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假的--12-31Q320190001541401千真萬確19000P1Y1560360156036016.6216.6215603601560360P6Y4880000.010.010.010.0140000000050000000400000000500000001738725361038090179131090101846317387253610380901791310901018463P1Y295000000.010.0150000000500000000000P3Y00015414012019-01-012019-09-300001541401美國-公認會計原則：共同：2019-10-240001541401美國-公認會計原則：共同：2019-10-240001541401美國-公認會計原則：共同：2019-01-012019-09-300001541401美國-公認會計原則：共同：2019-01-012019-09-3000015414012018-12-3100015414012019-09-300001541401美國-公認會計原則：共同：2018-12-310001541401美國-公認會計原則：共同：2019-09-300001541401美國-公認會計原則：共同：2019-09-300001541401美國-公認會計原則：共同：2018-12-3100015414012018-01-012018-09-3000015414012019-07-012019-09-3000015414012018-07-012018-09-300001541401美國-公認會計原則：非控制成員2018-01-012018-09-300001541401美國-公認會計原則：共同：一般公認會計原則：StockMenger2017-12-310001541401美國-GAAP：添加劑2018-01-012018-09-300001541401美國-公認會計原則：父母成員2018-01-012018-09-300001541401us-gaap:AociIncludingPortionAttributableToNoncontrollingInterestMember2017-12-310001541401us-gaap:AociIncludingPortionAttributableToNoncontrollingInterestMember2018-01-012018-09-300001541401美國-GAAP：添加劑2017-12-310001541401ESRT：PrivatePerpetualPreferredUnit2018-01-012018-09-300001541401美國-公認會計原則：共同：一般公認會計原則：StockMenger2018-09-300001541401美國-公認會計原則：共同：一般公認會計原則：StockMenger2018-01-012018-09-300001541401美國-公認會計原則：共同：一般公認會計原則：StockMenger2017-12-310001541401美國-公認會計原則：共同：一般公認會計原則：StockMenger2018-01-012018-09-300001541401美國-公認會計原則：非控制成員2018-09-300001541401美國-公認會計原則：減少收入2018-01-012018-09-300001541401美國-GAAP：添加劑2018-09-3000015414012018-09-300001541401美國-公認會計原則：父母成員2018-09-300001541401美國-公認會計原則：減少收入2017-12-310001541401ESRT：PrivatePerpetualPreferredUnit2018-09-300001541401美國-公認會計原則：共同：一般公認會計原則：StockMenger2018-09-300001541401us-gaap:AociIncludingPortionAttributableToNoncontrollingInterestMember2018-09-3000015414012017-12-310001541401美國-公認會計原則：減少收入2018-09-300001541401美國-公認會計原則：父母成員2017-12-310001541401ESRT：PrivatePerpetualPreferredUnit2017-12-310001541401美國-公認會計原則：非控制成員2017-12-310001541401美國-公認會計原則：父母成員2019-07-012019-09-300001541401美國-公認會計原則：減少收入2019-07-012019-09-300001541401us-gaap:AociIncludingPortionAttributableToNoncontrollingInterestMember2019-07-012019-09-300001541401ESRT：PrivatePerpetualPreferredUnit2019-07-012019-09-300001541401美國-公認會計原則：共同：一般公認會計原則：StockMenger2019-06-300001541401美國-GAAP：添加劑2019-07-012019-09-300001541401美國-公認會計原則：非控制成員2019-07-012019-09-300001541401美國-公認會計原則：共同：一般公認會計原則：StockMenger2019-07-012019-09-300001541401美國-公認會計原則：共同：一般公認會計原則：StockMenger2019-06-300001541401美國-公認會計原則：減少收入2019-06-300001541401美國-公認會計原則：非控制成員2019-09-300001541401美國-公認會計原則：共同：一般公認會計原則：StockMenger2019-09-300001541401美國-公認會計原則：共同：一般公認會計原則：StockMenger2019-07-012019-09-300001541401美國-GAAP：添加劑2019-09-300001541401us-gaap:AociIncludingPortionAttributableToNoncontrollingInterestMember2019-06-300001541401ESRT：PrivatePerpetualPreferredUnit2019-06-300001541401美國-GAAP：添加劑2019-06-300001541401美國-公認會計原則：共同：一般公認會計原則：StockMenger2019-09-300001541401美國-公認會計原則：非控制成員2019-06-300001541401ESRT：PrivatePerpetualPreferredUnit2019-09-300001541401美國-公認會計原則：減少收入2019-09-3000015414012019-06-300001541401美國-公認會計原則：父母成員2019-09-300001541401us-gaap:AociIncludingPortionAttributableToNoncontrollingInterestMember2019-09-300001541401美國-公認會計原則：父母成員2019-06-300001541401美國-GAAP：添加劑2018-12-310001541401美國-公認會計原則：父母成員2019-01-012019-09-300001541401ESRT：PrivatePerpetualPreferredUnit2018-12-310001541401美國-公認會計原則：共同：一般公認會計原則：StockMenger2019-01-012019-09-300001541401ESRT：PrivatePerpetualPreferredUnit2019-01-012019-09-300001541401美國-公認會計原則：父母成員2018-12-310001541401美國-公認會計原則：非控制成員2019-01-012019-09-300001541401美國-公認會計原則：共同：一般公認會計原則：StockMenger2018-12-310001541401美國-GAAP：添加劑2019-01-012019-09-300001541401美國-公認會計原則：減少收入2019-01-012019-09-300001541401us-gaap:AociIncludingPortionAttributableToNoncontrollingInterestMember2019-01-012019-09-300001541401美國-公認會計原則：共同：一般公認會計原則：StockMenger2018-12-310001541401美國-公認會計原則：非控制成員2018-12-310001541401美國-公認會計原則：減少收入2018-12-310001541401美國-公認會計原則：共同：一般公認會計原則：StockMenger2019-01-012019-09-300001541401us-gaap:AociIncludingPortionAttributableToNoncontrollingInterestMember2018-12-3100015414012018-06-300001541401美國-公認會計原則：減少收入2018-06-300001541401ESRT：PrivatePerpetualPreferredUnit2018-07-012018-09-300001541401美國-公認會計原則：共同：一般公認會計原則：StockMenger2018-06-300001541401美國-公認會計原則：非控制成員2018-07-012018-09-300001541401美國-公認會計原則：共同：一般公認會計原則：StockMenger2018-07-012018-09-300001541401美國-公認會計原則：父母成員2018-06-300001541401美國-GAAP：添加劑2018-07-012018-09-300001541401美國-公認會計原則：減少收入2018-07-012018-09-300001541401美國-公認會計原則：父母成員2018-07-012018-09-300001541401us-gaap:AociIncludingPortionAttributableToNoncontrollingInterestMember2018-07-012018-09-300001541401美國-公認會計原則：共同：一般公認會計原則：StockMenger2018-07-012018-09-300001541401ESRT：PrivatePerpetualPreferredUnit2018-06-300001541401us-gaap:AociIncludingPortionAttributableToNoncontrollingInterestMember2018-06-300001541401美國-GAAP：添加劑2018-06-300001541401美國-公認會計原則：非控制成員2018-06-300001541401美國-公認會計原則：共同：一般公認會計原則：StockMenger2018-06-300001541401SRT：OfficeBuildingMember2019-09-300001541401SRT：OfficeBuildingMemb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美國
證券交易委員會
華盛頓特區20549
形式10-Q 
☒
依據1934年證券交易所ACT第13或15(D)條提交的季度報告
截止季度(一九二零九年九月三十日)
☐
依據1934年證券交易所ACT第13或15(D)條提交的過渡報告
從轉軌時期到轉軌時期，從轉軌、
委員會檔案編號：001-36105
帝國不動產信託公司

(註冊人的確切名稱，一如其章程所指明者)
  
馬裏蘭州
 
37-1645259
(州或其他司法管轄區成立為法團或組織)
 
(國税局僱主識別號碼)

西33街111號, 12樓
紐約, 紐約 10120
(主要行政辦事處地址)(郵編)
(212) 687-8700
(登記人的電話號碼，包括區號)
根據該法第12(B)條登記的證券：
證券名稱
交易符號
交易的交易所
 
 
 
A類普通股，每股面值0.01美元
ESRT
紐約證券交易所
B類普通股，每股面值0.01美元
N/A
N/A
用支票標記説明登記人(1)是否已提交1934年“證券交易法”第13條或第15(D)節要求在過去12個月內提交的所有報告(或要求登記人提交此類報告的較短期限)；(2)在過去90天中，該註冊人一直受到這類申報要求的限制。是   ☒/.☐
通過檢查標記説明註冊人是否以電子方式提交了條例S-T(本章第232.405節)規則第四零五條規定提交的每一份交互數據文件(或要求註冊人提交此類文件的期限較短)。是  ☒/. ☐
通過檢查標記表明註冊人是大型加速備案者、加速備案者、非加速備案者還是較小的報告公司。見“交易所法”第12b-2條規則中“大型加速備案者”、“加速申報人”和“較小報告公司”的定義。
大型加速箱
☒
加速機
☐
非加速過濾 
☐
小型報告公司
☐
 
 
新興成長型公司
☐

如果是新興成長型公司，請用支票標記表明註冊人是否選擇不使用延長的過渡期來遵守“外匯法”第13(A)條規定的任何新的或經修訂的財務會計準則。 ☐
用複選標記表明註冊人是否為空殼公司(如“交易法”第12b條第2款所規定)。☐/.☒
截至2019年10月24日，179,915,389A類普通股股份，每股面值0.01元，已發行及1,017,775B類普通股股票，每股面值0.01美元，已發行。





 
帝國不動產信託公司
 
 
截至2019年9月30日的季度表10-Q
 
 
目錄
頁
第一部分。
財務信息
 
 
 
 
項目1.
財務報表
 
 
截至2019年9月30日(未經審計)和2018年12月31日的合併資產負債表
2
 
截至2019年9月30日和2018年9月30日止的三個月和九個月的合併損益表(未經審計)
3
 
截至2019年9月30日和2018年9月30日止的3個月和9個月綜合收入(虧損)合併報表(未經審計)
4
 
截至2019年9月30日和2018年9月30日止的三個月和九個月股東權益合併報表(未經審計)
5
 
截至2019年9月30日和2018年9月30日的9個月現金流動合併報表(未經審計)
7
 
精簡合併財務報表附註(未經審計)
9
 
 
 
項目2.
管理層對財務狀況及經營成果的探討與分析
30
 
 
 
項目3.
市場風險的定量和定性披露
47
 
 
 
項目4.
管制和程序
47
 
 
 
第二部分。
其他資料
48
 
 
 
項目1.
法律訴訟
48
 
 
 
項目1A。
危險因素
48
 
 
 
項目2.
未登記的股本證券出售和收益的使用
48
 
 
 
項目3.
高級證券違約
48
 
 
 
項目4.
礦山安全披露
48
 
 
 
項目5.
其他資料
48
 
 
 
項目6.
展品
49
 
 
 
簽名
50


1


項目1.財務報表
帝國不動產信託公司
合併資產負債表
(以千計的數額，但份額和每股數額除外)
 
2019年9月30日
 
2018年12月31日
資產
(未經審計)
 
 
商業地產，按成本計算：
 
 
 
土地
$
201,196

 
$
201,196

發展成本
7,989

 
7,987

建築物和改善
2,830,353

 
2,675,303

 
3,039,538

 
2,884,486

減：累計折舊
(829,495
)
 
(747,304
)
商業地產，淨額
2,210,043

 
2,137,182

現金和現金等價物
293,710

 
204,981

限制現金
36,609

 
65,832

短期投資
—

 
400,000

租户和其他應收款，扣除截至2018年12月31日的488美元備抵額
29,287

 
29,437

遞延租金應收款，扣除截至2018年12月31日備抵額19美元
214,685

 
200,903

預付費用和其他資產
41,927

 
64,345

遞延費用淨額
223,698

 
241,223

收購-土地租賃，淨額
354,524

 
360,398

使用權資產
29,355

 
—

善意
491,479

 
491,479

總資產
$
3,925,317

 
$
4,195,780

負債和權益
 
 
 
負債：
 
 
 
應付按揭票據，淨額
$
606,313

 
$
608,567

高級無擔保票據，淨額
798,347

 
1,046,219

無擔保定期貸款安排，淨額
264,517

 
264,147

無擔保循環信貸設施
—

 
—

應付帳款和應計費用
143,201

 
130,676

收購-市場租賃，淨額
42,655

 
52,450

地面租賃負債
29,355

 
—

遞延收入和其他負債
68,742

 
44,810

租户保證金
31,841

 
57,802

負債總額
1,984,971

 
2,204,671

承付款和意外開支


 


公平：
 
 
 
帝國不動產信託公司股東權益：
 
 
 
優先股，每股面值0.01美元，50，000，000股，未發行或未發行
—

 
—

A類普通股，分別於2019年和2018年發行和流通股，每股面值0.01美元，核準股票400，000，000股，發行和發行股票179，131，090股，以及已發行和流通股173，872，536股
1,791

 
1,739

B類普通股，每股0.01美元，核定股票50，000，000股，分別在2019年和2018年發行和發行股票1，018，463股和1，038，090股
10

 
10

額外已付資本
1,226,269

 
1,204,075

累計其他綜合損失
(24,110
)
 
(8,853
)
留存收益
18,059

 
41,511

帝國不動產信託公司股東權益總額
1,222,019

 
1,238,482

合夥經營中的非控股權
710,323

 
744,623

私人永久優先股，每單位清理結束優惠16.62美元，在2019年和2018年發行和未繳1 560 360套
8,004

 
8,004

總股本
1,940,346

 
1,991,109

負債和權益共計
$
3,925,317

 
$
4,195,780

所附附註是這些合併財務報表的組成部分。 

2


帝國不動產信託公司
合併損益表
(未經審計)
(單位：千元，每股除外)
 
三個月到9月30日，
 
截至9月30日的9個月，
 
2019
 
2018
 
2019
 
2018
收入：
 
 
 
 
 
 
 
租金收入
$
150,225

 
$
123,621

 
$
434,713

 
$
369,970

房客費用報銷
—

 
18,627

 
—

 
52,626

天文臺收入
37,575

 
40,241

 
91,039

 
96,691

租約終止費
2,361

 
1,185

 
3,112

 
2,164

第三方管理費和其他費用
304

 
312

 
955

 
1,151

其他收入和費用
2,408

 
2,416

 
6,591

 
9,600

總收入
192,873

 
186,402

 
536,410

 
532,202

業務費用：
 
 
 
 
 
 
 
財產營運費用
47,894

 
42,772

 
131,076

 
126,375

地租費用
2,331

 
2,331

 
6,994

 
6,994

一般和行政費用
14,421

 
13,148

 
44,445

 
39,001

天文臺開支
9,089

 
8,854

 
25,024

 
23,868

房地產税
29,599

 
28,284

 
86,098

 
81,771

折舊和攤銷
44,260

 
42,475

 
135,179

 
121,826

業務費用共計
147,594

 
137,864

 
428,816

 
399,835

營業收入總額
45,279

 
48,538

 
107,594

 
132,367

其他收入(費用)：
 
 
 
 
 
 
 
利息收入
2,269

 
3,485

 
9,907

 
7,209

利息費用
(19,426
)
 
(20,658
)
 
(60,712
)
 
(58,774
)
所得税前收入
28,122

 
31,365

 
56,789

 
80,802

所得税費用
(1,338
)
 
(2,135
)
 
(1,219
)
 
(3,330
)
淨收益
26,784

 
29,230

 
55,570

 
77,472

私有永久優選單元分佈
(234
)
 
(234
)
 
(702
)
 
(702
)
可歸因於非控制權益的淨收入
(10,668
)
 
(12,654
)
 
(22,222
)
 
(34,009
)
可歸屬於共同股東的淨收入
$
15,882

 
$
16,342

 
$
32,646

 
$
42,761

 
 
 
 
 
 
 
 
加權平均股份總額：
 
 
 
 
 
 
 
基本
178,352

 
167,657

 
177,428

 
165,613

稀釋
298,151

 
297,478

 
298,117

 
297,181

 
 
 
 
 
 
 
 
普通股股東每股收益：
 
 
 
 
 
 
 
基本
$
0.09

 
$
0.10

 
$
0.18

 
$
0.26

稀釋
$
0.09

 
$
0.10

 
$
0.18

 
$
0.26

 
 
 
 
 
 
 
 
每股股息
$
0.105

 
$
0.105

 
$
0.315

 
$
0.315


所附附註是這些合併財務報表的組成部分。

3


帝國不動產信託公司
綜合收入(損失)合併表
(未經審計)
(以千計)
 
三個月到9月30日，
 
截至9月30日的9個月，
 
2019
 
2018
 
2019
 
2018
淨收益
$
26,784

 
$
29,230

 
$
55,570

 
$
77,472

其他綜合收入(損失)：
 
 
 
 
 
 
 
利率互換協議估值的未實現收益(損失)
(6,256
)
 
3,884

 
(25,992
)
 
9,827

減：重新歸類為利息費用的數額
319

 
427

 
637

 
1,562

二、三
(5,937
)
 
4,311

 
(25,355
)
 
11,389

綜合收入(損失)
20,847

 
33,541

 
30,215

 
88,861

可歸因於非控股權益和私人永久優待的淨收入
(10,902
)
 
(12,888
)
 
(22,924
)
 
(34,711
)
其他因非控制權益而造成的全面(收入)損失
2,347

 
(1,881
)
 
10,269

 
(5,045
)
可歸屬於普通股股東的綜合收入
$
12,292

 
$
18,772

 
$
17,560

 
$
49,105


所附附註是這些合併財務報表的組成部分。


4


帝國不動產信託公司
股東權益合併簡表
截至2019年9月30日和2018年9月30日止的三個月
(未經審計)
(以千計)
 
A類普通股數目
 
A類普通股
 
B類普通股數目
 
B類普通股
 
額外已付資本
 
累計其他綜合收入(損失)
 
