eprt-10q_20190930.htm

(1)已提交1934年“證券交易法”第13條或第15(D)節要求在前12個月內提交的所有報告(或要求登記人提交此類報告的較短期限)；(2)在過去90天中一直受到這類申報要求的約束。

通過檢查標記説明註冊人是否以電子方式提交了在前12個月(或要求註冊人提交此類文件的較短時間內)根據條例S-T(本章第232.405節)第405條要求提交的所有交互數據文件。

通過檢查標記表明註冊人是大型加速備案者、加速備案者、非加速備案者、較小的報告公司還是新興的成長型公司。參見“外匯法案”第12b-2條規則中“大型加速備案者”、“加速申報人”、“較小報告公司”和“新興增長公司”的定義。

如果是新興成長型公司，請用支票標記表明註冊人是否選擇不使用延長的過渡期來遵守“外匯法”第13(A)條規定的任何新的或經修訂的財務會計準則。亞細亞

通過檢查標記表明註冊人是否為空殼公司(如“交易法”第12b-2條規則所定義)。

截至2019年11月6日，註冊人共有普通股81，032，709股，每股面值0.01美元，已發行。

	2019年9月30日			2018年12月31日
	(未經審計)
資產
投資：
房地產投資，按成本計算：
土地及改善工程	$	547,549		$	420,848
建築物和改善		1,117,702			885,656
租賃激勵		4,831			2,794
在建		10,229			1,325
無形租賃資產		74,973			66,421
按成本計算的房地產投資總額		1,755,284			1,377,044
減：累計折舊和攤銷		(79,482	)		(51,855	)
房地產投資共計，淨額		1,675,802			1,325,189
貸款和直接融資租賃應收款淨額		62,505			17,505
淨投資		1,738,307			1,342,694
現金和現金等價物		23,446			4,236
限制現金		2,776			12,003
直線式應收租金淨額		22,592			14,255
預付費用和其他資產淨額		18,357			7,712
總資產⁽¹⁾	$	1,805,478		$	1,380,900

負債和權益
有擔保借款，扣除遞延融資費用	$	305,702		$	506,116
無擔保定期貸款，扣除遞延融資費用		199,144			—
循環信貸設施		155,000			34,000
無形租賃負債淨額		9,635			11,616
應付股息		17,652			13,189
應計負債和其他應付款		17,316			4,938
負債總額⁽¹⁾		704,449			569,859
承付款和意外開支(見附註12)		—			—
股東權益：
優先股，面值0.01美元；150，000，000股；截至2019年9月30日和2018年12月31日，未發行和未發行		—			—
普通股，面值0.01美元；核準500 000 000美元；截至2019年9月30日和2018年12月31日分別發行和未繳股票79 672 970和43 749 092		796			431
額外已付資本		1,120,300			569,407
超過累積收益的分配		(22,733	)		(7,659	)
累計其他綜合損失		(5,001	)		—
股東權益總額		1,093,362			562,179
非控制利益		7,667			248,862
總股本		1,101,029			811,041
負債和權益共計	$	1,805,478		$	1,380,900

	截至9月30日的三個月，						截至9月30日的9個月，
	2019			2018			2019			2018
收入：
租金收入	$	34,958		$	25,496		$	97,842		$	67,119
貸款利息和直接融資租賃應收款		940			220			1,669			379
其他收入，淨額		393			26			641			75
總收入		36,291			25,742			100,152			67,573

費用：
利息(包括截至2018年9月30日的9個月內支付給相關各方的4，603美元)		7,207			6,563			20,074			23,474
一般和行政		7,530			3,529			16,455			9,872
財產費用		442			494			2,334			1,221
折舊和攤銷		11,141			8,763			30,367			22,842
不動產減值準備金		—			770			1,921			3,526
總開支		26,320			20,119			71,151			60,935
其他營業收入：
房地產處置收益，淨收益		4,087			1,455			8,237			5,100
業務收入		14,058			7,078			37,238			11,738
其他(損失)/收入：
有擔保借款的回購損失		—			—			(4,353	)		—
利息		114			655			723			719
所得税前收入		14,172			7,733			33,608			12,457
所得税費用		66			26			209			143
淨收益		14,106			7,707			33,399			12,314
可歸因於非控制權益的淨收入		(861	)		(2,383	)		(6,076	)		(2,482	)
可歸於股東和成員的淨收入	$	13,245		$	5,324		$	27,323		$	9,832

	截至9月30日的三個月，						截至9月的九個月			2018年6月25日至9月
	2019			2018			30, 2019			30, 2018
基本加權平均股票		72,483,932			42,364,754			58,375,745			42,237,460
每股基本淨收益	$	0.18		$	0.12		$	0.46		$	0.13

稀釋加權平均股份		77,612,949			61,472,675			73,021,273			61,342,278
攤薄每股淨收益	$	0.18		$	0.12		$	0.45		$	0.13

	普通股
	股份數目		面值		額外已付資本			超過累積收入的分配			累計其他綜合收入(損失)			甲級單位		乙類單位		C類單位		D類單位		股東/成員權益共計			非控制利益			股本總額

2018年12月31日結餘		43,749,092	$	431	$	569,407		$	(7,659	)	$	—		$	—	$	—	$	—	$	—	$	562,179		$	248,862		$	811,041
普通股發行		14,030,000		140		245,385			—			—			—		—		—		—		245,525			—			245,525
與發行普通股有關的費用		—		—		(10,887	)		—			—			—		—		—		—		(10,887	)		—			(10,887	)
股份補償費用		46,368		—		1,007			—			—			—		—		—		—		1,007			—			1,007
單位補償費用		—		—		227			—			—			—		—		—		—		227			—			227
向普通股和操作股申報股利		—		—		—			(12,143	)		—			—		—		—		—		(12,143	)		(4,002	)		(16,145	)
淨收益		—		—		—			6,129			—			—		—		—		—		6,129			2,594			8,723
2019年3月31日結餘		57,825,460		571		805,139			(13,673	)		—			—		—		—		—		792,037			247,454			1,039,491
現金流量套期保值的未實現損失		—		—		—			—			(2,838	)		—		—		—		—		(2,838	)		(935	)		(3,773	)
現金流量套期保值收益被重新歸類為利息費用		—		—		—			—			(74	)		—		—		—		—		(74	)		(25	)		(99	)
股份補償費用		—		7		1,021			—			—			—		—		—		—		1,028			—			1,028
單位補償費用		—		—		216			—			—			—		—		—		—		216			—			216
向普通股和操作股申報股利		—		—		—			(12,725	)		—			—		—		—		—		(12,725	)		(4,192	)		(16,917	)
淨收益		—		—		—			7,951			—			—		—		—		—		7,951			2,620			10,571
2019年6月30日結餘		57,825,460		578		806,376			(18,447	)		(2,912	)		—		—		—		—		785,595			244,922			1,030,517
普通股發行		3,344,805		33		74,967			—			—			—		—		—		—		75,000			—			75,000
與發行普通股有關的費用		—		—		(1,607	)		—			—			—		—		—		—		(1,607	)		—			(1,607	)
第二次發行中股權的轉換		18,502,705		185		237,795			—			—			—		—		—		—		237,980			(237,980	)		—
現金流量套期保值的未實現損失		—		—		—			—			(1,996	)		—		—		—		—		(1,996	)		(14	)		(2,010	)
現金流量套期保值收益被重新歸類為利息費用		—		—		—			—			(93	)		—		—		—		—		(93	)		(1	)		(94	)
股份補償費用				—		1,050			—			—			—		—		—		—		1,050			—			1,050
單位補償費用		—		—		1,719			—			—			—		—		—		—		1,719			—			1,719
向普通股和操作股申報股利		—		—		—			(17,531	)		—			—		—		—		—		(17,531	)		(121	)		(17,652	)
淨收益		—		—		—			13,245			—			—		—		—		—		13,245			861			14,106
2019年9月30日結餘		79,672,970	$	796	$	1,120,300		$	(22,733	)	$	(5,001	)	$	—	$	—	$	—	$	—	$	1,093,362		$	7,667		$	1,101,029

	普通股
	股份數目		面值		額外已付資本			超過累積收入的分配			累計其他綜合收入(損失)		甲級單位			乙類單位			C類單位			D類單位			股東/成員權益共計			非控制利益			股本總額

2017年12月31日結餘		—	$	—	$	—		$	—		$	—	$	86,668		$	574		$	94,064		$	96		$	181,402		$	—		$	181,402
捐款		—		—		—			—			—		50,000			—			—			—			50,000			—			50,000
單位補償費用		—		—		—			—			—		—			193			—			49			242			—			242
淨收益		—		—		—			—			—		528			—			581			—			1,109			—			1,109
2018年3月31日結餘		—		—		—			—			—		137,196			767			94,645			145			232,753			—			232,753
單位補償費用		—		—		—			—			—		—			180			—			21			201			—			201
淨收益		—		—		—			—			—		1,886			—			1,290			—			3,176			—			3,176
2018年6月24日結餘		—		—		—			—			—		139,082			947			95,935			166			236,130			—			236,130
前任股本對業務行動單位的貢獻		—		—		—			—			—		(139,082	)		(947	)		(95,935	)		(166	)		(236,130	)		236,130			—
首次公開發行		32,500,000		325		454,675			—			—		—			—			—			—			455,000			—			455,000
同時私募普通股		7,785,611		78		108,921			—			—		—			—			—			—			108,999			—			108,999
同時進行操作單元的私人安置		—		—		—			—			—		—			—			—			—			—			16,001			16,001
與首次公開發行有關的費用		—		—		(32,053	)		—			—		—			—			—			—			(32,053	)		—			(32,053	)
股份補償費用		691,290		—		46			—			—		—			—			—			—			46			—			46
淨收益									222			—		—			—			—			—			222			99			321
2018年6月30日結餘		40,976,901		403		531,589			222					—			—			—			—			532,214			252,230			784,444
首次公開發行		2,772,191		28		38,783			—			—		—			—			—			—			38,811			—			38,811
與首次公開發行有關的費用		—		—		(3,054	)		—			—		—			—			—			—			(3,054	)		—			(3,054	)
股份補償費用		—		—		823			—			—		—			—			—			—			823			—			823
單位補償費用		—		—		228			—			—		—			—			—			—			228			—			228
向普通股和操作股申報股利		—		—		—			(9,800	)		—		—			—			—			—			(9,800	)		(4,268	)		(14,068	)
淨收益		—		—		—			5,325			—		—			—			—			—			5,325			2,383			7,708
2018年9月30日結餘		43,749,092	$	431	$	568,369		$	(4,253	)	$	—	$	—		$	—		$	—		$	—		$	564,547		$	250,345		$	814,892

	截至9月30日的9個月，
	2019			2018
業務活動現金流量：
淨收益	$	33,399		$	12,314
調整數，以核對業務活動提供的淨收入與現金淨額：
折舊和攤銷		30,367			22,843
租賃激勵攤銷		206			116
上述/低於市場租賃和使用權的攤銷，淨資產		529			283
遞延融資費用和其他資產的攤銷		2,174			1,982
有擔保借款的回購損失		4,353			—
不動產減值準備金		1,921			3,526
房地產處置收益，淨收益		(8,237	)		(5,100	)
直線式應收租金		(8,880	)		(5,770	)
股權補償費用		5,216			1,398
租户信貸/可疑賬户備抵租金收入的調整		25			311
其他資產和負債的變動：
預付費用和其他資產		(1,649	)		179
應計負債和其他應付款		1,487			(3,300	)
經營活動提供的淨現金		60,911			28,782
投資活動的現金流量：
投資銷售收入淨額		51,712			40,906
貸款本金和直接融資-租賃應收款		4,689			55
應收貸款投資		(58,865	)		(10,379	)
預期房地產投資存款		(3,991	)		(150	)
房地產投資，包括資本支出		(404,540	)		(387,595	)
在建投資		(12,378	)		(14,307	)
支付租賃獎勵		(2,038	)		(269	)
用於投資活動的現金淨額		(425,411	)		(371,739	)
來自籌資活動的現金流量：
向關聯方發行應付票據的收益		—			154,000
應付關聯方票據本金的支付		—			(384,000	)
有擔保借款的償還		(5,968	)		(5,875	)
有擔保借款的回購		(201,400	)		—
從回購的有擔保借款中收到的本金		1,419			—
定期貸款安排下的借款		200,000			—
循環信貸貸款		278,000			—
循環信貸機制下的還款		(157,000	)		—
遞延融資費用		(2,472	)		(3,305	)
先前成員的資本捐款		—			50,000
發行普通股的收益，淨額		309,768			464,182
提供成本		(1,613	)		(2,395	)
同時私人配售操作小組的收益		—			16,001
同時私募普通股的收益		—			108,999
支付的股息		(46,251	)		—
籌資活動提供的現金淨額		374,483			397,607
現金和現金等價物及限制性現金淨增(減少)額		9,983			54,650
現金和現金等價物及限制性現金，期初		16,239			19,430
期末現金及現金等價物和限制性現金	$	26,222		$	74,080
現金和現金等價物與限制性現金的對賬：
現金和現金等價物	$	23,446		$	73,271
限制現金		2,776			809
期末現金及現金等價物和限制性現金	$	26,222		$	74,080

補充披露現金流動信息：
已付利息，扣除資本額後的現金	$	22,763		$	22,093
支付所得税的現金		60			48
非現金投融資活動：
項目完成後從在建工程改敍	$	3,474		$	14,451
投資買賣收益淨額結算		4,960			—
房地產非現金投資和應收貸款活動		9,176			—
確認使用權所產生的租賃負債		4,822			—
現金流量套期保值的未實現損失		5,977			—
前任股本對業務行動單位的貢獻		—			236,130
第二次發行中股權的轉換		237,795			—
應付和應計提供費用		122			3,083
通過發行普通股籌集資金的折扣和費用		10,758			29,629
應付和應計遞延籌資費用		—			271
宣佈股息		17,652			14,068

基本財產不動產信託公司(“EPRT公司”)或“公司”(公司)是一家內部管理的房地產公司，主要是收購、擁有和管理單一租户的房產，這些房產是長期出租給以服務為導向或以經驗為基礎的中型市場公司的。EPRT公司有一個多樣化的投資組合，重點是出租給企業租户的物業，如餐館(包括快速服務、休閒和家庭用餐)、洗車、汽車服務、醫療服務、便利店、娛樂、幼兒教育以及健康和健身。EPRT公司通常獲得和租賃獨立的、單租户的商業房地產設施，其中租户為其客户提供服務，並開展對產生租户的銷售和利潤至關重要的活動。

EPRT公司成立於2018年1月12日，是一家馬裏蘭公司。它已選擇在2018年12月31日終了的一年中作為房地產投資信託(“REIT”)徵税，並認為其目前的組織和運作狀況以及預期的分配將允許它繼續這樣做。

2018年6月25日，EPRT公司。根據1933年修訂的“證券法”(“證券法”)向美國證券交易委員會(SEC)提交的關於S-11表格(文件編號333-225215)的註冊聲明，完成了首次公開募股(首次公開發行)(“首次公開發行”)32，500，000股普通股的首次公開發行(IPO)，每股面值為0.01美元，首次公開發行價格為每股14.00美元。2018年7月24日，EPRT公司。以每股14.00美元的首次公開發行價格發行了另外2，772，191股普通股，這是由於部分行使了授予其首次公開募股承銷商的一項選擇權。在扣除承銷折扣、佣金和其他費用後，IPO和向承銷商發行股票的淨收益為4.587億美元。EPRT公司普通股在紐約證券交易所上市，代碼為“EPRT”。

在首次公開發行完成之前，進行了一些旨在便利完成首次公開發行的形成交易(“形成交易”)。除其他外，2018年6月20日，必不可少的房地產信託有限公司(EPRT LLC)從特拉華有限責任公司轉變為特拉華有限責任公司，更名為基本地產公司L.P.(“運營合夥”)，併成為EPRT公司的子公司。主要持有其所有資產並開展業務。在形成交易完成之前，EPRT LLC是EPRT Holdings LLC的全資子公司(“EPRT Holdings”，與EPRT LLC“前身”一起)，EPRT控股公司在經營夥伴關係中獲得了17，913，592個有限合夥股權單位(“OP單位”)，涉及EPRT LLC轉變為特拉華有限合夥公司。EPRT公司的全資子公司InssentialProperties OP G.P.，LLC成為運營夥伴關係的唯一普通合夥人。形成交易記作合併財務報表中共同控制的實體的重組，前身的資產和負債由EPRT公司記錄。他們的歷史賬面價值。

在完成IPO的同時，EPRT公司。從Eldridge Industries，LLC(“Eldridge”)的一家子公司獲得了另外1.25億美元的投資，用於EPRT公司普通股和1，142，960 OP股的7，785，611股私人配售(“並行私人安置”)。EPRT公司在其首次公開發行中發行43 057 802股普通股的淨收益(包括承銷商根據承銷商部分行使購買更多股份的選擇權而發行的股份)，以及將普通股同時私人安放給經營夥伴關係，以換取同樣數目的業務股。

2019年3月18日，EPRT公司。根據根據“證券法”向證券交易委員會提交的表格S-11(文件編號333-230188及333-230252)上的登記聲明，完成了14，030，000股普通股的後續公開發行(“後續發行”)，其中包括承銷商根據購買額外股份的選擇權購買的1，830，000股普通股，發行價為每股17.50美元。在扣除承銷折扣、佣金和其他費用後，後續發行的淨收益為2.346億美元。

2019年7月22日，Eldridge的附屬公司EPRT控股和安全利益人壽保險公司(合為“出售股東”)完成了該公司26，288，316股普通股的二次公開發行(“第二次發行”)，其中包括承銷商根據購買更多股份的選擇權購買的3，428，910股普通股。在完成第二次發行之前，出售股票的股東交換了運營合夥公司的18，502，705個操作單元，以換取公司普通股的相同數量的股份。據公司所知，在第二次發行完成後，出售

股東不再擁有經營合夥公司的任何普通股或經營單位。截至2019年9月30日，共有553，847個機組未完成。

2019年8月，該公司設立了“在市場上”的股權分配方案(“ATM計劃”)，通過該方案，公司可不時公開發行和出售其普通股的股票，其總總銷售價格可達2億美元。截至2019年9月30日，該公司根據ATM計劃出售了3，344，805股普通股，每股加權平均價格為22.42美元，產生了7，500萬美元的總收入。

EPRT有限責任公司成立於2016年3月30日，是特拉華州有限責任公司最初的唯一成員SCF Funding LLC(“母公司”)。EPRT有限責任公司於2016年3月30日開始運營，EPRT有限責任公司的事務由Stonebriar Finance Holdings LLC(“經理”)管理。母公司和經理最終通過Eldridge的一系列特拉華有限責任公司全資擁有。EPRT有限責任公司的經營協議(“EPRT LLC經營協議”)對母公司和經理的責任規定了某些限制。這些限制包括：(1)母公司或經理不應僅因身為EPRT LLC的成員或經理而對EPRT LLC的債務、義務或責任承擔責任；2)母公司和經理均不應對EPRT LLC或EPRT LLC的任何成員或EPRT LLC的任何成員或其他個人或實體承擔任何違反EPRT LLC操作協議的責任，除非發生在EPRT LLC操作協議之下或與EPRT LLC有關的任何行為或不作為；3)EPRT LLC賠償母公司、經理和官員的一切損失、索賠、損害賠償責任，費用和開支，但主要由受保人的不誠實所引致的費用及開支除外。

2017年1月31日，EPRT有限責任公司從Stonebriar Holdings LLC(“Stonebriar Holdings”)和EPRT LLC管理層成員(“EPRT Management”)獲得額外的資本捐助，併發行了四類股權單位：A類、B類、C級和D級。在這些股權貢獻之後，母公司擁有EPRT公司約52.3%的股份，Stonebriar控股公司擁有大約45.7%的股份，EPRT管理公司擁有約2.0%的股份。

2017年12月31日，EPRT有限責任公司重組(“EPRT LLC重組”)和A類、B類、C類和D類單位的持有者將他們在EPRT LLC中的所有權益捐給EPRT控股公司，以換取EPRT控股公司的權益，其權利與他們在EPRT公司持有的權益相同。EPRT有限責任公司的重組缺乏經濟實質，因為新發行的EPRT控股公司擁有與以前發行的EPRT股份有限公司相同的權利和特權，個人單位的所有權百分比沒有變化。從2017年12月31日起，EPRT有限責任公司成為EPRT控股公司的全資子公司。EPRT LLC重組是對前任合併財務報表中共同控制的實體的重組，EPRT控股公司的資產和負債按其歷史賬面金額入賬。

所附公司未經審計的合併財務報表是根據美國普遍接受的會計原則(“公認會計原則”)和證券交易委員會的規則和條例編制的。管理層認為，所有為公平列報所需的正常經常性調整均已包括在內。截至9月30日、2019年和2018年的3個月和9個月的運營結果不一定表明全年的結果。這些未經審計的財務報表應與提交給SEC的經審計的合併財務報表及其附註一起閲讀，這些報表和説明載於公司截至2018年12月31日會計年度的10-K表年度報告中。

以前在合併財務報表中報告的某些數額已在所附合並財務報表中重新分類，以符合本期不動產處置收益的列報方式，扣除截至2019年9月30日的3個月和9個月的合併業務報表。該公司將房地產處置收益作為業務收入的一個組成部分列報，以便根據財務會計準則委員會(“FASB”)會計準則編碼(ASC)360-10-45-5的規定，列報資產處置的損益。這一列報方式發生了變化，因為SEC已取消了條例S-X第3條至第15條(A)項，該規則以前曾要求公司在公司合併業務報表中提出在持續經營之外出售財產的損益。此外，該公司改變了截至2018年9月30日的9個月的股東/成員權益綜合報表的列報方式，因為美國證交會將S-X規則第3至04條中股東權益變動的年度披露要求擴大到了中期，現在要求每一中期的年度最新信息和小計。

此外，以前在綜合業務報表中報告的某些數額已重新分類，以符合本期租金收入列報方式(由於採用了下文進一步討論的新的租賃會計準則)、利息收入和所得税支出。

所附的合併財務報表包括公司及其子公司的賬目，公司在這些賬户中有控制財務利益。公司間的所有賬户和交易都在合併過程中被取消。截至2018年9月30日和2018年12月31日，該公司在運營夥伴關係中分別持有98.3%和69.7%的所有權，合併財務報表包括截至這些日期的經營夥伴關係財務報表。見注8-經營夥伴關係中所有權權益的變化情況。

按照公認會計原則編制合併財務報表，要求管理層在本報告所述期間對報告的資產和負債數額以及或有資產和負債的披露以及報告的收入和支出數額作出估計和假設。實際結果可能與這些估計不同。

