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アメリカです
アメリカ証券取引委員会
ワシントンD.C.，20549
表10-K
☒1934年証券取引法第13条又は15条に基づいて提出された年次報告
本財政年度末まで十二月三十一日, 2022
あるいは…。
☐1934年証券取引法第13条又は15条に基づいて提出された移行報告
手数料書類番号1-11527
サービス属性信頼
(登録者の正確な氏名はその定款に記載)
メリーランド州
04-3262075
(明またはその他の司法管轄権
会社や組織)
(国際税務局雇用主身分証明書番号)
2つのニュートン広場, ワシントン通り255号, 300軒の部屋, ニュートン.ニュートン, マサチューセッツ州02458-1634
(主な行政事務室住所)(郵便番号)
登録者の電話番号は市外局番を含んでいます617-964-8389
同法第12条(B)に基づいて登録された証券：
クラスごとのタイトル取引記号登録された各取引所の名称
実益権益普通株SVCナスダック株式市場有限責任会社
同法第12条(G)に基づいて登録された証券：ありません
登録者が証券法規則405で定義されている経験豊富な発行者である場合は、再選択マークで示してくださいはい、そうです ☒違います☐
登録者がこの法第13節または第15節(D)節に基づいて報告を提出する必要がないかどうかを再選択マークで示す。はい、そうです☐  違います。 ☒
登録者が(1)過去12ヶ月以内(または登録者がそのような報告の提出を要求されたより短い期間)に、1934年の証券取引法第13または15(D)節に提出されたすべての報告を提出したかどうか、および(2)このような提出要求を過去90日以内に遵守してきたかどうかを、再選択マークで示すはい、そうです ☒違います☐
再選択マークは、登録者が過去12ヶ月以内(または登録者がそのような文書の提出を要求されたより短い時間以内)に、S−T規則405条(本章232.405節)に従って提出を要求した各相互作用データファイルを電子的に提出したか否かを示すはい、そうです ☒違います☐
登録者が大型加速申告会社，加速申告会社，非加速申告会社，小さな報告会社，あるいは新興成長型会社であることを再選択マークで示す。取引法第12 b-2条の規則における“大型加速申告会社”、“加速申告会社”、“小申告会社”、“新興成長型会社”の定義を参照されたい。
大型加速ファイルサーバ☒ファイルマネージャを加速する☐
非加速ファイルサーバ☐規模の小さい報告会社
☐
新興成長型会社
☐
新興成長型企業であれば、登録者が延長された移行期間を使用しないことを選択したか否かを再選択マークで示し、取引所法第13(A)節に提供された任意の新たまたは改正された財務会計基準を遵守する☐
登録者が報告書を提出したかどうかを再選択マークで示し、その経営陣が“サバンズ-オキシリー法案”(“米国連邦法典”第15編、第7262(B)節)第404(B)条に基づいてその財務報告の内部統制の有効性を評価したことを証明する。この評価は、その監査報告書を作成または発行する公認会計士事務所によって行われる☒                                
証券が同法第12条(B)に基づいて登録されている場合は，登録者の財務諸表が以前に発表された財務諸表の誤り訂正を反映しているか否かを示すチェックマークを適用する☐

これらのエラーのより真ん中に登録者の任意の実行者が関連回復中に第240.10 D−1(B)条に従って受信されたインセンティブベースの補償に従って回復分析を行う必要があるかどうかを再選択マークで示す☐
登録者が空殻会社であるか否かをチェックマークで示す(取引法第12 b-2条で定義されている)。はい、そうです☐違います☒
登録会社非関連会社が保有する投票権のある実益普通株，額面0.01ドルの普通株または普通株の総時価は約#ドルである852.1ナスダック株式市場有限責任会社の2022年6月30日の普通株1株当たり5.23ドルの終値に基づく。この計算については、連合会社が保有する普通株総数は、登録会社の受託者および行政人員が直接保有するか、またはその連合会社が保有する2，211，650株の普通株に計上されている。
2023年2月24日現在登録者が発行した普通株式数：165,499,767.
明示的または文脈的に別の説明がない限り、本年度報告における会社、SVC、私たち、私たちまたは私たちへの参照は、サービス財産信託およびそれらの連結子会社を含む。
引用で編入された書類
本10-K表年次報告第3部第10、11、12、13、14項に要求されるいくつかの情報を参考にして、2022年12月31日までの財政年度後120日以内に米国証券取引委員会に提出された2023年度株主総会の最終委託書を盛り込む。

カタログ表
前向き陳述に関する警告
このForm 10-K年度報告書には、1995年の“個人証券訴訟改革法”や他の証券法に適合した前向きな陳述が含まれている。私たちは、“信じる”、“予想”、“予想”、“計画”、“計画”、“推定”、“できる”、“可能”、およびこれらのまたは同様の表現のような否定または派生語を使用するたびに、前向き声明を発表している。これらの展望的陳述は私たちの現在の意図、信念、あるいは期待に基づいているが、展望性陳述は発生することを保証せず、発生しない可能性もある。このForm 10-K年次報告書の前向きな陳述は、私たちの業務の様々な側面に関連しています
•Sonesta Holdco Corporationとその子会社、あるいはSonestaの能力は、私たちのために管理されているホテルを運営することに成功した
•債務が満期になったり満期になったりすると債務を返済したり再融資したりする能力は
•私たちが債務利息と元金を支払う能力は
•私たちの循環信用は将来の借金の獲得可能性を手配しています
•私たちのマネージャーとテナントは、私たちに支払う返品、レンタル料、その他の債務の契約金額の可能性と程度を支払います
•現在のインフレと金利上昇の環境、可能な景気後退、その他の挑戦的な経済と市場状況の下で十分な流動性を維持することができる
•業務が一時的なホテル業務が新冠肺炎の大流行前の歴史レベルに回復すれば、ホテル業の状況が引き続き、増加し、改善し続けるかどうか
•私たちのテナントは契約を破ったり、レンタル契約を更新しない可能性があります
·レンタル料の低下や空き率の増加、
•株主に分配を支払い、そのような分配の金額を増加または維持することができます
·投資、融資、処分の政策と計画について、
·債務や持分資本の使用を調達または適切にバランスさせる能力、
•サプライチェーンの課題や他の市場状況による労働コストや不足の増加、大口商品やその他の価格上昇の影響
·いくつかの物件を改善しようとしています
·ホテルや賃貸物件に満足できる条件で合格したマネージャーやテナントを採用し、維持する能力があります
·レンタル料やリターン源を多様化し、キャッシュフローの安全性を向上させることができる
·信用格付け、
·RMR Group LLCやRMR、Sonesta、TravelCenter of America Inc.やTAとの関係から利益を得たい
·改正された1986年の米国国税法(IRC)によると、不動産投資信託基金(REIT)になる資格がある
•ホテルの規模、地理的多様性、戦略的位置、多様なサービスレベルは私たちに競争優位をもたらしたと信じています
·連邦や州税法の改正、および
·他のこと。
i
カタログ表
私たちの実際の結果は、私たちの前向きな陳述に含まれたり暗示されたりする結果とは大きく異なるかもしれない。展望的陳述は既知と未知のリスク、不確実性、および他の要素に関するものであり、その中のいくつかは私たちがコントロールできない。リスク、不確定要素、および他の要素は、私たちの展望的な陳述と、私たちの業務、運営結果、財務状況、運営資金またはFFO、運営標準化資金または標準化FFO、キャッシュフロー、流動性および将来性に重大な悪影響を及ぼす可能性がありますが、これらに限定されない
•市場及び経済状況の影響、景気後退による出現又は増加の変化を含む市場慣行の影響 新冠肺炎の大流行、高金利上昇や持続、高インフレ、労働市場挑戦、公開株や債務市場の変動、地政学的不安定、不況や衰退は、私たちのマネージャーやテナントにとって、
•商業不動産、ホテル、運輸と観光センター、私たちのマネージャーとテナントが経営する他の業界での競争、特に私たちの不動産がある市場では、
•連邦、州、地方の法律、会計規則、税法、および類似事項を遵守し、変更する
•私たちの業務と複雑なルールを満たす能力にかかる制限は、アメリカ連邦所得税の目的であるREITの税収資格を維持するために、
•テロ行為、大流行、または他の重大な公共衛生安全事件または状況、戦争または他の敵対行動、サプライチェーン中断または他の我々がコントロールできない人為的または自然災害、および
•我々の関係者には，我々の管理受託者，TA，Sonesta，RMR，他の関連者，実際と潜在的な利益衝突が含まれている.
例えば：
•私たちが株主に将来の分配を行い、債務元金と利息を支払う能力は、私たちの将来の収益、私たちが私たちの不動産を買収し、維持するために生じる資本コスト、債務協定の下での私たちの運営資金の要求と制限を含む多くの要素に依存します。私たちは債務を返済したり、普通株の現在の分配率を維持したりすることができないかもしれません。将来の分配率は減少または廃止される可能性があります
•我々は現在、BP買収(本年度報告Form 10-Kの定義と記述のように)が2023年に完了することを予想しているが、BP買収完了後に約3億793億ドルの現金総額を得ることが予想されるが、BP買収は、TA株主の承認や規制部門の承認を含む米国合併協定における慣例である様々な慣例条件や事項によって制約されている。これらの条件を満たしていない場合、または指定されたイベントが発生していない場合、BP買収は終了しない可能性があり、この場合、TAとのレンタルおよび保証スケジュールは修正されず、現在予想されている収益も得られません
•ソニスタは2022年12月31日現在、238軒のホテルのうち196軒を運営している。Sonestaが良質なサービスや便利な施設を提供できなかったり、良質なブランドを維持できなかったりすれば、私たちのこれらの物件からの収入は不利な影響を受ける可能性がある。Sonestaが他の大手有名ホテル会社のように効率的にホテルを運営したり，他の大型有名ホテル会社が達成できるリターンレベルを得ることができる保証はない.また、私たちがSonestaの交換を要求されたら、私たちは適用物件の運営が深刻に中断される可能性があり、これは私たちのこれらの物件からの収入とキャッシュフロー、そしてこれらの物件の価値を減少させるかもしれない。私たちのSonesta協定によると、私たちは保証金や保証金を持っていない。したがって、私たちがSonestaプロトコルに従って管理しているホテルから得られるリターンは、これらのホテル運営の財務結果に依存しており、Sonestaから受け取った金額は、私たちのSonestaプロトコルに規定されている契約所有者の優先的なリターンを下回っていくかもしれません。あるいは、私たちは、Sonestaホテルの運営損失に資金を提供することを要求されるかもしれません。しかも、私たちはSonestaの約34.0%の所有権を持っている。Sonestaが赤字や追加資本が必要な場合、Sonestaは追加資本の出資を通じて私たちのシェアに資金を提供することを要求することができ、もし私たちがこれらの出資に資金を提供しなければ、Sonestaが他の株主や投資家からこれらの出資を獲得すれば、Sonestaでの私たちの持分は希釈されるだろう
•私たちは私たちの不動産の未来の財務表現を確定することもできませんし、私たちのマネージャー、テナント、あるいは保証人の未来の行動を確定することもできませんし、彼らが私たちに借りた契約金額を支払う能力があるかどうかを確定することもできません。もし他の経営者や保証人がその義務を履行しなければ、私たちは彼らとの手配を中止したり、他の行動を取って私たちの権利を強制的に執行することを求めるかもしれません
II
カタログ表
•宿泊需要の最近の改善は続かない可能性があり、停滞したり低下したりする可能性があり、宿泊需要は大流行前の歴史レベルに回復できない可能性がある
•もしこの国の全体的な経済活動が低下すれば、私たちのある物件の経営業績は低下するかもしれません。私たちのマネージャーとテナントの財務業績は影響を受けるかもしれません。これらのマネージャーとテナントは私たちの見返りや賃貸料を支払うことができないかもしれません。また、私たちの不動産が長期的に低迷している経営結果は、私たちの一部またはすべての物件の経営者が彼らの義務を履行できないか、または履行したくないかもしれません
•私たちの循環信用手配下の借金の持続可能性は、私たちがいくつかの金融契約と他の私たちが満足できないかもしれない信用手配条件を満たすことにかかっている
•債務が満期になると、私たちは債務を返済できないかもしれない。金利上昇や他の要因は不動産と資本市場の状況を悪化させる可能性がある。さらに私たちの循環信用計画は July 15, 2023私たちはこのローンを再融資したり交換したりすることができないかもしれません
•私たちは将来的に債務協定に要求される最低財務契約レベルに達することができないかもしれません。これらの要求は私たちが追加債務を発生させる能力を制限したり制限したりするかもしれません
•ホテルと他の競争形態の臨時宿泊提供は増加しており、当ホテル事業者の1日平均住宅価格やADRと入居率の能力に影響を与える可能性があり、競争が激化するため、ADRと入居率が低下する可能性があり、これにより、私たちのホテル事業者は私たちの払い戻しやレンタル料を支払うことができない可能性があります
•インフレ、金利上昇、サプライチェーン挑戦、または可能な景気後退を含む現在の商業活動レベルが低下した場合、ディーゼル価格が大幅に上昇した場合、節油措置が増加した場合、貨物輸送事業がトラック輸送から転換した場合、TAがその業務を効率的に競争または経営することができない場合、燃料効率、代替燃料またはエネルギーまたは輸送技術の使用がTAが販売する製品およびサービスの需要を減少させる場合、またはTAが大量の資本投資や様々な理由を行うことができない場合、TAは私たちによって生じるレンタル料を支払うことができない可能性がある
•私たちが事業を発展させ、分配の能力を増加させることは、リターンを生む物件を購入する能力があるかどうか、あるいは私たちの運営と資本コストを超える賃貸料で賃貸する能力があるかどうかに大きく依存する。私たちが買収したい物件を確認できないかもしれませんし、売り手と合意できないかもしれません。私たちが買収したいどの物件の購入もできません。また、私たちが買収する可能性のある任意の物件から生じるリターンやレンタル料は、私たちの運営と資本コストを超えてはならず、私たちの債務協定は私たちが行うことができる買収金額を制限しています
•私たちのポートフォリオ協定には異なる物流グループが含まれており、この多様性は経営業績を改善する可能性があり、これはより集中的な物流グループから実現される可能性があると信じている。しかし、私たちのホテルの運営はソネスタに集中していて、私たちの旅行センター物件はTAに集中しています。この集中により、私たちの経営業績はより大きなリスクに直面する可能性があり、改善されないかもしれない
•市場状況は物件を売る過程が前に予想されていた時間よりも長く続く可能性がある。私たちは私たちが販売する予定のどの不動産の販売も終わらないかもしれません。私たちはもっと少ない不動産を売ることを決定するかもしれません。また、私たちは私たちの予想よりも低い価格で資産を売却するかもしれません。私たちはこれらの売却やこれらの資産に関連した場合に損失を受けるかもしれません
•私たちの保留販売合意またはある事項は満たされない可能性があり、私たちが達成する予定の任意の予想販売および任意の関連管理またはレンタルスケジュールは発生しない可能性があり、延期される可能性があり、またはそのような取引または手配の条項が変化する可能性があります
•私たちが事業者から得た金額は私たちの業務を利益的に運営するのに十分ではないかもしれない。さらに、私たちのマネージャーとテナントは、私たちの物件や他の資源を運営することから所有者の優先的なリターンと賃貸料を得ることができないかもしれません。過去と現在、私たちのいくつかのテナントとマネージャーは実際に彼らが私たちがレンタルしたり管理している物件を運営するために支払うべき最低金額を支払っていません。私たちはホテル運営損失と私たちのホテルの運営資金に資金を提供する必要があるかもしれません。しかも、私たちの不動産は資本改善と他の事項のために多くの資金を必要とする。したがって私たちには十分な運営資金や流動性がないかもしれません
三、三、
カタログ表
•私たちは投資や融資活動のための資本を合理的に得ることができるように私たちの業務活動を展開するつもりです。しかし、私たちはこの点で成功しないかもしれないが、私たちは資本市場の中断、金利上昇、現在のインフレ状況、および可能な景気後退を含む資本を合理的に得ることができないかもしれない。挑戦的な経済や市場状況が長く続いたり悪化したりすれば、私たちのマネージャーとテナントは流動性の緊張に遭遇する可能性があり、そのため、リターンやレンタル料を支払うことができないか、またはレンタル料を支払うことができない可能性があり、私たちが業務を効率的に運営する能力が挑戦される可能性がある
•ホテルは競争力を維持するために大量の資本投資が必要だ。資本プロジェクトのコストは私たちが予想していたより高いかもしれません。私たちのホテルの運営業績はこれらの改善を達成するためにサービスを停止する部屋によって低下するかもしれません
•私たちの循環信用手配や他の変動金利債務項目の実際のコストは、このような債務に関連する費用および支出のために、前記金利よりも高くなる
•私たちの循環信用手配の金利と融資費用を決定するための保険料は私たちの信用格付けなどの要素によって決定されます。私たちの信用格付けの変化は私たちが支払う利息と費用を変化させるかもしれません
•私たちとRMRの間の商業と不動産管理協定の有効期間は20年です。しかし、このような合意は場合によっては早期に終了することを可能にする。したがって、私たちはこのような合意が20年まで有効であることを確信できない
•私たちはRMRの環境、社会と管理、またはESG計画と計画から利益を得ることが予想される。しかし、このような計画および計画から得られる予想される収益を達成することはできない可能性があり、我々またはRMRは、ESGに関する既存の基準または将来の基準を達成することができない可能性がある
•私たちは、RMR、TA、Sonesta、および彼らと関連している他の会社を含む関係者との関係が、私たちに利益を与え、私たちの業務を運営し、発展させる上で競争優位性を提供するかもしれないと信じている。しかし、私たちがこのような関係から実現する可能性のある利点は現実にならないかもしれないと思う。
現在、多くの異なる状況のため、予期しない結果が発生する可能性があり、その中のいくつかは、持続的な高金利、高インフレおよび不況または衰退、資本市場または全体経済の他の変化、テロ行為、戦争、他の敵対行動、流行病または他の公共衛生安全事件または状況、自然災害、気候変化および気候関連事件、テナントの財務状況の変化、または賃貸空間に対する市場の需要を含む経済状況のような制御できないものである。
本年度報告書の他の部分または私たちが米国証券取引委員会または米国証券取引委員会に提出する他の文書に含まれる情報は、“リスク要因”のタイトルの下に含まれる情報、または本明細書またはその中に含まれる情報を含み、我々の前向き声明とは異なる可能性のある他の重要な要素を識別する。私たちがアメリカ証券取引委員会に提出した書類は、アメリカ証券取引委員会のウェブサイトwww.sec.govで調べることができます。
あなたは私たちの展望的な陳述に過度に依存してはいけない。
法的要求がない限り、私たちは新しい情報、未来の事件、または他の理由でいかなる前向きな陳述を更新または変更するつもりはない。
有限責任に関する声明
メリーランド州評価·税務局に提出された1995年8月21日に改正および再発表された“サービス財産信託を確立する信託声明”は、サービス財産信託の受託者、高級管理者、株主、従業員または代理人は、サービス財産信託のいかなる義務またはそれに対して提起されたいかなるクレームによってもいかなる個人責任を負うべきではないと規定している。サービス財産信託を任意の方法で処理するすべての者は、任意の金を支払うか、または任意の義務を履行するときに、サービス物件信託の資産のみを閲覧することができる。
四
カタログ表
サービス属性信頼
2022年Form 10-K年次報告
表 のです。 カタログ
ページ
第1部
第1項
業務.業務
1
第1 A項
リスク要因
29
項目1 B
未解決従業員意見
50
第二項です
属性
51
第三項です
法律訴訟
52
第四項です
炭鉱安全情報開示
53
第II部
五番目です
登録者普通株，関連株主事項及び発行者が株式証券を購入する市場
53
第六項です
[保留されている]
53
第七項
経営陣の財務状況と経営成果の検討と分析
54
第七A項
市場リスクの定量的·定性的開示について
76
第八項です
財務諸表と補足データ
77
第九項です
会計と財務情報開示の変更と相違
77
第9条
制御とプログラム
77
プロジェクト9 B
その他の情報
78
プロジェクト9 Cです。
検査妨害に関する外国司法管区の開示
78
第三部
第10項
役員·幹部と会社の管理
79
第十一項
役員報酬
79
第十二項
特定の実益所有者の担保所有権及び経営陣及び関連株主の事項
79
十三項
特定の関係や関連取引、取締役の独立性
79
14項です
最高料金とサービス
79
第IV部
第十五項
展示·財務諸表明細書
80
第十六項
表格10-Kの概要
86

