別紙99.1

		財務補足
目次			2023年第4四半期

[概要]	ページ

企業情報	3

主要な四半期財務データ	5

連結営業報告書

決算発表	7

2024年の展望	10

連結四半期営業報告書	12

事業からの資金と事業からのコア資金	13

事業からの調整後の資金	14

貸借対照表情報

連結貸借対照表	15

純資産価値の構成要素	16

債務満期	17

債務分析と規約遵守	18

内部成長

同一資本ベースの営業動向の概要	19

リース活動の概要-署名済み	20

リース活動の概要-更新されました	21

リースの有効期限-サイズ別	22

年間賃料別上位20名の顧客	23

占有率分析	24

外部成長

開発ライフサイクル-献身的なアクティブ開発	25

進行中の建設プロジェクト	26

過去の資本支出と不動産への投資	27

開発ライフサイクル-開発期間中保留	28

買収/処分/合弁事業	29

非連結合弁事業	30

[追加情報]

利息、税金、減価償却費および財務比率を控除する前の収益の調整	31

非GAAP指標に関する経営陣の声明	32

将来の見通しに関する記述	34

		財務補足
企業情報			2023年第4四半期

企業プロフィール

デジタル・リアルティ・トラスト株式会社（「デジタル・リアルティ」または「会社」）は、運営パートナーシップ子会社のデジタル・リアルティ・トラスト合同会社（以下「運営パートナーシップ」）を通じて、データセンターを所有、買収、開発、運営しています。同社は、クラウドや情報技術サービス、通信やソーシャルネットワーキングから金融サービス、製造、エネルギー、ヘルスケア、消費者向け製品に至るまで、さまざまな業界の国内外の顧客にデータセンター、コロケーション、相互接続ソリューションを提供することに重点を置いています。2023年12月31日現在、非連結合弁事業への投資として保有されている67のデータセンターを含む、同社の309のデータセンターには、テクノロジー業界と企業のデータセンターの顧客の日常業務に不可欠なアプリケーションと運用が含まれています。Digital Realtyのポートフォリオは、北米、ヨーロッパ、南米、アジア、オーストラリア、アフリカにまたがる約3,970万平方フィートで、活発に開発中の約850万平方フィートと、将来の開発のために保有されている410万平方フィートのスペースを除きます。追加情報については、同社のウェブサイトdigitalrealty.comをご覧ください。

コーポレート本部

5707 サウスウェストパークウェイ、1号館、スイート275です

テキサス州オースティン 78735電話：(737) 281-0101
ウェブサイト:デジタルリアルティ.com

上級管理職

社長兼最高経営責任者：アンドリュー・P・パワー
最高財務責任者:マシュー・R・メルシエ
最高投資責任者:グレゴリー・S・ライト
最高技術責任者:クリストファー・L・シャープ
最高収益責任者:コリン・M・マクリーン

投資家向け広報活動

詳細情報をリクエストしたり、メール配信リストに追加したりするには、当社のWebサイト https://investor.digitalrealty.com の投資家向け情報セクションをご覧ください。

アナリストカバレッジ

BMO

バンク・オブ・アメリカ

BMOキャピタル

ビー・エヌ・ピー・パリバ

アーガス・リサーチ

メリルリンチ

バークレイズ

マーケット

エクサン

シティグループ

ドイツ銀行

マリー・ファーガソンさん

デビッド・バーデン

ブレンダン・リンチ

アリ・クラインさん

ネイト・クロセット

マイケル・ロリンズ

マシュー・ニクナム

(212) 425-7500

(646) 855-1320

(212) 526-9428

(212) 885-4103

(646) 725-3716

(212) 816-1116

(212) 250-4711

エドワード・ジョーンズさん

エバーコア ISI

グリーン・ストリート・アドバイザーズ

HSBC

ジェフリーズ

J・P・モルガン

モフェット・ネイサンソン

カイル・サンダース

アービン・リウ

デビッド・グアリーノ

ファニ・カヌムリ

ジョナサン・ピーターセン

リチャード・チョー

ニック・デル・デオ

(314) 515-0198

(415) 800-0183

(949) 640-8780

+52 (551) 782-7350

(212) 284 1705

(212) 662 6708

(212) 519-0025

モルガン・スタンレー

モーニングスター

レイモンド・ジェームズ

RBC キャピタル・マーケッツ

スコシアバンク

スティフェル

TD コーウェン

サイモン・フラナリー

マシュー・ドルギン

フランク・ローサン

ジョナサン・アトキン

マハー・ヤギ

エリック・ラスムッセン

マイケル・イライアス

(212) 761-6432

(312) 696-6783

(404) 442-5867

(415) 633-8589

(437) 995-5548

(212) 271-3461

(646) 562-1358

トラスト証券

UBS

ウェルズ・ファーゴ

ウルフ・リサーチ

アンソニー・ハウ

ジョン・ホドゥリック

エリック・ルブチョウ

アンドリュー・ロジバッハさん

(212) 303-4176

(212) 713-4226

(312) 630-2386

(646) 582-9250

この決算プレスリリースと補足情報パッケージは、米国証券取引委員会に提出された四半期報告書および年次報告書に記載されている情報を補足するものです。デジタル・リアルティと当社の事業に関する追加情報は、当社のウェブサイトdigitalrealty.comでもご覧いただけます。

今後の会議スケジュール


2024年3月4日から6日まで	シティの2024年グローバル・プロパティ・CEOカンファレンス	フロリダ州ハリウッド
2024年3月11日から13日まで	32^ndドイツ銀行の年次メディア・インターネット・テレコム・カンファレンス	フロリダ州パームビーチ

これらのイベントのウェブキャストは、可能であればデジタル・リアルティ・インベスター・リレーションズのウェブサイトから視聴できます。追加情報については、当社のウェブサイトを確認してください。

		財務補足
企業情報（続き）			2023年第4四半期

株式上場情報

デジタル・リアルティ・トラスト社の株式は、主にニューヨーク証券取引所で次の記号で取引されています。

普通株式:		DLR
シリーズJ優先株：		DLRPRJ
シリーズK優先株：		DLRPRK
シリーズL優先株：		DLRPRL

記号は株式相場プロバイダーによって異なる場合があります。

信用格付け

スタンダード・アンド・プアーズ
企業の信用格付け：	BBB	(安定した見通し)
優先株式:	BB+

ムーディーズ
発行体の格付け：	バア2	(安定した見通し)
優先株式:	Baa

フィッチ
発行者のデフォルト格付け：	BBB	(安定した見通し)
優先株式:	BB+

これらの信用格付けは、会社の証券の構造や取引に関連するリスクの潜在的な影響を反映していない可能性があり、情報提供のみを目的としています。信用格付けは、証券の購入、保有、売却を推奨するものではなく、発行格付け機関が独自の裁量でいつでも修正または撤回することができます。当社は、格付けを維持したり、格付けの変更について助言したりする義務は一切負いません。各機関の格付けは、他の機関の格付けとは独立して評価する必要があります。格付けの重要性の説明は、各格付け機関から入手できます。

普通株価パフォーマンス

以下は、デジタル・リアルティの普通株式（DLR）の最近の活動をまとめたものです。


	3 か月が終了
	12月31日から23日まで		9月30日-23日		6月30日〜23日		3月31日～23日		22 年 12 月 31 日
高い価格です		$139.35		$133.39		$114.43		$122.43		$114.86
低価格		$113.94		$112.38		$86.33		$90.72		$85.76
四半期末の終値		$134.58		$121.02		$113.87		$98.31		$100.27
1日の平均取引量 (1)		1,932		2,301		3,113		2,232		2,168
普通株式1株あたりの表示配当金 (2)		$4.88		$4.88		$4.88		$4.88		$4.88
四半期末の年間配当利回り		3.6%		4.0%		4.3%		5.0%		4.9%
四半期末、発行済株式とユニット数 (1) (3)		318,057		309,325		305,723		297,761		297,437
株式と発行済ユニットの終時価値 (4)		$42,804,053		$37,434,562		$34,812,727		$29,272,861		$29,823,997

(1)	株または株と単位（千単位）。

(2)

年換算で。

(3)	2023年12月31日現在、株式およびユニットの総数には、普通株式311,608株、第三者が保有する普通株式4,343株、取締役、役員などが保有する2,106普通ユニットと既得および権利確定されていない長期インセンティブユニットが含まれ、特定の支配権の変更によりシリーズJ、シリーズK、シリーズLの累積償還可能な優先株式の転換時に発行される可能性のあるすべての普通株式は含まれていません取引。

(4)	四半期末の時点で千ドル。

この決算プレスリリースと補足情報パッケージは、米国証券取引委員会に提出された四半期報告書および年次報告書に記載されている情報を補足するものです。当社とデータセンターに関する追加情報は、当社のウェブサイトdigitalrealty.comでもご覧いただけます。

主要な四半期財務データ		財務補足
未監査、ドル（1株あたりのデータを除く）、千平方フィート			2023年第4四半期


四半期末の株式とユニット	12月31日から23日まで		9月30日-23日		6月30日〜23日		3月31日～23日		22 年 12 月 31 日
発行済普通株式		311,608		302,846		299,240		291,299		291,148
発行済の共通パートナーシップユニット		6,449		6,479		6,483		6,462		6,289
株式総数とユニット数		318,057		309,325		305,723		297,761		297,437

企業価値
普通株式の市場価値 (1)		$42,804,053		$37,434,562		$34,812,727		$29,272,861		$29,823,997
優先株式の清算価額		755,000		755,000		755,000		755,000		755,000
貸借対照表帳簿価額での負債総額		17,425,908		16,869,776		17,729,452		17,875,511		16,596,803
企業総価値		$60,984,961		$55,059,338		$53,297,179		$47,903,372		$47,175,800
負債総額/企業価値総額		28.6%		30.6%		33.3%		37.3%		35.2%
企業総価値に対する負債+優先株の合計額		29.8%		32.0%		34.7%		38.9%		36.8%

選択した貸借対照表データ
不動産への投資（減価償却前）		$34,355,662		$33,267,766		$33,958,096		$33,805,740		$33,035,069
総資産		44,113,257		41,932,515		42,388,735		41,953,068		41,484,998
負債合計		23,116,936		21,895,634		22,916,155		22,799,620		21,862,853

選択した運用データ
営業収益の合計		$1,369,633		$1,402,437		$1,366,267		$1,338,724		$1,233,108
営業費用の合計		1,235,598		1,344,206		1,211,407		1,161,388		1,112,127
純利益		19,884		745,941		115,647		68,839		763
普通株主が利用できる純利益/（損失）		18,122		723,440		108,003		58,547		(6,093)

財務比率
EBITDA (2)		$572,958		$1,272,048		$667,866		$603,419		$493,244
調整後EBITDA (3)		699,509		685,943		696,604		667,804		638,969
純負債と調整後EBITDA (4)		6.2x		6.3x		6.8x		7.1x		6.9x
支払利息		113,638		110,767		111,116		102,220		86,882
固定料金 (5)		156,851		150,079		149,181		139,172		121,644
インタレスト・カバレッジ率 (6)		4.0x		4.3x		4.5x		4.7x		5.3x
固定料金カバー率 (7)		3.8x		4.1x		4.2x		4.4x		4.9x

収益性対策
普通株式1株あたりの純利益/（損失）-基本		$0.06		$2.40		$0.37		$0.20		($0.02)
普通株式1株あたりの純利益/（損失）-希薄化後		$0.08		$2.33		$0.37		$0.19		($0.02)
営業資金（FFO）/希薄化後の株式とユニット（8）		$1.53		$1.55		$1.52		$1.60		$1.45
事業からのコアファンド（コアFFO）/希薄化後の株式とユニット（8）		$1.63		$1.62		$1.68		$1.66		$1.65
調整後営業資金（AFFO）/希薄化後の株式とユニット（9）		$1.30		$1.40		$1.59		$1.56		$1.29
1株当たり配当金と普通単位		$1.22		$1.22		$1.22		$1.22		$1.22
希薄化後のFFOペイアウト率 (8) (10)		79.8%		78.6%		80.3%		76.0%		83.9%
希薄化後のコアFFOペイアウト率（8）（11）		75.0%		75.2%		72.6%		73.5%		73.9%
希薄化後のAFFOペイアウト率（9）（12）		93.6%		87.3%		76.7%		78.2%		94.8%

ポートフォリオ統計
建物 (13)		323		326		330		328		329
データセンター (13)		309		312		316		314		316
クロスコネクト (13) (14)		220,000		218,000		216,000		214,000		211,000
開発スペースを除く正味賃貸可能平方フィート (13)		39,688		39,542		39,310		38,804		38,156
四半期末の稼働率（15）		81.7%		82.8%		82.9%		83.5%		84.7%
占有面積 (13)		32,407		32,727		32,603		32,394		32,327
現在開発中のスペース (16)		8,470		9,205		8,841		9,243		9,245
開発用に保有されているスペース (17)		4,130		3,937		3,941		3,742		3,351
加重平均残存リース期間 (年) (18)		4.6		4.8		4.9		4.8		4.7
四半期末の同資本稼働率（15）（19）		82.7%		82.7%		82.9%		82.8%		83.3%

主要な四半期財務データ		財務補足
未監査、ドル（1株あたりのデータを除く）、千平方フィート			2023年第4四半期

(1)	普通株式の市場価値は、四半期末の終値に基づいており、当社の普通株式と既得および権利確定されていない長期インセンティブユニットを含む、当社の運営パートナーシップにおけるリミテッド・パートナーシップ・ユニットが、当社の普通株式を1対1で100％償還することを前提としています。シリーズJ、シリーズK、およびシリーズLの累積償還可能な優先株式の転換時に発行される可能性のある普通株式は、特定の支配権変更取引によって該当する場合を除きます。

(2)	EBITDAは、支払利息、債務の早期消滅による損失、税金、減価償却費を控除する前の収益として計算されます。EBITDAの説明については、32ページを参照してください。普通株主が利用できる純利益とEBITDAとの調整については、31ページを参照してください。

(3)	調整後EBITDAは、（i）非連結合弁不動産関連の減価償却費、（ii）非連結合弁事業の利息および税金費用、（iii）退職金、株式加速および法的費用、（iv）取引および統合費用、（v）売却/連結解除の利益（損失）、（vi）減損引当、（vii）その他の非中核調整額を除いたEBITDAです。（viii）非支配持分、（ix）優先株式配当、および（x）償還された優先株式に関連する発行費用。調整後EBITDAの説明については、32ページを参照してください。普通株主が利用できる純利益と調整後EBITDAとの調整については、31ページを参照してください。

(4)	調整後EBITDAに対する純負債は、貸借対照表帳簿価額での負債総額（5ページを参照）にキャピタルリース負債を足し、帳簿価額での非連結合弁事業負債の割合から現金および現金同等物（非連結合弁事業資金の当社のシェアを含む）を差し引き、調整後EBITDA（当社の非連結合弁事業EBITDAのシェアを含む）の積に4を掛けて計算されます。

(5)	固定費用には、GAAP支払利息、資本化利息、予定債務元本の支払い、優先株式配当が含まれます。

(6)	インタレスト・カバレッジ比率は、調整後EBITDAをGAAP支払利息と資本化利息（非連結合弁事業利息費用の当社のシェアを含む）で割ったものです。

(7)	固定費補償比率は、調整後EBITDAを固定費用（非連結合弁事業の固定費に占める当社のシェアを含む）で割ったものです。

(8)	FFOとCore FFOの定義と説明については、32ページを参照してください。普通株主がFFOとCore FFOに利用できる純利益の調整については、13ページを参照してください。

(9)	AFFOの定義と説明については、32ページを参照してください。コアFFOとAFFOの調整については、14ページを参照してください。

(10)	希薄化後のFFO配当性向は、普通株式および1単位あたりに申告された配当金を、1株および1ユニットあたりの希薄化後のFFOで割ったものです。

(11)	希薄化後のコアFFO配当性向は、普通株式1株および1ユニットあたりに申告された配当金を、希薄化後のコアFFOで割ったものです。

(12)	希薄化後のAFFO配当性向は、普通株式および1単位あたりに申告された配当金を、希薄化後の1株および1ユニットあたりの希薄化後のAFFOで割ったものです。

(13)	非連結事業体の投資として保有されている建物を含みます。売りに出されている建物は除きます。

(14)	おおよその金額を表します。

(15)	占有率および同一資本占有率には、活発に開発中のスペースと開発用に保有されているスペースは含まれません。占有率とは、非連結合弁事業と非管理非連結合弁事業のマネージドポートフォリオに加えて、当社の連結ポートフォリオを指します。一部の建物では、契約上のリース面積に加えて、利用可能な電力、必要なサポートスペース、共用エリアなどの要素に基づいて占有率を計算しています。売りに出されている建物は除きます。

(16)	現在開発中のスペースには、現在進行中の基地建設とデータセンターのプロジェクトが含まれます（25ページを参照）。売りに出されている建物は除きます。

(17)	開発用に保有されているスペースには、将来のデータセンター開発のために保有されているスペースが含まれ、現在開発中のスペースは含まれません（28ページを参照）。売りに出されている建物は除きます。

