オフィスリース修正第2条 (ネット)

このオフィスリース（ネット）の修正第2条（以下「修正第2条」）は、2023年5月26日（「発効日」）に、デラウェア州の有限責任会社であるBETSY Ross Property, LLC（「家主」）とデラウェア州の法人であるSHOCKWAVE Medical, INC.（「テナント」）との間で締結されたものです。

リサイタル

A. 家主とテナントは、カリフォルニア州サンタクララのベッツィー・ロス・ドライブ5353番地とベッツィー・ロス・ドライブ5403番地にある特定の施設について、2021年9月27日付けのオフィス・リース（ネット）の修正第1条（総称して「リース」）により修正された、2019年12月13日付けの特定のオフィスリース（ネット）の当事者です。」）リースに具体的に記載されているように、賃貸可能な総面積は8万5千2百（85,200）平方フィート（「既存施設」）です。

B. 家主とテナントは、（i）カリフォルニア州サンタクララのベッツィー・ロス・ドライブ5303番地にある既存施設に隣接する建物（「5303ビル」、「既存の建物」と合わせて、「拡張ビル」）のすべてのスペースを含むように既存の施設を拡張するために、リースを修正したいと考えています。具体的には添付の別紙Aに示されています。ここに組み込まれている（「拡張スペース」と既存の施設を合わせて「拡張施設」）、（ii）基本賃料を拠出拡張スペースに適用されるもの、（iii）「拡張スペースのテナント改善」（この用語は、本書に添付され、別紙Bとして組み込まれた特定の拡張スペース作業レター（「拡張スペース作業レター」）で定義されています）、（iv）本契約に含まれる条件に基づいてリースをさらに修正、変更、補足します。

したがって、家主とテナントは、本契約に含まれる相互の契約と、その受領および十分性が確認されたその他の有益で価値のある対価を考慮して、リースが次のように修正されることに同意します。

1. 定義済みの用語。本契約で特に定義されていない大文字の用語は、リースで定義されているのと同じ意味を持つものとし、本契約で定義されている大文字の用語はリースに含まれるものとみなされます。

2. 拡張スペース。

(a) 家主は、構造的に健全で清潔で、家主のFF&E（以下に定義）を除き、破片、家具、設備（テナントによる別段の合意がない限り）、すべての防火、スプリンクラー、火災警報器、下水道、トイレ、機械、電気、配管、エレベーターとエレベーターのシステムと制御を備えた拡張スペースの独占的かつ空いている所有物をテナントに届けるものとします建物のVAC（建物内の特定のエリア専用の補助ACユニットを除く）は、屋根が水密で良好な状態で、既存のテナントの屋内または屋外の看板をすべて取り外し、設置および/または撤去によって生じたすべての損傷を修理し、下記のセクション2 (b) に定めるすべての廃止措置を2024年2月1日 (「必要な納期」) に完了したこと。ただし、(i) 上記のいずれかが必要な配達日の時点で良好な稼働状態でない場合（それぞれ「欠陥」）、家主が持っている場合を除き拡張後の最初の6か月の間に、必要な納品日から30日以内に、このような欠陥を修正する予定ですスペースの使用開始日（以下に定義）、テナントは、テナントが当該欠陥に気づいた後、速やかに書面で家主に通知しなければなりません。

かかる欠陥が納品予定日の時点で存在し、拡張スペースのテナントの改善などに関連してテナントが原因または悪化したものではないことを合理的に証明する書類が必要です。（ii）家主は、拡張スペースのテナントの改善などに関連してテナントによって引き起こされたまたは悪化した欠陥について、いかなる場合でも責任を負わないものとします。既存の施設に加えて、(i) 家主が必要な条件で拡張スペースの所有権をテナントに引き渡した日、および (ii) 2024年2月1日 (後日、「拡張スペースの開始日」) のうち遅い方の日付から有効で、リース期間中継続する場合、家主はテナントに、テナントはリース契約のすべての条件に基づいて拡張スペースをリースするものとする (ここに修正されたとおり)。拡張スペースの開始日に発効し、文脈上特に明記されていない限り、(i) リースに含まれる「施設」への言及はすべて、拡張施設内の賃貸可能な約120,200平方フィートのスペース全体を指すものとします。(ii) リースに含まれる「建物」および「不動産」への言及はすべて、拡張された建物の3つの建物すべてを指します。(iii)) リースに含まれる「建物」への言及にはすべて、該当する場合、5303ビルと (iv) すべてを含むものとしますリースに含まれる「賃料」には、拡張スペースの基本賃料と追加賃料が含まれますが、これらに限定されません。家主とテナントは、拡張施設の賃貸可能面積の記載金額は、そこでの賃貸可能平方フィートの正確な数の表明または保証ではなく、両当事者間で決定的かつ拘束力のある合理的な概算にすぎないことをここに認め、同意します。拡張スペースの開始日が決まったら、家主からの請求から10日以内に、テナントは実質的に賃貸借契約書の別紙Dの形の証明書を作成して、家主に引き渡さなければなりません。テナントは、スペースの計画とプログラミングを目的として、拡張スペースの開始日より前に拡張スペースに早期にアクセスできるものとし、そのアクセスには、拡張スペース内の既存のテナントまたはサブテナントの権利（通知の要件および合理的なセキュリティおよびアクセスプロトコルの遵守を含む）を条件とします。また、既存のテナントまたはサブテナントが拡張スペースの開始日より前に拡張スペースを空けた場合、そのような早期アクセスには以下が含まれます拡張スペースのテナントを行う権利改善点。このような早期アクセスには、家賃の支払い義務を除き、リースのすべての契約条件が適用されます。上記にかかわらず、家主は、拡張スペースにある家主所有の家具や備品（「家主FF&E」）を撤去する必要はなく、そのような家主のFF&Eは、拡張スペース開始日の時点で、その時点の「現状のまま」の状態でテナントに譲渡されたものとみなされます。