留存收益
 
股東權益合計
 
非控制利益
 
私有永久優先單位
 
股本總額
2019年6月30日結餘
176,991

 
$
1,770

 
1,030

 
$
10

 
$
1,213,170

 
$
(20,387
)
 
$
21,084

 
$
1,215,647

 
$
724,381

 
$
8,004

 
$
1,948,032

將經營合夥單位及B類股份轉換為A類股份
2,141

 
21

 
(11
)
 
—

 
12,908

 
(133
)
 
—

 
12,796

 
(12,796
)
 
—

 
—

股權補償：
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
—

 
 
 
 
 
—

LTIP單位
—

 
—

 
—

 
—

 
—

 
—

 
—

 
—

 
3,456

 
—

 
3,456

限制性股票，除沒收外
(1
)
 
—

 
—

 
—

 
191

 
—

 
—

 
191

 
—

 
—

 
191

股息和分配
—

 
—

 
—

 
—

 
—

 
—

 
(18,907
)
 
(18,907
)
 
(13,039
)
 
(234
)
 
(32,180
)
淨收益
—

 
—

 
—

 
—

 
—

 
—

 
15,882

 
15,882

 
10,668

 
234

 
26,784

其他綜合收入(損失)
—

 
—

 
—

 
—

 
—

 
(3,590
)
 
—

 
(3,590
)
 
(2,347
)
 
—

 
(5,937
)
2019年9月30日結餘
179,131

 
$
1,791

 
1,019

 
$
10

 
$
1,226,269

 
$
(24,110
)
 
$
18,059

 
$
1,222,019

 
$
710,323

 
$
8,004

 
$
1,940,346



 
A類普通股數目
 
A類普通股
 
B類普通股數目
 
B類普通股
 
額外已付資本
 
累計其他綜合收入(損失)
 
留存收益
 
股東權益合計
 
非控制利益
 
私有永久優先單位
 
股本總額
2018年6月30日結餘
166,659

 
$
1,667

 
1,045

 
$
10

 
$
1,159,162

 
$
(4,695
)
 
$
38,389

 
$
1,194,533

 
$
780,604

 
$
8,004

 
$
1,983,141

將經營合夥單位及B類股份轉換為A類股份
1,518

 
14

 
(1
)
 
—

 
5,765

 
36

 
—

 
5,815

 
(5,815
)
 
—

 
—

股權補償：
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
—

 
 
 
 
 
—

LTIP單位
—

 
—

 
—

 
—

 
—

 
—

 
—

 
—

 
4,700

 
—

 
4,700

限制性股票，除沒收外
—

 
—

 
—

 
—

 
153

 
—

 
—

 
153

 
—

 
—

 
153

股息和分配
—

 
—

 
—

 
—

 
—

 
—

 
(17,727
)
 
(17,727
)
 
(14,123
)
 
(234
)
 
(32,084
)
淨收益
—

 
—

 
—

 
—

 
—

 
—

 
16,342

 
16,342

 
12,654

 
234

 
29,230

其他綜合收入(損失)
—

 
—

 
—

 
—

 
—

 
2,430

 
—

 
2,430

 
1,881

 
—

 
4,311

2018年9月30日結餘
168,177

 
$
1,681

 
1,044

 
$
10

 
$
1,165,080

 
$
(2,229
)
 
$
37,004

 
$
1,201,546

 
$
779,901

 
$
8,004

 
$
1,989,451


所附附註是這些合併財務報表的組成部分。

5


帝國不動產信託公司
股東權益合併簡表
截至2019年9月30日及2018年9月30日止的9個月
(未經審計)
(以千計)

 
A類普通股數目
 
A類普通股
 
B類普通股數目
 
B類普通股
 
額外已付資本
 
累計其他綜合收入(損失)
 
留存收益
 
股東權益合計
 
非控制利益
 
私有永久優先單位
 
股本總額
2018年12月31日結餘
173,874

 
$
1,739

 
1,038

 
$
10

 
$
1,204,075

 
$
(8,853
)
 
$
41,511

 
1,238,482

 
$
744,623

 
$
8,004

 
1,991,109

將經營合夥單位及B類股份轉換為A類股份
5,204

 
52

 
(19
)
 
—

 
21,773

 
(171
)
 
—

 
21,654

 
(21,654
)
 
—

 
—

股權補償：
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
LTIP單位
—

 
—

 
—

 
—

 
—

 
—

 
—

 
—

 
14,971

 
—

 
14,971

限制性股票，除沒收外
53

 
—

 
—

 
—

 
421

 
—

 
—

 
421

 
—

 
—

 
421

股息和分配
—

 
—

 
—

 
—

 
—

 
—

 
(56,098
)
 
(56,098
)
 
(39,570
)
 
(702
)
 
(96,370
)
淨收益
—

 
—

 
—

 
—

 
—

 
—

 
32,646

 
32,646

 
22,222

 
702

 
55,570

其他綜合收入(損失)
—

 
—

 
—

 
—

 
—

 
(15,086
)
 
—

 
(15,086
)
 
(10,269
)
 
—

 
(25,355
)
2019年9月30日結餘
179,131

 
$
1,791

 
1,019

 
$
10

 
$
1,226,269

 
$
(24,110
)
 
$
18,059

 
$
1,222,019

 
$
710,323

 
$
8,004

 
$
1,940,346


 
A類普通股數目
 
A類普通股
 
B類普通股數目
 
B類普通股
 
額外已付資本
 
累計其他綜合收入(損失)
 
留存收益
 
股東權益合計
 
非控制利益
 
私有永久優先單位
 
股本總額
2017年12月31日結餘
160,425

 
$
1,604

 
1,052

 
$
11

 
$
1,128,460

 
$
(8,555
)
 
$
46,762

 
1,168,282

 
$
801,451

 
$
8,004

 
1,977,737

A類股票的發行
284

 
3

 
—

 
—

 
4,746

 
—

 
—

 
4,749

 
—

 
—

 
4,749

將經營合夥單位及B類股份轉換為A類股份
7,444

 
74

 
(8
)
 
(1
)
 
31,605

 
(18
)
 
—

 
31,660

 
(31,660
)
 
—

 
—

股權補償：
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
LTIP單位
—

 
—

 
—

 
—

 
—

 
—

 
—

 
—

 
13,795

 
—

 
13,795

限制性股票，除沒收外
24

 
—

 
—

 
—

 
269

 
—

 
—

 
269

 
—

 
—

 
269

股息和分配
—

 
—

 
—

 
—

 
—

 
—

 
(52,519
)
 
(52,519
)
 
(42,739
)
 
(702
)
 
(95,960
)
淨收益
—

 
—

 
—

 
—

 
—

 
—

 
42,761

 
42,761

 
34,009

 
702

 
77,472

其他綜合收入(損失)
—

 
—

 
—

 
—

 
—

 
6,344

 
—

 
6,344

 
5,045

 
—

 
11,389

2018年9月30日結餘
168,177

 
$
1,681

 
1,044

 
$
10

 
$
1,165,080

 
$
(2,229
)
 
$
37,004

 
$
1,201,546

 
$
779,901

 
$
8,004

 
$
1,989,451


所附附註是這些合併財務報表的組成部分。

6


 
帝國不動產信託公司
現金流動彙總表
(未經審計)
(以千計)
 
截至9月30日的9個月，
 
2019
 
2018
業務活動現金流量
 
 
 
淨收益
$
55,570

 
$
77,472

調整數，以核對業務活動提供的淨收入與現金淨額：
 
 
 
折舊和攤銷
135,179

 
121,826

在利息費用範圍內攤銷非現金項目
5,400

 
5,142

已購得的市值以上和低於市場的租賃的攤銷，淨額
(5,780
)
 
(4,387
)
所購地下土地租賃的攤銷
5,873

 
5,873

直接出租收入
(13,781
)
 
(16,662
)
股權補償
15,392

 
14,064

由於經營資產和負債的變化而增加(減少)現金流量：
 
 
 
證券押金
(25,961
)
 
(4,566
)
租户和其他應收款
149

 
(3,176
)
遞延租賃費用
(14,513
)
 
(18,578
)
預付費用和其他資產
19,883

 
20,308

應付帳款和應計費用
(2,970
)
 
(1,181
)
遞延收入和其他負債
23,932

 
(8,732
)
經營活動提供的淨現金
198,373

 
187,403

投資活動的現金流量
 
 
 
短期投資
400,000

 
(400,000
)
發展成本
(2
)
 
(1
)
對建築物的增建和改善
(189,666
)
 
(169,622
)
投資活動(用於)提供的現金淨額
210,332

 
(569,623
)

所附附註是這些合併財務報表的組成部分。





















7



帝國不動產信託公司
現金流動合併報表(續)
(未經審計)
(以千計)

 
截至9月30日的9個月，
 
2019
 
2018
來自融資活動的現金流量
 
 
 
應付按揭票據收益
—

 
160,000

償還應付按揭票據
(2,829
)
 
(265,688
)
無擔保高級票據收益
—

 
335,000

無抵押高級債券的償還
(250,000
)
 
—

出售普通股所得收益

—

 
4,749

遞延融資費用
—

 
(1,977
)
私有永久優選單元分佈
(702
)
 
(702
)
支付給普通股股東的股息
(56,098
)
 
(52,518
)
支付給經營合夥中的非控股權益的分配
(39,570
)
 
(42,740
)
資金活動提供的現金淨額(用於)
(349,199
)
 
136,124

現金和現金等價物及限制性現金淨增(減少)額
59,506

 
(246,096
)
現金和現金等價物及限制性現金-期初
270,813

 
530,197

現金和現金等價物及限制性現金-期末
$
330,319

 
$
284,101

 
 
 
 
現金與現金等價物及限制性現金的對賬：
 
 
 
期初現金及現金等價物
$
204,981

 
$
464,344

期初受限制現金

65,832

 
65,853

期初現金及現金等價物和限制性現金
$
270,813

 
$
530,197

 
 
 
 
期末現金及現金等價物
$
293,710

 
$
229,745

期末限制現金
36,609

 
54,356

期末現金及現金等價物和限制性現金
$
330,319

 
$
284,101

 
 
 
 
現金流動信息的補充披露：
 
 
 
支付利息的現金
$
59,173

 
$
56,597

支付所得税的現金
$
1,589

 
$
3,690

 
 
 
 
非現金投融資活動：
 
 
 
應付帳款和應計費用中包括的房舍和裝修
$
77,142

 
$
92,506

全部折舊資產的核銷
26,516

 
32,059

按公允價值計算的衍生工具包括在預付費用和其他資產中
—

 
9,944

按公允價值計算的衍生工具包括在應付帳款和應計費用中
28,850

 
—

將經營合夥單位及B類股份轉換為A類股份
21,654

 
31,660

使用權資產
29,452

 
—

地面租賃負債
29,452

 
—


所附附註是這些合併財務報表的組成部分。

8




帝國不動產信託公司
精簡合併財務報表附註
(未經審計)
 
1. 企業和組織説明
正如在這些精簡的合併財務報表中使用的那樣，除非上下文另有要求，“我們”、“公司”和“ESRT”是指帝國不動產信託公司。以及合併後的子公司。
我們是一個自我管理和自我管理的房地產投資信託(“REIT”)，擁有，管理，經營，收購和重新安置辦公室和零售物業在曼哈頓和大紐約大都市區。
截至2019年9月30日，我們的投資組合包括10.1百萬可出租的辦公室和零售空間。我們擁有14辦公物業(包括三長期土地租賃權益)大致包括在內9.4百萬可出租的辦公空間。九這些房產中，有一些位於曼哈頓市中心市場，大約集中在一起。7.6百萬可出租的辦公空間，包括帝國大廈。我們曼哈頓的寫字樓也包含了511,755在他們的底層和/或相鄰的水平上，可出租的零售空間。我們剩下的五寫字樓位於康涅狄格州費爾菲爾德縣和紐約州韋斯特切斯特縣，總共大約包括1.8百萬可出租的平方英尺。這些建築的大部分面積五物業位於人口稠密的大都市社區，可立即獲得大眾交通。此外，我們在康涅狄格州斯坦福德市的斯坦福德運輸中心擁有土地，毗鄰我們的一處辦公物業，這將支持大約一個項目的開發。380,000可出租的辦公大樓和車庫。截至2019年9月30日，我們的投資組合包括四位於曼哈頓和二位於康涅狄格州韋斯特波特市中心的獨立零售地產，包括205,595可租平方英尺的總和。
我們於2011年7月29日組建為馬裏蘭公司，並於2013年10月7日完成首次公開發行(IPO)和相關的組建交易後開始運營。我們的經營夥伴關係，帝國不動產，L.P.(“經營夥伴關係”)，實質上持有我們的所有資產，並實質上經營我們的所有業務。截至2019年9月30日，我們大約擁有59.2%我們作為營運合夥中唯一的普通合夥人，在經營合夥的管理和控制方面有責任和酌情權，而經營合夥的有限合夥人則無權為經營合夥經營業務或參與經營合夥的管理活動。因此，我們鞏固了業務夥伴關係。我們選擇作為REIT徵税，並以一種我們認為允許我們從2013年12月31日結束的應税年度開始就聯邦所得税的目的符合REIT資格的方式運作。
2. 重要會計政策摘要
我們2018年12月31日關於表10-K的年度報告中題為“重大會計政策摘要”一節中的重要會計政策摘要沒有發生重大變化，但採用財務會計準則委員會(“FASB”)主題842，2019年1月1日租賃會計除外。

我們於2019年1月1日採用了FASB主題842，租賃會計，採用了修正的回顧性方法，並選擇在採用時適用該標準的過渡條款。因此，在專題840下提出的上一期間數額沒有重報，以符合2019年的列報方式。課題842採用了實用的權宜之計，避免了租賃收入與非租賃收入的分離。因此，根據租户租賃在2019年賺取的所有租金收入在2019年綜合收入表中列為一個類別，即“租金收入”。
主題842還要求承租人在財務狀況表中確認支付租賃付款的責任(租賃責任)和使用權資產，這是承租人在租賃期間使用相關資產的權利。這項標準的採用，使我們資產負債表上的營運租契的使用權、資產及租賃負債均獲確認。$29.5百萬.
此外，在主題842下，出租人只能將增量直接租賃成本資本化。因此，我們不再將我們的非或有租賃成本資本化，而是在發生的情況下支出這些費用。這些費用總計$3.7百萬截至2019年9月30日的9個月。

9


季度報告基礎和合並原則
所附未經審計的精簡合併財務報表是按照美利堅合眾國普遍接受的會計原則(“公認會計原則”)編制的，用於提供臨時財務信息，並符合證券交易委員會(“證券交易委員會”)的規則和條例。因此，根據這些細則和條例，公認會計準則要求的完整財務報表所需的某些信息和腳註披露被濃縮或省略。管理層認為，所有調整和沖銷(包括公司間結餘和會計事項)，包括正常的經常性調整，都被認為是公允列報財務報表所必需的。
    所述期間的業務結果不一定表明相應整年的預期結果。這些財務報表應與我們關於表10-K的2018年12月31日終了年度財務報表所載財務報表和所附附註一併閲讀。我們認為我們的業務不受重大季節性波動的影響，只是我們的天文臺業務受旅遊季節的影響。在過去的十年裏，16.0%到18.0%我們的年度天文臺收入是在第一季度實現的，26.0%到28.0%是在第二季度實現的，31.0%到33.0%在第三季度實現23.0%到25.0%是在第四季度實現的。
我們合併那些我們有控制財務利益的實體。在確定我們是否在一個部分擁有的實體中擁有控制的金融權益以及合併該實體的賬户的要求時，我們考慮了諸如所有權、董事會代表、管理代表、決策權以及合夥人/成員的合同和實質性參與權利等因素。對於可變利益實體(VIE)，如果我們被認為在該實體中有可變利益，並且通過該利益我們被認為是主要受益人，我們就合併該實體。VIE的主要受益者是以下實體：(一)有權指導對實體經濟績效影響最大的活動；(二)吸收VIE損失的義務或從VIE獲得可能對VIE具有重大意義的利益的權利。主要受益人必須合併VIE。經營夥伴關係是我們公司帝國不動產信託公司的一個可變利益實體，因為經營夥伴關係已經合併在帝國不動產信託公司的財務報表中，將該實體確定為可變利益實體對我們的合併財務報表沒有影響。
我們將評估我們未來可能擁有的每一項投資的會計處理。這一評估將包括對每個實體的組織協議進行審查，以確定哪一方擁有哪些權利，以及這些權利是保護還是參與。對於所有的維也納獨立實體，我們將審查這類協議，以確定哪一方有權指導對實體的經濟績效和效益影響最大的活動。如果我們或我們的合作伙伴可以批准年度預算，或者涉及每一項財產的可出租空間總額的名義面積超過一筆的租賃，我們就不會合並投資，因為我們認為這些是實質性參與權，導致活動的分享權力，而這些活動將對這種合資投資的績效和效益產生最重大的影響。
合併子公司的非控制權權益被定義為子公司的股權(淨資產)中不直接或間接歸屬於母公司的部分。非控股權益要求在合併後的資產負債表和合並損益表中作為單獨的權益構成部分，要求將收益和其他綜合收益歸於控制利益和非控制利益。
會計估計
根據公認會計原則編制精簡的合併財務報表要求管理層使用估計數和假設，在某些情況下影響報告的資產和負債數額、或有資產和負債的披露以及報告的收入和支出。受此種估計和假設影響的重要項目包括：在有形資產和無形資產之間分配所購房地產的購買價格；確定不動產和其他長期資產的使用壽命；商業房地產財產的估價和減值分析；資產使用權和其他長期資產；租户費用償還的估計；可疑賬户備抵額的估值；衍生工具、地面租賃負債、高級無擔保票據、應付抵押票據、無擔保定期貸款和循環信貸設施以及基於權益的賠償。這些估計是在考慮過去、當前和預期的事件和經濟狀況後，使用管理層的最佳判斷來編制的。實際結果可能與這些估計不同。


