附录 99.1

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Extra Space Storage Inc. 公布2023年第四季度和年终业绩

盐湖城，2024年2月27日——Extra Space Storage Inc.（纽约证券交易所代码：EXR）（“公司”）是美国自助存储设施的主要所有者和运营商，也是标准普尔500指数的成分股，公布了截至2023年12月31日的三个月和年度的经营业绩。

截至2023年12月31日的三个月的亮点：

 

•实现归属于普通股股东的净收益为摊薄后每股1.02美元，与去年同期相比下降了32.9％，这主要是由于与Life Storage合并（定义见下文）相关的3,060万美元的过渡成本、非现金利息和无形资产的摊销。

•实现了归属于普通股股东和单位持有人（“FFO”）的运营资金，摊薄后每股收益为1.89美元。不包括调整（“核心FFO”）的FFO为摊薄后每股2.02美元，与去年同期相比下降了3.3％。

•与去年同期相比，同店收入增长了0.8％，同店净营业收入（“NOI”）下降了（0.1）％。

•报告称，截至2023年12月31日，同店入住率为93.0％，而截至2022年12月31日的同店入住率为94.1％。

•公司在施工完成时收购了三家运营门店和四家门店（“占用证门店” 或 “Cof O门店”），总成本约为8,270万美元。

•与合资伙伴共同收购了一家运营门店，总成本约为2500万美元，其中公司投资了100万美元。

•发起了1.292亿美元的抵押贷款和夹层过渡贷款，并出售了4,390万美元的抵押贷款过渡贷款。

•向公司的第三方管理平台增加了74家门店（净门店为55家）。截至2023年12月31日，该公司为第三方管理了1,337家门店，在未合并的合资企业中管理了472家门店，共管理了1,809家门店。

•支付了每股1.62美元的季度股息。

截至 2023 年 12 月 31 日的年度亮点：

 

•实现归属于普通股股东的净收益为摊薄后每股4.74美元，与去年同期相比下降了26.1％，这主要是由于与Life Storage合并相关的9,790万美元的过渡成本、非现金利息和无形资产的摊销。

•实现摊薄后每股FFO为7.56美元，核心FFO为摊薄每股8.10美元，与去年同期相比下降了4.0％。

•与去年同期相比，同店收入增长了3.1％，同店净收入增长了2.8％。

•2023年7月20日，该公司以116亿美元的全股交易（“Life Storage合并”）完成了与Life Storage, Inc.（“Life Storage” 或 “LSI”）的合并，在Extra Space Storage平台上增加了1,200多家门店。

•除了通过Life Storage合并收购的门店外，该公司还收购了七家运营门店和七家Cof O门店，总成本约为1.471亿美元。

•与合资伙伴共同收购了八家运营门店和一家Cof O门店，总成本约为1.705亿美元，其中公司投资了3,130万美元。

•发起了3.296亿美元的抵押贷款和夹层过渡贷款，并出售了1.81亿美元的抵押贷款过渡贷款。

•除了通过Life Storage合并增加的门店外，还向公司的第三方管理平台增加了225家门店（净门店数量为189家）。

Extra Space Storage Inc. 首席执行官乔·马戈利斯评论说：“我们的季度表现稳健，专注于优化最近增加的生命存储资产的绩效，同时最大限度地提高传统额外空间存储场所的业绩。我们在本季度保持了良好的就地租金和强劲的同店入住率，平均为93.4％，这推动了同店收入的正增长。

展望2024年，我们预计Life Storage资产的收入将实现更强劲的增长，这些资产将受益于Extra Space平台的复杂性。尽管我们预计新客户率下降会带来不利影响，但我们对自助仓储的耐久性、我们高度多元化的产品组合以及当行业需求加速时我们的平台吸引客户量的能力充满信心。”

每股 FFO：

下表（未经审计）概述了公司截至2023年12月31日和2022年12月31日的三个月和年度的FFO和核心FFO。该表还提供了每个报告期归属于普通股股东的GAAP净收益和摊薄后每股收益的对账情况（金额以千计，股票和每股数据除外）：

(1) 由于四舍五入，每股金额可能无法重新计算。

(2) 调整以考虑到用于计算每股收益的股票数量与用于计算每股FFO的股票数量之间的差额。每股收益是使用两类方法计算的，该方法使用的股票数量低于每股FFO和每股核心FFO的计算，后者的计算假设如附注（3）中所述全部赎回所有OP单位。