v
カタログ表
部分 I
プロジェクト1.ビジネス
私の会社
私たちはメリーランド州法律に基づいて1995年に設立された不動産投資信託基金です。2022年12月31日まで、私たちは36州、カナダオンタリオ州コロンビア特区とプエルトリコサンフアンに238軒のホテルを持ち、40，053室の客室或いはスイートルームを持ち、42州に765軒のサービス型小売業、13，374，325平方フィートを持っています。私たちの主な営業場所はマサチューセッツ州ニュートン市ニュートン広場2号、ワシントン通り255号、Suite 300、郵便番号：02458-1634、私たちの電話番号は(6179648389)です。
私たちは主にアメリカで地理的に多様な不動産ポートフォリオを持つことを求めている。私たちの主な内部成長戦略は資産管理戦略を応用して、私たちのホテル事業者が私たちのホテルの業績と運営収入を改善するのを助けることです。私たちは純賃貸組合を積極的に管理し、早期の賃貸契約更新検討に参加し、入居率の維持と賃貸料収入の増加、テナントの信用を監視し、資産回収の機会を探す。私たちの資産管理チームはまた、私たちのホテルと純賃貸物件が良好に維持されることを確保し、資本投資が良好な計画、慎重かつ効果的に実行されることを確保し、私たちの不動産の長期的な価値を最大化するために、私たちの事業者と密接に協力している。
私たちの外部成長戦略は、以下に述べるように、私たちの買収、処置、融資政策によって定義される。我々の投資·融資·処分政策·業務戦略は取締役会によって策定されており、取締役会は株主の承認なしにこれらの政策や戦略を随時変更することができる。
ホテルの製品セット
2022年12月31日まで、36州、コロンビア特区、オンタリオ州、カナダとプエルトリコに238軒のホテル、400，053室の客室またはスイートルームを持っています。ホテルの規模、地理多様性、戦略位置と多様なサービスレベルは私たちに競争優位を持たせると信じています。私たちのホテルは通常都市或いは高密度郊外に位置し、大型郊外のオフィス公園、都市中心、空港、医療或いは教育施設或いは主要な観光地などの主要な需要源に近い。
わがホテルのブランド従属関係、サービスレベル、チェーン規模をまとめた表は、STR Inc.またはSTRを特徴としており、STRはホテル業のデータ基準と分析プロバイダであり、2022年12月31日現在、私たちのホテルはSTRで運営されています
ブランドマネージャーサービスレベル
チェーン鱗片 (1)
物件数部屋やスイートルームの数
投資(2000年)(2)
ロイヤルソニスタホテル®ソネスタフルセットのサービス上流社会175,663 $1,860,539 
ソネスタホテルとリゾート®ソネスタフルセットのサービス高級である237,368 1,178,048
ソニスタESスイート®ソネスタ滞在を延長する中級に当たる607,643 1,083,910
ソニスタ精選®ソネスタサービスを選択する高級である456,579 682,874
ソニスタシンプルセット®ソネスタ滞在を延長する中規模516,464 567,082
ハイアットホテル®ハイアットホテルサービスを選択する高級である172,107 247,665
マリオットの“庭”マリオットホテルサービスを選択する高級である131,813 172,301
レディソンホテルとリゾートレディソンフルセットのサービス高級である51,149 163,141
®クラウンホリデーホテルインターコンチネンタルホテルグループフルセットのサービス高級である1495 123,734
レディソンのカントリーホテルとスイートルームレディソンフルセットのサービス中級に当たる3430 54,076
マリオット住宅地ホテルマリオットホテル滞在を延長する高級である3342 46,074
総ホテル数23840,053$6,179,444 
(1)チェーン割合はSTRで定義される.リンク比例セグメントは主に平均住宅価格によってグループ化される.
(2)私たちの物件の歴史的コストに、私たちが減額して提供した資本改善資金(あるように)を加えて、ホテルの定期的なリフォームのために設立された備蓄からの資本改善や、ホテル運営からの備蓄は含まれていません。これらの備蓄は、私たちの所有者の優先的なリターンやレンタル料の増加につながりません。
1
カタログ表
純賃貸ポートフォリオ
2022年12月31日まで、私たちは765個のサービス型小売物件を持っていて、総面積は13，374，325平方フィートです。2022年12月31日現在、私たちの純賃貸グループは180テナントに占有されており、加重(年最低賃貸料)のレンタル期間は9.6年で、21業種の138ブランドで運営されている。このポートフォリオは、42州の観光センター、快速サービスとレジャー飲食レストラン、映画館、健康とフィットネスセンター、雑貨店、自動車部品とサービス、その他のサービスと必需品に基づく業界の企業にレンタルされています。
次の表は、2022年12月31日現在の純賃貸物件が運営するブランド従属関係と業界(千ドル単位)をまとめています
ブランド業界.業界違います。物件数平方フィート
投資(2000年)(1)
1.アメリカ旅行センター旅行センター1333,643,581 $2,289,189 
2.石油会社駐車センター旅行センター441,445,004 1,021,226 
3.“大逃亡”家庭がレジャーである14542,666 98,242 
4.生涯フィットネス健康とフィットネス3420,335 92,617 
5.AMC劇場映画館9442,240 82,488 
6.Buehlerの生鮮食品雑貨店5502,727 76,469 
7.ハトランド歯科歯科事務室医務室59234,274 61,120 
8.規範化する食事--レジャー食事1063,490 53,673 
9.宅配便でガソリンを交換する自動車設備とサービス2383,825 49,724 
10.必勝客レストラン-快速サービス40167,366 45,285 
11.飛行旅行広場旅行センター348,069 41,681 
12.裁判所体育クラブ健康とフィットネス4193,659 39,688 
13.アメリカの自動車競売自動車販売店672,338 38,314 
14.艦隊農場デパート.デパート1218,248 37,802 
15.B&B劇場映画館4261,300 37,619 
16.大エルレストラン娯楽2111,912 35,214 
17.帝王映画館映画館5223,846 34,953 
18.バーガーキングレストラン-快速サービス2168,710 34,289 
19.ハーディデパートレストラン-快速サービス1962,792 31,844 
20.マーティンのレストラン-快速サービス1681,909 31,144 
21.アービー‘sレストラン-快速サービス1957,868 29,234 
22.Cr≡me de la Cr≡me教育サービス481,929 29,131 
23.車を洗うさん車を洗う541,456 28,658 
24.強力な水夫レストラン-快速サービス2045,708 28,434 
25.教会鶏レストラン-快速サービス3243,399 26,326 
26.
他にも(2)
多種多様である2644,215,674 733,464 
合計する76513,374,325 $5,107,828 
(1)私たちの物件の歴史的コストに、私たちが減価減額減額(あるように)して援助した資本改善を加えることを指します。
(2)113の異なるブランドで構成されており、1物件あたりの平均投資は2778ドル。
当ホテルの契約書と純賃貸の組み合わせについての詳細は、本年度報告第4部第15項Form 10-Kの連結財務諸表付記5および10を参照されたい。
2
カタログ表
依頼者管理プロトコルまたはリース機能
2022年12月31日現在、私たちの238ホテルは、Sonesta、Hyatt Hotels CorporationまたはHyatt、Radisson Hotel，Inc.，またはRadisson，Marriott International，Inc.，InterContinental Hotels Group plcまたはIHGの子会社によって管理されている。私たちのホテル運営契約の初期期限は2023年から2037年の間です。このような合意のすべては私たちの1~194軒のホテルを対象としている。当ホテルの契約の主な特徴は以下の通りです
•所有者の優先度は戻ります。私たちのホテル管理協定は、資本コストよりも高い投資リターンを提供することを目的としたオーナー優先リターン金額を規定しています。所有者の優先的なリターンは、一般に利用可能なキャッシュフローに依存しており、これらのリターンが全額または全く受信されない保証はありません。私たちのハイアットとレディソンホテルの合意によると、オーナーの優先リターン部分は限られた保証の支持を受けています。
•長期的です。当ホテルの契約の加重平均残存期限(2022年12月31日までの投資加重)は13.9年で、弊社マネージャーが持つ可能性のある更新オプションには影響しません。
•合意を集める。 私たちのほとんどのホテル不動産はポートフォリオ協定によって制限されている。いくつかのプロトコルは交差違約条項の制約を受けているので、管理人のうちの1つのプロトコルの下での違約は、ポートフォリオにおける他のプロトコルの違約をトリガする
•全部更新しますか、あるいは更新しません。一般的に、当ホテル物件のポートフォリオ協定ごとのマネージャー更新選択権は、すべてまたは無に基づいてしか行使できず、単独の物件に対して行使することはできません。私たちはマリオットとソニスタと私たちが販売予定のホテルについて合意して、個別の物件の販売時に合意を終了させることを許可します。当社の販売待ち物件及び当該等の合意のより多くの資料については、本年度報告第IV部分第15項表格10−Kに記載されている総合財務諸表付記4及び5を参照されたい。
•物件修理費。私たちのほとんどのホテル協定は毎年ホテルの総収入の5%~6.5%を第三者信託機関に預けて、利用可能なキャッシュフローに基づいて定期的なリフォームに資金を提供することを要求します。私たちはこのような信託口座の現金を持っている。もし現金を代行することができなければ、私たちは資本支出に資金を提供しなければならない。一般的に、私たちが資本支出に資金を提供するにつれて、私たちの所有者の優先的なリターン金額は増加するだろう。
•運営資金。私たちは各ホテルの運営資金を維持し、いくつかの経営用品の費用(例えば、リネン、中国、ガラス器、銀器、制服)を支払うことを要求された。運営資金がいつでもホテルの財務要求を満たすのに十分でなければ、ホテル運営に資金を提供する責任もあります。一般に，このようなホテルごとの運営資金口座は経営者が集合的に維持されており，経営者は管理プロトコルの規定に従ってその集合口座から運営資金を抽出する権利がある.
•管理費。当ホテル管理協定の定義によると、基本料金は一般に総収入の3%から5%の間であり、オーナー優先リターンの運営費用として支払われています。私たちのホテル管理協定によると、奨励管理費は、私たちの所有者に支払われるべき年間優先収益に従属します。私たちのホテルマネージャーは奨励管理費を稼ぐ能力があります。通常はホテルの運営費用の支払い、基本管理費の支払い、必要なFF&E準備金の資金提供(ある場合)、所有者の優先リターンの支払い、特定の前払いの精算、場合によっては保証金や保証後の超過キャッシュフローを再補充することに基づいています。一般的に、奨励費用はこのような超過キャッシュフローの20%になり、残りの80%は私たちによって維持されるだろう。
•終止権。マネージャーの違約によって生じる可能性のある任意の解約権に加えて、私たちの大多数の管理プロトコルは、マネージャーがいくつかの業績に基づく指標を満たさなかった上で契約を終了する権利があり、これらの指標は、一定期間の所有者の優先リターンレベルを含む。一般に、事業者が2年または3年連続でこれらの指定された業績閾値を達成できず、マネージャーが指定された不足金額を支払うことによって“救済”および終了を回避する能力、または不可抗力条項の制約を受けることによって、このような業績ベースの解約権が生じることになる。場合によっては、ホテルに関連する管理プロトコルが終了した場合、ホテル経営者に終了料を支払うことができる。私たちは過去に、管理プロトコルの修正が含まれている可能性があるマネージャーまたはその関連会社の考慮事項と交換するために、いくつかの終了権利を放棄することにも同意する可能性があることに同意した。
一般的に、私たちの765個の賃貸物件の純価値は“三重純資産”の賃貸に制限されており、テナントは一般的に賃貸期間内に物件の運営費用と資本支出を支払うことを担当しています。私たちのテナントは月ごと、季節ごと、あるいは半年ごとに固定された年間レンタル料を支払う責任があります。私たちの純賃貸テナントは構造と非構造部品を含む物件の維持を担当しています。私たちのいくつかの純賃貸物件の未来の賃貸料の増加も賃貸に含まれています。あるいは固定金額で計算するか、消費者物価指数の変化によって計算しますか
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カタログ表
シーピーアイです。私たちのいくつかの賃貸協定はまた、ある財産の総収入がしきい値を超えた金額の増加に基づいて、私たちにレンタル料を支払うことを要求します。私たちのいくつかの純賃貸物件は、私たちのすべてのTA物件を含み、共同契約の制約を受け、すべてのまたは更新オプションを含まない。
TAは私たちの最大のテナントです。2022年12月31日まで、私たちはTAに177個の旅行センターを借りて、レンタル期間は2029年から2035年の間です。私たちの133の旅行センターはアメリカ旅行センターが運営しています®、またはTA®ブランド名44は石油停止センターの下で運営されています®あるいはピートは®ブランド名。2022年12月31日までに133 TAに23億ドルを投資しました®ブランド物3643581平方フィート44 Petroは10億ドルの価値があります®ブランド物件の面積は1，445，004平方フィートです
私たちのほとんどの旅行センターは全方位のサービスサイトで、州間のショッキング金属加工輸出或いは近くに位置して、毎年365日、毎日24時間燃料と非燃料製品とサービスを提供します。私たちの典型的な観光センターは二十五エーカーを超える土地を含んでいます。約二百台のトラクタートレーラーと約百台の車を駐車できます。私たちの旅行センターはディーゼルとガソリン、トラック修理と保守サービス、ディーゼル排気ガス、フルセットのサービスレストラン、一軒以上の快速サービスレストラン、旅行店と各種の顧客便利施設などの幅広い製品とサービスを提供します。
2023年2月15日、吾ら及びいくつかの付属会社はTA及びその付属会社TA Operating LLC、又はTCA当事者及びBP Products North America Inc.又はBPと同意及び改訂協定を締結し、又は合意に同意することにより、吾等及び我々の適用付属会社：(1)TAがBP及びその合併付属会社と合併協定及び計画を締結することに同意し、又は合併合意に基づいて、BPは普通株式流通株1株当たり86.00ドルの現金代償で、合併取引又は合併中にTAを買収する。TAまたはTA普通株のための1株当たり額面0.001ドル、および合併および合併協定によって予期される他の取引を完了するため、またはBPを共同買収するための；(2)合併時に有効な当社と適用されるTCA当事者との間の既存のリース及び担保協定の改訂及び再記載に同意し、(3)合併時に有効である当社または我々の適用子会社が所有するTAの業務に関連するいくつかの商標及び商標をTAに売却することに同意し、現在の帳簿価値は8940万ドルであり、合併時に有効である。
合併発効時に締結される改正および再記載された賃貸契約、またはA&R賃貸契約によると、当社の適用に対応する付属会社の合計年間最低賃貸料は2.54億ドルとなり、初期期全体およびA&R賃貸契約の任意の継続条項期間中に毎年2%増加し、賃貸料パーセント要求はありません。A&Rリースの初期期間はそれぞれ10年であり，5つの10年継続オプションがあり，TA Operating LLCは合併発効時にA&Rリース下の1.88億ドルのレンタル料を前払いし，A&Rレンタルの約10年間の初期レンタル期間で毎月合計2，500万元の賃貸料免除を得る。また，TA Operating LLCは，A&Rリースに含まれるいくつかの観光センター物件の潜在販売に対して第1要約の権利を持つ.
BP Corporation North America Inc.は、合併発効時に施行される改正および再記載される保証修正案またはA&R保証に基づいて、各A&R賃貸借契約に基づいて支払いに保証を提供する。BP Corporation North America Inc.のA&R保証下での債務は最初の合計約30.4億ドルの上限によって制限される。
我々は現在1，184，797株のTA普通株を有しており，TA発行普通株の約7.8%を占めており，合併による現金対価は約1.019億ドルである。合併協定については、吾らはBPと定義された任意の高い買収提案を含むBP買収および任意の代替買収提案に反対する投票合意または採決プロトコルを締結し、この合意に基づいて、他の事項を除いて、BP買収を支持することに同意する。私たちはまた、投票合意がまだ有効な間、私たちのTA普通株を売却または譲渡しないことに同意する。吾らの採決プロトコルの下での責任は、合併発効時間、合併プロトコルの有効終了、または吾などのBPとの議決合意を終了する書面合意発効日のうち、最も早い者を基準に終了する。
BP買収が完了した後、私たちのTA普通株、TA商号と商標の価値、およびA&Rリース項目の前払いレンタル料は全部で約3億793億ドルの現金を得ることが予想されます。
合併の完了は、発行されたTA普通株の大部分を有するTA株主の承認、規制部門の承認など、様々な慣行条件に依存する。双方は現在、BPの買収は2023年中に完成すると予想している。
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カタログ表
投資と経営政策
私たちの投資目標は、私たちの株主への1株当たりの分配を増加させるために、信頼性と多様なソースからの運営キャッシュフローを増加させることを含む。これらの目標を達成するために、私たちは強力な株主権益資本基盤を維持することを求めている；適格な運営会社によって運営されている良質な物件に投資すること、適度な債務レバーを使用して運営キャッシュフローを増加させるための追加投資を提供すること；私たちの資本コストを超えるリターンを生成し、私たちの物件運営成長に参加する機会を提供すること；市場条件が許可された場合、追加の株式または長期債務を通じて債務を再融資すること、多元化を追求し、私たちの運営キャッシュフローを異なる物件から提供すること。一般的に、私たちは、業務を継続しながら業務を拡大したり、剥離物件のオーナーや経営者に資金を提供したいと思っています。私たちの旅行センターへの最初の投資の構造は私たちの他のすべての投資の構造とは違います。私たちは旅行センターを運営する会社を買収し、その業務を再編し、ほとんどの不動産を保留し、テナント運営会社を株主に割り当てた。私たちは将来、私たちのキャッシュフローの安全性を改善することを目的として、私たちのレンタル料とリターン源をさらに分散させるために、このような方法で、または他の投資とは異なる方法で投資を行うかもしれない
私たちは不動産投資信託基金なので、私たちは普通私たちの不動産を経営しません。私たちまたは私たちのテナントは私たちの不動産の経営について手配しました。IRCによると、ホテルが第三者によって管理されている場合、私たちのホテルをIRC第856(L)節で定義されている“課税不動産投資信託基金子会社”、またはTRSSにレンタルすることができる。2022年12月31日まで、私たちのすべてのホテルは私たちのTRSSを借りて、第三者が管理しています。TRSが実現したいかなる収入も子会社が私たちに支払う賃貸料を超えて、慣例的な会社税率で所得税を納めなければなりません。私たちのTRS口座を運営するホテルの財務業績が改善されると、これらの税金は非常に重要になるかもしれない。
買収政策私たちはより多くの物件を買収することで成長を追求するつもりだ。一般に、単一管理または賃貸プロトコル、交差違約契約、および異なる場所の複数の物件の全部または全部の契約権が、私たちの投資の信用特徴および安全性を増強すると信じているので、私たちは、一回の取引で複数の物件を購入したり、既存のポートフォリオプロトコルに追加可能な個別の物件を購入したりする傾向があります。買収戦略を実施する際には、以下の部分または全部を含む、購入提案物件に関する一連の要因を考慮する
•歴史と予測キャッシュフロー
•競争の激しい市場環境と各物件の既存または潜在的な市場地位
•不動産がある市場地域の税金と規制状況
•マネージャーやテナントがいるかどうか
•管理人やテナントに任じたい経済力
•物件の設計、建築品質、実際の状況とビル年齢、及び物件を維持したり、その運営を強化するために必要かもしれない予想資本支出；
•財産の大きさ
•所在地域の位置、物件タイプ、市場状況および人口状況、および周囲の需要発生者
•物件の見積もりリセットコスト、資本改善需要、買収価格の提案
•私たちの加重平均長期資本コストと、所有物によって達成される可能性のある予想されるリターンとの比較
•物件が属するか、またはそれに関連する可能性のある任意の経営者の名声；
•設立予定の管理人またはテナントが提供することができる財政的支援の額およびタイプ
•ホテルが提供するサービスと便宜施設のレベル
•提案された管理契約またはレンタル条項；
•不動産経営や予想経営のブランド
•不動産や投資は私たちのポートフォリオの残りと私たち自身の計画との戦略的適合度です
•技術変化が物件経営の業務に影響を与える可能性がある
•現在の用途がこれ以上実行可能でなければ、財産の他の可能な用途；
•私たちの資本と債務レバレッジには他の供給源、用途、または需要がある。
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カタログ表
物件の競争地位を決定する際に、私たちは物件と予想顧客基礎の距離と利便性、物件市場範囲内の競争物件の数と特徴、及び市場内の競争物件に市場参入の障害があるかどうかを研究し、立地と区画制限を含む。ハイエンド限定サービス、長期宿泊、全方位サービスのホテル物件、全方位サービスの観光センター、必需品に基づく小売物件の買収に注力してきたが、ホテル業、必需品に基づく小売業界、その他の純賃貸物件のすべての分野を買収することを考えている。私たちの買収努力の大部分はホテルと純賃貸に基づく物件に集中すると予想されますが、他のタイプの物件を買収することも考えられるかもしれません。私たちの買収戦略の重要な部分は、合格し、経験豊富で財務的に安定した事業者を識別し、選択したり作成したりすることです。
私たちが単一の物件や少量の物件を購入するたびに、私たちはこれらの物件を私たちがすでに所有している物件をカバーする協定に追加し、私たちがすでに所有している物件と一緒に運営する傾向があるが、私たちはいつもそうしているわけではない。私たちは、異なる資産グループのポートフォリオが私たちのキャッシュフローの安全性を増加させ、私たちの合意を更新する可能性があると信じている。
私たちは、任意の個別物件、任意の種類の物件、任意のエンティティによって管理または賃貸される任意のエンティティに投資可能な物件、任意のブランドで経営される物件、1人または複数の人の不動産または1人以上の人に関連するエンティティによって管理または賃貸される証券の資産パーセンテージを明確に制限する政策はありません。
他の投資私たちは費用権益の面で全額投資をする傾向がある。しかし、私たちは賃貸、合弁企業、抵当ローン、そして他の不動産権益に投資することができる。合弁企業の参加から利益を得ることができると結論したり、投資に参加する機会が合弁企業の構造に依存すると考えたりすれば、不動産合弁企業に投資したり、参入したりすることができる。もし私たちが担保財産のキャッシュフローや付加価値から利益を得ることができると結論すれば、私たちは参加的、転換可能、または他のタイプの担保ローンに投資することができる。転換可能な担保ローンは株式参加と同様であり、融資者が不動産収入の増加に参加するか、または一部または全部の担保ローンを持分所有権権益に変換することを可能にするからである。2022年12月31日現在、私たちは転換可能な担保ローンや合弁企業の権益を持っていません。
私たちは過去に、将来的には他社との合併や戦略的合併の可能性も考慮する可能性を考えていた。私たちのどのような取引の主な目標も、私たちが運営しているキャッシュフローを増加させ、私たちの収入源をさらに多様化することになるだろう。
2022年12月31日現在、Sonesta発行済み普通株の34.0%とTA発行普通株の7.8%を保有している。本年度報告Form 10−Kが開示したように，BP買収事項については，吾らは議決合意を締結し，この合意に基づき，吾らはBP買収事項に賛成投票し，議決合意が有効な間は，当社のTA普通株を売却または譲渡しないことに同意した。私たちは将来的にSonestaの追加普通株や他の実体の証券を買収するかもしれないし、不動産活動に従事する実体を含めて、あるいは私たちはこれらの普通株を売却するかもしれない。私たちは、支配権または他の目的を行使するために他の実体の証券に投資し、他の個人または実体に融資を提供し、投資販売に従事し、財産または私たちの証券を買い戻すための証券を提供することができる。
私たちは投資目標の一部または全部を達成できないかもしれない。
処分政策私たちは通常、自分が物件の長期所有者であり、短期収益のために物件を売るのではなく、物件の長期収益の潜在力に興味を持っていると考えている。しかし、私たちは時々、私たちのレバレッジ、資本循環、最高、最適使用分析の一部、または買収の長期融資の一部として、戦略的売却資産を求めることができるかもしれない。2022年には、65軒のホテル、8296室の客室、総売上高5.434億ドル、21カ所の純賃貸物件、面積138，638平方フィート、総売上高1640万ドルを販売した。2022年12月31日まで、18軒のホテルと4カ所の純賃貸物件があり、総帳簿価値は1.116億ドルで、販売待ちを持つように分類されている。これらの処分活動に関するより多くの情報は、本年度報告書第4部第15項表格10-Kにおける連結財務諸表の付記4を参照されたい。私たちは現在、次のような要素に基づいて物件を処分する決定をしている
•物件の現在と予想されている未来の表現
•不動産の近くで競争や需要が生まれています
•予想された販売価格を提案したり、
•不動産を維持するために必要なビル年齢と資本
•この物件は私たちのポートフォリオの残りと私たちの計画との戦略的適合度です
•管理人またはテナントがその物件を経営または停止する意思；
•マネージャーまたはテナントが任意の継続選択権を行使する可能性を含む不動産の残りの契約期間
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カタログ表
•私たちは財産を売却して達成可能な収益の期待的な用途
•私たちの資本と債務のレバーに他の源、用途、または需要が存在するかどうか；
•提案された処置は私たちと私たちの株主の税務に影響を及ぼす。
私たちの取締役会は、私たちの株主投票や通知を必要とすることなく、いつでも私たちの投資や経営政策を変更することができる。
融資政策
不動産投資信託基金としての税務資格を維持するためには、年間不動産投資信託基金課税収入(純資本利益を除く)の少なくとも90%を分配しなければならない。したがって、私たちは通常、私たちの運営に資金を提供し、私たちの債務を返済し、私たちの物件に投資し、買収と開発や再建努力に資金を提供するために十分な現金を残すことができないだろう。逆に、私たちは私たちの債務を返済し、私たちの不動産に投資し、私たちの循環信用手配の下での借金を通じて、私たちが発行する可能性のある株式または債務証券収益、資産売却収益または業務留保現金を通じて、買収と開発または再開発努力に資金を提供したい。
私たちは私たちの資本構造が私たちに財政的柔軟性を提供し、私たちが歴史的に資本市場に入ることができると信じている。吾等は、実益権益優先株及び債務証券を含む他の信用限度額の取得又は自社普通株より優先的な証券の発行を求めることができ、両者は、普通株に変換することができ、又は普通株を購入するために承認株式証を添付することができ、又は付属会社又は他の連属会社又は非関連実体への売却又は他の方法でホテル、純賃貸又は他の物件又は資産の譲渡又は貢献に関する取引に従事することができる。私たちは、財産を交換し、追加の普通株または他の証券を発行したり、買収した財産を負担する未償還担保債務などの他の可能な方法で、買収にすべてまたは一部の資金を提供することができる。私たちはまた、融資手段として、既存の不動産に新たな担保融資を支給することができる。私たちの任意の融資によって得られるものは、分配の支払い、運営資本の提供、既存の債務再融資、または既存または新しい物件の買収および拡張に資金を提供するために使用することができます。我々の融資源及び活動に関するより多くの情報は、本年度報告書10-K表第II部第7項及び本年度報告第10-K表第15項の総合財務諸表付記6に記載されている“財務状況及び経営成果の検討及び分析−流動資金及び資本資源--我々の投融資流動資金及び資本資源”を参照されたい。
私たちの組織文書は私たちが発生する可能性のある債務金額に制限はありませんが、私たちの8億ドルの循環信用手配、私たちの無担保優先手形契約とその補充製品、そして私たちの保証借金は金融契約を含み、その中で私たちが追加債務を発生させる能力を制限し、一定の財務比率を維持することを要求します。私たちが追加債務を発生する能力は必要な契約レベルを満たすことに依存し、私たちの循環信用手配と優先手形契約の規定に支配されている。我々の融資源及び活動に関するより多くの情報は、本年度報告書10-K表第II部第7項及び本年度報告第10-K表第15項の総合財務諸表付記6に記載されている“財務状況及び経営成果の検討及び分析−流動資金及び資本資源--我々の投融資流動資金及び資本資源”を参照されたい。
一般的に、私たちは私たちのレバーを何らかの方法で管理し、私たちが最終的に国家公認の統計格付け機関から“投資レベル”の格付けを再獲得できるようにするつもりだが、私たちは私たちの投資レベルの格付けを再獲得できると確信できない。
私たちの取締役会は、私たちの株主投票や通知を必要とすることなく、いつでも私たちの融資政策を変更することができる。
その他の情報
我々の マネージャーです。RMR Group Inc.またはRMR Inc.は、ほとんどの業務が多数の持分を持つ子会社RMRによって行われるホールディングス会社である。Adam D.Portnoyは本部基地信託の唯一の受託者、役員と持株株主であり、本部基地信託はRMR Inc.の持株株主、取締役会議長、取締役の取締役社長、RMR Inc.の取締役社長兼最高経営責任者総裁およびRMR Inc.のCEO兼CEOである。私たちのもう一人の取締役社長、私たちの元総裁兼最高経営責任者ジョン·G·マレーがソネスタの総裁兼最高経営責任者に任命され、2022年4月1日から発効した。マレーさんもRMRの管理者と従業員です。我々の日常運営はRMRが行っている。RMRは、私たちの取締役会に投資と撤退の機会を提供し、管理と行政サービスを提供してくれます。RMRの主な営業場所はマサチューセッツ州ニュートン市ニュートン広場2番地，ワシントン通り255号，Suite 300，郵便番号：02458-1634，電話番号は(617)796-8390である.RMRは商業不動産や関連業務に専念する別の資産管理会社である。RMRやその子会社は、他の上場不動産会社、個人所有の不動産基金、不動産関連運営業務の管理人も務めている。本年度報告Form 10-KまでのRMRの実行者は，Adam Portnoy，社長とCEO，Jennifer B.Clark，執行副社長である
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カタログ表
総法律顧問兼秘書長総裁、執行副総裁ジェニファー·F·フランシス、執行副総裁、マシュー·P·ジョーダン、首席財務官兼財務担当総裁、執行副総裁ジョン·G·マレー、執行副総裁、ジョナサン·M·ペチカ、執行副総裁。私たちの総裁と最高投資責任者Todd Hargreaves、そして私たちの最高財務官兼財務担当のBrian E.DonleyはRMRの上級副社長です。唐利さんはまた、他の会社の役員を務め、RMRまたはその子会社が同社に管理サービスを提供しています。ポタノイ、マレー、クラークもソネスタの取締役会メンバーであり、ポートノイはTAの取締役会長と取締役の取締役社長である。クラークさんも助教の役人です。
従業員。私たちにはスタッフがいません。従業員が提供すべきサービスは，RMRおよび我々の管理委員会と管理者が提供する.自分から2022年12月31日RMRは，その本社と米国各地に位置する地域事務所に約600人の常勤従業員を有している。
競争する。ホテル業の競争が激しい。一般的に、私たちのホテルは他のホテルを含む地域にあります。私たちのホテルはブランド従属関係、名声、地理的位置、定価、便利施設、そして奨励計画ポイントを稼ぐ能力と他の競争要素によって顧客を争奪します。ある地域のホテル数の増加は、私たちがその地域にあるホテルの入居率や毎日の住宅価格に実質的な悪影響を及ぼす可能性がある。当ホテル経営者との合意は、各経営者及びその付属会社が一定期間、当ホテルの周囲の異なる指定エリア内の同じブランドの他のホテルを所有、経営、フランチャイズ又は管理する権利を制限する場合がある。これらの合意によると、経営者及びその共同経営会社は通常制限されず、私たちのどのホテルの市場範囲内で他のブランドのホテルを経営してはならず、この期間後、経営者及びその共同経営会社も、私たちのホテルと直接競争する同じブランドの追加ホテルを開設、管理又は特許経営することによって、私たちのホテルと競争することができる。自分から2022年12月31日Sonestaが運営しているホテルは196軒あります。Sonestaはより大きな有名なホテル会社からの競争に直面している。これらの会社や他社からの競争圧力は、Sonestaが所有者に優先的に見返りを支払う能力にマイナス影響を与える可能性がある。私たちのホテルはまた、家の共有サービス、時間分割休暇、休暇レンタル、あるいは私たちの市場のクルーズなど、他の宿泊選択からの競争に直面しています。
純賃貸不動産市場の競争も激しい。純賃貸小売物件の所有者や大家として、私たちは数十億ドルの商業不動産市場で多くの開発業者や物件所有者と競争しており、彼らの多くは私たちと似たような物件を所有しており、私たちの物件がある市場と同じ市場にある。私たちのポートフォリオを運営して管理する時、私たちは一連の要素に基づいて、位置、レンタル料、柔軟性を含むテナントを競争します。私たちのいくつかの競争相手は私たちよりも大きな規模の経済、より低い資本コスト、より多くの資本と資源、そしてより高い知名度を持っている。もし私たちの競争相手が現在の市場価格より低いか、あるいは現在テナントから受け取っている賃貸料で空間を提供する場合、私たちのテナントは賃貸契約を更新しないかもしれません。私たちは潜在テナントと新しい賃貸契約を締結することができないかもしれません。私たちはレンタル料を下げることを余儀なくされたり、大幅な賃貸料減免、テナント改善手当、事前解約権、あるいは市場より低い契約オプションを提供して、賃貸契約が満期になった時にテナントを維持することを余儀なくされます。私たちのテナントはまた、オンライン小売業者やサービスプロバイダからの競争に直面する可能性があり、これは逆に、私たちが支払うべきレンタル料を支払う能力に負の影響を与える可能性がある。
私たちは競争の激しい旅行中心業界に大量の純賃貸物件を持っています。大型長距離トラック輸送チームは，州間ショッキング金属加工出口や近くにある旅行センターやトラック寄港所で燃料の大部分を購入する傾向があると考えられる。長距離トラック運転手は様々な源から燃料と非燃料製品とサービスを得ることができ、地域全方位サービス旅行センターと純燃料トラック寄港ステーションチェーン店、独立して所有と運営するトラック寄港ステーション、いくつかの大型ガソリンスタンドと自分のトラックチームに燃料とサービスを提供するトラック輸送会社端末を含む。また、私たちの旅行センターは他のトラック修理施設、全方位迅速サービスのレストランと観光店と競争しています。もしそれらが商業化すれば、国有州間のショッキングな金属加工休憩エリアからの追加競争に直面する可能性もあります。TAの旅行センターの最大のライバルはPilot Fly J Inc.とLove‘s Travel Stats&Country Storesが持つ旅行センターであり，この2社はTAとともに長距離トラックチームに燃料を販売する大部分の市場を代表していると考えられる.Pilot Fly J Inc.とLove‘s Travel Stopps&Country Storesからの競争圧力は、特に大型トラックチームや長距離トラックチームにとって、TAが私たちのレンタル料を支払う能力に悪影響を及ぼす可能性がある。
私たちは、他の不動産投資信託基金、ホテル業運営会社、銀行、保険会社、年金計画、公私パートナー関係を含むが、他の不動産投資信託基金、ホテル業運営会社、銀行、保険会社、年金計画、および公私パートナー関係を含む、私たちよりもはるかに大きい財務資源を持つ実体と物件買収や融資機会を争う予定だ。これらのエンティティは、不動産事業者の信用やその資本構造で使用されるレバレッジの程度に関するリスクを含む、我々が慎重に管理できるリスクよりも多くのリスクを受け入れることができるかもしれない。このような競争は、我々が入手可能な適切な物件買収または融資機会の数を減少させるか、または売却または融資物件を求める所有者の価格交渉能力を増加させる可能性がある。
持続可能な開発、環境、そして気候変化は重要だ。我々のマネージャーRMRは定期的にその持続可能な開発報告を発表し，その中でRMRとその顧客会社(我々を含む)が採用している環境，社会，ガバナンスイニシアティブをまとめた。RMRの持続可能な開発報告は，RMR Inc.のサイトにアクセス可能であり，サイトはwww.rmrgroup.com/Corporation-sustance/default.aspxである.RMR Inc.ウェブサイト上の情報またはRMR Inc.によって取得可能な情報は、本Form 10−K年次報告に参照的に組み込まれない
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私たちの業務戦略は、持続可能な方法で私たちの不動産を運営し、私たち、私たちの株主、運営者、そして私たちのいるコミュニティを利益にすることに重点を置いています。不動産投資信託基金として、税法はホテル物件を経営することを禁止しています。私たちの他のすべての物件は第三者に貸したり、第三者が管理しています。しかし、私たちの資産管理会社は、私たちのマネージャーとテナントが、その運営の経済業績を改善する方法で私たちの物件を運営することを奨励し、エネルギーと水資源消費と温室効果ガス排出を管理します。
私たちの環境持続可能性とコミュニティ参加戦略は主に私たちの事業者によって実施され、一連の相互補完的な目標に重点を置いている
•     責任ある投資：環境パフォーマンスの改善と資産価値の向上が可能な物件に資本を投資することを求めている。買収物件期間中，RMRは環境持続可能な機会や気候関連リスクなどを評価し，職務調査過程の一部とした。
•     環境管理：エネルギー消費や用水量の削減，特に運営コストの低減や物件の競争力の増強など，我々の物件の環境足跡の改善を求めている。我々の物件は第三者が経営あるいは純賃貸しているため、レンタル期間内の大部分の物件の維持と改善は第三者マネージャーとテナントが監督しているが、RMRの資産管理グループはチャンスを積極的に利用し、私たちの物件をより環境保護と効率的にしている。私たちの事業者と協力して
•エネルギーと水の使用を減らす計画を開始しました
•プラスチック、紙、金属またはガラス容器の回収を奨励する様々な計画が実施された
•ホテルを改装する時、中古の省エネ製品は、照明、窓、水道管と暖房、換気とエアコン設備、そしてホテルに長期滞在する多くの電気製品が、エネルギーの星に選ばれています
•私たちのいくつかのホテルと観光センターに電気自動車充電ステーションを設置しました。
•     気候変動は重要です我々は、気候変動適応能力を、急性気象イベントおよび気象パターンの慢性的変化の深刻性の増加、および政策および市場駆動の予想される変化のような気候に関連する移行活動を決定し、計画する能力を含む、不利な有形気候活動を予測、準備、回復する能力と定義する。私たちは洪水と他の自然災害の影響を受けやすい財産をよく評価する。評価には、テナントと現地機関の協調協定の実行、財産事故緊急計画審査、保険提供者の評価と実物保護要素の実施、例えば洪水防止バリアの実施とハリケーンと吹雪に抵抗する建具の設置が含まれる可能性がある。
私たちのホテルの近くでハリケーン、洪水、野火のような重大な天気や気候関連事件が発生した時、私たちのマネージャーやテナントは、事件が終わるまで、影響を受けたホテルの運営を一時停止し、それからホテルの運営の準備をする必要があるかもしれません。私たちまたは私たちの不動産の事業者は、予想される、悪天候または気候関連イベントの間、またはその後の運営、私たちの物件の準備と修理、および私たちの物件の運営中断による潜在的な業務損失にかかわらず、これらの活動によって重大なコストおよび損失を招く可能性があります。私たちの保険と私たちのマネージャーとテナントの保険は私たちあるいは彼らのこれらのコストと損失を補償するのに十分ではないかもしれません。気候変動への懸念は，炭素排出制限や他の環境問題解決のための様々な条約，法律，法規を招いている。これらの法律と他の法律は私たちのホテルと純賃貸物件のエネルギーや他のコストを増加させるかもしれない。これらの増加の直接的な影響は、私たちの運営結果に大きな影響を与えないと予想されます。増加したコストは、私たちのテナントやマネージャーが直接責任を負うからです。あるいは長期的には、私たちの物件のお客様が転嫁して支払います。私たちは予測可能な未来にこのような状況が発生する可能性はあまりないと考えているが、気候変動を緩和するために制定された法律は、私たちのいくつかの建物を時代遅れにしたり、私たちの不動産への重大な投資を招いたりする可能性があり、これは私たちの財務状況や私たちのテナントやマネージャーの財務状況、彼らがレンタル料やリターンを支払う能力に重大で不利な影響を与えるかもしれない。気候変動や他の環境問題や私たちに悪影響を及ぼす可能性のあるより多くの情報, “リスク要因−我々の業務に関連するリスク−不動産所有権は環境リスクと責任の影響を受けている”，“リスク要因−我々の業務に関連するリスク−我々は不利な天気，自然災害，気候変動，気候関連事件の影響を受けており，これらの問題に大きなコストと投資を生じている”，および“経営陣の財務状況や経営成果の議論と分析−気候変動の影響”を参照し，本年度報告表10−K第2部第7項に掲載した。
•人的資本への投資。私たちにはスタッフがいません。私たちはRMRを含む管理者に依存して、私たちの業務ニーズを満たし、私たちの社会に積極的に貢献し、自然環境への影響を減らすのに役立つ労働力チームを募集、訓練、発展させています
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カタログ表
•企業市民権です私たちは責任のある企業市民になって、私たちが不動産を持っている共同体を強化することを求めている。私たちのマネージャーRMRはよく従業員が全会社のサービス日と慈善寄付ペアプログラムに参加することを含む様々な慈善とコミュニティ計画に参加することを奨励します。
•多様性と包括性です私たちは違う背景、経験、そして観点を重視する。私たちの取締役会は29%の女性たちと14%の代表者たちが足りない共同体会員たちで構成されている。RMRは機会均等な雇用主であり、すべての合格申請者は雇用考慮され、人種、皮膚色、宗教、性別、性指向、性別アイデンティティ、国籍、障害、または保護された退役軍人身分を考慮することはない。私たちのホテルマネージャーは人種平等に力を入れ、多様で包容的な文化を育成しています。
保険です。私たちは通常私たちの財産とそれに対する操作に保険をかけます。死傷者、責任、火災、洪水、地震、保証範囲の拡大とレンタル料あるいは業務中断損失を含みます。私たちが自分で保険を購入するか、私たちのマネージャーあるいはテナントは私たちに精算することを要求されるか、あるいは私たちのマネージャーあるいはテナントは直接保険を購入して、私たちを保険加入者にすることを要求されます。
相互接続サイト私たちのサイトはwww.svcreit.comです。私たちの管理基準、私たちの商業行為と道徳基準、または私たちの行動基準、そして私たちの監査、報酬、指名、そして統治委員会の規定は私たちのウェブサイトに掲示されていて、私たちの秘書に手紙を書くことで無料で得ることができます。サービス不動産信託会社、Two Newton Place、225 Washington Street、Suite 300、Newton、Massachusetts 02458-1634。我々はまた、会計、内部会計制御または監査事項に関する懸念または苦情を処理する手続きと、私たちのウェブサイトでアクセス可能な管理ホットラインとを概説し、株主は、このホットラインを使用して、会計、内部会計制御または監査事項、または私たちの行動基準に違反する可能性のある懸念または苦情を報告することができる。我々は、これらの表を米国証券取引委員会または米国証券取引委員会に提出または提出した後、合理的で実行可能な範囲内で、我々のForm 10-K年度報告、Form 10-Q四半期報告、Form 8-K現在の報告、および1934年の証券取引法第13(A)または15(D)節に基づいて提出または提供されたこれらの報告の修正をできるだけ早くわれわれのウェブサイトの“投資家”欄を介して無料で提供する。我々が米国証券取引委員会に届出したり、米国証券取引委員会に提供したいかなる材料も、米国証券取引委員会サイトwww.sec.gov上で維持される。証券所有者は私たちの受託者委員会あるいは個人受託者に通信を送ることができます。方式は通信宛先に手紙を書くことができます。住所はワシントン街255番ニュートン広場2号サービス物件信託会社秘書、ニュートン300室です, マサチューセッツ州02458-1634年、または電子メール秘書@svcreit.com。我々のサイトアドレスは本年報の10-K表に複数回出現しており，参考に供する.当サイト上の情報や当サイトを介して取得した情報は、本10-Kフォーム年次報告書または米国証券取引委員会に提出または提供される他の文書に引用することはありません。我々は，我々のサイトを重要な非公開情報を開示する手段として利用し，FD法規下での開示義務を果たす予定である.このような開示は私たちのウェブサイト上の“投資家”の部分に含まれるだろう。したがって，投資家は我々のニュース原稿，米国証券取引委員会の届出文書，公開電話会議やインターネット放送に注目するほか，我々のサイトにも注目すべきである.
市場情報を細分化する。2022年12月31日まで、2つの運営部門、ホテル投資と純賃貸投資があります。詳細については、本10−K年度報告第2部第7項の“経営陣の財務状況及び経営成果の検討及び分析”及び本10−K年度報告第4部第15項における合併財務諸表を参照されたい。
アメリカ連邦所得税の重要な考慮事項は
以下は米国連邦所得税の重要な考慮要因の要約であり，現行法をもとに，在庫や取引や業務のための財産として所有する投資家ではなく，我々の株を投資資産とすることに限られている.連邦所得税法下の特別な規則によって制限されている場合、要約は、例えば、あなたがそうである場合、あなたに関連する可能性のあるすべての特定の税務考慮要因を議論しません
•銀行や保険会社や他の金融機関
•規制された投資会社や不動産投資信託基金
•A小章S社；
•証券または外貨のブローカー、取引業者、または取引業者
•アメリカ連邦所得税の目的で私たちの株を市価で計算する人は
•機能通貨はドルの米国株主ではない(定義は以下参照)
•雇用や他のサービス表現で私たちの株式を取得したり所有したりする人
•代替的な最低税額を支払う人は
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カタログ表
•国境を越えた、ヘッジ取引、推定売却取引、推定所有権取引または転換取引の一部として、または“合成証券”または他の総合金融取引の一部として、私たちの株を買収または所有する人；
•私たちの任意のカテゴリ株の10%以上(投票または価値、直接または建設的にIRCの下)を持つ人
•アメリカ人の居留民
•非米国株主(定義は後述)であり、私たちの株式への投資は、実際には米国での貿易または業務の展開に関連している
•納税適用年度内の米国滞在183日以上の非住民外国人
•“適格株主”(IRC第897(K)(3)(A)条の定義による)；
•“適格外国年金基金”(IRC第897(L)(2)条の定義による)または1つ以上の適格外国年金基金の全額所有の任意のエンティティ；
•受動的外国投資会社や外国企業を制御する非米国株主
•適用される財務諸表(IRC第451(B)(3)条に示す)を使用することにより特別税務会計規則に拘束されている者；または
•信託、遺産、免税単位又は外国人であるが、以下の概要に具体的に記載されているものを除く。
IRCではREITとその株主の連邦所得税資格や待遇を管理する部分が複雑である。本報告は，IRC適用条項，関連規則と条例および行政や司法解釈の要約であり，これらの条項はすべて変化する可能性があり，トレーサビリティがある可能性がある。今後の立法，司法あるいは行政行動や決定も，本要約が述べた正確性に影響を与える可能性がある私たちは、この要約に記載されている任意の事項について、米国国税局または米国国税局から判決を受けていません。私たちは、国税局または裁判所が本要約のすべての陳述に同意するかどうかを決定することはできません。例えば、米国国税局は、私たちの買収、運営、評価値、再構成、または他の事項について、本要約に記載されているものとは異なる立場をとる可能性があり、裁判所が同意すれば、適用当事者が重大な税金責任を負うことになる可能性がある。なお、本要約は、すべての可能な税務考慮事項の詳細な説明ではなく、遺産、贈与、州、地方または外国の税務考慮事項も議論しない。このようなすべての理由で、私たちの株の所有者または潜在的な買収者と、私たちの株によって生成された連邦所得税と他の税金結果について税務コンサルタントに相談することを促します。本要約で述べた我々の意図と信念は，本10-K表までの年次報告日が発効した適用法律と法規の理解に基づいているもし私たちに直接的または間接的に影響を与える新しい法律や法規が公布されたら、私たちは私たちの意図や信念を変えるかもしれない。
あなたの連邦所得税の結果は一般的にあなたが“アメリカの株主”かどうかによって違います。本要約では、“米国株主”とは、私たちの株の実益所有者、すなわち、
•合法的な米国永住者または連邦所得税法に規定されている居留条件を満たす外国人を含む米国市民または住民の個人である
•連邦所得税の目的のために会社の実体とみなされ、米国、その任意の州またはコロンビア特区の法律内で、またはその法律に基づいて作成または組織される
•その収入は、その出所にかかわらず、連邦所得税の遺産を納めなければならない
•米国内の裁判所が信託の管理行使を主に監督し、1人以上の米国人が信託のすべての実質的な決定を制御する権利がある場合、または財務省条例で規定されている範囲内で、1996年8月20日に存在した国内信託とみなされている信託を制御することができる場合、信託である
アメリカの株主としての地位は適用される税金条約に取って代わられないだろう。逆に、“非米国株主”とは、連邦所得税目的での組合企業でもなく、米国株主でもない我々株の実益所有者を意味する
連邦所得税の目的のために、パートナーとみなされるエンティティ(または他の手配)が私たちの株式を保有している場合、組合企業におけるパートナーの税務待遇は、通常、パートナーの税収状況および組合企業の活動に依存する。連邦所得税の目的のために、任意の組合企業とみなされるエンティティ(または他の手配)が、私たちの株式の所有者、およびそのような組合員のパートナー(連邦所得税目的に基づいて決定された)であれば、彼ら自身の税務コンサルタントに相談して、私たちの株式の連邦所得税の結果およびその他の税金結果を取得、所有、処分してください。
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カタログ表
不動産投資信託基金としての税収
私たちは1995課税年度から、IRC第856~860条に基づいて不動産投資信託基金として課税することを選択しました。我々のREIT選択は，その際に適用された資格テストを継続し，その後の納税年度に有効であると仮定している。私たちは確信できませんが、私たちは1995年の納税年度から始まった後、私たちは組織と運営を続け、私たちの資格に合った方法で組織と運営を続け、IRCに基づいて不動産投資信託基金として納税する資格を持ち続けると信じています
不動産投資信託基金として、私たちは通常、配当金として株主に割り当てられた純収入のために連邦所得税を支払う必要はありません。私たちの株主への分配は、通常、私たちの株主収入に配当として計上され、私たちの既存の当期または累積収益と利益を限度とします。私たちの配当金は一般的に条件に合った配当収入の優遇税率を享受しないが、私たちの配当金の一部は資本利益配当金または条件に合った配当収入とみなされる可能性があり、これらはすべて以下のように述べられる。また、2026年前に開始された納税年度については、IRC第199 A節の無支出控除機構により、我々の非会社米国株主が指定された保有期間要求を満たしていれば、通常、資本利益配当金や適格配当収入とはみなされない低い有効税率を享受する資格がある。私たちのどの部分の配当金も会社の株主が受け取った配当控除の資格を満たしていません。私たちの現在または累積された収益と利益の分配を超える分配は、一般に、株主の私たちの株に対する資本収益を受け入れ、この基礎を減少させるとみなされる。私たちの当期あるいは累積収益と利益は通常、まず私たちの優先株に対する分配に割り当てられ、現在返済されていない優先株はなく、それから私たちの普通株に分配されます。これらすべての目的について，我々の割当てには，現金分配，我々が行うことが可能な任意の実物財産分配，および資本市場活動(例えば，いくつかの償還)による推定または推定分配があり，以下に述べる.
私たちの弁護士Sullivan&Worcester LLPは、1995年から2022の課税年度には、IRC下のREITになる資格を組織しており、現在、期待されている投資と運営計画は、IRC下のREITの資格と税収要求を満たし続けることができると考えている。吾ら弁護士の意見は，吾等の借約，吾等の信託声明，及び吾らがかつて又はその一方であった他のすべての法律文書がすでにその等の文書の当事者によって遵守されること，本表格10−K年度報告に述べられた事実事項の正確性及び完全性，及び吾らが吾等の組織及び運営及び所期運営方式に関する何らかの事実について吾等の弁護士に述べたことを条件としている。もしこの仮定や記述や陳述が不正確または不完全であれば、私たちの弁護士の意見は不利な影響を受ける可能性があり、依存されないかもしれない。私たち弁護士の意見は現在の法律に基づいていますが、法律は将来的に変化する可能性があり、追跡力があるかもしれません。REITsを管理するルールの高度な複雑さ、事実決定の持続的な重要性、および私たちの状況が将来変化する可能性を考慮すると、Sullivan&Wocester LLPと私たちは、私たちがREITになる資格があるかどうか、または任意の特定の年にREITとして納税する資格があるかどうかを決定することはできません。Sullivan&Worcester LLPは、REITとしての資格や税金に対する私たちの任意の意見を発表日から発表します。私たちの弁護士は、陳述、陳述、または負担された事項の任意の後続の変化、または法律を適用する任意の後続の変化について私たちまたは私たちの株主に通知する義務がないだろう。しかも、私たち弁護士の意見は国税局も裁判所にも拘束力がありません, どちらでも私たちの弁護士とは違う立場を取ることができる。
不動産投資信託基金としての継続的な資格と税収は、IRCが規定する様々な資格テストに適合しているか否かに依存し、以下のように概説する。私たちは私たちがこのようなテストを満たしていると信じているが、私たちの弁護士はこのようなテストの適合性を継続的に検討しないだろう。もし私たちがどの年にもREITの税収資格を得る資格がなければ、私たちはIRC Cサブ章に基づいて課税されている会社、あるいはC社のように連邦所得税を納められます。私たちの株主は普通のC社の株主のように課税されます。これは連邦所得税が一般的に会社と株主レベルで適用されることを意味します。この場合、私たちは巨額の納税義務を負う可能性があり、私たちの株主に割り当てられる現金の数が減少したりキャンセルされたりする可能性があります。
私たちが不動産投資信託基金として納税する資格があり、以下に説明するテストに適合している場合、私たちは通常、株主に割り当てられた金額に連邦所得税を支払いません。しかし、不動産投資信託基金として納税する資格が継続されていても、以下のように連邦税を支払う必要があるかもしれません
•未分配の一般収入と純資本利益(あれば)を含む、通常の企業所得税税率で未分配の“不動産投資信託課税所得額”に課税する。私たちは私たちの純資本収益を維持して所得税を支払うことを選択することができる。また、タイムリーに株主に指定することでそのような選択をすれば、株主は、資本収益が割り当てられていない割合で課税され、通常、私たちが支払った税金における比例シェアを補うために、相殺または返金が得られることが予想される。
•IRC第856(E)節で述べたように、主に取引または業務の正常な過程で顧客に売却するために保有しているか、または停止財産から得られた他の資格を満たしていない収入を処分する場合には、これらの収入を最高の従来の企業所得税税率で課税する。
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カタログ表
•“取引禁止”からの純収入、すなわち取引や業務の正常な過程で顧客への売却を主とする在庫や財産の収益による処分があれば、担保償還権を失った財産や法定避難港を除く処分を処分するのではなく、100%の税率でこの収入に課税する。
•もし私たちが以下に議論する75%毛収入テストまたは95%毛収入テストに達しなかった場合、故意の不注意ではなく、合理的な理由で、しかし特定の救済条項のために不動産投資信託基金としての納税資格を維持した場合、私たちは75%毛収入テストまたは95%毛収入テストに合格していない金額(調整された後)に、この納税年度の利益を反映するための点数を乗じて、100%の税率で納税する。
•合理的な理由で以下のいずれかのREIT資産テスト(5%または10%資産テストの最低限の失敗を除く)に合格できなかった場合、特定の救済条項によりREITとしての納税資格が保持されている場合、50，000ドルまたは最高正常企業所得税率に、テストに合格できなかった不合格資産から生じる純収入に相当する税金を支払うことになります。
•もし私たちが故意ではなく合理的な理由でIRCのいかなる規定にも適合できなかった場合、このような規定は、私たちがREITの課税資格を満たしていないことになります(REIT総収入テスト違反やREIT資産テスト違反の場合は除く)、REITとしての課税資格を保持することができますが、失敗するたびに50，000ドルの罰金を科されます。
•この年度REIT一般収入の少なくとも85%と、年間REIT資本の95%の純収入と、任意の以前の期間のいずれかの未分配課税収入との合計を任意の例年に分配できなかった場合、実際に割り当てられた金額を超える4%の相殺消費税が徴収される。
•もし私たちが不動産投資信託基金資産を買収する場合、私たちの資産中の調整税ベースは、C社が持っている資産の調整後の税ベースを参考にして決定され、特定の場合、私たちはその資産の固有収益の全部または一部について(その財産がC社が所有しなくなった日から計算する)連邦所得税を支払う必要があるかもしれない。資産を売却することで重大な内蔵所得税負債が発生する場合、私たちは一般的に資産を売却しないことが予想されますが、内蔵利得税の開放に関連する可能性のある資産を確実に売却した場合、私たちの財務諸表で関連税収負債の適切な準備を行う予定です。
•もし私たちが取引で会社を買収した場合、私たちはその会社の税務属性を継承し、不動産投資信託基金としての納税資格を維持するためには、私たちが買収した納税年度が終わるまでに、その買収で継承されたすべてのC社の収益と利益を分配しなければならない。しかし、これができなかった場合、猶予条項は、後に発見されたC社の収益と利益を任意に分配し、分配期間中の利息の支払いを遅延させる限り、不動産投資信託基金としての課税資格を維持することができる。
•我々の子会社は、IRC第856(L)節で定義された“課税REIT子会社”、またはTRSを含むC社であり、通常、その収入のために連邦企業所得税を支払うことが要求され、私たちと私たちのTRSとの間の任意の取引は、公平な条項を反映しない100%の税を徴収される可能性がある。
他の国(ここでは、プエルトリコを独立国と見なすことが望ましい)は、私たちおよびその子会社のその管轄内の資産および業務に課税することができる。不動産投資信託基金として、私たちも私たちの株主も、これらの税金から生じる外国税控除から利益を得ないだろう。
もし私たちがどの年にもREITとして納税する資格がなければ、私たちは普通のC社のように連邦所得税を支払うだろう。また，正規のC社としては，我々の株主への割当てを差し引くことはできず，IRCも割当てを要求しない.また、現在、蓄積されている収益および利益については、我々株主へのすべての分配は一般的に一般的な配当として課税され、後述する“-課税米国株主の税収”というタイトルで議論されている優遇税率に適合する可能性があり、IRCの制限の下で、会社の株主が受け取る配当金控除を受ける資格がある可能性がある。最後に、我々の不動産投資信託基金の地位が発効した課税年度を終了した後の4つの課税年度内に、不動産投資信託基金としての納税資格を廃止するのが一般的である。私たちは1年以内にREITの税収資格を得る資格もなく、株主への分配を減らしたり取り消したりしたり、それによって生じた会社レベルの所得税を支払うために巨額の債務や大量投資を招いたりする可能性があります。IRC下の減免条項は、様々なREIT要求を遵守できなくても、これらを以下でより詳細に議論する資格があることを可能にする可能性がある。しかし、私たちはどんな特定の状況でも、私たちがこのような救済条項の利点を享受する権利があるかどうかを説明することはできない。
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カタログ表
REIT資格要件
一般的な要求です。IRC第856条(A)は、不動産投資信託基金を会社、信託又は協会として定義する
(1)1人以上の受託者または取締役によって管理される
(2)譲渡可能株式または譲渡可能実益証明書でその実益所有権を証明するもの；
(3)これは課税されるが、IRC第856~859条によると、国内C社として
(4)独立審査委員会の特定の制約を受けない金融機関または保険会社
(5)100人以上の権利を持っています
(6)これは“少数者保有”ではなく、各課税年度の後半年度において、流通株価値の50%以下が5つ以下の“個人”によって直接または間接的に所有されることを意味する(IRCの定義によれば、特定の免税実体を含む)
(7)これは，その収入や資産の性質とその分配金額に関する他のテストに適合しており，これらはすべて以下のとおりである.
税法第856条(B)には，条件(1)から(4)は全納税年度内に満たされなければならず，条件(5)は12か月の納税年度の少なくとも335日以内又は12か月未満の納税年度の該当部分内で満たされなければならないと規定されている。確定することはできませんが、最近完成した納税年度の終了またはそれまでの必要な期間ごとに、条件(1)~(7)を満たしており、本納税年度および将来の納税年度においてもこれらの条件を満たしていくと信じています。条件(6)の遵守を助けるために、私たちの信託声明と定款は私たちの株の譲渡を制限し、そうでなければ株式集中につながります。しかし，これらの制約は，我々が以前条件(6)で述べた株式所有権要求を満たしていることを保証することはできず，すべての場合にこれらの要求を満たし続けることができることを保証することはできない.もし私たちが私たちの流通株の所有権を決定するために適用された財務省法規を遵守し、知らない、あるいは合理的な努力によって私たちが条件(6)を満たしていないことを知らなければ、私たちは条件(6)を満たすとみなされる。したがって、私たちは、毎年私たちの大量の株式を保有する所有者に私たちの株式所有権に関する情報を提供することを要求することを含め、これらの規定を遵守し、遵守し続けるだろう。私たちの信託声明と定款によると、私たちの株主はこれらの情報提供の要請に応答しなければならない。財務省法規によると、この要求を遵守できなかったまたは拒否した株主は、連邦所得税申告書と共に、私たちの株式および他の情報の実際の所有権を開示する声明を提出しなければならない。
条件(6)については、“個人”は、一般に、自然人、補充失業救済金計画、個人基金または永久保持または慈善目的のための信託の一部を含むが、適格な年金計画または利益共有信託は含まれていない。したがって、“個人”ではないエンティティが所有する不動産投資信託基金株式は、実体自体が所有するのではなく、個人の実体である直接的および間接所有者によって所有されているとみなされる。同様に、資格に適合する退職金計画又は利益共有信託が保有するREIT株式は、個別受益者の当該計画又は信託における精算権益割合に応じて、直接個別受益者が保有するものとする。したがって、5つ以下のこのような信託は、当該エンティティの不動産投資信託基金としての納税資格を損なうことなく、1つのエンティティの50%以上の権益を有することができる
IRCは、条件(1)~(6)を満たしていなければ、この失敗が故意の不注意ではなく、合理的な原因によるものであることを確認できれば、不動産投資信託基金としての納税資格を自動的に失うことはないと規定している。許されるたびの失敗はREITの資格を取り消すのではなく、50，000ドルの罰金につながるだろう。この救済規定は適用条件の失敗に適用可能であり，その失敗がその失敗が発見された納税年度までの1年に初めて発生してもよい。
私たちの完全子会社と私たちのパートナー関係による投資。 以下に議論するTRSを除いて、IRC第856(I)節で規定されているいずれの会社も、その100%の株式がREIT及びその無視された子会社が保有している場合は、適格なREIT子会社であり、米国連邦所得税目的の単独会社とみなされてはならない。資格に適合するREIT付属会社の資産、負債および収入、控除および信用プロジェクトは、REITとみなされる。私たちのすべての直接および間接完全子会社は、以下に説明するTRS(およびその株式の全部または一部が当該TRSSが所有するエンティティ)を除いて、IRC第856(I)(2)条に示される合格REIT子会社または非法人エンティティであり、連邦所得税については、IRC第7701条に発行された財務省法規に基づいて、その所有者から独立しているとはみなされず、各エンティティはQRSと呼ばれると信じている。したがって、本要約で説明したすべてのREIT資格要件を適用する場合、私たちのQRSのすべての資産、負債および収入、控除および信用項目は私たちのものとみなされ、QRSの株式および他の証券への私たちの投資は無視されるだろう。
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カタログ表
私たちは将来的に1つ以上の実体を通じて不動産に投資することが可能であり、これらの実体は連邦所得税目的のための共同企業とみなされている。共同企業パートナーに属する不動産投資信託基金については、IRC下の庫務規程では、以下に述べる収入及び資産に関するREIT資格要求については、当該不動産投資信託基金は、一般に、組合企業の収入及び資産における割合シェアを有するとみなされる(ただし、以下に述べる10%価値テストについては、当該不動産投資信託基金の当該組合が発行する株式及び指定債務証券における割合権益は、その割合シェアを有するとみなされる)。また、これらの目的については、共同企業の資産や毛収入プロジェクトの性質は不動産投資信託基金の手元では一般的に変わらない。逆に，以下に議論する分配要求の目的のためには，パートナーである我々が組合員収入に占めるシェアを考慮しなければならず，これはIRC Kがパートナーとパートナーシップを章分けして管理する一般的な連邦所得税規則に基づいて決定される.
子会社REITs。 私たちは将来的にREITとして税金を獲得する資格があるエンティティを形成または買収するかもしれない。付属会社が独立した不動産投資信託基金としてその親会社以外に納税する資格がある場合、子会社の株式は不動産投資信託基金親会社以下に述べる75%資産試験の資格に適合する。しかしながら、子会社が本要約に記載されたまたは他の適用可能な様々なREIT資格要件(および適用救済条項を得ることができない)を単独で満たすことができない場合、一般に、(A)上述したように、子会社は通常の米国企業所得税を納付しなければならず、(B)REIT親会社の子会社の所有権(I)は、75%資産試験条件に適合する不動産資産ではなく、(Ii)5%資産試験、10%投票権試験、および10%価値試験を受けることになり、それぞれ以下に説明される。不動産投資信託基金や信託基金以外の会社に対する不動産投資信託基金の所有権には一般的に適用される。この場合，REIT親会社自身がREITとしての資格や課税は，付属会社の倒産によりREIT親会社に連帯して影響を受ける可能性があり，すべては次のように“−資産テスト”という見出しで述べられている。吾らは、吾等の構成または買収した任意の付属REITについて保護的TRS選択を行うことができ、また、任意の設立予定の付属REITsがREIT課税として資格がない場合に連鎖REIT倒産が発生することを回避するために、他の保護的手配を実施することができるが、吾らは、このような保護的選択または他の手配が有効であるかどうかを決定して、それによって我々にもたらす不良結果を回避または軽減することができない。
課税不動産投資信託基金子会社。 不動産投資信託基金として、各四半期の終了時に、TRSの株式または他の証券への投資が私たちの資産総価値の20%を超えないことを前提として、TRSの任意または全部の証券を所有することが許可されている。一般に，TRSはREIT以外の付属会社のことであり，その中でREITは株式を直接または間接的に保有し，そのREITと共同選択することをTRSと見なす.TRSは通常のC社として課税され，任意の付属REITから独立している.我々がTRSSに保有している株や他の証券は，以下に議論する5%資産テスト，10%投票権テスト，10%価値テストに制限されていない.他の要求では、私たちのTRSは：
(1)宿泊施設または保健施設を直接または間接的に経営または管理しないこと；
(2)任意の宿泊施設または保健施設を経営する任意のブランド名を特許経営、許可または他の方法に従って任意の人に直接または間接的に提供してはならないが、限られた場合、独立請負業者に宿泊施設または保健施設を経営または管理する二次特許経営権、再許可または同様の権利を付与することができる。
さらに、いずれの会社(REITおよびQRSを除く)であっても、TRSが発行済み証券の35%を超える投票権または価値を直接または間接的に所有している場合、TRSは自動的にTRSとなる(ここでは、いくつかの“直接債務”証券は含まれていない)。以下の議論によれば、吾らは、吾等及び吾等の各TRSが付属会社TRS選挙計画発効期間中のすべてのTRS地位の規定を遵守し、引き続き遵守すると信じており、吾らは我々が後日成立又は買収した任意のTRSも同様であると信じている
以下に説明するように、TRSSは、以下に説明する75%毛収入試験または95%毛収入試験の下でこれらのテナントから得られる賃貸料をキャンセルすることなく、私たちのテナントにサービスを提供することができる。また，我々のTRSは我々のC社から独立して課税されているため，それらの資産，負債および収入，控除および信用項目は，一般に本要約に記載されているREIT資格要件の目的は我々に帰しない.したがって，我々のTRSは通常禁止されているとみなされる取引を行うか，我々が直接行うと不合格収入が生じる活動を行う可能性がある.また、不動産投資信託基金がTRSから合資格賃貸料収入を稼ぐ能力は一般に限られているが、合資格の独立建設業者が合資格宿泊施設を経営すれば、REITはTRSへのレンタル資格宿泊施設から合資格賃貸料収入を稼ぐことができ、詳細は以下のとおりである。
TRSおよびその付属REITsに制限および制裁を加えて、TRSが適切なレベルの連邦所得税を受けることを確実にする。例えば、TRSが関連するREITに支払う利息、レンタル料、または他の金額が、それとは無関係な第三者が公平な取引において支払う金額を超える場合、REITは、通常、支払いの超過部分に相当する100%の消費税を徴収される。さらに、第三者テナントは、公平な取引と比較して、提供されたサービスのためにTRSを少なくするために不動産投資信託基金に賃貸料を多く払い、REITがない場合には、第三者または第三者に提供されるサービスに十分な補償をTRSに提供する
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カタログ表
テナントは、不動産投資信託基金がTRSに対する補償不足に相当する100%の消費税を支払う可能性がある。TRSがサービスを提供または提供する直接コストに少なくとも等しい150%の税率で補償された場合、この消費税の安全港例外が適用される。最後に，TRSがその付属REITに提供するサービスは，REITテナントのサービスとは無関係な場合の低価格にも100%消費税が適用される.私たちは私たちに関連したTRSの配置が1つ以上のこのような制限や制裁を適用することを引き起こさないと確信できないが、私たちは私たちまたは私たちのTRSがこれらによって強要されているかどうかを信じない。
収入テストです私たちは年に2回の総収入テストに合格しなければなりません。不動産投資信託基金としての税務資格を維持することができます。まず、各課税年度の総収入のうち、少なくとも75%は、不動産に関する投資からでなければならず、“不動産規則”第856(D)条にいう“不動産賃貸料”、不動産住宅ローン又は不動産権益の利息及び収益、差し止め財産の収入及び収益、売却又はその他の処分不動産の収益(IRCにより不動産とみなされる指定付属個人財産を含む)、又は他の不動産投資信託基金の株式の配当及び収益を売却又は処分する(ただし、いずれの場合も100%税の取引を禁止しなければならない収益を含まない)。私たちが私たちの株式を獲得したり、私たちの5年以上の債務ツールを公開したりするために新しい資本を獲得したとき、もし私たちが新資本を受け取ってから1年以内に受け取ったまたは計算しなければならないのが株式または債務ツールに一時的に投資することができる新しい資本の収入であれば、通常は75%毛収入テストで合格した収入でもある。第二に、私たちの各課税年度の総収入のうち、少なくとも95%は、75%の総収入基準に適合する収入、他のタイプの利息および配当金、株式または証券の売却または処分、またはこれらの収入の任意の組み合わせを含まなければならない。私たちは通常の業務過程で主に顧客に売却するために保有する物件販売の毛収入、明確かつ適時に決定した特定の“ヘッジ取引”の収入と収益、および買い戻しまたは債務解除からの収入は2つの毛収入テストに分子と分母に含まれない。また、1つまたは2つの総収入テストでは、特定の外貨収益は毛収入から除外される。
IRC第856(D)節で指摘された“不動産賃貸料”に適合するためには、以下の要件を満たさなければならない
•徴収されたレンタル料は、一般に、誰の収入または利益に基づくことができず、収入または売上の1つまたは複数の固定パーセントに基づくことができる。
•不動産投資信託基金が投票権又はテナントの株式価値に応じて10%以上の賃貸料(又はテナント資産権益又は純利益の10%以上を有する場合、テナントが会社でない場合)である場合、直接又は帰属規則を適用した後であっても、賃貸料は通常資格を満たしていない。私たちは一般的に物件をどちらにも賃貸するつもりはありません。もしその物件の賃貸料が“不動産賃貸料”の資格を満たしていなければ、10%所有権ルールの適用は複雑な帰属ルールと私たちのコントロールを超えている可能性がある場合に依存します。この点で、私たちは現在、TAが10%に近いが発行された普通株を持っており、TAは発行された普通株の償還と買い戻しを制限することを約束しており、私たちはその10%以上の発行済み普通株を所有しないようにしている。我々の信託声明及び定款は、一般に、IRC不動産投資信託基金としての納税資格に必要な程度を維持するために、直接又は帰属譲渡又は自社株の買収を主張することは許されない。しかし、これらの制限が、不動産投資信託基金としての税収資格が10%関連テナント規則の下で脅かされることを効果的に防止することは確実ではない。しかも、私たちは私たちがこのような制限を監視して実行できるとは確信できず、私たちの株主もIRCの帰属規則によって彼らの私たちの株式の所有権に帰することを知っているとは限らない。
•上記の10%の関連テナントから“不動産賃貸料”を稼ぐことを禁止する規定には、テナントがTRSであるという限られた例外がある。1つの物件の少なくとも90%の賃貸空間がTRS以外のテナントおよび10%の関連テナントにレンタルされ、TRSが物件の空間についてREITに支払う賃貸料が、非関連テナントがその物件の同様の空間で支払う賃貸料と実質的に相当する場合、TRSがREITに支払う資格に適合する賃貸料は、10%関連テナントを禁止するルールによって失格されることはない。
•上記のように関連テナントの10%から“不動産賃貸料”を稼ぐことが禁止されているほか、例外がある。この追加的な例外を適用するためには、“適格宿泊施設”の不動産権益は、不動産投資信託基金によってTRSにレンタルされなければならず、その施設は、TRSを代表して“資格のある独立請負業者”によって運営されなければならず、これらはIRC第856(D)(8)~(9)条に記載されている。以下に述べるように、私たちはTRSとの賃貸契約が完了し、これらの要求を満たし続けると信じている。
•賃貸料を資格に適合させるために、不動産投資信託基金は、一般に物件を管理してはならない、または物件のテナントにサービスを提供したり、独立した引受業者を介して収入を得ない限り、その基金は収入を得ていないか、またはそのうちの1つの信託基金を介して収入を得ている。この規則には、IRC第512(B)(3)節で定義された“非関連企業課税所得額”を受信するとはみなさず、不動産投資信託基金が免税組織が実行可能な通常の管理及びテナントサービスを実行することを可能にする例外がある。しかもごく少量の非慣行は
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カタログ表
テナントに提供するサービスは、許可されていないテナントサービスの価値が物件総収入の1%を超えない限り、収入を“不動産賃貸料”としての資格を取り消すことはない。
•不動産賃貸に関連する個人財産の賃貸料が賃貸契約によって受信された全賃貸料の15%以下であれば、個人財産に属する賃貸料は“不動産賃貸料”の資格を満たし、この15%のハードルを超えると、個人財産に属する賃貸料はこの資格を満たさない。個人財産に属するとみなされる賃貸料収入部分は、個人財産の公平市価と賃貸不動産と個人財産の総公平市価との比率に基づいて決定される。
•また，“不動産賃貸料”には，同一地理的地域内で不動産の賃貸料よりも一般的に提供されているサービスについての費用と，TRSが提供するサービスについて徴収する費用が含まれている(別途説明しない).不動産投資信託基金が受け取った非地理的習慣サービスの費用が“不動産賃貸料”に含まれているかどうかは、米国国税局が公表した権威機関では明確に説明されていない；しかし、私たちの弁護士Sullivan&Worcester LLPは、このことは疑いの余地がないにもかかわらず、“不動産賃貸料”には、サービスが地理的習慣でなくても、私たちのTRSが提供するサービスが個別に費用を宣言したときに受け取る費用も含まれているとしている。したがって，TRSから提供されるサービスの収入は，サービスがTRSによって提供されるか，またはその2つの理由でサービスが提供されるため，サービスが地理的習慣基準を満たすため，費用を単独で説明するか否かにかかわらず“不動産賃貸料”の資格を満たしていると考えられる.
IRC第856条の規定により、私たちのすべてまたはほとんどの賃貸料と関連サービス料は“不動産賃貸料”の規定に適合し、引き続き満たされると信じています。
IRC第856条(E)条の“停止財産”規則がなければ、不動産投資信託基金が物件から得た活発で非賃貸料の毛収入は75%と95%の毛収入試験基準を満たしていない。しかし、担保償還権を失った不動産として、その不動産からの活発な非賃貸料の毛収入はこのように条件を満たすことになる。担保償還権を失った財産は、不動産上の利益や、このような不動産に付随するいかなる個人財産も含めた不動産である
•不動産投資信託基金は、担保償還権を喪失したときに当該財産に入札するか、又は当該財産に違約又は当該財産の賃貸違約又は当該財産に対して保証される債務が発生した後、合意又は法律手続きにより当該財産の所有権又は占有権を所有権又は占有権に変更して得られるため、
•不動産投資信託基金が獲得した任意の関連融資は、違約が目前に迫っていない場合、または予期されない場合に得られる
•そのため、不動産投資信託基金は、当該財産を担保償還権を喪失した財産とみなすことを適切に選択する
IRC第857条(B)(4)条の止償還財産所得税規則によれば、不動産投資信託基金は、在庫として保有している止償還財産又は主に顧客に止償還財産を販売する際に確認されたいかなる収益にも用いられ、止償還財産から得られた任意の収入を加え、止償還財産処理がない場合は、75%毛収入試験条件を満たしておらず、これらの収入項の生産に直接関連する費用を減算し、最高の通常企業所得税税率で連邦所得税を納付する。したがって、不動産投資信託基金が上記のような“不動産賃貸料”と交換するために停止財産をレンタルすべきであれば、賃貸料収入は止償還財産所得税を支払う必要がない。
財産は通常、不動産投資信託基金が財産を買収した納税年度以降の第3の納税年度終了時に停止財産ではなく、米国国税局から延期された場合には、もはや止償還財産ではない。しかし、この猶予期間は終わり、停止財産は初日に停止財産ではなくなった
•当該物件について賃貸契約を締結し、当該物件は、その条項に従って、75%毛収入審査(担保償還権を喪失した物件の収入を含まない)に適合しない収入、またはその日またはその後に締結された賃貸契約に基づいて、不動産投資信託基金が直接または間接的に受け取るか、または合計75%毛収入審査下の資格を満たさない収入を生成する
•この物件には任意の建設が行われているが、ある建物または任意の他の改善工事が違約直前に10%を超えることが完了している場合には、この限りではなく、特に免除された慰謝料やメンテナンス遅延も含まれていない
•これは不動産投資信託基金が当該財産を買収した日から90日以上であり、当該財産は不動産投資信託基金が経営する業界又は業務に用いられているが、不動産投資信託基金自体を通じてその中からいかなる収入やTRSの独立引受業者も得られていない。
担保償還権を失った財産を売却するほか，在庫として保有する財産や取引や業務の正常な過程で主に顧客に売却するために保有する他の財産のいずれかの収益を総称して取引業者収益と呼ぶことができ，総称して取引業者収益と見なすことができる
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カタログ表
取引が禁止された収入としては、100%の税率で懲罰税を徴収しなければならない。100%の税は、TRSによって所有される売却財産の収益には適用されないが、そのような収入は、TRSの手で通常の企業所得税税率で納税されるが、したがって、TRSを取引中に使用する可能性があり、そうでなければ、取引業者の収益を確認する可能性がある。財産が在庫として保有されているか、主に貿易または業務の正常な過程で顧客に販売されているかは、各特定の取引をめぐるすべての事実および状況に依存する事実問題である。IRC第857条(B)(6)(C)及び(E)条に規定されており，少なくとも2年間保有し，特定の追加要件を満たす不動産の有限販売は禁止された取引とみなされない。しかし、安全港の遵守は実際にいつも達成できるわけではない。私たちは、禁止された取引を避けるために、またはTRSSを通じてこのような活動を行うために、私たちの活動を組織しようとしているが、私たちは、米国国税局がどんな特定の取引に対しても100%の懲罰税を支払うことができるかどうかを決定することはできない。100%罰金税を納めなければならない収益は75%と95%の毛収入テストに含まれておらず、取引業者の収益或いは避風港のために100%罰金税を免除すべき不動産収益は75%と95%の毛収入テストの資格毛収入に符合するとみなされる。
私たちは、任意の共同企業を介して、通常75%および95%毛収入試験に適合する収入とみなされることを含む、私たちの資産処分および他の取引に関連する任意の収益を確認または確認することは、取引業者の収益でもなく、100%の懲罰的税金の制約も受けないと信じている。これは，我々の全体的な意図が，(A)長期収入と資本増加を図るために我々の投資資産(合弁企業を含む)を所有していること，(B)我々の既存物件を開発，所有，賃貸，管理し，新しい物件を買収，開発，所有，賃貸，管理すること，および(C)我々の長期投資目標に適合するために，我々の資産をたまに処分することであるからである.
もし私たちがいかなる課税年度に75%毛収入テストまたは95%毛収入テストの1つまたは2つに達しなかった場合、私たちは以下の要求を満たすことを前提として、この年度に不動産投資信託基金として納税する資格があります：(A)私たちが試験基準に達しなかったのは、故意の不注意ではなく、合理的な理由によるものであり、(B)私たちが不合格を発見した後、私たちはこの納税年度の75%毛収入テストまたは95%毛収入テストに含まれる各項目を説明する付表を提出した。この減免条項が確実に適用されても、75%毛収入試験に合格できなかった金額や95%毛収入試験に合格していない金額のうち大きな部分に100%の税を徴収し、納税年度の収益性を反映するための部分を乗じて調整します。この救済規定は，その未通過が発見された納税年度の前年に初めて発生しても，適用されていない収入審査に適用可能である。
以上の議論に基づいて、私たちは、REITとしての最初の納税年度から、上記で概説した75%と95%の毛収入テストを満たし続けていくと信じています。
資産テスト. 各課税年度の各カレンダー四半期が終了したときには、連邦所得税のREIT課税として、以下の資産パーセントテストを満たさなければなりません
•当社の総資産価値の少なくとも75%は、不動産(不動産権益と不動産担保権益または不動産権益を含む)、付属個人財産(上記規則によりこのような個人財産の賃貸料を不動産賃貸料とみなす)、現金と現金項目、その他のREITsの株式、IRC第562(C)(2)節で定義されている“公開発売REITs”発行の債務ツール、政府証券および新資本の一時投資(すなわち、吾等が保有する任意の株式又は債務ツールは、吾等が受信した任意の金(A)吾等の株式を交換したり(B)吾等の5年間以上の債務ツールを公開発売したりすることができるが、いずれの場合も、吾等が新資本を受信してからの1年間に限定される)。
•私たちの総資産価値の25%を超えない場合は証券が代表されるかもしれませんが、前の75%資産テストで有利に計上された証券は除外されます。
•上記25%資産種別の投資のうち、我々が所有するいずれかの非REIT発行者の証券価値は、我々の総資産価値の5%を超えてはならない。また、非不動産投資信託基金発行者の発行済み証券の10%を超える投票権又は価値を有してはならない。これらの証券が“直接債務”証券又は以下に説明する他の例外でない限り。私たちの株と他の証券はTRSでこの5%と10%の資産テストを受けない
•私たちの総資産価値の20%以下は私たちのTRSの株式または他の証券によって代表されることができる。
•IRC第856条(C)(5)(L)(Ii)条で定義されている“非適格公開発売不動産投資信託基金債務ツール”は、総資産価値の25%を超えないことを表すことができる。
私たちの弁護士Sullivan&Worcester LLPは、このことは疑いの余地がないにもかかわらず、上記のREIT資産テストについて、私たちのTRSの株式や債務への投資は、新資本仮投資資格に適合する範囲で、証券ではなく不動産資産とみなされると考えている。
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カタログ表
上記のREIT資産テストは、納税年度ごとのカレンダー四半期終了時にREITとして満たさなければなりません。不動産投資信託基金が任意の四半期終了時に資産審査に適合した後、その資産価値の変動により不動産投資信託基金としての課税資格を純粋に失うことはなく、変動が任意の外国資産を評価するための外貨為替レートの変化に起因する場合を含む。我々のように条件を満たしているREIT資産と該当しないREIT資産を定期的に買収するREITにとっては，この父性的なルールの利点は限られている可能性がある.1四半期以内の証券または他の財産の買収により上記資産テストが満たされなかった場合、その四半期終了後30日以内に、条件を満たしていない十分な資産を処理することによって、失敗を修正することができる。
また、任意の四半期終了時に5%の資産テスト、10%の投票テスト、または10%の価値テストに合格できず、その四半期終了後30日以内にこのような失敗を修正しなかった場合、(A)失敗が極めて小さい場合、および(B)失敗が決定された四半期の最終日から6ヶ月以内に、失敗を招いた資産を処置するか、5%の資産テスト、10%の投票テスト、および10%の価値テストを満たすか、その失敗は許される。本救済条項については、破産を招いた資産価値が(A)関連四半期末の我々の資産総価値の1%または(B)10，000，000ドルのうちの小さい者を超えなければ、破産は最低限となる。もし私たちの失敗が最低限ではない場合、または他のREIT資産テストに違反した場合、(A)失敗を招いた各資産の記述を米国国税局に提供した場合、(B)失敗は故意の不注意ではなく合理的な理由によるものであり、(C)納付した税金は(1)50，000ドルに等しいか、または(2)失敗した間に失敗した資産から生じる純収入に対して最高の通常の企業所得税税率を徴収し、(D)失敗した四半期の最終日後6ヶ月以内にREITとして課税する資格がある。私たちは失敗を招いた資産を処分するか、すべてのREIT資産テストを満たすかだ。これらの救済規定は、その失敗が発見された納税年度までの1年間に初めて発生した場合であっても、適用される資産テスト失敗に適用可能である。
IRCはまた、(A)“直接債務”証券、(B)その後の数年間に支払う指定賃貸契約、(C)“不動産賃貸料”の任意の支払い義務、(D)政府エンティティによって発行された、非政府エンティティの利益または支払いに完全にまたは部分的に依存しない証券、および(E)別の不動産投資信託基金によって発行された任意の証券を含む、10%の価値試験に例外証券安全港を提供する。また、連邦所得税目的のために組合企業の実体として分類されて発行された任意の債務ツールは、少なくとも75%の組合員総収入(取引禁止された収入を含まない)が75%の総収益検査基準に適合する収入である場合、10%価値検査中の証券とはみなされない
私たちは、私たちが上記資産テストの要求に適合していることを証明し、必要可能な行動をとり、任意の四半期終了後30日以内または上記6ヶ月以内にテスト要求を満たしていない場合を是正するために、私たちの資産価値記録を保存し続けます
以上の議論に基づき、私たちは、REITとしての最初の課税年度から、上記で概説したREIT資産テストを満たし続けていくと信じています。
私たちとTAの関係それは.2022年12月31日現在、TA発行普通株のかなりの割合(ただし10%未満)を保有しています。私たちはTAの賃貸借契約、TAの会社規約と他の合意と共同でTAの普通株所有権の制限を含み、TAが私たちといかなる従属関係につながる可能性のある行動を取ってはならないことを要求し、それによって私たちのIRC不動産投資信託基金としての納税資格を危険にさらす。したがって、2007年1月31日からその後、私たちは電信局長及びその付属会社から受け取る賃貸料収入を受け取り、IRC第856(D)条によると、ずっと“不動産賃貸料”になることが予想されるため、上記75%及び95%毛収入テストの資格収入に符合する。本年度報告Form 10−Kが開示したように，BP買収事項については，吾らは同意合意や採決合意を締結し，これにより，吾らはBP買収事項に賛成票を投じることに同意し，合併時に発効した既存TAリースおよび担保プロトコルを改訂および再記述した。
ソニスタとの関係はそれは.2022年12月31日現在、私たち(私たちのTRSを直接または間接的に通過)はSonestaの約34%の発行済み普通株を持っている。私たちはSonestaをTRSと見ることを選択しなかったし、それは自動TRSでもなかった。なぜなら私たちのTRSはSonestaの株式の35%を超えていなかったからだ。私たちSonesta所有権のこのような構造は、以下でより詳細に説明するように、Sonestaの会社子会社を招聘して、以下でより詳細に説明するように、TRSにレンタルされた適格な宿泊施設を管理することを可能にします
課税不動産投資信託基金子会社との関係は. 私たちが今持っているホテルは私たちが購入したTRSに貸してくれるホテル、あるいは以前のレンタル契約を修正したり満期にして、私たちに貸してくれたTRSSのホテルです。これらはすべて適用者の同意を得ます。例えば、過去のレンタル契約の違約と満期について、私たちはすでに違約または満期のテナントを通じて私たちのいくつかのホテルの入居権を終了し、これらのホテルを直ちに私たちのTRSSにレンタルし、これらのホテルについて新しい第三者管理協定を締結しました。私たちは時々私たちのTRSにもっと多くのホテルをレンタルするかもしれない。
我々のTRSに関する賃貸取引では、TRSが支払ってくれた賃貸料を、上記で概説したREIT毛収入テスト下の“不動産賃貸料”の資格に適合させることを意図している。これを実現するために経営
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カタログ表
代表的に適用されるTRSリースの物件は，IRC第856(D)(9)(A)条でいう“合格独立請負業者”でなければならないが，TRSにレンタルされるホテルはIRC第856(D)(9)(D)条でいう“合格宿泊施設”でなければならない。適格宿泊施設とは，ホテル，モーテルまたは他の場所であり，その半分以上の居住先が一時的に使用されており，合法的に許可されたギャンブルやギャンブル活動がこれらの施設内やこれらの施設に関連して行われないことを前提としている。この定義はまた、適格な宿泊施設の一般的な便宜施設と施設を含む
これ等の目的については、不動産投資信託基金と35%未満の共同経営関係があり、TRSと合資格宿泊施設の経営契約を締結した場合、当該引受業者又は当該建設業者に関連するいかなる者も、TRS又はその付属REITとは無関係な者が合資格宿泊施設を経営する業界又は業務に積極的に従事している場合、当該引受業者は“合資格独立引受業者”となる資格がある。このような目的については，合資格独立建設業者は，(A)合資格宿泊施設運営費を受けるTRS，(B)運営費および予定資格独立建設業者の費用を差し引いた合資格寄宿施設運営収入，または(C)REITが別の物件のあらかじめ存在または他の方式で派生した借約に応じて合資格独立建設業者から収入を受け取ることはない。
私たちはSonestaの特定の会社の子会社を合格意向独立請負業者として招聘した。請負業者およびその付属会社は、それらの間の管理契約を含む、それ自身のアカウントのための適格宿泊施設を運営する貿易または事業に積極的に従事しているが、請負者およびその付属会社は、私たちおよび私たちのTRSを除く第三者と適格宿泊施設に関する管理契約をほとんど持っていない。法規や適用立法の歴史を簡単に読むことに基づいて，我々の弁護士Sullivan&Wocester LLPは，その意向に合格した独立請負業者が実際にこのような資格を持つべきであると考えている.もしアメリカ国税局または裁判所がこの意見が正しくないと判断した場合、私たちが私たちのTRSから得た特定の請負業者が管理する物件に関する賃貸料収入は75%と95%毛収入テストにおける条件を満たしていない収入となり、私たちがこの2つの毛収入テストのうちの1つまたは2つを遵守することを危険にさらす可能性がある。しかし、この場合、上記毛収入試験の減免条項を取得し、不動産投資信託基金としての納税資格を保持する資格があると予想される。猶予条項が私たちに適用される場合、税率は75%毛収入テストに合格できなかった金額や95%毛収入テストに合格しなかった金額(調整された)に100%の税率が課されます。典型的な納税年度に他の出所から得られた条件を満たしていない収入が少なくてもなくても、この場合に100%の税金を徴収することは実質的です。これまでTRSSにレンタルされていた不動産の大部分は、請負業者がTRSSのために管理していたからです。
上述したように、アメリカ国税局が私たちのどのTRSも私たちに支払う賃貸料が公平なレンタル率を超えていると主張することに成功すれば、私たちは100%の税金を徴収されます。リース、管理契約、共同企業、融資、その他の契約手配の連邦所得税目的を区別する明確な前例はないが、上記のIRC要求の目的で、我々のリースとTRSの管理協定は尊重されると信じている。したがって，我々は，現在と将来のTRSの賃貸料収入が“不動産賃貸料”の資格を満たし，TRSの過大賃貸料に100%の税を課すことは適用されないと予想している。
年度分配要求. IRCに規定されている不動産投資信託基金の納税資格を満たすためには、資本利益配当金とは異なる配当金を毎年私たちの株主に分配しなければならず、その金額は少なくとも以下の金額の超過に等しい
(1)私たちの“不動産投資信託課税収入”の90%と私たちの税引後純収入の90%の合計があれば、差し止めから受け取った財産は、超えています
(2)私たちの非現金収入(例えば、試算された賃貸料収入または無意識に同種の取引所の資格に適合できなかった取引収入)は、私たちの“不動産投資信託課税所得額”の5%を超えている
このため、我々の“不動産投資信託課税所得額”は、IRC第857条の定義に基づいて計算され、支払われた配当金の減額や我々の純資本収益を考慮することなく、通常、我々が支払う特定会社レベルの所得税(例えば、内蔵収益又は担保償還権を喪失した財産収入の税収)を減額する。
特定の例外を除いて、IRCは、通常、貿易または企業の債務に適切に割り当てることができる支払または計算すべき純利息支出の控除額を“調整後の課税収入”の30%以内に制限する。限度額を超えたいかなる控除も繰り越し、次の年に使用することができますが、その年の30%の限度額に制限されています。納税者が選択を行う限り(これは撤回できない)、純利息支出控除の制限は、IRC第469(C)(7)(C)条に示される不動産開発、再建、建築、再建、買収、転換、賃貸、運営、管理、賃貸またはブローカーに関する貿易または事業には適用されない。財政部条例では、不動産取引又は業務には、不動産投資信託基金による取引又は業務が含まれている。私たちは不動産取引や企業とみなされることを選択しているので、上記の利息控除制限は、私たちまたは我々の“不動産投資信託課税所得額”の計算には適用されないと予想されます
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カタログ表
分配は、それに関連する納税年度支払いでなければならず、早い納税年度の連邦所得税申告書をタイムリーに提出する前に申告し、申告後に最初の定期分配支払いまたは前に支払う場合は、次の納税年度に支払わなければならない。配当金が10月、11月または12月に登録された株主に発表され、その後の1月に支払われる場合、連邦所得税の目的のために、この配当金は前納税年度の12月31日に支払いおよび受信されるとみなされるが、いずれの未分配収益および利益を限度とする。
不動産投資信託基金が、以下に説明する消費税の4%の要求を満たすために以前に行われた分配のために90%の分配要求を満たしていないことを確認した場合、米国国税局は90%の分配要求を免除することができる。ある程度、私たちがすべての純資本収益とすべての調整された“不動産投資信託課税収入”を割り当てていなければ、未分配金額の通常の企業所得税税率で連邦所得税を納付します。また、1つのカレンダー年度内に前のカレンダー年度の一般収入の85%と資本利益純収入の95%に前のカレンダー年度が割り当てられたとみなされる金額の超過分(ある場合)を株主に支払うことができなかった場合、4%の相殺不能消費税を徴収する。そのため，いずれの暦年の“合計に必要な分配”という言葉は，その例年の課税所得額の総和であり，支払われた配当金の控除や前年度はこの規定に基づいて割り当てられたとはみなされていないすべての金額を考慮していない。私たちは十分な収入と利益を持っているとみなされ、私たちの任意の分配は配当金とみなされ、最高で分配に必要な金額は、消費税の4%を徴収しないようにする。
もし私たちが私たちの分配要求を満たすのに十分な現金や他の流動資産がなければ、あるいは私たちがこのように選択すれば、私たちが不動産投資信託基金としての納税資格を維持するために必要な割り当てに資金を提供するために、新しい債務や株式融資を必要または適切に手配する必要があることが発見されるかもしれない。私たちはこのような目的のために割引された条件で資金を提供するかどうか、あるいは根本的にできないかどうかを確認することができない。
我々は、遅い時期に株主に“不足配当金”を支払うことで、どの年も十分な配当を支払うことができなかった状況を是正することができるかもしれない。このような不足した配当金は私たちが前年に支払った配当金の控除に含まれるかもしれないが、私たちは分配を遅延させて利息費用を受け取るだろう。私たちの不動産投資信託基金の割り当て要求および私たちが支払った配当控除については、不足配当の支払いは前年度に適用されるが、配当金を支払った当年に配当を受けた株主への追加分配とみなされる。
上記の他の分配要求に加えて、不動産投資信託基金としての納税資格を維持するためには、以下に述べるように、買収会社から継承されたすべてのC社の収益と利益をタイムリーに分配しなければならない。
私たちは純資本収益の一部または全部を分配するのではなく、保留することを選択し、これらの収益のために所得税を支払うことができる。また、もし私たちが適時に私たちの株主に指定することでこのような選択をすれば、私たちの株主はこのような分配されていない資本収益の割合を彼らの課税所得額に計上し、彼らは私たちがそのために支払った彼らの連邦企業所得税のシェアによって相応の控除を受けるだろう。そして、私たちの株主は、(A)私たちが指定した資本利得配当金金額と彼らの課税所得額との差額、および(B)私たちは彼らに代わって、その資本利益について支払われた税金との差額を代表して、その株の調整税ベースを増加させます。
C社を買収する
私たちはすでにC社の全流通株を買収する取引を将来的に行う可能性がある。これらの買収後、私たちが適用されるTRSの選択をしたか、または確実に行われない限り、私たちの各被買収エンティティおよびその様々な完全所有会社および非会社子会社は、通常、私たちの適格投資家になるか、または適格な投資家になる。そのため、この等の買収後、上述の各REIT資格テストについて、すでに買収及びその後除去された実体のすべての資産、負債及び収入、控除及び信用項目はずっと私たちの資産、負債及び収入項目とみなされてきた。さらに、私たちは、一般に、(A)その資産および減価償却計画における調整税ベースのようなエンティティの連邦所得税属性の継承者として買収(その後無視される)と、(B)連邦所得税目的のための収益および利益(ある場合)とをみなされてきた。これらの属性の繰り越しは，内蔵された利得税開放口や余分な分配要求のように，以下のようなREITの影響を与える.しかし、私たちがIRC第338条(G)条に基づいて私たちが買収した会社を選択すると、私たちが過去に時々したように、私たちは通常、このような選択の前に存在する属性に関するこのような属性の繰越に関する制約を受けない。
シー社から得た内在的な収益。 不動産投資信託基金の資格と納税資格を備えているにもかかわらず、特定の場合、不動産投資信託基金資産を買収し、当該資産上の調整税ベースがC社が所有している当該資産の調整税ベースを参考にして決定された場合には、企業所得税を支払う必要がある可能性がある。例えば、C社から資産の繰越税ベースを直接または間接的に取得し、その資産がC社が所有しなくなった日から5年間以内に資産を売却した場合、C社が資産を所有している最後の日に存在する固有収益の全部または一部に連邦所得税を支払う必要があるかもしれない。当社は、課税年度の収入及び収益について内蔵利得税を納付しなければならない範囲内で、当該等の収入及び収益について当該課税年度に支払われるいかなる税金を差し引いた後、来年度に支払う課税配当金は、以下の条件を満たす可能性がある
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非会社米国株主は“適格配当金”の優遇税率を享受し、以下のように“-米国株主の税収に課税する”という見出しで述べられている。資産を売却することで重大な内蔵所得税負債が発生する場合、私たちは一般的に資産を売却しないことが予想されますが、内蔵利得税の開放に関連する可能性のある資産を確実に売却した場合、私たちの財務諸表で関連税収負債の適切な準備を行う予定です。
収益と利益。 会社買収後、私たちは通常、取引が発生した納税年度終了前にすべてのC社の収益とその取引で継承された利益を分配して、不動産投資信託基金としての納税資格を維持しなければならない。しかし、これができなかった場合、猶予条項は、後に発見されたC社の収益と利益を任意に分配し、分配期間中の利息の支払いを遅延させる限り、不動産投資信託基金としての課税資格を維持することができる。一般に，我々が継承するC社の収益と利益は，優先権規則に基づいて継承を招くイベント発生後最も早く可能な分配に特別に分配され，その際にのみ，我々の課税年度の収益と利益は，優先権規則に基づいてC社の収益と利益の分配とみなされていない程度に我々の分配に割り当てられる.これらのC社の収益と利益の分配は、“適格配当金”の優遇税率で非会社米国株主に課税する資格がある可能性があり、以下のように“米国株主の税収に課税すべき”という見出しで述べられている。
リース減価償却と連邦所得税処理
私たちの資産の初期税金ベースは一般的に私たちの買収費用だ。私たちは一般的に40年以内に減価償却に対応した不動産に対して直線減価償却を行い、適用の短い期間で個人財産の減価償却を行います。免税または繰越基礎買収によって得られた物件、あるいはコスト分離分析の対象については、これらの償却表と私たちの初期税ベースが異なる可能性があります。
私たちが財産の所有者とみなされた時だけ、私たちは私たちの財産から減価償却を差し引く権利がある。これは、アメリカ連邦所得税の目的で、私たちの不動産の賃貸は販売や融資手配としてではなく、真の賃貸に分類されなければならないということを意味し、私たちは状況がそうだと信じている
同類の取引
我々は過去にIRC規定に基づいて同種の取引所の資格を満たす取引で財産を処分しようとしていたが、将来はこのやり方を続けるかもしれない。この種の取引の目的はアメリカ連邦所得税の収益を延期することだ。このような取引が同種の取引の資格を満たしていない場合、特定の取引の事実や状況に応じて、100%禁止されている取引税が含まれる可能性がある米国連邦所得税を支払う可能性がある。
私たちの株主に割り当てられた
上述したように、私たちは時々私たちの株主に分配したい。これらの割当てには，現金分配，財産実物配分，および資本市場活動による推定や推定分配を含むことができる.我々が割り当てた米国連邦所得税待遇は、受け入れ株主の状況によって異なり、以下の見出し“-米国株主の税金に課税する”、“米国株主の税収を免税する”--米国以外の株主の税収“により全面的に記述されている
IRC第302条は、現金で償還された株式のみをIRC第301条による分配とみなしているので、IRC第302(B)条に規定する試験のうちの1つを償還しなければ、償還を株式の売却又は交換とみなすことができる限り、既存の当期又は累積収益及び利益に応じて配当金として課税しなければならない。以下の場合にのみ、現金償還は、売却または交換とみなされる：(A)放棄された株主に対して、私たちの所有権において、これは“大きく比例しない”、(B)放棄された株主が私たちの全株式権益で“完全に終了する”ことをもたらす、または(C)放棄された株主にとって、“本質的に配当金と同等ではない”これらは、IRC第302(B)条の意味に適合する。上記のいずれかのテストに適合するか否かを判定する際には、株主は、一般に、IRCが規定する推定所有権ルールにより当該株主が所有しているとみなされる株式と、その株主が実際に所有している株式とを考慮しなければならない。さらに、上記のテストの下で償還が分配とみなされる場合、償還株式中の株主税ベースは、通常、我々の残りの株式(ある場合)に株主に移転され、その株主が私たちの他の株式を保有していない場合、その税金ベースは、通常、関係者に譲渡されるか、または完全に失われる可能性がある。株主がIRC第302(B)節の任意のテストに該当するかどうかを決定することは、私たちの株を償還する際の事実と状況に依存しますので、任意の償還された特定の税金待遇を決定するために、ご自身の税務コンサルタントにお問い合わせください。
アメリカ株主の課税に対応する
非会社アメリカ株主に対しては、彼らの調整後の総収入が適用のハードルを超えない限り、長期資本利得と大多数の会社配当の最高連邦所得税率は通常15%である。調整後の総収入が適用ハードルを超える非会社米国株主については、長期資本利得と大多数の会社配当の最高連邦所得税率は通常20%である。しかし私たちは通常
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カタログ表
私たちの株主に割り当てられた“不動産投資信託課税収入”の部分は連邦所得税を支払う必要があり、私たちの株の配当金は一般的にこれらの優遇税率を享受する資格がありませんが、C会社の収益と利益の任意の分配および課税された内蔵収益項目はこれらの優遇税率を享受する資格がある可能性があります。したがって、私たちの一般配当金は、通常、一般収入に適用されるより高い連邦所得税税率で課税される(IRC第199 A節による無支出控除メカニズムは、合格REIT配当金に適用されるより低い有効税率に適用され、このメカニズムは、通常、2026年前の納税年度指定保有期間要求を満たす非会社米国株主に適用される)。結論的に、長期資本利益と合格配当に対する連邦所得税優遇税率は一般的に適用される
(1)長期資本利益があれば、私たちの株式を処理する際に確認します
(2)私たちの分配は、長期資本利益配当金として指定されている(不動産減価償却によって再獲得できる範囲を除き、この場合、分配は最高25%の連邦所得税率を支払うべきである)
(3)私たちがTRSSなどC社から得た配当金は
(4)私たちの配当金はC社から受け継いだ収益と利益から来ています
(5)私たちの配当金は、ある程度私たちが連邦会社所得税(担保償還権を失った財産収入または内蔵収益の税収)を支払った収入に起因して、相応の会社所得税を差し引くことができます。
私たちがREITとして納税する資格がある限り、私たちは一般的に資本利益配当金として指定されていない私たちのアメリカ株主への分配は、私たちの既存の当期または累積収益と利益の範囲内で一般的な収入配当金とみなされる(IRC第199 A節の無支出控除メカニズムを通じて合格REIT配当金の低い有効税率に適用され、このメカニズムは通常、私たちの非法人米国株主に適用され、2026年前の納税年度の指定保有期間要件を満たす)。我々が現在または累積している収益および利益から得られる分配は、我々が資本利得配当金として適切に指定されているように、以下に述べるように、当該納税年度における実資本利益純額を超えない限り、長期資本利得として課税されるのが一般的である。しかしながら、IRC第291条によれば、会社株主は、任意の資本利益配当金の20%までを一般収入とすることを要求される可能性がある。
いずれの課税年度においても、株主に資本利得配当金を指定する場合、私たちが指定した資本利得配当金の一部は、当該年度に当該カテゴリ株式保有者に支払われた総配当額と、その年度に発行された株式カテゴリの所有者に支払われた総配当金との比率に等しい百分率で特定のカテゴリ株の所有者に割り当てられる。同様に、任意の配当金のうち、優遇最高税率(任意の合格配当収入および不動産減価償却によって再獲得可能な資本収益を含み、最高25%の連邦所得税率が適用される)で非会社米国株主に課税される部分を指定し、これらの指定が発行されたすべてのカテゴリの株式に比例して割り当てられるようにする。
私たちは純資本収益の一部または全部を保留して所得税を支払うことを選択することができる。また、私たちの株主にタイムリーに指定することで、このような選択をすれば、
(1)私たちのすべてのアメリカの株主は、この金額が分配され、資本利得配当金として指定されたように、私たちが保持している純資本利益のうちの指定された比例シェアで課税される
(2)私たちのすべてのアメリカの株主は、私たちが払った税金の指定された割合を支払うために、相殺または払い戻しを受けるだろう
(3)私たちのすべてのアメリカ株主は、私たちの株式における調整基数を増加させ、これらの留保純資本利益における比例シェアを超え、私たちが支払ったアメリカの株主比例シェアの税金を超えます
(4)連邦所得税の目的で、私たちと私たちの会社の株主は私たちそれぞれの収入と利益に応じて調整します。
私たちの現在または累積収益と利益の分配を超える分配はアメリカの株主に課税されません。それらは私たちの株における株主の調整後の税収ベースを超えない限り、このような株における株主の基数を低下させます。これらの追加分配がこのような株における米国株主の調整ベースを超えた場合、それらは資本収益として収入に計上され、長期収益は通常優遇された最高税率で非会社米国株主に課税される。いかなるアメリカ株主もその連邦所得税申告書に私たちのいかなる純運営損失またはいかなる資本損失も含めてはならない。しかも、私たちのどの部分の配当金も、会社の株主のために受け取った配当金を差し引く資格がない。
配当金が10月、11月または12月に登録された株主に発表され、その後の1月に支払われる場合、連邦所得税の目的のために、配当金は前納税年度の12月31日に支払いおよび受領されるとみなされる
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カタログ表
米国の株主は、収益や損失が我々が売却や交換した株で実現した金額と株主調整後の基礎との差額に等しいことを確認するのが一般的だ。この収益または損失は資本収益または損失となり、株主の私たちの株式における保有期間が1年を超えた場合、長期資本収益または損失となる。また、私たちの保有株式が6ヶ月を超えないいかなる損失も売却または交換することは、一般に、保有中にその株に支払う任意の長期資本利益配当金の範囲である長期資本損失とみなされる。
個人、遺産、または信託基金に属する米国の株主は、一般に、その純投資収入(私たちの株の配当金(IRC第199 A条で許可されているいかなる減額も考慮しない)と、私たちの株の収益を売却または他の方法で処理することを含む)に3.8%の連邦医療保険税を支払う必要があり、遺産および信託基金である場合、その割り当てられていない純投資収入は、いずれの場合も調整後の総収入が適用のハードルを超えている。米国の株主は3.8%の連邦医療保険税の適用について彼らの税務顧問に相談するように促されている。
米国の株主が我々の株を売却する際に赤字の金額が規定のハードルを超えていることを確認した場合、財務省法規では“報告可能な取引”に関連する条項が適用される可能性があり、損失が生じた取引を米国国税局に単独で開示することを要求する。財務省のこのような規定はかなり広く書かれており、多くの定例と簡単な取引に適用される。申告しなければならない取引は、現在、当社の株式を売却または交換することを含み、(A)任意の年1，000万ドルを超える税務損失、または納税年間組合が2，000万ドルを超えることを規定する(私たちの株式がC社またはC社パートナーのみと共同で保有している場合)、または(B)任意の年200万ドルまたは納税年間組合400万ドル(私たちの株が任意の他の組合またはS会社、信託または個人が保有する場合)を含み、エンティティによる個人への損失を含む。納税者は、IRS表8886をその連邦所得税申告書と共に提出することによって、報告すべき取引を開示し、提出された最初の年に、表8886のコピーをIRSの租税回避分析オフィスに送信しなければならない。自然人の場合、報告すべき取引が開示されていない年間最高罰金は通常1万ドルであり、他のいずれの場合も最高5万ドルの罰金である
借入資金が私たちの株を買収するために資金を提供する非会社アメリカ株主は、債務利息控除限度額の制限を受ける可能性がある。IRC第163条(D)によれば，投資のために購入または保有物件を発生または継続するために支払われるまたは累積された利息は，一般に投資家の投資純収入の範囲内でのみ差し引かれることができる。米国の株主の純投資収入には、私たちから受け取った一般収入配当分配が含まれ、株主が適切な選択をした場合にのみ、私たちから受け取った資本利益配当分配と合格配当金が含まれる；しかし、株主ベースとみなされる免税リターンの分配は純投資収入の計算には計上されないだろう
免税アメリカの株主への課税
免税実体を管理する連邦所得税のルールは複雑であり、以下の議論はこのような投資家に関する我々の株への投資の実質的な考慮をまとめるためだけである。もしあなたが免税株主であれば、連邦、州、現地、外国税法の影響を決定するために、あなた自身の税務顧問に相談して、任意の申告と他の報告要求を含めて、あなたが私たちの株を買収したり投資したりすることと関係があります。
我々は、免税年金計画、個人退職口座、または他の条件に適合する免税エンティティの株主として、(A)我々の分配、または(B)我々株の売却収益を得た場合、そのような金額をUBTIと見なすべきではなく、それぞれの場合、株主がIRCで定義された“買収債務”で我々の株式を買収するために資金を提供していないことを前提としており、(Y)株が免税エンティティの無関係な取引または業務に他の方法で使用されていないこと、および(Z)現在の意図と一致していることを予想する。私たちは不動産担保投資パイプラインの余剰権益を持っていない、あるいは他の方法で担保資産を保有したり、“超過包含”収入を発生させる担保ローン証券化活動を行う
非アメリカ株主への課税
非米国株主の米国連邦所得税を管理するルールは複雑であり、以下の議論はこのような投資家に関する我々の株への投資に対する重大な考慮要因をまとめることのみを目的としている。もしあなたがアメリカの株主でなければ、私たちの株を買収または投資するための任意の申告表および他の報告要件を含む、アメリカ連邦、州、地方、外国税法を決定するために、ご自身の税務コンサルタントにお問い合わせを促します。
我々は、非米国株主が受信した(A)我々の分配および(B)我々の株を売却する収益は、米国貿易または業務に有効な収入とはみなされないため、非米国株主は、通常より高い連邦税および源泉徴収税率、支店利益税、および米国貿易または業務に実際に関連する収入に適したより高い報告および届出要求を支払う必要がないと予想する。この予想と次のいくつかの決定は、ナスダック株式市場有限責任会社またはナスダックのような米国全国的な証券取引所に上場する私たちの株に基づいている。私たちのすべての株はアメリカ国立証券取引所に上場していますが
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カタログ表
私たちの株が将来の納税年度にこのように上場し続けるか、あるいは私たちが将来発行する可能性のある任意の種類の株がこのように上場するとは確信できない
分配する. 私たちの非アメリカ株主への分配は資本利得配当金として指定されず、それが私たちの現在または累積された収益と利益から生まれた限り、普通の収入配当金とみなされるだろう。このようなタイプの分配は、通常、30%の税率で米国連邦所得税および源泉徴収税を納付するか、または非米国株主が米国国税局に規定された方法で適用された源泉徴収義務者に税金条約によって享受されている福祉を証明した場合、税率は低い。私たちは納税年度が終わる前に私たちの現在と累積された収益と利益を決定することができないので、通常、私たちは非米国株主に行われ、資本利益配当金として指定されていない任意の分配の総金額に30%の法定税率または適用されるより低い条約税率の源泉徴収を徴収する。私たちの現在と累積された収益と利益を超える分配を源泉徴収する可能性があるにもかかわらず、非米国株主の私たちの株式における調整基数を超えない限り、これらの分配の余分な部分は免税資本リターンであり、資本の非課税リターンはこれらの株の調整基数を減少させる。我々の現在および累積収益および利益の分配が我々の株式における非米国株主の調整ベースを超えている場合、これらの株の売却または交換によって非米国株主が獲得したいかなる収益も課税される可能性が低い場合にのみ、これらの割り当ては、以下のタイトル“私たちの株を処分する”で議論されているように、米国連邦所得税責任を生じる。非米国株主は、米国国税局に、現在および累積収益および利益における当該株主の割り当て可能なシェアを超える源泉徴収金額を返金することを要求することができる。
私たちの株がアメリカ国家証券取引所に上場している限り、私たちはこれらの株について非アメリカ株主に申告して支払う資本利益配当金と、IRC第897条に指す“アメリカ不動産権益”の売却または交換によってこのような非アメリカ株主に支払われた配当金は、これらの金額が実際にアメリカ貿易や業務に関連しているように、控除されないだろう。非米国株主は、これらの配当金のために米国連邦所得税申告書を提出したり、支店利得税を支払う必要はないだろう。代わりに、これらの配当金は一般的に一般的な配当金とみなされ、上記のように控除されるだろう
税金協定は私たちの分配に対する源泉徴収義務を減らすかもしれない。しかしながら、いくつかの条約によれば、米国会社の一般所得配当金に適用される30%未満の税率は、不動産投資信託基金の一般収入配当に適用されない場合があり、または不動産投資信託基金が特定の追加条件を満たす場合にのみ適用される可能性がある。非米国株主は、通常、適用される米国国税局表W-8または実質的に同様の表を使用して税収条約福祉を申請しなければならない。非米国株主への割り当てにより源泉徴収された税金が当該株主の分配に関連する米国連邦所得税義務を超えた場合、非米国株主は超えた部分の返還を米国国税局に申請することができる。財務省条例はまた、租税条約の適用性を決定するために、エンティティである非米国の株主への分配を、そのエンティティまたはそのエンティティにおいて権益を有する人に支払うべきであるとみなされるべきかどうか、およびそのエンティティまたはその所有者が当該税収条約に従って利益を享受する権利があるかどうかを決定するための特別な規則を規定している
我々の予想とは逆に、我々の株が米国国家証券取引所に上場しておらず、USMPIの売却または交換の収益に起因する株式を分配した場合、この分配が実際に米国で行われた取引や業務に関連しているように、これらの株を保有する非米国株主が課税される。さらに、適用される源泉徴収義務者は、このような非米国株主への分配を抑留することを要求され、資本利益配当金として指定されているか、または指定される可能性のある最高額の21%を米国国税局に送金する。分配に関しては、非米国株主も一般に米国株主と同じ待遇を受けることになり(非住民外国人に対しては、任意の適用される代替最低税および特殊代替最低税の制約を受ける)、煩雑な米国連邦所得税申告要求の制約を受けることになり、米国株主でなければ、IRC第884条に基づいてこれらの金額について30%までの支店利益税(またはより低い適用税条約税率)を支払う必要がある可能性がある
この問題については法律が完全に明確ではないにもかかわらず、非米国株主が保有する株式に指定されている未分配資本収益の金額は、通常、私たちが実際に資本利益を得て配当金を分配する方式と同じでなければならないようだ。この方法によれば、非米国株主は、それによって生成された米国連邦所得税債務を相殺することができ、我々は、非米国株主に割り当てられた未分配資本利益のために支払われた税金の割合シェアを相殺し、米国国税局から返金を得ることができ、その比例シェアの米国国税局が支払う税金は、このように分配された実際の米国連邦所得税義務を超えることになる。純資本収益のいずれかの部分を未分配資本収益として指定すれば、非米国株主は、このような未分配資本収益の課税問題について税務コンサルタントに相談しなければならない。
私たちの株を売却するそれは.もし予想通り、私たちの株がUSRPIではない場合、非米国株主がこれらの株を売却することから得られる収益は、通常、米国連邦所得税や源泉徴収を支払う必要はない。私たちは次の1つまたは2つの免除が常に利用可能になるので、私たちの株がUSUPIではないと予想する。
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まず、我々の株が米国国家証券取引所に上場している限り、非米国株主がこれらの株の売却から得た収益はUSUPIを売却するように米国連邦所得税を納めない。第二に、もし私たちが“国内統制”不動産投資信託基金であれば、私たちの株は米国不動産投資信託基金を構成しないだろう。IRC第897(H)(4)(E)節で述べた我々の株式所有権に関する特定の推定後、過去5年間に、我々の株式価値(我々が発行可能な任意の未来カテゴリの株を含む)の50%以下を非米国株主が直接または間接的に保有すれば、我々は“国内統制”REITとなる。そのため、法定所有権推定は、私たちの“国内統制”不動産投資信託基金としての地位を確認するのに適していると信じています。したがって、私たちは今、また“国内統制”不動産投資信託基金であり続けると信じている。
もし私たちの予想と逆に、私たちの株を売却する収益はアメリカ連邦所得税を支払う必要があります(例えば、上記の2つの免除がなかったので、即私たちのこのような株は当時アメリカ国家証券取引所に上場されておらず、私たちも“国内統制”不動産投資信託基金ではありませんでしたが、(A)非米国株主はその収益面で通常米国株主と同じ待遇を受けます(非住民外国人に対しては、いかなる代替最低税や特殊代替最低税の制約を受けています)、(B)非米国株主は煩雑なアメリカ連邦所得税申告要求の制約を受けることになります。そして(C)非米国株主から私たちのような株を購入した人は、非米国株主に支払われた購入価格の15%を差し押さえ、差し押さえた金額を米国国税局に送金することを要求される可能性がある
情報報告、バックアップ源泉徴収、外国口座源泉徴収
以下に説明する場合、情報報告、バックアップ抑留、および外国口座抑留は、私たちの株主に支払う分配または収益に適用される場合があります。株主が予備または他の米国連邦所得税の源泉徴収を受けた場合、適用される源泉徴収義務者は、源泉徴収義務を履行するのに十分な現金がなくても、または推定された分配または実物分配が適切な金額を控除することを要求される。この控除義務を履行するために，適用される源泉徴収義務者は，株主が本来受け取るか所有している財産の十分な部分を現金に減らして米国国税局に送金することで，源泉徴収に必要な米国連邦所得税の金額を受け取ることができ，株主はこの源泉徴収手続きの仲買費用やその他の費用を負担することができる。
予備源泉徴収下で源泉徴収された金額は、通常、付加税ではなく、これらの株主が直ちに米国国税局に返金または相殺を申請することを前提として、米国国税局によって返還または株主の連邦所得税債務から差し引かれることができる。米国の株主は、私たちの株の分配または売却、交換、償還、廃棄、または他の私たちの株の収益を処分することを受けた場合、米国の株主が偽証処罰の下で正しく署名したか、または以前に米国国税局W-9表または実質的に同様の表に正しく署名しない限り、予備抑留の制約を受ける可能性がある
•アメリカの株主に正しい納税者識別子を提供します
•(A)列挙された免除カテゴリに属するので、(B)予備源泉徴収の制限を受けていないことが米国国税局によって通知されていないこと、または(C)これ以上予備源泉の制限を受けていないことが国税局によって通知されたので、米国株主が予備源泉徴収から免除されていることを証明する
•それがアメリカ市民や他のアメリカ人であることを証明する。
米国の株主が提供されていない場合、米国国税局W-9表または実質的に同様の表上に正しい納税者識別子および適切な証明が提供されていない場合、米国国税局の処罰を受ける可能性があり、適用される控除義務者は、米国株主に支払われる任意の分配または収益の一部を差し止めなければならない可能性がある。米国の株主が適切に署名された米国国税局W-9表または実質的に同様の表で、列挙された免除カテゴリに属すると決定されない限り、カレンダー年度にそれに支払われる私たちの株式の分配または収益および源泉徴収税は、それおよび米国国税局に報告される。
私たちが毎年毎年非米国株主に分配している株と源泉徴収された税金は通常非米国株主とアメリカ国税局に報告されます。この情報報告書は、非米国株主が私たちの株の分配を源泉徴収する必要があるか否か、または源泉徴収が適用されるか否かにかかわらず、税金条約の減少または撤廃に適用されることを要求する。さらに、私たちの株に支払われる非米国株主の分配は、通常、非米国株主が適用される米国国税局表W-8または実質的に同様の表上で適用される源泉徴収代理人に非米国株主識別情報を適切に証明しない限り、予備控除によって制限される。情報報告および予備控除は、非米国株主が適用される米国国税局表W-8または実質的に同様の表上で適用される源泉徴収代理人に、非米国株主が適用される米国国税局表W-8または実質的に同様の表上で適用される源泉徴収代理人に適切に証明されることを前提とする、非米国株主が売却、交換、償還、廃棄、または他の方法で我々の株を処理する際に得られる収益には適用されない。しかしながら、適用される米国国税局テーブルW-8または実質的に同様のテーブルに署名していなくても、場合によっては、非米国株主がブローカーの外国事務所を介してこれらの収益を獲得した場合、情報報告およびバックアップ控除は、非米国株主が売却、交換、償還、廃棄、または他の方法で私たちの株を処分する際に得られる収益には適用されない。
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非米国金融機関および他の非米国エンティティは、米国人が直接または間接的に保有する口座および投資を決定するために、職務調査および報告要件を遵守しなければならない。これらの追加情報報告、認証、および他の要求を遵守しない場合、所得税条約には他の適用条項があるにもかかわらず、非米国人に支払われる適用金の30%の米国源泉徴収が引き起こされる可能性がある。特に、上記の調査·報告の要求を受けて拘束された外国金融機関の受取人としては、米国財務省と合意しなければならず、他の事項に加えて、財務省に“特定の米国人”または“米国が所有する外国実体”(それぞれIRC及びその行政指導の下で定義されている)が保有する口座の識別を承諾し、毎年このような口座に関する情報を報告し、規定に適合しない外国金融機関や口座保持者に適用金の30%を差し押さえて支払うことを要求する。米国とこれらの政府間協定を要求する法域内に設置された外国金融機関は異なる規則に拘束されている可能性がある。上記の控除制度は一般的に私たちの株の配当金の支払いに適用されます。一般に、差し押さえを避けるためには、株主が任意の非米国仲介を通じて我々の株を保有していることを証明しなければならず、非米国株主は、その身分、地位に関する情報が含まれている具体的な文書(通常は適用される米国国税局表W-8)を提供しなければならず、必要であれば、その直接および間接米国所有者の情報も提供しなければならない。非アメリカ株主と非アメリカ仲介を通じて私たちの株を持っている株主が外国口座税務コンプライアンス問題について自分の税務顧問に相談することを奨励します。
他の税務考慮要素
私たちの税務待遇と私たちの株主の税務待遇はいつでも立法、司法、あるいは行政行動によって変わるかもしれません。これらの行動は追跡力を持っているかもしれません。連邦所得税に関連する規則は絶えずアメリカ議会、アメリカ国税局とアメリカ財務省の審査を受け、常に法規改正、新法規、現有法規の改正と既定概念の改訂解釈を発表している。同様に、米国連邦所得税以外の他の税金に関する規則も修正される可能性がある。新税法や他の条項を通過する可能性や、私たちと私たちの株主への直接的または間接的な影響は予測できません。税法の改正やこれらの法律の解釈は、不動産投資信託基金としての私たちの資格や納税能力、ならびに私たちの株への投資の税収またはその他の結果に悪影響を及ぼす可能性があります。私たちと私たちの株主はまた、私たちまたは私たちの株主が業務取引を行ったり、住んでいる司法管轄区を含む州、地方、または他の管轄区域から課税される可能性があります。このような税金の結果は上述したアメリカ連邦所得税の結果と同等ではないかもしれない。
ERISA計画、Keogh計画、個人退職口座
一般信託義務
1974年に改正された“従業員退職収入保障法”、“従業員退職収入保障法”、“従業員退職収入保障法”及び以下に述べるような規定は、適用される外国又は州法に基づいて、受託された“従業員退職収入保障法”第1章に規定された任意の従業員福祉計画、又は従業員退職保障計画、個人退職口座又は年金、個人退職口座、ロス個人退職口座、税収優遇口座(例えばアーチャーMSA、Coverdell教育貯蓄口座又は健康貯蓄口座)、Keogh計画又は“従業員退職保障条例”の第1見出しに拘束されていない他の適格退職計画の人員に何らかの責任を課す。ERISAおよびIRCによれば、ERISA計画または非ERISA計画の行政、管理または資産処置に対して任意の裁量権または制御権を行使するか、またはERISA計画または非ERISA計画に費用または他の補償を提供する投資提案は、一般に、ERISA計画または非ERISA計画の受託者とみなされる
ERISA計画の受託者は考慮しなければならない
•私たちの株や他の証券への投資はERISAの多様な要求に合致しています
•私たちの株の販売可能性が制限される可能性を考慮すると、この投資は慎重である
•彼らは適用された管理文書とERISA第1章に基づいて私たちの株や他の証券を買収する権利がある
•他の側面で、この投資は彼らの受託責任と一致する。
ERISA計画の受託者は、その受託責任に違反することにより、ERISA計画が受けた任意の損失に対して個人的責任を負う可能性がある。さらに、これらの受託者は、不正行為により、ERISA計画で回収された任意の金額の20%までの民事罰金に処せられる可能性がある。非ERISA計画の受託者は、非ERISA計画は、適切な管理文書および法的許可を適用した投資しかできないことを考慮すべきである。
私たちの証券に投資する受託者が、投資が上記の基準を満たしているかどうかや他の方面が適切かどうかを考慮している場合は、彼ら自身の法律顧問に相談しなければならない。私たちの証券をERISA計画または非ERISA計画に売却し、決して私たちまたはいかなる証券引受業者を代表してその投資を表すことはありません
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カタログ表
関連する手配または任意の特定の手配によって行われる投資に関するすべての関連法律規定に適合するか、またはその投資は、一般的な手配または任意の特定の手配に適している。
禁止された取引
ERISA計画の受託者と非ERISA計画の投資決定を行う人が投資決定を行う際には，ERISAとIRCの取引禁止条項の適用を考慮すべきである。ERISA計画または非ERISA計画と失格者または利害関係者との間の販売および他の取引(場合によっては)は禁止された取引であり、免除なしに不利な結果をもたらす。ERISA計画または非ERISA計画の賛助、運営、および他の投資に関する特定の事実は、広範な人が資格を満たしていない人またはそれに関連する利害関係者とみなされる可能性がある。非免除の取引禁止は、ERISA計画受託者に潜在的な個人的責任を課すことに加えて、IRCによる消費税の徴収、またはERISAによる失格された個人または利害関係者への罰金をもたらす可能性がある。取引に参加する資格を取り消された人が個人(またはその受益者)を代表してIRA、Roth IRAまたは他の税金優遇アカウントを維持する個人である場合、IRA、Roth IRAまたは他の税金優遇アカウントは、その免税地位を失う可能性があり、その資産は、非免税で取引を禁止するために課税分配においてその個人に割り当てられるが、消費税を徴収しないとみなされる可能性がある。私たちの証券に投資することを考えている受託者は、私たちの証券の所有権が非免除された取引が禁止されているかどうかを決定するために、彼ら自身の法律顧問に相談しなければならない。
“計画資産”の考慮事項
米労働省は“計画資産”を定義する規定を発表した。ERISA後に改正されたこの条例は、ERISA計画または非ERISA計画が他の方法でERISA第1タイトルおよび/または内部審査委員会第4975条の制約を受けている場合、エンティティの権益が“公開発売証券”でもなく、1940年の“投資会社法”(改訂された)によって登録された投資会社によって発行された証券でもない場合、ERISA計画または非ERISA計画の資産には、そのエンティティの株式も含まれており、そのエンティティが経営会社であることが決定されていない限り、または投資家の当該エンティティにおける株式参加度は高くないと一般的に規定されている。私たちは1940年に改正された“投資会社法”に基づいて登録された投資会社ではない。
私たちの各種類の株式(すなわち、私たちの普通株と私たちが発行する可能性のある任意の他の種類の株式)は、それが公開発行された証券であるかどうかを決定するために、それぞれ分析されなければならない。この法規は、公開発行された証券を“広く保有”、“自由に譲渡可能”な証券と定義し、“取引法”に基づいて登録されたある種類の証券の一部、又は改正された“1933年証券法”又は“証券法”の有効登録声明に基づいて販売される証券であり、これらの証券は、発行者が発行された財政年度終了後120日以内に“取引法”に基づいて登録されていることを前提としている。我々の各種類の流通株は，上記の条件を満たす必要な時間枠内で“取引法”に基づいて登録されている.
この法規では、1つの証券が100人以上の投資家が所有する発行者と互いに独立した証券カテゴリの一部である場合にのみ、その証券が“広く保有されている”と規定されている。しかし，発行者が制御できないイベントは，初公開(IPO)後，独立投資家の数が100人以下に低下するため，証券が“広く保有されている”ことはない.私たちは確定できないにもかかわらず、私たちは私たちの普通株が広く保有されていると信じており、私たちは未来に私たちが発行する可能性のあるどんな種類の株もそうなると予想する。
この条例では，保証が“自由譲渡可能”であるかどうかは事実問題であり，すべての関連事実と状況に基づいて決定されなければならないと規定されている。同規定はさらに、証券が最低投資額が10，000ドル以下の発行の一部である場合、譲渡のいくつかの制限は通常単独または合併影響を与えず、これらの証券を自由に譲渡できると認定することができる。条例に挙げられている調査結果に影響を与えない譲渡制限には，以下のようなものがある
•任意の譲渡または譲渡の制限または禁止は、連邦または州の税収目的の終了または再分類をもたらすか、または他の方法で任意の州または連邦法律または裁判所命令に違反する
•請求項1に記載の制限を含む、譲渡または譲渡を発行者に事前に通知する任意の要求、および任意の要求譲渡者または譲受人または両方が文書に署名し、本条例に列挙された自由譲渡に影響を与えない任意の譲渡制限に影響を与えない任意の要求を示す文書に署名すること
•発効日を決定する任意の行政手続き、またはその前に譲渡または譲渡が発効しないイベント；
•発行者または発行者を代表して行動する人が譲渡または譲渡に加えるいかなる制限または制限でもない。
私たちの信託声明や定款に基づいて株式譲渡にかかる制限は、私たちの株式が“自由に譲渡できない”ことを招くことはないと信じています。また、他に事実や状況制限はないと思います
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カタログ表
我々の株には譲渡可能性があるが、法規に列挙されている株式の自由譲渡性に影響を与えない株は除外されている。さらに、私たちは、将来的に譲渡にいかなる制限または制限を加えることを意図していないか、または、誰もが、私たちが譲渡に列挙されていない許容可能な制限または制限の列に制限または制限を加えることを許可することを可能にする。
私たちのすべての株が“広く保有されている”と仮定し、これらの株式の譲渡可能性を制限する他の事実や状況は存在しないと仮定すると、私たちの弁護士Sullivan&Worcester LLPは、私たちの株は、私たちの信託声明や定款で私たちの株式譲渡の制限によって“自由譲渡”できないことはなく、法規によると、現在発行されているすべての株式は公開発売されており、私たちの資産は、公開発行で私たちの株を買収する任意のERISA計画や非ERISA計画の“資産”とはみなされない。この意見は、上記見出しの“重要な米国連邦所得税考慮-不動産投資信託基金としての課税”で議論されているように、いくつかの仮定と陳述を条件としている

