附件10.13

租赁协议

希尔斯伯勒商务中心

为了并考虑到本协议所载的相互契约，双方特此达成如下协议：

Hillsborough Park，L.L.C.，特拉华州一家有限责任公司 安威尔路390号5号楼，507号套房
邮政信箱6989
新泽西州希尔斯堡，邮编：08844

新泽西州宅基地路219号的Primus Green Energy
新泽西州希尔斯堡，邮编：08844

希尔斯伯勒商务中心，位于Homestead Road 219Homestead Road，新泽西州希尔斯伯勒08844，2号楼

该房屋或物业由一幢建筑物及其所在土地组成，如附件一所述。该建筑物(“建筑物”)的可租面积视为：34,388平方英尺。房屋还包括供租户专用的户外区域(将由租户用栅栏围起来，并由租户关闭)，用于停车、装卸和储存，该区域在本文件所附的现场平面图上显示为附件2。该房屋仅出租给租户，但在附录“C”第73条所述的所有现有居住者中的最后一人交出各自的空间之前，这些居住者除有权占用各自的空间外，与Ten一样，应享有使用车道的非专有权利。入口、出口和其他公共区域 不时向物业居住者开放。根据适用的法律、规则、法规、条例和政府条例(统称为“法律”)，承租人有权每天二十四(24)小时、每周七(7)天、每天二十四(24)小时、每周七(7)天、彻底、彻底地进入物业，但只要物业中仍有其他居住者，承租人不得干涉授予该等居住者的权利。

房东和租客确认并同意，房产的所有权应按照本协议和第73条的更全面规定，分阶段交付给租户并由租户接受。初始 阶段应包括8号和9号套房，面积约为17,530平方英尺，如表3所示(“初始 房地”)。最初的房屋应在本租约完全签订后三(3)个工作日内交付给承租人。 房屋(“后续房屋”)的剩余部分应在空间可用时分阶段交付给承租人。房东(S)一旦获得大楼内剩余空间的占有权，将告知租户和租户有权利但没有义务在该空间可用时接受房东的交付。然而，在任何情况下，承租人都不能在收到承租人通知后十(10)天之后才能接受对该额外空间的占有，即房东准备将后续物业的全部余额交付给承租人，从而将整个 建筑物(定义如下)的占有权交付给承租人。如果房东按照本条款的规定向租户交付了额外的后续房产空间，则房产的定义应被视为已修改，以包括此类额外空间。

尽管本租约中有任何相反的规定，但在 所有建筑物和处所完全交付给承租人(“整个建筑物”)之前，最初的建筑物和随后的整个建筑物都不受任何租约、租约、占用者和占用权(根据本租约对承租人有利的权利除外)的限制，(I)承租人在本租约项下的义务应仅限于并适用于不时交付给承租人的建筑物部分，包括但不限于所有保险、赔偿、维修、维修及其他货币及非货币租赁义务，而“生效日期”一词适用于实际交付给租客的空间，及(Ii)房东须自行承担费用及开支，对未交付予租客以供租客独家使用的任何部分，保留并负上全部责任。如果房东执行操作、维护或修理公共区域(如除雪、公共区域公用设施)的工作，承租人应按照下文第7条和第8条的规定，将承租人的税费和承租人应分担的费用作为额外租金偿还给房东，以及(Iii)承租人的义务 应根据已交付给承租人的建筑物的建筑面积占整个建筑物的总楼面面积的百分比(包括基本租金、税费和租金的比例)按比例分摊。费用 租金和所有运营费用。为免生疑问，在最初房产交付时，以及在随后的 房产或其任何部分交付之前，承租人的份额应为50.98%。

当在最初的营业场所之后向承租人交付额外空间时，本租约的所有拨备应按比例进行调整(例如承租人的份额)，以反映交付给承租人的额外空间的计入。后续物业的全部或任何部分的起租日期应符合本租约附录“C”第73A节的规定。

尽管本租约有任何相反规定， 自初始物业开始生效之日起六十(60)天内(本合同中的“解除期限”)，上述基本租金应相对于初始物业完全减免，承租人只有义务支付适用承租人的 份额的税费和费用租金，并履行本租约项下除按比例支付基本租金以外的其他义务，且按上文L(C)项规定的幅度支付。并限于实际交付给承租人供其专用和占用的建筑物部分。 如果起租日期不是日历月的第一天，承租人应为适用的起租日期所在的部分日历 月份的部分支付基本租金。后续物业的全部或任何部分的起租日期 应符合本租约附录“C”第73A节的规定。

自生效日期起及之后，承租人有义务支付(I)承租人可分配给构成物业的单独税务地段的税款租金(第 7节)，估计为1.26 PSF；以及(Ii)承租人的费用租金份额(第 8节)，在房东将整个物业交付给租客之前，估计为3.05 PSF，在房东将整个物业交付给承租人后，估计为0.62 PSF。该等金额应按比例减少，并限于当时适用的承租人份额 (如上文L(C)所述)。承租人支付的任何款项超过承租人的份额，应计入 租金和随后到期的其他费用。

保证金200,000.00美元

首期物业的第三个月基本租金

(首两个月首两个月租金减少)5,843.33元

签订租赁合同时到期的总额为205,843.33美元

保证金应根据第9节的规定进行扣减。

(I)使用房地：将生物质转化为液体燃料和能源产品的办公、研究和开发、制造、仓储和分配(“许可用途”)。

(J)首个“租赁年”应自初始物业的起租日期开始，包括初始物业的减免期 ，并应于初始物业的起租日期的十二(12)个月周年日结束，但如果初始物业的起租日期不是在日历月的第一天，则首个租赁年度也应包括部分日历月中的部分日历月的部分部分，其中 初始物业的起租日期为十二(12)个月。第一个租赁年之后的每个“租赁年”应为连续十二(12)个月期间，从紧接上一个租赁年的日历月的最后一个月的最后一天起计。

(K)“租金 起租日期”是指根据本租约向租户交付该等初期物业的日期 (以该空间的租赁期为准)。所有后续物业(及其部分)的起租日期是指自业主向租户交付后续物业的最后部分的开始日期起计一百二十(120)天的期间(如本租约附录C中更全面的规定并受其约束)，以使业主 已将整个物业交付给租户，这120天期间应为承租人工程的施工期 后续物业(“施工期”)。在房东向承租人交付租约的最后部分并批准承租人计划承租之日起十(10)天内，承租人应 申请，此后应勤勉且真诚地处理在后续场所进行承租人工作所需的许可和批准的所有申请 (统称“许可”)。承租人应在提交时同时向房东提交所有许可证申请的副本，并在收到后三(3)天内将收到的与该等申请相关的所有答复的副本交付给房东。

(L)“承租人 作品”应具有附录C中所给出的含义。

2.房屋租金：上文第1(A)节所述房东将上文第1(B)节所述租户出租给租户，租户在此向房东出租上文L(C)节所述空间(以下简称“房屋”或“物业”)，包括建筑物(“建筑物”)及房屋内的外部区域，并享有将位于物业上的停车场、人行道及其他设施的专有权用作集第四，在上文第1(C)节中更全面地说明。在根据本租约将大楼的所有后续物业交付给承租人之前，承租人对停车场和人行道的使用应以非独占为基础，承租人应仅对根据本租约交付给承租人供其独家使用的整个物业的S部分负责。

3.租期。 本租期应按照上文第1(D)节的规定开始和终止，除非按本租约以下规定提前终止，或按下文规定延长。

4.基础租金和附加租金。作为整个租期的基本租金和附加租金，包括任何后续续订条款或续订 选项条款，承租人应向房东支付上述第1(A)节规定的地址，或房东不时指定的其他人或房东指定的其他地点，因此无需通知或事先要求，也不得抵销、扣除、反诉、减免、减免或抗辩，以货币或即时可用资金支付，支付时为美利坚合众国公共和私人债务的法定货币 ，按月支付，如上文第1节所述，提前在本租赁期内每个月的第一天支付，除应于签订本租约时支付的第三个月租金外(须确认自生效日期起首六十(60)天基本租金全数扣减，而自生效日期起首一百二十(120)天基本租金则全数扣减后续空间的租金 后续物业的最后部分将由业主交付予租客 ，因此业主已将整个物业交付予租客。就本租赁而言，“附加租金”应指所有 金额、费用或任何性质的金额(租户根据本租赁条款向业主支付的年度基本租金除外)，包括但不限于承租人因提起、起诉或抗辩根据本租赁应支付的任何诉讼或诉讼而产生的税费、费用租金、费用和支出，无论该等 金额、费用或金额是否被称为“附加租金”，并且，除本租赁另有规定外，截止日期为开票后十(10)个 个工作日。房东对拖欠额外租金的补救措施与拖欠基本租金的补救措施相同，但须符合第31条的规定。

5.净 净租金。除本租约另有明文规定外，本租约各方的意向是，本租约为“净租赁”，在本租约的整个期限内，本租约应向本租约第4节所指的房东基本租金产生三倍的净租金，除本租约明确规定的范围外，本租约中的任何条款均不会向房东施加提供任何服务或进行任何维修的任何义务。

6.房地产投资信托基金拨备。房东和租客特此同意，他们的意图是，根据本租约向房东支付的所有最低租金、百分比租金和所有额外 以及其他租金和收费(以下单独和统称为“租金”)应符合经 修订的1986年国税法(“国税法”)第856(D)节(“国税法”)和根据其颁布的美国财政部条例(“条例”)的“不动产租金”的含义。如果房东是一家房地产投资信托公司，如果收入规则或其他类似公开声明中包含的守则或条例或国税局对其解释进行了更改，使得任何租金不再符合守则和条例第856(D)节或其任何后续条款的规定，则该租金应按房东要求的方式进行调整，以使其符合资格；但是，根据本节要求进行的任何调整应产生与调整前应支付的租金等值的(按经济术语计算)租金。双方同意签署业主可能合理要求的其他文书，以实施本节的前述规定。