(b) 家主は、必要な引き渡し日までに、拡張スペースの既存のテナント、サブテナント、またはその他の居住者（総称して「既存の居住者」）に、既存の居住者または彼らが、拡張施設または共用エリアで持ち込んだ、保管、保管、取り扱い、生成、または放出または処分された危険物がない状態で拡張スペースを家主に引き渡させる必要がありますそれぞれの代理人、従業員、請負業者、サブテナント、またはライセンシー（総称して「既存のHazMat事業」）およびライセンスの解除後、危険物の使用、保管、取り扱い、処理、生成、放出、廃棄、除去、または修復を管轄する準公的機関（以下総称して「政府当局」）を含むがこれらに限定されない、連邦、州、地域、地方自治体、地方またはその他の政府機関または機関が発行した拡張施設への進入および復旧に必要なあらゆる種類の許可またはその他の許可（以下、総称して「」）拡張スペースの危険物（「クリアランス」）。

(c) 本契約またはリースにこれと矛盾する定めがあっても、(i) 家主が拡張スペースの所有物を必要な条件で必要な状態でテナントに引渡さなかった場合、テナントの他の権利と救済に加えて、拡張削減期間は、拡張スペースがセクション2 (a) で要求された状態でテナントに引き渡されるまで、その後1日ずつ延長されるものとします) 上記、および

(ii) テナントが家主のFF&Eを撤去することを選択した場合、拡張緩和期間（以下に定義）は15日間延長されます。

(d) テナントは、拡張スペースのテナント改良が完了してから9日以内に、BOMA Z65.1-2017基準 (「BOMAスタンダード」) に従って拡張スペースを再測定し、拡張スペースの実際の賃貸可能面積を決定する権利を有するものとします。再測定により、上記の拡張スペースの実際の賃貸可能面積（つまり、賃貸可能な35,000平方フィート）が正しくないことが明らかになった場合、テナントは家主の合理的な承認を得るために、拡張スペースの実際の賃貸可能平方フィートの建築家の証明書を家主に提出しなければなりません。そのような測定に関して家主から何らかの論争が生じた場合、家主は自社の設計者にBOMA標準を使用して拡張スペースを測定させ、その測定値をテナントの合理的な承認を得るためにテナントに届けるものとします。両当事者が測定について合意できない場合、第三者独立設計者の任命について合意するものとし、その設計者の測定は両当事者を拘束するものとする。両当事者はそれぞれ自分の建築家に費用を支払い、もしあれば第三の独立建築家の費用を分割するものとする。上記に基づいて拡張スペースの規模が最終的に決定されると、家主とテナントは、そのような再測定によって決定された拡張スペースの実際の賃貸可能平方フィートに拘束されることに同意し、(i) 拡張スペースの実際の賃貸可能平方フィートを反映し、(ii) 拡張スペースの新しい賃貸可能面積に基づいて拡張スペースの基本賃料を調整するリースの修正を行うものとします。調整を行う場合、テナントは明細書を受け取ってから30日以内に家主に支払うべき超過基本賃料を支払うか、テナントはリースに基づいて支払われるべき次の基本賃料に対する過払いを控除しなければなりません。

3.拡張スペースの基本賃料。リースにこれと異なる内容が含まれていても、テナントは、既存施設の基本賃料（本修正第2条により変更されないものとする）を含むがこれらに限定されない、リースに基づいてテナントが支払うべきその他すべての金額に加えて、拡張スペースの開始日（拡張削減期間（以下に定義）から支払いを行うものとします

適用期間中の拡張スペースのリース、基本賃料で指定されている方法は次のとおりです。

4. テナントの比例シェア。リースにこれと異なる内容が含まれていても、拡張スペースの開始日から、プロジェクト運営費に占めるテナントの割合は 100% になります。

5. 修正第2条の施行時に支払うべき金額。この修正第2条の施行と引き渡し時に、テナントは毎月の基本賃料95,200.00ドルを家主に支払うものとし、これは拡張緩和期間の満了後に支払われる基本賃料に適用されます。

6. リースの修正。

(a) リースのセクション5.1（オプションの付与と行使）の最初の文は削除され、完全に以下に置き換えられるものとします

「家主は、本条に定める条件に従い、フェーズ1、フェーズ2、5303ビル、またはそれらすべてに関する期間をそれぞれ60か月（「オプション期間」）延長するための2つのオプション（それぞれ「オプション」）をテナントに付与します。これらのオプションは、もしあれば、家主に書面で通知（「オプション通知」）することによって行使されるものとします期間が満了する日の12か月前より前、かつ当該行使については、期限が切れる日の9か月前までですが、そのような行使については、当面はそのような通知をするための本質。」