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カタログ表
第1 A項。リスク要因
リスク要因の概要
私たちの業務は多くの危険と不確実性の影響を受けている。以下は，本節で述べた主なリスク要因の概要である
•不利な市場、経済および商業不動産条件は、他にも、上昇または持続的な高金利および高インフレ、労働市場挑戦、サプライチェーン挑戦、公開株式および債務市場の変動、流行病(例えば、新冠肺炎大流行)または他の不利な公衆衛生安全事件または条件、地政学的不安定(ウクライナ戦争のような)および他の制御できない条件により、私たちとわがホテルマネージャーおよび他の経営者およびテナントの経営業績および財務状況に実質的な悪影響を及ぼす可能性があり、私たちおよび彼らの業務は新冠肺炎が大流行する前のレベルに回復できない可能性がある。彼らは私たちに義務を果たすことができないかもしれません
•私たちは満期になる債務のための再融資能力と任意のこのような再融資債務のコストを含む債務に関連するリスクに支配されており、私たちは債務レバーの能力を低減し、債務レバーは無期限内に現在のレベル以上に維持される可能性があり、私たちの債務合意に含まれる契約と条件は、私たちの運営と投資を制限し、株主に割り当てを支払う能力を制限する可能性があり、私たちの信用格付けが引き下げられる可能性があり、合理的なコストまたは資本を得ることができない能力で他の制限を受けることができる
•私たちはSonestaとTAが運営する高度に集中した物件を持っています。もし彼らが利益を上げて私たちの物件を運営できなければ、私たちの運営結果に悪影響を及ぼすかもしれません。もし私たちがSonestaやTAの交換を要求されたら、私たちの運営は大きな中断を経験するかもしれません
•私たちのホテル協定によると、所有者の大部分の優先収益は、私たちの事業者の親会社によって保証されなくなったので、私たちの収益は数年前より不安定になるだろう
•私たちはマネージャーやテナントと激しい競争に直面しています
•賃貸料を下げたり、巨額の費用を発生させることなく、賃貸契約を更新したり、新しいテナントに物件を賃貸したりすることはできないかもしれない
•私たちの潜在的な売却や買収は成功しないかもしれないし、私たちの予想された条項や時間に沿って実行されないかもしれない。これは、資本市場の中断、上昇または持続的な高金利および高インフレ、または他の要素を含む競争、現在の市場と経済状況の結果である
•私たちはREITの分配要件を含むREITとしての税務資格に関するリスクに支配されている
•不動産所有権は、環境リスクと責任、不利な天気、自然災害と気候変化、および気候関連事件のリスクの影響を受ける
•保険は私たちの損失を補うのに十分ではないかもしれません。保険コストは増加し続けるかもしれません
•私たちはRMRに依存して私たちの業務戦略を実施し、私たちの日常運営を管理しているため、関連するリスクの影響を受けている
•私たちはRMRや当ホテルマネージャーの情報技術セキュリティに関するリスクに直面しています
•我々の管理構造とRMRとのプロトコル，および我々の管理受託者，RMR，SonestaとTA，およびそれらに関連する他の人を含む我々と関連者との関係は，利益衝突が生じる可能性がある
•ESGイニシアティブ、要求、および市場予想はコストを増加させ、私たちを新たなリスクに直面させるかもしれない
•私たちの信託声明、定款、その他の合意の条項、およびメリーランド州法律のいくつかの条項は、私たちの支配権または自発的な買収提案の変更を阻止、延期または阻止することができ、私たちの権利と私たちの株主が私たちの受託者や上級管理者に対して行動する権利を制限すること、または私たちの株主がいくつかの紛争について有利な司法判断を得る能力を制限することができる
•株主の承認なしに私たちの運営、融資、投資政策を変えることができるかもしれません。株主への分配率を下げたりキャンセルしたり、支払い方法が変わるかもしれません。
以下に説明するリスクは私たちが直面している唯一のリスクではないかもしれないが、これらのリスクは現在実質的である可能性があると考えられる。私たちはまだ意識していないか、または現在重大ではないと考えている他のリスクは、私たちの業務運営や財務業績にも大きな悪影響を及ぼす可能性があります。次のいずれかの事件または状況が発生した場合、私たちの業務、財務状況、流動性、経営結果、または株主に割り当てられた能力が悪影響を受ける可能性があり、私たち証券への投資価値が低下する可能性があります。投資家および潜在的投資家は、以下に説明するリスク、および“前向きな陳述に関する警告”のタイトルの下で、および
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カタログ表
私たちの証券に投資するかどうかを決定する前に、この10-K表の年次報告書を提出してください。私たちは未来の定期報告書でこのような危険要素を更新するかもしれない。
私たちの業務に関わるリスク
不利な市場や経済条件は、我々の経営結果、財務状況、株主に分配を支払う能力に実質的な悪影響を及ぼす可能性がある。
私たちの業務は、米国および世界経済および/または私たちの不動産が存在する市場の現地経済の市場、経済および商業不動産状況の悪影響を受ける可能性がある。不利な市場、経済および商業不動産条件は、上昇または持続的な高金利と高インフレ、労働市場の挑戦、サプライチェーンの中断、公開株式と債券市場の変動、流行病(例えば、新冠肺炎の大流行)、地政学的不安定(ウクライナ戦争のような)および他の私たちがコントロールできない条件による可能性がある。アメリカの経済状況はビジネスとレジャー旅行、ホテル入居率、トラック輸送量及びディーゼルオイル、ガソリン、不動産価値、入居率、リターンとレンタル料の需要に影響を与える可能性があるため、アメリカの現在と未来の経済状況は、成長減速或いは衰退及び資本市場の変動或いは中断を含み、私たちの収益と財務状況に実質的な悪影響を与える可能性がある。経済状況は、経済成長速度および/または衰退懸念、インフレ、失業率上昇、エネルギー価格、政府財政および税収政策の不確実性、地政学的事件、規制環境、信用および金利の獲得可能性を含むが、これらに限定されない多くの要素の影響を受ける可能性がある。現在の状況または将来に存在する類似の状況は、我々の運営結果、財務状況、および株主に分配を支払う能力に実質的な悪影響を及ぼす可能性がある。
私たちと私たちのマネージャーと他の事業者とテナントの業務は新冠肺炎が流行する前のレベルに回復できないかもしれません。彼らは私たちに対する義務を履行できないかもしれません。
新冠肺炎の疫病、疫病に応じて出現或いは増加する市場行為、及び2020年3月以来アメリカ各地の旅行と全体経済に与える影響により、著者らのホテルの入居率は大幅に低下し、これは私たちの経営業績とキャッシュフローに重大なマイナス影響を与えた。入居率はそれ以来著しく回復しているにもかかわらず，当ホテルの運営がいつ，大流行前のレベルに持続的に回復できるかどうかには不確実性がある。レジャー旅行が回復し、場合によっては、大流行前のレベルを超えているにもかかわらず、ビジネス旅行はなく、予測可能な未来に回復するかどうか、あるいは全く回復しないかどうかは不明である。一時的な業務とグループ業務の回復は漸進的で、一致しない可能性があると予想している。私たちはまた、アメリカホテル業の持続的な回復は長年の過程であり、異なるホテルのサービスレベルの間に含まれる不均衡に展開されると予想している。さらに、消費者自信、ビジネス旅行および宿泊需要は、経済および市場状況、失業率、旅行安全の見方、対面会議ではなくビデオ会議技術の使用を継続し、より広範なマクロ経済傾向および条件の影響を受け続けるであろう。これらの傾向に加え、増加している労働力コストと不足、大口商品とその他の価格上昇、サプライチェーンの挑戦は、引き続き私たちのホテル運営、私たちのテナントの運営と私たちの財務業績にマイナスの影響を与えるかもしれない。
私たちのいくつかの小売テナントが経営するいくつかの業界は新冠肺炎疫病の深刻なマイナス影響を受けた。新冠肺炎疫病が発生して以来、消費者支出或いはやや良い変化は私たちの小売テナントの業務に不利な影響を与える可能性がある。もしこれらのテナントの商売が十分に改善されなければ、彼らは私たちの理由でレンタル料を支払うことができないかもしれない
もし私たちのホテルマネージャーが利益をあげて私たちのホテルを経営できなければ、私たちはこれらのホテルの運営損失に資金を提供するか、Sonestaに出資する必要があるかもしれません。
私たちが管理しているホテルから得た所有者の優先的なリターンは、これらのホテル運営の財務結果に依存します。2020年から2021年までの間、私たちのホテルは深刻な運営損失を経験し、私たちはこれらの損失に資金を提供しなければならなかった。疫病、公衆衛生安全問題あるいはその他の方面の更なる損失は私たちが管理するホテルの運営損失を招く可能性があり、私たちはこれらの損失に資金を提供する必要がある。また、私たちはSonestaの約34.0%の株式を持っている。Sonestaが損失を出したり、追加資本が必要な場合、Sonestaは追加資本の出資を通じて私たちのシェアに資金を提供することを要求することができます。Sonestaとの合意に関するより多くの情報は、本年度報告Form 10-K第4部第15項の連結財務諸表付記5および9を参照されたい。
私たちは多くの借金を持っていて、私たちは追加的な債務を招くかもしれない。
2022年12月31日現在、私たちの合併債務は57億ドルです。私たちは債務に関連する多くのリスクに直面しており、満期になる債務の再融資能力といかなる再融資のコストも含めて、私たちのキャッシュフローは必要なお金を支払うのに十分ではない可能性のあるリスクと、市場金利の上昇と持続的な高位に関連するリスクを含む。私たちの組織文書は私たちが招く可能性のある債務額に制限がなく、私たちは大量の債務を招くかもしれない
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カタログ表
私たちの債務は不利な市場と経済的条件下での私たちの脆弱性を増加させ、業務の変化を計画する上での私たちの柔軟性を制限し、債務レベルの低い競争相手に対して不利になるかもしれない。私たちの債務は、私たちの資本コストを増加させ、私たちの将来追加債務を発生させる能力を制限し、変動金利に対する私たちの開放を増加させるか、あるいは債務ツールに含まれる契約に基づいて、私たちを潜在的な違約事件(治癒または免除できなければ)に直面させる可能性があり、これは私たちの業務、財務状況、および経営業績に実質的な悪影響を及ぼすかもしれない。金利の上昇は私たちの利息支出を大幅に増加させるかもしれない。高価な債務は、融資可能なキャッシュフローを減少させるか、または運営資本、資本支出、買収、開発または再建プロジェクト、賃貸義務、または他の目的のために融資を得る能力を制限し、株主への分配を阻害する能力を制限する可能性がある。しかも、私たちの循環信用計画は2023年7月15日に満了し、私たちは残りの延期選択がありません。私たちは現在、満期前に新しい融資を達成したり、代替融資を獲得したりすることを期待しているにもかかわらず、私たちが成功する保証はなく、私たちが獲得した任意の新しい融資または代替融資の条項は、私たちの既存の循環信用融資の条項よりも有利かもしれない。
もし私たちが任意の債務義務の下で違約すれば、私たちは私たちの他の債務協定の下で違約するかもしれません。これらの債務協定は、私たちの信用協定と私たちの優先無担保手形契約とその補充条項を含む交差違約条項を持っています。この場合、私たちの貸手または手形所有者は、任意の未償還債務の即時返済を要求することができ、私たちの信用協定に基づいて付属保証人に支払いを求め、ある子会社の任意の質権または特定の質権子会社が所有する担保財産を求めることができ、または私たちがより秩序的な過程で得られる価値よりも低い価格で私たちの資産を清算することを余儀なくされる可能性がある。
私たちは債務協定の条項を守らないかもしれませんが、これは私たちの業務に悪影響を与え、株主への配当金の支払いを禁止するかもしれません。
私たちの信用協定、私たちの優先無担保手形契約及びその補充と私たちの保証ローンは様々な条件、契約と違約事件を含んでいます。私たちはこのようなすべての条件を満たすことができないかもしれないし、私たちがコントロールできない理由を含めて様々な理由でいくつかの条約に違反するかもしれない。例えば、私たちがこの条約を遵守する能力は、私たちが私たちの不動産から得た純賃貸料収入とホテル運営収益にかかっているだろう。もし私たちの不動産の入居率が低下した場合、あるいは私たちの賃貸料やリターンが低下した場合、私たちの循環信用手配の下で借金を含む追加の債務を発生できないかもしれません。もし私たちが追加的な債務を負担できなければ、私たちは私たちの義務を履行できないかもしれないし、より多くの不動産や他の方法で私たちの業務を発展させることもできないかもしれない。もし私たちが信用協定の下で違約すれば、私たちの貸手は即時支払いを要求することができ、未来の借金に資金を提供しないことを選択することができる。私たちの信用協定の下で任意の違約事件が発生している間、私たちは制限されるかもしれないし、場合によっては、私たちの株主への配当金の支払いが禁止されるかもしれない。私たちの信用協定によると、いかなる違約も、私たちに未済債務の返済義務を加速させたり、私たちの循環信用に従って借金を手配することが許可されなくなり、これは私たちに深刻な不利な結果をもたらし、私たちの証券価値の低下を招く可能性があります。
もし私たちが債務協定の下での契約を履行できない場合、私たちは私たちの貸手に免除を求めたり、私たちの既存の債務合意を修正したりする必要があるかもしれないが、私たちの貸手はこのような免除を承認する必要がなく、またはこのような修正に同意する必要はなく、そうしないことを決定するかもしれない。私たちはまた追加的な債務資金調達を受けるかもしれない。私たちが入手可能な既存債務プロトコルまたは新しい債務融資の任意の免除または修正は、私たちの既存債務プロトコルに含まれる契約および条件よりも限定的な契約および条件を含むことができる
担保債務は、担保債務が担保償還権を喪失する可能性に直面させ、これは、特定の子会社またはその債務を保証する1つまたは1組の財産または他の資産における私たちの投資損失をもたらす可能性がある
私たちのいくつかの債務は、SPEの借金を保証するために、私たちが合併した破産から離れた特別な目的実体(SPE)が所有している財産によって保証されている。担保債務は、担保及び資産保証債務を含み、私たちの資産及び財産損失のリスクを増加させ、もし私たちの資産保証の債務が違約した場合、貸金人が償還行動を開始し、最終的に私たちの財産又は他の資産の損失を招く可能性があり、もし私たちが違約した場合、私たちは信用協定又は私たちの他の担保ローンに基づいて義務を履行する。どの場所や一組の不動産の賠償も、私たちの不動産の組み合わせの全体的な価値に実質的な悪影響を及ぼす可能性があり、より広く言えば、私たちにとってはそうである。税収目的で、私たちの任意の財産の償還は、担保債務の未返済残高に等しい購入価格で財産を売却するものとみなされる。担保融資担保の未返済債務残高が不動産における納税基盤を超えた場合、担保償還権を失ったときに課税収入を確認しますが、現金収益は何も受けません。これは私たちに実質的な悪影響を与える可能性があります。
私たちはSonestaやTAが運営する高度に集中した物件を持っている。
Sonestaは2022年12月31日現在、私たち238ホテルのうち196軒を運営しており、私たちの歴史上の不動産投資の47.6%を占めている。私たちはTAに177の旅行センターをレンタルして、2022年12月31日までの歴史不動産投資総額の約29.3%を占めています。SonestaやTAが良質なサービスや便利な施設を提供できなかったり、良質なブランドを維持できなかったりすれば、私たちのこれらの物件からの収入は不利な影響を受ける可能性がある。また交換を要求されたら
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カタログ表
SonestaやTAであれば、私たちは適用物件の運営が深刻に中断される可能性があり、これは私たちのこれらの物件からの収入とキャッシュフロー、そしてこれらの物件の価値を減少させるかもしれない。
私たちの事業者の親会社は大部分のリターンとレンタル料を保証しないため、私たちの収益は数年前よりもっと不安定になるだろう。
歴史的に見ると、私たちの大部分のホテルポートフォリオの見返りはホテルマネージャーの親会社が保証します。新冠肺炎疫病の不利な影響により、これらの安全機能は基本的に枯渇した。Sonestaとの合意によると、私たちは保証金や保証金を持っていない。歴史的に見ると、保証と保証金は私たちが支持してくれたホテルにほぼ一致した見返りを提供してくれた。もし私たちの見返りを支援するためのこのような種類のセキュリティ機能がなければ、私たちの収益は歴史的に経験したよりも不安定になると予想される。しかも、私たちのいくつかの純賃貸テナントは、TAを含めて、親会社の保証を提供します。もしこれらのテナントが彼らの業務から十分な収入を得ていない場合、彼らはこれらのレンタル権とは独立して彼らの保証義務を支払うのに十分な資源がないかもしれない。特に私たちの賃貸物件から大部分の業務を行うテナントにとって、例えばTA、彼らの大部分の業務は私たちが賃貸した物件から行われている。
ホテル業の固有のリスクはソニスタと私たちの他のマネージャーに影響を与え、私たちの業務に影響を与えるかもしれません。
2022年12月31日現在、私たちの約54.7%の歴史不動産が私たちのホテル物件に投資しています。私たちのホテルはホテル業界でよく見られる経営リスクの影響を受けて、その中の多くのリスクは私たちのコントロール範囲を超えて、Sonestaと私たちの他のマネージャーに影響を与えるかもしれません
•私たちの市場の他のホテルからの競争、あるいは私たちの市場のホテルは需要があります
•インフレ、最低賃金上昇、その他の要因により、賃金、福祉、保険、光熱費を含む業務費が増加し、将来の住宅価格上昇はこれらの費用を相殺できない可能性がある
•多くの州や地方政府が予算赤字に直面したり、サービス拡大を求めたりするため、財政税が増加し、多くの州や地方政府が財産税を増加させ、将来的に他の政府の評価および/または税収を増加させる可能性がある
•業界マーケティングと流通の変化は、第三者インターネットと他の旅行仲介業者が顧客を誘致し、維持する能力を含む
•他のホテル経営者や他の人からの競争は、合格した従業員を誘致して維持する
•私たちの市場では、家の共有サービス、時間分割休暇、休暇レンタル、クルーズなど、他の宿泊選択の競争から来ている
•米国の失業率は低く、特定の職種に適した従業員、特に技能の低い職が不足しており、これはコストを押し上げたり、サービス水準に影響を与えたりする可能性がある
•経営業績に影響を及ぼす可能性のあるストライキ、中断、または停止
•ビジネスやレジャー旅行者の需要への依存は、変動や季節性である可能性があり、不況や衰退やその他の原因で長期的な低下が生じる可能性があり、商業および消費者のやり方が発生する可能性のある長期的な変化である
•エネルギー費用、航空券、その他の旅行関連の費用が増加し、これは旅行に悪影響を及ぼす可能性がある
•テロ、テロ警報と警告、軍事行動、自然災害、気候変動への懸念、流行病または他の公衆衛生安全問題により、ビジネスやレジャー旅行の需要が減少した
•旅行や直接会うことなく人間交流や相互作用を強化することができる技術を使用しているため、ビジネス旅行の需要を減少させる
•お客様の様々なタイプのホテルやホテルの位置に対する好みの変化。
これらの要素や他の要因は、私たちの財務状況や経営結果に実質的な悪影響を与え、私たちの証券の価値を低下させる可能性がある。
TAの業務は重大なリスクに直面しており、これは私たちに悪影響を及ぼすかもしれない。
TAは旅行センターとレストランを含む競争の激しい業界で運営されている。TAの業務は多くのリスクに直面している
•他の旅行センターからの競争や私たちの市場の旅行センターの供給過剰
•トラックエンジンの燃料効率を向上させたり、代替燃料技術やエネルギーを採用することは、ディーゼルとガソリンの需要を減少させ、TAの業務に悪影響を及ぼす可能性がある
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カタログ表
•TAの純営業利益率は低く、TA燃料販売の1ガロン当たり毛金利と非燃料利益率に高く依存している
•トラック輸送業はTAの商品とサービスの主な顧客である。米国経済が低下すると、トラック輸送の貨物需要が低下し、TAの製品やサービスの需要も通常低下する
•助教の債務と賃貸料負担は大きい
•上昇する燃料価格と燃料価格の変動は往々にして電信局長の経営利益や業務に様々な悪影響を与える
•TAのビジネスは大量の資本投資を要求しています
•労働市場とサプライチェーンの挑戦はTAに負の影響を与え、悪化する可能性がある
•TAの燃料供給が中断される可能性があり、原因は、特定のパイプや埠頭の故障、石油や天然ガス採掘または精製地域のハリケーン、あるいは政府配給、テロ行為、戦争などの現地条件、天気に関連する事件、例えば石油や天然ガス採掘や精製地域のハリケーン、あるいは政府配給、テロ行為、戦争などの地域条件であり、TAの業務に重大な悪影響を与える可能性がある
•トラック運転手の不足や市場がトラック以外の方法で貨物を輸送することは、TAの製品やサービスの需要を減少させる可能性がある
•TAの業務は、給油エリア、トラック整備·メンテナンス施設、石油製品、天然ガス、廃棄物および他の有害物質を貯蔵·分配するためのタンクを含む環境責任リスクとコストの影響を受けており、これらすべてが環境破壊をもたらす可能性がある
•市場や政府が気候変動への関心から取った行動は、電信局長の主要製品ディーゼル油の需要を減少させ、その業務に重大な変化を求めることが可能であり、その業務に悪影響を及ぼす可能性がある
•悪天候により，TAは大きなコストや損失を招く可能性があり，予想，悪天候期間とその後の運営，準備·修復旅行センターにおいても，TA旅行センターの運営中断やトラック流量の減少による業務損失であっても。
これらの理由から，他の理由を除いて，TAは我々とTAのリース条項に応じて対応してくれた金額を支払うことができない可能性がある.TAとの賃貸に関するより多くの情報は、本年度報告Form 10-K第IV部分第15項に記載されている統合財務諸表の付記5、9、15を参照されたい。
私たちは私たちの不動産の資本改善に資金を提供できないかもしれません。私たちの投資は予想されたコストよりも高く、完成時間も長いかもしれません。
私たちのいくつかの管理協定と賃貸手配は私たちに特定の物件の資本改善に資金を提供することを要求します。ホテルは特に私たちがそれらを維持するために多くの資金を必要とする。私たちは私たちの物件を必要または期待して改善する必要のない資金がないかもしれませんが、このような投資が行われていれば、私たちの物件の財務業績を維持または改善するのに十分ではないかもしれません。私たちのいくつかの管理協定と賃貸手配は私たちが一定の要求条件の下で適用された物件を維持することを要求します。もし私たちが要求通りにこれらの物件を維持できなかった場合、事業者は適用される管理または賃貸契約を終了し、損害賠償責任を負うことを要求する可能性があります。労働コストや不足、サプライチェーンの挑戦などによる大口商品やその他の価格インフレにより、計画中の資本支出は予想されるコストよりも高くなり、完成時間も長くなる可能性がある。
私たちはより多くの物件を買収することで私たちの業務を発展させることができないかもしれません。私たちは私たちが買収した物件に関連する予期しない困難と支出に出会うかもしれません。
私たちの商業計画にはもっと多くの不動産を購入することが含まれている。収益性のある買収を行う能力は、以下に関連するリスクを含むが、これらに限定されないリスクの影響を受ける
•他の投資家からの競争
•私たちの買収協定には問題があります
•債務および持分資本の獲得可能性、条項およびコスト；
•私たちの債務レバレッジの程度。
このようなリスクは私たちがより多くの不動産を買収することで事業を成長させる能力を制限するかもしれない。しかも、私たちは私たちが買収した物件に関連した予期しない困難と支出に直面するかもしれない。例えば：
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カタログ表
•買収前に職務調査を行ったにもかかわらず、未開示の設計または施工欠陥または未知の債務(未開示の環境汚染に関連する債務を含む)を含む物件を買収する可能性があり、またはその物件の分析および仮定が正しくないことが証明される可能性がある
•買収された財産は新しい市場にあるかもしれないし、そこでは知らない市場への投資に関連するリスクに直面しているかもしれない
•買収された物件のある市場には思わぬ変化が生じ、物件価値に悪影響を及ぼす可能性がある
•私たちが買収した物件の物件運営コストは予想以上に高い可能性があり、私たちが買収した物件は予想されたリターンを生むことができないかもしれません。
これらの理由で、私たちは私たちの買収の期待収益を実現できないかもしれません。私たちはより多くの物件を買収する業務計画が成功しないかもしれません。あるいは損失を受ける可能性があります。
私たちは物件を経営する能力が限られているので、私たちの事業者に依存しています。
連邦所得税法はREITsとその子会社がその物件内で業務を経営あるいは管理していることを制限しているため、私たちは私たちのホテルや純賃貸物件を経営していません。逆に、私たちは私たちのすべてのホテルを私たちの子会社に貸して、これらの子会社はIRCのTRSS資格を満たして、私たちの他の物件を運営会社に貸します。私たちはTRSSに貸してくれたホテルを管理するために第三者マネージャーを招いた。もし私たちの経営者が顧客に良質なサービスや便宜施設を提供できなければ、私たちの物件収入は不利な影響を受ける可能性があります。私たちの事業者の業績を監視し、資産管理戦略や規律を適用していますが、私たちの事業者の業績が悪いと思うなら、管理協定やリースの下での請求権は限られています。もし私たちの事業者が私たちの管理協定と賃貸契約で約束した職責を十分に履行できなければ、私たちの運営結果に悪影響を及ぼす可能性があります。また、私たちの経営者は、場合によっては、私たちの物件と競争する物件を所有したり、投資したりして、利益衝突を招く可能性があります。したがって、私たちの事業者は、将来的に競争物件または私たちの物件の運営に関する決定を下すことができ、これらの決定は私たちの最適な利益に合致しない可能性があり、私たちのリターンを減少させる可能性がある。
市場金利の上昇は私たちの利息支出を著しく増加させる可能性があり、そうでなければ、私たちに実質的なマイナス影響を与える可能性がある。
過去1年間のインフレの大幅かつ長期的な上昇に対応するため、FRBは2022年初めから何度も利上げを行い、金利が引き続き上昇するとの予想を発表した。未来のいかなる利上げの時間、回数、金額、そしてこれらの利上げの有効期限は不確定だ。利上げはいくつかの側面で私たちに実質的な否定的な影響を及ぼすかもしれない
•投資家は当時の市場金利に対する私たちの普通株の分配率に基づいて、私たちの普通株を買ったり売ったりするかどうかを考えることができます。市場金利が上昇し続けたり、高い水準に維持されたりすれば、投資家は分配率が私たちの支払い能力よりも高くなることを期待する可能性があり、これは私たちの資金コストを増加させるか、あるいは彼らは私たちの普通株を売却し、より高い分配率を提供する代替投資を求めるかもしれない。私たちの普通株を売ることは私たちの普通株の価値を低下させるかもしれない
•私たちの循環信用手配によると、未返済の金額は変動金利で利息を支払う必要があります。金利が上昇すると、私たちの利息コストが増加し、これは私たちの満期債務の再融資コスト、私たちのキャッシュフロー、私たちが債務元金と利息を支払う能力、そして私たちが株主に分配を支払う能力に悪影響を及ぼす可能性がある。さらに、もし私たちがヘッジレートリスクを選択した場合、私たちはヘッジレートが有効であるか、あるいは私たちのヘッジ取引相手が私たちに対する義務を履行するかを決定することができない
•私たちは今後数年で満期になる多くの固定金利債務を持っている。この債務に対する私たちの再融資能力とどのような再融資のコストも、市場状況、私たちの財務状況、経営業績、そして私たちの信用格付けに依存するだろう
•物件価値は通常部分的に賃貸料収入の資本化式によって決定される。市場金利が上昇したり高い水準を維持したりすると、貸借コストが上昇するため、不動産取引量は減速することが多いが、商業不動産市場は現在このような状況を経験しており、不動産投資家は往々にしてより高い資本化率を要求し、これは不動産価値の低下を招く。金利水準の上昇や持続的な上昇は私たちの財産価値を低下させ、私たちの証券価値を低下させる可能性がある。
また、本年度報告表格10-K第II部第7 A項で述べたように、ロンドン銀行の同業解体は新たな契約の面で徐々に廃止され、2023年6月30日までに元の契約を段階的にキャンセルすることが予想される。私たちはロンドン銀行の同業解体を基礎に、変動金利に基づいて循環信用手配項目の借入利息を支払わなければならない。現在、私たちの循環信用手配下の利息決定は、私たちの信用協定の規定に基づいて改訂されるか、あるいは必要に応じて改訂され、代替金利指数を提供することが予想されています。代替金利指数は保証される可能性が高いと予想しています
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隔夜融資金利、またはSOFRは、SOFRベースの金利が市場に広く採用されているため、我々と類似した債務手配のLIBORの代替として採用されている。私たちの現在の予想にもかかわらず、私たちの信用協定下での利息決定のいかなる変化もLIBORによる現在の計算に近似することを保証することはできない。私たちはどのような基準(あれば)がLIBORに代わって、LIBORに代わる可能性のある代替金利指数は私たちが支払うべき利息金額を変化させ、私たちが支払う利息金額を増加させる可能性があります。
不動産投資信託基金の流通要求や、合理的なコストまたは根本的に資本を得ることができない能力の制限は、私たちの業務計画を実行する能力に悪影響を及ぼす可能性がある。
私たちがIRC下の不動産投資信託基金としての税務資格を維持するためには、IRCが適用する分配要求を満たさなければならない。“米国連邦所得税考慮事項であるREIT資格要件である年次分配要求”を参照。本年度報告表格10−Kの第I部第1項に記載されている。したがって、私たちは私たちの運営に資金を提供し、債務を返済し、私たちの物件に投資したり、私たちの買収や開発、再開発、あるいは再配置に資金を提供するために十分な現金を保持することができないかもしれない。したがって、私たちの業務戦略は、合理的なコストで追加資本を調達する能力にある程度依存している。私たちはまた合理的なコストで資金を調達できないかもしれないし、完全に私たちの業務に関連する原因、市場の私たちの見通しに対する見方、私たちの債務条項、私たちのレバレッジの程度、あるいは私たちがコントロールできない原因、例えば資本市場の変動、上昇しているか、持続的な高金利、および他の市場状況のためかもしれない。私たちが保留することが許されている収益はREIT資格と税金規則によって制限されているため、合理的な価格設定の資本を集めることができなければ、私たちは私たちの商業計画を実行できないかもしれない。
私たちは激しい競争に直面している。
当ホテルで展開している業務は激しい競争に直面しています。例えば、私たちのホテルは私たちの市場で経営している他のホテルと競争していますが、ホテル業は過去に私たちがホテルを持っているある市場の建設で、供給が著しく増加しました。私たちの旅行センター物件は他の大型、全国的な観光センター運営者と競争を展開し、彼らのある競争相手は彼らが運営する観光センターの数を大幅に増加させ、新しい建設された観光センターを含む。私たちのいくつかの小売テナントはオンライン小売業者やサービスプロバイダと競争している。私たちはまた私たちの小売純賃貸物件でテナントを争っています。私たちの小売純賃貸物件は数十億ドルの商業不動産市場で多くのデベロッパーやオーナーと競争しています。彼らの多くは私たちと似たような物件を持っていて、私たちの物件のある市場と同じ市場にあります。私たちの小売純賃貸組合を経営と管理する時、私たちは一連の要素に基づいて、位置、レンタル料と柔軟性を含むテナントを競争します。私たちのいくつかの競争相手は私たちよりも大きな規模の経済、より低い資本コスト、より多くの資本と資源、そしてより高い知名度を持っている。
私たちは上場とプライベートREITs、多くの金融機関、ホテル業運営会社、個人、外国投資家、その他の公共と個人会社を含む、他の投資家からの買収機会に対する激しい競争に直面している。私たちの競争相手のいくつかは私たちよりも多くの財政や他の資源を持っている可能性があり、不動産事業者の信用とその資本構造で使用されるレバレッジの程度に関連するリスクを含む、私たちの慎重な管理を超えるリスクを受け入れることができるかもしれない。買収の競争により、理想的な物件を得ることができない可能性があり、あるいは買収のためにより高い価格を支払うことができるかもしれないが、実現された純キャッシュフローは、買収によって実現したい純キャッシュフローよりも低い。
私たちのほとんどの純賃貸物件は単一のテナントに貸しています。これは各物件に複数のテナントがあるよりも大きな損失リスクに直面するかもしれません。
私たちのほとんどの純賃貸物件は独身テナントに貸しました。単一テナント物件の価値は，これらのテナントのそれぞれの賃貸契約下での表現に大きく依存する.私たちの多くの単テナント賃貸は、不動産税、保険、公共事業、メンテナンス、修理など、いくつかの物件レベルの運営費用と資本支出を支払いまたは返済することを要求しています。したがって、私たちが賃貸料収入を受け取っていない以外に、テナントがこのようなレンタル契約を滞納することは、私たちにこれらの費用を支払う責任を負わせるかもしれません。私たちの純賃貸物件の大部分は単一テナントにレンタルされているため、個別テナントが契約違反や更新しない悪影響は、私たちの物件が複数のテナントにレンタルされる場合よりも大きいかもしれません。
私たちのテナントは彼らの業務を成功的に運営できないかもしれません。これは私たちに悪影響を及ぼすかもしれません。
高い失業率、金利、税率、燃料およびエネルギーコスト、および顧客ニーズや消費者感情の変化などの不利な経済状況は、私たちのテナントの経営業績や財務状況に影響を与え、支払うべきレンタル料を支払うことができないことを含む、私たちの賃貸契約の義務を滞納させる可能性があります。このような不利な経済状況は、賃貸空間全体への需要を減少させる可能性もあり、既存のテナントを維持し、新規テナントを誘致する能力に悪影響を及ぼす可能性がある。
任意の所与の時間に、私たちのテナントは彼らの業務低下を経験する可能性があり、これは個別物件または業務全体の経営業績と財務状況を弱める可能性がある。そのためテナントはレンタル開始を遅らせることができます
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レンタル期間が満了してレンタル継続を拒否しない、満期になってレンタル料を支払わない、借金を返済しない、あるいは破産を宣言する。私たちは私たちのテナントに依存して、私たちが彼らに貸した物件を運営して、十分な収入を生成して、彼らが賃貸料の支払い、一定の保険範囲の維持、不動産税の支払いと不動産維持の義務を含む彼らの義務を履行できるようにします。もし私たちのテナントが彼らの業務を成功的に経営できなければ、私たちに実質的な悪影響を及ぼすかもしれない。
私たちの多くのテナントは信用格付けを持っていない。
私たちのほとんどのテナントはどこの国にも認められていない信用格付け機関の格付けを受けていない。格付けされていないテナントがその義務を履行する能力を評価することは、格付けされたテナントの能力を評価することよりも難しい。また、テナントとテナントと契約を締結すると、テナントが格付けされる可能性がありますが、彼らの格付けは賃貸期間中に後で引き下げられたり終了したりする可能性があります。私たちは多くの未格付けのテナントがいるので、私たちは大家さんよりも高い割合のテナント違約率に出会うかもしれません。後者はより高い割合の高い格付けのテナントを持っています。
私たちはレンタル契約を更新することができないかもしれません。レンタル契約が割引条項で満期になったり、全然できないからです。
私たちの経営結果は、期限が切れそうな賃貸契約と空きスペースを継続したり転貸したり、テナントの組み合わせを最適化することで、私たちの小売物件を賃貸する能力にある程度依存します。2022年12月31日までに、私たちの年間化最低純賃貸料の約0.6%を占める賃貸は2023年に満期になります。2022年12月31日現在、私たちの純賃貸物件の賃貸可能面積の2.4%は空き状態にあります。既存のテナントは、既存の賃貸契約の更新を拒否する可能性があり、または既存の賃貸契約を更新するために利用可能な財務資源がない可能性があり、更新された賃貸契約が満期になる賃貸条項と同様に私たちに有利な経済条項を含むことを保証することはできません。もしテナントが賃貸契約の期限が切れた時に契約を更新しない、あるいは契約を更新する空間が減少した場合、私たちは新しいテナントを探して私たちの物件をレンタルしなければなりません。また、新しいテナントを見つけることができる保証はありません。あるいは私たちの物件は現在の平均賃貸料以上のレンタル料で再賃貸されますし、大幅な賃貸料減免、テナント改善手当、早期解約権、市場より低い契約更新オプション、あるいは他のレンタルインセンティブ支払いを提供して新しいテナントを誘致しない保証はありません。上昇または持続的な高金利と高インフレ、労働市場挑戦、サプライチェーン挑戦、および経済低迷または衰退を含む不利な市場および業界条件は、これらのリスクを増加させる可能性がある。私たちは私たちの物件を更新、レンタル、あるいは転貸することに関連する巨額のコストに直面するかもしれません。これは私たちに実質的な悪影響を及ぼすかもしれません。
不動産の空きは巨額の資本支出と流動性不足を招き、不動産の価値を低下させる可能性がある。
テナントを失うと物件の価値を下げる可能性があり、大量の資金を使って物件をリフォームして、新しいテナントに適合することが求められています。私たちが締結したり取得したりした多くの賃貸契約は、私たちのテナントの特定業務に特に適した物件を対象としています。これらの物件は特定のテナントのために設計または実際に改装されているので、現在の賃貸契約が終了または更新しない場合、私たちは高いコストで物件を改造し、私たちが徴収した賃貸料を低減し、または他の割引を提供して、物件を別のテナントに賃貸する必要があるかもしれない。特定の目的のために設計や改装されている可能性があるので、私たちもこの物件を売ることが難しいかもしれません。このような潜在的な流動性不足は、テナント需要を含む経済的または他の条件の変化に対応するために、ポートフォリオを迅速に調整する能力を制限するかもしれない。
私たちのいくつかの純賃貸テナント経営は彼らが特許経営或いは許可契約に従って私たちから賃貸した物件で、もし彼らが私たちとの賃貸契約が満期になる前に終了或いは更新しなければ、彼らが私たちのレンタル料を支払う能力を弱めるかもしれません。
私たちのいくつかの純賃貸物件は私たちのテナントが特許経営あるいはライセンス契約に基づいて運営しています。これらの特許経営権またはライセンス契約の条項は、私たちの関連賃貸契約のそれぞれの満期日よりも早いかもしれません。さらに、許可者または許可者としての権利は、許可者によって終了する可能性があり、この場合、私たちのテナントは、終了時に許可者と競合することが禁止される可能性がある。特許者は、私たちのテナントとの特許経営権やライセンス契約の継続を終了または拒否することができるかもしれませんが、テナントが私たちにレンタル料を支払う能力に実質的な悪影響を及ぼす可能性があります。さらに、このような終了に関する通知や救済権利はなく、そのような特許経営権またはライセンス契約を譲渡する権利もない可能性がある。これは，終了されたフランチャイズ業者や特許所有者のテナント延滞による損失を軽減する能力に悪影響を与える可能性がある.
不動産所有権は環境リスクと責任の影響を受ける。
不動産の所有権は環境被害に関するリスクの影響を受ける。各種法律により、不動産の所有者及び経営者は、その所有又は経営する物件に存在又は転出した有害物質の調査及び整理又は除去を要求される可能性があり、危険物質による財産損失又は人身傷害に責任を負うことが要求される可能性がある。これらの法律はまた、政府機関や第三者に危険物質に関する費用や損害を負担する可能性があるという可能性に直面させている。環境危害が発生する可能性のあるコストと損害は巨大である可能性があり、評価と推定が困難であり、原因は多く、汚染程度に対する不確実性、採用可能な代替処理方法、異なる現地の法律と法規及びその解釈された財産の位置、及び汚染を修復するのに要する時間を含む。また、これらの法律は財産の運営と維持に様々な要求をしている
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カタログ表
環境事項に関する記録保存と報告要求は，我々または我々物件の事業者が費用を負担して遵守することを要求している
私たちの旅行センターと私たちのいくつかの他の物件は給油エリア、トラック修理とメンテナンス施設、石油製品と他の危険物質を貯蔵するための車両と油タンクを含み、これらはすべて環境汚染を引き起こす可能性があります。そのため，これらの物件のテナントはモニタリング，予防，救済に関する環境コストが生じることが多い。私たちの純賃貸物件賃貸契約によると、私たちは一般的にレンタル期間内に私たちのそれぞれの物件で発生したすべての環境責任について補償を受けます。このような賠償があるにもかかわらず、様々な連邦や州の法律では、私たちのような財産所有者は、彼らが所有している財産が発生したり移転したりするいかなる環境損害にも環境責任があり、私たちが私たちの財産やその近くの環境調査と整理に責任を負わないことを保証することはできません。しかも、テナントは私たちに彼らの環境責任と環境賠償を支払うのに十分な資源がないかもしれない。経済低迷、石油市場の変動、トラック輸送とサービス業界が直面している業界の挑戦、そして私たちのテナントの業務とその他の要素が私たちのテナントに与える負の影響は、彼らが私たちの不動産に環境クレームが発生した時に私たちに対する賠償義務を履行できない可能性が高いかもしれない。私たちに責任があるが補償されていない環境責任は私たちの財務状況に悪影響を与え、損失を招く可能性がある。
私たちはホテルのマネージャーの雇用と関連した危険に直面している。
私たちのホテルマネージャーは私たちの各ホテルの労働力を雇用して維持する責任があります。ホテルの物件の従業員を直接雇ったり管理したりしませんが、ホテルの労働力に関連する多くのコストとリスクを負担しなければなりません。時々、ホテル運営はストライキ、停止、公衆デモ、あるいは他の否定的な行動と宣伝によって中断される可能性があります。私たちはまた契約紛争や他の事件によって法的コストと間接労働コストを増加させる可能性がある。労使紛争の解決や再交渉の労働契約は、労働コストの増加を招く可能性があり、賃金や福祉を増やすか、労働ルールを変更するか。労働コストが増加し、私たちのホテルマネージャーはホテルの労働力不足の問題に直面して、この状況は長く続くかもしれません。また、最低賃金を上げるなど、一部の管轄区域の法規は、当ホテルマネージャーの労働コストを増加させている。これらあるいはその他の理由で、私たちのホテルマネージャーは私たちのホテルに十分な従業員を配備できないかもしれません。これらの理由は私たちのホテルの業務活動を制限し、私たちのホテルが提供するサービスの質を下げ、私たちと私たちが適用するホテルマネージャーの市場での名声を損なうかもしれません。
私たちは確定した物件を売ることができないかもしれません。販売を完成して得られる可能性のある収益は予想を下回るかもしれません。私たちはこのような販売によって損失を受けるかもしれません。
私たちは時々ある物件を選択的に売却し、将来の買収に資金を提供し、レバレッジを管理し、戦略的に更新、再バランス、そして私たちのポートフォリオを再配置する計画だ。私たちが財産や他の資産を売る能力と、私たちがどのような販売時に得た価格は、様々な要素の影響を受けるかもしれません。特に、これらの要因は、私たちが決定する可能性のある販売対象物件の既存の市場が弱いまたは不足していること、物件の潜在的な買い手およびテナントの財務状況の変化、いくつかの物件のテナントの賃貸条項、物件の特徴、品質および見通し、潜在的な買い手が合理的な条項で融資を受けることができるかどうか、潜在的な買い手の数、市場で競争する物件の数、不利なローカル、国または国際経済状況、例えば上昇または持続的な高金利および高インフレ、労働市場の挑戦に起因する可能性がある。サプライチェーンの挑戦と不況や衰退、および不動産が所在する司法管轄区域の法律、法規または財政政策の変化。例えば、現在の市場状況は資本化率の上昇を招き続ける可能性があり、それに加えて金利が上昇し、商業不動産取引量が低下する可能性があり、このような状況は持続または悪化する可能性がある。私たちは不動産や他の資産の売却に成功しないかもしれません。どんな販売も遅延または発生しないかもしれません。あるいは、販売が発生した場合、条項は私たちの予想に合わないかもしれません。私たちはいかなる販売によって損失を受けるかもしれません。また、, 私たちは私たちの戦略を変えたり放棄したり、不動産や他の資産売却を放棄したりすることを選択することができる。もし私たちが売却資産から十分な収益を得ることができなければ、私たちが適切だと思うレベルで私たちのレバレッジを管理することができ、あるいは格付け機関と可能な融資源が適切なレベルと考えることができれば、私たちの信用格付けは引き下げられる可能性があり、既存物件に対する私たちの買収活動や投資をさらに減らすことができるかもしれない。
破産法は私たちに悪影響を及ぼすかもしれない。
テナント倒産の発生は、私たちがテナントから得た賃貸料を減少させる可能性があり、現在の経済状況、例えば、上昇または持続的な高金利および高インフレ、労働市場挑戦、サプライチェーン挑戦、経済衰退、または可能な衰退は、私たちのテナントやホテルマネージャーが破産を申請するリスクを増加させる可能性がある。もしテナントが破産を申請した場合、連邦法は私たちがその破産だけでそのテナントを追放することを禁止するかもしれません。破産したテナントは拒否され、私たちとのテナントを終了することが許可される可能性があります。破産テナントに対する未払いの将来の賃貸料に対するクレームは法的制限を受けることになり、これらの制限はテナント契約に応じて規定されたレンタル料よりも大幅に低い可能性があり、過去に支払われていないレンタル料について提出されたいかなるクレームも全数支払いされない可能性がある。もし私たちの任意のテナントあるいはホテルマネージャーが破産を申請すれば、私たちは私たちの権利を実行する上で遅延に遭遇するかもしれません。交換を制限するかもしれません
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カタログ表
私たちは私たちの投資を保護したり、レンタルしたり、代替テナントやホテルマネージャーを探したりする過程で巨額のコストが発生するかもしれません。
保険は私たちの損失を補うのに十分ではないかもしれないし、保険コストは増加し続けるかもしれない。
私たちまたは私たちの事業者は、通常、死傷者、責任、不正行為、火災、保険範囲の拡大、レンタル料、または業務中断損失保険を含む、私たちの財産とそれに対する操作のために支払う保険費用を担当します。将来、私たちは私たちが保険費用を担当する不動産を購入するかもしれない。ここ数年、保険コストは大幅に増加しており、これらの増加したコストは私たちと私たちの事業者に悪影響を与えている。増加した保険コストは、私たちの経営者が私たちの物件を経営する収益性に悪影響を及ぼす可能性があり、理想的なリターンを提供してくれ、私たちの事業者が私たちのレンタル料を支払う能力、あるいは新しいまたは更新された賃貸契約で受け取ることができる賃貸料の下押し圧力をもたらす可能性がある。ハリケーン、洪水、火山噴火、地震などの悲劇的な損失、あるいは大流行病やテロ行為の爆発による損失は、保険証書によって保証される可能性があるが、私たちまたは事業者が支払うことができない可能性のある多額の賠償免除または共同賠償のような制限がある。保険収益は、影響を受けた財産を損失前の状態に戻すのに十分ではない可能性があり、収入損失または他のコストを含む私たちの損失を補償するのに十分ではないかもしれない。私たちの保険はいくつかの損失を保証しません。例えば、私たちは既知または未知の環境条件によって損失を受ける可能性があります。市場状況や私たちの損失の歴史は、私たちが経済的条件で受けることができる保険や保険の範囲を制限するかもしれない。もし私たちが未保険の損失あるいは加入限度額を超えた損失が発生したと確定した場合、もし私たちの事業者からいくつかの損失の金額を取り戻すことができない場合、私たちはこのような損失を軽減するために未保険の費用を発生させなければならないかもしれません。あるいは損失はある財産のすべてまたは一部の資本に投資しなければなりません, この物件の将来の期待収入です
私たちは不利な天気、自然災害と気候変化、そして気候関連事件のリスクを受けて、私たちはこのような問題に大きなコストと投資を生み出した。
私たちはリスクに直面し、不利な天気、自然災害と気候変化、そして気候に関連した事件による追加コストに直面する可能性がある。例えば、私たちの財産は、特別な極端な天気事件(例えば、洪水、嵐および野火)または気候条件の長期的な影響(例えば、降水頻度、天気不安定、および海面上昇)によって深刻な破壊または破壊される可能性がある。もし私たちまたは彼らがこのような事件による損害で私たちまたは彼らの業務を経営できない場合、このような事件はまた私たちまたは私たちの不動産のテナントに悪影響を及ぼす可能性があります。保険は私たちや私たちの不動産のテナントが受けたすべての損失をカバーするのに十分ではないかもしれない。もし私たちがこのような事件のために十分な準備をしていなければ、私たちの収入、運営結果、財務状況は影響を受けるかもしれない。さらに、将来起こりうる気候変動や気候関連事件への対応を準備したり、テナントのこのような投資に対する要求に応答したりする際に巨額のコストが生じる可能性があり、これらの投資の理想的なリターンを実現することができない可能性がある。
RMRと私たちのホテルマネージャーは、情報技術およびシステムに依存して、これらのシステムの任意の重大な故障、不足、中断、またはセキュリティホールが私たちに重大なダメージを与える可能性があるサービスを提供してくれます。
RMRおよび当社のホテルマネージャーは、情報を処理、送信、格納、および保護し、財務取引および記録保守を含むインターネットおよびクラウドベースのインフラ、商用ソフトウェア、およびそれぞれの内部開発されたアプリケーションを含む情報技術およびシステムに依存し、従業員、客、テナント、および保証人の個人識別情報およびレンタルデータを含む可能性がある財務取引および記録保守を含む様々なビジネスプロセス(当社の建築システムの管理を含む)を管理またはサポートする。もし私たちまたは第三者サプライヤーが私たちまたは彼らの情報技術システムで物質安全や他の故障、不足、あるいは中断に遭遇すれば、私たちは物質コストと損失を招く可能性があり、私たちの運営は中断する可能性があります。RMRと私たちのホテルマネージャーは、これらのシステムで維持されているデータを含む情報技術とシステムの動作とセキュリティを維持し、保護するために様々な行動を取り、大量のコストを発生させます。しかしながら、これらの措置は、システムが正常に動作していない場合、またはネットワーク攻撃が発生した場合、または個人識別情報の不適切な開示が発生した場合にセキュリティに被害を与えることを防止することができない可能性がある。
セキュリティホール、コンピュータウイルス、ハッカー攻撃、オンライン詐欺計画、および同様の脆弱性は、深刻なシステム中断、閉鎖、詐欺資産の転送、または機密情報の不正流出をもたらす可能性があります。世界各地からの未遂攻撃と侵入の強度と複雑性の増加に伴い、セキュリティホールや破壊のリスクは普遍的に増加し、特にコンピュータハッカー、外国政府とネットワークテロリストを含むネットワーク攻撃或いはネットワーク侵入を介している。ネットワーク攻撃、電子メールまたは電気通信詐欺、ならびにRMR、当ホテルマネージャーまたは他の第三者の情報技術ネットワークおよびシステムまたは運営におけるセキュリティホールを利用した他の攻撃を含む、ネットワーク攻撃、電子メールまたは電気通信詐欺、ならびにRMR、当ホテルマネージャーまたは他の第三者の情報技術ネットワークおよびシステムまたは運営におけるセキュリティホールを利用する他の攻撃を含む、我々または第三者の第三者プロバイダが直面するネットワークセキュリティリスクは、直面する脅威の変化、コンピュータ能力の進歩、暗号学分野の新たな発見、および不正または詐欺活動を実施するための新しいおよび複雑化している方法によって激化する。RMRとSonestaのほとんどのスタッフは大流行中にそれぞれのオフィスに戻っているが，柔軟な作業スケジュールは大流行前よりも遠隔作業の程度を高くしている.このような他の変更可能な作業アプローチは、RMR、当ホテルマネージャー、または他の第三者の能力に悪影響を与えており、将来的には、RMRがそれぞれの情報技術およびシステムの安全性、適切な機能、および利用可能性を維持する能力に悪影響を及ぼす可能性がある
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従業員の仕事は、それぞれの技術資源に圧力を与え、増加したネットワークセキュリティリスクを含む運営リスクをもたらす可能性がある。遠隔作業環境はそれほど安全ではない可能性があり、遠隔作業環境を利用しようとするネットワーク釣りやソーシャルエンジニアリングの試みを含むハッカー攻撃を受けやすい。さらに、RMR、当ホテルマネージャー、または他の第三者のデータセキュリティ、データプライバシー、投資家報告およびビジネス連続性プロセスは、第三者が遠隔作業環境で実行できないか、またはその情報システムおよび技術が故障したり、攻撃を受けたりする影響を受ける可能性があります。RMR、私たちのホテルマネージャー、または他の第三者サプライヤーは、それぞれの情報技術とシステムの安全性、正常な機能と可用性を維持できず、財務損失、私たちの運営を中断し、私たちの名声を損なう可能性があり、重要な契約を履行できなくなり、私たちを責任クレームや監督管理処罰に直面させる可能性があり、これらはすべて私たちの業務と証券価値に実質的な悪影響を与える可能性がある。
ESGイニシアティブ、要求、および市場予想はコストを増加させ、私たちを新たなリスクに直面させるかもしれない。
投資家、テナント、ホテルマネージャー、その他の利害関係者と監督機関はますます企業の持続可能性に注目している。一部の投資家はESG要因を使用して投資戦略を指導するかもしれませんが、場合によっては、企業の持続可能な発展に関する私たちまたはRMRの政策が十分でないと思う場合、彼らは私たちに投資しないか、または他の方法で私たちとビジネスをすることを選択するかもしれません。会社の持続可能性格付けと会社報告を提供する第三者サプライヤーの数が増加し、基準がそれぞれ異なり、場合によっては一致しない場合もある。また、会社の持続可能な開発実践を評価する基準が進化しており、これは、私たちおよびRMRに対するより高い期待を招き、これらの新しい基準を満たすためにコストの高い措置をとることになる可能性がある。代替的に、私たちまたはRMRがこれらの新しい基準を満たしていないか、または特定の第三者プロバイダの基準を満たしていないかを選択した場合、一部の投資家は、企業の持続可能な発展に関する私たちまたはRMRの政策が不十分であると結論するかもしれない。2022年7月、RMRはそのゼロエミッション目標を発表し、この目標に基づいて、2050年までに範囲1と範囲2の排出を純ゼロ排出に削減することを約束し、2030年までに2019年までにベースラインを50%削減することを約束した。私たちまたは彼らの企業の持続可能な開発プログラムまたは基準が、私たちまたはRMRによって設定された目標または異なるグループ設定の基準を満たしていない場合、私たちおよびRMRは名声被害に直面する可能性がある。私たちとRMRが投資家、私たちのテナント、および他の利害関係者の期待を満たしていない場合、または私たちまたはRMRが発表した目標および他の措置が計画通りに実行されていない場合、私たちとRMRの名声および財務業績は悪影響を受ける可能性があり、私たちの収入、運営業績、および業務成長能力はマイナスの影響を受ける可能性がある。また、, 我々は、ESGポリシーまたは第三者が望むまたは要求を遵守しようと試みるときに、巨額のコストを生じる可能性がある。
世界的な気候変動やサプライチェーンの課題に対応するための市場や政府の行動は、私たちの業務にマイナス影響を与える可能性がある。
市場と政府が世界の気候変動に対応する行動は一時的な旅行と化石燃料需要の減少を招く可能性があり、市場需要と政府の監督管理に応じて増加するコストを招く可能性がある。例えば、化石燃料の燃焼に対する懸念により、航空や道路車両の旅行が減少する可能性があり、これは当ホテルの宿泊や旅行中心燃料の需要減少につながる可能性がある。また、グローバル·サプライチェーンの課題に対応するために、陸上製造や商品生産を増加させる動きがあれば、米国のトラック輸送量が低下する可能性があり、私たちの旅行センター物件の製品やサービスに対する需要が減少する可能性がある。
RMR、Sonesta、TAの関係に関する私たちのリスク
私たちはRMRに依存して私たちの業務を管理し、私たちの成長戦略を実施する。
私たちにはスタッフがいません。我々が必要とする人員とサービスは，RMRが我々とRMRの管理プロトコルに基づいて我々に提供する.私たちの業務目標を達成する能力は、RMRとそれが私たちの不動産を効率的に管理し、私たちの買収と処置を適切に識別し、完成させ、私たちの成長戦略を実行する能力に依存します。したがって、我々の業務はRMRの業務連絡、成功募集、訓練、監督と管理その人員の能力、およびそのオペレーティングシステムを維持する能力に依存する。RMRやそのキーパーソンが提供するサービスを失うと、私たちの業務と成長の見通しが下がる可能性があります。私たちは内部管理や他のマネージャーを雇うことで、私たちが利用できる管理品質と深さをコピーすることができないかもしれません。RMRが管理サービスを提供したくない場合や継続できない場合，代替サービスを取得するコストは，管理プロトコルに従ってRMRに支払う費用よりも高くなる可能性があるため，我々の費用が増加する可能性がある.
RMRは我々の日常業務を経営する上で広範な裁量権を持っている.
私たちのマネージャーRMRは広範な運営と投資ガイドラインに従うことを許可されているため、私たちの投資に適した物件と、私たちの個人運営と投資決定を適宜決定する権利があります。私たちの取締役会は、私たちの運営と投資ガイドラインと私たちの運営活動と投資を定期的に検討していますが、RMRが私たちが下したすべての決定を審査または承認していません。また，定期審査を行う際には，我々の取締役会は主にRMRが提供する情報に依存している.RMRはその裁量権を行使することができ、投資リターンが予想を大幅に下回ったり、損失を招いたりする。
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我々の管理構造やプロトコルやRMRやRMRとの関係やその持株株主と他の人との関係は，利益衝突やこのような衝突に対する見方をもたらし，我々の投資活動を制限する可能性がある.
RMRはRMR Inc.の多数の株式子会社である。我々の取締役会長兼取締役社長Adam Portnoyは、本部基地信託の唯一の受託者、役員、および持株株主であり、この信託は、RMR Inc.の持株株主、取締役会長、取締役の取締役社長兼RMR Inc.のCEO兼CEO兼RMRの役員と従業員である。RMRまたはその関連会社は、ナスダック上場企業およびプライベート企業のいくつかのマネージャーを担当しています一方、Portnoyさんは、取締役の管理取締役、取締役社長、取締役またはそのような会社の受託者として機能し、ナスダック上場企業の取締役会長などを務めています(例えば、適用されています)。
私たちのもう一人の取締役社長ジョン·マレー、トッド·ハグリブス、私たちの総裁兼首席投資官、そして私たちの首席財務官兼財務担当のブライアン·ドンリーもRMRの上級管理者と従業員です。ムーレも取締役兼ソニスタ不動産投資信託基金の最高経営責任者であり、董明礼もRMRが管理するもう一つの不動産投資信託基金である工業物流不動産信託基金の首席財務官兼財務担当者でもある。ポトノイさん、マレーさん、ハグリフさん、ドントりさんはRMRに責任があり、マレーさんはソニスタに責任があり、唐利さんはILPTおよび私たちに責任があり、彼らの一途な関心を持っていません。彼らと他のRMRスタッフは、私たちとRMRおよびその子会社がサービスを提供する他の会社との間で彼らの時間と資源を割り当てる際に衝突する可能性がある。私たちのいくつかの独立受託者はまた、RMRまたはその子会社が管理サービスを提供する他の上場企業の独立取締役または独立受託者を務めている。
さらに、私たちは将来、RMR、その連合会社、またはその付属会社によって管理されているエンティティと追加の取引を行うかもしれない。RMR Inc.とRMRへの投資に加えて、Portnoyさんは、RMRまたはその子会社が管理サービスを提供する他の企業の株式投資を保有しており、その中には、2022年12月31日現在、Portnoyさん実益が発行済み普通株式の合計1.1%を所有しており、TAの発行済み普通株式の4.1%(RMR経由を含む)、PortnoyさんがSonestaの株主であり、TAの発行済み普通株式の約7.8%、Sonestaの発行済み普通株式の約34.0%が投資されている。本年度報告Form 10−Kが開示したように，BP買収事項については，吾らは議決合意を締結しており，この合意により，吾らはBP買収事項に賛成票を投じることに同意し，採決プロトコルが有効な間は，当社のTA普通株を売却または譲渡しないことに同意した。私たちの役員は、RMRまたはその子会社が管理サービスを提供する他の会社に株式投資を持つ可能性もあります。これらの多重責任、関係、および交差所有権は、我々、RMR Inc.，RMR、我々の管理受託者、RMR、またはその子会社が管理サービスを提供する他の会社およびその関連者に関連するトランザクション上で利益衝突またはそのような利益衝突を生じる可能性がある。利益衝突や利益衝突に対する見方は、私たちの名声、業務、ならびに私たちの普通株や他の証券の市場価格に重大な悪影響を及ぼす可能性があるので、私たちはより大きな訴訟リスクに直面する可能性があります
吾らとRMRの管理プロトコルでは，吾らはRMRが他の活動や業務に従事できることを認め，任意の他の人やエンティティ(他のREITsを含む)の管理人を務め，そのような人々や実体の投資政策や目標が吾などの政策や目標と類似していても，吾らはRMRが提供する資料，提案および他のサービスを受ける際に優遇待遇を受ける権利がない.したがって、私たちは投資機会を失い、RMRまたはその子会社が管理する他の業務とテナントを奪い合う可能性がある。私たちは、私たちの行動基準または私たちの管理基準、または私たちが採用している他のプログラム保護措置が、私たちが実際にまたは言われている利益衝突を識別、十分に解決または緩和することができるかどうか、または関連者と取引する条項が、少なくとも関係者と達成された取引条項と同じように有利であることを確実にするのに十分であるかどうかを決定することはできない。
RMRとの管理協定は公平に交渉して達成されたものではなく、その費用や支出構造はRMRに適切なインセンティブを与えない可能性があり、これは私たちの普通株に投資するリスクを増加させる可能性がある。
吾らとRMRとその現および前任持株株主との関係は，吾らとRMRの管理プロトコルは非関連側との間で公平な原則で協議されているわけではないため，このようなプロトコルは特別委員会や利益受託者なしで協議されているが，条項(RMRに支払う費用を含む)は非関連側が公平な原則で協議する条項とは異なる可能性がある.私たちの物件管理費は、私たちが受け取った賃貸料とRMR監督管理の物件の建設監督費に基づいて計算され、私たちの基本業務管理費は私たちの不動産投資の歴史的コストと私たちの時価のうちの低い者に基づいて計算されます。私たちの財務結果にかかわらず、私たちはRMRの大量の基地管理費を支払わなければならない。これらの費用配置は、RMRに買収、資本取引、リース、および建設プロジェクトを奨励したり、その管理費を増加または維持するために私たちの資産を処分することを回避し、RMRが魅力的な投資を提供する動機にその時間とエネルギーを投入する可能性を低下させる可能性がある。もし私たちの投資、処分と資本取引、そして賃貸、建設、その他の物件管理活動を効率的に管理しなければ、比例して収益を提供することなく、増加した管理費を支払うかもしれません。さらに私たちは私たちの
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RMRには、RMRが私たちの不動産で働いている従業員の雇用および関連費用の一部、RMR中央会計担当者の給料、福祉および他の関連コストにおける当社のシェア、RMRが内部監査機能を提供するコストにおける当社のシェア、および他の合意を補償するために、RMRと管理協定を締結する。私たちはまた私たちと関連した第三者費用を支払うことを要求された。RMRの何らかのコストを返済して第三者コストを支払う義務があり，RMRがこれらのコストを効率的に管理する動機を低下させる可能性があり，コストを増加させる可能性がある.
我々とRMRの管理プロトコルを終了するには、業績が満足できなくて終了した場合を含む相当な停止費を支払う必要があるかもしれません。これは、RMRとの関係を終了する能力を制限する可能性があります。
我々とRMRの管理プロトコルの条項は毎年12月31日に自動的に延期されるため，これらの条項はその後延期日の20周年で終了する.我々は，これらの合意を随時終了する権利がある：(1)便宜上，60日以内に書面通知を出す，(2)合意の規定により，直ちに書面理由通知を出す，(3)合意の規定により，任意の適用カレンダー年度終了後60日以内に書面通知を出す，(4)合意の規定により，マネージャが制御権を変更してから12ヶ月以内に書面通知を出す.しかし，吾らが便宜上管理プロトコルを終了したり，RMRがそのプロトコルの定義に基づいて吾らの管理プロトコルを十分な理由で終了したりすれば，吾らはRMRに終了費用を支払う責任があり，金額は適用プロトコルで定義された将来の毎月費用の現在値の総和に等しく，終了期限は終了時間に依存し，終了前の期間内にRMRを支払う必要がある.また，業績の理由で管理プロトコルを終了すると，プロトコルで定義されているように，上記のように計算した終了料をRMRに支払う義務があるが，残り期間は10年と仮定する.これらの条項は，我々が無断で管理プロトコルを終了するコストを大きく増加させ，RMRとのマネージャとしての関係を終了する能力を制限する可能性がある.停止費の支払いは、株主に配当を支払う能力を含めて、私たちの財務状況に実質的な悪影響を及ぼす可能性があります。
私たちとRMRの管理計画は私たちの統制を変えることを防ぐかもしれない。
私たちはRMRとの管理協定を20年間継続し、年に1回更新している。上述したリスク要因のように、他の理由またはマネージャ制御権変更によってこの2つの管理プロトコルのいずれかを終了する場合、我々は、RMRに相当な解約料を支払う義務がある。これらの理由から，我々とRMRの管理プロトコルは，我々の普通株への割増をもたらす可能性のある制御権の変化を含めて，我々の制御権の変化を阻止する可能性がある.
私たちとSonestaやTAとの業務往来は私たちの業務と運営の重要な構成要素を構成しており、それらは利益の衝突や人々のこのような利益の衝突に対する見方を引き起こす可能性がある。
Sonestaは2022年12月31日までに私たち196軒のホテルを管理している。ソネスタはアダム·ポトノイが支配していますポトノイさん、マレーさん、および私たちの秘書のジェニファー·クラークは、ソニスタの取締役であり、マレーさんは、ソニスタの社長とCEOでもあります。Sonestaの他の職員たちと職員たちはRMRの元従業員だ。私たちはソネスタ社の約34.0%の発行済み普通株を持っている
TAは私たちが以前100.0株を持っていた子会社で、私たちの最大のテナントでもあり、私たちはTA最大の株主と大家です。TAは2007年に独立した上場企業として設立され、私たちから剥離した結果です。取締役社長の一人でありさんポートノイ社、取締役会長と取締役社長とを有し、2022年12月31日までに、RMR実益を通じて普通株式と比較して約4.1%の普通株式を発行している。ポートノイは取締役の持株株主、RMR Inc.の取締役社長兼最高執行長です。RMR Inc.はRMRの親会社で、私たちとTAに管理サービスを提供してくれます。本年度報告Form 10−Kが開示したように，BP買収事項については，吾らは議決合意を締結しており，この合意により，吾らはBP買収事項に賛成票を投じることに同意し，採決プロトコルが有効な間は，当社のTA普通株を売却または譲渡しないことに同意した。
私たち、RMRとPortnoyさんとSonestaとTAの間の歴史的および持続的な関係は、当社、RMRまたはその子会社が管理サービスを提供する他の会社とその関連先に関連する問題に発生するか、または利益の衝突を生じる可能性があります。これらの関係から，我々とSonestaの合意や我々とTAとのリースは非関連者間の公平に基づいて交渉されていないため，それらの条項は非関連者間で公平に交渉する条項とは異なる可能性がある.
利益衝突や利益衝突に対する見方は、私たちの名声、業務、ならびに私たちの普通株や他の証券の市場価格に重大な悪影響を及ぼす可能性があるので、私たちはより大きな訴訟リスクに直面する可能性があります。
私たちはSonestaでの私たちの投資予想の利点を認識していないかもしれない。
私たちはソネスタ社の約34.0%の発行済み普通株を持っている。我々が本リスク要因の一部の他の部分で決定したリスク，特にホテル業に関連するリスクは，我々が保有するSonesta普通株に適用される
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また、Sonestaは民間会社であり、私たちの管理受託者の一人であるAdam Portnoyによって制御されている。私たちはSonestaの少数株権を持っているので、Sonestaの会社レベルの意思決定やSonestaの業務、戦略、運営、管理の変化を指導したり影響したりする能力が制限されています。また、Sonestaの普通株は公開取引されておらず、Sonesta株を売却する能力は限られている。しかも、私たちがSonesta普通株を売るどんな試みも成功しない可能性があり、私たちがSonesta普通株のために現金化することができるどんな価格も割引価格である可能性があります。これは株式が少数の株式を代表しており、Sonestaの普通株が取引市場に不足しているからです。上記の理由や他の可能な理由で、私たちは現在Sonesta普通株を持っていることから得られる利益を達成することができないかもしれません。私たちはSonesta普通株の売却を阻止されるかもしれません。私たちはSonesta普通株を持っていることによって損失を受けるかもしれません。Sonestaが発生する可能性のあるどんな運営損失や他の損失のシェアも含めて損失を受けることができます。
私たちは関連側との取引の側であり、これらの取引は利益衝突と告発されるリスクを増加させる可能性がある。
Adam Portnoyが制御するエンティティまたはRMRまたはその子会社と管理サービスを提供するエンティティとの取引を含む関連側との取引に参加する。我々と関連側との合意や関連側との取引の合意は，関係者間の交渉時のように我々に有利な条項では達成されない可能性がある.我々が直面しているリスクは、我々の株主またはTA、RMR Inc.または他の関連先の株主が、そのような関連者取引に挑戦する可能性があることである。関連側取引への挑戦が成功すれば、挑戦された取引予想の利点を実現できない可能性がある。また、このような挑戦は、巨額のコストと私たちの経営陣の注意をそらすことを招き、告発が事実かどうか、事実かどうかにかかわらず、私たちの名声、業務、成長に大きな悪影響を及ぼす可能性があり、取引予想収益を達成する能力に悪影響を及ぼす可能性がある。
私たちの管理構造と関係による利益衝突により、私たちは異なる政見を持つ株主活動のリスク増加に直面する可能性がある。
関係者や実体と業務往来のある会社は、異なる政見を持つ株主受託者が指名し、異なる政見を持つ株主提案と、その業務往来に利益衝突があることを告発する株主訴訟の目標となる可能性がある。上に言及された様々な関係はこのような活動を促進するかもしれない。上場企業の株主投票に大きな影響を与える代理コンサルティング会社のいくつかは過去に提案されており、将来的にも提案される可能性があり、株主投票は、現在の受託者の選挙に反対し、報酬投票や他の管理提案に対する私たちの発言権に反対する投票、または反対する株主提案に賛成票を投じる可能性がある。代理コンサルティング会社のこれらの提案は、過去の取締役会選挙の結果と報酬発言権に対する私たちの投票に影響を与え、将来の同様の提案は、将来の取締役会選挙の結果や報酬発言権に対する私たちの投票に影響を与える可能性があり、株主の積極性や訴訟を増加させる可能性がある。私たちにこれらの活動を開始すれば、大量のコストと私たちの経営陣の注意をそらし、私たちの名声や業務に実質的な悪影響を及ぼす可能性があります。
私たちの組織や構造に関するリスクは
私たちは株主の承認なしに私たちの運営、融資、投資政策を変えるかもしれないし、私たちはもっとレバー化するかもしれません。これは債務義務の下での私たちの違約リスクを増加させるかもしれません。
私たちの取締役会は、私たちの運営、融資、投資政策を決定し、REIT、買収、処置、成長、運営、負債、資本化、分配の税収資格としての政策を維持したり、投票や株主に通知することなく、これらの政策に反する取引を承認したりすることを含む、私たちの政策を修正または修正することが可能です。政策の変化は私たちの普通株の市場価格と株主に分配を支払う能力に悪影響を及ぼすかもしれません。しかも、私たちの組織文書は資金支援を受けるかどうかにかかわらず、私たちが発生する可能性のある債務の額や割合を制限していない。私たちの取締役会は、株主の承認なしに現在の借金政策を随時変更またはキャンセルすることができます。もしこの政策が変化すれば、私たちのレバレッジ率はもっと高くなるかもしれないし、これは私たちの債務返済コストの上昇や信用格付けの低下を招くかもしれない。もっと高いレバレッジ率はまた私たちの債務違約のリスクを増加させる。また、私たちの投資政策の変化は、ポートフォリオに資源を割り当てる方法や投資を求める資産タイプを含めて、金利リスク、不動産市場の変動、流動性リスクへの開放を増加させる可能性があります
所有権制限と私たちの信託声明、定款と合意のいくつかの条項、およびメリーランド州法律のいくつかの条項は、私たちの支配権または自発的買収提案の変更を阻止、延期、または阻止する可能性があります。
我々の信託声明及び定款は、RMR及びその関連会社(メリーランド州法律の定義に基づいて)および我々の取締役会の免除を受けたいくつかの者以外の任意の株主が、9.8%を超える株式の数または価値(制限の強いものを基準として)を直接または帰属することによって、我々の普通株式を含む任意のカテゴリまたはシリーズの発行された実益株式を禁止する。私たちの信託声明および添付例のこれらの条項の目的の一つは、私たちのREITがIRCの規定を遵守し、他の方法で私たちの秩序ある管理を促進することを助けることです。しかし、これらの規定は米国の大量の株式の買収を阻止し、阻止、延期、または阻止する可能性もある
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私たちの支配権や株主に有利な自発的な買収提案を考えるかもしれない。さらに、私たちの信託声明および添付例またはメリーランド州法律の条項は、例えば、以下の条項を含む同様の影響を与える可能性があります
•取締役会の承認されていないいくつかの行動に対する株主投票権の制限；
•私たちの取締役会は、私たちの株主ではなく、私たちの定款を通過、修正、または廃止し、私たちの取締役会の穴を埋める権利があります
•株主投票基準は、特定の行動を承認するために、株式の絶対多数を獲得する必要がある
•実際、私たちの取締役会だけ、あるいは、受託者がいなければ、私たちの上級管理者は株主総会を招集することができ、株主は会議なしに行動する権利がありません
•個人が受託者を担当するために必要な資格は、私たちのいくつかの受託者に“管理受託者”であり、他の受託者は“独立受託者”であることが要求され、これは私たちの管理文書に定義されている
•私たちの株主が受託者に指名された人選を制限し、他の業務を私たちの株主総会で審議することを提案します
•株主が受託者を罷免する能力の制限
•株主に私たちに影響を与える規制要求(ネバダ州とルイジアナ州博彩業を含む)を遵守することを要求し、これは私たちの株式所有権を効果的に制限することができ、場合によっては私たちの流通株の5%を含む
•私たちの取締役会は、新しいカテゴリまたは一連の株式(投票権および他の権利および特権を有する株式を含み、これらの権利および特権は、制御権の変化を阻止する可能性がある)を作成して発行し、追加の普通株を発行する権利がある
•利害関係のある株主との間の業務統合の制限は、まず我々の取締役会の承認を得ていない(利害関係のある株主とは無関係な大多数の受託者を含む)；
•私たちの取締役会は株主の承認なしに特定の買収防御措置を実施する権利があります。
コーポレートガバナンス政策市場の変化に伴い、上記の規定は新たな規定を変更、削除、または追加する可能性がある。
私たちの業務のいくつかの側面は、株主が私たちの大量の株式を蓄積することを阻止し、私たちの受託者に指名したり、あるいは他の方法で私たちの業務をコントロールする行動を取ることを阻止するかもしれない。
私たちの特定の財産にはギャンブル業務が含まれている。適用される州法律の要件は、私たちの5%以上の証券を所有または制御する株主、または私たちの受託者の一人になることを望む任意の者は、ギャンブル業務を担当する州規制機関の許可または承認を得なければならない。これらの承認手続きは、投資家が私たちの証券を購入し、有名人が私たちの受託者になったり、他の行動を取ったりすることを阻害したり阻止したりする可能性がある。
私たちの権利と私たちの株主が私たちの受託者と上級管理者たちに行動する権利は限られている。
私たちの信託声明はメリーランド州の法律で許容される最大範囲で、私たちと私たちの株主の金銭的損害に対する私たちの受託者と上級管理者の責任を制限します。メリーランド州の現行法によると、私たちの受託者と上級管理者は、私たちと私たちの株主に対していかなる金銭的損害責任も負いませんが、以下の責任は除外します
•金銭、財産またはサービスの面で実際に不正な利益または利益を収受する；または
•受託者または役人の能動的かつ故意な不誠実な行為は、最終判決によって判決された訴訟原因に対して大きな意味を持つ行為として決定された。
私たちの信託声明と賠償協定は、メリーランド州の法律で許可された最大範囲内で、これらまたはいくつかの他の身分を担当することによって訴訟当事者に任命または脅かされた任意の現職または前任受託者または役人を賠償することを要求する。さらに、私たちは、彼らが最終的に賠償を受ける権利があることを初歩的に決定する必要はなく、私たちの現在と前の受託者と上級職員が発生した費用を支払うか返済する義務があるかもしれない。責任や賠償義務に対するこれらの制限により、当社および前任受託者および上級管理者に対する我々および我々の株主の権利は、他の会社よりも限られている可能性があり、これは、一部の株主が私たちの最適な利益に適合していないと考えられる場合の株主の請求権を制限する可能性がある。
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株主が吾等又は吾等の受託者、上級管理者、マネージャー又は他の代理人に対して提起した訴訟は、法廷訴訟とは異なる手続に従い、株主主張に対するクレームの制限が法廷訴訟よりも厳しい可能性がある強制仲裁手続に提出することができる。
私たちの株主は、株主になることによって、彼らは私たちの規約における仲裁条項を含めて、私たちの管理文書の制約を受けて、これらの条項は時々修正されるかもしれない。我々の細則は、吾等又は吾等の任意の他の当事者(吾等の任意の受託者、高級職員、マネージャー又は他の代理人を含む)が一方的に要求を提出した場合、吾等の1名又は複数の株主が吾等又は吾等の任意の受託者、上級職員、マネージャー又は他の代理人に対して提出した何らかの訴訟(係争又はその任意の部分を除く)、吾等の信託声明又は細則に関連する任意の条文の意味、解釈又は有効性は、強制的で拘束力のある最終仲裁手続に提出される。したがって、私たちまたは私たちの任意の受託者、上級管理者、マネージャー、または他の代理人が仲裁による問題の解決を一方的に要求した場合、私たちまたは私たちの株主は、連邦証券法違反またはメリーランド州法律下の受託責任または同様の役員または上級職員責任に違反したクレームなど、州裁判所または連邦裁判所で私たちまたは私たちの受託者、上級職員、マネージャーまたは他の代理人に対して訴訟を提起することができないだろう。代わりに、私たちの株主は拘束力のある最終仲裁を通じてこのようなクレームを求めることを要求されるだろう。
私たちの規約では、このような仲裁手続きは、私たちの定款で修正された“アメリカ仲裁協会商業仲裁規則”の手続きに従って行われることになっています。連邦や州裁判所の訴訟と比較して、このような手続きは私たちの株主により限られた権利を提供するかもしれない。例えば、これらの手続きによる仲裁には、陪審裁判の機会がなく、文書開示が限られていること、仲裁公聴会が一般的に公開されていないこと、仲裁公聴会の前に証人証言がないこと、および仲裁人が裁判官とは異なる資格または経験を有する可能性がある。また、我々の規約における仲裁条項は、仲裁が私たちの一種類の株主を代表して行うことができると規定しているにもかかわらず、このような代表またはカテゴリ仲裁を管轄する規則は、管轄裁判所代表や集団訴訟の規則とは異なり、株主にもそれほど有利ではない可能性がある。私たちの定款はまた、このような仲裁の当事者は、弁護士費を含む仲裁において自分の費用を負担しなければならず、仲裁人は、そのような費用の移転を含む裁決を下したり、派生または類訴訟において、私たちの裁決の任意の部分を任意の株主またはそのような株主の弁護士に判断してはならないと規定している。私たちの規約の仲裁条項は、私たちの株主が私たちまたは私たちの受託者、上級管理者、マネージャー、または他の代理人に訴訟を提起することを阻止し、弁護士が私たちの株主を代表して私たちまたは私たちの受託者、幹部、マネージャー、または他の代理人に訴訟を提起することに同意することを阻止するかもしれない。私たちとTAの賃貸契約とRMRとSonestaとの私たちの合意は私たちの定款と似た仲裁条項を持っている。
私たちは、私たちの規約の仲裁条項が連邦証券法の請求に関する仲裁条項を含む州と連邦法によって実行できると信じている。私たちはメリーランド州の不動産投資信託基金で、メリーランド州裁判所は仲裁附例の実行可能性を支持する。また、米国最高裁判所は、重要な連邦政策に関連するクレームを含む、他の連邦法定クレームを仲裁する合意を何度も支持している。しかし、一部の学者、法律従事者、および他の人たちは、仲裁を許可する憲章または付則条項は連邦証券法の請求に対して実行できないと考えている。私たちの添付例の仲裁条項は最終的に実行不可能だと決定されるかもしれない。
当社の定款に同意する仲裁条項により、株主は当社の連邦証券法及びその規則及び条例の遵守を放棄したとはみなされない。
私たちの規約は、メリーランド州ボルチモア市巡回裁判所が私たちの株主のために開始する可能性のある行動と訴訟の唯一かつ独占的なフォーラムを指定し、これは、私たちの株主が私たちまたは私たちの受託者、上級管理者、マネージャー、または他の代理人と紛争が発生したときに有利な司法フォーラムを得る能力を制限するかもしれない
私たちの規約は現在、紛争が拘束力のある仲裁が提出されていない限り、メリーランド州ボルチモア市巡回裁判所は、(1)私たちを代表して提起された任意の派生訴訟または訴訟、(2)私たちの任意の受託者、高級管理者、マネージャー、または他の代理人の私たちまたは私たちの株主に対する受託責任に違反すると主張するいかなる訴訟でもあると規定している。(3)メリーランド州法律、我々の信託声明又は付例によれば、株主自身、吾等を代表する又は吾等の株主代表吾等又は当社の任意の一連又はカテゴリの実益権益株式が、吾等又は吾等の任意の受託者、上級職員、マネージャー又は他の代理人に対して提起された任意の訴訟は、吾等の信託声明又は付例の意味、解釈、効力、有効性、表現又は実行に関連する任意の論争、請求又は論争を含む。または(4)私たちまたは私たちの任意の受託者、上級管理者、マネージャー、またはメリーランド州内部事務原則によって管轄されている他の代理人に対してクレームを提起する任意の訴訟。私たちの規約は現在、メリーランド州ボルチモア市巡回裁判所が、私たちの信託声明または定款の任意の条項の意味、解釈または有効性に関する任意の論争またはその一部の唯一かつ排他的なフォーラムになると規定している。当社定款の独占法廷条項は、メリーランド州ボルチモア市巡回裁判所が管轄権を持たないいかなる訴訟にも適用されず、当社の定款に基づいて拘束力のある仲裁を提出する紛争にも適用されない。私たちの別例の独占裁判所条項は、メリーランド州ボルチモア市巡回裁判所で証券法によるクレームに対して独占管轄権を確立していない
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取引所法案または他の連邦証券法は、連邦裁判所に排他的または同時管轄権があれば。いかなる者または実体が当社の実益権益株式を購入または保有するいかなる権益も、当社の定款のこれらの規定に了承され、同意されたとみなされなければならず、これらの規定は時々改正される可能性がある。当社規約の仲裁および専属法廷条項は、株主が司法法廷で、私たちまたは私たちの受託者、上級管理者、マネージャーまたは他の代理人と紛争することに有利であると考えるクレームを提出する能力を制限する可能性があり、これは、私たちと私たちの受託者、上級管理者、マネージャーまたは他の代理人に対する訴訟を阻止する可能性があります。
私たちの税金に関連するリスクは
私たちはIRC下のREITの納税資格を維持できなかったり、私たちの他の特別な税金の地位を失ったりして、深刻な不利な結果をもたらすかもしれない。
不動産投資信託基金として、私たちは通常、私たちのすべての不動産投資信託基金の課税収入を分配し、IRCが規定する他の資格を満たす限り、連邦または大多数の州の所得税を支払わない。しかし、IRC下の不動産投資信託基金として、税務の実際の資格は、複雑な法的要求を満たすかどうかにかかっていますが、これらの要求に対しては、限られた司法と行政解釈しかありません。私たちは、私たちが組織して運営し、適切な方法で組織と運営を継続し、IRC下のREIT納税としての資格を持ち続けると信じている。しかし、私たちはアメリカ国税局が審査や監査後にこの結論に同意するかどうかを確認することができない。さらに、連邦政府、どの州、または他の税務当局がREITsおよびその株主に優遇された所得税待遇を提供し続けるかどうかを確認することはできません。
IRCによると、私たちの不動産投資信託基金としての税務資格を維持するためには、資産の性質、収入源、株主に割り当てられた金額などに関するテストを引き続き満たす必要があります。このような要求を満たすために、私たちは魅力的な投資を売却したり放棄したりする必要があるかもしれない。
もし私たちがIRC規定のREIT課税資格に適合しなくなったら、私たちの資本調達能力は不利な影響を受ける可能性があり、私たちは私たちの信用協定に違反し、私たちは大量の連邦と州所得税を支払う必要があるかもしれません。私たちは株主に分配できる現金が減少するかもしれません。私たちの普通株の市場価格は下がるかもしれません。また、1つの課税年度にIRC下でREITとしての納税資格を失ったり取り消したりすれば、今後4つの納税年度にREITの納税資格を再取得することを阻止されることが多い。
同じように、現行法に基づいて既存の税金優遇によって、私たちは私たちが納めなければならないカナダとプエルトリコの所得税を最大限に減らした。私たちは私たちがこのような法律と税務優遇の要求に従って運営されていると信じている。しかし、私たちは審査や監査の後、現地税務機関が同意するかどうかを確認することができない。もし私たちが未来に既存の法律や特許権を得ることができなければ、私たちは大量の所得税を支払う必要があるかもしれないし、私たちの普通株の市場価格は下落するかもしれない。
株主への分配は通常、“適格配当金”の税率引き下げに適用される条件を満たしていない
米国の会社は、個人、信託、遺産のような非会社株主に支払われ、通常、“合格配当金”に適用される引き下げられた連邦所得税率を享受する資格がある。IRCによれば、REITs支払いの分配は一般に“合格配当金”とはみなされず、このような配当金に適用される引き下げ金利は通常適用されない。しかしながら、2026年前から開始された納税年度は、非会社株主に支払われるREIT配当金は、通常、一般所得税税率を適用した実際の税率よりも低い実税率で課税されるが、これは、IRCにより直通実体からの特定の形態の収入を控除することができるからである。しかし、より優遇された金利は、通常の会社の“合格”配当金に適用され続けることになり、一部の投資家は、不動産投資信託基金に投資するよりも配当金を支払う非不動産投資信託基金実体に投資し、それによって、私たちの普通株に対する需要や市場価格を低下させる可能性がある。
REITの分配要求は私たちと私たちの株主に悪影響を及ぼすかもしれない。
一般的に、私たちは毎年少なくとも90%のREIT課税収入を割り当てなければならず、特定の調整によって制限され、純資本収益は含まれておらず、IRC下のREITとしての納税資格を維持しなければならない。私たちがこの分配要求を満たす範囲では、連邦会社所得税は私たちが分配した収入には適用されませんが、もし私たちが割り当てた課税所得額がREIT課税収入の100%未満であれば、割り当てられていない課税収入に対して連邦会社所得税を支払うことになります。私たちはIRCのREIT要求に適合するために私たちの株主に配当を支払うつもりだ。また、カレンダー年度に株主に支払う実際の金額が連邦税法で規定されている最低額よりも低い場合、消費税の4%を相殺できません。
米国公認会計原則またはGAAPに基づいて作成された財務報告では、時々生じる課税収入が私たちの収入よりも大きい場合があり、または課税収入と実際に現金を受け取る時間との間に差が生じる可能性がある。もし私たちがこれらの状況で他の資金が利用可能でなければ、私たちは不利な条件で資金を借りて、不利な価格で投資を売却したり、将来の買収に投資していた金額を分配して、十分な分配を支払い、REITの分配要求を満たし、企業所得税と消費税の4%を避けることができるようにすることができるかもしれない
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特定の年。このような代替案は私たちのコストを増加させたり、私たちの株主権利を減少させるかもしれない。したがって、REIT割当要求を遵守することは私たちの成長能力を阻害する可能性があり、これは私たちの普通株の市場価格を低下させる可能性がある。
私たちがまだIRCの下でREITとして納税する資格があっても、私たちは他のキャッシュフローを減らす納税義務に直面するかもしれない。
私たちはまだIRCの下でREIT納税として資格があっても、私たちの収入と資産は、任意の未分配収入の税金、消費税、州または地方所得税、財産税と譲渡税、その他の税金を含む連邦、州、地方税を支払う必要があるかもしれません。さらに、一部の管轄区域は将来、支払いされた配当金減免を含む優遇された所得税減免を制限または廃止する可能性があり、これは私たちの所得税支出を増加させる可能性がある。さらに、IRCに規定されているREIT資格および税務要件に適合するために、特定のタイプの非現金収入の確認を防止したり、REITが取引業者の財産または在庫から得られた特定の収益から100%の税を徴収することを回避するために、私たちの資産の一部を保有または処分し、当社のTRSまたは他の子会社を通じていくつかの業務を展開し、これらの会社は通常の税率で会社レベルの所得税を支払うことになる。また，我々は我々のTRSと取引する際に一定の距離を保つつもりであるが，米国国税局や裁判所が我々の取引が一定の範囲で行われていないと認定した場合，消費税100%を支払う必要があるかもしれない.このような税金のいずれも私たちの株主に分配するために使用できる現金を減らすだろう。
私たちの信託基金の手配がREIT資格や税務規則の予想を満たしていない場合、IRCが規定するREITの課税資格を満たしていない場合や、巨額の懲罰税が徴収される可能性があります。
IRCの手配によると、私たちは私たちの大部分のホテル物件を私たちのTRSに貸して、TRSから得たレンタル料をREIT毛収入テストの収入に合わせることを目的としています。私たちと私たちのTRSはまた、IRCが誤った価格設定取引に適用される懲罰的税金の影響を受けないように、一定の距離を保った上で私たちのTRSと取引するつもりだ。救済条項はREIT総収入テストに失敗することがあるが、巨額の懲罰的税収を徴収する可能性がある。
私たちのTRSスケジュールをIRC下のREIT資格と税務ルールに適合させるためには、多くの要求を満たさなければなりません
•IRCの定義によると、私たちのTRSは、宿泊施設を直接または間接的に経営または管理してはならない
•TRSに対する私たちのレンタルは、サービス契約、共同企業、合弁企業、融資、または他のタイプの手配としてではなく、連邦所得税目的のための実際のレンタルとみなされなければならない
•賃貸物件は、IRCの規定に適合した適格宿泊施設(習慣施設や施設を含む)を構成しなければならない
•私たちの賃貸物件は、TRSSを代表して独立した建設業者によって管理および運営されなければならないが、これらの建設業者は、私たちと35%未満の関連関係を有し、私たちとは関係のない人のための任意の宿泊施設のために、(または関連会社がそのように従事している)業界または業務に積極的に従事している
•賃貸契約のレンタル料と他の条項は一定の距離を維持しなければならない。
私たちはアメリカ国税局や裁判所が私たちの評価、すなわち私たちのTRS手配がREIT資格と税金ルールの予想に適合するということに同意するとは確信できない。もし私たちのTRSに関する手配が私たちの予想通りに守られなかった場合、私たちはIRC下のREITの課税資格を得ることができなかったり、巨額の懲罰的税金を徴収されたりする可能性がある。
REITsに影響を与える立法や他の行動は私たちと私たちの株主に大きな悪影響を及ぼすかもしれない。
米国連邦、州、地方税に関するルールは、立法過程に参加する人員や米国国税局、米国財務省、その他の税務当局の審査を受け続けている。税法の変化は、追跡力があるかどうかにかかわらず、私たちと私たちの株主に実質的な悪影響を及ぼす可能性がある。私たちは税法の変化が私たちや私たちの株主にどのように影響するか予測できない。新しい立法、財政部法規、行政解釈、または裁判所の判断は、私たちが不動産投資信託基金として納税資格を維持する能力に重大かつマイナスの影響を与えるかもしれない、あるいはこのような資格が私たちと私たちの株主に与える税務結果に影響を与える可能性がある。
私たちの証券に関するリスクは
私たちの株主への分配は減少またはキャンセルされる可能性があり、支払い方法が変わる可能性がある。
私たちは定期的に私たちの株主に四半期配分を支払い続けるつもりだ。しかし：
•本年度報告Form 10-Kに記載されている任意のリスクが発生した場合、ビジネス旅行中に増加した否定的な市場慣行を含む任意の継続的な市場慣行、またはこの状況に対する新たな公衆衛生安全状態および市場の反応、または現在の市場および経済状態に起因する任意の負の影響が発生した場合、分配比率を株主に支払う能力は引き続き悪影響を受ける可能性がある
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高インフレ、高金利の上昇或いは持続的な高金利、労働市場の挑戦、サプライチェーンの挑戦及び経済低迷或いは衰退などの状況が私たちの業務、運営結果と流動性に与える影響；
•私たちの割り当てに対する支払いは、私たちの債務協定に含まれる制限を受け、私たちの将来生じる可能性のある債務義務によって制限される可能性があります。私たちの債務合意によるいかなる違約事件が発生している間、私たちは制限されるかもしれません。場合によっては、私たちは私たちの株主への割り当てを禁止されるかもしれません
•任意の割り当てられた時間と金額は、私たちの取締役会によって適宜決定され、私たちのFFOと標準化されたFFO、REIT納税資格としての私たちの要求、私たちの債務合意における制限、私たちの債務と株式資本の可用性、私たちの配当率が私たちの普通株式取引価格に占める割合、配当率、他のREITsの配当率と比較して、将来の資本需要と経営業績に対する私たちの予想、および支払い債務に対する私たちの予想需要と現金の可用性を含む、取締役会が関連する様々な要素に依存します。
これらの理由により，他の理由を除いて，我々の分配率が低下する可能性があり，あるいは株主への割当てを停止する可能性がある.
また、流動性を維持するために、私たちの株主に部分配当を現金以外の形で支払うことを選択することができ、例えば、適用された税収規則が許可されている場合には、私たちの株主に追加の普通株を発行することができる。
債券及び担保は、我々付属会社が2025年債券及び2027年債に担保を提供しないすべての債務及びその他の負債の弁済に属する。
私たちは、私たちの未償還優先無担保手形と、私たちが将来発行する可能性のある任意の手形または他の債務証券の唯一の債務者、または私たちの未償還優先無担保手形と共に発行される手形です。2025年に満期となる7.50%の優先手形(すなわち2025年満期の手形)と5.50%の優先手形(すなわち2027年満期の手形)を保証する子会社は、このような手形または保証の唯一の債務者である。2025年債と2027年債の担保を提供する子会社は現在、他の債券に担保を提供していない。私たちの非保証人付属会社は、独立して異なる法人エンティティであり、手形または保証の任意の満期金額を支払う義務がない(またはあるか、または配当金、割り当て、融資、または他の支払い方法によっても、任意の資金を提供する。手形保持者が我々の非保証人付属会社の任意の資産から利益を得る権利は、当該等の付属会社債権者の債権が優先的に弁済されているか否かに依存する。したがって、将来の手形は私たちの非保証人付属会社によって保証されるほか、手形及び保証は構造的に、当社の他の債務、リース契約項の下での支払い責任、貿易対応金及び優先株権益の担保又は質を含む、我々の付属会社が2025年手形及び2027年手形のために保証を提供しないすべての債務及びその他の負債から構造的に保証される。2022年12月31日現在、我々の非保証人子会社の債務および他の負債総額は約4260万ドル(他の債務や貿易対応金の保証を含むが、私たちまたは付属保証人への負債は含まれていない)であり、2025年債券および2027年債を構造的に上回っている。
当該等の手形及び担保はいずれも無担保であり、当該等の債務を担保する資産価値の範囲内で、当社及び付属保証人に有効に従属するすべての既存及び将来担保債務である。
未返済手形と担保は担保されておらず、私たちが未来に発行する可能性のあるどの手形も保証されないかもしれない。破産、清算、再編又は吾等又は吾等の財産に関する類似手続において吾等の債権者に任意の割り当てを行った後、吾等の担保債務(吾等の信用協定下の債務及び吾等の合計6.102億ドルの純賃貸住宅ローン手形元金総額を含む)の所持者は、適用法律及び当該等の債務を管轄する文書に基づいて、担保を行使する貸手が適用法律及び当該等の債務を管轄する文書に基づいて得られる救済措置を有し、当該担保債務を保証する資産から全数支払を得る権利があり、その後、当該等の資産を担保としない手形でいかなる金を支払うことができる。この場合，そのような手形や保証は我々のいかなる資産も担保にしないため，そのような手形保持者の債権を償還するための資産がない可能性があり，あるいは何らかの余剰資産があれば，残りの資産はそのような債権を返済するのに十分ではない.当該等残存資産の価値が当該等手形の未償還元金総額，課税利息及びすべての将来債務とその等手形及び担保との平均順位よりも少なければ，吾らはそのような手形項での責任を完全に履行できないであろう。また、私たちが私たちの保証債務に基づいて私たちの支払いまたは他の義務を履行できなかった場合、その保証債務の所有者は、その保証債務を保証する資産の担保償還権を取り消し、これらの資産を清算する権利があるだろう。したがって、私たちはそのような手形の満期金額を支払うのに十分な資金がないかもしれない。したがって、このような債券への債券保有者の投資は、一部または全部の価値を損失する可能性がある。また、未償還手形及び担保条項、並びに将来発行可能な任意の手形の条項も、許可される可能性がある, いくつかの債務比率を遵守する場合、米国は追加的な保証債務を招くだろう。手形と保証は実際にこのような追加的な保証債務に従属するだろう。2023年2月24日現在、私たちの保証債務には、私たちの純賃貸担保手形元金総額6.102億ドルが含まれている。また、私たちの循環信用手配の下で、未返済の借金はありませんが、私たちはその手配の安全を確保するために担保として特定の財産を提供しました。
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カタログ表
連邦と州法は、裁判所が特定の場合に担保を取り消すことを許可し、手形所持者に保証人から受け取った支払いの払い戻しを要求する。
連邦破産法および州詐欺譲渡法の同様の条項によると、2025年手形および2027年手形(または我々の子会社によって保証される任意の未来手形)の保証は無効にすることができ、または担保に関する債権は、保証人がその保証によって証明された債務が発生した場合、保証人がその保証によって証明された債務に従属することができる
•この保証の発生によって受信されたのは、合理的な同値または公平な対価格以下である
•このような事故で借金や破産を果たすことができない
•業務または取引に従事し、その業務または取引のために、保証人の残存資産が不合理な少額資本を構成する、または
•その満期返済能力を超える債務を招くことになると意図したり信じたりする。
さらに、保証人は、その保証に基づいて支払われた任意の金をキャンセルし、保証人に返還することを要求されるか、または私たちの債権者または保証人の債権者に返還されることができる。
これらの詐欺的譲渡法に適用される破産措置は、詐欺的譲渡が発生したか否かを決定するために、任意の手続きに適用される法律によって異なる。しかし、一般的に、保証人は次のような場合、債務を返済できないとみなされる
•負債または負債を含む債務の合計は、そのすべての資産の公正な売却可能価値よりも大きい
•その資産の現在の公正な売却価値は、その既存の債務(または負債を含む)が絶対的になり、満了したときにその可能性のある負債を支払うのに必要な額よりも低いことができる
•それは債務が満期になった時に債務を返済することができない。
私たちは裁判所がこのような判決を下す時にどのような基準を採択するのか確信できない。さらに、各保証には、その保証項目の下の債務の詐欺的な移転を招くことなく、保証人の責任を発生可能な最大額に制限することを目的とした規定が記載されている可能性がある。この規定は、担保または任意の未来の担保を効果的に保護できない可能性があり、詐欺的な譲渡法によって無効にされないか、または保証人の義務を除去したり、保証人の義務を実際に担保を一文の値にしない程度に減少させる可能性がある。
債券には公開市場がなく、債券は開発できない、維持できない、または流動できない。
私たちは債券をどの証券取引所に上場するか、あるいはどの取引業者の自動見積システムでの見積もりを申請することを申請していません。後日債券の発行を申請しない可能性もあります。私たちは、そのような債券のために発展する可能性のある市場の流動資金、いかなる所有者が当該等の債券を売却する能力、又は保有者が当該等の債券を売却することが可能な価格を肯定することができない。このようなチケットの市場が発展しなければ，所持者は長い間このようなチケットを転売できない可能性があり，あれば.もしこのような債券の市場が確かに発展すれば、それは持続しないかもしれないし、その流動性はこのような債券を所有者に転売させるのに十分ではないかもしれない。そのため、債券保有者は必ずしもその投資を容易に現金化できるとは限らず、貸手も必ずしも当該などの債券を融資担保として容易に受け入れるとは限らない。
債券の発行価格或いは最初の発行価格或いは元本金額よりある程度割引され、多くの要素に依存して、当時の金利、格付け機関が与えた格付け、同類証券の市場及びその他の要素を含み、一般経済状況及び財政状況、表現及び見通しを含む。原因にかかわらず、市場価格のいかなる下落も債券の流動資金や取引市場に悪影響を及ぼす可能性がある。
もし私たちの信用格付けが引き下げられれば、債券の市場価格は大きな影響を受ける可能性があり、私たちの資金コストを増加させる可能性がある。
未償還債券は2つの格付け機関によって格付けされ、私たちが後日発行する任意の債券は1つ以上の格付け機関によって格付けされる可能性がある。格付け機関はこれらの信用格付けを継続的に審査し、私たちの運営結果や財務状況などに応じて随時変更する可能性がある。私たちの債務証券格付けの負の変化は、債券の市場価格や私たちのコストや資金供給に悪影響を及ぼす可能性があり、さらに私たちの経営業績や債務超過義務を履行する能力に大きな悪影響を及ぼす可能性があります。
保証の一部または全部は自動的に解除される可能性がある。
場合によっては、付属保証人は保証を解除することができる。“2025年手形”と“2027年手形”の契約及び関連補充条項の規定によると、当該付属保証人の株式又は当該付属保証人のほとんどの資産を売却、処分又は譲渡した後、又は当該付属保証人が排除された付属会社又は外国附属会社となった場合には、このような解除は随時発生することができる
49
カタログ表
適用される補足契約で定義される.また、2025年債券および2027年債の格付けがムーディーズ投資家サービス会社(Moody‘s Investor Services)またはムーディ社(Moody’s)のBa 2(または同等格付け)、または標準プル格付けサービス会社(S&P)のBBB(または同等格付け)以上であり、2025年債券と2027年債を管理する契約および関連条項下の違約または違約事件が発生せず継続している場合、契約下の付属保証人の保証およびその他のすべての義務は自動的に終了および解除される。したがって、2025年債券または2027年債券が最初に発行された日には、2025年債券または2027年債券に担保を提供する一部または全ての付属会社がいつでも2025年および2027年債に担保を提供するわけではない可能性がある
項目1 B。未解決従業員意見
ない。
50
カタログ表
項目2.財産
2022年12月31日までに、238軒のホテルと765の小売純賃貸物件を持っています。次の表は、2022年12月31日現在の私たちの物件のいくつかの情報(千ドル単位)をまとめています。
ホテル純賃貸すべての属性
量
属性		未償却帳簿価値減価償却帳簿価値量
属性		未償却帳簿価値減価償却帳簿価値物件総数未償却帳簿価値合計減価償却総額
場所：
属性
所持と使用
アメリカ：       
アラバマ州3 $28,245 $16,595 32 $109,009 $83,530 35 $137,254 $100,125 
アラスカ州— — — 1 3,716 2,667 1 3,716 2,667 
アリゾナ州14 205,470 118,650 25 184,226 140,048 39 389,695 258,698 
アーカンソー— — — 16 86,241 56,683 16 86,241 56,683 
カリフォルニア州36 1,019,146 660,026 22 220,971 178,572 58 1,240,117 838,599 
コロラド州5 141,493 101,973 8 89,008 73,303 13 230,501 175,276 
コネチカット州— — — 3 18,404 10,510 3 18,404 10,510 
デラウェア州1 15,396 11,709 — — — 1 15,396 11,709 
フロリダ州11 241,236 151,605 46 193,800 154,261 57 435,037 305,866 
ジョージア州16 379,609 244,064 74 217,377 172,177 90 596,985 416,240 
ハワイ1 111,235 60,916 — — — 1 111,235 60,916 
アイダホ州— — — 2 17,801 13,588 2 17,801 13,588 
イリノイ州10 401,965 292,737 54 230,205 185,722 64 632,170 478,460 
インディアナ州2 26,149 12,195 42 190,122 149,592 44 216,272 161,786 
アイオワ州1 6,762 3,055 10 29,184 24,064 11 35,946 27,118 
カンザス州1 12,894 7,137 5 38,100 30,460 6 50,994 37,597 
ケンタッキー州— — — 13 54,545 39,991 13 54,545 39,991 
ルイジアナ州3 239,079 172,905 12 96,345 67,674 15 335,424 240,579 
メリーランド州5 113,772 66,366 8 58,595 36,769 13 172,366 103,135 
マサチューセッツ州8 235,649 158,741 — — — 8 235,649 158,741 
ミシーゲン8 68,326 37,144 52 97,887 73,851 60 166,213 110,995 
ミネソタ州4 111,895 83,082 12 70,863 60,443 16 182,758 143,524 
ミシシッピ州— — — 5 23,165 16,418 5 23,165 16,418 
ミズーリ4 152,278 112,096 25 99,110 75,367 29 251,388 187,463 
ネブラスカ州— — — 5 25,549 14,820 5 25,549 14,820 
ネバダ州3 54,242 29,997 6 144,209 104,168 9 198,451 134,165 
新ハンプシャー— — — 1 5,955 3,350 1 5,955 3,350 
ニュージャージー8 139,675 80,364 3 76,460 53,487 11 216,135 133,851 
ニューメキシコ州2 26,376 11,841 16 96,674 65,684 18 123,050 77,525 
ニューヨークです1 59,031 36,063 9 46,421 30,537 10 105,452 66,600 
ノースカロライナ州8 140,518 87,587 17 61,660 46,866 25 202,179 134,453 
ノースダコタ州— — — 1 3,476 2,960 1 3,476 2,960 
オハイオ州5 114,917 84,244 39 245,692 182,052 44 360,609 266,296 
オクラホマ州1 7,262 3,891 12 66,515 55,863 13 73,777 59,754 
オレゴン州1 117,417 91,610 7 72,671 62,434 8 190,088 154,044 
ペンシルバニア州5 112,046 65,830 28 151,776 110,074 33 263,823 175,904 
ロードアイランド1 16,316 6,891 — — — 1 16,316 6,891 
サウスカロライナ州1 48,917 30,078 17 93,270 69,413 18 142,187 99,490 
テネシー州7 147,257 69,864 37 110,354 85,117 44 257,612 154,981 
テキサス州20 319,893 165,999 56 375,619 275,194 76 695,511 441,193 
ユタ州2 68,493 33,021 3 13,063 8,501 5 81,556 41,522 
バージニア8 116,058 59,612 18 73,898 56,844 26 189,955 116,456 
ワシントン7 192,904 131,368 4 21,784 17,316 11 214,687 148,684 
ウェストバージニア州110,199 5,069 5 14,410 10,714 6 24,608 15,783 
ウィスコンシン州2 45,922 34,727 4 10,908 7,536 6 56,829 42,263 
ワイオミング州— — — 6 58,896 37,504 6 58,896 37,504 
216 5,248,042 3,339,052 761 3,897,934 2,946,124 977 9,145,973 6,285,173 
ワシントンD.C.1144,852 132,678 — — — 1144,852 132,678 
カナダオンタリオ州253,778 30,374 — — — 253,778 30,374 
プエルトリコ1 216,266 142,511 — — — 1 216,266 142,511 
4 414,896 305,563 — — — 4 414,896 305,563 
合計する220 $5,662,938 $3,644,615 761 $3,897,934 $2,946,124 981 $9,560,869 $6,590,736 
51
カタログ表
ホテル純賃貸すべての属性
量
属性		未償却帳簿価値減価償却帳簿価値量
属性		未償却帳簿価値減価償却帳簿価値物件総数未償却帳簿価値合計減価償却総額
場所：
属性
販売待ち：
ジョージア州1 $5,666 $4,976 — $— $— 1 $5,666 $4,976 
イリノイ州— — — 2 729 729 2 729 729 
メリーランド州1 4,220 4,220 — — — 1 4,220 4,220 
マサチューセッツ州1 7,746 6,678 — — — 1 7,746 6,678 
ニュージャージー1 11,451 11,451 — — — 1 11,451 11,451 
ニューヨークです3 22,064 18,511 — — — 3 22,064 18,511 
ノースカロライナ州2 12,381 10,418 — — — 2 12,381 10,418 
オハイオ州— — — 2 648 648 2 648 648 
オクラホマ州1 7,348 6,471 — — — 1 7,348 6,471 
ペンシルバニア州3 23,370 20,113 — — — 3 23,370 20,113 
サウスカロライナ州1 5,295 4,749 — — — 1 5,295 4,749 
テキサス州1 5,692 5,064 — — — 1 5,692 5,064 
バージニア3 19,735 17,569 — — — 3 19,735 17,569 
合計する18 124,968 110,220 4 1,377 1,377 22 126,345 111,597 
238 $5,787,902 $3,754,835 765 $3,899,311 $2,947,497 1,003 $9,687,214 $6,702,332 
二十二年十二月三十一日まで、私たちの十三軒のホテルは関係のない第三者から一部或いは全部レンタルした土地にあります。土地賃貸契約の平均残存期間(継続選択を含む)は約33年(12年から65年まで様々)。8つの土地賃貸契約に基づいて支払われる地代は一般的にホテルの収入の割合で計算される。13件の土地賃貸契約のうち、12件の要求年間最低賃貸料は平均年間256ドルであり、2つの土地賃貸契約の将来の賃貸料は前払いされている。私たちの管理契約と賃貸契約の条項によると、地上レンタル義務の支払いは通常私たちのホテルマネージャーが支払います。しかし、ホテルマネージャーが土地契約下の義務を履行していない場合、あるいはいかなる土地契約を更新しないことを選択した場合、私たちは影響を受けた物件への投資を保護するために、土地契約下の義務を履行しなければならないかもしれません。いかなる質権、売却、あるいは譲渡は、私たちの土地賃貸における権益を譲渡するために、適用される土地レンタル者及びその貸手の同意を得る必要があるかもしれない。
2022年12月31日まで、私たちの純賃貸物件のうち15カ所は、関係のない第三者から一部あるいは全部賃貸した土地に位置しています。土地賃貸契約の平均残存期間(継続選択を含む)は約9年(1年から19年)である。土地賃貸によって支払われる地代は一般的に固定額であり，平均年間435ドルである。これらの土地賃貸義務の支払いは私たちのテナントが支払います。しかし、私たちのテナントが土地賃貸契約の義務を履行していない場合や、いかなる土地賃貸契約も更新しないことを選択した場合、影響を受けた物件への投資を保護するために、土地賃貸契約の義務を履行したり、土地賃貸契約を更新しなければならない可能性がある。いかなる質権、売却、あるいは譲渡は、私たちの土地賃貸における権益を譲渡するために、適用される土地レンタル者及びその貸手の同意を得る必要があるかもしれない。
2022年12月31日現在、土地契約に拘束されている物件の減価償却帳簿価値の合計は以下の通り(千計)
ホテル13軒(1)
$317,303 
15純レンタル(2)
65,059 
合計する$382,362 
(1)その中の二つの減価償却帳簿価値の合計五十四，七十五ドルのホテルの部分は関係のない第三者から借りた土地にあります。レンタルした土地は一般的に駐車に使われます。私たちは土地を借りることなく、この二つのホテルが運営できると信じている。
(2)これらの純賃貸物件の中に3カ所の減価償却帳簿価値は合計25，105ドルで、一部は私たちが関係のない第三者から賃貸した土地にあります。賃貸土地は、通常、追加の駐車場または雨水流出に使用されるが、これら3つの純賃貸物件のうちの1つのいくつかの建築構造は、賃貸土地上に配置されている。この3つの純賃貸物件は、賃貸土地なしで運営可能であると信じており、賃貸土地上に位置する建築構造部分を除去し、私たちが所有している土地で新しい建物をその構造に置き換えなければならないかもしれない。
項目3.法的訴訟
時々、私たちは日常業務過程に付随する訴訟に巻き込まれるかもしれない。私たちはどんな訴訟の最終結果も正確に予測できませんが、私たちは現在、私たちの業務に重大な悪影響を及ぼすことが予想される訴訟には関与していません。
52
カタログ表
プロジェクト4.鉱山安全情報開示
適用されません。
第II部
項目5.登録者普通株の市場、関連株主事項、発行者による株式証券の購入
私たちの普通株はナスダックで取引されています。2023年2月24日現在、我々普通株式の登録株主は409人であり、利益所有者の数が多いにもかかわらず。
発行者は株式証券を購入する次の表は、2022年12月31日までの四半期内に株式証券を購入する情報を提供します
極大値
総人数近似値
購入株以下の株の価値：
量平均値公開活動の一部としてまた買うかもしれない
株支払いの価格発表された計画計画や
カレンダー月
購入した(1)
1株当たり計画の数番組
2022年10月1日-2022年10月31日257 $5.42 — $— 
2022年12月1日-2022年12月31日761 7.29 — $— 
1,018 $6.82 — $— 
(1)これらの普通株の源泉徴収および購入は、私たちの元幹部およびRMRの元幹部および従業員の1人が私たちの普通株奨励帰属に関連する源泉徴収と支払い義務を満たすためのものだ。私たちはナスダック普通株を購入したときの取引価格に基づいて、市場価値を公平にしてこれらの普通株を差し押さえて購入しました。
我々の現在の普通株主に対する現金分配率は1株当たり0.20ドル/四半期、あるいは1株当たり0.80ドル/年である。しかし、将来の分配の時間、金額、形式は私たちの取締役会によって適宜決定され、私たちの取締役会が関連すると考えている様々な要素に依存して、私たちの運営結果、私たちの財務状況、私たちのREIT納税資格としての要求、債務と株式資本の可用性、私たちの将来の資本需要と経営業績に対する期待、私たちのFFOと私たちの標準化されたFFO、および取締役会が適宜関連すると考えている他の要素を含む。したがって、私たちは私たちが未来に分配を支払い続けるか、あるいは私たちが支払ったどんな分配の金額も減少しないと確信できない。
第六項です[保留されている]
53
カタログ表
プロジェクト7.経営陣の財務状況と経営成果の検討と分析
以下の議論は、本年度報告の表格10-Kの第4部第15項に含まれる統合財務諸表およびその付記と共に読まなければならない
概要(千単位のドル金額、シェアと各客室のホテルデータは含まれていません)
私たちはメリーランド州の法律に基づいて設立された不動産投資信託基金です。2022年12月31日まで、46州、コロンビア特区、カナダ、プエルトリコに1003カ所の不動産を持っています。
ビジネス環境と展望新冠肺炎の疫病、及び疫病の発生或いは増加に対応する市場行為、及び2020年3月以来アメリカ各地の旅行と全体経済への影響により、著者らのホテルの入居率は大幅に低下し、これは私たちの運営業績とキャッシュフローに重大なマイナス影響を与えた。入居率はそれ以来著しく回復しているにもかかわらず，わがホテルの運営がいつ，大流行前のレベルに回復するかどうかには不確実性がある。私たちは現在、一時業務とグループ業務の回復が漸進的で、一致しない可能性があると予想している。私たちは現在、アメリカのホテル業の回復が長年の過程になると予想している。さらに、消費者自信、ビジネス旅行および宿泊需要は、経済および市場状況、失業率、正常な活動の安全回復に対する見方、対面会議ではなくビデオ会議技術の使用を継続し、より広範なマクロ経済傾向および条件の影響を受けるであろう。これらの傾向に加え、増加している労働力コストと不足、大口商品とその他の価格上昇、サプライチェーンの挑戦は、引き続き私たちのホテル運営、私たちのテナントの運営と私たちの財務業績にマイナスの影響を与えるかもしれない
インフレ圧力に対応するため、米連邦準備委員会(Federal Reserve)は2022年初めから連邦基金金利を大幅に引き上げ、さらなる利上げの可能性を示唆した。米国や世界のこれらのインフレ圧力と上昇している金利は、米国経済がすぐに景気後退に入り、金融市場の混乱を招く可能性があるという懸念を募らせている。不況や金融市場の持続的または激化した混乱は、私たちの財務状況、私たちのホテルの運営、私たちのテナント、そして彼らが私たちの賃貸契約を更新したり、私たちに賃貸料を支払う能力や意志に悪影響を及ぼす可能性があり、私たちの新しい融資または代替融資を得る能力を制限する可能性があり、私たちの資本コストを増加させ、私たちの不動産や証券の価値を低下させる可能性があります
流動性と資金調達取引です2022年4月、私たちは貸手と追加の契約減免を含むクレジット協定を修正し、私たちは200，000ドルの未返済残高を返済し、融資規模を1，000，000ドルから800，000ドルに減少させた。2022年10月、貸手と私たちの信用協定をさらに修正し、残りの6ヶ月の選択権を行使し、満期日を2023年7月15日に延長しました。2022年6月15日、我々は2022年満期のすべての未償還5.00%優先手形を額面で償還し、償還価格は元金500，000ドルに相当し、手元現金の課税利息と未払い利息を加えて、以下に議論する財産処分の収益を含む。2023年2月24日まで、私たちの信用手配では、未返済の金額と616，867ドルの現金または現金同等物はありません。
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カタログ表
2023年2月、私たちの子会社は元金総額610，200ドルの純賃貸担保手形を発行した。この紙幣は3種類に分けて発行され、要約は以下の通りである
備考類標準格付け金額額面利率用語.用語成熟性
A類AAA級$305,000 5.15%5年間2028年2月
クラスBAA型173,000 5.70%5年間2028年2月
クラスCA132,200 6.70%5年間2028年2月
合計/加重平均$610,200 5.50%
これらの手形は請求権がなく、子会社の資産によって保証され、その中に308の純賃貸小売物件が含まれており、2022年12月31日までの年間最低賃貸料は65，273ドル、帳簿総価値は754，841ドルである。初期購入者割引と発売コストを差し引くと、発行手形の純収益は約55.5万ドル。債券の定価と同時に、2023年に満期となった4.50%の未償還優先債券を早期償還することを発表し、償還価格は元金500，000ドルに相当し、課税および未払いの利息を加えるが、償還日は含まれていない。今回の償還は2023年3月8日頃に発生する予定で、現在、上記の純賃貸担保手形を発行した収益で今回の償還に資金を提供する予定だ。
処分活動。2022年12月31日までの1年間に、65ホテル、8296部屋を販売し、総売上高は543，413ドルで、閉鎖コストは含まれていません。また、2022年12月31日までの1年間に、21カ所の純賃貸物件を販売し、総レンタル可能二乗フィートは138，638平方フィート、販売総価格は16，435ドルで、成約コストを含まない。2023年1月1日から2023年2月24日まで、8つのホテル、1097室の客室を販売し、帳簿価格は47517ドル、価格は53268ドルです。2023年2月24日まで、マリオットブランドホテル9軒を販売し、合計1210室の客室を販売し、販売総価格は88，476ドルで、もう1軒の219個の鍵を持つホテルは、販売価格は14，580ドルである。そして2カ所の純賃貸物件は、合計2，384平方フィート、販売総価格は670ドルである。これらの未定販売の大部分は2023年第1四半期末に完成すると予想しています。私たちは二つの純賃貸物件を販売し続けます。総面積は七，二八三平方フィートです。
我々の財産販売及び債務のさらなる検討については、本年度報告表格10-K第4部第15項の連結財務諸表付記4、5及び7を参照されたい。
管理契約と借約それは.2022年12月31日までに238軒のホテルを持ち、6つの合意で運営しています。その日から、私たちはこれらのホテルをすべて私たちが所有するTRSに貸して、これらのTRSはホテル運営会社が管理します。2022年12月31日までに、私たちは765のサービス型物件を所有し、180のテナントは三重網賃貸を締結し、テナントは一般的に運営費用と資本支出を支払うことを担当している。私たちの総合収益(赤字)表には、私たちが管理するホテルのホテル運営収入とホテル運営支出、そして私たちのレンタルホテルと純賃貸物件のレンタル料収入とその他の運営支出が含まれています。
ホテルの契約です。2022年1月7日、私たちはSonestaと2022年1月1日に施行された管理協定を修正して再声明した。2022年12月31日現在、私たちは196軒のホテルを持っており、Sonestaが管理している。2023年1月、私たちはその中の一つのホテルを売却し、もう一つのホテルは売却合意に達しています。私たちはこの取引が2023年3月に完了すると予想している。
Sonestaとのホテル協定のさらなる検討については，我々の合併財務諸表の付記5を参照されたいが，本年度報告表格10−Kの第IV部分第15項を参照されたい
ホテルの製品セットそれは.2022年12月31日まで、238軒のホテルを持っています。2022年には，2021年同期と比較して，米国ホテル業は全体的にADR，1部屋あたり利用可能な部屋収入(RevPAR)，入居率の増加を実現した。次の表は私たちのすべてのホテルのこれらの収入指標の要約を提供します。これらの指標は私たちのホテルの業績の重要な指標だと思います。
十二月三十一日までの年度
20222021変わる
すべてのホテル
違います。ホテルの238 303 (65)
違います。部屋かスイートルームを指します40,053 48,346 (8,293)
入居率61.3 %53.0 %8.3 PTS
Adr$134.47 $105.36 $29.11 
RevPAR$82.43 $55.84 $26.59 