7.征收。 房东向租户表示，该房产与任何其他不动产分开评估，作为单独的纳税地段。自房屋部分的适用生效日期 起至此后每个历月的第一天，承租人应支付当时适用的 承租人在该房屋评估的所有房地产税中所应承担的额外租金(以下称额外租金，以下称为“税收租金”)。房地产税应包括自生效日期起或之后，任何政府当局在任何时间对财产(包括土地和建筑物)或其任何部分征收的任何税收或评估。 此类条款还应包括在租赁期内以及自生效日期起及之后对物业 进行的任何公共改善评估。上述定义不应包括任何特许经营税、房东的公司税、遗产税、遗产税或转让税，或任何所得税、利得税或其他税或对房产或房东征收的其他税；但是，如果在本租约期限内的任何时间，新泽西州或土地或建筑物的行政区评估租金税，则该税应被视为包括在根据本条规定承租人应支付的金额内。承租人还应向房东支付因承租人对房屋进行任何改进而对财产征收的所有税款的100%(100%)。房东或租客均有权(但无义务)对对房产或其任何部分征收的任何税收或评估提出异议或上诉。每一方应在提起任何此类争议之前通知另一方，另一方有权参加此类诉讼。房东应在合理必要的范围内就此类诉讼与租户进行合作。如果在任何适用的通知和/或宽限期之后承租人没有违约，则收到的任何退款或抵免可分配给承租人的 税款，如果该退款或抵免在租期结束或之后支付给承租人，则该退款或抵免应计入承租人应缴税款的下一次 ， 该义务应在租期届满或本租赁终止后继续存在。

房东应在每个历年之前估算房产的年度税费。在租赁期内，自租期开始之日起，承租人应按房东所确定的估计基准，在每月的第一天按十二(12)个月分期付款。在确定房产的实际年税后，应确定承租人在该税种中的份额。承租人支付的任何款项如超过实际应付金额，应贷记根据本合同应支付的下一笔后续款项(如果承租人没有违约，则在租期结束时或之后退还给承租人)。如果租客支付的租金少于实际应付的金额，租户应在房东提出要求后十(10)天内将差额作为额外租金支付给房东。尽管有上述规定，房东 可随时并不时合理修改每月应缴税款的金额，以弥补之前未计入年度估算的任何税款增加 。承租人收到修改后的月结单后，应向房东支付修改后的金额作为额外租金。房东应在缴纳税款之日之前缴纳房产税，不包括任何罚款、罚款或利息，并应要求向租户提供所有税款已缴纳的令人满意的证据。

房东将在下一年第一季度(3月31日)结束前向租户提供年终税单和一份证明税单的副本。除非承租人在收到该陈述后九十(90)天内以书面形式通知房东它对该陈述的正确性提出异议，并指明该陈述被声称不正确的具体方面，否则房东根据本第7条作出的此类税费陈述应是决定性的，并对承租人具有约束力。然而，房东未能在本条款规定的日期前提供此类税费报表，不得以任何方式免除承租人支付其按比例分摊的税费的义务，或构成房东放弃根据本条款向租户开具和收取按比例分摊的税费的权利。

承租人将负责在前几年的新纳税年度中开具的任何增加的评估 ，并且必须在提交时立即支付该增加的评估。

8.费用。 自适用的开始日期起，承租人应向房东支付当时适用的承租人在本租赁期内应承担的房屋费用中的 部分作为额外租金(以下称为“费用租金”)。 在房东将整个房屋交付给承租人时，在此情况下，“费用”一词仅指由业主和租户分担中央站自动喷水灭火系统警报费用而获得并由业主和租户承担的与建筑物“一切险”或特殊形式意外伤害保险有关的费用。然而，在房东将整个房产交付给租户之前(例如，从最初的房产开始营业之日起至房东将随后的所有房产交付给租客的日期，房东已将整个房产交付给租客)， 定期费用应指与物业的所有权、行政、管理、运营、维修、更换、更新和维护有关的所有成本和费用，包括预留(根据使用年限)、业主和运营、 维护、修理和/或更换公共区域的任何和全部或任何部分(或公共区域内、上、下或上方的任何安装)，包括但不限于停车场、人行道、路缘、屋顶、结构、地基、地面、现场水管、电线、燃气管线、卫生下水道、雨水管线、化粪池和场地，以及向其租户提供服务，包括但不限于保险费用和根据其规定的任何合理免赔额、行政、服务和/或维护合同，包括但不限于暖通空调、垃圾清除、搬运、清洁、安保服务、灭火、景观美化和除雪，物业所属物业内或附近的公共道路美化或扫雪的费用(如果有的话)，主管、工程师、机械师和管理员S的工资、工资、福利和工作服，公共厕所的毛巾服务，定期更换租户空间的荧光灯管和镇流器的费用，公共区域维护，窗户清洁，公共区域清洁，管理费，管理费，监督费，维修，更换储备，用品，下水道租金，(下水道和用水许可证，房东收取的管理费包括：(I)物业管理费，3%，(Ii)资产管理费，每月2%(2%)的管理费，包括基本租金、费用租金、税金、额外租金和所有其他收入的管理费。

不言而喻，除了向房东报销房东发生的任何费用外，还应向房东报销物业经理级别或以下的受薪或小时工费用。

费用应包括所有公用设施费用和业主为供水、下水道、化粪池、煤气和电力而发生的费用，以及为公用区域提供服务的公用设施的其他公用设施费用，以及 备用洒水器费用(如果有)。

房东保留将更大比例的费用分配给使用超出租户份额的特定租户的权利 租金用于垃圾、垃圾清除或公用事业服务，如《租赁》中所述。

房东同意以同样的 方式招致所有费用，并将收取租户房东的实际第三方成本 ，而不加价或利润，并将采取商业上合理的努力，以房东自行承担的相同条款获得此类成本的有竞争力的定价。除本协议另有规定外，承租人应负责并应直接支付与房屋有关的任何和所有费用，包括但不限于管理、管理、运营、维修、更新和维护，以及操作、维护、维修和/或更换房屋外部的所有或任何部分(或内部、上面、下面或上方的任何装置)，包括但不限于停车场、人行道和路缘。业主而非承租人应在合同期内负责维修或更换大楼外的屋顶、结构、基础和公用设施线路，包括但不限于大楼外的现场供水、电力和燃气线路、大楼外的卫生下水道线路和建筑物内大楼外的雨水管道。但是，如果由于承租人、其代理人、佣人、雇员、承包商或被邀请人的作为或不作为而需要进行上述修理或更换，房东应在收到通知后安排进行修理或更换，承租人应在收到相关费用后三十(30)天内将其作为额外租金退还房东。此外，如果 承租人根据本租约进行任何改动，尽管经房东批准，但会损坏屋顶，承租人应承担因此而产生的所有维修和损坏的费用和费用，作为额外租金，由承租人承担。承租人应负责服务和/或维护合同的费用，包括但不限于暖通空调、垃圾清除、手推车、清洁工、安保服务、灭虫、美化和除雪、美化环境或扫雪的费用(如果有的话)。

从适用的开工日期开始，承租人应负责支付所有住宅和公共设施费用，包括但不限于：自来水、下水道、化粪池、煤气和电费，以及为建筑物外部提供服务的其他公用事业费用，以及备用洒水车费用(如果有)。

在租期的第一年和最后几年，租户根据本协议应支付的税费和费用租金应按比例分配给租期中所包括的日历年度的部分。

房东应在租赁期内每个历年之前估算每年的费用租金。租户应根据房东的估计，在每个月的第一天分十二(12)个月分期付款。在确定物业的实际年度费用后，应确定承租人在该费用中的份额。承租人支付的任何金额超过实际应付金额 ，应贷记根据本合同规定应支付的下一笔后续付款。如果租户支付的租金少于实际应付金额，租户应在房东提出要求后十(10)天内将差额作为额外租金支付给房东。尽管有上述规定，房东仍可随时随时修改每月应支付的费用租金金额，以弥补之前未计入年度估算的任何费用租金增加。承租人收到修改后的月结单后，应向房东支付修改后的金额作为额外租金。

房东将在下一年第一季度(3月31日)结束前向租户提供年终费用 成本报表。除非承租人在收到此类费用成本报表后六(6)个月内书面通知业主，房东对该报表的正确性提出异议，并指明该报表中声称不正确的具体方面，否则房东根据第8条给出的每一份此类费用成本报表应是决定性的，并对承租人具有约束力。然而，房东未能在本合同规定的日期前提供此类费用成本报表，不得以任何方式免除承租人支付其按比例分摊的费用的义务，也不得构成放弃房东根据本条款向承租人开具和收取按比例分摊的费用的权利。

房东应按月向租户开具房租账单，按比例分摊上述费用租金。承租人承认，根据房东的酌情决定权，上述某些费用可随时间向大楼的承租人(S)评估，并且承租人同意支付上述费用，无论上述费用是在本租赁期限开始之前或之后发生的。

双方明确同意并理解，该建筑的可出租面积包括所有公共电气室和杂物室。

9.保证金 。承租人在签署本租约时已向业主交存上文第1(I)节所述的款项，作为承租人履行本租约义务的担保。房东有权使用、运用或保留上述保证金的任何部分或全部，以补救租户在任何适用的通知和/或治疗期后仍未治愈的任何违约行为，包括但不限于支付租户欠房东的任何固定租金、额外租金、滞留租金、服务、费用或其他债务，修复租户或其代理人、员工、受邀者或被许可人S造成的房东其他财产损坏或修复或更换。如果承租人在租期届满前腾出，则重新出租和重新装修房屋的费用 相同。如果房东将上述保证金的任何一部分用于补救租客的任何违约，租户应在要求后十(10)天内向房东存入如此申请的保证金，以便房东在本租赁期限内始终有 手中的全部保证金。承租人未补足保证金即为本租约的违约行为。根据本租约条款，业主在法律或衡平法上有权享有的任何其他权利或补救之外，还应享有本合同规定的补救措施。在任何处置或其他简易程序中登记任何判决，或房东因任何原因重新收回，不应减损房东使用上述资金的权利，但他对该资金的权利将在该判决或重新收回后继续存在。

尽管本协议有任何相反规定，但在租赁第三年结束时，只要承租人在任何适用的通知和补救期间之后没有违约，所需的保证金金额将 减少25%至150,000.00美元，房东当时持有的任何超出部分应在租赁第四年开始后三十(30)天内退还给承租人。

房东应将上述保证金 无息返还给租客，并减去本租约规定的租期届满之日起或租客交出房产后六十(60)天内，房东根据本租约所规定的条件或要求将房产归还给房东所需的任何款项。如果出售或以其他方式转让，房东可以将房东在房产中的权益的保证金交付给购房者或其他受让人，房东因此将免除与该保证金有关的任何 进一步责任。承租人明确理解并同意，承租人不应且承租人表示不会抵押、质押、抵押、转让、转让或以其他方式阻碍向房东交存的抵押。

