办公室租赁协议

在两者之间

55剑桥公园大道有限责任公司，

特拉华州一家有限责任公司，

作为房东
 

和

萨格治疗公司，
特拉华州一家公司，

作为租户
 

在…
55剑桥公园大道，剑桥，马萨诸塞州
 

目录

租赁基本信息

此基本租赁资料附于业主与租客之间的办公室租赁协议，并以此作为参考，定义如下。

上述基本租赁资料并入并成为上述租赁的一部分。如果任何基本租赁信息与租赁之间存在任何冲突，则以租赁为准。

办公室租赁协议

本办公室租赁协议(以下简称“租赁”)自租赁之日起由特拉华州有限责任公司(“业主”)剑桥公园路55号与特拉华州公司(“承租人”)Sage Treateutics，Inc.签订。

1.定义和基本规定»

。由房东和租客同时签署的《基本租赁信息》(以下简称《基本租赁信息》)中所载的定义和基本规定在此并入作为所有目的的参考。此外，本租赁中使用的下列术语应具有以下含义：“附属公司”是指通过一个或多个中间人直接或间接控制、控制、控制或与当事人共同控制的任何个人或实体；“建筑物结构”是指建筑物的外墙、外窗、外门、屋顶(包括屋面膜)、电梯井(如果有)、基座、基础、承重墙的结构部分、结构楼板和次楼板以及结构柱和梁；“建筑物系统”是指为建筑物提供服务的公共暖通空调、生命安全、管道、电力、电信和机械系统，包括电梯；“营业日(S)”是指每周的星期一至星期五，不包括节假日；“节假日”是指元旦、马丁·路德·金日、总统日、爱国者节、阵亡将士纪念日、独立日、劳动节、感恩节、圣诞节(就提供建筑服务而言)[例如暖通空调服务和清洁服务]但不包括本租赁项下的任何其他目的，“假日”还应包括业主在大楼内遵守的任何其他国家或地区或州认可的节日)；“包括”指包括但不限于；“法律”系指记录在米德尔塞克斯县(南区)契据登记处的所有联邦、州和地方法律、条例、规则和条例、所有法院命令、政府指令和政府命令以及对上述各项的所有解释，以及所有影响项目的限制性契诺，但除法律要求的范围外，房东不得在租赁日期后自愿订立、允许或忍受任何新的限制性契诺，该契约将对承租人的使用或占用产生重大不利影响，或实质上削弱承租人在本租约项下的权利，而“法律”指上述任何条款；“正常营业时间”指上午8：00。下午6点。在工作日，不包括节假日；“承租人的非营业场所设备”是指可能位于项目上或附近的任何承租人的设备或其他财产(在建筑物内除外)；“承租人”是指下列任何人：承租人；通过承租人、通过承租人或承租人提出索赔的任何受让人；通过承租人、通过承租人或承租人提出索赔的任何分承租人；以及他们各自的任何代理人、承包商、雇员和受邀者。

2.租约批准书？

。在本租约条款的规限下，业主向租客出租，租客向业主出租物业(定义见基本租赁资料)。

3.提供控球权？

(A)交付管有。业主目前预期于2024年9月1日左右(“预计交付日期”)向租户交付工程基本完成、扫帚清洁(承租人的AV和IT工作中的任何垃圾或碎片除外)、基本符合施工图、建筑物的系统服务于建筑物的系统处于良好工作状态和运行状况、建筑物的外窗和屋顶无渗漏和防水，但在其他情况下处于“原状”的情况下。截至租赁日，业主未收到任何书面通知：(I)因违反适用法律(包括但不限于《残疾人法》(定义见下文))或(Ii)租赁日物业内存在的任何可提起诉讼的危险物质(定义见下文)而仍未解决的任何违规行为。如果由于公共区域不符合适用法律而导致剑桥市不签发市政签收(如本合同附件D所述)，且此类不符合规定不是租户造成的，房东应自费纠正此类不符合规定。如果房东无法在预计交付日期前将处于这种状况的房产交给租客，则：(A)本租约的有效性不会因此而受到影响或损害；(B)房东不应在本租约中违约；(C)当房东将房产交给租客时，租客应接受对该房产的占有；然而，如果房东没有在预计交付日期后六十(60)天内按本租约所要求的条件交付物业，如因任何租户延误和任何不可抗力事件(如可能延长的“延迟交付日期”)而延长交付期限，则承租人应有权享受每日基本租金抵免，从租金开始日期起适用于延迟交付日期之后的每一天，如果物业未在所需条件下交付给租户。此外，如果业主在预计交付日期未按本租约要求的条件交付物业，(A)承租人有权免费将其个人财产(包括家具和设备)存放在建筑物第四(4)楼的物业部分；以及(B)承租人有权免费访问和使用服务器机房，该机房是承租人视听和信息技术工作的一部分。在房东提出书面请求后十(10)个工作日内，租户应签署并向房东提交基本上采用附件F形式的开工确认书，以确认：(1)开工日期(在基本租赁信息中定义)和初始期限的到期日(在基本租赁信息中定义)；(2)租户已接受该房产；以及(3)房东已履行其对该房产的所有义务(该信函中规定的清单项目除外)；然而，双方未能签署该信函不应推迟开始日期或以其他方式使本租赁无效。

双方承认，房舍的前租户放弃了租赁日位于房舍内的家具(“现有家具”)，并将其让与房东。承租人应在2024年2月1日(“选择家具之日”)之前，将其不想保留的任何现有家具(“拒收家具”)以书面形式通知业主。房东应在双方同意的时间内向租户提供家具选购前的通道，以便租户检查现有家具。在此使用的术语“验收家具”应指所有现有家具，不包括在“家具选购日”当日或之前向业主发出的书面通知所确定的拒收家具。如果租户在选择外部家具之日或之前，没有通过书面通知业主确认任何被拒绝的家具，则所有现有家具将被视为

被接受的家具。考虑到本租约规定的条款，自2024年2月1日起生效，接受的家具应自动成为承租人个人财产的一部分，房东应签署并向租户交付实质上以M号展品形式的销售清单。承租人承认，房东不对接受的家具的所有权、性质、适合性、状况或适合性作出任何保证、担保或陈述，承租人接受这些家具时应保持原样，包括所有缺陷和缺陷。业主没有义务维护、维修或更换任何此类验收家具，或为验收家具提供保险；但业主应负责(A)在工程施工期间将验收家具从房屋中移走并存放在建筑物内的空闲空间中，其搬家费用应计入总建筑成本(如附件D所定义)，但承租人在工程施工期间不应被收取存放验收家具的任何租金，以及(B)将任何不合格家具从房屋中移出，费用和费用由业主承担。然而，承租人应负责在工程基本完成后，将验收的家具移回房屋，并在必要时进行安装，其成本应计入总建筑成本。承租人在工程施工期间不得因临时存放已验收家具而收取任何租金；但如果承租人在工程基本完成后十(10)个工作日内未将所有已验收家具从该临时存储空间移走，则房东可选择将当时留在该临时存储空间中的任何已验收家具视为已被承租人遗弃，业主可在不通知承租人的情况下由租户自费调拨、出售、储存、销毁或以其他方式处置该等物品，且没有任何义务对该等物品负责。此外，在租赁到期或提前终止时，承租人应负责将已接受的家具从房屋中移走，并修复因移走而造成的任何损坏，费用由承租人自行承担。

(B)实益占用。尽管本租约有任何相反规定，如果工程在预计交付日期之前基本完成，承租人有权但无义务根据本租约的所有条款和规定，在基本完工之日占用场地以开展业务，但这种提前入伙不应加速开始日期、租金开始日期或承租人支付基本租金、经营成本超额、超税或保险超额的义务，这些义务应从租金开始之日开始；然而，在符合附件D的条款和条款的情况下，如果租户延迟天数，租户应有义务支付电费、下班后暖通空调费用以及从租户提前入住开始的物业的公用事业和服务的其他费用。在进入房屋之前，承租人应向房东提交证明租约要求的保险范围的保险证书。

(C)延期选择。

如果租户当时没有拖欠租约，超过任何适用的通知和补救期限，租户可以在不早于原租约期满前十五(15)个月或不迟于原租约期满前十二(12)个月向房东提交行使租约的书面通知，将本租约就整个房产(可根据本合同条款进行扩展)续期一(1)个五(5)年(“续期”)。

学期。租户在续期期间租赁物业的条款和条件与本租约相同，但在续期期间应支付的基本租金应为续期开始时马萨诸塞州剑桥市市场区域内同等质量、大小、实用和位置的空间续订时的现行租金(“现行租金”)，适用的续期期限的长短将被考虑并考虑所有相关因素。如果租客及时发出续租通知，房东应在收到租客续期通知后三十(30)天内将现行租金费率的书面通知送达租客，并应将基本租金所需的调整(如有)以及所提供的其他条款和条件通知租客。租客应在收到房东通知后三十(30)天内，以书面形式通知房东是否接受或拒绝房东对现行租金的决定。如果承租人及时通知房东，承租人接受房东对现行租金的确定，则在延长租期开始之日或之前，房东和租客应按本租约规定的相同条款签署本租约修正案，但下列条款除外：

(一)基本租金应调整为房东决定的基本租金；

(Ii)除非业主以书面明文规定，承租人在延长租期后，不得再选择延期；及

(Iii)房东应将当时的状况出租给租客，除非房东和租客另有约定，否则房东不得向租客提供任何津贴(如搬家津贴、建筑津贴等)或其他租客优惠。

如果承租人拒绝房东对现行租金的确定，则应通过以下方式评估确定现行租金。在不迟于租客拒绝通知后第三十(30)天，房东和租客应各自任命一(1)名合格评估师(如下所述)，并由两(2)名如此任命的合格评估师在任命后三十(30)天内确定现行租金。在此使用的术语“合格评估师”是指任何独立人士，(A)受雇于大波士顿地区具有公认能力的评估或经纪公司，(B)在商业办公室租赁方面具有不少于十(10)年的商业办公租赁经验，或在评估和估价物业的一般位置、类型和特征方面。如果房东或租客在上述三十(30)天内未能指定合格的评估师，另一方有权为违约方指定合格的评估师。如果上述合格评估师无法在上述三十(30)天期限内就现行租金达成一致，则他们应在该三十(30)天期限届满后十(10)天内共同指定第三位合格评估师。该第三名合资格估价师在委任前10年内不得代表业主或租客。如果前两位评估师未能在十(10)日内指定第三位评估师，则任一位评估师均可请求波士顿律师协会总裁指定第三位评估师。在指定第三名评估师后三十(30)天内，所有三名合格评估师应开会确定当时的租金。如果所有三个合格的评估师都不能一致同意现行的租金费率，那么前两个

合格评估师同时应将其最终的现行租金费率编号提交给第三合格评估师，第三合格评估师应选择与第三评估师确定的现行租金费率编号最接近的编号作为现行租金费率编号，所选择的现行租金费率为决定性的，并对房东和租户具有约束力。双方各自承担其合格鉴定人的费用，第三名合格鉴定人的费用由双方平分承担。在确定现行租金之前，自延长租期开始之日起及之后，租户应按业主厘定的利率支付基本租金，并于厘定现行租金后作出适当追溯调整。

上述延期选择权仅限于签署租赁的原始承租人(及其关联方和允许转让的任何受让方(定义见下文))，不得转让或转让给或由转让项下的任何其他受让人、分承租人或受让方行使，除非转让给关联方或其他许可的转让。如果(1)本租约或承租人对房屋的占有权终止，(2)承租人将其在本租约中的任何权益转让(不包括给附属公司或与允许的转让有关)，(3)在延长期限的第一天，承租人将总共拥有超过25%(25%)的转租，但向附属公司转租的除外，或(4)承租人未能及时行使其在本第3(C)条下的选择权，则承租人根据本条款第3(C)条享有的权利应终止。就承租人的行使而言，时间是至关重要的。

4.租金

(A)缴交租金

。承租人应及时向房东支付租金(如基本租赁信息中所定义)，包括电费和本合同附件C所列金额，在适用法律不禁止的范围内，无需通知、索要、扣除或抵销(除非本合同另有明确规定)，通过使用自动结算所(ACH)系统或其他类似系统通过电子货币转账的方式自动提取到房东以书面形式提供给租户的账户，或由房东在合理事先通知后另行指定的账户。承租人同意在合理的事先通知后，完成房东可能不时以书面形式合理指定的指示，以确定自动退出。房东应签署并交付承租人为处理此类付款而合理需要的任何表格，包括任何自动票据交换所表格和W-9表格。承租人负责所有费用，罚款，罚金和其他与任何帐户相关的费用，如因承租人帐户或承租人帐户资金不足而被取回或未完成的帐户。如果适用法律不允许房东要求租户通过电子货币转账付款，而租户选择不这样做，租户应在合理的事先书面通知后，向房东支付租金和本租赁中指定的所有其他费用，或向房东支付租金和所有其他费用，或在合理的事先书面通知后，向另一人或房东不时指定的其他地址支付租金和所有其他费用。除另有明文规定外，上述承租人契约均为独立承租人契约，承租人无权扣缴或减免任何基本租金或额外租金，或抵销任何金额

因业主违反或据称违反本租约，或因物业的状况而导致的基本租金或当时到期及应付的额外租金，或终止本租约。承租人特此承认并同意其已由其选择的律师代表并全面参与了本租约的谈判，承租人理解，在房东违约的情况下，承租人可获得的补救措施可能比在没有本租约某些条款的情况下根据普通法可供承租人使用的补救措施更为有限，并且根据普通法制定的所谓“从属契诺”规则(包括但不限于，财产重述(第二)第7.1节中所述规则的陈述)不适用于本租约或由此产生的房东与租客关系。

(B)时间安排

。按本合同规定调整的基本租金应自租金生效之日起按月预付。第一(1)个月的基本租金分期付款应在租赁日的五(5)个营业日内支付；此后，基本租金应在租金开始日期后第二(2)个完整日历月的第一(1)日开始的每个月的第一(1)日支付。租期开始时任何部分月份的每月基本租金应等于部分月份有效的年基本租金的1/365(或如果是闰年，则为1/366)与部分月份的天数的乘积，并应在租金开始日期到期。期末任何部分日历月的基本租金的支付应按类似比例计算。承租人应同时以与基本租金相同的方式支付经营成本超额、税收超额和保险超额(均见附件C)。

5.拖欠货款？

。本合同要求承租人支付的所有逾期款项应自到期之日起五(5)个工作日开始计息，直至按年利率10%(10%)或最高合法利率(该较低金额在本文中称为“违约率”)支付为止。任何逾期付款的利息应作为本租赁项下的额外租金支付，不应被视为房东免除租户在本租约项下的任何违约，应立即按要求支付。但是，在任何情况下，在适用法律下被视为利息的范围内，根据本条款5或本租赁的其他地方允许的费用不得超过最高合法利率。

6.保证金»

。在签订本租约的同时，承租人应向业主支付保证金(定义见《租赁基本信息》)，保证金应由房东持有，以保证承租人履行其在本租约项下的义务。

信用证应为清洁的、不可撤销的、非跟单的、无条件的信用证，由业主、信托公司、全国性银行协会或储蓄贷款协会(“开证行”)满意的任何商业银行开具并可向其开具。可接受开证行的最新名单作为附件I-1附于本租约。该信用证应(A)指定房东为受益人，(B)金额为担保金额

保证金，(C)期限不少于一年，(D)允许多次提取，(E)房东可以完全转让，无需房东支付任何费用或收费，(F)在其他方面应基本上采用附件I-2所示的形式或房东合理满意的其他形式和内容。如果在任何时候，(A)开证行被联邦存款保险公司或任何其他政府机构宣布破产，或被接管，或因任何原因关闭，或(B)房东合理地认为开证行可能资不抵债或因其他原因无法履行其义务，则在房东书面通知后三十(30)天内，承租人应以房东可接受的另一开证行出具的、房东可接受的新信用证(“替代信用证”)取代现有信用证。如果承租人未能在该三十(30)天期限内交付替代信用证，房东有权动用现有信用证并将其收益作为现金保证金持有，直至收到替代信用证。如果在任何信用证转让时，任何费用或收费必须如此征收，则该等费用或收费应仅由承租人支付，信用证应注明。信用证应规定，除非开证行在信用证到期日前不少于45天以挂号邮寄方式向房东发出通知(“不续期通知”)，说明开证行已选择不再续期，否则信用证应被视为自动续期，此后每一年不得更改。房东收到不续期通知后，有权凭开证行即期汇票全额开立信用证，此后应根据本节条款持有或运用信用证的现金收益。信用证应规定在波士顿的办公地点或业主可接受的其他地点或通过传真开具汇票。信用证应在各方面受国际商会第590号出版物《国际备用惯例》(ISP98)的约束。

如果发生违约事件(如第17条所定义)，房东可申请或保留全部或部分现金保证金，或通知开证行，随即收取信用证所代表的保证金的全部或部分，并按支付任何租金或承租人违约的任何其他款项所需的程度使用、运用或保留全部或部分此类收益，包括：(A)房东可能因租户违约事件而支出或可能被要求支出的任何款项，和/或(B)房东根据本租约或适用法律有权获得的任何损害或缺陷，无论该损害或缺陷是在房东提起简易程序或以其他方式重新收回之前或之后发生的。如果房东申请或保留保证金的任何部分，租户应在收到房东的书面要求后十(10)个工作日内向房东存入如此申请或保留的金额，以便房东在租期内始终手头有全额保证金。如果承租人应完全和忠实地遵守本租约的所有条款、契诺和条件，保证金应在租期届满后三十(30)天内，并按照本租约要求的方式将房产的占有权交付给房东后返还给承租人。承租人明确同意，承租人无权使用保证金的任何部分来抵销承租人支付租金或本合同项下其他到期款项的任何义务。

在出售土地或建筑物或房东对其权益进行任何融资后，房东应将现金保证金或信用证(视情况而定)转让给买受人或贷款人(如果贷款人要求)。关于信用证，在接到出售或融资通知后十(10)个工作日内，承租人应自费安排将信用证转让给房东在上述通知中指定的新房东或贷款人(如果该贷款人提出要求)，或以新房东或贷款人的名义重新签发信用证。只要该现金保证金或信用证转让给新房东或贷款人，租客应仅向新房东或贷款人寻求退还该现金保证金或信用证，而本条例的规定适用于将保证金转让给新房东的每一次转让或转让。承租人不得转让、扣押、企图转让或扣押现金保证金或信用证，房东或其继承人或受让人均不受任何此类行为、转让企图或产权负担的约束。

尽管有上述规定，但在起租三周年(“L/信用证减价日”)未发生违约事件的情况下，租户有权在L/信用证减价日之后向房东发出书面通知，要求将信用证金额降至1,190,085.27美元(“L/信用证减价金额”)。承租人的书面要求应包括一份符合本第6款要求的替代信用证，反映减少的L/信用证金额，如果没有违约事件发生，房东有义务在收到承租人的书面请求和该替代信用证后五(5)个工作日内将原始信用证退还给租户。尽管有上述规定，但如果开证行当时为房东所接受，承租人可以提供对现有信用证的修改，以代替替换信用证，反映减少的L/C金额，并以房东合理接受的其他形式，如果没有违约事件发生，房东应接受对现有信用证的这种修改。

7.服务；公用事业；公共领域；

.

(A)服务业？

。业主应通过业主的雇员或独立承包商提供附件H所列的建筑服务(“服务”)，其费用应计入运营成本(如附件C所述)。如果租户希望在正常营业时间以外的时间提供暖通空调服务，则应在下午12：00前将租户的书面要求提交给业主或其大楼经理，向租户提供此类服务。在额外使用前一个工作日，承租人应在房东向租客交付发票后三十(30)天内向业主支付此类服务的费用。业主在正常营业时间以外的时间向租户提供暖通空调服务所发生的费用，应包括业主为提供此类服务而合理分配的电力、水、污水、水处理、人工、计量、过滤和维护费用。房东目前提供下班后暖通空调服务的费率是每所用空气处理器每小时145.00美元，适用于所有租户的费率可能会不时变化，但不能超过一次

每一历年。承租人承认，为房屋提供下班后暖通空调服务的成本组成部分没有单独计量；因此，房东对下班后暖通空调费用的确定是对房东向租户提供此类下班后暖通空调服务所发生的成本的估计，其中包括业主为提供此类下班后暖通空调服务而合理分配的电力、水、污水、水处理、人工、计量、过滤和维护费用。如果承租人完全由于任何房东服务中断而无法使用房屋(或其部分)进行正常业务，而不是由于伤亡或谴责和/或不可抗力，并且这种情况在承租人向房东提交书面通知后连续五(5)个工作日内持续超过五(5)个工作日，前提是(I)承租人在该连续五(5)个工作日内并未实际使用或占用该房屋(或该部分)，及(Ii)该等情况并非因租客或任何租户一方的疏忽或不当行为所致，则租金(或按比例计算，如租客不能只占用物业的一部分，则按日计算)应于租客向业主递交解除通知后第六(6)个营业日起至(X)租客重新占用物业(或部分物业)之日，或(Y)该等状况得到实质补救之日(以较早者为准)期间(“取消期间”)按日递减。

(B)公用事业的使用“

。业主不应为耗电量超过正常办公用电量的设备提供电流。如果承租人对电力的需求或用电量超过了房东提供的电力，如附件H所述，房东应在商业上合理的努力，由租户承担费用，通过建筑物和房屋的现有馈线、立管和配电盘提供此类服务，承租人应在房东向租户交付发票后三十(30)天内，按公用事业提供商的实际供应成本向房东支付此类服务的费用，而不加价。房东可以通过任何可核实的方法来确定此类额外消耗量和潜在消耗量，包括在房东安装、维护和读取的房屋中安装单独的仪表，费用由租户承担。承租人不得安装任何需要特殊布线或要求电压超过110伏的电气设备，除非事先得到业主的批准，而批准不得被无理地扣留、限制或拖延。承租人不得安装任何要求每可出租平方英尺的电压超过8.0瓦的电气设备(不包括专为房屋服务的暖通空调设备)，除非事先获得房东的批准，而房东可全权酌情拒绝批准。除前述情况外，处所内的电力使用量不得超过该处所的现有馈线、竖管及配电盘的容量，或该处所内的电线的容量。如业主合理判断，为满足租客超额电力需求而需安装的任何立管、电线或其他更改，如不会对建筑物或处所造成永久性损害、造成或造成危险或危险情况，或不合理地干扰或干扰建筑物内的其他租客，则业主须在租客提出书面要求后，自行承担费用。如果租户在房屋内使用的机器或设备影响空调系统以其他方式维持的温度，或以其他方式使任何公用事业单位超负荷，业主可在

房东应在房东向房客交付发票后三十(30)天内向房东支付房屋及其费用，包括安装、运营、使用和维护费用。房东可在不少于九十(90)天前书面通知租客，停止对该房产的任何此类服务，前提是房东首先安排通过该服务的提供者直接连接该房产，费用由房东承担。但承租人应负责与该项服务的提供者订立合同，并支付该项服务的所有押金和相关费用。房东应尽合理努力恢复要求其提供的任何不可用服务；然而，房东不应对由此造成的任何损害负责，不应构成对租户的推定驱逐，不构成对任何默示保证的违反，也不应使租户有权享受本合同项下租户义务的任何减免，除非上文第7(A)节有明确规定。

业主有权在建筑物或项目安装现场电力(即太阳能或小风)，费用和费用由业主自行承担，但条件是：(I)任何此类安装不会不合理地干扰租户对建筑物或其通道的使用或占用；(Ii)建筑物和建筑物继续具有至少与本条款第7(B)和(Iii)条第一(1)段所述相同的电力容量；以及(Iii)该现场电力不会以其他方式干扰任何业主向建筑物提供服务。承租人无权获得现场可再生能源发电产生的任何可再生能源信用，即使承租人使用此类能源。房东可自行决定保留或转让此类可再生能源信用额度。

(一)消费数据。承租人应在房东提出要求后三十(30)天内(除非适用法律要求更频繁地报告，否则每年不超过两次)以房东合理要求的形式提供消耗数据：(I)直接向租户和任何分租户或被许可人计费的任何公用事业，包括能源和水；以及(Ii)向房东不负责读取的任何分表或单独计表的公用事业。如果承租人使用与房东不同的服务，承租人特此同意房东直接从服务提供商那里获取信息，并在十(10)个工作日前提出书面请求后，承租人应签署并向房东和服务提供商提交服务提供商可能要求的书面声明，以证明租户同意将数据提供给房东。本协议项下提供的任何信息均应保密，但仅限于证明其符合任何适用法律的情况除外。尽管有上述规定，并在适用法律的约束下，承租人没有义务在该适用年度的最后一天之后的一(1)年内保存任何特定年度的任何此类消费数据。