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カタログ表
比較可能なホテルのデータそれは.各期間ごとの1日平均収入，平均1日収入および入居率を比較可能基準で示し，各期間間の比較を容易にした。私たちは通常、比較可能なホテルを私たちが所有し、比較された全期間内にオープンし、運営するホテルと定義します。SVCの比較可能な業績は、2022年12月31日および2021年12月31日までの年間で、一部の期間にわたって運営を一時停止した3つのホテルを含まない。次の表は，列挙した期間のこれらの収入指標の要約を提供する
十二月三十一日までの年度
20222021変わる
比較可能なホテル
違います。ホテルの235 235 — 
違います。部屋かスイートルームを指します39,364 39,364 — 
入居率61.4 %52.5 %8.9 PTS
Adr$133.72 $110.39 $23.33 
RevPAR$82.10 $57.95 $24.15 
これらの結果は，主に今年度の宿泊ファンダメンタルズの改善や，新冠肺炎の大流行により，我々のあるホテルの中断や流出，尊大流行が始まって以来出現あるいは増加している市場のやり方が，2021年の業績により大きな負の影響を与えていると考えられる。
純賃貸ポートフォリオ2022年12月31日まで、私たちは765個のサービス型小売物件を持っていて、面積は13，374，325平方フィートで、年間最低賃貸料は372，418ドルで、180人のテナントは三重の純資産借款を支払う必要があり、テナントは通常運営費用と資本支出を支払うことを担当しています。2022年12月31日現在、純賃貸組合占有率は97.6%、加重(年最低賃貸料)レンタル期間は9.6年で、21業種の138ブランドで運営されている。TAは私たちの最大のテナントです。2022年12月31日まで、177の旅行センターをTAに貸しました。レンタル期間は2029年から2035年まで、レンタル期間は2029年から2035年までで、年間レンタル料は最低246，110ドルです。
本年度報告Form 10−Kが開示したように，BP買収事項について，吾らは合意合意を締結し，これにより合併時に発効した既存TAリース及び担保プロトコルの改訂及び再記述に同意した。
当社のホテル経営契約と純賃貸契約の詳細は付記5に掲載されています,9および15は、本年度報告シートの第10-K第4部第15項の連結財務諸表に記載されています。

