317459512.4 1 リースに関する最初の修正リースに関する最初の修正（この「修正第1条」）は、2024年2月28日（「発効日」）に、ペンシルベニア州の有限責任会社である5704 PENN OFFICE, LLC（以下「家主」）とデラウェア州の法人であるDUOLINGO社（以下「テナント」）との間で締結されます。証人：一方、家主とテナントは、2021年11月16日付けの特定のリース（「リース」）の当事者です。この場合、家主はテナントにリースし、テナントは家主から賃貸します。特定の施設は、オフィスユニット（リースで定義）の3階（3）階（「既存の施設」）のすべてのオフィススペースからなる約38,258平方フィートの賃貸可能なスペースで構成されていますペンシルベニア州ピッツバーグのサウスセントクレア通り141番地にある、リバティ・イーストと呼ばれる建物（以下「建物」）。一方、この憲法修正第1条の当事者は（a）約38,658平方フィートの賃貸可能な平方フィートからなるオフィスユニットの4（4）階全体、（b）約38,790平方フィートのオフィスユニットの5（5）階全体（約38,790平方フィート）、（c）オフィスユニットの6（6）階（約29,390階）全体からなる特定のオフィススペースを追加して、既存の施設の面積を増やします。賃貸可能な平方フィート、および（g）オフィスユニットの2階（2）にある約3,170平方フィートの賃貸可能なスペース（通称フィットネス）中央は、それぞれ添付の別紙「A」に示されているとおりで、本書の一部（総称して「拡張スペース」）になり、合計で110,008平方フィートが追加され、さらに本書に記載されているその他の特定の条件を変更します。そこで、家主とテナントの相互契約、およびその他の有益で貴重な対価を考慮し、その受領と十分性が確認されたことを考慮して、家主とテナントは、以下の点でこの憲法修正第1条によりリースを変更することに同意します。これらの変更は、そのような変更と矛盾するリースのすべての条項に優先します。変更条件 1.用語と定義。頭文字が大文字の単語は定義語です。この憲法修正第1条で定義されていない定義用語は、リースでその用語に定められているものと同じ意味を持つものとします。a. リースの第1.U項で定義されている「オフィスユニット」という用語は、「証書第1巻_____、____ページ」という語句を「証書第18844巻、452ページ」に置き換えるように修正されました。2.期間。契約期間は、リース条件に従って早期に終了または延長されない限り、2036年4月30日の東部標準時午後11時59分（「有効期限」）まで延長されます。3.拡張スペースと期間。2025年8月1日（「拡張スペース開始日」）から、家主はテナントにリースし、テナントは拡張スペースを家主から賃貸します。拡張スペースの開始日現在、施設には、合計148,266平方フィートの既存の敷地（38,258平方フィートの賃貸可能な平方フィート）と拡張スペース（110,008平方フィートの賃貸可能な平方フィート）が含まれるものとします。4.拡張スペースの開始日より前に使用してください。家主は、発効日以降、テナントに拡張スペースへのアクセスを提供するものとします。テナントからの書面によるテナント改善工事（以下のセクション6で定義）の提供を開始し、拡張スペースの開始日（「早期アクセス期間」）まで継続します。このリースのすべての条件は、早期アクセス期間に適用されます（DocuSignエンベロープID: 148823CC-E0E2-4344-8E6C-EF0C1201CF10を含むがこれらに限定されません）。

317459512.4 2 テナントが、ここで要求されている保険が適用されているという証拠を家主に提出する）。ただし、その期間中に拡張スペースの家賃を支払うという契約は除きます。上記にかかわらず、テナントが拡張スペースの開始日より前にテナント改善作業を完了し、拡張スペースの任意の部分（この部分、「占有部分」）で営業を開始した場合、テナントは、テナントが占有部分で営業を開始した日から終了する期間、占有部分があるオフィスユニットのフロア（またはフロア）全体の家賃を家主に支払うものとします。2025年7月31日、賃貸可能な平方フィートあたり43.00ドルに相当する固定ベースの賃料で年間スペース（その期間の日数に基づいて比例配分されます）。占有部分の固定基本賃料はフロア単位でのみ計算され、その期間に請求される追加賃料は、すべての保険要件の遵守および電気料金の支払いを含むがこれらに限定されない、賃貸契約の他のすべての条件（この憲法修正第1条により修正された）に従って日割り計算され、請求されるものとします。早期アクセス期間中、テナントは、2021年11月16日に家主とテナントの間で締結された特定の駐車ライセンス契約に基づいてテナントが駐車スペースを使用することが許可されているのと同じ条件に従って、オフィスユニットの駐車場で家主の指示に従って合計300台までの駐車スペースを使用する非独占的権利も有するものとします。5.固定基本賃料。テナントは、本契約に別段の定めがある場合を除き、リース条件に従ってすべての固定基本賃料と追加家賃を引き続き支払うものとします。5.1 既存の敷地。この憲法修正第1条の発効日をもって、既存施設に関するリースの第1.N項に記載されている固定基本賃料表は、表の下部に次の行を追加して修正されます。リース期間（月）/RSF月額固定基本賃料年間固定基本賃料（すなわち）6/16/35 — 4/30/36 157 — 167.5（つまり）6/16/35 — 4/30/36 $59.06 $188,293.12 $1,977,077.80 5.2 拡張スペース。テナントは、拡張スペースの開始日から、次のスケジュールに従って、拡張スペースの固定基本賃料の支払いを開始するものとします。リース期間（月）2025年8月1日 — 2026年7月3日 — リース期間中のRSF月額固定基本賃料* 43.00 $394,195.33 $4,730,344.00 $2026 — 2027年7月31日 $43.86 402,079.24ドル 4,824,950.88 8/1/2027 — 7/31/2028 $47.84 $438,534.67 $5,262,416.03 8/1/2028 — 7/31/2029 $48.79 $447,305.36 $5,367,664.35 8/1/2029 — 7/31/2030 $52.99 $485,813.23 $5,829,758.80 8/1/2029 30 — 7/31/2031 $54.05 $495,529.50 $5,946,353.97 8/1/2031 — 7/31/2032 $55.13 $505,440.09 $6,065,281.05 8/1/2032 — 7/31/2033 $56.24 $515,548.89 $6,186,586.67 8/1/2033 — 7/31/2034 — 57.36 $525,859.87 $6,6,6,310,318.41 8/1/2034 — 7/31/2035 $58.51 $536,377.06 $6,436,524.78 8/1/2035 — 4/30/2036 $59.68 $547,104.61 $4,923,941.45 ドキュメント封筒 ID: 148823CC-E0E2-4344-8E6C-EF0C1201CF10

