添付ファイル99.1

サービス物件信託(ナスダック：SVC)2022年11月投資家説明会

2サービス財産信託会社(ナスダックコード：SVC)|2022年11月の展望的陳述に関する警告本プレゼンテーションに含まれる前向き陳述は、1995年の個人証券訴訟改革法および他の証券法の定義に適合しています。私たちは、“信じる”、“予想”、“予想”、“計画”、“計画”、“推定”、“できる”、“可能”、およびこれらのまたは同様の表現のような否定または派生語を使用するたびに、前向き声明を発表している。これらの展望的陳述は私たちの現在の意図、信念、あるいは期待に基づいているが、展望性陳述は発生することを保証せず、発生しない可能性もある。本プレゼンテーションの展望的な陳述は、Sonesta Holdco Corporationおよびその子会社(Sonesta Corporation)が経営に移行し、Sonestaと改名する可能性のあるホテルの能力に対する私たちの期待を含む、私たちの業務の様々な側面に関連しており、私たちのマネージャーとテナントは満期返金、レンタル料または他の債務の契約金額を支払う可能性と程度、私たちは現在インフレと上昇している金利環境下で十分な流動性を維持する能力、および可能な不況や他の挑戦的な経済と市場状況、もし業務が過渡的に変化したホテル業務が新冠肺炎流行前の歴史レベルに回復するかどうか、およびホテル業状況のいかなる改善が持続的、増加または維持されるかどうか、私たちは再融資満期または満期の債務を返済する能力、私たちのテナントは契約を違約または更新しない可能性があり、レンタル料の低下または空き家率が増加し、私たちの不動産販売と買収、投資、融資と処置の政策と計画について、私たちは債務利息と元金を支払う能力を持っている, 私たちは、割り当てられた金額を株主に支払い、割り当てられた金額を支払うことができ、債務または株式資本の使用を調達または適切にバランスさせる能力があり、私たちは特定の物件の意図を改善し、満足な条項で私たちのホテルや純賃貸物件のために合格したマネージャーとテナントを招聘し、保留する能力を提供し、私たちは賃貸料とリターン源の多様性を実現し、これは私たちのキャッシュフローの安全性を高め、私たちの循環信用手配の将来の借金の可用性、私たちの信用評価は、RMR Group LLCまたはRMR Group LLC、またはRMR LLC、SonestaとTravelCenter of America Inc.との関係から利益を得ることを期待している。又はTAは、REIT納税の資格として、サプライチェーン挑戦又は他の市場条件による労働コスト及び不足の増加及び商品及びその他の価格上昇の影響により、当ホテルの規模、地理的多様性、戦略的位置及び多様なサービスレベルが私たちに提供する競争優位性の信念、連邦又は州税法の変化、その他の事項を提供する。様々な要素の影響により、私たちの実際の結果は私たちの展望的陳述に含まれたり暗示された結果と実質的な差がある可能性があり、これらの要素は経済状況の影響、新冠肺炎の発生或いは増加による市場行動変化の影響、金利、インフレ、労働コストと可用性の増加、および可能な不況と資本市場が私たちのマネージャーとテナントに与える影響、不動産、ホテル、輸送と観光センター、ならびに私たちのマネージャーとテナント経営の他の業界内の競争、特に私たちの不動産が存在する市場において、コンプライアンス、連邦、州、地方法律、会計規則、税法、類似事項の変化, 私たちの業務と複雑なルールを満たす能力は、U不動産投資信託基金としての税収資格を維持するために制限されています。Ｓ．連邦所得税目的、テロ行為、流行病、または他の私たちがコントロールできない人為的または自然災害、および私たちの関係者、私たちの管理委託者、TA、Sonesta、RMR LLC、および彼らと関連する他の人々の実際および潜在的な利益衝突を含む。我々は、米国証券取引委員会(米国証券取引委員会)に提出された2021年12月31日現在の10-K表年次報告書と、米国証券取引委員会(SEC)に提出された他の文書において、前向き表現とは異なる他の重要な要因を招く可能性があることを指摘した。私たちがアメリカ証券取引委員会に提出した書類はアメリカ証券取引委員会のサイトで調べることができます。アメリカ証券取引委員会です。政府です。あなたは私たちの展望的な陳述に過度に依存してはいけない。法的要求がない限り、私たちは新しい情報、未来の事件、または他の理由でいかなる前向きな陳述を更新または変更するつもりはない。非GAAP財務指標本報告は、“FFO”、“標準化FFO”、“EBITDA”、“ホテルEBITDA”、“調整後ホテルEBITDA”、“EBITDARE”、“調整後EBITDARE”を含む非GAAP財務指標を含む。これらの指標はUによって計算された最も直接比較可能な財務指標との入金である。Ｓ．公認会計原則または公認会計原則は、本協定の付録に含まれる。別の説明がない限り、すべてのデータは2022年9月30日までの3ヶ月のデータである。30ページを参照して、本プレゼンテーションで使用される用語のいくつかの定義を理解してください。

3サービス不動産信託(ナスダック：SVC)|2022年11月SVC：会社概要SVCは2つの資産カテゴリに投資します：ホテルとサービスに集中した小売純賃貸物件は、そのキャッシュフローに多様性を提供します。必需品に基づく小売資産は強力な賃貸料カバー率、低い資本支出要求と長期賃貸期限を持ち、安定したキャッシュフローを生成することができ、ホテルポートフォリオの周期性をバランスさせることができる。地理位置と業界によって多元化を行う：22業界の物件、147ブランド、46州、ワシントンD.C.、プエルトリコとカナダに分布している。ホテルの組み合わせは宿泊を延長する傾向があり、通常固定コストが低く、利益率が高い。

