由Park Hotels&Resorts Inc.提交。
(委員會檔案編號001-37795)
根據1933年“證券法”第425條
並被視為根據規則14a-12提交
根據1934年“證券交易法”
主題公司：Chesapeake Lodging Trust
(委員會檔案編號001-34572)
展示
操作者
問候。歡迎來到公園酒店和度假村的收購和2019年第一季度的電話會議。
[操作員指令]請注意，這次會議正在錄製中。
我現在把會議交給你們的主持人，伊恩·魏斯曼，公司戰略的高級副總裁。
謝謝。你可以開始了。
伊恩·魏斯曼
公司戰略高級副總裁
早上好， ，歡迎大家。今早早些時候，我們發佈了一份新聞稿，宣佈朴智星計劃以27億美元收購Chesapeake Lodging Trust。如果您還沒有下載發佈版或詳細的演示文稿，則可以在朴智星的網站pkHotel andrests.com和Chesapeake的Chesapeake網站(chesapeakelodgTrust.com)上訪問。
除了 收購公告外，我們還公佈了2019年第一季度的運營業績，並在我們的網站上公佈了完整的新聞稿和詳細的補充包。
今天上午，朴槿惠董事長兼首席執行官湯姆·巴爾的摩和朴槿惠的EVP兼CFO肖恩·戴爾·奧託將討論擬議中的交易的戰略和財務效益，並討論朴槿惠第一季度的業績。Park的資產管理副總裁RobTanenbaum也將被問到問題。
在我們開始之前，我想提醒大家，根據聯邦證券法，今天提出的許多評論都被認為是前瞻性的聲明。正如我們在提交給美國證交會的文件中所描述的，這些聲明受到許多風險和不確定性的影響，這些風險和不確定性可能導致未來的結果與所表達的不同，而且我們沒有義務公開更新或修改這些前瞻性聲明。
實際的未來業績、結果和結果可能與前瞻性聲明中所表達的結果大不相同.請參閲Park向SEC提交的文件，特別是關於表10-K、 10-Q和8-K的最新報告，這些報告確定了可能導致實際結果不同於 前瞻性聲明的重要風險因素。
在今天的電話會議上，我們可以參考某些 non-GAAP金融措施.有關這些非GAAP財務措施的更多信息，可以在提交給SEC的公司文件中找到。
這樣，我現在把電話交給湯姆。
託馬斯·耶利米·巴爾的摩
董事長、總裁兼首席執行官
謝謝你伊恩。早上好，各位，感謝你們加入我們的行列，討論由Park Hotels&Resorts非常激動人心地收購Chesapeake Lodging Trust的事宜。正如我們今天上午早些時候宣佈的那樣，兩家公司的董事會一致批准了這一高度戰略性和引人注目的合併，這項交易預計將增加收益，並推進我們的業務計劃，以改進我們平臺的總體質量和多樣化。
在形式上，合併後的公司將進一步鞏固我們作為企業價值近120億美元的第二大住宿房地產投資信託基金的地位，以及位於美國主要城市和度假村市場的66家高質量酒店的所有權。這些形式的指標假設出售Chesapeake公司2項紐約市資產和3項遺留非核心公園資產，我們都希望在關閉之前出售這些資產。
我們還宣佈了這個 上午，2019年第一季度的結果與Park，這是兩個突出的最高和底線的表現，我將在稍後再談一談。
在討論細節之前，我想指出，這個事務處理對於 所有涉及到的事務都是非常積極的。我們對吉姆·弗朗西斯(Jim Francis)、切薩皮克(Chesapeake)團隊和董事會自2009年成立該公司以來所取得的成就極為尊敬和欽佩，在為股東創造豐厚回報的同時，組建了一個高質量、維護良好的酒店房地產投資組合。在我們的討論中，我們兩個小組不懈和合作地評估這一交易的優點和機會，我對在整個過程中形成的善意感到非常高興。這對朴槿惠來説是一個很好的機會，我相信這將在未來幾年為我們的股東創造巨大的價值。
自2017年初離開希爾頓以來，朴槿惠取得了巨大的成功。通過無縫地執行我們的業務計劃，我們已經為Park股東提供了更高的回報(br}，收益約20億美元，並且比房地產投資信託基金高出近3400個基點。我們改善了酒店的經營業績和利潤率，報告部門在2018年的業績領先，並在2019年建立了更強的架構。我們謹慎地分配資本，回收銷售15家非核心酒店的收益，同時以與淨資產價值相當的折扣回購股票。
我們在保護資產負債表和分配一致且有充分保障的股息方面保持了我們的紀律。總的來説，我對整個公園團隊的努力和奉獻以及我們在短短兩年中所取得的成就感到無比自豪。
在成功地執行了我們的計劃之後，我們已經實質性地縮小了與我們同行的估值差距，我們現在進入了我們的長期戰略計劃的第二階段。雖然我們仍然專注於繼續提高我們核心業務的運營利潤率，但 與切薩皮克的合併是加快我們的幾個長期戰略目標(包括品牌和運營商多樣性)、增強我們的地理足跡，以及最重要的是，尋找一筆能提升我們投資組合質量的交易的極佳機會。我們擴大的規模和更加多樣化的盈利基礎，應有助於進一步推動優越的風險調整FFO增長，股利支持和額外的股東價值從長遠來看。
我們相信，合併後的公司在未來幾年將帶來可觀的收益，因為我們將繼續利用我們的資產管理專長，這與我們在朴智星的核心投資組合中所展示的成功類似。
