賃貸借契約の第3項改正

本レンタル約第3回改訂(“本改訂”)は2022年6月27日(“第3回改訂施行日”)がデラウェア州有限責任組合企業BMR-Bayshore Boulevard LP(“オーナー”)とデラウェア州会社(“テナント”)CAREDX，Inc.によって締結された。

リサイタル

A.WHEREASは、所有者、前身はBMR-Bayshore Boulevard LLC、デラウェア州有限責任会社、およびテナント、前身はXDx，Inc.，デラウェア州社であり、それ自体はExpression Diagnostics，Inc.，デラウェア州社であり、その特定テナントの当事者であり、日付は2006年4月27日、日付は2010年11月10日の特定テナント第1改正案であり、日付は2020年1月2日の特定テナント第2改正案(“第2改正案”)がさらに改正された(“第2改正案”)と総称される。この賃貸契約に基づいて、テナントは、カリフォルニア州ブリスバンベショア通り3260号に位置するいくつかの物件(“既存物件”)を所有者に賃貸し、約46，034平方フィートのレンタル可能面積(“既存物件”)を所有者に賃貸する“既存賃貸契約”を改訂、補足、または修正する

B.所有者およびテナントが既存の不動産を拡張することを望む場合；および

いずれにしても、大家およびテナントは、以下に説明する態様および条件の下で、既存の賃貸契約を修正および修正することを望むだけである。

契約書

したがって、現在、大家さんと宿泊客は、本契約に記載された相互約束を考慮して、他の良好かつ価値のある代価から、ここで受領され、十分であることを認め、法的拘束力を有することを意図しており、以下のように同意している

1.定義します。本修正案の場合、本修正案が別に規定されていない限り、大書用語は、既存のレンタルにおいてそれらを付与する意味を有するべきである。本改正案により改正された現行賃貸契約は、本稿では総称して“借約”と呼ばれる。本改正の日から以後、既存賃貸契約で使用される“賃貸”という言葉は、本改正案により改正された既存賃貸契約を指すものとする。

2.既存の住宅の拡張。本ファイル添付ファイルAに示されるように、本明細書では“追加の場所”と呼ばれる約15，410(15，410)平方フィートのレンタル可能面積を含む、ビルの第1(1)層に位置するいくつかの空間。テナントは2022年7月1日(“新規物件条項発効日”)から新規物件を借りる必要がある。そのため、新規住宅が発効した日から、現有の住宅は新規住宅を含むように増加すべきである。新規物件条項の発効日から発効し、賃貸契約における“物件”へのすべての言及は、新規物件によって拡張された既存物件を指す。大家は新規物件の期限開始日に新規物件の独占占有権をテナントに交付しなければならない。

3.第3の修正案は、箇所条項を追加します。本改正案により付与された新規不動産の賃貸期間(“第3改正案新規不動産期間”)は、新規不動産賃貸期間の開始日から算出し、既存物件の賃貸期間と同時に終了することにより、全物件(既存物件及び新規物件を含む)の賃貸期間を終了させる

レンタル期間の満了日(すなわち2029年2月28日)に満了するが、賃貸契約規定に従って延期または早期に終了しなければならない。

4.基本的な年間レンタル料。

4.1新築住宅の基本的な年間レンタル料。賃上げ期間の開始日から第3改正案の増資期間が終了した場合、テナントは毎月大家に増築住宅の基本年間賃貸料を支払うべきであり、金額は以下の通り

*追加のビル無料期間(以下の定義)に制限されています。

4.2既存の住宅地の基本的な年間レンタル料。テナントは、既存の賃貸契約に規定された金額と時間に応じて既存物件の基本的な年間レンタル料を引き続き支払わなければならない。

4.3新規住宅の基本年間賃貸料減免。テナントが賃貸料を滞納していない限り、テナントは第3改正案追加物件期間の第1(1)と第2(2)ヶ月(この期間、“追加物件無料期間”)だけで新規物件に基本年間賃貸料を支払う必要はないが、追加物件無料期間内に減収された基本年間賃貸料総額は20万8035 00/100元(208，035.00ドル)を超えてはならない(“追加物件無料上限”)。追加物件無料期間内に、テナントは、既存物件に関連するすべての基本的な年間賃貸料およびすべての追加賃貸料、例えば、運営支出、物件管理費(追加物件無料期間で発効していない計算されるべき)および物件の公共事業コストを含む、賃貸契約項目の下でテナント者のすべての他の賃貸料責任を支払う責任を継続しなければならない。追加物件のレンタル免除期間内に何か延滞が発生した場合、(A)本節で与えられた基本的な年間レンタル幅の減少は直ちに一時停止し、違約が発生した日から発効し、テナントが延滞状況を是正する日(この期間、

