roic-20221231
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アメリカです
アメリカ証券取引委員会
ワシントンD.C.，郵便番号：20549
表10-K
 
☒1934年証券取引法第13条又は15条に基づいて提出された年次報告
本財政年度末まで十二月三十一日, 2022

あるいは…。
 
☐1934年証券取引法第13条又は15条に基づいて提出された移行報告
移行期になります        至れり尽くせり       

小売機会投資会社です。
(定款に規定されている登録者の正確な名前)
依頼書類番号：001-33749
 
小売機会投資組合
(定款に規定されている登録者の正確な名前)
依頼書類番号：333-189057-01

メリーランド州(小売機会投資会社)26-0500600(小売機会投資会社)
デラウェア州(小売機会投資組合、LP)94-2969738(小売機会投資組合、LP)
(登録設立又は組織の国又はその他の管轄区域)(国際税務局雇用主身分証明書番号)
11250 El Camino Real
サンディエゴ、カリフォルニア州92130
(主な行政事務室住所)(郵便番号)
(858) 677-0900
(登録者の電話番号、市外局番を含む)
 
同法第12条(G)に基づいて登録された証券：
 
小売機会投資会社はありません
小売機会投資パートナーシップ、LPなし
 

登録者が証券法規則405で定義されている経験豊富な発行者である場合は、再選択マークで示してください。
小売機会投資会社はい、そうです☒違います。☐
小売機会投資組合はい、そうです☐違います。☒
 
登録者がこの法第13節または第15節(D)節に基づいて報告を提出する必要がないかどうかを再選択マークで示す。
小売機会投資会社はい、そうです☐違います。☒
小売機会投資組合はい、そうです☐違います。☒
 

再選択マークは、登録者が(1)過去12ヶ月以内(または登録者がそのような報告の提出を要求されたより短い期間)に、1934年の証券取引法第13条または15(D)節に提出されたすべての報告書を提出したかどうか、および(2)過去90日以内にそのような提出要件に適合しているかどうかを示す。
小売機会投資会社はい、そうです☒違います。☐
小売機会投資組合はい、そうです☒違います。☐

再選択マークは、登録者が過去12ヶ月以内(または登録者がそのような文書の提出を要求されたより短い時間以内)に、S−Tルール405に従って提出されなければならないと規定されている各対話データファイルを電子的に提出したかどうかを示す。
小売機会投資会社はい、そうです☒違います。☐
小売機会投資組合はい、そうです☒違います。☐
 
登録者が大型加速申告会社，加速申告会社，非加速申告会社，小さな報告会社，あるいは新興成長型会社であることを再選択マークで示す。取引法第12 b-2条の規則における“大型加速申告会社”、“加速申告会社”、“小申告会社”、“新興成長型会社”の定義を参照されたい。(1つを選択)：
 
小売機会投資会社
大型加速ファイルサーバ☒ファイルマネージャを加速する☐非加速ファイルサーバ☐規模の小さい報告会社☐
新興成長型会社☐新興成長型企業であれば、登録者が延長された移行期間を使用しないことを選択したか否かを再選択マークで示し、取引所法第13(A)節に提供された任意の新たまたは改正された財務会計基準を遵守する。☐
 
小売機会投資組合
大型加速ファイルサーバ☐ファイルマネージャを加速する☐非加速ファイルサーバ☒規模の小さい報告会社☐
新興成長型会社☐新興成長型企業であれば、登録者が延長された移行期間を使用しないことを選択したか否かを再選択マークで示し、取引所法第13(A)節に提供された任意の新たまたは改正された財務会計基準を遵守する。☐

登録者が報告書を提出したかどうかを再選択マークで示し、その経営陣が“サバンズ-オクスリ法案”(“米国連邦法典”第15編、第7262(B)節)第404(B)条に基づいてその財務報告の内部統制の有効性を評価したことを証明する。この評価は、その監査報告書を作成または発行する公認会計士事務所によって行われる。
小売機会投資会社☒
小売機会投資組合☐

証券が同法第12条(B)に基づいて登録されている場合は，登録者の財務諸表が以前に発表された財務諸表の誤り訂正を反映しているか否かを示すチェックマークを適用する。
小売機会投資会社☐
小売機会投資組合☐

これらのエラーのより真ん中に登録者の任意の実行者が関連回復中に第240.10 D−1(B)条に従って受信されたインセンティブベースの補償に従って回復分析を行う必要があるかどうかを再選択マークで示す。
小売機会投資会社☐
小売機会投資組合☐
 
登録者が空殻会社であるか否かをチェックマークで示す(取引法第12 b-2条で定義されている)。
小売機会投資会社はい、そうです☐違います。☒
小売機会投資組合はい、そうです☐違います。☒
 
同法第12条(B)に基づいて登録された証券：
登録者名クラスごとのタイトル取引記号登録された各取引所の名称
小売機会投資会社普通株は、1株当たり0.0001ドルの価値がありますROICナスダック
小売機会投資組合ありませんありませんありません

2022年6月30日現在、小売機会投資会社非関連会社が保有する普通株総時価, 最近完成した第2四半期の最後の営業日は$です1.910億ドル(ナスダック世界ベスト市場報道に基づく小売機会投資会社普通株の同日の1株15.78ドルの終値)
 
Retail Opportunity Investments Partnership，LPの経営パートナーは公開取引市場を持たない.そのため，その登録者の非関連会社が保有する普通株証券の総時価を特定することはできない.
 
最終実行可能日までに発行者が所属する各種類の普通株式の発行済株式数を明記する124,609,9142023年2月9日現在、小売機会投資会社の普通株は、1株当たり0.0001ドルの価値がある。
 
引用で編入された書類
 
Retail Opportunity Investments Corp.が2023年年次総会に提出する最終依頼書の一部は、その会計年度後120日以内に提出され、本年度報告書のForm 10-K第3部に引用的に組み込まれる。
1

解釈的段落
 
本報告では，メリーランド州のRetail Opportunity Investments Corp.(“ROIC”)とRetail Opportunity Investments Corp.を親会社とし，その全資本付属会社を介して一般パートナーを務めるデラウェア州有限会社(“運営組合”)Retail Opportunity Investments Corp.2022年12月31日までの年度の10−K表年報を統合した。本報告で言及している“当社”、“当社”、“当社”または“当社”は、Retail Opportunity Investments Partnership，LPを含むROICとその合併子会社を指す。他に説明或いは文意が別に指摘されている以外、本報告内のすべての経営組合企業に言及したところは、すべて小売機会投資組合企業及びその総合付属会社を指す。
 
ROICは不動産投資信託基金として運営されており，2022年12月31日現在，ROICは運営組合企業の約93.6%の共同権益を有している。小売機会投資会社はROICの完全子会社であり、共同企業を経営する唯一の一般パートナーである。この付属会社を通して，ROICは運営組合の業務に対して完全かつ完全な権力および制御権を持っている。
 
当社は、ROICのForm 10-Kと運営パートナー関係の年間報告書を1つの報告に統合することで、以下のようなメリットが生じると信じている
 
•ROICと運営組合企業の投資家が業務をよりよく理解することを促進し、経営陣と同じ観点で業務全体を見て業務を運営できるようにする

•重複開示を削除し、開示の大部分がROICおよび運営パートナーシップに同時に適用されることを考慮して、より直接的な陳述を提供する

•二つの別個の報告書ではなく、統合報告書を作成することで、時間と費用効果を向上させる。

経営陣はROICと運営パートナーシップを1つの企業として運営している。ROICの管理と運営パートナーシップは同じである.
 
ROICと運営パートナーとの差は小さく，本報告の開示に反映されている。当社は，ROICと運営組合が相互に関連する合併会社としてどのように運営しているかを背景に，ROICと運営組合との違いを知ることが重要であると考えている。ROICは不動産投資信託基金であり、その唯一の重大な資産は経営組合企業における直接或いは間接組合権益、及び経営組合企業における唯一の一般パートナーRetail Opportunity Investments GP、LLC中の会員権益である。したがって，ROIC自体は業務を経営しておらず，親会社としてだけであり，Retail Opportunity Investments Partners GPにより，LLCは共同企業を経営する唯一の一般パートナーとなっている.経営組合企業は当社のほとんどの資産を保有し、当社の不動産プロジェクトの所有権を直接または間接的に保有している。当社は経営組合を通じて業務を展開しており，同組合は取引持分を公開していない共同企業の構成となっている。ROICが株式を発行して得られた純額を経営組合会社に振り替えるほか，経営組合は経営組合の運営，経営組合の負債(直接または付属会社のみ)または発行経営組合の経営組合単位(“運営単位”)を通して当社業務に必要な資本を発生させる.
 
非持株権益はROIC合併財務諸表と経営組合企業の主要な違いである。運営組合ではROICが所有する運営先ではなく，運営組合の財務諸表にパートナー資本として入金され，ROICの財務諸表に非持株権益として入金される.そこで，本報告では，要求に応じてROICと運営組合企業の合併財務諸表，および1株当たり収益/単位収益と組合資本をそれぞれ列挙した。
 
本報告にはまた、財務状況および経営成果の独立管理層の議論と分析--流動資金および資本資源、プロジェクト9 Aが含まれている。制御およびプログラム部分およびROICおよびビジネスパートナーシップそれぞれのCEOおよび財務責任者証明書は、添付ファイル31および32に示されている。
2

小売機会投資会社です。
   
カタログ
   
  ページ
第1部
6
第1項。
業務.業務
6
第1 A項。
リスク要因
13
項目1 B。
未解決従業員意見
29
第二項です。
属性
29
第三項です。
法律訴訟
34
第四項です。
炭鉱安全情報開示
34
第II部
34
五番目です。
登録者普通株市場、関連株主事項及び発行者による株式証券の購入
34
第七項。
経営陣の財務状況と経営成果の検討と分析
36
第七A項。
市場リスクの定量的·定性的開示について
49
第八項です。
財務諸表と補足データ
50
第九項です。
会計と財務情報開示の変更と相違
92
第9条。
制御とプログラム
92
プロジェクト9 B。
その他の情報
93
プロジェクト9 Cです。
検査妨害に関する外国司法管区の開示
93
第三部
93
第10項。
役員·幹部と会社の管理
93
第十一項。
役員報酬
94
第十二項。
特定の実益所有者の担保所有権及び経営陣及び関連株主の事項
94
十三項。
特定の関係や関連取引、取締役の独立性
94
14項です。
最高料金とサービス
94
第4部
94
第十五項
展示品と財務諸表のスケジュール
94
サイン
99

3

前向きな情報に関する陳述

今回の検討および本年度報告におけるForm 10-Kに関する他の記述では，“信じる”，“予想”，“プロジェクト”，“可能”，“将”，“すべき”，“推定”，“予想”および類似した表現を用いたのは，1933年証券法(“証券法”)第27 A条と1934年証券取引法(“取引法”)第21 F節のこの用語の意味に適合する前向きな陳述である.

前向き表現は現在の予想と仮定に基づいており、これらの予想と仮説はリスクと不確定要素の影響を受け、これらのリスクと不確定要素は実際の結果或いは結果を展望性表現に含まれる結果と大きく異なることを招く可能性がある。現在、実際の結果が会社の展望性陳述と大きく異なる要素の一つは新冠肺炎疫病の持続的な不利な影響、及び連邦、州と/或いは地方監督管理ガイドラインとそれを制御する個人商業行動が会社の財務状況、経営業績とキャッシュフロー、会社テナント及びその顧客、小売空間の使用と需要、会社が運営する不動産市場、アメリカ経済、全世界経済と金融市場に与える影響である。新冠肺炎疫病(そのいかなる変種も含む)の当社とそのテナントへの持続的な影響の程度は未来の事態の発展に依存し、これらの事態の発展はまだ不確定であり、自信を持って予測することもできない。実際の結果または結果がこれらの宣言に示された結果と大きく異なる可能性がある他の要因は、：

不確定要素のため、実際の結果は大きく異なる可能性がある
 
•その投資基準に適合する小売不動産を市場で識別し、買収する能力

•会社が資産から得た賃貸料収入レベルは

•会社の資産の市場価値とその投資される小売不動産の需給状況

•アメリカ経済の全体的な状況や特定の地理的地域の状況

•経済状況が会社の業務に与える影響

•企業経営の現地市場の状況とこれらの市場での集中度、国家経済と市場状況の変化

•消費者の支出と自信の傾向

•会社が所有または買収した物件において、既存のテナントと割引価格で新規賃貸契約を締結したり、賃貸借契約を更新したりする能力

•会社が消費者の購買行動とテナント空間の需要変化を予測する能力

•会社の所有や買収に影響を与える物件とそのテナントの競争構造

•会社とテナントの関係やテナントの財務状況や流動資金

•ROICは米国連邦所得税不動産投資信託基金(“REIT”)になる資格を持ち続けている

•会社は、その融資戦略の一部として債務を使用し、その優先無担保手形、その無担保信用スケジュール、またはその現在またはその後に得られた他の債務スケジュールに従って任意の契約を支払うか、または遵守する能力；

•会社の運営費用レベルには、その管理チームに支払うべき金額が含まれている

•金利や会社の信用格付けの変化は、ROIC普通株の市場価格と会社の借金コストに影響を与える可能性がある

•立法·規制面の変化(不動産投資信託基金の管理に課税する法律の変化を含む)。
 
4

展望的陳述は、本年度報告書10-K表までの推定に基づく。会社は、これらの前向き陳述の任意の修正結果を公開する義務はなく、これらの前向き陳述は、本年度報告が10-K表形式で発表された後の新しい推定、イベント、または状況を反映している。
 
ここに含まれている危険は万象的ではない。このForm 10−K年次報告の他の部分には、“リスク要因”が含まれているが、証券取引委員会に時々提出される他の報告書には、会社の業務や財務業績に悪影響を及ぼす可能性のある他の要因が含まれている可能性がある。また、同社は競争が激しく急速に変化する環境で運営されている。新しいリスク要素は時々出現し、管理層はすべてのこれらのリスク要素を予測することができず、またすべてのこれらのリスク要素が会社の業務に与える影響を評価することができず、あるいは任意の要素或いは要素の組み合わせは実際の結果が任意の前向き陳述に含まれる結果と大きく異なる程度を招く可能性がある。これらのリスクと不確定性を考慮して、投資家は実際の結果の予測として前向き陳述に過度に依存してはならない。

リスクプラントの概要

当社証券への投資は高度なリスクに関連しています。あなたはこの報告書に列挙されたプロジェクト“リスク要因”で概説されたリスクを真剣に考慮しなければならない。これらのリスクは以下のリスクを含むが、これらに限定されない

会社の業務と運営に関するリスク

•不動産投資には関連するリスクがある。

•同社は競争の激しい市場で運営されており、競争は理想的な資産の獲得やテナントを引き付ける能力を制限する可能性がある。

•当社は株主の同意なしに戦略、政策、手続きを変更する可能性があり、その業務に重大な悪影響を及ぼす可能性があります。

•資本市場と経済状況は会社の財務状況、経営結果、資産価値に大きな影響を与える。

•テナントの破産や債務不履行は会社の収入や利用可能な現金を減らす可能性がある。

•全体的な経済·不動産業務の状況により、不動産投資の価値や収入に変動が生じ、会社の債務や支出を返済する能力に大きな悪影響を及ぼす可能性がある。

•小売環境全体に影響を与える要因は、当社の小売テナントの財務状況や小売業者がショッピングセンター空間を借りる意欲に悪影響を与え、さらに当社に重大な悪影響を及ぼす可能性がある。

•当社は正式な政策で発生する可能性のある債務額を制限することはなく、その取締役会は株主の同意なしにそのレバレッジ政策を変更することができ、異なるリスク状況を招く可能性がある。

•長期的な経済減速、長期的又は深刻な衰退又は不動産価値の低下は、会社の資産を損なう可能性があり、会社の収入、キャッシュフロー、経営結果、財務状況、流動性、債務返済能力、普通株の市場価格及び株主への配当金及びその他の分配の能力に重大かつ不利な影響を与える。

•会社の業務、経営結果と財務状況はすでに将来的に新冠肺炎の疫病或いは未来の公衆衛生危機の不利な影響を受ける可能性がある。

融資に関連するリスク

•会社の定期融資、信用手配、無担保優先手形は、その運営に関する制限的な契約を含み、これは、変化する市場状況に対応する会社の能力、および株主に配当金やその他の分配を支払う能力を制限することが可能である。

•同社のある担保融資計画やその他の債務には、同社の経営柔軟性を制限する可能性のある条項が含まれている。
5


•金利上昇は当社の債務返済額を増加させ、その業務、財務状況、流動資金、経営業績に重大な悪影響を及ぼす可能性がある。

•会社がその資産を融資するために使用する可能性のある融資手配は、追加の担保を提供したり、債務を返済したりすることを要求する可能性がある。

会社の組織構造に関するリスク

•その会社は直接と間接子会社の配当と分配に依存している。当該等の付属会社の債権者は、付属会社が当社に任意の配当金又は割り当てを支払う前に、当該等の付属会社が彼らに支払うべき金を得る権利がある。

•同社が不動産投資信託基金になる資格がない場合は、米国連邦所得税を納付し、州や地方税を増加させる可能性があり、株主に割り当てるために利用できる現金数を減らすことになる。

•そのREIT資格を維持するために、同社は不利な市場条件で資金の借り入れを迫られる可能性がある。

•当社はあなたにその将来の分配能力を保証することはできません。

第1部
 
本10-K表年次報告では、説明や文意が別に指摘されているほか、“当社”、“当社”、“当社”または“当社”について言及すると、いずれもROICとその合併付属会社を指し、運営組合会社を含む。
 
プロジェクト1.ビジネス
 
概要

小売機会投資会社はメリーランド州の会社(“ROIC”)であり、完全に統合·自己管理された不動産投資信託基金として2009年10月に運営を開始した。同社は米国西海岸の必需品をベースとしたコミュニティやコミュニティショッピングセンターの買収、所有、管理に注力しており、これらのセンターはスーパーや薬局をベースとしている。同社のポートフォリオは2022年12月31日現在、94物件(93の小売物件と1つのオフィスビル)を含み、合計約1060万平方フィートの賃貸可能総面積(GLA)を含む。当社は従来の傘式共同不動産投資信託基金(“UPREIT”)の形式で組織され、これにより、その全額付属会社Retail Opportunity Investments GP、LLCはその運営組合企業Retail Opportunity Investments Partnership、LP及びその付属会社の唯一の一般パートナーを務め、その運営組合企業Retail Opportunity Investments Partnership，LP及びその付属会社を通じてほぼすべての業務を行っている。ROICは2022年12月31日現在で約93.6%の共同権益を有し，他の有限パートナーは運営組合の残り6.4%の共同権益を持っている。

ROICの唯一の重大資産は経営組合企業の直接或いは間接組合権益、及び経営組合企業の唯一の普通パートナーRetail Opportunity Investments GP，LLCの会員権益である。そのため，ROIC自体は業務を経営しておらず，親会社を務めているだけであり，同付属会社を通して経営パートナーの唯一の一般パートナーを務めている。経営組合企業は当社のほとんどの資産を保有し、当社の不動産プロジェクトの所有権を直接または間接的に保有している。当社の業務を共同経営しており，その構造は共同企業であり，公開取引の持分はない。ROICが株式を発行して得られた純額を経営組合会社に振り替えるほか，経営組合は経営組合の運営，経営組合の負債(直接または付属会社のみ)または発行経営組合の経営組合単位(“運営単位”)を通して当社業務に必要な資本を発生させる.

投資戦略

同社は米国西海岸の人口が密集し、供給が限られた大都市市場にあるショッピングセンターの買収を求めており、これらの市場は収入と人口増加及び高い進出ハードルを示している。会社の高級管理チームは会社の市場で30年以上運営し、これらの市場で主要機関と個人所有者、仲介人と金融機関、その他の機関と広範な関係ネットワークを構築した
6

不動産業者です。同社は、広く販売されていない物件を含む、現地と地域市場に対する深い理解と専門知識が、魅力的な買収機会を発見し、利用する上で独特の競争優位性を提供している。

同社は国や地域のスーパーや薬局をベースとした質の高い、必需品に基づくコミュニティやコミュニティショッピングセンターの買収を求めており、これらのスーパーや薬局のレンタルは良好で、キャッシュフローは安定している。また、同社は魅力的と考えられる最近の転貸や他の価値向上の機会を提供するショッピングセンターも買収した。ショッピングセンターの買収後、同社は通常、市場より低い空間を再レンタルし、テナントの組み合わせを改善することで長期的な価値を高めることを目的とした賃貸活動を開始する。

当社の収入は主に当社の物件賃貸テナントが支払う賃貸料と返済金から来ています。同社は必需品に基づく非自由に支配可能な商品やサービスを小売業者に提供することに集中しており，周囲のコミュニティの基本的かつ日常的なニーズに合わせており，その多くは目的地に基づいているため，他のタイプの小売業者よりも電子商取引からの競争に抵抗することができる.同社は、必需品ベースの小売業者がそのショッピングセンターに持続的で定期的な流量を誘致しており、そのテナントにより強力な販売とより安定した収入基盤をもたらすとしている。また、同社は強力かつ多様なテナント基盤を維持するとともに、主要国·地域の小売業者(スーパー、薬局、割引店を含む)に大型長期レンタルを提供し、幅広い国、地域、地域の小売業者に小規模な短期レンタルを提供している。当社は、長期主要テナントは信頼でき、安定した賃貸料収入基盤を提供しているが、短期賃貸よりも当社に賃貸料増加を推進する機会を提供し、持続的な柔軟性を提供し、発展する消費傾向に適応していると信じている。

同社は、現在の市場環境は、そのポートフォリオをさらに構築し、その投資概況に合ったより多くの必需品に基づくコミュニティや近隣ショッピングセンターを増やすための機会を提供し続けていると信じている。同社の長期目標は、すべての経済周期において株主に持続可能な長期成長と価値を提供することを目的とした、必需品ベースの一連のコミュニティや近隣ショッピングセンターを慎重に構築·維持することである。
 
その投資策略を実施し、買収する資産を選択する時、会社は資産の基本品質、市場固有の優勢と劣勢、二次市場駆動要素と傾向、及び物件が直面する潜在リスクとリスク緩和措置を分析する。同社は、その買収過程と運営専門知識は、投資機会を発見し、適切に引受する能力を持たせると信じている。
 
同社の目標は、そのポートフォリオで多様な資産、テナントリスク、賃貸条項、場所を提供することを求めることだ。経済周期の異なる段階で起こりうる変化する投資機会を利用するために、会社はその投資戦略を拡大または再調整する可能性がある。取締役会の承認を受けた場合、当社の投資戦略は時々改訂することができます。その会社はその投資戦略を修正する際に株主の承認を求める必要はない。

2022年の取引

投資活動

不動産資産買い入れ

2022年4月1日、会社はワシントン州オリンピア、シアトルの大都会内にあるオリンピア広場北物件を約1840万ドルの調整購入価格で買収した。オリンピア広場北約90，000平方フィート、エバーソンスーパーに停泊しています。この財産は手元の現金と信用で借金を手配して購入したものである.

2022年4月1日、同社はオレゴン州グレシェムポートランドの大部分市街地内にあるパウエル谷の境界という物件を約1，770万ドルの調整購入価格で買収した。パウエル谷の境界面積は約10.9万平方フィートで、ウォルマートコミュニティ市場を頼りにしている。この財産は手元の現金と信用で借金を手配して購入したものである.

同社は2022年5月17日、カリフォルニア州マルティネス、サンフランシスコの大都会内にあるVillage Oaks Shopping Centerという物件を約2410万ドルの調整買収価格で買収した。カントリーオークショッピングセンターの敷地は約80，000平方フィートで、市場(ラッキーカリフォルニア)スーパーを救うことを頼りにしている。この財産は手元の現金と信用で借金を手配して購入したものである

7

2022年8月19日、同社はシアトル大都市街地内にあるワシントン州海岸線のバーリンガー村とシアトル大都市街地内にワシントン州ミルクリークに位置するトマス湖ショッピングセンターの2カ所の物件を買収し、調整後の購入価格はそれぞれ約2930万ドルと3110万ドルだった。バリンガー村の面積は約111，000平方フィートであり、倹約スーパーとRite Aid薬局を頼りとしている。トマス湖ショッピングセンターの敷地は約111，000平方フィートで、エバーソンスーパーと礼徳薬局で構成されています。これらの財産は会社がその一つのショッピングセンターで得た収益と手元の現金と信用手配による借金で購入したものです。

物件資産処分

2022年8月19日、上述したバーリンガー村とトマス湖ショッピングセンターの買収について、会社はワシントン州海岸線にあるショッピングセンターAurora Squareを売却した。販売価格は3620万ドルで、販売コストを差し引くと、純収益は約3440万ドル。同社は2022年12月31日までの1年間に、この財産処分に関する不動産販売収益約770万ドルを記録した。

融資活動
 
同社は慎重なレバレッジ率を採用し、債務を資金提供の手段とし、その財産の買収とそのポートフォリオの分散に利用している。同社は主に無担保債務を利用して、その資本構造の流動性と柔軟性を維持することを求めている。

定期ローンと信用手配
 
経営組合企業はいくつかの銀行と無担保定期融資(“定期融資”)があり，融資者は3.00億ドルの無担保定期融資を提供することに同意した。2019年12月20日から、経営組合企業は、初の改訂および再予約された定期融資協定(改正された“定期融資協定”)第1改正案を締結し、この合意に基づき、定期融資の満期日を2022年9月8日から2025年1月20日に延長し、これ以上延期する選択肢はない。定期融資協定はまた、経営組合が定期融資協定に規定されているいくつかの条件の下で、融資者の追加承諾に対する同意を得ることを含む、総額200，000，000ドルの約束を時々増加させることができることを規定している。定期融資協議項の下の借入は元金を返済しない利息について計算し、金利は会社の信用格付けレベルに基づく適用金利に等しく、(I)ロンドン銀行間同業借り換え金利(“LIBOR”)を加え、当該金利は期間に関するドル預金資金コスト(“欧州ドル金利”)を参考に決定し、または(Ii)基準金利は(A)連邦基金金利プラス0.50%を参考にして、(B)行政代理はその“最優遇金利”の中の最高者として決定する。“および(C)欧州ドル金利プラス1.00%。
 
経営パートナーシップはいくつかの銀行と無担保循環信用手配(“信用手配”)がある。2019年12月20日から、経営組合は第二回改正及び再注文信用協定(改訂を経て、“信用融資協定”)の第一修正案を締結し、これにより信用融資項目の下の借入能力は600，000，000ドルであり、信用融資期日は2021年9月8日から2024年2月20日まで延長され、そして2つの6ヶ月間の延期選択権が添付され、経営組合企業はいくつかの条件(延期費用の支払いを含む)を満たした後にこのような選択権を行使することができる。また、“信用手配協定”にはアコーディオン機能が含まれており、運営組合企業が融資者の同意とその他の条件を獲得した場合、信用手配下の借入能力を最高12億ドルに向上させることができる。信用手配プロトコルに基づいて借金の未返済元本課税利息を計算し、金利は会社の信用格付けレベルに基づく適用金利に等しく、(I)欧州ドル金利、または(Ii)参考(A)連邦基金金利プラス0.50%、(B)KeyBank，National Associationがその“最優遇金利”と発表し、(C)欧州ドル金利プラス0.90%のうち最高者によって決定された基本金利。また，運営組合は当社の信用格付けレベル(現在0.20%)に基づいて融資費を支払う責任があり，信用融資協定に基づいて発行された信用状(2022年12月31日まで，運営組合には未返済の信用状は何もない)について年間0.125%の前払い費用を支払う責任がある。同社はムーディーズ投資家サービス会社(BBa 2)、スタンダード·プアーズ·グローバル·レーティング(BBB-)と恵誉格付け会社(BBB)の投資レベル信用格付けを持っている。
 
パートナーシップを経営する債務協定は、慣例的な陳述、財務、および他の契約を含み、これらのプロトコルに従って借金する能力は、財務契約および他の制限を継続的に遵守することに依存する。同社は2022年12月31日現在、同条約などを遵守している
 
8

2022年12月31日現在、定期融資と信用手配による未返済額はそれぞれ3.0億ドルと8800万ドル。2022年12月31日までの年度の定期融資加重平均金利および信用手配加重平均金利はそれぞれ2.7%および3.1%である。添付財務諸表付記11で述べたように、当社は従来、金利スワップを用いてその金利リスクの管理を支援してきた。当社の4つの金利スワップは2022年8月31日から満期となるため、定期ローンの金利は有効に固定されなくなり、定期ローンでの未返済借入金は変動金利を支払わなければなりませんが、上述したように、2022年9月1日から発効します。2022年12月31日現在、会社は定期融資の下で利用可能な借金がない。2022年12月31日現在、同社は信用手配の下で5.12億ドルを借り入れることができる。

住宅ローン手形に対処する

2022年3月1日，当社は手形の前払い条項に従って，Casitas Plazaショッピングセンターに関する担保手形を全額返済し，総額約660万ドル，違約金を計上した。また，2022年3月31日には，当社はRiverstone Marketplaceに関する担保手形の前払い条項に基づき，罰金を問わず全額返済し，総額は約1670万ドルであった。

ATM株発売
 
2020年2月20日、ROICは(I)KeyBanc Capital Markets Inc.，BTIG，LLC，BMO Capital Markets Corp.，BofA Securities，Inc.，Capital One Securities，Inc.，Citigroup Global Markets Inc.，Jefferies LLC，J.P.Morgan Securities LLC，Raymond&Associates，Inc.，Regions Securities LLC，Robert W.Baird&Co.Inc.およびWells Fargo Farurities，LLC(総称して“代理店”と呼ぶ)および(Ii)長期バイヤー(Regiti文，Rocidを参照)と総称された。これにより，ROICはROIC普通株の株式(任意の関連株式，“主要株式”)，1株当たり額面0.0001ドル(“普通株”)をエージェントまたはエージェント透過に随時販売し，いくつかの長期売り手のエージェント(“長期売り手”)として借入株式(任意の当該等の株式，“長期ヘッジ株式”，主要株式と合わせて“株式”と呼ぶ)，および販売プロトコルにより売却される株式の総発売価格は最大5，000，000，000ドルに達することを指示することができる.

販売プロトコルは、依頼者またはその販売エージェントであるエージェントを介して主要株を発行または販売するほか、KeyBanc Capital Markets Inc.，BMO Capital Markets Corp.，BofA Securities，Inc.，Citigroup Global Markets Inc.，Jefferies LLC，J.P.Morgan Securities LLC，Raymond James&Associates，Inc.およびWells Fargo Securities LLCまたはそれらのそれぞれの関連会社(このような身分で“長期購入者”と呼ぶ)と単独の長期販売プロトコルを締結することが規定されている。ROICが任意の長期買い手と長期販売プロトコルを締結する場合、ROICは、この長期買い手またはその連属会社が、双方が受け入れた長期販売プロトコルに関連する指示に基づいて、第三者に借金し、関連する長期売り手を介して、特定の長期販売プロトコルに関連する普通株式の数に相当する長期ヘッジ株式を売却することを期待する。ROICは最初に長期売手によって長期ヘッジ株を売却する収益を得ることはない.ROICは、ROICが特定の長期販売プロトコルの満期日または前に指定された1つまたは複数の日に普通株式(“株式確認”)を発行する方法で、関連する長期買い手と各特定の長期販売プロトコルを全面的に決済することが予想され、この場合、ROICは、決済時に受信される現金収益純額の合計が、特定の長期販売プロトコルに関連する普通株式数に関連する長期販売価格に乗算されることが予想される。しかしながら、ROICは、現金決済または純株式決済の特定の長期販売プロトコルを選択することもでき、この場合、ROICは、発行普通株から何の収益も得られない可能性がある, 一方、ROICは、現金(現金決済の場合)を受け入れたり、普通株株を受信または交付したりする(株式純決済の場合)。

ROICは2022年12月31日までに販売契約により株式1，288，213株を売却し，得られた総額は約2，520万ドルであり，代理店に約252，000ドルの手数料を支払っている。
 
同社はキャッシュフローの経営、信用手配下の借金、既存担保債務の負担、運営先を含む株式証券の発行、株式と債務発行および潜在的な既存資産売却を通じて、将来の買収に資金を提供する計画だ。
 
業務の細分化
 
同社の主な業務は小売不動産の所有権、管理、再開発である。当社は各物件の運営および財務資料を逐一審査するため、各物件は独立した運営部門を代表する。当社は物件運営収入を用いて財務表現を評価し，運営収入の定義は運営収入(賃貸料収入およびその他の収入)，物件および関連支出(物件運営費および物件税)を減算したものである。会社は物件を報告可能な細分化市場にまとめて物件シェアとしている
9

それらは類似した長期経済特徴を有し、一致した商業戦略運営を採用することを含む他の類似点があり、通常は主要な大都市地域に位置し、類似したテナントの組み合わせがある。
 
監督管理

以下の議論は、会社の運営およびそのテナント運営に影響を与える可能性のある重要な米国連邦法律法規を説明する。しかし、他の説明がない限り、討論は州の法律と規制に関連しない。これらの州法律法規は，米国連邦法律法規と同様に，会社の運営やテナントの運営に影響を与える可能性がある。
 
一般的に、不動産は様々な法律、法規、法規によって制約されている。これらの法律または法規のいずれかの変化は、改正された“包括的環境応答および補償”および“1980年責任法”のように、テナントまたは他の人が物件上に存在またはもたらした環境条件または状況に対する潜在的責任を増加させる。また、開発、建設、運営、維持、安全と税務要求に影響を与える法律は重大な意外支出、不動産用地損失或いはその他の減値を招く可能性があり、これはその経営活動のキャッシュフローに不利な影響を与える。
 
1990年の“アメリカ障害者法”(“アメリカ障害者法”)によると、すべての公共の場所は障害者の出入りと使用に関するあるアメリカ連邦の要求を満たさなければならない。追加的な米国連邦、州、地方法律も存在し、財産の修正を要求したり、障害者の進入を制限するためにいくつかのさらなる改修を制限したりする可能性がある。米国障害者法違反は、個人訴訟当事者に罰金や損害賠償を科す可能性があり、巨額の資本支出を招く可能性のある不正な特徴の是正を命じる可能性もある。会社の財産がコンプライアンスに合わなければ、会社は“アメリカ障害者法”を遵守することで追加費用が発生する可能性がある。
 
不動産管理活動はよく各州の不動産管理法律と法規の制約を受け、具体的には各州の特定の不動産委員会に依存する。

環境問題
 
米国連邦、州、および地方環境法律および法規によれば、不動産の現職または前任所有者または経営者は、そのような財産中またはそのような財産から放出される危険物質または他の規制物質の調査、除去および/または修復を要求される可能性がある。さらに、場合によっては、これらの不動産所有者または経営者は、このような解放によるまたは引き起こされる財産損害、人身傷害、および/または自然資源損害に責任を負うことを要求される可能性がある。これらの法律のいくつかは、損害が分割可能であり、合理的な責任分配基盤がない限り、連帯として解釈される。財産を適切に救済できなかったことは、所有者が財産を賃貸、売却または賃貸したり、財産を担保として資金を借り入れる能力に悪影響を及ぼす可能性もある。
 
当社の既存物件及び将来買収及び/又は管理可能な任意の物件の所有権、運営及び管理については、当社は、当該等の物件又は当該等の物件から危険物質又は他の規制物質を排出することによる環境責任又はコストに法的責任を負わなければならない可能性がある。このような責任の可能性を評価するために，当社は買収前に物件ごとの環境評価を行い，所有または運営物件を環境法律に基づいて管理している。そのすべての賃貸契約には包括的な環境条項が含まれており，テナントに環境法に従ってすべての活動を行い，所有者がそうしないことによるいかなる損害も賠償することを求めている。また，当社は合資格，信用が良好で十分な保険を有する環境コンサルティング会社を招聘してその物件の環境現場評価を行っており，当社の財務状況に大きな影響を与えることが予想される環境問題は何も知られていない。
 
競争
 
当社は、買収、運営及び小売物件の発展競争が高度に分散していると信じている。当社は、機関投資家、他の不動産投資信託基金、その他の必需品ベースのコミュニティやコミュニティショッピングセンターの所有者-経営者を含む多くのオーナー、経営者、小売物件の買収·開発を競合しており、これらのセンターは主にスーパーや薬局をベースとしており、その中の一部は主にその物件が存在する同一市場で自社と類似した物件を所有している可能性がある。同社はその物件の潜在テナントに利用可能な空間を賃貸することでも競争に直面している。テナントに対する実際の競争は、会社が物件を所有·管理する各現地市場の特徴(現在の経済状況を含む)に依存する。同社は，その市場エリアでテナントを誘致する主な競争要因は，地理的位置，人口統計，価格，アンカー店の存在および物件の外観であると考えている。
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同社の多くの競争相手は同社よりはるかに大きく、同社よりもはるかに大きい財務、マーケティング、その他の資源を持っている。他の実体は大量の資本を調達する可能性があり、その投資目標は当社の目標と重なる可能性があり、資産を買収する機会に追加的な競争が生じる可能性がある。今後、これらのエンティティからの競争は、会社に提供される適切な投資機会の数を減少させたり、売却を求めるオーナーの交渉能力を増加させたりする可能性がある。さらに、彼らはより多くのリソースを持っているので、これらのエンティティは、テナントを誘致するためにレンタル料割引を提供する点で、会社よりも大きな柔軟性を持っている可能性がある。もし会社の競争相手が現在の市場価格より低いか、または会社が現在テナントから徴収している賃貸料を下回る賃貸料で空間を提供する場合、会社は潜在的なテナントを失う可能性があり、圧力に直面する可能性があり、賃貸料を現在徴収しているレベルよりも低くして、テナントのレンタル契約が満期になった時にテナントを維持するために。
 
従業員と人的資本管理
 
同社は2022年12月31日現在、ショッピングセンターの整備従業員19人と幹部3人を含む70人の従業員を抱えており、そのうちの1人も取締役会のメンバーだ。同社は、その才能があふれ、責任を果たした従業員はその成功の基礎であり、従業員、テナントとコミュニティを支持することは会社の商業モデルの核心であると信じている。

多様性と包括性です会社は多様化と包括的な職場を重視し、推進し、すべての既存と未来の従業員のために平等な機会を創出するように努力している。機会均等な雇用主として、会社は、人種、肌の色、宗教、性的指向、性別、性別同意または表現、国籍、年齢、障害、軍人または退役軍人の身分、遺伝情報、または適用される連邦、州および地方の法律によって保護された地位に基づく差別または嫌がらせを受けない公平な職場を維持するために努力している。会社は不尊重または不適切な行為、嫌がらせ、不公平な待遇、または任意の形態の報復を容認せず、すべてのROIC従業員のための年間多様性と包括的な訓練を制定した。

同社は、その成功は従業員と取締役の異なる背景と観点に依存し、協力、多様化、支持と包容の文化の構築に努力していると信じている。2022年12月31日現在、約50%の会社員が少数派と認定され、約70%の会社員が女性とされている。2020年には、従業員のための多元化と包括的な研修を含む環境、社会、ガバナンス(“ESG”)指標もその長期的な奨励的報酬計画の一部として採用されている。最初の訓練の後、今は毎年そうしなければならない。

訓練と教育です責任者と非主管者に多元化と包括的な訓練と嫌がらせ訓練を提供するほか、会社は従業員に教育と訓練の機会を提供し、彼らが従業員の持続的な発展を支援するために、会計と継続教育課程、専門認証、ソフトウェア訓練と業界シンポジウムやシンポジウムを含む個人と専門の成長と技能の向上を助ける。

