附录 99.3

香港 香港交易及结算所有限公司及香港联合交易所有限公司对本公告的内容不承担任何责任， 对本公告的全部或部分内容不作任何陈述，并明确表示 对因本公告的全部或任何部分内容而产生的任何损失不承担任何责任。

KE Holdings Inc.

公务机

（一家 公司通过加权投票权控制，在开曼群岛注册成立，负有有限责任）

（股票 代码：2423）

年度 业绩公告

对于 截至 2023 年 12 月 31 日的年度

和

宣布 末期现金分红

领先的房屋交易和服务综合在线 和线下平台KE Holdings Inc.（“Beike” 或 “公司”）（纽约证券交易所代码：BEKE，香港交易所：2423）今天公布了其未经审计的财务业绩 对于 截至 2023 年 12 月 31 日的年度（“报告期”），其中 是根据美国公认会计原则（“GAAP”）编制的，这些 与《国际财务报告准则会计准则》不同。

在 本公告中，“我们” 和 “我们的” 是指公司，如果上下文另有要求，则指集团（定义见 “一般信息” 部分）。

2023 财年的运营和财务 亮点

·       交易总额 (GTV)¹截至2023年12月31日的年度为人民币31.429亿元，较2022年的人民币26.096亿元增长了20.4％。截至2023年12月31日的财年，现有房屋交易的GTV为人民币20.28亿元，较2022年的15.765亿元人民币增长28.6％。截至2023年12月31日的财年， 的新房交易总额为人民币10.030亿元，较2022年的9,405亿元人民币增长6.7％。截至2023年12月31日的财年，家居装修和 家具的GTV为人民币133亿元，较2022年的人民币54亿元增长了145.8％。截至2023年12月31日的财年，新兴服务和其他服务的GTV为人民币986亿元，较2022年的873亿元人民币增长了12.9％。

· 截至2023年12月31日的财年， 净收入为人民币778亿元，较2022年的人民币607亿元增长28.2％。

·      截至2023年12月31日的财年， 净收入为人民币58.9亿元，而2022年的净亏损为人民币13.97亿元。调整后 净收益²截至2023年12月31日的年度为人民币97.98亿元，而2022年为人民币28.43亿元。

· 截至2023年12月31日， 的门店数量为43,817家，较截至的40,516家增长了8.1％ 2022年12月31日。活跃门店数量³截至2023年12月31日，为42,021人，较截至2022年12月31日的 37,446人增长了12.2％。

· 截至2023年12月31日， 的代理数量为427,656人，较2022年12月31日的394,020人增长了8.5％。活性剂数量⁴截至2023年12月31日，为397,135人，较截至2022年12月31日的 349,681人增长了13.6％。

· 移动 月活跃用户 (MAU)⁵ 2023年第四季度平均为4,320万人，而2022年同期为3,660万人。

商业回顾与展望

报告 期间的业务回顾

2023年，面对复杂的 环境，我们的业绩表现出非凡的韧性。2023年全年净收入同比增长28.2％，达到 人民币778亿元。我们的住房交易业务表现明显优于市场，而我们的房屋装修和 家具以及新兴业务和其他业务的净收入成为新的增长引擎，在 2023年占总净收入的24％以上。一系列成本优化和效率提高措施，加上过去两年 年采取的风险管理措施，为我们去年的业绩带来了显著的收益。我们的盈利能力达到历史新高，运营现金流 也显著改善。强劲的运营业绩为我们提供了更好的基础，使我们能够驾驶 度过周期性波动，实现更有机、更高效的增长。

现有的房屋交易 服务

2023年，随着需求逐渐向现有房屋转移，现有房屋市场的交易量显著增加。我们现有的 国内业务在规模、效率和盈利能力方面也实现了全面改善。

我们留住高质量 服务提供商的能力是使我们能够在 2023 年初抓住市场反弹的关键杠杆之一。在此基础上， 我们加强了与优质品牌、门店和代理商的联系，利用我们的 ACN（代理合作网络）支持更多 行业合作伙伴从新房过渡到现有房屋开展业务。截至2023年12月31日，我们平台上活跃的 门店数量超过42,000家，同比增长12.2％，而活跃代理商的数量超过39.7万家，同比增长13.6％。

在我们对 市场供需变化的敏锐洞察的帮助下，我们通过技术创新重塑了我们的运营场景，同时在更大程度上完善了我们的业务 。具体而言，我们建立了识别 “优质房地产清单” 的基础设施和运营流程， 从而提高了销售效率。在加深对购房者需求的理解的同时，我们还利用人工智能助手 来帮助代理商增强对客户的响应能力，提高他们准确推荐房地产清单的能力。

我们继续改善我们的平台 生态系统。例如，我们优化了分层商店机制以促进内部良性竞争，并支持效率较低的 门店。在风险控制方面，我们创建了整合的线上线下治理机制，由 店主进行自我检查，并辅之以平台监管，为房地产经纪人形成了更加安全的环境。

新房交易服务

在充满挑战的2023年新房 市场中，我们的新房业务表现明显优于该行业。

我们正在推进代理商的过渡，使其更加以客户为导向，成为专业的 “住宅” 顾问。同时，购房需求疲软 强化了开发商对经纪服务的需求。在此背景下，我们转向了更加积极的战略， ，重点是 “增长” 和 “质量”。基于我们的消费者洞察力、数据积累以及与现有家庭客户的密切联系 ，我们与更多开发商启动了战略合作伙伴关系。结果，在我们开展业务的城市， 我们的经纪服务对新房项目的承保比例在2023年第四季度扩大到51％，比同年第一季度增长了10个百分点 个百分点。同时，我们加大了创建在线内容的力度，以吸引更多的在线流量 ，以扩大我们的消费者覆盖范围，促进合适的房屋和购房者之间更有效的匹配。

我们坚持严格的风险控制 措施，保持良好的应收账款管理和财务健康。2023年第四季度，我们的新房 交易服务的应收账款周转天数缩短至仅43天，这标志着该周转天数首次降至50天以下。 “预付佣金” 模式由开发商预付佣金，约占2023年第四季度新 房屋交易服务净收入的53％，高于2022年同期的44％左右。国有开发商的佣金收入比例在2023年第四季度达到53％，高于2022年第四季度的45％。

家居装修和装修 服务

我们的 家居装修和家具服务持续高速增长。2023 年，家居装修和家具服务 的 GTV 同比增长了 146%。在形式基础上⁶，2023年家居装修和家具服务的GTV 同比增长了93％。

