州法律允許公司在未經公司股東批准的情況下將其全部或實質上的所有資產轉讓給一個或多個人，前提是此人或多個人的所有股權由公司直接或間接擁有。由於運營資產可能由公司的子公司持有，就像公司的情況一樣，這可能意味着公司的子公司可以轉讓其所有資產，而無需公司股東的投票。

公司章程授權公司董事會董事將公司普通股的任何未發行股份重新分類為其他類別或系列股票，並確定每個類別或系列中的股份數量，並設定每個類別或系列的優先選擇、轉換和其他權利、投票權、限制、關於股息或其他分配的限制、資格或贖回條款或條件。

優先股

公司的章程授權公司的董事會對任何未發行的優先股股份進行分類，並將任何以前分類但未發行的任何系列股份重新分類。優先股在發行時將得到正式授權，全額支付且不可評估，並且沒有優先購買權。在發行每個系列的股份之前，MgCl和本公司的章程要求本公司的董事會設定條款、優惠、轉換或其他權利、投票權、限制、股息或其他分派的限制、資格以及贖回條款和條件。因此，本公司董事會可授權發行股優先股，其條款和條件可能具有延遲、推遲或阻止控制權交易變更的效果，該交易可能涉及本公司普通股持有人的溢價，或持有人可能認為以其他方式符合其最佳利益的控制權交易。截至2017年12月31日，未發行任何優先股。

增加授權股票併發行公司普通股和優先股的額外股份的權力

公司認為，公司董事會在未經股東批准的情況下，有權增加授權股票數量，發行額外的授權但未發行的普通股或優先股，並對公司普通股或優先股的未發行股份進行分類或重新分類，然後促使公司發行此類分類或重新分類的股票，這將使公司在制定未來可能的融資和收購以及滿足可能出現的其他需求方面具有靈活性。額外的類別或系列以及普通股將可供發行，無需公司股東採取進一步行動，除非適用法律或任何國家證券交易所或自動報價系統的規則要求股東同意，本公司的證券可在其上上市或交易。

對擁有權和轉讓的限制

為了使本公司符合1986年“國內收入法”(經修訂)或本守則的REIT資格，本公司股票流通股價值的50%實際上或建設性地可由五個或更少的個人(在守則中定義為包括某些實體)在一個課税年度的後半部分(本公司已選擇成為REIT的的第一年除外)擁有。此外，如果公司或一名或多名擁有本公司10%或以上股份的業主(實際上或建設性地)實際或建設性地擁有公司10%或以上的租户(或本公司是合夥人的任何合夥企業的租户)，則公司從該承租人(直接或通過任何此類合夥企業)收到的租金將不符合準則的REIT總收入收入測試的目的。本公司的股票亦必須在12個月的課税年度的至少335天或較短的課税年度的按比例部分(本公司已選擇成為REIT的第一年除外)內由100名或以上人士實益擁有。

公司章程包含對公司股本的所有權和轉讓的限制，旨在幫助公司遵守這些要求並繼續符合REIT的資格。章程有關條款規定，自公司首次公開募股完成後生效，除以下所述的例外情況外，作為一個或多個集團行事的任何人不得擁有或憑藉守則的歸屬條款被視為擁有超過(1)本公司已發行普通股的數量或價值的9.8%(以限制性較強的為準)或(2)已發行普通股的數量或價值的9.8%(以限制性較大者為準我們將此限制稱為所有權限制。公司章程中的所有權限制比“守則”對公司普通股的所有權限制更為嚴格。

“守則”下的所有權歸屬規則很複雜，可能導致一組相關個人或實體實際或建設性擁有的股票由一個個人或實體建設性地擁有。因此，個人或實體收購不到9.8%的公司普通股(或收購實際或建設性地擁有公司普通股的實體的權益)仍可能導致該個人或實體或另一個人或實體建設性地擁有超過公司已發行普通股9.8%的股份，從而使普通股受到所有權限制。

如果公司董事會確定超過所有權限制的所有權不會導致公司根據守則第856(H)節被緊密持有(不考慮所有權權益是否在應納税年度的後半期持有)或以其他方式危害本公司作為REIT的地位(例如，導致本公司的任何租户成為REIT)，則公司的董事會可自行決定前瞻性或放棄對一個或多個股東的所有權限制(例如，使本公司的任何承租人不會根據守則第856(H)節的規定緊密持有本公司)或以其他方式損害本公司作為房地產投資信託基金(REIT)的地位

作為公司棄權的條件，公司的董事會可能需要法律顧問或國税局(IRS)的意見，裁定令公司董事會滿意，並要求申請人就保留我們的REIT地位作出陳述或承諾。

在放棄所有權限制的情況下或在任何其他時間，公司董事會可以降低所有其他個人和實體的所有權限制，但是，降低的所有權限制將不會對任何個人或實體有效，其在公司股本中的所有權百分比超過減少的所有權限制直到此人或實體在公司股本中的百分比等於或低於減少的所有權限制，但任何進一步收購公司的股本超過減少的所有權限制的情況下，降低的所有權限制都不生效，但任何進一步收購本公司的股本超過的百分比都將無效，但任何進一步收購本公司的股本超過的百分比都不會生效，除非此人或實體在公司股本中所佔的百分比等於或低於減少的所有權限制，但任何進一步收購本公司的股本都將超過減少的限制此外，新的所有權限制可能不允許五個或五個以下的人(定義為下REIT所有權限制的目的)實益擁有公司已發行股本價值的49.5%以上。

公司章程一般禁止：

來自實際或建設性地擁有公司股本股份的任何人，將導致根據守則第856(H)節，公司被緊密持有；以及

任何人不得轉讓本公司股本的股份，如果這種轉讓會導致本公司股份由少於100人實益擁有(不參考任何歸屬規則確定)。

任何人如取得或試圖或打算取得本公司普通股股份的實益或推定所有權將會或可能違反上述對可轉讓性及所有權的任何限制，均須立即通知本公司，並向本公司提供本公司可能要求的其他資料，以便確定該等轉讓對本公司作為房地產投資信託基金的地位的影響。上述關於可轉讓性和所有權的規定在以下情況下不適用

根據本公司的章程，如果任何聲稱轉讓本公司股本或任何其他事件會導致任何人違反所有權限制或本公司章程中的其他限制，則任何該等聲稱轉讓將無效，對於聲稱的受讓人或所有者或聲稱的所有者而言，超過所有權限制的股份數量(四捨五入為最近的整股)將無效。超過所有權限制的股份數量將自動轉移到由公司選擇的一個或多個慈善組織的獨家利益信託，並由該信託持有。信託的受託人將由公司指定，並且必須與公司和任何聲稱的所有者無關。自動轉移將在違反轉移或導致轉移到信託的其他事件的日期之前的營業日結束時生效。在本公司發現股份已如上所述自動轉移到信託之前支付給聲稱的所有者的任何股息或其他分派，必須在要求向信託受益人分派時向受託人償還，而本公司在受託人出售該等股份之前就該等超額股份支付的所有股息和其他分派應支付給受益人的受託人。如果出於任何原因，如上所述向信託的轉讓沒有自動生效，以防止違反適用的所有權限制，則公司章程規定，多餘股份的轉讓將無效。在馬裏蘭州法律的約束下，自該等多餘股份轉讓給信託之日起生效，受託人應有權(由受託人全權酌情決定，並在適用法律的約束下)(1)撤銷在公司發現該等股份已轉移給信託之前由聲稱的所有者投下的任何無效的投票，並 (2)根據受託人為信託受益人的利益的意願重新投該票，前提是如果本公司

轉讓給受託人的公司股本的股份被視為要約出售給公司或本公司的指定人，每股價格等於(1)聲稱的所有者為股份支付的價格中較小的一個(或者，如果導致轉移到信託的事件不涉及以市價購買公司股本的股份，則為導致轉讓公司的此類股份的事件當日的市價接受這樣的提議。本公司有權接受該要約，直至受託人根據下文討論的規定出售本公司在信託中持有的股本的股份為止。在向我們出售時，慈善受益人在出售的股份中的權益終止，受託人必須將出售的淨收益分配給聲稱的所有者，受託人就該股本持有的任何股息或其他分配將支付給慈善受益人。

如果公司不購買股份，受託人必須在收到公司向信託轉讓股份的通知之日起20天內將股份出售給受託人指定的能夠在不違反所有權限制的情況下擁有股份的個人或實體。在此之後，受託人必須向聲稱的所有者分配一筆金額，其數額等於(1)聲稱的所有者為股份支付的淨價(或者，如果導致轉移到信託的事件不涉及以市價購買該等股份，則為導致將我們的股本的這些股份轉移給信託的事件當天的市場價格)和(2)信託為股份收到的淨銷售收益中較小的一個。任何超出可分配給聲稱的所有者的金額的收益都將分配給受益人。

所有直接或憑藉守則的歸屬條款持有本公司已發行股本股份數量或價值中較小者5%(或根據守則頒佈的法規規定的其他百分比)的人士，必須在每個日曆年結束後 30天內向本公司發出書面通知。此外，應要求，每名股東將被要求以書面向本公司披露有關直接、間接和建設性擁有公司股票股份的信息，而該信息是本公司董事會認為合理必要的，以遵守適用於REIT的“守則”的規定，遵守任何税務機關或政府機構的要求或確定任何此類遵守情況。

以下MgCl和公司章程和章程的某些條款的摘要並不聲稱是完整的，受MgCl和公司章程和章程的參考，並完全符合MgCl和公司章程和章程的要求。公司章程和規章制度的副本已向證券交易委員會存檔。我們建議您查看這些文檔。請參閲您可以找到更多信息的地方。

公司董事會

公司章程和章程規定，公司的董事人數將由公司的董事會設立，但根據MgCl，董事人數不得少於一名，也不得超過15名。目前，公司的董事會由七名董事組成。除因董事人數增加而產生的空缺外，任何空缺均可在任何例會或為此目的召開的任何特別會議上由其餘董事的過半數填補，但不足法定人數。由於公司董事人數增加而產生的任何空缺必須由整個董事會的多數填補。當選填補空缺的董事應當選任職至下一次董事選舉，直至其繼任者當選並符合資格。

根據本公司的章程，本公司董事會的每名成員均經選舉產生，直至股東下屆年會為止，直至其繼任者當選為止，現任成員的任期將於2019年舉行的股東年會上屆滿。公司普通股股東在董事選舉中沒有累積投票權。因此，在每次股東年會上，公司董事會的所有成員都將參加選舉，公司的董事將通過無競爭選舉中的多數票和有競爭的選舉中的多數票當選。在董事選舉中，通過有權投贊成票的三分之二的贊成票，可以在有或沒有理由的情況下罷免董事。

企業合併

馬裏蘭州法律禁止馬裏蘭州公司與感興趣的股東或感興趣的股東的關聯公司之間的企業合併，期限為感興趣的股東成為感興趣的股東的最近日期後的五年。這些業務合併包括合併、合併、股份交換，或在法規規定的情況下，某些資產轉讓、某些股票發行和重新分類。馬裏蘭州法律將利益相關的股東定義為：

任何實益擁有公司有表決權股份10%或以上的人；或

公司的附屬公司或聯繫人，在有關日期之前的兩年期間內的任何時間，是公司當時已發行的有表決權股票的10%或更多投票權的實益所有者。

如果董事會事先批准交易，則該人不是利益相關股東，否則該人將成為利益相關股東。但是，在批准交易時，董事會可以規定其批准必須在批准之時或之後遵守董事會確定的任何條款和條件。

在五年禁令之後，公司與感興趣的股東之間的任何業務合併一般必須經董事會推薦並經至少以下贊成票批准：

當時有表決權股份的流通股持有人有權投票的80%；及

如馬裏蘭州法律允許的那樣，公司章程包括一項將公司排除在MgCl這些條款之外的條款，因此，五年禁令和超級多數投票要求將不適用於公司與本公司任何相關股東之間的業務合併，除非公司後來在股東批准下修改其章程，以修改或消除這一排除條款。我們相信，公司的所有權限制將大大降低股東成為馬裏蘭州商業合併法規含義內的感興趣股東的風險。然而，不能保證公司不會在未來日期選擇加入MgCl的業務合併條款，但須根據MgCl 和公司章程的要求獲得股東批准。

控股權收購

MgCl規定，在控制股份收購中收購的馬裏蘭州公司的控制股份的持有人對控制股份沒有投票權，除非在特別會議上由有權就該事項投贊成票的三分之二的贊成票批准的情況下。由收購者或作為公司僱員的高級人員或董事所擁有的股份被排除在有權就此事投票的股份之外。控制股份是有表決權的股份，如果與收購人之前購買的所有其他股份合計，或者收購人能夠行使或指示行使表決權的所有其他股份(僅憑藉可撤銷的委託書除外)，則收購人將有權在以下投票權範圍中的一個範圍內行使投票權：(I)十分之一或以上但少於三分之一，(Ii)三分之一或以上但低於多數，或(Iii)控制股份不包括收購人因事先獲得股東批准而有權投票的股份。控股股份收購意指收購已發行和已發行的控股股份，但某些例外情況除外。

已經或提出收購控股權的人，在滿足某些條件(包括支付費用的承諾)後，可以迫使公司董事會召開特別股東大會，在提出要求之日起50天內召開，以考慮股份的表決權。如果沒有召開會議的請求，公司可以自己在任何股東會議上提出這個問題。

如果沒有在會議上批准表決權，或者如果收購人沒有按照馬裏蘭法律的要求提交收購人聲明，那麼，在某些條件和限制的限制下，公司可以贖回任何或所有控制股份(先前已批准投票權的控制股份除外)，以確定公允價值，而不考慮控制股份沒有投票權的情況，自收購人最後一次收購控制股之日起，或考慮該等股份投票權的任何股東會議之日，以及如果控股權的投票權在股東會議上獲得批准，並且收購人有權行使或指示行使多數投票權，則所有其他股東都有權要求並獲得其股票的公允價值，或MgCl的異議人士的權利條款中規定的可以行使評估權。為此類評估權而確定的股份公允價值不得低於收購方在控制權收購中支付的最高每股價格。