承租人特此同意，不向作为房屋抵押权人、占有抵押权人或房屋所有权继承人的房产的抵押权人 追究房东根据本合同所要求的任何保证金的责任，除非所述抵押权人已实际收到所述款项，作为承租人履行本租赁的担保。

10.使用。 房屋或其任何部分不得用于或允许用于上文L(H)节所述以外的其他用途。 承租人不得使用或占用房屋，也不得允许在房屋内或在房屋内做任何事情， 不得以任何方式违反影响房屋的任何占用证书，或使当时有效的任何保险无效或可作废，或使无法按正常费率获得火灾、伤亡或其他保险，或将导致或很可能对物业或其任何部分造成结构性损坏，或将构成公共或私人滋扰，且不得使用或占用或允许以任何方式使用或占用物业，以违反任何政府当局在本租赁期内有效的现行或未来法律或法规。

如果承租人有任何涉及储存或处理易燃材料、可燃粉尘、易燃纤维或漂浮纤维的许可用途，或任何其他可能导致火灾危险增加的用途，承租人应自费提供适用法律要求的减少危险的房屋、设备或保护装置 。在本租赁期内，承租人不得在房屋内储存有害物质，该术语 在下文第18节中定义，但作为许可用途的一部分且符合适用法律的情况除外。承租人不得在房屋内安装任何地下储罐。

承租人声明并保证，在合同期限内的任何时候，承租人都将获得相应政府机构的许可、认证或注册，以进行它的在适用法律要求的范围内，在场所内的活动。承租人还声明并保证，承租人应始终保留适用法律要求的与承租人在房屋内的活动相关的所有许可、执照、认证或登记，费用由承租人承担。

此外，如果需要许可证才能进行第1（j）条中的使用，且该许可证因任何原因被暂停、撤销或失效，则承租人理解其仍将对租赁负责，且租赁仍将完全有效，承租人可以使用和占用 房屋，但须经出租人书面同意，根据当地城镇分区法规，不得无理拒绝同意用于任何其他许可用途。

11. 公用事业。 初始场所的交付日期和任何后续场所的交付日期之后。承租人应支付 承租人在初始房屋和后续房屋（视情况而定）使用的所有公用设施的所有家用公用设施服务费用，包括但不限于：暖气、各种燃料、水、下水道、电、电话和煤气。

房东对任何损失、 费用或损害概不负责（无论是直接的还是间接的）承租人可能因向房屋或建筑物提供的电能的供应或特性的任何变化、故障、干扰、中断、 中断或缺陷而遭受或招致的损失，无论其持续时间如何， 或电力服务提供商或任何替代服务提供商提供的电能的数量或特性 不再可用或不再适合承租人的要求。

此外，上述任何此类变更、故障、干扰、 中断、中断、缺陷、不可用不得：（i）构成承租人的实际或推定驱逐， 全部或部分;（ii）使承租人有权获得租金、额外租金或承租人根据本租约应支付的任何其他费用的任何减免或减少;（iii）解除或免除承租人在本租约下的任何义务;或（iv）授权承租人终止本 租约。

承租人在此放弃任何适用的 现有或未来法律的所有利益，这些法律允许因上述第款所述的任何变更、故障、干扰、中断、中断、 缺陷、不可用或不适用而终止本租约。

12. 承租人的 电信设备。承租人应自行承担安装、维护、修理 和操作承租人的：（1）电信设备、（2）电信传输线路、（3）数据传输线路、 （4）相关电子设备和（5）电缆（上述设备和传输线路在下文中称为“承租人的 电信设备”）。此外，承租人还应自行承担费用，负责获得与安装、维护、操作和使用承租人电信 设备相关的所有许可证、执照、 和所有其他批准。

关于承租人安装电信设备，此类安装应仅在业主书面批准的位置和方式进行，且此类电线、管道或设备不得位于房屋以外的区域。尽管有上述规定，承租人可在房屋外的管道和管道中安装 电线和电缆，这些管道和管道在本租约签订之日已经存在，且 由出租人自行决定，有足够的空间放置承租人的电线和电缆，但承租人应充分标记和识别 这些电线和电缆属于承租人。

13. 喷水器。 如果需要，业主将提供自动喷水灭火系统，其设计用于覆盖《喷水灭火系统安装标准》中定义的“普通危险（第 1组）居住区”的开放、无障碍场所。承租人应自费在任何办公室、门厅或其他非由业主提供的封闭空间内提供额外的 洒水装置保护。

可能需要对喷水灭火系统 进行的任何添加或更改应符合第17节“符合法律规定”和第19节“更改”以及本租约 的其他规定。

灭火器的安装和维护将 由承租人负责，费用由承租人承担。

14. 维修. 除本租约明确规定的出租人应履行的任何义务外，承租人应妥善保管房屋 及其固定装置和附属物，并自费进行所有非结构性维修（结构定义为承重墙、结构钢、基础和屋顶结构，不包括屋顶膜），使其保持良好的 工作状态和状况，合理的磨损和自然因素造成的损坏以及意外事故除外。尽管有上述规定， 因承租人使用该房屋或该物业而引起或与之相关的，或因承租人或其雇员、受邀人、被许可人或代理人的疏忽或 不当行为而对该房屋或该物业的任何其他部分或其固定装置或附属物造成的、需要进行结构性或非结构性维修的所有损坏或伤害，承租人应自行承担费用立即进行维修。承租人进行的所有维修和更换应具有与原始材料或部件基本相同的质量，并应以良好和熟练的方式进行。

承租人承诺并同意不得造成或允许租赁物业或物业的任何浪费(合理损耗除外)、损坏、毁容或伤害， 或构成租赁物业一部分的建筑物楼面的任何超载。

承租人应自费维护、 维修和保持通往房屋的停车区、通道、人行道、台阶和人行道无冰雪；此外，承租人还应自费保持房屋外部没有纸张和其他杂物， 以房东合理规定的良好和有序的方式保持良好和有序。

如果房东事先 书面通知承租人它打算这样做，并支出任何金额来履行承租人的义务，则承租人 应按照本条款第五条中的公式支付其在该等支出金额中的份额作为额外租金。

承租人应立即以书面形式通知房东屋面膜有任何泄漏或损坏。对于承租人的财产或承租人在租赁房屋内持有的任何第三方财产因任何原因或原因造成的任何损坏，房东概不负责。

15.出让、转租。未经业主事先书面同意，承租人不得转让、抵押或以其他方式占用本租约，不得将整个房屋转租，也不得允许他人使用或占用房屋。房东对转让或转租的同意不得无理扣留、附加条件或拖延。在任何一个或多个情况下，房东的同意不应被视为放弃在随后的情况下必须得到房东的书面同意。在任何情况下，承租人不得转让房屋或房屋的一部分或一部分。

尽管有上述规定或本第15条的任何其他规定，承租人可在未经房东同意的情况下，提前三十(30)天通知，将本租赁转让或转租(I)给“关联公司”或(Ii)涉及承租人几乎所有资产或大部分承租人普通股的合并、出售、重组、合并或公开发行。“附属公司”是指直接或间接控制、由承租人或其继承人控制或共同控制的个人或实体。

承租人应以书面通知将其转让或分租的意向告知业主，通知应以专人交付或挂号邮寄的方式要求，并应包含以下详细信息：建议的受让人或转租人的身份和地址(如果是公司，则包括所有股东的姓名和所有权百分比)；所述建议的受让人或转租人的财务报表；建议的受让人或转租人的业务性质和特点及其对转让房产的建议用途；对建议的转让或转租的所有条款和条件的详细说明；证明建议的受让人或再承租人是美国公民或合伙企业或有资格在新泽西州开展业务的公司，以及与建议的受让人或转租人有关的银行、金融和其他信用信息， 足以使房东确定建议的受让人或转租人的财务责任。

承租人可以转让或转租全部或部分租赁的房屋，条件是：(A)承租人将任何此类转让通知房东，并且任何受让人(但非转租人)以书面承诺承担本租赁的条款和条件；以及(B)但承租人和任何担保人应继续对履行本租赁的条款和条件负有直接和主要责任，以及(C)还规定任何受让人或转租人应迅速签署、确认并向房东交付一份形式和实质均令房东满意的协议，受让人或转租人应承担并同意履行所有条款、契诺、协议、本租赁条款和条件由承租人履行不转让或分租不应解除承租人或任何担保人在本租赁或其任何续签、延期或修改项下对房东的持续义务。承租人和任何担保人应继续对承租人在本合同项下的所有义务承担连带责任。 任何拟占用物业的承租人如拟占用物业作第1(H)节所述用途以外的任何用途，则不得作出该等转让或分租。

承租人应支付房东自付的合理法律费用和与房东审查承租人提供的有关承租人在本租赁中的权益的文件和信息有关的调查费用，作为额外租金，总额不超过2,500.00美元， 并应在开具发票后十(10)天内应由承租人支付。

如承租人、其受让人或分承租人 须按本条规定的相同条款及条件进行任何进一步及其后的转租或转让，则承租人转让或转租的权利须获得业主的同样事先同意。

如果本租约已转让，或转租房屋或其任何部分已转租，房东可随时以其唯一及绝对酌情决定权，直接向受让人或转租人收取租金，并将收取的净额用于租金或额外租金，但此类转让、转租或收取不应视为放弃本契约或接受受让人或转租人为租客。或承租人进一步履行本租约中所包含的任何承租人契诺后解除承租人的权利，除非房东以书面形式通知承租人，否则房东的这种收取或租金不得被定性为终止、取消或修改本租约。

出售或转让承租人50%或以上的股权或承租人的所有权权益和控制权应被视为本节所规定的转让，但房东无权批准或同意此类交易。在这种情况下，承租人和取得承租人股票或所有权权益的个人、公司或实体应遵守本节的通知规定。上述规定不适用于承租人或关联实体股票的任何公开发行(包括汇总交易)，也不适用于承租人股票交易或全国性交易所的任何时间。

16.房东有义务减轻责任。如果承租人在租约的任何条款下违约，房东应尽其商业上的合理努力，通过尝试重新租赁物业或以任何其他方式减轻其损害。

17.使 符合法律。承租人承诺并同意，在物业验收和入住后，承租人将在租赁期内由承租人承担费用，迅速执行并遵守火灾或责任保险承运人不时生效的所有规则和规定，以及适用于物业的联邦、州和市政府及其任何部门和局的所有法规、条例、规则、命令、法规和要求，这些可能需要纠正、预防和减少在物业内、在物业上或与物业相关的滋扰、违规或其他不满。承租人根据本条款承担的义务不适用于本租赁开始时存在的违规行为，但有一项理解是，如果法律或规章制度的适用发生变化，承租人应承担相应的责任。

