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2024年7月STPR：TX2023-12-310001360604Hr:MedicalRealEstateMaturingInDecember2024MemberSTPR：NC2023-01-012023-12-310001360604Hr:MedicalRealEstateMaturingInDecember2024MemberSTPR：NC2023-12-310001360604Hr:MedicalRealEstateMaturingInFebruary2026MemberSTPR：FL2023-01-012023-12-310001360604Hr:MedicalRealEstateMaturingInFebruary2026MemberSTPR：FL2023-12-310001360604HR：MedicalRealEstateMaturingInMarch2026成员STPR：CA2023-01-012023-12-310001360604HR：MedicalRealEstateMaturingInMarch2026成员STPR：CA2023-12-310001360604Hr:MedicalRealEstateMaturingInDecember2026MemberSTPR：FL2023-01-012023-12-310001360604Hr:MedicalRealEstateMaturingInDecember2026MemberSTPR：FL2023-12-310001360604人力资源：物业1成员STPR：TX2023-01-012023-12-310001360604人力资源：物业1成员STPR：TX2023-12-310001360604STPR：AZHR：Property2成员2023-01-012023-12-310001360604STPR：AZHR：Property2成员2023-12-31 美国证券交易委员会
华盛顿特区，20549
_______________
表格10-K | | | | | |
(标记一)
|
| ☒ | 根据1934年《证券交易法》第13或15(D)条提交的年度报告 截至的财政年度：12月31日, 2023
|
或 |
| ☐ | 根据1934年《证券交易法》第13或15(D)条提交的过渡报告 过渡时期， 到 |
委托文件编号：001-35568
医疗保健房地产信托公司成立
(注册人的确切姓名载于其章程)
| | | | | |
| 马里兰州 | 20-4738467 |
(述明或其他司法管辖权
公司或组织) | (税务局雇主
识别号码) |
西区大道3310号
套房700
纳什维尔, 田纳西州37203
(主要执行办公室地址)
(615) 269-8175
(注册人的电话号码，包括区号)
根据该法第12(B)节登记的证券：
| | | | | | | | | | | | | | |
| 每个班级的标题 | | 交易符号 | | 注册的每个交易所的名称 |
| A类普通股，每股面值0.01美元 | | 人力资源 | | 纽约证券交易所 |
根据法案第12（g）节登记的证券：
无
(班级名称)
如果注册人是证券法规则405中定义的知名经验丰富的发行人，请用复选标记表示。是*☒表示没有☐。
用复选标记表示注册人是否不需要根据该法第13节或第15(D)节提交报告。是的，☐已经成功了。不是 ☒
用复选标记表示注册人(1)是否在过去12个月内(或注册人被要求提交此类报告的较短时间内)提交了1934年《证券交易法》第13或15(D)节要求提交的所有报告，以及(2)在过去90天内是否符合此类提交要求。是**☒*☐
用复选标记表示注册人是否在过去12个月内(或在注册人被要求提交此类文件的较短时间内)以电子方式提交了根据S-T法规第405条(本章232.405节)要求提交的每个交互数据文件。是☒表示没有☐。
用复选标记表示注册人是大型加速申报公司、加速申报公司、非加速申报公司、较小的报告公司或新兴成长型公司。请参阅《交易法》第12b-2条规则中“大型加速申报公司”、“加速申报公司”、“较小申报公司”和“新兴成长型公司”的定义：
大型加速文件服务器☒*
*非加速申报公司☐*☐
*☐
如果是新兴成长型公司，请用复选标记表示注册人是否已选择不使用延长的过渡期
遵守《交易法》第13(A)节规定的任何新的或修订的财务会计准则。☐
用复选标记表示注册人是否提交了一份报告，证明管理层根据《萨班斯-奥克斯利法案》(15-《美国法典》第7262(B)条)第404(B)条对编制或发布其审计报告的注册会计师事务所的财务报告内部控制的有效性进行了评估。他说：☒
如果证券是根据该法第12(B)条登记的，应用复选标记表示登记人的财务报表是否反映了对以前发布的财务报表的错误更正。☐
用复选标记表示这些错误更正中是否有任何重述需要对注册人的任何执行人员在相关恢复期间根据第240.10D-1(B)条收到的基于激励的薪酬进行恢复分析。☐
用复选标记表示注册人是否是空壳公司(如《交易法》第12b-2条所定义)。是☐*☒
注册人普通股股票的总市值(以2023年6月30日非关联公司持有的该等股票在纽约证券交易所的收盘价为基础)为$7,130,838,614.
截至2024年2月12日，有381,180,874注册人已发行普通股的股份。
以引用方式并入的文件
注册人与将于2024年5月21日举行的股东年会有关的最终委托书的部分内容通过引用并入本报告的第三部分.
说明性说明
于2022年7月20日，根据日期为2022年2月28日的有关合并协议及计划(“合并协议”)，由马里兰州Healthcare Realty Trust Inc.(现为HRTI，LLC，马里兰州有限责任公司)(“Legacy HR”)、美国Healthcare Trust，Inc.(现为Healthcare Realty Trust Inc.)(现为Healthcare Realty Trust Inc.)(“Legacy HTA”)、Healthcare Trust of America Holdings，LP(现为Healthcare Realty Holdings，L.P.)(“合并子公司”)，合并子公司与Legacy HR合并，而Legacy HR继续作为尚存实体及Legacy HTA的全资附属公司(“合并”)继续存在。合并后，Legacy HR立即转变为马里兰州的一家有限责任公司，并将其名称更名为“HRTI，LLC”，Legacy HTA更名为“Healthcare Realty Trust Inc.”。此外，Legacy HR的股权是通过对OP的出资和转让协议的方式贡献的，Legacy HR成为OP的全资子公司。因此，Legacy HR成为伞式合伙房地产投资信托基金(下称“合伙房地产投资信托基金”)架构的一部分，该架构的目的是在合并生效后调整合并后公司的公司结构，并为合并后的公司提供一个平台，以便更有效地以递延纳税的方式收购物业。
就本Form 10-K年度报告而言，“Healthcare Realty Trust”指合并生效后的Legacy HTA，而“Company”、“We”、“Us”及“Our”指Healthcare Realty Trust及其合并附属公司，包括OP。
就会计目的而言，合并被视为“反向收购”，Legacy HR被视为会计收购方。因此，会计收购方Legacy HR的历史财务报表成为公司的历史财务报表。合并结束后的定期报告包括有关公司的财务和其他信息。本次合并是按照会计准则汇编第805号企业合并(“ASC 805”)的收购会计方法入账的，其中要求收购的资产和假定在收购日期确认的负债的公允价值。
此外，OP还发行了本报告所包括的公司综合财务报表附注10中所述的无担保票据。所有无抵押票据均由本公司全面及无条件担保，本公司持有OP 98.8%的股权。自2021年1月4日起，美国证券交易委员会(“美国证券交易委员会”)通过了对财务披露要求的修订，允许母公司担保义务的子公司发行人在以下情况下省略单独的财务报表：母公司的合并财务报表已提交，子公司债务人是母公司的合并子公司，担保的证券是债务或类似债务，并且担保的证券由母公司全面和无条件地担保。因此，没有单独列报业务方案的合并财务报表。
此外，根据S-X法规第13-01(A)(4)(Vi)条的允许，本公司已将OP的财务信息摘要排除在外，因为OP的资产、负债和经营结果与本公司合并财务报表中的相应金额没有实质性差异，并且管理层认为该等财务信息摘要将是重复的，不会为投资者提供增量价值。
医疗保健房地产信托公司成立
表格10-K
2023年12月31日
目录
| | | | | | | | |
第一部分 | | |
项目1 | 业务 | 1 |
第1A项 | 风险因素 | 7 |
项目1B | 未解决的员工意见 | 21 |
项目1C | 网络安全 | 21 |
项目2 | 属性 | 22 |
第3项 | 法律诉讼 | 22 |
项目4 | 煤矿安全信息披露 | 22 |
| | |
第II部 | | |
第5项 | 注册人普通股市场、相关股东事项与发行人购买股权证券 | 22 |
项目6 | [已保留] | 24 |
第7项 | 管理层对财务状况和经营成果的探讨与分析 | 25 |
第7A项 | 关于市场风险的定量和定性披露 | 48 |
项目8 | 财务报表和补充数据 | 49 |
项目9 | 会计与财务信息披露的变更与分歧 | 93 |
第9A项 | 控制和程序 | 93 |
项目9B | 其他信息 | 96 |
项目9C | 关于妨碍检查的外国司法管辖区的披露 | 96 |
| | |
第三部分 | | |
第10项 | 董事、高管与公司治理 | 97 |
项目11 | 高管薪酬 | 98 |
项目12 | 某些实益拥有人的担保所有权以及管理层和相关股东的事项 | 98 |
第13项 | 某些关系和相关交易，以及董事的独立性 | 98 |
项目14 | 首席会计师费用及服务 | 99 |
项目15 | 展品和财务报表附表 | 99 |
项目16 | 表格10-K摘要 | 103 |
| | |
签名和时间表 | 103 |
第一部分
项目1.业务
该公司是一家自我管理和自我管理的房地产投资信托基金(“REIT”)，拥有、租赁、管理、收购、融资、开发和再开发主要与在全美提供门诊医疗服务相关的创收房地产。
该公司的运作是为了符合联邦所得税的REIT资格。作为房地产投资信托基金，本公司不需要就分配给其股东的应税收入缴纳公司联邦所得税。见“第1A项。风险因素“，以讨论与符合REIT资格相关的风险。
如上文附注及本报告其他部分所述，于2022年7月20日，Legacy HR和Legacy HTA完成了Legacy HR与Legacy HTA合并并成为Legacy HTA全资子公司的公司之间的合并，Legacy HR继续作为尚存实体和Legacy HTA的全资子公司。合并后，Legacy HTA立即更名为“Healthcare Realty Trust Inc.”。出于会计目的，此次合并被视为“反向收购”，Legacy HR被视为收购方。合并后的公司以“Healthcare Realty Trust Inc.”的名称运营，其A类普通股每股面值0.01美元，股票代码为“HR”。
房地产物业
截至2023年12月31日，该公司在655处综合房地产、在建建筑、再开发、融资应收账款、融资租赁使用权资产、持有的开发用地和公司财产方面的总投资约为134亿美元。截至2023年12月31日，该公司在未合并的合资企业中持有的33处房地产的加权平均所有权权益约为43%。截至2023年12月31日，该公司在全国范围内为其93%的投资组合提供租赁和物业管理服务。本公司按地理区域划分的房地产投资详情载于综合财务报表附注3。下表详细说明了截至2023年12月31日公司按设施类型划分的自有物业：
| | | | | | | | | | | | | | |
| | | | |
| | | | 2023年12月31日 |
| 以千为单位的美元和平方英尺 | 总投资 | 平方英尺 | 物业数量 | 入住率1 |
医务室/门诊2 | $ | 12,160,240 | | 35,677 | | 630 | | 87.1 | % |
| 住院病人 | 439,464 | | 934 | | 15 | | 89.9 | % |
| 办公室 | 467,182 | | 1,631 | | 8 | | 96.2 | % |
| 13,066,886 | | 38,242 | | 653 | | 87.5 | % |
| 在建工程 | 60,727 | | | | |
| 持有土地以供发展 | 59,871 | | | | |
融资应收账款投资净额3,4 | 122,602 | | 160 | | 1 | | 100.0 | % |
融资租赁使用权资产 4 | 82,209 | | 72 | | 1 | | 83.7 | % |
| 公司财产 | 6,772 | | | | |
| 房地产投资总额 | 13,399,067 | | 38,474 | | 655 | | 87.6 | % |
未合并的合资企业5 | 340,644 | | 1,837 | | 33 | | 87.2 | % |
| 总投资 | $ | 13,739,711 | | 40,311 | | 688 | | 87.5 | % |
1入住率栏代表可出租平方英尺的总租赁百分比(包括按月租约和剩余租约)。截至2023年12月31日，上表中排除的一处房产被归类为持有待售房产。
2包括在合并后的合资企业中持有的一处房地产。
3融资应收账款投资，净额包括对加利福尼亚州圣地亚哥一处单租户净租赁物业的投资1.152亿美元，与售后回租交易有关。
4融资租赁使用权资产包括俄亥俄州哥伦布市的一个多租户租赁物业，涉及总计1,580万美元的售后回租交易，其中840万美元作为ASC 842租赁要求的推算租赁安排入账。其余740万美元作为一项融资安排入账，计入应收融资投资净额。
5总投资包括公司在未合并的合资企业中的按比例份额，扣除应付抵押票据后的净额。平方英尺没有根据公司的所有权百分比进行调整。
金融集中度
该公司的房地产组合被出租给不同的租户基础。截至2023年12月31日止年度，本公司并无任何租户占本公司综合收入的10%或以上。有关公司按地理市场划分的总投资的更多信息，请参阅综合财务报表附注3。
即将到期的租约
截至2023年12月31日，根据本公司租约到期的加权平均剩余年数约为4.2年，至2052年到期。下表详列本公司截至2023年12月31日的租赁到期日，不包括本公司未合并的合资企业、融资应收账款、持有待售资产和使用权资产。
| | | | | | | | | | | |
| 到期年份 | 租约数目 | 租赁
平方英尺 | 百分比
租赁率
平方英尺 |
2024 (1) | 1,610 | | 6,081,500 | | 18.2 | % |
| 2025 | 1,096 | | 4,567,388 | | 13.6 | % |
| 2026 | 1,061 | | 4,086,806 | | 12.2 | % |
| 2027 | 856 | | 4,216,127 | | 12.6 | % |
| 2028 | 835 | | 3,732,888 | | 11.1 | % |
| 2029 | 402 | | 2,051,552 | | 6.1 | % |
| 2030 | 367 | | 2,531,991 | | 7.6 | % |
| 2031 | 252 | | 1,198,077 | | 3.6 | % |
| 2032 | 295 | | 2,139,548 | | 6.4 | % |
| 2033 | 203 | | 1,123,683 | | 3.4 | % |
| 此后 | 203 | | 1,750,005 | | 5.2 | % |
| 7,180 | | 33,479,565 | | 100.0 | % |
1包括189份租约，总面积397,188平方英尺，在2023年12月31日之前到期，按月租约。
有关公司租赁和租赁努力的更多信息，请参阅本报告第二部分第7项中管理层对财务状况和运营结果的讨论和分析中的“影响经营业绩的趋势和事项”。
流动性
本公司相信其流动资金及资金来源足以满足其现金需求。该公司预计将通过手头现金、运营现金流、物业处置、在公开或非公开市场发行股票和债务以及商业信贷借款来满足其流动性需求。
业务战略
该公司拥有并经营促进主要在门诊环境中提供医疗服务的物业。为了执行其战略，该公司从事广泛的综合服务，包括租赁、管理、收购、融资、开发和再开发此类物业。该公司寻求创造稳定、不断增长的收入，并通过专注于主要位于与领先医疗系统相关的急性护理医院校园或附近的设施，降低其物业组合的长期风险。该公司寻求通过在高增长市场拥有物业来降低财务和运营风险，租户组合广泛，包括30多个内科专业，以及外科、成像、癌症和诊断中心。
2023年投资活动
2023年，该公司收购了两栋医疗办公楼。收购的总收购价为4,300万美元，这些投资的加权平均资本化率为6.5%。
2023年，公司出售了39处物业，销售价格总计787.0美元，其中包括一个地区公司办公室和一处物业，其中包括一家公司保留非控股权益的合资企业。这些交易产生的现金收益净额为687.6美元，扣除关闭成本和相关调整后的3,690万美元，公司融资票据5,870万美元和保留的合资企业权益380万美元。这个
这些销售的加权平均资本化率为6.5%。本公司将出售资产的资本化率计算为就地现金净营业收入除以销售价格。
2023年，该公司为物业的开发和重新开发提供了112.2美元。
见本公司在合并财务报表附注5中关于2023年收购、合资和处置活动的讨论，以及合并财务报表附注15中的开发活动。此外，请参阅本报告第二部分中管理层对财务状况和经营业绩的讨论和分析，作为项目7的一部分，即“影响经营业绩的趋势和事项”。
竞争
该公司与私人投资者、医疗保健提供者、其他房地产投资信托基金、房地产合伙企业和金融机构等竞争房地产的收购和开发。收购和开发新的医疗设施的业务竞争激烈，受到价格、建设和运营成本以及其他竞争压力的影响。该公司的一些竞争对手可能拥有较低的资金成本。
该公司所有物业的财务表现都受到类似物业的竞争。该公司物业的利用程度取决于几个因素，包括使用或转介患者到相关医疗机构的医生数量、医疗就业、具有竞争力的医疗保健提供系统，以及该地区的人口、规模和构成。私人、联邦和州医疗保险计划以及其他法律法规也可能对财产的利用产生影响。
政府监管
本公司拥有的设施由医疗租户使用，这些租户必须遵守联邦、州和地方各级的广泛法规和立法，包括但不限于《患者保护和平价医疗法案》和2010年的《医疗保健和教育协调法案》(统称为《平价医疗法案》)、2015年的两党预算法案、2015年的《联邦医疗保险获取和芯片重新授权法案》(简称《马卡拉法案》)，以及旨在打击欺诈、浪费和滥用的法律，如《反Kickback法令》、《斯塔克法》和《虚假索赔法案》，以及旨在保护患者信息隐私和安全的法律。例如1996年的《健康保险可转移性和责任法案》。除其他事项外，这些法律和法规还规定了州政府许可的要求，以及医疗租户参加政府资助的报销计划的标准，包括联邦医疗保险和医疗补助计划。本公司的租约一般要求承租人遵守与承租人使用和占用租赁物业有关的所有适用法律。尽管向公司支付的租赁款项不受这些法律法规的直接影响，但这些计划的变化或租户失去其许可证或参与政府资助的补偿计划的能力可能会对租户向公司支付租赁款项的能力产生重大不利影响。
随着时间的推移，政府医疗保健计划在美国民众健康保险覆盖范围中所占的比例不断增加。医疗保险和医疗补助计划受到严格监管，并经常受到评估和变化。每年在报销方法、费率和其他监管要求方面的变化可能会导致向Medicare和Medicaid患者提供护理的盈利能力下降，这可能会对租户向公司支付租金的能力产生不利影响。
2023年，医疗保险和医疗补助服务中心继续调整医疗保险支付费率，以实施地点中立的支付政策。这些变化降低了在校外医院门诊部提供的服务的医疗保险支付，以努力缩小校外医疗办公室和门诊设施的报销差距。该公司位于医院校园内的医疗办公楼可能会变得更有价值，因为医院租户将保持更高的校园门诊服务的医疗保险费率。然而，该公司还没有看到现场中立的医疗保险支付政策产生的实质性影响，无论是积极的还是消极的。该公司无法预测从这些措施中受益的金额，或者其他联邦医疗政策是否最终将要求削减在其他环境中提供的服务的报销费率。该公司无法预测这些变化或联邦医疗保健计划的总体变化可能对公司部分或全部租户的经济表现产生积极或消极影响的程度。
自2018年以来，医生一直被要求报告有关质量和绩效指标的患者数据，这些指标从2020年开始影响他们的医疗保险支付。实施Macra，以及正在进行的关于可用于促进基于价值的偿还的最有效支付系统的辩论，以及其要求
支付的任何增加都会被减少所抵消，这给该行业及其个别参与者带来了不确定性和财务风险。本公司无法预测任何该等变动对本公司租户或间接影响本公司经济表现的影响程度。
立法方面的发展
股息的课税
2017年的减税和就业法案(TCJA)通常允许个人从直通实体获得的某些收入的20%的扣减，包括由REIT分配的普通股息(不包括资本利得股息和合格股息收入)。此外，普通房地产投资信托基金股息的扣除不受适用于其他符合资格的传递收入的扣除的工资和税基限制。TCJA是对现有美国联邦所得税法的一次深远而复杂的修订。该法案的许多条款，如上文提到的20%扣除额，将于2025年底到期，除非通过立法行动延长。
医疗保健
每年，国会和州立法机构都会提出卫生政策的立法建议，政府机构也会提出并实施监管改革。如果实施，这些提案无论是单独的还是总体的，都可能显著改变国家或州一级的医疗服务提供。最近提出、颁布或正在实施的重大立法或监管行动的例子包括：
•扩大医疗补助福利和根据《平价医疗法案》建立的医疗保险交易所，个人和小企业在联邦补贴的帮助下购买医疗保险；
•州立法机构关于国家资助的单一付款人医疗保险的各种提案，以及对医疗保健提供者的允许报销率的限制；
•对医疗补助和医疗保险实施质量控制、成本控制和基于价值的支付制度改革，如扩大按绩效支付标准、捆绑提供者支付、负责的护理组织、比较有效性研究和降低住院再入院费用；
•持续评估并过渡到根据医疗保险制度向医生支付的基于价值的报销模式；
•针对医疗保健提供者的联邦医疗保险政策的年度监管更新，可以在预算中性的指导方针下广泛改变报销方法，效果是降低某些服务的付款，增加其他服务的付款，对提供者产生不同的积极或消极影响；
•根据2015年两党预算法案第603条，正在努力使不同设施类型设置的医疗保险支付率相等，该条从2017年1月1日起将校外、基于提供者的门诊部门提供的服务的联邦医疗保险支付率降低到医生办公室设置的相同费率水平；
•医疗保险促进互操作性计划的提供者继续采用联邦标准；
•对医生自我转介法(通常被称为斯塔克法)进行改革，并于2020年进行调整，以促进提供者向基于价值的、协调的护理过渡，尽管增加转诊的明确意图仍可能导致提供者受到惩罚；
•考虑对医疗保险和医疗补助进行广泛的改革，包括将医疗保险覆盖范围显著扩大到更多的美国人口；
•更严格的监管标准，联邦反垄断机构根据这些标准评估由于医疗系统和医生的合并和收购而产生的反竞争行为的可能性；
•要求公布某些服务的医院价格以及医院与保险公司就这些服务商定的费率的条例；
•限制药品价格上涨和医疗保险受益人的成本，包括根据国际标准确定价格的可能性；以及
•禁止“突击收费”，即向消费者收取网络外医生服务的高额费用。
本公司无法预测任何提案、裁决或法规是否会得到完全实施、采纳、废除或修订，或这些事态发展可能对本公司的业务产生什么影响，无论是积极的还是消极的。
环境问题
根据各种联邦、州和地方环境法律、条例和法规，不动产(如本公司)的所有者可能需要承担在该财产上、在该财产下或在与该财产相关的情况下清除或补救某些危险或有毒物质的费用，以及与危险或有毒物质有关的某些其他潜在费用(包括政府罚款和对人员及邻近财产的伤害)。这些法律、条例和条例中的大多数(如果不是全部)都包含严格的执法规定，包括但不限于对违规者处以巨额行政、民事和刑事罚款和处罚的权力。这种法律往往规定责任，而不考虑所有者是否知道或对这种物质的存在或处置负有责任，并可能要求所有者承担与租户或财产经营者的活动有关的责任。因此，任何必要的补救、搬迁、罚款或人身或财产损害的费用以及所有人的责任可能超过财产的价值和/或所有人的总资产。此外，此类物质的存在或未能妥善处置或补救这些物质，可能会对所有人出售或租赁此类财产或以此类财产作为抵押品借款的能力产生不利影响。一项财产也可能受到物理污染的负面影响，或由于其他财产已经或可能产生的污染而对价值产生不利影响。
本公司拥有、开发或管理的物业的运营目前、并将继续受到众多联邦、州和地方环境法律、法令和法规的约束，包括与以下方面有关的法规：医疗废物的产生、分离、处理、包装和处置；与发电机、焚烧设备或杀菌设备运营相关的空气质量要求；设施选址和建设；非医疗废物和焚化炉灰烬的处置；以及地下储存罐。本公司拥有、开发或管理的某些物业包含正在或曾经用于储存废油、石油产品或其他有害物质的地下储罐，其他物业可能包含或曾经包含地下储罐。这种地下储罐可能是危险或有毒物质泄漏的来源。核医学部门在一些物业的业务还涉及放射性同位素和类似材料的使用和处理以及随后的处置，这些活动受到核管理委员会和国家监管机构的密切监管。此外，公司的几处物业是在石棉通常用于建筑施工期间建造的，公司未来可能会收购其他此类设施。如果需要立即拆除和/或密封的任何含石棉材料位于任何设施内或之上，或在今后的任何翻修活动中，这种材料的存在可能会导致巨大的费用。
该公司已对其目前拥有的几乎所有物业进行了环境现场评估。这些现场评估的范围有限，只提供与物业相关的潜在环境条件的评估，而不是对正在进行的运营的合规性评估。虽然公司的政策是向租户寻求与环境责任或条件有关的赔偿，但即使租约确实包含此类条款，也不能保证租户能够履行其赔偿义务。此外，本公司的租约条款并不赋予本公司对其租户或医疗保健营运者的经营活动的控制权，亦不会就环境事宜监察租户或医疗保健营运者。
人力资本资源
我们相信，我们的员工是实现我们的业务目标和被公认为值得信赖的医疗办公室物业所有者和经营者的关键组成部分。截至2023年12月31日，公司员工584人。我们的员工包括会计师、维修工程师、物业经理、租赁人员、建筑师、行政人员、投资团队和企业管理团队。通过对员工的支持、认可和投资，我们相信我们能够吸引和留住最高素质的人才。我们致力于培育、培育和保护多样性和包容性的文化。我们接纳员工在种族、肤色、宗教、性别、性取向、国籍、年龄、残疾、退伍军人身份和其他使我们的员工独一无二的特征方面的差异。
为了留住对公司战略目标做出贡献的有才华的员工，我们提供了一套有吸引力的员工福利，包括：
•医疗福利和401(K)，从就业的第一天开始；
•对401(K)缴款进行美元对美元的匹配，最高可达2,800美元，鼓励员工更高的储蓄；
•支付100%的长期伤残和人寿保险保费；以及
•任何接受高等教育的员工每年的学费报销最高可达3,000美元。
此外，我们致力于支持所有员工的业绩和职业发展，从鼓励员工会计师参加注册会计师考试到支持我们的维护工程师获得各种认证。作为医疗地产的所有者和经营者，我们认识到我们员工的健康和福祉的价值。与我们多年来的做法一样，Healthcare Realty为企业员工提供健身房会员折扣，以鼓励健身。此外，我们提供每月的健康挑战和资源，为我们的员工提供提高他们健康水平的工具。有关员工和社区参与的更多信息可在2023年企业责任报告中获得，该报告发布在公司的网站(Www.healthcarerealty.com).
环境、社会和治理(“ESG”)
我们的目标是为所有利益相关者创造长期价值，包括我们的员工和投资者，他们希望得到负责任的财务和环境管理，以及我们的医疗系统合作伙伴，他们依赖公司提供运营良好的设施，使他们能够有效地服务和照顾当地社区。
我们寻求通过在最理想的门诊环境中提供最高水平的服务来帮助医疗保健专业人员提供最好的护理。我们的ESG目标包括全面整合我们的可持续发展战略、提高透明度和报告、改进运营框架以及继续让利益相关者参与。
在我们实施我们的战略和追求我们的目标时，公司的行动以我们的可持续发展原则和政策为指导，以确保持续改进和长期成功。我们的可持续发展原则和政策包括：
a.整合：将旨在提高投资组合绩效的领先环境、社会和治理实践嵌入并整合到公司的日常运营中。
b.影响：在整个公司产生积极影响的同时，降低风险并为利益相关者创造长期价值，包括我们的租户、投资者、员工和我们生活、工作和投资的社区。
c.诚信：以诚信、尊重和卓越的态度开展业务，获得成为门诊医疗物业首选供应商的权利。
公司董事会致力于监督我们的ESG原则在整个公司的整合。此外，该公司对被任命的高管的激励计划包括ESG业绩衡量标准。
公司的无担保信贷安排(在此更详细地描述)包含一项与可持续性挂钩的条款，如果公司满足与绿色建筑认证相关的某些指标，该条款可以降低借款成本。这个
该公司在2023年达到了这些指标，因此，2024年将在无担保信贷安排下节省1个基点的借款成本。
为了更有效地跟踪和沟通公司的ESG业绩，我们采用了各种框架和方法，包括参与GRESB年度评估；按照可持续发展会计准则委员会报告披露；根据可持续发展目标建立目标和关键业绩指标；我们正在与气候相关披露特别工作组合作，努力扩大我们的气候风险和复原力战略。
有关公司可持续发展原则和政策以及ESG绩效的更多信息，请参阅公司网站上的2023年企业责任报告(Www.healthcarerealty.com).
可用信息
本公司在以电子方式向美国证券交易委员会提交或向美国证券交易委员会提交报告后，在合理可行的范围内尽快通过其网站免费向公众提供本公司的委托书、Form 10-K年度报告、Form 10-Q季度报告、Form 8-K当前报告以及根据1934年证券交易法(以下简称“交易法”)第13(A)或15(D)节提交或提交的报告的修订本。该公司的网址为Www.healthcarerealty.com.
公司治理原则
本公司已采纳与董事会行为及运作有关的公司管治原则。《企业管治原则》刊载于本公司网站(Www.healthcarerealty.com)，并以印刷形式提供给任何索要副本的股东。
委员会章程
董事会下设审计委员会、薪酬和人力资本委员会、提名和公司治理委员会。董事会通过了每个委员会的书面章程，这些章程张贴在公司的网站(Www.healthcarerealty.com)，并以印刷形式提供给任何索要副本的股东。
行政人员
有关本公司行政人员的资料载于本报告第三部分第(10)项，并以引用方式并入本报告。
第1A项。风险因素
以下是可能对公司的综合财务状况、经营结果、业务和前景产生负面影响的一些风险和不确定因素。这些风险因素分为三类：与公司业务和运营有关的风险；与公司资本结构和融资有关的风险；与政府法规有关的风险。
这些风险以及“竞争”、“政府法规”、“立法发展”和“环境问题”标题下的第1项以及“关于前瞻性陈述的披露”标题下的第7项所述的风险，在作出有关该公司的投资决定之前应仔细考虑。以下所述的风险和不确定性并不是本公司面临的唯一风险，可能还有本公司目前不知道或本公司目前认为不太可能产生实质性影响的其他风险。如果以下风险背后的任何事件实际发生，公司的业务、综合财务状况、经营结果和现金流，包括对公司股东的分配，可能会受到影响，其普通股的交易价格可能会下降。
与我们的业务和运营相关的风险
该公司的预期结果可能达不到。
公司的预期业绩可能无法实现，实际业绩可能与预期存在重大差异。这可能是各种因素的结果，包括但不限于：经济的变化;可用性和
有利利率的资本成本;财产税、公用事业和其他运营费用的增加;与设施相关的医疗法规的变化;利率的变化;对优质资产的竞争;公司租户的经营业绩或财务状况的负面发展，包括但不限于他们支付租金的能力;公司重新定位或出售盈利设施的能力;公司在出现空缺时以类似费率重新租赁空间的能力;公司以类似收益率及时再投资出售资产所得款项的能力;影响租户医疗保险和医疗补助报销率和运营要求的政府法规;与未来收购和发展有关的意外困难和/或支出;公司财务报告规则或惯例的变化;以及其他法律和业务事项。
本公司可能不时决定出售物业，并可能根据购买选择权被要求出售某些物业。本公司可能无法按相等于出售物业所得回报的回报率将销售所得款项再投资。不确定的市场状况可能导致公司以不利的价格出售物业或在未来亏损。
本公司的收入取决于其租赁下的租户从其运营中产生足够收入以向本公司支付租金的能力.
该公司的收入取决于其租户和相关卫生系统的财务实力。公司对这些租户的业务和相关的卫生系统没有运营控制权，这些租户面临着广泛的经济，竞争，政府报销和监管压力和限制，包括失去许可证或认证。任何经济放缓、资本市场融资能力下降以及医疗法规的变化都可能对公司租户的业务产生不同程度的不利影响。该等情况可能进一步影响该等租户履行其对本公司的责任的能力，并在若干情况下可能导致该等租户重组、中断或破产。本公司不时出租予政府租户，可能须受年度预算拨款所规限。倘政府租户未能收到其年度预算拨款，其可能无法向本公司支付租赁款项。此外，与联邦政府租户签订的租赁合同的违约行为受联邦法规的管辖，而不受州驱逐法或租金不足法的管辖。这些情况可能会对公司的收入产生不利影响，并可能增加损失准备金，导致减值费用，这可能会减少归属于普通股股东和权益的净收入，并减少经营现金流。
拥有不动产和间接拥有不动产权益都存在固有风险.
公司的经营业绩和房地产资产的价值面临的风险是，如果其财产不能产生足够的收入来满足其经营费用，包括还本付息，公司的现金流和向股东支付股息的能力将受到不利影响。
本公司可能会就其房地产物业或其他资产产生减值费用.
本公司每年对其房地产物业进行减值审查。此外，当发生事件或情况变化表明记录的价值可能无法完全收回时，本公司评估可识别无形资产和长期资产（包括房地产和商誉）减值的可能性。出售物业的决定亦要求本公司评估减值的可能性。该公司在2023年发生了1.497亿美元的减值费用，与已完成或计划的处置活动有关。本公司可于未来期间厘定其一项或多项房地产物业或其他资产的价值已出现减值。在这种情况下，公司可能需要确认可能对公司的综合财务状况和经营业绩产生重大不利影响的减值。
本公司拥有受购买选择权限制的物业，使其面临再投资风险及预期投资回报减少.
该公司拥有约1.111亿美元或0.83%的房地产投资，这些投资受承租人持有的购买选择权的约束，这些选择权截至2023年12月31日可行使。 其他物业拥有购买选择权，将于2023年后行使。于二零二三年可行使购买选择权的物业于二零二三年产生的经营收入净额合共约为1，060万元。这些购买选择权的行使
使公司面临再投资风险和投资回报减少。某些受购买选择权限制的物业可能会以高于本公司预期通过新投资实现的回报率的回报率购买。如果本公司无法将出售所得款项以相等于出售物业所得回报的回报率进行再投资，则可能会导致租赁收入和盈利能力下降，并对本公司的综合财务状况和经营业绩产生相应的重大不利影响。
关于本公司的购买选择权的详细信息，请参见第7项“影响经营成果的动向和事项”中的“购买选择权”。管理层对财务状况和经营业绩的讨论和分析载于本报告第二部分。
倘本公司未能迅速将其物业重租，或重租后的差饷远低于先前的差饷，或倘本公司须承担重大开支或作出重大租赁优惠以吸引新租户，则本公司的业务、综合财务状况及经营业绩将受到不利影响.
公司的部分租赁将在任何一年内到期。有关本公司的租赁到期的详细信息，请参见第7项“影响经营成果的动向和事项”中的“租赁到期”。管理层对财务状况和经营业绩的讨论和分析载于本报告第二部分。本公司可能无法以对本公司有利的条款或根本无法重新出租空间。此外，本公司可能需要作出重大资本开支，以翻新或重新配置空间或作出重大租赁优惠，以吸引新租户。
公司的某些物业是特殊用途的医疗设施，可能不容易适应其他用途.
该公司的一些财产是专门的医疗设施。如果本公司或本公司的租户终止这些物业的租赁，或本公司的租户失去其经营这些物业的监管权力，本公司可能无法找到合适的替代租户租赁物业作其专门用途。或者，本公司可能需要花费大量资金将物业改造为其他用途。因此而产生的任何收入损失和/或额外资本支出可能对公司的合并财务状况和经营业绩产生重大不利影响。
该公司已经并在未来可能会有更多的固定租金自动扶梯，这可能落后于通货膨胀和运营费用的增长，如房地产税，水电费，保险和维护费用.
公司通过租赁资产获得很大一部分收入，但租金固定上涨。约95%的租赁根据固定百分比增加，约5%的租赁根据消费者价格指数增加。在一定程度上，固定百分比的增长落后于通货膨胀和运营费用的增长，公司的业绩，增长和盈利能力将受到负面影响。 截至2023年12月31日，本公司全资及合并物业的自动扶梯加权平均年固定租金为2. 82%。
该公司的房地产投资是流动性不足，该公司可能无法出售的财产战略目标的处置.
由于房地产投资的流动性相对较差，该公司根据经济或其他条件迅速调整投资组合的能力有限。某些重大支出通常不会随着经济或其他条件的变化而变化，包括偿债(如果有的话)、房地产税以及运营和维护成本。可变收入和相对固定支出的这种组合可能导致收益减少，并可能对公司的财务状况产生不利影响。此外，由于不利的市场状况，该公司可能无法出售目标为出售的物业，包括持有供出售的物业。这可能会对公司以优惠条件出售财产、执行其经营战略、偿还债务或支付股息等方面产生负面影响。
本公司须承受与物业发展及重新发展有关的风险.
该公司预计，物业的开发和再开发将继续是其增长计划的关键组成部分。该公司在物业的发展及重新发展方面须面对若干风险，包括：
•房地产的建设通常需要各种政府和其他批准，这些批准可能不会在预期的时候收到，或者根本不会收到，这可能会推迟或阻止建设的开始；
•本公司寻求但后来放弃的机会可能导致追求成本的支出，这可能会影响本公司的综合经营业绩；
•建筑成本可能会超过最初的估计，这可能会影响该建筑对公司的盈利能力；
•运营费用可能高于预期；
•启动和完成物业建设以及出租已完工物业所需的时间可能比最初预期的要长，从而对公司的现金流和流动资金产生不利影响；
•已建成的发展物业的入住率和租金可能不足以令该物业为公司带来盈利；及
•在需要时，可能没有有利的资金来源为公司的发展和再开发活动提供资金。
公司可能进行重大收购，并进行开发和重新开发，可能涉及巨额资金支出，并可能不符合管理层的预期.
该公司定期进行潜在交易，以收购、开发或重新开发房地产资产。未来的收购可能要求公司发行股本证券、产生债务或其他或有负债或摊销与其他无形资产相关的费用，任何这些都可能对公司的综合财务状况或经营业绩产生不利影响。此外，此类收购所需的股权或债务融资可能无法在有利的时机或利率下获得。
公司收购、开发、重新开发和现有的房地产可能不符合管理层的预期，原因包括以下许多因素：
•本公司收购设施的收购价可能基于一系列可能不正确的市场或建筑具体判断；
•物业的任何维修或改善费用可能超过估计费用；
•该公司在收购、建造或维护房地产资产时可能会产生意外成本，从而影响该等资产的预期回报；以及
•租赁可能根本不会发生，在预期的时间范围内或以预期的租金进行。
此外，公司不能保证满足管理层投资标准的收购、开发和再开发机会将在需要或预期时可用。
该公司面临与地理集中度相关的风险.
截至2023年12月31日，该公司在德克萨斯州达拉斯(8.7%)、德克萨斯州休斯顿(5.6%)和华盛顿州西雅图(5.3%)市场的投资集中度超过总投资的5%。这些集中增加了可能影响这些市场的不利条件的风险，包括自然灾害、当地经济状况、当地房地产市场状况、竞争加剧、州和地方法规(包括物业税)以及其他地方性事件或状况。
该公司的许多租赁都取决于相关卫生系统的可行性。与这些租赁相关的收入集中使公司面临与相关卫生系统财务状况相关的风险.
公司在医院园区内或附近的大多数物业在很大程度上取决于其所在的卫生系统园区的可行性，无论医院或卫生系统是否是此类物业的租户。这些保健系统的可行性取决于各种因素，如所提供的保健服务的质量和组合、竞争、付款人组合、周围社区的人口趋势、市场地位和增长潜力。如果其中一家医院无法履行其财务义务，无法成功竞争，或被迫关闭或搬迁，公司在该医院园区或附近的财产可能会受到不利影响。
该公司的许多财产是根据地面租赁持有的。这些土地租赁包含可能限制公司租赁、出售或融资这些物业的能力的条款.
截至2023年12月31日，该公司有232处根据地面租赁持有的物业，总投资约为54亿美元。公司土地租赁的加权平均剩余期限约为64.9年，包括续约选择权。本公司的土地租赁协议，
医院和卫生系统通常包含限制附属医院的医务人员中的医生占用建筑物的限制，并且禁止租户提供与附属医院提供的服务竞争的服务。土地租赁也可能包含同意要求或其他限制出售或转让公司的租赁权益，包括优先要约权和优先拒绝权，有利于出租人。这些土地租赁条款可能会限制公司租赁、出售或获得由此类物业担保的抵押融资的能力，进而可能对经营收入或出售所得收益产生不利影响。作为土地承租人，本公司亦面临土地租赁期届满后物业复归或本公司提早违反土地租赁的风险，这可能对本公司的综合财务状况及经营业绩产生重大不利影响。
本公司可能会经历未投保或投保不足的损失.
本公司为其拥有及管理的物业购买全面责任保险及财产保险。部分财产保险由一家全资拥有的专属自保保险公司提供。 此外，单租户租约下的租户必须购买财产保险，保险范围涵盖公司在建筑物中的权益。有些类型的损失可能是不可保的，或者投保太贵。保险公司，包括专属保险公司，限制或排除对某些类型的损失的承保，例如由于命名的风暴，恐怖主义行为，地震，有毒霉菌造成的损失，以及没有直接物理损失的损失，例如流行病造成的业务中断。因此，本公司可能没有足够的保险保障以应付若干类别的损失，并可能会减少可用的保险保障。如果发生未投保的损失或超过保险限额的损失，本公司可能会损失其投资于物业的全部或部分资本，以及该物业的预期未来收入。在这种情况下，公司可能仍然有义务承担任何抵押债务或其他与财产有关的财务义务。此外，倘该公司的任何保险公司无力偿债，该公司将被迫以另一合适的保险公司取代现有的承保范围，而任何未结的索偿将有可能被收回。在这种情况下，本公司不能确定本公司将能够以类似或其他有利的条款取代保险。
本公司已为其每项物业取得业权保险，保险金额通常相等于其原价。然而，该等保单的金额可能低于我们物业的现时或未来价值。在这种情况下，如果公司的任何财产存在所有权缺陷，它可能会损失一些投资于该财产的资本和预期利润。本公司无法保证未来不会发生超过保险赔偿的重大损失。
灾难性天气和其他自然事件造成的损害，无论是由气候变化或其他原因造成的，都可能导致公司损失.