従業員福祉と福祉。会社員の心身の健康が一番重要です。同社は、包括的な医療および歯科保険カバー範囲、短期および長期障害福祉、マッチング、休暇、病気休暇、個人休暇を有する401(K)退職計画、柔軟な仕事計画、柔軟な貯蓄口座、その他の福祉を含む競争力のある報酬と広範な福祉を従業員に提供する。

コミュニティが参加します同社の物件はその所在するコミュニティに基本的なサービスを提供しており，会社はこれらのコミュニティをより良い居住や職場にする上で重要な役割を果たしていることを理解している。同社は、そのコミュニティに積極的な影響を与え、年間その不動産で主催および/または後援する無料または非営利コミュニティ活動のようなコミュニティ活動に参加することに取り組んでいる。

ESGは明るいです

2022年グリーンレンタルトップ

•同社はエネルギー効率、コスト節約、空気品質と持続可能性標準を賃貸協定に組み入れたため、同社は2年連続で米国エネルギー省のより良い建築連盟と市場転換研究所に“黄金”級の称号を授与された。

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持続可能な開発報告書

•2021年、同社は世界の不動産持続可能な発展基準に初めて対応した。

•同社の報告は、持続可能な開発会計基準委員会の基準と気候関連財務開示タスクフォースの基準に適合し、投資家が求める情報を開示している。

エネルギー管理とクリーンエネルギーインフラ

•同社は全物件のエネルギー効率向上に引き続き取り組み，2020年から2021年の間にエネルギー使用量(同種物件)の前年比15%削減を実現した。

•同社が実施している措置は、屋上空間を太陽エネルギー会社にリースし、電気自動車充電ステーション、スマート灌漑コントローラ、LED照明を設置することで、2022年12月31日現在、同社が所有している

◦賃貸総面積で計算すると、そのポートフォリオの約18%を占める9つの物件が太陽エネルギー協定を締結している。

◦同社はすでにその8つの物件の中に65個の電気自動車充電ステーションを増設し、すでに協定を締結し、今後12ヶ月以内に4つの物件の中に23個の電気自動車充電ステーションを増設した。

◦干ばつの影響を受けやすい地域に位置する17のカリフォルニア州ショッピングセンターにスマート灌漑コントローラと監視システムを設置した。

◦9つのショッピングセンターで公共エリア照明をLEDに変換する

会社の人的資本計画およびイニシアティブに関するより多くの情報は、企業のESG報告書から取得することができ、その報告は、会社のウェブサイト上で見つけることができる。会社のウェブサイト上の情報は、そのESGレポートを含み、本Form 10−K年間レポートに参照されることはない。

利用可能な情報
 
会社は米国証券取引委員会(“米国証券取引委員会”)に年次報告Form 10−K，四半期報告Form 10−Q，現在報告Form 8−K，およびこれらの報告のすべての改訂を提出した。アメリカ証券取引委員会にはウェブサイトがありますWwwv.sec.gov)と、報告書、依頼書および情報声明と、米国証券取引委員会に電子的に提出された発行者に関する他の情報とが含まれている。同社のサイトはWwwwwo.roireit.netそれは.会社の10-K、10-Q、および8-K表報告およびこの報告書のすべての改訂は、米国証券取引委員会に電子的に提出または提出した後、合理的で実行可能な範囲内でできるだけ早く会社のウェブサイトで無料で閲覧することができる。当社サイトの内容はここには含まれていませんので参考にします。
 
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第1 A項。リスク要因
 
会社の業務と運営に関するリスク

不動産投資には関連するリスクがある。

不動産投資は異なる程度のリスクに直面している。不動産価値は、全体的な経済気候の変化、現地条件(例えば、ある地域の空間供給過剰或いは不動産需要の減少)、管理品質と管理理念、他の利用可能な空間からの競争、所有者が十分な維持と保険を提供する能力、及び物件が存在する地域の可変運営コスト、不利な天気条件、自然災害、流行病及びその他の公共衛生危機、戦争、テロ活動及びその他の要素を制御する能力を含む一連の要素の影響を受ける。特に，ショッピングセンターは，小売業者や買い物客のショッピングセンターの安全性，利便性，魅力に対する見方が変化し，消費者がオンライン小売サイトやカタログを介してより多くの購入を行うこと，小売業が行っている統合，小売業の全体環境の影響を受ける可能性がある.不動産価値はまた、政府法規、金利レベル、融資の獲得性及び環境、区分、税収とその他の法律の変化などによる潜在的な責任の影響を受ける。会社の収入の大部分は不動産の賃貸料収入から来ている。当社の収入、キャッシュフロー、経営業績、財務状況、流動資金、債務返済能力は重大な悪影響を受ける可能性があり、大量のテナントがその債務を履行できない場合、あるいは会社が経済的に有利な条件でその物件の大量の空間をレンタルできなければ。テナントが契約を破った場合、会社は所有者としての権利の実行を遅延させ、巨額のコストを発生させる可能性がある。また、, 状況が投資収入を減少させる場合、各株式投資に関連するいくつかの重大な支出(例えば、担保ローン支払い、不動産税、および維持費用)は通常減少しない。

同社は競争の激しい市場で運営されており、競争は理想的な資産の獲得やテナントを引き付ける能力を制限する可能性がある。

同社は競争の激しい市場で運営している。同社の収益力は、優遇価格で資産を買収する能力、小売業の全体的な傾向、国、地域、地方経済状況、既存と潜在テナントと顧客の財務状況と経営結果、資本の可用性とコスト、建設とリフォームコスト、税収、政府法規、立法、人口傾向に大きく依存する。同社の多くの競争相手はそれよりもはるかに大きく、それよりもはるかに大きい財務、マーケティング、その他の資源を持っている。他の実体は大量の資本を調達する可能性があり、投資目標は当社と重なる可能性があります。また、当社が買収した物件は、同一市場類似物件からの競争や、電子商取引サイトからの競争に直面する可能性があります。競争相手の存在は会社の賃貸空間の能力や獲得できる賃貸料レベルに影響を与える。競争先の新築、改修、拡張も会社の物件にマイナス影響を与える可能性がある
 
当社は株主の同意なしに戦略、政策、手続きを変更する可能性があり、その業務に重大な悪影響を及ぼす可能性があります。

当社は、株主の同意なしに、そのREIT資格の維持に関連する戦略、政策、またはプログラムを含む、買収、資産構成、成長、運営、負債、融資戦略および分配に関する任意の戦略、政策またはプログラムを随時変更することができ、これは、本Form 10−K年次報告に記載されたタイプとは異なる買収を行うこと、またはそのような買収タイプよりもリスクの高い買収を行うことをもたらす可能性がある。会社戦略の変更は不動産市場の変動、融資リスク、違約リスク、金利リスクへの開放を増加させる可能性がある。また、会社の資産配置の変化は、本10-K表年次報告に記載されている資産種別とは異なる買収を招く可能性がある。これらの変化は、会社の収入、キャッシュフロー、経営結果、財務状況、流動資金、債務返済能力、普通株の市場価格、株主への配当金やその他の分配能力に重大な悪影響を及ぼす可能性がある。
 
同社の役員は潜在的な利益衝突の影響を受けています。

会社の役員と役員は利益の衝突に直面しているかもしれません。Tanzさん、Hainesさん、Schoebelさんの他に、会社にはほとんどすべての営業時間を会社に投入するよう要求された役員や役員はいません。また、その他の業務活動において、会社役員は、会社およびそれと協力する他のエンティティに紹介するのに適している可能性がある投資およびビジネス機会を意識することができる
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係り受け関係。彼らは特定のビジネス機会がどのエンティティに提供されるべきかを決定する時に利益衝突がある可能性がある。
 
複数の業務関連があるため、会社非管理取締役は、1つまたは複数の物件、ポートフォリオ、または不動産に関連する債務投資を買収する機会を他のエンティティに提供することを法的義務を有する可能性がある。当社非管理取締役(当社非執行議長を含む)は、当社に当該等の機会を提供する前に、以前に受託責任を負っている他のエンティティに当該等の機会を提供することができる。また、会社の取締役会がある特定の機会を評価すると、利益衝突が発生する可能性がある。

資本市場と経済状況は会社の財務状況、経営結果、資産価値に大きな影響を与える。

企業の資産価値に影響を与える要素は多く、資本市場や経済状況を含む。利用可能な資金のいかなる減少も、会社がその財務目標を達成する能力に重大な悪影響を及ぼす可能性がある。市場安定性に対する一般的な懸念は、当社とそのテナントが満期債務再融資と資本市場に参入して流動性需要を満たす能力を制限する可能性がある。同社はその資産を買収する際にこれらの条件を考慮しているが、その長期的な成功は全体の経済状況や小売不動産融資市場の安定性と信頼性にある程度依存する。企業が置かれている国の経済または現地経済に不確実性が生じた場合、または全体的な経済状況が悪化した場合、会社の収入、キャッシュフロー、経営結果、財務状況、流動資金、債務超過能力、普通株式市場価格、および株主への配当金およびその他の分配を支払う能力は重大な悪影響を受ける可能性がある。

テナントの破産や債務不履行は会社の収入や利用可能な現金を減らす可能性がある。

多くの小売物件について言えば、主要テナントの倒産や債務返済が当社の収入低下や経営困難を招く可能性があり、他のテナントが賃貸契約中にいわゆる“蹴り”条項を行使し、賃貸契約期限が正常に満了する前に賃貸契約を終了したり、賃貸料を低下させたりすることを許可する可能性がある。そのため、主要テナントの破産又は資本不履行は、会社の収入、キャッシュフロー、経営結果、財務状況、流動資金、債務返済能力、普通株の市場価格及び株主への配当金及びその他の分配の能力に重大な悪影響を及ぼす可能性がある。
 
インフレやデフレは、会社の収入、キャッシュフロー、経営結果、財務状況、流動資金、債務返済能力、普通株市場価格、株主への配当や分配能力に重大な悪影響を及ぼす可能性がある。
 
インフレの激化は、これらのコストの増加速度が会社の賃貸料よりも高い可能性があるため、会社の物件運営費用や一般および行政費用に顕著なマイナス影響を与える可能性がある。インフレは、消費者支出に悪影響を及ぼす可能性もあり、それにより、当社のテナントの販売に影響を与え、さらに当社の賃貸料パーセント(例えば、適用される)や、テナントがテナント契約の締結または更新および/または既存のテナント義務を履行する意欲および能力に影響を与える可能性がある。逆に、デフレは賃貸料と他の収入源が下振れ圧力に直面する可能性がある。
 
安全規制と要求事項を遵守したり守らないことは大きな費用を招く可能性がある。
 
同社の物件は、州や地方の消防や生命安全要求など、様々な連邦、州や地方法規の要求を受けている。もし会社がこれらの要求を守らなかった場合、罰金や個人損害賠償を受ける可能性がある。同社はこれらの要求を遵守するために重大な意外な支出が必要かどうかを知らず、これはその収入、キャッシュフロー、経営結果、財務状況、流動性、将来性と債務返済能力、普通株の市場価格、株主への配当金、その他の分配能力に影響を与える可能性がある。
 
同社はより多くの物件を買収する予定で、これはリスクをもたらす可能性がある。
 
同社はその投資戦略と一致するより多くの物件を買収する予定だ。しかし、同社は時間通り、予算内、または予想された買収に成功しない可能性がある。また、会社は買収機会を求める上で競争に直面する可能性があり、買収コストの増加につながる可能性がある。会社が実際にプロジェクトや買収を行った場合、買収コストを支払うのに十分な賃貸料で新たに買収した物件を賃貸することに成功しない可能性がある。統合買収の困難は高価で時間がかかることが証明され、予想以上の業績を招く可能性がある。同社はすでに求め始めている買収機会を放棄する可能性もある
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発生した費用を回収できませんでした。また、新規物件の買収は、例えば、開示または開示されていない環境汚染を整理する責任、当社の買収前に発生した事件や状況についての関係者の請求請求、一般パートナー、取締役、高級社員及びその他の財産取得前所有者の賠償要求を含む当該等の物件の責任を当社に負わせる。

会社が既存物件の再開発を求めると、これらのプロジェクトは遅延や他のリスクの影響を受ける可能性があり、予想されるリターンが生じない可能性があり、会社の財務状況や経営業績を損なうことになる。

その会社はその特定の物件で再建プロジェクトを選択的に行うかもしれない。会社が再建プロジェクトに参加する場合、それはいくつかのリスクに直面し、これらのリスクは、その投資リターン、財務状況、経営結果、および会社が株主に分配する能力にマイナスの影響を与える可能性がある

•建設コストは予想より高く、人工、材料、融資コストは予想より高い

•遅延能力または予測された入居率、レンタル率、収益性、および投資収益を達成できない

•天候、労働力の中断、サプライチェーンの中断、区画または他の規制承認、テナント決定の遅延、必要に応じて再開発計画のアンカー承認の遅延、天災(例えば、火災、重大な嵐、地震または洪水)、流行病および他の公衆衛生危機、戦争、テロ、および他の会社の統制以外の要因による時間遅延により、これらの要因はプロジェクトの利益を低下させたり、利益を遅らせたりする可能性がある

•安定する前に著しく延期される可能性のあるプロジェクトのお金と時間支出。

一つのプロジェクトが成功しない場合、運営時に期待に達していないためであっても、プロジェクト計画に沿って完成していないためであっても、当社はそのプロジェクトへの投資を損失したり、資産や開発に関連した減価費用を発生させなければならない可能性があり、これは当社の財務状況や経営業績に悪影響を及ぼす可能性がある。

同社は総合用途商業物件の開発と再開発に関するリスクに直面している

会社は、会社への投資リターンが独自のリスクを構成するより複雑な混合用途開発と再開発プロジェクトを含む投資重点を拡大し続ける可能性がある。混合用途プロジェクトとは不動産プロジェクトであり、小売空間のほかに、住宅、オフィス、ホテル、あるいは他の商業用途の空間を含む可能性がある。小売不動産と比較して、会社は非小売不動産の開発、再開発、管理における経験が少ない。したがって、開発または再開発プロジェクトが非小売用途を含む場合、会社は、コンポーネントを自己開発し、コンポーネントの権利を第三者開発業者に売却するか、または開発者と協力することを求める可能性がある。当社は小売不動産の開発や再開発に関するリスクに直面しているだけでなく、開発、所有、経営、または非小売不動産の販売に関するリスクに直面している可能性があるが、複雑な権利プログラムを含むが、これらに限定されない当社の経験は少ない。これらのユニークなリスクは、これらの混合用途の開発または再建プロジェクトの投資リターンに悪影響を及ぼす可能性がある。会社が非小売部分を売却すれば，会社の小売部分は他の所有者の決定やこれらの混合用途物件における非小売空間を占有する人の行動の影響を受ける可能性がある。もし会社が開発者と協力すれば、会社はパートナーが会社のプロジェクト投資リターンに影響を与える重大な決定を実行し、合意する能力に依存する可能性がある。また、非小売開発業者は契約を違約する可能性があり、会社は必要な融資を提供することを含む他の構成要素を自分で完成させなければならない

小売環境全体に影響を与える要因は、当社の小売テナントの財務状況や小売業者がショッピングセンター空間を借りる意欲に悪影響を与え、さらに当社に重大な悪影響を及ぼす可能性がある。
 
同社の物件は小売不動産市場に集中している。これは、消費者支出レベルと消費者自信、小売業者または買い物客のショッピングセンターの安全性、利便性と魅力に対する見方の変化、オンライン小売サイトとカタログ会社からの日々の激しい競争を含む、会社の物件の業績が一般的な小売市場状況の影響を受けることを意味する。また、小売業務の競争が激しく、会社のテナントは彼らのショッピング体験を区別し、魅力的な価値を創造し、彼らのビジネス戦略を主張したり、実行したりすることができない可能性がある。また，当社は，デジタルやモバイル技術使用量の増加が実体ショッピングからネットショッピングへの移行速度を加速させており，そのテナントはこれらの変化する消費者消費習慣の負の影響を受ける可能性があると考えている。これらの状況は
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当社の小売テナントの財務状況及び小売業者が当社のショッピングセンタースペースをレンタルしたり、既存のテナントを更新したりする意欲や能力、及び既存のテナントの義務を履行し、さらに当社に重大かつ不利な影響を与える

同社の成長は外部資金源に依存しているが、これらの資金源は将来的には得られない可能性がある。
 
不動産投資信託基金としての資格を維持するために、改訂された1986年の国内収入規則(以下“規則”と呼ぶ)によると、当社は毎年その不動産投資信託基金の課税収入の少なくとも90%を分配しなければならず、このような収入のセンチは支払う配当金の減額も考慮せず、いかなる純資本収益も含まれていない。これらの分配要求により、同社は運営収入から買収を含むすべての将来の資本需要に資金を提供できない可能性がある。手元の現金を投資した後、会社は主に信用手配や他の外部融資(債務や株式融資を含む)に依存してその業務成長に資金を提供すると予想される。同社が債務や株式融資を獲得できるかどうかは、第三者の融資或いは株式投資の意志、及び資本市場の全体的な状況に依存する。経済状況の変化により、当社は追加融資を獲得したり、有利な条件で既存債務満期日の再融資を行う能力が制限される可能性があり、融資条件がいつ改善されるか保証できません。

当社は正式な政策で発生する可能性のある債務額を制限することはなく、その取締役会は株主の同意なしにそのレバレッジ政策を変更することができ、異なるリスク状況を招く可能性がある。
 
会社の定款や定款は会社が発生する可能性のある債務額を制限していないが、会社の政策は慎重なレバレッジ率を採用し、債務を追加資金を提供する手段として、その資産の買収やそのポートフォリオの分散に用いている。会社が特定の投資に配置するレバー量はその管理チームの各種要素の評価に依存し、これらの要素はそのポートフォリオにおける資産の予想流動性と価格変動、損失の可能性、資産融資の獲得性とコスト、会社の融資相手の信用に対する見方、アメリカ経済と商業担保ローン市場の健康状況、会社の金利レベル、傾きと変動性の展望、会社の物件空間を占有するテナントの信用品質を含む可能性がある。そして当社は当社の信用協定に記載されている財務的チノを遵守する必要があります。会社の取締役会は株主の同意なしにいつでもそのレバレッジ政策を変更することができ、これはポートフォリオに異なるリスク状況を招く可能性がある。
 
当社またはその任意の付属会社が改正された1940年投資会社法(“1940法案”)に基づいて投資会社として登録しなければならない場合、当社は悪影響を受ける可能性があります。
 
当社の経営方式は、1940年法案に基づいて投資会社として登録する必要がないように、経営組合企業または当社の他のどの子会社も必要としません。当社、経営組合企業又は当社の他の子会社が投資会社として登録することを要求されているが、登録されていない場合、未登録のエンティティは、何らかの業務に従事することを禁止され、その実体に対して刑事及び民事訴訟を提起する可能性がある。さらに、このようなエンティティの契約は、裁判所が実行を要求しない限り、裁判所は、そのエンティティを引き継ぐ係を指定し、その業務を清算することができる。
 
全体的な経済·不動産業務の状況により、不動産投資の価値や収入に変動が生じ、会社の債務や支出を返済する能力に大きな悪影響を及ぼす可能性がある。
 
不動産の価値は全体と地方経済および不動産業務の状況によって変動する。このような条件はまた会社の収入と利用可能な現金を制限するかもしれない。全体的な経済·不動産業務の不利な変化により、会社が受け取った賃貸料やその物件の入居率が低下する可能性がある。賃料収入および/または入居率が低下した場合、会社は通常、債務返済や株主への分配に利用できる現金が減少すると予想される。また、同社の一部の主要支出には、担保ローン返済、不動産税、メンテナンス費用が含まれており、関連賃貸料の低下に伴い低下することは一般的ではない。
 
会社の資産の流動性の不足は、会社の収入、キャッシュフロー、経営業績、財務状況、流動資金、債務返済能力、普通株式市場価格、株主への配当金およびその他の分配能力に重大な悪影響を及ぼす可能性があり、会社の資産評価と売却能力に重大な悪影響を及ぼす可能性がある。
 
不動産投資は比較的迅速に売買することが難しい。したがって、同社はその多くの投資が非流動性になると予想し、そのすべてまたは一部のポートフォリオを迅速に清算することを要求すれば、その現金化はその以前に記録された投資価値をはるかに下回る可能性がある。

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同社は経済的に優遇された条件でテナントに空間を賃貸し、テナントに賃貸料を徴収しており、一部のテナントは支払うことができない可能性がある。
 
同社の財務業績は、その物件の空間を経済的に優遇された条件でテナントに賃貸することに大きく依存している。また、会社収入の大部分は賃貸不動産から来ているため、会社の大量のテナントが賃貸料を支払うことができない場合、あるいは会社が有利な条件で入居率レベルを維持できなければ、会社の収入、キャッシュフロー、経営結果、財務状況、流動性、債務返済能力、普通株の市場価格、株主への配当金やその他の分配能力は重大かつ不利な影響を受ける可能性がある。テナントが賃貸料を支払わない場合、会社は家主としての権利を直ちに実行できない可能性があり、巨額の法的費用が発生する可能性がある。

同社のいくつかの物件は、買い物客を引き付けるためにアンカー店または主要テナントに依存し、これらのテナントのうちの1つまたは複数が店を失ったり閉鎖したりする重大な悪影響を受ける可能性がある。
 
同社のショッピングセンターは主に全国的かつ地域的なスーパーと薬局で構成されている。このようにテナントはその契約義務を履行できず、経営を継続または停止するための譲歩を求めており、当社が買収した小売物件の価値は重大な悪影響を受ける可能性がある。不利な経済的またはその他の条件は、テナントが既存店を閉鎖することを招く可能性があり、これは会社の物件の空き率を増加させる可能性がある。会社物件のどの重大な空き期間も、会社の収入、キャッシュフロー、経営結果、財務状況、流動資金、債務返済能力、普通株の市場価格、株主への配当金およびその他の分配能力に重大な悪影響を及ぼす可能性がある。
 
主要テナントの収入損失は、会社の収入、キャッシュフロー、経営結果、財務状況、流動資金、債務返済能力、普通株の市場価格、株主に配当金やその他の分配を支払う能力を低下させる可能性がある。
 
同社はアルバセン/シブビルスーパー、クロガースーパー、Rite Aid薬局などの主要テナントから相当な収入を得ている。2022年12月31日現在、これらのテナントは会社最大の3つのテナントであり、それぞれ年化基本賃貸料の5.7%、3.2%、1.7%を占めている。2022年10月、Albertsons/Safewayブランドの所有者Albertsons Companies，Inc.とクロガー社は合併意向を発表し、現在規制審査を受けている。会社の収入、キャッシュフロー、経営結果、財務状況、流動資金、債務返済能力、普通株の市場価格及び株主に配当金及びその他の分配を支払う能力は、収入損失の重大な悪影響を受ける可能性があり、1つの主要テナントが倒産又は破産、業務が低下し、賃貸契約が深刻に違約し、借入満期が継続しない場合、又は賃貸料が低い場合に継続する。
 
会社はテナントから公共エリアメンテナンス(“CAM”)料金の精算を受けることができず、会社のキャッシュフローに悪影響を及ぼす可能性がある。
 
CAMコストには、一般に、割り当て可能なエネルギーコスト、公共地域のメンテナンス、維持および資本改善、クリーンサービス、行政、財産および責任保険コスト、および安全コストが含まれる。当社はインフレ成長を反映した可変CAM調達を調整可能な賃貸買収物件や，固定CAM支払い方法を用いてそのテナントのCAM支払いを固定する可能性がある。可変及び固定支払方法については、それぞれの賃貸契約の条項に基づいて、会社がテナントから得る権利があるCAM料金補償金額が会社物件の実際のCAM料金よりも少ない可能性がある。会社の賃貸契約の条項でも、会社の物件の空きにより、会社がCAMコストを回収したり、テナントに転嫁したりすることができず、会社のキャッシュフローに悪影響を及ぼす可能性がある。
 
同社は環境法遵守により費用が発生する可能性がある。
 
同社の業務と財産は連邦、州と地方の環境保護に関する各種の法律と法規の制約を受けており、空気と水の品質、危険或いは有毒物質及び健康と安全を含む。いくつかの環境法によると、不動産の現所有者または前任所有者または経営者は、物件に放出された危険または有毒物質の調査および整理を要求される可能性がある。所有者または経営者はまた、汚染によって生じる政府エンティティまたは第三者による財産損失または人身傷害、ならびに調査および整理費用に責任を負う可能性がある。これらの法律は、所有者や経営者が物質の放出を知っているかどうか、あるいは物質の放出を招くかどうかを考慮することなく、賠償責任を規定することが多い。汚染の存在や救済できない汚染は、会社が不動産を売却したり賃貸したり、不動産を担保として借金する能力を損なう可能性がある。その他の法律·法規は、アスベストの削減または除去を要求する可能性のある法律·法規を含む室内および屋外空気品質を管理する−
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損傷，解体，改修，改築には材料が含まれており，空気中のアスベスト繊維の排出や曝露を制御している。鉛含有塗料やポリ塩化ビフェニル(“ポリ塩化ビフェニル”)を含むいくつかの電気設備や地下タンクのメンテナンスと解体も連邦や州法で規制されている。同社はまた、人類の化学或いは生物汚染物質(例えばカビ、花粉、ウイルスと細菌)への曝露に関連するリスクに直面しており、一定レベルを超え、敏感な個人のアレルギー或いは他の健康影響と症状と関係があると告発されることができる。当社は環境コンプライアンスにより罰金を科される可能性があり，環境汚染や人間がその物件やその物件に曝露した汚染による上記規制物質やタンクや関連請求の救済行動費用に責任を負う必要がある。コンプライアンス問題や発見されていない汚染区域、汚染程度或いは既知範囲の変化、他の場所の発見、人類の汚染への暴露或いは整理或いはコンプライアンス要求の変化は会社に巨額のコストをもたらす可能性がある。さらに、“グリーン”建築規範の遵守、またはより厳しい法律または法規、または既存の法律のより厳しい解釈を含む気候変動に関連する法律または法規のような新しい法律または法規を遵守することは、企業が物質支出を支払う必要があるかもしれない。

同社は，ネットワーク攻撃，ネットワーク侵入やその他の方式によるセキュリティホールのリスクと，その情報技術(“IT”)ネットワークや関連システムの他の重大な中断に直面している. 
 
会社は、ネットワーク攻撃やインターネット上のネットワーク侵入、マルウェア、コンピュータウイルス、電子メール添付ファイル、社内人員、または社内システムにアクセスできる人員、設計欠陥、設備またはシステムの故障、ヒューマンエラー、および自然災害を含む、ネットワーク攻撃やインターネット上のネットワーク侵入、マルウェア、コンピュータウイルス、電子メール添付ファイル、社内人員、または社内システムにアクセスできる人員の他の重大な中断に直面している。世界各地からの未遂攻撃と侵入の数、強度と複雑性の増加に伴い、セキュリティホールや破壊のリスクは普遍的に増加し、特にコンピュータハッカー、外国政府とネットワークテロリストを含むネットワーク攻撃或いはネットワーク侵入を介している。同社のITネットワークや関連システムは、その業務運営や日常運営(その建築システムの管理を含む)を実行する能力に重要である。これらのタイプのITネットワークおよび関連システムのセキュリティおよび完全性を維持する会社の努力が有効であることは保証されないし、意図されたセキュリティホールや中断が成功したり、破壊されたりすることは保証されない。会社のITネットワークおよび関連システムに関連するセキュリティホールまたはその他の重大な中断は、会社の収入、キャッシュフロー、経営結果、財務状況、流動性、債務返済能力、普通株の市場価格、および株主への配当金およびその他の分配能力に重大な悪影響を及ぼす可能性がある。

これらのリスクは、これらのリスクを識別し、定量化し、これらのリスクに十分に対応するために、会社の技術、システム、プロセスをアップグレードし、拡張し、ネットワーク釣り、マルウェア、その他の計画を検出するのを助けるために、会社の従業員に定期的な訓練を提供するために、持続的かつ他の資源を増加させる可能性がある。このような関心は，他の活動の時間や他の資源を分散させており，会社の努力が有効である保証はない.さらに、会社のいくつかの態様での業務は第三者サービスプロバイダに依存している。当社では、当社の第三者サプライヤーが構築または使用しているネットワークやシステムが有効であることは保証されません。会社の技術依存の増加に伴い，社内情報システムや会社や第三者サービスプロバイダが提供する情報システムが直面するリスクも増加している

通常の業務プロセスにおいて、会社およびそのサービスプロバイダは、従業員、テナント、およびプロバイダによって提供されるいくつかの個人情報を収集して保持する。同社はまた、取引や管理業務を処理するためにコンピュータシステムに広く依存している。当社と当社のサービスプロバイダが当社のシステム上の機密情報を保護するために設計したデータセキュリティ対策が、これらの個人情報への不正アクセスを防止したり、セキュリティホールや破壊の試みが成功したり、破壊したりすることを保証することはできません
 
システムが故障した場合、会社の業務と運営が影響を受けるだろう
 
システム冗長性、セキュリティ対策の実施、および社内ITシステムの災害復旧計画の存在にもかかわらず、会社のシステムは、コンピュータウイルス、許可されていないアクセス、停電、自然災害、テロ、戦争、および電気通信障害を含む任意のソースの被害を受けやすい。会社の運営中断を招くシステム故障や事故は、その業務の実質的な中断を招く可能性がある。同社はまた、このような中断による被害を救済するために追加の費用を発生させる可能性がある。

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長期的な経済減速、長期的又は深刻な衰退又は不動産価値の低下は、会社の資産を損なう可能性があり、会社の収入、キャッシュフロー、経営結果、財務状況、流動性、債務返済能力、普通株の市場価格及び株主への配当金及びその他の分配の能力に重大かつ不利な影響を与える。
 
同社は、経済の減速や衰退の間に、不動産価値の低下に伴い、その業務に関するリスクがさらに深刻になるとしている。不動産価値の低下、その他の要因は、会社の資産が減少したことを確定することにつながる可能性がある。当社が減値が発生したと判断した場合、当社は資産の帳簿純価値を調整する必要があり、減価費用を計上している間の経営業績に悪影響を及ぼす可能性があります。同社はその資産を買収する際に現在の経済状況を考慮しているが、同社の長期成功とその資産価値は一般経済状況や会社がコントロールできない他の要因にある程度依存している。企業が置かれている国の経済や現地経済に不確実性が生じた場合、または全体的な経済状況が悪化すると、会社の資産の価値が低下する可能性があり、会社の収入、キャッシュフロー、経営結果、財務状況、流動性、債務返済能力、普通株の市場価格、株主への配当金およびその他の分配の能力は重大な悪影響を受ける可能性がある。
 
重要な人員の流出は会社の運営を損なう可能性がある。
 
その会社はその高級管理チームの一部のキーパーソンの努力に依存している。会社とTanz、Haines、Schoebelさんは雇用契約を持っているが、これら個人のいずれかのサービスを失うことは、会社の運営を損ない、会社の収入、キャッシュフロー、運営結果、財務状況、流動性、債務返済能力、普通株式の市場価格、株主への配当金およびその他の分配能力に重大かつ悪影響を及ぼす可能性があります。
 
彼らの雇用協定によると、会社の上級管理チームの一部のメンバーは、彼らの雇用関係を終了し、会社の支配権変更に関する解散費を得る権利があるだろう。
 
当社がTanzさん、Hainesさん、Schoebelさんとそれぞれ締結した雇用契約では、以下の場合においてその雇用関係を終了することが定められている：(I)支配権変更(雇用契約の定義参照)が発生してから12ヶ月以内に、(Ii)会社によって理由なく終了し(雇用契約の定義参照)、(Iii)上級者の適用に十分な理由がある(雇用契約の定義参照)、(Iv)適用者の雇用契約の更新なし、または(V)適用者の死亡または障害の適用による雇用契約(定義雇用契約参照)、このような上級管理者は、当社が支払ういくつかの解雇または解散料を得る権利があるであろう(それぞれの合意の条項および条件に基づいて支払われる年俸および数年前の平均ボーナスの決定された割合に相当する一括払いを含むことができる)。しかも、彼のすべての未完成で、株式ベースの激励と奨励の授与速度は加速されるだろう。これらの規定は、雇用を終了させるコストを高くし、その普通株に割増またはその株主の最適な利益に適合する取引または会社制御権の変更に関連する可能性があることを遅延または阻止する可能性がある。
 
当社は唯一の意思決定権が不足しているため、合弁パートナーの財務状況に依存しているため、合弁企業投資は大きな悪影響を受ける可能性がある。
 
当社は将来合弁企業の手配を結ぶかもしれません。合弁企業への投資は、当社が完全に所有している物件には存在しないリスクに関わる。合弁企業投資では、当社はこれらの投資の開発、融資、リース、管理などの面で独占支配権や独占決定権を持っていない可能性がある。したがって、合弁パートナーの経済的または商業的利益または目標は、会社の目標または利益と一致しない可能性があり、会社の利益に反する行動をとったり、他の方法で会社の目標を阻害したりする可能性がある。合弁投資は、合弁パートナーが資本を提供し、その義務を履行できなかったリスクを含むリスクおよび不確実性に関連し、これは、当社が担保および他の約束のいくつかの責任を負う可能性があり、当社とそのパートナーとの間で衝突するリスク、およびこれらの衝突の管理および解決の困難、およびこれらの業務スケジュールを管理または監視することの困難を招く可能性がある。合弁パートナーも借金や倒産をしない可能性があり、これは会社に重大な損失をもたらす可能性がある。また、当社は合弁企業の持株権を有し、投資物件の売却や再融資などの重大な決定に権力を持つ可能性があるにもかかわらず、当社は合弁パートナーや合弁企業自体に受託責任を負う可能性があり、当社が直接投資物件を持っている場合には行動を取らないことを招いたり要求したりする可能性がある。また、合弁パートナーと混合用途再開発を行う場合、会社は
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開発、所有、経営、または非小売不動産の販売に関するリスクに直面しているが、当社のこの方面の経験は小売不動産に関するリスクよりも少ない。

未加入の損失や保険限度額を超える損失は、会社に重大な悪影響を及ぼす可能性がある。
 
同社はその物件に対して全面的な一般責任，火災，保険範囲の拡大，賃貸料損失保険と環境責任(適用すれば)を担っており，類似物件には通常保険説明と保険限度額がついている。戦争や天災による損失のようないくつかの種類の損失があり、通常は保険に加入できないか、保険に加入できないか、経済的に保険に加入できないからだ。未保険の損失又は保険加入限度額を超える損失が発生した場合、会社は物件に投資する資本及び予想される物件の将来の収入を損失する可能性があり、同時に任意の担保債務、又は物件に関連する他の財務義務又は債務を返済する義務がある。どのような損失も、会社の収入、キャッシュフロー、経営結果、財務状況、流動資金、将来性と債務返済能力、普通株の市場価格、株主への配当金およびその他の分配能力に重大な悪影響を及ぼす可能性がある。

同社はその物件が地理的に悪い市場状況に集中していることで重大な悪影響を受ける可能性がある。
 
同社の業績はその資産が集中している市場の経済状況にかかっている。2022年12月31日までに、当社のカリフォルニア州、ワシントン州およびオレゴン州にある物件は、それぞれ総合物件運営収入の64%、22%および14%を占めている。カリフォルニア、ワシントン州、またはオレゴン州の市場状況が悪化すれば、会社の収入、キャッシュフロー、経営結果、財務状況、流動性、債務返済能力、普通株の市場価格、株主への配当金および他の分配能力は、このような地理的集中の重大な悪影響を受ける可能性がある。また、その物件の地理的集中度により、これらの開発が会社の物件があるカリフォルニア州、ワシントン州またはオレゴン州の市場内や付近で発生した場合、会社は重大火災、洪水、地震、悪天候、現地規制要求、テロ行為など、自然災害などの一般的なリスクの割合の影響を受ける可能性がある。
 
当社が今後ある時期に新市場への進出を決定すれば、成功しない可能性があり、その業務、財務状況、流動資金、経営業績に重大な悪影響を及ぼす可能性がある。
 
同社の物件はカリフォルニア州、ワシントン州、オレゴン州に集中している。機会があれば、同社はこれらの州内外の新市場で物件を買収することを模索するかもしれない。同社が現在の市場で成功的に買収、統合、運営する物件能力のすべてのリスクに適用され、新市場で物件の買収、統合と運営に成功する能力にも適用可能である。これらのリスクに加えて、会社の管理チームは、会社が拡張しようとする可能性のある任意の新市場の市場動態や条件の同じレベルの知識を持っていない可能性があり、このような市場における会社の運営能力に重大かつ不利な影響を与える可能性がある。会社はこれらの新市場への投資から予想されるリターンを得ることができない可能性があり、これは会社の収入、キャッシュフロー、経営結果、財務状況、流動性、将来性、債務返済能力、普通株の市場価格、株主への配当金およびその他の分配能力に重大な悪影響を及ぼす可能性がある。

会社の業務、経営結果、財務状況はすでに未来に新冠肺炎の疫病或いは未来の公衆衛生危機の悪影響を受ける可能性がある.
当社の収入のほとんどは、賃貸契約に基づいて当社物件のテナントから徴収した賃貸料と償還金に由来しているため、当社の業務は、テナントが当該等賃貸契約に基づいて当社に対する責任を履行する能力に依存している。新冠肺炎疫病発生後、会社のテナントの業務は深刻な影響を受け、原因は非常に多く、地方、州と連邦当局が公共衛生危機を緩和するために取った予防措置、例えば“その場避難”或いは“家にいる”命令、企業の強制閉鎖と業務運営の制限、隔離、旅行の制限、集会と社交疎遠のやり方を含む。これらの制限はすでに廃止され、同社のすべてのテナントは一般的に大流行前のレベルで運営されている；しかし、疫病の巻き返しと新しい冠肺炎変種はすでにより多くの疫病発生を引き起こし続ける可能性がある。新冠肺炎疫病の悪化或いは別の公衆衛生危機の発生は、会社の業務、収入、キャッシュフロー、経営結果、財務状況、流動性、将来性と会社の債務返済能力及び会社の株主に配当金とその他の分配を支払う能力に重大な悪影響を与える可能性がある

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•会社のテナントの経営は、公共健康危機を防止または緩和するための措置および他の要因の影響を再び受ける可能性があり、これらの要因は、(I)テナントが賃貸契約下で会社の義務を履行する能力に悪影響を及ぼす可能性があり、またはテナントの倒産を招く可能性があり、(Ii)会社の賃貸料、賃貸空間および交渉および有利な賃貸料を維持する能力に悪影響を及ぼす可能性があり、入居率および賃貸料収入の低下を招く可能性がある

•消費者感情が悪化し、消費者行動が電子商取引に移行したり、公衆の公共健康リスクに対する否定的な見方をしたりすることにより、当社の物件やテナント業務の客数が長い間低下する可能性があり、当社のテナント業務にマイナス影響を与える可能性があり、テナントが賃貸契約に基づいて当社に負う義務を履行する能力に影響を与える可能性がある

•魅力的な条項で債務や株式資本を獲得することは困難であり、世界金融市場の深刻な混乱と不安定あるいは信用と融資状況の悪化は、会社が業務運営に資金を提供したり、満期債務を適時に処理するために必要な資本を獲得したり、会社テナントがその業務運営のために融資し、会社に対する義務を履行する能力に影響を与える可能性がある

•財務影響は会社が会社の株主に配当金を支払う能力にマイナス影響を与える可能性がある

•財務影響は会社が将来会社の信用手配と他の債務協定を遵守する財務契約にマイナス影響を与える可能性があり、違約と潜在的な債務の加速を招く可能性があり、規定を守らないことは会社の循環信用手配による追加借入金や他の方法で会社の株主に配当金を支払う能力にマイナス影響を与える可能性がある

•企業の1つまたは複数の悪影響を受けた物件に関する会社の計画、政策、あるいは市場や経済状況に対する見方が変化するため、将来のキャッシュフローが悪化し、会社の資産に徴収される巨額の減価費用を招く可能性があることを確認した

•会社のテナントの信用品質はマイナスの影響を受ける可能性があり、会社は会社の不良債権準備を大幅に増加させる可能性がある

•商業活動および不動産取引需要の一般的な低下は、会社が会社の不動産組合の能力や願望を拡大することに悪影響を与え、あるいは会社の資本循環戦略の一部として売却物件を提供する可能性がある

•時間通りに、予算でも、会社の極秘プロジェクトを完成させることもできない

•会社員の健康への潜在的なマイナス影響、特に相当数の人員が影響を受けていれば。

新冠肺炎の流行の影響で、会社のいくつかのテナントは経済的困難に直面し、彼らは会社への義務を改正しようとした。新冠肺炎の流行が発生して以来、同社はレンタル特許権を締結し、約1，090万ドルの契約金額を延期した。2022年12月31日現在、基本合意により、約950万ドルのこのような金額が返金され、そのうち約850万ドルが回収された

将来の公衆衛生危機が会社や会社のテナントに与える影響の程度は、危機の範囲、深刻度と持続時間、その影響をコントロールまたは軽減するための行動、危機の直接と間接経済影響、およびいかなる抑制措置などを含む未来の事態の発展に依存し、これらは会社の収入に重大な影響を与え、会社の業務、運営結果、財務状況に実質的かつ不利な影響を与える可能性がある。さらに、この10-K表年次報告書に記載されている多くのリスク要因は、公衆衛生危機による高リスクと解釈されなければならない。

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融資に関連するリスク
 
会社の定期融資、信用手配、無担保優先手形は、その運営に関する制限的な契約を含み、これは、変化する市場状況に対応する会社の能力、および株主に配当金やその他の分配を支払う能力を制限することが可能である。
 
会社の定期融資、信用手配、無担保優先手形には制限性チェーノが含まれている。これらまたは他の制限は、将来の会社の借金に適用される可能性のある制限を含み、会社の柔軟性およびその運営計画を実現する能力に重大な悪影響を及ぼす可能性があり、株主への支払いが許可される可能性のある配当金および割当金額に制限がある。
 
また、これらの条約を遵守しないことは債務ツールの違約を招く可能性があり、会社は他の出所の資本でそのような債務を返済することを要求される可能性がある。この場合、会社は他の資金源を得ることができない場合や、魅力的でない条項でしか資金を得ることができない可能性がある。
 
同社のある担保融資計画やその他の債務には、同社の経営柔軟性を制限する可能性のある条項が含まれている。
 
当社の既存住宅ローン融資には、将来の住宅ローン融資には、自社が予定期限までに当該等の住宅ローン又は移転関連資産を前払いする能力を制限する慣例的な契約及び規定が含まれている可能性がある。さらに、融資者が、あるリスクのために会社が市場または商業合理的な条項によって提供されるよりも大きな保険範囲を提供することを一般的に主張している場合、会社が潜在的な担保融資者の保険要求を満たす能力は、実質的かつ不利な影響を受ける可能性がある。また、担保ローンは基礎不動産への留置権で担保されているため、担保ローンの違約により会社は担保償還権を失って財産を失うリスクに直面している。
 
同社が融資を受ける機会は限られている可能性があるため、その潜在的にリターンを高める能力は実質的かつ不利な影響を受ける可能性がある。
 
当社は適切な場合に慎重なレバレッジ率を採用し、債務を追加資金を提供する手段として利用し、その資産の買収とポートフォリオを多様化することを意図している。2022年12月31日現在、同社の未返済元金担保債務は約6070万ドルであり、同社は大量の追加債務を発生させ、将来の買収·開発活動に資金を提供する可能性がある。2022年12月31日現在、会社の6.00億ドルの無担保循環信用手配と3.00億ドルの定期融資によると、会社はそれぞれ8800万ドルと3.00億ドルの未返済ローンを持っている
 
また、経営組合は2017年12月に2億5千万ドルの無担保優先手形元金総額(“2027年満期優先手形”)、2016年9月に2億ドル無担保優先手形元金総額(“2026年満期高級手形”)、2014年12月に2.5億ドル無担保優先手形元金総額(“2024年満期高級手形”)および2013年12月に2.5億ドル無担保優先手形元金総額(“2023年満期高級手形”および2024年満期の高級手形、2026年満期の高級手形および2027年満期の高級手形“無担保優先手形”)を発行した。いずれもROICの十分かつ無条件的な保証を受けている.
 
