前向きに陳述する

このような補完的な情報は連邦証券法に適合する展望的な陳述を含む。これらの陳述は、歴史的事件とは無関係な“仮説”、“信じ”、“推定”、“予想”、“指導”、“意図”、“計画”、“計画”および同様の表現を使用して識別することができる。あなたは展望的な陳述を説明し、依存する時は慎重に行動しなければなりません。それらは既知と未知のリスク、不確定要素と他の要素に関連しているので、場合によっては、これらの要素は私たちがコントロールできず、実際の結果、業績、あるいは業績に重大な影響を与えるかもしれません。これらの要因には、2019年のコロナウイルス(新冠肺炎)の全世界的な大流行または任意の未来の大流行、地方的または爆発的な伝染病が米国、地域と世界経済および私たちのテナントの財務状況および経営結果に与える負の影響、有利な条件で新規賃貸契約を締結または更新する能力、テナントの財務状況への依存、オフィス、柔軟な勤務時間、開放的な職場と電話会議を含むオフィス不動産業界の傾向、不動産開発、買収および処分活動の不確実性、買収能力の効果的な統合、金利の変動、融資のコストと可用性などが含まれるが、これらに限定されない。我々の合弁パートナーの義務履行能力；現地、国と国際経済と市場状況の影響、インフレと金利上昇がこれらの市場状況に与える影響；買収、処置、可能な減価費用が私たちの経営業績に与える影響；監督管理の変化, 税収法や規制の変化；その他のリスクや不確実性が含まれており、米国証券取引委員会に提出された文書では時々詳細に説明されている。私たちは新しい情報、未来の事件、または他の理由でも、どんな前向きな陳述も更新または修正する義務はない。

カタログ

ページ

会社の概要

4

研究報道

5

財務情報を精選する

案内する

6

財務のハイライト

7

合併貸借対照表

8

合併損益表

9

損益表データの選択

10

運営資金(“FFO”)

11

分配可能な資金(FAD)

12

不動産未計上利息、税項、減価償却及び償却の利益(“EBITDARE”)

13

純営業収入(“NOI”)

14 - 16

同じ店結果

17 - 20

合併した合弁企業と基金

21 - 26

未合併合弁企業

27 - 32

資本構造

33

債務分析

34

債務期日

35

選定された属性データ

ポートフォリオの概要

36 - 37

同店のレンタル占有率

38 - 39

トップテナントと業界多様性

40

レンタル活動

41 - 42

賃貸借契約が満了する

43 - 45

収受実現制資本支出

46 - 47

定義する

48 - 49

会社の概要

パラモングループ会社(“パイラモン”または“会社”)は完全に統合された不動産投資信託会社であり、ニューヨークとサンフランシスコで選定された中央ビジネスエリアのサブ市場に位置する高品質A級オフィスビル物件を所有、運営、管理、買収と再開発する。パイラモンはその資産の獲得位置と成熟した物件管理能力を利用することで、高品質のテナントを吸引と維持することに集中し、それによってそのポートフォリオ価値の最大化を実現する。

アルバート·ベイラー

社長、CEO、総裁

ウィルバー·パス

首席運営官、首席財務官兼財務主管

ピーター·ブリンドリー

常務副秘書長、不動産業主管

ゲッチ·ジョンソン

上級副総裁、総法律顧問兼事務総長

エルメリンダ·バーバリー

首席会計官上級副社長

アルバート·ベイラー

取締役、取締役会長

トーマス·アムブルスト

役員.取締役

マーティン·バスマーン

取締役、首席独立取締役、取締役、指名及び会社管理委員会議長

カリン·クライン

役員.取締役

ピーター·リンマン

取締役、監査委員会議長

キャサリン·オト·バーンスタイン

役員.取締役

マーク·パターソン

役員.取締役

斎藤仁

役員.取締役

ポーラ·サット

役員.取締役

グレッグ·ライト

報酬委員会議長

会社本部

投資家関係

証券取引所に上場する

取引記号

一六三三ブロードウェイ、一八零一号室

メール：ir@pgre.com

ニューヨーク証券取引所

PGRE

ニューヨーク市、郵便番号：10019

(212) 492-2298

(212) 237-3100

研究報告(1)

