富兰克林 BSP 房地产信托基金补充信息 2023 年第四季度

重要信息 2 此处的信息涉及公司截至2023年12月31日的业务和财务信息，并不反映后续的事态发展。风险因素投资和拥有我们的普通股涉及高度的风险。有关这些风险的讨论，请参阅我们于2023年3月16日向美国证券交易委员会提交的10-K表年度报告中标题为 “风险因素” 的部分，以及我们随后向美国证券交易委员会提交的定期报告中的风险披露。前瞻性陈述本演示文稿中包含的某些陈述是前瞻性陈述。这些陈述包括有关富兰克林BSP房地产信托公司（“FBRT” 或 “公司”）意图、信念或当前预期的陈述，可能包括此类陈述所依据的假设，通常使用诸如 “可能”、“将”、“寻求”、“预期”、“相信”、“估计”、“期望”、“计划”、“打算”、“打算”、“打算”、“打算”、“打算”、“打算”、“打算”、“打算”、“打算”、“打算”、“打算”、“打算”、“打算”、“打算”、“打算”、“打算”、“打算”、“打算”、“打算”、“打算 “应该” 或类似的表达。实际结果可能与此类前瞻性陈述所设想的结果存在重大差异。可能导致实际结果与我们的前瞻性陈述存在重大差异的因素包括美国的宏观经济因素，包括通货膨胀、利率变化和经济收缩、拖欠贷款的回收程度和借款人的财务稳定，以及我们最新的10-K表和10-Q表的风险因素部分中列出的其他因素。这些因素对我们和借款人的影响程度将取决于未来的发展，这些发展非常不确定，无法自信地预测。此外，前瞻性陈述仅代表其发表之日，除非法律要求，否则我们没有义务更新或修改前瞻性陈述以反映假设的变化、意外事件的发生或未来经营业绩随时间推移而发生的变化。其他重要信息本演示文稿中提供的摘要信息并不完整，因此不承担更新或以其他方式修改此类信息的义务。不得将任何内容作为对公司未来业绩的承诺或陈述。本摘要不是出售证券的要约，也不是在任何不允许要约或出售的司法管辖区征求购买证券的要约。本摘要不是向我们或我们的任何附属基金进行任何交易的建议、建议或要约。无法保证本摘要中描述的任何目标、指标或目标都能实现。此处包含的信息无意提供会计、法律、ERISA 或税务建议或投资建议，也不应依赖这些信息作为会计、法律、ERISA 或税务建议或投资建议。投资者还应向自己的独立税务、会计、财务、ERISA、投资和法律顾问寻求建议，以根据自己的财务状况和其他情况正确评估与投资相关的利弊和风险。参考我们最新的10-K表年度报告和10-Q表季度报告，对此处包含的信息进行了全面限定。您可以致电 (844) 785-4393和/或访问www.fbrtreit.com获取最新的年度报告或季度报告的副本。本演示文稿包含有关FBRT财务业绩的信息，这些信息是根据美国普遍接受的会计原则（“GAAP”）以外的方法计算和列报的，包括可分配收益和运行利率可分配收益。有关适用的GAAP财务指标与非GAAP财务指标的对账，请参阅附录。过去的表现不能保证或预示未来的业绩。投资涉及重大风险，包括全部投资的损失。无法保证本摘要中所示的任何估计、目标或预测都能实现。此处提及公司过去或现在的任何投资、投资组合特征或业绩的内容仅用于说明目的。不应假设这些投资已经或将要盈利，也不应假设任何未来的投资将盈利或等同于这些投资的业绩。无法保证公司的投资目标会实现。任何投资都有损失的风险。投资者可能会损失其全部或几乎全部的投资。请参阅我们最新的10-K表年度报告和10-Q表季度报告，以获取更完整的风险因素清单。以下幻灯片包含有关公司的某些财务信息的摘要。本演示文稿中包含的信息是摘要信息，旨在在我们向美国证券交易委员会提交文件以及我们可能不时通过新闻稿或其他方式发布的其他公开公告的背景下考虑这些信息。