その会社が融資を受けるかどうかは、ほとんどコントロールできない要因にかかっている
 
•一般的な市場状況

•会社の資産の質に対する市場の見方

•市場は会社の成長潜在力に対する見方を示しています

•当社は米国政府が設立したプロジェクトに参加し、そのプロジェクトから資金を得る資格がある

•会社の現在と潜在的な将来の収益と現金分配；

•当社の普通株の市場価格です

利用可能な資金のいかなる減少も、会社がその財務目標を達成する能力に重大な悪影響を及ぼす可能性がある。市場安定性に対する一般的な懸念は、1つまたは複数の個人ローン機関に悪影響を及ぼす可能性があり、可能性がある
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1つ以上の個人融資者が会社に融資を提供したくないか、または融資コストを増加させることができないことをもたらす。また、当社の個人貸主に適用される規制資本要求が変化した場合、当社に提供する融資コストを制限または増加させることが要求される可能性がある。全体的に、これは、会社の融資コストを増加させ、その流動性を減少させるか、または不適切な時間または価格で資産を売却することを要求する可能性がある。
 
担保ローンの金利が高い場合、またはタイムリーに融資を受けることができない場合、当社はOP単位、または両者の組み合わせを含む現金または株式証券の形態で購入することができる。したがって、時間に関する市場状況に応じて、当社は追加の株式発行により深刻に依存しなければならない可能性があり、これは、その株主の権益を希釈するか、またはより効率の低い債務融資形態に依存する可能性があり、これは、より大きな割合のキャッシュフローを運営から必要とし、その運営、将来のビジネス機会、株主への現金および他の目的の資金の分配を減少させる可能性があるからである。当社は、予想される時間に有利な条件(コストおよび期限を含むが、これらに限定されない)で資本または債務資本を得ることができないか、またはその資本または債務資本を全く得ることができないことを保証することはできず、これは、資産買収活動を減少させ、および/または資産を処分することをもたらす可能性があり、これは、その収入、キャッシュフロー、経営業績、財務状況、流動性、債務超過能力、普通株式市場価格、および株主に配当金および他の分配を支払う能力に大きな悪影響を及ぼす可能性がある。

金利上昇は当社の債務返済額を増加させ、その業務、財務状況、流動資金、経営業績に重大な悪影響を及ぼす可能性がある。
 
会社が支払う利息は分配に使える現金を減らす可能性があります。2022年12月31日現在、当社は当社の6.00億ドルの無担保循環信用手配と3.00億ドルの定期融資の下でそれぞれ8800万ドルと3.00億ドルの未返済融資があり、これらのローンは変動金利で利息を計上している。さらに、当社は将来的に、担保債務、信用手配または新しい信用手配下の借入金、定期融資または新定期融資を含む変動金利債務を発生させる可能性がある。連邦準備理事会は2022年に連邦基金の金利を何度も引き上げ、今後どのような調整が適切であるかを決定することを発表しているが、インフレへの懸念を含むが、財政·通貨政策のこのような変化は同社のコントロール範囲を超えており、予測が困難である。金利上昇は会社の利息コストを増加させ、これは会社のキャッシュフロー、経営業績、債務元金及び利息の支払い、株主への配当金及びその他の分配の能力に悪影響を与え、会社が資本市場に参入する機会を減少させる可能性がある。また、企業が金利上昇中に既存債務を返済する必要がある場合には、より高い金利で追加債務を発生させる必要があるかもしれない。当社は時々金利スワップ協定やその他の金利ヘッジ契約を締結し、金利上昇の影響を軽減する可能性がある。しかし、金利上昇は、このような合意の取引相手がこれらの合意の下での義務を履行できないリスクを増加させる可能性があり、これらの手配が当社の金利変化のリスクを効果的に減少させる保証はない。これらのリスクは会社のキャッシュフローに重大な悪影響を及ぼす可能性がある, 経営実績、財務状況、流動資金、債務返済能力、普通株の市場価格及び株主に配当金及びその他の分配を支払う能力。当社は金利ヘッジスケジュールを使用して金利変動に関するリスクを管理し、ヘッジスケジュールを含む取引相手がその義務を履行できない可能性があることや、当社が当該等の手配の下で比較的大きな金額で、または短時間で当社の契約支払い義務に資金を提供することを要求されるリスクがより多くのリスクに直面する可能性がある。有効な金利リスク戦略を策定することは複雑であり、金利変動に関するリスクから会社を完全に守ることができる戦略は何もない。会社のヘッジ活動が会社の経営業績、流動資金、財務状況に予想される有利な影響を与える保証はない。当社の前の4つの金利スワップは2022年8月31日に満期になり、定期ローンの金利は有効に固定されなくなり、定期ローンの場合の未返済借入金は変動金利を支払わなければなりません。

ロンドン銀行の同業借り換え金利は、会社のある財務義務の価値に影響を与え、会社の経営業績や財務状況に影響を与える可能性がある。

インターコンチネンタル取引所基準管理有限公司(“IBA”)とイギリス金融市場行為監督局は2021年3月5日、IBAが2023年6月30日以降直ちに隔夜、1ヶ月、3ヶ月、6ヶ月、12ヶ月のドルLIBOR金利設定を停止すると発表した。米国連邦準備委員会とニューヨーク連邦準備銀行が招集した別の参考金利委員会(ARCC)は、保証付き隔夜融資金利(SOFR)を推奨する無リスクドルLIBOR代替金利に決定した。ARRCはまた，シカゴ商品取引所グループが計算した前向きSOFR定期金利(“Term SOFR”)の使用を提案しているが，その使用範囲に対するいくつかの提案制限を遵守しなければならない。2022年3月、米国は連邦レベルで調整可能金利(LIBOR)法案を公布し、この法案によると、連邦準備システム理事会はすでにSOFRに基づいて米国の法律に管轄されている予備条項のないまたは不足しているレガシー契約に基準代替率を指定した。同社は2022年12月31日現在、約3.88億ドルの変動金利債務が返済されておらず、これらの債務はドルLIBORを指標としている。会社の変動金利金利を決定するためのいかなる代替金利も保証できません
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債務は、任意のバージョンのSOFRまたは期限SOFRを含み、任意の利差調整を加えると、経済的にはドルLIBORに相当する。また、代替基準金利計算慣行に関する市場慣行が引き続き発展していく可能性があり、金融商品間で不一致の慣行が形成される可能性がある。金融商品間の不一致の代替率や計算慣行は、企業を追加的な財務リスクに直面させ、任意の関連ヘッジ取引のコストを増加させる可能性がある。また、ドルロンドン銀行の同業借り換え金利を放棄することは、会社がデリバティブツールを使って金利変動リスクをヘッジする能力に悪影響を及ぼす可能性がある。IBAがドルLIBORの計画の発表を停止し、いかなる関連する規制行動も、金融契約の参考金利としてドルLIBORの使用を停止すると予想されるすべての結果を予測することは不可能である。ロンドン銀行の同業借り換え金利から代替参考金利への移行が金融市場の中断、ミスマッチや会社の借金コスト、あるいは任意の関連するヘッジコストの大幅な増加を招くことは保証されず、いずれもその業務、経営業績、財務状況、普通株の市場価格に悪影響を及ぼす可能性がある。
 
会社がその資産を融資するために使用する可能性のある融資手配は、追加の担保を提供したり、債務を返済したりすることを要求する可能性がある。
 
当社は担保債務を含む従来の融資形式を適切な場合に使用しています。当社が当該等の融資手配を利用する場合、担保された資産の時価が下落する可能性のあるリスクに関連し、この場合、貸金者は、再融資を行う際に、追加の担保を提供すること、追加の株式を提供すること、または前借り資金の全部または一部を償還することを要求することができる。その時、会社は債務を返済したり、追加の株式を提供したりすることができない可能性があり、これは他の出所から資金を集めることができない限り、有利な条項や根本的に実現できない可能性がある。追加的な担保または株式を提供することは、会社の流動性を減少させ、その資産を利用する能力を制限するだろう。もし会社がこれらの要求を満たすことができなければ、貸手は会社の負債を加速させ、前払い資金の金利を高め、これらの資金からの借金を終了する能力があり、これは会社の収入、キャッシュフロー、経営業績、財務状況、流動性、債務返済能力、普通株の市場価格、株主への配当金およびその他の分配能力に重大な悪影響を及ぼす可能性がある。保証債務の提供者は、一定額の現金を維持することや、特定の流動性を維持するのに十分な資産を予約することを会社に要求することもできる。そのため、同社はその資産を十分に利用できない可能性があり、資産収益率を低下させる可能性があるからだ。その会社がこれらの手配を有利な条件で利用できる保証はないし、全く保証されていない。

当社や運営組合企業の信用格付けが引き下げられると、当社の業務や財務状況に重大な悪影響を及ぼす可能性があります。 
 
会社債務又は経営組合債務証券に割り当てられた信用格付けは、会社及び経営組合会社の経営業績や財務状況に応じて変化する可能性がある。このような格付けは信用格付け機関の持続的な評価を受けなければならず、例えば格付け機関が状況が必要と判断した場合、格付け機関が後日いかなる格付けを変更或いは撤回しないことを保証することもできない。また、これらの信用格付けは、同社の普通株には適用されず、他の証券の購入、販売、または保有も推奨されていない。当社の債務または経営組合企業の債務証券を格付けする任意の信用格付け機関がその信用格付けを引き下げまたは低下させた場合、または任意の信用格付け機関がそのような格付けを引き下げまたは引き下げ可能ないわゆる“観察リスト”に登録したことを示した場合、または他の方法でその格付けの展望が負であることを示す場合、会社のコストおよび資本可用性に重大な悪影響を及ぼす可能性があり、さらに、会社の収入、キャッシュフロー、経営業績、財務状況、流動性、債務返済能力に重大な悪影響を及ぼす可能性がある。普通株の市場価格及び株主に配当金及びその他の分配を支払う能力。

会社の組織構造に関するリスク
 
その会社は直接と間接子会社の配当と分配に依存している。当該等の付属会社の債権者は、付属会社が当社に任意の配当金又は割り当てを支払う前に、当該等の付属会社が彼らに支払うべき金を得る権利がある。

会社のほとんどの資産は経営組合を通じて保有しており、運営組合は子会社を通じて会社のほとんどの財産と資産を保有している。経営組合のキャッシュフローはその子会社が分配する現金に依存しているが，当社のほとんどのキャッシュフローは経営組合が分配する現金に依存している。当社の直接及び間接付属会社の債権者は、当該付属会社がその普通株式保有者に分配する前に、当該付属会社の債務が満期及び対応する前に、当該付属会社の債務を支払う権利がある。そのため、経営パートナーが当社に分配する能力は、当社の
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その株主への分配能力は，その子会社がまず債権者への義務を履行し，その後経営組合企業に分配する能力に依存する。

また、当社は、債権者(無担保優先手形所持者および貿易債権者を含む)の債権が満たされた後にのみ、清算、再編または破産時の任意の直接または間接子会社の資産配分に参加することができる。
 
メリーランド州の法律のいくつかの条項は第三者が会社の統制権を得る能力を制限するかもしれない。
 
“メリーランド州一般会社法”(以下、“メリーランド州会社法”)のいくつかの条項は、会社の普通株式保有者のプレミアムまたはその最適な利益に適合する可能性のある会社の取引または制御権変更に関連する可能性がある遅延、遅延、または阻止する可能性がある
 
•“業務合併”条項は、ある制限の場合、当社と“利害関係のある株主”(一般に当社の株式又はその関連会社の10%以上の投票権を有する者と定義される)との間の特定の業務合併を禁止し、当該株主が利害関係のある株主となった直近の日から5年以内に、その後、これらの合併に特別最低価格条項及び特別株主投票要求を適用する

•“制御株式”条項は、“制御株式買収”(“株式を制御する”の所有権又は制御権を直接又は間接的に取得すると定義される)で買収された自社“制御株式”(株主が制御する他の株式と合計して、株主が選挙取締役の3つの漸増投票権範囲のうちの1つを行使する権利を有する株式と定義される)に投票権を持たないが、当社株主が当該事項について投票する権利のあるすべての賛成票の少なくとも3分の2を承認された場合は、この限りではないが、すべての利害関係のある株式は含まれていない。

しかし、企業合併に関する“企業合併条例”の規定は、関連株主が利害関係のある株主になる前に当社の取締役会の承認または免除を受けた企業合併には適用されない。また、会社の定款には、会社の普通株のいかなる買収およびすべての買収に対しても制御株式買収法規の制約を受けない条項が含まれている。このような免除が未来のいつでも修正されたりキャンセルされないという保証はない。

また、“会社規約”第3章第8副見出しは、会社取締役会が株主の承認を受けていない場合に、会社定款又は定款が現在どのような規定を有しているかにかかわらず、これらの行動が会社の取引又は統制権の変更を遅延、遅延、又は阻止する可能性があり、これらの取引又は変更は、その普通株に対する市価割増、又はその他の面で株主の最適な利益に適合することに関連する可能性がある。“会社定款”のこれらの条項は、当社がその定款又は定款又は取締役会決議の規定を通過することを許可し、定款又は定款に何らかの逆の規定があっても、採択することができる
 
•分類委員会です

•取締役の削除には3分の2の投票が必要だ

•役員の人数は取締役会の投票でしか決定できない

•取締役会の空きは、残りの在任取締役のみが補填され、(取締役会が分類されている場合)空席が発生した取締役種別の完全な任期の残り時間内に補填されることが規定されている

•株主が要求する株主特別会議の多数の要求を開催する。

ライセンスが発行されていない優先株株式や定款に含まれる所有権制限は、支配権の変化を阻止する可能性がある。
 
会社定款は会社が許可を発行することを許可しますが発行されていない優先株です。また、会社定款は、会社取締役会が株主の承認なしに、許可会社がいかなる許可を得ても発行していない株式を発行し、任意の未発行の優先株を分類し、任意の未発行の普通株又は以前に分類された優先株を他のカテゴリ又は系列の株に再分類する権利があると規定されている。したがって、会社の取締役会は、一連の優先株を設立することができ、またはこれらの優先株を使用して株主権利計画またはいわゆる“毒丸”を作成することができ、これは取引または変更を延期または阻止する可能性がある
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会社の普通株の割増やその他の面で会社の株主の最適な利益に合致する支配権に関連する可能性がある。
 
また，会社定款は会社普通株や他の流通株の所有権や譲渡を制限している。当社定款の関連章では、いくつかの例外的な場合を除いて、いかなる者も当社の普通株株式の所有権は、価値又は株式数(制限性比較強者を基準とする)で計算し、普通株発行済み株式(普通株式所有権限度額)の9.8%を超えてはならず、価値又は株式数(制限性の強い者を基準とする)では、発行済み株式(株式総所有権限度額)の9.8%を超えてはならないと規定されている。普通株式所有権限度額と総株式所有権限度額は、本明細書では総称して“所有権限度額”と呼ばれる。これらの規定は人々が関連所有権制限を超えた株を購入する能力を制限するだろう。会社の取締役会は、この所有権の制限を受けない免除を確立し、一部の機関投資家が会社の普通株の追加株式を保有することを許可している。将来、会社の取締役会はこの所有権制限の範囲内に追加的な免除を設定することを自ら決定することができる。
 
同社が不動産投資信託基金になる資格がない場合は、米国連邦所得税を納付し、州や地方税を増加させる可能性があり、株主に割り当てるために利用できる現金数を減らすことになる。
 
同社は，米国連邦所得税の目的に適合したREIT資格を継続できるように運営していく予定である。同社はなくてもアメリカ国税局にREITの資格を継続すると判断することを要求するつもりもありません。REITsを管理するアメリカ連邦所得税法は複雑だ。共同企業(例えば当社)を通じて資産を保有する不動産投資信託基金については、上記の条文及び規則(“財務省条例”)に基づいて公布された米国財務省法規の適用の複雑性が高く、米国連邦所得税法の不動産投資信託基金資格に対する司法及び行政解釈は限られている。REITの資格を満たすためには，同社はその資産や収入の性質，その流通株の所有権およびその割当金額に関する様々なテストを継続しなければならない。また，新たな立法，裁判所裁決，行政指導は，いずれの場合もトレーサビリティを持つ可能性があり，当社をより難しくまたはREITの資格に適合させることが不可能になる可能性がある。したがって，当社はREITの資格に適合するように経営を継続しようとしていると信じているにもかかわらず，REITsを管理するルールが高度に複雑であり，事実決定の継続的な重要性や，当社の状況が将来変化する可能性から，任意の特定年度に適合または継続する資格は保証されていない。
 
当該会社がいかなる課税年度に不動産投資信託基金になる資格がなく、特定の法定救済条項を得る資格がない場合、その課税所得額について米国連邦所得税を納付することを要求され、その課税所得額が決定された場合、株主への分配は控除できない。この場合、会社は税金を支払うためにお金を借りたり、資産を売却したりする必要があるかもしれない。その会社が所得税を支払うことは株主に分配できる収入を減らすだろう。また、当該会社が不動産投資信託基金としての資格を保持していない場合には、実質的にすべての課税所得額を株主に割り当てることを要求されなくなる。また、当社が若干の法定猶予条項を取得する資格がない限り、REIT資格を取得できなかった年度後の4つの課税年度内に、当社は該当資格をREITに再選択する資格がありません。
 
必要な分配が行われなければ、その会社は課税され、株主に分配するために利用できる現金を減らすことになる。

REITの資格を満たすためには、会社は例年ごとにその株主に少なくとも90%のREIT課税収入を分配しなければならず、この収入の決定は支払われた配当金の控除も考慮せず、純資本収益も含まれていない。もし会社が90%の分配要求を満たしているが、分配された課税収入が100%未満である場合、その未分配収入はアメリカ連邦会社の所得税を納めなければならない。また、会社は、米国連邦所得税法で規定されている最低金額よりも少ない金額(ある場合)に、消費税の4%を支払うことになる。当社はその純収入を株主に分配し、REITの90%の分配要求を満たし、消費税の4%を相殺できないことを避けるつもりだ。

例えば、達成された資本損失は、そのGAAP純収入を決定する際に差し引かれるが、その課税所得額を計算する際には差し引かれないので、同社の課税所得額は、米国公認会計原則(“GAAP”)によって決定された純収入を超える可能性がある。また、当社は、経済収入を超える課税所得額を生成する資産に投資したり、資産から相応のキャッシュフローを取得したりすることができます。例えば、会社は、そのような資産の支払いを受ける前に債務証券の利息または他の収入を計算すべきであることを要求される可能性があり、場合によっては、会社は、等レンタル条項に基づいて現金支払いを受ける前に、等レンタルの収入を計算するように要求される可能性もある。上記の理由により、会社が特定年度に発生するキャッシュフローは課税所得額よりも少ない可能性がある。もし会社が納税年度にこのような非現金課税収入を発生させれば、それは会社の収入を生むかもしれません
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税収と当該収入の4%を差し引くことができない消費税は、同社が当該年度にその収入を株主に分配していなければ。この場合、会社は、REITの90%の分配要件を満たすために、不利と考えられる金利または時間で現金準備を使用し、債務または清算資産を生成するか、またはその株式を課税配分し、この年度に米国連邦会社所得税および4%の相殺不能消費税を回避することを要求される可能性がある。

REITの資格を満たすためには、当社は各課税年度終了前に、当社がある繰延納税取引で買収したいずれかの会社の任意の収益及び利益を分配しなければならないが、同社がREIT資格を満たしていない場合に計算すべき収益を限度とする。当社はある取引を達成しており、対象会社への繰延納税買収に関連している。当社は、当該等の対象会社のいかなる利益及び利益も継承していないが、当該等の利益及び利益は、当該等の会社が不動産投資信託基金資格を満たしていない任意の期間に帰属すべきであると信じている。しかし、この点では保証は提供できず、当社が当該等の収益及び利益を相続·保持していると判断された場合、当社の不動産投資信託基金としての資格は悪影響を受ける可能性がある。
 
そのREIT資格を維持するために、同社は不利な市場条件で資金の借り入れを迫られる可能性がある。
 
REITの資格を満たし、所得税や消費税の支払いを避けるためには、会社は、当時の市場状況がこれらの借金に不利であっても、REITの分配要求を満たすために、短期的または可能な長期的な方法で資金を借り入れる必要があるかもしれない。これらの借入金需要は、実際に現金を受け取ることと米国連邦所得税収入計上との間の時間差、資本支出の影響を差し引くことができないこと、準備金の確立や必要な債務の償却支払いなどが原因である可能性がある。
 
長期販売協定の現金決済に関する米国連邦所得税待遇は不明であり、会社がREIT資格要求を満たす能力を危うくする可能性がある。

もし当社が上記の“業務-融資活動-ATM株式発売”の項で述べた当社が市場で発売した任意の長期販売契約を現金で決済することを選択した場合、決済価格は適用される長期販売価格と異なり、当社は関連する長期買い手の現金支払いまたは現金支払いを受ける。規則第1032条によれば、一般に、会社は自己の株式を取引する際に、“証券先物契約”に基づいて、何の損益も確認しないことを含む。当社は、当社が普通株式と交換したいかなる金も、規則1032条に基づいて免除される資格に適合すると信じていますが、この長期販売契約の現金決済にも免除を受ける資格があるかどうかは不明です。もし当社が長期販売契約の現金決済から重大な収益を得ることを確認した場合、当社は規則をREITsに適用する毛収入要求を満たすことができない可能性がある。もし当社が長期販売契約を決済するために現金で多額のお金を支払うことを要求された場合、当社は追加債務や株式融資なしに、規則を満たすことをREITsの割り当て要求に適用することができない可能性がある。当社は長期販売契約に基づいて現金決済オプションを選択することはないと予想していますが、このような現金決済選択は、当社がREIT収益テストや割り当て要求を満たしていない可能性があります。この場合、当社は、自社の不動産投資信託基金の地位を失うことを回避するために、規則下の猶予条文に依存することができる。この等猶予条項が利用できなければ、当社は規則に基づく不動産投資信託基金の地位を失う可能性がある。

たとえその会社が不動産投資信託基金になる資格があっても、何らかの税金の納付を要求される可能性がある。
 
たとえ会社が不動産投資信託基金として納税する資格があっても、その収入と資産はあるアメリカ連邦、州と地方税を支払う必要があり、いかなる分配されていない収入の税、担保償還権を失ったために行われたある活動の収入税、及び州或いは地方所得税、特許経営権、財産税と譲渡税を含み、担保ローン記録税を含む。また、当社は課税不動産投資信託基金付属会社(“TRS”)を通じて資産の一部を保有している可能性があります。会社が権益を持っているTRSSまたは他の課税会社は、アメリカ連邦、州、地方会社税を納めます。また、当社は何らかの取引を行っており、これらの取引では、当社は繰延納税取引でターゲットエンティティを買収している。当該等の実体に未償還の米国連邦所得税又はその他の税額があれば、当社はその等の債務を相続する。これらの税金を納めることは通常、会社の株主に分配できる現金を減らすことになる。
 
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立法、法規、または行政面の変化は会社に悪影響を及ぼすかもしれない。

REITsとその株主を管理する米国連邦所得税の法律と法規およびこれらの法律と法規の行政解釈は絶えず審査され、随時変化する可能性があり、遡及効力がある可能性がある。当社及びその株主に適用される米国連邦所得税法が、いつ、又はどのような形で公布されるかは保証されない。米国連邦所得税法の変化や米国連邦税法の解釈は会社の普通株への投資に悪影響を及ぼす可能性がある。
 
場合によっては、当社はある限られたパートナーのいくつかの納税義務に責任があるかもしれません。
 
場合によっては、当社はある限られたパートナーのいくつかの納税義務に責任があるかもしれません。当社は、当社のある資産がある有限パートナーに与える税務影響を最小限に抑えることに同意した税務保障協定を締結しました。このような有限パートナーたちが不利な税金結果の影響を受けないように賠償する義務は2027年まで続くと予想される。当社は将来的に追加の税務保障協定を締結する可能性があり、これは当社がある有限責任パートナーの税務義務に責任がある期間を延長する可能性がある。当該等の債務期間中、当社の関連資産の処分の柔軟性は制限される。しかも、どんな補償義務の額も大きいかもしれない。
 
その会社はその未来に分配を支払う能力を保障できない。
 
当社は季節ごとに割り当てを支払い、その株主に毎年その全部またはほぼすべてのREIT課税収入を分配するように分配する予定ですが、何らかの調整が必要です。会社の支払い分配能力は、本年度報告Form 10−Kで述べたリスク要因を含む多くの要因の重大な悪影響を受ける可能性がある。すべての割り当ては会社の取締役会が適宜決定し、会社の収益、財務状況、任意の債務契約、その不動産投資信託基金資格の維持及び取締役会は時々関連する他の要素を考慮する可能性があるが、メリーランド州法律(あるいはデラウェア州法律、例えば経営組合会社による割り当て)を遵守しなければならない。同社は、以下のいずれの要因の変化も、その収入、キャッシュフロー、経営結果、財務状況、流動資金、債務返済能力、普通株市場価格、および株主への分配能力に重大な悪影響を及ぼす可能性があると考えている
 
•資産の収益性を買収し

•会社が利益のある買収を行う能力

•会社のキャッシュフローの予測不可能な費用を減らすことです

•会社のポートフォリオの違約やポートフォリオの価値が縮まっている

•予想される運営費用レベルは、実際の結果が見積もりと異なる可能性があるため、正確ではない可能性がある。

同社は将来的に特定のレベルの現金分配や現金分配を年々増加させる結果を得ることができる保証はない。しかも、その会社のいくつかの分配は資本返還を含むことができる。

当社は最近公布された多様性と性別割当量を含む、その取締役会の構成に関連するある州の法律と取引所の要求を遵守しなければならない。

カリフォルニア州は法律を公布し、カリフォルニアに本部を置く上場企業に最低女性の割合を維持し、取締役会の中で不足しているコミュニティを代表する最低の割合を維持することを要求した。しかも、ナスダックは取締役会の多様性に関するいくつかの要求を制定した。その会社はこれらのすべての要求に合致している。しかし、会社の取締役会の構成が将来変わらないことを保証することはできず、会社が合格した取締役会のメンバーを募集、吸引、および/または維持できることを保証することもできず、未来にこれらの要求を満たすことは、ある投資家がその保有する会社の株を移転させ、罰および/または名声損害に直面させる可能性がある。カリフォルニア州裁判所の強制禁止とカリフォルニア法の施行禁止は現在、さらなる訴訟を待っているが、ナスダックの要求も連邦裁判所で挑戦されている。
 
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項目1 B。未解決従業員意見

ない。

項目2.財産
 
同社の行政事務室はカリフォルニア州サンディエゴ11250 El Camino Real，Suite 200，郵便番号：92130に設置されている。
 
2022年12月31日現在、同社のポートフォリオには94カ所の物件(93カ所の小売物件と1カ所のオフィスビル)が含まれており、総レンタル可能面積は約1060万平方フィート。同社の小売組合は2022年12月31日現在、約98.1%がレンタルしている。同社は2022年12月31日までの年間で、そのポートフォリオで合計約160万平方フィートの面積をリースまたは更新した。同社は、2022年12月31日までの1年間に、建築や敷地改善を含め、新たな賃貸のために約2230万ドル、または1平方フィートあたり50.10ドルのテナント改善を約束した。同社は、2022年12月31日までの年間に発生する新規賃貸に約120万ドル、または1平方フィートあたり2.66ドルのレンタル手数料を支払うことを約束している。また、同社は2022年12月31日までの1年間に、契約更新のテナント状況を改善するために、約110万ドル、または1平方フィート当たり0.98ドルを約束した。2022年12月31日までの年間で、レンタル手数料の更新賃貸に対する約束は重要ではない。

次の表は、2022年12月31日現在の同社の小売物件の情報を提供しています

属性年.年
竣工·改修		年.年
あさって		毛収入
レンタル可能である
エスQです。足		番号をつける
のです。
宿泊客		レンタル率
年間基本賃貸料(1)
主借主
ロサンゼルスの大部分の市街地
パラモン広場1966/2010200995,062 15100.0 %$2,024 雑貨店はスーパーを直売して、九十九セントは商店、Rite Aid薬局に限られています
クレモント海岸通り1982/2011201092,215 2287.0 %2,173 スーパー大王スーパー
門戸村2003/2005201096,959 2896.9 %2,959 芽菜市場
海橋市集2006201298,348 2395.8 %1,945 シフウェイ(フォンス)スーパー
グレンドラショッピングセンター1992/20122012106,535 2297.3 %1,502 エイバーソンスーパー
レイドンビーチ広場1993/20042012110,509 17100.0 %2,415 シフウェイスーパーPetco
ダイヤモンドバーの中心部19812013100,342 2299.1 %2,442 ウォルマートコミュニティ市場Crunch Fitness
ダイヤモンド山広場1973/20082013139,472 4299.1 %4,181 Hマート、スター·フィットネス
カニャダ広場1968/20102013100,425 1297.3 %2,634 Gelson‘sスーパー、TJ Maxx、Rite Aid薬局
Fallbrookショッピングセンター1966/1986/ 2003/20152014755,299 4698.8 %13,663 
Sprouts Market、Trader Joes、クロガー(Ralph‘s)スーパー(2)TJ Maxx
モルパックタウンセンター1984/20142014133,547 2292.6 %2,058 クロガースーパーCVS薬局
オンタリオ広場19992015150,149 2496.4 %2,421 ELスーパー、Rite Aid薬局
公園オークショッピングセンター1959/20052015110,092 2995.7 %2,743 Safewayスーパー、ドルの木
ワーナー広場1974/20172015110,918 6697.9 %4,601 
Krogerスーパー芽菜市場(2)、Rite Aid薬局(2)
白玉蘭ショッピングセンター1962/1972/ 1987/20162016116,089 2396.8 %2,356 クログ(ラルフ)スーパー
カシタス広場ショッピングセンター1972/19822016105,118 2699.2 %1,944 エバーソンスーパーCVS薬局
花束センター19852016148,903 2897.3 %3,804 Safeway(Vons)スーパー、CVS薬局、Ross Dressは低価格で販売されています
北牧場ショッピングセンター1977/19902016146,444 3592.0 %4,694 クロガースーパー貿易業者ジョー礼徳支援薬局Petco
ノイルズ夫妻2000/2016201652,021 696.2 %1,385 ペットフード宅配便トレーダージョー
テラス.テラス1958/1970/ 19892017172,922 2894.0 %3,636 トレーダージョーマーシャルロサンゼルスフィットネス
シアトルの大部分の市街地
子午谷広場1978/2011201051,597 16100.0 %899 クロガースーパー
29

属性年.年
竣工·改修		年.年
あさって		毛収入
レンタル可能である
エスQです。足		番号をつける
のです。
宿泊客		レンタル率
年間基本賃貸料(1)
主借主
スティーブンス湖の市場2000201074,130 9100.0 %1,697 エイバーソンスーパー
峡谷公園ショッピングセンター1980/20122011123,592 24100.0 %2,656 PCCコミュニティ市場、マナー支援薬局、Petco
イーグル大草原ショッピングセンター1988/20122011157,529 24100.0 %1,998 スーパー、ドルの木、大きなブロック、切り札の金物
クレスビル1924/2005201174,616 570.0 %1,297 IGAスーパー、TJMaxx
Gatewayショッピングセンター20072012104,298 20100.0 %2,672 
WinCo食品会社(2)Rite aid薬局ロスは服を着るな
峡谷を横断する20092013120,398 2697.0 %2,846 シフウェイスーパー
交差点ショッピングセンター1962/2004/ 20152010/2013473,131 99100.0 %12,922 クロガースーパーディックスポーツ用品Edgeworks登り
ベルヴィユ市場1971/1982/ 20172015113,758 20100.0 %3,697 アジア家庭市場
四隅広場1983/20152015119,531 29100.0 %2,672 雑貨直売スーパー、ウォルグリーン、ジョンソンハウス、花園
マーラー遊歩道ショッピングセンター1980/1984/ 19872016110,257 31100.0 %2,461 雑貨店スーパー、Rite Aid薬局、ドル木
PCCコミュニティ市場広場1981/2007201734,459 1100.0 %690 PCCコミュニティ市場
海蘭山ショッピングセンター1956/1989/ 20062017163,926 1897.6 %2,991 WinCo Foods、LA Fitness、Dollar Tree、Petco
北林ウッドショッピングセンター1963/1965/ 2003201763,606 11100.0 %1,138 雑貨直売スーパー、ドルの木
スタジアムセンター1926/2016201848,888 7100.0 %1,097 倹約スーパー
夏の歩行村2015201960,343 11100.0 %935 ウォルマートコミュニティ市場
南角広場1986/20082021189,960 25100.0 %2,380 雑貨店スーパー、Rite Aid薬局、趣味のロビー、Pep Boys
オリンピア西部センター1980/1995202169,212 7100.0 %1,544 中国石油天然気集団公司のトレーダーJoe
オリンピア広場の北1988/2022202289,884 10100.0 %1,126 エバーソンスーパーCrunch Fitness
トマス湖ショッピングセンター1998/20132022111,311 12100.0 %2,013 エバーソンスーパー、Rite Aid薬局
バリンガー村19602022110,849 2197.7 %2,326 倹約大通りスーパー、Rite Aid薬局
ポートランドはほとんどの市内です
市の中心部を走る20072010138,397 38100.0 %4,032 新四季市場
ウィルソンビル古城広場20112010/201249,937 20100.0 %1,937 
(フレッド·マイヤー)スーパー(2)
山頂の町広場を下ります2000201094,934 27100.0 %2,090 Safewayスーパー、アメリカ郵便サービス
文化財古跡市場センター20002010107,468 20100.0 %1,905 シブビルスーパードルの木
分部交差19922010103,561 20100.0 %1,332 マナー援助薬局、ローズドレス、切り札金物
Halsey Crossing1992201099,428 19100.0 %1,499 24時間フィットネス、ドルの木
ヒルズバーラー市場センター20022011156,021 23100.0 %2,720 エイバーソンスーパードル木切り札金物
ロビンウッドショッピングセンター1980/2012201370,831 16100.0 %1,154 ウォルマートコミュニティ市場
虎牌市場1988/20052014136,889 19100.0 %2,271 HマートスーパーBiMart
ウィルソンビルの中心部1991/19962014167,829 3899.1 %3,060 シブビルスーパーマナー支援薬局ドルの木
虎歩行者天国1996201588,043 1597.7 %1,498 シフウェイスーパー、Petco
サニーサイド村広場1997201592,278 14100.0 %1,678 雑貨店スーパー、Snap Fitness、Ace Hardware
ジョンソン小川センター2003/20092015108,588 15100.0 %2,333 トレーダーのジョー·ウォルグリーン選手倉庫
ローズシティセンター1993/2012201660,680 3100.0 %833 シフウェイスーパー
分部センター1987/20142017118,122 26100.0 %2,124 食品雑貨直売スーパー、Rite Aid薬局、Petco
30

