附录 99.1

		财务补助
目录			2024 年第一季度

概述	页面

企业信息	3

主要季度财务数据	5

合并运营报表

财报发布	7

2024 年展望	10

合并季度运营报表	12

运营资金和运营核心资金	13

调整后的运营资金	14

资产负债表信息

合并资产负债表	15

净资产价值的组成部分	16

债务到期日	17

债务分析和契约合规	18

内部增长

同资本运营趋势摘要	19

租赁活动摘要-已签署	20

租赁活动摘要-已更新	21

租约到期时间-按规模划分	22

按年化租金计算的前 20 名客户	23

占用率分析	24

外部增长

开发生命周期	25

在建项目	26

历史资本支出和房地产投资	27

收购/处置/合资企业	28

未合并的合资企业	29

附加信息

扣除利息、税项、折旧和摊销前的收益和财务比率的对账	30

管理层关于非公认会计准则指标的声明	31

前瞻性陈述	33

		财务补助
企业信息			2024 年第一季度

企业概况

Digital Realty Trust, Inc.（“数字地产” 或 “公司”）通过其运营合作伙伴子公司数字房地产信托有限责任公司（“运营合作伙伴”）拥有、收购、开发和运营数据中心。该公司专注于为各种垂直行业的国内和国际客户提供数据中心、托管和互连解决方案，从云和信息技术服务、通信和社交网络到金融服务、制造、能源、医疗保健和消费品。截至2024年3月31日，该公司的309个数据中心，包括作为对未合并合资企业的投资而持有的72个数据中心，包含对科技行业和企业数据中心客户的日常运营至关重要的应用程序和运营。Digital Realty的投资组合包括约3,980万平方英尺，不包括约820万平方英尺的在建空间和410万平方英尺用于未来开发的空间，分布在北美、欧洲、南美、亚洲、澳大利亚和非洲。欲了解更多信息，请访问该公司的网站digitalrealty.com。

公司总部

5707 西南公园大道，1 号楼，275 套房

德克萨斯州奥斯汀 78735电话：(737) 281-0101
网站：digitalrealty.com

高级管理层

总裁兼首席执行官：安德鲁·鲍尔
首席财务官：Matthew R. Mercier
首席投资官：格雷戈里·S·赖特
首席技术官：克里斯托弗·夏普
首席营收官：Colin M. McLean

投资者关系

要索取更多信息或将其添加到我们的电子邮件分发列表中，请访问我们网站的 “投资者关系” 部分，网址为 https://investor.digitalrealty.com。

分析师报道

BMO

美国银行

BMO Capital

法国巴黎银行

阿格斯研究

美林证券

巴克莱

市场

Exane

花旗集团

德意志银行

玛丽·弗格森

大卫·巴登

布伦丹·林奇

阿里克莱因

内特·克罗塞特

迈克尔·罗林斯

马修·尼克南

(212) 425-7500

(646) 855-1320

(212) 526-9428

(212) 885-4103

(646) 725-3716

(212) 816-1116

(212) 250-4711

爱德华琼斯

Evercore IS

绿街顾问

汇丰银行

杰富瑞

摩根大通

moffettnathanson

凯尔·桑德斯

Irvin Liu

大卫瓜里诺

Phani Kanumuri

乔纳森彼得森

理查德·乔

尼克·德尔·迪奥

(314) 515-0198

(415) 800-0183

(949) 640-8780

+52 (551) 782-7350

(212) 284 1705

(212) 662 6708

(212) 519-0025

摩根士丹利

晨星

雷蒙德·詹姆

加拿大皇家银行资本市场

丰业银行

Stifel

TD Cowen

西蒙·弗兰纳里

马修·多尔金

弗兰克·洛森

乔纳森·阿特金

Maher Yaghi

埃里克·拉斯穆森

迈克尔·埃利亚斯

(212) 761-6432

(312) 696-6783

(404) 442-5867

(415) 633-8589

(437) 995-5548

(212) 271-3461

(646) 562-1358

信托证券

瑞银（UBS）

富国银行

沃尔夫研究

安东尼·豪

约翰·霍杜利克

Eric Luebchow

安德鲁·罗西瓦赫

(212) 303-4176

(212) 713-4226

(312) 630-2386

(646) 582-9250

本收益新闻稿和补充信息包补充了我们向美国证券交易委员会提交的季度和年度报告中提供的信息。有关数字房地产和我们业务的更多信息，也可以在我们的网站digitalrealty.com上找到。

即将举行的会议日程


2024 年 6 月 4 日至 6 日	2024 年 NAREIT 房地产投资周刊	纽约州纽约市

如有可能，可通过数字房地产投资者关系网站观看这些活动的网络直播。请查看我们的网站以获取更多信息。

		财务补助
公司信息（续）			2024 年第一季度

股票上市信息

Digital Realty Trust, Inc.的股票主要在纽约证券交易所上市，股票代码如下：

普通股：		DLR
J 系列优先股：		DLRPRJ
K 系列优先股：		DLRPRK
L 系列优先股：		DLRPRL

符号可能因股票报价提供商而异。

信用评级

标准普尔
企业信用评级：	BBB	（前景稳定）
优先股：	BB+

穆迪
发行人评级：	Baa2	（前景稳定）
优先股：	Baa3

惠誉
发行人违约评级：	BBB	（前景稳定）
优先股：	BB+

这些信用评级可能无法反映与公司证券结构或交易相关的风险的潜在影响，仅供参考。信用评级不建议购买、持有或出售任何证券，发行评级机构可随时自行决定修改或撤回信用评级。公司不承担任何维持评级或就评级的任何变化提供建议的义务。每个机构的评级应独立于任何其他机构的评级进行评估。可以从每个评级机构获得对评级重要性的解释。

普通股价格表现

以下总结了数字地产普通股（DLR）最近的活动：


	三个月已结束
	3 月 31 日至 24 日		12 月 31 日至 23 日		9 月 30 日-23		23 年 6 月 30 日		3 月 31 日至 23 日
价格高		$154.18		$139.35		$133.39		$114.43		$122.43
价格低廉		$130.00		$113.94		$112.38		$86.33		$90.72
收盘价，季度末		$144.04		$134.58		$121.02		$113.87		$98.31
平均每日交易量 ⁽¹⁾		2,108		1,932		2,301		3,113		2,232
每股普通股的指示分红 ⁽²⁾		$4.88		$4.88		$4.88		$4.88		$4.88
季度末年度股息收益率		3.4%		3.6%		4.0%		4.3%		5.0%
季度末已发行股票和单位 ^{(1) (3)}		319,009		318,057		309,325		305,723		297,761
已发行股票和单位的收盘市值 ⁽⁴⁾		$45,950,001		$42,804,053		$37,434,562		$34,812,727		$29,272,861

(1)	以千股为单位的股份或股份和单位。

(2)

按年计算。

(3)	截至2024年3月31日，股票和单位总数包括312,421股普通股、第三方持有的4,343股普通股以及董事、高级管理人员和其他人持有的2,245个普通股以及既得和未归属的长期激励单位，不包括根据某些控制权变更交易转换我们的J系列、K系列和L系列累计可赎回优先股后可能发行的所有普通股。

(4)	截至本季度末，以千美元计。

本收益新闻稿和补充信息包补充了我们向美国证券交易委员会提交的季度和年度报告中提供的信息。有关我们和我们的数据中心的其他信息也可以在我们的网站上digitalrealty.com上找到。

主要季度财务数据		财务补助
未经审计，美元（每股数据除外）和平方英尺（以千计）			2024 年第一季度


季度末的股份和单位	3 月 31 日至 24 日		12 月 31 日至 23 日		9 月 30 日-23		23 年 6 月 30 日		3 月 31 日至 23 日
已发行普通股		312,421		311,608		302,846		299,240		291,299
共同伙伴关系单位表现出色		6,588		6,449		6,479		6,483		6,462
股份和单位总数		319,009		318,057		309,325		305,723		297,761

企业价值
普通股的市场价值 ⁽¹⁾		$45,950,001		$42,804,053		$37,434,562		$34,812,727		$29,272,861
优先股的清算价值		755,000		755,000		755,000		755,000		755,000
按资产负债表账面价值计算的债务总额		17,020,340		17,425,908		16,869,776		17,729,452		17,875,511
企业总价值		$63,725,341		$60,984,961		$55,059,338		$53,297,179		$47,903,372
债务总额/企业总价值		26.7%		28.6%		30.6%		33.3%		37.3%
债务加上优先权占企业总价值		27.9%		29.8%		32.0%		34.7%		38.9%

选定的资产负债表数据
房地产投资（折旧前）		$34,099,698		$34,355,662		$33,267,766		$33,958,096		$33,805,740
总资产		42,633,089		44,113,257		41,932,515		42,388,735		41,953,068
负债总额		21,792,866		23,116,936		21,895,634		22,916,155		22,799,620

选定的运营数据
总营业收入		$1,331,143		$1,369,633		$1,402,437		$1,366,267		$1,338,724
运营费用总额		1,181,776		1,235,598		1,344,206		1,211,407		1,161,388
净收入		287,837		19,884		745,941		115,647		68,839
普通股股东可获得的净收益/（亏损）		271,327		18,122		723,440		108,003		58,547

财务比率
EBITDA ⁽²⁾		$835,446		$572,958		$1,272,048		$667,866		$603,419
调整后 EBITDA⁽³⁾		710,556		699,509		685,943		696,604		667,804
净负债与调整后息税折旧摊销前利润 ⁽⁴⁾		6.1x		6.2x		6.3x		6.8x		7.1x
利息支出		109,535		113,638		110,767		111,116		102,220
固定费用 ⁽⁵⁾		148,239		156,851		150,079		149,181		139,172
利息覆盖率 ⁽⁶⁾		4.3x		4.0x		4.3x		4.5x		4.7x
固定收费覆盖率 ⁽⁷⁾		4.0x		3.8x		4.1x		4.2x		4.4x

盈利能力指标
普通股每股净收益/（亏损）——基本		$0.87		$0.06		$2.40		$0.37		$0.20
普通股每股净收益/（亏损）——摊薄后		$0.82		$0.08		$2.33		$0.37		$0.20
运营资金 (FFO) /摊薄后的股份和单位 ⁽⁸⁾		$1.41		$1.53		$1.55		$1.52		$1.60
来自运营的核心资金（核心 FFO）/摊薄后的股份和单位 ⁽⁸⁾		$1.67		$1.63		$1.62		$1.68		$1.66
调整后的运营资金 (AFFO) /摊薄后的股份和单位 ⁽⁹⁾		$1.68		$1.30		$1.40		$1.59		$1.56
每股和普通单位的股息		$1.22		$1.22		$1.22		$1.22		$1.22
摊薄后的FFO派息率 ^(8) (10)		86.5%		79.8%		78.6%		80.3%		76.0%
摊薄后的核心 FFO 派息率 ^(8) (11)		73.2%		75.0%		75.2%		72.6%		73.5%
摊薄后的AFFO派息率 ^(9) (12)		72.8%		93.6%		87.3%		76.7%		78.2%

投资组合统计
建筑物 ⁽¹³⁾		323		323		326		330		328
数据中心 ⁽¹³⁾		309		309		312		316		314
交叉连接^{(13) (14)}		221,500		220,000		218,000		216,000		214,000
净可出租平方英尺，不包括开发空间 ⁽¹³⁾		39,839		39,688		39,542		39,310		38,804
季度末入住率 ⁽¹⁵⁾		82.1%		81.7%		82.8%		82.9%		83.5%
占用的平方英尺 ⁽¹³⁾		32,727		32,407		32,727		32,603		32,394
空间正在积极开发中 ⁽¹⁶⁾		8,238		8,470		9,205		8,841		9,243
为发展保留空间 ⁽¹⁷⁾		4,141		4,130		3,937		3,941		3,742
加权平均剩余租期（年） ⁽¹⁸⁾		4.5		4.6		4.8		4.9		4.8
季度末同等资本占用率 ^{(15) (19)}		82.6%		82.9%		82.8%		83.1%		83.0%

主要季度财务数据		财务补助
未经审计，美元（每股数据除外）和平方英尺（以千计）			2024 年第一季度

(1)	普通股的市值基于本季度末的收盘股价，并假设我们运营合伙企业中的有限合伙单位（包括普通单位以及既得和未归属的长期激励单位）以一对一的方式100％赎回我们的普通股。不包括在某些控制权变更交易中转换我们的J系列、K系列和L系列累积可赎回优先股后可能发行的普通股（视情况而定）。

(2)	息税折旧摊销前利润计算为扣除利息支出、提前清偿债务造成的损失、税收支出以及折旧和摊销前的收益。有关息税折旧摊销前利润的讨论，请参阅第 31 页。有关普通股股东可获得的净收益与息税折旧摊销前利润的对账，请参阅第30页。

(3)	调整后的息税折旧摊销前利润是息税折旧摊销前利润，不包括（i）未合并的合资企业房地产相关的折旧和摊销，（ii）未合并的合资企业利息和税收支出，（iii）遣散费、股权加速和法律费用，（iii）交易和整合费用，（v）出售/解散收益（亏损），（vii）其他非核心调整，（viii）非控股权益，（viii）非控股权益，（viii）非控股权益，(ix) 优先股股息，以及 (x) 与已赎回优先股相关的发行成本。有关调整后息税折旧摊销前利润的讨论，请参阅第 31 页。有关普通股股东可获得的净收益与调整后息税折旧摊销前利润的对账，请参阅第30页。

(4)	净负债占调整后息税折旧摊销前利润的计算方法是：按资产负债表账面价值计算的总负债（见第5页），加上按账面价值计算的未合并合资企业债务份额，减去现金和现金等价物（包括我们在未合并的合资企业现金中所占的份额）除以调整后的息税折旧摊销前利润（包括我们在未合并合资企业息税折旧摊销前利润中的份额）乘以四。

(5)	固定费用包括公认会计准则利息支出、资本化利息、定期债务本金支付和优先股股息。

(6)	利息覆盖率是调整后的息税折旧摊销前利润除以公认会计准则利息支出加上资本化利息（包括我们在未合并合资企业利息支出中所占份额）。

(7)	固定费用覆盖率是调整后的息税折旧摊销前利润除以固定费用（包括我们在未合并的合资企业固定费用中所占的份额）。

(8)	有关 FFO 和核心 FFO 的定义和讨论，请参阅第 31 页。有关普通股股东可获得的净收益与FFO和核心FFO的对账情况，请参阅第13页。

(9)	有关AFFO的定义和讨论，见第31页。有关核心 FFO 与 AFFO 的对账，请参阅第 14 页。

(10)	摊薄后的FFO派息率是每股普通股和单位申报的股息除以摊薄后的每股和单位的FFO。

(11)	摊薄后的核心FFO派息率是每股普通股和单位申报的股息除以摊薄后的每股和单位的核心FFO。

(12)	摊薄后的AFFO派息率是每股普通股和单位申报的股息除以摊薄后的每股和单位AFFO。

(13)	包括作为投资在未合并实体中持有的建筑物。不包括待售建筑物。

(14)