FBRT 2023 年第四季度财务更新 3

FBRT 2023 年第四季度财务更新：2023 年第四季度亮点 4 1.完全转换后的每股信息假设我们已发行的可转换优先股系列适当地转换为普通股，并完全归属于我们的未偿股权薪酬奖励。2.请参阅附录以了解GAAP净收益占可分配收益和运行利率可分配收益的计算方法。3.经调整后，截至23年12月31日和9月30日分别为940万美元和840万美元的不动产累计折旧和摊销额。4.现金不包括限制性现金。总流动性金额包括我们可以利用现有融资额度以市场预付款率投资的可用现金。收益 ― GAAP净收益为3,000万美元，摊薄后每股普通股收益为0.28美元，完全转换后的每股收益为0.29美元（1）——可分配收益（2）为3,930万美元，每股完全转换后的每股收益为0.39美元（1）——宣布现金分红为每股0.355美元，相当于每股账面价值收益率为9.0％（1）。GAAP和可分配收益（2）股息覆盖率分别为80％和109％，资本——完全转换后的每股账面价值为15.77美元，上个季度为15.82美元（1）。未折现的每股账面价值为15.88美元，上个季度为15.91美元（1），（3）——净负债与股权比率为2.3倍；追索权净负债转股权为0.2倍——我们的核心账面上有89％的融资来源不按市值计价——其中3.38亿美元为现金，5,500万美元为CLO再投资（4）核心投资组合：本金余额增加本季度为8400万美元。完成了2.31亿美元的新贷款承诺，并提供了2.7亿美元的本金余额，包括现有贷款的未来融资。已获得1.74亿美元的贷款还款投资组合——核心投资组合包括144笔CRE贷款和50亿美元的本金余额，平均规模为3500万美元，多户家庭占77％。在本季度，一项资产从观察清单中删除。截至季度末，六项资产仍在观察清单上

FBRT 2023 年第四季度财务更新：QTD 亮点 5 注：除每股和股票数据外，所有数字均以百万计。1.不包括在 “其他收入/（亏损）” 项下报告的管道运营费用。2.有关从GAAP净收益到可分配收益和运行利率可分配收益的调整的详细信息，请参阅附录。完全转换后的每股信息假设我们已发行的可转换优先股系列适当地转换为普通股，并完全归属于我们的未偿股权薪酬奖励。4.包括25年1月21日转换为普通股的9000万美元优先股，但持有人有权加快转换。这些金额作为临时权益反映在合并资产负债表上。剩余的2.59亿美元优先股为E类，不转换为普通股。5.包括非控股权益。损益表资产负债表——资产（季度末）净利息收入/其他收入54.0美元核心投资组合总额4,989.8美元运营费用（1）（18.7）房地产证券总额242.6美元信用损失准备金（5.4）现金和限制性现金343.7美元其他收入/（亏损）0.1 CLO可用再投资54.5美元GAAP净收益（亏损）30.0美元其他资产324.6美元GAAP净收益（亏损）324.6美元调整GAAP净收益（亏损）324.6美元 (2) 9.2 总资产5,955.2美元可分配收益 (2) 39.3美元已实现交易和衍生品（收益）/ARM亏损/REO已实现现金损失调整——余额表格-债务和股权运行利率可分配收益 (2) 39.3 美元抵押贷款债务 3,567.2 每股运行利率可分配收益，完全转换 (2)，(3) 0.39 美元仓库 299.7 普通股运行利率可分配收益回报率 (2) 9.8% 回购证券 174.1 资产特定融资 60.5 GAAP 每股净收益（亏损），完全转换 (3) 0.29 美元无抵押债务81.3 GAAP普通股回报率7.2％总债务4,182.8美元GAAP股息覆盖率，完全转换（2），（3）80.4％优先股权（4）348.5％普通股/留存收益（5）1,327。5 每股可分配收益，完全转换 (2)，(3) 0.39 美元总权益 (4)，(5) 1,676.0 普通股可分配收益回报率 (2) 9.8% 每股账面价值，完全转换 (3) 15.77 美元可分配收益股息覆盖率，完全转换 (2)，(3) 109.0% 净负债/总权益 2.29 倍每股股息 0.355 美元追索权净负债/总权益 0.165 美元 x 账面价值每股股息收益率 9.0%

FBRT 2023 年第四季度财务更新：收益和分配 6 注：除每股数据外，所有数字均以百万计。1.请参阅附录以了解可分配收益计算的GAAP净收入。2.完全转换后的每股信息假设我们已发行的可转换优先股系列适当地转换为普通股，并完全归属于我们的未偿股权薪酬奖励。3.2023年第二季度，威廉斯堡酒店贷款的出售占可分配收益的约1,500万美元。GAAP 净收益（亏损）（百万美元）可分配收益（百万美元）(1) 43.8 美元 39.6 美元 31.0 30.0 美元 23 年第一季度第 23 季度第四季度 44.8 美元 63.5 美元 42.0 美元 39.3 美元 23 年第一季度第 23 季度第四季度威廉斯堡酒店销售 15.0 美元 (3) 0.355 美元 0.355 美元每股股息 0.355 美元 0.355 美元 0.355 美元 0.355 美元 0.355 美元股票 0.44 美元 0.66 美元 0.43 美元每股可分配收益，完全转换 (1)，(2) 125% 185% 120% 109% 109% 可分配股息覆盖率，完全转换 (1)，(2)

