EX-10.1

本第十三修正案（本 “修正案”）由特拉华州有限责任公司HUDSON 1740 TECHNOLOGY, LLC（“房东”）和特拉华州公司NUTANIX, INC.（“租户”）于2023年11月16日起制定并生效。

房东（作为特拉华州有限合伙企业 CA-1740 Technology Drive 有限合伙企业的利益继任者）和租户是 2013 年 8 月 5 日的某些办公租约（“原始租约”）的当事方，该租约先前经过 2013 年 10 月 9 日的某些第一修正案（“第一修正案”）、2014 年 4 月 17 日的某些第二修正案（“第二修正案”）、2014 年 10 月 13 日的某些第三修正案（“第三修正案”）的修订该第五修正案于2015年3月23日发布的某些第四修正案（“第四修正案”）2016年7月28日（“第五修正案”）、2017年4月11日的某些确认信、2018年1月29日的某些第六修正案（“第六修正案”）、2018年4月4日的某些第七修正案（“第七修正案”）、2020年11月23日的某些第八修正案（“第八修正案”）、2021年8月23日的某些第九修正案（“第九修正案”）、该特定修正案（“第九修正案”）2022年5月18日的第十修正案（“第十修正案”）、2022年6月28日的某些第十一修正案（“第十一修正案”），以及2022年8月31日的某些第十二修正案（“第十二修正案” 和经修订的 “租约”）。根据租约，房东已向租户租赁了位于加利福尼亚州圣何塞科技大道1740号95110号的大楼中的某些办公空间（“大楼”），通常称为科技大道1740号。

因此，现在，考虑到以此提法纳入此处的上述叙述、此处包含的共同契约和条件以及特此确认收到和充足的其他宝贵对价，房东和租户达成以下协议：

建筑物第一（1）层和位于大楼二楼的236平方英尺的可出租存储空间（在第七修正案中统称为 “第二扩建空间”）；250号套房位于建筑物第二（2）层（在第七修正案中定义为 “250号套房必须占用空间”）；位于建筑物四楼的460号套房（定义为 “460套房必须占用空间”）在第七修正案中）；以及位于大楼一（1）层的100号套房（定义为 “100号套房必须占用空间”）“在第七修正案中）；全部如本文所附附录G所示。

1.2.

根据原始租约第1.2.2节，由于房屋包括建筑物每层的所有办公空间，因此位于建筑物每层的所有走廊、洗手间和淋浴设施也应被视为房屋的一部分。此外，房东和租户特此同意，建筑物的大厅（如本文附录 H 第 1 页所示）、装卸码头区域和装卸码头门（统称为 “装卸码头”，如本文所附附录 H 第 1 页所示）、建筑物每层楼之间的楼梯间和建筑物每层的存储空间以及位于停车设施中的存储区域应视为其中的一部分房舍；但是，根据租约应支付的租金应按215,857平方英尺的可出租平方英尺计算。租户特此承认，根据原始租约第7.1节的定义，装卸码头不应构成基础建筑的一部分，维护和维修装卸码头的义务应包含在原始租约第7.1节规定的租户维护和维修义务中。根据原始租约第1.2.3节的定义，财产的其余部分不得包含在房屋中。

卡密钥访问控制。由于租户成为大楼的唯一办公室租户，房东和租户特此确认，自2022年11月1日起，房东已允许租户控制房屋和停车设施（详见下文第5节）的卡钥进出，但须遵守本协议条款（包括但不限于下文第3节）以及房东根据租赁条款（包括但不限于下文第3节）进入此类区域的权利（包括但不限于下文），原始租约第 18 节 [标题是 “房东进入”]因为它与房东进入房屋有关）。租户应向房东提供房东进入建筑物、房屋和停车设施所需的门禁卡、钥匙、密码信息以及其他材料和信息。租户应自行安装、维护和维修所有此类卡钥匙门禁系统（以及安装卡钥匙门禁系统的相关门），费用和费用由租户承担。如果租户修改当前或未来的访问控制系统，则此类修改应被视为变更（受与之相关的所有租赁条款的约束），租户应在安装任何新系统的同时，向房东提供有关此类系统的规格，并在适用的情况下向房东提供门禁卡或密码。租约到期或提前终止后，租户应拆除此类卡钥匙门禁系统并修复因拆除而对建筑物造成的所有损坏，一般磨损除外。尽管本第 2 节有上述规定，但租户承认，房东应始终维护和控制建筑物前门和后门的所有 “硬钥匙”。

