附件10.2

《租赁第一修正案》

 

本《租赁第一修正案》(以下简称《修正案》)自2023年8月30日起，由East Office运营有限合伙企业、

马萨诸塞州有限合伙企业，地址为马萨诸塞州波士顿道富02109号彭布罗克房地产有限责任公司(“业主”)和特拉华州库拉肿瘤公司(地址为加利福尼亚州圣地亚哥高崖大道12730号Suite400，加利福尼亚州92130(“租户”))。

 

见证人：

 

兹参考以下事实：

 

A.
业主与租客于二零二零年三月二十四日就若干物业(“该物业”)订立该特定租约(“现有租赁”)，该等物业包括16,541平方英尺的可出租面积，位于位于马萨诸塞州波士顿海港巷二号(Seaport Lane)的俗称海港东大楼(Seaport East)的第八(8)层(“该大楼”)，详情请参阅现有租约“该大楼”。经本修正案修订和修改的现有租约在本文中称为“租约”。本修正案中使用的所有大写单词和短语在本修正案中未作其他定义，应具有现有租赁中赋予它们的含义。

 

B.
房东和租客同意延长现有租约的期限，并修改和修改现有租约，所有这些都将按下文规定的方式进行。

 

因此，考虑到10美元(10.00美元)及其他有价有价的对价，并在此确认已收到、足额和交付，双方同意将现有租约修改如下：

 

1.
延长任期。本租约的有效期现予延长至2031年7月31日(“到期日”)，除非根据本租约所载条款及条件并受其规限而提前终止。自2024年8月1日(“延长期开始之日”)起至期满之日止的一段时间，在本修正案中称为“延长期”。但不限于，现有租约中对“期限”和“租赁期限”的所有提及应被视为在所有方面都包括延期期限。除本修正案明文规定外，物业的租约及续期用途须符合现有租约的所有条款及条件，并受其规限。

 

2.
延长租期的租金。(A)就续期而言，承租人应按照及受现有租约条款及条文的规限，支付年度固定租金、所有额外租金，包括但不限于超额税款的承租人缴税百分比及超额营运成本的承租人办公室百分比，以及根据现有租约应付的所有其他费用及费用。所有该等款项均须根据现有租约的条款及规定支付。

 

承租人在续期期间应支付的年度固定租金和每月固定租金如下：

 

一段时间

年固定租金

每月固定租金

2024年8月1日-2025年7月31日

$1,306,739.00

$108,894.91

2025年8月1日-2026年7月31日

$1,332,873.78

$111,072.81

2026年8月1日-2027年7月31日

$1,359,531.25

$113,294.27

2027年8月1日-2028年7月31日

$1,386,721.88

$115,560.15

2028年8月1日-2029年7月31日

$1,414,456.31

$117,871.35

2029年8月1日-2030年7月31日

$1,442,745.44

$120,228.78

2030年8月1日-2031年7月31日

$1,471,600.35

$122,633.36

 

(b)
根据本条款第2(B)款的规定，房东应向租客提供总金额为

544,474.58美元，用于抵销根据现有租约应付的每月固定租金，前提是满足以下所有条件：(I)租约完全有效；及(Ii)租约项下不存在违约事件。租金抵免可由租户在2023年8月至2024年7月(包括2023年8月至2024年7月)期间，以等额每月分期付款的形式用于支付租户每月支付的固定租金。收取租金抵免的权利是为了承租人的独有利益，在任何情况下，该权利不得以其他方式转让给任何第三方，或可由任何第三方强制执行，或为其利益而强制执行。截至2024年12月31日仍未使用的任何租金抵免金额将被没收、免除和免除，并且没有进一步的效力或效力，承租人对此没有进一步的权利或要求。

 