FBRT 2023年第四季度财务更新：核心贷款发放7注：所有数字均以百万计。上图中的数字代表本金余额。1.截至2023年12月31日，未偿贷款的未来剩余资金为2.88亿美元。2.包括全额还款、处置、部分还款和摊销。(1) 2023 年第四季度（百万美元）2023 财年（百万美元）（百万美元）(1) (2) (2)

FBRT 2023 年第四季度财务更新：资本概述 1.在我们的核心账簿（不包括回购证券）中，89％的融资是非按市值计价的。8种抵押贷款债务 85% 仓库7％回购——证券 4% 资产特定融资 1% 无抵押债务 2% 融资来源（1）FBRT平均债务成本在23年第四季度为7.9％，上季度净杠杆42亿美元总债务0.16x 2.29x 0.00x 0.00x 1.50x 1.50x 1.50x 1.50x 1.50x 1.50x x 2.00x 2.50 倍追索权杠杆总杠杆

FBRT 2023 年第四季度财务更新：融资细节 9 1.截至2023年12月31日的未清余额，扣除FBRT持有的部分款项。2.债务成本显示在折扣和交易成本之前。3.贷款承诺。不包括债券回购协议。CLO 名称债务金额 (1) 再投资结束日期债务成本 (2) BSPRT 2021-FL6 5.58亿美元截至日期 S + 1.43% BSPRT 2021-FL7 7.2亿美元 1/8/24 S + 1.64% BSPRT 2022-FL8 9.6亿美元 3/8/24 S + 1.72% BSPRT 2022-FL9 6.71亿美元 7/8/24 S + 2.80% BSPRT 2023-FL10 6.89 亿美元 4/8/25 S + 2.57% 总计 35.97% 800万美元CLO可再投资5500万美元回购—证券（未偿还）1.74亿美元名称承诺（3）巴克莱（仓库）5亿美元富国银行 4亿美元摩根大通5亿美元阿特拉斯标普合伙人6亿美元丘吉尔2.25亿美元巴克莱（有担保）Revolver) 2.5 亿美元韦伯斯特银行参与贷款 3700 万美元总计 25.12 亿美元 CLOS 仓库/Revolver/其他

FBRT 2023 年第四季度财务更新：流动性 10注：所有数字均以百万计。1.代表可用现金，我们可以利用我们的可用融资额度以市场预付款率进行投资。流动性（百万美元）(1)

投资组合 11

投资组合：核心贷款投资组合构成 12 1.地区包括：新英格兰、平原、洛基山。夹层 0.4% 高级 99.6% 东南 39% 西南 38% 中东 9% 五大湖区 3% 远西 2% 各种 (1) 9% 浮动 98% 固定 2% 投资组合摘要抵押品汇总按地区划分的投资组合概述 − 50 亿美元总投资组合 − 138 笔优先贷款；平均规模约为 3,600 万美元 − 两笔不良贷款 − 两笔不良贷款多户家庭 77% 酒店业 13% 工业 1% 混合贷款使用 1% 零售 1% 其他 2% 按州划分的抵押品 33% 北卡罗来纳州 13% 佛罗里达州 11% 乔治亚州 6% 各种 5% 南卡罗来纳州 5% 亚利桑那州5% 纽约 3% 其他 19%

投资组合：13季度的核心起源注：所有数字均以百万计。上面显示的图表基于新发放贷款的初始资金/未付本金余额。1.全额息票基于截至23年12月31日的1个月SOFR指数。− 7笔贷款；2.31亿美元的承诺总额（2.18亿美元的初始资金/1,400万美元的未来融资）− 3.91％的加权平均利差；9.26％的全额息票（1）。1.0％和0.5％的加权平均发放费和退出费用，按州划分的抵押品概述德克萨斯州 55% 佛罗里达州 14% 内华达州 19% 12% 多户家庭 55% 酒店业 45% 西南 55% 东南 33% 远西 12%