(B)追加物件無料期間は、任意の方法で課金または延長してはならない(借り手が延滞期間中に累算すべき任意の基本年間賃貸料減免の利益を失うようにする)、および(C)追加物件賃貸料上限は、それに応じて減少しなければならない。いずれかの違約により賃貸が終了した場合、所有者が賃貸の権利によって取得した回収の一部として、所有者が賃貸(元の賃貸第24条を含む)に基づいて所有する可能性のある任意の他の権利または救済に加えて、所有者は、レンタル終了前日の直後にテナントを取り戻す権利があり、追加物件のレンタル免除期間が発効していない場合に支払われるべき基本的な年間レンタル料を償却する権利がある。

5.財産とプロジェクト。この物件は現在、カリフォルニア州ブリスバンベショア通り3240、3260と3280に位置する3(3)棟の建築プロジェクトから構成されている。これを明確にするために、既存の賃貸契約には逆の規定があるにもかかわらず、(I)“物件”という言葉は、カリフォルニア州ブリスベンのベ岸大通り3240、3260および3280に所有する不動産を意味し、(Ii)“プロジェクト”という言葉は、カリフォルニア州ブリスベンに位置する3240および3280カ所のビルおよび他の建物、ならびに(Iii)プロジェクトのすべての非排他的部分を含む、車道、歩道、歩道、および付属施設を含む不動産およびそれに関連するすべての景観美化、駐車施設、プライベート運転および他の改善および付属施設を意味する。駐車エリア、園林エリア、およびいくつかの適用可能なサービス廊下、階段、エレベーター、公共トイレ、および公共ロビー(ビルは含まれていませんが)を総称して公共エリアと呼びます

6.レンタル可能面積；比例で割り当てられます。明確にするために、既存の借入金に逆規定があっても、第3回改訂署名日には、(A)テナントの比例部数が削除され、“テナントのビルが比例部数”で置き換えられ、74.92%、(B)“プロジェクトのレンタル可能面積”とは、約183，344平方フィートのレンタル可能面積を意味し、(C)“テナントに比例する項目部数”は25.11%を意味し、(D)“テナントの比例部数”はテナントのビルの割合シェアまたはテナントの項目の割合部数を指す(誰が適用するかによる)。追加物件期間開始日に発効し、(X)物件の賃貸可能面積とは、約61，444平方尺の賃貸可能面積を指し、(Y)テナントが比例配分する床面積は100%であり、(Z)テナントが比例して負担すべき項目は33.51%である。基本的な年間レンタル料を除いて、テナントは引き続き所有者に追加賃貸料を支払い、テナントは割合でビル或いはテナントを割合で共有し、プロジェクト(何者の適用に応じて決定される)を共有し、テナントの規定に従って運営費用を支払うべきである。上記の数字とパーセンテージはいずれも大家さんとテナントの双方の同意を得て、何の調整もしません。

7.校舎増設および校舎増設条件工業手当。

7.1住宅を増設する条件。テナントは，大家または大家のいずれの代理人も，住宅の増築状況や住宅の増築がテナントに適しているかどうかの業務について何の陳述や保証をしていないことを認めている。テナントは、(A)新規物件の状況を完全に熟知し、新規物件の期限開始日までの“原状”を受け入れることに同意し、及び(B)所有者は、借主が居住するために新規物件を改築、修理又は他の方法で準備する義務がないこと、又は追加物件のいかなる改善工事を支払うか又は建設することに同意するが、新規物件の賃貸料手当(定義は下記参照)、所有者の交付義務の履行(定義は以下の文参照)、及び賃貸項下の所有者の任意の明確な修理及び保守義務の履行を除く。大家は，既存のエレベーター，暖房，換気，空調，電気，配管，消防，生命安全システム(総称して“建築システム”と呼ぶ)をテナントに納入し，良好な作業状態，状況，メンテナンス状態(この義務を“大家納入義務”と呼ぶ)にすべきである。宿泊客は奪っています