ジェフリー·スペクター

トーマス·キャザーウッド

デレク·ジョンストン

美銀美林

BTIG

ドイツ銀行

(646) 855-1363

(212) 738-6140

(904) 520-4973

メール：jeffer.spector@bofa.com

メール：tcatherwood@btig.com

メール：derek.johnston@db.com

スティーブ·サクワ

ディラン·ブルジンスキー

ヴィクラム·マルホトラ

Evercore ISI

緑街顧問

みずほ証券アメリカ社

(212) 446-9462

(949) 640-8780

(212) 282-3827

メール：steve.sakwa@evercoreisi.com

メール：dburzinski@greenstreet.com

メールボックス：vikram.Malhotra@mizuhogroup.com

ロナルド·カムデン

ブライアン·ヘック

アンドリュー·ロシワッチ

モルガン·スタンレー

富国銀行

ウルフ研究

(212) 296-8319

(443) 263-6529

(646) 582-9250

メールボックス：ronald.kamdem@mganstanley.com

メール：blaine.hek@well sfargo.com

メールボックス：arosivach@wolferesearch.com

指導者を作る

2023年通年

(希釈して1株当たりの金額)

ロー

高

普通株主は純損失見積もりを占めなければならない

$

(0.13

)

$

(0.07

)

不動産減価償却と償却でのシェアは

1.01

1.01

推定コアFFO(1)(2)

$

0.88

$

0.94

運営仮説：

レンタル活動(平方フィート)

600,000

900,000

年末PGREの同じ店でのレンタルシェアは%(2)

90.8

%

91.8

%

PGREの同一店舗現金NOIにおけるシェア低下(2)

(5.5

%)

(3.5

%)

同一店舗NOIにおけるPGREのシェア低下(2)

(3.5

%)

(1.5

%)

財務仮説(株で計算)：

純損失を見込む

$

(31,000

)

$

(17,000

)

減価償却および償却

235,000

235,000

一般と行政費用

61,000

59,000

繰延融資コストの償却を含む利息及び債務支出

147,500

144,500

所得税を差し引いた手数料収入

(30,500

)

(31,500

)

騒音(2)

382,000

390,000

直線賃貸料調整と市場の賃貸収入の高さと低い純額

(22,500

)

(24,500

)

現金NOI(2)

$

359,500

$

365,500

金融のハイライト

3か月まで

現在までの年度

選定された財務データ

2022年12月31日

2021年12月31日

2022年9月30日

2022年12月31日

2021年12月31日

普通株主は純収入を占めなければならない

$

(37,877

)

$

1,222

$

(1,537

)

$

(36,403

)

$

(20,354

)

1株当たり-基本と希釈した後

$

(0.17

)

$

0.01

$

(0.01

)

$

(0.16

)

$

(0.09

)

普通株主のコアFFO(1)

$

54,364

$

52,806

$

54,249

$

216,824

$

201,055

1株当たり-薄めて

$

0.25

$

0.24

$

0.24

$

0.98

$

0.92

キャッシュNOIにおけるPGREのシェア(1)

$

95,504

$

98,331

$

95,963

$

383,201

$

377,160

NOIにおけるPGREのシェア(1)

$

100,134

$

96,526

$

99,488

$

397,088

$

383,788

同店現金NOI(1)

変更率

同じ店の騒音(1)

変更率

2022年12月31日までの3ヶ月と2021年12月31日

(2.6

%)

2022年12月31日までの3ヶ月と2021年12月31日

3.8

%

2022年12月31日までの年度と2021年12月31日までの年度

1.7

%

2022年12月31日までの年度と2021年12月31日までの年度

4.0

%

自分から

2022年12月31日

2022年9月30日

June 30, 2022

March 31, 2022

2021年12月31日

レンタル%(1)