さらに、リース第5.1条の第2文の (x) 項の「フェーズ1またはフェーズ2」への言及は削除され、「フェーズ1、フェーズ2、または5303ビル」に置き換えられます。

(b) リース第2.14条の「不可抗力」の定義に「パンデミックと伝染病」を追加して修正します。

(c) リースの第4.3条をここに修正し、最初の文をすべて削除し、次の文に置き換えます。「家主は、プロジェクト運営費に関する記録を保持し、一貫して適用される一般に認められている会計原則に従ってそれを決定するものとする。」

(d) リースのセクション14.9は、そこに記載されている「フェーズ1およびフェーズ2」への言及を「すべての拡張ビル」に置き換えることにより修正されます。

7. 共用エリア。リースにこれと異なる定めがあっても、（i）テナントは拡張された建物をすべてリースしている限り、（i）共用エリアおよびそこにあるすべての改造、改良、アメニティ（すべての駐車場を含みますが、これらに限定されません）を独占的に使用および管理する権利を有するものとし、（ii）家主は、共用エリアに影響を及ぼす規則、規制、制限を規定したり、私的契約、条件に同意または修正したりしないものとしますまたはプロジェクトに支障をきたすまたは共有エリアの変更、追加、変更を行うことテナントによる施設や共用エリアの使用または享受を著しく妨げたり、テナントの駐車権を減少させたり、テナントの共用エリアおよびそこにあるすべての変更、改良、アメニティの独占的使用と管理に影響を与えたり、(iii) テナントは、リース第10.1条に基づく共用エリアに関する家主の修理および保守義務を履行しなければなりません。ただし、そのテナントは、家主に資本修繕をさせる権利、または家主がそのような修理または交換を行う共用エリアに関して必要な交換とその費用は、拡張スペースのテナントの改善に関連する場合を除き、プロジェクト運営費に適切に含めることができる範囲で償却され、プロジェクト運営費に含まれるものとします（この場合、テナントはそのような修理または交換を行い、そのような修理または交換の費用は拡張スペースの総建設費に含まれるものとします）。

8.衛星放送受信アンテナ/通信アンテナ。本書にこれと異なる定めがある場合でも、以下に定める利用規約に従い、家主は、契約期間中、テナントに追加費用なしで（本第8条に定めるとおりテナントが支払う費用および費用を除く）、テナントの事業に関連する商業的に合理的なサイズの衛星放送受信アンテナおよび/または商業的に合理的なサイズの通信アンテナを拡張施設に設置する非独占的な権利をテナントに付与します家主と相互に合意した場所にある拡張ビルの屋根テナントは、信号を送受信したり、別段の定めがない限り、既存の機械シャフトまたは垂直ライザー経路を介して施設に接続したりするための仕様で、テナントが提供し、家主が合理的な裁量で承認した仕様で。

(a) インストール。テナントがそのような権利の行使を希望する場合、テナントはその旨を書面で家主に通知しなければなりません（「衛星/通信アンテナ通知」）。衛星/通信アンテナの通知には、設置の要件を詳細に明記するものとし、すべて家主の承認が必要です。家主は、屋根の使用が (i) 家主の合理的な監督下にあること、(ii) 建物の構造上の安全性または完全性に悪影響を及ぼさないこと、(iii) 屋根の水密性を維持すること、(iv) 家主および家主の建築家の合理的な美的基準およびその他の基準を満たしていること、(v) 満足している場合に限り、その承認を不当に差し控えたり、条件付けたり、延期したりしてはなりません。

その他の条件を以下に記載します。家主とテナントは、そのような設置に適した場所（「設置面積」）について相互に合意しなければなりません。本第8条に基づいてテナントに付与される権利は、（1）家主の建築家（合理的に行動する）は、設置場所と設備の一部が一般に公開される外観を承認するものとする。（2）家主の構造技術者は、設置場所の場所、機器の設計と仕様、および発生する負荷を承認するものとする。そのような設備による建物の屋上、およびその他の設置の構造要件。（3）設置は、条約、条件、記録上の制限、および区町村、郡、州、連邦またはその他の政府の条例、法律、規則、規制、および該当する建物に関するすべての規則および規制の適用要件に準拠しなければならず、家主が保有する屋根の保証に悪影響を及ぼすことはありません。（4）そのような機器の設置と操作は、該当する建物の安全性や運用、または建物の構造的完全性を低下させたり影響させたりする、そしてリースの条件に従うものとします。