4サービス物件信託基金(ナスダックコード：svc)|2022年11月サービス物件信託基金：会社概要242ホテル40，563キー$62億投資769小売純資産1340万平方フィート$51億投資1，011物件$113億投資全国規模の多角的ポートフォリオ

5サービス物件信託基金(ナスダックコード：svc)|2022年11月SVC：最近のイベント物件販売：80カ所の物件を販売し、5.32億ドルのYTDクレジット限度額：満期日を2023年7月まで延長する四半期配当増加：1株当たり0.2ドルホテルポートフォリオ改善：第3四半期の1四半期当たり可処分収入は前年同期比29.6%増加第3四半期安定純賃貸ポートフォリオ：持続的に安定したキャッシュフロー賃貸料カバー範囲は2.88倍に増加

6 SERVICE PROPERTIES TRUST (Nasdaq: SVC) | November 2022 SVC’s assets are located in 4 6 states, Washington DC, Puerto Rico, and Canada. Portfolio Highlights: Geographically Diverse • SVC has invested $1 1 . 3 billion in its real estate portfolio. • SVC’s investments are located in various markets near demand generators. • SVC believes geographic diversity mitigates market risk. Investments Total Property Count Hotel Count Net Lease Count Total ($000s) % of Total Hotel ($000s) Hotel % of Total Net Lease ($000s) Net Lease % of Total 1 California 58 36 22 $ 1,363,488 12.1% $ 1,090,423 17.6% $ 273,065 5.3% 2 Texas 77 21 56 882,230 7.8% 366,211 5.9% 516,020 10.1% 3 Illinois 66 10 56 703,369 6.2% 412,360 6.7% 291,008 5.7% 4 Georgia 91 17 74 676,319 6.0% 406,185 6.6% 270,134 5.3% 5 Florida 59 11 48 517,744 4.6% 268,859 4.3% 248,885 4.9% 6 Arizona 39 14 25 469,323 4.2% 222,501 3.6% 246,822 4.8% 7 Ohio 46 5 41 451,140 4.0% 120,210 1.9% 330,930 6.5% 8 Pennsylvania 36 8 28 378,436 3.3% 174,320 2.8% 204,116 4.0% 9 Louisiana 15 3 12 377,503 3.3% 245,798 4.0% 131,705 2.6% 10 Missouri 30 5 25 299,362 2.6% 168,175 2.7% 131,187 2.6% Top 10 517 130 387 6,118,914 54.1% 3,475,042 56.1% 2,643,872 51.7% Other 494 112 382 5,188,857 45.9% 2,722,109 43.9% 2,466,748 48.3% Total 1,011 242 769 $ 11,307,771 100.0% $ 6,197,151 100.0% $5,110,620 100.0%

サービス物件信託(ナスダック：svc)|2022年11月ホテルポートフォリオ

8つのサービス物件信託(ナスダック：svc)|2022年11月サービスレベル別(1)チェーン規模(1)位置別全面サービス、37.2%サービス選択、27.2%延長入居、35.6%ハイエンド、50.2%ハイエンド、14.0%ミドルエンド/ミドルエンド、35.8%位置キーワードポートフォリオの割合郊外20，573 50.7%都市9，193 22.7%空港7，611 18.8%リゾート2，852.0%小型地下鉄121 0.3%213州間道路0.5%合計40，563 100.0%ホテルポートフォリオ：位置やサービスレベル別多様化1)キーワード数に基づくパーセンテージ

9サービス物件信託(ナスダック：svc)|2022年11月ホテルポートフォリオ：毎月運営指標vs.2019年0%10%20%30%40%50%70%80%90%100%-10.00 20.00 30.00 50.00 50.00 60.00 80.00 90.00 100.00 RevPAR vs 2019年(全242ホテル)2019年9月の全面サービスに占めるRevPARの割合2019年9月にサービスを選択し、2022年9月に百分率として選択します。2019年9月に滞在を延長し、2022年9月に百分率で計算します。2019年9月現在の入居率65.0%87.5%入居率60.4%83.5%入居率71.9%90.3%ADR$187.08 110.1 ADR$120.66 94.2%ADR$110.62 97.5%RevPAR$121.60 96.3%RevPAR$72.8878.7%RevPAR$79.54 88.1%

10 SERVICE PROPERTIES TRUST (Nasdaq: SVC) | November 2022 Hotel Portfolio: Monthly Operating Metrics ( All 242 Hotels) Monthly Hotel EBITDA ($ in Millions) 62.3% 56.2% 59.6% 60.1% 55.0% 50.2% 44.7% 52.7% 61.5% 65.2% 65.5% 69.5% 68.00% 63.10% 66.20% $123 $118 $118 $121 $114 $116 $110 $121 $128 $134 $137 $145 $145 $134 $141 $77 $66 $71 $73 $63 $58 $49 $64 $79 $88 $90 $101 $98 $85 $93 $0 $50 $100 $150 $200 $250 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% Jul '21 Aug '21 Sep '21 Oct '21 Nov '21 Dec '21 Jan '22 Feb '22 Mar '22 Apr '22 May '22 Jun '22 Jul '22 Aug '22 Sep '22 Occupancy ADR RevPAR $21.5 $12.5 $11.3 $17.2 $6.9 $3.2 - $11.6 $1.6 $17.5 $24.1 $29.2 $37.4 $34.4 $17.0 $29.1 -$20 -$10 $0 $10 $20 $30 $40 Jul '21 Aug '21 Sep '21 Oct '21 Nov '21 Dec '21 Jan '22 Feb '22 Mar '22 Apr '22 May '22 Jun '22 Jul '22 Aug '22 Sep '22

