致我们的股东

截至2023年12月31日止年度，归属于普通股的净收益/（亏损）为4,340万美元，摊薄每股收益0.23美元，而去年同期的摊薄后每股收益为（4.086亿美元）（2.13美元）。

截至2023年12月31日的财年，经调整后的运营资金为5.082亿美元，摊薄后每股收益为2.61美元，而去年同期为6.089亿美元，摊薄每股收益3.15美元。详见第 5 页。

据报告，截至2023年12月31日止年度的运营资金（苹果到橙子，包括一次性资金）为5.038亿美元，摊薄每股收益2.59美元，而去年同期为6.389亿美元，摊薄每股收益3.30美元。有关已报告的运营资金与调整后运营资金的对账情况，请参阅第5页。

截至2023年12月31日止年度的净营业收入（扣除折旧、并购和利息前）为11.43亿美元，比2021年大幅增长，与2022年相比基本持平，详情见下文。

以下是我们按业务部门以净营业收入格式列出的财务业绩：

此处包含的某些陈述构成前瞻性陈述，该术语的定义见经修订的1933年《证券法》第27A条和经修订的1934年《证券交易法》第21E条。前瞻性陈述并不能保证业绩。它们代表着我们的意图、计划、期望和信念，并受许多假设、风险和不确定性的影响。我们未来的业绩、财务状况和业务可能与这些前瞻性陈述中表达的业绩、财务状况和业务存在重大差异。决定这些陈述和我们其他前瞻性陈述结果的许多因素超出了我们的控制或预测能力。有关可能对我们的前瞻性陈述结果产生重大影响的因素的进一步讨论，请参阅 “第1A项”。风险因素” 载于我们截至2023年12月31日止年度的10-K表年度报告的第一部分，该报告的副本随附本信，也可以在www.vno.com上查看。对于这些陈述，我们要求为1995年《私人证券诉讼改革法》中包含的前瞻性陈述提供安全港的保护。本节中包含或提及的警示性陈述明确限定了随后归因于我们或任何代表我们行事的人的所有书面和口头前瞻性陈述。我们没有义务公开发布对前瞻性陈述的任何修订，以反映本信函发布之日之后发生的事件或情况。

下图将报告的运营资金与调整后的运营资金进行了对账：

经调整后，运营资金在2023年减少了1.007亿美元，合每股0.54美元。以下是细节：

成绩单

自从我从1980年开始经营Vornado以来，股东的年总回报率为11.4％，但最近却低于平均水平。股息占沃尔纳多年回报率的3.3个百分点。

下表显示了截至2023年12月31日的不同时期以及2024年迄今为止的Vornado与以纽约为中心的同行和办公室房地产投资信托基金指数相比的股东总回报率：

如果我们截至2019年12月31日，也就是疫情爆发前的这张表格，“二十年” 线上的数字按纵向读数值将是569.9％，—，和468.9％。

在2015年和2017年，股东从我们的Urban Edge（11.88美元）和JBG SMITH（18.62美元）的分拆中获得了每股30.50美元的股息。这些股票与所有其他办公和零售股票一样，随着时间的推移而下跌，这完全是另一个问题。

十年收入记录

按照我们的惯例，我们提供的下表可以追溯我们十年的记录，无论是绝对美元还是每股金额：

            

1 由以纽约市为中心的同行组成：SL Green、帝国房地产信托基金和派拉蒙集团。

2 所有年份仅包括2023年底拥有的房产。

收购/处置

以下是十年的收购和处置时间表。

在过去的十年中，我们的处置总额为166亿美元，净卖方或分拆者为137亿美元。

2019年的处置包括零售合资企业的26.65亿美元，上限利率为4.5％，收益为12.05亿美元（3）。2017年的处置包括JBG SMITH分拆的59.97亿美元，2015年的处置包括分拆Urban Edge Properties的37,000亿美元。这些衍生产品没有发现任何收益。

这里的行动发生在我们的收购/处置团队所在的45楼。感谢迈克尔·佛朗哥、执行副总裁迈克尔·施尼特和公司法律顾问史蒂芬·博伦斯坦、高级副总裁克里夫·布罗泽、布莱恩·坎特雷尔、亚当·格林和塔蒂亚娜·梅拉梅德。

            

3 我们在公布的财务报表中报告的GAAP收益为25.71亿美元，不同之处在于资产留存部分的基准收益提高至公允价值。其中大部分收益被2020年4.091亿美元减值费用和2022年4.830亿美元的减值费用所逆转。

租赁... 租赁... 租赁

我们业务的使命是通过增加精心挑选的房产来扩大我们的资产基础，通过密集和高效的管理增加价值，为股东创造价值。我们的运营平台是交汇点，租赁是主要活动。

今年，总租赁面积为277.9万平方英尺。我们的纽约办公室租赁团队赢得了租赁210万平方英尺的金奖。平均起租金为创纪录的每平方英尺99美元。在更多金牌方面，我们今年以每平方英尺的租金超过100美元的价格租赁了120万平方英尺。

