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假的--12-31Q32019千真萬確假的0000049600東方集團地產公司1003000000030000000000.00010.0001110.8020238240028955000.640.640.720.720.720.750.00010.0001700000007000000036501356384092173650135638409217(2019年7月30日)0.5045450006067000p7Y497000667565057147944117950175028231610223220579005284975100000496002019-01-012019-09-3000000496002018-01-012018-12-3100000496002019-10-2400000496002018-12-3100000496002019-09-3000000496002018-07-012018-09-3000000496002019-07-012019-09-3000000496002018-01-012018-09-300000049600美國-GAAP：添加劑2019-07-012019-09-300000049600一般公認會計原則：StockMenger2019-06-300000049600美國-公認會計原則：非控制成員2019-04-012019-06-300000049600us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2019-07-012019-09-300000049600美國-公認會計原則：非控制成員2019-03-310000049600us-gaap:AccumulatedDistributionsInExcessOfNetIncomeMember2019-01-012019-03-310000049600美國-公認會計原則：非控制成員2019-07-012019-09-300000049600一般公認會計原則：StockMenger2018-12-310000049600美國-公認會計原則：非控制成員2019-06-300000049600美國-GAAP：添加劑2019-01-012019-03-310000049600us-gaap:AccumulatedDistributionsInExcessOfNetIncomeMember2019-07-012019-09-300000049600一般公認會計原則：StockMenger2019-07-012019-09-300000049600一般公認會計原則：StockMenger2019-01-012019-03-3100000496002019-01-012019-03-3100000496002019-04-012019-06-300000049600us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2019-04-012019-06-300000049600us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2019-09-300000049600美國-公認會計原則：非控制成員2018-12-310000049600us-gaap:AccumulatedDistributionsInExcessOfNetIncomeMember2019-04-012019-06-300000049600一般公認會計原則：StockMenger2019-04-012019-06-300000049600美國-公認會計原則：非控制成員2019-01-012019-03-310000049600us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2018-12-310000049600us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2019-01-012019-03-310000049600美國-GAAP：添加劑2019-04-012019-06-300000049600us-gaap:AccumulatedDistributionsInExcessOfNetIncomeMember2019-03-310000049600us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2019-06-300000049600us-gaap:AccumulatedDistributionsInExcessOfNetIncomeMember2018-12-310000049600一般公認會計原則：StockMenger2019-09-300000049600美國-GAAP：添加劑2019-03-310000049600us-gaap:AccumulatedDistributionsInExcessOfNetIncomeMember2019-06-300000049600美國-公認會計原則：非控制成員2019-09-300000049600美國-GAAP：添加劑2019-09-300000049600美國-GAAP：添加劑2018-12-310000049600us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2019-03-3100000496002019-06-300000049600一般公認會計原則：StockMenger2019-03-310000049600美國-GAAP：添加劑2019-06-3000000496002019-03-310000049600us-gaap:AccumulatedDistributionsInExcessOfNetIncomeMember2019-09-300000049600美國-GAAP：添加劑2018-04-012018-06-300000049600us-gaap:AccumulatedDistributionsInExcessOfNetIncomeMember2018-01-012018-03-310000049600us-gaap:AccumulatedDistributionsInExcessOfNetIncomeMember2018-06-300000049600美國-GAAP：添加劑2018-01-012018-03-310000049600美國-公認會計原則：非控制成員2018-04-012018-06-300000049600一般公認會計原則：StockMenger2018-01-012018-03-310000049600us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2018-07-012018-09-300000049600美國-公認會計原則：非控制成員2018-07-012018-09-300000049600美國-公認會計原則：非控制成員2018-03-310000049600一般公認會計原則：StockMenger2018-06-300000049600一般公認會計原則：StockMenger2018-07-012018-09-300000049600一般公認會計原則：StockMenger2018-04-012018-06-300000049600us-gaap:AccumulatedDistributionsInExcessOfNetIncomeMember2018-09-300000049600us-gaap:AccumulatedDistributionsInExcessOfNetIncomeMember2018-04-012018-06-3000000496002018-01-012018-03-310000049600us-gaap:AccumulatedDistributionsInExcessOfNetIncomeMember2017-12-310000049600us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2018-04-012018-06-300000049600us-gaap:AccumulatedDistributionsInExcessOfNetIncomeMember2018-07-012018-09-3000000496002018-06-300000049600一般公認會計原則：StockMenger2018-09-300000049600美國-公認會計原則：非控制成員2018-01-012018-03-310000049600us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2018-01-012018-03-310000049600美國-GAAP：添加劑2018-03-310000049600us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2018-06-300000049600美國-公認會計原則：非控制成員2017-12-310000049600us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2018-03-310000049600美國-GAAP：添加劑2018-07-012018-09-300000049600us-gaap:AccumulatedDistributionsInExcessOfNetIncomeMember2018-03-310000049600美國-公認會計原則：非控制成員2018-06-3000000496002018-03-310000049600美國-GAAP：添加劑2018-06-300000049600一般公認會計原則：StockMenger2018-03-3100000496002018-04-012018-06-300000049600美國-公認會計原則：非控制成員2018-09-300000049600美國-GAAP：添加劑2018-09-3000000496002017-12-310000049600一般公認會計原則：StockMenger2017-12-310000049600美國-GAAP：添加劑2017-12-310000049600us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2017-12-3100000496002018-09-300000049600us-gaap:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2018-09-300000049600EGP：大學商業中心120和1302019-09-300000049600egp:IndustryDistributionCenterIiUndividedTenantMember2019-09-300000049600EGP：大學商業中心120和1302018-12-310000049600egp:IndustryDistributionCenterIiUndividedTenantMember2018-12-310000049600SRT：最大值EGP：改進及個人財產2019-01-012019-09-300000049600STPR：TX2019-09-300000049600美國-公認會計原則：構建成員2019-01-012019-09-300000049600STPR：AZ2019-09-3000000496002019-01-010000049600物流中心67會員2019-06-300000049600SRT：MinimumMengerEGP：改進及個人財產2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國-公認會計原則：縮減的斯德哥爾摩成員EGP：2007年EGP：2013年公平促進計劃成員2019-01-012019-09-300000049600EGP：AwardRecipientTypeEmployeeMenger美國-公認會計原則：縮減的斯德哥爾摩成員2018-01-012018-09-300000049600EGP：ServiceConditionOnlyAwardsMembersSRT：執行官員成員美國-公認會計原則：縮減的斯德哥爾摩成員EGP：A 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AwardEGP：2013年公平促進計劃成員2019-01-012019-09-300000049600EGP：AwardRecipientTypeEmployeeMengerEGP：ComanyPerformanceAwardsMembersSRT：執行官員成員美國-公認會計原則：縮減的斯德哥爾摩成員EGP：2008年度會員EGP：2013年公平促進計劃成員2019-01-012019-09-300000049600EGP：ShareholderReturalAwardSRT：執行官員成員美國-公認會計原則：縮減的斯德哥爾摩成員EGP：A 2019 AwardEGP：2013年公平促進計劃成員2019-01-012019-09-300000049600EGP：ServiceConditionOnlyAwardsMembersSRT：執行官員成員美國-公認會計原則：縮減的斯德哥爾摩成員EGP：2007年EGP：2013年公平促進計劃成員2019-01-012019-09-300000049600EGP：ServiceConditionOnlyAwardsMembersSRT：執行官員成員美國-公認會計原則：縮減的斯德哥爾摩成員EGP：2008年度會員EGP：2013年公平促進計劃成員2019-01-012019-09-300000049600EGP：CompanyPerformanceAwardsPartAMSRT：執行官員成員美國-公認會計原則：縮減的斯德哥爾摩成員EGP：A 2019 AwardEGP：2013年公平促進計劃成員2019-01-012019-09-300000049600EGP：ShareholderReturalAwardEGP：兩年期SRT：執行官員成員美國-公認會計原則：縮減的斯德哥爾摩成員EGP：2007年EGP：2013年公平促進計劃成員2019-01-012019-09-300000049600EGP：AwardRecipientTypeDirectorMember2018-07-012018-09-300000049600EGP：ComanyPerformanceAwardsPartBM成員SRT：執行官員成員美國-公認會計原則：縮減的斯德哥爾摩成員EGP：A 2019 AwardEGP：2013年公平促進計劃成員2019-01-012019-09-300000049600SRT：執行官員成員美國-公認會計原則：縮減的斯德哥爾摩成員EGP：2013年公平促進計劃成員2019-01-012019-09-300000049600EGP：個人表演獎SRT：執行官員成員美國-公認會計原則：縮減的斯德哥爾摩成員EGP：A 2019 AwardEGP：2013年公平促進計劃成員2019-01-012019-09-300000049600EGP：AwardRecipientTypeEmployeeMenger美國-公認會計原則：縮減的斯德哥爾摩成員2019-07-012019-09-300000049600EGP：ShareholderReturalAwardEGP：三年期SRT：執行官員成員美國-公認會計原則：縮減的斯德哥爾摩成員EGP：2008年度會員EGP：2013年公平促進計劃成員2019-01-012019-09-300000049600EGP：不平等計劃成員SRT：執行官員成員美國-公認會計原則：縮減的斯德哥爾摩成員EGP：A 2019 AwardEGP：2013年公平促進計劃成員2019-01-012019-09-300000049600EGP：AwardRecipientTypeDirectorMember2019-07-012019-09-300000049600EGP：AwardRecipientTypeDirectorMember2018-01-012018-09-300000049600EGP：ShareholderReturalAwardSRT：執行官員成員美國-公認會計原則：縮減的斯德哥爾摩成員EGP：2008年度會員EGP：2013年公平促進計劃成員2019-01-012019-09-300000049600us-gaap:EstimateOfFairValueFairValueDisclosureMember2018-12-310000049600us-gaap:CarryingReportedAmountFairValueDisclosureMember2019-09-300000049600us-gaap:EstimateOfFairValueFairValueDisclosureMember2019-09-300000049600us-gaap:CarryingReportedAmountFairValueDisclosureMember2018-12-310000049600egp:AtlantaofficeleasecommencinginJune2019Member2019-06-300000049600美國-公認會計原則：會計標準更新2016022019-01-012019-09-300000049600EGP：SiempreViva分發中心美國-公認會計原則：SubequentEventMembers2019-10-012019-10-240000049600EGP：一億白蟻2019成員美國-公認會計原則：SubequentEventMembers2019-10-240000049600EGP：大學商業中心130會員美國-公認會計原則：SubequentEventMembers2019-10-012019-10-240000049600egp:InterstateCommonsDistributionCenterIandIIMember美國-公認會計原則：SubequentEventMembers2019-10-012019-10-240000049600EGP：大學商業中心125和175成員美國-公認會計原則：SubequentEventMembers2019-10-012019-10-240000049600EGP：西南商業中心成員美國-公認會計原則：SubequentEventMembers2019-10-012019-10-240000049600EGP：大學商業中心130會員美國-公認會計原則：SubequentEventMembers2019-10-240000049600RockyPointDistributionCenterIandIIMenger美國-公認會計原則：SubequentEventMembers2019-10-012019-10-240000049600RockyPointDistributionCenterIMenger美國-公認會計原則：SubequentEventMembers2019-10-240000049600EGP：SouthpointeDistributionCenterMembers美國-公認會計原則：SubequentEventMembers2019-10-012019-10-240000049600RockyPointDistributionCenterIMenger美國-公認會計原則：SubequentEventMembers2019-10-012019-10-240000049600EGP：西南商業中心成員美國-公認會計原則：SubequentEventMembers2019-10-240000049600EGP：SiempreViva分發中心美國-公認會計原則：SubequentEventMembers2019-10-240000049600EGP：一億白蟻2019成員美國-公認會計原則：SubequentEventMembers2019-10-012019-10-240000049600RockyPointingDistributionCenterIIM成員美國-公認會計原則：SubequentEventMembers2019-10-012019-10-24Xbrli：純iso 4217：美元Xbrli：股票EGP：整數Xbrli：股票iso 4217：美元utreg：平方尺烏特勒格：阿克里EGP：特性


美國
證券交易委員會
華盛頓特區20549
__________________________

形式10-Q

根據1934年“證券交易法”第13或15(D)節提交的季度報告
終了季度(一九二零九年九月三十日)

                    
委員會檔案編號：1-07094

https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/49600/000004960019000066/egplogonewa01a02a01a02a01a19.jpg

EastGroup Property，Inc..
(“註冊章程”所指明的註冊人的確切姓名)

馬裏蘭州
 
13-2711135
(州或其他司法管轄區成立為法團或組織)
 
(國税局僱主識別號碼)
 
 
 
 
400西停車場
 
 
100套房
 
 
裏奇蘭
密西西比州
 
39157
(主要行政辦公室地址)
 
(郵政編碼)

登記人的電話號碼：(601) 354-3555

根據該法第12(B)條登記的證券：
每一班的職稱
交易符號
註冊的每個交易所的名稱
普通股，每股面值0.0001美元
EGP
紐約證券交易所

(2)在過去的90天內，已提交“1934年證券交易法”第13條或第15(D)條規定須提交的所有報告(或較短的期限，即登記人須提交該等報告)。是 ☒不☐

通過檢查標記説明註冊人是否以電子方式提交了條例S-T(本章第232.405節)規則第四零五條規定提交的每一份交互數據文件(或要求註冊人提交此類文件的期限較短)。是 ☒電話號碼☐





-1-


請檢查登記人是大型加速申報人、加速申報人、非加速申報人、小報告公司還是新興增長公司。見“交易法”規則12b-2中“大型加速申報公司”、“加速申報公司”、“較小報告公司”和“新興增長公司”的定義。
大型加速機
☒
 
加速機
 ☐
 
非加速箱
 ☐
 
 
 
 
 
 
 
 
小型報告公司
☐
 
新興成長型公司
☐
 
 
 
                   
如果是一家新興成長型公司，請用支票標記表明註冊人是否選擇不使用延長的過渡期來遵守根據“外匯法”第13(A)條規定的任何新的或經修訂的財務會計準則。☐

通過複選標記指示註冊人是否為空殼公司(如“交易法”規則12b-2所定義)。
是☐ 不☒

普通股數目，面值0.0001美元，截至2019年10月24日曾.38,409,619.

-2-


東方集團物業公司及附屬公司

表格10-q

目錄
截至本季度2019年9月30日 


 
 
頁
第一部分
財務信息
 
 
 
 
項目1.
財務報表
 
 
 
 
 
綜合資產負債表，2019年9月30日和2018年12月31日(未經審計)
4
 
 
 
 
截至2019年9月30日和2018年9月30日止的三個月和九個月的收入和綜合收入綜合報表(未經審計)
5
 
 
 
 
截至2019年9月30日和2018年9月30日止的9個月股本變動合併報表(未經審計)
6
 
 
 
 
截至2019年9月30日和2018年9月30日的9個月現金流動合併報表(未經審計)
8
 
 
 
 
合併財務報表附註(未經審計)
9
 
 
 
項目2.
管理層對財務狀況的探討與分析
和行動結果
27
 
 
 
項目3.
市場風險的定量和定性披露
47
 
 
 
項目4.
管制和程序
48
 
 
 
第二部分。
其他資料
 
 
 
 
項目1.
法律程序
48
 
 
 
項目1A。
危險因素
48
 
 
 
項目6.
展品
48
 
 
 
簽名
 
 
 
 
 
授權簽名
 
49



-3-


第一部分，對財務信息的評估。


東方集團物業公司及附屬公司
合併資產負債表
(除股票和每股數據外，以千計)
(未經審計)

 
九月三十日
2019
 
十二月三十一日
2018
資產
 
 
 
房地產
$
2,739,657

 
2,553,481

開發和增值屬性
354,238

 
263,664

 
3,093,895

 
2,817,145

減去累計折舊
(854,368
)
 
(814,915
)
 
2,239,527

 
2,002,230

待售房地產資產
15,949

 
—

鬆散投資
7,596

 
7,870

現金
130

 
374

其他資產
137,242

 
121,231

總資產
$
2,400,444

 
2,131,705

 
 
 
 
負債和權益
 

 
 

 
 
 
 
負債
 

 
 

無擔保銀行信貸設施
$
138,579

 
193,926

無擔保債務
838,581

 
723,400

擔保債務
135,330

 
188,461

應付帳款和應計費用
122,427

 
86,563

其他負債
56,857

 
34,652

負債總額
1,291,774

 
1,227,002

 
 
 
 
衡平法
 

 
 

股東權益：
 

 
 

普通股；票面價值0.0001美元；授權股票70，000，000股；2019年9月30日發行和發行的股票38，409，217股；2018年12月31日的36，501，356股
4

 
4

超額股份；0.0001美元票面價值；30，000，000股授權股票；未發行股票
—

 
—

額外已付資本
1,442,745

 
1,222,547

超過收入的分配
(336,645
)
 
(326,193
)
累計其他綜合收入
378

 
6,701

股東權益合計
1,106,482

 
903,059

合資企業的非控股權
2,188

 
1,644

股本總額
1,108,670

 
904,703

負債和權益共計
$
2,400,444

 
2,131,705

 
見所附的合併財務報表附註(未經審計)。



-4-


東方集團物業公司及附屬公司
收入和綜合收入綜合報表
(單位：千，除每股數據外)
(未經審計)
 
三個月結束
 
九個月結束
 
九月三十日
 
九月三十日
 
2019
 
2018
 
2019
 
2018
收入
 
 
 
 
 
 
 
房地產業務收入
$
83,913

 
75,306

 
244,333

 
221,146

其他收入
25

 
20

 
504

 
1,268

 
83,938

 
75,326

 
244,837

 
222,414

費用
 
 
 
 
 

 
 

房地產業務費用
23,756

 
21,718

 
68,980

 
63,847

折舊和攤銷
25,990

 
22,970

 
77,027

 
67,463

一般和行政
3,151

 
3,060

 
11,501

 
10,263

間接租賃費用
110

 
—

 
306

 
—

 
53,007

 
47,748

 
157,814

 
141,573

其他收入(費用)
 
 
 
 
 

 
 

利息費用
(8,522
)
 
(8,804
)
 
(26,214
)
 
(26,253
)
房地產投資收益
—

 
4,051

 
11,406

 
14,273

其他
166

 
216

 
(157
)
 
1,192

淨收益
22,575

 
23,041

 
72,058

 
70,053

可歸因於合資企業非控股權益的淨收入
(4
)
 
(31
)
 
(5
)
 
(103
)
可歸因於EastGroup Property，Inc.的淨收入普通股東
22,571

 
23,010

 
72,053

 
69,950

其他綜合收入(損失)-現金流量對衝
(256
)
 
553

 
(6,323
)
 
5,345

綜合收入總額
$
22,315

 
23,563

 
65,730

 
75,295

EastGroupProperty，Inc.的淨收益，普通股基礎數據。普通股東
 
 
 
 
 

 
 

可歸屬於共同股東的淨收入
$
0.60

 
0.64

 
1.94

 
1.99

加權平均股票
37,771

 
35,716

 
37,064

 
35,204

EastGroupProperty，Inc.可歸因於淨收益的普通股攤薄數據。普通股東
 
 
 
 
 

 
 

可歸屬於共同股東的淨收入
$
0.60

 
0.64

 
1.94

 
1.98

加權平均股票
37,869

 
35,798

 
37,136

 
35,265


見所附的合併財務報表附註(未經審計)。

-5-


東方集團物業公司及附屬公司
合併資產變動表
(除股票和每股數據外，以千計)
(未經審計)

為九結束的幾個月2019年9月30日.
 
普通股
 
額外
已付資本
 
超過收入的分配
 
累計其他綜合收入
 
合資企業非控股權
 
共計
2018年12月31日
$
4

 
1,222,547

 
(326,193
)
 
6,701

 
1,644

 
904,703

淨收益
—

 
—

 
22,529

 
—

 
5

 
22,534

現金流量套期保值公允價值未實現淨變化
—

 
—

 
—

 
(2,313
)
 
—

 
(2,313
)
申報的普通股息-每股0.72美元
—

 
—

 
(26,520
)
 
—

 
—

 
(26,520
)
以股票為基礎的補償，除沒收外
—

 
1,447

 
—

 
—

 
—

 
1,447

發行232，205股普通股，普通股發行，扣除費用
—

 
24,400

 
—

 
—

 
—

 
24,400

發行普通股571股，股利再投資計劃
—

 
54

 
—

 
—

 
—

 
54

扣留28，955股普通股，以履行與受限制股票歸屬有關的扣繳税款義務
—

 
(2,788
)
 
—

 
—

 
—

 
(2,788
)
分配給非控制利益
—

 
—

 
—

 
—

 
(43
)
 
(43
)
2019年3月31日結餘
4

 
1,245,660

 
(330,184
)
 
4,388

 
1,606

 
921,474

淨收益
—

 
—

 
26,953

 
—

 
(4
)
 
26,949

現金流量套期保值公允價值未實現淨變化
—

 
—

 
—

 
(3,754
)
 
—

 
(3,754
)
申報的普通股息-每股0.72美元
—

 
—

 
(27,106
)
 
—

 
—

 
(27,106
)
以股票為基礎的補償，除沒收外
—

 
2,291

 
—

 
—

 
—

 
2,291

發行790，052股普通股、普通股，扣除費用
—

 
89,036

 
—

 
—

 
—

 
89,036

發行普通股479股，股利再投資計劃
—

 
55

 
—

 
—

 
—

 
55

分配給非控制利益
—

 
—

 
—

 
—

 
(43
)
 
(43
)
2019年6月30日結餘
4

 
1,337,042

 
(330,337
)
 
634

 
1,559

 
1,008,902

淨收益
—

 
—

 
22,571

 
—

 
4

 
22,575

現金流量套期保值公允價值未實現淨變化
—

 
—

 
—

 
(256
)
 
—

 
(256
)
宣佈的普通股息-每股0.75美元
—

 
—

 
(28,879
)
 
—

 
—

 
(28,879
)
以股票為基礎的補償，除沒收外
—

 
1,739

 
—

 
—

 
—

 
1,739

發行849，751股普通股、普通股，扣除費用
—

 
103,911

 
—

 
—

 
—

 
103,911

發行普通股441股，股利再投資計劃
—

 
53

 
—

 
—

 
—

 
53

收購合資企業的非控股權益
—

 
—

 
—

 
—

 
668

 
668

分配給非控制利益
—

 
—

 
—

 
—

 
(43
)
 
(43
)
2019年9月30日結餘
$
4

 
1,442,745

 
(336,645
)
 
378

 
2,188

 
1,108,670


見所附的合併財務報表附註(未經審計)。

-6-


東方集團物業公司及附屬公司
合併資產變動表
(除股票和每股數據外，以千計)
(未經審計)

為九結束的幾個月2018年9月30日.
 