11のサービス物件信託(ナスダック：SVC)|2022年11月ホテルポートフォリオ：サービスレベルで上位5位のホテルEBITDA生成器数サービスレベル別ホテルEBITDA((000個)Royal Sonesta Kaua‘i 356$5，473 Sonesta Hilton Head，SC 340 4，610 Royal Sonesta Cambridge/Boston，MA 400 4，542 Royal Sonesta Toronto(York Kville)，On 212，132 Royal Sonesta San Juan，402 1，826，合計1，718$518，583サービスポートフォリオ.3ポートフォリオ.·全方位サービスを提供するホテルは、今季3900万ドルのホテルEBITDAが発生し、前年同期比186%増加した。·宿泊延長ホテルは本四半期に2，720万ドルのホテルEBITDAを創出し、前年同期比14.6%増加した。·ベストサービス型ホテルも改善され、第3四半期のホテルEBITDAは1，440万ドルで前年同期比81%増加した。$14$8$24$39$14$27 18.5%18.3%24.9%9.7%13.0%24.8%0%20%40%60%80%100%120%$-$5$10$15$20$25$30$35$40$45全サービスベストサービス入居延期2021 EBITDA 2022 EBITDA 2022純利益率2021ホテルEBITDA 2021ホテルEBITDA 2021ホテルEBITDA 2021

12服务物业信托(纳斯达克：svc)|2022年11月酒店投资组合：配置改善酒店投资组合的整体质量(1)$88$101$111$110$113$119$113$108$106$112$93$76$51$59$71$79$88$93$86$85$80$88$67$51‘1月’19月‘19月’19月‘19月’19月‘19月’19月‘19月’19月‘19月’19日9月19日‘10月’19月‘19月’19月‘19月’19月‘19月’19月‘19月’19月‘19月’19月‘19月’19月‘19月’19月‘19月’19月‘19月’19月‘19月’19日‘10月’19日‘11月’19日‘19月’19月‘19月’19日‘19月19日’19月‘19日’19月‘19日’19月‘19日’19月‘19日’10‘月’19‘月’19月‘19月’19月‘19日’19月‘19月’19日‘19月’19月‘19日’19月‘19月’19月‘19月’19月‘19月’19日‘月’19月‘19月’19月‘19日’月‘19日’19月‘19月’19月‘19月’19日‘19月’19月‘19日’19月‘19日’月‘19日酒店投资组合：2019年全年保留酒店出口酒店$50$65$81‘22月’22月‘22月’22月‘22月22日’22月‘22月’22月‘22月RevPAR：YTD 2022保留ホテル脱退$2億$600万保留ホテル脱退EBITDA：LTM現在9/30/22$4.59億ドル1700万保留ホテル脱退ホテルEBITDA：2019年通年(1)保留ホテルポートフォリオは220ホテルから構成されています。Exit Hotelsには、今季発売された5つのホテル、瑞銀が販売しているホテル、2022年9月30日に相当するホテル、2022年9月30日までの合意で販売されている16ホテルが含まれている。

13サービス物件信託(ナスダック：SVC)|2022年11月111 49 40 7838 56米国滞在延長アメリカベストサービス米国全方位サービス国際国内フランチャイズ·ソネスタはSVCのために200軒のホテルを管理します。·SVCはSonestaの株式の34%を所有しています。·株式投資の帳簿価値は1.34億ドル。·SVCはSonestaの34%の株式を保有することで、Sonestaの拡大規模から利益を得る。ホテルポートフォリオ：ソニスタホテル一覧1，100物件1 6ブランドソース：ソニスタ国際ホテルグループ管理200ホテル以上900軒を超えるフランチャイズホテル

サービス物件信託(ナスダック：svc)|2022年11月純賃貸組合

15サービス物件信託(ナスダック：svc)|2022年11月の純賃貸組合せ：良質サービスと必需品ベースの資産純賃貸組合せ統計7 69$37 3 mm物件の年間最低賃貸料13.4 mm×9.8レンタル可能二乗フィート加重平均レンタル期間(1)9.8.1%2.88 x占有賃貸料は様々な地理的フットプリントをカバーしています(1)(1)年間化最低賃貸料で計算します。2 1工業|1 36ブランド年間最低レンタル料8.6%

16サービス物件信託(ナスダック：svc)|2022年11月70%14%13%4%固定/定期消費物価指数単位(1)年間最低賃貸料で計算します。純賃貸組み合わせ：信頼できる収入流と低い資本支出要件良好な漸進的賃貸満期(1)9.6%賃貸契約増加または賃貸構造パーセンテージ37 3 m 0.5%0.5%3.4%3.3%3.8%2.5%13.0%1.1%56.8%2022 2023 2024 2025 2027 2028 2029 2030 2031 2032+