(Ii)数据中心。未经房东明确书面同意，承租人不得在房屋内运营数据中心。术语“数据中心”应具有美国环境保护局能源之星®计划中规定的含义，是专门为满足用于数据存储和处理的高密度计算设备(如服务器机架)的需求而设计和配备的空间。该空间将配备专用的、不间断的电源和冷却系统。数据中心功能可以包括传统企业服务、按需企业服务、高性能计算、互联网设施和/或托管设施。数据中心不包括用作“服务器间”或计算机训练区的办公场所内的空间。如果租户希望运营

数据中心和房东根据本第7(B)(Ii)条提供同意，然后在数据中心建成和运营的同时，承租人应向房东提供以下信息：

(1)在竣工后十(10)天内，承租人应向业主报告数据中心的总建筑面积(以平方英尺为单位)，该总建筑面积在围护固定墙的主要外表面之间测量，包括数据中心专用的所有支持功能，如任何提升地板计算空间、服务器机架通道、存储筒仓、控制台区、电池室和用于冷却设备的机械室。如果承租人更改或修改数据中心的面积，承租人应在更改或修改完成后十(10)天内向房东提交最新的面积报告。

(2)对于符合美国环保局能源之星对数据中心的定义的空间，租户必须安装电分表或其他设备，以测量空间内IT设备的用电量(而不是以千瓦衡量的瞬时功率读数)。该仪表应仅包括IT能耗，而不包括数据中心的总能耗，其中可能包括照明或制冷负载。如果数据中心有不间断电源(UPS)系统，则仪表必须放置在UPS的输出端。

(3)在数据中心每个月运行结束后十(10)天内，每月提供IT能源读数，否则承租人有义务向房东支付迟交报告费。

(C)公共区域？

。就本租约的所有目的而言，“公共区域”一词定义为供所有租户共同使用的项目和/或综合体的一部分，除其他设施外，包括多租户楼层的底层大堂、电梯大堂和走廊、停车场、装载设施、私家街道和小巷、园林绿化、路缘、装载区域、人行道、商场和海滨长廊(封闭或其他)、照明设施、饮水机、会议室、管道、小路、立管、公厕等，但不包括：(I)指定供出租作商业用途的建筑物(现时或以后存在)内的空间，因为该等空间可能不时存在；(Ii)由公共当局维持的街道和小巷；及。(Iii)出租予单一用途使用者的限制出入的地方。此外，尽管建筑群中的建筑(S)的屋顶(S)从字面上看不是公共区域的一部分，但出于以下目的，它将被视为公共区域的一部分：(1)房东制定有关规则和条例的能力；(2)为了偿还运营费用而将其包括在内。业主保留随时更改公共区域的大小和位置，以及建筑群内任何建筑物、标志或其他改进的大小、身份、位置和类型的权利，只要此类更改不会在超过临时施工期间不合理地干扰租户使用、占用和进入本租约项下的场所或租户的停车权，或实质上减少业主的服务。承租人及其雇员和客户，以及在根据本租约的规定正式授权时，其分租户、特许持有人和特许权人，

拥有非专有权使用不时构成的公共区域(不包括屋顶(S))，这种使用与业主、建筑物和/或综合体中的其他租户和业主允许使用的其他人共同使用，并受政府当局的权利、地役权和其他记录限制的限制，但除非适用法律要求，否则房东在租赁日期后不得自愿订立或允许或忍受任何新的限制性契诺，而该契约将对租户的使用或占用产生重大不利影响，或大幅减少租户在本租约下的权利。以及业主不时订明的有关使用的合理规则及规例。例如，在不限制房东制定管理公共区域所有方面的规章制度的一般性的情况下，承租人同意如下：

(I)承租人不得在公共区域内招揽业务，也不得采取任何会干扰他人使用公共区域的权利的行动。

(Ii)业主可在合理需要的期间内暂时封闭公用地方的任何部分，以进行修葺或改动，或防止公众取得规定的权利；但该项封闭不得不合理地干扰租客使用或占用该处所或进入该处所。

(Iii)就项目或综合体内建筑物(S)的屋顶(S)而言，(视何者适用而定)屋顶(S)预留予业主使用，或在获得业主事先书面同意后，预留予任何经业主信纳有需要使用的租客。

(D)停车。

只要租户在适用的通知和补救期限届满后不会违约，租户就有权使用每1,000可出租平方英尺的1.4个停车位，这些停车位应与大楼的其他租户一样，在无保留、未分配的基础上，在大楼下的车库(“车库”)内四舍五入为43个停车位。租户应每月向房东支付基本租金，当时的基本租金是房东设定的每月停车费(目前为每个非预留车位每月425.00美元)，无论租户或任何受邀者、租户的员工或承包商是否实际使用这些车位，每个车位(“停车费”)。房东可在租期内更改停车费，但每租赁一年不得超过一次，并应与大楼区域内可比建筑物当时的停车费保持一致。承租人应负责使其访客只在标有“访客停车”的车位或区域内停车，租客及其雇员不得在标有“访客停车”或“禁止停车”的车位或区域内停车。房东保留权利拖曳任何停放在“访客泊车”或“禁止停车”区域的车辆，费用由停放不当的车辆的车主承担。业主保留为大楼租户预留停车位的权利，这可能需要向租户收取额外费用。除因业主或其代理人、承包商或雇员的疏忽或故意不当行为所致外，本条例任何条文不得视为对业主造成租客的雇员、承建商、代理人或受邀人士的汽车损坏，或因停泊在车房内的该等机动车辆内的财物损失而引致的法律责任。房东有权对所有用户强制执行

见附件E-1所列的停车规则和条例(“停车规则和条例”)，房东可能会不时修改。

(E)回收和废物管理？

。承租人自负费用(本租约中另有明文规定的除外)：(I)遵守所有有关垃圾、垃圾、垃圾和其他垃圾(统称为“垃圾”)的收集、分类、分类和回收的适用法律；(Ii)遵守业主的回收政策，将其作为业主可持续发展实践(定义如下)的一部分，在其可能比适用法律更严格的情况下遵守；(Iii)将其垃圾和回收分为适用法律或业主可持续发展实践所规定的类别；以及(Iv)承租人应支付因承租人不遵守本节规定而可能对房东或承租人施加的所有费用、费用、罚款、罚款或损害赔偿。

(F)可持续发展做法？

。承租人承认，房东可自行决定实施节能和环境可持续实践(统称为“可持续发展实践”)，并可在此基础上推行环境可持续性监测和认证计划，如能源之星、绿色金球奖-CIEB、LEED或类似计划(“绿色建筑认证”)。承租人承认，为了促进其可持续发展实践或进行绿色建筑认证，业主可能被要求向绿色建筑认证机构或其他认证机构或机构提供有关项目、建筑和/或场所内的能源使用、材料、程序和系统运行的信息、历史和当前数据，以证明符合各种计划要求。承租人同意在整个租赁期限内，只要下列义务普遍适用于大楼内的所有承租人：(I)承租人应真诚合作，维护并向业主提供关于承租人或物业内的能源使用、材料、程序和系统运行的历史和当前数据，这是业主为满足可持续发展实践而合理要求的，包括承租人(或其顾问或承包商)已经或可能提交的为物业获得“绿色建筑认证”的文件；但是，除非适用法律另有要求，否则承租人没有义务将此类数据或文件的任何记录保存超过一(1)年，并且(Ii)承租人应合理地与房东合作，并遵守可持续发展实践标准，包括但不限于其中规定的所有非机密性监测和数据收集、维护、访问、文件和报告要求；但不应要求承租人对房屋进行任何改建、改进或修改，或以其他方式不合理地干扰承租人使用或占用房屋或进入房屋。房东的可持续发展实践可能包括但不限于涉及运营和维护的事项，包括但不限于：化学品使用；室内空气质量；能源效率；水效率；回收计划；外部维护计划；以及系统升级，以满足管理认证的组织确定的能源、水、室内空气质量和照明性能标准。承租人的建造和维护方法和程序、材料采购和废物处理

除所有适用法律外，该场所还应符合附件D-2中指南的最低标准和规范。在任何时间关闭和离开房屋之前，承租人应尽合理努力关闭所有不需要保持亮起的灯、电器和机械设备。尽管本租约有任何相反规定，业主和租客承认并同意，如果遵守任何自愿可持续发展实践或绿色建筑认证将要求租户招致任何重大的额外成本或支出(最低限度的成本或支出除外)，包括但不限于任何内部成本，则该租户在业主实施任何该等自愿可持续发展实践或绿色建筑认证之前，无需根据本租约招致任何其他费用，或在其正常业务过程中并未因其使用和占用物业而招致任何费用。

8.改建；维修；保养；标志？

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(A)改建？

。未经业主事先书面同意，承租人不得对房屋进行任何改建、增建或改善(统称为“改建”)，对于不会对建筑物的系统或建筑结构或任何外部区域或公共区域造成不利影响的工程，不得无理拒绝、限制或推迟此类同意，但进行美观的改建(定义见下文)和安装可在不打孔、切割或以其他方式污损房屋的情况下安装的独立、可移动的固定装置除外。承租人应向房东提交图则和规格，其形式和实质应合理地足以让房东决定是否根据第8款批准，在下列情况下，租户请求房东同意进行任何变更时，房客应批准：(I)可能影响建筑物的系统或建筑结构；(Ii)要求向任何政府或半政府机构或当局提交图则和规格；(Iii)费用超过15万美元(150,000.00美元)；或(Iv)需要建筑许可证或类似的政府批准才能进行。不触发前述第(I)至(Iv)款中的任何条件的更改在本文中称为“表面更改”。在获得业主同意并开始变更之前，承租人应向业主提交适用法律要求的任何建筑许可证和已签署的施工合同(S)的副本(其中可能包括对商业条款和条件的编辑)。如下文第13节所述，完成改建将受建筑规则和条例的约束。承租人应在收到帐单后三十(30)天内向房东偿还房东因审查和批准承租人的平面图和规格而产生或代表房东支付的所有合理的实际自付费用。尽管有上述规定，业主不得向租户收取业主因任何变更而产生的工程或外部咨询服务的任何费用或开支，除非承租人提出的变更影响结构要素。如果业主同意进行任何更改，则承租人应自行承担费用并由业主书面批准的承包商和分包商进行此类更改(不包括附件D中定义的工作)，不得无理地拒绝、限制或拖延此类批准。房东有权要求任何

承建商或分包商在厂房上或附近工作以雇用工会劳工，以及承租人雇用的任何施工经理担任与工会相关的施工经理。承租人应要求其承包商按照本租约第8(B)条规定的金额投保。没有业主的事先书面同意，租户不得使用公共区域的任何部分进行任何更改。如果承租人导致施工的更改导致业主需要对项目或综合体的其他部分进行任何更改和/或改进，以符合任何适用的法律，则承租人应在提出书面要求后三十(30)天内补偿业主因进行此类更改和/或改进而产生的所有费用和开支。承租人或其代表所做的任何改动在安装后应成为业主的财产，并应在本租约期满或更早终止时保留并与房产一起交还，除非房东要求拆除该等改动(包括根据本租约附件D进行的任何工作、租户的视听和信息技术工作或其他工作，但明确不包括电缆，租户在本租约期满或更早终止时不需要移出该电缆)，并在获得房东书面批准的同时书面通知承租人房东将要求租客在本租约期满或更早终止时拆除该等改动。如果房东要求拆除该等改动，租户应立即并尽一切努力(但无论如何不得迟于租赁期满或提前终止后十五(15)天)拆除房东在同意拆除特殊改动(如第21条所述)时指定的所有或任何部分改动，并以良好和熟练的方式修复和恢复房屋的原始状况，合理的损耗、伤亡和谴责除外。承租人在物业内进行的所有建筑工程，应以良好和熟练的方式进行，采用一流质量的新材料、免留置权和符合所有适用法律，并不得不合理地干扰正在进行的其他建筑以及项目或综合体的业务交易(如适用)。在不限制上述规定的情况下，承租人应执行业主批准的合理规则、法规和施工程序，此类批准不得被无理扣留、限制或拖延，以在合理可行的范围内尽量减少与承租人或代表承租人进行的任何工作相关的对建筑物内任何现有租户的任何噪音、振动和灰尘。在符合第11(C)款的情况下，承租人同意就承租人或承租人的任何承包商或分包商进行变更而造成的任何损失、责任或损害赔偿、辩护并使房东不受损害。上述赔偿在本租赁期满或提前终止后继续有效。房东同意或批准任何改建、增建或改善(或其平面图则)，不构成房东的陈述或保证，也不构成房东的接受，即其符合良好的建筑和/或工程实践或所有适用法律，承租人应单独负责确保所有此类遵守。承租人或其承包商在大楼内安装的所有语音、数据、视频、音频和其他低压控制传输系统布线和/或电缆束应(A)正压送风系统等级和/或具有符合NFPA 70/国家电气规范的适合其环境用途的组成组成；(B)[故意遗漏](C)按照所有EIA/TIA标准和国家电气规范进行安装；(D)按照显示电缆路径的“建成”或“已安装”配置、插座标识编号、所有墙壁、天花板和电缆的位置的布线图安装和布线

楼层穿透、立管电缆布线和导管布线(如果适用)，以及业主合理要求的其他信息。应要求，业主及其代理人可在大楼内获得路线计划。

(B)修理；保养？

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(I)房东？

。业主应在附件C规定的范围内保持和保持良好的维修和工作状态，并在必要时维修、维护和更换：(1)建筑物的结构；(2)建筑物的系统；(3)公共区域；(4)建筑物的屋顶；(5)建筑物的外窗；(6)供建筑物使用的电梯。如果由于任何承租方的疏忽或故意行为或不作为而需要进行上述任何维护或维修，但符合本租约第11(C)条的条款和规定，承租人应在收到发票后三十(30)天内向房东支付此类维修或维修的费用，以及相当于维修费用的2.5%(2.5%)的行政费用。根据业主在租约下的权利和义务，业主在房屋、建筑物或综合体内进行的任何工作所造成的任何租户业务中断或不便，房东不承担任何责任，但前提是房东必须遵守下文第23(A)条的条款和条件。在法律允许的范围内，承租人放弃根据任何适用法律由房东支付费用进行维修的权利。

(Ii)按租户？

。承租人应自负费用，及时对不属于业主在本租约项下明确责任的房屋进行所有维护和维修，并应保持房屋状况良好和维修良好，普通磨损、伤亡和谴责除外。承租人的维修义务包括但不限于：(1)地板覆盖物和/或凸起地板；(2)室内隔断；(3)门(不包括大楼外门)；(4)消光墙的内侧；(5)由承租人安装或为承租人的利益安装的电子、电话和数据电缆和相关设备(统称为“电缆”)，位于建筑物或项目的其他部分；(6)辅助空调装置、私人淋浴和厨房，包括热水器、管道、洗碗机、制冰机和类似设施，仅供承租人使用；(7)租户专用的电话室；。(8)由租户或代表租户聘用的承办商进行的改装(包括租户的视听及资讯科技工作)；及。(9)租户的所有家具、固定装置、设备及存货。如果承租人在房东书面通知后三十(30)天内仍未对房屋进行任何维修(尽管如果发生紧急情况，或者如果从建筑物外部可以看到要修缮的区域，则不需要通知)，除房东可以获得的任何其他补救措施外，房东还可以进行修缮，承租人应在收到发票后三十(30)天内向房东支付合理的修缮费用，以及相当于修缮费用的2.5%(2.5%)的行政费用；然而，如果根据本合同第26(C)节的规定，承租人没有执行任何所需的维修工作，则该利息将不会从业主发生的维修费用中产生，但必须

尽管如此，还是要补偿房东的这类费用。尽管如此，业主有权在发生紧急情况时不通知租户而进行合理的维修，但业主应在承诺后五(5)个工作日内将紧急维修的发生情况和紧急维修的费用通知租户。在本租赁期满时，承租人应按照第8(B)(Ii)条第一句所要求的条件交还房产。承租人的所有个人财产，包括货物、货物、商品、库存、贸易固定装置和承租人的其他个人财产，均应存放在该房屋内，其风险由承租人承担。除业主疏忽或故意行为不当外，业主或其代理人无须对租客因火灾、爆炸、落下的灰泥、蒸汽、气体、电力、水或雨水而引致的人或财产的任何损失或损害，或从建筑物任何部分或建筑物内的喉管、装置或水管工程，或从屋顶、街道或地下渗漏，或因潮湿或任何其他因由，或因任何其他租客或租客的高级人员、代理人、雇员、承建商或住客的作为或疏忽而引致的任何损失或损坏，向租客负上法律责任。一般认为，霉菌孢子基本上无处不在，霉菌几乎可以在任何潮湿的地方生长。承租人同意，如果观察到霉变/霉变和/或潮湿状况(来自任何来源，包括泄漏)，将立即通知房东，并允许房东评估和提出建议和/或采取适当的纠正措施(符合以下第23(A)节的条款和条件)。此外，本租约的签订意味着承租人承认其将采用并执行附件J中规定的湿度和霉菌控制指南。

(3)工作业绩？

。本第8条所述的所有工作只能由业主书面批准的承包商和分包商进行，此类批准不得被无理扣留、附加条件或拖延。对于建筑物内的任何工作，业主有权要求在建筑物上或附近工作的任何承包商或分包商雇用工会劳工，以及要求承租人雇用的任何施工经理成为与工会相关的施工经理。承租人应促使所有承包商和分包商购买并维持以下保险范围：

(A)商业一般责任保险，每次人身伤害和财产损失的限额不低于100万美元(1,000,000美元)，每个人或组织的人身伤害和广告伤害限额不低于100万美元(1,000,000美元)，200万美元(2,000,000美元)的一般总额和200万美元(2,000,000美元)的产品完成运营总额，涵盖：(I)房地/运营责任；(Ii)产品/完成的运营责任；(Iii)个人和广告伤害责任；(Iv)独立承包商责任；以及(V)广泛形式的合同责任。此类保险单应(Vi)是房东、其物业经理和景顺顾问公司(“景顺”)就承包商的运营而维持的任何保险或自我保险的主要且不缴款的保险；(Vii)被批注将房东、其物业经理和景顺作为额外的投保人；(Viii)包括扩展的完整运营保险，在接受承包商的工作后至少三(3)年内通过有效的保单或通过延长报告期对产品/完成的运营责任的背书；以及

(Ix)不要求对分包商的基本保险提供担保，也不排除对承包商或承包商雇员的伤害，或对未投保或投保不足的承包商所做的工作。

(B)涵盖任何汽车或汽车设备的所有权、维护和运营的汽车责任保险，无论该汽车是拥有的、租用的还是非拥有的。承包商应为每次事故提供不低于100万美元(1,000,000美元)的综合人身伤害和财产损失保险。承包商的保险应加注业主、其物业管理人和景顺作为额外的被保险人。

(C)工人补偿保险，涵盖根据本租约开展业务的所有州的法定福利。此类保险应包括雇主责任保险部分，对于意外伤害事故，限额为每起事故不低于50万美元(50万美元)，对于疾病造成的人身伤害，限额为每位雇员50万美元(50万美元)，对于疾病造成的人身伤害，限额为50万美元(50万美元)。

(D)保护伞/超额责任保险包括一份或多份保单，每次发生人身伤害和财产损失的限额不低于100万美元(1,000,000美元)，以及100万美元(1,000,000美元)的一般总额和产品和完成的运营总额，但是，对于执行景顺风险类别表中定义的中等和高风险工作的承包商，需要合理较高的伞/超额责任限额，房东应向租户提供这一限额。保险单应超出主要商业一般责任和商务汽车责任保险，并应以下列形式书写，或者以提供至少与主要保险单相同的保险范围的形式书写。

(E)为承包商保留损失风险的财产提供保险，包括承包商拥有或租赁的自己的设备(固定或移动)、工具(包括员工工具)、用品、材料或任何其他财产。如果承包商选择对本节所述的任何财产进行自我保险，则双方同意，承包商应保证房东、其物业管理人和景顺对该财产的任何损失或损坏不造成损害。

(F)职业责任保险(差错和遗漏)。任何提供专业服务的承包商必须证明每项索赔至少为100万美元(1,000,000美元)，并提供100万美元(1,000,000美元)的总金额，涵盖因提供专业服务过程中的错误和疏忽而造成的经济损失和人身伤害和财产损失。专业服务应被定义为包括由建筑师、工程师、施工经理或项目经理提供或要求提供的设计-建造服务。本保险应为承包商或承包商直接或间接雇用的任何人提供的专业服务提供保险。或有人身伤害和财产损失保险不受任何升华。

(G)承建商污染责任保险。任何承包商如补救危险材料(如下文定义)、执行危险材料废物清除或使用化学品，必须证明每次事件至少有100万美元(1,000,000美元)和100万美元(1,000,000美元)的年度污染损失，包括但不限于因承包商的运营和已完成的运营而造成的人身伤害、财产损失和经济损失，以及承包商在本租约项下的工作所产生的突然和逐渐的污染。本保险应注明包括房东、物业管理人和景顺作为本租赁项下工作的附加被保险人。承保范围也应是此类附加被保险人可获得的任何其他保险的主要和非缴费保险，并应背书以所有附加被保险人为受益人的代位权豁免。

本租约规定的每份保险单应遵守以下一般规定：

(1)承包商应尽商业上合理的努力，要求其所有分包商按照本租约中保险条款的责任、义务和要求维护保单。

(2)每份保险单均应包含以业主和景顺公司为受益人的代位权豁免，有效地阻止承包商及其所有分包商的保险公司对房东和景顺公司提出索赔或提起诉讼。

(3)与提供本合同所要求的保险范围的保单相关的任何和所有免赔额和保费，应由承包商及其所有分包商承担，并由承包商及其所有分包商承担，并承担全部风险。

(4)在本协议规定的业务开始之前以及之后任何保单续期后七(7)天内，承包商及其所有分包商应向ACORD 25号的业主和景顺公司提供保险证书(“证书”)或替代的同等格式。这些证书应证明每份保单的以下内容：(I)保险公司名称；(Ii)保单编号；(Iii)保单期限；(Iv)每次事故和合计限额；(V)免赔额或自保保额；以及(Vi)任何适用的附加投保人或代位背书豁免。这些证书还应明确规定，开具指定保单的保险公司应努力至少提前三十(30)天向所有证书持有人发出取消或不续期的书面通知。

(5)证书所列的每间保险公司均须(I)获准在项目所在的州经营业务，及(Ii)获AM Best Company评为财务实力评级为“A-”或更佳，财务规模类别为“VIII”或以上，或令业主及景顺满意。

承租人应在开始工作或提供材料前向房东提供所有从事工作或提供材料的人员的身份、通讯地址和电话号码

根据适用的法律，建筑和房东可以在房屋及其周围张贴不负责任的通知。所有此类工作应按照所有法律进行，并以良好和熟练的方式进行，以免损坏建筑物(包括房地、建筑物的结构和建筑物的系统)。所有可能影响建筑物结构或建筑物系统的工程，在业主的选择下，必须由业主的通常承包商或业主批准的承包商进行，不得无理地拒绝、限制或拖延此类批准。所有影响建筑物屋顶的工程必须由业主的屋面承包商或业主批准的承包商进行，此类批准不得无理扣留、附加条件或拖延，如果会使屋顶的保修无效或减少保修，则不允许进行此类工程

（iv） 尽管有当地法令和建筑规范的规定，并且根据本租约第7（e）条最后一句的规定，租户进行的任何和所有改建都将根据房东的可持续发展实践进行，包括有关建筑物或房产环境合规性的任何第三方评级系统，因为该系统可能会不时发生变化，并根据作为附件D-1随附的业主“承包商规则和法规”和作为附件D-2随附的“能源和可持续性施工指南和要求”以及业主对其的任何修改，前提是，此类修改不得对租户在执行任何变更时产生任何额外的材料成本，超过租户因遵守本租赁所附附件D-1和D-2版本而产生的成本。