普通股
 
額外
已付資本
 
超過收入的分配
 
累計其他綜合收入
 
合資企業非控股權
 
共計
2017年12月31日
$
3

 
1,061,153

 
(317,032
)
 
5,348

 
1,658

 
751,130

淨收益
—

 
—

 
28,713

 
—

 
35

 
28,748

現金流量套期保值公允價值未實現淨變化
—

 
—

 
—

 
3,606

 
—

 
3,606

宣佈的普通股息-每股0.64美元
—

 
—

 
(22,388
)
 
—

 
—

 
(22,388
)
以股票為基礎的補償，除沒收外
—

 
1,044

 
—

 
—

 
—

 
1,044

發行179，501股普通股、普通股，扣除費用
—

 
14,602

 
—

 
—

 
—

 
14,602

發行667股普通股，股利再投資計劃
—

 
54

 
—

 
—

 
—

 
54

扣留23，824股普通股，以履行與受限制股票歸屬有關的扣繳税款義務
—

 
(2,055
)
 
—

 
—

 
—

 
(2,055
)
分配給非控制利益
—

 
—

 
—

 
—

 
(65
)
 
(65
)
2018年3月31日
3

 
1,074,798

 
(310,707
)
 
8,954

 
1,628

 
774,676

淨收益
—

 
—

 
18,227

 
—

 
37

 
18,264

現金流量套期保值公允價值未實現淨變化
—

 
—

 
—

 
1,186

 
—

 
1,186

宣佈的普通股息-每股0.64美元
—

 
—

 
(22,875
)
 
—

 
—

 
(22,875
)
以股票為基礎的補償，除沒收外
—

 
1,885

 
—

 
—

 
—

 
1,885

發行750 282股普通股、普通股，扣除費用後發行
1

 
67,553

 
—

 
—

 
—

 
67,554

發行565股普通股，股利再投資計劃
—

 
54

 
—

 
—

 
—

 
54

分配給非控制利益
—

 
—

 
—

 
—

 
(43
)
 
(43
)
2018年6月30日
4

 
1,144,290

 
(315,355
)
 
10,140

 
1,622

 
840,701

淨收益
—

 
—

 
23,010

 
—

 
31

 
23,041

現金流量套期保值公允價值未實現淨變化
—

 
—

 
—

 
553

 
—

 
553

申報的普通股息-每股0.72美元
—

 
—

 
(26,065
)
 
—

 
—

 
(26,065
)
以股票為基礎的補償，除沒收外
—

 
1,574

 
—

 
—

 
—

 
1,574

發行316，102股普通股、普通股，扣除費用
—

 
30,170

 
—

 
—

 
—

 
30,170

分配給非控制利益
—

 
—

 
—

 
—

 
(43
)
 
(43
)
2018年9月30日
$
4

 
1,176,034

 
(318,410
)
 
10,693

 
1,610

 
869,931


見所附的合併財務報表附註(未經審計)。

-7-


東方集團物業公司及附屬公司
現金流量表
(單位：千)
(未經審計)
 
截至9月30日的9個月，
 
2019
 
2018
經營活動
 
 
 
GB/T1593-1993技術的研究和應用技術技術的研究
$
72,058

 
70,053

調整數，以核對業務活動提供的淨收入與現金淨額：
 

 
 

折舊法和攤銷法的技術改造
77,027

 
67,463

GB/T1593-1996/1998/1998/1998/2001/1999/2001/1999/2001/1999/2004/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/1999/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2002/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2004/2001/2001/2001/2001/2004/2001/2001/2001/2004/2001/2001/2001/2004/2006/2006
4,177

 
4,033

房地產投資和非經營性房地產銷售淨收益
(11,406
)
 
(14,359
)
傷亡和非自願轉換房地產資產的收益
(100
)
 
(1,150
)
經營資產和負債的變化：
 

 
 

應計收入和新技術
2,137

 
628

25,547

 
13,997

GB/T1597-1997技術的發展和發展
1,256

 
1,330

經營活動提供的淨現金
170,696

 
141,995

投資活動
 

 
 

發展和發展和
(191,872
)
 
(118,489
)
GB/T1393-1993/1998/1998/1998/1998/1998/1998/2004/2004/2004/2004/2004/2004/2001/1999/1999/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2002/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/12
(94,414
)
 
(52,934
)
GB/T1597-1996技術技術的發展和應用技術技術的發展和應用技術的發展，包括：技術技術、技術等方面的發展和發展。技術技術、技術等方面的研究成果包括：一種新的技術手段
(27,796
)
 
(26,779
)
來自不動產投資的銷售和來自於銷售的淨收益
18,102

 
24,508

傷亡和非自願轉換房地產資產的收益
187

 
1,483

GB/T1591-1996技術技術的技術方案和技術方案的技術方案和技術的研究結果：在次級方案上的償還
30

 
1,977

GB/T1591-1996技術技術的發展變化
3,946

 
1,896

在其他資產中的變化
(16,169
)
 
(9,804
)
在投資活動中使用的新技術
(307,986
)
 
(178,142
)
籌資活動
 

 
 

來自無擔保銀行信貸的收益
660,431

 
311,641

在無擔保的銀行信貸上償還的費用
(716,155
)
 
(336,789
)
無擔保債務收益
190,000

 
60,000

償還無擔保債務
(75,000
)
 
(50,000
)
償還有擔保債務
(53,301
)
 
(8,410
)
發債
(252
)
 
(1,857
)
對股民的分配(不包括核發的)
(80,110
)
 
(45,449
)
來自公司制的技術和技術的收入
213,562

 
112,325

來自分紅的收益
162

 
166

GB/T1597-1997技術的發展和發展
(2,291
)
 
(5,239
)
籌資活動提供的現金淨額
137,046

 
36,388

現金和現金等價物增加(減少)
(244
)
 
241

期初現金及現金等價物
374

 
16

期末現金及現金等價物
$
130

 
257

補充現金流信息
 

 
 

現金支付利息，扣除資本額6，067元及4，545元
GB/T1456-1993技術(1)
$
23,229

 
23,112

GB/T1597-1996技術和技術技術的技術發展現狀和發展方向：用於業務、技術等方面的技術指標、技術條件、技術條件、技術水平、技術水平
962

 
—

非現金經營活動
 
 
 
在獲得使用的權利、技術等方面的技術手段和技術手段。用於獲得使用的權利、自願性的、高技術的、高技術的、可用於獲得使用的權利、技術手段
$
15,435

 
—


見所附的合併財務報表附註(未經審計)。

-8-
東方集團物業公司及附屬公司
合併財務報表附註(未經審計)



(1)
提出依據
 
所附的EastGroup Properties，Inc.未經審計的財務報表。(“EastGroup”或“the Company”)是根據美國普遍接受的會計原則(“公認會計原則”)為中期財務信息編制的，並按照條例S-X表格10-Q和細則10-01的指示編制的。因此，它們不包括GAAP要求的完整財務報表所需的所有信息和腳註。所有被認為是公平列報所必需的調整(包括正常的經常性權責發生制)都已包括在內。財務報表應與公司關於表10-K的年度報告中所載的財務報表一併閲讀。2018年12月31日及其筆記。

(2)
鞏固原則
 
合併財務報表包括EastGroup、其全資子公司的賬目以及其對公司擁有控制權的任何合資企業的投資。截至2019年9月30日2018年12月31日，EastGroup80%控制大學商業中心120和130的權益。

公司記錄100%合營企業根據合營協議規定的非控制權益的資產、負債、收入和費用。

公司採用權益會計方法50%工業配送中心的非分割租户共同利益II.公司間所有重大交易和賬户在合併過程中均已被取消。

(3)
估計數的使用
 
按照公認會計原則編制財務報表要求管理層作出影響報告所述期間資產、負債、收入和支出數額的估計和假設，並在財務報表之日披露重大或有資產和負債。

(4)
租賃收入
 
本公司的主要收入是來自業務分配空間的租金收入。

2016年2月，財務會計準則委員會(“FASB”)發佈“2016-02年度會計準則更新”(“ASU”)，租約(主題842)，在隨後的時期，發佈了ASU 2018-10、2018-11和2018-20，所有這些都與新的租賃會計指南有關。該公司自2019年1月1日起採用新的租賃會計準則，並已在預期的基礎上適用其規定。根據ASU 2016-02，出租人會計基本不變。公司的主要收入是租金收入；因此，公司是大量租賃的出租人。該公司繼續以大致相同的方式對其租約進行核算。與出租人會計有關的公司最重要的變化包括：(一)新標準對租賃初始直接費用的狹義定義，以及(二)適用於記錄無法收回的租金的指南，如下文所述。

新標準對租賃初始直接費用的狹義定義-最初直接費用的新定義導致某些費用(主要是與租賃談判有關的法律費用)被支出，而不是在採用新標準時加以利用。EastGroup記錄間接租賃費用的$110,000和$306,000年度綜合收益表與綜合收益表三九結束的幾個月2019年9月30日.

適用於記錄無法收回的租金的指南-租賃會計準則通過後，無法收回的賬户準備金作為收入減少入賬。收養前，壞賬準備金作為壞賬支出入賬。該標準還提供了與計算準備金有關的指導；然而，這些變化並沒有對公司產生影響。

EastGroup選擇了實用的權宜之計，允許出租人按基礎資產類別進行會計政策選擇，在滿足具體標準時，不將合同中的非租賃部分(例如公共區域維護)與其相關的租賃部分分離開來。該公司認為其租約符合標準。

公司已實施新的租賃會計準則的規定，並在本季度報告(表10-Q)中提供了所需的披露信息。

下表列出了房地產業務收入為三九結束的幾個月2019年9月30日:

-9-
東方集團物業公司及附屬公司
合併財務報表附註(未經審計)


 
三個月結束
(一九二零九年九月三十日)
 
九個月結束
(一九二零九年九月三十日)
 
(單位：千)
 
 
 
租賃收入-經營租賃
$
62,901

 
183,271

可變租賃收入(1)
21,012

 
61,062

房地產業務收入
$
83,913

 
244,333


(1)
主要包括房客償還的房地產税，保險和公共地區維護。

不可撤銷租契下的未來最低租金收入
本公司與客户簽訂的租約可能包括各種條款，如定期增加租金、更新選擇和終止選擇。該公司的大部分租約包括確定的租金增加，而不是基於指數或未知費率的浮動支付。在計算以下披露，公司包括固定的，不可取消的租賃條款。下表列出按年計算的不動產不可撤銷租約下的未來最低租金收入。2019年9月30日:        
截至12月31日的年份，
 
(單位：千)
2019年-年度剩餘時間
 
$
62,995

2020
 
242,199

2021
 
200,587

2022
 
156,626

2023
 
120,445

其後
 
249,075

最起碼的總收據
 
$
1,031,927



如上所述，公司採用了新的租賃會計準則，自2019年1月1日起生效。由於該公司已在未來基礎上適用這些規定，以下是截至2018年12月31日的不動產不可取消租約下的未來最低租金收入，按適用於ASC 840，租賃，在採用ASC 842之前
截至12月31日的年份，
 
(單位：千)
2019
 
$
226,330

2020
 
195,850

2021
 
151,564

2022
 
112,007

2023
 
82,262

其後
 
163,499

最起碼的總收據
 
$
931,512



(5)
房地產
 
EastGroup有一個可報告的部門--工業屬性，這些特性主要位於美國主要的陽光地帶。該公司的財產具有類似的經濟特點，因此，已合併為一個可報告的部門。

每當情況發生或變化表明資產的賬面金額可能無法收回時，公司審查長期資產的減值。資產的賬面價值與未來未折現的淨現金流量(包括大幅完成資產所需的估計未來支出)的比較是衡量資產可收回性的標準。如果一項資產的賬面金額超過其估計的未來現金流量，資產的賬面價值超過資產的公允價值，即確認減值費用。2019年9月30日和2018年9月30日，公司沒有發現任何應記錄的減值費用。


-10-
東方集團物業公司及附屬公司
合併財務報表附註(未經審計)

建築物的折舊和其他改進是用直線法計算的，比一般情況下的估計使用壽命要高。40建築年份3到15(A)用於改進的年份。將改造改造資本化，而維護和修理費按所發生的費用入賬。對改善或延長資產使用壽命的重大翻新和改進進行資本化。折舊費為較低的折舊費用。$21,384,000和$63,650,000為三九結束的幾個月2019年9月30日分別$18,960,000和$55,785,000在同一時期2018.

公司的房地產和開發和增值屬性在…2019年9月30日和2018年12月31日情況如下：
 
九月三十日
2019
 
十二月三十一日
2018
 
(單位：千)
房地產：
 
 
 
GB/T1459.2-1993暗中性情、土地、技術、技術、工業等
$
418,346

 
380,684

GB/T1459.3-1993商品、商品
1,847,038

 
1,732,592

GB/T1393-1993/1998/1998/1998/1998/1998/1998/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/1998/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2002
462,031

 
440,205

資產使用權.土地租賃(經營)(1)
12,242

 
—

開發和增值特性(2)                                                                 
354,238

 
263,664

 
3,093,895

 
2,817,145

GB/T1383-1991技術產品技術產品的技術指標，產品、技術、工業等
(854,368
)
 
(814,915
)
 
$
2,239,527

 
2,002,230



(1)
有關公司土地租賃資產使用權的信息，請參閲下文和注20。
(2)
增值屬性被定義為獲得的、但不穩定的或者可以轉換成更高和更好使用的屬性。滿足以下兩種條件之一的已獲得的屬性被認為是增值屬性：(1)小於75%(2)截至購置日期(或在根據短期租賃記錄計算的購置日期後一年內將佔75%以下)；或(2)20%或更大的購置成本將用於重新開發財產。

地租
在……上面2019年1月1日，EastGroup採用了FASB會計準則編碼原則(“ASC”)842，租賃在收養方面，公司記錄了其土地租賃的使用權，這些資產被歸類為經營租賃，使用的是生效日期過渡選項；根據這一備選辦法，以往年份不予重報。截至2019年1月1日，公司記錄了其土地租賃的資產使用權$10,226,000。2019年4月，該公司收購了位於達拉斯的物流中心6&7，該中心位於地面租賃的土地上。該公司記錄了一項資產使用權$2,679,000與這次收購有關。截至2019年9月30日，該公司土地租賃資產使用權的未攤銷餘額為$12,242,000。土地租賃使用資產的權利包括在房地產在綜合資產負債表上。

截至2019年9月30日，公司經營二佛羅裏達的房產，三德克薩斯州的房產一在亞利桑那州有土地租賃的財產。這些租賃的條款是40到50年、屆滿日期為2031年8月至2058年10月，以及15到35年，除了亞利桑那州的一份租約每年自動和永久續簽。公司已在租約條款中列入更新選項，以計算地面租賃資產和負債，因為公司合理地肯定將行使這些選擇。地面租賃支出共計$261,000和$705,000為三九結束的幾個月2019年9月30日分別$193,000和$585,000在同一時期2018。付款須按3到10根據租出的樓宇在調整日期的商定或評估的公平市價，或自基準租金日期起按消費物價指數增加的百分比計算，每隔一年計算一次。這些未來付款的變化將被視為可變付款，不會影響資產或負債的評估，除非有重大事件觸發重新評估，例如修改租賃條款。加權平均剩餘租賃期2019年9月30日，因為土地租賃是44好幾年了。下表列出這些物業的未來最低地面租賃費用，按年計算。2019年9月30日:









-11-
東方集團物業公司及附屬公司
合併財務報表附註(未經審計)

未來最低土地租賃付款
截至12月31日的年份，
 
(單位：千)
2019年-年度剩餘時間
 
$
242

2020
 
970

2021
 
970

2022
 
970

2023
 
975

其後
 
39,914

 
44,041

推定利息(1)
 
(31,538
)
攤銷
 
(228
)
 
$
12,275


(1)
由於公司的租約沒有提供隱含的利率，為了計算剩餘地面租賃付款的現值，公司使用了增量借款利率，並根據若干因素進行了調整，包括土地租賃的長期性質、公司估計的借款成本和基礎土地的估計公允價值，以確定其土地租賃的估算利息。該公司選擇採用投資組合方法，因為截至2019年1月1日，該公司所有的土地租賃都具有類似的特點並已確定7.3%作為適當的比率2019年1月1日，適用於當時的所有租約。對於2019年4月購置的地面租賃，該公司採用了增量借款利率，並根據上文討論的因素進行了調整，確定為8.0%.

如上文所述，本公司採用了新的租賃會計準則2019年1月1日.  由於該公司已在預期的基礎上適用這些規定，以下是按年度分列的未來最低地面租賃付款的大致情況2018年12月31日，適用於ASC 840，租賃，在ASC 842通過之前。

未來最低土地租賃付款
截至12月31日的年份，
 
(單位：千)
2019
 
$
791

2020
 
791

2021
 
791

2022
 
791

2023
 
791

其後
 
30,751

 
 
$
34,706



在…2018年12月31日，除2019年4月執行的與物流中心6和7有關的地面租賃外，該公司的地面租賃與上述相同，並記錄了地面租賃支出$783,000截止年度2018年12月31日.

(6)
發展
 
對於開發中的財產和在開發階段獲得的增值財產，與開發有關的費用(即土地、建築費用、利息費用、物業税和與開發有關的其他費用)合計在財產的資本總成本中，其中包括管理層對被認為與這類開發活動有關的內部費用(主要是人事費用)的估計數。內部費用根據發展活動分配給具體的發展項目。隨着財產被佔用，折舊開始在建築物的被佔部分開始，費用只對仍然空置的部分資本化。公司將房地產從開發和增值程序轉移到房地產如下：(I)關於開發屬性，在90%佔用或一年在完成殼結構後，(Ii)為增值物業，在較早時90%佔用或一年在收購之後。早在.的早些時候90%佔用或一年空殼建造完成後，包括利息費用、財產税和內部人事費在內的開發費用資本化停止，整個財產(不包括土地)的折舊開始。


-12-
東方集團物業公司及附屬公司
合併財務報表附註(未經審計)

(7)
房地產收購和收購無形資產
 
EastGroup在收購房地產時，遵循FASB ASC 805的原則，商業組合。

FASB編碼提供了一個框架，用於確定交易是否應作為資產或企業的購置(或處置)入賬。在指引下，公司須採用初步篩選測試，以確定所取得(或處置)的總資產的公允價值，實質上是否全部集中於單一可識別資產或一組相若的可識別資產；若然，該套資產並不是一項業務。EastGroup確定其2018年的房地產收購是第一次九2019年的幾個月被認為是對類似可識別資產組的收購；因此，這些收購不被視為企業的收購。因此，該公司資本化了與2018年和2019年收購相關的收購成本。

FASB的編纂還就如何根據有形資產和無形資產的各自公允價值正確確定採購價格在有形資產和無形資產的各個組成部分之間的分配提供了指導。當購買價格超過所購資產和負債的公允價值時，企業組合的實物商譽記錄下來。管理部門在分配所購財產的成本時考慮到的考慮因素包括，考慮到目前的市場條件和執行對有形資產(土地，土地)的分配的成本，在預期租賃期初期間的結轉成本估計數。建築和裝修)是根據管理層對財產價值的確定，就好像它是空置的一樣，使用的是貼現現金流模型。本公司根據與同類物業類似的融資條款比較，確定任何假定的融資是否高於或低於市場。所購物業的成本可根據賣方承擔的債務調整，而賣方的負債是高於或低於市場利率的。

購買價格也在以下類別的無形資產之間分配：就地租賃的以上或以下市場組成部分、就地租賃的價值和客户關係的價值。可分配給所購就地租賃的上述或低於市場部分的價值是根據以下差額(使用反映所購租賃風險的貼現率)確定的：(I)根據租約在剩餘期限內應支付的合同金額之間的差額，(Ii)管理當局估計在租約餘下期間使用公平市價支付的款額。其他資產和其他負債分別在綜合資產負債表上攤銷，並按各自租約的剩餘條款作為租金收入攤銷。無形資產總額根據管理層對其各自價值的評估，進一步分配給就地租賃價值和客户關係價值。其他資產在綜合資產負債表上攤銷，並按現有租約的剩餘期限攤銷，或在適用的情況下按客户關係的預期壽命攤銷。

就地租賃無形資產的攤銷費用$1,321,000和$3,653,000為三九結束的幾個月2019年9月30日分別$1,157,000和$3,202,000在同一時期2018。上述和低於市場租賃的攤銷增加了租金收入$366,000和$842,000為三九結束的幾個月2019年9月30日分別$217,000和$477,000在同一時期2018.