投资组合：核心投资组合-案例研究：观察清单贷款（风险评级 4&5）14 投资中央商务区办公楼郊区办公园区全方位服务酒店 352 套公寓社区 471 套公寓社区贷款类型浮动利率优先贷款浮动利率优先贷款浮动利率优先贷款浮动利率优先贷款浮动利率优先贷款浮动利率优先贷款浮动利率优先贷款浮动利率优先贷款浮动利率优先贷款浮动利率优先贷款浮动利率优先贷款浮动利率优先贷款浮动利率优先贷款浮动利率优先贷款浮动利率优先贷款浮动利率优先贷款浮动利率优先贷款浮动利率优先贷款浮动利率优先贷款浮动利率优先贷款浮动利率优先贷款浮动利率优先贷款浮动利率无 2023 年第四季度无无非应计金额否否否否否否否抵押品 31 层、299k 平方英尺办公楼 2 座、6 层办公楼 279 间客房、提供全方位服务的酒店 352 个单元、花园式公寓社区 471 个单元、花园式公寓社区二号物业、花园式公寓社区贷款目的再融资收购收购收购收购收购收购收购地点科罗拉多州丹佛市乔治亚州达拉斯德克萨斯州圣安东尼奥北卡罗来纳州摩尔斯维尔和教堂山贷款风险评级 4 4 4 4 4

投资组合：止赎自有房地产（“REO”）15注：止赎REO为账面净值1.22亿美元。此外，FBRT拥有一个投资REO，总账面净值为1.28亿美元，上文未列出。投资单一租户零售投资组合中央商务区办公大楼 16 栋公寓大楼贷款投资日期 2022年第二季度第二季度2021年第一季度止赎/换地契约日期 2022年第四季度-2023年第二季度第三季度2023年第四季度抵押品类型零售办公室多户家庭抵押品详情 23 栋独立零售物业 124k 平方英尺办公大楼 236 个单元的公寓大楼位于俄勒冈州波特兰市德克萨斯州拉伯克市

附录 16

附录：核心投资组合——FBRT投资组合详情——前15名贷款 17 注：所有数字均以百万计。1.全部收益率定义为：（1）贷款的当前利差加上（2）任何适用的指数或指数下限加上（3）在贷款初始到期日摊销的发放和退出费用。2.原样贷款与价值的百分比来自发起时的指标。开发前建筑贷款在发放时没有LTV，因此为零。贷款类型发放日期当前总承诺本金余额账面价值利差全部收益率 (1) 完全延期到期州抵押品类型按原样 LTV (2) 贷款 1 优先贷款 5/26/21 155 美元 152 美元 + 4.55% 10.36% 6/9/26 佛罗里达州多户家庭 47.8% 贷款 67.8% 6/9/26 10.36% 佛罗里达州多户家庭 47.8% 贷款 67.8% 6/9/26 佛罗里达州多户家庭 47.8% 贷款 2 优先贷款 6/1/22 152 147 + 3.95% 9.80% 6/9/27 各种多户家庭 67.8% 120 120 高级贷款 + 4.90% 10.92% 2/9/28 各种酒店业 53.6% 贷款 4 优先贷款 2/25/22 86 86 + 3.24% 9.08% 3/9/26 新泽西多户家庭 60.0% 贷款 5 优先贷款 2/24/22 86 86 85 + 3.15% 9.24% 3/9/27 北卡罗来纳州多户家庭 69.6% 贷款 6 优先贷款 6/1/22 86 84 + 3.95% 9.80% 6/9/27 北卡罗来纳州多户家庭 71.8% 贷款 7 优先贷款 2/10/22 82 82 + 3.20% 8.93% 2/9/27 佛罗里达州多户家庭 74.5% 贷款 8 高级贷款 12/15/21 84 81 + 3.21% 1/9/27 北卡罗来纳州多户家庭 76.1% 贷款 8/1/23 80 79 + 3.20% 9.05% 8/9/28 德克萨斯州多户家庭 58.7% 贷款 10 年优先贷款 12/21/21 79 78 + 3.45% 9.00% 1/9/27 佛罗里达州多户家庭 78.8% 贷款 11 优先贷款 3/31/21 79 76 + 2.95% 8.62% 4/9/26 德克萨斯州多户家庭 72.6% 贷款 12 优先贷款 5/18/22 71 71 + 3.80% 9.64% 6/9/27 佐治亚州多户家庭 77.9% 贷款 13 优先贷款 6/14/22 71 71 + 3.45% 9.61% 6/9/27 佐治亚州多户家庭 71.6% 贷款 14 优先贷款 9/20/21 70 70 69 + 3.25% 9.21% 10/9/26 南卡罗来纳州多户家庭 77.1% 贷款 11/30/21 69 69 + 2.88% 8.84% 12/9/26 德克萨斯州多户家庭 77.1% 4.8% 贷款 16-144 种优先和中期贷款各种 3,965 3,688 + 3.84% 9.71% 各种各样 64.8% CECL 储备金 (48) 总额/工作日均值 5,333 美元 5,045 美元 4,989 美元 + 3.79% 9.66% 2.9 年 65.4% 平均贷款规模 37 美元 35 美元