(18)	加重平均残存リース期間には更新オプションは含まれておらず、正味賃貸可能平方フィートで加重されています。

(19)	2021年12月31日時点で所有されている建物で、開発中の賃貸可能な総面積の 5% 未満の建物を指します。2022年から2023年に開発活動が行われていた、または実施される予定だった建物、売りに出されていると分類された建物、および提示されたすべての期間で合弁事業に売却または寄付された建物は除きます。前期の業績は、現在の同一資本プールを反映するように調整されています。

デジタル・リアルティ・トラスト		財務補足
決算発表			2023年第4四半期

デジタル・リアルティが2023年第4四半期の業績を発表

テキサス州オースティン — 2024年2月15日 — クラウドおよびキャリアニュートラルなデータセンター、コロケーション、および相互接続ソリューションを提供する最大のグローバルプロバイダーであるデジタルリアルティ（NYSE：DLR）は本日、2023年第4四半期の決算を発表しました。1株当たりの結果はすべて完全希薄化後のものです。

ハイライト

◾

23年第4四半期に報告された普通株主の純利益は1株あたり0.08ドルでしたが、22年第4四半期には（0.02ドル）でした

◾

23年第4四半期に報告された1株当たりのFFOは1.53ドルでしたが、22年第4四半期には1.45ドルでした

◾

23年第4四半期に報告された1株当たりのコアFFOは1.63ドルでしたが、22年第4四半期には1.65ドルでした

◾

23年第4四半期に1株あたり1.62ドル、2023年12月31日に終了した12か月間の固定通貨コアFFOは1株あたり6.57ドルと報告されました

◾

23年第4四半期に「同一資本」のキャッシュNOIが9.9％増加したと報告されています

◾

23年第4四半期に現金ベースで更新リースの賃貸料が 8.2% 上昇したと報告されています

◾

23年第4四半期に署名した総予約件数で、年間GAAPベースのレンタル収益は1億1,000万ドルになると予想されます。これには、0〜1メガワットのカテゴリーからの3,900万ドルの拠出と、相互接続による1,300万ドルの拠出が含まれます

◾

1株あたり2024年のコアFFOの見通しを6.60ドルから6.75ドルと導入しました

財務結果

Digital Realtyは、2023年第4四半期に14億ドルの収益を報告しました。これは前四半期から 2% 減少し、昨年の同四半期から 11% 増加しました。

同社の2023年第4四半期の純利益は2,000万ドル、普通株主の純利益は1,800万ドル、希薄化後1株当たり利益は0.08ドルでしたが、前四半期の希薄化後1株あたり2.33ドル、昨年の同四半期の希薄化後1株当たり（0.02ドル）でした。

デジタル・リアルティは、2023年第4四半期に7億ドルの調整後EBITDAを生み出しました。これは前四半期から 2% 増加し、昨年の同四半期から 9% 増加しました。

同社は、2023年第4四半期に営業資金（FFO）が4億8400万ドル、つまり1株あたり1.53ドルだったと報告しました。これに対し、前四半期は1株あたり1.55ドル、昨年の同四半期は1株あたり1.45ドルでした。

中核的な費用や収益源を表さない特定の項目を除くと、Digital Realtyは2023年第4四半期に1株あたり1.63ドルのコアFFOを実現しました。これに対し、前四半期は1株あたり1.62ドル、昨年の同四半期は1株あたり1.65ドルでした。デジタル・リアルティは、2023年第4四半期に1株あたり1.62ドル、2023年12月31日に終了した12か月間で1株あたり6.57ドルの固定通貨コアFFOを提供しました。

「第4四半期の業績は、デジタル・リアルティにとって変革の年の集大成となりました。私たちは戦略的優先事項を実現し、これから拡大するビジネスチャンスに備えて会社を位置づけました」と、デジタル・リアルティの社長兼最高経営責任者であるアンディ・パワーは述べました。「第4四半期には、2つの新しい開発合弁事業を設立して資本源を強化し、多様化しました。同時に、AIによって生み出される途方もない機会を捉えるためにポートフォリオを進化させ続けました。」

リース活動

第4四半期に、Digital Realtyは、0〜1メガワットのカテゴリーからの3,900万ドルの拠出と、相互接続による1,300万ドルの拠出を含む、年間1億1000万ドルのGAAPレンタル収益を生み出すと予想される合計予約に署名しました。

2023年の第4四半期に締結された新規リースから契約開始日までの加重平均遅れは16か月でした。

契約した新規リースに加えて、Digital Realtyは四半期中の年間賃貸収入2億1000万ドルに相当する更新リースにも署名しました。2023年の第4四半期に締結された更新リースの賃貸料は、現金ベースで8.2％、GAAPベースで10.6％増加しました。

デジタル・リアルティ・トラスト		財務補足
決算発表			2023年第4四半期

2023年の第4四半期に締結された新規リースは、地域別および製品別に次のようにまとめられています。


	年間会計基準
	基本賃料		平方フィートです	GAAPベースの賃料			GAAPベースの賃料
南北アメリカ	(千単位)		(千単位)	1平方フィートあたり		メガワット	キロワットあたり
0-1 メガワット		$13,068	57		$228	4.5		$241
> 1 メガワット		7,520	66		115	3.9		160
その他 ⁽¹⁾		300	5		62	—		—
合計		$20,887	128		$163	8.4		$204

エミア ⁽²⁾
0-1 メガワット		$17,189	87		$198	6.3		$226
> 1 メガワット		44,669	306		146	25.7		145
その他 ⁽¹⁾		49	2		28	—		—
合計		$61,908	395		$157	32.0		$161

アジア太平洋地域 ⁽²⁾
0-1 メガワット		$9,225	27		$343	2.8		$273
> 1 メガワット		4,453	28		158	3.0		124
その他 ⁽¹⁾		128	4		30	—		—
合計		$13,806	59		$233	5.8		$196

すべての地域 ⁽²⁾
0-1 メガワット		$39,482	171		$231	13.7		$241
> 1 メガワット		56,642	400		142	32.6		145
その他 ⁽¹⁾		477	11		44	—		—
合計		$96,601	582		$166	46.3		$173

相互接続		$13,483	N/A		N/A	N/A		N/A

グランド・トータル		$110,084	582		$166	46.3		$173

注:四捨五入の違いにより、合計が足らない場合があります。

(1)	その他には、Powered Base Building® のシェル容量や、完全に改良されたデータセンター施設内のストレージとオフィススペースが含まれます。

(2)	2023年12月31日に終了した3か月間の四半期平均為替レートに基づいています。

投資活動

第4四半期に、デジタル・リアルティはブルックフィールド・インフラストラクチャー・パートナーズL.P.、Cyxtera Technologies、デジタル・コア・リート投資法人と、Cyxteraとの関係を成功裏に解決するための最終契約を締結しました。これらの契約は、ブルックフィールドが発表したCyxtera買収の合意と併せて、第11章の手続きに基づく再編計画に従って締結されました。契約の一環として、ブルックフィールドはデジタル・リアルティの4つのデータセンターの持分を約2億7500万ドルで取得し、デジタル・リアルティは5,500万ドルを再配置して、シンガポールとフランクフルトの3つのデジタル・リアルティデータセンターにおけるCyxteraのリースを買い取り、ブルックフィールドはデジタル・リアルティに英国ロンドン以外のデータセンターを取得するための購入オプションを付与し、ブルックフィールドは以前にCyにリースされていた3つのデータセンターのリースを引き継ぎます。XteraとBrookfieldは、ニュージャージーとロサンゼルスにあるこれら3つのデータセンターのリースを修正して、さらに加速します有効期限は2024年9月です。年末以降、Digital Realtyは取引を終了し、購入オプションを行使して英国のロンドン以外のデータセンターを買収しました。データセンターは第1四半期末に完了する予定です。

以前に開示したように、11月中旬に、デジタル・リアルティとリアルティ・インカム・コーポレーションは、バージニア州北部にある2つのビルド・トゥ・スーツのデータセンターの開発を支援する合弁会社を設立しました。リアルティ・インカムは当初、約2億ドルを投資してベンチャーの80％の持分を取得しましたが、デジタル・リアルティは20％の持分を保有しています。各パートナーは、2つの施設の残りの開発費を比例配分して負担します。ビルド・トゥ・スーツの施設は100％プレリースされており、2024年半ばのリース開始時には6.9％の初期キャッシュリース利回りが期待されています。

また、以前に開示したように、12月に、Digital RealtyとBlackstone Inc. は、フランクフルト、パリ、バージニア州北部に4つのハイパースケールデータセンターキャンパスを開発する70億ドルの合弁事業を発表しました。キャンパスは、約500メガワットの潜在的なIT負荷容量を持つ10のデータセンターの建設をサポートする予定です。ブラックストーンは当初、約7億ドルを投資して合弁事業の80％の持分を取得しますが、デジタル・リアルティは20％の持分を保有します。Digital Realtyは、合弁事業の開発と日常業務を管理し、そのために慣習的な手数料を受け取ります。年末に続いて、合弁事業の第1フェーズはパリとバージニア州北部のハイパースケールデータセンターキャンパスを閉鎖し、第2フェーズは必要な規制当局の承認を得て今年後半に終了する予定です。

デジタル・リアルティ・トラスト		財務補足
決算発表			2023年第4四半期

さらに、Digital Realtyは、オーストラリアのシドニーにある面積21エーカーの第2区画で管理されているオプションを、約2,900万豪ドル、つまり2,000万ドルで売却しました。

さらに第4四半期に、Digital Realtyはフランスのパリにある約19エーカーの土地（PAR 8〜11）を約7,000万ユーロ、つまり7700万ドルで購入するオプションを行使しました。以前はDigital Realtyにリースされていた土地は、現在最大77メガワットのIT負荷に対応できるように開発中です。年末以降、デジタル・リアルティはパー8〜11で閉店しました。

さらに、第4四半期に、Digital Realtyはギリシャのアテネ近郊にある既存のキャンパスに隣接する約3エーカーの土地を約600万ユーロ、つまり600万ドルで買収しました。この土地は、最大15メガワットのIT負荷に対応する追加のデータセンター（ATH5）の開発をサポートできます。

年末以降、GI Partnersは、シカゴにある2つの安定したハイパースケールデータセンタービルの持分をさらに15％取得するオプションを実行しました。これにより、その持分は第3四半期に取得した 65% から 80% に引き上げられました。最初のクロージングと同じ条件でチャージが完了した結果、デジタル・リアルティの総収入は約6,800万ドルになりました。

貸借対照表

2023年12月31日現在、Digital Realtyの未払債務総額は約174億ドルで、そのうち168億ドルの無担保負債と約6億ドルの担保付債務などで構成されています。2023年第4四半期末の時点で、調整後EBITDAに対する純負債額は6.2倍、企業価値総額に対する負債+優先税額は29.8％、固定費補償範囲は3.8倍でした。2023年12月に発表されたブラックストーンの開発合弁事業の完成、および年末以降の資産売却および普通株式発行の完了に関するプロフォーマでは、調整後EBITDAに対する純負債は5.8倍でした。

当四半期中、Digital RealtyはATMプログラムを通じて870万株の普通株式を1株あたり加重平均価格133.21ドルで売却し、純収入は約11億ドルでした。年末以降、同社は60万株の普通株式を1株あたり加重平均価格133.43ドルで売却し、純収入は約8,400万ドルでした。

年末以降、同社は7億4000万ドルのタームローンのうち2億4000万ドルを返済しました。

デジタル・リアルティ・トラスト		財務補足
決算発表			2023年第4四半期

2024年の展望

デジタル・リアルティは、1株あたり2024年のコアFFOと1株当たりの固定通貨コアFFOの見通しを6.60ドルから6.75ドルと発表しました。見通しの基礎となる前提条件は、次の表にまとめられています。


		現在
トップラインとコスト構造		2024年2月15日
総収入		5.550ドル-5650億ドル
現金以外の純家賃調整（1）		(3500万ドルから4,000万ドル)
調整後EBITDA		2800ドル-2900億ドル
G&A		4億5000万ドル-4億6000万ドル

内部成長
更新リースのレンタル料金
現金ベース		4.0% - 6.0%
GAAPベース		6.0% - 8.0%
年末ポートフォリオの入居状況		+100-200 bps
「同一資本」のキャッシュNOIの増加 (2)		2.0% - 3.0%

外国為替レート
米ドル/英ポンド		$1.25 - $1.30
米ドル/ユーロ		$1.05 - $1.10

外部成長
処分 /ジョイント・ベンチャー・キャピタル
ドルボリューム		1,000ドル-15億ドル
キャップレート		6.0% - 8.0%
開発
設備投資（パートナーの拠出金を差し引いたもの）(3)		2,000ドル-25億ドル
平均安定利回り		10.0%+
機能強化やその他の非経常設備投資 (4)		1,500万ドル-2000万ドル
定期的な設備投資+資本化されたリース費用 (5)		2億6000万ドル-2億7500万ドル

貸借対照表
長期債務の発行
ドルの金額		0〜10億ドル
価格設定		5.0% - 5.5%
タイミング		年半ば

希薄化後1株当たりの純利益		$1.80 - $1.95
不動産の減価償却と（利益）/売却損失		$4.40 - $4.40
営業資金/株（NAREIT定義）		$6.20 - $6.35
非中核経費と収入源		$0.40 - $0.40
事業からのコアファンド/株		$6.60 - $6.75
外貨換算調整		$0.00 - $0.00
運用からの固定通貨コアファンド/株		$6.60 - $6.75

(1)	現金以外の純賃調整額は、定額賃貸収入と定額賃貸費用の合計、および市場価格を上回るリースと市場を下回るリースの償却（ASC 805調整など）を表します。

(2)	「同一資本」プールには、2022年12月31日時点で所有されている、開発中の賃貸可能な総面積の5％未満の物件が含まれます。2023年から2024年に開発活動が行われていた、または実施される見込みの物件、売りに出されていると分類された物件、および提示されたすべての期間に売却または合弁事業に貢献した物件は含まれていません。

(3)	土地の取得を除き、合弁会社の拠出金におけるデジタル・リアルティのシェアを含みます。数字は合弁パートナーの拠出金を差し引いたものです。

(4)	その他の非経常設備投資とは、ネットワークファイバーの取り組みやソフトウェア開発費など、事業資産のキャパシティや市場性を高めるために発生する費用です。

(5)	経常的な設備投資とは、第二世代のテナントの改善やリース手数料など、現在の収益を維持するために必要な、段階的でない改善です。

注意：当社は、調整項目の有意義で正確な計算または見積もりを提供できず、不当な努力なしに情報を入手できない場合、将来の見通しに基づく非GAAPベースの見積もりの調整は行いません。詳細については、本書の非GAAP財務指標を参照してください。

デジタル・リアルティ・トラスト		財務補足
決算発表			2023年第4四半期

非GAAPベースの財務指標

この文書には、FFO、コアFFO、調整後FFO、純営業利益（NOI）、「同一資本」現金NOI、調整後EBITDAなどの非GAAP財務指標が含まれています。普通株主が利用できる米国会計基準純利益からFFOへの調整、FFOからコアFFOへの調整、コアFFOから調整後FFOへの調整、NOIからキャッシュNOIへの調整、およびFFO、コアFFO、調整後FFO、NOI、および「同一資本」キャッシュNOIの定義がこの文書の添付ファイルとして含まれています。普通株主が利用できる米国GAAP純利益と調整後EBITDAとの調整、調整後EBITDAの定義、純負債と調整後EBITDA、負債と優先企業価値の合計、現金NOI、および固定費補償率の定義が、この文書の添付ファイルとして含まれています。

当社は、調整項目の有意義で正確な計算または見積もりを提供できず、不当な努力なしに情報を入手できない場合、将来の見通しに基づく非GAAPベースの見積もりの調整は行っていません。これは、希薄化後1株当たりの普通株主に帰属する純利益に影響するさまざまな項目の時期や金額を予測することが本質的に難しいためです。これは、将来を見据えたGAAP財務指標として最も直接的に比較できます。これには、たとえば、処分などの外部成長要因や、債務発行などの貸借対照表項目など、まだ発生していない、会社の管理外である、および/または合理的に予測できない項目が含まれます。同じ理由で、会社は入手できない情報の重要性に対処することができません。最も直接的に比較可能なGAAP財務指標なしで提供される将来の見通しに関する非GAAP財務指標は、対応するGAAP財務指標と大きく異なる場合があります。

投資家向け電話会議

2024年2月15日の東部標準時午後5時/中部標準時午後4時に行われるデジタル・リアルティの投資家向け電話会議に先立ち、同社のウェブサイト https://investor.digitalrealty.com の投資家セクションにプレゼンテーションが掲載されます。このプレゼンテーションは、同社の2023年第4四半期の決算と経営成績についての議論に付随するように設計されています。電話会議には、社長兼最高経営責任者のアンディ・パワーと最高財務責任者のマット・メルシエが出席します。

ライブコールに参加するには、投資家は開始時刻の少なくとも5分前に+1（888）317-6003（国内通話者の場合）または+1（412）317-6061（国際電話の場合）にダイヤルし、会議ID＃0216634を参照してください。電話会議のライブウェブキャストは、デジタル・リアルティのウェブサイト https://investor.digitalrealty.com の投資家セクションでご覧いただけます。

電話とウェブキャストのリプレイは、通話終了後2024年3月15日まで視聴できます。電話のリプレイには、+1（877）344-7529（国内通話者の場合）または+1（412）317-0088（国際電話の場合）をダイヤルし、会議ID番号4147003を入力するとアクセスできます。ウェブキャストの再生は、Digital Realtyのウェブサイトからアクセスできます。