(3) Extra Space Storage LP（“运营伙伴关系”）拥有优秀的首选和共同运营合作伙伴单位（“OP 单位”）。这些OP单位可以兑换为现金，或在公司选择时兑换公司普通股。为了计算加权平均股数（如上所示，摊薄后的股票数量），假设赎回所有OP单位换成普通股。每股FFO和每股核心FFO的加权平均股数（摊薄后）的计算还包括基于股份的薪酬计划的影响。

经营业绩和同店业绩：

下表（未经审计）概述了公司截至2023年12月31日和2022年12月31日的三个月和年度的同店业绩（金额以千计，门店数量数据除外）1：

(1) 本新闻稿稍后将提供净收入与同店净营业收入的对账，标题为 “GAAP净收入与同店净营业收入总额的对账”。

(2) 同店收入、运营支出和净营业收入不包括租户再保险收入或支出。

(3) 包括一般办公费用、计算机、银行费用和信用卡商户费用。

(4) 包括水电费和其他杂项商店开支。

(5) 该公司因火灾将一家门店从同店池中移除，将同店池的财产数量从914家减少到913家。

公司投资者关系网站 https://ir.extraspace.com/ 上发布的补充财务信息中提供了截至2023年12月31日和2022年12月31日的三个月和年度中按大都市统计区（“MSA”）分列的门店同店业绩的详细信息。

投资和物业管理活动：

下表（未经审计）概述了公司已完成、已完成或根据协议（千美元）的收购和开发。表中的总数不包括与人寿存储合并相关的商店或价值。

						已关闭/已完成至 2023 年 12 月 31 日												2023 年 12 月 31 日之后关闭/完工												计划在 2024 年仍将关闭/完工												2024 年总计												将于 2025 年关闭/完工
全资投资						门店						价格						门店						价格						门店						价格						门店						价格						门店						价格
经营门店						7						$	48,550					3						$	15,575					3						$	18,300					6						$	33,875					—						$	—
C of O 和 Development Stores1						7						98,565						—						—						4						47,536						4						47,536						—						—
EXR 对全资门店的投资						14						147,115						3						15,575						7						65,836						10						81,411						—						—
合资投资
EXR 投资合资收购运营门店1						8						24,258						—						—						—						—						—						—						—						—
EXR 对合资开发和 O1 C的投资						1						7,015						1						19,395						8						92,941						9						112,336						1						13,968
EXR 对合资企业的投资						9						31,273						1						19,395						8						92,941						9						112,336						1						13,968
EXR 投资总额						23						$	178,388					4						$	34,970					15						$	158,777					19						$	193,747					1						$	13,968

(1) Cof O和开发门店的地点以及合资企业所有权权益的详细信息包含在公司投资者关系网站 https://ir.extraspace.com/ 上发布的补充财务信息中。

上述协议下的预计开发和收购受惯例成交条件的约束，无法保证这些开发和收购将按照所述条款完成，或者根本无法保证。

过桥贷款：

在截至2023年12月31日的三个月中，公司发放了1.292亿美元的过渡贷款，出售了4,390万美元的过渡贷款，使季度末的未偿余额约为5.947亿美元。该公司还有2.883亿澳元的过渡贷款，这些贷款在季度末之后到期，或者协议于2024年结束。与公司贷款活动和持有余额有关的其他详细信息包含在公司投资者关系网站发布的补充财务信息中，网址为 https://ir.extraspace.com/。

物业管理：

截至2023年12月31日，该公司为第三方所有者管理了1,337家门店，在未合并的合资企业中管理了472家门店，共管理着1,809家门店。该公司是美国最大的自助仓储管理公司。

资产负债表：

在截至2023年12月31日的三个月中，公司完成了公开发行债券的发行，发行了6亿美元的2031年到期的5.9％的优先无抵押票据。季度末之后，公司完成了另一次公开债券发行，发行了6亿美元的2034年到期的5.4％的优先无抵押票据。

在截至2023年12月31日的三个月中，该公司没有通过其自动柜员机计划发行任何股票，目前有8亿美元可供发行。同样，该公司在本季度没有使用其股票回购计划回购任何普通股，截至2023年12月31日，该公司已获准根据该计划额外购买最多5亿美元。

