公文
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美國
證券交易委員會
哥倫比亞特區華盛頓20549
表格2010-Q
☒ 根據1934年證券交易法第13或15(D)條的季度報告
截至季度末的季度期間2019年9月30日
☐ 根據1934年證券交易所法令第13或15(D)條提交的過渡報告
由_至_的過渡期___________
佣金檔案號1-12504
這個Macerich CO公司
(章程中規定的註冊人的確切姓名)
馬裏蘭州95-4448705
(州或其他司法管轄區)
公司或組織)		(國税局僱主識別號碼)
威爾希爾大道401號套房，700，聖莫尼卡加利福尼亞90401
(主要行政辦公室地址，包括郵政編碼)(郵政編碼) 
(310) 394-6000
(註冊人的電話號碼，包括區號)
不適用
？(以前的名稱，以前的地址和以前的會計年度，如果自上次報告以來發生了更改)
根據“證券法”第12(B)條登記的證券：
每一類的名稱貿易符號每間交易所的註冊名稱
普通股，面值0.01美元麥克紐約證券交易所
通過複選標記表明註冊人(1)在之前的十二(12)個月內(或在要求註冊人提交此類報告的較短時間內)是否已提交了1934年“證券交易法”第13或15(D)節要求提交的所有報告，以及(2)在過去九十(90)個月內，“一直遵守此類提交要求。”(1)在過去的十二(12)個月內(或在較短的時間內，註冊人必須提交此類報告)；(2)在過去的九十(90)個月內，註冊人是否遵守了此類提交要求。是☒···否☐
通過複選標記表明註冊人是否已在之前十二(12)個月內(或在要求註冊人提交此類文件的較短時間內)，根據法規“S-T”的規則“405”，以電子方式提交了需要提交的每個交互式數據文件。是☒···☐
用複選標記指明註冊人是大型加速申請者、加速申請者、非加速申請者、較小報告公司還是新興增長公司。請參閲《交換法》第12b-2條規則中關於大型加速歸檔公司、加速歸檔公司、較小報告公司和新興增長公司的定義。
大型加速文件管理器x加速的^文件管理器☐非加速^Filer☐較小的^Reporting^^公司☐
新興增長公司☐
如果是新興成長型公司，請通過複選標記表明註冊人是否選擇不使用延長的過渡期來遵守根據“交易法”第13(A)條規定的任何新的或經修訂的財務會計準則。☐
通過複選標記表明註冊人是否是空殼公司(如“交換法”規則·12b-2中所定義)。是☐···☒
截至2019年11月5日的流通股數量註冊人的普通股，每股面值0.01美元：141,265,383股份



Macerich公司
表格·10-Q
指數
第I部分財務信息 
項目1。
財務報表(未審計)
3
截至2019年9月30日和2018年12月31日的綜合資產負債表
3
截至2019年和2018年9月30日的三個月和九個月的綜合經營報表
4
截至2019年9月30日和2018年9月30日止三個月和九個月的綜合全面收益表綜合報表
5
截至2019年和2018年9月30日止三個月和九個月的綜合權益報表
6
截至2019年和2018年9月30日九個月的綜合現金流量表
8
合併財務報表附註
10
項目2。
管理層對財務狀況和經營成果的討論與分析
32
項目3。
關於市場風險的定量和定性披露
46
項目#4。
管制和程序
47
第二部分其他資料 
項目1。
法律程序
48
項目#1A。
危險因素
48
項目2。
未登記的股權證券銷售和收益使用
48
項目3。
高級證券違約
48
項目#4。
礦山安全披露
48
項目5。
其他資料
48
項目6。
陳列品
49
簽名
51


2
目錄
Macerich公司
綜合資產負債表
(以千為單位的美元，票面價值除外)
(未經審計)
九月三十日，
2019		十二月三十一號，
2018
資產：  
財產，淨$6,664,106  $6,785,776  
現金及現金等價物98,309  102,711  
限制性現金8,959  46,590  
承租人和其他應收款，淨額129,729  123,492  
使用權資產，淨額150,656  —  
遞延費用和其他資產，淨額277,799  390,403  
應收附屬公司9,627  85,181  
對未合併的合資企業的投資1,436,788  1,492,655  
總資產$8,775,973  $9,026,808  
負債和權益：  
應付按揭票據$4,294,633  $4,073,916  
銀行及其他應付票據749,769  908,544  
應付帳款和應計費用61,348  59,392  
租賃負債116,683  —  
其他應計負債253,882  303,051  
在未合併的合資企業中超過投資的分配112,326  114,988  
融資安排義務279,563  378,485  
負債共計5,868,204  5,838,376  
承諾和或有事項
權益：  
股東權益：  
普通股，$0.01票面價值，250,000,000授權股份，141,370,725和141,221,7122019年9月30日和2018年12月31日分別發行和流通股
1,413  1,412  
額外實收資本4,581,551  4,567,643  
累積赤字(1,864,807) (1,614,357) 
累計其他綜合損失(10,946) (4,466) 
股東權益總額2,707,211  2,950,232  
非控制性利益200,558  238,200  
總股本2,907,769  3,188,432  
負債和權益總額$8,775,973  $9,026,808  
所附附註是這些綜合財務報表的組成部分。
3
目錄
Macerich公司
合併經營報表
(千美元，每股金額除外)
(未經審計)
 截至9月30日的三個月，截至9月30日的9個月，
 2019201820192018
收入：  
租賃收入$214,260  $224,251  $636,290  $659,377  
其他6,889  6,895  20,054  22,010  
管理公司9,978  11,052  29,277  32,090  
總收入231,127  242,198  685,621  713,477  
費用：  
購物中心和經營費用69,328  72,101  203,024  214,683  
租賃費用7,162  2,565  22,344  8,591  
管理公司的經營費用15,514  18,961  50,220  72,224  
一般及行政費用5,285  5,439  16,835  18,414  
與股東激進主義相關的成本—  —  —  19,369  
折舊攤銷82,787  81,803  246,640  240,608  
180,076  180,869  539,063  573,889  
利息(收入)費用：  
關聯方(36,059) 1,074  (59,749) 8,481  
其他50,858  43,853  150,014  127,996  
14,799  44,927  90,265  136,477  
債務清償損失，淨額—  —  351  —  
總費用194,875  225,796  629,679  710,366  
未合併合資企業收入中的權益14,582  18,789  34,082  51,330  
所得税(費用)收益(678) (466) (1,703) 1,799  
(虧損)出售或減記資產的收益，淨額(131) 46,516  (15,506) (514) 
淨收入50,025  81,241  72,815  55,726  
非控股權益淨收益減去3,654  7,213  2,886  7,455  
公司應佔淨收入$46,371  $74,028  $69,929  $48,271  
每股普通股收益--歸因於普通股股東：  
基本型$0.33  $0.52  $0.49  $0.34  
稀釋$0.33  $0.52  $0.49  $0.34  
已發行普通股加權平均數：  
基本型141,368,000  141,196,000  141,325,000  141,120,000  
稀釋141,368,000  141,196,000  141,325,000  141,125,000  
所附附註是這些綜合財務報表的組成部分。
4
目錄
Macerich公司
綜合全面收益表
(千美元，每股金額除外)
(未經審計)
 截至9月30日的三個月，截至9月30日的9個月，
 2019201820192018
淨收入50,025  81,241  $72,815  $55,726  
其他綜合收入：
利率上限/掉期協議(154) 175  (6,480) 184  
綜合收益49,871  81,416  66,335  55,910  
非控股權益淨收益減去3,654  7,213  2,886  7,455  
應歸於公司的全面收益$46,217  $74,203  $63,449  $48,455  
所附附註是這些綜合財務報表的組成部分。




5
目錄
Macerich公司
合併權益表
(千美元，每股數據除外)
(未經審計)
截至9月30日、2019年和2018年的三個月
 股東權益  
 普通股附加
實收
資本		累積
赤字		累積
其他
綜合
損失		總計
股東
權益		  
 股份帕爾
價值		非控制
利益		總計
權益
2019年7月1日的餘額141,364,568  $1,413  $4,578,620  $(1,805,097) $(10,792) $2,764,144  $205,226  $2,969,370  
淨收入—  —  —  46,371  —  46,371  3,654  50,025  
利率上限/掉期協議—  —  —  —  (154) (154) —  (154) 
股份和單位計劃的攤銷6,157  —  3,315  —  —  3,315  —  3,315  
聲明的分發($0.75每股)
—  —  —  (106,081) —  (106,081) —  (106,081) 
分配給非控股利益—  —  —  —  —  —  (8,742) (8,742) 
非控股利益的貢獻—  —  —  —  —  —  50  50  
非控股權益的贖回—  —  (6) —  —  (6) (8) (14) 
論經營合夥中非控股利益的調整—  —  (378) —  —  (378) 378  —  
2019年9月30日的餘額141,370,725  $1,413  $4,581,551  $(1,864,807) $(10,946) $2,707,211  $200,558  $2,907,769  

 股東權益  
 普通股附加
實收
資本		累積
赤字		累積
其他
綜合
(損失)收入		總計
股東
權益		  
 股份帕爾
價值		非控制
利益		總計
權益
2018年7月1日的餘額141,184,335  $1,412  $4,558,873  $(1,489,742) $(33) $3,070,510  $244,665  $3,315,175  
淨收入—  —  —  74,028  —  74,028  7,213  81,241  
利率上限—  —  —  —  175  175  —  175  
股份和單位計劃的攤銷3,517  —  4,616  —  —  4,616  —  4,616  
聲明的分發($0.74每股)
—  —  —  (104,495) —  (104,495) —  (104,495) 
分配給非控股利益—  —  —  —  —  —  (8,203) (8,203) 
非控股利益的貢獻—  —  —  —  —  —  16  16  
非控股權益轉換為普通股12,008  —  —  —  —  —  —  —  
非控股權益的贖回—  —  (402) —  —  (402) (194) (596) 
論經營合夥中非控股利益的調整—  —  16  —  —  16  (16) —  
2018年9月30日的餘額141,199,860  $1,412  $4,563,103  $(1,520,209) $142  $3,044,448  $243,481  $3,287,929  

所附附註是這些綜合財務報表的組成部分。
6
目錄
Macerich公司
合併權益表(續)
(千美元，每股數據除外)
(未經審計)
截至9月30日、2019年和2018年的九個月
 股東權益  
 普通股附加
實收
資本		累積
赤字		累積
其他
綜合
損失		總計
股東
權益		  
 股份帕爾
價值		非控制
利益		總計
權益
2019年1月1日的餘額141,221,712  $1,412  $4,567,643  $(1,614,357) $(4,466) $2,950,232  $238,200  $3,188,432  
淨收入—  —  —  69,929  —  69,929  2,886  72,815  
採用ASC 842的累積效應—  —  —  (2,203) —  (2,203) —  (2,203) 
利率上限/掉期協議—  —  —  —  (6,480) (6,480) —  (6,480) 
股份和單位計劃的攤銷101,213  1  13,352  —  —  13,353  —  13,353  
員工股票購買26,800  —  819  —  —  819  —  819  
聲明的分發($2.25每股)
—  —  —  (318,176) —  (318,176) —  (318,176) 
分配給非控股利益—  —  —  —  —  —  (41,200) (41,200) 
非控股利益的貢獻—  —  —  —  —  —  460  460  
非控股權益轉換為普通股21,000  —  1,005  —  —  1,005  (1,005) —  
非控股權益的贖回—  —  (26) —  —  (26) (25) (51) 
論經營合夥中非控股利益的調整—  —  (1,242) —  —  (1,242) 1,242  —  
2019年9月30日的餘額141,370,725  $1,413  $4,581,551  $(1,864,807) $(10,946) $2,707,211  $200,558  $2,907,769  

 股東權益  
 普通股附加
實收
資本		累積
赤字		累積
其他
綜合
(損失)收入		總計
股東
權益		  
 股份帕爾
價值		非控制
利益		總計
權益
2018年1月1日的餘額140,993,985  $1,410  $4,510,489  $(830,279) $(42) $3,681,578  $286,421  $3,967,999  
淨收入—  —  —  48,271  —  48,271  7,455  55,726  
採用ASU 2014-09的累積效應—  —  —  (424,859) —  (424,859) —  (424,859) 
利率上限—  —  —  —  184  184  —  184  
股份和單位計劃的攤銷121,924  1  28,218  —  —  28,219  —  28,219  
員工股票購買17,240  —  806  —  —  806  —  806  
聲明的分發($2.22每股)
—  —  —  (313,342) —  (313,342) —  (313,342) 
分配給非控股利益—  —  —  —  —  —  (26,101) (26,101) 
非控股利益的貢獻—  —  —  —  —  —  16  16  
非控股權益轉換為普通股66,711  1  74  —  —  75  (75) —  
非控股權益的贖回—  —  (486) —  —  (486) (233) (719) 
論經營合夥中非控股利益的調整—  —  24,002  —  —  24,002  (24,002) —  
2018年9月30日的餘額141,199,860  $1,412  $4,563,103  $(1,520,209) $142  $3,044,448  $243,481  $3,287,929  

所附附註是這些綜合財務報表的組成部分。
7
目錄
Macerich公司
綜合現金流量表
(千美元)
(未經審計)
截至9月30日的9個月，
 20192018
業務活動現金流量：  
淨收入$72,815  $55,726  
調整淨收益與經營活動提供的現金淨額：  
債務清償損失，淨額351  —  
資產出售或減記損失，淨額15,506  514  
折舊攤銷251,946  246,038  
應付按揭票據溢價的攤銷(696) (696) 
股份和單位計劃的攤銷9,755  22,644  
直線租金和高於和低於市場租賃的攤銷(12,447) (11,424) 
壞賬準備6,767  3,787  
所得税費用(福利)1,703  (1,799) 
未合併合資企業收入中的權益(34,082) (51,330) 
未合併合資企業的收入分配844  1,664  
融資安排債務公允價值變動(70,977) (9,279) 
扣除處置後資產和負債的變化：  
承租人及其他應收款項4,683  2,579  
其他資產3,942  7,143  
應收附屬公司10,424  (5,508) 
應付帳款和應計費用13,105  6,692  
其他應計負債(1,662) (19,590) 
經營活動提供的淨現金271,977  247,161  
投資活動的現金流量：  
物業的開發、再開發、擴建和翻新(104,905) (133,325) 
性能改善(21,114) (32,858) 
償還應收票據的收益65,791  829  
遞延租賃成本(10,885) (23,792) 
未合併合資企業的分配235,811  541,336  
對未合併的合資企業的貢獻(149,368) (179,060) 
出售資產所得收益1,245  83,029  
投資活動提供的淨現金16,575  256,159  
8
目錄
Macerich公司
合併現金流量表(續)
(千美元)
(未經審計)
截至9月30日的9個月，
20192018
籌資活動的現金流量：  
抵押、銀行和其他應付票據的收益1,076,000  295,000  
按揭、銀行及其他應付票據的付款(1,016,099) (457,710) 
財務安排義務的支付(27,945) —  
遞延融資成本(2,921) (275) 
融資租賃付款(1,472) —  
股份和單位計劃的收益819  806  
非控股權益的贖回(51) (719) 
非控股利益的貢獻460  16  
股息和分配(359,376) (339,443) 
用於融資活動的現金淨額(330,585) (502,325) 
現金淨(減少)增加，現金等價物和限制現金(42,033) 995  
現金，現金等價物和限制現金，期初149,301  143,105  
現金，現金等價物和限制現金，期末$107,268  $144,100  
補充現金流量信息：  
現金支付利息，扣除資本化金額$156,700  $142,680  
非現金投融資交易：  
應計發展成本包括在應付帳款和應計費用及其他應計負債中$43,348  $48,827  
為交換對未合併合資企業的投資而承擔的應付抵押貸款票據$—  $139,249  
處置財產以換取對未合併的合資企業的投資$—  $36,305  
合夥經營單位轉換為普通股$1,005  $75  
附註是這些綜合財務報表的組成部分。
9
目錄
Macerich公司
合併財務報表附註
(以千美元為單位，每股和平方英尺金額除外)
(未經審計)
1. 組織：
Macerich公司(“公司”)參與收購、擁有、開發、重新開發、管理和租賃位於美國各地的地區和社區/電力購物中心(“中心”)。
該公司於1994年3月16日完成首次公開募股後開始運營。截至2019年9月30日，該公司是唯一的普通合夥人，並舉行了93Macerich Partnership(“運營夥伴關係”)的%所有權權益。根據1986年修訂的“國內收入法”(“守則”)，該公司被組織為房地產投資信託基金(“REIT”)。
本公司資產組合的物業管理、租賃和再開發由公司的管理公司提供，Macerich物業管理公司，Macerich LLC，一家單一成員特拉華州有限責任公司，Macerich管理公司，一家加利福尼亞公司，Macerich Arizona Partners LLC，一家單一成員亞利桑那有限責任公司，Macerich Arizona Management LLC，一家單一成員特拉華有限責任公司，Macerich Partners of Colorado LLC，一家單一成員科羅拉多有限責任公司，MACW Mall全七的管理公司在這裏統稱為“管理公司”。
除非上下文另有説明，否則本季度報告中對公司的所有提及都包括公司、由公司擁有或控制的實體以及公司的前身。