91.3

%

91.4

%

91.4

%

90.6

%

90.7

%

同じ店を借りる%(1)

変更率

同じ店を借りる%(1)

変更率

2022年12月31日と2022年9月30日

(0.1

%)

2022年12月31日と2021年12月31日

0.7

%

3か月まで

株価：

2022年12月31日

2022年9月30日

June 30, 2022

March 31, 2022

2021年12月31日

高

$

6.86

$

7.95

$

11.04

$

11.54

$

9.53

ロー

$

5.48

$

6.00

$

7.08

$

8.22

$

7.79

会計(期末)

$

5.94

$

6.23

$

7.23

$

10.91

$

8.34

1株当たりの普通配当金

$

0.0775

$

0.0775

$

0.0775

$

0.0775

$

0.07

普通株年化配当金

$

0.31

$

0.31

$

0.31

$

0.31

$

0.28

配当率(終値)

5.2

%

5.0

%

4.3

%

2.8

%

3.4

%

合併貸借対照表

2022年12月31日

2021年12月31日

資産：

不動産は原価で計算します

土地

$

1,966,237

$

1,966,237

建物と改善策

6,177,540

6,061,824

8,143,777

8,028,061

減価償却累計と償却

(1,297,553

)

(1,112,977

)

不動産、純価値

6,846,224

6,915,084

現金と現金等価物

408,905

524,900

制限現金

40,912

4,766

売掛金その他売掛金

23,866

15,582

不動産関連基金投資

105,369

-

未合併不動産関連基金に投資する

3,411

11,421

未合併合弁企業への投資

393,503

408,096

繰延は賃料を受け取るべきだ

346,338

332,735

繰延費用，純額

120,685

122,177

無形資産、純額

90,381

119,413

その他の資産

73,660

40,388

総資産

$

8,453,254

$

8,494,562

負債：

支払手形と担保融資純額

$

3,840,318

$

3,835,620

循環信用手配

-

-

売掛金と売掛金

123,176

116,192

配当金と割り当てに応じる

18,026

16,895

無形負債、純額

36,193

45,328

その他負債

24,775

25,495

総負債

4,042,488

4,039,530

株本：

パラモングループ株式会社株式

3,592,291

3,588,163

以下の点で非持株権を持つ：

合併後の合弁企業

402,118

428,833

不動産総合関連基金

173,375

81,925

運営パートナー関係

242,982

356,111

総株

4,410,766

4,455,032

負債と権益総額

$

8,453,254

$

8,494,562

合併損益表

3か月まで

現在までの年度

2022年12月31日

2021年12月31日

2022年9月30日

2022年12月31日

2021年12月31日

収入：

賃貸料収入(1)

$

176,404

$

171,793

$

179,250

$

702,819

$

690,418

手数料及びその他の収入(1)

7,624

12,427

7,897

37,558

36,368

総収入

184,028

184,220

187,147

740,377

726,786

費用：

運営中です

70,102

67,617

72,845

277,422

265,438

減価償却および償却

61,211

56,735

58,284

232,517

232,487

一般と行政

13,986

13,093

13,150

59,487

59,132

取引関連コスト

89

413

105

470

916

総費用

145,388

137,858

144,384

569,896

557,973

その他の収入(支出)：

不動産関連基金投資損失

(2,233

)

-

-

(2,233

)

-

未合併不動産関連基金収入

(1,864

)

178

300

(1,239

)

782

未合併合弁企業の損失

(37,925

)

(4,086

)

(5,797

)

(53,251

)

(24,896

)

利息及びその他の収入、純額(1)

2,567

507

1,580

5,174

3,017

利息及び債務支出(1)

(37,060

)

(36,095

)

(36,949

)

(143,864

)

(142,014

)