表示近似金额。

(15)	占用率和同等资本占用率不包括正在积极开发的空间和用于开发的空间。占用率代表我们的合并投资组合以及由未合并的合资企业和非托管的未合并合资企业组成的托管投资组合。对于我们的某些建筑物，除了合同租赁的平方英尺以外，我们还根据其他因素计算占用率，包括可用电力、所需的支持空间和公共区域。不包括待售建筑物。

(16)	正在积极开发的空间包括当前正在进行的基地建设和数据中心项目。不包括待售建筑物。

(17)	用于开发的空间包括为未来数据中心开发而保留的空间，不包括正在积极开发的空间。不包括待售建筑物。

(18)	加权平均剩余租期不包括续订期权，并按净可租平方英尺加权。

(19)	代表截至2022年12月31日拥有的建筑物，在开发的总可出租平方英尺不到5％。不包括在2023-2024年期间正在进行或预计将进行开发活动的建筑物、归类为待售的建筑物，以及在所有报告期内向合资企业出售或出资的建筑物。对前一时期的业绩进行了调整，以反映当前的同等资本池。

数字房地产信托		财务补助
财报发布			2024 年第一季度

Digital Realty公布2024年第一季度业绩

德克萨斯州奥斯汀——2024年5月2日——全球最大的云和运营商中立数据中心、托管和互连解决方案提供商数字地产（纽约证券交易所代码：DLR）今天公布了2024年第一季度的财务业绩。所有每股业绩均在完全摊薄的基础上列报。

亮点

◾

24年第一季度向普通股股东报告的净收益为0.82美元，而23年第一季度为0.20美元

◾

公布的24年第一季度每股FFO为1.41美元，而23年第一季度为1.60美元

◾

报告称，24年第一季度每股核心FFO为1.67美元，而23年第一季度为1.66美元

◾

报告称，24年第一季度的 “同资本” 现金净收益增长了4.7％

◾

报告称，按现金计算，续租租约的租金在24年第一季度增长了11.8％

◾

在24年第一季度签署的总预订量预计将产生2.52亿美元的年化GAAP租金收入，其中包括来自0—1兆瓦类别的4000万美元捐款和来自互联的1,300万美元捐款

◾

维持2024年核心每股FFO前景为6.60美元至6.75美元

财务业绩

Digital Realty报告称，2024年第一季度收入为13亿美元，比上一季度下降3％，比去年同期下降1％。

该公司在2024年第一季度实现了2.88亿美元的净收益，普通股股东的净收益为2.71亿美元，摊薄每股收益为0.82美元，而上一季度摊薄每股收益为0.08美元，去年同期摊薄每股收益为0.20美元。

Digital Realty在2024年第一季度创造了7.11亿美元的调整后息税折旧摊销前利润，比上一季度增长了2％，比去年同期增长了6％。

该公司报告称，2024年第一季度运营资金（FFO）为4.51亿美元，合每股1.41美元，而上一季度为每股1.53美元，去年同期为每股1.60美元。

不包括某些不代表核心支出或收入来源的项目，Digital Realty在2024年第一季度交付的每股核心FFO为1.67美元，而上一季度为每股1.63美元，去年同期为每股1.66美元。Digital Realty在2024年第一季度交付了每股1.67美元的固定货币核心FFO。

“Digital Realty在第一季度看到了需求的加速，抓住了许多以人工智能为导向的多方面机会，同时继续支持混合多云需求。在大型交易的推动下，强劲的需求支撑了新的租赁记录。” Digital Realty总裁兼首席执行官安迪·鲍尔说。“为了支持这一需求，我们通过资产出售和合资企业获得了超过10亿美元的新资金，进一步降低了我们报告的杠杆率，同时使公司能够满足客户不断增长的需求。”

租赁活动

在第一季度，Digital Realty签署的总预订量预计将产生2.52亿美元的年化GAAP租金收入，其中包括来自0—1兆瓦类别的4000万美元捐款和来自互联的1,300万美元捐款。

2024年第一季度签署的新租约与合同生效日期之间的加权平均延迟为7个月。

除了签署的新租约外，Digital Realty还签署了续订租约，相当于本季度年化现金租金收入2.48亿美元。2024年第一季度签署的续订租约的租金按现金计算增长了11.8％，按公认会计原则计算增长了13.0％。

数字房地产信托		财务补助
财报发布			2024 年第一季度

2024年第一季度签署的新租约按地区和产品汇总如下：


	按年计算的 GAAP
	基本租金		平方英尺	GAAP 基本租金			GAAP 基本租金
美洲	（以千计）		（以千计）	每平方英尺		兆瓦	每千瓦
0-1 兆瓦		$19,050	67		$283	6.5		$243
> 1 兆瓦		175,200	636		275	84.0		174
其他 ⁽¹⁾		495	10		51	—		—
总计		$194,746	713		$273	90.5		$179

EMEA ⁽²⁾
0-1 兆瓦		$14,754	60		$246	5.5		$224
> 1 兆瓦		23,020	112		206	13.7		140
其他 ⁽¹⁾		72	1		117	—		—
总计		$37,846	173		$219	19.2		$164

亚太地区 ⁽²⁾
0-1 兆瓦		$6,192	18		$343	1.5		$333
> 1 兆瓦		—	—		—	—		—
其他 ⁽¹⁾		159	3		56	—		—
总计		$6,351	21		$304	1.5		$333

所有地区 ⁽²⁾
0-1 兆瓦		$39,996	145		$275	13.6		$246
> 1 兆瓦		198,220	748		265	97.7		169
其他 ⁽¹⁾		726	13		55	—		—
总计		$238,942	907		$264	111.2		$178

互联		$13,240	不适用		不适用	不适用		不适用

总计		$252,182	907		$264	111.2		$178

注意：由于四舍五入的差异，总数可能不足。

(1)	其他包括Powered Base Building® 外壳容量以及经过全面改善的数据中心设施内的存储和办公空间。

(2)	基于截至2024年3月31日的三个月的季度平均汇率。

投资活动

正如先前披露的那样，在第一季度，Digital Realty成功解决了与Cyxtera的关系，完成了与Brookfield Infrastructure Partners L.P.、Cyxtera Technologies和Digital Core REIT的一系列交易。Digital Realty因其在四个数据中心的权益而获得了2.77亿美元，并重新部署了5500万美元收购了Cyxtera在Digital Realty法兰克福和新加坡数据中心的租约。Digital Realty还行使了购买英国伦敦以外数据中心的选择权，该数据中心预计将在第二季度关闭。

此前还透露，Digital Realty和黑石公司在1月份建立了70亿美元的超大规模数据中心开发合资企业的第一阶段，其中包括位于巴黎和北弗吉尼亚州的园区。第二阶段计划在获得所需批准后于今年晚些时候结束。

正如3月初宣布的那样，Digital Realty和三菱商事成立了一家合资企业，以支持在达拉斯都会区开发两个量身定制的数据中心。这两个数据中心于2022年第四季度开始建设，可提供高达48兆瓦的IT负载。三菱最初投资约2亿美元收购了该合资企业65％的股权，而Digital Realty则维持了35％的权益。每个合作伙伴将按比例分摊这两个设施的剩余开发成本，这两个设施计划于2024年底初步完工和开工。

此外，正如先前披露的那样，Digital Realty在本季度完成了以约7,000万欧元或7,600万美元的价格购买法国巴黎约19英亩的土地。这块土地以前曾租给Digital Realty，目前正在开发中，以支持高达77兆瓦的IT负载。

在本季度，Digital Realty以约9,600万澳元或6,300万美元的价格出售了澳大利亚悉尼19英亩的空置土地。

根据一项协议，Digital Realty在第一季度还获得了约9200万美元的收益，该协议授予土地地役权，供其在Digital Dulles园区使用变电站。

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财报发布			2024 年第一季度

在第一季度，MC Digital Realty完成了对日本大阪五英亩土地的收购，该土地可以支持高达18兆瓦的IT负载的开发，价格约为10亿日元或700万美元。

季度末之后，Digital Realty和GI Partners扩大了其在芝加哥的现有合资企业，向GI Partners出售了稳定的超大规模数据中心75％的权益，该数据中心与两个稳定的超大规模数据中心位于同一个园区内，这两个数据中心此前曾于2023年7月向GI Partners的合资企业出资。Digital Realty获得了约3.88亿美元的总收益，并将维持该合资企业25％的权益。根据截至2024年3月31日的年化到位现金NOI，经惯例空置补贴调整后，该交易对该设施的估值上限为6.5％。正如先前披露的那样，GI Partners在1月份执行了将芝加哥合资企业内最初两个稳定的超大规模数据中心的股份从65％增加到80％的期权。

季度末之后，Digital Realty以1.17亿欧元，约合1.29亿美元的价格向数字核心房地产投资信托基金（新加坡交易所股票代码：DCRU）出售位于德国法兰克福的数据中心设施的额外24.9％权益。该交易对法兰克福工厂的估值为4.7亿欧元，约合5.17亿美元（占100％的份额）。数字核心房地产投资信托基金可以选择收购该设施中高达89.9％的总所有权权益。

资产负债表

截至2024年3月31日，Digital Realty的未偿债务总额约为170亿美元，其中包括164亿美元的无抵押债务和约6亿美元的有担保债务和其他债务。2024年第一季度末，净债务与调整后息税折旧摊销前利润的比例为6.1倍，债务加优先权占企业总价值的27.9％，固定费用覆盖率为4.0倍。预计2023年12月宣布的黑石集团开发合资企业第二阶段的竣工，以及与GI Partners的合资企业的扩张以及季度末之后向数字核心房地产投资信托基金出售资产权益，净债务与调整后的息税折旧摊销前利润为5.8倍。

正如先前披露的那样，Digital Realty在1月份以每股133.43美元的加权平均价格出售了60万股普通股，净收益约为8400万美元。

季度末之后，该公司偿还了其2.625％票据的本金总额为6亿欧元（6.47亿美元）。

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2024 年展望

Digital Realty维持其2024年每股核心FFO和6.60美元至6.75美元的固定货币核心每股FFO展望。下表总结了前景所依据的假设。


	截至	截至
营收和成本结构	2024年2月15日	2024年5月2日
总收入	5.550-56.50 亿美元	5.550-56.50 亿美元
净非现金租金调整 ⁽¹⁾	（3500万至4000万美元）	（3500万至4000万美元）
调整后 EBITDA	2800亿至29.00亿美元	2800亿至29.00亿美元
G&A	4.5亿至4.6亿美元	4.5亿至4.6亿美元

内部增长
续订租约的租金
现金基础	4.0% - 6.0%	5.0% - 7.0%
GAAP 基础	6.0% - 8.0%	7.0% - 9.0%
年终投资组合占用率	+100-200 个基点	+100-200 个基点
“同资本” 现金 NOI 增长 ⁽²⁾	2.0% - 3.0%	2.5% - 3.5%

外汇汇率
美元/英镑	$1.25 - $1.30	$1.25 - $1.30
美元/欧元	$1.05 - $1.10	$1.05 - $1.10

外部增长
处置/合资资本
美元交易量	1,000-15亿美元	1,000-15亿美元
上限率	6.0% - 8.0%	6.0% - 8.0%
发展
资本支出（扣除合作伙伴捐款后的净额） ⁽³⁾	2,000-2,500 亿美元	2,000-2,500 亿美元
平均稳定收益率	10.0%+	10.0%+
增强和其他非经常性资本支出⁽⁴⁾	1500万至2,000万美元	1500万至2,000万美元
经常性资本支出 + 资本化租赁成本 ⁽⁵⁾	260-2.75 亿美元	260-2.75 亿美元

资产负债表
长期债务发行
美元金额	0-10 亿美元	0-10 亿美元
定价	5.0% - 5.5%	5.0% - 5.5%
时机	年中	年中

摊薄后每股净收益	$1.80 - $1.95	$1.80 - $1.95
房地产折旧和销售（收益）/亏损	$4.40 - $4.40	$4.40 - $4.40
运营资金/股票（纳雷特定义）	$6.20 - $6.35	$6.20 - $6.35
非核心支出和收入来源	$0.40 - $0.40	$0.40 - $0.40
来自运营的核心资金/股份	$6.60 - $6.75	$6.60 - $6.75
外币折算调整	$0.00 - $0.00	$0.00 - $0.00
来自运营/份额的固定货币核心资金	$6.60 - $6.75	$6.60 - $6.75

(1)	净非现金租金调整代表直线租金收入和直线租金支出的总和，以及高于和低于市场价格的租金（即ASC 805调整）的摊销。

(2)	“Same-Capital” 池包括截至2022年12月31日拥有的在建房产，占总可出租平方英尺的不到5％。它不包括在2023-2024年期间正在进行或预计将进行开发活动的房产、归类为待售的房产，以及在所有报告期内向合资企业出售或出资的房产。

(3)	不包括土地收购，包括Digital Realty在合资企业出资中所占的份额。该数字减去了合资伙伴的捐款。

(4)	其他非经常性资本支出是指为提高运营物业的容量或适销性而产生的成本，例如网络光纤计划和软件开发成本。

(5)	经常性资本支出是维持当前收入所需的非增量改进，包括第二代租户改善和租赁佣金。

注意：公司不提供前瞻性非公认会计准则估算值的对账表，在这种情况下，公司无法对对账项目提供有意义或准确的计算或估计，如果没有不合理的努力也无法获得信息。有关进一步讨论，请参阅本文档中的非公认会计准则财务指标。

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非公认会计准则财务指标

本文件包含非公认会计准则财务指标，包括FFO、核心FFO、调整后FFO、净营业收入（NOI）、“同资本” 现金NOI和调整后息税折旧摊销前利润。普通股股东可获得的美国公认会计准则净收益与FFO的对账、FFO与核心FFO的对账、核心FFO与调整后FFO的对账、从NOI到现金NOI的对账以及FFO、核心FFO、调整后FFO、NOI和 “相同资本” 现金NOI的定义均作为本文件附件列出。普通股股东可获得的美国公认会计准则净收益与调整后息税折旧摊销前利润的对账、调整后息税折旧摊销前利润的定义以及净债务与调整后息税折旧摊销前利润、债务加优先权占企业总价值、现金NOI和固定费用覆盖率的定义载于本文件附件。

公司不提供前瞻性非公认会计准则估算值的对账表，即无法对对账项目提供有意义或准确的计算或估计，如果没有不合理的努力也无法获得信息。这是因为很难预测影响摊薄后每股普通股股东净收益的各种项目的时间和/或金额，而摊薄后每股净收益是最直接可比的前瞻性公认会计原则财务指标。例如，这包括外部增长因素，例如处置，以及尚未发生、公司无法控制和/或无法合理预测的资产负债表项目，例如债券发行。出于同样的原因，公司无法解决不可用信息的可能重要性。在没有最直接可比的GAAP财务指标的情况下提供的前瞻性非公认会计准则财务指标可能与相应的GAAP财务指标存在重大差异。

投资者电话会议

在Digital Realty于美国东部时间2024年5月2日下午5点/美国东部时间下午4点举行投资者电话会议之前，将在该公司网站的投资者专区发布演讲，网址为 https://investor.digitalrealty.com。该演示文稿旨在配合对公司2024年第一季度财务业绩和经营业绩的讨论。电话会议将邀请总裁兼首席执行官安迪·鲍尔和首席财务官马特·默西尔出席。