317459512.4 3 *ここに記載されている反対の定めにかかわらず、該当する救済期間を過ぎてもテナントがリースの債務不履行に陥らない限り、2025年8月1日から2026年5月31日まで（つまり、拡張スペース開始日の直後の最初の10か月間）（「拡張スペース削減期間」）（「拡張スペース削減期間」）の固定基本賃料は、合計金額で減額されます。3,941,953.33（「拡張スペース削減量」）。拡張スペース削減額は、拡張スペース削減期間中は毎月の比例配分ベースで均等に適用されます。つまり、拡張スペース削減期間中に支払うべき毎月の固定基本賃料は、0.00ドルとなります。テナントは、拡張スペース削減期間中に発生する追加家賃をすべて支払う義務があります。拡張スペース削減期間中に、テナントが本契約に基づく債務の該当する救済期間を超えて債務不履行に陥った場合、固定基本賃料は上記のスケジュールに従ったレートで発生するものとします。6.テナント改善作業。6.1 テナント改善作業の範囲と実績。テナントは、最終建設図面（以下に定義）に記載されているように、拡張スペースで特定の借地権改善作業を実行したい、または実施させたいと考えています（これらの作業を総称して、最終建設図面では「テナント改善作業」と呼びます）。テナントの改善作業は、家主が書面で承認したゼネコン（「ゼネコン」）を使用して、テナントが責任を持って行うものとし、不当に差し控えるべきではありません。本セクション6.1では、「テナント改善作業の費用」という用語は、テナント改善工事の設計、エンジニアリング、許可、建設管理、建設に関連するあらゆるハードコストとソフトコストと経費を意味し、これにはすべての人件費（残業を含む）と資材、すべての第三者専門家の費用、看板、データ/電話/配線費用が含まれますが、これらに限定されません。上記にかかわらず、TI手当（以下に定義）をテナントが家具、備品、または備品の購入に割り当てることはできません。テナント改善作業の完了中、テナントの人員およびテナントのコンピューター、設備、備品、備品、取引備品、その他の私有財産を、テナント改善作業の実施によって発生する可能性のある損害から保護するために、講じるべき措置（もしあれば）を決定するのは、テナントが単独で責任を負うものとします。テナントは、従業員、代理人、招待者の安全のため、テナント改善作業が完了しているエリアにテナントの当事者が立ち入らないようにする責任を負うものとします。テナント改善作業の完了に必要なすべての書類、許可、またはその他の政府の承認を取得する責任は、テナントが単独で負担します。テナント改善作業の完了は、テナントの単独の指示によって監督され、完了されるものとし、家主はテナント改善作業、最終建設図面などの完了について一切の責任を負わないものとします。テナント改善作業の完了に関する家主の唯一の義務は、本セクション6. 6.2 テナント改善手当に記載されている条件に従ってTI手当を支払うことです。本契約の条件に従い、家主は、テナント改善工事費用の総額が600万6,40万4800ドル、100ドルあたり600万6,00ドル（6,600,480.00ドル）（拡張スペースの賃貸可能な平方フィートあたり60.00ドルに相当）を超えないように1回限りの引当金をテナントに提供することに同意します（「TI手当」）。いかなる場合でも、家主は、テナント改善作業の完了に関連して、テナント改善作業の完了に必要なTI手当を超える手当またはその他の拠出金を支給する義務を負わないものとします。TI手当は、テナント改善工事の費用に適用され、本書のセクション6.6に従って支払われるものとします。6.3 追加手当TI手当に加えて、本書の条件に従い、家主は、トイレの改善を完了するための拡張スペースに関する1回限りの手当を20万ドル、100/100ドル（200,000.00ドル）のみとし、テナントに費用を払い戻すために9千ドルと100/100（9,000.00ドル）の追加1回限りの手当を提供することに同意します。拡張スペース（総称して「1回限りの手当」）のテストフィットプランを完了するために駆けつけました。いかなる場合でも、家主は他のDocuSign封筒ID: 148823CC-E0E2-4344-8E6C-EF0C1201CF10を提供する義務はありません