按照我们的惯例，我们在下面列出了我们业务的租赁和占用统计数据。

2022年零售业的市值负增长是由霍利斯特在第五大道666号续订的租金减少所推动的。不包括这笔交易，零售公认会计原则和现金按市值计价的未偿还率将分别为正33.5％和23.4％。

感谢我们的租赁负责人：格伦·韦斯和海姆·切拉。还要感谢纽约办公室的租赁机器：执行副总裁乔什·格里克、爱德华·里瓜迪、贾里德·西尔弗曼、瑞安·利维、安东尼·库吉尼和乔丹·多诺休；零售业执行副总裁埃德·霍根、杰森·莫里森和珍妮尔·戴维斯；在加利福尼亚街555号经营 THE MART 和租赁业务的执行副总裁保罗·海宁；以及托尼·麦金托什、拜伦·莫顿和乔什·凯勒曼在 THE MART。我们还要感谢我们的内部法律团队及其领导人，执行副总裁帕姆·卡鲁索和埃拉娜·巴特勒。

            

4 不包括所有期限内曼哈顿购物中心的入住率。

从左上角顺时针方向：公园大道 350 号、THE MART、美洲大道 1290 号、百老汇 770 号

资本市场/资产负债表

截至年底，我们拥有32亿美元的即时流动性，包括13亿美元的现金和限制性现金以及25亿美元循环信贷额度的19亿美元可用资金。今天，我们有31亿美元的即时流动性。我们还有大约100亿美元的未支配资产。

今年，抗通胀的美联储迅速提高了利率，使贷款人和资本市场交易对手处于观望状态。近年来，我们的资本市场交易量平均超过40亿美元；今年仅为6.13亿美元。

1月，我们偿还了参与位于西34街150号的2.05亿美元抵押贷款中的1.05亿美元。

6月，一家我们持有55％权益的合资企业完成了对西22街512号的再融资，这是一座占地17.3万平方英尺的曼哈顿办公楼。纯息贷款在第一年的利率为SOFR加2.00％，此后的SOFR为2.35％。该贷款将于2025年6月到期，可延期一年，但须视还本付息比率、贷款市值和债务收益率要求而定。该贷款取代了之前的1.371亿美元贷款，该贷款的利息为伦敦银行同业拆借利率加1.85％，初始到期日为2023年6月。

6月，第五大道和时代广场合资企业完成了对第五大道697-703号4.21亿美元抵押贷款的重组。重组后的3.55亿美元贷款通过使用房地产级储备金和合作伙伴提供的资金减少了本金，分为3.25亿美元的优先票据（SOFR加2.00％）和3000万美元的初级票据，按4.00％的固定利率应计利息。经全面延期的重组贷款将于2028年3月到期。任何为未来再租赁该物业而筹措的资金都将优先于3000万美元的初级票据。

7月，一家我们持有50％权益的合资企业完成了对位于第七大道825号的办公公寓的5400万美元再融资，这是一座占地17.3万平方英尺的曼哈顿办公和零售大楼。纯息贷款的利率为SOFR加2.75％，满足某些租赁条件后将降低30个基点，并将于2026年1月到期。该贷款取代了之前的6000万美元贷款，该贷款的利息为伦敦银行同业拆借利率上涨2.35％，计划于2023年7月到期。

10月，我们完成了对西34街150号的7500万美元再融资，其中2500万美元是追索权。这笔纯息贷款的利率为SOFR+2.15％，将于2025年2月到期，有三个一年期的按权延期选项和另外一个为期一年的延期期权可供选择，但须满足贷款价值比测试。该贷款的利率受利率上限安排的约束，SOFR行使利率为5.00％，将于2026年2月到期。该贷款取代了之前的1亿美元贷款，后者的利息为SOFR加1.86％。

以下是我们资产负债表的右侧以及截至2023年、2022年和2021年12月31日的净负债/息税折旧摊销前利润的计算结果。

我们预计，随着PENN 2租金的上涨和业务的正常化，净负债/息税折旧摊销前利润将至少增长一圈。

2023年，我们对14.90亿美元的债务进行了利率互换，对9.5亿美元的1290亿美元美洲大道抵押贷款（每股6.65亿美元）设定了1.00％的SOFR利率上限，对10.93亿美元（每股）的其他抵押贷款进行了利率上限。截至2024年3月31日，我们的每股利率套期保值的总公允价值为1.6亿美元。

截至年底，包括利率互换影响在内的固定利率债务占债务的77％，加权平均利率为3.6％，加权平均期限为3.6年。浮动利率债务占债务的23％，加权平均利率为6.3％，加权平均期限为1.6年。考虑到利率上限，23％降至10％。虽然非常有用，但我们的掉期和上限在大多数情况下与贷款的到期日不符，因此只能提供部分保护。