(V)承租人进行的所有维护(包括但不限于本租约明确要求承租人提供的清洁服务和虫害防治服务)和维修必须遵守业主根据本租约第7(E)节实施的业主可持续发展实践，包括业主根据本租约第7(E)节采用的关于建筑物或场所的环境合规性的任何第三方评级制度，租户不承担任何实质性的额外费用，但本节规定的承租人义务受第7(E)节最后一句中的限制。

(C)机械师的留置权？

。承租方完成的所有工作、提供的材料或应承租方的要求承担的义务(工作除外)应视为仅由承租人授权和命令，承租人不得允许将任何机械师的留置权提交给与此相关的房产或项目。完成任何此类工作后，承租人应向业主提交所有承包商、分包商和执行该工作的物料工的最终留置权豁免。如果已提交此类留置权，则承租人应在房东将其提交的书面通知送达租客后十五(15)天内(或为防止没收房产、项目或房东在其中的任何权益或对其处以民事或刑事罚款所需的较早时间段)，(1)支付留置权金额并解除留置权记录；或(2)努力抗辩此类留置权，并向房东交付合理令房东满意的保证金或其他担保。如果承租人未能及时采取任何一项行动，则房东可以支付留置权索赔，任何如此支付的金额，包括费用和利息，应在房东向租户开具发票后三十(30)天内支付给房东。房东和租客承认并同意他们的关系

现在和将来都只是“房东-租客”的关系(因此排除了“业主-承包商”、“业主-代理人”或其他类似关系)。因此，所有物质工人、承包商、工匠、机械师、劳工以及现在或以后与承租人、承租人的任何承包商或分包商或任何其他承租方签订合同，提供与房屋任何部分有关的任何劳动力、服务、材料、用品或设备的任何人，从本合同之日起至本合同期末的任何时间，均应在此向承租人发出通知，他们只希望承租人获得付款。本条款不得视为业主同意对因承租人或为承租人进行的任何工作而对房产、项目或业主在其中的权益施加任何留置权，或被视为给予任何承包商、分包商或物料工在业主所持有的任何资金中的任何权利或利益，以补偿承租人该等工作的任何部分费用。承租人应赔偿房东、其物业经理景顺及其各自的高级职员、董事、股东、合伙人、雇员、经理、承包商、律师及代理人(统称“受赔人”)，使其免受因任何承租方未能支付承租方所完成的任何工作、所提供的材料或因承租方的要求而产生或应承租方的要求而产生的或与之有关的任何第三方索赔、要求、诉讼、判决、损害和费用(包括合理的律师费)。上述赔偿在本租约终止或期满后仍然有效。

(D)标志？

。未经业主事先书面批准，承租人不得在(I)建筑物屋顶；或(Ii)公共区域；或(Iii)从建筑物外部可见的任何区域(根据下一段第(Iii)款规定的套房入口标志除外)放置或允许放置任何标志，业主应全权酌情批准或拒绝批准。承租人应遵守业主不时颁布的管理项目或综合体内所有承租人的标志、广告材料或文字的规定(如适用)。承租人在处所空置后，或因任何理由移走或更改其招牌后，须负责修葺、粉刷或更换建筑物的招牌表面或附设招牌的建筑物的其他部分。如果租户不这样做，房东可以要求拆除标志，拆除费用加上5%(5%)的管理费应由租户在发票开出后十(10)天内支付。

尽管有上述规定，业主最初应向租户提供(I)大楼大堂现有主目录上的大楼标准标牌，(Ii)三(3)楼电梯大厅和四(4)楼电梯大厅包含租户姓名的大楼标准指示标志，以及(Iii)建筑物标准(或，如业主事先批准，不得无理扣留、限制或推迟，并由租户自费)入口处的租户品牌套房标志。

9.使用»

。承租人应仅为许可用途(如《基本租赁信息》所述)占用和使用该房屋，并应遵守适用于该房屋的使用、状况、通道和占用的所有法律，并且不得浪费、使建筑物的结构或建筑物的系统超载或使该房屋进行任何会损坏该房屋的用途。

根据业主下班后的安全程序(不禁止进入)、维修情况，以及业主无法合理控制的事件，租户有权每周7天、24小时进入大楼(包括车库)和房产。承租人应自费获得并在有效期内保持有效的所有许可、执照和其他授权，以允许承租人根据适用法律使用和占用房屋用于许可用途。房东没有义务提供建筑条件(包括建筑系统)，其设计和配置的目的是在整个建筑内容纳超过每200可出租平方英尺一(1)人的人口密度(“建筑密度标准”)。承租人的人口密度可以超过建筑密度标准，只要(A)该密度符合所有适用法律，以及(B)如果超过建筑密度标准的任何密度增加导致服务失败或不足，房东没有义务补救由于房东因租户超过建筑密度标准而无法提供本租约中规定的服务水平而导致的服务失败或不足，在这种情况下，房东不应因该服务失败或不足而在本租约中违约。尽管本租约有任何相反规定，在生效日期后，房东和租客之间：(A)租户应承担遵守1990年《美国残疾人法》第三章、管理残障通道或建筑障碍的任何州法律以及根据该等法律颁布的、经不时修订的所有规则、法规和指导方针的风险；和(B)房东应承担遵守《公共区域残疾人法》的风险(须按附件C所述报销)，但因承租人的特定用途(如果与一般办公用途不同)或因承租人所做的任何改动(风险和责任由承租人承担)以外的风险除外。承租人不得将房屋的任何主要部分用作“呼叫中心”、任何其他电话销售用途或任何信贷处理用途。此外，场所不得用于产生强烈、不寻常或令人厌恶的气味、油烟、灰尘或蒸气的任何目的；由于间歇、节拍、频率、尖叫声或响度而发出令人反感的噪音或声音，而这些噪音或声音不适合一般办公室使用；与不雅或色情事物有关。承租人应开展业务并相互控制承租方，以避免在其对建筑物的管理中造成任何滋扰或不合理地干扰其他租户或业主。承租人不得明知而在处所内或在处所或建筑物内或其周围进行或准许进行任何活动或放置任何设备，而该等活动或设备会使有效的保险范围失效或增加处所或建筑物的火险或其他保险费率。如果保险范围失效或火险或其他保险费率增加，或受到任何保险公司的威胁，原因是在物业内进行的活动，或承租人、其代理人、雇员、代表或承包商的任何作为或不作为，则该声明或威胁应是确凿的证据，证明提高费率是由于承租人的行为或物业内或周围的内容或设备所致，因此，承租人应对增加的保险费率负责，并应将该增加视为根据本租约应支付的下一个月基本租金分期付款应支付的额外租金。在任何情况下，承租人不得将任何危险、有害、放射性或爆炸性物质引入或准许在处所内存放或带入建筑物内。

承租人不得以任何会导致建筑物或其任何部分不符合业主可持续发展实践或根据绿色建筑认证对建筑物进行认证的方式使用或运营该房屋。

在大楼因温室气体(GHG)排放限制而受到处罚的地点，如果发现大楼违反了限制，房东可以合理地确定可归因于租户的罚款部分，并要求租户为其对大楼征收的罚款部分负责。房东有责任向租客证明租客应承担的罚款部分。可以使用从分水表收集的数据来确定承租人的实际能源消耗和排放、基于承租人各自租赁空间的建筑面积、租赁空间中的占用者和/或访客的数量和频率、和/或建筑物内的运行时间、分水表和计算的组合、或其他方法来确定该部分。

10.转让和转租？

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(A)转账？

。未经房东事先书面同意，承租人不得：(1)直接或通过法律实施转让、转让、许可或扣押本租约或本租约中的任何财产或权益；(2)转租房屋的任何部分；(3)授予房屋任何部分的任何许可证、特许权或其他占有权；或(4)允许租户以外的任何一方使用房屋(第10(A)(1)至第10(A)(6)条所列任何情况均为“转让”)。

(B)同意标准？

. 业主不得无理拒绝、限制或推迟同意本租约的任何转让或所有或部分房产的分包，前提是租户在任何适用的通知和补救期之后没有违约，并且建议的转让人：（1）考虑到租户的持续责任，能够合理履行租赁或分包（视情况而定）项下所需的财务义务;（2） [故意遗漏];（3）将根据许可的用途使用该场所;（4） [故意遗漏](5)不是政府实体或其分部或机构；。(6)如业主在建筑物内有可与在本租契或分租期内可供使用的处所(如属本租契转让)或建议分租处所相若的空置空间，且受让人或分租客(视属何情况而定)并非该建筑物或综合体(视何者适用而定)的另一租客；。及(7)在承租人寻求进行转让或转租前三(3)个月内，并非业主当时与其订立或已订立意向书租赁大厦内相若空间的个人或实体。如果建议的受让人或分租人不符合上述第(1)至(7)项中的任何要求，则房东有权自行决定不予同意；否则，房东不得无理地拒绝、限制或推迟承租人对本租约的任何转让或将全部或部分房产转租。尽管有上述规定，如果承租人将本租约的转让、该房屋或该房屋的任何部分的分租、或该房屋或该房屋的任何部分的使用和占用的许可协议提交给业主批准，则业主有合理的理由拒绝同意。

受让人/分租客/持牌人，其建议在处所内的使用或操作可能或将会对建筑物的运作及公用事业消耗造成重大不利改变。

(C)请求同意？

。如果承租人请求房东同意转让，则在建议的转让生效日期前至少十(10)个工作日，承租人应向房东提供建议转让的所有实质性条款和条件的书面描述、建议转让或转租的副本以及关于建议受让人的以下信息：名称和地址；其对房产的建议用途；以及银行、金融和其他信用信息。房东应就承租人或任何此类受让人根据本租约向房东提供的受让人的任何财务或其他机密信息订立任何商业上合理的保密协议。承租人应在收到发票后三十(30)天向房东补偿房东的合理律师费，房东因考虑任何同意转让的请求而产生的房东同意转让的费用，每次不超过2,500美元。

(D)同意的条件？

。如果房东同意转让，则建议的受让人应向房东提交一份书面协议，明确承担承租人在本协议项下的义务；然而，任何少于房屋内所有空间的受让人只对本租约项下可在转让期间适当分配给转让空间的义务负责。转让不得解除承租人在本租赁下的义务，但承租人及其受让人应对此承担连带责任。房东对任何转让的同意不应被视为同意随后的任何转让。如果在房产或其任何部分被转让期间发生并持续发生违约事件，则房东除可采取其他补救措施外，还可直接向受让人收取所有到期租客的租金，并将该等租金用于支付租金。承租人授权其受让人在收到房东的通知后直接向房东支付租金，该通知发生在本合同项下违约事件发生后。发生违约事件后，受让人或分租客支付给租户的所有租金应由租户以信托形式代表房东收取，并应转发给房东，不得抵消或减少任何形式的租金。承租人应支付因建议的转租或转让而需进行的任何去死墙或其他改善工程的费用(但前述规定不得放弃业主根据本租约另一条款对该等改善工程可能拥有的任何批准权)。

(E)分租客委托律师？

。租户在本租约项下的每一次转租和许可，均应服从和从属于本租约以及本租约所属或应当从属的事项，每一分租户和被许可人通过签订转租或许可被视为已同意，如果房东根据本租约终止、收回或没收，房东可以选择终止转租或许可，或接管承租人在该转租或许可下作为从属业主或许可人的所有权利、所有权和权益。该受让人应根据房东的选择，根据该等转租或许可的当时的执行条款委托房东代理。但房东不承担以下责任：(1)对于租客以前的任何行为或不作为

转租或许可；(2)受让人可能对租客提出的任何反索偿、抵销或抗辩；(3)受制于转租或许可以前的任何修改，或受让人可能已向租户支付的超过当月的任何租金、额外租金、预付租金或许可费的约束，尽管有预付款，但所有此类租金仍应到期应缴；(4)受受让人未交付或支付给房东的任何抵押或预付租金押金的约束，受让人应仅向租户寻求退款或补偿；或(5)有义务在转租或许可的空间内进行任何工作，或为占用做好准备，受让人应签署并向房东交付房东可能合理要求的证据和确认此类授权的任何文书。每个转租人或承租人的被许可人在占用或使用房屋或其任何部分时，应自动被视为已同意受本第10(E)条规定的条款和条件约束，并作为其占用或使用该房屋或其任何部分的条件。本第10(E)条的规定应自行实施，不需要其他文书即可实施本规定。

(f) [故意遗漏的。]

(G)额外补偿？

。承租人收到后，应立即向房东支付承租人因转让而收到的所有补偿的50%(50%)，以及可分配给承租人所涵盖部分的租金和所有承租人的成本和优惠的总和，包括但不限于经纪费用、租户改善费用、免租期、律师费和承租人因转让而产生的其他第三方费用，该等费用将在转让期间按比例摊销。尽管有上述规定，承租人无须就承租人选择转让给受让人或分租客所收取的承租人固定附着物、家具及设备的补偿向业主支付任何补偿，只要该等补偿不超过该等固定附着物、家具及设备的公平市价即可。

(H)允许的转让。即使本租约中有任何相反规定，承租人仍有权将本租赁转让或转租全部或部分物业(I)给关联公司或(Ii)因收购、合并、剥离或合并承租人而产生的继承实体，或(Iii)任何获得承租人全部或实质所有资产的个人或实体(每个“允许转让”)，而无需征得房东同意。但上述第(Ii)或(Iii)条下的任何受让人的有形净值须至少相等于租户于租赁日期或紧接于转让前的有形净值，两者以较大者为准。承租人应(A)在任何此类允许转让结束的十(10)个工作日内以书面形式通知业主，(B)对于上述第(Ii)或(Iii)款所述的转让，应在发出书面通知的同时，提供满足上述有形净值要求的合理证据。准许转让不受第10(A)至(G)条的规限。

11.保险；豁免；代位求偿；赔偿？

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(A)承租人的保险？

。自下列日期中较早者起生效：(1)承租人进入或占用房屋之日；或(2)开始之日，并持续至整个租期，承租人应维持下列保险单：

(I)商业一般责任保险，每次发生人身伤害和财产损失不少于5,000,000美元，每个人或组织不少于5,000,000美元的人身伤害和广告伤害，5,000,000美元的一般总额，以及5,000,000美元的产品和完成的业务总额，包括：(A)房地/业务责任，(B)产品/完成的业务责任，(C)人身和广告伤害责任，(D)独立承包商的责任，以及(E)广泛形式的合同责任。此类保险单应：(1)对租客、业主、业主物业管理公司和景顺公司就房产的使用和占用(包括在其上进行的所有业务)的使用和占用维持的任何保险或自我保险，是主要的和非缴费的；(2)包括利益的可分割性或交叉责任条款；(3)应批注增加业主、业主物业管理公司和景顺公司作为使用保险服务办公室(“ISO”)表格CG 20 26 11 85或房东书面批准的替代同等表格作为额外的被保险人；(4)包括恐怖主义保险，最高可达每次事件的全部保险和保单下的总限额；以及(5)确保房东根据租户对房舍的具体使用合理地认为必要的其他活动，如酒类责任保险。可以通过维持主要政策和综合政策的组合来满足限制。承租人可以在多个地点的基础上维持这种保险，条件是每份保单的总限额或升华专用于房舍，从而不会受到其他地点发生的索赔的稀释。

(Ii)涵盖任何汽车或汽车设备的所有权、维护和运营的汽车责任保险，无论该汽车是拥有的、租用的还是非拥有的。承租人应维持人身伤害和财产损失的综合保险限额，每次事故不低于相当于1,000,000美元的限额。可以通过维持主要政策和综合政策的组合来满足限制。这种保险应涵盖承租人因人身伤害(包括由此造成的死亡)和意外造成他人财产损失的索赔，无论此类操作是由承租人、承租人的代理人或由他们中的任何人直接或间接雇用的任何人进行的。承租人的汽车责任保险应注明增加房东、房东物业管理公司和景顺作为额外的保险人。

(3)商业财产保险，按重置成本价全额承保下列财产：(A)库存；(B)家具、固定装置和设备(独立家具、固定装置和设备)；(C)承租人进行的改装，包括但不限于所有永久附连的固定装置和设备(明确不包括工程)；和(D)承租人保留损失风险的任何其他财产，包括电子数据处理设备、雇员个人财产或承租人拥有或租赁的其他财产。此类财产保险应包括：(1)投保特殊原因损失表中常见的险别，不排除风雹、破坏和恶意伤害险

(2)业务收入保单，规定在不少于12个月的实际损失的基础上，全额收回租金损失和持续费用；(3)“协议金额”背书，免除任何共同保险要求；(4)应付损失背书，规定租户、房东和房东抵押人(见下文定义)应为房租损失保单上的损失收款人。本文所用的“完全重置价值”是指任何财产的维修、更换或恢复(包括拆除)的成本，其材料的种类和质量与任何法律或建筑条例的规定相符(且不排除适用于)，且不扣除实物、会计或任何其他折旧，其金额足以满足任何适用的共同保险条款的要求，并防止承租人成为共同保险人。

(4)“一切险”形式的建筑商风险保险，不排除洪水、地震和恐怖主义的危险，以完成价值为基础承保房屋内的所有工程以及与建筑活动有关的房屋内或周围的所有材料和设备，当租户通知房东其打算对房产进行大规模重建且房东确定有必要投保此类保险时。承保范围和条款由房东根据肯德尔广场地区一流写字楼的其他房东的要求通知租户后合理确定。承租人可以通过要求承租人雇用的在房屋内进行建筑活动的任何承包商购买此类保险来满足第11(A)(Iv)条的要求。

(V)涵盖房舍所在州法定福利的工人补偿保险。该保单应包括“其他州”保险，以便包括除垄断州以外的所有未列在保险单声明页上的州。根据任何适用的州法规，无论是否有资格获得免保或免保，承租人都必须购买本保险。此类保险应包括雇主责任保险部分，对于意外造成的身体伤害，其限额为每次事故不少于1,000,000美元，对于每名雇员，限额为1,000,000美元，对于疾病造成的身体伤害，则为保单限额。

(Vi)业主或业主抵押权人可合理不时要求的其他保险或本协议所规定的任何更改或批注，包括增加承保范围，但任何该等其他保险或更改须与肯德尔广场地区其他一级写字楼的租客保险规定一致。

承租人的商业一般责任保险、汽车责任保险和所有其他保险单，如果这些保险单允许房东作为额外的被保险人投保，则应向房东提供主要保险，当向房东开具的任何保单提供重复或类似的保险时，房东的保险单应向房东提供主要保险，并且不要求房东提供任何保险，在这种情况下，房东的保险单将超过租户的保险单。承租人应向房东提交此类保险的证书，如适用，还应提供cg 20 26 11 85表格(或房东书面批准的其他同等表格)的附加承保批注，以及房东合理满意的其他证据。

在生效日期或承租人进入或入住房屋的日期之前至少十(10)天，以及每次续保前至少十五(15)天，维护本协议规定的所有保险，承租人应努力获得每家保险公司的书面义务，在取消、不续期或任何此类保单发生重大变化前至少三十(30)天通知房东。所有此类保单均应采用格式，并由在房产所在州获得经营许可的公司出具，AM Best将其评级为财务实力评级为A-或更好，财务规模类别为“IX”或更高，或以其他方式合理地令房东满意。如果承租人未能遵守前述保险要求，或未能向房东提交本合同所要求的承保证书或证明，除根据本租约或其他规定可获得的任何其他补救措施外，房东可以(但没有义务)获得此类保险，承租人应应要求向房东支付保费费用，外加2.5%(2.5%)的管理费。双方明确理解并同意，上述承租人保险的最低责任限额和承保范围不应减少或限制承租人按照本租约的规定赔偿房东的义务。此处要求的所有保单应使用基于事件的表格。与提供本合同所要求的保险范围的保单相关的任何和所有保费、免赔额和自保保留额应由承租人承担，并由承租人承担全部风险。未经房东事先书面批准，免赔额或自保保证金不得超过10,000美元。

(B)业主保险

。在整个租赁期间，房东应至少维持以下保险单：(1)建筑物重置价值的财产保险(不包括租户要求投保的财产，双方同意房东没有义务为此类财产提供保险)，减去商业上合理的免赔额，如果房东这样选择的话；以及(2)商业一般责任保险，每次发生人身伤害和财产损失不低于300万美元，每个人或组织不少于300万美元的人身和广告伤害，一般总金额为300万美元，以及产品和完成的运营总计不低于300万美元。可以通过维持主要政策和综合政策的组合来满足限制。房东可以，但没有义务，维持其认为必要的其他保险和附加保险。承租人应按比例支付房东承保的与本项目或综合体有关的所有保险的费用，如附件C所示。房东承保的上述保险单和任何其他保险应仅为房东的利益，并在房东的完全控制下，承租人无权或要求获得任何收益或任何其他权利。

(C)放弃代位权

。尽管本协议有任何相反规定，但在法律允许的范围内，在不影响本协议规定的保险范围的前提下，房东和租客双方应同意放弃对另一方(以及另一方的代理人、高级管理人员、董事和员工)提出的任何索赔的权利，因为它可能对另一方(以及另一方的代理人、高级管理人员、董事和员工)提出任何和所有的索赔。

关于根据第11(A)(I)至(Iv)款和第11(B)节实际维持的或根据本合同规定必须维持的保险。本租赁中描述的每一份保险应包含一份代位权放弃背书，该背书规定放弃任何追偿权利不应以任何方式使保单无效。

(D)弥偿

。在第11(C)节的规限下，除M.G.L.第186章第15节另有规定外，承租人应赔偿、辩护并使房东和受保人免受任何第三方的索赔、要求、责任、诉讼因由、诉讼、判决、损害和费用(包括合理的律师费)，以及因任何人的伤害或死亡或任何财产的损坏或被盗、毁坏、丢失或失去使用而产生的所有损失和损害，或因房屋内任何事故、任何租户使用公共区域或因安装、操作、维护、维修或拆卸租户的任何场外设备。本条款第11(D)款规定的赔偿在本租约终止或期满后仍然有效，不得因本租约任何条款下的租金减免或分摊而终止或被免除、减少或以任何方式影响。在第11(C)节的约束下，除因任何租户一方的疏忽或故意不当行为引起的范围外，房东应赔偿、辩护并使租户和租户各方免受任何和所有索赔、要求、责任、诉讼原因、诉讼、判决、损害和费用(包括合理的律师费)以及因任何人的伤害或死亡或任何财产的损坏或被盗、毁坏、损失或失去使用而产生的所有损失和损害，或因房东或其员工或代理人的疏忽或故意不当行为而导致的公共区域内的任何事件或不便。

12.从属地位；代理；通知房东的抵押人？

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(A)从属关系»

。只要房东、租客和房东的抵押权人达成双方同意的从属、互不干扰和委托协议(“SNDA”)，本租约应从属于任何信托契据、按揭或其他担保文书(每一份不时续订、修改和/或延长的“按揭”)，或任何土地租约、主租约或主要租约(每一份现在或以后涵盖物业的全部或任何部分(任何该等按揭下的抵押权人，任何该等信托契据下的受益人，或任何该等主要租约下的出租人，在此称为“房东抵押权人”)。任何房东的抵押权人可在任何时候单方面选择以书面形式通知承租人，使本租约优于其按揭、主要租赁或房屋的其他权益。承租人应在提出书面请求后二十(20)个工作日内签署一份商业上合理的SNDA，并以可记录的形式归还给业主(或业主指定的其他方)，业主的抵押权人可合理地要求证明本租约从属于该房东的抵押权人的抵押贷款或主要租赁，或者，如果房东的抵押权人如此选择，则该房东的抵押权人或主要租赁权的从属于本租约。自租赁日起，

目前没有抵押贷款困扰着这处房产。在工程最终完成之前签订的任何SNDA必须包括承租人有权从租金中抵消完成工程的费用，如果房东的抵押权人在任何止赎或其他所有权转让给房东的抵押权人或其继承人后选择不完成工程。

(B)委托书？

。承租人应应任何一方的请求，通过购买、止赎、代替止赎的契据、销售权、终止租赁或其他方式，向继承房东在房产中的权益的任何一方进行委托，并应签署该当事人可能合理要求的确认委托的协议。

(C)发给业主抵押权人的通知？

。对于房东的任何违约，承租人不得寻求强制执行任何补救措施，除非首先通过挂号信、要求的回执、合理详细地说明违约的任何房东抵押权人，并给予房东的抵押权人合理的机会履行本协议项下的义务，但在任何情况下不得超过本协议规定的任何治疗期，否则不得寻求强制执行。