317459512.4 4 テナントがバスルームの改修を完了し、拡張スペースをテストするための手当またはその他の拠出金。本第6.3条に記載されている1回限りの手当の配分に関係なく、テナントは、1回限りの手当の全部または一部をテナント改善工事の費用に適用することができ、テナントはテナントの単独の裁量でトイレの改修費用にTI手当を適用することができます。6.4 建設図面。この憲法修正第1条の発効日以降、テナントは、テナントの費用で（TI手当の配分を条件として）、提案されているテナント改善工事を示す建設図面（「建設図面」）を作成して、家主の事前の書面による承認を得るものとします。この承認は、テナントが不当に差し控えたり、条件付けたりしてはなりません（テナントが構造変更を提案する場合を除き、そのような承認は家主の単独の裁量に委ねられます））、そして14年以内に家主から（合理的な根拠をもって）付与または差し控えられるものとします（テナントのリクエストから14）営業日。上記を条件として、家主とテナントは、テナントが敷地内に内部階段（互い違いまたは蛇行している場合があります）、1つ以上のキッチンを敷地内に設置すること、オフィスユニットと駐車場に特定の改造を行い、オフィスユニットの5階に駐車場施設の最上階に直接アクセスできる専用の入り口を建設することを許可することに同意します（このリースでは反対のことがありましたが、家主はそのような場合は、それに関連する構造変更の承認を不当に差し控えたり、条件を付けたりしないでください構造的な変更はかなり必要です）。家主が建築図面を適時に承認または不承認にした場合、テナントは承認を求める2回目の書面による通知を家主に送ります。2回目の書面による通知の送付後、家主はその後10営業日以内に承認を与えるか差し控えるものとします。承認されない場合、提案された建設図面は家主によって承認されたものとみなされます。本契約に基づいて家主が承認（または承認とみなされる）と、そのような建設図面は「最終建設図面」とみなされます。テナントは、提案されたテナント改善工事について家主が承認したにもかかわらず、政府の承認や許可にそれが受け入れられるかどうか、またはそのような工事の設計とエンジニアリングに関して、家主がテナントに表明または保証しなかったことをここに認めます。6.5 テナント改善作業の費用。テナント改善工事の費用は、テナントが負担するものとします。ただし、本契約に基づくテナントの責任は、TI手当を超えない範囲で、本契約のセクション6.6に従って支払われる費用の家主による払い戻しの対象となります。6.6 TI手当および超過分の支払い。(i) 家主は、拡張スペースでのテナント改善工事の完了時に実際に発生した費用をテナントに払い戻すために、TI手当と1回限りの手当をテナントに直接支払います。ただし、(A) テナントは、テナントが受け取ったすべての請求書を家主に提供し、テナントが受け取ったすべての請求書を家主に提出し、各請求書に署名してテナントの承認と請求書の支払いを確認する必要があります。(B）TI手当と1回限りの手当は、テナントの書類に記載されている金額を上限として支払う必要があります。家主は、テナントからの書面による通知後30日以内に、通知には次の書類を添付する必要があります。（i）最終建築図面に記載されている作業が、当該図面およびすべての適用法、条例、規制、規範に従って完了したという証拠、およびテナントの建築家は、家主またはテナントに有利な完成証明書を発行するものとします。この証明書は、米国建築家協会の標準形式で、（ii）すべての最終保証書権利放棄はゼネコンや下請け業者、そして最終支払いを証明する材料担当者はすべてテナントが行い、各当事者はペンシルベニア州の機械工先取特権法またはその他の法律に基づくすべての権利を放棄しました。（iii）テナント改善作業のそのような部分に資材や労働力を提供するすべての請負業者、下請業者、ベンダー、および/またはサプライヤーの完全なリスト、（iv）テナント改善の現行計画仕事、そして（iv）家主が、逆に標準以下の仕事は存在しないと判断しました機械、電気、配管、暖房に影響します。DocuSign封筒ID: 148823CC-E0E2-4344-8E6C-EF0C1201CF10

317459512.4 5 建物の換気および空調、生命安全またはその他のシステム、建物のカーテンウォール、建物の構造または外観。ただし、家主または他のテナントによる建物内の他のテナントのリース施設の使用が明示的に許可されている場合を除きます。(C) 家主が支払う最大金額は、セクション6.2に規定されているTI手当の合計額を超えないものとしますセクション6.3（「請求請求」）に記載されている1回限りの手当。家主は、テナントが負担した可能性のある延滞料、利息、またはその他の費用をテナントに払い戻してはなりません。家主は、請求書を受け取り、支払いを行う前に、テナントの改善作業と提供された資材を検査して、そのような作業が最終建設図面に従って実質的に完了したことを確認する権利を有します。家主とテナントは、本第6条に従って家主がTI手当を適用することを条件として、TI手当を超えるテナント改善工事の費用と費用のリスクはすべてテナントの単独の責任であることを認めます。上記にかかわらず、テナントが法律上または衡平法上持つ可能性のある他の救済措置に加えて、テナントが本書の要件を遵守した後に、家主が本第6.6条に従って適時にテナントに払い戻さなかった場合、テナントはテナントの独自の裁量で、テナントが支払った金額を、テナントが次に支払うべき家賃と相殺することができます。(ii) 前述の6.6 (i) 項にかかわらず、テナントは、TI手当の一部を建築費および設計費に使用し、請求請求とは別に当該費用の払い戻しを請求する権利を有します。ただし、総額が25万ドル、100ドル/100ドル（250,000.00ドル）を超えることはありません。テナントがその権利を行使することを選択した場合、テナントはそのような料金に関連するすべての請求書を（そのような要求とともに）家主に提出し、各請求書に署名してテナントの承認と支払いを確認するものとします。このような払い戻しの支払いは、テナントの要求を受け取ってから30日以内に家主が支払うものとします。(iii) テナントは、テナントがテナント改善作業を完了したことに起因する損害、怪我、請求、訴因、その他の事項（整備士の先取特権を含むがこれらに限定されない）、およびテナント改善作業がすべての適用法（米国障害者法を含む）、規制、条例に準拠していることを確認することから生じる損害、怪我、請求、訴因、およびその他の項目について、家主を補償し、防御し、無害に保つものとします。6.7 ガバナーメンタルコンプライアンス。テナント改善作業は、あらゆる点で以下に従うものとします。（i）適用法およびその他の州、連邦、市、準政府の法律、規範、条例、規制（それぞれが管理する公務員、代理人、またはその他の人の決定に従って適用される場合があります）、（ii）米国保険協会（旧全国消防保険委員会）の適用基準、および（iii））建材メーカーの仕様。テナントは、家主も家主のコンサルタントも、拡張スペースの建築許可または入居証明書を取得する責任を負わず、それを取得することはテナントの責任であることに同意します。ただし、家主は、テナントがそのような許可または入居証明書を申請できるようにするために、許可申請を実行し、合理的に必要なその他の省庁の行為を行う際に、テナントと合理的に協力するものとします。6.8 保険。テナントは、テナント改善工事の建設を対象として、家主が承認した金額の「ビルダーズ・オール・リスク」保険、および家主が必要とする可能性のあるその他の保険に加入しなければなりません。テナント改善工事は、テナント改善工事が完了次第、賃貸借契約に従ってテナントによって直ちに保険がかけられることを理解し、同意します。このような保険は、家主が合理的に要求する金額の延長保証を含むものとします。これには、テナントの代理人全員が超過責任保険に加入するという要件や、製品および完成事業補償保険（それぞれ1件あたり50万ドル、合計で200万ドル以上、本リースに記載されているとおりにテナントが負担する必要のある形式と会社を含む）が含まれますが、これらに限定されません。6.9 Request 入会日。当面の間、テナントが2027年8月1日（「外部請求日」）までにTI手当をすべて使用しない場合は、どのDocuSignエンベロープID：148823CC-E0E2-4344-8E6C-EF0C1201CF10