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カタログ表
経営実績(1株当たり千元を除く)
現在までの年度 2022年12月31日現在 2021年12月31日
12月31日までの年度
   
増す
(減少)
パーセントを増加させる
(減少)
20222021
収入：
ホテルの営業収入$1,467,344 $1,104,678 $362,666 32.8 %
賃料収入395,667 390,902 4,765 1.2 %
総収入1,863,011 1,495,580 367,431 24.6 %
費用：
ホテルの運営費用1,227,357 1,010,737 216,620 21.4 %
その他の運営費13,176 15,658 (2,482)(15.9)%
減価償却と償却--ホテル221,416 266,641 (45,225)(17.0)%
減価償却と償却--純賃貸組合179,692 219,324 (39,632)(18.1)%
減価償却および償却総額401,108 485,965 (84,857)(17.5)%
一般と行政44,404 53,439 (9,035)(16.9)%
取引関連コスト1,920 64,764 (62,844)N/m
資産減価損失純額10,989 78,620 (67,631)(86.0)%
総費用1,698,954 1,709,183 (10,229)(0.6)%
不動産販売収益、純額47,818 11,522 36,296 315.0 %
権益証券は収益，純額を実現していない(8,104)22,535 (30,639)(136.0)%
利子収入3,379 664 2,715 408.9 %
利子支出(341,795)(365,721)23,926 (6.5)%
債務損失を繰り上げ返済する(791)— (791)N/m
被投資者所得税前損失と持分損失(135,436)(544,603)409,167 N/m
所得税給付199 941 (742)N/m
被投資者の収益における権益2,856 (941)3,797 N/m
純損失$(132,381)$(544,603)$412,222 N/m
加重平均流通株(基本と希釈後)164,738 164,566 172 0.1 %
普通株1株当たり純損失：(基本と希釈後)$(0.80)$(3.31)$2.51 N/m
以下に述べる収入と支出種別の変化は，2022年12月31日までの年度と2021年12月31日までの年度の総合結果の比較に触れている。2021年12月31日までの年度と2020年12月31日までの年度の総合結果の比較については、2021年12月31日までの財政年度Form 10−K年度報告における第2部第7項の“経営陣の財務状況と経営結果の検討と分析”を参照されたい。
ホテルの営業収入ホテルの運営収入の増加は主に2022年の間に私たちのあるホテルの入居率と平均住宅価格の上昇、および2021年の新冠肺炎の流行は私たちのホテルにもっと大きなマイナス影響を与えた(441，676ドル)が、2021年1月1日以来、私たちのいくつかのホテルの販売(79，010ドル)はこの影響を部分的に相殺した。当ホテルの他の経営統計は68ページの表に含まれています
賃貸料収入賃貸料収入の増加は、主に2021年期間と比較して、2022年期間の私たちのいくつかの物件の賃貸料と確認された賃貸料パーセンテージ(5473ドル)が増加したが、一部は売却物件と私たちのいくつかの物件の空き家の影響(708ドル)によって相殺された。
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カタログ表
ホテル運営費用です。ホテルの運営費用が増加した主な原因は、ある管理ホテルの宿泊率が増加し、給料と福祉が増加し(127 784ドル)、客室、食品·飲料、マーケティングと販売、管理費、その他の運営費が増加した(153 392ドル)が、不動産税の減少と2021年1月1日以来のいくつかのホテルの販売(64 556ドル)によって部分的に相殺されたからである。
他の経営費その他の運営費の減少は主に2021年1月1日から若干の空き純賃貸物件の売却によるものである。
減価償却と償却--ホテル。減価償却および償却減少-ホテルは主にいくつかのホテルの販売と販売待ちホテル(46，432ドル)に分類され、私たちのいくつかの減価償却資産は完全に減価償却(50ドル)であるが、一部は2021年1月1日以来の資本増加に関連する減価償却および償却(1，257ドル)によって相殺される。
減価償却と償却--純賃貸組合減価償却と償却賃貸組合の減少は、2021年1月1日から完全減価償却(13，725ドル)と、2021年1月1日から特定の物件(26，307ドル)を売却した結果によるものである。
一般的で行政的です一般と行政費用の減少は，主に我々の時価減少(6，642ドル)による企業管理費の減少と，2022年の専門サービス費用の減少(282ドル)によるものである。
取引関連コスト2022年12月31日までの年度の取引関連コストには、我々が探索可能な融資取引に関するコスト1，920ドルが含まれている。2021年12月31日までの年間の取引関連コストには、マリオット、インターコンチネンタルホテルグループ、ハイアットホテルとの合意に従って資金を提供していた運営資本が38，446ドルを前払いしており、これらの前金は、再回収できないと予想されていた金額のために支出されており、その間に94ホテルの名称変更によるホテルマネージャー移行関連費用19，920ドル、マリオットの仲裁手続きに関連する法的費用6，398ドルが含まれている。
資産減価損失、純額。私たちは2022年の間に10，989ドルの資産減価損失を記録して、26軒のホテルと5軒の純賃貸物件の帳簿価値をその推定公正価値から販売コストを引いた。私たちは2021年に78，620ドルの資産減価損失を記録して、35軒のホテルと26軒の純賃貸物件の帳簿価値をその推定公正価値から販売コストを引いた。
不動産販売収益、純額。私たちは2022年に不動産販売純収益47，818ドルを記録し、65ホテルと21の純賃貸物件の販売、および2021年の不動産販売純収益11，522ドルに関連して、7軒のホテルと11の純賃貸物件の販売に関連している
株式証券の未実現(赤字)収益、純額株式証券の未実現(損失)収益は、純額代表がTA普通株に投資する株式の帳簿価値を2022年12月31日と2021年までの公正価値に調整するための調整である。
利息収入。利息収入が増加したのは2022年期間の金利上昇によるものだ。
利息支出。利息支出の減少は平均未返済借入金の減少によるものであるが、2022年期間の循環信用手配下の高い加重平均借入金金利によって部分的に相殺される。
債務損失を繰り上げ返済するそれは.私たちは2022年に債務の早期返済で791ドルの損失を記録しました。これは繰延融資コストの解約と、私たちの循環信用手配の改訂に関連する未償却割引と500，000ドルの無担保優先手形の返済と関連があります。
所得税給付。所得税(費用)優遇の変化は、主に2021年期間に繰延される外国税優遇(1，972ドル)と2022年期間の国家税収支出の減少(239ドル)によるものである
被投資者の収益(損失)における権益。被投資先収益(損失)における権益は、Sonesta収益における私たちの比例シェアを代表する。
純損失。2021年と比較して、2022年の私たちの純損失と普通株1株当たりの純損失(基本と希釈後)が低下したのは、主に上記で検討した収入と費用の変化によるものである。
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カタログ表
流動資金と資本資源(株を除く千ドル)
私たちのマネージャーとテナント
新冠肺炎疫病は宿泊とサービス業界及びホテルマネージャーとテナントの業務に実質的な不利な影響を与え、疫病に応じて出現或いは増加する市場行為もその中のいくつかの業界と業務に不利な影響を与えた。したがって、私たちのホテルマネージャーとテナントは私たちにオーナー優先リターンと賃貸料を支払う能力や意欲が低下する可能性があり、彼らが私たちのリターンと賃貸料を滞納する可能性が増加し、彼らが経営する物件の価値が低下する可能性がある。著者らは引き続き新冠肺炎疫病発生以来出現或いは増加した市場行為及び経済と市場状況が著者らの事業者とその他の利益関係者に与える影響を密接に注目している。
2022年12月31日まで、私たちのすべての238軒のホテルは5つのホテル運営会社が管理しています。2022年12月31日までに、私たちの765カ所の純賃貸物件は180軒のテナントにレンタルされました。私たちのホテルの経営と維持の費用は通常ホテルマネージャーが私たちの代理人として支払うか、あるいは私たちのテナントが自分で負担します。私たちのホテルマネージャーとテナントの物件運営費用と私たちに与えられたリターンと賃貸料に対応する資金は通常物件運営収入から来て、ある程度、これらの各方面は自分で所有者の優先的なリターンと賃貸料に資金を提供して、彼らそれぞれの単独資源から来ます。2022年12月31日まで、私たちのホテルマネージャーは、ソニスタ(196ホテル)、ハイアット(17ホテル)、レディソン(8ホテル)、マリオットホテル(16ホテル)、インターコンチネンタルホテル(1ホテル)を含む。TAは私たちの最大のテナント(177の旅行センター)です。
2022年1月7日、私たちはSonestaと2022年1月1日に施行された管理協定を修正して再声明した。その日までに、Sonestaが管理する261ホテルを持っています。その中には、販売予定の67ホテル、すなわちSale Hotelsが含まれています。他の条項では、194軒の販売することを予想していなかったホテルや保留ホテルに関するSonestaとの間の合意の変化は以下の通りです
•保留ホテルの有効期限は2037年1月31日に満了し、15年の更新オプションを2つ含む。
•すべての予約ホテルは、予約ホテルの管理プロトコルを組み合わせて、毛収入、ホテル運営費用、費用および分配、および所有者が私たちに提供すべき優先的なリターンを計算する統合プロトコルによって制限されています
•オーナーの保留ホテルに対する優先リターンは、最初は年間325，200ドルに設定されていた。2023年から最低業績のハードルに達していなければ、Sonestaが私たちが持っている特定のホテルの管理を中止する権利があります。
•私たちは合意されたブランド基準に合うように保留されたホテルをリフォームします。私たちがこのような資金を前払いしたり、他の資本支出に資金を提供したりするにつれて、私たちに支払わなければならない所有者の年間優先リターン総額は資金金額の6%増加します。
•Sonestaがフランチャイズと第三者管理活動を増加させることに伴い、私たちは私たちが持っているホテルを保護するために境界を定義するために、ホテルブランドに対する貿易区域制限を増加させた。
2022年12月31日現在、私たちは196軒のホテルを持っており、Sonestaが管理している。2023年1月、私たちはその中の一つのホテルを売却し、もう一つのホテルは売却合意に達しています。私たちはこの取引が2023年の第1四半期末に完了すると予想している。
販売ホテルについては、期限が早い2022年12月31日(または適用されるホテルが販売されるまで)に延長され、FF&E予備資金要求がキャンセルされた。残りの2つの販売ホテルの管理協定条項は、2022年12月31日から2023年1月31日に延長され、適用されたホテルが売却または合意が終了するまで、連続して1ヶ月の期間が自動的に更新される。ホテルを売却すると、私たちの所有者の優先返却は現在の所有者の優先返却から差し引かれます。2022年12月31日現在、この2つの残りの売却ホテルの所有者優先リターン総額は7238ドルである。
これらの合意の詳細については、本年度報告表の第10-K第IV項第15項の連結財務諸表付記5および10を参照されたい。
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カタログ表
2022年と2021年12月31日までの年間で、320ドルの貸倒準備金を記録し、入金能力とあるテナントから受け取った現金の評価に基づいて、それぞれ9ドルの貸倒準備金を減らした。2022年12月31日と2021年12月31日までに、私たちはそれぞれ7697ドルと15519ドルの回収不能賃貸料準備金を持っています。私たちの合併貸借対照表の他の資産に含まれています。
純賃貸カバー範囲を、利息、税項、減価償却、償却と賃貸料を差し引く前の収益、あるいはEBITDARを定義し、私たちに支払うべき年間最低賃貸料で割って、物件の最低賃貸料と純賃貸組合の総最低賃貸料の比で割った。レンタル料カバー範囲を決定するためのEBITDAR金額は、通常、最近12ヶ月間の金額であり、テナントが提供する最新の運営情報(あれば)に基づいている。テナントが提供する経営報告書は通常監査されておらず、場合によっては公認会計基準に基づいて作成されていない場合もあれば、私たちが独立して確認したものでもないかもしれません。私たちがテナント財務情報を持っていない場合、私たちは、同じブランドまたは同じ業界内で利用可能な財務諸表を持つ他のテナントから期間中の暗黙的カバー率を計算します。したがって，この暗黙的なカバー範囲指標を用いて，最近の経営業績やこれらのテナントの財務状況をより合理的に見積もることができると考えられる。2022年12月31日と2021年12月31日まで、私たちの純賃貸物件のカバー率はそれぞれ3.00倍と2.58倍だった。
私たちの経営流動資金と資本資源
私たちが運営と資本支出、債務超過義務、株主への分配の主な資金源はホテル所有者の優先的なリターン、私たちの純賃貸組合のレンタル料と私たちの循環信用手配下の借金です。私たちは毎月私たちのマネージャーとテナントから所有者の優先的な返却とレンタル料を受け取ります。管理費やその他の控除(あれば)を支払った後、追加のリターン、レンタル料、私たちが管理しているホテルの運営利益シェアを受け取る可能性があります。月でも四半期でも、これらの金額は通常年間調節が必要です。私たちは、これらの資金源が私たちの運営費用と資本支出を支払い、債務超過義務を支払い、今後12ヶ月とその後予測可能な未来に私たちの株主に分配するのに十分だと信じている。しかし、米国が景気後退やその他の状況に入ると、私たちのマネージャーやテナントは、満期時に所有者への優先リターンや賃貸料を支払うことができないか、または支払いたくない可能性があるため、私たちのキャッシュフローや純利益は低下し、普通株主に割り当てられた金額を減少させる必要があるかもしれない。しかも、私たちの循環信用計画は2023年7月15日に満了し、私たちは残りの延期選択がありません。私たちは現在、満期前に新しい融資メカニズムに入ったり、代替融資を受けたりすることを望んでいるが、私たちがこれを成功させる保証はない。
以下は、私たちのキャッシュフローの出所と用途の概要(千ドル単位)である
十二月三十一日までの年度
20222021
期初の現金と現金等価物及び制限現金$947,418 $91,456 
提供された現金純額(使用)：
経営活動243,127 49,904 
投資活動397,253 (101,310)
融資活動(1,542,378)907,368 
期末現金および現金等価物および制限現金$45,420 $947,418 
前年と比較して、2022年12月31日までの1年間、経営活動が提供する現金が増加したのは、主に私たちのホテルと純賃貸組合がより高いリターンとレンタル料を稼いだことと、2022年の利息支出が低下したためである。2021年の投資活動のための現金が2022年の投資活動が提供する現金に転換した主な原因は、2022年の間に不動産処分が増加したが、2022年の期間のSonestaへの投資増加分はこの変化を相殺したためだ。2021年の融資活動が提供する現金が2022年の融資活動で使用された現金に変化したのは、主に2022年に債務を返済したためであり、私たちの循環信用手配は2021年に当時の残りの能力を使い果たしたからである。
私たちはいくつかの要求に適合することで、私たちのIRC下のREITとしての税務資格を維持する。私たちは238軒のホテルを私たちが所有している、ホテル運営会社が管理するTRSSに貸してくれます。不動産投資信託基金として、私たちは私たちの収入の大部分に連邦所得税を支払うことはないと予想されます。しかし、私たちのTRSが実現した収入は彼らが私たちに支払ったレンタル料を超えて、会社の所得税税率でアメリカ連邦所得税を納めます。また、私たちがカナダとプエルトリコホテルから得た収入はこれらの管轄区で納税します。私たちはREITの納税資格を得る資格があるにもかかわらず、いくつかの州でも納税しなければなりません。
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カタログ表
我々の投融資流動資金と資本資源は
私たちのホテル運営協定は、必要であれば、私たちのマネージャーとテナントに、私たちのホテルの資本改善のために、ホストFF&E備蓄を超える資金、または利用可能なFF&E備蓄を含まない資金を提供することができます。2022年12月31日までの1年間に、ホテル運営に利用可能なFF&E予備資金を超えた115，927ドルを資本改善に提供しました。私たちは現在、2023年の間に手元の現金を使用して、あるホテルの資本改善に25万ドルの資金を提供する予定です
私たちのホテルの総売上の異なる百分率はFF&E準備金として預けられ、将来の資本改善を支援します。私たちは当ホテルのすべてのFF&E代行契約を持っています。2022年12月31日までの1年間、私たちのいくつかのホテルマネージャーは9，268ドルをこれらの口座に入金し、FF&E備蓄預かり口座から4，756ドルをかけて私たちのホテルを改装しました。2022年12月31日現在、これらの信託口座には6940ドルが預金されており、私たちが直接保有し、制限現金として私たちの合併貸借対照表に反映されています
私たちの純レンタルグループレンタルにはFF&E信託保証金は必要ありません。しかしながら、これらの賃貸契約のテナントは、構造および非構造部品を含む賃貸物件を維持しなければならない。私たちのいくつかの純賃貸組合賃貸契約のテナントは、TAを含めて、最低の賃貸料増加と引き換えに、賃貸施設を購入する条件に適合した資本改善を要求することができ、または新しい賃貸契約を実行したり、既存の賃貸契約を更新する際にテナント改善に補助金を提供することに同意することができます。2022年12月31日までの1年間、TAに賃貸された物件にはいかなる資本改善資金も提供していません。テナントには義務要求がなく、私たちはそのような改善を購入する義務もない。2022年12月31日までの1年間に、他の純賃貸物件の資本改善に6，230ドルを提供しました。2022年12月31日現在、私たちは2627ドルの未使用賃貸関連債務がある純賃貸テナントと関連している。本年度報告Form 10−Kが開示したように，BP買収事項について，吾らは合意合意を締結し，これにより合併時に発効した既存TAリース及び担保プロトコルの改訂及び再記述に同意した。
2022年12月31日までの1年間に、65軒のホテル、8，296室の客室を販売し、総売上高は543，413ドル(成約コストを除く)、21カ所の純賃貸物件、138，638平方フィート、総販売価格は16，435ドル(成約コストを除く)で販売された。私たちはこのような販売の純収益を債務返済と一般的な商業目的に使用する。2023年1月1日から2023年2月24日まで、8つのホテル、1097室の客室を販売し、帳簿価格は47517ドル、価格は53268ドルです。2023年2月24日まで、マリオットブランドホテル9軒を販売し、合計1210室の客室を販売し、販売総価格は88，476ドルで、もう1軒の219個の鍵を持つホテルは、販売価格は14，580ドルである。そして2カ所の純賃貸物件は、合計2，384平方フィート、販売総価格は670ドルである。これらの未定販売の大部分は2023年第1四半期末に完成すると予想しています。私たちは二つの純賃貸物件を販売し続けます。総面積は七，二八三平方フィートです。私たちはこのような資産売却所得が債務返済が含まれている可能性がある一般的な商業目的に使用されると予想する。
2022年12月31日までの年間で，Sonestaに45，470ドルの資本金を提供し，Sonestaがニューヨークにある4つのホテルのポートフォリオを手元現金で買収するために用いた。
2022年12月31日までの1年間、手元の現金を用いて、私たちの普通株主に定期申告と支払い四半期を以下のように分配します
申告日日付を記録する支払期日1株当たりの普通配当金総発行部数
2022年1月13日2022年1月24日2022年2月17日$0.01 $1,651 
April 14, 2022April 25, 2022May 19, 20220.01 1,651
July 14, 2022July 25, 20222022年8月18日0.01 1,651
2022年10月13日2022年10月24日2022年11月17日0.20 33,091
$0.23 $38,044 
2023年1月12日、2023年1月23日に登録された普通株株主の定期四半期分配、1株当たり0.20ドル、または33，091ドルを発表した。私たちは2023年2月16日にこのお金を手元の現金で支払った。
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カタログ表
私たちが運営または資本費用を分配または支払いする必要があることによって生じる可能性のある現金需要を満たすために、私たちは私たちの信用協定によって管轄される800，000ドルの循環信用スケジュールを維持します。私たちの循環信用計画の期限は2023年7月15日です。私たちはLIBOR金利に加えてプレミアムで利息を支払わなければなりません。プレミアムは250ベーシスポイントで、2022年12月31日のLIBOR下限0.50%の制限を受けて、私たちの循環信用が手配した未返済の金額です。我々はまた循環信用手配下の融資約束総額に融資費を支払い、2022年12月31日まで、年利率は30ベーシスポイントである。金利割増と融資費はいずれも私たちの信用格付けの変化に応じて調整されます。ある金融契約を満たした場合、満期までに返済と再借款で利用可能な資金を借り入れることができ、満期まで元金を返済しません。2022年12月31日現在、私たちの循環信用手配下の借入年利率は6.79%である
私たちと私たちの貸主たちは2020年に私たちの信用協定を修正した。他の事項を除いて、改正案は当時の既存の金融契約をすべて放棄し、当時の既存協議期間が終了した2022年7月15日までである。この修正案のおかげで他のものを除いて：
•私たちは物件を持つ子会社のある持分を質権し、質権子会社が所有する74カ所の物件に第一抵当留置権を提供した
•私たちは信用協定で定義されている年間250，000ドルの資本支出と50，000ドルまでの他の投資に資金を提供することができます
•普通株主に割り当てられ、株式買い戻し、債務発生、不動産取得に関するいくつかの契約および制限(場合によっては異なる例外がある)に同意する
•12.5万ドルの最低流動資金を維持することに同意しました
•私たちは通常、資産、資本市場取引、債務再融資を処理する純現金収益をクレジット協定下の未返済金額の返済に使用し、その後、他の債務満期日に使用することを要求されている
•信用協定の次の六ヶ月の延期選択権を行使するために、吾らは合意下の財務的な契約を遵守し、返済または再融資が2022年8月に満期になる500，000ドル5.00%の優先手形を発行しなければならない
•私たちは私たちの信用プロトコルのこの機能を利用することができません。この機能によると、場合によっては、場合によっては、いくつかの契約が遵守されていることが証明されるまで、最高総借金は最高2，300，000ドルに増加する可能性があります。
2022年4月14日、私たちと貸手はさらに私たちの信用協定を修正し、私たちの2つのオプションのうちの最初のオプションを行使し、私たちの循環信用スケジュールの期限を2023年1月15日まで6ヶ月延長した。修正案によると：
•私たちは200，000ドルの未返済残高を返済し、循環信用計画の規模を1，000，000ドルから800，000ドルに減少させた
•免除期間で合計30万ドルの不動産を取得することが許可され、免除期間は改正案により2022年12月31日まで延長された
•私たちの信用協定のいくつかの金融契約はテストを経て、2022年9月30日までの四半期から全面的に発効し、必要な固定費用カバー率を1.5倍から1.0倍に、2022年12月31日に、必要なレバレッジ制限を60%から70%に向上させ、最低流動性要求を125，000ドルから150，000ドルに引き上げた(以下に述べる金額はさらに増加する可能性がある)
•2022年12月31日に終了した免除期間内に、Sonestaの要求に応じて商業活動に合計10万ドルの出資を提供し、追加のTA普通株を獲得し、私たちがTAの所有権を保有していることを保留することができ、これまでの50，000ドルの総限度額よりも増加した
•我々の循環信用手配下の借入金支払金利の割増は毎年235ベーシスポイントから毎年250ベーシスポイントに増加したが、ローン手数料はこの手配の下でローン約束総額の毎年30ベーシスポイントを維持している。金利保険料と融資費は引き続き信用格付けの変化に応じて調整され、改訂によると、私たちが特定の金融契約を履行しなければ、金利保険料は25ベーシスポイント追加されます
•私たちは少なくとも15万ドルの流動性を維持することを要求された。
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カタログ表
2022年6月15日、私たちは2022年満期のすべての未返済5.00%の優先手形を額面で償還し、償還価格は元金500，000ドルに相当し、手元の現金を使った応算と未払い利息に相当する。
2022年10月4日、私たちは貸主と更に信用協定を修正し、残りの選択権を行使し、私たちの循環信用手配の期限を6ヶ月延長して、2023年7月15日まで延長した。修正案によると：
•私たちは2023年6月に満期になった50万ドル4.5%優先手形を返済または再融資し、その後少なくとも15万ドルの流動性を維持するまで、最低60万ドルの流動性を維持することに同意した
•いくつかの条件を満たす場合、既存の免除期間内に以前に合意された普通配当金の支払いおよび保証債務の発行の制限が撤廃される。
2022年12月31日現在、脱退免除期間の条件を満たしているため、資本支出や買収を含む他の投資の制限が満了している。
私たちの循環信用手配は引き続き73カ所の物件によって保証されます。2022年12月31日までの非減価償却帳簿価値は1，562，869ドルで、信用協定の下での私たちの義務を保証します。
2022年12月31日まで、私たちの循環信用手配では未返済の借金はありません。
2022年12月31日現在、私たちの定期債務満期日(循環信用手配を除く)は以下の通りです
年.年成熟性
2023$500,000 
20241,175,000 
20251,150,000 
2026800,000 
2027850,000 
2028400,000 
2029425,000 
2030400,000 
$5,700,000 
私たちの無担保債務は満期日までに元金や債務超過基金を支払う必要はない。
2023年2月、私たちの子会社は元金総額610，200ドルの純賃貸担保手形を発行した。この紙幣は3種類に分けて発行され、要約は以下の通りである
備考類標準格付け金額額面利率用語.用語成熟性
A類AAA級$305,000 5.15%5年間2028年2月
クラスBAA型173,000 5.70%5年間2028年2月
クラスCA132,200 6.70%5年間2028年2月
合計/加重平均$610,200 5.50%
これらの手形は請求権がなく、子会社の資産を担保としており、その中には308カ所の純賃貸物件が含まれており、2022年12月31日までの最低年間賃貸料は65，273ドル、帳簿総帳簿価値は754，841ドルである。初期購入者割引と発売コストを差し引くと、今回発行された純収益は約55.5万ドル。私たちは同時に2023年に満期になった4.50%の未償還優先債券を早期償還することを発表し、償還価格は元金500，000ドルに相当し、課税と未払いの利息を加えるが、償還日は含まれていない。今回の償還は2023年3月8日頃に発生する予定で、現在、上記の純賃貸担保手形を使用した収益により今回の償還に資金を提供する予定だ。
私たちは現在、手元の現金、私たちの業務のキャッシュフロー、私たちの循環信用手配下の借金、任意の資産売却の純収益、株式または債務証券の発行純収益を使用して、私たちの業務、資本支出、投資、将来の債務満期日、私たちの株主への分配、その他の一般業務目的に資金を提供する予定です。
私たちの循環信用計画下の大量の資金が長い間返済されていない場合、あるいは私たちの債務方法の満期日に、私たちは現在再融資代替案を探索する予定だ。これらの代替案は追加債務を招くこと、新しい株式証券の発行、不動産の売却を含む可能性がある。有効な棚登録声明があります。公共証券の発行を加速させることができますが、買い手がこの証券を購入する保証はありません
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カタログ表
証券です。私たちはまた合弁企業や他の追加資金源の手配に参加することを求めることができる。私たちはまた私たちが獲得可能な財産に担保債務を負担したり、私たちの既存の財産で担保融資を受けることができる。
私たちは通常、債務や株式を含む様々な種類の融資を受けることができると信じていますが、将来の買収に資金を提供し、私たちの債務やその他の義務を返済することができると信じていますが、私たちが将来どのような公的または個人融資のコストも増加しないことを保証することはできません
私たちが将来の債務取引を達成する能力とそれに関連するコストは主に信用市場状況と私たちが当時考えていた信頼にかかっている。私たちは市場状況をコントロールできない。私たちの信用格付けは、私たちの財務業績とレバレッジ率が合理的な予想の不利な変化に柔軟に耐えられるように、私たちの収益を維持し、債務の満期日をずらし、債務と株式資本の使用をバランスさせる能力を含む、信用格付け機関の私たちの業務実践と計画の評価に依存する。同様に、私たちの将来の持分資本を調達する能力は主に株式資本市場の状況と私たちが業務を展開してキャッシュフローを維持と成長させる能力に依存するだろう。私たちは投資や融資活動のための資本を合理的に得ることができるように私たちの業務活動を展開するつもりです。しかし、本Form 10-K年次報告で他の部分で議論されているように、新冠肺炎の大流行の持続時間と重症度、大流行に応じて出現または増加する市場行動、その経済状況への影響、および現在、さらには将来出現する可能性のあるインフレ状況、金利上昇、および可能な景気後退の影響は不確定であり、融資獲得性の低下および融資コストの増加を含む、私たちおよび私たちの業務に様々な負の影響を与える可能性がある。また、これらの条件は、資本市場全体を混乱させ、特に世界の金融市場が大きな妨害を受けた場合に、公共源からの融資を制限したり、優遇条件で融資を受けたりする可能性もある。
債務契約
2022年12月31日まで、私たちの債務は5700，000ドルの公開された定期債務を含む。私たちが公開している定期債務は私たちの契約と関連補充条項によって管理されている。これらの契約および関連補充協定、ならびに私たちの信用協定に含まれる契約は、一般に、私たちの財産担保融資保証の債務を含む計算金額を超える債務を発生させる能力を制限し、様々な財務比率を維持することを要求しています。私たちの信用プロトコルと私たちの無担保優先手形、契約及びその補充プロトコルの規定は、いくつかの違約事件が発生し、継続して発生した場合、すべての未返済金額の支払いを加速し、例えば、私たちの信用プロトコルの場合、RMRが私たちの業務マネージャーとしての役割を停止することを含む、私たちの制御を変更します。2022年12月31日まで、私たちは私たちの契約とその補充条項と私たちの信用協定の下でのすべての契約を守ったと信じています。
高級手形契約
次の表は、2022年12月31日までの優先無担保手形の契約と関連補充協定に要求される財務テスト結果をまとめています
実際の効果条約の要求
総債務·調整後総資産53.6%最高60%です
保証債務·調整後総資産—%最高40%
債務超過·債務返済に利用可能な総合収入1.85x最低1.50 x
未担保資産/無担保債務総額159.1%最低150%
私たちが追加債務を発生する能力は必要な契約レベルを満たすことに依存し、私たちの信用手配と優先手形契約の規定に支配されている。
加速と交差デフォルト
私たちの契約とその追加も、私たちの信用協定も、加速に関する条項がなく、これは私たちの債務格付けの変化によって触発されるかもしれない。しかし、私たちの信用協定によると、私たちの最高優先債務格付けは私たちが支払った費用と金利を決定するために使用される。したがって、もしこの債務格付けが引き下げられたら、循環信用計画の下での私たちの利息支出と関連コストは増加するだろう。
私たちの公共債務契約およびその補充条項は、20，000ドル以上(私たちが2016年2月に締結した契約およびその補充条項については、50，000ドル以上)の任意の他の債務に対する交差違約条項を含む。同様に、私たちの信用協定は他の債務に対して交差違約条項、すなわち25，000ドル以上の追加権と、75，000ドル以上の追加権のない債務を持っている。
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カタログ表
保証人情報を補充する
私たちの800，000ドルの7.50%無担保優先手形、または2025年満期の手形、および450，000ドルの5.50%の無担保優先手形、または2027年に満期された手形は、すべて私たちのすべての付属会社が連名および各基準および優先無担保基準で、全面的かつ無条件に保証を提供しますが、いくつかの排除された付属会社を除いて、私たちの海外の付属会社と私たちの信用協定に基づいて質を保証する付属会社を含みます。手形と担保は、実際には、私たちおよび付属保証人のすべての保証債務に従属するが、そのような担保債務を担保する担保価値を限度とし、構造的には、私たちのいかなる担保されていない手形の子会社に属するすべての債務および他の負債、および任意の優先株からなる。私たちの残りの4，450，000ドル優先無担保手形は何の保証もありません。
付属保証人による2025年手形および2027年手形の保証および付属保証人のチケット管理契約下の他のすべての義務は自動的に終了し、場合によっては、付属保証人は、以下の日または後に含まれる、付属保証および契約下のすべての義務を自動的に解除するであろう。(A)手形は、標準プルによってBaa 2(または同等評価)以上の格付けが与えられるか、またはムーディーズまたはスタンダードが制御できない理由でチケットの格付けを停止する場合、任意の他の格付け機関が付与した同等投資レベルの格付け、及び(B)はいかなる違約又は違約事件も発生せず、当該契約に基づいて継続している。私たちの非保証人子会社は独立した異なる法人エンティティであり、これらの手形または保証の任意の満期金額を支払う義務がなく、または配当金、割り当て、ローン、または他の支払いによってもいかなる資金も提供する義務がない。当該等の手形所有者が我々の非保証人付属会社の任意の資産から利益を得る権利は、当該等の付属会社の債権者及び任意の優先権益保持者の債権が優先的に弁済されているか否かに依存する。したがって、これらの手形および関連担保は、私たちの子会社がこれらの手形を保証しないすべての債務、保証および他の負債から、私たちの他の債務、賃貸プロトコルの下での支払い義務、貿易対応金、および優先株項の下の保証または質を含む構造的に保証されるだろう。
次の表は、私たちと付属保証人の財務情報をまとめ、総合的に、(I)私たちと付属保証人との間の会社間取引と残高、および(Ii)私たちの任意の非保証人子会社の収益と任意の投資の権益を除いた
2022年12月31日まで
不動産、純価値(1)
$5,316,318 
会社間残高(2)
580,684 
その他の資産、純額723,092 
負債、純額$5,655,530 
その他負債366,936 
2022年12月31日までの年度
収入.収入
$1,722,397 
費用.費用
1,989,711 
純損失
$(267,314)
(1)不動産は、2022年12月31日現在の純額には、私たちが直接所有している、付属保証人資産に含まれていない191，662ドルの財産が含まれています。
(2)会社間残高とは非保証人子会社の売掛金のことです。
関係者取引
我々はRMR，RMR Inc.，TAとSonestaおよびそれらに関連する他社と関係および歴史と継続的な取引を行っている。これらその他のこのような関係及び関連者取引に関するさらなる情報は、本年度報告第IV部第15項Form 10−Kにおける合併財務諸表付記4、5、9及び10を参照して本明細書に組み込まれ、2023年株主総会の最終委託書を含む米国証券取引委員会に提出された他の文書、又は2022年12月31日までの財政年度後120日以内に米国証券取引委員会に提出される最終委託書を参照されたい。これらの取引および他の関係者の取引および関係によって生じる可能性のあるリスクに関するさらなる情報は、本年度報告シート10-K第I部分の“前向き陳述に関する警告”、第1項“業務”、および第I部分の第1 A項“リスク要因”を含む本年度報告書10−K表の他の部分を参照されたい。RMRまたはその付属会社が管理サービスを提供する業務を含む関係者と追加取引を行う可能性があります。
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カタログ表
肝心な会計見積もり
私たちの重要な会計政策は、私たちの財務状況と経営結果の報告に最大の影響を与える政策と、重大な判断と推定を必要とする政策だ。私たちの判断と推定は一致して適用され、生成された財務情報は私たちの経営結果を公平に反映することができると信じている。私たちの最も重要な会計政策は私たちの不動産への投資に関するものだ。これらの政策が私たちに影響を与えているのは
•可変利益エンティティ、またはVIE；
•異なる資産種別間の調達価格の分配及び減価償却及び償却費用の確認に及ぼす影響
•不動産、無形資産、株式投資の帳簿価値と減価を評価する
•リースの分類と財務諸表への影響
•所得税。
私たちが所有しているすべてのTRSは財務会計基準委員会(FASB)の合併テーマで定義されているようにVIEであることが確認されました会計基準を編集しあるいは法典です。私たちの結論は、私たちはVIEの業績に最も影響を与える活動を指導する権利があるエンティティであるため、私たちはすべての全額所有TRSを統合しなければならない。私たちは各VIE損益の潜在変数の大部分を吸収し、主に損失に注目する義務があるので、私たちは各VIEの主な受益者である。
著者らは土地、建築物、設備と無形資産の相対的公正価値に基づいて、各物件投資の購入コストを土地、建築物と設備及び無形資産などの異なる物件構成部分に分配し、各構成部分は通常異なる使用年限がある。買収した不動産については、建築物、土地、家具、固定装置と設備、及び買収した原地賃貸の価値、市場賃貸の公平な市場価値及び顧客関係を公正価値に基づいて記録する。企業合併資格に適合する取引については、買収資産の公正価値を超える価格部分を営業権に割り当てる。私たちは私たちの推定と独立した不動産推定師の研究に基づいて、私たちの購入価格分配と使用寿命の決定に関する市場情報と評価を提供するために、購入価格分配と使用年数を決定する；しかし、私たちの経営陣は購入価格分配と使用寿命の決定に最終的な責任を負う。
我々は直線法を用いて減価償却費用を計算し，建築物や改良については，耐用年数は最長40年，個人財産については最長12年と推定した。無形資産の価値を、その推定耐用年数またはそれぞれの賃貸借契約または影響を受けた契約の期間の中で短い時間で償却します。私たちは分配された土地費用を減価償却しない。購入価格分配と利用可能な寿命の推定は私たちにいくつかの仮定と推定を要求する。不正確な仮定と推定は、今後の間の不正確な減価償却と償却費用をもたらす可能性がある。
私たちは定期的に私たちの不動産と他の資産を評価して、可能な減値指標を決定する。これらの指標には、経営収益力の弱さや低下、キャッシュフローまたは流動性の低下、資産の予想寿命が終了する前に資産を処分すること、または私たちの投資価値を永久的に低下させる可能性がある市場や業界の変化が含まれる可能性がある。減値指標が存在すれば、関連投資の帳簿価値とその投資が生じる予想される将来の未割引キャッシュフローとを比較することで、その投資の帳簿価値を評価する。これらの予想される将来のキャッシュフローの合計が帳簿価値よりも低い場合、私たちはその物件の帳簿純値をその推定された公正価値まで減少させる。
私たちは、無期限に生きている無形資産の減値を年間基準でテストし、年間テスト間のイベントまたは状況変化が資産が減値可能であることを示す場合に、その資産の減値を一時的にテストします。減価試験は私たちに無形資産の推定公正価値を決定することを要求する。公正価値が帳簿価値より低いと判断された場合は、減価費用を計上する。
イベントや環境変化が投資の帳簿金額が回収できない可能性があることを示す場合には、一時的な減価以外の可能な指標を探すために、当社の権益法投資を定期的に評価します。これらの指標には、私たちの投資の時価がコストベースより低い時間の長さと程度、発行者の財務状況、私たちの投資長期保有者としての意図と能力、その他の考慮要素が含まれる可能性がある。公正価値の低下が一時的ではないと判断されれば、投資基盤を公正価値に調整するために減値費用を計上する可能性がある。
著者らは最近の財務業績を評価し、標準業界推定技術を用いて現金フローを予測することによって、長期資産と無期限無形資産の公正価値を確定した。これらの分析は，減値指標が存在するかどうかを判断し，将来可能なキャッシュフローを推定することを求めている.もし私たちが誤って判断したり、誤って推定したり、あるいは将来の経営収益性、市場または業界要素が私たちの予想と異なる場合、私たちは不適切な減価費用を記録するかもしれません。そうすべき時に費用を記録していない、あるいはそのような費用の金額が正確ではないかもしれません。
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カタログ表
取消できない固定期限に基づいてレンタルを経営して、私たちのある物件は三倍の純価値でレンタルします。私たちが新しい賃貸契約を締結したり、既存の賃貸契約を実質的に修正するたびに、融資リースあるいは経営的賃貸に分類されることを評価します。賃貸は融資型，販売型，直接融資型あるいは経営型に分類され，物件の帳簿価値に影響を与え，賃貸料支払いの収入としての確認にも影響を与える。これらの評価は，賃貸物件の残存耐用年数や市場価値，適切な現在価値割引率，将来のキャッシュフローなどを推定することが求められている。不正確な仮定や推定は私たちのレンタルの誤分類を招くかもしれない。最近の会計声明が当社のリース会計に及ぼす影響については、本年度報告第IV項第15項表格10-Kにおける総合財務諸表付記2を参照されたい。
私たちは法典の所得税科目に基づいて所得税を計算します。本特別テーマの下で、繰延税金資産および負債は、既存の資産および負債の帳簿金額とそのそれぞれの課税ベースとの間の差に起因することができると確認され、将来の税金結果を推定する。私たちは、このような一時的な差額の回収または決済が予想される年度の現行税率を用いて繰延税金資産および負債を計量する。私たちは繰延税金資産を必要に応じて現金化されると予想される金額に減らすための推定手当を設けた。私たちはIRC下のREIT課税として選択しました。課税所得額を株主に分配し、特定の組織と運営要求を満たす限り、私たちの運営収入は通常連邦と州所得税を支払う必要がありません。私たちは不動産投資信託基金として納税する資格がありますが、私たちはカナダ、プエルトリコ、いくつかの州で所得税を納めなければなりません。また、私たちが管理しているホテルを私たちに貸してくれた完全所有のTRSは、私たちの大多数の子会社とは異なり、これらのTRSは単独の総合納税申告書を提出して、連邦、州と外国所得税を納めます。私たちの総合所得税支出(または福祉)には、TRSの運営に関連する所得税支出(または福祉)と、REIT課税として生じる資格があるにもかかわらず、州所得税および外国所得税が含まれている。所得税の主題はまた、私たちがどのように確認し、測定すべきか、私たちの財務諸表に記載されているか、または納税申告書で採用されると予想される不確定税収頭寸を規定している。“より可能性が高い”場合にのみ、審査または監査後にある特定の税収状況を維持した場合にのみ、税収割引が確認される。ある程度“もっと可能性がある”という基準は達成されています, 税務頭寸に関する利益は、50%を超える可能性がある決済時に実現される最大額と評価されている。2019年から2022年まで納税年度に提出された納税申告書は税務機関の審査を受けなければなりません。私たちは財務諸表において、不確定な税収状況に関連する利息および罰金を一般的かつ行政費用の構成要素に分類する。
これらの会計政策は、現在の推定値、最終的に変化可能な価値、使用寿命、残値または残存価値を推定すること、私たちのテナントと事業者が私たちの義務を履行する能力と意志の判断、および私たちの不動産の現在と可能な未来の運営と競争環境を含む、私たちの経験と私たちの管理職と取締役会の経験に基づいた重大な判断に関する。将来、私たちは現在未知の情報に組み込むために私たちの帳簿価値評価を修正する必要があるかもしれません。このような改正は、私たちの所有物件に関連する減価償却費用を増加または減少させ、私たちの賃貸を運営賃貸以外のカテゴリに分類したり、私たちの資産の帳簿価値を下げたりする可能性があります。
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カタログ表
財産と経営統計
2022年12月31日現在、私たちはアメリカ、プエルトリコ、カナダで多様なホテルと純賃貸物件の組み合わせを所有し、管理しており、22業界の149の異なるブランドを持っています。
ホテルの製品セット
以下の表は、ADR、入居率、RevPARを含む、ホテルマネージャーまたはテナントが示す期間にホテルブランド別に報告した運営統計データをまとめたものです。提供されたすべての経営データは、当ホテルマネージャーとテナントが指定された期間内に提供した経営結果に基づいています。私たちはまだ私たちのマネージャーやテナントの運営データを独立して確認していません。
コビホテル*違います。ホテルの中の違います。部屋かスイートルーム入居率AdrRevPAR
サービスレベル十二月三十一日までの年度十二月三十一日までの年度十二月三十一日までの年度
ブランド20222021変わる20222021変わる20222021変わる
ソネスタ(1)
フルセットのサービス227,149 60.4 %47.4 %13.0 pts$150.40 $132.07 13.9 %$90.84 $62.60 45.1 %
ロイヤルソニスタ(1)
フルセットのサービス16 5,291 52.2 %36.3 %15.9 pts236.67 190.05 24.5 %123.54 68.99 79.1 %
レディソンホテルフルセットのサービス5 1,149 64.1 %50.4 %13.7 pts133.59 105.23 27.0 %85.63 53.04 61.4 %
クラウンホリデーホテルフルセットのサービス1 495 54.4 %46.6 %7.8ポイント132.27 111.83 18.3 %71.95 52.11 38.1 %
カントリーホテルとスイートルームフルセットのサービス3 430 62.8 %50.0 %12.8 pts136.92 109.10 25.5 %85.99 54.55 57.6 %
包括的サービス合計/平均4714,51457.5 %43.7 %13.8 pts176.67 145.40 21.5 %101.59 63.54 59.9 %
Sonesta精選(1)
サービスを選択する45 6,579 51.1 %37.0 %14.1 pts117.49 105.56 11.3 %60.04 39.06 53.7 %
ハイアットホテルサービスを選択する172,107 67.4 %60.7 %6.7ポイント119.00 101.76 16.9 %80.21 61.77 29.9 %
庭が沈むサービスを選択する131,813 55.5 %50.7 %4.8ポイント119.01 103.14 15.4 %66.05 52.29 26.3 %
選択サービス合計/平均7510,49955.1 %44.1 %11.0 pts118.13 104.03 13.6 %65.09 45.88 41.9 %
Sonesta Esスイート(1)
滞在を延長する60 7,643 69.3 %66.7 %2.6分124.90 105.72 18.1 %86.56 70.52 22.7 %
Sonesta Simpleスイートルーム(1)
滞在を延長する50 6,366 71.2 %68.8 %2.4ポイント86.18 72.37 19.1 %61.36 49.79 23.2 %
Residence Inn滞在を延長する3 342 64.0 %57.2 %6.8ポイント120.25 110.01 9.3 %76.96 62.93 22.3 %
延期滞在総数/平均値11314,35170.0 %67.4 %2.6分107.49 90.81 18.4 %75.24 61.21 22.9 %
ホテル総数/平均値と比較可能235 39,364 61.4 %52.5 %8.9点$133.72 $110.39 21.1 %$82.10 $57.95 41.7 %
*私たちは通常、比較可能なホテルを私たちが所有し、比較された全期間内にオープンし、運営するホテルと定義します。2022年12月31日と2021年12月31日までの年間で、当社の比較可能な業績には、報告の一部期間にわたって運営を休止している3社のホテルは含まれていません。
すべてのホテル*違います。ホテルの中の違います。部屋かスイートルーム入居率AdrRevPAR
サービスレベル十二月三十一日までの年度十二月三十一日までの年度十二月三十一日までの年度
ブランド20222021変わる20222021変わる20222021変わる
ソネスタ(1)
フルセットのサービス23 7,368 60.4 %47.4 %13.0 pts$150.40 $132.07 13.9 %$90.84 $62.60 45.1 %
ロイヤルソニスタ(1)
フルセットのサービス17 5,663 52.2 %35.7 %16.5 pts236.07 190.02 24.2 %123.23 67.84 81.6 %
レディソンホテルフルセットのサービス5 1,149 64.1 %50.4 %13.7 pts133.59 105.23 27.0 %85.63 53.04 61.4 %
クラウンホリデーホテルフルセットのサービス1 495 54.4 %46.6 %7.8ポイント132.27 111.83 18.3 %71.95 52.11 38.1 %
カントリーホテルとスイートルームフルセットのサービス3430 62.8 %50.0 %12.8 PTS136.92 109.10 25.5 %$85.99 $54.55 57.6 %
包括的サービス合計/平均4915,10557.4 %43.4 %14.0 pts177.85 145.78 22.0 %102.09 63.27 61.4 %
Sonesta精選(1)
サービスを選択する45 6,579 51.1 %37.0 %14.1 pts117.49 105.56 11.3 %60.04 39.06 53.7 %
ハイアットホテルサービスを選択する172,107 67.4 %60.7 %6.7ポイント119.00 101.76 16.9 %80.21 61.77 29.9 %
庭が沈むサービスを選択する131,813 55.5 %50.7 %4.8ポイント119.01 103.14 15.4 %66.05 52.29 26.3 %
選択サービス合計/平均7510,49955.1 %44.1 %11.0 pts118.13 104.03 13.6 %65.09 45.88 41.9 %
Sonesta Esスイート(1)
滞在を延長する60 7,643 69.3 %66.7 %2.6分124.90 105.72 18.1 %86.56 70.52 22.7 %
Sonesta Simpleスイートルーム(1)
滞在を延長する51 6,464 70.4 %68.6 %1.8ポイント86.18 72.25 19.3 %60.67 49.56 22.4 %
Residence Inn滞在を延長する3 342 64.0 %57.2 %6.8ポイント120.25 110.01 9.3 %76.96 62.93 22.3 %
延期滞在総数/平均値11414,44969.7 %67.3 %2.4ポイント107.49 90.66 18.6 %74.92 61.01 22.8 %
すべてのホテルの合計/平均値238 40,053 61.3 %52.3 %9.0点$134.47 $110.47 21.7 %$82.43 $57.78 42.7 %
*2022年12月31日現在のすべてのホテルの実績。列報期間中に販売されたホテルの業績は含まれていません。
(1)いくつかのホテルがSonestaによって管理される前の事業者データを含む。