房地產投資按成本減去累計折舊和減值損失進行。房地產投資的成本反映了房地產的購買價格或開發成本。公司對每筆收購交易進行評估，以確定獲得的資產是否符合企業的定義。根據“會計準則更新”(“ASU”)2017-01，業務組合(主題805)：澄清企業的定義，如果沒有獲得的實質性程序，或者幾乎所有公允價值都集中在單一的可識別資產或一組類似的可識別資產中，購置就不符合企業的資格，或者收購不包括以獲得的勞動力或獲得的合同的形式進行的實質性程序，而這種過程不可能在沒有重大成本、精力或延誤的情況下被取代。與資產收購有關的交易費用作為被收購資產的成本基礎的一部分資本化，而被認為是企業收購的交易費用作為已發生的費用入賬。改進和替換是在延長資產的使用壽命或提高其生產能力時資本化的。修理費和維修費按發生時列支。

公司根據購置財產的相對公允價值，將作為資產收購的購置價分配給有形和可識別的無形資產或負債。有形資產可包括土地、工地改善和建築物。無形資產可以包括當地租賃和市場以上及以下租賃的價值，以及基於租賃或財產特性的其他可識別的無形資產或負債。

該公司在其物業的租賃和開發中承擔各種費用。支付給租户以鼓勵他們延長或以其他方式修改現有租約或簽署新的租賃協議的金額被資本化，用於公司綜合資產負債表上的租賃獎勵。租户的改進被資本化為建設和改善公司的綜合資產負債表。與正在開發中的物業直接相關的費用，其中包括對開發財產至關重要的施工前費用、開發費用。

費用、建築費用、利息費用以及房地產税和保險，在發展期間作為在建工程進行資本化。在確定某一成本資本化後，將其分配給受益的項目的具體組成部分。確定一個開發項目何時開始，資本化開始，以及當一個開發項目已經達到實質性的完成，並可供佔用和資本化必須停止，涉及到一定程度的判斷。本公司不從事投機性房地產開發。然而，該公司確實機會主義地同意在其物業中償還某些租户的開發費用，以換取合同規定的租金，而這種租金通常隨着其資金的增加而成比例增加。

有就地經營租賃的購置財產的有形資產的公允價值取決於對財產的估價，就像財產是空置的一樣，然後根據有形資產的公允價值將“空置”的價值分配給有形資產。當地租賃的公允價值是通過考慮預期租賃期內的承租成本估算、當前市場條件以及根據每個租户租賃的具體特點執行類似租賃的成本來確定的。公司估計執行租賃的費用，其條款與當地租賃的剩餘租賃條款相似，包括租賃佣金、法律費用和其他相關費用。公司在本分析中考慮的因素包括在預期的租賃期內，考慮到當前的市場條件和執行類似租賃的成本，對承租成本的估計。在估計經營成本時，該公司包括房地產税、保險和其他業務費用，以及預計租賃期內按市場費率計算的租金損失估計數，主要從6個月至12個月不等。以上或低於市場租賃的公允價值是根據根據就地租賃支付的合同金額與公司對相應的就地租賃的公平市場租賃率的估計之間的差額的淨現值(使用反映與所取得的租約相關的風險的貼現率)記錄的，而這兩者的差額是根據剩餘的不可取消的租賃期限衡量的，包括任何低於市場的固定利率續約選項。

在為分配購買價格而估算公允價值時，該公司利用了若干來源，包括由獨立估價公司編制的房地產估價。該公司還考慮到信息和其他因素，包括市場狀況、租户經營的行業、房地產的特點(例如，地點、規模、人口、價值和比較租金)、租户信貸狀況以及房地產所在地對租户業務運作的重要性。此外，該公司還考慮到在估計所獲得的有形和無形資產的公允價值時，因其收購前盡職調查、營銷和租賃活動而獲得的每一項財產的信息。公司利用其收購前盡職調查所獲得的信息作為其考慮資產退休義務會計準則的一部分，並在必要時將資產退休義務記錄為購買價格分配的一部分。

打算出售的房地產投資在合併資產負債表上按賬面金額或公允價值減去估計銷售成本的較小比例指定為“待售”，如果這些投資符合作為待售的具體標準列報的話。房地產投資在歸類為待售時不再貶值。如果某些房地產投資的處置或打算處置是一種戰略轉變，已經或將對公司的運營和財務業績產生重大影響，則此類房地產投資的業務將在所有適用期間的合併經營報表中作為停產業務列報。

折舊用直線法計算，建築物的估計使用壽命為40年，工地改進為15年。在截至9月30日、2019年和2018年的三個月裏，該公司的房地產投資折舊分別為940萬美元和660萬美元。在截至9月30日、2019年和2018年的9個月內，該公司的房地產投資折舊分別為2，570萬美元和1，760萬美元。

租賃獎勵按直線攤銷，以減少租金收入，超過各自租約的剩餘不可取消條款。如果承租人終止其租約，未攤銷的部分租賃獎勵將作為租金收入。

租户的改進在相關租約的不可取消期限或其估計的使用壽命內折舊，以較短的時間為準。

資本化的高於市場的租賃價值按直線攤銷，以減少租金收入，使其超出各自租約的剩餘不可取消條款。資本化的低於市場的租賃價值是在直線基礎上增加的租金收入在剩餘的不可取消的條款各自的租約，包括任何低於市場的固定利率更新期權期。

資本化的高於市場的土地租賃價值是作為在各自租約的剩餘條款下的財產費用的減少而增加的。資本化的低於市場的土地租賃價值被攤銷為財產費用在各自租約的剩餘條款上的增加，以及任何被認為有可能續約的市場下預期的更新選擇期。

就地租賃的價值，不包括在市場上和市場以下的無形資產的價值，在各自租約的剩餘時期內，按直線攤銷折舊和攤銷費用。

如果租户終止其租約，則每項無形資產的未攤銷部分，包括就地租賃價值，均記作折舊和攤銷費用，而上述和低於市場的租賃調整數則記在綜合經營報表的租金收入內。

本公司持有長期投資應收貸款.應收貸款按攤銷成本入賬，包括相關的未攤銷折扣或保險費(如果有的話)。公司對應收貸款的利息收入採用貸款逐項貸款的有效利息法確認.與原始貸款有關的直接費用與收到的任何相關費用相抵，餘額連同任何溢價或折扣被推遲並攤銷，作為對相關應收貸款期限內利息收入的調整，採用有效利息法。

該公司定期評估其應收貸款的可收性，包括應計利息，通過分析潛在的財產級經濟和趨勢、抵押品價值和質量以及其他相關因素來確定其貸款損失備抵的適足性。根據目前的信息和事件，根據管理層的判斷，當公司很可能無法按照貸款協議的合同條款收取所有欠款時，貸款就被確定為受損。貸款損失的具體備抵是根據個人貸款為受損貸款提供的，數額為賬面價值超過基本抵押品的估計公允價值減去處置費用。截至2019年9月30日和2018年12月31日，該公司在其合併財務報表中沒有記錄的貸款損失備抵。

公司的某些房地產投資交易作為直接融資租賃入賬。公司在其投資淨額中記錄直接融資租賃應收款，確定為最低租賃付款總額和租賃財產的估計無擔保剩餘價值減去未賺收入。未賺得的收入在相關租賃期限內確認，以便對資產的淨投資產生固定的回報率。公司對直接融資租賃應收賬款的投資在適用的租賃期限內按分配給直接融資租賃應收款的部分租金減少為其無擔保的剩餘價值。在採用ASC 842租約(“ASC 842”)之後，除非修改相關合同，否則現有直接融資租賃應收款將繼續以同樣方式入賬。

如果對直接融資租賃應收款的投資確定為減值評估，公司將適用ASC 310、應收賬款(“ASC 310”)和ASC 840、租約(“ASC 840”)(2019年1月1日之前)和ASC 842的指南。根據ASC 310，對直接融資租賃應收款的淨投資中的租賃應收款部分，當公司作為出租人很可能無法收取與公司對直接融資租賃應收款的投資有關的所有租金付款時，將評估其減值。根據ASC 840和ASC 842，公司至少每年對租賃財產的無擔保剩餘價值進行評估。如果審查結果低於先前確定的估計數，公司將確定估計無擔保剩餘價值的下降是否是暫時的。如果認為下降不是暫時的，則使用修改後的估計數對交易的會計進行修訂，由此產生的直接融資租賃應收款投資淨額的減少被公司確認為估計變更期間的損失。截至2019年9月30日和2018年12月31日，該公司確定其直接融資租賃應收款均未受到損害。

如果情況表明財產的賬面價值可能無法收回，公司將對該財產進行減值審查。這項審查是根據對未來未貼現現金流量(不包括利息費用)的估計，預計將因財產的使用和最終處置而產生。這些估計數考慮到預期未來營業收入、市場和其他適用趨勢和剩餘價值等因素，以及租賃需求、競爭和其他因素的影響。如果由於無法收回財產的賬面價值而存在減值，則記錄減值損失的範圍是，對待持有和使用的財產而言，其賬面價值超過該財產的估計公允價值。對於待售財產，減值損失是對公允價值減去處置資產的估計成本的調整。減值評估對合並業務報表有直接影響，因為記錄減值損失會導致業務綜合報表立即出現負調整。在截至2019年9月30日的三個月內，該公司沒有記錄不動產減值備抵，並在2018年9月30日終了的三個月中記錄了80萬美元的不動產減值備抵。在截至9月30日、2019年和2018年的9個月內，該公司記錄的不動產減值準備金分別為190萬美元和350萬美元。

現金和現金等價物包括公司銀行賬户中的現金。該公司認為所有現金餘額和高流動性投資的原始期限為三個月或以下的現金和現金等價物。本公司將現金存入優質金融機構。這些存款由聯邦存款保險公司(“FDIC”)擔保，但不得超過保險限額。截至2019年9月30日和2018年12月31日，該公司的存款分別為2 340萬美元和420萬美元，其中2 320萬美元和400萬美元分別超過聯邦存款保險公司的保險金額。雖然該公司承擔超過FDIC保險金額的風險，但預計不會因此而遭受任何損失。

限制現金主要包括公司總信託資金計劃受託人持有的現金(見注6-擔保借款)。這種受限的現金用於支付公司擔保借款的本金和利息，支付信託費用，併購買未來的房地產投資，這些投資將作為總信託基金計劃下的抵押品。關於進一步討論，見注6-擔保借款。

公司不斷審查與租金和未開票的應收租金有關的應收賬款，並通過考慮租户的付款歷史、租户的財務狀況、租户所在行業的業務狀況和財產所在地區的經濟狀況來確定可收性。2019年1月1日以前，如果應收賬款的可收性受到懷疑，則合併資產負債表上的可疑賬户備抵或業務合併報表中記錄的應收賬款直接核銷減少了應收賬款和直線式應收租金餘額。可疑賬户的備抵已列入公司綜合業務報表中的財產支出。如果應收賬款餘額或直線式應收租金餘額後來被視為無法收回，則將這些應收款項核銷到可疑賬户備抵中。

截至2019年1月1日，如果對根據租賃到期的所有付款的可收性的評估從可能變為不可能，迄今確認的租金收入與已收取的租賃付款之間的任何差額在綜合業務報表中確認為當期租金收入調整數。

截至2019年9月30日和2018年12月31日，該公司記錄了與基本應收租金有關的10萬美元可疑賬户備抵，未記錄與直線應收租金有關的可疑賬户備抵。在截至2019年9月30日的三個月內，該公司確認在截至2019年9月30日的9個月內對租金收入不作任何調整，並確認對租金收入的調整約為25，000美元。在截至2018年9月30日的3個月和9個月內，該公司記錄了可疑賬户備抵額，作為財產支出的一部分，分別為20萬美元和30萬美元。

與建立公司2018年信貸機制和循環信貸機制有關的融資費用(如下文所定義)被推遲，並在綜合業務報表中作為利息費用的增加額攤銷，並在合併資產負債表中作為預付費用和其他資產的一個組成部分報告。

與發行公司在總信託資金方案和定期貸款機制下的有擔保借款有關的融資費用被推遲，並作為利息費用在相關債務工具期限內的合併業務報表中作為利息費用的增加而攤銷，並在合併資產負債表上報告為相關債務餘額的減少。

在正常的業務過程中，公司使用衍生金融工具，其中可能包括利率互換、上限、期權、下限和其他利率衍生合約，通過減少公司一部分浮動利率債務的現金流量變化風險，保護公司免受利率的不利波動。符合這些套期保值標準的工具在衍生合同開始時被正式指定為套期保值。公司按公允價值在合併資產負債表上記錄所有衍生品。衍生工具公允價值變動的會計核算取決於衍生產品的預期用途，公司是否選擇在套期保值關係中指定衍生產品並適用套期保值會計，以及套期保值關係是否符合套期會計適用的必要標準。被指定為對衝預期未來現金流或其他類型預測交易的可變性風險敞口的衍生品，被認為是現金流量對衝。套期保值會計一般將套期保值工具上的損益確認時間與確認套期保值資產或負債公允價值的變化相匹配，這些變化可歸因於公允價值對衝中的對衝風險或現金流量對衝中對衝預測交易的收益效應。公司還可以簽訂旨在經濟上對衝某些風險的衍生合同，即使對衝會計不適用或公司選擇不適用對衝會計。

這些衍生工具的公允價值隨後變化的會計核算，取決於每一種衍生品是否都設計好，是否有資格進行套期保值會計處理。如果指定了某一衍生產品並有資格進行現金流量對衝會計處理，該衍生產品的估計公允價值的變化將在綜合收入綜合報表中的其他綜合收益(損失)中記錄，但以其有效性為限。衍生工具公允價值變動的任何無效部分都會立即記錄在收益中。如果公司選擇不採用套期保值會計處理(或不符合套期保值條件的衍生品)，這些衍生工具的公允價值的任何變化將立即在合併業務報表中衍生工具的收益(損失)中得到確認。

公司根據公允價值會計準則建立的框架，估算金融資產和非金融資產和負債的公允價值。公允價值是指在計量日市場參與者之間有秩序的交易中出售資產或為轉移負債而支付的價格(退出價格)。下文所述的層次結構優先考慮用於衡量資產和負債公允價值的估值技術的投入。這種層次結構最大限度地利用可觀測的輸入，並通過要求在可用時使用最可觀測的輸入來最小化對不可觀測輸入的使用。根據投入的可靠性將等級劃分為三個層次，具體如下：

一級報價-活躍市場中相同資產和負債的報價，公司有能力在計量日獲取這些資產和負債。

二級-除報價外，可觀察到的資產和負債的1級價格以外的投入，或可與可觀測的市場數據確證的資產或負債的整個合同期限。

第三級-不可觀測的輸入，反映公司本身的假設，市場參與者將在資產或負債的定價中使用這些假設，因此不是以市場活動為基礎，而是通過特定的估價技術。

該公司的租金收入主要來自租户的租金。租客的租金是根據每一租約的條款，在不可取消的初始租賃期內，以直線方式記錄的，自租約開始之日後或受租約所約束的財產取得之日起算。租金收入確認開始時，租户控制的空間，並延續到相關的租賃期限。由於幾乎所有的租約都規定了在指定的時間間隔內增加租金，公司記錄了直線式應收租金，並在租約不可取消期限屆滿時以直線確認收入。公司在確定要記錄的直線租金數額時，考慮到是否合理地保證了租金的可收性。

一般來説，本公司的租約為租户提供一項或多項多年期續期的選擇，但須遵守一般相同的條款及條件，包括加租在內。如果經濟激勵措施合理地確保延長租約的期權期將被行使，公司將在確定租約不可取消期限時包括這些選項。

該公司延遲支付與租房人在到期前收到的租賃款項有關的租金收入。這些金額在公司綜合資產負債表上的應計負債和其他應付款中列報。

公司投資組合中的某些財產須根據租户總銷售額的一定百分比提供或有租金的租賃。對於這些租賃，公司在實際達到或有租賃付款所依據的門檻時確認或有租金收入。在截至9月30日、2019年和2018年的三個月內，該公司的或有租金分別為10萬美元和20萬美元。在截至9月30日、2019年和2018年的9個月內，該公司的或有租金分別為70萬美元和90萬美元。

與公司及其子公司的初始組織有關的費用在發生時支出，並在公司綜合經營報表中記錄在一般費用和行政費用內。

與首次公開募股、後續發行和自動取款機計劃有關，該公司承擔了法律、會計和其他與發行有關的費用。這些成本已從IPO、後續發行和自動取款機項目的總收益中扣除。截至2019年9月30日和2018年12月31日，該公司在公司綜合資產負債表中分別資本化了4，760萬美元和3，510萬美元。這些費用被列為截至2019年9月30日和2018年12月31日的額外已付資本減少額。

與第二次公開募股有關的法律、會計和其他與發行有關的費用作為已發生的費用入賬，並記入公司綜合經營報表的一般和行政費用內。

2018年1月1日，該公司採用FASB ASU 2017-05，即非金融資產註銷所產生的其他收入-收益和損失(分議題610-20)：使用修改後的回顧性過渡方法，澄清資產剝離指導和部分出售非金融資產會計的範圍(“ASU 2017-05”)。由於租賃是公司的主要活動，該公司決定將其銷售的非金融資產出售給非客户，屬於ASC 610-20的範圍。公司確認處置其房地產投資的全部收益，因為公司(一)在房地產中沒有控制財務利益，(二)對已處置的房地產沒有持續的利益或義務。該公司重新評估並確定沒有公開合同或部分銷售，因此，採用ASU 2017-05(一)截至2018年1月1日為止未導致累計調整，(Ii)對公司合併財務報表沒有任何影響。

EPRT公司根據經修訂的1986年“國內收入法典”第856至860條，從2018年12月31日終了的應税年度開始，當選並有資格被徵税。REITs須符合若干組織和業務要求，包括規定分配普通“REIT應税收入”的90%(不論支付的股息扣減額或資本淨收益如何確定)。作為一個REIT，該公司一般不受美國聯邦所得税的影響，只要它符合組織和業務要求，其分配額等於或超過REIT應税收入。在REIT選舉生效後的一段時間內，該公司繼續滿足組織和業務要求，預計分配額將超過應納税收入淨額。因此，沒有規定美國聯邦所得税。儘管該公司選擇並有資格作為REIT徵税，但它可能要對州和地方的所得税和特許税，以及對其未分配的收入徵收聯邦所得税和消費税。公司未分配收入的特許權税和聯邦消費税(如果有的話)包括在合併經營報表中的一般和行政費用中。此外，通過公司的應税REIT子公司管理的非REIT活動的應税收入須繳納聯邦、州和地方税收。

該公司分析其在所有要求提交所得税申報表的美國聯邦、州和地方税務管轄區的納税申報情況，以及在這些管轄區的所有未繳税年度的納税情況。該公司遵循兩個步驟來評估不確定的税收狀況.第一步，承認，當一個實體得出結論，一個税收狀況，僅僅基於它的技術優點，是更有可能--而不是--更有可能在審查後不被維持。第二步，度量，確定在結算時更有可能實現的收益。當公司隨後確定一個税種不再滿足更有可能而不是維持的門檻時，就會取消先前確認的税收狀況。禁止使用估價津貼代替取消納税狀況。

截至2019年9月30日和2018年12月31日，該公司沒有為不確定的税收狀況記錄任何應計項目。公司的政策是在綜合經營報表中對一般利息費用和罰款以及行政費用進行分類。在截至9月30日、2019年9月30日和2018年9月30日的3個月和9個月中，該公司沒有記錄任何利息或罰款，也沒有在2018年9月30日和2018年12月31日累積的利息或罰款。2018年、2017年和2016年的應税年份仍然可以接受聯邦和州税務機關的審查。

2019年和2018年，EPRT公司。將限制性普通股和限制性股份單位(“RSU”)的股份授予其董事、執行官員和其他僱員，這些僱員在多個時期內歸屬，但須受接受者的繼續服務。2019年，EPRT公司授予其執行幹事以績效為基礎的RSU，其最終數量是根據市場和主觀表現條件確定的，並在多年內授予，取決於接受者的持續服務。2017年，前任向其某些員工和經理以及非僱員發放了基於單位的補償金，這些單位由多年期內獲得的單位組成，但須視受贈人的持續服務情況而定。本公司根據ASC 718“薪酬-股票補償”的規定，對受限制的普通股、RSU和基於單位的薪酬進行核算，這要求在財務報表中根據其估計的授予日期公允價值確認這種補償。這些裁定賠償額的價值在所附的必要服務期間的綜合業務報表中被確認為一般賠償費用和行政費用。

公司使用基於個人贈款條款的直線法確認基於股權的薪酬的補償費用。

FASB為確定一個實體是否是可變利益實體(“VIE”)提供了指導。VES的定義是，股權投資者不具備控制性金融利益的特徵，或沒有足夠的風險權益，無法為實體的活動提供資金，而不需要額外的附屬財政支持。VIE必須由其主要受益人合併，其主要受益人是：(1)VIE的主要受益人有權控制對VIE的經濟績效影響最大的活動；(2)VIE有義務吸收可能對VIE有重大影響的VIE的損失或獲得利益的權利。

在完成組建交易後，公司得出結論認為，經營夥伴關係是VIE的主要受益者，因為公司有權指導對經營夥伴關係的經濟績效影響最大的活動。實質上，公司的所有資產和負債都由運營合夥公司持有。截至2019年9月30日和2018年12月31日，運營夥伴關係的資產和負債合併並作為資產和負債在公司綜合資產負債表上列報。

截至2018年12月31日，該公司得出結論認為，它提供了570萬美元抵押貸款應收款的實體是VIE，因為貸款協議的條款限制了該實體吸收預期損失的能力或該實體獲得預期剩餘收益的權利。然而，該公司不是該實體的主要受益人，因為該公司無權指導對該實體經濟業績影響最大的活動。截至2018年12月31日，該實體應收公司貸款的賬面金額為570萬美元，該實體的最大虧損風險僅限於其投資的賬面金額。截至2018年12月31日，該公司沒有與這項投資相關的負債。2019年3月，該抵押貸款項下的借款實體全額結清了本金，截至2019年9月30日，該公司未收到該實體的任何貸款。

截至2019年9月30日，該公司得出結論認為，它向其提供抵押貸款的五個實體是VIEs，因為這些實體的股本不足以為這些活動提供資金，而沒有額外的次級財務支持。然而，該公司並不是這些實體的主要受益者，因為該公司無權指導對這些實體的經濟績效影響最大的活動。截至2019年9月30日，該公司在這些實體的應收貸款賬面金額為3070萬美元，該公司在這些實體中的最大虧損風險僅限於其投資的賬面金額。截至2019年9月30日，該公司沒有與這些VIE相關的負債。

ASC主題280，分部報告，為企業報告運營部門信息的方式制定了標準。公司的所有投資，在收購時，都是由長期租賃給租户的房地產所組成。因此，該公司彙總這些投資，以報告為目的，並在一個可報告的部門運作。

每股淨收入是根據FASB ASC主題260的指導計算的，即每股收益。該指南要求將公司未獲限制的普通股和單位分類，其中包含獲得不可沒收的股息的權利，作為參與證券，要求採用兩種計算每股淨收益的方法。普通股每股稀釋淨收益進一步考慮在此期間流通的普通股潛在稀釋股份的影響，包括假定限制性股份單位歸屬市場或服務為基礎的歸屬條件，在此條件下稀釋。非控股權所持有的操作股代表潛在的稀釋性證券，因為操作股可以被贖回為現金，或者在公司選舉時以一比一的方式交換公司普通股的股份。