10
目錄
Macerich公司
合併財務報表附註(續)
(以千美元為單位，每股和平方英尺金額除外)
(未經審計)
2. 重要會計政策摘要：
演示基礎：
本公司隨附的綜合財務報表是根據美國公認會計原則(“GAAP”)編制的，用於中期財務信息，並根據“規範”的指示形成“10-Q”和“第10條”。它們不包括GAAP要求的完整財務報表所需的所有信息和腳註，也沒有經過獨立註冊的公共會計師事務所的審計。
本公司唯一的重要資產是其對運營合夥企業的投資，因此，本公司的幾乎所有資產和負債都代表運營合夥企業的資產和負債。此外，運營夥伴關係還投資於一些合併的可變利益實體(“VIE”)。
運營夥伴的合併VIE包括以下資產和負債：
九月三十日，
2019		十二月三十一號，
2018
資產：  
財產，淨$254,866  $263,511  
其他資產23,274  23,001  
總資產$278,140  $286,512  
負債：  
應付按揭票據$222,085  $125,273  
其他負債36,779  32,503  
負債共計$258,864  $157,776  
所有公司間賬目和交易均已在綜合財務報表中沖銷。

11
目錄
Macerich公司
合併財務報表附註(續)
(以千美元為單位，每股和平方英尺金額除外)
(未經審計)
2.重大會計政策摘要：(續)
未經審計的中期綜合財務報表應與公司的經審計的綜合財務報表及其附註一起閲讀，這些報表包括在公司截至2018年12月31日的年度報表“10-K表格”中。管理層認為，中期綜合財務報表的公平列報所需的所有調整(包括正常經常性調整)均已作出。根據GAAP編制合併財務報表要求管理層作出影響資產和負債上報金額的估計和假設，並披露合併財務報表日期的或有資產和負債以及報告期內報告的收入和費用金額。實際結果可能與這些估計不同。隨附的截至2018年12月31日的綜合資產負債表來自經審計的財務報表，但不包括GAAP要求的所有披露。下表介紹了公司綜合資產負債表上報告的期初和期末現金、現金等價物和限制現金與其綜合現金流量表上顯示的總額的對賬：

截至9月30日的9個月，
20192018
期初
現金及現金等價物$102,711  $91,038  
限制性現金46,590  52,067  
現金、現金等價物和限制現金$149,301  $143,105  
期末
現金及現金等價物$98,309  $93,479  
限制性現金8,959  50,621  
現金、現金等價物和限制現金$107,268  $144,100  
股東維權成本：
在截至2018年9月30日的9個月中，公司發生了20美元19,369與股東維權活動相關的成本。這些費用主要用於法律和諮詢服務。
採用新的租賃標準：
2019年1月1日，本公司採用修改後的追溯法會計準則編撰(“ASC”)842“租賃”。新標準修訂了合同雙方(即承租人和出租人)的租賃的確認、計量、提出和披露的原則。在採用新租賃標準方面，本公司選擇使用財務會計準則委員會(“FASB”)提供的實施實際權宜之計的過渡包，其中包括(I)免除重新評估到期或現有合同是否符合租賃定義，(Ii)免除在採用日期重新評估到期或現有租賃的分類，(Iii)允許繼續攤銷以前資本化的初始直接租賃成本，以及(Iv)截至採用日適用該標準，而不是到
該標準要求出租人在已發生的基礎上支付某些在租賃談判中不會增加的初始直接成本。初始直接成本包括直接從事租賃活動的員工的工資和相關成本。在2019年1月1日之前，這些成本是可資本化的，因此新的租賃標準導致其中某些成本按發生的方式支出。為便於比較，本公司已將納入管理公司營運開支的租賃費用重新分類為截至2018年9月30日止三個月及九個月的租賃費用，以符合截至二零一九年九月三十日止三個月及九個月的列報。於採用新準則後，本公司選擇實際權宜之計，不將非租賃組成部分，最重要的是某些公共區域維修回收，與相關租賃組成部分分開，從而使本公司在其綜合經營報表上將與租賃相關的所有收入作為租賃收入列示。為比較起見，該公司有
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(以千美元為單位，每股和平方英尺金額除外)
(未經審計)
2.重大會計政策摘要：(續)
將截至2018年9月30日止三個月及九個月的最低租金、租金百分比、租户收回及其他租賃收入重新分類為租賃收入，以符合截至二零一九年九月三十日止三個月及九個月的列報。新標準還要求公司減少與租賃應收賬款相關的信用損失的租賃收入。此外，當公司認為承租人完成租賃期限的能力存在不確定性時，直線應收租金將被沖銷。因此，公司確認累計效應調整為$2,203通過對訴訟或破產租户的直線應收租金進行核銷。該標準還要求將與租賃有關的壞賬準備作為租賃收入的減少。截至2018年9月30日的三個月和九個月，壞賬準備包括在購物中心和運營費用中。
該標準要求承租人將其租賃分為融資租賃或經營租賃。承租人記錄所有租期超過12個月的租約的使用權(“ROU”)資產和租賃負債，無論其租賃類別如何。採用後，公司確認初始ROU資產和相應的租賃負債$109,299，表示分類為經營租賃的租賃所需的未來租賃付款的折現值。此外，公司將$重新分類59,736來自遞延費用和其他資產，淨額，$5,978應付賬款和應計費用以及$4,342來自其他應計負債，與現有無形資產和直線租金負債有關。公司的租賃負債在採用時增加了$15,268與先前列入其他應計負債的融資租賃相關的租賃負債。有關公司採用新標準的進一步披露，請參閲注·8-租賃。
其他最近的會計聲明：
2017年8月，FASB發佈了ASU 2017-12“針對對衝活動會計的有針對性的改進”，旨在(I)通過更好地將“實體”的對衝關係財務報告與這些風險管理活動保持一致，提高傳達給“財務報表”用户的有關實體風險管理活動的信息的透明度和可理解性，以及“(Ii)降低編制人員應用對衝會計的複雜性並簡化其應用。”該公司於2019年1月1日採用該標準並未對其合併財務報表產生影響。
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合併財務報表附註(續)
(以千美元為單位，每股和平方英尺金額除外)
(未經審計)
3. 每股收益(“每股收益”)：
下表協調了截至9月30日、2019年和2018年的三個月和九個月的EPS計算中使用的分子和分母(以千為單位的股份)：
 截至9月30日的三個月，截至9月30日的9個月，
 2019201820192018
分子    
淨收入$50,025  $81,241  $72,815  $55,726  
非控股權益淨收益減去3,654  7,213  2,886  7,455  
公司應佔淨收入46,371  74,028  69,929  48,271  
收益分配給參與證券(297) (278) (869) (824) 
基本和稀釋每股收益分子-普通股股東應佔淨收益$46,074  $73,750  $69,060  $47,447  
分母    
基本每股收益的分母-已發行普通股的加權平均數141,368  141,196  141,325  141,120  
攤薄證券的影響(1)：
基於份額和單位的薪酬計劃—  —  —  5  
稀釋每股收益的分母-已發行普通股的加權平均數141,368  141,196  141,325  141,125  
每股收益-普通股股東應佔淨收益：    
基本型$0.33  $0.52  $0.49  $0.34  
稀釋$0.33  $0.52  $0.49  $0.34  
(1)     稀釋每股收益不包括90,619截至9月30日、2019年和2018年的三個月和九個月的可轉換優先夥伴關係單位，因為其影響是反稀釋的。稀釋後的每股收益也不包括10,415,238和10,377,936截至9月30日的三個月的運營合作單位(“運營單位”)分別為30、2019年和2018年，以及10,415,234和10,355,946截至九月三十日止九個月的營運單位分別為三十、二零一九及二零一八年，因為其影響為反攤薄。
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(以千美元為單位，每股和平方英尺金額除外)
(未經審計)
4. 未合併合資企業的投資：
公司最近在其未合併的合資企業中進行了下列投資和處置：
2018年2月16日，該公司在費城時裝區的合資企業以美元出售了其在一座辦公樓的所有權權益41,800，導致出售資產收益$5,545好的。公司出售資產收益的按比例分成$2,773已計入未合併合資企業收入的權益。本公司將其收益份額用於支付其信貸額度並用於一般公司目的。
2018年3月1日，公司成立了25/75與Hudson Pacific Properties的合資企業，據此，本公司同意出資西展館(以下簡稱“One Westside”)，一個680,000加州洛杉磯地區購物中心面積為2平方英尺，換取$142,500好的。從2018年3月1日至2018年8月31日，本公司將其在該物業的權益作為合作安排入賬(見注·15-合作安排)。2018年8月31日，公司完成了75Hudson Pacific Properties在該物業中的%所有權權益，導致出售資產收益$46,242好的。銷售價格由現金支付$36,903以及假設按比例分享在財產上應付的按揭票據$105,597好的。在出售所有權權益的同時，合資企業通過提供$149,175有價證券作為替代抵押品的有價證券組合，以代替財產。該公司為其提供資金37,294有價證券投資組合的購買價與出售財產所有權權益所得的份額。於出售物業之擁有權權益完成後，本公司已按權益會計方法入賬其於該物業之剩餘擁有權權益。
2018年7月6日，該公司在埃斯特雷拉瀑布市場的合資企業，a298,000亞利桑那州固特異的一平方英尺社區中心以$$的價格出售了這處房產。49,100，導致出售資產收益$12,598好的。公司在$收益中的份額2,996已計入未合併合資企業收入的權益。收益被用來償還$24,118在物業上支付抵押貸款，清償開發義務，並將其分配給合作伙伴。本公司將其淨收益份額用於一般公司目的。
2018年9月6日，公司成立了一個50/50與Simon Property Group合資開發洛杉磯Premium Outlets，這是加利福尼亞州卡森的一家高級直銷中心，計劃以大約400,000平方英尺，後跟一個額外的165,000第二階段的面積。該合資企業預計在2021年秋季完成開發的第一階段。
2019年7月25日，該公司在費城時裝區的合資企業修改了合資企業的現有貸款，允許額外借款，最高可達$100,000在LIBOR PLUS2%。在修改的同時，合資企業又借了1美元26,000好的。2019年8月16日，合資企業又借了1美元25,000好的。本公司將其額外收益的份額用於支付其信貸額度並用於一般公司目的。
2019年9月12日，公司在泰森斯大廈的合資企業投入了新的$190,000對以有效利率計息的財產的貸款3.38%並於2029年10月11日到期。本公司將其收益份額用於支付其信貸額度並用於一般公司目的。

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(以千美元為單位，每股和平方英尺金額除外)
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4.未合併合資企業的投資：(續)
所有未合併合資企業的合併和壓縮資產負債表和經營報表如下所示。
未合併合資企業的合併和濃縮資產負債表：
九月三十日，
2019		十二月三十一號，
2018
資產(1)：  
財產，淨$9,359,938  $9,241,003  
其他資產807,237  703,861  
總資產$10,167,175  $9,944,864  
負債和合夥人資本(1)：  
按揭及其他應付票據$6,261,409  $6,050,930  
其他負債538,155  388,509  
公司資本1,828,638  1,913,475  
外部合夥人資本1,538,973  1,591,950  
總負債和合夥人資本$10,167,175  $9,944,864  
對未合併的合資企業的投資：  
公司資本$1,828,638  $1,913,475  
基準調整(2)(504,176) (535,808) 
$1,324,462  $1,377,667  
資產-對未合併的合資企業的投資$1,436,788  $1,492,655  
負債-在未合併的合資企業中超過投資的分配(112,326) (114,988) 
$1,324,462  $1,377,667  

(1)^這些金額包括$的資產。2,981,866和$3,047,851太平洋Premier Retail LLC(“PPR組合”)的資產分別為2019年9月30日和2018年12月31日，負債為$1,836,948和$1,859,637截至2019年9月30日和2018年12月31日的PPR投資組合。
公司將其在未合併的合資企業中的投資成本與相關股本的賬面價值之間的差額按與相關資產的壽命一致的直線方式攤銷到收入中。這一差額的攤銷為$5,354和$1,160截至9月份的三個月，分別為2019年和2018年的30美元和$15,164和$8,787截至9月30日的九個月，分別為2019年和2018年。
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(以千美元為單位，每股和平方英尺金額除外)
(未經審計)
4.未合併合資企業的投資：(續)
未合併合資企業的合併和簡明經營報表：
PPR產品組合其他
接合
創投		總計
截至2019年9月30日的三個月   
收入：   
租賃收入$46,308  $169,132  $215,440  
其他668  15,648  16,316  
總收入46,976  184,780  231,756  
費用：   
購物中心和經營費用9,289  58,658  67,947  
租賃費用407  1,750  2,157  
利息費用16,926  36,021  52,947  
折舊攤銷25,260  63,683  88,943  
業務費用共計51,882  160,112  211,994  
出售或減記資產收益，淨額5  —  5  
淨(虧損)收入$(4,901) $24,668  $19,767  
公司淨(虧損)收入中的權益$(409) $14,991  $14,582  
截至2018年9月30日的三個月   
收入：   
租賃收入$46,859  $176,990  $223,849  
其他27  11,767  11,794  
總收入46,886  188,757  235,643  
費用：   
購物中心和經營費用9,893  61,528  71,421  
利息支出(1)16,680  37,968  54,648  
折舊攤銷24,582  61,323  85,905  
業務費用共計51,155  160,819  211,974  
(虧損)出售或減記資產的收益，淨額(47) 12,622  12,575  
淨(虧損)收入$(4,316) $40,560  $36,244  
公司淨(虧損)收入中的權益$(148) $18,937  $18,789  