我们的家居 交易服务与家居装修和家具服务之间更好的协同作用、丰富的包装产品以及更高的交付能力 共同推动了规模的突破。我们调整了组织结构，将家居装修建议纳入家居 交易服务流程，并授权房地产经纪人成为 “住宅” 顾问。这为整体家居装修和家具服务带来了广泛的 客户。我们基于对 更深入的客户理解，对产品包进行了迭代和丰富，从而提高了我们的业务线索转化率。在交付方面，我们根据客户需求、定义的角色和高级流程重组制定了 标准。我们将行业洞察融入到我们的家居 SaaS 中。这有助于不断提高我们服务交付的标准化和确定性。

租赁物业管理服务

我们的 目标是为房主提供无忧无虑的租赁服务和可靠的物业管理服务，并为租户提供更安全 和更可靠的生活体验。2023 年是建立我们基础能力的关键一年。我们谨慎地扩大了运营规模，单位由我们的分散式出租物业管理服务管理， 无忧租房 ，从 2022 年底的 7 万辆增长到 2023 年底的 20 万多台。我们的资产运营效率也保持在相对较高的水平。到2023年底，入住率为 无忧租房 与 2022年底相比，增长了6.0个百分点，达到95.1％。

为了保障 我们的风险控制和效率，我们对我们的风险控制和效率进行了重要升级 无忧租房 该模型可显著降低运营 风险。在租赁物业管理方面，我们重新定义了关键业务角色并确保了适当的人员配备。对于单位注册，我们加强了 家居质量控制。在租赁方面，我们加强了渠道建设。同时，我们提升了服务质量，以解决 租户的主要痛点，强化我们的标准化服务能力，提升租户的租赁体验。

商业展望

2024年，我们将寻求稳步进展，专注于 的效率和质量。

对于我们的住房交易服务， 除了深化市场渗透率外，我们还将探索多种方法，包括模式创新、技术进步、 和新媒体渠道，以提高效率。对于家居装修和家具以及租赁物业管理 服务等新业务，我们将优先考虑 “质量”，巩固基础能力，以支持我们业务的长期可持续发展 。

股东回报

在2023年取得出色业绩的同时，我们还将股东回报作为重中之重。在整个2023年，我们向股票回购计划（定义见下文）拨款约7.19亿美元 ，共回购了超过4,670万股美国存托股票（“ADS”）， 占公司股票回购计划启动前已发行股份总额的3.70％。这些以ADS为代表的回购的 A类普通股已完全取消。此外，2023年9月，我们派发了约2亿美元的 特别现金股息。在此基础上，我们很高兴地宣布末期现金分红，预计 总金额约为4亿美元。凭借我们庞大的现金储备和强大的财务管理能力，我们的目标是通过积极的股东回报计划为股东创造并持续提高长期价值。

环境、社会和 治理 (ESG)

摩根士丹利 资本国际在其最新审查中已将我们的ESG评级从 “BB” 上调至 “BBB”。这一认可是对 公司 2023 年出色的 ESG 表现的认可。此次升级背后的关键驱动因素是我们在人力资本开发方面的绩效以及与隐私和数据安全相关的问题。凭借贝克在这些领域的出色实践， 我们在这两个关键领域的得分处于全球行业的最前沿。

2023年12月，我们发布了 《2023年北科碳中和目标和行动路线图报告》，承诺到2030年在我们自己的 业务中实现碳中和。我们还承诺推动该行业的技术创新，不断探索绿色服务，并为整个价值链中 “更美好的生活” 的总体愿景做出贡献 。

管理层的讨论和分析

操作结果

净收入

我们的净收入从2022年的607亿元人民币增长了28.2％，至2023年的人民币778亿元。增长的主要原因是 的支持性政策导致现有房屋交易市场的复苏，尤其是2023年上半年被压抑的需求，尤其是2023年上半年被压抑的需求的释放，以及现有房屋市场表现更加活跃（尤其是二线和下线城市），以及我们的积极和战略扩张，从2023年的26.096亿元人民币增长了20.4％，至2023年的31.429亿元人民币这帮助我们深化了市场渗透率， 提高了销售额，也扩大了公司总部的规模装修和家具业务以及租赁物业 管理服务业务。

佣金 收入从2022年的206亿元人民币增长了10.8％，至2023年的229亿元人民币，这主要是由于由以下机构提供的现有房屋 交易的GTV增加 莲佳 门店从2022年的7,464亿元人民币增长13.6％至2023年的人民币8,476亿元。

此外，来自平台服务、特许经营服务和其他增值服务（主要向我们 平台上的关联代理收费）的收入 从2022年的35亿元人民币增长了45.8％，至2023年的人民币51亿元，这主要是由于关联代理在公司平台上提供的现有 房屋交易的GTV从人民币8,304亿元增长了42.2％，增至2023年的11,804亿元人民币 2022年将达到1亿美元。

收入成本

2023 年， 的总收入成本为人民币561亿元，而2022年为人民币469亿元。

贡献利润

我们还会审查贡献利润率 以衡量细分市场的盈利能力。下表列出了我们每个业务领域在指定时期内的缴款利润率。

我们将每条 服务项目的缴款定义为收入减去对内部代理商和销售专业人员的直接报酬、向关联的 代理商和其他销售渠道分配的佣金、与出租物业管理服务相关的物业租赁成本以及家居装修和装修的直接成本 。我们将缴款利润率定义为对收入的贡献的百分比。

下表列出了 在每个指定时期内从净收入中得出贡献的计算结果：

贡献 利润率表示我们在扣除直接归因于相应收入来源的成本后产生的利润，包括现有的 房屋交易服务、新房交易服务、家居装修和家具以及新兴服务和其他服务。材料成本 从家居装修和家具中扣除。房地产租赁成本从新兴服务和其他服务中扣除。与平台基础设施建设和增强相关的成本和 支出，包括与我们相关的成本 莲佳 门店 和我们技术平台的开发成本不能直接归因于相应的收入来源，在计算贡献时，不会从收入中扣除 。

现有房屋交易服务的 缴款利润率从2022年的39.8％增加到2023年的47.2％，这主要归因于 的固定薪酬成本下降 莲佳 代理商，以及现有房屋交易 服务的净收入增加。