附录：核心投资组合——风险评级18注：本金余额以百万计。本季度的平均风险评级为2.3，上个季度风险评级贷款数量——111 27 6-+ 对比23年第三季度——+8 +6 +4-vs 3Q23——-12 -6---+/-vs 3Q2——-4——+3——本金余额$3,898 875 $272美元——非应计利息—— 1 1-0.0% 77.3% 17.4% 5.4% 0.0% 1 2 3 4 5

附录：收益敏感度19注：假设信贷利差、投资组合构成或资产表现没有变化，反映了我们的投资组合参考的浮动利率指数上涨对收益的说明性影响。收益与利率上升的正相关性（0.11美元）（0.06美元）0.00 美元 0.06 美元 0.11 -1.00% -0.50% 2023年12月31日 +0.50% +1.00% 浮动基准利率指数变化对指数利率的敏感度（年度每股收益影响）截至24年9月9日：100万SOFR：5.32％截至23年12月31日 1M SOFR = 5.35%

附录：利率上限敏感度20注意：上述分析假设固定利率贷款的利率上限始终有效，不会过期。没有利率上限的贷款包括以前有利率上限但已于23年12月31日到期的贷款。所有利率上限的贷款激活率为+1.00％及以上的利率上限的贷款百分比和数量激活贷款的比例和数量激活贷款的81％；117 84％；121 88％；126当前（截至23年12月31日）+0.50％+1.00％浮动基准利率指数变动88％的贷款有利率上限（平均利率上限为2.8％），81％已激活，截至23年12月31日

附录：核心投资组合——全面延期到期日 21 按年度分列的全面延期到期日注：所有数字均以百万计。不包括非应计贷款和截至23年12月31日的到期违约贷款。216美元380美元1,857美元1,943美元450美元 2024 2025 2026 2027 2028

附录：核心投资组合—贷款损失备抵22注：所有数字均以百万计。上述贷款损失备抵金包括未来的资金。按抵押品类型划分的贷款损失准备金多户家庭 84% 酒店业 13% 其他 1% 2% 截至23年9月30日的贷款损失余额准备金——普通储备金42.9美元信贷损失准备金——总储备金 5.4 截至23年12月31日的资产损失准备金48.3美元——信贷损失准备金/（福利）——特定资产——截至23年12月31日的贷款损失余额准备金——包括资产特定储备金48.3美元投资组合本金余额5,045美元贷款损失准备金总额占投资组合的百分比 1.0%

附录：分部报告摘要 23 注：除股票和每股数据外，所有数字均以千为单位。“nm” 表示没有意义。1.有关从GAAP净收益到可分配收益和运行利率可分配收益的调整的详细信息，请参阅附录。2.包括房地产债务和其他房地产投资板块、TRS板块和自有房地产板块。优先股息从每股收益和普通股回报率计算中扣除。3.完全转换后的每股信息假设我们已发行的可转换优先股系列适当地转换为普通股，并且未偿股权薪酬奖励已全部归属。名义（000美元）加权平均已发行股份、完全转换（3）每股收益、完全转换（3）每日平均普通股（000美元）普通股回报率GAAP净收益（亏损）30,031美元 88,182,810 0.29美元 1,394,883 7.2% 的运行利率可分配收益（1）39,263 美元 88,182,810 美元 0.39 美元 1,394,883 美元 9.8% 分配表收益 (1) 39,263 美元 88,182,810 0.39 美元 1,394,883 美元 9.8% GAAP 净收益（亏损）：核心（2）29,268 82,255,399 0.30 1,301,123 7.5% 证券 763 5,927,411 0.13 93,760 美元 3.3% 总计 30,031 美元 88,182,810 0.29 $1,394,883 7.2% 可分配速率收益：(1) 核心 (2) 38,499 82,255,399 美元 0.41 1,301,123 10.3% 证券 763 5,927,411 0.13 93,760 3.3% 总计 39,263 美元 88,182,810 美元 0.39 美元 1,394,883 美元 9.8% 可分配收益：(1) 38,499 82,255,399 0.41 美元1,301,123 10.8% 可分配收益：(1) Core (2) 38,499 82,255,399 $0.41 1,301,123 10.3% 763 5,927,411 0.13 美元 93,760 3.3% 合计 39,263 美元 88,182,810 0.39 美元 1,394,883 9.8%