要参与实时电话会议，请投资者在开始时间前至少五分钟拨打+1（888）317-6003（国内来电者）或+1（412）317-6061（国际来电者），并参考会议编号1322262。电话会议的网络直播将通过Digital Realty网站的 “投资者” 栏目播出，网址为 https://investor.digitalrealty.com。

电话会议结束后将提供电话和网络直播重播，直至2024年6月2日。拨打+1 (877) 344-7529（国内来电者）或+1（412）317-0088（国际来电者）并提供会议编号7673278即可观看电话重播。网络直播重播可以在Digital Realty的网站上观看。

关于数字房地产

Digital Realty通过提供全方位的数据中心、托管和互连解决方案，将公司和数据整合在一起。该公司的全球数据中心平台PlatformDigital® 为客户提供安全的数据聚会场所和成熟的无处不在数据中心架构 (PDx®) 解决方案方法，以推动创新和高效管理数据重力挑战。Digital Realty利用遍布六大洲25多个国家的50多个大都市的300多个设施的全球数据中心为其客户提供访问对他们至关重要的互联数据社区的权限。要了解有关数字房地产的更多信息，请访问 digitalrealty.com 或在 LinkedIn 和 X 上关注我们。

联系信息

马特·默西耶

首席财务官

数字房地产

(737) 281-0101

乔丹·萨德勒/Jim Huseby

投资者关系

数字地产

(737) 281-0101

合并季度运营报表		财务补助
未经审计，以千计，每股数据除外			2024 年第一季度


	三个月已结束
	3 月 31 日至 24 日	12 月 31 日至 23 日	9 月 30 日-23	23 年 6 月 30 日	3 月 31 日至 23 日
租金收入	$894,409	$885,694	$886,960	$869,298	$870,975
租户报销-公用事业	276,357	316,634	335,477	330,416	317,148
租户报销-其他	38,434	46,418	64,876	46,192	40,150
互连及其他	108,071	106,413	107,305	104,521	101,695
费用收入	13,010	14,330	7,819	14,908	7,868
其他	862	144	—	932	887
总营业收入	$1,331,143	$1,369,633	$1,402,437	$1,366,267	$1,338,724

公共事业	$324,571	$366,083	$384,455	$374,934	$346,364
出租物业运营	224,369	237,118	223,089	224,762	224,861
财产税	41,156	40,161	72,279	46,718	40,424
保险	2,694	3,794	4,289	4,385	4,355
折旧和摊销	431,102	420,475	420,613	432,573	421,198
一般与行政	114,419	109,235	108,039	105,964	107,766
遣散费、股权加速和法律费用	791	7,565	2,682	3,652	4,155
交易和整合费用	31,839	40,226	14,465	17,764	12,267
减值准备金	—	5,363	113,000	—	—
其他开支	10,836	5,580	1,295	655	—
总运营费用	$1,181,776	$1,235,598	$1,344,206	$1,211,407	$1,161,388

营业收入	$149,367	$134,035	$58,231	$154,860	$177,335

未合并合资企业的收益/（亏损）权益	(16,008)	(29,955)	(19,793)	5,059	14,897
出售投资的收益/（亏损）	277,787	(103)	810,688	89,946	—
利息和其他收入/（支出），净额	9,709	50,269	24,812	(6,930)	280
利息（费用）	(109,535)	(113,638)	(110,767)	(111,116)	(102,220)
所得税优惠/（费用）	(22,413)	(20,724)	(17,228)	(16,173)	(21,454)
提前清偿债务造成的损失	(1,070)	—	—	—	—
净收入	$287,837	$19,884	$745,941	$115,647	$68,839

归属于非控股权益的净收益/（亏损）	(6,329)	8,419	(12,320)	2,538	(111)
归属于数字房地产信托公司的净收益	$281,508	$28,304	$733,621	$118,185	$68,728

优先股分红	(10,181)	(10,181)	(10,181)	(10,181)	(10,181)
普通股股东可获得的净收益/（亏损）	$271,327	$18,122	$723,440	$108,003	$58,547

加权平均已发行股票——基本	312,292	305,781	301,827	295,390	291,219
加权平均已发行股票——摊薄	320,798	314,995	311,341	306,819	303,065
完全摊薄后的加权平均股票和单位	326,975	321,173	317,539	313,021	309,026

每股净收益/（亏损）——基本	$0.87	$0.06	$2.40	$0.37	$0.20
每股净收益/（亏损）——摊薄后	$0.82	$0.08	$2.34	$0.35	$0.20

运营资金和运营核心资金		财务补助
未经审计，以千计，每股数据除外			2024 年第一季度


	三个月已结束
净收入与运营资金（FFO）的对账		3 月 31 日至 24 日	12 月 31 日至 23 日	9 月 30 日-23	23 年 6 月 30 日	3 月 31 日至 23 日

普通股股东可获得的净收益/（亏损）		$271,327	$18,122	$723,440	$108,003	$58,547
调整：
运营合伙企业中的非控股权益		6,200	410	16,300	2,500	1,500
房地产相关折旧和摊销 ⁽¹⁾		420,591	410,167	410,836	424,044	412,192
核对与非控股权益相关的项目		(8,017)	(15,377)	(14,569)	(14,144)	(13,388)
未合并的合资房地产相关折旧和摊销		47,877	64,833	43,215	35,386	33,719
房地产交易（收益）/亏损		(286,704)	103	(810,688)	(89,946)	(7,825)
减值准备金		—	5,363	113,000	—	—
运营资金		$451,273	$483,621	$481,535	$465,844	$484,745

已发行股票和单位的加权平均值——基本		318,469	311,960	308,024	301,593	297,180
已发行股票和单位的加权平均值——摊薄 ^{(2) (3)}		326,975	321,173	317,539	313,021	309,026

每股运营资金-基本		$1.42	$1.55	$1.56	$1.54	$1.63

每股运营资金-摊薄后^{(2) (3)}		$1.41	$1.53	$1.55	$1.52	$1.60


	三个月已结束
FFO 与核心 FFO 的对账		3 月 31 日至 24 日	12 月 31 日至 23 日	9 月 30 日-23	23 年 6 月 30 日	3 月 31 日至 23 日

运营资金		$451,273	$483,621	$481,535	$465,844	$484,745
其他非核心收入调整		3,525	(146)	(27)	27,454	(887)
交易和整合费用		31,839	40,226	14,465	17,764	12,267
提前清偿债务造成的损失		1,070	—	—	—	—
遣散费、股权加速和法律费用 ⁽⁴⁾		791	7,565	2,682	3,652	4,155
外汇重估所致（收益）/亏损		33,602	(24,804)	451	(7,868)	(6,778)
其他非核心支出调整		10,052	1,956	1,295	655	—
来自运营的核心资金		$532,153	$508,417	$500,402	$507,501	$493,500

已发行股票和单位的加权平均值——摊薄^{(2) (3)}		319,138	312,356	308,539	301,806	297,382

每股核心运营资金——摊薄后 ⁽²⁾		$1.67	$1.63	$1.62	$1.68	$1.66


(1) 房地产相关折旧和摊销	三个月已结束
		3 月 31 日至 24 日	12 月 31 日至 23 日	9 月 30 日-23	23 年 6 月 30 日	3 月 31 日至 23 日

每份损益表的折旧和摊销		$431,102	$420,475	$420,613	$432,573	$421,198
非房地产折旧		(10,511)	(10,308)	(9,777)	(8,529)	(9,006)
房地产相关折旧和摊销		$420,591	$410,167	$410,836	$424,044	$412,192

(2)	Teraco的某些少数间接股东有权将其在Teraco上游母公司的股份出售给Digital Realty，以换取现金或等值的Digital Realty普通股或两者的组合。美国公认会计原则要求Digital Realty假设看跌权以股票结算，以计算摊薄后的每股收益。同样的方法被用来计算FFO/份额。在达成和解之前，与该看跌权相关的潜在稀释影响将排除在Core FFO和AFFO之外，这将导致FFO的摊薄后股票数量高于核心FFO和AFFO的摊薄后的股票数量。在计算摊薄后的FFO时，与Teraco相关的少数股权将加回到FFO分子中，因为分母假设所有股票都已归还给数字地产。


	三个月已结束
		3 月 31 日至 24 日	12 月 31 日至 23 日	9 月 30 日-23	23 年 6 月 30 日	3 月 31 日至 23 日
Teraco 在 FFO 中的非控股股份		$9,768	$7,135	$11,537	$9,645	$11,069
Teraco 相关的少数股权		$9,768	$7,135	$11,537	$9,645	$11,069

(3)	在所有报告期内，我们都排除了摊薄型J系列、K系列和L系列优先股的影响，这些优先股在发生特定控制权变更交易时可能会转换为普通股，如管理J系列、K系列和L系列优先股的补充条款所述，视情况而定，我们认为这种可能性极小。有关FFO的计算参见上文和股票数量详细信息部分，该部分紧随其后的是Core FFO与AFFO的对账，用于计算普通股和已发行单位的加权平均值。有关 FFO 和核心 FFO 的定义和讨论，请参阅定义部分。

(4)	涉及与公司高管离职有关的遣散费和其他费用以及与整合相关的遣散费。

调整后的运营资金 (AFFO)		财务补助
未经审计，以千计，每股数据除外			2024 年第一季度


	三个月已结束
核心 FFO 与 AFFO 的对账		3 月 31 日至 24 日	12 月 31 日至 23 日	9 月 30 日-23	23 年 6 月 30 日	3 月 31 日至 23 日

核心FFO可供普通股股东和单位持有人使用		$532,153	$508,417	$500,402	$507,501	$493,500
调整：
非房地产折旧		10,511	10,308	9,777	8,529	9,006
递延融资成本的摊销		5,576	5,744	5,776	5,984	4,072
债务折扣/溢价的摊销		1,832	973	1,360	1,339	1,301
基于非现金股票的薪酬支出		12,592	9,226	14,062	13,893	13,056
直线租金收入		9,976	(21,992)	(14,080)	(16,151)	(16,194)
直线租金支出		1,111	(4,999)	1,427	520	(515)
高于和低于市场水平的租金摊销		(854)	(856)	(1,127)	(1,195)	(1,226)
递延税（福利）/费用		(3,437)	33,448	(8,539)	1,339	(9,795)
租赁补偿和内部租赁佣金		13,291	9,848	12,515	11,611	11,067
经常性资本支出 ⁽¹⁾		(47,676)	(142,808)	(90,251)	(53,498)	(40,465)

AFFO 可供普通股股东和单位持有人使用 ⁽²⁾		$535,073	$407,306	$431,322	$479,873	$463,807

已发行股票和单位的加权平均值——基本		318,469	311,960	308,024	301,593	297,180
已发行股票和单位的加权平均值——摊薄 ⁽³⁾		319,138	312,356	308,539	301,806	297,382

每股AFFO-摊薄后 ⁽³⁾		$1.68	$1.30	$1.40	$1.59	$1.56

每股和普通单位的股息		$1.22	$1.22	$1.22	$1.22	$1.22

摊薄后的AFFO派息率		72.8%	93.6%	87.3%	76.7%	78.2%


	三个月已结束
分享数量详情		3 月 31 日至 24 日	12 月 31 日至 23 日	9 月 30 日-23	23 年 6 月 30 日	3 月 31 日至 23 日

普通股和流通单位的加权平均值		318,469	311,960	308,024	301,593	297,180
加：稀释性证券的影响		669	396	515	213	202
加权平均值普通股和流通单位——摊薄		319,138	312,356	308,539	301,806	297,382

(1)	经常性资本支出是维持当前收入所需的非增量建筑改善，包括第二代租户改善和外部租赁佣金。经常性资本支出不包括承保购买建筑物时考虑的购置成本、使建筑物达到Digital Realty运营标准所产生的成本或内部租赁佣金。

(2)	有关 AFFO 的定义和讨论，请参阅 “定义” 部分。有关普通股股东可获得的净收益与FFO和核心FFO的对账，请参见上文。

(3)	在所有报告期内，我们都排除了摊薄型J系列、K系列和L系列优先股的影响，这些优先股在发生特定控制权变更交易时可能会转换为普通股，如管理J系列、K系列和L系列优先股的补充条款所述，视情况而定，我们认为这种可能性极小。有关FFO的计算以及加权平均普通股和已发行单位的计算，请参见上文。

合并资产负债表		财务补助
未经审计，以千计，每股数据除外			2024 年第一季度


	3 月 31 日至 24 日		12 月 31 日至 23 日		9 月 30 日-23		23 年 6 月 30 日		3 月 31 日至 23 日
资产
房地产投资：
房地产		$27,122,796		$27,306,369		$25,887,031		$27,087,769		$27,052,022
在建工程		4,496,840		4,635,215		5,020,464		4,635,939		4,563,578
为未来开发而保留的土地		114,240		118,190		179,959		193,936		194,564
投资房地产		$31,733,877		$32,059,773		$31,087,453		$31,917,644		$31,810,164
累计折旧和摊销		(7,976,093)		(7,823,685)		(7,489,193)		(7,739,462)		(7,600,559)
房地产净投资		$23,757,784		$24,236,089		$23,598,260		$24,178,182		$24,209,605
投资未合并的合资企业		2,365,821		2,295,889		2,180,313		2,040,452		1,995,576
房地产净投资		$26,123,605		$26,531,977		$25,778,573		$26,218,634		$26,205,180

经营租赁使用权资产，净额		$1,233,410		$1,414,256		$1,274,410		$1,291,233		$1,317,293
现金和现金等价物		1,193,784		1,625,495		1,062,050		124,519		131,406
账款和其他应收账款，净额 ⁽¹⁾		1,217,276		1,278,110		1,325,725		1,158,383		1,070,066
递延租金，净额		611,670		624,427		586,418		613,796		627,700
善意		9,105,026		9,239,871		8,998,074		9,148,603		9,199,636
客户关系价值、延期租赁成本和其他无形资产，净额		2,359,380		2,500,237		2,506,198		2,825,596		3,015,291
持有待售资产		287,064		478,503		—		593,892		—
其他资产		501,875		420,382		401,068		414,078		386,495
总资产		$42,633,089		$44,113,257		$41,932,515		$42,388,735		$41,953,068

负债和权益
全球无抵押循环信贷额度，净额		$1,901,126		$1,812,287		$1,698,780		$2,242,258		$2,514,202
无抵押定期贷款，净额		1,303,263		1,560,305		1,524,663		1,548,780		1,542,275
扣除折扣后的无抵押优先票据		13,190,202		13,422,342		13,072,102		13,383,819		13,258,079
扣除折扣后的有担保债务和其他债务		625,750		630,973		574,231		554,594		560,955
经营租赁负债		1,357,751		1,542,094		1,404,510		1,420,239		1,443,994
应付账款和其他应计负债		1,870,344		2,168,983		2,147,103		2,214,820		1,923,819
递延所得税负债，净额		1,121,224		1,151,096		1,088,724		1,128,961		1,164,276
应计股息和分配		—		387,988		—		—		—
保证金和预付租金		413,225		401,867		385,521		417,693		392,021
与持有待售资产相关的债务		9,981		39,001		—		4,990		—
负债总额		$21,792,866		$23,116,936		$21,895,634		$22,916,155		$22,799,620