當我們展望全方位服務的酒店REITs時，我們相信切薩皮克是對朴槿惠投資組合的完美補充，提升了品牌、運營商和地理多樣性。超過80%的足跡位於高速增長的沿海市場，它們的投資組合擴大了我們在波士頓、洛杉磯、聖地亞哥、邁阿密和丹佛等幾個目標市場的敞口。此外，我們非常興奮能夠在舊金山獲得一個更強大的立足點，可以説，舊金山是美國最強大的酒店市場之一。我們同樣興奮 正在擴大我們的品牌和經營夥伴。
關閉後，我們的品牌組合的客房數將是84%希爾頓，11% 萬豪和略低於5%凱悦。我們還將有9個運營商，使我們能夠部署最佳實踐從每個我們的投資組合。
最後， 組合通過幾個關鍵指標(包括RevPAR、酒店EBITDA利潤率和合並演示中指定的每鍵EBITDA)提高Park的投資組合的總體質量。
深入挖掘切薩皮克的投資組合。我們認為，在投資組合中有幾個內在的增長機會，這將推動EBITDA 在未來幾年有意義地提高。更具體地説，正如我們在交易平臺第17頁所指出的那樣，我們在2020年承保了大約2 400萬美元的EBITDA盈餘，其中包括1700萬美元的G&A節餘，其中2021 增加了約3 400萬美元。
增長的關鍵槓桿包括：在我們試圖推動切薩皮克集團混合150個基礎 點時進行分組；通過取消評級較低的合同業務和改進收入管理執行情況來調整收入組合，以產生更高的不良貸款率；提高食品和飲料的盈利能力，因為我們認為利潤率比潛在利潤低幾百個基點；提高几家酒店的目的地費和相應的收費率；並通過提高生產力降低成本。
隨着時間的推移，我們預計額外的價值創造將由選定的ROI項目驅動，可能包括將未充分利用的空間 重新定位為滿足空間擴展、添加額外的密鑰、能效項目和在選定的屬性上進行品牌轉換。我們注意到，這些額外的ROI機會並不包括在事務的基線 承保中。
總之，這是一個非常引人注目的收購。我們預計這將是一筆增值交易，這將進一步提高Park的產品質量、足跡、品牌合作伙伴關係和增長前景。我們正在以極具吸引力的估值收購頂級資產組合，相當於基於我們2020年承銷業務的19家EBITDA或12.7倍的預期收益的約13.9倍。
我們有一個明確的計劃來解鎖合併的 投資組合的價值；我們將以激光為焦點來實現該計劃，就像我們自Park的旋轉以來所做的那樣。我們對潛在的機會再興奮不過了，這些潛在的機會適合於我們的人才和經驗豐富的資產管理以及設計和建築資源的深層次平臺。
在我將電話交給肖恩之前，他將提供交易的更多細節，我將簡要討論我們的 第一季度收益。再次，我們報告了一個非常強勁的季度。隨着RevPAR的增長達到4.5%，而利潤率增長了令人印象深刻的100個基點，這兩個指標都遠遠超過了我們同行的平均水平。
本季度表現最好的市場包括舊金山，上漲23.8%；基韋斯特，上漲6.6%；新奧爾良，上漲3.4%。雖然我們顯然受益於正確的地理足跡，也需要給予我們的積極努力，以分組投資組合信貸。
本季度，我們在48家可比較的國內酒店中獲得了31家的市場份額，導致市場份額過高，總體份額增加了480個基礎 點。因此，以舊金山為首的集團收入增長了10.3%，集團收入增長了42%，希爾頓邦奈特溪酒店(Hilton Bonnet Creek)和我們的希爾頓新奧爾良酒店以及希爾頓聖塔芭芭拉酒店(Hilton Santa Barbara)的集團收入增加了42%，後者繼續受益於近期的品牌升級、翻新和改建。
當我們展望今年的剩餘時間時，我們對企業的健康狀況感到非常滿意，因為關鍵的經濟指標仍然健康。雖然我們預計第二季度將是今年最疲軟的季度，但這在很大程度上是由於困難的 年復一年儘管團隊速度為負數，但我們仍預計RevPAR的增長將保持在較低的個位數水平。儘管如此，今年下半年的表現似乎異常強勁，尤其是第三季度，集團步伐超過35%，而第四季度的集團步伐仍保持在個位數區間。整體而言，今年的分組步調保持不變， 為10%。
最後，轉向指導。由於我們的強勁表現和我們預期在今年的餘款中的相對實力，我們正在將2019年RevPAR指南的中點提高50個基點，至2.5%至4.5%，而利潤率則上升20個基點，至+-20個基點，至+-80個基點。因此，我們的EBITDA預測中點將增加500萬美元至7.5億美元至7.8億美元，而FFO每股將增加0.02美元，至每股2.93美元至3.07美元。請注意，我們的最新預測 不包括切薩皮克收購或任何其他未來酒店收購或處置的影響。我們將在第三季度末或第四季度初交易結束後提供最新的指導。
有了這一點，我想把電話交給肖恩，他將為你介紹一些交易細節。
肖恩·M·戴爾·奧託
執行副總裁，財務總監
謝謝，湯姆，大家早上好。我將修改我的評論，以討論交易的一些財務要素，包括它們如何影響資產負債表、收益和股息。正如發行版所指出的，Chesapeake的總考慮金額約為27億美元。我們已經獲得了11億美元的承諾，用於資助6.7億美元的現金部分，以及償還切薩皮克2.25億美元的定期貸款和約1.3億美元的切薩皮克抵押貸款，這些貸款將於明年到期，加上部分交易費用。