規定董事會的所有空缺只能由在任董事的多數票通過才能填補，即使其餘董事不構成出現空缺的整個董事類別的剩餘任期的法定人數也是如此。在此情況下，董事會的所有空缺僅可由剩餘在任董事的贊成票填補，即使其餘董事不構成出現空缺的整個董事類別的剩餘任期的法定人數也是如此。

董事會可以在不修改章程或章程，無需股東批准的情況下，實施所有或任何這些規定。如果實施，這些規定可能會阻礙收購公司股票的報價，並可能增加完成報價的難度。公司已在其章程中選擇退出MUTA，並且在未經股東批准的情況下可能不會選擇重新加入。

對公司章程的修訂

根據MgCl，只有在董事會宣佈為可取的，並獲得至少三分之二有權就此事投贊成票的持有人的贊成票後，公司的章程才可進行修訂，除非本公司的董事會可以在未經股東批准的情況下修訂本公司的章程，以更改公司的公司名稱或任何類別或系列股票的名稱或票面價值。(B)根據MgCl，公司章程可用於修改公司的公司名稱或任何類別或系列股票的名稱或票面價值，但股東可在未經股東批准的情況下修改公司章程，修改公司章程的前提是董事會可宣佈該公司的公司名稱或任何類別或系列股票的名稱或名稱或面值。

公司解散

公司自願解散必須由整個董事會的過半數宣佈為可取，並由有權就此事投票的所有投票權的至少三分之二的持有人的贊成票批准。

董事提名及新業務預先通知

公司的章程規定，對於股東年會，唯一需要考慮的事務和要採取行動的唯一建議將是那些適當地提交給年會的建議：

根據公司召開會議的通知；

一般而言，根據本公司的章程，股東如欲提名董事或在本公司股東周年大會前帶來其他業務，必須在不遲於第90天營業時間結束前或不早於上一年度股東年度大會通知寄送股東一週年日前第120天天向公司祕書遞交通知，以供股東進行年度股東大會之用。(2)根據公司章程，股東如欲提名董事或將其他業務帶入本公司股東年會，必須不遲於第90天營業時間或早於上一年股東年度大會通知郵寄日期前第120天天向公司祕書遞交通知。對於尋求提名公司董事會候選人的股東，通知必須描述關於被提名人的各種事項，包括姓名、地址、職業和所持普通股的數量以及其他特定事項。對於尋求提出其他業務的股東，通知必須包括對建議業務的描述、建議的理由和其他特定事項。

董事和高級管理人員責任的賠償和限制

MgCl允許馬裏蘭公司在其章程中加入一項條款，限制其董事和高級管理人員對公司及其股東的金錢損害承擔責任，但因實際收到不正當的金錢、財產或服務的利益或利潤或由最終判決認定為對訴訟事業具有重大意義的積極和故意的不誠實而產生的責任除外。公司章程將公司董事和高級職員對金錢損害的個人責任限制在當前馬裏蘭州法律允許的最大範圍內，而公司的章程和附例規定，董事或高級職員應在馬裏蘭州法律要求或允許的最大限度內獲得賠償，以針對該董事或高級職員因其作為公司董事或高級職員的身份而可能受到的任何索賠或責任。馬裏蘭州法律允許董事和高級管理人員就他們因服務於這些或其他身份而可能成為當事人的任何訴訟程序實際發生的判決、處罰、罰款、和解和費用給予賠償，除非可以確定以下情況：

董事或高級管理人員的行為或不作為對於在訴訟中判決的訴訟原因具有重要意義並且是惡意犯下的或者是積極和故意不誠實的結果；

董事或高級管理人員實際上在金錢、財產或服務方面獲得不正當的個人利益；或

就任何刑事訴訟而言，董事或主管有合理理由相信他或她的行為或不作為或不作為是非法的。

MgCl要求公司(除非其章程另有規定，公司的章程沒有)賠償根據是非曲直取得成功的董事或高級管理人員，為他或她因其服務而成為當事人的任何索賠辯護。

然而，根據MgCl，馬裏蘭公司不得賠償該公司或其權利在訴訟中的不利判決，或基於個人利益不當而作出的責任判決

公司章程授權公司承擔賠償責任，公司的章程確實規定公司有義務在馬裏蘭州不時生效的法律允許的最大範圍內賠償，並在不要求對賠償的最終權利進行初步確定的情況下，在程序的最終處置之前支付或報銷合理費用，以達到以下目的：(1) 公司章程授權公司承擔賠償責任，並且公司的章程確實規定公司有義務在馬裏蘭州法律不時生效的最大限度內賠償公司，並在不要求對賠償的最終權利進行初步確定的情況下，在程序最終處置之前支付或報銷合理費用：

任何現任或前任董事或高級職員，因其擔任該職務而成為訴訟的一方；或

任何個人在擔任公司董事或高級管理人員期間，應公司要求，作為該公司、房地產投資信託、合夥企業、合資企業、信託、員工福利計劃或其他企業的董事、高級管理人員、合夥人或受託人，為另一公司、房地產投資信託、合夥企業、合資企業、信託、合夥企業、合資企業、房地產投資信託、合夥企業、合資企業、信託、員工福利計劃或其他企業提供服務或已經服務於該公司、房地產投資信託、合夥企業、合資企業、房地產投資信託公司、合夥企業、合夥企業或任何其他企業，並因其以該身份提供服務而成為訴訟程序的一方。

公司的章程和章程也允許公司向以上述任何身份為公司的前身服務的任何人賠償和預支費用。

公司股東對賠償付款或任何賠償協議或安排下的其他義務沒有個人責任。然而，賠償可能會減少我們和公司股東針對被賠償個人的法律補救措施。

這項賠償公司董事和高級管理人員的條款並不限制股東因違反董事或高級管理人員對本公司或本公司股東的職責而獲得禁令救濟或其他衡平法救濟的能力，儘管這些衡平法救濟在某些情況下可能無效。

除了根據公司章程和章程和MgCl，公司的董事和高級管理人員有權獲得的任何賠償外，公司的章程和章程規定，在公司董事會的批准下，公司可以在馬裏蘭州法律允許的最大範圍內賠償其他員工和代理，無論他們是為本公司服務還是應公司的要求，為任何其他實體服務。本公司已與本公司各董事及執行人員訂立賠償協議，本公司維持董事及高級人員責任保險單。雖然賠償協議的形式提供了實質上與公司章程和章程的規定相同的覆蓋範圍，但它向董事和高級管理人員提供了更大的保證，保證將提供賠償，因為作為合同，未來董事會或股東不能單方面修改該協議以消除其規定的權利。

在上述條款允許對董事、高管或控制我們的人在證券法下產生的責任進行賠償的情況下，本公司已被告知，證券交易委員會認為，這種賠償違反了證券法中表達的公共政策，因此不可強制執行。

我們已經總結了運營合夥企業的第二個修訂和恢復的有限合夥協議 (合夥協議)的重要條款和規定。此摘要不完整。有關更多細節，您應參考合夥協議本身，該協議的副本先前已提交給證券交易委員會，通過引用將其併入本招股説明書和任何附帶的招股説明書附錄中。請參閲您可以找到更多信息的地方。

經營夥伴關係的管理

2003年9月10日，運營夥伴關係作為特拉華州的有限合夥企業進行組織。最初的合作協議於該日簽訂，最後一次修訂和重述是在2007年7月31日。根據合夥協議，作為經營合夥唯一普通合夥人醫療財產信託有限責任公司的唯一股東，本公司在經營合夥企業的管理和控制方面擁有全面、專屬和完全的責任和酌情權，但須遵守下文所述的有限合夥人的某些保護權利。本公司有權促使運營合夥企業進行某些重大交易，包括收購、處置、再融資和選擇租户，並改變運營合夥企業的業務線和分銷政策。然而，對合夥協議的任何修訂將影響有限責任合夥人的贖回權或以其他方式對有限責任合夥人的權利產生不利影響，則需要獲得有限責任合夥人(本公司除外)的同意，該有限合夥人持有該等合夥人持有的本公司經營合夥企業單位的50%以上。

利益的可轉移性

在導致公司控制權變更的交易中，公司不得自願退出運營合夥企業或轉讓或轉讓公司在運營合夥企業中的權益，或從事任何合併、合併或其他合併或出售公司基本上所有資產的交易，除非：

公司獲得有限合夥人同意，持有有限合夥人合夥權益的50%以上，但公司或其子公司持有的股份除外；

作為此類交易的結果，所有有限責任合夥人將有權為每個合夥單位獲得數額的現金、證券或其他財產，價值相當於在交易中支付給我們一股普通股的持有人的最大金額的現金、證券或其他財產，但條件是，如果與交易相關，購買、投標或交換要約應已向持有公司普通股50%以上的持有人作出並被其接受，則每個合夥單位的持有人應獲得選擇權有限責任合夥人如果(1)行使其贖回權(如下所述)和(2)根據在緊接要約到期前行使贖回權時收到的公司普通股的要約股份出售、投標或交換的證券或其他財產；或

本公司是交易中倖存的實體，並且要麼(1)公司股東在交易中不收取現金、證券或其他財產，要麼(2)所有有限合夥人為每個合夥單位收取現金、證券或其他財產，其價值不低於本公司股東在交易中收到的現金、證券或其他財產。

如果緊接合並或合併後(1)繼任者或倖存實體的幾乎所有資產(本公司持有的合夥單位除外) 作為資本出資直接或間接貢獻給合夥企業，以換取公平市價等於資產價值的合夥單位，則公司也可以與另一實體合併或合併，或與另一實體合併或與另一實體合併或合併(1)該繼任者或倖存實體的幾乎所有資產(本公司持有的合夥單位除外)均作為出資額直接或間接貢獻給合夥企業

善意地由倖存者確定的貢獻，以及(2)倖存者明確同意承擔合夥協議下本公司的所有義務，合夥協議應在任何此類合併或合併後進行修訂，以便得出一種新的計算贖回權行使時應支付金額的方法，該新方法將盡可能接近這樣的現有計算方法。

本公司還可(1)將本公司的所有或部分普通合夥權益轉讓給(A)全資子公司或(B)母公司，轉讓後可作為普通合夥人退出，及(2)從事法律或任何國家證券交易所規則所要求的交易或本公司的證券可在其上上市或交易的自動報價系統。

出資

公司將公司2004年4月的私募和隨後的公開發行的淨收益作為資本出資，以換取運營夥伴關係的單位。合夥協議規定，如果運營合夥企業在任何時候需要的額外資金超過運營合夥企業的借款資金或出資額，本公司可以向金融機構或其他貸款人借入此類資金，並按照適用於本公司借款的相同條款和條件將此類資金借給運營合夥企業。根據合夥協議，本公司有義務將本公司股份的任何發行收益作為額外資本貢獻給運營合夥企業。本公司有權促使運營合夥企業以低於公平市場價值的價格發行合夥企業權益，前提是本公司已真誠地得出結論，認為合夥企業權益發行符合運營合夥企業和本公司的最佳利益。如果公司向運營合夥企業提供額外資本，公司將獲得額外的合夥單位，並且本公司的百分比權益將根據該等額外資本出資金額和運營合夥企業在該出資時的價值按比例增加。相反，有限責任合夥人的百分比權益將在本公司額外出資的情況下按比例減少。此外，如果公司向運營合夥企業提供額外資本，公司將按照公司確定的公平市場價值對運營合夥企業的財產重新估值，並且將調整合夥人的資本賬户，以反映以前未在資本賬户中反映的此類資產固有的未實現收益或損失將根據合夥協議的條款在合夥人之間分配的方式，如果存在按我們在日期確定的公平市價對該資產進行應税處置的話營運合夥企業可就收購財產或其他事宜發行優先合夥企業權益，就來自營運合夥企業的分派而言，優先於共同合夥企業權益，包括本公司全資附屬公司作為普通合夥人擁有的合夥企業權益。

贖回權

根據合夥協議第8.04條，有限合夥人(公司除外)將獲得贖回權，使他們能夠使運營合夥公司贖回其有限合夥單位，以換取現金或(根據公司的選擇)公司普通股的股份。一對一基於，但須針對股票拆分、股息、資本重組和類似事件進行調整。根據合夥協議第8.04條，有限合夥單位的持有人將被禁止在發行後的12個月內行使其贖回權，除非這一等待期被公司董事會放棄或縮短。儘管有上述規定，如果向贖回有限責任合夥人交付普通股將會導致以下情況，有限責任合夥人將無權行使其贖回權：

導致任何人直接或間接持有普通股超過公司章程中的股權限制；

導致公司的股票份額由少於100人擁有(在沒有參考任何歸屬規則的情況下確定)；

合夥協議要求運營合夥企業以的方式運營，使公司能夠滿足被分類為REIT的要求，避免“守則”規定的任何聯邦收入或消費税責任(與我們的留存資本收益相關的任何聯邦所得税責任除外)，並確保合夥企業不會被歸類為根據“守則”第7704條應作為公司納税的公開交易合夥企業。

除了運營合夥企業產生的行政和運營成本和費用外，運營合夥企業一般將支付公司的所有管理成本和費用，包括：

與公司持續存在有關的所有費用；

與證券發行和登記有關的一切費用；

根據聯邦、州或地方法律或法規，與準備和提交公司的任何定期報告相關的所有費用；

與公司遵守任何監管機構頒佈的法律、法規和法規有關的所有費用；以及

公司代表運營合夥企業在正常業務過程中發生的所有其他運營或管理成本。

分佈

合夥協議規定，運營合夥企業將在與運營合夥企業清算相關的時間和金額，向本公司和有限責任合夥人按照其在運營合夥企業中各自的百分比權益分配來自運營合夥企業的現金，包括銷售或再融資所得收益淨額，但不包括與運營合夥企業清算相關的銷售運營合夥企業財產所得款項淨額。