可赎回的非控股权益		1,350,736		1,394,814		1,360,308		1,367,422		1,448,772

公平
优先股：每股面值0.01美元，授权110,000股：
J 系列累积可赎回优先股 ⁽²⁾		$193,540		$193,540		$193,540		$193,540		$193,540
K 系列累积可赎回优先股 ⁽³⁾		203,264		203,264		203,264		203,264		203,264
L 系列累积可赎回优先股 ⁽⁴⁾		334,886		334,886		334,886		334,886		334,886
普通股：每股面值0.01美元，授权39.2万股 ⁽⁵⁾		3,097		3,088		3,002		2,967		2,888
额外的实收资本		24,508,683		24,396,797		23,239,088		22,882,200		22,126,379
股息超过收益		(5,373,529)		(5,262,648)		(4,900,757)		(5,253,915)		(4,995,982)
累计其他综合（亏损），净额		(850,091)		(751,393)		(882,996)		(741,484)		(652,486)
股东权益总额		$19,019,850		$19,117,535		$18,190,026		$17,621,456		$17,212,490

非控股权益
运营合伙企业中的非控股权益		$438,422		$438,081		$441,366		$436,099		$444,843
合并合资企业的非控股权益		31,215		45,892		45,182		47,603		47,342

非控股权益总额		$469,637		$483,972		$486,547		$483,702		$492,185

权益总额		$19,489,487		$19,601,507		$18,676,573		$18,105,158		$17,704,675

负债和权益总额		$42,633,089		$44,113,257		$41,932,515		$42,388,735		$41,953,068

(1)	扣除截至2024年3月31日和2023年3月31日分别为43,873美元和36,240美元的可疑账户备抵额。

(2)	J系列累计可赎回优先股，5.250％，20万美元的清算优先股（每股25.00美元），截至2024年3月31日和2023年3月31日已发行和流通的8,000股股票。

(3)	K系列累计可赎回优先股，5.850％，21万美元的清算优先股（每股25.00美元），截至2024年3月31日和2023年3月31日已发行和流通的8,400股股票。

(4)	L系列累计可赎回优先股，5.200％，34.5万美元的清算优先股（每股25.00美元），截至2024年3月31日和2023年3月31日已发行和流通的13,800股股票。

(5)	普通股：截至2024年3月31日和2023年3月31日，已发行和流通的股票分别为312,421和291,299股。

净资产价值（NAV）的组成部分 ⁽¹⁾		财务补助
未经审计，成千上万			2024 年第一季度


合并房地产现金净营业收入（NOI）⁽²⁾，按年计算 ⁽³⁾
网络密集			$1,124,737
校园			1,590,934
其他 ⁽⁴⁾			174,226
按年计算的总现金 NOI			$2,889,897
减去：合伙人在合并合资企业中的份额			(62,120)
收购/处置/到期			(72,292)
2024 财年积压现金 NOI 和 24 财年第一季度结转额（稳定） ⁽⁵⁾			190,849
合并现金 NOI 总额，按年计算			$2,946,334

Digital Realty在未合并合资企业现金NOI中按比例分配的份额 ^{(3) (6)}			$223,132

其他收入
开发和管理费（净额），按年计算			$52,042

其他资产
预先稳定的库存，按成本计算 ⁽⁷⁾			$88,245
持有待开发的土地			114,240
开发 CIP ⁽⁸⁾			4,496,840
减去：与24财年待办事项NOI相关的投资 ⁽⁹⁾			(651,274)
现金和现金等价物			1,193,784
账款和其他应收款，净额			1,217,276
其他资产			501,875
减去：合伙人在合并后的合资资产中所占份额			(84,559)
其他资产总额			$6,876,427

负债
全球无抵押循环信贷额度			$1,912,492
无抵押定期贷款			1,309,250
无抵押的优先票据			13,271,592
有担保债务和其他债务			631,469
应付账款和其他应计负债			1,870,344
递延所得税负债，净额			1,121,224
保证金和预付租金			413,225
与持有待售资产相关的债务			9,981
待办事项完成所需的 NOI 成本 ⁽⁹⁾			333,573
优先股			755,000
Digital Realty在未合并合资债务中的份额			1,382,102
减去：合伙人在合并合资负债中所占份额			(387,367)
负债总额			$22,622,886

(1)	待办事项和相关的财务细目包括与未合并的合资企业财产相关的活动。

(2)	有关NOI和现金NOI的定义和讨论，以及营业收入与NOI和现金NOI的对账，见第32页。

(3)	年化现金净资产净值是通过将最近一个季度的业绩乘以四来计算的。年化业绩可能不代表任何四个季度，也未考虑预定租约到期日等。年化数据仅用于说明目的。反映了24年第一季度29亿美元的年化现金净投资回报率。NOI是根据管理层使用合同ABR和稳定的利润率得出的估计进行分配的。

(4)	其他设施包括动力基地大楼的外壳容量以及经过全面改善的数据中心设施内的存储和办公空间。

(5)	与预计将于2024年12月31日生效的已签署租约相关的估计现金净投资回报率。包括Digital Realty在未合并的合资物业的已签署租约中所占的份额。

(6)	有关Digital Realty在未合并合资企业营业收入中所占比例与现金NOI的对账情况，请参阅第29页。

(7)	不包括Digital Realty在未合并的合资物业中的成本份额。

(8)	有关在建工程余额明细的更多详情，见第26页。

(9)	包括Digital Realty在建工程中的份额以及未合并合资物业的预计完工成本。

债务到期日		财务补助
未经审计，以千美元计			2024 年第一季度


	截至 2024 年 3 月 31 日
		利率
	利息	包括
	费率	互换	2024	2025	2026	2027	2028	此后	总计
全球无抵押循环信贷额度 ⁽¹⁾
全球无抵押循环信贷额度	4.488%	4.488%	—	—	—	$1,825,412	—	—	$1,825,412
日元循环信贷额度	0.615%	0.615%	—	—	—	87,080	—	—	87,080
递延融资费用，净额	—	—	—	—	—	—	—	—	(11,366)
全球无抵押循环信贷额度总额	4.311%	4.311%	—	—	—	$1,912,492	—	—	$1,901,126

无抵押定期贷款
欧元定期贷款机制	4.780%	4.005%	—	$404,625	—	$404,625	—	—	$809,250
美元定期贷款额度	6.368%	5.180%	—	—	$500,000	—	—	—	500,000
递延融资费用，净额	—	—	—	—	—	—	—	—	(5,987)
无抵押定期贷款总额	5.386%	4.453%	—	$404,625	$500,000	$404,625	—	—	$1,303,263

高级票据
6 亿欧元 2024 年到期 2.625% 的票据 ⁽²⁾	2.625%	2.625%	$647,400	—	—	—	—	—	$647,400
2.5亿英镑 2.750% 2024年到期的票据	2.750%	2.750%	315,575	—	—	—	—	—	315,575
4亿英镑 4.250% 2025年到期的票据	4.250%	4.250%	—	$504,920	—	—	—	—	504,920
6.5 亿欧元 2025 年到期 0.625% 的票据	0.625%	0.625%	—	701,350	—	—	—	—	701,350
10.8 亿欧元 2026 年到期 2.500% 的票据	2.500%	2.500%	—	—	$1,159,925	—	—	—	1,159,925
27.5亿欧元2026年到期的0.200％票据	0.200%	0.200%	—	—	304,915	—	—	—	304,915
1.5亿张2027年到期的1.700％票据	1.700%	1.700%	—	—	—	$166,317	—	—	166,317
10 亿美元 2027 年到期的 3.700% 票据 ⁽³⁾	3.700%	2.485%	—	—	—	1,000,000	—	—	1,000,000
5 亿欧元 2028 年到期 1.125% 的票据	1.125%	1.125%	—	—	—	—	$539,500	—	539,500
9 亿美元 2028 年到期的 5.550% 票据 ⁽³⁾	5.550%	3.996%	—	—	—	—	900,000	—	900,000
6.5亿美元 4.450% 2028年到期的票据	4.450%	4.450%	—	—	—	—	650,000	—	650,000
2.7亿欧元2029年到期 0.550% 的票据	0.550%	0.550%	—	—	—	—	—	$299,371	299,371
9亿美元 3.600% 2029 年到期票据	3.600%	3.600%	—	—	—	—	—	900,000	900,000
3.5亿英镑 3.300% 2029年到期的票据	3.300%	3.300%	—	—	—	—	—	441,805	441,805
7.5 亿欧元 2030 年到期 1.500% 的票据	1.500%	1.500%	—	—	—	—	—	809,250	809,250
5.5 亿英镑 2030 年到期 3.750% 的票据	3.750%	3.750%	—	—	—	—	—	694,265	694,265
5 亿欧元 2031 年到期 1.250% 的票据	1.250%	1.250%	—	—	—	—	—	539,500	539,500
10亿欧元 0.625% 2031年到期票据	0.625%	0.625%	—	—	—	—	—	1,079,000	1,079,000
7.5 亿欧元 2032 年到期 1.000% 的票据	1.000%	1.000%	—	—	—	—	—	809,250	809,250
7.5 亿欧元 2032 年到期 1.375% 的票据	1.375%	1.375%	—	—	—	—	—	809,250	809,250
未摊销的折扣	—	—	—	—	—	—	—	—	(30,928)
递延融资成本	—	—	—	—	—	—	—	—	(50,463)
优先票据总数	2.452%	2.255%	$962,975	$1,206,270	$1,464,840	$1,166,317	$2,089,500	$6,381,691	$13,190,202

有担保债务
ICN10 设施	5.980%	3.614%	—	—	—	—	—	$12,543	$12,543
威斯汀	3.290%	3.290%	—	—	—	$135,000	—	—	135,000
Teraco 贷款	10.665%	9.438%	$234	$568	$39,322	78,064	$289,592	—	407,780
递延融资成本	—	—	—	—	—	—	—	—	(2,068)
有担保债务总额	8.766%	7.812%	$234	$568	$39,322	$213,064	$289,592	$12,543	$553,255

其他债务
Icolo 贷款	11.650%	11.650%	—	—	$5,298	$4,035	$924	$2,332	$12,589
其他债务总额	11.650%	11.650%	—	—	$5,298	$4,035	924	2,332	$12,589

强制可赎回优先股（Teraco）
强制可赎回优先股（Teraco）	10.105%	10.105%	—	—	$63,557	—	—	—	$63,557
未摊销的折扣	—	—	—	—	—	—	—	—	(3,651)
可赎回优先股总数	10.105%	10.105%	—	—	$63,557	—	—	—	$59,906

未套期保值浮动利率债务总额	—	—	$47	$114	$66,803	$2,323,492	$24,841	$4,795	$2,420,091
固定利率/套期保值浮动利率债务总额	—	—	963,162	1,611,349	2,006,214	1,377,041	2,355,175	6,391,771	14,704,712
债务总额	3.123%	2.868%	$963,209	$1,611,463	$2,073,017	$3,700,533	$2,380,016	$6,396,566	$17,124,803

加权平均利率			2.668%	2.613%	3.196%	3.746%	4.134%	1.880%	2.868%

摘要

初始到期日的加权平均期限									3.9 年

加权平均到期日（假设行使延期权）									4.1 年

截至2024年3月31日的全球无抵押循环信贷额度详情

最大可用量

现有容量 ⁽⁴⁾

目前正在绘制

全球无抵押循环信贷额度

$3,885,870

$1,885,762

$1,910,936

(1)	假设所有延期都将行使。

(2)	已于 2024 年 4 月 15 日全额还款。

(3)

视跨币种掉期而定。

(4)	扣除已签发的8,920万美元的信用证。

债务分析和契约合规		财务补助
未经审计			2024 年第一季度


	截至 2024 年 3 月 31 日

				全球不安全
	无抵押优先票据			信贷设施
债务契约比率 ⁽¹⁾	必需	实际的 ⁽²⁾	实际的 ⁽³⁾	必需	实际的
未偿债务总额/总资产 ⁽⁴⁾	低于 60%	44%	37%	低于 60%⁽⁵⁾	38%
有担保债务/总资产 ⁽⁶⁾	低于 40%	5%	1%	低于 40%	3%
未支配资产总额/无抵押债务	大于 150%	245%	271%	不适用	不适用
合并息税折旧摊销前利润/利息支出 ⁽⁷⁾	大于 1.50 倍	4.6x	4.6x	不适用	不适用
固定费用保障		不适用	不适用	大于 1.50 倍	4.4x
无抵押债务/未抵押资产总价值 ⁽⁸⁾		不适用	不适用	低于 60%	39%
未支配资产还本付息覆盖率 ⁽⁸⁾		不适用	不适用	大于 1.50 倍	5.3x

(1)	有关上表中使用的术语和相关脚注的定义，请参阅票据契约、截至2021年11月18日的第二份经修订和重述的全球优先信贷协议以及截至2021年11月18日的经修订和重述的日元信贷额度信贷协议，每份协议均经修订并作为我们向美国证券交易委员会提交的报告的附录提交。

(2)	第17页列出的无抵押优先票据的比率不包括2026年到期的0.20％的票据，2027年到期的1.70％的票据，2028年到期的5.550％的票据，2029年到期的0.55％的票据，2031年到期的1.250％的票据，2031年到期的0.625％的票据，2032年到期的1.00％的票据和2032年到期的1.375％的票据。

(3)	2026年到期的0.20％的票据，2027年到期的1.70％的票据，2028年到期的5.550％的票据，2029年到期的0.55％的票据，2031年到期的1.250％的票据，2031年到期的0.625％的票据，2032年到期的1.00％的票据和2032年到期的1.375％的票据的比率。

(4)	该比率被称为全球无抵押循环信贷额度和日元额度下的杠杆比率，定义为合并债务/总资产价值。有关总资产的计算，请参阅适用于票据的契约、截至2021年11月18日的第二份经修订和重述的全球优先信贷协议以及截至2021年11月18日的经修订和重述的日元信贷额度信贷协议，每份协议均经修订，并作为我们向美国证券交易委员会提交的报告的附录提交。

(5)	在收购一项或多项资产后，公司有权在融资期限内连续四个财政季度将杠杆率维持在大于60.0％但小于或等于65.0％的水平。

(6)	该比率被称为全球无抵押循环信贷额度和日元额度下的有担保债务杠杆比率，定义为有担保债务/总资产价值。

(7)	按本季度年化合并息税折旧摊销前利润与本季度年化利息支出（包括资本化利息和债务折扣）计算。

(8)	资产必须满足某些条件才有资格被列为全球无抵押循环信贷额度和日元额度下的未抵押资产。

同资本运营趋势摘要		财务补助
未经审计，成千上万			2024 年第一季度

稳定（“同资本”）投资组合 ⁽¹⁾


	三个月已结束
	3 月 31 日至 24 日		3 月 31 日至 23 日		% 变化		12 月 31 日至 23 日		% 变化
租金收入		$710,342		$684,779		3.7%		$709,266		0.2%
租户报销-公用事业		228,345		271,154		(15.8%)		272,007		(16.1%)
租户报销-其他		28,312		23,418		20.9%		34,936		(19.0%)
互连及其他		91,469		86,386		5.9%		90,901		0.6%
总收入		$1,058,467		$1,065,737		(0.7%)		$1,107,110		(4.4%)