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(以千美元為單位，每股和平方英尺金額除外)
(未經審計)
4.未合併合資企業的投資：(續)
PPR產品組合其他
接合
創投		總計
截至2019年9月30日的9個月   
收入：   
租賃收入$137,674  $514,929  $652,603  
其他1,285  40,809  42,094  
總收入138,959  555,738  694,697  
費用：   
購物中心和經營費用27,431  177,373  204,804  
租賃費用1,247  5,112  6,359  
利息費用50,920  110,614  161,534  
折舊攤銷75,506  205,016  280,522  
業務費用共計155,104  498,115  653,219  
資產出售或減記損失，淨額(400) (280) (680) 
淨(虧損)收入$(16,545) $57,343  $40,798  
公司淨(虧損)收入中的權益$(2,139) $36,221  $34,082  
截至2018年9月30日的9個月   
收入：   
租賃收入$137,641  $533,041  $670,682  
其他627  31,917  32,544  
總收入138,268  564,958  703,226  
費用：   
購物中心和經營費用29,091  183,174  212,265  
利息支出(1)50,176  108,356  158,532  
折舊攤銷73,137  184,708  257,845  
業務費用共計152,404  476,238  628,642  
(虧損)出售或減記資產的收益，淨額(47) 14,151  14,104  
淨(虧損)收入$(14,183) $102,871  $88,688  
公司淨(虧損)收入中的權益$(1,021) $52,351  $51,330  
(1)^利息費用包括$7,148和$19,264截至2018年9月的三個月和九個月，分別涉及應付給西北互惠人壽(“NML”)附屬公司的抵押貸款票據(見注18-關聯方交易)。
非合併合營企業使用的重要會計政策與本公司使用的會計政策相似。
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(以千美元為單位，每股和平方英尺金額除外)
(未經審計)
5. 衍生工具和套期保值活動：
本公司使用利率上限和利率互換協議來管理其浮動利率債務的利率風險。本公司錄得與衍生工具按市價計價有關的其他綜合(虧損)收入$(154)和$175截至9月30日的三個月，分別為2019年和2018年，以及$(6,480)和$184截至9月30日的九個月，分別為2019年和2018年。
以下衍生品在2019年9月30日時尚未完成：
公允價值
財產名義金額產品Libor利率成熟性九月三十日，
2019		十二月三十一號，
2018
聖莫尼卡廣場$300,000  帽子4.00 %12/9/2020$—  $(53) 
Macerich Partnership，L.P.$400,000  掉期2.85 %9/30/2021$(10,946) $(4,413) 
上述衍生工具被指定為具有合計公允價值(第2級計量)的對衝工具，幷包括在其他應計負債中。本公司利率衍生品的公允價值是通過對每一種衍生品的預期現金流量進行貼現現金流量分析確定的。這一分析反映了衍生品的合同條款，包括到期日，並使用了可觀察到的基於市場的投入，包括利率曲線和隱含波動性。本公司納入信用估值調整，以在公允價值計量中適當反映其自身的不履行風險和相應交易對手的不履行風險。
雖然本公司已確定用於對其衍生品進行估值的大部分投入屬於公允價值層次結構的第2級，但與其衍生品相關的信用估值調整利用第3級投入，例如對當前信用利差的估計，以評估本公司及其交易對手違約的可能性。本公司已評估信貸估值調整對其衍生工具頭寸整體估值的影響的重要性，並已確定信貸估值調整對其利率掉期的整體估值並不重要。因此，本公司決定其利率上限及掉期估值全部歸類於公允價值層次結構的第2級。
6. 房產，淨值：
屬性，Net由以下內容組成：
九月三十日，
2019		十二月三十一號，
2018
土地$1,508,445  $1,506,678  
建築物及改善工程6,315,465  6,288,308  
租户改進708,230  678,110  
設備和陳設(1)214,065  206,398  
在建204,172  199,326  
8,950,377  8,878,820  
減去累計折舊(1)(2,286,271) (2,093,044) 
$6,664,106  $6,785,776  
(1)“設備和傢俱”及累計折舊包括與2019年9月“30”融資租賃相關的ROU資產的成本和累計攤銷(見注“8-租賃”)。
折舊費用為$72,519和$69,237截至9月份的三個月，分別為2019年和2018年的30美元和$214,689和$204,031截至9月30日的九個月，分別為2019年和2018年。
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6.物業，淨額：(續)

截至2019、2019和2018年9月30日的三個月和九個月的資產出售或減記(虧損)收益淨額包括：
截至9月30日的三個月，截至9月30日的9個月，
2019201820192018
物業銷售(1)$—  $46,242  $—  $45,931  
資產減記(2)(212) (1,786) (16,121) (50,578) 
賣地81  2,060  615  4,133  
$(131) $46,516  $(15,506) $(514) 
(1)截至2018年9月30日的三個月和九個月的房地產銷售收益包括收益$46,242關於出售75在一個西區的%所有權權益(見注4-投資於未合併的合資企業)。在截至2018年9月30日的9個月內出售物業的收益還包括損失$311關於Casa Grande海濱長廊的銷售(見注16-處置)。
(2)^包括$的減值損失36,338On SouthPark Mall，$7,494在兩家獨立商店上，$1,695論索思裏奇中心和$1,043在截至2018年9月的九個月裏，在Casa Grande的海濱長廊上。減值虧損是由於物業的估計持有期減少所致。其餘餘額是發展費用的註銷。
下表總結了在截至2018年9月30日的9個月中，由於記錄的減值損失而在非經常性基礎上計量的公司某些資產，如上所述：
總公允價值計量相同資產活躍市場中的報價重要的其他不可觀察的輸入重大不可觀測輸入
(1級)(第2級)(第3級)
2018年9月30日$72,700  $—  $72,700  $—  
與減值有關的公允價值基於銷售合同。

7. 租户和其他應收款，淨額：
包括在承租人和其他應收款中，淨額為$的壞賬備抵4,634和$2,919分別於2019年9月30日和2018年12月31日。租户和其他應收賬款也包括在內，應計租金百分比淨額為$1,948和$8,949分別於2019年9月30日和2018年12月31日，以及由於直線租金調整而遞延的應收租金$78,783和$72,456分別於2019年9月30日和2018年12月31日。
8. 租約：
出租人租賃：
公司根據被分類為經營租賃的協議租用其中心。這些租賃一般包括最低租金、百分比租金和收回房地產税、保險和其他購物中心運營費用。最低租金收入按相關租賃條款直線確認。當租户達到指定的銷售目標時，即確認並累算租金百分比。從某些租户按比例分擔房產税、保險和其他購物中心運營費用的估計收回額確認為發生適用費用期間的收入。其他租户支付固定利率，這些租户收回的款項在相關租賃期限內按直線基準確認為收入。
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8.契約：(續)

下表總結了截至2018年9月30日、2019年和2018年的三個月和九個月的租賃收入構成：
截至9月30日的三個月，截至9月30日的9個月，
2019201820192018
租賃收入-固定付款$159,356  $164,351  $482,194  $494,096  
租賃收入-可變付款54,904  59,900  154,096  165,281  
$214,260  $224,251  $636,290  $659,377  

下表總結了未來向公司支付的最低租金：
截至9月30日的12個月， 
2020$490,897  
2021414,722  
2022363,264  
2023313,166  
2024255,316  
此後753,888  
$2,591,253  

承租人租賃：
本公司的某些財產受不可取消的經營租賃的約束。租約在不同時間到期至2098年，在某些情況下取決於延長租約條款的選擇權。某些租約規定根據租約中定義的基本租金收入的百分比支付或有租金。此外，公司還擁有四融資租賃在不同時間到期到2022年。
下表總結了截至三個月和九個月的租賃成本 2019年9月30日：
截至2019年9月30日的三個月截至2019年9月30日的9個月
經營租賃成本$3,466  $12,675  
融資租賃成本：
···ROU資產的攤銷475  1,407  
租賃負債利息145  453  
$4,086  $14,535  

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(以千美元為單位，每股和平方英尺金額除外)
(未經審計)
8.契約：(續)

下表總結了租約規定的未來最低租金支付：
2019年9月30日2018年12月31日
年終操作
租賃條款		 融資租賃 經營租賃 融資租賃 
2019$4,521  $505  $16,627  $2,106  
202017,149  2,106  17,183  2,106  
202117,004  10,440  17,124  10,440  
202216,867  2,418  17,450  2,418  
202311,055  —  11,390  —  
此後140,415  —  140,562  —  
未貼現的租金支付總額207,011  15,469  $220,336  $17,070  
減息利息(104,124) (1,673) 
租賃負債總額$102,887  $13,796  
2019年9月30日，該公司經營和融資租賃的加權平均剩餘租期為31.0年份和1.9分別是幾年。2019年9月30日，公司運營和融資租賃的加權平均增量借款利率為7.7%和4.2%，分別.
9. 遞延費用和其他資產，淨額：
遞延費用和其他資產，淨額包括：
九月三十日，
2019		十二月三十一號，
2018
租賃$203,843  $226,885  
無形資產：  
就地租賃值82,777  94,966  
租賃佣金和法律費用21,019  23,508  
高於市價的租賃62,679  140,889  
遞延税項資產30,643  32,197  
遞延薪酬計劃資產52,006  45,857  
其他資產51,655  75,497  
504,622  639,799  
減去累計攤銷(1)(226,823) (249,396) 
$277,799  $390,403  

(1)^累計攤銷包括$67,599和$72,286於二零一九年九月三十日及二零一八年十二月三十一日分別涉及就地租值、租賃佣金及法律成本。就地租賃價值、租賃佣金和法律費用的攤銷費用為#美元。3,467和$3,114截至9月份的三個月，分別為2019年和2018年的30美元和$9,991和$10,504截至9月30日的九個月，分別為2019年和2018年。

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合併財務報表附註(續)
(以千美元為單位，每股和平方英尺金額除外)
(未經審計)
9.遞延費用和其他資產，淨額：(續)
高於市價租約和低於市價租約的分配價值包括：
九月三十日，
2019		十二月三十一號，
2018
高於市價的租賃  
原始分配值$62,679  $140,889  
減累計攤銷(36,199) (49,847) 
$26,480  $91,042  
低於市值的租賃(1)  
原始分配值$92,420  $108,330  
減累計攤銷(54,837) (56,345) 
$37,583  $51,985  

(1)低於市價的租賃包括在其他應計負債中。
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合併財務報表附註(續)
(以千美元為單位，每股和平方英尺金額除外)
(未經審計)
10. 應付按揭票據：
2019年9月30日和2018年12月31日應付的抵押票據包括以下內容：
抵押票據的賬面金額(1)
作為抵押品的財產2019年9月30日2018年12月31日有效利息
費率(2)		每月
債款
服務(3)		成熟性
日期(4)
錢德勒時裝中心(5)(6)$255,086  $199,972  4.18 %$875  2024
丹伯裏集市商場196,616  202,158  5.53 %1,538  2020
芝加哥時裝專賣店(7)299,092  199,622  4.61 %1,145  2031
美國尼亞加拉瀑布時裝專賣店(8)107,229  109,651  4.89 %727  2020
Freehold Raceway商場(5)398,337  398,212  3.94 %1,300  2029
弗雷斯諾時裝博覽會323,609  323,460  3.67 %971  2026
綠地公地(9)128,696  128,006  4.81 %460  2021
綠畝商場279,513  284,686  3.61 %1,447  2021
國王廣場購物中心(10)429,285  437,120  3.67 %2,229  2019
橡樹188,385  192,037  4.14 %1,064  2022
太平洋景觀119,003  121,362  4.08 %668  2022
皇后中心600,000  600,000  3.49 %1,744  2025
聖莫尼卡廣場(11)297,630  297,069  3.63 %845  2022
三潭村區域中心(12)219,057  121,585  4.34 %788  2029
Towne Mall20,399  20,733  4.48 %117  2022
圖森拉恩坎塔達(Tucson La Encantada)64,108  65,361  4.23 %368  2022
維克多山谷，購物中心114,719  114,675  4.00 %380  2024
古董集市購物中心253,869  258,207  3.55 %1,256  2026
$4,294,633  $4,073,916     