在九結束的幾個月2019年9月30日，該公司收購了下列經營資產：丹佛的航空公司商業中心；格林維爾的385家商業公園；坦帕的大橡樹75商業中心1。公司還收購了下列增值物業：達拉斯物流中心6&7；達拉斯阿靈頓技術中心1&2；坦帕大橡樹75商務中心2。在收購時，這些增值財產被歸類在租賃階段.本公司所購物業的總成本為$118,591,000，其中$74,467,000分配給房地產和$38,035,000分配給開發和增值屬性。EastGroup分配$16,115,000在使用第三方土地的丹佛、格林維爾、坦帕和達拉斯市場的土地總購買價格中。物流中心6&7位於地面租賃的土地上，因此，該交易沒有為土地分配任何價值。市場價值被認為是ASC 820定義的三級投入，公允價值計量(關於ASC 820的補充資料，見注17)。與購買房地產有關的無形資產分配如下：$7,406,000就地租賃無形資產和$312,000上述市場租賃(均包括在其他資產(關於綜合資產負債表)和$1,629,000低於市場租賃(包括在其他負債在綜合資產負債表上)。這些費用在購置時已存在的相關租約的剩餘壽命內攤銷。

也是在九結束的幾個月2019年9月30日，EastGroup獲得6.5聖地亞哥的幾英畝土地$13,386,000。與收購有關，公司將價值分配給土地和低於市場租賃的土地。EastGroup記錄的土地$13,979,000基於聖地亞哥市場的第三方土地估價。市場價值被認為是ASC 820定義的三級投入，公允價值計量這片土地，包括在房地產在綜合資產負債表上，現租給在該地點經營停車場的租户。公司記錄$593,000到下面

-13-
東方集團物業公司及附屬公司
合併財務報表附註(未經審計)

與這次土地收購有關的市場租賃。這些費用在購置時已存在的相關租約的剩餘期限內攤銷。

在本年度終了的年度內2018年12月31日，該公司收購了下列經營財產：亞特蘭大的Gwinnett 316公司；位於中國的桉樹配送中心(洛杉磯)；位於達拉斯的Allen Station I&II；以及位於奧斯汀的Greenhill配送中心。該公司還收購了一處增值財產，位於聖地亞哥的SiempreViva分銷中心。在收購時，SiempreViva I被歸類為租賃階段.本公司所購物業的總成本為$71,086,000，其中$54,537,000分配給房地產和$13,934,000分配給開發和增值屬性。EastGroup分配$23,263,000在亞特蘭大、達拉斯、奧斯汀、聖地亞哥和洛杉磯等地使用第三方土地估值的土地總收購價格中。與購買房地產有關的無形資產分配如下：$4,350,000就地租賃無形資產和$21,000以上述市值租約及$1,756,000低於市場租賃。這些費用在購置時已存在的相關租約的剩餘壽命內攤銷。

公司定期審查商譽的可收回性(至少每年一次)和其他無形資產的可收回性(按季度計算)，以確定可能的減值。2019年9月30日和2018年9月30日.

(8)
出售和持有供出售/停止經營的房地產
 
當公司符合ASC 360規定的標準時，該公司認為該房地產是待售的，財產、廠房和設備，包括財產可能在一年內出售的時間。待售的無價值不動產按賬面金額或公允價值的較低部分報告，減去估計出售成本，在持有出售時不折舊。截至2019年9月30日，該公司擁有三在2019年9月30日的綜合資產負債表上，經營資產分類為待售的大學商務中心130、大學商務中心125和大學商務中心175。這些房產預計將在2019年第四季度出售。本公司並沒有將任何物業歸類為出售物業。2018年12月31日.

根據FASB ASU 2014-08年度規定，財務報表(專題205)和財產、廠場和設備(專題360)的列報，報告已停止的業務和披露實體各組成部分的處置情況，如果某一實體的某一組成部分或某一實體的一組部件在已停止的業務中處置，則該公司將報告對該實體的業務和財務結果有(或將產生)重大影響的戰略轉變，如果該部分或一組組件符合待出售的標準，或當該組件或一組組件是通過出售或出售以外的方式處置時。此外，該公司還將提供更多的信息，説明已終止的業務以及對一個實體的一個單獨重要組成部分的處置情況，而該實體不符合在財務報表中列報中止業務的資格。EastGroup對出售的財產進行分析，以確定銷售是否符合終止的業務演示。

該公司不考慮2018年的銷售和九結束的幾個月2019年9月30日，或被歸類為出售的物業。2019年9月30日，是對一個實體的一個組成部分或一個實體的一組構成部分的處置，它代表着對實體的業務和財務結果有(或將產生)重大影響的戰略轉變。

該公司出售了世界休斯敦5號和阿爾塔蒙特商業中心在九結束的幾個月2019年9月30日。屬性，它們一起包含237,000面積分別位於休斯敦和奧蘭多的平房被出售，總價格為$18.7百萬，公司確認了銷售的收益$11.4百萬.

2018年，EastGroup出售了三經營地點：世界休斯敦18號在休斯頓，56號商業公園在坦帕，第35大道配送中心在鳳凰城。屬性包含一個組合339,000平方尺$22.9百萬。EastGroup確認銷售的收益$14.3百萬。該公司還出售了11休斯敦的幾英畝土地$2.6百萬並認識到$86,0002018年第一季度。

在報告所述期間出售的財產的業務結果和銷售收益在收入和綜合收入綜合報表的持續業務中報告。出售經營物業的收益包括在房地產投資的收益，和 賣地收益包括在其他.


-14-
東方集團物業公司及附屬公司
合併財務報表附註(未經審計)

(9)
其他資產
 
公司概況其他資產如下：
 
九月三十日
2019
 
十二月三十一日
2018
 
(單位：千)
租賃費用(主要是佣金)
                                                                                 
$
87,887

 
78,985

租賃成本的累計攤銷
(34,765
)
 
(30,185
)
租賃費用(主要是佣金)，扣除累計攤銷
53,122

 
48,800

 
 
 
 
獲得的地方租賃、成品油、成品油、產品、技術、技術等方面：獲得地方租賃、無核設備、技術產品、產品、技術等
26,841

 
21,696

就地租賃無形資產的累計攤銷
(11,227
)
 
(9,833
)
就地租賃無形資產，累計攤銷淨額
15,614

 
11,863

 
 
 
 
獲得了市場上的租賃、無形資產的生產、加工、技術等方面的技術改造、產品技術、技術手段和技術條件
1,689

 
1,465

上述市場租賃無形資產的累計攤銷
(953
)
 
(902
)
所購市場租賃無形資產，扣除累計攤銷額
736

 
563

 
 
 
 
應收直線租金
39,501

 
36,022

應收賬款
3,698

 
5,433

GB/T1593-1995抵押貸款、商品、技術和技術
2,564

 
2,594

利率互換資產
1,405

 
6,701

資產使用權-辦公室租賃(經營)(1)
2,223

 
—

普通股應收賬款
3,785

 
—

成品油，產品，技術，工業
990

 
990

預付費費用和其他資產、技術等方面-預付費費用和其他其他資產
13,604

 
8,265

共計其他資產
$
137,242

 
121,231



(1)
有關公司2019年1月1日、實施FASB ASC 842、租約和公司辦公租賃資產使用權的信息，請參見注20。
(10)
債務

公司的債務詳見下文。EastGroup將債務發行成本作為無擔保銀行信貸設施、無擔保債務和擔保債務在綜合資產負債表上。
 
九月三十日
2019
 
十二月三十一日
2018
 
(單位：千)
無擔保銀行信貸設施.可變利率，賬面金額
$
140,006

 
195,730

未攤銷債務發行成本
(1,427
)
 
(1,804
)
無擔保銀行信貸設施
138,579

 
193,926

 
 
 
 
無擔保債務-固定利率，賬面金額(1)
840,000

 
725,000

未攤銷債務發行成本
(1,419
)
 
(1,600
)
無擔保債務
838,581

 
723,400

 
 
 
 
有擔保債務-固定利率，賬面金額(1)
135,719

 
189,038

未攤銷債務發行成本
(389
)
 
(577
)
擔保債務
135,330

 
188,461

 
 
 
 
債務總額
$
1,112,490

 
1,105,787



(1)
由於利率掉期，這些貸款有固定利率或有效固定利率。


-15-
東方集團物業公司及附屬公司
合併財務報表附註(未經審計)

直到2018年6月14日，東方集團$300百萬和$35百萬超過libor的無擔保銀行信貸設施100基點，設施費20基點及到期日(2019年7月30日)。本公司於2018年6月14日，擴大能力$350百萬和$45百萬，詳見下文。

價值3.5億美元的無擔保銀行信貸安排由一批人組成。九銀行的到期日為2022年7月30日。信貸工具包含以下選項：兩個六個月的延期(公司選舉)及$150百萬手風琴(經各方同意)每期利率通常按月調整。(一九二零九年九月三十日)，是libor+嗎？100基點，年費為20基點。保證金和設施費將隨公司信用評級的變化而變化。該公司已將利率互換指定為$80百萬無擔保銀行信貸貸款，有效地將8，000萬美元的利率固定在2.020%通過利率互換的到期日。這個互換到期了(2018年8月15日)，8，000萬美元的取款已恢復到與該公司的無擔保銀行信貸設施有關的可變利率。2019年9月30日，公司$110,000,000在這種無擔保銀行信貸工具上的可變利率借款，加權平均利率為3.048%。本公司有備用信用證$674,000在這個設施上認捐。

該公司4500萬美元的無擔保銀行信貸安排的到期日為2022年7月30日，或銀行指定的較後日期；該公司亦兩個六個月的延期如果在3.5億美元的設施中行使延期選項，則可用。利率按日調整2019年9月30日，是libor+嗎？100基點，年費為20基點。保證金和設施費將隨公司信用評級的變化而變化。截至2019年9月30日，利率是3.016%在…的平衡上$30,006,000.

2019年3月，該公司關閉$80百萬一家保險公司的高級無擔保私人配售券。這些音符有一個10-年期及固定利率4.27%每半年支付一次利息。2019年8月，該公司關閉$35百萬一家保險公司的高級無擔保私人配售券。這些音符有一個12-年期及固定利率3.54%每半年支付一次利息。同樣在2019年8月，該公司關閉了$75百萬一家保險公司的高級無擔保私人配售券。這些音符有一個10-任期一年，固定費率為3.47%每半年支付一次利息。這些票據將不會也不會根據經修正的1933年“證券法”進行登記，在沒有登記或不受登記要求的適用豁免的情況下，不得在美國提供或出售這些票據。

2019年7月，該公司償還了$75百萬到期無抵押定期貸款，有效固定利率為2.846%.

定期償還長期債務的本金，包括無擔保債務和擔保債務(不包括無擔保銀行信貸設施)，截至2019年9月30日，如下：
截至12月31日的年份，
 
(單位：千)
2019年-年度剩餘時間
 
$
2,248

2020
 
114,096

2021
 
129,562

2022
 
107,770

2023
 
115,119

2024年及以後
 
506,924

成本
 
$
975,719



-16-
東方集團物業公司及附屬公司
合併財務報表附註(未經審計)


(11)
應付帳款和應計費用
 
公司概況應付帳款和應計費用如下：
 
九月三十日
2019
 
十二月三十一日
2018
 
(單位：千)
GB/T1593-1995財税、應税税、成品税等
$
38,258

 
10,718

發展成本-發展成本
19,356

 
15,410

應支付的房地產改進和資本化租賃費用
6,729

 
3,911

GB/T1459.2-1993計(機)計、機、
6,070

 
4,067

GB/T1459.2-1988紅利、商品、產品等
30,133

 
27,738

帳面透支(1)
13,912

 
15,048

其他應計費用和應計費用
7,969

 
9,671

共計應付帳款和應計費用
$
122,427

 
86,563



(1)
指在期終前未結清銀行的支票；因此，銀行尚未向公司預支現金。當支票結清銀行時，他們將通過公司的工作現金信貸額度提供資金。

(12)
其他負債
 
公司概況其他負債如下：
 
九月三十日
2019
 
十二月三十一日
2018
 
(單位：千)
GB/T1393-1991安全、技術等方面。
$
19,799

 
18,432

預付租金和其他遞延收入
11,151

 
12,728

經營租賃負債-土地租賃(1)
12,275

 
—

經營租賃負債-辦公室租賃(1)
2,246

 
—

 
 
 
 
收購-市面以下租賃無形資產
8,112

 
5,891

地下租賃無形資產的累計攤銷
(4,011
)
 
(3,028
)
收購-市面以下租賃無形資產，扣除累計攤銷額
4,101

 
2,863

 
 
 
 
利率互換負債
1,027

 
—

預付房客改善償還款
607

 
614

GB/T1593-1995其他負債、技術等方面的其他負債，如高技術、高技術等
5,651

 
15

共計其他負債
$
56,857

 
34,652



(1)
有關該公司2019年1月1日、實施FASB ASC 842、租約以及公司土地租賃和辦公租賃的資產使用權和相關負債的信息，請參見注20。



-17-
東方集團物業公司及附屬公司
合併財務報表附註(未經審計)

(13)
綜合收入
 
綜合收入總額由淨收入加上來自非所有者來源的所有其他權益變動構成，並在收入和綜合收入綜合報表中列報。.的組成部分累計其他綜合收入在公司的權益變動表中列出，並概述如下。有關公司利率互換的信息，請參閲注14。
 
三個月結束
九月三十日
 
九個月結束
九月三十日
 
2019
 
2018
 
2019
 
2018
 
(單位：千)
累計其他綜合收入：
 
 
 
期初餘額
$
634

 
10,140

 
6,701

 
5,348

利率互換公允價值中的再收益變動-現金流量套期保值
(256
)
 
553

 
(6,323
)
 
5,345

期末餘額
$
378

 
10,693

 
378

 
10,693



(14)
衍生工具與套期保值活動
 
公司在經營和經濟條件方面都面臨着一定的風險。本公司主要通過對其核心業務活動的管理來管理其對各種業務和經營風險的風險敞口。該公司管理經濟風險，包括利率、流動性和信貸風險，主要是通過管理其債務融資的數額、來源和持續時間，並在一定程度上管理衍生工具的使用。

具體來説，該公司訂立了衍生工具，以管理因商業活動而產生的風險敞口，這些業務活動導致支付未來已知和不確定的現金數額，其價值由利率決定。以下描述的公司衍生工具用於管理公司主要與公司某些借款有關的已知或預期現金支付的金額、時間和期限的差異。

該公司使用利率衍生品的目的是通過使用利率互換將可變利率改為固定利率。利率互換被指定為現金流量對衝，是指從交易對手處收取可變利率金額，以換取公司在協議有效期內進行固定利率支付，而無需交換相關的名義金額。

截至2019年9月30日，公司六未償還利率掉期，所有這些都用於對衝與無擔保貸款有關的可變現金流。公司的所有利率互換都將相關貸款的libor利率成分轉換為有效的固定利率，公司得出的結論是，每一種套期保值關係都是非常有效的。

指定及符合現金流量套期保值資格的衍生工具的公允價值變動載於其他綜合收入隨後通過利息支出將其重新歸類為收益，因為利息支付是在經過套期保值的預測交易影響收益的時期內進行的。

報告的數額其他綜合收入(損失)與衍生產品相關的產品將被重新分類為利息費用當公司的可變利率債務支付或收取利息時.公司估計$260,000將被重新分類其他綜合收入(損失)減少到利息費用過關接下來的12個月。

公司對場外(“場外”)衍生品的估價方法是根據隔夜指數互換(“OIS”)利率折現現金流，非抵押或部分擔保交易按OIS利率折現，但包括適當的融資成本經濟調整(即LIBOR-OIS基礎調整，以近似無擔保的資金成本)和信用風險。該公司使用中間市場價格計算其衍生估值。

2017年7月，監管倫敦銀行同業拆借利率(Libor)的金融行為監管機構(Fsa)宣佈，它打算停止強迫銀行提交2021年後計算libor的利率。替代參照利率委員會(“ARRC”)建議，擔保隔夜融資利率(“Sofr”)是一種替代美元-libor的最佳做法，用於目前以美元-libor為索引的衍生品和其他金融合同。ARRC提出了從美元-libor向Sofr的市場轉型計劃，各組織目前正在制定行業範圍和公司特定的過渡計劃，因為它涉及到向美元-libor敞口的衍生品和現金市場。該公司有與美元-libor掛鈎的重要合同，並正在監測這一活動並評估相關風險。


-18-
東方集團物業公司及附屬公司
合併財務報表附註(未經審計)

截至2019年9月30日和2018年12月31日，本公司有下列未償還利率衍生工具被指定為利率風險現金流量對衝工具：
利率衍生
 
截至2019年9月30日的名義金額
 
截至2018年12月31日的名義金額
 
 
(單位：千)
利率互換
 
$—
 
$75,000
利率互換
 
$75,000
 
$75,000
利率互換
 
$65,000
 
$65,000
利率互換
 
$60,000
 
$60,000
利率互換
 
$40,000
 
$40,000
利率互換
 
$15,000
 
$15,000
利率互換
 
$100,000
 
$—


下表列出該公司衍生金融工具的公允價值，以及截至2005年綜合資產負債表的分類。2019年9月30日和2018年12月31日。有關公司利率掉期的公允價值的額外信息，請參閲附註17。
 
衍生物
截至2019年9月30日
 
衍生物
截至2018年12月31日
 
資產負債表定位
 
公允價值
 
資產負債表定位
 
公允價值
 
(單位：千)
指定為現金流套期保值的衍生工具：
 
 
 
 
 
 
 
次級利率掉期資產
其他資產
 
$
1,405

 
其他資產
 
$
6,701

主要利率互換負債
其他負債
 
1,027

 
其他負債
 
—



下表列出公司衍生金融工具對綜合收益及綜合收益報表的影響。三九結束的幾個月2019年9月30日和2018年：
 
三個月結束
九月三十日
 
九個月結束
九月三十日
 
2019
 
2018
 
2019
 
2018
 
(單位：千)
現金流量套期保值關係中的衍生工具
 
 
 
 
 
 
 
利率互換：
 
 
 
 
 
 
 
確認的收入(損失)數額其他綜合收入關於技術的發展和應用
$
153

 
1,002

 
(4,595
)
 
6,236

(收入)損失額重新分類累計其他綜合收入進利息費用                                                                                               
(409
)
 
(449
)
 
(1,728
)
 
(891
)


有關該公司的其他資料，請參閲附註13。累計其他綜合收入因為它的利率掉期。

衍生金融協議使公司在對手方根據利率對衝協議條款不履行義務的情況下面臨信用風險。公司認為，通過與公司認為有信用價值的金融機構進行交易，可以將信用風險降到最低。

公司與其衍生對手方有一項協議，其中載有一項規定，規定如果公司拖欠其任何債務，包括未由貸款人加速償還債務的違約，則可宣佈公司沒有履行其衍生義務。截至2019年9月30日，與這些協議有關的負債淨額的衍生工具的公允價值是$1,027,000.