我们的许多物业位于易受收入损失、成本增加或恶劣天气条件或自然灾害（如野火、飓风、地震、龙卷风和洪水）造成损害的地区。本公司可能会遭受损失的程度，这种损害超过保险范围，导致保险费增加，和/或对位于这些地区的财产的需求减少。如果气候变化导致这种灾难性天气或其他自然事件广泛增加或在局部地区增加，这种成本和损害可能会超过历史预期。此外，联邦和州有关气候变化的立法和法规的变化可能导致资本支出增加，以提高我们现有物业的能源效率，并可能要求公司在开发和重建物业方面投入更多资金，而收入却没有相应增加。
该公司面临着与通过网络攻击、网络入侵或其他方式的安全破坏以及其信息技术网络和相关系统的其他重大中断有关的风险.
公司面临与安全漏洞相关的风险，无论是通过网络攻击或互联网上的网络入侵、恶意软件、计算机病毒、电子邮件附件、公司内部人员或能够访问公司内部系统的人员，以及公司信息技术(IT)网络和相关系统的其他重大中断。随着来自世界各地的未遂攻击和入侵的数量、强度和复杂性增加，安全漏洞或破坏的风险普遍增加，特别是通过网络攻击或网络入侵，包括计算机黑客、外国政府和网络恐怖分子。公司的IT网络和相关系统对其业务运营和执行日常运营(包括管理建筑系统)的能力至关重要，在某些情况下，可能对我们某些租户的运营至关重要。尽管该公司努力维护这些类型的IT网络和相关系统的安全和完整性，但它经历了多次入侵。虽然到目前为止，违规行为尚未产生实质性影响，而且我们已采取各种措施来管理安全漏洞或破坏的风险，但不能保证这些安全措施将有效，也不能保证未来企图的安全漏洞或破坏不会成功或造成破坏。
涉及公司IT网络和相关系统的安全漏洞或其他重大中断可能：
•扰乱公司网络和系统的正常运作，从而扰乱公司的运营和/或某些租户的运营；
•导致财务报告错误、违反贷款契约、错过预期报告截止日期和/或错过预期许可截止日期；
•导致公司无法适当监督其遵守有关公司作为房地产投资信托基金资格的规章制度的情况；
•导致未经授权访问和销毁、丢失、被盗、挪用或发布公司或其他人的专有、机密、敏感或其他有价值的信息，其他人可能利用这些信息与公司竞争，或可能使公司面临第三方出于中断、破坏性或其他有害目的或结果而提出的损害索赔；
•导致公司无法维护其租户有效使用其租赁空间所依赖的建筑系统；
•需要大量的管理层关注和资源来补救由此造成的任何损害；
•使公司面临违反合同、损害赔偿、信用、罚款或终止租赁或其他协议的索赔；或
•损害公司在租户和投资者中的声誉。
尽管本公司承保网络风险保险，但损失可能超出可供承保的范围，上述任何或全部情况都可能对本公司的综合财务状况和经营业绩产生重大不利影响。
公司可能以可能限制其流动性或灵活性的条款安排财产收购，以换取OP的有限合伙单位.
公司可以通过发行OP的有限合伙单位来收购财产，以换取财产所有者向公司提供财产。如果公司继续进行此类交易，以促使该等物业的供款人接受OP的单位，而不是以现金交换其财产，则公司可能有必要提供额外的激励措施。例如，OP的有限合伙协议规定，任何单位持有人可以在一对一的基础上将有限合伙单位交换为普通股，或根据公司的选择，交换等值于公司普通股价值的现金。然而，公司可以与财产的出资人签订额外的合同安排，同意在出资人的选择下，在规定的时间回购出资人的单位，以换取公司普通股或现金的股份。如果出资人根据该条款要求公司以现金回购单位，将限制公司的流动资金，从而限制公司使用现金进行其他投资、履行其他债务或向股东进行分配的能力。此外，如果公司
如果公司在没有足够现金支付回购资金时被要求以现金回购单位，公司可能需要出售其一处或多处物业以筹集资金来履行这一义务。此外，公司可能同意，如果供款人在OP中作为有限合伙人获得的分配没有为供款人提供既定的回报水平，那么在赎回供款人的单位时，公司将向供款人支付实现该回报所需的额外金额。这样的规定可能会进一步对我们的流动性和灵活性产生负面影响。最后，为了允许财产的出资人递延财产对OP的贡献的应税收益，公司可能会同意在规定的时间内或在出资人将出资人的单位兑换为现金或股票之前，不出售入股财产。这样的协议将阻止公司出售这些物业，即使市场条件允许这样的出售对公司有利。
Healthcare Realty Trust是一家没有直接业务的控股公司，因此，它依赖从OP收到的资金来支付债务，其股东的利益在结构上将从属于OP及其子公司的所有债务和义务。
Healthcare Realty Trust的几乎所有资产都通过OP持有，OP通过子公司持有其几乎所有的资产。除了在OP中的权益外，Healthcare Realty Trust没有任何独立的运营。基本上，Healthcare Realty Trust的所有现金流都依赖于OP的现金分配。因此，Healthcare Realty Trust依靠OP的分配来支付其A类普通股可能宣布的任何股息。医疗保健房地产信托基金还依赖OP的分配来履行其其他义务，包括OP分配给它的应税收入的任何纳税义务。此外，由于Healthcare Realty Trust是一家控股公司，股东债权在结构上将从属于OP及其子公司的所有现有和未来债务和义务(无论是否借入资金)。如果Healthcare Realty Trust破产、清算或重组，其资产以及OP及其子公司的资产只有在Healthcare Realty Trust和OP及其子公司的所有债务和义务全部清偿后才能用于满足股东的索赔要求。
公司不能向您保证，它将能够继续支付等于或高于以前支付的股息.
由于各种原因，公司的股东可能不会以以前收到的股息的速度获得股息，其中包括：(I)由于公司的现金需求、资本支出计划、现金流或财务状况的变化，公司可能没有足够的现金来支付股息；(Ii)未来是否、何时以及以什么金额进行任何分配的决定将完全由董事会自行决定，董事会保留随时以任何理由改变公司目前的股息做法的权利；(Iii)本公司可能希望保留现金以维持或改善其信用评级；及(Iv)本公司附属公司可向本公司派发的股息金额可能受州法律施加的限制、州监管机构施加的限制，以及该等附属公司可能产生的任何当前或未来债务的条款所施加的限制。
未经董事会授权，公司股东在合同或其他法律上不享有分红权利。
公司先前发生并可能继续产生与合并相关的巨额费用.
本公司因完成合并及整合两间公司的业务、营运、网络、系统、技术、政策及程序而产生巨额开支，包括遣散费。虽然两家公司的整合已基本完成，但该公司在运营和完善两家公司的合并投资组合时仍可能产生巨额费用。
新冠肺炎等疫情，以及旨在防止其蔓延或减轻其严重性的措施，可能会对公司的业务、运营业绩、现金流和财务状况产生重大不利影响.
新冠肺炎大流行已经，而且未来可能会发生另一场大流行，对区域和全球经济和金融市场产生影响。在2020年间，公司拥有物业、管理物业和/或拥有开发或再开发项目的所有州和城市都制定了隔离措施、旅行限制、“避难所”规定、对可继续经营的企业类型的限制、和/或对可继续经营的建筑项目类型的限制。因此，该公司的一些租户因应政府的要求或建议，暂时关闭了他们的办公室或诊所空间，或减少了运营。
新冠肺炎疫情还在全球范围内造成了严重的经济、市场和其他方面的混乱。不能保证公司获得资本和其他资金来源不会受到限制，这可能会对未来借款、续期或再融资的可用性和条款产生不利影响。此外，随着租户减少或推迟支出，疫情导致的经济状况恶化，包括供应链限制，最终可能会降低整个公司投资组合的入住率和每平方英尺的平均租金。
新冠肺炎大流行的影响程度，或新病毒变种或未来另一场大流行对该公司运营和财务业绩的影响，将取决于未来的发展，包括疫情的持续时间、传播和强度、疫苗的可获得性和有效性，以及政府要求或建议的影响，所有这些都是不确定和难以预测的。
与我们的资本结构和融资有关的风险
本公司已承担了大量债务，并可能在未来产生更多债务和增加杠杆。
截至2023年12月31日，该公司的未偿债务约为53亿美元，不包括折扣、保费和债务发行成本。根据日期为2022年7月20日的第四份经修订及重订的循环信贷及定期贷款协议，经修订的医疗保健房地产信托基金、OP及作为行政代理的富国银行协会及其他贷款人之间的契诺(“无担保信贷安排”)，以及OP优先票据的契约，使本公司可招致大量额外债务，本公司可借入额外资金，其中可能包括OP提供担保的借款或由Healthcare Realty Trust全面担保的额外票据实例。高负债将要求公司将其运营现金流的很大一部分用于偿还债务，从而减少可用于实施公司业务战略和向股东分配的资金。高负债水平还可能：
•限制公司在一般经济状况或房地产和/或医疗保健行业出现低迷时迅速调整以适应不断变化的市场状况的能力；
•损害公司获得额外债务融资或要求潜在稀释股权为债务提供资金和执行其业务战略的能力；以及
•导致一家或多家评级机构下调本公司债务证券的评级，这将增加无担保信贷安排下的借款成本，以及发行新债务证券的成本等。
此外，本公司不时取得按揭融资或承担按揭，为其投资提供部分资金。如果公司无法偿还其抵押贷款，担保财产可能被取消抵押品赎回权或转让给抵押权人，从而造成收入和资产价值的损失。公司一个或多个物业的止赎可能会对公司的综合财务状况和经营结果产生重大不利影响。
本公司一般不打算储备资金以偿还到期的现有债务。本公司可能无法在到期或加速时偿还、再融资或延长我们的任何或全部债务。如果以更高的利率进行任何再融资，增加的利息支出可能会对公司的财务状况和经营业绩产生不利影响。任何此类再融资也可能施加更严格的财务比率和其他契约，限制公司采取其他可能符合其最佳利益的行动的能力，例如为新的开发活动提供资金、进行机会性收购或支付股息。
本公司债务工具中的契约限制了其经营灵活性，违反这些契约可能会对本公司的综合财务状况和经营结果产生重大影响。
本公司未来可能订立的无抵押信贷工具、管理OP未偿还优先票据的契约(由Healthcare Realty Trust全面及无条件担保)及其他债务工具的条款须受惯常的财务及营运契约所规限。除其他事项外，这些规定包括：限制产生额外债务；限制合并、投资、收购、赎回股本和与关联公司的交易；以及维持特定的财务比率。该公司继续承担债务和经营业务的能力取决于遵守这些公约，这些公约限制了运营的灵活性。违反这些公约可能导致适用债务工具的违约，即使偿还义务得到履行。限制本公司经营灵活性的财务和其他契约，以及因其债务工具中任何一项违反这些契约而导致的违约，都可能对本公司的综合财务状况和经营结果产生重大不利影响。
如果无抵押信贷安排下的贷款人未能履行其融资承诺，本公司的运营和综合财务状况将受到负面影响。
以优惠的条件获得外部资本是公司成功发展和维持其投资组合的关键。如果无抵押信贷安排内的金融机构不愿意或无法履行各自对本公司的融资承诺，任何此类失败都将对本公司的运营、综合财务状况和履行其义务(包括向股东支付股息)的能力产生负面影响。
无法获得股权和债务资本、信贷市场波动、利率上升或公司债务评级的变化可能会对公司偿还债务、向股东支付股息或从事收购和开发活动的能力产生不利影响。
1986年修订的《国内税法》(以下简称《税法》)要求房地产投资信托基金进行股息分配，从而减少其用于增长的资本。因此，房地产投资信托基金通常需要新的资本来投资房地产资产。然而，在某些情况下，公司从股权和/或债务市场获得资金的渠道可能有限。该公司债务评级的变化可能会对其利息成本和融资来源产生重大不利影响。公司的债务评级可能受到许多因素的重大影响，这些因素包括但不限于收购、投资决策和资本管理活动。近年来，资本和信贷市场经历了波动，有时限制了资金的可获得性。该公司进入资本和信贷市场的能力可能受到这些或其他因素的限制，这些因素可能会对其为到期债务进行再融资、为股息支付和运营提供资金、收购医疗保健物业以及完成开发和再开发项目的能力产生影响。如果公司无法对其各种债务工具到期时到期的本金进行再融资或延期支付，其现金流可能不足以偿还到期债务或向股东支付股息。如果公司拖欠任何债务或履行债务契约，它可能会经历债务工具之间的交叉违约，债务可能会加速，公司可能被迫清算资产，否则将获得低于其价值的价值。
此外，公司还根据各信用评级机构对公司信用的评估，获得它们的信用评级。这些机构的评级基于许多因素，其中一些因素不在公司的控制范围内。除了特定于公司财务实力和业绩的因素外，评级机构还一般会考虑影响REITs的条件。该公司的信用评级可能会被下调。如果本公司的信用评级被下调或采取其他负面行动，本公司可能被要求支付无抵押信贷安排下的额外利息和费用。
利率上升可能对公司的资本成本产生重大不利影响。
2023年期间，美联储继续加息，以努力遏制通胀。利率的进一步提高将增加任何新债务和现有浮动利率债务的利息成本。资本成本的这种增加可能会对我们为业务融资、收购和开发物业以及为现有债务进行再融资的能力造成不利影响。此外，利率上升还可能导致房地产市场流动性降低，限制我们出售现有资产的能力。
该公司的互换协议可能不会有效降低其对利率变化的敞口。
本公司不时订立掉期协议，以管理部分受利率波动影响的风险。这些互换协议涉及风险，例如交易对手可能无法履行其在这些安排下的义务的风险。此外，这些安排可能不能有效减少该公司对利率变化的风险敞口。当公司使用远期起始利率掉期时，存在无法完成掉期对冲的长期借款的风险。如果发生此类事件，公司的综合财务状况和经营业绩可能会受到不利影响。有关本公司利率互换的其他资料，请参阅综合财务报表附注11。
本公司已订立合营协议，限制其在共同拥有物业方面的灵活性，并预期未来会签订更多此类协议。
截至2023年12月31日，本公司在与33个物业和两个停车场组成的非相关第三方的未合并合资企业中的投资为311.5美元。此外，公司在一家运营中的合并合资企业中投资3,010万美元，在三家处于不同建设阶段开发的合并合资企业中投资5,810万美元。本公司可在与无关第三方的合资企业中收购、开发或重新开发更多物业。在这类投资中，公司面临其他所有权形式可能不存在的风险，包括：
•合资伙伴可以有与公司不同的融资和投资目标或战略，包括此类投资的条款和战略，以及合资企业的债务水平；
•合资企业的各方可能在某些决定上陷入僵局，这可能导致意想不到的成本，包括与诉讼或仲裁相关的成本；
•合营伙伴的行为可能导致财产或公司承担超出预期的责任；
•合资伙伴可以拥有在某些市场上与公司物业具有竞争力的投资；
•合资企业的权益往往缺乏流动性，本公司可能难以退出此类投资，或可能不得不以低于公允市值的价格退出；
•出于税务目的，合资伙伴的结构可能与本公司不同，可能与本公司的房地产投资信托基金地位存在冲突；以及
•合资伙伴可能资不抵债、无法出资或无法履行其作为合伙人的义务，这可能需要公司向此类合资企业投入比预期更多的资本。
美国联邦所得税对公司从远期股权协议的现金结算中可能获得的现金的处理尚不清楚，可能会危及公司满足REIT资格要求的能力。
该公司已经并可能在未来利用远期股权协议来确保以后所需的股权资本的定价。本公司目前并无未清偿的远期股权协议。我倘若吾等日后订立远期权益协议，并选择以现金结算任何该等远期权益协议，而结算价低于适用的远期权益价格，吾等将有权收取相关远期买家的现金付款。根据《国税法》第1032条，一般情况下，公司在交易自己的股票时，包括根据“证券期货合同”(参照《国税法》的定义，参照《交易法》)，不承认任何损益。尽管我们认为，我们用股票换取的任何金额都有资格获得美国国税法第1032条规定的豁免，因为远期股权协议是否有资格成为“证券期货合约”尚不完全清楚，但我们收到的任何现金结算款项的美国联邦所得税待遇都是不确定的。在该事件中
如果我们确认现金结算远期股权协议会带来重大收益，我们可能无法满足《国内收入法》中适用于REITs的毛收入要求。在这种情况下，我们可能能够依靠《国内收入法》下的救济条款，以避免失去我们的REIT地位。即使宽免条款适用，我们仍须就以下两者中较大者缴交100%税：(I)超过本公司毛收入的75%(不包括来自被禁止交易的毛收入)，超过符合75%标准的来源所得的收入；或(Ii)超过我们毛收入的95%(不包括来自被禁止交易的毛收入)，超过符合95%标准的来源所得的毛收入，在任何一种情况下，乘以旨在反映我们盈利能力的分数。如果这些减免条款不可用，我们可能会失去根据《国内收入法》的REIT地位。
在我们破产或资不抵债的情况下，任何远期股权协议将自动终止，公司将不会从任何远期出售其普通股股份中获得预期收益。
如果吾等申请或同意根据任何影响债权人权利的破产法或破产法或其他类似法律寻求破产或无力偿债的判决或任何其他救济的程序，或吾等或对吾等有管辖权的监管当局提出要求我们清盘或清算的请愿书，并且吾等同意此类请愿书，则当时有效的任何远期股权协议将自动终止。倘若任何该等远期权益协议于此等情况下终止，吾等将无责任向相关远期购买者交付任何先前未交付的普通股，而相关远期购买者将获解除就任何先前未根据适用远期权益协议结算的普通股支付适用远期股本每股价格的责任。因此，如果有任何普通股在任何该等破产或无力偿债程序开始时尚未达成任何远期权益协议，我们将不会收到有关该等普通股的每股远期权益价格。
与政府监管有关的风险
该公司的物业税可能会因重新评估或物业税税率变化而增加。
随着税务机关对公司财产的重新评估或财产税率的变化，公司财产的房地产税可能会增加。例如，加州现行的一项法律通常被称为命题 13通常情况下，加州房地产的年度房地产税增幅不得超过收购日评估价值的2%。因此，公司支付的评估价值和由此产生的物业税低于按当前价值评估物业的情况。该公司在加州拥有36处物业，占其总收入的7.1%。不时有人提出建议，以减少命题 13特别是在商业地产方面，这将包括医疗办公楼。最近，一项提案获得了加州2020年11月全州投票的资格，该提案将普遍将S提案13号提案的保护范围限制在住宅房地产上。如果这一倡议获得通过，它将结束命题 13对于公司的财产，物业税支出可能大幅增加，对公司的运营现金流和净收入产生不利影响。虽然这一倡议没有获得通过，但该公司无法预测是否会有其他变化命题 13可能会在未来被提议或采纳。
医疗保健服务行业的趋势可能会对该公司的物业需求、租赁收入及其投资价值产生负面影响。
医疗保健服务行业可能受到以下因素的影响：
•过渡到以价值为基础的护理和提供者的补偿；
•医疗服务提供者之间的竞争；
•医疗保健提供者、健康保险公司、医院和卫生系统之间的整合；
•扩大政府出资的医疗保险覆盖面；
•较低的报销率、较低的招生增长和较高的费用增长给提供商的运营利润率带来压力；
•资本的可获得性；
•信用评级下调；
•责任保险费；
•药品费用上涨；
•与医疗保险和医疗补助计划相关的监管和政府报销的不确定性；
•政府管制药品价格的趋势；
•政府对医院和健康保险公司定价透明度的监管；
•联邦法院对质疑《平价医疗法案》合法性的案件作出全部或部分裁决；
•跨不同护理环境的医疗保险服务的现场中性费率设置；
•患者数量和新冠肺炎等流行病带来的收入中断；
•提供保健服务的方法的趋势，如远程保健；
•提高卫生信息技术安全标准和医疗保健提供者有意义地使用电子健康记录；以及
•影响供应商的潜在税法变化。
这些趋势，除其他外，可能会对部分或所有租户的经济表现产生不利影响，进而对租赁收入和公司房地产投资的价值产生负面影响。
遵守政府法律法规的成本可能会对公司的经营业绩产生不利影响。
所有不动产以及在不动产上进行的操作均受联邦、州和地方有关环境保护和人类健康与安全的法律法规的约束。其中一些法律和条例可能要求租户、业主或经营者承担调查或补救受污染财产的费用的连带责任，而不论过失或造成污染的行为是否合法。此外，有害物质的存在或未能妥善补救这些物质，可能会妨碍公司出售、出租或抵押此类财产作为未来借款抵押品的能力。
遵守新的法律或法规或对现有法律的更严格解释可能需要公司承担重大支出。例如，应对气候变化的拟议立法可能会增加公司物业运营的公用事业和其他成本。未来的法律或法规可能会规定重大的环境责任。此外，公司财产附近的租户或其他运营，例如地下储罐的存在，或无关第三方的活动可能会影响公司的财产。本公司可能需要遵守各种地方、州和联邦消防、健康、生命安全和类似法规，并且可能会因不遵守这些法规而承担罚款或损害赔偿的责任。公司必须支付的任何支出、罚款或损害赔偿金将对其经营业绩产生不利影响。
发现以前未发现的环境危害条件可能会对公司的财务状况和经营业绩产生不利影响。根据各种联邦、州和地方环境法律和法规，当前或以前的财产所有者或经营者可能有责任承担清除或补救此类财产上的危险或有毒物质的费用。这些费用可能很大。这类法律往往规定了责任，而不论所有人或经营人是否知道这类危险或有毒物质的存在，或是否对这类物质的存在负责。环境法律也可能对财产的使用方式或企业的经营方式施加限制，这些限制可能需要大量支出或阻止公司与可能受此类法律影响的潜在租户签订租赁合同。环境法规定了对不遵守行为的制裁，并可由政府机构或私人当事方执行。某些环境法和普通法原则可用于规定释放和接触危险物质，包括含石棉材料的责任。第三方可向不动产所有者或经营者寻求因接触释放的危险物质而造成的人身伤害或财产损失的赔偿。针对责任索赔进行辩护、遵守环境监管要求、修复任何受污染财产或支付人身伤害索赔的成本可能会对公司的财务状况和经营业绩产生不利影响。
房地产投资信托基金的资格涉及《国内税收法》中高度技术性和复杂的条款。
房地产投资信托基金（REITs）的资格涉及到《国内税收法》中高度技术性和复杂性的条款的应用，对此，司法和行政当局有限。即使是技术上或无意中的违规行为也可能危及公司的REITs资格。本公司作为房地产投资信托基金的持续资格将取决于本公司对某些资产、收入、组织、分配、股东所有权和其他方面的满意度。
在持续的基础上。此外，本公司满足房地产投资信托基金资格要求的能力部分取决于本公司对其无控制权或仅具有有限影响力的第三方的行为，包括本公司在美国联邦所得税分类为合伙企业的实体中拥有股权的情况。
如果本公司未能保持作为房地产投资信托基金的资格，本公司将受到重大不利后果，包括对其普通股价值的不利影响。
该公司打算以一种允许其继续有资格作为联邦所得税目的的房地产投资信托基金的方式运作。尽管本公司认为其符合房地产投资信托基金的资格，但不能保证其将继续符合联邦所得税的房地产投资信托基金的资格。本公司作为房地产投资信托基金的持续资格将取决于持续满足某些资产、收入、组织、分配、股东所有权和其他要求。公司通过资产测试的能力取决于其资产的特征和公允市场价值。公司是否符合REITs收入和季度资产要求还取决于公司持续成功管理公司收入和资产构成的能力。因此，不能保证美国国税局（“IRS”）不会认为公司的经营方式违反了REITs的任何要求。
如果本公司在任何纳税年度不符合REIT的资格，本公司将按正常的公司税率对其应税收入缴纳联邦所得税，并可能增加州和地方税(本公司可能需要借钱或出售资产才能支付任何此类税款)。此外，支付给公司股东的股息在计算其应纳税所得额时不能扣除。由此产生的任何公司税负可能是巨大的，并将减少可供分配给公司股东的现金数额，这反过来可能对公司普通股的价值产生不利影响。此外，在这种情况下，公司将不再需要支付股息来维持房地产投资信托基金的地位，这可能会对公司普通股的价值产生不利影响。除非本公司根据国内税法若干条文有权获得税务宽免，否则在本公司不符合REIT资格的年度后的四个课税年度内，本公司作为REIT的税务资格将继续被取消。
即使本公司仍然有资格作为房地产投资信托基金纳税，本公司的收入和资产仍需缴纳一定的联邦、州和地方税，包括任何未分配的应税收入的税，以及州或地方所得税、特许经营税、财产税和转让税。这些税务负债将减少公司的现金流，并可能对公司普通股的价值产生不利影响。有关已缴纳的州所得税的更多具体信息，请参阅合并财务报表附注16。
公司的公司章程以及《公司章程》的规定对公司普通股的可转让性提出了限制和限制，这可能会对公司普通股的价值产生不利影响。
为符合REIT的资格，在一个课税年度的最后半年内，公司流通股价值的50%不得由五名或五名以下个人直接或间接拥有(根据国内税法的定义，包括某些实体)。为协助遵守这项房地产投资信托基金的规定，本公司的公司章程细则载有限制股份转让的条文，即受让人在股份转让后将拥有超过9.8%的本公司已发行股票数目或价值。尽管有这项禁令，但如果获得的股票使受让人的所有权增加到已发行股票价值的9.8%以上，则超过9.8%的股票被视为以信托形式持有，转让的价格不超过据称的受让人为股票支付的价格，并且在以信托形式持有期间，该股票无权获得股息或投票权。此外，在此情况下，本公司有权赎回该等股票。
此外，适用于本公司的《公司财务会计准则》的某些条款可能会抑制或威慑第三方提出收购本公司的提议，或者推迟或阻止控制权的变更，否则可能会为本公司的股东提供机会，使其溢价超过当时此类股票的现行市场价格，包括：
•《上市公司章程》第3章第8小标题下的条款，允许董事会在未经股东批准的情况下，无论公司的公司章程或章程目前有何规定，都可以实施某些收购抗辩；
•“业务合并”条款，在受限制的情况下，禁止本公司与“有利害关系的股东”之间的某些业务合并、资产转让和股权证券发行或重新分类(一般定义为直接或间接实益拥有本公司已发行的有表决权股票或本公司的关联公司或联营公司的10%或以上投票权的任何人，而在紧接有关日期之前的两年内的任何时间，该人直接或间接是实益所有人，持有本公司当时流通股10%或以上的股东)或利益股东的关联公司，在该股东成为有利害关系的股东的最近日期后五年内，此后可实施绝对多数表决权要求，除非满足某些最低价格条件；和
•“控制股份”条款规定，在“控制股份收购”(定义为直接或间接取得已发行及已发行“控制股份”的所有权或控制权)中收购的本公司“控制股份”(定义为与股东控制的其他股份合计，股东有权行使三个递增投票权范围之一的股份)的持有人没有投票权，但如获本公司股东以所有有权就该事项投赞成票的至少三分之二的赞成票批准，则不在此限。
根据董事会通过的一项决议，本公司不得将董事会归类为副标题8，除非有权在董事选举中普遍投票的股东以就此事所投的多数票通过废除该决议的提议。就《企业合并条例》的规定而言，董事会已通过一项决议，规定本公司与其他任何人之间的任何业务合并均不受本法规的约束，前提是该业务合并须首先得到董事会的批准。但本决议可随时全部或部分更改或废除。就控制股份条款而言，本公司已根据其附例中的一项条文选择不参与该等条款。然而，本公司可通过修订其章程，选择加入《控制股份条例》的控制股份条款。公司未来也可能选择采取其他收购防御措施。任何此类行动都可能阻止原本可能符合公司股东利益的交易。
这些对公司股票转让的限制可能会对公司普通股的价值产生不利影响。
遵守房地产投资信托基金的要求可能会导致本公司放弃其他有吸引力的机会。
要符合联邦所得税的REIT资格，公司必须不断满足有关其收入来源、资产性质、分配给股东的金额和股票所有权等方面的测试。本公司可能无法进行对本公司有利的投资，以满足符合REIT资格的收入来源或分配要求。因此，遵守REIT的要求可能会阻碍公司进行某些有吸引力的投资的能力。
被禁止的交易税可能会限制公司出售物业的能力。
房地产投资信托基金从被禁止的交易中获得的净收益要缴纳100%的税。一般来说，被禁止的交易是指在正常业务过程中出售或以其他方式处置主要为出售给客户而持有的财产。公司可能被征收等同于房地产处置净收益100%的禁止交易税。尽管将房地产投资信托基金出售不动产定性为禁止交易的避风港，但不能保证公司在所有情况下都能遵守避风港，或不能保证公司将避免拥有可能被定性为主要为在通常情况下出售给客户而持有的财产。
公事。因此，本公司可选择不从事其物业的某些销售，或可透过应课税房地产投资信托基金附属公司进行该等销售，该附属公司须缴交联邦及州所得税。
新的立法或行政或司法行动，在每一种情况下都可能具有追溯力，可能会使本公司更难或不可能符合REIT的资格。
现行对REITs的联邦所得税处理方式可随时通过立法、司法或行政行动进行修改，可能具有追溯力，这可能会影响对本公司投资的联邦所得税处理方式。参与立法程序的人员、美国国税局和美国财政部不断审查影响REITs的联邦所得税规则，这导致法律变化以及对法规和解释的频繁修订。联邦税法的修订及其解释可能会导致公司改变其投资和承诺，并影响对公司投资的税务考虑。不能保证新的立法、法规、行政解释或法院裁决不会对公司作为房地产投资信托基金的资格或资格的联邦所得税后果产生重大影响的税法作出重大改变。
新的和增加的转让税率可能会降低公司财产的价值。
近年来，该公司拥有资产的几个城市提高了转让税率。其中包括波士顿、洛杉矶、旧金山、西雅图和华盛顿特区。2022年，洛杉矶将价值超过1000万美元的房地产销售的转让税率从0.45%提高到5.5%，从2023年4月1日起生效。2020年，旧金山将价值超过2500万美元的销售额的转让税率提高到6%。同样在2020年，华盛顿州将价值超过300万美元的销售额的转让税率从1.28%提高到3%；华盛顿州西雅图/金县的州和地方转让税率为300万美元以上的3.5%。随着州和市政府寻求增加收入的新方法，其他司法管辖区可能会实施新的房地产转让税或提高现有的转让税率。这类税率的提高可能会对商业房地产的销售造成显著的额外交易成本，并可能使公司待售物业的价值减少新的或增加的税收金额。
项目1B。未解决的员工意见
没有。
项目1C。网络安全
本公司每年与审计委员会和董事会全体成员一起审查其整体风险状况。评估、识别和管理来自网络安全威胁的重大风险被纳入公司的整体风险管理流程。
公司董事会审计委员会对网络安全相关风险的管理进行监督。审计委员会定期听取有关网络安全问题的简报，包括至少每年与公司的首席技术官会面，并每季度收到一份关于网络安全的备忘录。此外，审计委员会在每季度会议上与其他管理层成员和内部审计人员讨论网络安全问题。审计委员会每季度向董事会全体成员报告网络安全情况。
公司管理层在评估和管理来自网络安全威胁的风险方面发挥着不可或缺的作用。公司设有专门的技术服务部门，由公司首席技术官领导。该公司还拥有内部审计人员，负责网络安全威胁的风险管理。该公司征求关键员工对包括网络安全威胁在内的整体风险环境的意见。公司要求所有员工每半年完成一次网络安全培训，并定期为公司系统的渗透测试提供便利。
公司首席技术官向执行副总裁总裁-运营汇报工作。此外，正如下面更详细讨论的那样，任何网络安全事件都会报告给公司的法律部门。而当
鉴于公司执行副总裁总裁-运营部及其法律部门的成员均没有技术服务背景，我们认为公司的首席技术官和技术服务团队具备有效管理公司网络安全需求所需的背景和经验。
该公司还根据需要与第三方接洽，为管理网络安全风险提供建议和协助。当本公司使用包括基于网络的平台或存储在第三方服务器上的数据收集的第三方服务时，本公司将审查服务提供商关于内部控制的SOC1认证报告，并询问与本公司数据的网络安全有关的此类第三方使用的控制和程序。
该公司制定了网络安全事件应对计划。解决网络安全事件的程序包括将事件报告给高级管理人员，包括公司的法律部门进行分析。如果网络安全事件被确定为重大事件，公司的披露委员会将处理适当的公开披露。如上所述，管理层定期向审计委员会报告当前的网络威胁环境以及旨在应对这种风险的控制和程序。如果网络安全事件被确定为重大事件，审计委员会将立即得到通知。
本公司承保网络风险保险，但不能保证网络安全事件造成的损失不会超出保险范围。
该公司面临与网络安全威胁相关的风险。虽然本公司并未经历任何对本公司造成重大影响或据本公司所知相当可能会对本公司产生重大影响的网络安全事件，包括其业务策略、经营业绩或财务状况，公司的数据和系统不时遭遇威胁和入侵。该公司面临与通过网络攻击、网络入侵或其他方式的安全漏洞相关的风险，以及其信息技术网络和相关系统的其他重大中断。这些风险在项目1A下有更详细的说明。风险因素。
项目2.财产
除了第(1)项中描述的属性之外。在综合财务报表附注3及本年度报告10-K表格第15项的附表III“业务”中，本公司不时向无关的第三方租用办公室。公司总部位于田纳西州纳什维尔西区大道3310号。
项目3.法律诉讼
本公司并不知悉有任何悬而未决或受到威胁的诉讼，如对本公司作出裁决，将会对本公司的综合财务状况、经营业绩或现金流产生重大不利影响。
项目4.矿山安全信息披露
不适用。
第II部
项目5.注册人普通股市场、相关股东事项和发行人购买股权证券
该公司普通股的交易代码为“HR”。截至2023年12月31日，有 2,167 登记在册的股东。
未来的股息将由董事会酌情宣布和支付。该公司支付股息的能力取决于其从运营和现金流中产生资金的能力，以及进行增值新投资的能力。
股权薪酬计划信息
下表提供了截至2023年12月31日公司普通股的信息，这些普通股可能作为限制性股票发行，并根据公司现有的薪酬计划，包括修订和重新调整的2006年激励计划，行使期权、认股权证和权利。
| | | | | | | | | | | |
| 计划类别 | 证券数量 待发 在行使未行使的期权、认股权证和权利时 1 | 加权平均行使价 未行使的期权、认股权证和权利 1 | 剩余的可用数量
供未来根据股本发行
补偿计划（不包括
第一栏所反映的证券） |
| 证券持有人批准的股权补偿计划 | 155,613 | | — | | 8,102,861 | |
| 未经证券持有人批准的股权补偿计划 | — | | — | | — | |
| 总计 | 155,613 | | — | | 8,102,861 | |
1尚未行使的期权仅与Legacy HR的2000年员工股票购买计划（“Legacy HR员工股票购买计划”）有关，该计划已于2009年终止。 十一月2022.根据原有人力资源员工股票购买计划，将不会发行新购股权，现有购股权将于2024年3月到期。本公司无法确定在行使遗留人力资源员工股票购买计划下的未行使权利时将发行的证券数量或该计划下未行使权利的加权平均行使价。遗留人力资源员工股票购买计划规定，普通股的每股价格可以等于普通股在发售期开始时或适用于该发售期的购买日期（以较低者为准）的公平市场价值的85%。
发行人购买股票证券
截至2023年12月31日止年度，本公司预扣及注销本公司普通股股份，以履行于非归属股份归属时应付的雇员预扣税责任，详情如下：
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| 周期 | 购买的股份总数 | 平均支付价格
每股 | 作为公开宣布的计划或项目的一部分购买的股份总数 | 最大股数
可能还会被买到
在计划或方案下 |
| 2月1日-2月28日 | 38,632 | | $ | 21.71 | | — | | — | |
| 12月1日-12月31日 | 87,453 | | 15.97 | | — | | — | |
| 总计 | 126,085 | | $ | 18.84 | | | |
回购普通股的授权
2023年5月31日，公司董事会批准在公开市场或通过私下谈判的交易回购最多5亿美元的公司普通股流通股，条件是市场条件、监管限制和其他惯例条件。根据这一授权，本公司没有义务回购任何特定数量的股票。这一授权取代了之前所有的股票回购授权。截至本报告日期，该公司尚未根据这一授权回购其普通股的任何股份。
股票表现图表
下图比较了2018年12月31日至2023年12月31日期间公司与罗素3000指数的累计股东回报以及富时NAREIT全股票REITs指数的累计总回报。比较假设于2018年12月31日投资于公司普通股和每个指数的100美元，并假设股息再投资。公司在合并结束前的数据是Legacy HR的股票表现。
第六项。[已保留]
项目7.管理层对财务状况和经营成果的讨论和分析
关于前瞻性陈述的披露
本报告和公司已经或可能向美国证券交易委员会提交的其他材料，以及公司高级管理层已作出或将作出的口头声明或其他书面声明中包含的信息，包含或将包含属于“前瞻性声明”的披露。前瞻性表述包括与历史或当前事实无关的所有表述，可以通过使用“可能”、“将”、“预期”、“相信”、“预期”、“目标”、“打算”、“计划”、“估计”、“项目”、“继续”、“应该”、“可能”和其他类似术语来识别。这些前瞻性陈述是基于管理层当前的计划和预期，会受到一些风险和不确定因素的影响，这些风险和不确定因素可能会对公司当前的计划和预期以及未来的财务状况和结果产生重大影响。本报告第1A项“风险因素”以及本公司不时向美国证券交易委员会提交的其他报告中更充分讨论的此类风险和不确定性包括但不限于以下内容：
与我们的业务和运营相关的风险
•公司的预期结果可能达不到的；
•本公司的收入取决于其租约下的租户从其经营中获得足够的收入以向本公司支付租金的能力；
•拥有不动产和间接占有不动产存在内在风险；
•公司的不动产或其他资产可能发生减值费用；
•该公司拥有受购买选择权限制的物业，使其面临再投资风险和预期投资回报减少;
•如果公司无法及时将其物业重新出租，如果重新出租时的费率大大低于以前的费率，或者如果公司需要承担重大支出或做出重大租赁优惠以吸引新租户，则公司的业务，综合财务状况和经营业绩将受到不利影响;
•公司的房地产投资流动性差，公司可能无法出售战略性的资产;
•本公司须承受与物业发展及重建有关的风险;
•公司可能进行重大收购，进行开发和重新开发，这可能涉及大量资金的支出，并且可能不符合管理层的预期;
•该公司的许多租赁都取决于相关卫生系统的可行性。与这些租赁相关的收入集中使公司面临与相关卫生系统财务状况相关的风险;
•该公司的许多财产是根据地面租赁持有的。这些土地租赁包含可能限制公司租赁、出售或融资这些财产的能力的条款;
•本公司可能遭受未投保或投保不足的损失;
•灾难性天气和其他自然事件造成的损害，无论是由气候变化还是其他原因造成的，都可能给公司造成损失;
•公司面临通过网络攻击、网络入侵或其他方式导致的安全漏洞相关风险，以及信息技术网络和相关系统的其他重大中断;
•公司可能会以可能限制其流动性或灵活性的条款来安排财产收购，以换取OP的有限合伙单位;
•本公司无法向阁下保证其将能够继续按或高于先前支付的比率支付股息;
•公司以前发生并可能继续发生与合并有关的重大费用;以及
•COVID-19等流行病以及旨在防止其传播或减轻其严重程度的措施可能对公司的业务、经营业绩、现金流和财务状况产生重大不利影响。
与我们的资本结构和融资有关的风险
•公司已产生重大债务责任，未来可能产生额外债务并增加杠杆;
•公司债务工具中的契约限制了其经营灵活性，违反这些契约可能会对公司的综合财务状况和经营业绩产生重大影响;
•如果无担保信贷融资下的贷款人未能履行其融资承诺，公司的运营和综合财务状况将受到负面影响;
•股本和债务资本的不可用、信贷市场的波动、利率的上升或公司债务评级的变化可能对公司偿还债务、向股东支付股息或从事收购和开发活动的能力产生不利影响;
•利率上升可能对公司的资本成本产生重大不利影响;
•该公司的掉期协议可能无法有效降低其对利率变化的风险敞口；
•本公司已签订合资协议，限制了其在共同所有财产方面的灵活性，并预计未来将签订更多此类协议；
•美国联邦所得税对公司从远期股权协议的现金结算中可能获得的现金的处理尚不清楚，可能会危及公司满足REIT资格要求的能力；以及
•在我们破产或资不抵债的情况下，任何远期股权协议将自动终止，公司将不会从任何远期出售其普通股股份中获得预期收益。
与政府监管有关的风险
•公司的物业税可能会因重估或物业税税率变化而增加；
•医疗保健服务行业的趋势可能会对公司的物业需求、租赁收入及其投资价值产生负面影响；
•遵守政府法律法规的成本可能会对公司的经营业绩产生不利影响；
•房地产投资信托基金的资格涉及高度技术性和复杂的《国内税法》条款；
•如果公司未能保持房地产投资信托基金的资格，公司将受到重大不利后果，包括对其普通股价值的不利影响；
•本公司的公司章程以及《公司章程》的规定对本公司普通股的可转让性提出了限制和限制，可能对本公司普通股的价值产生不利影响；
•遵守房地产投资信托基金的要求可能会导致公司放弃原本具有吸引力的机会；
•被禁止的交易税可能会限制公司出售物业的能力；
•新的立法或行政或司法行动，在每一种情况下都可能具有追溯力，可能使公司更难或不可能有资格成为房地产投资信托基金；以及
•新的和增加的转让税率可能会降低公司财产的价值。