317459512.4 6の残りの残高は家主に返還され、テナントはそれに関してそれ以上の権利を持たないものとします。いかなる場合も、TI手当は、(a) 家具、個人資産、またはその他の非建築システム機器の購入、(b) テナントによる本リースに基づく債務の不履行から生じる費用、または (c) テナントが第三者（保険会社、保証人、不法行為者など）から回収可能または合理的に回収可能な費用には使用できません。拡張スペースに設置されるすべての家具、備品、備品の設置は、テナントが自己負担で行うものとします。7.敷地の状態。7.1 家主の作業（以下に定義）を除き、テナントは、本憲法修正第1条の発効日現在の拡張スペースを「現状のまま」、「ありのまま」、「ありのまま」、「すべての欠陥あり」の状態で受け入れることに同意します。ただし、リースに詳述されている家主の維持義務に適用される責任は例外です。拡張スペースは、家具、備品、備品のないほうきで掃除された清潔な状態でテナントに届けなければなりません。この憲法修正第1条で明示的に規定されている場合を除き、家主は拡張スペースまたはオフィスユニットを提供、装備、または改善する義務を負わないものとします。ただし、家主はリースの別紙Dに記載されている清掃仕様に従って拡張スペースを清掃する必要があります。7.2 拡張スペースの開始日より前に、家主は家主の費用と費用で、貨物用エレベーターのアクセスドアをオンにさせるものとします。敷地内にあるオフィスユニットの各階は、デュアルエントリードアの使用と操作に合わせて改造する必要があります（許可します各フロアのエレベーターの両側からの入場と使用用）（総称して「家主の仕事」）。上記にかかわらず、家主の仕事には、オフィスユニットの2階にある既存の貨物用エレベーターのドアの改造は含めず、現在の状態のままにします。8.テナントのパーセンテージ。拡張スペースの開始日をもって、テナントのパーセンテージは 58.83% になります。9.基準年。拡張スペースに関しては、「基準年」という用語は2025暦年を意味します。10.駐車スペース。10.1 拡張スペースの開始日から開始されるリースの第24項に記載されている条件に従い、テナントはオフィスユニットにサービスを提供する駐車場にさらに300台の予約なしの駐車スペースを利用することが許可されます。したがって、拡張スペースの開始日をもって、リースで定義されている「駐車スペース」という用語は、既存の施設に関連する65のスペースを含む合計365台の予約なしの駐車スペースを意味するように修正されるものとします。10.2 契約期間中に家主に書面で1つ以上のリクエストを送付すると、家主は指定された番号を設置するものとします。駐車場に追加のデュアル充電ステーション（合計で5台を超えないようにしてください）、それに関連するすべての費用は、設置ごとに家主とテナントの間で均等に分担されます。追加の充電ステーションは、2027年6月1日までに設置する必要があります。家主とテナントは、電気サービスの場所の空き状況に応じて、そのような追加の充電ステーションの設置と設置について相互に合意するものとします。10.3 テナントが既存の施設と拡張スペースを超えて追加の賃貸可能な平方フィートをリースする場合、将来の駐車スペースに対するすべての権利は、オフィスユニットにサービスを提供する駐車場施設内のリースの対象とならない残りのスペースに基づいて、比例配分ベースで付与されるものとします。ドキュサイン封筒ID: 148823CC-E0E2-4344-8E6C-EF0C1201CF10