属性年.年
竣工·改修		年.年
あさって		毛収入
レンタル可能である
エスQです。足		番号をつける
のです。
宿泊客		レンタル率
年間基本賃貸料(1)
主借主
リフストン市場2004201795,774 24100.0 %2,391 クロガースーパー
都広場1970/1980/ 1990201862,676 20100.0 %1,031 雑貨店のスーパー、いつでもどこでもフィットネス
パウェル谷の境界だ1992/20022022108,639 10100.0 %1,237 ウォルマートコミュニティ市場
大部分のサンフランシスコ市内
宜人山市場1980201069,715 3100.0 %1,524 製品を全部買ってワインともっと多く、赤ちゃん、家具を買います
Pinole Vistaショッピングセンター1981/20122011141,093 2997.4 %3,156 スーパースター·フィットネスを救うために
カントリークラブゲートセンター1974/20122011109,331 3398.4 %2,406 市場を救うスーパーRite Aid薬局
マリンベイショッピングセンター1972/2001201273,943 2498.7 %2,617 99牧場市場
ノヴァトの村2006201220,081 4100.0 %600 トレーダージョーの
サンテレサ村1979/20132012131,263 3897.9 %3,294 雑貨直売スーパー、ドルツリー、MedVetシリコンバレー
グラナダショッピングセンター1962/1994201371,525 16100.0 %1,544 マットを救うスーパー
カントリークラブ村19952013111,093 2296.5 %2,202 ウォルマートコミュニティ市場CVS薬局
北園広場1997201476,697 1797.3 %2,685 H-マート
ウィンストン荘園1977/1988/ 2011/2015201549,852 1594.0 %1,763 雑貨店直売スーパー
ジャクソン広場1972/19972015114,220 1796.1 %2,444 シブビルスーパーCVS薬局24時間フィットネス
ゲートウェイセンター19962015112,553 2191.7 %2,519 マットを救うスーパーウォルグリーン
鉄馬広場1999201561,915 11100.0 %2,305 ルナウディ市場
モントレーセンター2007201625,626 10100.0 %1,091 トレーダージョーの
サンローザ南区ショッピングセンター1984201788,606 10100.0 %1,837 REI世界市場DSWにコストを加えて
モンタロマ広場1973/2010201749,694 11100.0 %1,614 シフウェイスーパー
峡谷小川広場2000/2018202164,662 2498.0 %2,152 新四季市場
カントリーオークショッピングセンター1984202279,875 1897.9 %1,442 
市場を救うスーパーRite Aid薬局(2)
オークランド県の大部分の市街地
聖アナ市中心広場1987/20102010105,536 3098.9 %2,429 スーパー、マーシャル
Sycamoreクリーク2008201074,198 1798.2 %1,919 
シブビルスーパーCVS薬局(2)
砂漠温泉市場1994/20132011113,718 2095.7 %2,838 クロガースーパーRite Aid薬局
柏の中心西部1970/1978/ 20142012112,080 3298.4 %2,170 クロガースーパーRite Aid薬局
港広場中心部19942012122,636 1094.5 %1,784 AAスーパー、ロスワンピース、AutoZone Mega Hub
5時広場1962/2012/ 20152013161,214 3999.7 %4,741 トレーダージョーの
半島市2000201395,416 1499.0 %2,515 クログスーパー、スター·フィットネス
フルトン交差点1977/1997/ 20112017219,899 26100.0 %3,682 クロガースーパー、コール、ジョー-アン生地と工芸品
ネリー·ゲイル牧場の村1897/2015201789,041 2498.2 %3,100 スマートと最終的な追加スーパー
31

属性年.年
竣工·改修		年.年
あさって		毛収入
レンタル可能である
エスQです。足		番号をつける
のです。
宿泊客		レンタル率
年間基本賃貸料(1)
主借主
サンディエゴのほとんどの市内
デルリオ市場1990/20042011183,787 4495.7 %3,594 スターブラザーズスーパーウォルグリーンスタートフィットネス
ルネッサンスセンター1991/2011201152,866 3098.2 %2,696 CVS薬局
湾岸広場1986/2013201273,324 3098.0 %2,268 海鮮城のスーパー
ベルナドハイランド広場1983/2006201337,729 5100.0 %985 芽菜市場
ホーソン交差点1993/19992013141,288 20100.0 %3,554 三和スーパー、ロスワンピース、シュタイブ
浜河広場1993/20052014133,914 2697.9 %3,367 Stater BrothersスーパーAMC劇場
パロマ村1989/20192021125,130 2998.4 %2,130 エバーソンスーパーCVS薬局
総属性10,560,259 2,04898.1 %$233,729 
_______________
 
(1)年間基本賃貸料(“ABR”)は、2022年12月31日現在の全賃貸契約の年間化現金賃貸料(新規賃貸契約の初期現金賃貸料を含む)に等しい。
(2)小売業者は当社のテナントではありません。

以下の表に示すように、同社のショッピングセンターは、テナントグループと主要テナント賃貸契約の衝撃的な満期により著しく多様化している。2022年12月31日までに、当社ポートフォリオ年度の基本賃貸料総額の5.7%以上を占める単一テナントはありません。

次の表に、2022年12月31日までの会社十大テナント(年間基本賃貸料総額のパーセンテージで計算)の概要スケジュールを示す
 
テナント賃貸借契約数
ABR総数の割合を占める(1)
エバーソン/シフウェイスーパー21 5.7 %
クログスーパー11 3.2 %
マナー補助薬局16 1.7 %
マートを救う5 1.5 %
トレーダージョーの9 1.4 %
雑貨店スーパー10 1.3 %
摩根大通21 1.3 %
芽菜市場4 1.2 %
H-マート3 1.1 %
マーシャル/TJMaxx5 1.1 %
 105 19.5 %
___________________
 
(1)ABRは、2022年12月31日現在のすべての賃貸契約の年間化現金賃貸料(新規賃貸契約の初期現金賃貸料を含む)に等しい。

32

次の表は、2022年12月31日までの同社の小売総額の年間レンタル満期集計表(千ドル単位)を示しています
 
満期年
量
賃貸借証書
まもなく満期になる(1)
借りた広場
素材
ABR(2)
ABR総数の割合を占める
2023282 859,159 $24,088 10.3 %
2024310 1,140,492 28,611 12.2 %
2025298 1,344,776 29,825 12.8 %
2026301 1,413,335 30,516 13.1 %
2027300 1,151,001 27,460 11.8 %
2028174 1,354,128 27,980 11.9 %
202976 661,918 13,554 5.8 %
203058 409,444 9,379 4.0 %
203169 541,583 11,245 4.9 %
203272 443,020 10,180 4.3 %
その後…108 1,034,914 20,891 8.9 %
合計する2,048 10,353,770 $233,729 100 %
___________________
 
(1)テナントが更新オプションやキャンセルオプションを行使していないと仮定する。
(2)ABRは、2022年12月31日現在のすべての賃貸契約の年間化現金賃貸料(新規賃貸契約の初期現金賃貸料を含む)に等しい

次の表は、2022年12月31日までに会社の小売主要テナントと締結した年間賃貸満期集計表(千ドル単位)を示しています。主要テナントとは、テナント面積が少なくとも15，000平方フィート以上のテナントのことである。
 
満期年
量
賃貸借証書
まもなく満期になる(1)
借りた広場
素材
ABR(2)
ABR総数の割合を占める
202313 393,214 $7,720 3.3 %
202414 496,577 7,997 3.4 %
202522 724,936 10,256 4.4 %
202624 784,371 10,203 4.4 %
202714 460,659 5,364 2.3 %
202827 947,961 15,064 6.4 %
202913 463,575 7,301 3.1 %
20307 242,126 3,828 1.6 %
203110 336,035 5,047 2.2 %
20327 236,380 3,463 1.5 %
その後…22 744,966 11,687 5.0 %
合計する173 5,830,800 $87,930 37.6 %
____________________
 
(1)継続またはキャンセルオプションを行使するテナントがないと仮定する。
(2)ABRは、2022年12月31日現在のすべての賃貸契約の年間化現金賃貸料(新規賃貸契約の初期現金賃貸料を含む)に等しい

33

項目3.法的訴訟
 
正常業務過程において、当社は時々その物件所有権及び運営業務に関する定例法律行動に関与している。経営陣は、当該等の法的行動が最終的に招く可能性のある負債(あれば)は、当社の総合財務状況、経営業績又は流動資金に大きな悪影響を与えないと予想している。
 
プロジェクト4.鉱山安全情報開示
 
適用されません。

第II部

項目5.登録者普通株式市場、関連株主事項、発行者による株式証券の購入
 
ROIC市場情報
 
ROICの普通株はナスダック世界ベスト市場(“ナスダック”)で取引され、コードは“ROIC”である
 
所持者
 
ROICは2023年2月9日現在63名の登録所持者を有している。この情報は登録者と譲渡エージェントによって得られる.
 
運営パートナー関係
 
経営組合は2022年12月31日現在，Retail Opportunity Investments GP，LLCを含む49の登録所有者を有している。
 
34

株主リターンパフォーマンス
 
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1407623/000140762323000042/roic-20221231_g1.jpg
上図は、2017年12月31日から2022年12月31日までの間の会社普通株の累積総収益率と標準プール500指数(S&P 500)と全米不動産投資信託ファンド株指数(FTSE NAREIT Equity REITs)の累積総収益率を比較したものである。株価表現図は，投資家がROICと指数ごとに100ドル投資し，任意の配当金に再投資したと仮定している.グラフ中の比較は，米国証券取引委員会の開示要求に基づいて提供されており，ROIC普通株の将来表現を予測するつもりはなく，ROIC普通株の未来表現を指示するつもりもない。
 
 期間が終わる
索引.索引12/31/201712/31/201812/31/201912/31/202012/31/202112/31/2022
小売機会投資会社$100.00 $83.06 $96.64 $74.44 $112.13 $88.99 
S&P 500$100.00 $95.62 $125.72 $148.85 $191.58 $156.88 
富時NAREIT持分REITs$100.00 $95.96 $123.46 $117.14 $165.51 $124.22 
 
当社が特に参照方式でこのような資料に組み込まれていない限り、上述した株主報酬表現資料は、証券法または取引所法に従って提出された任意の文書に参照によって組み込まれた任意の一般的な宣言とみなされてはならず、この一般的な声明は、参照によって本10−K表年次報告に組み込まれてはならない。この情報はこのような法案に基づいて提出されたとみなされてはならない。
 
35

プロジェクト7.経営陣の財務状況と経営成果の検討と分析
 
以下の議論は、本年度報告書10-K表の他の部分に登場する小売機会投資会社合併財務諸表およびその付記と共に読むべきである。同社がこの部分で行った陳述は、連邦証券法の意味に合致した前向きな陳述である。前向き陳述の完全な議論については，本年度報告における“前向き情報に関する陳述”と題するForm 10−K部分を参照されたい。いくつかのリスク要因は、実際の結果、業績または業績が、以下の議論で表現または示唆された結果、業績または業績と大きく異なることを招く可能性がある。このようなリスク要因の検討については，本年度報告における“リスク要因”と題する表格10−K部分を参照されたい
 
概要
 
当社はUPREITモデルにより組織され、これにより、その完全子会社Retail Opportunity Investments GP，LLCはその経営パートナーRetail Opportunity Investments Partnership，LP及びその子会社の一般パートナーを務め、その経営パートナーRetail Opportunity Investments Partnership，LP及びその子会社を通じてほぼすべての業務を展開している。
 
ROICは完全統合および自己管理のREITとして2009年10月に運用を開始し，2022年12月31日現在，ROICは約93.6%の共同権益を有し，他の有限パートナーは運営組合の約6.4%の共同権益を有している。ROICは，米国西海岸の必需品をベースとしたコミュニティやコミュニティショッピングセンターの買収，所有，管理に専念しており，これらのセンターはスーパーや薬局を頼りにしている。
 
2022年12月31日現在、同社のポートフォリオには94カ所の物件(93カ所の小売物件と1カ所のオフィスビル)が含まれており、総建築面積は約1060万平方フィート。同社の小売組合は2022年12月31日現在、約98.1%がレンタルしている。当社は2022年12月31日までの年間で、そのポートフォリオでそれぞれ約446，000および120万平方フィートをレンタルおよび更新している
 
次の表は、2022年12月31日までの小売組合の年初空き空間と年末空き空間の入金を提供しています
 
 空いている空間広場素材
2021年12月31日までの空きスペース249,108 
2平方フィート空けました151,851 
取得済み物件の空きスペース19,514 
レンタル平方フィート(224,125)
2022年12月31日の空きスペース196,348 
 
同社は、2022年12月31日までの1年間に、建築や敷地改善を含め、新たな賃貸のために約2230万ドル、または1平方フィートあたり50.10ドルのテナント改善を約束した。同社は、2022年12月31日までの年間に発生する新規賃貸に約120万ドル、または1平方フィートあたり2.66ドルのレンタル手数料を支払うことを約束している。また、同社は、2022年12月31日までの年間で発生した契約更新約束約110万ドル、または建物や敷地改善を含むテナント改善のために1平方フィート当たり0.98ドルである。2022年12月31日までの年間で、レンタル手数料の更新賃貸に対する約束は重要ではない。

新冠肺炎の影響

新冠肺炎の流行により、会社のあるテナントは経済的困難に直面し、会社はいくつかのテナントの賃貸料減免要請を受け、その中で最も一般的なのは賃貸料の支払い延期の要求である。新冠肺炎の流行が発生して以来、同社はレンタル特許権を締結し、約1，090万ドルの契約金額を延期した。2022年12月31日現在、関連協定により約950万ドルのこのような繰延金額が返金されており、そのうち約850万ドルが回収され、約89.7%を占めている。当社は個別状況に応じてレンタル料減免申請を評価しており、すべてのテナント要求が特許権合意に達しているわけではなく、当社もその賃貸契約での契約権利を放棄していません。当社が新冠肺炎に関する賃貸料割引入金についてどのように検討するかについては、添付されている総合財務諸表付記1を参照されたい。
36


経営成果

同社は2022年12月31日現在、94カ所の物件(93カ所の小売物件と1カ所のオフィスビル)を所有しており、これらの物件はすべて添付の財務諸表に統合されている。同社は，これらの物件は人口密集地域に位置し，必需品や非必需品やサービスに基づく小売業者にレンタルされているため，その投資の性質は比較的安定した収入流を提供していると考えている。同社は強力な資本構造を持っており、2022年12月31日現在、債務は制御可能だ。当社は引き続きその業務戦略に合った買収機会を積極的に模索することを期待しています。

不動産営業収入は公認されていない会計基準の財務業績測定基準である。当社では，物件運営収入を運営収入(賃貸料収入およびその他の収入)から物件および関連支出(物件運営費および物件税)を引いていると定義している。物件営業収入には一般及び行政支出、減価償却及び償却、買収取引コスト、その他の支出、利息支出、物件買収及び処分の損益、未合併合営企業収益における権益及び非常項目は含まれていない。他の不動産投資信託基金は異なる方法で物件営業収入を計算する可能性があるため、当社の物件営業収入は他の不動産投資信託基金と比較できない可能性がある。

物件営業収入は、会社の資金コスト、減価償却と償却費用の影響、経営性不動産資産の買収と売却の損益、一般と行政費用或いはその物件所有権に関連する他の損益の影響を受けないため、収益傾向を確定し、会社物件の公正価値を計算するために管理層によって評価され、比較される。会社は，これらの項目を純収入から除外することが有用であると考えており，それによる測定基準は，会社の物件を経営することによる実収入と発生した実費，入居率，賃貸料，運営コストの傾向を反映しているからである。

物件営業収入は会社の物件経営業績を測る指標であるが、会社全体の業績を評価していない。そのため、財産経営収入は公認会計基準に従って計算した純収入或いは経営収入に取って代わることはできない。

2020年度の経営業績、流動性および資本資源に対する会社の議論については、2021年度と2020年度の業績のいくつかの比較を含み、第2部、第7項を参照されたい。経営陣は、2022年2月17日に米国証券取引委員会に提出された2021年度10-K表における財務状況および経営結果の検討および分析を行う。
 
2022年12月31日までの年度と2021年12月31日までの年度の経営実績を比較した。
 
物件営業収入
 
次の表は、公認会計基準に基づいて、2022年12月31日と2021年12月31日までの年度の合併営業収入と合併財産営業収入の入金(単位：千)を提供します
 
  十二月三十一日までの年度
  20222021
公認会計原則で計算した営業収入$114,685 $114,895 
また：減価償却および償却97,494 92,929 
 一般と行政費用21,735 19,654 
 その他の費用960 860 
もっと少ない：不動産販売収益(7,653)(22,340)
物件営業収入$227,221 $205,998 
 
以下は，2022年12月31日までの年度と2021年12月31日までの年度との比較であり，同じ中心物件の影響を参考にした。2022年12月31日現在、同一センター物件は会社94物件のうち84カ所であり、会社がこの2つの期間内に所有しているすべての経営性物件を指し、この2つの期間内に会社財務諸表に組み込まれているが、会社の会社事務本部は除外されている。
 
37

以下の表は、公認会計原則に基づいて合併した営業収入と、2022年12月31日と2021年12月31日までの2年間に会社が所有している84の同じ中心物件の物件営業収入との入金を提供し、この2つの時期に会社の財務諸表に合併する(千単位)
  2022年12月31日までの年度
  同じ中心異なる中心合計する
公認会計原則で計算した営業収入$121,075 $(6,390)$114,685 
また：減価償却および償却88,014 9,480 97,494 
 
一般と行政費用(1)
— 21,735 21,735 
 
その他の費用(1)
— 960 960 
もっと少ない：不動産販売収益— (7,653)(7,653)
物件営業収入$209,089 $18,132 $227,221 
______________________
 
(1)説明のため，一般と行政費用およびその他の費用は非同中心物件に計上されており，会社は同中心物件と非同中心物件の間にこれらのタイプの費用を割り当てていないためである。

以下の表は、米国公認会計原則に基づき、2021年12月31日までの年度の総合営業収入と、会社が2022年12月31日と2021年12月31日までの2年間に所有した84の同一中心物件の物件営業収入とを照合し、この2つの時期に会社の財務諸表に統合する(千計)
 
  2021年12月31日までの年度
  同じ中心異なる中心合計する
公認会計原則で計算した営業収入$109,657 $5,238 $114,895 
また：減価償却および償却88,288 4,641 92,929 
 
一般と行政費用(1)
— 19,654 19,654 
 
その他の費用(1)
— 860 860 
もっと少ない：不動産販売収益— (22,340)(22,340)
物件営業収入$197,945 $8,053 $205,998 
______________________
 
(1)説明のため，一般と行政費用およびその他の費用は非同中心物件に計上されており，会社は同中心物件と非同中心物件の間にこれらのタイプの費用を割り当てていないためである。

2022年12月31日までの年度では，会社による物件運営収入は約2.272億ドルであったが，2021年12月31日までの年度の物件運営収入は2.06億ドルと約2，120万ドル増加した。2022年12月31日までの1年間で，84の同センター物件の物件運営収入は約1110万ドル増加し，主に入居率と転貸利差の増加による基本賃貸料と直線賃貸料の増加であった。非同センター物件の物件運営収入が約1，010万ドル増加したのは、主に2022年12月31日現在、会社が所有する物件数が2021年12月31日より純増加しているためである。

減価償却および償却
 
2022年12月31日までの1年間で、会社が発生した減価償却·償却費用は約9750万ドルだったが、2021年12月31日までの1年間に発生した減価償却·償却費用は9290万ドルだった。減価償却費用が約460万ドル増加したのは、主に会社が2022年12月31日までに所有している物件数が2021年12月31日の純増加により増加したためである。

38

一般と行政費用
 
2022年12月31日までの年間では、会社が発生する一般·行政費は約2170万ドルであるのに対し、2021年12月31日までの1年間に発生する一般·行政費は1970万ドルである。一般·行政費が約210万ドル増加したのは、主に2022年12月31日までの1年間に発生した補償·レンタルに関する費用の増加によるものである。

不動産販売収益

2022年8月19日、バーリンガー村とトマス湖ショッピングセンターの買収について、同社はワシントン州海岸線にあるショッピングセンターオーロラ広場を売却した。販売価格は3620万ドルで、販売コストを差し引くと、純収益は約3440万ドル。同社は2022年12月31日までの1年間に、この財産処分に関する不動産販売収益約770万ドルを記録した。同社は2021年12月31日までの年間で3カ所の物件を売却した。総販売価格は約6970万ドルで、販売コストを差し引くと、純収益は約6800万ドル。同社は2021年12月31日までの1年間に、これらの財産処分に関する不動産販売収益約2230万ドルを記録した。

利息費用とその他の財務費用
 
2022年12月31日までの1年間に、会社は約5920万ドルの利息支出と他の財務支出を発生させたが、2021年12月31日までの1年間に発生した利息支出とその他の財務支出は約5750万ドルであった。利息支出やその他の財務支出が約170万ドル増加したのは、2022年12月31日までの1年間で金利が上昇したことと、2021年12月31日までの1年に比べて信用手配の借金が増加したことが主な原因である。2022年12月31日までの1年間、米国連邦準備委員会(Federal Reserve)は連邦基金金利を何度も引き上げ、市場金利は大幅に上昇した。米国連邦準備委員会(Federal Reserve)は2023年に引き続き連邦基金金利を引き上げる可能性が予想される。米連邦準備委員会(Federal Reserve)が今後も利上げを継続すれば、市場金利のさらなる上昇を招く可能性がある。このため、会社は2023年12月31日までの年度の利息支出が2022年12月31日までの年度より増加すると予想している。

運営資金
 
運営資金(“FFO”)は広く認められているREITs非GAAP財務指標であり，当社はGAAPによる財務諸表とともに考慮した場合，その財務表現を評価するための追加的で有用な手段を提供することができると考えている。FFOは証券アナリスト、投資家、その他の関係者によってREITsの業績を評価するために使用されることが多く、その多くはGAAPによって計算されたFFOや純収入である。
 
当社は全米不動産投資信託協会(“NAREIT”)が発表した“FFO白書”に基づいてFFOを計算し、FFOを普通株株主が純収益(公認会計基準に基づいて決定すべき)と定義し、債務再編、減価償却財産の売却や減価償却の損益を含まず、不動産に関する減価償却と償却、および提携企業と合併していない合弁企業を調整した純収益と定義している。

しかしFFO：
 
•公認会計基準に適合する経営活動を代表しないキャッシュフロー(FFOとは異なり、GAAPは、純収入を決定する際に、通常、取引および他のイベントのすべての現金影響を反映する)；および

•純収益の代替と見なすべきではなく、これを会社の業績の指標とすべきである。

当社で定義されているFFOは，他のREITsが報告している同名項目と比較できない可能性があり，このようなREITsで使用されているNAREIT定義の応用に差がある可能性があるためである。
 
39

次の表は、GAAPからFFOに基づいて株主に適用される2022年12月31日と2021年12月31日までの年間の純収入台帳(単位：千)を提供します
 
 十二月三十一日までの年度
 20222021
ROICの純収入によるものです$51,869 $53,508 
プラス：減価償却と償却97,494 92,929 
減算：不動産販売収益(7,653)(22,340)
業務資金-基礎141,710 124,097 
非持株権の純収入に帰することができる3,591 3,852 
運営資金--希釈$145,301 $127,949 
 
現金純営業収入(“NOI”)
 
現金NOIは会社の業績を評価する非公認会計基準財務指標である。最も直接比較可能なGAAP財務指標は営業収入である。当社は現金NOIを営業収入(賃貸料収入とその他の収入)から財産および関連費用(財産営業費用と物業税)を引いたものと定義し、直線賃貸料やリース無形資産の償却、債務関連費用、その他の調整調整後の現金NOIなどの非現金収入と営業費用項目を定義している。現金NOIには、一般と行政費用、減価償却と償却、買収取引コスト、その他の費用、利息支出、物件買収と処分の収益と損失、未合併合弁企業収益の中の株および非常項目は含まれていない。他のREITsは異なる方法で現金NOIを計算する可能性があるため，会社の現金NOIは他のREITsと比較できない可能性がある。
 
現金NOIは経営陣内部で使用され、会社の物件の経営実績を評価·比較するために使用される。会社は、現金NOIは投資家に会社の財務状況や経営結果に関する有用な情報を提供していると考えており、物件レベルで発生する現金収入と支出項目のみを反映しているため、時期を越えて比較した場合、会社の物件収益の傾向を決定するために使用することができ、この測定基準は、非現金収入や支出確認項目、会社資金コスト、減価償却および償却費用の影響、経営性不動産資産の買収と売却の損益、一般および行政費用、あるいは会社の物件所有権に関連する他の損益の影響を受けないからである。当社は，これらの項目を営業収入から除外することが有用であると考えており，それによる測定基準は，当社の物件を経営することによる実収入と発生した実費，入居率，賃貸料，運営コストの傾向を反映しているからである。

現金NOIは会社の物件経営業績を評価する指標であるが、会社全体の業績を測ることができないため、公認会計の原則に従って計算した純収入や営業収入に代わることはできない。

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同センター現金ノイズ
 
下表は公認会計原則に基づいて2022年12月31日と2021年12月31日までの年度同一センター現金NOIと総合営業収入の入金を提供している。この表は同じ中心属性の影響を参考にしている.2022年12月31日現在、同一センター物件は、会社94物件のうち84カ所であり、会社がこの2つの期間内に所有しているすべての運営物件を指し、この2つの期間内に会社財務諸表に組み込まれているが、会社の会社オフィス本部は除く(千計)
 
 十二月三十一日までの年度
 20222021
公認会計基準営業収入$114,685 $114,895 
減価償却および償却97,494 92,929 
一般と行政費用21,735 19,654 
その他の費用960 860 
不動産販売収益(7,653)(22,340)
直線賃貸料(2,715)(959)
時価と時価以下の賃料を償却する(11,947)(8,795)
財産収入その他費用(1)
(1,331)(614)
会社現金騒音総額211,228 195,630 
非同中心現金ノイズ(14,545)(7,574)
同センター現金ノイズ$196,683 $188,056 
______________________
 
(1)アンカーリース停止費，契約金額純額(あれば)，前期に関する費用や回収調整，その他の雑調整が含まれている。
 
2022年12月31日までの年間では，会社が発生した同センター現金NOIは約1兆967億ドルであったのに対し，2021年12月31日までの年度に発生した同センター現金NOIは約1.881億ドルで4.6%に増加した。この増加は，主に2022年12月31日までの年間で，契約賃貸料の増加および入居率と転貸利差の増加により基本賃貸料が増加したためである。

肝心な会計見積もり
 
肝心な会計見積もりは会社の財務状況と経営結果の陳述に対してすべて重要な見積もりであり、管理層が最も困難、最も複雑或いは最も主観的な判断を行う必要がある。以下、経営陣が連結財務諸表の作成に重要と考えている会計推定数について概説する。本要約を読む際には、当社の連結財務諸表付記1における当社の会計政策のより全面的な議論を組み合わせるべきである。

収入確認
 
当社は賃貸借期間ごとに直線をもとに基本賃貸料を記録しています。関連リースにより確認された賃貸料が契約満期金額を超えた部分は、添付の総合貸借対照表のテナント及びその他の売掛金に計上する。ほとんどの賃貸契約には、テナントに不動産税と特定の公共エリア費用の割合での返済を要求する条項が含まれている。通年借主及びその他の売掛金及び関連コスト回収収入の調整も、当社が発行及び徴収に対応した最終金額の最適な見積もりに基づいている。
 
不良債権準備
 
不良債権準備は、特定口座の損失リスクを四半期分析した上で決定される。分析は特に期限を過ぎた未払い帳簿を重視し、そして売掛金の性質と年期、テナントの信用、現在の経済傾向を考慮し、新冠肺炎疫病がテナント業務に与える影響、テナント或いはその他の債務者の支払い記録、テナント及び任意の保証人の財務状況、管理層の賃貸義務履行能力に対する評価、任意の論争の根拠及び関連交渉の状況などを含む。経営陣の必要手当の見積もりはこれらの要因の変化に伴って改訂され、経済や市場状況がテナント、特に小売業テナントに与える影響に敏感である
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属性です。見積数は，テナントによる公共地域維持，不動産税，保険料の補償を決定するために用いられる。同社は実際の回収と実際の費用と任意の実際のログアウトを比較することで、その各物件の不動産税、公共区域維持と保険の推定売掛金残高を分析した。その分析によると、同社はこれらのプロジェクトに関連する疑わしい口座準備に追加的な金額を計上する可能性がある。また、会社は将来の繰延直線受取賃貸料に関する信用損失に備えている。
 
不動産投資
 
土地，建物，物件改善，家具/固定装置，テナント改善はコスト別に入金される。メンテナンスとメンテナンスの支出は発生時に運営費用を記入します。資産寿命の改善又は延長のリフォーム及び/又は交換は、その推定使用寿命内に資本化及び減価償却を行う。
 
当社は、買収された有形資産(土地、建物および内装を含む)および買収された無形資産および負債(市場よりも高く、市場よりも低い賃貸および買収の原位置賃貸を含む)、その公正価値(業務定義に適合した買収について)および相対公正価値(業務定義に適合しない買収について)を含む不動産の買収を確認する。リース無形資産の買収とは、市価より高いリースと買収した現地賃貸を含み、リース無形負債の買収とは、付随する総合貸借対照表の中で市価より低い賃貸を指す。買収された物件の有形資産の公正価値は、物件を空に推定することによって決定され、その後、管理層によるこれらの資産の相対的公正価値の決定に基づいて、その価値が土地、建物、内装に割り当てられる。買収された物件の無形資産を評価する際に、管理層が考慮する要因は、予想賃貸期間内の帳簿コスト推定と、現在の市場需要の評価に基づいて、予想賃貸期間内の賃貸料収入損失を推定することである。経営陣はまた、レンタル手数料、テナント改善、法律、その他の関連コストを含む同様のレンタルを実行するコストを推定します。
 
跡地賃貸契約の価値は、(I)時価賃貸料で既存の跡地賃貸契約を調整した後、物件のために支払う購入価格が(Ii)物件が空き家のような場合の見積もり公正価値を超えて決定される。市価以上および市価以下のリース値は，受信した契約金額と経営陣が推定した市場賃貸率との差額の現在値(買収リース関連リスクを反映した割引率を用いて)に基づいて記録され，その差額は，経営層が買収時に適切と考えられるそれぞれのリース条項に基づいて計算される。この等推定値には，リースに関する取消不可条項や任意の適用の継続期間の考慮が含まれている。市価以下の賃貸料継続権に関する公正価値は，当社の経験および買収時に存在する関連事実と状況に基づいて決定される。元の賃貸期間に関する市価以上と市価以下の借約価値は，それぞれの賃貸借契約の条項で賃貸料収入に償却される。原地借約の価値はそれぞれの借款の余剰取消不可条項に従って支出まで償却する。リース契約が所定の満期日までに終了した場合、当該賃貸契約に関連するすべての未償却金額は当時の運営中に確認される。
 
当社はその物件の使用年数について主観的な評価を行い、減価額を決定しなければならない。このような評価は会社の純収入に直接的な影響を及ぼす。

資産の予定耐用年数内に、直線減価償却方法を用いて財産を減価償却する。予想される寿命は以下のとおりである

建物.建物39-40歳
物件改善10-20年
家具·固定装置3-10年
テナント状況を改善するレンタル期間またはその使用年数が短い
 
資産減価
 
事件や環境変化がある資産の帳簿価値が回収できない可能性があることを示すたびに、当社は長期資産の減値を審査する。保有·使用する資産の回収可能性は，資産の帳簿金額と資産予想による将来の純現金流量(未割引と無利子)総額との比較により測定した。減価指標の存在に関する判断は，経営業績，市場状況，法律や環境問題，当社が関連資産を持つ意図や能力，開発物件の任意の重大なコスト超過などに基づいている。このような資産が減値とみなされる場合、確認すべき減価は
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資産の帳簿価値が公正価値を超える金額で評価される。経営陣は、会社のいかなる不動産投資価値も2022年12月31日に減損されたとは思わない。
 
REIT資格要件
 
当社は不動産投資信託基金課税として守則に基づいて課税する資格を選択しており、その組織及び運営方式は、遵守による不動産投資信託基金としての課税資格を継続して適合させると信じている。
 
当社は複数の運営や組織の要求を遵守してこそ、不動産投資信託基金になり、その資格を維持する資格がある。会社がREITの資格を満たしていない場合、その収入は正常な会社税率で米国連邦、州、地方所得税を納付し、税率は高くなり、会社はREIT資格を満たしていない年後の4つの納税年度内にREITに該当する資格を再選択することが許されない可能性がある。会社が不動産投資信託基金になる資格がなければ、会社の経営業績、流動資金、株主に割り当てることができる金額は大幅に減少する。
 
会社の流動資金と資本源
 
“当社の流動資金及び資本資源”の節及び“経営組合企業の流動資金及び資本資源”の節では、“当社”という言葉は、非総合的な小売機会投資会社(経営組合企業を除く)を指す。
 
当社の業務は主に運営共同経営であり，当社は組合を運営する親会社であり，財務報告目的のために合併運営パートナーシップを運営している。当社は経営組合と総合的に経営しているため、“経営組合企業の流動資金及び資本資源”と題する節は本節と併せて読み、当社の総合的な基礎上の流動資金及び資本資源、及び当社の全体運営状況を知るべきである。
 
当社は時々公開株式を発行していますが、それ自体は他の方法でいかなる資本やいかなる業務も発生していませんが、上場企業の運営として招く若干の支出は除外しています。経営組合企業の債務保証以外に、当社自身はいかなる債務も持っておらず、その唯一の重大資産は経営組合企業の直接或いは間接組合企業権益、及び経営組合企業の唯一の一般パートナーRetail Opportunity Investments GP，LLCの会員権益である。したがって，当社と経営組合企業の総合資産と負債および総合収入と支出はそれぞれの財務諸表と同じである。しかし、すべての債務は経営組合企業によって直接または間接的に保有されている。その会社の主な資金需要はその普通株の配当金を支払うことだ。同社の配当金支払いの主な資金源は経営組合から得られた分配である。
 
経営組合会社の親会社として、当社は間接的に経営組合会社の日常管理とコントロールに対して全面的、独占的かつ完全な責任を持っている。当社は経営組合に経営組合契約に規定されている方式で、分配会社が適宜決定した部分を現金で使用できるように促します。

同社は有名な経験豊富な発行者であり、2022年4月に有効な棚上げ登録声明を提出し、当社が指定されていない様々な種類の債務と持分証券の登録を許可した。状況が許可された場合、当社は市場状況と定価に依存して、時々株式を発行することができます。このような株式発行のいかなる収益も運営組合企業に貢献するだろう。経営組合は，得られた金を追加物件の購入，債務の返済，一般運営資金としての用途に用いることができる。
 
流動資金は会社が潜在的な現金需要を満たす能力を測定し、借金の返済、その資産と運営のための資金と維持、株主への分配、その他の一般業務の需要を満たす持続的な承諾を含む。当社の流動資金は経営組合が当社に十分に割り当てる能力に依存しています。同社の主な現金需要はその株主に配当金を支払うことだ。

2022年12月31日までの1年間、会社の主な現金源は、経営組合企業の分配と普通株発行の収益である。同社は2022年12月31日現在、今後12カ月の配当融資義務を履行するのに十分な運営資金を持っていることを決定した。

2020年2月20日，ROICと(I)KeyBanc Capital Markets Inc.，BTIG，LLC，BMO Capital Markets Corp.，BofA Securities，Inc.，Capital One Securities，Inc.，Citigroup Global Markets Inc.，Jefferies LLC，J.P.Morgan Securities LLC&
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共同経営会社、Regions Securities LLC、Robert W.Baird&Co.及びWells Fargo Securities，LLC(総称して“代理人”と呼ぶ)及び(Ii)長期買い手(定義は後述)により、ROICは時々ROIC普通株(1株当たり0.0001ドル)の株式(任意の当該等の株式、“主要株式”)を代理人或いは代理人透過に売却することができ、そしていくつかの代理人に長期売り手(“長期売り手”)として発売及び借入株式(任意の当該等の株式、“長期裁定株式”)を発売及び売却するように指示することができる。および主要株式と合わせて“株式”と呼ぶ)であり，販売プロトコルにより売却される株式の総発行価格は最大500，000，000ドルに達する.

販売プロトコルは、依頼者またはその販売エージェントであるエージェントを介して主要株を発行または販売するほか、KeyBanc Capital Markets Inc.，BMO Capital Markets Corp.，BofA Securities，Inc.，Citigroup Global Markets Inc.，Jefferies LLC，J.P.Morgan Securities LLC，Raymond James&Associates，Inc.およびWells Fargo Securities LLCまたはそれらのそれぞれの関連会社(このような身分で“長期購入者”と呼ぶ)と単独の長期販売プロトコルを締結することが規定されている。ROICが任意の長期買い手と長期販売プロトコルを締結する場合、ROICは、この長期買い手またはその連属会社が、双方が受け入れた長期販売プロトコルに関連する指示に基づいて、第三者に借金し、関連する長期売り手を介して、特定の長期販売プロトコルに関連する普通株式の数に相当する長期ヘッジ株式を売却することを期待する。ROICは最初に長期売手によって長期ヘッジ株を売却する収益を得ることはない.ROICは、ROICが特定の長期販売プロトコルの満期日または前に指定された1つまたは複数の日に普通株式(“株式確認”)を発行する方法で、関連する長期買い手と各特定の長期販売プロトコルを全面的に決済することが予想され、この場合、ROICは、決済時に受信される現金収益純額の合計が、特定の長期販売プロトコルに関連する普通株式数に関連する長期販売価格に乗算されることが予想される。しかしながら、ROICは、現金決済または純株式決済の特定の長期販売プロトコルを選択することもでき、この場合、ROICは、発行普通株から何の収益も得られない可能性がある, 一方、ROICは、現金(現金決済の場合)を受け入れたり、普通株株を受信または交付したりする(株式純決済の場合)。

ROICは2022年12月31日までに販売契約により株式1，288，213株を売却し，得られた総額は約2，520万ドルであり，代理店に約252，000ドルの手数料を支払っている。同社は得られた純額を一般企業用途に利用しようとしており、運営資本の買収や増加資金が含まれている可能性がある。

2022年12月31日までの1年間に、株主に支払われた配当総額は約9240万ドルだった。また，2022年12月31日までの1年間に，経営組合企業が非持株株主単位所有者に支払う支払いと支払総額は約660万ドルであった。連結ベースでは，同期業務のキャッシュフロー総額は約1.49億ドルである.2021年12月31日までの1年間で、株主に支払う配当金総額は約6220万ドル。また，2021年12月31日までの1年間に，経営組合企業が非持株株主単位所有者に支払う支払いと支払総額は約470万ドルであった。統合ベースでは，同期業務のキャッシュフロー総額は約1.363億ドルである.
 