公共事业		$265,035		$295,375		(10.3%)		$314,101		(15.6%)
出租物业运营		167,068		167,052		0.0%		181,528		(8.0%)
财产税		31,564		23,799		32.6%		28,736		9.8%
保险		3,939		4,019		(2.0%)		3,595		9.6%
支出总额		$467,606		$490,245		(4.6%)		$527,960		(11.4%)

净营业收入 ⁽²⁾		$590,861		$575,492		2.7%		$579,150		2.0%
减去：
稳定的直线租金		($9,951)		$1,543		(744.9%)		$17,204		(157.8%)
高于和低于市场水平的租金		829		1,149		(27.9%)		828		0.1%
现金净营业收入 ⁽³⁾		$599,983		$572,800		4.7%		$561,118		6.9%

期末投资组合占用率稳定 ⁽⁴⁾		82.6%		83.0%		(0.4%)		82.9%		(0.4%)

(1)	代表截至2022年12月31日拥有的在建建筑物，占总可出租平方英尺的不到5％。不包括在2023-2024年期间正在进行或预计将进行开发活动的建筑物、归类为待售的建筑物，以及在所有报告期内向合资企业出售或出资的建筑物。前一时期的数字经过调整以反映当前的同等资本池。

(2)	有关净营业收入的定义和讨论以及营业收入与NOI的对账，请参阅第32页。

(3)	有关现金净营业收入的定义和讨论以及营业收入与现金NOI的对账，请参阅第32页。

(4)	占用率不包括正在开发的空间和用于开发的空间。对于我们的某些建筑物，除了合同租赁的平方英尺以外，我们还根据其他因素计算占用率，包括可用电力、所需的支持空间和公共区域。

租赁活动摘要		财务补助
2024 年 3 月 31 日季度末签署的租约			2024 年第一季度


	0-1 兆瓦				> 1 兆瓦 ⁽³⁾				其他 ⁽⁴⁾				总计
租赁活动-全新 ^{(1) (2)}	1Q24		LTM		1Q24		LTM		1Q24		LTM		1Q24		LTM

年化 GAAP 租金（以千计）		$39,996		$158,070		$198,220		$413,346		$726		$5,593		$238,942		$577,009

已租用千瓦		13,565		52,254		97,660		222,651		—		—		111,225		274,905
NRSF（以千计）		145		609		748		2,149		13		83		907		2,841

加权平均租赁期限（年）		4.1		4.1		10.5		13.0		6.7		6.0		9.5		10.4

每千瓦的初始稳定现金租金		$240		$240		$142		$133		—		—		$154		$153
每千瓦的 GAAP 租金		$246		$252		$169		$155		—		—		$178		$173
每千瓦的租赁成本		$17		$25		—		$1		—		—		$3		$5

按千瓦计算的净有效经济学 ⁽⁵⁾

按千瓦计算的基本租金		$251		$255		$169		$156		—		—		$179		$175
按千瓦计算的租金优惠		$5		$3		—		$1		—		—		$1		$2
按千瓦计算的预计运营费用		$78		$75		$42		$39		—		—		$46		$45

每千瓦的净租金		$168		$178		$127		$116		—		—		$132		$128

按千瓦计算的租户改善		—		—		$1		$1		—		—		$1		—
按千瓦计算的租赁佣金		$8		$8		—		—		—		—		$1		$2

每千瓦的净有效租金		$160		$169		$126		$115		—		—		$130		$126

每个 NRSF 的初始稳定现金租金		$269		$247		$222		$165		$53		$65		$227		$180
每个 NRSF 的 GAAP 租金		$275		$259		$265		$192		$55		$68		$264		$203
每个 NRSF 的租赁成本		$19		$26		$1		$1		$2		$147		$4		$11

NRSF的净有效经济学 ⁽⁵⁾

NRSF 的基本租金		$281		$263		$253		$194		$56		$71		$255		$205
NRSF 的租金优惠		$6		$3		—		$2		$1		$4		$1		$2
NRSF 估算的运营费用		$59		$68		$68		$56		$8		$9		$66		$57

每个 NRSF 的净租金		$216		$191		$185		$136		$47		$59		$188		$146

NRSF 的租户改进		—		—		—		—		—		$14		—		$1
NRSF 的租赁佣金		$8		$8		—		—		—		$1		$1		$2

每个 NRSF 的净有效租金		$207		$183		$185		$136		$47		$44		$187		$143

(1)	不包括短期、屋顶、仓库和车库租赁。

(2)	包括新空间和再租赁空间的租赁。

(3)	LTM的>1兆瓦的基本租金包括与8兆瓦的租赁替换相关的净上涨，这导致相同容量的费率增加。每平方英尺LTM和每千瓦指标的GAAP基本租金反映了未增加容量的情况下递增的额外基本租金。

(4)	其他设施包括动力基地大楼的外壳容量以及经过全面改善的数据中心设施内的存储和办公空间。

(5)	所有美元金额均为租赁期内每平方英尺的平均值。每千瓦的金额以月度值表示。每个 NRSF 金额以年度价值列报。

注意：LTM 是最近十二个月，包括本季度。加权平均租赁期不包括续订期权，并按净可租平方英尺加权。

租赁活动摘要		财务补助
截至2024年3月31日的季度续订的租约			2024 年第一季度


	0-1 兆瓦				> 1 兆瓦				其他 ⁽⁴⁾				总计
租赁活动-续订 ^{(1) (2) (3)}	1Q24		LTM		1Q24		LTM		1Q24		LTM		1Q24		LTM

续订租约（千瓦）		37,976		141,706		60,812		148,768		—		—		98,787		290,474
续订租约（以千计 NRSF）		551		2,006		739		1,840		182		562		1,472		4,408
每千瓦的租赁成本		$1		$1		$2		$3		—		—		$1		$1
每个 NRSF 的租赁成本		$1		$1		$2		$2		—		$6		$1		$2

加权期限（年）		1.4		1.6		5.9		4.5		5.9		5.1		4.2		3.0

现金租金

每千瓦的现金租金即将到期		$293		$296		$112		$129		—		—		$181		$210
续订每千瓦的现金租金		$304		$310		$133		$146		—		—		$198		$226

每千瓦的现金租金变化百分比		3.8%		4.7%		18.5%		13.1%		—		—		9.4%		7.3%

每个 NRSF 的现金租金即将到期		$242		$251		$111		$125		$39		$35		$151		$171
每个 NRSF 的续订现金租金		$251		$263		$131		$141		$72		$56		$169		$186

每个 NRSF 的现金租金变化百分比		3.8%		4.7%		18.5%		13.1%		84.7%		63.5%		11.8%		8.8%

GAAP 租金

每千瓦的 GAAP 租金即将到期		$292		$295		$108		$120		—		—		$179		$206
每千瓦续订 GAAP 租金		$305		$311		$131		$147		—		—		$198		$227

每千瓦GAAP租金变化百分比		4.3%		5.5%		21.6%		22.3%		—		—		10.7%		10.5%

每个 NRSF 的 GAAP 租金即将到期		$242		$250		$106		$117		$36		$33		$148		$167
按照 NRSF 续订的 GAAP 租金		$252		$264		$129		$143		$67		$56		$168		$187

每个 NRSF 的 GAAP 租金变化百分比		4.3%		5.5%		21.6%		22.3%		88.1%		73.3%		13.0%		12.1%

留存率 ⁽⁵⁾		88.8%		83.9%		76.4%		77.0%		80.0%		83.1%		81.1%		80.8%

搅拌 ⁽⁶⁾		1.5%		6.0%		2.0%		4.5%		0.5%		2.8%		1.7%		5.1%

(1)	不包括短期、屋顶、仓库和车库租赁。

(2)	租金代表每千瓦的年度预估现金租金和净可租平方英尺，根据公认会计原则对直线租金进行了调整。

(3)	每千瓦的金额以月度值表示。每个 NRSF 金额以年度价值列报。

(4)	其他设施包括动力基地大楼的外壳容量以及经过全面改善的数据中心设施内的存储和办公空间。

(5)

按平方英尺计算。

(6)	流失率的定义是该期间因租约终止或未续订而造成的经常性收入损失，除以该期初的经常性收入。

注意：LTM 是最近十二个月，包括本季度。加权平均租赁期不包括续订期权，并按净可租平方英尺加权。

租约到期时间-按规模划分		财务补助
以千美元和平方英尺为单位（每平方英尺和每千瓦数据除外）			2024 年第一季度


				% 的	人均年化租金		人均年化租金								每千瓦的租金
	的平方英尺	按年计算		按年计算	被占领		被占领的广场		年化租金		即将到期的千瓦		每千瓦的租金		每月在
年	即将到期的租约⁽¹⁾	租金⁽²⁾		租金	平方英尺		到期时的足部		到期时		租赁		每月		到期
0-1 兆瓦
可用	2,773		—	—		—		—		—		—		—		—
逐月 ⁽³⁾	197		$48,017	1.4%		$243		$243		$47,837		10,266		$390		$388
2024	1,802		536,030	15.5%		297		296		533,801		128,582		347		346
2025	1,226		315,829	9.1%		258		261		319,584		86,905		303		306
2026	557		139,734	4.0%		251		261		145,486		42,431		274		286
2027	523		98,630	2.9%		189		201		105,347		38,629		213		227
2028	322		51,912	1.5%		161		176		56,910		20,789		208		228
2029	176		24,178	0.7%		138		171		30,117		11,894		169		211
2030	70		23,256	0.7%		333		341		23,782		5,986		324		331
2031	79		12,087	0.3%		153		242		19,133		4,827		209		330
2032	62		5,564	0.2%		90		100		6,201		1,982		234		261
2033	32		9,145	0.3%		290		361		11,372		2,809		271		337
此后	10		1,852	0.1%		176		174		1,829		478		323		319

总计/Wtd.平均值。	7,830		$1,266,234	36.6%		$250		$257		$1,301,399		355,577		$297		$305


> 1 兆瓦	即将到期的租约 (1)	按年计算		按年计算	人均年化租金		人均年化租金		人均年化租金		即将到期的千瓦		按年计算		每千瓦的租金
可用	1,722		—	—		—		—		—		—		—		—
逐月 ⁽³⁾	222		$30,424	0.9%		$137		$137		$30,424		16,935		$150		$150
2024	837		134,709	3.9%		161		162		135,248		76,419		147		147
2025	1,815		270,488	7.8%		149		152		275,232		160,749		140		143
2026	1,705		248,046	7.2%		145		153		260,113		158,731		130		137
2027	1,466		212,695	6.2%		145		156		228,028		141,240		125		135
2028	1,040		133,006	3.8%		128		139		144,540		100,083		111		120
2029	1,116		144,969	4.2%		130		141		157,089		130,405		93		100
2030	1,064		164,016	4.7%		154		152		161,835		109,519		125		123
2031	1,035		163,476	4.7%		158		154		159,852		103,189		132		129
2032	920		137,017	4.0%		149		149		137,041		97,150		118		118
2033	478		71,744	2.1%		150		182		86,882		48,440		123		149
此后	2,003		209,068	6.0%		104		120		240,979		189,298		92		106

总计/Wtd.平均值。	15,422		$1,919,657	55.5%		$140		$147		$2,017,264		1,332,158		$120		$126


其他 ⁽⁴⁾	即将到期的租约 (1)	按年计算		按年计算	人均年化租金		人均年化租金		人均年化租金		即将到期的千瓦		按年计算		每千瓦的租金
可用	1,767		—	—		—		—		—		—		—		—
逐月 ⁽³⁾	91		$3,367	0.1%		$37		$37		$3,367		—		—		—
2024	506		22,309	0.6%		44		44		22,233		—		—		—
2025	536		25,135	0.7%		47		48		25,576		—		—		—
2026	722		25,336	0.7%		35		37		26,635		—		—		—
2027	318		9,910	0.3%		31		33		10,593		—		—		—
2028	442		12,934	0.4%		29		32		14,079		—		—		—
2029	757		43,931	1.3%		58		66		49,606		—		—		—
2030	921		54,835	1.6%		60		75		69,480		—		—		—
2031	60		2,295	0.1%		39		45		2,707		—		—		—
2032	108		6,268	0.2%		58		66		7,148		—		—		—
2033	142		5,208	0.2%		37		44		6,245		—		—		—
此后	2,882		60,431	1.7%		21		27		77,221		—		—		—

总计/Wtd.平均值。	9,251		$271,958	7.9%		$36		$42		$314,890		—		—		—


总计	即将到期的租约 (1)	按年计算		按年计算	人均年化租金		人均年化租金		人均年化租金		即将到期的千瓦		按年计算		每千瓦的租金
可用	6,262		—	—		—		—		—		—		—		—
逐月 ⁽³⁾	587		$81,808	2.4%		$139		$139		$81,628		—		—		—
2024	3,145		693,048	20.0%		220		220		691,282		—		—		—
2025	3,577		611,451	17.7%		171		173		620,392		—		—		—
2026	2,983		413,116	11.9%		138		145		432,233		—		—		—
2027	2,307		321,235	9.3%		139		149		343,968		—		—		—
2028	1,804		197,852	5.7%		110		119		215,529		—		—		—
2029	2,049		213,078	6.2%		104		116		236,812		—		—		—
2030	2,055		242,107	7.0%		118		124		255,097		—		—		—
2031	1,174		177,858	5.1%		152		155		181,692		—		—		—
2032	1,090		148,848	4.3%		137		138		150,390		—		—		—
2033	651		86,097	2.5%		132		161		104,499		—		—		—
此后	4,896		271,351	7.8%		55		65		320,029		—		—		—

总计/Wtd.平均值。	32,579		$3,457,849	100.0%		$131		$138		$3,633,553		—		—		—

(1)	对于某些建筑物，除了合同租赁的平方英尺外，我们还根据其他因素计算平方英尺，包括可用电力、所需的支持空间和公共区域。除了合同租赁的平方英尺外，我们还根据多种因素估算了可供租赁的净可出租平方英尺总面积，包括可用电力、所需的支持空间和公共区域。

(2)	年化租金是截至2024年3月31日现有租赁下的每月合同基本租金（定义为减免前的现金基础租金）乘以12。

(3)	包括租赁、许可证和在到期时按月自动续订的类似协议。

(4)	其他包括未改善的建筑物外壳容量以及经过全面改善的数据中心设施内的存储和办公空间。

注意：除了根据我们的所有权百分比管理的未合并合资企业投资组合外，还代表合并后的投资组合。

按年化租金计算的前 20 名客户		财务补助
以千美元计			2024 年第一季度


						加权
						平均值
			按年计算		年化百分比	剩余的
		的数量	经常出现		经常出现	租赁期限
	顾客	地点	收入⁽¹⁾		收入	年份
1	财富 50 强软件公司	71		$441,626	11.6%	7.6
2	社交内容平台	25		217,400	5.7%	4.4
3	甲骨文公司	38		169,947	4.5%	7.1
4	全球云提供商	61		158,267	4.1%	4.8
5	IBM 公司	37		129,322	3.4%	2.0
6	Equinix	15		92,767	2.4%	5.7
7	领英公司	7		81,524	2.1%	1.0
8	《财富 25 强》投资等级评级公司	29		77,104	2.0%	2.6
9	财富 25 强科技公司	53		64,718	1.7%	3.5
10	社交媒体平台	8		62,557	1.6%	7.1
11	Meta Platforms, Inc.	48		61,820	1.6%	3.6
12	财富500强SaaS供应商	12		56,076	1.5%	2.9
13	Lumen 科技公司	123		47,636	1.2%	9.4
14	AT&T	75		43,665	1.1%	3.0
15	康卡斯特公司	43		41,927	1.1%	4.0
16	摩根大通公司	16		40,031	1.0%	3.3
17	机架空间	24		38,367	1.0%	9.2
18	中心广场 ⁽²⁾	9		35,059	0.9%	7.6
19	Verizon	89		34,255	0.9%	10.9
20	Zayo	115		33,681	0.9%	2.0
	总计 /加权平均值			$1,927,749	50.3%	5.6

