附录 99.1



净租赁办公物业
补充财务信息
2024 年第一季度



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术语和定义

除非另有说明，否则在本补充包中使用的 “净租赁办公物业”、“NLOP”、“我们” 和 “我们的” 等术语包括净租赁办公物业、其合并子公司及其前身。其他术语和定义如下：
房地产投资信托基金房地产投资信托
WPC净租赁房地产投资信托基金W.P. Carey Inc.（也是我们的 “顾问”）
衍生产品将WPC拥有的59处办公物业分拆为独立的上市房地产投资信托基金NLOP，已于2023年11月1日完成
美国美国
ABR合同最低年化基本租金
秒证券交易委员会
纳雷特全国房地产投资信托协会（行业贸易组织）
沃尔特加权平均租赁期限
NLOP 抵押贷款
我们的3.35亿美元优先担保抵押贷款
NLOP 夹层贷款
我们的1.2亿美元夹层贷款额度
NLOP 融资安排
NLOP抵押贷款和NLOP夹层贷款，由转让我们以前未设押的某些房地产作为抵押
软弱有担保的隔夜融资利率

关于非公认会计准则财务指标的重要说明

该补充计划包括公认会计原则（“GAAP”）未定义的某些 “非公认会计准则” 补充指标，包括运营资金（“FFO”）；调整后的运营资金（“AFFO”）；按比例现金净营业收入（“按比例现金NOI”）；以及标准化按比例现金NOI。FFO 是 NAREIT 定义的非公认会计准则指标。本补充包中提供了这些非公认会计准则财务指标与其最直接可比的GAAP指标的对账。此外，有关这些非公认会计准则财务指标和其他指标的描述，请参阅附录中的 “有关非公认会计准则和其他指标的披露” 部分。

由于四舍五入，金额之和可能不等于总数。


净租赁办公物业
补充信息 — 2024 年第一季度
目录
摘要指标
1
净资产价值的组成部分
3
合并运营报表
4
FFO 和 AFFO，合并
5
合并资产负债表
6
资本化
7
债务概述
8
处置
9
资本支出和租赁活动
10
十大租户
11
租约到期
12
房产清单
13
附录
标准化按比例计算的现金 NOI
17
有关非公认会计准则和其他指标的披露
19


净租赁办公物业
2024 年第一季度
摘要指标
截至2024年3月31日的三个月。
财务业绩
收入，包括可报销费用——合并（000美元）$44,007 
归属于NLOP的净亏损（000美元）(27,842)
摊薄后每股净亏损归因于NLOP(1.88)
标准化按比例计算的现金 NOI (000 美元) (a) (b)
30,968 
归属于NLOP的AFFO（000美元）（a）（b）
20,014 
摊薄后每股可归属于净利润的AFFO (a) (b)
1.35 
资产负债表和资本化
股票市值——基于季度末23.80美元（000美元）的股价$351,886 
合并债务总额（000美元）515,173 
总资产（000美元）（c）
1,438,200 
合并债务总额与总资产之比35.8 %
NLOP 抵押贷款未偿还本金（占原始本金的百分比）(d)
82.9 %
NLOP 夹层贷款未偿还本金（占原始本金的百分比）(d)
95.3 %
支付给 WPC 的咨询费和报销
资产管理费 (e)
$1,804 
行政补偿 (f)
1,000 
投资组合（按比例）(b)
ABR（以千计）(g)
$128,331 
房产数量53 
租户数量55 
占用率92.6 %
加权平均租赁期限（以年为单位）5.7 
可出租平方英尺（以千计）(h)
8,023 
投资级租户的ABR占总ABR的百分比 (i)
60.8 %
处置 — 出售的房产数量2 
处置——总收益（以千计）$43,569 
季度末之后
截至本报告发布之日的NLOP抵押贷款未偿还本金（占原始本金的百分比）59.5 %
截至本报告发布之日NLOP夹层贷款的未偿还本金（占原始本金的百分比）83.2 %
处置 — 出售的房产数量2 
处置——总收益（以千计）$98,484 
处置 — 转让的财产数量 (j)
2 
处置——总收益（以千计）(j)
$32,990 
________
(a) 标准化按比例计算的现金NOI和AFFO是非公认会计准则的衡量标准。有关我们非公认会计准则指标的描述以及如何计算某些非公认会计准则指标的详细信息，请参阅附录中的 “关于非公认会计准则和其他指标的披露” 部分。
(b) 按比例提交。有关按比例的描述，请参阅附录中的 “关于非公认会计准则和其他指标的披露” 部分。
(c) 总资产是指建筑物和装修设施累计折旧前的合并总资产。总资产扣除2.162亿美元的就地租赁无形资产的累计摊销额和3,470万美元高于市场租金的无形资产的累计摊销。
(d) NLOP抵押贷款的原始未偿还本金为3.35亿美元。NLOP夹层贷款的原始未偿还本金为1.20亿美元。
(e) 根据某些咨询协议，我们的顾问为我们提供战略管理服务，包括资产管理、财产处置支持和各种相关服务。我们向顾问支付资产管理费，该费用最初定为每年750万美元，在处置每处投资组合物业后，每月按比例减少。
(f) 根据某些咨询协议，我们将每年向顾问偿还约400万美元的基本管理费用，用于某些行政服务，包括日常管理服务、投资者关系、会计、税务、法律和其他行政事务。
(g) 有关ABR的描述，请参阅附录中的 “有关非公认会计准则和其他指标的披露” 部分。
(h) 不包括住宅物业停车库的570,999平方英尺的营业面积。
净租赁办公物业 | 1