10


最近y 發佈或採用會計準則
在2018年8月，FASB發佈了“會計準則更新”(“ASU”)第2018-15號，“無形資產-親善和其他-內部使用軟件”(分主題350-40)：客户對作為服務合同的雲計算安排(FASB新興問題工作隊的共識)所產生的實施成本的會計核算，其中載有修正案，將託管安排中產生的實施成本資本化的要求與開發或獲取內部使用軟件所產生的實施成本資本化的要求(以及包含內部使用軟件許可證的託管安排)相一致。因此，對於作為服務合同的託管安排中的實體，應用程序開發階段的實施活動的費用根據費用的性質而資本化，而在初步項目和實施後階段發生的費用則隨着活動的開展而支出。ASU第2018-15號修正案還要求實體(客户)支付託管安排的資本化實施成本，即在託管安排期限內的服務合同。這些修正案在2019年12月15日以後的財政年度以及在這些財政年度內的中期內對公共商業實體有效。允許儘早通過修正案，包括在任何過渡時期通過修正案。ASU第2018-15號修正案應追溯或前瞻性地適用於通過之日後發生的所有執行費用。我們正在評估採用這一新會計準則對我們合併財務報表的影響。
在2017年1月期間，FASB發佈了ASU第2017-04號“無形財產-商譽和其他(主題350)”：簡化商譽損害測試，其中包括修改減損概念的修正案，從商譽賬面金額超過其隱含公允價值時存在的條件改為報告單位賬面金額超過公允價值時存在的條件。實體將不再通過將報告單位的公允價值分配給其所有資產和負債，從而計算商譽的隱含公允價值來確定商譽減值，猶如該報告單位是在企業合併中收購的。由於這些修正案從商譽減值測試中刪除了第二步，因此應降低評估商譽減值的成本和複雜性。ASU第2017-04號應適用於2019年12月15日以後開始的財政年度或任何臨時商譽減值測試的年度或任何臨時商譽減值測試。允許在2017年1月1日後的測試日期進行中期或年度商譽減值測試。我們正在評估採用這一新會計準則對我們合併財務報表的影響。
在2016年6月期間，金融會計準則委員會發布了第2016-13號ASU-“金融工具-信貸損失”(主題326)：“金融工具信貸損失計量”，其中載有修正，以反映預期信貸損失的方法取代現行公認會計原則中發生的損失減值方法，並要求考慮更廣泛的合理和可支持的信息，為信貸損失估計提供信息。ASU第2016-13號將在2019年12月15日以後的財政年度生效，包括在這些財政年度內的過渡時期。允許自2018年12月15日以後開始的財政年度提前通過，包括在這些財政年度內的過渡時期。這些修正必須通過對第一個報告期間開始時的留存收益進行累積效應調整，在第一個報告期內，指導意見是有效的(即修改後的追溯方法)。我們預計，採用這一新的會計準則不會對我們的合併財務報表產生重大影響。
在2016年2月期間，FASB發佈了ASU第2016-02號租約(主題842)，其中要求承租人在財務狀況表中確認支付租賃付款的責任(租賃責任)和代表其在租賃期間使用相關資產的權利的使用權。對於期限不超過12個月的租賃，承租人可按標的資產類別作出會計政策選擇，不承認租賃資產和租賃負債。此外，出租人只能將增量直接租賃成本資本化。隨後對ASU第2016-02號的修訂還為出租人提供了一種實用的權宜之計，即按標的資產類別劃分，不將非租賃部分與相關租賃部分分開，條件是：(1)非租賃部分和相關租賃部分的轉讓時間和模式相同；(2)租賃部分如果單獨核算，將被歸類為經營租賃。我們於2019年1月1日通過了這一標準及相關修訂，並選出了現有的實際權宜之計。這樣做的結果是，在我們資產負債表上確認了我們經營租賃的使用權、資產和租賃負債。$29.5百萬.




11


3. 遞延費用、購置的租賃無形資產和商譽
遞延費用淨額包括下列截至2019年9月30日2018年12月31日(以千計)： 
 
2019年9月30日
 
2018年12月31日
租賃費用
$
185,698

 
$
178,120

就地租賃價值和延期租賃費用
206,026

 
214,550

獲得高於市場的租約
49,906

 
52,136

 
441,630

 
444,806

減：累計攤銷
(222,651
)
 
(209,839
)
遞延費用共計，淨額，不包括遞延籌資費用淨額
$
218,979

 
$
234,967


在…2019年9月30日和2008年12月31日，$4.7百萬和$6.3百萬與無擔保循環信貸安排有關的遞延融資費用淨額分別列在遞延費用中，即合併資產負債表上的淨額。
與遞延租賃費用和購置的遞延租賃費用有關的攤銷費用為美元6.2百萬和$6.3百萬最後三個月2019年9月30日和2018年分別$18.3百萬和$18.4百萬截至2019年9月30日和2018年9月30日的9個月。與購置的租賃無形資產有關的攤銷費用$2.4百萬和$2.9百萬最後三個月2019年9月30日和2018年分別$8.2百萬和$9.3百萬截至2019年9月30日和2018年9月30日的9個月。
已取得的無形資產和負債的攤銷包括下列截至2019年9月30日2018年12月31日(以千計)：
 
2019年9月30日
 
2018年12月31日
收購-土地租賃
$
396,916

 
$
396,916

減：累計攤銷
(42,392
)
 
(36,518
)
收購-土地租賃，淨額
$
354,524

 
$
360,398


 
2019年9月30日
 
2018年12月31日
收購-市面租賃
$
(113,625
)
 
$
(118,462
)
減：累計攤銷
70,970

 
66,012

收購-市場租賃，淨額
$
(42,655
)
 
$
(52,450
)

以下市值租約攤銷的租金收入，除以高於市值的租約外，為$1.7百萬和$1.7百萬最後三個月2019年9月30日和2018年分別$5.8百萬和$4.4百萬截至2019年9月30日和2018年9月30日的9個月。
截至2019年9月30日，我們對.有好感$491.5百萬。商譽$227.5百萬至天文臺報告部分及$264.0百萬去房地產市場。














12


4. 債務
債務包括：2019年9月30日2018年12月31日(以千計)：
 
主餘額
 
截至2019年9月30日
 
(一九二零九年九月三十日)
 
(2018年12月31日)
 
明示
率
 
有效
率(1)
 
成熟期
日期(2)
抵押債務抵押：
 
 
 
 
 
 
 
 
 
固定利率抵押債務
 
 
 
 
 
 
 
 
 
地鐵中心
$
90,205

 
$
91,838

 
3.59
%
 
3.67
%
 
11/5/2024

聯合廣場10號
50,000

 
50,000

 
3.70
%
 
3.97
%
 
4/1/2026

第三大道1542號
30,000

 
30,000

 
4.29
%
 
4.53
%
 
5/1/2027

第一斯坦福廣場(3)
180,000

 
180,000

 
4.28
%
 
4.44
%
 
7/1/2027

第三大道1010號和西55街77號
38,440

 
38,995

 
4.01
%
 
4.21
%
 
1/5/2028

銀行街10號
33,138

 
33,779

 
4.23
%
 
4.36
%
 
6/1/2032

主大道383號
30,000

 
30,000

 
4.44
%
 
4.55
%
 
6/30/2032

百老匯1333
160,000

 
160,000

 
4.21
%
 
4.29
%
 
2/5/2033

抵押債務總額
611,783

 
614,612

 
 
 
 
 
 
高級無擔保票據-可兑換
—

 
250,000

 
—

 
—

 
—

高級無擔保票據：(6)
 
 
 
 
 
 
 
 
 
A系列
100,000

 
100,000

 
3.93
%
 
3.96
%
 
3/27/2025

.class 2‘>系列B
125,000

 
125,000

 
4.09
%
 
4.12
%
 
3/27/2027

C系列
125,000

 
125,000

 
4.18
%
 
4.21
%
 
3/27/2030

產品系列D
115,000

 
115,000

 
4.08
%
 
4.11
%
 
1/22/2028

產品系列E
160,000

 
160,000

 
4.26
%
 
4.27
%
 
3/22/2030

產品系列F
175,000

 
175,000

 
4.44
%
 
4.45
%
 
3/22/2033

無擔保循環信貸設施(6)
—

 
—

 
(4) 
 
(4) 
 
8/29/2021

無擔保的定期貸款安排(6)
265,000

 
265,000

 
(5) 
 
(5) 
 
8/29/2022

總本金
1,676,783

 
1,929,612

 
 
 
 
 
 
未攤銷貼現，扣除未攤銷保險費
—

 
(1,647
)
 
 
 
 
 
 
遞延籌資費用淨額

(7,606
)
 
(9,032
)
 
 
 
 
 
 
共計
$
1,669,177

 
$
1,918,933

 
 
 
 
 
 
______________

(1)
有效比率是指……的收益率。2019年9月30日包括債務發行成本的影響和債務公允價值調整的攤銷。
(2)
一般情況下，每筆貸款在支付一種慣例的預付罰款後，都可以提前還款.
(3)
表示$164百萬按揭貸款附帶利息4.09%和一個$16百萬貸款利息6.25%.
(4)
在…2019年9月30日，無擔保循環信貸安排的浮動利率為30天libor+。1.10%。利率2019年9月30日曾.3.12%.
(5)
無擔保定期貸款安排的浮動利率為30天libor+。1.20%。根據利率互換協議，libor利率固定在2.1485%通過成熟。利率2019年9月30日曾.3.35%.
(6)
在…2019年9月30日我們遵守了所有的債務契約。
    
本金付款
所需本金總額2019年9月30日如下(以千計)：

年
攤銷
 
到期日
 
共計
2019
$
961

 
$
—

 
$
961

2020
3,938

 
—

 
3,938

2021
4,090

 
—

 
4,090

2022
5,628

 
265,000

 
270,628

2023
7,876

 
—

 
7,876

此後
33,868

 
1,355,422

 
1,389,290

共計
$
56,361

 
$
1,620,422

 
$
1,676,783



13


遞延融資費用
遞延籌資費用淨額包括2019年9月30日2018年12月31日(以千計)：
 
 
2019年9月30日
 
(2018年12月31日)
融資成本
 
$
25,315

 
$
25,315

減：累計攤銷
 
(12,991
)
 
(10,027
)
遞延籌資費用共計，淨額
 
$
12,324

 
$
15,288


在…2019年9月30日和2008年12月31日，$4.7百萬和$6.3百萬與無擔保循環信貸機制有關的遞延融資費用淨額分別列入遞延費用，即合併資產負債表上的淨額。
與遞延融資費用有關的攤銷費用$0.9百萬和$1.1百萬最後三個月2019年9月30日和2018年分別$2.9百萬和$3.1百萬截至2019年9月30日和2018年9月30日的9個月。
無擔保循環信貸和定期貸款機制

在2017年8月期間，通過運營夥伴關係，我們與美國銀行(Bank of America，N.A.)、美林(Merrill Lynch)、皮爾斯(Pierce)、芬納&史密斯公司和富國證券(WellsFargo Securities)、富國銀行(LLC)聯合牽頭Arrangers和聯合Bookrun、富國銀行(Wells Fargo)、國家協會(National Association)和資本一號(Capital One)、美國全國協會(National Association)和第一資本銀行(Capital One)建立了一個經修正和重報的高級無擔保循環信貸和定期貸款機制(“貸款機制”)

該設施的原始本金最多可達$1.365十億，它由一個$1.1十億循環信貸設施和a$265百萬定期貸款安排。我們可要求通過循環信貸安排的一項或多項增加，或定期貸款安排的一項或多項增加，或增加新的同期定期貸款部分，使總本金的上限不超過。$1.75十億.

無擔保循環信貸安排的初始期限為2021年8月。我們可以選擇將最初的期限延長至二額外6-月期，但須符合某些條件，包括繳付相等於0.0625%和0.075%第一次和第二次延期的無擔保循環信貸安排下的未清承付款。定期貸款安排將於2022年8月到期。我們可以隨時根據該機制預付貸款，但須償還放款人的破損和在預付歐元利率借款的情況下重新部署的費用。

可兑換高級債券

在2014年8月，我們發佈了$250.0百萬 2.625%可兑換高級債券(“2.625%可兑換高級票據“)，應於2019年8月15日到期。這個2.625%在我們的選舉中，可兑換的高級債券可兑換為現金、A類普通股的股份或現金與A類普通股的股票組合。2019年8月15日，我們結算了2.625%可兑換高級票據現金。

對這三個人來説九個月結束 2019年9月30日，與2.625%可兑換高級債券$1.2百萬和$6.1百萬，分別由(I)$0.8百萬和$4.1百萬(Ii)額外的非現金利息開支$0.3百萬和$1.6百萬分別與債務貼現的增加有關；(Iii)遞延融資費用的攤銷$0.1百萬和$0.4百萬分別。對這三個人來説九個月結束 2018年9月30日，與2.625%可兑換高級債券元2.4百萬和$7.3百萬，分別由(I)$1.6百萬和$4.9百萬(Ii)額外的非現金利息開支$0.7百萬和$2.0百萬分別與債務貼現的增加有關，以及(Iii)遞延融資費用的攤銷$0.1百萬和$0.4百萬分別。




14


5. 應付帳款和應計費用
應付帳款和應計費用包括2019年9月30日2018年12月31日(以千計)：
 
2019年9月30日
 
2018年12月31日
應計資本支出
$
77,142

 
$
85,242

應付帳款和應計費用
34,328

 
34,585

利率互換協議負債
28,850

 
5,243

應付應計利息
2,851

 
4,990

應付附屬公司
30

 
616

應付帳款和應計費用
$
143,201

 
$
130,676



6. 金融工具與公允價值
衍生金融工具
我們主要使用衍生金融工具來管理利率風險，這類衍生工具不被認為是投機性的。這些衍生工具通常採用利率互換和遠期協議的形式，其主要目標是儘量減少與投資和融資活動有關的利率風險。這些安排的對手方是主要的金融機構，我們可能還與它們有其他金融關係。如果這些對手方不履行義務，我們將面臨信用風險；然而，我們目前並不預期任何對手方都將無法履行其義務。
    
我們與我們的衍生對手方達成了協議，其中包括一項條款，如果我們或者違約或能夠被宣佈對任何債務違約，那麼我們也可以被宣佈我們的衍生債務違約。截至2019年9月30日，淨負債狀況下衍生工具的公允價值(包括應計利息，但不包括與這些協議有關的任何不履行風險調整數)如下：$29.3百萬。如果我們違反了這些條款中的任何一條2019年9月30日，我們可能被要求按照協議的終止價值來清償我們的義務。$29.3百萬.

截至2019年9月30日2018年12月31日，我們有利率libor掉期，其總名義價值為$515.0百萬和$515.0百萬分別。名義價值不代表對信貸、利率或市場風險的風險敞口。截至2019年9月30日，我們衍生工具的公允價值相當於$(28.8)百萬包括在合併資產負債表上的應付帳款和應計費用中。截至2018年12月31日，我們衍生工具的公允價值為$2.5百萬包括在預付費用和其他資產中$(5.2)百萬包括在合併資產負債表上的應付帳款和應計費用中。這些利率互換被指定為現金流量對衝，並對衝與我們現有的可變利率定期貸款安排相關的未來現金流的變化，以及我們的可兑換高級票據的預測再融資。

截至2019年9月30日2018年，我們的現金流對衝被認為是高效的，淨未實現收益(虧損)$(5.9)百萬和$4.3百萬最後三個月2019年9月30日和2018年的未實現淨收益(虧損)$(25.4)百萬和$11.4百萬在截至2019年9月30日和2018年9月30日的9個月中，分別與活躍和終止的利率風險對衝有關的綜合收益彙總報表反映了這一情況。在與衍生工具有關的累計其他綜合收入(損失)中報告的數額將重新歸類為利息支出，因為對債務進行利息支付。我們估計$(5.6)百萬累積的其他綜合收入(虧損)中持有的當期餘額的淨虧損將在今後12個月內重新歸類為利息支出。

15


下表概述截至二零零五年的協議條款及衍生金融工具的公允價值。2019年9月30日2018年12月31日(千美元)：
 
 
 
 
2019年9月30日
 
(2018年12月31日)
導數
 
名義數量
接收率
工資率
生效日期
有效期
 
資產
責任
 
資產
責任
利率互換
 
$
265,000

1個月libor
2.1485%
2017年8月31日
2022年8月24日
 
$
—

$
(5,594
)
 
$
2,536

$
—

利率互換
 
125,000

3個月libor
2.9580%
2019年7月1日
2026年7月1日
 
—

(11,628
)
 
—

(2,623
)
利率互換
 
125,000

3個月libor
2.9580%
2019年7月1日
2026年7月1日
 
—

(11,628
)
 
—

(2,620
)
 
 
 
 
 
 
 
 
$
—

$
(28,850
)
 
$
2,536

$
(5,243
)
下表顯示我們指定為現金流量對衝工具的衍生金融工具對三人及三人累積的其他綜合收益(虧損)的影響。九個月結束 2019年9月30日和2018年(金額單位：千)：
 
 
三個月結束
 
九個月結束
現金流量表的影響
 
(一九二零九年九月三十日)
 
2018年9月30日
 
(一九二零九年九月三十日)
 
2018年9月30日
其他綜合收入(損失)中確認的損益數額
 
$
(6,256
)
 
$
3,884

 
$
(25,992
)
 
$
9,827

從累積的其他綜合收入(損失)中重新分類為利息費用的損益數額
 
(319
)
 
(427
)
 
(637
)
 
(1,562
)

下表顯示了我們指定為現金流量對衝工具的衍生金融工具對三人和三人合併收益表的影響。九個月結束 2019年9月30日和2018年(以千計)：
 
 
三個月結束
 
九個月結束
現金流量表的影響
 
(一九二零九年九月三十日)
 
2018年9月30日
 
(一九二零九年九月三十日)
 
