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摩根士丹利董事会更新Tricon Residential 2023年11月7日

Morgan Stanley Project Creedence董事会更新截至2023年11月6日收到 Blackstone的• 2023年10月2日，董事会在2013年10月5日的董事会会议上成立了一个特别委员会（下称“特别委员会”）。 委员会成立并召开后，摩根士丹利告知Blackstone，公司准备签订保密协议并提供非公开信息，以便巩固和 改进其提案。 2013年10月13日，签署了保密协议，并向Blackstone开放了一个虚拟数据室。•数据室包含一套初始文件， 在两周内定期扩充，以响应Blackstone’的持续尽职调查请求–。截至10月27日，Blackstone已提出超过550项尽职调查请求，涉及业务、税务、法律、财务和会计主题。–自虚拟数据室开放以来， 公司通过Morgan Stanley， ’通过书面答复和上传至数据室的支持文件，对Blackstone的超过350项尽职调查请求作出了回应。Blackstone提案。• 除了通过数据室进行的常规尽职调查外，公司’管理团队与Blackstone举行了9次虚拟尽职调查会议，涵盖各种主题，包括：（1）10/17的税收，（2）10/20的保险和 SFR运营，（3）10/20的SFR收购，（4）10/23的公司/ FP&A，（5）10/24的加拿大财产，（6）10/24的资本市场，（7）10/25的会计，（8）10/26的税务（后续会议） ，以及 (9)租赁损失•Blackstone还在特定市场（达拉斯、亚特兰大、夏洛特、纳什维尔、 休斯顿、杰克逊维尔、奥兰多、坦帕和多伦多）进行了房地产考察。在尽职调查过程之后，Blackstone于10月28日通知摩根士丹利，其有意撤回意向。Blackstone表示，除了尽职审查产生的 调整后的承保假设的影响外，鉴于市场条件波动（利率进一步下降等），重新考虑其利率指示可能更具挑战性。”“Blackstone随后 于2010年10月31日通知Tricon，请参见下一页了解Blackstone在尽职调查过程中关注的关键领域。

Morgan Stanley Project Creedence董事会最新情况（续）截至2023年11月6日， Blackstone尽职调查的重点领域包括：’’ 租赁损失：的大小 租赁损失同一房屋和非同一房屋SFR组合的机会;使用Zillow估计值作为市场租金水平 衡量标准的验证资本支出：按类别（递延、价值提升等）划分的历史和预测资本支出;平均每户周转成本;资本化与费用政策;长期居民住宅的延期翻修租金增长的重点领域•：新租赁置换、续约和混合租金增长的最新趋势（第3季度和10月）Blackstone • Canadian Multifamily：公司’预测和承保假设（市场租金、项目成本、时间安排等）的详细信息;物业建设/租赁进度;人员配备模式;可负担性要求• 公司G&A：各业务部门的成本分配;资本化劳动力费用•财务：截至2023年第三季度的最新预测和更新财务; NOI与同行的费用处理比较•法律： 雇佣协议/合资协议/贷款协议中的CoC条款Blackstone最终引用的撤回其提案的理由包括：• 租赁损失vs. 其承销假设Blackstone的资本支出与其承销假设撤回•”“•2017年10月，Litt在纽约举行的13 D主动-被动投资者峰会上详细介绍了 Buildings相同的想法（Litt的演讲随后公开发表）。截至2016年11月，自L&B演讲以来发表报告的7位分析师中有2位降低了价格目标。’没有更新分析师改变他们的评级建议TRICON RESIDENTIAL 3

摩根士丹利Tricon最近的交易表现，从Blackstone最初表示兴趣 到其撤回--从估值变化摘要时间Blackstone最初表示兴趣自23年9月14日起至其撤回通知的最初表示书面表示，兴趣 （9/14）兴趣（10/2）Tricon的股价在+0.10美元的波动市场背景下下跌了23%，（1.98美元），’’’ 10年期美股再升55个基点$11.00 $11.10 $11.10每股发售价28.8% $8.54 50.0%股份/ Tricon股份溢价69.2%溢价$7.40溢价$6.56交易表现1/1/1900每股发售价1/2/1900 Tricon股份价格1/3/截至2023年9月14日，1900指数升至100;自市场数据日期23年9月14日23年9月29日23年10月27日9月14日至23年10月27日105 10年期美国国债4.29% 4.59% 4.84% 100 95 +55bps 90估值（共识‘24 E FFOx| P /（D）至共识NAV）（13.4）85（13.7）13.6x /（32.8%）（41.7%）10.6x / （47.7%）（18.1）80 20.7x /（4.3%）（10.4%）（14.7%）（23.2）75 9/14 9/22 10/2 10/11 10/19 10/27 18.5x /（7.3%）16.6x /（16.3%）15.2x /（23.4%）TCN AMH INVH MSCI US REIT资料来源：S & P Capital IQ资料来源：S & P Capital IQ，Company 备案TRICON RESIDENTIAL 4