18.租户遵守环境法律的情况。承租人同意，在所有情况下，承租人对房屋的使用应实质上遵守目前或今后存在的与环境保护有关的所有适用的联邦、州和地方法律、条例、规则和法规，包括但不限于溢出、污染、补救和储存(“环境法”)。 承租人应在适用于其使用或在房屋内活动的范围内，遵守新泽西州 工业场地恢复法案，N.J.S.A.13：1K-6 et seq的适用条款。(“isra”)可由环境保护部在本租期内颁布的规则 修订和补充。如果ISRA要求，承租人应根据新泽西州环保局的规定和要求提交补救行动工作计划，并执行其中的规定。承租人同意，在向环境保护部提交ISRA要求的任何宣誓书、否定声明或其他文件之前，承租人应在提交之前五(5)天向房东提交一份副本。

承租人特此同意，自负费用，赔偿、捍卫房东、其股东、合伙人、成员、经理、高级管理人员、董事、贷款人、代理人、员工、继承人和受让人因房客违反本租约的任何义务、契约和条件而直接遭受的任何或所有要求、索赔、诉讼理由、罚款、处罚、损害、损失、责任、判决和任何类型或性质的费用(但不包括间接、后果性或特殊的损害)，包括：但不限于：(I)业主在研究、评估、容纳、移走、补救、减轻或以其他方式回应因承租人、承租人、其代理人、雇员和承包商或承租人在处所内的操作而导致的任何有害物质释放时可能招致的任何和所有合理和必要的费用；(Ii)房东对任何政府机构研究、评估、包含、移除、补救、减轻或以其他方式回应因承租人、其代理人、雇员及承包商或承租人在处所内的操作而导致的任何有害物质释放的任何及所有费用。(Iii)因租客未能遵守第(Br)条第18款规定的任何义务、契诺或条件而对房东或房东对第三方负有的责任而评估的任何和所有罚款或处罚；(Iv)房东因上述任何事项而产生的任何和所有合理的法律费用和费用。第17节-承租人遵守环境法律的赔偿条款在本租约到期或提前终止后继续有效。

承租人在发生要求承租人根据适用的环境法向环境当局通报有害物质释放的事件时，应同时通知房东。

承租人不得安装任何地下储罐，如1986年《新泽西州公法》第102章所定义，承租人也不得做任何可能使房东遵守1984年《危险和固体废物修正案》中题为《地下储罐的规定》的42 U.S.C.6991条款的行为。承租人承诺不得在房屋内倾倒化学废物 也不得在房屋内使用或储存有害物质，除非材料符合适用的环境法。

租户的北美行业分类 系统编号为541710。承租人在本租期内如有任何更改，应立即通知业主。

尽管本租约中有任何相反规定，但房东表示，它已向承租人提供所有环境研究、测试、报告的副本，据房东所知，房东拥有、保管或控制的与适用环境法中定义的危险物质、有毒废物、有害污染物、有害污染物和有毒霉菌的存在有关的其他信息或事实，且房东同意，在本租赁期限内， 将迅速清除或以其他方式调查和补救在开工日期 之前存在于厂房内的任何有害物质。业主还同意，如果业主或其代理人、代表或承包商(统称为“业主方”)在租期内释放或处置任何危险物质，无论是在物业或其任何部分，还是在物业内，构成污染物业或以其他方式对承租人的使用和享受造成重大不利影响的危险物质，业主应根据本租约迅速采取环境法规定的补救措施。如果房东在政府当局书面通知后三十(30)天内没有这样做，租户有权在接到通知后进行必要的清理、调查和补救行动，费用由房东承担，房东应在收到此类费用的书面发票后三十(30)天内偿还房客所有合理的和惯常的此类清理费用。但在任何情况下，承租人均不以任何方式对房屋或房屋开工日期前存在的财产中存在的任何有害物质或有毒霉菌负责。房东同意赔偿租客及其高级职员、董事、股东、合伙人和委托人因房东违反房东陈述而遭受的任何和所有费用、损失、费用、索赔、损害、罚款、罚款或任何性质的责任(但不包括间接、后果性或特殊损害)，且本节规定的义务在本租约期满或提前终止后继续有效。

19.更改。 未经地主事先书面同意，除本合同另有规定外，承租人不得进行或允许对建筑物(包括任何性质的建筑物)进行任何结构更改、更改、改善和/或增加，或对建筑物内的任何电气、管道或暖通空调系统(统称“更改”)进行任何更改。

关于本租约附录“C”中提到的承租人工程，业主承认，在后续房屋交付后，承租人打算对建筑物和建筑物的内部和外部进行 实质性更改，包括但不限于将影响部分屋顶、建筑物高度、建筑物结构和结构元素、机械、电气、暖通空调、管道、喷水灭火和生命安全系统，以及在建筑物外部周围竖立围栏的结构更改。房东同意，只要不影响房屋价值或损害建筑物的结构稳固性或完整性，并遵守所有适用法律，业主将不会无理地拒绝、推迟或附加条件同意承租人的工作。

在房屋的初始承租人工作完成后，在业主事先书面同意的情况下，租户或任何获准的承租人可对房屋的内部进行非结构性的改动，这些改动不会对房屋的价值产生不利影响，也不会对任何公用事业服务、管道和电线、电力或暖通空调系统造成不寻常的 负荷，但必须事先获得业主的书面同意。尽管本协议有任何相反规定，但以下变更无需业主事先同意：(I)对承租人工作或之前批准的其他结构变更的维修或更换，只要维修或更换具有类似的质量和用途，或(Ii)非结构性项目，仅影响仅为物业提供服务且当时价值不超过50,000.00美元的非结构性项目或系统和部件(但承租人应在变更前通知业主，并向业主提供计划和规格，以供参考)。所有改建应由机械师或其他承包商进行 业主事先书面批准，并获得在物业所在社区进行此类工作的适当许可。承租人 约定，承租人的工作，无论是在开工日期之前、之后或之后，都应以熟练的方式完成， 应符合保险公司的要求并符合所有法律。

承租人不得在建筑物的任何楼层施加超过其设计承载的每平方英尺楼面荷载或 法律规定的荷载。房东保留规定所有保险箱、文件柜、书架、商务机器(台式机器除外)、机械设备和其他重大个人财产的重量和位置的权利。此类安装应由承租人自行承担费用，并由承租人进行维护，其设置应由业主判断，足以吸收和防止振动、噪音和对建筑物或邻近物业的任何居住者造成的骚扰。

承租人在进行承租人工程或任何改建之前，应自费获得任何政府当局要求的所有许可证、批准书、入住证和批准证书，以及(完成后)最终批准证书，并应迅速提交承租人工程的所有此类许可证、批准书、入住证、批准证书、竣工平面图和影响建筑物外部(包括屋顶)或高度、建筑结构和结构元件、机械、电气、暖通空调、管道、喷水灭火系统或生命安全系统，以及总承包商的最终留置权豁免。承租人同意承保 ，并将使承租人代理人在本条规定的任何活动期间按房东的合理要求投保工人赔偿、一般责任、人身和财产损失保险，并将房东指定为其利益可能显示的额外被保险人。承租人同意(A)支付或促使在到期时迅速支付承租人或任何分租人在出租房屋上完成的任何工作的全部费用，以使出租房屋在任何时候都不受劳工或材料的索赔或留置权·和 (B)在承保人因承租人的工作或与承租人的工作相关的任何和所有伤害、损失、要求、索赔或损害中为任何人或财产辩护、赔偿和使房东不受伤害。 除直接由于房东的严重疏忽或故意不当行为外，(C)就租户违反任何政府法律而导致的任何和所有索赔、处罚、罚款、律师费、损害等进行辩护、赔偿并使房东不受伤害。房东因租客违规而产生的任何费用，应作为额外租金支付给房东。

租赁期满或提前终止时，任何一方(第20节所界定的承租人自有财产除外)可能进行的所有更改、增加或改进应保留并与作为其一部分的房屋一起交还，除非对于承租人进行的任何更改、增加或改进，包括承租人的工作，房东应在房东批准此类工作时向租户发出书面通知，如果需要批准，房东应要求租户在合同期限结束时将其拆除。在这种情况下，租户应在租赁期限届满前自费将其从房产中移走，并应将房产恢复到原来的状态。承租人不应被要求拆除或修复房东在批准任何具体变更或承租人工作时 没有明确规定承租人在租期结束时应承担搬迁义务的任何物品。对于租户安装的任何不需要业主同意的改装，房东应在租户提出书面请求后十(10)天内说明租户是否有义务在 期限结束时拆除该等物品。如果承租人在租赁期内没有提出此类要求，房东仍有权要求租户在租赁期满时拆除不需要房东同意(且未经房东同意)的此类变更。

在未事先向业主提交计划、规格、图纸和相关文件以供业主审查和批准的情况下，承租人不得对喷水灭火系统进行任何 更改。

承租人应自费将承租人或任何承租人的安装、改建、翻新和装饰所产生的所有盒子和其他包装从出租房屋和建筑物中移走。

20.交出房产。由承租人或为承租人建造或安装的房屋的所有改建、增建和改善，包括但不限于地毯、橱柜、台面和水槽，在租期内应属于并保持为承租人的财产。在租期满或更早终止时，所有改动将成为房地产的一部分，并归业主所有，无需赔偿， 根据本租约，所有权应以销售清单的形式转移给业主，但须遵守第19条。前述规定不适用于租户拥有或租赁的可移动 设备、行业固定装置、库存、标志、个人财产、家具或其他可拆卸财产(“租户自有财产”)。在租期结束或任何续期或更早终止本租约时，承租人将和平地将房产交还房东，以及房东不要求承租人在收到或首次安装的相同条件下清除的所有变更，扫帚干净且没有任何杂物，但仅限于普通磨损，符合上文第19条的规定。