大家とテナントに別途書面合意がない限り、追加物件の占有は、その追加物件が当時良好で衛生的で満足できる状況および修理状態にあり、大家の引渡し義務が履行されていたことを最終的に決定しなければならないが、大家が大家の引渡し義務(“引渡不足”)を履行できなかった場合、テナントは、引渡し義務を履行できなかった通知を唯一かつ唯一の救済措置として、所有者に引渡し義務を履行していない性質を詳細に説明する通知(“不足通知”)を交付することができる。さらに、任意の差額通知は、追加不動産期限開始日よりも遅くない60(60)日の日付(“差額通知締め切り”)で受信されなければならない。大家が通知締切日当日または前に不足通知を受けた場合、大家は自費(運営費用に含まれていない)で引渡し不足をタイムリーに補わなければならない。本修正案に逆の規定があっても、所有者は、(X)所有者交付義務を履行できなかったことに関連する義務または責任を負うべきではなく、テナントが不足通知締め切りまたは前に所有者に提出された不足通知にこのような不履行が発見されない限り、または(Y)追加不動産期限開始日後に発生する任意のイベント、状況または他の要因((I)テナント、テナントの請負者または下請け業者のいずれかとしても、またはそうではないことを含むが、建築システムは良好な動作状態、状況または修理にはなれない。またはそのそれぞれの従業員、代理人または招待者、(Ii)テナント改善工事の建設(以下のように定義される)、または(Iii)テナントがリース要求に応じて適切な修理または追加の施設を修理することができなかった), そして、これによって納品不足が発生したとみなされてはならない。

7.2追加住宅工業手当。テナントは、本作業書に添付されている添付ファイルA(“作業書”)に記載されている工事(“テナント改善工事”)に基づいて、新たに増加した家屋内で作業書の規定に従って工事を行い、大家の費用は(A)100ドル当たり(231，150.00ドル)(1平方フィート当たり賃貸面積15ドルおよび1平方フィート当たり15ドル(15ドル)を超えてはならない)を超えてはならない(“追加住宅賃貸料手当”)。追加住宅TI手当は、(A)標準的な実験室内装、装飾、建築固定装置、解体、移動、および関連修理の第3の修正案の実行日までに追加の家屋内に保持されている任意の家具、固定装置、および装置(ただし、テナント改善部分を構成する新しい改善建造に関連する範囲に限定される)のために使用されることができる。テナント電気、電話およびデータ配線の設置費用、および関連する接続費、(B)所有者のプロジェクト審査(この費用は、テナント改善コストの1.5%(1.5%)に等しくなければならない(1.5%)、追加の住宅地TI手当を含む)、(C)テナントによって雇用された免許付き合格デバッグエージェントは、機械、電気およびパイプシステムをデバッグし、所有者によって招聘された免許のある合格デバッグエージェントによって当該側のデバッグ報告を審査し、(D)空間計画、建築家、テナントとは関係のない第三者が提供する工事およびその他の関連サービス、(E)建築許可および政府当局がテナントの改善を許可または検査するために徴収する他の税、費用、課金および徴収費、(F)人工および材料のコストおよび支出、(G)テナント施工マネージャーのプロジェクト管理費。しかし前提は, 4%(4%)以下の追加不動産TI手当は、このプロジェクト管理費に適用される。いずれの場合も、追加の不動産TI手当は、(I)承認されていない計画許可された工事コスト(仕事書に定義されているように)、(Ii)テナントまたはテナントの任意の関連会社に支払うことができ、(Iii)任意の家具、標識、個人財産または他の非建築システム機器を購入し、(Iv)テナントがテナント義務に違反したことによって生じる費用、(V)テナントは、第三者(例えば、保険者、保証人または侵害者)に回収することができる費用に使用することができる。または(Vi)賃貸契約に応じて支払う任意のレンタル料金額。

7.3追加ルームTIの締め切り。テナントは、2023年6月30日(“追加不動産TI締め切り”)の前に、追加不動産TIの未使用分を支払うために、事業主に資金申請(仕事書に定義されているように)を提出しなければならない

宿泊客が大家に資金申請を提出しなかった場合、大家はこのような費用を支払う義務は終了します。

8.メンテナンスをします。

8.1メンテナンスとメンテナンスの責任の割り当て。付加物件期限の発効日から、原資約第18.1及び18.2条はすべて改訂及び再記述しなければならない

“18.1。所有者は、建物の屋根、建物の基礎、建物の外壁及びその他の構造支持、建物の外窓、建物内のエレベータ及びプロジェクトの公共区域を修理·維持しなければならない。前の文で明確に列挙された項目を除いて、所有者は、不動産、建物またはプロジェクトのメンテナンスまたは任意の性質またはタイプの修理または交換を要求されてはならない。本第18.1条に規定する修理又は保守活動に関連する任意の費用は、テナント、その代理人、使用人、従業員又は招待者の任意の不注意又は誤った行為又は不注意により、そのような修理又はメンテナンスの全部又は一部が必要とされない限り、運営費用の一部として含まれなければならない。この場合、テナントは、そのような修理及びメンテナンスの費用を大家に支払わなければならない。