摩根士丹利市场前景和影响更高更长时间明确资本市场的新现实总回报增加地缘政治不确定性和债券上涨近几个月来，避险情绪有所增强截至2021年11月3日，总回报指数升至100的表现(1)L2Y 180D 90D收益率已导致股市恢复波动，整体130股市避险情绪近期触及7个120 110个月来的最高水平逃离流动性和杠杆名称 100(3%)6%(2%)市场走低90(15%)(2%)(5%)小盘住宅房地产投资信托基金(其中许多公司杠杆水平较高)一般有80(21%)(5%)(6%)股票70表现逊于 REIT指数(34%)(16%)(19%)过去~3个月表现较差的60(41%)(6%)(16%)50，由于市场经历了11月21日-5月22日-8月22日-22日-2月23日-5月23日-8月23日-11月23日经历了相对安全的Tricon SFR同行(2)小盘指数(3)摩根士丹利资本国际美国房地产投资信托基金S&P500远期曲线自加息前以来 加宽了约300个基点，10年期美国国债曲线最近首次突破5%，自2007年以来加息(2022年3月14日)与现在(2023年11月3日)相比，由于投资者对前景的定价越来越高在政府债务和债券供应增加和利率增加的情况下，较长期环境5.0%的债券收益率上升，由于 以及自黑石经济和地缘政治不确定性以来4.0%的大幅下跌，承销过程已经开始抑制投资者的风险偏好3.0%-2.0%环境私募市场房地产价值跟随1.0%的利率 见下一页私募市场估值加息前的今天历史利率0.0%12月25日-12月25日-12月26日-12月27日-12月28日-12月29日来源：S资本智商，彭博社，国际货币基金组织票据：1.截至2023年11月3日的市场数据2.SFR同行由INVH和AMH组成；按市值加权3.小盘股指数由AIV、BRT、CLPR、IRT、NXRT、VRE组成；按市值加权Tricon住宅5

摩根士丹利利率变动和基本面推动私人市场定价多户私人市场上限在不到24个月的时间里扩大了~200个基点主要观察绿街住宅私人市场适用和隐含上限利率(1)？应用上限利率：持平或因以下原因缺乏私人交易买卖价差6.8%可能是导致5.7%、5.7%、5.8%、5.6%的上限利率延迟扩大的原因之一；然而，资本成本的显著增加使5.0%4.7%4.6%4.7%的先前上限利率无法维持4.0% 4.0%自9月以来，Green Street修订了其对几个行业应用的3.8%的上限利率估计，以反映更高的实际利率环境，导致住宅部门的多家庭、数据中心、工业、生命科学、塔楼和医疗保健部门的资产价值估计平均下降约9%。绿街应用的多家庭SFR上限利率自2021年9月以来上涨了约50个基点(应用上限利率为5.8%)，自2021年12月以来上涨了约200个基点2023年1月2023年11月达到峰值，而SFR上限隐含利率总体上持平于~4.7%最近绿街应用上限利率和GAV估计的变化，尽管SFR 部门部分是GSA应用上限利率(%)GSA Gav由于抵押贷款锁定部门2023年11月变化(%)限制供应，以及 购房成本增加，考虑到数据中心5.5%6.0%54个基点(9%)最近利率的变化工业4.2%4.7%47个基点(9%)注意：INVH报告其2023年7月以约650 mm从喜达屋收购Tower 4.6%5.1%52个基点(10%)的上限利率为5%中期-一年生命科学5.2%5.7%44个基点(10%)上限利率是合理的。INVH 预计医疗保健的上限费率将在明年增长6.4%6.8%42个基点(7%)~6%的范围平均5.2%5.7%48个基点(9%)来源：Green Street Advisors：1.MultiFamily是AIRC、AVB、CPT、 ELME、EQR、ESS、MAA、UDR、VRE的名义上限费率的简单平均值；SFR是AMH、INVH Tricon住宅的名义上限费率的简单平均值