以下是計算每股基本和稀釋淨收入時所使用的分子和分母的對賬情況(單位：千美元)：

	截至9月30日的三個月，						截至9月的九個月			2018年6月25日至9月
(千美元)	2019			2018			30, 2019			30, 2018
基本和稀釋每股收益的分子：
淨收益	$	14,106		$	7,707		$	33,399		$	8,029
減：可歸因於非控制權益的淨收入		(861	)		(2,383	)		(6,076	)		(2,482	)
減：分配給未歸屬的限制性普通股和RSU的淨收入		(110	)		(155	)		(377	)		(155	)
可供普通股股東使用的淨收入：基本收入		13,135			5,169			26,946			5,392
可歸因於非控制權益的淨收入		861			2,383			6,076			2,482
可供普通股股東使用的淨收入：稀釋後	$	13,996		$	7,552		$	33,022		$	7,874

每股基本和稀釋收益分母：
加權平均普通股		72,979,558			43,056,044			59,025,313			42,928,750
減：未歸屬限制性普通股加權平均股份數		(495,626	)		(691,290	)		(649,568	)		(691,290	)
每股基本淨收益中使用的加權平均股票		72,483,932			42,364,754			58,375,745			42,237,460
稀釋證券的影響：⁽¹⁾
OP單位		4,777,291			19,056,552			14,244,493			19,056,552
無限制普通股和RSU		351,726			51,369			401,035			48,266
攤薄每股淨收益中使用的加權平均股票		77,612,949			61,472,675			73,021,273			61,342,278

2016年2月，FASB發佈ASU 2016-02租賃(主題842)(“ASU 2016-02”)，對租賃會計進行修正。新標準要求承租人根據某些標準將租賃劃分為融資租賃或經營租賃，並記錄所有期限超過12個月的租賃的使用權資產和租賃負債，不論其分類如何。新標準要求出租人使用與以前的銷售型租賃、直接融資租賃和經營租賃指南相當的方法對租賃進行核算。該標準還取消了目前針對房地產的具體規定，並改變了對所有實體的出售-回租交易、初始直接費用、租賃修改和租約執行費用的指導。對銷售租賃交易指南的某些修改可能會對公司產生影響.例如，將購買期權納入與銷售-回租交易相關的租賃中，現在將導致出租人將這類交易作為融資安排加以核算。

ASU 2016-02於2019年1月1日對該公司生效，並根據ASU 2018-11租賃公司的規定(主題842)，有針對性的改進，公司採用了在採用期間開始時採用的經修改的追溯方法。在採用時對留存收益沒有影響，因此沒有記錄累積效應調整。在採用時，承租人和出租人都可以選擇適用一套根據標準可供實施的實際權宜之計。該公司採用了這套實用權宜之計，因此，在採用時，沒有重新評估現有租賃合同的分類，現有合同或過期合同是否包含租約，或現有租約的部分初始直接費用是否應當支出。此外，公司採用ASU 2018-11中提供的實用權宜之計，允許出租人不將非租賃組件與相關租賃組件分開。公司作出這一決定，因為與其租約有關的租賃和非租賃部分的轉讓時間和模式是相同的，如果單獨核算，則按照ASC 842將租賃部分歸類為經營租賃。

出租人適用的會計核算在ASU 2016-02項下基本不變；然而，該標準要求出租人在發生的基礎上支付某些初始直接費用，而這些費用在獲得租賃時並不是遞增的。在……下面

按照以前的標準，其中某些成本是可資本化的。公司雖然主要是出租人，但也是幾種地面租賃安排和公司辦公和辦公設備租賃的承租人。公司完成了對這些租約的盤存和評估，計算了最低租賃付款現值的使用權資產和租賃負債，並在採用時確認了480萬美元的初始使用權資產和租賃負債。對於本公司的部分土地租賃安排，分租人或公司的租户負責直接向地租人付款。在新標準出臺之前，這些數額是按淨額列報的；然而，在採用ASU 2016-02年時，與地面租賃債務有關的費用以及相關的分租收入在綜合業務報表中按毛額列報。ASU 2016-02還要求在合併財務報表的附註中作進一步披露。

公司的所有租賃合同(其中公司是出租人)基本上都是“三重淨值”租約，這意味着其租户負責向第三方支付運營費用，如財產税和與公司租賃財產相關的保險費用。根據以前的租賃會計準則，這些付款被排除在租金收入之外。2018年12月，FASB發佈了ASU 2018-20租賃(主題842)，這是對出租人的範圍較窄的改進。這一更新要求該公司將租户直接向第三方支付的費用從可變租賃付款中扣除，從而從收入和費用中扣除(淨額列報)。公司支付並由租户償還的費用包括在公司綜合經營報表中的租金收入和財產費用(總列報)中。

2018年6月，FASB發佈了ASU 2018-07，“薪酬-股票補償”(主題718)：對非僱員股票支付會計的改進(“ASU 2018-07”)，其中擴大了主題718的範圍，將用於從非僱員獲取貨物和服務的基於股票的支付交易包括在內，其結果是將基於股票的支付給非僱員的指導與以股票為基礎的員工支付相一致，但有某些例外，並消除了在每個資產負債表日期對非僱員進行再價值獎勵的需要。ASU 2018-07適用於年度期間，並在這些年內(從2018年12月15日以後開始)過渡期間生效，先前採用ASU 2017-09的公司可以儘早採用ASU。該公司早在2018年7月1日起採用ASU 2018-07，作為對截至該日尚未授予的按責任分類的非僱員獎勵的會計核算。由於採用ASU 2018-07，不需要調整公司的留存收益。

2017年8月，FASB發佈了ASU 2017-12，“衍生工具和套期保值”(主題815)：對套期保值活動會計的有針對性的改進(ASU 2017-12)，其中修正和簡化了現有指南，使公司能夠在財務報表中更準確地介紹風險管理活動的經濟影響。公司在計算利率掉期時採用了ASU 2017-12，見注5。由於公司在採用時沒有其他未清償的衍生產品，因此不需要進行前期調整。根據ASU 2017-12的規定，該公司不再需要單獨衡量和承認套期保值無效。相反，該公司承認在評估其他綜合(損失)收入的套期保值效力時，現金流量套期保值的公允價值的全部變化。當對衝項目影響收益時，其他綜合(損失)收入中記錄的金額隨後將被重新歸類為收益。ASU 2017-12的通過對我們的合併財務報表沒有重大影響。

2018年8月，FASB發佈了ASU 2018-13，“公允價值計量：公允價值計量披露要求的變化”(“ASU 2018-13”)，其中通過刪除、添加和修改某些披露來改變公允價值計量的披露要求。ASU 2018-13適用於2019年12月15日以後的年度期，允許提前通過。該公司目前正在評估採用ASU 2018-13對其相關披露的影響。

2016年2月，FASB發佈了ASU 2016-13“對金融工具信用損失的計量”(“ASU 2016-13”)，確立了ASC主題326，即金融工具-信用損失(ASC 326)，並由隨後的華碩對該專題進行了修正。ASU 2016-13改變了實體對大多數金融資產和某些其他工具的信貸損失的核算方式，而這些資產和工具並不是通過淨收入按公允價值計量的。該指南以“預期損失”模式取代了目前的“所受損失”模式，該模式要求考慮更廣泛的信息，以估計金融資產生命期內的預期信貸損失。ASU 2016-13適用於2019年12月15日以後的財政年度的中期和年度報告期。該公司目前正在評估ASU 2016-13的採用對其合併財務報表的影響。

截至2019年9月30日，該公司在917個房地產地點進行了投資，其中包括6個正在開發中的項目和1個未開發的地塊。在這917個財產地點中，831個是屬於自己的財產(其中

其中7項屬於直接融資租賃或貸款的租約，11項為地面租賃權益(其中一棟大樓須作為直接融資租賃)，75項為公司投資於5項應收抵押貸款的財產。截至2019年9月30日，該公司的投資組合總額為18億美元，其中包括房地產投資的總購置成本(包括交易費用)18億美元，以及貸款和直接融資租賃應收款淨額，總賬面金額為6 250萬美元。截至2019年9月30日，這些投資中有356項為合併特別用途實體子公司的資產，包括6.119億美元的淨投資，並根據公司的主信託基金計劃(見附註6-擔保借款)的無追索權義務作抵押。

截至2018年12月31日，該公司對665個房地產地點進行了投資，其中包括4個正在開發中的項目和1個未開發的地塊，另外還有另外12處房產擔保的3筆抵押貸款。在這665個財產地點中，有652個為擁有財產(其中5個屬於直接融資租賃)，13個為地面租賃權益(其中一棟大樓為直接融資租賃)。截至2018年12月31日，該公司的投資組合總額為14億美元，其中包括房地產投資的總購置成本(包括交易費用)14億美元，貸款和直接融資租賃應收款淨額，總賬面金額為1 750萬美元。截至2018年12月31日，其中347項投資(包括6.092億美元的淨投資)是合併的特別用途實體子公司的資產，並根據公司主信託基金計劃的無追索權義務作抵押。

截至2019年9月30日，在截至9月30日的9個月內，該公司沒有進行任何佔公司總投資活動5%以上的收購。下表列出截至2019年9月30日為止的9個月公司收購活動的信息：

截至2018年9月30日，在截至2018年9月30日的9個月內，該公司沒有完成任何佔公司總投資活動5%以上的收購。下表列出截至2018年9月30日為止的9個月公司收購活動的信息：

在截至9月30日、2019年和2018年的9個月內，該公司的總投資活動如下：

該公司的投資財產是租賃給租户的長期經營租約，其中通常包括一個或多個更新選項。有關公司租約的更多信息，請參見注11-租約。

截至2018年9月30日和2018年12月31日，該公司有6筆和4筆未償還貸款，賬面總額分別為5 990萬美元和1 490萬美元。在截至2019年9月30日的9個月內，該公司三筆應收貸款中有三筆貸款的借款人結清或償還了全部貸款，賬面價值分別為570萬美元、350萬美元和340萬美元。此外，公司一筆應收貸款下的借款人在2021年到期日向公司支付了110萬美元的部分預付款。該公司還在截至2019年9月30日的9個月內達成了5項應收貸款安排，截至2019年9月30日，賬面價值總額為5 870萬美元。

在截至2018年9月30日的9個月內，該公司簽訂了三項應收貸款安排。

截至2019年9月30日和2018年12月31日該公司應收貸款概述如下(千美元)：

截至2019年9月30日，根據該公司應收貸款應支付的預定本金如下：

截至2019年9月30日和2018年12月31日，該公司的淨投資分別為260萬美元和270萬美元，作為直接融資租賃應收款。作為直接融資租賃應收款的投資構成部分如下：

截至2019年9月30日，應在直接融資租賃應收款項下收到的未來最低不可取消基本租金付款如下：

公司不斷評估其房地產投資組合，並可選擇處置投資，考慮的標準包括但不限於租户集中程度、租户信貸質量、租户經營類型(例如，行業、部門或概念/品牌)、單位一級的財務業績、當地市場條件和租賃費率、相關負債和資產位置。待售房地產投資預計在12個月內出售。

下表顯示截至2019和2018年9月30日止9個月內為出售而持有的房地產投資活動和待出售的無形租賃負債。

該公司沒有任何租户(包括為此目的，此類租户的所有附屬公司)，其截至9月30日、2019年或2018年9月30日、2019年或2018年的租金收入佔公司綜合經營報表租金收入總額的10%或10%以上。

下表列出了該公司綜合經營報表中有關物業在所述期間的租金收入佔租金收入總額10%或10%以上的情況：

截至2019年9月30日，公司無形資產和負債的剩餘加權平均攤銷期按類別和總額分列如下：

下表披露了在合併的業務報表中確認的與現地租賃攤銷、攤銷和吸積上述和低於市場租賃資產和負債有關的數額，淨數額以及上述和低於市場的土地租賃在所列期間的攤銷和增值：

下表列出當地租賃資產對摺舊和攤銷費用的預計攤銷額以及上述和低於市場的租賃無形資產對未來五年租金收入的攤銷淨額：

在2019年9月30日之後，該公司投資了32處房地產投資地產，投資總額為6930萬美元(包括收購相關費用)，並通過新的和正在進行的在建工程投資480萬美元，並償還租户的開發、建築和翻修費用。

在2019年9月30日之後，該公司以210萬美元的總銷售價格出售了對3處房地產的投資，並承擔了與這些交易有關的10萬美元的處置費用。

2018年6月25日，該公司通過運營夥伴關係，與一組貸款人簽訂了一項為期四年的高級無擔保循環信貸安排(“2018年信貸安排”)的循環信貸協議，其循環信貸承諾總額為3000萬美元。巴克萊銀行，花旗全球市場公司。美國高盛銀行(GoldmanSachsBankUSA)是2018年信貸安排的聯合牽頭機構，巴克萊銀行(BarclaysBankPLC)擔任行政代理

2018年信貸安排的期限為四年，經營夥伴關係可行使最多12個月的延期選擇，但須符合某些條件，最初利率為其中所界定的適用libor年利率，另加1.45%至2.15%的適用保證金；或(Ii)最優惠利率加上0.45%至1.15%的適用保證金。2018年信貸機制提供了手風琴功能，在符合某些條件的情況下，2018年信貸貸款最多可獲得2億美元。

2019年4月12日，該公司通過運營夥伴關係，與一批貸款人簽訂了重報的信貸協議(“經修正的信貸機制”)，修訂並重申了2018年信貸貸款機制的條款，以將循環貸款的初始初始本金上限提高到4000萬美元(“循環信貸機制”)，並允許在其中追加2億美元的定期貸款(“定期貸款機制”)。巴克萊銀行，花旗全球市場公司。美林、皮爾斯、芬納和史密斯公司是聯合牽頭安排機構，巴克萊銀行繼續擔任經修訂的信貸安排的行政代理。

循環信貸機制的任期為四年，從2019年4月12日起，業務夥伴關係可在某些條件下行使最長12個月的延期選擇，定期貸款貸款機制的期限為5年，自修訂後的協議生效之日起生效。循環信貸機制和定期貸款貸款機制下的貸款最初以適用的libor的年利率加上適用的保證金(適用的保證金在循環信貸機制和定期貸款機制之間不同)支付利息。適用的libor是指利率，其期限相當於適用於相關借款的利息期。適用的保證金最初是根據槓桿定價網格設定的價差。在運營夥伴關係的選舉中，在收到標準普爾(S&P)或穆迪投資者服務公司(Moody‘sInvestors Services，Inc.)的投資級企業信用評級之後。(“穆迪”)，適用的保證金是根據標準普爾和/或穆迪的公司信用評級設定的息差。經修正的信用貸款在任何時候都是免費預付的，如果借款超過借款基數或貸款限額，則必須支付。經營夥伴關係可向循環信貸貸款機制再借款，但不得從定期貸款機制借款。營運合夥須在經修訂的信貸設施的整個期間內，根據其對循環信貸設施的使用情況，繳付循環信貸費用，利率須視乎該公司在接受標準普爾或穆迪的投資級公司信用評級之前使用該信貸設施的比率而定，而在適用的情況下，該利率須以標普及/或穆迪的公司信用評級為基準。, 公司得到這樣的評價。運營夥伴關係必須支付定期貸款機制從2019年4月12日至2019年5月14日這段期間的定期貸款費用。經修訂的信貸機制具有手風琴的特點，在符合某些條件的情況下，最多可獲得最多2億美元的信貸(通過增加循環承諾或增加定期貸款)。

經營合夥是經修訂的信貸安排下的借款人，而該公司及其每一附屬公司如在符合資格的不動產資產上擁有直接或間接權益，則是經修訂的信貸安排下的擔保人。

公司須遵守經修訂的信貸安排下的財務契約，包括維持：將合併總槓桿限制在公司合併資產總額不超過60%的範圍內，並在營辦合夥選舉中，在兩次非連續的情況下，將槓桿比率提高至65%，每一個季度是在重大收購後連續兩個季度；綜合固定費用承保比率至少為1.50倍；綜合有形資產淨值至少為公司在經修訂的信貸安排之日的有形淨值的75%，加上未來淨資產收益的75%；合併擔保槓桿率不超過公司合併總資產的50%；擔保追索權債務比率不超過公司合併總資產的10%；未支配槓桿比率不超過公司合併未支配資產的60%，並在運營夥伴關係選舉中兩次非連續地提高到65%，每次在重大收購之後連續兩個季度；未支配利息覆蓋率至少為1.75x。

修正後的信貸安排限制了公司在某些情況下向其股東支付分配款項的能力。然而，公司可以在必要的範圍內作出分配，以保持其根據1986年“國內收入守則”(經修訂)作為REIT的資格。經修訂的信貸安排載有若干附加契約，除例外情況外，限制或限制公司的負債和留置權、資產的處置、與聯營公司的交易、合併和基本改變、修改組織文件、改變財政期間、投資、消極質押條款和業務範圍以及REIT資格。

該公司遵守了所有金融契約，截至2019年9月30日和2018年12月31日，沒有違反經修正的信貸機制和2018年信貸機制的任何其他規定。

下表列出截至9月30日、2019年和2018年9月30日止9個月內有效的循環信貸機制和2018年信貸機制的信息：

與2018年信貸機制和循環信貸機制有關的遞延融資費用淨額為380萬美元和300萬美元，包括在公司合併後的預付費用和其他資產中

截至2019年9月30日和2018年12月31日的資產負債表。在截至2019年9月30日和2018年9月30日的三個月中，該公司分別記錄了30萬美元和20萬美元的利息支出，涉及這些遞延融資費用的攤銷。在截至2019年9月30日和2018年9月30日的9個月內，該公司分別記錄了80萬美元和30萬美元利息支出，涉及這些遞延融資費用的攤銷。

此外，該公司在截至9月30日、2019年和2018年的三個月內分別記錄了110萬美元和20萬美元的借款和未使用設施費。在截至2019和2018年9月30日的9個月內，該公司記錄的借款利息支出和未使用設施費分別為210萬美元和20萬美元。截至2019年9月30日和2018年12月31日，循環信貸貸款和2018年信貸貸款貸款的加權平均利率分別為3.31%和5.95%。

截至2019年9月30日和2018年12月31日，該公司分別有2.45億美元和2.66億美元與循環信貸機制和2018年信貸機制有關的未使用借款能力。

2019年5月14日，該公司借入了根據其可變利率定期貸款機制可動用的全部2億美元，並將全部收益部分用於回購先前在其主信託基金計劃下發行的票據。更多信息見注6-擔保借款。

截至2019年9月30日，與定期貸款機制有關的90萬美元的遞延融資費用淨額包括在無擔保的定期貸款中，扣除公司綜合資產負債表上的遞延融資費用。在截至2019年9月30日的3個月和9個月中，該公司分別記錄了約47，000美元和10萬美元的利息開支，這些費用和定期貸款機制的直接費用攤銷有關。

在截至2019年9月30日的3個月和9個月內，該公司分別記錄了180萬美元和280萬美元的現金利息支出，包括與定期貸款機制有關的延遲取款費用。截至2019年9月30日，公司根據定期貸款機制借款的浮動利率為3.40%，公司通過使用利率互換協議將這一可變利率債務的利率定為3.26%。參見附註5-衍生工具和套期保值活動以獲得更多信息。

本公司並非為投機或交易目的而購買衍生金融工具。該公司使用利率衍生工具的目標是增加利息開支的穩定性，並管理其對利率波動的風險敞口。為了實現這些目標，該公司使用利率互換作為其利率風險管理戰略的一部分。利率互換被指定為現金流量對衝，是指從交易對手處收取可變利率金額，以換取公司在協議有效期內進行固定利率支付，而無需交換相關的名義金額。

這些衍生工具被視為現金流量對衝，並按公允價值按毛額記錄。在採用ASU 2017-12之後，每季度採用定性或定量方法對套期保值有效性進行評估。公司確認累計其他綜合收益(虧損)公允價值的全部變化，並在現金流量表中對非現金融資活動的補充披露中反映為公允價值的衍生變化。記錄在累積的其他綜合收入(損失)中的數額隨後將重新歸類為利息開支，因為公司根據其定期貸款貸款機制對其借款支付利息。該公司估計，在未來12個月內，80萬美元將從其他綜合收入中重新歸類，作為利息支出的增加額。本公司並無與其衍生工具有關的淨結算安排。

使用衍生金融工具會帶來某些風險，包括這些合同安排的對手方根據協議無法履行的風險。為減輕這一風險，公司只與信用評級較高的對手方和主要金融機構訂立衍生金融工具，而該公司及其附屬公司也可能與這些機構有其他金融關係。公司沒有預料到

任何對手方都將無法履行其義務。截至2019年9月30日，沒有發生與利率互換相關的違約事件。

下表彙總了截至2019年9月30日公司資產負債表上這些工具的名義金額和公允價值(以千美元計)。

在截至2019年9月30日的3個月和9個月內，該公司記錄了其利率掉期的公允價值變化造成的損失，分別為10萬美元和20萬美元，這些損失已列入公司綜合業務報表的利息支出中。

該公司與其每一個衍生交易對手訂立協議，其中載有一項規定，即如果公司拖欠或能夠宣佈其任何債務違約，則公司也可宣佈其衍生債務違約。

截至2019年9月30日，處於淨負債狀態的衍生品的公允價值為610萬美元，其中包括應計利息，但不包括與這些協議相關的任何不履約風險調整數。截至2019年9月30日，該公司沒有發佈任何與這些協議有關的抵押品，也沒有違反此類協議的任何條款。如果該公司違反了這些條款中的任何一項，到2019年9月30日，它可能被要求按照協議的總價值610萬美元清償其根據這些協議所承擔的義務。

在正常業務過程中，公司在與被確定為VIEs的特殊目的實體(“SPE”)的各種交易中轉移金融資產，這些實體主要由為有限目的設立的證券化信託(“主信託基金方案”)組成。這些SPE是為了證券化交易的目的而形成的，在證券化交易中，公司將資產轉移到SPE，然後SPE向投資者發行由這些資產支持的各種形式的債務義務。在這些證券化交易中，公司通常從SPE收取現金作為轉移資產的收益，並保留按照服務指南為所轉讓資產提供服務的權利和義務。SPE公司發行的所有債務義務都不屬於公司的追索權.