デジタル・リアルティについて

Digital Realtyは、データセンター、コロケーション、相互接続ソリューションの全範囲を提供することで、企業とデータを結び付けます。同社のグローバルデータセンタープラットフォームであるPlatformDigital® は、イノベーションを促進し、データグラビティの課題を効率的に管理するための安全なデータミーティングスペースと実証済みのパーベイシブデータセンターアーキテクチャ（PDx®）ソリューション方法論をお客様に提供します。Digital Realtyは、6大陸の25か国以上の50以上の大都市圏に300以上の施設を持つグローバルデータセンターのフットプリントにより、顧客にとって重要なコネクテッドデータコミュニティへのアクセスを提供しています。デジタル・リアルティの詳細については、digitalrealty.comにアクセスするか、LinkedInとXでフォローしてください。

連絡先情報

マット・メルシエ

最高財務責任者

デジタル・リアルティ

(737) 281-0101

ジョーダン・サドラー/ジム・ヒューズビー

投資家向け広報活動

デジタル・リアルティ

(737) 281-0101

連結四半期営業報告書		財務補足
未監査で、1株当たりのデータを除いては数千単位です			2023年第4四半期


	3 か月が終了					12 か月が終了
	12月31日から23日まで	9月30日-23日	6月30日〜23日	3月31日～23日	22 年 12 月 31 日		12月31日から23日まで	22 年 12 月 31 日
賃貸収入	$885,694	$886,960	$869,298	$870,975	$834,374		$3,512,926	$3,141,488
テナントへの払い戻し-光熱費	316,634	335,477	330,416	317,148	247,725		1,299,676	941,891
テナントへの払い戻し-その他	46,418	64,876	46,192	40,150	46,045		197,636	199,663
相互接続、その他	106,413	107,305	104,521	101,695	97,286		419,934	379,641
手数料収入	14,330	7,819	14,908	7,868	7,508		44,926	24,506
その他	144	—	932	887	168		1,963	4,645
総営業収入	$1,369,633	$1,402,437	$1,366,267	$1,338,724	$1,233,108		$5,477,061	$4,691,834

ユーティリティ	$366,083	$384,455	$374,934	$346,364	$268,561		$1,471,836	$1,005,070
賃貸物件の運営	237,118	223,089	224,762	224,861	222,430		909,830	820,746
固定資産税	40,161	72,279	46,718	40,424	42,032		199,581	175,631
保険	3,794	4,289	4,385	4,355	4,578		16,823	16,114
減価償却費と償却	420,475	420,613	432,573	421,198	430,130		1,694,859	1,577,933
一般と管理	109,235	108,039	105,964	107,766	104,452		431,004	398,669
退職金、エクイティ・アクセラレーション、法定経費	7,565	2,682	3,652	4,155	15,980		18,054	23,498
取引と統合の費用	40,226	14,465	17,764	12,267	17,350		84,722	68,766
減損引当金	5,363	113,000	—	—	3,000		118,363	3,000
その他の費用	5,580	1,295	655	—	3,615		7,529	12,438
営業費用の合計	$1,235,598	$1,344,206	$1,211,407	$1,161,388	$1,112,127		$4,952,600	$4,101,865

営業利益	$134,035	$58,231	$154,860	$177,335	$120,981		$524,461	$589,969

非連結合弁事業の株式収益/（損失）	(29,955)	(19,793)	5,059	14,897	(28,112)		(29,791)	(13,496)
投資売却による利益/（損失）	(103)	810,688	89,946	—	(6)		900,531	176,754
利息およびその他の収入/（費用）、純額	50,269	24,812	(6,930)	280	(22,894)		68,431	8,918
利息 (費用)	(113,638)	(110,767)	(111,116)	(102,220)	(86,882)		(437,741)	(299,132)
所得税制上の優遇措置/ (費用)	(20,724)	(17,228)	(16,173)	(21,454)	17,676		(75,579)	(31,551)
債務の早期消滅による損失	—	—	—	—	—		—	(51,135)
純利益	$19,884	$745,941	$115,647	$68,839	$763		$950,311	$380,327

非支配持分に帰属する純利益/（損失）	8,419	(12,320)	2,538	(111)	3,326		(1,474)	(2,455)
デジタル・リアルティ・トラスト株式会社に帰属する純利益	$28,304	$733,621	$118,185	$68,728	$4,089		$948,838	$377,872

優先株配当	(10,181)	(10,181)	(10,181)	(10,181)	(10,181)		(40,725)	(40,725)
普通株主が利用できる純利益/（損失）	$18,122	$723,440	$108,003	$58,547	($6,093)		$908,113	$337,147

加重平均発行済株式-基本	305,781	301,827	295,390	291,219	289,365		298,603	286,334
加重平均発行済株式-希薄化後	314,995	311,341	306,819	303,065	301,712		309,065	297,919
完全希薄化後の加重平均株式とユニット数	321,173	317,539	313,021	309,026	307,546		315,113	303,708

1株当たりの純利益/（損失）-基本	$0.06	$2.40	$0.37	$0.20	($0.02)		$3.04	$1.18
1株当たりの純利益/（損失）-希薄化後	$0.08	$2.33	$0.37	$0.19	($0.02)		$3.00	$1.13

事業からの資金と事業からのコア資金		財務補足
未監査で、1株当たりのデータを除いては数千単位です			2023年第4四半期


	3 か月が終了						12 か月が終了
純利益と営業資金（FFO）との調整		12月31日から23日まで	9月30日-23日	6月30日〜23日	3月31日～23日	22 年 12 月 31 日		12月31日から23日まで	22 年 12 月 31 日

普通株主が利用できる純利益/（損失）		$18,122	$723,440	$108,003	$58,547	($6,093)		$908,112	$337,147
調整:
オペレーティング・パートナーシップにおける非支配持分		410	16,300	2,500	1,500	(586)		20,710	7,914
不動産関連の減価償却費 (1)		410,167	410,836	424,044	412,192	422,951		1,657,239	1,547,865
非支配持分に関連する項目の調整		(15,377)	(14,569)	(14,144)	(13,388)	(13,856)		(57,477)	(22,110)
非連結合弁会社の不動産関連の減価償却費と減価償却費		64,833	43,215	35,386	33,719	33,927		177,153	123,099
不動産取引の（利益）/損失		103	(810,688)	(89,946)	(7,825)	572		(908,356)	(177,332)
減損引当金		5,363	113,000	—	—	3,000		118,363	3,000
事業からの資金		$483,621	$481,535	$465,844	$484,745	$439,915		$1,915,745	$1,819,583

加重平均株式と発行済ユニット-ベーシック		311,960	308,024	301,593	297,180	295,199		304,651	292,123
加重平均株式数と発行済ユニット-希薄化後 (2) (3)		321,173	317,539	313,021	309,026	307,546		315,113	303,708

1株当たりの営業資金-基本		$1.55	$1.56	$1.54	$1.63	$1.49		$6.29	$6.23

1株あたりの営業資金-希薄化後 (2) (3)		$1.53	$1.55	$1.52	$1.60	$1.45		$6.20	$6.03


	3 か月が終了						12 か月が終了
FFOとコアFFOの調整		12月31日から23日まで	9月30日-23日	6月30日〜23日	3月31日～23日	22 年 12 月 31 日		12月31日から23日まで	22 年 12 月 31 日

事業からの資金		$483,621	$481,535	$465,844	$484,745	$439,915		$1,915,745	$1,819,583
その他の非中核収益調整		(146)	(27)	27,454	(887)	(3,786)		26,393	8,768
取引と統合の費用		40,226	14,465	17,764	12,267	17,350		84,722	68,766
債務の早期消滅による損失		—	—	—	—	—		—	51,135
退職金、エクイティ・アクセラレーション、法定費用 (4)		7,565	2,682	3,652	4,155	15,980		18,054	23,498
FX再評価による（利益）/損失		(24,804)	451	(7,868)	(6,778)	14,564		(39,000)	(24,694)
その他の非中核経費調整		1,956	1,295	655	—	3,615		3,905	12,388
事業からのコアファンド		$508,417	$500,402	$507,501	$493,500	$487,638		$2,009,820	$1,959,444

加重平均株式数と発行済ユニット-希薄化後 (2) (3)		312,356	308,539	301,806	297,382	295,519		305,138	292,528

1株あたりの営業からのコアファンド-希薄化後 (2)		$1.63	$1.62	$1.68	$1.66	$1.65		$6.59	$6.70


(1) 不動産関連の減価償却費と減価償却費	3 か月が終了						12 か月が終了
		12月31日から23日まで	9月30日-23日	6月30日〜23日	3月31日～23日	22 年 12 月 31 日		12月31日から23日まで	22 年 12 月 31 日

損益計算書ごとの減価償却費と減価償却費		$420,475	$420,613	$432,573	$421,198	$430,130		$1,694,859	$1,577,933
非不動産の減価償却		(10,308)	(9,777)	(8,529)	(9,006)	(7,179)		(37,619)	(30,068)
不動産関連の減価償却費と減価償却費		$410,167	$410,836	$424,044	$412,192	$422,951		$1,657,239	$1,547,865

(2)

Teracoの少数派間接株主の中には、現金またはデジタル・リアルティの普通株式と同等の価値の株式、あるいはその組み合わせと引き換えに、テラコの上流の親会社の株式をデジタル・リアルティに譲渡する権利があります。米国会計基準では、Digital Realtyは希薄化後のEPSを計算する目的で、プット権が株式で決済されると想定する必要があります。これと同じアプローチがFFO/株の計算にも使われました。このプットライトに関連する潜在的な将来の希薄化効果は、決済が行われるまでコアFFOとAFFOから除外されます。そのため、希薄化後の株式数は、コアFFOとAFFOよりもFFOの方が多くなります。希薄化後のFFOを計算するとき、分母はすべての株式がデジタル・リアルティに戻されたと仮定するため、Teraco関連の少数株主持分がFFO分子に加算されます。


	3 か月が終了						12 か月が終了
		12月31日から23日まで	9月30日-23日	6月30日〜23日	3月31日～23日	22 年 12 月 31 日		12月31日から23日まで	22 年 12 月 31 日
FFOのテラコの非支配株式		$7,135	$11,537	$9,645	$11,069	$7,213		$39,386	$11,919
Teraco関連の少数株主持分		$7,135	$11,537	$9,645	$11,069	$7,213		$39,386	$11,919

(3)	提示されたすべての期間について、該当するシリーズJ、シリーズK、シリーズLの優先株に関する補足条項に記載されているように、支配権取引における特定の変更が発生したときに普通株式に転換される可能性のある、希薄化剤シリーズJ、シリーズK、シリーズLの優先株の影響を除外しました。ただし、これは非常にありそうもないと考えています。FFOの計算については上記を、加重平均普通株式と発行済ユニットの計算については、Core FFOとAFFOの調整に続く株式数の詳細セクションを参照してください。FFOとCore FFOの定義と説明については、定義セクションを参照してください。

(4)	会社幹部の退職や統合関連の退職金に関連する退職金やその他の費用に関するものです。

調整後の営業資金（AFFO）		財務補足
未監査で、1株当たりのデータを除いては数千単位です			2023年第4四半期


	3 か月が終了						12 か月が終了
コアFFOとAFFOの調整		12月31日から23日まで	9月30日-23日	6月30日〜23日	3月31日～23日	22 年 12 月 31 日		12月31日から23日まで	22 年 12 月 31 日

普通株主と投資主が利用できるコアFFO		$508,417	$500,402	$507,501	$493,500	$487,638		$2,009,820	$1,959,444
調整:
非不動産の減価償却		10,308	9,777	8,529	9,006	7,179		37,619	30,068
繰延融資費用の償却		5,744	5,776	5,984	4,072	3,753		21,575	13,987
負債割引/保険料の償却		973	1,360	1,339	1,301	1,276		4,973	4,829
現金以外の株式ベースの報酬費用		9,226	14,062	13,893	13,056	16,042		50,238	62,242
定額制賃貸収入		(21,992)	(14,080)	(16,151)	(16,194)	(29,392)		(68,417)	(83,604)
定額制レンタル費用		(4,999)	1,427	520	(515)	(208)		(3,567)	4,401
市場価格を上回る家賃と市場価格を下回る家賃の償却		(856)	(1,127)	(1,195)	(1,226)	(762)		(4,404)	(696)
繰延税（給付）/経費		33,448	(8,539)	1,339	(9,795)	(4,885)		16,452	(12,491)
リース報酬と内部リース手数料		9,848	12,515	11,611	11,067	9,578		45,040	42,117
定期的な資本支出 (1)		(142,808)	(90,251)	(53,498)	(40,465)	(109,999)		(327,022)	(266,466)

AFFOは普通株主と投資主が利用可能 (2)		$407,306	$431,322	$479,873	$463,807	$380,220		$1,782,308	$1,753,831

加重平均株式と発行済ユニット-ベーシック		311,960	308,024	301,593	297,180	295,199		304,651	292,123
加重平均株式と発行済ユニット-希薄化後 (3)		312,356	308,539	301,806	297,382	295,519		305,138	292,528

1株あたりAFFO-希薄化後 (3)		$1.30	$1.40	$1.59	$1.56	$1.29		$5.84	$6.00

1株当たり配当金と普通単位		$1.22	$1.22	$1.22	$1.22	$1.22		$4.88	$4.88

希薄化後のAFFOペイアウト率		93.6%	87.3%	76.7%	78.2%	94.8%		83.5%	81.4%


	3 か月が終了						12 か月が終了
株式数の詳細		12月31日から23日まで	9月30日-23日	6月30日〜23日	3月31日～23日	22 年 12 月 31 日		12月31日から23日まで	22 年 12 月 31 日

加重平均普通株式と発行済ユニット		311,960	308,024	301,593	297,180	295,199		304,651	292,123
追加：希薄化有価証券の影響		396	515	213	202	320		487	405
加重平均。普通株式と発行済ユニット-希薄化後		312,356	308,539	301,806	297,382	295,519		305,138	292,528

(1)	経常的な資本支出は、第二世代のテナントの改善や外部リース手数料など、現在の収益を維持するために必要な、建物の非段階的な改善を表しています。経常資本支出には、建物の購入を引き受ける際に検討される取得費用、建物をDigital Realtyの運営基準を満たすために発生する費用、または内部リース手数料は含まれていません。

(2)	AFFOの定義と説明については、「定義」セクションを参照してください。普通株主がFFOとCore FFOに利用できる純利益の調整については、上記を参照してください。

(3)	提示されたすべての期間について、該当するシリーズJ、シリーズK、シリーズLの優先株に関する補足条項に記載されているように、支配権取引における特定の変更が発生したときに普通株式に転換される可能性のある、希薄化剤シリーズJ、シリーズK、シリーズLの優先株の影響を除外しました。ただし、これは非常にありそうもないと考えています。FFOの計算、および加重平均普通株式と発行済ユニットの計算については、上記を参照してください。

連結貸借対照表		財務補足
未監査で、1株当たりのデータを除いては数千単位です			2023年第4四半期


	12月31日から23日まで		9月30日-23日		6月30日〜23日		3月31日～23日		22 年 12 月 31 日
資産
不動産への投資:
不動産		$27,306,369		$25,887,031		$27,087,769		$27,052,022		$26,136,057
建設中		4,635,215		5,020,464		4,635,939		4,563,578		4,789,134
将来の開発のために保有されている土地		118,190		179,959		193,936		194,564		118,452
不動産への投資		$32,059,773		$31,087,453		$31,917,644		$31,810,164		$31,043,643
減価償却累計額と償却額		(7,823,685)		(7,489,193)		(7,739,462)		(7,600,559)		(7,268,981)
不動産への純投資		$24,236,089		$23,598,260		$24,178,182		$24,209,605		$23,774,662
非連結合弁事業への投資		2,295,889		2,180,313		2,040,452		1,995,576		1,991,426
不動産への純投資		$26,531,977		$25,778,573		$26,218,634		$26,205,180		$25,766,088

オペレーティングリースの使用権資産、純額		$1,414,256		$1,274,410		$1,291,233		$1,317,293		$1,351,329
現金および現金同等物		1,625,495		1,062,050		124,519		131,406		141,773
口座やその他の売掛金、純額 ⁽¹⁾		1,278,110		1,325,725		1,158,383		1,070,066		969,292
繰延賃料、純額		624,427		586,418		613,796		627,700		601,590
グッドウィル		9,239,871		8,998,074		9,148,603		9,199,636		9,208,497
顧客関係価値、繰延リース費用、その他の無形資産、純額		2,500,237		2,506,198		2,825,596		3,015,291		3,092,627
売却目的で保有されている資産		478,503		—		593,892		—		—
その他の資産		420,382		401,068		414,078		386,495		353,802
総資産		$44,113,257		$41,932,515		$42,388,735		$41,953,068		$41,484,998