(b) メンテナンスと修理。テナントは、第三者の建築家またはエンジニアによる合理的に必要な審査に関連して家主が負担する合理的な建築費または技術費（合計で5,000ドルを超えないこと）を含め、通信機器の設置、運用、保守、または撤去に関連するあらゆる種類の費用を支払うものとします。ただし、テナントは、そのような衛星放送受信アンテナやアンテナの屋根の使用に伴う賃貸料やライセンス料を支払う義務はありません本セクション8で検討されている名前。テナントは、そのような機器をすべて適切に修理しなければなりません。本リースの条件に従い、テナントは、該当する建物またはその他の財産への損害、損失または傷害、およびそのような機器の設置、運用、保守、または撤去によって生じた人の傷害に対して責任を負うものとします。リースの満了時または早期終了時に、テナントは、自己の費用と費用で、（i）通信機器および関連するケーブルと配線を取り外し、該当する建物の屋根のその部分、および通信機器および関連するケーブルと配線が設置されていた建物の他の部分（通常の摩耗を除く）に戻し、（ii）そのような撤去によって生じた損傷または破壊を修理するものとする。テナントが行う必要がある本契約の修復と修理は、家主または家主の代表者の合理的な監督のもとに行うものとします。法律で明示的に禁止されていない範囲で、また家主の過失または故意の違法行為に起因する場合を除き、テナントは、家主とその構成員、代理人、使用人、従業員を無害にし、人身傷害、盗難、流用、または財産の損失に対する請求および責任（合理的な弁護士費用を含む）を補償することに同意します。該当する建物内またはその周辺で、建物の設置、保守、運用、撤去、またはその他の使用から生じる以下に設置されている通信機器。

(c) 譲渡可能性。本第8条に基づいてテナントによって、またはテナントに代わって行われるすべての作業は、リース第11条に記載されている条件に従い、それに従って行われるものとし、そのような作業は変更とみなされます。本第8条に定めるテナントの衛星放送受信アンテナ/通信アンテナおよびその他の権利は、リースとは別に譲渡することはできません。

(d) 表現。本書またはリースにこれと矛盾する定めがある場合でも、家主は、屋上エリアが前述の衛星放送受信アンテナおよび/または通信アンテナのテナントのテナントの意図された使用または操作に適していることをここに表明しません。また、家主は、本第8条で検討されているそのような衛星放送受信アンテナおよび/または通信アンテナの品質または信号を送受信する能力を保証する責任も負いません。

9. サイネージ。これにより、リースのセクション28.1が次のように修正されます。

(a) 第28.1条の最初の文はすべて削除され、次の文に置き換えられます。「本第28.1条に従い、テナントは、拡張された建物の一部またはすべての外装に、テナントの名前を記載した看板（「看板」）を家主とテナントが相互に合意する場所に設置する独占権を有するものとします。。」

(b) 第28.1条の第6文は完全に削除され、次の文に置き換えられます。「看板の権利は、指定テナント、許可された譲受人、上記の第14条に従って家主が承認した拡張施設全体（または拡張された建物のすべて）をリースするサブテナントに帰属するものとし、そうすることはできません。それ以外の場合は転送されます。」

10. カリフォルニアアクセシビリティの開示。カリフォルニア州民法第1938 (a) 条に従い、家主は、発効日現在、施設およびプロジェクトが認定アクセススペシャリスト (「CaSP」) による検査を受けていないことをテナントに開示します。その結果、家主はカリフォルニア州民法第1938 (e) 条で義務付けられているとおり、テナントに次の通知 (「CASP通知」) を提出します。

「認定アクセススペシャリスト（CaSP）は、対象施設を検査し、対象施設が州法で適用される建設関連のアクセシビリティ基準をすべて満たしているかどうかを判断できます。州法では対象施設のCASP検査は義務付けられていませんが、商業用不動産の所有者または貸主は、借手またはテナントから要求された場合、借手またはテナントの占有または潜在的な占有率について、対象施設のCaSP検査を受けることを賃借人またはテナントに禁止することはできません。両当事者は、CaSP検査の時間と方法、CaSP検査の料金の支払い、および施設内の建設関連のアクセシビリティ基準の違反を是正するために必要な修理費用に関する取り決めについて、相互に合意しなければなりません。」

11. ブローカー。テナントは、HRS Commercialがテナントのみを代表する場合（「テナントのブローカー」）を除き、本修正第2条の交渉、実行、または引き渡しに関して手数料または手数料を受け取る資格のある他のブローカー、ファインダー、その他の人物と契約していないことを家主に表明および保証し、家主が被った損失、費用、責任、または費用に対して家主を補償、防御、無害に保つものとしますそのようなブローカー、ファインダー、またはその他の人物が、何らかの取り決めや契約に基づいて主張した請求の結果としてテナントによって、またはテナントに代わって作成された、または作成されたとされています。テナントの仲介業者は、手数料の金額と支払い条件を明記した個別の書面による合意の条件に従って、家主から報酬を受けるものとします。

12. 継続的な有効性。リースは、本契約で修正された場合を除き、修正されないままであり、本契約で修正されたリースは、引き続き完全に効力を有します。

13. カウンターパーツ。この修正第2条は、それぞれ原本を構成し、そのすべてが一緒になって1つの文書を構成するものとし、それに対応する形で執行されることがあります。いずれの当事者も、電子署名技術を使用して（つまり、DocuSignまたは他の電子署名技術を使用して）この修正第2条を執行することができます。ポータブルドキュメント形式 (.PDF) またはファクシミリ送信により、本修正第2条の署名ページの対応物を、手作業で作成されたオリジナルの署名ページの送付と同等の効力を持つものとします。