所得税前収入

(37,875

)

6,866

1,897

(24,932

)

5,702

所得税費用

(1,706

)

(1,195

)

(673

)

(3,265

)

(3,643

)

純収益

(39,581

)

5,671

1,224

(28,197

)

2,059

非制御による純損失を差し引く
以下の方面の権益：

合併後の合弁企業

(1,598

)

(4,614

)

(4,179

)

(13,981

)

(21,538

)

不動産総合関連基金

665

286

1,309

3,342

(2,893

)

運営パートナー関係

2,637

(121

)

109

2,433

2,018

普通株主は純収入を占めなければならない

$

(37,877

)

$

1,222

$

(1,537

)

$

(36,403

)

$

(20,354

)

1株ずつ希釈した株

$

(0.17

)

$

0.01

$

(0.01

)

$

(0.16

)

$

(0.09

)

損益表データの選択

3か月まで

現在までの年度

賃貸料収入：

2022年12月31日

2021年12月31日

2022年9月30日

2022年12月31日

2021年12月31日

物件賃貸

$

159,029

$

162,622

$

159,549

$

634,019

$

632,215

テナント精算

10,422

13,866

15,978

51,394

47,562

直線式賃貸料調整

5,794

(5,430

)

3,807

13,602

2,495

市場価格のレンタルを上回っている場合と下回っている場合の純販売額

1,159

735

(84

)

1,748

3,070

賃貸終了収入

-

-

-

2,056

5,076

賃料総収入

$

176,404

$

171,793

$

179,250

$

702,819

$

690,418

3か月まで

現在までの年度

費用やその他の収入：

2022年12月31日

2021年12月31日

2022年9月30日

2022年12月31日

2021年12月31日

資産管理

$

3,132

$

3,109

$

3,166

$

12,270

$

13,284

物件管理

1,810

2,132

1,849

7,981

8,589

買収·処分·リースその他

385

3,800

117

8,170

6,600

手数料総収入

5,327

9,041

5,132

28,421

28,473

その他(主に駐車収入とテナントが要求するサービス、

掃除と残業暖房冷凍も含めて)

2,297

3,386

2,765

9,137

7,895

総費用とその他の収入

$

7,624

$

12,427

$

7,897

$

37,558

$

36,368

3か月まで

現在までの年度

利息と他の収入、純額：

2022年12月31日

2021年12月31日

2022年9月30日

2022年12月31日

2021年12月31日

利子収入，純額

$

2,567

$

175

$

1,580

$

5,174

$

1,183

繰延給与計画資産は市価で計算される

計画負債は時価で増加する、すなわち

“一般と行政”費用に含まれる)(1)

-

332

-

-

1,834

利息とその他の収入を合計して純額

$

2,567

$

507

$

1,580

$

5,174

$

3,017

3か月まで

現在までの年度

利息と債務支出：

2022年12月31日

2021年12月31日

2022年9月30日

2022年12月31日

2021年12月31日

利子支出

$

35,518

$

34,274

$

35,412

$

137,708

$

132,887

繰延融資コストの償却

1,542

1,821

1,537

6,156

9,127

(1)

利子と債務支出を合計する

$

37,060

$

36,095

$

36,949

$

143,864

$

142,014

FFO

3か月まで

現在までの年度

2022年12月31日

2021年12月31日

2022年9月30日

2022年12月31日

2021年12月31日

純(損失)収入とFFOとコアFFOの入金：

純収益

$

(39,581

)

$

5,671

$

1,224

$

(28,197

)

$

2,059

不動産減価償却と償却(私たちのシェアを含む)

未合併合弁企業)

70,720

66,902

68,009

271,789

274,024

未合併合弁企業の不動産減価損失における私たちのシェア

31,685

-

-

31,685

-

FFO(1)

62,824

72,573

69,233

275,277

276,083

以下の態様による非持株権のFFO減少：

合併後の合弁企業

(11,565

)

(14,187

)