17サービス物件信託(ナスダック：svc)|2022年11月純賃貸ポートフォリオ：マルチテナントおよび業界は、年間化により最低賃貸料リスクを低減します(1)。ブランド別テナント(1)業界別テナント(1)旅行センター、66.9%のレストラン-快速サービス、5.3%の映画館、3.7%のレストラン-レジャー飲食、3.2%の健康とフィットネス、2.9%の医療、歯科オフィス、2.7%の雑貨店、2.5%の家庭用品とレジャー、2.1%の自動車設備とサービス、1.9%の自動車販売店、1.3%のその他、7.5%ブランド年化最低レンタル料パーセントアメリカ旅行センター/Petro駐車センター66.1%2.54 x The Great Escape 2.1%7.79 x AMC映画館1.8%1.01 x生涯フィットネス1.5%1.81 x Buehler‘s Fresh Foods 1.5%5.90 x心臓地帯歯科1.2%4.42 x帝王映画館1.0%0.70 x特急油交換1.0%4.34 x仕様1.0%2.34 x飛行J広場0.95%5.86 xその他2.91%2.61 x 100%2.88 x

18サービス物件信託(ナスダック：SVC)|2022年11月·投資によると、SVCポートフォリオの約30%を占めている。·レンタル料には、いくつかの販売増加に基づくパーセンテージレンタル料が含まれ、年間最低2460万ドルの現金支払いが含まれています。·2022年9月30日現在、LTMの賃貸料カバー率は2.54倍で、前年同期の2.10倍を上回っている。·TAの最近の報告によると、2022年9月30日までのLTM調整後EBITDAは前年同期比45%増の3億2千万ドル。·TAは、効率および性能を向上させるために、お客様を中心とした機能向上およびシステム改善を含むSVCの旅行センターに大量の資金を投入しています。·TAは地理的足跡と市場シェアを拡大しており、5つの観光センター、2つのトラックサービス施設を買収し、2022年に16件の特許経営協定に調印した。Net Leaseポートフォリオ：最新開発ポートフォリオ更新-アメリカ旅行センター

サービス財産信託(ナスダック：svc)|2022年11月財務情報

20サービス物件信託(ナスダック：svc)|2022年11月期貸借対照表概要2022年9月30日現在の良好な債務満期日資本レバレッジ/カバー比率純債務/総資産5 4。2%純負債/不動産資産帳簿総生産55%調整後EBITDA Re/利息支出(1)1.6 x純債務/EBITDA Re(1)(2)1 0.1 x強力貸借対照表浮動金利債務1%無担保固定金利債務7.9%株主権益20%(1)代表2022年9月30日までの12カ月(2)2022年9月30日までの3カ月の純債務と経年調整後EBITDA Reの比率は8.3倍。·無担保固定金利優先手形：57億ドル、加重平均金利は5.07%です。·8億ドルまたは進化し続けるクレジットスケジュール：満期日を2023年7月に延長する。◦2022年第3四半期に7.05億ドルを返済した。·デリバティブ、表外負債、または重大な不利な変化条項や格付けトリガはありません。$0$400$800$1，200$1，600 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030ミリオン固定金利債務循環クレジット手配-1%79%20%

21サービス財産信託(ナスダック：svc)|2022年11月公共債務契約公制契約2022年9月30日総債務/調整後総資産許容上限：60.0%538%保証債務/調整後の総資産許容最高限度額：40.0%0.9%債務返済/債務返済に利用可能な総合収入要件最低：1.50 x 1.72 x要件の未保証資産/無担保債務総額最低：150%1 610%

22サービス物件信託(ナスダック：SVC)|2022年11月金融サービス：不動産サービス：ビジネスサービス：会計買収/処分管理資本市場資産管理人材コンプライアンス/監査建設/開発情報技術(IT)財務/計画エンジニアリング投資家関係財務省リースマーケティング税収物件管理法律/リスク管理約370億ドル資産管理約600人CRE専門家約600人が全米で38，000人以上の従業員を持つ38，000人以上の従業員が2，100物件年収合計RMR管理会社：SVCはRMRグループが管理し，別の種類の資産管理会社の強力な管理プラットフォームと付属会社の優位性22カ国多部門投資プラットフォームオフィス工業政府医療オフィス生命科学老年住宅ホテル小売

