证物(三)(五)

摩根士丹利董事会更新Tricon Residence 2024年1月5日

摩根士丹利市场背景市场在23年第四季度出现反弹，尤其是在美联储12月初的评论的推动下，市场在2023年第四季度大幅上涨，美联储(1)截至2023年10月1日的总回报率指数为100(以及对未来降息的预期将在24年开始) 是关键的140欧元，而市场目前可能领先于美联储(市场定价为24年降息130~6次，而美联储预计为3次)，市场情绪有23%的实质性改善，并影响了公开市场定价120 16% 市场10%，更广泛的REIT指数自23年第四季度开始以来上涨了16%，Tricon的表现超过了110 10%，上涨了23%8%100股票Tricon在此期间的表现也好于SFR同行。有许多可能的原因(小盘股上涨，90家超卖或今年早些时候表现不佳的公司大幅修正等)80年10月23日至11月23日(2)12月23日至24月23日(3)从23年第四季度开始，Tricon的表现也优于其他小盘REITs Tricon SFR同行小盘股REIT指数MSCI美国REIT S&P500 10年期国债收益率为~4.0%，自首次加息以来上涨了200个基点 (从最近的利率回落也受到了美联储的影响，10年期美国国债的峰值比23年10月的峰值低约5.0%)~100个基点，目前处于~4%的10年美国国债收益率 1/1/2023年与当前(1)利率在美联储展望后下降，预期通胀得到控制(和/或软着陆/在着陆中期叙事中没有降息信号)，再加上对2024年和2024年降息的预期。黑石集团最新的报价和收到的2024年1/2之后大幅改变了利率市场的前景，这一点从公开股市的走势(和利率前景)可以看出是5.0%。利率的变动(和利率前景)导致市场情绪变化4.5%关于估计融资成本和承销假设4.0%当前：环境4.00%利率3.5%3.0%1月23日3月23日5月23日7月23日9月23日11月23日 1月23日来源：S资本智商，彭博，国际货币基金组织票据：1.截至1月4日的市场数据，2024.由INVH和AMH组成的SFR对等体；按市值加权3.小盘股REIT指数 由AIV、BRT、CLPR、IRT、NXRT、VRE组成；按市值加权Tricon住宅2

摩根士丹利最近的交易表现从黑石集团和S最初的兴趣迹象到其最新的兴趣迹象 。从黑石集团S最初口头表示兴趣(2003年9月14日)到2003年10月28日撤回，10年期国债扩大了约55个基点。自那以来，10年期国债下降了约84个基点，降息前景(时机、数量和幅度)加快。Tricon股价(和大盘)自10月底以来的表现表明 这种情绪的变化Tricon S相对估值折让(相对于SFR同行)在FFOx基础上和相对于共识资产净值变化自23年9月14日初始口头要约(9/14)以书面要约(10/2) 在当前报价(1/2)+0.1美元(1.98美元)+$2.24$11.00$11.10$11.10 26.1%28.8以来的估值变化摘要每股发行价/Tricon$8.80溢价$8.54溢价50.0%股价$7.40溢价69.2%$6.56溢价1/1/00报价每股1/2/00价格 Tricon股票1/3/00价格1/4/00市场数据日期9/14/2023 9/29/2023 10/27/2023 1/4/2024 10年期美国财政部4.29%4.59%4.84%4.00%+55个基点(84bps)估值(共识：24E FFOx|P/(D)至(br}共识资产净值)13.6x/(32.8%)11.8x/(41.7%)10.6x/(47.7%)14.4x/(27.2%)20.7x/(4.3%)19.1x/(10.4%)17.9x/(14.7%)20.3x/(6.1%)18.5x/(7.3%)16.6x/(16.3%)15.2x/(23.4%)18.2x/(8.8%)来源：S资本智商，公司备案文件 Tricon住宅3

摩根士丹利利率变动和定价基本面近几个月应用市场上限利率扩大 最近绿街应用上限利率的变化观察GSA应用上限利率2023年9月2024年1月变化(Bps)公寓5.2%5.7%50bps数据中心5.5%6.0%54 bps游戏6.8%6.9%15个基点格林应用的名义上限利率 医疗保健6.4%7.1%75个基点街道在其资产净值分析中扩大了工业4.2%4.8%61个基点过去两年的住宿8.5%8.6%11bps购物中心7.4%7.9%43bps虽然可能是由于滞后效应，净租赁7.0%7.3%25个基点写字楼7.3% 7.8%49个基点这在自助存储期间继续如此5.1%5.6%54个基点2023年第四季度，带状中心6.6%6.9%24个基点尽管基本利率出现实质性下降4.6%5.2%60个基点近几个月基本利率平均6.2%6.7% 43个基点名义上限利率在过去两年中有所扩大，因为私人Green Street上的额外数据点全行业平均名义上限利率(市值加权)2023年1月1日根据当前市场房地产估值，6.5%的公开披露的非交易REITs 6.0%-6.1%的资产净值在2023年10月和11月期间出现价值下降(截至9月23日底的12月数据尚未获得5.5%~45bps的利差)5.0%4.5%4.0%12月21日3月22日6月22日9月22日3月22日6月22日6月22日9月23日9月23日9月23日9月23日9月23日9月23日12月24日至23日

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