Brandywine Realty Trust 公布了 2024 年第一季度业绩并缩小了 2024 年的预期范围

宾夕法尼亚州费城，2024年4月17日——布兰迪万房地产信托基金（纽约证券交易所代码：BDN）今天公布了截至2024年3月31日的三个月的财务和经营业绩。

管理层评论

Brandywine Realty Trust总裁兼首席执行官杰里·斯威尼表示：“在第一季度，我们在2024年的业务计划上取得了长足的进展，根据指导的中点，我们实现了投机收入目标的98％。”“按应计和现金计算，我们继续实现按市值计价的租金正增长，分别增长16.9％和3.3％。4月初，我们发行了4亿美元的五年期无抵押债券，利率为8.875％，从而进一步巩固了我们的资产负债表和流动性状况。债券收益将用于偿还2024年10月到期的3.35亿美元无抵押债券的未清余额以及信贷额度的未清余额。这些债券报废后，我们在2027年11月之前没有债券到期日，我们的6亿美元信贷额度也没有未清余额。由于债券的发行早于2024年业务计划中的预期，我们将FFO范围从每股0.90美元至1.00美元缩小至每股0.90美元至0.97美元。”

2024 年第一季度亮点

财务业绩

•分配给普通股股东的净亏损：（1,670万美元），合每股亏损（0.10美元）。

•运营资金（FFO）：4,120万美元，摊薄后每股收益0.24美元。

投资组合业绩

•核心投资组合：87.7％已入住，89.0％已租赁。

•签署的新租约和续订租约：359,000平方英尺。

•按市值计价的租金率：按应计制增长了16.9％，按现金计算增加了3.3％。

•同店净营业收入：按应计制计算为1.9％，按现金计算为5.3％。

交易活动

财务活动

•正如先前宣布的那样，我们完成了2029年到期的8.875％的担保票据（“2029年票据”）的本金总额为4亿美元的承销公开发行。自2024年10月12日起，2029年票据的利息将在每年的4月12日和10月12日每半年支付一次。2029年票据的发行于2024年4月12日结束。本次发行的净收益扣除后

与本次发行相关的承保折扣和交易费用总额约为3.919亿美元。我们将使用本次发行的净收益来投标或赎回2024年10月1日到期的4.10％担保票据（“2024年票据”）的未偿还本金总额为3.351亿美元，并用于一般公司用途。

•正如先前宣布的那样，我们于2024年4月15日开始对2024年所有未偿还票据进行要约（“要约收购”）。本次要约定于2024年4月19日到期，届时，2024年票据的购买价格将参照2024年票据的固定利差与收益率的收益率基于2024年9月30日到期的4.250％的美国国债的投标方价格确定。要约完成后，我们计划赎回要约后所有已发行的2024年票据。

•截至2024年3月31日，我们的6亿美元无抵押信贷额度的未偿余额为3,700万美元。

•截至2024年3月31日，我们手头有4,320万美元的现金及现金等价物。

截至2024年3月31日的三个月业绩

2024年第一季度分配给普通股的净亏损总计（1,670万美元），摊薄后每股亏损0.10美元，而2023年第一季度分配给普通股的净亏损为（530万美元），摊薄后每股亏损0.03美元。

2024年第一季度可供普通股和单位使用的FFO总额为4,120万美元，摊薄每股收益0.24美元，而2023年第一季度为5,080万美元，摊薄每股收益0.29美元。我们2024年第一季度的派息率（普通股分配0.15美元/摊薄后每股0.24美元的FFO）为62.5％。

运营和租赁活动

在2024年第一季度，我们的68处同店物业不包括终止收入和其他收入项目的净营业收入（NOI）按应计制增长了1.9％，按现金计算增长了5.3％，在2024年3月31日和2023年3月31日的入住率分别为87.6％和88.0％。

我们租赁了约35.9万平方英尺的面积，并在2024年第一季度开始入住，占地29.3万平方英尺。第一季度的入住活动包括16.4万平方英尺的续约、63,000平方英尺的新租约和66,000平方英尺的租户扩建。我们还有16.8万平方英尺的新租赁已执行，计划于2024年3月31日之后开始。

2024 年第一季度，我们在核心投资组合中实现了 67% 的租户留存率，净吸收了 (49,000) 平方英尺。第一季度租金增长了16.9％，这要归因于我们的续订租金增长了16.9％，新的租赁/扩建租金增长了16.8％，全部按应计制计算。

截至2024年3月31日，我们的核心投资组合包括69处房产，占地1,270万平方英尺，占地87.7％，截至2024年4月16日，我们现在的租赁率为89.0％（反映了2024年3月31日之后开始的新租约）。

分布

2024年2月14日，我们的董事会宣布每股普通股和运营单位0.15美元的季度现金股息将于2024年4月18日支付给2024年4月4日的登记持有人。

2024 年收益和 FFO 指南

根据目前的计划和假设，并受美国证券交易委员会文件中更全面描述的风险和不确定性的影响，我们将2024年的每股亏损指引从每股0.36美元（0.36美元）-（0.26美元）调整至0.36美元（0.29美元），2024年将FFO指导范围从摊薄后每股0.90美元至1.00美元缩小至0.90美元至0.97美元。本指南仅供参考，可能会发生变化。以下是2024年FFO的计算与摊薄后每股收益的对账情况：