(1)應付按揭票據亦包括未攤銷遞延融資成本，該等成本以接近實際利息法的方式在有關債務的剩餘期限內攤銷為利息開支。未攤銷遞延融資成本為#美元。12,202和$13,053分別於2019年9月30日和2018年12月31日。
(2)所披露的利率代表實際利率，包括債務溢價和遞延融資成本的影響。
(3)每月的還本付息代表本金和利息的支付。
(4)到期日假設所有延期選擇權都已完全行使，並且公司沒有選擇在這些日期之前對債務進行再融資。這些延期選項由公司自行決定，但須受公司相信將會滿足的某些條件的限制。
(5)A 49.9貸款的%利息已由第三方承擔，與公司在Chandler Freehold的合資企業有關(見注·12-融資安排)。
(6)2019年6月27日，該公司用新的$取代了該物業的現有貸款256,000以實際利率計息的貸款4.18%並於2024年7月5日到期。
(7)2019年1月10日，該公司用新的$取代了該物業的現有貸款300,000以實際利率計息的貸款4.61%並於2031年2月1號到期。
(8)貸款包括未攤銷債務溢價$1,004和$1,701分別於2019年9月30日和2018年12月31日。債務溢價是指債務的公允價值超過收購時承擔的債務的本金價值，並以接近實際利息法的方式在貸款的剩餘期限內攤銷為利息支出。
(9)貸款利息為libor plus。2.15%。2019年9月30日和2018年12月31日，總利率為4.81%和5.06分別為%。
(10)2019年10月24日，公司同意與一組貸款人達成條款，用新的美元取代現有的房地產貸款555,000十-一年期貸款，利息為3.67%。該貸款預計將在截至2019年12月31日的三個月內結束。
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合併財務報表附註(續)
(以千美元為單位，每股和平方英尺金額除外)
(未經審計)
10.應付按揭票據：(續)
(11)貸款利息為libor plus。1.35%。這筆貸款由利率上限協議覆蓋，有效防止倫敦銀行同業拆借利率超過4在截至2020年12月9日的期間內的百分比(見注5-衍生工具和對衝活動)。2019年9月30日和2018年12月31日，總利率為3.63%和4.01分別為%。
(12)2019年6月3日，該公司在三潭村區域中心的合資企業用新的$取代了該物業的現有貸款220,000以實際利率計息的貸款4.34%並於2029年7月1日到期。
大多數抵押貸款協議都包含提前還款罰金條款，以便提前清償債務。
本公司的應付按揭票據以其所在物業作抵押，但$除外。65,000綠地公地上的貸款，是本公司的無追索權。
公司預計未來12個月內所有到期的貸款將從公司的信貸額度或手頭現金進行再融資、重組、延長和/或償還。
資本化的利息費用總額為$2,704和$3,751截至9月份的三個月，分別為2019年和2018年的30美元和$7,557和$12,752截至9月30日的九個月，分別為2019年和2018年。
2019年9月30日和2018年12月31日應付抵押債券的估計公允價值(2級計量)為$4,357,015和$4,082,448分別基於可比貸款的當前利率。公允價值是使用現值模型和利率確定的，其中包括基於作為標的債務抵押品的財產的估計價值的信用價值調整。
11. 銀行及其他應付票據：
銀行和其他應付票據包括以下內容：
信用額度：
公司有$1,500,000LIBOR利率加上利差的循環信貸額度1.30%至1.90%，取決於公司的整體槓桿水平，並於2020年7月6日到期，一-一年延期選項。根據某些條件，信貸額度可以擴大，最高可達$的總信貸額度。2,000,000.
根據公司截至2019年9月30日的槓桿水平，貸款利率為LIBOR PLUS1.45%。公司有四利率互換協議，有效轉換總計$400,000LIBOR plus浮動利率債務的未清餘額1.45固定利率債務的百分比4.30%至2021年9月30日(見注5-衍生工具和對衝活動)。截至2019年9月30日和2018年12月31日，信貸額度下的借款為$750,000和$910,000分別減去未攤銷遞延財務成本$3,259和$5,145分別以總利率4.03%和4.20分別為%。截至2019年9月30日和2018年12月31日，該公司在信貸額度下的額外借款可獲得性為$749,719和$589,719分別於2019年9月30日和2018年12月31日的信用額度的估計公允價值(2級衡量)為$759,168和$912,163分別基於現值模型，使用向本公司提供的可比債務的信貸利率差。
Prasada備註：
2013年3月29日，公司發行了$13,330計息的應付票據5.25%，並於2021年5月30日到期。應付票據由與亞利桑那州驚奇之城簽訂的發展報銷協議的一部分作為抵押。在2019年9月30日和2018年12月31日，該票據的餘額為$3,028和$3,689分別為。2019年10月7日，貸款還清了。2019年9月30日和2018年12月31日票據的估計公允價值(2級計量)為$3,058和$3,690分別基於可比票據的當前利率。公允價值是使用現值模型和利率確定的，其中包括基於相關債務抵押品的估計價值的信用價值調整。
截至2019年9月30日和2018年12月31日，本公司遵守所有適用的金融貸款契約。
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(以千美元為單位，每股和平方英尺金額除外)
(未經審計)
12. 融資安排：
2009年9月30日，該公司成立了一家合資企業，第三方收購了49.9錢德勒時裝中心的%權益，a1,318,000亞利桑那州錢德勒佔地平方英尺的區域購物中心和Freehold Raceway Mall，a1,673,000位於新澤西州Freehold的佔地平方英尺的區域購物中心(這裏統稱為“Chandler Freehold”)。由於該公司在錢德勒Freehold形成的第七年後根據協議擁有回購資產的某些權利，因此該交易不符合出售處理的資格。然而，該公司沒有義務回購資產。該公司將其對Chandler Freehold的投資作為一種融資安排。2019年9月30日和2018年12月31日融資安排債務的公允價值(第3級計量)基於最終資本化率5.0%和4.8%，貼現率分別為6.0%和5.8%，以及每平方英尺市值租金$35至$115好的。融資安排責任的公允價值對這些重大的不可觀察的投入很敏感，這些投入的變化可能導致公允價值計量顯着提高或降低。向合作伙伴的分配，不包括超額貸款收益的分配，以及融資安排義務的公允價值的變化在公司的綜合經營報表中被確認為利息(收入)費用。
在截至2019年9月30日、2018年9月30日和2018年9月30日的三個月和九個月內，公司發生了與融資安排有關的利息(收入)支出如下：
 截至9月30日的三個月，截至9月30日的9個月，
 2019201820192018
合夥人淨收入份額的分配$1,278  $2,111  $5,157  $6,577  
超過合夥人淨收入份額的分配2,118  1,754  6,071  4,803  
融資安排債務公允價值的調整(39,455) (4,893) (70,977) (9,279) 
$(36,059) $(1,028) $(59,749) $2,101  
2019年6月27日，該公司將錢德勒時裝中心現有的應付抵押票據替換為新的$256,000貸款(見注10-應付按揭票據)。關於再融資交易，公司分發了$27,945超額貸款收益的一部分支付給其合資夥伴，這被記錄為融資安排義務的減少。
13. 非控股權益：
本公司根據本期加權平均所有權權益分配經營合夥企業的淨收入。經營合夥企業的淨收入不屬於本公司，在合併經營報表中反映為非控股權益。本公司於每期結束時調整經營合夥企業之非控股權益，以反映其於本公司之擁有權權益。公司有一個93截至2019年9月30日和2018年12月31日，運營合作伙伴中的%所有權權益。其餘7截至2019年9月30日和2018年12月31日的有限合夥企業權益由本公司的某些執行人員和董事、他們的某些附屬公司和其他第三方投資者以運營單位的形式擁有。運營單位可以根據公司的選擇贖回股票或現金。每個運營單位在任何資產負債表日期的贖回價值等於公司普通股每股收盤價的平均值，票面價值$0.01每股，根據紐約證券交易所的報告10在各自的資產負債表日期結束的交易日。因此，截至2019年9月30日和2018年12月31日，當時尚未贖回的非本公司擁有的運營單位的總贖回價值為$。334,845和$448,116分別為。
該公司於2005年4月就收購Wilmorite投資組合發行了MACWH公司的普通股和優先股。MACWH的普通單位和優先單位？LP可在持有人選舉時贖回。公司可按公司的選擇將其贖回為現金或本公司股票的股份，並將其歸類為永久權益。
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(千美元，每股金額除外)
(未經審計)
13.非控股權益：(續)
永久股權包括各種合併合資企業的外部所有權權益。合資企業不具有要求公司以現金或股票贖回所有權權益的權利。
14. 股東權益：
2017年2月12日，公司董事會批准回購至多$500,000作為市場狀況和本公司流動資金權證的已發行普通股。回購可通過公開市場購買、私下協商交易、結構化或衍生品交易(包括ASR交易)或證券法和其他法律要求允許的其他股票購買方法不時進行。該計劃在這裏被稱為“2017股票回購計劃”。
在截至2019年或2018年9月30日的9個月內，沒有根據2017年股票回購計劃進行回購。在2019年9月30日，有$278,707在2017年股票回購計劃下提供。
15. 協作安排：
2018年3月1日，公司成立了25/75與第三方的合資企業，據此公司同意出資一家西區，一家680,000加利福尼亞州洛杉磯的區域購物中心，面積為2平方英尺，換取$142,500好的。公司於2018年8月31日完成轉讓。
2018年3月1日至2018年8月31日期間，公司以合作安排的形式對One Westside的運營進行了核算。·雙方共享對該物業的運營控制權，公司由外部合作伙伴報銷75財產經營成本的%，在協議中被定義為經營費用超過收入，償債和資本支出。相應地，公司減少了其合作伙伴的租賃收入、其他收入、購物中心和運營費用以及利息支出75%份額，並記錄了其合作伙伴應收的應收款項，該應收款項在財產轉讓完成後結清。此外，本公司還由其合作伙伴報銷其75該期間抵押貸款本金支付和資本支出的百分比。自轉讓完成以來，本公司已在權益會計方法下對其在One Westside的投資進行了核算(見附註4-投資於未合併的合資企業)。
16. 處置：
2018年5月17日，公司出售了Casa Grande的步行街761,000位於亞利桑那州卡薩格蘭德(Casa Grande)的社區中心佔地2平方英尺，售價$26,000，導致出售資產損失$311好的。本公司將出售所得款項用於支付其信貸額度和其他一般公司用途。
17. 承諾和或有事項：
截至2019年9月30日，公司或有責任支付$100,814在信用證中，保證公司履行與中心有關的某些義務。公司不相信這些信用證將導致對公司的責任。
本公司已簽訂多項與其重建及發展活動有關的建築協議。這些協議下的義務取決於協議中規定的指導方針內的服務完成情況。在2019年9月30日，該公司有$12,277在未償債務中，它相信這些債務將在未來12個月內結清。
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(以千美元為單位，每股和平方英尺金額除外)
(未經審計)
18. 關聯方交易：
某些未合併的合資企業已聘請管理公司管理中心的運營。根據這些安排，管理公司將獲得支付給現場員工、租賃代理和中心項目經理的補償，以及保險費和其他行政費用。
以下是對未合併的合資企業收取的費用：
 截至9月30日的三個月，截至9月30日的9個月，
 2019201820192018
管理費$4,746  $4,971  $13,897  $14,366  
開發費和租賃費4,288  3,970  11,094  10,895  
$9,034  $8,941  $24,991  $25,261  
有關物業的某些按揭票據由NML持有。NML被認為是關聯方，因為其在百老匯廣場的所有權權益，直到它在2018年10月12日將其在該物業的所有權權益出售給第三方。在NML是關聯方期間，與這些票據相關的利息支出為$2,102和$6,380截至2018年9月30日的三個月和九個月。
關聯方交易的利息(收入)費用也包括$(36,059)和$(1,028)截至9月底的三個月，分別為2019年和2018年的30美元和$(59,749)和$2,101截至9月底九個月，分別為與融資安排相關的2019年、2018年和30月(見附註12-融資安排)。
應收聯營公司的款項包括未報銷的費用和未合併的合資企業應付給管理公司的費用。截至2019年9月30日和2018年12月31日，未合併合資企業的應付金額為$6,599和$6,385分別為。
此外，從2019年9月30日和2018年12月31日到期的附屬公司包括一張從RED/303 LLC(“RED”)應收的票據，利息為5.25%，並於2021年5月30日到期。在這張鈔票上賺取的利息收入是$44和$55截至9月份的三個月，分別為2019年和2018年的30美元和$138和$172截至9月30日的九個月，分別為2019年和2018年。這張鈔票上的餘額是$3,028和$3,689分別於2019年9月30日和2018年12月31日。2019年10月7日，應收票據付清。RED被視為關聯方，因為它是合資開發項目的合作伙伴。該説明以RED對開發項目的成員興趣為抵押。
2018年12月31日來自附屬公司的到期款項中還包括Lennar Corporation的應收票據，其利息為LIBOR plus2%，並在與舊金山時裝專賣店的發展相關的某些里程碑完成後成熟。由於這些里程碑沒有完成，公司選擇終止開發協議，票據於2019年2月13日付清。在這張鈔票上賺取的利息收入是$808截至2018年9月的三個月1,112和$2,330截至9月30日的九個月，分別為2019年和2018年。這張鈔票上的餘額，包括利息，是$75,1072018年12月31日。Lennar Corporation被認為是關聯方，因為它是該項目的合資夥伴。
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(以千美元為單位，每股和平方英尺金額除外)
(未經審計)
19. 共享和單位計劃：
根據長期激勵計劃(“LTIP”)，每個獲獎者都會在運營夥伴關係中獲得一種形式的單位(“LTIP單位”)。一旦發生指定事件並符合適用的歸屬條件，LTIP單位(轉換為OP單位後)最終可贖回公司的普通股，或公司選擇的現金一-單位一-共享基礎。LTIP單位根據公司普通股支付的股息金額收取現金股息。LTIP可能包括市場索引獎勵和基於服務的獎勵。
按市場指數計算的LTIP單位歸屬於獎勵服務期內，依據的是本公司在計量期結束時對普通股的每股總回報(“總回報”)相對於一組同行REIT的總回報的百分位數排名。
在截至2019年9月30日的9個月中，公司授予了以下LTIP單位：
授予日期單位類型每個LTIP單位的公允價值背心日期
1/1/201981,732  基於服務$43.28  12/31/2021
1/1/2019250,852  市場指數化$29.25  12/31/2021
9/1/20194,393  基於服務$28.53  8/31/2022
9/1/20196,454  市場指數化$19.42  8/31/2022
343,431  
2019年1月1日授予的市場指數LTIP單位(第3級)的公允價值是在授予日使用蒙特卡羅模擬模型估計的，該模型假設無風險利率為2.46%和預期波動率為23.52%。2019年9月1號授予的市場指數LTIP單位(第3級)的公允價值是在授予日使用蒙特卡羅模擬模型估計的，該模型假設無風險利率為1.42%和預期波動率為24.91%.
下表彙總了未歸屬LTIP單位、虛擬庫存單位和庫存單位的活動：
 LTIP單位虛擬庫存單位股票單位
 單位值(1)單位值(1)單位值(1)
2019年1月1日的餘額661,578  $48.38  —  $—  129,457  $64.21  
授與343,431  32.40  21,580  41.61  159,116  37.57  
既得(7,654) 59.85  (12,756) 42.87  (83,341) 63.63  
沒收(14,635) 34.26  —  —  (5,245) 51.48  
2019年9月30日的餘額982,720  $42.91  8,824  $39.79  199,987  $43.59  
(1)價值表示加權平均授予日期公允價值。
下表總結了未償還股票期權的活動：
 股票期權
 單位值(1)
2019年1月1日的餘額35,565  $57.32  
授與—  —  
已行使—  —  
2019年9月30日的餘額35,565  $57.32  
(1)價值代表加權平均行權價格。
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合併財務報表附註(續)
(以千美元為單位，每股和平方英尺金額除外)
(未經審計)
19.共享和單位計劃：(續)
以下彙總了份額和單位計劃下的補償成本：
 截至9月30日的三個月，截至9月30日的9個月，
 2019201820192018
LTIP單位$2,498  $3,440  $8,859  $21,823  
股票單位632  972  3,836  5,717  
股票期權—  32  51  94  
虛擬股票單位185  172  607  585  
$3,315  $4,616  $13,353  $28,219  
公司資本化股份和單位補償成本為$993和$1,062截至9月份的三個月，分別為2019年和2018年的30美元和$3,598和$5,575截至9月30日的九個月，分別為2019年和2018年。2019年9月30日基於份額和單位的計劃的未確認補償成本包括$4,159來自LTIP單位，$3,657從股票單位和$351從幻影股票單位。
20. 所得税：
本公司已就其所有公司附屬公司(合資格REIT附屬公司除外)作出應課税REIT附屬公司選舉。選舉是根據“守則”第856(L)節進行的，從2001年1月1日開始的一年以及今後幾年有效。本公司之應課税REIT附屬公司(“TRS”)須繳納本公司綜合財務報表中規定之公司層面所得税。該公司的主要TRSS包括Macerich管理公司和Macerich Arizona Partners LLC。
該計劃的所得税撥備如下：
 截至9月30日的三個月，截至9月30日的9個月，
 2019201820192018
電流$(89) $—  $83  $439  
遞延(589) (466) (1,786) 1,360  
總所得税(費用)收益$(678) $(466) $(1,703) $1,799  
2017年税收年度產生的淨經營虧損(“NOL”)結轉預計將從2025年開始到2037年到期。根據2017年的減税和就業法案，2018年及隨後的納税年度產生的NOL無限期結轉，但須遵守80%的應税收入限制。遞延税金資產淨額$30,643和$32,197包括在遞延費用和其他資產中，分別於2019年9月30日和2018年12月31日淨額。
2015至2018納税年度仍可供本公司所屬税務司法管轄區審核。本公司預期未確認税務優惠總額在未來十二個月內不會有重大變化。

