附录 99.1

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曼迪·霍根

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LTC 公布了 2024 年第一季度业绩并讨论了最近的活动

加利福尼亚州西湖村，2024年4月29日——主要投资老年人住房和医疗保健物业的房地产投资信托基金LTC Properties, Inc.（纽约证券交易所代码：LTC）（“LTC” 或 “公司”）今天公布了截至2024年3月31日的第一季度经营业绩。


	三个月已结束
	3月31日
	2024		2023

	（未经审计）

普通股股东可获得的净收益	$	24,065	$	32,929
摊薄后的每股普通股收益	$	0.56	$	0.80
归属于普通股股东的NAREIT运营资金（“FFO”）	$	29,909	$	27,200
NAREIT 摊薄后每股普通股 FFO	$	0.69	$	0.66
归属于普通股股东的FFO，不包括非经常性项目	$	27,532	$	27,462
可供分配的资金（“FAD”）	$	31,274	$	30,085
FAD，不包括非经常性项目	$	28,897	$	28,515

2024 年第一季度财务业绩受以下因素影响：

●

由于偿还了与出售110个单元的辅助生活社区相关的240万澳元租金抵免，租金收入增加（如下所述）、2023年第二季度收购的租金、收到现金租金的时机、续租以及年度租金上涨，但部分被房地产销售和过渡投资组合所抵消；

●

2023年抵押贷款发放产生的抵押贷款利息收入增加，2024年建筑贷款下的融资产生的利息收入增加；

●

较低的利息和其他收入主要是由于2023年收到的与偿还两笔夹层贷款相关的退出内部收益率和预付款费，但部分被2023年的夹层贷款发放所抵消；

●

利息支出的增加主要是由于更高的利率和LTC循环信贷额度的未清余额的增加，但LTC优先无担保票据的定期本金偿还部分抵消了这一点；

●

信贷损失准备金减少主要是由于2023年第一季度的美元贷款发放量高于2024年第一季度；以及

●

2024年的净销售收益为330万美元，涉及七个辅助生活社区，其中五个位于德克萨斯州，一个位于佛罗里达州，一个位于威斯康星州。有关销售交易的进一步讨论，请参见下文。

在2024年第一季度，LTC完成了以下交易：

●

根据ALG Senior（“ALG”）主租约完成了先前宣布的10个辅助生活社区的出售和再租赁流程。这些房产中有七处建于90年代，主要位于农村小城镇，没有创收，在COVID大流行之后，于2022年7月暂时过渡到ALG，这使LTC有时间为投资组合寻找更永久的解决方案，如下所示：

o

将位于乔治亚州和南卡罗来纳州的两处房产移交给了LTC的新运营商。租期为两年，有两个为期一年的延期选项。前六个月的初始租金为零，之后租金将基于双方商定的公平市场租金。主租约包括购买期权，如果行使了两次为期一年的租约延期，则可以在2027年行使该购买期权。此外，LTC同意为第一年的资本改善提供高达90.6万美元的资金，为2025年12月31日到期的营运资本票据提供高达24万美元的资金，利率为8.25％；

o

如上所述，以160万美元的价格出售了位于德克萨斯州的五处房产。扣除交易成本后，LTC获得了92.5万美元的收益，并记录了35.6万美元的销售亏损；

o

2024年4月，位于德克萨斯州的两处房产分别于2023年和2024年关闭，以50万美元的价格出售。扣除交易成本后，LTC获得了约40万美元的收益，预计在2024年第二季度实现最低销售收益；以及

o

2024年4月，将位于德克萨斯州的一处房产移交给了LTC的新运营商。租期为两年，有两个为期一年的延期选项，每种延期都取决于一定的承保门槛。前六个月的初始租金为零，之后租金将基于双方商定的公平市场租金。主租约包括购买期权，如果行使为期一年的租约延期，则可以从2026年开始行使购买期权。此外，LTC同意为租约第一年的资本改善提供高达570,000美元的资金，为营运资本票据提供高达29万美元的资金，利率为9.0％，与主租赁到期同时到期。

●

正如先前宣布的那样，以2310万美元的价格出售了其在威斯康星州一个拥有110个单元的辅助生活社区的合资投资权益，2023年向LTC的收益率为8.1％。收购价格包括偿还在新建筑租赁期间向运营商提供的240万美元租金抵免，以及偿还55万美元的应收票据。扣除交易成本后，LTC获得了2,020万美元的净收益，销售收益为400万美元；