(i) 截至2024年3月31日，投资组合的百分比基于ABR。包括具有投资级别评级（41.0％）的租户或担保人，以及具有投资级别评级（19.8％）的非担保母公司的子公司。投资等级是指标准普尔评级服务评级为BBB-或更高或穆迪投资者服务评级为Baa3或更高的实体。有关ABR的描述，请参阅附录中的 “有关非公认会计准则和其他指标的披露” 部分。
(j) 代表将财产所有权和相关的无追索权抵押贷款移交给各自的抵押贷款机构。这些处置的总收益代表相应转让日期的未偿还抵押贷款本金。
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净租赁办公物业
2024 年第一季度
净资产价值的组成部分
以千美元计。
截至2024年3月31日的三个月
标准化按比例计算的现金 NOI (a) (b)
$30,968 
资产负债表—精选信息
截至 2024 年 3 月 31 日
资产
精选房地产的账面价值 (c)
$30,897 
现金和现金等价物39,753 
限制性现金，包括托管 (d)
48,593 
其他资产，净额：
直线租金调整$30,060 
应收租赁终止费（来自 BCBSM, Inc.）11,890 
递延费用10,105 
应收账款4,024 
预付费用1,186 
证券和衍生品428 
递延所得税78 
应收税款73 
其他583 
其他资产总额，净额$58,427 
负债
NLOP 抵押贷款 (e)
$277,609 
NLOP 夹层贷款 (f)
114,336 
无追索权抵押贷款，净额 (g)
147,755 
递延所得税3,346 
应付股息— 
应付账款、应计费用和其他负债：
预付租金和延期租金$14,731 
应付账款和应计费用13,491 
经营租赁负债4,647 
应计应付税款3,181 
租户保证金814 
其他15,607 
应付账款、应计费用和其他负债总额$52,471 
________
(a) 标准化按比例现金净资产净值是一项非公认会计准则衡量标准。有关我们的非公认会计准则指标的描述以及如何计算这些指标的详细信息，请参阅附录中的 “关于非公认会计准则和其他指标的披露” 部分。
(b) 按比例提交。有关按比例的描述，请参阅附录中的 “关于非公认会计准则和其他指标的披露” 部分。
(c) 代表未在标准化按比例的现金净资产净值中适当反映的房地产的价值，例如空置资产。
(d) 由大约4,530万美元组成，与NLOP抵押贷款和NLOP夹层贷款规定的还本付息、资本改善和房地产税的某些准备金要求有关。大约330万美元与其他贷款协议的某些准备金要求有关。
(e) 不包括截至2024年3月31日总额为1,240万美元的未摊销折扣和总额为540万美元的未摊销递延融资成本。
(f) 不包括截至2024年3月31日总额为440万美元的未摊销折扣和总额为190万美元的未摊销递延融资成本。
(g) 不包括未摊销的折扣，截至2024年3月31日，净折扣总额为40万美元。
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净租赁办公物业
2024 年第一季度
合并运营报表
以千计，股票和每股金额除外。
截至2024年3月31日的三个月
收入
租赁收入$38,314 
融资租赁收入89 
其他与租赁相关的收入5,604 
44,007 
运营费用
折旧和摊销17,970 
可报销的租户费用6,200 
减值费用——房地产4,065 
财产费用，不包括可报销的租户费用2,251 
一般和行政 (a)
1,901 
资产管理费 (b)
1,804 
与离职和分配有关的费用及其他16 
34,207 
其他收入和支出
利息支出(20,800)
房地产销售亏损，净额(15,776)
其他收益和（亏损）(821)
(37,397)
所得税前亏损(27,597)
所得税准备金(224)
净亏损(27,821)
归属于非控股权益的净收益(21)
归因于NLOP的净亏损$(27,842)
每股基本亏损和摊薄亏损$(1.88)
加权平均流通股数
基础版和稀释版14,785,118 
________
(a) 包括向我们的顾问支付的100万美元管理补偿金。
(b) 金额包括支付给顾问的战略管理服务费用，包括资产管理、财产处置支持和各种相关服务。
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净租赁办公物业
2024 年第一季度
FFO 和 AFFO，合并
以千计，股票和每股金额除外。
截至2024年3月31日的三个月
归因于 NLOP 的净亏损$(27,842)
调整：
不动产的折旧和摊销17,970 
房地产销售亏损，净额15,776 
减值费用——房地产 (a)
4,065 
非控股权益调整的比例份额 (b)
(52)
调整总额37,759 
FFO（由 NAREIT 定义）归因于 NLOP (c)
9,917 
调整：
递延融资成本的摊销7,030 
高于和低于市场租金的无形租赁摊销，净额
1,077 
其他（收益）和损失944 
直线调整和其他租赁和融资调整777 
其他摊销和非现金项目314 
税收优惠——延期和其他(123)
基于股票的薪酬 75 
与离职和分配有关的费用及其他16 
非控股权益调整的比例份额 (b)
(13)
调整总额10,097 
归因于 NLOP 的 AFFO (c)
$20,014 
摘要
归因于 NLOP (c) 的 FFO（由 NAREIT 定义）
$9,917 
FFO（由NAREIT定义）归因于摊薄后每股净利润（c）
$0.67 
归因于 NLOP 的 AFFO (c)
$20,014 
AFFO 归属于摊薄后每股净利润 (c)
$1.35 
摊薄后的加权平均已发行股票14,785,118 
________
(a) 代表两处房产确认的减值费用。
(b) 本对账中其他地方披露的调整是合并的。此调整按比例反映了我们的FFO或AFFO。
(c) FFO和AFFO是非公认会计准则的衡量标准。有关我们的非公认会计准则指标的描述，请参阅附录中的 “关于非公认会计准则和其他指标的披露” 部分。
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净租赁办公物业
2024 年第一季度
合并资产负债表
以千计，股票和每股金额除外。
2024年3月31日2023年12月31日
资产
房地产投资：
土地、建筑物和改善$1,139,227 $1,203,991 
融资租赁的净投资— 10,522 
就地租赁无形资产和其他345,665 357,788 
高于市场租金的无形资产57,483 57,954 
投资房地产1,542,375 1,630,255 
累计折旧和摊销(457,349)(458,430)
房地产净投资1,085,026 1,171,825 
受限制的现金48,593 51,560 
现金和现金等价物39,753 16,269 
其他资产，净额58,427 65,435 
总资产$1,231,799 $1,305,089 
负债和权益
债务：
NLOP 抵押贷款，净额$259,807 $266,844 
NLOP 夹层贷款，净额108,038 106,299 
无追索权抵押贷款，净额147,328 168,836 
债务，净额515,173 541,979 
应付账款、应计费用和其他负债52,471 59,527 
低于市场的租金无形负债，净额9,202 10,643 
递延所得税3,346 10,450 
应付股息— 1,060 
负债总额580,192 623,659 
优先股，面值0.001美元，授权5,000,000股；未发行
— — 
普通股，面值0.001美元，已授权45,000,000股；已发行和流通的股票分别为14,785,118和14,620,919股
15 15 
额外的实收资本855,641 855,554 
超过累计收益的分配(170,813)(142,960)
累计其他综合亏损(37,618)(35,600)
股东权益总额647,225 677,009 
非控股权益4,382 4,421 
权益总额651,607 681,430 
负债和权益总额$1,231,799 $1,305,089 