新 房屋交易服务的贡献利润率从2022年的23.6％增加到2023年的26.6％，这主要是由于新 房屋交易服务的净收入增加和固定薪酬成本的降低。

2023年，家居 装修和家具的贡献利润率为29.0％，与2022年的29.4％相比相对持平。

我们 新兴和其他服务的贡献利润率从2022年的31.3％降至2023年的24.0％，这主要是由于利润率较低的租赁 物业管理服务的贡献增加。

毛利

总利润从2022年的138亿元人民币增长了57.6％，至2023年的人民币217亿元。2023 年的毛利率为 27.9%， ，而 2022 年为 22.7%。毛利率的增长主要是由于现有房屋交易 服务和新屋交易服务的贡献率更高，毛利率相对较高的收入来源的贡献更大，包括 现有房屋交易服务和家居装修及家具业务，以及与门店和其他 成本相关的成本占净收入的百分比在2023年相对较低。

运营收入（亏损）

销售 和营销费用。 销售和营销费用从2022年的46亿元人民币 增长了45.5％，至2023年的人民币67亿元，这主要是由于家居装修和家具的销售和营销费用增加，以及家居装修和家具净收入的增长 。

一般 和管理费用。 一般和管理费用从2022年的73亿元人民币增长了12.1％，至2023年的人民币82亿元，这主要是由于信用损失准备金和基于股份的薪酬的增加，与2022年相比， 的人事成本下降部分抵消了这一点。

研究 和开发费用。 研发费用从2022年的人民币25亿元下降了23.9％，至2023年的19亿元人民币，这主要是由于2023年研究 和开发人员人数与2022年相比减少导致人员成本和基于股份的薪酬减少。

商誉、无形资产和其他长期资产的减值 。 我们在2023年记录的商誉、无形资产和其他 长期资产的减值额为 RMB93 百万美元，而2022年为 RMB148 百万美元，这主要归因于市场低迷引发的商誉减值及其对我们2022年下半年至2023年运营的影响。

2023年，运营收入 为人民币47.97亿元，而2022年的运营亏损为 RMB833 百万元。2023年的营业利润率 为6.2％，而2022年为负1.4％，这主要是由于与2022年相比，2023年毛利率增加和运营杠杆率的提高 。

所得税支出

2023 年，我们记录的所得税支出 为人民币 19.94 亿元，而 2022 年为人民币 16.9 亿元。

净收益（亏损）

由于上述原因， 我们在2023年录得净收入为人民币58.9亿元，而2022年的净亏损为人民币13.97亿元。

讨论资产负债表的关键项目

现金、现金等价物、限制性现金和 短期投资

现金、现金等价物、限制性 现金和短期投资构成了我们最具流动性的资产。短期投资包括银行定期存款和对金融机构发行的财富管理产品的投资 。这些产品的回报通常高于银行存款，保持 相对较低的风险，并提供足够的流动性，因为它们可以在短时间内兑换。因此，我们认为此类财富管理 产品是我们现金管理计划的一部分。

总金额从截至2022年12月31日的611亿元人民币下降至2023年12月31日的人民币601亿元，这主要归因于长期投资中记录的长期 定期存款的增加以及股票回购对价的支付，其中一部分 由2023年经营活动产生的现金提供。

应收账款，扣除信贷备抵额 亏损

应收账款中有很大一部分是房地产开发商为我们的新房交易服务支付的。扣除信贷准备金 亏损后，我们的应收账款从截至2022年12月31日的人民币42亿元减少至2023年12月31日的人民币32亿元，这主要是由于应收账款周转天数的改善。

我们在新房交易服务中为房地产开发商 提供服务，根据市场惯例，与个人和小型经纪公司客户 相比，他们授予的信贷期限相对较长。因此，我们可能会面临与向房地产 开发商收取应收账款相关的风险，尤其是在监管措施收紧对这些 房地产开发商的运营和流动性状况产生负面影响的时候。鉴于某些房地产开发商从2021年开始面临的流动性问题，我们一直在实施 各种审慎措施，例如 “预付佣金” 模式，以确保有效的风险控制和及时收取 应收账款。2022年，我们收取的新房交易服务的应收账款为人民币359亿元，2023年为人民币335亿元，而2022年新房交易服务的净收入为287亿元人民币，2023年为人民币306亿元 。尽管新房交易市场低迷，但我们还是设法将新房交易服务的应收账款周转天数从2022年的105天减少到2023年的55天。2022年和2023年，现有房屋交易 服务（我们的客户是个人住房客户和我们平台上的经纪公司）的应收账款周转天数为6天。我们计划 继续谨慎管理我们的应收账款，特别是在新房交易服务方面。

给定期间的应收账款周转率 天数等于期初和期末的平均应收账款余额除以该期间的总收入 ，再乘以该期间的天数。

无形资产，净额

截至2022年12月31日和2023年12月31日，扣除 累计摊销和减值后的无形资产分别为人民币16.87亿元和人民币10.67亿元。 2023 年的下降主要是由于与 收购盛都相关的业务合作协议和无形资产的摊销。

长期投资，净额

截至2022年12月31日和2023年12月31日，我们的长期投资分别为人民币179亿元和236亿元人民币。从2022年12月31日到2023年12月31日的增长主要是由于长期定期存款的增加。

善意

截至2022年12月31日和2023年12月31日，我们的商誉分别为人民币49.34亿元 和人民币48.57亿元。2023年的下降主要是由于当地市场状况的变化，与某些城市现有房屋交易服务板块和新房交易服务板块 申报单位有关的 商誉出现减值。

预付款、应收账款和其他资产

下表列出了截至所示日期此 账户的明细。

支付给房地产 开发商的押金是我们为新房销售向开发商支付的实际存款，将在我们履行服务 承诺后收回。我们对提供经纪服务的房地产项目实行严格的筛选程序，只有 同意为我们有信心兑现销售承诺的房地产项目存入大量存款。预付租金和其他押金的增加 是由于我们扩大了出租物业管理服务。截至 2023 年 12 月 31 日，土地使用权的预付款是 在杭州购买土地的第一笔分期付款，该土地是为我们的家居装修和家具业务收购的，总对价为 RMB309 百万。

应付账款

应付账款从截至2022年12月31日的人民币58.43亿元增加到2023年12月31日的人民币63.29亿元，这与家居装修和家具的收入 一致。

短期借款

截至2022年12月31日和2023年12月31日，我们的短期借款分别为 RMB619 百万美元和 RMB290 百万美元。截至2023年12月31日 的短期贷款总余额主要包括从2023年9月和12月开始的两笔银行贷款，固定贷款利率 利率分别为3.35％和3.30％。