将来の潜在的な資本源には、パートナーシップを運営する株式発行と分配が含まれる。
 
共同経営企業の流動資金と資本源
 
本“経営組合企業の流動資金及び資本資源”の節では、“経営組合企業”、“吾等”、“吾等”及び“吾等”という言葉は、経営組合企業がその総合付属会社又は経営組合企業及び当社と共にそれぞれの総合付属会社を意味する。
 
2022年12月31日までの年度中，運営組合企業の主要な現金源は，運営キャッシュフロー，そのクレジット手配による借入収益，不動産売却による収益およびROICの普通株発行に貢献した現金である。2022年12月31日現在、運営パートナーシップは、債務義務と今後12ヶ月の運営費用を履行するのに十分な運営資金を持っていることが決定されている。

経営パートナーシップはいくつかの銀行と無担保定期融資協定があり、この合意に基づいて、融資者は3.00億ドルの無担保定期融資手配を提供することに同意した。2019年12月20日から、経営組合企業は、初の改訂および再予約された定期融資協定(改正された“定期融資協定”)第1改正案を締結し、この合意に基づき、定期融資の満期日を2022年9月8日から2025年1月20日に延長し、これ以上延期する選択肢はない。定期融資協定はまた、経営組合が定期融資協定に規定されているいくつかの条件の下で、融資者の追加承諾に対する同意を得ることを含む、総額200，000，000ドルの約束を時々増加させることができることを規定している。定期ローン協定項の下の借款は元金を返済していない利息を計算しなければならず，金利は当社の信用格付け水準に基づいて定められた適用金利であり，別途(I)aを加える
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期間中のドル預金資金コストに関するLibor金利(“欧州ドル金利”)を参照したり、(Ii)(A)連邦基金金利プラス0.50%、(B)行政エージェントが“最優遇金利”と発表した金利、および(C)欧州ドル金利プラス1.00%のうち最高者を参考にした基本金利を参照する。
 
経営パートナーシップはいくつかの銀行と無担保循環信用手配がある。2019年12月20日から、経営組合は第二回改正及び再注文信用協定(改訂を経て、“信用融資協定”)の第一修正案を締結し、これにより信用融資項目の下の借入能力は600，000，000ドルであり、信用融資期日は2021年9月8日から2024年2月20日まで延長され、そして2つの6ヶ月間の延期選択権が添付され、経営組合企業はいくつかの条件(延期費用の支払いを含む)を満たした後にこのような選択権を行使することができる。また、“信用手配協定”にはアコーディオン機能が含まれており、運営組合企業が融資者の同意とその他の条件を獲得した場合、信用手配下の借入能力を最高12億ドルに向上させることができる。信用手配プロトコルに基づいて借金の未返済元本課税利息を計算し、金利は会社の信用格付けレベルに基づく適用金利に等しく、(I)欧州ドル金利、または(Ii)参考(A)連邦基金金利プラス0.50%、(B)KeyBank，National Associationがその“最優遇金利”と発表し、(C)欧州ドル金利プラス0.90%のうち最高者によって決定された基本金利。また，運営組合は当社の信用格付けレベル(現在0.20%)に基づいて融資費を支払う責任があり，信用融資協定に基づいて発行された信用状(2022年12月31日まで，運営組合には未返済の信用状は何もない)について年間0.125%の前払い費用を支払う責任がある

2022年12月31日現在、定期融資と信用手配による未返済額はそれぞれ3.0億ドルと8800万ドル。2022年12月31日までの年度の定期融資加重平均金利および信用手配加重平均金利はそれぞれ2.7%および3.1%である。添付財務諸表付記11で述べたように、運営組合は従来、金利スワップを用いてその金利リスクの管理に協力してきた。当社の4つの金利スワップは2022年8月31日から満期となるため、定期ローンの金利は有効に固定されなくなり、定期ローンでの未返済借入金は変動金利を支払わなければなりませんが、上述したように、2022年9月1日から発効します。2022年12月31日現在、経営パートナーシップには定期融資の下で利用可能な借金がない。2022年12月31日まで、運営パートナー関係は信用手配の下で5.12億ドルが借金に供することができる。

また，経営組合はそれぞれ2017年12月，2014年12月および2013年12月に元金総額2.5億ドルの無担保優先手形と，2016年9月に元金総額2億ドルの無担保優先手形(総称して“高級手形”と呼ぶ)を発行し，各手形は当社が全面的かつ無条件に保証した.

運営組合会社の高級付記の主な条項は以下のとおりである

高級付記元金総額発行日と利息計算日期日まで契約金利初利子を払う満期利息支払い
優先債券は2027年に満期になります$250,000 2017年12月15日2027年12月15日4.19 %June 15, 2018六月十五日と十二月十五日
優先債券は2026年に満期になります$200,000 2016年9月22日2026年9月22日3.95 %March 22, 2017三月二十二日と九月二十二日
優先債券は2024年に満期になります$250,000 2014年12月3日2024年12月15日4.00 %June 15, 2015六月十五日と十二月十五日
優先債券は2023年に満期になります$250,000 2013年12月9日2023年12月15日5.00 %June 15, 2014六月十五日と十二月十五日

経営組合企業の重大、現在、長期現金需要については以下にさらに説明する。
 
パートナーシップを経営する債務協定は、慣例的な陳述、財務、および他の契約を含み、これらのプロトコルに従って借金する能力は、財務契約および他の制限を継続的に遵守することに依存する。経営パートナーシップは2022年12月31日にこのような条約を遵守した。

運営組合は一般にその資産を長期投資として保有する意図があるが，そのいくつかの投資は売却される可能性があり，運営組合の金利リスクや流動資金需要を管理し，他の運営目標を満たし，市場状況に適応する可能性がある。将来その投資を売却するタイミングや影響(あれば)は確実に予測できない。

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同社はムーディーズ投資家サービス会社(BBa 2)、スタンダード·プアーズ·グローバル·レーティング(BBB-)と恵誉格付け会社(BBB)の投資レベル信用格付けを持っている。
 
キャッシュフロー
 
表に示す期間中の会社合併キャッシュフロー表で選定された項目(千計)をまとめた
 
 十二月三十一日までの年度
 20222021
純現金提供側(使用)：  
経営活動$149,023 $136,332 
投資活動$(144,692)$(103,645)
融資活動$(12,235)$(23,960)
 
純キャッシュフローは
 
経営活動
 
2022年12月31日までの1年間で、経営活動が提供する純現金フローは約1.49億ドルだったのに対し、2021年同期は約1億363億ドルだった。2022年12月31日までの年間では，この増加は約1，270万ドルであり，これは主に物件運営収入が約2，120万ドル増加したが，運営資金口座の受取時間によって相殺されたためである。

投資活動
 
2022年12月31日までの1年間で、投資活動のための純現金フローは約1兆447億ドルだったが、2021年同期は約1.036億ドルだった。2022年12月31日までの年間で、この増加は約4100万ドルであり、これは主に不動産販売収益が約3360万ドル減少し、物件改善支払いが約1180万ドル増加し、不動産投資が約490万ドル減少し、この増加をわずかに相殺したためである。
 
融資活動
 
2022年12月31日までの1年間で、融資活動に用いられる純現金流量は約1220万ドルだったが、2021年同期は約2400万ドルだった。この約1170万ドル減少の要因は，2022年12月31日までの1年間で信用ローンが1.36億ドル純増加したが，配当や分配支払いが約5560万ドル増加し，普通株販売収益が約4440万ドル減少し，担保融資元金返済が約2340万ドル増加したためである。

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材料現金需要
 
次の表は、2022年12月31日までの会社の既知の契約およびその他の短期(すなわち、今後12ヶ月)および長期(すなわち、今後12ヶ月後)の債務(単位：千)を表す
 
 短期.短期長期の合計する
材料現金需要：
住宅ローン手形元金(1)
$686 $60,045 $60,731 
住宅ローン手形の利子を払う2,482 2,618 5,100 
定期ローン(2)
— 300,000 300,000 
信用手配(3)
— 88,000 88,000 
優先債券は2027年に満期になります(4)
10,475 291,900 302,375 
優先債券は2026年に満期になります(4)
7,900 223,700 231,600 
優先債券は2024年に満期になります(4)
10,000 260,000 270,000 
優先債券は2023年に満期になります(4)
262,500 — 262,500 
経営リース義務1,345 34,359 35,704 
合計する$295,388 $1,260,622 $1,556,010 
__________________
 
(1)2022年12月31日現在約28.8万ドルの未償却担保融資保険料は含まれていない。
(2)上表では、当社は定期融資項目での借入金を2022年12月31日現在の定期融資金利5.4%で利息としていると仮定している。
(3)上の表について言えば、当社は信用手配した借入金を2022年12月31日までの信用手配金利5.2%で利息を引き上げると仮定しています
(4)短期的にのみ利息を支払い、長期的に元金と利息を同時に支払うことを示している。

会社の短期と長期流動資金需要運営組合とその付属会社も含めて主に上記で述べた重大な現金需要、会社の株主への予想配当金、資本支出、買収に必要な資本を含む

当社は、経営提携企業とその付属会社を含め、その短期流動資金需要を満たし、その重大な現金需要を含む計画であるキャッシュフロー、債務再融資、潜在的資産売却および/またはその信用手配による借入金を経営する。

歴史的に見ると会社は運営組合とその付属会社も含めて本グループはすでに運営キャッシュフロー、信用手配及び定期ローン項目下の借金、債務再融資、新債、株式発行及びその他の資本市場取引及び/又は資産処分を通じて、その長期流動資金需要に資金を提供する。その会社は未来にそうし続けることを予想している。しかし、これらの資源が必要な時や会社の希望する条項によっていつでも会社に提供されることは保証されず、会社の将来の需要が会社の現在の予想を大幅に上回っていないことも保証されない.

同社は、2022年12月31日までの1年間に、新たなリースおよび更新のために、それぞれ約2350万ドルと120万ドルのテナント改善(建築や現場改善を含む)と賃貸手数料を約束した。

不動産税
 
同社の借約は一般的にテナントに比例して不動産税の一部を負担することが求められている。

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インフレ率
 
同社の長期賃貸借契約には，インフレがその経営業績に及ぼす悪影響を管理するのに役立つ条項が含まれている。このような条項には，同社が(A)予定の基本賃貸料の増幅と(B)テナント販売総額で計算した百分率賃貸料を受け取る権利があり，このような賃貸料は一般に価格上昇とともに増加する。また、会社の多くの非アンカー賃貸契約の期間は10年未満であり、これは、期限が切れそうな賃貸契約で提供されるレンタル料が当時の既存市場価格よりも低い場合、継続時に当時の市場価格に応じて賃料の増加を求めることを可能にする。同社の大部分のテナントは、公共エリアメンテナンス、不動産税、保険、公共事業を含む一定のシェアの経営費用をテナントに要求し、同社のインフレによるコストと運営費用を減少させた。

政策を利用する
 
同社は慎重なレバレッジ率を採用し、追加資金を提供する手段として債務を利用し、その物件の買収やポートフォリオを多様化している。同社は主に無担保債務を利用して、その資本構造の流動性と柔軟性を維持することを求めている。
 
定期融資によると、貸手であるいくつかの銀行は、最大3.00億ドルの借入金能力を提供することに同意している。2019年12月20日から、経営組合は定期融資協定を締結し、この合意によると、定期融資の満期日は2022年9月8日から2025年1月20日に延長され、これ以上の延期選択はない。定期融資協定はまた、経営組合が定期融資協定に規定されているいくつかの条件の下で、融資者の追加承諾に対する同意を得ることを含む、総額200，000，000ドルの約束を時々増加させることができることを規定している

信用手配によると、いくつかの貸手である銀行はすでに6.0億ドルに達する借入能力を提供することに同意した。2019年12月20日から、経営組合は信用手配協定を締結し、これに基づいて信用手配の期限を2021年9月8日から2024年2月20日に延長し、2つの6ヶ月間の延期選択権を添付し、経営組合はいくつかの条件(延期費用の支払いを含む)を満たした後にこのなどの選択権を行使することができる。また、“信用手配協定”にはアコーディオン機能が含まれており、運営組合企業が融資者の同意とその他の条件を獲得した場合、信用手配下の借入能力を最高12億ドルに向上させることができる。
 
また，経営組合は2017年12月，2014年12月および2013年12月にそれぞれ元金総額2.5億ドルの無担保優先手形と，2016年9月に元金総額2億ドルの無担保優先手形を発行し，いずれの手形も当社が全面的かつ無条件に保証した.
 
当社は会社レベルや運営組合レベルで追索権なしで借金をすることができます。無請求権債務とは、借主又はその子会社の債務が特定の資産のみによって保証され、借り手又はその任意の子会社の他の資産に対して追徴権を持たないことをいう。しかしながら、請求権のない債務であっても、借り手またはその子会社は、詐欺、流用、資金乱用、環境条件、および重大な不実陳述に関連する行為のようないくつかの陳述および保証違反行為の保証を要求される可能性がある。無請求権融資は通常貸手が借り手資産に対する債権を制限しているため，貸手は一般に担保債務の資産に対してしか訴訟を行わない.これは会社の他の資産を保護するかもしれない。
 
会社は各投資機会を評価し、ケースと全社の範囲内で適切なレバーを決定する計画だ。当社は債務の再融資を求める可能性があり、例えば、金利が低下して既存の担保ローンの早期返済が有利になった場合、既存の担保ローンが満期になった場合や、魅力的な投資が利用可能であれば、再融資で得られた再融資を購入投資に利用することができる。
 
同社は現金の経営、その信用手配下の借金、既存の担保債務の負担、運営先の発行、株式と債務の発行、既存資産の売却が可能なことで、将来の買収に資金を提供する計画だ。また、当社は第三者との共同経営を通じて小売物件を間接的に買収し、物件を買収するための利用可能資金を増加させることもできる。

分配する
 
運営パートナーシップとROICはそれぞれその運営単位と普通株の保有者に定期四半期に割り当てる予定である。運営組合は運営組合単位の所持者としてROICに直接支払い割当てを行い，ROICの全額付属会社Retail Opportunity Investments GPを通して，LLCの割当ては間接的にROICに割当てを支払う.アメリカ連邦所得税法は一般的に不動産投資信託基金に毎年少なくともその不動産投資信託基金の90%を分配することを要求している
48

課税所得額は、支払われた配当控除を考慮せず、純資本利益を含まず、正常会社税率で米国連邦所得税を納付するが、毎年割り当てられた課税所得額はその課税所得額の100%を超えない。ROICは取締役会が許可した範囲内で、その課税所得額を下回らない四半期配当金を定期的に株主に支払う予定だ。ROICが割り当て可能な現金がその課税所得額よりも少ない場合、ROICは、資産の売却または借入資金の現金割り当てを要求される可能性があり、またはROICは、課税株式割り当てまたは債務証券割り当ての形態で所望の割り当ての一部を行うことができる。

第七A項。市場リスクの定量的·定性的開示について
 
同社の主な市場リスクの開放はその債務に関する金利変化である。借金が満期になり、現在の市場金利で継続する場合、固有の期間リスクが存在する。将来の金利の変化や会社の将来の融資需要により、このリスクの程度は定量化や予測できない。
 
2010年12月31日までの納税年度から米国連邦所得税基準に適合するREITを選択した会社として、ROICの将来の収入、キャッシュフロー、金融商品に関する公正な価値は当時の市場金利に依存する。市場リスクとは、市場価格や金利の不利な変化により損失を受けるリスクである。同社が金利変化のリスクに直面することになるのは、主に不動産の買収や不動産関連の債務投資のための長期債務によるものだ。同社の金利リスク管理目標は、金利変化が収益やキャッシュフローに与える影響を制限し、全体の借入金コストを低減することである。これらの目標を達成するために、同社は主に固定金利や変動金利で借金し、獲得可能な利益率が最も低く、場合によっては可変金利を固定金利に変換する能力もある。さらに、会社は派生金融商品を使用して金利リスクを管理することができる。会社はデリバティブを取引や投機目的に用いることはなく、主要金融機関の信用格付けやその他の要因に基づいて契約を締結するだけである。

同社には2022年12月31日現在、3.88億ドルの変動金利債務が返済されていない。同社は従来、固定金利債務と金利スワップを用いて金利リスクを管理してきた。添付されている総合財務諸表付記11で述べたように、当社の4つの金利スワップは2022年8月31日から満期になるため、定期ローンの金利は有効に固定されなくなり、定期ローン項での未返済借入金は2022年9月1日から変動金利を支払わなければならない。短期金利100ベーシスポイント引き上げは、当社の2022年12月31日までの年度の利息支出を約150万ドル増加させる(2022年1月1日から2022年8月31日までの間、金利交換は実際に定期融資項目での借入金利を約3.0%に固定している)。
49

項目8.財務諸表と補足データ
 
連結財務諸表と財務諸表明細書索引
 
 ページ
独立公認会計士事務所レポート(PCAOB ID：42)
51
  
小売機会投資会社の連結財務諸表： 
合併貸借対照表
58
合併経営表と全面収益表
59
合併権益表
60
統合現金フロー表
61
  
小売機会投資組合企業合併財務諸表： 
合併貸借対照表
62
合併経営表と全面収益表
63
共同会社資本合併報告書
64
統合現金フロー表
65
  
連結財務諸表付記
66
  
付表 
  
不動産と減価償却
88
四、不動産ローン
92
 
米国証券取引委員会が適用する会計法規に規定されている他のすべての付表は、関連指示が要求されているものではないか、又は適用されないので省略される。


50

独立公認会計士事務所報告
 
会社の取締役会と株主
 
小売機会投資会社
 
財務諸表のいくつかの見方

我々は、添付小売機会投資会社(当社)が2022年12月31日及び2021年12月31日までの総合貸借対照表、2022年12月31日までの3年度各年度の関連総合経営報告書及び全面収益、権益及び現金流量、及び指数8項に記載された関連付記及び財務諸表付表(総称して“総合財務諸表”)を監査した。総合財務諸表は、すべての重要な面で、2022年12月31日、2022年12月31日、2021年12月31日までの会社の財務状況、および2022年12月31日までの3年度の経営結果とキャッシュフローを公平に反映しており、米国公認会計原則に適合していると考えられる。

また、米国上場企業会計監督委員会(PCAOB)の基準に基づき、テレデビル委員会協賛組織委員会が発表した“内部統制-総合枠組み(2013枠組み)”で確立された基準に基づき、2022年12月31日までの財務報告内部統制を監査し、2023年2月16日に発表された報告書について保留意見を発表した。

意見の基礎

これらの財務諸表は会社の経営陣が責任を負う。私たちの責任は私たちの監査に基づいて会社の財務諸表に意見を発表することです。私たちはPCAOBに登録されている公共会計士事務所で、アメリカ連邦証券法およびアメリカ証券取引委員会とPCAOBの適用規則と法規に基づいて、私たちは会社と独立しなければなりません。
 
私たちはPCAOBの基準に従って監査を行っている。これらの基準は、財務諸表に重大な誤報がないかどうかに関する合理的な保証を得るために、エラーによるものであっても不正であっても、監査を計画し、実行することを要求する。我々の監査には、財務諸表の重大な誤報リスクを評価するプログラム、エラーによるものであれ詐欺であっても、これらのリスクに対応するプログラムを実行することが含まれています。これらの手続きは、財務諸表中の金額および開示に関連する証拠をテストに基づいて検討することを含む。我々の監査には、経営陣が使用する会計原則の評価と重大な見積もり、財務諸表の全体列報を評価することも含まれています。私たちは私たちの監査が私たちの観点に合理的な基礎を提供すると信じている。

重要な監査事項

以下に述べる重要な監査事項とは、財務諸表を当期監査する際に生じる、監査委員会に伝達または要求された事項である：(1)財務諸表に対して大きな意味を有する勘定または開示に関する事項、(2)特に挑戦的、主観的、または複雑な判断に関するものである。重要な監査事項の伝達は、総合財務諸表に対する私たちの全体的な意見をいかなる方法でも変えることはなく、以下の重要な監査事項を伝達することによって、重要な監査事項またはそれに関連する勘定または開示について個別の意見を提供することもない。

不動産投資減価準備
関係事項の記述
2022年12月31日現在、会社の不動産投資総額は28億ドル。総合財務諸表付記1で述べたように、事件や状況の変化が不動産投資が将来未割引現金流量で回収されることが予想される場合、当社は長期資産の減値について審査を行います。同社は2022年12月31日現在、何の減価資産も確認していない
51

監査経営層の減価評価は挑戦的であるが、これは、経営陣が潜在的な減値指標を識別する際に高度な主観的コア数士の判断が必要であることと、当社が資産回収性を評価する必要があるトリガイベントが発生したか否かを判定する際に、これらの指標の深刻さに関する評価が必要であるためである。評価に使用される重要な投入は資本化率、各財産に関連する現在と推定された未来のキャッシュフローを含み、その根拠は市場情報であり、適用される市場賃貸料、賃貸傾向、入居率傾向及びその他の定量と定性的要素を含む。
私たちが監査でどのようにこの問題を解決したのか経営陣が減値指標を決定する過程，定性と定量分析，分析を行う際に用いる関連投入と仮定を含むことが分かった。設計を評価し，被害指標識別に対する制御措置の操作有効性と，被害定量評価をめぐる制御措置をテストした。例えば、企業がその不動産資産の公正価値を推定し、各投資の回収可能性を評価する過程の制御、管理層開発の制御、および上記の定量化評価に使用される重要な投入と仮定の審査をテストした
当社の減価評価のテストには、任意の特定の物件に減値指標が存在するか否かを決定する際に適用される重大な判断を評価することが含まれており、方法は、当該等の判断を証する証拠を取得することと、その等の判断とは逆の証拠を探すことである。また、私たちは、予約残高が大きいか、または賃貸契約が満期になるテナントの貸倒準備金分析と賃貸料名簿を検討し、信用品質が悪化している潜在テナントが特定の物件のかなりの部分を占有しているかどうかを示す様々な業界市場調査を検討した
不動産資産買い入れ
関係事項の記述
2022年、同社は5つの資産を買収し、総買収価格は約1兆206億ドルだった。総合財務諸表付記1及び付記2に記載されているように、当社は買収及び業務合併に関する権威ある会計指針に基づいて、当該等買収を資産買収として入金する。当社が買収コストを買収資産と負担する負債に分配する方法は、相対公正価値に基づいている。買収した経営性不動産については，購入価格は土地や建物，現場賃貸などの無形資産と負担する無形負債(有事)に分配される。
買収された土地や建物、その場賃貸などの無形資産や無形負債の推定公正価値を決定する際には重大な判断が必要であるため、会社が買収した会計を監査することは複雑で高度な判断性がある。この重大な判断は主に(1)投入の判断性質、割引率、資本化率、コスト乗数と各種市場仮定、例えば市場賃貸料、および(2)買収物件構成要素に価値を分配するためのモデルの複雑さが、会社の純収入に重大な影響を与える可能性があり、各構成要素の減価償却と償却可能寿命が異なるため、会社の総合経営報告書中の関連減価償却或いは償却費用の分類によるものである。
52

私たちが監査でどのようにこの問題を解決したのか
著者らは当社が買収資産と負債を推定するための公正価値を確定と審査し、公正価値を各構成部分に分配する肝心な投入と仮定の過程に対して理解、評価設計を行い、制御の操作有効性をテストした。例えば、このような推定のための推定モデルおよび基本的な仮定を含む、買収された土地、建物、および無形資産推定値の制御をテストした。
他の手続きを除いて、当社の買収会計のテストには、買収プロトコルを読むことと、評価方法や経営陣が使用する重大な仮定を評価することで買収資産や負債に割り当てる価値をテストすることが含まれています。例えば，我々の不動産推定専門家は，会社が用いている方法の評価に協力し，選定された割引率，資本化率，各種市場仮説(たとえば市場賃貸料)と外部市場データ源との整合性をテストする.また，様々な入力の決定を支援する基礎データの完全性と正確性を評価した.また，我々の専門家の協力のもと，上記のモデルに組み込まれている重要な仮定を評価し，これらのモデルの文書の正確性をテストした.


/s/ 安永法律事務所
2010年以来、当社の監査役を務めてきました。
カリフォルニア州サンディエゴ
2023年2月16日
 
53

独立公認会計士事務所報告
 
会社の取締役会と株主
 
小売機会投資会社
 
財務報告の内部統制については

我々は、テレデビル委員会後援組織委員会が発表した内部統制-総合枠組み(2013年枠組み)(COSO規格)で確立された基準に基づいて、Retail Opportunity Investments Corp.2022年12月31日までの財務報告内部統制を監査した。2022年12月31日現在、小売機会投資会社(当社)は、すべての重大な面で財務報告に対して有効な内部統制を維持していると考えられる COSO標準.

また、米国上場企業会計監督委員会(PCAOB)の基準に従って、Retail Opportunity Investments Corp.2022年12月31日と2021年12月31日までの総合貸借対照表、2022年12月31日までの3年間の関連総合経営報告書と全面的な収益、権益とキャッシュフロー、および指数第8項に記載された関連付記と財務諸表付表を監査し、2023年2月16日の報告書について保留なし意見を発表した。

意見の基礎

当社の経営陣は、効果的な財務報告内部統制を維持し、添付されている経営陣“財務報告内部統制報告”(Retail Opportunity Investments Corp)に掲載されている財務報告内部統制の有効性を評価する責任があります。私たちの責任は私たちの監査に基づいて、会社の財務報告書の内部統制に意見を述べることです。私たちはPCAOBに登録されている公共会計士事務所で、アメリカ連邦証券法およびアメリカ証券取引委員会とPCAOBの適用規則と法規に基づいて、私たちは会社と独立しなければなりません
 
私たちはPCAOBの基準に従って監査を行っている。これらの基準は、財務報告の有効な内部統制がすべての重要な面で維持されているかどうかを決定するために、合理的な保証を得るために監査を計画し、実行することを要求する。

我々の監査には，財務報告の内部統制を理解すること，重大な弱点があるリスクを評価すること，評価されたリスクテストに基づいて内部統制の設計·運用有効性を評価すること，および状況下で必要と考えられる他のプロセスを実行することが含まれる。私たちは私たちの監査が私たちの観点に合理的な基礎を提供すると信じている。
 
財務報告の内部統制の定義と限界

会社の財務報告に対する内部統制は、公認された会計原則に基づいて、財務報告の信頼性と外部目的の財務諸表の作成に合理的な保証を提供することを目的としたプログラムである。会社の財務報告に対する内部統制には、(1)合理的で詳細かつ正確かつ公平に会社の資産を反映した取引および処分に関する記録の保存、(2)公認された会計原則に従って財務諸表を作成するために必要な取引が記録されている合理的な保証を提供し、会社の収入および支出は会社の経営陣と取締役の許可のみに基づいて行われる。(三)財務諸表に重大な影響を及ぼす可能性のある不正買収、使用、または処分会社の資産を防止またはタイムリーに発見する合理的な保証を提供する。
 
その固有の限界のため、財務報告書の内部統制は誤った陳述を防止したり発見できない可能性がある。また，将来的にどのような有効性評価を行うかの予測は，条件の変化により制御不足のリスクが生じる可能性があり，あるいは政策やプログラムの遵守度が悪化する可能性がある.

 
/S/安永法律事務所
カリフォルニア州サンディエゴ
2023年2月16日
 
54

独立公認会計士事務所報告
 
小売機会投資組合のパートナー
 
財務諸表のいくつかの見方

添付小売機会投資パートナーシップ会社(“経営パートナーシップ”)の二零二年十二月三十一日、二零二年及び二零二一年十二月三十一日の総合貸借対照表、二零二年十二月三十一日までの三年度の各年度に関する総合運営報告書及び全面収益、パートナー資本及び現金流量、及び指数第八項に記載された関連付記及び財務諸表付表(総称して“総合財務諸表”と呼ぶ)を審査した。これらの連結財務諸表は，米国公認会計原則に従い，経営組合企業の2022年12月31日と2021年12月31日の財務状況，および2022年12月31日までの3年度の経営実績とキャッシュフローをすべての重要な面で公平に反映していると考えられる

意見の基礎

これらの財務諸表は経営組合経営陣の責任だ。私たちの責任は私たちの監査に基づいて運営パートナー関係の財務諸表に意見を発表することです。私たちはPCAOBに登録されている公共会計士事務所であり、アメリカ連邦証券法およびアメリカ証券取引委員会とPCAOBの適用規則と条例に基づいて、私たちは運営パートナーから独立しなければならない

私たちはPCAOBの基準に従って監査を行っている。これらの基準は、財務諸表に重大な誤報がないかどうかに関する合理的な保証を得るために、エラーによるものであっても不正であっても、監査を計画し、実行することを要求する。経営組合企業はその財務報告の内部統制を監査する必要はなく、私たちも招聘されて監査を行っていない。我々の監査の一部として、財務報告の内部統制を理解することが求められているが、経営パートナー関係の財務報告内部統制の有効性について意見を述べるためではない。したがって、私たちはそのような意見を表現しない。
 
我々の監査には、財務諸表の重大な誤報リスクを評価するプログラム、エラーによるものであれ詐欺であっても、これらのリスクに対応するプログラムを実行することが含まれています。これらの手続きは、財務諸表中の金額および開示に関連する証拠をテストに基づいて検討することを含む。我々の監査には、経営陣が使用する会計原則の評価と重大な見積もり、財務諸表の全体列報を評価することも含まれています。私たちは私たちの監査が私たちの観点に合理的な基礎を提供すると信じている。

重要な監査事項

以下に述べる重要な監査事項とは、財務諸表を当期監査する際に生じる、監査委員会に伝達または要求された事項である：(1)財務諸表に対して大きな意味を有する勘定または開示に関する事項、(2)特に挑戦的、主観的、または複雑な判断に関するものである。重要な監査事項の伝達は、総合財務諸表に対する私たちの全体的な意見をいかなる方法でも変えることはなく、以下の重要な監査事項を伝達することによって、重要な監査事項またはそれに関連する勘定または開示について個別の意見を提供することもない

不動産投資減価準備
関係事項の記述
2022年12月31日現在、運営組合企業の不動産投資総額は28億ドル。総合財務諸表付記1で述べたように、事件や状況の変化が不動産投資が将来の未割引現金流量で回収されないことを示すたびに、経営組合企業は長期資産の減値を審査する。経営パートナーシップには2022年12月31日現在の減価資産は発見されていない
55

監査管理層の減値評価は挑戦的であるが、これは、経営陣が潜在的な減値指標を識別する際に高度な主観的核数士判断が必要であり、トリガイベントが発生したか否かを決定する際に、これらの指標の深刻さを相関評価し、経営組合企業に資産の回収可能性の評価を要求するためである。評価に使用される重要な投入は資本化率、各財産に関連する現在と推定された未来のキャッシュフローを含み、その根拠は市場情報であり、適用される市場賃貸料、賃貸傾向、入居率傾向及びその他の定量と定性的要素を含む。
私たちが監査でどのようにこの問題を解決したのか経営陣が減値指標を決定する過程，定性と定量分析，分析を行う際に用いる関連投入と仮定を含むことが分かった。設計を評価し，被害指標識別に対する制御措置の操作有効性と，被害定量評価をめぐる制御措置をテストした。例えば、経営組合企業のプロセスの制御をテストし、その不動産資産の公正価値を推定し、管理層開発の制御、および上記の数量化評価に使用される重要な投入と仮定の審査を含む各投資の回収可能性を評価した
著者らの経営組合企業の減価評価のテストは、任意の特定の物件に減値指標が存在するか否かを決定する際に適用される重大な判断を評価することを含み、方法は、その等の判断を証明するための証拠を取得し、その等の判断とは逆の証拠を探すことである。また、私たちは、予約残高が大きいか、または賃貸契約が満期になるテナントの貸倒準備金分析と賃貸料名簿を検討し、信用品質が悪化している潜在テナントが特定の物件のかなりの部分を占有しているかどうかを示す様々な業界市場調査を検討した
不動産資産買い入れ
関係事項の記述
2022年、経営パートナーシップは5つの資産を買収し、総購入価格は約1兆206億ドルだった。総合財務諸表付記1及び付記2に記載されているように、経営組合企業は買収及び業務合併に関する権威ある会計指針に基づいて、当該等買収を資産買収に入金する。経営組合企業は相対公正価値に応じて購入費用を購入した資産と負担した負債に分担する。買収した経営性不動産については，購入価格は土地や建物，現場賃貸などの無形資産と負担する無形負債(有事)に分配される。
経営組合企業が買収した会計を監査するのは複雑で高度な判断であり、買収された土地や建物、その場レンタルなどの無形資産と無形負債の推定公正価値を決定する際には重大な判断が必要であるからである。この重大な判断は、主に(1)投入の判断性質、割引率、資本化率、コスト乗数及び各種市場仮定、例えば市場賃貸料、及び(2)買収された物件の構成部分に価値を分配するためのモデルの複雑さが、経営組合企業の純収入に重大な影響を与える可能性があり、これは、各構成部分の可償却及び償却年限の違い、及び経営組合企業の総合運営報告書における関連減価償却或いは償却費用の分類によるものである。
56

私たちが監査でどのようにこの問題を解決したのか
著者らは設計を理解、評価し、そして制御運営パートナーシッププログラムの運営効果をテストし、資産買収と負債の公正価値の推定及び公正価値を各構成部分に分配する際に使用する主要な投入と仮定を確定及び検証した。例えば、このような推定のための推定モデルおよび基本的な仮定を含む、買収された土地、建物、および無形資産推定値の制御をテストした。
他の手続きに加えて、買収契約を読むことと、評価方法および経営陣が使用する重大な仮定を評価することによって、買収資産および負担する負債に割り当てられる価値をテストすることを含む運営組合買収の会計処理をテストする。例えば，我々の不動産推定専門家は，運営パートナー関係の使用方法の評価に協力し，選定された割引率，資本化率，各種市場仮説(たとえば市場賃貸率)と外部市場データ源との整合性をテストしている.また，様々な入力の決定を支援する基礎データの完全性と正確性を評価した.また，我々の専門家の協力のもと，上記のモデルに組み込まれている重要な仮定を評価し，これらのモデルの文書の正確性をテストした.

  
/s/ 安永法律事務所
2013年以来、私たちはパートナーシップを運営する監査役を務めてきた。
カリフォルニア州サンディエゴ
2023年2月16日

57


小売機会投資会社です。
合併貸借対照表
(単位：千、共有データを除く)
 2022年12月31日2021年12月31日
資産  
不動産投資：  
土地$958,236 $915,861 
建築と改善2,452,857 2,350,294 
 3,411,093 3,266,155 
減算：減価償却累計578,593 510,836 
2,832,500 2,755,319 
受取住宅ローン手形4,786 4,875 
不動産投資純額2,837,286 2,760,194 
現金と現金等価物5,598 13,218 
制限現金1,861 2,145 
テナントとその他の売掛金、純額57,546 55,787 
預金.預金500 — 
賃貸無形資産を買収し，純額52,428 50,139 
前払い費用5,957 5,337 
繰延費用，純額26,683 25,017 
その他の資産16,420 17,007 
総資産$3,004,279 $2,928,844 
負債と権益  
負債：  
定期ローン$299,253 $298,889 
信用手配88,000 — 
高級付記946,849 945,231 
住宅ローン手形に対処する60,917 85,354 
購入した賃貸無形負債，純額152,117 136,608 
売掛金と売掛金22,885 48,598 
テナントの保証金7,701 7,231 
その他負債41,959 40,580 
総負債1,619,681 1,562,491 
引受金とその他の事項
株本：  
優先株、$0.0001額面.額面50,000,000ライセンス株；ありません発行済みと未償還
— — 
普通株、$0.0001額面は500,000,000ライセンス株；124,538,811そして122,685,266それぞれ2022年12月31日及び2021年12月31日に発行及び発行された株式
12 12 
追加実収資本1,612,126 1,577,837 
累計配当金が収益を上回る(315,984)(297,801)
その他の総合収益を累計する14 (3,154)
小売機会投資会社の株主権益総額1,296,168 1,276,894 
非制御的権益88,430 89,459 
総株1,384,598 1,366,353 
負債と権益総額$3,004,279 $2,928,844 
 
連結財務諸表の付記を参照。
58

小売機会投資会社です。
合併経営表と全面収益表
(単位は千、1株当たりのデータは除く)
 
 十二月三十一日までの年度
 202220212020
収入.収入   
賃料収入$308,960 $280,924 $280,388 
その他の収入3,969 3,176 3,726 
総収入312,929 284,100 284,114 
運営費   
物件経営51,057 44,439 41,050 
財産税34,651 33,663 33,288 
減価償却および償却97,494 92,929 97,731 
一般と行政費用21,735 19,654 16,755 
その他の費用960 860 843 
総運営費205,897 191,545 189,667 
不動産販売収益7,653 22,340 — 
営業収入114,685 114,895 94,447 
営業外費用   
利息費用とその他の財務費用(59,225)(57,535)(59,726)
純収入55,460 57,360 34,721 
非持株権の純収入に帰することができる(3,591)(3,852)(2,707)
小売機会投資会社の純収入に起因しています$51,869 $53,508 $32,014 
1株当たりの収益-基本収益と希釈後の収益$0.42 $0.44 $0.27 
1株当たりの普通配当金$0.56 $0.51 $0.20 
総合収入：   
純収入$55,460 $57,360 $34,721 
その他の全面収益(損失)：   
期間内に生じる未実現スワップ派生ツール利得(損失)1,104 216 (9,925)
純収益に計上された利息償却の再分類調整2,286 5,894 4,572 
その他の全面収益(損失)：3,390 6,110 (5,353)
総合収益58,850 63,470 29,368 
非持株権益は総合収益を占めなければならない(3,813)(4,304)(2,034)
小売機会投資会社の全面的な収入$55,037 $59,166 $27,334 
 
連結財務諸表の付記を参照。
 
59

小売機会投資会社です。
合併権益表
(単位：千、共有データを除く)
 普通株その他の内容
実収資本		累計配当金が収益を上回る積算
他にも
総合収益		-ではない
制御管
利益．		権益
 株金額
2019年12月31日の残高116,496,016 $12 $1,481,466 $(297,998)$(4,132)$112,480 $1,291,828 
持分激励計画に基づいて発行された株428,170 — — — — — — 
従業員税株式を差し押さえて支払う(128,614)— (2,272)— — — (2,272)
制限株を廃止する(4,899)— — — — — — 
株に基づく報酬費用— — 8,098 — — 816 8,914 
行動単位を償還する1,968,350 — 20,098 — — (20,098)— 
非持株権益の現金償還— — — — — (1,999)(1,999)
共同経営における非持株権所有権の調整について— — (570)— — 570 — 
普通株買い戻し(673,868)— (8,846)— — — (8,846)
登録費用— — (312)— — — (312)
現金配当金0.201株当たり)
— — — (23,273)— (2,187)(25,460)
上級者に配当金を払わなければならない— — — (52)— (10)(62)
小売機会投資会社の純収入に起因しています— — — 32,014 — — 32,014 
非持株権の純収入に帰することができる— — — — — 2,707 2,707 
その他総合損失— — — — (4,680)(673)(5,353)
2020年12月31日残高118,085,155 $12 $1,497,662 $(289,309)$(8,812)$91,606 $1,291,159 
持分激励計画に基づいて発行された株535,819 — 428 — — — 428 
従業員税株式を差し押さえて支払う(142,247)— (1,905)— — — (1,905)
制限株を廃止する(5,482)— — — — — — 
株に基づく報酬費用— — 9,735 — — 1,295 11,030 
行動単位を償還する423,986 — 6,858 — — (6,858)— 
共同経営における非持株権所有権の調整について— — (3,625)— — 3,625 — 
普通株発行の収益3,788,035 — 69,602 — — — 69,602 
登録費用— — (918)— — — (918)
現金配当金0.511株当たり)
— — — (61,717)— (4,395)(66,112)
上級者に配当金を払わなければならない— — — (283)— (118)(401)
小売機会投資会社の純収入に起因しています— — — 53,508 — — 53,508 
非持株権の純収入に帰することができる— — — — — 3,852 3,852 
その他総合収益— — — — 5,658 452 6,110 
2021年12月31日の残高122,685,266 $12 $1,577,837 $(297,801)$(3,154)$89,459 $1,366,353 
持分激励計画に基づいて発行された株406,106 — 302 — — — 302 
従業員税株式を差し押さえて支払う(123,466)— (2,416)— — — (2,416)
制限株を廃止する(14,148)— — — — — — 
株に基づく報酬費用— — 11,949 — — — 11,949 
行動単位を償還する296,840 — 5,071 — — (5,071)— 
共同経営における非持株権所有権の調整について— — (5,017)— — 5,017 — 
普通株発行の収益1,288,213 — 25,199 — — — 25,199 
登録費用— — (799)— — — (799)
現金配当金0.561株当たり)
— — — (69,533)— (4,788)(74,321)
上級者に配当金を払わなければならない— — — (519)— — (519)
小売機会投資会社の純収入に起因しています— — — 51,869 — — 51,869 
非持株権の純収入に帰することができる— — — — — 3,591 3,591 
その他総合収益— — — — 3,168 222 3,390 
2022年12月31日の残高124,538,811 $12 $1,612,126 $(315,984)$14 $88,430 $1,384,598 