作为承租人工作的一部分安装的初始改建部分(即利伯特单元、电脑室、礼堂、实验室、布线、布线等)，如果不是承租人的财产，应由房东选择，并根据第19条的规定，在租期届满前由承租人自费拆除，或留在房屋内，并在本租约期满或更早终止时作为房东的财产一并移交，不得受到干扰、骚扰或伤害。如果房东要求拆除全部或部分上述租户专用改进，承租人应自费修复因拆除造成的对房屋或建筑物的任何损坏，并应 将房屋恢复到安装该等专用租户改进之前的状态。如果承租人未能应房东的要求拆除上述 专门的承租人改进，则房东可以(但没有义务)将其拆除，并且该拆除、维修和恢复的费用以及因承租人未能拆除而可能遭受和遭受的任何和所有损害，应计入承租人，并按要求支付，该义务应在租期届满后继续存在。

承租人必须在本租赁终止时自行承担费用，拆除由承租人或其代表安装的所有数据/电信电缆和布线，无论是在墙壁内、在任何凸起的地板下或在任何天花板之上，除非在房东批准此类改建计划时另有规定。

所有未被承租人搬走的个人财产应被视为被承租人放弃，房东有权以其唯一和绝对的酌情决定权处置个人财产，并向承租人收取搬家的合理费用，这一义务在上文规定的租赁终止和退还后继续有效。 租赁期满仍未交出房屋的，承租人应赔偿房东因租客迟延交出房屋而造成的损失或责任，租客应向房东支付租客在租期结束后不迁出或交出房屋的每个月或不足一个月的费用。相当于紧接租期结束前一个月基本租金的150%的款项，连同租户在租期最后一年应支付的物业或场所的所有额外租金和其他费用，按滞留期的实际天数按日按比例分摊。 此外，房东向租户发出三十(30)天的书面通知，要求房东将房产交还给房东 ，以准备或交付给任何后续租户或租户，如果承租人未能在30天内交出房屋，承租人对因承租人滞留而产生的所有直接的、自掏腰包的损失、费用、索赔、责任或费用(包括合理的律师费)，包括任何后续承租人因承租人滞留而无法及时准备和/或及时交付空间给第三方使用而提出的所有直接、自付损失、成本、索赔、责任或费用(包括因承租人滞留和房东产生的额外费用而提出的任何索赔)，承租人负有责任，并应对其进行赔偿、辩护和保护。例如向承包商支付施工加班费和保费，以及其他直接损害。即使本租约中有任何相反规定，承租人在任何情况下均不对特殊或后果性损害承担责任。本第20条的规定并不放弃房东通过法律诉讼或衡平法或任何其他权利或补救措施收回土地的权利，也不应被视为房东同意租客继续占有，或被解释为在房东和租客之间创建或续订任何租约或租客权利。

尽管有上述规定，如果房东和租客就延长租期或签订新租约进行真诚谈判，租户应继续 按截至租期最后一个月应支付的基本租金(包括额外租金)的100%(100%)支付所有款项。 在签订延长租期的协议或签订新的租约后，租户应追溯支付延长租期或新租赁的协议中规定的基本租金增长(如有)。如果双方之间的善意谈判停止，或房东自行决定不续订条款，且房东、租客(或任何承租人)在三十(Br)天通知后拒绝将房产交还房东，房东应 有权从该三十(30)天通知期满起向房客收取相当于以上所述基本租金150%的金额 ，直至房东从租客手中取得对房产的所有权。

21.规则 和规章。承租人应遵守房东在书面通知承租人后可能不时采用的有关物业的合理规则和规定，前提是这些规则和规定不具有歧视性，适用于并统一适用于 其他承租人和租户，且不得大幅减少承租人在本租赁项下的权利或大幅增加其在本租赁项下的义务。房东不对任何其他租户、其员工、代理人、被邀请者或被许可人违反本协议的行为承担责任。

A.禁止在大楼的任何部分或任何门窗附近吸烟、吸烟或其他形式的烟草使用。

B.不得将动物或禽鸟带进或饲养在场所内或周围。不得将该场所用作住宿场所或用于不道德或非法目的。承租人并同意不会忍受、允许或允许任何令人反感或令人厌恶的振动、噪音、气味或 其他不良影响从处所或其内的任何机器或其他装置散发出来，或以其他方式忍受、允许或允许 对建筑物的居住者构成骚扰。

C.洗手间和其他供水设备不得用于建造时以外的其他用途，不得向其中投掷扫地、抹布、墨水、化学品或其他不合适的物质。因误用固定装置而造成的所有损害应由造成损害的承租人或其雇员、代理人、受邀者或被许可人承担。

D.如果任何材料或设备需要特殊处理，承租人应仅雇用持有装配工大师证的人员进行此类工作，所有此类工作均应符合所有法律要求。承租人应就任何和所有索赔、要求、责任、费用和/或费用向房东进行赔偿、辩护并使其不受伤害，包括但不限于因承租人或应承租人的要求将家具、设备、电器或其他物品移入或安装到建筑物内或因建筑物内存在此类物品而产生的合理律师费。

E.外部 标牌、目录和纪念碑标牌可由承租人题写或建造，并放置在建筑物外部或建筑物外部，但须经业主事先书面批准，批准不得被无理扣留、拖延或附加条件， 与标牌相关的所有费用将由承租人承担。业主应对所有外部标志、广告和告示的颜色、大小、样式和位置拥有合理的审批权。除非首先得到地主的书面批准，否则承租人不得以任何形式的广告提及大楼(除非作为承租人的地址)。承租人应获得所有许可和批准，并符合所有适用的政府要求和法律。

F.在本租约终止时，承租人应将房屋任何部分的所有钥匙交给房东，如果发生钥匙丢失的情况，承租人应。向房东支付相关费用。承租人在任何时候离开房屋前，应关闭并锁上所有房门。

禁止在场所内使用辅助加热设备，如便携式电动搅拌器、加热灯或其他类似设备。

H.房东 不对房屋内任何遗失或被盗的财产、设备、金钱或珠宝负责，无论此类损失 是否在建筑物上锁时发生。

租户 必须为所有轮椅提供并使用椅垫。弄脏、污损、撕裂或磨损的地毯可能会导致从保证金(根据协议的定义)中扣除地毯维修和/或更换的费用。

J.承租人 约定并同意，承租人所有有害物质的储存、搬运、移走和处置应符合包括环境法在内的所有适用法律，并应由承租人自行承担费用和费用。

K.任何X光机或其他电气、电子、激光、电磁或其他现有或此后发明的医疗保健设备、机器或装置不得在房屋内安装或使用，除非根据本租约的所有条款和条件，安装、维护和更换完全由承租人承担费用和费用，包括但不限于规则、条例、 和当地火灾保险局、当地火灾保险交易所和所有具有管辖权的联邦、州和市政当局的要求。

任何人不得在大楼内过夜或住院。

承租人的雇员、代理人、被许可人、承包商、赞助人、病人或其他受邀者不得从事任何与建筑的商业氛围相抵触的行为。

N.根据第31节-违约破产，任何违反或违反本条款的行为应构成违约，并受任何适用的通知和补救条款的约束。

承租人应自费维护垃圾箱。此类容器应具有足够的大小和结构，并保存在良好且安全的条件下。该集装箱应位于业主批准的区域内，不得无理扣留、拖延或附加条件。承租人不得随意堆放垃圾、垃圾和其他垃圾。

22.访问房屋 。房东有权在合理时间内收到至少二十四(24)小时的电话通知(紧急情况下不需要发出通知)，检查、维护或按照房东认为合适的方式对房舍或物业进行维修、更换或改善，承租人不得因此向房东索赔，但房东应尽商业上合理的努力，不得干扰、不便或扰乱租客的使用、占用和服务，房东可以在租约终止之日起六个月内的任何合理时间进入该房产，向潜在的新租户展示。房东有权在至少二十四(24)小时、合理时间 和多次发出租户现场代表口头或电话通知后，与潜在的抵押权人、购房者和保险公司代表一起进入房屋进行检查。

23.火灾或其他伤亡造成的损坏 如果建筑物因火灾或其他伤亡而损坏或被毁，承租人应立即通知业主，业主应在符合第23条规定的条件的前提下，修复、重建或更换损坏的房屋，并将房屋恢复到紧接损坏或毁坏之前的基本相同状态，但不包括承租人在建筑物内安装或放置的任何承租人工作、租赁改进、设备、固定装置和其他财产，以及承租人随后进行的任何更改、增加或改进(统称为“承租人的装置”)； 但是，房东只有义务恢复火灾和本租赁项下房东有义务承担的其他扩大保险范围所承保的损害。承租人应独自负责维修和恢复承租人的设施，应尽职尽责，并应以一流的方式履行。

房东和/或租户(视情况而定)应迅速开始并完成修复工作，同时考虑到与保险公司达成和解并从保险公司获得保险收益所需的时间，以及超出一方合理控制范围的延误。如果(I) 房东未能在损坏之日起270(270)天内基本完成房东的修复工作， 或(Ii)如果自损坏之日起一(1)年内剩余不到一(1)年，则任何一方均可通知另一方在270(270)天期限结束后二十(20)天内发出通知终止本租赁，如果是(I)， 或(Ii)损坏日期起六十(60)天内终止本租赁。

因建筑物损坏或毁坏而收回的任何保险收益(不包括根据租金承保签注收到的收益)的净额，应超过调整保险索赔和收取保险收益的费用(该超出金额在下文中称为“保险收益净额”)，用于合理的修复费用。如果房东合理地认为保险净收益不足以完成此类修复，房东有权通过向租户发送书面终止通知来终止本租赁以及由此产生的双方的所有义务，该通知指定终止日期不少于传送后十(10)天。如果保险净收益充足，则保险净收益超过修复成本的金额将由房东保留或用于偿还建筑物担保的任何抵押贷款。

承租人将获得基本租金的减免 以及根据本租约支付给房东或为房东的账户支付的额外租金和其他费用或付款，但在 期间，房产或其重要部分因意外事故而无法用于预期用途

24.征用 领地。如果物业的任何部分或物业的任何其他部分因任何公共或准公共用途而被宣告无效或被以任何方式征收，而租客对物业的使用将受到重大影响，则本租约将于 同一所有权归属于废止当局之日终止，基本租金和额外租金应于该日期分摊。房东 有权在任何与该房产有关的判决程序中获得全部赔偿。就任何该等取得或转让而判给的所有赔偿，不论是就全部或部分物业或其他情况而判给的，均为业主的财产，而不论该等赔偿是作为对租赁权的减值或全部损失或物业费用的补偿而判给的， 而承租人现将承租人对任何该等赔偿的所有权利、所有权及权益转让予房东。承租人应有权就其搬家费用和贸易固定装置单独向判决机关申请单独裁决，但仅限于：该单独裁决不得减少应支付给房东的收益金额。