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目錄
Macerich公司
合併財務報表附註(續)
(以千美元為單位，每股和平方英尺金額除外)
(未經審計)
21. 後續事件：
2019年10月24日，公司宣佈派息/分配$0.752019年11月8號，普通股股東和OP單位記錄持有人每股。所有股息/分派將於2019年12月3日以100%現金支付。
2019年10月24日，公司同意與一組貸款人達成條款，將國王廣場購物中心的現有貸款替換為新的$555,000十-一年期貸款，利息為3.67%。該貸款預計將在截至2019年12月31日的三個月內結束。
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目錄
項目2.？管理層對財務狀況和經營結果的討論和分析
與前瞻性陳述相關的重要信息
這份Macerich公司(“公司”)Form“10-Q”的季度報告包含或併入構成聯邦證券法意義上的前瞻性陳述的陳述。任何與歷史或當前事實或事項無關的陳述都是前瞻性陳述。您可以通過使用“可能”、“將”、“可能”、“應該”、“預期”、“預期”、“打算”、“項目”、“預測”、“計劃”、“相信”、“尋求”、“估計”、“預定”以及這些詞語和類似表達的變體來識別一些前瞻性陳述。如果有關當前條件的陳述意味着當前條件的延續，那麼這些陳述也可能是前瞻性的。前瞻性聲明出現在此表單中的許多地方，其中包括有關以下事項的聲明：
•對公司增長的期望；
•公司關於其收購、再開發、開發、租賃和經營活動及機會的信念，包括其零售商的業績和財務穩定性；
•公司的收購、處置等戰略；
•與遵守政府法規有關的監管事項；
•公司的資本支出計劃和支出獲得資本的預期；
•公司對所得税優惠的期望；
•公司對其財務狀況或經營結果的期望；以及
•本公司對債務再融資、訂立及償還債務義務及訂立合營企業安排的期望。
請股東注意，任何此類前瞻性陳述都不是對未來業績的保證，涉及風險、不確定因素和其他因素，這些因素可能導致公司或行業的實際結果、業績或成就與公司未來的業績、業績或成就或該行業在此類前瞻性陳述中明示或暗示的結果、業績或成就大不相同。這些因素包括一般行業以及國家、地區和地方的經濟和商業狀況，這將影響對零售空間或零售商品的需求，現有和潛在租户的可用性和信譽，錨地或租户破產，關閉，合併或合併，租賃利率，條款和付款，利率波動，可用性，融資條款和成本以及運營費用；房地產市場的不利變化，包括(但不限於)來自其他公司的競爭，零售業態和技術，房地產開發和再投資的風險房地產投資、政府行動和倡議(包括立法和監管改革)的流動性；環境和安全要求；以及可能對所有上述因素產生不利影響的恐怖主義活動或其他暴力行為。我們敦促您仔細審查我們關於這些風險和其他可能影響我們業務和運營結果的因素的披露，在我們截至2018年12月31日的年度報告中的“項目”1A.風險因素，以及我們提交給美國證券交易委員會(“SEC”)的其他報告中，這些披露通過引用併入本文。我們告誡您不要過度依賴這些前瞻性陳述，這些陳述僅適用於本文檔發佈之日。公司不打算，也沒有義務更新任何前瞻性信息，以反映本文檔日期之後的事件或情況，或反映意外事件的發生，除非法律要求這樣做。
管理層概述和總結
該公司參與收購、擁有、開發、再開發、管理和租賃位於美國各地的地區和社區/電力購物中心。該公司是Macerich Partnership，L.P.(“經營合夥企業”)的唯一普通合夥人，並擁有多數所有權權益。截至2019年9月30日，運營夥伴公司擁有或擁有47個區域購物中心和5個社區/電力購物中心的所有權，總面積約為5100萬平方英尺。除非上下文另有要求，否則這52個區域和社區/電力購物中心在下文中稱為“中心”。本公司資產組合的物業管理、租賃及再開發由本公司的七家管理公司(以下統稱為“管理公司”)提供。本公司是一家自我管理和自我管理的房地產投資信託(“REIT”)，並通過運營夥伴關係和管理公司進行其所有運營。
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目錄
以下討論主要基於公司截至9月30日、2019年和2018年的三個月和九個月的綜合財務報表。它將截至2019年9月30日的三個月的運營結果與截至2018年9月30日的三個月的運營結果進行比較。它還將截至2019年9月30日的九個月的運營和現金流結果與截至2018年9月30日的九個月的運營和現金流結果進行比較。
本信息應與所附的綜合財務報表及其附註一起閲讀。
收購和處置：
財務報表反映了每筆交易發生後的以下收購、處置和所有權變動。
2018年2月16日，該公司在費城時裝區的合資企業以4180萬美元的價格出售了其在一座辦公樓中的股份，從而帶來了550萬美元的資產出售收益。該公司出售資產收益中的280萬美元按比例分成包括在未合併合資企業的收入中的股本中。本公司將其部分收益用於支付其信貸額度並用於一般公司目的。
2018年3月1日，公司與Hudson Pacific Properties組建了一家25/75的合資企業，據此公司同意貢獻位於加利福尼亞州洛杉磯的68萬平方英尺的區域購物中心Westside Pavilion(以下簡稱“One Westside”)，以換取1.425億美元。本公司於2018年8月31日完成向Hudson Pacific Properties出售該物業75%的所有權權益，導致出售資產收益4620萬美元。銷售價格的資金來自3690萬美元的現金支付和假設按比例分享該物業應付的按揭票據1.056億美元。本公司利用所得款項為其部分成本提供資金，以抵銷該物業應付的按揭票據(見“融資活動”)。從2018年3月1日至出售完成，本公司將其在該物業中的權益作為合作安排入賬(見公司綜合財務報表附註中的附註15-合作安排)。出售完成後，本公司已按權益會計方法核算其於該物業的擁有權權益。
2018年5月17日，公司以2600萬美元的價格出售了亞利桑那州卡薩格蘭德(Casa Grande)76.1萬平方英尺的社區中心Casa Grande的步行街(Promenade)，導致資產銷售損失30萬美元。本公司將出售所得款項用於支付其信貸額度和其他一般公司用途。
2018年7月6日，公司在亞利桑那州古德伊爾的一家29.8萬平方英尺的社區中心Estrella Falls的市場合資企業以4910萬美元的價格出售了該房產，從而帶來了1260萬美元的資產銷售收益。該公司300萬美元收益中的份額包括在未合併合資企業的收入中的股本中。所得款項用於償還物業應付的2410萬美元抵押貸款，償還開發義務，並用於向合作伙伴分發。本公司將其淨收益份額用於一般公司目的。
融資活動：
2018年1月22日，該公司在費城時裝區的合資企業獲得了2.5億美元的定期貸款，利率為LIBOR加2.0%，將於2023年1月22日到期。在貸款結束的同時，合資企業借入了1.5億美元的定期貸款，並於2018年3月26日借入了剩餘的1億美元。本公司將其收益份額用於支付其信貸額度並用於一般公司目的。
2018年3月29日，公司在百老匯廣場的合資企業向該物業發放了4.50億美元的貸款，實際利率為4.19%，將於2030年4月1日到期。本公司將其收益份額用於支付其信貸額度並用於一般公司目的。
2018年8月31日，在出售One Westside的所有權權益(見“收購和處置”)的同時，公司的合資企業通過提供14920萬美元的有價證券組合作為替代抵押品，擊敗了該物業的1.408億美元應付按揭票據。該公司用出售該物業所有權權益的收益為其在有價證券投資組合購買價格中的3730萬美元份額提供資金。
2018年9月14日，公司簽訂了四項利率互換協議，有效地將公司未償還信用額度的總計4000萬美元從倫敦銀行同業拆借利率加1.45%的浮動利率債務轉換為4.30%的固定利率債務，直至2021年9月30日。
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目錄
2018年11月7日，該公司在Boulevard商店的合資企業用一筆1880萬美元的新貸款取代了該物業的現有貸款，貸款利率為倫敦銀行同業拆借利率加1.85%，將於2023年12月5日到期。根據某些條件，貸款可以擴大到2300萬美元。本公司將其收益份額用於支付其信貸額度並用於一般公司目的。
2019年1月10日，該公司用一筆新的3000萬美元貸款取代了芝加哥時裝專賣店的現有貸款，該貸款的實際利率為4.61%，將於2031年2月1號到期。該公司將淨收益用於支付其信貸額度並用於一般公司目的。
2019年2月22日，公司在Atlas Park商店的合資企業簽訂了一項協議，將該物業現有貸款的總借款能力從5780萬美元增加到8000萬美元，並將到期日延長至2021年10月28日，包括延期選項。在修改貸款的同時，合資企業又借了1840萬美元。該公司將額外收益中的920萬美元份額用於支付其信貸額度和一般公司用途。
2019年6月3日，該公司在三潭村區域中心的合資企業將該物業的現有貸款替換為新的2.20億美元貸款，實際利率為4.34%，將於2029年7月1日到期。本公司將其額外收益的份額用於支付其信貸額度並用於一般公司目的。
2019年6月27日，公司以新的2.56億美元貸款取代了錢德勒時裝中心的現有貸款，該貸款的實際利率為4.18%，將於2024年7月5日到期。本公司將其額外收益的份額用於支付其信貸額度並用於一般公司目的。
2019年7月25日，該公司在費城時裝區的合資企業修改了對合資企業的現有貸款，允許以倫敦銀行同業拆借利率加2.00%的利率借入高達1000萬美元的額外貸款。在修訂的同時，合資企業又借了2，600萬美元。2019年8月16日，合資企業又借了2500萬美元。本公司將其額外收益的份額用於支付其信貸額度並用於一般公司目的。
2019年9月12日，公司在泰森斯大廈的合資企業向該物業發放了一筆1.9億美元的新貸款，實際利率為3.38%，將於2029年10月11日到期。本公司將其收益份額用於支付其信貸額度並用於一般公司目的。
2019年10月24日，公司同意與一組貸款人達成條款，將國王廣場購物中心的現有貸款替換為新的5.55億美元十年期貸款，利率為3.67%。該貸款預計將在截至2019年12月31日的三個月內結束。
重建及發展活動：
2019年9月19日，該公司與賓夕法尼亞州REIT的合資企業完成了賓夕法尼亞州費城時裝區(Fashion District Philadelphia)的重新開發，這是一個85萬平方英尺的區域購物中心，位於賓夕法尼亞州費城。該項目預計將有70%被2019年假期佔用。該項目的總成本估計在4000萬美元至4.20億美元之間，其中2億美元至2.10億美元估計為公司的按比例份額。截至2019年9月30日，該公司已為合資企業產生的3.508億美元總支出中的1.754億美元提供了資金。
該公司在斯科茨代爾時尚廣場的合資企業正在重新開發一家以前的巴尼商店和80，000平方英尺的外部擴建。該項目預計於2019年完成。該項目的總成本估計在1.4億美元至1.6億美元之間，其中7000萬美元至8000萬美元估計為公司的按比例份額。截至2019年9月30日，該公司已為合資企業產生的7200萬美元中的3600萬美元提供了資金。
該公司與Hudson Pacific Properties的合資企業正在將One West side重新開發為584，000平方英尺的創意辦公空間和96，000平方英尺的餐飲和娛樂空間。整個創意辦公空間已經租給了谷歌，預計將於2022年完工。該項目的總成本估計在5000萬美元至5億5千萬美元之間，其中1.25億美元至1.375億美元估計為本公司的按比例份額。截至2019年9月30日，該公司為合資企業產生的總計1.829億美元中的4570萬美元提供了資金。
2018年9月6日，公司與Simon Property Group組建了一家50/50的合資企業，以開發位於加利福尼亞州卡森市的洛杉磯高級直銷中心(Los Angeles Premium Outlets)，該中心計劃開放約400，000平方英尺，然後在第二階段增加165，000平方英尺。該項目的第一階段預計於2021年秋季完成。截至2019年9月30日，該公司已出資2880萬美元，而該合資企業所產生的總費用為5770萬美元。

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目錄
與本公司擁有或部分擁有的幾家西爾斯商店的關閉和拒絕租約有關，本公司預計按公司按比例分配的費用在1.3億美元至1.6億美元之間，用於重新開發西爾斯商店。預計這些重建項目將在幾年內開放。如果公司或其合資企業決定擴大重建範圍，估計的重建成本範圍可能會增加。
其他事務和事件：
2018年2月1日和2日，公司裁員約10%。在截至2018年3月31日的三個月中，公司發生了1270萬美元的一次性費用，與裁員有關。
在截至2018年6月30日的三個月中，公司發生了約1940萬美元的與股東維權活動相關的成本。這些費用主要用於法律和諮詢服務。
2019年1月1日，本公司採用修改後的追溯法會計準則編撰(“ASC”)842“租賃”。新標準修訂了合同雙方(即承租人和出租人)的租賃的確認、計量、提出和披露的原則。在採用新租賃標準方面，本公司選擇使用財務會計準則委員會(“FASB”)提供的實施實際權宜之計的過渡包，其中包括(I)免除重新評估到期或現有合同是否符合租賃定義，(Ii)免除在採用日期重新評估到期或現有租賃的分類，(Iii)允許繼續攤銷以前資本化的初始直接租賃成本，以及(Iv)截至採用日適用該標準，而不是到
新標準要求出租人在已發生的基礎上支付某些在租賃談判中不會增加的初始直接成本。初始直接成本包括直接從事租賃活動的員工的工資和相關成本。在2019年1月1日之前，這些成本是可資本化的，因此新的租賃標準導致其中某些成本按發生的方式支出。為比較起見，本公司已將納入管理公司營運開支的租賃成本重新分類為截至2018年9月30日止三個月及九個月的租賃費用，以符合截至二零一九年九月三十日止三個月及九個月的列報。在採用新標準後，本公司已將與租賃相關的所有收入作為租賃收入列示在其綜合經營報表上。為便於比較，本公司已將截至2018年9月30日止三個月及九個月的最低租金、租金百分比、租户收回及其他租賃收入重新分類為租賃收入，以符合截至二零一九年九月三十日止三個月及九個月的列報。新標準還要求公司減少與租賃應收賬款相關的信用損失的租賃收入。此外，當公司認為承租人完成租賃期限的能力存在不確定性時，直線應收租金將被沖銷。因此，本公司確認累積效應調整為220萬美元，用於註銷處於訴訟或破產中的租户的直線應收租金。該標準還要求將與租賃有關的壞賬準備作為租賃收入的減少。截至2018年9月30日的三個月和九個月，壞賬準備包括在購物中心和運營費用中。
通貨膨脹：
在過去五年中，由於通貨膨脹率相對較低，通貨膨脹對公司沒有產生重大影響。中心的大多數租約在整個租賃期內都會定期調整租金。這些租金增幅是以固定增量計算，或根據消費物價指數(“消費物價指數”)的每年增幅倍數計算。此外，每年約有5%至15%的10，000平方英尺或以下空間的租約到期，如現有租約的租金低於當時的現有市值租金，則本公司可以較高基本租金的新租約取代現有租約。本公司一般簽訂租約，要求租户支付規定金額的經營費用，一般不包括物業税，而不論任何中心實際發生的費用，這會使本公司承擔成本控制的負擔。此外，某些契約規定租户須按比例繳付營運開支。
季節性：
購物中心行業在本質上是季節性的，特別是在假日季節的第四季度，當零售商入住率和零售額通常處於最高水平時。此外，購物中心在假日期間獲得其專業(臨時零售商)租金的很大一部分，大部分租金百分比在第四季度得到確認。由於上述原因，第四季度的收益普遍較高。

