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目錄

美國
證券交易委員會
華盛頓，D.C.20549
_________________________
表格2010-Q
_________________________
☒根據1934年證券交易法第13或15(D)條的季度報告
截至季度末的季度期間2019年9月30日
或
☐根據1934年證券交易所法令第13或15(D)條提交的過渡報告
在過渡期內                    致                    
佣金文件編號001-34603
_________________________
Terreno房地產公司
(章程中規定的註冊人的確切姓名)
_________________________
馬裏蘭州 27-1262675
(國家或其他司法管轄權
成立為法團或組織)		 (I.R.S.僱主
識別號碼)
蒙哥馬利街101號, 200套房
舊金山, 鈣
 94104
(主要行政辦事處地址) (郵政編碼)
註冊人的電話號碼，包括區號：(415) 655-4580
根據該法第12(B)條登記的證券：
每一類的名稱交易符號每間交易所的註冊名稱
普通股，每股面值0.01美元TRNO紐約證券交易所
_________________________
通過複選標記表明註冊人是否：(1)在之前的12個月內(或在註冊人被要求提交此類報告的較短時間內)已提交了1934年“證券交易法”第13或15(D)節要求提交的所有報告，以及(2)^在過去90個月內一直受此類提交要求的約束。^在此之前的12個月內(或在要求註冊人提交此類報告的較短時間內)。^在此之前的12個月內(或在要求註冊人提交此類報告的較短時間內)。是  ☒···☐
通過複選標記指示註冊人^在之前的12個月內(或在要求註冊人提交此類文件的較短時間內)，是否已根據S-T規則(本章232.405節)以電子方式提交了需要提交的每個交互數據文件。是  ☒···☐
用複選標記指明註冊人是大型加速申請者、加速申請者、非加速申請者、較小報告公司還是新興增長公司。參見“交換法”規則·12b-2中“大型加速歸檔公司”、“加速歸檔公司”、“小型報告公司”和“新興增長公司”的定義。
大型加速濾波器 ☒  加速^Filer ☐
非加速^filer ☐  較小的^報告^^公司 ☐
新興市場^增長^^公司 ☐   
如果是一家新興的成長型公司，請用複選標記表明註冊人是否已選擇不使用延長的過渡期來遵守根據“交換法”第13(A)節提供的任何新的或修訂的財務會計準則。☐
通過複選標記表明註冊人是否是空殼公司(如《交換法》第12b-2條規則所定義)。☐···☒ 
註冊人有67,010,912普通股，每股面值0.01美元，截至2019年10月28日未償。


目錄
Terreno房地產公司
目錄
第一部分財務信息
項目1。
Terreno Realty Corporation財務報表(未審計)
截至2019年9月30日和2018年12月31日的綜合資產負債表
2
截至2019年和2018年9月30日的三個月和九個月的綜合經營報表
3
截至2019年和2018年9月30日的三個月和九個月的綜合全面收益(虧損)報表
4
截至2019年和2018年9月30日止九個月的綜合權益表
5
截至2019年和2018年9月30日九個月的綜合現金流量表
7
合併財務報表簡明附註
8
項目2。
管理層對財務狀況和經營結果的討論和分析
24
項目3。
關於市場風險的定量和定性披露
44
項目#4。
管制和程序
44
第二部分其他信息
項目1。
法律程序
45
項目#1A。
危險因素
45
項目2。
未登記的股權證券銷售和收益使用
45
項目3。
高級證券違約
45
項目#4。
礦山安全披露
45
項目5。
其他資料
45
項目6。
陳列品
46
簽名
47

1
目錄
第一部分財務信息
項目1.Terreno Realty Corporation的財務報表
Terreno房地產公司
合併資產負債表
(以千為單位-共享和每共享數據除外)
2019年9月30日2018年12月31日
 (未經審計) 
資產
房地產投資
土地$1,046,485  $833,995  
建築物及改善工程896,826  837,816  
在建96,917  94,695  
無形資產89,926  79,270  
房地產投資總額2,130,154  1,845,776  
累計折舊和攤銷(199,838) (169,772) 
房地產淨投資1,930,316  1,676,004  
持有待售物業淨值6,005  —  
房地產淨投資1,936,321  1,676,004  
現金及現金等價物54,553  31,004  
限制性現金2,862  3,475  
高級擔保貸款，淨額15,816  54,492  
其他資產，淨額35,699  31,529  
總資產$2,045,251  $1,796,504  
負債和權益
負債
信貸安排$—  $19,000  
應付定期貸款，淨額149,312  149,067  
高級無擔保票據248,488  248,263  
應付抵押貸款，淨額44,686  45,767  
保證金13,501  11,933  
無形負債，淨額29,664  23,093  
應付股息18,093  14,643  
應支付的績效股票獎勵10,189  12,048  
應付帳款和其他負債25,432  24,893  
負債共計539,365  548,707  
承諾和或有事項(附註13)
權益
股東權益
普通股：$0.01票面價值，400,000,000授權股份，及67,012,010和61,013,711分別發行和流通股
670  610  
額外實收資本
1,499,779  1,233,763  
留存收益5,958  14,185  
累計其他綜合損失(521) (761) 
股東權益總額1,505,886  1,247,797  
負債和權益總額$2,045,251  $1,796,504  
附隨的簡明附註是這些綜合財務報表的組成部分。
2
目錄
Terreno房地產公司
合併經營報表
(以千為單位-共享和每共享數據除外)
(未經審計)
截至9月30日的三個月，截至9月30日的9個月，
 2019201820192018
收入
租金收入和租户費用報銷$43,397  $37,899  $126,007  $112,244  
總收入43,397  37,899  126,007  112,244  
費用及開支
物業營運費用10,991  9,486  32,393  29,692  
折舊攤銷11,105  10,057  32,168  30,566  
一般和行政5,132  5,047  17,852  15,132  
購置成本47  122  48  129  
總成本和費用27,275  24,712  82,461  75,519  
其他收入(費用)
利息和其他收入832  1,341  3,171  2,323  
利息費用，包括攤銷(3,952) (4,406) (12,269) (13,717) 
房地產投資銷售收益1,782  —  6,247  14,986  
其他收入(費用)合計(1,338) (3,065) (2,851) 3,592  
淨收入14,784  10,122  40,695  40,317  
分配給參與證券(95) (66) (257) (256) 
普通股股東可用淨收益$14,689  $10,056  $40,438  $40,061  
每股普通股收益-基本和稀釋後：
普通股股東可獲得的淨收入-基本$0.22  $0.17  $0.64  $0.71  
普通股股東可獲得的淨收入-稀釋$0.22  $0.17  $0.63  $0.71  
基本加權平均已發行普通股65,724,426  58,369,252  63,667,100  56,743,805  
稀釋加權平均已發行普通股66,018,996  58,369,252  63,961,670  56,743,805  
附隨的簡明附註是這些綜合財務報表的組成部分。
3
目錄
Terreno房地產公司
綜合全面收益(虧損)表
(千)
(未經審計)
 截至9月30日的三個月，截至9月30日的9個月，
 2019201820192018
淨收入$14,784  $10,122  $40,695  $40,317  
其他綜合收益(虧損)：
現金流套期保值調整85  70  240  232  
綜合收益$14,869  $10,192  $40,935  $40,549  
附隨的簡明附註是這些綜合財務報表的組成部分。
4
目錄
Terreno房地產公司
合併權益表
(以千為單位-共享數據除外)
(未經審計)
截至2019年9月30日的九個月：
 普通股附加
支付-
在“資本”中		 累積
其他綜合
損失		 
數字^
股份		數量留用
收益		總計
截至2018年12月31日的餘額61,013,711  $610  $1,233,763  $14,185  $(761) $1,247,797  
淨收入—  —  —  15,532  —  15,532  
發行普通股，扣除發行成本$1,427
2,184,888  22  87,902  —  —  87,924  
回購與員工獎勵有關的普通股(99,999) —  (3,959) —  —  (3,959) 
發行限制性股票30,294  —  —  —  —  —  
以股票為基礎的薪酬—  —  928  —  —  928  
普通股股息(美元)0.24每股)
—  —  —  (15,109) —  (15,109) 
其他綜合收入—  —  —  —  63  63  
截至2019年3月31日的餘額63,128,894  $632  $1,318,634  $14,608  $(698) $1,333,176  
淨收入—  —  —  10,379  —  10,379  
發行普通股，扣除發行成本$1,718
2,386,470  24  106,958  —  —  106,982  
取消與員工獎勵有關的普通股(19,651) —  —  —  —  —  
以股票為基礎的薪酬—  —  1,268  —  —  1,268  
普通股股息(美元)0.24每股)
—  —  —  (15,719) —  (15,719) 
其他綜合收入—  —  —  —  92  92  
截至2019年6月30日的餘額65,495,713  $656  $1,426,860  $9,268  $(606) $1,436,178  
淨收入—  —  —  14,784  —  14,784  
發行普通股，扣除發行成本$1,194
1,458,630  14  72,138  —  —  72,152  
取消與員工獎勵有關的普通股(23,138) —  —  —  —  —  
發行限制性股票80,805  —  —  —  —  —  
以股票為基礎的薪酬—  —  781  —  —  781  
普通股股息(美元)0.27每股)
—  —  —  (18,094) —  (18,094) 
其他綜合收入—  —  —  —  85  85  
截至2019年9月30日的餘額67,012,010  $670  $1,499,779  $5,958  $(521) $1,505,886  

5
目錄
截至2018年9月30日的九個月：
 普通股附加
支付-
在“資本”中		 累積
其他綜合
損失		 
數字^
股份		數量留用
收益		總計
截至2017年12月31日的餘額55,368,737  $553  $1,023,184  $4,803  $(1,046) $1,027,494  
淨收入—  —  —  10,057  —  10,057  
發行普通股，扣除發行成本$132
255,197  3  8,701  —  —  8,704  
回購與員工獎勵有關的普通股(107,267) —  (3,870) —  —  (3,870) 
發行限制性股票27,003  —  —  —  —  —  
以股票為基礎的薪酬—  —  463  —  —  463  
普通股股息(美元)0.22每股)
—  —  —  (12,220) —  (12,220) 
其他綜合收入—  —  —  —  84  84  
截至2018年3月31日的餘額55,543,670  $556  $1,028,478  $2,640  $(962) $1,030,712  
淨收入—  —  —  20,137  —  20,137  
發行普通股，扣除發行成本$1,717
2,835,823  28  104,170  —  —  104,198  
以股票為基礎的薪酬—  —  820  —  —  820  
普通股股利$0.22每股)
—  —  —  (12,843) —  (12,843) 
其他綜合收入—  —  —  —  78  78  
截至2018年6月30日的餘額58,379,493  $584  $1,133,468  $9,934  $(884) $1,143,102  
淨收入—  —  —  10,122  —  10,122  
發行普通股，扣除發行成本$446
729,667  8  27,435  —  —  27,443  
發行限制性股票26,912  —  —  —  —  —  
以股票為基礎的薪酬—  —  492  —  —  492  
普通股股息(美元)0.24每股)
—  —  —  (14,200) —  (14,200) 
其他綜合收入—  —  —  —  70  70  
截至2018年9月30日的餘額59,136,072  $592  $1,161,395  $5,856  $(814) $1,167,029  