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净租赁办公物业
2024 年第一季度
资本化
以千计，股票和每股金额除外。截至 2024 年 3 月 31 日。
企业总价值股份股票价格市场价值
公平
普通股权14,785,118 $23.80 $351,886 
股票市值总额351,886 
未清余额 (a)
债务
NLOP 抵押贷款277,609 
NLOP 夹层贷款114,336 
无追索权抵押贷款147,755 
债务总额539,700 
减去：现金和现金等价物(39,753)
净负债499,947 
企业总价值$851,833 
________
(a) 不包括截至2024年3月31日总额为1,720万美元的未摊销折扣和总额为730万美元的未摊销递延融资成本。
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净租赁办公物业
2024 年第一季度
债务概述
以千美元计。按比例。截至 2024 年 3 月 31 日。
到期日固定/浮动利率
未清余额总额 (a)
占总数的百分比
NLOP 融资安排
NLOP 抵押贷款 (b)
11/9/2025浮动10.4 %$277,609 51.4 %
NLOP 夹层贷款 (c)
11/9/2028已修复14.5 %114,336 21.2 %
其他抵押贷款（租户清单）
埃克森发电公司有限责任公司（d）
4/17/2024已修复6.5 %19,830 3.7 %
空缺（前身为 AVT 技术解决方案有限责任公司）(d)
4/26/2024已修复5.1 %13,160 2.4 %
Orbital ATK, Inc.1/6/2025已修复4.2 %25,621 4.7 %
中部大陆独立公司 Stm Op Inc5/6/2025已修复4.0 %9,076 1.7 %
Intuit Inc.5/6/2025已修复4.0 %21,900 4.1 %
Acosta, Inc.8/6/2025已修复4.4 %10,014 1.9 %
西门子 AS12/15/2025浮动4.8 %40,082 7.4 %
Merative L.P.4/1/2026已修复5.7 %1,899 0.4 %
北美照明有限公司5/6/2026已修复4.8 %6,173 1.1 %
未偿债务总额9.7 %$539,700 100.0 %
________
(a) 不包括截至2024年3月31日总额为1,720万美元的未摊销折扣和总额为730万美元的未摊销递延融资成本。
(b) NLOP抵押贷款的年利率为基于SOFR的一个月前瞻性定期利率，下限为3.85％，外加5.0％。此外，我们还签订了一项利率上限协议，根据NLOP抵押贷款规定的条款，我们将SOFR利率敞口限制在5.35％。NLOP抵押贷款有两个单独的一年延期选项。2024年4月，我们使用某些处置的收益偿还了NLOP抵押贷款的7,810万美元未偿还本金。有关还款后未偿还的NLOP抵押贷款本金（占原始本金的百分比），请参阅 “摘要指标” 部分。
(c) NLOP夹层贷款的年利率为14.5％（其中10.0％需要按月按期支付，其中4.5％是应计实物支付，按季度计算）。2024年4月，我们使用某些处置的收益偿还了NLOP夹层贷款的1450万美元未偿本金。有关这些还款后的NLOP夹层贷款未偿还本金（占原始本金的百分比），请参阅 “摘要指标” 部分。
(d) 2024年4月，我们将这些房产和相关的无追索权抵押贷款的所有权转让给了他们各自的抵押贷款机构，如 “摘要指标” 部分所述。
净租赁办公物业 | 8