2018年9月30日
在記錄現金流量套期保值影響的合併損益表中列報的利息(費用)總額
 
$
(19,426
)
 
$
(20,658
)
 
$
(60,712
)
 
$
(58,774
)
從累積的其他綜合收入(損失)中重新分類為利息費用的損益數額
 
(319
)
 
(427
)
 
(637
)
 
(1,562
)


公平估價

估計公允價值2019年9月30日2018年12月31日由管理層利用現有市場信息和適當的估值方法確定。要解釋市場數據和開發估計公允價值，就必須作出相當大的判斷。因此，此處提出的估計數不一定表明我們在處置這些金融工具時可以實現的數額。使用不同的市場假設和/或估計方法可能對估計的公允價值數額產生重大影響。

我們的高級無擔保票據的公允價值-可兑換來源於活躍市場的報價，由於交易量低，被列為二級。

衍生工具的公允價值是使用被廣泛接受的估值技術來確定的，包括對每個衍生工具的預期現金流量進行貼現現金流量分析。雖然用於對我們的衍生品進行估值的大部分投入屬於公允價值等級的第2級，但與我們的衍生品相關的信用估值調整使用了第三級投入，例如對當前信用利差的估計，以評估我們和我們的對手方違約的可能性。根據每項合同的公允價值確定的這種信貸估值調整對總體估值沒有重大影響。因此，我們所有的衍生產品都被歸類為公允價值等級的第二級。


16


我們的應付按揭票據、高級無擔保票據--A、B、C、D、E和F系列、無擔保的定期貸款安排和地面租賃負債的公允價值是用三級投入確定的，它們是通過使用可向我們提供類似借款的當前利率來貼現未來現金流量來估算的。

下表彙總了截至2003年12月31日我國金融工具的賬面價值和估計公允價值。2019年9月30日2018年12月31日(以千計)：
 
2019年9月30日
 
 
 
估計公允價值
 
載運
價值
 
共計
 
一級
 
2級
 
三級
利率掉期包括在預付費用和其他資產中

$
—

 
$
—

 
$
—

 
$
—

 
$
—

利息掉期包括在應付帳款和應計費用中
28,850

 
28,850

 
—

 
28,850

 
—

應付按揭票據
606,313

 
643,159

 
—

 
—

 
643,159

高級無擔保票據-A、B、C、D、E和F系列
798,347

 
861,245

 
—

 
—

 
861,245

無擔保的定期貸款安排
264,517

 
265,000

 
—

 
—

 
265,000

地面租賃負債
29,355

 
29,355

 
—

 
—

 
29,355

    
 
(2018年12月31日)
 
 
 
估計公允價值
 
載運
價值
 
共計
 
一級
 
2級
 
三級
利率掉期包括在預付費用和其他資產中

$
2,536

 
$
2,536

 
$
—

 
$
2,536

 
$
—

利息掉期包括在應付帳款和應計費用中
5,243

 
5,243

 
—

 
5,243

 
—

應付按揭票據
608,567

 
597,424

 
—

 
—

 
597,424

高級無擔保票據-可互換
247,930

 
250,625

 
—

 
250,625

 
—

高級無擔保票據-A、B、C、D、E和F系列
798,289

 
795,662

 
—

 
—

 
795,662

無擔保的定期貸款安排
264,147

 
265,000

 
—

 
—

 
265,000


有關金融工具公允價值的披露，是以我們所掌握的有關資料為基礎的。2019年9月30日以及2018年12月31日。雖然我們不知道會對合理公允價值數額產生重大影響的任何因素，但自該日以來，這些數額尚未為這些財務報表的目的全面重新估值，目前的公允價值估計數可能與本報告所列數額相差很大。

7. 租賃
出租人    
我們將各種空間出租給租户，租期從一到21好幾年了。某些租約有延長期限的選擇。租賃規定每月基本租金和償還房地產税、與消費價格指數掛鈎的升級費用或稱為營業費用升級的公共地區維護費用。營業費用償還情況反映在我們2019年9月30日的合併收益表中作為租金收入，並反映在我們2018年9月30日的合併損益表中作為租户費用償還。

租金收入包括固定和可變付款。固定付款主要涉及基本租金，變動付款主要涉及租户費用償還某些財產業務費用。截至2019年9月30日的3個月和9個月的租金收入構成如下(以千計)：


17


 
截至2019年9月30日止的三個月
 
截至2019年9月30日止的9個月
固定付款
$
129,030

 
$
380,647

可變付款
21,195

 
54,066

租金收入總額
$
150,225

 
$
434,713



截至2099年9月30日，我們有權獲得下列不可取消經營租賃的未來合同最低租賃付款(不包括業務費用償還)，這些租約將於2038年的不同日期到期(以千計)：
2019年剩餘時間
$
124,080

2020
496,805

2021
477,068

2022
446,300

2023
419,857

此後
1,954,810

 
$
3,918,920



截至2018年12月31日，我們有權就將於2038年到期的不可取消的經營租賃(以千計的金額)獲得下列未來合同最低租賃付款(不包括業務費用償還)：
2019
$
485,441

2020
460,127

2021
423,365

2022
391,395

2023
362,738

此後
1,536,461

 
$
3,659,527



上述未來最低租賃付款不包括房客收回、遞延租金應收賬款的攤銷和上述低於市場的租賃無形資產的淨增加額。有些租約一般在支付終止費後才可選擇終止。上表是在沒有執行此類選項的情況下編寫的。
承租人
我們根據與三我們的財產。最低租金在租約不可取消的期限內按直線計算.土地租賃將於2050年至2077年到期，包括延期選項，沒有可變付款或剩餘價值擔保。截至2019年9月30日，我們的資產負債表包括$29.4百萬和$29.4百萬在使用權資產和租賃負債中，分別與這些資產和負債相關聯。三土地租賃。

租賃中隱含的利率對於這些土地租賃中的任何一個都無法確定，因此，我們根據估計的增量借款利率使用貼現率來衡量相關的租賃負債。我們的估計需要作出重大的判斷，因為我們的土地租約的租賃期限明顯長於在完全抵押的基礎上的借款條件，並考慮到諸如美國國債利率和我們自己的信用評級等因素。
截至2019年9月30日，有關計算我們的租賃負債的資料如下：

18


加權平均剩餘租賃期限(以年份為單位)
50.8

加權平均貼現率
4.49
%
截至2019年9月30日的9個月內支付的經營租賃現金(單位：千)
$
1,139



截至2019年9月30日，根據租約條款支付的未來最低租賃付款如下(以千計)：
2019年剩餘時間
$
380

2020
1,518

2021
1,518

2022
1,518

2023
1,518

此後
68,298

未貼現現金流動總額
74,750

現值折扣
(45,395
)
地面租賃負債
$
29,355



截至2018年12月31日，按租約條款支付的未來最低租賃付款如下(以千計)：
2019
$
1,518

2020
1,518

2021
1,518

2022
1,518

2023
1,518

此後
68,298

 
$
75,888


8. 承付款和意外開支
法律程序
除非如下所述2019年9月30日據我們所知，我們並沒有涉及任何重大訴訟，亦沒有對我們或我們的財產構成任何重大訴訟的威脅，但在一般業務過程中，例如與租客的糾紛，則屬例行訴訟。我們相信，這些行動可能引致的成本及相關負債，不會對我們合併後的財務狀況、經營業績或流動資金造成重大影響。
如前所述，在2014年10月，12前帝國大廈聯營公司的投資者。(“ESBA”)，在我們公司首次公開發行(“IPO”)之前，擁有帝國大廈的費用所有權，它向美國仲裁協會提交了針對Peter L.Malkin、Anthony E.Malkin、Thomas N.Keltner，Jr.和我們的子公司ESRT MH Holdings LLC的仲裁，後者是ESBA的前主管。索賠説明(後來也在紐約聯邦法院提出，目的是明確規定訴訟時效)指控違反了與提供和形成交易有關的信託義務和相關索賠，並要求提供金錢損害和聲明性救濟。這些投資者選擇退出先前的集體訴訟，提出了類似的主張，並在法庭批准下達成和解。被告提出了答覆和反訴。2015年3月，在仲裁之前，聯邦法院在各方同意下暫停了訴訟。若干次仲裁聽證會於2016年5月開始，並於2018年8月結束。聽證會後情況介紹會目前定於2020年3月完成。
    
被訪者認為仲裁中的指控是完全沒有根據的，他們打算繼續有力地為這些指控辯護。


19


根據與我們的董事、執行官員和名譽主席簽訂的賠償協議，作為我們的組建交易的一部分，同其他公司進行了再保險協議，如Anthony E.Malkin、Peter L.Malkin和Thomas N.Keltner，Jr.。對本仲裁，我們有抗辯和賠償的權利。
無準備金的資本支出
在…2019年9月30日，我們估計我們大約$144.2百萬根據現有租賃協議，我們物業的資本支出(包括房客改進和租賃佣金)。我們預計這些資本支出將通過經營現金流、額外的房地產抵押貸款融資、我們的無擔保信貸安排、手頭現金和其他借款來提供資金。未來的財產收購可能需要大量資本投資，以支付翻修和租賃費用。我們期望以類似的方式滿足這些籌資要求。

信貸風險集中
使我們面臨信用風險的金融工具主要包括現金和現金等價物、限制性現金、短期投資、租户和其他應收賬款以及遞延租金應收款。在…2019年9月30日，我們存於各大金融機構的現金和現金等價物以及超過聯邦存款保險公司保險金額的限制性現金餘額。
資產退休債務
我們須按法律規定，因物業的購置、建造、發展及(或)正常運作而須在退休時招致的費用。退休包括出售、放棄或處置財產。根據該標準，有條件資產退休義務是履行資產退休活動的一項法律義務，在這一活動中，清算的時間和/或方法取決於公司可能控制或不受控制的未來事件，如果能夠合理估計債務的公允價值，就必須記錄有條件資產退休義務的負債。環境現場評估和調查已經確定了在我們的某些財產中含有石棉或含石棉建築材料。截至2019年9月30日管理部門沒有計劃以觸發聯邦和其他適用的石棉清除條例的方式移除或改變這些財產，因此，從這些財產中移除石棉或含石棉建築材料的義務有不定的結算日期。因此，我們無法合理估計相關有條件資產退休債務的公允價值。然而，正在進行的石棉消減、維護方案和其他所需文件是根據需要執行的，相關費用按發生時支出。
其他環境事項
我們的某些財產因污染物而受到土壤污染檢查，這些污染可能發生在我們擁有這些財產之前，或後來與其開發和/或使用有關。對這些財產所需的補救工作已經完成，2019年9月30日管理部門認為，除按照有關當局的任務規定維護受影響地點和提交所需文件外，沒有其他與環境補救有關的義務。所有這類維持費均按已發生的費用列支。我們期望上述環境問題的解決不會對我們的業務、資產、合併財務狀況、經營結果或流動資金產生重大影響。不過，我們不能肯定我們是否已確定物業的所有環境責任，我們的物業是否已採取或將會採取一切所需的補救行動，或在出現上述環境責任時，我們會獲得全面或根本的賠償。
保險範圍
我們對我們的財產的類型和金額的保險與免賠額，我們認為是符合通常由業主獲得的類似財產的保險。

9. 衡平法
股份和單位
經營夥伴關係的經營夥伴關係單位(“經營夥伴關係”)和我們的普通股具有基本相同的經濟特徵，因為它們得到的單位利潤分配是相同的經營夥伴關係。在一-發行週年紀念日，可投標贖回一個營運單位，以換取現金；然而，我們有唯一和絕對的酌情權，以及足夠的授權普通股，以一票一票的方式，而不是以現金換普通股。

20


2019年5月16日，帝國不動產信託公司。帝國不動產公司2019年股份激勵計劃(“2019年計劃”)得到我們股東的批准，2019年計劃向我們公司的董事、僱員和顧問以及經營夥伴關係提供贈款，包括期權、限制性股票、限制性股票單位、股票增值權、業績獎勵、股利等價物和其他基於股權的獎勵。11.0百萬根據2019年計劃授予的獎勵，我們普通股的股票被授權發行。我們將不頒發任何新的股權獎勵，根據第一次修改和恢復帝國不動產信託，公司。和帝國不動產業務，L.P.，2013年股權激勵計劃(“2013年計劃”，並與2019年計劃，“計劃”一起)。作為2019年計劃和2013年計劃下任何裁決的基礎的A類普通股的份額，除行使外，被沒收、取消或以其他方式終止，將被重新計入根據2019年計劃可發行的A類普通股的份額。在行使股票期權或根據“2019年計劃”或“2013年計劃”結清一項裁決時投標或減持的股票，以涵蓋行使價格或扣繳税款，以及因行使股票增值權而未發行的股票增值權的股份，將不加回根據2019年計劃可供發行的A類普通股的股份。此外，在公開市場上回購的A類普通股的股份將不加回根據2019年計劃可發行的A類普通股的股份。
長期激勵計劃(LTIP)單位是合夥企業在經營夥伴關係中具有特殊利益的一類。每一個被授予的LTIP單位將被視為相當於計劃下的一股股票的獎勵，從而減少了在一對一的基礎上獲得其他股權獎勵的可能性。
LTIP單位的歸屬期限(如有的話)將在發行時確定。根據LTIP單位的條款，經營夥伴關係在發生某些特定事件時，將對其資產進行重新估價，並將從贈款之時起至此期間的任何估值增加，首先分配給LTIP單位的持有人，以使這些所有者的資本賬户與OP Unitholers的資本賬户相等。除任何商定的例外情況外，LTIP單位一旦歸屬並與OP Unitholers平等，就可在運營夥伴關係中以一對一的方式轉換為業務單位。
以時間為基礎歸屬的LTIP單位，無論是否歸屬，都得到與OP單位相同的單位分配，這相當於我們普通股的每股分紅(包括常規股息和特殊股息)。基於性能的LTIP單元接收10%在目前的這種分配中，除非和直到這些LTIP單位是根據業績賺取的，屆時他們將收到應計和未付的款項。90%並將開始接收100%在此之後。

以下是普通股持有人的淨收入，以及發行我們的A類股票，以換取將業務股轉換為普通股(數額為千)：
 
三個月結束
 
九個月結束了，
 
(一九二零九年九月三十日)
 
2018年9月30日
 
(一九二零九年九月三十日)
 
2018年9月30日
可歸屬於共同股東的淨收入
$
15,882

 
$
16,342

 
$
32,646

 
$
42,761

為將業務單位轉換為普通股而增加的已繳資本
12,908

 
5,765

 
21,773

 
31,605

來自普通股股東的淨收益和非控制權權益轉移的變化
$
28,790

 
$
22,107

 
$
54,419

 
$
74,366


截至2019年9月30日，有304,256,572未執行單位，其中180,149,553，或59.2%，是我們擁有的124,107,019，或40.8%，由其他合夥人擁有，包括某些董事、高級官員和其他行政管理人員。
私有永久優先單位
在2019年9月期間，業務夥伴關係開始提議交換15,000,000新發行的2019年系列私營永久優先股(“2019系列優先股”)適用於傑出系列ES經營夥伴關係單位、系列60經營夥伴關係單位、系列250經營合夥單位和系列公關經營夥伴關係單位，其依據是根據經修正的1933年“證券法”第3(A)(9)節豁免註冊。2019年系列優先股的清算偏好為$13.52每單位，並有權獲得累積優惠的年現金分配$0.70每單位每季度應付欠款。2019年系列優先股在持有人的選擇下不可贖回，只有在發生涉及變更控制權和支付相當於以下數額的某些事件時，我們才可予以贖回。200%這樣的清算偏好。此次發行將於2019年11月22日到期。

21


股息及分配
支付給普通股股東的股息總額為$18.9百萬和$56.1百萬為三九結束的幾個月2019年9月30日分別$17.7百萬和$52.5百萬截至2018年9月30日的三個月和九個月。支付給OP Unitholers(不包括公司間分配)的總分配額為$13.0百萬和$39.6百萬為三九結束的幾個月2019年9月30日分別$14.1百萬和$42.7百萬截至2018年9月30日的三個月和九個月。支付給優勝劣汰者的總分配額為$0.2百萬和$0.7百萬三個月和九個月結束2019年9月30日分別和$0.2百萬和$0.7百萬截至2018年9月30日的三個月和九個月。