考慮到這一融資，加上我們預期將承擔的剩餘抵押貸款，合併的 企業的形式槓桿將增加到4.6倍，包括Chesapeake的20家酒店的全部投資組合。然而，正如我們在投資者平臺上注意到的那樣，正如Tom前面所指出的，我們預計除了在/或關閉之前出售3項非核心遺產公園資產外，我們還將出售Chesapeake的紐約市資產。出售這5項資產的收益估計約為3億美元，將用於減少債務，使我們的形式槓桿降至4.4倍。
我們還在Chesapeake投資組合中確定了2項額外的非核心資產，我們期望在以大約1.7億至1.8億美元的價格結束後出售這些資產。進一步將形式槓桿降低到4.3倍。總的來説，我們相信我們有能力執行這些資產出售，因為收購市場仍然強勁，有大量的 資本追求個別酒店。至於收益、形式上，我們預計在收市前出售這5種資產，以及我們的報告中概述的大約2，400萬美元的G&A和運營協同效應，我們預計 交易將在第一年全年增加每股約2%的FO。隨着我們繼續實施我們的資產管理戰略，並在切薩皮克投資組合中執行我們設想的ROI 項目，FFO增加額預計將在2021年增加到3%至4%。
儘管2019年結束後存根期的股利略有減少，但我們預計將維持我們目前調整後的每股FFO的65%至70%的交易前股利目標，不過我要提醒你，我們的股息仍由董事會斟酌決定。
最後，如前所述，此次收購的目標收盤價是今年第三季度末或第四季度初，截止日期為10月10日。我還想強調的是，這項交易仍需受到切薩皮克股份有限公司的股東投票、證交會審批等監管批准以及其他客户和結算條件的制約。
我們準備好的發言到此結束。但在我把電話轉回給我們的接線員詢問之前，請注意，這項交易須經切薩皮克股東 批准，因此我們可能無法回答您今天可能提出的所有問題。我們將提交構成Park招股説明書的註冊聲明，並將包括Chesapeake 的代理語句，其中將包含有關擬議交易的其他信息。接線員，請回答第一個問題。
問題和 答案
操作者
[操作員指令]我們的第一個問題是來自羅伯特·W·貝爾德公司的邁克爾·貝利薩裏奧(MichaelBellisario)。
邁克爾·約瑟夫·貝利斯里奧
羅伯特·W·貝爾德公司成立，研究部
首先，也許讓我們看看你所做的協同作用假設，特別是操作假設，並給我們一個關於你是否按財產去了 屬性的概述，或者你是在比較切薩皮克的投資組合和你的投資組合，對那裏的好處做出更廣泛的假設嗎？
託馬斯·耶利米·巴爾的摩
董事長、總裁兼首席執行官
我會先説的，邁克爾，如果你看一下，我想，我們上傳的是甲板上的第17頁。顯然，在G&A方面，我認為鑑於我們在公園有着強大的平臺，我們顯然對那1700萬美元充滿信心。事實上，我們認為，這個投資組合的摩擦成本大約是200萬美元，否則，我們就能夠消除所有這些成本。我想説的是，關於短期收入的協同效應，我們把它分成了幾個類別，這裏的詳細內容是1100萬美元，在這裏確定的是，當然還有大約200萬美元的開支節省額。如果是13號支柱，就會有摩擦成本，很明顯，我們認為保險方面的成本會略高於他們的運行率。但這真的是通過房產建設來完成的。Rob Tanenbaum和我們的可行性團隊，在過去幾周裏非常努力地工作的男人和女人，真的做了一個-，我想説，一個詳細的第一關。重要的是要注意，這些類型的事務，您不是 ，因為允許做更多的實地工作。因此，我們認為，事實上，這是基線，鑑於我們的記錄，我們有信心，我們將至少能夠滿足，如果不超過這些檔次。因此，我們對今天所做的工作感到滿意。為了回答你的問題，我們在公園裏所做的一切都是建立起來的。它是我們建立起來的，我們不看平均水平，我們想看看基礎資產，市場 的動態和這個細節的水平，就像我們在我們的承保中所做的那樣。
邁克爾·約瑟夫·貝利斯里奧
羅伯特·W·貝爾德公司成立，研究部
那是有幫助的。然後只有一個關於非核心資產出售。首先，對於3家傳統的PK酒店，您能給我們一個關於那裏的質量和圍繞這些配置的 定價的感覺嗎？我們應該如何考慮切薩皮克潛在的價格配置，以及比較質量和資本需求？更好地理解我們應該如何看待 這些資產相對於你當前交易倍數的定價？
託馬斯·耶利米·巴爾的摩
董事長、總裁兼首席執行官
是。這是一個很好的問題。Mike，這3種非核心資產，首先，我想提醒聽眾，這些資產是契約的，它們是非核心的，所以不是dis-類似於我們在過去幾年中明顯出售的15種資產中的一些。我想説，RevPAR比我們的投資組合平均水平低35%到40%，利潤率要低得多，當然也需要資金。我要説的是，對於我們出售的3項資產，可能需要4000萬至5000萬美元的增量資本，才能使這些資產達到品牌標準。顯然，它們是非核心資產，而不是真正適合未來公園投資組合的資產。我們預計這些資產將以 毛重的倍數交易，可能在12倍至13倍的範圍內。關於紐約的2項資產，很明顯，我們預計這些倍數會高得多。這些都是非常有吸引力的資產，可由管理層隨意出售，因此 我們期望這些資產在市場上得到很好的接受。
操作者
我們的下一個問題來自富海塔與Evercore ISI。
理查德·艾倫·海塔
Evercore ISI機構股，研究部