附录：GAAP净收益与可分配收益对账24注：除股票和每股数据外，所有数字均以百万计。1.根据非现金CLO摊销加速进行了调整，以在CLO的预期寿命内有效地摊销我们的CLO的发行成本。与GAAP收益中的有效收益率方法相比，我们假设我们的CLO将在四年内偿还可分配收益中的融资成本。2.代表 (i) 按公允价值计量的待售商业抵押贷款的未实现收益和亏损，(ii) 其他按公允价值计量的房地产投资，(iii) 衍生品，以及 (iv) ARM。3.代表应计和未付的次级绩效费。此外，次级绩效费的冲销是指在此期间支付的次级绩效费的现金支付。4.代表公司产生的贷款解决费用，公司认为这笔费用很可能会被收回。撤销贷款清偿费用代表收到的追回款项。在2023年第二季度，公司共收回了510万澳元的贷款清偿费用，这些费用与2022年第一、第二和第三季度产生的贷款清算费用有关，金额分别为190万美元、300万美元和20万美元。5.等于可分配收益，不包括ARM的已实现交易和衍生品损益以及REO的已实现现金损益调整。6.代表特定REO投资的实际已实现现金损失。7.普通股可分配收益扣除优先股E类股息支付和合资企业的非控股权益。8.代表除优先股E类以外的所有股票的平均值。9.完全转换后的每股信息假设我们已发行的可转换优先股系列适当地转换为普通股，并完全归属于我们的未偿股权薪酬奖励。10.计算方法为：公认会计原则净收益减去合资企业E类优先股和非控股权益的优先股股息或普通股可分配收益除以完全转换后的加权平均已发行股票。23年第一季度第二季度3季度4Q23年第四季度GAAP净收益（亏损）43.8 39.6 31.0 30.0调整：CLO摊销加速（1）（1.5）（1.2）（1.3）（1.6）未实现（收益）/损失 (2) 0.6 2.7 4.3 (0.0) 次级绩效费 (3) (0.6) 2.6 1.6 2.6 2.6 非现金薪酬支出 1.0 1.2 1.3 1.3 1.3 折旧与摊销 1.8 2.2 1.5 1.6（逆转）/信贷损失准备金 4.4 21.6 2.4 5.4 5.4 贷款清偿费用/（贷款清偿回款）(4)-(5.1)--已实现（收益）/债务清偿亏损/CLO Call (4.8) (0.3) 2.8-已实现交易和衍生品（收益）/亏损（2.2）(0.2) 3.1-运行利率可分配收益 (5) 42.5 63.3 46.7 39.3 已实现现金收益/（亏损）REO (6)--(1.6)-ARM的已实现交易和衍生品收益/（亏损）的调整 2.2 0.2 (3.1)-可分配收益 44.8 63.5 42.0 39.3 优先股E类股息 (4.8) (4.8) (4.8) (4.8) (4.8) 折旧和归因于合资企业非控股权益的摊销 (0.4) (0.4) 0.8 (0.0) 合资企业的非控股权益 (0.0) (0.0) (0.0) (0.3) (0.3) 普通股可分配收益 (7) 39.6 58.2 37.6 34.1 平均普通股和普通股等价物 (8) 1,422.6 1,413.5 1,402.4 1,394.9 GAAP 净收益（亏损）11.0% 9.8% 7.7% 7.2% 运行利率可分配收益净收益率 10.5% 16.4% 12.1% 9.8% 可分配收益回报率 11.1% 16.5% 10.7% 9.8% 9.8% GAAP 净收益/（亏损）每股收益，摊薄后0.44美元 0.39 0.30 0.28 美元完全转换加权平均流通股数 (9) 88,916,252 88,421,116 88,390,522 88,182,810 GAAP 每股净收益/（亏损）收益，完全转换 (10) 0.44 0.39 0.30 0.29 美元每股运行利率可分配收益 0.29 美元，完全转换 (10) 0.42 0.66 0.48 0.48 0.39 美元每股可分配收益 0.48 美元，完全转换 (10) 0.44 0.66 美元 43 美元 0.39 美元

