附录 99.1
AMERICOLD 公布 2023 年第四季度和全年业绩
2023 年全年实现两位数的每股 AFFO 增长

2023年全年实现创纪录的同店经济占用率和固定承诺
2023年第四季度实现强劲的同店仓库服务净资产净利润率
宣布与加拿大太平洋和DP World战略合作伙伴关系的两项首批开发项目

乔治亚州亚特兰大，2024年2月22日——专注于温控物流、房地产和增值服务的全球领导者Americold Realty Trust, Inc.（纽约证券交易所代码：COLD）（“公司”）今天公布了截至2023年12月31日的第四季度和全年财务和经营业绩。

Americold Realty Trust首席执行官乔治·查佩尔表示：“我们对第四季度的业绩感到满意，我们的每股AFFO为0.38美元，比去年同期增长了31％以上。这一业绩是由我们的全球仓库同店池推动的，按固定货币计算，NOI增长了7.9％。我们强劲的同店资金池业绩是由我们的定价举措、创纪录的固定承诺水平、积极的可变成本管理和提高的仓库服务效率推动的。面对严峻的吞吐量环境，我们继续加快进度，在2023年第四季度实现了6.1％的仓库服务利润率，与2023年第三季度相比提高了330个基点。此外，本季度，我们的租金和仓储收入的52.2％来自固定承诺存储合同，这是Americold又一个创纪录的水平。”

“全年我们的每股AFFO为1.27美元，比上年增长14％。根据2023年第二季度网络事件的影响以及2022年第四季度我们第三方管理业务的大型零售客户的退出，今年的每股AFFO同比增长率将为19％。这一业绩主要是由我们的全球仓库同店池推动的，按固定货币计算，净资产净值增长了12.8％。此外，我们2023年全年同店经济占有率为84.3％，这是Americold的全年纪录，比之前的记录高出近400个基点，这表明我们的基础设施和增值服务需求仍然很高。”

“最后，我们很高兴地宣布，作为我们与北美最大的铁路公司之一加拿大太平洋堪萨斯城合作的一部分，将在密苏里州堪萨斯城进行约1.3亿美元的绿地开发项目。此外，在第四季度，我们通过我们的RSA合资公司宣布计划在迪拜的DP World杰贝阿里港自由区建造一个传统的多客户主要市场配送中心，价格为3500万美元。随着我们进入2024年，我们期待在这些新进展上取得进展。与CPKC和DP World的这些合作伙伴关系表明了Americold通过与供应链邻近领域的全球领导者合作来创造价值的独特能力。”



2023 年第四季度亮点
•总收入下降了5.9％，至6.793亿美元。
•总净资产净值增长了11.5％，达到2.098亿美元。
•净亏损2.268亿美元，摊薄后每股普通股亏损0.80美元。
•核心息税折旧摊销前利润增长了17.1％，至1.603亿美元，按固定货币计算增长了17.6％。
•核心FFO为8,480万美元，摊薄后每股普通股0.30美元。
•AFFO为1.08亿美元，摊薄后每股普通股为0.38美元。
•全球仓库板块收入增长2.3％，至6.123亿美元。
•全球仓库板块的NOI增长了14.4％，至1.971亿美元。
•全球仓库板块同店收入实际增长0.6％，按固定货币计算增长1.1％，全球仓库板块同店NOI增长7.3％，按固定货币计算增长7.9％。
•10月5日，我们以约2400万美元的价格完成了对位于新泽西州瓦恩兰的冷库设施Safeway Freezers的收购。该公司预计将额外投资1,300万美元用于必要的资本支出，以满足Americold操作系统标准。新设施由600万立方英尺和16,800个托盘位组成。
•完成了我们在康涅狄格州普莱恩维尔的基地扩建项目，耗资约1.61亿美元。该场地由1,210万立方英尺和31,000个托盘位组成。
•宣布密苏里州堪萨斯城的开发项目，这是我们与北美最大的铁路公司之一加拿大太平洋-堪萨斯城（CPKC）合作的一部分。该设施将由1,350万立方英尺和22,000个托盘位组成。
2023 年迄今为止的全年亮点
•总收入下降了8.3％，至27亿美元。
•总净资产净值增长了10.7％，达到7.706亿美元。
•净亏损3.363亿美元，摊薄后每股普通股亏损1.22美元。
•核心息税折旧摊销前利润增长了14.5％，至5.721亿美元，按固定货币计算增长了15.7％。
•核心FFO为2.777亿美元，摊薄后每股普通股1.00美元。
•AFFO为3.516亿美元，摊薄后每股普通股为1.27美元。
•全球仓库板块收入增长了3.8％，达到24亿美元。
•全球仓库板块的NOI增长了13.6％，至7.226亿美元。
•全球仓库板块同店收入增长了3.4％，按固定货币计算增长了4.3％，全球仓库板块同店净收入增长了11.8％，按固定货币计算增长了12.8％。
2023 年第四季度公司总财务业绩
2023年第四季度的总收入为6.793亿美元，下降5.9％，这是由于我们的第三方管理和运输板块的下降所致，但很大程度上被全球仓库板块的增长所抵消。我们的全球仓库板块的增长是由最近完成的扩张和开发项目的增量收入推动的，我们的


定价举措和利率上涨部分被消费者购买习惯导致的吞吐量下降以及外币折算的不利影响所抵消。
2023年第四季度的总净资产净值为2.098亿美元，比去年同期增长11.5％。如前所述，这一增长是我们的全球仓库板块收入改善的结果，再加上强大的可变成本控制，尽管吞吐量环境充满挑战，但仍推动了更高的仓库服务利润率。
2023年第四季度，该公司报告的净亏损为2.268亿美元，摊薄后每股亏损0.80美元，而去年同期净收益为300万美元，摊薄每股收益为0.01美元。
2023年第四季度的核心息税折旧摊销前利润为1.603亿美元，而去年同期为1.368亿美元。这反映了实际比上年增长17.1％，按固定货币计算增长了17.6％。增长是由于推动上述NOI增长的相同因素，以及销售和收购成本略有下降。
2023年第四季度，核心FFO为8,480万美元，摊薄每股收益0.30美元，而2022年第四季度为7,020万美元，摊薄每股收益0.26美元。
2023年第四季度，AFFO为1.08亿美元，摊薄每股收益0.38美元，而去年同期为7,820万美元，摊薄每股收益0.29美元。
有关非公认会计准则财务指标与最具可比性的公认会计准则财务指标的定义和对账情况，请参阅公司的补充财务信息。
2023年第四季度全球仓库板块业绩
2023年第四季度，全球仓库板块收入为6.123亿美元，与2022年第四季度的5.987亿美元相比增长了1,360万美元，增长了2.3％。这种增长主要是由最近完成的开发项目和收购推动的。此外，由于我们的定价举措和费率上调，我们的同店资金池促进了增长。由于消费者购买习惯和外币折算的不利影响，托盘吞吐量下降部分抵消了这一点。
2023年第四季度全球仓库板块的出资（NOI）为1.971亿美元，而2022年第四季度为1.723亿美元，增长2480万美元，增长14.4％。由于上述仓库收入增长的驱动因素，全球仓库板块的贡献（NOI）有所增加。受仓库服务利润率提高的推动，2023年第四季度全球仓库板块的利润率为32.2％，与去年同期相比增长了341个基点。
在截至2023年12月31日的三个月和年度中，我们有219个相同的门店仓库。下表列出了截至2023年12月31日的三个月和年度的同店仓库和非同店仓库的收入、缴款（NOI）和利润率，并对照了我们仓库分部的总财务指标。有关我们不同门店池的构成，请参阅下面的 “房地产投资组合” 部分。