-19-
東方集團物業公司及附屬公司
合併財務報表附註(未經審計)

(15)
每股收益
 
本公司採用ASC 260，每股收益，要求公司提供每股基本和稀釋收益(“每股收益”)。基本每股基本每股收益是指報告期內普通股每股可歸屬的損益數額。公司的基本每股收益是通過除法計算的。EastGroupProperties，Inc.的淨收益普通股股東按加權平均流通股數計算。已發行普通股的加權平均數不包括任何可能稀釋的證券或任何未獲限制的普通股。這些未獲限制的股份，雖然分類為已發行及已發行的股份，但在限制解除前，會被視為可沒收的股份，而在該等股份獲轉歸之前，不會包括在基本每股收益的計算

攤薄每股收益是指在報告期內每股普通股的每股收益，以及假設在報告期內發行的所有稀釋性潛在普通股發行的每一股普通股的每股收益。公司通過除以每股攤薄每股收益計算每股攤薄每股收益。EastGroupProperties，Inc.的淨收益普通股股東通過加權平均流通股數加上未配售限制性股票的稀釋效應，採用國庫股法確定非歸屬限制性股票的稀釋效應。

在基本計算和稀釋EPS計算中，分子和分母的調節如下：
 
三個月結束
 
九個月結束
 
九月三十日
 
九月三十日
 
2019
 
2018
 
2019
 
2018
 
(單位：千)
EastGroup Property，Inc.淨收益的基本每股收益計算普通股東
 
 
 
 
 
 
 
GB/T1591-1990/1998/1998/1998/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2003/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2006/2006/2
$
22,571

 
23,010

 
72,053

 
69,950

GB/T1597-1998/1998/1998/1998/1998/2004/1999/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2004/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/1999/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2004/2001/2001/2001/2004/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2006/2006/2006/2006/2006/2006
37,771

 
35,716

 
37,064

 
35,204

稀釋EPS計算可歸屬於EastGroup財產公司的淨收入。普通股東
 
 
 
 
 
 
 
GB/T1591-1990/1998/1998/1998/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2003/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2001/2006/2006/2
$
22,571

 
23,010

 
72,053

 
69,950

分母：
 
 
 
 
 
 
 
GB/T1591-1991技術和技術技術的技術和技術技術的研究和應用技術的研究和應用技術的研究和實踐中，主要的技術手段有：技術、技術等方面.class=‘class 3’>技術技術.class=‘class 1’>技術的技術手段.class=‘class 4’>技術技術.class=‘class 4’>技術技術.
37,771

 
35,716

 
37,064

 
35,204

GB/T15259-1993技術(1)
98

 
82

 
72

 
61

GB/T1593-1991技術發展方向技術技術發展方向
37,869

 
35,798

 
37,136

 
35,265



(16)
股票補償
 
東方集團適用ASC 718的規定，補償-股票賠償，以股票為基礎的薪酬計劃。ASC 718要求在財務報表中確認與股票支付交易有關的補償成本，並以發行的權益或負債工具的公允價值來衡量成本。

以股票為基礎的僱員補償成本為$1,739,000和$4,752,000為三九結束的幾個月2019年9月30日分別$523,000和$1,300,000作為公司發展成本的一部分資本化。為三九截至2018年9月30日止的幾個月內，員工的股票薪酬成本為$1,574,000和$3,725,000分別$365,000和$824,000作為公司發展成本的一部分資本化。

董事以股票為基礎的補償費用為$1,000和$725,000為三九結束的幾個月2019年9月30日分別$1,000和$1,132,0002018年同期。

2017年第二季度，公司董事會薪酬委員會(“委員會”)批准了公司某些高管的長期股權薪酬計劃，其中包括三基於股東總回報和一組件僅基於截至歸屬日期的持續服務。

基於股東總回報的三個長期股權補償計劃的組成部分，都要經過明確的測試，將公司的總股東回報與NAREIT股權指數以及NAREIT產業指數的成員公司進行比較。第一個計劃衡量了2017年12月31日終了的一年期間的一線測試；這些股票是在2018年第一季度發行的。

-20-
東方集團物業公司及附屬公司
合併財務報表附註(未經審計)


第二個計劃衡量了2018年12月31日終了的兩年期間的一線測試。在2019年第一季度，委員會衡量了該公司的業績二-委員會在2017年5月10日贈款日期確定的亮線測試期間。在量度日期釐定的股份數目為9,460.轉讓這些股份100%2019年2月14日，該公司確定了所獲股份的日期。自2017年5月10日授予之日起，該公司開始根據獎勵的授予日期公允價值確認該計劃的費用，該獎勵的確定採用了一個模擬定價模型，該模型是為了具體考慮獎勵的獨特特點而開發的。

第三個計劃將在三-截至2019年12月31日的一年期間。在2020年第一季度，委員會將根據該委員會在2017年5月10日確定的明線測試來衡量該公司在三年期間的業績。在衡量日期賺得的股份數目可從零到18,917.將這些股份轉讓給75%在2020年第一季度確定賺得的股份之日25%2021年1月1日。自2017年5月10日授予之日起，該公司開始根據獎勵的授予日期公允價值確認該計劃的費用，該獎勵的確定採用了一個模擬定價模型，該模型是為了具體考慮獎勵的獨特特點而開發的。

長期股權補償計劃的組成部分僅基於截至歸屬日期的持續服務，於2017年5月10日授予。在那一天，5,406股份只批給某些行政人員，但須在歸屬日期繼續服務。這些股票的授予日期公允價值為$78.18每股，既得利益25%2018年第一季度和2019年第一季度25%在2020年和2021年的1月1日。在剩餘的服務期間，這些股票將以直線方式支付.

2018年第二季度，委員會根據2018年的某些年度業績計量，核準了公司執行幹事權益補償計劃，其中包括每股業務資金(“FFO”)、相同財產淨營業收入變化、一般和行政費用以及固定費用保險。2019年2月14日，委員會根據委員會在2018年6月1日贈款日期確定的明線測試，衡量了2018年該公司的業績，並確定：24,690股票是賺來的。這些股票的授予日期公允價值為$95.19、既得利益20%在股份確定之日20%每年在2020年、2021年、2022年和2023年的1月1日。自2018年6月1日授予之日起，該公司開始確認根據這些獎勵可能獲得的股份的估算費用；這些股份正在使用分級歸屬歸屬法進行支出，該方法承認獎勵的每個單獨歸屬部分為在所需服務期間的直線基礎上的單獨獎勵。

同樣在2018年第二季度，委員會核準了一項EastGroup執行幹事權益補償計劃，該計劃的基礎是實現該計劃所列每名幹事的個人目標。2019年2月14日，委員會評估了這些官員的業績，並酌情授予5,671批出日期公允價值為$107.37。這些股份20%在股份被確定和判給的日期，並將歸屬20%每年在2020年、2021年、2022年和2023年的1月1日。該公司開始確認在2019年2月14日授予的股份的費用，這些股份將在剩餘服務期間以直線方式支付。

同樣在2018年第二季度，委員會批准了公司高管的長期股權補償計劃，其中包括一基於股東總收益和一組件僅基於截至歸屬日期的持續服務。

基於股東總回報的長期股權補償計劃的組成部分要經過明確的測試，將公司的總股東回報與NAREIT權益指數以及NAREIT產業指數的成員公司進行比較。該計劃將在三-至2020年12月31日止的一年。在2021年第一季度，委員會將根據該委員會在2018年6月1日設立的明線測試來衡量該公司在三年期間的業績。在衡量日期賺得的股份數目可從零到27,596.將這些股份轉讓給75%在2021年第一季度確定所獲股份的日期25%2022年1月1日。自2018年6月1日授予之日起，該公司開始根據獎勵的授予日期公允價值確認該計劃的費用，該獎勵採用一個模擬定價模型確定，該模型是為了具體考慮獎勵的獨特特點而開發的。

長期股權補償計劃的組成部分僅基於截至歸屬日期的持續服務，於2018年6月1日授予。在那一天，7,884股份只授予公司的執行官員，但須在歸屬日期繼續服務。這些股票的授予日期公允價值為$95.19、既得利益25%2019年第一季度25%在2020年、2021年和2022年的1月1日。在剩餘的服務期間，這些股票將以直線方式支付.


-21-
東方集團物業公司及附屬公司
合併財務報表附註(未經審計)

在2019年第一季度，委員會根據2019年的某些年度業績計量，核準了公司高管權益補償計劃(“2019年年度計劃”)；該計劃包括三組件。2019年年度計劃的第一部分是基於以下公司2019年業績計量：(1)同一財產營業收入淨變化，(2)債務與EBITDAre比率，(3)固定費用保險。在2020年第一季度，委員會將根據該委員會在2019年3月7日確定的明線測試來衡量該公司2019年的業績。為實現年度業績計量而可能賺取的股份總數可從零到9,594。這些股票的授予日期公允價值為$105.97，會穿背心20%在股份確定的日期20%每年1月1日以後的四年。自2019年3月7日授予之日起，公司開始確認根據這些獎勵可能獲得的股份的估計費用；這些股份正在使用分級歸屬歸屬法進行支出，該方法承認獎勵的每一個單獨歸屬部分為在所需服務期間的直線基礎上的單獨獎勵。

2019年年度計劃的第二個組成部分是基於該公司2019年的每股FFO。在2020年第一季度，委員會將根據該委員會在2019年8月28日確定的明線測試來衡量該公司2019年的業績。為實現財務總監年度業績計量而可能賺取的股份總數可從零到15,992。這些股票的授予日期公允價值為$122.61，會穿背心20%在股份確定的日期20%每年1月1日以後的四年。自2019年8月28日授予之日起，公司開始確認其根據這些獎勵可能獲得的股份的估計費用；這些股份正在使用分級歸屬歸屬法進行支出，該方法承認獎勵的每個單獨歸屬部分為在所需服務期間內的直線基礎上的單獨獎勵。

2019年年度計劃的第三個組成部分是根據計劃所列每一名官員的個人目標實現的。根據本賠償計劃的個別目標發行的任何股份，將由委員會酌情決定，並於2020年第一季度發行。為實現個人目標而在贈款日期發行的股票數量可從零到6,394。這些股份20%在股份確定和判給之日20%每年1月1日以後的四年。該公司將開始確認在2020年第一季度授予的任何股票的費用，這些股票將在剩餘的服務期內以直線方式支出。

同樣在2019年第一季度，委員會批准了公司高管的長期權益補償計劃，其中包括一基於股東總收益和一組件僅基於截至歸屬日期的持續服務。

基於股東總回報的長期股權補償計劃的組成部分要經過明確的測試，將公司的總股東回報與NAREIT權益指數以及NAREIT產業指數的成員公司進行比較。該計劃將在三-截至2021年12月31日的一年。在2022年第一季度，委員會將根據委員會在2019年3月7日設立的明線測試來衡量該公司在三年期間的業績。在衡量日期賺得的股份總數可從零到34,812.將這些股份轉讓給75%在2022年第一季度確定賺得的股份之日25%2023年1月1日。在2019年3月7日的授予日期，該公司開始根據獎勵的授予日期公允價值確認該計劃的費用，該獎勵是使用一個為具體考慮獎勵的獨特特點而開發的模擬定價模型確定的。

長期股權補償計劃的組成部分僅基於截至歸屬日期的持續服務，於2019年3月7日授予。在那一天，9,947股份只授予公司的執行官員，但須在歸屬日期繼續服務。這些股票的授予日期公允價值為$105.97，將25%在2020年第一季度25%在2021年、2022年和2023年的1月1日。在剩餘的服務期間，這些股票將以直線方式支付.

在2019年第二季度，10,175股份只授予某些非執行幹事，但須在歸屬日期繼續服務。這些股票的授予日期公允價值為$112.14每股，將歸屬20%每年在2020年、2021年、2022年、2023年和2024年的1月1日。

以下是授予、沒收和交付(既得利益)給參與者的受限制股份總額的摘要，並以相關的加權平均授予日公允價值股票價格表示。九結束的幾個月2019年9月30日，公司扣留28,955根據適用的股權計劃所允許選擇此期權的參與者所承擔的納税義務。截至歸屬日期，歸屬期間的股份的總公允價值。九結束的幾個月2019年9月30日，曾$6,671,000.

-22-
東方集團物業公司及附屬公司
合併財務報表附註(未經審計)

 
三個月結束
 
九個月結束
頒獎活動：
2019年9月30日
 
2019年9月30日
 
 
 
股份
 
加權平均授予日期公允價值
 
 
 
股份
 
加權平均授予日期公允價值
在期初未歸屬
131,095

 
$
82.79

 
143,525

 
$
70.29

獲批(1) (2)
—

 
—

 
59,943

 
94.62

沒收
—

 
—

 
(3,010
)
 
86.19

既得利益
(71
)
 
88.86

 
(69,434
)
 
67.01

期末未獲轉撥
131,024

 
$
82.79

 
131,024

 
$
82.79



(1) 包括以往各年獲批出的股份，而該等股份的表現條件已獲滿足，而股份的數目亦已獲滿足
下定決心。
(2) 不包括如果2017年和2018年確立的長期業績目標可能獲得的限制性股份。
業績和2019年實現了年度和長期業績.視實際成績而定。
在公開業績期結束時，獲得的股份數量可從零到113,305.

(17)
金融工具的公允價值
 
ASC 820，公允價值計量，將公允價值定義為在計量日在市場參與者之間有秩序的交易中出售資產或為轉移負債而支付的價格。ASC 820還為使用公允價值衡量金融資產和負債提供了指導。編纂要求披露公允價值計量下降的公允價值層次內的水平，包括在活躍市場對相同資產或負債使用報價(1級)、在活躍市場使用類似工具的報價或在非活躍市場中使用相同或類似工具的報價(2級)，以及在市場上不易觀察的重要估值假設(第3級)。

下表根據ASC 820列出公司金融工具的賬面金額和估計公允價值。 在…2019年9月30日和2018年12月31日.
 
2019年9月30日
 
2018年12月31日
 
承載量(1)
 
公允價值
 
承載量(1)
 
公允價值
 
(單位：千)
金融資產：
 
 
 
 
 
 
 
現金和現金等價物
$
130

 
130

 
374

 
374

GB/T1459.2-1993商業抵押貸款的商品、商業、金融、商業、金融、金融等
2,564

 
2,608

 
2,594

 
2,571

自願利率互換資產
1,405

 
1,405

 
6,701

 
6,701

金融負債：
 

 
 

 
 

 
 

無擔保銀行信貸設施-浮動利率(2)
140,006

 
140,467

 
195,730

 
196,423

無擔保債務(2)
840,000

 
864,265

 
725,000

 
718,364

擔保債務(2)
135,719

 
138,938

 
189,038

 
191,742

GB/T1459.2-1993商品商品價格制度
1,027

 
1,027

 
—

 
—

(1) 該表所列的賬面數列在綜合資產負債表上，列在所示標題下，但下文附註中解釋的情況除外。
(2)表中所示的賬面金額和公允價值不包括債務發行費用(補充資料見附註10)。

採用下列方法和假設來估計每一類金融工具的公允價值：

現金和現金等價物：由於這些票據期限較短，賬面金額近似公允價值。
應收抵押貸款(包括在綜合資產負債表上的其他資產)：公允價值是通過使用向信用評級相似的借款人提供類似貸款的當前利率和相同的剩餘期限(二級投入)來貼現未來現金流量來估算的。
利率互換資產(包括在綜合資產負債表上的其他資產)：這些工具是以公允價值記錄的，其依據是使用諸如利率收益率曲線、倫敦銀行同業拆借利率互換曲線和OIS曲線等投入的模型，這些模型基本上可在整個合同期限內觀察到(二級輸入)。有關公司利率互換的更多信息，請參見注14。

-23-
東方集團物業公司及附屬公司
合併財務報表附註(未經審計)

無擔保銀行信貸設施：公司無擔保銀行信貸設施的公允價值是通過按當前市場利率(二級投入)貼現預期現金流量來估算的，不包括債務發行成本的影響。
無擔保債務：公司無擔保債務的公允價值是根據公司銀行家建議的按目前提供給公司的相同剩餘期限債務的預期現金流量貼現(二級投入)來估算的，不包括債務發行成本的影響。
擔保債務：公司擔保債務的公允價值是根據公司銀行家建議的按目前提供給公司的相同剩餘期限債務的預期現金流量貼現(二級投入)來估算的，不包括債務發行成本的影響。
利率互換負債(包括在綜合資產負債表上的其他負債)：這些工具是以公允價值記錄的，其依據是使用諸如利率收益率曲線、倫敦銀行同業拆借利率互換曲線和OIS曲線等投入的模型，這些模型基本上可在整個合同期限內觀察到(二級輸入)。有關公司利率互換的更多信息，請參見注14。

(18)
風險和不確定性
 
整體經濟狀況會對公司的經營業績產生重大影響，從而影響公司的財務狀況。如果東航的經營業績出現顯著下降，可能會影響公司向股東分配資金、償還債務或履行其他財務義務的能力。

(19)
法律事項

本公司目前並無涉及任何重大訴訟，亦不涉及對公司或其財產構成威脅的任何重大訴訟，但在一般業務過程中出現的例行訴訟除外。

正如公司在2018年12月31日終了年度的10-K表年度報告和截至3月31日和2019年6月30日的季度表10-Q的季度報告中報告的那樣，該公司捲入了與該公司及其某些高級人員有關的訴訟，涉及該公司2016年11月購買一批土地，指控違反合同和其他法律和股權索賠。該公司提出了許多肯定的抗辯。為了解決這起訴訟，EastGroup提出了初步和解方案。$497,000在2018年12月31日和2019年3月31日的公司財務報表中保留。在截至2019年6月30日的三個月內，雙方以調解方式解決了這一問題；與此事有關的損失包括在其他關於收入和綜合收入綜合報表。截至2019年6月30日，此事已得到解決。儘管問題已解決，案件已被駁回，各方之間也交換了意見，但原告已就命令提出上訴，迫使他遵守和解協議。該公司已動議駁回該宗上訴，而法院則暫緩就該動議作出裁決，並將其與案件一併處理。原告已經提交了他的初步簡報，EastGroup將在2019年11月15日或之前提交其答覆摘要。原告隨後將送達答辯書。法院可以也可以不進行口頭辯論，然後作出決定。根據和解協議欠下的所有款項都已支付給原告的律師，並如前所述已入賬。 
   
(20)
最近的會計聲明
EastGroup對FASB最近發佈的所有華碩進行了評估，直到財務報表發佈之日為止，並確定以下華碩適用於該公司。

2016年2月，FASB發佈ASU 2016-02，租賃(主題842)，在隨後的幾個時期，發佈了asu 2018-10、2018-11和2018-20，所有這些都與新的租賃會計指南有關。. 該公司自2019年1月1日起採用新的租賃會計準則，並已在預期的基礎上適用其規定。以下變動適用於本公司的財務狀況和經營結果：

•
承租人必須對所有租賃(短期租約除外)在開始之日承認下列事項：(1)租賃責任，即承租人有義務按貼現的方式支付租約所產生的租金；(2)使用權，資產是指承租人在租賃期間使用或控制特定資產的權利的資產。本公司是有限數量租賃的承租人，包括辦公和土地租賃。截至2019年1月1日，公司記錄了其經營租賃的使用權、資產和租賃負債價值如下：$2,376,000的土地租賃$10,226,000。在截至2019年6月30日的三個月內，公司簽訂了新的經營租約，從而記錄了下列使用權資產和租賃負債：$155,000的土地租賃$2,679,000。合併的值是不足1%公司的總資產截至2019年9月30日。


-24-
東方集團物業公司及附屬公司
合併財務報表附註(未經審計)

•
根據ASU 2016-02，出租人會計基本不變。公司的主要收入是租金收入；因此，公司是大量租賃的出租人。該公司繼續以大致相同的方式對其租約進行核算。本公司與出租人會計有關的最重大變化包括：
◦
新標準對租賃初始直接費用的狹義定義-最初直接費用的新定義導致某些費用(主要是與租賃談判有關的法律費用)被支出，而不是在採用新標準時加以利用。EastGroup記錄間接租賃費用的$110,000和$306,000關於截至2019年9月30日的三個月和九個月的收入和綜合收入綜合報表。
◦
適用於記錄無法收回的租金的指南-租賃會計準則通過後，無法收回的賬户準備金作為收入減少入賬。收養前，壞賬準備金作為壞賬支出入賬。該標準還提供了與計算準備金有關的指導；然而，這些變化並沒有對公司產生影響。

•
EastGroup選擇了實用的權宜之計，允許出租人和承租人按基礎資產類別進行會計政策選擇，在滿足具體標準時，不得將合同的非租賃部分(如公用區域維護)與其相關的租賃部分分離開來。該公司認為其租約符合標準。

公司已實施新的租賃會計準則的規定，並在本季度報告(表10-Q)中提供了所需的披露信息。

2017年8月，FASB發佈ASU 2017-12，衍生工具和套期保值(主題815)：對套期保值活動會計的有針對性的改進。ASU旨在使公司的對衝活動財務報告更好地與這些活動的經濟目標保持一致。過渡方法是一種改進的回顧性方法，要求公司認識到最初應用ASU作為對累計其他綜合收入在對會計年度開始時留存收益期初餘額進行相應調整後，實體採用ASU。ASU中需要調整起始留存收益的主要準備金是更改與現金流量和淨投資套期保值相關的無效的時間和損益表列報方式。由於ASU的過渡指南，以前在現金流量和淨投資套期保值中確認的、截至通過之日指定的累積無效，將從開始留存收益中調整和刪除，並存入累計其他綜合收入。該公司於2019年1月1日採用了ASU 2017-12；ASU 2017-12的採用對其財務狀況、運營結果或披露沒有重大影響。
2018年10月，FASB發佈了2018-16年的ASU，衍生工具和套期保值(主題815)：將擔保隔夜融資利率(Sofr)隔夜指數互換(OIS)作為對衝會計目的的基準利率。ASU適用於所有選擇將套期保值會計應用於主題815下基準利率的實體，並允許使用基於Sofr作為美國(美國)的OIS利率。除美國政府直接國債利率、倫敦銀行間同業拆借利率(“libor”)掉期利率、基於美聯儲基金有效利率的OIS利率以及證券行業和金融市場協會(“SIFMA”)市政掉期利率外，用於對衝會計目的的基準利率。ASU 2018-16在通過ASU 2017-12時生效。該公司於2019年1月1日採用了ASU 2017-12和ASU 2018-16，而採用這兩種ASU對其財務狀況、運營結果或披露沒有重大影響。
2016年6月，FASB發佈ASU 2016-13金融工具-信用損失(主題326)：金融工具信用損失的計量，隨後發佈了ASU 2018-19，對主題326“金融工具-信貸損失”的編纂改進2018年11月。華碩修訂了按攤銷成本法持有並可出售債務證券的資產的信貸損失報告指南。對於按攤銷成本持有的資產，專題326取消了目前公認會計原則中可能的初始確認門檻，而是要求一個實體反映其目前對所有預期信貸損失的估計數。對於可供出售的債務證券(EastGroup目前不持有任何債務證券，將來也不打算持有任何債務證券)，信貸損失應以與現行GAAP類似的方式衡量；然而，主題326將要求將信貸損失作為備抵而不是減記。華碩對持有金融資產的實體產生影響，並在2019年12月15日以後的年度期間和這些財政年度內的中期內生效。該公司計劃於2020年1月1日採用ASU 2016-13和ASU 2018-19。EastGroup並不期望這種做法會對其財務狀況、運營結果或披露產生重大影響。
2018年8月，FASB發佈ASU 2018-13，公允價值計量(主題820)：披露框架-公允價值計量披露要求的變化。ASU的目的是提高公允價值計量披露的有效性。ASU 2018-13適用於所有實體從2019年12月15日開始的年度期間和這些財政年度內的中期。該公司計劃在2020年1月1日採用ASU 2018-13，這是允許的。EastGroup並不期望這種做法會對其財務狀況、運營結果或披露產生重大影響。

-25-
東方集團物業公司及附屬公司
合併財務報表附註(未經審計)

(21)
後續事件

2019年10月，該公司關閉了$100百萬高級無擔保定期貸款七-只支付一年期限和利息。它以libor的年利率加上適用的保證金(目前)支付利息。1.50%)基於公司高級無擔保長期債務評級。該公司還簽訂了一項利率互換協議，將貸款的libor利率部分轉換為貸款整個期間的固定利率，提供有效的固定利率。2.75%.