負債と資本
世界の無担保リボルビング・クレジット・ファシリティ、純額		$1,812,287		$1,698,780		$2,242,258		$2,514,202		$2,150,451
無担保タームローン、純額		1,560,305		1,524,663		1,548,780		1,542,275		797,449
無担保普通社債、割引控除後		13,422,342		13,072,102		13,383,819		13,258,079		13,120,033
割引を差し引いた担保付債務およびその他の債務		630,973		574,231		554,594		560,955		528,870
オペレーティングリース負債		1,542,094		1,404,510		1,420,239		1,443,994		1,471,044
買掛金およびその他の未払負債		2,168,983		2,147,103		2,214,820		1,923,819		1,868,884
繰延税金負債、純額		1,151,096		1,088,724		1,128,961		1,164,276		1,192,752
未払配当金と分配金		387,988		—		—		—		363,716
敷金と前払いの家賃		401,867		385,521		417,693		392,021		369,654
売却目的で保有されている資産に関連する義務		39,001		—		4,990		—		—
負債合計		$23,116,936		$21,895,634		$22,916,155		$22,799,620		$21,862,853

償還可能な非支配持分		1,394,814		1,360,308		1,367,422		1,448,772		1,514,680

エクイティ
優先株式：1株あたり額面0.01ドル、承認済株式110,000株：
シリーズJ累積償還可能優先株式 ⁽²⁾		$193,540		$193,540		$193,540		$193,540		$193,540
シリーズK累積償還可能優先株式 ⁽³⁾		203,264		203,264		203,264		203,264		203,264
シリーズL累積償還可能優先株式 ⁽⁴⁾		334,886		334,886		334,886		334,886		334,886
普通株式：1株あたり額面0.01ドル、承認済株式392,000株 ⁽⁵⁾		3,088		3,002		2,967		2,888		2,887
追加払込資本		24,396,797		23,239,088		22,882,200		22,126,379		22,142,868
収益を上回る配当		(5,262,648)		(4,900,757)		(5,253,915)		(4,995,982)		(4,698,313)
その他の包括的な（損失）の累計、純額		(751,393)		(882,996)		(741,484)		(652,486)		(595,798)
株主資本の総額		$19,117,535		$18,190,026		$17,621,456		$17,212,490		$17,583,334

非支配持分
オペレーティング・パートナーシップにおける非支配持分		$438,081		$441,366		$436,099		$444,843		$419,317
連結合弁事業の非支配持分		45,892		45,182		47,603		47,342		104,814

非支配持分の総数		$483,972		$486,547		$483,702		$492,185		$524,131

総資本		$19,601,507		$18,676,573		$18,105,158		$17,704,675		$18,107,465

負債と資本の合計		$44,113,257		$41,932,515		$42,388,735		$41,953,068		$41,484,998

(1)	2023年12月31日および2022年12月31日現在、それぞれ41,204ドルと33,048ドルの貸倒引当金を差し引いたものです。

(2)	2023年12月31日および2022年12月31日現在のシリーズJ累積償還可能優先株式、5.250％、20万ドルの清算優先株式（1株あたり25.00ドル）、発行済み株式8,000株。

(3)	シリーズKの累積償還可能な優先株式、5.850％、210,000ドルの清算優先権（1株あたり25.00ドル）、発行済み株式8,400株、2023年12月31日および2022年12月31日現在の発行済み株式8,400株。

(4)	シリーズLの累積償還可能な優先株式、5.200％、345,000ドルの清算優先権（1株あたり25.00ドル）、2023年12月31日および2022年12月31日現在の発行済み株式13,800株。

(5)	普通株式：2023年12月31日および2022年12月31日の時点で、それぞれ311,608株と291,148株が発行済みです。

純資産価値（NAV）の構成要素 ⁽¹⁾		財務補足
未監査で、数千件にのぼります			2023年第4四半期


連結不動産現金純営業利益（NOI）⁽²⁾、年換算 ⁽³⁾
ネットワーク密度			$1,102,914
キャンパス			1,386,483
その他 ⁽⁴⁾			223,870
現金の総額、年換算で			$2,713,267
less：連結合弁会社におけるパートナーのシェア			(94,562)
買収/処分/有効期限			(60,839)
2024年度のバックログキャッシュNOIと23年第4四半期のキャリーオーバー（安定化） ⁽⁵⁾			207,045
連結キャッシュNOI合計、年換算値			$2,764,911

デジタル・リアルティの非連結合弁事業キャッシュNOIの比例配分率 ⁽³⁾⁽⁶⁾			$241,396

その他の収入
開発および管理費（純額）、年換算			$57,322

その他の資産
事前に安定化されている在庫（有料） ⁽⁷⁾			$363,915
開発用に保有されている土地			118,190
開発CIP ⁽⁸⁾			4,635,215
less：23年度バックログNOIに関連する投資			(2,028,595)
現金および現金同等物			1,625,495
勘定およびその他の売掛金、純額			1,278,110
その他の資産			420,382
less：連結合弁事業資産におけるパートナーのシェア			(71,674)
その他総資産			$6,341,038

負債
グローバルな無担保リボルビング・クレジット・ファシリティ			$1,825,228
無担保タームローン			1,567,925
無担保シニアノート			13,507,426
担保付債務およびその他の債務			633,319
買掛金およびその他の未払負債			2,168,983
繰延税金負債、純額			1,151,096
未払配当金と分配金			387,988
敷金と前払いの家賃			401,867
売却目的で保有されている資産に関連する義務			39,001
バックログNOIを完了するにはコストがかかります ⁽⁹⁾			434,837
優先株式			755,000
非連結合弁会社の負債に占めるデジタル・リアルティのシェア			1,534,744
less：連結合弁会社の負債に占めるパートナーの割合			(399,048)
負債合計			$24,008,367

(1)	未処理分と関連する財務項目には、非連結合弁事業に関連する活動は含まれていません。

(2)	NOIとキャッシュNOIの定義と考察、および営業利益とNOIとキャッシュNOIとの調整については、33ページを参照してください。

(3)	年間キャッシュNOIは、直近の四半期の結果に4を掛けて計算されます。年換算の結果は、4四半期の期間を示すものではなく、予定されているリースの有効期限などを考慮していません。年次データは説明のみを目的としています。23年第4四半期の年間キャッシュNOIが27億ドルだったことを反映しています。NOIは、契約上のABRと安定したマージンを使用して導き出された経営陣の見積もりに基づいて配分されます。

(4)	その他には、パワードベースビルのシェル容量や、完全に改良されたデータセンター施設内のストレージとオフィススペースが含まれます。

(5)	2024年12月31日までに開始される予定の署名済みリースに関連する推定キャッシュノイ。非連結合弁事業物件の署名付きリースにおけるDigital Realtyのシェアは除きます。

(6)	Digital Realtyの非連結合弁事業営業利益に占める比例配分と現金NOIとの調整については、30ページを参照してください。

(7)	非連結合弁事業施設におけるDigital Realtyの費用負担は含まれていません。

(8)	建設中の残高の内訳の詳細については、26ページを参照してください。

(9)	非連結合弁事業物件での完成予定費用に占めるDigital Realtyの負担分を除きます。

債務満期		財務補足
未監査、数千ドル			2023年第4四半期


	2023年12月31日現在
		金利
	利息	含む
	レート	スワップ	2024	2025	2026	2027	2028	その後	合計
グローバルな無担保リボルビング・クレジット・ファシリティ ⁽¹⁾
グローバルな無担保リボルビング・クレジット・ファシリティ	4.529%	4.529%	—	—	—	$1,733,058	—	—	$1,733,058
円リボルビング・クレジット・ファシリティ	0.560%	0.560%	—	—	—	92,170	—	—	92,170
繰延融資費用、純額	—	—	—	—	—	—	—	—	(12,941)
世界の無担保リボルビング・クレジット・ファシリティの合計額	4.328%	4.328%	—	—	—	$1,825,228	—	—	$1,812,287

無担保タームローン
ユーロタームローンファシリティー	4.815%	4.022%	—	$413,962	—	$413,963	—	—	$827,925
USDタームローンファシリティー	6.407%	5.578%	—	—	$740,000	—	—	—	740,000
繰延融資費用、純額	—	—	—	—	—	—	—	—	(7,620)
無担保タームローンの総額	5.567%	4.756%	—	$413,962	$740,000	$413,963	—	—	$1,560,305

シニアノート
6億ユーロ 2024年満期の 2.625% 紙幣	2.625%	2.625%	$662,340	—	—	—	—	—	$662,340
2億5千万ポンド 2024年満期の 2.750% 紙幣	2.750%	2.750%	318,275	—	—	—	—	—	318,275
4億ポンド、2025年満期の 4.250% 紙幣	4.250%	4.250%	—	$509,240	—	—	—	—	509,240
6億5000万ユーロ 2025年満期の 0.625% 紙幣	0.625%	0.625%	—	717,535	—	—	—	—	717,535
10.8億ユーロ 2026年満期の 2.500% 紙幣	2.500%	2.500%	—	—	$1,186,693	—	—	—	1,186,693
2026年までに発行される2億7500万の0.200パーセント紙幣	0.200%	0.200%	—	—	326,826	—	—	—	326,826
2027年満期の1億5千万 1.700% 紙幣	1.700%	1.700%	—	—	—	$178,269	—	—	178,269
10億ドル 3.700% 2027年満期紙幣 ⁽²⁾	3.700%	2.485%	—	—	—	1,000,000	—	—	1,000,000
5億ユーロ 2028年満期の 1.125% 紙幣	1.125%	1.125%	—	—	—	—	$551,950	—	551,950
9億ドル 2028年満期の 5.550% 紙幣 ⁽²⁾	5.550%	3.996%	—	—	—	—	900,000	—	900,000
6億5000万ドル、2028年満期の 4.450% 紙幣	4.450%	4.450%	—	—	—	—	650,000	—	650,000
2029年満期の2億7000万 0.550% 紙幣	0.550%	0.550%	—	—	—	—	—	$320,884	320,884
9億ドルの 2029年満期の 3.600% 紙幣	3.600%	3.600%	—	—	—	—	—	900,000	900,000
3億5千万ポンド 2029年満期の 3.300% 紙幣	3.300%	3.300%	—	—	—	—	—	445,585	445,585
7億5000万ユーロ 2030年満期の 1.500% 紙幣	1.500%	1.500%	—	—	—	—	—	827,925	827,925
5億5000万ポンド 2030年満期の 3.750% 紙幣	3.750%	3.750%	—	—	—	—	—	700,205	700,205
5億ユーロ 2031年満期の 1.250% 紙幣	1.250%	1.250%	—	—	—	—	—	551,950	551,950
10億ユーロ 2031年満期の 0.625% 紙幣	0.625%	0.625%	—	—	—	—	—	1,103,900	1,103,900
7億5000万ユーロ 2032年満期の 1.000% 紙幣	1.000%	1.000%	—	—	—	—	—	827,925	827,925
7億5000万ユーロ 2032年満期の 1.375% 紙幣	1.375%	1.375%	—	—	—	—	—	827,925	827,925
未償却割引	—	—	—	—	—	—	—	—	(33,325)
繰延融資費用	—	—	—	—	—	—	—	—	(51,759)
シニアノートの合計	2.434%	2.240%	$980,615	$1,226,775	$1,513,519	$1,178,269	$2,101,950	$6,506,299	$13,422,342

担保付債務
ICN10の施設	5.980%	3.614%	—	—	—	—	—	$13,091	$13,091
ウェスティン	3.290%	3.290%	—	—	—	$135,000	—	—	135,000
テラコ・ローンズ	10.665%	9.360%	$321	$584	$39,890	79,183	$293,775	—	413,753
繰延融資費用	—	—	—	—	—	—	—	—	(2,346)
担保付債務総額	8.784%	7.768%	$321	$584	$39,890	$214,183	$293,775	$13,091	$559,498

その他の負債
イコロローン	11.650%	11.650%	—	—	$5,547	$4,328	—	—	$9,875
その他の負債総額	11.650%	11.650%	—	—	$5,547	$4,328	—	—	$9,875

強制償還可能な優先株式（Teraco）
強制償還可能な優先株式（Teraco）	10.105%	10.105%	—	—	$65,354	—	—	—	$65,354
未償却割引	—	—	—	—	—	—	—	—	(3,754)
償還可能な優先株式の総数	10.105%	10.105%	—	—	$65,354	—	—	—	$61,600

ヘッジされていない変動金利負債の総額	—	—	—	—	$305,354	$2,239,191	$30,170	$5,005	$2,579,720
固定金利/ヘッジされた変動金利負債の合計	—	—	$980,936	$1,641,321	2,058,956	1,396,780	2,365,555	6,514,385	14,957,932
負債総額	3.148%	2.894%	$980,936	$1,641,321	$2,364,310	$3,635,971	$2,395,725	$6,519,390	$17,537,653

加重平均金利			2.668%	2.610%	3.493%	3.737%	4.115%	1.863%	2.894%

サマリー

初期満期までの加重平均期間									4.1年

加重平均満期（延長オプションの行使を想定）									4.3 年

2023年12月31日現在の世界の無担保リボルビング・クレジット・ファシリティの詳細

利用可能な最大数

既存の容量 ⁽³⁾

現在描かれています

グローバルな無担保リボルビング・クレジット・ファシリティ

$3,930,986

$2,007,238

$1,830,914

(1)	すべての延長が行使されることを前提としています。

(2)	クロス通貨スワップの対象となります。

(3)	発行された信用状の純額は9,280万ドルです。

債務分析と規約遵守		財務補足
未監査			2023年第4四半期


	2023年12月31日現在

				グローバル無担保
	無担保シニアノート			クレジットファシリティ
負債契約比率 ⁽¹⁾	必須	実績 ⁽²⁾	実績 ⁽³⁾	必須	実績
未払いの負債総額/総資産 ⁽⁴⁾	60% 未満です	45%	37%	60% 未満です⁽⁵⁾	39%
担保付債務/総資産 ⁽⁶⁾	40% 未満です	5%	1%	40% 未満です	3%
未支配資産総額/無担保負債	150% より大きい	227%	251%	N/A	N/A
連結EBITDA/支払利息 ⁽⁷⁾	1.50倍より大きい	4.5x	4.5x	N/A	N/A
固定料金補償		N/A	N/A	1.50倍より大きい	4.4x
無担保負債 /未支配資産総額 ⁽⁸⁾		N/A	N/A	60% 未満です	41%
未支配資産の債務返済補償率 ⁽⁸⁾		N/A	N/A	1.50倍より大きい	5.2x

(1)	上の表および関連する脚注で使用されている用語の定義については、注記に適用されるインデンチャー、2021年11月18日付けの第2次修正および改訂されたグローバル・シニア・クレジット契約、および2021年11月18日付けの修正および改訂された円ファシリティ・クレジット契約を参照してください。これらはそれぞれ修正され、米国証券取引委員会に提出された当社の報告書の別紙として提出されています。

(2)	17ページに記載されている無担保普通社債の比率は、2026年満期の 0.20%、2027年満期紙幣1.70％、2028年満期紙幣5.550％、2029年満期紙幣0.55％、2031年満期紙幣1.250％、2031年満期紙幣0.625％、2032年満期紙幣1.375％を除きます。

(3)	2026年満期紙幣0.20％、2027年満期紙幣1.70％、2028年満期紙幣5.550％、2029年満期紙幣0.55％、2031年満期紙幣1.250％、2031年満期紙幣0.625％、2032年満期紙幣1.375％の比率。

(4)	この比率は、グローバル無担保リボルビング・クレジット・ファシリティと円ファシリティでは、連結負債/総資産価値として定義されるレバレッジ比率と呼ばれます。総資産の計算については、注記に適用されるインデンチャー、2021年11月18日付けの第2次修正・改訂グローバル・シニア・クレジット契約、2021年11月18日付けの修正・改訂された円ファシリティ・クレジット契約を参照してください。これらはそれぞれ修正され、米国証券取引委員会に提出された当社の報告書の別紙として提出されています。

(5)	会社には、1つ以上の資産を取得した後のファシリティ期間中、最大4会計四半期連続で 60.0% 以上 65.0% 以下のレバレッジ比率を維持する権利があります。

(6)	この比率は、グローバル無担保リボルビング・クレジット・ファシリティと円ファシリティでは、担保付債務レバレッジ比率と呼ばれ、担保付債務/総資産価値として定義されています。

(7)	当四半期の年間連結EBITDAから当四半期の年間利息費用（資本化利息および負債割引を含む）まで計算されます。

(8)	グローバル無担保リボルビング・クレジット・ファシリティおよび円ファシリティに未支配資産として含めるには、資産が一定の条件を満たす必要があります。

同一資本ベースの営業動向の概要		財務補足
未監査で、数千件にのぼります			2023年第4四半期

安定した（「同一資本」）ポートフォリオ ⁽¹⁾


	3 か月が終了										12 か月が終了
	12月31日から23日まで		22 年 12 月 31 日		% 変更		9月30日-23日		% 変更		12月31日から23日まで		22 年 12 月 31 日		% 変更
賃貸収入		$650,450		$607,181		7.1%		$648,137		0.4%		$2,568,225		$2,369,161		8.4%
テナントへの払い戻し-光熱費		250,387		188,607		32.8%		267,258		(6.3%)		1,023,387		743,015		37.7%
テナントへの払い戻し-その他		36,497		30,807		18.5%		44,788		(18.5%)		135,956		125,395		8.4%
相互接続、その他		87,952		80,042		9.9%		87,563		0.4%		345,225		322,000		7.2%
総収入		$1,025,285		$906,637		13.1%		$1,047,746		(2.1%)		$4,072,793		$3,559,571		14.4%