截至2023年12月31日，该公司的固定利率债务占总债务的百分比为73.4％。扣除可变利率应收账款的影响，有效固定利率债务占总债务的比例为78.6％。公司固定利率和浮动利率债务的加权平均利率分别为3.9％和6.6％。合并加权平均利率为4.6％，加权平均到期日约为4.8年。

分红：

2023年12月29日，公司向2023年12月15日营业结束时的登记股东支付了每股1.62美元的第四季度普通股股息。

展望：

下表概述了公司截至2024年12月31日的年度核心FFO估计值和年度假设41。

(1) 本新闻稿稍后将提供净收入前景与同店净营业收入展望的对账表，标题为 “估计的GAAP净收入与估计的同店净营业收入的对账”。对账包括与同店收入和同店支出前景相关的详细信息。本新闻稿稍后将提供每股净收益展望与每股运营前景资金的对账情况，标题为 “估计的GAAP全面摊薄后每股收益与预计的全面摊薄后每股FFO之间的对账”。

FFO对该年度的估算已完全摊薄，以估算该年内已发行股票和OP单位的平均数量。该公司的估计是前瞻性的，基于管理层对当前和未来市场状况的看法。该公司的实际业绩可能与这些估计存在重大差异。

补充财务信息：

有关公司业绩的未经审计的补充财务信息可在公司网站www.extraspace.com上找到。在主页的 “公司信息” 导航菜单下，单击 “投资者关系”，然后在 “财务和股票信息” 导航菜单下单击 “季度收益”。本补充信息提供了有关项目的更多详细信息，包括按投资组合和市场划分的门店占用率和财务业绩、债务到期时间表和租赁资产的表现。

电话会议：

该公司将于美国东部时间2024年2月28日星期三下午1点举行电话会议，讨论其财务业绩。电话参与者可使用以下链接预注册通话，接收特殊拨入号码和 PIN，从而避免延迟加入电话会议：

https://register.vevent.com/register/BI4f9ef07b182b4586b2cd3b568dcf5801。

电话会议的网络直播也将在公司的投资者关系网站上播出，网址为 https://ir.extraspace.com。要收听网络直播，请在预定开始时间前至少 15 分钟访问该站点，以便注册、下载和安装任何必要的音频软件。

电话会议的重播将从美国东部时间2024年2月28日下午5点开始，在公司网站的投资者关系栏目上播出为期30天。

前瞻性陈述：

本新闻稿中列出的某些信息包含联邦证券法所指的 “前瞻性陈述”。前瞻性陈述包括有关门店收购收益的陈述、发展、有利的市场条件、我们对今年的展望和估计、有关Life Storage合并影响的陈述，以及与我们的计划、目标、战略、未来事件、未来收入或业绩、资本支出、融资需求、竞争格局、与收购和开发相关的计划或意向、预计的飓风相关保险索赔以及其他非信息的陈述历史信息。在某些情况下，前瞻性陈述可以通过诸如 “相信”、“估计”、“期望”、“可能”、“将”、“应该”、“预期” 或 “打算” 之类的术语来识别，或者这些术语或其他类似术语的否定词，或者通过对战略的讨论来识别。我们还可能不时发表其他前瞻性陈述。我们或代表我们随后发表的所有此类前瞻性陈述，无论是书面还是口头陈述，也受这些警示性陈述的明确限制。有许多风险和不确定性可能导致我们的实际业绩与本新闻稿中包含或考虑的前瞻性陈述存在重大差异。任何前瞻性陈述都应根据我们最新的10-K表年度报告和10-Q表季度报告中包含的 “风险因素” 部分中提及的风险来考虑。这些因素包括但不限于：

•总体经济状况、房地产行业和我们经营的市场的不利变化；

•未能实现人寿存储合并的预期收益；

•Life Storage的业务无法成功整合或此类整合可能比预期的更困难、更耗时或更昂贵的风险，包括我们留住和雇用关键人员的能力；

•Life Storage合并完成后，合并后的公司未来预期财务业绩和业绩的不确定性；

•未能按预期条件完成待处理的收购和开发，或根本没有完成；

•来自新门店和现有门店或其他存储替代方案的竞争的影响，包括对我们或Life Storage物业的竞争加剧或意想不到的竞争，这可能会导致租金和入住率下降；

•对未投保损失和环境污染的潜在责任；

•监管环境以及国家、州和地方法律法规的影响，包括但不限于管理房地产投资信托基金（“REIT”）、租户再保险和我们业务其他方面的法律法规，这可能会对我们的业绩产生不利影响；