317459512.4 7 10.4 拡張スペースの開始日から、家主は駐車場の最上階（テナントがオフィスユニットへの専用エントランスを建設する場所の近く、テナントが合理的に選択した場所）にある5つの駐車スペースをテナント専用スペース（「予約スペース」）に指定する必要があります（「予約スペース」）。10.5 係員付き添いサービス。早期アクセス期間から開始し、残りのリース期間に継続して、家主またはテナントは、本契約に基づいてテナントに付与された駐車権を促進するために、テナントの従業員または訪問者の車両の駐車に係員サービスを導入するよう依頼したり、駐車場係員を利用したりすることができます。リクエストに応じて、家主は第三者の駐車場サービス会社にバレットパーキングまたは駐車場アテンダントを提供するよう依頼します。係員付き駐車サービスまたは駐車場係員サービスを提供する際に家主が実際に負担したすべての費用は、家主による値上げなしに、追加家賃としてテナントが毎月請求して支払うものとします。家主はテナントに事前に通知し、必要に応じて係員またはアテンダントサービスを提供するための費用を誠実に見積もります。11.自転車駐輪場。拡張スペースの開始日から、テナントは、電気自転車の充電用の既存のコンセントの使用を含め、オフィスユニットの駐車場にある既存の自転車保管施設を独占的に使用できるものとします。家主は、拡張スペースの開始日時点で、既存の自転車保管施設を「現状のまま、どこでも」の状態で提供するものとします。テナントは、リースの第11.2項に基づいて敷地内のメンテナンスを義務付けられているように、自転車保管施設のメンテナンスの責任を負うものとします。誤解を避けるために記しておきますが、テナントはそのような自転車保管施設の家賃を支払う義務はありません。12.フィットネスセンター。家主は、既存のフィットネスセンターを2024年8月1日までに、ほうきのような状態でテナントに届けなければなりません。テナントは、家主がもはやオフィスユニット内にフィットネスセンターを提供または維持する義務を負わないことに同意します。これにより、リース内の「フィットネスセンター」への言及はすべて削除され、それ以上の効力はありません。この憲法修正第1条にこれと反対の定めがある場合でも、テナントは拡張スペースの開始日より前にフィットネスの家賃を支払う義務はありません（その後、拡張スペース削減期間中に減額されます）。13.意図的に削除しました。14.最初に拒否する権利。リースの第25項に記載されている最初の拒否権は、これにより完全に削除されます。契約期間中、テナントは最初にリースを拒否（「ROFRオプション」）する権利を有します。（a）約38,258平方フィートの3階（3）階全体（リースの第29項または本憲法修正第1条の第16.1項で許可されているスペースについて、テナントが以前にリースを終了することを選択した範囲内）、（b）7階（7）全体 1階は約26,573平方フィートの賃貸可能な平方フィート、（c）8階（8階）全体が約26,245平方フィート、（d）9階全体（9階）は約26,245平方フィートの賃貸可能な平方フィートで、それぞれが別紙「B」に示されているとおり、本書に添付され、参照としてここに組み込まれています（「ROFR施設」）。すべて本第14条に記載されている条件に従います。ここに記載されているROFRオプションは、オファー（以下に定義）に記載されているROFR施設の任意の部分、または該当する場合はROFR施設全体に対する1回限りの権利です。誤解を避けるために記すと、オファーにROFR施設全体が含まれていない限り、テナントのROFRオプションは、オファーで特定されていないROFR施設の他の部分でも継続されます。14.1 家主がROFR施設の一部を家主が受け入れたい無関係の第三者にリースするという善意の申し出（「オファー」）を受け取ると、家主はテナントに次のことを通知します。書面（「ROFR通知」）。このROFR通知には、オファーの重要な条件（テナントは秘密にしておきます）を添付する必要があります。これには以下が含まれます。これらに限定されません：（i）開始日（「ROFR施設の開始日」）、（ii）基本賃料（および値上げ）、DocuSignエンベロープID：148823CC-E0E2-4344-8E6C-EF0C1201CF10

317459512.4 8）または基本賃料の調整）、（iii）追加賃料、（iv）建設手当またはその他の譲歩（ある場合）、および（v）リース期間に関する規定。14.2 ROFRオプションには次の条件が適用されます。（i）オプションは、もしあれば、テナントから家主への書面による通知により、日から10営業日以内に、行使する必要がありますテナントによるROFR通知の受領については、当面は重要です。（ii）ROFRオプションを行使した時点で、このリースは完全に効力を有し、その後は存在しないものとしますテナントの債務不履行が未解決の場合、および（iii）テナントは施設全体を占有しているものとします（テナントが3階の早期解約オプションを行使した場合の3階のスペースを除く）。14.3 本リースに含まれるすべての条件は、ROFR施設の開始日から発効し、以下の条件に従い、引き続き適用されるものとします。14.3.1 ROFR行使最初の2年間。テナントが本修正第1条の発効日から2年以内にROFR施設の一部についてROFRオプションを行使することを選択した場合、テナントはROFR施設を「現状のまま」受け入れるものとし、占有された部分は、拡張スペースに関して、本修正第1条に記載されているのと同じ条件でテナントにリースされるものとします。（A）固定ベーシックを含みますが、これらに限定されません賃貸可能平方フィートあたりの家賃。(B) 家賃の削減。ただし、家賃の減額期間は、以下の金額に比例して調整されます残存期間、（C）期間の有効期限、（D）オフィスユニットにサービスを提供している駐車場のその時点で空いている空きスペースを、リース契約の対象とならないオフィスユニットの賃貸可能な総面積で割って計算した駐車スペースの数の比例配分による増加、この指数に、その時点で取得したROFR施設の平方フィートを掛け、（E）テナントの改善手当（つまり、ROFR施設の賃貸可能な平方フィートあたり60ドル）。ただし、そのようなテナント改善手当は期間の残りの部分）、および（F）「テナントの割合」という期間に比例して調整されるのは、ROFR施設の平方フィートに基づいて調整されます。テナントは家賃の支払いを開始するものとし、ROFR施設に関する期間は、ROFR施設がテナントに引き渡された日から90日以内に開始されるものとします。14.3.2 ROFRは最初の2年後に行使されます。テナントが本憲法修正第1条の発効日の2周年（2周年）以降にROFRを行使することを選択した場合、テナントは、いかなる場合においても、本オファーに記載されているレンタル料金、期間、開始日を含むがこれらに限定されない、ROFR通知に記載されているすべての条件と規定の対象となる（そして明示的に含む）ものとします。そのように取得したROFR施設は敷地の一部となり、リースのすべての目的でそのまま含まれるものとします。ただし、ROFR施設に関するリース期間は、オファーに記載されている期間、レンタル料金、およびその他の重要な条件に基づくものとします。14.4 テナントが本契約に定められた条件に基づいてテナントのROFRオプションを適時に行使する場合、家主とテナントはその後速やかにこのリースの修正を行うものとします。第14.3.1項または第14.3.2項に記載されている条件に基づくそのようなROFR施設については、該当します。14.5 テナントがROFRオプションを適時に行使しなかった場合、テナントは最終的にROFRオプションを行使しないことを選択したものとみなされます。その場合、ROFRオプションは適用されなくなり、ROFR通知に記載されているROFRスペースに関しては無効とみなされ、家主はROFR通知で指定されたROFRスペースを自由にリースできるものとします。14.6 ROFRオプションは自動的に終了しますテナントによるこのリースの全部または一部の譲渡、またはテナントによる全部または一部のサブリースにより、無効になります施設の一部（リースの第13.4項に基づく許可された譲渡を除く）。ドキュサイン封筒ID: 148823CC-E0E2-4344-8E6C-EF0C1201CF10