截至12月31日的三个月改变
美元和单位以千计，每个托盘的数据除外2023 年实际
2023 固定货币 (1)
2022 年实际值实际的固定货币
仓库区段总数
仓库总数240240不适用不适用
租金和仓储$276,641 $278,493 $267,031 3.6 %4.3 %
仓库服务335,621 336,331 331,659 1.2 %1.4 %
总收入$612,262 $614,824 $598,690 2.3 %2.7 %
全球仓库捐款 (NOI)$197,102 $197,967 $172,327 14.4 %14.9 %
全球仓库利润32.2 %32.2 %28.8 %341 bps341 bps
全球仓库租金和存储量指标：
平均经济占用的托盘4,541 不适用4,537 0.1 %不适用
托盘实际占用的平均值4,041 不适用4,229 (4.4)%不适用
托盘的平均物理位置5,493 不适用5,415 1.4 %不适用
经济占用率82.7 %不适用83.8 %-112 个基点不适用
实际占用百分比73.6 %不适用78.1 %-453 个基点不适用
每个平均经济占用托盘的总租金和仓储收入$60.92 $61.33 $58.86 3.5 %4.2 %
每个平均实际占用托盘的总租金和仓储收入$68.46 $68.92 $63.14 8.4 %9.1 %
全球仓库服务指标：
吞吐量托盘9,384 不适用9,963 (5.8)%不适用
每个吞吐量托盘的仓库服务总收入$35.77 $35.84 $33.29 7.4 %7.7 %
同一家商店的仓库
同一商店仓库的数量219219不适用不适用
全球仓库同店收入：
租金和仓储$254,642 $256,614 $252,984 0.7 %1.4 %
仓库服务319,511 320,399 317,648 0.6 %0.9 %
同店总收入$574,153 $577,013 $570,632 0.6 %1.1 %
全球仓库同店捐款 (NOI)$185,124 $186,061 $172,503 7.3 %7.9 %
全球仓库同店利润32.2 %32.2 %30.2 %201 个基点202 个基点
Global Warehouse 同店租金和存储指标：
平均经济占用的托盘4,216 不适用4,299 (1.9)%不适用
托盘实际占用的平均值3,752 不适用4,015 (6.6)%不适用
托盘的平均物理位置5,037 不适用5,104 (1.3)%不适用
经济占用率83.7 %不适用84.2 %-53 个基点不适用
实际占用百分比74.5 %不适用78.7 %-418 个基点不适用
每个平均经济占用托盘的商店租金和仓储收入相同$60.40 $60.87 $58.85 2.6 %3.4 %
每个平均实际占用托盘的商店租金和仓储收入相同$67.87 $68.39 $63.01 7.7 %8.5 %
全球仓库同店服务指标：
吞吐量托盘8,684 不适用9,396 (7.6)%不适用
每个吞吐量托盘的同店仓库服务收入$36.79 $36.90 $33.81 8.8 %9.1 %


截至12月31日的三个月改变
美元和单位以千计，每个托盘的数据除外2023 年实际
2023 固定货币 (1)
2022 年实际值实际的固定货币
非同店仓库
非同店仓库数量 (2)
2121不适用不适用
全球仓库非同店收入：
租金和仓储$21,999 $21,879 $14,047 n/rn/r
仓库服务16,110 15,932 14,011 n/rn/r
非同店总收入$38,109 $37,811 $28,058 n/rn/r
全球仓库非同店捐款 (NOI)$11,978 $11,906 $(176)n/rn/r
全球仓库非同门店利润31.4 %31.5 %(0.6)%n/rn/r
Global Warehouse 非同店租金和存储量指标：
平均经济占用的托盘325 不适用238 n/r不适用
托盘实际占用的平均值289 不适用214 n/r不适用
托盘的平均物理位置456 不适用311 n/r不适用
经济占用率71.3 %不适用76.5 %n/r不适用
实际占用百分比63.4 %不适用68.8 %n/r不适用
每个平均经济占用托盘的商店租金和仓储收入不一样$67.69 $67.32 $59.02 n/rn/r
每个平均实际占用托盘的商店租金和仓储收入不一样$76.12 $75.71 $65.64 n/rn/r
Global Warehouse 非同店服务指标：
吞吐量托盘700 不适用567 n/r不适用
每个吞吐量托盘的非同店仓库服务收入$23.01 $22.76 $24.71 n/rn/r
(1) 为计算按固定货币计算经营业绩而对我们的美国公认会计准则经营业绩进行的调整是外币汇率相对于前一同期变化的影响。
(2) 有关我们非同一个门店池的构成，请参阅下面的 “房地产投资组合” 部分。
（n/a = 不适用）
（n/r = 不相关）