附隨的簡明附註是這些綜合財務報表的組成部分。
6
目錄
Terreno房地產公司
合併現金流量表
(千)
(未經審計)
 截至9月30日的9個月，
 20192018
經營活動現金流量
淨收入$40,695  $40,317  
調整淨收益與經營活動提供的淨現金
直線租金(2,299) (2,937) 
租賃無形資產攤銷(3,155) (2,678) 
折舊攤銷32,168  30,566  
房地產投資銷售收益(6,247) (14,986) 
遞延融資成本攤銷1,171  1,081  
遞延優先擔保貸款費用攤銷(489) (245) 
以股票為基礎的薪酬8,152  6,022  
資產和負債的變化
其他資產(3,108) (2,359) 
應付帳款和其他負債1,603  2,225  
經營活動提供的淨現金68,491  57,006  
投資活動現金流量
購買物業所支付的現金(216,780) (169,143) 
房地產投資銷售收入淨額25,305  42,991  
對在建工程的補充(22,950) (5,006) 
增加建築物，改善和租賃成本(22,237) (19,685) 
支付高級擔保貸款的現金—  (55,000) 
高級擔保貸款的發起費和其他費用—  900  
投資活動所用現金淨額(236,662) (204,943) 
融資活動現金流量
發行普通股264,493  135,879  
發行普通股的發行成本(3,825) (1,971) 
普通股回購(3,959) (3,870) 
信貸融資借款17,000  141,850  
信貸額度付款(36,000) (120,000) 
應付按揭貸款的付款(1,130) (1,425) 
遞延融資成本的支付—  (14) 
支付給普通股股東的股息(45,472) (37,259) 
籌資活動提供的現金淨額191,107  113,190  
現金和現金等價物淨增加(減少)和限制現金22,936  (34,747) 
現金和現金等價物以及期初的限制現金34,479  42,800  
現金和現金等價物以及期末限制現金$57,415  $8,053  
補充披露現金流量信息
支付利息的現金，扣除資本化利息$15,585  $15,616  
非現金交易的補充披露
與資本改善有關的應付帳款$9,409  $6,283  
優先擔保貸款的非現金償還(39,085) —  
確認使用權資產產生的租賃責任707  —  
財產購置現金對賬
財產的取得$228,566  $174,134  
其他資產和負債的承擔(11,786) (4,991) 
購買物業所支付的現金淨額$216,780  $169,143  
附隨的簡明附註是這些綜合財務報表的組成部分。
7
目錄
Terreno房地產公司
合併財務報表簡明附註
(未經審計)
注1。組織
Terreno Realty Corporation(“Terreno”，以及其子公司，“公司”)收購、擁有和經營六美國主要沿海市場：洛杉磯、新澤西北部/紐約市、舊金山灣區、西雅圖、邁阿密和華盛頓特區。這些合併財務報表簡明附註中披露的所有平方英尺、英畝、佔有率和物業數量均未經審計。截至2019年9月30日，公司擁有220建築物(包括一為出售而持有的建築物)大約合計13.4百萬平方英尺18改良後的地塊約包括76.7英畝和四重建中的物業預計包含大約0.5竣工後的建築面積為百萬平方英尺。
本公司為馬裏蘭州一家內部管理公司，並根據經修訂的1986年“國內收入法”(“守則”)第856至860條被選擇作為房地產投資信託(“REIT”)納税，自其截至2010年12月31日的課税年度開始。
注：^2.^^重大會計政策
演示基礎。·本公司隨附的未經審計的中期綜合財務報表是根據美國普遍接受的中期財務信息會計原則(“GAAP”)以及根據S-X法規的10-Q表格和規則10-01的説明編制的。因此，它們不包括GAAP要求的年度財務報表的所有信息和披露。管理層認為，公平呈報所需的所有調整(包括正常的經常性調整)均已包括在內。中期綜合財務報表包括本公司及其附屬公司的所有賬目，以及所有公司間結餘及交易已在合併中消除。財務報表應與公司2018年Form 10-K年度報告及其附註中包含的財務報表一起閲讀，該年度報告於2019年2月6日提交給證券交易委員會。
估計的使用。根據公認會計原則編制中期合併財務報表要求管理層作出影響資產和負債報告金額的估計和假設，並披露財務報表日期的或有資產和負債。實際結果可能與這些估計不同。
成本資本化。本公司將與其房地產投資的重新開發、翻新和擴張直接相關的成本資本化。與這些項目相關的成本按已發生的方式資本化。如果項目被放棄，這些費用將在重新開發、改造或擴建項目被放棄的期間內支出。考慮的資本化成本包括但不限於建築成本、利息、房地產税和保險(如果適用)。這些成本僅在資產為其預期用途做好準備所需的活動進行期間資本化。如果準備資產用於其預期用途的活動暫停，資本化期將停止，直到這些活動恢復。維護和維修物業所發生的費用不能延長其使用壽命，按發生的費用計算。
利息按自重建、翻新或擴建開始至資產準備就緒可供其預定用途期間的實際資本支出資本化，按期間的加權平均借款利率計算。
房地產投資。房地產投資(包括租户改善、租賃改善及租賃成本)按成本減去累計折舊列賬，除非情況顯示成本無法收回，在此情況下，對物業的賬面價值作出調整以將其減至其估計公允價值。本公司還審查高於和低於市場租賃、就地租賃和收購的租賃發起成本的影響，並相應地記錄無形資產或負債。
損傷。就財務報告而言，每當事件或情況變化顯示一項物業的賬面值可能無法完全收回時，均會按個別物業審核賬面價值的減值。此類事件或情況變化的示例可能包括對待出售資產進行分類，更改預期持有期或資產保持空置的時間明顯長於預期。資產的預期用途，無論是為出售而持有還是為使用而持有，都會對如何計量減值產生重大影響。如果資產打算長期持有，則可回收性基於未貼現的未來現金流。如果未貼現的資產賬面價值不受支持
8
目錄
在未來現金流量基礎上，資產賬面價值根據成本或預期現金流量在預期持有期內的現值中的較低者進行計量。收益的減值費用確認為資產的賬面價值超過成本或預期現金流量在預期持有期內的現值中的較低者。如資產擬出售，減值乃使用估計公允價值減去出售成本確定。預期未來淨現金流的估計本質上是不確定的，除其他外，它依賴於關於當前和未來經濟和市場狀況以及資金可用性的假設。本公司根據其關於租金、租賃期和持有期以及銷售價格的假設確定估計公允價值。當可用時，當前市場信息用於確定資本化和租金增長率。如果有的話，當前的比較銷售價值也可以用來確定公允價值。當市場信息不能隨時獲得時，輸入基於公司對市場狀況的理解和公司管理團隊的經驗。實際結果可能與公司的估計大不相同。公允價值估計中使用的貼現率代表與所示持有期相稱的貼現率，並按風險分層溢價。有不截至9月30日、2019年或2018年止三個月或九個月期間記錄在本公司物業賬面值的減值費用。
為投資而持有的貸款。為投資而持有的貸款按成本計入，扣除貸款費用和發起成本(視情況而定)，除非貸款被視為減值。當認為本公司可能無法根據為投資而持有的貸款的合同條款收取所有到期款項時，發生減值。本公司按季度評估其高級擔保貸款(“高級擔保貸款”)，該貸款被分類為為投資而持有的減值。倘高級抵押貸款被視為減值，則本公司透過高級抵押貸款損失撥備記錄備抵，以將高級抵押貸款的賬面價值減少至按高級抵押貸款的合約有效利率折現的預期未來現金流量的現值或抵押品的公平值(如預期僅從抵押品償還)。實際損失，如果有的話，可能與公司的估計有很大的不同。有不於截至九月三十日、二零一九年或二零一八年止三個或九個月期間記錄於高級有擔保貸款賬面價值的減值費用。
財產收購。根據會計準則更新(“ASU”)2017-01，企業合併(主題805)：澄清企業的定義，當收購(或處置)的總資產的公允價值基本上全部集中於單個可識別資產或一組類似的可識別資產時，資產和活動的綜合集合不被視為一項業務。要成為一家企業，所獲得的一組活動和資產必須包括輸入和一個或多個共同有助於創建輸出的能力的實質性過程。本公司已確定其房地產收購一般將根據澄清的定義作為資產收購入賬。於收購物業時，本公司估計所收購有形資產(一般包括土地、建築物及改善工程)及無形資產及負債(一般包括高於及低於市價租賃及所有就地租賃的起始價值)的公允價值。本公司使用3級輸入(如重置成本、估計現金流量預測和其他估值技術)確定公允價值，並根據現有市場信息應用適當的折扣率和資本化率。與收購有關的抵押貸款按收購日類似債務的當前市場利率按其公允價值入賬。與資產收購相關的收購相關成本資本化為按相對公允價值承擔的個別有形和無形資產和負債，與企業合併相關的收購相關成本按發生時支出。
有形資產的公允價值是通過對財產進行估值來確定的，就像它是空置的一樣。土地價值乃根據當前比較銷售價值(如有)或管理層根據市場情況及本公司管理團隊經驗對公平價值的估計得出。建築及改善價值按重置成本減去折舊計算，或管理層使用貼現現金流分析或類似方法估計這些資產的公允價值。高於和低於市值租賃的公允價值基於根據收購租賃(使用反映與收購租賃相關風險的貼現率)將收到的合同金額之間的差額的現值，以及本公司在等於租賃剩餘期限加上任何低於市場的固定利率續訂期權期限的期間內測量的市場租賃利率的估計。高於和低於市場的租賃價值攤銷至剩餘初始期限內的租金收入加上任何低於市場的固定利率續訂期權的期限，該期權被視為各自租賃的廉價續約期權。由於高於和低於市價租賃的攤銷對租金收入的總淨影響約為淨增加#美元。1.3百萬美元0.9截至9月份的三個月分別為30億美元、2019年和2018年，約為$3.2百萬美元2.7截至9月30日的九個月，分別為2019年和2018年。就地租賃的起始價值基於執行類似租賃的成本，包括佣金和其他相關成本。就地租賃的起始值還包括房產税、保險和在租賃物業從空置到購置之日的佔用水平所需的估計時間內，按市場價格估算的租金收入損失。截至2019年9月30日，與這些無形資產和負債相關的剩餘加權平均租賃期限為7.7好多年了。截至2019年9月30日和2018年12月31日，公司的無形資產和負債，包括待售物業(如果有的話)包括以下內容(以千美元為單位)：
9
目錄
 2019年9月30日2018年12月31日
 毛累積
攤銷		網毛累積
攤銷		網
就地租賃$86,294  $(58,219) $28,075  $75,101  $(51,239) $23,862  
高於市價的租賃4,169  (3,792) 377  4,169  (3,610) 559  
低於市價的租賃(44,301) 14,637  (29,664) (34,485) 11,392  (23,093) 
總計$46,162  $(47,374) $(1,212) $44,785  $(43,457) $1,328  
房地產和無形資產的折舊和使用年限。·折舊和攤銷在相關資產或負債的估計可用年限內按直線計算。下表反映了通常用於計算折舊和攤銷的標準可折舊壽命。然而，基於該等資產或負債的估計可用年限，該等可折舊年限可能有所不同。
描述  標準折舊壽命
土地  未折舊
建房  40年數
建築改善  
5-40年數
租户改進  租期或使用年限較短
租賃成本  租期
就地租賃  租期
高於/低於市場租賃  租期
為出售資產而持有。該公司認為當其滿足根據會計標準編碼(“ASC”)360建立的標準時，該財產將被持有以供出售，物業、廠房及設備(見“附註5-持有作出售/處置的資產”)。持有待售物業按賬面值或公允價值減估計出售成本兩者中較低者呈報，且於持有待售時不計提折舊。
現金和現金等價物。·現金和現金等價物包括在一家主要銀行機構持有的現金和其他原始到期日為三個月或更短的高流動性短期投資。現金等價物通常投資於美國政府證券、政府機構證券或貨幣市場賬户。
限制現金。·受限現金包括與財產收購相關的代管持有的現金，以及某些抵押貸款義務要求的某些資本改善、租賃、利息和房地產税和保險支付的準備金。
以下總結了現金和現金等價物和受限現金的對賬情況，如所附的合併現金流量表(以千為單位)所示：
截至9月30日的9個月，
20192018
起頭
期初現金及現金等價物$31,004  $35,710  
限制性現金3,475  7,090  
現金及現金等價物和限制現金34,479  42,800  
收尾
期末現金及現金等價物54,553  3,587  
限制性現金2,862  4,466  
現金及現金等價物和限制現金57,415  8,053  
現金和現金等價物淨增加(減少)和限制現金$22,936  $(34,747) 
收入確認。本公司在租期內以直線方式記錄經營租賃的租金收入，並就其租户因無力支付所需款項而可能造成的估計損失維持備抵。如果租户未能支付高於公司對可疑問題的準備額的合同租賃付款
10
目錄
帳户，保證金和信用證，那麼公司可能不得不在未來期間確認額外的可疑帳户費用。本公司透過定期檢討租户的財務狀況，持續監察租户的流動資金及信譽。每一期間，本公司審查其未付應收賬款，包括直線租金，用於壞賬，並根據需要提供津貼。本公司亦於租户與本公司簽訂最終終止協議時記錄終止租約費用，而終止費用的支付不受任何必須符合或豁免向本公司支付費用的條件所規限。如果租户在簽訂最終終止協議後仍留在租賃空間，則適用的終止將推遲，並在該租户的佔用期限內予以確認。租户費用償還收入包括租户根據其租約應付的房產税、保險和其他可收回的財產經營費用的付款和金額，並在發生相關費用的同一期間確認為收入。
截至2019年9月30日和2018年12月31日，約為$27.3百萬美元25.2百萬直線租金和應收帳款，扣除津貼約$0.2截至2019年9月30日和2018年12月31日，百萬美元作為其他資產的組成部分納入隨附的綜合資產負債表。
自2018年1月1日起，公司採用ASU No.2014-09，與客户簽訂合同的收入(主題606)(“ASU No.2014-09”)，使用修改的追溯方法，該方法要求自公司採用之日起進行累積效果調整。？根據修改的追溯方法，實體還可以選擇將此標準應用於(I)截至2018年1月1日的所有合同或(Ii)僅適用於截至2018年1月1日尚未完成的合同。完成的合同是指所有(或基本上全部)收入根據最初申請日期之前有效的傳統GAAP確認的合同。(I)已完成的合同是指在最初申請之日之前生效的傳統GAAP下確認所有(或基本上所有)收入的合同。(I)截至2018年1月1日的所有合同或(Ii)僅適用於截至2018年1月1日尚未完成的合同。該公司選擇僅將此標準應用於截至2018年1月1日尚未完成的合同。基於公司對ASU No.2014-09範圍內的合同的評估，該指南影響與房地產銷售相關的收入，該指南將結合ASCó610-20進行評估。取消確認非金融資產的其他收益-損益(“ASC 610-20”)？(見下文)。
自2018年1月1日起，該公司採用了美國證券交易委員會(ASC)610-20的指南，該指南適用於不符合企業定義的非金融資產或實質非金融資產向非客户的銷售或轉讓。一般而言，本公司的房地產銷售將被視為銷售非金融資產，定義為ASC^610-20。^ASC^610-20^是指ASU^2014-09^項下的收入確認原則(見上文)。根據美國會計準則“610-20”，如果公司確定其在持有資產的實體中沒有控制財務權益，並且該安排符合作為合同入賬的標準，則當標的資產的控制權轉移給買方時，公司將取消對該資產的確認並確認出售房地產的收益或損失。由於採用了該標準，對公司的綜合財務報表沒有產生重大影響。
遞延融資成本。與融資有關的成本在相關貸款期限內使用實際利息法資本化並攤銷為利息費用。與本公司循環信貸安排相關的遞延融資成本被歸類為一項資產，與債務負債相關的遞延融資成本被報告為從所附綜合資產負債表中債務負債的賬面金額中直接扣除。與循環信貸安排和債務負債有關的遞延融資成本按成本列示，扣除累計攤銷總額約為$7.8百萬美元6.9分別截至2019年9月30日和2018年12月31日。
所得税。本公司根據守則選擇作為房地產投資信託基金徵税，並自其截至2010年12月31日止的課税年度開始作為房地產投資信託基金進行經營。為符合資格成為REIT，本公司必須符合某些組織及營運要求，包括要求將其每年應課税REIT收入的至少90%分配予其股東(該收入計算時不考慮所支付的股息扣除或淨資本收益，且不一定等於按照GAAP計算的淨收入)。作為房地產投資信託基金，該公司向股東分配合格股息的程度一般不受聯邦所得税的影響。如果該公司在任何課税年度未能符合資格成為REIT，則其應納税所得額將按常規企業所得税税率繳納聯邦所得税，並且在喪失資格的一年之後的四個應納税年度內，一般不允許作為聯邦所得税的REIT對待，除非美國國税局根據某些法律規定給予其減免。這樣的事件可能會對公司的淨收入和可供分配給股東的淨現金產生重大不利影響。然而，本公司相信其組織和經營方式符合REIT待遇。
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ASC 740-10，所得税(“ASC 740-10”),為如何在財務報表中確認、計量、呈報和披露不確定的税務狀況提供指導。ASC 740-10要求對在準備公司納税申報表過程中採取的税務頭寸進行評估，以確定税務頭寸是否“更有可能”被適用的税務當局維持。未被視為滿足“可能性大於不”閾值的職位的税收優惠被記錄為本年度的税收支出。截至2019年9月30日和2018年12月31日，公司沒有任何未確認的税收優惠，並且認為未來12個月內未確認的税務狀況不會有任何實質性變化。從2010日曆年度開始，公司的納税申報表將接受聯邦、州和地方税務轄區的審查。
以股票為基礎的薪酬和其他長期激勵薪酬。·公司遵守ASC 718的規定，薪酬-股票薪酬，為説明其基於股票的補償計劃，該公司要求在財務報表中確認與基於股票的支付交易有關的補償成本，並根據已發行的權益或負債工具的公允價值計量該成本。本公司的2019年股權激勵計劃(“2019年計劃”)規定授予限制性股票獎勵、業績股份獎勵、非限制性股份或上述任何組合。以股票為基礎的薪酬在隨附的綜合經營報表中確認為一般和行政費用，並按授予日獎勵的公允價值計量。公司根據歷史經驗和預期行為估計沒收率。費用金額可能會根據股票獎勵的具體特點在未來期間進行調整。
此外，公司還根據修訂和恢復的長期激勵計劃向其高管頒發了長期激勵目標獎勵(“績效股票獎勵”)，這些獎勵可能在每個預先確定的績效評估期結束後以公司普通股的股份支付，這通常是三年好的。可能賺取的金額是可變的，這取決於公司普通股的相對總股東回報與MSCI U.S.REIT Index(RMS)和FTSE NAREIT Equity Industrial Index在預先確定的業績測量期內的總股東回報的比較。2019年1月8日，本公司修訂並重述其經修訂和恢復的長期激勵計劃(經修訂和重述的“經修訂的LTIP”)。根據修訂的LTIP，在2019年1月1日或之後授予的每位參與者的業績股票獎勵將表示為若干普通股股份，並以普通股股份結算。目標獎勵以前以美元金額表示，並以普通股結算。從2019年1月1日或之後授予業績股票獎勵開始，業績股票獎勵的授予日期公允價值將在授予日使用蒙特卡羅模擬模型在當前會計處理下確定，並在業績期間以直線方式確認。對於2019年1月1日之前授予的績效股票獎勵，本公司使用蒙特卡羅模擬模型估計授予日期和每個報告期的績效股票獎勵的公允價值。2019年1月1日之前授予的業績股票獎勵根據資產負債表日期業績股票獎勵的公允價值確認為必要業績期間的補償費用，該公平價值基於公司的相對股價表現而隨季度而變化，並作為應付業績股票獎勵的組成部分列入隨附的綜合資產負債表。
衍生金融工具的使用。ASC 815，衍生工具和套期保值(見“附註9--衍生金融工具”)規定了衍生工具和對衝活動的披露要求，目的是讓財務報表用户更好地瞭解：(A)公司如何以及為什麼使用衍生工具，(B)公司如何核算衍生工具和相關對衝項目，以及(C)衍生工具和相關對衝項目如何影響公司的財務狀況、財務表現和現金流。此外，需要定性披露，以解釋公司使用衍生品的目標和戰略，以及關於衍生工具公允價值和損益的定量披露。
本公司以公允價值將所有衍生品記錄在隨附的綜合資產負債表上。衍生工具公允價值變動的會計處理取決於衍生工具的預期用途，本公司是否選擇指定對衝關係中的衍生工具並應用對衝會計，以及對衝關係是否滿足應用對衝會計所需的標準。指定並符合資格作為資產、負債或可歸因於特定風險(如利率風險)的公司承諾公允價值變動風險的衍生工具被視為公允價值對衝。被指定並符合資格作為對預期未來現金流或其他類型預測交易的可變性風險進行對衝的衍生品被視為現金流對衝。套期保值會計一般規定套期工具確認損益的時間與確認對衝資產或負債的公允價值變動的時間相匹配，該變動歸因於公允價值套期保值中的對衝風險或現金流量套期保值中對衝預測交易的收益影響。即使對衝會計不適用或本公司選擇不應用對衝會計，本公司也可以簽訂旨在對其某些風險進行經濟對衝的衍生合約。
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金融工具的公允價值.ASC 820，公允價值計量與披露(“ASC 820”)(見“附註10-公允價值計量”)將公允價值定義為在計量日市場參與者之間有序交易中出售資產或為轉移負債而收取的價格。ASC 820還為使用公允價值衡量金融資產和負債提供了指導。ASC 820要求披露公允價值計量所屬的公允價值等級中的水平，包括使用活躍市場中相同資產或負債的報價(第1級)、活躍市場中類似工具的報價或非活躍市場中相同或類似工具的報價(第2級)，以及在市場上不易觀察到的重大估值假設(第3級)。
新會計準則。2016年2月，財務會計準則委員會(“FASB”)發佈了ASU No.2016-02，租賃(主題842)(“ASU No.2016-02”)。ASU2016-02號修正案改變了租賃會計的現行會計準則，包括要求承租人確認其資產負債表上的大多數租賃，並對出租人會計進行有針對性的更改。ASU No.2016-02對2018年12月15日之後的年度期間有效，包括該會計年度內的過渡期。允許提前採用ASU No.2016-02。ASU 2016-02號要求對在最初申請之日或之後存在或簽訂的所有租約採用修改的追溯過渡法，並可選擇使用某些過渡救濟。於二零一九年一月一日通過ASU No.2016-02後，本公司就所有於二零一九年一月一日生效日期前開始的租賃採用一套切實可行的權宜之計。因此，公司沒有1)重新評估任何到期或現有合同是否為租賃或包含租賃，2)重新評估任何到期或現有租賃的租賃分類，以及3)重新評估任何現有租賃的初始直接成本。本公司並未選擇與事後諸葛亮重新評估租期有關的實際權宜之計。

ASU 2016-02號要求承租人在生效日期確認以下所有租賃(短期租賃除外)：1)租賃負債，這是承租人支付租賃產生的租金的義務，以貼現為基礎衡量；以及2)使用權資產(“ROU資產”)，這是一種資產，代表承租人在租賃期內使用或控制特定資產的使用權。ASU第2016-02號還要求承租人根據租賃是否實際上是承租人對租賃資產的融資購買，將租賃分類為融資租賃或經營租賃。此分類用於評估租賃費用是否應基於有效利息方法確認為融資租賃，還是在租賃期限內以直線方式確認為經營租賃。本公司是一個辦公空間的承租人，該辦公空間被歸類為840主題下的經營租賃。由於本公司如上所述選擇了一套實際權宜之計，現有租約的分類沒有被重新評估，因此，此租約繼續作為經營租約入賬。