317459512.4 9 15.追加の拡張権。ROFRオプションに加えて、発効日から最初の9か月間は、とりあえず、家主が第三者にそれをリースすることを条件として（テナントのROFRオプションの放棄後）、テナントは、約26,573平方フィートの賃貸可能な平方フィートと8階全体からなるオフィスユニットの7階（7階）全体を家主からリースする追加の権利を有するものとします。約26,245平方フィートの賃貸可能な平方フィートのオフィスユニットの8階（「追加拡張施設」）、同じ条件でテナントは拡張スペースをリースします。これには、（A）賃貸可能な平方フィートあたりの固定基本賃料、（B）家賃の削減、（B）家賃の引き下げ（ただし、家賃の軽減期間は、期間の残りの部分に比例して調整されます）、（C）期間の有効期限、（D）駐車場の当時の空きスペースを割って計算される駐車スペースの数の比例配分による増加が含まれますが、これらに限定されませんオフィスユニットの賃貸可能な総面積でオフィスユニットにサービスを提供します。その場合、リース契約の対象となりません。そのような比率ではその後に取得した追加拡張施設の平方フィートを掛けると、(E) テナント改善手当（つまり、賃貸可能な平方フィートあたり60ドル。ただし、テナント改善手当は、その期間の残りの部分に比例して調整されます）と、（F）「テナントの割合」という用語は、追加拡張施設の平方フィートに基づいて調整されます。テナントがこの拡張権を行使すると、家主とテナントはリースの修正を締結するものとします。これには、追加拡張施設に関する期間が、追加拡張施設がテナントに引き渡された日から90日以内の日に開始されることが含まれます。16. 3階の早期解約オプション。これにより、リース契約の第32項は完全に削除されます。この第16項の条件に従い、テナントは以下に従って既存の施設全体に関するリースを終了することを選択できます。16.1 3階の敷地の解約。テナントの重大な金銭的債務不履行が発生しておらず（該当する通知および救済期間を超えて）、テナントが3階早期解約オプション（以下に定義）を行使することを貸主に通知した時点または3階の早期解約日（家主がいつでも独自の裁量でそのような条件を放棄することを選択しない限り）に継続している限り、テナントにはこのリースを終了するための1回限りの選択肢（「3階早期解約オプション」）があります。既存施設の全部または半分に関して、当該解約は以下の時点で発効します2026年6月1日（該当する場合、「3階の早期解約日」）、早期解約オプションを行使するテナントの選択に関する書面による通知（「3階早期解約通知」）を2025年6月1日までに家主に送付してください。当面は、そのような通知を行うことが最も重要です。テナントが既存施設の半分（1/2）に関するリースを終了することを選択した場合、テナントは、3階の早期解約日の前に、自己の費用と費用で、テナントが解約することを選択した既存施設の部分から残っている既存施設の部分を（家主とテナントが合理的に合意した場所で）終了させるものとします。すべての壁はコモンの既存の仕上げと一致するように塗装および仕上げます 3階のオフィスユニットのエリア、コードに準拠したマルチテナント回廊を建設して設置してください建築基準の材料を使用して、残りのスペースを第三者が再利用できるようにしています。前項に記載されているすべての作業には、リースの第10項に記載されている条件が適用されます。テナントが2025年6月1日より前に3階の早期解約通知を適時に提出しない場合、3階の早期解約オプションは失効し、テナントは既存の施設に関するリースを終了する権利を失います（本憲法修正第1条の第21項により修正されたリースの第29項に別段の定めがある場合を除きます）。3階の早期終了日に、テナントによる既存施設に関連する65台の駐車スペースの使用は終了し、テナントのテラス（オフィスユニットの2階（2階））へのアクセスと独占使用は終了します。誤解を避けるために言うと、テナントが3階の早期解約オプションを行使することを選択した場合、テナントはリースの第29項に基づいてリースを終了する権利を一切持たないものとします。16.1.1 解約手数料。テナントは、3階の早期解約通知の送付と同時に、12か月分の固定基本賃料に、その時点で適用される1平方フィートあたりのレンタル料金にレンタル可能な正方形のDocuSign封筒ID：148823CC-E0E2-4344-8E6C-EF0C1201CF10を掛けたものに相当する解約料を家主に支払うものとします。