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目錄
關鍵會計政策
在美利堅合眾國，按照公認會計原則(“GAAP”)編制財務報表，要求管理層作出影響資產和負債報告金額的估計和假設，並披露財務報表日期的或有資產和負債以及報告期內報告的收入和費用金額。實際結果可能與這些估計不同。
該等估計及假設中的部分包括收入確認的判斷、公用區域維修及房地產税應計項目的估計、壞賬準備、長期資產的減值、有形資產與無形資產之間的購買價分配、成本資本化及公允價值計量。公司的重要會計政策在公司綜合財務報表附註中的重要會計政策摘要中有更詳細的説明。然而，以下政策被認為是至關重要的。
收購：
本公司根據收購的估計公允價值，將收購的估計公允價值分配給土地、建築、租户改善和已識別的無形資產和負債。此外，任何假設應付按揭票據均按其估計公允價值記錄。土地和建築物的估計公允價值採用“彷彿空置”的方法確定。租户改善指與現有租約相關的有形資產，該等有形資產於收購日按公平價值基準估值，按比例分攤其餘租約條款。租户改善被歸類為財產項下的資產，並在剩餘的租賃期內折舊。可識別的無形資產和負債與就地經營租賃的價值有關，這些租賃有三種形式：(I)租賃佣金和法律費用，代表與獲取就地租賃的“成本規避”相關的價值，例如根據公司市場普遍經驗的條款支付的租賃佣金；(Ii)就地租賃的價值，代表在購買時將“假定空置”財產租賃到入住率水平所需期間的收入和成本的估計損失；和(Iii)高於或低於就地租賃的市值，代表收購時的合同租金和市值租金之間的差額，按租户信用風險折現。租賃佣金和法律費用記入遞延費用和其他資產，並在剩餘租賃期限內攤銷。就地租賃的價值記錄在遞延費用和其他資產中，並在剩餘租賃期限加上任何低於市場的固定利率續訂期權期間攤銷。高於或低於市場的租賃按遞延費用和其他資產或其他應計負債分類，取決於合同條款高於或低於市場，資產或負債按租賃剩餘條款的最低租金攤銷。低於市價租賃的剩餘租賃期限可能包括某些低於市價的固定利率續約期。在考慮承租人是否會執行低於市場的固定費率租約續訂方案時，本公司評估收購時的經濟因素及若干定性因素，例如中心內的租户組合、本公司與租户的關係及競爭租户空間的可用性。採購價格的初始分配是基於管理層的初步評估，當最終信息可用時，管理層的初步評估可能會發生變化。對初始採購價格分配所做的後續調整是在分配期間內進行的, 不超過一年。如果採購價格分配尚未最終確定，則將其描述為初步分配。在分配所收購資產和承擔的負債的購買價時使用不同的假設可能會影響確認相關收入和費用的時間。
公司立即將與業務合併相關的成本作為期間成本支出，並將與資產收購相關的成本資本化。
當本公司取得現有權益法投資的控制權，而現有權益投資的公允價值超過該投資的賬面值時，確認重計量收益。
資產減值：
本公司通過考慮預期未來經營收入、趨勢和前景，以及需求、競爭和其他經濟因素的影響，評估其物業價值是否存在減值指標。這些因素包括預計租金收入、運營成本和資本支出，以及估計的持有期和資本化率。如果存在減值指標，則根據估計未貼現的未來淨現金流量(不包括利息支出)確定可回收性。減值虧損金額(如有)是通過比較公允價值(由貼現現金流量分析或合同銷售價格確定)與相關資產的賬面價值來確定的。本公司一般長期持有及經營其物業，以減低其賬面值不可收回的可能性。分類為待售物業按賬面值或公允價值減出售成本中較低者計量。

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目錄
該公司審查其對未合併合資企業的投資，以瞭解一系列經營虧損和其他因素，這些因素可能表明其投資價值出現了下降，這並非暫時性的。對每個未合併合資企業的投資進行定期評估，並視需要對非暫時性的可恢復性和估值下降進行評估。
金融工具的公允價值：
公允價值等級區分基於從獨立於報告實體的來源獲得的市場數據的市場參與者假設和報告實體自己關於市場參與者假設的假設。1級投入利用活躍市場中公司有能力獲得的相同資產或負債的報價。2級輸入是除了包含在1級中的報價之外的輸入，可以直接或間接觀察到資產或負債的報價。2級投入可能包括活躍市場中類似資產和負債的報價，以及資產或負債可觀察到的投入(報價除外)，例如利率、外匯匯率和收益率曲線，這些曲線可在通常的報價間隔內觀察到。3級輸入是資產或負債的不可觀察輸入，通常基於實體自己的假設，因為幾乎沒有(如果有的話)相關的市場活動。在確定公允價值計量是基於來自公允價值層次結構的不同級別的輸入的情況下，整個公允價值計量所屬的公允價值層次結構中的級別基於對整個公允價值計量具有重要意義的最低級別輸入。本公司對公允價值計量中某一特定投入的重要性的評估需要做出判斷，並考慮資產或負債的特定因素。
本公司計算金融工具的公允價值，並在公允價值與該等金融工具的賬面值不同時，將此額外資料納入綜合財務報表附註。當公允價值合理地接近賬面值時，不作額外披露。
本公司按經常性公允價值記錄其融資安排(見本公司綜合財務報表附註中的融資安排)，公允價值的變動在本公司的綜合經營報表中記錄為利息支出。公允價值根據貼現現金流量模型確定，重大不可觀測投入包括淨營業收入、貼現率和市場租金的倍數。融資安排責任的公允價值對這些重大的不可觀察的投入很敏感，這些投入的變化可能導致公允價值計量顯着提高或降低。
運營結果
下文討論的經營結果的許多變化，是由於影響本公司資產的交易而發生的，這些交易在上面的管理概述和總結中描述，包括再開發資產和合資企業過渡中心以及處置資產(如下所定義)。
出於以下討論的目的，本公司將“相同中心”定義為在整個比較期間基本上完成並運行的那些中心。用於比較目的的非同一中心包括那些正在經歷大規模再開發的中心或物業，經常導致中心的一部分關閉(“重新開發物業”)，那些最近轉至或來自權益法合資企業的物業(“合資企業過渡中心”)，以及已被處置的物業(“處置物業”)。公司將一箇中心移入和移出相同的中心，取決於該中心在整個比較期間是否基本完成和正在運行。因此，同一中心由比較期間的所有合併中心組成，不包括再開發物業、合資企業過渡中心和處置物業。
將截至2019年9月30日的3個月和9個月與截至2018年9月30日的3個月和9個月進行比較，重新開發物業包括天堂谷商場和某些地面開發項目。將截至2019年9月30日的3個月和9個月與截至2018年9月30日的3個月和9個月進行比較，合資企業過渡中心為One Westside。對於截至2019年9月30日的3個月和9個月與截至2018年9月30日的3個月和9個月的比較，處置財產為Casa Grande的Promenade。
未合併的合資企業採用權益會計方法反映。本公司在這些中心業績中按比例分配的份額反映在綜合經營報表中，作為未合併合資企業收入中的股本。
本公司認為每平方英尺租户年銷售額(租户最少十二個月或更長時間，以及10，000平方英尺及以下的租户)、入住率(不包括大型零售商店或“錨點”)和釋放利差(即，過去十二個月內執行的租約的初始平均每平方英尺基本租金與過去十二個月內到期的租約到期時每平方英尺的平均基本租金的比較)是本公司內部增長的主要表現指標。
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目錄
每平方英尺的租户銷售額從2018年9月30日結束的12個月的707美元增加到2019年9月30日結束的12個月的800美元。入住率從2018年9月30日的95.1%下降到2019年9月30日的93.8%。釋放息差保持正值，因為公司能夠以高於到期租金的平均租金租賃可用空間，導致釋放息差為每平方英尺4.59美元(已執行的新租約和續約的息差為60.04美元，而到期的租約為55.45美元)，在截至2019年9月30日的過去12個月中增長了8.3%。該公司預計，隨着它續訂或釋放計劃到期的租約，2019年剩餘時間的釋放利差將繼續保持正值。這些計劃在未來12個月到期的租約佔中心的90萬平方英尺，佔商場商店和獨立商店總可租面積(“GLA”)的12.5%，空間為10，000平方英尺及以下，截至2019年9月30日。這些計算不包括正在開發或重新開發的中心和資產處置(參見“管理概述和摘要”中的“收購和處置”和“重新開發和開發活動”)。
截至二零一九年九月三十日止的過去十二個月內，本公司簽署了271份新租約及411份續訂租約，涉及約100萬平方英尺的GLA，其中70萬平方英尺與合併中心有關。截至2019年9月30日的過去12個月，新租約和續約租約的年平均基本租金為每平方英尺60.04美元，平均租户津貼為每平方英尺32.76美元。
展望
公司有一個長期的四管齊下的商業戰略，專注於區域購物中心的收購，租賃和管理，再開發和發展。儘管公司認為其市場的總體區域購物中心基本面看起來相當強勁，但公司預計其2019年的業績將受到利率上升和預期的錨定關閉和租户破產等因素的負面影響。
由於未償還的浮息債務，不斷上升的利率增加了公司的借款成本，並導致新的固定利率債務的利率上升。在某些情況下，本公司可能通過使用利率上限和掉期協議來限制其對與其部分浮息債務相關的利率波動的風險敞口。根據目前的市場條件，這些協議允許公司用固定利率債務取代浮動利率債務，以實現其期望的浮動利率債務與固定利率債務的比率。然而，在利率上升的環境下，本公司可通過此類更換固定利率上限和掉期協議獲得的固定利率或新債務的固定利率也將繼續增加。
近年來，零售業中的一些公司，包括該公司的一些錨點，已宣佈破產、停業或大幅減少零售店的數量。Anchor關閉門店可能會導致包括Anchors在內的其他租户終止租約、獲得減租或停止在中心運營門店，從而對公司的中心產生更全面的影響。
2018年10月15日，西爾斯申請破產，並宣佈關閉更多門店。在申請破產時，該公司的投資組合中有21家西爾斯門店，總面積約為310萬平方英尺，佔該公司總租賃收入的不到1%。這21家商店包括公司擁有的7家，本公司與Seritage Growth Properties(“Seritage”)的合資企業擁有的9家，Sears擁有的1家和Seritage擁有的4家。雖然在短期內，Sears等錨定公司的破產可能會導致基礎租金下降和觸發共同租賃條款，但也有可能通過收回空間並以每平方英尺更高的租金將該空間釋放給新租户，從而創造額外的未來價值，這一點本公司已通過與Seritage的合資企業以及2018年7月在國王廣場購物中心完成的西爾斯門店重建而得到證明。
截至2019年9月30日，公司通過正式的租約拒絕和租賃終止重新奪回了西爾斯的十個地點，其中包括通過其與Seritage的合資企業獲得的七個地點。本公司目前預計未來幾年在這些地點的總再開發投資為1.3億美元至1.6億美元(按公司按比例分配)。預計新租户將於2020年末在幾個項目中開業。
2019年9月29日，Forever 21，Inc.申請破產保護。在申請破產時，該公司的投資組合中有29家Forever 21商店，總面積約120萬平方英尺。截至2018年12月31日，Forever 21家門店佔公司總最低租金收入和百分比收入的2.5%。該公司正在與Forever 21就這些商店的地位進行討論。根據2019年10月28日提交的法庭文件，公司預計Forever 21店中的四家將關閉，其中三家為公司所有(Danbury Fair Mall，Arrohead Towne Center和Pacific View)，其中一家不為公司所有(Vintage Fire Mall)。本公司預期可就若干餘下的店鋪提供某些租金優惠。