截至12月31日的财年改变
以千美元计2023 年实际2023 固定货币 (1)2022 年实际值实际的固定货币
仓库区段总数
仓库总数240240不适用不适用
全球仓库收入：
租金和仓储$1,101,741 $1,113,052 $999,388 10.2 %11.4 %
仓库服务1,289,348 1,299,295 1,303,583 (1.1)%(0.3)%
总收入$2,391,089 $2,412,347 $2,302,971 3.8 %4.7 %
全球仓库捐款 (NOI)$722,603 $728,579 $636,232 13.6 %14.5 %
全球仓库利润30.2 %30.2 %27.6 %259 bps258 个基点
单位以千计，每个托盘数据除外
全球仓库租金和存储量指标：
平均经济占用的托盘4,546 不适用4,318 5.3 %不适用
托盘实际占用的平均值4,120 不适用3,991 3.2 %不适用
托盘的平均物理位置5,442 不适用5,431 0.2 %不适用
经济占用率83.5 %不适用79.5 %403 个基点不适用
实际占用百分比75.7 %不适用73.5 %222 个基点不适用
每个平均经济占用托盘的总租金和仓储收入$242.35 $244.84 $231.44 4.7 %5.8 %
每个平均实际占用托盘的总租金和仓储收入$267.41 $270.16 $250.40 6.8 %7.9 %
全球仓库服务指标：
吞吐量托盘37,524 不适用40,093 (6.4)%不适用
每个吞吐量托盘的仓库服务总收入$34.36 $34.63 $32.51 5.7 %6.5 %
同一家商店的仓库
同一商店仓库的数量219219不适用不适用
全球仓库同店收入：
租金和仓储$1,024,515 $1,035,596 $944,102 8.5 %9.7 %
仓库服务1,233,344 1,243,103 1,240,378 (0.6)%0.2 %
同店总收入$2,257,859 $2,278,699 $2,184,480 3.4 %4.3 %
全球仓库同店捐款 (NOI)$708,521 $714,581 $633,714 11.8 %12.8 %
全球仓库同店利润31.4 %31.4 %29.0 %237 bps235 个基点
单位以千计，每个托盘数据除外
Global Warehouse 同店租金和存储指标：
平均经济占用的托盘4,268 不适用4,099 4.1 %不适用
托盘实际占用的平均值3,877 不适用3,788 2.3 %不适用
托盘的平均物理位置5,065 不适用5,128 (1.2)%不适用
经济占用率84.3 %不适用79.9 %433 个基点不适用
实际占用百分比76.5 %不适用73.9 %268 个基点不适用
每个平均经济占用托盘的商店租金和仓储收入相同$240.05 $242.64 $230.32 4.2 %5.3 %
每个平均实际占用托盘的商店租金和仓储收入相同$264.25 $267.11 $249.23 6.0 %7.2 %
全球仓库同店服务指标：
吞吐量托盘35,227 不适用37,841 (6.9)%不适用
每个吞吐量托盘的同店仓库服务收入$35.01 $35.29 $32.78 6.8 %7.7 %


截至12月31日的财年改变
以千美元计2023 年实际2023 固定货币 (1)2022 年实际值实际的固定货币
非同店仓库
非同店仓库数量 (2)
2121不适用不适用
全球仓库非同店收入：
租金和仓储$77,226 $77,456 $55,286 n/rn/r
仓库服务56,004 56,192 63,205 n/rn/r
非同店总收入$133,230 $133,648 $118,491 n/rn/r
全球仓库非同店捐款 (NOI)$14,082 $13,998 $2,518 n/rn/r
全球仓库非同门店利润10.6 %10.5 %2.1 %n/rn/r
单位以千计，每个托盘数据除外
Global Warehouse 非同店租金和存储量指标：
平均经济占用的托盘278 不适用219 n/r不适用
托盘实际占用的平均值243 不适用203 n/r不适用
托盘的平均物理位置377 不适用303 n/r不适用
经济占用率73.7 %不适用72.3 %n/r 不适用
实际占用百分比64.5 %不适用67.0 %n/r不适用
每个平均经济占用托盘的商店租金和仓储收入不一样$277.79 $278.62 $252.45 n/rn/r
每个平均实际占用托盘的商店租金和仓储收入不一样$317.80 $318.75 $272.34 n/rn/r
Global Warehouse 非同店服务指标：
吞吐量托盘2,297 不适用2,250 n/r不适用
每个吞吐量托盘的非同店仓库服务收入$24.38 $24.46 $28.09 n/rn/r

(1) 为计算按固定货币计算经营业绩而对我们的美国公认会计准则经营业绩进行的调整是外币汇率相对于前一同期变化的影响。
(2) 有关我们非同一个门店池的构成，请参阅下面的 “房地产投资组合” 部分。
（n/a = 不适用）
（n/r = 不相关）


固定承诺租金和仓储收入
截至2023年12月31日，公司年化租金和仓储收入中有5.768亿美元来自持有固定承诺存储合同的客户。相比之下，2023年第三季度末为5.507亿美元，2022年第四季度末为4.195亿美元。在这种安排下，我们在商业化业务方面继续取得进展。按合并估计，假设整整十二个月的收购收入，52.2% 的租金和仓储收入来自固定承诺存储合同。

经济和实际占用率
包含固定承诺的合同旨在确保公司的客户在需要时有可用空间。2023年第四季度，总仓库板块的经济占用率为82.7％，仓库板块同店池的经济占用率为83.7％，比实际占用率分别增长了910个基点和921个基点。与2022年第四季度相比，总仓库板块的经济占用率下降了112个基点，仓库板块同一个门店池的经济占用率下降了53个基点。入住率的减少反映了随着劳动力的改善，2022年第四季度制造商产量的增加，而这种情况在2023年没有再次出现。



房地产投资组合
截至2023年12月31日，该公司的投资组合包括245个设施。2023年第四季度末，该公司的全球仓库板块投资组合中有240个设施，其第三方管理部分有5个设施。截至2023年12月31日的季度，相同的门店数量包括219个设施。剩下的21个非相同门店包括：通过收购收购的三处场地、处于扩建和开发阶段的12个场地、我们购买的三个租赁场地、澳大利亚的一处临时租赁设施、我们在2022年第四季度因预计租约即将到期而停止运营的一处租赁设施，以及我们为准备租赁给第三方而退出的一处租赁场地。

资产负债表活动和流动性
截至2023年12月31日，该公司的总流动性约为7.974亿美元，包括循环信贷额度的现金和容量。未偿债务总额为32亿美元（包括2.591亿美元的融资租赁/销售回租，不包括未摊销的递延融资费用），其中92％为无抵押结构。截至季度末，净负债占预计核心息税折旧摊销前利润的比例约为5.6倍。该公司的未偿债务总额包括30亿美元的房地产债务，其中不包括售后回租和融资租赁债务。该公司的房地产债务剩余加权平均期限为5.3年，加权平均合同利率为3.8％。截至2023年12月31日，公司未偿债务总额的88％为固定利率，包括固定利率债务的套期保值浮动利率。该公司在2026年之前没有重大债务到期日，包括延期期权。

分红
2023年12月12日，公司董事会宣布2023年第四季度每股0.22美元的股息，该股息已于2024年1月12日支付给截至2023年12月31日的登记在册的普通股股东。

2024 年展望
该公司宣布其2024年每股AFFO年度指引在1.32美元至1.42美元之间。有关年度指南的详细信息，请参阅我们的财务补充文件第42页。公司的指导方针基于当前的计划和假设仅供参考，可能会发生变化。除先前宣布的范围外，这些指标的范围不包括收购、处置或资本市场活动的影响。

投资者网络直播和电话会议
该公司将于美国东部时间2024年2月22日星期四下午 5:00 举行网络直播和电话会议，讨论其2023年第四季度业绩。电话会议的网络直播将通过Americold Realty Trust网站www.americold.com的投资者栏目播出。要收听网络直播，请在预定开始时间前至少十五分钟访问该站点，以便注册、下载和安装任何必要的音频软件。电话会议结束后不久，将在公司网站上重播90天的网络直播。
也可以拨打 1-877-407-3982 或 1-201-493-6780 来参加电话会议。拨打 1-844-512-2921 或 1-412-317-6671 并提供会议 ID #13740732 即可观看电话重播。电话重播将在电话会议结束后不久提供，直至2024年3月7日。
公司的补充套餐将在电话会议之前在公司网站的 “投资者” 部分公布，网址为 http://ir.americold.com。