(1)	年化经常性收入表示截至2024年3月31日的每月合同基本租金（定义为减免前的现金基础租金）和现有租赁下的互联收入乘以12。

(2)	2024年4月，Cyxtera宣布与Evoque合并，合并后的公司名为Centersquare。

注意：代表合并投资组合以及基于所有权百分比的未合并合资企业的管理投资组合。我们的直接客户可能是上表中列出的实体或其子公司或关联公司。

占用率分析		财务补助
以千美元和平方英尺计			2024 年第一季度


	净可租金	处于活动状态下的空间	保留的空间	按年计算		占用率⁽⁵⁾		空白空间	数据中心
大都市区	平方英尺⁽¹⁾	发展⁽²⁾	发展⁽³⁾	租金⁽⁴⁾		3 月 31 日至 24 日	12 月 31 日至 23 日	IT 负载⁽⁶⁾	计数
北美

北弗吉尼亚州	5,050	1,100	263		$506,360	91.2%	88.8%	438.5	18
芝加哥	2,344	—	113		225,325	90.0%	90.0%	81.0	7
达拉斯	3,065	—	77		204,410	83.0%	83.6%	111.2	19
纽约	1,786	94	107		202,997	70.5%	71.4%	65.5	12
波特兰	942	221	—		179,026	98.9%	99.9%	99.6	3
硅谷	1,524	—	131		168,912	90.1%	90.5%	94.6	14
凤凰	796	—	—		70,614	75.1%	71.0%	42.5	2
旧金山	844	—	—		63,323	64.2%	64.3%	31.5	4
亚特兰大	557	20	314		60,651	96.5%	96.5%	9.1	4
多伦多	509	218	—		55,015	95.1%	87.0%	47.8	2
洛杉矶	591	31	—		43,133	85.5%	85.4%	16.2	2
西雅图	397	—	—		42,383	77.8%	77.8%	5.9	1
波士顿	437	—	51		17,246	41.7%	42.1%	19.0	3
休斯顿	393	—	14		16,801	69.6%	63.9%	12.0	6
迈阿密	226	—	—		9,491	86.1%	85.5%	1.3	2
奥斯汀	86	—	—		7,590	56.3%	56.3%	4.3	1
夏洛特	95	—	—		5,699	91.1%	90.7%	1.5	3
北美总计/加权平均值	19,642	1,684	1,069		$1,878,975	84.4%	83.5%	1,081.5	103

EMEA

法兰克福	2,185	1,539	—		$246,727	84.4%	87.1%	144.3	29
伦敦	1,365	—	77		197,444	54.8%	57.2%	94.4	14
阿姆斯特丹	1,332	222	92		178,343	84.2%	83.2%	116.3	13
巴黎	918	344	—		121,201	83.5%	71.9%	85.5	12
约翰内斯堡	1,103	1,104	—		110,206	78.7%	71.1%	57.2	5
马赛	520	—	38		69,360	78.1%	76.8%	45.4	4
都柏林	553	—	—		59,653	76.0%	76.0%	39.3	9
苏黎世	444	152	—		57,681	77.5%	79.5%	29.0	3
维也纳	356	133	—		52,392	81.9%	84.0%	25.6	3
马德里	304	105	—		42,509	70.9%	76.3%	16.8	4
布鲁塞尔	290	47	—		37,718	72.9%	66.8%	17.3	3
开普敦	326	402	—		36,830	75.4%	74.6%	21.1	2
斯德哥尔摩	190	108	—		24,129	70.4%	70.0%	16.8	6
哥本哈根	226	—	99		21,285	66.3%	66.6%	12.9	3
杜塞尔多夫	142	—	71		18,820	55.1%	58.7%	7.7	3
雅典	55	159	—		9,343	79.1%	92.8%	2.2	4
德班	45	—	—		5,968	86.9%	84.4%	1.1	1
蒙巴萨	37	—	21		4,081	38.1%	17.3%	3.5	2
萨格勒布	22	—	13		2,809	85.7%	85.7%	0.9	1
内罗毕	16	75	—		2,674	61.9%	61.9%	0.5	1
马普托	3	—	—		487	41.6%	41.6%	0.2	1
克里特岛	—	11	—		—	—	—	—	—
欧洲、中东和非洲总量/加权平均值	10,431	4,403	411		$1,299,662	76.4%	75.3%	737.8	123

亚太地区

新加坡	873	17	—		$203,323	95.2%	93.8%	84.3	3
悉尼	361	—	88		31,663	90.8%	92.2%	22.8	4
墨尔本	147	—	—		15,012	62.3%	62.3%	9.6	2
首尔	162	—	—		1,966	7.6%	7.6%	12.0	1
香港	99	66	120		503	2.2%	2.2%	7.5	1
亚太地区合计/加权平均值	1,642	83	207		$252,468	77.0%	76.7%	136.1	11

非数据中心属性	329	—	264		—	—	—	—	—

合并投资组合总额/加权平均值	32,043	6,170	1,951		$3,431,105	80.6%	79.6%	1,955.4	237

待售 ⁽⁷⁾	328	—	—		$34,830	99.5%	99.5%	26.8	1

未合并的合资企业

北弗吉尼亚州	2,418	805	—		$221,253	98.8%	97.9%	193.7	12
芝加哥	790	—	—		77,274	91.8%	91.3%	67.4	2
硅谷	142	—	—		18,498	100.0%	100.0%	10.9	2
多伦多	104	—	—		12,742	55.7%	55.7%	6.8	1
香港	186	—	—		11,394	48.2%	48.2%	11.0	1
巴黎	90	180	—		7,270	61.5%	—	10.0	1
洛杉矶	197	—	—		5,446	100.0%	100.0%	—	2
拉各斯	4	—	—		514	100.0%	100.0%	0.2	1
阿布贾	1	—	—		42	73.0%	73.0%	0.1	1
钦奈	52	—	—		—	—	—	7.2	1
达拉斯	—	327	—		—	—	—	—	2
管理的未合并投资组合总额/加权平均值	3,985	1,313	—		$354,434	91.9%	93.7%	307.1	26

管理的投资组合总额/加权平均值	36,029	7,482	1,951		$3,785,539	81.8%	81.2%	2,262.6	263

数字房地产份额总额/加权平均值 ⁽⁸⁾	32,579	6,170	1,951		$3,457,849	80.8%	80.3%	2,020.8	—

非托管未合并的合资企业

圣保罗	1,393	97	1,198		$183,568	91.9%	91.8%	117.6	25
东京	1,352	484	—		80,324	75.6%	76.2%	64.9	5
大阪	583	56	140		74,347	83.3%	81.4%	58.9	4
克雷塔罗	105	—	583		16,891	100.0%	100.0%	8.0	3
圣地亚哥	119	118	71		16,363	90.1%	90.1%	10.2	3
里约热内卢	112	—	—		11,630	100.0%	100.0%	8.0	2
福塔雷萨	94	—	—		9,543	87.0%	87.0%	6.2	1
西雅图	51	—	—		7,770	100.0%	100.0%	9.0	1
波哥大	—	—	197		—	—	—	—	2
非管理投资组合总额/加权平均值	3,810	756	2,190		$400,435	85.2%	85.3%	282.8	46

投资组合总额/加权平均值	39,839	8,238	4,141		$4,185,973	82.1%	81.5%	2,545.3	309

(1)	除了合同租赁的平方英尺外，我们还根据多种因素估算了可供租赁的净可出租平方英尺总面积，包括可用电力、所需的支持空间和公共区域。

(2)	正在积极开发的空间包括当前正在进行的基地大楼和数据中心项目。

(3)	用于开发的空间包括为未来数据中心开发而保留的空间，不包括正在积极开发的空间。

(4)	年化基本租金是截至2024年3月31日现有租赁下的每月合同基本租金（定义为减免前的现金基础租金）乘以12。

(5)	占用率不包括正在开发的空间和用于开发的空间。对于我们的某些建筑物，除了合同租赁的平方英尺以外，我们还根据其他因素计算占用率，包括可用电力、所需的支持空间和公共区域。

(6)	空白空间IT负载代表由UPS支持的公用事业电力，专用于Digital Realty运营的数据中心空间。

(7)	待售资产是指在2024年4月完成的CH2交易中出售的资产。

(8)	代表合并后的投资组合以及根据我们的所有权百分比管理的未合并合资企业的投资组合。

开发生命周期 ⁽¹⁾		财务补助
以千美元计			2024 年第一季度


	未来发展能力						数据中心建设

	IT 容量（100% 份额） ⁽²⁾		总投资 ⁽³⁾				项目摘要 ⁽⁴⁾			100% 分享 ⁽⁴⁾						DLR 共享 ⁽⁵⁾

							在下面		平均值	当前		未来		总计		当前		未来		总计
			100% 分享		DLR 共享		施工		预期	投资		投资		投资		投资		投资		投资		产量
区域	土地 (MW)	壳牌 (MW)		⁽⁴⁾	⁽⁵⁾		(MW)	% 已租赁	完成		⁽⁶⁾		⁽⁷⁾		⁽⁸⁾	⁽⁶⁾		⁽⁷⁾			⁽⁸⁾	⁽⁹⁾
弗吉尼亚北部	1,100	170		$1,025,225		$761,322	104	69%	4Q24		$469,663		$623,677		$1,093,340		$270,954		$461,993		$732,946
达拉斯	230	30		198,135		130,146	16	100%	3Q24		224,638		79,962		304,600		78,623		27,987		106,610
波特兰	—	—		—		—	24	100%	3Q24		194,129		81,691		275,820		194,129		81,691		275,820
其他	360	100		748,561		644,635	34	91%	3Q24-1Q25		215,709		190,940		406,649		171,541		155,118		326,659
美洲	1,690	300		$1,971,922		$1,536,104	178	80%			$1,104,139		$976,270		$2,080,409		$715,247		$726,788		$1,442,035	12.3%

法兰克福	120	60		$728,342		$728,342	56	55%	2Q25		$599,493		$399,246		$998,739		$599,493		$399,246		$998,739
巴黎	220	10		114,871		41,025	48	44%	4Q24		453,985		301,098		755,083		375,560		285,263		660,823
苏黎世	10	—		32,866		32,866	13	82%	3Q25		151,406		110,688		262,094		151,406		110,688		262,094
其他	360	160		671,131		633,710	104	48%	2Q24-1Q26		383,890		700,481		1,084,372		328,871		597,151		926,022
EMEA	710	230		$1,547,209		$1,435,943	222	51%			$1,588,774		$1,511,514		$3,100,288		$1,455,330		$1,392,349		$2,847,679	9.7%

东京	30	20		$134,008		$67,004	24	63%	1Q25		$93,135		$160,153		$253,288		$46,567		$80,077		$126,644
香港	—	—		25,807		25,807	6	100%	3Q25		22,293		48,505		70,798		22,293		48,505		70,798
大阪	40	10		51,523		25,762	6	100%	2Q25		18,630		34,106		52,736		9,315		17,053		26,368
其他	200	20		190,427		144,842	1	100%	2Q24		1,195		7,728		8,924		1,195		7,728		8,924
亚太地区	270	50		$401,765		$263,414	37	76%			$135,253		$250,493		$385,746		$79,371		$153,363		$232,734	10.4%

总计	2,670	580		$3,920,896		$3,235,461	437	65%			$2,828,166		$2,738,277		$5,566,443		$2,249,948		$2,272,500		$4,522,448	10.6%

(1)	包括合并和未合并合资企业中的开发项目。

(2)	代表根据我们目前的计划和估计将要开发的预期兆瓦容量；实际开发的兆瓦容量可能有所不同。包括为准备未来的数据中心装修而持有或正在建设的土地和空间。

(3)	指截至2024年3月31日产生的成本，加上为准备未来数据中心装修而在批准阶段完成的剩余成本，包括按比例分摊的收购、外壳和基础设施成本。

(4)	包括Digital Realty及其合作伙伴在开发合资项目中的股份。

(5)	仅包括数字地产在开发合资项目中的份额。

(6)	表示截至 2024 年 3 月 31 日产生的成本。

(7)	代表根据批准的发展预算完成工作范围的估计成本。

(8)	代表开发数据中心的总成本，包括按比例分摊的收购、基础设施和外壳空间，以及对数据中心装修的直接投资。

(9)	估计收益率基于预期投资总额和签订的租赁的预期净营业收入或其他基于市场状况的假设。

在建项目 ⁽¹⁾		财务补助
以千美元计			2024 年第一季度


		100% 分享 ⁽²⁾					DLR 共享 ⁽³⁾
	当前		未来		总计		当前		未来		总计
在建项目	投资 ⁽⁴⁾		投资 ⁽⁵⁾		投资		投资 ^{(4) (6)}		投资 ⁽⁵⁾		投资
未来发展能力 ⁽⁷⁾		$2,966,878		$954,017		$3,920,896		$2,527,178		$708,283		$3,235,461
数据中心建设		2,828,166		2,738,277		5,566,443		2,249,948		2,272,500		4,522,448
设备池和其他库存 ⁽⁸⁾		184,706		—		184,706		184,706		—		184,706
校园、租户改善及其他⁽⁹⁾		232,389		107,835		340,224		232,389		107,835		340,224
持有和开发的土地总量 CIP		$6,212,140		$3,800,129		$10,012,269		$5,194,222		$3,088,617		$8,282,839

增强及其他		$24,064		$6,363		$30,427		$24,064		$6,363		$30,427
重复出现		26,549		36,587		63,136		26,549		36,587		63,136
持有土地总量和在建工程总量		$6,262,753		$3,843,079		$10,105,832		$5,244,835		$3,131,567		$8,376,403

(1)	包括合并和未合并合资企业中的开发项目。

(2)	包括Digital Realty及其合作伙伴在开发合资项目中的股份。

(3)	仅包括数字地产在开发合资项目中的份额。

(4)	表示截至 2024 年 3 月 31 日产生的成本。

(5)	代表根据批准的发展预算完成工作范围的估计成本。

(6)	不包括我们的合作伙伴在合并资产负债表中包含在建工程或未来开发用地的合并合资企业中的股份的6,780万美元；包括6.51亿美元代表Digital Realty在合并资产负债表中归类为未合并合资企业投资的开发项目中的份额。

(7)	包括为准备未来的数据中心装修而持有或正在建设的土地和空间。

(8)	代表及时部署和交付数据中心装修所需的长期设备和材料。

(9)	代表截至2024年3月31日的进展情况，这些改善受益空间最近转换为我们的运营组合，主要包括共享基础设施项目和第一代租户改善。包括我们的合并资产负债表中包含的与截至2022年8月1日部分建造的Teraco投资组合项目的公允价值调整相关的300万美元。