我想观察到，对于在利率上升市场中到期的贷款，确实没有保护措施。我还观察到，股票市场按当时的利率进行估值，即使锁定期限，也没有给低利率贷款带来任何价值。

我们的资产负债表策略是主要（70％）依赖于项目层面的无追索权债务，即由我们估计总公允价值为94亿美元（贷款价值占82％）的资产抵押的老式抵押贷款。我们有大约100亿美元的未支配房地产资产。我们的债务中只有25％（5）是追索权。以下是追索权债务的详细信息：

我们的信贷统计数据受到与COVID相关的收入减少和利率上升的负面影响。这导致标准普尔将优先无抵押债务的评级下调至BBB-和企业信用评级BB+，穆迪下调至Ba1，惠誉下调至BB+。(6)

Vornado仍然致力于维持其投资等级评级。随着收入的恢复和改善、可变业务的持续复苏、入住率回升至历史的97％以及PENN 2租赁的增加，我们的目标是提高评级。

特别感谢执行副总裁 Jason Kirschner 和高级副总裁 Tatiana Melamed。

            

5 此外，我们还为总额为9.24亿美元（每股5.41亿美元）的五笔抵押贷款提供担保，以保护税收状况。

6 我们所有的纽约同行和大多数中央商务区办公房地产投资信托基金都处于同一条船上。

零售

零售业已经触底。租户活动正在从几乎没有兴趣和没有旅游到现在相当活跃的市场回升，但价格仍处于低迷状态。尽管租金要达到五年前的峰值价格还有很长的路要走，但我们对零售业复苏的活动水平和力度感到非常满意。我们预计，从现在开始，活动和定价将加速。

还有更多重大零售新闻... 在12月宣布的两笔轰动一时的交易中，全球奢侈品零售商普拉达和开云集团购买了位于第五大道上游的优质物业作为门店自用。一笔交易为8.35亿美元，另一笔交易为9.63亿美元，因此，按整数计算，第五大道上游每半个街区的正面价格约为9亿美元。因此，我们现在看到世界上最重要的零售商在我国最重要的零售大道上积极投资自有门店品牌的房地产。这种情况只发生在世界上最重要的城市（纽约、伦敦、巴黎）。现在，我们非常个人化地看待这个成绩，因为我们在零售合资企业（所占份额为51.5％）中拥有第五大道上游的26％的市场份额，占有类似AAA质量的四个半个街区。这些交易确实是对我们价值的补偿。我们还在同一个合资企业中拥有时代广场两个最好的完整街区（即四个半个街区）。而且我们在同一个合资企业中拥有城里最大的标牌公司，其中一半以上位于时代广场。

我们的交易份额超过了应有的份额——比如芬迪、伯鲁蒂、丝芙兰、全食超市、Wegmans、Canada Goose、Chase、Duane Reade、Blue Ribbon Sushi、Stefano Ricci、Five Below、DSW Shoes、Hollister、Lifetime Fitness、Avra Prime...

无论是个人还是集体，我们都拥有大量资产... 由50处房产组成的投资组合，240万平方英尺的旗舰街零售集中在最好的大街上。请访问www.vno.com了解作品集的详细信息和图片。以下是我们零售业务的数学运算：

为了便于比较，应调整零售合资企业、其他销售和停用资产的2018年和2019年现金基础净收益率为3.242亿美元和2.677亿美元，使我们的现金基础净收益率经调整后分别为1.78亿美元和1.94亿美元。

下面，我们按子市场细分了我们的零售业务：

从左上角顺时针方向：麦迪逊大道 595 号、第五大道 689 号、宾州 1 号、1540 号和 1535 百老汇

宾夕法尼亚区

我们是宾夕法尼亚区最大的所有者，占地900万平方英尺。宾夕法尼亚区的时机已经到来。宾夕法尼亚地区与我们的其他办公资产不同... 它是一个大型的多栋建筑园区，是长期的，以开发为重点（发展和长期是ReitLand中最脏的两个词）。宾夕法尼亚地区是我们投资组合中增长最快的机会。

宾夕法尼亚广场，甚至宾夕法尼亚地区所使用的 “Penn” 这个名字是卖空现实的遗产。我把我们的邻居哈德逊广场和曼哈顿西区，以及我们的宾夕法尼亚区视为一个子市场，称之为 “曼哈顿的新西区”。该子市场一直是城里种植速度最快的市场，现在占地3,600万平方英尺，随着时间的推移，其场地将产生2000万平方英尺的增长。公园大道将永远存在，但对于越来越多的占领者来说，曼哈顿正在向南和向西倾斜。

我在过去几年给股东的信中概述了我们对Farley、PENN 1和PENN 2的发展计划。图片、预算、退货和交货日期都在我们的网站上。这三个激动人心的大型项目中有两个现已开放，第三个，PENN 2，即将完成。这三个项目建成后，总面积为520万平方英尺，将构成我们对宾夕法尼亚地区愿景的首次构想。以下是更新：