根據資產轉移的會計指南，公司考慮在確定資產是否可以從資產負債表中脱鈎的過程中與轉移資產有關的任何持續參與。如果交易不符合註銷要求，並留在合併資產負債表上，轉讓的資產不得由公司質押或交換。

公司評估其在某些實體中的利益，以確定這些實體是否符合VIE的定義，公司是否是主要受益人，因此，應根據其在成立之初和情況發生變化需要重新考慮的情況，合併該實體。公司已決定，與其主信託基金計劃有關的SPE應合併，因為公司是這些實體的主要受益人。

2016年12月，該公司在主信託基金計劃下發行了第一批票據，其中包括263.5美元的A類票據和1 730萬美元的B類票據(合“2016-1系列票據”)。這些票據是通過承銷代理人發給Eldridge的一個附屬公司的。2016-1系列債券由兩個SPE發行，目的是持有資產和發行與證券化相關的有擔保借款。

2017年7月，該公司在總信託基金計劃下發行了第二批票據，其中包括232.4美元的A類票據和1 570萬美元的B類票據(共發行“2017-1系列票據”)。在這些債券中，七千五百一十萬元甲類債券及所有乙類債券是透過承銷公司發行給艾德里奇的一間附屬公司。“2017-1系列票據”由三個SPE發行，目的是持有資產和發行與證券化有關的有擔保借款。

在主信託基金計劃下轉讓給SPE的資產的租户租金被髮送給受託人，並用於支付每月本金和利息。

2016-1期債券將於2046年11月到期，但甲類債券的條款規定，本金須按月支付至2021年11月，而B類債券的條款則毋須每月支付本金，而須在2021年11月支付全部本金餘額。如該公司不符合這些還款時間表，則該等債券的基準利率增幅較大：(I)5.00%及(Ii)下列債券的總和超過債券基準利率的款額：(A)2021年11月10年期美國國庫券的收益率，加上(B)5.00%，加上(C)A系列債券2.73%或B類債券3.70%。此外，在這種情況下，從轉移到證券化的資產上收到的任何租户租金的全部款項將用於償還本金。

2016-1系列債券可在2021年11月預期還款日期之前24個月或之後的任何時間全部或部分地自願預付，而無須支付全部款項。自願預付款項可在預期還款日期之前24個月前支付，但須支付全部款項。亞細亞

系列2017-1期債券將於2047年6月到期，但A類債券的條款要求本金在2024年6月之前按月支付，當時還需熱氣球償還；B類債券的條款不要求每月支付本金，而是要求在2024年6月支付全部本金餘額。“2017-1期債券”載有類似於上述2016-2016年系列債券的利率上升規定，如果這些還款時間表沒有得到滿足的話。

2017-1系列債券可在2024年6月預期還款日期之前31個月或之後的任何時候全部或部分自願預付，而無須支付全部款項。自願預付款項可在預期還款日期前31個月前支付，但須支付全部款項。亞細亞

2019年5月，該公司以20140萬美元的價格，從Eldridge的一家子公司回購了其A類債券2016-1票據的一部分，面值為2億美元。回購作為債務清償入賬，因此，公司記錄了440萬美元的滅活損失，包括註銷未攤銷的遞延融資費用。

截至2018年9月30日、2019年9月30日和2018年12月31日，該公司通過其主信託基金方案分別發行了5.092億美元和5.151億美元的合計總本金，截至2019年9月30日，在公司於2019年5月回購其A類2016-1類票據後，這些票據上共有3.106億美元未清淨本金。

截至2019年9月30日和2018年12月31日，與總信託供資方案有關的遞延融資費用淨額490萬美元和900萬美元被列入擔保借款，扣除公司綜合資產負債表上的遞延融資費用。在截至2019年9月30日的3個月和9個月內，該公司分別記錄了30萬美元和130萬美元利息開支，這些費用與這些遞延融資費用的攤銷有關。在截至2018年9月30日的3個月和9個月中，該公司分別記錄了60萬美元和170萬美元利息支出，這些費用分別與這些遞延融資費用的攤銷有關。

在截至9月30日、2019年和2018年的三個月中，該公司在主信託基金計劃下的借款利息支出分別為380萬美元和560萬美元。在截至9月30日、2019年9月30日和2018年9月30日的9個月中，該公司在主信託基金計劃下分別記錄了1 330萬美元和1 690萬美元的借款利息支出。該公司根據總信託基金計劃發行的有擔保借款的利息，在2019年5月回購A類債券之後，自2019年9月30日起按4.28%的加權平均利率支付利息。

下表彙總截至2019年9月30日公司有擔保借款的預定本金付款，扣除回購的A類債券2016至1期的預定本金收入：

截至2019年9月30日或2018年12月31日，該公司沒有違反主信託基金計劃的任何規定。

在ipo完成之前，該公司與eldridge的一家子公司有一個有擔保的倉庫信貸額度，通過它發行短期票據(“倉庫票據”)，並將所得資金用於房地產投資。倉庫債券應計利息，利率相等於libor，息差在2.14%至2.76%之間，在發行之日起一年內到期。

在截至2018年9月30日的9個月內，該公司總共發行了20份倉庫票據，總額為1.54億美元。2018年1月31日，該公司為倉庫票據支付了5 000萬美元的本金，在到期前全額償還了3份倉庫票據，部分償還了1份倉庫票據。2018年6月25日，該公司利用IPO和兼營私募基金的部分淨收益，償還了所有36種未償還的倉庫票據，在到期前，全部未清本金為3.34億美元，在首次公開發行(IPO)完成後，沒有與倉庫票據相關的未償款項。

截至2018年12月31日，該公司未收到與倉庫票據有關的任何款項，在截至2019年9月30日的3個月和9個月期間，倉庫票據餘額中沒有任何活動。

在截至2018年9月30日的9個月內，該公司記錄了與倉庫票據有關的460萬美元利息支出。在2018年9月30日終了的三個月和截至2019年9月30日的3個月和9個月內，沒有發生與倉庫票據有關的利息支出。

2018年6月25日，EPRT公司。完成首次公開募股，發行普通股32，500，000股，首次公開發行價格為每股14.00美元。同時完成IPO，EPRT公司。完成了同時進行的私人安置，並以每股14美元的價格向Eldridge的一家子公司發行了7 785 611股普通股和1 142 960股OP股。同時私募股權和業務股的發行和出售是根據私人配售購買協議進行的，沒有與出售有關的承保折扣或佣金。發放給Eldridge的一個附屬公司的業務股是在完成第二次發行後，作為公司合併財務報表中的非控制權權益提出的。有關更多信息，請參見注9-非控制利益和以下內容。

作為IPO的一部分，IPO承銷商可以在2018年6月20日起的30天內行使選擇權，以每股14.00美元的發行價購買至多487.5萬股EPRT公司普通股，減去承銷折扣和佣金。2018年7月20日，IPO承銷商部分行使了這一選擇權，2018年7月24日，該公司又發行了2，772，191股普通股。淨收益為EPRT公司。在首次公開發行(包括根據承銷商的選擇權購買更多股份)和同時進行的私人安置中，扣除承保折扣、佣金和其他費用後，為5.837億美元。

2018年6月25日，EPRT公司。根據2018年獎勵獎勵計劃(“股權獎勵計劃”)，向某些董事、執行官員和其他僱員發行了691 290股限制性普通股。2019年1月，EPRT公司。根據股權激勵計劃，向某些高管和其他僱員以及一名外部顧問發行了46，368股限制性普通股。更多信息見注10-基於股權的賠償。

2019年3月18日，EPRT公司。完成了隨後的發行，發行了14，030，000股普通股，其中1，830，000股是承銷商根據購買更多股票的選擇權購買的，發行價為每股17.50美元。在扣除承銷折扣、佣金和其他費用後，後續發行的淨收益為2.346億美元。

2019年7月22日，Eldridge的附屬公司出售股票的股東完成了第二次發行26，288，316股普通股，其中3，428，910股與購買更多股份的選擇權有關。在完成第二次發行之前，出售股票的股東交換了運營合夥公司的18，502，705個操作單元，以換取公司普通股的相同數量的股份。

2019年8月，該公司設立了自動取款機計劃，根據該計劃，公司有權不時出售其普通股的股票，總銷售價格高達2億美元。

在截至2019年9月30日的3個月和9個月內，該公司根據ATM計劃出售了3，344，805股普通股，每股加權平均價格為22.42美元，籌集了7，500萬美元的總收入。在截至2019年9月30日的三個月和九個月內，在扣除銷售代理費用和與建立和維持ATM計劃有關的其他費用後，根據ATM計劃出售股票的淨收益為7 350萬美元。

在截至2019年9月30日的9個月內，公司董事會宣佈了以下普通股的季度現金紅利(千美元，但每股數據除外)：

EPRT有限責任公司通過直接和間接的資本貢獻由母公司資本化。在2016年3月30日(運營開始)至2016年12月31日期間，母公司直接出資288.6美元，間接出資163.1百萬美元。2017年1月，母公司追加間接資本捐款1 730萬美元。在這些間接出資中，母公司直接向EPRT有限責任公司收購的房地產投資賣方支付現金。

2017年1月31日，Stonebriar控股公司(Stonebriar Holdings)作為EPRT有限責任公司(EPRT LLC)A級股的交換，直接出資8，000萬美元，EPRT管理層的某些成員和EPRT LLC管理委員會的某些成員直接出資370萬美元。同時，EPRT有限責任公司向母公司發放C級單位，以換取母公司保留對EPRT有限責任公司的9 150萬美元股權投資。甲類和丙類是按每單位1，000元發出的，而這兩類單位均載有相當於單位價值1，000元的清盤優惠，另加每年8%的複合季度結算優惠。

此外，2017年1月31日，EPRT有限責任公司批准並向EPRT管理層成員和EPRT有限責任公司管理委員會一名成員頒發了未歸屬的B級單位，並批准並向EPRT有限責任公司經理和外部管理人員董事會成員頒發了未歸屬的D級單位。更多信息見注10-基於股權的賠償。

根據EPRT有限責任公司的業務協定，應按下列順序和優先順序向統一企業分發：

根據EPRT LLC經營協議，EPRT LLC的淨收益或損失以與上述分配分配類似的方式分配給A、B、C和D類單元的持有者。

2017年12月31日，EPRT有限責任公司完成了EPRT LLC重組，母公司Stonebriar Holdings、EPRT Management以及B類和D類單位的持有者將他們在EPRT LLC中的所有權益捐給了EPRT控股公司，以換取EPRT控股公司擁有與EPRT有限責任公司持有的權益相同的權益。截至上述日期，EPRT有限責任公司已成為EPRT控股公司的全資子公司。此外，EPRT控股公司於同日向EPRT管理公司的一名成員發放了500個未歸屬B級單位的新贈款。

2018年1月31日，Stonebriar控股有限公司(Stonebriar Holdings LLC)向EPRT控股公司提供了5000萬美元的直接股權捐款。EPRT控股公司利用這些收益償還倉庫票據上5 000萬美元的未清本金。

作為形成交易的一部分，EPRT有限責任公司從特拉華有限責任公司轉變為特拉華有限合夥公司，更名為基本財產公司L.P.，併成為經營夥伴關係。與EPRT有限責任公司轉變為特拉華有限合夥公司有關，EPRT控股公司在EPRT有限責任公司的權益被轉換為17，913，592個OP單元。在2019年7月完成第二次公開募股之前，向EPRT控股公司發放的業務股是公司合併財務報表中的非控制權權益。更多信息見注9-非控制利益。

本質屬性OP G.P.，LLC是本公司的全資子公司，是運營合夥公司的唯一普通合夥人。該公司將在首次公開發行中發行普通股、向Eldridge同時發行普通股、後續發行和自動取款機計劃的淨收益捐給運營夥伴關係，以換取相當於在每次交易中發行的普通股數量的若干操作單元。

在完成第二次發行之前，出售股票的股東交換了運營合夥公司的18，502，705個操作單元，以換取公司普通股的相同數量的股份。同時，作為出售股東之一的EPRT控股公司將其所持有的其餘553 847個操作單元分配給EPRT控股公司的前成員(“非控股操作股持有者”)。出售股票的股東隨後出售他們通過第二次發行而持有的所有普通股股份，因此在第二次發行完成後不再擁有公司普通股或持有操作股。

截至2019年9月30日，該公司持有79，672，970個操作單元，佔運營夥伴關係的98.3%。截至同日，非控股操作小組持有人共持有553，847個OP單位，佔營運合夥公司0.7%的權益。在第二次發行完成之前，EPRT控股公司和Eldridge持有的操作單元和由非控股OP單元持有人持有的操作單元在公司合併財務報表中作為非控制權益列示。

操作股的持有人有權按單位分配相當於公司普通股每股股利的股份，並有權將OP股贖回為現金，或在公司選舉時，按一對一的方式贖回公司普通股的股份，但這些操作股必須至少有一年未清償。在截至2019年9月30日的三個零九個月內，該公司宣佈

普通股每股0.22美元和0.65美元。向業務股股東分配的款項是與公司向普通股股東發放的現金紅利同時宣佈和支付的。

在IPO結束前，該公司通過了股權激勵計劃，該計劃規定授予激勵股票期權、不合格股票期權、股票增值權、限制性股票、限制性股票單位、其他股票獎勵、業績獎勵和LTIP單位。高級人員、僱員、非僱員董事、顧問、獨立承辦商及代理人如向本公司或公司任何附屬公司提供服務，均有資格獲得該獎項。根據股權激勵計劃，最多可發行355萬股股份，但須符合某些條件。2018年6月22日，該公司根據根據“證券法”向證交會提交的S-8表格(文件編號333-225837)上的登記聲明，登記了355萬股普通股，根據股權激勵計劃保留髮行。

2018年6月25日，根據股權激勵計劃，向公司董事、高管和其他僱員總共發行了691，290股未歸屬的限制性普通股。這些獎勵的期限從授予之日起計從一至三年不等，但須視個別受贈人通過適用的歸屬日期繼續向公司提供服務而定。

2019年1月，根據股權激勵計劃，向公司高管、其他僱員和一名外部顧問總共發行了46 368股未歸屬的限制性普通股。這些獎勵的期限從授予之日起計一年至四年不等，但須視個別受贈人通過適用的歸屬日期繼續向公司提供服務而定。公司估計根據股權激勵計劃授予的未歸屬限制普通股獎勵的授予日期公允價值，使用公司普通股在授予之日的平均市場價格。

2019年1月，公司董事會薪酬委員會根據股權激勵計劃，批准向公司高管提供119，085英鎊的目標撥款。

在這些獎勵中，75%是非歸屬股份單位的獎勵，其歸屬百分比和最終歸屬單位數將根據公司普通股的股東總回報(“TSR”)計算，而11家同行公司的TSR則是如此。支付計劃可以產生從0%到250%不等的歸屬百分比。TSR將根據截至2021年12月31日的20個交易日期間的平均收盤價計算，除以2019年1月1日終了的20個交易日期間的平均收盤價。目標

單位數是基於實現等於對等組的第50百分位數的TSR。公司在實現目標的基礎上記錄了這些TSR RSU的費用。

根據下列假設，採用蒙特卡羅模擬模型計算了TSR RSU的授予日期公允價值：

其餘25%的這些績效為基礎的RSU歸屬根據賠償委員會的主觀評價的個別接受者實現某些戰略目標。截至2019年9月30日，賠償委員會尚未確定與個別受援者實現戰略目標有關的具體業績指標。因此，這些獎勵既沒有服務開始日期，也沒有用於GAAP會計目的的授予日期，公司在截至2019年9月30日的三個月和九個月期間，記錄了這部分基於績效的RSU的賠償費用。

2019年6月，公司董事會賠償委員會批准向公司獨立董事發放11，500個RSU。這些獎勵全部由授予日期起一年的較早時間或在授予日期後舉行的第一次股東年度會議上全部授予，但須以個人接受者通過適用的歸屬日期繼續向公司提供服務為條件。公司使用授予日公司普通股的平均市場價格估算這些RSU的授予日期、公允價值。

下表提供了截至2019年9月30日和2018年9月30日止的9個月公司限制性股票獎勵和RSU活動的信息：

2017年1月31日，EPRT有限責任公司批准了B級和D級單位的發放，向EPRT管理層成員和EPRT有限責任公司管理委員會的一名成員頒發了8050個未歸屬的B級單位，並向EPRT有限責任公司經理和外部管理人員董事會成員發放了3 000個未歸屬的D級單位。B級和D級單位分期付款分成五期，從2017年3月30日開始，每一週年將持續到2021年3月30日。既得B級單位的持有者可於2024年3月30日起將B級單位投入使用。

2017年12月31日，在EPRT有限責任公司重組中，B類和D類單位的持有人將他們在EPRT LLC中的所有權益捐給EPRT控股公司，以換取EPRT控股公司的權益，這些權益與他們在EPRT有限責任公司持有的權益相同。EPRT有限責任公司的單位是在一對一的基礎上交換成EPRT控股公司的同等單位，具有相同的歸屬條件、分配權、優先權和收入分配權等。此外，EPRT控股公司於同日向EPRT管理公司的一名成員發放了500個未歸屬B級單位的新贈款。2017年12月31日授予的B類單元分五期發放，從2018年5月1日開始，每期持續到2022年5月1日，並享有與2017年1月31日授予的B類單位相似的權利。

在形成交易完成後，B類和D類單位繼續持有EPRT控股公司的既得利益和非既得利益，並間接持有EPRT控股公司持有的業務單位。

2019年7月22日，在完成第二次發售的同時，3 520個先前未歸屬的B類單位和1 200個以前未歸屬的D類單位按照授予協議的條款自動歸屬EPRT控股公司，這些單位代表所有剩餘的未歸屬的B類和D類單位。由於這一加速歸屬，公司在截至2019年9月30日的三個月內，將B類和D類單位的所有未確認的賠償費用記作一般和行政費用的合併業務報表。

下表列出截至9月30日、2019年和2018年9月30日終了的9個月內B類和D類單位活動的資料：

該公司估算了2017年1月31日和2017年12月31日授予員工的未歸屬B類和D類獎勵的授予日期公允價值以及截至2018年6月30日授予非僱員的D類獎勵的公允價值。自2018年7月1日起，該公司採用ASU 2018-07(見注2-重大會計政策摘要)，並隨後沒有重新計量在此日期之後授予非僱員的未歸屬的D類獎勵的價值。該公司對預期波動率的假設依據的是與投資於與該公司類似類型的房地產的上市公司的市場交易有關的每日曆史波動數據，以及一項調整，以説明公司槓桿與上市公司的差異。無風險利率假設是通過使用與每項裁決的預期歸屬期相同時期的美國國債利率來確定的。利用Finnerty模型計算銷售折扣。

該公司決定，2017年1月31日批出的未歸屬B級和D類單位的單位公允價值分別為323.65美元和152.16美元，2017年12月31日授予的未歸屬B類單位的單位公允價值為1，280.35美元。截至2018年7月1日，該公司確定，2017年1月31日授予非僱員的D級單位的單位公允價值為79.09美元。

該公司的投資財產是租賃給租户的長期經營租約，其中通常包括一個或多個更新選項。該公司的租約規定每年支付基本租金(一般按月分期支付)，並通常規定按固定合同條款或由於消費物價指數上漲而增加租金。實質上，所有的租約都是三重淨值，這意味着它們提供了

承租人須負責支付所有物業營運費用，包括維修費、保險費、水電費、物業税及(如適用的話)地租費用；因此，公司一般不負責與物業有關的修葺或其他資本開支，而三重淨值租契則有效，而在租約期滿時，承租人須負責將物業歸還公司，情況與接管物業的情況大致相同。公司的一些租約規定，如果公司希望出售受該租約約束的財產，它必須首先向承租人提供購買該財產的權利，其條款和條件與其打算接受的出售該財產的任何要約相同。

根據ASC 842，截至2019年9月30日為止，根據剩餘的不可取消經營租契收取的未來最低底價租金如下：

根據ASC 840，截至2018年12月31日，根據剩餘的不可取消的經營租賃條款，未來應收到的最低基本租金如下：

由於租約的續訂期可由承租人自行決定，上述各表列出了在最初不可取消的租賃期限內收到的未來最低基本租金付款。此外，未來最低租賃付款不包括可根據與履約門檻有關的規定向某些租户收取的或有租金，也不包括根據消費物價指數未來變動等項目而增加的年度租金。

截至2019年9月30日止的3個月和9個月的租賃收入固定和可變部分如下：

該公司有若干土地租賃、辦公租賃和其他設備租賃，這些租賃被歸類為經營租賃。2019年1月1日，該公司記錄了與這些經營租賃有關的480萬美元的使用權資產和租賃負債。該公司的ROU資產減少了10萬美元的應計租金費用，其中包括從應計負債和其他應付款中重新分類的約10萬美元，以及從無形租賃負債中重新分類的120萬美元淨租金，以及從無形租賃資產中重新分類的淨資產10萬美元，從無形租賃資產中重新分類的淨資產、累計折舊和攤銷淨額以及20萬美元的預付租賃付款。截至2019年9月30日，該公司的ROU資產和租賃負債分別為330萬美元和420萬美元。

用於衡量每項ROU資產和租賃負債的貼現率是根據公司的增量借款利率(“IBR”)計算的。該公司考慮到總的經濟環境及其歷史借款活動和各種融資和資產具體調整中的因素，以確保IBR適合於基礎租賃的預期用途。由於公司沒有選擇事後考慮，根據ASC 840確定的租約期限假設被結轉並用於計算根據ASC 842記錄的租賃負債。公司的某些土地契約提供更新期權，並根據相關的經濟因素進行評估，以確定是否合理地確定是否行使該選擇權。與公司合理確定的續約期有關的租賃付款(如果有的話)將包括在相應的租賃負債和ROU資產的計量中。

公司將其地面租賃的租金費用確認為財產費用的一部分，辦公租賃和其他設備租賃的租金費用作為其綜合業務報表中的一般和行政費用的一部分。在其中五處地面租賃物業中，公司作為建築物出租人的租約直接責成房屋承租人向地面出租人支付地租；根據ASC 840，這種地面租賃租金是在截至2018年9月30日的公司綜合業務報表中以淨額形式列報的。在2019年1月1日通過ASC 842後(見注2-重大會計政策摘要)，這些地面租賃租金不再以淨額列報，而是反映在公司截至2019年9月30日的三個月和九個月的綜合業務報表中。

下表列出截至2019年9月30日止的3個月和9個月的租金支出詳情：

在截至2018年9月30日的三個月和九個月內，該公司在財產支出中記錄了10萬美元和40萬美元地租費用，並在公司綜合業務報表中分別記錄了與其辦公室和設備租賃有關的10萬美元和10萬美元的租金費用。

截至2019年9月30日，在ASC 842項下，公司在直接負責支付的地面、辦公室和設備租賃項下應支付的未來租賃付款和根據該公司在未來五年及其後直接負責支付的地面經營租賃所應支付的未來租賃款項如下：

該公司採用了短期租賃政策選擇，因此，上表不包括公司或其租户在2019年12月31日前到期的土地租賃的最低基本現金租金。這種未來債務總額約為33 000美元。

截至2018年12月31日，根據ASC 840，公司在直接負責支付的地面租賃、辦公和設備租賃項下應支付的未來租賃付款以及根據地面經營租賃應支付的未來租賃付款，如果公司的租户在今後五年及其後直接負責支付，則如下：

截至2019年9月30日，該公司在按揭票據、償還債務或類似安排下仍有剩餘的承諾，向租户提供2 350萬美元，用於支付與從該公司租賃的財產有關的開發、建造和翻修費用。

在正常的業務過程中，公司可能會受到訴訟、索賠和監管事項的影響。沒有針對公司或其財產的重大法律或監管程序待決或已知。

在房地產所有權方面，公司可能對與環境問題有關的費用和損害承擔潛在責任。截至2019年9月30日，該公司尚未收到任何政府主管部門關於任何不遵守規定、責任或其他索賠的通知，也不知道任何其他環境狀況，認為這將對公司的經營結果產生重大不利影響。

該公司有一項根據“國內收入法典”(“401(K)計劃”)第401(A)節限定的明確的繳款退休儲蓄計劃。401(K)計劃適用於公司所有全職員工.本公司提供的現金供款相等於參加者提供的前3%合資格補償的100%，以及參與者所供的下2%合資格補償的50%。在截至9月30日、2019年和2018年的三個月內，該公司分別提供了約21，000美元和約14，000美元的相應捐款。在截至9月30日、2019年和2018年的9個月內，該公司提供了10萬美元的相應捐款。

該公司與其高管有僱傭協議。這些僱傭協議的初始期限為四年，並自動延長一年，除非任何一方提供不續約通知。這些協議規定了初始年度基薪和年度業績獎金。如果執行幹事的僱用在某些情況下終止，公司將負責支付終止前一年的任何年度業績獎金，如果沒有支付，則繼續支付相當於12個月基薪、每月償還12個月COBRA保險費的款項，以及在某些情況下，按比例發放終止年度的獎金。

公認會計準則根據用於計量公允價值金融工具的投入的可觀察性，建立了估值技術的層次結構。GAAP將基於市場或可觀察的投入確定為首選的價值來源，然後是在沒有市場投入的情況下使用管理假設的估值模型。

確定資產或負債在等級結構中的位置需要作出重大判斷，並考慮到資產或負債特有的因素。在公允價值計量的確定以公允價值層次不同層次的投入為基礎的情況下，整個公允價值計量所處的公允價值層次中的水平是以對整個公允價值計量具有重要意義的最低投入為基礎的。公司定期評估其等級披露，根據各種因素，有可能在不同時期對資產或負債進行不同的分類。然而，該公司預計級別之間的分類變化將是罕見的。

除了披露在資產負債表日必須以公允價值計量的資產和負債外，公司還必須披露所有金融工具的估計公允價值，即使它們在綜合資產負債表上沒有按公允價值列報。金融工具的公允價值是基於市場狀況和2019年9月30日和2018年12月31日的感知風險的估計。這些估計數需要管理層的判斷，可能並不代表資產和負債的未來公允價值。

賬面價值接近公允價值的金融資產和負債包括現金和現金等價物、限制性現金、預付費費用和其他資產中的應收賬款、淨負債、應付股息和應計負債以及其他應付款(不包括根據ASC 842和衍生金融工具記錄的公司租賃負債)。一般而言，這些資產和負債的期限較短，其賬面價值在合併資產負債表上接近公允價值。

該公司的固定利率應收貸款的估計公允價值是基於主要無法觀察的市場投入，例如利率和貼現現金流量分析，使用對未來現金流量、市場利率和信用利差的數額和時間的估計。這些衡量標準被歸類為公允價值層次中的等級3。公司認為其固定利率應收貸款的賬面價值接近公允價值.