房东访问权限。尽管租户控制房屋和停车设施的卡钥门禁系统（如上文第 2 节所述），但根据原始租约（见下文第 9.2 节的修改）第 18 节，房东及其员工、供应商和承包商应有权进入建筑物 (a) 以履行房东对租赁或许可建筑物中不构成房屋部分的第三方的义务（包括建筑物的屋顶和附录 H 中描绘的建筑物的其他部分随函附后），（b）履行房东在房屋中的义务，以及（c）履行房东在建筑物非场所部分的义务。租户特此承认并同意 (i) 房东已经（并且将来可能会）将建筑物的非场所部分租赁或许可给第三方（包括但不限于建筑物的屋顶和本文附录H中描绘的建筑物的其他部分），(ii) 此类承租人或许可证将不时需要进入建筑物的此类部分，以及 (iii) 租户将提供访问权限（以及在向租户发出合理通知后，不会干扰此类当事方进入（建筑物的这些部分）；前提是，但是，此类第三方访问不应不合理地干扰租户对房屋的使用或访问。

清洁服务和选择性日间搬运服务。自2023年11月1日起，租户应自费定期为房屋内部提供所有垃圾处理、清洁、清洁和害虫控制服务，使房屋保持合理整洁、清洁和无害虫的状态。在不限制上述规定的前提下，垃圾、垃圾和其他废物只能存放在租户在房屋中安装的卫生容器中，房屋中用于储存或处置此类材料的所有容器和设备均应保持清洁卫生的状态。租户将房屋中收集的所有垃圾、垃圾和其他废物移出房屋后，应存放在房东为此目的提供的容器中

区域，受房东可能不时制定的合理规则和程序的约束。尽管租约中有任何相反的规定（包括但不限于原始租约的第6.1（d）节），自2023年11月1日起生效，房东没有义务为房屋内部的垃圾处理、清洁、清洁或害虫控制服务提供或支付费用。此外，自2023年11月1日起，(a) 租户（自费）应为大楼附近的体育场（“体育场”）提供日间搬运服务，日间搬运服务（“选择性日间搬运服务”）应包括以下任务：在体育场捡垃圾，用房东为公共区域提供的容器清空体育场中的垃圾桶；以及 (b) 房东没有义务为体育场提供或支付选择性日间搬运服务。房东应提供每天四（4）小时的日间搬运工，以清空房东在停车设施中放置的容器中的垃圾，并为物业提供景观/鼓风机吸尘服务，费用应包含在费用中。自2023年11月1日起，将调整基准年（适用于房屋的每个部分），以排除租户未来根据本第4节的条款提供的服务成本。

租户可以根据以下条款和条件在大楼停车设施（“停车设施”）中停车。除本文附录一中描述的停车位外，停车设施中的所有停车位均应保留给租户使用。如果任何法律导致任何停车位受损（或因此收取任何停车费），房东对租户不承担任何责任，本租约也不会受到影响。租户应向房东支付任何政府或准政府机构征收的与停车设施有关的任何费用、税款或任何其他费用。租户应遵守房东为有序运营和使用停车设施不时制定的所有规章和条例，包括任何贴纸或其他识别系统，以及禁止在停车设施内进行车辆维修和保养活动的规定。租户使用停车设施的风险应由租户自行承担，对于在停车设施中发生的任何人身伤害或车辆或其他财产的损坏或被盗，房东概不承担任何责任，除非此类伤害、损坏或盗窃是由房东或房东的员工、代理人的重大过失或故意不当行为造成的，受邀者。房东可以更改停车设施的大小、配置、设计、布局或任何其他方面，并因此暂时拒绝或限制进入停车设施，但须至少提前三十（30）天书面通知，但不得减少租金或对租户的责任；前提是此类变更在任何情况下都不会导致租户可用的停车位减少。本第 24 条规定的租户停车权仅为租户的员工和受邀人的利益，未经房东事先同意，此类权利不得转让，除非根据第 14 条允许的转让。

5.3.