流动性和资本资源

下表汇总了本报告所述期间的现金 流量：

迄今为止，我们通过运营现金流以及历史股权和债务融资活动提供的现金为我们的 运营和投资活动提供资金。 截至2022年12月31日和2023年12月31日，我们的现金、现金等价物、限制性现金和短期投资分别为人民币611亿元和 人民币601亿元。我们的现金和现金等价物主要包括手头现金、活期存款和向银行或其他金融机构进行的、原始到期日少于三个月的高流动性投资 。我们的限制性现金主要是 质押用于银行借款，以及代表房地产卖方向购房者收取并支付给房地产卖家的托管款项。

我们认为，我们当前的现金、 现金等价物以及经营活动提供的限制性现金和预期现金将足以满足我们当前和预期的 营运资金需求和长期资本支出。但是，如果我们遇到业务状况的变化或其他发展，我们将来可能需要额外的现金资源 。如果我们发现并希望寻求投资、收购、资本支出或类似行动的机会，我们可能还需要额外的现金资源。

我们几乎所有的收入 都以人民币的形式出现，而且我们预计这些收入很可能会继续以人民币的形式出现。根据中华人民共和国现行外汇法规， 经常账户项目的支付，包括利润分配、利息支付以及与贸易和服务相关的外汇 交易，只要符合某些常规程序要求，就可以使用外币支付，无需事先获得国家外汇管理局（“SAFE”） 的批准。因此，根据某些例行程序要求，允许我们的中国子公司在未经SAFE事先批准的情况下以外币向我们支付股息 。但是，现行中国法规 允许我们的中国子公司仅从根据中国 会计准则和法规确定的累计利润（如果有）中向我们支付股息。我们的中国子公司在每年增加 累计亏损（如果有）后，必须预留至少10％的税后利润来为某些储备资金提供资金，直到预留的总金额达到其注册资本的 50％。这些储备金不能作为现金分红分配。从历史上看，我们的中国子公司没有向我们支付 股息，在产生累计利润之前，它们将无法支付股息。此外，包括外国直接投资和贷款在内的资本账户交易 必须获得SAFE、其当地分行和某些当地 银行的批准和/或注册。

作为开曼群岛豁免的 公司和离岸控股公司，根据中国法律法规，我们只能通过贷款或资本出资向我们的中国子公司提供资金，但须获得政府机构的批准或注册以及 出资和贷款金额的限制。这可能会延迟我们使用2020年7月的首次公开募股和2020年11月发行的 ADS的收益向我们的中国子公司提供贷款或资本出资。

经营活动

2023 年，经营 活动产生的净现金为人民币112亿元。经营活动产生的净现金与2023年人民币58.9亿元净收入之间的差异是由于增加了人民币48.48亿元用于非现金项目的调整，增加了从权益法投资中获得的 RMB15 百万元股息 ，去除了本质上属于投资 活动的人民币14.13亿元投资和利息收入，并增加了从营运资金中释放的人民币18.18亿元。

非现金项目 的调整主要包括人民币32.16亿元的股份薪酬支出、RMB775 百万元的折旧费用、使用衡量替代方案的股权投资减值亏损的RMB29 百万 、无形资产摊销 RMB627 百万元、 和投资公允价值变动 RMB78 百万元。

营运资金释放的额外现金 是应收账款减少 RMB835 百万元，租赁负债增加人民币61.23亿元， 合同负债增加人民币14.05亿元，应计费用和其他流动负债增加15.86亿元人民币， 部分被使用权资产增加63.34亿元、预付款增加 RMB883 百万元所抵消，应收账款和其他 资产，员工应付薪酬和福利减少了人民币12.2亿元。

2022年经营 活动产生的净现金为人民币84.61亿元。经营活动产生的净现金与2022年人民币13.97亿元净亏损之间的差异是由于增加了人民币55.62亿元用于非现金项目的调整，增加了从权益法投资中获得的股息 的 RMB27 百万元，去除了本质上是投资 活动的投资和利息收入，并增加了从营运资金中释放的人民币50.36亿元。RMB767

非现金项目 的调整主要包括人民币24.25亿元的股份薪酬支出、RMB918 百万元的折旧费用、使用衡量替代方案的股权投资减值亏损的RMB592 百万 、无形资产摊销 RMB584 百万元、 和 RMB512 百万美元的投资公允价值变动。

营运资金释放的额外现金 是应收账款减少人民币51.61亿元、租赁负债增加人民币40.74亿元、合同负债增加 RMB921 百万元的结果，但部分被使用权资产增加35.09亿元、应付员工薪酬和福利减少RMB958 百万元以及应付账款减少 RMB866 百万元所抵消。

投资活动

2023 年用于投资活动的净现金为人民币40亿元，主要包括 (i) 用于购买其他短期投资的人民币389亿元，被人民币415亿元到期的其他短期投资所抵消；(ii) 源自人民币278亿元的应收融资，由 人民币271亿元的融资应收账款本金抵消，(iii) 人民币12亿元购买的其他长期应收账款投资， 和 (iv) 用于购买持有至到期债务投资的人民币145亿元，被人民币89亿元的持有至到期日债券所抵消 债务投资和人民币14亿元的可供出售债务投资的销售额。

2022年用于投资活动的净现金为人民币85亿元，主要包括（i）用于购买其他短期投资的人民币347亿元，由人民币365亿元到期的其他短期投资所抵消，（ii）源自人民币115亿元的融资应收账款，由收取的116亿元人民币融资应收账款本金抵消，（iii）用于购买持有的228亿元人民币的应收账款本金 到期债务投资， 部分被人民币158亿元到期的持有至到期债务投资所抵消，（iv）用于现金支付的人民币31亿元对于 业务合并，扣除收购的现金，以及 (v) 12亿元人民币的可供出售债务投资的购买，由 人民币29亿元可供出售债务投资的销售额所抵消。

筹资活动

2023年用于融资活动的净现金 为人民币69.62亿元，主要包括（i）人民币51.51亿元的普通股回购，（ii）RMB756 百万元 的短期借款还款，以及（iii）人民币14.31亿元的股息支付，部分被短期借款所得的 RMB427 百万美元 所抵消。

