エキシビション10.4

*** = この文書に含まれている、次のマークが付いた特定の機密情報 [***]は、（I）重要ではなく、（II）登録者が非公開または機密として扱うタイプでもあるため、省略されています。

憲法修正第2条

930リバーサイドパークウェイスイート10-30のリース契約について

このリース契約の第2改正（この「改正」）は

2023年8月1日（「発効日」）に、オレゴン州の有限責任会社（以前はハーシュ・インベストメント・プロパティーズLLC）、オレゴン州の有限責任会社（「貸主」）であるシュニッツァー・プロパティーズLLCと、オリジン・マテリアルズ（「借手」）として事業を行うデラウェア州のCコーポレーションであるオリジン・マテリアルズ・オペレーティング社（旧マイクロミダス社）によって作成され、締結されました。

リサイタル

A. 貸主および借手は、リース契約に具体的に記載されているとおり、カリフォルニア州ウェストサクラメントのスイート10-30リバーサイドパークウェイにあるスイート930リバーサイドパークウェイにある特定のリース施設（「施設」）について、2020年5月22日付けの特定の標準産業/商業用マルチリーステナント（「リース」）を締結しました。

B. 借手と貸主は、リースを次のように修正したいと考えています。(i) リース期間の延長と

(ii) 貸主にテナント改善手当を貸主に支給してもらうこと。

合意

さて、したがって、受領および十分性が認められ、法的拘束を受けることを意図した、適切で価値のある対価として、両当事者は、本書のリサイタルが真実かつ正確であり、本書に組み込まれていることに同意し、さらに以下の内容に同意します。

1.期間/基本月額家賃。リースのすべての条件を遵守することを条件とします。（i）リースの延長期間満了日は2028年10月31日から2033年12月31日まで延長され、延長された期間の有効期限は「期間」（「期間」）と呼ばれ、（ii）借手は、リースの第63条に定められているように、期間を過ぎてもリースを延長するオプションを保持するものとします。ただし、決定する際にはオプション期間の「調整後の基本賃料」で、貸手と借手は、テナントの改善がテナント改善手当（11時間に設定）の対象となることに同意します（下記のセクション2）は、調整後の基本賃料の決定から除外されます。

上記および貸主による以下のテナント改善手当の付与を考慮して、借手は、2024年1月1日から始まる期間の敷地の月額基本賃料が次のとおりであることに同意します。

2.テナント改善手当。借手は以前、リースに基づく以前の「テナント改善手当」を使い果たしていました。本リースのすべての条件を遵守することを条件として、貸主は借手に次の3つの個別のテナント改善手当を提供するものとします。(i) 2023年7月1日から2024年7月1日までの間に10万ドル (100,000.00ドル)、(ii) 2023年12月15日から2024年12月15日までの間に15万ドル (150,000.00ドル)、および (iii) 2つ 2024年12月15日から2025年12月15日までの間に15万ドル（250,000.00ドル）（「テナント改善手当」）。借手は、上記1に定める金額の総テナント改善手当のみがあり、そのようなテナント改善手当金は、すべてのリース施設間でテナントが利用できることに同意します。

貸主が3つのテナント改善手当のいずれかの償還責任を負うため：（i）テナントは、最終的かつ支払済みの領収書、先取特権解除、支払い証明、項目別の提案、契約、およびその他の合理的に必要な書類（「書類」）をすべて貸主に提出し、該当するテナント改善手当の分割払いの払い戻しを求める書面で貸主に通知するものとします。と（ii）書類の提出および貸主が必要とする書類の提出前に、該当するテナント改善手当を借手が利用する必要があります上記の該当する期間内に貸主に提出する必要があります。それ以外の場合は、該当する期間のテナント改善手当の残額は借主によって免除されるものとします。貸主は、貸主が申請を受領してから30日以内に、それによって裏付けられたテナント改善手当の一部を、該当するテナント改善手当の分割払いを超えない範囲で借手に払い戻します。