13.规章制度？

。承租人应遵守作为附件E所附的建筑物规章制度。房东在事先书面通知承租人后，可不时更改该等规章制度，以保障建筑物及相关设施的安全、护理或清洁，但该等更改必须是合理的，且不会不合理地干扰承租人对该建筑物的使用，且房东不得以歧视性的方式强制执行该等规章制度。承租人应对各承租方遵守该等规章制度负责。

14.谴责？

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(A)总收购量；

。如果整栋建筑物或房产被征用或以征用权的形式转让(“征用”)，本租约应自征用之日起终止。

(B)部分征收--承租人的权利？

。如果建筑物的任何部分被征用，而这种征用将阻止租户在房屋内开展业务或以合理地与紧接征用前的方式相媲美的方式进入房屋超过一百二十(120)天，则租户可以在征用后六十(60)天内通过书面通知房东终止本租约，租金应

自取得之日起分摊。如承租人不终止本租约，则自承租之日起，因承租而无法承租的物业部分的租金应按每平方英尺计算。

(C)部分征收--房东的权利？

。如果建筑物的任何重要部分(但不是全部)需要被征收，或者如果房东被要求向房东的抵押权人支付征收所产生的任何收益，则房东可以在被征收后三十(30)天内向租户交付书面通知来终止本租约，租金应自征收之日起分摊。如果房东不终止本租约，则本租约将继续，但如果房产的任何部分已被占用，或如果已进入房产，租金应按第14条(B)款最后一句的规定减租。

(D)奖项？

。如果发生任何征用，房东将获得土地、建筑物和其他改善措施的全部补偿或其他补偿(不包括指定用于承租人搬家费用或可分配给其个人财产和设备的补偿部分)；但是，承租人可以单独就承租人根据本租约有权转移的个人财产的价值、搬家费用、商业损失和其他索赔提出索赔。

15.火灾或其他伤亡事故？

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(A)修理估计数？

。如果房屋或建筑物因火灾或其他事故(“意外事故”)而受损，房东应在事故发生后六十(60)天内向租户提交一份善意估计(“损失通知”)，说明修复该事故造成的损坏所需的时间。

(B)承租人的权利？

。如果(1)房屋的重要部分被意外损坏，以致租户无法在房屋内开展业务或进入房屋，其方式与紧接该事故之前的方式合理地相当，而房东估计因此而造成的损坏无法在维修开始后二百(200)天内修复(“修理期”)(构成业主善意估计的修理期将在损坏通知书中列出)；(2)超过50%(50%)的房屋在最后两(2)年内受损；或(3)超过25%(25%)的房屋在最后一(1)年内损坏，则承租人可在损坏通知送达承租人后三十(30)天内向房东递交书面通知，终止本租约。

(C)房东权利？

。如果伤亡事故损坏了房屋或建筑物的重要部分，并且：(1)房东估计房屋的损坏在修理期内无法修复；(2)房屋的损坏超过业主估计的重置成本的50%(50%)(不包括基础和基座)，并且这种损坏发生在期限的最后两(2)年；(3)房屋的损毁超过业主估计的重置成本的25%(25%)(不包括地基和基脚)，并且这种损毁发生在(4)期限的最后一(1)年内，无论房产的损坏程度如何，房东真诚地确定修复建筑物并不是不经济的(前提是房东也终止了所有类似租户的租约)；或(5)房东被要求向房东的抵押人支付因意外事故而产生的任何保险收益，然后房东可以在损坏通知交付给租户后三十(30)天内通过书面通知终止本租约。

(D)修理义务？

。如果任何一方在发生意外事故后选择终止本租约，则房东应在事故发生后的一段合理时间内开始修缮房屋和公共区域，并应以合理的努力将房屋和公共区域恢复到紧接该事故发生前的基本相同状态；然而，除房东安装的标准租赁改进外，房东不应被要求维修或更换房产内的任何改动(租客应迅速并尽职地修复和恢复，租客自费自费)或租客或大楼内租客或其他人的任何家具、设备、贸易固定装置或个人财产，房东的修缮或恢复房产的义务应限于房东为相关事故实际收到的保险收益的范围(前提是房东努力寻求任何此类保险索赔和收益)。如果本租约根据第15条的规定终止，房东有权从承保房屋所有变更的保险单中获得公平份额的收益，其乘积为(1)承租人可分配给变更的保险收益和(2)分数的乘积，分子是房东为此类变更支付的任何租户改善津贴的金额，分母是任何此类变更的总成本(如果承租人没有按照本租约要求的项目维持保险，承租人应向房东支付相当于房东在承租人按本租赁要求为该等物品投保时获得的收益的金额)。

(E)减免租金？

。如果房屋因意外事故而损坏，因损坏而无法租用的部分的租金应从损坏之日起按每平方英尺计算，直至业主完成维修(或至业主或租客按上述规定终止本租约之日，视情况而定)。

16.个人财产税？

。承租人应负责对承租人放置在房屋内或建筑物或项目内或其上的个人财产、家具或固定装置征收或评估的所有税款。如果租客有责任对房东或房东的财产征收或评估任何税款，而房东选择支付这些税款，或者如果房东的财产的评估价值因计入此类个人财产、家具或固定装置而增加，并且房东选择根据这种增加缴纳税款，则租客应在提出书面要求后三十(30)天内向房东支付根据本协议承租人主要负有责任的部分税款。

17.违约事件»

。下列事件中的每一次都应为“违约事件”：

(A)拖欠款项？

。承租人在租金到期后五(5)个工作日内未支付租金；但对于每个租赁年度的头两(2)次拖欠租金，房东应向承租人提供拖欠租金的书面通知，承租人应在收到书面通知后五(5)个工作日内纠正拖欠租金；

(B)遗弃？承租人放弃房屋，放弃被定义为承租人离开房屋并未能履行租约规定的义务(包括但不限于其维护和维修义务)；

(C)禁止反言/财务报表/生效日期函？

。承租人未能提供：(I)房东根据第26(E)或(Ii)条提出书面要求后的任何禁止反言证明；或(Ii)房东根据第26(Q)条提出书面要求后的任何财务报表，且房东向租户发出第二次书面通知后十(10)天内仍未提供，第二次(第二次)书面通知仅在第26条规定的回应初始请求的适用期限届满后发出；

(D)保险业？

。承租人未能按照第11(A)条的要求在五(5)日内取得、维护并向房东交付保险单和承保范围的证据
房东向租客发出书面通知后营业天数；

(E)机械师的留置权

。承租人未能在第8(C)节规定的时间内，按照第8(C)条的要求，就承租人所完成的任何工作、所提供的材料或承担的任何义务，支付和公布记录，或努力抗辩和约束针对房屋或项目提交的任何机械师留置权；

(F)其他默认设置»

。承租人未能履行、遵守或遵守本租约项下承租人的任何其他协议或义务，并在房东向承租人交付书面通知后持续三十(30)个历日或更长时间；但只要承租人在30天内开始纠正这种违约，并努力进行补救直至完成，则不属于违约事件；以及

(G)破产；解散？

。由承租人或针对承租人提交请愿书(“承租人”一词，就本条款第17(G)条而言，应包括承租人义务的任何担保人)：(1)在任何破产或其他破产程序中；(2)根据任何州或联邦债务人救济法寻求任何救济；(3)为承租人的全部或基本上所有财产或承租人在本租约中的权益指定清算人或接管人；或(4)重整或修改承租人的资本结构；但是，如果此类请愿书是针对承租人提出的，则此类请愿书的提交不应成为违约事件，除非承租人未能在提交请愿书后六十(60)个日历日内驳回由该请愿书发起的诉讼。承租人或承租人义务的任何担保人在房东向承租人递交书面通知后三十(30)日内，作为独立实体解散或结束其业务，或未能维持其在房屋所在州开展业务的授权，并未在三十(30)天内纠正该不授权。

(H)业主违约

。如果房东违约，租户应向房东发出书面通知，详细说明房东违约的具体情况，房东应立即给予房东三十(30)天(或尽职调查中合理要求的较长期限)来纠正该违约。房东未能在规定的时间内纠正违约行为，或不努力解决违约行为，将是“房东违约行为”，承租人应享有租客根据本租约享有的法律或衡平法规定的所有权利和补救措施；但是，在任何情况下，房东违约都不允许租户终止本租约或抵消或降低租金，除非本租约明确规定或由对本租约和项目拥有管辖权的有管辖权的法院的最终、不可上诉的判决或法令授予此类权利，在任何情况下，房东均不对租户承担任何相应的、特殊的或惩罚性的损害赔偿责任。房东在本合同项下的所有义务将被解释为契约，而不是条件。

18.补救办法»

。在任何违约事件发生时，房东除根据本合同或法律或衡平法赋予房东的所有其他权利和补救措施外，还可采取下列任何一项或多项行动：

(A)终止租约？

。终止本租约的方式为：向租客发出书面通知，或为终止本租约的目的而记入该通知；在交付该书面通知或记入该记项后，本租约即告终止，在这种情况下，房东有权向租客追回下列款项：(1)截至终止之日为止根据本合同应计的所有租金；(2)根据第19(A)条应付的所有款项；以及(3)(I)相当于(A)租金总额的一笔款项

租户必须按最优惠利率(“最优惠利率”是房东在房产所在州选择的联邦保险银行公开宣布的年利率)减去百分之一(1%)，减去(B)当时该房产在此期间的公平租金价值，以同样的折扣(本条款第(I)款所述的金额，“租金加速补救办法”)支付剩余期限的折扣率(“最优惠利率”)，以及(Ii)除非和直到房东选择加速租金补救措施，本租约规定租客在租期剩余时间内支付的所有租金和其他净额，减去房东在此期间通过重新出租房产而收到的任何净额，扣除房东在重新出租房产时产生的所有合理成本。房东可根据前述第(Ii)款或其任何分期付款不时提起诉讼，以追回上述款项，而本条款所载的任何规定均不得视为要求业主将诉讼延期至本应在本条款下终止的期限届满之日。当本租约因违约事件而终止时，房东应尽商业上合理的努力重新出租该房屋，其中可能包括与租期不同的租期、租金优惠以及对该房屋的改建和改善；但是，房东没有义务花费与重新出租该房屋相关的资金，也没有义务在租赁建筑物或综合体的其他部分(视情况而定)之前重新出租该房屋，并且房东没有义务接受由租客提出的任何未来租客，除非该被提议的租客符合房东的所有租赁标准。只要业主正在采取商业上合理的努力来重新出租该房产，业主就不会因业主没有重新出租该房产或收取因该等重新出租而到期的租金而承担责任，也不会因此而减少租客在本合同项下的义务。承租人无权获得因转租而获得的超过本合同项下到期租金的任何对价。房东重新进入房屋不应影响租客在剩余期限内的义务；相反，房东可以不时对租客提起诉讼，以收取租客的应得金额，而无需房东等到租期届满；

(b) [故意省略]»

;

(C)代表承租人履行行为？

。承租人有义务以承租人的名义和代表承租人履行本租约条款下的任何行为(并在必要时进入与此相关的房屋)，而不对任何损害索赔负责，承租人应在房东提出要求时，自掏腰包偿还房东因履行租客在本租约项下的义务而可能合理产生的任何第三方费用(包括但不限于收取费用和合理的法律费用)，外加违约率利息；或

(D)备选方案»

。在任何违约事件未治愈期间，承租人不得行使任何续期选择权、租赁选择权或任何其他选择权或选择权，任何专用使用权或禁止使用限制不得由承租人强制执行。

19.租户付款；非豁免；累积补救？

.

(A)租户付款？

。一旦发生违约事件，承租人应向房东支付房东在以下方面发生的一切费用(包括法院费用和合理的律师费和开支)：(1)取得对房屋的占有权；(2)移走和储存租户或任何其他居住者的财产；(3)修理、恢复、改变、改造或以其他方式将房屋恢复到新租户可以接受的状态；(4)如果租户被剥夺了房屋，但本租约未终止，则重新出租全部或部分房屋(包括经纪佣金、租户完工费用和其他随之而来的费用)；(五)履行承租人未履行的义务；(六)执行因违约而产生的权利、救济和资源。此外，如果房东对房屋进行了任何改善或支付了任何改善，或从基本租金或根据本协议应支付的租户改善其他费用中给予租户任何改善津贴或信贷，则房东还应有权追回此类改善费用或此类津贴或信贷金额的未摊销部分，其计算方法是将此类成本或津贴或信贷的总金额乘以分数，其分母为初始期限的总月数，分子为租户违约时剩余期限的月数。在法律允许的最大范围内，房东和租客同意房屋所在州的联邦法院和州法院对与本租约相关或由此产生的任何事宜以及双方在本租约项下的权利和义务拥有专属管辖权。

(B)无豁免权？

。房东在违约事件后接受租金，不应放弃房东对该违约事件的权利。房东对任何违反或违反本条款的行为的放弃，不应放弃房东对未来违反该条款的权利。业主接受部分租金的支付，不应放弃业主对应付租金剩余部分的权利，无论在任何支付租金的文书上的任何批注或其他声明或与此相关的任何文字；因此，业主接受部分租金的支付不应构成对应付租金的全额的协议和清偿。

(C)累积补救办法？

。本租约中规定的任何和所有补救措施：(1)是房东在法律上或衡平法上享有的任何和所有其他补救措施的补充；(2)应是累积的；(3)可以由房东选择先后或同时进行。房东行使任何补救措施不应被视为选择补救措施或阻止房东在未来行使任何其他补救措施。

(D)不指定？

。如果租客拖欠租金，租客放弃将租客支付的任何款项记入贷方的权利，房东可以将租客支付的任何款项应用于房东认为合适的项目，而无论租户对任何此类付款应贷记的项目的任何指定或要求。

20. [故意遗漏]

21.房产的交还？

。在本租赁期满或提前终止之前，业主的任何行为都不应被视为接受退还房产，除非业主以书面形式签署接受退还房产的协议，否则该协议无效。在本租约期满或终止时，承租人应在第8(B)(Ii)节第一句所要求的条件下向房东交付房屋及其内部的所有改进，拆除所有所需的可拆卸设备，并对因拆卸而造成的所有损坏进行修复，在租期内(不包括房东、其代理人、承包商或员工放置的有害材料(如下文第25(I)节所定义))，并应将房屋的所有钥匙交付给房东。如果承租人履行了本协议规定的所有义务，承租人可以拆除租户放置在房屋内或大楼其他地方的所有独立的行业固定装置、家具和个人财产(但承租人不得拆除由房东支付全部或部分费用的任何此类物品，不包括承租人的视听和信息技术设备，定义如下)。租户没有义务在本租约期满或提前终止时移除任何电缆。此外，业主可在业主同意任何改动(包括工程)时，以书面通知承租人，要求承租人自费拆除由承租人或代表承租人进行或安装的任何改善或其他贴附装置，而根据业主的合理判断，该等装置的性质会导致拆除及维修费用大大超过与标准办公设施有关的拆除及维修费用，包括但不限于淋浴房、厨房、行政浴室、加高电脑层、电脑室安装、辅助暖通空调设备、发电机、电讯设备(不包括电缆)、保险箱、保险库、图书馆或档案室，需要加固地板、内部楼梯、楼板贯通、传送带、弧形墙、吊顶，以及任何其他类似性质和/或包含不寻常的建筑元素或需要不寻常的费用才能拆除和修复的改善(“特殊改建”)。除非房东另有明文规定，租户在获得房东同意进行任何特殊改装时，所有特殊改装应被视为“必需的可拆卸物品”。承租人应修复因此而造成的所有损坏。所有未如此移走的物品，由房东选择视为已被租客遗弃，房东可自行挪用、出售、储存、销毁或以其他方式处置，费用由租客承担，无需通知租客，也没有义务对该等物品作出任何解释。本第21条的规定在租赁期满或提前终止后继续有效。

22.保持不变？

。如租客未能在租期结束时迁出物业，则租客应为忍耐的租客，除业主有权获得的所有其他损害赔偿及补救外：(A)租客须支付相当于(I)最后一个月期间应付基本租金的150%(150%)加上(Ii)最后一个月期间应付额外租金的100%(100%)的滞纳金；及(B)承租人应继续受本租约项下所有承租人的责任所规限。本第22条的规定不应被视为限制或构成放弃本条款或法律规定的房东的任何其他权利或补救措施。如果租客在本租约终止或期满时未能交还房产，除了由此对房东产生的任何其他责任外，租户应保护、捍卫、赔偿并使房东不受由此造成的一切损失、费用(包括合理的律师费)和责任的损害，包括因未交还而导致的任何后续租客提出的任何索赔；但租户不应对房东的利润损失或由此产生的损害负责，除非此类滞留在租期结束后超过三十(30)天。

23.房东保留的某些权利？

。房东享有下列权利：

(A)建筑业务？

。在适用的情况下，在项目或综合体或其任何部分内和周围进行装饰和检查、维修、改建、增加、改变或改进，无论是结构上的还是其他方面的；(在给予租户合理的事前通知(但不少于一(1)个营业日)后，可通过电子邮件向Etchell Cordero(或承租人可能不时指定的其他个人)发出通知，除非发生实际或表面上的紧急情况，在这种情况下不需要通知)，并在任何此类工作继续期间，暂时关闭大楼内的门、入口、公共空间和走廊；中断或暂时暂停大楼的服务和设施；更改大楼的名称；以及改变建筑物的入口或通道、门和门道、走廊、电梯、楼梯、洗手间或其他公共部分(但不包括建筑物或通往建筑物的通道)的布置和位置。业主根据本条款第23(A)条或本租约的任何其他条款或条款采取的任何行动，如允许业主进入物业进行保养或维修，或对物业或公共区域进行更改、修理、保养、修改或改善，或以其他方式进行，则须受以下限制：(I)业主应(I)采取商业上合理的努力，不得不合理地干扰租客对物业的使用；(Ii)不得大幅(即减少超过1%)物业的可用平方英尺，这意味着但不限于，任何结构，业主所做并安装在房屋内的设施或改进应在可行的范围内位于已完工的墙壁后面、天花板标题上方或任何已完工的地板之下，(Iii)使用商业上合理的努力，以避免造成不必要的噪音和振动，从而不合理地干扰租户的使用或占用；(Iv)不少于一(1)个工作日前向租户提供电子邮件通知(紧急情况下除外)，或(V)在没有承租人代表在场的情况下，不得进入承租人指定的房舍内的任何所谓“安全区”(紧急情况除外)，条件是承租人在要求进入时有该代表在场。业主应使用商业上合理的努力，以不

不合理地干扰承租人在房产内的业务运营，并以商业上合理的迅速方式努力起诉，直至完成。在房东根据第23条进入房屋期间(紧急情况除外)，承租人有权有一名代表在场，前提是承租人在要求的进入时间让该代表在场。即使第23(A)节有任何相反规定，并与业主或其承包商、雇员或代理人进入房屋或在房屋内进行的任何工作有关，(I)如果承租人合理地确定此类工作(不包括任何紧急工作)可能不合理地干扰租户对房屋的使用，或造成不适当的噪音和振动，从而不合理地干扰租户对房屋的使用或占用，并且租户以书面形式通知业主，业主应在正常营业时间以外进行此类工作，以及(Ii)在业主或其承包商、员工、或代理人被安排在房屋内进行(不包括任何紧急工作)，租户当时正在举行(或计划举行)面对面的董事会会议、高层会议或其他不是典型的定期和例行会议的面对面活动，租户可以要求房东将此类访问或工作重新安排到与该会议或活动不冲突的日期和时间，如果要求，房东应重新安排该会议或工作。

(B)安全？

。在表H所述的业主服务之外，采取业主认为适当的合理安保措施(但前提是，任何此类安保措施是为了业主自身的保护，且承租人承认业主不是任何承租方安全或安全的担保人，该等安保事务是承租人的责任)，包括出于原因、可疑原因或演习目的疏散建筑物；仅在合理需要的时间内暂时禁止进入建筑物，以解决任何此类安保问题；并在正常营业时间之后以及在星期日和假日关闭大楼，但租户有权根据业主不时规定的合理规定，在正常营业时间结束后进入大楼。除非发生紧急情况，否则房东应事先通过电子邮件通知租户任何此类计划中的关闭或限制进入。

(C)维修和保养？

。在任何合理时间进入房屋，以履行业主根据租约承担的维修和保养义务和权利，但须遵守上文第23(A)条的规定；

(D)潜在的购买者和贷款者？

。在所有合理时间进入物业，向潜在买家或贷款人展示物业，但须受上述第23(A)条规限；及

(E)未来租户？

。在期限的最后十二(12)个月内的任何时间(如果租户已书面通知房东不希望续签期限，则在更早的时间)或之后的任何时间

发生违约事件时，在任何合理时间进入该房屋，向潜在租户展示该房屋。

24. [故意遗漏]»

.

25.危险材料»

.

(A)在本租赁期限内，承租人应遵守适用于承租人或任何承租方经营或使用场所的所有环境法律(定义见下文第25(I)节)，并将导致占用或使用场所的所有其他人遵守所有此类环境法律，并将支付或导致支付因遵守这些法律而产生的所有费用和开支。

(B)承租人不得产生、使用、处理、储存、搬运、释放或处置危险材料，或允许任何承租方在房屋或建筑群内产生、使用、处理、储存、搬运、释放或处置危险材料(如本条例第25(I)条所界定)，或运输或允许危险材料往返房屋或建筑群，但在房屋使用或储存的有限数量的家用清洁产品和办公用品除外，这些用品是与房屋的日常运营和维护有关的，并符合所有适用的环境法，并符合建筑物的规章制度。

(C)在本租赁期限内的任何时间和时不时，在业主善意合理地认为该场所违反本第25条规定的情况下，业主可自行承担费用和费用，由业主选择的环境咨询公司编写一份关于该场所的环境现场评估报告，指出租户是否存在或允许存在危险物质，以及与该场所内的任何此类危险物质相关的任何合规、移除或补救行动的潜在成本。如果该环境现场评估报告确认了有害物质的存在，承租人应在收到评估发票后三十(30)天内向业主补偿评估的实际费用。在符合第23(A)条的条款和规定的情况下，承租人应授予并据此授予房东及其代理人进入房产的权利，并特别授予房东进行此类评估的不可撤销的非排他性许可。

(D)承租人应立即以书面形式将承租人对下列任何事项的实际通知通知业主：(1)针对承租人的与该房屋或建筑群有关的任何未决或威胁的环境索赔(定义见下文第25(I)节)；(2)在该房屋或建筑群上的任何状况或事件，如(A)导致租客不遵守任何适用的环境法，或(B)可合理地预期构成针对租客、业主或该房产的环境索赔的依据；(3)该房产或任何毗邻财产上的任何状况或事件

根据任何环境法，可以合理预期会导致该房屋的所有权、占用、使用或可转让性受到任何限制的房屋；以及(4)承租人针对该房屋或建筑群中实际或据称存在的任何有害物质而实际或预期采取的任何拆除或补救行动。所有此类通知应合理详细地描述索赔、调查、条件、发生或迁移或补救行动的性质以及承租人对此的反应。此外，承租人将向房东提供房东与任何政府机构关于环境法的所有通信、与任何人的所有与环境索赔有关的通信以及房东可能合理要求的关于承租人拥有的任何此类环境索赔的详细报告的副本。

(e) [故意遗漏的。]

(F)承租人同意就其直接或间接在任何时间招致、强加于或针对其提出的任何种类或性质的义务(包括撤职及补救行动)、损失、申索、诉讼、判决、法律责任、罚则、损害赔偿、费用及开支(包括合理的律师费及顾问费及开支)，向其作出弥偿、辩护及使其不受损害，并使其免受损害。或因(A)承租人或承租方在建筑群上实际或声称存在危险材料，以及(B)以任何方式仅与承租人经营或使用房屋有关的任何环境索赔(“危险材料赔偿事项”)引起或导致的。本条款第25(F)款的规定在本租赁期满或更早终止后继续有效。

(G)在上一段中的承诺可能因为违反任何法律或公共政策而无法执行的范围内，承租人将支付适用法律允许其支付和满足的最大部分，以支付和满足被赔付人发生的所有危险物质赔偿事项。

(h) [故意遗漏的。]