連結財務諸表の付記を参照。
60

小売機会投資会社です。
統合現金フロー表
(単位：千)
 
 十二月三十一日までの年度
 202220212020
経営活動のキャッシュフロー   
純収入$55,460 $57,360 $34,721 
純収入と業務活動で提供される現金を照合する調整：   
減価償却および償却97,494 92,929 97,731 
繰延融資コスト及び担保融資割引と保険料償却純額2,559 2,383 2,219 
直線式賃貸料調整(2,715)(959)(1,079)
時価賃料よりも高いと低い場合の償却(11,947)(8,795)(17,654)
株ベースの報酬に関する償却11,949 11,030 8,914 
テナント信用損失準備金2,034 2,779 11,035 
その他の非現金利息支出(57)45 293 
不動産販売収益(7,653)(22,340)— 
営業資産と負債の変動：   
テナントその他売掛金(1,976)(1,039)(23,120)
前払い費用(630)(597)(1,641)
売掛金と売掛金1,242 5,072 (1,096)
その他の資産と負債、純額3,263 (1,536)(3,663)
経営活動が提供する現金純額149,023 136,332 106,660 
投資活動によるキャッシュフロー  
不動産投資(120,639)(125,490)— 
不動産を売却して得た収益34,435 68,003 — 
物件の改善(58,077)(46,242)(36,515)
不動産買い入れ保証金、純額(500)— — 
住宅ローン手形を返済して得た金89 84 8,041 
投資活動のための現金純額(144,692)(103,645)(28,474)
融資活動によるキャッシュフロー   
抵当ローン元金返済(24,133)(716)(577)
信用手配から抽出した収益168,000 30,000 160,000 
信用に応じて支払いを手配する(80,000)(78,000)(196,000)
行動単位を償還する— — (1,999)
運営機関の所有者に割り当てる(6,628)(2,857)(2,187)
繰延融資やその他のコスト— — (1,162)
普通株を売却して得た収益25,199 69,602 — 
普通株買い戻し— — (8,846)
登録費用(976)(740)(567)
普通株主に支払う配当金(91,583)(39,772)(23,398)
持分激励計画に基づいて発行された普通株302 428 — 
従業員税株式を差し押さえて支払う(2,416)(1,905)(2,272)
融資活動のための現金純額(12,235)(23,960)(77,008)
現金、現金等価物、および制限的現金純増加(7,904)8,727 1,178 
期初現金、現金等価物、および限定現金15,363 6,636 5,458 
期末現金、現金等価物、および制限現金$7,459 $15,363 $6,636 

以下の表は、連結貸借対照表内に報告されている現金、現金等価物、および限定的な現金を照合し、これらの現金の合計は、合併キャッシュフロー表に示されている同じ額の総額である

十二月三十一日までの年度
202220212020
現金と現金等価物$5,598 $13,218 $4,822 
制限現金1,861 2,145 1,814 
キャッシュフロー表に表示されている現金、現金等価物、および限定的な現金総額$7,459 $15,363 $6,636 

連結財務諸表の付記を参照
61

小売機会投資組合
合併貸借対照表
(単位：千)
2022年12月31日2021年12月31日
資産  
不動産投資：  
土地$958,236 $915,861 
建築と改善2,452,857 2,350,294 
 3,411,093 3,266,155 
減算：減価償却累計578,593 510,836 
2,832,500 2,755,319 
受取住宅ローン手形4,786 4,875 
不動産投資純額2,837,286 2,760,194 
現金と現金等価物5,598 13,218 
制限現金1,861 2,145 
テナントとその他の売掛金、純額57,546 55,787 
預金.預金500 — 
賃貸無形資産を買収し，純額52,428 50,139 
前払い費用5,957 5,337 
繰延費用，純額26,683 25,017 
その他の資産16,420 17,007 
総資産$3,004,279 $2,928,844 
負債と資本  
負債：  
定期ローン$299,253 $298,889 
信用手配88,000 — 
高級付記946,849 945,231 
住宅ローン手形に対処する60,917 85,354 
購入した賃貸無形負債，純額152,117 136,608 
売掛金と売掛金22,885 48,598 
テナントの保証金7,701 7,231 
その他負債41,959 40,580 
総負債1,619,681 1,562,491 
引受金とその他の事項
資本：  
パートナー資本許可無限組合：  
ROIC資本1,296,154 1,280,048 
有限責任パートナーの資本88,429 89,680 
その他の総合収益を累計する15 (3,375)
総資本1,384,598 1,366,353 
総負債と資本総額$3,004,279 $2,928,844 
 
連結財務諸表の付記を参照。
62

小売機会投資組合
合併経営表と全面収益表
(単位：千)
 
十二月三十一日までの年度
202220212020
収入.収入   
賃料収入$308,960 $280,924 $280,388 
その他の収入3,969 3,176 3,726 
総収入312,929 284,100 284,114 
運営費   
物件経営51,057 44,439 41,050 
財産税34,651 33,663 33,288 
減価償却および償却97,494 92,929 97,731 
一般と行政費用21,735 19,654 16,755 
その他の費用960 860 843 
総運営費205,897 191,545 189,667 
不動産販売収益7,653 22,340 — 
営業収入114,685 114,895 94,447 
営業外費用   
利息費用とその他の財務費用(59,225)(57,535)(59,726)
小売機会投資組合の純収入に起因します$55,460 $57,360 $34,721 
単位収益--基本収益と希薄収益$0.42 $0.44 $0.27 
単位分布$0.56 $0.51 $0.20 
総合収入：   
小売機会投資組合の純収入に起因します$55,460 $57,360 $34,721 
その他の全面収益(損失)：   
期間内に生じる未実現スワップ派生ツール利得(損失)1,104 216 (9,925)
純収益に計上された利息償却の再分類調整2,286 5,894 4,572 
その他の全面収益(損失)：3,390 6,110 (5,353)
小売機会投資組合の全面的な収入に起因することができます$58,850 $63,470 $29,368 
 

連結財務諸表の付記を参照。

63

小売機会投資組合
共同会社資本合併報告書
(単位データを除く，千単位)
 
有限パートナーの資本 (1)
ROIC資本(2)
積算
他にも
総合収益		 
 職場.職場金額職場.職場金額資本
2019年12月31日の残高11,051,090 $112,480 116,496,016 $1,183,480 $(4,132)$1,291,828 
持分インセンティブ計画に基づいて発行された運営機関— — 428,170 — — — 
従業員税の代理徴収を行う運営機関— — (128,614)(2,272)— (2,272)
業務単位の廃止— — (4,899)— — — 
株に基づく報酬費用— 816 — 8,098 — 8,914 
運営会社の持分償還(1,968,350)(20,098)1,968,350 20,098 — — 
操作ユニットの現金償還(116,657)(1,999)— — (1,999)
共同経営における非持株権所有権の調整について— 570 — (570)— — 
買い戻し運営単位— — (673,868)(8,846)— (8,846)
登録費用— — — (312)— (312)
現金分配(ドル0.20単位ごとに)
— (2,187)— (23,273)— (25,460)
上級者へのお支払いが必要です— (10)— (52)— (62)
小売機会投資組合の純収入に起因します— 2,707 — 32,014 — 34,721 
その他総合損失— — — — (5,353)(5,353)
2020年12月31日残高8,966,083 $92,279 118,085,155 $1,208,365 $(9,485)$1,291,159 
持分インセンティブ計画に基づいて発行された運営機関— — 535,819 428 — 428 
従業員税の代理徴収を行う運営機関— — (142,247)(1,905)— (1,905)
業務単位の廃止— — (5,482)— — — 
株に基づく報酬費用— 1,295 — 9,735 — 11,030 
運営会社の持分償還(423,986)(6,858)423,986 6,858 — — 
共同経営における非持株権所有権の調整について— 3,625 — (3,625)— — 
普通株の売却に関する運営単位を発行する— — 3,788,035 69,602 — 69,602 
登録費用— — — (918)— (918)
現金分配(ドル0.51単位ごとに)
— (4,395)— (61,717)— (66,112)
上級者へのお支払いが必要です— (118)— (283)— (401)
小売機会投資組合の純収入に起因します— 3,852 — 53,508 — 57,360 
その他総合収益— — — — 6,110 6,110 
2021年12月31日の残高8,542,097 $89,680 122,685,266 $1,280,048 $(3,375)$1,366,353 
持分インセンティブ計画に基づいて発行された運営機関201,860 — 406,106 302 — 302 
従業員税の代理徴収を行う運営機関— — (123,466)(2,416)— (2,416)
業務単位の廃止— — (14,148)— — — 
株に基づく報酬費用— — — 11,949 — 11,949 
運営会社の持分償還(296,840)(5,071)296,840 5,071 — — 
共同経営における非持株権所有権の調整について— 5,017 — (5,017)— — 
普通株の売却に関する運営単位を発行する— — 1,288,213 25,199 — 25,199 
登録費用— — — (799)— (799)
現金分配(ドル0.56単位ごとに)
— (4,788)— (69,533)— (74,321)
上級者へのお支払いが必要です— — — (519)— (519)
小売機会投資組合の純収入に起因します— 3,591 — 51,869 — 55,460 
その他総合収益— — — — 3,390 3,390 
2022年12月31日の残高8,447,117 $88,429 124,538,811 $1,296,154 $15 $1,384,598 
 
(1)第三者が持っている有限共同権益で構成されている。
(2)ROICが持つ一般および有限共同権益からなる。
連結財務諸表の付記を参照
64

小売機会投資組合
統合現金フロー表
(単位：千)
十二月三十一日までの年度
 202220212020
経営活動のキャッシュフロー   
純収入$55,460 $57,360 $34,721 
純収入と業務活動で提供される現金を照合する調整：   
減価償却および償却97,494 92,929 97,731 
繰延融資コスト及び担保融資割引と保険料償却純額2,559 2,383 2,219 
直線式賃貸料調整(2,715)(959)(1,079)
時価賃料よりも高いと低い場合の償却(11,947)(8,795)(17,654)
株ベースの報酬に関する償却11,949 11,030 8,914 
テナント信用損失準備金2,034 2,779 11,035 
その他の非現金利息支出(57)45 293 
不動産販売収益(7,653)(22,340)— 
営業資産と負債の変動：   
テナントその他売掛金(1,976)(1,039)(23,120)
前払い費用(630)(597)(1,641)
売掛金と売掛金1,242 5,072 (1,096)
その他の資産と負債、純額3,263 (1,536)(3,663)
経営活動が提供する現金純額149,023 136,332 106,660 
投資活動によるキャッシュフロー  
不動産投資(120,639)(125,490)— 
不動産を売却して得た収益34,435 68,003 — 
物件の改善(58,077)(46,242)(36,515)
不動産買い入れ保証金、純額(500)— — 
住宅ローン手形を返済して得た金89 84 8,041 
投資活動のための現金純額(144,692)(103,645)(28,474)
融資活動によるキャッシュフロー   
抵当ローン元金返済(24,133)(716)(577)
信用手配から抽出した収益168,000 30,000 160,000 
信用に応じて支払いを手配する(80,000)(78,000)(196,000)
行動単位を償還する— — (1,999)
繰延融資やその他のコスト— — (1,162)
発行経営単位の普通株発行に関する収益25,199 69,602 — 
買い戻し運営単位— — (8,846)
登録費用(976)(740)(567)
運営機関の所有者に割り当てる(98,211)(42,629)(25,585)
持分インセンティブ計画に基づいて運営単位を発行する302 428 — 
従業員税の代理徴収を行う運営機関(2,416)(1,905)(2,272)
融資活動のための現金純額(12,235)(23,960)(77,008)
現金、現金等価物、および制限的現金純増加(7,904)8,727 1,178 
期初現金、現金等価物、および限定現金15,363 6,636 5,458 
期末現金、現金等価物、および制限現金$7,459 $15,363 $6,636 
 
以下の表は、連結貸借対照表内に報告されている現金、現金等価物、および限定的な現金を照合し、これらの現金の合計は、合併キャッシュフロー表に示されている同じ額の総額である

十二月三十一日までの年度
202220212020
現金と現金等価物$5,598 $13,218 $4,822 
制限現金1,861 2,145 1,814 
キャッシュフロー表に表示されている現金、現金等価物、および限定的な現金総額$7,459 $15,363 $6,636 

連結財務諸表の付記を参照。
65

連結財務諸表付記
 
1.  重要会計政策の組織·列報根拠と要約
 
業務.業務
 
小売機会投資会社はメリーランド州の会社(“ROIC”)であり、完全に統合され自己管理された不動産投資信託基金(“REIT”)である。ROICは，米国西海岸の必需品をベースとしたコミュニティやコミュニティショッピングセンターの買収，所有，管理に専念しており，これらのセンターはスーパーや薬局を頼りにしている。
 
ROICは伝統的な傘式共同不動産投資信託基金(“UPREIT”)の形式で組織され、これにより、その完全子会社Retail Opportunity Investments GP、LLCはその経営パートナーRetail Opportunity Investments Partnership、LP及びその子会社の一般パートナーを務め、その経営パートナー関係子会社Retail Opportunity Investments Partnership、LP及びその子会社を通じてほぼすべての業務を展開する。他に説明や文意が別に指摘されている以外に、“当社”、“当社”、“当社”または“当社”に言及すると、すべてROICとその合併付属会社を指し、運営組合会社を含む。
 
ROICの唯一の重大資産は，経営パートナーの直接または間接パートナーシップ権益と，経営パートナーとして唯一の一般パートナーである小売機会投資有限責任会社の会員権益である。そのため、ROICは親会社を担当し、時々株式を発行する以外、自分で業務を展開しない。経営組合企業は当社のほとんどの資産を保有し、当社の不動産プロジェクトの所有権を直接または間接的に保有している。当社の業務を共同経営しており，その構造は共同企業であり，公開取引の持分はない。ROICが株式を発行して得られた純額を経営組合会社に振り替えるほか，経営組合は経営組合の運営，経営組合の負債(直接または付属会社のみ)または発行経営組合の経営組合単位(“運営単位”)を通して当社業務に必要な資本を発生させる.

最近の会計公告
 
FASBは2020年3月、“会計基準更新”(ASU)第2020-04号“参考為替レート改革(テーマ848)”を発表した。ASU第2020-04号には、債務、リース、デリバティブ、その他の契約に影響を与える参考為替レート改革関連活動の実際の便宜策が含まれている。ASU第2020−04号における指導意見はオプションであり，為替レート改革活動の進行を参考にして徐々に選択される可能性がある。2020年3月31日までの四半期内に、同社は将来のLIBOR指数キャッシュフローに確率と有効性評価に関連するヘッジ会計の便宜的な計を適用して、将来のヘッジ取引に基づく指数が対応するデリバティブの指数に一致すると仮定する。これらの方便の応用は，デリバティブの列報が過去の列報と一致することを保持している.当社は引き続きこの指針の影響を評価し、市場により多くの変化が生じた場合に他の選択を適用する可能性がある。

FASBは2022年12月、ASU第2022-06号“848号特集を延期した日没日”を発表し、参考為替レート改革の日没日(848号)：参考為替レート改革促進効果を2024年12月31日に延期した。ASU 2022-06号はすべての会社に対して直ちに発効します。ASU 2022-06号は、会社が2022年12月31日までの年度総合財務諸表に影響を与えていない。

合併原則
 
添付されている総合財務諸表は米国公認会計原則(“公認会計原則”)に基づいて計算制で作成されている。経営陣は、総合財務諸表には必要な調整がすべて含まれており、正常かつ恒常的であり、当社の財務状況、運営結果、列報期間の現金流量を公平に列記するとしている

連結財務諸表には、当社の完全資本が所有または制御する当社及びその付属会社の勘定が含まれています。当社は議決権権益制御のある実体及び可変権益実体(“VIE”)に属するわけではないが、主要な受益者の実体ではなく、すべて権益法で入金されている。すべての重大な会社間残高と取引は中断された。
 
会社は財務会計基準委員会の指示に従って、1つのエンティティがVIEであるかどうかを決定し、VIEの主な受益者を決定するために定量分析ではなく定性的を要求する。このガイドラインによると、1つのエンティティは、(1)実体経済の業績に最も影響を与える活動を指導する権利がある、(2)仮想企業の損失を負担する義務がある、または仮想企業から利益を得る権利がある、という場合、1つのエンティティが仮想企業を統合することが要求される
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VIEに重要な意味を持つ。当社は，経営組合はVIEであり，経営組合を制御する権力と権利を持っているため，主な受益者であり，経営組合を合併し続けなければならないと結論した。

合併付属会社の非持株権益は、付属会社の非直接または間接的に親会社に帰属する権益(純資産)部分と定義される。非持株権益は総合貸借対照表の中で権益の1つの単独構成部分として列報しなければならず、収益とその他の全面的な収益を持株と非持株権益に帰することを要求し、それによって純収益の列報方式を修正する。

予算の使用

公認会計基準に従って財務諸表を作成することは、開示または資産および負債、財務諸表の日付の資産および負債の報告金額、および財務諸表に関連する期間の収入および支出の報告金額に影響を与えるために、管理層に推定および仮定を要求する。最も重要な仮定と推定は、保有および使用する資産の回収可能性、購入価格分配、減価償却寿命、収入確認および売掛金、その他の売掛金、売掛金、および業績に基づく制限株、LTIP単位(以下、定義)および派生商品の推定に関する。実際の結果はこれらの推定とは異なる可能性がある。
 
連邦所得税
 
当社は国内収入規則(“規則”)第856-860条に基づいて、不動産投資信託基金となる資格を選択している。これらの条項によると，不動産投資信託基金は，その他を除いて少なくとも分配される90そのREIT課税所得額のパーセンテージ(支払いを考慮しない配当金減額は純資本利益を含まない)であり、規則に規定されているいくつかの他の条件に適合し、その割り当てられた課税所得額の部分に課税されない。

米国連邦所得税の目的で、同社は不動産投資信託基金になる資格がある可能性があるにもかかわらず、同社はその一部の物件がある州で州所得税や特許経営税を支払う必要がある。設立から2013年9月26日までのすべての期間、米国連邦所得税の目的で、運営組合企業はその唯一の所有者ROICとは無関係な実体であったため、米国連邦所得税を納める必要はなかった。運営パートナー関係は2013年9月27日から、2つのショッピングセンターの買収に関する運営先を発表した。そのため、経営パートナーシップは無視された実体ではなく、米国連邦所得税目的のパートナーシップとみなされている。

当社は財務会計基準委員会の指針に従い、財務諸表確認と計量納税申告書で採用または予想される納税状況の確認敷居と計量属性を規定している。財務会計基準委員会はまた、確認、分類、利息と処罰、過渡期会計処理、開示と移行の廃止について指導を提供する。当社は未確認の税収割引に関する利息と罰金(ある場合)を利息支出として記録している。2022年12月31日まで、2018年から2021年までの納税年度の訴訟時効は米国国税局(IRS)と州税務機関の審査に供することができる

ROICは定期的に普通株式保有者に四半期割当てを行う予定である.アメリカ連邦所得税法は一般的に不動産投資信託基金に毎年少なくとも分配することを要求している90そのREIT課税所得額の%は、支払われた配当控除と純資本利益を含まないことを考慮せず、通常の会社税率で米国連邦所得税を納付するが、その毎年割り当てられた課税所得額はその課税所得額の100%を超えない。ROICは取締役会が許可した範囲内で、その課税所得額を下回らない四半期配当金を定期的に株主に支払う予定だ。ROICが任意の配当金を支払う前に、米国連邦所得税の目的でも他の目的でも、まずその運営要求と債務返済を満たさなければならない。ROICが割り当て可能な現金がその課税所得額よりも少ない場合、それは、資産の売却または現金分配のための資金の借入を要求されることができ、またはそれは、課税株式分配または債務証券割り当ての形態で必要な割り当ての一部を行うことができる。当社は、課税所得分配要件の遵守を含め、REIT資格に適合させるように業務を運営していきたいと考えています。

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次の表にROICが発表した普通株1株当たりの配当金と、2022年12月31日までの1年間に発表されたこのような配当金の米国連邦所得税における納税状況を示す。

日付を記録する期日に応じる1株ずつ総分配する普通株1株当たり収益
第百九十九A条配当(1)
3/18/20224/8/2022$0.1300$0.1300$0.1300
6/17/20227/8/2022$0.1300$0.1300$0.1300
9/16/202210/7/2022$0.1500$0.1500$0.1500
12/15/202212/29/2022$0.1500$0.1500$0.1500
 ______________________
 
(1)199 A節の規定に符合して20%の合格業務収入を差し引くことができる配当金を指し、“1株当たりの普通収入”に計上する

不動産投資
 
不動産改善や交換に関するすべての費用は資本化されるだろう。物件の使用寿命を強化及び/又は延長する増築、改修及び改善も資本化しなければならない。資産の正常使用年数を大幅に延長することのない日常保守、メンテナンス、改善の支出は、発生時に運営費用に計上される。2022年および2021年12月31日までの年間で、不動産改善やリセットに関する資本化コストは約#ドル55.1百万ドルとドル48.6それぞれ100万ドルです

当社は、買収された財産が企業の定義に適合しているか否か、企業合併として入金する必要があるか否かを決定するために、不動産買収毎に評価を行う。当社は、まず、買収された総資産の公正価値が、単一の識別可能資産または同様の識別可能資産のセットに実質的に集中しているかどうかを決定する。このハードルに達すると、買収された財産は企業の定義に適合せず、資産買収に計上される。当社の不動産買収は、実質的にすべての公正価値が単一の識別可能資産または1組の類似識別可能資産(すなわち、土地、建物および関連無形資産)に集中するため、改訂された企業定義に適合しないことが予想される。
 
当社は、買収された有形資産(土地、建物および内装を含む)、および買収された無形資産および負債(市価以上および市価未満の賃貸および買収の原位置賃貸を含む)、その公正価値(業務定義に適合した買収について)および相対公正価値(業務定義に適合しない買収について)を含む不動産の買収を確認する。資産買収コストを分配するための相対公平価値は、業務合併における公正価値を決定する際に当社が使用するのと同様の方法と仮定に基づいて決定される。

付随する総合貸借対照表では、買収リース無形資産には市価より高い賃貸と買収した現地賃貸が含まれ、買収リース無形負債とは市価より低い賃貸を指す。買収された物件の有形資産の公正価値は、物件を空に推定することによって決定され、その後、管理層によるこれらの資産の相対的公正価値の決定に基づいて、その価値が土地、建物、内装に割り当てられる。買収物件の無形資産を評価する際に、管理層が考慮する要因は、予想賃貸期間内の帳簿コストの推定と、現在の市場需要に対する管理層の評価に基づいて、予想賃貸期間内の賃貸料収入損失の推定を含む。経営陣はまた、レンタル手数料、テナント改善、法律、その他の関連コストを含む同様のレンタルを実行するコストを推定します。リース手数料、法律およびその他の関連コスト(“リース開始コスト”)は、添付の総合貸借対照表において繰延費用に分類される。

跡地賃貸契約の価値は、(I)時価賃貸料で既存の跡地賃貸契約を調整した後、物件のために支払う購入価格が(Ii)物件が空き家のような場合の見積もり公正価値を超えて決定される。市価以上および市価以下のリース値は，受信した契約金額と経営陣が推定した市場賃貸率との差額の現在値(買収リース関連リスクを反映した割引率を用いて)に基づいて記録され，その差額は，経営層が買収時に適切と考えられるそれぞれのリース条項に基づいて計算される。この等推定値には，リースに関する取消不可条項や任意の適用の継続期間の考慮が含まれている。市価以下の賃貸料継続権に関する公正価値は，当社の経験および買収時に存在する関連事実と状況に基づいて決定される。市価以上および市価賃料より低い価値は、それぞれの賃貸借契約の条項(選択期間(適用)を含む)で基本賃貸料収入に償却される。原地賃貸の価値はそれぞれの余剰取消不可条項で費用として償却されます
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賃貸借契約。リース契約が所定の満期日までに終了した場合、当該賃貸契約に関連するすべての未償却金額は当時の運営中に確認される。

当社は、発生期間中に業務合併及び不成功物件資産買収に関する取引コストを支出し、成功した物件資産買収に関する取引コストを資本化する。不動産投資の追求と買収に合わせて、会社は違います。2022年、2021年または2020年12月31日までの年間では、買収取引コストは一切支出されない。

不動産販売は、当社が取得する権利のあるほとんどの対価、所有権、その他の所有権属性が買い手に譲渡され、当社が財務権益をコントロールしていないと判断した場合にのみ確認される。このような基準の適用は複雑かもしれないし、会社が仮定する必要がある。経営陣は、列報中に販売されたすべての不動産がこれらの基準を満たしていることを確認した。

資産減価
 
事件や環境変化がある資産の帳簿価値が回収できない可能性があることを示すたびに、当社は長期資産の減値を審査する。保有·使用する資産の回収可能性は，資産の帳簿金額と資産予想による将来の純現金流量(未割引と無利子)総額との比較により測定した。このような資産は減値とみなされ，確認すべき減値は資産の帳簿価値が公正価値を超える金額で計測される.経営陣は、会社のいかなる不動産投資価値も2022年12月31日または2021年12月31日に減価されたとは考えていない。
 
現金と現金等価物
 
当社は購入時の原始満期日が三ヶ月以下のすべての高流動性投資を現金等価物と見なしています。現金と現金等価物は金融機関で維持され、残高が連邦預金保険会社の連邦保険限度額を超える可能性がある。当社ではこれらの残高に関する損失は何も出ていません。
 
制限現金
 
当社の住宅ローン対応条項は、当社にその貸手に若干のリセット準備金及びその他の準備金を入金することを要求する可能性があります。このような“制限的現金”は、一般に準備金が確立された財産レベルの要求にのみ適用され、他の財産レベルや会社レベルの債務の支払いには使用できない。
 
収入確認
 
経営陣は、当社とその各テナントのすべてのテナントが経営的賃貸契約であることを決定しました。賃貸料収入は一般にテナントと締結した賃貸契約条項に基づいて確認される。当社がテナント改善工事に資金を提供しているが，この等改善工事は当社が所有しているとみなされており，収入確認は当該等の改善工事がほぼ完了し，空間の占有権や制御権をテナントに移管して開始する。当社がテナント手当を賃貸奨励と判断した場合、空間の占有権や支配権がテナントに移譲されてテナントの仕事を開始すると、会社は収入と賃貸奨励の償却を確認し始める。予定賃貸料が増加した賃貸契約の最低賃貸料収入は賃貸期間内に直線原則で確認される。特定のテナントの販売臨界点に達した場合、レンタル料のパーセンテージを確認する。レンタル開始時に、各レンタルプロトコルを評価して、レンタルおよび非レンタル構成要素を決定する。以下の場合、当社は、賃貸と非リース構成要素とを統合して単一賃貸構成要素に列報する：(I)単一賃貸構成要素の収入確認の時間とパターンが同じであり、および(Ii)関連賃貸構成要素と合併単一賃貸構成要素とが経営的賃貸に分類される。この評価の結果、賃貸料収入とテナントが賃貸不動産資産から回収した収入が単独の構成要素として入金される。レンタル特典は、それぞれのテナント賃貸条項におけるレンタル料収入の減少に応じて償却します。

終了費用(総合経営報告書および全面収益中の他の収入に計上)は、会社が受け入れに同意した費用であり、あるテナントが契約満期日までにテナント契約を終了することを許可する対価とする。当社は、(A)終了契約が署名されたこと、(B)終了費用を割り引くことができること、(C)レンタル終了によって提供されるすべてのオーナーサービスが提供されていること、および(D)実質的にすべての終了費用を徴収することが可能であることを確認する。利息収入は収入によって確認されます。財産処分の損益は損益を確認する基準に達してから計上される。
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会社は基本賃貸料，直線賃貸料，費用精算やその他の収入に関する売掛金の回収可能性を推定しなければならない。管理層は売掛金不良債権準備の十分性を評価する際に、テナントの信用、現在の経済傾向、新冠肺炎疫病がテナント業務に与える影響、及びテナント支払いモードの変化を考慮し、それによって売掛金を分析する。当社はまた、繰延直線受取賃貸料の将来の信用損失に備えている。2022年12月31日と2021年12月31日の不良債権準備は約#ドル15.7百万ドルとドル18.4それぞれ100万ドルです

新冠肺炎の流行により、同社のあるテナントは経済的困難に直面し、彼らは将来の賃貸料減免を求め、これは賃貸料の延期と賃貸料の減免という形で提供された。ASC 842によれば、“レンタル”によれば、元のレンタル契約に規定されていないレンタル支払いの後続の変更は、一般にレンタル修正とみなされる。リース契約の数を分析して、1つずつレンタルに基づいて、このような特許権がリース変更入金として必要であるかどうかを決定する必要があるため、財務会計基準委員会のスタッフは、新冠肺炎大流行病に関連するレンタル特許権の会計処理という許容可能な方法を明らかにした。財務会計基準委員会のスタッフは、実体選択がASC 842に規定されている方式で新冠肺炎疫病の影響に関するレンタル特許権を計算することを受け入れることができ、これらの特許権の実行可能な権利と義務が既存の賃貸契約に存在するように、特許権がレンタル者の権利とテナントの義務を大幅に増加させない限り、実体にこれらの契約にテナントを適用して指導を修正することを要求しないという指導意見を提供した。会社は賃貸契約改正などの新冠肺炎特許権を考慮しないことを選択した。新冠肺炎の流行が発生して以来，同社は賃貸特許権を締結し，約$を延期した10.9百万ドルの契約金額です。2022年12月31日までに9.5このような延期された支払いのうち100万ドルは、基本的な合意に従って返金され、そのうちの約#ドルが返還された8.5百万ドルか約89.7%収集しました。当社は個別状況に応じてレンタル料減免申請を評価しており、すべてのテナント要求が特許権合意に達しているわけではなく、当社もその賃貸契約での契約権利を放棄していません。
 
減価償却および償却
 
会社は直線法を採用して減価償却と償却を行っています。建物減価償却は会社が見積もった耐用年数を超えている39至れり尽くせり40何年もです。物件改善は推定耐用年数内で減価償却し、その範囲は10至れり尽くせり20何年もです。家具及び固定装置を以下の範囲の推定寿命減価償却3至れり尽くせり10何年もです。テナントの改善は、関連賃貸契約の短い年期またはその使用年数の短い時間で償却される。
 
延期リースと融資コスト
 
テナント賃貸取得によるコスト(主にリース手数料と買収のリース開始コスト)は、テナント賃貸期間内に比例して償却される。長期融資を受けることによるコストは関連債務協定で比例的に償却される。繰延リースと融資コストの償却はそれぞれ減価償却と償却および利息費用とその他の財務費用を計上し、それぞれ総合経営表と全面収益表に計上する。
 
2022年12月31日現在、将来の業務に計上されている総合貸借対照表に繰延費用を計上した繰延賃貸費用の未償却残高は以下の通り(千で計算)

 賃借コスト
2023$4,679 
20243,758 
20253,191 
20262,599 
20272,173 
その後…9,283 
 $25,683 

信用リスクが集中する
 
会社を集中的な信用リスクに直面させる可能性のある金融商品には、主に現金と現金等価物、テナント売掛金が含まれている。会社は保険金額を超えた現金と現金等価物を高額にしている
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良質な金融機関です。同社はテナントの継続的な信用評価を行い、テナントに保証金の提供を求めている。

1株当たりの収益
 
基本1株当たり収益(“EPS”)は希釈株式の影響を含まず，計算方法は純収入を当期発行普通株の加重平均株式数で割った。希釈1株当たり収益は、普通株を発行した証券または他の契約が行使または普通株に変換され、その後、会社の収益で共有され、発生する可能性のある希釈を反映している。

基本1株当たり収益は、2022年12月31日、2021年12月31日、2020年12月31日までの年度において、適用期間中に普通株主に割り当てられた純収入を、その期間に発行された普通株の加重平均株式数で割ることで決定される。適用期間中の純収入は、これらの贈与が没収できない配当を得る権利があるため、参加証券とみなされる時間ベースの非帰属制限株にも割り当てられる。定期的非帰属制限株は、純損失および/または発表された配当金が純収益のいかなる超過部分をも割り当てない；このような金額は、定期非帰属制限株の所有者ではなく、普通株式株主に完全に割り当てられる。付記8に記載の持分インセンティブ計画の下で発行されていない業績に基づく限定的な株式報酬およびLTIP単位(以下、定義は以下を参照)は、これらの単位が帰属前に参加証券ではないので、基本的な1株当たり収益計算には含まれない。
 
次の表にROICの基本1株当たり収益と希釈1株当たり収益との台帳(単位は千，共有データを除く)を示す
 
 十二月三十一日までの年度
 202220212020
分子：   
純収入$55,460 $57,360 $34,721 
非持株権の収入減少に起因します(3,591)(3,852)(2,707)
参加証券に分配される収益が減少する(378)(355)(127)
普通株主が得られる純収益は、基本的に$51,491 $53,153 $31,887 
分子：   
純収入$55,460 $57,360 $34,721 
参加証券に分配される収益が減少する(378)(355)(127)
普通株主が入手可能な希釈後純収益$55,082 $57,005 $34,594 
分母：   
基本1株当たり収益の分母−加重平均普通株等価株123,394,745 119,544,749 116,731,930 
行動単位8,566,343 8,650,485 9,785,334 
業績に基づく限定的な株式奨励とLTIP単位323,027 250,585 106,434 
株式オプション820 8,079 3,299 
1株当たり収益を希釈する分母−加重平均普通株等価株132,284,935 128,453,898 126,626,997 

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単位収益
 
以下の表に，業務パートナーシップの基本単位報酬と希薄単位報酬との入金(単位データを除く，千計)を示す
十二月三十一日までの年度
202220212020
分子：   
純収入$55,460 $57,360 $34,721 
参加証券に分配される収益が減少する(378)(355)(127)
職場の所有者が獲得できる基本的かつ薄めの純収益$55,082 $57,005 $34,594 
分母：   
単位基本収入の分母−加重平均通常当量単位131,961,088 128,195,234 126,517,264 
業績に基づく限定的な株式奨励とLTIP単位323,027 250,585 106,434 
株式オプション820 8,079 3,299 
単位償却収益の分母−加重平均通常当量単位132,284,935 128,453,898 126,626,997 
 
株に基づく報酬
 
当社には株式ベースの従業員報酬計画があり、付記8はこれについてより全面的に説明している。
 
当社の株式報酬計画は財務会計基準委員会の指針に基づいて計算され、この指針は報酬支出が株式奨励から没収された公正価値を引いたことをもとに確認しなければならない。制限性株式付与サービス期間の完了(“時間に基づく制限株式付与”)及び/又は会社が何らかの予め設定された経営業績目標及び市場指数化された財務業績基準(“業績に基づく制限株式付与”)を満たす。時間に基づく制限株式付与は、付与日の会社普通株の市場価格に基づいて推定される。市場指数化業績基準に制約された業績に基づく制限的株付与については，モンテカルロ推定モデルを用いて，業績基準に関する潜在的意外リスクを考慮した。他のすべての業績に基づく制限株式付与は、授与日に会社普通株の市場価格に基づいて推定される。当社の政策は、発行価格が付与日株式終値に等しいオプションを付与することです。

当社はLTIP Units(“LTIP Units”)と呼ばれる経営組合において，有限組合権益単位の形でいくつかの単独奨励を行っている。LTIP単位は，雇用やサービスの継続，あらかじめ定められた業務業績目標の実現，市場指数化業績基準など，報酬委員会が決定可能な条件や制限を受けている。市場指数化業績基準に制約された長期信託投資計画単位(“指数化長期信託基金単位を示す”)については，業績基準に関する潜在的意外リスクを考慮してモンテカルロ推定モデルを用いた。他のすべてのLTIP単位(“運営LTIP単位”)は，当社普通株の授出日の市場価格で推定される。

株式オプションの奨励、時間に基づく制限株式付与、業績に基づく制限株式(運営実績目標制約)および運営LTIP単位は、必要なサービス期間内に直線的に補償支出とする。市場指数化業績基準と市場指数化LTIP単位で発行された業績制限的株式奨励は，加速帰属法の下で補償支出とし，業績基準の結果にかかわらず収入で確認した。
 
派生商品
 
当社は公正価値に応じて貸借対照表にすべてのデリバティブを記録します。派生ツールが価値変動を公正に許容する会計処理は、派生ツールの期待用途、当社がすでにヘッジ関係において派生ツールを指定し、ヘッジ保証会計を適用することを選択したかどうか、及びヘッジ保証関係がヘッジ保証会計を適用するために必要な標準に適合するかどうかに依存する。ヘッジ資産、負債、または会社が特定のリスク(例えば、金利リスク)の公正な価値変動によってヘッジ資格を有することを約束する派生ツールとして指定され、公正価値ヘッジとみなされる。将来のキャッシュフローまたは他のタイプの予測取引における可変性リスクを予測するデリバティブとして指定されているか、または他のタイプの予測取引は、キャッシュフローヘッジファンドとみなされる。満期保証会計は一般的に一致すると規定されている
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ヘッジ保証ツールは、損益を確認する時間と、キャッシュ流量ヘッジにおけるヘッジ予測取引に起因することができるヘッジ資産または負債の公正価値変動を確認する。当社がキャッシュフローヘッジデリバリーツールの適用を終了した場合、ヘッジされた予測取引が継続して発生する可能性がある限り、他の包括収益に記録された残高は、デリバティブの残りの契約期間内に利息支出として償却される。派生ツールがヘッジする基礎キャッシュフローの性質を考慮して、会社は金利デリバティブの現金支払いを終了してキャッシュフロー表の経営活動として計上した。
 
細分化市場報告

同社の主な業務は小売不動産の所有権、管理、再開発である。当社は各物件の運営および財務資料を逐一審査するため、各物件は独立した運営部門を代表する。当社は物件運営収入を用いて財務表現を評価し，運営収入の定義は運営収入(賃貸料収入およびその他の収入)，物件および関連支出(物件運営費および物件税)を減算したものである。同社はこれらの物件を1つはこのような物件は類似した長期経済特徴とその他の類似点を持っており、一致した業務策略を採用して運営し、通常主要な大都会地区に位置し、及び類似したテナントの組み合わせを持っているため、申告しなければならない。

統合現金フロー表--補足開示

次の表は、統合現金フロー表に関する追加開示を提供します(千計)

十二月三十一日までの年度
202220212020
現金補充開示活動：   
連邦と州用途の総収入と収入で支払われた現金$386 $292 $324 
支払の利子$56,642 $55,104 $57,276 
その他の非現金投融資活動の増加(減少)：   
無形賃貸負債$30,981 $21,563 $— 
金利交換負債$(3,447)$(6,064)$5,646 
不動産改善コストを計上する$3,670 $7,122 $5,346 
運営会社の持分償還$5,071 $6,858 $20,098 
配当金と割り当てに応じる$849 $24,219 $336 

2.  不動産投資
 
以下の不動産投資取引は、2022年12月31日と2021年12月31日までの年間で発生する。

当社は以下の買収を評価し、各買収に関する公正価値のほぼすべてが単一識別可能資産に集中していることを決定した。当社は買収した総対価を相対公正価値の原則に従って買収した個別資産と負債に分配する。買収で発生したすべての取引コストは資本化されている。

2022年の不動産資産買収

2022年4月1日、同社はシアトルの大都市街地内にあるワシントン州オリンピアにあるオリンピア広場北物件を調整後の購入価格で買収した18.4百万ドルです。オリンピア広場の北は90,000敷地は二平方フィートで、エバーソンスーパーを拠点にしています。この財産は手元の現金と信用で借金を手配して購入したものである.