房东承认，停车设施中的所有停车位均应留给租户、其员工和受邀者。但是，房东及其代理人、承包商和员工有权使用本文附录一中描述的十（10）个停车位（“房东的停车位”）。房东应自行承担费用和费用，安装标明房东停车位的标牌，前提是此类标牌不得减少可供租户使用的停车位的数量。

5.4.

租户将维修和维护卷帘门和为停车设施提供服务的大门，包括定期保养卷帘门；前提是如果租户未能在房东书面通知后的五（5）个工作日内对此类卷帘门和大门进行维护，则房东可以进行此类维护和维修，租户应在三十（30）天内向房东偿还相关费用（包括15％的管理费）开具发票后。

租约适用于在停车设施中发生的事件。因此，租户应向房东提供最新的保险凭证，证明此类保险适用于停车设施。

体育场。在遵守本第 6 节规定的前提下，只要租户在本租约（经修订）超出所有适用的通知和补救期后未违约，租户的员工、代理人和受邀者（“体育场使用者”）就有权使用体育场。体育场的使用应遵守适用的法律和房东不时制定的合理规章制度；但是，房东不得限制租户或租户的员工、代理人或受邀人使用体育场的时间。房东和租户承认，体育场使用者使用运动场的风险自负，租户在租约中规定的每项豁免、免责声明、保险义务和赔偿均适用于租户和体育场使用者对体育场的使用。房东运营、维护和维修体育场的费用可能包含在费用中。租户承认，房东不得将本节的规定视为房东关于房东应在租约（经修订）的整个期限内持续维护体育场（或任何其他体育球场）的陈述，房东有权自行决定扩大、缩小、取消或以其他方式修改体育场，但须至少提前三十（30）天发出书面通知。任何扩建、收缩、取消或修改体育场，也不得终止租户或体育场使用者对体育场的权利，均不得使租户有权减免或减少租金，也不得构成推定性驱逐，也不得导致房东根据租约违约。但是，只要体育场在租约期内存在，房东就不得将体育场租赁或许可给任何其他个人或实体。

安全摄像系统。由于租户成为大楼的唯一办公室租户，房东和租户特此确认，自2022年11月1日起，租户（自费自理）已接管了对目前为建筑物提供服务的内部和外部安全摄像机（统称为 “闭路电视系统”）的控制权，租户（费用和费用自理）应直接与供应商签订合同，以安装、维护、维修、更换和监控闭路电视系统。如果物业发生涉及人身伤害或财产损失的安全或其他事件，房东可以向租户提交访问闭路电视系统的书面请求（以及与此类事件相关的所有录音的副本），租户将在收到租户请求后的十（10）个工作日内向房东提供与此类事件相关的所有录音的副本（发生犯罪或其他紧急情况除外，在这种情况下，租户将尽快向房东提供所有此类录音的副本经房东要求后可行）；但是，除非本协议明确允许，否则房东不得使用或披露这些录音，并且此类录音应由房东使用合理的安全措施进行保存，无论如何，不得少于房东为保护自己的机密信息而使用的相同安全措施。房东只能在法律要求的范围内披露录音，但是在披露之前，如果租户希望对披露提出异议或限制披露，则房东应事先通知租户强制披露并提供合理的援助，费用由租户承担。租约到期或提前终止时，租户应自行承担费用和费用，拆除闭路电视系统并修复因拆除而对建筑物造成的所有损坏，一般磨损除外。从2022年11月1日起，将调整基准年（适用于房屋的每个部分），以排除租户今后将提供的闭路电视系统的维护、维修、更换和监控费用。