(1)(A)“危险材料”是指：(1)石油或石油产品、天然气或合成气体、任何形式的易碎或可能变得易碎的石棉、尿素甲醛泡沫绝缘材料和氡气；(Ii)根据任何适用的环境法，在“危险物质”、“危险废物”、“危险材料”、“极度危险废物”、“受限制的危险废物”、“有毒物质”、“有毒污染物”、“污染物”或“污染物”的定义中定义或包括的任何物质；和(Iii)任何政府当局管制的任何其他物质暴露；(B)“环境法(S)”系指任何联邦、州或地方关于环境、健康、安全或危险材料的法规、法律、规章、条例、条例、法典、政策或规则，以及在每一案件中经修订的，及其任何司法或行政解释，包括任何司法或行政命令、同意法令或判决，包括

但不限于，《马萨诸塞州石油和危险材料释放、预防和响应法》，M.G.L.21E，1980年《全面环境反应、赔偿和责任法》，第42编，第9601节及以后；《资源保护和回收法》，第42篇，6901及以后；《危险材料运输法》，第49篇，第1801节及以后；《清洁水法》，第33篇，第1251节及以后；《有毒物质控制法》，第15篇，第2601节及以后；《清洁空气法》，第42编；《安全饮用水法》，第42编；《原子能法》，第42编；《联邦杀虫剂、杀菌剂和灭鼠法》，第7编，第136节及以后；《职业安全和健康法》，第29编，第651节及以后；和(C)“环境索赔”是指以任何方式与任何环境法有关的任何和所有行政、管理或司法行动、诉讼、要求、要求函、索赔、留置权、不遵守或违反通知、调查、诉讼、同意令或同意协议，包括但不限于(I)政府或监管当局根据任何适用的环境法提出的关于强制执行、清理、清除、回应、补救或其他行动或损害的任何和所有索赔，以及(Ii)寻求损害赔偿、分摊、赔偿、成本回收的任何第三方的任何和所有索赔，因危险材料或据称的伤害或对健康、安全或环境的伤害威胁而产生的赔偿或禁令救济。

26.其他»

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(A)房东转让？

。业主可以转让该建筑物的任何部分及其在本租约项下的任何权利。如果房东转让了其在本租约项下的所有权利，则房东在转让之日后应被解除在本租约项下的任何进一步义务，但受让人应以书面形式承担房东在本租约项下的义务。

(B)业主的责任？

；承租人的责任。业主(及其合伙人、股东或成员)对租客(或通过租客、透过租客或租客提出申索的任何个人或实体)根据本租约条款提出的任何失责，或与占用或使用处所及/或建筑物或综合体的其他地方有关或引起的任何事宜，对租客的责任仅限于租客对此的实际直接但非后果性损害，只能从业主在建筑物内的利益中获得赔偿，业主(及其合伙人、股东或成员)不对任何不足之处承担个人责任。此外，在法律允许的范围内，承租人特此放弃其对房东或其资产(包括但不限于大楼)的任何法定留置权。即使本租约有任何相反规定，承租人对房东(或通过房东、通过房东或在房东之下提出索赔的任何个人或实体)在本租约条款下的任何违约，或与占用或使用房屋和/或建筑物或建筑群的其他区域有关或引起的任何事项，对房东的责任应仅限于房东对此的实际直接但不是后果性的损害(除了本合同第22节明确规定的后果性损害)。在任何情况下都不应

承租人的合伙人、股东、雇员、高级管理人员或董事在本租约下对房东负有个人责任。

(C)不可抗力？

。除承租人或房东在本租约项下可通过支付款项来履行的义务(例如，支付租金和维持保险，或向承租人提供信用或退款)外，只要本合同规定任何一方应采取行动的时间段，该方对因罢工、骚乱、天灾、劳动力或材料短缺、战争、恐怖主义行为、政府法律、法规、命令或限制而造成的任何延误不负责任或负责，且不应计算在内。或超出该方合理控制范围的任何其他原因(“不可抗力事件”)。

(D)经纪业务？

。除基本租赁信息所述外，业主和租客均未就本租赁的谈判或签约与任何经纪人或代理进行交易。房东和租客应赔偿、保护和保护彼此不受任何费用、开支、律师费、留置权和其他佣金或其他赔偿责任的伤害，这些费用、费用、律师费、留置权和其他佣金或其他赔偿责任是由或通过补偿方或在补偿方之下索赔的。上述赔偿在租赁期满或提前终止后继续有效。

(E)禁止反言证书？

。在任何租赁年度内，承租人应在业主提出书面要求后十(10)个工作日内，向业主或建筑物的任何潜在买家或业主现有的或未来的抵押权人提供一份由承租人签署的证书，确认(如果正确)，并包含业主合理要求的关于本租赁的事实证明和陈述，但出售、股权投资或融资或违约事件除外。除非业主的抵押权人或建筑物的潜在购买者或抵押权人另有要求，由承租人签署的禁止反言证书的初始格式作为证据G附在本合同附件中(除非承租人进行了包括合并、收购、剥离或出售所有或基本上所有承租人资产的公司交易)，业主应在承租人提出书面请求后十(10)个工作日内向承租人或承租人的任何潜在买家或承租人的任何贷款人提供。房东签署的证书，确认(如果正确)并包含承租人合理要求的关于本租约的事实证明和陈述。

(F)通知？

。根据本租约发出的所有通知和其他通信应以书面形式进行，并应：(1)以美国一级邮件邮寄，预付邮资，经认证，并要求退回收据，并按基本租赁信息中指定的地址寄给合同各方；(2)亲手递送至预定收件人；(3)由国家邮寄

认可的夜间快递服务；或(4)在正常营业时间内通过电子邮件传输发送(启用了递送回执功能)，然后以本协议允许的其他方式发送该通知的副本。所有通知应在实际收到的较早日期、全国公认的夜间快递服务寄存后一(1)个工作日或寄送到美国邮件后三(3)天生效。本合同双方可根据本规定向对方发出通知，更改其地址。

(G)可分离性？

。如果本租赁的任何条款或条款在现行或未来法律下是非法、无效或不可执行的，则本租赁的其余部分不应因此而受到影响，作为本租赁的一部分，应添加一项条款或条款作为本租赁的一部分，该条款或条款在可能的情况下与非法、无效或不可执行的条款或条款类似，并且是合法、有效和可执行的。

(H)修正案；具有约束力？

。除非业主和租客签署书面文件，否则本租约不得修改。双方或其高级职员、雇员、代理人或关联公司之间之前或之后的任何交易过程不得相关或可被接受为补充、解释或更改本租赁的任何条款。除非业主或租客以书面形式签署免责声明，否则本租约的任何条款均不得被视为已被房东或租客放弃，且双方在执行本租约条款时可能形成的任何习惯或惯例均不得放弃或削弱房东或租客严格按照本租约条款要求租客或房客履行本租约条款的权利。除本租约另有明确规定外，本租约所载的条款及条件对本租约双方及其各自的权益继承人及法定代表人均有利，并对其具有约束力。本租赁仅供房东和租客使用，除房东抵押权人外，任何第三方不得被视为本租赁的第三方受益人。

(一)安静的享受？

。只要没有违约事件发生且仍在继续，承租人应在符合本租约条款和条件的前提下，在不受房东或通过房东或在房东之下提出索赔的任何一方的阻碍下，和平、安静地持有和享用房产。

(J)不合并？

。如同一人直接或间接取得或持有本租约或本租约的任何权益，以及租赁物业的收费产业或该等收费产业的任何权益，则在此设立的租赁产业不得与该物业或其任何部分的收费产业合并。

(K)无报价；对应方？

. 向租户提交本租约不应被解释为要约，除非房东签署本租约的副本并将其交付给租户，否则租户不享有本租约项下的任何权利。 本租赁可以以任何数量的副本执行，包括通过Docusign（或其他类似程序）、.pdf或其他电子格式，每份副本应被视为原件，共同构成一份租赁。

（l） 整个协议»

。本租赁构成房东和租客之间关于本租赁标的的完整协议，并取代所有与此相关的口头声明和先前的书面声明。除本租约所载者外，房东或租客并未就本租约或房东或租客就本租约或与此相关的义务向另一方作出陈述、保证或协议。任何不明确之处应由起草方解决的正常解释规则不适用于对本租约或对本租约的任何证物或修改的解释。就本租约而言，时间是至关重要的。

(M)放弃陪审团审判？

。在法律允许的最大范围内，房东和租客均放弃在任何诉讼中由陪审团审判的任何权利，或让陪审团参与解决因本租约或与本租约或与本租约相关的任何其他文书、文件或协议或与本租约相关的交易而引起或与之相关的任何纠纷。

(N)适用法律？

。本租约应受房屋所在州(“州”)的法律管辖和解释。

(O)录制？

。未经房东事先书面同意，承租人不得记录本租约，房东有权单独绝对酌情拒绝或拒绝同意，承租人对本租约的任何记录都是对本租约的实质性违反。业主应在接到租户的书面请求后十(10)个工作日内，以可记录的形式和业主合理接受的形式，签署并向租户提交本租赁备忘录的修正案，该修正案与房产的大小或位置或本租赁条款的任何变化有关。在业主签立及交付本租约予租客的同时，业主须签署并交付本租约的附件L(“租契备忘录”)，承租人可自费在适用的契据登记处登记或向土地法院的适用登记区备案。

(P)连带责任？

。如果承租人由不止一(1)方组成，则每一方应对承租人在本租赁项下的义务承担连带责任。

(Q)财务报告？

。在业主提出要求后十五(15)天内，承租人应向业主提交最近一份经审计的财务报表(包括向其提供的任何附注)，或者，如果没有准备该等经审计的报表，则提交由独立注册会计师编制的其他财务报表(及其附注)，如果没有，则提交承租人的内部编制的财务报表。如果承租人是一家上市公司，承租人可以通过向房东承租人提供最新的年度和季度报告来履行其在本协议下的义务。如果租客不是一家上市公司，房东不会向房东披露租客财务报表中指定为保密的任何方面，但以下情况除外：(1)向房东的抵押权人或潜在的抵押权人或建筑物的购买者披露，前提是他们同意遵守第26(Q)条的条款和规定；(2)向有需要知道的房东顾问和顾问披露，前提是他们同意遵守第26(Q)条的条款和规定；(3)在房东和租客之间的诉讼中；以及(4)如果法院命令要求的话。承租人不得被要求在任何十二(12)个月期间提交本条款第26(Q)条规定的财务报表一次以上，除非业主的抵押权人或建筑物的潜在买家或贷款人提出要求或违约事件发生。

(R)房东费用？

。只要承租人要求房东采取本合同规定不需要采取的任何行动或给予本租约要求或允许的任何同意，承租人应在房东向承租人提交此类费用的报表后三十(30)天内，偿还房东在审查拟议的行动或同意时应支付给第三方的合理的自付费用，包括合理的律师费、工程师费或建筑师费用，但受本租约中规定的费用上限的限制。无论房东是否同意任何此类建议的行动，租户都有义务进行补偿。

(S)电信？

。未经业主事先书面同意，承租人及其电信公司，包括当地交换电信公司和替代接入供应商服务公司，无权进入和在建筑物内安装和运行电信系统，包括语音、视频、数据、互联网和通过有线、光纤、微波、无线和任何其他传输系统(“电信服务”)提供的任何其他服务，用于承租人在建筑物内的部分或全部电信以及从建筑物到任何其他位置的通信，不得无理扣留、调节或延迟。该大楼目前由Verizon、Light Tower、Net Blazer和Comcast提供服务。应要求所有电信服务提供商遵守大楼的规章制度、适用法律以及业主对大楼的政策和做法。承租人承认不要求房东提供或安排任何电信服务，房东不对任何承租方承担与安装、运营或维护有关的责任

电信服务或与之相关的任何设备或设施。承租人应自费并自行承担获得所有电信服务的责任。

(T)申述及保证。

(I)承租人代表房东并向房东作出保证，并与房东订立契诺，该承租人在本合同有效期内的任何时间都不会、也不应违反与恐怖主义或洗钱有关的任何法律(统称为《反恐怖主义法》)，包括但不限于2001年9月24日生效的关于资助恐怖主义的13224号行政命令，该行政命令涉及阻止财产和禁止与实施、威胁实施、或支持恐怖主义(“行政命令”)和/或通过提供拦截和阻挠恐怖主义所需的适当工具来团结和加强美国(“2001年公法107-56”)(“美国爱国者法”)。房东向租户表示，并向租户保证，房东或其任何组成业主或附属公司目前或在本合同期限内的任何时间都不会或不会违反任何反恐法律，包括但不限于行政命令和/或美国爱国者法案。

(Ii)房东与租客之间的每一份契诺，其中一方及其各自的业主或附属公司在本条例所述期间是或不应是“违禁人士”，其定义如下：(A)行政命令附件所列或以其他方式受行政命令规定约束的个人或实体；(B)行政命令附件所列任何人或实体所拥有或控制的人或实体，或为其行事或代表其行事的人或实体，或以其他方式受行政命令规定约束的人或实体；(C)任何反恐怖主义法禁止房东处理或以其他方式从事任何交易的个人或实体，包括但不限于《行政命令》和《美国爱国者法》；(D)犯下、威胁或合谋实施或支持《行政命令》第3(D)节所界定的“恐怖主义”的个人或实体；(E)在美国财政部外国资产管制办公室官方网站公布的当时最新名单上被指名为“特别指定的国家和被封锁的人”的个人或实体，Http://www.treas.gov/offices/eotffc/ofac/sdn/t11sdn.pdf(F)与上文(A)至(E)项所列个人或实体有关联的个人或实体。

(Iii)每个租赁年度不超过两次，每一方应在收到书面要求后十(10)个工作日内向另一方提交书面证明或接收方合理接受的其他证据，以证明并确认遵守本第26(T)条。

(U)机密性？

。承租人承认，本租约的条款和条件为房东的利益保密，承租人不得以任何方式或方式直接或间接向任何人披露，除非房东事先书面同意，但承租人可以向其律师、审计师、投资者、贷款人或作为承租人或其资产的潜在买家的任何交易对手披露本租约的条款和条件。房东对任何披露的同意不应被视为房东放弃任何禁令。

反对未来的任何披露。尽管有上述规定，但在适用法律要求的范围内，承租人可向对承租人拥有管辖权的政府部门提交本租约。

(V)当局？

。每一方声明并向另一方保证，它是一家正式成立的现有实体，有资格在房产所在的州开展业务，该方拥有签署和交付本租约的完全权利和授权，并且代表该方签署的每一人都有权这样做。

(w) [故意遗漏的。]

(X)不依赖？

。本租约各方完全依据自己的判断签署本租约，并听取了其自身律师和/或经纪人的建议(或已决定在没有自身律师和/或经纪人利益的情况下继续进行)，各方特此声明不依赖另一方或该另一方的任何代理人的任何陈述或陈述，除非该陈述或陈述在本租赁中有明确规定。

(Y)展品清单？

。本文所附的所有展品和附件均通过引用并入本文。

附件A--房舍概要
附件B--土地描述
附件C--经营成本超额、税收超额和保险超额

附件C-1--不包括业务费用
附件D--工作信函
附件D-1--承包商规则和条例
附件D-2--能源和可持续发展建设指南和要求
附件E-建筑规章制度
附件E-1--停车规则和条例

附件F-开工日期确认书表格
附件G-承租人禁止反言证书表格
附件H-房东服务
附件一-核准开证行一览表

附件一-2--信用证表格

附件J-湿度和霉菌控制说明

附件K--扩展选择权和第一要约权

展品L-租赁备忘录

展品M-已接受家具的销售清单表格
 

房东和租客明确拒绝对该房产适合于租客预期的商业用途的任何默示保证，并且。除非本租约另有明文规定，承租人的

本协议规定的支付租金的义务不取决于房屋的状况或房东履行本协议规定的义务，除本协议另有明文规定外，房东违反本协议规定的义务或义务时，承租人应继续支付租金，不得减免、索要、抵销或扣除。

[签名页面如下]

本租约的签订日期如下所述，但为参考起见，本租约的日期应为上文第一次写明的日期。如果签约日期为空，则本租约自上文第一次写明的日期起视为签约。

房东：剑桥公园路55号，LLC，
特拉华州一家有限责任公司

作者：Invesco ICRE Massachusetts REIT Holdings，LLC，其唯一成员
 

作者：S/佩里·丘德诺夫
姓名：佩里·丘德诺夫(Perry Chudnoff)
职务：总裁副秘书长、助理秘书长
执行日期：2024年1月22日

租户：Sage Treeutics，Inc.
特拉华州的一家公司

作者：S/巴里·格林
姓名：巴里·格林
职务：首席执行官
签约日期：2024年1月4日

附件A

处所的轮廓

附件A仅用于显示截至本租期开始时房屋的大致轮廓。本展览中对室内窗户、隔间、模块、家具和设备的描述仅用于说明目的，但并不意味着此类物品的存在。房东不需要提供、安装或建造任何此类物品。它不会以任何方式取代租约中规定的业主关于建筑物公共部分的安排和/或位置以及该等安排和/或位置的变化的任何权利。它不是按比例计算的；所显示的任何测量或距离都应视为近似值。为大楼居住者的利益包括电梯、楼梯、竖井、电气和机械壁橱以及其他类似设施，并不意味着这些物品是房地的一部分。

[见所附楼层平面图]

附件B

对土地的描述

位于马萨诸塞州米德尔塞克斯县剑桥市剑桥公园路西北侧的某一幅土地，在一份日期为1982年10月13日、由Raymond C.Pressey，Inc.拟备并记录在米德尔塞克斯南区地契登记处作为1982年第1202号图则而划定及描述的土地图则上显示为地段A：

附件C

经营成本超额、税收超额和保险超额

1.经营成本超支。承租人应向业主支付额外租金(按物业每平方英尺计算)(“经营成本超额”)，即合约期内每一年每平方英尺租金的年度营运成本(定义见下文)，超过公历年度(“基准年”)每平方英尺租金的年度营运成本。房东可以善意地估计租客在任何日历年或该日历年的部分时间内应支付的经营成本。在基准年之后的每个日历年或部分日历年，承租人应在每月支付基本租金的同时，提前向房东支付相当于该日历年或部分日历年的估计运营成本超额除以该日历年或其部分的月数。业主可不时估计及重新估计租客应缴的超额营运成本，但每年不得超过一次，并将估计或重新估计的副本送交租客。此后，承租人每月应支付的经营成本超额分期付款应根据估算进行适当调整，以便在有关历年结束时，承租人应支付房东估计的所有经营成本超额。根据这一估计数支付的任何数额，在每个日历年的实际业务费用可用时，应按本文规定进行调整。基准年的运营成本仅用于比较基准年和随后的年份，计算时应不包括因特殊情况(包括抵制和罢工)而导致的全市场范围的劳动力费率增长；以及因特殊情况(包括环保附加费、抵制、禁运或其他短缺)而导致的公用事业费率增长。双方特此同意，如上所述，由于美国通货膨胀率而导致的全部或部分成本和工资上涨并不是“特殊情况”。

2.营运成本。“运营成本”一词应指业主根据一贯适用的公认会计原则确定的与项目或综合体的运营和维护(如适用)有关的所有费用和支出，包括以下成本：(A)参与项目或综合体的管理、运营、维护、维修或安全的所有现场雇员(不包括一般认为职级高于管理项目的物业经理的人，不论头衔如何)的工资和薪金；适用时(以及业主对履行与项目或综合体的运营、维护或安全相关的部分服务的非现场员工的费用的合理分配)，包括与此相关的税收、保险和福利；(B)项目或综合体的运营、维护、维修和安全(视情况而定)所用的所有用品和材料；(C)项目或综合体的改进费用，尽管属于资本性质，但其目的是：(I)明确旨在降低项目或综合体的正常运营成本(包括所有公用事业成本)，并根据普遍接受的会计原则，以商业上合理的利率在改善的使用年限内摊销；以及(Ii)为遵守生效日期后任何政府当局颁布的任何适用法律或此后的任何解释而进行的资本改善

(D)所有公用事业的费用；(E)工程项目或综合设施(视何者适用而定)的维修及一般保养；(F)就建筑物或综合设施的管理办公室而言，公平的市值租金；(G)为项目或建筑群的运营、维护、管理、修理、更换或安保与独立承包人签订的服务、维护和管理合同；(H)为提高能源和用水效率和/或遵守法律而对建筑物进行能源和水审计和试运行的所有费用；(I)为提高效率和/或遵守环境法而改善物业的所有费用；(J)维持、管理、报告和申请能源效率和绿色建筑证书的所有费用；(K)与能源和水计量有关的所有费用；(L)与环境评估、征费、税费有关的一切费用。经营成本可由业主合理厘定，由项目及建筑群的其他建筑物按比例分摊；及(J)管理费不得超过建筑物总收入的百分之三(3%)，不包括管理费本身及由租户分别支付的任何公用事业成本，亦不包括建筑物任何零售部分所产生的任何收入。

运营成本不应包括附件C-1所列成本。

3.超额征税。承租人还应支付承租人在每一年和部分年度在基准年度的税项上增加的税款(“超额税款”)的比例份额，作为额外租金。仅就本第3节而言，基准年应指2024年7月1日至2025年6月30日期间。承租人应向承租人按比例支付超额税款，支付方式与上文规定的承租人按比例分摊经营成本超额部分的方式相同。“税”是指税收、评估(应在适用法律允许的最长期限内缴纳)，以及联邦、州、县或市的政府收费或收费，无论它们是通过对目前征税或由其他人征税的地区或当局征税或其他方式，以及现在或以后可归因于项目或综合体(或其运营)的任何其他税收和评估(包括根据限制性契约或其他私人协议不被视为运营成本的部分的非政府评估)，但不包括因房东不及时付款而产生的滞纳金。可直接归因于另一承租人改善的税收、转让税、特许经营税、罚金和利息以及收入的联邦和州税(如果现行征税方法发生变化，作为全部或部分税收的替代或补充，对房东征收资本税，或对从其获得的租金直接征收资本税，或根据项目或综合体的租金(视情况而定)全部或部分征收特许经营税、评估或收费，则所有此类税收、评估或收费或其部分应被视为包括在本文中的“税”一词中)。税金应包括为降低税额而聘用的顾问的合理和惯例费用，以及因争议任何税项或试图降低项目的税额而产生的所有费用。在扣除合理的法律费用和其他合理费用后，房东收到的减税金额应减去

减值或退款。出于财产税的目的，在法律允许的范围内，承租人放弃对房产以及项目和综合体的评估价值提出抗议或上诉的所有权利，以及接受重新评估通知的所有权利。

4.超额保险费。承租人还应支付承租人在第1节(“超额保险费”)所述的基准年度的保险期限内每年和部分年度的任何保险增长的按比例分摊的额外租金。基准年的超额保险费不包括与房东在基准年提出保险索赔的任何伤亡或其他事件有关的任何费用(包括更高的保费)。承租人应向承租人支付按比例分摊的超额保险费，支付方式与上文规定的承租人按比例分摊经营成本超额部分的方式相同。“保险”是指房东承保的财产、责任和其他保险，包括但不限于免赔额和风险保留计划，以及公平分摊房东和/或其附属公司维护的部分一揽子保险单的费用。

5.经营成本和税金及保险报表。在每个历年的5月1日之前，或在合理可行的情况下，房东应尽快向租客提供上一年的经营成本报表(按本附件第6节规定进行调整)以及上一年的税收和保险报表(“运营成本、税收和保险报表”)。如果承租人在经营成本、税金和保险单所涵盖的年度中，在本附件C项下的估计经营成本超额或税收超额或保险超额，超过承租人在经营成本、税收和保险报表中所列项目的份额，则房东应立即将超出的部分计入或补偿承租人，即使本租赁期限已满；同样，如果承租人在本附件C项下估计的该年度的经营成本超额、税收超额或保险超额，低于承租人在经营成本、税收和保险报表中所列项目的份额，则承租人应在收到书面发票后三十(30)天内向房东支付差额，即使期限已满，承租人已腾出房屋。业主及租客于商业交易方面知识渊博及经验丰富，并同意本租约中有关厘定租客应缴费用、金额及额外租金的规定在商业上是合理及有效的，即使该等方法可能未列明厘定该等费用的准确数学方程式。房东不得寻求追回任何经营成本超额或税收超额，如果没有在发生此类金额后两(2)年内开具账单。

6.令人恶心。就任何日历年或部分日历年(包括基准年)而言，如建筑物或综合体(如适用)未被占用100%的可出租面积，或业主没有向其100%的可租赁面积提供服务，则就本条例而言，该期间的经营成本应增加至假设建筑物或综合体(如适用)被占用至其可出租面积的95%且业主向其可租赁面积的95%提供服务时应产生的金额。