繼.之後2019年9月30日，EastGroup收購了SiempreViva分銷中心II，a60,000位於聖地亞哥奧泰梅薩子市場的平方尺分銷大樓。這個100%租用的建築物是為$8.6百萬該公司位於西姆普雷維瓦第一配送中心(SiempresViva)的同一個商業園區，也是一處完全被佔用的物業，該公司於2018年收購了該公司。

同樣在2019年10月，EastGroup收購了位於鳳凰城西南次市場的州際公域配送中心。$9.2百萬。通過徵用程序，該公司先前將該財產出售給亞利桑那州交通部$10.0百萬在……裏面2016。這個二價值增值的多租户分配大樓，位於鄰近現有東集團資產，包含142,000該公司將重新開發面積，預計總投資為$12百萬.

EastGroup目前正在簽訂購買Sout的合同位於拉斯維加斯的三座建築羣。最近發展起來的多租户建築包括 196,000 平方英尺，目前 48% 租來的。此增值物業的預計投資總額為 $30百萬該公司計劃在2019年第四季度結束收購。

該公司還簽訂了購買聖地亞哥洛基點配送中心的合同。這個$45百萬取得二最近建造的多租户分配大樓，其中共有227,000平方英尺，預計將在2019年第四季度關閉。這個118,000平方呎大廈目前100%租來的109,000平方英尺的建築被認為是一項增值的財產，目前還沒有租賃.

該公司及其合資夥伴目前正按合同出售大學商業中心130，40,000聖巴巴拉廣場大廈$11.5百萬。東方集團80%通過合資企業的安排。預計出售將於2019年第四季度結束，該公司預計將在此次出售中實現盈利。

該公司還簽訂了出售大學商業中心125和175的合同(125,000(聖巴巴拉)，合計售價為$24.3百萬。預計銷售將在2019年第四季度結束，而EastGroup預計銷售額將錄得增長。

EastGroup還簽訂了出售Southpointe配送中心的合同，207,000圖森的平方英尺分配大樓$14百萬。預計出售將於2019年第四季度結束，該公司預計將在此次出售中實現盈利。









-26-


項目2.
管理層對財務狀況和經營結果的討論和分析。

以下對業務和財務狀況結果的討論和分析，應與本季度報告其他地方的合併財務報表及其附註一起閲讀，即表10-Q。

前瞻性陳述

這份關於表10-Q的季度報告包括“前瞻性報表”(聯邦證券法、1933年“證券法”(“證券法”)第27A條和1934年經修正的“交易法”(“交易法”)第21E節)，反映了東方集團對公司未來業績、業績、前景和機會的期望和預測。該公司試圖通過使用“可能”、“將”、“尋求”、“預期”、“預期”、“相信”、“目標”、“意圖”、“應該”、“估計”、“可能”、“繼續”、“假設”、“項目”、“計劃”或類似的表達等詞語來識別這些前瞻性陳述。這些前瞻性陳述是基於本公司目前掌握的信息，並受到許多已知和未知的風險、不確定因素和其他因素的影響，這些因素可能導致公司的實際結果、業績或成就與這些前瞻性陳述所表達或暗示的任何未來結果、業績或成就大不相同。除其他外，這些因素包括下文討論的因素。公司打算將所有此類前瞻性陳述納入“安全港條款”，以適用於“證券法”第27A條和“交易法”第21E條中的前瞻性陳述。公司不公開承諾更新或修改任何前瞻性報表，無論是由於基本假設或新信息、未來事件或其他方面的變化，除非是為履行聯邦證券法規定的公司義務而可能需要的。

以下是一些但並非全部的風險、不確定因素和其他因素，這些因素可能導致公司的實際結果與公司前瞻性陳述中提出的結果大不相同(本公司稱自己為“我們”、“我們”或“我們”，以下簡稱“我們”)：

•
國際、國家、區域和地方經濟條件；
•
利率的總體水平和以有吸引力的條件籌集股本的能力；
•
融資風險，包括我們從業務中獲得的現金流量可能不足以支付所需本金和利息的風險，而且我們可能無法在到期時再融資，或在有吸引力的條件下獲得新的融資；
•
公司經營的競爭環境；
•
佔用率或租金的波動；
•
承租人可能違約(包括破產或破產)或不續約；
•
法律或政府規章可能發生的變化以及對這些法律和條例的解釋，包括對房地產法律或房地產投資信託(“房地產投資信託”)或公司所得税法的修改，以及可能提高不動產税率；
•
我們保持REIT資格的能力；
•
購置和開發風險，包括此類收購和開發項目未能按照預測執行；
•
火災、洪水、龍捲風、颶風和地震等自然災害；
•
影響我們的政府條例的條款和對這些條例的解釋，包括遵守這些條例的費用、改變房地產和分區法以及提高不動產税率；
•
利率互換對手方不履行信用風險；
•
保險不足或不足；
•
訴訟，包括與起訴或辯護索賠和任何不利後果有關的費用；
•
我們留住關鍵人才的能力；
•
未來恐怖襲擊或內亂的後果；以及
•
環境責任，包括費用，罰款或罰款，可能是由於我們目前擁有或以前擁有的財產的污染的必要補救所引起的。

所有前瞻性陳述都應參照第一部分第1A項中確定的風險來閲讀。公司2018年12月31日終了年度10-K表年度報告中的風險因素。此外，該公司目前和繼續作為房地產投資信託基金(REIT)的資格涉及適用經修訂的1986年“國內收入法”或“守則”的高度技術性和複雜的規定，並取決於該公司是否有能力通過實際經營結果、分配水平和股票所有權的多樣性滿足“守則”規定的各種要求。



-27-


概述
EastGroup的目標是通過在其市場中為位置敏感的客户(主要是15，000至70，000平方英尺的範圍)提供功能、靈活和高質量的商業分銷空間，從而實現股東價值最大化。該公司開發、收購和運營分銷設施，其中大部分集中在主要陽光地帶供應受限的子市場的主要運輸特徵上。該公司的核心市場位於佛羅裏達州、德克薩斯州、亞利桑那州、加利福尼亞州和北卡羅來納州。

EastGroup認為其目前的經營現金流和無擔保的銀行信貸設施提供了為公司業務提供資金的能力，該公司還相信它可以發行普通股和/或優先股，並獲得債務融資。在三個月內結束2019年9月30日，東方集團849,751通過其持續普通股計劃持有普通股股份，向公司提供淨收益1.039億美元。在九結束的幾個月2019年9月30日，東方集團1,872,008通過其持續普通股計劃持有普通股股份，向公司提供淨收益2.173億美元。也是在九結束的幾個月2019年9月30日，該公司關閉了價值1.9億美元的高級無擔保私人配售票據。EastGroup的融資和股票發行情況將在流動性與資本資源下面。

公司的主要收入來源是租金收入。九結束的幾個月2019年9月30日，EastGroup在5，099，000平方英尺(佔EastGroup總面積40，689，000平方米的12.5%)上籤下了新的租約和續簽租約。在第一次九幾個月2019，新租約及續期租約的平均租金上升百分之十七點零。

年度相同的財產池(定義為在整個本年度和前一年報告期內擁有的經營財產-2018年1月1日至2019年9月30日)物業淨收入(“PNOI”)(不包括租約終止收入)增加4.0%九結束的幾個月2019年9月30日，與同時期相比2018.

截至目前，EastGroup的投資組合租賃率為97.9%2019年9月30日的比率為97.1%2018年9月30日.預定到期的轉租2019佔投資組合的1.8%2019年9月30日，這一百分比已降至1.5%。2019年10月24日.

該公司通過其開發和收購項目創造了新的租賃收入來源。公司通過董事會批准的最高開發用地水平和根據租賃活動調整開發開始日期來減輕與開發相關的風險。

在九結束的幾個月2019年9月30日EastGroup以3840萬美元收購了達拉斯和坦帕的三處增值地產，面積443，000平方英尺，休斯頓和坦帕的開發用地分別為78.5英畝和1，850萬美元。在同一期間，該公司開始在邁阿密、奧蘭多、邁爾斯堡、夏洛特、達拉斯、聖安東尼奧、休斯頓、奧斯汀和鳳凰城建造14個開發項目，面積為2，103，000平方英尺。八開發項目和增值收購(988,000)在邁阿密，奧蘭多，邁爾斯堡，達拉斯，鳳凰城，聖地亞哥和夏洛特，從它的開發和增值項目到房地產，費用是9 620萬美元在轉讓之日2019年9月30日EastGroup的開發和增值項目包括位於11個城市的26個項目(3，823，000平方英尺)，預計開發和增值項目的總投資總額為47%。2019年10月24日為3.59億美元，其中1.07億美元有待投資。2019年9月30日.

在九結束的幾個月2019年9月30日EastGroup以8，020萬美元在丹佛、格林維爾和坦帕收購了706，000平方英尺的經營地產，並以1，390萬美元收購了聖地亞哥和舊金山的7.0英畝經營用地。也是在九結束的幾個月2019年9月30日，公司出售237,000經營財產的平方尺，產生總收益1 870萬美元。伊斯特集團1 140萬美元在……裏面房地產投資收益.

該公司通常最初通過其3.95億美元的無擔保銀行信貸貸款為其開發和收購項目提供資金(如流動性與資本資源).在市場條件允許的情況下，EastGroup發行股票和/或使用固定利率債務，包括通過使用利率互換而轉換為有效固定利率的可變利率債務，以取代短期銀行借款。2019年6月，穆迪投資者服務公司(Moody‘sInvestors Service)以穩定的前景確認了EastGroup對Baa 2的評級。證券評級不是購買、出售或持有證券的建議，可以隨時由指定評級機構修改或撤回。每個評等應獨立於任何其他評等進行評估。對於未來的債務發行，該公司打算主要發行無擔保的固定利率債務，包括通過使用利率互換而被轉換為有效固定利率的可變利率債務。公司將來也可以進入公債市場，作為籌集資金的一種手段。


-28-


EastGroup有一個可報告的部門--工業屬性，這些特性主要位於美國主要的陽光地帶。該公司的財產具有類似的經濟特性，因此被合併成一個可報告的部門。

公司的主要決策者在作出決策時使用兩種主要的經營結果衡量標準：(1)可歸屬於普通股股東的業務資金(“FFO”)和(2)財產淨營業收入(“PNOI”)。

FFO是根據全國房地產投資信託協會制定的標準計算的。(“NAREIT”)。2018年12月，NAREIT發佈了“NAREIT來自業務白皮書的資金-2018年重報”(“2018年白皮書”)，其中重申並在某些情況下完善了NAREIT關於FFO的事先決定。2018年白皮書中的指導意見為編制人員提供了一種選擇，因為它涉及銷售損益或不動產資產減值費用，即REIT業務附帶的不動產資產是否被排除在FFO的計算之外。EastGroup已作出選擇，以排除與這些資產有關的活動，這些資產是我們的業務附帶。本公司已修訂以往各期，以反映本指引。

FFO是根據美國公認的會計原則(“GAAP”)計算的普通股股東的淨收益(虧損)，不包括出售房地產(包括公司業務附帶的其他資產)和減值損失的損益，並按房地產相關折舊和攤銷進行調整，並對合並後的合夥企業和合資企業進行調整。FFO不被視為一種替代淨收入(根據公認會計原則確定)作為公司財務業績的一種指標，也不是衡量公司的流動性或指示資金的指標，以滿足公司的現金需求，包括提供分配的能力。公司影響FFO的主要驅動因素是PNOI(如下文所述)的變化、利率、公司使用的槓桿金額以及一般和行政費用。

PNOI被定義為房地產業務收入較少房地產業務費用(包括以市場為基礎的內部管理費)加上公司在其非全資房地產投資的收入和財產運營費用中所佔的份額。

EastGroup有時將相同屬性的PNOI稱為“相同的PNOI”；公司還提供相同的PNOI，但不包括租賃終止的收入。公司提出相同的PNOI和相同的PNOI，不包括租賃終止的收入，作為一種財產級的績效補充度量，用於評估公司在同一財產基礎上對房地產資產的投資及其經營結果的績效。公司認為，在直線和現金基礎上評估相同的PNOI(不包括租賃終止的收入)是有用的。直線基礎是通過平均客户在租賃期間的租金支付來計算的；GAAP要求在直線基礎上確認租金收入。收付實現制不包括對獲得的租賃的直線租金和市場租金無形資產攤銷的調整；收付實現制是公司在所述期間向客户收取租金的指標，並有助於分析公司投資組合中嵌入的租金增長。同一屬性被定義為在整個當期和前一年報告期內擁有的經營財產。開發或購置的財產不包括在本年度和前一年報告期的業務組合中。本報告所述期間或前一年報告期內出售的財產也不包括在內。為三九結束的幾個月2019年9月30日，相同的屬性包括包含在2018年1月1日至2019年9月30日.

FFO和PNOI是用於評估公司房地產投資業績及其運營結果的補充性行業報告指標。該公司認為，在行業計算PNOI和FFO時排除折舊和攤銷，提供了房地產業績的補充指標，因為房地產價值歷來隨市場條件而上升或下降。該公司計算的PNOI和FFO可能無法與其他房地產投資信託(“REITs”)的名稱相同但計算不同的計量標準(“REITs”)相提並論。投資者應意識到，從FFO中排除或添加的項目是理解和評估公司財務業績的重要組成部分。












-29-


PNOI計算如下：三九結束的幾個月2019年9月30日和2018.
 
三個月結束
九月三十日
 
九個月結束
九月三十日
 
2019
 
2018
 
2019
 
2018
 
(單位：千)
房地產業務收入
$
83,913

 
75,306

 
244,333

 
221,146

房地產業務費用
(23,756
)
 
(21,718
)
 
(68,980
)
 
(63,847
)
合併80%合資企業PNOI的非控制性權益
(43
)
 
(77
)
 
(137
)
 
(237
)
PNOI來自50%的股權未合併投資
244

 
217

 
732

 
652

財產淨營業收入(“PNOI”)
$
60,358

 
53,728

 
175,948

 
157,714


房地產業務收入包括租金收入、費用報銷、過户收入和包括租賃終止費在內的其他房地產收入。房地產業務費用由物業税、保險、水電費、修理費、管理費及其他經營費用組成。一般而言，公司最重要的營運開支可能是物業税及保險。租客租契可包括可收回營運總開支的租契淨額、可收回部分經營開支的經修訂的總租契，或不可收回費用的租契總額(總租契只佔公司總租契的一小部分)。物業營運費用的增加可根據租契淨額完全收回，而在經修訂的毛租契下，可在高程度上追討。超過這些數額的費用增加是可以收回的。公司對財產運營費用的敞口主要是由於空置和佔用空間的租賃，限制了可以收回的費用數額。

下表列出淨收入與PNOI、相同PNOI和PNOI(不包括租賃終止收入)之間的對賬情況。三九結束的幾個月2019年9月30日和2018.
 
三個月結束
九月三十日
 
九個月結束
九月三十日
 
2019
 
2018
 
2019
 
2018
 
(單位：千)
淨收益
$
22,575

 
23,041

 
72,058

 
70,053

房地產投資(收益)
—

 
(4,051
)
 
(11,406
)
 
(14,273
)
非經營性房地產銷售(收益)
—

 
—

 
—

 
(86
)
(收益)出售其他資產
—

 
—

 
—

 
(427
)
其他損失淨額
76

 
—

 
884

 
—

利息收入
(34
)
 
(32
)
 
(101
)
 
(122
)
其他收入
(25
)
 
(20
)
 
(504
)
 
(1,268
)
間接租賃費用
110

 
—

 
306

 
—

折舊和攤銷
25,990

 
22,970

 
77,027

 
67,463

公司從未合併投資中獲得的折舊份額
36

 
33

 
106

 
95

利息費用
8,522

 
8,804

 
26,214

 
26,253

一般費用和行政費用
3,151

 
3,060

 
11,501

 
10,263

合併80%合資企業PNOI的非控制性權益
(43
)
 
(77
)
 
(137
)
 
(237
)
財產淨營業收入(“PNOI”)
60,358

 
53,728

 
175,948

 
157,714

2018年和2019年的PNOI
(1,978
)
 
(534
)
 
(4,078
)
 
(655
)
2018年和2019年的PNOI開發和增值地產
(5,494
)
 
(2,348
)
 
(13,631
)
 
(4,778
)
2018年和2019年經營財產處置
—

 
(372
)
 
(416
)
 
(1,359
)
其他PNOI
54

 
85

 
179

 
304

相同的PNOI
52,940

 
50,559

 
158,002

 
151,226

租賃終止費用淨額(來自同一物業的收入)
(34
)
 
(34
)
 
(940
)
 
(173
)
相同的PNOI(不包括租約終止的收入)
$
52,906

 
50,525

 
157,062

 
151,053






-30-


下表列出了可歸屬於EastGroup Properties，Inc的淨收入對賬情況。普通股股東對財務主任的責任歸屬於普通股股東三九結束的幾個月2019年9月30日和2018.
 
三個月結束
九月三十日
 
九個月結束
九月三十日
 
 
2019
 
2018
 
2019
 
2018
 
 
(單位：千，除每股數據外)
 
歸屬於EastGroup Property，Inc.的淨收入普通股東
$
22,571

 
23,010

 
72,053

 
69,950

 
折舊和攤銷
25,990

 
22,970

 
77,027

 
67,463

 
公司從非合併投資中的折舊份額
36

 
33

 
106

 
95

 
非控制權益折舊和攤銷
(48
)
 
(45
)
 
(141
)
 
(133
)
 
房地產投資(收益)
—

 
(4,051
)
 
(11,406
)
 
(14,273
)
 
非經營性房地產銷售(收益)
—

 
—

 
—

 
(86
)
 
(收益)出售其他資產
—

 
—

 
—

 
(427
)
 
來自共同股東的業務資金(“FFO”)
$
48,549

 
41,917

 
137,639

 
122,589

 
攤薄後普通股股東的淨收益
$
0.60

 
0.64

 
1.94

 
1.98

 
來自業務活動的資金(“FFO”)-歸因於共同
每稀釋股股東
$
1.28

 
1.17

 
3.71

 
3.48

1.0 
 (1) 
稀釋後的每股收益和運營資金
37,869

 
35,798

 
37,136

 
35,265

 


(1)
該公司最初報告稱，截至2018年9月30日的9個月內，FFO每股收益為3.49美元。與該公司採用的NAREIT資金來自運營白皮書-2018年重報有關，公司現在從FFO中排除與公司業務相關的非經營性房地產和資產的銷售損益，因此調整了前一年的業績，包括2018年公司的FFO，以符合FFO的最新定義。截至2018年9月30日的三個月沒有受到任何影響，因為在此期間公司的業務沒有附帶的銷售。


在評估公司的收入和支出時，公司分析了以下業績趨勢：

•
每股FFO變動是指與上一年同期相比，每股FFO的增減。2019年9月30日曾.$1.28每股比較$1.17同一期間的每股2018，增幅為9.4%。為九結束的幾個月2019年9月30日，FFO是$3.71每股比較$3.48同一期間的每股2018，增幅為6.6%。關於對2018年財務報告所作調整的説明，見上表注(1)。

•
最後三個月2019年9月30日，PNOI增加了$6,630,000，佔同期的12.3%2018。PNOI增加$3,146,000新開發的和增值的房產，$2,381,000從相同的財產業務和$1,444,0002018年和2019年收購；PNOI減少$372,0002018年和2019年出售的房產。

為九結束的幾個月2019年9月30日，PNOI增加了$18,234,000，即11.6%2018。PNOI增加$8,853,000新開發的和增值的房產，$6,776,000從相同的財產業務和$3,423,0002018年和2019年收購；PNOI減少$943,0002018年和2019年出售的房產。

•
相同的財產淨營業收入變化是指在整個本年度和前一年報告期內(2018年1月1日至2018年1月1日)期間擁有的同一經營財產的PNOI增減。2019年9月30日)。PNOI，不包括租約終止所得，同一物業增加4.7%和4.0%三九結束的幾個月2019年9月30日分別與2018.