2022年用于融资活动的净现金 为人民币11.55亿元，主要包括（i）人民币13.2亿元的普通股回购，（ii）RMB400 百万元 的短期借款还款，以及（iii）RMB328 百万美元的融资债务偿还，部分被短期借款收益的 RMB759 百万元 所抵消。

资本支出

2022年，我们的资本支出为 RMB793 百万美元，2023 年为 RMB874 百万美元。在2022年和2023年，我们的资本支出主要是为购买 不动产、厂房和设备、无形资产和其他长期资产而支付的现金。我们主要使用经营活动产生的净 现金流为资本支出提供资金。

物质现金需求

截至2023年12月31日，我们的重要现金需求 以及随后的任何过渡期主要包括我们的资本支出和合同义务。 我们打算用现金余额为我们的重要现金需求提供资金。我们将继续做出现金承诺，包括资本 支出，以满足我们业务的预期增长。

下表列出了我们截至2023年12月31日的合同义务 。

截至2023年12月31日， 我们的经营租约和其他承诺包括 RMB428 百万元的经营租赁承诺、RMB155 百万美元的 土地使用权义务、RMB105 百万元的投资承诺、400万元人民币的购置物业和设备的义务以及200万元人民币的服务购买义务。

截至2023年12月31日，除了上文 披露的承诺和下文所述的财务担保外，我们没有任何其他长期债务或物质担保 。

资产负债表外安排

我们通过子公司为某些金融合作伙伴或个人贷款人提供贷款的财务担保 。如果借款人违约，我们有义务补偿 贷款人的本金和利息支付。因此，我们有效地为贷款人提供信用风险担保 。

除上述内容外，我们 未签订任何其他承诺来担保任何第三方的付款义务。我们没有签订任何与我们的股票挂钩并归类为股东权益或未反映在我们的合并财务 报表中的衍生 合约。此外，我们对转移到向向 作为信贷、流动性或市场风险支持的未合并实体的资产没有任何留存或或有权益。我们在任何向我们提供 融资、流动性、市场风险或信贷支持或向我们提供租赁、对冲或产品开发服务的未合并实体中没有任何可变权益。

重大投资和 材料收购和处置

我们在报告期内认购的财富管理 产品和结构性存款的摘要载列于相关公告中，这些产品和结构性存款构成 公司根据香港联合交易所有限公司证券上市规则（“上市规则”） 的须予披露交易：

除此处披露的情况外，我们 在 报告期内没有对子公司、联营公司和合资企业进行任何重大投资或重大收购或处置。

资产质押

截至2023年12月31日，没有认捐任何财产、厂房和 设备。

重大投资或资本 资产的未来计划

截至2023年12月31日，我们还没有详细的未来 重大投资或资本资产计划。

资产负债率

截至2023年12月31日， 我们的资产负债率（即总负债除以总资产，百分比）为40.0％（截至2022年12月31日：36.8％）。

外汇风险

实际上，我们所有的收入 和支出都以人民币计价。我们认为我们目前没有任何重大的直接外汇风险。尽管 我们的外汇风险敞口总体上应受到限制，但您的投资价值将受到美元和人民币之间汇率 的影响。

从历史上看，人民币兑美元汇率的波动有时是巨大的，不可预测的。在截至2023年12月31日的年度中，人民币兑美元 的贬值约为2.9％。很难预测未来市场力量或中国或美国政府 政策将如何影响人民币和美元之间的汇率。

如果我们的业务需要 将美元兑换成人民币，那么人民币兑美元的升值将对我们从兑换中获得的人民币金额产生不利影响 。相反，如果我们决定将人民币兑换成美元，以 支付我们的A类普通股或ADS的股息或用于其他商业目的，则 美元兑人民币升值将对我们可用的美元金额产生负面影响。

利率风险

我们可以将从离岸发行中获得的净收益 投资于利息收益工具。由于利率上升，固定利率证券的公允市场价值可能会受到不利影响 ，因此，由于利率的变化，我们的未来投资收入可能低于预期，或者如果我们不得不出售因利率 利率变动而市值下降的证券，我们可能会遭受本金损失。截至2023年12月31日，我们面临的此类利率风险主要来自人民币36亿元的短期投资理财产品 。我们过去没有，预计也不会面临与我们在短期工具上的投资 相关的重大利率风险。

员工与薪酬

截至 2023 年 12 月 31 日， 我们共有 116,344 名员工。下表列出了截至2023年12月31日 按职能分类的员工总数：

我们相信，我们为员工 提供有竞争力的薪酬待遇和鼓励自我发展的环境，因此，我们总体上能够吸引 和留住合格的人员，维持稳定的核心管理团队。

按照 中国法规的要求，我们参与市级和省级政府组织的各种员工社会保障计划，包括 养老金、失业保险、生育保险、工伤保险、医疗保险和住房公积金。在 中，除了所需的社会保障计划外，我们还向员工提供奖金，以鼓励他们提高绩效质量。 奖金通常是自由决定的，部分基于员工的绩效，部分基于我们业务的整体业绩。我们已经向员工发放了 并计划在未来继续发放基于股份的激励奖励，以激励他们为我们的增长 和发展做出贡献。

其他信息

购买、出售和赎回 公司上市证券

公司制定了股票 回购计划，根据该计划，公司可以在2022年8月的12个月内 期内购买高达10亿美元的A类普通股和/或ADS（“现有股票回购计划”）。2023 年 8 月 31 日，公司董事会 （“董事会”）批准了对现有股票回购计划的修改，根据该修改， 回购授权已从其 A 类普通股和/或 ADS 的 10 亿美元增加到 20 亿美元的 A 类 普通股和/或 ADS，并延长至 2024 年 8 月 31 日（“延长股票回购计划”，以及 使用现有股票回购计划，即 “股票回购计划”）。在 2023 年 6 月 15 日举行的年度股东大会（“AGM”） 中，公司股东批准向董事会授予购买 公司自有股份的一般性无条件授权（“2023 年股票回购授权”），该授权涵盖延长 股票回购计划下的回购，直至公司下次股东周年大会结束。2023年股票回购授权到期后， 公司将在下次股东周年大会上向公司股东寻求另一项一般性无条件的回购授权，以继续 根据扩展股票回购计划进行股票回购。

在本报告所述期间， 公司在纽约证券交易所 （“纽约证券交易所”）共回购了46,735,381股美国存托凭证（相当于140,206,143股A类普通股），总对价为718,740,331.61美元。报告期内回购纽约证券交易所ADS代表的A类普通股 股的详情汇总如下：