23サービス物件信託(ナスダック：svc)|2022年11月rmr基本管理費は、svc株価パフォーマンスにリンクしています。RMR奨励費用は株主総リターン(1)が優れていることに依存する。·SVCが3年間で生じる価値が基準指数総リターン(MSCI米国不動産投資信託基金/ホテルおよびリゾート不動産投資信託基金指数)の12%を超え、上限は株式時価の1.5%に相当する。·ドルの絶対的な優れた表現は、報酬を得るために正でなければならない：負ではないが、指数よりは良くない。·株主は100%の基準リターンと88%の基準を超えるリターンを保持しています。利益同盟SVCの株価が上昇すれば、その総時価はその不動産履歴コストを超え、RMR基本管理費の上限は不動産履歴コストの50ベーシスポイントとなる。総時価が不動産の歴史的コストを下回れば、基本費は株価の変動に伴って変動する。奨励的費用構造はRMRを株主総リターンの増加に集中させる。RMR上級管理層とRMRメンバーはすべてSVC株式所有者であり、RMRは長期ロックプロトコルを遵守しなければならない。SVC株主は上場企業RMRに可視性がある。SVCはRMRの全国足跡と37億ドルのプラットフォーム規模経済から利益を得ている。(1)SVCの総リターン計算において最終株価を決定するために、業務管理プロトコルは、精算期間最後の30取引日内の最高10日平均株価を使用することを要求する。過去には, この要因と他のあまり重要でない要因は、モルガン·スタンレー資本国際計算のSVC総リターンパーセンテージと、プロトコルに従って計算された総リターンパーセンテージとの間に差があることをもたらす。RMR Group LLCと株主は23項目の他の費用を整列させます。·物件管理費には、SVC管理の小売純賃貸物件(TAを含まない)で徴収される3.0%の賃貸料の年会費が含まれています。·年会費からなり、一般に50ベーシスポイントに以下の低い値を乗算する：(1)SVCの不動産履歴コスト、または(2)SVCの総市価。·RMRが株価を下げる可能性のある取引を完了しても報酬費用はありません。

サービス財産信託(ナスダック：svc)|2022年11月付録

25 SERVICE PROPERTIES TRUST (Nasdaq: SVC) | November 2022 Calculation of Funds From Operations (FFO) and Normalized FFO See accompanying notes on page 29 . Three Months Ended For the Nine Months Ended (amounts in thousands, except per share data) 9/30/22 6/30/22 3/31/22 12/31/21 9/30/21 9/30/22 9/30/21 Net income (loss) $ 7,500 $ 11,350 $ (119,822) $ (198,793) $ (59,714) $ (100,972) $ (345,814) Add (Less): Depreciation and amortization 101,514 100,520 104,113 115,757 124,163 306,147 370,208 Loss on asset impairment, net (1) 1,172 3,048 5,500 76,510 - 9,720 2,110 Loss (gain) on sale of real estate, net (2) 164 (38,851) (5,548) (588) (94) (44,235) (10,934) Unrealized (gains) losses on equity securities, net (3) (23,056) 10,059 10,260 (2,168) (24,348) (2,737) (20,367) Adjustments to reflect our share of FFO attributable to an investee (4) 1,103 905 666 737 369 2,674 1,868 FFO $ 88,397 $ 87,031 $ (4,831) $ (8,545) $ 40,376 $ 170,597 $ (2,929) Add (Less): Loss on early extinguishment of debt (5) - 791 - - - 791 - Adjustments to reflect our share of Normalized FFO attributable to an investee (4) 61 593 245 651 256 899 1,619 Transaction related costs (6) - 743 1,177 35,830 3,149 1,920 28,934 Normalized FFO $ 88,458 $ 89,158 $ (3,409) $ 27,936 $ 43,781 $ 174,207 $ 27,624 Weighted average shares outstanding (basic and diluted) 164,745 164,667 164,667 164,667 164,590 164,697 164,532 Basic and diluted per share common share amounts: Net income (loss) $ 0.05 $ 70.00 $ (0.73) $ (1.21) $ (0.36) $ (0.61) $ (2.10) FFO $ 0.54 $ 0.53 $ (0.03) $ (0.05) $ 0.25 $ 1.04 $ (0.02) Normalized FFO $ 0.54 $ 0.54 $ (0.02) $ 0.17 $ 0.27 $ 1.06 $ 0.17

26 SERVICE PROPERTIES TRUST (Nasdaq: SVC) | November 2022 Calculation of EBITDA, EBITDA re and Adjusted EBITDA re See accompanying notes on page 29 . (dollars in thousands) 9/30/22 6/30/22 3/31/22 12/31/21 9/30/21 9/30/22 9/30/21 $ 7,500 $ 11,350 $ (119,822) $ (198,793) $ (59,714) $ (100,972) $ (345,814) Interest expense 81,740 89,820 92,344 92,494 92,458 263,904 273,227 Income tax (benefit) expense 390 473 695 (1,950) (55) 1,558 1,009 Depreciation and amortization 101,514 100,520 104,113 115,757 124,163 306,147 370,208 191,144 202,163 77,330 7,508 156,852 470,637 298,630 Loss on asset impairment, net (1) 1,172 3,048 5,500 76,510 - 9,720 2,110 (Gain) Loss on sale of real estate, net (2) 164 (38,851) (5,548) (588) (94) (44,235) (10,934) Adjustments to reflect our share of EBITDAre attributable to an investee (4) 2,787 2,074 680 781 464 5,541 2,123 195,267 168,434 77,962 84,211 157,222 441,663 291,929 Unrealized (gains) losses on equity securities, net (3) (23,056) 10,059 10,260 (2,168) (24,348) (2,737) (20,367) Loss on early extinguishment of debt (5) - 791 - - - 791 - Adjustments to reflect our share of Adjusted EBITDAre attributable to an investee (4) 272 1,014 280 651 256 1,566 1,619 Transaction related costs (6) - 743 1,177 35,830 3,149 1,920 28,934 General and administrative expense paid in common shares (7) 972 832 462 473 1,045 2,266 2,490 $ 173,455 $ 181,873 $ 90,141 $ 118,997 $ 137,324 $ 445,469 $ 304,605 EBITDA Adjusted EBITDAre Add (Less): EBITDAre Add (less): Three Months Ended For the NineMonths Ended Net income (loss) Add (Less):