•
同一物業平均佔用面積是指租賃期開始的月底租賃面積的平均百分比，而在整個本年度和上一年度報告期間(2018年1月1日至2018年期間)，同一經營財產的可租賃面積總額則是相同的租賃面積。2019年9月30日)。截至三個月，同一物業的平均入住率為97.2%2019年9月30日的比率為95.8%。2018。相同的財產平均佔用率九結束的幾個月2019年9月30日的比率為96.9%，而同期為96.2%。2018.

-31-



•
入住率是指租賃期開始的租賃面積與報告所述期間結束時的可租賃總面積的百分比。2019年9月30日，佔97.4%。在過去四個季度內，中轉季的入住率為95.7%至96.9%。2018年9月30日到2019年6月30日。

•
租金變動是指新租契及續期租契與先前在同一幅土地上的租契比較，租金增加或減少。新租契及續期租契(佔總面積的3.6%)在截至三個月的三個月內，平均加幅為19.7%。2019年9月30日。為九結束的幾個月2019年9月30日，新租約及續期租約的租金平均加幅(佔總面積的12.5%)平均為17.0%。

•
租約終止費收入包括在房地產業務收入。租賃終止費收入三九結束的幾個月2019年9月30日曾.$34,000和$1,019,000分別與$34,000和$173,000在同一時期2018.

•
2018年及前幾年，該公司的壞賬支出包括在房地產運營費用。2019年，該公司開始將無法收回的租金準備金記錄為房地產業務收入。該公司記錄了無法收回的租金準備金$26,000和$339,000為三九結束的幾個月2019年9月30日分別與$196,000和$282,000在同一時期2018.


關鍵會計政策和估計數
公司管理層認為以下會計政策和估算對公司報告的運營至關重要。

房地產性質
財務會計準則委員會(“FASB”)編纂提供指導，説明如何根據有形資產和無形資產的個別組成部分各自的公允價值，適當確定採購價格的分配。當收購價格超過所購資產和負債的公允價值時，記錄企業組合的商譽。管理部門在分配所購財產的成本時考慮的不對稱因素包括預期租賃期間的結轉費用估算-考慮到目前的市場狀況和執行類似租賃的成本-對有形資產(土地，土地)的分配。建築和裝修)是根據管理層對財產價值的確定，就好像它是空置的一樣，使用的是貼現現金流模型。本公司根據與同類物業類似的融資條款比較，確定任何假定的融資是否高於或低於市場。所購物業的成本可根據賣方承擔的債務調整，而賣方的負債是高於或低於市場利率的。

購買價格也分配給以下類別的無形資產：就地租賃的以上或以下市場組成部分、就地租賃的價值和客户關係的價值。可分配給所購就地租賃的上述或低於市場部分的價值是根據以下差額的現值(使用反映所獲租約相關風險的貼現率)來確定的：(I)根據租約在剩餘期限內支付的合同金額，(Ii)管理當局估計在租約餘下期間使用公平市價支付的款額。其他資產和其他負債分別在綜合資產負債表上攤銷，並按各自租約的剩餘條款作為租金收入攤銷。無形資產總額根據管理層對其各自價值的評估，進一步分配給就地租賃價值和客户關係價值。其他資產在綜合資產負債表上攤銷，並按現有租約的剩餘期限攤銷，或在適用的情況下按客户關係的預期壽命攤銷。

對於開發中的財產和在開發階段獲得的增值財產，與開發有關的費用(即土地、建築費用、利息費用、物業税和與開發有關的其他費用)合計為財產的資本總成本，其中包括管理層對被認為與這種發展活動有關的內部費用(主要是人事費用)的估計數。內部成本根據開發活動分配給特定的開發屬性。


-32-


財務狀況
EastGroup的資產$2,400,444,000在…2019年9月30日, 增加的$268,739,000從…2018年12月31日.主要負債增加 $64,772,000到$1,291,774,000，以及股權增加 $203,967,000到$1,108,670,000在同一時期內，以下段落將進一步詳細解釋這些更改。

資產

房地產性質
房地產 增加 $186,176,000在九結束的幾個月2019年9月30日，主要原因是：(1)經營財產購置；(2)轉移八項目開發和增值屬性(詳見開發和增值特性(Iii)公司物業的資本改善；及(Iv)公司土地租賃的資產使用權。這些增加被下文討論的經營財產銷售部分抵消。

在九結束的幾個月2019年9月30日，EastGroup收購了以下運營資產：
2019年購置的房地產
 
位置
 
大小
 
日期
後天
 
成本(1)
 
 
 
 
(平方尺)
 
 
 
(單位：千)
航空商務中心
 
丹佛，CO
 
382,000

 
05/20/2019
 
$
45,775

385商業區
 
格林維爾，SC
 
155,000

 
07/31/2019
 
12,138

大橡樹75商務中心1
 
坦帕角
 
169,000

 
09/06/2019
 
16,554

房地產收購總額
 
 
 
706,000

 
 
 
$
74,467


(1)
購置的經營財產總費用為80 201 000美元，其中$74,467,000如上文所述，該公司在購買總價格中撥出11，016，000美元給使用第三方土地估價的丹佛、格林維爾和坦帕市場的土地。市場價值被視為ASC 820(公允價值計量)所界定的三級投入(關於ASC 820的補充資料，見綜合財務報表附註17)。與購買房地產有關的無形資產分配如下：6，983，000美元用於就地租賃無形資產和$312,000上述市場租賃(均包括在綜合資產負債表上的其他資產中)和1，561，000美元至低於市場租賃(包括在綜合資產負債表上的其他負債中)。

也是在九結束的幾個月2019年9月30日，EastGroup獲得6.5聖地亞哥的幾英畝土地$13,386,000。與收購有關，公司將價值分配給土地和低於市場租賃的土地。EastGroup記錄的土地$13,979,000基於聖地亞哥市場的第三方土地估價。市場價值被認為是ASC 820定義的三級投入，公允價值計量這片土地，包括在房地產在綜合資產負債表上，現租給在該地點經營停車場的租户。公司記錄$593,000以低於與這次土地徵用有關的市場租賃。這些費用在購置時已存在的相關租約的剩餘期限內攤銷。

EastGroup還在九結束的幾個月2019年9月30日一小塊地(0.5英畝)，毗鄰加州米爾皮塔斯(舊金山)的約塞米蒂配送中心，售價47.2萬美元。

在九結束的幾個月2019年9月30日，公司進行了資本改進$29,333,000關於現有和獲得的財產(包括在不動產改進表下業務結果)同時，該公司也發生了以下費用：$5,084,000發展和增值項目房地產公司將這些支出作為發展和增值成本記錄在現金流動綜合報表中。

在九結束的幾個月2019年9月30日，該公司出售世界休斯敦5號在休斯頓和阿爾塔蒙特商業中心在奧蘭多。屬性(237,000(加在一起的)被賣給.$18,658,000公司確認銷售收益$11,406,000.

與該公司2019年1月1日實施新的租賃會計準則有關，EastGroup記錄了其土地租賃(分類為經營租賃)的使用權資產。該公司土地租賃資產使用權的未攤銷餘額是$12,242,000截至2019年9月30日。土地租賃使用資產的權利包括在房地產在綜合資產負債表上。





-33-


開發和增值特性
東方集團投資開發和增值屬性在…2019年9月30日包括租賃和在建項目252，107，000美元和未來發展項目(主要是土地)$102,131,000公司的總投資開發和增值屬性在…2019年9月30日是$354,238,000與美元相比263,664,000在…2018年12月31日第一次投資於發展的資本總額九幾個月2019曾.$191,872,000，其中包括$173,719,000和$13,069,000如開發及增值物業活動下表和費用$5,084,000轉帳後的項目房地產。轉帳後的發展及增值項目的資本化成本。房地產包括物業的基本建設改善，但不包括與開發有關的其他資本化費用(即利息費用、財產税和內部人事費)。

公司將內部發展成本資本化$1,810,000和$4,797,000為三九結束的幾個月2019年9月30日分別與$1,271,000和$3,504,000在同一時期2018.

在九結束的幾個月2019年9月30日，EastGroup獲得了下列增值屬性：
2019年購置的增值財產
 
位置
 
大小
 
日期
後天
 
成本(1)
 
 
 
 
(平方尺)
 
 
 
(單位：千)
物流中心6&7
 
德克薩斯州達拉斯
 
142,000

 
04/23/2019
 
$
12,605

阿靈頓科技中心1及2
 
德克薩斯州達拉斯
 
151,000

 
08/16/2019
 
12,615

大橡樹75商務中心2
 
坦帕角
 
150,000

 
09/06/2019
 
12,815

增值財產購置總額
 
 
 
443,000

 
 
 
$
38,035


(1)
購置的增值財產的總成本為38 390 000美元，其中$38,035,000如上文所示，該公司將5，099，000美元的總收購價格分配給使用第三方土地估價的達拉斯和坦帕市場的土地。市場價值被視為ASC 820(公允價值計量)所界定的三級投入(關於ASC 820的補充資料，見綜合財務報表附註17)。後勤中心的收購是在地面租賃下進行的；因此，沒有為這項交易分配土地價值。與購買有關的無形資產分配如下：就地租賃無形資產(包括在綜合資產負債表上的其他資產)約423，000美元；低於市場租賃的68，000美元(包括在綜合資產負債表上的其他負債中)。

也是在九結束的幾個月2019年9月30日該公司以18，523，000美元收購了休斯頓和坦帕的78.5英畝開發用地。

在九結束的幾個月2019年9月30日、東航八開發和增值屬性房地產總投資$96,214,000在轉讓之日。

-34-


 
 
 
發生的費用
 
 
 
預期大樓轉換日期
發展與
增值屬性活動
 
 
2019年轉來的費用(1)
 
最後的九個月
9/30/2019
 
截至2019年9月30日累計
 
 
預計費用總額
 
 
 
 
(單位：千)
 
 
租賃
建築物大小(平方尺)
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
布羅德摩爾2號，亞特蘭大，GA
111,000

 
$
—

 
1,471

 
7,885

 
8,300

 
11/19
TX達拉斯物流中心6&7(2)
142,000

 
—

 
14,462

 
14,462

 
16,400

 
01/20
定居者穿越1口，德克薩斯州奧斯汀
77,000

 
—

 
974

 
7,234

 
9,900

 
01/20
定居者穿越2口，德克薩斯州奧斯汀
83,000

 
—

 
1,228

 
8,343

 
9,200

 
01/20
北5區，達拉斯，德克薩斯州
100,000

 
—

 
1,642

 
8,595

 
9,200

 
02/20
10號西交叉路口8，休斯頓，TX
132,000

 
—

 
2,723

 
9,313

 
10,900

 
04/20
德克薩斯州聖安東尼奧，三縣1&2交叉口
203,000

 
—

 
5,813

 
14,708

 
16,700

 
04/20
艾森豪爾7號和8號點，德克薩斯州聖安東尼奧
336,000

 
—

 
9,479

 
22,569

 
24,900

 
05/20
美國北卡羅來納州夏洛特機場商業中心3號
96,000

 
—

 
2,704

 
8,497

 
8,900

 
06/20
北6區，達拉斯，德克薩斯州
96,000

 
2,552

 
4,493

 
7,045

 
10,100

 
07/20
阿靈頓技術中心1&2，達拉斯，德克薩斯州(3)
151,000

 
 
 
12,717

 
12,717

 
15,100

 
08/20
Creekview 121 5&6，達拉斯，德克薩斯州
139,000

 
—

 
6,834

 
12,439

 
15,900

 
09/20
佛羅裏達州邁阿密5號網關
187,000

 
11,944

 
9,365

 
21,309

 
22,400

 
09/20
大橡樹75 2，坦帕，佛羅裏達州(4)
150,000

 
 
 
12,879

 
12,879

 
13,600

 
09/20
租賃總額
2,003,000

 
14,496

 
86,784

 
167,995

 
191,500

 
 
在建
 

 
 

 
 

 
 

 
 

 
 
艾森豪爾9號點，德克薩斯州聖安東尼奧
82,000

 
1,154

 
4,897

 
6,051

 
6,600

 
11/19
世界休斯頓43，休斯頓，德克薩斯
86,000

 
1,041

 
4,609

 
5,650

 
7,000

 
11/19
世界休斯頓45，休斯頓，德克薩斯
160,000

 
4,430

 
11,152

 
15,582

 
18,300

 
12/19
斯蒂爾·克里克九世，夏洛特，NC
125,000

 
1,766

 
6,495

 
8,261

 
9,800

 
10/20
太陽海岸6號，佛蒙特州。邁爾斯角
81,000

 
3,915

 
3,339

 
7,254

 
8,400

 
10/20
第八和第九地平線，奧蘭多，佛羅裏達州
216,000

 
4,967

 
9,943

 
14,910

 
18,800

 
11/20
吉爾伯特十字路口A&B，菲尼克斯，AZ
140,000

 
3,221

 
6,329

 
9,550

 
15,600

 
12/20
三縣3&4交叉路口，德克薩斯州聖安東尼奧
203,000

 
2,334

 
2,070

 
4,404

 
14,700

 
05/21
世界休斯頓44，休斯頓，德克薩斯州
134,000

 
1,546

 
268

 
1,814

 
9,100

 
05/21
裏奇維尤1&2，聖安東尼奧，德克薩斯州
226,000

 
2,499

 
179

 
2,678

 
18,500

 
06/21
德克薩斯州達拉斯Lakeport 1-3
194,000

 
3,542

 
230

 
3,772

 
22,500

 
07/21
定居者跨越3和4，德克薩斯州奧斯汀
173,000

 
4,030

 
156

 
4,186

 
18,400

 
07/21
在建共計
1,820,000

 
34,445

 
49,667

 
84,112

 
167,700

 
 
未來發展(主要是土地)
估計建築面積(平方尺)
 
 

 
 

 
 

 
 

 
 
鳳凰城
178,000

 
(3,221
)
 
499

 
4,087

 
 
 
 
英國“金融時報”。邁爾斯角
407,000

 
(3,915
)
 
2,135

 
11,542

 
 
 
 
邁阿密，佛羅裏達州
463,000

 
(11,944
)
 
6,234

 
30,621

 
 
 
 
奧蘭多角
—

 
(4,967
)
 
323

 
1,075

 
 
 
 
坦帕角
349,000

 
—

 
4,146

 
5,706

 
 
 
 
亞特蘭大，GA
100,000

 
—

 
3,164

 
3,890

 
 
 
 
傑克遜號
28,000

 
—

 
—

 
706

 
 
 
 
夏洛特，NC
475,000

 
(1,766
)
 
1,463

 
6,906

 
 
 
 
德克薩斯州奧斯汀
—

 
(4,030
)
 
288

 
—

 
 
 
 
德克薩斯州達拉斯
322,000

 
(6,094
)
 
2,437

 
8,535

 
 
 
 
德克薩斯州休斯頓
1,501,000

 
(7,017
)
 
15,686

 
25,108

 
 
 
 
德克薩斯州聖安東尼奧
397,000

 
(5,987
)
 
893

 
3,955

 
 
 
 
預期發展總額
4,220,000

 
(48,941
)
 
37,268

 
102,131

 


 
 
 
8,043,000

 
$
—

 
173,719

 
354,238

 


 
 
開發和增值屬性活動表將在下一頁繼續。

-35-


2019年期間轉入房地產的開發和增值財產
建築物大小(平方尺)
 
 

 
 

 
 

 
 

 
建築物轉換日期
西姆普雷·維瓦一世，聖迭戈，加利福尼亞州
115,000

 
$
—

 
—

 
14,075

 
 
 
01/19
Creekview 121 3&4，達拉斯，德克薩斯州
158,000

 
—

 
1,739

 
15,539

 
 
 
03/19
地平線六，奧蘭多，佛羅裏達州
148,000

 
—

 
3,682

 
11,907

 
 
 
03/19
地平線十一，奧蘭多，佛羅裏達州
135,000

 
—

 
507

 
9,230

 
 
 
04/19
鷹場，鳳凰城，AZ
97,000

 
—

 
181

 
8,413

 
 
 
05/19
佛羅裏達州邁阿密1號網關
200,000

 
—

 
3,402

 
23,643

 
 
 
05/19
太陽海岸5號，佛蒙特州。邁爾斯角
81,000

 
—

 
1,335

 
7,870

 
 
 
05/19
Steele Creek V，夏洛特，NC
54,000

 
—

 
2,223

 
5,537

 
 
 
07/19
轉入房地產的總額
988,000

 
$
—

 
13,069

 
96,214

 
(5)
 
 

(1) 指在此期間從預期開發(主要是土地)轉入在建工程的費用。負數是轉入建設項目的土地庫存費用。
(2)EastGroup於19/23收購了這一增值項目。
(3)EastGroup於19/16收購了這一增值項目。
(4)EastGroup於9/6/19收購了這一增值項目。
(5)為轉移之日的累計費用。

累計折舊
房地產、開發和增值財產累計折舊增加 $39,453,000在九結束的幾個月2019年9月30日，主要是由於折舊費用，由出售237,000在此期間經營財產的平方尺。

待售房地產資產
待售房地產資產增加15，949，000美元九結束的幾個月2019年9月30日。截至2019年9月30日，該公司擁有三處經營資產，即大學商務中心130、大學商務中心125和大學商務中心175，這些資產被歸類為2019年9月30日綜合資產負債表上待售的資產。這些房產預計將在2019年第四季度出售。本公司並沒有將任何物業歸類為出售物業。2018年12月31日.






























-36-


其他資產
其他資產 增加 $16,011,000在九結束的幾個月2019年9月30日.的摘要其他資產如下：
 
九月三十日
2019
 
十二月三十一日
2018
 
(單位：千)
租賃費用(主要是佣金)
                                                                                 
$
87,887

 
78,985

租賃成本的累計攤銷
(34,765
)
 
(30,185
)
租賃費用(主要是佣金)，扣除累計攤銷
53,122

 
48,800

 
 
 
 
獲得的地方租賃、成品油、成品油、產品、技術、技術等方面：獲得地方租賃、無核設備、技術產品、產品、技術等
26,841

 
21,696

就地租賃無形資產的累計攤銷
(11,227
)
 
(9,833
)
就地租賃無形資產，累計攤銷淨額
15,614

 
11,863

 
 
 
 
獲得了市場上的租賃、無形資產的生產、加工、技術等方面的技術改造、產品技術、技術手段和技術條件
1,689

 
1,465

上述市場租賃無形資產的累計攤銷
(953
)
 
(902
)
所購市場租賃無形資產，扣除累計攤銷額
736

 
563

 
 
 
 
應收直線租金
39,501

 
36,022

應收賬款
3,698

 
5,433

GB/T1593-1995抵押貸款、商品、技術和技術
2,564

 
2,594

利率互換資產
1,405

 
6,701

資產使用權-辦公室租賃(經營)(1)
2,223

 
—

普通股應收賬款
3,785

 
—

成品油，產品，技術，工業
990

 
990

預付費費用和其他資產、技術等方面-預付費費用和其他其他資產
13,604

 
8,265

共計其他資產
$
137,242

 
121,231


(1)
有關公司2019年1月1日、實施FASB ASC 842、租約和公司辦公租賃資產使用權的信息，請參見“合併財務報表説明”中的注20。

負債
無擔保銀行信貸設施 減少 $55,347,000在九結束的幾個月2019年9月30日，主要原因是$660,431,000期間的發債費用攤銷額，部分由償還$716,155,000以及在此期間發生的新的債務發行成本。公司的信貸設施詳見流動性與資本資源.

無擔保債務 增加 $115,181,000在九結束的幾個月2019年9月30日，主要原因是3月份結束了8 000萬美元的高級無擔保私人配售票據，8月份結束了1.1億美元的高級無擔保私人配售票據，並攤銷了債務發行費用。7月份償還了7 500萬美元的無擔保定期貸款和在此期間發生的新的債務發行費用，抵消了這些增加額。借款和償還無擔保債務將更詳細地描述在流動性與資本資源.