●

如上所述，以450万美元的价格出售了佛罗里达州一个60个单元的辅助生活社区。扣除交易成本后，LTC获得了430万美元的收益，并记录了31.9万美元的销售亏损；

●

根据1,950万澳元的抵押贷款承诺资助了290万美元，用于在密歇根州建设一个有85个单元的辅助生活和记忆护理社区。借款人在2023年7月发起时出资1,210万澳元的股权，最初用于为施工提供资金。该贷款的期限约为三年，利率仅为8.75％。贷款包括两次延期，为期一年，每次延期都取决于一定的承保门槛；

●

正如先前宣布的那样，修订了其无抵押循环信贷额度，将为期一年的延期期权通知日期加快至2024年1月4日。同时，LTC行使了将其无抵押循环信贷额度的到期日延长至2026年11月19日的选择权。协议的所有其他条款保持不变；

●

根据LTC的循环信贷额度偿还了2520万美元；

●

根据LTC的优先无抵押票据支付了600万美元的定期本金；以及

●

根据其股权分配协议，以450万美元的净收益出售了LTC的139,100股普通股。

2024 年 3 月 31 日之后，LTC 完成了以下交易：

●

正如先前宣布的那样，向Ignite Medical Resorts发放了1,270万美元的抵押贷款。抵押贷款由德克萨斯州的一所熟练护理和辅助生活校园担保。该校区建于2017年，包括78个单元（48个熟练护理和30个辅助生活单元）和104张持牌床位（70张熟练护理和34张辅助生活）。五年期抵押贷款的利率仅为9.15％。该投资将作为未合并的合资企业入账，预计将在2024年产生约88.4万美元的收入；

●

如上所述，将位于德克萨斯州的辅助生活社区从ALG过渡到LTC的新运营商，并以50万美元的价格出售了两个以前的ALG辅助生活社区；

●

与HMG Healthcare（“HMG”）签署了一份条款表，据此原则上已达成协议，修改涵盖德克萨斯州11个熟练护理中心的主租约，将期限延长至2028年12月。到2024年，年租金将增加100万美元至900万美元。租金将在2025年增加到950万美元，到2026年增加到1,000万美元，然后到2028年每年增长3.3％。修订后的主租约为HMG提供了两个五年续订选项，第一个续订期限的头一年的租金将根据公平市场租金进行调整，上限在2.5％至12.5％之间。作为修正案的条件，HMG将在2024年第二季度偿还其1,350万美元的营运资金票据中的1190万美元。还款后，营运资金票据的剩余余额将免息，并将在2028年之前分期偿还；

●

从2025年3月到2030年2月，一家运营商又行使了五年的续订期权。2024年的年度现金和GAAP租金分别为800万美元和700万美元，每年增长2.5％。主租约涵盖四个熟练护理中心的666张床位，其中三个位于德克萨斯州，一个位于威斯康星州，以及内华达州的一家行为保健医院；以及

●

根据其股权分配协议，以650万美元的净收益出售了204,700股普通股。

LTC董事长兼首席执行官温迪·辛普森表示：“在2023年稳健执行并进一步优化和加强了我们的投资组合之后，我们进入今年时表现更加强大，更有能力专注于发展公司。”“我们的高级管理团队将大部分时间用于实现这种战略、长期和可持续的增长，我们对LTC的未来机遇感到非常满意。”

电话会议信息

LTC将于太平洋时间2024年4月30日星期二上午8点（美国东部时间上午11点）举行电话会议，就其截至2024年3月31日的季度业绩和经营业绩发表评论。电话会议可通过电话和互联网接入。有兴趣的人士可以通过以下方式观看电话会议直播：


网络直播		www.ltcreit.com
美国免费电话号码		(888) 506-0062
国际号码		(973) 528-0011
会议访问码		674331