关于本公司
Americold 是温控物流房地产和增值服务领域的全球领导者。Americold 专注于温控仓库的所有权、运营、收购和开发，在北美、欧洲、亚太和南美拥有和/或经营 245 个温控仓库，冷藏存储空间约为 15 亿立方英尺。Americold 的设施是连接食品生产商、加工商、分销商和零售商与消费者的供应链不可或缺的组成部分。

非公认会计准则财务指标
本新闻稿包含非公认会计准则财务指标，包括NAREIT FFO、核心FFO、AFFO、息税折旧摊销前利润、核心息税折旧摊销前利润；同店分部收入、缴款（NOI）、利润率和维护资本支出。这些非公认会计准则指标的定义包含在我们的季度财务补充文件中，此处包括这些非公认会计准则指标与其最具可比性的GAAP指标的对账。本新闻稿中包含的每项非公认会计准则指标作为分析工具都有局限性，不应孤立地考虑，也不能作为根据公认会计原则计算的公司业绩分析的替代品。此外，由于并非所有公司都使用相同的计算方法，因此公司在本新闻稿中提出的非公认会计准则指标可能无法与包括其他房地产投资信托基金在内的其他公司披露的类似标题的指标相提并论。

前瞻性陈述
本新闻稿包含有关未来事件和预期的陈述，这些陈述构成前瞻性陈述。前瞻性陈述基于我们对未来财务和经营业绩及增长计划的信念、假设和预期，同时考虑了我们目前可获得的信息。这些陈述不是对历史事实的陈述。前瞻性陈述涉及风险和不确定性，可能导致我们的实际业绩与我们在任何前瞻性陈述中表达或暗示的未来业绩预期存在重大差异，您不应过分依赖此类陈述。可能导致这些差异的因素包括：通货膨胀压力上升、利率和运营成本上升；劳动力和电力成本；劳动力短缺；我们与员工的关系、根据集体谈判协议发生的任何停工或任何争议以及与就业相关的诉讼；供应链中断的影响；与建筑成本上涨相关的风险；与现有物业扩建和新房产开发相关的风险，包括未能满足预算或未达到预算要求在预期的时间范围内或根本没有实现稳定的回报；鉴于我们客户合同的性质，收入的不确定性；收购风险，包括未能确定或完成有吸引力的收购或未能实现我们近期收购的预期收益；难以将业务扩展到新市场；与公共卫生危机相关的不确定性和风险；我们的信息技术系统故障、系统转换和集成、网络安全攻击或我们的信息泄露安全系统、网络或流程，包括与2023年4月26日发生的网络问题相关的安全系统、网络或流程；与实施新的ERP系统、重大客户合同的违约或不续订相关的风险；与隐私和数据安全问题以及数据收集和传输限制及相关的外国法规相关的风险；适用的政府法规和税收立法的变化；与当前和潜在的国际运营和财产相关的风险；竞争对手的行为及其不断增强的能力与我们竞争；外币汇率的变化；与我们的内部卡车运输服务相关的潜在负债、成本和监管影响，以及我们使用第三方卡车运输服务提供商向客户提供运输服务可能造成的干扰；因我们参与多雇主养老金计划而产生的负债；与之相关的风险


财产的部分所有权，包括我们的合资投资；与自然灾害相关的风险；我们的地理市场或温控仓库行业的不利经济或房地产发展；房地产和分区法的变化以及不动产税率的提高；总体经济状况；与房地产所有权，尤其是温度控制仓库所有权相关的风险；可能的环境责任；超出我们保险承保范围的未投保损失或损失；金融市场波动；我们未能获得必要的外部融资；与债务融资相关的风险或其中包含的限制；存储率下降或空置率上升；普通股发行的潜在稀释作用；我们作为上市房地产投资信托基金运营所产生的成本和时间要求；以及我们未能维持房地产投资信托基金的地位。
诸如 “预期”、“相信”、“继续”、“估计”、“期望”、“目标”、“打算”、“可能”、“机会”、“计划”、“潜在”、“短期”、“长期”、“预测”、“预测”、“指导”、“预测”、“展望”、“目标”、“趋势”、“应该”、” “可以”、“将”、“将” 和类似的表述旨在识别此类前瞻性陈述。本新闻稿中包含的前瞻性陈述示例包括有关我们的2023年展望以及我们向固定承诺存储合同迁移的陈述。我们完全根据这些警示因素对任何前瞻性陈述进行限定。其他风险、不确定性和因素，包括我们截至2022年12月31日止年度的10-K表年度报告、截至2023年3月31日、2023年6月30日和2023年9月30日的季度10季度报告以及向美国证券交易委员会提交的其他报告中 “风险因素” 下讨论的风险、不确定性和因素，可能导致我们的实际业绩与我们在任何前瞻性陈述中预测的结果存在重大差异。即使将来有新的信息，我们也没有义务出于任何原因更新或修改这些前瞻性陈述，也没有义务更新实际业绩可能与这些前瞻性陈述中的预期存在重大差异的原因。
联系人：
Americold Realty Trust, Inc
投资者关系
电话：678-459-1959
电子邮件：investor.relations@americold.com


Americold 房地产信托公司及其子公司
简明合并资产负债表（未经审计）
（以千计，股票和每股金额除外）
2023年12月31日2022年12月31日
资产
财产、建筑物和设备：
土地$820,831 $786,975 
建筑物和装修4,464,359 4,245,607 
机械和设备1,565,431 1,407,874 
在建资产452,312 526,811 
7,302,933 6,967,267 
累计折旧(2,196,196)(1,901,450)
财产、建筑物和设备——净额5,106,737 5,065,817 
经营租赁使用权资产343,532 352,553 
累计摊销运营租约(96,230)(76,334)
经营租赁网247,302 276,219 
融资租赁：
建筑物和装修13,542 13,546 
机械和设备161,446 127,009 
174,988 140,555 
累计折旧(69,824)(57,626)
融资租赁-净额105,164 82,929 
现金、现金等价物和限制性现金60,392 53,063 
应收账款，分别扣除截至2023年12月31日和2022年12月31日的21,647美元和15,951美元的备抵金426,048 430,042 
可识别的无形资产——净额897,414 925,223 
善意794,004 1,033,637 
对部分持股实体和其他机构的投资和预付款 38,113 78,926 
其他资产194,078 158,705 
总资产$7,869,252 $8,104,561 
负债和权益
负债：
循环信贷额度下的借款$392,156 $500,052 
应付账款和应计费用568,764 557,540 
优先无抵押票据和定期贷款——扣除截至2023年12月31日和2022年12月31日分别为10,578美元和13,044美元的递延融资成本2,601,122 2,569,281 
售后回租融资义务161,937 171,089 
融资租赁债务 97,177 77,561 
经营租赁义务240,251 264,634 
未赚取的收入28,379 32,046 
养老金和退休后福利1,624 1,531 
递延所得税负债——净额135,797 135,098 
多雇主养老金计划提款责任7,458 7,851 
负债总额4,234,665 4,316,683 
公平
股东权益
普通股，每股面值0.01美元——5亿股授权股票；截至2023年12月31日和2022年12月31日已发行和流通的分别为283,699,120和269,814,956股2,837 2,698 
实收资本5,625,907 5,191,969 
累计赤字和超过净收益的分配(1,995,975)(1,415,198)
累计其他综合亏损(16,640)(6,050)
股东权益总额3,616,129 3,773,419 
非控股权益：
运营合伙企业中的非控股权益18,458 14,459 
权益总额3,634,587 3,787,878 
负债和权益总额$7,869,252 $8,104,561 