ユーティリティ		$281,194		$213,169		31.9%		$312,322		(10.0%)		$1,146,241		$825,570		38.8%
賃貸物件の運営		171,282		159,831		7.2%		157,269		8.9%		646,670		599,761		7.8%
固定資産税		29,370		28,741		2.2%		46,124		(36.3%)		131,945		121,871		8.3%
保険		3,477		3,642		(4.5%)		3,795		(8.4%)		14,731		13,999		5.2%
経費合計		$485,323		$405,383		19.7%		$519,509		(6.6%)		$1,939,586		$1,561,202		24.2%

純営業利益 ⁽²⁾		$539,962		$501,255		7.7%		$528,237		2.2%		$2,133,206		$1,998,369		6.7%
少ない:
安定した定額家賃		$1,019		$10,585		(90.4%)		($5,188)		(119.6%)		($17,037)		($3,420)		398.2%
市場価格を上回る家賃と市場価格を下回る家賃		855		1,207		(29.2%)		1,043		(18.0%)		4,206		5,090		(17.4%)
現金、純営業利益 ⁽³⁾		$538,088		$489,462		9.9%		$532,381		1.1%		$2,146,037		$1,996,699		7.5%

期末のポートフォリオ稼働率が安定しました ⁽⁴⁾		82.7%		83.3%		(0.6%)		82.7%		0.1%		82.7%		83.3%		(0.6%)

(1)	2021年12月31日時点で所有されている建物で、開発中の賃貸可能な総面積の 5% 未満の建物を指します。2022年から2023年に開発活動が行われていた、または実施される予定だった建物、売りに出されていると分類された建物、および提示されたすべての期間に売却または合弁事業に貢献した建物は除きます。前の期間の数字は、現在の同一資本プールを反映するように調整されています。

(2)	純営業利益の定義と考察、および営業利益とNOIとの調整については、33ページを参照してください。

(3)	現金純営業利益の定義と説明と、営業利益とキャッシュNOIとの調整については、33ページを参照してください。

(4)	占有率には、現在開発中のスペースと開発中のスペースは含まれていません。一部の建物では、契約上のリース面積に加えて、利用可能な電力、必要なサポートスペース、共用エリアなどの要素に基づいて占有率を計算しています。

リース活動の概要		財務補足
2023年12月31日の四半期末に署名されたリース			2023年第4四半期


	0-1 メガワット				> 1 メガワット ⁽³⁾				その他 ⁽⁴⁾				合計
リース活動-新規 ^{(1) (2)}	4Q23		LTM		4Q23		LTM		4Q23		LTM		4Q23		LTM

年間GAAP賃料（千単位）		$39,482		$151,730		$56,642		$249,815		$477		$5,486		$96,601		$407,031

キロワットリース		13,679		48,122		32,611		150,176		—		—		46,289		198,298
NRSF（千単位）		171		616		400		1,614		11		90		582		2,320

加重平均リース期間 (年)		5.4		4.3		13.2		13.0		5.1		6.0		10.8		10.4

キロワットあたりの初期安定現金賃料		$241		$242		$128		$122		—		—		$162		$151
キロワットあたりのGAAP賃料		$241		$263		$145		$139		—		—		$173		$169
キロワットあたりのリース費用		$20		$26		—		$8		—		—		$6		$12

キロワット単位の正味実効経済学 ⁽⁵⁾

キロワット単位の基本賃料		$244		$265		$148		$141		—		—		$176		$171
キロワット単位のレンタル割引		$4		$2		$3		$2		—		—		$3		$2
キロワット単位の推定営業費用		$70		$76		$41		$35		—		—		$49		$45

キロワットあたりの純賃料		$171		$187		$104		$103		—		—		$124		$124

キロワット単位のテナントの改善		—		—		—		$1		—		—		—		$1
キロワット単位のリース手数料		$6		$10		—		—		—		—		$2		$2

キロワットあたりの正味実効賃料		$165		$176		$104		$103		—		—		$122		$121

NRSFあたりの初期安定現金賃料		$232		$227		$126		$136		$42		$58		$155		$158
NRSFあたりのGAAPベースの家賃		$231		$246		$142		$155		$44		$61		$166		$175
NRSFあたりのリース費用		$19		$25		—		$9		$3		$137		$6		$18

NRSFによるネット・エフェクティブ・エコノミクス ⁽⁵⁾

NRSFによる基本賃料		$235		$248		$144		$157		$44		$64		$169		$178
NRSFによるレンタル割引		$4		$2		$3		$2		—		$3		$3		$2
NRSFによる推定営業経費		$67		$69		$40		$44		$8		$9		$47		$49

NRSFあたりの純賃料		$164		$177		$102		$111		$36		$52		$119		$126

NRSFによるテナントの改善		—		—		—		$1		—		$13		—		$1
NRSFによるリース手数料		$5		$9		—		—		$1		$2		$2		$3

NRSFあたりの正味実効賃料		$158		$168		$102		$110		$35		$37		$117		$122

(1)	短期リース、屋根、倉庫、ガレージリースは除きます。

(2)	新規および再リースされたスペースのリースが含まれます。

(3)	期間限定の1MWを超える基本賃料には、同じ容量でも料金が上昇した8メガワットのリース交換による純増分が含まれています。LTMの平方フィートあたりおよびキロワットあたりのGAAP基本賃料は、容量を増やさずに基本賃料を段階的に追加したものです。

(4)	その他には、パワードベースビルのシェル容量や、完全に改良されたデータセンター施設内のストレージとオフィススペースが含まれます。

(5)	すべての金額は、リース期間中の平均平方フィートあたりの金額です。キロワットあたりの量は月次値で表示されます。NRSFあたりの金額は年額で表示されます。

注意:LTMは、今四半期を含めて過去12か月間です。加重平均リース期間には更新オプションは含まれておらず、正味賃貸可能平方フィートで加重されています。

リース活動の概要		財務補足
2023年12月31日に終了した四半期にリースが更新されました			2023年第4四半期


	0-1 メガワット				> 1 メガワット				その他 ⁽⁴⁾				合計
リース活動-更新 ^{(1) (2) (3)}	4Q23		LTM		4Q23		LTM		4Q23		LTM		4Q23		LTM

リースが更新されました（キロワット）		33,123		143,694		40,230		103,015		—		—		73,352		246,709
リースが更新されました（NRSF、千単位）		469		2,017		506		1,299		65		459		1,040		3,775
キロワットあたりのリース費用		$3		$1		$3		$3		—		—		$3		$2
NRSFあたりのリース費用		$2		$1		$3		$2		$4		$6		$3		$2

加重期間（年）		1.6		1.6		3.7		4.5		5.3		5.1		2.8		3.0

現金レンタル

キロワットあたりの期限切れの現金レンタル		$311		$285		$139		$144		—		—		$217		$226
キロワットあたりの更新後の現金賃料		$329		$299		$157		$158		—		—		$235		$240

キロワットあたりの現金賃料の% 変更		5.9%		4.9%		12.8%		9.2%		—		—		8.3%		6.0%

NRSFあたりの期限切れの現金賃料		$264		$244		$132		$137		$45		$32		$186		$181
NRSFごとの更新後の現金賃料		$279		$256		$149		$150		$47		$46		$202		$194

NRSFあたりの現金賃料の変動率		5.9%		4.9%		12.8%		9.2%		4.4%		43.4%		8.2%		6.8%

GAAPレント

キロワットあたりのGAAP賃料の期限が迫っています		$310		$283		$130		$132		—		—		$211		$220
キロワットあたりのGAAPベースの賃料の更新		$327		$299		$156		$160		—		—		$234		$241

キロワットあたりのGAAP賃料の変化 (%)		5.6%		5.7%		20.0%		21.0%		—		—		10.5%		9.5%

NRSFごとの期限切れ間近のGAAP賃料		$262		$242		$124		$126		$42		$31		$182		$176
NRSFあたりのGAAPベースの賃料の更新		$277		$256		$149		$152		$50		$48		$201		$195

NRSFあたりのGAAP賃料の変化 (%)		5.6%		5.7%		20.0%		21.0%		18.6%		55.5%		10.6%		10.5%

リテンション率 ⁽⁵⁾		74.8%		82.8%		93.6%		74.9%		91.5%		47.1%		83.9%		73.3%

チャーン ⁽⁶⁾		1.8%		6.3%		0.3%		3.2%		0.2%		6.7%		1.0%		4.8%

(1)	短期リース、屋根、倉庫、ガレージリースは除きます。

(2)	賃貸料は、GAAPに従って定額賃料に合わせて調整された、キロワットおよび正味賃貸可能平方フィートあたりの年間推定現金賃料です。

(3)	キロワットあたりの量は月次値で表示されます。NRSFあたりの金額は年額で表示されます。

(4)	その他には、パワードベースビルのシェル容量や、完全に改良されたデータセンター施設内のストレージとオフィススペースが含まれます。

(5)	平方フィートに基づいています。

(6)	解約とは、リースが終了または更新されなかったために期間中に失われた経常収益を、期初の経常収益で割ったものです。

リースの有効期限-サイズ別		財務補足
ドルと千平方フィート（1平方フィートあたりとKWあたりのデータを除く）			2023年第4四半期


				% の	年間家賃		年間家賃								kWあたりの賃料
	の平方フィートの	年換算		年換算	占拠されました		占領された広場		年間賃料		期限切れ間近のkW		kWあたりの家賃		1か月あたり
年	期限切れ間近のリース (1)	家賃 (2)		賃貸	平方フィートです		有効期限が切れると足が		で、有効期限		リース		1か月あたり		有効期限
0-1 メガワット
利用可能です	2,854		—	—		—		—		—		—		—		—
月ごと (3)	195		$49,254	1.4%		$253		$254		$49,540		10,498		$391		$393
2024	2,435		729,797	21.3%		300		300		730,713		173,152		351		352
2025	741		180,146	5.3%		243		250		185,467		51,752		290		299
2026	527		130,670	3.8%		248		260		136,826		39,385		276		290
2027	471		82,856	2.4%		176		184		86,710		33,939		203		213
2028	307		45,846	1.3%		149		165		50,792		19,024		201		222
2029	114		13,270	0.4%		116		133		15,194		7,339		151		173
2030	67		22,478	0.7%		337		348		23,242		5,654		331		343
2031	57		10,448	0.3%		183		208		11,901		3,014		289		329
2032	51		5,133	0.1%		100		113		5,773		1,707		251		282
2033	32		9,098	0.3%		289		362		11,414		2,809		270		339
その後	11		1,718	0.1%		150		150		1,718		471		304		304

合計 /など。平均。	7,861		$1,280,715	37.4%		$256		$261		$1,309,290		348,742		$306		$313


> 1 メガワット	期限切れ間近のリース (1)	年換算		年換算	年間家賃		年間家賃		年間家賃		期限切れ間近のkW		年換算		kWあたりの賃料
利用可能です	1,881		—	—		—		—		—		—		—		—
月ごと (3)	242		$33,969	1.0%		$140		$140		$33,969		19,873		$142		$142
2024	1,208		189,463	5.5%		157		158		190,529		113,209		139		140
2025	1,855		273,158	8.0%		147		151		279,549		164,345		139		142
2026	1,814		258,110	7.5%		142		150		271,959		165,449		130		137
2027	1,557		224,297	6.6%		144		154		239,312		150,420		124		133
2028	949		123,373	3.6%		130		140		133,271		91,833		112		121
2029	1,046		136,556	4.0%		130		144		150,589		126,310		90		99
2030	1,114		153,620	4.5%		138		150		166,811		121,149		106		115
2031	1,157		139,248	4.1%		120		133		154,116		112,390		103		114
2032	787		97,718	2.9%		124		144		113,549		84,100		97		113
2033	436		66,453	1.9%		152		179		77,931		44,690		124		145
その後	1,565		178,840	5.2%		114		134		209,136		146,352		102		119

合計 /など。平均。	15,611		$1,874,806	54.8%		$137		$147		$2,020,719		1,340,120		$117		$126


その他 (4)	期限切れ間近のリース (1)	年換算		年換算	年間家賃		年間家賃		年間家賃		期限切れ間近のkW		年換算		kWあたりの賃料
利用可能です	1,689		—	—		—		—		—		—		—		—
月ごと (3)	82		$2,965	0.1%		$36		$36		$2,967		—		—		—
2024	548		20,816	0.6%		38		38		20,862		—		—		—
2025	668		29,696	0.9%		44		46		30,498		—		—		—
2026	734		26,060	0.8%		36		38		27,615		—		—		—
2027	370		16,139	0.5%		44		47		17,524		—		—		—
2028	509		18,572	0.5%		36		40		20,445		—		—		—
2029	666		30,941	0.9%		46		53		34,997		—		—		—
2030	774		48,161	1.4%		62		73		56,243		—		—		—
2031	67		1,998	0.1%		30		39		2,614		—		—		—
2032	107		6,327	0.2%		59		68		7,230		—		—		—
2033	147		5,315	0.2%		36		44		6,420		—		—		—
その後	2,837		60,182	1.8%		21		27		77,534		—		—		—

合計 /など。平均。	9,198		$267,172	7.8%		$36		$41		$304,948		—		—		—


合計	期限切れ間近のリース (1)	年換算		年換算	年間家賃		年間家賃		年間家賃		期限切れ間近のkW		年換算		kWあたりの賃料
利用可能です	6,424		—	—		—		—		—		—		—		—
月ごと (3)	519		$86,188	2.5%		$166		$167		$86,476		—		—		—
2024	4,191		940,076	27.5%		224		225		942,104		—		—		—
2025	3,264		483,000	14.1%		148		152		495,513		—		—		—
2026	3,074		414,840	12.1%		135		142		436,400		—		—		—
2027	2,398		323,292	9.4%		135		143		343,545		—		—		—
2028	1,765		187,792	5.5%		106		116		204,508		—		—		—
2029	1,827		180,767	5.3%		99		110		200,780		—		—		—
2030	1,954		224,259	6.6%		115		126		246,295		—		—		—
2031	1,282		151,694	4.4%		118		132		168,630		—		—		—
2032	945		109,178	3.2%		116		134		126,552		—		—		—
2033	614		80,866	2.4%		132		156		95,764		—		—		—
その後	4,413		240,740	7.0%		55		65		288,388		—		—		—

合計 /など。平均。	32,670		$3,422,692	100.0%		$130		$138		$3,634,956		—		—		—

(1)	建物によっては、契約上の賃貸面積に加えて、利用可能な電力、必要なサポートスペース、共用エリアなどの要素に基づいて平方フィートを計算しています。契約上のリース可能平方フィートに加えて、利用可能な電力、必要なサポートスペース、共用エリアなど、さまざまな要因に基づいて、リース可能な正味賃貸可能平方フィートを見積もります。

(2)	年間賃料は、2023年12月31日現在の既存のリースにおける毎月の契約上の基本賃料（軽減前の現金基本賃料として定義）に12を掛けたものです。

(3)	有効期限が切れると月ごとに自動的に更新されるリース、ライセンス、および同様の契約が含まれます。

(4)	その他には、建物のシェル容量が改善されていないほか、完全に改善されたデータセンター施設内のストレージとオフィススペースが含まれます。

注：当社の所有率に基づく非連結合弁事業の管理ポートフォリオに加えて、連結ポートフォリオを表します。

年間賃料別上位20名の顧客		財務補足
数千ドル			2023年第4四半期


						加重
						平均
			年換算		年換算の%	残り
		の数	繰り返し		繰り返し	のリース期間
	顧客	拠点	収入 (1)		収益	何年も
1	フォーチュン50ソフトウェア会社	71		$418,935	10.9%	8.2
2	ソーシャル・コンテンツ・プラットフォーム	25		212,198	5.5%	4.7
3	オラクル・コーポレーション	38		164,487	4.3%	6.4
4	グローバルクラウドプロバイダー	60		156,892	4.1%	5.0
5	IBM	34		129,569	3.4%	2.3
6	エクイニクス	16		93,346	2.4%	5.9
7	リンクトインコーポレーション	7		81,438	2.1%	1.2
8	フォーチュン25の投資適格格格企業	29		76,737	2.0%	2.8
9	フォーチュン25テック企業	53		69,304	1.8%	3.6
10	ソーシャルメディアプラットフォーム	8		62,117	1.6%	7.3
11	フォーチュン500のSaaSプロバイダー	13		61,889	1.6%	2.9
12	メタプラットフォーム株式会社	48		60,873	1.6%	3.8
13	ルーメン・テクノロジーズ株式会社	123		49,804	1.3%	9.2
14	Cyxteraです⁽²⁾	11		49,361	1.3%	7.0
15	AT&T	75		42,096	1.1%	2.8
16	コムキャスト・コーポレーション	41		40,436	1.1%	4.1
17	JPモルガン・チェース・アンド・カンパニー	16		39,629	1.0%	3.5
18	ラックスペース	24		38,061	1.0%	9.5
19	ベライゾン	89		34,103	0.9%	11.1
20	ザヨ	115		33,781	0.9%	2.2
	合計/加重平均			$1,915,056	49.9%	5.9

(1)	年間経常収益は、2023年12月31日現在の毎月の契約上の基本賃料（軽減前のキャッシュベース賃料として定義）と既存のリースに基づく相互接続収益に12を掛けたものです。

