第九次租赁修正案

第九份租赁修正案（本 “修正案”）的日期为2022年1月28日（“生效日期”），特此由特拉华州有限责任公司XCHANGE OWNER LLC（“房东”）签订，地址为Jumbo Capital

公司位于马萨诸塞州昆西市皇冠殖民地大道1900号4楼，02169，以及特拉华州的一家公司IROBOT CORPORATION（“租户”），地址为马萨诸塞州贝德福德市克罗斯比大道8号01730。

演奏会

鉴于作为DIV Bedford, LLC的利益继承人（作为波士顿地产有限合伙企业的利益继承人）的房东和租户是2007年2月22日的某些租约（“原始租约”）的当事方，该租约经2007年8月15日的某些信函协议（“信函协议”）修订，经该修正案的2010年9月16日第一修正案（“第一修正案”）修订经2014年5月20日第二租赁修正案修订的2011年6月16日的某些声明（“声明”）（“第二修正案”），经2014年10月8日的某封信（“2014年信函”）修订，经2015年4月10日的某些第三租赁修正案（“第三修正案”）修订，经2015年10月23日的某些第四租赁修正案（“第四修正案”）修订，经2016年5月4日的某些第五租赁修正案（“第五修正案”）修订根据经11月21日的某些第七租赁修正案修正案（“第六修正案”），该修正案于2017年7月5日生效，2017年（“第七修正案”），并经2018年2月14日的某些第八项租赁修正案（“第八修正案”，以及原始租约、信函协议、第一修正案、声明、第二修正案、2014年信函、第三修正案、第四修正案、第五修正案、第六修正案和第七修正案，即 “租约”）修订，根据该修正案，房东向租户租赁了大约 27% 2,367 平方英尺的可出租空间（“现有场所”）位于综合大楼内（定义见下文Lease）位于马萨诸塞州贝德福德的贝德福德名为xChange；

鉴于根据第八修正案，房东向租户租赁了大约 32,770 平方英尺的可出租空间（“搬迁场所”），包括综合大楼 14 号楼（“14 号楼”）的整个三（3）层；

鉴于房东和租户希望将位于14号楼第一（1）层的14号楼占地面积约13,493平方英尺的可出租空间替换为搬迁场所，如本文所附附录A所示，并以本提法纳入此处（“替代场所”）；以及

鉴于房东和租户进一步同意修改、修改和/或补充租赁的其他条款，所有条款均按以下条款和条件的规定进行修改、修改和/或补充。

协议

因此，现在，考虑到此处包含的共同契约以及其他有价值的对价，特此确认这些契约的收据和充足性，房东和租户特此商定自生效之日起如下：

1. 编入独奏会。上述叙述是真实和正确的，并入此处并构成本修正案的一部分，就好像此处的完整规定一样。

2.展品的合并。本文所附证物已纳入此处，并构成本修正案的一部分，就好像本修正案的完整规定一样。

3.大写条款和冲突。本修正案中使用的所有未在本修正案中定义的大写术语应具有租赁中赋予此类术语的含义。如果租赁条款与本修正案的条款发生任何冲突，则本修正案中规定的定义应取代和控制。

4. 替代场所。自第九修正案房东工作基本完成之日起（两个条款的定义见下文）（“搬迁日期”），替代房屋应出租给租户，以取代搬迁场所。替代场所应受租赁的所有条款和条件的约束。在搬迁之日当天或之前，租户应根据租约和本修正案的所有条款和条件（如适用）交出并交出搬迁房屋，租约应仅终止搬迁场所的部分租约，租户应在搬迁之日之前根据本租约的所有条款和条件向房东支付，但须遵守此处包含的条款和条件在。自搬迁之日起，如果租户已根据此处包含的条款和租赁的所有条款和条件（如适用）腾出搬迁场所，那么 (i) 应将房屋的可出租平方英尺修改为约253,090平方英尺的可出租平方英尺（“由此产生的房屋”），用于租赁的所有目的，包括但不限于计算可分配给房屋和房东的运营费用可分配给场所的税收费用，以及（ii）场所的定义租约中规定的以及租约中所有提及 “场所” 的内容均应被视为指 “由此产生的场所”。