公司不承担公开更新或修改任何前瞻性陈述的义务，无论是由于新信息、未来事件还是其他原因。告诫股东和投资者，在评估公司提交的文件和报告中提供的信息时，不要过度依赖这种前瞻性陈述，包括但不限于对公司正在进行的开发项目的业绩的估计和预测。
概述
该公司拥有并经营促进主要在门诊环境中提供医疗服务的物业。为了执行其战略，该公司从事广泛的综合服务，包括租赁、管理、收购、融资、开发和再开发此类物业。该公司寻求创造稳定、不断增长的收入，并通过专注于主要位于与领先医疗系统相关的急性护理医院校园或附近的设施，降低其物业组合的长期风险。该公司寻求通过在高增长市场拥有物业来降低财务和运营风险，租户组合广泛，包括30多个内科专业，以及外科、成像、癌症和诊断中心。
如上文附注及本报告其他部分所述，于2022年7月20日，Legacy HR和Legacy HTA完成了Legacy HR与Legacy HTA合并并成为Legacy HTA全资子公司的公司之间的合并，Legacy HR继续作为尚存实体和Legacy HTA的全资子公司。合并后，Legacy HTA立即更名为“Healthcare Realty Trust Inc.”。出于会计目的，此次合并被视为“反向收购”，Legacy HR被视为收购方。因此，本节讨论的资料反映了在合并完成前的一段时间内，Legacy HR的财务状况和经营结果，以及在合并完成后的一段时间内，公司的财务状况和经营结果。
本节分为以下几个部分：
•流动资金和资本资源；
•影响经营业绩的趋势和事项；
•行动结果；
•非公认会计准则财务衡量标准和主要业绩指标；
•关键会计政策在会计估计中的应用。
流动性与资本资源
本公司监控其流动资金和资本资源，并在评估资本市场融资、收购和其他经营活动时考虑几个指标。除其他因素外，本公司亦会考虑其杠杆率及借贷契约、派息百分比、利率、相关国库利率、债务市场利差及权益资本成本等因素，以将其业务与同业比较，并协助确定本公司可能需要重点关注的范畴。
现金的来源和用途
该公司的收入来自其基于与租户的合同安排的房地产投资组合。这些收入来源是公司为其股息和运营支出提供资金的主要流动资金来源，包括债务利息、债务本金支付、一般和行政成本、资本支出以及与管理其现有投资组合和投资其他物业相关的其他支出。如果其他投资不是由这些来源提供资金，本公司将一般通过在公开或非公开市场发行股票或债务、财产处置或通过无担保信贷工具的收益为其投资活动提供资金。
本公司预期将继续透过手头现金、营运现金流量及上文提及的现金流量来源，满足其流动资金需求，包括额外投资的资本、租户改善津贴、营运及融资租赁付款、支付股息及为偿债提供资金。关于经营和融资租赁付款义务的额外讨论，见合并财务报表附注4。有关公司现金来源和使用的更多信息，请参阅“影响经营业绩的趋势和事项”。
该公司还有未担保的房地产资产，账面总值约为132亿美元截至2023年12月31日，其中一部分可作为担保抵押融资的抵押品。本公司相信其流动资金及资金来源足以满足其现金需求。公司不能，
然而，请确保这些资金来源将在公司可接受的时间和条款下以足够的金额提供，以满足其流动性需求。
该公司面临浮动利率的风险，其普通股价格受到股票市场波动的影响。然而，该公司的租赁是其主要收入和现金流来源，租期约为1至20年，租赁率通常以固定利率或基于消费物价指数按年增加。
经营活动
截至2023年12月31日、2023年12月31日和2022年12月31日的两年，经营活动提供的现金流分别为4.998亿美元和2.727亿美元。若干项目影响经营活动的现金流量，包括但不限于物业营运产生的现金、与合并有关的成本、利息支付及与支付发票及其他开支及收取租户租金有关的时间安排。
该公司可能会不时出售物业，并将物业销售所得的现金重新运用于新的投资。如果与出售物业有关的收入超过这些新投资的收入，公司的综合经营业绩和现金流可能会受到不利影响。
有关公司经营活动的更多信息，请参阅“影响经营业绩的趋势和事项”。
投资活动
以下是截至2023年12月31日止年度影响投资活动的重大交易摘要。有关这些活动的更多详情，见合并财务报表附注5。
下表详述公司截至2023年12月31日止年度的房地产收购活动：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 以千为单位的美元 | 获取日期 | 收购价 | 应付抵押票据，净额 | | 现金
考虑事项1 | 真实
产业 | 其他2 | 平方英尺 |
| 佛罗里达州坦帕市 | 3/10/23 | $ | 31,500 | | $ | — | | | $ | 30,499 | | $ | 30,596 | | $ | (97) | | 115,867 | |
| 科罗拉多州科罗拉多州斯普林斯 | 7/28/23 | 11,450 | | (5,284) | | | 6,024 | | 11,416 | | (108) | | 42,770 | |
| | | | | | | | |
| 房地产收购总额 | | $ | 42,950 | | $ | (5,284) | | | $ | 36,523 | | $ | 42,012 | | $ | (205) | | 158,637 | |
1现金对价不包括收购时应付给/来自卖方的收入和费用的比例。
2包括收购的其他资产、承担的负债和在收购时确认的无形资产。
资本融资
2023年，公司发生的资本支出总额为262.1美元，用于以下方面：
•112.2元，用于物业的开发和重新开发；
•3870万美元，用于第一代租户改善和收购计划资本支出；
•6,350万元，用于改善第二代租户；以及
•4770万美元用于资本支出。
有关详细信息，请参阅下面的“影响经营业绩的趋势和事项”。
下表详细介绍了截至2023年12月31日的年度处置情况：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 以千为单位的美元 | 处置日期 | 销售价格 | 结账调整 | 公司融资票据 | 净收益 | 房地产投资净额 | 其他(包括应收账款)1 | 收益/(减值) | 平方英尺 |
佛罗里达州坦帕/迈阿密2 | 1/12/23 | $ | 93,250 | | $ | (5,875) | | $ | — | | 87,375 | | $ | 87,302 | | $ | (888) | | $ | 961 | | 224,037 | |
德克萨斯州达拉斯3 | 1/30/23 | 19,210 | | (141) | | — | | 19,069 | | 18,986 | | 43 | | 40 | | 36,691 | |
| 密苏里州圣路易斯 | 2/10/23 | 350 | | (18) | | — | | 332 | | 398 | | — | | (66) | | 6,500 | |
| 加州洛杉矶 | 3/23/23 | 21,000 | | (526) | | — | | 20,474 | | 20,610 | | 52 | | (188) | | 37,165 | |
加州洛杉矶4 | 3/30/23 | 75,000 | | (8,079) | | (45,000) | | 21,921 | | 88,624 | | (803) | | (20,900) | | 147,078 | |
加州洛杉矶5 | 5/12/23 | 3,300 | | (334) | | — | | 2,966 | | 3,268 | | — | | (302) | | — | |
| 纽约州奥尔巴尼 | 6/30/23 | 10,000 | | (1,229) | | — | | 8,771 | | 2,613 | | (1,040) | | 7,198 | | 40,870 | |
| 德克萨斯州休斯顿 | 8/2/23 | 8,320 | | (285) | | — | | 8,035 | | 4,567 | | 194 | | 3,274 | | 57,170 | |
| 佐治亚州亚特兰大 | 8/22/23 | 25,140 | | (66) | | — | | 25,074 | | 23,226 | | (536) | | 2,386 | | 55,195 | |
| 德克萨斯州达拉斯 | 9/15/23 | 115,000 | | (1,504) | | — | | 113,496 | | 64,183 | | 6,094 | | 43,219 | | 161,264 | |
| 德克萨斯州休斯顿 | 9/18/23 | 250 | | (24) | | — | | 226 | | 1,998 | | — | | (1,772) | | 52,040 | |
| 伊利诺伊州芝加哥 | 9/27/23 | 59,950 | | (870) | | — | | 59,080 | | 74,710 | | (380) | | (15,250) | | 104,912 | |
伊万斯维尔，In 6 | 11/13/23 | 18,500 | | (63) | | — | | 18,437 | | 17,807 | | (149) | | 779 | | 260,520 | |
| 德克萨斯州休斯顿 | 12/1/23 | 4,100 | | (6) | | — | | 4,094 | | 3,486 | | — | | 608 | | 83,223 | |
南卡罗来纳州查尔斯顿7 | 12/15/23 | 6,200 | | (401) | | — | | 5,799 | | 3,415 | | — | | 2,384 | | 15,014 | |
| 德克萨斯州达拉斯 | 12/20/23 | 43,295 | | (764) | | — | | 42,531 | | 33,882 | | (3,782) | | 12,431 | | 77,827 | |
| 加州洛杉矶 | 12/21/23 | 19,000 | | (1,311) | | — | | 17,689 | | 17,787 | | — | | (98) | | 104,377 | |
亚利桑那州图森市8,9 | 12/22/23 | 43,230 | | (3,770) | | (6,000) | | 33,460 | | 39,786 | | (26) | | (300) | | 215,471 | |
| 佛罗里达州迈阿密 | 12/22/23 | 18,250 | | (756) | | — | | 17,494 | | 17,354 | | 643 | | (503) | | 48,000 | |
| 佛罗里达州塞布林 | 12/27/23 | 9,500 | | (81) | | — | | 9,419 | | 10,438 | | (512) | | (507) | | 38,949 | |
| 马萨诸塞州波士顿 | 12/28/23 | 117,197 | | (2,079) | | — | | 115,118 | | 107,803 | | 9,828 | | (2,513) | | 161,254 | |
杰克逊维尔/奥兰多/佛罗里达州迈阿密10 | 12/29/23 | 77,000 | | (8,678) | | (7,700) | | 60,622 | | 65,839 | | (294) | | 2,777 | | 354,500 | |
| 总处置 | | $ | 787,042 | | $ | (36,860) | | $ | (58,700) | | $ | 691,482 | | $ | 708,082 | | $ | 8,444 | | $ | 33,658 | | 2,282,057 | |
1包括应收直线租金、租赁佣金和租赁诱因。
2包括在同一日期以两笔不同的交易出售给同一买家的两处房产。
3该公司将这一财产出售给一家合资企业，并保留了该合资企业40%的权益。销售价格和建筑面积反映了合资企业支付的总销售价格和物业的总建筑面积。
4该公司与买方签订了4500万美元的抵押贷款协议。
5该公司出售了一块总计0.34英亩的地块。
6包括在同一日期以三笔不同的交易出售给同一买家的五处房产。
7该公司出售了位于南卡罗来纳州查尔斯顿的一个公司办公室，该办公室100%由公司占用。
8包括在一次交易中出售给同一买家的12处房产。
9该公司与买方签订了600万美元的夹层贷款协议。
10包括在一次交易中出售给同一买家的三处房产。该公司签订了一份单独的应收票据，金额为770万美元，与此次出售有关。
融资活动
普通股发行
该公司有一个在市场上(“ATM”)的股权发行计划，在市场销售交易中不定期出售公司普通股的股票。该公司与各种销售代理签订了自动柜员机发售计划的股权分销协议，总销售额高达7.5亿美元。截至2023年12月31日，根据当前的自动取款机发行计划，仍有750.0美元可供发行。
债务活动
以下是截至2023年12月31日的年度的重大债务融资活动摘要。关于筹资活动的补充资料，见合并财务报表附注10。
抵押贷款活动
下表详细说明了截至2023年12月31日的年度按揭票据偿还活动： | | | | | | | | | | | | | | |
| (百万美元) | 交易日期 | 本金借款(偿还) | 有担保的平方英尺 | 合同利率 |
| 债务假设： | | | | |
| 科罗拉多州科罗拉多州斯普林斯 | 7/28/2023 | $ | 5.6 | | 42,770 | | 4.50 | % |
| | | | |
| 到期偿还的按揭贷款： | | | | |
| 佐治亚州亚特兰大 | 8/1/2023 | $ | (9.8) | | 66,984 | | 3.31 | % |
| 科罗拉多州莱克伍德 | 12/1/2023 | (6.6) | | 93,992 | | 4.51 | % |
| 总还款额 | | $ | (16.4) | | 160,976 | | 3.79 | % |
| | | | |
后续活动
| | | | | | | | | | | | | | |
| (百万美元) | 交易日期 | 本金偿还 | 有担保的平方英尺 | 合同利率 |
| | | | |
| 到期偿还的按揭贷款： | | | | |
| 加利福尼亚州西山 | 1/5/2024 | $ | (11.3) | | 63,012 | | 4.77 | % |
| 佐治亚州亚特兰大 | 2/1/2024 | (5.6) | | 40,324 | | 4.12 | % |
| 总还款额 | | $ | (16.9) | | 103,336 | | 4.55 | % |
定期贷款
2023年4月26日，公司对3.5亿美元延迟提取定期贷款工具行使了两个一年延期选择权中的第一个，将初始到期日从2023年7月20日延长至2024年7月20日。已支付延期费用40万美元(占承诺资金的0.125%)，并将在延期期间摊销。
利率互换
截至2023年12月31日，公司的未偿还利率衍生品总额约为13亿美元对冲一个月期SOFR。以下详细说明了截至该日期的每个掉期的金额和利率(以千美元为单位)：
| | | | | | | | |
| 到期 | 金额 | 加权
平均费率 |
| 2024年1月 | 200,000 | | 1.21 | % |
| 2026年5月 | 275,000 | | 3.74 | % |
| 2026年6月 | 150,000 | | 3.83 | % |
| 2026年12月 | 150,000 | | 3.84 | % |
| 2027年6月 | 200,000 | | 4.27 | % |
| 2027年12月 | 300,000 | | 3.93 | % |
| $ | 1,275,000 | | 3.49 | % |
2023年利率互换活动
2023年2月16日，公司签订了一项掉期交易，名义金额为5,000万美元，固定利率为4.16%。互换协议的生效日期为2023年3月1日，终止日期为2026年6月1日。
2023年3月28日，本公司签订了一项掉期交易，名义金额为100.0美元，固定利率为3.67%。互换协议的生效日期为2023年4月3日，终止日期为2026年6月1日。
2023年10月19日，公司签订了两笔掉期交易，总金额为100.0美元。名义金额分别为5,000万美元，固定利率分别为4.71%和4.67%。互换协议的生效日期为2023年11月1日，终止日期分别为2027年6月1日和2027年12月1日。
2023年10月23日，本公司签订了两笔掉期交易，总金额为100.0美元，总固定利率为4.73%。互换协议的生效日期为2023年11月1日，终止日期为2026年5月31日。
本公司于2023年11月9日订立一项掉期交易，名义金额为7,500万美元，固定利率为4.54%。互换协议的生效日期为2023年12月1日，终止日期为2026年5月31日。
下表详细说明了该公司截至2023年12月31日的债务余额：
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 本金余额 | 结转余额1 | 到到期的加权年份 2 | 合同率 | 有效率 |
| 优先债券将于2025年到期 | $ | 250,000 | | $ | 249,484 | | 1.3 | | 3.88 | % | 4.12 | % |
优先债券将于2026年到期 3 | 600,000 | | 579,017 | | 2.6 | | 3.50 | % | 4.94 | % |
优先债券将于2027年到期 3 | 500,000 | | 483,727 | | 3.5 | | 3.75 | % | 4.76 | % |
| 优先债券将于2028年到期 | 300,000 | | 297,429 | | 4.0 | | 3.63 | % | 3.85 | % |
优先债券将于2030年到期3 | 650,000 | | 575,443 | | 6.1 | | 3.10 | % | 5.30 | % |
优先债券将于2030年到期 | 299,500 | | 296,780 | | 6.2 | | 2.40 | % | 2.72 | % |
优先债券将于2031年到期 | 299,785 | | 295,832 | | 7.2 | | 2.05 | % | 2.25 | % |
优先债券将于2031年到期3 | 800,000 | | 649,521 | | 7.2 | | 2.00 | % | 5.13 | % |
| 未偿还高级票据总额 | 3,699,285 | | 3,427,233 | | 4.9 | | 2.97 | % | 4.43 | % |
15亿美元无担保信贷安排4 | — | | — | | 3.8 | | SOFR+0.95% | 6.31 | % |
| 3.5亿美元无担保定期贷款 | 350,000 | | 349,798 | | 1.6 | | SOFR+1.05% | 6.39 | % |
| 2亿美元无担保定期贷款 | 200,000 | | 199,903 | | 2.4 | | SOFR+1.05% | 6.39 | % |
| 1.5亿美元无担保定期贷款 | 150,000 | | 149,643 | | 2.4 | | SOFR+1.05% | 6.39 | % |
3亿美元无担保定期贷款 3 | 300,000 | | 299,958 | | 2.8 | | SOFR+1.05% | 6.39 | % |
2亿美元无担保定期贷款3 | 200,000 | | 199,502 | | 3.5 | | SOFR+1.05% | 6.39 | % |
| 3亿美元无担保定期贷款 | 300,000 | | 298,288 | | 4.0 | | SOFR+1.05% | 6.39 | % |
| 应付按揭票据 | 70,752 | | 70,534 | | 2.0 | | 4.17 | % | 4.15 | % |
| 未偿还票据和应付债券总额 | $ | 5,270,037 | | $ | 4,994,859 | | 4.0 | | 3.96 | % | 5.02 | % |
1余额反映的是扣除折扣和债务发行成本后的净额，并包括保费。
2包括扩展选项。
32022年7月20日，作为与Legacy HTA合并的一部分，承担了债务工具。所示金额为公允价值调整。
4截至2023年12月31日，本公司在无担保信贷安排下没有未偿还借款，剩余借款能力为15亿美元。
债务契约信息
该公司的各种债务协议包含某些陈述、担保以及此类债务协议中惯用的财务和其他契约。除其他事项外，这些规定要求公司保持某些财务比率，并对公司产生债务和创造
留置权或产权负担。截至2023年12月31日，本公司遵守了其所有各种债务工具下的财务契约条款。
截至2023年12月31日，公司99.5%的本金余额在2024年后到期，包括延期期权。此外，截至2023年12月31日，公司产生的优先票据中定义的总债务[债务除以(总资产减去无形资产和应收账款)]约为37.5%(不能超过60%)，偿债覆盖率[利息支出除以(净收益加利息支出、税、折旧和摊销、收益和减值)]约为3.2倍(不能小于1.5倍)。
该公司计划管理其资本结构，以保持遵守与其目前情况一致的债务契约。评级机构下调评级可能会对公司的成本和资本可获得性产生重大不利影响，进而可能对综合运营业绩、流动性和/或财务状况产生重大不利影响。
影响经营业绩的趋势和事项
管理层监控对公司和房地产投资信托基金行业重要的因素和趋势，以评估其对公司运营的潜在影响。下面讨论的是管理层认为可能影响公司未来运营的一些因素和趋势。
经济和市场状况
不断上升的利率和资本市场的波动性增加了公司的成本以及债务和股权资本的可获得性。有限的可获得性和资本成本的增加可能会对公司为运营融资以及收购和开发物业的能力造成不利影响。在本公司租户因经济及市场情况而增加成本或融资困难的情况下，他们可能无法或不愿意在到期时付款或履行其义务。此外，利率上升还可能导致房地产市场流动性降低，限制公司出售现有资产或获得合资资本的能力。
本公司自每年12月31日起或每当事件或环境变化表明可能存在减值时，每年审查商誉减值。鉴于其股票价格的波动，公司进行了量化评估，并使用贴现现金流模型和收益倍数技术相结合的方法估计了公司单一报告单位的公允价值。使用贴现现金流量模型技术确定公允价值时，需要使用与收入和支出增长率、资本化率、贴现率、资本支出和营运资本水平相关的估计和假设。使用收益倍数技术确定公允价值时，需要对可维持收益和收益乘数作出假设。这些预测和假设是高度主观的，虽然我们相信我们的假设是合理的，但这些假设的变化可能会对我们的财务业绩产生实质性影响。虽然量化评估显示，截至2023年12月31日，商誉并未减值，但根据我们的量化评估结果，本公司面临未来商誉减值的风险，因为在其他因素中，持续的股价波动和公司市值的下行压力可能会对用于评估商誉的一个或多个估计和假设产生重大影响。
收购和处置
2023年，该公司收购了两栋医疗办公楼。收购的总收购价为4,300万美元，这些投资的加权平均资本化率为6.5%。
公司于2023年以总计7.87亿美元的销售价格出售了39处物业，其中包括一处区域公司办公室和一处物业，其中一处物业由本公司持有非控股权益的合资企业持有。这些交易产生的现金收益净额为6.876亿美元，扣除3690万美元的成交成本和相关调整，5870万美元的公司融资票据和380万美元的保留合资企业权益。这些物业的加权平均资本化率为6.5%。本公司将出售资产的资本化率计算为就地现金净营业收入除以销售价格。
见合并财务报表附注5中公司对其2023年收购和处置活动的讨论。
发展和再开发活动
下表详细说明了截至2023年12月31日，公司与其积极发展和重建项目相关的活动。下表中的信息代表管理层在2023年12月31日的估计和预期，这些估计和预期可能会发生变化。该公司关于某些预测或估计的披露可能不反映实际结果。
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | 估计剩余资金 | 预计总投资 | 大约平方英尺 |
| 以千为单位的美元 | 物业数量 | | 年内资助总额 | 资助总额 |
| | | | | | |
| 发展活动 | | | | | | |
| 田纳西州纳什维尔 | 1 | | | $ | 11,971 | | $ | 37,330 | | $ | 6,670 | | $ | 44,000 | | 106,194 | |
佛罗里达州奥兰多1 | 2 | | | 16,047 | | 32,680 | | 32,320 | | 65,000 | | 156,566 | |
| 北卡罗来纳州罗利 | 1 | | | 19,766 | | 33,392 | | 19,208 | | 52,600 | | 120,694 | |
| 菲尼克斯，AZ | 1 | | | 21,341 | | 21,341 | | 32,659 | | 54,000 | | 101,000 | |
| 总计 | | | $ | 69,125 | | $ | 124,743 | | $ | 90,857 | | $ | 215,600 | | 484,454 | |
| | | | | | | |
| 重建活动 | | | | | | |
| 华盛顿特区 | 3 | | | 7,918 | | 10,776 | | 10,424 | | 21,200 | | 259,290 | |
| 德克萨斯州休斯顿 | 3 | | | 4,698 | | 5,683 | | 24,317 | | 30,000 | | 314,861 | |
| 北卡罗来纳州夏洛特市 | 2 | | | 3,627 | | 3,890 | | 14,810 | | 18,700 | | 169,135 | |
| 华盛顿特区 | 1 | | | 4,270 | | 4,783 | | 5,295 | | 10,078 | | 57,323 | |
| 总计 | | | $ | 20,513 | | $ | 25,132 | | $ | 54,846 | | $ | 79,978 | | 800,609 | |
1该项目的资金来自应收施工票据。
该公司额外出资2,260万美元，用于先前已完成项目的持续租户改善。
该公司正在与几个医疗系统和开发商就新的开发和再开发机会进行规划，一个或多个机会可能在2024年开始。开发或重新开发一座典型的医疗办公楼的总成本可能会因项目范围、市场租赁条款、停车场配置、建筑设施、资产类型和地理位置而异。
该公司关于某些估计或预测的披露可能不代表实际结果。
保证金和信用证
截至2023年12月31日，本公司持有约3850万美元的信用证和保证金，用于在义务承租人未能根据各自的租赁条款履行义务的情况下为本公司的利益。一般而言，如租约有任何违约，本公司可酌情在通知承租人后动用该等工具。
即将到期的租约
该公司预计，其投资组合中约15%至20%的租约每年将到期。原址租赁的加权平均租期为8.5年，加权平均剩余租期为4.2年。对地理位置良好、业务类型和服务互补的房地产的需求保持一致，公司2023年季度租户保留率统计数据从74%到79%不等。2024年，该公司的多租户投资组合中有1,546份总计500万平方英尺的租约即将到期。在这些租约中，74%位于校园内建筑，根据我们的经验，这些建筑的租户保留率往往在75%至90%之间。见下文“单租户租赁”标题下有关到期的单租户租约的其他信息。
本公司继续强调其就地租赁的合同租金上涨。截至2023年12月31日和2022年12月31日，公司的合同租金增长率平均分别为2.82%和2.77%。此外，该公司续租的季度加权平均租金率（“现金租赁价差”）继续强劲增长，预计其大部分续租率将在3.0%至4.0%之间增长。于二零二三年，现金租赁息差平均为2. 6%。
为了进一步努力实现收入增长最大化，并减少税收和公用事业等关键费用的风险敞口，本公司谨慎管理其租赁类型的余额。总租赁，其中本公司有充分的风险承担所有经营费用，占其租赁组合的8%。修改后的总租赁或基准年租赁，其中公司和租户都支付一部分运营费用，占公司租赁组合的28%。净租赁，其中租户支付几乎所有的运营费用，总计59%的租赁组合。绝对净租赁，其中租户支付基本上所有的建筑物的运营和资本费用，占5%。
资本支出
资本支出是为维护和改善公司自有物业的物理和美学属性而进行的长期投资。这类改进的例子包括但不限于对主要建筑系统进行重大改动或全面更换（外立面、建筑结构、屋顶、电梯、机械系统、电气系统、能源管理系统、现有系统升级以提高效率）和公共区域改进（家具、标牌和艺术品、浴室固定装置和饰面、外部景观、停车场或车库）。该等添置资本化为物业总投资，然后按其估计可使用年期（通常为7至20年）折旧。资本支出具体不包括与主要建筑系统的保养和维护或公共区域改进有关的直接或间接的经常性维护费用。 资本支出也不包括与特定租户套房相关的改善，除非该改善是主要建筑系统或公共区域改善的一部分。
该公司在2023年投资了4770万美元，即每平方英尺1.24美元的资本支出，在2022年投资了4890万美元，即每平方英尺1.21美元的资本支出。2023年和2022年资本支出占现金净营业收入的比例分别为5. 8%和8. 5%。有关现金净营业收入的对账，请参阅第7项中“非GAAP财务指标和关键绩效指标”部分的“同一商店现金NOI”。管理层对财务状况和经营业绩的讨论和分析载于本报告第二部分。
改善租户状况
本公司可投资于租户改善，以翻新或翻新租户空间。该公司将这些支出分为第一代和第二代租户改善。截至2023年12月31日，该公司的承诺约为2.224亿美元，预计将用于整个投资组合的租户改善，不包括目前正在建设的开发物业。
第一代租户改进和收购计划资本支出
截至2023年和2022年12月31日止年度，第一代租户改善和收购支出的计划资本支出分别为3870万美元和4640万美元。第一代租户的改进包括与外壳条件下的套房空间相关的建造成本。收购的计划资本支出包括预期作为收购一部分的预期近期资金。
第二代租户改进
2023年，第二代租户改善支出总额为6350万美元，占现金净营业收入总额的7.7%。2022年，该支出总额为3360万美元，占现金净营业收入总额的5.8%。
如果租户改善项目的成本超过租户改善津贴，公司通常会向租户提供选择，在租赁期内支付利息或一次性向公司偿还超额部分。在任何一种情况下，该等超额部分均由本公司在租赁期内摊销为租金收入。租户超额收益的利息计入公司合并经营报表中的其他经营收入。 第一代和第二代租户的超额租金（包括利息）在2023年总计约为840万美元，2022年为750万美元，2021年为590万美元。
第二代多租户租户在2023年的续约承诺平均为每平方英尺1.78美元，每季度从1.64美元到1.89美元不等。在2022年，这些承诺平均为每平方英尺每租赁年度1.76美元，每季度从1.46美元到1.90美元不等。2021年，这些承诺平均每租赁年度每平方英尺1. 53美元，季度从1. 27美元到1. 87美元不等。
2023年，第二代多租户租户对新租约的改善承诺平均为每租赁年度每平方英尺5.69美元，季度从4.44美元到7.11美元不等。2022年，这些承诺平均每租赁年度每平方英尺5.74美元，季度从4.84美元到7.07美元不等。2021年，这些承诺平均每租赁年度每平方英尺5. 39美元，季度从4. 74美元到5. 96美元不等。
租赁佣金
在某些市场，本公司可能会向代表本公司或潜在租户的房地产经纪人支付租赁佣金，佣金通常相当于新租赁租赁毛值的4%至6%，以及续订租赁租赁毛值的2%至4%。此外，当签订的租约达到一定的租赁门槛时，本公司向租赁员工支付激励性薪酬。对外租赁佣金摊销至物业经营费用，内部租赁费用于公司综合经营报表中摊销至一般及行政费用。2023年，该公司支付了大约3590万美元的租赁佣金，或每平方英尺0.93美元。2022年，该公司支付了大约2290万美元的租赁佣金，或每平方英尺0.57美元。2023年和2022年支付的租赁佣金占总现金净营业收入的百分比分别为4.3%和4.0%。截至2023年、2022年及2021年12月31日止年度，于适用租期内摊销的租赁佣金总额分别为1,380万美元、1,100万美元及900万美元。
租金减免
租金减免通常采取递延租金的形式，有时被用来帮助潜在租户租赁本公司物业的空间。该等减值于作出时，由本公司以直线法按租赁期内的租金收入摊销。2023年的租金减免总额约为1430万美元，或每平方英尺0.37美元。2022年的租金减免总额约为1480万美元，或每平方英尺0.37美元。2021年的租金减免总额约为460万美元，或每平方英尺0.27美元。
单租户租约
截至2023年12月31日，公司共有125栋单租户楼盘，加权平均租期为11.4年，加权平均剩余租期为5.2年。
21栋单租户建筑的租约将于2024年到期。 其中11项租约已获续期。 该公司正在与八个租户进行谈判，并预计租约将得到续签或立即回填大楼。 本公司预期其中两幢单租户楼宇的租户将于租约到期后腾空楼宇。 其中一幢为重建计划的一部分，另一幢则预期将出租或出售。 预计2024年这些补贴的收入损失为380万美元。
经营租约
截至2023年12月31日，本公司有责任根据经营租赁协议支付租金，主要包括与157项房地产投资相关的地面租赁，不包括本公司已预付的地面租赁。截至2023年12月31日，该公司拥有232处物业，总面积为1690万平方英尺，根据地面租赁持有，剩余加权平均租期为64.9年，包括续约选择权。这些土地租赁的初始期限通常为50至75年，有一个或多个续约选择权，可将期限延长至75至100年，到期日至2119年。
购买选项
截至2023年12月31日，该公司拥有约1.111亿美元的房地产物业，这些物业受可行使购买权的限制。该公司拥有约11亿美元的房地产物业，这些物业将在2023年后行使购买选择权。下表详细列出了关于金额和确定购买价格的依据的其他资料（单位：千美元）：
| | | | | | | | |
| 可执行年度 | 物业数量 | 截至2023年12月31日的房地产投资总额 1 |
当前2 | 6 | | $ | 111,074 | |
| 2024 | — | | — | |
| 2025 | 5 | | 93,813 | |
| 2026 | 6 | | 181,696 | |
| 2027 | 4 | | 110,537 | |
| 2028 | 5 | | 134,227 | |
| 2029 | 3 | | 81,855 | |
| 2030 | — | | — | |
| 2031 | 4 | | 108,936 | |
| 2032 | 2 | | 24,629 | |
| 2033 | — | | — | |
2034年及以后 3 | 9 | | 320,771 | |
| 总计 | 44 | | $ | 1,167,538 | |
1购买选择权价格是基于由评估过程确定的公平市场价值组成部分，除了三个财产总额为4530万美元的规定价格或基于固定资本化率的价格。
2该等购股权平均可行使13. 9年。
3包括两栋医疗办公楼，记录在公司合并资产负债表的应收融资投资净额项目中。
债务管理
本公司维持保守及灵活的资本结构，使其能够为新投资提供资金及经营其现有投资组合。公司拥有约 7 080万美元 应付按揭票据，其中大部分是在本公司收购物业时承担的。公司拥有约 24.1百万美元将于2024年到期的应付抵押票据。本公司将以手头现金或无抵押信贷融资项下的借款偿还按揭。更多信息请参见流动性和资本资源-融资活动。
通货膨胀的影响
该公司的大部分收入来自长期租赁，因此面临通货膨胀的风险。该公司的大部分租约规定固定增加基本租金或根据消费物价指数增加租金，并要求租户支付全部或部分增加的运营费用。该公司认为，这些规定减轻了通货膨胀的影响。然而，我们不能保证该公司加租或收回营运开支的能力会跟上通胀。该公司的租约加权平均剩余租期约为4.2年。截至2023年12月31日，该公司有94.9%的租约规定了固定基本租金上涨，5.1%的租约规定了基于消费者物价指数的租金上涨。
新会计公告
有关新会计准则的资料，请参阅综合财务报表附注1，包括本公司于本年度采用的准则及尚未采用的准则。本公司继续评估尚未采用的新标准的影响。
影响运营的其他事项
一般和行政费用将按季度浮动。在每年第一季度，一般和行政费用包括某些费用的增加，如工资税和医疗保健储蓄账户资金。该公司预计，2024年第一季度，这些常规费用将增加约90万美元。预计2024年随后几个季度将不会再次出现约60万美元。
经营成果
截至2023年12月31日的年度与截至2022年12月31日的年度比较
与2022年相比，公司2023年的综合经营业绩受到合并、收购、处置、房地产销售和减值费用收益以及资本市场交易的重大影响。
收入
租金收入增加4.017亿美元，增幅为44.3%，达到约13亿美元，上年为9.075亿美元，原因如下：
•合并带来的影响贡献了3.77亿美元。
•2022年和2023年的收购贡献了1940万美元。
•租赁活动贡献了2150万美元。
•2022年和2023年的处置导致减少1620万美元。
利息收入较上一年度增加570万美元，或49.3%，主要是由于合并中假设的应收票据以及2023年出售物业时与买方订立的应收票据所致。
其他营业收入比上一年增加了370万美元，或27.3%，主要是由于合并后产生的临时停车和管理费收入。
费用
房地产运营费用比上年增加1.564亿美元，增幅为45.5%，主要原因是以下活动：
•合并的影响导致增加1.309亿美元。
•2022年和2023年的收购带来了890万美元的增长。
•投资组合业务费用增加如下：
◦水电费700万美元；
◦行政、租赁佣金和其他法律费用570万美元；
◦保养和修理费490万美元；
◦190万美元的清洁费用；以及
◦安保费用为10万美元。
•2022年和2023年的处置导致减少170万美元。
•财产税支出减少了100万美元。
•保险费减少了30万美元。
一般和行政费用比上一年增加约570万美元，即10.8%，主要是下列活动的结果：
•净增长，主要是由于合并的影响，包括专业费用、审计服务、保险、差旅和其他行政费用，为560万美元。
•薪金及相关费用150万美元，其中130万美元与遣散费有关。
•非现金薪酬激励费用减少140万美元。
本公司于截至2023年、2023年及2022年12月31日止年度分别产生合并相关成本2,000,000美元及103.4,000,000美元，该等成本计入经营业绩的合并相关成本。与合并相关的成本主要包括法律、咨询、遣散费和银行服务，在截至2023年12月31日的一年中，包括退还截至2022年12月31日的年度支付的1,780万美元的转让税。
折旧和摊销费用比上一年增加2.776亿美元，即61.3%，主要是以下活动的结果：
•合并的影响，包括购买会计公允价值调整，导致增加2.512亿美元。
•2022年和2023年的收购带来了980万的增长。
•各种建筑和租户改善支出增加了2,830万美元。
•2022年和2023年的处置导致减少110万美元。
•全额折旧的资产减少了1060万美元。
其他收入(费用)
作为支出的其他收入(支出)比上年增加4.07亿美元，增幅为621.1%，主要原因是下列活动：
房地产销售收益
总计约7750万美元和2.703亿美元的房地产销售收入分别与2023年和2022年期间12和10个房地产的销售有关。
利息支出
利息支出增加截至2023年12月31日的一年与上年相比为1.119亿美元。利息支出的构成如下低点：
| | | | | | | | | | | | | | |
| | | 变化 |
| 以千为单位的美元 | 2023 | 2022 | $ | % |
| 合同利益 | $ | 208,305 | | $ | 118,085 | | $ | 90,220 | | 76.4 | % |