317459512.4 3階の早期解約オプション（「3階解約料」）の対象となる既存の敷地の10フィートです。上記にかかわらず、テナントと家主が3階の早期解約オプションを行使する前に、テナントと家主がオフィスユニットの7階（7階）全体と8階（8階）全体のリース修正を行った場合、テナントは3階の解約料を支払う義務を負わないものとします。16.1.2 この3階の早期解約オプションに基づくテナントの責任に関しては、時間が最も重要です。テナントが3階の早期解約通知を適時に提出しなかった場合、そのような不履行は、本第16条に基づく既存施設に関するリースを終了する権利をテナントが放棄したものとみなされます。16.1.3 テナントが3階の早期解約オプションを適時かつ適切に行使した場合、テナントは、テナントが選択した既存の敷地、または既存施設の賃貸可能な平方フィートの半分を空け、その所有権を引き渡すものとします。家具が揃った「現状のまま」の状態で家主に。これにはすべてが含まれます3階の早期解約日またはそれ以前に、既存施設内のテナントの運営と一致する家具、備品、備品で、家主もテナントも、テナントによって解約された既存施設またはその一部に関して、リースに基づく追加の義務を負わないものとします。ただし、3階の早期解約日より前に発生したもの、およびリースの条件に従ってリースの満了または早期終了後も存続するものは除きます既存の施設へ。テナントが既存の施設を適時に退去しない場合、テナントはホールドオーバーテナントとみなされ、リースの第14項の対象となります。この第16項に記載されている条件に従わずに、既存の施設またはその一部に関するリースを終了しようとしたとしても、その試みは無効であり、効果がないものとみなされます。家主が要求する範囲で、テナントは、既存の敷地内またはその一部にあるテナントの家具や備品に対するテナントの利益のすべてを譲渡する、商業的に合理的な売渡証または同様の契約を締結するものとし、テナントはこれを解約します。17.屋外スペース。拡張スペースの開始日より、テナントは6階（6階）の屋外テラス（「6階の屋外スペース」）を追加料金なしで独占的に使用する独占権を有します。6階の屋外スペースの使用は、常に、宣言の条件、適用法、およびオフィスユニットにある屋外テラス、パティオ、ポーチに課せられる可能性のある合理的な規則や規制に従うものとします。誤解を避けるために記すと、そのような権利はリースの第26項に基づくテナントのテラス使用権に追加されるものであり、テナントは6階の屋外スペースの家賃を支払う義務はありません。リースまたはこの憲法修正第1条で反対の定めがある場合でも、テナントは、リースの第10項に定められた条件に従って、テナントの選択と費用で6階の屋外スペースを拡張する権利を有するものとします。18.オフィスユニットのロビー。賃貸契約にこれと異なる定めがある場合でも、テナントは、テナントの選択と費用で、家主の合理的な承認を得て、テナントのブランドデザイン要素をオフィスユニットの1階ロビーに組み込む権利と、敷地への訪問者の受付/チェックインにスペースの一部を使用する権利を有します。このようなデザイン要素には、看板、家具、テクノロジー、その他の変更が含まれますが、これらに限定されません。このような提案された変更はすべて、リースの第10項の条件に従い、変更とみなされます。上記にかかわらず、ロビーエリア内で提案される改造は、同等のクラスAのマルチテナントビルに準拠するものとします。19.看板。リースの第27項の最後の文は、次のように修正され、完全に書き直されています。「上記にかかわらず、適用法、関連する政府の承認、および家主の合理的な承認を条件として、テナントは建物に高層ビルの外壁看板を設置する唯一の権利を有します。ただし、(i) DocuSign封筒を含む、看板に関連するすべての費用と費用 ID: 148823CC-E0E2-4344-8E6C-EF0C1201CF10

317459512.4 11 ただし、許可、設計、製造、設置、保守、撤去はテナントの単独の責任であり、(ii) テナントは、連邦、州、または地方の法律および規制に基づいて必要なすべての許可と承認を取得し、看板が建物に残っている間はそのようなすべての承認を維持する必要があります」20.拡張するオプション。リースの第30項に記載されているオプション期間は、期間内にこの憲法修正第1条に従ってテナントがリースした拡張スペースおよびその他のスペースに適用されるものとします。21.早期解約オプション。リースの第29項に規定されている早期解約オプションは、本第21条によって変更された場合を除き、引き続き有効です。誤解を避けるために説明すると、このような解約オプションは、施設全体（既存施設、拡張スペース、任意のROFR施設、および必要に応じて追加拡張スペースを含む）に関するリースを終了する1回限りのオプションです。第29項が改正され、(a)「早期解約日」という用語は2033年4月30日を意味し、(b) 早期解約通知は2032年4月30日までに（テナントが早期解約オプションを行使することを選択した場合）、（c）「解約料」という用語は、早期解約日から2年間の固定基本賃料（固定賃料）を意味するように修正されました基本家賃表）。22.将来の発展。テナントは、家主（またはその関連会社）が所有する、オフィスユニットに隣接する、またはオフィスユニットに近接している不動産を開発するという家主の計画を合理的に見直し、コメントする機会があります。家主は、そのような物件のマーケティング、販売、開発全体にわたる構想、設計、および建設計画を確認する合理的な機会をテナントに提供するものとします。23.屋外ライセンスオプション。テナントは、拡張スペースの開始日および残りの期間中に、オフィスユニットにサービスを提供する駐車場の最上階（6.5階と表示）を独占的に使用する権利（「ライセンスオプション」）を、本書に添付され参照として組み込まれている別紙「C」に示されているエリア（「専用ライセンスエリア」）で独占的に使用する権利を行使できるものとします（「ライセンスオプション」）。テナントは、ライセンスオプションの発効日（30）日前までに書面で家主に通知するものとし、その独占ライセンスエリアは「現状のまま」の状態でテナントに提供されるものとし、家主は構造やその他の変更、追加、改善、またはその他の変更を行う責任を負わないものとします。テナントが独占ライセンスエリアの使用を開始した日から、（i）テナントは家主に月額2,700/100ドル（2,730.00ドル）を家主に支払うものとし（「独占ライセンス料」）、これは暦年ごとに2パーセント（2％）増加し、期間中の各暦月の初日に、要求なしに前払いします。) テナントがリース契約に基づいて利用できる駐車スペースの数は、自動的に合計30台減ります。カードリーダー機器、ゲートの設置、または独占ライセンスエリアのその他の改善は、テナントが費用と費用を負担して行うものとします。これには、リースの第10項に記載されている条件に従って、家主の事前の承認が必要です。上記にかかわらず、改善案や独占ライセンスエリアの使用によって、（1）駐車場にサービスを提供するエレベーター、または（2）駐車場内の非常口の階段の入口や出口へのアクセスが遮断されたり、妨げられたりしてはなりません。テナントが独占ライセンスエリアを利用している間、テナントは排他的ライセンスエリアを清潔で整然とした状態に保ち、期間の終了時に排他的ライセンスエリアの所有物をほうき清潔な状態で家主に返却しなければなりません。ただし、本第23条に基づく家主のメンテナンス義務が適用されます。テナントは、家主や他のテナント、ゲスト、または招待者によるオフィスユニットの使用を妨げたり、妨害したり、悪影響を及ぼしたりしないような方法で、排他的ライセンスエリアでのすべての活動を行うものとします。テナントは、自己の費用と費用で、独占ライセンスエリアにゴミやがれきがないようにする必要があります。本セクションに別段の定めがある場合を除き、家主は、テナントが単独の費用と費用で独占ライセンスエリアのメンテナンスと修理を担当し、テナントが本契約に基づいて追加賃料として支払うものとします。イン・ドキュサイン・エンベロープID: 148823CC-E0E2-4344-8E6C-EF0C1201CF10