2018年信貸機制和經修正的信貸機制下公司借款的估計公允價值是基於主要不可觀測的市場投入，如利率和貼現現金流量分析，使用了對未來現金流量、市場利率和信貸息差的數額和時間的估計。這些衡量標準被歸類為公允價值層次中的等級3。該公司認為，截至2019年9月30日和2018年12月31日，其在經修正的信貸機制下借款的賬面價值大致為公允價值。

根據主信託基金方案，公司擔保借款的估計公允價值是基於主要不可觀測的市場投入，例如利率和貼現現金流量分析，使用對未來現金流量、市場利率和信貸利差的數額和時間的估計。這些衡量標準被歸類為公允價值層次中的等級3。截至2019年9月30日公司的擔保借款，淨賬面價值為3.106億美元(不包括遞延融資費用淨額490萬美元)，公允價值估計為3.212億美元。截至2018年12月31日，該公司的有擔保借款的總賬面價值為5.151億美元(不包括淨遞延融資費用900萬美元)和估計公允價值5.206億美元。

該公司定期以公允價值計量其衍生金融工具。該公司衍生金融工具的公允價值是使用廣泛接受的估值技術確定的，包括對衍生金融工具預期現金流量的貼現現金流量分析。這一分析反映了衍生產品的合同條款，包括到期日，並使用了可觀察的基於市場的投入，包括利率市場數據和此類利率的隱含波動。雖然確定用於對衍生產品進行估值的大部分投入屬於在權威會計指導下的公允價值等級體系的第2級，但與衍生產品有關的信貸估值調整也使用了第3級投入，例如對當前信貸息差的估計，以評估違約的可能性。然而，截至2019年9月30日，對信貸估值調整對衍生金融工具總體估值的影響的重要性進行了評估，並確定這些調整對衍生金融工具的總體估值沒有重大影響。因此，確定整個衍生金融工具應歸入公允價值等級的第2級。截至2019年9月30日，該公司估計其利率互換合同的公允價值為600萬美元。

該公司在非經常性基礎上以公允價值衡量其房地產投資。這些房地產投資的公允價值是根據截至所述日期的下列投入水平確定的：

在截至2019和2018年9月30日的9個月內，Eldridge的一家子公司向該公司提供了某些財務和信息技術服務。該公司在截至2019年9月30日和2018年9月30日的3個月和9個月期間，為這些服務支付了少量費用，這些費用包括在公司綜合業務報表中的一般和行政費用中。如果這些服務是由不相關的當事方提供的，Eldridge的附屬公司提供的服務的費用可能會有所不同。

在截至2018年9月30日的9個月內，該公司向eldridge的一家子公司發行並償還了短期債券。見注7-應付給有關各方的票據，以獲得更多信息。

2019年5月，該公司以20140萬美元的價格，從Eldridge的一家子公司回購了其A類債券2016-1票據的一部分，面值為2億美元。更多信息見注6-擔保借款。

公司已於2019年9月30日之後，以表格10-Q提交本季度報告，評估所有已發生的事件和交易，並確定沒有發生過任何需要這樣做的事件。

對合並財務報表中披露的信息進行調整，但下文披露的情況除外，並在合併財務報表的其他説明中披露。

該公司在ATM計劃下又出售了1，359，739股普通股，每股加權平均價格為24.05美元，籌集了3，270萬美元的總收入。

在這份10-Q表格的季度報告中，我們指的是馬裏蘭公司基本財產信託公司及其合併子公司，包括其運營夥伴關係、基本財產公司L.P.，稱為“我們”、“我們”、“我們”或“公司”，除非我們特別聲明或上下文另有説明。基本財產不動產信託有限責任公司(“EPRT LLC”)與EPRT控股有限公司(“EPRT控股公司”)一起被稱為“前身”，前稱SCF不動產資本有限責任公司。

本季度報告載有經修正的1933年“證券法”(“證券法”)第27A節和經修正的1934年“證券交易法”(“交易法”)第21E節所指的前瞻性陳述。特別是，與我們的業務和增長戰略、投資、融資和租賃活動以及業務趨勢有關的報表，包括長期市場趨勢、獨立、單租户物業的淨租賃，都包含前瞻性的陳述。在本季度報告中使用的“估計”、“預期”、“預期”、“相信”、“意圖”、“可能”、“意志”、“應當”、“尋求”、“大約”、“計劃”和這些詞語的變化，以及類似的詞語或短語，是對未來事件或趨勢的預測，不只是與歷史問題有關的，是為了確定前瞻性的陳述。你也可以通過討論管理的戰略、計劃或意圖來識別前瞻性的陳述.

前瞻性陳述涉及已知和未知的風險和不確定因素，這些風險和不確定性可能導致我們的實際結果、業績或成就與此類前瞻性陳述所表達或暗示的運營結果或計劃的結果大不相同；因此，你不應將前瞻性陳述作為對未來事件的預測。前瞻性陳述取決於假設、數據或方法，這些假設、數據或方法可能不正確或不準確，而且可能無法實現。我們並不保證所描述的事務和事件將按所描述的方式發生(或它們將發生在任何情況下)。除其他外，下列因素可能導致實際結果和未來事件與前瞻性聲明中提出或設想的大不相同：

我們告誡你不要過分依賴前瞻性的陳述，這些陳述只在本季度報告的日期發表。儘管前瞻性陳述反映了我們的誠信信念，但它們並不能保證未來的表現.我們否認任何公開更新或修改任何前瞻性聲明以反映

基本假設或因素、新信息、數據或方法、未來事件或其他變化，除非法律要求。

由於我們在高度競爭和迅速變化的環境中運作，新的風險不時出現，管理層不可能預測所有這些風險，管理層也無法評估所有這些風險對我們業務的影響，也無法評估任何風險或風險組合在多大程度上可能導致實際結果與任何前瞻性陳述中所載的結果大不相同。鑑於這些風險和不確定性，投資者不應過分依賴前瞻性聲明來預測實際結果。

我們是一家內部管理的房地產公司，主要是收購、擁有和管理單一租户的物業，這些物業是長期出租給以服務為導向或以經驗為基礎的中型市場公司的。我們有一個多樣化的投資組合，重點是出租給企業租户的物業，如餐館(包括快速服務、休閒和家庭用餐)、洗車、汽車服務、醫療服務、便利店、娛樂、幼兒教育以及健康和健身。我們通常獲得和租賃獨立的、單租户的商業房地產設施，在那裏，租户為其客户提供服務，並開展對租户的銷售和利潤產生至關重要的活動。

我們於2018年1月12日組建為馬裏蘭公司。我們已選擇在2018年12月31日終了的一年中作為聯邦所得税的REIT徵税，我們相信，我們目前的組織和運作狀況以及預期的分配將使它能夠繼續這樣做。

2018年6月25日，根據美國證券交易委員會(SEC)根據“證券法”向美國證券交易委員會(SEC)提交的一份表格S-11(文件號333-225215)的註冊聲明，我們完成了我們的首次公開發行(IPO)，即我們的普通股32，500，000股的首次公開發行(IPO)，每股面值為0.01美元，首次公開發行價格為每股14.00美元。2018年7月24日，我們又發行了2，772，191股普通股，發行價為每股14.00美元，原因是我們部分行使了授予IPO承銷商的選擇權。在扣除承銷折扣、佣金和其他費用後，IPO和向承銷商發行股票的淨收益為4.587億美元。我們的普通股在紐約證券交易所上市，代號為“EPRT”。

在IPO完成之前，我們進行了一些旨在促進IPO完成的形成交易(“形成交易”)。除其他事項外，2018年6月20日，EPRT有限責任公司從一家特拉華有限責任公司轉變為特拉華有限合夥公司，更名為基本財產公司L.P.(“運營夥伴關係”)，併成為我們基本持有所有資產並開展業務的子公司。在完成組建交易之前，EPRT LLC是EPRT Holdings的全資子公司(與“前身”EPRT LLC一起)，EPRT控股公司在經營夥伴關係中獲得了17 913 592個有限合夥權益單位(“OP Unit”)，這與EPRT有限合夥公司轉換為特拉華有限合夥公司有關。本質屬性OP G.P.，有限責任公司，我們的全資子公司，成為唯一的一般合夥人的經營夥伴關係，以完成我們的首次公開募股。

在完成首次公開募股的同時，我們從Eldridge Industries，LLC(“Eldridge”)的一家子公司獲得了1.25億美元的投資，包括我們普通股的7，785，611股和1，142，960股的私人配售(“並行私募”)。我們在首次公開募股中發行了43 057 802股普通股的淨收益(包括承銷商根據承銷商部分行使購買更多股份的選擇權而發行的股份)，以及將普通股同時私人安放給經營夥伴關係，以換取同樣數量的操作股。

2019年3月18日，我們根據根據“證券法”向證券交易委員會提交的表格S-11(文件編號333-230188和333-230252)上的登記聲明，完成了1403萬股普通股的後續公開發行(“後續發行”)，其中包括承銷商根據購買額外股票的選擇權購買的183萬股普通股，發行價為每股17.50美元。在扣除承銷折扣、佣金和其他費用後，後續發行的淨收益為2.346億美元。

2019年7月22日，Eldridge的附屬公司EPRT控股和安全福利人壽保險公司(合為“出售股東”)完成了第二次公開發行(“第二次發行”)26，288，316股普通股，其中3，428，910股與購買更多股份的選擇權有關。在完成第二次發行之前，出售股票的股東交換了運營合夥公司的18，502，705個OP單位，以換取我們普通股的相同數量的股份。據公司所知，在

第二次發行時，出售的股東不再擁有本公司的任何普通股或經營合夥公司的經營單位。截至2019年9月30日，共有553，847個部隊未完成。

在2019年8月，我們建立了一個“在市場上”的股票分配計劃(“ATM計劃”)，通過該計劃，我們可以不時公開發行和出售我們普通股的股票，其總總銷售價格高達2億美元。截至2019年9月30日，我們在ATM計劃下出售了3，344，805股普通股，每股加權平均價格為22.42美元，創造了7，500萬美元的總收入。

我們通常以三重淨值的長期租賃方式將我們的每一套房產出租給一位租户，我們主要通過每月租賃付款或基本租金從佔用我們房產的租户那裏獲得我們的現金。截至2019年9月30日，我們有917個房地產投資組合(包括一個未開發的地塊和五個確保我們對應收抵押貸款進行投資的房地產)，由租户、行業和地理進行多樣化，按年計算的基本租金為1.385億美元，佔100.0%。

實質上，我們所有的租約都規定定期提高合同租金。截至2019年9月30日，按年計算基準租金的98.3%的租契，為日後的基本租金加幅，一般由1%至4%不等，加權平均每年加幅相當於基準租金的1.6%。截至2019年9月30日，按年率計算的基本租金的93.0%為三重淨值，這意味着我們的租户負責與租賃財產有關的所有運營費用，如維修、保險、公用事業和税務費用(包括因通貨膨脹而可能造成的費用增加)。我們餘下的租約是“雙網”租契，租客負責某些開支，例如税項和保險，但我們仍須負責其他開支，這些開支一般與日後租用物業所需的維修及結構部件更換有關。此外，我們還會承擔與我們的空置物業相關的物業級費用，我們偶爾也會招致房客沒有支付的名義物業級費用，例如定期對我們的物業進行實地視察的費用。我們目前預計不會產生重大的資本支出或財產成本。由於我們的物業主要是單租户物業，而這些物業一般須以長期租約為準，因此，我們毋須在物業上進行任何重要的租賃活動。截至2019年9月30日，我們租契的加權平均剩餘年期為14.4年(以年化基準租金計算)，不包括尚未行使的續期選擇，按年計基準租金的3.1%應歸於1月1日前到期的租約。, 2024年更新方案可由我們的租户在其基本租賃期限屆滿時選擇行使。我們為租客續期提供選擇的租約，一般規定在任何續期期間，定期提高合約租金，與租約初期適用的租值相同。

截至2019年9月30日，61.7%的年化基礎租金歸因於總租賃，我們已從賣方那裏購買了多處房產，並根據主租約將其租回賣方。由於物業通常是以“全部或不租”的方式出租，這種結構防止租户選擇“櫻桃採摘”地點，在那裏，房客單方面放棄表現不佳的物業，同時維持其對錶現良好的物業的租賃權益。

我們尋求通過債務和股本的結合，以及我們沒有分配給股東的業務現金來獲得房地產。在首次公開募股之前，我們主要的機構資本提供者Eldridge向我們提供了房地產投資所需的股本。通過首次公開募股、後續發行和自動取款機計劃，我們在最初的私人機構股本資本中增加了公共股本，以促進我們的增長。此外，我們還利用IPO和並行私募基金的淨收益來償還發行給Eldridge的一家子公司的期票，而Eldridge在IPO之前一直是我們債務資本的主要來源。從歷史上看，在積累了足夠大和多樣化的房地產後，我們通常會通過我們的總信託融資計劃(“主信託融資計劃”)發行長期固定利率債務來進行再融資，具體如下所述。

2018年6月，我們進入了一個循環信貸機制(2018年信貸貸款機制)，為我們的短期債務資本要求提供可利用的資金，詳情如下。在2019年4月，我們簽訂了一項重報的信貸協議(“經修訂的信貸安排”)，重申2018年信貸貸款機制的條件，以增加我們可獲得的最高循環信貸承諾(“循環信貸貸款”)，並允許通過定期貸款(“定期貸款安排”)產生長期債務。

隨着時間的推移，我們可能獲得額外的長期債務資本與未來的債務發行通過我們的總信託融資計劃。此外，未來的債務資本來源可能包括向保險公司、銀行和其他來源的定期借款、單一資產抵押貸款和cmbs貸款，並可能為我們提供機會，以降低我們的融資成本，並使我們的債務資本來源進一步多樣化。隨着時間的推移，我們可能會選擇發行優先股作為我們整體籌資戰略的一部分。由於我們的未償債務到期，我們可以在到期時再融資，也可以選擇使用循環信貸機制下的現金和現金等價物或借款來償還。管理層認為，我們的業務產生的現金、2019年9月30日的現金和現金等價物、循環信貸機制以及我們獲得潛在額外資金來源的機會，將足以在可預見的未來為我們的業務提供資金，並使我們能夠獲得我們目前已作出承諾的房地產。

通過尋求將長期租約的預期現金流入與長期固定利率債務的預期現金流出相匹配，我們尋求“鎖定”，只要在經濟上可行，租約上的預定現金流入與債務上的現金流出之間的預期正差。這樣，我們力求減少利率上升會對我們的業務結果產生不利影響的風險。我們可以利用各種金融工具來減輕利率波動對我們現金流量和收益的影響，包括套期保值戰略，例如利率互換和上限，這取決於我們對利率環境以及這些戰略的成本和風險的分析。儘管我們不需要維持特定的槓桿率，也可能無法這樣做，但隨着時間的推移，我們通常打算將淨債務水平(包括追索權和非追索權借款以及任何未償還的優先股發行)設定為低於6倍於我們年度調整後的EBITDAre(如下所定義)的不受限制的現金和現金。

隨着我們擴大房地產投資組合，我們打算管理我們的長期債務期限，以降低我們的大量債務在未來任何一年到期的風險。在2019年5月，我們利用可變利率定期貸款機制全額借款2億美元，並在隨後的交易中回購了以前在我們的主信託基金計劃下發行的2億美元的票據。我們還簽訂了利率互換協議，以便有效地確定我們在定期貸款貸款機制下所支付的借款利率。截至2099年9月30日，我們最近的重大債務期限是根據總信託基金計劃發行的債券本金總額為7 050萬美元，這些債券將於2046年11月到期，但需要在2021年10月之前每月支付本金和利息，在2021年11月到期的本金淨額為6 850萬美元。在循環信貸機制下，截至2019年9月30日，我們有1.55億美元的未償借款，未使用的借款能力為2.45億美元，截至同日，根據定期貸款機制，我們有2億美元的未償本金借款。

截至2019年9月30日，我們的投資組合中有18億美元的淨投資，其中包括對917個房地產的投資(包括一個未開發的地塊和五個確保我們對應收抵押貸款進行投資的房地產)，按年計算的基本租金為1.386億美元-大部分來自我們的投資組合-我們所有的現金都來自我們的投資組合。

我們的短期流動資金需求主要包括支付營運費用所需的資金，包括未償還債務的本金和利息，以及為我們的投資組合和經營業務提供服務的一般和行政費用。由於我們的入住率很高，而且我們的租約基本上都是三重淨值的，因此我們的租户通常負責與他們向我們出租的財產有關的維修、保險和財產税。當物業因租客違約或租期屆滿而空置而沒有租客續期或重租時，我們招致租客未繳付的物業費用，以及在尋找替代租客所需的時間內所產生的物業費用。截至2019年9月30日，我們所有的房產都沒有空置，而且都要租出一份租約(不包括一個未開發的地塊)，佔總入住率的100.0%。我們期望在出售空置物業以供出租期間，不時會招致一些物業成本。此外，如果我們相信房客很可能會在還清房產税之前將物業騰空，我們可能會確認某些物業成本的支出，例如欠繳的房地產税。這類物業成本的數額可根據物業空置的時間和表現欠佳的物業數目而有所不同；不過，我們預計這些成本不會對我們的運作造成重大影響。有時，我們也可能出售不再符合我們長期投資目標的房產.