董事会认为，股票回购计划反映了董事会和管理团队对公司当前和长期业务前景和增长 的信心。董事会认为，股票回购计划符合公司及其股东整体 的最大利益。

在本报告期内回购的美国证券交易所代表的共140,206,143股A类 普通股已被取消，其中包括由澳大利亚证券交易所代表的24,066,132股A类 普通股，于2023年11月和12月回购，并于2024年1月取消。取消从回购的美国存托证券转换的A类普通股后，公司的加权投票权（“WVR”，定义为 ）的受益人同时按照《上市 规则》第8A.21条将其B类普通股按一比一的比例转换为A类普通股，从而按照《上市 规则》第8A.21条将其B类普通股转换为A类普通股，使该比例根据上市规则第8A.13条及第8A.15条的规定，不得增加持有本公司WVR的股份的份额规则。因此，共有5,745,976股B类普通股按一比一的比例转换为A类普通股，其中包括（i）彭永东先生通过他（作为委托人）设立的 全权信托转换的4,007,279股B类普通股，以及（ii）Yigang Shan先生通过转换的1,738,697股B类普通股由他（作为委托人）设立的全权信托。由于取消了在报告期内回购的ADS所代表的A类普通股 股，并按一比一的比例将5,745,976股B类普通股转换为A类 普通股，发行的A类普通股数量减少了134,460,167股。

除上述披露外， 在本报告期间， 公司及其任何子公司均未购买、出售或赎回公司的任何上市证券。

遵守公司 治理守则

本公司的企业 治理做法基于《上市规则》附录C1所载《公司治理守则》（“企业管治守则”） 中规定的原则和守则条款。

根据企业管治守则第二部分的守则条文C.2.1，在香港联合交易所有限公司（“香港联合交易所”） 上市的公司应遵守，但可以选择偏离董事长与总裁 执行官之间的职责应分开且不应由同一个人履行的要求。公司没有单独的董事长 和首席执行官，彭永东先生目前担任这两个职务。董事会认为，将 董事长和首席执行官的职位赋予同一个人，有利于确保集团内部的持续领导能力，并使 更有效和高效的集团整体战略规划。董事会认为， 当前安排的权力和权限平衡不会受到损害，这种结构将使公司能够迅速有效地做出和实施决策。

除上述内容外，在 报告期内以及截至本公告发布之日，公司遵守了《企业管治守则》的所有适用原则和守则条款 。

遵守《证券交易示范守则》

公司已采用第二份 经修订和重述的重大非公开信息及防止内幕交易政策声明（“公司 守则”），其条款严格程度不亚于《上市规则》附录C3中规定的《上市发行人董事证券交易示范守则》（“范本 守则”），作为其自己的证券交易守则，以规范董事的所有交易 （“董事”）和本公司证券及 所涵盖的其他事项的相关员工公司守则。

在向所有董事进行了具体询问 后，所有董事均确认在报告期内以及截至本公告发布之日，他们已完全遵守了《示范守则》和 公司守则中规定的所有相关要求。

报告期后的重要事件

除本公告中披露的情况外， 自报告期结束以来，截至本公告发布之日，未发生其他影响集团的重要事件。

审计师根据本业绩执行的程序 公告

本公告中披露的未经审计的财务信息 是初步的。对公司截至2023年12月31日止年度的合并财务报表的审计仍在进行中。本业绩公告中列出的公司截至2023年12月31日止年度未经审计的简明合并资产负债表、未经审计的简明综合资产负债表、未经审计的简明综合现金流量表及其相关附注 的数字已得到公司审计师 普华永道会计师事务所的同意，金额与公司合并草案中规定的金额一致截至2023年12月31日止年度的财务报表 。普华永道在这方面所做的工作并不构成担保承诺，因此，普华永道没有对本业绩公告发表任何意见 或保证结论。

审计工作完成后，可能会确定对财务报表 的调整，这可能会导致公司经审计的 合并财务报表与未经审计的财务信息之间存在重大差异。

审计委员会对财务报表的审查

本公司已根据《上市规则》第3.21条及 《企业管治守则》设立董事会 审计委员会（“审核委员会”）。除其他外，审计委员会的主要职责是审查和监督集团的财务报告流程 和内部控制体系，管理风险，监督内部审计职能，并向董事会提供建议和意见。 审计委员会由陈晓红女士（主席，为具有相应专业 资格或会计或相关财务管理专长的独立非执行董事）、朱寒松先生和吴军先生组成，他们均为独立 非执行董事。

审计委员会审查了 截至2023年12月31日的集团未经审计的年度业绩。审计委员会还与 公司高级管理层成员和 外部审计师普华永道讨论了与公司采用的会计政策和惯例以及内部控制有关的事项。

宣布末期现金分红和记录 日期

董事会批准向截至北京/香港时间和纽约时间2024年4月5日营业结束时的普通股持有人和登记在册的美国存托凭证持有人分别派发每股普通股0.117美元的最终现金 股息（“股息”），即每股ADS0.351美元，以 美元支付。将支付的股息总额约为4亿美元，将由公司资产负债表上的现金盈余 提供资金。

对于普通股持有人， 为了获得股息资格，所有有效的股份转让文件必须在4月5日下午4点30分之前向公司的香港股份过户登记处Computershare香港投资者服务有限公司 在香港湾仔皇后大道东183号合和中心17楼1712-1716号商店注册 ， 2024（北京/香港时间）。通过存托银行向公司ADS持有人支付的股息将受存款协议的 条款的约束。普通股持有人的付款日期预计为2024年4月19日左右，ADS持有人的付款日期预计为2024年4月24日左右。

根据公司目前的 股息政策，董事会有权决定是否分配股息，但须遵守开曼群岛法律的某些要求。 此外，我们的股东可以通过普通决议宣布分红，但任何股息都不得超过董事会建议的金额。 如果我们决定支付股息，其形式、频率和金额将基于我们未来的运营和收益、资本需求 和盈余、总体财务状况、合同限制以及董事会可能认为相关的其他因素。

公布全年业绩及年报

本 公告发布在香港证券交易所的网站 https://www.hkexnews.hk 和公司的网站 上 https://investors.ke.com。包含《上市规则》要求的所有信息的2023年年度报告将 发送给股东，并将在适当时候在公司和香港证券交易所的网站上公布。