2018年7月，FASB發佈了ASU No.2018-11，租賃(主題842)，有針對性的改進ASU No.2018-11“)為出租人提供了一種實用的權宜之計，根據標的資產的類別，不將非租賃成分與相關租賃成分分開，而是如果非租賃成分將在新的收入確認標準(主題606)下核算，並且滿足某些條件，則將這些成分作為單個成分進行核算。在採用ASU No.2016-02時，本公司採用了這一實際權宜之計，特別是與租户報銷有關，否則將在新的收入確認標準下入賬。公司認為，租户報銷滿足了兩個條件：1)非租賃組件和相關租賃組件的轉移時間和模式相同；2)非租賃組件不是安排中的主要組件。此外，ASU No.2018-11提供了另一種可選的過渡方法，允許實體在採用之日應用新的租賃會計準則，並確認對保留收益期初餘額的累積效應調整。一個實體在採用新租賃會計準則的財務報表中提出的比較期間的報告將繼續在主題840的現行租賃會計準則下報告。公司在2019年1月1日通過ASU 2016-02號時採用了這種過渡方法。在採用時，保留收益的期初餘額沒有累積效應調整。

2018年12月，FASB發佈了ASU No.2018-20，租賃(主題842)，對出租人的狹義改進(“ASU No.2018-20”)，允許出租人作為會計政策選擇，不評估某些銷售税和 其他類似的税收是出租人成本或承租人成本，而不是將這些成本視為承租人成本。此外, ASU第2018-20號要求出租人1)將承租人代表出租人直接支付給第三方的出租人費用從 可變支付和2)包括承租人在計量可變租賃收入時報銷的出租人成本 以及相關費用。修正案還澄清了出租人必須將可變支付分配給租賃 和非租賃組件，並遵循主題842中對租賃組件和其他適用組件的認可指導 非租賃組件指南，如ASU No.2014-09。

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由於採用了ASU No.2016-02、ASU No.2018-11和ASC No.2018-20，因此作為出租人或承租人，對公司的綜合財務報表沒有重大影響。根據指導意見，本公司已將租金收入和租户費用報銷合併在公司的合併經營報表上。本公司目前未將內部租賃成本資本化。此外，在2019年1月1日，公司確認了約$的租賃負債0.9百萬美元和相關的ROU資產約為$0.8根據本公司公司辦公室租賃剩餘期限的租賃付款現值，該公司綜合資產負債表上的租賃金額約為300萬美元。3.5自領養之日起已滿三年。由於租賃中隱含的利率不容易確定，適用於衡量租賃負債和ROU資產的貼現率是基於公司的增量借款利率2.70%截至收養日期。租賃負債作為應付賬款和其他負債的組成部分，ROU資產作為其他資產的組成部分包括在附帶的綜合資產負債表中。所有經營租賃費用在租賃期內以直線方式確認。截至2019年9月30日，租賃負債約為$0.7百萬美元，ROU資產約為$0.6百萬
段泄漏。ASC 280，分部報告，建立了關於企業可報告分部的財務和描述性信息的報告標準。該公司已確定它已一可報告部分，與房地產投資相關的活動。本公司在房地產方面的投資在地理上是多元化的，主要經營決策者在單個資產水平上評估經營業績。由於本公司的每項資產均具有相似的經濟特徵，因此該等資產已合併為一個須報告分部。
注3.信貸風險集中
可能使公司面臨重大信貸風險集中的金融工具主要由現金和現金等價物組成。公司可以在聯邦保險金融機構中保持超過聯邦保險限額的存款。然而，本公司管理層認為，由於持有該等存款的存款機構的財務狀況，本公司不會面臨重大信貸風險。
截至2019年9月30日，公司擁有61大約聚集在一起的建築物3.5百萬平方英尺九地塊由大約48.7位於新澤西州北部/紐約市的英畝，佔總面積的百分比約為29.5其年基本租金的%，以及42大約聚集在一起的建築物2.5百萬平方英尺五地塊由大約10.1位於洛杉磯的英畝，約佔總面積的百分比16.2其年基本租金的%。此按年計算的基本租金百分比基於截至2019年9月30日有效的租賃合同基礎租金，不包括任何部分或全部租金減免。
其他房地產公司在其房地產市場與該公司競爭。這導致租户爭奪空間。競爭物業的存在可能會對公司租賃空間的能力和可以達到的租金水平產生重大影響。在截至2019年9月30日的九個月裏，公司沒有租户佔其租金收入的10%以上。
注4.房地產投資
在截至2019年9月30日的三個月中，公司收購了11工業建築包含大約442,000平方英尺和一改良後的地塊約包含2.0英畝。包括購置費用在內的初始投資總額約為#美元。148.3百萬美元，其中$118.6百萬被記錄到陸地，$25.4百萬美元用於建築和改善，以及$4.3百萬到無形資產。此外，公司還假設$3.5百萬的無形負債。
在截至2019年9月30日的9個月中，公司收購了15工業建築包含大約608,000平方英尺和三改善後的地塊約包含21.7英畝。包括購置費用在內的初始投資總額約為#美元。267.7百萬美元，其中$213.0百萬被記錄到陸地，$43.2百萬美元用於建築和改善，以及$11.5百萬到無形資產。此外，公司還假設$9.9百萬的無形負債。
公司記錄了截至2019年9月30日的三個月的收入和淨收入約為$2.4百萬美元0.9分別為百萬美元，並記錄了截至2019年9月30日的9個月的收入和淨收入約為$3.8百萬美元1.6分別與2019年收購相關的100萬美元。
在截至2018年9月30日的三個月中，公司收購了八工業建築包含大約407,000平方英尺和二改善後的地塊約包含1.4英畝。包括購置費用在內的初始投資總額約為#美元。70.4百萬美元，其中$44.6百萬被記錄到陸地，$22.3百萬到
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建築物和改善工程，以及$3.5百萬到無形資產。此外，公司還假設$1.9百萬的無形負債。
在截至2018年9月30日的9個月中，公司收購了13工業建築包含大約875,000平方英尺，包括二在重建中的建築物，在完成後將包含大約318,000平方英尺，以及三改善後的地塊約包含5.0英畝。包括購置費用在內的初始投資總額約為#美元。174.1百萬美元，其中$119.0百萬被記錄到陸地，$47.7百萬美元用於建築和改善，以及$7.4百萬到無形資產。此外，公司還假設$4.6百萬的無形負債。
公司記錄了截至2018年9月30日的三個月的收入和淨收入約為$1.2百萬美元0.4分別為百萬美元，並記錄了截至2018年9月30日的九個月的收入和淨收入約為$2.3百萬美元0.8分別與2018年收購相關的百萬美元。
上述資產和負債按公允價值記錄，使用3級投入。該等物業乃利用現有現金、物業銷售所得款項、發行普通股及循環信貸融資借款從無關第三方購得。
截至2019年9月30日，公司已四重建中的物業預計包含大約0.5竣工後預計總投資約為百萬平方英尺120.3百萬美元，包括重新開發成本、資本化利息和其他成本約為$52.4百萬在2019年第一季度，公司完成了其位於佛羅裏達州邁阿密的西北70大道1775號物業的重新開發，大約65,000平方英尺的重建物業。總投資約為$10.0百萬在2019年第三季度，公司完成了重新開發，並出售了位於佛羅裏達州邁阿密的西北第25街10100號物業，售價約為$14.0百萬美元，收益約為$1.8百萬元(見“附註5-持有作出售/處置資產”)。公司將與重建和擴張活動相關的利息資本化約為#美元。0.9百萬美元0.8在截至9月30日的三個月中，分別為300萬美元、2019年和2018年以及大約$2.5百萬美元1.6截至9月30日、2019年和2018年的九個月中，分別有100萬美元。
注5.持有待出售/處置的資產
當滿足ASC 360下建立的標準時，公司認為資產將被持有以供出售，房產、廠房和設備好的。持有待售物業按賬面值或公允價值減估計出售成本兩者中較低者呈報，且於持有待售時不計提折舊。截至2019年9月30日，公司已與第三方購買者簽訂銷售協議一位於華盛頓特區市場的房產，售價約為$7.5百萬(賬面淨值約為$6.0百萬)。出售該物業須遵守各種成交條件。
以下是截至2019年9月30日，截至2019年9月30日，截至2019年9月30日，截至2018年9月30日和2018年9月30日的三個月和九個月，待售物業的經營濃縮結果(以千美元計)：
 截至9月30日的三個月，截至9月30日的9個月，
 2019201820192018
營業收入$161  $159  $475  $473  
物業營運費用(35) (25) (88) (75) 
折舊攤銷(32) (46) (127) (138) 
經營收入$94  $88  $260  $260  
在截至2019年9月30日的9個月中，公司出售了一位於洛杉磯市場的房產，售價約為$12.4百萬美元，收益約為$4.5百萬，以及一位於邁阿密市場的房產，售價約為$14.0百萬美元，收益約為$1.8百萬
在截至2018年9月30日的九個月中，公司出售了一位於華盛頓特區市場的房產，售價約為$20.3百萬美元，收益約為$3.3百萬，以及一位於邁阿密市場的房產，售價約為$24.3百萬美元，收益約為$11.7百萬
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注6.高級擔保貸款
截至2019年9月30日，該公司有一筆未償還的高級擔保貸款給借款人，其利息為固定年利率8.0%並於2020年5月到期。高級擔保貸款由以下投資組合擔保七改進的地塊主要位於新澤西州的紐瓦克。一為高級抵押貸款提供擔保的物業的一部分可作為按先前商定的價值部分償還高級抵押貸款向本公司支付。本公司可將此物業稱為按先前商定的價值部分償還高級擔保貸款。此外，根據高級有抵押貸款的條款，借款人可隨時以現金或代替契據償還貸款，但該契據須經本公司批准。在截至2019年9月30日的9個月中，公司收購了二以先前商定的總購買價格獲得高級擔保貸款的房地產，其公允價值大約為$39.1百萬美元，這導致了大約$39.1高級擔保貸款項下未償還金額減少100萬美元。截至2019年9月30日和2018年12月31日，大約有$15.8百萬美元54.5百萬美元，扣除遞延貸款費用約為$0.1百萬美元0.5分別有100萬美元的高級擔保貸款未償和約$0.3百萬美元0.4高級有擔保貸款的應收未付利息分別為百萬美元。應收利息作為其他資產的組成部分列入附隨的綜合資產負債表。
注7.債款
2019年9月12日，公司與某些機構投資者簽訂了一項私募交易的票據購買協議，根據該協議，公司預計將發行$100.0百萬十-年份3.142019年12月2日或左右的%優先無擔保票據。截至2019年9月30日，公司擁有$50.0將於2022年9月到期的百萬優先無擔保票據，$100.0將於2024年7月到期的百萬優先無擔保票據，$50.0將於2026年7月到期的百萬優先無擔保票據，$50.0將於2027年10月到期的百萬優先無擔保票據(合稱“高級無抵押票據”)和信貸工具(“融資工具”)，其中包括1美元250.0將於2022年10月到期的百萬無擔保循環信貸工具，一美元50.0將於2021年8月到期的百萬期貸款和1美元100.0將於2022年1月到期的百萬期貸款。截至2019年9月30日和2018年12月31日，有$0和$19.0循環信貸安排的未償還借款分別為百萬美元和$150.0在期限貸款上未償還的借款以百萬計。截至2019年9月30日，公司二利率上限，以對衝與美元相關的可變現金流100.0其現有的百萬美元150.0百萬浮動利率定期貸款。截至2018年12月31日，公司擁有三利率上限，以對衝與其現有美元相關的可變現金流150.0百萬浮動利率定期貸款。有關公司利率上限的更多信息，請參閲“注9-衍生金融工具”。
貸款總額可增加至最多$600.0100萬美元，須經行政代理人批准，並確認願意提供額外金額的放貸人。融資機制下的未償還借款僅限於(I)^$的總和中較小者150.0百萬定期貸款和$250.0百萬循環信貸安排，或(Ii)60.0未擔保財產價值的百分比。貸款的利息，包括定期貸款，一般根據公司的選擇權支付，(I)倫敦銀行同業拆借利率加上適用的倫敦銀行同業拆借利率保證金，或(Ii)適用的基本利率，這是行政代理人的最優惠利率中最大的。0.50高於聯邦基金有效利率的%，或30日LIBOR加上適用於LIBOR利率貸款的LIBOR利潤率1.25%。適用的LIBOR保證金範圍為1.05%至1.50% (1.05截至2019年9月30日的%)循環信貸安排和1.20%至1.70% (1.20截至2019年9月30日的%)50.0在2021年8月到期的百萬期貸款和$100.0將於2022年1月到期的百萬期貸款，取決於公司未償綜合債務與公司綜合資產總值的比率。該設施要求每季度支付一次年度設施費用，金額範圍為0.15%至0.30%，視乎本公司的未償還綜合負債佔本公司綜合資產總值的比率而定。
該融資和高級無抵押票據由本公司以及本公司現有和即將成立的擁有無擔保財產的幾乎所有子公司擔保。該貸款及高級無抵押票據以本公司的物業或持有該等物業的子公司的權益為無抵押。貸款和高級無擔保票據包括公司必須遵守的一系列財務和其他契約。截至二零一九年九月三十日及二零一八年十二月三十一日，本公司已遵守融資及高級無抵押票據項下的契諾。
本公司有應付按揭貸款，以若干物業作抵押，並要求每月支付利息及本金，直至到期為止，一般為無追索權。按揭貸款將於2020年至2021年到期。截至2019年9月30日，公司二應付抵押貸款，扣除遞延融資成本，總額約為$44.7百萬美元，按加權平均固定年利率計息4.1%。截至2018年12月31日，公司擁有二應付抵押貸款，扣除遞延融資成本，總額約為$45.8百萬美元，其利息為
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加權平均固定年利率4.1%。截至2019年9月30日和2018年12月31日，擔保債務的房地產的總賬面價值約為$114.7百萬美元114.5分別是百萬。
截至2019年9月30日，公司債務的預定本金支付如下(千美元)：
學分
設施		期限？貸款高年級
不安全
注		按揭
貸款
應付		債務總額
2019年(3個月)$—  $—  $—  $384  $384  
2020—  —  —  33,077  33,077  
2021—  50,000  —  11,271  61,271  
2022—  100,000  50,000  —  150,000  
2023—  —  —  —  —  
此後—  —  200,000  —  200,000  
債務總額—  150,000  250,000  44,732  444,732  
遞延融資成本，淨額—  (688) (1,512) (46) (2,246) 
債務總額，淨額$—  $149,312  $248,488  $44,686  $442,486  
加權平均利率不適用 3.4 %4.1 %4.1 %3.9 %

注8.租賃
以下是截至2019年9月30日有效的租户經營租賃的最低未來現金租金明細表。附表沒有反映續訂或更換現有租約的未來租金收入，並不包括財產經營費用報銷(以千美元計)：
2019年(3個月)$32,675  
2020121,795  
2021106,156  
202287,903  
202367,101  
此後187,420  
總計$603,050  