我們的短期流動資金需求還包括與我們的12處物業相關的資金需求，在這些房產中，我們已同意提供建築融資或償還房客的某些開發、建築和翻修費用，以換取合同規定的利息或租金，這些利息或租金通常與我們的資金成比例增加。截至2019年9月30日，我們已同意提供建築融資或償還租户的某些開發、建築和翻修費用，總額為6 450萬美元，截至同一日期，我們已為這項承諾提供了4 100萬美元。我們預計將在2020年12月31日前為這一承諾的餘額提供資金。

此外，截至2019年11月1日，我們正按合同購買35處房產，總買價為5 940萬美元，但須完成盡職調查程序和慣常的結賬條件。我們期望滿足我們的短期流動性要求，包括我們對未來潛在收購的投資，主要來自現金和現金等價物、經營活動的淨現金以及循環信貸貸款機制下的借款。

我們的長期流動資金需求主要包括購買更多物業和償還債務所需的資金.我們期望通過各種資金來源滿足我們的長期流動性要求，包括經營活動中的淨現金、循環信貸貸款機制下的借款、未來融資、根據我們的atm計劃出售普通股、選擇出售我們的財產以及其他有擔保和無擔保的借款(包括根據主信託基金計劃可能發行的債券)。然而，在任何時候，都可能有一些因素可能對我們獲取這些資本來源的能力產生重大和不利的影響，包括在整個股票和信貸市場的不利條件、我們的槓桿程度、我們的未支配資產基礎、我們的貸款人施加的借款限制、REITs的一般市場條件、我們的經營業績、流動性和市場對我們的看法。我們的商業策略能否成功，在很大程度上取決於我們能否獲得這些不同的資金來源。

另外一個流動性需求是為作為REIT的税收資格要求之一的分配提供資金。在截至2019年9月30日的9個月內，我們董事會宣佈每股普通股的現金分配總額為0.65美元。操作單元的持有者有權按單位分配，相當於我們每股普通股支付的分配額。在截至2019年9月30日的9個月內，我們向普通股東和操作股股東支付了4630萬美元的分配款，截至2019年9月30日，我們記錄了支付給普通股股東和操作股股東的1770萬美元分紅。為了繼續符合税收資格，我們必須每年向股東分配至少90%的REIT應納税收入，而不考慮支付的股息扣除額，不包括任何淨資本收益。由於這一要求，我們不能像其他非REIT實體那樣依賴留存收益來滿足我們的業務需求。如果我們沒有足夠的資金從我們的業務，以滿足我們的業務需要，我們將需要找到其他方式來滿足這些需要。除其他外，這些選擇可能包括出售房產(無論出售價格是否最優，還是以其他方式滿足我們的長期戰略目標)、增加負債或在公共或私人交易中發行股本證券。這些潛在資金來源的條件的可得性和吸引力是無法保證的。

截至2019年9月30日，SCF RC Funding I LLC、SCF RC Funding II LLC和SCF RC Funding III LLC(統稱為“主信託發行者”)均為運營夥伴關係的間接全資子公司，它們已發行了應付的淨租賃抵押債券(“債券”)，總本金餘額為5.092億美元。在2019年5月，我們回購了2億美元的債券，截至2019年9月30日，我們有3.106億美元的未償還本金。債券由主信託發行者擁有的所有資產擔保。我們提供有關抵押物業的物業管理服務，並根據截至2017年7月11日的經修訂及重述的物業管理及維修協議，由主信託發行者、經營合夥(作為物業經理及特別服務機構)、米德蘭貸款服務(MIDLAND Loan Services)、中國人民銀行(PNC)、全國協會(National Association)的一個分部(作為後備經理)及N.A.的花旗銀行(作為契約受託人)提供物業管理服務。

從2016年開始，根據該方案發行了兩批債券，每一批由兩類組成：(I)自2019年9月30日起由SCF RC Funding I LLC和SCF RC Funding II LLC發行的票據(“2016-1系列票據”)，本金總結餘總額為2.691億美元，淨總本金餘額為7，050萬美元(在落實我們重新購買的票據後)；(Ii)SCF RC Funding I LLC、SCF RC Funding II LLC和SCF RC Funding III LLC最初發行的票據(“2017-1期票據”)，截至2019年9月30日，總本金餘額為2.4億美元。債券是所有總信託發行者的共同義務。

根據我們的總信託基金計劃發行的票據，對主信託發行者擁有的所有財產和相關的租約都有留置權。我們的房地產投資組合中有很大一部分作為抵押，作為我們的主信託基金計劃下未償還的借款的抵押品。截至2019年9月30日，我們已在主信託基金項目下認捐356處房產，淨投資金額為6.119億美元。管理我們的主信託融資計劃的協議允許在一定條件下不時更換房地產抵押品。

如果沒有計劃通過主信託融資計劃發行額外的長期債務，我們就不需要在現有的抵押品池中增加資產或替代抵押品。我們可以自願選擇在抵押品池中替代資產，但須符合旨在保護抵押品池的規定條件，即要求替代資產具有同等或更大的屬性，例如：資產的公允價值、每月支付租金、剩餘租賃期限和加權平均承保比率。此外，我們可以出售表現不佳的資產，並將收益再投資於新物業。任何替代和出售都受到擔保品池的35%的總體限制，通常在每次新發行時重新設置，除非替代或出售是基於信用或風險的，在這種情況下沒有限制。

我們的現金流量的很大一部分是由組成我們的主信託基金計劃的特殊目的實體產生的。在截至2019年9月30日的三個月內，主信託基金方案在支付償債、償債和託管人費用後的超額現金流量共計530萬美元，現金收款額為1 450萬美元，相當於還本付息的比率(按方案文件的定義)為1.52比1。如果抵押品池產生的每月償債覆蓋率(按方案文件的定義)低於或等於1.25比1，則主信託基金實體的超額現金流量將存入一個準備金賬户，用於支付票據上的款項，在有短缺的情況下；如果抵押品池產生的三個月平均償債覆蓋率低於或等於1.15比1，則主信託基金方案實體的超額現金流量將適用於票據的早期攤銷。如果我們在主信託基金計劃中持有的財產產生的現金需要存入準備金賬户或用於票據的早期攤銷，這將減少我們可用的現金數額，並可能限制或消除我們向共同股東分配資金的能力。

債券要求每月支付本金和利息。B類債券的本金及利息的支付，從屬於任何甲類債券的本金及利息的支付。2016-1套債券將於2046年11月到期，截至2019年9月30日，加權平均年利率為4.69%。不過，2016至1號債券的預計還款日期為2021年11月，如該批債券在預期還款日期或之前仍未全數償還，則債券將開始累積額外利息。系列2017-1期債券將於2047年6月到期，截至2019年9月30日，加權平均利率為4.17%。不過，“2017至1號債券”的預計還款日期為2024年6月，如該批債券在預期還款日期或之前仍未全數償還，則債券將開始累積額外利息。

2016-1系列債券可在2021年11月預期還款日期之前24個月或之後的任何時間全部或部分地自願預付，而無須支付全部款項。自願預付款項可在預期還款日期之前24個月前支付，但須支付全部款項。

2017-1系列債券可在2024年6月預期還款日期之前31個月或之後的任何時候全部或部分自願預付，而無須支付全部款項。自願預付款項可在預期還款日期前31個月前支付，但須支付全部款項。

除其他事項外，如總信託發行人在到期時未能支付該等債券的利息或本金，或在符合證明該等債券或按揭財產抵押品的文件所載的關鍵性契諾的情況下，或如發生破產或其他破產事件，則會發生失責事件。根據主信託契約，我們有多項主信託簽發人契約，包括規定須向總信託發行人繳付任何税項及其他費用，並須符合指明的保險規定。我們亦須確保我們的物業的所有用途及運作，在所有重要方面均符合所有適用的環保法例。截至2019年9月30日，我們在實質上遵守了所有這些公約。

截至2019年9月30日，在2019年剩餘時間內，根據總信託基金方案發行的票據的預定本金償還額減去我們回購的票據上將收到的金額，為120萬美元。我們期望主要通過我們從經營活動中獲得的淨現金來滿足這些償還要求。

2018年6月25日，我們通過我們的經營夥伴關係，與一批貸款人一起進入2018年信貸機制，提供高級無擔保循環信貸，初始初始本金總額最高可達300億美元。巴克萊銀行，花旗全球市場公司。高盛美國銀行(GoldmanSachsBankUSA)是該基金的聯合牽頭機構，巴克萊銀行(BarclaysBankPLC)擔任行政代理

2019年4月12日，我們通過我們的業務夥伴關係，與一批貸款人一起加入了經修正的信貸機制，修訂並重申2018年信貸機制，以便通過循環信貸機制將循環貸款的初始初始本金總額提高到4000萬美元，並允許通過定期貸款機制增加2億美元的定期貸款。根據循環信貸機制，截至2019年9月30日，我們有1.55億美元的未償借款和2.45億美元的未用借款能力。此外，截至2019年9月30日，我們在定期貸款機制下有2億美元的未償本金借款。

循環信貸貸款自修訂之日起，有效期為四年，業務夥伴關係可在某些條件下行使最多12個月的延期選擇，定期貸款貸款機制的期限從修訂後的協議生效之日起計為5年。循環信貸機制和定期貸款貸款機制下的貸款最初以適用的libor的年利率加上適用的保證金(適用的保證金在循環信貸機制和定期貸款機制之間不同)支付利息。適用的libor為利率，其期限相當於適用於相關借款的利息期。適用的保證金最初將是一個根據槓桿定價網格設定的價差。在運營夥伴關係的選舉中，從標準普爾全球評級公司(S&P Global，Inc.)旗下的標準普爾全球評級處(S&P Global，Inc.)獲得投資級企業信用評級。(“標準普爾”)或穆迪投資者服務公司(Moody‘sInvestors Services，Inc.)(“穆迪”)，適用的保證金將是根據標準普爾和/或穆迪的公司信用評級設定的息差。經修正的信貸安排在任何時候都是免費預付的，如果借款超過借款基數或貸款限額，則必須支付。經營夥伴關係可向循環信貸貸款機制再借款，但不得從定期貸款機制借款。營運合夥須在經修訂的信貸設施的整個期間，根據其對循環信貸設施的使用情況，繳付循環信貸費用，利率取決於在我們從標準普爾或穆迪獲得投資級公司信用評級之前的期間內使用循環信貸機制的比率，而在適用的情況下，利率應以標普及/或穆迪的公司信用評級為基礎。, 我們得到這樣的評價。運營夥伴關係必須支付定期貸款機制從2019年4月12日至2019年5月14日這段期間的定期貸款費用。經修訂的信貸機制具有手風琴功能，在符合某些條件的情況下，最高可獲得的貸款(通過增加循環承諾或增加定期貸款)最多增加2億美元。

經營合夥是經修訂的信貸安排下的借款人，而我們及經營合夥的每一附屬公司，如對合資格的不動產資產擁有直接或間接權益，均是經修訂的信貸安排下的擔保人。

我們須遵守經修訂的信貸安排下的財務契約，包括維持：將總綜合槓桿比率限制在不超過我們某些資產總價值的60%(包括未支配現金及現金等價物、不動產資產價值、應收按揭票據及高達1，000萬元的建築或重建費用)(“綜合資產總額”)，並在選舉後連續兩季提高至65%，每一季的固定收費覆蓋率最少為1.50x；在修訂信貸安排之日，至少佔我們有形淨資產75%的合併有形淨資產加上未來淨資產收益的75%；綜合擔保槓桿比率不超過我們綜合資產總額的50%；有擔保追索權債務比率不超過我們合併總資產的10%；未支配槓桿比率不超過我們合併未支配資產的60%，在我們選舉中連續兩個季度提高到65%，每次都是在重大收購之後連續兩個季度；未支配利息覆蓋率至少為1.75倍。

修正後的信貸安排限制了我們在某些情況下向股東支付分配款項的能力。不過，我們可能會在有需要的範圍內，根據經修訂的一九八六年“國內收入守則”，作出分配，以維持我們作為區域投資信託基金的資格。經修訂的信貸安排載有若干額外的契約，除例外情況外，限制或限制我們的負債和留置權、資產處置、與聯營公司的交易、合併和基本改變、修改組織文件、改變財政期間、投資、負質押條款和業務範圍及REIT資格。

以下對現金流量變化的討論包括公司和前任公司在所述期間的總體結果。

截至2019年9月30日，我們有現金和現金等價物2340萬美元，限制性現金280萬美元，而2018年9月30日分別為7330萬美元和80萬美元。

在截至2019年9月30日的9個月內，業務活動提供的現金淨額為6 090萬美元。我們從經營活動中獲得的現金流量主要取決於我們的投資組合的佔用水平、租約中規定的租金費率、租金的可收取性、我們的業務費用水平以及其他一般和行政費用。現金流入與為非現金項目調整的淨收入6 110萬美元(淨收入3 340萬美元調整為非現金項目，包括有形、無形和使用權房地產資產的折舊和攤銷、遞延融資費用和其他資產的攤銷、有擔保借款的回購損失、不動產減值備抵、不動產處置收益、淨租金、直線應收租金、權益補償費用和租户信貸租金收入調整數2 770萬美元)以及應計負債和其他應付款增加150萬美元。這些現金流入被預付費用和其他資產增加160萬美元部分抵消。

在截至2019年9月30日的9個月內，用於投資活動的淨現金為4.254億美元。我們用於投資活動的現金淨額通常用於為我們在房地產方面的投資提供資金，包括資本支出、在建工程的發展和應收貸款投資，由處置我們貸款的房地產和本金以及直接融資租賃應收款提供的現金抵消。用於投資活動的現金包括4.045億美元用於房地產投資，包括資本支出，1 240萬美元用於在建工程，5 890萬美元用於應收貸款，200萬美元用於租賃獎勵，400萬美元用於未來房地產投資的存款。這些現金流出額被5 170萬美元的投資銷售收入、減除處置費用和470萬美元我們貸款和直接融資租賃應收款的本金收入部分抵消。

在截至2019年9月30日的9個月內，融資活動提供了3.745億美元的淨現金，涉及以下發行普通股和通過我們的自動取款機方案的現金流入3.098億美元；2018年信貸機制和循環信貸貸款機制下的2.78億美元借款；定期貸款機制下的2億美元借款；以及我們回購的主信託資金票據本金140萬美元。這些現金流入被以下因素部分抵消：20140萬美元流出用於回購主信託資金票據、支付與經修訂的信貸機制有關的遞延融資費用250萬美元、600萬美元償還有擔保借款本金、1.57億美元用於2018年信貸機制和循環信貸機制的償還、支付4 630萬美元股息和160萬美元與以下項目和自動取款機方案有關的發行費用。

在2018年9月30日終了的9個月內，業務活動提供的淨現金為2 880萬美元。現金流入與為非現金項目調整的淨收入3 190萬美元(淨收入1 230萬美元調整為非現金項目，包括有形和無形房地產資產的折舊和攤銷、遞延融資費用和其他資產的攤銷、不動產減值備抵、不動產處置收益、淨收入、直線應收租金、基於權益的補償費用和可疑賬户備抵額1 960萬美元)以及預付費用和其他資產減少20萬美元。這些現金流入被應計負債和其他應付款減少330萬美元部分抵消。

截至2018年9月30日的9個月內，用於投資活動的淨現金為3.717億美元。用於投資活動的現金包括3.876億美元用於我們在房地產方面的投資，包括資本支出，1 430萬美元用於在建工程，1 040萬美元用於應收貸款，30萬美元用於租賃獎勵，增加20萬美元用於預期的房地產投資。這些現金流出額被4 090萬美元的投資銷售收入、減除處置費用後的收益以及10萬美元的貸款和直接融資租賃應收款本金收款部分抵消。

2018年9月30日終了的9個月期間，籌資活動提供的淨現金為3.976億美元，涉及IPO普通股發行帶來的現金流入4.642億美元(包括通過購買增發股票的期權發行的股票)、普通股同期私募基金提供的1.09億美元、操作股同時私募基金提供的1 600萬美元、向相關各方發行的票據所產生的1.54億美元和對前任的5 000萬美元資本捐款。這些現金流入被支付了240萬美元的首次公開發行費用、3.84億美元應付給有關各方的票據本金、590萬美元償還擔保借款本金和支付了330萬美元與2018年信貸機制有關的遞延融資費用而部分抵消。

此外，我們可能會承諾購買與我們的業務有關的貨物和服務。這些承諾一般有一年或一年以下的期限，並反映出與我們的歷史支出相當的支出水平。

我們從2018年12月31日終了的應税年度開始，選擇作為聯邦所得税的REIT徵税；因此，我們一般不需要繳納聯邦所得税，只要我們將所有不考慮股息扣除的REIT應税收入分配給我們的股東。

根據美國普遍接受的會計原則編制財務報表(“公認會計原則”)要求我們的管理層在適用會計政策時使用判斷，包括作出估計和假設。除其他外，估計和假設包括對我們的財產的公允價值和使用壽命的主觀判斷，以便進行折舊和租賃分類、應收賬款的可收性和資產減值分析。我們根據當時所掌握的最佳資料、我們的經驗，以及相信在當時情況下是合理的其他各種假設，作出估計。這些估計影響

報告的資產和負債數額、財務報表之日或有資產和負債的披露以及報告所述期間的收入和支出數額。如果我們對與各種交易或其他事項有關的事實和情況的判斷或解釋不同，則可能採用不同的會計方法，從而導致合併財務報表的列報方式不同。我們不時地重新評估我們的估計和假設。如果估計數或假設與實際結果不同，則在以後各期作出調整，以反映對固有不確定事項的更多當前估計和假設。我們的關鍵會計政策摘要載於我們2018年12月31日終了的財政年度10-K表的年度報告中，該報告的標題是“管理層對財務狀況和經營結果的討論和分析”。在本季度報告所述期間，我們沒有對這些政策作任何實質性修改，但以下情況除外：

在正常的業務過程中，我們使用衍生金融工具，其中可能包括利率互換、上限、期權、下限和其他利率衍生合約，通過降低部分浮動利率債務的現金流變化風險，保護我們免受利率的不利波動。符合這些套期保值標準的工具在衍生合同開始時被正式指定為套期保值。我們將所有衍生品按公允價值記錄在合併資產負債表上。衍生產品公允價值變動的會計核算取決於衍生產品的預期用途，是否選擇在套期保值關係中指定衍生產品，是否適用套期保值會計，以及套期保值關係是否符合套期會計的適用標準。被指定為對衝預期未來現金流或其他類型預測交易的可變性風險敞口的衍生品，被認為是現金流量對衝。套期保值會計一般將套期保值工具上的損益確認時間與確認套期保值資產或負債公允價值的變化相匹配，這些變化可歸因於公允價值對衝中的對衝風險或現金流量對衝中對衝預測交易的收益效應。我們還可能簽訂旨在經濟上對衝某些風險的衍生合同，即使對衝會計不適用，或者我們選擇不適用對衝會計。

這些衍生工具的公允價值隨後變化的會計核算，取決於每一種衍生品是否都設計好，是否有資格進行套期保值會計處理。如果指定了某一衍生產品並有資格進行現金流量對衝會計處理，該衍生產品的估計公允價值的變化將在綜合收入綜合報表中的其他綜合收益(損失)中記錄，但以其有效性為限。衍生工具公允價值變動的任何無效部分都會立即記錄在收益中。如果我們選擇不採用套期保值會計處理(或不符合套期保值條件的衍生工具)，這些衍生工具的公允價值的任何變化將立即在合併業務報表中的衍生工具收益(損失)中得到確認。

2016年2月，財務會計準則委員會(“財務會計準則委員會”)發佈了“2016-02年會計準則更新”(“ASU”)，“租賃”(主題842)(“ASU 2016-02”)修訂了租賃會計。新標準要求承租人根據某些標準將租賃劃分為融資租賃或經營租賃，並記錄所有期限超過12個月的租賃的使用權資產和租賃負債，不論其分類如何。新標準要求出租人使用與以前的銷售型租賃、直接融資租賃和經營租賃指南相當的方法對租賃進行核算。該標準還取消了目前針對房地產的具體規定，並改變了對所有實體的出售-回租交易、初始直接費用、租賃修改和租約執行費用的指導。對銷售租賃交易指南的某些修改可能會對我們產生影響。例如，將購買期權納入與銷售-回租交易相關的租賃中，現在將導致出租人將這類交易作為融資安排加以核算。

ASU 2016-02於2019年1月1日生效，並根據ASU 2018-11的規定，租賃(主題842)，有針對性的改進，採用了修改後的追溯方法，從通過開始。在採用時對留存收益沒有影響，因此沒有記錄累積效應調整。在採用時，承租人和出租人都可以選擇適用一套根據標準可供實施的實際權宜之計。我們採用了這套切實可行的權宜之計，因此，在通過時，沒有重新評估現有租賃合同的分類，現有的或過期的合同是否包含租約，或現有租約的部分初始直接費用是否應予以支出。此外，我們採用了ASU 2018-11中提供的實用權宜之計，允許出租人不將非租賃組件與相關租賃組件分離開來。我們之所以作出這一決定，是因為與我們的租約相關的非租賃部分的轉讓時間和模式是相同的，如果單獨計算的話，這些租賃部分將按照ASC 842劃分為經營租賃。

出租人適用的會計核算在ASU 2016-02項下基本不變；然而，該標準要求出租人在發生的基礎上支付某些初始直接費用，而這些費用在獲得租賃時並不是遞增的。根據以前的標準，其中某些費用是可資本化的。雖然我們主要是出租人，但我們也是幾種地面租賃安排和公司辦公和辦公設備租賃的承租人。我們已完成對這些租約的盤存和評估，計算出最低租賃付款現值的使用權資產和租賃負債，並在採用時確認了480萬美元的使用權資產和租賃負債。對於我們的部分土地租賃安排，分租人或我們的租户負責直接向地租人付款。在新標準出臺之前，這些數額是按淨額列報的；然而，在採用ASU 2016-02年時，與地面租賃債務有關的費用以及相關的分租收入在綜合業務報表中按毛額列報。ASU 2016-02還要求在合併財務報表的附註中作進一步披露。

實質上，我們所有的租賃合同(我們是出租人)都是“三網”租賃，這意味着我們的租户有責任向第三方支付運營費用，如房產税和與我們租賃的房產相關的保險費用。根據以前的租賃會計準則，這些付款被排除在租金收入之外。2018年12月，FASB發佈了ASU 2018-20租賃(主題842)，這是對出租人的範圍較窄的改進。這一更新要求我們將租户直接向第三方支付的費用從可變租賃付款中剔除，從而不包括收入和費用(淨列報)。由我們支付並由我們的租户償還的費用包括在我們的綜合業務報表中的租金收入和財產費用(毛額列報)中。

2018年6月，FASB發佈了ASU 2018-07，“薪酬-股票補償”(主題718)：對非僱員股票支付會計的改進(“ASU 2018-07”)，其中擴大了主題718的範圍，將用於從非僱員獲取貨物和服務的基於股票的支付交易包括在內，其結果是將基於股票的支付給非僱員的指導與以股票為基礎的員工支付相一致，但有某些例外，並消除了在每個資產負債表日期對非僱員進行再價值獎勵的需要。ASU 2018-07適用於年度期間，並在這些年內(從2018年12月15日以後開始)過渡期間生效，先前採用ASU 2017-09的公司可以儘早採用ASU。我們很早就採用了2018-07年7月1日起生效的ASU，用於對截至該日期尚未歸屬的非僱員責任分類獎勵進行核算。由於採用2018-07年ASU，不需要調整我們的留存收益。

2018年8月，FASB發佈了ASU 2018-13，“公允價值計量：公允價值計量披露要求的變化”(“ASU 2018-13”)，其中通過刪除、添加和修改某些披露來改變公允價值計量的披露要求。ASU 2018-13適用於2019年12月15日以後的年度期，允許提前通過。我們目前正在評估採用ASU 2018-13對我們相關披露的影響。

2016年2月，FASB發佈了ASU 2016-13“對金融工具信用損失的計量”(“ASU 2016-13”)，確立了ASC主題326，即金融工具-信用損失(ASC 326)，並由隨後的華碩對該專題進行了修正。ASU 2016-13改變了實體對大多數金融資產和某些其他工具的信貸損失的核算方式，而這些資產和工具並不是通過淨收入按公允價值計量的。該指南以“預期損失”模式取代了目前的“所受損失”模式，該模式要求考慮更廣泛的信息，以估計金融資產生命期內的預期信貸損失。ASU 2016-13適用於2019年12月15日以後的財政年度的中期和年度報告期。我們目前正在評估ASU 2016-13的通過對我們合併財務報表的影響。

截至2019年9月30日，我們擁有917處房產組合，其中包括一片未開發的地塊和75處房產，以保證我們對應收抵押貸款的投資。房客、行業和地理的多樣化，每年的基礎租金為1.386億美元。我們的199個租户在45個州的16個行業中經營着233種不同的概念。截至2019年9月30日，我們的租户中沒有一位超過我們投資組合的3.7%，而我們十大最大的租户在截至該日的年化基礎租金中佔25.5%。

截至2019年9月30日，我們的十大租户包括十個不同的概念：船長D‘s，先生洗車，藝術凡傢俱，AMC劇院，循環K，Zips洗車，馬爾文學校，瓦薩健身，R商店和拉德鳥學院。我們開發的916套物業由199名租户經營。下表詳列截至2019年9月30日本港租户及有關概念的資料(單位：千元)：

截至2019年9月30日，我們五個最大的租户，他們貢獻了按年計算的基本租金的14.8%，其租金覆蓋率為3.2倍，而我們十個最大的租户，他們貢獻了我們年度基本租金的25.5%，其租金覆蓋率為2.7倍。