合夥企業每個會計年度的利潤和虧損，包括折舊和攤銷扣除，一般按照合夥企業中各自的權益百分比分配給公司和有限責任合夥人。上述所有撥款均須遵守“守則”第704(B)和704(C)節的規定以及據此頒佈的財政部條例。運營合夥企業預期將使用守則第704(C)條下的傳統方法，就與收購要約有關的出資財產分配項目，該要約的公平市價與出資時的調整税基不同。

術語

運營夥伴關係將永久存在，或直至較早解散：

公司的破產、解散、解除或退出，除非有限責任合夥人選擇繼續合夥；

在出售或以其他方式處置合夥企業的全部或實質上所有資產後90天的期限；或

由本公司以經營合夥企業唯一普通合夥人所有者的身份進行的選擇。

税務事宜

通過本公司對運營合夥企業普通合夥人的所有權，本公司有權根據守則代表運營合夥企業進行税收選擇。

本節總結了當前聯邦所得税對醫療財產和經營夥伴關係的影響，一般將醫療財產作為REIT處理。由於本節是一般摘要，因此它不會針對您的特定情況解決可能與您相關的所有潛在税務問題。Baker，Donelson， Bearman，Caldwell&Berkowitz，P.C.或Baker Donelson擔任我們的法律顧問，審閲了此摘要(除了標題美國聯邦所得税考量-債券持有人的税收)下包含的美國聯邦所得税考慮事項的一般摘要，並且認為本文中包含的討論公平地總結了對我們普通股持有人來説是重要的聯邦所得税後果。討論沒有涉及可能與特定證券持有人(根據其個人投資或税收情況)或根據聯邦所得税法受到特殊待遇的某些類型的證券持有人相關的税收的所有方面，例如保險公司、免税組織、金融機構或經紀-交易商，以及非美國個人和外國公司。

本部分Baker Donelson意見中的陳述，稱為税收意見，是基於當前聯邦所得税法律，管轄REIT資格。我們不能向您保證，新法律、法律解釋或法院判決(其中任何一項可能具有追溯效力)不會導致本節中的任何陳述不準確。您應該知道，律師的意見對國税局(美國國税局)沒有約束力，並且不能保證美國國税局不會質疑這些意見中提出的結論。

這一節不能代替仔細的税務規劃，也不構成税務建議。我們敦促您諮詢您自己的税務顧問，根據您自己的特定情況，購買、擁有和處置我們普通股的股份，我們選擇作為REIT徵税，以及適用税法的潛在變化對您造成的影響，具體涉及聯邦、州、地方、外國和其他税收方面的後果。，我們敦促您諮詢您自己的税務顧問，根據您自己的具體情況，購買、擁有和處置我們的普通股，我們選擇作為REIT納税以及適用税法的潛在變化的影響。

本公司税收

我們以前是作為S分部公司納税的。我們在2004年4月6日撤銷了我們的S分章選舉，我們選擇根據1986年“國內收入法”第856至860節(修訂後的“國內收入法”) 徵税，從我們的納税年度開始，從2004年4月6日開始，到2004年12月31日結束。關於此招股説明書，我們的REIT法律顧問Baker Donelson認為，為了聯邦所得税的目的，我們正在並已經按照從截至2004年12月31日的最初短的納税年度開始，根據《守則》作為REIT納税的資格要求進行組織，並且我們目前和建議的運營方法(如本招股説明書中所述以及我們向我們的律師陳述的那樣)目前令人滿意，並將使我們能夠在未來繼續滿足的要求。然而，本意見基於我們向Baker Donelson作出的關於我們的組織、我們建議的所有權和運營以及與我們資格成為REIT的能力有關的其他事項的事實假設和陳述，並明確以這些假設和陳述的準確性為條件。

我們相信，我們建議的未來經營方法將使我們能夠繼續符合REIT的資格。然而，不能保證我們的信念或期望將會實現，因為作為REIT的資格和税收取決於我們是否有能力滿足每個應納税年度根據準則規定的各種測試，如下所述。這些資格測試包括我們從指定來源獲得的收入的百分比，屬於指定類別的資產的百分比，我們的股票所有權的多樣性，以及我們分配的收入的百分比。Baker Donelson不會繼續審查我們對這些測試的符合性。因此，就我們目前和未來的納税年度而言，不能保證我們的實際經營結果將滿足這些要求。有關我們未能保持REIT資格的税務後果的討論，請參見Retified Requirements for Quality(資格要求)Requirements to Failure to Qualified(未符合資格)。

我們可以選擇保留我們的長期淨資本收益並繳納所得税。在這種情況下，美國股東將按其在我們未分配的長期資本收益中的比例份額(只要我們及時將該收益指定給該股東)徵税，並將收到我們支付的税收的比例份額的抵免或退款，並進行調整以增加股東在我們股票中的基礎，差額(I)包括在收入中的資本收益金額和(Ii)股東視為已支付的税額之間的差額。{br

我們可能需要對與應税REIT子公司之間的某些交易徵收100%消費税，而這些交易並非在ARM s-length範圍內進行的。

如果我們在交易中從C公司獲得任何資產(即，通常需要繳納全額公司級税收的公司)，其中我們手中資產的基礎是參考C公司手中的資產基礎確定的，並且我們確認從我們獲得資產之日開始的5年期間資產處置收益，那麼資產的內置收益將按最高公司税率納税。

我們必須在整個應納税年度內滿足要求1至4，並且必須在12個月的應税年中的至少335天內或在少於12個月的應納税年度的比例部分內滿足要求5。如果我們遵守了確定有關我們在一個納税年度的流通股所有權的所有信息的要求，並且沒有理由知道我們違反了要求六，我們將被視為滿足了該納税年度的要求六。對於截至2004年12月31日的應税年度，我們不必滿足要求5和6。根據我們2004年4月的私募發行普通股後，我們發行了具有足夠多樣化所有權的普通股，以滿足上述第五和第六項要求。我們的章程規定了關於我們普通股的所有權和轉讓的限制，因此我們應該繼續滿足這些要求。我們章程中限制普通股所有權和轉讓的條款在資本股票-對所有權和轉讓的限制中進行了描述。

為了根據要求六確定股份所有權，個人通常包括補充失業補償福利計劃、私人基金會或永久留出或專門用於慈善目的的信託的一部分。然而，對於個人而言，通常不包括符合聯邦所得税法規定的合格員工養老金或利潤分享信託，此類信託的受益人將被視為按照要求6的目的按其在信託中的精算權益比例持有我們的股份。

作為合格REIT子公司的公司，或QRS，不被視為與其母公司REIT分開的公司。QRS的所有資產、負債和收入項目、扣除和貸方均視為REIT的資產、負債和收入項目、扣除和貸方。QRS是除如下所述的應税REIT子公司以外的公司，其所有股本均由REIT擁有。因此，在應用本文所述的要求時，我們所擁有的任何QR將被忽略，並且該子公司的所有資產、負債和收入、扣除和貸方項目將被視為我們的資產、負債和收入項目、扣除和貸方。

具有兩個或兩個以上所有者的非法人國內實體，有資格根據財政部法規第301.7701-3節選擇其税收分類，但不進行這樣的選擇，通常被視為聯邦所得税目的的合夥企業。如果REIT是有其他合夥人的合夥企業中的合夥人，則REIT被視為擁有合夥企業資產的按比例份額，並在適用的REIT 資格測試中賺取合夥企業總收入的可分配份額。出於美國聯邦所得税的目的，我們將我們的運營合作伙伴關係視為合作伙伴關係。因此，我們在經營性合夥企業和任何其他合夥企業、合資企業或有限責任公司的資產、負債和收入項目中所佔的比例，在應用各種REIT資格要求時，在聯邦所得税目的下被視為合夥企業，其中我們直接或間接獲得的權益將被視為我們的資產和總收入。

REIT允許擁有一個或多個應税REIT 子公司或TRSS的100%股票。我們已經成立並就MPT Development Services，Inc.(成立於2004年1月的特拉華州公司(MPT TRS))和MPT Finance Corporation，Inc.(成立於2011年4月的特拉華州公司)進行了應税REIT子公司選舉。我們還為MPT Covington TRS，Inc進行了應税REIT子公司選舉。(納斯達克MPT Covington TRS)成立於2010年，自那時起已被解散。我們還成立了由MPT TRS全資擁有的有限責任公司，就聯邦所得税而言，這些公司是不受重視的實體。應税REIT子公司是一家完全應納税的公司，如果母公司REIT直接賺取的收入可能不符合資格收入。一般來説，子公司和REIT必須共同向IRS提交選擇，將子公司視為應税REIT子公司。應納税REIT子公司將按正常的公司税率為其賺取的任何收入繳納所得税。此外，規則對應税REIT子公司與其母公司REIT或REIT租户之間的某些類型的交易徵收100%消費税，這些交易不是基於ARM S長度進行的。我們可以在必要或方便的情況下，通過應税REIT子公司間接從事活動，以避免獲得收入或服務的好處，如果我們直接從事這些活動，將危及我們的REIT地位。特別是，如果我們希望向可能產生不符合下文所述總收入測試資格的收入的無關聯方提供服務，我們將可能通過應税REIT子公司從事活動。我們也可能通過應税REIT子公司從事被禁止的交易。參見下面關於資格限制禁止交易的要求下的説明。應税REIT子公司不得經營或管理醫療設施，但從REIT租賃給應税REIT子公司的醫療設施可由合格的獨立承包商代表應税REIT子公司經營。在本定義中，醫療保健設施是指醫院、護理設施、輔助生活設施、聚集護理設施、合格的持續護理設施或其他許可的設施，該設施將醫療或護理或輔助服務擴展到患者，並由服務提供者運營，該服務提供者有資格參與“社會保障法”關於此類設施的第XVIII標題下的聯邦醫療保險計劃。MPT Covington TRS公司專門為從 us租賃醫療保健設施而成立，將該設施轉租給其擁有股權的實體, 並由合格的獨立承包商經營該設施。我們從美國國税局獲得了一份私人信函裁決(“科文頓信函裁決”)，認為股權的所有權和根據各方之間的協議運營該設施不會對MPT Covington TRS的應税REIT子公司地位產生不利影響。我們還構建了其他交易，其中MPT TRS以類似的方式在租户實體中擁有間接股權，包括與Ernest Health，Inc.的運營子公司。(Ernest)，並可能在未來類似地構造其他此類交易。我們在2018年期間出售了我們在Ernest Health Holdings，LLC的股權，因此，對於Ernest，我們不再擁有MPT TRS向其轉租由獨立合格承包商運營的醫療設施的任何實體的10%股權。因此，我們計劃從2019年1月1日起終止與歐內斯特設施有關的MPT TRS租賃。此後，我們經營合夥企業的子公司將直接將相關房地產租賃給歐內斯特的子公司。

總收入測試好的。我們必須每年滿足兩次總收入測試，以保持我們作為房地產投資信託基金的資格。首先，我們每個課税年度毛收入的至少75%必須包括我們直接或間接從與不動產相關的投資或不動產抵押或獲得的定義類型的收入

第二，一般來説，我們每個課税年度的總收入中至少95%必須包括符合 75%毛收入測試目的的收入，其他類型的利息和股息或出售或處置股票或證券獲得的收益。我們出售主要用於在正常業務過程中出售給客户的財產的總收入在兩個收入測試中都不包括在分子和分母中。此外，我們為對衝已發生或將要發生的債務而進行的對衝交易的收入和收益以及明確和及時識別的收入和收益也將從分子和分母中排除，用於95%毛收入測試和75%毛收入測試的目的。被動匯兑收益不包括在95% 毛收入測試中，房地產外匯收益不包括在95%和75%毛收入測試中。下面幾段討論總收入測試對我們的具體應用。

財政部長被賦予廣泛的權力來決定特定的收益或收入項目是否符合75% 和95%毛收入測試的資格，或者為此目的將被排除在毛收入的測量之外。

房地產租金. 我們從我們的房地產收到的租金將符合資格作為來自房地產的租金，這是符合75%和95%毛收入測試目的的收入，僅當滿足以下條件時。

首先，租金不能全部或部分以任何人的收入或利潤為基礎。但是，如果參與租金是基於收入或銷售的百分比以及以下百分比，則符合來自房地產的租金：

在簽訂租約時固定；

在租賃期內沒有以具有基於收入或利潤為基礎的租金的方式重新談判；以及

符合正常的商業慣例。

更廣泛地説，如果考慮到相關租賃和周圍的所有情況，該安排不符合正常的商業慣例，而實際上是作為一種基於收入或利潤的租金手段，則該租金將不符合來自房地產的租金。我們已向Baker Donelson表示，我們打算按照上述規則設定和接受固定美元金額或固定百分比的租金，並且不是根據任何人的收入或利潤來確定的。