•备受赞誉的莫伊尼汉火车大厅向公众开放，我们的莫伊尼汉美食大厅也是如此。

•宾州车站主走廊长岛铁路大厅的宽度翻了一番，高度翻了一番，宽度增加了一倍，高达60英尺，高18英尺。任何认为不搬迁麦迪逊广场花园（极不可能而且非常昂贵）就无法将宾夕法尼亚车站变成世界一流设施的人都应该看看这个宏伟的大厅。我们拥有LIRR大厅两侧的零售店。

•我们在火车大厅和长岛铁路大厅的零售租赁都超出了预算，共执行了62份租约。

•沃尔纳多是莫伊尼汉火车大厅和LIRR大厅公私合作伙伴关系的主要负责人。

•在法利，Meta（前身为Facebook）根据为期15年的租约已占地73万平方英尺。

•在PENN 11，我们的主要租户已扩大到40万平方英尺。

•在 PENN 1，我们宏伟的新大堂和多层便利设施已建成并开放。我们这里的便利设施种类繁多（我们认为这是迄今为止该市最大的便利设施套餐），而且独一无二，专为租户的员工群体量身定制，非常忙碌，受到租户和经纪人的好评。

•在PENN 2，两个街区宽的Bustle现已完工，它建在PENN 2的前面，再加上PENN 1的33街长廊和33街的后院，这是一个广阔的开放公共空间，我可以说，这将是非常独特和令人印象深刻的（见封面图片）。

•就在第七大道对面，宾夕法尼亚酒店现已倒塌，形成了我们非常壮观的宾夕法尼亚15号场地。宾夕法尼亚地区还有其他场地可供未来开发。

•我们的餐饮战略正在顺利进行中，该战略是精选由全国和地方运营商以不同价位提供的优质餐厅、快餐休闲、外带、咖啡和糖果，为我们的租户、邻居和宾夕法尼亚区的大量游客提供服务。Avra Prime、Blue Ribbon Sushi、Bar Primi、The Landing、The Grand Astro Room（周日在布鲁克林举行）、Roberta's、The Moynihan Food Hall、Los Tacos、DosToros、Shake Shack、Pret、Chick-Fil-A、Blue Bottle、Birch、Anita Gelato、Davey's Ice Cream、Magnolia Bakery（清单不胜枚举...）现已开放或即将开放。

•我们的宾夕法尼亚地区体验中心位于 PENN 1 的七楼，开放且繁忙。这座占地 14,000 平方英尺的设施配有多个比例模型和从地板到天花板、墙到墙的视频，生动地说明并实现了我们对宾夕法尼亚地区将要成为的建筑、餐厅、零售、便利设施以及生活方式和工作方式的愿景和规划。

我们在宾夕法尼亚地区已经取得的成就赢得了胜利... 看看莫伊尼汉火车大厅、LIRR大厅、法利的Facebook（730,000平方英尺）、宾夕法尼亚一号（260万平方英尺）、宾夕法尼亚二区（180万平方英尺）、宾夕法尼亚11号大道（110万平方英尺）、第七大道沿线长达两个街区的喧嚣以及周围广阔的公共广场。

我们的宾夕法尼亚地区开发团队由巴里·兰格领导，包括大卫·贝尔曼、朱迪·凯斯勒、艾伦·里根、桑迪·雷斯、妮可·多索、克里斯·沙利文、亚历杭德罗·诺波夫、安德鲁·亨特和摩根·曼。特别向格伦·韦斯、巴里·兰格、乔什·格里克、丽莎·沃格尔、杰拉尔德·科尔斯和布拉德·齐兹莫尔致以特别的敬意和敬意，他们是宾夕法尼亚一号独特的食物、聚会和社交空间的创造指路明灯。而且，感谢丹·香农在 PENN 2 上所做的出色而富有创造性的作品。

FARLEY-Moynihan 火车和美食大厅

PENN 1

PENN 2

长岛铁路 (LIRR) 大厅

一些想法，2023 年版

部分转载了往年的内容。

我和自由世界的所有公民一样，对乌克兰和加沙现在的两场战争感到震惊和悲伤。我支持以色列和乌克兰。生命损失和破坏令人心碎... 但是这些敌对行动的结果对我们生活方式的重要性怎么估计都不为过。

大声疾呼，感谢我们在纽约、帕拉默斯、芝加哥和旧金山的Vornado家族在租赁、开发、45楼、帕拉默斯、运营和BMS方面非常有才华、辛勤工作，他们都是A+班主任。

执政状态

在全国范围内，办公公司的股价已被压低。地理位置、投资组合质量甚至资产负债表实力似乎并不重要。股市是否预测办公楼会过时，受到厨房桌子和Zoom的干扰？股市是否预测工作的未来、办公室的未来，甚至我们城市的未来都将受到挑战？我们不这么认为。