(c)
在整个续期期间，承租人应根据现有租约的条款和条件，包括但不限于现有租约第4.2节的规定，支付所有额外租金，包括但不限于，承租人在超额税款中的纳税百分比，以及承租人办公室在超额运营成本中的百分比。为确定延期期间的超额税额，基本税额应等于2025纳税年度的应纳税额，自2024年7月1日起至2025年6月30日止。为确定延长期内超出的运营成本，基本运营成本应等于2024年历年的应付运营成本。

 

3.
原封不动。承租人承认，根据现有租约，直至本修订日期(包括该日)为止，该物业一直在其控制之下，并受现有租约的条款及条件所规限。承租人已有充分和完整的机会审查和检查房屋的各个方面及其状况。即使现有租契中有任何相反的规定，租客仍应以“原样”、“原样”、“原样”的延展期租赁房产，并在各方面保持房产在本修订之日的状况，业主没有任何义务为租客准备或建造房产以供租客使用，或者，除了业主的延期期限供款(如下文定义)外，没有义务提供任何津贴或诱因，或在其中或在建筑物内建造任何额外的工程或改善工程，并且没有任何关于

 

2

 

业主的一部分，关于房产的状况。承租人须按照租约的条款及规定，自费进行或安排进行任何及所有必需的工程及改善工程及改善工程(只限于由业主延长租期供款资助的范围)，为租客在延长租期内入住作好准备。所有此类工作和改进均应视为变更，并应根据本租约的适用条款和条件进行，包括但不限于现有租约的第6.2.5节。

 

4.
房东的续期缴费。

 

(A)在续期生效日期后，业主须向租客提供不超过827,050.00元的租客改善津贴(“业主续期供款”)，以补偿租客改建和改建物业的费用，但条件是：(I)在业主须付款之日，租约完全有效；。(Ii)在要求供款通知书发出之日(定义如下)及业主须付款之日止，当时并无违约事件发生；。及(Iii)承租人应提供不少于三十(30)天的提前通知(每份为“供款要求通知书”)，说明其要求支付房东的全部或部分延期供款。承租人应支付在房屋内或对房屋进行所有改建的所有费用，只要该等费用超过房东的延期缴费。房东的续期供款应在租户选择租户时自行决定：(X)根据本修正案第4(B)节，由于租户与租户在物业内的工作相关而产生的硬建筑成本和“软成本”，可能包括建筑、设计工程服务、网络、布线、项目管理、IT和电信顾问、许可证申请费和租户产生的其他直接搬家费用；或(Y)根据本修正案第4(C)节，作为根据租约应支付的每月固定租金的抵免。尽管本协议有任何相反的规定，自延长租期开始之日起及之后，房东延长租期供款的任何金额，如果租客没有提交付款申请书，房东和租客将不再对其享有进一步的权利或索偿。

 

(b)
房东应按月支付房东对租客的延期缴费，以补偿上个月所完成的工作。房东的每一笔进度付款的数额应限制为相当于租客迄今向承租人的承包商、分包商和材料供应商支付的总金额(经租户正式授权的人员认证)，这些承包商、分包商和材料供应商之前没有从房东的延期付款中获得付款，乘以分数，分数的分子是房东延期付款的金额，分母是合同总价(或如果没有明确或固定的合同价格，则为房东合理的估计)，用于执行经房东批准的所有平面图和规格上显示的所有变更。但在任何情况下，该分数不得大于一。此类进度付款应在向房东提交申请后三十(30)天内支付。每份申请书应由一名正式授权的承租人签署，并应附有(I)除第一份申请书外，所有承包商部分放弃留置权的复印件，

 

3

 

业主和租客以前支付进度付款的所有工程和材料的分包商和材料供应商；(Ii)承租人建筑师的证明，证明所申请的工程基本上是按照业主批准的计划和规格进行的；(Iii)业主或其抵押权人合理要求的其他文件和信息。房东应在承租人向房东提交租客申请书后，向房东提交最终申请书，并附上本第4(B)节前述规定所需的所有文件，以及(A)证明已圆满完成所有必要的检查，并由对此具有管辖权的政府当局签发任何所需的批准、许可和签字，(B)根据租赁第5.1(C)节的要求，为改建提供最终的“竣工”计划和规格，以及(C)所有承包商、分包商和材料供应商出具涵盖所有改建的最终留置权豁免。房东延期供款的权利是承租人的专有利益，在任何情况下，这种权利不得转让给任何第三方，或由任何第三方强制执行，或为第三方的利益而执行，包括任何承包商、分包商、物料工、劳动者、建筑师、工程师、律师或其他个人或实体。