14. 両当事者による執行。テナントによる審査または署名のためにこの機器を提出しても、リースの予約やオプションとはみなされず、

は、家主とテナントの両方が締結して引き渡し、本契約が締結されて引き渡されるまでは、リースなどの修正としては有効ではありません。

15. 認可。テナントは、テナントに代わって本修正第2条を執行する個人が、テナントに本契約の条件を拘束する全権と権限を有することを、家主に表明し、保証します。家主は、この憲法修正第2条の貸主から書面による承認を得たことを表明し、保証します。家主は、家主による本修正第2条の施行と同時に、またはそれ以前に当該書面による承認の写しをテナントに提供するものとする。

(署名は次のページにあります)

その証として、本契約の当事者は、上記で最初に記載した日付の時点で、本修正条項を締結しています。

展示物 A

拡張スペース

別紙B

拡張スペースワークレター

この展示品には、拡張スペースの初期テナント改善工事に関する契約条件が記載されています。この別紙で大文字で表記されている用語または「リース」はすべて、この別紙が添付され、本別紙の一部を構成するリースの関連部分を意味するものとします。

1. 定義。

a.「拡張スペース手当」とは、拡張スペースの1回限りのテナント改善手当を意味し、金額は1,312,500ドルです。

b.「承認された作業図面」の意味は別紙B-1に定めるものとします。

c.「拡張スペースの家主監督料」とは、拡張スペース手当の1パーセント（1％）を意味し、拡張スペースの家主監督手数料が拡張スペース手当から差し引かれます。

d.「拡張スペースのテナント改善」とは、別紙B-1に従って家主が承認した拡張スペースの改善を意味するものとします。

e.「拡張スペースの総建設費」とは、スペース計画、プログラミング、設計開発図面、価格設定図、インテリアデザイン、承認済み作業図面の作成、電気、機械、配管およびエンジニアリング図面、許可費用、承認料、人件費および資材、建設中の電気およびその他のユーティリティの使用、追加の清掃サービス、ゴミの除去、一般的なテナント看板を含むがこれらに限定されない、拡張スペースのテナント改善のための全費用を意味するものとします。関連する税金と保険費用、注文の変更により、建設管理、家具、備品、設備、配線、建設管理者の手数料、拡張スペースの家主監督料などが増加する場合があります。

2. 手当。

a. テナントは、拡張スペースの開始日から36か月後（不可抗力による遅延に関連する延長の対象）までに、拡張スペース手当について以下のセクション2（d）に記載されているすべての条件を満たす必要があります。そうしないと、そのような拡張スペース手当は没収されたものとみなされ、家主はそれに関して追加の義務を負わないものとします。拡張スペース手当が支給された拡張スペースのテナント改良はすべて、家主の財産とみなされます。テナントは、拡張スペース手当の一部を拡張スペースの総建設費以外に使用することはできません。

b. いかなる場合でも、家主は拡張スペース手当を超える金額のテナント改善に関する支払いを行う義務を負わないものとし、いかなる場合も、テナントは拡張スペース手当の未使用部分について、家賃に対する超過、控除、控除、または相殺を受ける権利はありません。拡張スペース手当はテナントには支払われませんが、下記のように拡張スペースのテナント改善の費用が実際に発生した場合に、家主が拡張スペースの総建設費の支払いに適用します。

c. 家主は、テナントの書面による申請により、拡張スペース手当の収益を次のように2回に分けて支払うものとします。家主の建設管理者が拡張スペースのテナント改善のための作業が50％（50％）完了したことを書面で証明してから30日以内に、残りは家主が先取特権免除と最終的な入居証明書を受け取ってから30日以内に支払います。拡張スペース用。家主の支払い義務の条件は、テナントが家主に適切な支払い要求、請求書、請負業者の宣誓供述書と宣誓書、請負業者および下請業者の先取特権放棄書、およびテナントが要求する金額の正確性を証明するために家主が合理的に必要とするその他の書類を家主に提供したことです。

d. さらに、テナントの依頼から30日以内に、家主は、拡張スペースから家主のFF&Eを削除するための合理的かつ実際の自己負担費用をテナントに払い戻すものとします。テナントは、撤去作業を進める前に、家主の事前の承認を得て（不当に差し控えたり、延期したりしてはいけない）、そのような撤去工事の入札を2回受ける必要があります。

3. その他。

a. 特に明記されていない限り、本書の「日数」とは、すべて暦日を指すものとします。承認が必要な事項のいずれかが家主によって適時に不承認となった場合、書類の作成と承認の手続きは、家主が文書を承認するまで繰り返されます。

4. 法律の遵守。テナントは、拡張スペースのテナント改修に必要な5303ビルまたはプロジェクトの他の部分の変更を含め、適用されるすべての法律（ADAおよびタイトル24を含む）に従って拡張スペーステナント改修を建設するものとし、そのようなコンプライアンス作業に発生したすべての費用は、拡張スペースの総建設費に含まれるものとします。