注9.衍生金融工具
衍生品使用的風險管理目標
公司面臨來自其業務運營和經濟狀況的某些風險。公司主要通過管理其核心業務活動來管理其對各種業務和運營風險的風險。公司管理經濟風險，包括利率、流動性和信用風險，主要是通過管理其債務融資的金額、來源和持續時間以及衍生金融工具的使用。·具體地説，公司參與衍生金融工具，以管理因商業活動導致支付未來已知和不確定的現金數額而產生的風險，其價值由利率確定。公司的衍生金融工具用於管理主要與其借款有關的已知或預期現金付款的金額、時間和持續時間的差異。
17
目錄
衍生工具
本公司使用利率衍生工具的目的是增加利息開支的穩定性，並管理利率變動的風險。為實現這一目標，公司主要使用利率上限作為其利率風險管理策略的一部分。利率上限涉及在利率超過商定的固定價格的每個期間結束時從交易對手處收到可變金額。公司不為交易或投機目的使用衍生工具。公司要求對衝衍生工具在降低其被指定進行對衝的風險風險方面非常有效。因此，其任何衍生活動都不存在明顯的無效。
衍生工具的公允價值(即收益或損失)變化的會計處理取決於它是否已被指定並符合對衝關係的一部分，進而取決於對衝關係的類型。·未被指定為對衝的衍生工具必須通過收益調整為公允價值。對於指定並符合現金流量套期保值資格的衍生品，衍生品公允價值變化的有效部分最初記錄在累計其他全面收益(損失)(“AOCI”)中。^AOCI中記錄的金額隨後被重新分類為在對衝的預測交易影響收益期間的收益。^衍生品公允價值變化的無效部分立即在收益中被確認。
截至2019年9月30日，公司二利率上限，以對衝與美元相關的可變現金流100.0其現有的百萬美元150.0百萬可變利率定期貸款。^上限的總名義價值為$100.0百萬美元，並將有效地將年利率限制在4.0%加1.20%至1.70%，取決於槓桿，相對於$50.02014年12月1日(生效日期)至2021年5月4日期間的百萬美元和$50.02015年9月1日(生效日期)至2020年2月3日期間的百萬美元。該公司以前有一個名義價值為$的利率上限。50.0百萬美元(於2019年4月1日到期)，以對衝與美元相關的可變現金流50.0其現有的百萬美元150.0百萬浮動利率定期貸款。公司需要對定期貸款每月支付一定的浮動利率，而如果LIBOR大於，則適用的交易對手有義務根據LIBOR向公司支付一定的月度浮動利率付款4.0%，引用相同的名義金額。
公司在所附的綜合資產負債表上以毛額為基礎記錄其他資產的所有衍生工具，因此，沒有淨資產與負債的抵銷金額。下表列出了公司指定為對衝工具的衍生工具的摘要(以千美元計)：
導數
儀表		有效
日期		成熟性
日期		利息
率
罷工		公允價值名義^量
2019年9月30日2018年12月31日2019年9月30日2018年12月31日
資產：
利率上限12/1/20145/4/20214.0 %$1  $25  $50,000  $50,000  
利率上限9/1/20154/1/20194.0 %—  —  —  50,000  
利率上限9/1/20152/3/20204.0 %—  1  50,000  50,000  
總計$1  $26  $100,000  $150,000  
指定和合格為現金流量套期保值的衍生品公允價值變動的有效部分記錄在AOCI中，並將在對衝預測交易影響公司可變利率債務收益的期間重新分類為利息支出。衍生工具公允價值變動的無效部分直接在收益中確認為利息支出。
下表顯示了公司的衍生金融工具對其附帶的截至9月30日、2019年和2018年9月30日的三個月和九個月的合併經營報表的影響(以千為單位)：
截至9月30日的三個月，截至9月30日的9個月，
2019201820192018
現金流套期保值關係中的利率上限：
衍生工具在AOCI中確認的收益金額(有效部分)$178  $80  $265  $211  
從AOCI重新分類為利息費用的收益金額(有效部分)$178  $80  $265  $211  
18
目錄
公司估計大約$0.3百萬美元將從AOCI重新分類，作為未來12個月利息支出的增加。
注10.公允價值計量
ASC 820要求披露公允價值計量所屬的公允價值等級中的水平，包括使用活躍市場中相同資產或負債的報價(第1級)、活躍市場中類似工具的報價或非活躍市場中相同或類似工具的報價(第2級)，以及在市場上不易觀察到的重大估值假設(第3級)。
經常性計量-利率合約
利率上限的公允價值
目前，公司使用利率上限協議來管理其利率風險。？這些工具的估值是使用廣泛接受的估值技術確定的，包括對衍生品預期現金流的貼現現金流分析。這一分析反映了衍生品的合同條款，包括到期日，並使用了可觀察到的基於市場的投入，包括利率曲線。截至2019年9月30日，本公司將本標準的規定應用於其利率上限的估值。
以下列出了公司的金融工具，這些金融工具在2019年9月30日和2018年12月31日(千美元)的經常性基礎上按公允價值核算：
 公平·價值···測量···使用
合計·公平··價值報價^價格^in
有效的^市場^^用於
相同的？資產
和債務
(1級)		顯着性
其他
可觀測
輸入量
(第2級)		顯着性
不可觀察
輸入量
(第3級)
資產
利率上限為：
2019年9月30日$1  $—  $1  $—  
2018年12月31日$26  $—  $26  $—  
按公允價值披露的金融工具
截至2019年9月30日和2018年12月31日，現金及現金等價物、應收賬款和應付賬款的公允價值與其賬面值近似，因為這些投資或負債具有基於1級投入的短期性質。公司衍生工具的公允價值是基於2級輸入進行評估的。本公司應付按揭貸款及高級無抵押債券的公允價值乃根據本公司可獲得的借款利率計算本金及利息付款的現值而估計，借款利率為2級投入，經信貸差額調整(如適用)，並假設貸款在到期日仍未償還。本公司融資的公允價值接近其賬面值，因為可變利率接近本公司可獲得的市場借款利率，這是2級投入。本公司高級擔保貸款的公允價值接近其賬面值，因為利率接近借款人可獲得的市場貸款利率，這是一種2級投入。
19
目錄
下表列出了截至2019年9月30日和2018年12月31日的公司高級擔保貸款和債務的賬面價值和估計公允價值(千美元)：
 公允價值計量使用 
合計·公平··價值報價^價格^in
活躍市場
對於^相同
資產和
負債
(1級)		顯着性
其他
可觀測
輸入量
(第2級)		顯着性
不可觀察
輸入量
(第3級)		承載價值
資產
高級擔保貸款：
2019年9月30日$15,915  $—  $15,915  $—  $15,816  
2018年12月31日$55,000  $—  $55,000  $—  $54,492  
負債
負債金額：
2019年9月30日$450,569  $—  $450,569  $—  $442,486  
2018年12月31日$455,159  $—  $455,159  $—  $462,097  

注11.股東權益
公司的法定股本包括400,000,000普通股，$0.01每股面值，以及100,000,000優先股，$0.01每股面值。該公司有一個市場股票發行計劃(“$300百萬自動櫃員機計劃“)，根據該計劃，公司可以發行和出售其普通股的股票，總髮行價最高可達$300.0百萬(美元162.6截至2019年9月30日剩餘的100，000，000美元)金額，有時由本公司不時確定。在實施$之前300百萬自動櫃員機計劃，公司有一美元250.0百萬自動櫃員機計劃(“$250百萬自動櫃員機計劃“)，截至2019年6月30日已大量使用，已不再使用，以及$200.0百萬自動櫃員機計劃(“$200百萬ATM計劃“)，截至2018年6月30日已大量使用，現已不再使用。實際銷售額低於$300百萬自動櫃員機計劃(如有)將取決於公司不時確定的各種因素，其中包括市場狀況、公司普通股的交易價格、公司對公司適當資金來源的確定以及公司可用資金的潛在用途。在截至2019年9月30日的三個月和九個月內，公司總共發行了1,458,630和5,822,701普通股的股票，加權平均發行價分別為$50.28和$45.40每股，分別根據$300百萬ATM計劃和美元250百萬自動櫃員機計劃，產生淨收益約為72.3百萬美元260.5分別為百萬美元，並向適用的銷售代理支付總額約為#美元的賠償金。1.1百萬美元3.8分別是百萬。在截至2018年9月30日的三個月和九個月內，公司共發行了729,667和3,615,068普通股的股票，加權平均發行價分別為$38.22和$37.59每股，分別根據$250百萬ATM計劃和美元200百萬自動櫃員機計劃，產生淨收益約為27.5百萬美元133.9分別為百萬美元，並向適用的銷售代理支付總額約為#美元的賠償金。0.4百萬美元2.0分別是百萬。
公司有一個股份回購計劃，授權公司回購至多3,000,000在2020年12月31日之前，公司不時會持有已發行普通股的股份。？根據該計劃進行的購買將在公開市場或聯邦證券法和其他法律要求允許的私下協商交易中進行。·任何回購的時間、方式、價格和金額將由公司自行決定，並將受經濟和市場條件、股價、適用的法律要求和其他因素的影響。·本計劃可隨時暫停或停止。截至2019年9月30日，公司不T根據其股份回購授權回購任何股份。
2019年4月30日，公司股東批准了2019年計劃，該計劃取代了修正和恢復的2010年股權激勵計劃(“2010計劃”)。2019年計劃允許授予限制性股票獎勵、業績股票獎勵和非限制性股票獎勵。根據2019年計劃可以發行的公司普通股的最大數量為1,898,961，包括(I)1,510,079根據2019年計劃最初保留並可供發行的股份和(Ii)388,8822010年計劃下未支付獎勵相關的股份，如果根據2010計劃被沒收、取消或以其他方式終止，則應添加到2019年計劃下可供發行的股份中。根據2010年計劃，不會再頒發任何獎項。
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目錄
關於2019年4月30日召開的股東年會，公司共授予11,200根據2019年計劃向獨立董事授予非限制性股票，授予日期為每股公允價值$44.65好的。無限制普通股的授權日公允價值是使用本公司普通股在授權日的收盤價確定的。公司確認大約$0.5截至2019年9月30日的三個月和九個月的補償成本均為百萬美元，與此次發行有關。
截至2019年9月30日，有1,898,961根據2019年計劃授權作為限制性股票授予、非限制性股票獎勵或績效股票獎勵發行的普通股，其中1,459,893仍可供發行。從2010年2月16日(運營開始)到2019年9月30日期間發行的限制性股票獎勵的授予日期每股公允價值從$14.20至$50.10好的。在截至2019年9月30日的9個月內授予的限制性股票的公允價值約為$5.21，000，000，而受限制股票的歸屬期為五年好的。截至2019年9月30日，公司大約有$6.7與限制性股票發行有關的未確認總補償成本的百萬，預計將在剩餘的加權平均期間內確認約為3.9好多年了。公司確認的賠償費用約為#美元。0.4百萬美元0.5截至9月份的三個月分別為30億美元、2019年和2018年，約為$1.3百萬美元1.4截至九月三十日止九個月，二零一九年及二零一八年與限制性股票發行有關的金額分別為二零一零年及二零一八年。
以下是截至2019年9月30日止九個月授予公司高管和員工的限制性股票總數以及相關加權平均授予日公允價值股票價格的摘要：
受限股票活動：
股份加權平均
日期公平價值
截至2018年12月31日的非既有流通股383,930  $22.98  
授與111,099  46.99  
沒收(51,794) 30.90  
既得(15,367) 23.90  
截至2019年9月30日的非既有流通股427,868  $28.22  
以下是截至2019年9月30日已發行的限制股票的未歸屬股份總數的歸屬明細表：
非歸屬股歸屬股歸屬權表^股的個數^^
2019年(3個月)—  
2020296,181  
20218,378  
20227,344  
202332,259  
此後83,706  
非既得股份總數427,868  
長期激勵計劃：
截至2019年9月30日，績效股票獎有三個開放式績效評價期：2017年1月1日至2019年12月31日，2018年1月1日至2020年12月31日，以及2019年1月1日至2021年12月31日。在截至2019年9月30日的9個月中，公司發佈了196,087普通股，價格為$36.55每股與2016年1月1日至2018年12月31日績效期間的績效股票獎勵相關。與2019年1月1日之前授予的公開業績股票獎勵有關的開支根據公司的相對股價表現各季度不同。
21
目錄
下表彙總了有關2019年1月1日之前授予的績效股票獎勵的某些信息(以千美元為單位)：
業績^股票^期間公允價值2019年9月30日應計2019年9月30日截至9月30日的三個月的費用，截至9月30日的九個月的費用，
2019201820192018
2018年1月1日-2020年12月31日$6,130  $3,568  $547  $268  $2,433  $791  
2017年1月1日-2019年12月31日7,229  6,621  664  546  2,548  1,655  
2016年1月1日-2018年12月31日—  —  —  487  —  1,880  
總計$13,359  $10,189  $1,211  $1,301  $4,981  $4,326  

2019年1月8日，公司對其修訂和重新制定的長期激勵計劃進行了修訂和重述。根據修訂的LTIP，每個參與者在2019年1月1日或之後授予的目標獎勵的業績股目標獎勵將以普通股的數量表示，並以普通股的股份結算。目標獎勵以前以美元金額表示，並以普通股結算。從2019年1月1日或之後授予業績股票獎勵開始，業績股票獎勵的授予日期公允價值將在授予日使用蒙特卡羅模擬模型在當前會計處理下確定，並在業績期間以直線方式確認。
下表彙總了2019年1月1日或之後授予的績效股票獎勵的某些信息(以千美元為單位)：
業績^股票^期間授予日的公允價值截至9月30日的三個月的費用，截至9月30日的九個月的費用，
2019201820192018
2019年1月1日-2021年12月31日$4,829  $402  $—  $1,207  $—  
股息：
下表列出了在截至2019年9月30日的9個月內支付或應付的每股現金股息：
對於^^，^^三個月結束安防每股紅利
分享		申報日期記錄^日期支付日期
2019年3月31日普通股$0.24  2019年2月5日2019年3月29日2019年4月12日
2019年6月30日普通股$0.24  2019年4月30日2019年7月5日2019年7月19日
2019年9月30日普通股$0.27  2019年7月26日2019年10月4日2019年10月18日

注12.每股淨收益(虧損)
根據ASC 260-10-45，確定在基於股份的支付交易中授予的工具是否參與證券，包含不可喪失的股息權利的未歸屬股份支付獎勵是參與證券，並根據兩級法計入每股收益。計算每股收益的兩類方法根據宣佈的股息(無論支付或未支付)和未分配收益的參與權為普通股和任何參與證券分配每股收益。在兩級法下，每股普通股收益的計算方法是將分配給普通股股東的分配收益和分配給普通股股東的未分配收益之和除以當期已發行普通股的加權平均數。本公司的限制性股票的非歸屬股份被視為參與證券，因為這些基於股份的獎勵包含不可喪失的股息權利，無論獎勵最終歸屬還是到期。公司有不反攤薄證券或攤薄限制性股票獎勵於截至2018年9月30日、2019年及2018年止三個月及九個月內均未支付。
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目錄
根據本公司確定以股份為基礎的支付交易中授予的工具是否為參與證券並計入每股收益的政策，普通股每股淨收入(虧損)根據兩級法調整通過宣佈股息(如有)分發並分配給所有參與證券(已發行的加權平均普通股和未歸屬的已發行限制股份)的收益。在這種方法下，分配給406,970和374,862截至9月30日止三個月的未歸屬流通股的加權平均數分別為30，2019年和2018年，以及394,089和363,850截至9月30日止九個月的加權平均未歸屬限制性股票的流通額分別為30、2019年和2018年。
於每個預先設定的業績評價期結束後，本公司普通股的股份可能應支付的業績股份獎勵，在計算已發行股票的稀釋加權平均普通股時計入或有發行股份，假設報告期為測量期結束，且其影響為攤薄。與業績股獎勵相關的稀釋股份有294,570和0截至9月30日的三個月和九個月，分別為2019年和2018年。
注13.承諾和或有事項
合同承諾。截至2019年10月30日，該公司已三與第三方賣方的未償合同三工業性質約由91,000平方英尺和一改良後的地塊約包含0.9英畝。不能保證本公司將根據合同收購該等物業，因為建議的收購須於完成令人滿意的盡職調查及各項成交條件後方可進行。
下表總結了有關公司根據合同擁有的財產的某些信息：
市場數字^
建築		平方英尺購買？價格？(in
數千)		假設？債務？(in
數千)
洛杉磯—  —  $—  $—  
新澤西北部/紐約市
1  50,256  12,000  —  
舊金山灣區—  —  —  —  
西雅圖1
1  40,500  9,575  —  
邁阿密—  —  —  —  
華盛頓特區。—  —  —  —  
總計2  90,756  $21,575  $—  
1包括一改良後的地塊約包含0.9英畝。
截至2019年10月30日，該公司已一與第三方購買者簽訂的未履行的銷售合同一房產，售價約為$7.5百萬(賬面淨值約為$6.0百萬)。不能保證本公司將根據合同出售該物業，因為建議的處置受各種成交條件的限制。
注14.後續事件
2019年10月29日，公司董事會宣佈派發現金股息，數額為$0.27其普通股的每股應於2020年1月14日支付給截至2019年12月31日營業結束時記錄在案的股東。