Americold 房地产信托公司及其子公司
简明合并运营报表（未经审计）
（以千计，每股金额除外）
截至12月31日的三个月截至12月31日的财年
2023202220232022
收入：
租赁、仓储和仓库服务$612,262 $598,690 $2,391,089 $2,302,971 
运输服务57,878 76,190 239,670 313,358 
第三方托管服务9,151 46,624 42,570 298,406 
总收入679,291 721,504 2,673,329 2,914,735 
运营费用：
租金、仓储和仓库服务运营成本415,160 426,363 1,668,486 1,666,739 
运输服务运营成本46,966 61,738 197,630 265,956 
第三方托管服务运营成本7,330 45,177 36,641 286,077 
折旧和摊销94,099 82,467 353,743 331,446 
销售、一般和管理57,763 60,073 226,786 231,067 
收购、网络事件及其他15,774 11,899 64,087 32,511 
无限期和长期资产的减值236,515 764 236,515 7,380 
出售房地产的亏损（收益）5 (21)(2,254)5,689 
运营费用总额873,612 688,460 2,781,634 2,826,865 
营业（亏损）收入(194,321)33,044 (108,305)87,870 
其他收入（支出）
利息支出(33,681)(33,407)(140,107)(116,127)
因债务清偿、修改和终止衍生工具而蒙受的损失(627)(933)(2,482)(3,217)
部分持股实体的收益（亏损）174 (139)(1,442)(918)
关联方应收贷款减值— — (21,972)— 
看跌期权亏损— — (56,576)— 
其他，净额1,054 3,661 2,795 2,464 
所得税前持续经营业务的（亏损）收入(227,401)2,226 (328,089)(29,928)
所得税优惠（费用）
当前(2,627)(721)(8,508)(3,725)
已推迟3,228 3,412 10,781 22,561 
所得税优惠601 2,691 2,273 18,836 
净（亏损）收入
来自持续经营业务的净（亏损）收入(226,800)4,917 (325,816)(11,092)
已终止业务的净亏损— (1,962)(10,453)(8,382)
净（亏损）收入$(226,800)$2,955 $(336,269)$(19,474)
归属于非控股权益的净亏损41 11 (54)(34)
归属于Americold Realty Trust, Inc.的净（亏损）收益$(226,841)$2,944 $(336,215)$(19,440)
加权平均已发行普通股——基本284,263 269,826 275,773 269,565 
已发行普通股的加权平均值——摊薄284,263 270,770 275,773 269,565 
普通股每股净（亏损）收益——基本$(0.80)$0.02 $(1.18)$(0.04)
已终止业务的每股普通股净亏损——基本$— $(0.01)$(0.04)$(0.03)
每股基本（亏损）收益$(0.80)$0.01 $(1.22)$(0.07)
每股普通股净（亏损）收益——摊薄$(0.80)$0.02 $(1.18)$(0.04)
已终止业务每股普通股净亏损——摊薄$— $(0.01)$(0.04)$(0.03)
每股摊薄（亏损）收益$(0.80)$0.01 $(1.22)$(0.07)




净（亏损）收入与 NAREIT FFO、Core FFO 和 AFFO 的对账
（以千计，每股金额除外）
三个月已结束年初至
Q4 23Q3 23Q2 23Q1 23Q4 2220232022
净（亏损）收入$(226,800)$(2,096)$(104,802)$(2,571)$2,955 $(336,269)$(19,474)
调整：
房地产相关折旧57,183 56,373 54,740 54,541 53,094 222,837 210,171 
出售房地产的亏损（收益）5 78 (2,528)191 (21)(2,254)5,689 
资产处置的净亏损（收益）260 (25)— — 175 235 1,135 
房地产资产的减值费用— — — — — — 3,407 
我们在与部分拥有的实体相关的对账项目中所占份额280 290 232 903 1,209 1,705 4,410 
NAREIT 运营资金$(169,072)$54,620 $(52,358)$53,064 $57,412 $(113,746)$205,338 
调整：
出售非房地产资产的净亏损（收益）3,312 (296)289 420 2,274 3,725 2,421 
收购、网络事件及其他、网络15,774 13,931 27,235 7,147 11,899 64,087 32,511 
商誉减值236,515 — — — — 236,515 3,209 
因债务清偿、修改和终止衍生工具而蒙受的损失627 683 627 545 933 2,482 3,217 
外币兑换（收益）损失(28)705 212 (458)(2,477)431 975 
与前期业务相关的法律和解收益(2,180)— — — — (2,180)— 
取消新市场税收抵免结构所带来的收益— — — — — — (3,410)
分拆子公司亏损导致拉美合资企业— — — — — — 4,148 
我们在与部分拥有的实体相关的对账项目中所占份额(184)147 (27)128 127 64 574 
已终止业务的（收益）亏损，扣除税款— (203)8,275 — — 8,072 — 
关联方应收账款减值— — 21,972 — — 21,972 — 
看跌期权亏损— — 56,576 — — 56,576 — 
出售拉美合资企业的收益— — (304)— — (304)— 
核心 FFO (b)
$84,764 $69,587 $62,497 $60,846 $70,168 $277,694 $248,983 
调整：
递延融资成本和养老金提取负债的摊销1,290 1,286 1,279 1,240 1,305 5,095 4,833 
低于/高于市场价格的租赁的摊销360 369 375 402 534 1,506 2,131 
非房地产资产减值— — — — 764 — 764 
直线净租金597 544 361 (491)333 1,011 747 
递延所得税优惠(3,228)(2,473)(1,459)(3,621)(3,412)(10,781)(22,561)
股票薪酬支出5,780 6,203 4,639 6,970 5,036 23,592 27,137 
非房地产折旧和摊销36,916 33,355 30,152 30,483 29,373 130,906 121,275 
维护资本支出(18,670)(20,907)(22,590)(16,244)(26,701)(78,411)(85,511)
我们在与部分拥有的实体相关的对账项目中所占份额208 198 303 304 819 1,013 2,482 
调整后的 FFO (b)
$108,017 $88,162 $75,557 $79,889 $78,219 351,625 $300,280 