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目錄
截至2018年9月30日、2019年和2018年9月的三個月比較
收入：
從2018年到2019年，租賃收入減少了1000萬美元，或4.5%。租賃收入減少歸因於同一中心減少910萬美元，合資企業過渡中心減少60萬美元，重建物業減少30萬美元。租賃收入包括高於和低於市場租賃的攤銷，直線租金的攤銷和租賃終止收入。高於和低於市價租賃的攤銷從2018年的70萬美元增加到2019年的240萬美元。直線租金攤銷從2018年的350萬美元下降到2019年的320萬美元。租賃終止收入從2018年的370萬美元下降到2019年的70萬美元。租賃收入還包括2019年290萬美元的壞賬撥備(見“管理層概述和摘要”中的“其他交易和事件”)。同一中心的租賃收入減少，主要是由於納入了2019年的壞賬撥備，以及租賃終止收入和物業税收回的減少。
管理公司的收入從2018年的1110萬美元下降到2019年的1000萬美元。管理公司收入的減少主要是由於未合併的合資企業的開發費用減少。
購物中心和運營費用：
從2018年到2019年，購物中心和運營支出減少了280萬美元，或3.8%。購物中心及營運開支減少歸因於同一中心減少260萬美元及重建物業減少20萬美元。購物中心和同一中心的運營費用減少，主要是由於2019年排除壞賬費用(見“管理概述和摘要”中的“其他交易和事件”)。
租賃費用：
租賃費用從2018年的260萬美元增加到2019年的720萬美元。租賃費用的增加是由於公司在2019年採用了ASC 842(參見“管理概述和摘要”中的“其他交易和事件”)。
管理公司的經營費用：
管理公司的運營費用從2018年到2019年減少了340萬美元，主要是由於工資和股票以及基於單位的薪酬費用的減少。
REIT一般及行政費用：
REIT一般和行政費用從2018年到2019年減少了20萬美元。
折舊和攤銷：
從2018年到2019年，折舊和攤銷增加了100萬美元。折舊及攤銷增加歸因於同一中心增加100萬美元及重建物業增加10萬美元，部分由合營公司過渡中心減少10萬美元抵銷。
利息(收入)費用：
利息支出從2018年到2019年減少了3010萬美元。利息支出的減少歸因於融資安排減少了3500萬美元(參見管理概述和摘要中的“其他交易和事件”)，以及合資企業過渡中心減少了10萬美元，部分被同一中心增加的400萬美元和本公司信貸額度下的借款增加了100萬美元所抵銷。融資安排的利息開支減少，主要是由於相關物業的公允價值及相關物業的應付按揭票據的變動所致。
未合併合營企業收入中的權益：
未合併合資企業的收入權益從2018年到2019年減少了420萬美元。未合併合營企業收入的股本減少，主要是由於出售Estrella Falls市場的收益所致。2018(參見“管理概述和摘要”中的“收購和部署”)。
(虧損)出售或減記資產的收益，淨額：
資產出售或減記的(虧損)收益，淨額由2019年的4650萬美元的收益變為10萬美元的虧損2018好的。資產出售或減記的(虧損)收益的變化，淨額主要是由於2018年出售One Westside 75%所有權權益的收益4，620萬美元(見管理概述和摘要中的“收購和處置”)。
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目錄
淨收入：
從2018年到2019年，淨收益減少了3120萬美元。淨收入減少主要是由於如上所述的出售(虧損)收益或資產減記淨額。
運營資金(“FFO”)：
主要是由於上述因素，可歸因於普通股股東和單位持有人的FFO-稀釋，不包括與Chandler Freehold相關的融資費用減少10.9%1.496億美元2018年至1.332億美元2019年。對於應歸於公司的淨收入(最直接可比的GAAP財務指標)與應歸於普通股股東和單位持有人的FFO的對賬，不包括與Chandler Freehold和Chandler Freehold有關的融資費用可歸因於普通股股東和單位持有人的FFO-稀釋，不包括與Chandler Freehold相關的融資費用，請參閲下面的“運營資金(”FFO“)”。
截至9月30日、2019年和2018年9個月的比較
收入：
從2018年到2019年，租賃收入減少了2310萬美元，或3.5%。租賃收入減少歸因於同一中心減少1630萬美元，合資企業過渡中心減少350萬美元，出售物業減少230萬美元，重建物業減少100萬美元。高於和低於市價租賃的攤銷從2018年的250萬美元增加到2019年的700萬美元。直線租金從2018年的890萬美元下降到2019年的710萬美元。租賃終止收入從2018年的720萬美元下降到2019年的390萬美元。租賃收入還包括2019年680萬美元的壞賬撥備(見“管理層概述和摘要”中的“其他交易和事件”)。同一中心的租賃收入減少，主要是由於納入了2019年的壞賬撥備和租賃終止收入的減少。
管理公司的收入從2018年的3210萬美元下降到2019年的2930萬美元。
購物中心和運營費用：
從2018年到2019年，購物中心和運營支出減少了1170萬美元，或5.4%。購物中心及營運開支的減少歸因於同一中心減少830萬美元，合營公司過渡中心減少150萬美元，出售物業減少120萬美元，重建物業減少70萬美元。購物中心和同一中心的運營費用減少，主要是由於2019年排除壞賬費用(見“管理概述和摘要”中的“其他交易和事件”)。
租賃費用：
租賃費用從2018年的860萬美元增加到2019年的2230萬美元。租賃費用的增加是由於公司在2019年採用了ASC 842(參見“管理概述和摘要”中的“其他交易和事件”)。
管理公司的經營費用：
從2018年到2019年，管理公司的運營費用減少了2200萬美元。減少歸因於與公司2018年減少勞動力有關的一次性費用1270萬美元(參見“管理概述和摘要”中的“其他交易和事件”)，以及隨後工資和股票及單位薪酬成本的減少。
REIT一般及行政費用：
由於補償成本減少，REIT一般和行政費用從2018年到2019年減少了160萬美元。
與股東維權有關的成本：
2018年，公司發生了1，940萬美元與股東維權活動相關的成本(參見“管理概述和摘要”中的“其他交易和事件”)。
折舊和攤銷：
從2018年到2019年，折舊和攤銷增加了600萬美元。折舊及攤銷增加歸因於同一中心增加810萬美元，但因合營公司過渡中心減少130萬美元、出售物業減少70萬美元及重建物業減少10萬美元而被部分抵銷。
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目錄
利息(收入)費用：
利息支出從2018年到2019年減少了4620萬美元。利息開支減少歸因於融資安排減少6190萬美元(參見管理概述和摘要中的“其他交易和事件”)和合營公司過渡中心減少100萬美元，但被同一中心增加的1070萬美元、本公司信貸額度下借款的510萬美元和重建物業的90萬美元部分抵銷。融資安排的利息開支減少，主要是由於相關物業的公允價值及相關物業的應付按揭票據的變動所致。同一中心的利息支出增加，主要是由於2019年芝加哥時裝店、錢德勒時裝中心和三丹村區域中心的新貸款(見“管理概述和摘要”中的“融資活動”)。
未合併合營企業收入中的權益：
未合併合資企業的收入權益從2018年到2019年減少了1720萬美元。未合併合資企業的收入權益減少主要是由於公司與Seritage的合資企業於2019年終止租賃導致的無形資產減記，2018年出售Estrella Falls市場的收益(見“管理概述和摘要”中的“收購和配置”)，2018年出售費城時裝區辦公樓所有權權益的收益(見“管理概述和摘要”中的“收購和配置”)，以及貸款的利息支出
資產出售或減記損失，淨額：
銷售損失或資產減記，2018年至2019年淨增加1500萬美元。資產銷售或減記虧損增加，淨額主要是由於2018年出售One Westside 75%所有權權益的收益4620萬美元(見管理概述和摘要中的“收購和處置”)，2019年開發成本減記增加1210萬美元，2019年土地銷售收益減少，部分被SouthPark Mall、Casa Grande步行街、Southridge Center和Two Fre2的減值虧損4660萬美元部分抵消。減值虧損是由於物業估計持有期減少所致。
淨收入：
從2018年到2019年，淨收益增加了1710萬美元。如上所述，淨收益的增加主要是由於2018年與股東維權有關的1940萬美元成本。
運營資金(“FFO”)：
主要是由於上述因素，FFO歸因於普通股股東和單位股東--稀釋，不包括與Chandler Freehold相關的融資費用減少2.5%3.988億美元2018年至3.888億美元2019年。對於應歸於公司的淨收入(虧損)(最直接可比的GAAP財務指標)與應歸於普通股股東和單位持有人的FFO進行對賬，不包括與Chandler Freehold和Chandler Freehold有關的融資費用可歸因於普通股股東和單位持有人的FFO-稀釋，不包括與Chandler Freehold相關的融資費用，請參閲下面的“運營資金(”FFO“)”。
運營活動：
2018年至2019年，運營活動提供的現金增加了2480萬美元。增加的主要原因是如上所述的資產和負債及其結果的變化。
投資活動：
從2018年到2019年，投資活動提供的現金減少了2.396億美元。投資活動提供的現金減少主要是由於未合併合資企業的分派減少305.5億美元和出售資產所得收入減少8180萬美元，但部分被應收票據收入增加6500萬美元、對未合併合資企業的貢獻減少2970萬美元、開發、重建、擴建和翻新物業減少2840萬美元以及物業改善減少1170萬美元部分抵銷。
未合併合資企業的分派減少主要是由於分配了本公司對百老匯廣場和費城時裝區的貸款收益份額(見管理概述和摘要中的“融資活動”)，以及2018年出售費城時裝區辦公樓的所有權權益(參見管理概述和摘要中的“收購和處置”)，部分被本公司2019年Tysons Tower新貸款的貸款收益份額所抵銷。應收票據收益的增加
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目錄
由於Lennar Corporation於2019年償還應收票據(見公司綜合財務報表附註中的附註18-關聯方交易)。
融資活動：
從2018年到2019年，用於融資活動的現金減少了1.717億美元。用於融資活動的現金減少主要是由於抵押貸款、銀行和其他應付票據的收益增加7.81億美元，部分被抵押貸款、銀行和其他應付票據的付款增加5.584億美元、2019年融資安排的付款2790萬美元和股息和分派增加1990萬美元所抵銷。
流動性與資本資源
公司預期通過運營產生的現金、未合併合資企業的分配、週轉資本儲備和/或在其無擔保信貸額度下的借款，滿足未來12個月運營費用、償債和股息要求的流動性需求。下表彙總了中心發生的資本支出(按公司的按比例分配)：
 截至9月30日的9個月，
(千美元)20192018
整合的中心：  
購置財產，改善建築和設備$19,330  $31,055  
中心的發展、再開發、擴建和翻新83,142  128,654  
租客津貼14,763  9,059  
遞延租賃費1,977  13,836  
$119,212  $182,604  
合資企業中心：  
購置財產，改善建築和設備$7,793  $8,801  
中心的發展、再開發、擴建和翻新152,881  103,581  
租客津貼6,922  4,596  
遞延租賃費2,725  6,841  
$170,321  $123,819  
公司預計未來12個月租户津貼和遞延租賃費用的金額將與2018年相當或低於2018年，這些支出的資本將可從營運資本、運營現金流、特定財產債務借款或無擔保公司借款中獲得。儘管預計未來十二個月內因遞延租賃費用而產生的金額將與2018年相當或低於2018年，但本公司於2019年根據其採用ASC 842開始支出其大部分租賃成本(見“管理概述和摘要”中的“其他交易和事件”)。該公司預計在未來12個月內用於開發、再開發、擴建和翻新的費用將在2億至3億美元之間。用於這些主要支出、開發和/或再開發的資本已經並預計將繼續從債務或股權融資的組合中獲得，這些融資預計將包括公司信貸額度下的借款和建設貸款。
本公司過去亦曾產生流動資金，並可能在未來繼續透過股票發售及發行、物業再融資、合營交易及出售非核心資產等方式產生流動資金。例如，本公司銷售西區一號和費城時裝區一座辦公樓的所有權權益(見“管理概述和摘要”中的“收購和配置”)，埃斯特雷拉瀑布和Casa Grande步行街的市場銷售，以及芝加哥、費城時裝區、百老匯廣場、桑坦村區域中心、錢德勒時裝中心和Tysons大廈的融資(參見“管理概述和摘要”中的“融資活動”)。本公司將這些交易的收益用於支付其信貸額度和其他一般公司用途。此外，本公司還提交了一份貨架登記聲明，其中登記了本公司可能不時出售的數量不詳的普通股、優先股、存托股份、債務證券、認股權證、權利、股票購買合同和單位。本公司預計，根據2017年股票回購計劃對公司普通股的任何額外回購將通過未來出售非核心資產、其信貸額度下的借款和/或再融資交易提供資金。
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資本和信貸市場可能會波動，有時會限制公司獲得債務和股權融資。如下文所述，本公司最近的活動表明，本公司已經能夠獲得資本；然而，不能保證本公司在未來時期或以類似的條款和條件能夠這樣做。許多因素影響公司獲得資本的能力，例如其總體債務水平、利率、利息覆蓋率和當時的市場狀況。如果本公司因整體經濟及一般市場情況而出現重大租户違約，本公司經營現金流可能會減少，這可能導致其信貸額度下的借款增加。這些事件可能導致本公司的浮動利率債務比例增加，這將導致其在未來受到利率波動的影響。
截至2019年9月30日，公司的未償還貸款負債總額(包括抵押貸款和其他應付票據)為80億美元(包括50億美元的合併債務，減去3.606億美元的非控股權益，外加按比例分攤的未合併合資企業債務的33億美元)。該公司的大部分債務由固定利率的傳統抵押票據組成，以個人財產為抵押。該公司預計，未來12個月內的所有到期日將從公司的信貸額度或手頭現金中獲得再融資、重組、延長和/或支付。
本公司認為，按比例債務向投資者提供了有關其財務狀況的有用信息，因為它包括本公司來自未合併合資企業的債務份額，對於合併債務，不包括本公司在合併合資企業中的合作伙伴份額，在每種情況下均以相同的基準呈報。本公司擁有多家重要的合資企業，以這種方式按比例提出債務份額，可幫助投資者在考慮到本公司在這些合資企業中的經濟利益後，更好地瞭解本公司的財務狀況。本公司按比例分擔的債務不應被視為本公司根據公認會計原則或任何其他公認會計原則財務措施確定的綜合債務總額的替代品，而應僅與根據公認會計原則編制的本公司財務信息一併考慮，並作為對本公司根據公認會計原則編制的財務信息的補充。
該公司擁有15億美元的循環信貸額度，利率為倫敦銀行同業拆借利率(LIBOR)加上1.30%至1.90%的息差(取決於公司的整體槓桿水平)，將於2020年7月6日到期，並有一年的延期選擇權。根據某些條件，信貸額度可以擴大，最高可達20億美元。本設施下的所有義務僅由公司無條件擔保。基於該公司截至2019年9月30日的槓桿水平，該貸款的借款利率為LIBOR+1.45%。該公司有四個利率互換協議，有效地將總計4000萬美元的未償還餘額從LIBOR的浮動利率債務加1.45%轉換為固定利率債務4.30%，直至2021年9月30日。在2019年9月30日，信貸額度下的借款總額為7.5億美元減去未攤銷遞延融資成本330萬美元，總利率為4.03%。截至2019年9月30日，該公司在信貸額度下的可獲得性為7.497億美元。
截至2019年9月30日的9個月的現金股息和分配為3.594億美元。業務經費共計2.72億美元。剩餘的8740萬美元來自未合併合資企業的分派，這些分派包括在公司綜合現金流量表的投資活動現金流量部分。
於2019年9月30日，本公司遵守其協議下的所有適用貸款契約。
在2019年9月30日，該公司的現金和現金等價物為9830萬美元。
表外安排：
本公司使用權益會計方法將其在合營企業中的投資記賬，而該等投資並無控股權益或不是主要受益人，而該等投資在本公司的綜合資產負債表中反映為對未合併合營企業的投資。
截至2019年9月30日，該公司的一個合資企業有1.505億美元的債務，如果該合資企業無法履行相關債務，這些債務可能成為該公司的追索權。
此外，截至2019年9月30日，本公司對保證本公司履行某些與中心有關的義務的信用證負有或然責任，金額為1.080億美元。公司不相信這些信用證將導致對公司的責任。
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目錄
合同義務：
以下是截至2019年9月30日的合併中心在預期支付期間的合同義務明細表(以千為單位)：
 按期間到期的付款
合同義務總計少於
1^年		1 - 3
年數		3 - 5
年數		多過
五年
長期債務義務(包括預期利息支付)(1)$5,941,557  $622,742  $2,098,558  $895,174  $2,325,083  
租賃負債(2)222,480  5,026  46,699  30,340  140,415  
購買義務(3)12,277  12,277  —  —  —  
其他長期負債266,855  207,982  14,131  11,458  33,284  
$6,443,169  $848,027  $2,159,388  $936,972  $2,498,782  
__________________________________________________________
(1)浮動利率債務的利息支付是基於2019年9月30日的有效利率。
(2)見注8-租約在本公司的綜合財務報表附註中。
(3)見附註·17-公司合併財務報表附註中的承諾和或有事項。

運營資金(“FFO”)
除了淨收益外，公司還使用FFO來報告其經營和財務結果，並認為FFO和FFO-稀釋後作為房地產業的補充措施和GAAP措施的補充。全國房地產投資信託協會(“NAREIT”)將FFO定義為淨收入(虧損)(按照GAAP計算)，不包括物業銷售收益(或虧損)，加上與房地產相關的折舊和攤銷、房地產減值沖銷和對關聯公司投資的沖銷，其中沖銷是由於關聯公司持有的房地產價值下降以及未合併合資企業的調整後所致。未合併合資企業的調整按相同基礎計算以反映FFO。
從2018年第一季度開始，公司修改了FFO的定義，使FFO排除了與Chandler Freehold相關的融資費用的影響。從2019年第三季度開始，公司現在提出了一個單獨的非GAAP衡量標準-FFO，不包括與Chandler Freehold有關的融資費用。公司已修改截至2018年9月30日的三個月和九個月的FFO演示文稿，以符合當前演示文稿。
該公司將其在Chandler Freehold的合資企業作為一種融資安排。就此待遇而言，本公司確認以下融資費用：(I)融資安排義務公允價值的變化，(Ii)向合資夥伴支付的任何款項等於其按比例分擔的淨收入，以及(Iii)支付給合資夥伴的任何款項低於或超過其按比例分擔的淨收入。該公司從其FFO的定義中排除與公允價值變化相關的已記錄費用，以及向合資夥伴支付少於或超過其按比例分攤的淨收入的費用。
該公司還提供FFO，不包括與Chandler Freehold相關的融資費用、債務清償損失、淨額和與股東行動有關的成本。
稀釋基礎上的FFO和FFO對投資者比較不同時期的經營和財務業績是有用的。這一點尤其真實，因為FFO不包括房地產折舊和攤銷，因為該公司認為房地產價值基於市場條件波動，而不是在一段時間內直線折舊。該公司認為，這樣的介紹也為投資者提供了與其他REITs的經營業績相比較的有意義的經營業績衡量標準。此外，該公司認為，FFO不包括與Chandler Freehold有關的融資費用、與債務清償相關的非常規成本以及與股東行動有關的成本，它們提供了關於公司業績的有用的補充信息，因為它們顯示出對公司經營業績的更有意義和更一致的比較，並使投資者能夠更容易地比較公司的業績。該公司還認為，稀釋基礎上的FFO是投資者發現最有用的衡量已發行可轉換證券的稀釋影響的措施。
公司認為，FFO不代表GAAP定義的運營現金流量，不應被視為GAAP定義的淨收入的替代品，也不表示可用於滿足所有現金流量需求的現金。該公司還警告説，目前的FFO可能無法與其他房地產投資信託公司報告的類似標題的措施相比較。