如果存在部分报废，且本租约 未根据第24条终止，则在收到足够的收益和所有必要的许可后，业主应将建筑物和作为房屋一部分的改善工程恢复到与紧接被报废之日之前的状况和大小尽可能接近的状态和大小。 如果报废收益足以支付修复费用和房东收取报废收益的费用，任何超出的收益应由房东保留或用于偿还房产担保的任何抵押贷款。

如果有部分取消租约，而本租约 在违约人取得占有权之日仍未终止，则房东和租客在本租约项下的义务不受该判决影响，但最低基本租金的差额应按违约人取得占有权之日前后的物业价值公平地扣减。

25.免除房东的责任。承租人同意采取其认为必要且足够的措施，通过保险、自保或其他方式保护其本人、其代理人、雇员、被邀请人和被许可人以及前述财产。业主 不对因任何原因(包括但不限于盗窃、火灾、爆炸、水、雨、雪、霜冻、蒸汽、燃气、电力、热气、寒冷、潮湿、下水道、气味、噪音、建筑物或屋顶任何部分的泄漏、各种管道、管道、电线和设备及固定装置的破裂或泄漏)，或由于建筑物的其他人、租户或居住者或任何其他人的任何行为或疏忽，或因任何方式造成的任何人身伤害或财产损坏负责。房东也不对建筑中的任何潜在缺陷或任何独立承包商的疏忽负责。承租人特此放弃 因承租人的家具、库存、家具、固定装置、动产和个人财产物品的损失或损坏而向房东、房东代理人和员工索赔的所有权利。承租人应 获得房屋内家具、库存、固定装置、设备和个人财产(统称为“个人财产”)的保险单，房东应在其利益范围内被指定为此类保险单的附加被保险方 。本合同中的任何内容不得对房东在承租人的自有财产或与之相关的任何保险收益中产生任何利益。

每一方在履行本租赁项下的任何义务(承租人支付基本租金和额外租金的义务除外)的 期间，如因无法控制的原因或原因(下称“不可抗力”)而无法履行义务(以下称为“不可抗力”)，则可免除其履行义务。 不可抗力包括但不限于所有劳资纠纷、内乱、战争、类似战争的行动、入侵、叛乱、敌对行动、军事或篡夺权力的破坏、政府法规或管制、火灾或其他伤亡、无法获得材料、服务或融资、 任何故障、临时或非临时的任何建筑服务和/或公用事业的事件或中断，包括但不限于；业主或租户承包的电力、天然气、电梯、暖通空调系统、电话和任何其他公用事业设施，可能会因影响物业的任何和所有系统或控制存在缺陷而受到影响。

26.放弃代位权。房东和租客双方特此免除对方对可能对其财产造成的任何损失或损害的任何和所有责任，即使此类损失或损害是由另一方、其代理人或雇员的过失或疏忽造成的；但是，本部分规定的免除仅对在适当的保险单应包含条款的时间内发生的损失或损害有效 不影响所述保单或被保险人根据该保险获得赔偿的权利。如果一方当事人经合理努力不能在其保险中获得此类保险条款，另一方应有机会根据其选择从获得许可在新泽西州开展业务的负责任的保险公司购买此类保险，未能获得此类保险条款的一方应支付保险费用。

27.赔偿。承租人将赔偿房东、其代理人、承包商、雇员、被许可人或被邀请人的任何故意或疏忽行为或不作为造成的生命损失、人身伤害或财产损坏，并使房东免受任何索赔、诉讼、损害、责任和费用(包括但不限于律师、调查人员和专家的合理费用)，除非此类损失、伤害或损害是由房东或其代理人、承包商、雇员、被许可人或被邀请人的疏忽或故意不当行为造成的。

房东应对房东、其代理人、承包商、雇员、被许可人或受邀者的任何故意或疏忽的行为或不作为对第三方造成的生命损失、人身伤害或财产损害，赔偿、辩护并使租户免受任何和所有索赔、诉讼、损害、责任和费用(包括但不限于律师、调查人员和专家的合理费用)， 除非此类损失。, 伤害或损坏是由于承租人或其代理人、承包商、员工、被许可人或被邀请人的疏忽或故意不当行为造成的。

28.保险。 在本租赁期限内，承租人应自费提供并保持有效的商业一般责任保险，包括承租人、房东和房东的任何抵押权人或土地出租人的法律责任， 人身伤害、死亡或财产损失索赔，发生在物业内、物业内或附近，或由于拥有或使用物业内设施的所有权或使用，或因使用制造、加工、建造或销售的产品或材料, 或在场所内提供的服务，对于任何一起死亡或人身伤害，最低金额为200万美元(2,000,000.00美元)，对于任何一起事故，最低金额为200万美元(2,000,000.00美元)，对于任何一起事故的所有财产损失索赔， 最低金额为200万美元(2,000,000.00美元)。此类保险应由国家评级机构评级良好且在法律上有资格在新泽西州发行此类保险的具有公认财务信誉的公司出具。 承租人获得的所有保单均应交付给房东，并由出具保单的公司或机构在出具保单后十(10)天内背书“支付保费”，并应规定，在未提前三十(30)天书面通知房东取消保单的情况下，不得取消保单。

双方明确同意并理解，承租人应将以下实体列为额外投保人：希尔斯伯勒公园公司及其所有合伙人、高级职员、贷款人、股东、董事、成员、代理人和员工、业主的承包商、各自的继承人、继承人、受让人、受让人 以及目前存在或今后成立的任何拥有、控制、关联的子公司或公司，视其利益而定。

业主自负全部费用和费用(租户支付费用租金而由租客偿还费用除外)，业主应在整个租期及任何延期或续期期间维护并保持有效，包括洒水器渗漏在内的财产保险，包括建筑物的全部重置成本(不包括建筑物的所有租赁改进，以及对建筑物的所有增建、改善和改建，如有)，以及所有办公家具、贸易固定装置、办公设备、 商品。以及租户在房产上的所有其他财产，由租户投保)。此类保险的收益将用于维修或更换投保的房产，但如未如此投保或本租约在发生意外事故后终止，则收益应支付给房东。

29. 公共 区域。在向承租人交付所有后续物业后，承租人应拥有专有权（在交付之前， 非专有权）使用物业上的停车场、人行道、人行道、车道、大厅和大堂（“公共区域”） 。业主保留对公共区域的以下权利：（i）安装、使用、维护、拆除、 修理和更换建筑物或物业任何部分的管道、导管、导管、电线和附属仪表和设备的权利;及 （ii）在建筑物以外的范围内，使用及授予地役权的权利，在该物业之上或之下，并将其中的一部分用于公共用途，前提是在任何一种情况下，承租人在其正常业务过程中对该物业的使用不会受到重大不利影响，并且承租人在本租约下的权利不会受到重大削弱。

出租方不对停车场内任何车辆的损坏或被盗负责，也不要求出租方保持停车位远离未经授权的车辆或以其他方式 监督停车场的使用。

承租人授权出租人将 停车场拖离物业外的停车场，费用由运营商自行承担，和/或将违规贴纸或通知贴在承租人或任何承租人或其员工或访客使用的任何 机动车辆上，这些车辆非法停放或违反本节规定停放。

30. 房产状况 。承租人承认并同意，除本租约中明确规定的情况外，出租人未就该房屋 或该物业作出任何陈述或承诺。除另有规定外，在本租约中，承租人已检查了包括建筑物在内的物业 ，并同意按“现状”接受该物业。出租人没有义务在房屋内或对房屋进行任何工作，以使房屋准备好供承租人占用和使用。承租人应自费获得与其占用该房屋和在该房屋内经营其业务有关的所有政府 许可证和执照。尽管有 上述规定，但交付给承租人的房屋应是空置的、清扫干净的、先前占用者的所有个人财产已被移走、无 且无任何有害物质（封装或未封装）、现有建筑系统和结构状况良好且无 突出违规记录。

31. DEFAULT; INSOLVENCY. If (i) Tenant shall fail to pay monthly Base Rent, Tax Rent or Expense Rent payable to Landlord hereunder when due and such failure shall continue uncured for more than five (5) days after Tenant’s receipt of written notice from Landlord of such failure (however, Landlord shall not be obligated to provide Tenant with written notice of such nonpayment of monthly Base Rent, Tax Rent or Expense Rent more than two (2) each Lease Year; (ii) Tenant shall fail to pay any other sum payable to Landlord hereunder within ten (10) days after billing from Landlord and such failure shall continue uncured for more than five (5) days after Tenant’s receipt of written notice thereof from Landlord or (iii) Tenant shall fail to perform any of the other covenants, terms or conditions of this Lease and fails to cure such failure within thirty (30) days after written notice of such failure is received by Tenant from Landlord (or, if such other default is of such nature that it cannot be reasonably cured within thirty (30) days, if Tenant does not commence such curing with such thirty (30) days and thereafter proceed with reasonable diligence and in good faith to cure such default), or (iv) if the Tenant shall compound its debts, or make an assignment for the benefit of creditors, or if a receiver or trustee is applied for or appointed for the Tenant, or if there be filed a petition in bankruptcy or insolvency, or for an arrangement or reorganization by or against the Tenant, or if the Tenant is adjudicated a bankrupt or is adjudged to be insolvent, or if there is advertised any sale of Tenant’s property under process of law, or if any material portions of the assets or property of the Tenant in the Premises shall be attached or levied upon, and in the case of any of the circumstances described in this clause (iv) the same not stayed or discharged within thirty (30) days after notice from Landlord, then Landlord may with or without any demand whatsoever or further notice, pursue any one or more of the following remedies: (i) Landlord shall have the right, at its election, to cancel and terminate this Lease and dispossess Tenant; or (ii) Landlord shall have the right to terminate Tenant’s right to possession and to recover an amount equal to the amount by which rents due under this Lease for the remainder of the then current existing term (or any applicable extension or renewal thereof) discounted to present value at six percent (6%) shall exceed the fair rental value of the Premises for the same period, similarly discounted (the “Benefit of the Bargain Damages”), (iii) Landlord may elect to enter and repossess the Premises for Tenant’s account, holding Tenant liable in damages for all expenses incurred in any such reletting (including without limitation advertising expenses, brokerage commissions, reasonable attorney’s fees, and repairs, replacement s, alterations and improvements) and for any difference in the amount of rent received from such reletting and that are due and payable under the terms of this Lease; or (iv) Landlord may enter upon the Premises and do whatever Tenant is obligated to do under the terms of this Lease(and Tenant agrees to reimburse Landlord on demand for any expenses which Landlord may incur in effecting compliance with Tenant’s obligations under this Lease and Tenant further agrees that Landlord shall not be liable for any damages resulting to the Tenant from such action).