展示品B-1 — 拡張スペースのテナント改善工事

1. 拡張スペースのテナント改善の承認、作業図面の作成。

a. テナントは、拡張スペースのテナント改善のための建築図面を作成するために、家主が承認した建築家/スペースプランナー（「建築家」）に依頼しなければなりません。テナントは、拡張スペースのテナントの改善に必要な範囲で、構造、機械、電気、配管、HVAC、生命安全、スプリンクラー工事に関するすべての計画とエンジニアリング作業図面を作成するために、家主が承認したエンジニアリングコンサルタント（「エンジニア」）に依頼しなければなりません。建築家とエンジニアが本契約に基づいて作成する計画と図面は、総称して「作業図面」と呼ばれます。すべての作業図面は、家主が決定した図面の形式と仕様に従うものとします。基本建築計画の関連部分に示されている寸法と条件を現場で確認するのは、テナントと建築家の責任です。

b. テナント、建築家、エンジニアは、拡張スペースの建築図面とエンジニアリング図面、および最終的な建築作業図面を、請負業者が工事に入札し、該当するすべての許可を得るのに十分な形式（総称して「最終作業図面」）で完成させ、家主の承認を得るために家主に提出しなければなりません。家主は、提出された最終作業図面を承認するか不承認にするかを、家主が受け取ってから5営業日以内にテナントに通知しなければなりません。家主がそのような最終作業図面を承認しない場合、家主はその不承認の理由と家主の承認を得るために必要な変更を合理的に詳細に明記して、テナントにその旨を通知しなければなりません。テナントは、家主の異議に対処するために最終作業図面を改訂し、修正された最終作業図面を家主に提出して審査と承認を受けるものとします。家主は、修正された最終作業図面の受領後5営業日以内に、修正後の最終作業図面を承認するか否かを書面でテナントに通知しなければなりません。家主が再びそのような最終作業図面を承認しない場合、家主はその不承認の理由を合理的に詳細に明記してテナントに通知し、家主が改訂された最終作業図面を承認するまで、前述の修正プロセスを繰り返すものとします。家主がこの5営業日以内に最終作業図面を承認または不承認にした場合、家主はその最終作業図面を承認したものとみなされます。

c. 家主は、拡張スペースのテナント改善工事の建設開始前に、拡張スペースのテナント改善の最終作業図面 (「承認された作業図面」) を承認している必要があります。テナントは家主に妥当な自己負担費用と、もしあれば、家主がすべての作業図面の確認を要求する第三者の専門家に費用を払い戻すものとします。

2. 許可証。テナントは、承認された作業図面の家主の承認を受けたら、拡張スペースのテナント改善に必要なすべての該当する建築許可（「許可」）について、承認された作業図面を適切な地方自治体に提出しなければなりません。家主も家主のコンサルタントも、拡張スペースの建築許可または占有証明書の取得について責任を負わず、その取得はテナントの責任となります。ただし、家主は、いかなる場合でも、テナントが許可を取得できるようにするために許可申請の執行やその他の合理的に必要な省庁の行為を行う際に、テナントと協力しなければなりません。

3. 建設。テナントは、テナントに代わって、承認された工事に従って拡張スペースのテナント改修工事を行う請負業者を雇うものとします

図面。テナントは、拡張スペースのテナント改善が完了したら家主に通知し、その費用負担で、拡張スペースの適切な政府機関から、拡張スペースのテナント改善の占有証明書またはその他の政府による最終的な承認書を入手して家主に届けるものとします。

4. 締め切り。テナントと家主は、合理的な要請に応じて会い、拡張スペースのテナント改善の建設に関するテナントの進捗状況について話し合うものとします。

5. 家主の遅延。「家主の遅延」とは、(i) 家主が本別紙B-1に定める期間内に家主に要求された回答を提出しなかったこと、または (ii) 拡張スペースのテナント改善の完了が実際に遅れることを意味するものとする。ただし、(1) 家主の遅延はテナントまたはテナントの作為、不作為、不正行為に起因する範囲での前述の遅延は含みません関連当事者、および (2) テナントが、拡張スペースのテナント改善の完了を遅らせる原因となる家主の作為または不作為が起こりそうである、または発生したことを書面で家主に通知し、家主がそのような通知を受け取ってから1営業日以内にそのような遅延を是正できなかった場合を除き、家主による遅延は発生しなかったものとみなされます。そのような通知は家主による遅延となります。テナントは、家主による遅延の1日につき、基本賃料の減額を受ける権利があります。ただし、その定義の (ii) 項に記載されているすべての家主の遅延に起因する基本賃料の減額は、合計で2か月を超えてはなりません。

6. テナント改善のパフォーマンスに関する追加規定。

a. テナントによる作業図面の提出と同時に、テナントは（A）テナントが提案した請負業者（および当該請負業者の下請業者）、およびテナントが拡張スペースのテナント改善のために委託する特殊材料を提供する資材提供者（個別に「テナント請負業者」、まとめて「テナントの請負業者」）の名前と住所、および（B）必要な保険を証明する保険証書を提出しなければなりません。この展示品はB-1。拡張スペースのテナント改善の計画や仕様を家主が検討し承認しても、その完全性、設計の十分性、またはすべての法律の遵守について、家主側には一切の責任または義務が生じないものとします。

b. 拡張スペースのテナントの改修はすべて、(a) 必要に応じて有効な許可のもとに行われ、その写しは建設開始前に家主に提供され、(b) 新しい一流の材料のみを使用して良好かつ職人らしい方法で行われ、テナントは材料および製造上の欠陥に対して標準請負業者の保証を受けるものとします。(c) 適用されるすべての法律、米国保険協会のすべての適用基準に従って行われます（フォーム）特に、全国火災保険保険委員会、全米電気公社別紙E-2としてリースに添付されたコード、製造者の仕様、および家主の建築規則および規制（「工事規則」）、(d) プロジェクトや共用エリアへのアクセス、または家主やプロジェクトの他のテナントによる業務の遂行を不当に妨げない方法で実施されたこと、(e) 完了まで入念に訴追すること、(f) USGBCの室内空気に準拠して実施品質基準と廃棄物管理仕様、(g) 家主が承認したテナントの請負業者が実施します。