(2)	2024年1月に以前に発表された取引が完了した後、Cyxteraは上位20社の顧客ではなくなりました。

注：所有率に基づく当社の非連結合弁事業のマネージドポートフォリオに加えて、連結ポートフォリオを表します。私たちの直接の顧客は、上の表に記載されている法人、またはその子会社または関連会社かもしれません。

占有率分析		財務補足
ドルと平方フィート（千単位）			2023年第4四半期


	ネットレンタブル	スペースアンダーアクティブ	スペースの保留対象	年換算		占有率 (5)		ホワイトスペース	データセンター
メトロポリタン・エリア	平方フィート (1)	開発 (2)	開発 (3)	家賃 (4)		12月31日から23日まで	9月30日-23日	それをロードします（6）	カウント
北米

北バージニア	5,043	1,545	265		$499,907	88.8%	91.4%	438.5	19
シカゴ	2,672	—	113		258,245	91.2%	91.0%	99.3	8
ダラス	3,065	327	77		202,426	83.6%	83.2%	111.2	21
ニューヨーク	1,722	158	107		199,602	71.4%	71.8%	54.0	12
シリコンバレー	1,524	—	131		169,825	90.5%	91.9%	94.6	14
ポートランド	863	291	—		106,343	99.9%	98.1%	90.5	3
フェニックス	796	—	—		72,149	71.0%	70.6%	42.5	2
サンフランシスコ	844	—	—		62,191	64.3%	64.8%	31.5	4
アトランタ	557	20	314		59,625	96.5%	95.6%	9.1	4
トロント	509	218	—		49,909	87.0%	92.8%	47.8	2
シアトル	399	—	—		42,425	77.8%	78.7%	19.5	1
ロサンゼルス	591	31	—		42,059	85.4%	81.3%	16.2	2
ボストン	437	—	51		18,158	42.1%	42.0%	19.0	3
ヒューストン	393	—	14		15,632	63.9%	58.7%	13.0	6
マイアミ	226	—	—		9,271	85.5%	85.2%	1.3	2
オースティン	86	—	—		7,585	56.3%	56.1%	4.3	1
シャーロット	95	—	—		5,646	90.7%	90.5%	1.5	3
北米合計/加重平均	19,821	2,590	1,071		$1,821,000	83.8%	84.3%	1,093.8	107

エミア

フランクフルト	2,134	1,590	—		$261,738	87.1%	86.8%	139.2	29
ロンドン	1,383	—	77		214,049	56.5%	60.4%	95.8	15
アムステルダム	1,259	222	92		176,173	83.2%	82.6%	116.3	12
ヨハネスブルグ	1,103	1,105	—		110,189	71.1%	76.0%	57.2	5
パリ	1,042	656	—		109,891	71.9%	73.4%	85.5	13
マルセイユ	520	—	38		68,401	76.8%	77.7%	45.4	4
ダブリン	553	—	—		60,156	76.0%	83.9%	39.3	9
チューリッヒ	430	166	—		59,115	79.5%	77.9%	29.0	3
ウィーン	356	133	—		51,964	84.0%	82.7%	25.6	3
マドリード	304	105	—		43,524	76.3%	71.4%	16.8	4
ケープタウン	326	402	—		36,058	74.6%	92.1%	21.1	2
ブリュッセル	258	80	—		35,643	66.8%	72.7%	14.7	3
ストックホルム	190	108	—		22,263	70.0%	70.2%	16.8	6
コペンハーゲン	226	—	99		21,352	66.6%	63.9%	12.9	3
デュッセルドルフ	142	71	—		19,766	58.7%	58.4%	11.0	3
アテネ	55	159	—		9,901	92.8%	86.2%	2.2	4
ダーバン	45	—	—		5,845	84.4%	80.6%	1.1	1
モンバサ	35	—	23		3,633	17.3%	18.4%	3.5	2
ザグレブ	22	—	13		2,822	85.7%	82.9%	0.9	1
ナイロビ	16	75	—		2,672	61.9%	77.8%	0.5	1
マプト	3	—	—		487	41.6%	51.4%	0.2	1
EMEA（ヨーロッパ/中東/アフリカ地域合計）/加重平均	10,402	4,872	342		$1,315,645	75.2%	77.0%	734.9	124

アジア太平洋地域

シンガポール	883	7	—		$206,819	93.8%	95.8%	84.3	3
シドニー	361	—	88		32,746	92.2%	91.9%	22.8	4
メルボルン	147	—	—		14,908	62.3%	62.3%	9.6	2
ソウル	162	—	—		1,794	7.6%	5.1%	12.0	1
香港	99	66	120		494	2.2%	2.2%	7.5	1
アジア太平洋地域の合計/加重平均	1,652	73	207		$256,761	76.7%	77.4%	136.1	11

データセンター以外のプロパティ	329	—	264		—	—	—	—	—

連結ポートフォリオの合計/加重平均	32,203	7,535	1,884		$3,393,406	79.8%	80.8%	1,964.8	242

売りに出されています ⁽⁷⁾	684	—	23		$27,532	94.2%	94.3%	1.7	4

非連結合弁事業

北バージニア	2,418	364	—		$214,171	97.9%	97.9%	193.7	12
シカゴ	790	—	—		75,913	91.3%	92.0%	63.4	2
シリコンバレー	142	—	—		18,229	100.0%	100.0%	10.9	2
香港	186	—	—		15,031	59.1%	66.2%	11.0	1
トロント	104	—	—		12,977	55.8%	56.3%	6.8	1
ロサンゼルス	197	—	—		5,325	100.0%	100.0%	—	2
ラゴス	4	—	—		646	100.0%	100.0%	0.2	1
アブジャ	1	—	—		69	73.0%	73.0%	0.1	1
管理非連結ポートフォリオの合計/加重平均	3,843	364	—		$342,362	93.7%	94.3%	285.9	22

管理ポートフォリオの合計/加重平均	36,047	7,899	1,884		$3,735,768	81.3%	82.2%	2,250.8	264

デジタル・リアルティ・シェアの合計/加重平均 ⁽⁸⁾	32,670	7,077	1,884		$3,422,692	80.3%	82.6%	2,006.6	—

非管理型非連結合弁事業

サンパウロ	1,366	124	1,198		$175,038	91.8%	91.1%	115.6	25
東京	1,272	267	—		80,689	76.2%	75.9%	57.4	4
大阪	522	62	196		68,658	81.4%	91.3%	45.9	4
ケレタロさん	105	—	583		17,191	100.0%	100.0%	8.0	3
サンティアゴです	119	118	71		13,952	90.1%	90.1%	10.2	3
リオデジャネイロさん	112	—	—		11,399	100.0%	100.0%	8.0	2
フォルタレザ	94	—	—		8,818	87.0%	87.0%	6.2	1
シアトル	51	—	—		7,770	100.0%	100.0%	9.0	1
ボゴタ	—	—	197		—	—	—	—	2
非管理ポートフォリオの合計/加重平均	3,641	571	2,246		$383,514	85.3%	86.1%	260.3	45

ポートフォリオ合計/加重平均	39,688	8,470	4,130		$4,119,282	81.7%	82.6%	2,511.0	309

(1)	契約上のリース可能平方フィートに加えて、利用可能な電力、必要なサポートスペース、共用エリアなど、さまざまな要因に基づいて、リース可能な正味賃貸可能平方フィートを見積もります。

(2)	現在開発中のスペースには、現在進行中の基地建設とデータセンターのプロジェクトが含まれます（25ページを参照）。

(3)	開発用に保有されているスペースには、将来のデータセンター開発のために保有されているスペースが含まれ、現在開発中のスペースは含まれません（28ページを参照）。

(4)	年間基本賃料は、2023年12月31日現在の既存のリースにおける毎月の契約上の基本賃料（軽減前の現金基本賃料として定義）に12を掛けたものです。

(5)	占有率には、現在開発中のスペースと開発中のスペースは含まれていません。一部の建物では、契約上のリース面積に加えて、利用可能な電力、必要なサポートスペース、共用エリアなどの要素に基づいて占有率を計算しています。

(6)	ホワイトスペースITロードは、デジタル・リアルティが運営するデータセンタースペース専用のUPS支援の電力会社です。

(7)	売りに出されているのは、2024年1月に完了したと発表されたCyxtera取引で売却された資産です。

(8)	連結ポートフォリオに加えて、当社の所有率に基づく非連結合弁事業のマネージドポートフォリオを表します。

開発ライフサイクル-献身的なアクティブ開発		財務補足
ドルと平方フィート（千単位）			2023年第4四半期


	ベースビル建設								データセンターの建設												トータル・アクティブ・ディベロップメント

			A		B		A+ B					A		B		A+ B							A		B		A+ B
																			平均	税引前
		合計	現在の		未来		合計			合計		現在の		未来		合計			期待	エスト。		合計	現在の		未来		合計
	の数	スクエア	投資		資金調達		期待		の数	スクエア		投資		資金調達		期待		%	完成	安定しました	の数	スクエア	投資		資金調達		期待
メトロポリタン・エリア	拠点	フィート	(1)		必須。(2)		投資 (3)		拠点	フィート	kW	(1)		必須。(2)		投資 (3)		リース	ピリオド	現金利回り (4)	拠点	フィート	(1)		必須。(2)		投資 (3)
北バージニア (5)	5	1,170		$198,888		$220,824		$419,713	6	448	59,200		$164,339		$359,672		$524,011	5.4%	4Q24		6	1,617		$363,227		$580,496		$943,723
ダラスです	2	164		67,107		37,731		104,838	2	164	16,000		160,447		144,393		304,839	100.0%	3Q24		2	327		227,554		182,124		409,677
ポートランドです	—	—		—		—		—	1	282	32,000		212,613		157,904		370,518	100.0%	2Q24		1	282		212,613		157,904		370,518
ニューヨークです	—	—		—		—		—	3	158	10,800		96,927		87,283		184,211	66.7%	2Q24		3	158		96,927		87,283		184,211
トロントです	—	—		—		—		—	1	218	8,000		40,658		53,527		94,185	100.0%	3Q24		1	218		40,658		53,527		94,185
その他	—	—		—		—		—	2	31	3,200		24,385		45,560		69,945	—	4Q24		2	31		24,385		45,560		69,945
北アメリカ	7	1,333		$265,995		$258,555		$524,550	15	1,300	129,200		$699,369		$848,339		$1,547,708	51.4%		10.2%	15	2,634		$965,364		$1,106,894		$2,072,259

フランクフルト	4	927		$249,492		$73,997		$323,488	3	663	61,360		$651,678		$475,358		$1,127,035	59.0%	1Q25		7	1,590		$901,170		$549,354		$1,450,524
パリス	1	62		35,228		4,899		40,127	3	593	58,400		475,366		357,469		832,835	46.2%	4Q24		3	656		510,594		362,368		872,962
アムステルダム	1	111		38,817		55,355		94,172	1	111	13,500		50,949		183,706		234,655	—	1Q26		1	222		89,766		239,061		328,827
チューリッヒ	—	—		—		—		—	1	166	13,468		155,460		127,215		282,675	52.1%	1Q25		1	166		155,460		127,215		282,675
アテネ	—	—		—		—		—	2	159	13,600		81,827		83,864		165,691	36.7%	3Q24		2	159		81,827		83,864		165,691
その他	8	1,114		145,281		143,243		288,524	7	965	68,840		214,415		336,346		550,762	68.2%	1Q24-3Q25		9	2,079		359,696		479,589		839,285
EMEA	14	2,214		$468,817		$277,494		$746,311	17	2,657	229,168		$1,629,695		$1,563,958		$3,193,653	53.3%		10.3%	23	4,872		$2,098,512		$1,841,452		$3,939,964

その他	—	—		—		—		—	2	73	7,000		$22,028		$57,881		$79,910	100.0%	2Q24		2	73		$22,028		$57,881		$79,910
アジアパシフィック	—	—		—		—		—	2	73	7,000		$22,028		$57,881		$79,910	100.0%		9.5%	2	73		$22,028		$57,881		$79,910

合計	21	3,548		$734,812		$536,049		$1,270,861	34	4,030	365,368		$2,351,092		$2,470,178		$4,821,271	53.5%		10.3%	40	7,578		$3,085,905		$3,006,227		$6,092,132

(1)	2023年12月31日までに発生した費用を表します。

(2)	契約、予算、または承認された資本計画に従って特定の作業範囲を完了するための推定費用を表します。

(3)	基地建設の場合、特定の基地建設プロジェクトに関連する取得費とインフラ費の比例配分を表します。データセンター建設の場合、特定のデータセンタープロジェクトに適用される購入費用とインフラ費用、または基地建設費に特定のデータセンタープロジェクトへの直接投資総額を加えた額を比例配分した額です。

(4)	推定利回りは、予想投資額の合計と契約したリースからの予想純営業利益、または市況に基づくその他の仮定に基づいています。

(5)	2023年11月10日にリアルティ・インカムとの合弁事業に貢献した、バージニア州北部にある2つの開発プロジェクトに対するデジタル・リアルティの 20% の持分を含みます。

注：平方フィートは現在の見積もりとプロジェクト計画に基づいており、プロジェクトの完了時または再測定により変更される場合があります。

進行中の建設プロジェクト		財務補足
ドル（1平方フィートあたりのデータを除く）と千平方フィート			2023年第4四半期


											総費用/
	ネットレンタブル				現在の		未来		合計		ネットレンタブル
進行中の建設プロジェクト	平方フィート (5)		作付面積		投資 (6) (7)		投資 (8)		投資		平方フィートです
開発ライフサイクル
土地-開発用に保有 (1)		N/A		15.1		$118,197		—		$118,197
開発と建設が進行中です
土地-現在の開発 (1)		N/A		728.0		$1,194,646		—		$1,194,646
開発用に保有されているスペース (1)		1,907		N/A		325,638		—		325,638		$171
基地建設工事 (2)		3,548		N/A		734,812		$536,049		1,270,861		358
データセンターの建設		4,030		N/A		2,351,092		2,470,178		4,821,271		1,196
機器プールとその他の在庫 (3)		N/A		N/A		203,821		—		203,821
キャンパス、テナントの改善、その他 (4)		N/A		N/A		211,187		130,260		341,447
総合開発工事が進行中です		9,485		728.0		$5,021,197		$3,136,487		$8,157,684

機能強化とその他						$21,055		$10,039		$31,094
定期的						16,889		42,084		58,973
トータルコンストラクションが進行中です				743.2		$5,177,338		$3,188,610		$8,365,948

(1)	開発用に保有されている土地とスペースは、将来の開発を待つまでの現在までに費やされた累積費用を反映しています。非連結合弁事業で発生した平方フィートと費用を除きます。

(2)	基地建設とは、将来のデータセンターの設備に備えて、建物のインフラを継続的に改善することです。

(3)	データセンターの設備をタイムリーに展開して提供するために必要な、リードタイムの長い機器と資材を表します。

(4)	2023年12月31日現在進行中の改善を表し、最近当社の事業ポートフォリオに転換されたスペースに役立ち、主に共有インフラプロジェクトと第1世代のテナント改善で構成されています。2022年8月1日時点で部分的に建設されたTeracoポートフォリオプロジェクトの公正価値調整に関連して、連結貸借対照表に含まれる310万ドルを含みます。

(5)	契約上のリース可能平方フィートに加えて、利用可能な電力、必要なサポートスペース、共用エリアなど、さまざまな要因に基づいて、リース可能な正味賃貸可能平方フィートを見積もります。非連結合弁事業で保有されている物件の平方フィートを除きます。

(6)	2023年12月31日までに発生した費用を表します。連結貸借対照表には、連結事業体で発生した費用と、非連結合弁事業への投資として分類される5,750万ドルが含まれています。これは、2023年11月10日にリアルティ・インカムとの合弁事業に拠出された2つの開発プロジェクトに対するDigital Realtyの20％の持分を表しています。

(7)	2024年1月11日にブラックストーンとの合弁事業に貢献した2つの開発プロジェクトに関連して、連結貸借対照表で売却目的で保有されている資産として分類されている3億2850万ドルを含みます。

(8)	契約、予算、または承認された資本計画に従って特定の作業範囲を完了するための推定費用を表します。

注：私たちは、活発な建設工事の利息を利用しています。基地建設、データセンターの建設、機器プール、キャンパスの改善、機能強化、定期的な工事は、進行中の建設工事とみなされます。平方フィートは現在の見積もりとプロジェクト計画に基づいており、プロジェクトの完了時または再測定により変更される場合があります。

過去の資本支出と不動産への投資		財務補足
ドルと平方フィート（千単位）			2023年第4四半期


	3 か月が終了									12 か月が終了
	12月31日から23日まで		9月30日-23日	6月30日〜23日		3月31日～23日		22 年 12 月 31 日		12月31日から23日まで		22 年 12 月 31 日

非経常資本支出 (1)

開発 (2)		$845,315	$953,267		$523,406		$644,910		$730,341		$2,966,898		$2,210,790

機能強化やその他の非定期的		10,113	1,317		1,479		2,796		2,023		15,705		12,291

非経常資本支出の合計		$855,428	$954,584		$524,885		$647,706		$732,364		$2,982,603		$2,223,081