第二，我們不得實際或建設性地擁有任何租户(稱為關聯方租户，應納税REIT子公司除外)10%或以上的股票或資產或淨利潤。未能遵守這一點

限制將導致來自關聯方租户的租金收入在REIT總收入測試中不被視為符合資格的收入。推定所有權規則一般規定，如果任何人直接或間接擁有我們股票價值的10%或更多，我們被視為直接或間接擁有由該人或為該人擁有的股票。此外，我們的章程禁止轉讓我們的股份，這將導致我們實際或建設性地擁有承租人10%或更多的所有權權益。除應課税REIT附屬公司外，我們並無實際或建設性地擁有任何租户10%或以上的股份。我們已代表律師，我們不會將任何設施出租給關聯方租户。我們已經以與Covington Letter裁決一致的方式構建了其他交易，並可能以類似的方式構建未來的交易。特別是，我們與歐內斯特子公司的租約目前採用類似的結構，不同之處在於，在2018年10月4日之前，由歐內斯特及其子公司的先前管理層組成的指導健康管理集團LLC(GHMG)是歐內斯特設施的經理。我們在2018年期間出售了我們在Ernest Health Holdings，LLC的股權，因此，對於Ernest，我們不再擁有MPT TRS向其轉租由合格獨立承包商運營的醫療設施的實體的10%股權。因此，我們計劃從2019年1月1日起終止與歐內斯特設施有關的MPT TRS租賃。此後，我們經營合夥企業的子公司將直接將相關房地產租賃給歐內斯特的子公司。在我們處置我們對Capella Healthcare，Inc.運營的投資之前。我們與Capella 子公司的租約是按照與管理公司Sunergeo Health Partners，LLC(Sunergeo Health Partners，LLC)(Sunergeo Health Partners，LLC)類似的方式簽訂的，由Capella及其子公司的先前管理層組成，作為Capella設施的經理。GHMG和Sunergeo 以前分別以高級官員和僱員的身份運營Ernest及其子公司和Capella及其子公司。雖然某些管理人員仍然是Ernest和Capella的官員，但他們成為GHMG或Sunergeo的僱員並獲得補償。我們相信，在我們投資歐內斯特GHMG MET的運營期間，GHMG Meet，以及我們投資Capella Sunergeo Met的運營期間，合格獨立承包商的定義是任何獨立承包商，如果, 在該承包商與應税REIT子公司簽訂經營合格醫療設施的協議時，該承包商為與該REIT或應納税REIT子公司無關的任何人積極從事經營此類設施的貿易或業務。不能保證國税局不會對這些和其他此類交易的結構採取相反的立場。此外，MPT TRS已經並將於2016年解散，MPT Covington TRS向租户提供貸款以收購業務和其他目的。我們已經構建並將將這些貸款構建為債務，並相信它們將具有這樣的特徵，並且我們從租户借款人獲得的租金收入將被視為符合REIT毛收入測試目的的收入。然而，不能保證國税局不會採取相反的立場。如果IRS成功地將對特定租户的貸款視為股權權益，則該租户將是我們的關聯方租户，我們從租户收到的租金將不符合REIT總收入測試的目的，我們可能會失去REIT身份。

然而，如上所述，我們相信這些貸款將被視為債務而不是股權。最後，由於建設性所有權規則是廣泛的，並且不可能持續監控我們股份的直接和間接轉讓，因此不能絕對保證此類轉讓或我們不知道的其他事件不會導致我們在未來某個日期建設性地擁有除應税REIT子公司以外的租户10%或更多的股份。

我們目前擁有MPT TRS和MPT Finance Corporation，Inc.100%的股份，這兩家公司都是應税REIT子公司，並且在未來可能擁有一個或多個額外的應税REIT子公司100%的股份。此外，在我們處置我們在Ernest和Capella運營中的投資之前，Ernest，Capella及其各自的公司子公司是應税REIT子公司，因為MPT TRS Trap Trap在Ernest和Capella中間接擁有超過35%的權益。根據上一段描述的關聯方租户規則的例外情況，我們從應税REIT子公司收到的租金將有資格作為來自房地產的租金，只要(1)應税REIT子公司是符合資格的應税REIT子公司(其中，它不經營或管理醫療保健設施)，(2)設施中至少90%的租賃空間出租給應税REIT子公司和關聯方租户以外的人，以及

(3)應課税REIT附屬公司為租賃該設施的空間支付的金額與該設施的其他租户為可比較的空間支付的租金大致相當。此外，應税REIT子公司就符合資格的醫療保健財產(定義如下)支付給REIT的租金由作為合格獨立承包商的人(如上所述)代表此類應税 REIT子公司運營，符合75%和95%毛收入測試目的的租金收入(定義見下文關於資格鑑定的要求) REIT附屬公司是合格的獨立承包人(如上所述)，因此應納税REIT子公司向REIT支付的租金符合75%和95%毛收入測試的目的。我們以的方式與應税REIT子公司進行結構化租賃，其方式與Covington Letter裁決一致。

第三，與不動產租賃有關的個人財產的歸屬租金不得大於租賃收到的租金總額的15%。租賃項下個人財產的應佔租金是指與該納税年度租賃項下租金總額的比率相同的金額租賃的個人財產在納税年度開始和結束時的公平市價的平均值與該納税年度開始和結束時租賃的不動產和非土地財產的總公平市價的平均值之比(個人財產比率) ，就我們的每一份租約而言，我們相信個人財產比率一般將低於15%。如果情況不是這樣，或者將來可能不是，我們相信任何可歸因於個人財產的收入都不會危及我們獲得REIT資格的能力。然而，不能保證國税局不會質疑我們對個人財產比率的計算，或者法院不會支持這種斷言。如果這樣的挑戰被成功斷言，我們可能無法滿足75%或95%的總收入測試，從而失去我們的REIT地位。

第四，我們不能向我們設施的租户提供或提供非常規服務，或管理或運營我們的設施，除非通過獨立承包商獲得充分補償，並且我們不從其獲得或接收任何收入。但是，我們不需要通過獨立承包商提供服務，而是可以直接向我們的租户提供服務，如果這些服務通常或習慣上僅與佔用空間的租賃有關，並且不被認為是為租户提供便利而提供的。此外，我們可以向設施的租户提供最低限度的非傳統服務，但不是通過獨立承包商提供的，只要我們的服務收入不超過我們相關設施收入的1%(儘管屬於此類服務的任何收入都不符合75%或95%毛收入測試的租金)。最後，我們可能擁有一個或多個應税REIT子公司100%的股份，這些子公司可能向我們的租户提供非常規服務而不會污染我們來自相關設施的租金。我們不打算為我們的租户提供常規服務以外的任何服務，以及通過獨立承包商或應税REIT子公司提供的服務。我們已向Baker Donelson 表示，我們不會進行會危及我們REIT地位的非常規服務。

最後，為了使我們物業租約下的應付租金構成房地產租金，租約必須被視為聯邦所得税目的的真實租約，而不是被視為服務合同、合資企業、融資安排、或其他類型的安排。我們通常將與我們物業有關的租賃視為聯邦所得税目的的真實租賃；然而，無法保證IRS不會將特定租賃視為融資安排，而不是聯邦所得税目的的真正租賃。在這種情況下，以及在我們有意將租賃結構作為融資安排的任何情況下，我們從該租賃獲得的收入將是利息收入而不是租金，並且在我們的貸款不超過與該設施相關的房地產資產的公平市場價值的情況下，是符合75%總收入測試目的的收入。我們貸款的所有利息收入將是符合95%毛收入測試目的的合格收入。我們相信，將租賃定性為融資安排不會對我們獲得REIT資格的能力產生不利影響。

如果我們從設施收到的租金的一部分由於個人財產的租金超過某一納税年度總租金的15%而不符合來自房地產的租金，則在75%或95%的毛收入測試中，屬於個人財產的租金部分將不符合資格收入。因此，如果屬於個人財產的租金，加上任何其他非資格收入，就95%毛收入測試而言，在一個納税年度內超過我們該年度總收入的5%，

我們將失去我們的房地產投資信託基金地位。相比之下，在以下情況下，設施租賃的租金均不符合來自房地產的租金：(1)租金是基於租户的收入或利潤考慮的；(2)租户是關聯方租户，不符合關聯方租户規則的例外條件，適用於應納税的REIT子公司；(3)我們向設施的租户提供的非傳統服務數量超過的最低限度，但通過資格認定除外或者(4)對於醫療保健設施或住宿設施，我們管理或運營設施，而不是通過獨立承包商。在上述任何一種情況下，我們都可能失去REIT地位，因為我們將無法滿足75%或95%的總收入測試。

除基本租金外，租户可能需要支付我們有義務向第三方支付的某些金額的報銷(例如租户在設施的運營或資本費用中按比例分攤的部分)，未支付或延遲支付租金或租金附加費的罰款。這些付款和其他類似付款應符合從房地產中支付租金的資格。

利息好的。如果金額的確定全部或部分取決於任何人的收入或利潤，則術語π利息一般不包括直接或間接收到或應計的任何金額。但是，一般情況下，收到或應計的金額不會僅因為其基於固定百分比或收入或銷售的百分比而從條款中排除。此外，在某種程度上，基於出售擔保貸款財產的剩餘現金收益的貸款利息構成共享增值條款，屬於這種參與特徵的收入將被視為出售擔保財產獲得的收益。

費用收入好的。我們可能會收到與我們的運營相關的各種費用。在75%和95%毛收入測試中，如果收取費用是為了達成協議，使貸款由真實財產擔保，並且費用不是由收入和利潤確定的，則這些費用將成為符合資格的收入，用於75%和95%的總收入測試。其他費用不適用於任何一項總收入測試的收入。我們預計，我們的應税REIT子公司之一MPT TRS將獲得與我們運營相關的大部分管理費費用、檢查費和建築費。MPT TRS所賺取的任何費用將不會作為總收入測試的收入包括在內。

禁止交易好的。房地產投資信託基金將對房地產投資信託基金持有主要用於在正常貿易或業務過程中出售給客户的財產(除止贖財產以外的 )的任何出售或其他處置所得的淨收入徵收100%的税。我們相信，我們的任何資產都不會主要為出售給客户而持有，並且我們的任何資產的出售不會在我們的正常業務過程中進行。REIT是否持有資產主要是為了在日常交易或業務過程中出售給客户，然而，取決於不時生效的事實和情況，包括與特定資產相關的事實和情況。然而，我們將嘗試遵守聯邦所得税法律中規定的安全港條款，規定何時資產出售不會被定性為被禁止的交易。但是，我們不能向您保證，我們可以遵守安全港條款，或者我們將避免擁有可能被稱為我們持有的財產的財產，這些財產主要是為了在正常貿易過程中或業務中出售給客户。我們可以使用應税REIT子公司從事可能不屬於安全港條款範圍內的交易。

止贖財產好的。我們將對來自止贖財產的任何收入按最高公司税率納税，否則將符合75%總收入測試目的的收入減去與該收入的生產直接相關的支出。然而，來自止贖財產的總收入將符合75%和95%的總收入收入測試。止贖財產是指任何不動產，包括不動產權益，以及房地產投資信託基金因房地產投資信託基金在止贖時對該財產投標，或通過協議或法律程序將該財產減為所有權或佔有權，在該財產租約或該財產擔保的債務發生實際或迫在眉睫的違約後，由房地產投資信託基金獲得的任何個人財產。通過收回行動獲得的財產將不被視為取消抵押品贖回權。通過收回行動獲得的財產將不被視為取消抵押品贖回權

受制於租賃或擔保負債，以便在正常業務過程中出售給客户或(2)租賃或貸款是出於意圖收回行動或在房地產投資信託基金有理由知道將會發生違約的情況下獲得或達成的。確定這種意圖或理由必須基於所有相關的事實和情況。在任何情況下，房地產都不會被視為取消抵押品贖回權財產，除非房地產投資信託基金做出適當的選擇，將該財產視為止贖財產。

止贖財產包括房地產投資信託基金因終止此類財產的租約而獲得的任何合格的醫療保健財產(無論這種終止是否涉及違約或違約的迫在眉睫)。合格衞生保健財產是指任何不動產，包括不動產的權益，以及附屬於此類不動產的任何個人財產，該不動產是衞生保健設施(如上文在資格鑑定要求-組織要求中定義的)，或者是使用衞生保健設施所必需的或附帶的。

但是，房地產投資信託基金不會被視為已在房地產投資信託基金控制該房地產的房地產上止贖。佔有抵押權人除非作為抵押人的債權人，否則不能獲得任何利潤或承受任何損失。一般情況下，房地產投資信託基金在獲得該財產的課税年度之後的第三個納税年度結束時(或者，在合格的醫療保健財產的情況下，由於該財產的租賃終止而被房地產投資信託基金收購，在該房地產投資信託基金獲得該財產的課税年度之後的第二個納税年度結束時，該財產成為止贖財產)或更長的時間(如果財政部部長批准延長期限)，該財產一般不再是止贖財產(如果是在該房地產投資信託基金獲得該財產的課税年度之後的第三個納税年度結束時)或更長時間(如果是符合資格的醫療保健財產，因為該財產是由於該財產的租賃終止而被房地產投資信託基金收購的)或更長時間。此期間(如果適用，延長)終止，止贖財產在第一天不再是止贖財產：

就該物業訂立租約，而根據該租約的條款，該物業將會產生不符合75%毛收入測試資格的收入，或任何款額是直接或間接依據在該日或之後訂立的租約而收取或累算的，而該租約將會產生不符合75%毛收入測試目的的收入；

在該物業上進行任何建造(建築物竣工或任何其他改善除外)，而超過10%的建造是在即將發生違約之前完成的；或

在房地產投資信託基金收購該物業之日後超過90天，而該物業是用於房地產投資信託基金進行的貿易或業務，但透過獨立承建商進行，而房地產投資信託基金本身並沒有從該獨立承建商取得或收取任何收入。為此目的，在符合資格的醫療財產的情況下，從獨立承包商獲得的收入或在該收入可歸因於(1)房地產投資信託基金獲得合格醫療保健財產之日有效的財產租賃(不考慮在該日期後續期，只要該續期是根據該日期有效的該租賃條款)或(2)在該日期之後簽訂的任何財產租賃，如果在該日期，該財產的租賃是從房地產投資信託基金租賃的，將不予考慮與先前的租賃相比，REIT獲得了大致相同或更少的利益。

套期保值交易好的。我們可能會不時就我們的一項或多項資產或負債進行對衝交易。我們的對衝活動可能包括訂立利率掉期、上限和下限，購買此類項目的期權，以及期貨和遠期合同。出於95%毛收入測試和75%毛收入測試的目的，來自套期保值交易的收入和收益不包括在毛收入中。為此，套期保值交易將指：(I)在我們的正常貿易或業務過程中進行的任何交易，主要是為了管理利率或價格變動的風險，這些風險與購買或攜帶房地產資產而進行的借款或將要進行的借款，或發生或將要發生的普通義務有關；(Ii)主要是為了管理貨幣波動的風險，涉及根據75%或95%收入測試符合收入資格的任何收入或收益項目(或產生此類收入的任何財產)；(Ii)進行對衝交易，主要是為了管理在75%或95%收入測試下符合資格收入的任何收入或收益項目的利率或價格變動風險；(Ii)主要是為了管理根據75%或95%收入測試符合資格的任何收入或收益項目的貨幣波動風險。或(Iii)就2015年12月31日之後開始的課税年度而言，針對第(I)或(Ii)條所述交易進行對衝，並與第(I)或(Ii)條所述交易所對衝的債務清償或出售財產有關而訂立。我們需要明確標識