净（亏损）收入与NAREIT FFO、Core FFO和AFFO的对账（续）
（除每股金额外，以千计）
三个月已结束年初至
Q4 23Q3 23Q2 23Q1 23Q4 2220232022
NAREIT 运营资金 (b)
$(169,072)$54,620 $(52,358)$53,064 $57,412 $(113,746)$205,338 
核心 FFO (b)
$84,764 $69,587 $62,497 $60,846 $70,168 $277,694 $248,984 
调整后的 FFO (b)
$108,017 $88,162 $75,557 $79,889 $78,219 $351,625 $300,281 
加权平均份额的对账：
用于计算净收益的加权平均基本份额284,263 278,137 270,462 270,230 269,826 275,773 269,565 
稀释性股票期权和未归属的限制性股票单位502 519 695 778 944 624 1,041 
加权平均摊薄股数 284,765 278,656 271,157 271,008 270,770 276,397 270,606 
NAREIT FFO-基本每股收益 (b)
$(0.59)$0.20 $(0.19)$0.20 $0.21 $(0.41)$0.76 
NAREIT FFO-摊薄后每股收益 (b)
$(0.59)$0.20 $(0.19)$0.20 $0.21 $(0.41)$0.76 
Core FFO-基本每股收益 (b)
$0.30 $0.25 $0.23 $0.23 $0.26 $1.01 $0.92 
核心 FFO-摊薄后每股收益 (b)
$0.30 $0.25 $0.23 $0.22 $0.26 $1.00 $0.92 
调整后的FFO-基本每股收益 (b)
$0.38 $0.32 $0.28 $0.30 $0.29 $1.28 $1.11 
调整后的 FFO-摊薄后每股 (b)
$0.38 $0.32 $0.28 $0.29 $0.29 $1.27 $1.11 
(a) 维护资本支出包括为延长我们现有的温控仓库网络及其现有的支持性个人财产和信息技术的使用寿命并从中提供未来的经济利益而进行的资本支出。
(b) 在截至2023年6月30日的三个月和六个月中，管理层排除了适用于普通股股东的核心FFO中已终止业务的亏损，以及适用于普通股股东的调整后FFO，包括NAREIT FFO已终止业务的某些亏损以及核心、NAREIT和调整后FFO的所有相关每股金额。为便于使用相同方法进行比较，对以下调整后的历史结果进行了重新计算：
三个月结束-重组年初至今重计
（除每股金额外，以千计）Q1 23Q4 2220232022
NAREIT FFO$52,432 $56,457 $(114,378)$202,088 
核心 FFO$62,547 $71,157 $279,395 $254,078 
适用于普通股股东的调整后FFO$81,506 $78,717 $353,242 $303,007 
NAREIT FFO-基本每股$0.19 $0.21 $(0.41)$0.75 
NAREIT FFO——每股摊薄$0.19 $0.21 $(0.41)$0.75 
Core FFO-基本每股收费$0.23 $0.26 $1.01 $0.94 
核心 FFO-摊薄后每股$0.23 $0.26 $1.01 $0.94 
调整后的 FFO-基本每股收益$0.30 $0.29 $1.28 $1.12 
调整后的 FFO-每股摊薄$0.30 $0.29 $1.28 $1.12 



净（亏损）收入与息税折旧摊销前利润、NAREIT 息税折旧摊销前利润和核心息税折旧摊销前利润的对账
（以千计）
三个月已结束年底
Q4 23Q3 23Q2 23Q1 23Q4 2220232022
净（亏损）收入$(226,800)$(2,096)$(104,802)$(2,571)$2,955 $(336,269)$(19,474)
调整：
折旧和摊销94,099 89,728 84,892 85,024 82,467 353,743 331,446 
利息支出33,681 35,572 36,431 34,423 33,407 140,107 116,127 
所得税（福利）支出(601)(492)464 (1,644)(2,691)(2,273)(18,836)
EBITDA$(99,621)$122,712 $16,985 $115,232 $116,138 $155,308 $409,263 
调整：
出售房地产的亏损（收益）5 78 (2,528)191 (21)(2,254)5,689 
调整以反映部分控股实体的息税折旧摊销前利润份额1,533 1,495 3,085 2,883 5,019 8,996 17,815 
NAREIT 息税折旧摊销前利润 (a)
$(98,083)$124,285 $17,542 $118,306 $121,136 $162,050 $432,767 
调整：
收购、网络事件及其他、网络15,774 13,931 27,235 7,147 11,899 64,087 32,511 
对部分持股实体的投资（收益）亏损(174)259 709 3,029 2,101 3,823 9,300 
无限期和长期资产的减值236,515 — — — 764 236,515 7,380 
外币兑换（收益）损失(28)705 212 (458)(2,477)431 975 
股票薪酬支出 5,780 6,203 4,639 6,970 5,036 23,592 27,137 
因债务清偿、修改和终止衍生工具而蒙受的损失627 683 627 545 933 2,482 3,217 
房地产和其他资产处置的收益（亏损）3,572 (321)289 420 2,449 3,960 3,556 
分拆子公司亏损导致拉美合资企业— — — — — — 4,148 
部分控股实体的息税折旧摊销前利润减少(1,533)(1,495)(3,085)(2,883)(5,019)(8,996)(17,815)
出售部分持股实体的收益— — (304)— — (304)— 
已终止业务的（收益）亏损，扣除税款— (203)8,275 — — 8,072 — 
关联方应收账款减值— — 21,972 — — 21,972 — 
看跌期权亏损— — 56,576 — — 56,576 — 
核心 EBITDA$160,270 $144,047 $134,687 $133,076 $136,822 572,080 499,766 
(a) 在截至2023年6月30日的三个月和六个月中，管理层在NAREIT息税折旧摊销前利润中纳入了已终止业务的某些亏损。为便于使用相同方法进行比较，对以下调整后的历史结果进行了重新计算：
三个月结束-重组年终重制版
（以千计）Q1 23Q4 2220232022
NAREIT ebitDare$116,872$117,602$160,616$419,791