我们认为 WFH 或 WFA 不是生存威胁。尽管各公司仍在努力应对混合工作政策和适当的灵活性，但整体情绪正在转向疫情前的规范。城市很繁忙，公寓里挤满了等候名单。我们的所有投资组合，尤其是周二至周四，我们看到的办公室回报率确实有所回升。利用率约为65％（7），并且势头逐月改善。雇主和雇员都认识到在办公室共同工作所带来的生产力、协作、创造力和文化益处。(8)

在去年的财报电话会议上，在回答有关混合工作的问题时，我说：“我想你可以假设星期五已经永远消失了... 而星期一是一触即发。”在2021年的信中，我问道：“有人认为每周工作九小时四天，休息三天可以持续吗？”

在我看来，购物中心发生的事情和现在办公室发生的事情有着非常密切的相似之处。就在五年前，人们普遍确信购物中心和实体零售业已经死亡，他们是无处不在且爆炸式增长的电子商务的受害者。资本市场关闭，股价暴跌... 但是看哪，今天的购物中心和实体店正在蓬勃发展。在我看来，纽约和美国所有城市的办公室都成了同样的情感和短视观点的牺牲品。在家工作到办公室就像互联网对零售一样。我们认为在办公室工作是更好的选择。只要有一点时间，冻结的资本市场和没有新的供应将恢复供需平衡并恢复办公室的价值。较低的利率最终到来时，将是价值创造蛋糕上的锦上添花。美国的购物中心、办公室和中心城市不会消失。这个周期尚未结束，仍然存在挑战... 但是对于前瞻性投资者来说，现在是时候了。巧合的是，就在几天前，《华尔街日报》的Heard on the Street专栏刊登了一篇关于房地产的文章，其标题是 “美国房地产紧缩有利于大胆者”，副标题是 “愿意在所有人惊慌失措时购买建筑物的投资者通常会获得最大的回报”。

这是机会（9），也就是说，让我们滑到冰球要去的地方。在公开市场上，Office的报价仅为资产净值的一小部分（诚然，这是一个非常主观的数字），比几年前的 “正常” 定价折扣了50％以上。查询：你更愿意以千载难逢的大幅折扣购买Mr. Market正在出售的产品，还是愿意以最高价格投资流行的房产类型？这是我的牛市案例，实际上是一个预测：冻结的资本市场和高昂的利率已经并将继续关闭新建筑，租户的正常增长将导致纽约市写字楼市场非常紧张。事实上，即使在这个市场中，公园大道的空置率也已经收紧至7％以下，租金已经从80美元中旬降至120美元。

在纽约，在总面积为4.22亿平方英尺的土地中，有2.45亿平方英尺已经陈旧、陈旧、过时，而且远远超过了销售截止日期。因此，我们确实在一个规模小得多的1.77亿平方英尺的市场中竞争。有关按子市场划分的平方英尺、空置率和建筑质量，请参阅附录A。这些统计数据讲述了一个非常有趣和重要的故事。

尽管有种种噪音，但我们的团队还是取得了出色的 2023 年租赁年度（见第 8 页）。

尽管有种种噪音，但值得注意的是，参考第4页的净营业收入表，我们的业务部门总体上表现良好。当然，提高利率和其他低于标准的项目造成了损失。

债务市场的大麻烦

在这个循环中，全国范围的办公大楼是共同的敌人。大多数办公贷款都必须进行重组和延期，因为它们无法以目前的水平进行再融资。在业内一些最大的房东的带动下，违约和 “归还钥匙” 已经开始。总的来说，贷款人确实不想收回钥匙，实际上确实需要从账面上扣除违约贷款，最初是小额折扣，最后是以任何能让市场清盘的折扣付款。

没有新的债务可供办公，因此没有买入，没有出售，没有新建的债务。（10）当贷款到期时，唯一可用的真正再融资选项（以及与之争的再融资选择）来自现有的贷款机构。以窃取交易的价格只有一点股权。这一切持续了多长时间和深度尚不清楚。因此，走出周期后，许多良好但杠杆率过高的建筑物将易手，被取消杠杆作用，而第二或第三所有者的基础将低得多。我们拥有一流的操作平台，并打算参与这个死亡和重生周期。我和我在Vornado的同事都很乐观和兴奋。

我们对短期融资市场的挑战眼光清晰且现实。当3％的债务滚动到7％，甚至高达10％时，情况就不好了。在接下来的几年中，我们肯定会有一些锻炼需要处理，但这完全是正常的。

            

周一为745％，周五仅为25％。大流行前的正常水平为80％。

8 而且聚在一起比单独聚会肯定要有趣得多。

9 麻烦总是创造机会。

10 更广泛地说，贷款机构对大多数房地产类型的建筑融资没有兴趣，这也应该控制新的供应。

Farley、PENN 1、PENN 2 无债务

几年前，当我们启动Farley/Facebook、PENN 1和PENN 2项目时，我们投入了超过20亿美元的现金，为100％的开发和建设成本预付了资金。那时我们不知道那会有多有先见之明。因此，Farley/Facebook和PENN 1现已完成并付款，PENN 2也是如此，后者即将完工。这三项资产总面积为520万平方英尺，免费、清晰、不受阻碍... 这是一项了不起的壮举。