摩根士丹利近日宣布战略房地产投资信托基金交易两宗以股换股合并和剥离于2023年10月30日宣布的子行业医疗保健网租赁露天零售交易规模($Bn)$21.0 Bn(1)$9.0 Bn(3)$1.7 Bn溢价至不受影响0%15%N/A对价100%股票100%股票100%股票分配一股换一股HealthPeak与Realty全股票收购SPIRE(SRC)之间的合并以及将Site Centures Curbline投资组合剥离为一个(PEAK)和医生房地产信托(DOC)收入(O)单独上市的REIT(STRET)合并，O和SRC拥有87%和13%的PF所有权，没有溢价交易。 站点股东将通过应税比例的股票分配，分别为PEAK和股东获得77%和23%的抑制PF所有权的股份，交易预计分别超过2.5%.Site还宣布以6.5亿美元的资产出售，预计将增加O S独立年化AFFO的运行率AFFO每6.5%的上限利率(远在9%的隐含上限股和每股FFO的峰值和股票运行率，同时保持整个公司的综合比率)DOC股东(2)杠杆比率为5.5倍的持仓组合公司受益于互补性房地产敞口改善并创造了第一个也是唯一一个公共REIT在医疗保健发现和多元化方面的独家长期增长，并增强了专注于非固定便利资产、交付和交易的增长跑道 保持了关键信贷的质量，这些信贷提供了诱人的通胀保值回报和重叠的房地产足迹，在30多个市场指标中一流的 由高续约率和保留率驱动的资产负债表战略基本原理，拓宽和深化了与顶级企业的关系，有意义的成本协同效应约为遏制S预期净现金，无债务头寸协同健康 系统创造了超大的内部和5000万美元的年化G&A协同效应(分离后3000万美元将允许遏制年化G&A协同效应的显著外部增长机会，不包括股票-增长其资产基础预计将产生基于AT的薪酬的运行率协同效应)现场定位为到第一年年底实现资产净值至少4000万美元，最高可达6000万美元的增值也受到低于市场的现场融资的推动到第二年末SRC看到战略活动增加是有建设性的但有几个关键主题值得强调：1.这些都是全股票交易和/或不需要新资本的交易；私人资本在很大程度上仍处于观望状态2.该行业的并购继续反映出A)子行业的聚合(具有相对资本成本优势的较大公司)，B)大量协同效应的结晶，C)重叠的股东基础，和/或D)董事会愿意进行交易的前景/ 其他路径的限制来源：公司备案和新闻稿注释：1.形式上合并的公司的总价值2.根据最终合并会计调整，摩根士丹利建议公司注意到3.按交易交换比率计算的目标总价值

摩根士丹利弥合与资产净值资本工具包的差距以供考虑的潜在方法资本工具包减少 杠杆率通常情况下，大多数工具包涉及MEASURES合资企业，尽管拥有约300 mm美元定期贷款的机会将进一步推动Tricon朝着资产全资拥有的投资组合(SOFR +2.30%)轻型业务模式发展。潜在的选择包括：净债务/年化EBITDAre将减少约0.2倍，每偿还100美元，出售额外的股份JV-4是否有可能进一步出售/辛迪加Tricon S头寸(即使在合资企业中增加了定向股票回购杠杆)？减少Tricon S所有权股份的潜力通过捕捉私人市场套利向市场发出强烈信号，并增加JV-3现有投资者的 收益的潜在用途，然而，Tricon需要保持在33%左右，或者它是否会随着时间的推移影响浮动和流动性转向更轻资产的IM模式？ 有关执行选项，请参阅下一页全资资产的部分增量货币化增加了复杂性。但可能是具有吸引力的定价资本的来源证明的价值 出售非SFR资产的货币化可能证明整个Tricon平台的资产价值。基于可销售性、业务和JV-4本身可能实现这一点的计划/时机和市场条件(不确定是否需要增量资产出售以影响市场估值通读)Tricon Residence 8

摩根士丹利股份回购执行期权每个都受到市场技术因素的影响，并具有信号 暗示正常过程发行人出价(NCIB)/实质性发行人出价(SIB)/加速股份回购公开市场投标报价最大的灵活性接近当前水平的回购完成速度 折扣股份回购。？市场回购估值具有强大的信号优势、逐步的资本分配和最强的信号可选的预付股数 减持可以在NCIB、10b5-1计划或针对投资者的流动性事件中执行。Economics可以量身定做以机会主义地反映股价快速减持 视图按日成交量限制需要溢价(通常是全额预付。NCIB的上限为(I)高个位数溢价的5%)，承诺发行人完成流通股回购 或(Ii)10%的公开流通股投资者决定投标成功。随着时间的推移，面临市价风险的投资者决定投标成功的劣势较弱的信号较高的交易成本不建议进行更大规模的回购 不能保证完成没有持续的股票支持和执行仅限于纽约证交所上市的股票随着时间的推移，发行者在公开市场上购买股票发行人在公开市场上购买股票发行人指定了 美元价值或数量摩根士丹利向发行人交付股票在限定的价格内进行回购的时间摩根士丹利在公开市场回购股票可以在封闭期内通过范围 或按特定固定价格市场随时间推移机械自动购股计划根据NCIB股东决定他们是否愿意在10b5-1参与要约完成回购期间SIB开放至少35天的额外股份交付给发行人；投标要约开放至少20天，根据多伦多证交所的批准和10b-18的限制，在~6周内完成，受10b-18限制的限制，简短的委任函-SIB向加拿大监管机构提交的通知-总确认文件 在加拿大的有限公共文档；没有向美国证券交易委员会提交的时间表投标要约：在美国没有公共文档希望保持灵活性，包括能够在短期内回购大量股票，增量回购或某些回购具有停止时间的申请有吸引力的经济概况建议更大规模的回购Tricon住宅9