27 SERVICE PROPERTIES TRUST (Nasdaq: SVC) | November 2022 Calculation and Reconciliation of Hotel EBITDA and Adjusted Hotel EBITDA - Comparable Hotels See accompanying notes on page 29 . (dollars in thousands) For the Three Months Ended For Nine Months Ended 9/30/2022 6/30/2022 3/31/2022 12/31/2021 9/30/2021 9/30/2022 9/30/2021 Number of hotels 240 240 240 240 240 239 239 Room revenues $ 339,106 $ 336,263 $ 228,436 $ 234,647 $ 257,885 $ 891,053 $ 596,479 Food and beverage revenues 42,624 44,171 25,441 30,641 25,151 110,115 51,062 Other revenues 16,669 17,496 12,511 12,777 13,485 45,812 33,246 Hotel operating revenues - comparable hotels 398,399 397,930 266,388 278,065 296,521 1,046,980 680,787 Rooms expenses 103,580 98,923 77,692 78,299 80,589 273,928 196,795 Food and beverage expenses 34,497 32,222 22,838 25,879 20,851 86,475 43,897 Other direct and indirect expenses 131,456 128,902 113,185 109,517 110,795 367,242 300,147 Management fees 14,847 14,749 10,214 10,847 10,826 39,341 24,042 Real estate taxes, insurance and other 30,246 29,865 32,041 25,223 26,226 90,700 79,589 FF&E reserves (8) 2,621 2,600 1,794 1,236 1,411 7,016 3,224 Hotel operating expenses - comparable hotels 317,247 307,261 257,764 251,001 250,698 864,702 647,694 Hotel EBITDA 81,152 90,669 8,624 27,064 45,823 182,278 33,093 Hotel EBITDA Margin 20.4% 22.8% 3.2% 9.7% 15.5% 17.4% 4.9% Hotel operating revenues (GAAP) (9) 400,453 418,984 297,406 317,215 338,375 1,116,843 787,463 Add (less) Hotel operating revenues from non - comparable hotels (2,054) (21,054) (31,018) (39,150) (41,854) (69,863) (106,676) Hotel operating revenues - comparable hotels $ 398,399 $ 397,930 $ 266,388 $ 278,065 $ 296,521 $ 1,046,980 $ 680,787 - - - - - - - Hotel operating expenses (GAAP) (9) $ 318,266 $ 325,194 $ 290,343 $ 286,968 $ 285,233 $ 933,803 $ 723,769 Add (less) Hotel operating expenses from non - comparable hotels (4,261) (21,154) (34,994) (37,824) (36,567) (76,738) (95,618) Reduction for security deposit and guaranty fundings, net (10) - - - - - - 15,698 FF&E reserves from managed hotel operations (8) 2,621 2,600 1,794 1,236 1,411 7,016 3,224 Other (11) 621 621 621 621 621 621 621 Hotel operating expenses - comparable hotels $ 317,247 $ 307,261 $ 257,764 $ 251,001 $ 250,698 $ 864,702 $ 647,694

28 SERVICE PROPERTIES TRUST (Nasdaq: SVC) | November 2022 Calculation and Reconciliation of Hotel EBITDA and Adjusted Hotel EBITDA - All Hotels See accompanying notes on page 29 . (dollars in thousands) For the Three Months Ended For the Nine Months Ended 9/30/2022 6/30/2022 3/31/2022 12/31/2021 9/30/2021 9/30/2022 9/30/2021 Number of hotels 242 247 298 303 304 242 304 Room revenues $ 341,106 $ 357,117 $ 258,620 $ 272,458 $ 298,607 $ 956,843 $ 699,953 Food and beverage revenues 42,636 44,256 25,902 31,503 25,822 112,794 52,927 Other revenues 16,711 17,611 12,884 13,254 13,946 47,206 34,583 Hotel operating revenues 400,453 418,984 297,406 317,215 338,375 1,116,843 787,463 Rooms expenses 104,761 106,982 88,743 90,705 93,035 300,486 230,523 Food and beverage expenses 34,497 32,333 23,234 26,768 21,415 90,064 46,116 Other direct and indirect expenses 130,470 136,099 127,017 126,208 125,080 393,586 332,378 Management fees 14,362 15,240 11,332 11,869 12,710 40,934 28,609 Real estate taxes, insurance and other 34,797 35,161 40,638 32,039 33,614 110,592 103,702 FF&E reserves (8) 2,622 3,172 1,222 1,236 1,411 7,016 3,310 Hotel operating expenses 321,509 328,987 292,186 288,825 287,265 942,678 744,638 Hotel EBITDA $ 78,944 $ 89,997 $ 5,220 $ 28,390 $ 51,110 $ 174,165 $ 42,825 Hotel EBITDA Margin 19.7% 21.5% 1.8% 8.9% 15.1% 15.6% 5.4% Hotel operating expenses (GAAP) (9) $ 318,266 $ 325,194 $ 290,343 $ 286,968 $ 285,233 $ 933,803 $ 723,769 Add (less) Reduction for security deposit and guaranty fundings, net (10) - - - - - - 15,696 FF&E reserves from managed hotel operations (8) 2,622 3,172 1,222 1,236 1,411 7,016 3,310 Other (11) 621 621 621 621 621 1,863 1,863 Hotel operating expenses $ 321,509 $ 328,987 $ 292,186 $ 288,825 $ 287,265 $ 942,682 $ 744,638