赞赏

公司对所有员工为公司发展所做的杰出贡献表示感谢。董事会衷心感谢管理层的奉献精神和勤奋，这是公司未来继续取得成功的关键因素。 此外，公司希望对股东、客户和业务合作伙伴的持续支持表示感谢。 公司将继续实现可持续的业务发展，从而为所有股东创造更多价值。

非公认会计准则财务指标的使用

公司使用调整后的运营收益 （亏损）、调整后的净收益（亏损）、归属于KE Holdings Inc.普通股股东的调整后净收益（亏损）、 调整后的营业利润率、调整后的息税折旧摊销前利润和归属于KE Holdings Inc.普通股股东的调整后净收益（亏损）， 均为非公认会计准则财务指标，用于评估其经营业绩以及财务和运营决策目的。Beike 认为，这些非公认会计准则财务指标有助于确定公司业务的潜在趋势，否则这些趋势可能会被公司净收益（亏损）中包含的某些支出的影响所扭曲。贝克还认为，这些非公认会计准则 财务指标提供了有关其经营业绩的有用信息，增强了对其过去业绩 和未来前景的总体了解，并提高了管理层在财务和运营 决策中使用的关键指标的知名度。使用这些非公认会计准则财务指标的一个局限性在于，这些非公认会计准则财务指标不包括基于股份的 薪酬支出，这些费用在可预见的将来一直是公司 业务的重大经常性支出。

不应孤立地考虑这些非公认会计准则 财务指标的列报，也不得将其解释为毛利、净收益（亏损）或任何其他 业绩衡量标准的替代方案，也不得解释为其经营业绩的指标。鼓励投资者审查这些非公认会计准则财务指标 以及与最直接可比的GAAP指标的对账情况。此处提出的非公认会计准则财务指标可能无法与其他公司提出的类似标题的指标相提并论 。其他公司可能会以不同的方式计算标题相似的衡量标准，这限制了 它们作为公司数据的比较衡量标准的用处。贝克鼓励投资者和其他人全面审查其财务信息 ，不要依赖单一的财务指标。调整后的运营收益（亏损）定义为运营收入（亏损） ，不包括（i）基于股份的薪酬支出，（ii）收购 和业务合作协议产生的无形资产的摊销，以及（iii）商誉、无形资产和其他长期资产的减值。调整后 营业利润率定义为调整后的运营收入（亏损）占净收入的百分比。调整后的净收益（亏损） 定义为净收益（亏损），不包括（i）基于股份的薪酬支出，（ii）收购和业务合作协议产生的无形资产 的摊销，（iii）长期投资的公允价值变化，以公允价值和或有对价计量的应收贷款 ，（v）投资减值，以及（vi）上述非公认会计准则调整的税收影响。归属于KE Holdings Inc.普通股股东的调整后净收益（亏损）定义为归属于KE Holdings Inc.普通股东的净收益（亏损），不包括（i）基于股份的薪酬支出，（ii）收购 和业务合作协议产生的无形资产摊销，（iii）长期投资的公允价值变化，以公允价值计量的应收贷款和或有对价，（iv）商誉、无形资产和其他长期资产的减值，(v) 的减值投资，（vi）上述非公认会计准则调整的税收影响，以及（vii）非公认会计准则调整对归属于非控股权益股东的净收益（亏损） 的影响。调整后的息税折旧摊销前利润定义为净收益（亏损），不包括（i）收入 税收支出（收益），（ii）基于股份的薪酬支出，（iii）无形资产的摊销，（iv）财产和设备的折旧 ，（v）净利息收入，（vii）长期投资的公允价值变化，以公允价值和或有对价计量的应收贷款 ，（vii）商誉减值、无形资产和其他长期资产、 和 (viii) 投资减值。归属于KE Holdings Inc.普通股股东的每份ADS的调整后净收益（亏损）定义为归属于KE Holdings Inc.普通股股东的调整后净收益（亏损）除以计算每股ADS基本和摊薄后的调整后净收益（亏损）的加权平均值 。

有关非公认会计准则 财务指标的更多信息，请参阅本公告末尾标题为 “未经审计的公认会计准则和非公认会计准则业绩对账” 的表格。

安全港声明

根据1995年《美国私人证券诉讼改革法》的 “安全港” 条款，本 公告包含可能构成 “前瞻性” 陈述的陈述。这些前瞻性陈述可以通过术语 来识别，例如 “将”、“期望”、“预期”、“目标”、“未来”、“打算”、 “计划”、“相信”、“估计”、“可能会” 以及类似的陈述。除其他外， 本公告中的业务展望以及贝克的战略和运营计划都包含前瞻性陈述。 Beike还可以在向美国证券交易委员会 （“SEC”）和香港证券交易所提交的定期报告、向股东提交的年度报告、新闻稿和其他书面 材料以及其高管、董事或员工向第三方所做的口头陈述中作出书面或口头的前瞻性陈述。非历史事实的陈述， 包括有关KE Holdings Inc.信念、计划和预期的陈述，均为前瞻性陈述。前瞻性 陈述涉及固有的风险和不确定性。许多因素可能导致实际业绩与任何前瞻性陈述中包含的 存在重大差异，包括但不限于以下因素：贝克的目标和战略；贝克的未来 业务发展、财务状况和经营业绩；公司收入、成本或支出的预期变化； Beike在以下方面提供服务和促进交易的能力 Beike 平台；贝科运营的 的行业竞争；与该行业相关的政府政策法规；北科保护公司 系统和基础设施免受网络攻击的能力；贝客对 公司平台上经纪品牌、门店和代理商诚信度的依赖；中国和全球的总体经济和商业状况；以及与上述任何 相关的假设。有关这些风险和其他风险的更多信息包含在KE Holdings Inc.向美国证券交易委员会和 香港证券交易所提交的文件中。本公告中提供的所有信息均截至本公告发布之日，除非适用法律要求，否则KE Holdings Inc. 不承担任何更新任何前瞻性陈述的义务。

香港，2024 年 3 月 14 日

截至本公告发布之日，本公司董事会由彭永东先生、单一刚先生、徐万刚先生和徐涛先生作为执行董事，李朝辉先生为非执行董事，陈晓红女士、 朱寒松先生和吴军先生为独立非执行董事。