业主的所有此类补救措施应是累积的， 此外，业主可寻求法律或衡平法允许的任何其他补救措施，但前提是业主不得加速 租金（除收回交易损害赔偿金利益外）。

业主在发生违约事件时禁止执行本协议规定的一项或多项 补救措施，不得视为或解释为对该违约行为的弃权。如果本 租约被出租人终止，出租人可在此后任何时候通过任何合法手段 恢复对房屋的占有，并将承租人或其他居住者及其财物迁走。出租人接受承租人支付的部分租金不构成 出租人放弃本租约或法律或衡平法规定的任何权利。包括但不限于。 收回房屋所有权的权利。

在任何情况下，如果房东因租客违约而收回对房产的占有，房东可以选择占用该房产，或将该房产与其他毗邻房产重新装修、更改、分割、合并，或以其他方式改变或准备重新出租，并可 作为租户代理或以其他方式重新出租房产或其任何部分，租期在本租约原定期满日期之前、同时或之后到期，并可收取租金。首先适用同样的 支付业主可能因收回财产、重新装修、更改、分割、与其他毗邻房屋合并、或以其他方式改变或准备重新出租以及转租而产生的费用，包括经纪佣金和合理的律师费，然后支付相当于本合同项下租金的损害赔偿金，以及本合同规定的其他承租人契诺的履行费用。承租人同意，无论房东是否转租，向房东支付的损害赔偿金，减去不时确定的转租净额，相当于房租和本合同约定的其他金额，并由承租人在上述指定的几个租金日支付。如上所述重新出租房屋，房东可给予租金优惠，租客不得计入租金优惠。任何此类转租均不构成退回，并被接受或被视为退回的证据。承租人无权获得因任何转租而产生的任何盈余。如果房东根据本协议选择在最初确定或延长的剩余期限的任何部分内占用和使用房产或其任何部分，则在房东入住期间，租户应被允许免除此处定义的租金或损害赔偿义务，在任何情况下，此类占用的合理价值不得超过本协议保留的租金，且此种占用 不得被解释为解除租户在本合同项下的责任。

双方理解并同意，N.J.S.A.：18-72不适用于本商业租赁，如果(I)承租人放弃，(Ii)承租人被草率处置，或(Iii)租赁以其他方式终止，房东应对留在物业内的任何财产 享有下列特定权利。在这种情况下，租客留在房屋内或附近的任何财产将被视为被遗弃，房东对任何此类财产享有下列权利：

A.房东可以公开或私下出售遗留下来的财产；

B.如果房东自行决定财产的价值太低，以至于储存和进行公开销售的成本可能超过出售所得的金额，则房东可以销毁或以其他方式处置财产； 或

C.房东可酌情出售某些物品，并销毁或以其他方式处置剩余财产。

在出售的情况下，房东可以从任何出售的收益中扣除通知、仓储和销售的合理成本，以及任何未支付的租金和保证金不包括的费用。

在符合第43条的情况下，双方均放弃就间接、特殊或后果性损害赔偿中的附带或违约，或因违反本租约而造成的利润损失而向另一方提出的任何索赔。

房东在本租约项下的补救措施是法律允许的任何补救措施的补充，但须受本租约中包含的任何限制或其他规定的约束。

任何退还房东的资金不足的支票都将被加收150美元(150.00美元)的额外租金服务费。

32.判决书 -故意删除。

33.放弃赎回权和陪审团审判的权利。承租人特此放弃在任何诉讼、诉讼或反索赔中由另一方提起的诉讼、诉讼或反索赔，该诉讼、诉讼或反索赔涉及因本租约、承租人的使用或占用物业和/或对伤害或损坏的索赔而引起的或以任何方式相关的任何事项。承租人放弃法律或其他方面授予的任何和所有赎回权利， 在法定期限届满或更早终止时，或在通过任何诉讼或诉讼程序收回占有权的最终不可上诉判决作出时。

34.服务费 。如果租客未能在到期后第五(5)天或之前支付任何基本租金或额外租金，房东有权收取相当于到期金额的5%(5%)的一次性服务费作为额外租金，此外，房东 有权从到期付款之日起按12%的年利率 收取利息，直至房东全额支付为止。如果承租人未能按照本租约支付其基本租金，则上述权利是房东根据本租约享有的任何其他权利或法律规定的额外权利。尽管有上述规定，房东同意在每个租赁年度向租户提供一(1)次未到期付款的通知，并提供房客在该五(5)天期限内向房东付款的通知。

公共区域费用和租金必须在本月1日(1日)之前支付。

据了解并同意，租户理解 房租和额外租金的账单不是强制性的，而是房东提供的住宿。承租人必须按照租赁协议支付租金，无论他们是否收到账单，并且无论是否收到账单，都以租赁协议下的所有义务为准 。

与希尔斯伯勒商务中心的其他建筑一样，每月租户将收到指定的公共 区域费用。

35岁。机械师有留置权。承租人应在接到房东的通知后三十(30)天内，解除因为承租人完成或声称已为承租人完成的工作或为承租人提供或声称已向承租人提供的材料而针对物业提出的任何机械师留置权。 特此通知，房东对承租人或承租人在房屋内完成的任何工作不承担责任，由此产生的任何机械师留置权不得附加于、或影响房东的财产或利益。如果因承租人的行为或不作为而对财产提出任何机械留置权申请，则此类申请应被视为本租约下承租人的违约事件。

36.房东有权解决租户的违约问题。如果承租人在通知和适用的治疗期届满后，不遵守或履行本租约项下的任何条款，房东可立即或在此后的任何时间选择代承租人履行该条款，而无需另行通知承租人，与履行义务有关的费用，连同律师费、法院费用和利息，应视为本合同项下的额外租金，因此，承租人应按要求向房东支付。

37.从属关系。

A.根据第37B条的规定和条件，本租约受制于所有土地或基础租约，并明确地 从属于所有现在或今后可能影响该等租约或物业的抵押，以及任何此类土地租约或抵押的所有续订、修改、合并、更换和延期。这一规定应是自发的，承租人不需要采取任何其他文书或行动来实现这种从属地位。承租人仍将在五(Br)天内签署任何确认房东要求的从属关系的文书，但须按以下规定交付SNDA。房东 同意以商业上合理的努力从其当前抵押权人那里获得实质上以附件“D”(“SNDA”)形式的从属、互不干扰和委托协议，以及承租人可在其合理酌情权下批准的非实质性变更，但承租人没有义务同意非常规、合理且与附件“D”的实质性规定相一致的变更，也没有义务同意大幅增加承租人的义务或大幅减少其在本租赁项下的权利的变更。如果房东未能在本租约完全签署和交付后三十(30)天内从现有抵押权人那里交付此类SNDA，承租人 有权终止本租约，在这种情况下，任何一方都不再承担本租约项下的任何责任或义务。如果承租人 未能在本租约完全签立和交付后第六十(60)天或之前行使该终止权利，则应放弃该 权利。

B.然而，第37a款中任何未来按揭或土地租赁的从属条款的一个先决条件是，业主 和置入或影响物业的任何未来按揭、信托契据、其他担保文书或产权负担的每名持有人，以及每名相关出租人(“未来抵押权人”)应首先签立并向承租人交付实质上符合附件D格式的SNDA或该未来抵押权人可能要求的其他商业合理形式，但该未来抵押权人在附件D中向承租人提供的保障 也包含在该未来抵押权人所要求的格式中。承租人同意本着善意 协商机构第一抵押贷款机构所要求的SNDA形式的任何变更，只要此类变更是惯例和合理的，且不与附件D的实质性规定相抵触，且不会大幅增加承租人的义务或 大幅削弱其在本租赁项下的权利。如果任何未来抵押权人未按本合同规定与承租人订立SNDA，则该等抵押、信托契约、其他担保工具或产权负担将从属于本租约及承租人在本租约项下的权利，包括但不限于承租人在本租约第75条下的权利。

38.安静的享受。业主承诺，只要承租人支付租金和额外租金，并履行本租约的条款和条件，承租人将在本租约所述期限内和平、安静地拥有、持有和享用该房产，但须遵守本租约的 条款。如果房东违反《内部契约》，承租人应通知房东，房东应有合理机会纠正该违约行为。

39.承租人的禁止反言。承租人应不时(但在任何一年内不得超过三次)在承租人收到房东的事先书面请求后不少于十(10)个工作日，签署、确认并向房东交付一份书面声明，该声明以附录“B”的形式附于本文件，证明其中所述事项(如果事实需要)。意在 业主权益或业主权益或受让人的抵押或业主在任何基础租赁或物业中的业主权益的任何抵押的潜在购买者可依赖于根据本节提交的任何此类陈述。如果承租人根据本节规定未能或以其他方式拒绝履行承租人的禁止反言书，则在该事件发生时，房东可向承租人发出第二次通知，如果承租人在第二次请求后仍未提供该承租人禁止反言书，且在承租人收到第二次书面通知后五(5)个工作日内仍未得到纠正，则 该禁止反言书的内容应被视为已被批准并对承租人具有约束力。

40.通知。 本合同项下的任何通知、同意或批准应以书面形式发出，如果在起租日期前通过挂号信、要求退回收据或以信誉良好的隔夜承运人寄给业主L(A)项规定的适用一方、房东 或L(B)关于租户的地址，应被视为已充分给予。并在起租日期后寄给房屋内的租户。 根据回执或提单的证明，正确发送的通知应被视为在收到或拒绝之日起生效。 任何一方均可随时按照向另一方发出通知的规定方式，指定向 发送通知的不同地址。任何一方的法律顾问都可以代表其发出通知。

如果租户的通知地址改变或 不是本租约第一页L(B)或L(C)部分的地址，包括因违约、遗弃、驱逐等原因， 租户必须根据本节的规定书面通知房东。如果没有按照本节的规定发出通知，房东在本租约第1页提供的地址向承租人发出的任何通知应视为承租人接受。