擔保債務 減少 $53,131,000在九結束的幾個月2019年9月30日.另一種減少償還了一筆抵押貸款，餘額為45，725，000美元，定期償還的本金為$7,576,000和攤還保險費擔保債務，由本報告所述期間的發債費用攤銷額抵銷。











-37-


應付帳款和應計費用 增加 $35,864,000在九結束的幾個月2019年9月30日.公司的總結應付帳款和應計費用如下：
 
九月三十日
2019
 
十二月三十一日
2018
 
(單位：千)
GB/T1593-1995財税、應税税、成品税等
$
38,258

 
10,718

發展成本-發展成本
19,356

 
15,410

應支付的房地產改進和資本化租賃費用
6,729

 
3,911

GB/T1459.2-1993計(機)計、機、
6,070

 
4,067

GB/T1459.2-1988紅利、商品、產品等
30,133

 
27,738

帳面透支(1)
13,912

 
15,048

其他應計費用和應計費用
7,969

 
9,671

共計應付帳款和應計費用
$
122,427

 
86,563


(1)
指在期終前未結清銀行的支票；因此，銀行尚未向公司預支現金。當支票結清銀行時，他們將通過公司的工作現金信貸額度提供資金。

其他負債 增加 $22,205,000在九結束的幾個月2019年9月30日.公司的總結其他負債如下：
 
九月三十日
2019
 
十二月三十一日
2018
 
(單位：千)
GB/T1393-1991安全、技術等方面。
$
19,799

 
18,432

預付租金和其他遞延收入
11,151

 
12,728

經營租賃負債-土地租賃(1)
12,275

 
—

經營租賃負債-辦公室租賃(1)
2,246

 
—

 
 
 
 
收購-市面以下租賃無形資產
8,112

 
5,891

地下租賃無形資產的累計攤銷
(4,011
)
 
(3,028
)
收購-市面以下租賃無形資產，扣除累計攤銷額
4,101

 
2,863

 
 
 
 
利率互換負債
1,027

 
—

預付房客改善償還款
607

 
614

GB/T1593-1995其他負債、技術等方面的其他負債，如高技術、高技術等
5,651

 
15

共計其他負債
$
56,857

 
34,652


(1)
關於公司2019年1月1日、FASB ASC 842實施情況、租約以及公司土地租賃和辦公租賃的資產使用權及相關負債的信息，請參見“合併財務報表説明”中的注20。

衡平法
額外已付資本 增加 $220,198,000在九結束的幾個月2019年9月30日，主要原因是根據公司的持續普通股計劃發行普通股(如在流動資金和資本資源)和 股票補償(見綜合財務報表附註16)。在九結束的幾個月2019年9月30日，東方集團1,872,008根據其持續普通股計劃持有的普通股股份，其淨收益為$217,347,000.

為九結束的幾個月2019年9月30日, 超過收入的分配 增加 $10,452,000作為普通股紅利的結果$82,505,000超量EastGroupProperties，Inc.的淨收益普通股股東的$72,053,000。除了根據其持續普通股計劃發行股票以及根據其無擔保銀行信貸設施借款的現金流量外，該公司還以收益的現金流量為股利分配提供資金。

累計其他綜合收入 減少 $6,323,000在九結束的幾個月2019年9月30日。這個減少由於公司利率互換(現金流量對衝)公允價值的變化，綜合財務報表附註14將對此作進一步討論。

-38-


行動結果

EastGroupProperties，Inc.的淨收益普通股股東為三九結束的幾個月2019年9月30日曾.$22,571,000 ($0.60(按基本股份和稀釋股計算)和$72,053,000 ($1.94(按基本和稀釋後的份額計算)$23,010,000 ($0.64(按基本股份和稀釋股計算)和$69,950,000 ($1.99的基本價格和稀釋後每股1.98美元)2018。以下段落解釋了這一變化：

•
PNOI增加$6,630,000(攤薄每股0.18美元)，或12.3%，截至三個月2019年9月30日，與同時期相比2018。PNOI增加$3,146,000新開發的和增值的房產，$2,381,000從相同的財產業務和$1,444,0002018年和2019年收購；PNOI減少$372,0002018年和2019年出售的房產。租賃終止費收入$34,000在這三個月中2019年9月30日和2018。該公司記錄了無法收回的租金準備金$26,000和$196,000在三個月內結束2019年9月30日和2018分別。租金直線增加房地產業務收入在結束的三個月中增加1 170 000美元和1 432 000美元2019年9月30日和2018分別。

PNOI增加$18,234,000(攤薄每股0.49美元)，或11.6%九結束的幾個月2019年9月30日，與2018年同期相比。PNOI增加$8,853,000新開發的和增值的房產，$6,776,000從相同的財產業務和$3,423,0002018年和2019年收購；PNOI減少$943,0002018年和2019年出售的房產。租賃終止費收入$1,019,000和$173,000為九結束的幾個月2019年9月30日和2018分別。該公司記錄了無法收回的租金準備金$339,000和$282,000在九結束的幾個月2019年9月30日和2018分別。租金直線增加房地產業務收入增加3 789 000美元和3 950 000美元九結束的幾個月2019年9月30日和2018分別。

•
在截止的三個月裏沒有銷售。2019年9月30日EastGroup確認2018年同期房地產投資和非經營性房地產銷售收益為405.1萬美元(每股0.11美元)。

為九結束的幾個月2019年9月30日該公司確認，2018年同期，房地產投資和非經營性房地產銷售收益為11，406，000美元(每股稀釋後每股0.31美元)，而2018年同期為14，359，000美元(每股稀釋後為0.41美元)。

•
折舊和攤銷費用增加3，020，000美元(稀釋後每股0.08美元)和9，564，000美元(稀釋後每股0.26美元)三九結束的幾個月2019年9月30日分別與2018年同期相比。
  
在截至三個月的三個月內，EastGroup簽署了40份租賃合同，提供997，000平方英尺的免費租賃優惠2019年9月30日，共有1，460，000元的免租優惠，租期滿。在同一時期2018該公司簽署了36份租約，就1，343，000平方英尺的土地簽訂了免費租金優惠，在租約有效期內的免費租賃費總額為2，409，000美元。

在九結束的幾個月2019年9月30日在租約有效期內，EastGroup簽署了119份租賃合同，包括3，332，000平方英尺的免費租賃費和4，550，000美元的免費租賃費。在同一時期2018該公司以2，820，000平方英尺為單位，簽訂了99份租約，租期內的租金總額為3，991，000元。

該公司租賃面積的百分比為97.9%2019年9月30日的比率為97.1%2018年9月30日.附屬設施佔用2019年9月30日為97.4%，而2005年為95.7%2018年9月30日.

同一物業平均佔用面積是指租賃期開始的月底租賃面積的平均百分比，而同期(2018年1月1日至2019年9月30日)整個報告期內擁有的同一經營財產的可租賃面積的總和。相同的財產平均佔用率三九結束的幾個月2019年9月30日，分別為97.2%和96.9%，而同期分別為95.8%和96.2%。2018.

按照公認會計原則計算的同一財產平均租金率是指在整個本年度和前一年報告期(2018年1月1日至2019年9月30日)內擁有的同一經營財產的租賃平均年租金率。物業的平均租金分別為每平方呎6.15元及6.09元。三九結束的幾個月2019年9月30日每平方英尺6.01元及每平方呎5.99元2018.

-39-



利息費用減少$282,000和$39,000為三九結束的幾個月2019年9月30日，與2018。下表顯示了利息費用為三九結束的幾個月2019年9月30日和2018:
 
三個月結束
九月三十日
 
九個月結束
九月三十日
 
2019
 
2018
 
增加
(減少)
 
2019
 
2018
 
增加
(減少)
 
(單位：千)
可變利率利息費用
 

 
 

 
 

 
 

 
 
 
 

無擔保銀行信貸貸款利率浮動利率
(不包括設施費用攤銷和債務發行費用)                                                                                                                                                  
$
1,604

 
1,028

 
576

 
5,182

 
2,182

 
3,000

設施費用的攤銷-無擔保銀行信貸設施
199

 
199

 
—

 
591

 
537

 
54

債務發行成本-無擔保銀行信貸設施-無擔保銀行信貸設施
139

 
139

 
—

 
416

 
369

 
47

GB/T1583-1991自願總利率、總利率、利息、成本、財政、財政、工業等
1,942

 
1,366

 
576

 
6,189

 
3,088

 
3,101

固定利率利息費用
 

 
 

 
 

 
 

 
 
 
 

無擔保銀行信貸貸款利率-固定利率(1) (2)
(不包括設施費用攤銷和債務發行費用)                                                                                                                                            
—

 
200

 
(200
)
 
—

 
1,001

 
(1,001
)
無擔保債務利息(1)
(不包括髮債成本攤銷)
7,041

 
6,078

 
963

 
20,005

 
18,464

 
1,541

擔保債務利息
(不包括髮債成本攤銷)
1,508

 
2,500

 
(992
)
 
5,503

 
7,609

 
(2,106
)
發債成本攤銷-無擔保債務
117

 
133

 
(16
)
 
394

 
425

 
(31
)
債務的攤銷成本-安全債務-擔保債務-擔保債務
60

 
69

 
(9
)
 
190

 
211

 
(21
)
GB/T1583-1991自願、無償、固定利率、費用、總利率、成本等
8,726

 
8,980

 
(254
)
 
26,092

 
27,710

 
(1,618
)
總利益
10,668

 
10,346

 
322

 
32,281

 
30,798

 
1,483

較少的資本化利益、暗合性、高性價比、成品率等
(2,146
)
 
(1,542
)
 
(604
)
 
(6,067
)
 
(4,545
)
 
(1,522
)
利息費用總額
$
8,522

 
8,804

 
(282
)
 
26,214

 
26,253

 
(39
)
    
(1)
包括公司無擔保銀行信貸設施的利息和按債務協議固定利率的無擔保債務，或根據利率掉期產生的有效固定利率，如綜合財務報表附註14所述。
(2)
該公司指定了一項利率互換，用於8，000萬美元的無擔保銀行信貸貸款，有效地將8，000萬美元的利率通過利率互換的到期日確定為2.020%。這一互換將於2018年8月15日到期，8，000萬美元的提款額已恢復到與該公司無擔保銀行信貸設施相關的可變利率。
 
該公司的可變利率支出增加了$576,000和$3,101,000為三九結束的幾個月2019年9月30日分別與2018。下表顯示了該公司在這兩個期間的平均無擔保銀行信貸貸款和加權平均可變利率：
 
三個月結束
九月三十日
 
九個月結束
九月三十日
 
2019
 
2018
 
增加
(減少)
 
2019
 
2018
 
增加
(減少)
 
(以千計，利率除外)
無擔保銀行信貸設施的平均借款-浮動利率
$
195,701

 
131,775

 
63,926

 
203,347

 
101,571

 
101,776

加權平均可變利率
(不包括設施費用攤銷和債務發行費用) 
3.24
%
 
3.10
%
 
 

 
3.40
%
 
2.87
%
 
 


公司的固定利率利息費用減少了$254,000和$1,618,000為三九結束的幾個月2019年9月30日分別與2018。固定利率無擔保銀行信貸設施、無擔保債務和有擔保債務活動引起的變化説明如下。

-40-



固定利率無擔保銀行信貸設施的利息開支減少了$200,000和$1,001,000在三九結束的幾個月2019年9月30日分別由於到期的利率掉期指定為8，000萬美元，公司的無擔保銀行信貸貸款。更多細節見上文利息費用匯總表腳註(2)。

有擔保債務利息減少$992,000和$2,106,000在三九月期2019年9月30日，與2018作為償還債務和定期償還本金的結果。定期償還有擔保債務的本金是$7,576,000在九結束的幾個月2019年9月30日。在2018年12月31日終了的一年中，定期安排的有擔保債務本金支付額為11 289 000美元。截至2018年12月31日的一年中，EastGroup沒有償還任何有擔保債務。下表列出2019年償還的有擔保債務的詳情：
2019年償還的有擔保債務
 
利率
 
償還日期
 
報償金額
 
 
 
 
 
 
(單位：千)
Dominguez，工業I&III，Kingsview，Shaw，胡桃和華盛頓
 
7.50%
 
04/05/2019
 
$
45,725


EastGroup在2018年或第一次期間沒有獲得任何新的有擔保債務九幾個月2019.

固定利率無擔保債務的利息開支增加了$963,000和$1,541,000在三九結束的幾個月2019年9月30日，分別與2018。增加的原因是公司的無擔保債務活動如下所述。

2018年和2019年獲得的無擔保債務詳情見下表：
2018年和2019年新增無擔保債務
 
有效利率
 
獲得日期
 
到期日
 
金額
 
 
 
 
 
 
 
 
(單位：千)
6，000萬元高級無抵押債券
 
3.93%
 
04/10/2018
 
04/10/2028
 
$
60,000

8，000萬元高級無抵押債券
 
4.27%
 
03/28/2019
 
03/28/2029
 
80,000

三千五百萬元高級無抵押債券
 
3.54%
 
08/15/2019
 
08/15/2031
 
35,000

7，500萬元高級無抵押債券
 
3.47%
 
08/19/2019
 
08/19/2029
 
75,000

2018年和2019年
 
3.85%
 
 
 
 
 
$
250,000


2018年和2019年償還下列無擔保貸款部分抵消了新的無擔保債務利息支出的增加：
2018年和2019年償還的無擔保債務
 
利率
 
償還日期
 
報償金額
 
 
 
 
 
 
(單位：千)
5，000萬元高級無抵押定期貸款
 
3.91%
 
06/21/2018
 
$
50,000

7，500萬元高級無抵押定期貸款
 
2.85%
 
07/31/2019
 
75,000

2018年和2019年
 
3.27%
 
 
 
$
125,000


房地產建設期間的利息成本被資本化，並與利息費用相抵，資本化利息增加。$604,000和$1,522,000為三九結束的幾個月2019年9月30日，分別與2018。增加的原因是發展支出和借款利率的變化。

折舊和攤銷開支增加3 020 000美元和9 564 000美元三九結束的幾個月2019年9月30日分別與2018，主要原因是該公司2018年和2019年收購的經營財產以及從開發和增值屬性2018年和2019年，被2018年和2019年出售的營業地產部分抵消。

房地產投資的收益，包括營業物業銷售收益，減少了4，051，000美元和2，867，000美元三九結束的幾個月2019年9月30日分別與2018.


-41-


2019年第一季度，EastGroup在休斯頓銷售了世界休斯敦5號。這座51，000平方英尺的房產以3，808，000美元的價格售出；EastGroup確認，2019年第一季度的銷售收益為2，325，000美元。

在2019年第二季度，該公司出售了奧蘭多的阿爾塔蒙特商業中心。這套186，000平方英尺的房產以14，850，000美元的價格售出；EastGroup確認2019年第二季度的銷售收益為9，081，000美元。該公司在2019年第三季度沒有出售任何房產。

2018年第一季度，該公司以單獨的交易方式出售了下列經營地產：世界休斯敦18號在休斯頓，56號商業公園在坦帕。這些房產共有214，000平方英尺，售價為14，910，000美元；EastGroup確認2018年第一季度的銷售額為10，222，000美元。2018年第二季度，該公司沒有出售任何房產。

2018年第三季度，EastGroup出售了位於鳳凰城的第35大道配送中心。這座12.5萬平方英尺的房產以794.1萬美元的價格售出，該公司確認2018年第三季度的銷售收益為405.1萬美元。

房地產改進
東集團經營物業的地產改善工程三九結束的幾個月2019年9月30日和2018情況如下：
 
 
 
三個月結束
九月三十日
 
九個月結束
九月三十日
 
估計使用壽命
 
2019
 
2018
 
2019
 
2018
 
 
 
(單位：千)
在採購上的升級-初級商品
40年
 
$
750

 
135

 
1,105

 
174

租户改善：
 
 
 

 
 
 
 

 
 
新的租户-新的租户-志願人員
租賃壽命
 
4,706

 
4,262

 
11,508

 
10,214

新的租户-志願人員-商户-志願人員
租賃壽命
 
506

 
918

 
2,033

 
2,234

其他：
 
 
 

 
 

 
 

 
 

GB/T1459.2-1988建築改進、商品等商品的改造、改造等
5-40歲
 
1,576

 
3,930

 
4,364

 
6,557

財政、金融等領域
5-15歲
 
2,701

 
2,570

 
8,239

 
6,881

*
3-5歲
 
783

 
1,137

 
1,268

 
2,112

其他的
5年
 
436

 
27

 
816

 
765

房地產改造共計(1)
 
 
$
11,458

 
12,979

 
29,333

 
28,937


(1)
調整房地產改善總額房地產改進現金流動綜合報表：
 
 
截至9月30日的9個月，
 
2019
 
2018
 
(單位：千)
房地產改造共計
 
$
29,333

 
28,937

房地產應付款的變化
 
(2,852
)
 
(1,316
)
在建工程的變化
 
1,315

 
(842
)
房地產改進在.上
現金流動合併報表
 
$
27,796

 
26,779














-42-


資本化租賃成本
公司的租賃費用(主要是佣金)資本化，包括在其他資產。費用按相關租約的條款攤銷，攤銷包括在折舊和攤銷費用。三九結束的幾個月2019年9月30日和2018情況如下：
 
 
 
三個月結束
九月三十日
 
九個月結束
九月三十日
 
估計使用壽命
 
2019
 
2018
 
2019
 
2018
 
 
 
(單位：千)
發展與增值
租賃壽命
 
$
2,152

 
2,044

 
6,085

 
3,757

新租户
租賃壽命
 
1,415

 
2,231

 
4,478

 
4,942

續期租户
租賃壽命
 
1,149

 
941

 
3,679

 
3,088

資本化租賃費用總額
 
 
$
4,716

 
5,216

 
14,242

 
11,787

租賃費用攤銷
 
 
$
3,285

 
2,853

 
9,724

 
8,476


出售和持有供出售/停止經營的房地產
當公司符合會計準則編纂(“ASC”)360規定的標準時，該公司認為該房地產是待售的，財產、廠房和設備，包括可能在一年內出售的房產。待售的不動產按賬面價值或公允價值減去估計出售成本的較低比例報告，在出售時不折舊。截至2019年9月30日，該公司擁有三處運營物業，即大學商務中心130、大學商務中心125和大學商務中心175，這些資產在2019年9月30日被列為待出售資產負債表。這些房產預計將在2019年第四季度出售。本公司並沒有將任何物業歸類為出售物業。2018年12月31日.

根據FASB會計準則更新(“ASU”)2014-08年，財務報表(專題205)和財產、廠場和設備(專題360)的列報，報告已停止的業務和披露實體各組成部分的處置情況，如果某一實體的某一組成部分或某一實體的一組部件在已停止的業務中處置，則該公司將報告對該實體的業務和財務結果有(或將產生)重大影響的戰略轉變，如果該部分或一組組件符合待出售的標準，或當該組件或一組組件是通過出售或出售以外的方式處置時。此外，該公司還將提供更多的信息，説明已終止的業務以及對一個實體的一個單獨重要組成部分的處置情況，而該實體不符合在財務報表中列報中止業務的資格。EastGroup對出售的財產進行分析，以確定銷售是否符合終止的業務演示。

該公司不考慮2018年的銷售和九結束的幾個月2019年9月30日，或被歸類為出售的物業。2019年9月30日，是對一個實體的一個組成部分或一個實體的一組構成部分的處置，它代表着對實體的業務和財務結果有(或將產生)重大影響的戰略轉變。

在截至2019年3月31日的三個月內，EastGroup在休斯頓出售了世界休斯敦5號。這座51，000平方英尺的房產以3，808，000美元的價格售出；EastGroup確認，2019年第一季度的銷售收益為2，325，000美元。

在截至2019年6月30日的三個月內，該公司出售了位於奧蘭多的阿爾塔蒙特商業中心(Altamonte Commerce Center)。這套186，000平方英尺的房產以14，850，000美元的價格售出；EastGroup確認2019年第二季度的銷售收益為9，081，000美元。該公司在2019年第三季度沒有出售任何房產。

在截至2018年3月31日的三個月內，該公司以單獨的方式出售了下列經營財產：休斯頓的世界休斯頓18號和坦帕的56號商業公園。這些房產共有214，000平方英尺，售價為14，910，000美元；EastGroup確認2018年第一季度的銷售額為10，222，000美元。2018年第二季度，該公司沒有出售任何經營地產。

2018年第三季度，EastGroup出售了位於鳳凰城的第35大道配送中心。這座12.5萬平方英尺的房產以794.1萬美元的價格售出，該公司確認2018年第三季度的銷售收益為405.1萬美元。

在截至2019年9月30日的9個月內，該公司沒有出售任何土地。


-43-


在截至2018年9月30日的9個月內，該公司以260萬美元在休斯敦出售了11英畝土地，並確認2018年第一季度出售的收益為86，000美元。

賣地收益包括在其他關於綜合收益表和綜合收益表以及出售經營財產的收益列於房地產投資收益。見“綜合財務報表説明”中的附註8，以獲得更多關於已停止的業務以及房地產投資銷售損益的更多信息。

最近的會計聲明
EastGroup對FASB最近發佈的所有華碩進行了評估，直到財務報表發佈之日為止，並確定以下華碩適用於該公司。

2016年2月，FASB發佈ASU 2016-02，租賃(主題842)，在隨後的幾個時期，發佈了asu 2018-10、2018-11和2018-20，所有這些都與新的租賃會計指南有關。. 該公司自2019年1月1日起採用新的租賃會計準則，並已在預期的基礎上適用其規定。以下變動適用於本公司的財務狀況和經營結果：