激勵與股份報酬
這些計劃規定向董事、僱員和顧問提供贈款，包括股票期權、限制性股票、股利等價物、股票支付、業績股、LTIP單位、股票增值權和其他獎勵。.的總和.11.0百萬根據2019年計劃授予的獎勵，我們的普通股股票被授權發行。2019年9月30日, 11.5百萬普通股仍可供今後發行。
2019年3月，我們根據2013年計劃向執行幹事提供了猛虎組織單位贈款。在此期間，我們共批出461,693以時間為基礎歸屬的LTIP單位1,806,520以業績為基礎歸屬的ltip單位，其公平市場價值為$6.4百萬時間歸屬獎和$12.8百萬以表演為基礎的歸屬獎。在2019年3月，我們根據2013年計劃向某些其他僱員發放了LTIP單位和限制性股票。在此期間，我們向某些其他僱員發放了總共61,432LTIP單位和69,358須按時間歸屬的受限制股份及113,383以業績為基礎歸屬的ltip單位，其公平市場價值為$2.0百萬時間歸屬獎和$0.9百萬以表演為基礎的歸屬獎。以時間為基礎歸屬的獎項按比例授予四年從2019年1月1日起，一般受受讓方繼續僱用。第一批背心將於2020年1月1日發放，其餘部分將於2020年1月1日批出。三每年分期付款相等。以業績為基礎歸屬的LTIP單位的歸屬是基於股東相對總收益障礙的實現。三-年度執行期，從2019年1月1日開始。在完成三-年表現期內，我們的補償委員會會根據我們的表現，決定承批人有權獲得的LTIP單位數目，而這些單位的表現與該專營公司就授標而訂立的長期資助單位授標協議所列的表現障礙有關。然後這些單位二分期付款，第一期分期付款於2022年1月1日到期，第二期分期付款於2023年1月1日分期付款，但一般以受讓人在該日繼續受僱為條件。
我們指定的行政人員可選擇以下列任何一種方式領取每年的獎勵獎金：(I)現金或既得的LTIP，其數額為現金，或(Ii)將轉歸LTIP的時間歸屬於轉歸。三年，以繼續就業為條件125%這樣的面額。2019年3月，我們根據2018年獎金選舉計劃向執行官員提供了猛虎組織單位贈款。我們向行政長官提供了334,952按時間分配的單位，其公平市價為$4.6百萬。在這些猛虎組織的部隊中，26,056在批地日期及308,896LTIP單位按比例授予三年從2019年1月1日起，一般受受讓方繼續僱用。第一批背心將於2020年1月1日發放，其餘部分將於2020年1月1日批出。二每年分期付款相等。
在2019年5月，我們根據2019年計劃向我們的非僱員董事提供了LTIP部門的贈款。在這個時候，我們總共批准了70,746按時間分配的單位，其公平市價為$1.0百萬。獎項的授予率很高。三年由獲發補助金之日起，一般須以董事繼續在本公司董事局服務為限。
以股份為基礎的補償在授予之日按獎勵的公允價值計算，並在歸屬期內以直線確認為費用。對於基於性能的LTIP單元，採用MonteCarlo模擬模型估算了獎勵的公允價值，並對LTIP單元不能贖回或轉移的限制期以及LTIP單位的賬面資本賬户是否和何時等於普通單位的不確定性進行了貼現。我們的股票價格以及比較指數的價格假定遵循幾何布朗運動過程。在金融市場建模時，幾何布朗運動是一個常見的假設。由於它允許模擬的數量(在本例中是股票價格)與其現值隨機變化，並取任何大於零的值。我們的股票價格和比較指數的收益率波動率是根據隱含波動率和歷史波動率來估算的。六年回顧期股票價格的預期增長率

22


業績期是在考慮到授予日的無風險比率的情況下確定的。對於基於時間的LTIP單位獎勵，獎勵的公允價值是根據我們股票在授予日期的公允價值估算的，該限制期內LTIP單位不能贖回或轉讓，以及LTIP單位的賬面資本賬户是否以及何時等於普通單位的不確定性。對於基於時間的限制性股票獎勵，我們根據授予日股票的公允價值估算股票補償費用。
期間發行的LTIP單位和受限制的股票九個月結束 2019年9月30日價值在$27.9百萬。單位或股份公允價值的加權平均數是$9.55為2019年發放的贈款。2019年按單位或份額計算的單位或份額是根據下列假設在各自的贈款日期估算的：2.0到5.3年息率為2.40%的無風險利率2.48%到2.63%，以及預期的價格波動17.0%到22.0%.
2019年沒有發行或未發行其他股票期權、股利等價物或股票增值權。
以下是受限制股票和LTIP單位活動的摘要九個月結束 2019年9月30日:
 
限制性股票
 
LTIP單位
 
加權平均格蘭特公允價值
2018年12月31日未歸屬餘額
91,158

 
5,702,821

 
$
9.68

既得利益
(35,724
)
 
(598,402
)
 
15.98

獲批
69,358

 
2,848,726

 
9.55

沒收或未獲
(5,762
)
 
(1,972,548
)
 
7.34

2019年9月30日未歸屬餘額
119,030

 
5,980,597

 
$
9.72


LTIP單位和受限制的股票獎勵將立即歸屬於(I)該專營公司年屆的較後日期。60及(Ii)專營公司首次完成的日期十年為我們公司或其附屬公司提供持續的服務。對於符合條件的授標協議，我們在基於時間的獎勵的授予日期確認非現金補償費用，並在基於績效的獎勵的歸屬期內按比例確認，因此，我們確認。$0.3百萬和$1.8百萬三個月和九個月結束2019年9月30日分別$0.4百萬和$1.7百萬截至2018年9月30日止的三個月和九個月。未確認的補償費用$1.4百萬在…2019年9月30日，將在加權平均期間內確認2.3好幾年了。
對於ltip單位的剩餘部分和限制性股票獎勵，我們在轉歸期內按比例確認非現金補償費用，因此，我們確認了非現金補償費用。$3.4百萬和$13.6百萬對這三個人來説九個月結束 2019年9月30日分別$4.5百萬和$12.4百萬截至2018年9月30日止的三個月和九個月。未確認的補償費用$33.8百萬在…2019年9月30日，將在加權平均期間內確認2.3好幾年了。
















23


每股收益
的每股收益三九結束的幾個月2019年9月30日2018年計算如下(單位：千，但每股數額除外)：
 
三個月結束
 
九個月結束
 
2019年9月30日
 
2018年9月30日
 
2019年9月30日
 
2018年9月30日
分子-基本：
 
 
 
 
 
 
 
淨收益
$
26,784

 
$
29,230

 
$
55,570

 
$
77,472

私有永久優選單元分佈
(234
)
 
(234
)
 
(702
)
 
(702
)
可歸因於非控制權益的淨收入
(10,668
)
 
(12,654
)
 
(22,222
)
 
(34,009
)
分配給未歸屬股份的收益
(13
)
 
(10
)
 
(33
)
 
(26
)
可歸屬於共同股東的淨收入-基本收入
$
15,869

 
$
16,332

 
$
32,613

 
$
42,735

 
 
 
 
 
 
 
 
分子-稀釋：
 
 
 
 
 
 
 
淨收益
$
26,784

 
$
29,230

 
$
55,570

 
$
77,472

私有永久優選單元分佈
(234
)
 
(234
)
 
(702
)
 
(702
)
分配給未歸屬股份的收益
(13
)
 
(10
)
 
(33
)
 
(26
)
可歸屬於普通股股東的淨收入-稀釋
$
26,537

 
$
28,986

 
$
54,835

 
$
76,744

 
 
 
 
 
 
 
 
分母：
 
 
 
 
 
 
 
加權平均流通股-基本
178,352

 
167,657

 
177,428

 
165,613

業務夥伴關係單位
119,799

 
129,821

 
120,689

 
131,567

稀釋證券的影響：
 
 
 
 
 
 
 
以股票為基礎的補償計劃
—

 
—

 
—

 
1

加權平均股份
298,151

 
297,478

 
298,117

 
297,181

 
 
 
 
 
 
 
 
每股收益：
 
 
 
 
 
 
 
基本
$
0.09

 
$
0.10

 
$
0.18

 
$
0.26

稀釋
$
0.09

 
$
0.10

 
$
0.18

 
$
0.26


有452,457和288,053抗稀釋股和LTIP單位三九結束的幾個月2019年9月30日分別541,947和458,698截至2018年9月30日止的三個月和九個月的抗稀釋股和LTIP股。

10. 關聯方交易

監督費收入
我們從與我們的董事長兼首席執行官安東尼·E·馬爾金(Anthony E.Malkin)有關的實體那裏獲得了監督費$0.2百萬和$0.2百萬截至2019年9月30日和2018年9月30日止的三個月$0.7百萬和$0.9百萬為截至2019年9月30日止的9個月分別為2018年和2018年。這些費用包括在第三方管理和其他費用.
物業管理費收入
我們從與安東尼·E·馬爾金有關的實體那裏獲得物業管理費$0.1百萬和$0.1百萬截至2019年9月30日和2018年9月30日止的三個月$0.2百萬和$0.3百萬為截至2019年9月30日止的9個月分別為2018年和2018年。這些費用包括在第三方管理和其他費用.


24


其他
我們一般按市價收取租金5,351與Anthony E.Malkin有關聯的實體租賃的面積一我們的財產。根據租契，租客有權在沒有特別付款的情況下取消該租契。90提前幾天通知。我們還與該租户簽訂了共同使用協議，佔用租賃的部分房地，作為我們的名譽主席兼僱員Peter L.Malkin的辦公地點，大約利用15%我們向該租客支付可按比例分攤費用的空間。我們還與這些實體達成協議，排除財產和企業，為他們提供與計算機有關的一般支持服務。總收入合計$0.1百萬和$0.1百萬截至2019年9月30日和2018年9月30日止的三個月$0.2百萬和$0.3百萬截至2019年9月30日和2018年9月30日的9個月。
一我們的董事詹姆斯·D·羅賓遜四世(James D.Robinson IV)是一家投資基金的普通合夥人，該基金擁有我們的一位租户OnDeck Capital 10%以上的經濟和投票權權益，年租金為$4.6百萬截至2019年9月30日.
11. 部分報告
我們已經確定二報告部分：(1)房地產和(2)天文臺。我們的房地產部門包括與傳統房地產資產的所有權、管理、運營、收購、再開發、重新定位和處置有關的所有活動。我們的天文臺部分包括帝國大廈86層和102層的天文臺的運作。這些二業務線是分開管理的，因為每個企業需要不同的支持基礎設施，提供不同的服務，並具有不同的經濟特徵，如所需的投資、收入流和營銷戰略。我們對部門間的銷售和租金進行核算，就好像銷售或租金是給第三方的一樣，也就是説，按當前市場價格計算。

下表列出了三個部門的部門利潤構成部分，以及九個月結束 2019年9月30日和2018年(以千計)：


25


 
 
截至2019年9月30日止的三個月
 
 
不動產
 
天文臺
 
段間消除
 
共計
收入：
 
 
 
 
 
 
 
 
租金收入
 
$
150,225

 
$
—

 
$
—

 
$
150,225

公司間租金收入
 
23,242

 
—

 
(23,242
)
 
—

天文臺收入
 
—

 
37,575

 
—

 
37,575

租約終止費
 
2,361

 
—

 
—

 
2,361

第三方管理費和其他費用
 
304

 
—

 
—

 
304

其他收入和費用
 
2,408

 
—

 
—

 
2,408

總收入
 
178,540

 
37,575

 
(23,242
)
 
192,873

業務費用：
 
 
 
 
 
 
 
 
財產營運費用
 
47,894

 
—

 
—

 
47,894

公司間租金費用
 
—

 
23,242

 
(23,242
)
 
—

地租費用
 
2,331

 
—

 
—

 
2,331

一般和行政費用
 
14,421

 
—

 
—

 
14,421

天文臺開支
 
—

 
9,089

 
—

 
9,089

房地產税
 
29,599

 
—

 
—

 
29,599

折舊和攤銷
 
44,253

 
7

 
—

 
44,260

業務費用共計
 
138,498

 
32,338

 
(23,242
)
 
147,594

營業收入總額
 
40,042

 
5,237

 
—

 
45,279

其他收入(費用)：

 
 
 
 
 
 
 
 
利息收入
 
2,269

 
—

 
—

 
2,269

利息費用
 
(19,426
)
 
—

 
—

 
(19,426
)
所得税前收入
 
22,885

 
5,237

 
—

 
28,122

所得税費用
 
(267
)
 
(1,071
)
 
—

 
(1,338
)
淨收益
 
$
22,618

 
$
4,166

 
$
—

 
$
26,784

分段資產
 
$
3,659,592

 
$
265,725

 
$
—

 
$
3,925,317

部分資產支出
 
$
42,901

 
$
18,375

 
$
—

 
$
61,276


26


 
 
截至2018年9月30日止的三個月
 
 
不動產
 
天文臺
 
段間消除
 
共計
收入：
 
 
 
 
 
 
 
 
租金收入
 
$
123,621

 
$
—

 
$
—

 
$
123,621

公司間租金收入
 
23,805

 
—

 
(23,805
)
 
—

房客費用報銷
 
18,627

 
—

 
—

 
18,627

天文臺收入
 
—

 
40,241

 
—

 
40,241

租約終止費
 
1,185

 
—

 
—

 
1,185

第三方管理費和其他費用
 
312

 
—

 
—

 
312

其他收入和費用
 
2,416

 
—

 
—

 
2,416

總收入
 
169,966

 
40,241

 
(23,805
)
 
186,402

業務費用：
 
 
 
 
 
 
 
 
財產營運費用
 
42,772

 
—

 
—

 
42,772

公司間租金費用
 
—

 
23,805

 
(23,805
)
 
—

地租費用
 
2,331

 
—

 
—

 
2,331

一般和行政費用
 
13,148

 
—

 
—

 
13,148

天文臺開支
 
—

 
8,854

 
—

 
8,854

房地產税
 
28,284

 
—

 
—

 
28,284

折舊和攤銷
 
42,458

 
17

 
—

 
42,475

業務費用共計
 
128,993

 
32,676

 
(23,805
)
 
137,864

營業收入總額
 
40,973

 
7,565

 
—

 
48,538

其他收入(費用)：

 
 
 
 
 
 
 
 
利息收入
 
3,485

 
—

 
—

 
3,485

利息費用
 
(20,658
)
 
—

 
—

 
(20,658
)
所得税前收入
 
23,800

 
7,565

 
—

 
31,365

所得税費用
 
(277
)
 
(1,858
)
 
—

 
(2,135
)
淨收益
 
$
23,523

 
$
5,707

 
$
—

 
$
29,230

分段資產
 
$
3,904,454

 
$
262,378

 
$
—

 
$
4,166,832

部分資產支出
 
$
52,613

 
$
14,507

 
$
—

 
$
67,120



27


 
 
截至2019年9月30日止的9個月
 
 
不動產
 
天文臺
 
段間消除
 
共計
收入：
 
 
 
 
 
 
 
 
租金收入
 
$
434,713

 
$
—

 
$
—

 
$
434,713

公司間租金收入
 
58,754

 
—

 
(58,754
)
 
—

天文臺收入
 
—

 
91,039

 
—

 
91,039

租約終止費
 
3,112

 
—

 
—

 
3,112

第三方管理費和其他費用
 
955

 
—

 
—

 
955

其他收入和費用
 
6,591

 
—

 
—

 
6,591

總收入
 
504,125

 
91,039

 
(58,754
)
 
536,410

業務費用：
 
 
 
 
 
 
 
 
財產營運費用
 
131,076

 
—

 
—

 
131,076

公司間租金費用
 
—

 
58,754

 
(58,754
)
 
—

地租費用
 
6,994

 
—

 
—

 
6,994

一般和行政費用
 
44,445

 
—

 
—

 
44,445

天文臺開支
 
—

 
25,024

 
—

 
25,024

房地產税
 
86,098

 
—

 
—

 
86,098

折舊和攤銷
 
135,157

 
22

 
—

 
135,179

業務費用共計
 
403,770

 
83,800

 
(58,754
)
 
428,816

營業收入總額
 
100,355

 
7,239

 
—

 
107,594

其他收入(費用)：

 
 
 
 
 
 
 
 
利息收入
 
9,907

 
—

 
—

 
9,907

利息費用
 
(60,712
)
 
—

 
—

 
(60,712
)
所得税前收入
 
49,550

 
7,239

 
—

 
56,789

所得税費用
 
(762
)
 
(457
)
 
—

 
(1,219
)
淨收益
 
$
48,788

 
$
6,782

 
$
—

 
$
55,570

部分資產支出
 
$
134,865

 
$
46,703

 
$
—

 
$
181,568


28


 
 
截至2018年9月30日止的9個月
 
 
不動產
 
天文臺
 
段間消除
 
共計
收入：
 
 
 
 
 
 
 
 
租金收入
 
$
369,970

 
$
—

 
$
—

 
$
369,970

公司間租金收入
 
59,356

 
—

 
(59,356
)
 
—

房客費用報銷
 
52,626

 
—

 
—

 
52,626

天文臺收入
 
—

 
96,691

 
—

 
96,691

租約終止費
 
2,164

 
—

 
—

 
2,164

第三方管理費和其他費用
 
1,151

 
—

 
—

 
1,151

其他收入和費用
 
9,600

 
—

 
—

 
9,600

總收入
 
494,867

 
96,691

 
(59,356
)
 
532,202

業務費用：
 
 
 
 
 
 
 
 
財產營運費用
 
126,375

 
—

 
—

 
126,375

公司間租金費用
 
—

 
59,356

 
(59,356
)
 
—

地租費用
 
6,994

 
—

 
—

 
6,994

一般和行政費用
 
39,001

 
—

 
—

 
39,001

天文臺開支
 
—

 
23,868

 
—

 
23,868

房地產税
 
81,771

 
—

 
—

 
81,771

折舊和攤銷
 
121,775

 
51

 
—

 
121,826

業務費用共計
 
375,916

 
83,275

 
(59,356
)
 
399,835

營業收入總額
 
118,951

 
13,416

 
—

 
132,367

其他收入(費用)：

 
 
 
 
 
 
 
 
利息收入
 
7,209

 
—

 
—

 
7,209

利息費用
 
(58,774
)
 
—

 
—

 
(58,774
)
所得税前收入
 
67,386

 
13,416

 
—

 
80,802

所得税費用
 
(852
)
 
(2,478
)
 
—

 
(3,330
)
淨收益
 
$
66,534

 
$
10,938

 
$
—

 
$
77,472

部分資產支出
 
$
148,429

 
$
41,930

 
$
—

 
$
190,359


12. 後續事件
沒有。
    


29


項目2.管理層對財務狀況和業務結果的討論和分析
除非上下文另有要求或説明，本節中對“我們”、“我們”和“我們”的提述是指我們公司及其合併子公司。與我們合併的財務報表有關的下列討論應與本季度報告中其他地方所載的財務報表及其附註一併閲讀，即表10-Q和我們關於2018年12月31日終了年度的10-K表格的年度報告。
前瞻性陳述
這份關於表10-Q的季度報告載有經修正的1933年“證券法”(“證券法”)第27A節和經修正的1934年“證券交易法”(“交易法”)第21E節所指的前瞻性陳述。我們打算將這些前瞻性陳述納入1995年“私人證券訴訟改革法”所載前瞻性聲明的安全港條款，併為遵守這些安全港規定而包括本聲明。你可以用“相信”、“預期”、“可能”、“將”、“應該”、“尋求”、“大約”、“打算”、“計劃”、“估計”、“沉思”、“目標”、“繼續”、“會”或“預期”等前瞻性術語來識別前瞻性陳述，或者這些詞和短語或類似的單詞或短語的負面影響。特別是，與我們的資本資源、投資組合業績、股利政策和經營結果有關的報表包含前瞻性報表。同樣，我們所有關於業務、收購和預期市場狀況、人口和運營結果的投資組合預期增長的陳述都是前瞻性陳述。