| 净折扣/保费增加 | 38,941 | | 18,227 | | 20,714 | | 113.6 | % |
| 债务发行成本摊销 | 5,588 | | 4,256 | | 1,332 | | 31.3 | % |
| 摊销利率互换结算 | 168 | | 168 | | — | | — | % |
| 摊销国库套期保值结算 | 427 | | 427 | | — | | — | % |
| 公允价值衍生工具 | 4,412 | | 4,057 | | 355 | | 8.8 | % |
| 利息成本资本化 | (2,961) | | (1,409) | | (1,552) | | 110.1 | % |
| 租赁负债利息 | 3,704 | | 2,880 | | 824 | | 28.6 | % |
| 利息支出总额 | $ | 258,584 | | $ | 146,691 | | $ | 111,893 | | 76.3 | % |
合同利息增加9020万美元，或76.4%，主要是下列活动的结果：
•在合并中承担的优先票据和无担保定期贷款增加了约5470万美元。
•使用经修订的信贷安排执行的新无担保定期贷款增加了约3010万美元。
•该公司2024年到期和2026年到期的无担保定期贷款增加了约1190万美元。
•无担保信贷安排增加了约1040万美元。
•活跃的利率衍生工具则减少1,660万元。
•扣除假设后的按揭票据偿还净额约减少30万美元。
房地产资产减值准备与信用损失准备
2023年房地产资产减值总额约为1.497亿美元，与已完成或计划中的处置活动有关。此外，该公司在其应收抵押票据上记录了520万美元的信贷损失准备金。
2022年房地产资产减值总额约为5440万美元，与已完成或计划中的处置活动有关。
未合并合营企业的股权收益(亏损)
该公司确认其未合并的合资企业亏损的比例份额。亏损主要归因于非现金折旧费用。有关本公司未合并的合资企业的更多详情，请参阅附注5。
截至2022年12月31日的年度与截至2021年12月31日的年度比较
公司关于截至2022年12月31日的年度与截至2021年12月31日的年度的比较的讨论，已于2023年3月1日提交给美国证券交易委员会的公司截至2022年12月31日的年度报告10-K表的第39页开始披露，并通过引用并入本文。
非公认会计准则财务指标和主要业绩指标
管理层认为某些非公认会计准则财务指标和关键业绩指标是公司经营业绩的有用补充指标。非GAAP财务计量一般被定义为旨在衡量财务业绩、财务状况或现金流的财务计量，但不包括或包括根据GAAP确定的最具可比性的计量中不会如此调整的金额。以下是管理层认为与公司业务相关且对投资者有用的非GAAP财务指标的描述，以及这些指标与最直接可比的GAAP财务指标的协调。
由于并非所有房地产公司都使用相同的定义，本文提出的非公认会计准则财务指标和关键业绩指标不一定与其他房地产公司提出的相同。这些衡量标准不应被视为净收益的替代品，不应被视为公司财务业绩的指标，也不应被视为衡量公司流动性的经营活动现金流的替代指标，也不一定表明有足够的现金流来满足公司的所有需求。管理层认为，为了便于清楚地了解公司的历史综合经营业绩，这些措施应与综合财务报表和本年度报告10-K表其他部分所列其他财务数据中所列的经营净收入和现金流量一起进行审查。
业务资金(FFO)、标准化FFO和可分配资金(FAD)
FFO和每股FFO是全美房地产投资信托协会(“NAREIT”)采用的经营业绩指标。NAREIT将FFO定义为对REIT经营业绩的最普遍接受和报告的衡量标准，等于“净收益(根据GAAP计算)，不包括出售财产的收益(或损失)，加上折旧和摊销、减值以及对未合并的合伙企业和合资企业进行调整后的收益。”
除FFO外，公司还提供标准化的FFO和FAD。正常化FFO是通过加上与FFO收购相关的成本、加速债务发行成本、债务清偿成本和其他公司定义的正常化项目来评估经营业绩而提出的。FAD是通过加上正常化FFO非房地产折旧和摊销、递延融资费用摊销、基于股份的补偿支出和坏账准备净额，以及减去直线租金收入、费用净额和维护资本支出，包括支付的第二代租户改善、资本支出和租赁佣金而提出的。本公司对这些术语的定义可能与其他房地产公司的定义不同，因为它们可能有不同的计算这些金额的方法。FFO、标准化FFO和FAD不应被视为衡量公司财务业绩的净收入的替代指标，也不应被视为衡量公司流动性的经营活动现金流量的替代指标。FFO、标准化FFO和FAD应结合GAAP财务措施进行审查。
管理层认为，FFO、正常化FFO、每股FFO、正常化FFO和FAD(“非GAAP衡量标准”)提供了对公司物业经营业绩的了解，而不影响某些重要的非现金项目，主要是房地产销售收益、减值和折旧及摊销费用。根据公认会计原则，房地产资产的历史成本会计假设房地产资产的价值随着时间的推移而可预测地递减。然而，从历史上看，房地产价值是随着市场状况的上涨或下跌而上涨或下跌。本公司相信，剔除折旧的影响后，
由于摊销、减值及房地产销售损益均基于历史成本，在评估当前业绩方面可能相关性有限，非公认会计准则计量可促进不同时期之间的经营业绩比较。该公司报告非GAAP衡量标准，因为管理层认为这些衡量标准也是房地产投资信托基金行业和行业分析师评估房地产投资信托基金的主要衡量标准。出于这些原因，管理层认为披露和讨论这些非公认会计准则措施是适当的。然而，这些衡量标准都不代表根据公认会计原则确定的经营活动产生的现金，并不一定表明可用于满足现金需求的现金。此外，这些指标不应被视为衡量公司经营业绩的净收入的替代指标，也不应被视为衡量流动资金的经营活动现金流的替代指标。
下表对截至2023年12月31日、2023年12月31日、2022年12月31日和2021年12月31日的年度普通股股东应占净收益与FFO、标准化FFO和FAD进行了核对。
| | | | | | | | | | | |
| | 截至十二月三十一日止的年度： |
| 以千为单位的金额，每股数据除外 | 2023 | | 2022 | | 2021 | |
| 普通股股东应占净(亏损)收入 | $ | (278,261) | | $ | 40,897 | | $ | 66,659 | |
每股稀释后普通股股东应占净(亏损)收益1 | $ | (0.74) | | $ | 0.15 | | $ | 0.45 | |
| | | |
| 房地产资产销售收益 | (77,546) | | (270,271) | | (55,940) | |
| 减值 | 149,717 | | 54,427 | | 17,101 | |
| 房地产折旧及摊销 | 738,526 | | 459,211 | | 208,155 | |
| 来自经营合伙单位的非控制性收入 | (3,426) | | (5) | | — | |
| 未合并合资企业的比例份额 | 18,116 | | 12,722 | | 5,541 | |
| FFO调整 | $ | 825,387 | | $ | 256,084 | | $ | 174,857 | |
每股普通股FFO调整-摊薄8 | $ | 2.15 | | $ | 1.01 | | $ | 1.22 | |
| 可归属于普通股股东的FFO | $ | 547,126 | | $ | 296,981 | | $ | 241,516 | |
每股普通股股东应占FFO-稀释后7 | $ | 1.43 | | $ | 1.17 | | $ | 1.68 | |
| | | |
收购和追逐成本2 | 2,026 | | 3,229 | | 3,930 | |
与合并相关的成本3 | (1,952) | | 103,380 | | — | |
| 与合并有关的债务工具的公允价值 | 42,885 | | 21,248 | | — | |
| 租赁无形摊销 | 860 | | 1,028 | | 162 | |
信贷损失准备4 | 8,599 | | — | | — | |
| 非例行法律费用/收到的没收保证金 | 175 | | 771 | | (35) | |
| 债务融资成本 | (62) | | 3,145 | | 283 | |
| 遣散费 | 1,445 | | — | | — | |
未合并的合资企业正常化项目5 | 389 | | 330 | | 225 | |
| 归一化FFO调整 | $ | 54,365 | | $ | 133,131 | | $ | 4,565 | |
标准化每股普通股FFO调整-摊薄8 | $ | 0.14 | | $ | 0.52 | | $ | 0.03 | |
| 归因于普通股股东的标准化FFO | $ | 601,491 | | $ | 430,112 | | $ | 246,081 | |
普通股普通股股东应占标准化FFO-稀释后8 | $ | 1.57 | | $ | 1.69 | | $ | 1.71 | |
| | | |
| 非房地产折旧及摊销 | 2,566 | | 2,217 | | 2,397 | |
非现金利息支出摊销 6 | 4,968 | | 5,129 | | 3,182 | |
| 坏账准备，净额 | 3,163 | | 516 | | 73 | |
| 直线租金收入，净额 | (32,592) | | (20,124) | | (4,303) | |
| 基于股份的薪酬 | 13,791 | | 14,294 | | 10,729 | |
未合并的合资企业非现金项目7 | (1,034) | | (1,206) | | (1,357) | |
| 按非现金项目调整的标准化FFO | $ | 592,353 | | $ | 430,938 | | $ | 256,802 | |
| 第二代租户改进 | (66,081) | | (33,620) | | (26,363) | |
| 支付租赁佣金 | (36,391) | | (22,929) | | (11,742) | |
| 资本支出 | (49,343) | | (48,913) | | (19,582) | |
| 维修资本支出 | (151,815) | | (105,462) | | (57,687) | |
| 淡出 | $ | 440,538 | | $ | 325,476 | | $ | 199,115 | |
FFO加权平均已发行普通股-稀释 8 | 383,381 | | 254,622 | | 143,618 | |
1当存在亏损时，潜在普通股不包括在每股摊薄收益的计算中，因为其影响将是每股反摊薄金额。
2收购和追求成本包括与追求收购和开发有关的第三方和差旅成本。
3包括与合并相关的成本。在截至2023年12月31日的一年中，合并成本扣除了在截至2022年12月31日的一年中支付的1780万美元的转让税退款。
4截至2023年12月31日的年度，包括520万美元的夹层贷款信贷拨备，计入营运报表的“房地产减值及信贷损失准备”，以及计入营运报表的“租金收入”的340万美元准备金，用于三个熟练护理设施的先前递延租金和直线租金。
5包括公司在与未合并的合资企业有关的收购和追逐成本中的比例份额。
6包括递延融资成本摊销、贴现和溢价摊销以及非现金融资应收摊销。
7包括公司在直线租金中的比例份额，与未合并的合资企业相关的净额。
8本公司采用库存股法，其中包括截至2023年12月31日、2022年12月31日、2022年12月31日及2021年12月31日止年度的未归属股份奖励分别为397,168、748,385及907,393的摊薄效应。
合并合并同一门店现金噪声
现金NOI和合并合并同店现金NOI是关键业绩指标。管理层认为这些是补充措施，允许投资者、分析师和公司管理层衡量非杠杆化物业水平的经营业绩。该公司将现金NOI定义为租金收入加上融资应收账款的利息减去物业运营费用。现金NOI不包括非现金项目，如高于和低于市场租赁无形资产、直线租金、租赁激励、融资应收摊销、租户改善摊销、租赁佣金摊销和现金租赁终止费。现金NOI是历史的，并不一定预示着未来的结果。
合并合并同一门店现金NOI比较稳定物业的现金NOI。稳定物业是指在列报的年度比较期间内已纳入营运的物业。因此，稳定物业不包括最近收购或处置的物业、归类为持有以供出售或拟出售的物业、正在重新发展的物业，以及新重建或发展的物业。
符合相同存储标准的传统HTA物业包括在两个期间内，就好像它们在整个分析期内由公司拥有一样。在合并时，Legacy HR同一门店池约占合并后公司NOI的35%。管理层认为，只有合并前会计收购方(即Legacy HR)继续报告同一门店投资组合，对于试图了解合并后公司的经营业绩和增长潜力的投资者来说，几乎没有什么价值。本公司获提供查阅Legacy HTA的相关财务报表(该等财务报表已经审核，或如属中期，则经审核)及有关每项物业的其他详细资料，例如收购日期。根据这些可获得的信息，该公司能够将其相同的门店定义一致地应用于合并后的投资组合，从而使合并后的投资组合中约85%的门店呈现在相同的门店展示中。
本公司对管理层已批准改变该等物业的战略方向的物业采用重新开发分类，方法是运用额外资源，包括大幅高于日常维修及资本改善开支的资本开支。
截至2023年12月31日，在公司拥有该物业整整八个季度后，最近收购的物业被包括在合并后的同一门店池中。新开发的物业在基本完工后整整八个季度被纳入合并后的同一门店池。
下表反映了公司截至2023年12月31日、2023年12月31日和2022年12月31日的年度合并后的Same Store Cash NOI。
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| 物业数量 | 总投资
2023年12月31日 | 合并合并截至12月31日的年度同一家门店现金NOI， |
| 以千为单位的美元 | 2023 | 2022 |
| 合并合并同一门店物业 | 597 | | $ | 12,088,929 | | $ | 726,574 | | $ | 707,385 | |
| 合资企业合并合并同一门店物业 | 18 | | $ | 227,064 | | $ | 12,150 | | $ | 11,523 | |
| | | | |
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下表将截至2023年12月31日、2023年12月31日和2022年12月31日的年度的净收入与合并后的同店NOI和合并后的同店物业指标与总拥有房地产组合进行了核对：
对遗留人力资源和合并合并的同一门店现金噪声进行对账
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| 合并合并同一家门店对账 |
| 截至十二月三十一日止的年度： |
| 以千为单位的美元 | 2023 | 2022 |
| 普通股股东应占净(亏损)收入 | $ | (278,261) | | $ | 40,897 | |
| | |
| | |
| 其他费用(收入) | 336,227 | | (64,519) | |
| 一般和行政费用 | 58,405 | | 52,734 | |
| 折旧及摊销费用 | 730,709 | | 453,082 | |
其他费用 1 | 12,653 | | 120,576 | |
| 直线租金收入，净额 | (32,592) | | (23,498) | |
| 合资物业 | 19,176 | | 15,222 | |
其他收入 2 | (20,311) | | (16,577) | |
| 826,006 | | 577,917 | |
| 合并前遗留HTA Noi | — | | 280,421 | |
| 现金噪音 | 826,006 | | 858,338 | |
| 现金NOI不包括在同一家商店 | (87,282) | | (139,430) | |
| 合并合并同店现金NOI，包括合资企业 | 738,724 | | 718,908 | |
| 同店合资物业 | (12,150) | | (11,523) | |
| 全资合并合并同店现金NOI | $ | 726,574 | | $ | 707,385 | |
| | |
| | |
1包括收购及收购成本、合并相关成本、租金储备、市价以上及市价以下地面租赁无形摊销、租赁佣金摊销及地面租赁直线租金支出。
2包括管理费收入、利息、高于和低于市场租赁无形摊销、租赁诱因摊销、租赁终止和租户改善超额摊销。
| | | | | | | | |
| 传统人力资源同店对账 |
| 截至十二月三十一日止的年度： |
| 以千为单位的美元 | 2023 | 2022 |
| 普通股股东应占净(亏损)收入 | $ | (278,261) | | $ | 40,897 | |
| | |
| | |
| 其他费用(收入) | 336,227 | | (64,519) | |
| 一般和行政费用 | 58,405 | | 52,734 | |
| 折旧及摊销费用 | 730,709 | | 453,082 | |
其他费用 1 | 12,653 | | 120,576 | |
| 直线租金收入，净额 | (32,592) | | (23,498) | |
| 合资物业 | 19,176 | | 15,222 | |
其他收入 2 | (20,311) | | (16,577) | |
| 826,006 | | 577,917 | |
| 现金NOI不包括在同一家商店 | (482,779) | | (250,066) | |
| 传统人力资源同店现金NOI，包括合资企业 | 343,227 | | 327,851 | |
| Legacy HR同店合资物业 | (7,745) | | (7,275) | |
旧版HR同店现金NOI 3 | $ | 335,482 | | $ | 320,576 | |
1包括收购及收购成本、合并相关成本、租金储备、市价以上及市价以下地面租赁无形摊销、租赁佣金摊销及地面租赁直线租金支出。
2包括管理费收入、利息、高于和低于市场租赁无形摊销、租赁诱因摊销、租赁终止和租户改善超额摊销。
3遗产人力资源同店现金NOI包括240属性。
合并同店物业对账
| | | | | | | | | | | | | | |
| 截至2023年12月31日 |
| 以千为单位的美元和平方英尺 | 财产盘点 | 总投资 1 | 平方
英尺 | 入住率 |
合并合并同店物业 | 597 | | $ | 12,088,929 | | 35,298 | | 89.2 | % |
| 合资同店物业 | 18 | | 227,064 | | 1,225 | | 87.3 | % |
| 全资和合资企业收购 | 47 | | 591,462 | | 1,788 | | 90.9 | % |
| 开发完成 | 5 | | 120,425 | | 403 | | 67.0 | % |
| 重建项目 | 16 | | 415,763 | | 1,369 | | 54.8 | % |
| 计划处置 | 5 | | 66,674 | | 228 | | 25.4 | % |
| 总计 | 688 | | $ | 13,510,317 | | 40,311 | | 87.5 | % |
合资物业2 | 34 | | 359,635 | | 1,949 | | 86.2 | % |
| 全资房地产资产总额 | 654 | | $ | 13,150,682 | | 38,362 | | 87.6 | % |
1不包括因出售回租交易而持有的待售资产、在建工程、发展用地、公司财产及融资租赁使用权资产，这些资产与推定的租赁安排无关。
2包括在合并后的合资企业中持有的一处物业。
关键会计政策在会计估计中的应用
本公司的合并财务报表是根据公认会计准则和美国证券交易委员会的规章制度编制的。在编制综合财务报表时，管理层须作出判断及作出假设，以影响综合财务报表所反映的资产及负债账面值及收入及开支的报告金额。
管理层定期评估编制合并财务报表时使用的估计数和假设。这些定期评估考虑了历史经验和其他合理因素，并使用了管理人员经验丰富的判断。管理层已与董事会审计委员会一起审查了公司的关键会计政策。
管理层认为，本节以下各段描述了管理层应用关键会计政策和估计数以得出综合财务报表所反映的关键会计估计数的情况。本公司的会计政策在综合财务报表附注1中有更全面的论述。
合并原则
本公司的综合财务报表包括本公司、其全资子公司、合资企业和本公司控制经营活动的合伙企业的账目。所有重要的公司间账户和交易都已注销。
费用资本化
公认会计原则通常允许将各种类型的成本资本化。关于将费用资本化以及这些费用随后的折旧或摊销与在所发生期间支出的规则和条例不同，这取决于费用的类型和费用资本化的原因。
开发项目的直接成本一般包括建筑成本、专业服务(如建筑和法律成本)、交通费和土地征用成本以及其他类型的费用和支出。这些成本被资本化，作为与这些成本相关的资产基础的一部分。间接成本包括资本化利息和间接成本。间接成本在建造过程中资本化，并在物业准备投入使用后最长一年的空置空间上资本化。资本化利息使用公司无担保债务的加权平均利率或项目特定债务的利率(如适用)计算。该公司的间接费用是根据间接负荷率计算的，而间接负荷率是根据发生的直接时间计入项目的。该公司每年为其采购部和开发部计算间接负荷率，这些部门有参与项目的员工。计算管理费用负荷率是为了吸收间接员工成本(工资和福利、培训和类似成本)中可归因于员工直接从事项目工作的生产时间的那部分成本。该公司的员工
负责这些项目的开发部门按项目维护和报告他们的工时。员工的行政成本，如休假时间、病假时间或一般和行政时间，将在发生的期间内支出。
与收购相关的成本包括寻找者费用、咨询费、法律费用、会计费用、估价费用、其他专业费用或咨询费，以及某些一般和行政费用。收购相关成本在根据会计准则编码主题805计入企业合并的收购所发生的期间内支出，企业合并。这些与资产收购相关的成本根据公认会计准则进行资本化。
管理层的判断也是在决定是否应保留或注销以前已资本化到一个项目的费用，如果或当该项目被放弃时，或在其他情况发生变化，使该项目的可行性受到质疑时。该公司遵循一项标准和一贯适用的政策，对追逐活动进行分类，并根据分类为这些类型的成本预留资金。
该公司将其追求项目分为两类与发展有关。第一类包括追求有很小机会产生新业务的发展。这些项目的成本在发生的期间内计入费用。第二类包括对可能或极有可能导致项目或合同的发展的追求。由于公司认为这些追求很可能会导致项目或合同，因此公司将这些成本全额资本化，并且不记录任何准备金。
每个季度，所有资本化的追逐成本都会再次被审查是否可行或分类的变化，并做出是否需要任何额外准备金的管理决定。如有必要并认为适当，管理层将在那时额外记录一笔准备金。资本化追索成本扣除准备金后，计入本公司综合资产负债表中的其他资产，所记录的任何准备金在综合经营报表中计入收购和追索成本。所有追逐成本最终将被注销为费用或作为已建成房地产资产的一部分资本化。
截至2023年和2022年12月31日，公司的合并资产负债表包括与潜在开发相关的资本化追求成本，分别为620万美元和430万美元。截至2023年、2022年和2021年12月31日止年度，公司分别支出了与收购相关的成本80万美元、100万美元和260万美元。此外，截至2023年、2022年及2021年12月31日止年度，本公司分别支销与追求发展有关的成本合共80万元、220万元及140万元。 此外，公司支出了与合并相关的成本共计200万美元，包括截至2022年12月31日止年度支付的转让税退款1780万美元，以及截至2023年和2022年12月31日止年度的1.034亿美元。
持有和使用的长期资产、未合并的合资企业、无形资产和商誉的估值
持有和使用的长期资产
本公司评估可识别无形资产和长期资产（主要是房地产）减值的可能性，无论何时发生事件或情况变化表明账面价值可能无法收回。可能导致管理层进行减值审查的重要因素包括资产相对于历史或预期经营业绩的重大表现不佳;公司对资产的使用或其整体业务战略的重大变化;在折旧年限结束前出售资产的计划;财产的大部分租赁到期;或公司或其经营者的重大负面经济趋势或负面行业趋势。此外，公司还审查了受购买选择权影响的资产以及受龙卷风和飓风等伤亡影响的资产的可能减值。
此外，本公司至少每年评估是否有迹象显示本公司投资（包括未合并的合营企业）的价值可能已减值，包括物业经营业绩、预期持有期的变化和一般市场状况。只有当管理层对公司投资的公允价值的估计低于其账面价值时，投资价值才会减值。如果发生减值，则应就其账面值超出其公允价值的部分确认亏损。
本公司可能会不时与第三方接触，有意购买本公司一个或多个不出售的经营性房地产。或者，本公司可
探索处置经营性房地产物业，但没有出售该物业的具体意图，且该物业不符合分类为待售的标准（见下文讨论）。在这种情况下，公司和潜在买家通常会协商一份意向书，然后签订一份买卖协议，其中包括完成常规尽职调查程序的尽职调查时间轴。在此期间，双方可以随时终止交易。本公司认为签立买卖协议是需要进行减值评估的情况，并须在下文更详细讨论的可收回性测试中包括其对潜在销售影响的最佳估计。
只有当管理层对物业的当前和预计（未贴现和无杠杆）经营现金流量的估计低于物业的账面净值时，物业价值才被视为减值。该等未来现金流量估计仅包括与该物业直接相关及预期直接因该物业之使用及最终出售而产生之现金流量（根据其估计剩余可使用年期）。该等估计（包括可能受物业任何潜在出售影响的可使用年期厘定）乃基于管理层对其物业用途的假设。因此，估计现时及预测现金流量时涉及重大判断。
当本公司就持有和使用的物业签订买卖协议时，本公司进行上述现金流量估计。该评估考虑了所有可用信息，包括对根据购买和销售协议规定的条款和条件完成潜在交易的可能性的评估。倘交易接近完成时发生重大变动，管理层将重新评估物业的可收回性。通常情况下，销售交易将在尽职调查期届满后15至30天内完成。尽职审查期届满后，管理层将再次重新评估物业的可收回性，并根据潜在销售状况更新其评估。
倘管理层厘定经测试资产之账面值可能无法收回，则会确认减值支出，惟以资产之当前账面值超出当前公平值为限。厘定资产之估计公平值亦涉及重大判断。
本公司亦进行年度商誉减值检讨。本公司的审查于每年12月31日进行。2023年和2022年的审查表明，公司的商誉资产分别为2.505亿美元和2.232亿美元，没有发生减值。
计划出售的长期资产
管理层不时肯定地决定根据销售计划出售某些房地产。当符合资格销售计划的以下所有标准都满足时，公司将该财产或处置集团重新归类为持有待售：
•有权批准该行动的管理层承诺制定一项出售财产或处置集团的计划；
•该财产或处置集团目前的状况可立即出售(即卖方目前有意愿和能力将该财产或处置集团转让给买方)，但须符合出售此类财产或处置集团的惯常和惯例条件；
•已经启动了一项寻找买家的积极计划和完成销售计划所需的其他行动；
•财产或处置集团的出售很可能(即很可能发生)，预计转让将有资格在一年内被确认为已完成出售，但某些例外情况除外；
•该财产或处置集团正积极以相对于其现行公允价值合理的价格出售；以及
•完成该计划所需采取的行动表明，不太可能对该计划作出重大改变或撤回该计划。
被归类为持有待售的物业或处置集团，最初按其账面值或公允价值减去估计出售成本中较低者计量。对物业或处置集团的账面金额的任何初始调整减去持有待售标准期间的估计出售成本，确认减值费用
met.公允价值减去出售物业（出售组别）的估计成本应在每个报告期进行评估，该物业仍被分类为持作出售。只要物业分类为持作出售，折旧便停止计算。
倘出现先前认为不大可能出现之情况，而其后决定不出售分类为持作出售之物业，则该物业重新分类为持有及使用。该物业于重新分类时按以下两者中较低者计量：（a）分类为持作出售前的账面值，并就假设该物业持续分类为持有及使用而应确认的任何折旧开支或减值亏损作出调整;或（b）其后决定不出售当日的公平值。任何必要调整的影响反映在决定不出售之日的持续经营业务收入中。
截至2023年12月31日止年度，该公司录得与房地产和其他长期资产有关的减值支出共计1.497亿美元。 减值支出涉及31项已出售物业及6项与2024年计划出售活动有关的额外物业。本公司于2022年录得减值支出5，440万元。
资产收购的估值
诚如综合财务报表附注1所详述，当本公司以现有租赁收购房地产物业时，收购成本必须在所收购有形房地产资产（“犹如空置”）与任何所收购无形资产之间分配。该等无形资产可包括高于（或低于）市场租赁及市场租赁，其可包括与吸收期租金相关的机会成本、与获得新租赁相关的直接成本（如租户装修、租赁佣金及客户关系资产）。关于估计物业和无形资产的“空置”价值的要素，包括吸收期、吸收期内的占用率增加、租户改善金额和租赁佣金百分比，本公司对类似物业类型使用相同的吸收期和占用率假设。任何剩余超额购买价其后根据其相对公平值分配至有形及无形资产。可识别的有形和无形资产则须折旧和摊销。
房地产资产折旧及相关无形资产摊销
截至2023年12月31日，公司在可折旧房地产资产和相关无形资产方面的总投资约为121亿美元。当不动产资产和相关的无形资产被收购或投入使用时，它们必须折旧或摊销。管理层的判断涉及确定使用哪种折旧方法，估计房地产资产的建筑物和装修部分的经济寿命，以及估计购买有租赁的房地产资产时收购的无形资产的价值。
关于建筑物的组成部分，有几种折旧方法可根据公认会计原则。有些方法在资产经济寿命的最初几年记录相对较多的折旧费用，在资产经济寿命的后期记录相对较少的折旧费用。本公司采用直线法对房地产资产进行折旧，因为管理层认为，直线法是最准确和一致地将资产成本分摊到其估计寿命的方法。本公司根据许多因素为其拥有的物业分配使用寿命，包括收购时物业的年龄和状况。
收入确认
公司的主要收入来源是来自不可撤销租赁的租金收入。当执行租赁时，会评估租赁条款及条件以厘定适当会计分类。截至2023年12月31日，除一项融资租赁外，本公司作为出租人的所有租赁均分类为经营租赁。经营租赁按直线法于相关租赁年期（包括向租户提供租金优惠的期间）内确认。收回的业务费用，包括建筑物特定业务费用的偿还，在相关费用发生期间确认为收入。本公司一般预期于租赁开始时可能收回。倘于租赁开始日期后对可收回性之评估出现变动，而租金收入被视为不可能收回，则租金收入按现金基准确认，而所有先前确认之不可收回租金收入于厘定为不可能收回之期间拨回。除了根据主题842进行的租赁特定可收回性评估外，本公司还可以对其经营租赁应收款组合应用一般准备金（“坏账准备”），作为租金收入的减少。
公司还根据Topic 606中的指导确认某些收入，并根据五步模型来核算与客户签订的合同产生的收入。该公司与主题606相关的主要收入来源涉及停车收入和管理费收入。
衍生工具
对冲会计法一般规定，衍生工具损益确认的时间，与确认公平值对冲中的对冲风险或现金流量对冲中的对冲预测交易的盈利影响导致的对冲资产或负债公平值变动相匹配。衍生工具的会计处理要求本公司在厘定衍生工具的性质及其有效性时作出判断，包括有关预测交易将发生的可能性的判断。该等判断可能对我们的综合财务报表产生重大影响。
本公司可不时订立衍生工具以管理利率风险。当衍生工具启动时，本公司将评估其衍生工具的拟定用途，并可能选择对冲关系及应用对冲会计。根据会计文献的要求，本公司将在订立衍生工具之前或同时正式记录所有衍生工具的对冲关系。
第7A项。关于市场风险的定量和定性披露
本公司面临债务利率变动的市场风险。管理层使用定期监察市况及分析技术管理此风险。
截至2023年12月31日，公司50亿美元中的35亿美元的未偿债务按固定利率计息。
下表提供了有关本公司的某些金融工具的敏感性的信息，如上所述，市场条件和利率变化引起的变化。就本分析而言，敏感度乃根据相关市场利率之假设10%变动予以证明。
| | | | | | | | | | | | | | |
| | | | 对收益和现金流的影响 |
| 以千为单位的美元 | 杰出的
本金余额
截至2023年12月31日 | 已计算
年息 | 假设为10%
增加了
在市场利率方面 | 假设10%
减少
在市场利率方面 |
| 可变利率债务 | | | | |
| 无担保信贷融资机制 | $ | — | | $ | — | | $ | — | | $ | — | |
| 2024年到期的无担保定期贷款 | 350,000 | | 22,372 | | (2,237) | | 2,237 | |
| 2024年到期的无担保定期贷款 | 200,000 | | 12,784 | | (1,278) | | 1,278 | |
| 2025年到期的无担保定期贷款 | 300,000 | | 19,176 | | (1,918) | | 1,918 | |
| 2026年到期的无担保定期贷款 | 150,000 | | 9,588 | | (959) | | 959 | |
| 2027年到期的无担保定期贷款 | 200,000 | | 12,784 | | (1,278) | | 1,278 | |
| 2028年到期的无担保定期贷款 | 300,000 | | 19,176 | | (1,918) | | 1,918 | |
| $ | 1,500,000 | | $ | 95,880 | | $ | (9,588) | | $ | 9,588 | |
该公司拥有未偿还的利率掉期，以帮助降低与可变利率债务相关的风险。截至2023年12月31日，公司拥有13亿AD美元利率掉期，加权平均利率为3.49%。有关公司利率互换的更多信息，请参阅合并财务报表附注11。
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | 公允价值 |
| 以千为单位的美元 | 账面价值 截至2023年12月31日2 | 2023年12月31日2 | 假设为10%
增加了
在市场利率方面 | 假设10%
减少
在市场利率方面 | 2022年12月31日1 |
| 固定利率债务 | | | | | |
| 优先债券将于2025年到期 | $ | 249,484 | | $ | 244,233 | | $ | 244,527 | | $ | 243,909 | | $ | 241,413 | |
| 优先债券将于2026年到期 | 579,017 | | 581,556 | | 582,919 | | 580,141 | | 570,139 | |
| 优先债券将于2027年到期 | 483,727 | | 483,590 | | 485,102 | | 482,048 | | 473,450 | |
| 优先债券将于2028年到期 | 297,429 | | 282,200 | | 283,207 | | 281,170 | | 271,058 | |
| 优先债券将于2030年到期 | 575,443 | | 577,702 | | 580,777 | | 574,583 | | 560,723 | |
| 优先债券将于2030年到期 | 296,780 | | 249,124 | | 250,490 | | 247,728 | | 236,219 | |
| 优先债券将于2031年到期 | 295,832 | | 235,894 | | 237,394 | | 234,366 | | 219,321 | |
| 优先债券将于2031年到期 | 649,521 | | 649,347 | | 653,508 | | 645,118 | | 611,392 | |
| 应付按揭票据 | 70,534 | | 69,058 | | 69,157 | | 68,959 | | 80,913 | |
| 固定利率债务总额 | $ | 3,497,767 | | $ | 3,372,704 | | $ | 3,387,081 | | $ | 3,358,022 | | $ | 3,264,628 | |
1截至2022年12月31日的公允价值是指截至该日未偿债务的公允价值，不反映本金余额的任何后续变化和/或票据的增加或终止的影响。
2余额是扣除贴现和债务发行成本并包括保费后列报的。所列公允价值乃基于第2级投入，其定义为模型衍生估值，在活跃市场中可观察到重大投入及重大价值驱动因素。
项目8.财务报表和补充数据
独立注册会计师事务所报告
股东和董事会
医疗保健房地产信托公司
田纳西州纳什维尔
对合并财务报表的几点看法
我们审计了Healthcare Realty Trust Inc.(“贵公司”)截至2023年12月31日及2022年12月31日的综合资产负债表，截至2023年12月31日止三个年度各年度的相关综合经营表、全面收益(亏损)、权益及可赎回非控制权益及现金流量，以及随附指数所列的相关附注及财务报表附表(统称为“综合财务报表”)。我们认为，综合财务报表在所有重要方面都公平地反映了公司于2023年12月31日、2023年12月31日和2022年12月31日的财务状况，以及截至2023年12月31日的三个年度的经营结果和现金流量，符合美国公认的会计原则。
我们还根据美国上市公司会计监督委员会(PCAOB)的标准，根据特雷德韦委员会(“COSO”)保荐组织委员会(“COSO”)发布的“内部控制-综合框架(2013)”中确立的标准，对公司截至2023年12月31日的财务报告内部控制进行了审计，我们于2024年2月16日的报告对此发表了无保留意见。
意见基础
这些合并财务报表由公司管理层负责。我们的责任是根据我们的审计对公司的综合财务报表发表意见。我们是一家在PCAOB注册的公共会计师事务所，根据美国联邦证券法以及美国证券交易委员会和PCAOB的适用规则和法规，我们必须与公司保持独立。
我们是按照PCAOB的标准进行审计的。这些准则要求我们计划和执行审计，以获得关于合并财务报表是否没有重大错报的合理保证，无论是由于错误还是舞弊。
我们的审计包括执行评估合并财务报表重大错报风险的程序，无论是由于错误还是欺诈，以及执行应对这些风险的程序。这些程序包括在测试的基础上审查关于合并财务报表中的金额和披露的证据。我们的审计还包括评价管理层使用的会计原则和作出的重大估计，以及评价合并财务报表的整体列报。我们相信，我们的审计为我们的观点提供了合理的基础。
关键审计事项
下文所述的关键审计事项是指向审计委员会传达或要求传达给审计委员会的当期综合财务报表审计所产生的事项：(1)涉及对综合财务报表具有重大意义的账目或披露；(2)涉及我们特别具有挑战性的、主观的或复杂的判断。传达关键审计事项不会以任何方式改变吾等对综合财务报表的整体意见，而吾等亦不会透过传达下述关键审计事项，就关键审计事项或与其有关的账目或披露提供单独意见。
资产减值-房地产触发事件的识别
截至2023年12月31日，该公司记录的房地产投资总额净额约为112亿美元。如本公司综合财务报表附注1所述，当事件发生或情况变化显示账面值可能无法完全收回时，本公司评估长期资产(包括房地产)减值的可能性(“触发事件”)。
我们将管理层对房地产潜在减值定性指标的评估视为一项重要的审计事项。潜在减值的定性指标可能包括公司对财产的使用或整体业务战略的重大变化、计划在其折旧寿命结束前出售财产，或负面的经济或
公司或其租户的行业趋势。由于处理这些事项所需的审计工作的性质和程度，审计这些要素尤其涉及挑战审计师的判断。
我们为解决这一关键审计问题而执行的主要程序包括：
•对管理层识别可能表明房地产账面价值的情况变化的控制措施的设计和运作有效性进行测试，可能无法完全收回。
•评估管理层关于定性因素的主要假设的合理性，包括基于收到的报价和公司物业使用的变化而可能出售的物业，用于确定触发事件是否已经发生。
•检查内部文档以评估是否存在其他触发事件。
/S/BDO美国，P.C.