分红

一些事实供参考... 2022年，我们的现金股息为212美元，合4.35亿美元。在过去的10年中，我们已经支付了51亿美元的定期股息，另外4亿美元的特别股息和60亿美元的分拆股息。一位分析师将房地产投资信托基金的分红描述为神圣的，我同意... 好吧，我有点同意。2023年，我们在第一季度和第四季度的调整股息中支付了0.375美元的股息，即7200万美元的现金，使该年度的股息总额为675美元，现金为1.29亿美元。展望未来，在条件正常化之前，我们将逐年推迟支付第一、第二和第三季度的股息；在第四季度，根据已知事实、包括资产销售在内的实际应纳税所得额等，我们将支付应纳税所得额，但将重新评估以现金或现金和股票组合支付是否明智和合适。股东应该对他们是否收到现金或股票漠不关心，但如果保留这些现金，可能更明智地用于债务管理、股票回购或其他任何事情。

回购

正如你们大多数人所知道的那样，我多年来一直抵制回购，拒绝抄袭，也抵制了分析师为 “缩小资产净值缺口” 而大肆抨击。我相信我的抵制是合乎逻辑和事实的，并被市场证明是正确的。最近，在4月，当我们的股票向青少年抛售时，我们看到了一个难得的机会，我们的董事会批准了一项2亿美元的股票回购计划（仅此而已）。迄今为止，我们已经以29,143,000美元的价格回购了2,024,495股普通股，平均每股价格为14.40美元（11）。我们将谨慎行事，谨慎行事。

总而言之，面对美联储的历史性加息，经济表现好于预期... 但毫无疑问，最终，美联储将赢得抗击通货膨胀的斗争。房地产资本市场仍然面临挑战（读作 “冻结”），这使得融资或出售资产变得极其困难。资本稀缺，而且昂贵得令人难以置信。尽管这些情况将在短期内造成痛苦，但它们为未来基本面和价值观的复苏奠定了基础。缺乏可用性和看不见的高昂融资成本的直接副产品是，它将关闭几乎所有的新建筑。如果以历史为指导，随着需求的恢复，市场将紧缩，A类租金和价值将获得巨大好处。我们以前看过这部电影。

我们从事多租户办公业务。比如说，我们平均每年重新租用10％的空间，称之为200万平方英尺。现在，市场重新租用该空间所需的租户激励资本支出可能高达每平方英尺300美元（TI 每平方英尺150美元，还有类似金额的免费租金），在十年租约中按6％分期摊还的年利率为40.76美元。这是个杀手。

我们确实认为将继续存在的一个主题是更加关注房东的素质。许多房东，尤其是私人房东，都在为高杠杆水平而苦苦挣扎，这可能会限制他们向建筑物投资资本的能力，在某些情况下甚至限制他们保留资产的能力。租户及其经纪人将避开这些建筑物。像沃尔纳多这样的实力雄厚、资本充足的房东将从中受益。

这里发生了什么？而且似乎没人在乎。现在，联邦债务为34万亿美元，高于七年前的20万亿美元。更重要的是——年度赤字接近2万亿美元，预计到2030年国民债务将达到45万亿美元。（12）

人口稠密的北部蓝色城市——我称之为美国北冠——华盛顿、费城、纽约、芝加哥、西雅图、波特兰、旧金山和洛杉矶都在沉迷于预算失控和税收增加。

高税收、人口稠密的城市中心与低税/无税、天气普遍温暖、欢迎商业的州之间存在着自然的竞争。仔细看看这些统计数据 (13)：

在这种情况下，这种情况永远不会发生... 但应该是该部门，一个人口稠密的北部城市州的第一位承认这一切并减少税收的州长将被大肆宣传。

我再次质疑纽约州遗产税是否明智。我在这里重复我之前说过的话：

在纽约州，前2％的人缴纳了整整50％的个人所得税，因此保持纳税居民身份至关重要。脆弱性来自于2％的员工，他们的职业生涯已接近尾声。我认识的大多数人都愿意为在纽约生活的特权而缴纳更高的所得税，但他们讨厌在纽约死亡的特权而损失16％的可能性。纽约州的遗产税占该州年度预算的不到四分之三。遗产税应该被废除。让我们的最高纳税人度过生命的尽头既是好的经济政策，也是好的政治。顺便说一句，高税收的加州没有遗产税，新泽西州在2018年废除了遗产税。

            