18.2.所有者が第18.1条の要求に基づいて提供するサービス(例えば、ある)に加えて、テナントは、火災散水システム(例えば、ある)、暖房、換気、エアコン、電気システム、および任意の他の家屋専用システム(以下、定義する)を含むが、これらに限定されないが、通常損失による損傷を回避するために、家屋(すなわち、既存家屋および新規住宅)およびその各部分を良好な状態および修理状態に維持しなければならない。テナントは賃貸期間が満了またはそれ以上に終了した時、不動産を所有者に返却しなければならず、その状況は受信した時と同じであるが、正常な損失は除外する。所有者には、家屋またはその任意の部分を改築、改造、改善、修理、装飾またはペンキを塗る義務がない。建物にサービスを提供する任意の発電機、建物にサービスを提供する任意の暖房空調ユニットまたは他の暖房空調部品、任意の排気ファン、真空ポンプまたは空気圧縮機(これらのいずれか、すなわち“構内専用システム”)を含むが、事業者が独自に責任を負い、所有者はこれに責任がない、構内にサービスを提供するために専用のすべてのシステムおよび装置。テナントは、任意の家屋専用システムを良好な状態および修理状態に維持することを自費で維持しなければならず、そうでなければ、これらの家屋専用システムに関連する任意の修理、保守および/または交換費用を単独で担当しなければならない。テナントは、賃貸期間内(及びテナントが本テナント終了後の入居期間内)に、各家屋専用システムに対して、四半期毎、半年毎及び年に1回の検査及びメンテナンスの予防的メンテナンス契約を行わなければならない(いずれの場合も、所有者が合理的に承認した合格した、免許のある担保付きサービスプロバイダを使用する)。大家さんが書面で要求したら, テナントは、四半期ごとに所有者に、任意の家屋専用システム保守契約および任意の家屋専用システム保守報告書のコピーを提供しなければならない。大家がテナントが家屋専用システムを適切に維持していないと判断した場合、大家はその家専用システムに対するテナントの責任を引き継ぐことができる。家主が家屋専用システムを適切に維持できなかったために生じた任意の費用又は支出又は支払われた任意の金は、テナントが領収書を受け取ってから30(30)日以内に支払うべき追加賃貸料とみなされなければならない。本賃貸契約に相反する規定があっても、家主はいかなる物件専用システムの中断や破損により責任を負うこともなく、テナントにはいかなる権利や救済措置もない

9.駐車する。追加不動産期限の開始日からその後、テナントは非独占許可証を所有しなければならず、保留なしにビルやプロジェクトの他のテナントと共同でビルとプロジェクトの駐車施設を使用することができる

テナントの追加料金は、全住宅(すなわち既存住宅と新規住宅)1 000平方フィートあたりのレンタル面積で3.3個の駐車スペースを計算し、合計203個の駐車スペースで、ビルのグアダルーペ峡谷公園路側に残っている計11個のテナント専用駐車スペースを含む。テナントの予約空間の使用は、元のテナントの15.2節に規定する他の権利、条項、および条件に準拠しなければならず、その中の条項および条件に基づいて予約空間を示す標識をインストールする権利を含む。

10.保証金。第3改正案が施行された日から発効し、本レンタル項目に必要な保証金額は20万ドルに増加する。

11.任期延長の選択。第2改正案第4条に規定されている選択権は依然として完全に有効であるが、疑問を生じないためには、選択権は不動産全体(すなわち既存不動産と新規不動産)にのみ適用されなければならず、テナントは不動産全体より少ない部分に対して選択権を行使してはならない。