自2005年以来，我们一直担任本公司的审计师。
田纳西州纳什维尔
2024年2月16日
医疗保健房地产信托公司
合并资产负债表
以千为单位的金额，每股数据除外
| | | | | | | | |
| 资产 | | |
| | 十二月三十一日， |
| 2023 | 2022 |
| 房地产 | | |
| 土地 | $ | 1,343,265 | | $ | 1,439,798 | |
| 建筑物和改善措施 | 10,881,373 | | 11,332,037 | |
| 租赁无形资产 | 836,302 | | 959,998 | |
| 个人财产 | 12,718 | | 11,907 | |
| 融资应收账款投资净额 | 122,602 | | 120,236 | |
| 融资租赁使用权资产 | 82,209 | | 83,824 | |
| 在建工程 | 60,727 | | 35,560 | |
| 持有土地以供发展 | 59,871 | | 74,265 | |
| 房地产投资总额 | 13,399,067 | | 14,057,625 | |
| 减去累计折旧 | (2,226,853) | | (1,645,271) | |
| 房地产投资总额，净额 | 11,172,214 | | 12,412,354 | |
| 现金和现金等价物 | 25,699 | | 60,961 | |
| | |
| | |
| 持有待售资产，净额 | 8,834 | | 18,893 | |
| 经营性租赁使用权资产 | 275,975 | | 336,983 | |
| | |
| 对未合并的合资企业的投资 | 311,511 | | 327,248 | |
| 商誉 | 250,530 | | 223,202 | |
| 其他资产，净额 | 592,368 | | 469,990 | |
| 总资产 | $ | 12,637,131 | | $ | 13,849,631 | |
| | |
| 负债、可赎回的非控股权益和股东权益 |
| 十二月三十一日， |
| 2023 | 2022 |
| 负债 | | |
| 应付票据和债券 | $ | 4,994,859 | | $ | 5,351,827 | |
| 应付账款和应计负债 | 211,994 | | 244,033 | |
| 持有待售财产的法律责任 | 295 | | 437 | |
| 经营租赁负债 | 229,714 | | 279,895 | |
| 融资租赁负债 | 74,503 | | 72,939 | |
| 其他负债 | 202,984 | | 218,668 | |
| 总负债 | 5,714,349 | | 6,167,799 | |
| 承付款和或有事项(见脚注15) | | |
| 可赎回的非控股权益 | 3,868 | | 2,014 | |
| 股东权益 | | |
优先股，$0.01票面价值；200,000授权股份；无已发行和未偿还 | — | | — | |
普通股，$0.01票面价值；1,000,000授权股份；380,964和380,590于2023年及2022年12月31日分别已发行及流通股。 | 3,810 | | 3,806 | |
| 额外实收资本 | 9,602,592 | | 9,587,637 | |
| 累计其他综合(亏损)收入 | (10,741) | | 2,140 | |
| 归属于普通股股东的累计净收益 | 1,028,794 | | 1,307,055 | |
| 累积股息 | (3,801,793) | | (3,329,562) | |
| 股东权益总额 | 6,822,662 | | 7,571,076 | |
| 非控制性权益 | 96,252 | | 108,742 | |
| 总股本 | 6,918,914 | | 7,679,818 | |
| 负债、可赎回非控制性权益和股东权益合计 | $ | 12,637,131 | | $ | 13,849,631 | |
请参阅随附的说明。
医疗保健房地产信托公司
合并业务报表
以千为单位的金额，每股数据除外
| | | | | | | | | | | |
| | 截至十二月三十一日止的年度： |
| 2023 | 2022 | 2021 |
| 收入 | | | |
| 租金收入 | $ | 1,309,184 | | $ | 907,451 | | $ | 520,334 | |
| 利息收入 | 17,134 | | 11,480 | | 4,192 | |
| 其他运营 | 17,451 | | 13,706 | | 10,291 | |
| 1,343,769 | | 932,637 | | 534,817 | |
| 费用 | | | |
| 物业经营 | 500,437 | | 344,038 | | 212,273 | |
| 一般和行政 | 58,405 | | 52,734 | | 34,152 | |
| 收购和追逐成本 | 2,026 | | 3,229 | | 3,930 | |
| 与合并相关的成本 | (1,952) | | 103,380 | | — | |
| 折旧及摊销 | 730,709 | | 453,082 | | 202,714 | |
| | | |
| 1,289,625 | | 956,463 | | 453,069 | |
| 其他收入(费用) | | | |
| 房地产销售收益 | 77,546 | | 270,271 | | 55,940 | |
| 利息支出 | (258,584) | | (146,691) | | (53,124) | |
| 清偿债务所得(损) | 62 | | (2,401) | | — | |
| | | |
| 房地产减值准备和信贷损失准备金 | (154,912) | | (54,427) | | (17,101) | |
| | | |
| 未合并的合资企业的股权损失 | (1,682) | | (687) | | (795) | |
| 利息和其他收入(费用)，净额 | 1,343 | | (1,546) | | (9) | |
| (336,227) | | 64,519 | | (15,089) | |
| | | |
| | | |
| | | |
| | | |
| | | |
| | | |
| 净(亏损)收益 | (282,083) | | 40,693 | | 66,659 | |
| 非控股权益应占净亏损 | 3,822 | | 204 | | — | |
| 普通股股东应占净(亏损)收入 | $ | (278,261) | | $ | 40,897 | | $ | 66,659 | |
| | | |
| | | |
| | | |
| | | |
| 基本每股普通股收益 | $ | (0.74) | | $ | 0.15 | | $ | 0.45 | |
| | | |
| | | |
| | | |
| 稀释后每股普通股收益 | $ | (0.74) | | $ | 0.15 | | $ | 0.45 | |
| | | |
| 加权平均已发行普通股-基本 | 378,928 | | 252,356 | | 142,637 | |
| 加权平均已发行普通股-稀释后 | 378,928 | | 253,873 | | 142,710 | |
请参阅随附的说明。
医疗保健房地产信托公司
综合全面收益表(损益表)
以千为单位的金额
| | | | | | | | | | | |
| | 截至十二月三十一日止的年度： |
| 2023 | 2022 | 2021 |
| 净(亏损)收益 | $ | (282,083) | | $ | 40,693 | | $ | 66,659 | |
| 其他综合(亏损)收入 | | | |
| | | |
| | | |
| | | |
| 利率互换 | | | |
| 净收益(利息支出)中包含的(收益)损失的重新分类调整 | (14,488) | | 1,527 | | 4,472 | |
| 利率掉期期间产生的收益 | 1,463 | | 10,630 | | 3,379 | |
| | | |
| (13,025) | | 12,157 | | 7,851 | |
| 综合(亏损)收益 | (295,108) | | 52,850 | | 74,510 | |
减去：非控股权益应占综合亏损 | 3,966 | | 168 | | — | |
| 普通股股东应占综合(亏损)收益 | $ | (291,142) | | $ | 53,018 | | $ | 74,510 | |
请参阅随附的说明。
医疗保健房地产信托公司
合并权益和可赎回非控股权益报表
以千为单位的金额，每股数据除外
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 择优
库存 | 普普通通
库存 | 其他内容
已缴费
资本 | 累计
其他
全面
收入(亏损) | 累计
净收入 | 累计
分红 | 总计
股东的
权益 | 非-
控管
利益 | 总计
权益 | 可赎回非控股权益 |
| 2020年12月31日余额 | $ | — | | $ | 1,395 | | $ | 3,635,341 | | $ | (17,832) | | $ | 1,199,499 | | $ | (2,870,027) | | $ | 1,948,376 | | $ | — | | $ | 1,948,376 | | $ | — | |
| 股票发行扣除成本后的净额 | — | | 109 | | 330,933 | | — | | — | | — | | 331,042 | | — | | 331,042 | | — | |
| 普通股赎回 | — | | (1) | | (4,084) | | — | | — | | — | | (4,085) | | — | | (4,085) | | — | |
| 基于股份的薪酬 | — | | 2 | | 10,727 | | — | | — | | — | | 10,729 | | — | | 10,729 | | — | |
| 净收入 | — | | — | | — | | — | | 66,659 | | — | | 66,659 | | — | | 66,659 | | — | |
| | | | | | | | | | |
| 利率互换和国库锁定的损失 | — | | — | | — | | 7,851 | | — | | — | | 7,851 | | — | | 7,851 | | — | |
向普通股股东分红 ($1.21每股) | — | | — | | — | | — | | — | | (175,456) | | (175,456) | | — | | (175,456) | | — | |
| | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | |
| 2021年12月31日的余额 | — | | 1,505 | | 3,972,917 | | (9,981) | | 1,266,158 | | (3,045,483) | | 2,185,116 | | — | | 2,185,116 | | — | |
| 股票发行扣除成本后的净额 | — | | 6 | | 22,901 | | — | | — | | — | | 22,907 | | — | | 22,907 | | — | |
| 转让合并对价 | — | | 2,289 | | 5,574,174 | | — | | — | | — | | 5,576,463 | | 110,702 | | 5,687,165 | | — | |
| 普通股赎回 | — | | (1) | | (2,791) | | — | | — | | — | | (2,792) | | — | | (2,792) | | — | |
| 基于股份的薪酬 | — | | 7 | | 20,339 | | — | | — | | — | | 20,346 | | — | | 20,346 | | — | |
| 赎回非控制性权益 | — | | — | | 97 | | — | | — | | — | | 97 | | (97) | | — | | — | |
| 净收入 | — | | — | | — | | — | | 40,897 | | — | | 40,897 | | (204) | | 40,693 | | — | |
| 计入净收益(利息支出)的亏损的重新分类调整 | — | | — | | — | | 1,531 | | — | | — | | 1,531 | | (4) | | 1,527 | | — | |
| 利率互换和国库锁定的收益 | — | | — | | — | | 10,590 | | — | | — | | 10,590 | | 40 | | 10,630 | | — | |
| 来自可赎回非控制权益的出资 | — | | — | | — | | — | | — | | — | | — | | — | | — | | 2,014 | |
向普通股股东分红 ($1.24每股) | — | | — | | — | | — | | — | | (284,079) | | (284,079) | | (1,695) | | (285,774) | | — | |
| | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | |
| 2022年12月31日的余额 | — | | 3,806 | | 9,587,637 | | 2,140 | | 1,307,055 | | (3,329,562) | | 7,571,076 | | 108,742 | | 7,679,818 | | 2,014 | |
| 股票发行扣除成本后的净额 | — | | — | | 130 | | — | | — | | — | | 130 | | — | | 130 | | — | |
| | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | |
| 普通股赎回 | — | | (1) | | (2,234) | | — | | — | | — | | (2,235) | | — | | (2,235) | | — | |
| 将运营单位转换为普通股 | — | | 2 | | 2,774 | | — | | — | | — | | 2,776 | | (2,776) | | — | | — | |
| 基于股份的薪酬 | — | | 3 | | 14,285 | | — | | — | | — | | 14,288 | | — | | 14,288 | | — | |
| | | | | | | | | | |
| 净亏损 | — | | — | | — | | — | | (278,261) | | — | | (278,261) | | (3,822) | | (282,083) | | — | |
| 净收益(利息支出)中包含的收益的重新分类调整 | — | | — | | — | | (14,315) | | — | | — | | (14,315) | | (173) | | (14,488) | | — | |
| 利率掉期期间产生的收益 | — | | — | | — | | 1,434 | | — | | — | | 1,434 | | 29 | | 1,463 | | — | |
| 来自可赎回非控制权益的出资 | — | | — | | — | | — | | — | | — | | — | | — | | — | | 1,889 | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 调整可赎回非控制权益的赎回价值 | — | | — | | — | | — | | — | | — | | — | | — | | — | | (35) | |
向普通股股东分红 ($1.24每股) | — | | — | | — | | — | | — | | (472,231) | | (472,231) | | (5,748) | | (477,979) | | — | |
| 2023年12月31日的余额 | $ | — | | $ | 3,810 | | $ | 9,602,592 | | $ | (10,741) | | $ | 1,028,794 | | $ | (3,801,793) | | $ | 6,822,662 | | $ | 96,252 | | $ | 6,918,914 | | $ | 3,868 | |
请参阅随附的说明。
医疗保健房地产信托公司
合并现金流量表
以千为单位的金额
| | | | | | | | | | | |
|
| | 截至十二月三十一日止的年度： |
| 经营活动 | 2023 | 2022 | 2021 |
| 净(亏损)收益 | $ | (282,083) | | $ | 40,693 | | $ | 66,659 | |
| 将净收入与经营活动提供的现金净额进行调整： | | | |
| 折旧及摊销 | 730,709 | | 453,082 | | 202,714 | |
| 其他摊销 | 45,181 | | 24,695 | | 3,793 | |
| 基于股份的薪酬 | 14,288 | | 20,346 | | 10,729 | |
| 直线式应收租金摊销(出租人) | (38,676) | | (23,498) | | (5,801) | |
| 经营性租赁直线租金摊销(承租人) | 6,084 | | 3,374 | | 1,498 | |
| 房地产销售收益 | (77,546) | | (270,271) | | (55,940) | |
| 债务清偿损失(收益) | (62) | | 2,401 | | — | |
| 房地产减值准备和信贷损失准备金 | 154,912 | | 54,427 | | 17,101 | |
| | | |
| | | |
| 未合并的合资企业的股权损失 | 1,682 | | 687 | | 795 | |
| 来自未合并的合资企业的分配 | 17,880 | | 1,881 | | — | |
| | | |
| 融资和应收房地产票据的非现金利息 | (1,654) | | (2,257) | | (391) | |
| 经营性资产和负债变动情况： | | | |
| 其他资产，包括使用权资产 | (55,946) | | (26,098) | | (11,436) | |
| 应付账款和应计负债 | (18,775) | | 24,191 | | (839) | |
| 其他负债 | 3,826 | | (30,906) | | 3,747 | |
| 经营活动提供的净现金 | 499,820 | | 272,747 | | 232,629 | |
| | | |
| 投资活动 | | | |
| 房地产收购 | (49,171) | | (402,529) | | (365,943) | |
| 房地产开发 | (41,058) | | (37,862) | | (4,029) | |
| 其他长期资产 | (231,026) | | (163,544) | | (100,689) | |
| 按揭和应收票据的资金筹措 | (26,803) | | (23,325) | | — | |
| 对未合并的合资企业的投资 | (3,824) | | (99,967) | | (89,600) | |
| 应收融资投资 | (1,801) | | (1,002) | | (186,433) | |
| 房地产销售收益和额外的长期资产 | 701,434 | | 1,201,068 | | 184,221 | |
| 来自可赎回非控制权益的出资 | 1,389 | | — | | — | |
| 应收票据偿还收益 | — | | 1,688 | | — | |
| 合并中承担的现金，包括用于特别股息支付的受限现金 | — | | 1,159,837 | | |
| 投资活动提供(用于)的现金净额 | 349,140 | | 1,634,364 | | (562,473) | |
| | | |
| 融资活动 | | | |
| 无担保信贷净借款(还款) | (385,000) | | 40,000 | | 210,000 | |
| 定期贷款借款 | — | | 666,500 | | — | |
| 偿还定期贷款 | — | | (1,141,500) | | — | |
| | | |
| 应付票据和债券的偿还 | (19,143) | | (20,042) | | (24,557) | |
| 赎回应付票据和债券 | — | | (2,184) | | — | |
| 已支付的股息 | (472,242) | | (283,713) | | (175,456) | |
| 与合并有关的特别股息 | — | | (1,123,648) | | — | |
| 发行普通股的净收益 | 130 | | 22,902 | | 331,119 | |
| 普通股赎回 | (2,298) | | (3,192) | | (3,803) | |
| 向有限责任合伙人的非控股权益分配 | (5,123) | | (1,695) | | — | |
| | | |
| 债务发行和承担成本 | (529) | | (12,753) | | (405) | |
| 对融资租赁的付款 | (17) | | — | | (9,182) | |
| 融资活动提供的现金净额(用于) | (884,222) | | (1,859,325) | | 327,716 | |
| | | |
| (减少)现金及现金等价物增加 | (35,262) | | 47,786 | | (2,128) | |
| 期初现金及现金等价物现金 | 60,961 | | 13,175 | | 15,303 | |
| 期末现金及现金等价物 | $ | 25,699 | | $ | 60,961 | | $ | 13,175 | |
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请参阅随附的说明。
医疗保健房地产信托公司
合并现金流量表，续
以千为单位的金额
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| 截至十二月三十一日止的年度： |
| 补充现金流信息 | 2023 | 2022 | 2021 |
| 支付的利息 | $ | 216,033 | | $ | 112,692 | | $ | 49,443 | |
| 与房地产收购有关而承担的应付按揭票据，净额 | $ | 5,284 | | $ | — | | $ | 11,790 | |
| 建筑、租户改造和其他资本化成本的应计发票 | $ | 31,469 | | $ | 48,292 | | $ | 17,655 | |
| 资本化利息 | $ | 2,961 | | $ | 1,410 | | $ | 221 | |
| 与房地产销售有关的应收按揭票据 | $ | 51,000 | | $ | — | | $ | — | |
| 合并中承担的房地产应收票据(按公允价值调整) | $ | — | | $ | 74,819 | | $ | — | |
| 合并中承担的无抵押信贷融资和定期贷款（调整至公允价值） | $ | — | | $ | 1,758,650 | | $ | — | |
| 合并中假设的优先票据（调整至公允价值） | $ | — | | $ | 2,232,650 | | $ | — | |
| 与合并有关的转让对价 | $ | — | | $ | 5,576,463 | | $ | — | |
请参阅随附的说明。
1. 重要会计政策摘要
业务概述
Healthcare Realty Trust Incorporated是一家房地产投资信托基金（“REIT”），拥有、租赁、管理、收购、融资、开发和重新开发主要与在美利坚合众国提供门诊医疗服务相关的创收房地产。除非公司合并财务报表附注中另有规定，此处提及的“公司”指Healthcare Realty Trust Incorporated及其合并子公司，包括Healthcare Realty Holdings，L.P.（前称Healthcare Trust of America Holdings，LP）（“OP”），在合并生效后，详见下文附注2。截至2023年12月31日，本公司的总投资约为$13.410亿美元655综合房地产物业、在建工程、重建项目、应收融资、融资租赁使用权资产、持作发展土地、公司物业及不包括持作出售资产。该公司的房地产物业位于 35国家和总约 38.5 百万平方英尺此外，本公司的加权平均拥有权权益约为 43%in33于未综合入账合营企业持有之房地产物业。
有关本公司合营企业的更多详情，请参阅下文附注5。本公司综合财务报表附注中披露的面积和财产数量未经审计。
合并原则
公司的合并财务报表包括公司、其全资子公司以及公司控制经营活动的合资企业和合伙企业的账目。GAAP要求公司识别通过投票权以外的方式实现控制的实体，并确定哪个企业是可变利益实体（“VIE”）的主要受益人。ASC Topic 810将VIE广泛定义为这样的实体：（i）作为一个集团的股权投资者（如果有的话）缺乏通过投票或类似权利来指导该实体的活动的权力，这些活动对该实体的经济表现产生最大影响，或（ii）风险股权投资不足以在没有额外的从属财务支持的情况下为该实体的活动提供资金。本公司将VIE的主要受益人确定为同时具有以下特征的企业：（i）有权指导对实体经济业绩产生最重大影响的VIE活动，以及（ii）有义务吸收可能对实体产生重大影响的VIE的损失或收益。当本公司确定其为VIE的主要受益人时，将其在VIE中的投资合并，任何少数股东权益在随附的合并财务报表中反映为非控股权益或可赎回的非控股权益。
本公司可根据后续事件改变其对可变利益实体的原始评估，例如影响实体风险股权投资特征或充分性的合同安排的修改、主要受益人持有的全部或部分权益的处置，或影响可变利益实体直接活动（对经济表现影响最大）的事实和情况的变化。本公司持续进行此分析。
对于未被确定为可变利益实体的财产持有实体，本公司将其拥有的该等实体合并 100%的股权或拥有控股财务权益，并以拥有多数投票权证明。所有公司间结余及交易均于综合账目中对销。对于本公司拥有少于 100若本公司有直接或间接能力根据有关实体的所有权协议条款控制实体的活动，则本公司将合并该实体。
我们的任务是98.8% 由本公司所有。营运合伙单位(“营运单位”)的持有人被视为营运单位的非控股权益持有人，其拥有权权益于随附的综合资产负债表中以权益形式反映。此外，OP的部分收益和亏损根据非控股股东各自的所有权百分比分配给他们。在将运营单位转换为普通股时，已发行普通股的公允价值与转换为普通股的运营单位的账面价值之间的任何差额均记为权益组成部分。截至2023年12月31日，大约有4.5万，或1.2%,由非控股股东持有的已发行和未偿还的经营单位。此外，该公司是这一VIE的主要受益者。因此，公司巩固了其在运营中的利益。
截至2023年12月31日，公司拥有四除OP外，合并VIE由合资投资组成，其中本公司是VIE的主要受益者，其基础是运营控制权和获得剩余回报的权利或承担合资企业产生的亏损的义务的组合。因此，这些合资企业已合并，下表汇总了合并后的VIE的资产负债表，不包括业务活动：
| | | | | |
| (千美元) | 2023年12月31日 |
| 资产： | |
| 房地产投资净额 | $ | 85,752 | |
| 现金和现金等价物 | 2,144 | |
应收账款和其他资产 | 2,704 | |
总资产 | $ | 90,600 | |
负债： | |
应计费用和其他负债 | $ | 17,835 | |
总股本 | 72,765 | |
负债和权益总额 | $ | 90,600 | |
截至2023年12月31日，公司拥有三未合并的VIE包括二应收票据和一合资企业。已确定本公司不是未合并的VIE的主要受益人，因为本公司没有权力或经济能力独立指导VIE的活动。因此，本公司占了二应收账款作为摊余成本和权益法下的合资安排。有关公司未合并的VIE的更多信息，请参阅以下内容：
| | | | | | | | | | | | | | |
| (千美元)发货日期 | 位置 | 来源 | 账面金额 | 最大损失风险 |
| 2021 | 德克萨斯州休斯顿1 | 应收票据 | $ | 31,150 | | $ | 31,150 | |
| 2021 | 北卡罗来纳州夏洛特市1 | 应收票据 | 5,796 | | 6,000 | |
| 2022 | 德克萨斯州2 | 权益法 | 61,801 | | 61,801 | |
1承担与合并有关的应收按揭票据。
2包括在以下方面的投资七属性。
截至2023年12月31日，由于本公司对这些实体施加重大影响但不控制这些实体，本公司的未合并合资安排采用权益会计方法入账。有关本公司未合并的合资企业的更多详情，请参阅附注5。
合并财务报表中估计数的使用
根据美国普遍接受的会计原则编制综合财务报表，要求管理层作出影响综合财务报表及其附注所报告金额的估计和假设。实际结果可能与这些估计和假设不同。管理层对收入确认、用于记录房地产投资的购买价格分配、减值、应收租户应收账款的可收回性以及公允价值计量(如适用)做出重大估计。
细分市场报告
该公司拥有、租赁、收购、管理、融资、开发和再开发门诊和其他与医疗保健相关的物业。公司的管理方式为一报告单位，而不是多个报告单位，用于内部报告和内部决策。因此，该公司在一个单独的可报告部分中披露了其经营业绩。
房地产物业
如果在作为ASC主题805下的业务组合的交易中获得房地产，则按成本或公允价值记录房地产，企业合并。收购时的成本或公允价值在土地、建筑物、租户改善、租赁和其他无形资产以及个人财产(视情况而定)之间分配。
在2023年至2022年期间，该公司从累计折旧中冲销了约美元51.71000万美元和300万美元19.6分别为完全摊销的房地产无形资产，这些无形资产最初记录为某些房地产收购的组成部分。在2022年间，大约4.1已不再使用的全额折旧租户和资本改善项目中的1.8亿美元从累计折旧中剔除。
截至2023年12月31日、2022年和2021年12月31日止三年的房地产折旧费用为518.6百万，$320.8百万美元和美元170.0分别为100万美元。截至2023年12月31日的房地产资产的折旧和摊销，是在资产的估计使用年限内按直线计提的：
| | | | | |
| 土地改良 | 2.0从现在到现在39.0五年 |
| 建筑物和改善措施 | 3.3至49.0年份 |
| 租赁无形资产(包括地面租赁无形资产) | 1.0至99.0年份 |
| 个人财产 | 3.0至20.0年份 |
本公司将与房地产资产开发和建设相关的直接成本（包括建筑成本和专业服务等成本）和间接成本（包括资本化利息和管理费用）资本化，同时进行实质性活动以使资产达到其预期用途。资本化利息成本使用公司无担保债务的加权平均利率或项目特定债务的利率（如适用）计算。本公司继续将物业未占用部分的利息资本化，以稳定至 一年在建筑物投入使用后，利息资本化必须停止。
资产减值
当发生事件或情况变化表明账面价值可能无法完全收回时，本公司评估可识别、有限期、无形资产和长期资产（包括房地产）的减值潜力。减值指标可能包括资产相对于历史或预期经营业绩的重大表现不佳;公司对资产的使用或其整体业务战略的重大变化;在折旧年限结束前出售资产的计划;财产中很大一部分租赁到期;或公司或其租户的重大负面经济趋势或负面行业趋势。此外，该公司审查可能的减值，这些资产受购买选择权和那些受伤亡损失，如龙卷风和飓风的影响。只有当管理层对物业的当前和预计（未贴现和无杠杆）经营现金流量的估计低于物业的账面净值时，物业价值才被视为减值。该等未来现金流量估计仅包括与该物业直接相关及预期直接因该物业之使用及最终出售而产生之现金流量（根据其估计剩余可使用年期）。该等估计（包括可能受物业任何潜在出售影响的可使用年期厘定）乃基于管理层对其物业用途的假设。因此，估计现时及预测现金流量时涉及重大判断。如果管理层基于上述任何因素或其他因素的存在，确定本公司资产的账面价值可能无法完全收回，管理层将根据该物业的估计公允价值或估计公允价值减去出售该物业的成本来计量和记录减值费用。
通过就地租赁收购房地产物业
本公司收购的房地产物业通常不符合业务的定义，并作为资产收购入账。收购已订立租赁之房地产物业按相对公平值入账。当收购已订立租赁的楼宇时，收购成本必须根据其估计公平值在“假设空置”的有形房地产资产与与已订立租赁相关的无形房地产资产之间分配。土地公平值乃使用对可比较交易及其他相关数据的评估估计。
本公司会考虑任何现有租赁租金是否高于或低于市场水平。资产（如实际租金高于市场）或负债（如实际租金低于市场）按相等于未来现金流量现值（即实际租金与估计市场租金之差额）之金额计算及记录。如果一项租赁被确定为低于市场租金，本公司还将评估与该租赁相关的任何续约选择，以确定无形资产是否应包括这些期限。 与高于或低于市场的现有租赁无形资产相关的价值于收购后的剩余租期内摊销至租金收入（倘本公司为出租人）及物业经营开支（倘本公司为承租人）。
本公司还估计了吸收期，这可能会因物业而异，假设建筑物是空置的，必须出租到收购时的实际占用水平。在这一吸收期间，业主将承担直接费用，如租户的装修费用，并将损失租金收入。同样，业主也会获得一项可计量的资产，因为假设建筑物空置，某些固定费用将得以避免，因为实际到位的承租人将在匀支期间通过费用偿还来偿还固定费用的一部分。
这些资产（高于或低于市场的租赁、租户改善、避免的租赁成本、损失的租金收入和通过就地承租人偿还收回的费用）以与估计未来现金流量的现值相等的金额进行估计和记录。实际购买价乃根据上述各项相关资产公平值分配。
购买价的楼宇及租户装修部分按楼宇的估计可使用年期或现有租赁的加权平均剩余年期折旧。在市场上的、已到位的租赁无形资产在租赁的加权平均剩余期限内摊销至折旧和摊销费用，客户关系资产在每次收购适用的期限内摊销至折旧摊销费用。透过业务合并入账之任何商誉将至少每年检讨减值，且不会摊销。
有关本公司无形资产的更多详情，请参阅附注9。
公允价值计量
公允价值被定义为在市场参与者之间的有序交易中，出售一项资产所收到的价格，或转移一项负债所支付的价格。在计算公允价值时，公司必须最大限度地使用可观察到的市场投入，最大限度地减少使用不可观察到的市场投入，并以概述的层次结构的形式披露此类公允价值计量的细节。
估值技术的层级被定义为确定公允价值计量的投入在市场上被认为是可观察的还是不可观察的。可观察到的投入反映了从独立来源获得的市场数据，而不可观察到的投入反映了公司的市场假设。这种层次结构需要使用可观察到的市场数据(如果有)。这些投入创建了以下公允价值层次结构：
•1级-相同工具在活跃市场上的报价；
•2级-活跃市场中类似工具的报价，不活跃市场中相同或类似工具的报价，以及在活跃市场中可观察到重大投入和重大价值驱动因素的模型衍生估值；以及
•3级-公允价值计量源自估值技术，其中一个或多个重要投入或重大价值驱动因素不可观察到。
已签署的购销协议是具有约束力的协议，被归类为第一级投入。经纪估计、意向书或未签立的买卖协议被视为第三级，因为它们本质上不具约束力。
衍生金融工具公平值
衍生金融工具按公允价值在本公司综合资产负债表中作为其他资产或其他负债入账。衍生工具的估值要求本公司作出影响工具公允价值的估计和判断。衍生产品的公允价值是通过考虑远期收益率曲线和贴现率的定价模型来估计的。公司远期起始权益的公允价值
利率互换合约是通过考虑对外贸易汇率和贴现率的定价模型来估计的。这些数额和对这些数额的确认取决于未来可能发生变化的重大估计。对于符合条件的现金流量对冲关系中指定的衍生品，衍生品有效部分的公允价值变动在累计其他全面收益(亏损)中确认。一旦基础对冲交易在收益中确认，损益就从累积的其他全面收益(亏损)重新归类到收益中。截至2023年12月31日和2022年12月31日，该公司拥有10.7累计其他综合损失入账百万美元和美元2.1在累计其他综合(亏损)收入中记录的百万美元，分别与2015年和2020年签订和结算的远期起始利率掉期以及对本公司浮动利率债务的对冲有关。有关其他信息，请参阅附注11。
现金、现金等价物和限制性现金
现金及现金等价物包括购买时原始到期日为三个月或以下的短期投资。限制性现金包括代管持有的与某些房地产销售收益有关的现金。截至2023年12月31日或2022年12月31日止年度，本公司并无任何限制性现金。
现金和现金等价物存放在银行账户和隔夜投资中。该公司在大型金融机构的银行存款金额经常超过联邦保险的限额。本公司在该等账目中并无出现任何亏损。
商誉及其他无形资产
具有无限年限的商誉和无形资产不摊销，但至少每年进行减值测试。具有有限年限的无形资产按其估计剩余价值在各自的年限内摊销，只有在存在减值指标时才对减值进行审查。
本公司的可确认无形资产包括企业商誉、原地租赁无形资产、客户关系无形资产和债务发行成本。就地租赁和客户关系无形资产在资产的适用寿命内按直线摊销。债务发行成本按实际利息法或实际利息法不适用时的直线法在债务工具期限内摊销。商誉不摊销，但截至12月31日每年进行减值评估。公司的商誉资产增加了$27.32000万美元至2000万美元250.52023年为100万美元，相比之下，223.22022年，由于与合并相关的最终收购价格分配调整。2023年的减值评估显示，本公司的商誉资产并未发生减值。有关本公司无形资产的更多详情，请参阅附注9。
或有负债
本公司不时可能会因法律诉讼及类似事宜而蒙受或有损失。此外，虽然公司对其每项财产都有全面的责任和财产保险，但公司可能面临与未投保或保险不足的损害相关的不可预见的损失。
本公司持续监察任何可能构成或有负债的事项，并按季度检讨本公司与上述各项有关的准备金及应计项目，并根据现有资料的变化，按需要调整拨备。当确定损失既可能且可以合理估计时，或有负债首先被记录。有关或有损失风险估计数的变化在发生期间反映为对相关负债的调整。
由于估计或有负债的内在不确定性，公司的或有损失准备金可能在短期内发生重大变化。在确认金额以外的任何重大损失至少在合理范围内是可能的，这些金额将在合并财务报表附注中披露。
基于股份的薪酬
本公司有各种以员工和董事股份为基础的奖项悬而未决。这些奖励包括非既得性普通股或其他基于股票的奖励，包括根据本公司于2021年4月29日修订和重新修订的2006年激励计划(“激励计划”)中的运营单位。本公司于综合经营报表中以直线方式确认以股份支付予雇员及董事的款项
必要的服务期限以测量日期的奖励的公允价值为基础。本公司在罚没发生时确认其影响。有关本公司以股份为基础的奖励详情，请参阅附注13。
累计其他综合(亏损)收入
某些项目必须计入综合(亏损)收入，包括外币换算调整、最低养老金负债调整、衍生工具公允价值变动和可供出售证券的未实现损益等项目。截至2023年12月31日，公司累计的其他综合(亏损)收入包括指定为现金流对冲的活跃衍生品公允价值变动的亏损以及远期开始掉期和国库对冲的未摊销结算亏损。有关本公司衍生金融工具的详情，请参阅附注11。
与客户签订合同的收入(主题606)
该公司根据主题606的核心原则确认某些收入。这要求一个实体确认收入，以描述向客户转让承诺的货物或服务的数额，其数额应反映该实体预期有权以这些货物或服务换取的对价。租赁收入不在主题606的范围内。为了实现核心原则，公司采用了指导意见中规定的五步模式。
在主题606项下核算的收入在公司的合并经营报表的另一个经营项目中分开核算。本行项目包括停车收入、管理费收入和其他杂项收入。以下是按类别划分的金额详细信息：
| | | | | | | | | | | |
| 截至十二月三十一日止的年度： |
| 以千计 | 2023 | 2022 | 2021 |
| 收入类别 | | | |
| 停车收入 | $ | 9,903 | | $ | 8,513 | | $ | 7,859 | |
| | | |
管理费收入/其他1 | 7,548 | | 5,193 | | 2,432 | |
| $ | 17,451 | | $ | 13,706 | | $ | 10,291 | |
1包括收回管理协议中概述的应收融资项下的某些费用。
该公司在主题606项下核算的两种主要收入类型都在履行履约义务时核算。为这些项目确定的业绩义务随着时间的推移得到履行，公司根据这一原则每月确认收入。在大多数情况下，收入是到期的，按月支付。该公司的应收账款余额为#美元。1.91000万美元和300万美元1.52000万美元，和美元1.4分别为2023年12月31日、2022年12月31日和2021年12月31日。
管理费收入包括向第三方提供的物业管理服务以及本公司未合并的合资企业中的某些物业，通常根据当月租户应收账款的百分比或每平方英尺的规定金额按月计算、应计和开具账单。管理费收入还包括为本公司某些未合并的合资企业提供资产管理服务而向本公司支付的金额。公司管理其自有物业的内部管理费收入在合并中被取消。
租金收入
与不可撤销经营租赁相关的租金收入按直线法确认为租赁协议有效期内的收入。该公司的租赁协议一般包括规定的年度增长或基于消费物价指数(“CPI”)的增长。来自多租户办公室租赁安排物业的租金收入和来自单租户租赁安排物业的租金收入计入本公司综合经营报表的租金收入。对于出租人，该标准要求出租人将租赁分类为销售型、直接融资型或经营型。如果租赁被认为是将标的资产的控制权转移给承租人，则将被视为出售。如果在不转让控制权的情况下传递风险和回报，租赁将被归类为直接融资。否则，该租约将被视为经营性租赁。
非租赁部分，如公共区域维护，通常在专题606下记账，并与租赁付款分开。然而，公司选择了出租人实际的权宜之计，允许公司在满足某些条件时不分离这些组件。合并后的构成部分在主题842的《会计准则汇编》中进行了说明。
租金收入的构成如下：
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| 截至十二月三十一日止的年度： | |
| 以千计 | 2023 | 2022 | 2021 | |
| 物业营业收入 | $ | 1,270,508 | | $ | 883,953 | | $ | 514,533 | | |
| 直线租金 | 38,676 | | 23,498 | | 5,801 | | |
| 租金收入 | $ | 1,309,184 | | $ | 907,451 | | $ | 520,334 | | |
联邦所得税
本公司相信其已符合作为房地产投资信托基金缴税的资格，并打算在任何时候继续根据《国内税法》第856至860条取得作为房地产投资信托基金的资格。公司必须至少分发90其房地产投资信托每年应纳税所得额的%支付给其股东，并满足其他条件，以继续符合房地产投资信托的资格。作为房地产投资信托基金，公司分配给股东的净收入一般不需要缴纳联邦所得税，但可能需要缴纳某些州和地方的税费。有关进一步讨论，请参阅附注16。
如果本公司在任何课税年度未能获得REIT资格，其应纳税所得额将被缴纳美国联邦所得税，并且在丧失资格的下一年的四年内，将不被允许有资格被视为REIT，除非美国国税局根据某些法定条款给予其减免。这样的事件可能会对其业务、财务状况、运营结果以及可用于向股东分配股息的净现金产生实质性的不利影响。
该公司基本上所有的业务都是通过业务流程进行的。作为合伙企业，OP一般不缴纳联邦所得税。运营业务的收入和损失包括在包括公司在内的合伙人的纳税申报单中，这些合伙人负责报告他们在合伙企业收益和亏损中的可分配份额。因此，随附的合并财务报表中没有为所得税拨备。
本公司将合并财务报表中与不确定税务状况相关的利息和罚款归类为一般和行政费用的组成部分。不是这些金额在截至2023年12月31日的三年中确认。
2020年、2021年、2022年和2023年的联邦纳税申报单目前正在接受税务机关的审查。
州所得税
公司必须缴纳一定的国家所得税，这些税款的拨备通常包括在公司综合经营报表的一般和行政费用中。有关进一步讨论，请参阅附注16。
销售税和使用税
公司必须根据从位于这些州的物业的租户那里收取的租金，向某些州税务机关支付销售税和使用税。该公司通常由租户报销这些税费。本公司在本公司的综合经营报表中按租金收入净额计入向税务机关支付的款项以及随后向承租人偿还的款项。
持有待售资产
持有待售的长期资产以其账面价值或其公允价值减去估计出售成本中较低者为准。此外，这些资产的折旧在这些资产被归类为持有以待出售时停止。出售这类财产造成的损失在综合经营报表中列为减值损失。有关持有待售资产的更多详情，请参阅附注6。
每股收益
该公司采用两级法计算每股普通股净收益。普通股每股收益是通过将包含不可没收的股息权或股息等价物的基于股票的支付奖励视为参与证券来计算的。未分配收益(超过股息支付的净收入)按比例分配给普通股股东和受限股东。未分配损失(超过净收入的股息)不分配给受限股东，因为他们没有分担损失的合同义务。适用于受限股东的未分配损失金额分配给普通股股东。
每股普通股的基本收益是用普通股的加权平均流通股减去已发行和已发行的非既得股计算的。稀释每股普通股收益的计算方法为加权平均已发行股份加上来自传统人力资源员工购股计划的已发行股票期权的摊薄效应(采用库存股方法)和期内平均股价。此外，分配给运营单位的净收益(亏损)已计入分子，与可赎回运营单位相关的普通股已计入分母，以计算稀释后每股收益。每股收益的计算见附注14。
可赎回的非控股权益
本公司根据会计准则更新(“ASU”)2009-04年度负债(主题480)：可赎回股权工具的会计核算，对可赎回股权证券进行会计核算，要求根据持有人的选择或有可赎回的股权证券，而不仅仅是在我们的控制范围内，归类于永久股东权益之外。本公司在随附的综合资产负债表中将可赎回股本证券分类为可赎回非控股权益。因此，本公司按初始账面值(因非控股权益在净收益或亏损及分派中所占份额而增加或减少)或赎回价值中较大者记录账面金额。我们计量赎回价值，并将权益证券的账面价值调整记录为可赎回非控制权益的组成部分。截至2023年12月31日，公司拥有可赎回的非控股权益$3.91000万美元。
租赁投资--融资应收账款，净额
根据ASC主题842：租赁，对于本公司签订合同收购资产并将其租回给卖方的交易(即售后回租交易)，当卖方和承租人拥有购买选择权时，资产的控制权不被视为已转让。因此，本公司不确认相关的房地产资产，而是根据美国会计准则主题310：应收账款确认金融资产。有关公司截至2023年12月31日的融资应收账款的更多信息，请参见下文。
| | | | | | | | | | | |
| (千美元)发货日期 | 位置 | 利率 | 截至2023年12月31日的账面价值 |
| 2021年5月 | 加利福尼亚州波威 | 5.71% | $ | 115,239 | |
| 2021年11月 | 俄亥俄州哥伦布 | 6.48% | 7,363 | |
| | | $ | 122,602 | |
房地产应收票据
应收房地产票据包括夹层和其他房地产贷款，这些贷款通常以借款人对各自房地产所有者的所有权权益、抵押或信托契约和/或公司担保为抵押。应收房地产票据拟持有至到期，并按摊销成本、扣除未摊销贷款发放成本和费用以及信贷损失准备后的净额入账。截至2023年12月31日，列入其他资产的房地产应收票据净额在公司合并资产负债表上净额为#美元173.61000万美元。
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| (千美元) | 始发 | 成熟度 | 列明利率 | 最高贷款承诺 | 截至
2023年12月31日 | 信贷损失准备 | 公平价值折扣和费用 | 截至2023年12月31日的账面价值 |
| 夹层贷款 | | | | | | | | |
| 德克萨斯州 | 6/24/2021 | 6/24/2024 | 8.00 | % | $ | 54,119 | | $ | 54,119 | | $ | (5,196) | | $ | (3,067) | | $ | 45,856 | |
| 亚利桑那州 | 12/21/2023 | 12/20/2026 | 9.00 | % | 6,000 | | 6,000 | | — | | — | | 6,000 | |
| | | | 60,119 | | 60,119 | | (5,196) | | (3,067) | | 51,856 | |
| 按揭贷款 | | | | | | | | |
| 德克萨斯州 | 6/30/2021 | 7/01/2024 | 7.00 | % | 31,150 | | 31,150 | | — | | — | | 31,150 | |
| 北卡罗来纳州 | 12/22/2021 | 12/22/2024 | 8.00 | % | 6,000 | | 6,000 | | — | | (204) | | 5,796 | |
| 佛罗里达州 | 5/17/2022 | 2/27/2026 | 6.00 | % | 65,000 | | 32,156 | | — | | (44) | | 32,112 | |
| 加利福尼亚 | 3/30/2023 | 3/29/2026 | 6.00 | % | 45,000 | | 45,000 | | — | | — | | 45,000 | |
| 佛罗里达州 | 12/28/2023 | 12/28/2026 | 9.00 | % | 7,700 | | 7,700 | | — | | — | | 7,700 | |
| | | | 154,850 | | 122,006 | | — | | (248) | | 121,758 | |
| | | | | | | | |
| | | | $ | 214,969 | | $ | 182,125 | | $ | (5,196) | | $ | (3,315) | | $ | 173,614 | |
信贷损失准备
根据ASC主题326，金融工具-信贷损失，公司通过了一项政策，在ASC主题326下有资格处理的贷款开始时评估当前预期的信用损失。本公司采用违约概率法估计当前的预期信贷损失，并按季度评估借款人的流动性和信誉，以确定是否需要对成立时确认的未来预期损失进行任何更新。该公司的评估考虑了行业和经济状况、信用增强、流动性和其他因素。信贷津贴的确定是基于对所有未偿还贷款的季度评估，包括一般经济状况和估计的贷款偿付能力。本公司根据一系列信用质量指标评估应收贷款的可回收性，这些指标包括但不限于支付状况、历史贷款冲销、借款人和担保人的财务实力，以及相关抵押品的性质、范围和价值。如果根据目前的信息和事件，本公司很可能无法按照贷款协议的合同条款如期收回所有到期款项，则贷款被视为信用质量恶化。对于那些被认定为信用质量恶化的贷款，信用损失的金额是根据个人情况确定的。可能需要安排处于非应计状态。根据这一定义，所有非应计状态的贷款都是
被认为信用质量恶化的。只要情况有所改善，收回的风险降低，贷款就可能恢复到收益应计状态。当一笔贷款处于非权责发生制状态时，任何现金收据都用来抵销未偿还的本金余额。截至2023年12月31日，公司未偿还贷款的账面价值为173.61000万美元。
2023年第一季度，本公司确定夹层贷款的信用损失风险不再遥远，并记录了#美元的信用损失准备金。5.21000万美元。下表汇总了公司对房地产应收票据的信贷损失准备：
| | | | | | | | | | | |
| 以千为单位的美元 | 截至2023年12月31日的12个月 | 截至2022年12月31日的12个月 | | | |
| 信贷损失准备，期初 | $ | — | | $ | — | | | | |
| 信用损失准备金 | 5,196 | | — | | | | |
| 信贷损失准备，期末 | $ | 5,196 | | $ | — | | | | |
利息收入
应收租赁融资收入
本公司确认的相关收入来自二融资应收账款总额为#美元8.31000万美元和300万美元8.1分别于截至2023年、2023年及2022年12月31日止年度，按适用租赁条款的推定利率计算。因此，在任何特定期间从应收融资中确认的利息将不等于该期间从租赁协议中支付的现金。
与订立应收融资有关而产生的购置成本视为贷款发放费。这些成本与应收融资一起归类，并计入净投资余额。这些金额的摊销将被确认为租赁期间利息收入的减少。
应收房地产票据收入
截至2023年、2023年及2022年12月31日止年度，本公司确认利息收入为8.81000万美元和300万美元3.4与房地产应收票据相关的金额分别为1.6亿美元。2021年，该公司拥有不是房地产应收票据。本公司按应计制确认利息收入，除非本公司已确定不能合理地确保合同金额的可收回性，此时票据被置于非应计制状态，利息收入按现金基础确认。截至2023年1月1日，公司将本金余额为#美元的应收房地产票据48.91000万美元的非应计地位，因此不确认截至2023年12月31日的年度的任何利息收入。
新会计公告
2023年11月27日，财务会计准则委员会(FASB)发布了ASU 2023-07，分部报告(话题280)。本更新对分部报告的一些主要规定包括：(I)要求定期向首席运营决策者(“CODM”)提供并包括在每个报告的分部损益衡量标准中的年度和中期重大分部支出；(Ii)要求披露CODM的头衔和职位，并解释CODM如何使用报告的分部损益衡量标准来评估分部业绩和决定如何分配资源；(Iii)要求拥有单一可报告分部的实体提供本次更新中修订所要求的所有披露。
此次更新适用于2023年12月15日之后开始的报告期，以及2024年12月15日之后开始的中期。允许及早领养。目前，公司预计采用这一ASU不会对其合并财务报表产生实质性影响，遵守这些新的披露要求将从公司截至2024年12月31日的年度报告Form 10-K开始。
注2.与HTA合并
于2022年7月20日(“截止日期”)，根据截至2022年2月28日的合并协议和计划(“合并协议”)，由Healthcare Realty Trust Inc.(现称为HRTI，LLC)(“Legacy HR”)、Healthcare Trust，Inc.(现称为Healthcare Realty Trust Inc.)(“Legacy HTA”)、OP和HR Acquisition 2、LLC(“Merge Sub”)、合并子公司与Legacy HR合并，Legacy HR将继续作为尚存实体及Legacy HTA的全资附属公司(“合并”)。
在截止日期，Legacy HR普通股的每股流通股为$0.01每股票面价值(“遗留人力资源普通股”)，已注销并转换为收受权利一传统HTA A类普通股，固定比率为1.00到1.00。根据合并协议的条款，Legacy HTA宣布派发特别股息$4.82(“特别股息”)每一股已发行的旧有HTA A类普通股，$0.01每股面值(“遗留HTA普通股”)，OP宣布向其合伙单位的持有人进行相应的分配，并于2022年7月19日支付给遗留HTA股东和OP单位持有人。
合并后，Legacy HR立即转变为马里兰州的一家有限责任公司，并更名为HRTI，LLC，Legacy HTA更名为“Healthcare Realty Trust Inc.”。此外，Legacy HR的股权由Legacy HTA通过对OP的出资和转让协议的方式贡献，Legacy HR成为OP的全资子公司。该公司以“Healthcare Realty Trust Inc.”的名称运作，其A类普通股股份为$0.01每股票面价值，在纽约证券交易所交易，股票代码为“HR”。
就会计而言，合并被视为“反向收购”，Legacy HTA被视为合法收购人，而Legacy HR被视为会计收购人，原因包括但不限于：(I)合并后合并公司董事会的组成，(Ii)合并后合并公司高级管理层的组成，及(Iii)转移至Legacy HTA股东的溢价。因此，会计收购方Legacy HR的历史财务报表成为公司的历史财务报表。