任何此類套期保值交易在其獲得、發起或簽訂之日結束前，在2015年12月31日之後的應税年度內，受某些治療性規定的約束。由於金融市場不斷推出與風險分擔或交易相關的新的創新工具，因此不完全清楚哪些工具將產生收入，這些收入將被視為合格收入或不包括在總收入測試中的收入。我們打算構建任何套期保值或類似交易，以免損害我們作為REIT的地位。

外幣收益好的。被動匯兑收益被排除在95%收入測試之外，房地產外匯收益被排除在75%收入測試之外。房地產匯兑收益是指外匯收益(如法典第988(B)(1)節所定義)，可歸因於(I)任何符合條件的收入或收益項目，用於75%收入測試， (Ii)取得或擁有以不動產抵押或不動產權益擔保的義務；或(Iii)成為或成為以房地產抵押或不動產權益擔保的義務的債務人。如果QBU本身符合納税年度的75%收入測試，並且在直接或間接持有QBU的REIT的每個季度結束時符合75%資產測試，則Reit的房地產外匯收益還包括可歸因於REIT的合格業務單位(QBU)的守則第987節收益。QBU無需滿足95%收入測試，即可適用987增益排除。房地產外匯收益還包括財政部長確定的任何其他外匯收益。

被動匯兑收益包括所有房地產外匯收益，此外還包括外匯收益，其歸因於(I)為95%收入測試目的的任何符合條件的收入或收益項目，(Ii)債務的獲得或所有權，(Iii)成為或成為債務下的債務人，以及(Iv)財政部長確定的任何其他外匯收益。

任何收益來自於交易，或從事大量和定期交易，以一種或多種非功能貨幣計價的證券，或參照一種或多種非功能貨幣確定的，將被視為75%和95%毛收入測試的非合格收入。我們目前沒有，也不期望從事這樣的交易。

未能滿足毛收入測試好的。如果我們未能滿足任何課税年度的一項或兩項總收入測試，但如果我們符合聯邦所得税法某些條款的減免資格，則我們仍有資格成為該年度的REIT。在以下情況下，通常可以獲得這些減免條款：

我們未能達到這些測試是由於合理的原因，而不是故意的疏忽，以及

在我們確定任何課税年度的此類失敗後，我們的收入來源明細表將根據財政部長規定的規定歸檔。

我們不能肯定地預測任何不符合這些測試的人是否有資格獲得救濟條款。如上文“我們公司的税收”一文所述，即使適用減免條款，我們也將對我們未能通過75%和95%毛收入測試的部分的毛收入徵收100%的税，乘以一個旨在反映我們盈利能力的分數。

資產測試好的。為了保持我們作為REIT的資格，我們還必須在每個應納税年度的每個季度末滿足以下資產測試。

首先，我們總資產價值的至少75%必須包括：

現金或現金項目，包括某些應收款；

政府證券；

房地產資產，包括不動產權益、租賃權、獲得不動產或租賃權的選擇權、不動產抵押的權益、其他房地產投資信託基金的股份(或可轉讓的實益權益證書)，以及在2015年12月31日之後的課税年度，公開發售的房地產投資信託基金髮行的債務工具和房地產權益的抵押權益；以及

在2008年7月30日之後的納税年度生效，如果REIT或其QBU使用任何外幣作為其功能貨幣(如守則第985(B)節中定義的 )，則現金一詞包括在REIT或QBU的正常活動過程中使用的該貨幣，該貨幣產生符合95%和75% 收入測試資格的收入或收益項目，或與獲取或持有符合75%資產測試資格的資產直接相關，前提是

對於不包括在75%資產類別中的投資，我們不得持有任何一個發行人(應税REIT 子公司除外)的證券超過我們總資產價值的5%；我們也不得持有任何一個發行人(應税REIT子公司除外)的證券，其投票權超過該發行人所有未償還表決權證券的10%或超過該發行人所有未清償證券價值的10%。

此外，在2018年1月1日之前開始的應税年度，我們可能持有的一個或多個應税REIT子公司的證券總計不超過我們總資產價值的25%，並且，在2018年1月1日或之後開始的應税年度，我們可能不持有一個或多個應税REIT子公司的證券，這些證券總計佔我們總資產價值的20%以上，在所有情況下，無論此類證券是否也可能包括在75%的資產類別中(例如在2015年12月31日之後的納税年度內，我們可能不持有由公開發售的REITs發行的債務工具(以房地產權益擔保的債務除外)，其總額超過我們總資產價值的 25%。此外，我們的總資產不得超過25%的證券不包括在75%的資產類別中，其中包括應税REIT子公司的某些證券，如股票或非抵押債務。

出於5%和10%資產測試的目的，條款證券不包括另一REIT的股票，合格REIT子公司或應税REIT子公司的股權或債務證券，構成房地產資產的抵押貸款，或合夥企業中的股權權益，以合夥企業持有房地產資產為限。然而，“證券”一詞通常包括由合夥企業或其他房地產投資信託基金髮行的債務證券，但出於10%價值測試的目的，“證券”一詞不包括：

直接債務定義為書面無條件承諾按需或在指定日期支付一定金額的貨幣，前提是(1)債務不能直接或間接轉換為股票，以及(2)利率和利息支付日期不取決於利潤、借款人的酌處權或類似因素。直接債務證券不包括由合夥企業或公司發行的任何證券，其中我們或任何受控TR(即，我們直接或間接擁有超過50%投票權或股票價值的TRS)持有非直接債務證券，其總價值超過發行者未償還證券的1%。然而，直接債務證券包括債務受以下或有事項的影響：

與支付利息或本金時間有關的意外情況，只要(1)債務債務的實際到期率沒有變化，但到期年收益率的變化不超過年到期收益率的0.25%或5%中較大者，或(2)發行價格總額或發行人持有的債務債務面值總額均不超過100萬美元，且不得要求債務債務的未計利息超過12個月的未計利息，或(2)發行價格總額或發行人持有的債務債務面值總額均不超過1，000，000美元，且不能要求超過12個月的債務債務未計利息，或(2)發行價格或發行人持有的債務債務面值總額均不超過100萬美元，且不得超過12個月的債務債務未計利息。

與債務債務發行人違約或行使預付權時的付款時間或金額有關的偶然性，只要該偶然性與習慣商業慣例相一致即可；

由一州或其任何政治分區、哥倫比亞特區、外國政府或其任何政治分區或波多黎各聯邦簽發的任何擔保，但前提是根據這些擔保的任何付款的確定不完全或部分取決於本款未描述的任何實體的利潤或對本款未描述的實體所發行的任何義務的付款；

房地產投資信託基金髮行的任何擔保；

在我們作為合夥企業合夥人的利益範圍內，為聯邦所得税目的被視為合夥企業的實體的任何債務工具；以及

為聯邦所得税目的被視為合夥企業的實體的任何債務工具未在前面的要點中描述，如果合夥企業的毛收入(不包括來自禁止交易的收入)的至少75%符合上述資格鑑定-總收入測試的要求總收入測試中所述的75%毛收入測試的目的，則該實體的任何債務工具都沒有在上述點中描述。

就10%價值測試而言，我們在合夥企業資產中的比例份額是我們在合夥企業發行的任何證券中的比例權益，除了上述最後兩個要點中描述的證券以外的所有證券。

MPT TRS已經並將在2016年解散之前，MPT Covington TRS向租户提供貸款以獲得運營和其他目的。如果IRS成功地將租户的特定貸款視為租户的股權，則租户將是我們公司的關聯方租户，而我們從租户收到的租金將不是REIT毛收入測試目的的合格收入。因此，我們可能會失去房地產投資信託基金的地位。此外，如果美國國税局成功地將特定貸款視為由我們的運營合夥企業持有的權益，而不是由我們的應税REIT子公司持有的利息，則我們可能無法通過5%資產測試，如果美國國税局進一步成功地將該貸款視為非直接債務，我們可能無法通過有關此類利息的10%資產測試。由於任一測試失敗，我們可能會失去REIT狀態。

我們已經進行了結構化交易，其中MPT TRS以符合Covington Letter裁決的方式在租户實體中擁有間接股權，包括與Ernest子公司的租賃。如果美國國税局成功挑戰MPT TRS的應税REIT附屬機構地位，而我們無法如上所述進行治療，我們可能無法通過關於我們對MPT TRS所有權的10%資產測試，從而失去我們的REIT地位。

為了進行各種資產測試，我們將監控我們資產的狀態，並將管理我們的投資組合，以便在任何時候都符合這些測試。如果我們在日曆季度末未能滿足資產測試，我們將不會在以下情況下失去我們的REIT狀態：

我們在上一個日曆季度結束時滿足了資產測試；以及

我們的資產價值與資產測試要求之間的差異源於我們資產的市場價值的變化，而不是完全或部分由收購一個或多個不符合條件的資產造成的。

如果我們不滿足上述第二項中描述的條件，我們仍然可以通過在出現差異的日曆季度結束後30天內消除任何差異來避免取消資格。

如果在任何日曆季度結束時，我們違反了上述5%或10%的測試，如果(1)故障是最低限度的(最低為我們資產的1%或1000萬美元)，我們將不會失去我們的REIT狀態

(2)我們在確定資產測試失敗的季度的最後一天後六個月內處置資產或以其他方式遵守資產測試。在任何日曆季度結束時，如果超過5%或10%測試的最小失敗，或者其他資產測試失敗，只要失敗是由於合理原因而不是故意疏忽，如果我們 (1)向美國國税局提交描述導致失敗的資產的時間表，我們將不會失去REIT狀態，(2)在我們確定資產測試失敗的季度的最後一天後的六個月內處置資產或以其他方式遵守資產測試，(3)在我們未能滿足資產測試的期間，對不符合條件的資產的淨收入按最高公司税率繳納相當於50，000美元中較大者的税款。

分配要求好的。在每個課税年度，我們必須向股東分發股息(資本收益股息和留存資本收益的視為分配除外)，總金額不低於：

總和：

我們90%的REIT應税收入，計算時不考慮股息支付扣除或我們的淨資本損益；以及

我們90%的税後淨收入(如果有的話)來自止贖財產；

減

非現金收入某些項目的總和。

如果我們在及時提交該年度的聯邦所得税申報表之前申報分配，並在申報後的第一個定期股息支付日或之前支付分配，我們必須在其相關的應税年度或下一個納税年度支付此類分配。

我們將為不分配給股東的應税收入(包括淨資本收益)繳納聯邦所得税。此外，如果我們在一個日曆年期間分發的金額低於要求分發的金額，則我們將對超出我們實際分發金額的指定要求分發超出4%的不可扣減消費税，如果分發的聲明和記錄日期在日曆年的最後三個月內，則在日曆年之後的1月底之前繳納4%的不可扣減消費税。要求的分發不得小於以下各項的總和：

本年度一般收入的85%；

本年度95%的REIT資本收益收入；以及

前期未分配的應税收入。

我們可以選擇保留我們在一個納税年度獲得的淨長期資本收益並繳納所得税。參見資格要求-應納税美國股東的税收。如果我們如此選擇，我們將被視為為上述4%消費税的目的分配了任何此類留存金額。我們打算及時分配，以滿足年度分配要求，並避免企業所得税和4%的消費税。

我們可能會不時經歷實際收到收入和實際支付可扣除費用之間的時間差，以及在得出我們的REIT應納税收入時納入該收入和扣除該等費用。例如，我們可能不會從我們的REIT應税收入中扣除確認的資本損失。此外，我們可能會不時獲得可歸因於出售折舊物業的淨資本收益份額超過我們可分配的可歸因於該出售的現金份額。根據最近頒佈的“減税和就業法案”(“減税和就業法案”)，我們通常將被要求在不遲於某些財務報表反映這些金額的時間內提取一定數額的收入。本規則的應用可能要求對某些債務工具或抵押貸款支持證券(如原始發行折扣或市場折扣)的應計收益，早於根據《金融時報》的案例

一般税收規則，儘管目前尚不清楚該規則的確切應用。此規則通常適用於2017年12月31日之後的納税年度，或者對於以原始發行折扣發行的債務票據或抵押貸款支持證券，適用於2018年12月31日之後的納税年度。由於上述原因，我們的現金可能少於分配所有應税收入所需的現金，從而避免了公司所得税和對某些未分配收入徵收的消費税。在這種情況下，我們可能需要借款或發行額外的普通股或優先股。

在某些情況下，我們可能能夠通過在以後一年向我們的股東支付不足股息來糾正未能滿足一年的分配要求。我們可以將這種不足的股息包括在我們對前一年支付的股息的扣除中。雖然我們可能能夠避免對作為不足股息分配的金額徵收所得税，但我們將被要求根據我們對不足股息採取的任何扣除金額支付利息。

記錄保存要求好的。我們必須保持一定的記錄，才有資格成為房地產投資信託基金。此外，為了避免支付罰款，我們必須每年要求我們的股東提供旨在披露我們的已發行股本股份的實際所有權的信息。我們打算遵守這些規定。

資格不合格好的。如果我們在任何課税年度未能獲得房地產投資信託基金資格，並且沒有適用任何救濟條款，我們將產生以下後果。我們將繳納聯邦所得税，對於2018年1月1日之前的納税年度，我們將按適用於正規C公司的税率繳納任何適用的替代最低税額，我們的應税收入將在不減少分配給股東的金額的情況下確定。我們將不需要向股東進行任何分配，並且向股東進行的任何分配將作為紅利收入向他們徵税，以我們當前和累計的收益和利潤為限。如果滿足某些條件，公司股東可能有資格獲得收到的股息扣除。除非我們有資格根據具體的法律規定獲得救濟，否則我們將不被允許在我們不再具有REIT資格的一年之後的四個應納税年度選擇税收作為REIT。