保安人员。自2022年11月1日起，租户应自费与安全供应商签订合同，为房屋和建筑物提供内部和外部安全人员（“租户的安全人员”）。租户的保安人员（a）应根据所有适用法律获得许可、投保和注册，而且（b）未经房东事先书面同意（房东可以自行决定、拒绝和/或附带这种同意），不得携带武器。此外，租户应向房东提供合同副本、必要的许可证和批准书、房东合理要求的承包商的保险证据，并指定房东、房东双方和房东的代理人为额外被保险人，以及所有租户保安人员的姓名。租户同意，租户的安全人员将遵守适用的法律，并将与房东和房东的承包商和代理人合作并协调工作。房东同意，房东和房东的承包商和代理人将与租户和租户的安全人员合作并和谐合作。租户的安全人员应始终遵守房东不时制定的合理规章制度，房东同意遵守并促使房东的员工、代理人、承包商和被许可人遵守租户或租户安全人员制定并经房东合理批准的合理规章制度。就本节而言，租户的安全人员应被视为租户的承包商

原始租约的 10.1。尽管有上述规定，(i) 应允许房东（由其唯一选择）在物业保留巡逻保安人员，并且（ii）其费用应视为费用；但是，前提不应被视为减轻租户在原始租约第10.1（ii）节中规定的豁免。从2022年11月1日起，将调整基准年（适用于房屋的每个部分），以排除合同成本

由保安供应商为房舍和建筑物提供人员，今后将由租户提供。

12。单一租户修正案。租户特此承认并同意，当租户按照第五修正案和本第七修正案的规定向房屋增加了所有剩余的必用空间时，租户实际上是大楼中唯一的办公室租户，房东可以准备并向租户提交一项修正案（“单一租户修正案”）(a) 将提供和支付房屋清洁服务和安全服务的义务从房东转移到租户，以及 (b) 减少基准年中包含的支出金额，然后-适用于房屋的各个部分，不包括房东合理确定其在适用的基准年内提供清洁服务和保安服务所产生的金额。租户应在十五分钟内执行《单一租户修正案》并将其退还给房东

(15) 天后，但房东应被免除为房屋提供和支付清洁服务和保安服务的义务，无论是否执行《单一租户修正案》，都应调整基准年中包含的费用。

18。房东进入。在所有合理的时间内，在向租户发出合理通知后，房东可以进入房屋，以（i）检查房屋；（ii）向潜在购买者、当前或潜在的证券持有人或保险公司展示房屋，或者在本期限的最后十二（12）个月（或存在未治愈的违约情况下），向潜在租户展示房屋；（iii）发布责任通知；或（iv）进行维护、维修或改造。如果合理必要，房东可以暂时关闭房屋的任何部分进行维护、维修或改造。尽管如此，在紧急情况下，无需发出通知，房东可以使用其认为适当的任何手段打开房屋和房屋内的大门。除非在紧急情况下，否则房东应尽合理努力，尽量减少对租户使用房屋的干扰。根据本第18节进入或关闭房屋的任何部分均不得使房东对租户承担责任，不构成推定驱逐，也不得免除租户在本协议下的任何义务。

10.7.

本修正案可在一个或多个对应方中执行，每份对应方均应视为原件，但所有对应方共同构成同一份文书。以电子方式（例如电子签名）或通过传真、PDF副本的电子邮件、DocuSign或其他类似技术应用程序传输的一方签名应构成并具有与该方原始签名相同的效力和效力。执行后，整个协议（无论是电子还是墨水签署）的pdf（或类似图像文件格式）应被视为等同于原始协议的交付，并且

在任何情况下，交付此类对应签字的任何一方均应根据要求立即向另一方交付原始签名。

为此，房东和租户已在上述第一天和第一年正式执行本修正案，以昭信守。

作者：哈德逊太平洋地产有限合伙企业，一家马里兰州的有限合伙企业，其唯一成员