68
カタログ表
純賃貸ポートフォリオ
2022年12月31日まで、私たちの純賃貸物件の入居率は97.6%で、私たちは23カ所の賃貸物件があります。2022年12月31日までの年間で、私らは159，818平方フィート(15物件)について加重(賃貸可能平方フィートで計算)の平均賃貸料について賃貸契約を更新し、以前の同じ空間の賃貸料より4.9%高かった。これらの賃貸契約の重み付け(賃貸可能平方フィートで計算)の平均レンタル期間は6.3年である。また，2022年12月31日までの年間で合計224，127平方フィート(8物件)の新規賃貸を締結し，重み付け(賃貸可能平方フィート)で計算した平均賃貸料は，これまでの同じ空間の賃貸料よりも3.3%高かった。これらの賃貸契約の加重平均レンタル期間(賃貸可能平方フィートで)は13.8年である
2022年12月31日まで、私たちの純賃貸テナントは138以上のブランドを経営しています。次の表は年化最低賃貸料に基づいてトップ10のブランドを決定しました。
ブランド違います。物件数
投資する(1)
総投資のパーセントを占める
年化する
最低賃貸料 (2)
年化総額のパーセント
最低賃貸料(2)
カバー範囲(3)
1.アメリカ旅行センター133$2,289,189 44.8 %$168,012 45.1 %2.86x
2.石油会社駐車センター441,021,226 20.0 %78,099 21.0 %2.47x
3.“大逃亡”1498,242 1.9 %7,711 2.1 %7.19x
4.生涯フィットネス392,617 1.8 %5,770 1.5 %1.79x
5.AMC劇場982,488 1.6 %6,716 1.8 %1.73x
6.Buehlerの生鮮食品576,469 1.5 %5,657 1.5 %3.48x
7.ハトランド歯科5961,120 1.2 %4,629 1.2 %4.09x
8.規範化する1053,673 1.1 %3,628 1.0 %2.11x
9.宅配便でガソリンを交換する2349,724 1.0 %3,717 1.0 %4.32x
10.必勝客4045,285 0.9 %3,401 0.9 %2.21x
11.
他にも (4)
4251,237,795 24.2 %85,078 22.9 %3.49x
合計する765$5,107,828 100.0 %$372,418 100.0 %3.00x
(1)私たちの物件の歴史的コストに、私たちが減価減額減額(あるように)して援助した資本改善を加えることを指します。
(2)私たちの純レンタルグループのすべてのレンタルは私たちに最低レンタル料を支払うことを規定しています。その中のいくつかの最低返済額は全額または限られた保証によって保証される。年化最低賃貸料金額は支払吾等の現金賃貸料金額を表し、吾等のある賃貸契約項における所定の賃貸料変動を記録するための調整(あり)は含まれておらず、吾等とTAとのリース契約に基づいて吾等に支払わなければならない繰延賃貸料義務、及び吾等のTA賃貸契約に基づいて将来的に予等の直線撤去我々旅行センター地下貯油タンクの費用、又は吾等が支払う任意の費用の精算を行う必要があると推定される。
(3)60ページを参照して、私たちの保険の定義を理解する
(4)128個のブランドからなり、平均9670ドル、平均年間最低レンタル料は665ドルです。

69
カタログ表
2022年12月31日まで、私たちの投資によると、私たちのトップ10の純賃貸テナントは以下の通りです。
テナントブランド所属関係違います。物件数
投資する (1)
総投資のパーセントを占める
年化する
最低賃貸料 (2)
年化総額のパーセント
最低賃貸料 (2)
カバー範囲(3)
1.アメリカ旅行センターアメリカ旅行センター/石油会社は途中で中心に止まります177$3,310,415 64.8 %$246,110 66.1 %2.74 x
(4)
2.ユニバーサルプール株式会社“大逃亡”1498,242 1.9 %7,711 2.1 %7.19 x
3.健康ライフスタイルII、有限責任会社生涯フィットネス392,617 1.8 %5,770 1.5 %1.79 x
4.アメリカの多映画館会社AMC劇場982,488 1.6 %6,716 1.8 %1.73 x
5.Styx買収、有限責任会社Buehlerの生鮮食品576,469 1.5 %5,657 1.5 %3.48 x
6.専門資源開発会社ハトランド歯科5961,120 1.2 %4,629 1.2 %4.09 x
7.Normal Restaurants、LLC規範化する1053,673 1.1 %3,628 1.0 %2.11 x
8.宅配便でオイル交換し、L.L.C.宅配便でガソリンを交換する2349,724 1.0 %3,717 1.0 %4.32 x
9.航空案内旅行センター有限責任会社飛行旅行広場341,681 0.8 %3,215 0.9 %5.80 x
10.自動車再マーケティンググループ会社アメリカの自動車競売638,314 0.8 %3,216 0.9 %5.88 x
小計、トップ103093,904,743 76.4 %290,369 78.0 %2.93 x
11.
他にも(5)
多種多様である4561,203,085 23.6 %82,049 22.0 %3.24 x
合計する765$5,107,828 100.0 %$372,418 100.0 %3.00 x
(1)私たちの賃貸物件の純額の歴史的コストに加えて、私たちが減価減額減額(ある場合)を差し引いて資金を提供する資本改善を指します。
(2)私たちのすべてのレンタル契約は私たちに最低レンタル料を支払うことになっています。その中のいくつかの最低返済額は全額または限られた保証によって保証される。年化最低賃貸料金額は支払吾等の現金賃貸料金額を表し、吾等のある賃貸契約項における所定の賃貸料変動を記録するための調整(あり)は含まれておらず、吾等とTAとのリース契約に基づいて吾等に支払わなければならない繰延賃貸料義務、及び吾等のTA賃貸契約に基づいて将来的に予等の直線撤去我々旅行センター地下貯油タンクの費用、又は吾等が支払う任意の費用の精算を行う必要があると推定される。
(3)60ページを参照して、私たちの保険の定義を理解する
(4)TAは私たちの最大のテナントです。177の旅行センター(うち133個はアメリカ旅行センターブランド、44個はPetro Stop Centerブランド)をTAの子会社にレンタルし、主レンタルはそれぞれ2029年、2031年、2032年、2033年、2035年に満期になった。2022年、私たちは二つの観光センターのレンタル権益をTAに譲渡します。TAには2つの更新オプションがあり、各オプションはすべての旅行センターに15年間継続します。私たちの最低賃貸料の支払いに加えて、TA賃貸借契約は、非燃料収入総額が基本レベル(合意で規定されたしきい値金額を超える非燃料収入の3.5%)に基づいてレンタル料を支払うことを規定しています。2022年12月31日現在、TAの残りの4，404ドルの繰延レンタル料は2023年1月に支払われている。本年度報告Form 10−Kが開示したように，BP買収事項について，吾らは合意合意を締結し，これにより合併時に発効した既存TAリース及び担保プロトコルの改訂及び再記述に同意した。
(5)170人のテナントからなり、平均投資は7077ドル、平均年間最低レンタル料は482ドル。
70
カタログ表
2022年12月31日現在、我々の純賃貸テナントは、米国経済におけるサービス志向の小売部門のうち21業種に関連している。
業界.業界
違います。物件数
投資する(1)
総投資のパーセントを占める
年化最低値
賃貸料(2)
年化総額のパーセント
最低賃貸料(2)
カバー範囲(3)
旅行センター180$3,352,096 65.6 %$249,325 66.9 %2.78x
レストラン-快速サービス216294,153 5.8 %19,908 5.3 %3.20x
食事--レジャー食事53192,199 3.8 %11,945 3.2 %2.50x
健康とフィットネス13186,365 3.6 %11,011 3.0 %1.66x
映画館19164,809 3.2 %13,163 3.5 %1.42x
雑貨店19129,152 2.5 %9,212 2.5 %4.05x
家庭用品とレジャー20120,702 2.4 %9,674 2.6 %0.06x
歯科事務室医務室71109,232 2.1 %8,759 2.4 %2.35x
自動車設備とサービス64107,054 2.1 %7,665 2.1 %4.06x
自動車販売店862,550 1.2 %4,956 1.3 %5.65x
娯楽461,436 1.2 %4,301 1.2 %3.12x
教育サービス955,319 1.1 %4,451 1.2 %1.78x
デパート.デパート455,112 1.1 %3,874 1.0 %2.86x
建築材料2933,280 0.7 %2,783 0.7 %0.07x
車を洗う528,658 0.6 %2,170 0.6 %3.45x
他の製造業524,148 0.5 %1,689 0.4 %16.46x
薬局と薬局719,251 0.4 %1,258 0.3 %0.59x
スポーツ用品317,742 0.3 %1,090 0.3 %4.99x
法律サービス511,362 0.2 %1,054 0.3 %1.89x
一元店32,971 0.1 %189 0.1 %2.69x
他にも527,243 0.5 %3,941 1.1 %4.76x
空いている2352,994 1.0 %— — %—x
合計する765$5,107,828 100.0 %$372,418 100.0 %3.00x
(1)私たちの賃貸物件の純額の歴史的コストに加えて、私たちが減価減額減額(ある場合)を差し引いて資金を提供する資本改善を指します。
(2)私たちの純賃貸グループの各レンタルはそれぞれ私たちに最低レンタル料を支払うことを規定しています。その中のいくつかの最低返済額は全額または限られた保証によって保証される。年化最低賃貸料金額は支払吾等の現金賃貸料金額を表し、吾等のある賃貸契約項における所定の賃貸料変動を記録するための調整(あり)は含まれておらず、吾等とTAとのリース契約に基づいて吾等に支払わなければならない繰延賃貸料義務、及び吾等のTA賃貸契約に基づいて将来的に予等の直線撤去我々旅行センター地下貯油タンクの費用、又は吾等が支払う任意の費用の精算を行う必要があると推定される。
(3)60ページを参照して、私たちの保険の定義を理解する

71
カタログ表
2022年12月31日まで、私たちの純賃貸物件の賃貸期限は以下の通りです。
全体のパーセントを占める累計パーセント
正方形年化最低値年化最低値最小合計
年.年(1)
足レンタル料はもうすぐ満期になりますレンタル料はもうすぐ満期になりますレンタル料はもうすぐ満期になります
2023271,062 $2,207 0.6%0.6%
2024769,082 11,200 3.0%3.6%
2025436,524 8,974 2.4%6.0%
20261,080,336 12,215 3.3%9.3%
20271,071,904 14,164 3.8%13.1%
2028555,218 9,475 2.5%15.6%
20291,266,197 48,494 13.0%28.6%
2030138,590 4,216 1.1%29.7%
20311,321,160 48,848 13.1%42.8%
20321,292,177 53,756 14.4%57.2%
20331,153,360 52,516 14.1%71.3%
2034144,247 4,479 1.2%72.5%
20352,212,712 80,368 21.7%94.2%
2036558,374 8,069 2.2%96.4%
203735,103 465 0.1%96.5%
203866,700 1,153 0.3%96.8%
2039134,901 3,214 0.9%97.7%
2040115,142 2,406 0.6%98.3%
2041223,043 2,291 0.6%98.9%
2042— — 0.0%98.9%
2043141,134 280 0.1%99.0%
2044— — 0.0%99.0%
204563,490 3,628 1.0%100.0%
合計する13,050,456 $372,418 100.0%
(1)レンタル満期の年は契約条項によって決定されます。
2022年12月31日現在、以下は私たちの純賃貸物件がある上位10州のリストです。他の州の純賃貸年の最低レンタル料は3%を超えていない。
全体のパーセントを占める
正方形年化最低値年化最低値
状態.状態足賃貸料賃貸料
テキサス州1,176,854 $32,168 8.6%
イリノイ州1,010,047 26,581 7.1%
オハイオ州1,302,273 26,105 7.0%
カリフォルニア州399,045 23,902 6.4%
ジョージア州597,248 20,312 5.5%
アリゾナ州476,651 17,552 4.7%
インディアナ州637,239 16,421 4.4%
フロリダ州538,130 16,183 4.3%
ペンシルバニア州543,959 15,575 4.2%
ニューメキシコ州246,478 11,014 3.0%
他にも6,122,532 166,605 44.8%
合計する13,050,456 $372,418 100.0%
季節性
私たちのホテルと観光センターは従来典型的な業界の季節的な違いを経験してきました。第一四半期と第四四半期に比べて、第二四半期と第三四半期の収入が高いです。私たちの大部分の賃貸契約は私たちのテナントに年間でかなりのレンタル料を支払うことを要求します。私たちのいくつかの管理協定によって私たちに支払われた収益は完全にこれらの物件の収益に依存しているので、私たちがこれらの物件から得た収入とキャッシュフローはホテル業の季節性を反映している。
72
カタログ表
気候変動の影響
気候変動への懸念は，炭素排出制限や他の環境問題解決のための様々な条約，法律，法規を招いている。このような法律と他の法律は私たちのホテルのエネルギーや他の費用を増加させるかもしれない。これらの増加の直接的な影響は、私たちの運営結果に大きな影響を与えないと予想されます。増加したコストは、私たちのテナントやマネージャーが直接責任を負うからです。あるいは長期的には、私たちの物件のお客様が転嫁して支払います。私たちは予測可能な未来にこのような状況が発生する可能性はあまりないと考えているが、気候変動を緩和するために制定された法律は、私たちのいくつかの建物を時代遅れにしたり、私たちの不動産への重大な投資を招いたりする可能性があり、これは私たちの財務状況や私たちのテナントやマネージャーの財務状況、彼らがレンタル料やリターンを支払う能力に重大で不利な影響を与えるかもしれない。
私たちは環境保護意識を持っていて、私たちの不動産が環境に及ぼす影響を認識している。私たちと私たちのテナントとマネージャーはすでに多くのプラスチック、紙、金属或いはガラス容器の回収を奨励する計画を実施しました。私たちはホテルのお客さんに水とエネルギーの使用を減らすことを奨励する計画があります。方法は毎日タオルとリネンを洗わず、部屋が使用しない時に照明とサーモスタットを監視することです。ホテルをリフォームする時、私たちは普通省エネ製品を使います。照明、窓と暖房エアコン設備を含んでいますが、私たちが長期滞在している多くの電気製品はエネルギースターに評価されています。私たちまたは私たちのテナントやマネージャーはまた、私たちのポートフォリオのいくつかの物件に自動車電池充電ステーションを設置して、環境保護意識を持つ顧客を満足させます。
将来のエネルギーコスト増加の影響を減らすために、私たちはすべてのホテルのエネルギー効率を高める方法を研究し続けています。私たちの不動産マネージャーRMRはエネルギースター計画のメンバーであり、この計画はアメリカ環境保護局とアメリカエネルギー省の共同計画であり、その“エネルギースター”パートナー計画を通じて商業物件のエネルギー効率を促進することに力を入れ、アメリカグリーン建築委員会のメンバーでもあり、アメリカグリーン建築委員会は非営利組織であり、エネルギーと環境設計における指導的地位(LEED)を通じて商業不動産のエネルギー効率を促進することに集中している®グリーン建築計画です
いくつかの観察家は、過去数年間の世界の異なる地域の悪天候は世界の気候変動の証拠だと考えている。悪天候は私たちが持っているいくつかの不動産に悪影響を及ぼすかもしれない。海面上昇は私たちの不動産のいくつかの洪水を招くかもしれません。これは私たちが持っている個別の不動産に悪影響を及ぼすかもしれません。私たちは私たちのマネージャーやテナントに気候変動による損失から私たちを守るのに十分だと思う物質的損害と損失と考えられる保険を購入することで、これらのリスクを軽減します。しかし、私たちは私たちの緩和努力が十分かどうか、あるいは未来の嵐、海面上昇、または未来の気候変動が起こりうる他の変化が私たちの財務業績に実質的な悪影響を与えないかどうかを確認することはできない。
非公認会計基準財務指標
我々は、財務会計基準および標準化財務会計基準を含む、適用される米国証券取引委員会規則が指すいくつかの“非公認会計基準財務措置”を提案した。これらの評価基準は、公認会計原則に符合する経営活動による現金を代表するものではなく、純収益(損失)の代替指標とみなされてはならず、私たちの経営業績の指標あるいは私たちの流動性の評価基準とすべきである。これらの措置は，我々の総合総合収益表(損失表)に記載されている純収益(損失)と併せて考慮すべきである。これらの非公認会計原則の評価基準は，不動産投資信託基金の経営業績および純収益(損失)を評価する適切な補完指標とすることができると考えられる。これらの測定基準は、いくつかの歴史的金額の影響、例えば減価償却と償却費用を除去することによって、私たちの異なる時期の経営業績と他のREITsとの経営業績を比較するのに役立つかもしれないので、投資家に有用な情報を提供していると信じています。
運営資金と標準化運営資金
我々が計算したFFOと正規化FFOを以下に示す.FFOは、全米不動産投資信託協会が定義した基礎に基づいて計算されたものであり、公認会計原則に従って計算された純収益(損失)、売却物件のいかなる損益や不動産資産減価損失(あれば)も含まれておらず、不動産減価償却や償却に加え、任意の持分証券の未実現損益を減算し、被投資者に占めるべきFFOシェアの調整を反映した調整や、現在我々の他の調整には適用されていない。正規化FFOを計算する際には，以下に示す項目を調整した.FFOと標準化FFOは，取締役会が株主に割り当てられた金額を決定する際に考慮する要因の1つである.その他の要因には、我々のREIT割当要求を満たす要求、私たちが得ることができる債務および株式資本、私たちの配当率が私たちの普通株式取引価格に占める割合、または配当率、および他のREITsの配当率、将来の資本需要および経営業績に対する私たちの期待、および債務を支払うための私たちの予想される現金需要および可用性が含まれているが、これらに限定されない。他の不動産会社やREITsがFFOを計算する方法や標準化されたFFOの方式は我々とは異なるかもしれない
73
カタログ表
我々は，2022年，2022年，2021年，2020年12月31日までの年度のFFOと標準化FFOの計算，および普通株株主の純収益(損失)の入金について，我々の合併財務諸表のうちGAAP報告による最も直接的な比較可能財務指標と，次の表に示す金額(金額は千計，1株当たり金額を除く)とした。
12月31日までの年度
202220212020
純損失$(132,381)$(544,603)$(311,382)
プラス(マイナス)：減価償却および償却費用401,108 485,965 498,908 
不動産販売収益、純額(1)
(47,818)(11,522)(2,261)
資産減価損失(2)
10,989 78,620 55,756 
権益証券は赤字(収益)を実現せず，純額(3)
8,104 (22,535)(19,882)
投資家によるFFOでの私たちのシェアを反映するように調整しました(4)
3,723 2,605 (61)
FFO243,725 (11,470)221,078 
プラス(マイナス)：
取引関連コスト(5)
1,920 64,764 15,100 
債務損失を繰り上げ返済する(6)
791 — 9,394 
あるいは損失がある(7)
— — 3,962 
保険決済収益、税引き後純額(8)
— — (48,536)
投資先による標準化されたFFOでの私たちのシェアを反映するように調整しました (4)
1,037 2,270 964 
FFOを正規化する$247,473 $55,564 $201,962 
加重平均流通株164,738 164,566 $164,422 
加重平均流通株(希釈後)(9)
164,738 164,566 $164,422 
基本と希釈後の普通株式1株当たりの金額：
純損失$(0.80)$(3.31)$(1.89)
FFO$1.48 $(0.07)$1.34 
FFOを正規化する$1.50 $0.34 $1.23 
発表された1株当たりの分配$0.23 $0.04 $0.57 
(1)2022年12月31日までの1年間に、65軒のホテルと21軒の純賃貸物件の販売純収益47，818ドルを記録した。2021年12月31日までの1年間に、7軒のホテルと11軒の純賃貸物件の販売純収益11，522ドルを記録した。2020年12月31日までの1年間に、18ホテルと21軒の純賃貸物件の販売純収益2，261ドルを記録した
(2)2022年12月31日までの年度中に、26軒のホテルおよび5軒の賃貸物件の帳簿価値を見積もり公正価値に減らすために、10，989ドルの資産減価損失を記録した。2021年12月31日までの年間で、78，620ドルの資産減価損失を記録し、35軒のホテルおよび26軒の賃貸物件の帳簿価値を見積もり公正価値に減らした。2020年12月31日までに55，756ドルの資産減価損失を記録し、18軒のホテルおよび13軒の賃貸物件の帳簿価値を見積もり公正価値に減らした。
(3)株式証券の未実現収益と損失は、純額はTA普通株への投資の帳簿価値をその公正価値に調整するための調整を代表する
(4)2022年12月31日まで、2021年、2020年12月31日までの年度内Sonestaの株式投資における割合シェアを代表します。
(5)2022年12月31日までの取引関連コストには、主に我々が探索可能な融資取引に関するコストが含まれている。2021年12月31日までの年間、取引関連コストには、マリオット、インターコンチネンタルホテルグループ、ハイアットホテルとの合意に基づいて運営資本の前借りに提供された38，446ドルが含まれており、再回収できないと予想される金額のために支出され、その間に94ホテルがSonestaに変更されたことによる19，920ドルのホテルマネージャー移行関連コストと、マリオットの仲裁手続きに関連する6，398ドルの法的費用が含まれています。2020年12月31日までの年間取引コストには，15，100ドルのホテルマネージャー移行関連コストが含まれており，これはその間に115ホテルをSonestaに変更したためである。
(6)私たちは2022年に債務の早期返済で791ドルの損失を記録しました。これは繰延融資コストの解約と信用協定の改正と返済に関連する未償却割引と関係があります
74
カタログ表
50万ドルの無担保手形。2020年12月31日までの年度内に、ある優先手形の買い戻しに関連する債務を早期返済したため、未償却割引と繰延融資コストを差し引いて、9，394ドルの損失を記録した
(7)2020年12月31日までの1年間、ホテル運営費用には、いくつかのホテルの訴訟事件に関連する3962ドルまたは損失が含まれている。
(8)2020年12月31日までの1年間、私たちは保険和解から62，386ドルの収益を得ました。これは当時ペンシルバニア州サンフアンで借りていたホテルがハリケーンマリアによって受けた保険収益です。公認会計原則によると、私たちはサンフアンホテルの建築基数を増加させて、保険収益を得ることを要求されました。2020年12月31日までの年間で、この会計に関する帳簿価値と税ベースの違いにより、13，850ドルの繰延税金負債も記録されている
(9)株式未帰属報酬の潜在的希薄化を反映するために、調整された加重平均普通株式を表す。
75
カタログ表
第七A項。市場リスクに関する定量的·定性的開示(千ドル単位)
私たちは市場金利の変化と関連した危険に直面している。私たちは利用可能な融資代替案を監視することで、この市場リスクに対する私たちの開放を管理する。以下に述べる以外に、近い将来、金利変動のリスク開放や私たちがこのようなリスク開放を管理する方法に大きな変化はないと予想されています。
固定金利債務
2022年12月31日現在、未償還公開取引債務には、12回の固定金利優先債券が含まれています
元金残高年利
料率率		年利
費用.費用		成熟性満期利息支払い
$500,000 4.500 %$22,500 2023半年に1回
350,000 4.650 %16,275 2024半年に1回
825,000 4.350 %35,888 2024半年に1回
350,000 4.500 %15,750 2025半年に1回
800,000 7.500 %60,000 2025半年に1回
350,000 5.250 %18,375 2026半年に1回
450,000 4.750 %21,375 2026半年に1回
400,000 4.950 %19,800 2027半年に1回
450,000 5.500 %24,750 2027半年に1回
400,000 3.950 %15,800 2028半年に1回
425,000 4.950 %21,038 2029半年に1回
400,000 4.375 %17,500 2030半年に1回
$5,700,000 $289,051 
期限が切れるまで、この手形は元金を返済しないだろう。これらの手形は固定金利の利息を必要とするため，これらの債務期限内の市場金利の変化は我々の利息義務に影響を与えない.これらの手形が上記の金利を1ポイント以上の金利で再融資すれば、我々の年利コストは約57，000ドル増加する。市場金利の変化は私たちの固定金利債務の公正価値に影響を与え、市場金利の増加は私たちの固定金利債務の公正価値を低下させ、市場金利の低下は私たちの固定金利債務の公正価値を増加させる。2022年初め以来、米国連邦準備委員会(Federal Reserve)は高インフレに対応するために何度も利上げを行っており、さらなる利上げの可能性を示唆している。2022年12月31日までの未返済残高とそれぞれの満期日までの割引キャッシュフロー分析に基づいて、我々の固定金利債務の公正価値に影響を与える可能性のある要素は他に変化しないと仮定し、金利が直ちに1ポイント変化すると仮定すると、これらの債務の公正価値を約140，089ドル変化させる。
これらの固定金利無担保債務手配のすべては、規定された満期日までに返済を可能にしています。私たちは通常、チケット保持者の既定の収益を維持するために、定義された全額に等しいプレミアムを事前に支払うことのみを許可される。しかも、私たちは過去に借金の一部を買い戻して返済していて、未来に私たちは再びそうするかもしれない。これらの早期返済権利と、私たちが未返済債務を買い戻し返済する能力は、満期前に再融資を行うことで、満期債務をより高い金利で再融資するリスクを軽減する機会を提供するかもしれません。
変動金利債務
2022年12月31日まで、私たちの循環信用手配では未返済金額はありません。私たちの循環信用計画の期限は2023年7月15日です。期限が切れる前に、私たちの循環信用手配は元金を返済する必要がなく、罰を受けることなく、いつでも条件に応じて返済と再引き出しを行うことができる
私たちの循環信用手配での借金はドル単位で、LIBORプラス保険料の金利で年利を支払う必要があり、保険料は私たちの信用格付けの変化に応じて調整されるかもしれません。したがって、私たちはドルベースの短期金利変化の影響を受けやすく、特にロンドン銀行の同業借り換え金利と私たちの信用格付けの変化を受けやすい。また、私たちの循環信用が継続あるいは再融資を手配する時、市場状況あるいは私たちが感知した信用特徴のため、私たちは金利の割増上昇の影響を受けやすい。一般的に、金利の変化はこの変動金利債務の価値に影響を与えませんが、私たちの経営業績に影響を与えます。
76
カタログ表
次の表は、もし私たちが循環信用手配を完全に使用すれば、2022年12月31日まで、金利を1ポイント上げるごとに私たちの年間変動金利支出に与える影響を示しています
利上げの影響
金利.金利
毎年…(1)
卓越した
債務		総利息
毎年の費用
年度PER
影響を共有する(2)
2022年12月31日6.79 %$800,000 $55,074 $0.33 
1ポイント上げる7.79 %$800,000 $63,186 $0.38 
(1)ロンドン銀行間同業借り換え金利プラスプレミアムの加重平均金利に基づいて、2022年12月31日の年利率は250ベーシスポイントとなった。
(2)2022年12月31日までの年度発行済み普通株の割増加重平均に基づく。
上表は2022年12月31日から直ちに変動金利を変更した影響を示している。金利が時間の経過とともに変化すると、その影響は時間の経過とともに拡散する。私たちの変動金利変動のリスクは、将来的には、私たちの循環信用手配または他の変動金利債務項目の未返済金額の増加または減少に伴って増加または減少するだろう。私たちは今のところそうする計画はありませんが、将来的には時々ヘッジスケジュールを作って、金利変動の影響を受けるリスクを軽減するかもしれません。
ロンドン銀行の同業借り換え金利は徐々に廃止されている
私たちはロンドン銀行の同業解体を基礎に、変動金利に基づいて循環信用手配項目の借入利息を支払わなければならない。ロンドン銀行間同業借り換え金利(Libor)は新たな契約で段階的に廃止されており、2023年6月30日までに既存の契約を段階的に廃止する予定だ。現在、私たちの循環信用手配下の利息決定は、私たちの信用協定の規定に基づいて改訂されるか、あるいは必要に応じて改訂され、代替金利指数を提供することが予想されています。代替金利指数は、SOFRベースの金利が市場で広く採用されているため、私たちと類似した債務手配のLIBORの代替品として、隔夜融資金利、またはSOFRが保証されている可能性が予想される。LIBORに代わるいかなる金利指数も、私たちが支払うべき利息金額を変化させ、私たちが支払う利息金額を増加させる可能性があります。
項目8.財務諸表と補足データ
本プロジェクトで要求された資料は，本年度報告の表格10−K第4部第15項に掲載されている。
項目9.会計·財務開示面の変更と会計士との相違
ない。
第9条。制御とプログラム
本Form 10-K年次報告がカバーされている期間が終了した時点で、我々の経営陣は、取締役社長、首席投資官、および首席財務官兼財務主管の監督の下で、取引所法案第13 a-15および15 d-15規則に基づいて、私たちの開示制御および手続きの有効性を評価した。この評価に基づき、我々の取締役社長、総裁及び首席投資官、並びに我々の首席財務官及び財務主管は、我々の開示統制及び手続が有効であると結論した。
2022年12月31日までの四半期内に、財務報告の内部統制に大きな影響を与えたり、合理的に財務報告の内部統制に大きな影響を与える可能性のある変化はありません。
財務報告内部統制評価管理報告
私たちは財政報告書に対する十分な内部統制を確立して維持する責任がある。私たちの内部統制システムは、財務諸表の作成と公正な列報を確保するために、私たちの経営陣と取締役会に合理的な保証を提供することを目的としています。すべての内部制御システムには，どんなに良く設計されていても，固有の限界がある.したがって，有効と判定されたシステムであっても，財務諸表の作成や列報に合理的な保証を提供することしかできない.
私たちの経営陣は、2022年12月31日までの財務報告書の内部統制に対する我々の有効性を評価した。この評価を行う際には、#年トレデビル委員会後援組織委員会が提案した基準を使用した内部制御--統合フレームワーク(2013年フレームワーク)。この評価に基づき、2022年12月31日現在、財務報告書の内部統制に有効であると考えられます。
77
カタログ表
徳勤会計士事務所は独立公認会計士事務所であり、本年度報告書にForm 10-Kを含む2022年の連結財務諸表を監査し、当社は財務報告書の内部統制に関する認証報告書を発表した。この報告書は本文の他の場所に現れた。

プロジェクト9 B。その他の情報
ない
プロジェクト9 Cです。検査妨害に関する外国司法管区の開示
適用されません。
78
カタログ表
第三部
プロジェクト10.取締役、上級管理者、および企業管理
私たちは、私たちの上級管理者と受託者、RMR、RMRに適した上級管理者と幹部、RMR Inc.の取締役会メンバーと、重要なサービスを提供してくれるRMR従業員の行動基準を持っています。私たちの行動基準は私たちのウェブサイトwww.svcreit.comに掲載されています。私たちの行動基準印刷本は、以下の方法でコピーを要求する任意の人にも無料で提供することができます：マサチューセッツ州ニュートン街2番ニュートン広場2号サービス不動産信託秘書、郵便番号：02458-1634。我々は、当社のウェブサイト上で当社の主要幹部、首席財務官、首席会計官または財務総監、または同様の機能を実行する者に適用される行動基準条項の改正または免除に関するForm 8-K第5.05項の要件を満たす予定です。
第10項に必要な情報の残りは、我々の最終依頼書を参照することによって組み込まれる。
プロジェクト11.役員報酬
第11項に要求される情報は、我々の最終委託書を参照することによって組み込まれる。
プロジェクト12.特定の実益所有者の保証所有権及び管理職及び株主に関する事項
株式報酬計画情報。私たちは私たちが改訂及び再予約した2012年株式補償計画、あるいは2012年計画に基づいて、私たちの高級職員、RMRの他の従業員及びSonestaの高級職員或いは従業員に普通株を授与することができる。また、私たちの受託者一人一人が普通株式を取得することができ、受託者を務める年間給与の一部として、2012年の計画に基づいて付与されています。2012年計画に基づいて作られた奨励条項は、私たちの取締役会の報酬委員会が奨励時に決定します。次の表は2022年12月31日までのデータです。
計画種別発行する証券の数
運動中に支給する
未完成の選択肢では
株式証書及び権利を承認する		加重平均
行権価格
未完成の選択肢は
株式証書及び権利を承認する		証券数量
利用可能な時間を保つ
以下の条項により将来発行される
持分補償計画((A)欄に反映された証券を除く)
(a)(b)(c)
証券保有者が承認した持分補償計画−2012計画
ない。ない。
1,401,160 (1)
証券保有者の許可を得ていない持分補償計画ない。ない。ない。
合計するない。ない。
1,401,160 (1)
(1)二零一二年計画条項に基づいて発行できる普通株が含まれています。買い戻しや没収された株式報酬は、2012年計画に基づいて発行可能な普通株に追加される。
私たちが私たちの高級職員、RMRの他の従業員、およびSonesta従業員の高級職員または従業員に支払ったお金は、本年度報告書第10-K表の第4部分第15項に含まれる合併財務諸表に添付されている8および10。第12項に要求された残りの情報は、私たちの最終委託書を参照することによって組み込まれる。
第13項：特定の関係及び関連取引、並びに取締役独立性
第13項で要求される情報は、私たちの最終委託書を参照することによって組み込まれる。
プロジェクト14.主な会計費用とサービス
第14項に要求された情報は、私たちの最終委託書を参照することによって組み込まれる。
79
カタログ表
第4部
第十五項。 展示·財務諸表明細書
(A)財務諸表及び財務諸表の付表索引
ページ
独立公認会計士事務所徳勤会計士事務所報告(PCAOB ID番号34)
F-1
2022年と2021年12月31日までの連結貸借対照表
F-4
2019年12月31日までの3年度の総合総合収益(損失表)22
F-5
二零一零年十二月三十一日までの三年間の株主権益総合報告書22
F-7
20年12月31日までの3年間の連結現金フロー表22
F-9
連結財務諸表付記
F-11
別表三-20年12月31日までの不動産及び減価償却累計22
S-1
付表IIIの付記
S-10
米国証券取引委員会が適用する会計規則に規定されている他のすべての付表は、関連指示に規定又は適用されていないため、省略される。
重要なテナント
TAは私たちの前の子会社で、以下の項目のテナントです29.32022年12月31日現在、原価で計算される不動産の割合。
TAに関する財務情報は、米国証券取引委員会のサイトにTAの名前を入力することができ、サイトは：参考電信局長の当外部サイトにおける財務資料は、米国証券取引委員会が適用する会計規定に適合するためである。このような条例規定は、本財務諸表内に含まれなければならない財務資料を除いて、電気通信局長の公開申告文書及び外部ウェブサイトに位置する他の資料は、参照方法でこのような財務諸表に組み込まれていない。当社と電信局長リースの更なる資料については、本年度報告表格10-K第IV部分第15項内の総合財務諸表付記4、5及び10を参照されたい。
80
カタログ表
(B)展示品
展示品番号説明する
3.1 
改訂·再確認された信託声明の総合的な写しは、1995年8月21日であり、現在改訂されている。(当社が2020年7月15日に提出したS-3表登録説明書の発効後第2号改正案を参照して成立します。)
3.2 
2020年6月10日会社信託宣言の補足条項。(当社が2020年6月10日に提出した最新の8-K表レポートを引用します。)
3.3 
当社の定款を改訂·改訂し、2019年9月23日から発効します。(2019年9月23日に会社が提出した最新の8-Kフォームレポートを参照して統合します。)
4.1 
普通株式証明書フォーマット。(2019年12月31日現在のForm 10-K年次報告書統合を参考にします。)
4.2 
会社と米国銀行信託会社との契約は、日付は1998年2月25日(米国銀行全国協会の権益相続人として、道富銀行と信託会社の後任受託者として)。(1997年12月31日現在の当社の10-K表年次報告書の添付ファイル4.3を引用して編入する。)
4.3 
第15号補充契約は、2013年6月6日に、会社と米国銀行信託会社全国協会(米国銀行全国協会の利子相続人として)が締結し、会社が2023年に満期となる4.500%優先債券に関連し、そのフォーマットを含む。(2013年6月30日現在のForm 10-Q四半期レポート統合を参考にします。)
4.4 
2017年1月13日、会社は米国銀行信託会社全国協会(米国銀行全国協会の利子相続人として)の認証命令を発行し、会社が2023年に満期となる4.500%優先債券に関連した。(当社が2016年12月31日までの10-Kフォーム年次報告書を参照して統合します。)
4.5 
第16号補充契約は、2014年3月12日に、当社が米国銀行全国協会信託会社(米国銀行全国協会の利子相続人として)と締結し、そのフォーマットを含む当社の2024年満期の4.650%優先債券に係る。(2014年3月31日現在のForm 10-Q四半期レポートを参考に統合します。)
4.6 
第17号補充契約は、日付が2014年9月12日であり、当社が米国銀行全国協会信託会社(米国銀行全国協会の利子相続人として)と締結し、そのフォーマットを含む2025年満期の4.50%優先債券に係る。(2014年9月30日現在の四半期レポートForm 10-Q合併を参考にします。)
4.7 
契約は、日付は2016年2月3日で、当社とアメリカ銀行信託会社全国協会(アメリカ銀行全国協会の権益相続人として)との間で締結されています。(2016年2月4日に会社が提出した現在のタブ8-Kレポートを参考にして統合されます。)
4.8 
2つ目の補充契約は、日付が2016年2月3日で、会社とアメリカ銀行全国協会が締結し、会社が2026年に満期になった5.25%優先債券に関連し、そのフォーマットを含む。(2016年2月4日に会社が提出した現在のタブ8-Kレポートを参考にして統合されます。)
4.9 
第3次補充契約は、2017年1月13日に、会社と米国銀行信託会社全国協会(米国銀行全国協会の利子相続人として)が締結し、会社が2027年に満期となった4.950%の優先債券に関連し、そのフォーマットを含む。(当社が2016年12月31日までの10-Kフォーム年次報告書を参照して統合します。)
4.10 
4件目の補充契約は、2017年10月26日に、会社と米国銀行信託会社全国協会(米国銀行全国協会の利子相続人として)が締結し、会社が2028年に満期になった3.950%の優先債券に関連し、そのフォーマットを含む。(2017年9月30日現在の四半期レポートForm 10-Q合併を参考にします。)
4.11 
5件目の補充契約は、日付が2018年2月2日で、会社と米国銀行信託会社全国協会(米国銀行全国協会の利子相続人として)が締結し、会社が2030年に満期となる4.375%優先債券に関連し、そのフォーマットを含む。(2017年12月31日現在の当社の10-Kフォーム年次報告書を参照して統合します。)
4.12 
6件目の補充契約は、2019年9月18日に、会社と米国銀行信託会社全国協会(米国銀行全国協会の利子相続人として)が締結し、会社が2024年満期の4.350%優先債券に関連し、そのフォーマットを含む。(2019年9月18日に会社が提出した最新の8-Kフォームレポートを参照して統合します。)
4.13 
当社と米国銀行信託会社全国協会(米国銀行全国協会の利息相続人として)が2019年9月18日に調印した、当社の2026年満期の4.750%優先債券に関する7件目の補充契約は、そのフォーマットを含む。(2019年9月18日に会社が提出した最新の8-Kフォームレポートを参照して統合します。)
81
カタログ表
4.14 
当社と米国銀行信託会社全国協会(米国銀行全国協会の利息相続人として)が2019年9月18日に調印した8件目の補充契約は、当社が2029年に満期となる4.950%の優先債券について、そのフォーマットを含む。(2019年9月18日に会社が提出した最新の8-Kフォームレポートを参照して統合します。)
4.15 
第9期補充契約は、期日は2020年6月17日であり、当社、その中で保証人に指定されている当社のいくつかの付属会社と米国銀行信託会社全国協会(米国銀行全国協会の利子相続人として)のうち、会社が2025年に満期となる7.50%優先手形に関連し、そのフォーマットを含む。(当社が2020年6月18日に提出した最新の8-K表レポートを引用します。)
4.16 
補充契約は、会社、ショベル金属加工リスク投資財産信託基金、万洲国際地産信託基金、HPT Suite財産信託基金、SVCN 2 LLC、米国銀行信託会社全国協会(米国銀行全国協会の利子相続人として)を含む2020年7月15日で、2025年に満期となる7.50%優先債券と関係がある。(2020年6月30日現在の会社の四半期報告Form 10-Qを参照して本明細書に組み込む。)
4.17 
補充契約は，期日は2020年10月9日であり，会社，Banner NewCo LLC，SVCN 3 LLC，米国銀行信託会社全国協会(米国銀行全国協会の利子相続人として)では，会社が2025年に満期となる7.50%優先手形に関係している。(2020年9月30日現在の四半期レポートForm 10-Qを参照して本明細書に組み込まれます。)
4.18 
補充契約は、日付が2020年11月13日であり、そのうちの会社、SVC Jersey City TRS LLC、SVC Morris Plains TRS LLC、SVC Nanuet TRS LLC、SVC NJ TRS LLC、SVC Randolph Street TRS LLC、SVC Redondo Beach TRS LLCと米国銀行信託会社、National Association(米国銀行全国協会の利息相続人として)は、会社の2025年満期の7.50%優先債券と関連している。(当社が2020年11月17日に提出した最新の8-K表レポートを引用します。)
4.19 
補充契約は，期日は2021年1月29日であり，会社，SVC GateHall Drive TRS LLCと米国銀行信託会社全国協会(米国銀行全国協会の利子相続人として)の間で，会社が2025年に満期となる7.50%優先債券に関係している。(2021年3月31日現在の四半期レポートForm 10-Qを参照して本明細書に組み込まれます。)
4.20 
補充契約は，期日は2021年7月8日であり，会社，SVCN 1 LLC，SVCN 4 LLCと米国銀行信託会社全国協会(米国銀行全国協会の利子相続人として)の間で，会社が2025年に満期となる7.50%優先手形に関係している。(2021年6月30日現在の四半期レポートForm 10-Qを参照して本明細書に組み込まれます。)
4.21 
補充契約は，期日は2021年10月28日であり，会社ではSVC Minneapolis TRS LLC米国銀行全国協会(米国銀行全国協会の利息相続人として)は，会社が2025年に満期となる7.50%優先手形に関係している。(2021年9月30日現在の四半期レポートForm 10-Qを参照して本明細書に組み込む。)
4.22 
第10次補充契約は、期日は2020年11月20日であり、当社、その中で保証人に指定されている当社のいくつかの子会社と米国銀行信託会社全国協会(米国銀行全国協会の利子相続人として)のうち、当社が2027年に満期となる5.50%優先債券に関連しており、そのフォーマットを含む。(当社の2020年12月31日までのForm 10-K年度報告統合を参考にします。)
4.23 
補充契約は，期日は2021年1月29日であり，会社，SVC GateHall Drive TRS LLCと米国銀行信託会社全国協会(米国銀行全国協会の利子相続人として)の間で，会社が2027年に満期となる5.50%優先債券に関係している。(2021年3月31日現在の四半期レポートForm 10-Qを参照して本明細書に組み込まれます。)
4.24 
補充契約は，期日は2021年7月8日であり，会社，SVCN 1 LLC，SVCN 4 LLCと米国銀行信託会社全国協会(米国銀行全国協会の利子相続人として)では，会社が2027年に満期となった5.50%優先手形に関係している。(2021年6月30日現在の四半期レポートForm 10-Qを参照して本明細書に組み込まれます。)
4.25 
補充契約は，期日は2021年10月28日であり，会社，SVC Minneapolis TRS LLCと米国銀行信託会社全国協会(米国銀行全国協会の利子相続人として)の間で，会社が2027年に満期となる5.50%優先債券に関係している。(2021年9月30日現在の四半期レポートForm 10-Qを参照して本明細書に組み込む。)
4.26 
会社，本部基地信託(f/k/a Reit Management&Research Trust)とAdam D.Portnoyとの登録権とロック協定は，2015年6月5日である。(2015年6月8日に会社が提出した最新の8-K表レポートを参考にして統合されます。)
4.27 
証券説明。(当社の2020年12月31日までのForm 10-K年度報告統合を参考にします。)
8.1 
いくつかの税務問題に対するSullivan&Wocester LLPの意見。(アーカイブをお送りします。)
10.1 
2015年6月5日、当社とRMR Group LLCとの間で2回目の改正と再署名された業務管理協定。(+)(当社が2015年6月8日に提出した最新8-Kフォーム報告を参照して法団として設立します。)
82
カタログ表
10.2 
当社とRMR Group LLCとの間で2回目の改正と再署名された業務管理協定の第1改正案は、2021年8月1日から発効します。(+)(会社が2021年9月30日までの四半期報告Form 10-Qを法団として設立します。)
10.3 
当社とRMR Group LLCが2021年6月22日に締結した3つ目の改正および再署名された物件管理協定。(+)(会社が2021年6月30日までの四半期報告Form 10-Qを法団として設立します。)
10.4 
受託者の報酬の概要。(+)(当社が2022年6月16日に提出した最新8-K表報告を参照して法団として設立します。)
10.5 
サービス物件信託は2012年の株式補償計画を改訂及び再構築した。(+)(当社が2022年6月16日に提出した最新8-K表報告を参照して法団として設立します。)
10.6 
株式奨励協定フォーマット。(+)(会社が2016年9月30日までの四半期報告Form 10-Qを法団として設立しました。)
10.7 
株式奨励協定フォーマット。(+)(当社の2020年9月30日までの四半期のForm 10-Q四半期報告を参考に法団として設立されました。)
10.8 
株式奨励協定フォーマット。(+)(会社が2022年9月30日までの四半期報告Form 10-Qを法団として設立します。)
10.9 
賠償協議形式。(+)(当社の2020年3月31日までの四半期のForm 10-Q四半期報告を参考に法団として設立します。)
10.10 
2回目の改正と再署名の信用協定は，2018年5月10日であり，当社，富国銀行，行政代理である国家協会および最初に署名側であった他の金融機関ごとに達成された。(2018年5月15日に会社が提出した現在のForm 8-Kレポートを参照して統合します。)
10.11 
2回目の改正と再署名された信用協定の第1改正案は、2019年9月17日であり、当社、富国銀行、行政代理である全国協会、およびこの協定に署名した他の金融機関ごとに合意されている。(2019年12月31日現在のForm 10-K年次報告書統合を参考にします。)
10.12 
第2次改正と再署名された信用協定の第2改正案は、2020年5月8日に、会社、富国銀行、行政代理である全国協会、およびこの協定に署名した各他の金融機関の間で行われる。(2020年3月31日現在の四半期報告Form 10-Qを参考に本明細書に組み込む。)
10.13 
第2改正および再署名された信用協定の第3修正案は、2020年11月5日に、会社、富国銀行、行政代理である国家協会と、この協定に署名した各他の金融機関との間の合意である。(2020年9月30日現在の四半期レポートForm 10-Qを参照して本明細書に組み込まれます。)
10.14 
2回目の改正と再署名された信用協定の第4改正案は、2021年6月11日であり、会社、富国銀行、行政代理である国家協会、およびこの協定に署名した各他の金融機関によって合意されている。(2021年6月30日現在の四半期レポートForm 10-Qを参照して本明細書に組み込まれます。)
10.15 
改正·再署名された信用協定の第5改正案は、2022年4月14日に、会社、富国銀行、行政代理である国家協会と他の各機関との間で行われる。(2022年4月20日に会社が提出した最新の8-K表レポートを参考にして統合されます。)
10.16 
改正·再署名された信用協定の第6改正案は、2022年10月4日に、会社、富国銀行、行政代理である国家協会と他の各機関との間で行われる。(2022年10月5日に会社が提出した最新の8-K表レポートを参照して統合されます。)
10.17 
質権協定は、期日は2020年5月8日で、会社、そのある直接と間接子会社と富国銀行全国協会との間の合意である。(2020年3月31日現在の四半期報告Form 10-Qを参考に本明細書に組み込む。)
10.18 
質権修正案は、日付が2020年5月22日、会社、Banner NewCo LLC、ショッキング金属加工リスク投資借り手有限責任会社、ショッキング金属加工リスク投資財産信託会社。(2020年6月30日現在の会社の四半期報告Form 10-Qを参照して本明細書に組み込む。)
10.19 
Banner NewCo LLCが2020年6月15日に提出した質権改正案。(2020年6月30日現在の会社の四半期報告Form 10-Qを参照して本明細書に組み込む。)
10.20 
第1号質権補充協定は，日付は2020年6月15日であり，HPT TA Properties TrustとWells Fargo Bank，National Associationが共同で署名した。(2020年6月30日現在の会社の四半期報告Form 10-Qを参照して本明細書に組み込む。)
10.21 
質抵当利息公布は、期日は2020年6月17日で、会社と富国銀行全国協会が署名した。(2020年6月30日現在の会社の四半期報告Form 10-Qを参照して本明細書に組み込む。)
83
カタログ表
10.22 
Banner NewCo LLCが2020年9月14日に提出した質権改正案。(2020年9月30日現在の四半期レポートForm 10-Qを参照して本明細書に組み込まれます。)
10.23 
抵当利子放出請求書は、期日が2020年9月14日であり、会社と富国銀行全国協会との間で発行される。(2020年9月30日現在の四半期レポートForm 10-Qを参照して本明細書に組み込まれます。)
10.24 
米国銀行全国協会は2020年10月1日にある保証人を釈放した。(2020年9月30日現在の四半期レポートForm 10-Qを参照して本明細書に組み込まれます。)
10.25 
第2号質押補編は、期日は2020年11月5日であり、当社、ショッキング金属加工リスク借り手有限責任会社、HPT SN Holding，Inc.と富国銀行全国協会が署名した。(2020年9月30日現在の四半期レポートForm 10-Qを参照して本明細書に組み込まれます。)
10.26 
当社、当社のある子会社、アメリカ銀行協会の一部の保証人を解除し、期日は2020年11月13日です。(当社が2020年11月17日に提出した最新の8-K表レポートを引用します。)
10.27 
Sonesta Holdco Corporationと当社との間の取引合意は、2020年2月27日となっている。(2019年12月31日現在のForm 10-K年次報告書統合を参考にします。)
10.28 
Sonesta Holdco Corporation，当社，SVC Holdings LLC，Adam D.PortnoyとDiane Portnoyとの間の株主合意は，2020年2月27日であり，2019年5月28日の合意により，Diane Portnoy 2019が信託を取り消すことができる受託者である。(2020年3月31日現在の四半期報告Form 10-Qを参考に本明細書に組み込む。)
10.29 
Sonesta International Hotels Corporation，Cambridge TRS，Inc.，HPT CY TRS，Inc.，HPT TRS IHG-2，Inc.とHRP TRS MRP，Inc.(保留ホテル)の間で改訂·再署名された管理プロトコルの代表的な表(合併時には，会社が2022年1月10日に提出した現在のテーブル8-Kを参照).(別表は、会社が2021年12月31日までの年度のForm 10-K年報を参考に編入します。) (会社が2021年12月31日までに年度10-K表の年次報告書に組み入れた適用協定の付表を参照。)
10.30 
改正，再署名および総合併用協定は，期日は2022年1月1日であり，Sonesta International Hotels Corporation，その中の列名が所有者である当社のいくつかの付属会社および管理人であるSonesta International Hotels Corporationのいくつかの付属会社が締結した。(保留ホテル)(当社が2022年1月10日に提出した現行8-K表報告を参照して法団として設立されます)。(別表は、会社が2021年12月31日までの年度のForm 10-K年報を参考に編入します。)
10.31 
HPT TA Properties Trust，HPT TA Properties LLCとTA Operating LLCの間の第2回改訂と再署名の第1号リース契約は，2019年10月14日である。(2019年9月30日現在のForm 10-Q四半期レポート統合を参考に)。
10.32 
HPT TA Properties Trust，HPT TA Properties LLCとTA Operating LLCの間の第2回改訂と再署名の第1号リース協定の第1改正案は，2022年5月6日である。(2022年6月30日現在の四半期レポートForm 10-Qを参照して本明細書に組み込まれます。)
10.33 
改訂·再署名された保証協定は、2019年10月14日であり、米国旅行センター社がHPT TA Properties TrustとHPT TA Properties LLCの利益のために改訂·再署名する(第2次改正および再署名された第1号リース協定に関連する)。(2019年9月30日現在のForm 10-Q四半期レポート統合を参考にします。)
10.34 
HPT TA Properties Trust，HPT TA Properties LLCとTA Operating LLCの間の2回目の改訂と再署名のリース契約は，2019年10月14日である。(2019年9月30日現在のForm 10-Q四半期レポート統合を参考にします。)
10.35 
米国旅行センター社は、HPT TA Properties TrustとHPT TA Properties LLCの利益改訂と再署名の保証協定であり、日付は2019年10月14日である(第2回改正と再署名されたレンタル協定第2号に関連)。(2019年9月30日現在のForm 10-Q四半期レポート統合を参考にします。)
10.36 
HPT TA Properties Trust，HPT TA Properties LLCとTA Operating LLC間の第2回改訂と再署名の第3号リース契約は，2019年10月14日とした。(2019年9月30日現在のForm 10-Q四半期レポート統合を参考にします。)
10.37 
HPT TA Properties Trust，HPT TA Properties LLCとTA Operating LLCの間の第2改正と再署名の第3号リース協定の第1改正案は，2022年10月31日とした。(アーカイブをお送りします。)
10.38 
米国旅行センター社は、HPT TA Properties TrustとHPT TA Properties LLCの利益改訂と再署名の保証協定であり、日付は2019年10月14日である(第2回改正と再署名された第3号リース協定に関連)。(2019年9月30日現在のForm 10-Q四半期レポート統合を参考にします。)
10.39 
HPT TA Properties Trust，HPT TA Properties LLCとTA Operating LLC間の第2回改訂と再署名の第4号リース契約は，2019年10月14日とした。(2019年9月30日現在のForm 10-Q四半期レポート統合を参考にします。)
84
カタログ表
10.40 
HPT TA Properties Trust，HPT TA Properties LLCとTA Operating LLCの間の第2改正と再署名された第4号リース協定の第1改正案は，2021年3月9日である。(2021年3月31日現在の四半期レポートForm 10-Qを参照して本明細書に組み込まれます。)
10.41 
HPT TA Properties Trust，HPT TA Properties LLCとTA Operating LLC間の第2次改訂と再署名の第4号リース契約は，2021年11月9日とした。(2021年12月31日現在のForm 10-K年次報告書合併を参考にします。)
10.42 
米国旅行センター社は、HPT TA Properties TrustとHPT TA Properties LLCの利益改訂と再署名の保証協定であり、日付は2019年10月14日である(第2回改正と再署名された第4号リース協定に関連)。(2019年9月30日現在のForm 10-Q四半期レポート統合を参考にします。)
10.43 
2019年10月14日付のショッキング金属加工リスク投資地産信託会社、ショベル金属加工リスク投資地産有限責任会社とTA運営有限責任会社との間の第5号リース契約が改訂·再署名された。(2019年9月30日現在のForm 10-Q四半期レポート統合を参考にします。)
10.44
米国旅行センター社が改訂·再署名した保証協定は、2019年10月14日、ショベル金属加工リスク投資地産信託会社とショベル金属加工リスク投資地産有限責任会社(改訂と再署名された第5号リース協定に関連)である。(2019年9月30日現在のForm 10-Q四半期レポート統合を参考にします。)
10.45
合意·改訂協定は，2023年2月15日に，会社，HPT TA Properties Trust，HPT TRS Inc.，HPT TA Properties LLC，ショッキング金属加工リスク投資不動産信託，ショッキング金属加工リスク投資不動産有限会社，米国旅行センター会社，TA Operating LLCとBP Products North America Inc.が署名した(合併時には，会社が2022年2月21日に提出した現在の8−K表報告を参照)
10.46
会社とBP Products North America Inc.との間の投票合意は，2023年2月15日(合併時に会社が2022年2月21日に提出した8-Kフォームの現在報告を参照)である
21.1
当社の付属会社です。(アーカイブをお送りします。)
22.1
付属保証人リスト。(アーカイブをお送りします。)
23.1
徳勤法律事務所は同意した。(アーカイブをお送りします。)
23.2Sullivan&Wocester LLPは同意する.(添付ファイル8.1に掲載します。)
31.1 
ルール13 a−14(A)認証。(アーカイブをお送りします。)
31.2 
ルール13 a−14(A)認証。(アーカイブをお送りします。)
31.3
ルール13 a−14(A)認証。(アーカイブをお送りします。)
31.4
ルール13 a−14(A)認証。(アーカイブをお送りします。)
32.1
1350節認証。(同封で提供します。)
99.1
Sonesta Holdco Corporation，当社とSVC Holdings LLCとの間の登録権協定は，2020年2月27日である。(2020年3月31日現在の四半期報告Form 10-Qを参考に本明細書に組み込む。)
99.2
当社とRMR Group LLCとの間の書簡合意は、2023年2月10日となっています。(アーカイブをお送りします。)
101.INSXBRLインスタンス文書−インスタンス文書は、そのXBRLタグがイントラネットXBRL文書に埋め込まれているので、対話データファイルには表示されない。
101.書院XBRL分類拡張アーキテクチャドキュメント。(アーカイブをお送りします。)
101.カールXBRL分類拡張はリンクベース文書を計算する.(アーカイブをお送りします。)
101.defXBRL分類拡張はLinkbase文書を定義する.(アーカイブをお送りします。)
101.介護会XBRL分類拡張タグLinkbase文書.(アーカイブをお送りします。)
101.PreXBRL分類拡張プレゼンテーションLinkbaseドキュメント.(アーカイブをお送りします。)
104 表紙相互データファイル。(添付ファイル101に含まれるイントラネットXBRLのフォーマット)
(+)契約または補償計画またはスケジュールを管理します。
S-K条例第601(B)(4)(Iii)(A)項の許可に基づいて、当社は、いかなるツールによって許可された証券総額が、当社およびその付属会社の総合資産総額の10%を超えないので、当社およびその付属会社の長期債務保有者の権利を定義するいくつかのツールを本年報に提出していない
85
カタログ表
項目16.表格10-Kの概要
ない。
86
カタログ表
独立公認会計士事務所報告
サービス物件信託受託者及び株主へ
財務諸表のいくつかの見方
我々はすでにサービス物件信託(“貴社”)の2022年12月31日及び2021年12月31日までの総合貸借対照表を審査し、2022年12月31日までの3年度の各年度の関連総合全面収益(損失)、株主権益及びキャッシュフロー表、及び指数第15(A)項に記載された関連付記及び付表(総称して“財務諸表”)を発表した。財務諸表は，すべての重要な面で，会社の2022年12月31日と2021年12月31日までの財務状況，および2022年12月31日までの3年度の経営結果とキャッシュフローを公平に反映しており，米国公認の会計原則に適合していると考えられる。
我々はまた、米国上場会社会計監督委員会(PCAOB)の基準に従って、会社が2022年12月31日までの財務報告の内部統制を監査し、根拠を監査した内部統制--統合フレームワーク(2013)テレデビル委員会は、組織委員会が発表した報告書と2023年2月28日の報告書を後援し、会社の財務報告書の内部統制について保留のない意見を表明した。
意見の基礎
これらの財務諸表は会社の経営陣が責任を負う。私たちの責任は私たちの監査に基づいて会社の財務諸表に意見を発表することです。私たちはPCAOBに登録されている公共会計士事務所で、アメリカ連邦証券法およびアメリカ証券取引委員会とPCAOBの適用規則と法規に基づいて、私たちは会社と独立しなければなりません。
私たちはPCAOBの基準に従って監査を行っている。これらの基準は、財務諸表に重大な誤報がないかどうかに関する合理的な保証を得るために、エラーによるものであっても不正であっても、監査を計画し、実行することを要求する。我々の監査には、財務諸表の重大な誤報リスクを評価するプログラム、エラーによるものであれ詐欺であっても、これらのリスクに対応するプログラムを実行することが含まれています。これらの手続きは、財務諸表中の金額および開示に関連する証拠をテストに基づいて検討することを含む。我々の監査には、経営陣が使用する会計原則の評価と重大な見積もり、財務諸表の全体列報を評価することも含まれています。私たちは私たちの監査が私たちの観点に合理的な基礎を提供すると信じている。
重要な監査事項
以下に述べる重要な監査事項とは、財務諸表を当期監査する際に生じる事項であり、監査委員会に伝達または要求され、(1)財務諸表に対して大きな意味を有する勘定または開示に関し、(2)特に挑戦的、主観的、または複雑な判断に関するものである。重要監査事項の伝達は、財務諸表に対する私たちの全体的な意見をいかなる方法でも変えることはなく、次の重要な監査事項を伝達することによって、重要な監査事項又はそれに関連する勘定又は開示について個別の意見を提供することもない。
不動産減価準備-財務諸表付記2および付記14を参照
重要な監査事項の説明
当社の不動産資産への投資は定期的または事件や状況の変化が不動産資産の帳簿価値が回収できない可能性があることを示す場合には、減値評価を行う。減値指標は、テナント入居率の低下、物件の収益力の弱さまたは低下、テナントのキャッシュフローまたは流動資金の減少、会社が使用年限が終了すると予想される前に資産を処分すること、および資産価値を永久的に低下させる可能性のある立法、市場または業界の変化を含む可能性がある。いずれの不動産資産についても減値指標が決定された場合、当社は、当該不動産資産が当社の予想残存期間内に生じると予想される未割引将来の現金流量とそれぞれの帳簿金額とを比較することにより、当該不動産資産の回収可能性を評価する。会社が割引していない未来のキャッシュフロー分析は、管理層に期待残存保有期間、市場賃貸料と端末資本化率に対して重大な推定と仮定を要求する。
経営陣が不動産資産の回収可能性を評価する際に大きな推定と仮定をしているため、不動産資産の減価は重要な監査事項であると考えられる。これは監査人の高度な判断力を必要とし、経営陣が将来のキャッシュフロー分析に期待している残存保有期間、市場賃貸料および端末資本化率に関する重大な推定と仮定の合理性を評価するために監査プログラムを実行する際に、これらの推定と仮定は未来の市場または業界の考慮に対して非常に敏感である。
F-1
カタログ表
監査で重要な監査事項をどのように処理するか
各不動産資産または各資産の未割引キャッシュフロー分析の監査プログラムには、以下の内容が含まれている
•未割引の将来のキャッシュフローを推定するためのキー仮説を含む、経営陣の不動産資産回収可能性を評価する制御の有効性をテストした。
•我々は、(1)管理層が使用する出所情報と仮定を評価し、(2)管理層の予測を外部市場源および我々の監査他の分野で得られた証拠と比較し、減値指標を有する各不動産資産または資産グループの予想残存保有期間、市場賃貸料、端末資本化率の推定を含む未割引キャッシュフロー分析を評価する。
•著者らは第三者市場データに基づいて未来の現金流動量に対して独立な予想を提出し、この独立推定を減値指標を持つ不動産資産或いは資産グループの帳簿価値と比較し、管理層が未来の現金流量分析の合理性を評価した。不動産資産や資産グループの回収可能性の分析を会社の分析と比較した。
•将来の事件の可能性を知るために、潜在取引の現状と経営陣の判断を管理層に聞いてみた。これらの事件は、物件の予想残存期間や他のキャッシュフロー仮説に影響を与える可能性がある。

/s/ 徳勤法律事務所

ボストン、マサチューセッツ州
2023年2月28日

2020年以来、当社の監査役を務めてきました。





F-2
カタログ表
独立公認会計士事務所報告
サービス物件信託受託者及び株主へ
財務報告の内部統制については
当社はサービス物件信託(“当社”)を審査しました十二月三十一日, 2022それに基づいて内部統制--統合フレームワーク(2013)テレデビル委員会(COSO)が主催して組織委員会が発表した。当社はすべての重大な面で財務報告に対して有効な内部統制を維持しており、現在まで十二月三十一日, 2022それに基づいて内部統制--統合フレームワーク(2013)COSOから発表されます。
また、米国上場企業会計監督委員会(PCAOB)の基準に従って、同年度までの総合財務諸表を監査した十二月三十一日, 2022そして、2023年2月28日の報告書は、これらの財務諸表の無保留意見を表明しました。
意見の基礎
当社経営陣は、効果的な財務報告内部統制を維持し、添付されている“財務報告内部統制評価管理報告”に含まれる財務報告内部統制の有効性を評価する責任を負う。私たちの責任は私たちの監査に基づいて、会社の財務報告書の内部統制に意見を述べることです。私たちはPCAOBに登録されている公共会計士事務所で、アメリカ連邦証券法およびアメリカ証券取引委員会とPCAOBの適用規則と法規に基づいて、私たちは会社と独立しなければなりません。
私たちはPCAOBの基準に従って監査を行っている。これらの基準は、財務報告の有効な内部統制がすべての重要な面で維持されているかどうかを決定するために、合理的な保証を得るために監査を計画し、実行することを要求する。我々の監査には，財務報告の内部統制を理解すること，重大な弱点があるリスクを評価すること，評価されたリスクテストに基づいて内部統制の設計·運用有効性を評価すること，および状況下で必要と考えられる他のプロセスを実行することが含まれる。私たちは私たちの監査が私たちの観点に合理的な基礎を提供すると信じている。
財務報告の内部統制の定義と限界
会社の財務報告に対する内部統制は、公認された会計原則に基づいて、財務報告の信頼性と外部目的の財務諸表の作成に合理的な保証を提供することを目的としたプログラムである。会社の財務報告に対する内部統制には、(1)合理的で詳細かつ正確かつ公平に会社の資産を反映した取引および処分に関する記録の保存、(2)公認された会計原則に従って財務諸表を作成するために必要な取引が記録されている合理的な保証を提供し、会社の収入および支出は会社の経営陣と取締役の許可のみに基づいて行われる。(三)財務諸表に重大な影響を及ぼす可能性のある不正買収、使用、または処分会社の資産を防止またはタイムリーに発見する合理的な保証を提供する。
その固有の限界のため、財務報告書の内部統制は誤った陳述を防止したり発見できない可能性がある。また，将来的にどのような有効性評価を行うかの予測は，条件の変化により制御不足のリスクが生じる可能性があり，あるいは政策やプログラムの遵守度が悪化する可能性がある.