5. 未能腾出搬迁场所。租户同意，未能在搬迁日当天或之前腾出搬迁房屋将构成租约下的违约事件（定义见租约第七条），租户同意赔偿房东并使其免受房东因租户未能在搬迁之日当天或之前及时交出搬迁房屋而产生的任何和所有损失、费用、损害或费用。除了根据租约依法或衡平法向房东提供的任何其他补救措施外，如果租户未能及时将搬迁房屋交还给房东，则租户应继续支付所有年度固定租金、额外租金以及其他可分配给搬迁场所的款项和费用，以及房东遭受的任何和所有直接损失，包括但不限于第 8.18 节（持有）中包含的款项、费用和损害赔偿租约的。

6. 年度固定租金。租户应按照以下附表向房东支付替代房屋的年度固定租金，但其他方面应根据租赁条款和条件支付：

*年化数字。

在搬迁之日之前，租户应根据租赁的所有条款和条件，继续向房东支付所有年度固定租金、额外租金以及可分配给现有房屋（包括但不限于搬迁场所）的其他款项和费用。此外，在期限到期之前

在本租约中，租户应继续根据租约的所有条款和条件向房东支付所有年度固定租金、额外租金以及其他可分配给由此产生的房屋的款项和费用。

7. 替代场所的条件。除作为附录B附录B附于本文并入此处的第九修正案房东工程（“第九修正案房东的工作”）外，租户承认租户已经检查了替代房屋，租户（i）按现状 “按原样” 占用和接受替代房屋，房东没有任何协议、陈述、谅解或义务进行任何改建、维修或改进 (ii) 对替代场所的状况感到满意它涉及替代场所是否适合租户的用途。

8. 租金抵免。只要不存在违约事件并且本租约完全生效，房东和租户特此确认并同意，房东应在租户及时支付适用月份相应房屋的年度固定租金后的十（10）天内，向租户提供金额为一百七十八千五百七十一美元和43/100美元（178,571.43美元）的租金抵免（“2022年6月至2022年12月每个月的每月租金抵免”），房东和租户特此确认并同意房东在2022年6月至2022年12月期间每月向租户支付的此类款项总额等于一百万二十五万零零零美元/100美元（合1,250,000.00美元）（“总租金抵免”）；但是，房东和租户特此确认并同意，房东可以自行决定选择向租户提供超过$的租金抵免但是，在2022年6月至2022年12月期间，任何此类月份均为178,571.43，前提是房东和租户进一步承认并同意，房东仅负责在2022年6月至2022年12月期间向租户提供与本修正案相关的总租金抵免金额的租金抵免。租户可以使用每个月租金抵免额向房东支付年度固定租金和/或额外租金。

9. 家具。在搬迁日期当天或之前，房东和租户应以附录C所附的形式签订销售清单，特此以本引用方式纳入此处。尽管有上述规定，为明确起见，房东和租户特此确认并同意，自本协议生效之日起，搬迁场所中的所有此类家具均应从租户转让给房东；但是，前提是该家具明确不包括音频/视频设备、IT设备、通信设备、工具和固定装置及类似物品。

10. 扩展选项。租户应继续有权根据并按照租约的所有条款和条件，包括但不限于第六修正案第7条（延期选项）延长租约；但是，房东和租户特此承认并同意，通过执行本修正案，租户无权延长与替代房屋有关的租赁期限，房东和租户特此进一步确认并同意该条款到替代场所的截止日期和到期日为2025 年 2 月 13 日，除非根据租约的所有条款和条件提前终止。

11. 外部标牌。自本协议生效之日起，第八修正案（外部标牌）第8（b）条应全部删除，且无效力。

12. 保证金。在本协议生效之日后的商业上合理的时间内，但无论如何都不迟于搬迁日期，租户应向房东存放新的信用证并将其交付给房东（该术语的定义见本节）

8.21（A）的租约），金额为二十五万和00/100美元（合250,000.00美元）（“保证金”），信用证应遵守租约第8.21（A）节中包含的所有条款和条件。自租客根据此处和租约中包含的所有条款和条件（如适用）向房东存款并向房东交付保证金之日起，该金额应被视为 “保证金”，应由房东根据并根据租约的所有条款和条件持有，因此，经修订的租约第1.1节中 “保证金” 的定义如下删除并改为以下内容：“25万美元，将根据以下规定进行持有和处置本租约第 8.21 节的规定。”