本次收购采用美国会计准则第805号《企业合并》中的收购会计方法进行会计核算，该会计方法要求(其中包括)收购的资产、承担的负债和非控股权益(如有)在收购日期确认为公允价值。
成交日前转移的隐含对价如下：
| | | | | |
| 千美元，每股数据除外 | |
截至2022年7月20日经调整的遗留HTA普通股已发行股票(a) | 228,520,990 | |
| 兑换率 | 1.00 | |
| 已发行的遗留人力资源普通股隐含股份 | 228,520,990 | |
Legacy HR普通股2022年7月20日调整后收盘价(b) | $ | 24.37 | |
| 已发行隐含遗产人力资源普通股的价值 | $ | 5,569,057 | |
可归因于合并前服务的传统HTA限制性股票奖励的公允价值(c) | 7,406 | |
| 转移对价 | $ | 5,576,463 | |
(A)以上列载的遗留HTA普通股的股份数目是根据228,857,717截至成交日已发行的旧有HTA普通股总数，减去192遗留的HTA零碎股份被注销，以代替现金和更少336,535传统HTA限制性股票的股份(净额215,764被扣留的旧有HTA限制性股票)。出于会计目的，这些股份被转换为遗留人力资源普通股，交换比率为1.00遗留人力资源普通股每股遗留HTA普通股。
(B)出于会计目的，向Legacy HTA前持有人发行的Legacy HR普通股的公允价值是基于Legacy HR普通股于2022年7月20日的每股收盘价。
(C)代表于合并完成前全数归属或因合并完成而全数归属合并前服务的旧有HTA限制性股份的公允价值。
最终采购价格分配
下表汇总了在结算日购置的资产和承担的负债的估计公允价值：
| | | | | | | | | | | |
| 以千为单位的美元 | 在结算日确认的初步金额 | *累计测算期调整 | 在结算日确认的金额
(经调整后) |
| 资产 | | | |
| 房地产投资 | | | |
| 土地 | $ | 985,926 | | $ | 18,359 | | $ | 1,004,285 | |
| 建筑物和改善措施 | 6,960,418 | | (119,135) | | 6,841,283 | |
租赁无形资产(a) | 831,920 | | 1,839 | | 833,759 | |
| 融资租赁使用权资产 | 9,874 | | 3,146 | | 13,020 | |
| 在建工程 | 10,071 | | (6,744) | | 3,327 | |
| 持有土地以供发展 | 46,538 | | — | | 46,538 | |
| 房地产投资总额 | $ | 8,844,747 | | $ | (102,535) | | $ | 8,742,212 | |
| 持有待售资产，净额 | 707,442 | | (7,946) | | 699,496 | |
| 对未合并的合资企业的投资 | 67,892 | | — | | 67,892 | |
| 现金和现金等价物 | 26,034 | | 11,403 | | 37,437 | |
| 受限现金 | 1,123,647 | | (1,247) | | 1,122,400 | |
| 经营性租赁使用权资产 | 198,261 | | 16,370 | | 214,631 | |
其他资产，净额(B)(C) | 209,163 | | (3,840) | | 205,323 | |
| 收购的总资产 | $ | 11,177,186 | | $ | (87,795) | | $ | 11,089,391 | |
| | | |
| 负债 | | | |
| 应付票据和债券 | $ | 3,991,300 | | $ | — | | $ | 3,991,300 | |
| 应付账款和应计负债 | 1,227,570 | | 17,374 | | 1,244,944 | |
| 持有待售资产的负债 | 28,677 | | (3,939) | | 24,738 | |
| 经营租赁负债 | 173,948 | | 10,173 | | 184,121 | |
| 融资租赁负债 | 10,720 | | (855) | | 9,865 | |
| 其他负债 | 203,210 | | (8,909) | | 194,301 | |
| 承担的总负债 | $ | 5,635,425 | | $ | 13,844 | | $ | 5,649,269 | |
| 取得的可确认净资产 | $ | 5,541,761 | | $ | (101,639) | | $ | 5,440,122 | |
| 非控制性权益 | $ | 110,702 | | $ | — | | $ | 110,702 | |
| 商誉 | $ | 145,404 | | $ | 101,639 | | $ | 247,043 | |
(A)收购租赁无形资产的加权平均摊销期限约为6好几年了。 |
(B)包括$15.9合同应收账款百万美元，接近公允价值。 |
(C)包括$78.7应收房地产应收合同票据总额百万美元，其公允价值为#美元74.8本公司初步预期将于截止日期收取几乎所有房地产应收票据所得款项。 |
截至2023年6月30日记录的累计计价期调整为最终调整，主要是由于与本公司房地产资产和负债相关的最新估值以及本公司获得的与合并中收购的物业及其各自租户有关的额外信息，导致商誉增加#美元。101.61000万美元。
根据公允价值的最终购买价格分配，约为$247.01000万美元已分配给商誉。商誉是指购买价格超过所获得的有形和无形资产净值以及承担的负债的公允价值。已确认的商誉归因于预期的协同效应和合并带来的收益，包括预期的一般和行政成本节省以及合并完成后租户和供应商关系的潜在规模效益。无已确认商誉的一部分预计可为税务目的扣除。
与合并相关的成本
该公司产生了与合并相关的成本$(2.0)300万美元和300万美元103.4截至2023年12月31日、2023年12月31日和2022年12月31日的年度分别为2.5亿欧元，计入经营业绩中的合并相关成本。与合并相关的成本主要包括法律、咨询、遣散费和银行服务，以及截至2023年12月31日的年度，包括退款#美元17.8在截至2022年12月31日的年度内支付的转让税为1000万欧元。
3. 房地产投资
该公司在美国各地投资与医疗保健相关的物业。该公司提供管理、租赁、开发和再开发服务，以及建设新设施和收购现有物业的资本。下表汇总了公司截至2023年12月31日的综合投资情况。
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 以千为单位的美元 | 物业数量 | 土地 | 建筑物和改善措施 | 租赁无形资产 | 个人财产 | 共计 | 累计折旧 |
| 德克萨斯州达拉斯 | 43 | | $ | 90,168 | | $ | 1,004,810 | | $ | 68,139 | | $ | 550 | | $ | 1,163,667 | | $ | (221,375) | |
| 德克萨斯州休斯顿 | 31 | | 76,959 | | 614,531 | | 60,651 | | 57 | | 752,198 | | (97,793) | |
| 华盛顿州西雅图 | 29 | | 64,295 | | 631,438 | | 9,921 | | 715 | | 706,369 | | (186,903) | |
| 科罗拉多州丹佛市 | 33 | | 76,698 | | 501,994 | | 43,268 | | 610 | | 622,570 | | (94,906) | |
| 北卡罗来纳州夏洛特市 | 32 | | 35,465 | | 463,461 | | 26,971 | | 110 | | 526,007 | | (116,578) | |
| 亚利桑那州凤凰城 | 35 | | 20,262 | | 437,804 | | 36,384 | | 425 | | 494,875 | | (59,449) | |
| 佐治亚州亚特兰大 | 27 | | 49,095 | | 417,112 | | 28,204 | | 100 | | 494,511 | | (79,569) | |
| 马萨诸塞州波士顿 | 17 | | 127,447 | | 299,742 | | 41,183 | | 14 | | 468,386 | | (37,569) | |
| 北卡罗来纳州罗利市 | 28 | | 56,620 | | 371,932 | | 36,411 | | 9 | | 464,972 | | (38,879) | |
| 田纳西州纳什维尔 | 13 | | 43,347 | | 397,192 | | 10,206 | | 7,427 | | 458,172 | | (115,979) | |
| 美国洛杉矶 | 20 | | 72,086 | | 360,330 | | 16,481 | | 453 | | 449,350 | | (145,875) | |
| 佛罗里达州迈阿密 | 19 | | 53,994 | | 326,343 | | 35,014 | | 178 | | 415,529 | | (74,470) | |
| 佛罗里达州坦帕市 | 19 | | 31,121 | | 351,879 | | 27,438 | | 33 | | 410,471 | | (36,726) | |
| 印第安纳波利斯，In | 36 | | 54,899 | | 285,806 | | 32,780 | | 13 | | 373,498 | | (42,273) | |
| 德克萨斯州奥斯汀 | 13 | | 27,063 | | 274,229 | | 18,568 | | 142 | | 320,002 | | (55,891) | |
| 纽约州纽约市 | 14 | | 64,402 | | 170,304 | | 26,430 | | — | | 261,136 | | (15,887) | |
| 伊利诺伊州芝加哥 | 6 | | 13,804 | | 216,473 | | 13,011 | | 81 | | 243,369 | | (39,671) | |
| 田纳西州孟菲斯 | 11 | | 13,901 | | 189,941 | | 4,211 | | 322 | | 208,375 | | (71,813) | |
| 檀香山 | 6 | | 9,527 | | 188,772 | | 6,319 | | 169 | | 204,787 | | (61,575) | |
| 康涅狄格州哈特福德 | 30 | | 29,381 | | 138,713 | | 21,848 | | — | | 189,942 | | (15,883) | |
| 其他（49个市场） | 193 | | 332,731 | | 3,238,567 | | 272,864 | | 1,310 | | 3,845,472 | | (617,789) | |
| 655 | | 1,343,265 | | 10,881,373 | | 836,302 | | 12,718 | | 13,073,658 | | (2,226,853) | |
| | | | | | | |
| 融资应收账款投资净额 | — | | — | | — | | | — | | 122,602 | | — | |
| 融资租赁使用权资产 | — | | — | | — | | — | | — | | 82,209 | | — | |
| 在建工程 | — | | — | | — | | — | | — | | 60,727 | | — | |
| 持有土地以供发展 | — | | — | | — | | — | | — | | 59,871 | | — | |
| | | | | | | |
| | | | | | | |
| | | | | | | |
| | | | | | | |
| 房地产投资总额 | 655 | | $ | 1,343,265 | | $ | 10,881,373 | | $ | 836,302 | | $ | 12,718 | | $ | 13,399,067 | | $ | (2,226,853) | |
4. 租契
ASC 842下的出租人会计
该公司的物业一般根据不可撤销的固定期限经营租约出租，租期至2052年。一些租约为租户提供固定租金续期条款，而另一些租约则提供市值租金续期条款。有些租约在租赁期内为承租人提供优先选择权或优先权利。
拒不购买租赁房产的。本公司的单租户净租赁一般要求承租人支付最低租金以及与租赁物业相关的所有税款(包括物业税)、保险、维护和其他运营成本。
该公司的租约通常有自动扶梯，要么基于规定的百分比，要么基于CPI等指数。此外，该公司的大部分租赁包括非租赁部分，如作为额外租金偿还运营费用，或将预期运营费用偿还作为租赁付款的一部分。该公司采用了一项合并租赁和非租赁组成部分的会计政策。根据指数计算的自动扶梯租金和不包括在租赁率中的运营费用报销被视为可变租赁付款。可变支付在赚取的期间内确认。本公司截至2023年、2023年及2022年12月31日止年度确认的经营租约的租赁收入为1.310亿美元907.5分别为100万美元。
截至2023年12月31日，不可取消经营租赁项下的未来最低租赁付款(不包括任何补偿)如下：
| | | | | |
| 以千计 | |
| 2024 | $ | 894,442 | |
| 2025 | 801,973 | |
| 2026 | 701,615 | |
| 2027 | 582,028 | |
| 2028 | 469,549 | |
| 2029年及其后 | 1,579,010 | |
| $ | 5,028,617 | |
收入集中
该公司的房地产组合被出租给不同的租户基础。截至2023年、2022年和2021年12月31日止年度，本公司并无任何客户占本公司收入的10%或以上。
购买选择权条款
该公司的某些租约包括购买选择权条款。条款因协议而异，但一般允许承租人以公平市价或相当于公司总投资的金额购买协议所涵盖的物业。本公司预期，在承租人行使潜在权力时，其购买选择权的购买价格将大于其对物业的净投资。该公司的投资约为#美元111.12000万英寸六截至2023年12月31日可行使购买选择权的房地产。
ASC 842下的承租人会计
截至2023年12月31日，本公司作为承租人，根据主要由本公司的土地租赁组成的经营租赁协议负有义务。被评估和视为租赁的合同是那些转让在一段时间内控制已确定资产的使用权以换取对价的合同。ASC 842要求根据未来现金流量合计、利用租约中的隐含利率进行贴现，或(如果不能轻易确定)基于承租人的递增借款利率记录这些租赁，本公司利用与本公司信用状况和相应租约期限类似的市场投入。截至2023年12月31日，公司拥有232属性合计16.9根据土地租约持有的百万平方英尺。其中一些地契包括固定租金续期条款，另一些则包括市值租金续期条款。土地租约的初始条款通常为40至99有效期至2119年。与本公司土地租约有关的任何租金增加，一般要么陈述，要么基于消费物价指数。该公司拥有75截至2023年12月31日的预付土地租约。包括在经营租赁使用权资产中的预付租金摊销约为#美元。1.31000万，$1.11000万美元和300万美元0.6截至2023年12月31日、2022年12月31日和2021年12月31日的年度分别为2.5亿美元。
公司未来的租赁付款(主要用于其157截至2023年12月31日的非预付地契)如下：
| | | | | | | | |
| 以千计 | 运营中 | 融资 |
| 2024 | $ | 12,263 | | $ | 2,182 | |
| 2025 | 12,428 | | 2,218 | |
| 2026 | 12,516 | | 2,254 | |
| 2027 | 12,703 | | 2,294 | |
| 2028 | 12,822 | | 2,326 | |
| 2029年及其后 | 698,905 | | 394,072 | |
| 未贴现的租赁付款总额 | $ | 761,637 | | $ | 405,346 | |
| 折扣 | (531,923) | | (330,843) | |
| 租赁负债 | $ | 229,714 | | $ | 74,503 | |
下表提供了公司截至2023年12月31日、2023年12月31日和2022年12月31日的年度租赁总费用的详细信息：
| | | | | | | | | |
| 以千计 | | 截至的年度
2023年12月31日 | 截至的年度
2022年12月31日 |
| 经营租赁成本 | | | |
| 经营租赁费用 | | $ | 20,623 | | $ | 12,699 | |
| 可变租赁费用 | | 8,979 | | 4,529 | |
| | | |
| 融资租赁成本 | | | |
| 使用权资产摊销 | | 1,564 | | 1,288 | |
| 租赁负债利息 | | 3,718 | | 2,876 | |
| 租赁总费用 | | $ | 34,884 | | $ | 21,392 | |
| | | |
| 其他信息 | | | |
| 与经营租赁相关的经营现金流流出 | | $ | 19,222 | $ | 12,816 |
| 与融资租赁相关的营运现金流流出 | | $ | 2,122 | $ | 1,838 |
| 与融资租赁相关的融资现金流流出 | | $ | 17 | $ | — |
| 以新的融资租赁负债换取的使用权资产 | | $ | — | $ | 53,765 |
| 以新的经营租赁负债换取的使用权资产 | | $ | 1,758 | $ | 216,047 |
| | | |
| 加权平均剩余租赁期限(不包括续订选项)-经营租赁 | | 45.8 | 47.5 |
| 加权平均剩余租赁期限(不包括续订选项)-融资租赁 | | 57.9 | 58.9 |
| 加权平均贴现率-经营租赁 | | 5.7 | % | 5.8 | % |
| 加权平均贴现率-融资租赁 | | 5.0 | % | 5.0 | % |
5. 收购、处置和按揭还款
2023年采购活动
下表详述公司截至2023年12月31日止年度的房地产收购活动：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 以千为单位的美元 | 获取日期 | 收购价 | 应付抵押票据，净额 | | 现金
考虑事项1 | 真实
产业 | 其他2 | 平方英尺 |
| 佛罗里达州坦帕市 | 3/10/23 | $ | 31,500 | | $ | — | | | $ | 30,499 | | $ | 30,596 | | $ | (97) | | 115,867 | |
| 科罗拉多州科罗拉多州斯普林斯 | 7/28/23 | 11,450 | | (5,284) | | | 6,024 | | 11,416 | | (108) | | 42,770 | |
| | | | | | | | |
| 房地产收购总额 | | $ | 42,950 | | $ | (5,284) | | | $ | 36,523 | | $ | 42,012 | | $ | (205) | | 158,637 | |
1.现金对价不包括收购时应付给/来自卖方的收入和费用的比例。
2.包括收购的其他资产、承担的负债和在收购时确认的无形资产。
2023年第二季度，该公司签订了一项合资协议，在亚利桑那州斯科茨代尔开发一座医疗办公楼。本公司持有一项90%的权益，并确定该安排符合合并的标准。这家合资企业获得了一美元的8.8 将由本公司出资现金$开发的地块，8.31000万美元。
于2023年第三季，本公司以$收购先前根据地面租赁持有的一幅土地的费用权益。0.8 万元及一项经营物业的额外权益，0.61000万美元。
下表概述二零二三年房地产收购中所收购资产及所承担负债于收购日期的估计相对公平值：
| | | | | | | | |
| 估计
公允价值
以百万计 | 估计
使用寿命
以年为单位 |
| 建房 | $ | 27.5 | | 17.0 - 30.0 |
| | |
| | |
| 改善租户状况 | 3.4 | | 5.1 - 5.9 |
| 土地 | 5.5 | | — | |
| 土地改良 | 1.1 | | 6.0 - 10.0 |
| | |
| 无形资产 | | |
| 市场租赁无形资产 | 4.5 | | 5.1 - 5.9 |
| 市场租赁无形资产（出租人） | 0.2 | | 1.8 - 4.9 |
| 低于市价的租赁无形资产（出租人） | (0.2) | | 6.4 - 13.9 |
| | |
| | |
| | |
| 假设的应付抵押票据，包括公允价值调整 | (5.3) | | |
| | |
| | |
| 收购的其他资产 | 0.1 | | |
| 应付账款、应计负债和其他承担负债 | (0.3) | | |
| 支付的现金总额 | $ | 36.5 | | |
未合并的合资企业
截至2023年12月31日，本公司拥有的加权平均所有权权益约为 43%in33于未综合入账合营企业持有之房地产物业。 本公司采用分配性质法确认来自未合并合营企业的分配，并根据产生分配的相关活动的性质对分配进行分类。 截至2023年及2022年12月31日止年度来自未合并合营企业的分派分类为经营活动。
截至2023年12月31日及2022年12月31日止年度，本公司对采用权益法核算的未合并合营企业的投资及确认的亏损如下表所示：
| | | | | | | | |
| 十二月三十一日， |
| 百万美元 | 2023 | 2022 |
| 期初未合并的合资企业投资 | $ | 327.2 | | $ | 161.9 | |
| 本期新投资 | 3.8 | | 167.9 | |
| 本期确认的权益损失 | (1.7) | | (0.7) | |
| 所有者分布 | (17.8) | | (1.9) | |
| 期末未合并的合资企业投资 | $ | 311.5 | | $ | 327.2 | |
2022年收购
下表详列本公司截至2022年12月31日止年度的收购（不包括合并）：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 以千为单位的美元 | 类型 1 | 获取日期 | 收购价 | | | 现金
考虑事项2 | 真实
产业 | 其他 3 | 平方英尺
未经审计 |
德克萨斯州达拉斯4 | 暴徒 | 2/11/22 | $ | 8,175 | | | | $ | 8,185 | | $ | 8,202 | | $ | (17) | | 18,000 |
加州旧金山5 | 暴徒 | 3/7/22 | 114,000 | | | | 112,986 | | 108,687 | | 4,299 | | 166,396 |
| 佐治亚州亚特兰大 | 暴徒 | 4/7/22 | 6,912 | | | | 7,054 | | 7,178 | | (124) | | 21,535 |
| 丹佛，CO | 暴徒 | 4/13/22 | 6,320 | | | | 5,254 | | 5,269 | | (15) | | 12,207 |
科罗拉多州科罗拉多州斯普林斯6 | 暴徒 | 4/13/22 | 13,680 | | | | 13,686 | | 13,701 | | (15) | | 25,800 |
| 华盛顿州西雅图 | 暴徒 | 4/28/22 | 8,350 | | | | 8,334 | | 8,370 | | (36) | | 13,256 |
| 德克萨斯州休斯顿 | 暴徒 | 4/28/22 | 36,250 | | | | 36,299 | | 36,816 | | (517) | | 76,781 |
| 加州洛杉矶 | 暴徒 | 4/29/22 | 35,000 | | | | 35,242 | | 25,400 | | 9,842 | | 34,282 |
| 俄克拉荷马城，俄克拉何马州 | 暴徒 | 4/29/22 | 11,100 | | | | 11,259 | | 11,334 | | (75) | | 34,944 |
北卡罗来纳州罗利5 | 暴徒 | 5/31/22 | 27,500 | | | | 26,710 | | 27,127 | | (417) | | 85,113 |
佛罗里达州坦帕市 6 | 暴徒 | 6/9/22 | 18,650 | | | | 18,619 | | 18,212 | | 407 | | 55,788 |
| 华盛顿州西雅图 | 暴徒 | 8/1/22 | 4,850 | | | | 4,806 | | 4,882 | | (76) | | 10,593 |
| 北卡罗来纳州罗利 | 暴徒 | 8/9/22 | 3,783 | | | | 3,878 | | 3,932 | | (54) | | 11,345 |
| 佛罗里达州杰克逊维尔 | 暴徒 | 8/9/22 | 18,195 | | | | 18,508 | | 18,583 | | (75) | | 34,133 |
| 佐治亚州亚特兰大 | 暴徒 | 8/10/22 | 11,800 | | | | 11,525 | | 12,038 | | (513) | | 43,496 |
| 丹佛，CO | 暴徒 | 8/11/22 | 14,800 | | | | 13,902 | | 13,918 | | (16) | | 34,785 |
| 北卡罗来纳州罗利 | 暴徒 | 8/18/22 | 11,375 | | | | 10,670 | | 10,547 | | 123 | | 31,318 |
| 田纳西州纳什维尔 | 暴徒 | 9/15/22 | 21,000 | | | | 20,764 | | 20,572 | | 192 | | 61,932 |
| 德克萨斯州奥斯汀 | 暴徒 | 9/29/22 | 5,450 | | | | 5,449 | | 5,572 | | (123) | | 15,000 |
佛罗里达州杰克逊维尔4 | 暴徒 | 10/12/22 | 3,600 | | | | 3,530 | | 3,609 | | (79) | | 6,200 |
| 德克萨斯州休斯顿 | 暴徒 | 11/21/22 | 5,500 | | | | 5,469 | | 5,513 | | (44) | | 28,369 |
德克萨斯州奥斯汀 7 | 暴徒 | 12/28/22 | 888 | | | | 890 | | 889 | | 1 | | 2,219 |
| 丹佛，CO | 暴徒 | 12/28/22 | 16,400 | | | | 16,170 | | 16,467 | | (297) | | 39,692 |
| | | | | | | | | |
| | | $ | 403,578 | | | | $ | 399,189 | | $ | 386,818 | | $ | 12,371 | | 863,184 | |
1MOB =门诊大楼。
2现金对价不包括收购时应付给/来自卖方的收入和费用的比例。
3包括收购的其他资产、承担的负债和在收购时确认的无形资产。
4表示单租户属性。
5包括三属性。
6包括二属性。
7公司收购了现有建筑物的额外所有权权益，使公司的所有权达到71.4%.
下表汇总了截至收购日的2022年房地产收购中收购的资产和承担的负债的估计相对公允价值：
| | | | | | | | |
| 估计
公允价值
以百万计 | 估计
使用寿命
以年为单位 |
| 建房 | $ | 250.7 | | 14.0 - 38.0 |
| | |
| | |
| 改善租户状况 | 20.7 | | 1.5 - 13.4 |
| 土地 | 76.1 | | — | |
| 土地改良 | 11.2 | | 5.0 - 14.0 |
| | |
| 无形资产 | | |
| 市场租赁无形资产 | 28.1 | | 1.5 - 13.4 |
| 市场租赁无形资产（出租人） | 15.9 | | 1.3 - 15.6 |
| 低于市价的租赁无形资产（出租人） | (2.2) | | 1.3 - 19.3 |
| | |
| 低于市价的租赁无形资产(承租人) | 1.2 | | 13.1 |
| | |
| | |
| | |
| 收购的其他资产 | 0.4 | | |
| 应付账款、应计负债和其他承担负债 | (2.9) | | |
| 支付的现金总额 | $ | 399.2 | | |
未合并的合资企业
下表详细说明了截至2022年12月31日的年度的合资收购：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 以千为单位的美元 | 类型 1 | 获取日期 | 收购价 | | | 现金
考虑事项2 | 真实
产业 | 其他 3 | 平方英尺
未经审计 |
加州旧金山4 | 暴徒 | 3/7/22 | $ | 67,175 | | | | $ | 66,789 | | $ | 65,179 | | $ | 1,610 | | 110,865 |
加州洛杉矶5 | 暴徒 | 3/7/22 | 33,800 | | | | 32,384 | | 32,390 | | (6) | | 103,259 |
| | | | | | | | | |
| | | $ | 100,975 | | | | $ | 99,173 | | $ | 97,569 | | $ | 1,604 | | 214,124 | |
1MOB =门诊大楼。
2现金对价不包括收购时应付给/来自卖方的收入和费用的比例。
3包括收购的其他资产、承担的负债和在收购时确认的无形资产。
4包括三属性。
5包括二属性。
2023年房地产资产处置
下表详细说明了公司在截至2023年12月31日的年度内的处置情况：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 以千为单位的美元 | 类型1 | 处置日期 | 销售价格 | 闭合的；闭合的 | 公司融资票据 | 净收益 | 房地产净值 | 其他(包括应收账款)2 | 收益/(损失) | 平方英尺 |
佛罗里达州坦帕/迈阿密3 | 暴徒 | 1/12/23 | $ | 93,250 | | $ | (5,875) | | $ | — | | $ | 87,375 | | $ | 87,302 | | $ | (888) | | $ | 961 | | 224,037 | |
德克萨斯州达拉斯4 | 暴徒 | 1/30/23 | 19,210 | | (141) | | — | | 19,069 | | 18,986 | | 43 | | 40 | | 36,691 | |
| 密苏里州圣路易斯 | 暴徒 | 2/10/23 | 350 | | (18) | | — | | 332 | | 398 | | — | | (66) | | 6,500 | |
| 加州洛杉矶 | 暴徒 | 3/23/23 | 21,000 | | (526) | | — | | 20,474 | | 20,610 | | 52 | | (188) | | 37,165 | |
加州洛杉矶5 | 暴徒 | 3/30/23 | 75,000 | | (8,079) | | (45,000) | | 21,921 | | 88,624 | | (803) | | (20,900) | | 147,078 | |
加州洛杉矶6 | 土地 | 5/12/23 | 3,300 | | (334) | | — | | 2,966 | | 3,268 | | — | | (302) | | — | |
| 纽约州奥尔巴尼 | 暴徒 | 6/30/23 | 10,000 | | (1,229) | | — | | 8,771 | | 2,613 | | (1,040) | | 7,198 | | 40,870 | |
| 德克萨斯州休斯顿 | 暴徒 | 8/2/23 | 8,320 | | (285) | | — | | 8,035 | | 4,567 | | 194 | | 3,274 | | 57,170 | |
| 佐治亚州亚特兰大 | 暴徒 | 8/22/23 | 25,140 | | (66) | | — | | 25,074 | | 23,226 | | (536) | | 2,386 | | 55,195 | |
| 德克萨斯州达拉斯 | 住院病人 | 9/15/23 | 115,000 | | (1,504) | | — | | 113,496 | | 64,183 | | 6,094 | | 43,219 | | 161,264 | |
| 德克萨斯州休斯顿 | 暴徒 | 9/18/23 | 250 | | (24) | | — | | 226 | | 1,998 | | — | | (1,772) | | 52,040 | |
| 伊利诺伊州芝加哥 | 暴徒 | 9/27/23 | 59,950 | | (870) | | — | | 59,080 | | 74,710 | | (380) | | (15,250) | | 104,912 | |
伊万斯维尔，In7 | 暴徒 | 11/13/23 | 18,500 | | (63) | | — | | 18,437 | | 17,807 | | (149) | | 779 | | 260,520 | |
| 德克萨斯州休斯顿 | 医院 | 12/1/23 | 4,100 | | (6) | | — | | 4,094 | | 3,486 | | — | | 608 | | 83,223 | |
南卡罗来纳州查尔斯顿8 | 办公室 | 12/15/23 | 6,200 | | (401) | | — | | 5,799 | | 3,415 | | — | | 2,384 | | 15,014 | |
| 德克萨斯州达拉斯 | 暴徒 | 12/20/23 | 43,295 | | (764) | | — | | 42,531 | | 33,882 | | (3,782) | | 12,431 | | 77,827 | |
| 加州洛杉矶 | 办公室 | 12/21/23 | 19,000 | | (1,311) | | — | | 17,689 | | 17,787 | | — | | (98) | | 104,377 | |
亚利桑那州图森市9,10 | 暴徒 | 12/22/23 | 43,230 | | (3,770) | | (6,000) | | 33,460 | | 39,786 | | (26) | | (300) | | 215,471 | |
| 佛罗里达州迈阿密 | 暴徒 | 12/22/23 | 18,250 | | (756) | | — | | 17,494 | | 17,354 | | 643 | | (503) | | 48,000 | |
| 佛罗里达州塞布林 | 暴徒 | 12/27/23 | 9,500 | | (81) | | — | | 9,419 | | 10,438 | | (512) | | (507) | | 38,949 | |
| 马萨诸塞州波士顿 | 暴徒 | 12/28/23 | 117,197 | | (2,079) | | — | | 115,118 | | 107,803 | | 9,828 | | (2,513) | | 161,254 | |
杰克逊维尔/奥兰多/佛罗里达州迈阿密11 | SnF | 12/29/23 | 77,000 | | (8,678) | | (7,700) | | 60,622 | | 65,839 | | (294) | | 2,777 | | 354,500 | |
| 总处置 | | | $ | 787,042 | | $ | (36,860) | | $ | (58,700) | | $ | 691,482 | | $ | 708,082 | | $ | 8,444 | | $ | 33,658 | | 2,282,057 | |
1.MOB=医疗门诊大楼；SNF=熟练护理设施。
2.包括应收直线租金、租赁佣金和租赁诱因。
3.包括二售出的房产二在同一日期将不同的交易分别交给同一买家。
4.该公司将这一财产出售给一家合资企业，并在该合资企业中保留了40%的利息。销售价格和建筑面积反映了合资企业支付的总销售价格和物业的总建筑面积。
5.公司与买方签订了一项抵押贷款协议，金额为#美元。45.01000万美元。
6.该公司出售了一块地块，总计0.34英亩。
7.包括五售出的房产三在同一日期将不同的交易分别交给同一买家。
8.该公司出售了位于南卡罗来纳州查尔斯顿的一间公司办公室100由公司占用的百分比。
9.包括12售出的房产一同一位买家的交易。
10.公司与买方签订了一项夹层贷款，金额为#美元。6.01000万美元。
11.包括三售出的房产一交易给同一个买家。 本公司订立一项单独的应收票据，金额为7.7 亿元，与此次拍卖有关。
2022年房地产资产处置
下表详列本公司截至2022年12月31日止年度的出售事项：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 以千为单位的美元 | 类型 1 | 处置日期 | 销售价格 | 结账调整 | 净收益 | 房地产投资净额 | 其他
包括
应收账款2 | GAIN/
（损害） | 平方英尺
未经审计 |
科罗拉多州洛夫兰3, 4 | 暴徒 | 2/24/22 | $ | 84,950 | | $ | (45) | | $ | 84,905 | | $ | 40,095 | | $ | 4 | | $ | 44,806 | | 150,291 | |
德克萨斯州圣安东尼奥3 | 暴徒 | 4/15/22 | 25,500 | | (2,272) | | 23,228 | | 14,381 | | 284 | | 8,563 | | 201,523 | |
加利福尼亚州，佛罗里达州，宾夕法尼亚州5, 11 | 暴徒 | 7/29/22 | 133,100 | | (8,109) | | 124,991 | | 124,991 | | — | | — | | 316,739 | |
佐治亚州、佛罗里达州、德克萨斯州7, 11 | 暴徒 | 8/4/22 | 160,917 | | (5,893) | | 155,024 | | 151,819 | | 3,205 | | — | | 343,545 | |
加州洛杉矶5, 9, 11 | 暴徒 | 8/5/22 | 134,845 | | (3,102) | | 131,743 | | 131,332 | | 411 | | — | | 283,780 | |
德克萨斯州达拉斯7, 10, 11 | 暴徒 | 8/30/22 | 114,290 | | (682) | | 113,608 | | 113,608 | | — | | — | | 189,385 | |
印第安纳州印第安纳波利斯 6, 12 | 暴徒 | 8/31/22 | 238,845 | | (5,846) | | 232,999 | | 84,767 | | 4,324 | | 143,908 | | 506,406 | |
德克萨斯州达拉斯3 | 暴徒 | 10/4/22 | 104,025 | | (5,883) | | 98,142 | | 38,872 | | 6,436 | | 52,834 | | 291,328 | |
| 德克萨斯州休斯顿 | 暴徒 | 10/21/22 | 32,000 | | (280) | | 31,720 | | 10,762 | | 744 | | 20,214 | | 134,910 | |
| 德克萨斯州大学站 | 暴徒 | 11/10/22 | 49,177 | | (3,755) | | 45,422 | | 44,918 | | 475 | | 28 | | 122,942 | |
| 德克萨斯州埃尔帕索 | 暴徒 | 12/22/22 | 55,326 | | (4,002) | | 51,324 | | 56,427 | | (1,897) | | (3,205) | | 110,465 | |
佐治亚州亚特兰大8 | 暴徒 | 12/22/22 | 91,243 | | (4,326) | | 86,917 | | 109,051 | | 235 | | (22,369) | | 348,416 | |
| 密苏里州圣路易斯 | 暴徒 | 12/28/22 | 18,000 | | (1,471) | | 16,529 | | 18,340 | | 4 | | (1,815) | | 69,394 | |
| | | | | | | | | |
| | | $ | 1,242,218 | | $ | (45,666) | | $ | 1,196,552 | | $ | 939,363 | | $ | 14,225 | | $ | 242,964 | | 3,069,124 | |
1MOB=医疗门诊大楼
2包括应收直线租金、租赁佣金和租赁诱因。
3包括二属性。
4该公司通过1031交换递延了税收收益，并将收益再投资。
5包括四属性。
6包括五属性。
7包括六属性。
8包括九属性。
9价值和平方英尺表示为100%。公司保留了一名20与购买这些物业的无关第三方的合资企业中的%所有权权益。
10价值和平方英尺表示为100%。公司保留了一名40与购买这些物业的无关第三方的合资企业中的%所有权权益。
11这些财产是作为合并的一部分收购的，并作为持有出售的资产计入购买价格分配。
12二的五这一投资组合中包括的财产是在合并中购得的，并作为待售资产计入购置价分配。
6. 持有待售
该公司拥有一截至2023年12月31日被归类为待售资产的财产。持有待售的房地产净资产包括#美元的影响。5.9 截至2023年12月31日止年度的减值支出。本公司 一于二零二二年十二月三十一日分类为持作出售资产的物业于二零二三年第一季度出售。
下表反映于二零二三年及二零二二年十二月三十一日分类为持作出售之资产及负债。
| | | | | | | | |
| | 十二月三十一日， |
| 以千为单位的美元 | 2023 | 2022 |
| 资产负债表数据 | | |
| 土地 | $ | 1,850 | | $ | 1,700 | |
| 建筑物和改善措施 | 6,779 | | 15,164 | |
| 租赁无形资产 | 1,017 | | 1,986 | |
| 9,646 | | 18,850 | |
| 累计折旧 | (913) | | — | |
| 持有待售房地产资产，净额 | 8,733 | | 18,850 | |
| | |
| 其他资产，净额 | 101 | | 43 | |
| 持有待售资产，净额 | $ | 8,834 | | $ | 18,893 | |
| | |
| 应付账款和应计负债 | $ | 23 | | $ | 282 | |
| | |
| 其他负债 | 272 | | 155 | |
| 持有待售财产的法律责任 | $ | 295 | | $ | 437 | |
7. 减值费用
当资产预期产生的未贴现现金流量低于资产账面值时，资产即出现减值。公司必须评估其长期资产（包括房地产）减值的可能性，无论何时发生事件或情况发生变化，例如出售物业或决定出售物业，这表明记录的价值可能无法完全收回。
本公司于以下日期记录减值费用31已售出的物业和六与2023年12月31日终了年度的计划处置活动有关的其他财产，总额为$149.71000万美元。本公司于以下日期记录减值费用12已售出的物业和三与2022年12月31日终了年度的计划处置活动有关的其他财产，总额为$54.41000万美元。1级和3级公允价值技术均用于计算这些减值费用。
截至2023年12月31日，六财产总额为$53.6100,000,000美元按公允价值按第3级公允价值等级计量。第3级公允价值技术包括不具约束力的意向书和未执行的买卖协议，减去估计的成交成本。
8. 其他资产
其他资产主要包括无形资产、预付资产、应收房地产票据、直线应收租金、应收账款、额外长期资产和利率互换。在公司合并资产负债表中列入“其他资产，净额”的项目 截至12月31日、2023年和2022年的详细情况如下表所示：
| | | | | | | | | | | | | | |
| 以千为单位的美元 | | 2023年12月31日 | | 2022年12月31日 |
| 房地产应收票据净额 | | $ | 173,614 | | | $ | 99,643 | |
| 直线应收租金 | | 116,866 | | | 88,868 | |
| 预付资产 | | 116,455 | | | 81,900 | |
| 高于市价的无形资产，净额 | | 66,695 | | | 80,720 | |
应收账款净额1 | | 63,203 | | | 54,667 | |
| 其他长期资产，净额 | | 20,717 | | | 21,446 | |
| 利率互换资产 | | 4,634 | | | 14,512 | |
证券投资2 | | 6,011 | | | 6,011 | |
| 债务发行成本，净额 | | 3,867 | | | 5,977 | |
| 项目成本 | | 6,187 | | | 4,337 | |
| 租赁净投资 | | 2,112 | | | 1,828 | |
| 客户关系无形资产，净额 | | 1,066 | | | 1,120 | |
| 其他 | | 10,941 | | | 8,961 | |
| | $ | 592,368 | | | $ | 469,990 | |
12023年12月31日、2023年12月31日和2022年12月31日的数额扣除坏账准备净额#美元。8.41000万美元和300万美元4.0分别为2.5亿美元和2.5亿美元。2022年12月31日的数额包括#美元7,169在其他应收款中，净额。
2这一金额代表该公司在数据分析平台上的优先股投资的价值。
9. 无形资产和无形负债
该公司在其综合资产负债表中包括几种类型的无形资产和负债，包括商誉、债务发行成本、高于市场、低于市场和市价租赁的无形资产，以及客户关系无形资产。有关公司债务发行成本的更多细节，请参阅综合财务报表附注10。本公司截至2023年12月31日、2023年12月31日和2022年12月31日的无形资产和负债，包括待售资产和某些债务发行成本，包括：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 总余额
12月31日， | 累计摊销
12月31日左右， | 加权平均值。
剩余生命
以年为单位 | 资产负债表分类 |
| 百万美元 | 2023 | 2022 | 2023 | 2022 |
| 商誉 | $ | 250.5 | | $ | 223.2 | | $ | — | | $ | — | | 不适用 | 商誉 |
| 信贷工具债务发行成本 | 6.9 | | 6.9 | | 3.1 | | 0.9 | | 1.9 | 其他资产，净额 |
| 市场租赁无形资产（出租人） | 98.0 | | 91.5 | | 31.3 | | 10.7 | | 5.3 | 其他资产，净额 |
| 客户关系无形资产(出租人) | 2.1 | | 2.1 | | 1.1 | | 1.0 | | 19.6 | 其他资产，净额 |
| 低于市价的租赁无形资产（出租人） | (112.5) | | (112.5) | | (35.7) | | (14.6) | | 5.8 | 其他资产负债 |
| | | | | | |
| 市场租赁无形资产 | 837.3 | | 1,067.4 | | 301.7 | | 188.3 | | 4.0 | 房地产和物业 |
| | | | | | |
| | | | | | |
| $ | 1,082.3 | | $ | 1,278.6 | | $ | 301.5 | | $ | 186.3 | | 4.3 | |
截至2023年12月31日及2022年12月31日止年度，本公司确认约214.8百万美元和美元133.6分别为100万欧元的无形摊销。
下表代表了公司截至2023年12月31日的无形资产和负债在未来五年的预期摊销情况：
| | | | | |
| 百万美元 | 无形资产未来摊销净额 |
| 2024 | $ | 206.7 | |
| 2025 | 109.1 | |
| 2026 | 84.3 | |
| 2027 | 53.0 | |
| 2028 | 31.9 | |
10. 应付票据和应付债券
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 十二月三十一日， | 到期日 | 合同利率 | 实际利率 | 本金支付 | 利息支付 |
| 以千为单位的美元 | 2023 | 2022 |
$1.5B无担保信贷安排 | — | | 385,000 | | 10/25 | SOFR+0.95% | 6.24 | % | 在他到期时 | 每月 |
$350M无担保定期贷款1 | 349,798 | | 349,114 | | 7/24 | SOFR+1.05% | 6.30 | % | 在他到期时 | 每月 |
$200M无担保定期贷款1 | 199,903 | | 199,670 | | 5/24 | SOFR+1.05% | 6.30 | % | 在他到期时 | 每月 |
$150M无担保定期贷款 1 | 149,643 | | 149,495 | | 6/26 | SOFR+1.05% | 6.30 | % | 在他到期时 | 每月 |
$300M无担保定期贷款1 | 299,958 | | 299,936 | | 10/25 | SOFR+1.05% | 6.30 | % | 在他到期时 | 每月 |
$200M无担保定期贷款1 | 199,502 | | 199,362 | | 7/27 | SOFR+1.05% | 6.30 | % | 在他到期时 | 每月 |
$300M无担保定期贷款 1 | 298,288 | | 297,869 | | 1/28 | SOFR+1.05% | 6.30 | % | 在他到期时 | 每月 |
优先债券将于2025年到期1 | 249,484 | | 249,115 | | 5/25 | 3.88 | % | 4.12 | % | 在成熟时 | 半年一次 |
优先债券将于2026年到期1 | 579,017 | | 571,587 | | 8/26 | 3.50 | % | 4.94 | % | 在成熟时 | 半年一次 |
优先债券将于2027年到期 1 | 483,727 | | 479,553 | | 7/27 | 3.75 | % | 4.76 | % | 在成熟时 | 半年一次 |
优先债券将于2028年到期 1 | 297,429 | | 296,852 | | 1/28 | 3.63 | % | 3.85 | % | 在成熟时 | 半年一次 |
优先债券将于2030年到期1 | 575,443 | | 565,402 | | 2/30 | 3.10 | % | 5.30 | % | 在成熟时 | 半年一次 |
优先债券将于2030年到期 1 | 296,780 | | 296,385 | | 3/30 | 2.40 | % | 2.72 | % | 在成熟时 | 半年一次 |
优先债券将于2031年到期1 | 295,832 | | 295,547 | | 3/31 | 2.05 | % | 2.25 | % | 在成熟时 | 半年一次 |
优先债券将于2031年到期1 | 649,521 | | 632,693 | | 3/31 | 2.00 | % | 5.13 | % | 在成熟时 | 半年一次 |
应付按揭票据2 | 70,534 | | 84,247 | | 1/24-12/26 | 3.6%-4.77% | 3.57%-6.88% | 每月 | 每月 |
| $ | 4,994,859 | | $ | 5,351,827 | | | | | | |
1余额显示为扣除折扣和未摊销发行成本后的净额。
2余额显示为扣除折扣和未摊销发行成本后的净额，并包括保费。
该公司的各种债务协议包含某些陈述、担保以及此类贷款协议中惯用的财务和其他契约。除其他事项外，这些规定要求本公司维持某些财务比率，并对本公司产生债务和设立留置权或产权负担的能力施加某些限制。截至2023年12月31日，本公司遵守了其各种债务工具下的财务契约条款。
高级附注
下表核对了公司截至2023年12月31日、2023年12月和2022年12月31日的高级票据本金总额与公司综合资产负债表的余额。
| | | | | | | | |
| | 十二月三十一日， |
| 以千为单位的美元 | 2023 | 2022 |
| 高级票据本金余额 | $ | 3,699,285 | | $ | 3,699,500 | |
| 未增值折扣 | (265,852) | | (304,919) | |
| 发债成本 | (6,200) | | (7,447) | |
| 优先票据账面金额 | $ | 3,427,233 | | $ | 3,387,134 | |
定期贷款
下表对公司截至2023年12月31日、2023年12月和2022年12月31日的定期贷款本金总额与公司综合资产负债表进行了核对。
| | | | | | | | |
| | 十二月三十一日， |
| 以千为单位的美元 | 2023 | 2022 |
| 定期贷款本金余额 | $ | 1,500,000 | | $ | 1,500,000 | |
| 发债成本 | (2,908) | | (4,554) | |
| 定期贷款账面金额 | $ | 1,497,092 | | $ | 1,495,446 | |
应付按揭票据
下表核对了公司截至2023年12月31日、2023年12月31日和2022年12月31日的抵押票据本金总额与公司综合资产负债表的余额。
| | | | | | | | |
| | 十二月三十一日， |
| 以千为单位的美元 | 2023 | 2022 |
| 应付按揭票据本金余额 | $ | 70,752 | | $ | 84,122 | |
| 未摊销保费 | 285 | | 486 | |
| 未增值折扣 | (237) | | (38) | |
| 发债成本 | (266) | | (323) | |
| 应付按揭票据账面金额 | $ | 70,534 | | $ | 84,247 | |
抵押贷款活动
2023年7月28日，公司承担了一笔应付抵押票据$5.61000万美元与收购一家42,770科罗拉多州斯普林斯的一处平方英尺房产。这张钞票的利息为4.5年息2%，2026年4月1日到期。
于2023年8月1日，本公司于到期时足额偿还应付按揭票据，息率为3.31年息%，未偿还本金为$9.81000万美元。抵押票据抵押了一笔66,984乔治亚州玛丽埃塔的一处平方英尺的房产。
于2023年12月1日，本公司于到期时足额偿还应付按揭票据，息率为4.51年息%，未偿还本金为$6.61000万美元。抵押票据抵押了一笔93,992科罗拉多州莱克伍德的平方英尺房产。
债务结构随后发生的变化
于二零二四年一月六日，本公司于到期时足额偿还应付按揭票据，息率为4.77年息%，未偿还本金为$11.31000万美元。抵押票据抵押了一笔63,012面积为平方英尺的物业加利福尼亚.
于二零二四年二月一日，本公司于到期时足额偿还应付按揭票据，息率为4.12%年息，未偿还本金为$5.61000万美元。T他抵押了一张抵押票据40,324SQU脚部属性是否在佐治亚州.
