EX-10.40

本レンタル第二改正案(“第二修正案”)は、2023年3月31日にデラウェア州有限責任会社(“大家”)とデラウェア州会社(“テナント”)が所属するARE-NC地域第14号有限責任会社とBEAM治療会社(“テナント”)によって制定された。

答え：所有者とテナントは、2020年8月11日までの特定賃貸契約の契約者であり、2022年6月23日の特定賃貸第1修正案(改正された“レンタル”)によって改正され、この合意によると、所有者は、10 Davis Drive，Durham，North Carolinaと呼ばれる約10万平方フィートの賃貸可能な建物(“物件”)をテナントに賃貸する。本明細書で使用される未定義の大文字用語は、このリースにおいてそのような用語のために定義された意味を有するべきである。

B.(I)建築家は、“地契”第5節の規定に従って建物を再測定し、建物のレンタル可能二乗フィートが100，000平方フィートであることを確認し、(Ii)既存プロジェクト施設の平方フィートが決定され、プロジェクトのレンタル可能二乗フィートの調整をもたらす。

大家さんとテナントは、以下のようにレンタル契約の変更を希望しています。

したがって、現在、参照によって本明細書に組み込まれた前述の説明を考慮すると、大家およびテナントは、本明細書に含まれる相互約束および条件、および他の良好かつ価値のある対価格を考慮して、以下のように同意する

開始日：レンタル料開始日：運営開始日。所有者とテナントはここで確認して同意し、賃貸契約には逆の規定があるにもかかわらず、(A)“レンタル開始日”は2021年10月28日に発生し、(B)“開始レンタル日”は2022年10月12日に発生し、(C)レンタル日は2022年10月12日に発生するにもかかわらず、テナントはレンタル契約に応じて何らかの基本賃貸料減免を受ける権利があるため、テナントは2022年12月20日までに基本賃貸料の支払いを開始する必要がなく、(D)“OPEX開始日”は2022年10月28日に発生する。および(E)リースの満期日は2037年10月31日である。

定義された用語。大家とテナントは同意し、2022年10月12日から、賃貸契約1ページ目に定義されている“家”、“家と建物の賃貸可能面積”、“プロジェクトの賃貸可能面積”、“建物の運営費用における建物のシェア”を削除し、代わりに、以下のようにした

ビル全体で約100，000平方フィートのレンタルができます表Aに示すように

“家や建物のレンタル可能面積：10万平方メートルイギリスのフィナンシャル·タイムズです

“プロジェクトレンタル可能面積：348，890平方メートルイギリスのフィナンシャル·タイムズです

潜在的な建築拡張。家主とテナントが確認し同意した場合は，本テナント第43(V)条はすべて削除され，もはやいかなる効力又は効力を有していない。

TLコストとプロジェクト総コストの入金。大家とテナントは認めて同意した：(A)本第2修正案の日から大家が進行している

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TLコストとプロジェクト総コストの入金：(B)テナントが所有者に交付すべき資金は、すべてのTLコストと未成年者のコストに等しくなければならない

所有者がテナントに領収書を交付してから30日以内に、テナントはTL手当を超えた差額を支払っていないこと、および(C)実際の初期基本賃貸料は依然としてテナント契約第4条(A)条に基づいて決定しなければならない。

オーフエフエーです。テナントおよび大家は、現在(A)米国財務省外国資産規制事務所(OFAC)の規定およびそれに関連する任意の法規、行政命令または法規(総称してOFACルール)を遵守し、リース中に常に遵守しており、(B)OFACに保存されている特定の指定国民および封鎖された者リストには記載されておらず、および/またはレンタル中にもOFACまたは他の政府当局がいかなる許可、行政命令または法規に従って保存されている他の同様のリストに登録してはならない。また，(C)OFACルールにより米国人がそれと業務を行うことを禁止している個人やエンティティではない.

本第2の修正案は、双方が本修正案の標的について合意した完全な合意であり、すべての以前と同時の口頭および書面合意および議論の代わりになる。この第二修正案は双方が署名した書面協定でしか修正できない。

本第2の修正案は、2つ以上のコピーに署名することができ、各々は原本とみなされるべきであるが、すべてのコピーは、共通して同じ文書を構成しなければならない。コピーは、ファクシミリ、電子メール(pdfまたは米国連邦2000年ESIGN法案に準拠する任意の電子署名プロセスを含む)、または他の送信方法によって配信されることができ、したがって、交付された任意のコピーは、正式かつ効率的に配信されたとみなされ、任意の目的で有効であるべきである。本第2の修正案およびそれに関連するすべての事項について、電子署名は、元の署名と同じ法的効力を有する元の署名とみなされるべきである。

大家とテナントは、第2修正案に反映された取引について、仲介人、代理人または他の人(総称して“仲介人”と呼ぶ)と取引しておらず、仲介人がこの取引を促進していないことをそれぞれ声明して保証している。大家と宿泊客はここで、本第二修正案がテナントまたは大家(場合によっては)に手数料またはその他の形式の賠償を要求するマネージャーからの任意のクレームについて賠償し、相手が損害を受けないようにすることに同意する。

本第二改正案の改正及び/又は修正を経て、本租約は現在承認及び確認され、本リースの他のすべての条項は完全な効力及び効力を維持し、本第二改正案の変更及び変更を受けない。本第二改正案の規定が本リースの規定と何か衝突した場合は、本第二改正案の規定に準ずるものとする。本第2改正案の特別改正を受けるか否かにかかわらず、本賃貸借契約のすべての条項及び条項は、本第2改正案の目的及び意図を達成するために改正される。

ここで，双方が上記1年目に本第2修正案に署名したことを証明する

以上の署名、氏名、肩書はいずれも本人署名、氏名、肩書であることを証明します