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目錄
項目2.管理部門對財務狀況和經營結果的討論和分析。
本季度報告的Form 10-Q包含前瞻性陳述，符合1995年“私人證券訴訟改革法”、1933年經修訂的“證券法”(“證券法”)的“27A節”和經修訂的“1934年證券交易法”(“”交易法“”)的“21E節”的含義。我們告誡投資者，前瞻性陳述是基於管理層的信念和管理層所作的假設，以及管理層目前可以獲得的信息。在使用時，“預期”、“相信”、“估計”、“預期”、“打算”、“可能”、“可能”、“計劃”、“項目”、“結果”、“應該”、“將”、“尋求”、“目標”、“看到”、“可能”、“可能”、“位置”、“機會”、“展望”以及與歷史事項無關的類似表達旨在識別前瞻性陳述。這些陳述受到風險、不確定性和假設的影響，不能保證未來的業績，這些業績可能受到已知和未知的風險、趨勢、不確定性和我們無法控制的因素的影響。如果這些風險或不確定因素中的一個或多個成為現實，或者如果潛在的假設被證明是不正確的，實際結果可能與那些預期、估計或預測的結果大不相同。我們明確表示不承擔任何責任更新我們的前瞻性陳述，無論是由於新信息、未來事件或其他原因，除非法律要求。因此，投資者在依賴過去的前瞻性陳述時應謹慎行事，這些陳述是基於當時的結果和趨勢做出的，以預測未來的結果或趨勢。
可能導致我們的實際結果、業績或成就與前瞻性陳述所表達或暗示的大不相同的一些風險和不確定因素包括(但不限於)：
•在我們截至2018年12月31日的Form 10-K年度報告中的“風險因素”和“管理層對財務狀況和經營結果的討論和分析”標題下包括的因素，該年度報告於2019年2月6日提交給證券交易委員會(Securities And Exchange Commission)，以及我們的其他公開文件；
•我們在有利條件下識別和獲得工業財產的能力；
•資本市場的普遍波動和我們普通股的市場價格；
•不利的經濟或房地產條件或工業房地產部門和/或我們購買物業的市場的發展；
•我們對關鍵人員的依賴和對第三方物業管理公司的依賴；
•我們無法遵守適用於公司，特別是上市公司的法律、規則和規定；
•我們有效管理增長的能力；
•租户破產和租户違約或租約不續期；
•租金下降或空置率上升；
•利率和運營成本增加；
•倫敦銀行間同業拆借利率(“倫敦銀行同業拆借利率”)的可能終止；
•房地產估值和減值費用下降；
•我們預期的槓桿作用，我們未能獲得必要的外部融資，以及現有和未來的償債義務；
•我們向股東進行分配的能力；
•我們未能成功對衝利率上升；
•我們未能成功運營獲得的財產；
•與我們的房地產再開發、翻新和擴張戰略和活動有關的風險；
•我們未能取得或保持我們作為房地產投資信託(“REIT”)的資格，以及可能對税法的不利變化；
•未投保或投保不足的與我們的財產有關的損失和費用，或由未來訴訟產生的其他損失和費用；
•環境不確定性和與自然災害有關的風險；
•金融市場波動；
•房地產和區劃法律的變化和房地產税率的提高。
24
目錄
概述
Terreno Realty Corporation(“Terreno”，以及其子公司“我們”、“我們”、“我們的”、“我們的公司”或“本公司”)收購、擁有和經營美國沿海六個主要市場的工業地產：洛杉磯、新澤西北部/紐約市、舊金山灣區、西雅圖、邁阿密和華盛頓特區。我們投資於幾種類型的工業房地產，包括倉庫/配送大樓、靈活建築(包括輕工業和研發我們的目標是位於填充區的功能性建築，這些建築可能由多個租户共享，並滿足我們運營的各個子市場內的客户需求。填充位置是由高度集中的已開發土地和現有建築包圍的地理位置。截至2019年9月30日，我們總共擁有220幢建築(包括一棟待售建築)，總計約1340萬平方英尺，約97.2%租賃給了475家客户，其中最大的約佔我們年度基礎租金總額的3.7%，18塊改良地塊包括約76.7英畝(約93.2%)租給22家客户，以及四處正在重建的物業，預計完工後將包含約50萬平方英尺。改良後的土地用於卡車、拖車和集裝箱儲存和/或停車場。將來，我們可能會重新發展部分或全部這類土地。我們是一家內部管理的馬裏蘭州公司，根據1986年國內收入法(經修訂)的第856至860節(經修訂)或本守則(自2010年12月31日結束的我們的課税年度開始)被選為REIT納税。
下表按類型彙總了我們截至2019年9月30日的房地產投資：
類型建築物或改良地塊的數量
年基本租金(000)1
佔總數的百分比
倉庫/配送194  $109,737  81.8 %
撓性12  10,765  8.0 %
轉運14  6,024  4.5 %
改良土地18  7,665  5.7 %
總計/加權平均值238  $134,191  100.0 %
2.按年計算的基本租金按每個租約的合同每月基本租金計算，不包括任何部分或全部減租，截至2019年9月30日乘以12。
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目錄
下表按市場彙總了我們截至2019年9月30日的房地產投資：
洛杉磯新澤西北部/紐約市舊金山灣區西雅圖邁阿密華盛頓特區。總計/加權平均值
房地產投資
建築物的數量42  61  40  26  28  23  220  
可租用的平方英尺2,523,969  3,502,376  2,028,609  1,736,139  1,563,326  2,059,482  13,413,901  
總計的%^18.8 %26.1 %15.1 %12.9 %11.7 %15.4 %100.0 %
2019年9月30日的佔用百分比為96.1 %97.4 %92.7 %99.4 %99.6 %98.9 %97.2 %
年基租
(000’s) 1
$20,884  $34,093  $22,934  $14,998  $13,679  $19,938  $126,526  
總計的%^16.5 %26.9 %18.1 %11.9 %10.8 %15.8 %100.0 %
年基租1每佔用平方英尺
$8.61  $9.99  $12.20  $8.69  $8.78  $9.79  $9.71  
加權平均剩餘租期(年)2
6.9  3.7  3.8  3.5  4.1  3.8  4.3  
改善土地的投資
地塊的數量5  9  1  —  2  1  18  
英畝10.1  48.7  1.3  —  3.2  13.4  76.7  
總計的%^13.2 %63.4 %1.7 %— %4.2 %17.5 %100.0 %
2019年9月30日的佔用百分比為47.8 %100.0 %100.0 %— %100.0 %100.0 %93.2 %
年基租
(000’s) 1
$880  $5,439  $195  $—  $387  $764  $7,665  
總計的%^11.5 %71.0 %2.5 %— %5.0 %10.0 %100.0 %
年基租1每佔用平方英尺
$4.27  $2.62  $3.54  $—  $2.81  $1.31  $2.49  
加權平均剩餘租期(年)2
2.2  6.0  0.6  —  3.7  0.3  4.5  
房地產總投資
年基本租金(000)1
$21,764  $39,532  $23,129  $14,998  $14,066  $20,702  $134,191  
總賬面價值(000)3
$403,953  $627,546  $365,687  $298,130  $166,600  $275,183  $2,137,099  
1按年計算的基本租金按每個租約的合同每月基本租金計算，不包括任何部分或全部減租，截至2019年9月30日乘以12。
2加權平均剩餘租賃期限的計算方法是將截至2019年9月30日的每個租賃的剩餘租賃期限相加，並按各自的面積進行加權。
3包括四個正在重新開發的物業，預計竣工後將包含約50萬平方英尺，如下所述。
截至2019年9月30日，我們擁有四處正在重新開發的物業，預計竣工後面積約為50萬平方英尺，預計總投資約為120.3億美元，其中包括重新開發成本、資本化利息和其他成本約52.4百萬美元。
26
目錄
下表總結了我們在截至9月30日的3個月和9個月期間發生的資本支出，2019年和2018年(以千為單位)：
截至9月30日的三個月，截至9月30日的9個月，
2019201820192018
建築改善$3,772  $3,350  $13,214  $11,098  
租户改進474  354  2,401  1,976  
租賃佣金1,488  2,053  4,589  4,763  
重建、改建及擴建7,460  2,718  23,632  5,613  
資本支出總額1
$13,194  $8,475  $43,836  $23,450  
1包括截至9月30日、2019年和2018年三個月的約950萬美元和560萬美元，以及截至2018年9月30日、2019年和2018年止九個月的約3170萬美元和1380萬美元，分別涉及截至2019年和2018年9月30日止三個月的12個和11個物業以及截至9月30日、2019年和2018年止九個月的15個和17個物業的租賃購得空置、在建重建建設和翻新和擴建項目(穩定資本)。
我們的工業地產通常採用“三重淨額”租賃，即租户按比例支付房產税、保險和運營成本，或按“修改後的毛利率”租賃，租户支付超過一定門檻水平的費用。此外，我們約91.8%的租賃空間包括固定租金漲幅或基於消費物價指數的租金漲幅。租期通常從三年到十年不等。我們透過檢討未償還應收賬款結餘，持續監察租户的流動資金及信譽，並根據有關租賃協議的規定，定期檢討租户的財務狀況(視乎情況而定)。根據需要，我們與租户的管理層就其業務進行討論，並對租户的運營進行實地訪問。
根據截至2019年9月30日的年度基本租金計算，我們的前20大客户如下：
顧客租約可租用的
平方英尺		共^個，共%^個
可租用的
平方英尺
按年計算
基租
(000’s) 1
共^個，共%^個
按年計算
基租
1  美國政府9  381,431  2.8 %$4,919  3.7 %
2  
聯邦快遞公司2
7  490,779  3.7 %4,869  3.6 %
3  Amazon.com2  241,462  1.8 %3,262  2.4 %
4  丹納赫3  171,707  1.3 %3,221  2.4 %
5  美源伯根1  211,418  1.6 %2,469  1.8 %
6  諾斯羅普·格魯曼系統公司2  199,866  1.5 %2,303  1.7 %
7  哥倫比亞特區4  174,744  1.3 %2,185  1.6 %
8  DirectBuy Home改進1  230,891  1.7 %1,860  1.4 %
9  XPO物流2  180,717  1.3 %1,672  1.2 %
10  
Port Kearny Security，Inc.3
1  —  — %1,437  1.1 %
11  奧尼爾物流2  237,692  1.8 %1,421  1.1 %
12  YRC2  61,252  0.4 %1,401  1.1 %
13  L3哈里斯技術公司1  147,898  1.1 %1,342  1.0 %
14  邁阿密國際貨運系統1  192,454  1.4 %1,320  1.0 %
15  酒吧物流2  203,263  1.5 %1,294  1.0 %
16  賽亞汽車貨運有限責任公司1  52,086  0.4 %1,245  0.9 %
17  空間系統/勞拉有限責任公司2  107,060  0.8 %1,210  0.9 %
18  Jam‘n物流1  110,336  0.9 %1,193  0.9 %
19  
Fredmore公司DBA紐瓦克機場4
1  —  — %1,171  0.9 %
20  精品服裝公司1  114,061  0.9 %1,077  0.8 %
總計46  3,509,117  26.2 %$40,871  30.5 %
1按年計算的基本租金按每個租約的合同每月基本租金計算，不包括任何部分或全部減租，截至2019年9月30日乘以12。
27
目錄
2包括2.3英畝的改良地塊。
3租賃面積包括16.9英畝的改良土地。
4租賃面積包括10.6英畝的改良土地。
下表彙總了截至2019年9月30日的現有租賃的預期租賃到期時間，而不考慮在計劃到期時或之前未行使的續訂選擇權或終止權(如果有)的行使：
年可租用的^平方^英尺可租用的總計^%^
平方英尺
年？基數？租金
(000’s) 2, 3
總計^的%^(按年計)
基租
2019 1
348,089  2.5 %$4,097  2.7 %
2020  2,100,068  15.1 %18,505  12.4 %
2021  2,371,349  17.0 %22,095  14.8 %
2022  1,870,049  13.4 %19,814  13.3 %
2023  1,576,431  11.3 %19,218  12.9 %
此後5,002,899  35.9 %65,631  43.9 %
總計13,268,885  95.2 %$149,360  100.0 %
1包括在2019年9月30日或之後到期的租約，以及總計約200，549平方英尺和0.3英畝的月度租約。
2按年計算的基本租金是按租約到期時的合同月度基本租金計算的，不包括任何部分或全部租金減免。AS2019年9月30日，乘以12。
3包括與總計約76.7英畝的18個改良地塊相關的年度基本租金。
我們以等於或超過當前租金的租金重新租賃或續訂到期空間的能力將影響我們的運營結果。截至2019年9月30日，約佔我們投資組合總可租平方英尺17.6%的租約定於2020年12月31日到期。我們目前預計，平均而言，我們可能實現的2019年和2020年到期的新(重新租賃)或續訂租約的租金將高於目前為同一空間支付的租金。在截至2019年9月30日的三個月內開始的新租約和續約租約的租金變動總計約20萬平方英尺，與同一空間的先前租金相比，大約高出30.2%，而在截至2019年9月30日的九個月內開始的新租約和續約租約的租金變動總計約180萬平方英尺，比同一空間的先前租金高出約17.9%。我們過去的表現可能無法預示未來的業績，我們不能向您保證租約將會續簽，或者我們的物業將以等於或高於當前平均租金的租金進行重新租賃。此外，特定市場的再租賃/續期租金可能與我們整個投資組合的租金不一致，市場內特定物業的再租賃/續期租金可能與我們在特定市場內的整個投資組合的租金不一致，在每種情況下，由於多種因素，包括當地房地產條件、當地工業空間的供求、物業狀況、租賃激勵措施的影響(包括免費租金和租户改善)以及該物業或該物業內的空間是否已重新開發。
近期發展
收購活動
在截至2019年9月30日的三個月中，我們收購了11棟約442，000平方英尺的工業建築和一塊約2.0英畝的改良地塊，總購買價格約為1.412億美元。該等物業是使用現有現金、出售所得淨收益及發行普通股所得淨收益從無關第三方購得。下表列出了我們在截至2019年9月30日的三個月內獲得的工業資產：
房產名稱定位收購日期數字^
建築		正方形
雙腳
購買價格
(單位：千)1
穩定
上限利率2
51 Kero3
新澤西州卡爾施塔特2019年8月7日—  —  $4,025  5.0 %
安德森加州洛杉磯2019年8月19日5  53,016  18,100  5.2 %
Auburn 400華盛頓州奧本2019年8月21日1  70,345  9,450  5.1 %
摩根紐約布魯克林2019年8月29日2  195,598  80,500  4.0 %
第20街加利福尼亞州奧克蘭2019年8月30日1  92,884  23,752  4.8 %
斯勞森加利福尼亞州聖達菲斯普林斯2019年8月30日2  29,927  5,331  5.2 %
總計/加權平均值11  441,770  $141,158  4.4 %
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目錄
1.不包括無形負債和抵押貸款溢價(如果有的話)。初始投資總額約為1.483億美元，其中包括360萬美元的資本化關閉成本和購置成本以及350萬美元的假定無形負債。
1.穩定資本化比率(本文稱為穩定上限比率)在收購時計算為穩定至市場佔有率(一般為95%)的物業的年度現金基礎經營淨收入除以物業的總收購成本。物業的總收購成本基準包括初始購買價格、將承擔的債務按市價計價的影響、買方的盡職調查和成交成本、估計的近期資本支出和實現穩定所需的租賃成本。我們將財產的現金基礎淨營業收入定義為淨營業收入，不包括直線租金和租賃無形資產的攤銷。這些穩定的上限利率受風險、不確定因素和假設的影響，不能保證未來的業績，這些可能會受到已知和未知的風險、趨勢、不確定性和我們無法控制的因素的影響，包括與我們滿足與穩定上限利率相關的估計預測的能力相關的風險，以及我們截至2018年12月31日的10-K表格年度報告中包含的那些風險因素。
2.代表約2.0英畝的改良地塊。
重建活動
截至2019年9月30日，我們有四個正在重新開發的物業，預計竣工後將包含約50萬平方英尺的面積，預計總投資約為12030萬美元，包括重新開發成本、資本化利息和其他成本約5240萬美元如下：
房產名稱
預計總計^
投資^(in
數千)1
迄今花費的金額(以千為單位)估計數
數量
剩餘^到
支出(以千為單位)
估計數
穩定的角帽
速率^2
估計發展後平方英尺估計數
完工
季		截至2019年9月30日的預租百分比
SoDo Row-North$17,000  $9,784  $7,216  5.4 %50,706  Q2 2021—  
SoDo Row-South53,446  43,228  10,218  5.7 %184,032  Q2 202117.0 %
第六大道南15,461  14,665  796  5.1 %50,270  Q2 2020—  
肯特19234,410  29,240  5,170  5.5 %219,910  Q4 2020—  
總計/加權平均值$120,317  $96,917  $23,400  5.5 %504,918  6.3 %
1物業的總預期投資包括初始購買價格、買方的盡職調查和成交成本、估計的近期重建支出、資本化利息和實現穩定所需的租賃成本。
2估計的穩定上限費率計算為穩定至市場佔有率(一般為95%)的物業的年度現金基礎經營淨收入除以物業的總購置成本。我們將財產的現金基礎淨營業收入定義為淨營業收入，不包括直線租金和租賃無形資產的攤銷。這些估計的穩定上限利率受風險、不確定因素和假設的影響，不能保證未來的表現，這些可能會受到已知和未知的風險、趨勢、不確定性和我們無法控制的因素的影響，包括與我們滿足與穩定上限利率相關的估計預測的能力相關的風險，以及我們在截至2018年12月31日的10-K表格年度報告和我們的其他公開文件中包含的那些風險因素。