 

(c)
根据上述第4(B)条规定的进度付款，应租户的要求，房东的延期供款可按月抵扣租客根据租约支付的每月固定租金向房东支付的款项，但前提是满足以下所有条件：(I)租约完全有效；(Ii)租约下不存在违约事件；及(Iii)承租人须于不少于三十(30)天前发出通知，表示要求将业主的全部或部分续期供款用作抵销根据租约应付的固定租金，该通知须注明贷款额及适用的固定租金分期付款，而业主的续期供款将适用于该数额。

 

5.
参考信息。现将现有租约第1.1节修改如下：

 

(i)
删除“承租人原来的通知地址”的定义，并将该定义改为：

 

库拉肿瘤学公司12730高崖大道，400号套房

加州圣地亚哥，92130

收信人：首席运营官

 

(Ii)
在“年度固定租金税率和每月固定租金税率”、“基本经营成本”、“基本税项”的定义之后分别加入下列内容：

 

“就续期而言，每年的固定租金和每月的固定租金如下：

 

4

 

 

一段时间

年固定租金

每月固定租金

2024年8月1日-2025年7月31日

$1,306,739.00

$108,894.91

2025年8月1日-2026年7月31日

$1,332,873.78

$111,072.81

2026年8月1日-2027年7月31日

$1,359,531.25

$113,294.27

2027年8月1日-2028年7月31日

$1,386,721.88

$115,560.15

2028年8月1日-2029年7月31日

$1,414,456.31

$117,871.35

2029年8月1日-2030年7月31日

$1,442,745.44

$120,228.78

2030年8月1日-2031年7月31日

$1,471,600.35

$122,633.36

 

 

 

 

基本运营成本

延期期限：相当于2024年日历年应付业务费用的数额。

基本税种适用于

延期期限：2024年7月1日开始的2025财政年度应纳税额

并于2025年6月30日到期。

 

(Iii)
删除“失效日期”的定义，并将该定义改为

 

到期日期：

2031年7月31日；或者，如果原期限延长一(1)年，为五(5)年

根据第2.3节，2036年7月31日。

 

6.
扩展选项。本租约第2.3(A)条现予修订，删除第2.3(A)节第一句中的“自本租约原有年期届满后立即开始”的字句，并以“自2031年8月1日起至2036年7月31日止”取代。

 

7.
第一要约权。

 

(a)
现有租约第2.4节(名为“RoFo Right”)将根据其条款和条件，继续保持十足效力和效力。

 

(b)
现有租约第2.4节对“到期日”的所有提及均指到期日(如本修正案第1节所界定)。

 

(c)
现修订现行租契第2.4(A)条，删去该条第一句中的“毗连有关处所”一词。

 

8.
终止选项。

 

5

 

(a)
在完全和完全满足终止条件的前提下(如下文所定义)，根据本第7条的规定，承租人应拥有一次性的不可撤销的终止租赁的选择权(“终止”)。终止生效的先决条件(“终止条件先决条件”)应如下：(I)终止的生效日期应为2029年12月31日(“终止日期”)；(Ii)租户应在不迟于2028年12月31日之前向业主交付终止的书面通知(“终止通知”)；(Iii)在交付终止通知的同时，租户应向业主支付终止费(定义如下)；及(Iv)在终止日期当日，租户不得发生租客违约事件。上述终止费用应为额外租金，并将作为根据租赁到期支付的任何其他款项的补充而非替代。“终止费”的金额应等于857,827.30美元，其金额为：(X)截至租金抵免终止日的未摊销部分(定义见下文)、业主的延期期限供款，以及业主向业主经纪人和租客经纪人支付的与本修正案相关的所有经纪佣金，加上(Y)紧接终止日期前三(3)个月就延期期限最后三(3)个月应付的固定租金金额。“未摊销部分”是指前款第(X)项规定的在延长期限内按直线摊销的金额，连同按8%的年利率预先按月复利的利息。