下表详细说明了该公司的应付抵押票据及相关抵押品。
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 原始余额 | 实际利率9 | 成熟度
日期 | 抵押品10 | 本金和 利息支付 8 | 抵押品投资
12月31日， | 余额
12月31日， |
| 百万美元 | 2023 | 2023 | 2022 |
| | | | | | | | |
| | | | | | | | |
人寿保险公司 1 | 12.3 | | 3.86 | % | 8/23 | 暴徒 | 每月/7-你的阿莫特 | — | | — | | 10.0 | |
人寿保险公司2 | 9.0 | | 4.84 | % | 12/23 | 暴徒，OFC | 每月/10-你的阿莫特 | — | | — | | 6.8 | |
人寿保险公司 3 | 13.3 | | 4.13 | % | 1/24 | 暴徒 | 每月/10-你的阿莫特 | 24.4 | | 11.3 | | 11.7 | |
人寿保险公司4 | 6.8 | | 3.96 | % | 2/24 | 暴徒 | 每月/7-你的阿莫特 | 12.6 | | 5.6 | | 5.8 | |
金融服务 5 | 9.7 | | 4.32 | % | 9/24 | 暴徒 | 每月/10-你的阿莫特 | 16.9 | | 7.2 | | 7.5 | |
人寿保险公司6 | 16.5 | | 3.43 | % | 12/25 | 暴徒，OFC | 每月/7-你的阿莫特 | 49.2 | | 15.9 | | 16.2 | |
| 金融服务 | 11.5 | | 3.71 | % | 1/26 | 暴徒 | 每月/10-你的阿莫特 | 41.7 | | 7.8 | | 8.3 | |
人寿保险公司7 | 6.0 | | 6.88 | % | 4/26 | 暴徒 | 每月/7-你的阿莫特 | 11.6 | | 5.2 | | — | |
人寿保险公司 | 19.2 | | 4.08 | % | 12/26 | 暴徒 | 每月/10-你的阿莫特 | 45.7 | | 17.5 | | 17.9 | |
| | | | | | | | |
| | | | | | $ | 202.1 | | $ | 70.5 | | $ | 84.2 | |
1该公司于2023年8月偿还了这笔贷款。该公司的未支配总投资为#美元。26.0截至2023年12月31日，为3.5亿美元。
2该公司于2023年12月偿还了这笔贷款。该公司的未支配总投资为#美元。24.5截至2023年12月31日，为3.5亿美元。
3美元的未摊销部分0.8收购时在本票据上记录的百万溢价已包括在上述余额中。
4美元的未摊销部分0.2收购时在本票据上记录的百万溢价已包括在上述余额中。
5美元的未摊销部分0.1收购时在本票据上记录的百万溢价已包括在上述余额中。
6美元的未摊销部分0.7收购时在本票据上记录的百万溢价已包括在上述余额中。
7美元中未被增值的部分0.3收购时在本票据上记录的百万折扣包括在上面的余额中。
8以按月分期付款的方式支付本金和利息，到期时应支付最后一笔款项(除非另有说明)。
9银行间的合约利率七未偿还按揭票据由3.6%至4.8%截至2023年12月31日。
10暴徒-医疗办公楼；OFC-办公室
其他长期债务信息
截至2023年12月31日，公司应付票据和债券的未来到期日如下：
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 以千为单位的美元 | 本金期限 | 净增量/ 摊销1 | 债务 发行成本2 | 备注和
应付债券 | % |
| 2024 | $ | 575,473 | | $ | (41,050) | | $ | (2,438) | | $ | 531,985 | | 10.7 | % |
| 2025 | 566,375 | | (43,163) | | (1,916) | | 521,296 | | 10.4 | % |
| 2026 | 778,904 | | (41,837) | | (1,650) | | 735,417 | | 14.7 | % |
| 2027 | 700,000 | | (36,192) | | (1,519) | | 662,289 | | 13.3 | % |
| 2028 | 600,000 | | (35,179) | | (707) | | 564,114 | | 11.3 | % |
| 2029年及其后 | 2,049,285 | | (68,382) | | (1,145) | | 1,979,758 | | 39.6 | % |
| $ | 5,270,037 | | $ | (265,803) | | $ | (9,375) | | $ | 4,994,859 | | 100.0 | % |
1包括与公司优先债券相关的贴现增值和溢价摊销 四应付按揭票据。
2不包括近似值Ly$3.9万在与公司的无担保信贷安排相关的债务发行成本中，包括在其他资产中的净额。
11. 衍生金融工具
运用衍生工具的风险管理目标
本公司因其业务运作及经济状况而面临若干风险。本公司主要通过管理其核心业务活动来管理其对各种业务和运营风险的敞口。该公司管理经济风险，包括利率、流动性和信用风险，主要是通过管理其资产和负债的金额、来源和期限以及衍生金融工具的使用。具体地说，本公司订立衍生金融工具，以管理因业务活动而产生的风险，而该等业务活动导致收取或支付未来已知及不确定的现金金额，其价值由利率决定。公司的衍生金融工具用于管理公司已知或预期现金收入与主要与公司借款有关的已知或预期现金支付的金额、时间和持续时间方面的差异。
利率风险的现金流对冲
该公司使用利率衍生工具的目标是增加利息支出的稳定性，并管理其对利率变动的风险敞口。为了实现这一目标，该公司主要使用利率掉期作为其利率风险管理战略的一部分。被指定为现金流对冲的利率掉期包括从交易对手那里收取可变金额，以换取公司在协议有效期内支付固定利率，而不交换相关名义金额。在2023年、2022年和2021年期间，此类衍生品被用来对冲与现有可变利率债务相关的可变现金流。
对于被指定为利率风险现金流对冲的衍生品，衍生工具的损益计入累计其他全面收益(亏损)，并随后重新分类为被对冲交易影响收益的同期利息支出(S)。在与衍生品相关的累计其他综合收益(亏损)中报告的金额将重新归类为利息支出，因为该公司的可变利率债务需要支付利息。
2023年2月16日，本公司签订了一项名义金额为$的掉期交易50.01000万美元，固定利率为4.16%。互换协议的生效日期为2023年3月1日，终止日期为2026年6月1日。
2023年3月28日，本公司签订了一项名义金额为美元的掉期交易100.01000万美元，固定利率为3.67%。互换协议的生效日期为2023年4月3日，终止日期为2026年6月1日。
2023年10月19日，本公司签订了二掉期交易总额为$100.01000万美元。名义金额为#美元。50.01,000,000美元，固定利率为4.71%和4.67%。互换协议的生效日期为2023年11月1日，终止日期分别为2027年6月1日和2027年12月1日。
2023年10月23日，本公司签订了二掉期交易总额为$100.01000万美元，总固定率为4.73%。互换协议的生效日期为2023年11月1日，终止日期为2026年5月31日。
2023年11月9日，本公司签订了一项总金额为美元的掉期交易75.01000万美元，固定利率为4.54%。互换协议的生效日期为2023年12月1日，终止日期为2026年5月31日。
截至2023年12月31日，该公司拥有被指定为利率风险现金流对冲的利率衍生品。下表列出了截至2023年12月31日、2023年12月31日和2022年12月31日该公司衍生金融工具的名义价值和加权平均利率：
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 截至的名义价值 | 加权平均利率 | | 截至的名义价值 | 加权平均利率 |
| 到期 | 2023年12月31日 | 到期 | 2022年12月31日 |
| 2024年1月 | $ | 200,000 | | 1.21 | % | 2023年1月 | $ | 300,000 | | 1.42 | % |
| 2026年5月 | 275,000 | | 3.74 | % | 2024年1月 | 200,000 | | 1.21 | % |
| 2026年6月 | 150,000 | | 3.83 | % | 2026年5月 | 100,000 | | 2.15 | % |
| 2026年12月 | 150,000 | | 3.84 | % | 2026年12月 | 150,000 | | 3.84 | % |
| 2027年6月 | 200,000 | | 4.27 | % | 2027年6月 | 150,000 | | 4.13 | % |
| 2027年12月 | 300,000 | | 3.93 | % | 2027年12月 | 250,000 | | 3.79 | % |
| $ | 1,275,000 | | 3.49 | % | | $ | 1,150,000 | | 2.63 | % |
资产负债表上衍生工具公允价值的表格披露
下表显示了截至2023年12月31日、2023年12月31日和2022年12月31日，本公司衍生金融工具的公允价值及其在综合资产负债表中的分类。
| | | | | | | | | | | | | | |
| 截至2023年12月31日 | 截至2022年12月31日 |
| 以千为单位的美元 | 资产负债表位置 | 公平
价值 | 资产负债表位置 | 公平
价值 |
| | | | |
| | | | |
| | | | |
| 2019年利率互换 | 其他资产 | $ | 4,214 | | 其他资产 | $ | 13,603 | |
| 利率掉期2022 | | | 其他资产 | 909 | |
| 利率掉期2022 | 其他负债 | (5,067) | | 其他负债 | (4,269) | |
| 利率掉期2023 | 其他资产 | 411 | | | |
| 利率掉期2023 | 其他负债 | (7,357) | | | |
| 指定为对冲工具的衍生工具总额 | | $ | (7,799) | | | $ | 10,243 | |
公允价值和现金流量套期会计对累计其他综合收益的影响表
收入(亏损)
下表列示现金流量对冲会计对截至2023年12月31日及2022年12月31日与本公司未平仓利率掉期相关的累计其他全面收益（亏损）的影响。
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 确认的收益/（亏损）金额
在AOCI中关于导数
截至12月31日止年度， | | 重新分类的（损益）额
从AOCI到收入
截至12月31日止年度， |
| 以千为单位的美元 | 2023 | 2022 | 2023 | 2022 |
| 2017年利率互换 | $ | — | | $ | 302 | | 利息支出 | $ | — | | $ | 118 | |
| 2018年利率互换 | — | | 616 | | 利息支出 | — | | 361 | |
| 2019年利率互换 | 1,995 | | 12,964 | | 利息支出 | (6,964) | | 563 | |
| 利率掉期2022 | 4,583 | | (3,252) | | 利息支出 | (6,289) | | (109) | |
| 利率掉期2023 | (5,115) | | — | | 利息支出 | (1,829) | | — | |
| 结算国库套期保值 | — | | — | | 利息支出 | 426 | | 426 | |
| 已结算利率掉期 | — | | — | | 利息支出 | 168 | | 168 | |
| $ | 1,463 | | $ | 10,630 | | 利息支出总额 | $ | (14,488) | | $ | 1,527 | |
该公司估计，额外的$7.3100万美元将从累积的其他全面亏损中重新归类为未来12个月的利息支出净减少。
表格披露抵销衍生工具
下表列出了截至2023年12月31日该公司衍生品的总列报、抵消影响和净列报。衍生负债的净额可以与公允价值的表格披露进行核对。公允价值的表格披露提供了衍生负债在公司的合并资产负债表.
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 衍生工具资产的抵销 |
| 总金额
已确认资产的 | 总金额抵销
在整合中
资产负债表 | 资产净额
在综合资产负债表中列示 | 未抵销的总金额
在综合资产负债表中 |
| 金融工具 | 现金
抵押品 | 网络
金额 |
| 衍生品 | $ | 4,625 | | $ | — | | $ | 4,625 | | $ | (4,625) | | $ | — | | $ | — | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 衍生负债的抵销 |
| 总金额
已确认负债的 | 总金额抵销
在整合中
资产负债表 | 负债净额
在综合资产负债表中列示 | 未抵销的总金额
在综合资产负债表中 |
| 金融工具 | 现金
抵押品 | 网络
金额 |
| 衍生品 | $ | (12,424) | | $ | — | | $ | (12,424) | | $ | 4,625 | | $ | — | | $ | (7,799) | |
与信用风险相关的或有特征
本公司与其每一衍生品交易对手订立协议，其中载有一项条款，规定如果贷款人因本公司在债务上的严重违约而加速偿还相关债务，本公司可被宣布拖欠其衍生债务。本公司与其每一衍生交易对手订有协议，其中载有一项条款，规定如本公司未能履行或可被宣布拖欠其任何债务，则本公司亦可被宣布拖欠其衍生债务。
截至2023年12月31日，净负债头寸衍生工具的公允价值包括应计利息，但不包括与这些协议相关的任何不履行风险的调整。11.01000万美元。截至2023年12月31日，公司尚未公布任何与这些协议相关的抵押品，也没有违反任何协议条款。
12. 股东权益
普通股
该公司拥有不是截至2023年12月31日、2022年12月31日和2021年12月31日的三个年度的已发行优先股和已发行普通股如下：
| | | | | | | | | | | |
| | 截至十二月三十一日止的年度： |
| 2023 | | 2022 | | 2021 | |
| 年初余额 | 380,589,894 | | 150,457,433 | | 139,487,375 | |
| 普通股发行 | 8,627 | | 229,618,304 | | 10,899,301 | |
| 将运营单位转换为普通股 | 190,544 | | — | | — | |
| 基于非归属股份的奖励，扣除被扣留的股份和没收 | 175,368 | | 514,157 | | 70,757 | |
| 年终余额 | 380,964,433 | | 380,589,894 | | 150,457,433 | |
场内股票发售计划
该公司有一项自动柜员机股权发行计划，在市场销售交易中不定期出售公司普通股的股票。公司与各销售代理签订了普通股自动柜员机发售计划的股权分配协议，总销售额高达$750.01000万美元。截至2023年12月31日，美元750.0根据目前的自动取款机发行计划，仍有1.3亿美元可供发行。
宣布的股息
于2023年，本公司宣布及支付普通股股息合共$1.24每股(美元)0.31每股每季)。
在2月13,2024年，公司宣布季度普通股股息为$0.31每股应于3月支付14,2024年，2月26日向登记在册的股东, 2024.
回购普通股的授权
2023年5月31日，公司董事会批准回购至多美元500.0根据市场条件、监管限制和其他惯例条件，在公开市场上或通过私下协商的交易，发行公司普通股的流通股100万股。根据这一授权，本公司没有义务回购任何特定数量的股票。这一授权取代了之前所有的股票回购授权。截至本综合财务报表发布之日，公司尚未根据这一授权回购任何普通股。
累计其他综合(亏损)收入
下表为截至2023年12月31日和2022年12月31日止年度的累计其他全面收益(亏损)变动情况：
| | | | | | | | |
| 利率互换
截至12月31日， |
| 以千为单位的美元 | 2023 | 2022 |
| 期初余额 | $ | 2,140 | | $ | (9,981) | |
| 重新分类前的其他综合收益(亏损) | 1,434 | | 1,531 | |
| 从累计其他综合(亏损)收入中重新归类的金额 | (14,315) | | 10,590 | |
| 本期其他综合(亏损)收入净额 | (12,881) | | 12,121 | |
| 期末余额 | $ | (10,741) | | $ | 2,140 | |
下表列出了2023年12月31日终了年度内从累计其他全面收益(亏损)中重新分类的详细情况(以千美元为单位)：
| | | | | | | | |
关于累积的其他综合详细信息
收入(亏损)组成部分 | 金额重新分类
从累积的其他综合收益(亏损)中 | 受影响的行项目
在WHERE NET语句中
收入列示 |
| 从与已结算利率掉期相关的累计其他综合收益(亏损)中重新归类的金额 | $ | 594 | | 利息支出 |
| 从与本期利率互换有关的累计其他综合收益(亏损)中重新分类的金额 | (15,082) | | 利息支出 |
| $ | (14,488) | | |
13. 股票和其他激励计划
股票激励计划
公司的激励计划允许以下列任何形式向其员工和董事授予激励奖励：期权、股票增值权、限制性股票、受限或递延股票单位、绩效奖励、股息等价物或其他基于股票的奖励，包括运营单位。自合并之日起，激励计划取代了原有的人力资源激励计划。遗留人力资源奖励计划下的未归属奖励由本公司根据与合并有关的现有条款承担。自合并之日起，9,647,839根据奖励计划，可授予以股份为基础的奖励。截至2023年12月31日、2023年12月和2022年12月31日，公司拥有基于股票的奖励，可根据8,102,861和9,432,388分别为股票。根据激励计划向员工发行的非归属股份通常受固定归属期间的限制，不同的归属期限为三至八年自签发之日起生效。如果接受者自愿终止与本公司的关系，或在归属期间结束前因任何原因被终止，股份将被没收，本公司不承担任何费用。一旦股票发行，接受者有权获得股息，并有权在归属期间对股票进行投票。在截至2023年12月31日、2023年、2022年和2021年12月31日止年度从发放给雇员和董事的股份价值摊销中确认的补偿费用，包括一般和行政费用，是$14.6百万, $13.9百万美元和美元10.4分别为100万美元。下表代表截至2023年12月31日公司已发行非归属股份的预期摊销：
| | | | | |
| 百万美元 | 未来的资本化
非归属股份 |
| 2024 | $ | 12.2 | |
| 2025 | 9.7 | |
| 2026 | 6.9 | |
| 2027 | 2.1 | |
| 2028年及其后 | 0.5 | |
| 总计 | $ | 31.4 | |
高管激励计划
薪酬委员会已根据奖励计划采纳行政人员奖励计划（“行政人员奖励计划”），以就根据奖励计划作出之奖励提供特定奖励标准，惟须由薪酬委员会酌情决定。根据高管激励计划的条款，公司指定的高管和某些其他高级管理人员可以获得现金、非归属股票、限制性股票单位（“RSU”）和OP单位（“OP单位”）形式的激励奖励。于2023年、2022年及2021年，因摊销向高级人员授出的行政人员奖励计划非归属股份、受限制股份单位及OP单位而产生的薪酬开支（计入一般及行政开支）约为 $9.0百万, $9.8百万美元，以及$6.6百万，分别。根据该计划已发行之股权奖励详情如下：
•2023年1月4日，公司向其指定的执行官、高级副总裁和第一副总裁授予非归属股票奖励，授予日期的公允价值为 $4.1万，其中包括 205,264有差饷的股份 五年制归属期，这将导致每年的补偿费用 $0.8万2024年、2025年、2026年和2027年。
•2023年1月4日，公司授予165,174向其某些非执行高级官员提供回复。这些奖项必须符合三年制绩效期间，如果符合绩效标准，则奖励
以额外两年为限，并可按应课差饷归属50%，在第四年和50%在第五年。这笔费用将以直线方式在年度内确认五年制归属期间。
◦大致43%的RSU奖励取决于两个市场表现条件：相对和绝对股东总回报(“TSR”)。使用独立专家对这些组件进行评估，使用蒙特卡罗模拟计算加权平均授权日公允价值$24.23对于绝对TSR组件和$27.84对于2023年1月赠款的相对TSR部分，使用以下假设：
| | | | | |
| 波动率 | 34.0 | % |
| 股利假设 | 应计 |
| 预期期限(以年为单位) | 3年份 |
| 无风险利率 | 4.42 | % |
| 股价（每股） | $20.21 |
◦剩下的57%的RSU奖励受制于某些经营业绩条件。就这些奖励的营运表现情况而言，授予日期的公允价值为$。20.21以本公司于授出日的股价计算。本公司根据达到一定经营业绩条件的可能性记录摊销费用，并在整个业绩期间对其进行评估。
◦综合加权平均授权日公允价值为2023年1月。22.55每股。
LTIP C系列设备
2023年1月，公司修改了其激励性薪酬结构，将运营中的LTIP C系列单位(“LTIP-C单位”)授予指定的高管，而不是RSU。三年制前瞻性业绩目标，授予日期公允价值为#美元7.11000万美元，其中包括一个总数627,547LTIP-C单元，带五年制归属期间。LTIP-C单位名义上按奖励的最大价值授予。
•大致43%的LTIP-C单位基于两个市场表现条件进行归属。包含这些市场表现条件的相对和绝对TSR奖励由独立专家进行评估。公司利用蒙特卡洛模拟计算加权平均授权日公允价值#美元。12.24对于绝对TSR组件和$13.98对于2023年1月赠款的相对TSR部分，使用以下假设：
| | | | | | | |
| 波动率 | | | 34.0 | % |
| 股利假设 | | | 应计 |
| 预期期限 | | | 3年份 |
| 无风险利率 | | | 4.42 | % |
| 股价（每股） | | | $20.21 |
•剩下的57%的LTIP-C单元根据特定的运行性能条件进行归属。关于2023年1月4日授予的经营业绩条件，授予日期公允价值为$20.21以本公司于授出日的股价计算。本公司根据达到一定经营业绩条件的可能性记录摊销费用，并在整个业绩期间对其进行评估。
•1月份LTIP-C单位的综合加权平均批出日期公允价值为#美元。15.85每股。
2023年，支付给军官的LTIP-C单位摊销所产生的报酬支出约为#美元1.21000万美元。
高级官员激励计划
2023年第一季度，公司向某些非执行官员发放了总额约为#美元的绩效奖励0.72000万美元，这笔资金以33,438非既得股。这些股票的归属期限从三至八年加权平均归属期约为 五年.
2023年、2022年和2021年，授予高级管理人员的这些非归属股份奖励的摊销产生的补偿费用约为美元。0.6百万，$0.9百万美元，以及$1.0分别为100万美元。
薪资延期计划
该公司的工资延期计划允许其某些人员选择推迟到 50以长期归属的非归属股份的形式发放。股份数目将根据高级人员所选择的归属期长短，透过公司配对而增加。该官员的归属期选择是： 三年对于一个30% match; 五年对于一个50%匹配;以及 八年对于一个100%匹配。于二零二三年、二零二二年及二零二一年，本公司发行 31,792股票，17,381股票和21,396通过薪金延期计划，分别向其官员提供股份。于二零二三年、二零二二年及二零二一年，向高级职员授出的非归属股份的摊销产生的补偿开支约为 $0.9每年百万，分别为。
非雇员董事激励计划
本公司根据激励计划向非雇员董事授出非归属股份奖励。董事奖通常有一个 一年制在归属期内，董事终止服务时，可在该日期前没收，而本公司无需承担任何费用。于二零二三年、二零二二年及二零二一年各年，向董事提供的非归属股份奖励的摊销产生的薪酬开支约为 $2.1百万, $1.5百万美元，以及$1.2分别为100万美元。
•于2023年6月5日，本公司授予非归属股份奖励予 六其董事，授出日期公平值为$0.7 万元，其中包括 42,768非归属股份， 一年制归属期间。
•于2023年6月5日，本公司亦向下列人士授出可换股债券中的LTIP-D单位： 六其董事，授予公允价值$1.1 万元，其中包括 57,868非归属单位，具有一年制归属期间。
下表为截至2023年12月31日的三个年度激励计划下的非既得股奖励(包括限制性股票、RSU、LTIP-C单位和LTIP-D单位)及相关信息摘要：
| | | | | | | | | | | |
| 截至十二月三十一日止的年度： |
| 以千计的美元，每股数据除外 | 2023 | 2022 | 2021 |
| 年初以股份为基础的奖励 | 2,090,060 | | 1,562,028 | | 1,766,061 | |
授与1 | 1,164,359 | | 952,407 | | 203,701 | |
| 既得 | (403,266) | | (418,949) | | (404,777) | |
基于业绩评估的奖励变动2 | (205,668) | | — | | — | |
| 被没收 | (29,923) | | (5,426) | | (2,957) | |
| 基于股票的奖励，年终 | 2,615,562 | | 2,090,060 | | 1,562,028 | |
| | | |
| 加权平均授予日期公允价值 | | | |
| 年初以股份为基础的奖励 | $ | 30.35 | | $ | 31.10 | | $ | 30.51 | |
| 年内授予的以股份为本的奖励 | $ | 18.70 | | $ | 29.64 | | $ | 30.86 | |
| 年内获授以股份为本的奖励 | $ | 28.38 | | $ | 31.52 | | $ | 28.38 | |
| 年内业绩评估中以股份为基础的奖励变动 | $ | 29.05 | | $ | — | | $ | — | |
| 年内丧失的以股票为基础的奖励 | $ | 31.16 | | $ | 31.48 | | $ | 33.04 | |
| 基于股票的奖励，年终 | $ | 25.56 | | $ | 30.35 | | $ | 31.10 | |
| | | |
| 授予日期本年度内授予的股份的公允价值 | $ | 22,171 | | $ | 28,225 | | $ | 6,286 | |
1LTIP-C单位按奖励的最大可能价值发放，并在此表中如实反映，直到履约期已满，奖励的确切数量可确定。
2公司基于经营业绩指标的RSU是根据实现这些业绩指标的概率进行评估的。在2023年期间，公司确定与2022年发布的RSU相关的经营业绩目标不太可能实现，并冲销了该赠款的所有未偿还摊销费用。此外，公司降低了实现与2023年发布的RSU相关的运营业绩目标的可能性。
于2023年授出的非归属股份的归属期间为一至八年截至2023年12月31日的加权平均摊销期限约为4.8年份.
在2023年、2022年和2021年期间，该公司扣留 126,085 s野兔，137,892股票和129,987普通股分别从其高级职员手中支付与股份归属相关的预提税金。
401(K)计划
该公司维持一项401(K)计划，允许符合条件的员工推迟支付工资，但受国内税法的某些限制。本公司提供最高达$的等额供款2,800每名员工，受一定限制。该公司的相应捐款约为$1.5百万截至2023年12月31日的年度，$1.2百万2022年和$0.72021年为1000万。
员工购股计划
未偿还期权仅与旧的人力资源员工股票购买计划有关，该计划于#年终止2022年11月。根据传统人力资源员工股票购买计划，不会发行新的期权，现有期权将于2024年3月到期。
于截至2022年、2022年及2021年12月31日止年度，本公司确认一般及行政开支约为0.4百万美元，以及$0.4根据传统人力资源员工股票购买计划，每年向其员工授予购买股份的期权相关的补偿支出分别为100万欧元。
根据传统人力资源员工股票购买计划行使期权时，从员工那里收到的现金约为$0.2百万截至2023年12月31日的年度，$0.4截至2022年12月31日的年度为百万美元，0.8截至2021年12月31日的年度为百万美元。
截至2023年12月31日的三年，Legacy HR员工购股计划活动及相关信息摘要如下：
| | | | | | | | | | | |
| 截至十二月三十一日止的年度： |
| 以千计的美元，每股数据除外 | 2023 | 2022 | 2021 |
| 未偿还期权，年初 | 340,976 | | 348,514 | | 341,647 | |
| 授与 | — | | 255,960 | | 253,200 | |
| 已锻炼 | (8,627) | | (20,246) | | (30,281) | |
| 被没收 | (43,737) | | (102,619) | | (71,630) | |
| 过期 | (132,999) | | (140,633) | | (144,422) | |
| 未偿还和可行使的期权，年终 | 155,613 | | 340,976 | | 348,514 | |
| | | |
| 加权平均行权价 | | | |
| 未偿还期权，年初 | $ | 16.38 | | $ | 25.38 | | $ | 24.70 | |
| 年内授予的期权 | $ | — | | $ | 26.89 | | $ | 25.16 | |
| 年内行使的期权 | $ | 15.07 | | $ | 20.97 | | $ | 25.03 | |
| 年内没收之购股权 | $ | 15.50 | | $ | 21.88 | | $ | 25.45 | |
| 期权于本年度内到期 | $ | 16.43 | | $ | 23.36 | | $ | 24.17 | |
| 未偿还期权，年终 | $ | 12.98 | | $ | 16.38 | | $ | 25.38 | |
| | | |
| 加权--年内授予期权的平均公允价值(截至授予日计算) | $ | — | | $ | 9.91 | | $ | 9.05 | |
| 年内行使的期权的内在价值 | $ | 23 | | $ | 75 | | $ | 165 | |
未偿期权和可行使期权的内在价值 (截至12月31日计算) | $ | 401 | | $ | 985 | | $ | 1,997 | |
未偿还期权的行权价格 (截至12月31日计算) | $ | 14.65 | | $ | 16.38 | | $ | 25.91 | |
| 加权-未平仓期权的平均合同期限(截至12月31日计算，以年为单位) | 0.3 | 0.8 | 0.8 |
这些期权的公允价值是在授予之日使用布莱克-斯科尔斯期权定价模型估计的，该模型对下表所述期间授予的期权采用加权平均假设。风险在于-
自由利率是基于美国财政部固定到期日的名义两年期利率，其到期日最接近最新的未偿还和可行使的期权的到期日期；预期股息收益率基于本年度预期股息占上一年平均股票价格的百分比；每种期权的预期寿命是根据员工的历史行使行为估计的；预期波动性基于公司普通股的历史波动性；预期的没收基于回顾期间的历史没收比率。
| | | | | | | | | | | |
| 2023 | 2022 | 2021 |
| 无风险利率 | — | % | 0.73 | % | 0.13 | % |
| 预期股息收益率 | — | % | 3.97 | % | 4.11 | % |
| 预期寿命(年) | 0 | 1.44 | 1.43 |
| 预期波动率 | — | % | 49.0 | % | 48.2 | % |
| 预期没收率 | — | % | 85 | % | 85 | % |
14. 每股收益
该公司采用两级法计算每股普通股净收益。根据两级法，本公司的非既得性股票奖励被视为参与证券。
本公司采用金库法确定结算前一段时间内远期股权协议的摊薄金额。在计算截至2021年12月31日止年度的每股普通股收益时所使用的加权平均流通股数目，包括假设发行0.7根据远期股权协议以合同价格结算的普通股，减去假设使用大约#美元的收益按平均市场价格回购普通股。23.1300万美元，经借贷成本调整后。截至2021年12月31日的年度，1,682由于影响是反摊薄的，普通股的加权平均增量股份被排除在加权平均普通股稀释后的计算之外。于截至2022年12月31日止年度，该等远期股权协议已完成结算，因此，本公司并无任何受未完成远期出售协议规限的剩余股份。
下表列出了截至2023年12月31日的三个年度普通股基本收益和稀释后每股收益的计算方法。
| | | | | | | | | | | |
| | 截至十二月三十一日止的年度： |
| 以千计的美元，每股数据除外 | 2023 | 2022 | 2021 |
| 加权平均已发行普通股 | | | |
| 加权平均已发行普通股 | 380,850,967 | | 254,296,810 | | 144,411,835 | |
| 非既得股 | (1,923,096) | | (1,940,607) | | (1,774,669) | |
| 加权平均已发行普通股-基本 | 378,927,871 | | 252,356,203 | | 142,637,166 | |
| | | |
| 加权平均已发行普通股-基本 | 378,927,871 | | 252,356,203 | | 142,637,166 | |
| 远期股权的摊薄效应 | — | | — | | — | |
| 运筹股的稀释效应 | — | | 1,451,599 | | — | |
| 员工购股计划的稀释效应 | — | | 65,519 | | 73,062 | |
| 加权平均已发行普通股-稀释后 | 378,927,871 | | 253,873,321 | | 142,710,228 | |
| | | |
| | | |
| 净(亏损)收益 | $ | (282,083) | | $ | 40,693 | | $ | 66,659 | |
| 非控股权益应占净亏损 | 3,822 | | 204 | | — | |
| 普通股股东应占净(亏损)收入 | $ | (278,261) | | $ | 40,897 | | $ | 66,659 | |
| 分配给参与证券的收益 | (2,504) | | (2,437) | | (2,154) | |
| 对法律上未清偿的受限制单位非控股权益应占损失的调整 | (851) | | — | | — | |
| 适用于普通股股东的净(亏损)收益--基本 | $ | (281,616) | | $ | 38,460 | | $ | 64,505 | |
| 运营单位应占净收益 | — | | 81 | | — | |
| 适用于普通股股东的净收益--摊薄 | $ | (281,616) | | $ | 38,541 | | $ | 64,505 | |
| | | |
| | | |
| | | |
| | | |
| | | |
| 基本每股普通股收益--净收益 | $ | (0.74) | | $ | 0.15 | | $ | 0.45 | |
| | | |
| | | |
| 稀释后每股普通股收益--净收益 | $ | (0.74) | | $ | 0.15 | | $ | 0.45 | |
| | | |
可转换为股份的运营单位合计的效果4,023,679要购买的股份和期权31,997本公司截至2023年12月31日止年度的员工购股计划下的股份不计入每股普通股摊薄亏损的计算范围，因为该影响是反摊薄的，因年内持续经营产生亏损。
15. 承付款和或有事项
再开发活动
在截至2023年12月31日的年度内，公司投资了$69.1百万美元和美元20.5百万美元，分别用于积极发展和重建物业，以及$22.6100万美元，用于最近完成的发展和重建项目。
改善租户状况
公司可在新租约或续期租约中提供租户改善津贴，以翻新或翻新租户空间。截至2023年12月31日，该公司的承诺约为222.4预计将在整个投资组合中用于租户改善的百万美元，不包括目前在建的开发物业。
持有土地作发展用途
持有的发展用地包括公司拥有的地块，公司打算在这些土地上开发和拥有门诊医疗设施。该公司持有的发展用地包括17截至2023年12月31日的地块和20截至2022年12月31日的地块。该公司在持有的发展用地上的投资总额约为$59.9截至2023年12月31日的10亿美元和74.3截至2022年12月31日。
目前持有的开发用地毗邻该公司在科罗拉多州、康涅狄格州、佛罗里达州、佐治亚州、马萨诸塞州、纽约、田纳西州、得克萨斯州和华盛顿州的某些现有医疗办公楼。
保证金和信用证
截至2023年12月31日，公司持有约美元38.5在有义务的租户未能根据各自的租赁条款履行义务的情况下，为公司的利益支付1,000,000美元的信用证和保证金。一般而言，如租约有任何违约，本公司可酌情在通知承租人后动用该等工具。
16. 其他数据
应纳税所得额(未经审计)
本公司已选择作为房地产投资信托基金(REIT)征税，其定义见《国内税法》。要符合REIT的资格，该公司必须满足一系列组织和运营要求，包括要求它目前将至少90%的应纳税所得额分配给股东。
作为房地产投资信托基金，该公司目前分配给股东的应税收入通常不需要缴纳联邦所得税。因此，在所附的合并财务报表中没有为联邦所得税做任何准备。如果公司未能在任何纳税年度获得REIT资格，则它将按常规公司税率缴纳联邦所得税，包括任何适用的替代最低税，并且在随后的四个纳税年度可能无法获得REIT资格。即使该公司有资格成为房地产投资信托基金，它的收入和财产也可能需要缴纳某些州和地方税，其未分配的应税收入可能需要缴纳联邦所得税和消费税。
由于折旧回收时期、折旧方法和其他项目的不同，决定分配给股东的当期和累计金额的收益和利润(根据国内收入法的定义)与普通股股东的净收入和应税收入不同。
虽然就公认会计原则而言，Legacy HR被视为合并中的会计收购方，但Legacy HR的单独税务存在随着合并而终止，Legacy HTA继续作为税务继承人。在纳税基础上，该公司的房地产资产总额约为#美元。12.610亿美元13.0分别截至2023年、2023年和2022年12月31日。截至2021年12月31日，按纳税基础计算的房地产总资产为5.0用于传统人力资源的10亿美元和8.2亿美元，分别用于Legacy HTA。
分配的特征(未经审计)
超过收益和利润的分配通常构成资本返还。下表描述了截至2023年12月31日的三年内公司普通股的分配情况。
在截至2023年12月31日的三年中，有不是已发行优先股。因此，不是这些期间的股息是与优先股相关的。
| | | | | | | | | | | |
| 截至十二月三十一日止的年度： |
| 2023 | 2022 | 2021 |
| | 每股 | 每股 | 每股 |
| 美国医疗信托公司合并前股息的税收处理 | | | |
普通收入1 | $ | — | | $ | 0.5862 | | $ | 0.7920 | |
| 资本返还 | — | | 4.0162 | | 0.4930 | |
| 资本利得 | — | | 1.2216 | | — | |
| 普通股分配 | $ | — | | $ | 5.8240 | | $ | 1.2850 | |
| | | |
| 合并前医疗保健地产分红的税务处理 | | | |
普通收入1 | $ | — | | $ | 0.2655 | | $ | 0.7500 | |
| 资本返还 | — | | 0.5555 | | 0.3600 | |
| 资本利得 | — | | — | | 0.0964 | |
| 普通股分配 | $ | — | | $ | 0.8210 | | $ | 1.2064 | |
| | | |
| 医疗保健地产合并后分红的税务处理 | | | |
普通收入1 | $ | 0.5482 | | $ | 0.0422 | | $ | — | |
| 资本返还 | 0.5031 | | 0.2889 | | — | |
| 资本利得 | 0.1887 | | 0.0879 | | — | |
| 普通股分配 | $ | 1.2400 | | $ | 0.4190 | | $ | — | |
1根据2017年《减税和就业法案》，报告年度普通收入也符合代码199A节的要求。
州所得税
公司必须支付某些州所得税，这些税通常包括在公司综合经营报表的一般和行政费用中。
德克萨斯州对经营毛收入征收的毛利率税在下表中作为所得税披露。
截至2023年12月31日止三个年度的州所得税开支及州所得税付款详情载于下表：
| | | | | | | | | | | |
| 截至十二月三十一日止的年度： |
| 以千为单位的美元 | 2023 | 2022 | 2021 |
| 国家所得税支出 | | | |
| 得克萨斯州毛利润税 | $ | 1,206 | | $ | 1,693 | | $ | 564 | |
| 其他 | 133 | | 151 | | 8 | |
| 州所得税费用总额 | $ | 1,339 | | $ | 1,844 | | $ | 572 | |
| 州所得税付款，扣除退款和收款 | $ | 1,324 | | $ | 1,834 | | $ | 560 | |
17. 金融工具的公允价值
以下方法及假设用于估计各类金融工具的公平值，而估计该等金融工具的公平值属实际可行。
•现金、现金等价物和限制性现金- 账面值与公平值相若。
•无抵押信贷融资、2024年到期的无抵押定期贷款和2026年到期的无抵押定期贷款下的借款- 由于借贷乃按浮动市场利率计算，故账面值与公平值相若。
•应付优先无担保票据- 应付票据和债券的公允价值使用现金流量分析估计，基于公司类似类型借款安排的当前利率。
•应付按揭票据- 公允价值是使用现金流量分析估计的，基于本公司类似类型借款安排的现行利率。
•利率互换协议-利率互换协议按公允价值记录在公司综合资产负债表的其他资产中。使用第2级投入的公允价值是通过考虑远期收益率曲线和贴现率的定价模型来估计的。
下表详细说明了我们其他金融工具截至2022年12月31日、2023年和2022年的公允价值和账面价值。
| | | | | | | | | | | | | | |
| | 2023年12月31日 | 2022年12月31日 |
| 百万美元 | 账面价值 | 公允价值 | 账面价值 | 公允价值 |
应付票据和债券1, 2 | $ | 4,994.9 | | $ | 4,872.7 | | $ | 5,351.8 | | $ | 5,149.6 | |
房地产应收票据1 | $ | 173.6 | | $ | 172.5 | | $ | 99.6 | | $ | 99.6 | |
| | | | |
12级-模型衍生的估值，在活跃的市场中可以观察到重要的投入和重要的价值驱动因素。
2优先票据的公允价值包括截至2023年12月31日的应计利息。
18. 关联方交易
在正常经营业务过程中，本公司与联属公司就其房地产资产(包括通过合资企业拥有的房地产资产)的管理和租赁订立协议。
项目9.会计和财务披露方面的变更和与会计师的分歧
没有。
第9A项。控制和程序
披露控制和程序
公司维持披露控制和程序，旨在确保根据1934年修订的《证券交易法》(下称《交易法》)要求在公司报告中披露的信息在美国证券交易委员会规则和表格中指定的时间段内被记录、处理、汇总和报告。这些披露控制和程序包括但不限于旨在确保需要披露的信息被累积并传达给管理层(包括首席执行官和首席财务官)的控制和程序，以便及时就要求披露做出决定。
公司管理层在公司首席执行官和首席财务官的参与下，评估了截至本年度报告10-K表格所涵盖期间结束时，公司的披露控制和程序(该术语在《交易法》第13a-15(E)和15d-15(E)条中定义)的有效性。基于上述评估，本公司首席执行官和首席财务官得出结论，截至该期间结束时，本公司的披露控制和程序在记录、处理、汇总和及时报告本公司根据《交易法》提交或提交的报告中应披露的信息方面是有效的。
财务报告内部控制的变化
于截至2023年12月31日止年度内，本公司的财务报告内部控制(定义见交易法第13a-15(F)及15d-15(F)条)并无任何对本公司财务报告的内部控制有重大影响或有合理可能产生重大影响的变动。
管理层财务报告内部控制年度报告
公司管理层负责按照《交易法》第13a-15(F)和15d-15(F)条的规定，建立和维护对财务报告的充分内部控制。公司对财务报告的内部控制旨在根据美国公认的会计原则，为财务报告的可靠性和为外部目的编制财务报表提供合理保证。本公司对财务报告的内部控制包括下列政策和程序：(I)保持合理详细、准确和公平地反映本公司资产的交易和处置的记录；(Ii)提供必要的交易记录的合理保证，以便能够按照会计原则编制财务报表
(I)本公司的收入及支出仅根据本公司管理层及董事的授权进行；及(Iii)就防止或及时发现可能对财务报表产生重大影响的未经授权收购、使用或出售本公司资产提供合理保证。
由于其固有的局限性，财务报告的内部控制可能无法防止或发现错误陈述。此外，对未来期间进行任何有效性评估的预测都有可能因条件的变化而出现控制不足的风险，或者政策或程序的遵守程度可能会恶化。
管理层使用特雷德韦委员会(COSO)赞助组织委员会在《内部控制-综合框架(2013)》中提出的原则和其他标准，评估了截至2023年12月31日公司财务报告内部控制的有效性。根据这一评估，管理层得出结论，公司对财务报告的内部控制自2023年12月31日起有效。公司的独立注册会计师事务所BDO USA，P.C.也发布了一份关于公司对本文所述财务报告的内部控制有效性的证明报告。
的报告
独立注册会计师事务所
股东和董事会
医疗保健房地产信托公司
田纳西州纳什维尔
财务报告内部控制之我见
我们已根据以下标准审计了Healthcare Realty Trust Inc.(以下简称“公司”)截至2023年12月31日的财务报告内部控制内部控制--综合框架(2013)由特雷德韦委员会赞助组织委员会发布(“COSO标准”)。我们认为，根据COSO标准，截至2023年12月31日，公司在所有重要方面都对财务报告实施了有效的内部控制。
我们亦已按照美国上市公司会计监督委员会(“PCAOB”)的准则，审计了本公司截至2023年12月31日、2023年12月31日及2022年12月31日的综合资产负债表、截至2023年12月31日止三个年度各年度的相关综合经营报表、综合收益(亏损)、权益及可赎回非控制权益及现金流量，以及相关附注及财务报表附表及本公司于2024年2月16日的报告，就此发表了无保留意见。
意见基础
公司管理层负责维持对财务报告的有效内部控制，并负责评估财务报告内部控制的有效性，包括在随附的第9A项“管理层对财务报告内部控制的年度报告”中。我们的责任是根据审计结果，对贵公司财务报告的内部控制发表意见。我们是一家在PCAOB注册的公共会计师事务所，根据美国联邦证券法以及证券交易委员会和PCAOB的适用规则和法规，我们必须独立于公司。
我们按照PCAOB的标准对财务报告进行了内部控制审计。这些标准要求我们计划和执行审计，以获得合理的保证，以确定财务报告的有效内部控制是否在所有重要方面都得到了维护。我们的审计包括了解财务报告的内部控制，评估存在重大弱点的风险，以及根据评估的风险测试和评估内部控制的设计和运作有效性。我们的审计还包括执行我们认为在这种情况下必要的其他程序。我们相信，我们的审计为我们的观点提供了合理的基础。
财务报告内部控制的定义及局限性
公司对财务报告的内部控制是一个程序，旨在根据公认的会计原则，为财务报告的可靠性和为外部目的编制财务报表提供合理保证。公司对财务报告的内部控制包括下列政策和程序：(1)关于保存合理详细、准确和公平地反映公司资产的交易和处置的记录；(2)提供合理的保证，即交易被记录为必要的，以便按照公认的会计原则编制财务报表，公司的收入和支出仅根据公司管理层和董事的授权进行；(三)提供合理保证，防止或及时发现可能对财务报表产生重大影响的未经授权收购、使用或处置公司资产。
由于其固有的局限性，财务报告的内部控制可能无法防止或发现错误陈述。此外，对未来期间进行任何有效性评估的预测都有可能因条件的变化而出现控制不足的风险，或者政策或程序的遵守程度可能会恶化。
/S/BDO美国，P.C.