13. 停车。自搬迁之日起，根据租约第1.1节规定的比例（即租户每租用1,000平方英尺的可出租建筑面积可获得三（3）个停车特权），租户有权在综合大楼使用的停车特权数量为759个停车位。

14. 房东的施工代表。自本协议生效之日起，特此将最初在租约第1.1节（提及的主体）中规定的 “房东施工代表” 修改为乔丹·伯恩斯。

15. 房东的地址。自本协议生效之日起，房东的地址将修改为由位于马萨诸塞州昆西市皇冠殖民地大道1900号4楼的Jumbo Capital Incorporated转交给马萨诸塞州波士顿州街75号100号大陆法律集团有限责任公司 02109，收件人：Anthony J. Gambale，Esq。

16. 固定租金付款。自本协议生效之日起，特此删除租约第2.5节（固定租金支付）的第二（2）和第三（3）句全文，取而代之的是以下内容：

“在发出其他名称的通知之前，年度固定租金和此处规定的所有其他费用应通过汇款方式支付给Xchange Owner LLColony LLCorporated或通过邮寄方式向位于马萨诸塞州昆西市皇冠殖民地大道1900号4楼的Jumbo Capital Incorporated公司02169进行支付。Jumbo Capital Incorporated或任何随后指定的收款人收到的所有汇款均应视为向房东付款。”

17.租赁通知权。自本协议生效之日起，特此全面删除第六修正案第9节（租赁通知权），该条款不具有任何效力或效力。

18. 经纪商。房东和租户向对方声明并保证，他们没有就本修正案所设想的交易达成任何协议或采取任何可能导致任何其他方有权获得佣金的行动。此外，对于任何其他此类第三人因违反本节中包含的陈述或保证而提出的任何和所有实际或威胁的赔偿索赔，任何一方都将对对方进行赔偿和辩护。

19. 租户的陈述。租户特此向房东陈述并保证，自生效之日起：(a) 租户在租约中和租约中的所有财产、权利、所有权和权益均不含转让、转租、留置权和抵押权；(b) 租户完全生效；(c) 租户目前拥有现有房屋，并正在支付年度固定租金、运营费用和任何其他费用或根据租约应付的现有房屋款项；(d) 租约未以任何方式修改、补充或修改，除非可能在本修正案中列出；以及 (e) 本修正案已由租户或代表租户正式授权、执行和交付，根据本修正案的条款，本修正案构成租户的有效和具有约束力的协议。

20. 批准租约。除非经本修正案修正和修改，否则特此确认和批准租赁的所有条款、条款、协议、契约和条件。

21.执行/完整协议。本修正案以及受此影响的租约构成双方的完整协议，除非通过所有各方签署的书面文书，否则不得修改。本修正案具有密封协议的效力，对本协议各方及其各自的继承人和受让人具有约束力，并有利于他们的利益。

22. 适用法律。本修正案应根据马萨诸塞州联邦法律进行解释和执行，房东和租户在此不可撤销地同意马萨诸塞州联邦的管辖权和适当地点。

23. 同行。本修正案可在多个对应方中执行，每份对应方均应被视为原件，所有对应方共同构成同一份文件。

为此，房东和租户已促使本修正案自上述日期起生效，以昭信守。

房东：

交易所所有者有限责任公司

特拉华州的一家有限责任公司

作者：JC/SMP XCHANGE 所有者有限责任公司

它的管理成员

作者：BABAR, LLC

它的经理

作者：/s/ Jay O. Hirsh

姓名：杰伊·奥·赫什

标题：授权签字人

租户：

IROBOT公司

特拉华州的一家公司

作者：/s/ Julie Zeiler

姓名：朱莉·齐勒

职位：执行副总裁兼首席财务官

附录 A

替代场所

见附件。

附录 B

第九修正案房东的工作

附录 C

销售账单