7.电力。承租人还应按照本租约附件H所述的方式向房东支付电费。

8.查阅纪录。承租人有权在合理通知房东的情况下，在房东指定的合理时间和地点，检查和审查房东关于经营成本、税收和保险的账簿和记录，但承租人应仅在上一年度且不迟于该年度的经营成本、税收和保险报表交付后一百二十(120)天内进行检查和审查，但条件是当时不存在违约事件，承租人应及时支付所有应支付的经营成本超出部分的款项。税收超额和保险超额，尽管它应选择进行这种检查和审查。任何在应急情况下获得全部或部分补偿的一方不得进行此类检查。如果确定承租人因经营成本超支、税收超支或保险超支而多付了任何款项，房东应立即退还，如果多付金额超过承租人应支付金额的5%(5%)(没有任何多付)，则房东还应支付任何此类审计的合理费用，不超过5000美元。承租人应在确定后三十(30)天内向房东支付通过任何此类审计或检查披露的任何少付款项。承租人及其代理人应以保密方式对待任何审计或检查，并应在开始此类审计或检查之前，为房东的利益签署一份商业上合理的保密协议。

附件C-1

不包括运营成本

运营成本不应包括以下各项的成本：

(一)以保险收益或者承租人或者其他第三人支付的维修、更换和一般赡养费；

(二)房东有权或有权获得保险赔付或补偿的物品(房东保险免赔额除外)；

(三)财务成本，包括利息、债务摊销、提供债务的成本或向房东支付其他贷款的成本；

(4)建筑物或使用或位于建筑物内的任何设备的折旧及摊销(准许资本开支除外)；

(五)租赁或经纪佣金、手续费和费用、广告和促销费用以及因招揽租户或出售建筑物、项目或综合体而发生的其他费用；

(6)服务的法律费用，但使项目或综合体承租人受益的服务除外(如税务纠纷)；

(七)与建筑物内承租人执行租约有关的律师费或其他费用；

(8)为项目或综合体内的任何租户或空置空间(如适用)翻新或以其他方式改善或装饰该项目或综合体的出租处所，或搬迁任何租户；

(九)依照附件C第三节和第四节分别缴纳的税款和保险费；

(10)对房东经营项目或综合体的收入征收或以房东的收入衡量的联邦所得税；

(11)除上文另有明确规定外，折旧；

(十二)土地租约或其他标的租约的租金及其提供费用；

(13)工资、奖金、其他补偿和附带福利，包括但不限于保险计划和符合税务条件的福利计划，这些计划的雇员通常被认为级别高于管理该项目的物业经理的职位，无论其头衔如何；

(14)与危险材料的补救、移除、封闭、包装或其他处理相关或发生的任何责任、费用或支出(如本租约第25节所定义)，以及针对建筑物、项目或综合体存在或释放危险材料的索赔的辩护费用(根据本租约的明示条款，承租人以其他方式承担的费用除外)；

(15)对业主有权从其他租户那里获得补偿的建筑物、项目或综合体的任何租户增加的保险或专门评估的税款；

(16)承租人或任何其他承租人、占用人、个人或其他一方有义务向房东报销(支付经营成本除外)或向第三方支付的电费、水费或其他公用事业、服务或货物的费用和适用的税费；

(17)在正常营业时间以外向租户提供的任何暖通空调、清洁或其他服务的额外费用；

(18)为特定居住者(S)而不是承租人的利益安装、运营和维护任何专门服务的费用，如自助餐厅、观景台、广播设施、儿童或日托；

(十九)纠正建筑物、工程、综合体原有设计、施工、设备缺陷或者潜在缺陷的费用；

(20)在额外成本的基础上为建筑物、项目或综合体中的任何租户执行的任何工作或服务的成本，其程度或方式比一般提供给租户和其他占用人的成本要大得多或更优惠；

(21)为建筑物、项目或综合体以外的任何设施进行的任何工程或服务的费用；

(22)支付给与房东有关的个人、商号、公司或其他实体的任何费用，大大超过在没有这种关系的情况下应支付的金额；

(23) [故意删除];

(24) [故意删除];

(二十五)资本支出(指按照公认会计原则，在支出发生当年不应完全计入当期费用的支出)，许可资本支出除外；

(26)租赁设备(折旧被适当计入费用的设备除外)的租赁费，如果购买该设备将构成资本支出；

(27) [故意删除];

(28)房东因逾期支付费用而产生的滞纳金，但因租客的行为或不作为所致的除外；

(二十九)购置、保管或者维护雕塑、绘画和其他艺术品的费用；

(三十)房东营业税(如收入、超额利润、特许经营权、股本、遗产、遗产等)；

(31) [故意删除];

(32)慈善或政治捐款；

(三十三)储备金；

(34)任何物品，如果计入运营成本，将涉及房东对该物品的双重收取；

(35) [故意删除];

(36)业主的一般管理费用以及与建筑物、项目和综合体的运营和管理不直接相关的任何其他费用(例如业主高级管理人员和管理人员的活动或职业发展支出)，但在附件C第2节允许的管理费中包括的除外；

(37) [故意删除];

(38)在租约日期前征收或招致的缓解或影响费用或补贴(不论其性质如何)，或纯粹因另一租客使用该处所、建筑物、项目或综合体或其各自的处所而征收或招致的费用；

(39) [故意删除];

(40)向大楼内其他租户提供的建筑津贴费用；

(41)向房东报销的任何费用或支出(纳税或经营成本除外)；

(42)向其他租户提供的任何服务的费用，但房东不向租户提供或仅向租户收取额外的直接费用；

(四十三)因业主、其代理人、承包人、职工的疏忽造成的费用；

(44)与其他承租人或代表承租人进行的工作有关的任何符合守则的工作的费用；

(45)大楼内新租户或新的公共区域空间的建造费用；

(46)与成立业主为一个实体和维持其作为一个实体继续存在有关的事项所产生的律师费、费用和支出；

(47)因房东违反本租约而产生的费用、因房东或其代理人或雇员违反任何法律、法规或条例而由任何政府当局施加于房东的任何声称违反法律或法律要求的和解所产生的费用和开支；

(四十八)房东高管、负责人的工资福利和就业税；

(49)重铺任何停车场或停车场的资本支出，但构成许可资本支出的部分除外；

(50)只惠及现时或日后可能存在的建筑物或项目的任何零售部分的任何费用及开支；及

(51)超过附件C第二节规定数额的管理费。

附件D

工作信函
 

1.处所的验收。除本租约第3(A)节所述外，承租人在本租约签订之日接受其“现状”状态的房产。

2.空间图则；租户规格。业主和租客已批准由承租人的建筑师(“建筑师”)编制的空间平面图和附表D-1所附工程范围的叙述性说明(该空间平面图和叙述范围统称为“空间平面图”)，描述了拟在房舍内安装的改善措施。尽管空间平面图也可以描绘任何家具和/或任何租户的音像和信息技术工作(定义见下文)，但承租人承认并同意房东进行的工作不应包括、也没有义务购买、安装、移动或测试任何租户的音像和信息技术工作或任何其他个人财产、家具或设备(即使它们可能是为了说明或空间规划的目的而在空间平面图或任何施工图上描绘的)，所有这些都应由承租人独自负责。且不应作为交付条件要求，也不应推迟本租赁的开始日期或租金开始日期。

尽管有上述规定，承租人应保留自己的承包商和供应商(“承租人的视听和信息技术承包商”)，经房东事先书面批准，不得无理扣留、限制或拖延(但房东有权要求承租人的视听和信息技术承包商雇用工会劳工)，进行承租人的视听(AV)和信息技术(IT)升级、设备、施工和组装(“承租人的视听和信息技术工作”)，承租人的视听和信息技术工作不应构成房东工作的一部分。

尽管本租约有任何相反规定，房东同意允许租户在开工日期之前合理进入场地，以便同时进行房客的视听和信息技术工作，所有此类工作须事先获得房东对相关计划和规格的批准，且不得延误或干扰房东执行工作。如上文所述，只要承租人的影音及资讯科技工作不会延误或干扰业主的工作，双方的意向是承租人的影音及资讯科技承办商在工程进行的所有阶段均可进入物业，并可进行承租人的影音及资讯科技工作，使承租人的影音及资讯科技工作在合理可行的情况下以最有效率及最具成本效益的方式安装。考虑到前一句话，承租人履行承租人的音视频和信息技术工作应遵守业主承包商共同商定的时间表，以最大限度地减少对工作执行的任何延误或干扰。在进入房屋之前，承租人应向房东提交证明租约要求的保险范围的保险证书。租户在生效日期前进入房屋，应遵守本租约的所有条款，但要求支付租金的条款除外。

3.施工图。

(A)准备和交付。在2024年2月1日或之前(“施工图交付截止日期”)，承租人应根据批准的空间平面图，向业主提供由建筑师准备的最终施工图，供业主批准，不得被无理扣留、限制或拖延。该最终施工图应包括隔断布局、天花板平面图、电源插座和开关、电话插座、对建筑物机械和管道系统的任何修改的图纸，以及根据所有适用法律进行本展览所要求的改进施工的详细计划和规格。如果承租人未能及时交付图纸，则在施工图交付截止日期后未交付给业主的每一天应为承租人延误日(但仅当由于承租人延误，包括因及时交付图纸而导致的任何此类承租人延误日)，工程未在预计交付日期之前基本完成的情况下。

(B)审批流程。业主应在承租人提交施工图后十(10)个工作日内通知承租人是否批准该施工图。如果业主不同意该施工图，业主应通知租户，并合理详细地说明不批准的理由，在这种情况下，承租人应在通知后五(5)个工作日内(以及承租人收到业主不同意租客重新提交给业主的施工图后三(3)个工作日内)，根据业主的反对意见修改施工图，并将修改后的施工图提交给业主审批。业主应在收到承租人首次重新提交的施工图后五(5)个工作日内和收到任何后续重新提交的施工图后三(3)个工作日内，以书面形式通知承租人是否批准重新提交的施工图。应重复这一过程，直到承租人和业主最终批准施工图。如果施工图在2024年3月1日之前没有得到业主和租客的完全批准，并且业主履行了本第3(B)条规定的义务，包括及时批准(或不批准)，则在该时间段之后的每一天，该施工图没有得到房东和租户的完全批准，应构成租户延误日。

(C)业主批准；工作表现。如果承租人提议的任何建筑工程将影响建筑物的结构或建筑物的任何系统，则与之相关的施工图必须得到业主工程师的批准，这种批准不得被无理地扣留、附加条件或拖延，并应遵循上文第3(B)节规定的相同时间表。业主对此类施工图的批准不得无理扣留、附加条件或拖延，条件是：(1)这些施工图符合所有法律；(2)其上所描绘的改进不会(在业主合理酌情决定下)对建筑物的结构或建筑物的系统(包括建筑物的洗手间或机械室)、建筑物的外观、或建筑物的公共区域或电梯大堂区域(如果有)的外观产生不利影响；(3)该等施工图足够详细，以便于以良好和工匠的方式进行改善。以及(4)其上描绘的改进符合附件D-1所附承租人改进施工的规章制度。如本文所用，“施工图”应指业主批准的、适合提交给剑桥市检验服务部门以获得许可的最终盖章施工图，经不时修订

任何经批准的变更令，“工程”应指按照施工图和施工图上的指示进行的所有改进，以及政府当局要求对建筑物的其他区域进行的任何工程，这是施工图所指示的改进的直接结果。业主对施工图的批准不应代表业主对施工图的任何用途或符合任何法律的陈述或保证，而仅应是业主对施工图的同意。应业主要求，承租人应在施工图上签字，以证明业主对施工图的审批。施工图批准后，业主应按照施工图和所有适用法律，使用承租人选择的新材料或类似新材料和饰面进行施工。承租人应参加业主每周的施工会议，或通过电话或视频会议参加此类施工会议。

4.工程招投标。开工前，业主应以竞争性方式将工程投标给经业主合理批准的三(3)家承包商，其中一家应为Timberline Construction。业主和租户应在提交标书后共同选择承包商进行工作。业主有权要求在房屋内或附近工作的任何承包商或分包商雇用工会劳工，并要求承租人雇用的任何施工经理成为与工会相关的施工经理。如果估计的总建筑成本(在下文第8节中定义)预计将超过建筑津贴(在下文第9节中定义)，承租人应被允许审查此类承包商提交的标书，以评估承租人所要求的任何变更。在这种情况下，承租人应在业主向承租人提交标书后三(3)个工作日内，将施工图中承租人希望更改的任何项目通知业主。如果承租人未能在三(3)个工作日内将其选择通知房东，承租人应被视为已批准投标。在业主根据上述规定向承租人提交初始施工标书(如果适用)后七(7)天内，承租人应完成以下所有事项：(A)与业主代表和拟议承包商敲定任何要求修改工程标书的价格，以及(B)书面批准总建筑成本超过施工津贴的任何超额，否则在七(7)天后的每一天应构成承租人延误日。

5.变更单。承租人可以对空间平面图或施工图中描述的工作进行变更(“变更单”)。每个此类变更单必须事先获得房东的书面批准，这种批准不得被无理扣留或拖延；但是，(1)如果要求的变更会对(业主合理酌情决定)(A)建筑物的结构或建筑物的系统(包括建筑物的洗手间或机械室)、(B)建筑物的外观或(C)建筑物的公共区域或电梯大堂区域(如有)的外观产生不利影响，或(2)如果任何此类请求的更改可能会使工程的实质性完成推迟到预计交付日期之后，或者，如果晚于估计交付日期，则根据最新的施工进度，工程预计基本完成的日期。房东可凭其唯一和绝对的酌情权拒绝同意，或在租客选择时，租客可同意延迟期间为租客延迟天数，在此情况下，房东不得基于任何预期的延迟而不批准更改单。如果租户请求任何更改单，则会增加

任何此类变更令所产生的成本和与此相关的任何额外设计成本应计入总建筑成本，而由于此类变更令导致的工程实质完成的任何实际延误应构成承租人延误。

6.定义。如本文所用，“承租人延误”是指工程执行过程中的任何实际延误，导致工程在预计交付日期之后基本完成：(A)由于承租人未能及时交付或批准任何所需的文件，如空间平面图或施工图，(B)由于承租人未能及时提供任何信息或交付或批准任何所需的文件，如空间平面图、施工图(无论是初步、中期修订或最终修订)、定价估算、施工投标等，(C)由于任何变更订单，(D)由于承租人未能参加与业主的任何会议，建筑师、任何设计专业人员、或其各自的雇员或代表，根据本条例的要求或安排，或与编制或完成任何施工文件有关，如空间平面图施工图，或与工程的执行有关，(E)承租人未能及时批准(无论如何在两(2)个工作日内)替代空间平面图或施工图上所示的任何材料、设备、设计、工艺或产品，而房东承包商不能及时获得这些材料、设备、设计、工艺或产品，以便及时获得并及时纳入正常施工过程。或由于工程所需的任何专业承包商或专用设备；(F)由于承租人的影音和信息技术承包商同时执行影音和信息技术工作，或任何承租方在开工日期前进入场地的任何其他进入，如果没有按照房东总承包商的时间表进行；或(G)由于承租方以其他方式导致工程延迟完成。如本文所用，“承租人延误日”是指因承租人延误而导致工程施工延误的每一天。在此使用的“基本完成”、“基本完成”及其任何派生的含义是：(I)房屋内的工程已基本上按照施工图完成，但由业主承包商单独确定和认证的清单项目(如下文定义)除外，但根据下文第7节与建筑师进行了联合检查，以及(Ii)业主已获得剑桥市对工程的所有适用签字(“市政签字”)；但是，如果由于承租人执行的任何工作(包括但不限于承租人的AV和IT工作和/或承租人将接受的家具移出其临时存储空间并在房屋内安装接受的家具)或承租人需要采取的任何行动而无法获得该工作的市政签字，则在所有工作(包括承租人的AV和IT工作和接受的家具的安装)完成之前，剑桥市不得安排对该工作的市政签字检查。那么，获得市政批准的工作不应成为实质性完成的条件。尽管有上述规定，如有任何租客延误日，则就每个租客延误日而言，“实质完工”日期应被视为较实际日期提前一天，而起租日期亦应相应提早。

7.走遍；黑名单。当业主、建筑师和业主承包商认为房屋内的工作基本完成时，业主将通知租户，并在此后三(3)个工作日内，业主代表和租户代表应对房屋进行走访并确定任何必要的修缮

为最终完成工程所需的工程、维修和次要完工项目，其未完成部分不会不合理地干扰承租人对处所的许可用途的使用和占用，而完成上述项目的工作不会不合理地干扰承租人对处所的使用和占用(“清单项目”)。业主代表和租客代表都不应无理地拒绝就清单项目达成协议。业主应尽商业上合理的努力，促使承包商在达成协议后三十(30)天内完成所有清单项目；但是，业主没有义务为完成这些项目而雇用加班工。

8.超额费用。承租人应支付完成工程的全部费用(包括工程设计和施工图的准备(统称为承租人的设计费用)、施工人工和材料费用、施工期间的电气使用、额外的看门人服务、搬运和储存验收家具的费用、一般承租人标牌、相关税费和保险费、本附件第10节提到的建设监理费以及与承租人的视听和信息技术工作相关的所有费用(以下统称为承租人的视听和信息技术费用)，所有这些费用在本文中统称为总建设费用)。受制于建筑津贴(下文定义)。在批准施工图和选定承包商后，承租人应立即执行业主准备的、承租人可接受的工单协议，该协议确定了此类图纸，并逐项列出了估计的总建筑成本(“估计总建筑成本”)，并列出了施工津贴。业主应直接与施工总承包商或施工经理签订合同，承租人应与承租人的音视频和信息技术承包商直接签订合同。

9.建造津贴。业主应向承租人提供不超过每平方英尺110.00美元的建筑津贴(即3,362,370.00美元)(“建筑津贴”)，用于支付总建筑成本，并根据工程的任何变化进行调整。除以下规定外，施工津贴不应以现金支付给承租人，而应由业主在实际发生和支付工程费用的情况下，由业主用于支付总施工成本。

如果且仅当估计的总建造成本超过建造津贴的数额，则应适用本款的规定。如果在实际发生工程费用时，房东应从施工津贴中向房东承包商支付相当于房东在该已发生费用中所占份额(如下所述)的金额，房东应在承租人收到该报表后三十(30)天内向租户交付此类已发生费用的报表(但不超过每月一次)以及发票，承租人应向房东(或如房东要求，直接向房东承包商支付)相当于承租人在该报表总额中所占份额(如下所述)的金额。如本文所用，(I)“业主份额”是指施工津贴金额占预计总建筑成本的百分比，减去业主根据其与业主总承包商签订的施工合同在工程最终完工前应保留的每份报表的5%(5%)，以及(Ii)“承租人份额”是指该报表超出业主在报表中的份额的所有费用。

如果施工津贴在工程完成后有任何未使用的部分(包括任何清单项目)，承租人可以将施工津贴的未使用余额用于(I)承租人的设计费用，(Ii)承租人的AV和IT费用，以及(Iii)承租人为家具、固定装置和设备而发生的任何其他费用，以及搬家费用(本条款第(Iii)款中的费用统称为“迁入费用”，与承租人的设计费用和承租人的AV和IT费用，“承租人的费用”一起使用)。但承租人不得按照以下程序将超过建设津贴(即336,237.00美元)(上限)的10%(10%)用于迁入费用：承租人应向房东提交一次性报销申请书，列出要求报销的实际租户费用(“申请书”)。该付款申请书应包含房东合理要求的发票或其他证明租户所发生费用的证据，以及令房东满意的已支付费用的证据(如适用，包括留置权豁免)。房东应从建筑津贴的任何剩余余额中向租户偿还相当于申请书中适当列出的租户费用(受费用转移上限的限制)的金额。为清楚起见，上限只适用于迁入费用，而不适用于承租人的设计费用或承租人的AV和IT费用。

施工津贴必须在开工之日起十二(12)个月内使用，否则将被视为被没收，房东对此不再承担任何义务。此外，即使本合同有任何相反规定，房东也没有义务在本租约(经修订)下未治愈的违约持续期间支付或运用施工津贴的任何部分，并且只有在违约得到治愈的情况下，房东的支付义务才会恢复。

10.施工管理。业主或其附属机构或代理人应监督工程，向承包商支付必要的款项，并充当承包商和租户之间的联络人，协调工程、建筑和建筑系统之间的关系。作为业主提供的工程监理费的报酬，承租人应向业主支付相当于工程硬成本的1.5%(1.5%)的工程监理费，该工程监理费应从工程津贴中扣除，如果工程津贴已用完，则承租人应在收到发票后三十(30)天内不定期支付该工程监理费。

11.业主保修。业主特此保证并同意，自开工之日起一(1)年(“保修期”)为止的一段时间内，工程(且明确不包括承租人的视听和信息技术工程，即“保证工程”)将不存在材料和工艺上的缺陷。房东同意在保修期结束前向房东发出书面通知，纠正保修工程中材料和工艺方面的任何和所有重大缺陷。承租人在发现任何有缺陷的保证工作后，应立即向业主提供书面通知，如果在保修期内送达书面通知，业主应在书面通知后立即开始本合同项下要求的纠正，此后应立即进行纠正直至完成。

附表D-1

工作范围的空间规划和叙事性描述

[请参阅附件]

附件D-1

承建商规章制度

承租人进行的任何和所有改进、更改或增加都将按照本附件D-1执行，业主对其进行的任何修改，无论当地建筑法规或条例是否更加许可。

1.工作审批

总承包商(“承包商”)和所有分包商必须获得具有这种权力的任何和所有政府实体的批准，才能在建筑物所在的司法管辖区内开展业务。业主有权要求在房屋内或附近工作的任何承包商或分包商雇用工会劳工，并要求承租人雇用的任何施工经理成为与工会相关的施工经理。承租人或承包商必须在分包商开工前向业主提供所有分包商的姓名、地址和电话号码。施工图纸必须在施工前得到业主的批准。应审查所有项目对减排目标和环境计划的潜在影响。在施工过程中，承包商的代理人或代表必须始终在现场。

2.保险

开工前，承包商应以ACORD证书的形式向业主提供一份保险证书，其中包含批准的承保范围，并指定房东和建筑经理为额外的被保险人。

3.许可证

所有工作开始所需的许可证和许可证应由承包商获得并支付费用，并按照适用法律的要求张贴。

4.检查

必须通过测试任何或所有生命安全系统执行的所有检查，例如警报、信号器、声控、闪光灯等，必须在上午7：00之前进行。或下午6点以后，现场工程师必须到场。必须向大楼经理和现场工程师提供至少48小时的通知，告知已要求进行检查。

5.升降机

承包商应与建筑工程师办公室提前安排使用货运电梯进行送货和搬运，以便将所有建筑材料、工具和垃圾运送到施工楼层或从施工楼层运出。乘客电梯不得用于上述目的。在承包商使用期间，电梯墙壁和地板应始终受到保护。有时，承包商可能会被要求与清洁人员、其他租户等共用货运电梯。无论是为了运送还是搬运，都必须进行大规模的材料转移

上午7：00之前或下午6：00以后。任何时候，不得将任何种类或性质的物品从建筑物的前门带进大楼。

6.非建筑面积

承包商应采取一切必要的预防措施，保护工作区域外的所有墙壁、地毯、地板、家具、固定装置和设备，并应免费修理或更换损坏的财产。在从货运电梯到建筑工地的公共走廊上，美森尼必须设置为一条人行道，以保护地毯和/或地板。公共区域的地毯和地板保护应每天使用和拆除，地毯和地板应每天吸尘或擦拭灰尘，视情况而定。

7.侵蚀和泥沙控制

承包商同意在进行任何外部地面工程之前提供管理计划，以防止施工期间雨水径流和/或风蚀造成的土壤流失，包括通过储存以供重复使用来保护表层土壤，防止暴雨下水道或接收溪流的淤积，以及防止粉尘和颗粒物污染空气。承包商应记录建筑操作和维护活动，以确保计划得到遵守。

8.绿色建筑

承包商同意将可持续性标准纳入计划和规范的编制中，包括但不限于本合同附件D-2所附的《绿色施工指南和要求》，前提是此类遵守不会导致施工成本的实质性增加。

9.水电供应

应免费向承包商提供合理数量的水和电力，用于照明、电动工具、饮用水、测试用水等。“合理数量”将视情况而定，但一般是指与租户入住时使用的水和电需求相当的数量。承包商应进行所有连接，提供任何必要的延伸，并在工程完成后将其拆除。