截至12月31日的三个月截至12月31日的财年
2023202220232022
分部收入：
仓库612,262 598,690 $2,391,089 $2,302,971 
运输57,878 76,190 239,670 313,358 
第三方托管9,151 46,624 42,570 298,406 
总收入679,291 721,504 2,673,329 2,914,735 
细分市场贡献：
仓库197,102 172,327 $722,603 $636,232 
运输10,912 14,452 42,040 47,402 
第三方托管1,821 1,447 5,929 12,329 
分部捐款总额209,835 188,226 770,572 695,963 
对账项目：
折旧和摊销(94,099)(82,467)(353,743)(331,446)
销售、一般和管理(57,763)(60,073)(226,786)(231,067)
收购、网络事件及其他(15,774)(11,899)(64,087)(32,511)
无限期和长期资产的减值(236,515)(764)(236,515)(7,380)
出售房地产的（亏损）收益(5)21 2,254 (5,689)
利息支出(33,681)(33,407)(140,107)(116,127)
其他，净额1,054 3,661 2,795 2,464 
因债务清偿、修改和终止衍生工具而蒙受的损失(627)(933)(2,482)(3,217)
部分持股实体的收益（亏损）174 (139)(1,442)(918)
关联方应收贷款减值— — (21,972)— 
看跌期权亏损— — (56,576)— 
所得税前持续经营业务的（亏损）收入$(227,401)$2,226 $(328,089)$(29,928)
我们通过三个主要业务部门来查看和管理我们的业务——仓库、运输、第三方管理。我们的核心业务是仓库部门，我们在该部门提供温度控制的仓库存储以及相关的装卸和其他仓库服务。在我们的仓库部门，我们向客户收取租金和仓储费，将他们的冷冻和易腐食品以及其他产品存储在我们的房地产投资组合中。我们还为客户提供与存储在我们建筑物中的产品相关的搬运和其他仓库服务，这些服务旨在优化他们在冷链中的流动，例如放置食品进行储存和保存，应客户要求从仓库中取回产品，分箱，冷冻，农产品分级和装袋，成熟，配送，蛋白质装箱，重新包装，电子商务配送以及其他定期处理服务。
在我们的运输领域，我们为客户代理和管理冷冻和易腐食品及其他产品的运输。我们的运输服务包括合并服务（即将客户的产品与其他客户的产品整合以提高运输效率）、货运管理服务（即安排和监督客户库存的运输）和专门的运输服务，每项服务都旨在提高效率并降低客户的运输和物流成本。我们提供这些运输服务的成本加上服务费，或者，如果是我们的合并或专用服务，我们可能会收取固定费用。我们通过各种仓库收购的运输业务补充了我们的区域、全国和卡车装载整合服务。我们还提供多式联运的全球货运代理服务，以满足客户在某些市场的需求。
在我们的第三方管理部门中，我们代表第三方管理仓库，并在其自有设施中为领先的食品制造商和零售商提供仓库管理服务。我们相信，使用我们的第三方管理服务可以让我们的客户提高效率、降低成本、降低供应链风险并专注于他们的核心业务。我们还相信，提供第三方管理服务使我们能够在整个冷链中提供完整而集成的服务套件。



注释和定义
我们使用以下非公认会计准则财务指标作为业务的补充业绩指标：NAREIT FFO、核心FFO、调整后FFO、息税折旧摊销前利润、核心息税折旧摊销前利润、净负债与预计核心息税折旧摊销前利润和细分市场贡献（“NOI”）。
我们根据全国房地产投资信托协会（NAREIT）理事会制定的标准计算运营资金（FFO）。NAREIT将FFO定义为根据美国公认会计原则确定的净收益或亏损，不包括美国公认会计原则中定义的特殊项目以及先前折旧的运营房地产和其他资产的销售损益，以及特定的非现金项目，例如房地产资产折旧和房地产相关资产的摊销减值费用以及我们在部分拥有实体的对账项目中所占份额。我们认为，FFO作为一项补充业绩衡量标准对投资者很有帮助，因为它排除了折旧、摊销和房地产销售收益或亏损的影响，所有这些都基于历史成本，这隐含地假设房地产的价值会随着时间的推移而出现可预见的下降。由于房地产价值历来是随着市场状况而上升或下降的，因此FFO可以促进不同时期以及其他股票房地产投资信托基金之间的经营业绩的比较。
我们根据NAREIT FFO对出售非房地产资产、收购、网络事件和其他净商誉减值（如适用）、债务清偿、衍生工具修改和终止损失、外币兑换（收益）损失、与前期运营相关的法律和解收益、扣除税收的已终止业务的损益、相关减值的损益进行调整后的NAREIT FFO来计算运营核心资金或核心FFO 应收当事方、公平看跌期权损失、新股权失效收益市场税收抵免结构、向拉美合资企业贡献的子公司解散亏损以及出售拉美合资企业的收益。我们还调整了核心FFO对我们在部分所有实体对账项目中所占份额的影响，以及处置部分所有实体所得收益的影响。我们认为，Core FFO作为一项补充业绩衡量标准对投资者很有帮助，因为它排除了某些可能造成巨大收益波动但与我们的核心业务运营没有直接关系的项目的影响。我们认为，Core FFO可以促进各期经营业绩的比较，同时还可以为未来的盈利潜力提供更有意义的预测指标。
但是，由于NAREIT FFO和Core FFO增加了房地产折旧和摊销，没有反映出维持物业运营业绩所需的维护资本支出水平，这两者都会对我们的经营业绩产生重大经济影响，因此我们认为，NAREIT FFO和Core FFO作为衡量我们业绩的用途可能有限。
我们根据递延融资成本和养老金提取负债的摊销、高于或低于市场租赁的摊销、非房地产资产减值、直线净租金、递延所得税收益、股票薪酬支出、非房地产折旧和摊销以及维护资本支出的影响来计算调整后的运营资金，即调整后的FFO。我们还调整了归因于我们在部分所有实体和已终止业务对账项目中所占份额的AFFO。我们认为，调整后的FFO对投资者很有帮助，可以作为衡量我们对业务进行增量资本投资以及评估我们通过经营活动为分配需求提供资金的能力的有意义的补充比较绩效指标。
管理层、投资者和行业分析师使用FFO、Core FFO和调整后的FFO作为衡量股票房地产投资信托基金经营业绩的补充指标。在评估我们的经营业绩时，应评估FFO、核心FFO和调整后的FFO，以及美国公认会计准则净收入和摊薄后每股净收益（最直接可比的美国公认会计原则指标）。根据美国公认会计原则，FFO、Core FFO和调整后的FFO不代表经营活动的净收入或现金流，也不代表我们在季度和年度报告中包含的合并运营报表中披露的经营业绩或经营活动现金流。FFO、Core FFO和调整后的FFO应被视为我们净收入或经营活动现金流的补充而不是替代品，以此作为我们经营业绩的指标。此外，其他房地产投资信托基金可能无法根据NAREIT的定义计算FFO，或者对NAREIT定义的解释可能与我们不同。因此，我们的FFO可能无法与其他房地产投资信托基金计算的FFO相提并论。此外，业界对核心FFO或调整后的FFO没有定义，因此，其他房地产投资信托基金也可能以与我们不同的方式计算核心FFO或调整后的FFO或其他标题相似的指标。上表将FFO、Core FFO和调整后的FFO与净（亏损）收入进行了对账，这是根据美国公认会计原则计算的最直接可比的财务指标。
我们根据NAREIT董事会制定的标准计算房地产的息税折旧摊销前利润（ebitdare），定义为扣除利息支出、税项、折旧和摊销前的收益、扣除预扣税后的房地产销售净收益，以及为反映部分拥有的实体在息税折旧摊销前利润所占份额而进行的调整。eBitDare是我们行业常用的衡量标准，我们提供ebitDare是为了增强投资者对我们经营业绩的理解。我们认为，ebitDare为投资者和分析师提供了一种衡量经营业绩的指标，不受其他可比公司之间资本结构、资本投资周期和相关资产使用寿命差异的影响。
我们还将核心息税折旧摊销前利润计算为息税折旧摊销前利润，进一步调整了息税折旧摊销前利润，计入部分控股实体的投资亏损，无限期和长期资产减值（如适用），外币汇兑损益，股票薪酬支出，债务清偿损失，衍生工具的修改和终止，其他资产处置的净收益，部分持有实体的息税折旧摊销前利润减少，已终止的业务，关联方的减值应收贷款、看跌期权公允价值损失、收益关于新的市场税收抵免结构的失效以及向拉美合资企业捐款的子公司解散造成的损失...我们认为，核心息税折旧摊销前利润的列报为我们的业务提供了对投资者有意义的衡量标准，因为它排除了某些项目的影响，这些项目原本已包含在息税折旧摊销前利润中，但我们认为这些项目并不代表我们的核心业务运营。根据美国公认会计原则，息税折旧摊销前利润和核心息税折旧摊销前利润不是衡量财务业绩的指标，我们的息税折旧摊销前利润和核心息税折旧摊销前利润可能无法与其他公司的类似标题指标相提并论。您不应将我们的息税折旧摊销前利润和核心息税折旧摊销前利润视为根据美国公认会计原则确定的经营活动净收入或现金流的替代方案。作为分析工具，我们对息税折旧摊销前利润和核心息税折旧摊销前利润的计算存在局限性，包括：
NOI计算为扣除利息支出、税项、折旧和摊销前的收益，不包括公司销售、一般和管理费用；收购、网络事件和其他净额；无限期和长期资产减值；房地产出售收益或亏损以及其他非营业收入和支出的所有组成部分。管理层认为，这是衡量企业逐期经营业绩的有用指标。
•这些衡量标准并不能反映我们历史或未来的维护资本支出或增长和扩张资本支出的现金需求；
•这些衡量标准并不能反映我们营运资金需求的变化或现金需求；
•这些衡量标准并未反映我们债务的利息支出或偿还利息或本金所必需的现金需求；
•这些措施并未反映我们的税收支出或纳税所需的现金；以及
•尽管折旧和摊销是非现金费用，但折旧的资产将来通常必须更换，这些衡量标准并不能反映此类置换的任何现金需求。