如果我們未能滿足REIT資格的一個或多個要求(總收入測試和資產測試除外)，如果失敗是由於合理原因而不是故意疏忽，我們可以避免取消資格，並且我們為每個此類失敗支付50，000美元的罰款。此外，還有針對毛收入測試和資產測試失敗的救濟條款，如上所述，在總收入測試和資產測試中進行了描述。

其他税收後果

我們在運營夥伴關係中的投資的税務方面好的。以下討論總結了一些聯邦所得税考慮因素，適用於我們對我們的運營合夥企業的直接或間接投資，以及我們組建或收購的任何子公司合夥企業或有限責任公司，每個單獨稱為合作伙伴關係，統稱為合作伙伴關係。以下討論不包括州或地方税法或所得税法以外的任何聯邦税法。

分類為合作伙伴關係。我們有權將我們在每個合夥企業收入中的分配份額包括在我們的收入中，並只有在每個合夥企業出於聯邦所得税目的被歸類為合夥企業(或一個實體，如果該實體只有一個所有者或成員，就聯邦所得税而言被忽略)，而不是作為一個公司或作為企業納税的協會時，才有權扣除我們在每個合夥企業虧損中的分配份額。至少有兩個所有者或成員的組織在以下情況下將被歸類為合夥企業，而不是公司，用於聯邦所得税：

根據財政部有關實體分類的規定(以下簡稱“合夥企業”)被視為合夥企業複選框規例)；及

不是公開交易的合夥企業。

在下複選框根據相關法規，擁有至少兩名所有者或成員的非法人實體可以選擇被歸類為應納税為公司的協會或為合夥企業。如果這樣的實體不進行選舉，出於聯邦所得税的目的，它通常將被視為合夥企業。我們打算將每個合作伙伴關係歸類為聯邦所得税目的的合夥企業(或其他不存在至少兩個獨立受益所有者的被忽略實體)。

公開交易的合夥企業是指其權益在已建立的證券市場上交易或易於在二級市場(或實質等效市場)交易的合夥企業。出於聯邦所得税的目的，公開交易的合夥企業通常被視為公司，但在合夥企業的總收入中至少有90%由指定的被動收入組成的任何納税年度不會被如此對待，包括不動產租金、出售或其他處置不動產的收益、利息和股息(90%被動收入例外)。

財政部法規，即PTP法規，提供了有限的安全港口，使其不被視為公開交易的合夥企業。根據其中一個安全港，即私募排除條款，如果(1)合夥企業的所有權益是在不需要根據“證券法”登記的一項或多項交易中發行的，以及(2)合夥企業在合夥企業的納税年度內的任何時間內沒有超過100名合夥人，合夥企業中的權益將不會被視為可在二級市場或相當於的實體上輕易交易。為了確定合夥企業中的合夥人數量，只有在以下情況下，才將在合夥企業中擁有權益的人、出讓人信託或在合夥企業中擁有權益的S公司視為合夥企業中的合夥企業：(1)所有者對該實體的權益的幾乎所有價值都可歸因於該實體對合夥企業的直接或間接利益，以及(2)使用的主要目的是允許該合夥企業滿足100名合夥人的限制。我們預計每個合夥企業都有資格獲得私募除外。

只有一個獨立實益所有者的非法人實體一般可以選擇被歸類為應納税為公司的關聯或不計税的實體。如果這樣的實體是國內的，不進行選舉，它通常將被視為被忽視的實體。被忽視實體的活動被視為其實益所有者的分支機構或部門的活動。

經營合夥企業尚未選擇將其視為應作為公司納税的協會。因此，出於聯邦所得税的目的，我們的運營合作伙伴關係被視為合作伙伴關係。我們打算繼續將我們的運營合作伙伴關係視為聯邦所得税目的的合作伙伴關係。

我們沒有請求，也不打算請求美國國税局做出裁決，就聯邦所得税而言，經營性合夥企業或任何其他附屬實體將被分類為合夥企業或不計税實體。如果出於任何原因，出於聯邦所得税目的，任何合夥企業都應作為公司納税，而不是作為合夥企業或被忽視的實體，我們很可能無法獲得REIT資格。參見資格審查要求毛收入測試和資格審查要求資產測試。此外，出於納税目的，合作伙伴關係狀態的任何更改都可能被視為應税事件，在這種情況下，我們可能會招致納税責任，而不會有任何相關的現金分配。有關資格的要求，請參閲DEXY DEVICATION REQUENSION。此外，該合夥企業的收入和扣除項目將不會傳遞給其合夥人，而其合夥人將被視為股東，以便納税。因此，該合夥企業將被要求按公司税率就其淨收入繳納所得税，向其合作伙伴的分派將構成在計算該合夥企業的應税收入時不能扣除的股息。

收入合夥企業及其合夥人的税收

合作伙伴，而不是合作伙伴關係，需納税好的。就聯邦所得税而言，合夥企業不是應税實體。如果每個合夥企業被歸類為合夥企業，因此，我們將考慮我們在每個合夥企業的收入、收益、虧損、扣除和信貸中的可分配份額，每個合夥企業的每個應納税年度結束於我們的納税年度或在我們的納税年度內，即使我們沒有收到任何合夥企業在該年或某一年的分配

分配少於我們應納税收入的份額。同樣，即使我們收到分配，但如果分配未超過我們在合作伙伴關係中的利益調整後的税收基礎，則可能不應納税。如果任何合作伙伴被歸類為被忽略的實體，則每個合作伙伴的活動都將被視為是由我們直接進行的。

夥伴關係分配好的。雖然合夥協議通常將確定合作伙伴之間的收入分配和虧損分配，但如果分配不符合聯邦所得税法關於合作伙伴分配的規定，則在税收方面將不予考慮。如果分配未被確認為聯邦所得税目的，則將根據合作伙伴在合夥企業中的利益重新分配分配的項目，這將通過考慮與合作伙伴經濟安排有關的所有事實和情況來確定該項目。每個合夥企業對應税收入、收益和損失的分配旨在符合聯邦所得税法管理合夥企業分配的要求。

關於貢獻財產的税收分配好的。為交換合夥企業的權益而貢獻給合夥企業的被增值或折舊的財產所產生的收入、收益、損失和扣減，必須以這樣的方式分配，即貢獻合夥人分別承擔與貢獻時與該財產相關的未實現收益或未實現損失。類似的規則也適用於合夥企業賬面上重估的財產。此類未實現收益或未實現損失的金額，稱為內在收益或內在損失，一般等於貢獻或重估時的貢獻或重估財產的公平市場價值與該財產當時的調整税基之間的差額，稱為賬面税差。此類分配僅用於聯邦所得税目的，不影響賬面資本帳户或合作伙伴之間的其他經濟或法律安排。美國財政部頒佈了法規，要求合夥企業使用合理的方法來分配賬面税差的項目，並概述幾種合理的分配方法。我們的運營夥伴關係一般打算使用傳統方法來分配存在賬面税差的項目。

合夥利益基礎好的。我們一般擁有的任何合夥企業權益的調整税基為：

現金數額和我們對合夥企業貢獻的任何其他財產的基礎；

增加了我們在合夥企業收入(包括免税收入)中的可分配份額和我們在合夥企業中可分配的負債份額；以及

減少，但不低於零，因我們可分配的合夥企業虧損份額、現金金額和分配給我們的財產的基礎，以及因我們在合夥企業中的負債份額減少而產生的建設性分配。

分配給我們的損失超過我們在合夥企業權益中的基礎，將不會被考慮，直到我們再次有足夠的基礎來吸收損失。減少我們在合夥企業債務中的份額將被視為對我們的建設性現金分配，並將減少我們調整後的税基。超過我們的合夥權益基礎的分配，包括推定分配，將構成我們的應税收入。這種分配和建設性分配通常將被描述為長期資本收益。

合作伙伴審計。對於2017年12月31日之後開始的納税年度，如果進行聯邦所得税審計，合作伙伴而不是合作伙伴的合作伙伴可能需要支付某些税款，包括利息和罰款，或者合作伙伴可能需要支付税款，但被要求以高於其他方式適用於付款不足的利率支付利息。此外，合夥企業的合夥企業代表將擁有將所有合夥企業約束於任何聯邦所得税程序的專屬權力。

折舊合作伙伴可獲得的扣減好的。財產的初始納税基礎是現金數額和作為財產對價給予財產的基礎。我們是合夥人的合夥關係

通常將在修改的加速成本回收折舊系統(MACRS)下為聯邦所得税目的折舊財產。根據MACRS，每個合作伙伴通常將使用200%餘額遞減法和半年慣例在七年恢復期內折舊傢俱和在五年恢復期內折舊設備。但是，如果合夥企業在應納税年度的最後三個月內將超過40%的傢俱和設備投入使用，則必須對該年度投入使用的傢俱和設備使用季度中折舊慣例。根據MACRS，合夥企業通常將使用直線法和月中慣例在39年的恢復期內對建築物和裝修進行折舊。每個合夥企業僅為換取每個合夥企業單位而獲得的財產的初始基礎應與轉讓人在合夥企業收購之日在此類財產中的基礎相同。雖然法律並不完全明確，但每個合夥企業通常會在相同的剩餘可用年限內，根據轉讓人使用的相同方法，為聯邦所得税目的折舊這些財產。每個合夥企業的税收折舊扣除將根據其各自在合夥企業中的利益在合作伙伴之間進行分配，除非根據管理合夥企業分配的聯邦所得税法律要求任何合夥企業使用一種方法來分配税收折舊扣減歸因於貢獻或重估的財產，從而導致我們獲得不成比例的此類扣減。

出售合夥企業的財產好的。一般而言，合夥企業出售持有一年以上的財產而實現的任何收益都將是長期資本收益，但被視為折舊或成本回收的任何收益部分除外重新獲取。合夥企業在處置貢獻的財產或重估的財產時確認的任何收益或損失，將首先分配給貢獻財產的合夥人或重估時的合夥人，以他們在這些財產上的固有收益或損失為聯邦所得税目的。合作伙伴貢獻或重估財產的內置收益或損失是夥伴在貢獻或重估時按比例分攤這些財產的賬面價值和可分配給這些財產的税收基礎之間的差額。合夥企業對貢獻或重估財產的處置確認的任何剩餘收益或損失，以及合夥企業對其他財產的處置確認的任何收益或損失，將按照合夥企業的分配規定在合夥人之間進行分配(受上述限制的限制)。

我們從出售庫存或主要為在每個合夥企業的貿易或業務的正常過程中出售給客户而持有的其他財產中獲得的任何合夥企業收益將被視為來自被禁止交易的收入，須繳納100%的税。來自被禁止交易的收入可能對我們滿足REIT狀態的總收入測試的能力有不利影響。參見“資格鑑定要求”“總收入測試”。我們目前不打算收購或持有，或允許任何合夥企業收購或持有任何可能被視為庫存或主要為在我們或任何合夥企業的貿易或業務的正常過程中出售給客户而持有的財產。

應税REIT子公司好的。如上所述，我們已經成立並及時選擇將MPT TRS和MPT Finance Corporation視為應税REIT子公司，並可能在未來組建或收購其他應納税REIT子公司。應税REIT子公司可以向我們的租户提供服務，並從事與我們的租户無關的活動，例如第三方管理、開發和其他獨立的業務活動。

我們和我們擁有股票的任何公司子公司( 合格REIT子公司除外)必須選擇將該子公司視為應税REIT子公司。如果應税REIT附屬公司直接或間接擁有公司股份，其價值或投票權超過該公司所有已發行股份的35%，則該公司也將自動被視為應納税REIT附屬公司。在我們處置我們在Ernest和Capella運營中的投資之前，Ernest、Capella及其各自的公司子公司根據此規則自動被視為應納税REIT子公司。對於2018年1月1日之前開始的納税年度，不超過我們資產價值的25%可能包含一個或多個應税REIT子公司的證券對於2018年1月1日或之後開始的納税年度，不超過我們資產價值的20%可能包含應納税REIT子公司的證券，無論是否這樣

我們從我們的應税REIT子公司收到的租金將符合資格成為來自房地產的租金，只要物業中租賃的空間的至少90%出租給應納税REIT子公司和關聯方租户以外的人，並且應納税REIT子公司為該物業的租金空間支付的金額與該物業的其他租户為可比較空間支付的租金基本相當。由一家應税REIT子公司就符合資格的醫療保健財產向Reit支付的租金(如上文在“符合資格要求”中定義的那樣) 由符合資格的獨立承包商代表此類應税REIT子公司運營，(如上文“符合資格的資格要求”和“組織要求”中定義的那樣)在75%和95%毛收入測試中符合租金收入的要求。(如上文“應納税REIT子公司”中關於合格醫療保健財產的定義) 為符合75%和95%毛收入測試目的的應税REIT子公司所經營的租金。應課税REIT附屬規則對應課税REIT附屬公司與吾等或吾等租户之間的某些類型交易徵收100%消費税，而該交易並非按公平長度進行。

應納税REIT子公司不得直接或間接經營或管理醫療保健設施(如上文《資格認證要求》中定義的那樣)，但從REIT租賃給應納税REIT子公司的醫療保健設施可由合格的獨立承包商代表應納税REIT子公司經營。我們已經進行了MPT TRS擁有間接股權的結構化交易，其方式與Covington Letter裁決一致，並可能在未來構建其他此類交易。

州税和地方税好的。我們和我們的股東可能會受到各個州和地區的徵税，包括我們或股東進行業務交易、擁有財產或居住的那些。州和地方的税收待遇可能與上述聯邦所得税待遇不同。因此，股東應就州和地方税法對我們普通股投資的影響諮詢自己的税務顧問。