前瞻性陳述會受到重大風險和不確定性的影響，其中許多風險和不確定性很難預測，而且通常是我們無法控制的，你不應該把它們作為對未來事件的預測。前瞻性陳述取決於可能不正確或不精確的假設、數據或方法，我們可能無法實現這些假設、數據或方法。我們並不保證所描述的事務和事件將按所描述的方式發生(或它們將發生在任何情況下)。

除其他外，下列因素可能導致實際結果和未來事件與前瞻性聲明中提出或設想的大不相同：

•
我們的行業、房地產市場的變化，無論是在全國範圍內，還是在曼哈頓或紐約大都市區；
•
對辦公或零售空間的需求減少；
•
租金降低或空缺率增加；
•
租客拖欠、提早終止或不續期租約；
•
主要租户或相當數量較小的租户無力償債；
•
我們未能成功或按預期時間表或按預期費用重新開發和重新安置財產，或執行任何計劃的基本建設項目；
•
確定取得和完成購置財產的困難；
•
房地產開發和基本建設項目的風險，包括施工延誤和成本超支；
•
無法有效管理我們的財產和增長；
•
我們的任何關鍵人員的離開和接連過渡中的挑戰；
•
房地產估價和減值費用下降；
•
終止或終止我們的土地租約；
•
房地產和分區法的變化和不動產税率的提高；
•
業務費用增加；
•
對競爭對手的誤解；
•
在我們的市場上有新的辦公室或天文臺的發展；
•
天文臺出席人數的波動；
•
國內或國際旅遊業的變化，包括地緣政治事件和貨幣匯率；
•
技術和市場競爭的變化，影響廣播或其他設施的使用；
•
改變我們的商業戰略；
•
解決涉及公司的法律程序；
•
資本市場和信貸市場的一般波動以及我們A級普通股和我們公開交易的操作單位的市場價格；
•
債務和股本的可得性和條件；
•
未能有效配置資金；
•
我們的籌碼；
•
利率波動；

30


•
作為利率指標的倫敦銀行同業拆借利率不再存在，並可能導致債務協議和(或)市場的中斷；
•
不能繼續以有吸引力的條件籌集更多債務或股權融資，或根本無法籌集更多的債務或股權；
•
我們未能產生足夠的現金流量來償還我們的未償債務；
•
未來無法向我們的證券持有人發放股票；
•
政府條例、税法和税率及類似事項的變化所產生的影響；
•
不符合房地產投資信託或者房地產投資信託基金資格的；
•
缺乏保險或保險金額不足；
•
未來在紐約市或美國發生的恐怖事件；
•
與氣候變化、海平面上升、不利天氣條件和自然災害有關的環境不確定性和風險；
•
不能遵守適用的法律、規則和條例；
•
通過網絡攻擊、網絡入侵或其他方式造成的安全破壞，以及與我們的技術(IT)網絡有關的系統受到的其他重大破壞；以及
•
2018年12月31日終了年度10-K表格年報“1A項風險因素”項下討論的其他因素以及我們向證券交易委員會提交的任何文件中可能包含的其他因素，包括我們關於表10-Q的季度報告第二部分第1A項。

儘管前瞻性陳述反映了我們的誠信信念，但它們並不能保證未來的表現.我們不承擔任何義務公開更新或修改任何前瞻性陳述，以反映新的信息、數據或方法、未來事件或本季度報告之日之後新的假設或因素、新數據或方法、未來事件或其他變化的變化，除非根據適用法律的要求。上述風險並非詳盡無遺。有關這些因素和其他可能影響我們未來業績、業績或交易的因素的進一步討論，請參閲我們向SEC提交的2018年12月31日終了年度10-K表格年度報告中題為“風險因素”的章節。你不應過分依賴任何只基於我們目前掌握的信息的前瞻性報表。
概述
我們是一個自我管理和自我管理的房地產投資信託(“REIT”)，擁有，管理，經營，收購和重新安置辦公室和零售物業在曼哈頓和大紐約大都市區。
截至三個月的重點九月三十日2019年包括：
•
實現了該公司1 590萬美元的淨收益和來自業務部門的核心資金7 180萬美元。
•
截至2019年9月30日的入住率和租賃百分比：
•
總投資組合佔89.4%；包括尚未開始的簽署租約(“SLNC”)，投資組合總額為91.7%租賃。
•
曼哈頓寫字樓投資組合(不包括這些物業的零售部分)佔89.6%；包括SLNC在內，曼哈頓寫字樓投資組合租賃率為92.1%。
•
零售投資組合佔90.7%；包括SLNC在內，零售投資組合租賃率為94.3%。
•
帝國大廈佔93.4%，其中SLNC佔95.3%。
•
簽署的25份租約，代表了388，686平方英尺的可租賃投資組合，並實現了23.9%的市面現金租金比以前全面升級的現金租賃組合，包括新的，續簽和擴展租賃。
•
簽署了13份新租約，相當於266，769平方英尺的曼哈頓寫字樓投資組合(不包括這些房產的零售部分)，並實現了32.6%的市面現金租金比以前全面升級的現金租金增加了32.6%。
•
帝國大廈天文臺2019年第三季度的收入從2018年第三季度的4，020萬美元降至3，760萬美元，下降6.6%。2019年第三季度的淨營業收入從2018年第三季度的3，140萬美元下降到2，850萬美元，下降了9.2%。提醒大家的是，第102層觀景甲板於2019年第三季度關閉，並於2019年10月12日開放。

31


•
宣佈股息每股0.105美元。
截至2019年9月30日，我們的投資組合包括1，010萬平方英尺的辦公和零售空間。我們擁有14套寫字樓(包括三處長期土地租賃權益)，佔地面積約940萬平方英尺。其中9處位於曼哈頓市中心市場，總面積約760萬平方英尺，其中包括帝國大廈。我們曼哈頓的寫字樓還包括511，755平方英尺的高級零售空間，位於其底層和/或相鄰的樓層。我們剩下的五處寫字樓位於康涅狄格州費爾菲爾德縣和紐約韋斯特切斯特縣，總面積約為180萬平方英尺。這五處房產的大部分面積位於人口稠密的大都市社區，交通便利。此外，我們在康涅狄格州斯坦福德的斯坦福德運輸中心擁有土地，毗鄰我們的一處辦公物業，這將支持一座大約38萬平方英尺的可出租辦公樓和車庫的開發。截至2019年9月30日，我們的投資組合包括位於曼哈頓的四處獨立零售房產和位於康涅狄格州韋斯特波特市中心的兩處獨立零售地產，合計可出租面積為205，595平方英尺。
帝國大廈是我們的旗艦財產。帝國大廈通過其辦公室和零售租賃、天文臺運營和廣播許可證以及相關租賃空間為我們提供了多樣化的收入來源。我們的天文臺運作是一個獨立的報告部分。我們的天文臺運作受曼哈頓定期旅遊活動的影響。在過去十年中，我們每年天文臺收入的16.0%至18.0%在第一季度實現，26.0%至28.0%在第二季度實現，31.0%至33.0%在第三季度實現，23.0%至25.0%在第四季度實現。
帝國大廈收入的組成部分如下(千美元)：
 
截至9月30日的9個月，
 
2019
 
2018
辦公室租賃
$
106,848

 
45.1
%
 
$
98,597

 
40.9
%
零售租賃
5,566

 
2.4
%
 
5,549

 
2.3
%
房客償還款和其他收入
21,356

 
9.0
%
 
21,660

 
9.0
%
天文臺運作
91,039

 
38.5
%
 
96,691

 
40.1
%
廣播牌照及租約
11,945

 
5.0
%
 
18,501

 
7.7
%
共計
$
236,754

 
100.0
%
 
$
240,998

 
100.0
%
    
我們一直在執行一項全面的重建和重新定位策略，我們的曼哈頓寫字樓。這項策略旨在改善物業的整體價值和吸引力，並對租户重新定位作出重大貢獻，這些工作旨在增加我們的入住率；提高我們的租金；增加我們的可租面積；增加我們的總租金收入；延長我們的平均租約期限；增加我們的平均租約規模；以及改善我們的租户信貸質素。相關的改進包括：修復、翻新和升級或新建大堂；電梯現代化；翻修公共區域和浴室；翻新或新建窗户；更新零售店面和標誌並使之標準化；修復門面；實現整個建築系統的現代化；以及加強租户的便利設施。我們還聚集了更小的空間，以提供更大的辦公空間，包括多層，吸引更大，更高信用質量的租户，並提供新的，預建套房，改善佈局。這一戰略顯示了我們認為迄今為止具有吸引力的結果，我們相信有可能在未來改善我們的經營利潤率和現金流。我們相信，我們會繼續加強租户基礎，並提高租金，因為我們的重建前租約將繼續期滿，並會重新出租。從2002年到2019年9月30日，我們總共投資了大約9.032億美元(不包括租户改進費用和租賃佣金)在我們曼哈頓的寫字樓根據這個計劃。我們打算繼續通過營運現金流、手頭現金和借款，為這些基本建設改進提供資金。
2017年第二季度，我們在帝國大廈啟動了一項為期多年的基本建設項目，我們相信這將改善寫字樓租户及其遊客的方便程度，增加我們第34街面向零售空間的價值，提高天文臺遊客體驗，並增加天文臺人均收入。
我們預計，我們將在三年內總共投資約1.65億美元，以完成該項目的所有階段。2017年第二季度開始的支出是1.378億美元貫通2019年9月30日。這

32


投資是不斷探索創新和提高帝國大廈寫字樓、零售租户和遊客體驗的方法的結果。
我們繼續進行天文臺升級計劃102樓的工作，並於2019年1月關閉102樓。為102樓天文臺服務的電梯在2018年第一季度對遊客關閉，計劃更換原來的機器和一部新的、速度更快的玻璃電梯。102樓天文臺2017年的收入為1 140萬美元，2018年為860萬美元。
大紐約大都會區寫字樓市場軟弱無力，我們與最近重新開發或計劃重新開發的房產競爭。我們預計，2018年至2020年，我們將在這些維護良好、位置良好的物業公共區域和便利設施上投入約4000萬美元，以確保競爭力，保護我們的市場地位。2018年第二季度開始的支出是2 550萬美元貫通2019年9月30日.
截至2019年9月30日，不包括本金攤銷，我們直到2022年才有到期債務，我們的未償債務總額約為2022年。$1.7十億美元，加權平均利率為4.03%(不包括折扣)，加權平均到期日為8.5其中100.0%是固定利率負債。截至2019年9月30日，我們有現金及現金等價物及短期投資2.937億美元。我們的合併淨債務佔總市值的比例約為24.1%截至2019年9月30日.

業務結果
概述
下面的討論涉及到我們的財務狀況和截至目前為止的三個月和九個月的業務結果。2019年9月30日分別為2018年和2018年。
三個月結束2019年9月30日與截止的三個月相比2018年9月30日
下表總結了我們過去三個月的經營業績。2019年9月30日和2018(千美元)：

33


 
三個月到9月30日，
 
 
 
 
 
2019
 
2018
 
變化
 
%
收入：
 
 
 
 
 
 
 
租金收入
$
150,225

 
$
123,621

 
$
26,604

 
21.5
 %
房客費用報銷
—

 
18,627

 
(18,627
)
 
(100.0
)%
天文臺收入
37,575

 
40,241

 
(2,666
)
 
(6.6
)%
租約終止費

2,361

 
1,185

 
1,176

 
99.2
 %
第三方管理費和其他費用
304

 
312

 
(8
)
 
(2.6
)%
其他收入和費用
2,408

 
2,416

 
(8
)
 
(0.3
)%
總收入
192,873

 
186,402

 
6,471

 
3.5
 %
業務費用：
 
 
 
 
 
 
 
財產營運費用
47,894

 
42,772

 
(5,122
)
 
(12.0
)%
地租費用
2,331

 
2,331

 
—

 
—
 %
一般和行政費用
14,421

 
13,148

 
(1,273
)
 
(9.7
)%
天文臺開支
9,089

 
8,854

 
(235
)
 
(2.7
)%
房地產税
29,599

 
28,284

 
(1,315
)
 
(4.6
)%
折舊和攤銷
44,260

 
42,475

 
(1,785
)
 
(4.2
)%
業務費用共計
147,594

 
137,864

 
(9,730
)
 
(7.1
)%
營業收入
45,279

 
48,538

 
(3,259
)
 
(6.7
)%
其他收入(費用)：
 
 
 
 
—

 
 
利息收入
2,269

 
3,485

 
(1,216
)
 
(34.9
)%
利息費用
(19,426
)
 
(20,658
)
 
1,232

 
6.0
 %
所得税前收入
28,122

 
31,365

 
(3,243
)
 
(10.3
)%
所得税費用
(1,338
)
 
(2,135
)
 
797

 
37.3
 %
淨收益
26,784

 
29,230

 
(2,446
)
 
(8.4
)%
私有永久優選單元分佈
(234
)
 
(234
)
 
—

 
—
 %
可歸因於非控制權益的淨收入
(10,668
)
 
(12,654
)
 
1,986

 
15.7
 %
可歸屬於共同股東的淨收入
$
15,882

 
$
16,342

 
$
(460
)
 
(2.8
)%

租金收入及租客費用償還

自2019年1月1日起，我們採用了FASB主題842，採用了修正的回顧性方法，並選擇在採用時適用該標準的過渡條款。因此，在ASC 840項下列報的上一期間數額沒有重報，以符合2019年的列報方式。課題842採用了實用的權宜之計，避免了租賃收入與非租賃收入的分離。因此，根據租户租賃在2019年賺取的所有租金收入在2019年綜合收入表中列為一個類別，即“租金收入”。下表列出2019年租金收入的構成部分：
 
三個月結束
 
(一九二零九年九月三十日)
租金收入
 
基本租金
$
129,098

租客費用報銷
21,127

租金收入總額
$
150,225


我們認為，上表的租金收入組成部分不是，也不是打算，按照公認會計原則列報。據我們瞭解，管理層、投資者、證券分析師和其他有關方面經常使用這些信息來評價我們的業績。

基本租金收入增加的原因是租金上漲，但廣播收入和延遲租金的減少部分抵消了租金的增加。

34



房客費用報銷費用增加的主要原因是，與較高的財產業務費用和房地產税費用有關的償還款。
天文臺收入
天文臺收入減少的主要原因是，作為觀察站升級方案的一部分關閉了102層觀察甲板，遊客人數減少，但價格的改善部分抵消了這一影響。
租約終止費
與2018年9月30日終了的三個月相比，2019年9月30日結束的三個月的租約終止費有所增加。
第三方管理及其他費用
第三方管理費和其他費用與2018年9月30日終了的三個月保持一致。
其他收入和費用
其他收入和費用與截至2018年9月30日的三個月保持一致。
財產營運費用
財產業務費用增加的主要原因是修理和勞動力費用增加，但被較低的公用事業費用部分抵消。
地租費用
地租費用與2018年9月30日終了的三個月一致。
一般費用和行政費用
一般費用和行政費用增加的主要原因是，在我們於2019年1月1日採用主題842“租賃會計”之前，租賃費用增加了，這就要求將非或有租賃費用列為已發生的費用。
天文臺開支
觀察站費用增加的主要原因是信息技術諮詢費增加。
房地產税
房地產税增加的主要原因是多項財產的分攤價值較高。

折舊和攤銷
    
折舊和攤銷增加的原因是2018年第三季度後新上崗資產的折舊增加。
利息收入

利息收入減少的原因是截至2019年9月30日的三個月內短期定期存款減少。
利息費用
2019年8月，我們以現金結算了2.645%可兑換高級債券的本金2.5億美元，從而降低了截至2019年9月30日三個月的利息支出。



35


所得税
所得税費用減少的原因是觀察站部分的收入減少和業務費用增加。
九個月結束2019年9月30日與過去的九個月相比2018年9月30日
下表總結了我們過去9個月的運營結果。2019年9月30日和2018(千美元)：

 
截至9月30日的9個月，
 
 
 
 
 
2019
 
2018
 
變化
 
%
收入：
 
 
 
 
 
 
 
租金收入
$
434,713

 
$
369,970

 
$
64,743

 
17.5
 %
房客費用報銷
—

 
52,626

 
(52,626
)
 
(100.0
)%
天文臺收入
91,039

 
96,691

 
(5,652
)
 
(5.8
)%
租約終止費

3,112

 
2,164

 
948

 
43.8
 %
第三方管理費和其他費用
955

 
1,151

 
(196
)
 
(17.0
)%
其他收入和費用
6,591

 
9,600

 
(3,009
)
 
(31.3
)%
總收入
536,410

 
532,202

 
4,208

 
0.8
 %
業務費用：
 
 
 
 
 
 
 
財產營運費用
131,076

 
126,375

 
(4,701
)
 
(3.7
)%
地租費用
6,994

 
6,994

 
—

 
—
 %
一般和行政費用
44,445

 
39,001

 
(5,444
)
 
(14.0
)%
天文臺開支
25,024

 
23,868

 
(1,156
)
 
(4.8
)%
房地產税
86,098

 
81,771

 
(4,327
)
 
(5.3
)%
折舊和攤銷
135,179

 
121,826

 
(13,353
)
 
(11.0
)%
業務費用共計
428,816

 
399,835

 
(28,981
)
 
(7.2
)%
營業收入
107,594

 
132,367

 
(24,773
)
 
(18.7
)%
其他收入(費用)：
 
 
 
 
 
 
 