我们使用核心息税折旧摊销前利润和息税折旧摊销前利润来衡量我们的经营业绩，而不是衡量流动性。我们的财务补充文件第21页的表格将息税折旧摊销前利润、息税折旧摊销前利润和核心息税折旧摊销前利润与净收益进行了对账，净收益是根据美国公认会计原则计算的最直接可比的财务指标。
预计核心息税折旧摊销前利润的净负债计算方法是总负债加上资本租赁债务，减去现金和现金等价物，再除以预计的核心息税折旧摊销前利润。我们根据收购、处置以及与租赁收购和租赁退出相关的租金支出进一步调整后的核心息税折旧摊销前利润计算了预估的核心息税折旧摊销前利润。收购的预计调整反映了收购前一段时间的核心息税折旧摊销前利润。退出或购买的租赁设施的预计调整反映了去年相关租赁费用的回调。处置的预计调整减少了年内处置或退出的设施的收益（包括某些第三方管理业务的战略退出）的核心息税折旧摊销前利润。
我们每年在当前日历年开始时定义一次 “同一门店” 人口。我们的人口包括在本日历年1月1日之前在整个两个可比时期内拥有或租赁的房产，这些房产的正常运营至少连续十二个月。我们将 “正常运营” 定义为经过开发或重大改造（例如，自然灾害后的扩建或修复）后已开放运营或租赁的房产。如果截至上一个日历年度的第一个工作日（例如2022年1月1日）归我们所有，并且截至本报告期末仍归我们所有，除非该物业正在开发中，否则收购的房产将包含在 “同一门店” 人口中。还对 “同一门店” 进行了调整，以删除在本日历年初之后出售或进入开发阶段的房产。从2024年1月开始，所有权结构的变化（例如购买先前租赁的仓库）将不再导致设施被排除在同一门店人口之外，因为管理层认为积极管理其房地产是正常的运营过程。此外，管理层将开始将新开发项目（包括传统设施和自动化设施）归类为同一门店池的组成部分，一旦该设施被认为已全面投入运营，并且入库和出库产品均在本日历年1月1日之前至少连续十二个月内均有入库和出库产品。
我们将 “相同的门店收入” 计算为相同门店人口的收入。我们计算 “相同门店缴款（NOI）” 是指相同门店群体的收入减去其运营成本（不包括任何折旧和摊销、减值费用、公司层面的销售、一般和管理费用、公司层面的收购、网络事件和其他费用，房地产销售的净收益或亏损）。为了适当衡量各期的经营业绩，我们还以固定货币计算同店缴款（NOI），使用前期可比汇率将两个时期的当地货币转换为美元，从而消除外币汇率变动的影响。我们使用 “同一门店” 分析来评估我们拥有或租赁的仓库的业绩，我们认为同店捐款（NOI）作为一项补充业绩衡量标准对投资者很有帮助，因为它包括不同时期保持一致的房产总量的经营业绩，也以固定货币为基础，从而消除了仓库投资组合构成变化和货币波动对业绩指标的影响。根据美国公认会计原则，同店缴费（NOI）不是衡量财务业绩的指标。此外，其他提供温控仓库存储和装卸以及其他仓库服务的公司可能无法以符合我们的定义或计算的方式定义同一门店或计算相同的商店分摊额（NOI）。同店缴费（NOI）应被视为我们根据美国公认会计原则计算的业绩的补充，但不能作为替代方案。我们的财务补充文件第33页开头的表格提供了同店收入和同店缴款（NOI）的对账表。
我们将 “维护资本支出” 定义为为了延长我们现有的温控仓库网络及其现有的支持性个人财产和信息技术的使用寿命并从中提供未来的经济利益而进行的资本支出。维护资本支出包括为延长我们现有的温控仓库网络及其现有的支持性个人财产和信息技术的使用寿命并从中提供未来的经济利益而进行的资本支出。维护资本支出不包括承保购买建筑物时考虑的购置成本或使建筑物达到Americold运营标准所产生的成本。有关我们的维护资本支出的更多信息，请参阅我们的财务补充文件第30页的表格。
我们将 “房地产债务总额” 定义为以下各项的总和：抵押贷款票据、优先无抵押票据、定期贷款和循环信贷额度下的借款。我们将 “未偿债务总额” 定义为以下各项的总和：房地产债务总额、售后回租融资义务和融资租赁债务。有关我们债务的更多信息，请参阅我们的财务补充文件第23页的表格。
本文件中的所有季度金额和非公认会计准则披露均应视为未经审计。