 

(b)
只要所有先行终止条件均已完全及完全满足，并于终止日期生效，则租约及承租人对该处所的权利应终止及终止，其效力及效力犹如该终止日期最初已指定为终止日期一样。在终止日期前，承租人应遵守租约的所有条款和规定，并应履行其在租约下的所有义务，包括但不限于到期支付所有固定租金和其他额外租金的义务。在不迟于终止日期前，承租人应交出并交出状况良好、清洁整洁的物业，不受所有租客及租客影响，或在租期届满时根据租约条款及条件须交出物业的情况下交出。所有在终止日期后仍留在处所内的财产及任何种类、性质或种类的改动，均属业主的财产，并可由业主处置，业主无须向业主付款，亦无须向租客作出交代。

 

(c)
在不限制上述规定的情况下，如果承租人未能在终止日期前交出并交出房产，则承租人应按租约第6.1.9节规定的费率支付滞留费。本合同中包含的任何内容均不构成因租客未能在终止日期前交出房产而放弃、放弃、限制或限制房东的任何权利或补救措施，包括租约第6.1.9节赋予房东的任何权利或补救措施。

 

(d)
上述条款应自行执行；但应任何一方的要求，房东和租客将签订双方都满意的惯例终止协议，以证明租赁的终止。
(e)
时间是本第8条的关键。

 

6

 

 

9.
保证金。现将现有租约第11条全部删除，代之以：

 

保证金

 

11.1.
保证金。在执行本修正案的同时，(I)承租人已向房东交付了一笔金额为

210,000.00美元(“保证金金额”)，作为租客忠实履行和遵守本租约条款、契诺和条件的担保；及(Ii)业主已将之前交付的信用证退还给租客。承租人约定并同意在整个租期内将保证金作为保证金保证金。

 

11.2.
安全的应用。如果(A)本租约下发生租户违约事件，或(B)租户根据任何联邦或州破产或破产法规、法律或程序提出自愿请愿书，则房东有权使用、运用或保留全部或部分保证金，以支付任何租金或与房客违约有关的任何其他款项，包括(I)房东可能因该违约事件而支出的任何款项，和/或(Ii)房东根据本租约有权获得的任何损害赔偿，不论该等损害是在简易程序或业主以其他方式重新收回之前或之后产生的。如果房东申请或保留保证金的任何部分，则承租人应应要求交付如此申请或保留的金额的额外现金保证金，以便房东在保证金保证金金额中始终有现金保证金。如果承租人遵守本租约的所有条款、契诺和条件，押金或其余额(视情况而定)应在(X)到期日期、(Y)按本租约要求的方式向业主交出和交出物业的情况以及(Z)本租约项下任何未决违约事件结束后迅速返还给承租人。

 

11.3.
调职。业主、其继承人和受让人可在任何时候不通知租客，在没有事先征得租客同意的情况下，将保证金转让(一次或多次)给与转让建筑物有关的任何按揭的持有人或任何其他继承人业主，作为业主向该抵押人或继承人转让其在本租赁中和对本租约的权利和权益的一部分。如果业主转让了建筑物的权益，业主应将保证金转让给受让人，房东无需双方进一步协议即可免除对此的所有责任。第11.3节的规定应适用于将全部或部分保证金转让给新房东的每一次转让或转让。

 

11.4.
房东提取保证金的权利。房东使用、运用或保留保证金或其任何部分不应阻止房东

 

7

 

