附件10.19

租赁的第六次修订

于2023年1月_日(“生效日期”)对租约(下称“修订”)作出的第六项修订，由特拉华州希尔斯伯勒公园有限责任公司(地址为1250Road 28，Suite 101，New Jersey，Branchburg，08876(以下简称“房东”)与特拉华州有限责任公司Bluaway Clear Fuels，LLC(地址为德克萨斯州达拉斯，75201)新月法庭200号新月法庭(Suite 1900，Texas，75201)(以下称为“承租人”)作出。

W I T N E S S E T H：

鉴于，经日期为2015年6月15日的《租赁第一修正案》、2018年12月24日的《租赁第二修正案》、日期为2019年12月_年的《租赁第三修正案》、日期为2020年12月29日的《租赁第四修正案》和《2021年12月20日的第五修正案》(统称为《修订》)修订的该等2011年3月1日的租赁协议(该等修订和租赁协议统称为《租赁》)，由于租赁是通过该特定转让和承担协议 并于2020年8月7日经业主同意转让给租户的，业主将位于新泽西州希尔斯堡08844号2号楼Hillsborough Homestead Road 219 Homestead Road， 新泽西州2号楼的约3.4万 388(34,388)平方英尺的某些物业租赁给租户，如租约中更详细地描述；和

鉴于，租户目前 占用该房产，终止日期目前为2023年4月30日；以及

鉴于，房东和租客共同希望修改租约，以延长租期，所有这些都是以下文规定的方式进行的。

因此，在对10美元(10.00美元)的对价以及其他善意和有价值的对价中，房东和租客双方在此确认其收入额和充分性，特此立约并达成如下协议：

1.以上所述的朗诵条款的所有 在此引用作为参考，就好像在此逐字逐句和详细地阐述一样。就本修正案而言，除非本修正案另有规定，否则所有大写术语应具有租赁中赋予它们的含义。

2.承租人 特此行使其第五次续约选择权，根据修正案和租约第71条规定的条款，将租赁期延长一(1)年，从2023年5月1日开始，至2024年4月30日终止。承租人确认并同意其在第五次续约选择权期限内租赁该房产，条件为“按原样”，其中 为“条件”。承租人应在下文所述的第五续约选择期内支付基本租金。

3.房东和租客明确同意并理解，如果租户当时没有违约，超出了上述租赁条款、条件或契诺的任何适用的 通知和/或治愈期限，承租人应有权(“第六次”续约 选项“)将本租约的期限延长一(L)一(1)年，如果及时行使，该续期期限将在第五个续期选项期限届满后立即开始 ，但须双方签署修正案。承租人应在第五个续约选择期届满前六(6)个月内向房东发出书面通知，以行使上述选择权，在此以时间为准。租户在续期期间的三重基本净租金应 按以下时间表计算。

4.如果承租人未能向房东提供所需的六(6)个月书面通知，双方同意终止本租约，承租人应按照租赁、第三修正案、第二修正案和转让所要求的条件交出房产，包括作为实例但不限于第19条和第20条，以及日期为2013年5月1日的三(3)封信函，并修复因安装或拆除所述房产造成的任何和所有损坏，并将钥匙和房产交还给房东。扫帚清洁，状况令人满意，普通磨损除外。承租人的义务应包括移除 12月24日《租约第二修正案》附件A所载照片上显示的改进^这是, 2018.

5.除 经本修订案修改外，本租约及其所有契诺、协议、条款、修订案、规定和条件应 保持完全效力，并在此予以批准和确认。本修订 中包含的契约、协议、条款、规定和条件应具有约束力，并符合本修订双方及其各自继承人和受让人的利益。如果 本修订中包含的条款与租约中包含的条款之间存在任何冲突，则本修订中包含的条款应取代并控制双方的 义务和责任。

6.本修正案可以两份或两份以上的副本签立和交付(包括通过传真、“pdf”或其他电子传输)，其中每一份应被视为原件，但所有这些副本应共同构成一份文书。房东和租客 特此确认并同意，电子签名，包括使用Adobe Sign、DocuSign或其他生成软件的签名或通过电子邮件以所谓的“pdf”格式传输的签名，应是合法和具有约束力的，无需提交本修正案的原件。房东和租客(I)打算受电子邮件发送的任何文件上的签名(无论是原始签名还是电子签名)的约束，(Ii)知道另一方将依赖此类签名，以及(Iii)特此放弃基于前述电子签名形式执行本修正案条款的任何抗辩。

7. 本修订的提交审查仅在业主和租户签署并交付后生效。

8.本 修订对本协议双方及其各自的继承人具有约束力，并符合其利益。本修订应 受经营场所所在州的法律管辖并根据其进行解释。

[没有更多的短信。签名 在下一页跟随]

自上述日期起，双方由各自正式授权的代表签署本修正案，特此证明。

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