净租赁办公物业
2024 年第一季度
处置
以千美元计。按比例。
租户/租赁担保人物业地点总销售价格ABR截止日期总平方英尺
4Q23
雷神公司亚利桑那州图森$24,575 $1,978 12 月 23 日143,650 
Carhartt, Inc.密歇根州迪尔伯恩9,806 748 12 月 23 日58,722 
BCBSM, Inc.明尼苏达州伊根2,500 298 12 月 23 日29,916 
AVL 密歇根控股公司密歇根州普利茅6,200 575 12 月 23 日70,000 
23 年第四季度总计43,081 3,599 302,288 
1Q24
未公开 — 英国保险公司 (a)
英国纽波特10,497 1,761 1 月 24 日80,664 
挪威勘探与生产总值 AS (a)
挪威斯塔万格33,072 5,185 3 月 24 日275,725 
24 年第一季度总计43,569 6,946 356,389 
总处置 (b)
$86,650 $10,545 658,677 
________
(a) 金额反映了交易当日的适用汇率。
(b) 如摘要指标部分所述，2024年4月，我们处置了四处房产。

净租赁办公物业 | 9

净租赁办公物业
2024 年第一季度
资本支出和租赁活动
资本支出
以千计。在截至2024年3月31日的三个月中。
租户改善和租赁成本
租户改进（租户列表）
CVS 健康公司$2,306 
2,306 
租赁成本— 
租户改善和租赁成本2,306 
维护资本支出（租户清单）
药品开发有限责任公司2,759 
Xileh Holding Inc.261 
KBR, Inc.145 
银行家金融公司118 
其他70 
3,353 
总计：租户改善和租赁成本以及维护资本支出$5,659 

租赁活动

注意：2024年第一季度没有租赁活动。

净租赁办公物业 | 10

净租赁办公物业
2024 年第一季度
十大租户
以千美元计。按比例。截至 2024 年 3 月 31 日。
租户/租赁担保人州/国家ABRABR%
平方英尺 (a)
房产数量加权平均租赁期限（年）
KBR, Inc.德州$20,156 15.7 %913,713 1 6.2 
BCBSM, Inc.明尼苏达州12,788 10.0 %1,029,966 5 4.8 
摩根大通银行，北卡罗来纳州德克萨斯州佛罗里达州9,069 7.1 %666,869 3 5.2 
联邦快递公司 (b)
田纳西5,491 4.3 %390,380 1 15.7 
西门子 AS (c)
挪威4,404 3.4 %165,905 1 1.7 
CVS 健康公司亚利桑那州4,300 3.3 %354,888 1 15.1 
药品开发有限责任公司北卡罗来纳3,983 3.1 %219,812 1 9.7 
Omnicom Group, Inc.加利福尼亚3,961 3.1 %120,000 1 4.5 
Orbital ATK, Inc.明尼苏达州3,821 3.0 %191,336 1 5.7 
E.On UK PLC (c)
英国3,602 2.8 %217,339 1 1.3 
合计 (d)
$71,575 55.8 %4,270,208 16 6.7 
________
(a) 不包括住宅物业车库的570,999平方英尺的营业面积。
(b) 该物业于2024年4月出售。
(c) ABR金额受外币汇率波动的影响。
(d) 有关按比例的描述，请参阅附录中的 “关于非公认会计准则和其他指标的披露” 部分。
净租赁办公物业 | 11

净租赁办公物业
2024 年第一季度
租约到期
以千美元计。按比例。截至 2024 年 3 月 31 日。
租约到期年份 (a)
即将到期的租约数量租约到期的租户数量ABRABR%
平方英尺 (b)
平方英尺%
剩下的 20249 6 $12,443 9.7 %863,272 10.8 %
202513 13 17,162 13.4 %859,031 10.7 %
20268 8 9,376 7.3 %574,783 7.2 %
20277 6 8,713 6.8 %499,571 6.2 %
20287 6 13,903 10.8 %627,627 7.8 %
20295 4 6,785 5.3 %358,013 4.5 %
20305 4 31,157 24.3 %1,669,375 20.8 %
20311 1 615 0.5 %50,600 0.6 %
20322 2 3,620 2.8 %257,008 3.2 %
20331 1 3,983 3.1 %219,812 2.7 %
20352 2 2,951 2.3 %201,229 2.5 %
20372 2 5,374 4.2 %402,962 5.0 %
20381 1 2,458 1.9 %104,598 1.3 %
20392 2 9,791 7.6 %745,268 9.3 %
空缺— — — — %589,924 7.4 %
合计 (c)
65 $128,331 100.0 %8,023,073 100.0 %