我國股東的税收

應税美國股東的税收好的。只要我們有資格成為REIT，應納税的美國股東將將我們的當期或累積收益和利潤中未指定為資本收益股息或保留長期資本收益的利潤作為普通收入分配考慮在內。美國股東將沒有資格獲得股息-收到的扣除額通常適用於公司。術語“美國股東”是指普通股的持有者，就美國聯邦所得税而言，該普通股的持有者是：

美國公民或居民；

根據美國法律或美國政治分區的法律設立或組織的公司或合夥企業(包括為美國聯邦所得税目的被視為公司或合夥企業的實體)；

其收入不論來源如何均須繳納美國聯邦所得税的遺產；或

任何信託，如果(1)美國法院能夠對此類信託的管理行使主要監督，並且一個或多個美國人有權控制信託的所有實質性決定，或(2)有有效的選舉被視為美國人。

對於應税收入超過某些門檻的個人，普通收入的最高聯邦所得税税率為37%，長期資本利得和合格股息收入的最高税率為20%。遺產和信託有單獨的税率表。

分佈好的。支付給美國股東的分配一般不符合合格股息收入有效的最高20%税率。合格股息收入一般包括股息

由國內C公司和某些合格的外國公司支付給大多數美國非公司股東。只要我們有資格成為REIT，我們的股息一般將不符合符合條件的股息收入的當前優先利率。因此，我們的普通REIT股息將繼續按適用於普通收入的更高税率徵税。目前，普通收入的最高邊際個人所得税税率為百分之三十七。但是，包括個人在內的非公司股東一般可以扣除REIT 20%的股息，但資本收益股息和被視為合格股息收入的股息除外，適用於2017年12月31日之後至2026年1月1日之前的納税年度，但有一定的限制。此外，合格股息收入的20%最高税率將適用於我們的普通REIT 股息(如果有)，這些股息(1)歸因於我們從非REIT公司(如我們的應税REIT子公司)收到的股息，以及(2)歸因於我們支付企業所得税的收入(例如，我們分配的應納税收入少於100%)。一般而言，為了符合資格獲得合格股息收入的減税税率，股東必須在從普通股成為除股息之日之前60天的日期開始的121天期間內持有我們的普通股超過60天。

分配給美國股東的我們指定為資本收益股息的股息一般將被視為長期資本收益，而不考慮美國股東持有其普通股的期間。在某些限制下，個別美國股東收到的資本收益股息可能有資格享受優惠税率。然而，作為公司的美國股東可能被要求將某些資本收益股息的20%作為普通收入對待。此外，持有超過12個月的可折舊房地產的某些淨資本收益須按之前聲稱的房地產折舊的最高聯邦所得税率為25%。

我們指定為任何課税年度的合格股息和資本收益股息的股息金額不得超過我們就該年度支付的股息。

我們可以選擇保留我們在一個納税年度獲得的淨長期資本收益並繳納所得税。在這種情況下，美國股東將按其在我們未分配的長期資本收益中的比例份額徵税。美國股東將收到我們按比例分攤的税款的抵免或退款。美國股東將增加普通股的基礎，按其在我們未分配的長期資本收益中的比例份額減去我們支付的税款份額。

如果分配不超過美國股東股份的調整基礎，則美國股東將不會因超過我們當前和累計收益和利潤的分配而招致税款。相反，分配將減少股票的調整基礎，超過我們當前和累計收益和利潤的任何金額和調整後的基礎將被視為資本收益，如果股票持有超過一年，則為長期，前提是股票是美國股東手中的資本資產。此外，我們在年的10月、11月或12月宣佈的任何分發，如果在其中任何一個月的指定日期支付給美國記錄的美國股東，都將被視為由我們支付，並由美國股東在年的12月31日收到，前提是我們在下一個日曆年的1月份實際支付分發。

股東不得在其個人所得税報税表中包括我們的任何淨經營虧損或資本虧損。相反，這些虧損通常由我們結轉，以抵消我們未來的收入。來自我們的應税分配和處置普通股的收益將不被視為被動活動收入；股東一般不能將任何被動活動損失，例如股東是有限合夥人的某些類型有限合夥企業的損失，應用於此類收入。此外，我們的應税分派和處置普通股的收益一般將被視為投資收益，以限制投資權益。我們將在應納税年度結束後通知股東關於該年度可歸因於該年度的分配構成普通收入、資本回報和資本收益的部分。

美國股東對普通股處置的税收. 一般而言，如果美國股東持有股票超過一年，則非證券交易商的美國股東必須將我們普通股的應税處置實現的任何收益或損失視為長期資本收益或損失，否則視為短期資本收益或損失。然而，美國股東必須將出售或交換持有六個月或更少的普通股的任何損失視為長期資本損失資本收益股息和美國股東視為長期資本收益的任何其他實際或視為來自我們的分配。如果美國股東在處置普通股之前或之後的30天內購買了我們普通股的其他股份，美國股東在應税處置普通股上實現的所有或部分損失可能是不允許的。

資本損益好的。非公司納税人的資本收益和普通收入之間的税率差異可能是顯著的。納税人一般必須持有資本資產一年以上，因其出售或交換而產生的收益或損失被視為長期資本收益或損失。目前最高的邊際個人所得税税率是37%。適用於個人的長期資本收益的最高税率一般為20%。銷售或交換第1250條財產(即一般可折舊的不動產)所得的長期資本收益的最高税率為25%，以某些未收回的第1250條收益為限。我們通常可以指定我們指定為資本收益股息的分配(以及我們認為應該分配的任何留存資本收益)是長期資本收益還是未收回部分1250收益。

將收入定性為資本收益或普通收入可能會影響損失的扣除。非公司納税人每年最多可從其普通收入中扣除未被資本利得抵消的資本損失，最高限額為3，000美元。非公司納税人可以無限期結轉未使用的資本損失。公司納税人必須按公司普通所得税税率繳納淨資本收益税。公司納税人只能扣除資本利得的資本損失，未使用的損失可以結轉三年，結轉五年。

應納税收入超過某些門檻的某些美國個人、遺產和信託將對其淨投資收入額外徵收3.8%的税。

信息報告要求和備份扣留好的。我們將向我們的股東和美國國税局報告我們在每個日曆年支付的分配金額和我們扣繳的税額(如果有的話)。美國股東可以在分配方面以高達24%的比率進行備份扣繳，除非持有人：

是公司或屬於某些其他豁免類別，並在需要時證明這一事實；或

提供納税人識別號，在偽證罪處罰下證明沒有損失備份扣繳豁免，否則遵守備份扣繳規則的適用要求。

未向我們提供正確納税人識別號的美國州股東也可能受到美國國税局的處罰。作為備份預扣支付的任何金額都將記入股東所得税負債的貸方。此外，我們可能被要求扣留一部分資本收益分配給未能向我們證明其非外國身份的任何股東。美國股東應諮詢自己的税務顧問關於其豁免備份扣繳的資格和獲得豁免的程序。

免税股東的税收好的。免税實體，包括合格的員工養老金和利潤分享信託以及個人退休賬户，稱為養老金信託，一般免除聯邦所得税。然而，他們需要對其不相關的業務應税收入徵税。雖然許多房地產投資產生了不相關的業務應税收入，但美國國税局已經發布了一項裁決，要求分紅

從REIT向豁免員工養老金信託的分配不構成不相關的業務應税收入，只要豁免員工養老金信託不以其他方式使用 REIT在養老金信託的不相關貿易或業務中的份額。根據該裁決，我們分配給免税股東的金額通常不應構成無關的業務應税收入。但是，如果免税股東通過債務為其普通股的收購提供資金，則根據債務融資財產規則，它從我們獲得的收入的一部分將構成不相關的業務應税收入。此外，根據聯邦所得税法的特別規定免税的社交俱樂部、自願員工福利協會、補充失業福利信託和合格的團體法律服務計劃受不同的不相關業務應税收入規則的約束，這些規則通常要求它們將從我們獲得的分配描述為無關業務應税收入。最後，在某些情況下，擁有我們流通股10%以上的合格員工養老金或利潤分享信託必須將其從我們收到的股息的百分比作為無關的業務應税收入處理。該百分比等於我們從不相關的貿易或業務中獲得的總收入，就像我們是養老金信託一樣確定，除以我們支付股息的當年的總收入。只有在以下情況下，此規則才適用於持有我們流通股10%以上的養老金信託：

免税信託必須將我們的股息作為不相關業務應税收入的百分比至少為5%；

我們之所以有資格成為REIT，是因為修改了規則，規定我們的已發行股票的價值不得超過50%，由五個或更少的個人擁有，這一修改允許養老金信託的受益人被視為按其在養老金信託中的實際權益比例持有股份；以及

以下任一項均適用：

一家養老信託擁有我們已發行股票價值的25%以上；或

一組單獨持有我們已發行股票價值超過10%的養老信託共同擁有我們已發行股票價值的50%以上。

非美國股東的税收。本節總結了美國對非美國股東徵收聯邦所得税的規則。術語“非美國股東”是指非美國股東、合夥企業(或為美國聯邦所得税目的被視為合夥企業)或免税股東的普通股股東。美國對非居民外國人、外國公司、外國合夥企業和其他外國股東徵收聯邦所得税的規則很複雜。我們敦促非美國股東諮詢他們自己的税務顧問，以確定美國聯邦、州和地方所得税法律對我們普通股的購買、所有權和處置的影響，包括任何報告要求。

分配給非美國股東。

如果非美國股東收到的分配不能歸因於我們出售或交換美國房地產利息、或USRPI(定義如下)，並且我們沒有指定為資本收益股息或留存資本收益，則在我們從我們的當前或累計收益和利潤中支付此類分配的情況下，將確認普通收入。如果非美國股東從我們的銷售或交換美國房地產利息、或USRPI中獲得收益，並且我們沒有指定為資本收益股息或留存資本收益，則該非美國股東將確認普通收入。除非適用的税收協定減少或取消税收，否則通常將對此類分配適用相當於分配總額30%的預扣税。根據一些條約，較低的股息扣繳比率不適用於或不適用於REITs的股息。

然而，如果分發被視為與非美國股東的美國貿易或業務行為有效相關，則非美國股東一般將按分級税率對分發繳納美國聯邦所得税，與美國股東就此類分發徵税的方式相同，而作為公司的非美國股東也可能需要繳納30%的分支利得税，具體情況如下：，

如果這種分配的超額部分不超過非美國股東在其普通股中的調整基礎，則非美國股東將不會因超過我們當前和累計收益和利潤的分配而招致税款。相反，這種分配的超額部分將減少此類股份中非美國股東的調整基礎。非美國股東將對超過我們當前和累計收益和利潤的分配以及非美國股東在我們普通股中的股份的調整基準徵税，如果非美國股東在其他情況下將對出售或處置我們普通股的收益徵税，如下所述。由於我們在進行分發時通常無法確定分發是否會超過我們當前和累計的收益和利潤，因此我們通常會按與預扣股息相同的比率對任何分發的全部金額預扣税款。然而，非美國股東可能要求退還我們扣留的金額，如果我們後來確定分發實際上超過了我們當前和累計的收益和利潤。

根據FIRPTA(以下討論)，我們可能被要求扣留超過我們當前和累計收益以及利潤的任何分發的15%。因此，儘管我們打算按30%的比率(或適用税收條約下可能提供的較低比率)扣繳任何分發的全部金額，但在我們不這樣做的情況下，我們將按 15%的比率扣繳任何不受30%扣繳的分發部分。

對於我們有資格成為REIT的任何年份，非美國股東可能會因我們出售或交換FIRPTA下的USRPI而獲得的分配而招致税收。USRPI包括位於美國或維爾京羣島的不動產權益，以及價值至少為50%的公司股份，其用於或持有用於貿易或業務的不動產權益和資產由USRPI組成。根據FIRPTA，非美國股東對可歸因於USRPI銷售收益的分配徵税，就好像該收益與非美國股東的美國貿易或業務有效相關。因此，非美國股東將按適用於美國股東的正常資本利得税的正常分配税率向其徵税，但須繳納適用的替代最低税和非居民外國人的特別替代最低税。無權獲得條約救濟或豁免的非美國公司股東也可能對此類分配繳納30%的分支利得税。除非您是持有我們股本不超過10%的股東，或者是合格的股東或合格的外國養老基金(定義如下)，否則我們必須扣留21%的任何分配，我們可以指定為資本收益股息。非美國股東可能會因我們的扣繳金額而獲得抵免其税務責任。

此外，向滿足某些記錄保存和其他要求的非美國公開交易股東(合格股東)的分配可免除FIRPTA，除非此類合格股東的所有者實際上或建設性地擁有超過10%的我們的股本。此外，向符合條件的外國養老基金或實體進行的分配由符合條件的外國養老基金持有的所有利益都由符合條件的外國養老基金持有，則不受FIRPTA的約束。非美國持有者應就這些規則的應用諮詢其税務顧問。

雖然並非沒有疑問，但我們指定的美國股東持有普通股的留存資本收益金額一般應針對非美國股東進行處理

我們實際分配資本收益股息的方式。在這種方法下，非美國股東將能夠抵銷其美國聯邦所得税負債，這是由於我們在這些留存資本收益上按比例分攤的税款所產生的，並可以從美國國税局獲得退款，但前提是非美國股東在我們支付的此類税收中按比例分攤的超過其實際美國聯邦所得税負債，前提是非美國股東及時向美國國税局提供所需的信息。我們目前不打算保留任何資本收益。