截至2019年9月30日，93.0%的租賃(按年化基本租金計算)為三重淨值，租户通常負責所有改進，並按合同有義務支付與租賃財產有關的所有運營費用，如維護、保險、公用事業和税務費用。由於我們租契的三重淨值結構，我們預計不會招致大量資本開支，而通脹對我們的營運開支的潛在影響亦會減少。

我們的租户經營他們的業務跨越233個概念。下表詳細列出截至2019年9月30日的這些概念(單位：千美元)：

我們的租户的經營理念是多元化的，跨越不同的行業。下表彙總了截至2019年9月30日的這些行業(以千美元計)：

		年化		%
	類型	底座		年化			數目	建築		人均租金
租客業	商業	租金		基本租金			特性⁽¹⁾	(平方)(英國“金融時報”)		平方英國“金融時報”。⁽²⁾
快速服務	服務	$	19,912		14.4	%	290		763,979	$	26.30
幼兒教育	服務		16,000		11.5	%	71		793,793		19.66
便利店	服務		15,984		11.5	%	143		560,716		28.51
洗車	服務		14,074		10.2	%	55		260,627		54.00
醫學/牙科	服務		12,519		9.0	%	85		487,702		24.74
便餐	服務		8,803		6.4	%	62		374,865		23.48
汽車服務	服務		6,832		4.9	%	53		350,499		19.49
家庭就餐	服務		5,477		4.0	%	32		200,229		27.36
其他事務	服務		4,095		3.0	%	20		208,095		19.68
寵物護理服務	服務		3,838		2.8	%	26		156,853		20.74
服務小計			107,534		77.6	%	837		4,157,356		25.57
健康與健康	經驗		10,624		7.7	%	26		979,828		10.22
娛樂	經驗		7,055		5.1	%	18		647,483		10.90
電影院	經驗		4,338		3.1	%	6		293,206		14.80
經驗小計			22,017		15.9	%	50		1,920,517		11.15
家居用品	零售		5,839		4.2	%	8		418,778		13.94
雜貨	零售		467		0.3	%	2		70,623		6.61
零售小計			6,306		4.6	%	10		489,401		12.89
建築材料	工業		2,696		1.9	%	19		896,956		3.01
共計		$	138,554		100.0	%	916		7,464,230	$	18.31

截至2019年9月30日，我們以服務為導向的租户的加權平均租金覆蓋率為2.9倍，以營運經驗為基礎的租户平均租金覆蓋率為2.2倍，經營零售業務的租户的加權平均租金覆蓋率為3.0倍，而經營其他類型業務的租户的加權平均租金覆蓋率為7.5倍。

我們的917個房產地點分佈在45個州。下表詳列截至2019年9月30日本港物業的地理位置(單位：千元)：

國家	年化基礎租金		% 年化基礎租金			電話號碼特性		建築 (平方英尺)
得克薩斯州	$	16,273		11.7	%		111		956,824
佐治亞州		13,404		9.7	%		90		527,934
佛羅裏達		9,032		6.5	%		49		427,090
阿肯色州		7,998		5.8	%		66		292,389
密西根		7,875		5.7	%		41		447,993
阿拉巴馬州		6,601		4.8	%		45		474,281
俄亥俄		6,461		4.7	%		53		547,483
明尼蘇達		5,471		3.9	%		30		437,558
威斯康星州		4,790		3.5	%		34		204,951
賓夕法尼亞州		3,982		2.9	%		26		202,626
田納西州		3,977		2.9	%		33		185,149
亞利桑那州		3,688		2.7	%		14		94,883
南卡羅來納州		3,684		2.7	%		23		230,500
北卡羅來納州		3,606		2.6	%		13		251,538
紐約		3,238		2.3	%		32		79,929
科羅拉多		3,195		2.3	%		21		177,022
馬薩諸塞州		2,754		2.0	%		4		247,875
新墨西哥州		2,674		1.9	%		18		83,651
肯塔基州		2,595		1.9	%		24		145,291
愛荷華州		2,443		1.8	%		19		106,770
密蘇裏		2,183		1.6	%		18		88,524
路易斯安那州		1,925		1.4	%		11		72,930
印第安納州		1,871		1.4	%		15		78,512
俄克拉荷馬州		1,870		1.3	%		11		147,498
密西西比州		1,863		1.3	%		17		86,133
伊利諾斯州		1,716		1.2	%		15		103,922
馬裏蘭州		1,694		1.2	%		7		55,147
堪薩斯		1,552		1.1	%		6		102,299
華盛頓		1,540		1.1	%		10		77,293
南達科他州		1,272		0.9	%		6		34,192
維吉尼亞		1,101		0.8	%		6		46,183
康涅狄格州		1,004		0.7	%		6		51,551
俄勒岡州		842		0.6	%		4		110,725
西維吉尼亞		785		0.6	%		15		67,117
猶他州		551		0.4	%		1		42,540
內布拉斯加		452		0.3	%		6		17,776
新澤西		420		0.3	%		3		19,091
懷俄明州		420		0.3	%		2		14,001
加利福尼亞		386		0.3	%		3		30,870
愛達荷州		374		0.3	%		1		35,433
阿拉斯加州		301		0.2	%		2		6,630
北達科他州		259		0.2	%		1		6,041
內華達州		222		0.2	%		1		34,777
新罕布什爾州		140		0.1	%		3		9,914
緬因州		72		0.1	%		1		3,395
共計	$	138,554		100.0	%		917		7,464,230

截至2019年9月30日，我們的租約的加權平均剩餘期限為14.4年(以年度基準租金為基礎)，只有3.1%的年度基準租金可歸因於2024年1月1日前到期的租約。下表列出截至2019年9月30日的租約到期日期(單位：千美元)：

								加權
	年化		年化百分比			數目		平均租金
租約期滿年⁽¹⁾	基本租金		基本租金			特性⁽²⁾		覆蓋比⁽³⁾
2019	$	100		0.1	%	2			6.9	x
2020		703		0.5	%	7			2.2	x
2021		510		0.4	%	5			2.2	x
2022		773		0.6	%	5			3.7	x
2023		2,222		1.6	%	13			2.9	x
2024		6,259		4.5	%	61			3.5	x
2025		939		0.7	%	10			4.0	x
2026		2,392		1.7	%	14			2.5	x
2027		7,337		5.3	%	41			2.7	x
2028		2,866		2.1	%	17			3.0	x
2029		4,255		3.1	%	67			4.1	x
2030		4,419		3.2	%	42			3.5	x
2031		5,818		4.2	%	34			3.8	x
2032		10,500		7.6	%	59			3.0	x
2033		9,424		6.8	%	43			2.2	x
2034		19,606		14.2	%	172			3.2	x
2035		637		0.5	%	5			2.0	x
2036		2,638		1.9	%	22			2.3	x
2037		20,916		15.1	%	87			3.0	x
2038		18,660		13.5	%	97			2.2	x
2039		15,879		11.5	%	106			2.7	x
2040		1,286		0.9	%	7			2.2	x
2059		415		0.3	%	0			3.4	x
總/加權平均數	$	138,554		100.0	%		916		2.9	x

下面的討論包括公司和前任公司在所述期間的集體運營結果。

	截至9月30日的三個月，
(千美元)	2019			2018			變化			%
收入：
租金收入	$	34,958		$	25,496		$	9,462			37.1	%
貸款利息和直接融資租賃應收款		940			220			720			327.3	%
其他收入，淨額		393			26			367			1411.5	%
總收入		36,291			25,742			10,549

費用：
利息		7,207			6,563			644			9.8	%
一般和行政		7,530			3,529			4,001			113.4	%
財產費用		442			494			(52	)		-10.5	%
折舊和攤銷		11,141			8,763			2,378			27.1	%
不動產減值準備金		—			770			(770	)		-100.0	%
總開支		26,320			20,119			6,201
其他營業收入：
房地產處置收益，淨收益		4,087			1,455			2,632			180.9	%
業務收入		14,058			7,078			6,980
其他(損失)/收入：
有擔保借款的回購損失		—			—			—
利息		114			655			(541	)		-82.6	%
所得税前收入		14,172			7,733			6,439
所得税費用		66			26			40			153.8	%
淨收益		14,106			7,707			6,399
可歸因於非控制權益的淨收入		(861	)		(2,383	)		1,522
可歸於股東和成員的淨收入	$	13,245		$	5,324		$	7,921

租金收入。截至2019年9月30日的三個月，租金收入增加了950萬美元，而2018年9月30日終了的三個月則增加了950萬美元。期間收入增加的主要原因是我們房地產投資組合的規模增加，從而產生了額外的租金收入。截至2018年6月30日，我們的房地產投資組合從602個房地產，即12億美元的房地產淨投資增長到917個房地產，截至2019年9月30日，房地產投資淨額為17億美元。我們的房地產投資是在報告所述期間進行的，並不是整個期間都未結清；因此，期間間收入增長的很大一部分與確認2018年期間的收購收入有關。期間間收入增加的一個較小部分是與我們的租賃合同確認的租金升級有關；這些增加租金可提供強勁的收入增長來源。

貸款利息和直接融資租賃應收款。截至2019年9月30日的3個月，貸款利息和直接融資租賃應收款利息比2018年9月30日終了的三個月增加了70萬美元，這主要是因為我們從2018年開始對應收貸款進行投資，以及在2019年9月30日終了的3個月內增加了應收貸款投資，導致應收貸款日平均餘額增加。

其他收入。在截至2019年9月30日的三個月內，其他收入增加了40萬美元，而截至2018年9月30日為止的三個月，其他收入增加了40萬美元，這主要是因為在截至2019年9月30日的三個月內收到了前租户的租約終止費。在截至2018年9月30日的三個月內，沒有記錄到租約終止費收入。

利息費用。截至2019年9月30日的三個月裏，利息支出增加了60萬美元，而2018年9月30日終了的三個月則增加了60萬美元。2019年5月，公司借入了全部款項

可在其定期貸款機制下獲得，並將所得款項用於回購面值為2億美元的總信託資金票據。回購主信託資金附註後，2019年9月30日終了三個月的現金利息費用減少170萬美元，遞延融資費用攤銷額減少30萬美元，而2018年9月30日終了的3個月則減少了30萬美元。在定期貸款機制下的借款導致在截至2019年9月30日的三個月內增加了180萬美元的現金利息支出。循環信貸機制項下的額外借款和為獲得經修正的信貸機制而發生的遞延融資費用攤銷導致2019年9月30日終了三個月的額外利息支出分別為90萬美元和約47 000美元，而2018年9月30日終了的3個月則分別為47 000美元。

一般和行政費用。與2018年9月30日終了的三個月相比，截至2019年9月30日的三個月的一般和行政開支增加了400萬美元。一般費用和行政費用的增加主要與2019年作為一家上市公司和運營我們更大的房地產投資組合的成本增加有關，包括增加基於股權的補償費用、律師費和董事費。

財產費用。與2018年9月30日終了的三個月相比，2019年9月30日終了的三個月財產支出減少了約52 000美元。財產費用減少的主要原因是個人財產費用減少，但在2019年9月30日終了的三個月內，可償還財產費用的增加部分抵消了這一減少。

折舊和攤銷費用。截至2019年9月30日的三個月內，折舊和攤銷費用增加了240萬美元，而截至2018年9月30日的三個月則增加了240萬美元。折舊和攤銷費用隨着我們房地產投資組合規模的增加而增加。

不動產減值準備金。截至2018年9月30日的3個月，房地產投資減值費用為80萬美元，截至2019年9月30日的3個月內，房地產投資沒有減值費用。在2018年9月30日終了的三個月裏，我們記錄了我們三個房地產投資的減值準備。我們戰略上尋求找出不良資產，我們可以重新租賃或處置，以努力提高我們的回報和管理風險敞口。與我們的處置或再租賃策略相關的空置率增加可能會引發減值費用，當出售或再租賃的房產的預期未來現金流低於其淨賬面價值時，可能會引發減值費用。

房地產處置上的收益，淨收入。在截至2019年9月30日的三個月裏，房地產淨收益增加了260萬美元，而截至2018年9月30日的三個月則增加了260萬美元。在截至2019年9月30日的3個月內，我們處置了11處房地產，而在2018年9月30日終了的3個月裏，我們處置了21處房地產。

利息收入。截至2019年9月30日的三個月裏，利息收入減少了50萬美元，而2018年9月30日終了的三個月的利息收入則下降了50萬美元。利息收入減少的主要原因是，2018年9月30日之前的三個月裏，由於2018年6月首次公開募股(IPO)後我們手頭上的資金，我們計息銀行賬户的平均每日現金餘額增加了。

所得税費用。截至2019年9月30日的3個月，所得税支出增加了約40，000美元，而2018年9月30日終了的3個月則增加了約40，000美元。我們作為一個REIT組織和運作，一般不受美國聯邦税收的約束。然而，運營夥伴關係在對合夥企業徵收所得税的某些州和地方管轄範圍內須納税。所得税開支的變化主要是由於我們的房地產投資組合在我們要納税的地區所佔的比例發生了變化。

	截至9月30日的9個月，
(千美元)	2019			2018			變化			%
收入：
租金收入	$	97,842		$	67,119		$	30,723			45.8	%
貸款利息收入和直接融資租賃應收款		1,669			379			1,290			340.4	%
其他收入，淨額		641			75			566			754.7	%
總收入		100,152			67,573			32,579

費用：
利息		20,074			23,474			(3,400	)		-14.5	%
一般和行政		16,455			9,872			6,583			66.7	%
財產費用		2,334			1,221			1,113			91.2	%
折舊和攤銷		30,367			22,842			7,525			32.9	%
不動產減值準備金		1,921			3,526			(1,605	)		-45.5	%
總開支		71,151			60,935			10,216
其他營業收入：
房地產處置收益，淨收益		8,237			5,100			3,137			61.5	%
業務收入		37,238			11,738			25,500
其他(損失)/收入：
有擔保借款的回購損失		(4,353	)		—			(4,353	)
利息		723			719			4			0.6	%
所得税支出(福利)前的收入(損失)		33,608			12,457			21,151
所得税費用(福利)		209			143			66			46.2	%
淨收益		33,399			12,314			21,085
可歸因於非控制權益的淨收入		(6,076	)		(2,482	)		(3,594	)
可歸於股東和成員的淨收入	$	27,323		$	9,832		$	17,491

租金收入。截至2019年9月30日的9個月，租金收入增加了3070萬美元，而2018年9月30日終了的9個月則增加了3070萬美元。期間收入增加的主要原因是我們房地產投資組合的規模增加，從而產生了額外的租金收入。截至2019年9月30日，我們的房地產投資組合從508個房地產，即截至2017年12月31日的房地產淨投資9.142億美元，增至917項房地產投資，相當於17億美元的房地產淨投資。我們的房地產投資是在報告所述期間進行的，並不是整個期間都未結清；因此，期間間收入增長的很大一部分與確認2018年期間的收購收入有關。期間間收入增加的一個較小部分是與我們的租賃合同確認的租金升級有關；這些增加租金可提供強勁的收入增長來源。

貸款利息和直接融資租賃應收款。截至2019年9月30日的9個月，貸款和直接融資應收賬款的利息比2018年9月30日終了的9個月增加了130萬美元，主要原因是我們從2018年開始對應收貸款進行投資，並在2019年9月30日終了的9個月內增加了應收貸款的平均每日餘額。

其他收入。截至2019年9月30日的9個月的其他收入比2018年9月30日終了的9個月增加了60萬美元，主要是因為在截至2019年9月30日的9個月內收到了前租户的租約終止費。在截至2018年9月30日的9個月內，沒有記錄到租約終止收入。

利息費用。截至2019年9月30日的9個月，利息支出減少了340萬美元，而2018年9月30日終了的9個月則減少了340萬美元。2019年5月，該公司借入了其定期貸款機制下可動用的全部金額，並將所得款項用於回購面值為2億美元的總信託基金票據。回購主信託資金附註後，截至9個月的現金利息支出減少320萬美元，遞延籌資費用攤銷減少40萬美元

2019年9月30日與2018年9月30日的9個月相比。在2018年9月償還應付給相關各方的票據後，截至2019年9月30日的9個月的現金利息支出減少了460萬美元，而截至2018年9月30日的9個月則減少了現金利息支出。根據定期貸款機制借款，在截至2019年9月30日的9個月內，增加了280萬美元的現金利息。2018年信貸機制和循環信貸機制項下的額外借款、與2018年信貸機制和循環信貸機制有關的未用設施費用以及為獲得2018年信貸機制和經修正的信貸機制而發生的遞延融資費用攤銷，導致2018年9月30日終了9個月的利息支出分別增加200萬美元、190萬美元和10萬美元，而2018年9月30日終了的9個月則分別為10萬美元。

一般和行政費用。截至2019年9月30日的9個月內，一般和行政開支增加了660萬美元，而2018年9月30日終了的9個月則增加了660萬美元。一般和行政費用的增加主要是由於2019年作為一家上市公司和運營我們更大的房地產投資組合的成本增加，包括增加了基於股權的補償費用、律師費和董事費。

財產費用。截至2019年9月30日的9個月內，房地產支出增加了110萬美元，而2018年9月30日終了的9個月則增加了110萬美元。財產費用增加的主要原因是，截至2019年9月30日的9個月期間，應償還費用、保險費用和業務費用增加。

折舊和攤銷費用。截至2019年9月30日的9個月中，折舊和攤銷費用增加了750萬美元，而截至2018年9月30日的9個月則增加了750萬美元。折舊和攤銷費用隨着我們房地產投資組合規模的增加而增加。(鼓掌)

不動產減值準備金。截至9月30日、2019年和2018年的9個月房地產投資減值費用分別為190萬美元和350萬美元。在截至9月30日、2019年9月30日和2018年的9個月裏，我們記錄了房地產減值準備，分別佔我們房地產投資的6%和16%。我們戰略上尋求找出不良資產，我們可以重新租賃或處置，以努力提高我們的回報和管理風險敞口。與我們的處置或再租賃策略相關的空置率增加可能會引發減值費用，當出售或再租賃的房產的預期未來現金流低於其淨賬面價值時，可能會引發減值費用。

房地產處置上的收益，淨收入。在截至2019年9月30日的9個月中，淨房地產處置收益增加了310萬美元，而截至2018年9月30日止的9個月則增加了310萬美元。在截至2019年9月30日的9個月內，我們處置了30處房地產，相比之下，截至2018年9月30日的9個月裏，共有35處房地產。

有擔保借款的回購損失。在截至2019年9月30日的三個月內，有擔保借款的回購損失為440萬美元，與公司回購其2016-1類債券有關，面值為2億美元，面值為2.04億美元。回購作為債務清償入賬，因此，公司記錄了440萬美元的滅活損失，其中包括在回購時支付的保險費、註銷未攤銷的遞延融資費用和其他相關法律費用。

利息收入。截至2019年9月30日的9個月，利息收入增加了約4，000美元，而2018年9月30日終了的9個月則增加了約4，000美元。利息收入增加的主要原因是，截至2019年9月30日的9個月內，我們計息銀行賬户的平均每日現金餘額較高。

所得税費用。截至2019年9月30日的9個月，所得税支出增加了10萬美元，而截至2018年9月30日的9個月則增加了10萬美元。我們作為一個REIT組織和運作，一般不受美國聯邦税收的約束。然而，運營夥伴關係在對合夥企業徵收所得税的某些州和地方管轄範圍內須納税。所得税開支的變化主要是由於我們的房地產投資組合在我們要納税的地區所佔的比例發生了變化。

我們報告的結果是根據公認會計原則提出的。我們還披露了以下非公認會計原則財務措施：業務資金(“FFO”)、運營核心資金(“核心FFO”)、業務調整資金(“AFFO”)、未計利息、税金、折舊和攤銷前收益(“EBITDA”)，進一步調整後的EBITDA(不包括EBITDA)。

應折舊財產和不動產減值損失(“EBITDAre”)、調整後EBITDAre、年度調整EBITDAre、淨債務、淨營業收入(“NOI”)和現金NOI(“現金NOI”)銷售的損益。我們相信，這些非GAAP財務指標是分析師和投資者用來比較REITs經營業績的行業措施。

我們根據全國房地產投資信託協會(NAREIT)理事會通過的定義計算FFO。NAREIT將FFO定義為GAAP淨收入或虧損，經調整後不包括特殊項目(按GAAP定義)、可折舊房地產資產銷售淨損益、與折舊房地產資產相關的減值減值以及房地產相關折舊和攤銷(不包括遞延融資費用攤銷和非房地產資產折舊)，包括未合併子公司按比例調整的份額。FFO被管理層使用，並可能對投資者和分析師有用，以便利在不同時期和同行之間對經營業績進行有意義的比較，主要是因為它不包括房地產折舊和攤銷以及淨損益對銷售的影響(這取決於歷史成本，並隱含地假定房地產價值隨着時間的推移可預測地減少，而不是根據現有市場條件波動)。

我們通過從NAREIT定義的FFO中排除某些GAAP收入和支出金額來計算核心FFO，我們認為這些收入和費用在性質上是不常見和不尋常的，並且/或與我們的核心房地產業務無關。將這些項目排除在類似的FFO類型指標之外在股本REIT行業中很常見，管理層認為核心FFO的出現為投資者提供了一個指標，以幫助他們評估我們在多個時期的經營業績，並與我們同行的經營業績相比較，因為它消除了預期不會持續影響我們經營業績的不尋常項目的影響。CORE FFO被管理層用於評估我們核心業務運作的績效。計算FFO中可能被排除在計算核心FFO之外的項目包括某些與交易相關的損益、收入或費用或其他發生的非核心金額。

為了推導出AFFO，我們修改了核心FFO的計算方法，以包括對GAAP淨收入的其他調整，這些調整與我們認為不代表我們經營業績的某些項目有關，包括直線租賃收入、非現金利息費用、非現金補償費用、其他攤銷和非現金費用、資本化利息費用和交易成本。這些項目可能會導致淨收入的短期波動，但對運營現金流或長期經營業績沒有影響。我們相信，AFFO是一項額外有用的補充措施，讓投資者考慮在不受非現金及某些其他收入及開支影響的情況下，評估我們的經營表現。

財務主任辦公室、核心財務辦公室和財務主任辦公室不包括淨收入中的所有收入和支出項目，也不代表業務活動產生的現金，也不一定表示可用於滿足現金需求的現金；因此，它們不應被視為作為一種業績計量或業務現金流量的替代辦法，作為一種流動性措施，應作為對公認會計原則財務措施的補充，而不是替代公認會計原則的財務措施。此外，我們對FFO、核心FFO和AFFO的計算方法可能與其他股本REITs使用的計算這些指標的方法不同，因此，可能無法與其他股本REITs報告的類似標題的度量方法相比較。