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________
(a) 假设租户不行使任何续订期权或购买期权。
(b) 不包括住宅物业车库的570,999平方英尺的营业面积。
(c) 有关按比例的描述，请参阅附录中的 “关于非公认会计准则和其他指标的披露” 部分。
净租赁办公物业 | 12

净租赁办公物业
2024 年第一季度
房产清单
以千美元计。按比例。截至 2024 年 3 月 31 日。

美国资产：
已占用状态
#主要租户工业
信用 (a)
城市州
平方英尺 (b)
ABR租金上涨类型下次上调日期
沃尔特 (c)
NLOP 抵押贷款其他抵押贷款
1
KBR, Inc. (d) (e)
建筑与工程非 IG休斯顿德州1,064,788$21,294固定：一次性 7.78%1 月 27 日6.1
✓
$—
2
联邦快递公司（24 年 4 月 26 日出售）(f)
空运和物流IG科利尔维尔田纳西390,380$5,491固定：每年 0.75%10 月 24 日15.7
✓
$—
3BCBSM, Inc.管理型医疗保健IGEagan明尼苏达州442,542$5,051固定：每年 2.00%不适用0.2
✓
$—
4摩根大通银行，北卡罗来纳州多元化银行IG沃思堡德州386,154$4,755消费者价格指数：下限 0.0%/上限 2.0%3 月 25 日5.9
✓
$—
5CVS 健康公司医疗保健服务IG斯科茨代尔亚利桑那州354,888$4,300固定：每年 2.00%
估计 2025 年 (g)
15.1
✓
$—
6药品开发有限责任公司药品IG莫里斯维尔北卡罗来纳219,812$3,983固定：每年 2.00%10 月 24 日9.7
✓
$—
7Omnicom Group, Inc.广告IG普拉亚维斯塔加利福尼亚120,000$3,961没有不适用4.5
✓
$—
8
Orbital ATK, Inc. (h)
航空航天与国防IG普利茅斯明尼苏达州191,336$3,821修复：租金重置为市场12 月 24 日5.7$25,621
9R.R. Donnelley & Sons Company商业印刷非 IG沃伦维尔伊利诺伊167,215$3,327固定：每年 2.00%9 月 24 日3.5✓$—
10
Caremark RX，L.L.C. (d) (e)
医疗保健服务IG钱德勒亚利桑那州183,000$3,271固定：每年 0.50 美元/平方英尺不适用0.2✓$—
11
爱荷华州董事会 (i)
政府相关服务IG科拉尔维尔爱荷华州191,700$3,254消费者价格指数：0.0% 下限/无上限11 月 25 日6.6$—
12
银行家金融公司 (d) (e)
财产和意外伤害保险非 IG圣彼得堡佛罗里达167,581$3,150固定：每年 2.50%8 月 24 日4.3✓$—
13摩根大通银行，北卡罗来纳州多元化银行IG坦帕佛罗里达176,150$2,993消费者价格指数：下限 0.0%/上限 2.0%3 月 25 日5.9✓$—
14
Exelon Generation Company, LLC（于24年4月17日移交给贷款机构）(j)
电力公用事业IG沃伦维尔伊利诺伊146,745$2,935固定：每年 0.50 美元/平方英尺7 月 24 日2.2$19,830
15谷歌，有限责任公司互联网软件与服务IG威尼斯加利福尼亚67,681$2,930固定：每年3.00％1 月 25 日1.6$—
16BCBSM, Inc.管理型医疗保健IGEagan明尼苏达州227,666$2,887固定：每年 2.00%不适用0.2✓$—
17
重症监护病房医疗有限公司(d)
医疗保健用品非 IG普利茅斯明尼苏达州182,250$2,821固定：每年3.25％2 月 25 日3.5✓$—
18BCBSM, Inc.管理型医疗保健IGEagan明尼苏达州202,608$2,704固定：每年 2.00%1 月 25 日12.8✓$—
19Intuit Inc.互联网软件与服务IG普莱诺德州166,033$2,577固定：21年一次性2.00美元/平方英尺不适用2.2$21,900
20
DMG 森精机美国有限公司（24 年 4 月 30 日出售）(f)
工业机械IG霍夫曼庄园伊利诺伊104,598$2,458固定：每年3.00％1 月 25 日14.8✓$—
21Veritas 百慕大有限公司系统软件非 IG罗斯维尔明尼苏达州136,125$2,211固定：每年 2.00%12 月 24 日8.7✓$—
净租赁办公物业 | 13