/s/徳勤法律事務所

ボストン、マサチューセッツ州
2023年2月28日
F-3
カタログ表
サービス属性信頼
合併貸借対照表
(金額は千単位、共有データは除く)
12月31日まで
20222021
資産
不動産：
土地$1,902,587 $1,918,385 
建物、改善、設備7,658,282 8,307,248 
不動産総資産、総資産9,560,869 10,225,633 
減価償却累計(2,970,133)(3,281,659)
不動産総資産、純額6,590,736 6,943,974 
取得した不動産賃貸その他無形資産、純額252,357 283,241 
販売待ち資産を保有する121,905 515,518 
現金と現金等価物38,369 944,043 
制限現金7,051 3,375 
権益法投資112,617 62,687 
株式証券投資53,055 61,159 
関係者の債務を受けるべきだ35,033 48,168 
その他の資産、純額277,068 291,150 
総資産$7,488,191 $9,153,315 
負債と株主権益
循環信用手配$— $1,000,000 
高級無担保手形、純額5,655,530 6,143,022 
売掛金とその他の負債425,960 433,448 
関係者へ17,909 21,539 
総負債6,099,399 7,598,009 
引受金とその他の事項
株主権益：
実益権益普通株、$.01額面価値200,000,000ライセンス株；165,452,566そして165,092,333発行と発行の株式
1,655 1,651 
追加実収資本4,554,861 4,552,558 
その他の総合収益を累計する2,383 779 
普通株主が得ることができる累計純収入2,503,279 2,635,660 
共同分布を累積する(5,673,386)(5,635,342)
株主権益総額1,388,792 1,555,306 
総負債と株主権益$7,488,191 $9,153,315 
付記はこれらの連結財務諸表の構成要素である。
F-4
カタログ表
サービス属性信頼
総合総合収益表(損益表)
(単位は千、1株当たりのデータは除く)
十二月三十一日までの年度
202220212020
収入：
ホテルの営業収入$1,467,344 $1,104,678 $875,098 
賃料収入395,667 390,902 390,156 
総収入1,863,011 1,495,580 1,265,254 
費用：
ホテルの運営費用1,227,357 1,010,737 682,804 
その他の運営費13,176 15,658 15,208 
減価償却および償却401,108 485,965 498,908 
一般と行政44,404 53,439 50,668 
取引関連コスト1,920 64,764 15,100 
資産減価損失10,989 78,620 55,756 
総費用1,698,954 1,709,183 1,318,444 
不動産販売収益、純額47,818 11,522 2,261 
保険決済収益— — 62,386 
権益証券は収益，純額を実現していない(8,104)22,535 19,882 
利子収入3,379 664 284 
利息支出(償却債務発行コストおよび債務割引と保険料#ドルを含む)19,375, $21,036そして$14,870，別)
(341,795)(365,721)(306,490)
債務損失を繰り上げ返済する(791)— (9,394)
被投資者所得税前損失と収益権益(135,436)(544,603)(284,261)
所得税の割引199 941 (17,211)
被投資者の収益における権益2,856 (941)(9,910)
純損失(132,381)(544,603)(311,382)
その他の全面収益(損失)：
被投資先が収益(赤字)中の持分を実現しない1,604 1,539 (760)
その他全面収益(赤字)1,604 1,539 (760)
総合損失$(130,777)$(543,064)$(312,142)
加重平均発行済み普通株式(基本)164,738 164,566 164,222 
加重平均普通株式発行済み(希釈後)164,738 164,566 164,222 
普通株主は1株当たり純損失(基本と償却)を用いることができる$(0.80)$(3.31)$(1.89)
付記はこれらの連結財務諸表の構成要素である。
F-5
カタログ表
サービス属性信頼
株主総合報告書 株権
(単位：千、共有データを除く)
その他の内容
すでに納めた
資本		積算
ネットワークがあります
収入.収入		積算
他にも
全面的に
収入(損)
量
株		ごく普通である
株		積算
ごく普通である
分配する
合計する
2019年12月31日の残高164,563,034 $1,646 $(5,534,942)$4,547,529 $3,491,645 $— $2,505,878 
純損失— — — — (311,382)— (311,382)
被投資先は赤字中の権益を実現していない— — — — — (760)(760)
普通株付与305,400 2 — 3,209 — — 3,211 
普通株の買い戻しと没収(44,601)— — (353)— — (353)
分配する— — (93,804)— — — (93,804)
2020年12月31日残高164,823,833 1,648 (5,628,746)4,550,385 3,180,263 (760)2,102,790 
純損失— — — — (544,603)— (544,603)
被投資者は収益の権益を実現していない— — — — — 1,539 1,539 
普通株付与340,700 3 — 2,964 — — 2,967 
普通株の買い戻しと没収(72,200)— — (791)— — (791)
分配する— — (6,596)— — — (6,596)
2021年12月31日の残高165,092,333 1,651 (5,635,342)4,552,558 2,635,660 779 1,555,306 
純損失— — — — (132,381)— (132,381)
被投資者は収益の権益を実現していない— — — — — 1,604 1,604 
普通株付与433,500 4 — 2,784 — — 2,788 
普通株の買い戻しと没収(73,267)— — (481)— — (481)
分配する— — (38,044)— — — (38,044)
2022年12月31日の残高165,452,566 $1,655 $(5,673,386)$4,554,861 $2,503,279 $2,383 $1,388,792 

付記はこれらの連結財務諸表の構成要素である。

F-6
カタログ表
サービス属性信頼
統合現金フロー表
(単位：千)
十二月三十一日までの年度
202220212020
経営活動のキャッシュフロー：
純損失$(132,381)$(544,603)$(311,382)
純収益(損失)を経営活動に提供する現金純額に調整する：
減価償却および償却401,108 485,965 498,908 
債務発行コストおよび債務割引と割増を利息として償却する19,375 21,036 14,870 
直線賃貸料収入7,767 2,621 714 
使用済みまたは補充保証金— — (109,162)
債務損失を繰り上げ返済する791 — 9,394 
資産減価損失10,989 78,620 55,756 
権益証券は赤字(収益)を実現せず，純額8,104 (22,535)(19,882)
被投資者の権益損失(2,856)941 9,910 
不動産販売収益、純額(47,818)(11,522)(2,261)
保険決済収益— — (62,386)
所得税を繰延する(1,091)(1,688)13,850 
その他の非現金収入支出、純額(2,427)(2,625)(2,558)
資産と負債の変動状況：
関係者の債務を受けるべきだ(8)(5,875)(33)
その他の資産3,841 60,182 (78,340)
売掛金とその他の負債(11,512)(5,061)2,296 
関係者へ(10,755)(5,552)17,910 
経営活動が提供する現金純額243,127 49,904 37,604 
投資活動によるキャッシュフロー：
不動産買い入れと預金(2,766)(7,709)(7,090)
不動産改善(103,646)(95,017)(69,082)
ホテルのマネージャーは制限された現金で買います(4,952)(24,565)(153,626)
ホテルのマネージャーは保険の収益を制限された現金に預けます— — 22,488 
不動産販売純収益554,087 51,412 167,542 
Sonestaへの投資(45,470)(25,443)(5,314)
TAへの投資— — (7,011)
関連会社の保険会社の収益を超える分配— 12 286 
投資活動提供の現金純額397,253 (101,310)(51,807)
資金調達活動のキャッシュフロー：
優先無担保手形を発行して得られた金は，割引と割増を差し引く— — 1,250,000 
無担保手形の償還を優先する(500,000)— (405,971)
定期ローンを返済する— — (400,000)
循環信用手配された借金20,000 984,027 1,189,094 
循環信用手配を償還する(1,020,000)(62,451)(1,487,670)
起債コスト(3,864)(6,822)(26,903)
普通株買い戻し(470)(790)(346)
普通株主に分配する(38,044)(6,596)(93,804)
融資活動が提供する現金純額(1,542,378)907,368 24,400 
現金および現金等価物および制限現金の増加(901,998)855,962 10,197 
年初現金および現金等価物と制限現金947,418 91,456 81,259 
年末現金および現金等価物と制限現金$45,420 $947,418 $91,456 
F-7
カタログ表
十二月三十一日までの年度
202220212020
現金および現金等価物および制限現金の追加開示：
次の表は、統合アセットバランスシート内に報告された現金および現金等価物および制限された現金と、統合現金フロー表に示された額とを照合します
現金と現金等価物$38,369 $944,043 $73,332 
制限現金7,051 3,375 18,124 
現金と現金等価物および限定的な現金総額$45,420 $947,418 $91,456 
キャッシュフロー情報の追加：
利子を支払う現金$334,264 $344,043 $281,097 
所得税の現金を納める1,643 3,412 2,117 
非現金投資活動：
不動産改善は支払いではなく計算すべきである$18,704 $7,777 $5,684 
Sonestaへの投資— — 42,000 
付記はこれらの連結財務諸表の構成要素である。

F-8
カタログ表
サービス属性信頼
連結財務諸表付記
2022年12月31日
(千ドル、共有データを除く)
注1.組織
Service Properties Trust，またはWe，Us or Ourは、不動産投資信託基金、またはREITであり、1995年2月7日に設立され、メリーランド州の法律により、ホテルや純賃貸サービス型小売物件に投資されている。2022年12月31日まで、私たちは直接子会社を通じて238ホテルと765純賃貸物件。
2022年12月31日に私たちの238ホテルは以下の会社の子会社が管理しています：Sonesta Holdco Corporation、またはSonesta、(196ホテル)、ハイアットホテルグループ(Hyatt Hotels Corporation)、ハイアット(Hyatt)17ホテル)、Radisson Hotel，Inc.またはRadiisson(RADISON：相場)8人マリオット国際(Marriott International，Inc.)またはマリオット(Marriott)(MAR.N：相場)16インターコンチネンタルホテルグループ(InterContinental Hotels Group)やインターコンチネンタルホテルグループ(IHG：相場)1つはホテル)。2022年12月31日には765純賃貸物件、180テナントも含めて177旅行センターはアメリカ旅行センター会社、あるいはTA、私たちの最大のテナントに貸しました。以下、これらの会社は、マネージャーおよび/またはテナントと呼ばれることがあり、または総称してオペレータと呼ばれる。
付記2.主要会計政策の概要
陳述の基礎。これらの連結財務諸表には私たちの勘定と私たちの子会社の勘定が含まれています。これらの勘定はすべて100%は直接または間接的に所有されています。私たちと連結子会社間または連結子会社間のすべての会社間取引と残高はキャンセルされました
私たちのすべての全額所有の課税REIT子会社、またはTRSは、財務会計基準委員会(FASB)の合併テーマの下で定義された可変利益エンティティ(VIE)であることを確認しました会計準則編集™,あるいは法典です。私たちの結論は、私たちは、このようなVIEの業績に最も影響を与える活動を指導する権利があるので、私たちは、VIEが大きな損失をもたらすか、または各VIEから利益を得る権利を負う義務があるので、各VIEの主な受益者である、私たちのすべての完全所有TRSを統合しなければならない。TRSの資産は$です142,542そして$113,7052022年12月31日と2021年12月31日まで、主に私たちのあるホテルマネージャーの受取金額と運営資本の前払いで構成されています。TRSの負債は$です82,454そして$42,4322022年12月31日と2021年12月31日まで、主にいくつかのホテルマネージャーに支払う金額が含まれています。私たちのTRSの資産は私たちのTRSの義務を履行するために使用することができ、私たちはすでに私たちのTRSのいくつかの義務を保証した。
不動産です。私たちは減価減価後の価格で不動産を記録した。本グループは，建物，土地，家具，固定装置および設備の相対的に公平な価値，および市場賃貸および顧客関係の原位置賃貸借契約よりも高いか低いかで購入した不動産コストで入金する.我々は、独立した評価者が使用する方法と同様の方法を用いて、資本化率や割引率などを含む複数の要因に基づく推定キャッシュフローを含む可能性のある各物件の公正価値を決定する。企業合併資格に適合する取引については、買収資産の公正価値を超える価格部分(ある場合)を営業権に割り当てる。私たちは直線に基づいて不動産を減価償却して、減価償却の推定寿命は最高です40建築や改善のための年数、最高12個人財産については、限られた寿命の無形資産を、その使用年数が短いか、または関連する賃貸期間が短い時間で償却します。場合によっては、私たちは独立した不動産評価会社を招いて、私たちの購入価格分配と耐用年数決定に関する市場情報と評価を提供しますが、私たちは最終的に購入価格分配と使用寿命の決定に責任を負います。
私たちは私たちの不動産価値の減少を示す可能性のあるイベントや状況変化が発生したかどうかを定期的に評価する。これらの指標には、経営収益力の弱さや低下、キャッシュフローまたは流動性の低下、資産の予想寿命が終了する前に資産を処分すること、または私たちの投資価値を永久的に低下させる可能性がある市場や業界の変化が含まれる可能性がある。ある物件の帳簿価値が回収できない兆候があれば、その資産の予想未割引現金流量を見積もり、減価損失を確認すべきかどうかを決定する。私たちは物件の歴史的帳簿価値とその推定公正価値を比較することで減値損失金額を決定した。著者らは最近の財務表現を評価し、標準業界推定技術を用いて物件の割引キャッシュフローを予測することによって、公正価値を推定した。上記のイベントや状況変化の減少を考慮するほか、私たちの不動産の残存寿命を定期的に評価します。もし私たちが推定寿命を変えたら、修正後の残存寿命内に減価償却や影響を受けた資産の帳簿価値を償却します。2022年2021年2020年12月31日までの年間で10,989, $78,620そして$55,756それぞれ資産減価損失を計上し，いくつかの物件の帳簿価値をその推定公正価値から売却コストを減算する.
無形資産と無形負債。無形資産には、主に私たちのレンタル者としての市場経営リースの上と、私たちがテナントまたはテナントとしての市場地上レンタルよりも低い商標と商号が含まれています。無形負債には、我々がレンタル者である場合に得られる市場よりも低い経営リースと、市場よりも高い地上賃貸で取得されたものとが含まれる
F-9
カタログ表
私たちはテナントかテナントです。我々は、買収した不動産賃貸その他無形資産に無形資産を計上し、支払すべき帳簿に純負債及び無形負債を計上し、総合貸借対照表に他の負債を計上する。
2022年12月31日、2022年12月31日、2021年12月31日まで、私たちの無形資産と負債は以下の通りです
12月31日まで
20222021
資産：
商標名と商標$89,375 $89,375 
市価より高い経営リースは、累計償却純額を差し引いて#ドル82,515そして$64,471お別れします
155,320 184,943 
市価以下の賃貸は、累計償却純額を差し引く$18,542そして$17,367お別れします
6,564 7,746 
その他、累計償却純額#ドル460そして$382お別れします
1,098 1,177 
$252,357 $283,241 
負債：
市場経営賃貸を下回って、累計償却純額を差し引いて#ドル597そして$473お別れします
$933 $1,147 
市場の地面賃貸より高く、累計償却純額を差し引く#ドル296そして$317お別れします
25 46 
$958 $1,193 
私たちは直線的に関連する賃貸借契約の期限内に時価賃貸借契約を超えているか低いかを償却します9.5そして7.3無形負債と資産の加重平均年数)。2022年、2021年、2020年12月31日までの無形資産に関する償却は#ドル30,775, $41,648そして$52,264無形負債に関連した償却は#ドルだ235, $433そして$2,4032022年12月31日まで、2021年12月31日および2020年12月31日まで。2022年12月31日現在、時価が時価賃貸より高いと時価賃貸より低い加重平均償却期間は7.1そして9.5それぞれ，である2022年12月31日現在、無形資産と負債に関する将来の償却は以下の通りと推定されます
市価以上の経営賃貸借契約市場以下のレンタルその他市価以下の経営賃貸借契約市価以上の土地賃貸その他
2023$26,422 $1,168 $(192)$60 
202423,710 949 (185)71 
202520,092 795 (128)78 
202614,925 794 (121)78 
202712,532 792 (89)78 
その後…57,639 2,066 (218)708 
$155,320 $6,564 $(933)$1,073 
私たちは私たちの無限の生きている商標と商号を償却しませんが、私たちは少なくとも毎年資産の減価状況を検討し、不確定な資産に分類されていることを再評価します。また，価値低下を示す可能性のあるイベントや環境変化が発生したかどうかを定期的に評価する.我々は，無形資産の帳票価値とその推定公正価値を比較することで減価損失額(あり)を決定する.
現金と現金等価物。購入日原始満期日が3ヶ月以下の高流動性投資を現金等価物とする。
現金制限があります制限された現金には、私たちのホテルの資本改善を支援するために、私たちのホテル管理協定の条項に従って管理された金額と、私たちの信用協定に従って私たちのいくつかの資産を売却して一般的な商業目的の収益を提供することが含まれています。
F-10
カタログ表
起債コスト。債務発行コストには借入金に関する資本化発行コストが含まれており、これらのコストはそれぞれの債務の期限内に償却されて利息支出となる。我々の循環信用手配の債務発行コスト(累計償却後の純額を差し引く)は他の資産に計上し、純額は我々の総合貸借対照表に計上する。2022年12月31日と2021年12月31日まで、私たちの循環信用手配の債務発行コストは$です6,214そして$14,879循環信用手配の累計償却債務発行コストは#ドルである3,925そして$8,796それぞれ，である.我々の無担保優先手形と我々の歴史定期融資の債務発行コストは、累積償却後の純額を差し引いて、我々の総合貸借対照表において関連債務負債の直接控除とする。2022年12月31日と2021年12月31日現在、我々の無担保優先手形の債務発行コスト(累積償却後を差し引く)は$25,545そして$33,736それぞれ，である2022年12月31日まで、私たちの循環信用手配と無担保優先手形の将来の償却債務発行コストは以下の通りです
債務発行コストの将来償却
2023$9,635 
20246,829 
20254,953 
20262,843 
20271,996 
その後…1,578 
$27,834 
権益法投資。 私たちの口座は私たちのです34.0権益会計法でSonestaの%非持株権益を保有している。Sonestaは民間会社であり，我々の取締役の一人であり，Sonesta取締役の一人でもあるAdam D.Portnoyは持株株主である。ソニスタのもう一人の取締役は私たちのもう一人の執行役員であり、ソニスタのもう一人の取締役はRMR Group LLC(RMR‘s)とRMR Group Inc.(RMR Inc.)を務め、執行副総裁は総法律顧問兼秘書兼私たちの秘書を務めている。Sonestaのいくつかの将校はRMRの将校だ。Sonestaの他のいくつかの職員と従業員はRMRの元従業員だ。RMRはまたSonestaにいくつかのサービスを提供する。
Sonestaへの投資とSonestaとの関係についてのさらなる検討については，付記5と10を参照されたい。
株式証券。私たちは各報告期間の終了時にそのオファーされた市場価格に基づいて公正な価値で私たちの株式証券を記録します。私たちの株式証券の公正価値の変化は、FASB会計基準に基づいて更新またはASU、番号2016-01、金融資産と金融負債の確認と計量.2022年12月31日までに1,184,797TAの普通株
収入確認。私たちは総合総合収益(損失表)でホテルを管理するホテル運営収入を報告します。商品とサービスを提供する時、私たちは普通ホテルの運営収入を確認します。主に客室と食品と飲み物販売が含まれています。
私たちは総合総合収益(赤字)表で賃貸物件の賃貸料収入を報告します。我々は，賃貸契約期間内に運営賃貸の賃貸料収入を直線法で確認した。私たちの家賃収入は減少しました$7,767, $2,621そして$7142022年，2022年，2021年および2020年12月31日までの年度中に，それぞれいくつかの借約項目での予定賃貸料変動，TAとの賃貸借に応じて予吾などの繰延賃貸料義務に対処し，TAリースに基づいて我々の旅行センター地下貯油タンクを直線的に移動させる推定将来支払いを記録する。私どものTAリースの詳細については、付記4、5、10を参照されたい。関係者の金には$が含まれている7,522そして$20,655その他の資産には$も含まれます32,247そして$26,881それぞれ2022年、2022年、2021年12月31日の直線課税賃貸料。
もし私たちの不動産の毛収入が私たちの賃貸契約で定義されているいくつかのハードルを超えたら、私たちのいくつかの賃貸契約は追加の百分率賃貸料を必要とします。具体的なレンタル条項によると、毎月、四半期ごと、あるいは毎年私たちのレンタル契約で支払うべきレンタル料のパーセンテージを決定し、すべての事項を満たし、レンタル料を稼いだ後に確認することができます。私たちは家賃収入の割合を$としました10,578, $7,085そして$3,277それぞれ2022年，2021年および2020年12月31日までの年度内である。
私たちは私たちのホテルのすべてのFF&E予約代行を持っています。第三者テナントの保証金を信託口座に報告し，FF&Eの備蓄収入とする.当ホテルの定期整備として設立された準備金や、私たちが管理しているホテルのために設立されたFF&E備蓄をFF&E備蓄収入としての金額は報告しません。
F-11
カタログ表
1株当たりの普通株金額我々は、普通株主が分配可能な純収入を期間中に発行された普通株の加重平均数量で割ることで、1株当たりの基本収益を計算する。希釈後の1株当たり収益を計算する時、著者らは2種類の法の中で希釈程度が大きい1つの方法或いは在庫株方法を採用する。1株当たりの利益を希釈する際には、株式未帰属報酬および他の希薄化可能な普通株およびその収益への関連影響が考慮される。
見積もりの使用。アメリカ公認会計原則あるいはGAAPに基づいて財務諸表を作成し、報告金額に影響を与える推定と仮定を要求する。実際の結果はこれらの推定とは異なる可能性がある。私たちの連結財務諸表の重大な推定には、不良債権準備、購入価格分配、不動産の利用可能年数、長期資産減値が含まれています。
市場情報を細分化する。2022年12月31日までに二つ報告すべき部分：ホテル投資と純賃貸投資。
所得税。私たちは改正された1986年のアメリカ国税法に基づいて不動産投資信託基金として課税することを選択したので、課税所得額を株主に分配し、特定の組織と運営要求を満たせば、私たちの運営収入は通常連邦と大多数の州の所得税を支払う必要がない。私たちは不動産投資信託基金として課税する資格があるにもかかわらず、私たちはカナダ、プエルトリコ、一部の州で所得税を払わなければならない。また、私たちが管理しているホテルを私たちに貸してくれた完全所有のTRSは、私たちの大多数の子会社とは異なり、これらのTRSは単独で総合納税申告書を提出して、連邦、州と外国所得税を納めます。私たちの総合所得税支出(または福祉)には、私たちのTRSの運営に関連する所得税支出(または福祉)と、私たちがREIT課税として生成される資格があるにもかかわらず、いくつかの州および外国所得税が含まれている。
法典の所得税のテーマは、私たちがどのように確認し、計量し、私たちの連結財務諸表に記載すべきか、または納税申告書で採用される予定の不確定税収頭寸を規定しています。税収優遇の程度を確認することは、審査または監査後にある特定の税収状況を維持することである。“可能性が高い”基準を満たす範囲では，税務状況に関する利益は，決済時に現金化する可能性が50%より大きい最大金額として計測される.2019年から2022年までの納税年度に提出した納税申告書は税務機関の審査を受けます。我々は、総合総合収益(損失)表において、不確定税収状況に関する利息と罰金を一般的かつ行政費用の構成要素に分類している。
付記3.加重平均普通株式
以下の表は、基本1株当たり収益と希釈後の1株当たり収益を計算する際に使用する普通株加重平均の台帳を提供する
12月31日までの年度
202220212020
(単位：千)
基本1株当たり収益の加重平均普通株164,738 164,566 164,222 
希薄化証券の効力：未帰属株式奨励— — — 
希釈した1株当たり収益の加重平均普通株164,738 164,566 164,222 
注4.不動産
2022年12月31日までに238ホテル内に設置しています40,053客室かスイートルームと765サービス向け小売物件13,374,325主に“三重純価値”の賃貸や純賃貸の影響を受け、テナントは一般的に賃貸期間内に物件の運営費用や資本支出を支払うことを担当している。私たちの物件の総減価償却額は#ドルです9,687,214$を含めて126,3452022年12月31日現在は販売待ちに分類されている。
私たちの不動産は、#ドルの土地を含む減価された原価で計算されます1,902,587建物、改善工事、費用は$7,271,864家具、固定装置、設備：$386,4182022年12月31日まで；土地価値$1,918,385建物、改善工事、費用は$7,871,626家具、固定装置、設備：$435,6222021年12月31日まで。私たちはいくつかの物件の資本改善に資金を提供し、金額は$115,927, $103,630そして$136,155それぞれ2022年、2021年、2020年の間にある
2020年には、2017年のマリアハリケーンによる破壊であるペンシルベニア州サンフアンにあるホテルの全面再建プロジェクトを完成させました。1ドルを記録しました62,3862020年12月31日までの年度内に、この損害を受けた保険収益の保険決済収益を提供する。公認会計原則に基づいて、私たちはサンフアンホテルの建築基数を増加させ、保険収益を獲得した
F-12
カタログ表
2022年12月31日13私どものホテルの一部か全部は関係のない第三者から借りてきました。土地賃貸契約(継続選択権を含む)の平均残存期間は約33年(範囲)12至れり尽くせり65年)。地代を納めるべきだ8人土地賃貸の割合は一般的にホテルの収入の割合で計算される12個のです13土地賃貸借要求年の最低賃貸料は平均$344将来の賃料が低い二つ土地の賃貸借契約は既に前払いした15私たちの純賃貸物件は私たちが関係のない第三者から一部あるいは全部賃貸した土地にあります。賃貸契約上の残りの条項の範囲は1年至れり尽くせり19賃貸料平均$$の年435毎年です。一般的に、地上賃貸義務の支払いは私たちのマネージャーやテナントが支払います。しかしながら、管理人またはテナントが土地賃貸契約の義務を履行しない場合、またはいかなる土地賃貸契約を更新しない場合には、影響を受けた物件への投資を保護するために、土地賃貸契約の義務または継続土地賃貸を履行しなければならない可能性がある。いかなる質権、売却、あるいは譲渡は、私たちの土地賃貸における権益を譲渡するために、適用される土地レンタル者及びその貸手の同意を得る必要があるかもしれない。
買収する
買収資産と負債を負担する推定公正価値に基づいて各買収の買収価格を割り当てたものを表に示す。私たちはこれらの取引を資産買収に計上する。
買い入れ期日位置属性タイプ部屋か平方フィート
購入価格(1)
土地土地改良建築と改善家具、固定装置、および装置販売待ちを持っている無形資産
2022年12月31日まで年度内に購入した物件
9/12/2022マサチューセッツ州ストトン土地— $2,766 $2,766 $— $— $— $— $— 
2021年12月31日まで年度内に購入した物件
3/9/2021テネシー州ナッシュビル土地— $7,709 $7,709 $— $— $— $— $— 
二零二年十二月三十一日までに年度内に買収した物件
3/12/20202つの状態純賃貸6,696 $7,071 $880 $— $5,363 $— $— $828 
(1)買収に関連したコストも含まれている。
性質.性質
2022年、2021年、2020年12月31日までの年間で販売しました86, 18そして39物件は別々に販売し，販売総価格は$とする559,848, $52,332そして$174,172決済コストは含まれていませんが、次の表に示します。次の表では，これらの財の販売は個別や全体の重大な処分ではなく，戦略転換を代表するものでもない.そこで，これらの物件の経営結果は我々の総合全面収益表(損失表)に継続経営から販売までの日を計上した。
販売年属性タイプ物件数客室またはスイートルーム/平方フィート販売総価格販売収益/(損失)
2022年12月31日までに年間販売された物件
2022ホテル658,296 $543,413 $48,202 
2022純賃貸21138,638 16,435 (384)
86
8,296 / 138,638
$559,848 $47,818 
2021年12月31日まで年度内に販売された物件
2021ホテル7669 $40,552 $9,590 
2021純賃貸1197,276 11,780 1,932 
18
669 / 97,276
$52,332 $11,522 
2020年12月31日まで年度内に販売された物件
2020ホテル182,046 $85,787 $17,550 
2020純賃貸211,375,483 88,385 (15,289)
39
2,046 / 1,375,483
$174,172 $2,261 
2023年1月1日から2023年2月24日まで販売しております8人ホテル内に設置しています1,097部屋と帳簿価値は$47,517販売価格は$53,268会計コストは含まれていません。販売契約も締結しました10個ホテル内に設置しています1,429部屋と帳簿の価値の合計は#ドルです62,698総販売価格は$103,056そして二つ純賃貸物件、2,384平方フィートで総帳簿価値は$です648総販売価格は$670会計コストを含まず、マーケティングを行っています二つ帳簿価値#ドルの賃貸財産純額729それは.私たちは現在、これらの物件の販売が2023年第1四半期末に完成すると予想している。
F-13
カタログ表
2022年12月31日までに18ホテル内に設置しています2,526帳簿の総価値#ドルの部屋110,215販売待ちと保有に分類される四つ純賃貸物件、9,667平方フィートで総帳簿価値は$です1,377販売待ちを持つように分類される。これらの属性の詳細については、注釈5および14を参照されたい。
付記5.管理契約と賃貸契約
2022年12月31日までに238ホテルに含まれています6人運営協定と765サービス型小売物件純賃貸から180宿泊客です。私たちは私たちの不動産を何も経営していません。
ホテル協定
ソネスタ協定です。2022年12月31日までSonestaが運営196のです238当時私たちが持っていたホテルは約47.6過去の不動産投資総額の%を占めています40全方位的なサービスを提供するホテル111長期滞在のホテル、そして45各ホテルの管理プロトコルに基づいてサービス型ホテルを選択する.私たちも合併プロトコルの一方で、これらのプロトコルは私たちのいくつかの管理プロトコルをSonestaと統合して、毛収入の計算、ホテル運営費用の支払い、費用と分配の支払い、そして私たちの所有者に支払うべき優先リターンを目的としています。Sonestaとの関係、合意、取引に関するより多くの情報については、付記4と10を参照されたい。
2020年2月27日、Sonestaと取引協定を締結し、この合意に基づき、Sonestaと当時Sonestaが管理していたホテルの業務スケジュールを次のように再構成した
•私たちはSonestaと私たちのを売却したり、命名したり、再利用することに同意しました39当時Sonestaが管理していた長住ホテルです。私たちはその後、このような製品の販売を一時停止することにした39市場条件に基づくホテル；しかし、以下に述べるように、私たちとSonestaは後に売ることにしました68私たちがSonestaが管理するホテルはその中にたくさん含まれています39私たちの前の目標はブランドを売ること、再構築すること、あるいは再配置したホテルです。その後売りました66あの人たちの中で682022年12月31日現在のホテル；これらの販売の詳細については、付記4を参照
•所有者の年間優先度収益は14Sonesta当時管理し続けていた全方位サービスを提供するホテルは1ドルから1ドルに減少しました99,013$まで69,013その日から
•Sonestaは私たちに約34Sonesta、Adam Portnoy、Sonestaの他の株主と株主合意を締結し、Sonestaと登録権協定を締結した
•私たちはSonestaと当時の既存の管理協定とプール協定を修正しました5各ホテルの収入の%です14そしてSonestaが管理する全方位サービスホテルは、FF&E準備金を将来の資本支出の代行とし、管理プロトコルによって私たちの所有者に支払うべき年間優先リターン後の利用可能なキャッシュフローに依存する
•私たちはSonestaと私たちの当時の既存の管理プロトコルと集約プロトコルの終了条項を修正し、集約プロトコルで私たちまたはSonestaが非経済的なホテルの販売を要求することを許可する条項を削除した
•私たちとSonestaは、イリノイ州シカゴとカリフォルニア州オーウェンに位置するSonestaが管理する全方位サービスホテルの既存管理プロトコルの初期期限を2037年1月に延長し、私たちが当時Sonestaによって管理されていた他の全方位サービスホテルの初期期限と一致するように延長した。
2020年2月27日から発効する管理協定と集約協定をレガシー協定と呼ぶ
Sonestaとの管理·共有協定の改正と再署名
2022年1月1日から、私たちはソネスタと私たちの管理協定を修正した。私たちはSonestaとのこのような管理協定を総称して私たちのSonestaプロトコルと呼ぶ。その日から私たちは261Sonestaと67これらのホテルの中で、Sale Hotelsが販売される予定です。他の事項を除いて、私たちとソニスタとの間の合意修正案194ホテルや保留ホテルは以下の通りです
•保留ホテルの有効期限は2037年1月31日に満了します二つ15-年間契約オプション。
•すべての予約ホテルは、予約ホテルの管理プロトコルを組み合わせて、毛収入、ホテル運営費用、費用および分配、および所有者が私たちに提供すべき優先的なリターンを計算する統合プロトコルによって制限されています。
•予約されたホテルに対するオーナーの優先リターンは最初に$に設定されています325,200年に一回です。2023年から最低パフォーマンスのハードルに達していなければ、特定のホテルのSonestaの管理を終了する権利があります。
F-14
カタログ表
•私たちは合意されたブランド基準を満たすために保留されたホテルをリフォームすることに同意します。このような資金を前払いしたり、他の資本支出に資金を提供する場合、私たちの所有者に支払われるべき年間優先リターン総額は増加します6資金援助額の%です
•Sonestaがフランチャイズと第三者管理活動を増加させることに伴い、私たちは私たちが持っているホテルを保護するために境界を定義するために、ホテルブランドに対する貿易区域制限を増加させた。
一般的に、SonestaとSonestaはいくつかの違約事件によって中止されないかもしれないが、私たちとSonestaは違約、死傷、非難事件についてホテルの管理協定を保留することができる。2023年から最低業績のハードルに達しなければ、保留ホテルの管理契約を終了する権利もあります三つのです四つ適用される連続年。管理プロトコルによると，終了側が相手の違約事件により管理プロトコルを終了すれば，我々やSonestaは他方に損害賠償金を支払う義務がある可能性がある.
ホテルの売却については、2022年12月31日まで延長し(もっと早ければ、ホテルの売却日を適用するため)、FF&E予備資金要求をキャンセルした。私たちは売った652022年12月31日現在，ホテル売却総収益と所有者の年間優先リターン総額は$減少した77,033これらの取引と関係があります。残りの総優先度リターンは、2022年12月31日まで二つサルズ·ホテルは$7,238それは.2022年12月31日から、残りの部分の管理協定条項二つホテルの販売は2023年1月31日に延期され、連続して自動的に更新されます1か月適用されたホテルを販売するまで、または合意を終了するまで。販売ホテルは、販売ホテルの管理プロトコルを組み合わせて、毛収入、ホテル運営費用、費用および分配、および所有者が私たちに提供すべき優先的リターンを計算するために、合併プロトコルの制約を受ける。私たちは売った1つはのです二つ残りの販売ホテルは2023年1月に完成し、残り販売は2023年3月に完了する予定だ。
私たちのSonesta協定は、ホテルがホテルの運営費用と管理および関連費用(適用されれば、Sonestaの奨励費用を除く)を支払った後の毛収入がこれをするのに十分であれば、所有者の年間優先収益を得ると規定している。の合計所有者の優先度リターン1962022年12月31日現在、Sonestaが管理するホテルは$337,652それは.私たちのSonesta協定はさらに規定されていて、私たちはそれに相当することを得るだろう80所有者又はマネージャーの前金返済後の余剰営業利益の%及び保留ホテル、FF&E予約代行及びSonestaに関する奨励費用(適用される場合)。私たちは$の見返りを実現しました196,721そして$53,8532022年12月31日と2021年12月31日までの年度内に、私たちのソネスタ協定に基づきます。私たちのソネスタホテルで純運営損失#ドルが発生しました65,2772020年12月31日までの年度内。私たちは私たちのソネスタホテルに保証金や保証を提供していません。したがって、私たちがSonestaホテルから得た見返りは、ホテルが管理費と関連費用を含む運営費用を支払った後の利用可能なキャッシュフローに限られています
私たちのSonestaプロトコルによると、私たちは管理、予約とシステム費用、およびいくつかの顧客忠誠度、マーケティング計画、第三者予約転送費用の精算費用を生成しました$114,563, $84,926そして$17,7342022年12月31日まで、2021年12月31日および2020年12月31日まで。これらの費用とコストは、私たちの総合総合収益(赤字)表のホテル運営費用に含まれています。また、調達と工事監督費が#ドルであることを確認しました1,331そして$2,196我々のソネスタ協定によると，それぞれ2022年と2021年12月31日までの年度である。これらの金額は私たちの総合貸借対照表に資本化されており、関連資本資産の推定利用可能年限内で減価償却されている。
私たちのSonesta協定は私たちがSonestaホテルで承認した資本支出に資金を提供することを要求した。私たちはSonesta協定に含まれるホテルのための資本支出を生成しました$94,479そして$93,472それぞれ2022年と2021年12月31日までの年間で，我々の契約所有者の年間優先リターンが増加した$5,416そして$7,488それぞれ，である.ソニスタに借りがある8,889そして$17,248それぞれ2022年12月31日と2021年12月31日に資本支出とその他の精算に使用される。ソニスタには私たちに借りがある2,975そして$4,592それぞれ2022年12月31日までと2021年12月31日までの所有者優先リターンである。Sonesta対応金額は，関係者の対応金およびSonestaに不足している金額をそれぞれ総合貸借対照表の対応関係者の金に計上する。ホテルの管理協定の要求を保留します5各ホテルの毛収入の%は将来の資本支出の代行となり、FF&E準備金として、支払い所有者が私たちに支払うべき優先リターン後の利用可能なキャッシュフローに依存する。2022年、2021年または2020年12月31日までの年間で、FF&E信託保証金を支払う必要はありません。
Sonestaが管理する各ホテルの運営資金を維持し、各ホテルの部屋数に応じて固定金額を前払いして、ホテル運営の現金需要を満たす必要がある。上記のSonestaが管理するホテルの売却により、私たちは私たちが以前これらのホテルのために立て替えた運営資金金額を返してくれました。前払いしました48,580そして$56,697Sonestaの初期運営資金純額は，2022年12月31日と2021年12月31日までに，このような売却に関する適用管理協定を終了した場合に返還される任意の運営資金を差し引く。これらの金額は私たちの総合貸借対照表の他の資産に含まれている。私たちSonesta協定の条項によると、残りの運営資金は終了時に私たちに返還されるだろう。
Sonestaとの関係、合意、取引に関するより多くの情報については、付記4、6、10を参照されたい。
F-15
カタログ表
2020年9月18日から2020年12月15日まで115以前インターコンチネンタルホテルグループ、マリオットホテルとウィンダムホテルが管理していたホテルからソネスタまでです。2021年2月と3月には88マリオットからソネスタまでのホテル。2021年6月にブランドと管理に移行しました5人ホテルはハイアットホテルからSonestaに移して、二十一年十一月、私たちはハイアットホテルに移行します1つはレディソンからソネスタまでの追加ホテルです。私たちはSonestaとこれらのホテルについて管理協定を締結し、条項は私たちの伝統的な合意とほぼ一致し、それらを私たちが適用する共同契約に追加した。これらのホテル管理協定は，2022年2月にSonestaと締結された改訂の一部としてさらに改訂され，Sonestaと締結された適用可能な併用協定に含まれている。
ハイアットホテル協定2022年12月31日まで、ハイアット管理172031年3月31日に満了したポートフォリオ管理協定またはハイアットホテルに基づいて、当社の厳選されたサービスホテルを販売し、2022年12月31日まで、所有者から毎年優先的なリターンを得ることが規定されています12,773それは.私たちがハイアットホテルから得たいかなるリターンは現在ホテルが運営費用を支払った後の利用可能なキャッシュフローに限られています。ハイアットホテルは米ドルを提供してくれました30,000有限保証75年間所有者への優先リターン総額の%は、ホテル改修計画がほぼ完了した後に発効し、2023年に発生すると予想されています。私たちは$の見返りを実現しました12,281, $9,388そして$22,037我々のハイアット協定によると，それぞれ2022年，2021年，2020年12月31日までである。二零年十二月三十一日現在、本契約項の下でホテルで発生したキャッシュフローは、当社がその期間に獲得すべき最低リターンを下回っており、当社は残りの$を枯渇させている19,200私たちは差額を補うために限られた保証を提供することができる。2021年12月31日までの年間で$を支出しました3,700私たちは以前ハイアット協定に基づいて運営資金に資金を提供していました。この金額は回収されることが期待されていません。この金額は私たちの総合損益表の取引関連コストに含まれています。私たちがハイアット協定に含まれているいくつかのホテルの資本支出は#ドルです11,8452022年12月31日までの1年間で、私たちの契約所有者の年間優先リターンの合計が増加しました$754それは.私たちはやった注釈2021年12月31日までの年間で、私たちのハイアットホテルに含まれるどのホテルでも資本支出が発生します。
レディソン協定それは.2022年12月31日までレディソン管理8人2031年7月31日に満了したポートフォリオ管理プロトコルまたはRadissonプロトコルに基づいて、全方位サービスホテルを販売し、所有者が毎年優先的に報酬を得ることを規定しています10,200それは.Radissonから受け取ったいかなる見返りも現在は運営費用を支払った後のホテルの利用可能なキャッシュフローに限られています。レディソンは私たちに$を提供してくれました22,000有限保証752023年1月1日に施行された所有者は、2023年に現在予定されているいくつかのホテルの計画リフォームに応じて、年間優先リターン総額の%を支払わなければなりません。私たちは$の見返りを実現しました6,387, $11,364そして$20,456我々のレディソン協定によると、それぞれ2022年、2021年、2020年12月31日までの年度。レディソンは以前私たちに保証を提供して、保証金は#ドルに制限されていた47,253それは.2021年12月31日までの1年間、私たちのRadisson協定下のホテルは、私たちが得るべき最低限のリターンよりも低いキャッシュフローを生成し、Radissonは$を稼いだ13,238部分的な差額を補うために保証支払いが行われ、Radissonの保証は尽きた。私たちが生み出した資本支出は$です3,4332022年12月31日までの1年間にレディソン協定に含まれているホテルについて。私たちはやった注釈2021年12月31日までの1年間、私たちのレディソン協定に含まれるどのホテルでも資本支出が発生する。
マリオット協定それは.2022年12月31日まで、マリオット管理16私たちのホテルです。我々は以前、マリオットと合意が2020年に終了する時間的有効性などについて仲裁手続きを行ったことがある。仲裁中にマリオットと合意しました16現在マリオットが管理しているホテルは、この合意に基づいて、仲裁が解決されるまで、これらのホテルを万豪ブランドとして保留することに同意します。2022年1月18日、仲裁は終了した。2023年2月24日までに販売しました7人マリオットブランドホテルです。残りのホテルを売ることに合意しました9人ホテル、総販売価格は$です88,476会計コストは含まれていません。これらの保留販売には条件がある；したがって、これらの販売は発生しない可能性があり、延期される可能性があり、またはその条項が変更される可能性がある。これらの販売に関するより多くの情報は、付記4を参照されたい。
私たちは$の見返りを実現しました8,942, $2,830そして$93,5932022年、2021年、2020年12月31日までの年度内に、私たちのマリオット協定に基づきます。マリオットは以前、私たちのホテルのキャッシュフローと私たちの最低リターンの間のギャップを補うために、限られた保証金と保証金を提供しました。この2つは2020年に枯渇しました。マリオットホテルから得たどんな見返りも、ホテルが運営費用を支払った後の利用可能なキャッシュフローに限られます。私たちはやった注釈2022年12月31日までの1年間、私たちのマリオット協定に含まれるどのホテルでも資本支出が発生します。私たちが生み出した資本支出は$です7,394そして$65,8402021年12月31日と2020年12月31日までの年間で、マリオット協定に含まれるホテル。
ほかのです。大陸間ホテルグループと締結した管理協定1つはホテルは2026年1月31日に期限が切れます。私たちは$の見返りを実現しました3,561そして$337我々の大陸間ホテルグループ協定によると、それぞれ2022年と2021年12月31日までの年度。インターコンチネンタルホテルグループから得たどんな見返りも、運営費用を支払った後のホテルの利用可能なキャッシュフローに限られています。私たちは$のリターンとレンタル料を実現しました107,8882020年12月31日までの年度内に、吾らの当時の大陸間ホテルグループとの合意に基づいている。2021年12月31日までの年間で$を支出しました16,711大陸間ホテルグループの合意に基づいて提供された運営資金は
F-16
カタログ表
もっと長い期待は回収できる。この金額は私たちの総合損益表の取引関連コストに含まれています。
純賃貸組合
2022年12月31日までに765純賃貸サービス型小売業、13,374,325一平方フィートで、年間レンタル料は最低ドルです372,418重み(年最低賃貸料で計算)の平均レンタル期間は9.6何年もです。このポートフォリオは97.6レンタル者の割合180テナントは138中国のブランド21それぞれ特色のある業界
TA賃貸借契約
2022年12月31日まで、TAは私たちの最大のテナントで、レンタルです29.3私たちの不動産の総帳簿価値の%を占めています2022年12月31日まで、TAは私たちのTAレンタル契約によって私たちの旅行センターの数量、条項、年間最低レンタル料と繰延レンタル料残高は以下の通りです
観光センターの数
期末期末(1)
年間最低賃料
賃料を繰延する(2)
TA 1号借約362032年12月31日$49,707 $1,165 
TA 2号借約362031年12月31日44,077 1,082 
TA 3号借約342029年12月31日42,409 1,067 
TA 4号借約372033年12月31日48,263 1,090 
TA第5号賃貸借契約34June 30, 203561,654 — 
177$246,110 $4,404 
(1)Taがある二つ更新オプション：15私たちのすべてのTAレンタル契約によると、毎年。
(2)2019年4月1日から、TAはドルの支払いを要求されました70,458はい16四半期分割払い$4,404なぜなら助教は私たちの家賃を借りているからだ。2022年12月31日現在の残高を示す。私たちは2023年1月に私たちの繰延賃貸料残高を借りているTAを受け取った
私たちのTAレンタルは“三重純資産”レンタルで、人事、水道、在庫、顧客サービスと保険費用、不動産と個人財産税、環境関連費用、地下貯油タンクの解体費用、そして私たちが物件をレンタルしてTAの旅行センターに転貸する地上レンタル料を含む賃貸旅行センターの運営中に発生したすべてのコストを支払うことをTAに要求しています。私たちのTAレンタル契約は一般的に私たちがレンタル期間中にレンタル旅行センターの所有権或いは運営によって発生したいくつかの環境問題と責任を賠償することを要求します。また，TAはリース期限が切れたときに賃貸物件の地下貯油タンクを解体する見積もり費用に相当する金額を支払う義務がある。私たちのTAレンタルにはFF&E信託保証金は必要ありません。しかしながら、TAは、構造および非構造部品を含むレンタル旅行センターを維持する必要がある。私たちのTAのレンタル契約によると、TAは通常所有、特許経営、融資、運営、レンタル或いは私たちのすべての旅行センターに属さない或いは類似財産を管理することができません75私たちの同意なしに、私たちが持っている観光センターがある主要州間道路に沿って、二つの方向に数マイル走っています。
私たちはTAのレンタル料収入が#ドルであることを確認した259,093, $248,291そして$250,5732022年12月31日まで、2021年12月31日および2020年12月31日まで。2022年12月31日現在、2021年と2020年12月31日までの年間賃貸料収入には13,143, $13,237そして$13,156それぞれ調整を行い、私たちの電信局長のレンタル契約の繰延賃貸料責任、及び電気局長が地下貯蔵タンクを直線的に移動した見積もりの未来の支払いを記録する。2022年12月31日と2021年12月31日まで、私たちは私たちの当期賃貸料を借りている売掛金と直線賃貸料調整$があります30,764そして$48,168それぞれ，である.これらの金額は私たちの総合貸借対照表の関係者の満期金に含まれている。私たちの繰延賃貸料義務の確認は私たちのTA賃貸契約条項に基づいて直線的に記録されています。TAは私たちに$を払った17,6162022年12月31日までと2021年12月31日までの各年度の当該等債務について。
年間最低賃貸料を支払うほか、私たちの第1、2、3、4号レンタルは非燃料収入総額に基づいて基準年レベルを規定しています(3非燃料収入が2015年の非燃料収入に占める割合は、2021年12月31日現在の年度から0.5%追加増加している(0.5非燃料収入は2019年の非燃料収入の%を超えており、我々のTA 5号リースは、非燃料収入総額の基準年レベルでの増加に基づいてレンタル料を支払うことを規定しています(3非燃料収入の割合は2012年の非燃料収入を上回り、2020年12月31日に終了した年度から追加0.52019年に非燃料収入以上の非燃料収入のパーセンテージ)。TAから確認したレンタル料総額は$です10,578, $7,085そして$2,7642022年12月31日まで、2021年12月31日および2020年12月31日まで。
F-17
カタログ表
私たちのTA賃貸契約によると、TAは、TA年度の最低賃貸料の増加と引き換えに、資本改善に資金を提供することを要求することができます。以下の式：毎年の最低賃貸料が増加する金額は、私たちが提供する資金に乗算することになります8.5%または米国債基準金利プラス3.5%です。TAは要求する義務がなく、私たちはこのような改善のための資金を提供する義務もない。私たちは、2022年12月31日または2021年12月31日までの年間で、これらの借款の改善に資金を提供していません。
助教との関係に関するさらなる情報は、付記4、10、15を参照されたい。
私たちの他の純賃貸契約は一般に最低レンタル料支払いを規定しており、それには可変支払いが含まれている可能性があります。運営賃貸の賃貸料収入には，指数や市価指数で計算された任意の支払いが含まれており，基本的にすべての賃貸支払いが回収可能であると判断した場合には，直線法でレンタル期間内に確認する。私たちのいくつかのレンタルは延長またはテナントを終了するオプションがあり、テナントは延長またはレンタル終了を選択することができ、テナント期限を決定する際にこれらのオプションを考慮することができる。私たちは私たちの他の純賃貸物件(TAを含まない)からの賃貸料収入が#ドルであることを確認した135,522, $140,803そして$137,111それぞれ2022年，2021年，2020年12月31日に終了した年度であり，ドルを含む5,367, $10,616そして$14,345それぞれ調整して、私たちのあるレンタル契約下の予定賃貸料の変化を直線的に記録します
賃貸料，直線賃貸料，物件運営費用の精算に関する売掛金を継続的に審査し，テナントの支払履歴，テナントの財務状況，テナント経営所在業界のビジネス状況および物件所在地域の経済状況に基づいて売掛金を決定している。審査には、テナント契約が満期になったほとんどの金額が回収可能かどうかを評価することが含まれています。回収可能とされた賃貸契約については，収入は引き続き直線ベースでレンタル期間内に入金される。回収不可能とされた賃貸については、収入は現金を受け取ったときに入金される。経営賃貸の回収可能性評価のすべての変化が賃貸料収入の調整であることを確認した。私たちは貸倒準備金を$減少させた320そして$92022年と2021年12月31日に年度を終了し，回収できない準備金#ドルを記録した9,8922020年12月31日までの年度内。私たちは1ドルの滞納金備蓄を持っています7,697そして$15,5192022年と2021年12月31日現在、それぞれ我々の連結貸借対照表の他の資産に計上されている。
その他賃貸情報(レンタル者として). 2022年12月31日まで、TRS以外の他の当事者とのレンタルは、残りの現在の期間内に私たちに支払う契約の最低レンタル料を規定しています
2023$371,090 
2024363,449 
2025354,941 
2026343,134 
2027333,397 
その後…1,849,439 
合計する$3,615,450 
その他のレンタル情報(テナントとして)。 2022年12月31日までに13私たちがテナントとしてのところで、私たちのホテルは土地レンタルの制約を受けています。また、私たちのホテル経営者は私たちのホテルの正常な業務過程で私たちを代表して様々なレンタル契約を締結したり、私たちのホテルがレンタル契約を運営したりします。私たちは私たちの推定逓増借款金利を用いて使用権資産と賃貸負債を計算し、私たちの経営賃貸(土地賃貸とホテル経営賃貸を含む)の残りのレンタル期間内の余剰賃貸支払い義務の現在値として計算します。使用権資産および関連リース負債は、それぞれ総合貸借対照表中の他の資産、純額および売掛金およびその他の負債に計上される。
F-18
カタログ表
2022年12月31日と2021年12月31日まで、私たちの使用権資産と関連賃貸負債はそれぞれ$です177,264そして$177,346私たちが経営している借款の未来の債務を表していますその他の資産そしてその他負債それぞれ私たちの総合貸借対照表に計上されます。私たちの経営賃貸は最低固定レンタル料を支払い、いくつかのハードルを超えるホテル収入のパーセンテージに基づいてレンタル料を支払い、最低固定レンタル料またはレンタル料のうち大きい者に等しいレンタル料を支払うことを要求します。当ホテルの運営レンタルに関するレンタル料金は$です11,1482022年12月31日までの年度、ホテル運営費は私たちの総合全面収益(赤字)表に計上されています。私たちの純賃貸物件に関連する経営賃貸に対して、私たちのテナントはレンタル料を支払う必要があります2022年12月31日まで、私たちの経営賃貸規定は、残りのレンタル期間内に第三者に支払う契約の最低レンタル料は以下の通りです
2023$15,278 
202415,556 
202515,622 
202615,740 
202715,628 
その後…247,213 
賃貸支払総額325,037 
差し引く：推定利息(147,773)
賃貸負債現在価値(1)
$177,264 
(1)賃貸負債の加重平均割引率と我々の地上賃貸(すべての延期オプションを想定)と当社のホテル経営リースの加重平均残存期間は約5.30%和21(範囲は)15数ヶ月後65年)と5.70%和32年(範囲)1月が来る51年)。
一般的に、地上賃貸義務の支払いは私たちのマネージャーやテナントが支払います。しかし、管理人またはテナントが土地賃貸契約の義務を履行していない場合、またはいかなる土地賃貸契約を更新していない場合には、影響を受けた物件への投資を保護するために、土地賃貸契約の義務または継続土地賃貸を履行しなければならない可能性がある。
注6.その他の投資
権益法投資
私たちの口座は私たちのです34.0権益会計法でSonestaの%非持株権益を保有している。ソネスタでの私たちの投資帳簿価値は#ドルです112,617そして$62,687それぞれ2022年と2021年12月31日まで。これらの金額は私たちの総合貸借対照表の他の資産に含まれている。買収の日、すなわち2020年2月27日、Sonestaの投資のコストベースは、Sonesta株主権益帳簿総価値における私たちの割合よりも合計$より高いです8,000それは.公認会計基準の要求により、私たちはこの差額を被投資者の権益収益に償却します31年，すなわちSonestaが買収日に所有している不動産資産および無形資産および負債の加重平均残存年数である。私たちは基差#ドルの償却を記録した260, $260そして$217それぞれ2022年，2021年，2020年12月31日までの年度内である。確認した収益は#ドルです2,856損失をもたらしています941そして$9,910それぞれ2022年，2021年，2020年12月31日までのSonestaへの投資に関連している。これらの金額には，我々の総合総合収益表における被投資者の収益(損失)に含まれる権益が含まれている
私たちは#ドルの負債を記録した42,000Sonestaとの管理協定の修正とSonestaへの投資は何の現金代価も交換しないので、私たちはSonestaの初期投資に対する公正な価値を持っている。私たちがSonestaに投資したこの負債は、私たちの総合貸借対照表の売掛金と他の負債に含まれており、2037年1月31日までに直線的に償却され、総合総合収益(赤字)表におけるホテル運営費用の減少となります。ホテルの運営費用を一ドル減らしました2,484, $2,484、と$2,0702022年、2021年、2020年12月31日まで、それぞれこの負債の償却に使われている。この負債の未償却残高は2022年と2021年12月31日現在#ドルである34,963そして$37,447それぞれ，である.
2021年私たちは資金を援助しました25,443Sonestaに紅獅子ホテル会社の買収に関連する資本を提供して、私たちが比例して持っている所有権を維持します。2022年に私たちは45,470Sonestaへの出資とSonesta買収四つホテルはニューヨーク、ニューヨーク州にあります。私たちは引き続き私たちの34.0このような資金が施行された後、Sonestaの%所有権を持っている。
Sonestaとの関係、合意、取引に関するより多くの情報については、付記10を参照されたい。
F-19
カタログ表
株式証券投資
2つのバージョンから2022年12月31日と2021年12月31日私たちが持っているのは7.8TA普通株流通株のパーセンテージを占め、見積市場価格(1級投入)に基づいて公正価値に従ってこの投資を報告する。私たちのTA株の帳簿価値は$です53,055そして$61,159時点で2022年12月31日 and 2021それぞれ，である.私たちの株の歴史的コストの基礎は$です24,4182つのバージョンから2022年12月31日 and 2021. 私たちは未達成損失#ドルを記録した8,104ドルの収益は22,535それぞれ2022年および2021年12月31日までに，TA普通株式に投資する帳簿価値をその公正価値に調整した。TAとの関係、合意、取引、およびTAへの投資のさらなる情報については、付記4、5、10、14、15を参照されたい。
付記7.負債
2022年12月31日までの主な債務は5,700,000無担保手形の未償還元金総額を優先する。私たちは違います。2022年12月31日まで、私たちの循環信用手配の未返済金額
私たちの循環信用手配は、機関の融資者と構成された銀団と達成された信用協定または私たちの信用協定によって管理され、期日は2023年7月15日である。私たちは私たちの循環信用手配の下で資金を借り入れ、返済して、満期になるまで資金を借りることができますが、元金は満期になるまで満期になりません。私たちの循環信用の手配によると、私たちはロンドン銀行の同業借り換え金利と割増価格で借金利息を支払わなければなりません250年利ベースポイントは，ロンドン銀行の同業解体下限を受けている0.50%、2022年12月31日現在。施設費も払いましたこれは302022年12月31日現在、循環信用手配下での融資約束総額の年利率を基点としている。金利割増と融資費はいずれも私たちの信用格付けの変化に応じて調整されます。2022年12月31日まで、私たちの循環信用手配によると、借金に対応する年利率は6.79%です。循環信用メカニズムでのローン加重平均年利率は3.85%, 2.85%和2.36それぞれ2022年，2021年および2020年12月31日までの年度の%である。
私たちと私たちの貸主たちは2020年に循環信用計画を管理する信用協定を修正した。他の事項を除いて、改正案は当時の既存の金融契約をすべて放棄し、当時の既存協議期間が終了した2022年7月15日までである。この修正案のおかげで他のものを除いて：
•私たちは物件を持つ子会社のある持分を抵当に入れ、第一住宅ローン留置権を提供しました74子会社が所有している財産
•私たちは最高の$を集めることができます250,000毎年の資本支出は最高で達成できる50,000クレジット協定に規定されている毎年いくつかの他の投資
•普通株主に割り当てられ、株式買い戻し、債務発生、不動産取得に関するいくつかの契約および制限(場合によっては異なる例外がある)に同意する
•私たちは最低流動資金を#ドルに維持することに同意する125,000;
•私たちは通常、資産、資本市場取引、債務再融資を処理する純現金収益をクレジット協定下の未返済金額の返済に使用し、その後、他の債務満期日に使用することを要求されている
•第一を鍛えるために6か月信用協定下の延期選択権によると、私たちは信用協定下の財務契約を遵守し、信用協定で定義されている2022年6月30日第4四半期の形式に基づいて予測計算し、年ごとに計算し、私たちのドルを返済または再融資する必要がある500,000のです5.002022年8月期の優先債券；
•私たちは私たちの信用プロトコルのこの機能を利用することができません。この機能によって、最高総借金は#ドルに増加する可能性があります2,300,000いくつかの場合には、私たちが特定の協約を遵守していることが証明されるまで結合される。
2022年4月14日、私たちは貸手とさらに信用協定を修正し、私たちの最初の権利を行使しました二つ私たちの循環信用手配の期限を延長することを選択します6か月2023年1月15日まで。修正案によると：
•$を返した200,000循環信用計画の規模を#ドルから10ドルに減らしました1,000,000$まで800,000循環信用手配の規模が減少したため、債務損失を早期返済することを確認しました#ドル5902022年12月31日終了年度中に、繰延融資費の一部が解約された
•私たちは最高の買収総額を許可されました300,000免除期限により、免除期間は改正案により2022年12月31日まで延長される
F-20
カタログ表
•私たちの信用協定のいくつかの金融契約はテストを経て、2022年9月30日までの四半期から全面的に発効し、必要な固定費用カバー率を1.5Xから1.0Xから2022年12月31日まで、必要なレバレッジ率を60%から70%と、最低流動資金要件を$から125,000$まで150,000(この額は以下に述べるように追加的に増加しなければならない)；
•2022年12月31日に終了した免除期間内に資金を提供することができます。総額は100,000Sonestaは商業活動のための出資を要求し、私たちが比例して持っているものを保留するためにTAの追加普通株を購入します8.2%のTAは、以前の総限度額$より増加しています50,000;
•循環信用手配に応じて支払うべき借金金利の割増は235毎年基点になる250年利基点，ローン手数料は維持されている30この計画された融資約束総額では、毎年基点がある。金利割増や融資費は引き続き信用格付けの変動に応じて調整されますが、改訂により金利割増が追加的に増加します25私たちが特定の金融契約を満たさなければ
•少なくとも$の最低流動資金を維持するように要求されています150,000.
2022年10月4日に、吾らは貸金人と更に信用協定を改訂し、残りの選択権を行使し、循環信用手配の期限を延長する6か月2023年7月15日まで。修正案によると：
•私たちは最低流動資金を#ドルに維持することに同意する600,000ドルを返済したり再融資するまで500,000のです4.52023年6月15日満期の優先債券、少なくとも$を維持150,000その後の流動資金
•いくつかの条件を満たす場合、既存の免除期間内に以前に合意された普通配当金の支払いおよび保証債務の発行の制限が撤廃される。
2022年12月31日現在、脱退免除期間の条件を満たしているため、資本支出や買収を含む他の投資の制限が満了している。
私たちの循環信用計画は73未償却帳簿価値$の財産1,562,869信用協定の下での私たちの義務を保障するために、2022年12月31日まで。
私たちの信用協定と私たちの無担保優先手形契約およびその補充条項は、いくつかの違約事件が発生し、継続して発生した場合、すべての未償還金額の支払いを加速し、例えば、私たちの信用協定の場合、RMRが私たちの業務マネージャーの役割を停止することを含む、私たちの制御を変更します。私たちの信用協定と私たちの無担保優先手形契約とその補充契約には、場合によっては債務を発生させたり、分配する能力を制限したり、通常、いくつかの財務比率の契約を維持することが要求される契約も含まれています。私たちは2022年12月31日まで、私たちの信用協定と私たちの無担保優先手形契約とその付録の条項と条件を遵守したと信じています
2022年6月15日、私たちは額面ですべての未返済のを償還しました5.002022年満期の優先債券は、償還価格が元金$に相当する500,000追加課税利息と未払い利息。償還のため、私たちは事前返済債務の損失#ドルを記録した201これは2022年12月31日までの年間で、これらの手形に関する未償却割引と発行コストである
私たちは1ドルの損失を記録した9,394また、2020年12月31日までの年度内に、当時の債務返済による債務返済割引及び債務発行コスト純額400,000定期ローンと特定の無担保優先手形。
私たちのすべての優先手形は満期日までの任意の時間に額面プラス課税利息に全金額に相当する割増前払いを加えることができ、通常手形所持者のために所定の収益を保留することを目的としています。私たちのすべての優先手形の利息は半年ごとに支払います。
私たちの債務は満期日までに債務超過基金の返済を要求していない。
F-21
カタログ表
2022年12月31日現在、当社のすべての未返済債務項目の下で、今後5年とその後に支払うべき元本は以下の通りです
2023$500,000 
20241,175,000 
20251,150,000 
2026800,000 
2027850,000 
その後…1,225,000 
 $5,700,000 
2023年2月10日、私たちは完全資本所有の特殊目的倒産遠隔間接子会社SVC ABS LLCまたは発行者が$を発行しました610,200純賃貸住宅ローン手形元金金額を合計する。発行者は独立した法的実体であり、その資産と負債の唯一の所有者である。特別目的エンティティの資産は、特別目的エンティティの任意の所有者または付属会社の債権者に対する債務を支払うために、または他の方法で履行するために使用することができないこれらの付記の条項の概要は以下のとおりである
備考類金額額面利率期限(年)成熟性
A類$305,000 5.15%52028年2月
クラスB173,000 5.55%52028年2月
クラスC132,200 6.70%52028年2月
合計/加重平均$610,200 5.60%
A類手形とB類手形は毎月元金の返済を要求し、年利率は0.50%和0.25C類手形は利息を支払うだけで、満期時には風船払いをしなければなりません。これらの手形は2028年2月に満期になり、2026年2月から額面で償還される可能性がある。これらの手形は請求権がなく、308純賃貸小売物件、年間最低賃貸料は$65,273発行元が所有しており，帳簿総価値は$である754,841それは.初期購入者割引と発売コストを差し引くと、この取引の純収益は約#ドルとなる554,982未返済債務と一般企業用途の返済に使用されるだろう。
2023年2月6日に返済していないものを早期償還することを発表しました4.5002023年満期の優先債券は、償還価格が元金$に相当します500,000なお、追加利息及び未払い利息は含まれていないが、償還日は含まれていない。今回の償還は2023年3月8日頃に行われる予定だ。上記の純賃貸担保手形取引の収益で今回の償還に資金を提供する予定である。
付記8.株主権益
普通株大賞
2012年の株式補償計画または私たちの株式奨励計画の条項に基づいて、私たちは普通株を発行することができます2022年、2021年、2020年12月31日までの年間で、RMRの受託者、高度管理者、その他の従業員に以下の株式を付与しました
年.年株式数加重平均付与日公正価値補助金の加重平均値
2022433,500 $6.63 $2,874 
2021340,700 $11.26 $3,839 
2020305,400 $8.91 $2,722 
株式奨励の価値は、ナスダック株式市場有限責任会社またはナスダックにおける我々の普通株の、奨励日の終値に基づいている。私たちの受託者に与えられた普通株式は直ちに帰属する。RMR高級職員および特定の他の従業員に付与された普通株式(このような身分で)は、5人等額の年間分割払いは、奨励日から始まります。没収した株は発生時に確認します。株式奨励は帰属期間に比例して支出され、当該等の株式奨励の価値は総合全面収益(損失)表内の一般および行政支出に計上される。私たちの役員およびいくつかのRMRの他の従業員への報酬のさらなる議論については、付記10を参照されたい
F-22
カタログ表
2022年、2022年、2021年、2020年12月31日までの年度、株式奨励計画条項に基づいて付与、帰属、没収、および帰属していない株式の概要は以下の通り
202220212020
番号をつける
のです
株		重みをつける
平均値
授与日
公正価値		番号をつける
のです
株		重みをつける
平均値
授与日
公正価値		番号をつける
のです
株		重みをつける
平均値
授与日
公正価値
株式未帰属、年明け425,030 $11.93 325,900 $14.71 194,540 $26.59 
付与された株433,500 $6.63 340,700 $11.26 305,400 $8.91 
既帰属株式(266,300)$10.20 (240,470)$14.78 (173,190)$17.76 
没収された株(3,400)$12.08 (1,100)$12.96 (850)$26.93 
株式に帰属せず，年末に588,830 $8.81 425,030 $11.93 325,900 $14.71 
♪the the the588,8302022年12月31日までの未帰属株式計画は以下のとおりである206,9402023年の株は173,9202024年の株は131,0402025年と76,9002026年の株。2022年12月31日現在、未帰属株式の将来補償費用は$と推定されます4,452それは.記録補償費用の加重平均期間は約22何ヶ月になりますか。2022年2021年2020年12月31日までの年間で2,775, $2,964そして$3,206株式奨励計画に関連した報酬支出
2022年12月31日1,401,160私たちの現在の株式奨励計画によると、私たちはまだ発行のために普通株の一部を維持している。
株式買い戻し
2022年12月31日、2021年、2020年12月31日までの年間で、RMRのある幹部と特定の現職または元従業員から私たちの普通株を買い戻し、私たちの普通株の帰属に関連する源泉徴収と支払い義務を履行しました。具体的には以下の通りです
年.年合計数字
株式の買い戻し率		加重平均
買い戻し価格		価値がある
202269,867 $6.72$470
202171,100 $11.11$790
202043,751 $7.90$346
分配する
2022年12月31日、2021年12月31日、2020年12月31日までの年間で、普通株支払いについて以下のように分配します
年度1株当たりの分配総販売分布の特徴について
年.年普通収入資本利益資本の回帰合格配当金
2022$0.23$38,044—%—100.00%—%
2021$0.04$6,596—%—100.00%—%
2020$0.57$93,804—%—100.00%—%
2023年1月12日私たちは$の分配を発表しました0.20普通株1株当たり、または$33,091私たちは2023年2月16日に私たちの普通株主に支払い、2023年1月23日に登録株主に支払います。
その他の総合収益を累計する
累計他の全面収益(赤字)はSonesta全面赤字における私たちのシェアを代表しています。これらの投資のさらなる情報については、付記5および10を参照されたい。
F-23
カタログ表
次の表は、2022年12月31日までの年度に、構成要素別に他の全面収益(損失)の累計で確認された金額の変化を示しています
持株比率
未実現収益
被投資者の合計する
2020年12月31日残高$(760)$(760)
その他総合損失1,539 1,539 
2021年12月31日の残高779 779 
その他総合収益1,604 1,604 
2022年12月31日の残高$2,383 $2,383 
注9.RMRと締結された商業·不動産管理契約
私たちは違います。従業員。私たちが業務を運営するために必要な人員や各種サービスはRMRが提供してくれます。私たちは二つ私たちはRMRと2つの契約を締結し、(1)業務管理プロトコルは、一般に私たちの業務に関連しています。(2)私たちの純賃貸グループにおける物件レベルの運営に関連して、TAに賃貸された物件、私たちのホテルのオフィスビル部分、および時々RMRが管理するホテルの重大なリフォームや移転活動を要求することができます。RMRとの関係、プロトコル、取引のさらなる情報については、付記10を参照されたい。
RMRと締結した管理プロトコル我々とRMRの管理協定は、他の条項を除いて、毎年の基礎管理費、年間奨励管理費、および物件管理と建設監督費は現金で支払うことを規定している
•基地管理費。各適用期間において、我々がRMRに支払うべき年間基本管理費は、以下の2つのうちのより小さい者に等しい
◦(A)の総和0.7私たちの不動産投資の平均歴史的コストの割合は$を超えません250,000，(B)を加える0.5ドル以上の不動産投資の平均歴史的コストの割合は250,000および
◦(A)の総和0.7当社の普通株は、この期間に主に証券取引所で売買された1株当たりの平均終値のパーセンテージに、その期間に発行された普通株の平均数を乗じ、その期間に発行された各優先株の1日加重平均清算優先権に加え、その期間中の私たちの総合債務元金総額の1日加重平均、あるいは私たちの平均時価を加えて、最高$に達することができる250,000，(B)を加える0.5ドルの平均時価の%を超えて250,000.
私たちの不動産投資の平均歴史的総コストには、これらの不動産に関連する不動産および個人財産の権益またはローンに直接または間接的に投資する総合資産(買収関連コストと無形資産または未分配に割り当てられる可能性のあるコストを含む)が含まれており、減価償却、償却、減価費用または不良債権、または他の同様の非現金備蓄は言及されていない。
•奨励的管理費それは.RMRが毎年稼ぐことができる奨励管理費は以下のように計算される
◦私たちが発行した普通株式価値を上限とした金額は12以下の製品の割合：
•当社の取引前年最終取引日に関する株式時価3年測定期間、および
•我々の普通株主の1株当たり総リターン(すなわち、株価付加価値プラス配当)は、関連計量期間中に市場指数を適用した総株主リターンまたは基準1株当たりリターンの金額(百分率で表される)を超え、業務管理プロトコルを定義し、以下にさらに説明する。モルガン·スタンレー資本国際米国不動産投資信託基金/ホテル及びリゾート不動産投資信託基金指数は2021年8月1日及びその後の基準指数であり、SNL米国不動産投資信託基金ホテル指数は2021年8月1日までの基準指数である。
F-24
カタログ表
我々普通株株主の1株当たり総リターンについては、測定期間中の株価増加値は、以下の方法で決定される：(1)計算期間1年前の最終取引日の直前のナスダックにおける普通株の終値、または初期株価、(2)我々普通株から10期末平均終値が最も高い連続取引日30精算期間最終年の取引日。
◦測定中に、私たちが私たちの普通株を発行したり買い戻したりした場合、または私たちの普通株が没収された場合、インセンティブ管理費の計算(私たちの株式時価、初期株価、および私たちの普通株株主の1株当たりの総リターンの決定を含む)が調整される可能性がある。
◦計算期間内の1株当たりの総リターンが正数でない限り、私たちは奨励管理費を支払う必要がありません。
◦測定期間は3年奨励管理費の年度終了期間を計算する。
◦私たちの1株当たりの総利益が12任意の測定期間において、基準1株当たりリターンは、その測定期間に市場指数を適用する株主総リターンのうちのより小さい者に調整される12%、または調整された基準1株当たり収益率。調整後の基準1株当たりリターンが適用される場合、私たちの1株当たり総リターンが以下の範囲内であれば、奨励管理費は減少します200基点和500いずれの年も、業務管理プロトコルで定義されている低リターン係数が適用市場指数の基点を下回っており、これらの場合、1株当たりの総リターンが超えている500いずれの年も適用市場指数の基点を下回っており、累積に基づいている(すなわち200基点和500毎年基点に試算期間内の年数を乗じて適用される市場指数を下回る)。
◦奨励管理費には上限がある。上限は私たちの普通株式数の価値に等しく、発行後、これは1.5当社は当時発行された普通株式数の割合に当社普通株を乗じて10期末平均終値が最も高い連続取引日30関連試算期間の取引日。
◦当社が任意の期間RMRに支払う報酬管理費は、RMRの悪意、詐欺、故意の不正行為、または深刻な不注意により、証券法違反の重大な財務報告要求に起因して、その期間の財務諸表を再報告し、私たちが支払う奨励管理費金額が財務諸表を再説明するために支払うべき金額よりも大きい場合、当社が支払う奨励管理費は“回収”の影響を受ける可能性があります。
我々とRMRの業務管理プロトコルによると，純業務管理費は#ドルであることを確認した35,495, $42,137そして$36,8302022年12月31日まで、2021年12月31日および2020年12月31日まで。我々が確認した業務管理費純額は，総合包括収益(損失表)における一般と行政費用に計上されている。私たちが確認した業務管理費純額は#ドル減少したことを反映しています3,5852022年12月31日までの年度と3,5842021年12月31日と2020年12月31日までの各年度は、我々が記録したRMR Inc.への投資に関する負債を償却するために使用されます。
•物件管理費と建設監理費適用期間ごとに、当社がRMRに支払うべき物件管理費は3.0適用期間ごとに、RMRに支払わなければならない賃貸料の総額と工事監督費用のパーセンテージは同じです5.0私たちの賃貸組合建築コストの%は、TAに賃貸した物件と、RMRと物件管理協定を達成したホテルのオフィスビル部分は含まれていません。2021年6月22日、私たちとRMRは、私たちが時々要求する可能性のあるSonestaによって管理されているホテルを含む、RMRが当ホテルを監督することを規定する任意の主要資本項目と再配置活動を含む当社の不動産管理協定を改正しました。RMRは以前これらのサービスのためにSonestaに支払っていた同じ費用を受け取ります3このような重大なインフラストラクチャまたは活動コストの%を再配置します。
我々とRMRとの物件管理プロトコルによると，物件管理と建築監視費の総額が$であることを確認した6,128, $4,489そして$3,5752022年12月31日まで、2021年12月31日および2020年12月31日まで。これらの金額は、他の運営費用に含まれているか、または私たちの連結財務諸表に適切に資本化されています。2022年12月31日、2021年、2020年12月31日までの財政年度では、3,998, $3,674そして$3,283物件管理費はそれぞれ総合包括損益表(損益表)と#ドルで営業費用として確認された2,131, $815そして$292それぞれ我々の総合貸借対照表における建築改善として資本化し、関連資本資産の推定利用可能年限内で減価償却する。
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カタログ表
•費用が精算される私たちは一般的に私たちのすべての運営費用に責任があります。RMRが私たちを代表して発生したり、手配したりするいくつかの費用を含めています。私たちは一般的にRMRが管理サービスを提供してくれることによって生じる雇用、オフィス、または行政費用の支払いを担当していませんが、私たちの純賃貸物件(TAに賃貸された物件を除く)と、私たちのホテルのオフィスビルの一部で働くRMR従業員の雇用と関連費用、RMR中央会計担当者の給料、福祉および他の関連コストにおける当社のシェア、RMRが内部監査機能を提供するコストにおける当社のシェア、および他の合意がある場合を除いて割り当てられています。私たちの物件運営費は一般に、RMRによるいくつかの報酬と関連コストを含むテナントから受け取る賃貸料に計上されている。私たちはRMRに精算した3,258, $2,971そして$2,618それぞれ2022年12月31日まで、2021年12月31日まで、2020年12月31日までのこれらの支出とコストに用いられる。これらの金額をこれらの期間の他の運営費用および一般·行政費用(場合によっては)に計上する。
•学期です我々とRMRの管理プロトコルの期限は2042年12月31日に終了し，毎年12月31日に1年間自動的に延期されるため，その後の我々の管理プロトコルの条項は延期日の20周年で終了する.
•終止権それは.私たちはRMRとの1つまたは2つの管理プロトコルを終了する権利があります：(I)いつでも60便宜のために発行された書面通知は，(Ii)文中で定義されているように書面で通知された場合は，直ちに発行される；(Iii)60適用年月日終了後の日数は，その中で定義されている業績原因，および(Iv)である12RMR制御権変更後数ヶ月間は，その中で定義されているようになる.RMRは、上述したように、十分な理由がある場合に管理プロトコルを終了する権利がある。
•終業料それは.私たちが簡単のためにRMRとの1つまたは2つの管理プロトコルを終了する場合、またはRMRが十分な理由で私たちの1つまたは2つの管理プロトコルを終了する場合、終了前の残り期間内に終了した管理プロトコルの月間将来費用の現在値の合計に相当する金額は、終了時間に応じてRMRに終了費用を支払うことに同意した19そして20何年もです。業績上の理由でRMRとの1つまたは2つの管理プロトコルを終了した場合、上述したように計算された終了料をRMRに支払うことに同意するが、仮定する10終了する前に残りの1年間の期限。RMRの制御権変更やそのためにRMRとの管理プロトコルを終了すれば，終了費用を支払う必要はない.
•サービスを移行する。RMRはいくつかの移行サービスを提供することに同意しました120吾等が適用の終了通知又はRMRが終了通知を出してから数日以内に、吾等との連携及び商業的に合理的な努力を含めて、吾等の業務管理プロトコルに基づいて提供される管理及び不動産投資サービスの秩序的な移管を促進し、吾等の物件管理プロトコル項下の被管理物件の管理の秩序ある移管を促進する。
•販売者です我々とRMRの管理プロトコルによると、RMRは時々私たちを代表してある第三者サプライヤーとサプライヤーと交渉し、私たちのために商品とサービスを調達することができる。この手配の一部として、吾等はRMR又はその付属会社と管理サービスを提供するRMR及び他社と合意を締結し、当該等のサプライヤー及びサプライヤーからより優遇された条項を取得することを期待する。
•投資機会それは.吾らとRMRとの業務管理プロトコルによると、吾らはRMRが他の活動や業務に従事することができることを認め、任意の他の人やエンティティ(他のREITsを含む)の管理人を務め、そのような人々や実体の投資政策や目標が吾などと類似していても、吾らはRMRが提供する資料、提案及び他のサービスを受ける際に優遇待遇を受ける権利がない。
注10.関係者取引
私たちは、RMRまたはその子会社が管理サービスを提供する他の会社を含むTA、Sonesta、RMR、RMR Inc.およびそれに関連する他の会社と関係があり、その中には、一部の会社の受託者、取締役または高級管理者も私たちの受託者または高級管理者である。RMRはRMR Inc.の多数の株式子会社である。我々の取締役会長兼取締役社長Adam D.Portnoyは本部基地信託の唯一の受託者、幹部と持株株主であり、本部基地信託はRMR Inc.の持株株主であり、RMR Inc.の取締役議長と取締役社長取締役社長社長兼最高経営責任者およびRMRの幹部と従業員でもある。私たちのもう一人の取締役社長、私たちの元総裁兼最高経営責任者ジョン·G·マレーがソネスタの総裁兼最高経営責任者に任命され、2022年4月1日から発効した。マレーさんもRMRの管理者と従業員です。しかも、私たちの他の職員たちはRMRの職員たちだ。私たちのいくつかの独立受託者はまた、RMRまたはその子会社が管理サービスを提供する他の上場企業の独立受託者または独立取締役を務めている。アダム·ポートノイはこれらの上場企業の取締役会長と取締役社長または取締役社長を務めている。RMRの他の上級管理職は、Murrayさんや、これらの会社の取締役社長、取締役社長、または上級管理職を担当するいくつかの他の上級管理職を含みます。
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カタログ表
私たちのマネージャーRMRそれは.私たちは二つRMRと合意し、管理サービスを提供してくれます。我々とRMRの管理プロトコルの詳細については，付記9を参照されたい.
RMR従業員に株式奨励金を授与するそれは.付記8で述べたように、我々は毎年RMRの上級職員や他の従業員に株式を奨励する。一般に、これらの賞のうち5分の1は受賞日に授与され、5分の1は受賞日の後4周年記念日には毎年5分の1が授与される。いくつかの場合、私たちは、例えば、受賞者が私たちの役人またはRMRとしての役人または従業員の退職に関連するように、決裁を付与する速度を加速させることができる。これらのRMR従業員への報酬は、私たちの管理受託者への株式報酬、受託者の報酬、およびRMRに支払われた費用の補充としてのものです。私たちの株式奨励及び活動に関する情報、並びに株式奨励者が株式奨励の源泉徴収義務を履行することに関するいくつかの株式購入に関する情報は、付記8を参照されたい。
標識それは.レンタルしております177TAレンタルによって、私たちの旅行センターの一部をTAに譲渡します。2022年12月31日までに1,184,797普通株は約7.8TA普通株式流通株の割合を占め、その金額は500,797私たちが2020年7月に引き受けた公開発行で購入したTA普通株は、公開発行価格は1ドルです14.00一株ずつです。RMRはTAとの管理サービスを提供し、Adam D.PortnoyはTAの取締役会長と取締役社長も務め、2022年12月31日に実益を持っている661,505TA普通株式(RMR通過を含む)の株式は、約4.1TA普通株流通株の割合を占める。
TAの分割それは.TAの剥離について、私たちはTAとRMRと取引協定を締結し、この協定によると、TAは私たちに優先購入権を付与し、TAが旅行センターを売却、レンタル、抵当、または他の方法で旅行センターに融資する前に、優先的に購入、レンタル、担保、または他の方法で融資し、TAはまた、私たちとRMRが管理する任意の他の会社にTAの前に私たちまたは彼らが投資した任意のタイプの不動産を買収または融資する優先購入権を付与する。TAはまた、TAが私たちのテナントである限り、それは許されません：いかなる個人や団体の買収も許可しません9.8議決権を有する株式の%以上、または電気局長またはその任意の付属テナントまたは保証人の管理および政策を示す権力；電信局長または任意の当該テナントまたは保証人の資産の大部分を売却するか、または電信局長取締役会の多数のメンバーを構成するいくつかの留任取締役または任意の当該テナントまたは保証人を終了する。TAは、吾などのREITとなる資格に重大な悪影響を及ぼすことが合理的に予想される行動や、吾などのTAの資産や業務によって引き起こされる可能性のあるいかなる負債についても賠償しないことにも同意している。
TAとの関係、プロトコル、取引の詳細については、付記4、5、15を参照されたい。
ソネスタそれは.ソネスタは民間会社で、私たちの執行役員の一人アダム·ポートノイは取締役の持株株主です。ソニスタのもう一人の取締役と最高経営責任者総裁は、私たちのもう一人の取締役、元総裁兼最高経営責任者であり、ソニスタのもう一人の取締役はRMR Inc.の取締役社長の一人、RMRとRMR Inc.の執行副総裁、総法律顧問兼秘書は私たちの秘書を務めている。Sonestaのいくつかの将校はRMRの将校だ。Sonestaの他のいくつかの職員と従業員はRMRの元将校と従業員だ。RMRはまたSonestaにいくつかのサービスを提供する。2022年12月31日までに34.0Sonesta普通株式流通株の割合とSonestaが管理する196私たちのホテルです。Sonestaとの関係、プロトコル、取引に関するより多くの情報については、注釈4および5を参照されたい。
共同保険会社それは.2020年2月13日に解散するまで、私たち、本部基地信託、TA、他の4つのRMRが管理サービスを提供する会社は付属会社保険会社、インディアナ州保険会社またはAICを持ち、割合は等しい。私たちはAICの他の株主とAICが2020年までに手配した合併財産保険計画に参加した。AICの解散について、他のAIC株主と約$を受け取りました2862020年6月。私たちは最後に割り当てられた#ドルを受け取った122021年12月に。我々が持っているAICの収入は，2022年，2022年，2021年，2020年12月31日までの年間では確認されていない。
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カタログ表
注11.所得税
私たちの所得税引当(福祉)には以下のことが含まれています
12月31日までの年度
202220212020
現在：
連邦制$— $— $— 
状態.状態385 680 3,361 
外国.外国233 350 — 
618 1,030 3,361 
延期：
外国.外国(817)(1,971)13,850 
(817)(1,971)13,850 
$(199)$(941)$17,211 
私たちの有効税率と現在のアメリカ連邦法定所得税税率との入金は以下の通りです
12月31日までの年度
202220212020
アメリカの法定連邦所得税率で課税される21.0 %21.0 %21.0 %
SVC非納税所得額(21.0)%(21.0)%(21.0)%
連邦税優遇後の州と地方所得税を差し引く(0.3)%(0.1)%(1.1)%
外国税0.4 %0.3 %(4.4)%
実際の税率0.1 %0.2 %(5.5)%
繰延所得税残高は、一般に、私たちの総合貸借対照表におけるいくつかの資産および負債の帳簿金額と所得税用途に使用される金額との一時的な違いによる純税務影響を反映し、実際の納税や税金の回収時に発効すると予想される制定税率に記載されている私たちの繰延税金資産と負債の重要な構成要素は以下の通りです
12月31日まで
20222021
繰延税金資産：
税損繰り越し$109,650 $84,551 
他にも7,134 4,844 
116,784 89,395 
推定免税額(116,784)(89,395)
— — 
繰延税金負債：
属性基準差異(5,947)(6,263)
プエルトリコ繰延税金収益(12,079)(12,581)
繰延税金純負債$(18,026)$(18,844)
繰延税金純負債は総合貸借対照表の買掛金及びその他の負債に計上される。
2022年12月31日と2021年12月31日まで、私たちの合併TRSは、任意の推定額を差し引いて準備前の繰延税項目純資産を$とします111,148そして$84,973それぞれ純営業損失の繰越の税収優遇と税収控除からなる。これらの資産の将来の収益を実現する能力には不確実性があるため1002022年12月31日と2021年12月31日までの推定手当率。2022年12月31日と2021年12月31日現在、我々の合併TRSの連邦所得税における純営業損失は約$に転換しています437,606そして$334,686それぞれ2025年から一部満期になります。2022年12月31日と2021年12月31日に繰延税金負債を記録しました$13,658そして$12,581それぞれ2020年の保険決済の会計に関する帳簿価値と税ベースの違いによるものである。この保険決済の詳細については、付記4を参照されたい
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カタログ表
2022年、2022年および2021年12月31日に、付属会社を除いて、私たちが繰り越した連邦所得税の純営業損失は約$です545,828そして$423,852その中で2018年前に発生したいくつかの損失は2028年から部分的に満期になる。
注12.注意力集中
地理的集中度
2022年12月31日に私たちの1,003属性は位置する46アメリカ各州に、コロンビア特区、オンタリオ州、カナダとプエルトリコを加えます。中間にある6%和13投資を通じて、私たちの不動産の%はそれぞれカリフォルニア州、テキサス州、イリノイ州、ジョージア州にあります。我々の二つカナダオンタリオ州のホテルとプエルトリコにいるホテル代表です1.72022年12月31日まで、投資で計算すると、当ホテルの総数のパーセンテージです。
信用集中
2022年12月31日までSonestaが運営196私たちのホテルとTAはレンタルしました177私たちの純賃貸物件は47.6%和29.3それぞれコストで計算した不動産総資産の%を占めています。我々のSonestaとTAプロトコルの議論については，注釈5と10を参照されたい.