历史资本支出和房地产投资		财务补助
以千美元和平方英尺计			2024 年第一季度


	三个月已结束
	3 月 31 日至 24 日		12 月 31 日至 23 日	9 月 30 日-23		23 年 6 月 30 日		3 月 31 日至 23 日

非经常性资本支出⁽¹⁾

发展 ⁽²⁾		$549,522	$845,315		$953,267		$523,406		$644,910

增强功能和其他非经常性		7,738	10,113		1,317		1,479		2,796

非经常性资本支出总额		$557,260	$855,428		$954,584		$524,885		$647,706

经常性资本支出 ⁽³⁾		$47,676	$142,808		$90,251		$53,498		$40,465

直接资本支出总额		$604,936	$998,236		$1,044,835		$578,383		$688,171

间接资本支出

资本化利息		$28,522	$33,032		$29,130		$27,883		$26,771

资本化开销		25,857	27,867		23,837		23,717		23,735

间接资本支出总额		$54,379	$60,899		$52,967		$51,600		$50,506

房地产投资的全面改善和预付款		$659,315	$1,059,135		$1,097,802		$629,983		$738,677

合并投资组合净可租平方英尺⁽⁴⁾		32,579	32,670		32,603		33,858		33,511

(1)	非经常性资本支出主要用于空间和土地的开发，不包括购置成本。

(2)	金额反映了本季度合并开发项目的总资本支出。总额包括本季度合资企业捐款前项目支出的100％。

(3)	经常性资本支出是维持当前收入所需的非增量建筑改善，包括第二代租户改善和外部租赁佣金。经常性资本支出不包括承保购买建筑物时考虑的购置成本、使建筑物达到Digital Realty运营标准所产生的成本或内部租赁佣金。

(4)	对于我们的某些建筑物，除了合同租赁的平方英尺外，我们还根据其他因素计算平方英尺，包括可用电力、所需的支持空间和公共区域。

收购/处置/合资企业		财务补助
以千美元和平方英尺计			2024 年第一季度

已完成的收购：

网

可出租

平方英尺

占总净额的百分比

收购

大都会的

日期

购买

帽子

正方形

在下面

为之举行

可出租广场

财产

类型

区域

已收购

价格⁽¹⁾

费率 ⁽²⁾

英尺⁽³⁾

发展

占用英尺⁽⁴⁾

第 8-11 杆

土地

巴黎，法国

1/11/2024

$75,675

不是

—

Cyxtera-各种

租赁地产

法兰克福，新加坡

1/12/2024

55,000

不是

—

KIX10 附件（MC Digital Realty）

土地

日本大阪

2/5/2024

6,608

不是

—

总计

$137,283

—

封闭式处置：

网

可出租

平方英尺

占总净额的百分比

处置

大都会的

日期

出售

帽子

正方形

在下面

为之举行

可出租广场

财产

类型

区域

已处置

价格 ⁽¹⁾

费率⁽²⁾

英尺⁽³⁾

发展

占用英尺⁽⁴⁾

Cyxtera-各种

建筑物

新泽西州圣克拉拉

1/12/2024

$277,399

6.1%

—

SYD15

土地

澳大利亚悉尼

3/28/2024

62,837

不是

—

总计

$340,236

—

封闭式合资企业出资：


					网
					可出租	平方英尺	平方英尺	占总净额的百分比
	大都会的		贡献	帽子	正方形	在下面	为之举行	可出租广场
财产	区域	日期	价格	费率 ⁽²⁾	英尺⁽³⁾	发展	发展	占用英尺⁽⁴⁾
黑石集团合资企业——第一阶段 ⁽⁵⁾	NoVa，巴黎	1/11/2024	$367,746	不是	—	—	—	—
GI Partners JV-CH1 和 CH3⁽⁶)	伊利诺州芝加哥	1/12/2024	900,000	6.5%	—	—	—	—
三菱合资企业 ⁽⁷⁾	德克萨斯州达拉斯	3/4/2024	307,896	不是	—	—	—	—
总计			$1,575,642	—	—	—	—	—

(1)	表示在合同价格调整、交易费用、税收和潜在货币波动之前适用的购买价格或销售价格。所有价格均根据截至2024年3月31日的外汇汇率转换为美元。

(2)

我们通过将预期的年度净营业收入除以购买/出售/出资价格（包括假定债务和相关的预付款罚款）来计算收购、处置和合资企业出资的现金资本化率。净营业收入是指来自就地租赁的租金收入和租户报销收入，减去出租物业的运营和维护费用、财产税和保险费用，不是根据公认会计原则计算的财务指标。我们提醒您不要过分依赖我们的现金资本化率，因为这些现金资本化率仅基于调查过程中向我们提供的与相关收购相关的数据，并且是根据非公认会计准则计算的。根据我们在收购完成后运营数据中心的经验，我们对收购现金资本化率的计算可能会发生变化。此外，基于许多其他因素，实际现金资本化率可能与我们的预期有所不同，包括我们最终购买价格分配的结果、收取预期租金收入的困难、租户破产、财产税重新评估以及我们无法转嫁给租户的数据中心的意外支出。

(3)	除了合同租赁的平方英尺外，我们还根据多种因素估算了可供租赁的净可出租平方英尺总面积，包括可用电力、所需的支持空间和公共面积。

(4)	占用率不包括正在开发的空间和用于开发的空间。

(5)	黑石集团收购了80％的权益，而Digital Realty则持有20％的权益，并将管理合资企业的开发和日常运营。贡献价格显示为 100%。

(6)	GI Partners以约6800万美元的价格额外收购了芝加哥都会区两座稳定的超大规模数据中心大楼的15％股权，将其股份从65％增加到80％。贡献价格显示为 100%。

(7)	三菱投资约2亿美元收购了65％的权益，而Digital Realty则持有该合资企业35％的权益，该合资企业用于在达拉斯都会区开发两个量身定制的超大规模数据中心。每个合作伙伴将按比例支付项目剩余开发成本的份额。贡献价格显示为 100%。

未合并的合资企业		财务补助
以千美元计			2024 年第一季度


资产负债表摘要-	截至 2024 年 3 月 31 日
持有合资企业的100％股份		美洲 ⁽¹⁾	亚太地区 ⁽²⁾	EMEA ⁽³⁾	全球 ⁽⁴⁾	总计

经营房地产的总成本		$5,684,399	$1,728,633	$320,288	$1,293,417	$9,026,737
累计折旧和摊销		(742,961)	(225,285)	—	(77,253)	(1,045,499)
经营性房地产的账面净值		$4,941,438	$1,503,348	$320,288	$1,216,164	$7,981,239
现金		361,349	286,539	76,859	119,316	844,063
其他资产		1,839,898	178,238	47,462	179,398	2,244,996
总资产		$7,142,684	$1,968,125	$444,609	$1,514,878	$11,070,298

债务		2,604,657	654,680	—	444,853	3,704,190
其他负债		586,997	157,491	395,554	34,291	1,174,333
净值/（赤字）		3,951,032	1,155,954	49,055	1,035,735	6,191,775
负债和权益总额		$7,142,686	$1,968,125	$444,609	$1,514,878	$11,070,298

Digital Realty在未合并合资债务中所占的比例份额		$886,171	$327,340	—	$168,591	$1,382,102


运营报表摘要-	截至2024年3月31日的三个月
持有合资企业的100％股份		美洲 ⁽¹⁾	亚太地区 ⁽²⁾	EMEA ⁽³⁾	全球 ⁽⁴⁾	总计

总收入		$188,283	$63,557	$556	$24,247	$276,643
运营费用		(83,577)	(30,384)	(725)	(8,798)	(123,485)
净营业收入 (NOI)		$104,706	$33,173	($169)	$15,449	$153,159

直线租金		(1,913)	(1,182)	—	279	(2,816)
高于和低于市场租金		1,573	—	—	(775)	798
现金净营业收入 (NOI)		$104,366	$31,991	($169)	$14,953	$151,140

利息支出		($59,240)	($1,091)	($1,615)	($6,899)	($68,845)
折旧和摊销		(97,617)	(15,612)	—	(15,180)	(128,409)
其他收入/（费用）		(2,593)	(4,118)	105	31,910	25,303
美元债务的外汇调整		(31,784)	—	—	4,110	(27,674)
非营业费用总额		($191,234)	($20,821)	($1,510)	$13,940	($199,624)

净收益/（亏损）		($86,528)	$12,352	($1,678)	$29,389	($46,466)


Digital Realty在未合并的合资企业NOI中按比例分配的份额		$34,172	$16,587	$17	$5,855	$56,630

Digital Realty在未合并的合资公司现金NOI中按比例分配的份额		$34,104	$15,996	$17	$5,667	$55,783

Digital Realty来自未合并合资企业的收益（亏损）收入		($33,511)	$6,176	($1,278)	$12,606	($16,008)

Digital Realty在核心FFO中的按比例分配的份额 ⁽⁵⁾		$17,580	$14,337	($1,280)	$8,648	$39,285

Digital Realty的合资企业费用收入		$5,096	$178	—	$3,388	$8,661

(1)	包括Ascenty、Blackstone Nova、Clise、Colovore、GI Partners、Mapletree、Menlo、三菱、Realty Income、TPG房地产和沃尔什。

(2)	包括 Digital Connexion、Lumen 和 MC Digital Realty。

(3)	包括 Blackstone Paris、Medallion 和 Mivne。

(4)	包括数字核心房地产投资信托基金。

(5)	有关 Core FFO 的定义，请参阅第 31 页。

注意：Digital Realty在合资企业中的所有权百分比各不相同。

扣除利息、税项、折旧和摊销前的收益和财务比率的对账		财务补助
未经审计，以千美元计			2024 年第一季度


	三个月已结束
扣除利息、税项、折旧和摊销前的收益（EBITDA）的对账 ⁽¹⁾		3 月 31 日至 24 日	12 月 31 日至 23 日	9 月 30 日-23	23 年 6 月 30 日	3 月 31 日至 23 日

普通股股东可获得的净收益/（亏损）		$271,327	$18,122	$723,440	$108,003	$58,547
利息		109,535	113,638	110,767	111,116	102,220
提前清偿债务造成的损失		1,070	—	—	—	—
所得税支出（福利）		22,413	20,724	17,228	16,173	21,454
折旧和摊销		431,102	420,475	420,613	432,573	421,198
EBITDA		$835,446	$572,958	$1,272,048	$667,866	$603,420
未合并的合资房地产相关折旧和摊销		47,877	64,833	43,214	35,386	33,719
未合并的合资企业利息支出和税收支出		34,271	42,140	27,000	32,105	18,556
遣散费、股权加速和法律费用		791	7,565	2,682	3,652	4,155
交易和整合费用		31,839	40,226	14,465	17,764	12,267
出售投资（收益）/亏损		(277,787)	103	(810,688)	(89,946)	—
减值准备金		—	5,363	113,000	—	—
其他非核心调整数，净额		21,608	(35,439)	1,719	22,132	(14,604)
非控股权益		6,329	(8,419)	12,320	(2,538)	111
优先股分红		10,181	10,181	10,181	10,181	10,181
调整后 EBITDA		$710,556	$699,509	$685,943	$696,604	$667,804

(1)	有关息税折旧摊销前利润和调整后息税折旧摊销前利润的定义和讨论，请参阅定义部分。


	三个月已结束
财务比率		3 月 31 日至 24 日	12 月 31 日至 23 日	9 月 30 日-23	23 年 6 月 30 日	3 月 31 日至 23 日

GAAP 利息支出总额		$109,535	$113,638	$110,767	$111,116	$102,220
资本化利息		28,522	33,032	29,130	27,883	26,771
应计利息和其他非现金金额的变化		55,421	(66,013)	44,183	(60,612)	38,137
现金利息支出 ⁽²⁾		$193,479	$80,657	$184,081	$78,387	$167,128

优先股分红		10,181	10,181	10,181	10,181	10,181
固定费用总额 ⁽³⁾		$148,239	$156,851	$150,079	$149,181	$139,172


覆盖范围
利息覆盖率 ⁽⁴⁾		4.3x	4.0x	4.3x	4.5x	4.7x
现金利息覆盖率 ⁽⁵⁾		3.2x	6.4x	3.4x	7.4x	3.7x
固定收费覆盖率 ⁽⁶⁾		4.0x	3.8x	4.1x	4.2x	4.4x
现金固定费用覆盖率 ⁽⁷⁾		3.1x	5.8x	3.2x	6.6x	3.5x

杠杆作用
债务占企业总价值的比例 ⁽⁸⁾⁽⁹⁾		26.7%	28.6%	30.6%	33.3%	37.3%
债务加上优先股占企业总价值 ^(9)(10)		27.9%	29.8%	32.0%	34.7%	38.9%
税前收入与利息支出之比 ⁽¹¹⁾		3.6x	1.2x	7.7x	2.0x	1.7x
净负债与调整后息税折旧摊销前利润 ⁽¹²⁾		6.1x	6.2x	6.3x	6.8x	7.1x

(2)	现金利息支出是利息支出减去债务折扣和递延融资费的摊销，包括我们资本化的利息。我们认为现金利息支出是一种有用的利息衡量标准，因为它不包括非现金利息支出。

(3)	固定费用包括公认会计准则利息支出、资本化利息和优先股股息。

(4)	调整后的息税折旧摊销前利润除以公认会计准则利息支出加上资本化利息（包括我们在未合并合资企业利息支出中所占的比例份额）。

(5)	调整后的息税折旧摊销前利润除以现金利息支出（包括我们在未合并合资企业利息支出中按比例分摊的份额）。

(6)	调整后的息税折旧摊销前利润除以固定费用（包括我们在未合并合资企业固定费用中所占的比例份额）。

(7)	调整后的息税折旧摊销前利润除以现金利息支出和优先股股息（包括我们在未合并合资企业现金固定费用中的比例份额）的总和。

(8)	债务总额除以普通股的市场价值加上债务加上优先股。

(9)	企业总价值定义为普通股加上债务加上优先股的市场价值。

(10)	与 (8) 相同，但分子包括优先股。

(11)	计算方法为净收入加上利息支出除以GAAP利息支出。

(12)	计算方法是按资产负债表账面价值计算的总负债加上资本租赁债务，加上Digital Realty在未合并合资企业债务中的比例份额，减去现金和现金等价物（包括Digital Realty在未合并合资企业现金中的比例份额）除以调整后的息税折旧摊销前利润（包括Digital Realty在未合并合资企业息税折旧摊销前利润中的比例份额）乘以四。