我们的 2024 年 FFO 关键假设包括：

•年终核心入住率范围：87-88%；

•年终核心租赁区间：88-89%；

•租金增长（应计）：11-13％；

•租金增长（现金）：0-2％；

•同店（应计）NOI 增长区间：(1) -1%；

•同店（现金）NOI增长区间：1-3％；

•投机收入目标：2400万至2500万美元，实现2410万美元；

•租户保留率范围：51-53％提高到57-59％：提高了600个基点；

•利息支出范围：1.25亿至1.3亿美元；

•房产收购活动：无；

•物业销售活动（不包括土地）：8000万至1亿美元；

•合资活动：无；

•开发开始：无；

•融资活动：完成了2024年票据的再融资（未偿还3.351亿美元）；

•股票回购活动：无；以及

•年度收益和摊薄后每股FFO基于1.760亿股全面摊薄后的加权平均普通股。

关于 Brandywine 房地产信托基金

Brandywine Realty Trust（纽约证券交易所代码：BDN）是美国最大的上市提供全方位服务的综合房地产公司之一，其核心业务是费城和奥斯汀市场。作为房地产投资信托基金（REIT）组建，我们拥有、开发、租赁和管理以城市、市中心和交通为导向的投资组合，截至2024年3月31日，包括156处房产和2,230万平方英尺，其中不包括待售资产。我们的目标是通过我们的专业知识和我们建立的关系来塑造、连接和激励我们周围的世界

我们生活和工作的社区，以及我们共同建立的历史。欲了解更多信息，请访问 www.brandywinerealty.com。

电话会议和音频网络直播

我们将在2024年4月17日星期三收盘后发布第一季度财报，并将于美国东部时间2024年4月18日星期四上午9点举行第一季度电话会议。要通过电话参加电话会议，请在此处访问此链接，您将获得拨号的详细信息。电话会议的网络直播也将在我们网站www.brandywinerealty.com的投资者关系页面上播出。

展望未来— 2024年第二季度电话会议

我们预计将在市场收盘后于2024年7月23日星期二发布2024年第二季度财报，并将于美国东部时间2024年7月24日星期三上午9点举办2024年第二季度电话会议。我们希望在这些活动之前发布新闻稿，以再次确认日期和时间并提供所有相关信息。

前瞻性陈述

本新闻稿包含经修订的1933年《证券法》第27A条和经修订的1934年《证券交易法》第21E条所指的某些前瞻性陈述。此类前瞻性陈述通常可以通过我们使用前瞻性术语来识别，例如 “意愿”、“战略”、“期望”、“寻求”、“相信”、“潜力” 或其他类似词语。由于此类陈述涉及已知和未知的风险、不确定性和突发性，因此实际结果可能与此类前瞻性陈述所表达或暗示的对未来的预期、意图、信念、计划或预测存在重大差异。这些前瞻性陈述，包括我们的2024年指导方针、2029年票据发行所得收益的预期用途、2024年未偿还票据的招标或赎回的完成以及正在开发的项目的进展，均基于我们管理层当前的信念和预期，本质上受重大的业务、经济和竞争不确定性和突发事件的影响，其中许多不确定性和突发事件难以预测且不在我们的控制范围内。此类风险、不确定性和突发事件包括：与未来可能爆发的其他传染病疫情对我们的财务状况、经营业绩和现金流以及租户以及经济、房地产和金融市场的影响相关的风险；办公空间需求减少和定价压力，包括来自竞争对手的压力，这可能会限制我们租赁空间或将租金设定在预期水平的能力，或者可能导致租金下降；不确定性和波动资本和信贷市场，包括减少资本可用性、增加资本成本或延迟收到我们计划中的债务融资和再融资的变革；通货膨胀和利率波动的影响，包括对我们计划中的债务融资和再融资成本的影响；租户的潜在损失或破产或租户无法履行租金和其他租赁义务；收购和处置风险，包括意外负债和整合成本；延迟完成和产生的成本超支与此有关的是，我们的开发和重建；与合资伙伴的分歧；意想不到的运营和资本成本；未投保的伤亡损失和我们获得足够保险（包括恐怖行为保险）的能力；额外的资产减值；我们对某些地域市场的依赖；政府法规、税法和税率的变化以及类似事项；房地产投资信托基金资格合规的意外成本；以及网络安全事件或其他技术中断造成的成本和中断。未来股息（包括时间和金额）的申报和支付将由我们的董事会在考虑各种因素后自行决定，包括我们的财务状况、历史和预测经营业绩、可用现金流，以及任何适用的法律和合同契约以及任何其他相关因素。我们董事会关于申报股息的做法可以随时不时地进行修改。有关可能影响我们的因素以及此处包含的前瞻性陈述的更多信息包含在我们向美国证券交易委员会提交的文件中，包括我们截至2023年12月31日止年度的10-K表格。除非法律要求，否则我们没有义务更新或补充因后续事件而变得不真实的前瞻性陈述。