未经审计的 综合收益（亏损）简明合并报表

（除股票和每 股数据外，所有金额均以千计）

未经审计的 综合收益（亏损）简明合并报表（续）

（除股票和每 股数据外，所有金额均以千计）

未经审计的 综合收益（亏损）简明合并报表（续）

（除股票和每 股数据外，所有金额均以千计）

未经审计的公认会计准则和非公认会计准则业绩的对账

（除股票和每 股数据外，所有金额均以千计）

未经审计的公认会计准则和非公认会计准则业绩对账 （续）

（除股票和每 股数据外，所有金额均以千计）

未经审计的简明合并资产负债表

（除股票和每 股数据外，所有金额均以千计）

未经审计的简明合并资产负债表 （续）

（除股票和每 股数据外，所有金额均以千计）

未经审计的简明合并资产负债表 （续）

（除股票和每 股数据外，所有金额均以千计）

未经审计的 现金流简明合并报表

（除股票和每 股数据外，所有金额均以千计）

未经审计的 现金流简明合并报表（续）

（除股票和每 股数据外，所有金额均以千计）

未经审计的 现金流简明合并报表（续）

（除股票和每 股数据外，所有金额均以千计）

未经审计的合并财务信息附注

（除股票和每 股数据外，所有金额均以千计）

根据开曼群岛公司法，KE Holdings Inc.（ “公司”）于2018年7月6日在开曼群岛注册成立，是一家 豁免有限责任公司。公司通过其合并子公司、可变利益实体（“VIE”） 和VIE的子公司（统称为 “集团”），主要在中华人民共和国（“中国” 或 “中国”）运营领先的综合性 在线和线下住房交易和服务平台。

2020年8月和 11月，公司完成了在纽约证券交易所的首次公开募股和后续发行。

2022年5月， 公司以介绍方式完成了在香港证券交易所的上市。

随附的未经审计的 简明合并财务报表和相关披露是根据美利坚合众国普遍接受的 会计原则（“美国公认会计原则”）编制的。

集团的组织 结构基于首席运营决策者（“CODM”）用来评估、查看 和运营其业务运营的多种因素，其中包括但不限于客户群、服务和技术的同质性。集团的 运营部门基于该组织结构和由集团CODM审查的信息，以评估运营的 分部业绩。

该集团在四个领域经营其 业务：现有房屋交易服务、新房交易服务、家居装修和家具以及新兴的 和其他服务。以下摘要描述了集团每个应报告的细分市场的运营情况：

未经审计的合并财务信息附注 （续）

（除股票和每 股数据外，所有金额均以千计）

材料成本、物业 租赁成本、佣金和补偿成本包括与家居装修和家具相关的材料成本，以及对作为集团雇员或承包商的 代理商、销售专业人员或装修人员的报酬，以及向与集团签署渠道销售代理服务协议的经纪公司 分成的佣金以及与租赁物业管理 服务相关的房地产租赁成本。

现有国内市场的佣金和薪酬 成本主要针对集团的员工或承包商。新房市场的佣金和薪酬成本 主要支付给与集团签署渠道销售代理服务协议的经纪公司。家居装修和家具市场的佣金和薪酬 成本主要支付给作为集团员工或承包商的装修工人。根据相应的合同，家居装修和家具市场的材料 成本主要由供应商承担。根据相应的租赁合同， 与出租物业管理服务相关的物业租赁费用主要由业主承担。

这些表格按分段显示摘要 信息，如下所示：

由于集团几乎所有 的长期资产都位于中国，而且根据向客户提供服务和产品的地理位置，集团应申报细分市场的几乎所有收入 都来自中国，因此没有提供地理信息 。

未经审计的合并财务信息附注 （续）

（所有 金额均以千计，股票和每股数据除外）

净额 应收账款包括以下内容：

合同资产主要与集团的装修业务有关。集团的收入确认时间可能与向客户开具发票的时间不同 。集团的合同资产代表已确认的合同收入金额，但 尚未根据合同条款开具账单。

合约 资产，净额包括以下内容：

未经审计的合并财务信息附注 （续）

（所有 金额均以千计，股票和每股数据除外）

应收账款信贷损失备抵金的 变动情况如下：

集团通常允许其客户在 90 天内享有信贷期。基于向客户交付 服务的日期对应收账款的账龄分析如下：

未经审计的合并财务信息附注 （续）

（所有 金额均以千计，股票和每股数据除外）

截至2023年12月31日和2022年12月31日止年度的税前收入（亏损）的 部分如下：

下表汇总了集团截至2023年12月31日和 2022年的所得税支出和有效税率，如下所示：

在 截至2023年12月31日的年度中，所得税支出主要是由中国 某些主要业务的现行收益税推动的。

未经审计的合并财务信息附注 （续）

（所有 金额均以千计，股票和每股数据除外）

根据发票日期，对截至2023年12月31日和2022年12月31日的应付贸易的 账龄分析如下：

每股基本 净收益（亏损）是报告期内 期内每股已发行普通股的净收益（亏损）金额。摊薄后的每股净收益（亏损）是报告期内已发行普通股 的每股净收益（亏损）金额，经调整后包括潜在摊薄普通股的影响。截至12月31日的年度摊薄后每股净亏损的计算中不包括4,437,739股非归属限制性股票单位和24,445,441股非归属限制性股票，按加权平均值计算，2022年是因为它们具有抗稀释作用。

下表列出了所示年度的基本和摊薄后每股净收益（亏损）的计算结果：

未经审计的合并财务信息附注 （续）

（所有 金额均以千计，股票和每股数据除外）

在截至2022年12月31日的年度中，公司没有宣布 股息。

2023年8月，公司董事会批准向截至2023年9月15日北京/香港 香港时间和纽约时间2023年9月15日营业结束时的普通股持有人和登记在册的ADS持有人派发每股普通股0.057美元，合每股ADS0.171美元的特别现金股息，以美元支付。结果，2023年派发了1.985亿美元的股息， 这笔资金来自公司资产负债表上的盈余现金。

未经审计的合并财务信息附注 （续）

（所有 金额均以千计，股票和每股数据除外）

未经审计的简明合并财务报表是根据美国公认会计原则编制的，该会计原则在某些方面与 国际财务报告准则会计准则（“IFRS”）有所不同。根据美国公认会计原则和国际财务报告准则编制的集团历史财务信息 之间重大差异的影响如下：

未经审计的 综合收益（亏损）数据简明合并报表

未经审计的合并财务信息附注 （续）

（所有 金额均以千计，股票和每股数据除外）