定期的な資本支出 (3)		$142,808	$90,251		$53,498		$40,465		$109,999		$327,022		$266,466

直接資本支出の合計		$998,236	$1,044,835		$578,383		$688,171		$842,363		$3,309,625		$2,489,547

間接資本支出

資本化利息		$33,032	$29,130		$27,883		$26,771		$24,581		$116,816		$70,767

資本化された諸経費		27,867	23,837		23,717		23,735		22,632		99,156		86,145

間接資本支出の合計		$60,899	$52,967		$51,600		$50,506		$47,213		$215,972		$156,912

不動産投資の全面的な改善と進歩		$1,059,136	$1,097,802		$629,983		$738,677		$889,576		$3,525,597		$2,646,459

連結ポートフォリオ純賃貸可能平方フィート（4）		32,670	32,603		33,858		33,511		32,905		32,670		32,905

(1)	非経常資本支出は、主にスペースと土地の開発のためのもので、取得費用は含まれていません。

(2)	金額は、四半期中の開発プロジェクトへの総資本支出を反映しています。合計には、2023年11月にRealty Incomeとの合弁事業に拠出する前の2つのデータセンタープロジェクトへの支出の 100% が含まれています。プロジェクトは連結されていないため、開発設備投資には、合弁会社への拠出後に発生した支出は含まれていません。

(3)	経常的な資本支出は、第二世代のテナントの改善や外部リース手数料など、現在の収益を維持するために必要な、建物の非段階的な改善を表しています。経常資本支出には、建物の購入を引き受ける際に検討される取得費用、建物をDigital Realtyの運営基準を満たすために発生する費用、または内部リース手数料は含まれていません。

(4)	一部の建物では、契約上のリース面積に加えて、利用可能な電力、必要なサポートスペース、共用エリアなどの要素に基づいて平方フィートを計算しています。

開発ライフサイクル — 開発期間中開催		財務補足
ドルと平方フィート（千単位）			2023年第4四半期


	土地インベントリ⁽¹⁾						開発用に保有されているスペース

			土地-		土地-			合計
	の数		開催対象		現在の		の数	スクエア	現在の
メトロポリタン・エリア	拠点	エーカー	開発		開発		拠点	フィート	投資⁽²⁾
アトランタ	—	—		—		—	1	314		$25,731
ボストン	—	—		—		—	1	51		23,623
シカゴです	1	1.4		—		$28,905	6	377		44,814
ダラスです	2	60.4		—		48,785	3	77		10,150
ヒューストン	—	—		—		—	1	14		2,726
ニューヨークです	1	21.5		—		48,527	4	130		17,050
北バージニア州	4	462.5		—		506,569	7	265		2,128
シリコンバレー	1	13.0		—		79,154	1	131		14,499
北アメリカ	9	558.8		—		$711,941	24	1,357		$140,720

アムステルダム	1	3.6		—		$10,574	2	92		$34,884
アテネ	1	2.7		—		9,712	—	—		—
バルセロナ	1	2.4		—		19,937	—	—		—
コペンハーゲン	—	—		—		—	1	99		47,506
クレタ島	1	1.2		—		6,211	—	—		—
ダブリン	2	5.0		—		18,040	—	—		—
フランクフルト	2	26.6		—		272,387	—	—		—
ヨハネスブルグ	1	3.6		—		4,693	—	—		—
ロンドン	1	6.7		$16,353		—	2	77		29,936
マドリード	1	1.8		19,530		—	—	—		—
マルセイユ	1	2.7		—		3,797	1	38		—
マプト	1	1.2		—		2,835	—	—		—
モンバサ	1	1.0		660		—	1	23		1,540
ナイロビ	1	2.2		1,173		—	—	—		—
パリス	2	47.8		—		60,217	—	—		—
ローマ	1	55.1		—		27,000	—	—		—
ザグレブ	1	6.5		—		3,353	1	13		1,257
チューリッヒ	1	2.6		—		35,111	—	—		—
EMEA	20	172.8		$37,716		$473,867	8	342		$115,123

香港です	—	—		—		—	1	120		$25,697
メルボルン	1	4.1		$4,106		—	—	—		—
大阪	1	2.5		—		$8,839	—	—		—
ソウル	1	4.9		76,375		—	—	—		—
シドニー	—	—		—		—	1	88		44,097
アジアパシフィック	3	11.5		$80,481		$8,839	2	207		$69,794

統合ポートフォリオ ⁽³⁾	32	743.2		$118,197		$1,194,646	34	1,907		$325,638

(1)	基礎開発を支援するために取得した場所を表します。

(2)	2023年12月31日までに発生した費用を表します。将来の建物建設に備えて、購入費用と買収以降に要した改善費用を含みます。

(3)	連結ポートフォリオには、管理型および非管理型の非連結合弁事業は含まれません。

注：平方フィートは現在の見積もりとプロジェクト計画に基づいており、プロジェクトの完了時または再測定により変更される場合があります。

買収/処分/合弁事業		財務補足
ドルと平方フィート（千単位）			2023年第4四半期

クローズド・アクイジション：

ネット

レンタル可能

平方フィートです

総純額の%

買収

メトロポリタン

日付

購入

帽子

スクエア

アンダー

保留期間

レンタブルスクエア

物件

タイプ

エリア

取得済み

価格 (1)

レート (2)

フィート (3)

開発

占有フィート数 (4)

ATH5

土地

アテネ、ギリシャ

10/16/2023

$6,419

—

合計

—

$6,419

—

クローズドディスポジション：

ネット

レンタル可能

平方フィートです

総純額の%

処分

メトロポリタン

日付

セール

帽子

スクエア

アンダー

保留期間

レンタブルスクエア

物件

タイプ

エリア

処分されました

価格 (1)

レート (2)

フィート (3)

開発

占有フィート数 (4)

—

合計

—

クローズドジョイントベンチャーへの寄付：

ネット

レンタル可能

平方フィートです

総純額の%

メトロポリタン

貢献

帽子

スクエア

アンダー

保留期間

レンタブルスクエア

物件

エリア

日付

価格

レート (2)

フィート (3)

開発

占有フィート数 (4)

リアルティ・インカム合弁事業部 ⁽⁵⁾

北バージニア

11/13/2023

$249,717

6.9%

—

合計

—

$249,717

6.9%

—

(1)	契約上の購入価格調整、取引費用、税金、および潜在的な通貨変動前の購入価格を表します。すべての価格は、23年12月31日現在の為替レートに基づいて米ドルに換算されています。

(2)

買収、処分、および合弁事業拠出金の現金資本化率は、予想年間純営業利益を、想定負債および関連する前払いペナルティを含む購入/売却/拠出金価格で割って計算します。純営業利益は、インプレースリースによる賃貸収入とテナント償還収益から、賃貸物件の運営および保守費用、固定資産税および保険費用を差し引いたもので、GAAPに従って計算された財務指標ではありません。現金資本化レートは、関連する買収に関連するディリジェンスプロセスで当社に提供されたデータのみに基づいており、非GAAPベースで計算されるため、当社の現金資本化レートに過度に依存しないように注意してください。買収の現金資本化率の計算は、買収完了後にデータセンターを運営した経験に基づいて変わる可能性があります。さらに、実際の現金資本化率は、最終的な購入価格配分の結果、予想される賃貸収入の回収の難しさ、テナントの破産、固定資産税の再評価、テナントに転嫁できないデータセンターでの予期せぬ費用など、他の多くの要因に基づいて予想と異なる場合があります。

(3)	契約上のリース可能平方フィートに加えて、利用可能な電力、必要なサポートスペース、共用エリアなど、さまざまな要因に基づいて、リース可能な正味賃貸可能平方フィートを見積もります。

(4)	占有率には、現在開発中のスペースと開発中のスペースは含まれていません。

(5)	Realty Incomeは約2億ドルを投資して80％の持分を取得しましたが、Digital Realtyはバージニア州北部に2つのビルド・トゥ・スーツのハイパースケール・データセンターを開発する合弁事業の20％の持分を保有しています。

非連結合弁事業		財務補足
数千ドル			2023年第4四半期


貸借対照表の要約-	2023年12月31日現在
合弁会社の100％のシェアで		南北アメリカ ⁽¹⁾	アジア太平洋地域 ⁽²⁾	エミア ⁽³⁾	グローバル ⁽⁴⁾	合計

不動産の運営費総額		$5,108,668	$1,752,397	$31,839	$1,422,798	$8,315,702
減価償却累計額		(669,746)	(220,393)	—	(74,774)	(964,914)
営業不動産の正味帳簿価額		$4,438,923	$1,532,003	$31,839	$1,348,024	$7,350,789
現金		243,999	361,294	314	14,464	620,070
その他の資産		1,944,599	203,818	48,372	179,844	2,376,633
総資産		$6,627,520	$2,097,115	$80,525	$1,542,331	$10,347,492

債務		2,605,826	698,427	—	556,692	3,860,946
その他の負債		499,300	182,544	83,819	34,778	800,442
株式/（赤字）		3,522,394	1,216,144	(3,294)	950,861	5,686,104
負債と資本の合計		$6,627,520	$2,097,115	$80,525	$1,542,331	$10,347,492

デジタル・リアルティの非連結合弁会社負債の比例配分率		$948,807	$349,214	—	$236,724	$1,534,744


運用明細書の概要-	2023年12月31日に終了した3か月間
合弁会社の100％のシェアで		南北アメリカ ⁽¹⁾	アジア太平洋地域 ⁽²⁾	エミア ⁽³⁾	グローバル ⁽⁴⁾	合計

総収入		$191,673	$61,562	$446	$35,932	$289,613
営業経費		(87,253)	(30,594)	(165)	(10,816)	(128,828)
純営業利益（NOI）		$104,420	$30,968	$280	$25,116	$160,786

定額賃料		(1,993)	300	—	552	(1,140)
市場賃料以上またはそれ以下		1,783	—	—	(6,441)	(4,658)
現金純営業利益（NOI）		$104,211	$31,268	$280	$19,227	$154,987

支払利息		($79,450)	($1,116)	($1,850)	($7,036)	($89,452)
減価償却費と償却		(105,714)	(15,721)	—	(51,803)	(173,238)
その他の収入/ (費用)		(14,985)	(1,549)	(896)	1,517	(15,913)
米ドル建て債券のFX再測定		40,206	—	—	(6,499)	33,707
営業外経費の合計		($159,943)	($18,386)	($2,746)	($63,821)	($244,896)

純利益/（損失）		($55,523)	$12,582	($2,466)	($38,704)	($84,110)

デジタル・リアルティの非連結JV NOIの比例配分率		$35,933	$15,484	$168	$10,680	$62,266

デジタル・リアルティの非連結JVキャッシュNOIの比例配分率		$36,371	$15,634	$168	$8,176	$60,349

Digital Realtyの非連結合弁事業からの収益（損失）収入		($18,162)	$6,291	($1,321)	($16,762)	($29,955)

デジタル・リアルティのコアFFOの比例配分率 ⁽⁵⁾		$4,211	$15,767	($1,321)	$8,708	$27,365

デジタル・リアルティの合弁事業からの手数料収入		$6,395	$569	—	$4,008	$10,971

(1)	アセンティ、クライズ、コロヴォア、GIパートナーズ、メイプルツリー、メンロー、リアルティ・インカム、TPG不動産、ウォルシュが含まれます。

(2)	デジタル・コネクション、ルーメン、MCデジタル・リアルティが含まれます。

(3)	メダリオンとマイヴネを含みます。

(4)	デジタルコアREITを含みます。

(5)	Core FFOの定義については、32ページを参照してください。

注：合弁事業におけるDigital Realtyの所有率は異なります。

利息、税金、減価償却費および財務比率を控除する前の収益の調整		財務補足
未監査、数千ドル			2023年第4四半期


	3 か月が終了
利息、税金、減価償却費（EBITDA）を控除する前の収益の調整 ⁽¹⁾		12月31日から23日まで	9月30日-23日	6月30日〜23日	3月31日～23日	22 年 12 月 31 日

普通株主が利用できる純利益/（損失）		$18,122	$723,440	$108,003	$58,547	($6,093)
利息		113,638	110,767	111,116	102,220	86,882
所得税費用（給付）		20,724	17,228	16,173	21,454	(17,676)
減価償却費と償却		420,475	420,613	432,573	421,198	430,130
EBITDA		$572,958	$1,272,048	$667,866	$603,420	$493,243
非連結合弁会社の不動産関連の減価償却費と減価償却費		64,833	43,214	35,386	33,719	33,927
非連結合弁会社の支払利息と税金費用		42,140	27,000	32,105	18,556	53,481
退職金、エクイティ・アクセラレーション、法定経費		7,565	2,682	3,652	4,155	15,980
取引と統合の費用		40,226	14,465	17,764	12,267	17,350
投資売却による（利益）/損失		103	(810,688)	(89,946)	—	6
減損引当金		5,363	113,000	—	—	3,000
その他の非中核調整、純額		(35,439)	1,719	22,132	(14,604)	15,127
非支配持分		(8,419)	12,320	(2,538)	111	(3,326)
優先株配当		10,181	10,181	10,181	10,181	10,181
調整後EBITDA		$699,509	$685,943	$696,604	$667,804	$638,969

(1)	EBITDAと調整後EBITDAの定義と説明については、定義セクションを参照してください。


	3 か月が終了
財務比率		12月31日から23日まで	9月30日-23日	6月30日〜23日	3月31日～23日	22 年 12 月 31 日

GAAP利息支出の合計		$113,638	$110,767	$111,116	$102,220	$86,882
資本化利息		33,032	29,130	27,883	26,771	24,581
未収利息やその他の現金以外の金額の変動		(66,013)	44,183	(60,612)	38,137	(67,909)
現金の利息費用 ⁽²⁾		$80,657	$184,081	$78,387	$167,128	$43,554

優先株配当		10,181	10,181	10,181	10,181	10,181
固定料金の合計 ⁽³⁾		$156,851	$150,079	$149,181	$139,172	$121,645


カバレッジ
インタレストカバレッジ率 ⁽⁴⁾		4.0x	4.3x	4.5x	4.7x	5.3x
現金利息補償率 ⁽⁵⁾		6.4x	3.4x	7.4x	3.7x	11.9x
固定料金補償率 ⁽⁶⁾		3.8x	4.1x	4.2x	4.4x	4.9x
現金固定費補償率 ⁽⁷⁾		5.8x	3.2x	6.6x	3.5x	10.0x

レバレッジ
企業総価値に対する負債 ⁽⁸⁾⁽⁹⁾		28.6%	30.6%	33.3%	37.3%	35.2%
企業総価値に対する負債+優先株の合計 ^(9)(10)		29.8%	32.0%	34.7%	38.9%	36.8%
税引前利益と支払利息の関係 ⁽¹¹⁾		1.2x	7.7x	2.0x	1.7x	1.0x
純負債と調整後EBITDA ⁽¹²⁾		6.2x	6.3x	6.8x	7.1x	6.9x

(2)	現金利息費用は、支払利息から負債割引および繰延融資手数料の償却額を差し引いたもので、資産計上した利息を含みます。現金利息費用は、現金以外の利息費用を除いた利息の指標として有用だと考えています。

(3)	固定費用は、GAAP支払利息、資本化利息、および優先株式配当で構成されます。

(4)	調整後EBITDAをGAAP利息費用と資本化利息（非連結合弁事業利息費用の比例配分を含む）で割ったものです。

(5)	調整後EBITDAを現金の利息費用（非連結合弁事業の支払利息費用の比例配分を含む）で割った値。

(6)	調整後EBITDAを固定費で割った値（非連結合弁事業の固定費の比例配分を含む）。

(7)	調整後EBITDAを、現金の利息費用と優先株式の配当（非連結合弁事業の現金固定費の比例配分を含む）の合計で割ったものです。

(8)	負債総額を普通株式+負債+優先株式の市場価値で割ったものです。

(9)	普通株式+負債+優先株式の市場価値として定義される総企業価値。

(10)	(8) と同じですが、分子に優先株が含まれる点が異なります。

(11)	純利益に支払利息を加えた金額をGAAP支払利息で割って計算されます。

(12)	貸借対照表帳簿価額での負債総額にキャピタルリース債務を足し、現金および現金同等物（Digital Realtyの非連結合弁事業資金の比例配分を含む）を差し引いた金額を、調整後EBITDA（デジタル・リアルティの非連結合弁事業EBITDAの比例配分を含む）の積で割り、4を掛けたものです。

非GAAP指標に関する経営陣の声明		財務補足
未監査			2023年第4四半期

定義

営業資金（FFO）：

私たちは、全米不動産投資信託協会（Nareit From Operations White Perations White Paper-2018年の再表示）で定められた基準に従って、営業資金（FFO）を計算します。FFOは、（i）不動産取引による利益（または損失）、（ii）減損引当、不動産関連の減価償却および償却（繰延ファイナンス費用の償却を除く）、（iii）非連結合弁会社の不動産関連の減価償却費、（iv）オペレーティングパートナーシップにおける非支配持分を除いた純利益（損失）（GAAPに従って計算）を表します。非支配持分に関連する減価償却と（vi）非連結パートナーシップと合弁事業に関する調整後の減価償却。経営陣はFFOを補足的な業績指標として使用しています。なぜなら、不動産関連の減価償却、資産処分による損益を除外し、非連結パートナーシップや合弁事業の調整後の損益を除くと、前年比で比較すると、稼働率、賃貸料、運用コストの傾向を捉えた業績指標が得られるからです。また、REITのパフォーマンスの指標として広く認識されているFFOは、投資家が当社の業績を他のREITの業績と比較するための基準として使用すると考えています。ただし、FFOには減価償却は含まれておらず、使用や市況によるデータセンターの価値の変化も、データセンターの運営実績を維持するために必要な資本支出や資本化されたリース手数料のレベルも把握していないため、これらはすべて実際の経済的影響を及ぼし、当社の財政状態と経営成績に重大な影響を与える可能性があるため、業績の尺度としてのFFOの有用性は限られています。他のREITは、Nareitの定義に従ってFFOを計算しない場合があるため、当社のFFOは他のREITのFFOと比較できない場合があります。FFOは、当社の業績の指標としてGAAPに従って計算された純利益の補足としてのみ考慮されるべきです。