非公认会计准则补充财务指标

我们根据公认会计原则（GAAP）计算财务业绩。尽管FFO和NOI是非公认会计准则的财务指标，但我们认为FFO和NOI的计算对股东和潜在投资者有帮助，是衡量房地产投资信托业绩的公认指标。在本新闻稿的结尾，我们提供了非公认会计准则财务指标与最直接可比的GAAP指标的对账情况。

运营资金 (FFO)

我们根据全国房地产投资信托基金协会（NAREIT）制定的标准计算FFO，该标准可能无法与其他房地产投资信托基金报告的FFO相提并论，这些房地产投资信托基金不按照NAREIT的定义计算FFO，或者对NAREIT定义的解释与我们不同。NAREIT将FFO定义为扣除非控股权益的净收益（亏损），不包括折旧经营财产的销售收益（亏损）、折旧合并房地产的减值损失、未合并房地产企业和特殊项目投资的减值损失（根据公认会计原则计算）；加上与房地产相关的折旧和摊销（不包括递延融资成本的摊销），以及未合并合资企业的类似调整后的净收益（亏损）。净收益是我们认为与FFO最直接可比的GAAP指标，它包括折旧和摊销费用、房地产销售损益、特殊项目和非控股权益。为了便于清楚地了解我们的历史经营业绩，应将FFO与本新闻稿其他地方的财务报表中列报的净收益（根据公认会计原则确定）一起进行审查。FFO不代表经营活动产生的现金流（根据公认会计原则确定），不应被视为净收益（亏损）（根据公认会计原则确定）的替代方案，以此来衡量我们的财务业绩，或作为衡量我们流动性的经营活动现金流（根据公认会计原则确定）的替代方案，也不表示可用于满足现金需求的资金，包括我们向股东分配现金的能力。我们通常认为每股FFO和FFO是理解和比较经营业绩的有用衡量标准，因为通过排除与先前折旧的经营性房地产资产销售相关的损益、减值损失以及房地产资产折旧和摊销（根据历史成本会计和使用寿命估计，情况相似资产的所有者可能有所不同），每股FFO和FFO可以帮助投资者比较公司房地产在报告中的经营业绩期限和其他公司的经营业绩。

净营业收入 (NOI)

NOI（应计制）是一种财务指标，等于普通股股东可获得的净收益，是最直接可比的GAAP财务指标，外加公司一般和管理费用、折旧和摊销、利息支出、运营合伙企业的非控股权益和提前清偿债务所产生的损失，减去利息收入、开发和管理收入、财产处置收益、已终止业务的出售收益、提前清偿债务的收益、已终止业务的收益，收入来自未合并的合资企业和房地产合伙企业中的非控股权益。在某些情况下，我们还以现金为基础列报NOI，在消除了租金直线和递延市场无形摊销的影响之后，即NOI。我们提供的NOI可能无法与其他房地产投资信托基金报告的NOI相提并论，后者对NOI的定义不同。不应将NOI视为衡量我们业绩的净收入的替代方案，也不应将NOI视为衡量公司流动性或其分配能力的现金流的替代方案。我们认为，NOI是评估我们物业经营业绩的有用衡量标准，因为它将某些组成部分排除在普通股股东的净收入中，目的是提供与物业经营业绩更密切相关的业绩。我们在内部使用NOI来评估运营部门的业绩，并就资源分配做出决策。我们得出的结论是，NOI为投资者提供了有关我们的财务状况和经营业绩的有用信息，因为它仅反映了房地产层面的收入和支出项目，以及入住率、租金率、运营成本趋势以及收购和开发活动对运营的影响。

相同的商店属性

在我们对NOI的分析中，特别是为了使不同时期的NOI进行有意义的比较，必须提供在每个时期内一直在使用和拥有的房产的信息。我们指在最早期限开始之前收购或投入使用的房产，直至最新期限结束时我们作为同店房产列出。同一门店房产不包括在最新期限结束之前提交或处置的最早时期开始后投入使用、收购、重新定位、待售或开发中的房产。因此，在收购房产后，该房产至少需要一年零一个季度才能纳入同店物业。

核心投资组合

我们的核心投资组合由我们的全资物业组成，不包括任何目前在开发、重建、重新授权或最近完工但尚未稳定的房产。

BRANDYWINE 房地产信托基金

合并资产负债表

（未经审计，以千计，股票和每股数据除外）

BRANDYWINE 房地产信托基金

合并运营报表

（未经审计，以千计，股票和每股数据除外）

BRANDYWINE 房地产信托基金

运营资金

（未经审计，以千计，股票和每股数据除外）

BRANDYWINE 房地产信托基金

同店运营——第一季度

（未经审计，以千计）

  

截至2024年3月31日，在公司拥有的72处房产中，在截至2024年和2023年3月31日的整个三个月中，共拥有68处房产（“同店物业”），净可租面积为1,240万平方英尺。截至2024年3月31日，两处房产最近竣工，两处房产正在开发/重建中。2024年3月31日和2023年3月31日，同店物业的入住率分别为87.6％和88.0％。下表列出了同店物业的收入和支出信息：