•
承租人必須對所有租賃(短期租約除外)在開始之日承認下列事項：(1)租賃責任，即承租人有義務按貼現的方式支付租約所產生的租金；(2)使用權，資產是指承租人在租賃期間使用或控制特定資產的權利的資產。本公司是有限數量租賃的承租人，包括辦公和土地租賃。截至2019年1月1日，公司記錄了其經營租賃的使用權、資產和租賃負債價值如下：$2,376,000的土地租賃$10,226,000。在截至2019年6月30日的三個月內，公司簽訂了新的經營租約，從而記錄了下列使用權資產和租賃負債：$155,000的土地租賃$2,679,000。合併的值是不足1%公司的總資產截至2019年9月30日。

•
根據ASU 2016-02，出租人會計基本不變。公司的主要收入是租金收入；因此，公司是大量租賃的出租人。該公司繼續以大致相同的方式對其租約進行核算。本公司與出租人會計有關的最重大變化包括：
◦
新標準對租賃初始直接費用的狹義定義-最初直接費用的新定義導致某些費用(主要是與租賃談判有關的法律費用)被支出，而不是在採用新標準時加以利用。EastGroup記錄間接租賃費用的$110,000和$306,000關於截至2019年9月30日的三個月和九個月的收入和綜合收入綜合報表。
◦
適用於記錄無法收回的租金的指南-租賃會計準則通過後，無法收回的賬户準備金作為收入減少入賬。收養前，壞賬準備金作為壞賬支出入賬。該標準還提供了與計算準備金有關的指導；然而，這些變化並沒有對公司產生影響。

•
EastGroup選擇了實用的權宜之計，允許出租人和承租人按基礎資產類別進行會計政策選擇，在滿足具體標準時，不得將合同的非租賃部分(如公用區域維護)與其相關的租賃部分分離開來。該公司認為其租約符合標準。

公司已實施新的租賃會計準則的規定，並在本季度報告(表10-Q)中提供了所需的披露信息。

2017年8月，FASB發佈ASU 2017-12，衍生工具和套期保值(主題815)：對套期保值活動會計的有針對性的改進。ASU旨在使公司的對衝活動財務報告更好地與這些活動的經濟目標保持一致。過渡方法是一種改進的回顧性方法，要求公司認識到最初應用ASU作為對累計其他綜合收入在對會計年度開始時留存收益期初餘額進行相應調整後，實體採用ASU。ASU中需要調整起始留存收益的主要準備金是更改與現金流量和淨投資套期保值相關的無效的時間和損益表列報方式。由於ASU的過渡指南，以前在現金流量和淨投資套期保值中確認的、截至通過之日指定的累積無效，將從開始留存收益中調整和刪除，並存入累計其他綜合收入。該公司於2019年1月1日採用了ASU 2017-12；ASU 2017-12的採用對其財務狀況、運營結果或披露沒有重大影響。

-44-


2018年10月，FASB發佈了2018-16年的ASU，衍生工具和套期保值(主題815)：將擔保隔夜融資利率(Sofr)隔夜指數互換(OIS)作為對衝會計目的的基準利率。ASU適用於所有選擇將套期保值會計應用於主題815下基準利率的實體，並允許使用基於Sofr作為美國(美國)的OIS利率。除美國政府直接國債利率、倫敦銀行間同業拆借利率(“libor”)掉期利率、基於美聯儲基金有效利率的OIS利率以及證券行業和金融市場協會(“SIFMA”)市政掉期利率外，用於對衝會計目的的基準利率。ASU 2018-16在通過ASU 2017-12時生效。該公司於2019年1月1日採用了ASU 2017-12和ASU 2018-16，而採用這兩種ASU對其財務狀況、運營結果或披露沒有重大影響。
2016年6月，FASB發佈ASU 2016-13金融工具-信用損失(主題326)：金融工具信用損失的計量，隨後發佈了ASU 2018-19，對主題326“金融工具-信貸損失”的編纂改進2018年11月。華碩修訂了按攤銷成本法持有並可出售債務證券的資產的信貸損失報告指南。對於按攤銷成本持有的資產，專題326取消了目前公認會計原則中可能的初始確認門檻，而是要求一個實體反映其目前對所有預期信貸損失的估計數。對於可供出售的債務證券(EastGroup目前不持有任何債務證券，將來也不打算持有任何債務證券)，信貸損失應以與現行GAAP類似的方式衡量；然而，主題326將要求將信貸損失作為備抵而不是減記。華碩對持有金融資產的實體產生影響，並在2019年12月15日以後的年度期間和這些財政年度內的中期內生效。該公司計劃於2020年1月1日採用ASU 2016-13和ASU 2018-19。EastGroup並不期望這種做法會對其財務狀況、運營結果或披露產生重大影響。
2018年8月，FASB發佈ASU 2018-13，公允價值計量(主題820)：披露框架-公允價值計量披露要求的變化。ASU的目的是提高公允價值計量披露的有效性。ASU 2018-13適用於所有實體從2019年12月15日開始的年度期間和這些財政年度內的中期。該公司計劃在2020年1月1日採用ASU 2018-13，這是允許的。EastGroup並不期望這種做法會對其財務狀況、運營結果或披露產生重大影響。

流動性和資本資源
業務活動提供的現金淨額為$170,696,000為九結束的幾個月2019年9月30日.現金的主要其他來源是利用無擔保銀行信貸設施和無擔保債務的借款、普通股發行的收益以及出售房地產投資和非經營房地產的收益。$80,110,000普通股股利九結束的幾個月2019年9月30日24.現金的其他主要用途是：償還無擔保銀行信貸設施、無擔保債務和有擔保債務；建造和開發財產；購買房地產；以及改善各種財產的資本。

債務總額2019年9月30日和2018年12月31日公司的無擔保銀行信貸設施和無擔保債務工具有某些限制性契約，例如維持償債範圍和槓桿率以及維持保險範圍，公司遵守其所有債務契約2019年9月30日和2018年12月31日.
 
九月三十日
2019
 
十二月三十一日
2018
 
(單位：千)
無擔保銀行信貸設施.可變利率，賬面金額
$
140,006

 
195,730

未攤銷債務發行成本
(1,427
)
 
(1,804
)
無擔保銀行信貸設施
138,579

 
193,926

 
 
 
 
無擔保債務-固定利率，賬面金額(1)
840,000

 
725,000

未攤銷債務發行成本
(1,419
)
 
(1,600
)
無擔保債務
838,581

 
723,400

 
 
 
 
有擔保債務-固定利率，賬面金額(1)
135,719

 
189,038

未攤銷債務發行成本
(389
)
 
(577
)
擔保債務
135,330

 
188,461

 
 
 
 
債務總額
$
1,112,490

 
1,105,787


(1)
由於利率掉期，這些貸款有固定利率或有效固定利率。

截至2018年6月14日，EastGroup擁有3億美元和3500萬美元的無擔保銀行信貸工具，其利潤率超過倫敦銀行同業拆借利率(Libor)100個基點，融資額收費20個基點，到期日為2019年7月30日。2018年6月14日，該公司對這些信貸設施進行了修訂和重新陳述，將貸款規模擴大到3.5億美元和4500萬美元，詳情如下。亞細亞

價值3.5億美元的無擔保銀行信貸安排由9家銀行組成，到期日為2022年7月30日。信貸設施包括兩個六個月的延期(在公司的選舉)和1.5億美元手風琴(經各方同意)的選項。每期利率通常按月調整。2019年9月30日，是倫敦銀行同業拆借利率加100個基點，年費為20個基點。保證金和設施費將隨公司信用評級的變化而變化。該公司還在其3.5億美元的無擔保銀行信貸工具上指定了一種利率互換，即8，000萬美元的無擔保銀行信貸貸款，通過利率互換的到期日，有效地將8，000萬美元的利率確定為2.020%。這一互換將於2018年8月15日到期，8，000萬美元的提款額已恢復到與該公司無擔保銀行信貸設施相關的可變利率。截至2019年9月30日，公司$110,000,000在這種無擔保銀行信貸工具上的可變利率借款，加權平均利率為3.048%。本公司有備用信用證$674,000在這個設施上認捐。

該公司4500萬美元的無擔保銀行信貸安排的到期日為2022年7月30日，或該銀行指定的較晚日期；如果在3.5億美元的貸款中行使延期選擇權，該公司還有兩個6個月的延期期。利率按日調整2019年9月30日，是倫敦銀行同業拆借利率加100個基點，年費為20個基點。保證金和設施費將隨公司信用評級的變化而變化。截至2019年9月30日，利率是3.016%在…的平衡上$30,006,000.

在市場條件允許的情況下，EastGroup發行股票和/或使用固定利率債務，包括通過利率互換將其轉換為有效固定利率的可變利率債務，以取代短期銀行借款。該公司認為，其目前的營運現金流和無擔保銀行信貸設施為該公司的運營提供了資金。該公司還相信，它可以獲得債務融資，併發行普通股和/或優先股。對於未來的債務發行，該公司打算主要發行無擔保的固定利率債務，包括通過使用利率互換而被轉換為有效固定利率的可變利率債務。公司將來也可以進入公債市場，作為籌集資金的一種手段。

2019年3月，該公司關閉8 000萬美元一家保險公司的高級無擔保私人配售券。這些音符有一個10-年期及固定利率4.27%每半年支付一次利息。2019年8月，該公司在一家保險公司關閉了價值3500萬美元的高級無擔保私人配售票據。這些債券的期限為12年，固定利率為3.54%，每半年支付利息.同樣在2019年8月，該公司在一家保險公司關閉了價值7500萬美元的高級無擔保私人配售票據。這些債券的期限為10年，固定利率為3.47%，每半年支付利息.這些票據將不會也不會根據經修正的1933年“證券法”進行登記，在沒有登記或不受登記要求的適用豁免的情況下，不得在美國提供或出售這些票據。


-45-


2019年4月，EastGroup償還了一筆抵押貸款，餘額為$45,725,000，利率為7.50%的原始到期日2019年5月5日。這筆貸款以170萬平方英尺的經營資產作為抵押。

2019年7月，該公司償還了7500萬美元的無擔保定期貸款，實際固定利率為2.85%。

在2019年第三季度，EastGroup為一筆1億美元的高級無擔保定期貸款執行了一份承諾信，該貸款於2019年10月10日結束。貸款期限為七年，只支付利息.它以libor的年利率加上基於公司高級無擔保長期債務評級的適用保證金(目前為1.50%)支付利息。該公司還簽訂了利率互換協議，將貸款的libor利率部分轉換為整個貸款期的固定利率，提供2.75%的總有效固定利率。
 
2017年7月，監管倫敦銀行同業拆借利率(Libor)的金融行為監管局(FCA)宣佈，它打算停止強迫銀行提交2021年後計算libor的利率。因此，聯邦儲備委員會和紐約聯邦儲備銀行組織了替代參考利率委員會(“ARRC”)，將擔保隔夜融資利率(“Sofr”)確定為衍生品和其他金融合同中美元-libor的首選替代辦法。該公司無法預測何時倫敦銀行同業拆借利率將停止提供，或何時將有足夠的流動性在軟市場。FCA或其他理事機構對用於確定LIBOR的方法所採取的任何變化，都可能導致報告的LIBOR突然或長期增加或減少。如果發生這種情況，利息支付可能會發生變化。此外，未來變化的程度和方式的不確定性可能導致利率和(或)付款高於或低於目前形式的倫敦銀行同業拆借利率。

公司的無擔保銀行信貸設施、高級無擔保定期貸款和利率互換合同均與libor掛鈎。該公司正在不斷監測和評估相關風險，包括貸款利息和衍生工具收到和支付的金額。這些風險是在合同向新的替代匯率過渡時產生的，包括可能發生的任何由此產生的價值轉移。如果libor受到限制或終止，與libor掛鈎的貸款或衍生工具的價值也可能受到影響，因為利率可能受到不利影響。雖然我們預計libor將在2021年年底之前基本上以目前的形式提供，但在此之前有可能無法獲得libor。例如，如果有足夠多的銀行拒絕向倫敦銀行同業拆借利率管理人提交申請，就可能導致這種情況。在這種情況下，向替代參考費率過渡所帶來的風險將加速和擴大。

該公司的每一份合同都是以libor為指標的，其規定的重置利率將基本上相當於替換前以libor為基礎的全部利率。因此，公司認為這一過渡不會對我們的合併財務報表產生重大影響。(鼓掌)

2017年3月6日，EastGroup與BNY Mellon Capital Markets有限公司、美國銀行證券公司(BofA Securities，Inc.)、傑弗瑞股份有限公司(Jefferies LLC)和雷蒙德·詹姆斯聯合公司(Raymond James&Associates，Inc.)的持續股權計劃簽訂了銷售協議(“2017年3月銷售協議”)。不時出售其普通股的總計10，000，000股。2018年2月15日，該公司與BTIG公司、Robert W.Baird&Co.公司和富國證券有限公司簽訂了銷售協議，這些協議與2017年3月的銷售協議基本相似，並對2017年3月的銷售協議作出了相應的修正。根據這些協議，股票可在經修正的1933年“證券法”第415條所界定的“在市場上”發行的交易中提出和出售。根據銷售代理融資協議，該公司總共出售了7，177，142股普通股，截至2019年10月25日，EastGroup可通過銷售代理提供並出售另外2，822，858股普通股。

在九結束的幾個月2019年9月30日、EastGroup發行並出售1,872,008根據其持續股權計劃，普通股的平均價格為每股117.52美元，給公司的總收益為219，994，000美元。在此期間，該公司支付了2，647，000美元的與提供有關的費用。九月，使公司獲得淨收益$217,347,000.

該公司預計，其目前的現金餘額、經營現金流、無擔保銀行信貸貸款、新債務收益和(或)發行股票工具所得收益將足以支付(一)業務和行政費用、(二)其財產的正常維修和維護費用、(三)償債義務、(四)維持其債務契約的遵守情況、(五)分配給股東、(六)資本改善、(七)購買財產、(八)發展和(九)公司短期和長期的任何其他正常業務活動。

合同義務
EastGroup的固定的、不可取消的債務2018年12月31日，在九已結束的幾個月2019年9月30日的變化除外。無擔保銀行信貸設施、無擔保債務和擔保債務上文討論過。

-46-


通貨膨脹和其他經濟考慮因素
該公司的大部分租約包括定期增加租金。此外，公司的大部分租約要求租户按比例支付經營費用的份額，包括房地產税、保險和公共地區維護費，從而減少公司因通貨膨脹而增加的經營費用的風險。如果通貨膨脹導致公司的一般和行政費用或利率水平增加，這種增加的費用不會轉給租户，並可能對公司的經營結果產生不利影響。

東方集團的財務業績受公司物業所在市場的一般經濟狀況影響。經濟狀況，或一般或當地經濟狀況的其他不利變化，可能導致公司的一些現有租户無法支付租賃款項，因此可能增加無法收回租金的準備金。它還可能影響公司在租約期滿後續訂租約或重新租賃空間的能力，或(Ii)租賃發展空間。經濟衰退或經濟衰退，亦可能導致整體空置率上升，或在現有租約期滿後，公司可向轉租物業收取的租金下降，而在所有這些情況下，東方集團的現金流量都會受到不利影響。

項目3.
市場風險的定量和定性披露。

該公司面臨利率變化的主要原因是其無擔保的銀行信貸設施和長期債務到期，這種債務用於維持流動性和資金資本支出，擴大公司的房地產投資組合和業務。公司的利率風險管理目標是限制利率變化對收益和現金流動的影響，並降低其總體借款成本。該公司有兩個可變利率無擔保銀行信貸設施，在下面討論。流動性與資本資源。在市場條件許可的情況下，EastGroup發行股票和/或使用固定利率債務，包括通過利率互換將其轉換為有效固定利率的可變利率債務，以取代短期銀行借款。綜合財務報表附註14討論了該公司的利率互換問題。下表列出了應付本金和加權平均利率，其中包括利率互換對固定利率和可變利率債務的影響。2019年9月30日.
 
2019年10月至12月
 
2020
 
2021
 
2022
 
2023
 
此後
 
共計
 
公允價值
無擔保銀行信貸設施-可變利率(單位：千)
$
—

 
—

 
—

 
140,006

(1)
—

 
—

 
140,006

 
140,467

(2)
加權平均利率
—

 
—

 
—

 
3.04
%
(3)
—

 
—

 
3.04
%
 
 
 
無擔保債務-固定利率
        (單位：千)
$
—

 
105,000

 
40,000

 
75,000

 
115,000

 
505,000

 
840,000

 
864,265

(4)
加權平均利率
—

 
3.55
%
 
2.34
%
 
3.03
%
 
2.96
%
 
3.77
%
 
3.50
%
 
 
 
擔保債務-固定利率
(以千計)
$
2,248

 
9,096

 
89,562

 
32,770

 
119

 
1,924

 
135,719

 
138,938

(4)
加權平均利率
4.44
%
 
4.43
%
 
4.55
%
 
4.09
%
 
3.85
%
 
3.85
%
 
4.42
%
 
 
 

(1)
可變利率的無擔保銀行信貸工具將於2022年7月到期。2019年9月30日，有餘額$110,000,0003.5億美元的無擔保銀行信貸安排$30,006,0004500萬美元的無擔保銀行信貸貸款。
(2)
公司可變利率債務的公允價值是通過按當前市場利率貼現預期現金流來估算的，不包括債務發行成本的影響。
(3)
表示公司的可變利率無擔保銀行信貸設施的加權平均利率。2019年9月30日.
(4)
該公司的固定利率債務的公允價值，包括通過使用利率互換而轉換為有效固定利率的可變利率債務，是根據公司銀行家的建議(不包括髮行債務成本的影響)，按目前向公司提供的相同剩餘期限債務的預期現金流貼現來估算的。

由於上表只包含了截至2019年9月30日如上文所示，如果可變利率無擔保銀行信貸設施的加權平均利率變化10%或大約30個基點，利息費用和現金流量每年將增加或減少約426 000美元。這不包括通過使用利率互換有效固定的可變利率債務。


-47-


項目4.
控制和程序。

(I)管制及程序的管制及程序。

在公司管理層(包括公司首席執行官和首席財務官)的監督和參與下，公司根據“外匯法”第13a-15條和第15d-15條規則對公司披露控制和程序的設計和運作的有效性進行了評估。根據這一評估，首席執行官和首席財務官得出結論：2019年9月30日，公司的披露控制和程序是有效的，及時提醒他們有關公司(包括其合併的子公司)的重要信息，需要包括在公司的定期SEC文件。

(2)對財務報告進行內部控制的內部控制的變化。

公司對財務報告的內部控制在公司的財務報告期間沒有變化第三財政季度結束2019年9月30日，這對公司財務報告的內部控制產生了重大影響，或相當可能產生重大影響。

第二部分，對其他信息進行分類。

項目1.類似的法律程序。

公司目前不涉及任何重大訴訟，也不知道任何針對公司或其財產的重大訴訟受到威脅，但在正常業務過程中發生的日常訴訟或預期將由公司責任保險承擔的訴訟除外。公司無法確切地預測任何訴訟的結果，某些訴訟、索賠或訴訟程序可能對公司不利，這會對公司的財務狀況或經營結果產生重大影響。

項目1A。
危險因素

EastGroup在截止年度的10-K表中披露的風險因素沒有發生重大變化。2018年12月31日，除本表格10至Q所披露的其他事實資料與該等危險因素有關外，詳情請參閲“1A項”。EastGroup截至年度10-K年度年報中的風險因素2018年12月31日.

項目6.
展品。

展品
 
下列證物包括在截至2019年9月30日的第10-Q號季度報告內，或以參考方式納入本季報：
展覽編號
描述
31.1
首席執行官Marshall A.Loeb(根據2002年“薩班斯-奧克斯利法”第302條)頒發的第13a-14(A)/15d-14(A)條認證隨函提交).
31.2
首席財務官布倫特·W·伍德(根據2002年“薩班斯-奧克斯利法”第302條)的第13a-14(A)/15d-14(A)條認證隨函提交).
32.1
首席執行官馬歇爾·A·勒布的第1350條(根據2002年“薩班斯-奧克斯利法”第906條)隨函提供).
32.2
首席財務官布倫特·W·伍德的第1350條(根據2002年“薩班斯-奧克斯利法”第906條)隨函提供).
101.INS
XBRL實例文檔-實例文檔沒有出現在InteractiveDataFile中，因為它的XBRL標記嵌入在內聯XBRL文檔中。(隨函提交)
101.1.SCH
內聯XBRL分類法擴展模式文檔(隨函提交)
101.2.CAL
內聯XBRL分類法擴展計算鏈接庫文檔(隨函提交)
101.3.DEF
內聯XBRL分類法擴展定義鏈接庫文檔(隨函提交)
101.4.LAB
內聯XBRL分類法擴展標籤鏈接庫文檔(隨函提交)
101.5.PRE
內聯XBRL分類法擴展表示鏈接庫文檔(隨函提交)

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簽名

根據1934年“證券交易法”第13或15(D)節的要求，登記人已正式安排由下列簽名人代表其簽署本報告，並經正式授權。

日期：再分配2019年10月25日

 
東方集團物業公司
 
 
 
/s/Bruce Corkern
 
BruceCorkern，註冊會計師
 
高級副總裁、首席會計官和祕書
 
 
 
/布倫特·W·伍德
 
布倫特·W·伍德
 
執行副總裁、首席財務官和財務主任
­­­­­­­­­­­­­­­­

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