下表將淨收益(這是最具可比性的GAAP衡量標準)與可歸因於股東和成員及非控制權益的FFO、核心FFO和AFFO進行調節：

我們將EBITDA計算為利息、所得税和折舊及攤銷前的收益。2017年，NAREIT發佈了一份白皮書，建議報告EBITDA的公司也報告EBITDAre。我們根據NAREIT採用的定義計算EBITDAre。NAREIT將EBITDAre定義為EBITDA(如上所述)，不包括應折舊財產和不動產減值損失的銷售收益(或損失)。我們介紹EBITDA和EBITDAre，因為它們是我們行業中常用的措施，我們認為這些措施對投資者和分析師是有用的，因為它們提供了關於我們的經營業績的重要補充信息，不包括某些非現金項目和其他成本。我們使用EBITDA和EBITDAre來衡量我們的經營業績，而不是作為流動性的衡量標準。

EBITDA和EBITDAre不是GAAP下財務業績的衡量標準。你不應將EBITDA和EBITDAre視為替代根據公認會計原則確定的營業活動淨收益或現金流量的替代品。此外，我們對EBITDA和EBITDAre的計算可能與其他股本REITs使用的計算這些指標的方法不同，因此，可能無法與其他股本REITs報告的類似標題的度量相比較。

下表對可歸因於股東和成員及非控制權益的EBITDA和EBITDAre的淨收益(這是最具可比性的GAAP計量)進行了調節：

我們進一步調整最近完成的第一季度的EBITDAre)，其依據是一個估計數，即該季度內發生的所有投資和處置活動都是在該季度的第一天進行的；(二)排除我們認為性質不常見和不尋常的某些公認會計原則收入和費用數額；(三)消除租賃終止費和或有租金收入對我們某些租户的影響，這些影響須受適用租約(“調整後的EBITDAre”)規定的銷售門檻的限制。然後，我們將季度調整的EBITDAre按年化，乘以4(“年度調整EBITDAre”)，我們認為這為我們最近一個季度結束時的所有投資提供了一個有意義的估計。你不應該不適當地依賴這一措施，因為它是建立在可能被證明是不準確的假設和估計的基礎上的。我們報告的未來時期的實際EBITDAre可能大大少於我們目前每年調整的EBITDAre。

下表對截至2019年9月30日的三個月可歸因於股東和非控制權益的年度調整EBITDAre的淨收益(這是最具可比性的GAAP計量)進行了調節：

我們計算我們的淨債務為我們的總債務(定義為總債務加上我們擔保借款的淨遞延融資成本)減去現金和現金等價物以及為貸款人的利益而持有的限制性現金存款。我們認為，將現金和現金等價物以及為放款人的利益而持有的限制性現金存款從債務總額中排除在外，所有這些都可以用來償還債務。我們認為，這是對投資者和分析師有利的披露。

下表對債務總額(這是最具可比性的GAAP衡量標準)與淨債務進行了核對：

我們將NOI計算為總收入減去財產開支。NOI在計算淨收益或損失時不包括財務報表中的所有其他支出項目和收入。現金NOI還不包括收入和財產費用總額中的非現金項目，如直線租賃收入和其他攤銷及非現金支出。

指控。我們相信NOI和Cash NOI提供了有用的相關信息，因為它們只反映了在財產級別上發生的那些收入和支出項目，並且在沒有槓桿的基礎上提供了這些項目。

NOI和Cash NOI不是GAAP下財務業績的衡量標準。您不應將我們的NOI和現金NOI視為根據公認會計原則確定的營業活動淨收入或現金流量的替代方案。此外，我們對NOI和Cash NOI的計算可能與其他股本REITs使用的計算這些指標的方法不同，因此，可能無法與其他股本REITs報告的類似標題的度量進行比較。

下表將淨收益(這是最具可比性的GAAP衡量標準)與歸屬於股東和成員及非控制權利益的NOI和現金NOI進行調節：

隨着時間的推移，我們通常會尋求將長期租約帶來的預期現金流入與長期債務的預期現金流出相匹配。為了實現這一目標，我們主要通過我們的總信託融資計劃下的長期債務發行，在固定利率的基礎上借款。此外，我們還在循環信貸機制下承擔浮動利率的債務，用於我們的業務，包括為收購提供資金，以及定期貸款貸款機制。我們通過簽訂利率互換協議確定了定期貸款貸款的浮動利率，在這種協議中，我們支付了固定利率，並獲得了與我們在定期貸款貸款機制上支付的利率相等的浮動利率。截至2019年9月30日，我們有3.106億美元未償本金在我們的總信託基金計劃下，扣除回購票據，截至該日，該計劃以每年4.28%的加權平均固定利率支付利息，在定期貸款貸款機制上有2億美元未清本金，在執行我們的利率互換協議後以3.26%的固定利率支付利息。此外，截至2019年9月30日，我們在循環信貸貸款機制下有1.55億美元未償借款，利率相當於libor，加上截至該日基於槓桿的信貸息差1.25%。因此，利率的增減只會使我們與循環信貸機制有關的利息開支增加或減少。我們使用敏感性分析來監測我們的市場利率風險敞口。我們的敏感性分析估計，在假設利率出現不利變化的情況下，市場風險敏感工具的風險敞口。基於敏感性分析的結果，該分析假設利率有100個基點的不利變化, 據估計，截至2019年9月30日，我們在循環信貸貸款下的可變利率貸款的市場風險敞口為160萬美元。

我們面臨着利率風險，從我們進入出售-租賃交易或購買租賃財產的時間到我們用長期固定利率債務為相關房地產融資的時間。此外，當我們的長期債務到期時，我們可能不得不以更高的利率為債務再融資。市場利率對許多我們無法控制的因素是敏感的。我們的利率風險管理目標是限制未來利率變化對我們的收益和現金流的影響。此外，我們在主信託融資計劃下的長期債務一般規定在債務期限內對本金餘額進行一些攤銷，這有助於降低債務到期時再融資風險的數額。雖然我們迄今尚未這樣做，但我們今後可能會使用各種金融工具，以減輕利率波動對我們現金流量和收益的影響，包括套期保值戰略，具體取決於我們對利率環境以及此類戰略的成本和風險的分析。我們不打算使用衍生工具進行交易或投機。

除了我們在循環信貸貸款機制下借款的金額外，我們將來還可能產生可變利率的債務。此外，利率的下降可能導致購買房地產的競爭加劇，這是因為可供選擇的創收投資減少。收購房地產的競爭加劇，可能導致我們預定收購的房地產收益率下降。在這種情況下，如果我們不能以較低的借貸利息成本來抵銷收益的下降，我們的經營結果便會受到不利的影響。如果我們不能以足夠高的租金購買到足以抵銷貸款利率上升的物業，利率的大幅提高亦可能對我們的收入造成不良影響。

如果利率大幅上升或出現經濟下滑，租户違約可能會增加並導致信貸損失，這可能會對我們的流動性和經營結果產生不利影響。

根據總信託基金計劃，我們的固定利率負債的估計公允價值主要是基於無法觀察的市場投入，如利率和貼現現金流量分析，使用對未來現金流量、市場利率和信貸利差的數量和時間的估計。下表公佈截至2019年9月30日本港固定比率負債的公允價值資料：

截至本季度報告表10-q所涵蓋期間結束時，我們在我們的首席執行官和首席財務官的監督和參與下，對本季度報告的有效性進行了評估。

設計和運作我們的披露控制和程序(因此，這一術語在第13a-15(E)條和第15d-15(E)條根據“交易所法”規定)。根據這一評價，我們的首席執行幹事和首席財務幹事得出結論認為，截至2019年9月30日，我們的披露控制和程序的設計和運作是有效的。

我們對財務報告的內部控制沒有任何變化(因為根據“外匯法”第13a-15(F)條和第15d-15(F)條規則)，在我們最近的一個財政季度中，我們對財務報告的內部控制受到重大影響，或相當可能會對財務報告的內部控制產生重大影響。

我們面臨各種訴訟、索賠和其他法律訴訟。管理層認為，無論是個別解決，還是整體解決，都不會對我們的業務、財務狀況、經營結果或流動資金產生重大不利影響。此外，我們不時會參與某些法律程序，而第三者，例如我們的租客，在合約上有責任向我們作出賠償、辯護和使我們無害。在其中一些事項中，賠償人為潛在損害提供保險。在其他方面，租户可能沒有足夠的保險、資產、收入或資源來履行他們對我們的抗辯和賠償義務。這種法律程序的不利解決可能個別或總體上對賠償人履行其各自對我們的義務的能力產生重大不利影響，而這反過來又會對我們的業務、財務狀況、經營結果或流動資金產生重大不利影響。管理當局認為，目前沒有任何此類法律程序有待解決，無論是單獨的還是總體上，都會產生如此重大的不利影響。儘管管理層對最終解決這些法律程序的看法，我們可能有大量的法律開支和費用，為這些問題辯護。此外，管理層無法預測這些法律程序的結果，如果管理層對這些事項的預期不正確，這種程序可能對我們的業務、財務狀況、業務結果或流動性產生重大不利影響。

除下文所述外，我們在2018年12月31日終了的財政年度年度報告第13頁開始的題為“風險因素”一節中披露的風險因素沒有發生重大變化，並於2019年2月28日提交給美國證交會。這些風險因素可能不能描述我們面臨的每一個風險。我們目前不知道或我們認為不重要的其他風險和不確定因素也可能對我們的業務、財務狀況和經營結果產生重大不利影響。

從2019年12月31日起，我們將不再是一家“新興成長型公司”，適用於“新興成長型公司”的減少的披露要求將不再適用，這將增加我們的成本，其中包括遵守2002年“薩班斯-奧克斯利法案”(“薩班斯-奧克斯利法案”)第404條的要求以及對管理的更高要求。

我們是一家新興的成長型公司，正如2012年“創業創業法案”(“就業法案”)所定義的那樣。在2019年財政年度第二季度的最後一個營業日，我們非附屬公司股東持有的普通股在全球的總市值超過7億美元。因此，從2019年12月31日起，我們將被視為一家大型加速公司，因此將失去我們作為新興成長型公司的地位。因此，我們將承擔大量額外開支，這是我們以前在遵守“薩班斯-奧克斯利法案”和美國證交會實施的規則時沒有承擔的。一旦我們不再是一家“新興成長型公司”，遵守第404條的成本將要求我們承擔大量的會計費用，並在合規相關問題上花費大量的管理時間，因為我們實施了更多的公司治理實踐並遵守了報告要求。此外，如果我們或我們的獨立註冊會計師事務所認為我們對財務報告的內部控制存在重大缺陷，我們可能需要對我們的財務報表作出可能的或追溯性的修改，考慮其他需要進一步注意或改進的領域，或無法及時獲得所需的證明，如果有的話。此外，我們股票的市場價格可能會下跌，我們可能會受到美國證交會或其他監管機構的制裁或調查，這將需要額外的財政和管理資源。

根據經修訂的1934年“證券交易法”的規定，登記人已正式安排由下列簽名人代表其簽署本報告，並經正式授權。

馬裏蘭州	82-4005693
(國家或其他司法管轄區) 成立為法團或組織)	(I.R.S.僱主) (識別號)

902卡內基中心大道，520套房新澤西州普林斯頓	08540
(首席行政辦公室地址)	(郵政編碼)

大型速動成型機	☐	加速機	☐
非加速濾波器		小型報告公司	☐
新興成長型公司

		頁
第一部分	財務信息
項目1.	財務報表
	截至2019年9月30日(未經審計)和2018年12月31日的合併資產負債表	2
	截至9月30日、2019年和2018年的三個月和九個月的綜合業務報表(未經審計)	3
	截至2019年9月30日和2018年9月30日止的三個月和九個月綜合收入綜合報表(未經審計)	4
	截至9月30日、2019年和2018年的3個月和9個月的股東/成員權益合併報表(未經審計)	5
	截至2019年9月30日和2018年9月30日止的9個月現金流動合併報表(未經審計)	7
	合併財務報表附註(未經審計)	8
項目2.	管理層對財務狀況及經營成果的探討與分析	43
項目3.	市場風險的定量和定性披露	67
項目4.	管制和程序	67

第二部分。	其他資料
項目1.	法律程序	69
項目1A。	危險因素	69
項目2.	未登記的股本證券出售和收益的使用	69
項目3.	高級證券違約	69
項目4.	礦山安全披露	69
項目5.	其他資料	70
項目6.	展品	70

簽名		71

(千美元)	共計投資
所有權類型	費用利息
獲得的財產數目	205

採購價格的分配：
土地及改善工程	$	145,889
建築物和改善		259,182
在建⁽¹⁾		12,378
無形租賃資產		11,896
獲得的資產		429,345

無形租賃負債		(116	)
假定負債		(116	)
採購價格(包括購置費用)	$	429,229

(千美元)	共計投資
所有權類型	⁽¹⁾
獲得的財產數目	165

採購價格的分配：
土地及改善工程	$	125,519
建築物和改善		253,754
在建⁽²⁾		14,307
無形租賃資產		8,609
獲得的資產		402,189

無形租賃負債		(1,047	)
假定負債		(1,047	)
採購價格(包括購置費用)	$	401,142


每班職稱	交易符號	註冊的每個交易所的名稱
普通股，面值0.01美元	EPRT	紐約證券交易所

(千美元)	數目投資地點	美元數額投資
2018年1月1日投資總額	508	$	939,072
購置和增加房地產投資	165		403,218
房地產投資銷售	(37)		(38,174	)
在地面租賃期限結束時放棄財產	(2)		(853	)
不動產減值準備金⁽¹⁾			(3,566	)
應收貸款投資			10,379
直接融資租賃應收款的本金收款			(55	)
其他			(2,772	)
2018年9月30日總投資			1,307,249
減：累計折舊和攤銷⁽²⁾			(43,630	)
2018年9月30日淨投資	634	$	1,263,619

投資毛額，2019年1月1日	677	$	1,394,549
購置和增加房地產投資	205		433,208
房地產投資銷售	(28)		(51,568	)
在地面租賃期限結束時放棄財產	(2)		(471	)
不動產減值準備金⁽⁴⁾			(1,921	)
應收貸款投資	76		58,865
貸款和直接融資應收款的主要收款和結算⁽³⁾	(11)		(13,865	)
其他			(1,008	)
投資總額，2019年9月30日			1,817,789
減：累計折舊和攤銷⁽²⁾			(79,482	)
投資淨額，2019年9月30日	917	$	1,738,307

					本金餘額未償
貸款類型	每月付款	附擔保物業數目	利率	到期日	2019年9月30日		2018年12月31日
抵押⁽¹⁾⁽²⁾	只限利息	1	10.00%	2021	$	1,263	$	2,376
抵押⁽¹⁾	只限利息		7.55%	2019		—		5,748
抵押⁽¹⁾⁽²⁾	只限利息		5.25%	2019		—		3,500
抵押⁽¹⁾	只限利息	3	8.80%	2039		16,800		—
抵押⁽²⁾	本金+利息	2	8.10%	2059		5,125		—
抵押⁽¹⁾	只限利息	2	8.53%	2039		7,300		—
抵押⁽¹⁾	只限利息	69	8.16%	2034		28,000		—
發展建設⁽²⁾⁽³⁾	本金+利息		8.00%	2058		—		3,230
租賃權益⁽⁴⁾	本金+利息	⁽⁴⁾	10.69%	2039		1,435		—
淨投資					$	59,923	$	14,854

(單位：千)	應收貸款
2019年10月1日至12月31日	$	—
2020		9
2021		1,283
2022		22
2023		24
此後		58,585
共計	$	59,923

(單位：千)	未來最低限度基租付款
2019年10月1日至12月31日	$	84
2020		337
2021		340
2022		345
2023		347
此後		2,497
共計	$	3,950

(千美元)	屬性數			房地產投資			無形租賃負債			淨賬面價值
待售餘額，2017年12月31日		3		$	4,173		$	(129	)	$	4,044
轉入待售類別		12			14,487			(256	)		14,231
銷售		(13	)		(17,253	)		385			(16,868	)
轉入持有和使用分類		—			—			—			—
待售餘額2018年9月30日		2		$	1,407		$	—		$	1,407

待售餘額，2018年12月31日		—		$	—		$	—		$	—
轉入待售類別		4			6,239			—			6,239
銷售		(4	)		(6,239	)		—			(6,239	)
轉入持有和使用分類		—			—			—			—
待售餘額，2019年9月30日		—		$	—		$	—		$	—

	剩餘年數
就地租賃		9.7
無形市場租賃資產		8.3
無形資產總額		9.4

無形市場租賃負債		17.3

指定為套期保值工具的衍生工具	公司支付的固定費率	銀行支付的可變利率	生效日期	到期日	名義價值⁽¹⁾		資產/(負債)公允價值⁽²⁾
利率互換	2.06%	1個月libor	5/14/2019	4/12/2024	$	100,000	$	(2,985	)
利率互換	2.06%	1個月libor	5/14/2019	4/12/2024		50,000		(1,493	)
利率互換	2.07%	1個月libor	5/14/2019	4/12/2024		50,000		(1,499	)
					$	200,000	$	(5,977	)

(單位：千)	未來校長付款
2019年10月1日至12月31日	$	1,175
2020		4,844
2021		73,419
2022		4,292
2023		4,512
此後		222,329
共計	$	310,571

申報日期	記錄日期	付款日期	普通股每股股利		總股息
(一九二零九年九月六日)	(一九二零九年九月三十日)	(2019年10月15日)	$	0.22	$	17,531
(一九二零九年六月五日)	(一九二零九年六月二十八日)	(2019年7月15日)	$	0.22	$	12,725
2019年3月8日	(一九二零九年三月二十九日)	四月十六日	$	0.21	$	12,143

(單位：千)	2019年9月30日			2018年12月31日
應收最低租賃付款	$	3,950		$	4,198
租賃資產的估計無擔保剩餘價值		270			270
租賃資產的未賺取收入		(1,638	)		(1,817	)
淨投資	$	2,582		$	2,651

	2019年9月30日						2018年12月31日
(單位：千)	毛額載運金額		累積攤銷		網載運金額		毛額載運金額		累積攤銷		網載運金額
無形資產：
就地租賃	$	60,150	$	13,041	$	47,109	$	50,317	$	9,498	$	40,819
無形市場租賃資產		14,823		4,460		10,363		16,104		4,144		11,960
無形資產總額	$	74,973	$	17,501	$	57,472	$	66,421	$	13,642	$	52,779

無形市場租賃負債	$	11,982	$	2,347	$	9,635	$	14,894	$	3,278	$	11,616

	截至9月30日的三個月，					截至9月30日的9個月，
(單位：千)	2019		2018			2019		2018
就地租賃的攤銷⁽¹⁾	$	1,739	$	2,117		$	4,622	$	5,260
市場租賃無形資產攤銷(增值)淨額⁽²⁾		302		245			746		642
市場上和地下土地租賃無形資產的攤銷(增值)，淨額⁽³⁾		—		(90	)		—		(358	)

	限制性股票獎勵					受限制股份單位
	股份			加權平均授予日期公允價值		單位		加權平均授予日期公允價值
未獲授權，2018年1月1日		—		$	—		—	$	—
獲批		691,290			13.68		—		—
既得利益		—			—		—		—
被沒收		—			—		—		—
2018年9月30日		691,290		$	13.68		—	$	—

2019年1月1日		691,290		$	13.68		—	$	—
獲批		46,368			14.12		100,814		22.80
既得利益		(244,957	)		13.69		—		—
被沒收		—			—		—		—
2019年9月30日		492,701		$	13.72		100,814	$	22.80

(單位：千)	未來最低基本租金收入
2019年10月1日至12月31日	$	33,305
2020		133,653
2021		134,862
2022		136,697
2023		137,628
此後		1,568,816
共計	$	2,144,961

(單位：千)	未來最小值基租收據
2019		105,827
2020		106,082
2021		106,743
2022		108,035
2023		105,924
此後		1,150,158
共計	$	1,682,769

(單位：千)	截至2019年9月30日止的3個月		截至2019年9月30日止的9個月
固定租賃收入	$	34,758	$	96,687
可變租賃收入⁽¹⁾		474		1,990
租賃收入總額⁽²⁾	$	35,232	$	98,677

	2019年9月30日
加權平均剩餘租賃期限(以年份為單位)		5.1
加權平均貼現率	7.00%

(單位：千)	辦公室和地租由公司		地面租賃須予支付直接由公司的租客		未來共計最小值基租付款
2019年10月1日至12月31日	$	215	$	81	$	296
2020		763		328		1,091
2021		680		331		1,011
2022		669		327		996
2023		656		26		682
此後		1,093		—		1,093
共計	$	4,076	$	1,093		5,169
現值折扣						(971	)
租賃負債					$	4,198

	淨攜帶				採用公允價值層次結構的公允價值計量
(單位：千)	價值		公允價值		一級		2級		三級
2018年12月31日
非金融資產：
長壽資產	$	3,238	$	3,238	$	—	$	—	$	3,238

	按期付款
(單位：千)	共計		十月一日至十二月三十一日		2020 - 2021		2022 - 2023		此後
有擔保借款-本金	$	310,571	$	1,175	$	78,263	$	8,804	$	222,329
有擔保借款-固定利息⁽¹⁾		71,517		5,529		42,441		18,930		4,617
無擔保定期貸款⁽²⁾		200,000		—		—		—		200,000
循環信貸貸款⁽³⁾		155,000		—		—		155,000		—
租户建造融資及償還義務⁽⁴⁾		23,484		23,484		—		—		—
經營租賃義務⁽⁵⁾		5,169		296		2,102		1,678		1,093
共計	$	765,741	$	30,484	$	122,806	$	184,412	$	428,039

(單位：千)		承載價值⁽¹⁾				估計公允價值
總信託基金計劃下的有擔保借款		$	310,570			$	321,166

陳列品數		描述

3.1		通知證明書，日期為2019年8月8日(參照本公司於2019年8月8日提交的關於表格8-K的報告表3.1)

10.1		基本財產不動產信託公司之間的賠償協議。和Anthony K.Dobkin，截止日期為2019年9月3日(參見本公司在2019年9月3日提交的關於8-K表的當前報告的表10.1)

31.1*		根據2002年“薩班斯-奧克斯利法”第302條通過的1934年“證券交易法”第13a-14(A)條和第15d-14(A)條規定的首席執行幹事認證。

31.2*		根據2002年“薩班斯-奧克斯利法”第302條通過的1934年“證券交易法”第13a-14(A)條和第15d-14(A)條規定的首席財務官認證。

32.1**		根據2002年“薩班斯-奧克斯利法”第906條通過的18 U.S.C.第1350條規定的首席執行官證書。

32.2**		根據2002年“薩班斯-奧克斯利法”第906條通過的18 U.S.C.第1350條規定的首席財務官證書。

101.INS		XBRL實例文檔
101.SCH		XBRL分類法擴展模式文檔
101.CAL		XBRL分類法擴展計算鏈接庫文檔
101.DEF		XBRL分類法擴展定義鏈接庫文檔
101.LAB		XBRL分類法擴展標籤Linkbase文檔
101.PRE		XBRL分類法擴展表示鏈接庫文檔

	基本財產不動產信託公司

日期：2019年11月6日	通過：	/S/Peter M.Maveres
		彼得M.
		董事、總裁兼首席執行官 (特等行政主任)

日期：2019年11月6日	通過：	/S/HillaryP.hai
		海希莉
		首席財務官 (首席財務主任及首席會計主任)