湯姆，首先，我要祝賀你和公司，你甚至可以做這樣的交易。很明顯，朴槿惠在過去的幾年裏取得了長足的進步，所以恭喜你。我想問一下，很明顯，去年夏天，我們和Pebblebrook和LaSalle有過一個非常引人注目的併購過程，你總是希望在這些情況下小心地進行比較，但是當你回顧去年夏天前後發生的事情時，你從這個過程中學到了什麼？另外，關於形式槓桿 和投資者在這一週期中關心什麼，以及通過交易涉及的其他一些風險，所以如果你不介意的話，也許可以對此作一般性評論？
託馬斯·耶利米·巴爾的摩
董事長、總裁兼首席執行官
是。首先，裏奇，謝謝你的評論。我認為提醒這裏的聽眾是很重要的，我們正在經歷這個旅程的第三年。事實上，再過10天，我離開RLJ，重新加入希爾頓，離開公園，我們實際上還需要3年的時間。我再興奮不過了。我對我們聚集在這裏的男男女女感到無比自豪。當你回想起我們在哪裏，我們在短短的兩年裏取得了什麼，對吧，利用這些收益回收資本來回購股票。我們顯然已經返還了20億美元的資本-我們在 部門的表現明顯好於我們，我們比我們的同行增加了3400個基點，這確實是整個公司的紀律-從我們的財務和會計團隊到我們的資產管理團隊，到我們的設計和建設。這種艱苦的 工作和性能讓我們處於這個支點第二階段的位置，可以繼續進攻並擴大投資組合。所以沒有祕密。我已經談了一段時間了，我們是一個高度支離破碎的部分，我們應該住宿 應該鞏固。它往往是斷斷續續的，它往往是不可預測的。我一直在和我的同齡人交談，當他們註定要發生的時候，事情就會發生。關於以前的情況，關於Pebblebrook和LaSalle：我認為這再不同不過了，我要説的是截然相反。良好的，專業的談話，各方承諾創造價值與股東雙方的過道。我們已經完成了工作，我想要小心， 顯然，這個過程的細節，討論，所有這些都將在代理中披露，但是我們沒有看到我們希望儘可能遠離它的戲劇性的重演，我相信切薩皮克團隊也有同樣的感覺。
在槓桿方面，我們一直專注於激光和紀律。如你所知，我們的三項指導原則：卓越運作，確保 我們是一個審慎的資本配置者，我們已經一次又一次地清楚地證明瞭這一點，當然，第三，槓桿資產負債表很低。肖恩和我們的團隊一樣專注於激光和紀律。再一次，當我們做 3x到5x時，我們在這裏稍微提高了一些，但是我們已經有了一張路線圖，可以快速地完成，但我們仍然低於5x。因此，我們在4.6x，實際上是在宣佈；在形式上，我們突破了出售5個資產， 我們將在4.4x。然後再出售另外兩個資產，我們很快就會在4.3的範圍內下降。與我們的同行相比，槓桿率要低得多，非常容易管理。但是我們對我們在這個過程中所處的位置感到非常高興，我對此感到非常興奮。為了使自己處於這一地位，我們付出了很大的努力。我們很興奮，我們認為它是正確的對手方，我們認為它是正確的投資組合，我們認為它確實解決了許多戰略目標 ，我們制定的戰略目標是提高我們的投資組合質量；增加品牌和經營者的多樣化和地理多樣化，同時也嵌入了投資回報率機會和利潤機會。所以我們對我們在這個過程中所處的位置感到非常高興。
理查德·艾倫·海塔
Evercore ISI機構衡平，研究部
好的。謝謝你的評論湯姆。非常快，也許只是為了把槓桿問題轉到頭上。您提到了在當前參數下預測的 FFO增量，它在未來幾年中不會有很大的增長。我的意思是，如果投資者希望在短期內有更多的FFO增長，那麼你認為會有彈性嗎？然後是NAV增量，這是一個獨立的論點，我想知道如果你也這麼想的話，你會怎麼評論呢？然後我會跳回來。
託馬斯·耶利米·巴爾的摩
董事長、總裁兼首席執行官
如果你的問題是，我們會提高水平，裏奇，只是試着理解這個問題。
理查德·艾倫·海塔
Evercore ISI機構股，研究部
是的，如果前面報告的FFO增量數據可能不是投資者所期待的，那麼，再一次把這個問題轉到頭上，也許是對更多槓桿的日益增長的興趣嗎？
託馬斯·耶利米·巴爾的摩
董事長、總裁兼首席執行官
是的，我們今天對槓桿很滿意，並且想要降低，長期來説，正如你所知道的，當我們達到投資等級時，我們渴望降低3s，這需要時間，我們現在還遠沒有達到這個水平。但是，在這一點上，提高槓杆並不是我們真正想要考慮的事情。
操作者
下一個問題來自花旗的斯米德斯·羅斯(Smedes Rose)。
班尼特·斯梅德斯·羅斯
花旗集團研究部
我只是想問一下，Chesapeake的策略是與投資組合中的Cesapeake組合在一起，但是他們每個鍵的會議空間要少得多。那麼，是否有任何增量投資計劃來增加更多的會議空間？還是 在每個鍵的基礎上，如果沒有相同數量的組空間，您可以做些什麼？
託馬斯·耶利米·巴爾的摩
董事長、總裁兼首席執行官
是。Smedes，這是一個很大的問題。我要做幾個觀察，因為有時公園的感覺是，我們都是這樣的大集體住宅，我們確實有9家酒店，很明顯，這些酒店的面積超過了12.5萬平方英尺。 我們的前10大資產顯然佔了我們EBITDA與切薩皮克(Chesapeake)合併前的大約60%，65%，但是我們有很多其他的酒店，有2萬，25000，30000，40000平方英尺的會議空間。我們認為，在切薩皮克(Chesapeake)的這個 投資組合上，也有機會對投資組合進行分組。Rob和他的團隊所做的工作和我們的可行性團隊到目前為止已經完成了，我們認為，在那裏有150個基點，大約20%，20.5%。所以 從22%到22.5%，我們認為是非常可以實現的。再一次，隨着我們在Park中取得的巨大成功，通過將您的業務與組固定在一起，在合同業務中進行分層，然後它使您能夠更有效地提供您的臨時服務。每一次我們這樣做，我們都會在第一季度看到它的好處。再次，扇區領先性能再次4.5%的RevPAR.我們期待第三季度，我們正在尋找我們的團隊步伐是 是35%。所以我們真的認為，在這種環境下，集團是一個真正的競爭優勢，我們已經剝離了部分與我們的管理合作夥伴，在這個例子中，希爾頓，期待與我們的擴展合作伙伴這樣做，使它 ，我們可以，正如羅布喜歡説，Remix的混合，所以我將竊取他的話，第二。