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業務資金(“FFO”)(續)
管理層通過向投資者提供根據GAAP編制的財務報表，以及對FFO的詳細討論以及淨收益與FFO和FFO稀釋後的對賬，彌補了FFO的侷限性。管理層認為，為了進一步瞭解公司的業績，應將FFO與公司的報告淨收入進行比較，並根據GAAP在公司的綜合財務報表中提出的現金流量之外考慮FFO。
以下各項調節了公司應佔FFO和FFO的淨收入-稀釋後歸因於普通股股東和單位股東-基本和稀釋，不包括與Chandler Freehold相關的融資費用，債務清償損失，淨額和與股東維權有關的成本，截至2018年9月30日的3個月和9個月(美元和股票，單位為千美元)：
 截至9月30日的三個月，截至9月30日的9個月，
 2019201820192018
公司應佔淨收入$46,371  $74,028  $69,929  $48,271  
調節公司歸屬淨收益與歸屬於普通股股東和單位股東的FFO的調整-基本和稀釋：    
經營合夥中的非控制性利益3,427  5,432  5,151  3,544  
資產出售或減記的損失(收益)，合併資產淨額131  (46,516) 15,506  514  
增加：非控制性權益份額(虧損)資產出售或減記收益-合併資產—  —  (3,369) 580  
添加：出售未折舊資產的收益-合併資產81  2,060  615  3,415  
(收益)出售或減記資產的損失--未合併的合資企業，淨額(1)(3) (2,968) 381  (3,014) 
補充：出售未折舊資產的收益-未合併合資企業(1)—  2,151  —  373  
折舊和攤銷-合併資產82,787  81,803  246,640  240,608  
減去：折舊和攤銷中的非控制權益-合併資產(3,746) (3,670) (11,067) (10,946) 
折舊和攤銷-未合併的合資企業(1)45,465  43,850  141,670  130,030  
減去：個人財產折舊(3,934) (3,453) (11,733) (10,120) 
歸因於普通股股東和單位股東的FFO--基本和稀釋170,579  152,717  453,723  403,255  
與Chandler Freehold相關的融資費用(37,337) (3,139) (64,906) (4,476) 
可歸因於普通股股東和單位持有人的FFO，不包括與Chandler Freehold相關的融資費用-基本和稀釋133,242  149,578  388,817  398,779  
債務清償損失，合併資產淨額—  —  351  —  
與股東維權有關的成本—  —  —  19,369  
可歸因於普通股股東和單位股東的FFO，不包括與Chandler Freehold相關的融資費用，債務清償損失，淨額和與股東行動有關的成本--基本和稀釋$133,242  $149,578  $389,168  $418,148  
已發行FFO股份的加權平均數：            
可歸因於普通股股東和單位股東的FFO-基本(2)151,784  151,574  151,740  151,476  
在計算FFO-稀釋後對攤薄證券影響的調整：
基於單位的薪酬計劃—  —  —  5  
可歸因於普通股股東和單位股東的FFO-稀釋(3)151,784  151,574  151,740  151,481  
(1)未合併合營企業按本公司的按比例入股。
(2)按調整後的基本淨收入計算得到的基本FFO。包括截至9月30日的三個月和九個月的1040萬個運營單位，分別為2019年和2018年。
計算FFO稀釋後的流通股，包括使用庫藏股方法的股份和單位補償計劃的影響。(3)^計算流通股稀釋後的流通股包括股份和單位補償計劃的影響，採用庫存股方法。它還假設MACWH、Lp公共單位和首選單位的換算在一定程度上對FFO稀釋計算有稀釋作用。
45
目錄
項目3.關於市場風險的定量和定性披露
公司的主要市場風險敞口是利率風險。公司已經並將繼續通過以下方式管理利率風險：(1)保持固定利率、長期債務與總債務的比率，使浮息風險保持在可接受的水平；(2)通過使用利率上限和/或適當期限的掉期來減少某些長期浮息債務的利率風險；(3)適當時使用國庫利率鎖來確定預期債務交易的利率；以及(4)利用長期債務和/或股票的有利市場條件。
下表列出了截至2019年9月30日的有關公司長期債務義務的信息，包括按計劃到期日劃分的本金現金流、加權平均利率和估計公允價值(千美元)：
預期到期日
 在截至9月30日的12個月裏，   
 20202021202220232024此後總計公允價值
合併中心：        
長期債務：        
固定利率$465,056  $584,819  $358,203  $25,768  $378,058  $2,066,955  $3,878,859  $3,929,788  
平均利率3.51 %4.56 %4.08 %4.15 %4.05 %3.83 %3.95 % 
浮動匯率—  880,000  —  300,000  —  —  1,180,000  1,189,453  
平均利率— %4.07 %— %3.38 %— %— %3.89 % 
債務總額-合併中心$465,056  $1,464,819  $358,203  $325,768  $378,058  $2,066,955  $5,058,859  $5,119,241  
未合併的合資中心：        
長期債務(按公司按比例分攤)：        
固定利率$38,463  $149,986  $51,402  $643,397  $400,516  $1,765,091  $3,048,855  $3,070,943  
平均利率3.69 %3.81 %3.75 %3.47 %4.11 %3.88 %3.81 % 
浮動匯率—  15,000  51,183  180,500  9,400  —  256,083  258,718  
平均利率— %3.29 %3.86 %3.97 %3.89 %— %3.90 % 
債務總額-未合併的合資企業中心$38,463  $164,986  $102,585  $823,897  $409,916  $1,765,091  $3,304,938  $3,329,661  
截至2019年9月30日和2018年12月31日，合併中心的固定利率債務總額分別為39億美元和35億美元。此類固定利率債務在2019年9月30日和2018年12月31日的平均利率分別為3.95%和3.82%。截至2019年9月30日和2018年12月31日，合併中心的浮息債務總額分別為12億美元和15億美元。此類浮息債務在2019年9月30日和2018年12月31日的平均利率分別為3.89%和4.00%。
在2019年9月30日和2018年12月31日，該公司在未合併的合資企業Centers固定利率債務中的比例份額為30億美元。此類固定利率債務在2019年9月30日和2018年12月31日的平均利率分別為3.81%和3.83%。截至2019年9月30日和2018年12月31日，該公司在未合併的合資企業Centers浮動利率債務中的比例份額分別為2.561億美元和2.214億美元。此類浮息債務在2019年9月30日和2018年12月31日的平均利率分別為3.90%和4.13%。
本公司在正常業務過程中使用衍生金融工具來管理或對衝利率風險，並以公允價值將所有衍生品記錄在資產負債表上。利率上限協議對名義金額的浮動利率提供保護，使其免受超過上述附表所述利率的影響，如上所述，利率掉期協議有效地以固定利率取代名義金額的浮動利率。截至2019年9月30日，本公司已有一份利率上限協議和四份利率互換協議(見附註5-公司綜合財務報表附註中的衍生工具和對衝活動)。
此外，該公司已經評估了其浮息債務的市場風險，並相信，基於2019年9月30日未償還的14億美元浮息債務，利率每增加1%，未來的收益和現金流量每年將減少約1440萬美元。

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目錄
本公司長期債務的公允價值是基於現值模型估計的，該模型利用反映與具有類似風險和期限的長期債務相關的風險的利率。此外，計算應付按揭票據的公允價值的方法包括基於作為相關債務抵押品的財產的估計價值的信用價值調整(見附註10-應付按揭票據和公司綜合財務報表附註中的銀行和其他應付票據)。
在LIBOR中斷的情況下，本公司及其合資企業的可變利率債務的利率以及該事件發生後本公司利率掉期的利率將以適用的債務或掉期適用文件中規定的替代可變利率或其他協議為基礎。這樣的事件不會影響公司借入或維持已經未償還的借款或掉期的能力，但替代可變利率可能比LIBOR終止前更高和更不穩定。該公司明白，LIBOR預計將持續到2021年底，但可能在之後停止或以其他方式變得不可用。
項目4.控制和程序
根據1934年“證券交易法”第13a-15(B)條的要求，管理層在公司首席執行官和首席財務官的監督下，在公司首席執行官和首席財務官的參與下，對本季度報告“10-Q表格”涵蓋的期間結束時公司的披露控制和程序的有效性進行了評估。根據他們截至2019年9月30日的評估，公司首席執行官和首席財務官得出結論，公司的披露控制和程序(如1934年“證券交易法”修訂後的“1934年證券交易法”下規則13a-15(E)和15d-15(E)的定義)有效地確保公司在根據“1934年證券交易法”提交或提交的報告中要求披露的信息是(A)在證券交易委員會規則規定的期限內記錄、處理、總結和報告。包括其首席執行官和首席財務官，或履行類似職能的人員(視情況而定)，以便及時作出有關所需披露的決定。
此外，公司對財務報告的內部控制(該術語在1934年“證券交易法”下的“規則”13a-15(F)和15(D)-15(F)中定義)在公司最近一個財政季度發生的對公司財務報告的內部控制產生了重大影響或有合理可能對其產生重大影響的情況下，沒有發生任何變化。這一術語在1934年“證券交易法”下定義為“規則13a-15(F)和15(D)-15(F)”。

47
目錄
第二部分其他信息
項目^1.^法律程序
本公司、經營合夥企業、管理公司或其各自的關聯公司目前均未涉及任何重大法律程序，儘管它們不時涉及在日常業務過程中產生的各種法律程序。
項目^1A.^^風險因素
公司截至2018年12月31日的年度報表“10-K表格”中的“項目”1A.風險因素“標題下與公司相關的風險因素沒有重大變化。
項目^2.^^未登記的股權證券銷售和收益的使用
無
發行人購買股權證券
週期購買的股份總數每股平均支付價格作為公開宣佈的計劃或計劃的一部分而購買的股票總數根據計劃或計劃仍可購買的股票的近似美元價值(1)
2019年7月1日至2019年7月31日—  $—  —  $278,707,048  
2019年8月1日至2019年8月31日—  —  —  $278,707,048  
2019年9月1日至2019年9月30日—  —  —  $278,707,048  
—  $—  —  
(1)2017年2月12日，公司董事會授權根據市場條件不時回購價值高達5000萬美元的公司已發行普通股。
項目#3.#>高級證券的違約
不適用
項目#4.#
不適用
項目#5.#其他信息
不適用
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目錄
項目6.展品
陳列品
數		描述
2.1
主協議，日期為2014年11月14日，由Pacific Premier Retail LP，MACPT LLC，Macerich PPR GP LLC，Queens JV LP，Macerich Queens JV LP，Queens JV GP LLC，1700480 Ontario Inc.和公司(通過引用合併為公司當前報告的附件，表格8-K，活動日期2014年11月14日)。
3.1公司的修訂和重述條款(通過引用合併為公司在經修訂的表格“S-11”上的註冊聲明的附件(編號：“33-68964”))(以紙質形式提交-根據S-T規則第105條，不需要超級鏈接)。
3.1.1公司的補充條款(通過引用合併為公司當前報告的附件，格式為“8-K，活動日期1995年5月30日”)(以紙質形式提交-根據S-T規則第105條，不需要超鏈接)。
3.1.2
公司的補充條款(關於第一段)(通過引用將其併入公司1998年的表格10-K中作為證物)。
3.1.3
公司的補充條款(系列？D優先股)(通過引用合併為公司當前報告的附件，表格為？8-K，活動日期為2002年7月？26)。
3.1.4
公司的補充條款(通過引用將其合併為經修訂的公司註冊説明書的附件)(編號：^333-88718)。
3.1.5
公司的修訂條款(董事會的解密)(通過引用將其合併為公司2008表格10-K的附件)。
3.1.6
公司的補充條款(通過引用將其合併為公司當前報告的附件，格式為“8-K”，活動日期為2009年2月“5”)。
3.1.7
公司修訂條款(增加的授權股份)(通過引用合併為公司截至2009年6月30日季度的季度報告的附錄，表格為“10-Q”)。
3.1.8
公司修正案條款(消除修訂章程的絕對多數投票要求並澄清第九條中的提及)(通過引用合併為公司當前報告的附件，表格8-K，活動日期2014年5月30日)。
3.1.9
公司章程補充(選舉須受馬裏蘭州公司法第3-803條的約束)(通過引用合併為公司當前報告的附件，表格8-K，活動日期2015年3月17日)。？
3.1.10
公司的補充條款(E系列優先股)(通過引用合併為公司當前報告的附件，表格8-K，活動日期2015年3月18日)。
3.1.11
公司的補充條款(E系列優先股的重新分類為優先股)(通過引用合併為公司當前報告的附件，表格8-K，活動日期2015年5月7日)。
3.1.12
公司章程補充(廢除選舉以馬裏蘭州一般公司法第3-803條為準)(通過引用將其併入公司當前報告Form 8-K，活動日期2015年5月28日)。
3.1.13
公司章程補充(選擇不遵守馬裏蘭州一般公司法(MUTA Provisions)第3章第8副標題的規定)(通過引用將其合併為公司當前報告的附件，表格8-K，事件日期2019年4月24日)。
3.2
修改並恢復的公司章程(通過引用合併為公司當前報告的證物，格式為“8-K”，活動日期為2019年4月24日)。
10.1*
公司與William P.Voegele之間的僱傭協議，2019年9月1日生效。
10.2*
“公司與託馬斯·E·奧赫恩僱傭協議”修正案，自2020年1月1日起生效。
10.3*
“公司與Ann C.Menard僱傭協議修正案”，自2020年1月1日起生效。
31.1
302節首席執行官Thomas O‘Hern認證
31.2
302節首席財務官Scott Kingsmore認證
32.1**
906節託馬斯·奧赫恩和斯科特·金斯莫爾的認證
101.SCH內聯XBRL分類擴展架構文檔
101.CAL內聯XBRL分類擴展計算Linkbase文檔
101.LAB內聯XBRL分類擴展標籤Linkbase文檔
101.PRE內聯XBRL分類擴展演示文稿Linkbase文檔
101.DEF內聯XBRL分類擴展定義Linkbase文檔

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目錄
陳列品
數		描述
104封面交互式數據文件(格式為內聯XBRL，附件101.*中包含適用的分類擴展信息)。
*代表根據S-K法規要求提交的管理合同或補償計劃、合同或安排
**隨本文件提供。
50
目錄
簽名
根據1934年“證券交易法”的要求，註冊人已正式促使本報告由以下正式授權的簽署人代表其簽署。
  Macerich公司
 依據：/s/Scott W.Kingsmore
斯科特·W·金斯莫爾
執行副總裁，財務主任和首席財務官
日期：2019年11月5日(首席財務官)

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