テナントは（1）損害の原因を運ぶ（またはゼネコンに負担させる）ことに同意します。特別形態建築業者のリスク保険または設置フローター保険は、総費用以上の限度があります

拡張スペースのテナント改善は、家主が単独ではあるが合理的な裁量で受け入れられるような形式で、そのような拡張スペースのテナント改善の建設を対象とし、（2）テナントの請負業者全員に、テナントとの建設契約において、リース第18条に従ってテナントに適用されるすべての保険要件を満たすことに同意させる（契約に基づいて必要な保険証の提供を含む）。拡張スペースのテナント改善が完了したら速やかに、テナントは拡張スペースのテナント改善の「現状のもの」の計画と仕様（すべての作業図面を含む）を家主に提出しなければなりません。

家主は、拡張スペースのテナント改修工事の建設を検査する権利を有するものとします。ただし、家主が拡張スペースのテナント改善のいかなる部分も検査しなかったとしても、本別紙B-1に基づく家主の権利を放棄したことにはならず、また、家主が拡張スペースのテナント改善の一部を調べたからといって、家主がそれを承認したことにはなりません。家主の検査の結果、拡張スペースのテナント改良工事の一部が本別紙B-1に違反して行われたと家主が判断した場合、家主はその不承認を書面でテナントに通知し、不承認の項目を明記しなければなりません。

c. 拡張スペースのテナント改修は、施設の一部であり続けるものとし、家主の所有物であり、テナントが撤去することはできません。（i）建物と5303ビルが引き渡し時に適用される法令に準拠していることを確認するために撤去が必要な場合（線路や導管のないライザーやプレナムにある配線の撤去を含みますが、これらに限定されません）。（ii）テナントの場合は拡張スペースのテナントに関する作業図面または最終作業図面の家主の承認を求めるリクエストの一部改善点（「TI承認要求」）、リースの満了または早期終了時に、テナントに拡張スペースのテナント改善の撤去を要求するかどうかについて、家主に決定を求め、そのような要求に応えて、家主は家主の承認時にそのような拡張スペースのテナント改良の撤去を要求しました。または（iii）テナントが家主に、そのような拡張スペースのテナント改善の撤去を要求するかどうかについて家主に指定を求めない場合は有効期限が切れたとき、または早期に終了したときTI承認申請の一部としてリースし、家主はテナントに、有効期限の少なくとも90日前に撤去が必要であることを書面で通知しました（ただし、リースが有効期限前に終了した場合、そのような90日間の期間は適用されません）。前述のそれぞれの状況において、テナントは、リースの満了または早期終了前に、テナントの費用と費用で、撤去およびそれによって生じた損害の修理を行うものとします。

d. 上記にかかわらず、(1) テナントは、本修正第2条の日付時点で拡張スペースに存在する改善点を撤去する義務を負わないものとし、(2) 家主は、一般的なオフィス改善ではない拡張スペースのテナント改修のみを要求することができます (これには、専用バスルームやシャワー、フィットネスセンター、サーバールームのすべての機器 (高床式フローリングを含むがこれに限定されない)、ラッキング、配線、ケーブル）、水槽、補助HVACユニット、保管庫、内部の階段の吹き抜け、ローリングファイルシステム、ラボスペースまたはその他のオフィス以外の用途に転換されたスペース、頭上のロールアップドア、および/または追加のシングルドアまたはダブルドアの外部入り口（本契約で外部ドアの取り外しが必要な場合、テナントはそのような撤去によって影響を受けた壁を元の状態に戻す必要があります）。前述の外部ドアの撤去に伴う壁の修復を除き、テナントに必要なのは、本条に従って家主が要求した改修工事と、その撤去によって生じた損害を修理することだけです。家主もテナントも、すべての内壁（電気、電話ケーブル、その他の回線を含む、ただし電気通信配線は除く）がテナントによって、またはテナントに代わって設置されることを認めます（