2022年4月1日、会社はオレゴン州グレシャムポートランドの大部分の市街地内にあるパウエル谷の境界という物件を調整後の購入価格で買収した17.7百万ドルです。パウェル谷の境界は約109,000敷地は2平方フィートで、ウォルマートコミュニティ市場を頼りにしています。この財産は手元の現金と信用で借金を手配して購入したものである.

73

同社は2022年5月17日、カリフォルニア州マルティネス、サンフランシスコの大都会内にあるVillage Oaks Shopping Centerという物件を調整後の買収価格で買収した24.1百万ドルです。田舎のオークショッピングセンターは大体80,000市場を救うために2平方フィートの敷地を持っていますこの財産は手元の現金と信用で借金を手配して購入したものである

2022年8月19日、同社はシアトルの大都会市街地内にあるワシントン州海岸線のバリンガー村とシアトルの大部分市街地内にあるワシントン州ミルクリークにあるトマス湖ショッピングセンターの2カ所の物件を買収し、調整後の買収価格は約ドルとなった29.3百万ドルとドル31.1それぞれ100万ドルですバーリンガー村は111,000敷地は二平方フィートで、倹約スーパーとRite Aid薬局を頼りにしています。トマス湖ショッピングセンターは約111,000敷地は二平方フィートで、エバーソンスーパーとRite Aid薬局を頼りにしています。これらの財産は会社がその一つのショッピングセンターで得た収益と手元の現金と信用手配による借金で購入したものです。

2021年の不動産資産買収

2021年12月31日までの年間で、当社は4つの物件を買収し、合わせて約449,000平方フィートと、その既存のショッピングセンターの一つに隣接する単一テナントブロックと、調整された総購入価格は約$です125.5百万ドルです。

以下の財務情報は、会社が2022年12月31日と2021年12月31日までの年間で買収した物件資産の購入価格配分(単位：千)をまとめている

2022年12月31日2021年12月31日
資産
土地$51,150 $48,272 
建築と改善86,263 85,125 
リース無形資産を買収する8,745 9,240 
繰延費用5,462 4,416 
買収した資産$151,620 $147,053 
負債.負債
無形負債をレンタルしなければならない30,981 21,563 
負担的負債$30,981 $21,563 

下表は、会社が2022年12月31日までの年間で買収した財産資産の2022年12月31日までの年間の経営実績(単位：千)をまとめた

現在までの年度
2022年12月31日
運営説明書：
収入.収入$6,450 
小売機会投資会社の純収入に起因しています$2,261 

表は、会社が2021年12月31日までの年間で買収した財産資産の2021年12月31日までの年間の経営実績(単位：千)をまとめたものである

現在までの年度
2021年12月31日
運営説明書：
収入.収入$2,211 
小売機会投資会社の純収入に起因しています$587 

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2022年の財産処分

2022年8月19日、上述したバーリンガー村とトマス湖ショッピングセンターの買収について、会社はワシントン州海岸線にあるショッピングセンターAurora Squareを売却した。価格は3ドルです36.2100万ドル販売コストを差し引いた純収益は約$です34.4百万ドルです。同社は不動産売却の収益を約#ドルと記録している7.72022年12月31日までの年間で、この財産処分に関する百万ドル。

2021年の財産処分

同社は2021年12月31日までの年間で3カ所の物件を売却した。総販売価格は約ドルです69.7100万ドル販売コストを差し引いた純収益は約$です68.0百万ドルです。同社が記録した不動産販売収益は約#ドル22.32021年12月31日までの年間で，これらの財産処分に関する資金は100万ドルである。
 
面積又は占有率へのいかなる言及も監査されておらず、会社独立公認会計士事務所が米国上場会社会計監督委員会の基準に基づいて会社の財務諸表を監査する範囲には属さない。
 
3.  リース無形資産を買収する
 
2022年12月31日現在、2021年12月31日現在の無形資産·負債には、以下の内容が含まれています(千計)

十二月三十一日
 20222021
資産：  
その場で賃借する$70,133 $67,644 
累計償却する(27,405)(27,764)
市価以上の賃貸借契約21,307 21,632 
累計償却する(11,607)(11,373)
賃貸無形資産を買収し，純額$52,428 $50,139 
負債：  
市価以下の賃貸$205,421 $188,607 
累計償却する(53,304)(51,999)
購入した賃貸無形負債，純額$152,117 $136,608 
 
2022年12月31日まで、2021年12月31日および2020年12月31日までの年間、リース無形資産の買収およびリース無形負債の買収の償却純額は11.9百万、$8.8百万ドルとドル17.7当該等の金額は，添付されている総合経営報告書及び全面収益表内の賃貸料収入にそれぞれ計上されている。2022年、2021年、2020年12月31日までのローカルリース償却は#ドル5.9百万、$4.8百万ドルとドル7.7減価償却及び償却の総合経営報告書及び全面収益における減価償却及び償却をそれぞれ列挙する。

2022年12月31日現在、賃貸無形資産を買収する将来の償却計画は以下の通り(千単位)

12月31日までの年度： 
2023$7,086 
20245,827 
20254,969 
20264,084 
20273,430 
その後…27,032 
取得したリース無形資産の将来の償却総額$52,428 
 
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2022年12月31日現在、賃貸無形負債を買収する将来の償却計画は以下の通り(千単位)

12月31日までの年度： 
2023$12,144 
202411,741 
202511,036 
202610,168 
20279,531 
その後…97,497 
取得した賃貸無形負債の将来の償却総額$152,117 

4.  テナント賃貸借契約
 
当社のショッピングセンターの空間は運営賃貸に応じて異なるテナントにレンタルされており，このような運営テナントは通常テナントに継続選択権を付与し，ある運営費やテナントの販売量に応じて追加レンタル料を提供するのが一般的である。

2022年12月31日現在、レンタルキャンセル不可に基づいて受信した将来の最低レンタル料の概要は以下の通りです(千単位)

12月31日までの年度： 
2023$215,035 
2024188,185 
2025160,405 
2026132,296 
2027103,100 
その後…373,243 
最低賃貸支払総額$1,172,264 

5.  住宅ローン手形、信用手配及び高級手形に対応する
 
ROICは何の借金も持っていません。すべての債務は運営組合会社が直接或いは間接的に所有している；しかし、ROICはすでに運営組合会社の無担保定期融資、無担保循環信用手配、物件債務の分割保証及び優先手形に保証を提供した。長期融資を受けることによるコストは関連債務協定で比例的に償却される。繰延融資コストの償却は、総合経営表と総合収益表の利息支出とその他の財務支出に計上される。

2022年3月1日，会社はCasitas Plazaショッピングセンターに関する担保手形を全額返済し，総額は約$であった6.6万元は、違約金を計算せず、手形の事前返済規定に基づいています。また，2022年3月31日，当社はRiverstone Marketplaceに関する住宅ローン手形を全数返済し，総額は約$であった16.7万元は違約金を計算せず，前金の規定に従って処理する.

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住宅ローン手形に対処する
 
それぞれ2022年12月31日および2021年12月31日に物件および賃貸証書譲渡を担保とした住宅ローン支払手形は以下の通り(千計、金利を除く)

期日まで金利.金利十二月三十一日
属性20222021
カシタス広場ショッピングセンター2022年6月5.320 %$— $6,660 
リフストン市場2022年7月4.960 %— 16,811 
フルトン交差点2024年4月4.728 %26,000 26,000 
ダイヤモンド山広場2025年10月3.550 %34,731 35,393 
   60,731 84,864 
未償却住宅ローン保険料  288 632 
未償却繰延融資コスト純額  (102)(142)
住宅ローン手形総額  $60,917 $85,354 
 
今後5年とその後の住宅ローン手形対応元金合計満期日は以下のようになる(単位：千)：

 元金を返して利息を払う定期的に償却する住宅ローン保険料合計する
2023$— $686 $216 $902 
202426,000 708 72 26,780 
202532,787 550 — 33,337 
その後…— — — — 
合計する$58,787 $1,944 $288 $61,019 
 
定期ローンと信用手配 

当社の無担保定期融資(“定期融資”)の帳簿価値は以下の通り(千計)

十二月三十一日
 20222021
定期ローン$300,000 $300,000 
未償却繰延融資コスト純額(747)(1,111)
定期ローン$299,253 $298,889 

経営組合企業はいくつかの銀行と無担保定期融資(“定期融資”)があり、融資者は#ドルの提供に同意した300.0百万の無担保定期ローンの手配。2019年12月20日から、経営組合企業は、初の改訂および再予約された定期融資協定(改正された“定期融資協定”)第1改正案を締結し、この合意に基づき、定期融資の満期日を2022年9月8日から2025年1月20日に延長し、これ以上延期する選択肢はない。定期融資協定では、経営パートナーが時おり総額#ドルの承諾額の増加を要求できることも規定されている200.0定期融資協定で規定されているいくつかの条件で、貸主が追加承諾に同意した場合を含む場合、融資総額は1，300万ユーロとなる。定期融資協議下の借入金について元金を返済せずに利息を計算し、金利は会社信用格付けレベルに基づく適用金利に等しく、(I)期間に関するドル預金資金コストを参考にして決定したLIBOR金利(“欧州ドル金利”)、または(Ii)参考(A)連邦基金金利プラス(A)最高者が決定した基本金利0.50%、(B)KeyBank National Associationが“最優遇金利”と発表した金利、および(C)欧州ドル金利プラス1.00%.
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経営パートナーシップはいくつかの銀行と無担保循環信用手配(“信用手配”)がある。二零一九年十二月二十日から、経営組合は第二回改訂及び再注文信用協定(改訂を経て、“信用融資協定”)の第一修正案を締結し、この合意に基づいて、信用融資項の下の借入能力は600.0信用手配の満期日は2021年9月8日から2024年2月20日に延長された二つ6か月延期選択権は、延期費用の支払いを含む経営組合企業が何らかの条件を満たした後に行使することができる。また、“信用手配プロトコル”にはアコーディオン機能が含まれており、経営パートナー関係が信用手配下の借金能力を合計#ドルに増加させることを許可している1.210億ドルは、貸主の同意と他の条件に依存する。信用手配協定下の借入金は元金を返済していない利息を計算しなければならず、金利は会社の信用格付けレベルに基づく適用金利に等しく、適用される場合は、別途(I)欧州ドル金利、または(Ii)参照(A)連邦基金金利プラス最高者が決定した基本金利0.50%、(B)KeyBank National Associationが“最優遇金利”と発表した金利、および(C)欧州ドル金利プラス0.90%です。また，経営組合は会社の現在の信用格付けレベルに応じて融資費用を支払う義務がある0.20%と、以下の比率で課金される予定料金0.125信用融資協議に基づいて発行された各信用状(2022年12月31日までの経営組合には未清算信用状がない)の年利率。同社はムーディーズ投資家サービス会社(BBa 2)、スタンダード·プアーズ·グローバル·レーティング(BBB-)と恵誉格付け会社(BBB)の投資レベル信用格付けを持っている。

2022年12月31日までにドル88.0信用手配では100万ドルが返済されていないのに対し違います。2021年12月31日現在の未返済借金。未償却繰延融資費用の純額は繰延費用に計上され、純額は連結貸借対照表に計上され、約#ドルである1.02022年12月31日までは100万ドルです1.92021年12月31日まで。

2022年12月31日までの定期貸出加重平均金利は2.7%です。以下に添付の財務諸表付記11で述べたように、当社は従来、金利スワップを用いてその金利リスクの管理に協力してきた。その会社の四つ金利交換は2022年8月31日に満期となるため、定期ローンの金利は有効に固定されなくなり、定期ローンの場合の未返済借入金は変動金利を支払う必要があり、上述したように、2022年9月1日から発効する。二零二二年十二月三十一日までの年間信用手配の加重平均金利は3.1%です。その会社は所有している違います。2022年12月31日までの定期融資項目での利用可能な借金。その会社は$を持っている512.02022年12月31日まで、信用手配により百万ドルを借りることができる。

優先債券は2027年に満期になります

同社の2027年満期の無担保優先手形の帳簿価値は以下の通り(単位：千)
 
十二月三十一日
 20222021
元金金額$250,000 $250,000 
未償却繰延融資コスト純額(874)(1,050)
優先債券は2027年に満期になります$249,126 $248,950 

2017年11月10日、経営パートナーは#ドルの発行が規定されている手形購入契約を締結した250.0百万ドルの元金4.192027年満期の優先債券パーセンテージ(“2027年満期優先債券”)は、2017年12月15日から発効する。高級債券は2027年に満期になり、毎年6月15日と12月15日に利息を支払い、2018年6月15日から計算を開始し、2027年12月15日に満期になり、運営組合が事前に前払いしなければならない。運営組合は，手形購入協定項下の責任を履行し，当該合意項下の任意の未返済債務の支払いを含み，ROIC共同及び各個別に保証を提供する。

78

優先債券は2026年に満期になります

同社の2026年満期の無担保優先手形の帳簿価値は以下の通り(単位：千)
 
十二月三十一日
 20222021
元金金額$200,000 $200,000 
未償却繰延融資コスト純額(289)(366)
優先債券は2026年に満期になります$199,711 $199,634 

2016年7月26日、経営パートナーシップは#ドルの発行が規定された改訂された“手形購入協定”を締結した200.0百万ドルの元金3.95二零一六年九月二十二日から私募で発行された2026年満期優先債券(“2026年満期優先債券”)の割合。高級債券は2026年に満期になり、毎年3月22日と9月22日に利息を支払い、2017年3月22日から計算し、2026年9月22日に満期になり、運営組合が事前に前払いしなければならない。運営組合は，手形購入協定項下の責任を履行し，当該合意項下の任意の未返済債務の支払いを含み，ROIC共同及び各個別に保証を提供する。

優先債券は2024年に満期になります

同社の2024年満期の無担保優先手形の帳簿価値は以下の通り(単位：千)

十二月三十一日
 20222021
元金金額$250,000 $250,000 
未償却債務割引(802)(1,188)
未償却繰延融資コスト純額(432)(652)
優先債券は2024年に満期になります$248,766 $248,160 
 
2014年12月3日、経営パートナー関係が登録引受を完了した公募株、募集資金は1ドル250.0元金総額は百万ドルである4.0002024年満期の優先債券パーセンテージ(“2024年満期の優先債券”)は、ROICによって全面的かつ無条件に保証される。高級債券は2024年に満期になり、半年ごとに利息を支払い、2015年6月15日と12月15日に利息の支払いを開始し、2024年12月15日に満期になり、運営組合が早期償還しなければならない。2024年満期の優先手形は運営組合の優先無担保債務であり，その支払権は運営組合の他の無担保債務と並んでおり，実際には(I)運営組合付属会社のすべての債務及び他の負債(担保あり又は無担保にかかわらず)及び任意の優先株権益，及び(Ii)運営組合のすべてのその資産を担保とする債務(当該等の未償還債務の担保価値を担保することを限度)より次である。ROICは優先無担保基準に従って経営組合企業が2024年に満期になった高級手形項目の責任を全面的かつ無条件に保証し、満期及び時間通りに手形を支払う元金及び割増(あればある)及び利息を含み、手形は指定期限日、スピードアップ、償還通知或いはその他の状況を問わない。担保はROICの優先無担保債務であり，ROICの他のすべての優先無担保債務と同等の償還権を持つ.ROICによる2024年満期の優先手形の担保は、支払権利において、実質的に、その付属会社(経営組合およびROICが権益会計方法に従って計算した任意のエンティティを含む)のすべての負債(担保または無担保にかかわらず)および任意の優先株権益の後にある
 
79

優先債券は2023年に満期になります
 
同社の2023年満期の無担保優先手形の帳簿価値は以下の通り(単位：千)

十二月三十一日
 20222021
元金金額$250,000 $250,000 
未償却債務割引(502)(998)
未償却繰延融資コスト純額(252)(515)
優先債券は2023年に満期になります$249,246 $248,487 

2013年12月9日、経営組合は登録引受の公開発行を完了し、資金を$と募集した250.0元金総額は百万ドルである5.0002023年満期の優先債券パーセンテージ(“2023年満期優先債券”)は、ROICによって全面的かつ無条件に保証される。高級債券は2023年に満期になり、半年ごとに利息を支払い、2014年6月15日と12月15日に利息の支払いを開始し、2023年12月15日に満期になり、運営組合が早期償還しなければならない。2023年満期の優先手形を運営組合の優先無担保債務とし、その支払権は、運営組合の他の無担保債務と同等であり、かつ実際には(I)運営組合の付属会社のすべての債務及び他の負債(担保の有無にかかわらず)及び任意の優先株権益、及び(Ii)運営組合のすべてのその資産を担保とする債務(当該等の未償還債務を担保する担保の価値を限度)を次とする。ROICは優先無担保基準に従って経営組合企業が2023年に満期になった高級手形項目の責任を全面的かつ無条件に保証し、満期及び時間通りに手形を支払う元金及び割増(あればある)及び利息を含み、手形は指定期限日、スピードアップ、償還通知或いはその他の状況を問わない。この担保はROICの優先無担保債務であり，ROICの他のすべての優先無担保債務と同等の償還権を有する。2023年に満了した優先手形に対するROICの保証は、支払権利において、実質的に、その付属会社(経営組合およびROICが権益会計方法に従って計算した任意のエンティティを含む)のすべての負債(担保があっても無担保であっても)および任意の優先株権益の後にある。

同社が今後5年以降に支払うべき無担保優先手形の元本の合計は以下の通り(千で計算)

元金を返して利息を払う
2023$250,000 
2024250,000 
2025— 
2026200,000 
2027250,000 
その後…— 
合計する$950,000 

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繰延融資コスト

会社定期融資、2027年満期の高級手形、2026年満期の高級手形、2024年満期の高級手形、2023年満期の高級手形と抵当手形に関する繰延融資コストの未償却残高、総合貸借対照表における関連債務ツールの帳簿金額の直接減価、および会社の無担保循環信用手配に関する繰延融資コストの未償却残高は、繰延費用に含まれ、今後5年以降の総合貸借対照表に今後5年以降の業務を計上し、純額は以下のとおりである(千計)

 融資コスト
2023$2,008 
2024984 
2025300 
2026234 
2027170 
その後…— 
 $3,696 

パートナーシップを経営する債務協定は、慣例的な陳述、財務、および他の契約を含み、これらのプロトコルに従って借金する能力は、財務契約および他の制限を継続的に遵守することに依存する。同社は2022年12月31日現在、同条約などを遵守している。

6.  ROICの優先株
 
当社は発行を許可されている50,000,000取締役会が時々決定する可能性のある指定、投票権及びその他の権利及び優遇された優先株を有する株式。2022年12月31日と2021年12月31日までに違います。優先株の株式を発行した。

7.  ROIC普通株
 
現金自動支払機
 
2020年2月20日、ROICは(I)KeyBanc Capital Markets Inc.，BTIG，LLC，BMO Capital Markets Corp.，BofA Securities，Inc.，Capital One Securities，Inc.，Citigroup Global Markets Inc.，Jefferies LLC，J.P.Morgan Securities LLC，Raymond&Associates，Inc.，Regions Securities LLC，Robert W.Baird&Co.Inc.およびWells Fargo Farurities，LLC(総称して“代理店”と呼ぶ)および(Ii)長期バイヤー(Regiti文，Rocidを参照)と総称された。これにより，ROICはROIC普通株の株式(いずれも当該株式，“主要株式”)を随時販売することができ，額面は$となる0.00011株当たり株式(“普通株”)は、エージェントに送信または透過し、いくつかのエージェントに長期売り手(“長期売り手”)として借入株式(任意の当該等の株式、“長期ヘッジ株式”、および主要株式と合わせて“株式”と呼ぶ)を提供および売却するように指示し、販売契約によって売却される株式とともに、総発行価格は最高$に達する500.0百万ドルです。

販売プロトコルは、依頼者またはその販売エージェントであるエージェントを介して主要株を発行または販売するほか、KeyBanc Capital Markets Inc.，BMO Capital Markets Corp.，BofA Securities，Inc.，Citigroup Global Markets Inc.，Jefferies LLC，J.P.Morgan Securities LLC，Raymond James&Associates，Inc.およびWells Fargo Securities LLCまたはそれらのそれぞれの関連会社(このような身分で“長期購入者”と呼ぶ)と単独の長期販売プロトコルを締結することが規定されている。ROICが任意の長期買い手と長期販売プロトコルを締結する場合、ROICは、この長期買い手またはその連属会社が、双方が受け入れた長期販売プロトコルに関連する指示に基づいて、第三者に借金し、関連する長期売り手を介して、特定の長期販売プロトコルに関連する普通株式の数に相当する長期ヘッジ株式を売却することを期待する。ROICは最初に長期売手によって長期ヘッジ株を売却する収益を得ることはない.ROICは、ROICが特定の長期販売プロトコルの満期日または前に指定された1つまたは複数の日に普通株式(“株式確認”)を発行する方法で、関連する長期買い手と各特定の長期販売プロトコルを全面的に決済することが予想され、この場合、ROICは、決済時に受信される現金収益純額の合計が、特定の長期販売プロトコルに関連する普通株式数に関連する長期販売価格に乗算されることが予想される。しかしながら、ROICは、現金決済または純株式決済特定の長期販売プロトコルを選択することもでき、この場合、ROICは、ROICからは選択されない可能性がある
81

普通株を発行し、ROICは現金(現金決済の場合)、または普通株の株式を受信または交付する(株式純額決済の場合)。

ROICは2022年12月31日までの3ヶ月間に注釈販売契約に基づいて任意の株式を売却する.ROICは2022年12月31日までの年間で販売されている1,288,213販売契約下の株式，それによる毛収入は約#ドルである25.2百万ドル、手数料は約$です252,000マネージャーに払いました。
 
株買い戻し計画
 
2013年7月31日、ROIC取締役会は株式買い戻し計画を承認し、買い戻し金額は最高$に達する50.0百万ドルの会社普通株です。2022年12月31日までの年間で、当社は違います。この計画によると、私はどんな普通株も買い戻すつもりはない。

8.  ROICの株式報酬やその他の福祉計画
 
ROICは、株式に基づく従業員報酬計画のための財務会計および報告基準を確立し、従業員が雇用主の株式または他の株式ツールの株式を取得するか、または雇用主の株価に基づいて従業員に対して債務を負担するすべての手配を含む株式報酬に関連するFASBガイドラインに従う。指導意見はまた、公正価値に基づく従業員株式オプションまたは同様の持分ツールの会計方法を規定している。
 
2022年4月25日、当社は、当社の第2回改訂再編成された2009年持分インセンティブ計画(“持分インセンティブ計画”)を採択し、改訂再記述された2009年持分インセンティブ計画(“前期計画”)を改訂し、再記述した。配当インセンティブ計画によって付与可能な奨励タイプは、株式オプション、限定株、株式付加価値権、影株、配当等価権、および他の持分ベースの報酬を含む。持分インセンティブ計画は，限定株やLTIP単位など，全価値奨励を発行するための会社普通株の数を計算する代替単位制度を採用しており，株式オプションを発行する際に使用する普通株数とは異なる。合計する10,954,694代替単位(持分インセンティブ計画の定義参照)は、持分インセンティブ計画の下での付与のために予約される。♪the the the10,954,694交換可能部品は最大表示5,002,143株式インセンティブ計画に基づいて付与可能な全価値奨励の会社普通株式、例えば限定株、2.191.0代替単位から全額報酬への変換率。最も多い10,954,694持分インセンティブ計画によって付与されたすべての株式が株式オプションの形で付与されている場合、持分インセンティブ計画に基づいて会社普通株を発行することができる1.01.0置換可能単位-株式オプション転換率への報酬。株式インセンティブ計画は2032年4月25日に満了する。

当社はすでに以前の計画に基づいていくつかの奨励を行い、そして持権激励計画に基づいていくつかの奨励を行うことが可能であり、奨励形式はその運営組合企業中の一連の独立した有限組合権益単位であり、LTIP単位と呼ばれる。LTIP単位は独立奨励として付与することができ、持分インセンティブ計画下の他の奨励と共に付与することもできる。LTIP単位は，雇用やサービスの継続，あらかじめ定められた業務業績目標の実現，市場指数化業績基準など，報酬委員会が決定可能な条件や制限を受けている。特定のイベントが発生し、適用帰属条件を満たした場合、LTIP単位(組合合意に従って運営単位に変換された後)は、最終的にROICの選択権に従って現金またはROIC普通株の1対1の方法で償還することができる。

制限株
 
ROICは2022年12月31日までの年間で受賞した574,070優先計画下の制限普通株、その中の192,464株式は業績ベースの付与であり、残りの株式は時間に基づく付与である。業績に基づく贈与は、所定の運営と市場インデックスの業績基準に基づいて付与され、付与日は2025年1月1日となる。
 
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当社の2022年12月31日までの非既存限定株奨励状況および2022年12月31日までの年間変化の概要は以下の通りです
 
 株加重平均
付与日公正価値
2021年12月31日現在の未帰属資産1,153,471 $16.77 
既得(402,795)$16.42 
授与する574,070 $18.98 
没収される(14,148)$17.11 
2022年12月31日現在の未帰属資産1,310,598 $17.85 

2022年12月31日現在、総残高は約ドルです11.5未確認の制限的株式補償支出は、先の計画により付与された未償還非既存制限株付与に関係する。制限株式報酬は、残りの加重平均期間内に支出されると予想される1.7年数(業績にかかわらず)。2022年，2021年および2020年12月31日までの年間帰属制限株の総公平価値は約$である7.9百万、$5.5百万ドルとドル6.6それぞれ100万ドルです

LTIP単位

2022年12月31日までの年間で201,860先に計画したLTIP単位に基づいて，加重平均で日公正価値$を承認する16.35それは.LTIP部門の帰属は、2019年1月1日から2021年12月31日までの会社の業績期間中に何らかの業績基準を達成したことに基づいています。改訂された経営組合第2部改訂及び改訂された有限組合協定(“組合契約”)内に記載されているすでにLTIP単位に帰属し、運営単位と同じレベルに達した後、組合契約に記載された条件が満たされた後、1対1の原則で運営単位に変換する資格がある。2022年1月18日201,860LTIP単位は会社から201,860これらの条件を満たす場合には、ユニットが操作される。LTIP単位を運営単位に変換した後，保有者はその運営単位を現金に償還したり，ROICの選択に応じて1対1でROIC普通株を償還したりすることができる。

株に基づく報酬費用

2022年、2021年、2020年12月31日までの全株式ベースの給与スケジュールの支出総額は約#ドル11.9百万、$11.0百万ドルとドル8.9それぞれ100万ドルです

利益共有と貯蓄計画

2011年、会社は利益共有·貯蓄計画(“401 K計画”)を立ち上げ、条件を満たした従業員が規則に基づいて給与の一部を延期することを許可した。401 K計画によると、会社は条件に合った従業員を代表して等額の供出を行った。同社は401 K計画に約$を提供しています97,000, $95,000そして$89,0002022年12月31日まで、2021年12月31日および2020年12月31日まで。

9. 共同企業を経営する資本
 
2022年12月31日現在、運営パートナー関係は132,985,928行動単位が突出している.ROICは約93.62022年12月31日に経営パートナーにおける%権益、または124,538,811行動グループです。残りのは8,447,117運営会社は他の有限パートナーが所有している。ROICの一部の普通株式と1つの運営単位は実質的に同じ経済的特徴を持っており、それらは経営パートナー関係の総純収益または損失と分配で二分されているからである。
 
2022年12月31日現在、保有者は、ある例外を除いて、その運営単位を現金に償還したり、ROICの選択に応じて、ROIC普通株を1対1で償還したりすることができる。償還中に現金を支払う場合、償還価格はROICが償還通知を受けた日まで10取引日連続してナスダック株式市場での普通株平均終値に相当する。

ROICは2022年12月31日までの年間で受信した296,840行動グループです。ROICは償還に選ばれました296,8401対1に基づいて、ROIC普通株の運営単位であるため、296,840ROIC普通株を発行しました。
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2022年12月31日現在、有限パートナーが所有する未償還OP単位の償還価値は約$であり、その中にROICは含まれておらず、このような単位が2022年12月31日に償還されていれば126.8ミリオンは，2022年12月31日までの10取引日連続で，ROIC証券市場におけるナスダック普通株の平均終値から計算すると，$に相当する15.01一株ずつです。
 
ROICの完全子会社Retail Opportunity Investments GP，LLCは運営組合の唯一の一般パートナーであり，親会社としてROICは運営組合の日常管理と制御に対して全面的かつ全面的な権力を持っている。ROICは，運営組合の唯一の一般パートナーとして，任意の運営単位を償還する際にROIC普通株を発行する能力を効果的に制御している。ROICは現金或いは普通株形式でOP単位を償還する償還条項を自ら決定することができ、適用された会計指針に基づいてさらに評価し、貸借対照表上の一時的或いは永久持分分類が適切であるかどうかを決定することができる。同社はこの指導意見を評価し、未登録普通株の決済能力を自ら決定し、運営単位が永久株式列報としての要求に適合していることを確定した。

10.  金融商品の公正価値
 
会社は公正価値を定義する財務会計基準に従い、公正価値計量枠組みを構築し、公正価値計量に関する開示を拡大する。基準は、現行の会計声明が公正価値で計量された報告残高を要求または許可することに適用され、したがって、基準は報告された残高に対していかなる新しい公正価値計量を要求することを要求しない。
 
指導意見は、公正価値は市場に基づく計量であり、実体に特定された計量ではないことを強調した。したがって、公正価値計量は、資産または負債の定価のために市場参加者が使用する仮定に基づいて決定されるべきである。公正価値計測において市場参加者の仮説を考慮するための基礎として、ガイドは、報告エンティティのソースから独立して得られた市場データに基づく市場参加者仮説(レベル1および2に分類される観察可能な投入)と、報告エンティティ自身の市場参加者仮説に関する仮説(レベル3に分類される観察不可能投入)とを区別する公正価値レベルを構築する。
 
企業が取得する能力のある同じ資産または負債を得るために、アクティブ市場のオファー(調整されていない)を一次投入して利用する。第2レベル投入とは、第1級に列挙された見積以外の直接又は間接的に観察可能な資産又は負債の投入である。第2レベルの投入は、アクティブ市場における同様の資産および負債のオファーと、金利、為替レート、および通常の見積間隔で観察可能な収益率曲線のような資産または負債の観察可能な投入(オファーを除く)とを含むことができる。第3レベル投入は資産または負債の観察不可能な投入であり、通常は関連する市場活動がほとんどないため、1つの実体自身の仮定に基づいている。もし公正価値計量の決定が公正価値体系の異なるレベルの投入に基づいている場合、全体の公正価値計量が存在する公正価値体系中のレベルは公正価値体系全体に対する重要な最低レベル投入に基づいている。当社は、ある特定の投入による公正価値計測全体の重要性の評価を判断し、資産や負債特有の要因を考慮する必要がある。
 
以下に公正価値を推定する開示は管理層が現有の市場資料と適切な推定方法に基づいて決定し、付記1で述べたように、市場データの解読及び発展推定公正価値はかなりの判断が必要である。したがって，本稿で提案する見積りは，金融商品を処分する際に現金化可能な金額を必ずしも示しているとは限らない.異なる市場仮定や推定方法を使用することは、公正な価値金額を推定することに大きな影響を与える可能性がある。

現金及び現金等価物、制限性現金、テナント及びその他の売掛金、従金、前払い支出、その他の資産、支払すべき帳簿及び計算すべき支出の額面はその公正価値に対する合理的な推定であり、このようなツールは短期的な性質であるからである。未返済債務は毎月のロンドン銀行の同業借り換え金利契約と直接リンクしているため、定期ローンと信用手配の帳簿価値は公正価値とされている。2027年満期の未償還優先債券および2022年12月31日満期の2026年優先債券の公平価値は約$223.3百万ドルとドル181.82024年満期の未償還高級手形と2022年12月31日に満期となる高級手形の公正価値は約$241.5百万ドルとドル248.82，000，000，000，000，000，000，000，000，000，000，000，000，000，000，000，000，000，000，000，000，000，000，000，000，000，000，000，000，000，000，000，000，000，000，000，000，000，000，000，000，000，000，000，000，000，000，000，000，000，000，000ドルです。同社の未償還担保手形の支払いは公正価値約#ドルと推定されている57.5100万ドル加重平均金利は7.32022年12月31日まで。これらの公正価値計量は公正価値レベルの第三級に属する。
84


11.  派生ツールとヘッジ活動
 
同社は金利デリバティブを使用し、金利支出の安定性を増加させ、金利変動へのリスク開放を管理することを目標としている。この目標を実現するために、同社は従来、その金利リスク管理戦略の一部として金利スワップを使用してきた。キャッシュフローヘッジとして指定された金利スワップは、関連名義金額を交換することなく、契約有効期間内に固定金利を支払うことと交換するために、取引相手から可変金利金額を受け取ることを含む。

キャッシュフローヘッジのデリバティブに指定された公開価値変動は、他の全面収益(“AOCI”)を積算し、その後、ヘッジファンドの予測取引影響収益期間中に収益に再分類される。

これらのツールの推定値は，デリバティブの期待キャッシュフローの割引キャッシュフロー分析を含む広く受け入れられた推定技術を用いて決定されている.この分析は、満期日を含むデリバティブの契約条項を反映し、金利曲線および暗黙的変動率を含む観察可能な市場ベースの投入を使用している。金利交換の公正価値は市場標準方法を用いて決定され、間もなく割引される未来の固定現金入金(或いは支払い)及び予想される変動現金支払い(或いは入金)割引である。可変現金支払い(または収入)は、観察可能な市場金利曲線から得られる将来の金利(長期曲線)の予想に基づく

当社は公正価値計量において、それ自体の非履行リスク及び各取引相手の非履行リスクを適切に反映するように信用推定値調整に組み入れた。派生契約の公正価値を調整して非履行リスクの影響を計上する時、当社はすでに純額決済及び任意の適用された信用向上の影響、例えば抵当品の入金、敷居、相互承認及び保証を考慮した。
 
当社は、その派生製品価値を評価するための大部分の投入が公正価値レベルの第2レベルに属することを決定したが、その派生製品に関連する信用推定値調整は、会社およびその取引相手の違約の可能性を評価するために、現在の信用利益差の推定を利用する第3レベルの投入を利用している。しかし、当社は信用評価調整がその派生ツールの倉庫全体の推定値に与える影響を評価し、信用推定調整がその派生ツールの全体推定値に対して重大ではないことを確定した。そこで，当社はその派生製品推定値全体を公正価値レベルの第2レベルに分類することにした。

その会社の四つ有効固定会社の定期融資金利の金利スワップは2022年8月31日に満期になる。
 
以下の表は、会社が公正価値で恒常的に計測した資産と負債を示し、これらの計量に属する公正価値レベルでまとめた(千計)
 
 同資産と負債の活発な市場オファー(第1級)重要な他に観察可能な投入(第2レベル)観察できない重要な入力(レベル3)合計する
2021年12月31日：    
負債.負債
デリバティブ金融商品$— $(3,447)$— $(3,447)

金利誘導ツールの満期日前に支払うか、または受け取った現金決済金利派生ツールの金額は、現金決済金額でAOCIに記入され、利息支出がヘッジ債務で確認されているので、利息支出に再分類される。次の12ヶ月で会社は約$を推定しています15,000当社以前の現金決済のスワップ手配に関する利息支出の非現金減少に再分類する。
 
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以下の表は、当社派生金融商品の2022年12月31日現在と2021年12月31日現在の公正価値とその貸借対照表における分類(単位：千)を示している

ヘッジツールとして設計された派生商品貸借対照表位置2022年12月31日公正価値2021年12月31日公正価値
金利製品その他負債$— $(3,447)

キャッシュフロー関係におけるデリバティブ
 
次の表は、2022年12月31日、2021年12月31日、2020年12月31日までの年度において、それぞれキャッシュフローヘッジに指定されている金利デリバティブ確認の損益の財務諸表における位置(千単位)を詳細に説明している

十二月三十一日までの年度
 202220212020
保監所で派生ツールについて確認した収益(損失)$1,104 $216 $(9,925)
AOCIから利子の損失金額に再分類する$2,286 $5,894 $4,572 

12.  引受金とその他の事項
 
正常業務過程において、当社は時々その物件の所有権及び運営に関する法的行動に関与している。経営陣は、当該等の法的行動が最終的に招く可能性のある負債(あれば)は、当社の総合財務状況、経営業績又は流動資金に大きな悪影響を与えないと予想している。
 
当社は複数の土地契約に調印しており、その中で当社はテナントであり、テナントはいくつかの物件の全部または一部の建物下の土地である。2022年12月31日現在の会社の純賃貸負債は約16.7百万ドルですこれはその他負債付属貸借対照表において、および関連する使用権純資産は約#ドルである15.1百万ドルですこれはその他の資産添付されている貸借対照表では、当社を代表してテナントのすべての経営リースである。2022年12月31日までの会社の加重平均残存レンタル期間は約35.8年間、会社の賃貸負債を計算するための加重平均割引率は約5.2%です。会社の土地賃貸契約下の賃料支出は約$である1.7百万、$1.6百万ドルと$1.7それぞれ2022年12月31日，2021年12月31日，2020年12月31日である。

次の表は、2022年12月31日までの会社の経営賃貸項目での未割引の将来最低年度賃貸支払いと賃貸負債の入金(千単位)である
 賃貸借契約を経営する
2023$1,345 
20241,351 
20251,356 
20261,376 
20271,404 
その後…28,872 
未割引の将来最低賃貸支払い総額35,704 
未来の最低レンタル支払い、割引(18,968)
リース責任$16,736 
 
税収保護協定
 
二零一三年九月から二零一七年三月までの間、当社は経営組合のいくつかの有限責任パートナーと税務保障協定を締結した。いくつかの例外を除いて、“税務保障協定”は、当社は“税務保障協定”によって計算された売り手が発生したいくつかの税務責任について、OP単位を受け取った売り手に賠償しなければならないと規定しており、期限は12年(2013年9月に締結された税収保護協定について)、または10年数(締結された税収保護協定に係る
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2014年12月から2017年3月まで)は、“税収保護協定”の日から計算される。当社がこれらの合意下の税務保護条項をトリガした場合、当社はこれらの有限責任パートナーが借りた税金の損害賠償金(当該等の支払いによる税金の追加損害賠償金)の支払いを要求されます。

13.  関係者取引
 
当社はすでに当社の高級社員1人と複数の賃貸契約を締結しており、この等賃貸契約に基づき、当社は使用貯蔵スペースを提供しています。2022年12月31日まで、2021年12月31日と2020年12月31日までの年度で、会社は約30%を生み出しています95,000, $85,000そして$84,000添付の連結業務報告書および包括収益表には、合意に関連する費用がそれぞれ一般費用と行政費用に計上される。

14.  後続事件

2023年2月14日、会社取締役会は、普通株の現金配当金と経営組合運営先の配分を#ドルと発表した0.151株当たりと1株当たりの運営単位は、2023年4月7日に2023年3月17日の登録所有者に支給される。


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別表3--不動産と減価償却累計
2022年12月31日
(単位：千)