22Cenlar FSB地区银行非 IG亚德利宾夕法尼亚州105,584$2,053固定：每年 2.70%1 月 25 日4.2✓$—
23iHeartCommunications公司广播非 IG圣安东尼奥德州120,147$2,010固定：每年 2.00%2 月 25 日10.8✓$—
24BCBSM, Inc.管理型医疗保健IGEagan明尼苏达州144,864$1,958固定：每年 2.00%1 月 25 日12.8✓$—
25
Cofinity, Inc./安泰人寿保险有限公司(d) (e)
多线保险IG绍斯菲尔德密歇根94,453$1,907修复：23年一次性6.90％不适用0.8✓$—
26阿贝拉服务公司财产和意外伤害保险IG昆西马萨诸塞132,160$1,850修复：“22年一次性1.00美元/平方英尺不适用3.2✓$—
27ICF 咨询集团有限公司IT 咨询和其他服务非 IG马丁斯维尔弗吉尼亚州93,333$1,785消费者价格指数：0.0% 下限/无上限1 月 25 日2.8✓$—
28Safelite 集团有限公司专业消费者服务非 IG里奥兰乔新墨西哥州94,649$1,500固定：每年 2.00%1 月 25 日5.2✓$—
29Acosta, Inc.广告非 IG杰克逊维尔佛罗里达88,062$1,497固定：每年 0.50 美元/平方英尺7 月 24 日3.3$10,014
30玛斯特锁业有限责任公司建筑产品非 IG橡树溪威斯康星120,883$1,409固定：每年 2.00%6月24 日8.2✓$—
31
摩根大通银行，N.A. (d) (e)
多元化银行IG坦帕佛罗里达135,733$1,387消费者价格指数：下限 0.0%/上限 2.0%不适用1.0✓$—
32中部大陆独立公司 Stm Op Inc.电力公用事业IGEagan明尼苏达州60,463$1,133固定：每年 0.25美元/平方英尺3 月 25 日1.9$9,076
33艾默生电气公司工业机械IG休斯顿德州52,144$1,082固定：每年 0.50 美元/平方英尺11 月 24 日1.6✓$—
34Radiate Holdings，L.P.有线和卫星非 IG圣马科斯德州47,000$1,043消费者价格指数：下限 0.0%/上限 3.0%8 月 24 日4.4$—
35北美照明有限公司汽车零件和设备非 IG法明顿希尔斯密歇根75,286$1,032固定：每年 2.50%4 月 24 日2.0$6,173
36Arcfield 收购公司航空航天与国防非 IG普鲁士国王宾夕法尼亚州88,578$1,000修复：23年一次性17.50％不适用2.3✓$—
37Merative L.P.IT 咨询和其他服务非 IG哈特兰威斯康星81,082$940消费者价格指数：0.0% 下限/无上限12 月 24 日11.7$1,899
38
先锋信用恢复有限公司 (d)
多元化的支持服务非 IG摩尔斯敦新泽西65,567$912固定：每年 2.50%不适用0.9✓$—
39宪章通讯运营有限责任公司有线和卫星非 IG布里奇顿密苏里78,080$781固定：每年 0.50 美元/平方英尺4 月 24 日1.0✓$—
40Xileh Holding Inc.多领域控股IG奥本希尔斯密歇根55,490$711固定：每年 2.50%1 月 25 日13.8✓$—
41未披露——工业气体的跨国供应商工业气体IG休斯顿德州49,821$617固定：每年 2.00%1 月 25 日1.8✓$—
42APCO Holdings, Inc.财产和意外伤害保险非 IG诺克罗斯格鲁吉亚50,600$615固定：每年 2.50%3 月 25 日6.9✓$—
43Radiate Holdings，L.P.有线和卫星非 IG韦科德州30,699$459消费者价格指数：下限 0.0%/上限 3.0%8 月 24 日4.4$—
44S&ME, Inc.环境与设施服务非 IG罗利北卡罗来纳27,770$430固定：每年3.00％不适用0.5✓$—
45Radiate Holdings，L.P.有线和卫星非 IG科珀斯克里斯蒂德州20,717$344消费者价格指数：下限 0.0%/上限 3.0%8 月 24 日4.4$—
46Radiate Holdings，L.P.有线和卫星非 IG敖德萨德州21,193$230消费者价格指数：下限 0.0%/上限 3.0%8 月 24 日4.4$—
47Radiate Holdings，L.P.有线和卫星非 IG圣马科斯德州14,400$206消费者价格指数：下限 0.0%/上限 3.0%8 月 24 日4.4✓$—
48BCBSM, Inc.管理型医疗保健IGEagan明尼苏达州12,286$187固定：每年 2.00%不适用0.2✓$—
49
空缺（前身为麦克森公司）(k)
不适用不适用伍德兰兹德州204,063$0不适用不适用不适用
✓
$—
净租赁办公物业 | 14