附录：每股账面价值和已发行股票25注：除每股和股票数据外，所有数字均以千为单位。以普通股等价物表示的优先股价值。1.完全转换后的每股账面价值反映了我们已发行的可转换优先股系列的全部转换以及未偿股权薪酬奖励的归属。2.不包括截至2023年12月31日和2022年12月31日分别为940万美元和520万美元的不动产累计折旧和摊销金额，截至2023年12月31日和2022年12月31日，完全转换后的每股账面价值将分别为15.88美元和15.84美元。2023 年 12 月 31 日适用于可转换普通股的股东权益 1,390,120 美元 1,398,986 美元：普通股 81,942,656 82,479,743 限制性股票和限制性股票单位 809,257 513,041 H系列可转换优先股 5,370,498 5,370,640 I 系列可转换优先股 — 299,200 股已发行股票总数 88,122,411 88,411 662,624 完全转换后的每股账面价值 (1) (2) 15.77 美元 15.77 美元 15.78 美元

26 附录：截至2023年12月31日的FBRT损益表年度 2021 年收入利息收入 552,506 美元 357,705 美元 216,890 美元减去：利息支出 305,577 160,526 56,193 净利息收入 246,929 197,179 160,697 自有房地产收入 17,021 9,655 4,759 总收入为 263,950 美元 206,834 美元 165,456 美元资产管理和次级绩效费 33,847 美元 26,157 美元 28,110 美元收购费用 1,241 1,360 1,203 行政服务费用 14,440 12,928 7,658 收购资产减值 — — 88,282 专业费用 15,270 22,566 11,650基于股份的薪酬 4,761 2,519 — 折旧和摊销 7,128 5,408 2,107 其他费用 11,135 6,572 3,946 总费用 87,822 美元 77,510 美元 142,956 美元其他收入/（亏损）（准备金）/信贷损失收益 $ (33,738) $ (36,115) $5,192 清偿债务的已实现收益/ (亏损) 2,201 (5,167) (4,642) 出售可供出售交易证券的已实现收益/（亏损）80 — — 待售商业抵押贷款的已实现收益/（亏损）—（354）26 待售商业抵押贷款的已实现收益/（亏损），计量为公允价值 3,873 2,358 24,208 其他房地产投资 (7,089) (692) 9,790 待售商业抵押贷款的未实现收益/（亏损）44 (511) 469 交易收益/ (亏损) (605) (119,220) (36,128) 衍生品未实现收益/ (亏损) (140) (155) 840) 7,402 衍生品的已实现收益/（亏损）998 60,033 484 其他收入/（亏损）总额（34,376）美元（115,508）美元 6,801 税前收入/（亏损）141,752 13,816 29,301（准备金）/所得税收益 2,757 399（3,599）净收入/（亏损）144,50美元 9$ 14,215$ 25,702 净额（收入）) /归属于非控股权益的亏损 706 216 — 归属于富兰克林BSP房地产信托公司的净收入/（亏损）145,215美元 14,431 美元 25,702 减去：优先股股息 26,993 41,741 33,587 适用于普通股的净收益/（亏损）118,222 美元（27,310）美元（7,885）美元（7,885）美元（7,885）美元 42 美元 (0.38) 美元 (0.18) 摊薄后每股收益 1.42 美元 (0.38) 美元 (0.18) 基本加权平均已发行股数 82,307,970 71,628,365 43,419,209 摊薄加权平均已发行股数 82,307,970 71,628,365 43,434,731