12.優先購入権。第二改正案第八条はここでは無効とみなされ、これ以上の効力又は効果はない。

13.専門家チェックへのアクセスを認証します。既存物件も新規物件も認証アクセス専門家の検査を受けていない(カリフォルニア民法第55.52節で定義されたCASP)。カリフォルニアの法律の要求がなくても、CASPは不動産を検査して、この不動産がアメリカの反ドーピング機関の規定に適合しているかどうかを確認することができ、大家はCASPのこのような検査を禁止してはならない。テナントがこのような検査を要求した場合，大家とテナントは検査の時間と方式と，検査費用とCASPが決定した任意の欠陥の救済費用をどちらが支払うかで合意しなければならない。認証された出入り専門家は家を検査することができ、そしてこの部屋が国家の法律で規定されているすべての建築に関連するバリアフリー基準に符合するかどうかを確定することができる。州法では家屋の認証訪問専門家検査は要求されていないが，テナントが要求した場合，大家はテナント占有や潜在占有状況に対する認証アクセス専門家検査を取得することを禁止してはならない。大家とテナントは，認証チャネル専門家検査の時間と方式，認証チャネル専門家検査費用の支払いおよび家屋内の建築関連バリアフリー基準違反の是正に必要な任意の修理費用の手配で合意しなければならない。

14.マネージャー。借主は、本改正案の交渉又は取得過程において、高緯物件(“仲買”)を除いて、いかなる仲買又は代理人と交際していないことに同意し、(所有者の選択の下で、所有者が合理的に受け入れ可能な弁護士の協力の下で、テナントが費用と支出を自負している)ことに同意し、賠償、保留、抗弁を行い、所有者及びその共同所属会社、従業員、代理人及び請負業者がいかなるブローカー又は代理人(ブローカーを除く)、その雇用又は採用又は雇用又は採用された任意の及びすべての費用又は賠償責任について取引を行わないことを保証する。仲介人は、本改訂に関連する賃貸手数料を得る権利があり、大家は、大家と仲介人との間の単独合意に基づいて仲介人に手数料を支払わなければならない。

15.デフォルトなし。大家とテナントはそれぞれ相手に陳述，保証，約束を述べ，当該側に実際に知られているように，大家とテナントはそれぞれ既存のテナントの下でのいかなる義務も滞納しておらず，すなわち時間の経過や通知(または両者)とともに大家やテナントの既存のテナントの既存のテナントの違約を構成している。

16.修正案の効力。本改正案の改正を除いて、既存の賃貸契約とそのすべての契約、合意、条項、条項、条件は引き続き完全に有効であり、ここで承認と確認を行う。本修正案に含まれる条項と既存の賃貸条項との間に何らかの衝突がある場合、本改正条項に含まれる条項は、双方の義務および責任を置換して制御することになる。

17.相続人と分配者。本改正案に含まれる各契約、条件及び合意は、本改正案各当事者及びそのそれぞれの相続人、被遺贈者、遺贈者、遺言執行人、管理人及び許可された相続人、譲受人及び再借主者に適用され、それに適用され、拘束力がある。本条のいかなる規定も，賃貸借契約における譲渡又は分譲を制限する規定をいかなる方法で変更してはならない。

18.その他。本修正案は、大家とテナントが本修正案に署名して交付した後にのみ発効します。本修正案では各節と小節の見出しは便宜上挿入および含まれており，本修正案の条項を解釈する際には何の効果も考慮または付与すべきではない.本明細書のすべての展示品は、参照によって本明細書に組み込まれる。本を提出するテナントが審査または署名することは、テナントの保留または選択権を構成するものではなく、所有者とテナントの双方が署名して交付する前に、本本は、テナント、テナント改訂または他の方式として有効であるべきではない。

19.権威。テナントは、本修正案に署名した個人が権力、権威、法的行為能力を有することを保証、保証、宣言し、本修正案に署名したすべてのエンティティ、会社、共同企業、有限責任会社、合弁企業、または他の組織およびエンティティを代表して署名し、拘束力を有する。

20.対応；ファックス、電子、およびPDF署名。本修正案は、電子署名を使用して署名および/または交付されたコピーを含む1つまたは複数のコピーに署名することができ、各コピーが結合されたときに、同じファイルを構成すべきである。本修正案上のファクシミリ、電子署名または携帯文書フォーマット(PDF)署名は、元の署名と同じであり、同じ効力と効果を有するべきである。

[本ページの残りはわざわざ空にしておく]

第三改正案が施行された日から、大家とテナントが本改正案に署名したことを証明する。

大家さん：

BMR-Bayshore Boulevard LP
デラウェア州の有限共同企業

By: /s/ Kevin Simonsen
名前：ケビン·シモンソン
職務：執行副総裁、総法律顧問兼秘書長

テナント：

CAREDX，Inc
デラウェア州の会社は

作者：/s/Abhishek Jain
名前：Abhishek Jain
役職：副社長兼会社財務総監