利息收入
9,907

 
7,209

 
2,698

 
37.4
 %
利息費用
(60,712
)
 
(58,774
)
 
(1,938
)
 
(3.3
)%
所得税前收入
56,789

 
80,802

 
(24,013
)
 
(29.7
)%
所得税費用
(1,219
)
 
(3,330
)
 
2,111

 
63.4
 %
淨收益
55,570

 
77,472

 
(21,902
)
 
(28.3
)%
私有永久優選單元分佈
(702
)
 
(702
)
 
—

 
—
 %
可歸因於非控制權益的淨收入
(22,222
)
 
(34,009
)
 
11,787

 
34.7
 %
可歸屬於共同股東的淨收入
$
32,646

 
$
42,761

 
$
(10,115
)
 
(23.7
)%

租金收入及租客費用償還

自2019年1月1日起，我們採用了FASB主題842，採用了修正的回顧性方法，並選擇在採用時適用該標準的過渡條款。因此，在ASC 840項下列報的上一期間數額沒有重報，以符合2019年的列報方式。課題842採用了實用的權宜之計，避免了租賃收入與非租賃收入的分離。因此，根據租户租賃在2019年賺取的所有租金收入在2019年綜合收入表中列為一個類別，即“租金收入”。下表列出2019年租金收入的構成部分：

36


 
九個月結束
 
(一九二零九年九月三十日)
租金收入
 
基本租金
$
380,902

租客費用報銷
53,811

租金收入總額
$
434,713


我們認為，上表的租金收入組成部分不是，也不是打算，按照公認會計原則列報。據我們瞭解，管理層、投資者、證券分析師和其他有關方面經常使用這些信息來評價我們的業績。

基本租金收入增加的原因是租金上漲，但廣播收入和延遲租金的減少部分抵消了租金的增加。

房客費用報銷費用增加的主要原因是，與較高的財產業務費用和房地產税費用有關的償還款。
天文臺收入
天文臺收入較低的主要原因是，作為天文臺升級方案的一部分關閉了102層觀察甲板，遊客減少，價格的改善部分抵消了這一影響。
租約終止費
截止2019年9月30日的9個月內，與2018年9月30日之前的9個月相比，該公司獲得了更高的解僱費。
第三方管理及其他費用
減少的原因是管理費收入減少，原因是管理下的財產減少。
其他收入和費用
其他收入和費用減少的主要原因是，在2018年9月30日之前的9個月裏，與一名前廣播租户達成了280萬美元的和解協議。
財產營運費用
財產業務費用增加的主要原因是修理和勞動力費用增加，但被較低的公用事業費用部分抵消。
地租費用
地租費用與2018年一致。
一般費用和行政費用
一般費用和行政費用增加的主要原因是股本補償費用增加以及租賃費用增加，這些費用在我們通過主題842“2019年1月1日租賃會計”之前已資本化，這就要求非或有租賃費用按發生時支出。
天文臺開支
觀察站費用增加的主要原因是信息技術諮詢費增加和營銷費用增加。
房地產税
房地產税增加的主要原因是多項財產的分攤價值較高。



37


折舊和攤銷
    
折舊和攤銷增加的原因是，過去一年新投入使用的資產的折舊增加，部分終止協議的折舊加速200萬美元。
利息收入

利息收入增加的主要原因是利率上升，以及2018年9月30日終了的9個月內短期定期存款的時間安排。
利息費用
利息支出增加是由於未清本金餘額增加。
所得税
所得税費用減少的原因是觀察站部分的收入減少和業務費用增加。

流動性與資本資源

流動資金是衡量我們是否有能力滿足潛在的現金需求，包括償還借款、資助和維持我們的資產和業務的持續承諾，包括租賃成本、為我們的重新開發和重新定位計劃提供資金、購置房產、向我們的證券持有人分配資金以及滿足其他一般業務需求。根據我們的管理和業務戰略的歷史經驗，我們預計在可預見的將來，我們將從業務中產生積極的現金流。為了符合REIT的資格，根據1986年的“國內收入法典”，我們必須每年向股東分配至少90%的REIT應税收入，而不考慮已支付的股息的扣減和不包括資本淨收益。我們希望每季度向我們的證券持有者分發。

雖然我們可能能夠預測和計劃某些流動性需求，但我們無法控制的現金使用可能會意外增加，這將影響我們的財務狀況和業務結果。例如，我們可能需要遵守新的法律或條例，使我們的財產產生意外的資本支出，從而增加我們的流動性需求。即使我們的預期流動資金需求沒有實質改變，我們的流動資金來源可能少於，而從這些來源獲得的資金也可能低於、預期或需要的資金。我們的主要流動資金來源通常包括手頭現金和我們的業務活動產生的現金、債務發行和在我們的無擔保循環信貸機制下未使用的借款能力。我們期望滿足我們的短期流動性要求，包括分配、運營費用、營運資本、債務償還以及運營現金流、手頭現金、債務發行和在我們無擔保循環信貸安排下的可用借款能力的資本支出。這些借款的提供取決於適用的貸款協議中規定的條件。我們期望通過業務現金流、手頭現金、無擔保循環信貸、抵押貸款、債務發行、普通股和(或)優先股發行以及資產出售，滿足我們的長期資本需求，包括收購、再開發和資本支出。我們的物業需要定期投資於個別租約相關的租户改善津貼、一般基本建設改善及與資本開支有關的費用。我們的整體槓桿將取決於我們的投資組合和槓桿成本。我們的章程沒有限制我們可以使用的槓桿的數量。

在…2019年9月30日，我們大約有2.937億美元可用現金、現金等價物和短期投資，在我們的無擔保循環信貸機制下可動用11億美元。

至2021年8月，QREIT控股有限責任公司，卡塔爾金融中心有限責任公司，全資擁有
卡塔爾投資局的子公司，卡塔爾國的一個政府機構(“QREIT”，以及任何合格的受讓人，“QIA”)，將有權作為我們發起的房地產投資機會中的合資夥伴，與我們共同投資，我們酌情選擇在房地產投資機會中尋找合資夥伴。首次公開募股的權利將延長30個月，前提是我們和卡塔爾投資局在初始期限內完成至少一項合資交易，如果在最初的延長期內完成至少一項合資交易，則將再延長30個月。


38


截至2019年9月30日，我們大約有$1.7未償還債務總額的10億美元，加權平均利率為4.03%(不包括折扣)和加權平均到期日8.5好幾年了。截至2019年9月30日不包括本金攤銷，我們直到2022年才有到期的債務。我們的合併淨債務佔總市值的比例約為24.1%截至2019年9月30日.
無擔保循環信貸和定期貸款機制
在2017年8月期間，通過業務夥伴關係，我們簽訂了一項經修正並重新説明的高級無擔保循環信貸和定期貸款機制。這一無擔保循環信貸和定期貸款機制包括一個11億美元的循環信貸機制和一個2.65億美元的定期貸款機制。無擔保的循環信貸和定期貸款安排包含一個手風琴功能，使我們能夠在特定情況下將最高總本金增加到17.5億美元。
無擔保循環信貸安排的初始期限為2021年8月。我們可以選擇延長初始期限最多兩個六個月，但須符合某些條件，包括支付延期費，分別相當於第一次和第二次延期根據無擔保循環信貸安排下未清償承付款的0.0625%和0.075%。T他的定期貸款安排將於2022年8月到期。
無擔保循環信貸安排包括以下財務契約：(I)貸款各方及其合併子公司的總負債與總資產價值的最高槓杆比率(協議所界定的)不超過60%；(Ii)合併擔保負債不超過總資產價值的40%；(Iii)有形淨資產不少於12億美元，加上經營夥伴關係收到的淨資產收益的75%(在業務夥伴關係中贖回、退休或回購所有權或權益後90天內收到的收益除外)，(4)經調整的EBITDA(按無擔保循環信貸安排的定義)合併固定費用的比率將不低於1.50倍，(5)所有未支配的合格財產的淨營業收入總額將不少於1.75x；(6)未擔保債務總額與未支配資產價值的比率將不超過60%。
截至2019年9月30日，我們遵守上述金融契約(以千元計)：
財政契約
所需
2019年9月30日
在遵守中
最大總槓桿

26.7
%
是
最高擔保債務

9.6
%
是
最低固定費用覆蓋範圍
> 1.50x

4.1x

是
最低未支配利息保險
> 1.75x

6.3x

是
最大無擔保槓桿

20.1
%
是
最小有形淨值
$
1,252,954

$
1,833,218

是
無擔保循環信貸機制包含習慣契約，包括對留置權、投資、分配、債務、根本變化和與附屬公司的交易的限制，並要求提交某些習慣財務報告。
無擔保循環信貸安排包括習慣上的違約事件(在某些情況下有特定的補救期)，包括但不限於不付款、違約、陳述或擔保、交叉違約、破產或其他破產事件、判決、ERISA事件、貸款文件無效、房地產投資信託資格喪失以及控制權發生變化(如無擔保信貸安排協議中所定義的)。
可兑換高級債券
在2019年8月，我們以現金結算了2.625%可兑換高級債券的2.5億美元本金。見我們合併財務報表的附註4。






39


槓桿政策
我們期望在我們的資本結構中使用槓桿，其數額不時由我們的董事會決定。雖然我們的董事局並沒有採取一項政策，限制我們可能招致的債務總額，但我們預期董事局在不時評估我們的負債水平時，會考慮多個因素，以及會否有固定或浮動比率的負債。我們的章程和細則不限制我們可能產生的債務的數額或百分比，也不限制我們將承擔債務的形式(包括但不限於追索權或無追索權債務和交叉擔保債務)。我們的整體槓桿率將取決於我們的投資組合和槓桿成本，然而，我們最初打算保持一個與我們尋求投資級信用評級的計劃相一致的負債水平。我們的董事會可以根據當時的經濟狀況、債務和股本的相對成本、房地產的市場價值、債務和股票證券的一般市場條件、普通股市場價格的波動、增長和收購機會等因素，不時修改我們的槓桿政策。
資本支出
下表彙總了我們提出的每個時期的租賃佣金費用、房客改進費用和我們的資本支出(單位：千美元，每平方英尺除外)。
辦公室屬性(1)
  
截至9月30日的9個月，
新租賃、擴建和續約共計
2019
 
2018
簽署的租約數目(2)
106

 
117

總平方英尺
903,010

 
749,598

租賃佣金費用(3)
$
16,071

 
$
13,223

租户改善費用(3)
52,533

 
48,774

租賃佣金和租户改進費用共計(3)
$
68,604

 
$
61,997

每平方英尺租賃佣金費用(3)
$
17.80

 
$
17.64

每平方呎租客改善費用(3)
58.18

 
65.07

每平方英尺租賃佣金和租户改進費用共計(3)
$
75.98

 
$
82.71

零售性質(4)
  
截至9月30日的9個月，
新租賃、擴建和續約共計
2019
 
2018
簽署的租約數目(2)
8

 
4

總平方英尺
54,779

 
7,448

租賃佣金費用(3)
$
1,856

 
$
198

租户改善費用(3)
2,214

 
206

租賃佣金和租户改進費用共計(3)
$
4,070

 
$
404

每平方英尺租賃佣金費用(3)
$
33.88

 
$
26.51

每平方呎租客改善費用(3)
40.42

 
27.70

每平方英尺租賃佣金和租户改進費用共計(3)
$
74.30

 
$
54.21

_______________
(1)
2019年和2018年，我們曼哈頓寫字樓的零售面積總計為511，755平方英尺和513，437平方英尺。包括帝國大廈廣播許可證和天文臺業務。
(2)
將續訂和擴展租約作為已簽署的租約。
(3)
提供所有租户改進和租賃佣金費用，就好像它們是在租約簽訂期間發生的一樣，這可能與實際支付的期間不同。
(4)
包括2019年和2018年我們曼哈頓寫字樓的零售面積總計為511，755平方英尺和513，437平方英尺。不包括帝國大廈廣播許可證和天文臺業務。

40


  
截至9月30日的9個月，
 
2019
 
2018
投資組合總額
 
 
 
資本支出(1)
$
99,266

 
$
102,920

_______________
(1)
不包括房客改進和租賃佣金費用。
截至2019年9月30日，我們預計將承擔與現有租賃協議規定的債務有關的額外費用。1.442億美元租客改善和租賃佣金。我們打算透過營運現金流量、手頭現金、額外的物業按揭融資，以及在無抵押循環信貸安排下的借款，為租户的改善及租賃佣金費用提供資金。
資本支出被認為是我們短期和長期流動性要求的一部分.我們打算通過營運現金流、手頭現金和在無擔保循環信貸機制下的借款，為資本改進提供資金。
合同義務
請參閲我們2018年12月31日終了年度的表10-K年度報告，以討論我們的合同義務。在截止的九個月內，這些合同義務在正常業務範圍之外沒有發生實質性變化。九月三十日 2019.
表外安排
截至2019年9月30日我們沒有任何表外安排。
分配政策
為了符合REIT的資格，我們必須每年向證券持有人分配至少90%的REIT應税收入，而不考慮支付的股息扣減和不計淨資本利得。此外，我們將按正常的公司税率徵收美國聯邦所得税，條件是我們分配的應納税淨額(包括資本淨利)的100%以下，如果有的話，我們要繳納4%的非抵扣消費税，如果有的話，其中我們在任何日曆年的分配額都低於美國聯邦所得税法規定的最低數額。我們打算將我們的淨收入分配給我們的證券持有人，以滿足REIT 90%的分配要求，並避免美國聯邦所得税對我們的收入和4%的非抵扣消費税。
在我們支付任何分配，無論是為了美國聯邦所得税或其他目的，我們必須首先滿足我們的經營要求和義務，以支付本金和利息，如果有的話。然而，在某些情況下，我們可能需要使用現金儲備，以我們認為不利的利率或時間發生債務或資產變現，或對我們的股票進行納税分配，以滿足REIT 90%的分配要求，並避免當年美國的聯邦所得税和4%的不可扣減消費税。

分發給證券持有人
分配和紅利9 640萬美元並已向證券持有人支付9，600萬元九個月結束 2019年9月30日分別為2018年和2018年。


股票和公開交易夥伴關係股回購計劃

我們的董事會授權回購至多5億美元的A類普通股(“普通股”)和帝國不動產(L.P.系列ES、系列250和系列60)至2019年12月31日為止(紐約證券交易所代碼：ESBA、Fisk和OGCP；與普通股合併為“證券”)。

根據該計劃，我們可以根據適用的證券法，不時在公開市場或私下談判的交易中購買這類證券。任何回購的時間、方式、價格和數量將由我們自行決定，並取決於股票價格、可得性、交易量和一般市場條件。該授權並不規定我們有義務獲得任何特定金額的證券，該項目可在我們的自由裁量權下中止或終止，無需事先通知。

41



私有永久優先單位

在2019年9月期間，運營夥伴關係開始提議交換15，000，000套新發行的2019系列私人優先股，以換取傑出系列ES運營夥伴關係單位、系列-60種運營夥伴關係單位、系列-250個運營夥伴關係單位和系列PR-業務夥伴關係單位，其依據是根據經修正的1933年“證券法”第3(A)(9)節豁免註冊。2019年系列優先股的清理結束優惠為每單位13.52美元，並有權每季度收到每單位0.70美元的累積優先現金分配。2019年系列優先股在持有人的選擇下是不可贖回的，只有在發生涉及控制權變更和支付相當於清算優先權200%的某些事件時，我們才可贖回。此次發行將於2019年11月22日到期。
現金流量
截至九個月的比較2019年9月30日到最後的九個月2018年9月30日
現金淨額。現金和現金等價物及限制性現金3.303億美元和2.841億美元分別，截至2019年9月30日和2018。增加的主要原因是短期定期存款的投資到期，在截至2019年9月30日的9個月內，資本改善和支出以及可兑換無擔保高級債券的償還部分抵消了這一增長。
經營活動。業務活動提供的現金淨額增加1 100萬美元1.984億美元為九個月結束 2019年9月30日相比較1.874億美元為九個月結束 2018年9月30日，主要原因是在確認收入之前收到的現金有所增加。
投資活動。投資活動提供的現金淨額增加了7.799億美元，達到2.103億美元九個月結束 2019年9月30日與之相比，用於投資活動的現金淨額為5.696億美元。九個月結束 2018年9月30日由於到期的短期定期存款的收益，在截至2019年9月30日的9個月內，建築增建和改善的支出增加，部分抵消了這些收益。
籌資活動。資助活動提供的現金淨額減少4.853億美元，減至3.492億美元九個月結束 2019年9月30日與資助活動提供的1.361億美元相比，九個月結束 2018年9月30日這主要是由於我們在截至2019年9月30日的9個月內償還了可兑換的無擔保高級債券，以及截至2018年9月30日的9個月發行債券的淨收益，而截至2019年9月30日的9個月則為零。

營業收入淨額(“NOI”)
我們的內部財務報告包括物業淨收入的討論。NOI是一種非GAAP財務指標.我們的管理層使用NOI來評估和比較我們財產的業績，確定收益趨勢，並計算我們財產的公允價值，因為它不受以下因素的影響：(一)財產所有人的資金成本；(二)折舊和攤銷費用的影響以及根據公認會計原則計算的營業房地產資產銷售的損益；(三)購置費用、早期債務清償損失和衍生工具損失；或(四)一般和行政費用以及財產所有人特有的其他損益。資金成本從淨營業收入中扣除，因為它是特定的融資能力和所有者的制約因素。資金成本也被取消，因為它取決於歷史利率和其他資本成本，以及我們過去就可能已經改變或將來可能發生變化的資本的適當組合作出的決定。出售經營房地產的折舊和攤銷費用以及損益被消除，因為它們可能不準確地反映我們辦公室或零售財產因使用這些財產或市場條件的變化而發生的實際價值變化。雖然不動產的某些方面確實隨着時間的推移而貶值，但貶值和攤銷的方式是合理的。, 由於總體經濟狀況的變化，而不是由於財產的實際使用或時間的推移，這些財產作為一個整體的價值在歷史上一直在增加或下降。出售不動產的損益因財產而異，並受出售時的市場條件影響，市場條件通常會在不同時期發生變化。這些損益在將一段時期與另一段時間進行比較，或者將我們的經營業績與其他沒有進行類似時機購買或銷售的房地產公司的經營業績進行比較時，都會造成扭曲。我們認為，將這些費用從淨收入中剔除是有益的，因為由此產生的計量反映了經營我們的物業的實際收入和實際支出，以及入住率、租金和運營費用的趨勢。