27 附录：FBRT 资产负债表 2023 年 12 月 31 日 2022 年 12 月 31 日资产现金及现金等价物 337,595 美元 179,314 美元限制性现金 6,092 11,173 笔用于投资的商业抵押贷款，扣除截至2023年12月31日和2022年12月31日的47,175美元和40,848美元的信贷损失备抵金，分别为4,989,767 5,228,928笔待售商业抵押贷款，按公允价值计量——15,559种按公允价值计量的交易房地产证券（包括截至2022年12月31日的227,610美元的质押资产）——235,728种房地产证券，可用待售待售，按公允价值计量，截至2023年12月31日和2022年12月31日的摊销成本分别为243,272美元和220,635美元（包括截至2023年12月31日和2022年12月31日分别为167,948美元和198,429美元的质押资产）242,569 221,025种衍生工具，按公允价值计算 — 415笔应计贷款偿还应收账款 55,174 42,557 应收利息 42,490 34,007 预付费用和其他资产 19,213 15,795 无形租赁资产，扣除摊销后 42,793 54,831 自有房地产，扣除折旧 115,830 127,772 雷亚尔自有、待售房产 103,657 36,497 总资产 5,955,180 美元 6,203,601 美元负债和股东权益抵押贷款债务 3,567,166 美元 3,121,983 美元回购协议和循环信贷额度-商业抵押贷款 299,707 680,859 回购协议-房地产证券 174,055 440,008 应付抵押贷款票据 23,998 ,998 其他融资 36,534 76,301 无抵押债务 81,295 98,695 衍生工具，按公允价值计量 — 64 应付利息 15,383 12,715 应付分配 36,133 36,317 应付账款和应计费用 13,339 17,668 应付给关联公司的应计费用 19,316 15,429 无形租赁负债，待售 12,297 — 无形租赁负债，扣除折旧 — 6,428 总负债 4,279,223 美元 4,530,465 美元可赎回可转换优先股：H系列可赎回可转换优先股，面值0.01美元，已授权20,000美元，截至12月31日已发行和未偿还17,950美元，2023年和2022年，分别为89,748美元 89,748美元第一系列可赎回可转换优先股，面值0.01美元，截至未发行和流通2023年12月31日，截至2022年12月31日，已授权1,000股，已发行和流通1,000股——5,000股可赎回可转换优先股总额89,748美元 94,748美元：优先股，面值0.01美元；授权1亿股，累计可赎回优先股，7.5％，E系列，截至2023年12月31日和2022年12月31日已发行和流通的10,329,039股普通股258,742美元，截至2023年12月31日和2022年12月31日，面值0.01美元，已授权9亿股，已发行和流通的82,751,913和82,992,784股，分别为820 826股额外实收款项资本 1,599,197 1,602,247 累计其他综合收益（亏损）(703) 390 累计赤字 (298,942) (299,225) 股东权益总额 1,559,114 美元 1,562,980 美元非控股权益 27,095 15,408 总权益 1,578,388 美元总负债、可赎回可转换优先股和权益 5,955,180 美元 6,203,601 美元

28 定义可分配收益和运行利率可分配收益是一项非公认会计准则指标，公司将其定义为公认会计准则净收益（亏损），经调整后（i）非现金CLO摊销加速和公司CLO预期使用寿命内的摊销，（ii）贷款、衍生品和ARM的未实现损益，包括CECL储备金和减值，（iii）非现金股权补偿支出，（iii）非现金股权补偿支出，（iv）折旧和摊销，（v）次级绩效费应计/（逆转），（vi）贷款清算费用，（vii））债务清偿和CLO看涨期的已实现收益和损失，（viii）特定自有房地产（“REO”）投资的已实现现金损失，（ix）与Capstead合并相关的收购资产减值以及（x）某些其他非现金项目。此外，非公认会计准则衡量标准的运行利率可分配收益显示了在（i）ARM交易和衍生品收益/亏损以及（ii）REO的已实现现金损益调整之前的可分配收益。该公司认为，除了披露的GAAP业绩外，可分配收益和运行利率可分配收益还提供了有意义的信息可供考虑。该公司认为，可分配收益是普通股现有和潜在未来持有者的有用财务指标，因为从历史上看，随着时间的推移，可分配收益一直是每股股息的指标。作为房地产投资信托基金，公司通常必须每年分配至少90％的应纳税所得额，但须进行某些调整，因此认为股息是股东投资其普通股的主要原因之一。此外，可分配收益可帮助投资者评估业绩，其中不包括某些交易和公认会计原则调整的影响，公司认为这些调整不一定代表当前贷款组合的业绩和公司的运营，也是公司董事会在宣布分红时考虑的业绩指标之一。该公司认为，运行利率可分配收益是一个有用的财务指标，因为它列出了其核心业务的可分配收益，其中不包括已实现交易和衍生品对从Capstead Mortgage Corporation收购的住宅浮动利率抵押贷款证券的影响，该公司已从其投资组合中清算了该证券。可分配收益和运行利率可分配收益不代表净收益（亏损），不应被视为GAAP净收益（亏损）的替代方案。计算可分配收益和运行利率可分配收益的方法可能与其他公司采用的方法不同，因此可能无法与其他公司报告的可分配收益进行比较。