11 我应该把农场卖掉然后把卡车存起来。

12 所有金额的资料来源：国会预算办公室

13 资料来源：美国人口普查局人口数量和州政府预算支出网站

2023年1月，我们与Citadel完成了一项关于公园大道350号的重要交易，该交易涉及他们的主租赁整座58.5万平方英尺的建筑（使我们减少了22.5万平方英尺的空置空间）。这笔交易几乎肯定会导致拆解，并在一个更大的装配场地上建造一座占地170万平方英尺的宏伟塔楼。请参阅我们2022年12月9日的新闻稿。我们在华尔街有很多朋友，我可以冒险说，无论以何种衡量标准（股本回报率、每位员工回报率等），Citadel都处于行业领先地位，专心致志，积极发展。这笔交易证实了我们的网站、开发团队和纽约的质量。

这里有关于WFH和WFA的知识。有趣的是，肯告诉我，他的公司的一个重要差异化因素是一个简单的事实，即每个人每天上班，每周工作五天（我想他们从早上 7:30 开始）。我认为拥护在家办公的公司将被抛在后面。而且我认为认为几年后，数千万美国人将独自在厨房的桌子旁在家工作，这太荒谬了。而那些办公大楼和我们的大城市将空无一人。顺便说一句，Zoom（又名好莱坞广场）可能是一个颠覆者，但其股票已从500美元跌至64美元的高位。

8月，我们将94号码头的租赁权捐赠给了与合作伙伴哈德逊太平洋公司和黑石集团的合资企业，我们将拥有该合资企业50％的股份。这将是纽约市最好的演播室设施，也是曼哈顿唯一专门建造的演播室设施。我们感谢市长和纽约市EDC在完成这一重要的公私伙伴关系方面给予的支持。旧总屋和码头外部的拆除工作已经完成。新总部的基础工作已经开始，码头的结构加固工作正在进行中。我们预计将在2025年第四季度交付该项目。我们相信该项目的潜力，并预计它将为我们的投资带来非常有吸引力的10％以上的增量现金收益率。

纽约办公大楼的重置成本正在急剧上升。重置成本一直是主要指标，预示着现有办公楼存量的价值将增加。

在纽约房地产历史上，所有伟大的房东牛市都经历了一段供应受限的时期，而我们现在在这里。现在，资本市场几乎不可能建造新的。

市场要求最高质量、设施齐全、以交通为基础的空间。我们的投资组合符合要求：宾夕法尼亚区（法利、宾州一区、宾夕法尼亚二区）、百老汇770号、美洲大道1290号、公园大道280号、加利福尼亚街555号、THE MART、公园大道350号和宾夕法尼亚15号未来开发地等等。

经过多年自豪地在这封信中记录了整页和英雄照片之后，中央公园南路220号现在有了这个简短的段落。迄今为止，总销售额为32.68亿美元。我们的销售额超过98％，我猜还有5500万美元要来自未来剩下的几笔销售额。作为该产品取得巨大成功的指标，转售价格上涨并大幅上涨，我认为220是最近唯一一个转售价格上涨的事态发展。

在曼哈顿倡导权力机构应该发放博彩牌照三年之后，我于10月份出人意料地宣布我们不会申请博彩牌照。现在，我们在宾夕法尼亚区有一个很棒的双街区长场地，很可能赢了。但这是我的逻辑。我们公司最重要的财务当务之急是成功完成PENN 2的租赁；这将产生超过1亿美元的增量收入并创造超过20亿美元的增量价值。很明显，填补这个空间的租户不会位于赌场的街对面。更重要的是，我设定的曼哈顿获得博彩牌照的几率不超过50-50，如果是的话，任何单个网站赢得抽奖的几率都将在（比如）10％左右。因此，20亿美元的价值创造与长期政府程序中10％的几率相比，这是一个简单的决定。

我们是 show-me 的股票。我们的团队接受这一点。

我们相信纽约，我们的家乡，美国最重要的城市。纽约是美国的经济和文化之都（自由女神像位于纽约港是有原因的）；它是世界金融中心；它吸引着最优秀和最聪明的人才；它拥有庞大且不断增长的高等教育和多元化的劳动力、八支职业运动队、林肯中心和卡内基音乐厅、百老汇、一流的博物馆、一流的餐厅和夜生活、最好的医院和大学，当然还有最大的集中地位于《财富》500强总部，纽约现在是美国第二重要的技术中心国家... 你明白了。

可持续性

我们的董事会和高级管理层为Vornado在可持续发展、改善社区、建筑物和租户体验方面持续保持全国领导地位感到自豪。我们将通过强有力的可持续发展计划，继续在2030年愿景和科学目标承诺的基础上再接再厉。我们的完整计划可以在我们的网站www.vno.com/可持续性上找到。

主要成就包括：

•为Vornado在我们运营的主要市场直接管理的电力采购了100％的可再生能源信贷（REC）。这些区域经济共同体包括来自纽约州和加利福尼亚州的水力发电、太阳能和风能设施的区域经济共同体。