田纳西州纳什维尔
2024年2月16日
项目9 B. 其他信息
在截至2023年12月31日的年度内，董事或公司高管通过或已终止“规则10b5-1交易协议”或“非规则10b5-1交易协议”，每个术语在S-K条例第408(A)项中定义。
项目9C。关于妨碍检查的外国司法管辖区的披露
不适用。
第三部分
项目10.董事、高级管理人员和公司治理
董事
有关本公司董事的资料，载于本公司将于2024年5月21日举行的股东周年大会的委托书中，标题为“董事选举”，在此并入作为参考。
行政人员
该公司的行政人员包括：
| | | | | | | | |
| 名字 | 年龄 | 位置 |
| 托德·J·梅雷迪思 | 49 | | 总裁与首席执行官 |
| 克里斯托弗·道格拉斯 | 48 | | 常务副总裁兼首席财务官 |
| 小约翰·M·布莱恩特 | 57 | | 常务副秘书长总裁和首席法律总顾问 |
| 罗伯特·E·赫尔 | 51 | | 总裁执行副总裁-投资 |
| 朱莉·F·威尔逊 | 52 | | 执行副总裁总裁-运营 |
任命梅雷迪思先生为总裁兼首席执行官，自2016年12月30日起生效。于2011年2月至2016年12月30日担任本公司总裁投资执行副总裁，负责监督本公司的投资活动，包括医疗办公室及其他主要门诊医疗设施的收购、融资及发展。在2011年2月之前，他以高级副总裁的身份领导公司的发展活动。在2001年加入公司之前，梅雷迪思先生曾在投资银行工作。
道格拉斯先生于2016年3月1日被任命为首席财务官，自2003年以来一直受雇于本公司。2011年至2016年3月1日，他担任本公司的高级副总裁，负责管理本公司的收购和处置团队。在此之前，道格拉斯先生担任资产管理部的高级副总裁，管理本公司的主租赁投资组合，并于2007年领导了一项重大的处置策略。
布莱恩特先生于2003年11月成为公司的总法律顾问。2002年4月至2003年11月，科比先生任总裁副秘书长兼助理总法律顾问。在加入本公司之前，布赖恩特先生是田纳西州纳什维尔Baker Donelson Bearman&Caldwell律师事务所的股东。
赫尔先生于2017年1月1日被任命为总裁投资执行副总裁，自2004年起受聘于本公司。2011年3月至2017年1月，他担任高级副总裁投资公司，管理公司的开发和收购活动。在此之前，赫尔先生曾在公司的投资团队担任过各种职务。在加入本公司之前，赫尔先生曾在高级生活和商业银行行业工作。
威尔逊女士被任命为执行副总裁总裁-运营，自2021年7月1日起生效，并自2001年起受雇于本公司。2008年3月至2021年7月，她曾担任高级副总裁租赁与管理公司。在此之前，威尔逊女士曾在租赁、物业管理和投资集团工作。在加入本公司之前，威尔逊女士曾在投资银行和商业地产经纪公司工作。
道德守则
本公司已通过商业行为及道德守则(“道德守则”)，该守则适用于本公司主要行政人员、主要财务人员、主要会计人员及财务总监或执行类似职能的人士，以及本公司所有董事、高级人员及雇员。《道德守则》刊载于本公司的网站(Www.healthcarerealty.com)，任何要求复印件的股东都可以免费获得印刷版。感兴趣的各方可将《道德守则》印刷本的书面请求发送至：投资者关系部，Healthcare Realty Trust Inc.，3310West End Avenue，Suite700，Nashville，Tennessee 37203。本公司拟满足有关修订或豁免本公司
公司主要行政人员、主要财务人员、主要会计人员或财务总监，或通过在公司网站上张贴此类信息而履行类似职能的人员的道德守则。
第16(A)节合规
本公司与将于2024年5月21日举行的股东年会有关的委托书“某些实益拥有人的担保所有权和管理层违约的第16(A)条报告”中所载有关遵守交易所法案第16(A)条的信息，通过引用并入本文。
董事候选人股东推荐
有关公司关于董事候选人的股东推荐政策的信息，载于公司关于将于2024年5月21日举行的股东年会的委托书中，标题为“董事候选人的股东推荐或提名”，并通过引用并入本文。
审计委员会
有关本公司审计委员会、其成员及审计委员会财务专家的资料，载于本公司有关将于2024年5月21日举行的股东周年大会的委托书，标题为“委员会成员”，在此并入作为参考。
项目11.高管薪酬
公司将于2024年5月21日召开的年度股东大会的委托书中，“薪酬讨论与分析”、“高管薪酬”、“薪酬委员会联锁和内部人士参与”、“薪酬委员会报告”和“董事薪酬”等标题下的高管薪酬信息，除“高管薪酬--薪酬与业绩”的披露外，均以参考方式并入本文。
项目12.某些实益所有人的担保所有权和管理层及有关股东事项
有关管理层及某些实益拥有人的担保所有权的资料，载于本公司与将于2024年5月21日举行的股东周年大会有关的委托书中，标题为“某些实益拥有人及管理层的担保所有权”，在此并入作为参考。
与根据公司股权补偿计划授权发行的证券有关的信息，载于本报告第(5)项，标题为“股权补偿计划信息”，作为参考并入本文。
第13项：某些关系和关联交易，以及董事独立性
有关某些关系和关联交易以及董事独立性的信息，载于本公司关于2024年5月21日召开的股东年会的委托书中，标题为“某些关系和关联交易”和“公司治理--董事的独立性”，在此并入作为参考。
项目14.首席会计师费用和服务
我们的独立注册会计师事务所是BDO USA，P.C., 田纳西州纳什维尔，PCAOB ID号243.
有关支付给本公司会计师的费用的资料，载于本公司将于2024年5月21日举行的股东周年大会的委托书中，标题为“批准委任独立注册会计师事务所”，在此并入作为参考。
项目15.证物和财务报表附表
历史财务报表、财务报表明细表和图表索引
1.财务报表
以下Healthcare Realty Trust Inc.的财务报表包含在本年度报告的Form 10-K第8项中。
•合并资产负债表-2023年12月31日和2022年12月31日。
•截至2023年12月31日、2022年12月31日和2021年12月31日止年度的综合经营报表。
•截至2023年12月31日、2022年12月31日和2021年12月31日止年度的综合全面收益(亏损)表。
•截至2023年12月31日、2022年12月31日及2021年12月31日止年度的综合权益及可赎回非控股权益报表。
•截至2023年12月31日、2022年12月31日和2021年12月31日止年度的合并现金流量表。
•合并财务报表附注。
2.财务报表附表
| | | | | | | | | | | |
| 附表II | — | 截至2023年12月31日、2022年12月31日、2022年12月31日和2021年12月31日的年度的估值和合格账户 | 105 |
| 附表III | — | 截至2023年12月31日的房地产和累计折旧 | 106 |
| 附表IV | — | 截至2023年12月31日的房地产抵押贷款 | 112 | |
所有其他附表都被省略，因为它们要么不适用，要么不是必需的，要么是因为这些信息包括在合并财务报表或附注中。
3.展品
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| 展品编号 | | 展品的描述 | |
| 2.1 | — | 协议和合并计划，日期为2022年2月28日，由Healthcare Realty Trust Inc.(现为HRTI，LLC)、Healthcare Trust of America，Inc.(现为Healthcare Realty Trust Inc.)、Healthcare Trust of America Holdings，L.P.(现为Healthcare Realty Holdings，L.P.)和HR Acquisition 2，LLC之间签署。1 | |
| 3.1 | — | 第五条修订后的公司章程及重述。2 | |
| 3.2 | — | 第四，修订和重新制定公司章程。3 | |
| 3.3 | — | 经修订的Healthcare Realty Holdings，L.P.有限责任合伙证书。4 | |
| 3.4 | — | 第二次修订和重新签署的《医疗保健房地产控股有限公司有限合伙协议》4 | |
| 4.1 | — | 根据1934年《证券交易法》第12条登记的注册人证券的说明。5 | |
| 4.2 | — | 契约，日期为2013年3月28日，由Healthcare Trust of America Holdings，LP(现Healthcare Realty Holdings，L.P.)，Healthcare Trust of America，Inc.(现Healthcare Realty Trust Inc.)和美国银行全国协会作为受托人，包括2023年到期的3.70%优先票据的形式及其担保。6 | |
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| 4.3 | — | 2026年票据契约，日期为2016年7月12日，由Healthcare Trust of America Holdings，LP(现Healthcare Realty Holdings，L.P.)，Healthcare Trust of America，Inc.(现Healthcare Realty Trust Inc.)和美国银行全国协会作为受托人，包括2026年到期的3.50%优先票据的形式及其担保。7 | |
| 4.4 | — | 2027年票据契约，日期为2017年6月8日，由Healthcare Trust of America Holdings，LP(现Healthcare Realty Holdings，L.P.)，Healthcare Trust of America，Inc.(现Healthcare Realty Trust Inc.)和美国银行全国协会作为受托人，包括2027年到期的3.75%优先票据的形式及其担保。8 | |
| 4.5 | — | 2030年票据契约，日期为2019年9月16日，由Healthcare Trust of America Holdings，LP(现Healthcare Realty Holdings，L.P.)，Healthcare Trust，Inc.(现Healthcare Realty Trust Inc.)和美国银行全国协会作为受托人，包括2030年到期的3.10%优先票据的形式及其担保。9 | |
| 4.6 | — | 2031年票据契约，日期为2020年9月28日，由Healthcare Trust of America Holdings，LP(现Healthcare Realty Holdings，L.P.)，Healthcare Trust of America，Inc.(现Healthcare Realty Trust Inc.)和美国银行全国协会作为受托人，包括2031年到期的2.00%优先票据的形式及其担保。10 | |
| 4.7 | — | 契约，日期为2022年7月22日，由Healthcare Realty Holdings，L.P.，Healthcare Realty Trust Inc.和U.S.Bank Trust Company，National Association签署。4 | |
| 4.8 | — | 补充契约1，日期为2022年7月22日，由Healthcare Realty Holdings，L.P.，Healthcare Realty Trust Inc.和U.S.Bank Trust Company，National Association提供。4 | |
| 4.9 | — | 第二号补充契约，日期为2022年7月22日，由Healthcare Realty Holdings，L.P.，Healthcare Realty Trust Inc.和U.S.Bank Trust Company，National Association共同签署。4 | |
| 4.10 | — | 第3号补充契约，日期为2022年7月22日，由Healthcare Realty Holdings，L.P.，Healthcare Realty Trust Inc.和U.S.Bank Trust Company，National Association共同签署。4 | |
| 4.11 | — | 第4号补充契约，日期为2022年7月22日，由Healthcare Realty Holdings，L.P.，Healthcare Realty Trust Inc.和U.S.Bank Trust Company，National Association共同签署。4 | |
| 4.12 | — | 第十补充契约，日期为2022年7月22日，由HRTI，LLC和Truist Bank提供。4 | |
| 4.13 | — | 优先债券2025年到期，年息率3.875。4 | |
| 4.14 | — | 高级债券2028年到期3.625厘(第2028-1号)4 | |
| 4.15 | — | 高级债券2028年到期3.625厘(第2028-2号)4 | |
| 4.16 | — | 2030年到期的优先债券2.400厘(第2030-1号)4 | |
| 4.17 | — | 2030年到期的优先债券2.400厘(第2030-2号)4 | |
| 4.18 | — | 优先债券2031年到期，年息率2.050。4 | |
| 4.19 | — | 2025年纸币的保证金。4 | |
| 4.20 | — | 2028年纸币的担保。4 | |
| 4.21 | — | 2030年纸币的保函。4 | |
| 4.22 | — | 2031年纸币的保证金。4 | |
10.1 | — | 美国医疗信托公司(Healthcare Trust of America，Inc.)(现为Healthcare Realty Trust Inc.)、美国医疗信托公司(Healthcare Trust of America Holdings，LP)(现为Healthcare Realty Holdings，L.P.)和摩根大通银行(J.P.Morgan Chase Bank，N.A.)作为此类贷款机构的行政代理签订了一份截至2022年5月13日的定期贷款协议。11 | |
10.2 | — | 第四次修订和重新签署了循环信贷和定期贷款协议，日期为2022年7月20日，由其中点名的美国医疗信托公司(Healthcare Trust，LP)(现为Healthcare Realty Holdings，L.P.)、美国医疗信托公司(Healthcare Trust Inc.)(现为Healthcare Realty Trust Inc.)和全国协会富国银行(Wells Fargo Bank)签署。4 | |
10.3 | — | 供款和转让协议，日期为2022年7月20日，由Healthcare Realty Trust Inc.和Healthcare Realty Holdings，L.P.4 | |
10.4 | — | 第三次修订和重新签署的雇佣协议，日期为2016年2月16日，由Todd J.Meredith和Healthcare Realty Trust Inc.(现为HRTI，LLC)签署。12 | |
10.5 | — | Todd J.Meredith和Healthcare Realty Trust Inc.(现称为HRTI，LLC)于2020年2月12日达成的第三次修订和重新签署的雇佣协议的第1号修正案。13 | |
10.6 | — | 2022年2月18日，托德·J·梅雷迪斯和Healthcare Realty Trust Inc.(现称为HRTI，LLC)之间的第三次修订和重新签署的雇佣协议的第2号修正案。14 | |
| 10.7 | — | 2017年2月15日，小约翰·M·布莱恩特之间的第三次修订和重新签署的就业协议。和Healthcare Realty Trust Inc.(现在称为HRTI，LLC)。15 | |
| 10.8 | — | 2020年2月12日，小约翰·M·布莱恩特之间的第三次修订和重新签署的雇佣协议的第一号修正案。和Healthcare Realty Trust Inc.(现在称为HRTI，LLC)。13 | |
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| 10.9 | — | 罗伯特·E·赫尔与Healthcare Realty Trust Inc.(现为HRTI，LLC)于2017年1月1日修订和重新签署的雇佣协议。12 | |
| 10.10 | — | 罗伯特·E·赫尔与Healthcare Realty Trust Inc.(现为HRTI，LLC)于2020年2月12日修订并重新签署的雇佣协议的第1号修正案。13 | |
10.11 | — | 罗伯特·E·赫尔与Healthcare Realty Trust Inc.(现为HRTI，LLC)于2022年2月18日修订并重新签署的雇佣协议的第2号修正案。14 | |
| 10.12 | — | 修订和重新签署的雇佣协议，日期为2016年2月2日，由J.Christopher Douglas和Healthcare Realty Trust Inc.(现称为HRTI，LLC)达成。16 | |
| 10.13 | — | J.Christopher Douglas和Healthcare Realty Trust Inc.(现为HRTI，LLC)于2020年2月12日修订和重新签署的雇佣协议的第1号修正案。13 | |
10.14 | — | J.Christopher Douglas和Healthcare Realty Trust Inc.(现称为HRTI，LLC)于2022年2月18日修订和重新签署的雇佣协议的第2号修正案。14 | |
| 10.15 | — | 修订和重新签署的雇佣协议，日期为2021年7月1日，朱莉·F·威尔逊和Healthcare Realty Trust Inc.(现为HRTI，LLC)。17 | |
| 10.16 | — | 高管激励计划，日期为2022年8月1日。18 | |
| 10.17 | — | LTIP奖励协议表(CEO版)。19 | |
| 10.18 | — | LTIP奖励协议格式(执行版)。19 | |
| 10.19 | — | 长期合作伙伴关系奖励协议书格式(董事版)。19 | |
| 10.20 | — | 董事赔偿协议格式。20 | |
| 10.21 | — | 限制性股票奖励证书格式。21 | |
| 10.22 | — | 本公司于2021年4月29日修订并重新实施了2006年激励计划。22 | |
| 10.23 | — | LTIP奖励协议格式。23 | |
21 | — | 注册人的子公司。(随函送交存档) | |
| 22 | | 担保证券的附属发行人(兹备案)。 | |
23 | — | BDO USA，P.C.，独立注册会计师事务所同意。(随函送交存档) | |
31.1 | — | 根据根据2002年萨班斯-奥克斯利法案第302条通过的1934年《证券交易法》第13a-14条规则对公司首席执行官的证明。(随函送交存档) | |
31.2 | — | 根据根据2002年萨班斯-奥克斯利法案第302条通过的1934年《证券交易法》第13a-14条规则对公司首席财务官的证明。(随函送交存档) | |
32 | — | 根据2002年《萨班斯-奥克斯利法案》第906节通过的《美国法典》第18编第1350节的认证。(随函送交存档) | |
| 97 | — | 医疗保健房地产政策，用于追回错误判给的赔偿。(随函送交存档) | |
101.INS | — | 该实例文档不会出现在交互式数据文件中，因为它的XBRL标记嵌入在内联XBRL文档中。 | |
101.SCH | — | XBRL分类扩展架构文档。(随函送交存档) | |
101.CAL | — | XBRL分类扩展计算链接库文档。(随函送交存档) | |
101.LAB | — | XBRL分类扩展标签Linkbase文档。(随函送交存档) | |
101.DEF | — | XBRL分类扩展定义Linkbase文档。(随函送交存档) | |
101.PRE | — | XBRL分类扩展演示文稿Linkbase文档。(随函送交存档) | |
| 104 | — | 封面交互数据文件(格式为内联XBRL文档，包含在附件101中)。 | |
1于2022年3月1日向美国证券交易委员会提交，作为传统HTA(文件号：001-35568)Form 8-K的证物，在此并入作为参考。
2作为公司截至2023年6月30日的10-Q表格(文件编号001-35568)的证物，于2023年8月8日提交给美国证券交易委员会，并通过引用并入本文。
3作为证据提交于2020年4月29日提交给美国证券交易委员会的传统HTA(文件编号001-35568)Form 8-K，并通过引用并入此处。
4作为证据提交给公司于2022年7月26日提交给美国证券交易委员会的8-K表格(文件号：001-35568)，并通过引用并入本文。
5作为截至2023年9月30日的公司10-Q表格的证据提交，于2023年11月3日提交给美国证券交易委员会，并通过引用并入本文。
6于2013年3月28日向美国证券交易委员会提交，作为旧有HTA(文件号：001-35568)Form 8-K的证物，在此并入作为参考。
7作为2016年7月12日提交给美国证券交易委员会的传统HTA(文件号：001-35568)Form 8-K的证物，在此并入作为参考。
8作为证据于2017年6月13日提交给美国证券交易委员会的传统HTA(文件编号001-35568)Form 8-K，并通过引用并入此处。
9作为证据提交于2019年9月16日提交给美国证券交易委员会的传统HTA(文件编号001-35568)Form 8-K，并通过引用并入此处。
10作为证据提交于2020年9月28日提交给美国证券交易委员会的传统HTA(文件编号001-35568)Form 8-K，并通过引用并入此处。
11于2022年5月16日向美国证券交易委员会提交，作为传统HTA(文件号：001-35568)Form 8-K的证物，并通过引用并入本文。
12作为证据提交给传统人力资源公司(文件编号001-11852)截至2015年12月31日的10-K表格，于2016年2月16日提交给美国证券交易委员会，并通过引用并入本文。
13作为证据提交给传统人力资源公司(文件编号001-11852)截至2019年12月31日的10-K表格，于2020年2月12日提交给美国证券交易委员会，并通过引用并入本文。
14于2022年2月22日向美国证券交易委员会提交，作为传统人力资源(文件编号001-11852)截至2021年12月31日的年度10-K表格的证物，并通过引用并入本文。
15作为证据提交给传统人力资源公司(文件编号001-11852)截至2016年12月31日的10-K表格，于2017年2月15日提交给美国证券交易委员会，并通过引用并入本文。
16作为2016年2月2日向美国证券交易委员会提交的传统人力资源(文件号：001-11852)Form 8-K的证物，在此并入作为参考。
17于2021年8月4日向美国证券交易委员会提交，作为传统人力资源(文件编号001-11852)截至2021年6月30日的季度10-Q表的证据，并通过引用并入本文。
18作为证据提交给公司于2022年8月5日提交给美国证券交易委员会的Form 8-K(文件号：001-35568)，并通过引用并入本文。
19作为2012年5月18日提交给美国证券交易委员会的传统HTA(文件编号001-35568)Form 8-K的证物，在此并入作为参考。
20作为证据提交给传统HTA(文件编号001-35568)于2010年12月22日提交给美国证券交易委员会的Form 8-K，并通过引用并入本文。
21于2017年2月21日向美国证券交易委员会提交，作为传统HTA(文件编号001-35568)截至2016年12月31日的年度10-K表格的证物，并通过引用并入本文。
22包括于2021年4月30日向美国证券交易委员会提交的有关附表14A的最终委托书(文件编号001-35568)的附录A，并通过引用并入本文。
23作为截至2022年12月31日的公司10-K表格(文件编号001-35568)的证物，于2023年3月1日提交给美国证券交易委员会，并通过引用并入本文。
高管薪酬计划和安排
以下是以10-K表格形式提交的所有高管薪酬计划和安排的清单，作为本年度报告的附件：
1.2016年2月16日，托德·J·梅雷迪斯与Healthcare Realty Trust Inc.(现为HRTI，LLC)之间的第三次修订和重新签署的雇佣协议(作为附件10.4提交)
2.Todd J.Meredith与Healthcare Realty Trust Inc.(现称为HRTI，LLC)于2020年2月12日签署的第三份修订和重新签署的雇佣协议的第1号修正案(作为附件10.5提交)
3.2022年2月22日托德·J·梅雷迪斯与Healthcare Realty Trust Inc.(现称为HRTI，LLC)之间的第三次修订和重新签署的雇佣协议的第2号修正案(作为附件10.6提交)
4.2017年2月15日，小约翰·M·布莱恩特之间的第三次修订和重新签署的就业协议。和Healthcare Realty Trust Inc.(现为HRTI，LLC)(作为附件10.7提交)
5.2020年2月12日，小约翰·M·布莱恩特之间的第三次修订和重新签署的雇佣协议的第一号修正案。和Healthcare Realty Trust Inc.(现为HRTI，LLC)(作为附件10.8提交)
6.修订和重新签署的雇佣协议，日期为2017年1月1日，罗伯特·E·赫尔与Healthcare Realty Trust Inc.(现为HRTI，LLC)之间的雇佣协议(作为附件10.9提交)
7.罗伯特·E·赫尔与Healthcare Realty Trust Inc.(现称为HRTI，LLC)于2020年2月12日修订并重新签署的雇佣协议的第1号修正案(作为附件10.10提交)
8.罗伯特·E·赫尔与Healthcare Realty Trust Inc.(现称为HRTI，LLC)于2022年2月22日修订并重新签署的雇佣协议的第2号修正案(作为附件10.11提交)
9.修订和重新签署的雇佣协议，日期为2016年2月2日，由J.Christopher Douglas和Healthcare Realty Trust Inc.(现称为HRTI，LLC)达成(作为附件10.12提交)
10.J.Christopher Douglas与Healthcare Realty Trust Inc.(现称为HRTI，LLC)于2020年2月12日修订并重新签署的雇佣协议的第1号修正案(作为附件10.13提交)
11.J.Christopher Douglas与Healthcare Realty Trust Inc.(现称为HRTI，LLC)于2022年2月22日修订并重新签署的雇佣协议的第2号修正案(作为附件10.14提交)
12.Healthcare Realty Trust Inc.(现称为HRTI，LLC)与朱莉·F·威尔逊于2021年7月1日签订的修订和重新签署的雇佣协议(作为附件10.15提交)
13.高管激励计划，日期为2022年8月1日(作为附件10.16提交)
14.LTIP奖励协议表(CEO版)(存档见附件10.17)
15.LTIP奖励协议表格(执行版)(作为附件10.18存档)
16.长期合作伙伴关系奖励协议表格(董事版)(存档见附件10.19)
17.限制性股票奖励证书格式(存档见附件10.21)
18.公司于2021年4月29日修订和重订的2006年奖励计划(作为附件10.22存档)
19.LTIP奖励协议表(存档见附件10.23)
项目16.表格10-K摘要
没有。
签名和时间表
签名
根据1934年《证券交易法》第13或15(D)节的要求，注册人已正式授权下列签署人代表其签署本报告。
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| 医疗保健房地产信托公司成立 |
| | |
| 发信人： | /S/托德·J·梅雷迪思 |
| | 托德·J·梅雷迪思 |
| | 首席执行官总裁和董事 |
| | 2024年2月16日 |
根据1934年《证券交易法》的要求，本报告已由下列人员以登记人的身份在指定日期签署。
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| 签名 | | 标题 | | 日期 |
| | | | |
| /S/托德·J·梅雷迪思 | | 董事首席执行官总裁 | | 2024年2月16日 |
| 托德·J·梅雷迪思 | | (首席行政主任) | | |
| | | | |
| /S/J.克里斯托弗·道格拉斯 | | 总裁常务副总兼财务总监 | | 2024年2月16日 |
| 克里斯托弗·道格拉斯 | | 高级财务官(首席财务官) | | |
| | | | |
| 撰稿S/阿曼达·L·卡拉维 | | 高级副总裁与总会计师 | | 2024年2月16日 |
| 阿曼达·L·卡拉维 | | 主任(首席会计主任) | | |
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| /S/约翰·V·阿博特 | | 董事 | | 2024年2月16日 |
| 约翰·V·阿博特 | | | | |
| | | | |
| /S/南希·H·阿吉 | | 董事 | | 2024年2月16日 |
| 南希·H·阿吉 | | | | |
| | | | |
| S/W.布拉德利·布莱尔，II | | 董事 | | 2024年2月16日 |
| 布拉德利·布莱尔，II | | | | |
| | | | |
| /S/薇琪·U·布斯 | | 董事 | | 2024年2月16日 |
| 维基·U·布斯 | | | | |
| | | | |
| /S/爱德华·H·布拉曼 | | 董事 | | 2024年2月16日 |
| 爱德华·H·布拉曼 | | | | |
| | | | |
| /S/阿贾伊·古普塔 | | 董事 | | 2024年2月16日 |
| 阿贾伊·古普塔 | | | | |
| | | | |
| /S/詹姆斯·J·基尔罗伊 | | 董事 | | 2024年2月16日 |
| 詹姆斯·J·基尔罗伊 | | | | |
| | | | |
| /S/Jay P.Leupp | | 董事 | | 2024年2月16日 |
| 杰伊·P·勒普 | | | | |
| | | | |
| /S/彼得·F·莱尔 | | 董事 | | 2024年2月16日 |
| 彼得·F·莱尔 | | | | |
| | | | |
| /S/康斯坦斯·B·摩尔 | | 董事 | | 2024年2月16日 |
| 康斯坦斯·B·摩尔 | | | | |
| | | | |
| /S/约翰·诺克斯·辛格尔顿 | | 董事 | | 2024年2月16日 |
| 约翰·诺克斯·辛格尔顿 | | | | |
| | | | |
| /S/克里斯坦·M·瓦斯克斯 | | 董事 | | 2024年2月16日 |
| 克里斯坦·M·瓦斯克斯 | | | | |
附表二--2023年、2022年和2021年12月31日终了年度的估值和合格账户
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 以千为单位的美元 | | 加计和扣除 | | |
| 描述 | 余额
在期初 | 记入[贷记]成本和费用 | 已收费
转到其他帐户 | 坏账核销 | 余额
在期末 |
| 2023 | 应收账款备抵 | $ | 3,954 | | $ | 5,119 | | $ | — | | $ | 669 | | $ | 8,404 | |
| 2022 | 应收账款备抵
| $ | 654 | | $ | 3,306 | | $ | — | | $ | 6 | | $ | 3,954 | |
| 2021 | 应收账款备抵
| $ | 604 | | $ | 72 | | $ | — | | $ | 22 | | $ | 654 | |
附表三-截至2023年12月31日的房地产和累计折旧
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 以千为单位的美元 | 土地1 | 建筑，改善， 租赁无形资产和CIP1 | | | | | | |
| 市场 | 道具数量。 | 初始投资 | 收购后资本化的成本 | 共计 | 初始投资 | 收购后资本化的成本 | 共计 | 个人财产 | 2, 3, 5
总财产 | 1、3累计折旧 | 4个累赘 | 5
获得日期： | 日期常量 |
| 德克萨斯州达拉斯 | 43 | | $ | 72,772 | | $ | 17,396 | | $ | 90,168 | | $ | 925,170 | | $ | 147,779 | | $ | 1,072,949 | | $ | 550 | | $ | 1,163,667 | | $ | 221,375 | | $ | — | | 2003-2022 | 1974-2021 |
| 德克萨斯州休斯顿 | 31 | | 63,942 | | 13,018 | | 76,960 | | 642,626 | | 32,557 | | 675,183 | | 57 | | 752,200 | | 97,793 | | — | | 2007-2022 | 1974-2018 |
| 华盛顿州西雅图 | 29 | | 59,412 | | 4,883 | | 64,295 | | 551,328 | | 90,031 | | 641,359 | | 715 | | 706,369 | | 186,903 | | — | | 2008-2022 | 1977-2018 |
| 科罗拉多州丹佛市 | 33 | | 62,172 | | 14,526 | | 76,698 | | 488,764 | | 56,499 | | 545,263 | | 610 | | 622,571 | | 94,906 | | — | | 2007-2022 | 1942-2022 |
| 北卡罗来纳州夏洛特市 | 32 | | 28,119 | | 7,345 | | 35,464 | | 451,251 | | 39,182 | | 490,433 | | 110 | | 526,007 | | 116,578 | | — | | 2008-2020 | 1961-2018 |
| 亚利桑那州凤凰城 | 35 | | 12,205 | | 8,057 | | 20,262 | | 447,753 | | 26,436 | | 474,189 | | 425 | | 494,876 | | 59,449 | | — | | 2007-2017 | 1971-2008 |
| 佐治亚州亚特兰大 | 27 | | 40,227 | | 8,868 | | 49,095 | | 429,729 | | 15,587 | | 445,316 | | 100 | | 494,511 | | 79,569 | | 5,572 | | 2007-2022 | 1974-2014 |
| 马萨诸塞州波士顿 | 17 | | 117,857 | | 9,590 | | 127,447 | | 336,670 | | 4,255 | | 340,925 | | 14 | | 468,386 | | 37,569 | | — | | 2012-2016 | 1860-2011 |
| 北卡罗来纳州罗利市 | 28 | | 44,530 | | 12,090 | | 56,620 | | 393,245 | | 15,098 | | 408,343 | | 9 | | 464,972 | | 38,879 | | — | | 2010-2022 | 1977-2020 |
| 田纳西州纳什维尔 | 13 | | 40,673 | | 2,674 | | 43,347 | | 309,400 | | 97,997 | | 407,397 | | 7,427 | | 458,171 | | 115,979 | | 7,841 | | 2004-2022 | 1976-2022 |
| 美国洛杉矶 | 20 | | 68,225 | | 3,861 | | 72,086 | | 305,221 | | 71,590 | | 376,811 | | 453 | | 449,350 | | 145,875 | | 28,870 | | 1994-2022 | 1964-2008 |
| 佛罗里达州迈阿密 | 19 | | 47,092 | | 6,902 | | 53,994 | | 325,814 | | 35,543 | | 361,357 | | 178 | | 415,529 | | 74,470 | | — | | 1994-2021 | 1954-2021 |
| 佛罗里达州坦帕市 | 19 | | 23,491 | | 7,631 | | 31,122 | | 363,588 | | 15,729 | | 379,317 | | 33 | | 410,472 | | 36,726 | | — | | 1994-2023 | 1975-2015 |
| 印第安纳波利斯，In | 36 | | 45,914 | | 8,985 | | 54,899 | | 308,044 | | 10,542 | | 318,586 | | 13 | | 373,498 | | 42,273 | | — | | 2007-2019 | 1988-2013 |
| 德克萨斯州奥斯汀 | 13 | | 22,178 | | 4,885 | | 27,063 | | 261,585 | | 31,211 | | 292,796 | | 142 | | 320,001 | | 55,891 | | — | | 2007-2022 | 1972-2015 |
| 纽约州纽约市 | 14 | | 58,719 | | 5,683 | | 64,402 | | 192,029 | | 4,705 | | 196,734 | | — | | 261,136 | | 15,887 | | — | | 2014-2019 | 1920-2014 |
| 伊利诺伊州芝加哥 | 6 | | 11,250 | | 2,554 | | 13,804 | | 212,170 | | 17,314 | | 229,484 | | 81 | | 243,369 | | 39,671 | | — | | 2004-2019 | 1970-2017 |
| 田纳西州孟菲斯 | 11 | | 12,253 | | 1,648 | | 13,901 | | 118,427 | | 75,725 | | 194,152 | | 322 | | 208,375 | | 71,813 | | — | | 1999-2020 | 1982-2014 |
| 檀香山 | 6 | | 8,314 | | 1,213 | | 9,527 | | 147,422 | | 47,669 | | 195,091 | | 169 | | 204,787 | | 61,575 | | — | | 2003-2014 | 1975-2010 |
| 康涅狄格州哈特福德 | 30 | | 24,167 | | 5,214 | | 29,381 | | 159,178 | | 1,383 | | 160,561 | | — | | 189,942 | | 15,883 | | — | | 2016-2019 | 1955-2017 |
| 其他(49个市场) | 194 | | 272,785 | | 61,795 | | 334,580 | | 3,308,020 | | 211,205 | | 3,519,225 | | 1,310 | | 3,855,115 | | 618,702 | | 28,251 | | 1993-2023 | |
| 总房地产 | 656 | | 1,136,297 | | 208,818 | | 1,345,115 | | 10,677,434 | | 1,048,037 | | 11,725,471 | | 12,718 | | 13,083,304 | | 2,227,766 | | 70,534 | | | |
| | | | | | | | | | | | | |
| 为发展而持有的土地。 | — | | 59,871 | | — | | 59,871 | | — | | — | | — | | — | | 59,871 | | | — | | | |
| 在建工程 | — | | — | | — | | — | | 60,727 | | — | | 60,727 | | — | | 60,727 | | — | | — | | | |
| | | | | | | | | | | | | |
| 融资租赁使用权资产 | — | | — | | — | | — | | — | | — | | — | | — | | 82,209 | | — | | — | | | |
| 融资应收账款投资净额 | — | | — | | — | | — | | — | | — | | — | | — | | 122,602 | | — | | — | | | |
| 总属性 | 656 | | 1,196,168 | | $ | 208,818 | | $ | 1,404,986 | | $ | 10,738,161 | | $ | 1,048,037 | | $ | 11,786,198 | | $ | 12,718 | | $ | 13,408,713 | | $ | 2,227,766 | | $ | 70,534 | | | |
1包括一截至2023年12月31日持有的待售资产，房地产投资总额约为美元9.61000万美元。
2截至2023年12月31日的总物业估计总成本为$12.6 10亿美元用于联邦所得税。
3折旧按直线法计算。 3.3至49.0年，租赁无形资产超过 1.0至99.0年，个人财产超过 3.0至20.0多年来，土地改善， 2.0至39.0好几年了。
4包括未摊销的保费$0.3百万元及不累算折扣0.2百万美元，债务发行成本为$0.3截至2023年12月31日，为1.2亿美元。
5包括美国医疗保健信托公司的合并。建筑，2022年收购。
6截至2023年、2022年及2021年12月31日止年度的物业总额及累计折旧（包括持作出售资产）结转如下：
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | 截至2023年12月31日止年度 | 截至2022年12月31日止年度 | 年终DEC。2021年3月31日 |
| 以千为单位的美元 | 总财产 | 累计折旧 | 总财产 | 累计折旧 | 总财产 | 累计折旧 |
| 期初余额 | $ | 14,076,475 | | $ | 1,645,271 | | $ | 5,104,942 | | $ | 1,338,743 | | $ | 4,670,226 | | $ | 1,249,679 | |
| 期内的新增人数 | | | | | | |
| 已取得的房地产 | 54,024 | | 2,322 | | 9,780,070 | | 241,285 | | 374,912 | | 7,668 | |
| 其他改进 | 28,521 | | 668,069 | | 219,783 | | 205,703 | | 103,035 | | 191,875 | |
| | | | | | |
| 持有土地以供发展 | | — | | 49,416 | | — | | 2,021 | | — | |
| 在建工程 | 49,901 | | — | | 31,586 | | — | | 3,974 | | — | |
| 应收融资投资净额 | 2,366 | | — | | (66,509) | | — | | 186,745 | | — | |
| 融资租赁使用权资产净额 | (1,616) | | — | | 52,249 | | — | | 11,909 | | — | |
| 公司物业 | — | | — | | 3,640 | | 236 | | — | | — | |
| 退休/处置 | | | | | | |
| 房地产 | (800,958) | | (87,896) | | (1,098,702) | | (140,696) | | (247,880) | | (110,479) | |
| | | | | | |
| | | | | | |
| 期末余额 | $ | 13,408,713 | | $ | 2,227,766 | | $ | 14,076,475 | | $ | 1,645,271 | | $ | 5,104,942 | | $ | 1,338,743 | |
附表四-截至2023年12月31日的房地产资产抵押贷款
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 以千为单位的美元 | 最终到期日 | 付款条件 | | 优先留置权 | | 面额 | | 账面金额 | | 拖欠本金或利息的贷款本金金额 |
| 位于以下地点的房地产的按揭贷款： | | | | | | | | | | |
| 德克萨斯州 | 7.00 | % | 7/1/2024 | (1) | | $ | — | | | $ | 31,150 | | | $ | 31,150 | | | $ | — | |
| 北卡罗来纳州 | 8.00 | % | 12/22/2024 | (2) | | — | | | 6,000 | | | 5,796 | | | |
| 佛罗里达州 | 6.00 | % | 2/27/2026 | (3) | | — | | | 32,156 | | | 32,112 | | | — | |
| 加利福尼亚 | 6.00 | % | 3/29/2026 | (4) | | — | | | 45,000 | | | 45,000 | | | — | |
| 佛罗里达州 | 9.00 | % | 12/28/2026 | (5) | | — | | | 7,700 | | | 7,700 | | | — | |
| 位于以下地点的房地产的夹层贷款： | | | | | | | | | | |
| 德克萨斯州 | 8.00 | % | 6/24/2024 | (6) | | — | | | 54,119 | | | 45,856 | | | 54,119 | |
| 亚利桑那州 | 9.00 | % | 12/20/2026 | (4) | | — | | | 6,000 | | | 6,000 | | | — | |
| 房地产应收票据总额 | | | | $ | — | | | $ | 182,125 | | | $ | 173,614 | | | $ | 54,119 | |
| | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | |
| 1 12个月预提利息准备金，本金和未付本金在到期日到期。 |
| 2到期资本化利息，本金和应计利息于到期日到期。 |
3建筑贷款，最高可达$65百万美元，定期支付。本金和到期日到期的任何未付利息只支付利息。 |
| 4只支付本金到期的利息和到期日到期的任何未付利息。 |
5每月分期付款本金和利息，金额为#美元152,069. |
| 6只支付本金到期的利息和到期日到期的任何未付利息。截至2023年12月31日的非应计状态贷款。 |
以下为截至2023年12月31日、2022年及2021年12月31日止年度房地产按揭贷款账面金额变动情况：
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 截至十二月三十一日止的年度： |
| 2023 | | 2022 | | 2021 |
| 截至年初的余额 | $ | 99,643 | | | $ | — | | | $ | — | |
| 新增内容： | | | | | |
| 假设的公允价值房地产票据 | — | | | 74,819 | | | — | |
| 新的房地产钞票 | 58,700 | | | 23,325 | | | — | |
| 利用现有的房地产票据 | 19,103 | | | | | |
| 资本化利息 | — | | | 1,499 | | | — | |
| 费用及其他项目的增加 | 1,364 | | | — | | | — | |
| 扣除额： | | | | | |
| 房地产贷款催收 | — | | | — | | | — | |
| 递延费用和其他项目 | — | | | — | | | — | |
| 信贷损失准备 | $ | (5,196) | | | | | |
| 截至年底的余额 | $ | 173,614 | | | $ | 99,643 | | | $ | — | |
在美国证券交易委员会适用的会计法规中作出规定的所有其他附表均被省略，因为它们不是相关指示所要求的或不适用的，或者因为所需的信息显示在合并财务报表或附注中。