(13,408

)

(51,433

)

(61,609

)

不動産総合関連基金

659

279

1,304

3,318

(2,904

)

パラモングループの運営パートナーのFFO

51,918

58,665

57,129

227,162

211,570

経営組合の非持株権によるFFO減少

(3,380

)

(5,302

)

(3,763

)

(17,063

)

(19,072

)

普通株主のFFO(1)

$

48,538

$

53,363

$

53,366

$

210,099

$

192,498

1株ずつ希釈した株

$

0.22

$

0.24

$

0.24

$

0.95

$

0.88

FFO

$

62,824

$

72,573

$

69,233

$

275,277

$

276,083

非コアプロジェクト：

未合併不動産の実現と未実現損失(収益)
関連資金

2,851

(37

)

21

2,890

(108

)

合併不動産関連ファンド投資時に確認した損失
以前合併していなかった

2,627

-

-

2,627

-

One Steuart LaneのFFOに起因します
住宅共管マンションを売る会社

1,387

391

1,509

4,670

(2,876

)

供出(分配)の収益における権益の調整
未合併合弁企業

561

(961

)

709

855

8,016

繰延融資コストの非現金核販売

-

-

-

-

761

その他、純額

89

413

105

470

916

コアFFO(1)

70,339

72,379

71,577

286,789

282,792

以下の態様による非持株資本のコアFFO減少：

合併後の合弁企業

(11,565

)

(14,187

)

(13,408

)

(51,433

)

(61,609

)

不動産総合関連基金

(625

)

(140

)

(94

)

(1,006

)

(205

)

パラモングループ運営パートナーのコアFFO

58,149

58,052

58,075

234,350

220,978

非持株権のコアFFO減少に起因する
運営パートナー関係

(3,785

)

(5,246

)

(3,826

)

(17,526

)

(19,923

)

普通株主のコアFFO(1)

$

54,364

$

52,806

$

54,249

$

216,824

$

201,055

1株ずつ希釈した株

$

0.25

$

0.24

$

0.24

$

0.98

$

0.92

発行された加重平均株式台帳：

加重平均流通株

218,583,895

218,735,532

224,864,791

221,309,938

218,701,249

希釈証券の影響

59,378

62,312

28,555

31,487

45,709

希釈後のFFO 1株当たりとコアFFOの分母

218,643,273

218,797,844

224,893,346

221,341,425

218,746,958

フェードアウトする

3か月まで

現在までの年度

2022年12月31日

2021年12月31日

2022年9月30日

2022年12月31日

2021年12月31日

コアFFOとFADの入金：

コアFFO

$

70,339

$

72,379

$

71,577

$

286,789

$

282,792

調整を増やす(減額する)
未合併合弁企業)FAD：

直線式賃貸料調整

(5,746

)

4,817

(3,969

)

(14,034

)

(4,983

)

市場価格のレンタルを上回っている場合と下回っている場合の純販売額

(1,984

)

(1,617

)

(790

)

(5,099

)

(6,704

)

繰延融資コストの償却

1,919

2,255

1,909

7,712

9,838

(1)

株に基づく報酬費用の償却

4,150

4,191

4,149

19,003

18,612

資産維持の支出

(18,835

)

(20,089

)

(11,834

)

(54,962

)

(43,019

)

第二世代テナント改良

レンタル手数料と

(40,213

)

(20,185

)

(12,428

)

(83,406

)

(65,533

)

ファッション(2)

9,630

41,751

48,614

156,003

191,003

あまり流行していないのは、以下のような非持株権によるものである

合併後の合弁企業

81

(11,002

)

(8,391

)

(27,412

)

(33,991

)

不動産総合関連基金

(683

)

(242

)

(152

)

(1,283

)

(373

)

パラモングループ運営パートナーによるFAD

9,028

30,507

40,071

127,308

156,639

それほど流行していないのは非持株権によるものだ
運営パートナー関係

(588

)