所以我認為這對我們確實是有益的。
班尼特·斯米德斯·羅斯
花旗集團研究部
好的。我也來問一下希爾頓咖啡廳吧，大概在下個星期左右開門或重開吧。您的指導 是否考慮，包括業務中斷，因為這繼續增加？或者，就業務方面的保險收益而言，這是怎麼回事？
肖恩·M·戴爾·奧託
執行副總裁、首席財務官和財務主任
斯米德斯，我是肖恩。我們的指導也考慮了我們去年所做的一些事情：業務中斷的收益以及今年的運營利潤，現在它將開放以相當於它在 風暴之前的某種EBITDA水平，它大約是800萬美元，因此它被考慮。
操作者
我們的下一個問題是David Katz和Jefferies。
戴維·布賴恩·卡茨
Jefferies有限責任公司，研究部
我今天早上想到了一個問題，當然，在甲板上有很多細節，但是你有沒有考慮過或者有沒有做過任何關於改變組合中的任何品牌或者重塑品牌的練習？那有可能嗎？
託馬斯·耶利米·巴爾的摩
董事長、總裁兼首席執行官
大衞，這是個大問題。是的，我們非常喜歡這個機會，其中之一就是選擇。我們認為會有品牌機會，品牌更新換代。我們還認為也會有經理的機會。 ，我們將評估隨着時間的推移。但這些都是我認為朴槿惠真正擅長的領域。思考品牌的成功和品牌的改變，我們已經做了。如果你看看聖巴巴拉，把它從一個道布萊(Doubletree )帶到希爾頓酒店(Hilton)。我們現在聖何塞的Doubletree工作，我們將把它變成希爾頓酒店。所以我們認為也會有類似的機會，我們真的很期待，其中一件令人興奮的事情是回到萬豪和凱悦品牌家族。我們喜歡我們與希爾頓的關係和夥伴關係，但我們很興奮能夠回到與萬豪和凱悦的關係，支持和建立這些 關係和擴大。我們已經得到了新的，8，000新的運營商，我們也認為，這將給我們提供機會，看看一些最佳做法，並應用在我們的投資組合。我們認為這是一個增量，沒有一個 被納入承銷，所以我們在接下來的幾周和幾個月裏再次關注交易，希望我們能夠接近尾聲。
操作者
我們的下一個問題是帕特里克斯科爾斯與 SunTrust羅賓遜漢弗萊。
未知分析員
關於出售紐約市房產的問題。我想知道你最初是怎麼看到投標過程的？它有多有競爭力？ 潛在買家的一些特點是什麼？當然，我們已經看到酒店的REITs離開了紐約，但我很好奇是誰急着把它弄進來呢？
託馬斯·耶利米·巴爾的摩
董事長、總裁兼首席執行官
公平的問題。顯然，正如你所能想象的那樣，隨着昨晚剛剛簽署的文件豐富的合併，以及 顯然是今天上午宣佈的，我們還沒有與任何潛在的經紀人或潛在的買家接觸，但我們都知道，紐約是世界上最偉大的城市之一。資本的需求仍然是非常健康的，既有股本資本，也有債務資本。我們認為，鑑於這兩種資產的質量，他們重新定位，管理也可以提供，這將吸引國內和可能的外國買家以及。因此，我們認為 能夠執行和出售這些資產的風險非常低。我們對我們的足跡很滿意，我們喜歡希爾頓市中心。再一次，以這一資產為基礎，當我們從資本分配的角度看待它時，我們想把資本分配到其他地方。他們應該是 2有吸引力的資產出售。再一次，當我們尋找去槓桿化投資組合的時候。
操作者
下一個問題來自高盛的斯蒂芬格萊布林。
斯蒂芬·懷特格萊布林
高盛集團研究部
隨着 最初的旋轉，我認為你所談論的競爭優勢之一是你有一些靈活性，因為你離希爾頓如此之近，並且能夠通過一條直接的溝通渠道來實現變革。當你從他們的品牌多元化的時候，這種動態改變了嗎？你如何平衡這一點，或評估品牌多元化帶來的潛在財務利益？
託馬斯·耶利米·巴爾的摩
董事長、總裁兼首席執行官
這是個公平的問題，史蒂夫。我想告訴你們，考慮到我過去的生活，我想我們有17個運營商，我們是大希爾頓，萬豪和凱悦( hyatt)。我實際上認為這是世界上最好的。因為你可以真正瞭解這些品牌平臺的實力，以及那些經營關係，不僅與品牌，而且通過其他獨立的 運營商。所以我有很多經驗，我知道Rob Tanenbaum和我們的資產管理公司[是嗎？]也是。所以我們認為長期而言，這隻會使刀子鋒利，這隻會使我們更成功。我們坦率地認為，通過與強大的經營者合作，他們使我們成為更好的所有者，我們認為，我們通過推動和推動在這一級進行的討論，使管理公司成為更好的管理者。
因此，我們認為這是一個淨積極的，我們認為有一個多元化的平臺跨多個品牌，使他們長期。
斯蒂芬·懷特格萊布林
高盛集團(Goldman Sachs Group Inc.)研究部
好的。然後，我不知道我是否在發佈時看到過這種情況，但在資本支出方面，您提到了過去5年在切薩皮克的每台鑰匙35，000美元，未來幾年合併業務的預期資本是多少？那麼，對於合併業務的長期維護費用，您是怎麼想的呢？