在2019年第一季度，我們完成了佛羅裏達州邁阿密西北70大道1775號物業的再開發。我們簽訂了一份為期五年的完整建築租約，穩定了約65，000平方英尺的再開發物業。總投資約為1000萬美元，估計穩定的上限利率為5.5%。在2019年第三季度，我們完成了重新開發，並出售了位於佛羅裏達州邁阿密的西北第25街10100號物業，售價約為1，400，000美元，產生了約1，800，000美元的收益。房產是空的。
處置活動
在截至2019年9月30日的九個月中，我們以約12.4億美元的銷售價格出售了位於洛杉磯市場的一處房產，導致收益約為4.5億美元，而位於邁阿密市場的一處房產的銷售價格約為1400萬美元，從而帶來約180萬美元的收益。
29
目錄
以下彙總了截至2019年9月30日的9個月內銷售的物業的經營業績，截至2019年9月30日的三個月和截至2018年9月30日的九個月(以千為單位)：
 截至9月30日的三個月，截至9月30日的9個月，
 2019201820192018
租金收入$—  $149  $100  $581  
租户費用報銷—  26  66  167  
物業營運費用(51) (39) (113) (170) 
折舊攤銷—  (43) (14) (169) 
經營收入$(51) $93  $39  $409  
ATM計劃
我們有一個市場售股計劃(“3億美元自動櫃員機計劃”)，根據該計劃，我們可以發行和出售普通股的股份，總髮行價高達300.0億萬美元(截至2019年9月30日剩餘162.6億萬美元)，金額和時間由我們不時決定。在實施3億美元自動櫃員機計劃之前，我們有一個2.5億美元的自動櫃員機計劃(“2.5億美元自動櫃員機計劃”)，截至2019年6月30日已大量使用，已不再使用；還有一個200.0億美元的自動櫃員機計劃，截至2018年6月30日已大量使用，已不再有效。我們打算將根據3億美元自動櫃員機計劃發行股份所得淨收益(如果有)用於一般公司目的，其中可能包括未來的收購和債務償還，包括根據我們的循環信貸安排進行的借款。在截至2019年9月30日的三個月和九個月期間，我們根據3億美元自動櫃員機計劃和2.5億美元自動櫃員機計劃，分別以每股50.28美元和45.40美元的加權平均發行價發行了總計1，458，630股和5，822，701股普通股，淨收益分別約為72.3，000，000美元和26，050萬美元，並分別向適用的銷售代理支付了約110萬美元和380萬美元的總補償。
長期激勵計劃
2019年1月8日，我們修正並重申了我們修訂和恢復的長期激勵計劃(經修正和重申的“修正後的LTIP”)。根據修訂的LTIP，每個參與者在2019年1月1日或之後授予的目標獎勵的業績股目標獎勵將以普通股的數量表示，並以普通股的股份結算。目標獎勵以前以美元金額表示，並以普通股結算。從2019年1月1日或之後授予業績股票獎勵開始，業績股票獎勵的授予日期公允價值將在授予日使用蒙特卡羅模擬模型在當前會計處理下確定，並在業績期間以直線方式確認。2019年1月1日至2021年12月31日業績評價期的業績股票獎勵的公允價值為480萬美元，將在三年期間按季度確認。在截至2019年9月30日的三個月和九個月內，2019年1月1日至2021年12月31日的績效股票獎勵的股票薪酬支出分別為40萬美元和120萬美元。
股權激勵計劃
2019年4月30日，我們的股東批准了2019年股權激勵計劃(“2019年計劃”)，該計劃取代了修訂和恢復的2010年股權激勵計劃(“2010計劃”)。“2019年計劃允許授予限制性股票獎勵、業績股票獎勵和非限制性股票獎勵。”2019年計劃下可能發行的普通股的最大數量為1，898，961股，其中包括(I)根據2019年計劃最初保留並可供發行的1，510，079股根據2010計劃註銷或以其他方式終止的股份應添加到2019年計劃下可供發行的股份中。根據2010年計劃，不會再頒發任何獎項。截至2019年9月30日，共有1，898，961股普通股被授權根據2019年計劃作為限制性股票授予、非限制股票獎勵或績效股票獎勵發行，其中1，459，893股仍可供發行。
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目錄
高級擔保貸款
截至2019年9月30日，我們有一筆未償還的高級擔保貸款給借款人，該貸款以8.0%的固定年利率計息，並於2020年5月到期(“高級擔保貸款”)。高級擔保貸款由主要位於新澤西州紐瓦克的七塊改良地塊組成的投資組合提供擔保。擔保高級擔保貸款的其中一項物業可作為按先前商定的價值部分償還高級擔保貸款的方式提供給我們。我們可以將此財產稱為按先前商定的價值部分償還高級擔保貸款。此外，根據高級擔保貸款的條款，借款人可隨時以現金或代幣契據償還貸款，契據須經我方批准。在截至2019年9月30日的九個月內，我們收購了兩處物業，它們為高級擔保貸款提供了擔保，其合計購買價格約為其公允價值3910萬美元，這導致高級擔保貸款的未償還金額減少了約3910萬美元。截至2019年9月30日和2018年12月31日，高級擔保貸款的未償還遞延貸款費用分別約為0.1億萬美元和50萬美元，分別約為15.8億美元和5450萬美元，高級擔保貸款的未償還利息分別約為0.3億美元和40萬美元。
高級無擔保票據
於2019年9月12日，我們與某些機構投資者就私募交易達成票據購買協議，據此，我們預計將於2019年12月2日或左右發行100.0億美元的十年期3.14%優先無擔保票據。
共享回購計劃
我們有一個股份回購計劃，授權我們不時回購至多3，000，000股已發行普通股，直至2020年12月31日。根據本計劃進行的購買將在聯邦證券法和其他法律要求允許的公開市場或私下談判交易中進行。任何回購的時間、方式、價格及金額將由吾等自行決定，並將視乎經濟及市場情況、股價、適用法律要求及其他因素而定。該程序可隨時暫停或中斷。截至2019年9月30日，我們尚未根據股份回購授權回購任何股票。
股利和分配活動
2019年10月29日，我們的董事會宣佈向截至2019年12月31日交易結束時登記在冊的股東派發現金股息，金額為每股普通股0.27美元，應付日期為2020年1月14日。
合同承諾
截至2019年10月30日，我們與第三方賣家簽訂了三份收購三處工業地產的未完成合同，與第三方購買者簽訂了一份出售一處工業地產的未償合同，如本季度報告Form 10-Q中“合同義務”標題下所述。吾等不能保證吾等將收購或出售合約下的物業，因為建議的收購及出售須視乎完成令人滿意的盡職調查及各項成交條件而定。
財務狀況和經營成果
我們的收入基本上全部來自根據我們每個物業的現有租約從租户收取的租金。該等收入包括固定基礎租金及收回我們所招致並轉給個別租户的某些物業營運開支。我們約91.8%的租賃空間包括固定租金漲幅或基於消費物價指數的租金漲幅。租期通常從三年到十年不等。
我們的主要現金支出由我們的物業運營費用組成，其中包括：房地產税、維修和維護、管理費用、保險、公用事業、一般和行政費用(包括薪酬成本、辦公費用、專業費用和其他管理費用)、收購成本(包括支付給經紀和顧問的第三方成本)以及利息支出，主要是我們的抵押貸款、循環信貸工具、定期貸款和高級無擔保票據。
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目錄
由於在該等期間內不同時間收購物業的影響，我們的綜合經營業績往往不能在不同時期進行比較。任何被收購的財產的經營結果都包括在我們的財務報表中，截至其收購之日。
以下對我們截至9月30日、2019年和2018年的三個月和九個月業績的分析包括可歸因於相同商店屬性的變化。用於比較截至2019年9月30日和2018年9月30日的3個月和9個月的同一商店池包括截至2019年9月30日和2018年1月1日以來擁有和運營的所有物業，並不包括之前處置、持有出售給第三方或截至2019年9月30日重新開發的物業。截至2019年9月30日，同一個商店池由188棟建築組成，總計約1190萬平方英尺，約佔我們所擁有總面積的88.7%，以及10塊改良後的地塊，面積為47.2英畝。截至2019年9月30日，我們在2018年和2019年期間收購、重新開發或出售或持有待售(如有)或於2019年9月20日進行重新開發的不同店鋪物業由32棟建築物(包括一處待售物業)組成，合計約150萬平方英尺，8塊改良後的地塊面積約29.5英畝，以及4處正在重建的物業，預計竣工後將容納約50萬平方英尺。截至9月30日、2019年和2018年，我們整合的同一商店池佔有率分別約為99.0%和98.7%。
我們未來的財務狀況和經營業績，包括租金收入、直線租金和租賃無形資產的攤銷，可能會受到收購更多物業的影響，而支出可能與歷史業績有很大不同。
截至2019年9月30日的三個月與截至2018年9月30日的三個月的比較：
 截至9月30日的三個月，  
 20192018$^更改%^更改
 (千美元) 
租金收入1
同一家商店$29,407  $27,889  $1,518  5.4 %
不同的商店運營屬性2
4,920  1,813  3,107  171.4 %
租金總收入34,327  29,702  4,625  15.6 %
租户費用報銷1
同一家商店8,355  7,898  457  5.8 %
不同的商店運營屬性2
715  299  416  139.1 %
租户費用報銷總額9,070  8,197  873  10.7 %
總收入43,397  37,899  5,498  14.5 %
物業營運費用
同一家商店9,437  9,051  386  4.3 %
不同的商店運營屬性2
1,554  435  1,119  257.2 %
物業營運總費用10,991  9,486  1,505  15.9 %
淨營業收入3
同一家商店28,325  26,736  1,589  5.9 %
不同的商店運營屬性2
4,081  1,677  2,404  143.4 %
營業淨收入總額$32,406  $28,413  $3,993  14.1 %
其他費用和費用
折舊攤銷11,105  10,057  1,048  10.4 %
一般和行政5,132  5,047  85  1.7 %
購置成本47  122  (75) (61.5)%
其他成本和費用合計16,284  15,226  1,058  6.9 %
其他收入(費用)
利息和其他收入832  1,341  (509) (38.0)%
利息費用，包括攤銷(3,952) (4,406) 454  (10.3)%
房地產投資銷售收益1,782  —  1,782  不適用 
其他收入(費用)合計(1,338) (3,065) 1,727  (56.3)%
淨收入$14,784  $10,122  $4,662  46.1 %
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目錄
12019年1月1日，我們採用了會計準則更新(“ASU”)第2018-11號下的實用權宜之計，租賃(主題842)，有針對性的改進，這允許我們選擇不將租賃和非租賃租金收入分開。根據租户租賃賺取的所有租金收入均反映在我們隨附的綜合經營報表上的一行“租金收入和租户費用報銷”中。我們認為上述租金收入和租户費用報銷的呈報不是，也不打算是按照公認會計原則的呈報。我們相信，管理層、投資者和其他相關方經常使用這些信息來評估我們的業績。有關我們採用本準則的更多信息，請參閲我們的合併財務報表簡明附註中的“注2-重要會計政策”。
2包括2018年及2019年的收購及處置、一項持有待售物業的賬面總值約為690萬美元及累計折舊及攤銷90萬美元、八幅經改善的地塊及四處於二零一九年九月三十日重新發展中的物業。
3包括直線租金和租賃無形資產的攤銷。請參閲本季度報告10-Q中的“非GAAP財務措施”，瞭解淨營業收入和同店淨營業收入來自淨收益的定義和對賬，以及討論為什麼我們認為淨營業收入和同店淨營業收入是我們經營業績的有用補充衡量標準。
收入。截至2019年9月30日的三個月，總收入比上年同期增加約550萬美元，這主要是由於2018年和2019年的房地產收購以及新租賃和續訂租賃的收入增加。從截至2019年9月30日的三個月開始，新租約和續訂租約的現金租金總計約20萬平方英尺，比上年同期增長約30.2%。截至2019年和2018年9月30日的三個月，與給予某些租户的合同減租有關的直線租金收入分別約為40萬美元和60萬美元。在截至2019年9月30日和2018年9月30日的三個月中，我們為我們Belleville酒店的租户提供了大約20萬美元的租金減免。
物業營運費用。與上年同期相比，截至2019年9月30日的三個月期間，房地產總運營費用增加了約150萬美元。物業營運開支總額增加主要是由於2018年至2019年期間物業收購增加約110億美元。
折舊和攤銷。截至2019年9月30日的三個月期間，折舊和攤銷比上年同期增加了約100萬美元，主要原因是2018年和2019年期間進行了物業收購。
一般和行政費用。與上年同期相比，截至2019年9月30日的三個月，一般和行政開支增加了約10萬美元。
利息和其他收入。截至2019年9月30日的三個月，利息和其他收入比上年同期減少約50萬美元，主要是由於我們未償還的高級有擔保貸款餘額減少，被我們現金餘額的較高利率所抵銷。
利息支出，包括攤銷。截至2019年9月30日的三個月，利息支出比上年同期減少約50萬美元，主要原因是資本化利息增加了10萬美元，並於2018年12月償還了一筆抵押貸款。
房地產投資銷售收益。與上年同期相比，截至2019年9月30日的三個月，房地產投資的銷售收益增加了約180億美元。在截至2019年9月30日的三個月中，我們確認通過出售一處房產獲得約180萬美元的收益。與前一年相比，我們在同一時期沒有出售任何物業。
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目錄
截至2019年9月30日的9個月與截至2018年9月30日的9個月的比較：
 截至9月30日的9個月，  
 20192018$^更改%^更改
 (千美元) 
租金收入1
同一家商店$87,071  $82,099  $4,972  6.1 %
不同的商店運營屬性2
11,835  5,243  6,592  125.7 %
租金總收入98,906  87,342  11,564  13.2 %
租户費用報銷1
同一家商店25,212  24,087  1,125  4.7 %
不同的商店運營屬性2
1,889  815  1,074  131.8 %
租户費用報銷總額27,101  24,902  2,199  8.8 %
總收入126,007  112,244  13,763  12.3 %
物業營運費用
同一家商店28,698  28,427  271  1.0 %
不同的商店運營屬性2
3,695  1,265  2,430  192.1 %
物業營運總費用32,393  29,692  2,701  9.1 %
淨營業收入3
同一家商店83,585  77,759  5,826  7.5 %
不同的商店運營屬性2
10,029  4,793  5,236  109.2 %
營業淨收入總額$93,614  $82,552  $11,062  13.4 %
其他費用和費用
折舊攤銷32,168  30,566  1,602  5.2 %
一般和行政17,852  15,132  2,720  18.0 %
購置成本48  129  (81) (62.8)%
其他成本和費用合計50,068  45,827  4,241  9.3 %
其他收入(費用)
利息和其他收入3,171  2,323  848  36.5 %
利息費用，包括攤銷(12,269) (13,717) 1,448  (10.6)%
房地產投資銷售收益6,247  14,986  (8,739) (58.3)%
其他收入(費用)合計(2,851) 3,592  (6,443) 不適用 
淨收入$40,695  $40,317  $378  0.9 %
12019年1月1日，我們採用了ASU No.2018-11下的實用權宜之計，租賃(主題842)，有針對性的改進，這允許我們選擇不將租賃和非租賃租金收入分開。根據租户租賃賺取的所有租金收入均反映在我們隨附的綜合經營報表上的一行“租金收入和租户費用報銷”中。我們認為上述租金收入和租户費用報銷的呈報不是，也不打算是按照公認會計原則的呈報。我們相信，管理層、投資者和其他相關方經常使用這些信息來評估我們的業績。有關我們採用本準則的更多信息，請參閲我們的合併財務報表簡明附註中的“注2-重要會計政策”。
2包括2018年及2019年的收購及處置、一項持有待售物業的賬面總值約為690萬美元及累計折舊及攤銷90萬美元、八幅經改善的地塊及四處於二零一九年九月三十日重新發展中的物業。
3包括直線租金和租賃無形資產的攤銷。請參閲本季度報告10-Q中的“非GAAP財務措施”，瞭解淨營業收入和同店淨營業收入來自淨收益的定義和對賬，以及討論為什麼我們認為淨營業收入和同店淨營業收入是我們經營業績的有用補充衡量標準。
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目錄
收入。截至2019年9月30日的9個月，總收入比上年同期增加約1380萬美元，主要是由於2018年和2019年期間的房地產收購以及新租賃和續訂租賃的收入增加。從截至2019年9月30日的9個月開始，新租約和續訂租約的現金租金總計約180萬平方英尺，比上年同期增長約17.9%。截至二零一九年九月三十日及二零一八年九月三十日止九個月，與給予某些租户的合約租金減免有關的直線租金收入分別約為17億美元及250萬美元。在截至2019年9月30日和2018年9月30日的九個月中，我們為貝爾維爾酒店的租户提供了大約60萬美元的租金減免。
物業營運費用。截至二零一九年九月三十日止九個月，總物業營運開支較上年同期增加約二百七十萬美元。物業營運開支總額增加主要是由於2018年至2019年期間物業收購增加約240億美元。
折舊和攤銷。截至二零一九年九月三十日止九個月，折舊及攤銷較上年同期增加約一百六十萬美元，主要是由於二零一八年及二零一九年期間的物業收購所致。
一般和行政費用。在截至2019年9月30日的9個月中，一般和行政開支與上年同期相比增加了約270萬美元，主要原因是薪酬費用增加了約50萬美元，績效股票獎勵費用增加了約210萬美元。業績股票獎勵費用的增加主要與2019年1月1日之前授予業績股票獎勵的費用有關，根據我們的相對股價表現不同季度有所不同。截至2019年9月30日的9個月的業績股票獎勵費用約為640萬美元，而上一年同期約為430萬美元。有關業績股票獎勵的更多信息，請參閲我們的綜合財務報表簡明説明中的“注11-股東權益”。
利息和其他收入。截至2019年9月30日的九個月，利息和其他收入比上年同期增加了約80億美元，主要原因是我們的現金餘額利率提高。
利息支出，包括攤銷。截至2019年9月30日的9個月，利息支出比上年同期減少約140萬美元，主要原因是資本化利息增加了80萬美元，並於2018年12月償還了一筆抵押貸款。
房地產投資銷售收益。與上年同期相比，截至2019年9月30日的9個月，房地產投資的銷售收益減少了約8.7億美元。我們確認在截至2019年9月30日的九個月內出售兩處物業的收益為620萬美元，而前一年同期出售兩處物業的確認收益約為15.0億美元。