  会社の初期コスト買収後の資本化のコスト期末繰越額   
説明と位置足手まとい土地建築と
改善		土地建築と
改善		土地建築と
改善		 
合計(A)
減価償却累計(B)(1)
買い入れ期日
カリフォルニア州パラモン広場$— $6,347 $10,274 $822 $1,414 $7,169 $11,688 $18,857 $4,744 12/22/2009
聖アナダウンタウン広場、カリフォルニア州— 7,895 9,890 — 4,018 7,895 13,908 21,803 5,249 1/26/2010
ワシントン州子午谷広場— 1,881 4,795 — 1,543 1,881 6,338 8,219 2,750 2/1/2010
ワシントン州スティーブンス湖の市場— 3,087 12,397 — (348)3,087 12,049 15,136 4,137 3/16/2010
カリフォルニア州宜人山市場— 6,359 6,927 — 842 6,359 7,769 14,128 3,009 4/8/2010
歓楽谷の中心部、あるいは— 11,678 27,011 — 4,950 11,678 31,961 43,639 11,817 7/14/2010
山頂の町広場を下ります— 8,853 7,732 — 2,653 8,853 10,385 19,238 3,233 8/20/2010
ワシントン州遺産市場センター— 6,595 17,399 — 1,969 6,595 19,368 25,963 6,647 9/23/2010
カリフォルニア州クレモント海岸— 5,975 1,019 183 4,009 6,158 5,028 11,186 3,256 9/23/2010
カリフォルニア州セカモアクリーク— 3,747 11,584 — 383 3,747 11,967 15,714 4,861 9/30/2010
カリフォルニア州関塔村— 5,917 27,298 — 1,149 5,917 28,447 34,364 10,021 12/16/2010
区画交差、または— 3,706 8,327 8 5,601 3,714 13,928 17,642 6,341 12/22/2010
ハルシ交差点、あるいは(2)
— — 7,773 — 7,668 — 15,441 15,441 5,553 12/22/2010
カリフォルニア州デルリヨ市市場— 13,420 22,251 9 7,482 13,429 29,733 43,162 9,397 1/3/2011
カリフォルニア州ピノヴィスタショッピングセンター— 14,288 36,565 — 9,702 14,288 46,267 60,555 12,295 1/6/2011
カリフォルニア州砂漠温泉市場— 8,517 18,761 443 6,551 8,960 25,312 34,272 8,432 2/17/2011
カリフォルニア州文芸復興タウンセンター— 8,640 13,848 — 3,214 8,640 17,062 25,702 5,612 8/3/2011
カリフォルニア州カントリークラブゲートセンター— 6,487 17,341 — 1,008 6,487 18,349 24,836 5,786 7/8/2011
ワシントン州峡谷公園ショッピングセンター— 9,352 15,916 — 8,307 9,352 24,223 33,575 9,127 7/29/2011
ワシントン州ホークス大草原ショッピングセンター— 5,334 20,694 — 4,265 5,334 24,959 30,293 7,937 9/8/2011
クレスビル、ワシントン州— 5,693 20,866 — 3,252 5,693 24,118 29,811 7,800 9/30/2011
ヒルズバラー市場センターや(2)
— — 17,553 — 4,683 — 22,236 22,236 8,079 11/23/2011
ワシントン州Gatewayショッピングセンター(2)
— 6,242 23,462 — 966 6,242 24,428 30,670 7,506 2/16/2012
カリフォルニア州マリンベイショッピングセンター— 8,815 6,797 — 1,999 8,815 8,796 17,611 3,603 5/4/2012
カリフォルニア州シーブリッジ市場— 5,098 17,164 — 4,122 5,098 21,286 26,384 6,027 5/31/2012
カリフォルニア州ノーヴァトの村— 5,329 4,412 — 2,971 5,329 7,383 12,712 1,605 7/24/2012
カリフォルニア州グレンドラショッピングセンター— 5,847 8,758 12 416 5,859 9,174 15,033 3,196 8/1/2012
ウィルソンビルの古い広場や— 4,181 15,394 — 2,674 4,181 18,068 22,249 5,248 2010/2012
カリフォルニア州湾岸広場— 5,454 14,857 75 1,164 5,529 16,021 21,550 4,915 10/5/2012
カリフォルニア州サンテレサ村— 14,965 17,162 — 14,803 14,965 31,965 46,930 8,126 11/8/2012
カリフォルニア州西柏センター— 15,480 11,819 125 2,160 15,605 13,979 29,584 4,684 12/7/2012
カリフォルニア州レイドンビーチ広場— 16,242 13,625 120 558 16,362 14,183 30,545 4,498 12/28/2012
カリフォルニア州ハーバーズスクエアセンター— 16,506 10,527 — 6,115 16,506 16,642 33,148 3,693 12/28/2012
88

  会社の初期コスト買収後の資本化のコスト期末繰越額   
説明と位置足手まとい土地建築と
改善		土地建築と
改善		土地建築と
改善		 
合計(A)
減価償却累計(B)(1)
買い入れ期日
ダイヤモンドバータウンセンター、カリフォルニア州— 9,540 16,795 — 4,452 9,540 21,247 30,787 7,800 2/1/2013
カリフォルニア州ベルナルド高地広場— 3,192 8,940 — 573 3,192 9,513 12,705 3,041 2/6/2013
ワシントン州峡谷交差— 7,941 24,659 — 2,238 7,941 26,897 34,838 9,081 4/15/2013
カリフォルニア州ダイヤモンドマウンテン広場34,731 15,458 29,353 — 4,377 15,458 33,730 49,188 8,563 4/22/2013
カリフォルニア州グラナダショッピングセンター— 3,673 13,459 — 6,615 3,673 20,074 23,747 3,533 6/27/2013
カリフォルニア州ホーソン交差点— 10,383 29,277 — 355 10,383 29,632 40,015 7,978 6/27/2013
ロビンウッドショッピングセンターや— 3,997 11,317 18 565 4,015 11,882 15,897 3,344 8/23/2013
五時広場、カリフォルニア州— 17,920 36,965 — 5,310 17,920 42,275 60,195 11,320 9/27/2013
ワシントン州交差点ショッピングセンター— 68,366 67,756 — 36,687 68,366 104,443 172,809 27,962 2010/2013
カリフォルニア州半島市場— 14,730 19,214 — 1,225 14,730 20,439 35,169 5,343 11/1/2013
カリフォルニア州カントリークラブ村— 9,986 26,579 — 1,084 9,986 27,663 37,649 7,433 11/26/2013
カリフォルニア州カナダ広場(2)
— 10,351 24,819 — 1,300 10,351 26,119 36,470 6,861 12/13/2013
虎牌市場、あるいは— 13,587 9,603 — 308 13,587 9,911 23,498 3,278 2/18/2014
カリフォルニア州クリクサイド広場— 14,807 29,476 — 7,401 14,807 36,877 51,684 9,217 2/28/2014
カリフォルニア州北公園広場— 13,593 17,733 — 3,323 13,593 21,056 34,649 5,289 4/30/2014
カリフォルニア州Fallbrookショッピングセンター(2)
— 21,232 186,197 83 7,907 21,315 194,104 215,419 48,129 6/13/2014
カリフォルニア州ムルパークセンター— 7,063 19,694 — 629 7,063 20,323 27,386 4,721 12/4/2014
カリフォルニア州ミシェンサン市場マット— 3,996 11,051 14 617 4,010 11,668 15,678 2,460 12/4/2014
ウィルソンビルの中心部、あるいは— 10,334 27,101 — 1,698 10,334 28,799 39,133 7,334 12/11/2014
カリフォルニア州パクオックスショッピングセンター— 8,527 38,064 — 381 8,527 38,445 46,972 9,068 1/6/2015
カリフォルニア州オンタリオ州広場— 9,825 26,635 — 1,384 9,825 28,019 37,844 7,435 1/6/2015
カリフォルニア州ウィンストン荘園— 10,018 9,762 — 1,944 10,018 11,706 21,724 3,023 1/7/2015
カリフォルニア州ジャクソン広場— 6,886 24,558 — 863 6,886 25,421 32,307 5,752 7/1/2015
虎は歩行者天国、あるいは— 9,844 10,843 — 291 9,844 11,134 20,978 2,477 7/28/2015
陽光村広場、あるいは— 4,428 13,324 — 2,531 4,428 15,855 20,283 4,235 7/28/2015
カリフォルニア州ゲートウェイセンター— 16,275 28,308 — 3,682 16,275 31,990 48,265 6,751 9/1/2015
ジョンソン渓センター、あるいは— 9,009 22,534 — 1,115 9,009 23,649 32,658 5,449 11/9/2015
カリフォルニア州鉄馬広場— 8,187 39,654 11 2,964 8,198 42,618 50,816 9,095 12/4/2015
ワシントン州ベルヴィユ市場— 10,488 39,119 — 10,434 10,488 49,553 60,041 10,781 12/10/2015
ワシントン州四隅広場— 9,926 31,415 36 490 9,962 31,905 41,867 7,153 12/21/2015
カリフォルニア州ワーナー広場— 16,104 60,188 — 11,209 16,104 71,397 87,501 14,881 12/31/2015
カリフォルニア州モクレンショッピングセンター— 12,501 27,040 154 1,998 12,655 29,038 41,693 6,280 3/10/2016
カリフォルニア州カシタス広場ショッピングセンター— 10,734 22,040 — 1,505 10,734 23,545 34,279 4,658 3/10/2016
カリフォルニア州花束センター— 10,040 48,362 18 887 10,058 49,249 59,307 9,275 4/28/2016
カリフォルニア州北牧場ショッピングセンター— 31,522 95,916 — 2,676 31,522 98,592 130,114 18,037 6/1/2016
カリフォルニア州モントレーセンター(2)
— 1,073 10,609 — 679 1,073 11,288 12,361 2,212 7/14/2016
バラの都市の中心、あるいは(2)
— 3,637 10,301 — (105)3,637 10,196 13,833 1,840 9/15/2016
89

  会社の初期コスト買収後の資本化のコスト期末繰越額   
説明と位置足手まとい土地建築と
改善		土地建築と
改善		土地建築と
改善		 
合計(A)
減価償却累計(B)(1)
買い入れ期日
カリフォルニア州ノールス夫妻— 9,726 18,299 — 121 9,726 18,420 28,146 3,486 10/3/2016
ワシントン州BRIDLE TRAINSショッピングセンター— 11,534 20,700 — 9,704 11,534 30,404 41,938 6,253 10/17/2016
カリフォルニア州トリサン企業センター— 5,579 3,915 — 2,011 5,579 5,926 11,505 2,636 12/6/2016
ワシントン州PCCコミュニティ市場広場— 1,856 6,914 — 7 1,856 6,921 8,777 1,334 1/25/2017
カリフォルニア州のテラス— 18,378 37,103 — 1,690 18,378 38,793 57,171 6,811 3/17/2017
サンローザ南区ショッピングセンター、カリフォルニア州— 5,595 24,453 — 11,994 5,595 36,447 42,042 5,324 3/24/2017
部門センター、あるいは— 6,912 26,098 — 7,157 6,912 33,255 40,167 5,323 4/5/2017
ワシントン州高地山ショッピングセンター— 10,511 37,825 66 2,908 10,577 40,733 51,310 6,409 5/9/2017
カリフォルニア州モンタロマ広場— 18,226 11,113 — 215 18,226 11,328 29,554 1,810 9/19/2017
カリフォルニア州フルトン交差点26,000 28,512 45,419 — 1,062 28,512 46,481 74,993 7,542 10/11/2017
ワシントン州リフストン市場— 5,113 27,594 — 789 5,113 28,383 33,496 4,501 10/11/2017
ワシントン州ノースウッドショッピングセンター— 4,955 10,335 21 5,189 4,976 15,524 20,500 2,452 10/19/2017
カリフォルニア州ネリー·ゲイル牧場の村— 22,730 22,578 — 1,924 22,730 24,502 47,232 4,066 11/30/2017
ワシントン州スタジアムセンター— 1,699 17,229 45 116 1,744 17,345 19,089 2,272 2/23/2018
都広場、あるいは— 5,161 10,072 — 460 5,161 10,532 15,693 1,445 5/18/2018
ワシントン州夏歩村— 4,312 7,567 — 3,012 4,312 10,579 14,891 973 12/13/2019
カリフォルニア峡谷渓広場— 13,067 13,455 — 24 13,067 13,479 26,546 783 9/1/2021
カリフォルニア州パロマ村— 9,642 26,925 — 1,014 9,642 27,939 37,581 1,289 10/12/2021
ワシントン州の南点広場— 18,465 25,491 3 2,175 18,468 27,666 46,134 1,258 11/10/2021
ワシントン州オリンピア西部センター— 5,716 18,378 — 17 5,716 18,395 24,111 744 12/6/2021
パウェルの谷の境界や— 6,334 15,685 — 599 6,334 16,284 22,618 367 4/1/2022
ワシントン州オリンピア広場の北— 6,005 15,999 — 4 6,005 16,003 22,008 391 4/1/2022
カリフォルニア州カントリーオークショッピングセンター— 10,757 19,626 — 166 10,757 19,792 30,549 387 5/17/2022
ワシントン州トマス湖ショッピングセンター— 16,380 18,685 — 3 16,380 18,688 35,068 245 8/19/2022
ワシントン州バーリンガー村— 11,696 16,268 6 57 11,702 16,325 28,027 219 8/19/2022
 $60,731 $955,964 $2,146,584 $2,272 $306,273 $958,236 $2,452,857 $3,411,093 $578,593  

90

a.経営賃貸に拘束された不動産自有資産台帳(千)
 十二月三十一日までの年度
 202220212020
期初残高：$3,266,155 $3,156,552 $3,131,841 
年内の物件改善状況55,086 48,570 38,913 
年内に物件を購入する134,706 136,105 — 
年内に売り出す物件(30,995)(61,491)— 
年内に核販売する資産(13,859)(13,581)(14,202)
期末残高：$3,411,093 $3,266,155 $3,156,552 
 
b.減価償却累計額
 十二月三十一日までの年度
 202220212020
期初残高：$510,836 $460,165 $390,916 
減価償却費用86,354 82,957 83,774 
年内に売り出す物件(4,112)(18,476)— 
不動産資産の全額減価償却と核販売(14,485)(13,810)(14,525)
期末残高：$578,593 $510,836 $460,165 
 
(1)総合業務表に反映されている減価償却と建築及び内装投資は資産の推定使用年数に基づいて以下のように計算される

建物：39-40年.年
物件改善：10-20年.年

(2)物件または一部の物件は土地賃貸契約を基準としなければならない。

(3)連邦所得税の目的で、不動産の総コストは約#ドル3.12022年12月31日。

91

別表4--不動産住宅ローン
2022年12月31日
(単位：千)

a.不動産担保融資残高(単位：千)
十二月三十一日までの年度
202220212020
期初残高：$4,875 $4,959 $13,000 
受取住宅ローン手形の償還(89)(84)(8,041)
期末残高：$4,786 $4,875 $4,959 

項目9.会計·財務開示面の変更と会計士との相違
 
ありません
 
第9条。制御とプログラム
 
情報開示制御とプログラムの評価(小売機会投資会社)
 
ROICは、1934年に改正された証券取引法に基づいて提出された報告書に開示を要求する情報が、米国証券取引委員会の規則および表で指定された期間内に記録、処理、集約および報告されることを保証し、これらの情報を蓄積し、その最高経営者および最高財務官を含む管理層に伝達して、開示要求に関する決定をタイムリーに行うことを目的とした開示制御およびプログラムを有する。開示制御およびプログラムを設計および評価する際に、ROICの管理層は、任意の制御およびプログラムは、設計および動作がどんなに良好であっても、予想される制御目標を達成するために合理的な保証を提供することしかできないことを認識し、その管理層に、可能な制御およびプログラムの費用対効果関係を評価する際にその判断を適用することが求められる。
 
ROICの行政総裁及び財務総監はROICの開示制御及びプログラム(取引所法案第13 a-15(E)及び15 d-15(E)条参照)の評価に基づいて、規則13 a-15(B)段落或いは規則15 d-15に規定されたプログラムに基づいて、本報告で述べた期間が終了するまで、ROICの開示制御及びプログラムは有効であり、ROICに関連する資料を適時に収集、評価及び開示するために合理的な保証を提供することができ、このような資料は取引所法案及び公布された規則及び規則例に基づいて開示しなければならない可能性があると結論した。
 
2022年12月31日までの年度内に、ROICは財務報告の内部統制に重大な影響がないか、あるいは合理的にROICの財務報告内部制御に重大な影響を与える可能性のある変化がある。
 
情報開示制御とプログラムの評価(小売機会投資パートナーシップ企業，LP)
 
運営組合は、1934年に改正された証券取引法に基づいて提出された報告書に開示を要求する情報が、米国証券取引委員会の規則および表で指定された期間内に記録、処理、集約および報告されることを確保し、これらの情報を蓄積し、その最高経営者および最高財務官を含む管理層に伝達して、開示要求に関する決定をタイムリーに行うことを目的としている。開示制御及びプログラムを設計·評価する際に、経営パートナーシップの経営者は、任意の制御及びプログラムは、設計及び操作がどんなに良好であっても、予想される制御目標を達成するために合理的な保証を提供することしかできないことを認識し、その管理層に、可能な制御及びプログラムの費用対効果関係を評価する際にその判断を運用することが求められる。
 
当社の行政総裁及び財務総監は、運営組合の開示制御及び手順(取引所法案第13 a-15(E)及び15 d-15(E)条参照)の評価に基づいて、規則13 a-15(B)段落又は規則15 d-15に要求される開示制御及びプログラムに基づいて、本報告で述べた期間が終了するまで、運営組合の開示制御及びプログラムは有効であり、組合運営に関連する資料を適時に収集、評価及び開示するために合理的な保証を提供することができ、この等の資料は取引所法令及びその公布の規則及び規則例に基づいて開示しなければならない可能性があると結論した。
 
92

2022年12月31日までの年度内に、経営組合企業は財務報告の内部統制に大きな影響を与えないか、あるいは合理的に経営組合企業の財務報告内部統制に重大な影響を与える可能性がある。

財務報告の内部統制に関する経営陣の報告(Retail Opportunity Investments Corp.)
 
経営陣は、“取引法”ルール13 a−15(F)および15 d−15(F)に定義されている財務報告の十分な内部統制の確立および維持を担当する。ROIC経営陣(最高経営責任者や最高財務責任者を含む)の監督の下、ROICは、テレデビル委員会後援組織委員会が発表した内部統制枠組みである総合枠組み(2013年枠組み)に基づいて、2022年12月31日までの財務報告内部統制の有効性を評価した。この評価によると、経営陣は、財務報告に対する内部統制が2022年12月31日から発効すると結論した。
 
その固有の限界のため、財務報告書の内部統制は誤った陳述を防止したり発見できない可能性がある。将来的にどのような有効性評価を行うかの予測には，条件の変化により制御が不十分になる可能性がある，あるいは政策やプログラムを遵守する程度が悪化する可能性があるというリスクがある.
 
財務報告内部統制の有効性は2022年12月31日現在、独立公認会計士事務所安永会計士事務所が監査されており、その報告は本年度報告の54ページForm 10−Kに掲載されている。
 
経営陣の財務報告に関する内部統制報告(小売機会投資パートナーシップ企業，LP)
 
経営陣は、“取引法”ルール13 a−15(F)および15 d−15(F)に定義されている財務報告の十分な内部統制の確立および維持を担当する。ROIC最高経営責任者と最高財務責任者を含む運営パートナー経営陣の監督と参加の下、運営パートナーは、テレデビル委員会後援組織委員会が発表した“内部統制-総合枠組み(2013年枠組み)”に基づいて、2022年12月31日までの財務報告内部統制の有効性を評価した。この評価によると、経営陣は、財務報告に対する内部統制が2022年12月31日から発効すると結論した。
 
その固有の限界のため、財務報告書の内部統制は誤った陳述を防止したり発見できない可能性がある。将来的にどのような有効性評価を行うかの予測には，条件の変化により制御が不十分になる可能性がある，あるいは政策やプログラムを遵守する程度が悪化する可能性があるというリスクがある.
 
財務報告の内部統制の変化
 
ROICまたは運営組合企業の財務報告に対する内部制御(取引所法案規則13 a-15(F)の定義参照)は、その最近の四半期内に重大な影響が発生しなかったか、あるいは合理的にその財務報告の内部制御に重大な影響を与える可能性のある変化が発生しなかった。

プロジェクト9 B。その他の情報

ない。

プロジェクト9 Cです。検査妨害に関する外国司法管区の開示

適用されません。

第三部
 
プロジェクト10.取締役、上級管理者、および企業管理
 
本プロジェクトが要求する情報は，ここに当社が2022年12月31日後120日以内に提出する2023年株主総会依頼書の材料に組み込む。
 
93

プロジェクト11.役員報酬
 
本プロジェクトが要求する情報は，ここに当社が2022年12月31日後120日以内に提出する2023年株主総会依頼書の材料に組み込む。

プロジェクト12.特定の実益所有者の保証所有権及び管理職及び株主に関する事項
 
本プロジェクトが要求する情報は，ここに当社が2022年12月31日後120日以内に提出する2023年株主総会依頼書の材料に組み込む。

第13項：特定の関係及び関連取引、並びに取締役独立性
 
本プロジェクトが要求する情報は，ここに当社が2022年12月31日後120日以内に提出する2023年株主総会依頼書の材料に組み込む。

プロジェクト14.主な会計費用とサービス
 
本プロジェクトが要求する情報は，ここに当社が2022年12月31日後120日以内に提出する2023年株主総会依頼書の材料に組み込む。

第4部

プロジェクト15.証拠品および財務諸表の添付表
 
(A)(1)及び(2)財務諸表及び付表
 
第2部第8項“財務諸表及び補足データ”の下の“連結財務諸表索引”を参照されたい。
 
(A)(3)展示品
2.1
デラウェア州のRetail Opportunity Investments Corp.とメリーランド州のRetail Opportunity Investments Corp.との間の合併条項は，2011年6月1日である (2)
3.1
改正条項と再記述条項 (2)
3.2
2回目の改訂と再改訂付例 (25)
3.3
2回目の改訂及び再署名された小売機会投資パートナーシップ協定は、小売機会投資会社GP，LLCが一般パートナーとして、小売機会投資会社及びその他の有限パートナーの間で締結され、日付は2013年9月27日である (5)
3.4
“2回目の改正と再署名された小売機会投資パートナーシップ協定”第2改正案は、2015年12月4日 (10)
3.5
“第二次改正及び再署名された小売機会投資パートナーシップ協定”第三改正案は、2015年12月10日 (10)
3.6
“第二次改正及び再署名された小売機会投資パートナーシップ協定”第四改正案は、2015年12月31日とした (10)
3.7
“小売機会投資パートナーシップ協定第2回改正·再改正”第5改正案は、2016年3月10日 (11)
3.8
“小売機会投資パートナーシップ協定第2回改正·再改正”第6修正案は、2017年3月24日 (14)
3.9
“小売機会投資パートナーシップ協定第2回改正·再改正”第7回改正案、日付は2017年10月11日 (16)
4.1
単位証明書サンプル (1)
4.2
普通株式証明書サンプル (1)
4.3
Retail Opportunity Investments Corp.，Retail Opportunity Investments Partnership LPとWells Fargo Bank National Associationによって署名された契約は，2013年12月9日である (6)
94

4.4
第一補充契約は、小売機会投資組合会社、小売機会投資会社と富国銀行全国協会が提供し、日付は2013年12月9日です (6)
4.5
小売機会投資組合会社の2023年満期の5.000%優先債券は、小売機会投資会社が保証し、日付は2013年12月9日 (7)
4.6
2つ目の補充契約は、小売機会投資組合会社、小売機会投資会社、富国銀行全国協会から発行され(小売機会投資組合会社の2024年満期の4.000%高級手形、小売機会投資会社によって保証される)、日付は2014年12月3日 (8)
4.7
証券説明書 (21)
10.1
2009年株式インセンティブ計画 (1)
10.2
2009年の株式インセンティブ計画の改訂と再策定 (19)
10.3
2回目の改訂と再改訂された2009年株式インセンティブ計画 (24)
10.4
2009年持分インセンティブ計画および改訂株式インセンティブ計画制限株式奨励プロトコルフォーマット (1)
10.5
2009年持分インセンティブ計画および改訂株式インセンティブ計画オプション奨励プロトコルフォーマット (1)
10.6
Retail Opportunity Investments Corp.とRichard A.Bakerの間の手紙プロトコルは，2012年4月2日である (3)
10.7
Retail Opportunity Investments Corp.とLaurie Sneve間のレタープロトコルは、2012年10月24日 (4)
10.8
Retail Opportunity Investments Corp.，Retail Opportunity Investments Partnership，LP，およびその中で決定された保護されたパートナーによって締結された税保護協定は，2013年9月27日である (5)
10.9
Retail Opportunity Investments Corp.，Retail Opportunity Investments Partnership，LP，およびその中で決定された保護されたパートナーによって締結された税保護協定は，2013年9月27日である (5)
10.10
Retail Opportunity Investments Corp.と指定された所有者によって署名された登録権協定は、2013年9月27日です (5)
10.11
Retail Opportunity Investments Corp.と指定された所有者によって署名された登録権協定は、2013年9月27日です (5)
10.12
Retail Opportunity Investments Corp.，Retail Opportunity Investments Partnership，LP，およびその中で決定された保護されたパートナーによって締結された税保護協定は，2014年12月11日である (9)
10.13
Retail Opportunity Investments Corp.とその中で指定された所有者が署名した“登録権協定”は，2014年12月11日である (9)
10.14
Retail Opportunity Investments Corp.，Retail Opportunity Investments Partnership，LP，およびその中で決定された保護されたパートナーによって締結された税保護協定は，2015年12月4日である (10)
10.15
Retail Opportunity Investments Corp.と指定された所有者によって署名された登録権協定は、2015年12月4日です (10)
10.16
Retail Opportunity Investments Corp.，Retail Opportunity Investments Partnership，LP，およびその中で決定された保護されたパートナーによって締結された税保護協定は，2015年12月10日である (10)
10.17
Retail Opportunity Investments Corp.とその中で指定された所有者によって署名された登録権協定は、2015年12月10日です (10)
10.18
Retail Opportunity Investments Corp.，Retail Opportunity Investments Partnership，LP，およびその中で決定された保護されたパートナーによって締結された税保護協定は，2015年12月31日である (10)
10.19
Retail Opportunity Investments Corp.とその中で指定された所有者によって署名された“登録権協定”は，2015年12月31日である (10)
10.20
税金保護協定は、Retail Opportunity Investments Corp.，Retail Opportunity Investments Partnership，LP、およびその中で決定された保護されたパートナーによって署名され、2016年3月10日に署名された (11)
95

10.21
Retail Opportunity Investments Corp.とその中で指定された所有者によって署名された登録権協定は、2016年3月10日です (11)
10.22
当社とStuart A.Tanzとの雇用契約は、2017年3月21日となっております (13)
10.23
当社とリチャード·K·シェベルとの雇用協定は、2017年3月21日となっております (13)
10.24
会社がMichael B.Hainesと締結した雇用契約は、2017年3月21日 (13)
10.25
初めて改訂·再署名された定期融資協定は，Retail Opportunity Investments Corp.を母保証人，Retail Opportunity Investments Partnership，LPを借り手，KeyBank National Associationを管理エージェント，BMO Capital Markets and Regions Bankを連携シンジケートエージェント，Capital One，National Associationを文書エージェントとして2017年9月8日とした (15)
10.26
初めて改訂·再署名された定期融資協定の第1改正案は，小売機会投資会社を母保証人，小売機会投資パートナーシップ会社を借入者，KeyBank National Associationを管理エージェント，BMO Capital MarketsとRegions Bankを連携シンジケートエージェント，Capital One，National Associationを文書エージェント，およびその他の貸主側として2019年12月20日とした (20)
10.27
1回目の改訂と再署名された定期融資協定の第2次修正は，期日は2020年7月29日であり，小売機会投資会社を母保証人，小売機会投資組合会社を借り手，KeyBank National Associationを行政代理とし，その他の貸手としての側である (23)
10.28
2回目の改訂と再署名されたクレジット協定は，保証人であるRetail Opportunity Investments Corp.と借入者であるRetail Opportunity Investments Partnership，LP，行政エージェントであるKeyBank National Association，行政エージェントとしての揺動額貸手と信用証発行元，連携シンジカエージェントであるPNC Bank National Associationと米国Bank National Association，および共通シンジェンガエージェントである他の貸主であり，日付は2017年9月8日である (15)
10.29
2回目の改正と再署名された信用協定の第1改正案は，保証人であるRetail Opportunity Investments Corp.と借り手であるRetail Opportunity Investments Partners，LP，行政エージェント，揺動限度額融資者，信用証発行元であるKeyBank National Association，連携シンジケートエージェントと他の貸手であるPNC Bank National AssociationとU.S.Bank National Associationが署名され，日付は2019年12月20日である (20)
10.30
2回目の改正と再署名された信用協定第2改正案は，2020年7月29日に，保証人であるRetail Opportunity Investments Corp.と借り手としてのRetail Opportunity Investments Partnership，LPを借り手，KeyBank National Associationが行政エージェント，およびその他の貸手としての一方である(23)
10.31
改訂および再署名されたチケット購入契約は、2016年9月22日に、Retail Opportunity Investments Partnership，LP，Retail Opportunity Investments Corp，およびその中で指定された購入者によって署名される (12)
10.32
第一修正案は、2017年9月8日、小売機会投資組合会社、小売機会投資会社及びその中で指定された購入者が改訂及び再署名した手形購入協定であり、日付は2016年9月22日である (17)
10.33
第三改正案は、期日を2020年7月29日とし、小売機会投資組合会社、小売機会投資会社及びその中で指定された購入者が改訂及び再署名した手形購入協定を、2016年9月22日とする (23)
10.34
チケット購入契約は、2017年11月10日、Retail Opportunity Investments Partnership、LP、Retail Opportunity Investments Corp.とその中で指定された購入者によって署名されました (18)
10.35
第1修正案は，2020年7月29日のチケット購入契約であり，日付は2017年11月10日であり，Retail Opportunity Investments Partnership，LP，Retail Opportunity Investments Corpとその中で指定された購入者からなる (23)
10.36
当社、運営パートナー、代理店および長期バイヤーの間で2020年2月20日に締結された販売契約 (22)
96

21.1*
小売機会投資会社の子会社リスト
23.1*
安永法律事務所は小売機会投資会社への同意を得た。
23.2*
安永法律事務所は小売機会投資パートナーシップ企業に同意しました
31.1*
最高経営責任者がサバンズ·オクスリ法第302条に基づいて下した証明
31.2*
サバンズ·オキシリー法第302条に基づく首席財務官の証明
32.1**
第1350条による認証
101 SCHイントラネットXBRL分類拡張アーキテクチャ文書
101キャリブレーションインラインXBRL分類拡張計算リンクライブラリ文書
101 DEFインライン分類拡張Linkbase文書の定義
101実験XBRL分類拡張ラベルLinkbase文書を連結する
101プレミアム版インラインXBRL分類拡張プレゼンテーションLinkbaseドキュメント
1042021年12月31日現在の10-K表年次報告の表紙は、イントラネットXBRL(添付ファイル101に含まれる)である
________________________
 
(1)会社が2009年10月26日に提出した現在の8-K表報告書を参考にして統合された。
(2)2011年6月3日に会社が提出した現在の8-K表報告書を参考にして統合された。
(3)2012年4月5日に会社が提出した現在の8-K表報告書を参考に合併する。
(4)2013年1月3日に会社が提出した現在の8-K表報告書を参考にして統合された。
(5)2013年10月2日に会社が提出した現在のForm 8-Kレポートを参考に統合されました。
(6)2013年12月9日に会社が提出した現在の8-K表報告書を参考にして統合された。
(7)当社が2014年2月25日に提出した2013年12月31日までの財政年度Form 10−K年度報告を参考に合併しました。
(8)会社が2014年12月3日に提出した現在のForm 8-K報告書を参考に合併する。
(9)会社が2015年2月25日に提出した2014年12月31日までの財政年度Form 10−K年度報告を参考に合併した。
(10)当社が2016年2月24日に提出した2015年12月31日までの財政年度Form 10−K年度報告を参考に合併します。
(11)2016年3月16日に会社が提出した現在のForm 8-K報告書を参考に合併する。
(12)当社が2016年10月26日に提出した2016年9月30日現在の財政四半期Form 10-Q四半期報告を参考に合併します。
(13)2017年3月24日に会社が提出した現在のForm 8-Kレポートを参考に合併します。
(14)当社が2017年4月27日に提出した2017年3月31日現在の財政四半期Form 10-Q四半期報告を参考に合併します。
(15)2017年9月13日に会社が提出した現在の8-Kフォーム報告書を参考にして統合します。
(16)2017年10月17日に会社が提出した現在のForm 8-Kレポートを参考に統合されました。
(17)当社が2017年10月25日に提出した2017年9月30日現在の財政四半期Form 10-Q四半期報告を参考に統合します。
(18)2017年11月13日に会社が提出した現在のForm 8-Kレポートを参考に統合されました。
(19)2018年5月1日に会社が提出した現在のForm 8-Kレポートを参考に合併します。
(20)2019年12月27日に会社が提出した現在の8-Kフォームレポートを参考にして統合します。
(21)2020年2月19日に会社が提出したForm 10−K年度報告書を引用して統合した。
(22)当社が2020年2月21日に提出した現在の8-K表報告書を引用して統合します。
(23)2020年8月4日に会社が提出した現在のForm 8-K報告書を引用して統合する。
(24)会社が2022年4月26日に提出した現在のForm 8-K報告書を参考に合併する。
(25)会社が2022年9月23日に提出した現在の8-K表報告書を参考に合併する。
*アーカイブをお送りします。
**本レポートに従って提供されます。
+他の説明がない限り、すべての展示品に第001-33479号ファイルがあります。

97

項目16.表格10-Kの概要
 
ない。

98

サイン
 
改正された1934年“証券取引法”第13又は15(D)節の要求に基づいて、登録者は、正式に許可された以下の署名者が代表して本報告書に署名することを正式に手配している。
 
 小売機会投資会社です。
登録者
日付：2023年2月16日作者：/s/Stuart A.Tanz
 スチュアート·A·タンツ
 社長と最高経営責任者
 (首席行政主任)
 
 

99

授権依頼書
 
このような陳述を通じてすべての人を認識し、以下の署名の各個人は、Stuart A.TanzとMichael B.Hainesを構成して任命し、彼らの各々は、相手なしに行動する十分な権力を有し、その人の真および合法的な事実代理人および代理人は、十分な代替および再代理の権力を有し、任意およびすべての身分で、彼または彼女の名義、場所および代替で、本10-K表およびその任意およびすべての修正案に署名し、それ、証拠物および添付表、およびそれに関連する他の書類を証券取引委員会に提出し、上述した代理弁護士および代理人、ならびに彼らの各々に十分な権力および許可を付与し、その場所内および周囲で各必要または適切な行為および事柄を行い、その本人が可能であるか、または自ら行うことができるすべての意図および目的を尽くし、ここで上記のすべての事実および代理人を承認し、確認するか、またはそれらのいずれか、または彼らの代替者またはその代替者は、本条例による任意のことを合法的に行うことができるか、またはその代替者をもたらすことができる。
 
本報告書は、改正された1934年の証券取引法の要求に基づき、以下の者によって登録者の身分及び日付で以下のように署名された。

日付：2023年2月16日リチャード·A·ベック
 リチャード·A·ベック
 取締役会非執行議長

日付：2023年2月16日/s/スチュアート·A·タンツ
 スチュアート·A·タンツ
 取締役最高経営責任者総裁
 
(首席執行幹事)

日付：2023年2月16日マイケル·B·ヘインズ
 マイケル·B·ヘインズ
 首席財務官
 
(首席財務官と首席会計官)

日付：2023年2月16日/s/ローリー·A·スネフ
 ローリー·A·スネフ
 首席会計官

日付：2023年2月16日/s/Angela K.Ho
 アンジェラ·K·何
 役員.取締役
 
日付：2023年2月16日/s/マイケルJ.Indiveri
 マイケル·J·インディーヴィリ
 役員.取締役
 
日付：2023年2月16日/ザブリナ·M·ジェンキンス
 ザブリナ·M·ジェンキンス
 役員.取締役
 
日付：2023年2月16日/s/リー·S·ネバート
 リー·S·ネバート
 役員.取締役
 
100

 
日付：2023年2月16日/エイドリアン·B·ピッツ
 エイドリアン·B·ピッツ
 役員.取締役

日付：2023年2月16日/s/ローラ·H·ポメランツ
 ローラ·H·ポメランツ
 役員.取締役

日付：2023年2月16日/s/Eric S.Zorn
 エリック·S·ゾーン
 役員.取締役

101

サイン
 
改正された1934年“証券取引法”第13又は15(D)節の要求に基づいて、登録者は、正式に許可された以下の署名者が代表して本報告書に署名することを正式に手配している。

 小売機会投資組合会社、その唯一の一般パートナー小売機会投資会社GP、LLC
登録者
 
日付：2023年2月16日作者：/s/Stuart A.Tanz
 スチュアート·A·タンツ
 社長と最高経営責任者
 (首席行政主任)
 
 
 
 
 
 

102

授権依頼書
 
このような陳述を通じてすべての人を認識し、以下の署名の各個人は、Stuart A.TanzとMichael B.Hainesを構成して任命し、彼らの各々は、相手なしに行動する十分な権力を有し、その人の真および合法的な事実代理人および代理人は、十分な代替および再代理の権力を有し、任意およびすべての身分で、彼または彼女の名義、場所および代替で、本10-K表およびその任意およびすべての修正案に署名し、それ、証拠物および添付表、およびそれに関連する他の書類を証券取引委員会に提出し、上述した代理弁護士および代理人、ならびに彼らの各々に十分な権力および許可を付与し、その場所内および周囲で各必要または適切な行為および事柄を行い、その本人が可能であるか、または自ら行うことができるすべての意図および目的を尽くし、ここで上記のすべての事実および代理人を承認し、確認するか、またはそれらのいずれか、または彼らの代替者またはその代替者は、本条例による任意のことを合法的に行うことができるか、またはその代替者をもたらすことができる。
 
本報告書は、改正された1934年の証券取引法の要求に基づき、以下の者によって登録者の身分及び日付で以下のように署名された。
 
日付：2023年2月16日リチャード·A·ベック
 リチャード·A·ベック
 取締役会非執行議長
 
日付：2023年2月16日/s/スチュアート·A·タンツ
 スチュアート·A·タンツ
 取締役最高経営責任者総裁
 
(首席執行幹事)
 
日付：2023年2月16日マイケル·B·ヘインズ
 マイケル·B·ヘインズ
 首席財務官
 
(首席財務官と首席会計官) 

日付：2023年2月16日/s/ローリー·A·スネフ
 ローリー·A·スネフ
 首席会計官

日付：2023年2月16日/s/Angela K.Ho
 アンジェラ·K·何
 役員.取締役

日付：2023年2月16日/s/マイケルJ.Indiveri
 マイケル·J·インディーヴィリ
 役員.取締役
 
日付：2023年2月16日/ザブリナ·M·ジェンキンス
 ザブリナ·M·ジェンキンス
 役員.取締役
 
日付：2023年2月16日/s/リー·S·ネバート
 リー·S·ネバート
 役員.取締役
 
103


日付：2023年2月16日/エイドリアン·B·ピッツ
 エイドリアン·B·ピッツ
 役員.取締役

日付：2023年2月16日/s/ローラ·H·ポメランツ
 ローラ·H·ポメランツ
 役員.取締役

日付：2023年2月16日/s/Eric S.Zorn
 エリック·S·ゾーン
 役員.取締役
104