（賃貸借契約第24条に定めるとおり）、室内ドア、壁と床の仕上げとトリム、承認された作業図に示されているようにテナントが設置または改造した一般的なダクト工事（テナントの特別なシステムに関連するダクトとは対照的）は、（これらに限定されない）一般的なオフィス改善を構成します。

e. テナントは、テナントの各請負業者に、テナントとの建設契約において、当該請負業者が契約した下請け業者のいずれかがプロジェクトに対して提起した整備士または材料工の先取特権を、申請から10日以内に履行し、（保証金またはその他の方法で）解放することに合意させるものとします。拡張スペースのテナント改善が完了すると、テナントは、家主、家主の所有権保険会社、および抵当権者が要求する形式で、拡張スペースのテナント改善に関連して労働を行ったり、資材やサービスを提供したりするすべての当事者から、先取特権および請負業者の宣誓供述書および声明の全額かつ最終的な権利放棄を家主に提出しなければなりません。拡張スペースのテナント改善の開始前に、テナントは拡張スペースのテナント改善の開始予定日を家主に通知し、無責任の通知を作成して家主に署名してもらい、家主がそれを記録して郵送するのに7日以上かかるものとします。さらに、テナントが拡張スペースのテナント改善に関する支払いをしなかった場合、家主はその選択により、拡張スペースのテナント改善を完了するか、またはそのような支払いを行うことができ、テナントは家主の要求から5日以内に発生したすべての費用を家主に払い戻すものとします。

F. テナントは、テナントが、またはテナントに代わって行う作業が原因で、施設、建物、またはプロジェクトに対して、機械工または資材工の先取特権を行使したり、提起したりしないことに同意します。そのような先取特権が申請される場合、テナントは、(a) 家主からの通知の受領、または (b) テナントが当該先取特権申請に関する実際の知識または通知を受け取ってから20日以内（または抵当権者が要求するより短い期間）に、当該先取特権を履行し、解除しなければなりません。テナントが本契約に定める先取特権の履行および記録の公開を怠った場合、家主は、テナントに代わって、当該先取特権の有効性について調査する責任を負うことなく、また家主が持つ他の救済手段を制限または影響を与えることなく、同じ金額を家主に支払うことができ、テナントは要求に応じて、家主にかかる金額と、合理的な弁護士を含むがこれに限定されないその他の合理的な費用を家主に払い戻すものとします。の手数料や家主は、そのような費用を拡張スペース手当から差し引く権利を有するものとします。上記にかかわらず、テナントはそのような先取特権請求に熱心かつ誠実に異議を唱える権利を有するものとし、そのような争議の間、当該先取特権の支払い義務を負わないものとします。ただし、テナントは、自己の費用と費用で、先取特権の担保を固定、または抵当権を物件から保証金に譲渡することで、本物件は先取特権の請求から解放されます。そのようなコンテストや所有権保険にかかわらず、テナントは、未執行判決または売渡命令が出されてから5日以内に、かかる請求を全額支払うものとします。施設またはその一部について、現在または今後テナントに労働、サービス、材料、備品、備品または設備を提供するすべての資材業者、請負業者、職人、機械工、労働者、その他の人には、支払いを受けるにはテナントのみに頼らなければならないという通知が送られます。家主は、貸付によりテナントに提供または提供される労働、サービス、資材、消耗品、技能、機械、備品、技能、機械、備品または設備について一切責任を負わないこと、およびそのような労働、サービス、資材、消耗品、機械、備品、機械、備品または設備に対する整備士の先取特権は、施設またはプロジェクト、またはそれらに対する家主の財産または利益に付随または影響を与えないことをここに通知しますその一部。テナントは、請求または先取特権の対象となる可能性のある作業を実際に開始する前に、家主が無責任の通知または敷地や建物に対する家主の利益を保護するために必要と考えるその他の通知を掲示できるように、開始予定日を十分前に家主に通知しなければなりません

またはプロジェクト、そして家主は、合理的な時期に施設に入ってそのような通知を掲示する権利を有するものとします。

g. 本リースにこれと矛盾する定めがあっても、テナントは、拡張スペースのテナントの改善の一環として、またはリースに基づく改造として、リース期間中に随時、5303ビルにサービスを提供している既存のHVACユニットの全部または一部を交換する権利を有するものとします（「HVAC交換工事」）。テナントが拡張スペースのテナントの改善に関連しないHVAC交換作業を行う場合（その場合、そのようなHVAC交換工事の費用は、拡張スペースの総建設費に含まれるものとします）、テナントは、本項に従って決定された実際の自己負担費用のうち、家主負担分の請求書を家主に提出する権利を有するものとします（「HVAC交換費用」））、そして、この段落の規定に従い、家主はそのようなHVACの費用をテナントに払い戻すものとします家主が請求書を受領してから60日以内の交換費用です。HVACの交換費用は、交換の耐用年数にわたって償却されるものとし（家主は一般に認められている会計慣行に従って合理的に決定するものとする）、家主とテナントは、交換の耐用年数の月数に占める割合に基づいて、交換の費用をテナントの負担と比例して分担するものとする。ただし、そのような計算には利用可能なものは含まれないものとします延長条件。テナントが利用可能な延長オプションのいずれかを有効に行使しない限り、その場合、テナントの株式は、テナントがそのようなオプションを行使した時点で（または、テナントに利用可能な延長条件がなく、両当事者の相互合意により本リースが更新または延長された場合、家主とテナントが書面でその時点の期間を超えて本リースを延長することに同意した時点で）再計算され、テナントは再計算されたテナントの株式と当初の計算どおりのテナントの株式の差額を家主に支払うものとします。損害賠償、または家主の債務不履行によりリースが終了した場合、テナントのシェアはリースの早期終了時に再計算され、家主は再計算されたテナントのシェアと当初計算されたテナントのシェアの差額をテナントに払い戻します。