50
空缺（前身为AVT Technology Solutions LLC）（于24年4月26日移交给贷款机构）(j)
不适用不适用坦佩亚利桑那州132,070$0不适用不适用不适用$13,160
美国总计 (k)
7,586,429$119,2526.0$107,673
欧洲资产：
已占用状态
#主要租户工业
信用 (a)
城市国家平方英尺ABR租金上涨类型下次上调日期
沃尔特 (c)
NLOP 抵押贷款其他抵押贷款
1西门子 AS工业集团IG奥斯陆挪威165,905$4,404消费者价格指数：0.0% 下限/无上限1 月 25 日1.7$40,082
2E.On UK PLC互联网零售IG霍顿·勒斯普林英国217,339$3,603消费者价格指数：下限 2.0%/上限 4.0%不适用1.3$—
3诺基亚公司通讯设备IG克拉科夫波兰53,400$1,072消费者价格指数：0.0% 下限/无上限9 月 24 日5.4$—
欧洲合计 (l)
436,644$9,0792.0$40,082
________
✓ 表示NLOP融资安排抵押池中的资产。
_ 表示在 2024 年 4 月处置的资产，如 “汇总指标” 部分所述。
(a) “IG” 指投资级评级租户。
(b) 不包括与德克萨斯州休斯敦KBR, Inc.房产相关的停车场的570,999平方英尺的营业面积。
(c) 假设双方未根据其适用的租约行使任何续订或购买期权。
(d) 表示多租户财产。显示的主要租户产生的 ABR 比例最大。行业、信贷、租金上涨类型和下一次租金上涨类型适用于主要租户。
(e) 表示不是 100% 占用的租赁财产。
(f) 如 “汇总指标” 部分所述，这些房产于 2024 年 4 月出售。
(g) 固定租金增长结构每年涨幅为2.00％，将在进行中的翻新工程完成后开始，该翻新工程预计将于2024年进行。第一次租金上涨将在装修完成一年后进行。
(h) 在2023年第四季度，租赁期限延长了五年。就续订期限下的租金条款而言，租金以公允市场价值为基础。截至本报告编写之日，租金的确定尚未最后确定。
(i) 我们拥有该合并物业90％的控股权。
(j) 2024年4月，我们将这些房产和相关的无追索权抵押贷款的所有权转让给了他们各自的抵押贷款机构，如 “摘要指标” 部分所述。
(k) 指截至本报告发布之日空置的财产。
(l) 有关按比例的描述，请参阅附录中的 “关于非公认会计准则和其他指标的披露” 部分。
净租赁办公物业 | 15





净租赁办公物业
附录
2024 年第一季度



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净租赁办公物业 | 16

净租赁办公物业
2024 年第一季度
标准化按比例计算的现金 NOI
以千计。
截至2024年3月31日的三个月
合并租赁收入及其他
租赁收入总额——如报告所示$38,314 
融资租赁收入——如报告所述89 
停车库收入 (a)
513 
减去：合并的可报销和不可报销财产费用
可报销的财产费用——如报告所述6,200 
不可报销的财产费用——如报告所述2,251 
30,465 
房地产合资企业按比例所有权的调整：
减去：归属于非控股权益的NOI的比例份额(90)
(90)
30,375 
按比例计算的非现金项目的调整：
添加：高于和低于市场水平的租金无形租赁摊销1,077 
减去：直线调整和其他租赁和融资调整777 
添加：其他非现金项目98 
1,952 
按比例计算的现金净投资回报率 (b)
32,327 
调整以实现期内处置的正常化 (c)
(1,359)
标准化按比例计算的现金 NOI (b)
$30,968 
净租赁办公物业 | 17

净租赁办公物业
2024 年第一季度

下表显示了归因于NLOP的净亏损与标准化按比例现金NOI的对账情况：
截至2024年3月31日的三个月
归因于NLOP的净亏损
归因于NLOP的净亏损——如报告所示$(27,842)
合并运营费用的调整
添加：运营费用——如报告所示34,207 
减去：财产支出，不包括可报销的租户费用——如报告所示(2,251)
31,956 
其他合并收入和支出的调整：
减去：其他与租赁相关的收入（不包括停车场收入）(5,091)
减去：可报销财产费用——如报告所述(6,200)
添加：其他收入和（支出）——如报告所示37,397 
添加：所得税准备金——如报告所示224 
26,330 
其他调整：
调整以实现期内处置的正常化 (c)
(1,359)
添加：高于和低于市场水平的租金无形租赁摊销1,077 
减去：直线调整和其他租赁和融资调整777 
添加：财产支出，不包括可报销的租户费用，非现金98 
添加：按比例所有权进行调整(69)
524 
标准化按比例计算的现金 NOI (b)
$30,968 
________
(a) 金额由住宅物业停车场的收入组成，并包含在我们合并损益表中的其他租赁相关收入中。
(b) 按比例计算的现金NOI和标准化的按比例现金NOI是非公认会计准则衡量标准。有关我们的非公认会计准则指标的描述以及如何计算按比例现金NOI和标准化按比例现金NOI的详细信息，请参阅以下有关非公认会计准则和其他指标的披露部分。
(c) 对于在此期间处置的房产，调整取消了我们在该期间按比例占现金NOI的份额。
净租赁办公物业 | 18