此外，电话会议的音频重播将在2024年5月14日之前通过以下方式在电话直播一小时后播出：


美国免费电话号码		(877) 481-4010
国际号码		(919) 882-2331
会议号码		50325

关于 LTC

LTC是一家房地产投资信托基金（REIT），主要通过售后回租、抵押融资、合资企业和结构性融资解决方案（包括优先股和夹层贷款）投资老年人住房和医疗保健物业。LTC的投资组合包括26个州的194处房产，拥有32个运营合作伙伴。根据其房地产投资总额，LTC的投资组合包括约50％的老年人住房和50％的熟练护理物业。要了解更多信息，请访问 www.LTCreit.com。

前瞻性陈述

本新闻稿包括不纯粹的历史陈述，属于经修订的1933年《证券法》第27A条和经修订的1934年《证券交易法》第21E条所指的 “前瞻性陈述”，包括有关公司对未来的预期、信念、意图或战略的陈述。本新闻稿中除历史事实以外的所有陈述均为前瞻性陈述。这些前瞻性陈述涉及许多风险和不确定性。请参阅LTC最新的10-K表年度报告、其随后的10-Q表季度报告以及向美国证券交易委员会提交的其他公开文件，以讨论这些风险和其他风险和不确定性。本新闻稿中包含的所有前瞻性陈述均基于公司截至本新闻稿发布之日获得的信息，LTC没有义务更新此类前瞻性陈述。尽管公司管理层认为此类前瞻性陈述中反映的假设和预期是合理的，但无法保证此类预期会被证明是正确的。由于前瞻性陈述的风险和不确定性，公司取得的实际业绩可能与任何前瞻性陈述存在重大差异。

（财务表见下文）

LTC 地产有限公司

合并收益表

(金额以千计，每股金额除外）


	三个月已结束
	3月31日
	2024		2023

	（未经审计）
收入：
租金收入	$	33,549	$	31,735
融资应收账款的利息收入⁽¹⁾		3,830		3,751
抵押贷款的利息收入		12,448		11,244
利息和其他收入		1,539		2,770
总收入		51,366		49,500

费用：
利息支出		11,045		10,609
折旧和摊销		9,095		9,210
减值损失		—		434
信贷损失准备金		24		1,731
交易成本		266		117
财产税支出		3,383		3,293
一般和管理费用		6,491		6,294
支出总额		30,304		31,688

其他营业收入：
出售房地产的净收益		3,251		15,373
营业收入		24,313		33,185
未合并合资企业的收入		376		376
净收入		24,689		33,561
分配给非控股权益的收入		(459)		(427)
归属于LTC Properties, Inc.的净收益		24,230		33,134
分配给参与证券的收入		(165)		(205)
普通股股东可获得的净收益	$	24,065	$	32,929

每股普通股收益：
基本	$	0.56	$	0.80
稀释	$	0.56	$	0.80

用于计算每股收益的加权平均份额
普通股份：
基本		42,891		41,082
稀释		43,032		41,189

每股普通股申报和支付的股息	$	0.57	$	0.57

(1)	代表通过售后回租交易进行收购的租金收入，但受包含购买期权的租赁约束。根据公认会计原则，这些房产必须作为融资应收账款列报给我们合并资产负债表并将租金收入列报为融资应收账款的利息收入在我们的合并收益表.

FFO 和 FAD 的和解

下表核对了普通股股东可获得的GAAP净收益与归属于普通股股东和FAD的每位NAREIT FFO （未经审计，金额以千计，每股金额除外）:


	三个月已结束
	3月31日
	2024			2023

普通股股东可获得的GAAP净收益	$	24,065		$	32,929
添加：减值损失		—			434
加：折旧和摊销		9,095			9,210
减去：出售房地产的净收益		(3,251)			(15,373)
归属于普通股股东的 NAREIT FFO		29,909			27,200

添加：非经常性项目		(2,377)	⁽¹⁾		262	⁽²⁾
归属于普通股股东的FFO，不包括非经常性项目	$	27,532		$	27,462

归属于普通股股东的 NAREIT FFO	$	29,909		$	27,200
非现金收入：
添加：直线租金调整		550			465
添加：租赁激励措施的摊销		233			209
减去：实际利息收入		(1,644)			(1,608)
非现金净收入		(861)			(934)