託馬斯·耶利米·巴爾的摩
董事長、總裁兼首席執行官
現在，我們比大多數同齡人更加保守，大多數同齡人可能在 4%，4.5%，然後我們通常使用5%到6%的跑步率，嚴格地考慮到我們更大的全面服務，有更大的會議空間和公共空間。現在，您可能是安全的，在5%的範圍內前進的基礎上。我們可能是百分之五到百分之六，這取決於我們的資產，因為我們正在這裏做的公園。切薩皮克投資組合得到了很好的維護，我們沒有看到太多的PIP風險和大量的資本風險， 這是投資組合中另一個有吸引力的東西。將有投資回報率的機會，但那些再一次將有一個相關的回報給我們。
斯蒂芬·懷特格萊布林
高盛集團(Goldman Sachs Group Inc.)研究部
作為一個非常迅速的跟進，是否有任何規模經濟的資本前，您認為 關於ROI項目的前進，或只是一般的維修費用？
託馬斯·耶利米·巴爾的摩
董事長、總裁兼首席執行官
巨大的機會，偉大的問題。卡爾·梅菲爾德，他負責我們的設計和建造，我想最好的班裏。我們有同樣的好處，這是許多好處之一，但這給了 us的購買力。我們認為，規模的好處是降低了資本成本，不僅是品牌的購買力，也是供應商的購買力。所以我們認為這是一個真正的淨正數。我不坦率地知道，也不知道坦率，但並不是所有的 利益也被烘焙在承保中。因此，我們認為，隨着時間的推移，交易的前景只會變得更好，而不是更糟。
操作者
我們的下一個問題是羅賓·法利(RobinFarley)和 UBS。
羅賓·瑪格麗特·法利
瑞銀投資銀行研究部
我知道關於REITs之間整合的想法 -這個想法已經存在了一段時間了，這是您已經討論過的事，您認為現在為什麼會出現這種情況呢？是因為REITs從52周以來的高點下降了，所以可能會被賣給更願意賣的人嗎？或者，也許你可以給我們一些顏色，在這種情況下，為什麼現在時間方面？
託馬斯·耶利米·巴爾的摩
董事長、總裁兼首席執行官
這是個公平的問題羅賓。我想要作出反應，但我只想説，正如你所知，併購往往是偶然的，有點不平衡，而這正是它在這一點上結合在一起的。在接下來的幾周裏，我們將在委託書披露中説更多的話，我們將非常詳細地回答所有這些問題。我想你可以理解為什麼我現在不能回答這個問題。
羅賓·瑪格麗特·法利
瑞銀投資銀行研究部
好的。好的。和 然後只是一個後續問題，你的結果和你的指導。當你看一下RevPAR的強勁增長，尤其是其中的很大一部分來自利率而不是入住率的增長，我想你能幫助我們思考一下，在第一季度，大約100個基點的利潤率是400個基點還是390個基點嗎？你能幫我們想一想，在中點，你的全年指導是3.5%嗎？也許想一想，其中 會有多少來自於費率與入住率之間的關係，以及為什麼會出現這種情況。我猜那種30點還是現在的50個基點，在中點就全年的利潤率而言？
託馬斯·耶利米·巴爾的摩
董事長、總裁兼首席執行官
我也要説，羅賓，我們很保守。顯然，在 我們處於循環的這一時刻，鑑於我們的收入管理戰略，我們正在產生重大的RevPAR增長，我認為，我們正在做一項出色的工作，在希爾頓與我們的合作伙伴密切合作，並得到Rob Tanenbaum和資產管理小組的大力鼓勵。因此，我們對指導感到非常滿意，我們在團隊業務中做了大量的準備工作，確實幫助了我們的投資組合，發揮了我們的優勢。所以，如果有什麼問題的話，我要表示，我們對下半年的情況非常， 非常有信心，我們在這一點上提供了指導。
羅賓·瑪格麗特·法利
瑞銀投資銀行研究部
我猜 我在尋找一點可能對保證金的敏感性，如果它是100個基點的利率和100個基點的佔用，只是想一想是什麼驅動了保證金？
託馬斯·耶利米·巴爾的摩
董事長、總裁兼首席執行官
好吧，聽着，很明顯，成本壓力很大。但同樣，基於我們與合作伙伴正在做的一些基於良好 工作的生產力倡議，我們已經能夠減輕這一問題。我們不稱它為數據分析在公園，我們稱之為良好的封鎖和解決我們正在做的事情。我認為羅布和團隊已經一次又一次地證明瞭這一點。
操作者
我們的下一個問題是比爾·克勞和雷蒙德·詹姆斯。
威廉·安德魯·克羅
Raymond James&Associates公司，研究部
奇怪的是，一旦這筆交易合二為一，你就會賣掉你宣佈的5項資產：兩項來自他們，三項來自你。我們應該期待更多的投資組合嗎？我的意思是，你是否會更加積極地出售資產，出售核心資產，而不僅僅是非核心資產，以便繼續完善投資組合，或者進一步集中精力於某些市場？
託馬斯·耶利米·巴爾的摩
董事長、總裁兼首席執行官
很好的問題。 答案是肯定的。如果我多年來在這個行業裏學到了什麼，那就是投資組合管理，這是至關重要的，因為你繼續評估資產的生命週期，市場，觀察需求趨勢，所以我們喜歡 我們明顯地通過在20年代的切薩皮克(Chesapeake)上插入而得到的額外的東西，我們認為，很明顯，18種資產。但是我們在舊金山的風險敞口卻上升了300個基點。我們在舊金山的CBD將有4200個房間。我們顯然認為其中一個是頂級的酒店市場。顯然，這提高了我們在波士頓的足跡-約300個基點。我們去洛杉磯丹佛。我們去邁阿密，那裏的足跡很好。但我們仍將在遺產公園擁有非核心資產。 你想想公園投資組合，我們現在有51個資產。再一次，其中包括11家合資企業，我們將繼續重組，並希望隨着時間的推移從這些合資企業中剝離資本。但請記住，我們的前25資產帳户 約90%的價值。因此，你將繼續看到我們在更高增長的市場上循環資本，或者如果有錯位並回購股票，當然這是有意義的地方。但是顯然，繼續管理投資組合是我們在Park這裏所做的良好工作的一個基本租户。