然而，NOI的用處是有限的，因為它不包括一般和行政費用、利息費用、

42


出售物業的折舊和攤銷費用及損益，以及GAAP規定的其他損益，維持我們物業經營業績所需的資本支出和租賃費用水平，所有這些都是重大的經濟成本。NOI可能無法捕捉到淨收入中這些組成部分的顯著趨勢，從而進一步限制了其用途。
NOI是衡量我們的性能的一個指標，但並不是作為一個整體來衡量我們的性能。因此，NOI不能替代按照公認會計原則計算的淨收入。應結合按照公認會計原則計算的淨收入以及本管理層討論和分析財務狀況和運營結果的其他方面的討論，對這一計量方法進行分析，討論在計算NOI時排除的淨收入構成部分。其他公司可能使用不同的方法來計算NOI或類似的有標題的度量，因此，我們的NOI可能無法與其他公司報告的名稱相同的測量方法相比較，而其他公司並沒有像我們那樣準確地定義該度量。

下表列出了我們的淨收入(最直接可比的公認會計原則計量)與所述期間的NOI之間的對賬情況(以千為單位)：
 
三個月到9月30日，
 
截至9月30日的9個月，
 
2019
 
2018
 
2019
 
2018
 
(未經審計)
 
(未經審計)
淨收益
$
26,784

 
$
29,230

 
$
55,570

 
$
77,472

加：
 
 
 
 
 
 
 
一般和行政費用
14,421

 
13,148

 
44,445

 
39,001

折舊和攤銷
44,260

 
42,475

 
135,179

 
121,826

利息費用
19,426

 
20,658

 
60,712

 
58,774

所得税費用
1,338

 
2,135

 
1,219

 
3,330

減：

 

 

 

第三方管理費和其他費用
(304
)
 
(312
)
 
(955
)
 
(1,151
)
利息收入
(2,269
)
 
(3,485
)
 
(9,907
)
 
(7,209
)
淨營業收入
$
103,656

 
$
103,849

 
$
286,263

 
$
292,043

其他淨營業收入數據
 
 
 
 
 
 
 
直線式租金收入
$
5,174

 
$
5,000

 
$
13,781

 
$
16,662

上述及以下市場租賃資產及負債攤銷的租金收入淨增
$
1,682

 
$
1,668

 
$
5,781

 
$
4,387

所購地下土地租賃的攤銷
$
1,957

 
$
1,957

 
$
5,873

 
$
5,873


業務處資金(“FFO”)
下面我們將討論FFO。我們根據全國房地產投資信託協會(NAREIT)發佈的“FFO白皮書”計算FFO，該白皮書將FFO定義為淨收入(損失)(根據公認會計原則確定)，不包括可折舊房地產投資的減值減記、債務重組和可折舊經營財產銷售的損益，加上房地產相關折舊和攤銷(不包括遞延融資費用攤銷)，減去對停止經營的非控制權益和損益的分配，以及對未合併的合夥企業和合資企業的調整後的損益。FFO是公認的REITs的非GAAP財務措施，我們認為，當考慮到根據GAAP確定的財務報表時，有助於投資者瞭解財務業績，併為REITs之間的比較提供相關的基礎。此外，FFO對投資者是有用的，因為它認識到房地產在一段時間內普遍升值或比其他可折舊資產保持更大程度的剩餘價值，從而抓住了房地產業績的特點。當投資者試圖瞭解REIT的經營業績時，應該檢查FFO和GAAP淨收入。我們之所以提出財務報告，是因為我們認為這是衡量我們經營業績的一項重要補充措施，而且我們認為，它經常被證券分析師、投資者和其他有關方面用於評估REITs。但是，因為

43


財務條例不包括折舊和攤銷，既不包括因使用或市場條件而引起的財產價值的變化，也不包括維持我們財產經營業績所需的資本支出和租賃佣金水平，所有這些都具有實際的經濟影響，並可能對我們的經營結果產生重大影響，因此，FFO作為業績衡量標準的效用是有限的。我們不能保證我們提出的FFO可以與其他REITs的類似名稱的衡量標準相媲美。財務報表不代表業務活動產生的現金，不應被視為替代根據公認會計原則確定的淨收入(損失)或根據公認會計原則確定的經營活動的現金流量。財務主任辦公室並不表示現金可用於滿足持續的現金需求，包括現金分配的能力。雖然FFO是一種衡量REITs業績的可比性措施，但由於NAREIT白皮書只提供了計算FFO的準則，但FFO的計算可能因公司而異。


業務處經修改的資金(“修正FFO”)
修改後的FFO增加了對傳統定義的FFO的任何以上或低於市場土地租賃攤銷的調整。我們認為這是評估我們經營業績的一項有用的補充措施，因為GAAP下的非現金會計處理產生於2014年第三季度收購了兩處期權物業，因為它們的價格遠低於市場地面租賃，其攤銷對我們的整體業績非常重要。我們提出修正的FFO，因為我們認為它是對我們的經營業績的一個重要的補充措施，因為它增加了非現金攤銷的地下租賃。我們不能保證我們提出的修正FFO可以與其他REITs類似的命名標準相媲美。修改後的FFO不代表業務活動產生的現金，不應被視為替代根據公認會計原則確定的淨收入(損失)或根據公認會計原則確定的經營活動的現金流量。修改後的財務條例並不表示現金可用於滿足持續的現金需求，包括現金分配的能力。

來自業務的核心資金(“核心財務條例”)
核心FFO在修改後的FFO中增加了以下項目：遞延税資產核銷、債務提前清償損失和收購費用。該公司提出核心FFO，因為它認為它是一個重要的補充措施，其經營業績，因為它排除了非經常性項目。我們不能保證公司提出的核心FFO與其他REITs的類似名稱的衡量標準相媲美。核心財務報表不代表業務活動產生的現金，不應被視為替代根據公認會計原則確定的淨收入(損失)或根據公認會計原則確定的經營活動的現金流量。核心財務報告並沒有顯示現金可用於滿足持續的現金需求，包括現金分配的能力。在未來的時期，我們也可能排除核心財務報告中的其他項目，我們認為這些項目可能有助於投資者比較我們的結果。

下表列出了我們的淨收入(最直接可比的GAAP計量方法)與所述期間的FFO、修正的FFO和核心FFO之間的對賬情況(以千為單位)：


44


 
三個月到9月30日，
 
截至9月30日的9個月，
 
2019
 
2018
 
2019
 
2018
 
(未經審計)
 
(未經審計)
淨收益
$
26,784

 
$
29,230

 
$
55,570

 
$
77,472

私有永久優選單元分佈
(234
)
 
(234
)
 
(702
)
 
(702
)
房地產折舊和攤銷
43,303

 
42,004

 
132,217

 
120,521

可歸因於普通股股東和非控制權益的FFO
69,853

 
71,000

 
187,085

 
197,291

地下土地租賃的攤銷
1,957

 
1,957

 
5,873

 
5,873

可歸因於普通股股東和非控制權益的修正FFO
71,810

 
72,957

 
192,958

 
203,164

 
 
 
 
 
 
 
 
可歸因於共同股東和非控制利益的核心財務報告
$
71,810

 
$
72,957

 
$
192,958

 
$
203,164

 
 
 
 
 
 
 
 
加權平均股票和經營夥伴關係單位
 
 
 
 
 
 
 
基本
298,151

 
297,478

 
298,117

 
297,180

稀釋
298,151

 
297,478

 
298,117

 
297,181


影響未來運營效果的因素
租賃
我們為2018年12月31日終了的一年簽訂了100萬平方英尺的新租賃、擴建和續約合同。在九個月結束 2019年9月30日，我們簽署了100萬平方英尺的新租約，擴建和續約。
由於在任何特定季度簽署的租約數量相對較少，一個或多個較大的租約可能對該期間的平均租金、房客改良和租賃佣金費用產生不成比例的正面或負面影響。因此，我們認為，在分析平均租金、租户改善和租賃佣金成本的趨勢時，審查多個季度或幾年的活動更為合適。租户改進費用包括與安裝新租户的費用同時進行但與之沒有直接關係的一般改進費用。租賃佣金費用同樣也會受到顯著波動的影響，這取決於所簽署的租約的期限以及從一個季度到另一個季度的租户組合。
截至2019年9月30日，大約有0.8在我們的投資組合中，有百萬平方米的可出租空間可供租賃(不包括已簽署但尚未開始的租約)8.3%我們投資組合中的房產的淨可租面積。此外，代表3.3%和7.7%我們投資組合中的房產的可出租面積淨額將分別於2019年和2020年到期。這些租約預計約代表3.1%和8.2%在這段期間，我們的年租金分別是多少。我們的收入和經營成果可能會受到到期的租約的影響，這些租約不被續簽或重新租賃，或者以等於、高於或低於當前平均基本租金的基本租金率重新租賃。此外，我們的收入和運營結果也可能受到我們重新租賃現有空間所產生的成本的影響，包括支付租賃佣金、重新開發和改造房屋，而這些費用可能不會由租户承擔。
我們相信，當我們完成物業的重建和重新定位後，長遠來説，我們的入住率和租金將會增加。在短期內，隨着我們翻新和重新定位我們的房產，包括聚集較小的空間以提供大面積的空間，我們可能會因為不得不將租户遷移到替代空間以及現有租約的戰略性到期而出現較低的入住率。我們相信，雖然短期內我們可能會有較低的入住率，但我們仍會繼續感受到租金收入的增加，因為我們預期在重建及重新安置物業後，租金會有所增加。



45


天文臺運作
帝國大廈天文臺2019年第三季度的收入$37.6百萬美元，比上年減少6.6%$40.22018年第三季度為百萬美元。天文臺主辦了大約1,042,0002019年第三季度遊客與1,167,0002018年第三季度遊客人數減少10.7%。天文臺收入下降的驅動因素是，作為天文臺升級方案的一部分，102層觀察甲板關閉，參觀人數減少，價格改善部分抵消了這一下降。2019年第三季度，惡劣天氣天數為12天，而2018年第三季度為11天。
截至2019年9月30日的9個月，天文臺收入下降5.8%，至9，100萬美元，而2018年9月30日終了的9個月，收入為9，670萬美元，原因是作為天文臺升級計劃的一部分，102層的觀景臺被關閉，遊客人數減少，價格的改善部分抵消了這一影響。截至2019年9月30日的9個月內，天文臺接待了約2，611，000名遊客，而2018年同期為2，860，000人次，下降8.7%。截至2019年9月30日的9個月裏，有51個壞天氣日，而2018年9月30日結束的9個月裏，有37個壞天氣日。
第102層天文臺於2019年關閉約9個月，並於2019年10月12日啟用。我們繼續在我們的天文臺升級計劃的第80層部分的工作，並預計將於2019年11月開放這一層。為102樓天文臺服務的電梯在2018年第一季度因原機器和一部新的高速玻璃電梯的更換而對遊客關閉。
天文臺的收入和入場費取決於下列因素：(一)前來紐約市參觀天文臺的遊客(國內和國際)人數以及任何相關的旅遊趨勢；(二)可收取的門票價格；(三)影響到天文臺遊客人數的季節性趨勢；(四)競爭，特別是來自其他新的和現有觀測站的競爭；(五)天氣趨勢。
臨界會計估計

請參閲我們2018年12月31日終了年度表10-K的年度報告，以討論我們的關鍵會計估計數。2018年12月31日終了的年度報表10-K中披露的關鍵會計估計數沒有發生重大變化。
 

46


項目3.關於市場風險的定量和定性披露
我們未來的收入、現金流量和與金融工具有關的公允價值取決於普遍的市場利率。市場風險是指市場價格和利率的不利變化所造成的損失風險。我們所面臨的主要市場風險之一是可變利率負債的利率風險。截至2019年9月30日，我們沒有可變利率債務作為我們的無擔保定期貸款安排的libor利率。$265.0根據一個可變的固定利率互換協議，百萬美元被固定在2.1485%。
在保持美國聯邦所得税REIT資格的前提下，我們可以通過使用套期保值工具(如利率互換協議和利率上限協議)來降低利率波動的風險。我們在進行對衝交易和衍生品頭寸時的主要目標是減少浮動利率風險敞口，併為預期的融資和再融資交易確定一部分利率。這反過來將減少現金流量的變化將給浮動利率債務帶來的風險。然而，我們不能保證我們管理利率波動的努力將成功地減輕我們投資組合中這種波動的風險。我們不受外幣風險的影響。
我們面臨利率變化的風險，主要是因為我們的無擔保循環信貸安排和債務再融資。我們在利率風險方面的目標，是限制利率變動對業務及現金流量的影響，以及減低整體借貸成本。為了達到這些目標，我們可以以固定利率借入貸款，並可加入衍生金融工具，例如利率掉期或上限，以減低有關浮動利率金融工具的利率風險。我們不會為投機目的而進行衍生工具或利率交易。

我們簽訂了利率libor互換協議，其合計名義價值為5.15億美元，將libor利率固定在2.1485%至2.9580%之間，並在2022年8月24日至2026年7月1日到期。所有利率掉期2019年9月30日已被指定為現金流量套期保值，並被視為高度有效，公允價值(2 880萬美元)包括在彙總綜合資產負債表上的應付帳款和應計費用中。
截至2019年9月30日的加權平均利率。$1.7未償還固定利率負債億元4.03%年息，到期日為不同日期，至2033年3月22日止。
截至2019年9月30日，我們未償債務的公允價值大約是18億美元，這大約是1.02億美元超過這一日期的歷史賬面價值。利息風險數額是通過考慮假設利率對我們的金融工具的影響來確定的。這些分析沒有考慮到在這種環境下可能發生的總體經濟活動的任何變化的影響。此外，如果發生如此嚴重的變化，我們可能會採取行動進一步減輕我們對這一變化的暴露程度。然而，由於將要採取的具體行動及其可能產生的影響的不確定性，這些分析假定我們的金融結構沒有變化。
自2018年12月31日以來，我們對市場風險的敞口沒有發生實質性變化。

項目4.管制和程序
對披露控制和程序的評估
我們保持披露控制和程序(這一術語在“交易所法”第13a-15(E)條和第15d-15(E)條中得到界定)，目的是確保根據“外匯法”在我們的報告中披露的信息在證券交易委員會規則和條例規定的時限內得到處理、記錄、彙總和報告，並確保這些信息得到積累，並酌情傳達給管理層，包括我們的首席執行官和首席財務官，以便及時作出關於所需披露的決定。在設計和評價披露控制和程序時，管理層認識到，任何控制和程序，無論設計和操作多麼好，都只能為實現預期的控制目標提供合理的保證，而管理層必須運用其判斷來評估可能的控制和程序的成本效益關係。
截至2019年9月30日在本報告所涉期間結束時，我們在管理層，包括我們的首席執行官和首席財務幹事的監督和參與下，對本報告所涉期間結束時我們的披露控制和程序的有效性進行了評估。基於上述情況，我們的首席執行官和首席財務官當時得出結論認為，我們的披露控制和程序有效地確保我們在根據“交易所法”提交或提交的報告中披露的信息在證券交易委員會規則和表格規定的期限內得到處理、記錄、彙總和報告，(Ii)已累積起來，並酌情通知我們的管理層，包括我們的首席執行官和首席財務官，以便就所要求的披露作出及時的決定。

47


財務報告內部控制的變化
在本報告所述期間發生的上述評價中，我們對財務報告的內部控制沒有發生重大影響或相當可能對財務報告的內部控制產生重大影響的變化。

第二部分.其他資料

項目1.法律程序
關於法律程序的説明，見“精簡綜合財務報表説明”附註8。

項目1A。危險因素

我們2018年12月31日終了年度10-K表格年度報告中題為“風險因素”一節中的風險因素沒有發生重大變化。

項目2.未登記的股本證券銷售和收益的使用

無

項目3.高級證券違約

無

項目4.礦山安全披露

不適用

項目5.其他資料

無




























48


項目6.展覽

證物編號。
描述
31.1*
根據根據2002年“薩班斯-奧克斯利法”第302條通過的1934年“證券交易法”第13a-14(A)/15d-14(A)條認證首席執行官。
31.2*
根據根據2002年“薩班斯-奧克斯利法”第302條通過的1934年“證券交易法”第13a-14(A)/15d-14(A)條認證首席財務官。
32.1*
根據2002年“薩班斯-奧克斯利法”第906條通過的根據“美國法典”第18卷第1350條頒發的首席執行官證書。
32.2*
根據2002年“薩班斯-奧克斯利法案”第906條通過的“美國法典”第18卷第1350條規定的首席財務官認證。
101.INS*
XBRL實例文檔-實例文檔沒有出現在InteractiveDataFile中，因為它的XBRL標記嵌入在內聯XBRL文檔中。
101.SCH*
XBRL分類法擴展模式文檔
101.CAL*
XBRL分類法擴展計算文檔
101.DEF*
XBRL分類法擴展定義文檔
101.LAB*
XBRL分類法擴展標籤文檔
101.PRE*
XBRL分類法擴展表示文檔
注：
 
*隨函提交。


49


簽名

根據經修訂的1934年“證券交易法”的規定，登記人已正式安排由下列簽名人代表其簽署本報告，並經正式授權。

帝國不動產信託公司


日期：2019年10月31日/S/John B.Kessler
總裁兼首席運營官
(首席財務主任)


日期：2019年10月31日/S/Andrew J.Pr惠益
署理財務總監及會計主任
(首席會計主任)



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