管理层关于非公认会计准则指标的声明		财务补助
未经审计			2024 年第一季度

定义

运营资金 (FFO)：

我们根据全国房地产投资信托基金协会（Nareit）在《纳雷特运营资金白皮书——2018年重报》中制定的标准来计算运营资金（FFO）。FFO是一项非公认会计准则财务指标，代表净收益（亏损）（根据公认会计原则计算），不包括房地产资产处置的收益（亏损）、减值准备金、房地产相关折旧和摊销（不包括递延融资成本的摊销）、我们在未合并的合资房地产相关折旧和摊销中所占份额、归属于运营合伙企业非控股权益的净收益以及与非控股权益相关的折旧。管理层使用FFO作为补充业绩衡量标准，因为在不包括房地产相关的折旧和摊销以及财产处置的损益和损失以及对未合并的合伙企业和合资企业进行调整后，它提供的绩效衡量标准可以反映出入住率、租金和运营成本的趋势。我们还认为，作为衡量房地产投资信托基金业绩的广泛认可的衡量标准，投资者将使用FFO作为将我们的经营业绩与其他房地产投资信托基金的经营业绩进行比较的基础。但是，由于FFO不包括折旧和摊销，既没有反映因使用或市场条件而导致的数据中心价值的变化，也没有反映维持数据中心运营业绩所需的资本支出和资本化租赁佣金水平，所有这些都具有实际经济影响，并可能对我们的财务状况和运营业绩产生重大影响，因此FFO作为衡量我们业绩的效用是有限的。其他房地产投资信托基金可能无法根据Nareit的定义计算FFO，因此，我们的FFO可能无法与其他房地产投资信托基金的FFO相提并论。FFO只能被视为根据GAAP计算的净收入的补充，以衡量我们的业绩。

来自运营的核心资金（核心 FFO）：

我们将运营核心资金（Core FFO）列为补充运营指标，因为在排除某些不反映核心收入或支出流的项目时，它提供的绩效衡量标准与同比比较可以反映我们核心业务经营业绩的趋势。我们通过加减FFO（i）其他非核心收入调整，（ii）交易和整合费用，（ii）提前清偿债务造成的损失，（iii）提前清偿债务造成的损失，（iv）与已赎回优先股相关的收益/发行成本，（v）遣散费、股权加速和法律费用，（vii）外汇重估的收益/亏损以及（vii）其他非核心支出调整，（vii）其他非核心支出调整来计算核心FFO。由于其中某些调整会对我们的财务状况和经营业绩产生实际经济影响，因此Core FFO作为衡量我们业绩的效用是有限的。其他房地产投资信托基金计算核心FFO可能与我们不同，因此，我们的核心FFO可能无法与其他房地产投资信托基金的核心FFO相提并论。核心FFO应仅被视为根据GAAP计算的净收入的补充，以衡量我们的业绩。

调整后的运营资金（AFFO）：

我们将调整后的运营资金（AFFO）列为补充运营指标，因为与去年同比相比，它评估了我们通过运营活动为股息和分配需求提供资金的能力。我们还认为，作为衡量房地产投资信托基金运营情况的广泛认可的衡量标准，投资者将使用AFFO作为评估我们与其他房地产投资信托基金相比为股息支付提供资金的能力的基础，包括按每股和单位计算。我们通过增加或减去核心FFO（i）非房地产折旧，（ii）递延融资成本的摊销，（iii）债务折扣/溢价的摊销，（iv）非现金股票薪酬支出，（v）直线租金收入，（vii）直线租金支出，（viii）高于和低于市场的租金摊销，（viii）递延税收/支出，（viii）递延税/支出（福利），（九）租赁补偿和内部租赁佣金，以及（x）经常性资本支出。其他房地产投资信托基金的计算AFFO可能与我们不同，因此，我们的AFFO可能无法与其他房地产投资信托基金的AFFO相提并论。AFFO只能被视为根据GAAP计算的净收入的补充，以衡量我们的业绩。

息税折旧摊销前利润和调整后税折旧摊销前利润

我们认为，不计利息的收益、提前清偿债务、所得税、折旧和摊销所产生的损失，或息税折旧摊销前利润（定义见下文）是有用的补充业绩衡量标准，因为它们使投资者能够在不受非现金折旧和摊销或债务成本影响的情况下查看我们的业绩，就调整后的息税折旧摊销前利润而言，（i）未合并的合资房地产相关折旧和摊销，（ii) 未合并的合资企业利息支出和税款，(iii) 遣散费、股权加速和法律费用，（iv）交易和整合费用，（v）出售/解散收益（亏损），（vi）减值准备金，（vii）其他非核心调整净额，（viii）非控股权益，（ix）优先股股息，（x）与已赎回优先股相关的发行成本。调整后的息税折旧摊销前利润是息税折旧摊销前利润，不包括（i）未合并的合资企业房地产相关折旧和摊销，（ii）未合并的合资企业利息支出和税款，（iii）遣散费、股权加速和法律费用，（iv）交易和整合收益（亏损），（vii）减值准备金，（vii）其他非核心调整，（vii）非控股权益，（vii）非控股权益，(ix) 优先股股息，以及 (x) 与已赎回优先股相关的发行成本收益。此外，我们认为，证券分析师、投资者和其他利益相关方经常使用息税折旧摊销前利润和调整后息税折旧摊销前利润来评估房地产投资信托基金。由于息税折旧摊销前利润和调整后息税折旧摊销前利润是在包括利息支出和所得税在内的经常性现金支出之前计算的，不包括租赁佣金等资本化成本，并且未根据资本支出或其他业务经常性现金需求进行调整，因此它们作为衡量我们业绩的效用是有限的。其他房地产投资信托基金计算息税折旧摊销前利润和调整后息税折旧摊销前利润可能与我们不同，因此，我们的息税折旧摊销前利润和调整后息税折旧摊销前利润可能无法与其他房地产投资信托基金的息税折旧摊销前利润和调整后息税折旧摊销前利润进行比较。因此，仅应将息税折旧摊销前利润和调整后息税折旧摊销前利润视为根据公认会计原则计算的净收益的补充，以衡量我们的财务业绩。

管理层关于非公认会计准则指标的声明		财务补助
未经审计			2024 年第一季度

净营业收入（NOI）和现金 NOI：

净营业收入（NOI）表示租金收入、租户报销收入和互联收入减去公用事业支出、出租物业运营费用、财产税和保险支出（如运营报表所示）。股东、公司管理层和行业分析师通常使用NOI来衡量公司租赁投资组合的经营业绩。现金净收益是指NOI减去直线租金以及高于和低于市场水平的租金摊销。股东、公司管理层和行业分析师通常使用现金净资产净值来衡量房地产经营业绩。Same-Capital Cash NOI是指截至上年2022年12月31日拥有且在建总可出租平方英尺不到5％的建筑物，不包括2023-2024年正在或预计将进行开发活动的建筑物、归类为待售的建筑物以及在所有列报期内出售或出资给合资企业的建筑物（前期数字经过调整以反映当前同等资本池）。但是，由于NOI和现金NOI不包括折旧和摊销，既没有反映因使用或市场条件而导致的数据中心价值的变化，也没有反映维持数据中心运营业绩所需的资本支出和资本化租赁佣金水平，所有这些都具有实际经济影响，并可能对我们的运营业绩产生重大影响，因此NOI和现金NOI作为衡量我们业绩的效用是有限的。其他房地产投资信托基金计算NOI和现金NOI可能与我们不同，因此，我们的NOI和现金NOI可能无法与其他房地产投资信托基金的NOI和现金NOI相提并论。NOI和现金NOI仅应被视为根据GAAP计算的净收益的补充，以衡量我们的业绩。

其他定义

净债务与调整后息税折旧摊销前利润比率的计算方法是：按资产负债表账面价值计算的总负债加上资本租赁债务，再加上Digital Realty在未合并合资企业债务中的比例份额，减去现金和现金等价物（包括Digital Realty在未合并合资企业现金中的比例份额）除以调整后的息税折旧摊销前利润（包括Digital Realty在未合并合资企业息税折旧摊销前利润中的比例份额）乘以调整后的息税折旧摊销前利润（包括Digital Realty在未合并合资企业息税折旧摊销前利润中的比例份额），乘以调整后的息税折旧摊销到四。

债务加上优先股占企业总价值等于债务总额加上优先股除以总负债加上优先股的清算价值以及已发行的数字房地产信托公司普通股和数字房地产信托有限责任公司的市值，前提是以数字地产信托有限责任公司单位赎回数字房地产信托公司普通股。

固定费用覆盖率是调整后的息税折旧摊销前利润除以公认会计准则利息支出、资本化利息和优先股股息的总和。截至2024年3月31日的季度，GAAP利息支出为1.1亿美元，资本化利息为2900万美元，优先股股息为1,000万美元。


净营业收入（NOI）对账	三个月已结束
（以千计）	3 月 31 日至 24 日		12 月 31 日至 23 日		3 月 31 日至 23 日

营业收入		$149,367		$134,035		$177,335

费用收入		(13,010)		(14,330)		(7,868)
其他收入		(862)		(144)		(887)
折旧和摊销		431,102		420,475		421,198
一般和行政		114,419		109,235		107,766
遣散费、股权加速和法律费用		791		7,565		4,155
交易费用		31,839		40,226		12,267
减值准备金		—		5,363		—
其他开支		10,836		5,580		—

净营业收入		$724,482		$708,003		$713,965


现金净营业收入（现金 NOI）

净营业收入		$724,482		$708,003		$713,965

直线租金收入		(2,522)		(22,085)		(16,327)
直线租金支出		1,369		(4,745)		(510)
高于和低于市场水平的租金摊销		(854)		(856)		(1,226)

现金净营业收入		$722,474		$680,317		$695,902



固定货币 CFFO 对账	三个月已结束
（以千计，每股数据除外）	3 月 31 日至 24 日				3 月 31 日至 23 日

核心 FFO ⁽¹⁾		$532,153				$493,500
保持23年汇率不变对核心FFO的影响 ⁽²⁾		1,119				—

固定货币核心 FFO		$533,272				$493,500
已发行股票和单位的加权平均值——摊薄		319,138				297,382
每股固定货币 CFO		$1.67				$1.66

与上述净收入相符。

2)	调整的计算方法是将2024年的货币折算率保持不变，平均货币折算汇率适用于2023年同期。

前瞻性陈述		财务补助
			2024 年第一季度

本文件包含联邦证券法所指的前瞻性陈述，这些陈述基于当前的预期、预测和假设，这些预期、预测和假设涉及可能导致实际结果和结果出现重大差异的风险和不确定性。此类前瞻性陈述包括与以下内容相关的陈述：我们的经济前景、预期的投资和扩张活动、对我们产品和服务的预期持续需求、我们的流动性、合资企业、数据中心和托管空间的供需、我们的收购和处置活动、定价和净有效租赁经济学、市场动态和数据中心基本面、我们的战略重点、我们的产品供应、可用库存、已签署但尚未开始的租约租金等未来时期将收到的合同租金、未来租赁的租金费率、签订和开工之间的滞后时间、上限利率和收益率、投资活动、公司的FFO、核心FFO、固定货币核心FFO、调整后的FFO和净收入、2024年展望和基本假设、与趋势、我们的战略和计划、租赁预期、加权平均租赁条款、租赁延期的行使、租赁到期、债务到期日、年金相关的信息租约到期时的租金、新租约和租金上涨将产生的影响包括我们的租金收入、信用评级、施工和开发活动和计划、预计的施工成本、估计的投资收益率、预期占地面积、开发项目完成后的预期占地面积和IT负载能力、积压的NOI、资产净值组成部分以及其他前瞻性财务数据。此类陈述基于管理层的信念和根据管理层目前获得的信息做出的假设。此类陈述受风险、不确定性和假设的影响，不能保证未来的表现，并可能受到已知和未知风险、趋势、不确定性以及我们无法控制的因素的影响。如果其中一种或多种风险或不确定性成为现实，或者基本假设被证明不正确，则实际结果可能与预期、估计或预测的结果存在重大差异。可能导致我们的实际业绩、业绩或成就与前瞻性陈述所表达或暗示的结果存在重大差异的一些风险和不确定性包括：

●

减少对数据中心的需求或减少信息技术支出；

●

租金降低、运营成本增加或空置率增加；

●

竞争加剧或数据中心空间的可用供应；

●

我们的数据中心和数据中心基础设施的适用性、连接或电力供应的延迟或中断，或我们的物理和信息安全基础设施或服务的故障或违规；

●

我们对重要客户的依赖、主要客户或大量小型客户的破产或破产，或者客户拖欠或不续订租约；

●

我们吸引和留住客户的能力；

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违反我们与客户签订的合同规定的义务或限制；

●

我们无法成功开发和租赁新的房产和开发空间，以及房地产开发的延误或意外成本；

●

当前全球和地方经济、信贷和市场状况的影响；

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我们无法保留我们向第三方租赁或转租的数据中心空间；

●

全球供应链或采购中断，或供应链成本增加；

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信息安全和数据隐私泄露；

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难以管理国际业务，难以在外国司法管辖区和不熟悉的大都市地区收购或经营房产；

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我们未能实现与近期收购相关的计划和运营中断或未知或或有负债的预期收益；

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我们未能成功整合和运营收购或开发的物业或企业；

●

在确定要收购的财产和完成收购时遇到困难；

●

与合资投资相关的风险，包括我们对此类投资缺乏控制所造成的风险；

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与使用债务为我们的业务活动提供资金相关的风险，包括再融资和利率风险、我们未能在到期时偿还债务、我们的信用评级的不利变化或我们违反贷款安排和协议中包含的契约或其他条款；

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我们未能获得必要的债务和股权融资，以及我们对外部资本来源的依赖；

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金融市场的波动和外币汇率的变化；

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我们的行业或我们出售的行业中的不利经济或房地产发展，包括与房地产估值和减值费用、商誉和其他无形资产减值费用下降相关的风险；

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我们无法有效管理我们的增长；

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超过我们保险承保范围的损失；

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我们无法吸引和留住人才；

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在 COVID-19 等疫情期间，对我们的运营以及客户、供应商和业务合作伙伴运营的影响；

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预期的短期收购的预期经营业绩以及与这些预期相关的描述；

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环境责任、与自然灾害相关的风险以及我们无法实现可持续发展目标；

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我们无法遵守适用于我们公司的规章制度；

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Digital Realty Trust, Inc. 未能维持其用于联邦所得税目的的房地产投资信托基金的地位；

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Digital Realty Trust, L.P. 未能获得用于联邦所得税目的的合伙企业资格；

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对我们从事某些商业活动的能力的限制；

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地方、州、联邦和国际法律和法规的变化，包括与税收、房地产和分区法相关的法律和法规，以及不动产税率的增加；以及

●

可能影响我们的任何财务、会计、法律或监管问题或诉讼的影响。

此处包含的风险并非详尽无遗，其他因素可能会对我们的业务和财务业绩产生不利影响。我们在截至2023年12月31日止年度的10-K表年度报告以及向美国证券交易委员会提交的其他文件中讨论了其他几项重大风险。这些风险仍然与我们的业绩和财务状况有关。此外，我们在竞争激烈且瞬息万变的环境中运营。新的风险因素不时出现，管理层无法预测所有这些风险因素，也无法评估所有这些风险因素对业务的影响，也无法评估任何因素或因素组合在多大程度上可能导致实际业绩与任何前瞻性陈述中包含的结果存在重大差异。我们明确表示不承担任何更新前瞻性陈述的责任，无论是由于新信息、未来事件还是其他原因。Digital Realty、Digital Realty Trust、数字地产徽标、Interxion、Turn-Key Flex、Powered Base Base、ServiceFabric、AnyScale Colo、无处不在的数据中心架构、PlatformDigital、PDx、数据重力指数和数据重力指数 dGx 是数字房地产信托公司在美国和/或其他国家的注册商标和服务标志。所有其他名称、商标和服务标志均为其各自所有者的财产。