317459512.4 12 独占ライセンスエリアに関連する家主の維持費と修理費をテナントが払い戻すことに加えて、テナントは独占ライセンスエリアの使用に関連するすべての費用と経費（すべての改善、運営費用、すべての法律、条例、規制の遵守を含む）を単独で負担し、リースに従って独占ライセンスエリアの保険を提供するものとします。いかなる場合も、テナントの使用によって家主の保険やその他の運営費が増加することはありません。テナントが専用ライセンスエリアを利用している間、テナントは、駐車場の6階の残りの部分をテナント専用として、貸主が承認した看板により、駐車場の6階の残りの部分をテナント専用に指定する権利を有します。24.ブローカーの開示。家主を代表するブローカーであるCBRE, Inc. と、テナント（総称して「ブローカー」）を代表するブローカー、家主とテナントは、この憲法修正第1条に関連して他のブローカーや代理人と取引したことがないことを互いに保証し、表明します。これにより、家主とテナントは互いに補償し、保留に同意しますそのような請求を弁護したり執行したりするために発生するいかなる責任や請求、および弁護士費用を含むすべての費用も、互いに無害です補償。本憲法修正第1条またはその交渉に関連して、補償者と申し立てられた取引から、または何らかの形で発生する、不動産仲介手数料または同様の手数料または報酬を指します。家主は、別の契約に従って、本契約に基づいて支払うべき手数料または手数料をブローカーに支払うことを認めます。25.判決の告白。弁護士と相談した結果、テナントは、（I）リースの（I）パラグラフ16.2（vii）がテナントに対する建物の所有権の回復に関する判決の告白を規定していること、および（II）テナントが、あたかもその判決の告白条項がこの憲法修正第1条に定められているかのように、拡張スペースに関する条項に拘束されることに同意します。26.リースの再確認。両当事者は、上記で具体的に変更された条項を除き、リースのすべての条項を再確認します。27.譲渡、承継人、譲受人。このリース修正第1条は、家主、テナント、およびそれぞれの譲受人、承継人、譲受人の利益のために効力を発揮し、拘束力を持つものとします。28.ペンシルベニア州法。この憲法修正第1条は、ペンシルベニア州の法律に基づいて解釈および解釈されるものとします。本契約に基づいて生じる紛争は、ペンシルベニア州アレゲニー郡の民事訴訟裁判所またはペンシルベニア州西部地区地方裁判所に提起されるものとします。29.権限。この憲法修正第1条の各署名者は、その署名者が本書の対象となっている部分に代わって署名を執行し、引き渡す権限を持っていることをここに表明します。30.分離可能性。この憲法修正第1条のいずれかの条項の一部または全部が執行不能と見なされても、そのような執行不能性は本契約の残りの条項に影響を与えないものとし、そのような有効な条項は法律で認められる最大限の範囲で施行されるものとします。31.その他の変更はありません。本契約で明示的に変更されている場合を除き、リースは引き続き完全に効力を有し、本契約の当事者によって明示的に承認および確認されます。この憲法修正第1条（およびこの憲法修正第1条によって修正されたリース）は、本契約の主題に関する当事者間の完全な合意と理解を構成するものであり、表明、約束、文書封筒ID：148823CC-E0E2-4344-8E6C-EF0C1201CF10ではありません

317459512.4 13 ここに記載されていない明示的または黙示的、口頭または書面による了解または合意は、いかなる効力または効力も有するものとします。リースの条項の変更、変更、変更、または放棄は、それが書面で、その強制の対象となる当事者の署名がない限り有効ではありません。この憲法修正第1条のいずれかの条項をいつでも放棄しても、いつでもこの憲法修正第1条の他の条項を放棄したものとみなされます。また、それ以外の時点ではその条項やその他の条項を放棄したものとみなされます。32.対応する。この憲法修正第1条は、複数の対応物で施行される場合があり、それぞれがあらゆる目的においてオリジナルであると見なされますが、すべてが一緒になって1つの同一の文書を構成します。この憲法修正第1条またはそれに相当する内容は、PDF形式の電子メールで作成および送信できます。そのような署名は、原本と同じものを届ける当事者を拘束します。[フォローする署名ページ] DocuSignエンベロープID: 148823CC-E0E2-4344-8E6C-EF0C1201CF10

317459512.4 14 その証として、当事者は上記の最初に書かれた日付をもって、この憲法修正第1条を執行します。家主:5704 PENN OFFICE, LLC、ペンシルバニア州の有限責任会社:名前:Zachary Gumberg タイトル:認定署名者テナント:DUOLINGO社、デラウェア州の法人:名前:名前:Matthew Skaruppa 役職:最高財務責任者:名前:Sean Devlin 役職:グローバル・ワークプレースおよび不動産担当副社長 DocuSign エンベロープ ID: 148823CC-E0E0E0E0E0 2-4344-8E6C-EF0C1201CF10

317459512.4 15 エキスパンドスペースドキュサイン封筒 ID: 148823CC-E0E2-4344-8E6C-EF0C1201CF10

317459512.4 16 ドキュサイン封筒 ID: 148823CC-E0E2-4344-8E6C-EF0C1201CF10

317459512.4 17 別紙B ROFR PREMISES/潜在成長分野文書封筒ID: 148823CC-E0E2-4344-8E6C-EF0C1201CF10

317459512.4 18 ドキュサイン封筒 ID: 148823CC-E0E2-4344-8E6C-EF0C1201CF10

別紙 C 専用ライセンスエリア DocuSign 封筒 ID: 148823CC-E0E2-4344-8E6C-EF0C1201CF10