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カタログ表
注13.細分化市場情報
私たちのホテルと純レンタルの組み合わせをまとめました二つ部門、ホテル投資、純賃貸投資(以前は旅行センターと呼ばれていた)を報告することができ、それらに似た運営と経済的特徴に基づいている。
2022年12月31日までの年度
ホテル純賃貸会社統合された
収入：
ホテルの営業収入$1,467,344 $— $— $1,467,344 
賃料収入— 395,667 — 395,667 
総収入1,467,344 395,667 — 1,863,011 
費用：
ホテルの運営費用1,227,357 — — 1,227,357 
その他の運営費— 13,176 — 13,176 
減価償却および償却221,416 179,692 — 401,108 
一般と行政— — 44,404 44,404 
取引関連コスト— — 1,920 1,920 
資産減価損失10,537 452 — 10,989 
総費用1,459,310 193,320 46,324 1,698,954 
不動産販売収益、純額48,202 (384)— 47,818 
株式証券の未実現— — (8,104)(8,104)
利子収入24 29 3,326 3,379 
利子支出— — (341,795)(341,795)
債務損失を繰り上げ返済する— — (791)(791)
被投資者所得税と権益損失前の収入(損失)56,260 201,992 (393,688)(135,436)
所得税割引— — 199 199 
被投資者の収益における権益— — 2,856 2,856 
純収益(赤字)$56,260 $201,992 $(390,633)$(132,381)
2022年12月31日まで
ホテル純賃貸会社統合された
総資産3,882,701 3,376,295 229,195 7,488,191 
F-30
カタログ表
2021年12月31日までの年度
ホテル純賃貸会社統合された
収入：
ホテルの営業収入$1,104,678 $— $— $1,104,678 
賃料収入1,808 389,094 — 390,902 
総収入1,106,486 389,094 — 1,495,580 
費用：
ホテルの運営費用1,010,737 — — 1,010,737 
その他の運営費— 15,658 — 15,658 
減価償却および償却266,641 219,324 — 485,965 
一般と行政— — 53,439 53,439 
取引関連コスト64,764 — — 64,764 
資産減価損失60,980 17,640 — 78,620 
総費用1,403,122 252,622 53,439 1,709,183 
不動産販売収益、純額9,558 1,964 — 11,522 
株式証券が収益を実現せず，純額— — 22,535 22,535 
利子収入1 — 663 664 
利子支出— — (365,721)(365,721)
被投資者の所得税と権益の収入(赤字)
(287,077)138,436 (395,962)(544,603)
所得税割引— — 941 941 
被投資者の損失における権益— — (941)(941)
純収益(赤字)$(287,077)$138,436 $(395,962)$(544,603)
2021年12月31日まで
ホテル純賃貸会社統合された
総資産$4,487,101 $3,580,095 $1,086,119 $9,153,315 
F-31
カタログ表
2020年12月31日まで年度
ホテル純賃貸会社統合された
収入：
ホテルの営業収入$875,098 $— $— $875,098 
賃料収入2,472 387,684 — 390,156 
総収入877,570 387,684 — 1,265,254 
費用：
ホテルの運営費用682,804 — — 682,804 
その他の運営費— 15,208 — 15,208 
減価償却および償却263,673 235,235 — 498,908 
一般と行政— — 50,668 50,668 
取引関連コスト15,100 — — 15,100 
資産減価損失17,131 38,625 — 55,756 
総費用978,708 289,068 50,668 1,318,444 
不動産販売収益、純額14,927 (12,666)— 2,261 
保険決済収益62,386 — — 62,386 
株式証券の未実現収益— — 19,882 19,882 
利子収入6 — 278 284 
利子支出— — (306,490)(306,490)
債務損失を繰り上げ返済する— — (9,394)(9,394)
被投資者所得税と権益損失前の収入(損失)(23,819)85,950 (346,392)(284,261)
所得税割引— — (17,211)(17,211)
被投資者の損失における権益— — (9,910)(9,910)
純収益(赤字)$(23,819)$85,950 $(373,513)$(311,382)
2020年12月31日まで
ホテル純賃貸会社統合された
総資産$4,846,410 $3,721,418 $119,491 $8,687,319 
付記14.資産と負債の公正価値
以下の表は著者らが2022年12月31日に公正価値で勘定したある資産を示し、投入レベルによって分類し、GAAP下の公正価値階層構造で定義され、各資産の推定値に用いる。
2022年12月31日まで2021年12月31日まで
帳簿価値公正価値帳簿価値公正価値
助教投資(レベル1)(1)
$53,055 $53,055 $61,159 $61,159 
売却のための物件を保有する資産(第3級) (2)
$111,592 $111,592 $515,518 $515,518 

(1)2022年12月31日と2021年12月31日までに1,184,797TA普通株は、我々の総合貸借対照表に含まれる他の資産に含まれ、見積市場価格(レベル1投入)に基づいて公正価値で報告される。TA普通株への投資のさらなる情報については、付記6を参照されたい。

F-32
カタログ表
(2)2022年12月31日までに18ホテル内に設置しています2,526帳簿の総価値#ドルの部屋110,215販売待ちと保有に分類される四つ純賃貸物件賃貸物件9,667平方フィートで総帳簿価値は$です1,377販売待ちを持つように分類される。この等物件は第三者評価により得られた資料(公認会計原則下の公正価値レベルで定義された第3級投入)に基づいて、その推定値から売却コストを引いて入金する。1ドルを記録しました10,9892022年の資産減価損失は、いくつかの物件の帳簿価値をその推定公正価値から売却コストを減算するために低下させる。2021年12月31日までに67ホテル内に設置しています8,667帳簿の総価値#ドルの部屋503,078そして22純賃貸物件、154,206平方フィートで総帳簿価値は$です12,440販売待ちを持つように分類される。この等物件はその当時の推定公正価値から売却コストを減算し、第三者評価によって得られた資料(公認会計原則下の公正価値レベルで定義された第3級投入)に基づいて入金される。1ドルを記録しました78,6202021年の資産減価損失は、これらの物件の帳簿価値をその推定公正価値から売却コストを差し引くまで低下させる。
表に記載されている資産に加えて、私たちの金融商品には、私たちの現金と現金等価物、制限現金、受取賃貸料、循環信用手配、定期ローン、優先手形、保証金が含まれています2022年および2021年12月31日には、これらの追加金融商品の短期的な性質または変動金利のため、その公正価値は、総合貸借対照表における帳簿価値に近いが、以下の場合を除く
2022年12月31日2021年12月31日
携帯する公平である携帯する公平である
金額(1)
価値がある
金額(1)
価値がある
優先無担保手形、2022年満期、日付：5.00%
$— $— $499,244 $501,033 
保証なし手形を優先し、2023年の満期、日付：4.50%
499,925 491,345 499,761 505,378 
保証なし手形を優先し、2024年の満期、日付：4.65%
349,510 334,292 349,105 347,039 
保証なし手形を優先し、2024年の満期、日付：4.35%
348,493 749,983 821,017 821,184 
保証なし手形を優先して2025年までに期限：4.50%
346,472 301,893 347,806 342,493 
保証なし手形を優先して2025年までに期限：7.50%
396,916 762,344 791,340 867,712 
優先無担保手形、2026年満期、日付：5.25%
394,206 292,282 345,342 348,537 
優先無担保手形、2026年満期、日付：4.75%
391,923 354,128 447,126 439,889 
保証なし手形を優先し、2027年の満期、日付：4.95%
822,487 315,040 396,160 395,862 
保証なし手形を優先し、2027年の満期、日付：5.50%
447,736 387,522 443,383 461,522 
保証なし手形を優先して、2028年の期限：3.95%
419,684 283,996 393,057 370,562 
保証なし手形を優先して2029年に満期になります4.95%
793,673 293,718 418,895 407,448 
保証なし手形、2030年満期、日付：4.375%
444,505 264,280 390,786 370,836 
財務負債総額$5,655,530 $4,830,823 $6,143,022 $6,179,495 
(1)帳簿価値には、未償却割引とプレミアム、およびいくつかの債務発行コストが含まれている。
2022年12月31日と2021年12月31日に、当時の未償還優先手形(レベル2投入)の入札と重要価格の平均値を用いて、私たちの優先手形の公正価値を推定した。
注15.後続事件
2023年2月15日に、吾ら及びいくつかの付属会社はTA及びその付属会社TA Operating LLC又はTCA当事者及びBP Products North America Inc.又はBPと合意及び改訂合意又は同意合意を締結し、これにより、吾等及び吾等は付属会社を適用する：(1)TAがBP及びその合併付属会社と合併協定及び計画を締結することに同意し、又は合併合意に基づいて、BPは合併取引又は合併において現金対価$$でTAを買収する86.00普通株1株当たり流通株、額面$0.0011株当たり、TAまたはTA普通株、および合併および合併協定またはBP買収計画の他の取引を完了すること、(2)合併時に有効である当子会社と適用されるTCA当事者との既存のリースおよび保証プロトコルの改訂および再記述に同意すること、および(3)我々または我々の適用子会社が所有するTAの業務に関連するいくつかの商標および商標を現在の帳簿価値$でTAに売却することに同意する89,400合併時に施行される。
合併発効時に締結される改訂および再記載された賃貸契約、またはA&Rリース契約によると、176私たちの旅行中心物件に対して、私たちが適用する子会社の年間最低賃貸料総額は$です254,000年に1回2A&Rレンタル契約の初期レンタル期間および任意の継続条項はレンタル料百分率を増加させ、レンタル料は百分率で計算しない。A&Rリースの初期期限は10数年前に5人10-1年延長オプション、TA Operating LLCは$を前払いします188,000合併が発効した場合、A&Rリース下のレンタル料が取得されます
F-33
カタログ表
毎月の家賃は免除され，合計$である25,000毎年1年以上10-A&Rリースの初期期限。また，TA Operating LLCは，A&Rリースに含まれるいくつかの観光センター物件の潜在販売に対して第1要約の権利を持つ.
BP Corporation North America Inc.は、合併発効時に施行される改正および再記載される保証修正案またはA&R保証に基づいて、各A&R賃貸借契約に基づいて支払いに保証を提供する。BP Corporation North America Inc.A&R保証下の義務は，初期総上限が約1ドルに制限される3,040,000.
合併の完了は、発行されたTA普通株の大部分を有するTA株主の承認、規制部門の承認など、様々な慣行条件に依存する。双方は現在、BPの買収は2023年中に完成すると予想している。
F-34
カタログ表
サービス属性信頼
別表3--不動産と減価償却累計
2022年12月31日
(百万ドル)
初期コストです
会社		資本化コスト
買収した後		繰り越し総金額
期末に
土地建築と
改善		改善減損する
原価基礎
調整、調整(1)
土地建築と
改善
合計する(2)
ホテルの物件
17ロイヤルソニスタ$227 $1,118 $408 $(9)$(12)$229 $1,503 $1,732 
22ソネスタ136 588 338 (51)(9)136 866 1,002 
60Sonesta Esスイート132 557 343 (35)(62)132 803 935 
44Sonesta精選84 395 249 (8)(77)84 559 643 
51簡単なスイートルーム68 341 104 (17)(24)68 404 472 
17ハイアットホテル20 137 36 — (3)20 170 190 
5レディソンホテル9 93 48 — — 9 141 150 
1クラウンホリデーホテル17 69 30 — — 17 99 116 
3カントリーホテルとスイートルーム4 29 10 — — 4 39 43 
ネットワークリース属性
133アメリカ旅行センター568 939 469 — (368)576 1,032 1,608 
44石油会社駐車センター260 522 193 — (209)261 506 767 
14“大逃亡”19 64 — — — 19 64 83 
3生涯フィットネス17 56 — — — 17 56 73 
9AMC劇場24 42 1 — — 24 43 67 
5Buehlerの生鮮食品10 49 — — — 10 49 59 
59ハトランド歯科11 37 — — — 11 37 48 
10規範化する23 24 — — — 23 24 47 
19空いている14 30 — — — 14 30 44 
23宅配便でガソリンを交換する6 37 — — — 6 37 43 
40必勝客12 28 — — — 12 28 40 
3飛行旅行広場6 32 — — — 6 32 38 
6アメリカの自動車競売7 23 4 — — 7 27 34 
4裁判所体育クラブ5 28 — — — 5 28 33 
2大エルレストラン3 28 — — — 3 28 31 
21バーガーキング9 22 — — — 9 22 31 
1艦隊農場3 27 — — — 3 27 30 
4B&B劇場12 15 3 — — 12 18 30 
19ハーディデパート4 24 — — — 4 24 28 
16マーティンの7 20 — — — 7 20 27 
5帝王映画館5 21 — — — 5 21 26 
19アービー‘s7 19 — — — 7 19 26 
20大洋水夫鶏肉とクッキー8 17 — — — 8 17 25 
4クリームクリーム7 18 — — — 7 18 25 
32教会鶏5 18 — — — 5 18 23 
5車を洗うさん2 19 — — — 2 19 21 
6ユニオンスーパー4 17 — — — 4 17 21 
2メサフィットネスセンター3 17 — — — 3 17 20 
1カーマックス5 13 — — — 5 13 18 
13塔可鐘4 15 — — — 4 15 19 
28エドおじさんの油店6 12 — — — 6 12 18 
1Dave&Buster‘s3 11 — — — 3 11 14 
5パーカー託児所8 6 — — — 8 6 14 
2融合ジム3 10 1 — — 3 11 14 
2HHI-Formtech3 10 — — — 3 10 13 
3金色の畜欄4 8 — — — 4 8 12 
5儀式補助器3 9 — — — 3 9 12 
5Fuddrucker4 6 — — — 4 6 10 
2サンフォードのGRUBとバー1 10 — — — 1 10 11 
1手紙は救急病院に送られます2 8 — — — 2 8 10 
2エディ·メロの2 8 — — — 2 8 10 
1Cermak生鮮市場2 7 — — — 2 7 9 
12核心と主幹4 5 — — — 4 5 9 
S-1
カタログ表
初期コストです
会社		資本化コスト
買収した後		繰り越し総金額
期末に
土地建築と
改善		改善減損する
原価基礎
調整、調整(1)
土地建築と
改善
合計する(2)
5レナとロ1 8 — — — 1 8 9 
1コル氏病2 6 — — — 2 6 8 
1オースティンの公園ピザ— 8 — — — — 8 8 
4Meineke自動車ケアセンター3 6 — — — 3 6 9 
1コロンブス予備学院1 8 — — — 1 8 9 
1La Fitness1 7 — — — 1 7 8 
1学院スポーツ+屋外1 6 — — — 1 6 7 
1マーカス劇場2 5 1 — — 2 6 8 
3Oregano‘sピザ居酒屋1 6 — — — 1 6 7 
1コロンブス芸術と技術学院1 6 — — — 1 6 7 
2青サイ3 4 — — — 3 4 7 
3テキサスステーキハウス3 6 — — — 3 6 9 
3せんべいクレ梅2 5 — — — 2 5 7 
2運行状況を診断する1 6 — — — 1 6 7 
9ソニックは速い映画館に来ています3 4 — — — 3 4 7 
5ブルック郡の兄弟1 5 — — — 1 5 6 
2飛星カフェ1 5 — — — 1 5 6 
3ジャックファミリーレストラン2 4 — — — 2 4 6 
2斧.斧— 6 — — — — 6 6 
3ウェンディの1 5 — — — 1 5 6 
1ジャック·スタークバーベキュー1 5 — — — 1 5 6 
7ヒューズ供給2 4 — — — 2 4 6 
1マルチテナント1 4 — — — 1 4 5 
1成人と小児整形外科1 4 — — — 1 4 5 
2ブリックタウンビール工場1 4 — — — 1 4 5 
2ウォルグリーン— 5 — — — — 5 5 
210箱2 3 — — — 2 3 5 
1Mak Pack1 4 — — — 1 4 5 
1Conform Automotive2 3 — — — 2 3 5 
2家屋署は白い帽子を提供している2 3 — — — 2 3 5 
1スター·フィットネス1 4 — — — 1 4 5 
1RGB Eye Associates1 4 — — — 1 4 5 
2ガーバーがガラスに衝突した1 4 — — — 1 4 5 
1割引タイヤ1 4 — — — 1 4 5 
2有名なデイブレストラン1 3 — — — 1 3 4 
1Metaldyne BSM— 4 — — — — 4 4 
3フォックス児童開発センター1 3 — — — 1 3 4 
1アシュリー家具1 3 — — — 1 3 4 
1ボズマン·ホフ2 2 — — — 2 2 4 
1選手倉庫1 3 — — — 1 3 4 
1エリック自転車店1 3 — — — 1 3 4 
1Max&Erma‘s1 3 — — — 1 3 4 
1ジョーのカニ屋1 3 — — — 1 3 4 
1Applebee‘s1 2 — — — 1 2 3 
1レインボーキッズクリニック1 3 — — — 1 3 4 
1トラクターが供給する— 3 — — — — 3 3 
1スプーンの配置位置1 2 — — — 1 2 3 
1ナカラトトラック— 2 — — — — 2 2 
1南西ステンレス鋼、LP— 3 — — — — 3 3 
1Heytexアメリカ— 2 — — — — 2 2 
2Anixter1 2 — — — 1 2 3 
1どうしたんだ— 3 — — — — 3 3 
1ケリーの車のケア1 2 — — — 1 2 3 
2フクロウ.フクロウ1 1 — — — 1 1 2 
124時間365日対応1 3 — (3)— 1 — 1 
1Ojos Locosスポーツバー1 2 — — — 1 2 3 
1ブラックアンガスステーキハウス1 2 — — — 1 2 3 
1ブリヂストンタイヤ1 1 — — — 1 1 2 
S-2
カタログ表
初期コストです
会社		資本化コスト
買収した後		繰り越し総金額
期末に
土地建築と
改善		改善減損する
原価基礎
調整、調整(1)
土地建築と
改善
合計する(2)
1バッファロー野翼1 2 — — — 1 2 3 
2タコ·ブエノク1 1 — — — 1 1 2 
1赤身鶏1 2 — — — 1 2 3 
2モントレーのTex Mex1 2 — — — 1 2 3 
3ラリー.ラリー1 1 — — — 1 1 2 
1紅知更鳥グルメハンバーガー1 1 — — — 1 1 2 
1プリメンティ兄弟1 1 — — — 1 1 2 
1オルシュラン農場と家1 1 — — — 1 1 2 
1自転車歯車1 1 — — — 1 1 2 
2ドルの総為替— 2 — — — — 2 2 
2負担できる医療会社は1 1 — — — 1 1 2 
1チキンサラダチキン— 1 — — — — 1 1 
1翼など— 1 — — — — 1 1 
1SRS分布— 1 — — — — 1 1 
1Bruバーガーですね— 1 — — — — 1 1 
1時代資本— 1 — — — — 1 1 
1古いメキシコの居酒屋— 1 — — — — 1 1 
1ケンタッキー— 1 — — — — 1 1 
1アトランタ足首手術センター— 1 — — — — 1 1 
1O‘Reilly自動車部品— 1 — — — — 1 1 
1ロング·ジョン·シルバー1 1 — — — 1 1 2 
1試金石画像— 1 — — — — 1 1 
1ダンカンドーナツ— — — — — — — — 
1豪林コンクリート1 — — — — 1 — 1 
1エル·フォーストロ— 1 — — — — 1 1 
1ベヘット— 1 — — — — 1 1 
1シーザー— 1 — — — — 1 1 
1ナパ自動車部品— 1 — — — — 1 1 
1ロバタ— 1 — — — — 1 1 
1Off The Hook海鮮ともっと— — — — — — — — 
1固結パイプ— — — — — — — — 
1ビグムケーブル— — — — — — — — 
1サメ魚と鶏肉— — — — — — — — 
1王者の翼N物— — — — — — — — 
1家庭ドルショップ— — — — — — — — 
1デル·タコ— — — — — — — — 
1スクーターコーヒー— — — — — — — — 
他にも2 8 2 — — 2 10 12 
981$1,892 $5,928 $2,240 $(123)$(764)$1,903 $7,271 $9,174 
販売待ち資産を保有する
18ホテル$25 $123 $75 $(58)$(43)$19 $97 $116 
4ネットレンタルサービス小売1 3 — (2)— 1 1 
1,003 合計する$1,918 $6,054 $2,315 $(183)$(807)$1,922 $7,369 $9,291 
(1)累積減価償却と建築の間の再分類を表す&公認会計原則に基づいて改善を行い、公正価値である財産を記録する。
(2)$を含まない386私たちの合併貸借対照表では家具、固定装置、設備の個人財産に分類されます。





S-3
カタログ表

サービス属性信頼
別表三--不動産と減価償却(継続)
2022年12月31日
(百万ドル)
積算
減価償却(1)
日取り
建設		日取り
あさって		生活はいつですか
年間減価償却
最新の収入
語句が
計算する
ホテルの物件
17ロイヤルソニスタ$(383)1913年から1987年まで2005年から2017年まで
10 - 40年.年
22ソネスタ(278)1924年から1999年まで2005年から2018年まで
10 - 40年.年
60Sonesta Esスイート(405)1984年から2000年まで1996年から2017年
10 - 40年.年
44Sonesta精選(326)1987年から2000年まで1995年から2003年
10 - 40年.年
51簡単なスイートルーム(209)1996年から2000年まで1997年から2003年
10 - 40年.年
17ハイアットホテル(92)1992年から2000年まで1997年から2002年
10 - 40年.年
5レディソンホテル(74)1987年から1990年まで1996年から2018年
10 - 40年.年
1クラウンホリデーホテル(15)1971年から1988年まで2006 and 2017
10 - 40年.年
3カントリーホテルとスイートルーム(21)1987年から1997年まで1996 and 2005
10 - 40年.年
133アメリカ旅行センター(524)1962年から2017年2007年から2017年
10 - 40年.年
44石油会社駐車センター(238)1975年から2017年2007年から2017年
10 - 40年.年
40必勝客(9)1972年から2006年2019
10 - 40年.年
5Buehlerの生鮮食品(8)1980年から2000年まで2019
10 - 40年.年
14“大逃亡”(8)1986年から2007年まで2019
10 - 40年.年
9AMC劇場(7)1994年から2008年まで2019
10 - 40年.年
3生涯フィットネス(7)1987年から2012年まで2019
10 - 40年.年
19空いている(7)1970年から2008年まで2019
10 - 40年.年
21バーガーキング(5)1997年から2004年まで2019
10 - 40年.年
19アービー‘s(5)1967年から2005年2019
10 - 40年.年
19ハーディデパート(5)1969年から1997年まで2019
10 - 40年.年
59ハトランド歯科(5)1920年から2005年まで2019
10 - 40年.年
23宅配便でガソリンを交換する(5)1965年から2001年まで2019
10 - 40年.年
4裁判所体育クラブ(4)1980年から2001年まで2019
10 - 40年.年
20大洋水夫鶏肉とクッキー(4)1968年から2003年2019
10 - 40年.年
6アメリカの自動車競売(4)1960年から2005年まで2019
10 - 40年.年
10規範化する(4)1957年から2014年まで2019
10 - 40年.年
6ユニオンスーパー(3)1979年から1997年まで2019
10 - 40年.年
3飛行旅行広場(3)20012019
10 - 40年.年
16マーティンの(3)1962年から2003年2019
10 - 40年.年
2HHI-Formtech(3)19522019
10 - 40年.年
32教会鶏(3)1968年から1983年2019
10 - 40年.年
28エドおじさんの油店(3)1959年から1999年2019
10 - 40年.年
1艦隊農場(3)19792019
10 - 40年.年
4B&B劇場(3)1998年から2004年まで2019
10 - 40年.年
5帝王映画館(3)2005年から2010年まで2019
10 - 40年.年
13塔可鐘(2)1982年から2019年2019
10 - 40年.年
2大エルレストラン(2)2006年から2010年まで2019
10 - 40年.年
1Cermak生鮮市場(2)19892019
10 - 40年.年
2メサフィットネスセンター(2)1983年から2007年2019
10 - 40年.年
5車を洗うさん(2)1960年から2005年まで2019
10 - 40年.年
S-4
カタログ表
積算
減価償却(1)
日取り
建設		日取り
あさって		生活はいつですか
年間減価償却
最新の収入
語句が
計算する
3金色の畜欄(2)1989年から2000年まで2019
10 - 40年.年
5儀式補助器(2)1991年から2000年まで2019
10 - 40年.年
4クリームクリーム(2)1999年から2009年まで2019
10 - 40年.年
5Fuddrucker(2)1994年から1995年まで2019
10 - 40年.年
1カーマックス(2)20052019
10 - 40年.年
2斧.斧(2)1953年から1995年2019
10 - 40年.年
2融合ジム(1)1987年から1994年まで2019
10 - 40年.年
2サンフォードのGRUBとバー(1)1928年から2003年2019
10 - 40年.年
1Metaldyne BSM(1)19602019
10 - 40年.年
2ブリックタウンビール工場(1)1904年から1984年2019
10 - 40年.年
3Oregano‘sピザ居酒屋(1)1964年から2006年2019
10 - 40年.年
2エディ·メロの(1)1997年から2003年2019
10 - 40年.年
1マーカス劇場(1)19992019
10 - 40年.年
5ブルック郡の兄弟(1)1990年から1999年まで2019
10 - 40年.年
1オースティンの公園ピザ(1)20032019
10 - 40年.年
1Conform Automotive(1)19872019
10 - 40年.年
1選手倉庫(1)19832019
10 - 40年.年
12核心と主幹(1)1972年から1998年2019
10 - 40年.年
1コル氏病(1)19862019
10 - 40年.年
5パーカー託児所(1)1970年から1996年まで2019
10 - 40年.年
9ソニックは速い映画館に来ています(1)1987年から2010年まで2019
10 - 40年.年
1Dave&Buster‘s(1)19922019
10 - 40年.年
4Meineke自動車ケアセンター(1)1999年から2000年まで2019
10 - 40年.年
3ウェンディの(1)1984年から1996年まで2019
10 - 40年.年
2ウォルグリーン(1)1993年から1999年まで2019
10 - 40年.年
7ヒューズ供給(1)1976年から1993年まで2019
10 - 40年.年
210箱(1)19942019
10 - 40年.年
5レナとロ(1)1970年から2007年まで2019
10 - 40年.年
1Heytexアメリカ(1)19672019
10 - 40年.年
3せんべいクレ梅(1)2000年から2004年まで2019
10 - 40年.年
1ジョーのカニ屋(1)19972019
10 - 40年.年
1ジャック·スタークバーベキュー(1)19832019
10 - 40年.年
1成人と小児整形外科(1)19912019
10 - 40年.年
1コロンブス予備学院(1)20042019
10 - 40年.年
2運行状況を診断する(1)1985年から1997年2019
10 - 40年.年
2飛星カフェ(1)1994年から1999年まで2019
10 - 40年.年
1手紙は救急病院に送られます(1)20132019
10 - 40年.年
1コロンブス芸術と技術学院(1)19802019
10 - 40年.年
1どうしたんだ(1)19582019
10 - 40年.年
1エリック自転車店(1)19962019
10 - 40年.年
1La Fitness(1)20122019
10 - 40年.年
1Max&Erma‘s(1)1990年から2007年まで2019
10 - 40年.年
2ガーバーがガラスに衝突した(1)2001年から2002年まで2019
10 - 40年.年
1Ojos Locosスポーツバー(1)19932019
10 - 40年.年
1学院スポーツ+屋外(1)20162019
10 - 40年.年
3ジャックファミリーレストラン(1)2008年から2016年まで2019
10 - 40年.年
S-5
カタログ表
積算
減価償却(1)
日取り
建設		日取り
あさって		生活はいつですか
年間減価償却
最新の収入
語句が
計算する
3テキサスステーキハウス(1)1992年から2003年2019
10 - 40年.年
1ナカラトトラック(1)19852019
10 - 40年.年
2家屋署は白い帽子を提供している(1)1990年から2001年まで2019
10 - 40年.年
1スター·フィットネス(1)20072019
10 - 40年.年
2タコ·ブエノク(1)1991年から2003年まで2019
10 - 40年.年
1Mak Pack(1)20072019
10 - 40年.年
2青サイ— 20042019
10 - 40年.年
2有名なデイブレストラン— 1997年から1999年2019
10 - 40年.年
1割引タイヤ— 20092019
10 - 40年.年
2フクロウ.フクロウ— 1997年から1994年2019
10 - 40年.年
2モントレーのTex Mex— 1979年から1997年まで2019
10 - 40年.年
1マルチテナント— 20012019
10 - 40年.年
1自転車歯車— 19962019
10 - 40年.年
1南西ステンレス鋼、LP— 19842019
10 - 40年.年
2Anixter— 1984年から1999年まで2019
10 - 40年.年
1Applebee‘s— 19962019
10 - 40年.年
1RGB Eye Associates— 20132019
10 - 40年.年
1アシュリー家具— 20002019
10 - 40年.年
1紅知更鳥グルメハンバーガー— 19952019
10 - 40年.年
1ボズマン·ホフ— 19882019
10 - 40年.年
3ラリー.ラリー— 1990年から1992年まで2019
10 - 40年.年
1トラクターが供給する— 20072019
10 - 40年.年
1SRS分布— 19752019
10 - 40年.年
1レインボーキッズクリニック— 20112019
10 - 40年.年
3フォックス児童開発センター— 1965年から1998年まで2019
10 - 40年.年
1ブリヂストンタイヤ— 19982019
10 - 40年.年
1スプーンの配置位置— 19962019
10 - 40年.年
1エル·フォーストロ— 19922019
10 - 40年.年
1Bruバーガーですね— 19962019
10 - 40年.年
1チキンサラダチキン— 19762019
10 - 40年.年
1ロング·ジョン·シルバー— 19872019
10 - 40年.年
1バッファロー野翼— 20142019
10 - 40年.年
1ケンタッキー— 20022019
10 - 40年.年
1赤身鶏— 20142019
10 - 40年.年
1ブラックアンガスステーキハウス— 19962019
10 - 40年.年
1ダンカンドーナツ— 19772019
10 - 40年.年
1ケリーの車のケア— 20152019
10 - 40年.年
1オルシュラン農場と家— 19972019
10 - 40年.年
1サメ魚と鶏肉— 19852019
10 - 40年.年
1時代資本— 19992019
10 - 40年.年
1O‘Reilly自動車部品— 20062019
10 - 40年.年
1古いメキシコの居酒屋— 20072019
10 - 40年.年
2ドルの総為替— 2012年から2015年まで2019
10 - 40年.年
1翼など— 20142019
10 - 40年.年
1試金石画像— 19922019
10 - 40年.年
1プリメンティ兄弟— 20142019
10 - 40年.年
S-6
カタログ表
積算
減価償却(1)
日取り
建設		日取り
あさって		生活はいつですか
年間減価償却
最新の収入
語句が
計算する
1豪林コンクリート— 19302019
10 - 40年.年
1シーザー— 19962019
10 - 40年.年
1ビグムケーブル— 19892019
10 - 40年.年
1固結パイプ— 19872019
10 - 40年.年
1アトランタ足首手術センター— 19632019
10 - 40年.年
2負担できる医療会社は— 2008年から2010年まで2019
10 - 40年.年
1ナパ自動車部品— 20012019
10 - 40年.年
1ベヘット— 19862019
10 - 40年.年
1王者の翼N物— 19772019
10 - 40年.年
1ロバタ— 19802019
10 - 40年.年
1Off The Hook海鮮ともっと— 20072019
10 - 40年.年
1家庭ドルショップ— 19882019
10 - 40年.年
124時間365日対応— 20082019
10 - 40年.年
1スクーターコーヒー— 19722019
10 - 40年.年
1デル·タコ— 19922019
10 - 40年.年
他にも(3)
$(2,750)
(1)減価償却累計を含まない#ドル220我々の合併貸借対照表で家具，固定装置，設備に分類された個人財産に関連している.
S-7
カタログ表
サービス属性信頼
付表IIIの付記
2022年12月31日
(千ドル)

(A)2020年1月1日から2022年12月31日までの物件総コスト変動状況は以下の通り
202220212020
年初残高$9,790,010 $10,630,560 $10,716,233 
増加：買収と資本支出106,588 86,016 99,141 
性質.性質(624,057)(330,091)(145,836)
保有販売物件の再分類(98,090)(596,475)(38,978)
年末の残額$9,174,451 $9,790,010 $10,630,560 
(B)2020年1月1日から2022年12月31日までの累計減価償却変動状況は以下の通り
202220212020
年初残高$3,069,348 $3,047,016 $2,851,121 
増加：減価償却費用309,606 298,597 364,636 
性質.性質(618,132)(153,699)(143,814)
保有販売物件の再分類(10,960)(122,566)(24,927)
年末の残額$2,749,862 $3,069,348 $3,047,016 
(C)私たちの不動産の連邦所得税の総コスト税ベースは#ドルです6,965,4542022年12月31日。
S-8
カタログ表
サイン
1934年“証券取引法”第13又は15(D)節の要求に基づいて、登録者は、次の署名者が代表して本報告書に署名することを正式に許可した。
サービス属性信頼
 差出人：//トッド·W·ハグリブス
トッド·W·ハグリブス
社長と首席投資官
日付：2023年2月28日
本報告は、1934年の証券取引法の要求に基づき、以下の者によって登録者として指定日に署名された。
サインタイトル日取り
//トッド·W·ハグリブス社長と首席投資官2023年2月28日
トッド·W·ハグリブス
ブライアン·E·ドンリー
首席財務官兼財務主管
(首席財務会計官)
2023年2月28日
ブライアン·E·ドンリー
/s/Laurie B.Burns独立受託者2023年2月28日
ローリー·B·バーンズ
ロバート·E·クレイマー独立受託者2023年2月28日
ロバート·E·クレイマー
/s/Donna D.Fraiche独立受託者2023年2月28日
ドナ·D·フレッシャー
ジョン·L·ハリントン独立受託者2023年2月28日
ジョン·L·ハリントン
/s/William A.Lamkin独立受託者2023年2月28日
ウィリアム·A·ラムキン
/s/ジョン·G·マレー管理受託者2023年2月28日
ジョン·G·マレー
/s/アダム·D·ポートノ管理受託者2023年2月28日
アダム·D·ポートノ