•我们根据保险单弥补损失的能力；

•信贷和金融市场中断，导致难以筹集资金或以合理的利率获得信贷或根本无法获得信贷，这可能会阻碍我们的增长能力；

•我们对信息技术的依赖，这些技术容易受到计算机病毒和恶意软件、黑客攻击、网络攻击和其他未经授权的访问或滥用的攻击，其中任何一种都可能对我们的业务和业绩产生不利影响；

•全球金融市场的变化和利率的上升；

•融资和资本的可用性、我们维持的债务水平以及我们的信用评级；

•与收购、处置和开发房产相关的风险，包括与气候变化和其他因素相关的额外监管要求导致的开发成本增加；

•减少资产估值和相关减值费用；

•我们在合资投资方面缺乏唯一的决策权；

•美国税法最近或未来变更的影响；

•未能出于美国联邦所得税目的维持我们的房地产投资信托基金地位；

•任何高传染性或传染性疾病疫情的影响，包括对自助存储空间和辅助产品和服务（例如租户再保险）的需求减少，以及入住率、租金和人员配备水平的潜在下降，这可能会对我们的业绩产生不利影响；以及

•自然灾害、战争或恐怖主义的影响导致的经济不确定性，这可能会对我们的业务计划产生不利影响。

所有前瞻性陈述均基于我们当前的预期和各种假设。我们的期望、信念和预测是真诚地表达的，我们认为这些期望、信念和预测有合理的依据，但无法保证管理层的期望、信念和预测会产生或实现。所有前瞻性陈述仅自发表之日起适用。我们没有义务公开更新或修改前瞻性陈述，这些陈述可能是为了反映公布之日之后的事件或情况或反映意外事件的发生。

FFO 的定义：

FFO提供有关公司经营业绩的相关且有意义的信息，这些信息以及净收入和现金流是了解公司经营业绩所必需的。该公司认为，作为净收入的补充，FFO是一项有意义的披露。净收入假设房地产资产的价值随着时间的推移可预见地减少，这反映在折旧和摊销费用中。房地产资产的价值因市场状况而波动，公司认为FFO更准确地反映了公司房地产资产的价值。全国房地产投资信托基金协会（“NAREIT”）将FFO定义为根据美国公认会计原则（“GAAP”）计算的净收益，不包括营业门店销售的损益和折旧房地产资产的减值减值减记，加上与房地产相关的折旧和摊销，以及在相同基础上对记录的未合并合伙企业和合资企业进行调整后的折旧和摊销。公司认为，为了进一步了解公司的业绩，应根据公司合并财务报表中列报的GAAP将FFO与报告的净收益和现金流一起考虑。不应将FFO视为根据公认会计原则计算的净收益的替代品。

为便于参考，公司还提供核心FFO。核心 FFO 不包括不属于我们运营和交易成本核心的收入和支出。它还包括与Life Storage合并相关的某些成本，包括过渡成本、与摊销无抵押优先票据折扣相关的非现金利息以及扣除税收优惠后的其他无形资产的摊销。尽管公司对核心FFO的计算与NAREIT对FFO的定义不同，可能无法与其他房地产投资信托基金和房地产公司的计算相提并论，但该公司认为它为衡量经营业绩提供了有意义的补充指标。该公司认为，通过排除不属于我们运营核心的收入和支出以及非现金利息支出，股东和潜在投资者将获得我们的经营业绩指标，该指标更接近房地产行业在提交FFO方面的目标。不应将公司的核心FFO视为NAREIT对FFO的定义的替代品。FFO的计算可能无法与其他房地产投资信托基金或房地产公司报告的FFO相提并论，这些房地产投资信托基金或房地产公司没有根据当前的NAREIT定义定义定义定义该术语或对当前NAREIT定义的解释有所不同。FFO不代表根据公认会计原则确定的经营活动产生的现金，不应将其视为净收入的替代方案，不应将其视为公司业绩的指标，也不得将其视为衡量流动性的经营活动净现金流的替代方案，也不得将其视为公司现金分配能力的指标。