净租赁办公物业
2024 年第一季度
有关非公认会计准则和其他指标的披露

非公认会计准则财务披露
FFO 和 AFFO
由于房地产公司的某些独特的运营特征，如下文所述，行业贸易组织NAREIT颁布了一项名为FFO的非公认会计准则指标，我们认为，该指标与根据公认会计原则公布的业绩一起使用时，是反映房地产投资信托基金经营业绩的适当补充衡量标准。房地产投资信托基金行业建议使用FFO作为非公认会计准则的补充衡量标准。FFO不等于或替代根据GAAP确定的净收益或亏损。
我们对FFO的定义是一项非公认会计准则指标，符合NAREIT理事会批准的FFO白皮书中制定的标准，该白皮书于2018年12月重申。白皮书将FFO定义为根据公认会计原则计算的净收益或亏损，不包括出售某些房地产的收益或亏损、房地产或公司主营业务附带的其他资产的减值费用、房地产权益控制权变动的收益或亏损以及房地产资产的折旧和摊销；以及未合并合伙企业和共同拥有投资的调整后的损益。未合并的合伙企业和共同拥有的投资的调整在相同的基础上计算以反映FFO。
我们还修改了NAREIT对FFO的计算，以调整某些非现金费用的GAAP净收益，例如房地产相关无形资产的摊销、递延所得税优惠和支出、直线租金和相关储备金、其他非现金租金调整、融资租赁信贷损失的非现金补贴、股票薪酬、非现金环境增值支出、债务折扣和溢价摊销以及延期摊销融资成本。我们对运营的评估侧重于长期可持续性，而不是此类非现金项目，这可能会导致净收入的短期波动，但对现金流没有影响。此外，我们不包括非核心收入和支出，例如债务清偿的收益或损失、并购费用以及分拆费用。我们还不包括外币汇率变动产生的已实现和未实现收益/亏损（结算外币衍生品时实现的收益/亏损除外），这些收益/损失不被视为我们业务计划的基本属性，也不会影响我们的整体长期经营业绩。我们将修改后的FFO定义称为AFFO。我们将这些项目从GAAP净收益中排除在外，然后再计算出AFFO，因为它们不是我们决策过程中的主要驱动力，排除这些项目可以让投资者了解我们的投资组合在一段时间内的表现，也使其更能与目前未参与收购、合并和重组的其他房地产投资信托基金相提并论，而收购、合并和重组不属于我们正常业务运营的一部分。AFFO还反映了对共同拥有的投资的调整。在制定公司目标、评估战略的有效性以及确定高管薪酬时，我们使用AFFO作为衡量经营业绩的一种衡量标准。
我们认为，AFFO是投资者可以考虑的有用补充指标，因为我们认为这将帮助他们更好地评估我们经营业绩的可持续性，而不会受到这些短期波动的潜在扭曲影响。但是，AFFO对投资者的用处是有限的。例如，我们排除的减值费用和未实现的外币汇率损失可能会在最终处置财产时以减少现金收益或其他考虑因素的形式变为实际已实现亏损。我们使用我们的FFO和AFFO指标作为经营业绩的补充财务指标。我们不将FFO和AFFO指标用作根据公认会计原则计算的净收益的替代方案，也不应将其视为根据公认会计原则计算的经营活动提供的净现金的替代方案，或作为我们为现金需求提供资金的能力的指标。
按比例计算的现金 NOI
现金净营业收入（“现金NOI”）是一项非公认会计准则财务指标，旨在反映我们物业的表现。我们将现金净资产净值定义为房产的现金租金减去不可报销的财产费用。现金NOI不包括公认会计原则租赁收入中包含的无形资产摊销和直线租金调整。我们按比例列报现金NOI（“按比例现金NOI”），以反映我们与非控股权益相关的收入份额。我们认为，按比例计算的现金NOI是一项有用的衡量标准，投资者和管理层都可以使用它来评估我们物业的财务业绩，它可以将我们在不同时期的经营业绩以及与其他房地产投资信托基金的经营业绩进行比较。不应将按比例计算的现金NOI作为衡量我们财务业绩的净收入的替代品，也不应将现金流视为衡量流动性或我们为所有需求提供资金的能力的替代品。我们计算和列报现金净资产净值和/或按比例计算现金净收益的方法可能无法与其他房地产投资信托基金提供此类指标的方式直接相提并论。
标准化按比例计算的现金 NOI
标准化按比例计算的现金NOI是上文定义的按比例计算的现金NOI，主要是为了排除我们在最近一个季度处置的房产中按比例分配的现金NOI份额。我们认为，这项衡量标准有益地代表了我们在地租赁物业的净营业收入。
净租赁办公物业 | 19

净租赁办公物业
2024 年第一季度

其他指标
按比例衡量指标
该补充包包含按比例编制的某些指标。我们将这些指标称为按比例衡量的指标。我们有一项投资的经济所有权低于100％。在全面合并的基础上，尽管我们的所有权不到100％，但我们报告了该投资的100％被视为由我们控制的资产、负债、收入和支出。根据我们对这项共同持有投资的经济所有权，我们通常按比例列报我们在该项投资的资产、负债、收入和支出中所占的比例份额。将我们共同拥有的投资的财务报表细列项目乘以我们的所有权百分比，并在适用情况下从总额中增加或减去这些金额，可能无法准确描述在共同持有投资中持有低于100％的所有权权益所产生的法律和经济影响。
ABR
ABR代表我们物业的合同最低年化基本租金，反映了截至2024年3月31日的汇率。如果有租金减免，我们将按年计算免费租金期之后的第一个月合同基本租金。ABR 是按比例列报的。
净租赁办公物业 | 20