10.拆卸和扬尘工作

超过100平方英尺的面积必须在上午7：00之前拆除。或下午6：00以后。承包商应至少在极其尘土飞扬的工作开始前一个完整工作日通知建筑工程师办公室(板岩切割、打磨、大范围清扫等)。因此，可以安排在受影响的暖通空调设备上增加过滤能力。如果不发出此类通知，承包商将承担将设备恢复到其适当状态的费用。由于正压送风系统的原因，在高粉尘施工期间，所有的灯都必须遮盖。

11.室内空气质量施工管理方案

承包商同意为在建区域的施工和使用阶段制定和实施室内空气质量(IAQ)管理计划，具体如下：

在施工期间，满足或超过金属板材和空调国家承包商协会(SMACNA)的室内空气质量指南中推荐的设计方法，2008年，第3章。

保护现场储存或安装的吸收材料免受湿气损害。

如果在施工过程中必须使用空气处理器，则应按照ASHRAE52.2-2017的规定，在每个回风格栅使用最低效率报告值为8(MERV 8)的过滤介质。

在入住前立即更换所有过滤介质。

尽一切合理努力将建筑材料中使用的挥发性有机化合物的排放降至最低。这些措施可能包括使用无VOC和低VOC的产品和材料，允许产品在进入建筑之前排放气体，以及使用外部空气或空气净化器冲洗空间。

12.用水效率

承包商同意遵守以下规定：

在大楼内保持最大的固定装置用水效率，以减轻饮用水供应和废水系统的负担。

将消防系统、生活用水系统、景观灌溉系统作为单独的系统进行维护和计量。对水系统的修改必须保持这三个系统的完整性。

分水表处理直接由租户使用的水，并为租户唯一的利益。

灌溉管线不得连接到国内供水管线。

13.采购

如果业主有全面的可持续采购政策作为其可持续发展实践的一部分，承包商同意提供有关设施改进、增建和改建的所有材料采购的信息。房东将提供用于报告目的的标准格式，其中将包括但不限于成本、购买数量和产品可持续性特征的数据。承包商应根据业主不时的要求，及时、全面地向业主报告与工作有关的所有材料的所有信息，包括产品规格表。

14.废物的清除

除非建筑经理另有指示，否则承包商应将任何和所有在施工中被移走且未重复使用的现有建筑材料作为废物或不需要的材料处理。

承包商应遵守所有法律和业主的废物和回收做法。承包商应始终保持工作区域以外的区域没有废物、垃圾和杂物，并应每天清除建筑物中的废物。

15.清理

施工完成后，承包商应清除所有碎屑和多余材料，并彻底清理工作区域和任何受工程影响的公共区域。

16.内务管理实务

承包商同意遵守业主的清洁和维护做法。

17.材料安全数据表(MSDS)

承包商同意通过书面通知和交付MSDS表，向建筑经理提供现场使用的所有化学品的至少72小时提前通知。

18.工作时间

标准施工时间为上午6：30。-下午5：00任何可能扰乱正常业务运营的工作，例如混凝土楼板的钻孔或切割，必须在至少两个完整工作日之前通知建筑工程师。建筑经理保留决定哪些建筑工作不适合正常营业时间的权利。在标准施工时间后进行的工作需要一名现场工程师，该工程师应按当时的加班费计费，并由承包商支付。

19.工人的行为

承包商和分包商在使用任何公共区域时，应照顾和照顾大楼内的其他人。工人的辱骂言语和行为是不能容忍的。承包商有责任在日常的基础上执行这一规定。承包商和分包商应留在指定的施工区域内，以免不必要地打扰其他承租人。不允许穿无袖衬衫。长裤和合适的工作鞋是必需的。所有工人必须佩戴公司证件。

20.建造工程视察

承包商应在施工前对其需要进入的所有公共区域进行彻底检查，以记录现有建筑状况。工程完成后，如有必要，承包商应将这些区域恢复到最初查看时的状态。承包商造成的任何损坏应由承包商自负费用予以纠正。

21.标牌

承包商或分包商的标牌不得显示在建筑公共区域或任何窗户玻璃上。

22.张贴规章制度

这些规章制度的副本必须以便于所有工人查阅的方式张贴在工作现场。承包商有责任指示所有工人，包括分包商，熟悉这些规章制度。

23.保险规定

承包商应根据租约自费提供和维护承包商和分包商所需的最低保险。

24.保险证书

必须在合同工作开始前三十(30)天提供ACORD 25-S证书形式的保险证书，以证明所需的保险范围，并指定所述的其他被保险人。每份证书将包含一项条款，即除非提前三十(30)天发出书面通知，否则保单中的任何取消或重大更改均不生效。

25.紧急情况处理程序

在紧急情况下，承包商应呼叫警察/消防部门和/或医疗服务部门，然后立即呼叫建筑经理。

26.送货量

建筑工作人员在任何时候都不会代表承包商或任何分包商接受交货。

27.变化

这些承包商规则和规定可能会更改，但不限于本文所包含的内容。房东和大厦经理保留根据每个项目实施额外规章制度的权利。

其他承租人建造规则和规定

附件D-2

能源与可持续发展

施工指南和要求

承租人进行的任何和所有的改进、更改或增加都将按照本附件D-2进行，业主也应对其进行任何修改，尽管当地建筑法规或条例有更多的许可。

暖通空调设备

─租户安装的暖通空调和制冷设备以及灭火系统不应含有目前被禁止或正在被淘汰的制冷剂，包括氟氯化碳(最常见的R-11)和氟氯烃(最常见的R-22)。

─确保租户安装的暖通空调系统与大楼的建筑自动化系统相结合。

电器和设备

只安装能源之星认证的电器。建议在所有有能源之星认证的办公设备、电子产品和商业食品服务设备的情况下使用此类产品。

管道工程

仅安装符合以下条件的新卫浴装置：

─马桶水龙头：[0.5]每分钟加仑(GPM)防篡改曝气器

─储藏室/小厨房水龙头：[1.5]GPM防篡改曝气器

─马桶：[1.28]每冲水加仑数(GPF)

─小便池：[0.125]GPF

─花洒：符合美国环保局水感标签产品要求

─商用预冲洗喷雾阀(用于食品服务应用)：[1.6]或更低的GPM

照明

─照明负荷不得超过ASHRAE/IES90.1-2016标准。例如，办公室使用的最大照明功率密度为每平方英尺0.79瓦。

─至少在所有经常占用的办公空间中安装具有手动覆盖功能的占用/空置传感器。照明控制装置应在使用前进行测试，以确保控制元件经过校准、调整并处于适当的工作条件下，以实现最佳能源效率。

办公场所内的数据中心

未经房东明确书面同意，承租人不得在房屋内运营数据中心。术语“数据中心”应具有美国环境保护局能源之星®计划中规定的含义，是专门为满足用于数据存储和处理的高密度计算设备(如服务器机架)的需求而设计和配备的空间。该空间将配备专用的、不间断的电源和冷却系统。数据中心功能可以包括传统企业服务、按需企业服务、高性能计算、互联网设施和/或托管设施。数据中心不包括用作“服务器间”或计算机训练区的办公场所内的空间。随着数据中心的建成和运营，承租人应向业主提供以下信息：

(1)在竣工后十(10)天内，承租人应向业主报告数据中心的总建筑面积(以平方英尺为单位)，该总建筑面积在围护固定墙的主要外表面之间测量，包括数据中心专用的所有支持功能，如任何提升地板计算空间、服务器机架通道、存储筒仓、控制台区、电池室和用于冷却设备的机械室。如果承租人更改或修改数据中心的面积，承租人应在更改或修改完成后十(10)天内向房东提交最新的面积报告。

(2)对于符合美国环保局能源之星对数据中心的定义的空间，租户必须安装电分表或其他设备，以测量空间内IT设备的用电量(而不是以千瓦衡量的瞬时功率读数)。该仪表应仅包括IT能耗，而不包括数据中心的总能耗，其中可能包括照明或制冷负载。如果数据中心有不间断电源(UPS)系统，则仪表必须放置在UPS的输出端。

(3)在数据中心每个月运行结束后十(10)天内，每月提供IT能源读数，否则承租人有义务向房东支付迟交报告费。

建筑材料

─建筑师和总承包商应努力指定低VOC涂料、涂料、底漆、粘合剂、密封剂、密封剂底漆、涂料、污渍、面漆等。建议的VOC限值在本文件的末尾。

─建筑师和总承包商应努力指定符合以下标准的材料：

在项目场地半径500英里范围内收获和加工或提取和加工─。

─含有至少10%的消费后材料或20%的消费前材料。

─包含从异地或现场回收的材料。

─含有快速可再生的材料。

─由木质材料制成，不包括可移动家具，经认证来自可持续来源，特别是经森林管理委员会认证的木材。

─地毯符合或超过CRI绿色标签加测试计划的要求，并可回收。

符合或超过─绿色标签测试计划要求的地毯垫。

─最好，至少25%的硬面地板(不是地毯)将通过FloorScore认证。

─复合木材或农业纤维产品不应含有添加的尿素-甲醛树脂。

─与建筑师和总承包商合作，确保不使用以下材料：使用尿素-甲醛粘结剂的人造木材、使用卤化阻燃剂的织物和泡沫、中国的石膏板。

承建商做法

─总承包商应执行建筑废物管理计划，以便在拆除和施工阶段重复使用、回收和回收建筑材料和废物。

─总承包商应为施工活动执行适当的室内空气质量协议。

资源

有关实际的法规、规则和标准，请访问：

南海岸空气质量管理区(SCAQMD)VOC限值

湾区空气质量管理区(BAQMD)VOC限值

绿封GS-11 VOC限值

附件E

建筑规则及规例

以下规则及规例适用于该处所、该建筑物及其附属设施：

1.人行道、门道、前厅、大厅、楼梯及其他类似地方不得被租客阻塞，亦不得被任何租客用作进出其各自租用的处所及由建筑物的一个部分通往另一个部分以外的其他用途。

2.水管、固定附着物及用具只可用作设计用途，不得在其内投掷或堆放清扫物、垃圾、碎布或其他不适合的物料。承租人或其代理人、雇员或受邀人误用任何该等固定装置或用具所造成的损失，应由该承租人赔偿。

3.未经业主事先书面同意，不得将标志、广告或告示(在处所外不可见的标志、广告或告示除外)涂上或张贴在建筑物的任何窗、门或其他部分。

4.业主须在每名租客租用的处所内提供所有门锁，费用由租客承担，而任何租客未经业主事先书面同意，不得在其出租的处所加装门锁，不得被无理扣留、调节或延迟。尽管有上述规定，承租人应(在业主事先书面批准的情况下)将其本身的出入和安全系统(包括读卡器)安装到房产中(除非业主事先书面批准其计划和规格以及租约第8条的其他条款和条件)。业主须向每名租客提供合理数目的钥匙，以开启该租客租用的处所，费用由该租客承担，租客不得复制该钥匙。

5.如建筑物为多租户，则移入或移出建筑物的家具或办公设备，或由租客发送或接收任何需要使用升降机或楼梯的笨重物料、商品或物料，或在建筑物入口或大堂内移动，均须在业主的监督下，按业主合理规定的时间及方式进行。每一租户均承担因为该租户提供这项服务而造成的物品损坏及对参与或不参与该等活动的人士或公众(包括业主的设备、财产及人员)造成的一切损坏或伤害的一切风险及责任。

6.业主可订明重量限制及决定保险箱及其他重型设备或物品的位置，而保险箱及其他重型设备或物品在任何情况下均须放置在建筑物内，以便以业主可接受的方式分配重量，包括使用业主所要求的支持装置。凡因安装或移走租客的任何财产而对建筑物造成的损坏，或由租客的财产在建筑物内时造成的损坏，均须由该租户承担修葺费用。

7.走廊门如不使用，须保持关闭。不得将任何物品扫入或扔进走廊、大厅、电梯井或楼梯。没有鸟类或动物(除

导盲犬)须被带进或饲养在任何租客租用的处所之内、之上或附近。租客出租的处所的任何部分，在任何时间均不得用作或占用作住宿或住宿之用。

8.租客不得在建筑物内制造或容许任何震动或不适当、令人不快或难闻的噪音或气味，或以其他方式干扰其他租客或与他们有业务往来的人。

9.未经业主事先书面同意，租客不得在其出租的土地上操作任何类型的机器(正常办公设备除外)，也不得在建筑物内使用或存放任何易燃或爆炸性液体或物质(典型的办公用品除外)[例如复印机调色剂]依照所有法律使用)。

10.房东对租客租用的物业或公共或公共区域的个人财物、金钱或珠宝的遗失或被盗概不负责，无论该等遗失是在该区域被锁上或未锁上时发生的。

11.除供承租人雇员使用的售货机或自动售货机外，未经业主事先书面许可，不得在任何出租的处所内设置任何类型的自动售货机或自动售货机。

12. [故意遗漏].

13. [故意遗漏].

14.大楼内任何地方都禁止吸烟(包括电子烟)。只允许在业主指定的吸烟区吸烟，吸烟区距离大楼入口或电梯、公共走道和大楼的室外进风口、室外百叶窗或可操作的窗户至少五十(50)英尺。承租人不得允许其员工、受邀者或客人在房屋或大楼内或上述50英尺范围内的任何地方吸烟(包括但不限于电子烟)。

15.禁止在房产或房产内或附近拉票、拉票或兜售，承租人应合作阻止此类行为。

16.处所不得作任何有损声誉的用途。

17.未经业主书面批准，承租人不得使用或允许使用或允许使用不必要的空间加热器或能源密集型设备进行承租人的业务。租客为增加占用人的舒适度而放置在处所内的任何舱间空调设备，须以感应器或定时器操作，以将设备的操作限制在紧邻占用人员的区域内的占用时间。

18.承租人应以与业主的可持续发展实践相一致的方式运营房产。

19.在承租人初步改善后，承租人不得标记、油漆、钻入或以任何方式污损建筑物或处所的任何部分。除非事先得到业主的书面同意，并经业主指示，否则不得钻孔、钉钉子或螺丝、切割或串接电线。尽管有上述规定，承租人应被允许装饰房屋，包括在房屋的墙上放置装框的照片或海报，而无需得到房东的同意。承租人不得安装任何有弹性的瓷砖或类似的地板覆盖物，或水泥或其他类似的粘性材料。

20.承租人不得浪费电力或水，并同意与业主充分合作，不给承租人带来任何实质性的额外费用，以确保建筑物的供暖和空调系统最有效地运行。除非用于出入，否则承租人应关闭走廊门。

21. [故意遗漏].

22. [故意遗漏].

23.除非得到大楼经理办公室的特别指示，否则大楼员工不应被要求或任何租户或居住者执行其常规职责之外的任何工作。

24.承租人可在正常工作时间以外的其他时间要求供暖和/或空调，但须在不迟于下午12：00向大楼经理办公室提交书面请求。在经理办公室提供的前一个工作日的表格上。申请书应明确说明“非工作时间”服务的开始和停止时间。承租人应向大楼经理提交一份有权提出要求的人员名单。承租人应以额外租金的形式向租户收取费用；该等费用由房东决定。

25.清洁服务应按照附件H提供。租户不得因疏忽或对保持良好秩序和清洁漠不关心而造成不必要的劳动。看门人或清洁人员的工作不得受到承租人的阻碍，该等工作可在办公室空置时随时进行。窗户、门和固定附着物可随时清洁，而不会中断该处所的出租用途。承租人应提供足够的垃圾和垃圾容器、橱柜、书柜、地图箱等，以防止房东在履行其清洁服务义务时遇到不合理的困难。箱子应该拆开才能装进容器。

26.本建筑规则和条例可能会有所更改，但不限于本文所包含的内容。业主和大厦经理保留在事先书面通知租户后，为慎重起见而实施额外的非歧视性建筑物规章制度的权利。

附件E-1

停车规章制度

停车规则和条例旨在确保我们的租户和游客安全使用和享受设施。请移走或隐藏任何个人贵重物品，避免引诱他人破坏车辆。夜间使用停车场时，请注意事项。请始终将车辆锁好。如有违规行为，请立即向房东举报。如遇熄灯或其他危险情况，请尽快向房东报告。

限制

除非因房东、其代理人、承包商或员工的疏忽或故意不当行为造成，否则车辆造成的损坏由车主负责。

除非因房东、其代理人、承包商或员工的疏忽或故意不当行为所致，否则房东对任何车辆被盗或损坏概不负责。

房东不对车库或任何地面停车区渗漏造成的水损害负责。

因车库高度限制造成的损坏，房东概不负责。

车辆在车库内不得超过每小时2英里的速度限制。

泄漏过量机油的车辆将被要求保护停车面。

酒店不允许对车辆进行机械维修。

大型或超大车辆，如房车、船或拖车是不允许的。

禁止在防火车道、装载区或任何其他未指定为停车位的区域停车。

房东可自行决定增加或修改停车规则，房东在执行规则时不得歧视租客。

房东保留不时搬迁预留空间位置的权利。

预留空间的租金应由租户在每月基本租金的同一到期日支付给房东。

违反规章制度可能会导致拖带离开项目。拖车只能由房东或房东的物业经理下达。拖车费用由车主支付。

这些停车规则和规定可能会发生变化，但不限于本文所包含的内容。房东和大厦经理保留在事先书面通知租户后实施额外的非歧视性停车规则和规章的权利。

附件F

生效日期确认

______________, 202_

__________________________
__________________________
__________________________
__________________________

回复：特拉华州剑桥公园路55号有限责任公司(“房东”)与特拉华州公司(“承租人”)Sage Treateutics，Inc.签订的租赁协议(“租赁”)日期为：_此处使用但未定义的大写术语应按本租赁中赋予它们的含义。

女士们、先生们：

房东和租客协议如下：

1.处所的状况。承租人已根据租约接受对该房产的占有权。本租赁条款要求业主进行的任何改进已完成，除本合同附件A所述的清单项目(“清单项目”)外，且除(I)该等清单项目、(Ii)租赁附件D项下业主的保修义务、以及(Iii)租客未使用的季节性项目(例如，如果开始日期发生在空调季节)外，业主已履行租约项下关于该等租户初步改善的所有责任。此外，承租人确认该处所适合作准许用途。

2.生效日期。租约开始日期为20_。

3.有效期。该期限定于该期限的_个完整日历月的最后一天到期，该日期为20_。

4.联系人。租客在物业内的联络人为：

请注意：
电话：
电子邮件：

5.批准。承租人特此批准并确认其在租约项下的义务。此外，承租人还确认并确认，据承租人所知，截至本合同日期，(A)租约目前并仍处于良好状态，且完全有效，(B)承租人没有因租约或与之有关的任何方式或因房东与租客之间的任何其他交易而对房东提出的索赔、反索赔、抵销或抗辩[或陈述任何索赔、反索赔、抵销或抗辩].

6.约束力；执法性。除经修改外，本租约将继续完全有效，本函件对房东、租客及其各自的继承人和受让人具有约束力。如果本信函的条款与租赁条款之间存在或出现任何不一致之处，应以本信函的条款为准。这封信应受住所所在州的法律管辖。

请在下面的空白处签署这封信，并将已签署的原件退还给我们，以表明您对上述事项的同意。

真诚地

55剑桥公园路有限责任公司，特拉华州一家有限责任公司

作者：Invesco ICRE Massachusetts REIT Holdings，LLC，其唯一成员


发信人：
姓名：
标题：

 

同意并接受：
Sage治疗公司，特拉华州的一家公司

a
发信人：
姓名：
标题：

附件A

任务清单项目

[附上工作信函中引用的打孔表]

附件G

承租人禁止反言证书的格式

以下签署人是位于马萨诸塞州剑桥市剑桥公园路55号的大楼西翼三(3)层和第四(4)层的租约(定义见下文)中的租户，租约的业主是特拉华州剑桥公园路55号，签署的租户是租户，签署的租约位于马萨诸塞州剑桥市剑桥公园路55号，现证明如下：

1.本租约由租客和业主于20_[他的前任的利益]以及对其作出的以下修订或修改(如无，请注明“无”)：___________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________.

上述文件在本文中统称为“租赁”，代表双方之间关于房屋的完整协议。此处使用但未定义的所有大写术语应被赋予本租赁中赋予它们的含义。

2.本租赁完全有效，除上文第1款规定外，未以任何方式修改、补充或修改。

3.租期于20_

4.承租人目前占用租约中描述的房产，承租人没有转让、转让或转租房产的任何部分，也没有与之签订任何许可证或特许权协议，但下列情况除外(如果没有，请注明“无”)：________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

5.所有每月基本租金分期付款、所有额外租金分期付款及所有每月估计额外租金分期付款已于_目前的基本租金每月分期付款为_。

6.据租客所知，业主履行租约所需的所有条件已获满足，而业主并无违约。此外，承租人没有就房东违约一事向房东递交任何通知[除_外].

7.据租客所知，截至目前为止，租客对业主并无现有的抗辩或补偿、索偿或任何索偿依据，而据租客所知，并无任何事件发生，亦不存在任何情况，而发出通知或时间流逝，或两者兼而有之，将构成业主在租约下的失责。[或说明任何抗辩、补偿、违约等。]

8.除租约规定外，未预付超过30天的租金，也未向房东交付保证金。

9.如承租人是公司、合伙或其他商业实体，承租人特此声明并保证承租人是正式成立的现有实体，有资格在处所所在的州经营业务，该承租人有完全权利和权限签立和交付本禁止反言证书，并保证代表承租人签署的每个人都有权这样做。

10.据租户所知，根据美国或任何州的任何破产法或类似法律，没有针对租户的待决诉讼。[或陈述任何破产行为]

11. [故意遗漏].