同店的定义：

该公司在本报告所述期间的同店库由913家全资拥有和运营的门店组成，到公布的最早日历年度的第一天为止，这些门店已稳定下来。该公司认为，门店一旦开业三年或在一个日历年内将平均平方英尺的入住率维持在80.0％或以上，就可以稳定下来。该公司认为，通过提供稳定的门店库的同店业绩，以及包括但不限于入住率、租金收入（增长）、运营支出（增长）、净营业收入（增长）等在内的相应运营指标，股东和潜在投资者能够在不受不稳定的入住率、租金水平、支出水平、收购或已完成开发项目影响的情况下评估经营业绩。不应将同店业绩用作未来同店业绩或公司门店整体业绩的依据。尚未对同店池进行任何修改，以包括从 Life Storage 获得的任何资产。

关于额外空间存储公司：

Extra Space Storage Inc. 总部位于犹他州盐湖城，是一家自我管理和自我管理的房地产投资信托基金，也是标准普尔500指数的成员。截至2023年12月31日，该公司在42个州和华盛顿特区拥有和/或经营3,714家自助仓储门店。该公司的门店包括约260万个单位和约2.830亿平方英尺的可出租空间，以Extra Space、Life Storage和Storage Express品牌运营。该公司在全国范围内为客户提供各种位置便利且安全的存储单元，包括船只存放处、房车存储空间和商业存储空间。它是美国最大的自助仓储物业运营商。

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如需信息：

杰夫·诺曼

ExtraSpace Storage

(801) 365-1759

ExtraSpace Storage

简明合并资产负债表

（以千计，共享数据除外）

			2023年12月31日						2022年12月31日
			（未经审计）
资产：
房地产资产，净额			$	24,555,873					$	9,997,978
房地产资产-经营租赁使用权资产			227,241						221,725
对未合并房地产实体的投资			1,071,617						582,412
对债务证券和应收票据的投资			904,769						858,049
现金和现金等价物			99,062						92,868
其他资产，净额			597,700						414,426
总资产			$	27,456,262					$	12,167,458
负债、非控股权益和权益：
应付票据，净额			$	1,273,549					$	1,288,555
无抵押定期贷款，净额			2,650,581						2,340,116
无抵押优先票据，净额			6,410,618						2,757,791
循环信贷额度			682,000						945,000
经营租赁负债			236,515						229,035
未合并房地产企业的现金分配			71,069						67,352
应付账款和应计费用			334,518						171,680
其他负债			383,463						289,655
负债总额			12,042,313						8,089,184
承付款和意外开支
非控股权益和股权：
Extra Space Storage Inc. 股东权益：
优先股，面值0.01美元，已授权5,000,000股，未发行或流通股票			—						—
普通股，面值0.01美元，已授权5亿股，截至2023年12月31日和2022年12月31日分别已发行和流通的211,278,803股和133,921,020股			2,113						1,339
额外的实收资本			14,750,388						3,345,332
累计其他综合收益			17,435						48,798
累计赤字			(379,015)						(135,872)
Extra Space Storage Inc. 股东权益总额			14,390,921						3,259,597
以优先运营合伙企业单位为代表的非控股权益，净额			222,360						261,502
运营合伙企业中的非控股权益、净权益和其他非控股权益			800,668						557,175
非控股权益和权益总额			15,413,949						4,078,274
负债、非控股权益和权益总额			$	27,456,262					$	12,167,458

截至2023年12月31日和2022年12月31日的三个月和年度的合并运营报表

（以千计，股票和每股数据除外）-未经审计

截至2023年12月31日和2022年12月31日的三个月和年度的GAAP净收入与同店净营业收入总额的对账（以千计）——未经审计

截至2024年12月31日止年度的预估GAAP全面摊薄后每股收益与预计的全面摊薄后每股FFO之间的对账——未经审计

截至2024年12月31日止年度的估计GAAP净收入与估计的同店净营业收入的对账（以千计）——未经审计

(1) 估计的同店租金收入、运营支出和净营业收入是公司2024年同店1,078家门店的预估值。