非现金支出：
添加：非现金补偿费用		2,202			2,088
加：信贷损失准备金		24			1,731	⁽³⁾
净非现金支出		2,226			3,819

可供分配的资金 (FAD)	$	31,274		$	30,085

减去：非经常性收入		(2,377)	⁽¹⁾		(1,570)	⁽⁴⁾
可供分配的资金 (FAD)，不包括非经常性项目	$	28,897		$	28,515

(1)	代表与出售威斯康星州110套住房辅助生活社区相关的租金抵免的还款。租金抵免是在新建筑租赁期间向运营商提供的。

(2)	代表以下 (3) 和 (4) 的净值。

(3)	包括与121,321美元收购相关的1,832美元信贷损失准备金和61,900美元的抵押贷款发放准备金。

(4)	代表 2023 年收到的与偿还两笔夹层贷款相关的退出内部收益率和预付款费用。

FFO 和 FAD 的和解（续）

下表延续了普通股股东可获得的GAAP净收益与归属于普通股股东的NAREIT FFO和FAD之间的对账（未经审计，金额以千计，每股金额除外):


	三个月已结束
	3月31日
	2024		2023

每股归属于普通股股东的NAREIT Basic FFO	$	0.70	$	0.66
NAREIT 摊薄后每股归属于普通股股东的 FFO	$	0.69	$	0.66

归属于普通股股东的 NAREIT 摊薄后的 FFO	$	30,074	$	27,200
用于计算归属于普通股股东的每股NAREIT摊薄后FFO的加权平均股数		43,309		41,189


归属于普通股股东的摊薄后FFO，不包括非经常性项目	$	27,697	$	27,462
用于计算归属于普通股股东的每股摊薄后FFO（不包括非经常性项目）的加权平均份额		43,309		41,189


稀释后的 FAD	$	31,439	$	30,085

用于计算摊薄后每股FAD的加权平均份额		43,309		41,189


摊薄后的FAD，不包括非经常性项目	$	29,062	$	28,515
用于计算每股摊薄后的FAD（不包括非经常性项目）的加权平均份额		43,309		41,189

LTC 地产有限公司

合并资产负债表

（经审计的金额以千计，每股除外）


	2024 年 3 月 31 日		2023年12月31日
	（未经审计）		（已审计）
资产
投资：
土地	$	120,137	$	121,725
建筑物和装修		1,219,622		1,235,600
累计折旧和摊销		(383,782)		(387,751)
经营性房地产，净额		955,977		969,574
扣除累计折旧后的待售房产：2024—2,773 美元；2023—3,616 美元		389		18,391
不动产投资，净额		956,366		987,965
应收账款融资，⁽¹⁾扣除信用损失准备金：2024—1,980美元；2023—1,980美元		196,010		196,032
扣除信贷损失准备金后的应收抵押贷款：2024—4,845美元；2023—4,814美元		480,250		477,266
房地产投资，净额		1,632,626		1,661,263
扣除信用损失准备金后的应收票据：2024—605美元；2023—611美元		59,946		60,490
对未合并合资企业的投资		19,340		19,340
投资，净额		1,711,912		1,741,093

其他资产：
现金和现金等价物		9,010		20,286
与循环信贷额度相关的债务发行成本		1,786		1,557
应收利息		55,842		53,960
应收直线租金		19,075		19,626
租赁激励措施		3,578		2,607
预付费用和其他资产		17,192		15,969
总资产	$	1,818,395	$	1,855,098

负债
循环信贷额度	$	277,050	$	302,250
定期贷款，扣除债务发行成本：2024—305美元；2023—342美元		99,695		99,658
扣除债务发行成本后的优先无抵押票据：2024—1,194美元；2023—1,251美元		483,466		489,409
应计利息		4,861		3,865
应计费用和其他负债		34,481		43,649
负债总额		899,553		938,831

公平
股东权益：
普通股：面值0.01美元；授权60,000股；已发行和流通股票：2024—43,271股；2023—43,022股		433		430
超过面值的资本		996,631		991,656
累计净收入		1,658,625		1,634,395
累计其他综合收益		6,488		6,110
累积分布		(1,775,928)		(1,751,312)
LTC Properties, Inc.股东权益总额		886,249		881,279
非控股权益		32,593		34,988
权益总额		918,842		916,267
负债和权益总额	$	1,818,395	$	1,855,098

(1)	代表通过售后回租交易进行的收购，但须遵守包含购买期权的租约。根据公认会计原则，这些房产必须作为融资应收账款列报给我们合并资产负债表.