12.业主根据租约须进行的所有租客改善工程，已按照租约规定完成，并已被租客接受[除_外]并且根据租约应向租户支付的与任何租户改进工作相关的所有报销和津贴均已全额支付。

租户确认本禁止反言证书可交付给业主、业主的抵押权人、准抵押权人或准购买者，以及他们各自的继承人和受让人，并承认业主、业主的抵押权人和/或准抵押权人或准买家在发放贷款垫款或发放新贷款或收购房产时将依赖本证书所载的声明，而业主收到本证书是发放贷款垫款或发放贷款或收购房产的条件。

[签名页面如下]

执行日期：20年__。

租户：

萨格治疗公司，
特拉华州的一家公司


发信人：
姓名：
标题：

附件H

业主的服务

I. 清洁

A. 办公区

每日：（周一至周五，含） 法定假期除外。）

1. 清空并清洁所有废物容器;必要时清洗容器。

2. 使用经过灰尘处理的拖把清扫所有未铺地毯的区域并除尘。

3. 用吸尘器清洁所有地毯和地毯区域。

4. 用手掸灰尘并用处理过的布擦拭所有水平表面，包括家具、办公设备、窗台、门框、椅子扶手和升降机顶部（正常接触范围内）。

5. 清洗所有喷泉。

6. 拆除所有桌面设备和电话下面的灰尘并更换。

7. 擦拭干净所有黄铜和其他明亮的作品。

8. 用手掸掉正常范围内的所有烤架上的灰尘。

每周：

1. 除尘大衣架等。

2. 清除私人入口门、电灯开关和门口上的所有指纹。

每季度：

1. 清洁租户区域的乙烯基瓷砖地板并喷洒蜡。

2. 将日常清洁中未达到的高粉尘渲染为包括：

a. 掸掉所有图片、相框、图表、图形和类似壁挂物的灰尘。

B. 对所有垂直表面（例如墙壁、隔板、门和管道）进行除尘。

C. 对所有管道、管道和高模件进行除尘。

B. 厕所

每日：（周一至周五，含） 法定假期除外。）

1. 清扫并浸湿拖把地板。

2. 清洁所有镜子、粉末架、分配器和容器、明亮的作品、冲水器和管道。

3. 清洗所有马桶座圈。

4. 清洗所有脸盆、碗和小便池。

5. 除尘并清洁所有化妆室固定装置。

6. 清空并清洁纸巾和卫生处理容器。

7.重新填充纸巾架、肥皂机、毛巾机、自动售货机；材料由房东完成。

8.所有厕所清洁均须使用消毒液。

每月：

1.机器擦洗厕所地板。

2.清洗厕所内的所有隔断和瓷砖墙壁。

C.主厅、电梯、建筑外部和走廊

每日：(星期一至星期五，包括在内。法定节假日除外。)

1.清扫和清洗所有地板。

2.清洗所有橡胶垫。

3.清洁电梯，清洗或吸尘地板，擦拭墙壁和门。

4.现场清洁大堂内的任何金属制品。

5.现场清洁大楼大门周围的任何金属制品。

每月：公共区域所有有弹性的瓷砖地板都要进行喷雾抛光处理。

D.擦窗

外墙的窗户每半年清洗一次。

二、供暖、通风和空调

1.供暖、通风和空调，以提供适当舒适的温度，适合本季节，适合正常工作日；周一至周五上午8点。下午6点。(假期除外)。此外，房东应根据本租约第7(A)节的规定，提供承租人可能需要的任何额外的供暖、通风和空调。

2.租户安装的任何特殊空调设备的维修费用和相关的运营费用将由租户承担。

三、水

用于厕所的热水和用于饮用水、办公室小厨房、卫生间和卫生间的冷水。

四、电梯

供所有租户和公众使用的电梯，用于进出大楼的所有楼层。电梯(包括但不限于服务电梯)的规划应以业主的身份随时确定对整个建筑最有利；但前提是，在紧急情况和不可抗力的情况下，应始终有足够的乘客和服务电梯服务于该场所。

五、灯具的改装

承租人将向房东报销灯具、镇流器和启动器的费用以及在房屋内更换这些设备的费用。

六、自助餐厅和自动售货机设施

1.任何主要用于餐厅或自助餐厅经营的空间应由承租人负责保持清洁和卫生，但应理解，此类使用必须首先根据本租约第8节的规定获得业主的书面批准。

2.租客自行安装的自动售货机或茶点服务设施须经业主书面批准，且仅限于员工和商务来电者使用。此类安装所需的所有清洁费用应由承租人承担。

Vii.电力

答：房东应按照本租约的规定提供照明、电气设施、设备、机械、固定装置和电器所需的电能，每平方英尺租金不得低于8.0瓦。

B.房屋的电力应对房屋进行分段计量或核对计量。承租人应在房东开具发票后三十(30)天内，不时支付房东根据这些分表或检查电表的读数合理确定的所有用电费用(“电费”)，但不得加价至实际成本以上，但频率不得超过每月；但经业主书面通知后，租客须按业主不时合理厘定的估计费用，按月同时以相同方式支付基本租金，并以业主每年厘定的上一年度实际电费为基础，每年支付适当的费用(或抵免未来的电费，或在租期届满时退还租客)。如果业主选择安装分水表或检验表，则安装费用和费用由业主自行承担，施工津贴不适用于该费用。如果在任何时候，房产的电费是分开计表的，并直接支付给公用事业公司，租户应在到期之前支付该等费用。业主有权指定电力服务供应商为大楼提供电力服务，但该电力服务供应商必须有能力向大楼提供电力，使楼宇的供电功率至少达到下述规定的每平方英尺瓦数，并且有足够的电流供业主提供本租约所要求的供暖、通风和空调，并为符合肯德尔广场A级写字楼的大楼公共区域提供足够的电力、供暖、通风和空调。

承租人约定并同意其使用的电流(不包括暖通空调)不得超过每平方英尺可出租楼面面积8.0瓦，且其连接的总照明负荷不会超过适用政府法规不时允许的最大负荷。

附件I-1

核准开证行名单

景顺房地产

可接受的银行名单

对于存托账户和信用证

存托账户和信用证

美国银行

蒙特利尔银行()

PNC银行

太阳信托银行

美国银行，N.A.

富国银行

摩根大通

附件1-2

信用证的格式

[请参阅附件]

摩根大通银行N.A.

高地庄园大道10410号03楼贸易及营运资金营运处

佛罗里达州坦帕市，邮编：33610-9128

不可撤销备用信用证编号日期：

收件人：收件人姓名和地址尊敬的先生/女士：

兹开具以贵方为受益人的不可撤销备用信用证。

受益人：剑桥公园路55号有限责任公司

C/O景顺房地产

德克萨斯州达拉斯2001年罗斯大道3400号套房邮编：75201

收信人：资产管理公司(马萨诸塞州剑桥市剑桥公园路55号)

帐户方：(名称和地址)

有效期届满日期：[-需要确定日期]

到期地点：我们的柜台金额：

适用规则：互联网服务提供商最新版本

本信用证由申请人/债务人开具，**名称及完整地址，包括城市和州**，代表开户方**名称**。

本信用证项下的资金可在JPMorgan Chase BANK，N.A.即期获得。在提交受益人签署并注明日期的对账单后，内容如下：

根据作为房东的受益人和作为承租人的账户方之间关于位于马萨诸塞州剑桥市剑桥公园路55号的某些房产的特定租约(包括对该租约的任何修改和重述)，受益人有权提取并特此要求根据摩根大通大通银行，N.A.信用证编号支付美元金额。

允许部分绘图和多个绘图。

本信用证的一项条件是，除非我方在本信用证到期日之前至少60天向贵方发出书面通知，我方选择不自动延长本信用证的任何额外期限，否则本信用证将自动延期一年，不作任何修改。然而，在任何情况下，本信用证不得自动延期至最终到期日-。

在收到上述通知后，贵方可通过出示注明日期的签字对账单，开出一笔金额不超过当时适用的到期日内本信用证余额的即期汇票，内容如下：

“本提款金额为美元-代表我们收到摩根大通银行的通知，他们决定不自动延长信用证号码

"

本信用证是可转让的，但只能全部转让，并且可以连续转让。信用证转让应由美国在贵方提交本信用证正本后生效，包括所有修改，如有修改，并附上我方

已填妥并签署的转让申请表。如果您想转让信用证，请与我们联系，我们将根据您的要求提供给您。在任何情况下，本信用证不得转让给在任何适用限制下列入或以其他方式受到任何制裁或禁运的任何个人或实体。账户方应支付与该转让有关的任何费用和费用，但任何不支付该等转让的费用和费用不影响该转让的有效性。

我们向您保证，根据并符合本信用证条款开出和提交的单据，如果在我们的柜台出示，或通过隔夜递送到我们的柜台，在到期日或之前提交，我们的柜台将被正式兑现，地址为10410 Highland Manor Drive，03，FL 33610-9128，收件人：Trade OPERATIONS-STANDBY LCS。我方进一步确认并同意，在收到本信用证所要求的单据后，我方将承兑贵方对本信用证开出的信用证，而不会质疑受益人签署的对账单的真实性，无论开户方是否对该对账单的内容提出异议。本合同项下到期的所有款项应按照受益人的指示以电汇方式支付到受益人的账户。所有提交的文件必须是英文的。

以下图纸可通过传真/TELECOPY(“传真”)发送至传真号码856-294-5267，电话预先通知1-800-634-1969。根据本信用证的条款和条件，此类传真提示(S)必须在到期日或之前收到。任何此类传真演示应被视为唯一有效的绘图工具。如以传真方式提交，则不应同时提交原始文件。

本信用证可在到期前注销，但须将信用证正本(及修改件，如有)按本信用证所示地址退回至摩根大通银行，并由受益人签署声明，声明已不再需要附加信用证，现将其退回开证行注销。

本信用证受纽约州法律以及国际商会第590号出版物(以下简称ISP98)的《国际备用惯例》的管辖和解释，如果发生任何冲突，ISP98将以ISP98为准，不考虑法律冲突原则。

请将有关本备用信用证的所有函件注明我们的编号NUSCGSXXXXX发送至：

摩根大通银行，N.A.

收信人：贸易运营-备用LCS

高地庄园大道10410号，03楼

佛罗里达州坦帕市，邮编：33610-9128

所有关于这笔交易的查询都可以通过以下电话号码或电子邮件地址联系我们的客户服务组，并引用我们的参考资料

电话：1-800-634-1969

电子邮件地址：GTS.CLIENT.SERVICES@jpmche e.com

您忠实的，摩根大通银行，北卡罗来纳州。

授权签名

附件J

湿度和霉菌控制说明

由于采取适当的通风和湿度控制预防措施将有助于保持租户的舒适感，并防止房屋内霉菌生长，租户同意采用和实施以下指导方针，以避免过度潮湿或霉菌生长：

1.及时向建筑经理报告任何涉及水、潮湿条件或霉菌的维护问题，并以防止异常潮湿条件或霉菌生长的方式进行必要的活动。

2.不要阻挡或阻止回流或补充空气进入暖通空调系统。根据建筑经理的指示，保持房屋的温度和湿度一致。

3. [故意遗漏].

4.始终保持所有排水口的水。

日期：_

租户：

Sage治疗公司，特拉华州的一家公司

作者：S/巴里·格林

姓名：巴里·格林

职务：首席执行官

附件K

扩展选择权；第一要约权

1.扩展选项。

在2024年4月30日或之前(“扩展选择期”)，承租人有权选择扩展房产，以包括以下任何一个或多个向东或向西的整层增量(“潜在扩展空间增量”)，只要当时有适用的潜在扩展空间增量可用(定义如下)，但业主应确保届时至少有下列潜在扩展空间增量之一：(I)套房500W，包括位于大楼西翼第五(5)层的约15,267平方英尺可出租平方英尺(“5W增量”)，(Ii)300E及301E套房，合共约15,969平方尺，位于大厦东翼三(3)楼(“3E增量”)；及/或(Iii)套房200W，位于大厦西翼(“2W增量”)第二(2)楼，共约10,514平方尺可租平方尺；在遵守本协议的条款和条件的前提下(“扩展选项”)。

如果承租人希望租赁任何潜在的扩展空间增量，承租人应在扩展选择期届满时或之前向房东递交书面通知(“租户的可用性请求XE”“租户的扩展通知”)。在收到租户的可用性请求后两(2)个工作日内，房东应将当时可用的所有潜在扩展空间增量以书面形式通知租户(“房东可用性通知”)，前提是至少必须有一(1)个潜在扩展空间增量可用，并且房东预计向租户交付适用的扩展空间增量的日期(S)不应在2024年9月1日之前(视情况而定，“预计交付日期”)。如果承租人希望租赁房东可用通知中列出的任何潜在扩展空间增量，承租人应在收到房东可用通知后十(10)天内提交书面通知(“承租人扩展通知”)。租户的扩展通知必须指明其选择租赁哪些可用潜在扩展空间增量(租户选择的每个可用增量，即适用的“扩展空间”)。就本第一节而言，如果该潜在扩展空间增量的任何部分不受租赁日期后签订的任何新租约或任何意向书的约束，或业主和第三方共同商定的条款和条件，并有关于该潜在扩展空间增量的可能租赁的条款单或租赁建议书证明，则该潜在扩展空间增量应被视为“可用”，承认并同意业主有权销售该潜在扩展空间增量，并与任何第三方谈判和签订任何租赁建议书或租赁，但应承租人的书面请求，房东应尽合理努力，随时向租户通报在扩展选择权期间任何部分潜在扩展空间增量的任何预期租赁情况，并进一步提供至少一(1)个潜在扩展空间增量必须在扩展选择权期间根据本协议条款出租给租户。

如果承租人及时交付承租人的扩展通知，则(A)房东应尽商业上合理的努力，在适用的预期交付日期之前将适用的扩展空间的所有权交付给承租人，但任何现有租户必须在该日期前将其腾出，(B)承租人对每个扩展空间的租赁应遵循租约的所有相同条款和条件，但以下情况除外：

(I)每个适用扩展空间的年期(如适用，“扩展空间期限”)应自(A)2024年9月1日和(B)适用扩展空间实际交付给承租人之日(适用的“扩展空间开始日期”)两者中较晚的日期开始，并于最后一个适用的扩展空间开始日期(“新的期满日期”)之后的第六十六(66)个完整历月的最后一天届满；

(Ii)自适用的扩展用地开始生效日期(适用的“扩展用地租金生效日期”)起计六(6)个月起，该扩展用地的基本租金须按原物业在原来的届满日期之前每年按当时的可租金平方英尺计算(其后亦须支付)的租金计算，而适用的扩展用地年期在原届满日期之后的任何部分，在该扩展用地年期内的原有物业的租金开始日期的每一周年日，其基本租金须继续每年增加百分之三(3%)；

(Iii)根据租约的规定，该处所的经营成本溢价、税款溢价和保险费溢价应继续支付，但自适用的扩展空间租金开始之日起，“承租人的比例份额”应调整为将该扩展空间的可出租面积计入该处所的可出租总面积；

(Iv)根据这项扩展选择而延长的整个物业的租期应为同期限，并于新的届满日期届满，因此，原有物业的原有年期须自动延长至新的届满日期，而在该延展期间的该延展部分的原有物业的基本租金，在该延展期间的原有物业的起租日期的每周年日，继续每年增加百分之三(3%)；

(V)扩展空间应按当时的“现状”和租约第3(A)节所要求的条件交付(不包括业主实质上完成工程的义务)，业主没有义务进行任何其他工程或改善或以其他方式准备扩展空间以供租客使用；

(Vi)业主须向租客提供建筑津贴，款额相等於扩展用地每平方尺110.00元(“扩展用地津贴”)；及

(7)保证金将根据房地可出租面积的增加按比例增加。

(仅为说明目的，如果承租人就2W增量和5W增量行使其扩展选择权，且原始房产的开始日期为2024年9月1日，2W增量的扩展空间开始日期为2024年10月15日，5W增量的扩展空间开始日期为2025年2月1日，则(W)新的到期日期将为2030年7月31日，基于最新适用的扩展空间开始日期(即，5W增量的扩展空间开始日期为2025年2月1日)；(X)就原物业而言，租期为2024年9月1日至2030年7月31日，原物业的起租日期为2025年3月1日，原物业的基本租金的初始年利率为每可租单位每平方英尺88.00元，每年增加3%(3%)，直至2030年7月31日租约届满为止；(Y)就2W增量而言，扩展空间期限为2024年10月15日至2030年7月31日，而2W增量的扩展空间租金开始日期为2025年4月15日，2W增量的基本租金应按原址当时(此后应支付)的相同税率支付，即初始年利率为2W增量的每可出租平方英尺88.00美元，每年增加3%(3%)，直至2030年7月31日该扩展空间期限届满为止；和(Z)就5W增量而言，扩展空间期限为2025年2月1日至2030年7月31日，而5W增量的扩展空间租金开始日期为2025年8月1日，5W增量的基本租金应按原始物业当时应支付(此后应支付)的相同税率支付，即初始年利率为每5W增量可出租平方英尺88.00美元，每年增加3%(3%)，直至2030年7月31日该扩展空间期限届满。

如果承租人及时行使其扩展选择权，业主和租客应在每个适用的扩展空间开始日期后三十(30)天内签署本租约的修正案，以纪念在物业中增加适用的扩展空间，条款与租约相同，但不执行该修订不应以任何方式限制或影响业主和租客关于扩展空间的义务。即使有任何相反的规定，业主因任何原因未能交付或延迟交付该扩展空间的全部或任何部分，不会引起业主的任何责任，不会改变租客在交付时接受该空间的义务，不会构成业主的违约，也不会影响租约的有效性。

如果承租人未能或不能在扩展选择权期满时或之前根据本第1款及时行使其对所有扩展空间的扩展选择权，则该权利即告失效，这是行使该权利的关键，该扩展选择权将自动终止，本第1款不再具有任何效力或效果，房东可自行使用任何潜在的扩展空间增量，或按房东自行选择的条款将任何潜在的扩展空间增量出租给第三方。

租户的扩展选择权是租户个人的，即使本协议有任何相反规定，租户的扩展选择权明确地以以下所有条件为条件：(A)租户没有将租赁或转租的任何部分转让给附属公司或与允许的转让相关的其他部分，(B)房东在扩展选择权期满之前收到租户的扩展通知，以及(C)截至租户向房东交付扩展通知之日起，不存在未治愈的违约事件。此外，即使有任何相反情况，如果承租人及时行使扩展选择权，并且此后发生截至扩展空间开始日期仍未治愈的违约事件，则房东可选择在适用的扩展空间开始日期向租户发出书面通知，以使扩展选择权的行使无效。

2.第一要约权。

但条件是(X)租约期限至少还有三(3)年(理解并同意承租人可根据本租约行使任何未行使的延期期限以满足该要求)，(Y)承租人未将租约或转租物业的任何部分转让给联属公司或与允许转让有关的部分，以及(Z)截至房东RoFo优惠通知之日(定义如下)，不存在未治愈的违约事件，则受大楼内其他拥有扩张权、第一要约权、租赁该空间的优先购买权或类似权利(如有)(统称为“高级租户扩展权利”)(如附表K-1所附楼层平面图所示，在租赁日就现有潜在RoFo优惠空间存在的优先租户扩展权利)在本文件所附的附表K-2中列明，现确认并同意，如果根据承租人的扩展选择权对原有房产进行扩展，则各方为纪念增加适用的扩展空间而订立的租约修正案(S)也应修订附表K-1和附表K-2，以反映基于紧邻如此扩展的房产的整层东西增量(S)的修改后的潜在RoFo报价空间，以及该修改后的潜在RoFo报价空间上的高级租户扩展权利(该修改后的潜在RoFo报价空间在适用修订的日期存在)，并且受业主根据任何当时的现有租约延长或续订租约的权利(即使该租户的租约中没有包含续期或续期权利)的限制，承租人应拥有，除下文所述外，在紧邻当时构成的房产(即，包括对原有房产的任何扩建)的任何整层东面或西面增量楼面上的一次性优先认购权(“潜在RoFo优惠空间”)，由业主全权酌情决定可供租赁(“RoFo优惠空间”)，条款和条件如下：

(I)RoFo Offer Space报价条款。房东应向租客发出有关RoFo优惠空间可供使用的通知(“RoFo优惠空间通知”)，列明基本租金、营运成本基准年数、税项及保险费，以及业主希望出租该等RoFo优惠空间的其他条款及条件(“RoFo优惠空间优惠条款”)，租客可根据以下条款接受该等RoFo优惠空间。

(4)接受RoFo提供空间。承租人应在房东发出RoFo报价通知之日起十(10)个工作日内无条件且不可撤销地

以书面形式接受出租所有RoFo Offer空间的所有RoFo Offer Space条款，供租户自己使用，或(B)拒绝此类提议。承租人如未能在上述十(10)个营业日期间内按照上文(A)款的规定达成书面同意，应被视为上文(B)款所规定的拒绝。承租人不得选择只租赁RoFo Offer空间的一部分，承租人试图做出这样的选择应被视为租户拒绝租赁RoFo Offer空间(包括其任何部分)。如果承租人接受上文(A)款规定的RoFo优惠空间，则当时自动构成的关于该处所所有部分的租约期限应延长至与业主RoFo通知中所述的RoFo优惠空间的期限相同，并且该处所每一部分的基本租金应继续在适用于该处所部分的“起租日期”的每个周年日增加百分之三(3%)(“基本租金调整”)。

(五)确认性文书。如果房东的RoFo通知按照以上第(Iv)小节(A)款的规定被接受，则RoFo提供空间应由承租人按RoFo提供空间提供的条款和紧接扩建前有效的所有租赁条款出租，供租户自用，在符合以下规定的情况下，无需各方采取进一步行动，并且关于房屋余额的期限应与RoFo提供空间的期限延长为与RoFo提供空间的期限相同，受基本租金调整的现有物业的每一部分的基本租金，但在紧接延长租约之前有效的所有租约条款下，房东和租客应应任何一方的请求，迅速签署并交付一份协议，确认该房产的扩展，以及根据本节的规定扩建该房产的预计日期，并规定根据实际交付确定该扩张的生效日期，以及延长当时现有房产的租期。房东因任何原因未能交付或延迟交付所有或部分租赁的RoFo优惠空间，不会引起房东的任何责任，不会改变租户在交付时接受该空间的义务，不会构成房东的违约，也不会影响租赁的有效性。

(Vi)RoFo的有效期届满。如果承租人拒绝或被视为拒绝了上文(Iv)项下的RoFo Offer Space Offed条款，则房东有权随时自由地将潜在RoFo Offer空间的全部或任何部分出租给第三方或多个当事人，条款由房东自行决定，承租人根据附件K第2节的第一次报价权利将终止，不再具有进一步的效力或效果；但是，房东不得向第三方提供与该适用RoFo优惠空间的第一次租赁相关的适用RoFo优惠空间，除非房东的RoFo优惠通知中提出的经济条款至少相当于向租户提供的经济条款的90%(90%)，否则房东不得将RoFo优惠空间再次提供给租户，除非根据本图示K再次向租户提供RoFo优惠空间。

附表K-1

自租赁之日起潜在的RoFo提供空间

(即2W、3E、4E、5W)

[见所附楼层平面图]

附表K-2

自租赁之日起对潜在RoFo提供空间的高级租户扩展权利

(即2W、3E、4E、5W)

2W：没有。

3E：没有。

4E：没有。

5W：没有。

附件L

租契备忘录的格式

55剑桥公园路，剑桥，马萨诸塞州(有关标题参考，请参阅BK的Deed。46884分，得分。553)

租约通知书

根据M.G.L.第183章第4节的规定，特此通知以下所述的租赁：

租赁签约日期：_，202_

房东：55 Cambridge Parkway，LLC，特拉华州一家有限责任公司

租户：特拉华州的Sage Treateutics，Inc.

物业描述：约30,567平方英尺，包括(I)位于马萨诸塞州剑桥市剑桥公园路55号的大厦西翼第三(3)层约15,300平方英尺(“大厦”)，及(Ii)大厦西翼第四(4)楼约15,267平方英尺(约15,267平方英尺)。

期限：

自生效日期(见下文定义)开始，至生效日期后整整六十(66)个日历月的最后一天结束。

开工日期：开工日期应指(I)2024年9月1日和(Ii)业主基本完成工程的日期(根据租约的定义和确定)中较晚的日期。

续期选择权：根据租约的条款和条款，承租人可以将整个物业的租约延长一(1)个额外的五(5)年期限。

扩建选项：根据租约的条款和条款，在2024年4月30日或之前，承租人可以选择扩建房产，以包括以下一个或多个全层东西增量：(I)套房500W，包括位于大楼西翼第五(5)层的约15,267平方英尺可租平方英尺；(Ii)套房300E和301E，总共包括约15,969平方英尺，位于大楼东座第三(3)层，和/或(Iii)套房200W，包括大厦西座第二(2)层约10,514平方尺的可租单位(“潜在扩展空间增量”)，如当时可用(定义见租约)，但须至少有一项潜在扩展空间增量可供使用。

第一要约权：在租赁条款及条款的规限下，承租人有一次性优先要约权租赁紧邻当时构成的物业的任何整层东或西增量楼面。

没人没人

没人没人

本租赁通知仅用于记录和发出租赁的推定通知，并不具有作为合同的独立法律效力。本合同中的任何条款均不得用于修改或以其他方式改变租赁条款。如与本租赁条款有任何冲突，应以本租赁条款为准。

[页面在此结束-签名页面随后]

於202_

州_)

_县)

於202_作为_

见证我的手和官方海豹突击队：

公证人

_______________________________________

公证人姓名印刷体

我的佣金到期：

州_)

_县)

于202年_作为上述公司的自愿行为。

见证我的手和官方海豹突击队：

公证人

_______________________________________

公证人姓名印刷体

我的佣金到期：

EXIBIT M

已接受家具的卖据格式

卖据

以一美元(1.00美元)的良好和有价值的代价，在此承认收到和足够的，剑桥公园路，有限责任公司，特拉华州的一家有限责任公司(“卖方”)，特此向特拉华州的一家公司(买方)Sage治疗公司出售、转让、转让和转让卖方对构成接受家具的家具和其他个人财产及其之间的所有权利、所有权和权益(如有)(如该术语在日期为202年_和买方，作为承租人，购买位于马萨诸塞州剑桥市剑桥公园路55号大楼西翼三(3)层和四(4)层的房产)。

接受的家具在此按原样出售、转让、转让和运输，没有任何明示或默示的担保或声明(包括但不限于适销性或对任何特定目的的适用性)。

兹证明卖方已于2024年2月1日签署本销售清单，并加盖印章，生效。

卖家：

55剑桥公园路有限责任公司，特拉华州一家有限责任公司

作者：Invesco ICRE Massachusetts REIT Holdings，LLC，其唯一成员

作者：_

姓名：

标题：

DOCPROPERTY“CUS_DOCIDChunk0”6277841.2