威廉·安德魯·克羅
Raymond James&Associates公司，研究部
太棒了。和快速跟蹤，肖恩，對G&A或其他項目的影響，從第一季度與 這筆交易？
肖恩·M·戴爾·奧託
執行副總裁、首席財務官和財務主任
否。此交易在G&A上沒有任何 材料。
操作者
下一個問題來自富國銀行的傑夫·唐納利。
傑弗裏·約翰·唐納利
富國銀行證券，有限責任公司， 研究部
也許這只是你的第一個問題，湯姆，關於協同作用的問題。您能分享一下 交易的分手費嗎？也許這筆交易的交易成本是多少？
託馬斯·耶利米·巴爾的摩
董事長、總裁兼首席執行官
是。傑夫，交易費用，我相信，我們披露了1.2億美元，正負。關於分拆費，合併協議已經提交。我相信你的幾位同事可能已經發現了，但是所有的信息都是公開的。
傑弗裏·約翰·唐納利
富國銀行證券，有限責任公司， 研究部
太棒了。然後也許回到你的行動中，特別是夏威夷和舊金山，你能告訴我們應該如何思考第二季度到第四季度在這兩個市場的進展情況嗎？公平地説，夏威夷即將迎來最好的日子，但對舊金山來説，一些最強的RevPAR也許在這一點上已經過去了嗎？
託馬斯·耶利米·巴爾的摩
董事長、總裁兼首席執行官
是。我的意思是，聽着，舊金山繼續-你知道，我們在第一季度上漲了24%。當我們考慮到今年的餘額時， 顯然，第一季度將是最強的。我們完全期望這一年能以很高的個位數結束.我們整年都有很強的團隊速度。因此，在第三季度和第四季度，都是30%以上超過30%，再一次，今年的團隊步伐約為31%。所以聖弗朗西斯科將繼續強大。我會讓羅伯跳進夏威夷，給你一些移動部件，但如你所知，我們在那裏的表現繼續優於那裏，在那裏的份額也有很大的增長，我們在夏威夷的2項資產也是如此。
Robert D.Tanenbaum
資產管理執行副總裁
是的，傑夫。夏威夷航空公司的團隊做得很好，RevPAR提高了50個基點和242美元。本季度我們組增長了22%，而暫時性下降了5%以上。他們做了很棒的工作，在那所房子裏產生了流動。我們對這個 小組和西南航空公司現在開始飛往夏威夷的服務感到非常滿意，並預計在未來幾個月，FAA和波音公司閲讀737 MAX問題後，還會有更多的服務路線。但是，我們已經看到票價下降進入市場，這對於拉動需求來説真是太棒了。我們遠東的產量繼續增長，所以我們對我們在夏威夷所看到的非常鼓舞，因為我們在這裏前進。
操作者
我們現在有一個由花旗銀行的斯米德斯·羅斯(Smedes Rose)跟進的問題。
邁克爾·比勒曼
花旗集團研究部
是邁克爾·比勒曼，我和斯米德在一起。説到分拆費只有3850萬美元，大約是0.60美元的切薩皮克股票，大約一個月到6月初，然後再漲到68元對不起，6250萬美元或每股 1美元。你能不能
託馬斯·耶利米·巴爾的摩
董事長、總裁兼首席執行官
邁克，這都是很棒的問題。邁克，如你所知，這使我很難得到律師的建議，我現在無法回答這些問題。我們確實提交了合併協議，很明顯，你們團隊的成員已經對它做了一個 快速審查。正如你所知道的，合併協議和討論是複雜的，我們將通過代理跟蹤這些過程、時間線。我們認為這對雙方來説都是一項非常公平的交易， 兩個組織都對此感到興奮，我們期待着向前推進。
邁克爾·比勒曼
花旗集團研究部
從整合的角度來看，你花了多少時間和他們在一起？我只是想了解一下，你們在整合過程中有多遠，讓我們瞭解過去幾周的情況？在過去的幾個月裏，這是一次緊張的談判嗎？給我們一點看法？
託馬斯·耶利米·巴爾的摩
董事長、總裁兼首席執行官
同樣，Michael，我們將提供顏色和時間線。我想你知道，我們在公園裏往往很守紀律，我們不能從臀部射擊。我將保留它，但再次，我們將提供所有可能的披露，並在 代理和S-4將在未來幾個星期在這裏存檔。
邁克爾·比勒曼
花旗集團研究部
現在我會不會只想確保我們讀對了，沒有正式的購物，他們不被允許徵求建議，這只是一個事實，在一個月內，有人蔘與了這個過程， 他們可以較低的分期付款出價，對嗎？
託馬斯·耶利米·巴爾的摩
董事長、總裁兼首席執行官
你説得對，沒有商店。
邁克爾·比勒曼
花旗集團研究部
1.2億美元約為4.5%，1.2億美元交易成本約佔交易總額的4.5%。你能至少拿出這1.2億美元並把它放進複合材料裏嗎？其中有多少是顧問、律師、銀行家？其中多少是管理團隊的遣散費？然後剩下的第三桶？
肖恩·M·戴爾·奧託
執行副總裁、首席財務官和財務主任
邁克爾，肖恩·戴爾，奧託，我們在這一點上不會對這些水桶有太多的興趣。但很明顯，其他的都是相關的諮詢費，還有各種與市場相關的融資費用。最後，我們有轉帳税，還有房地產交易，很明顯，你可以通過代理或者什麼的方式來確定 是否有現金遣散費的成分。所以我們就把它放在一邊，但是我剛才提到的四件事差不多是，你看到的大部分東西。