借手は、テナント改善手当の残額を上記のある期間から次の期間に繰り越す権利はないものとします。償還請求の提出時点で、借手がリースまたはその他のリース施設（以下に定義）の金銭的または重大な非金銭的債務不履行に陥った場合、貸主はテナント改善手当を賄う義務または義務を負わないものとします。借手は、上記のテナント改善手当が、敷地内のみ、または930リバーサイドパークウェイ、スイート40〜60、970リバーサイドパークウェイ、スイート40および/または930リバーサイドパークウェイ、スイート70（「その他のリース施設」）の実際の物理的改善に関連する費用にのみ使用されることを保証し、表明し、同意します。前述のことですが、書類の提出と請求の時点で、借手は貸主と別々のリース契約を結んでいる必要があります払い戻し。いつでも、借手が他のリース施設のリースまたはリースを譲渡した場合、または借手と貸主が他のリース施設またはリースを終了することに同意した場合、残りのテナント改善手当の金額は、当事者によって譲渡または終了された平方フィートを差し引いた総面積に基づいて比例配分されて減額されます。

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借手は、すべての計画、請負業者の選択、および設計を貸主に提出して承認を受けるものとし、その承認を不当に保留してはなりません。テナント改善手当は、ソフトコスト、FF&E、データケーブル、または個人所有とみなされるその他の項目には使用しないでください。借手は、変更に関する貸主の書面による同意なしに、テナント改善手当の対象となるテナントの改善を開始してはなりません。その同意を不当に保留することはできず、貸主が通知を受け取ってから10日以内に借主に提供するものとします。借手は、貸主が要求を承認するよう要求した場合、その10（I 0）日以内に、貸主に施設やその他のリース施設へのアクセスを提供するものとします。それ以外の場合は、貸手が施設やその他のリース施設へのアクセスを提供されるまで、貸主の承認期間を1日ずつ延長するものとします。貸主に通知しなかった場合、貸主は借手に対して、テナント改善手当に基づくそのようなテナント改善作業の費用を払い戻す義務を負わないものとします。

3. 2022年5月22日付けの元のリースのセクション39.2は、次のように修正されます。

a) 借手へのリースで付与されるオプションはすべて、リースの第12条に従い、許可された譲受人（第64条で定義）、または譲受人または転貸人が利用できるものとします。

4. 2020年5月22日付けの元のリースのセクション12.2 (c) を修正する変更は、次のように修正されます。

a) 借手がリースを完全に遵守している限り、譲渡または転貸に対する貸主の同意を不当に保留または遅延してはなりません。

5. セクション12.2 (g):

a) このセクションでは、許可された譲渡者（第64条で定義）には同意は必要ないと規定しています。

6. 2022年5月22日付けのオリジナルリースの補遺の第63条：

セクション63（c）の公正市場価値の決定には、電気、配管、排水、下水道、機械、HVAC、コードADAのアップグレード、およびその他の研究室および研究関連の改善に関して、テナントが設置および支払った上記の標準的なテナント改良（つまり、テナントの施設使用に関連する専門的改善）は含まれないものとします。

元のリースの前述の変更を考慮して、借手は、借手が知る限り、追加の問い合わせなしに、発効日現在、リースまたは施設に起因または関連して発生した貸主に対する請求について知らず、上記に関連する貸主に対するそのような既知の請求を放棄することをここに表明し、同意します。

7. 修正を実行する権限。この修正条項を執行する各個人は、自分が当該当事者に代わって本修正条項を執行および提出する正当な権限を有していること、および本修正条項が当該当事者に対してその条件に従って拘束力を持つことを表明します。

8 修正の効果。この修正条項によって別段の修正がない限り、リース契約は変更されず、完全な効力を有するものとします。リース契約の条件と本修正の条件との間に矛盾または不一致がある場合は、本修正条項の条件が優先されるものとします。

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ここで特に定義されていない大文字の用語は、リース契約に定められているものと同じ意味と定義を持つものとします。

9。条件は先行しています。この改正は、（a）すべての当事者によって同じものが締結され、引き渡された場合にのみ有効となります。（b）リースの第54項に記載されている必要な更新済みの最新の保険証書が借主によって貸主に引き渡され、（iii）他のリース施設について同様の改正が借主によって署名された場合に限ります。

審査と交渉のためにこの賃貸借権の譲渡を提出しても、賃貸借の申し出、敷地の予約、オプションにはなりません。この文書および本契約に基づく義務は、借手および貸主が、本リース変更および他のリース施設に対する同様のリース修正を締結および引き渡したときにのみ有効になり、当事者に対して拘束力を持つものとします。

このページの残りの部分は意図的に空白になっています。

ページ 4

その証として、本契約の当事者は本契約を締結し、発効日に発効させました。

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