•与2009年的基准相比，我们的在职办公产品组合的总能耗降低了32％

•我们的在职办公室产品组合中实现了65％的废物分流率，在实现75％的长期目标方面取得了重大进展

•荣获多个奖项，以表彰我们在可持续发展方面的持续行业领先地位，包括（i）第13届NAREIT照明领导者奖，（ii）能源之星年度持续卓越合作伙伴，以及（iii）在美国同行中排名第 #1 位，多元化——办公/零售在全球房地产可持续发展基准（GRESB）中排名第位

我们将继续使用数据来衡量实现目标的进展情况，使我们的目标与租户保持一致，规划长期项目，并以有意义的方式与利益相关者互动。去年，我们专注于运营优化以及数据如何改善建筑物的性能，使租户、股东和建筑团队受益。尽管入住率有所恢复，但我们仍为我们在投资组合中节省的资金感到自豪。

我们不断寻求通过继续教育和职业发展来改善一流员工的健康和福祉。通过我们的 Vornado 志愿者计划，我们的员工为当地组织提供了支持，包括人居署、Breaking Ground、中央公园保护协会和西塞罗项目。我们将WorkLife扩展到了芝加哥和旧金山，这是Vornado的便利生态系统，使我们的租户、员工和社区能够专注于工作和自我保健。

我们的董事会，尤其是公司治理和提名委员会，负责监督可持续发展，包括气候变化风险。2023 年，我们的高管薪酬计划再次纳入了可持续发展绩效指标。我们对公司治理的讨论已包含在我们的委托声明中，可在www.vno.com/proxy上查看，也可以在我们网站www.vno.com/governance的治理部分查看。2024年，我们将继续监督监管要求。我们的可持续发展叙事以透明的方式讲述，并得到数据的支持。所有这些都可以在www.vno.com/sustinability上找到。

感谢高级副总裁劳伦·莫斯及其团队领导我们的可持续发展工作。

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列克星敦大道 731 号

签名页面

山姆·泽尔于5月18日去世。芝加哥为纪念他举行了一场追悼会，有超过一千人亲自参加，还有数百人通过视频参加。我致了悼词。可以说，山姆是公开交易的房地产投资信托基金市场之父... 他称之为流动性房地产。我希望我们所有人都像山姆一样聪明、有成就感，过上像山姆一样美好的生活。

我们通过公司内部的晋升不断扩大我们的领导团队。请和我一起祝贺今年的班级；这是他们应得的。

史蒂芬·博伦斯坦被提升为执行副总裁兼公司法律顾问

塔蒂亚娜·梅拉梅德被提升为收购和资本市场高级副总裁

爱德华·里瓜迪被提升为办公租赁高级副总裁

艾琳·维拉尔被提升为营销高级副总裁

Robin Elgouz 被提升为 BMS 副总裁兼分区主计长

詹妮弗·埃斯科巴-佩特拉科斯被提升为BMS薪资副总裁

Yllka Gashi 被提升为运营副总裁

瑞安·利维被提升为办公租赁副总裁

摩根·曼恩被提升为开发副总裁

Ashley Natale 被提升为零售运营副总裁

迈克尔·波利斯被提升为项目管理副总裁

丽莎·西蒙尼安被提升为THE MART副总裁兼展会负责人

克里斯·沙利文被提升为开发副总裁

我们很高兴欢迎经验丰富、才华横溢的杰森·基什内尔担任我们的新任资本市场执行副总裁主管。

欢迎来到高级副总裁兼首席安全官凯文·沃德；办公租赁副总裁亚历克斯·贝德尔和设计与施工副总裁本杰明·德赫米隆。

特别感谢领导我们人力资本和治理工作的萨曼莎·本韦努托和史蒂芬·博伦斯坦。

我们的运营平台负责人是业内最优秀的。我向我的合伙人迈克尔·佛朗哥、格伦·魏斯、巴里·兰格、海姆·切拉和汤姆·萨内利表示敬意；也向我的长期合伙人大卫·格林鲍姆和乔·麦克诺表示敬意，他们现在是兼职。我们杰出的15位分部执行副总裁值得特别表彰和感谢。还要感谢我们非常有才华和辛勤工作的26位高级副总裁和56位副总裁，他们使列车每天准时运行。

我们的Vornado家族已经发展壮大，今年有5次婚姻和5次出生，其中有4个女孩和1个男孩。

我们代表Vornado董事会、高级管理层和2935名员工，感谢我们的股东、分析师和其他利益相关者的持续支持。

史蒂芬·罗斯

董事长兼首席执行官

2024年4月2日

今年，我再次提议协助股东购买我妻子制作的《Left on Tenth》的门票，这是一部由朱丽安娜·玛格利斯和彼得·加拉格尔主演的迪莉亚·埃弗隆的新剧，将于秋季在百老汇上映。如果我能帮上忙，请致电。

此页故意留空

附录 A

以下是调整后净收益（亏损）与NOI的对账情况（2023年底拥有的房产）：

以下是调整后的净收益（亏损）与FFO和FFO的对账情况：