29サービス物件信託基金(ナスダック株式コード：SVC)|2022年11月の財務報告、標準化財務諸表、EBITDA、EBITDARE、調整後EBDARE、ホテルEBITDAおよび調整後EBITDA 29 1)は、3つのホテルおよび1つの賃貸物件の帳簿価値を推定公正価値に減少させ、1カ所の賃貸物件の純賃貸コストを推定公開価値から販売コストを差し引いた1，172ドルの資産減価損失を記録し、2022年9月30日までの3ヶ月間、3，048ドルを2つのホテルおよび4つの純賃貸物件の帳簿価値を推定公価値に減少させるための販売コストから販売コストを減算する。500は、2022年3月31日までの3ヶ月以内に、25ホテルの帳簿価値をその推定公正価値から売却コストを減算する。76，510ドルで、35軒の純賃貸物件と21ホテルの帳簿価値を推定公正価値に低下させ、2021年12月31日までの3ヶ月以内に、25ホテルの帳簿価値を推定公正価値に低下させ、2，110ドルで、5軒の純賃貸物件の帳簿価値をその推定公正価値に低下させ、2021年9月30日までの9ヶ月の売却コストを差し引く。2)2022年9月30日までの3カ月間に164ドルの不動産販売純損失を記録したことは、ホテル5軒と純賃貸物件6社の販売に関係している。2022年6月30日までの3ヶ月間に、不動産純収益38，851元を記録し、51軒のホテルと11の賃貸物件の売却に関連し、2022年3月31日までの3ヶ月間に5，548元の不動産純収益を記録し、5つのホテルと2つの純賃貸物件の売却に関連し、2021年12月31日までの3ヶ月で588元の不動産販売純収益を記録し、1つのホテルと6つの純賃貸物件の販売に関連し、9月30日までの9ヶ月間に10，934元の不動産販売純収益を記録した, 2021年には、ホテル6軒と純賃貸物件5カ所の売却と関係がある。3)権益証券の未実現収益又は損失であり、純額とは、TA普通株株式における自社の帳簿価値をその公正価値に調整するために必要な調整である。4)Sonesta持分投資における私たちの比例シェアを表す。5)2022年6月30日までの3ヶ月間、791ドルの債務清算損失を記録し、繰延融資コストと循環信用計画の改正に関連した未償却割引、および500，000ドルの無担保優先手形の償還に関連しています。6)2022年6月30日と2022年3月31日までの3ヶ月間の取引関連コストは、主に我々が探索可能な融資取引に関連するコストを含む743ドルと1，177ドルである。2021年12月31日までの3ヶ月間の取引関連コストは35，830ドルであり、主にマリオット国際会社(Marriott International Inc.)とインターコンチネンタルホテルグループ(InterContinental Hotels Group，Plc)やインターコンチネンタルホテルグループ(IHG)との合意に基づいて運営資本の前金に提供された資金を含み、これは回収できない金額が予想されるために支出された。2021年9月30日までの3ヶ月間の取引関連費用は3，149ドルで、主にマリオットの仲裁手続きに関する費用と関係がある。2021年6月30日までの3ヶ月間、取引関連コストには、私たちが以前、ハイアットホテルグループ(Hyatt Hotels Corporation)との合意に従って支払った3，700ドルの運営資金が含まれています。これらの資金は、回収できないと予想される金額のために支出され、1，110ドルのマリオットの仲裁手続きに関連する法的コストと、1，341ドルのホテルマネージャー取引コストが含まれています。2021年3月31日までの3ヶ月間の取引関連コストは19ドルを含む, この期間中に88軒のホテルを改称して発生したホテルマネージャーの移行関連費用のうち63.5%です。7)金額は、当社の受託者、上級管理職、およびマネージャーの一部の他の従業員の持分報酬を表します。8)当社のいくつかのホテルの総売上の異なる割合は、将来のリフォームまたはリフォームの備蓄として、またはFF&Eストレージとしてホストされます。私たちは私たちのホテルのすべてのFF&E予約代行を持っています。9)2022年9月30日現在、242軒のホテルを有しています。私たちの簡明な総合損益表にはホテルの経営場所と私たちが管理しているホテルの費用が含まれています。10)私たちのホテルマネージャーが、私たちの管理契約またはその保証条項に基づいて、オーナー優先リターンの不足に資金を提供することを要求された場合、私たちは、私たちの簡明な総合収益(損失)表に、このような資金をホテル運営費用の減少に反映させます。2022年9月30日までの3カ月と9カ月で、ホテル運営費は純減少していない。2021年9月30日までの9ヶ月間、ホテル運営費は15，696ドル純減少した。11)私たちが簡素化した総合損益表におけるホテル運営費用の減少として、Sonestaの初期投資の公正価値記録の負債を償却しています。この負債により、2022年と2021年9月30日までの3ヶ月間で月621ドルのホテル運営費を削減し、2022年9月30日と2021年9月30日までの9ヶ月でそれぞれ1863ドル減少しました。