流動性與資本資源
我們融資戰略的主要目標是保持財務靈活性，採用保守的資本結構，使用保留的現金流、出售財產的收益、長期債務以及發行共同和永久優先股來為我們的增長提供資金。長遠來説，我們打算：
•將我們的合併債務的未償還本金金額和任何未償永久優先股的清算優先權的總和限制在我們企業總價值的35%以下；
•保持固定收費覆蓋率超過2.0x；
•將債務與調整後的EBITDA比率維持在6.0x以下；
•將我們未償還浮動利率債務的本金限制在我們綜合負債總額的20%以下
•我們已經錯開債務到期日，與我們的預期平均租賃期(5-7“年)保持一致，隨着我們的租金隨着市場條件的變化而變化，我們將重新定價我們的部分資本結構。
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目錄
我們打算保持靈活的資本結構，長期目標是保持我們的投資級評級，並有能力發行額外的無擔保債務和永久優先股。惠譽評級給我們的發行人評級為BBB，前景穩定。證券評級不是建議買入、賣出或持有證券，並且可能隨時由指定的評級機構修改或撤回。我們不能保證能夠保持目前的信用評級。我們的信用評級會影響我們可以獲得的資本的數量和類型，以及我們可能獲得的任何融資的條款。如果我們當前的信用評級被降級，獲得額外融資或為現有義務和承諾再融資可能會變得困難或昂貴。·我們打算主要利用優先無擔保票據、定期貸款、信貸工具、財產處置、普通股和永久優先股。我們還可能承擔與可能具有較高貸款價值的房地產收購相關的債務。
我們預計一般通過運營提供的淨現金、現有現金餘額以及在必要時根據我們的循環信貸安排進行短期借款，來滿足我們的短期流動性需求。我們相信，根據聯邦所得税法的REIT要求，我們的運營提供的淨現金將足以滿足運營需求，支付任何借款的利息和資金分配。在短期內，我們打算以手頭現金、定期貸款、優先無擔保票據、按揭、我們循環信貸安排下的借款、永久優先股和普通股發行以及不時的財產處置為未來的房地產投資提供資金。我們期望通過我們循環信貸安排下的借款、定期發行普通股、永久優先股和長期有擔保和無擔保債務，以及不時通過處置財產所得的收益，滿足我們的長期流動性要求，包括對工業地產的其他投資、房地產收購、房地產再開發、翻新和擴張以及預定的債務到期日。我們收購戰略的成功在一定程度上可能取決於我們在循環信貸安排下獲得和借款的能力，以及通過發行股權和債務證券獲得額外資本的能力。
以下列出了截至2019年9月30日，我們當前的上市普通股發行計劃的某些信息：
自動櫃員機？股票發售？計劃實施日期^最大ω集合體
產品^價格^^(in
數千)		合計·普通股·可用·2019年9月30日···(千)
·3億美元ATM計劃2019年5月17日$300,000  $162,550  
下表列出了我們在截至2019年9月30日和2018年9月30日的三個月和九個月期間在市場普通股發行計劃下的活動(以千為單位，股票和每股價格數據除外)：
對於^三個^^個月^^結束股份售出加權平均
每股價格		淨收益^(in
數千)		銷售佣金
(單位：千)
2019年9月30日1,458,630  $50.28  $72,283  $1,064  
2018年9月30日729,667  $38.22  $27,483  $404  

對於^#月##^#結束
股份售出加權平均
每股價格		淨收益^(in
數千)		銷售佣金
(單位：千)
2019年9月30日5,822,701  $45.40  $260,531  $3,833  
2018年9月30日3,615,068  $37.59  $133,907  $1,970  

截至2019年9月30日，我們有一筆未償還的高級擔保貸款，借款人將以8.0%的固定年利率計息，並將於2020年5月到期。高級擔保貸款由主要位於新澤西州紐瓦克的七塊改良地塊組成的投資組合提供擔保。擔保高級擔保貸款的其中一項物業可作為按先前商定的價值部分償還高級擔保貸款的方式提供給我們。我們可以將此財產稱為按先前商定的價值部分償還高級擔保貸款。此外，根據高級擔保貸款的條款，借款人可隨時以現金或代幣契據償還貸款，契據須經我方批准。在截至2019年9月30日的九個月內，我們收購了兩處物業，它們為高級擔保貸款提供了擔保，其合計購買價格約為其公允價值3910萬美元，這導致高級擔保貸款的未償還金額減少了約3910萬美元。截至2019年9月30日和2018年12月31日，高級擔保貸款的未償還遞延貸款費用分別約為0.1億萬美元和50萬美元，分別約為15.8億美元和5450萬美元，高級擔保貸款的未償還利息分別約為0.3億美元和40萬美元。
於2019年9月12日，我們與某些機構投資者達成一項私募交易的票據購買協議，據此，我們預計將發行100.0億美元的十年期3.14%優先無擔保票據或
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目錄
大約是2019年12月2日。As of September 30，2019，we had$50.0 million of senior unsecured notes that mature in September 2022，$100.0 million of senior unsecured notes that mature in July 2024，$50.0 million of senior unsecured notes that mature in July 2026，$50.0 million of senior unsecured notes that mature in October 2027(collectively，the“Senior Unsecured Notes”)，and a credit facility(the“Facility”)，which consists of a$250.0 million unsecured revolving credit facility that matures in October 2022，a$50.0 million term loan that matures in August 2021 and a$100.0 million term loan that matures in January 2022.截至2019年9月30日和2018年12月31日，我們循環信貸安排的未償還借款分別為0美元和1，900萬美元，我們定期貸款的未償還借款為150.0美元。截至2019年9月30日，我們有兩個利率上限，以對衝與我們現有的1.5億美元可變利率期限貸款中的1億美元相關的可變現金流。我們之前有一個名義價值為5000萬美元的利率上限(於2019年4月1日到期)，以對衝與我們現有的1.5億美元可變利率期限貸款中的5000萬美元相關的可變現金流。有關我們的利率上限的更多信息，請參閲我們的綜合財務報表簡明説明中的“注9-衍生金融工具”。
該融資機制的總金額可增加到總計高達600.0美元的百萬美元，但須經行政代理人批准並確定願意提供額外金額的貸款人。融資機制下的未償還借款僅限於(I)150.0億萬美元定期貸款和250.0億萬美元循環信貸融資的總和或(Ii)未擔保物業價值的60.0%中較小者。貸款(包括定期貸款)的利息通常將根據我們的選擇支付：(I)倫敦銀行同業拆借利率加上適用的倫敦銀行同業拆借利率保證金，或(Ii)最高行政代理最優惠利率的適用基準利率，高於聯邦基金有效利率0.50%，或30天的倫敦銀行同業拆借利率加上適用的倫敦銀行同業拆借利率保證金+1.25%。適用的LIBOR保證金範圍為循環信貸安排的1.05%至1.50%(截至2019年9月30日的1.05%)，以及將於2021年8月到期的50億美元定期貸款和2022年1月到期的100.0億美元定期貸款的1.20%至1.70%(截至2019年9月30日的1.20%)，具體取決於我們的未償還綜合債務與我們的合併總資產價值的比率。該貸款要求按季度支付年費，金額在0.15%至0.30%之間，取決於我們的未償綜合負債與我們的合併總資產價值的比率。
貸款和高級無擔保票據由我們以及擁有無擔保財產的借款人的幾乎所有現有和即將成立的子公司擔保。貸款和高級無抵押票據由我們的財產或持有該等財產的子公司的權益無擔保。融資機制和高級無擔保票據包括一系列我們必須遵守的財務和其他契約。截至2019年9月30日和2018年12月31日，我們遵守了融資機制下的契約和高級無擔保票據。
截至2019年9月30日和2018年12月31日，我們的應付未償還抵押貸款(不包括遞延融資成本)分別約為447億美元和45.8億美元，持有的現金和現金等價物總額分別約為54.6億美元和31.0億美元。
下表彙總了我們的債務到期日和本金支付以及市場資本、資本化比率、調整後EBITDA、利息覆蓋率、固定費用覆蓋率和債務比率(截至2018年9月30日的9個月)(美元，單位為千美元，每股數據除外)：
學分
設施		期限？貸款高年級
不安全
注		按揭
貸款
應付		債務總額
2019年(3個月)$—  $—  $—  $384  $384  
2020—  —  —  33,077  33,077  
2021—  50,000  —  11,271  61,271  
2022—  100,000  50,000  —  150,000  
2023—  —  —  —  —  
此後—  —  200,000  —  200,000  
債務總額—  150,000  250,000  44,732  444,732  
遞延融資成本，淨額—  (688) (1,512) (46) (2,246) 
債務總額，淨額$—  $149,312  $248,488  $44,686  $442,486  
加權平均利率不適用 3.4 %4.1 %4.1 %3.9 %
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截至2019年9月30日截至2018年9月30日
債務總額，淨額$442,486  $482,654  
權益
普通股
已發行股票1
67,012,010  59,136,072  
市場價格2
$51.09  $37.70  
總股本3,423,644  2,229,430  
總市值$3,866,130  $2,712,084  
房地產總負債佔總投資額的比例3
20.7 %26.8 %
房地產總債務佔總投資額和高級擔保貸款總額4
20.6 %26.0 %
總債務與總市值之比5
11.4 %17.8 %
浮動利率債務佔總債務的百分比6
33.7 %35.4 %
未對衝浮動利率債務佔總債務的百分比7
11.3 %4.5 %
按債務總額的百分比支付的抵押貸款8
10.1 %13.2 %
應付抵押貸款占房地產投資總額的百分比9
2.1 %3.5 %
調整後的EBITDA10
$87,085  $75,765  
利息覆蓋11
7.1 x5.5 x
固定收費範圍12
5.9 x4.9 x
債務與調整後EBITDA合計13
3.7 x4.6 x
總債務加權平均到期日(年)3.9  4.6  

1包括截至9月30日、2019年和2018年分別流通的427，868股和383，930股未歸屬限制性股票。
2我們普通股在紐約證券交易所的收盤價分別為2019年9月30日和2018年9月28日，以每股美元計算。
3物業負債總額投資總額按負債總額(包括保費及遞延融資成本淨額)計算，除以物業投資總額，包括一項持有出售的物業，賬面總值約為690萬美元，累計折舊及攤銷為90萬美元。
4物業及高級有抵押貸款的總投資按債務總額(包括保費及遞延融資成本淨額)計算，除以於物業的總投資，包括一項持有出售的物業，其賬面總值約為690萬美元，累計折舊及攤銷為90萬美元，以及高級有擔保貸款總額(扣除遞延貸款費用約10萬美元及70萬美元)，截至二零一九年九月三十日、二零一九年及二零一八年九月三十日止，分別扣除遞延貸款費用約10萬美元及70萬美元。
5債務總額對總市值的計算方法為債務總額，包括保費和遞延融資成本淨額，除以截至9月30日的總市值，2019年和2018年。
6浮動利率債務佔總債務的百分比計算為浮動利率債務，包括保費和遞延融資成本淨額除以總債務，包括保費和遞延融資成本淨額。浮息債務包括150.0美元的浮動利率期限貸款借款，其中1，000萬美元的利率上限為4.0%加1.20%至1.70%，取決於截至2019年9月30日的槓桿率，以及1.5億美元的浮動利率期限貸款借款，利率上限為4.0%加1.30%至1.85%(2018年9月30日)。有關我們的利率上限的更多信息，請參閲我們的綜合財務報表簡明説明中的“注9-衍生金融工具”。
7未對衝浮動利率債務佔總債務的百分比計算為未對衝浮動利率債務，包括保費和遞延融資成本淨額除以總債務，包括保費和遞延融資成本淨額。對衝債務包括我們的1億美元可變利率期限貸款借款，利率上限為4.0%加1.20%至1.70%，取決於截至2018年9月30日的槓桿率，以及1.50億美元可變利率期限貸款借款，利率上限為4.0%加1.30%至1.85%，截至2018年9月30日。有關我們的利率上限的更多信息，請參閲我們的綜合財務報表簡明説明中的“注9-衍生金融工具”。
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8應付按揭貸款按債務總額的百分比計算為應付按揭貸款，包括溢價及遞延融資成本淨額除以債務總額(包括溢價及遞延融資成本淨值)。
9應付按揭貸款佔物業投資總額的百分比按應付按揭貸款計算，包括保費及遞延融資成本淨額除以物業投資總額，包括一項持有出售的物業，賬面總值約為690萬美元，累計折舊及攤銷為90萬美元。
10截至二零一九年及二零一八年九月三十日止九個月的利息、税項、物業銷售收益(虧損)、折舊及攤銷、收購成本及股票補償(“調整EBITDA”)前盈利。請參閲本季度報告10-Q表中的“非GAAP財務指標”，瞭解調整後EBITDA來自淨收入的定義和對賬情況，以及討論我們為什麼認為調整後EBITDA是我們經營業績的有用補充衡量標準。
11利息覆蓋率按調整後EBITDA除以利息支出(包括攤銷)計算。請參閲本季度報告10-Q表中的“非GAAP財務指標”，瞭解調整後EBITDA來自淨收入的定義和對賬情況，以及討論我們為什麼認為調整後EBITDA是我們經營業績的有用補充衡量標準。
12固定收費範圍按調整後EBITDA除以利息支出(包括攤銷加資本化利息)計算。請參閲本季度報告10-Q表中的“非GAAP財務指標”，瞭解調整後EBITDA來自淨收入的定義和對賬情況，以及討論我們為什麼認為調整後EBITDA是我們經營業績的有用補充衡量標準。
13債務與調整後EBITDA總額按債務總額計算，包括保費和遞延融資成本淨額除以年度調整EBITDA。請參閲本季度報告10-Q表中的“非GAAP財務指標”，瞭解調整後EBITDA來自淨收入的定義和對賬情況，以及討論我們為什麼認為調整後EBITDA是我們經營業績的有用補充衡量標準。
下表列出了在截至2019年9月30日的9個月內支付或應付的每股現金股息：
對於^^，^^三個月結束安防每股紅利
分享		申報日期記錄^日期支付日期
2019年3月31日普通股$0.24  2019年2月5日2019年3月29日2019年4月12日
2019年6月30日普通股$0.24  2019年4月30日2019年7月5日2019年7月19日
2019年9月30日普通股$0.27  2019年7月26日2019年10月4日2019年10月18日

現金的來源和使用
我們的主要現金來源是經營現金、應付貸款借款、利用我們的融資機制、普通股和優先股發行、財產處置的收益和無擔保票據的發行。我們的主要現金用途是資產收購、償債、資本支出、運營成本、公司管理成本和普通股股息。
經營活動的現金。截至2019年9月30日的九個月，運營活動提供的淨現金總額約為6850萬美元，而截至2018年9月30日的九個月，運營活動提供的淨現金約為5700萬美元。經營活動所提供的現金增加主要歸因於2018年及2019年收購的物業及同一店鋪物業所產生的額外現金流。
來自投資活動的現金。在截至2018年9月30日、2019年和2018年的9個月中，用於投資活動的淨現金分別約為236.7億美元和204.9萬美元，主要包括為房地產收購支付的現金分別約216.8億美元和169.1萬美元，資本改善的增加額分別約為4520萬美元和24.7億美元，以及為我們的高級擔保貸款支付的現金淨額分別為0美元和5410萬美元，由銷售房地產投資的淨收益約2530萬美元和43.0百萬美元抵銷。
來自融資活動的現金。截至2019年9月30日止九個月，融資活動提供的淨現金約為191.1億萬美元，主要包括約260.7億萬美元的普通股發行淨收益，由大約45.5百萬美元的股權股息支付和約19.0億美元的淨支付資金在我們的融資機制上抵銷。截至2018年9月30日止九個月，融資活動提供的淨現金約為113.2億萬美元，主要包括約133.9億萬美元的普通股發行淨收益和219億萬美元的融資工具借款淨額，由大約3730萬美元的股權股息支付抵銷。
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關鍵會計政策
我們關鍵會計政策的摘要載於我們截至2018年12月31日的Form 10-K年度報告中，以及本Form 10-Q季度報告中綜合財務報表的簡明附註中。
表外安排
我們沒有任何表外安排對我們的財務狀況、財務狀況的變化、收入或支出、經營結果、流動性、資本支出或資本資源具有或相當可能對我們的財務狀況、財務狀況的變化、收入或支出產生影響，而這些對投資者來説都是重要的。
合同義務
截至2019年10月30日，我們與第三方賣家簽訂了三份未完成的合同，以收購三處工業地產。吾等不能保證吾等將根據合約收購該等物業，因為建議的收購須於完成令人滿意的盡職調查及各項成交條件後方可進行。
下表總結了有關我們根據合同擁有的房產的某些信息：
市場數字^
建築		平方英尺購買？價格？(in
數千)		假設？債務？(in
數千)
洛杉磯—  —  $—  $—  
新澤西北部/紐約市
1  50,256  12,000  —  
舊金山灣區—  —  —  —  
西雅圖1
1  40,500  9,575  —  
邁阿密—  —  —  —  
華盛頓特區。—  —  —  —  
總計2  90,756  $21,575  $—  
1包括一個約0.9英畝的改良地塊。

截至2019年10月30日，我們與第三方購買者簽訂了一份未完成的合同，該合同將以約750萬美元的銷售價格出售一處房產(賬面淨值約為600萬美元)。我們不能保證我們會根據合同出售該物業，因為建議的處置受各種成交條件的制約。
下表總結了截至2019年9月30日到期的我們的合同義務(千美元)：
合同義務小於^1
年		1-3個月3-5年比5更多
年數		總計
債款$33,344  $211,388  $100,000  $100,000  $444,732  
債務利息支付11,420  20,731  16,140  12,128  60,419  
經營租賃承諾269  485  —  —  754  
重建義務3,654  —  —  —  3,654  
購買義務21,575  —  —  —  21,575  
總計$70,262  $232,604  $116,140  $112,128  $531,134  