摩根士丹利股份回购的时机和规模考虑因素适用于NCIB/公开市场回购和基于日均交易量限制的每日执行参数回购数量确定股票回购计划有效到期日的主要约束是股票交易量的流动性(ADTV) NCIB每日限量为每日平均回购的25%5-10%的ADTV是最好的，以避免在开始之前的六个日历月对股票施加任何压力ADTV有几个节目的平均每日回购超过10%，但最佳实践是保持开始低于10%-10b-18每日限制为25%其他考虑因素包括：(I)美元成本平均相对于市场风险敞口的好处，(Ii)对股价的看法，ADTV的四个日历(Iii)报文目标，(Iv)资金的可用性，以及(V)开始前几周同时进行机会性回购的空间 此外，加拿大政府将对1月1日开始上市公司回购股票征收2%的税，2024年将每日回购保持在5%-10%的ADTV 方案和规模矩阵(1)(2)减少了对股票施加计划规模上升技术压力的风险$50 mm$100 mm$150 mm$200 mm，因此完成MM股份的时间6.9 13.7 20.6 27.4跨TSO 2.5%5.0% 7.6%10.1%的规模的计划如右表所示，假设回购百分比2.6%5.2%7.8%10.4%两家ADTV回购2.4x 4.8x 7.2x 9.6x交易所完成NCIB/公开市场的时间：5%的ADTV 3个月5个月7个月10个月 完成NCIB/公开市场的时间：10%的ADTV 2个月3个月4个月完成NCIB/公开市场的时间：15%的ADTV 1个月2个月3个月3个月4个月来源：S资本智商，彭博社注：1.基于截至 11/3/23的7.29美元股价，流通股2.724亿股，公开流通股2.642亿股。ADTV倍数和完成时间假设回购同时在多伦多证交所(基于6个月期多伦多证交所ADTV为1.1百万股)和纽约证交所(基于纽约证交所4周ADTV为1.7百万股)同时进行2.NCIB不得超过(I)5%的流通股和(Ii)10%的公开流通股Tricon Residence 10

摩根士丹利实质性发行人投标/投标要约概述和机械机械公司选择一名交易商经理、托管和信息代理来协助公司在收到所有投标后，管理层选择允许要约购买所需数量的股票的价格水平(如果是荷兰式拍卖)，并在公司、公司法律顾问和交易商经理起草SIB通告、时间表、要约购买、摘要广告、新闻稿时计算按比例分配系数。如果公司宣布拟议的投标，向加拿大SIB提交通知，所有零星投标(少于100股) 可能会获得优惠待遇，监管机构和时间表将提交给美国证券交易委员会，在纽约或纽约投放广告，大部分股票将在要约期的最后两天进行投标，股东和公司可以购买超过投标金额或数量的股票(最多占已发行股份的2%)，而不延长要约期限。并向股东邮寄要约文件要约结果必须在10个工作日内向监管机构报告要约通知和时间表，其中包含有关发行人的披露、要约要约终止的SIB/工作日的条款、SIB/要约收购的原因以及投标但未被公司购买的股份的资金来源退还给股东SIB/要约收购要约。股票必须在20个工作日内付款 或投标可被撤回股票通常在三(加拿大)或四(美国)内支付。营业日投标报价执行备选荷兰拍卖投标固定价格投标在投标到期时，公司在固定价格投标中回购目标数量，公司根据股东出价的升序以固定和预定的价格向股东提供现金股票说明。所有以清算价格或低于清算价格出价出价的股东都将获得支付。如果要约获得超额认购，股票将被接受按比例结算价格，而不是其出价。如果要约获得超额认购，股票将被按比例接受✓错误定价的风险最小化✓对公司估值好处的信心信号✓可能会导致较低的价格如果关键投资者愿意发出✓信号 所有持有人都有平等的参与机会或如果投标获得超额认购当有大的卖家时✓很有用？在投标期间很可能在交易范围内交易的股票价格可能在交易范围内交易 投标持续时间较长？考虑因素较大的股票定价可能受到投标价格的限制

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