邁克爾·比勒曼
花旗集團研究部
你不打算把融資費用和融資成本記在那裏攤銷嗎？
肖恩·M·戴爾·奧託
執行副總裁，財務總監
他們將是，但從現金支出的角度來看，我們已經抓住了。
邁克爾·比勒曼
花旗集團研究部
你把他們投入了1.2億美元？
肖恩·M·戴爾
執行副總裁、首席財務官和財務主任
他們在來源和用途，對。
運算符
我們已經走到了盡頭問答會議。我想把會議重新交給湯姆·巴爾的摩，請他發表閉幕詞。
託馬斯·耶利米·巴爾的摩
董事長、總裁兼首席執行官
謝謝。我們感謝你們今天抽出時間。在接下來的幾天裏，我們將與你們中的許多人會面，我們期待着繼續進行討論。謝謝你今天抽出時間。我們為我們在公園的未來感到興奮，除了強勁的經營業績外，我們還與切薩皮克進行了一筆潛在的交易。期待着儘快和你談談。
操作者
女士們先生們，謝謝你們的參與。今天的電話會議到此結束。您可以斷開您的線路，並有一個美好的 日。
前瞻性陳述
這份函件載有1933年“證券法”第27A節(經修正)和1934年“證券交易法”第21E節(經修正)所指的前瞻性聲明。前瞻性聲明包括但不限於與朴槿惠目前對其業務業績、財務業績、流動性和資本資源的預期、競爭的影響和未來立法或條例的影響、預期完成預期的收購和處置、宣佈和支付未來紅利的預期有關的報表，關於涉及Park和Chesapeake的擬議交易的好處的陳述，以及涉及經營 業績、公園預期或預期的事件或事態發展的陳述，包括但不限於關於預期協同增效和G&A節約、未來財務和業務成果、計劃、目標、 預期和意圖、預期資金來源的聲明，預期資產處置、預期領導和治理、為股東創造價值、擬議交易對合並公司的客户、僱員、股東和 其他成員的利益、合併Park和Chesapeake、節約成本以及完成擬議交易的預期時間表，和其他非歷史聲明。 前瞻性陳述包括所有非歷史事實的陳述，在某些情況下，可以通過使用前瞻性的術語來識別，如Outlook、Hit、Reach、Expect、 潛能等。.繼續.主營項目，重碼預測，重碼計劃，重碼估計，對這些字或其他可比較的字的否定版本.class=‘class 1’>.
前瞻性陳述涉及風險、不確定性和假設。由於各種原因，實際結果可能與這些前瞻性説明中所表達的結果大不相同，其中包括朴槿惠完成擬議交易的能力和擬議交易結束時間的相關風險；滿足完成擬議交易所需條件的 能力；可適用的監管變化；融資的可得性；一般與收購有關的風險，包括合併公司 業務的合併；與執行預期資產處置有關的風險；與實現預期收入協同增效或節省費用有關的風險；以及Park向證券交易委員會提交的文件中不時詳述的其他風險和不確定因素。你不應過分依賴任何前瞻性聲明，朴槿惠敦促投資者仔細審查朴槿惠在第1A項中就風險和不確定性所做的披露：Park‘s 截至2018年12月31日的年度表10-K中的風險因素，因為這些因素可能會在Park提交給SEC的定期文件中不時更新，可在證券交易委員會的 網站上查閲，網址是www.sec.gov。除法律規定外，朴槿惠沒有義務公開更新或修改任何前瞻性聲明，無論是由於新的信息、未來事件或其他原因。
關於擬議交易的附加信息以及在何處找到它
關於擬議的交易，Park打算向SEC提交一份表格S-4 的註冊聲明，其中將包括Chesapeake的代理聲明，並構成Park的招股説明書。Park和Chesapeake還計劃就擬議中的交易向SEC提交其他相關文件。投資者和證券持有人被敦促 閲讀委託書/招股説明書和其他相關文件，當這些文件提交給證券交易委員會時，因為它們將包含有關擬議交易的重要信息。將向 Chesapeake的股東發送一份明確的委託書/招股説明書。投資者可免費索取由Park及Chesapeake向證券交易委員會提交的委託書/招股説明書及其他有關文件的副本，網址為www.sec.gov. 。朴槿惠向證券交易委員會提交的文件副本可在Park的網站http：/www.sec.gov免費查閲。或聯繫ParkPandeanInvestorRelations，電話： (571)302-5591。切薩皮克向證券交易委員會提交的文件副本將在切薩皮克公司在http://www.chesapeakelodgingtrust.com的網站上免費獲得，或與切薩皮克的投資者關係聯繫電話：(571)349-9452。
切薩皮克及其受託人和執行幹事 和其他管理人員和僱員可被視為參與就擬議交易徵求代理。Chesapeake公司的受託人和執行官員的信息可在2019年4月30日向SEC提交的2019年年會的委託書 中查閲。關於委託書招標參與者的其他信息以及對其直接和間接利益的描述，無論是按證券持有還是按其他方式， 將載於委託書/招股説明書和其他相關材料，一旦獲得，將提交給證券交易委員會。投資者在作出任何投票或投資決定之前，應仔細閲讀委託書/招股説明書，然後再作出任何 投票或投資決定。投資者可從Park或Chesapeake獲得上述文件的免費副本。
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