非GAAP？財務措施
我們使用以下我們認為對投資者有用的非GAAP財務指標，作為我們經營業績的關鍵補充指標：運營資金，或FFO，調整後EBITDA，淨營業收入，或NOI，相同商店NOI和現金基礎相同商店NOI。FFO、調整後的EBITDA、NOI、同店NOI和現金基礎同店NOI不應單獨考慮或替代GAAP的業績衡量標準。此外，我們對FFO、調整後的EBITDA、NOI、相同商店噪音和現金基礎相同商店噪音的計算可能無法與其他公司報告的FFO、調整後EBITDA、NOI、相同商店噪音和現金基礎相同商店噪音進行比較。
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目錄
我們根據美國全國房地產投資信託協會(“NAREIT”)制定的標準計算FFO，該標準將FFO定義為淨收入(虧損)(根據GAAP確定)，不包括出售財產和減值房地產減值沖銷的收益(虧損)，加上房地產資產的折舊和攤銷，以及未合併合夥企業和合資企業的調整後(按相同基礎計算以反映FFO)。我們相信，介紹FFO為投資者提供了有關我們經營業績的有用信息，因為它是我們的經營業績的衡量標準，而不考慮特定的非現金項目，例如房地產折舊和攤銷以及資產出售的收益或虧損。
我們認為，FFO是我們經營業績的有意義的補充衡量標準，因為根據GAAP對房地產資產進行歷史成本核算隱含地假設房地產資產的價值隨着時間的推移呈可預測的遞減。由於房地產價值在歷史上隨着市場狀況而上升或下降，許多行業投資者和分析師認為，僅使用歷史成本會計的房地產公司的經營業績呈報是不夠的。因此，我們相信，使用FFO以及所需的GAAP演示，可以更全面地瞭解我們的經營業績。
下表反映了截至2019年9月30日和2018年9月30日的三個月和九個月的淨收入調節的FFO計算結果(除每股數據外，單位為千美元)：
 截至9月30日的三個月，  截至9月30日的9個月，  
 20192018$^更改%^更改20192018$^更改%^更改
淨收入
$14,784  $10,122  $4,662  46.1 %$40,695  $40,317  $378  0.9 %
房地產投資銷售收益(1,782) —  (1,782) 不適用 (6,247) (14,986) 8,739  (58.3)%
折舊攤銷
折舊攤銷11,105  10,057  1,048  10.4 %32,168  30,566  1,602  5.2 %
非房地產折舊(27) (28) 1  (3.6)%(82) (86) 4  (4.7)%
分配給參與證券1
(152) (130) (22) 16.9 %(415) (355) (60) 16.9 %
可歸因於普通股股東的經營資金2
$23,928  $20,021  $3,907  19.5 %$66,119  $55,456  $10,663  19.2 %
每普通股基本FFO
$0.36  $0.34  $0.02  5.9 %$1.04  $0.98  $0.06  6.1 %
每普通股稀釋FFO
$0.36  $0.34  $0.02  5.9 %$1.03  $0.98  $0.05  5.1 %
加權平均基本普通股
65,724,426  58,369,252  63,667,100  56,743,805  
加權平均稀釋普通股
66,018,996  58,369,252  63,961,670  56,743,805  
2.為了與我們確定基於股份的支付交易中授予的工具是否是參與證券並核算每股收益的政策一致，每股普通股的FFO被調整為通過宣佈的股息(如果有的話)分配給所有參與證券(已發行的加權平均普通股)和分配給所有參與證券(已發行的加權平均普通股和未歸屬限制性股票)根據兩類方法。在這種方法下，分配給406，970和374，862截至9月底三個月的加權平均未歸屬限制股分別為30，2019年和2018年，以及截至9月底九個月的加權平均未歸屬限制股分別為394，089股和363，850股，分別為30，2019年和2018年。
3.包括截至二零一九年及二零一八年九月三十日止三個月的約一百六十萬美元及一百三十萬美元的業績股獎勵開支，以及截至二零一九年及二零一八年九月三十日止九個月的約六百四十萬美元及四百三十萬美元。有關業績股票獎勵的更多信息，請參閲綜合財務報表簡明附註中的“附註11-股東權益”。
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目錄
與上一年同期相比，截至2019年9月30日的三個月和九個月，FFO分別增加了約390萬美元和1070萬美元，這主要是由於2018年和2019年期間的房地產收購，與上一年同期相比，截至2019年9月30日的三個月和九個月，同店噪聲分別增長了約160萬美元和580萬美元。FFO的增加被截至2019年9月30日的3個月和9個月的績效股票獎勵費用分別比上年同期增加約30萬美元和210萬美元，以及與上年同期相比，截至2019年9月30日的3個月和9個月的已發行加權平均普通股增加。
我們將調整後的EBITDA計算為利息，税項，折舊和攤銷前的收益，房地產投資的銷售收益，收購成本和基於股票的補償。我們相信，提交調整後的EBITDA為投資者提供了有關我們經營業績的有用信息，因為它是在税收、房地產投資銷售的收益(虧損)影響、非現金折舊和攤銷費用、收購成本和股票補償之前，我們的非槓桿化運營的衡量標準。通過扣除利息支出，調整後的EBITDA允許投資者獨立於我們的資本結構和負債來衡量我們的經營業績，因此，可以更有意義地比較我們在季度和其他過渡期以及年度期間的經營業績，並將我們的經營業績與房地產行業和其他行業的其他公司進行比較。由於我們目前處於增長階段，收購成本不包括在調整後的EBITDA中，以便將我們的經營業績與穩定公司的經營業績進行比較。
下表反映了從截至2018年9月30日的3個月和9個月的淨收入中調節的調整後EBITDA的計算(以千美元為單位)：
 截至9月30日的三個月，  截至9月30日的9個月，  
 20192018$^更改%^更改20192018$^更改%^更改
淨收入$14,784  $10,122  $4,662  46.1 %$40,695  $40,317  $378  0.9 %
房地產投資銷售收益(1,782) —  (1,782) 不適用 (6,247) (14,986) 8,739  (58.3)%
折舊攤銷11,105  10,057  1,048  10.4 %32,168  30,566  1,602  5.2 %
利息費用，包括攤銷3,952  4,406  (454) (10.3)%12,269  13,717  (1,448) (10.6)%
以股票為基礎的薪酬1,992  1,793  199  11.1 %8,152  6,022  2,130  35.4 %
購置成本47  122  (75) (61.5)%48  129  (81) (62.8)%
調整後的EBITDA$30,098  $26,500  $3,598  13.6 %$87,085  $75,765  $11,320  14.9 %
我們將NOI計算為租金收入，包括租户費用報銷，減去物業運營費用。我們計算相同的商店噪音作為租金收入，包括租户費用報銷，減去相同商店基礎上的財產運營費用。NOI不包括折舊、攤銷、一般和行政費用、購置成本和利息費用，包括攤銷。我們計算基於現金基礎的相同商店NOI作為相同商店NOI，不包括直線租金和租賃無形資產的攤銷。同一商店池包括截至2019年9月30日和2018年1月1日以來擁有和運營的所有物業，但不包括在2019年9月30日之前處置、持有出售給第三方或正在重新開發的物業。截至2019年9月30日，同一商店池由188棟建築組成，總計約1190萬平方英尺，約佔我們所擁有總面積的88.7%，以及10塊改良後的地塊，面積約47.2英畝。我們相信，提供NOI、同店NOI和現金基礎同店NOI為投資者提供了有關我們物業經營業績的有用信息，因為NOI排除了某些被認為與物業管理有關的不可控項目，如折舊、攤銷、一般和行政費用、購置成本和利息支出。通過呈現相同的商店噪聲和現金基礎的相同的商店噪聲，在相同的商店基礎上的經營結果在不同時期之間是直接可比較的。
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目錄
下表反映了截至9月30日、2019年和2018年的三個月和九個月的淨收入調節的NOI、同店NOI和現金基礎同店NOI的計算(以千美元為單位)：
 截至9月30日的三個月，  截至9月30日的9個月，  
 20192018$^更改%^更改20192018$^更改%^更改
淨收入1
$14,784  $10,122  $4,662  46.1 %$40,695  $40,317  $378  0.9 %
折舊攤銷11,105  10,057  1,048  10.4 %32,168  30,566  1,602  5.2 %
一般和行政5,132  5,047  85  1.7 %17,852  15,132  2,720  18.0 %
購置成本47  122  (75) (61.5)%48  129  (81) (62.8)%
其他收入和費用總額1,338  3,065  (1,727) (56.3)%2,851  (3,592) 6,443  不適用 
淨營業收入32,406  28,413  3,993  14.1 %93,614  82,552  11,062  13.4 %
減少不同商店的噪音2
(4,081) (1,677) (2,404) 143.4 %(10,029) (4,793) (5,236) 109.2 %
相同的商店噪音3
$28,325  $26,736  $1,589  5.9 %$83,585  $77,759  $5,826  7.5 %
減少直線租金和租賃無形資產的攤銷4
(901) (1,479) 578  (39.1)%(3,158) (5,164) 2,006  (38.8)%
以現金為基礎的同店噪音3
$27,424  $25,257  $2,167  8.6 %$80,427  $72,595  $7,832  10.8 %
1包括截至2019年9月30日和2018年9月30日止三個月的租賃終止收入分別約40，000美元和20萬美元，以及截至2019年和2018年9月30日止九個月的租賃終止收入分別約20萬美元和70萬美元。
2包括2018年及2019年的收購及處置、一項持有出售的物業(賬面總值約為690萬美元及累計折舊及攤銷總額為90萬美元)、八幅經改善的地塊及四處正在重建的物業。
3包括截至2019、2019和2018年9月30日止三個月的租賃終止收入分別約40，000美元和20萬美元，以及截至2018年9月30日、2019年和2018年止九個月的租賃終止收入分別約20萬美元和70萬美元。
4僅包括同一商店池的直線租金和租賃無形資產攤銷。
與上年同期相比，截至2019年9月30日的三個月，基於現金的同店NOI增加了約220萬美元，主要原因是新租約和續訂租約的租金收入增加。截至二零一九年九月三十日、二零一八年九月三十日及二零一八年九月三十日止三個月，向同一店鋪池中的某些租户提供約30萬美元及60萬美元的合同租金減免總額，並從同一店鋪池中的某些租户收取約40，000美元及20萬美元的租賃終止收入。在截至2019年9月30日和2018年9月30日的三個月中，我們為我們Belleville酒店的租户提供了大約20萬美元的租金減免。此外，截至2019年9月30日的三個月，現金為基礎的同店NOI增加約50萬美元，與2017年購得的空置或近期到期的物業有關。
截至2019年9月30日的9個月，基於現金的同店噪聲增加了約780萬美元，與上年同期相比，主要是由於新租約和續訂租約的租金收入增加。截至二零一九年九月三十日、二零一八年九月三十日及二零一八年九月三十日止九個月，向同一店鋪池中的某些租户提供約120萬美元及250萬美元的合同租金減免總額，並從同一店鋪池中的某些租户收取約20萬美元及70萬美元的租賃終止收入。在截至2019年9月30日和2018年9月30日的九個月中，我們為貝爾維爾酒店的租户提供了大約60萬美元的租金減免。此外，在截至2019年9月30日的九個月中，現金為基礎的同店NOI增加了約160萬美元，與2017年購得的空置或近期到期的物業有關。
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目錄
項目3.關於市場風險的定量和定性披露
市場風險包括利率、外幣匯率、商品價格、股票價格和其他影響市場敏感工具的市場變化所產生的風險。在推行我們的業務策略時，我們所面對的主要市場風險是利率風險。我們面臨利率變化的主要原因是債務用於維持流動性，為資本支出提供資金，並擴大我們的投資組合和業務。我們力求限制利率變化對收益和現金流的影響，並降低我們的總體借款成本。如下所述，我們的一些未償還債務以可變利率計息，我們預計我們未來的一些未償還債務將採用可變利率。我們可能使用利率上限和/或掉期協議來管理與我們的可變利率債務相關的利率風險。我們希望定期以固定利率、長期債務取代可變利率債務，為我們的資產和運營提供資金。
截至2019年9月30日，在我們的融資機制下，我們有150.0億美元的未償還借款。在融資機制未償還的150.0美元中，有1000萬美元受到利率上限的限制。有關我們的利率上限的更多信息，請參閲綜合財務報表簡明附註中的“附註9-衍生金融工具”。根據我們的融資工具借入的金額將根據LIBOR加上適用的LIBOR保證金按可變利率計息。截至2019年9月30日，我們融資機制下未償還借款的加權平均利率為3.44%。如果LIBOR利率波動0.25%，利息支出將根據利率變動、未來收益和現金流量每年增加或減少約0.4百萬美元，這取決於我們的融資工具截至2019年9月30日的未償還餘額總額。

如果LIBOR被終止，我們債務的利率(包括我們的貸款)將以替換率或替代基準利率為基礎，該基準利率在管轄該債務的適用文件中規定或另有約定。此類事件不會影響我們借入或維持已有未償借款的能力，但替換率或替代基準利率可能高於或更易波動，而不是LIBOR終止之前的水平。我們理解，LIBOR預計將持續到2021年底，但可能會中斷或在之後變得不可用。
項目^4.^控制和程序
對披露控制和程序的評價
我們的管理層在首席執行官、總裁和首席財務官的監督下，在首席財務官的參與下，評估了我們的披露控制和程序的有效性(根據“交易法”規定的規則13a-15(E)和15d-15(E)的定義)，並得出結論，在本報告所涵蓋的期間結束時，我們的披露控制和程序是有效的，以合理保證我們在根據“交換法”提交或提交的報告中要求披露的信息被記錄、處理，在證券交易委員會的規則和表格中規定的時間段內彙總和報告，並根據需要積累並傳達給我們的管理層，包括首席執行官、總裁和首席財務官，以便及時作出有關所需披露的決定。
財務報告內部控制的變化
在截至2019年9月30日的季度中，我們對財務報告的內部控制沒有任何變化，這對我們對財務報告的內部控制產生了重大影響，或相當可能會產生重大影響。
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目錄
第二部分其他信息
項目1.法律程序
我們沒有涉及任何重大訴訟，就我們所知，也沒有任何重大訴訟對我們構成威脅。
項目#1A。危險因素
由於LIBOR可能在2021年後終止，除第I部分“第1A項”中列出的風險因素外，以下風險因素被認為與我們公司相關。風險因素“是我們截至2018年12月31日的年度報告的10-K表格以及我們的其他公開文件中的”風險因素“。
我們可能會受到倫敦銀行同業拆借利率可能終止的不利影響。
2017年7月，監管倫敦銀行間同業拆借利率(LIBOR)的英國金融市場行為監管局(FCA)宣佈，打算停止強制銀行在2021年後提交計算LIBOR的利率。預計在未來幾年內，將出現從廣泛使用LIBOR向替代利率的過渡。截至2019年9月30日，我們有1.5億美元的債務與LIBOR掛鈎，包括我們的融資工具。
在LIBOR中斷的情況下，我們與LIBOR掛鈎的債務的利率將基於替換率或替代基準利率，該基準利率在管轄該債務的適用文件中指定或另有約定。此類事件不會影響我們借入或維持已有未償借款的能力，但替換率或替代基準利率可能高於或更易波動，而不是LIBOR終止之前的水平。預期脱離LIBOR的過渡以及2021年後可能終止LIBOR的全面影響尚不清楚，但這些變化可能對我們的現金流、財務狀況和經營業績產生不利影響。
除上述更新或先前更新或本季度報告Form 10-Q中其他地方披露的額外事實信息與此類風險因素(包括但不限於第一部分“項目2-管理層對財務狀況和經營結果的討論和分析”)中討論的事項外，本公司截至2018年12月31日的Form 10-K年度報告中披露的風險因素沒有重大變化。
項目^2.^未經登記的股權證券銷售和收益的使用
(a)不適用。
(b)不適用。
(c)不適用。
項目^3.^高級證券的違約
一個也沒有。
項目#4.#
不適用。
項目^5.^其他信息
一個也沒有。
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目錄
項目6.展品
陳列品
數
展品·描述
10.1  
注購買協議，日期為2019年9月12日，註冊人、Terreno Realty LLC和其附表B中指定為購買者的機構之間的購買協議(先前作為附件10.1提交到註冊人在2019年9月18日的Form 8-K表格中的當前報告，並通過引用併入本文)。
31.1*
規則13a-14(A)/15d-14(A)2019年10月30日的認證。
31.2*
規則13a-14(A)/15d-14(A)2019年10月30日證明
31.3*
規則13a-14(A)/15d-14(A)2019年10月30日的認證。
32.1**
18U.S.C.§1350日期為2019年10月30日的認證。
32.2**
18U.S.C.§1350日期為2019年10月30日的認證。
32.3**
18U.S.C.§1350日期為2019年10月30日的認證。
101.SCH*內聯XBRL分類擴展架構文檔
101.CAL*內聯XBRL分類擴展計算Linkbase文檔
101.LAB*內聯XBRL分類擴展標籤Linkbase文檔
101.PRE*內聯XBRL分類擴展演示文稿Linkbase文檔
101.DEF*內聯XBRL分類定義Linkbase文檔
104*封面交互式數據文件(格式為內聯XBRL，並帶有附件101中包含的適用分類擴展信息。*)
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*提交。
**隨附。
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目錄
簽名
根據1934年“證券交易法”的要求，註冊人已正式促使本報告由以下正式授權的簽署人代表其簽署。
Terreno房地產公司
2019年10月30日依據：/s/W.Blake Baird
布萊克·貝爾德(W.Blake Baird)
董事長兼首席執行官
2019年10月30日依據：/s/Michael A.Coke
邁克爾·A·可口可樂
總統
2019年10月30日依據：/s/Jaime J.Cannon
Jaime J.Cannon
首席財務官

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