非美國股東的處置。

非美國股東一般不會根據FIRPTA就出售股普通股的收益產生税收，只要在指定的測試期間，非美國人直接或間接持有我們的流通股價值低於50%。我們無法向您保證將滿足此測試。即使我們符合此測試，根據FIRPTA下的WASH銷售規則，非美國股東可能會在FIRPTA下招致税款，前提是該股東在資本收益分配之前的一段時間內處置我們的普通股，並在某些規定的時間內直接或間接(包括通過某些關聯公司)重新獲得我們的普通股。此外，即使我們不滿足國內控制測試，如果股票在既定的證券市場上定期交易，在指定的測試期內實際或建設性地擁有10%或更少已發行普通股的非美國股東將不會根據FIRPTA對出售普通股的收益徵税。這些股東對我們的股本的實際或被認為的處置也可能被視為股息。此外，由符合條件的外國養老基金或實體處置我們的股本，其所有權益均由符合條件的外國養老基金持有，則不受FIRPTA的約束。此外，由符合條件的外國養老基金或實體處置我們的股本，其所有權益均由符合條件的外國養老基金持有，則不受FIRPTA的約束。根據 FIRPTA應納税的任何收益將以與其在美國股東手中接受替代最低税相同的方式處理，但在非居民外國人的情況下根據特殊替代最低税處理。非美國股東應就這些規則的應用諮詢其税務顧問。

在以下情況下，非美國股東通常將對出售不受FIRPTA約束的普通股所獲得的收益徵税：

收益與非美國股東在美國的貿易或業務行為有效相關，在這種情況下，非美國股東在收益方面將受到與美國股東相同的待遇；或

非美國股東是非居民外國人，在納税年度內在美國居住了183天或更長時間，在這種情況下，非美國股東將對資本利得税徵收30%的税。

股東外國帳户税收合規法。

根據“守則”第1471至1474節和據此適用的財政部法規(通常稱為 FATCA)，某些外國金融機構(包括投資基金)和某些其他非美國實體持有的我們的普通股的股息需要按30%的比率扣繳，除非(I)在此類金融機構的情況下，此類金融機構與財政部長簽訂協議，扣繳某些付款，並向美國税務當局提供有關此類機構的美國帳户持有人的信息(其中包括此類機構的某些股權和債務持有人，以及某些是擁有美國所有者的外國實體的帳户持有人)和(Ii)如果是此類其他非美國實體，則此類實體向扣繳義務人提供證明，證明該實體沒有大量美國美國所有者，或確定任何直接或間接的美國所有者鼓勵非美國股東與他們的税務顧問諮詢 FATCA可能對他們對我們普通股的投資的影響。

上述美國聯邦所得税彙總僅供一般信息使用，可能不適用於您的具體情況。建議您諮詢自己的税務顧問，瞭解購買、擁有和處置票據對您的税務後果，包括其他聯邦税法和州、地方、外國和其他税法下的税務後果，以及税法變化的可能影響。

銷售股東包括在各種私人交易中直接或間接獲得或可能不時從我們處獲得普通股或優先股的某些個人或實體。此類出售股東可能是與我們簽訂註冊權協議的一方，或者我們可能已經同意或將同意登記他們的證券以供轉售。我們所説的所有這些人都是出售股東，我們的證券的最初購買者，以及他們的受讓人、質押人、受讓人或繼任者，可以根據本招股説明書和任何適用的招股説明書補充，不時提供和出售普通股或優先股。

適用的招股説明書附錄將列出每個出售股東的名稱，以及此類招股説明書附錄涵蓋的此類出售股東實益擁有的普通股或優先股的數量。適用的招股説明書增刊還將披露在招股説明書增刊日期之前的三年內，是否有任何銷售股東曾在我們擔任過任何職位或職務，是否受僱於我們或與我們有過實質性關係。

公司的普通股和優先股可以在國內或國外銷售。出售招股説明書中指定的股東增刊可以不時提供和出售普通股和優先股，最高限額為招股説明書增刊中規定的數額。公司的普通股或優先股可以在交換運營合夥企業的債務證券時發行，也可以用來交換其他證券。我們保留直接向投資者出售證券的權利，以他們自己的名義在那些被授權這樣做的司法管轄區。

如果我們或任何銷售股東向作為委託人的交易商出售證券，交易商可能會以不同的價格轉售該等證券，由該交易商在轉售時自行決定，而無需諮詢我們或任何銷售股東，該轉售價格可能不會在適用的招股説明書附錄中披露。

任何包銷的發售可能都是在盡最大努力或堅定承諾的基礎上進行的。我們也可以通過按比例分配給我們的股東的認購權提供證券，這些權利可能是可轉讓的，也可能是不可轉讓的。在向股東分發認購權時，如果沒有認購所有相關證券，我們可以將未認購的證券直接出售給第三方，或者可以聘請一個或多個承銷商、交易商或代理(包括備用承銷商)的服務，將未認購的證券出售給第三方。

證券的銷售可不時在一項或多項交易中進行，包括談判交易：

固定價格或可以改變的價格；

按銷售時的市場價格計算；

按與當時市場價格有關的價格；或

以協商的價格。

任何價格都可能代表當時市場價格的折扣。

在證券的銷售中，承銷商或代理可能以承銷折扣或佣金的形式從我們處獲得補償，也可能從證券的購買者那裏獲得補償，他們可以代理這些購買者，以折扣、優惠或佣金的形式。承銷商可以向交易商或通過交易商出售證券，這些交易商可以從承銷商處以折扣、優惠或佣金的形式獲得補償和/或從他們可以代理的購買者那裏獲得佣金。折扣、優惠和佣金可能會不時更改。參與的經銷商和代理

除非相關招股説明書附錄中另有規定，否則每一系列證券都將是新發行的證券，除公司在紐約證券交易所上市的普通股外，沒有已建立的交易市場。根據招股説明書增刊出售的任何普通股將在紐約證券交易所掛牌上市，但須接受正式的發行通知。我們可以選擇在交易所上市任何一系列債務證券或優先股，但我們沒有義務這樣做。一個或多個承銷商可能會在證券中做市，但此類承銷商將沒有義務這樣做，並且可以隨時停止任何做市而無需通知。不能保證任何提供的證券的流動性或交易市場。

我們和/或任何出售股東可以與第三方進行衍生品交易，或在私下協商的交易中向第三方出售本招股説明書未涵蓋的證券。如果在適用的招股説明書附錄中披露，與這些衍生交易相關的第三方可以出售本招股説明書和此類招股説明書附錄涵蓋的證券，包括賣空交易。如果是這樣，第三方可以使用我們和/或銷售股東質押的證券，或向我們、銷售股東或其他人借入的證券來結算賣空或結清任何相關的開放式證券借款，並可以使用我們在結算這些衍生產品交易時收到的證券來結算任何相關的證券開放式借款。如果根據證券法，第三方是或可能被視為承銷商，則將在適用的招股説明書附錄中標識該第三方。

在證券分銷完成之前，SEC的規則可能會限制任何承銷商和銷售集團成員投標和購買證券的能力。作為這些規則的例外，允許承銷商從事一些穩定證券價格的交易。此類交易包括為盯住、固定或維持證券價格而進行的投標或購買。

承銷商可能參與超額分配。如果任何承銷商在其出售的證券超過適用招股説明書增刊封面頁列出的證券的發行中建立空頭頭寸，承銷商可以通過在公開市場購買證券來減少該空頭頭寸。

主承銷商還可以對參與發行的其他承銷商和銷售集團成員施加罰金報價。這意味着如果主承銷商在公開市場購買證券以減少承銷商的空頭頭寸或穩定證券價格，他們可以從承銷商處收回任何出售特許的金額，並出售作為發行一部分出售這些證券的集團成員。

一般而言，為了穩定或減少空頭頭寸而購買證券可能會導致證券的價格高於沒有此類購買的情況。施加罰金投標也可能對證券價格產生影響，其程度是在分配完成之前阻止證券的轉售。

如果適用的招股説明書附錄中指明，我們將授權承銷商或作為我們的代理的其他人員徵求特定機構按照此類招股説明書附錄中規定的公開發行價向我們購買證券，並根據延遲交付合同規定在此類招股説明書附錄中規定的付款和交付日期向我們購買證券。每一延遲交付合同的金額不低於適用招股説明書附錄中規定的金額，根據延遲交付合同出售的證券總額不少於也不超過適用招股説明書附錄中所述的相應金額。授權後可與之簽訂此類合同的機構包括商業銀行和儲蓄銀行、保險公司、養老基金、投資公司、教育和慈善機構以及其他機構，但在所有情況下均須經我們批准。任何購買者在任何此類合同下的義務將受以下條件的約束：(A)根據購買者所受的美國任何司法管轄區的法律，在交付時不得禁止購買證券，以及(B)如果將證券出售給承銷商，我們將向承銷商出售證券的總金額減去合同涵蓋的金額。承保人及其他代理人對該等合約的有效性或履行將不承擔任何責任。

為遵守適用的州證券法，如有必要，本招股説明書提供的證券將僅通過註冊或許可的經紀人或交易商在此類司法管轄區出售。此外，某些州不得銷售證券，除非它們已在適用的州註冊或符合銷售資格，或已獲得註冊或資格豁免要求並得到遵守。

參與證券要約的承銷商、交易商或代理，或其關聯公司或聯繫人，可能在正常業務過程中與醫療財產信託公司、運營夥伴或我們的關聯公司從事或從事交易，併為其執行服務，而他們可能已收到或收到習慣費和費用報銷。

與在此註冊的證券有關的某些法律事項將由紐約Goodwin Procter LLP New York代為傳遞。包含在標題下的美國聯邦所得税考慮事項的一般彙總是由Baker，Donelson， Bearman，Caldwell&Berkowitz，P.C.代為傳遞的，由Baker，Donelson， Bearman，Caldwell&Berkowitz，P.C.代為傳遞。我們將在適用的招股説明書附錄中點名的顧問，可能會為我們、任何出售股東或任何承銷商、交易商或代理轉嫁其他法律事項。

專家

財務報表和管理層對財務報告內部控制有效性的評估(包括在管理層關於財務報告的內部控制報告中 )參照截至2017年12月31日的年度10-K表格的合併年度報告納入本招股説明書，依據獨立註冊公共會計師事務所普華永道(PricewaterhouseCoopers LLP)的報告，根據獨立註冊公共會計師事務所普華永道(PricewaterhouseCoopers LLP)作為審計和會計專家的授權將其納入本招股説明書。

醫療資產和運營合作伙伴目前受交換法的定期報告和其他信息要求的約束，並向SEC提交年度、季度和當前報告以及其他信息。本招股説明書中包含的註冊聲明、此類報告和其他信息將在證券交易委員會網站 www.sec.gov上提供。醫療財產和運營夥伴關係的SEC文件也可在http://www.medicalpropertiestrust.com.上免費獲得上述網站地址僅為非活動文本引用，意味着網站上包含的信息不是本招股説明書的一部分，未通過引用將其併入本招股説明書。信息也可以從醫療地產信託公司獲得，1000 Urban Center Drive，Suite501，伯明翰，阿拉巴馬州35242，注意：首席財務官。醫療財產信託公司的電話號碼是(205)969-3755。

我們沒有授權任何人向您提供關於我們或我們在本招股説明書中討論的交易的任何信息或陳述，但本招股説明書或我們授權交付給您的任何附帶招股説明書補充或自由寫作招股説明書中所包含的除外。如果您獲得的關於這些事項的任何信息或陳述未在本招股説明書或任何附帶的招股説明書附錄或我們授權交付給您的自由寫作招股説明書中討論，您不得依賴該信息。本招股説明書不是在任何地方或向我們根據適用法律不允許我們提供或銷售證券的任何地方或任何人購買證券的要約。

通過引用註冊

我們通過引用將以下列出的文件納入本招股説明書(依據2.01項、7.01項提供的信息或根據8-K表9.01項提供的證物除外)，以及根據《交換法》第 13(A)、13(C)、14或15(D)節向SEC提交的任何未來醫療財產和運營合夥企業檔案，包括本招股説明書日期後的任何歸檔(根據2.01項、7.01項提供的信息或根據以下規定提供的證物除外直至債務證券的發行終止：

截至2017年12月31日的醫療財產和運營夥伴關係10-K表格上的合併年度報告；

2018年4月30日提交的醫療財產附表14A上的最終委託書以及2018年4月30日提交的附表14A上的其他最終材料 30(僅限於通過引用具體納入醫療財產和運營夥伴關係截至2017年12月31日的年度報表10-K的合併年度報告 2017)；

關於截至2018年3月31日、2018年6月30日和2018年9月 30日的季度的醫療財產和運營合作伙伴關係表10-Q的合併季度報告；

2018年6月11日和2018年9月7日提交的醫療資產和運營合作伙伴的合併當前報告(Form 8-K) 11和2018年9月7日；

2018年2月21日和2018年5月25日提交的Form 8-K上的當前醫療財產報告。

在此引用的信息是本招股説明書的重要部分。通過引用納入本招股説明書的文件中的任何陳述將被視為修改或取代(1)本招股説明書中包含的陳述，或(2)通過引用納入本招股説明書的任何其他隨後提交的文件，修改或取代該陳述。應每個人的書面或口頭請求，我們將免費向收到招股説明書的每個人(包括任何受益所有者)提供我們通過引用納入本招股説明書的任何或所有文件(這些文件的展品除外)的副本，除非這些展品通過引用特別納入了這些文件。書面請求應寄給投資者關係部，Medical Properties Trust，Inc.，1000Urban Center Drive，Suit501，Birmingham，Alabama 35242。電話：(205)969-3755。



每一類的標題證券須予登記	數量成為已註冊	擬議數極大值產品價格每股	擬議數極大值集料提供價格	量註冊費(1)
普通股，每股面值0.001美元	57,500,000	$18.50	$1,063,750,000	$138,074.75


	頁
招股説明書補充

關於本招股説明書增刊		S-II
關於前瞻性聲明的警示語言		S-III
招股説明書補充摘要		S-1
彙總歷史合併財務數據		S-13
危險因素		S-15
收益的使用		S-18
資本化		S-19
承保		S-21
法律事項		S-28
專家		S-28
以引用方式成立為法團		S-28


	人均分享		無選項		帶選項
公開發行價格	$	18.50	$	925,000,000	$	1,063,750,000
承保折扣	$	0.6475	$	32,375,000	$	37,231,250
在費用之前，從公開募股中獲得的收益	$	17.8525	$	892,625,000	$	1,026,518,750

目錄

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