コア・ファンド・フロム・オペレーションズ（コアFFO）：

コア・ファンド・フロム・オペレーション（Core FFO）は、補足的な営業指標として提示しています。これは、中核的な収益や経費の流れを反映していない特定の項目を除外することで、前年比で比較すると、中核事業の業績の傾向を捉えた業績指標になるからです。コアFFOは、（i）その他の非中核収益調整、（ii）取引および統合費用、（iii）債務の早期消滅による損失、（iv）償還優先株式に関連する利益/発行費用、（v）退職金、株式アクセラレーションおよび法的費用、（vi）FX再評価による損益、および（vii）その他の非中核費用調整を加算または減算して計算します。これらの調整の中には、当社の財政状態と経営成績に実質的な経済的影響を与えるものもあるため、業績の指標としてのCore FFOの有用性は限られています。他のREITはコアFFOを当社とは異なる方法で計算する場合があり、したがって、当社のコアFFOは他のREITのコアFFOと比較できない場合があります。コアFFOは、当社の業績の指標としてGAAPに従って計算された純利益を補足するものとしてのみ考慮すべきです。

調整後の営業資金（AFFO）：

調整後営業資金（AFFO）は、補足的な営業指標として提示しています。これは、前年比と比較すると、営業活動からの配当および分配要件に資金を提供する当社の能力を評価するためです。また、REITの運営の指標として広く認識されているように、AFFOは、他のREITと比較して、当社の配当支払い能力を評価するための基準として、投資家によって使用されると考えています。これには、1株あたりやユニットベースも含まれます。AFFOは、コアFFOから加算または減算して計算します。（i）非不動産減価償却、（ii）繰延融資費用の償却、（iii）債務割引/プレミアムの償却、（iv）非現金株式ベースの報酬費用、（v）定額賃貸収入、（vi）定額賃貸費用、（vii）市場価格を上回る賃料と下回る賃料の合計額会社化、(viii) 繰延税金費用/ (利益)、(ix) リース報酬と内部リース手数料、(x) 経常資本支出。他のREITは当社とは異なる方法でAFFOを計算する場合があり、したがって、当社のAFFOは他のREITのAFFOと比較できない場合があります。AFFOは、当社の業績の指標としてGAAPに従って計算された純利益の補足としてのみ考慮されるべきです。

EBITDAと調整後EBITDA：

利息控除前利益、負債の早期消滅による損失、所得税、減価償却（EBITDA）、および調整後EBITDA（以下に定義）は、投資家が非現金減価償却または負債費用の影響を受けずに当社の業績を確認できるようにし、調整後EBITDAに関しては、（i）非連結合弁事業実績不動産関連の減価償却費、（ii）非連結合弁事業の利息費用と税金、（iii）退職金、資本アクセラレーションおよび法的費用、（iv）取引および統合費用、（v）売却/連結解除による利益（損失）、（vi）減損引当金、（vii）その他の非中核調整、純額、（viii）非支配持分、（ix）優先株式配当、および（x）償還優先株式に関連する発行費用。調整後EBITDAは、（i）非連結合弁不動産関連の減価償却費、（ii）非連結合弁事業の利息費用および税金、（iii）退職金、株式加速および法的費用、（iv）取引および統合費用、（v）売却/連結解除の利益（損失）、（vi）減損引当、（vii）その他の非中核調整額を除いたEBITDAです。（vii）非支配持分、（ix）優先株式配当、および（x）償還された優先株式に関連する利益/発行費用。さらに、EBITDAと調整後EBITDAは、証券アナリスト、投資家、その他の利害関係者がREITの評価に頻繁に使用していると考えています。EBITDAと調整後EBITDAは、支払利息や所得税を含む経常現金費用を差し引いて計算され、リース手数料などの資本化費用を除いて計算され、資本支出やその他の事業における定期的な現金要件に合わせて調整されていないため、業績の指標としての有用性は限られています。他のREITは、EBITDAと調整後EBITDAを当社とは異なる方法で計算する場合があるため、当社のEBITDAと調整後EBITDAは、他のREITのEBITDAおよび調整後EBITDAと比較できない場合があります。したがって、EBITDAと調整後EBITDAは、当社の財務実績の指標としてGAAPに従って計算された純利益の補足としてのみ考慮されるべきです。

非GAAP指標に関する経営陣の声明		財務補足
未監査			2023年第4四半期

純営業利益（NOI）とキャッシュNOI：

純営業利益（NOI）は、賃貸収益、テナント償還収益、相互接続収益から、光熱費、賃貸物件の運営費、固定資産税、保険費用（営業報告書に反映されている）を差し引いたものです。NOIは、株主、企業経営者、業界アナリストが、会社の賃貸ポートフォリオの業績の測定値として一般的に使用しています。キャッシュノイは、NOIから定額賃料と市場価格を上回るまたは下回る家賃の償却額を差し引いたものです。Cash NOIは、株主、企業経営者、業界アナリストが、現金ベースの不動産運用実績の指標として一般的に使用しています。同一資本現金 NOIは、前年の2021年12月31日時点で所有されている建物で、開発中の賃貸可能な総面積の5％未満であり、2022年から2023年に開発活動が行われていた、または実施される予定の建物、売りに出されていると分類された建物、および提示されたすべての期間にわたって売却または合弁事業に貢献した建物は含まれていません（前の期間の数値は現在の同一資本プールを反映するように調整されています）。ただし、NOIとキャッシュNOIには減価償却費は含まれておらず、使用や市況によるデータセンターの価値の変化も、データセンターの運営実績を維持するために必要な資本支出や資本化されたリース手数料のレベルも含まれていないため、これらはすべて実質的な経済効果をもたらし、経営成績に重大な影響を与える可能性があるため、業績の指標としてのNOIとキャッシュNOIの有用性は限られています。他のREITは、NOIとキャッシュNOIを私たちとは異なる方法で計算する場合があるため、当社のNOIとキャッシュNOIは他のREITのNOIとキャッシュNOIと比較できない場合があります。NOIとキャッシュNOIは、当社の業績の指標としてGAAPに従って計算された純利益の補足としてのみ考慮すべきです。

その他の定義

純負債と調整後EBITDAの比率は、貸借対照表帳簿価額での負債総額に、Digital Realtyの非連結合弁事業負債の比例配分から、現金および現金同等物（Digital Realtyの非連結合弁事業資金の比例配分を含む）を差し引いたものを、調整後EBITDA（デジタル・リアルティの非連結合弁事業EBITDAの比例配分を含む）の積で割って計算されます。4を掛けます。

負債+優先株式総額は、負債総額に優先株式を加えたものを、負債総額に優先株式の清算価値と発行済デジタル・リアルティ・トラスト株式会社の普通株式とデジタル・リアルティ・トラストL.P. ユニットの市場価値を加えたものです。デジタル・リアルティ・トラストのユニットがデジタル・リアルティ・トラスト社の普通株式の株式に償還されることを前提としています。

固定費補償比率は、調整後EBITDAをGAAP支払利息、資本化利息、優先株式配当の合計で割ったものです。2023年12月31日に終了した四半期のGAAP支払利息は1億1,400万ドル、資本化利息は3,300万ドル、優先株式配当は1,000万ドルでした。


純営業利益（NOI）の調整	3 か月が終了						12 か月が終了
(千単位)	12月31日から23日まで		9月30日-23日		22 年 12 月 31 日		12月31日から23日まで		22 年 12 月 31 日

営業利益		$134,035		$58,231		$120,981		$524,461		$589,969

手数料収入		(14,330)		(7,819)		(7,508)		(44,926)		(24,506)
その他の収入		(144)		—		(168)		(1,963)		(4,645)
減価償却費です		420,475		420,613		430,130		1,694,859		1,577,933
一般管理と管理		109,235		108,039		104,452		431,004		398,669
退職金、エクイティ・アクセラレーション、法定経費		7,565		2,682		15,980		18,054		23,498
取引費用		40,226		14,465		17,350		84,722		68,766
減損引当金		5,363		113,000		3,000		118,363		3,000
その他の費用		5,580		1,295		3,615		7,529		12,438

純営業利益		$708,003		$710,505		$687,831		$2,832,102		$2,645,122


現金純営業利益（キャッシュNOI）

純営業利益		$708,003		$710,505		$687,831		$2,832,102		$2,645,122

定額制賃貸収入		(22,085)		(14,185)		(32,226)		(40,480)		(69,998)
定額制レンタル費用		(4,745)		1,632		(680)		(2,901)		2,857
市場価格を上回る家賃と市場価格を下回る家賃の償却		(856)		(1,127)		(762)		(4,404)		(696)

現金、純営業利益		$680,317		$696,826		$654,164		$2,784,317		$2,577,283



固定通貨 CFFO調整	3 か月が終了						12 か月が終了
（千単位、1株あたりのデータを除く）	12月31日から23日まで		9月30日-23日		22 年 12 月 31 日		12月31日から23日まで		22 年 12 月 31 日

コアFFO ⁽¹⁾		$508,417				$487,638		$2,009,820		$1,959,444
'22年の為替レートを一定に保つことによるFFOのコアインパクト ⁽²⁾		(3,781)				—		(3,964)		—

固定通貨コア FFO		$504,636				$487,638		$2,005,856		$1,959,444
加重平均株式と発行済ユニット-希薄化後		312,356				295,519		305,138		292,528
一株当たりの固定通貨 CFFO		$1.62				$1.65		$6.57		$6.70

1)	上記の純利益と調整されています。

2)	調整額は、2023年の通貨換算レートを一定に保ち、2022年の同時期に適用された平均通貨換算レートを使用して計算されます。

将来の見通しに関する記述		財務補足
			2023年第4四半期

この文書には、連邦証券法の意味における将来の見通しに関する記述が含まれています。これらは、実際の結果と結果が大きく異なる原因となるリスクと不確実性を伴う現在の期待、予測、仮定に基づいています。このような将来の見通しに関する記述には、当社の経済見通し、予想される投資と拡大活動、当社の製品とサービスに対する予想される継続的な需要、流動性、合弁事業、データセンターとコロケーションスペースの需要と供給、買収と処分活動、価格設定と純実効リースの経済学、市場のダイナミクスとデータセンターの基礎、戦略的優先事項、製品の提供、利用可能な在庫、リースからの賃貸料に関する記述が含まれます署名はされていますが、まだ開始されていません、その他将来の期間に受け取る予定の契約賃料、将来のリースの賃貸料、契約から開始までの遅れ、キャップレートと利回り、投資活動、会社のFFO、コアFFO、固定通貨コアFFO、調整後FFO、純利益、2024年の見通しと基礎となる前提条件、トレンドに関する情報、当社の戦略と計画、リースの期待、加重平均リース期間、リース延長の行使、リースの期限切れ借入期間、債務満期、リース満了時の年間家賃、新規リースや賃貸料の値上げがもたらす影響当社の賃貸収益、信用格付け、建設および開発活動と計画、予想建設コスト、推定投資利回り、予想稼働率、予想稼働率、開発プロジェクト完了時の予想面積、IT負荷容量、バックログNOI、NAVコンポーネント、およびその他の将来を見据えた財務データに基づいています。このような記述は、経営陣が現在入手可能な情報に基づいてなされた経営陣の信念と仮定に基づいています。このような記述はリスク、不確実性、仮定の対象であり、将来の業績を保証するものではなく、既知および未知のリスク、傾向、不確実性、および当社の制御が及ばない要因の影響を受ける可能性があります。これらのリスクや不確実性の1つ以上が実現した場合、または基礎となる仮定が正しくないことが判明した場合、実際の結果は予想、推定、または予測とは大きく異なる可能性があります。当社の実際の業績、業績、または業績が、将来の見通しに関する記述で表明または暗示されているものと大きく異なる原因となるリスクや不確実性には、特に次のものがあります。

●

データセンターの需要の減少、または情報技術支出の減少。

●

賃貸料の引き下げ、運営費の増加、または空室率の増加。

●

競争の激化またはデータセンタースペースの供給状況。

●

当社のデータセンターとデータセンターインフラストラクチャの適合性、接続性または電力供給の遅延または中断、または当社の物理的および情報セキュリティインフラストラクチャまたはサービスの障害または侵害

●

当社の重要な顧客への依存、主要顧客または多数の小規模顧客の破産または破産、または顧客によるリースの不履行または非更新。

●

顧客を引き付けて維持する当社の能力。

●

お客様との契約に基づく当社の義務または制限の違反。

●

新しい物件や開発スペースの開発やリースがうまくいかない、不動産の開発が遅れたり、予想外の費用がかかったりする。

●

現在の世界および地域の経済、信用、市場の状況が及ぼす影響

●

第三者からリースまたは転貸したデータセンターのスペースを確保できない。

●

グローバルなサプライチェーンや調達の中断、またはサプライチェーンコストの増加。

●

情報セキュリティとデータプライバシーの侵害。

●

国際ビジネスの管理や、外国の管轄区域やなじみのない大都市圏での不動産の取得や運営が難しい。

●

最近の買収による意図した利益や計画や運営の中断、あるいは最近の買収に関連する未知または偶発的な負債が実現しなかった場合

●

当社が買収または開発した不動産または事業をうまく統合および運営できなかったこと。

●

取得する物件の特定と買収の完了が難しい。

●

合弁投資に関連するリスク（当社がそのような投資をコントロールできないことによるものも含みます）

●

事業活動の資金を調達するために債務を使用することに関連するリスク。これには、借り換えや金利リスク、期日までに債務を返済しないリスク、信用格付けの不利な変更、契約違反、融資枠や契約に含まれるその他の条件の違反が含まれます。

●

必要な負債やエクイティファイナンスが得られず、外部の資本源に依存している。

●

金融市場の変動と外貨為替レートの変化。

●

不動産評価額および減損費用、のれんおよびその他の無形資産の減損費用の減少に関連するリスクを含む、当社の業界または当社が販売する業界セクターにおける不利な経済または不動産の発展。

●

私たちの成長を効果的に管理できない。

●

保険の適用範囲を超える損失。

●

人材を引き付けて維持することができない。

●

新型コロナウイルスなどのパンデミック時に、当社の事業やお客様、サプライヤー、ビジネスパートナーの運営に与える影響

●

近いうちに予定されている買収の予想される業績と、これらの期待に関連する説明

●

環境負債、自然災害に関連するリスク、そして私たちが持続可能性目標を達成できないこと。

●

当社が当社に適用される規則や規制を遵守できないこと。

●

デジタル・リアルティ・トラスト社が連邦所得税の目的でREITとしての地位を維持できなかったこと。

●

デジタル・リアルティ・トラスト、L.P. が連邦所得税の目的でパートナーシップとしての資格を得られなかったこと。

●

特定の事業活動に従事する当社の能力に対する制限

●

税法、不動産法、ゾーニング法に関連するものを含む、地方、州、連邦、および国際法および規制の変更、および不動産税率の引き上げに関するもの。そして

●

私たちに影響を与える可能性のある財務、会計、法律、規制上の問題や訴訟の影響。

ここに含まれるリスクはすべてを網羅しているわけではなく、その他の要因が当社の事業と財務実績に悪影響を及ぼす可能性があります。その他のいくつかの重大なリスクについては、2022年12月31日に終了した年度のForm 10-Kの年次報告書や、米国証券取引委員会に提出するその他の書類に記載されています。これらのリスクは、引き続き当社の業績と財政状態に関係します。さらに、私たちは競争が激しく、急速に変化する環境で事業を行っています。新しいリスク要因は随時出現し、経営陣がそのようなリスク要因のすべてを予測することは不可能です。また、そのようなリスク要因のすべてが事業に与える影響や、何らかの要因や要因の組み合わせによって実際の結果が将来の見通しに関する記述に含まれるものと大きく異なる可能性がある程度を評価することもできません。私たちは、新しい情報、将来の出来事、またはその他の結果として、将来の見通しに関する記述を更新する責任を明示的に放棄します。デジタル・リアルティ、デジタル・リアルティ・トラスト、デジタル・リアルティのロゴ、Interxion、Turn-Key Flex、パワード・ベース・ビルディング、ServiceFabric、AnyScale Colo/Pervasive Data Center Architecture、PlatformDigital、PDX、データグラビティ・インデックス、データグラビティ・インデックス（DGx）は、米国およびその他の国におけるデジタル・リアルティ・トラスト社の登録商標およびサービスマークです。他のすべての名前、商標、サービスマークはそれぞれの所有者に帰属します。