30サービス物件信託(ナスダック：SVC)|2022年11月の非公認会計基準財務基準定義30非公認会計基準財務基準：財務会計基準、標準化財務会計基準、EBITDA、ホテルEBITDA、調整されたホテルEBITDA、EBITDA、調整されたEBITDA、EBITDA reを含む、米国証券取引委員会または米国証券取引委員会規則が指すいくつかの“非公認会計基準財務基準”を提案します。これらの評価基準は、公認会計原則に符合する経営活動による現金を代表するものではなく、純収益(損失)の代替指標とみなされてはならず、私たちの経営業績の指標あるいは私たちの流動性の評価基準とすべきである。これらの措置は，我々の簡明合併損益表に記載されている純収益(損失)とともに考慮すべきである。これらの非公認会計原則の評価基準は，不動産投資信託基金の経営業績および純収益(損失)を評価する適切な補完指標とすることができると考えられる。これらの測定基準は、減価償却や償却費用のようないくつかの歴史的金額の影響を除去するため、投資家に有用な情報を提供していると信じています。これらは、異なる時期および他のREITsとの経営業績を比較するのに役立つかもしれません。Hotel EBITDAにとって、ホテルレベルで発生し、発生した収入および支出項目のみを反映することは、投資家と管理層が私たちのホテルの運営を理解するのに役立つかもしれません。FFOと標準化FFO：24ページ目に示すように、運営資金、またはFFO、標準化FFOを計算します。FFOは，全国不動産投資信託協会(NAREIT)の定義に基づいて計算される，すなわち公認会計原則に従って計算される純収益(損失)は，売却財産のいかなる損益や不動産資産の減価損失も含まず，ある場合は，不動産減価償却や償却に加えて計算される, 株式証券の未実現収益および損失を差し引いたものと、被投資者に占めるべきFFOシェアを反映する調整と、現在、私たちの他の調整には適用されていません。正規化FFOを計算する際には，24ページ目に示す項目を調整した.FFOと標準化FFOは，取締役会が株主に割り当てられた金額を決定する際に考慮する要因の1つである.その他の要素には、私たちのREIT割当要求を満たす要求、私たちの信用プロトコルと公共債務契約の制限、私たちの債務と株式資本の獲得可能性、私たちの配当率が私たちの普通株式取引価格に占める割合または分配率、および他のREITsの配当率、将来の資本需要と経営業績に対する私たちの期待、および債務支払いに対する私たちの期待される現金需要と獲得可能性が含まれているが、これらに限定されない。他の不動産会社やREITsがFFOを計算する方法や標準化されたFFOの方式は我々とは異なるかもしれない。EBITDA，EBITDAREと調整後EBITDARE：利息，税項，減価償却や償却前の収益控除，あるいはEBITDA，不動産EBITDAまたはEBITDA Re，および調整後EBITDA Reを計算し，26ページに示す。EBITDA ReはNAREIT定義の基準に基づいて計算される，すなわちEBITDAは，売却不動産の損益，不動産資産の減価損失(あれば)および被投資先に占めるべきEBITDAreシェアを反映した調整は含まれていない。調整後のEBITDA Reを計算する際には，26ページ目に示す項目を調整した。他の不動産会社やREITsがEBITDA，EBITDA Reと調整後EBITDA Reを計算する方式は我々とは異なる可能性がある。ホテルEBITDAと調整後ホテルEBITDA：ホテルEBITDAをホテル運営収入からすべての管理とレンタルホテルの運営費用を引いた計算, 公認会計原則に基づいて私たちの簡明総合収益(損失)表に記載するために必要な任意の調整の前に。調整ホテルEBITDAには，ホテルの継続的な経営実績を反映できないと考えられる項目は含まれていない。ホテルEBITDAと調整されたホテルEBITD Aは、当社のホテル運営の収益性を測る重要な指標として、経営陣や投資家に有用な情報を提供していると信じています。賃貸料カバー範囲：賃貸料カバー範囲を利息、税項、減価償却、償却と賃貸料を差し引く前の収益、あるいはEBITDARと定義し、私たちに対応する最低賃貸料を物件の最低賃貸料で割って、純賃貸組み合わせの総最低賃貸料に重み付けします。最低賃貸料カバーを阻止するためのEBITDAR金額は、通常、テナントが提供する最新の運営情報(ある場合)に基づいて報告された最近12ヶ月間の金額である。テナントが提供する経営報告書は通常監査されておらず、場合によっては公認会計基準に基づいて作成されているわけでもなく、独立して確認されているわけでもないかもしれません。運営情報を報告しない保険者は保険計算に含まれていません。テナントの最新四半期の財務情報がない場合、業界基準データを用いて2022年第3四半期の暗黙的EBITDARを計算し、現在の運営傾向を反映させた。この業界基準データを使用することで、最近の経営業績とこれらのテナントの賃貸料カバー範囲を合理的に見積もることができると信じている。投資：ホテル投資をホテルの歴史的コストに加え、私たちが資金を提供する資本改善減価減額(あれば)と定義します, ホテル運営により資金を提供するFF&E準備金による資本改善は含まれておらず、これらの準備金は最低リターンやレンタル料の増加を招くことはない。私たちは賃貸投資純額を私たちの物件の歴史的コストに加えて減価減額減額を差し引いて提供される資本改善資金と定義します。債務：債務金額報告日までの元本残高を反映する。純債務とは、報告日までの総債務から制限されない現金および現金等価物を差し引くことを意味する。

サービス物件信託会社(ナスダック株式コード：SVC)2022年11月投資家推進大会、郵便番号：02458 SVCREIT.COM