不得行使本租赁或任何适用法律规定的任何其他权利或补救措施，其意图是房东不应首先被要求对保证金提起诉讼，并且不应限制房东以其他方式有权获得的任何追回。承租人同意并承认，如果承租人根据破产法的任何一章成为债务人，承租人、任何受托人或承租人的破产财产都无权通过适用美国破产法第502(B)(6)条或以其他方式限制房东对保证金的债权和/或权利。

 

10.
不适用的租赁条款。现将现有租约的第2.1(E)条(搬迁)全部删除，不再具有任何效力或效力。

 

11.
经纪业务。承租人向业主保证及声明，而业主向承租人保证及声明，除高力国际新英格兰有限公司(“高力国际”)及马萨诸塞州Newmark of Massachusetts LLC(“Newmark”)外，除高力国际新英格兰有限公司(“高力国际”)及马萨诸塞州Newmark of Massachusetts LLC(“Newmark”)外，并无与任何经纪或代理人进行交易。租户和房东中的每一方都应赔偿并使另一方不受任何损失、成本和支出(包括合理的律师费)的损害，这些损失、成本和支出(包括合理的律师费)是由补偿方违反上述保证和陈述而产生或导致的，包括但不限于由Newmark以外的任何人因本修正案引起或与之相关的任何经纪佣金、调查费用或类似赔偿的索赔。根据另一项协议，房东应负责支付与本修订相关的所有应付给纽马克的费用。

 

12.
其他的。本修正案可通过电子签名签署，每个电子签名在任何情况下都应被视为原始签名，并应与原始签名具有同等的效力和作用。但不限于，除电子生成的签名外，“电子签名”应包括原始签名的传真版本或原始签名的电子扫描和传输版本(例如，通过PDF)。本修正案可以多个副本的形式执行(这些副本可以通过PDF或通过电子邮件发送的其他文件执行和交付)，这些副本应共同构成一个单独的文件。通过PDF或通过电子邮件发送的其他文件交付的本修正案的任何已执行副本在所有目的上应与原始副本同等有效。承租人特此向业主陈述及保证如下：(I)承租人已获所有必需的公司行动正式授权签立及交付本修订；(Ii)现有租约及其权益并未转让、分租、抵押或以其他方式转让；(Iii)执行现有租约或承租人在现有租约下的责任及义务并无抗辩或反申索；(Iv)承租人无权根据现有租约获得任何抵销、减收或减收租金；(V)业主或租客均无违反或拖欠其在现有租约下各自的任何义务；(Vi)业主已根据现有租契进行所需的所有工程及建造所有改善工程，并已提供根据现有租契所需的所有津贴及供款；及

(Vii)业主并无作出任何陈述或保证，除非现行租约及本修订有明确及明确的规定。提交本文件草稿以供审查和谈判并不构成租赁要约、延长期限或本修正案所载任何其他条款和条件的保留或选择权，并且本修正案对业主或租客没有约束力，除非业主已签署并将本修正案的完整副本交付给租户。除AS外

 

8

 

本修订明确及明确规定，现批准并确认现有租约，现有租约的所有条款、契诺、协议及条款在延长后的整个租赁期内保持不变、不变及完全有效。除在此明确规定外，自本租约之日起，承租人在现有租约中作出的所有契诺、陈述和担保在此重新制定、重申和批准。

 

[以下页面上的签名]

 

9

 

自上文第一次写明之日起，作为加盖印章的文书签立。

 

 

东区办公室运营有限合伙企业，马萨诸塞州有限合伙企业

 

 

 

 

 

发信人：

其普通合伙人Federal Flats Development East Corp.

 

 

 

 

 

 

发信人：

/S/凯瑟琳·海德里克

 

 

姓名：

凯瑟琳·海德里克

 

 

标题：

美国副总统

 

 

 

库拉肿瘤公司，特拉华州的一家公司

 

 

 

 

发信人：

/S/凯瑟琳·福特

 

姓名：

凯瑟琳·福特

 

标题：

首席运营官

 

在此正式授权

 

 

10