41.管理费 。故意删除的。

42.房东的个人责任不构成房东的任何委托人对本租约的个人责任。 租客同意只关注房东在物业中的权益，以收集任何判决或其他司法程序，如果房东对本租约或与房产或房产有任何违约或违约，则要求房东支付 金钱，房东或房东的任何其他资产均不受征税、执行或其他程序的约束 以满足租户的赔偿责任。

43.如果承租人在根据本合同订立的租赁期满后仍占有该物业，且未签订新租约，则除非租赁期已根据本合同第44条延长，否则视为每月作为承租人占用该物业，应适用第20条最后两段的规定。

44.续订一年 。故意删除的。

45.提交 租约。本租约提交租客签署，但不应被视为要约，且不以任何方式约束房东或租客，除非房东和租客双方正式签署。

46.无 代表。本租赁包含双方之间的完整协议和之前的所有谈判、谅解和协议 合并在本租赁中。除本租约明确规定外，房东或房东代理人均未就房产、建筑物、物业、某租户或店铺的存在、租户或店铺的数量、类型或营业时间或本租约作出任何陈述、担保或承诺，除非本租约另有明文规定，否则租户不得以默示或其他方式获得任何权利、地役权或许可证。承租人已检查了房屋、建筑物和物业，并完全了解其状况，并同意按“原样”状况接受， 除非另有明文规定。承租人承认，承租人接管房产应为确凿的证据，证明房产、建筑物和同一部分的财产在如此占有时处于良好和令人满意的状况，但通过普通肉眼检查无法轻易确定的缺陷除外。除本文所述外，房东没有义务在房屋内和房屋内进行任何工作，使房屋随时可供承租人使用。 本租约不得以口头方式全部或部分变更、修改或解除，任何执行协议均不能有效地全部或部分更改、修改、解除或放弃本租约或本租约项下的任何义务，除非该协议 是在寻求强制执行变更、修改、解除或放弃的一方签署的书面文书中规定的 。本租约中所有提及业主同意或批准的内容应被视为指业主的书面同意或业主的书面批准(视情况而定)，除非业主签署的书面文件中规定了此类同意或批准，否则业主的同意或批准不得出于任何目的而有效。经业主和租客双方明确同意和理解，本租赁取代双方或其代表之间的任何和所有陈述、谈判、谅解和协议，无论是口头的还是书面的。

47.字幕。 本租约中包含的字幕仅为方便起见，不得在对本租约或其任何条款的任何解释或解释中加以考虑。

48.没有 放弃或更改。任何一方未能坚持严格履行本合同的任何约定或条件，或未行使本合同所含的任何选择权，不得在任何其他情况下被解释为放弃该约定、条件或选择权。本租约 不能口头更改或终止。

49.记录。 承租人不得记录本租约或其备忘录。双方达成的谅解是，本租赁不会被记录。任何此类尝试的录音应被视为无效和无效，并应构成本合同项下的违约。

50美元。经纪人。

A.在第65条的约束下，承租人表示，除Raider Realty外，它没有与任何与本租赁相关的经纪人进行交易或谈判，并就与其进行交易或谈判的任何经纪人提出的佣金或其他费用索赔向房东进行赔偿并使其不受损害。承租人同意赔偿房东，并使其免受因承租人的行为与上述陈述不符或因未能披露经纪活动而造成的失实陈述而产生的所有责任。租客赔偿房东并使房东免受伤害的义务应包括房东产生的律师费，但不受限制。

B.在第65条的约束下，房东表示，它没有与任何经纪人就本租赁进行交易或谈判，并对与其交易或谈判的任何经纪人提出的佣金或其他费用索赔，向租户进行赔偿并使其不受伤害。房东同意赔偿租客，并使其免受因房东的行为与上述陈述不符或因未能披露经纪活动而产生的失实陈述而产生的所有责任。房东赔偿租客并使租客免受伤害的义务应包括租客产生的律师费，但不受限制。

51.贷款人要求更改 。如果机构贷款人在获得房屋改善融资方面，应 要求对本租约进行合理修改，作为此类融资的条件，承租人不得不合理地扣留、推迟或推迟其同意，前提是此类修改不会根据承租人的合理判断增加承租人在本租约项下的义务，或对本租约中为租户使用和享用房产而设立的租赁权益产生重大不利影响，或 减少承租人在本租约项下的权利，符合惯例、合理，且不与本租约的任何实质性规定相抵触。房东同意补偿租客实际合理的律师费和与任何此类修改相关的费用，但前提是房客向房东提交确认该等费用和费用的详细声明，且房东在任何情况下均不负责偿还租客实际合理的律师费和费用，金额不超过2,500美元。

52.绑定 效果。本租约的规定适用于房东和租客及其各自的继承人、法定代表人和受让人，并对他们的利益具有约束力，但有一项理解是，本租约中使用的“房东”一词仅指房产的所有者、占有权的抵押权人或当时的承租人，因此，如果出售或出售房产或其任何租赁，或者如果抵押权人将接管房产，则本租约中点名的房东应为 ，并在此完全免除和免除房东此后产生的所有契诺和义务。除了对任何未交付给继任房东的保证金进行会计处理。

53.附加 条款。构成本租约一部分的附加条款(如果有)作为附录附于本合同，并以引用的方式并入本合同，如同在此详细阐述一样。

54.法律费用 。如果承租人在任何适用的通知和/或补救期限后仍未履行本租约，承租人同意支付房东因执行租约中的契诺和协议而产生的所有 合理的自付费用、费用、专家证人费用、合理的律师费和法庭费用 或因执行本租约而产生的所有费用。所有此类费用、费用、专家证人费、合理的律师费和法庭费用均应视为额外租金。

55.房东的留置权。故意遗漏的。

56.房东不放弃 。房东未能坚持严格履行任何条款或行使任何选择权或强制执行 任何规则和法规，不得被解释为房东放弃其在本租赁中的任何权利或补救措施，也不得被解释为放弃、放弃或放弃任何此类契诺、条件或选择权，但这些条款应并保持完全有效 。房东在明知本租约任何条款被违反的情况下收取租金，不应被视为该违约行为的放弃。本租约的任何条款不应被视为已被放弃，除非该放弃是书面的并由房东签署。租客支付的租金或房东收到的少于月租金的款项，不应被视为是当时尚未支付的最早租金的帐目，也不应被视为在任何支票或随支票或付款所附信件上的任何背书或声明，作为租金，房东可接受该支票或付款，但不损害房东收回该租金余额或寻求本租约中规定的任何其他补救措施的权利。

承租人承认并同意本协议中包含的所有契诺和义务均独立于本协议中包含的房东契诺和义务。除非本租约条款明确允许，承租人不得因房东违反或违约其任何契诺和义务而被免除履行其任何契诺和义务(包括但不限于支付租金和额外租金的义务)，也不得有权终止本租约。

57.附录 “A”。故意的。

58.附录 “B”。承租人禁止反言证明。

59.附录 “C”。附

60.额外的。#21415;意，故意的。

61.承租人的 义务。双方同意并理解，在适用的租赁开始日期，出租人将不再 负责交付给承租人供其专用的房屋部分的任何公用事业费用。在所有后续物业的交付 日，出租人应通知承租人，出租人打算关闭其与各公用事业服务提供商的帐户，该帐户关闭不得早于承租人收到该通知后的十（10）个工作日， 然后承租人应将上述公用事业转移到其名下。出租人不对因承租人延迟将公用设施转入其名下而导致承租人遭受的直接、间接或任何其他性质的损害负责。因承租人延迟将公用事业费转入其名下而在出租人账户上产生的任何公用事业费 应立即到期并作为额外租金支付。

62.建筑 安全。双方明确同意并理解，主体承租人应采取其认为必要且充分的措施 ，通过向其房屋提供担保来保护其自身、其雇员、受邀者、代理人和被许可人。承租人明确 承诺并同意，他们将为出租房屋提供担保，费用由承租人承担。承租人不应 要求出租人对任何原因造成的财产上的人员伤害和货物损坏承担责任，但不包括盗窃和/或入室盗窃。房东不负责提供公共区域的安全。

63.出租 租户。如果承租人是一家公司或有限责任公司，代表承租人签署本租约的人员在此承诺并保证：1）承租人是一家正式成立的公司或有限责任公司，并有资格在新泽西州开展业务，2）承租人的所有特许经营权、公司或类似税费迄今已支付; 3）承租人应将所有表格、 报告、费用和其他必要文件存档，以继续遵守适用法律、法规和规章，并在到期时由承租人支付;以及4）该等人员经正式授权代表承租人签署和交付本租约。（承租人 应在本租约签署之日或之前，向业主提供授权本租约签署的决议，以及 新泽西州的良好信誉证明）。

64.租赁有效期 。本租约的条款、条件、契约和规定应视为可分割的。如果本协议中的任何条款或规定被具有管辖权的法院或任何适用的 法律判定为无效或不可执行，则不应影响本协议中任何其他条款或规定的有效性，但此类其他条款或规定应保持完全 效力。

65.租赁 佣金。双方明确同意并理解，房东与新泽西州持牌房地产经纪人Raider Realty签订了租赁协议。在没有第三方经纪人的情况下，Raider Realty的租赁佣金为租赁总价值 的百分之三（3%）。如果本租赁涉及第三方经纪人的服务，Raider Realty的租赁 佣金为租赁总价值的百分之一（I%）。双方明确同意并理解，任何及所有租赁佣金 和/或经纪佣金或销售佣金是业主的唯一义务。

66.承租人的 财务报表。在任何时候，承租人应根据出租人提前不少于十（10）天提出的书面要求， 但每年不超过一次，向出租人交付：租户的当前、准确、完整和详细的资产负债表， （日期不超过该请求前三十（30）天），包括损益表，所有这些都是按照普遍接受的会计原则编制的，这些会计原则是由承租人的首席财务官一致应用和认证的，是承租人当前财务状况的公平和真实的陈述。出租人应严格保密，仅向该物业的潜在贷款人或购买人披露。

67.检查 书籍和记录。只要承租人未发生违约事件，且违约事件持续超过任何适用的通知 和/或补救期，则根据本租约，承租人或其代表应有权自费检查和 复制与出租人的任何租金或租金税报表相关的账簿和记录，以核实其中包含的信息 （下称“承租人审计”），但承租人应在收到待核实的租金和税费报表后九十（90）天内发出书面通知，表示其希望进行承租人审计，即“审计通知”;审计通知书明确指出了 承租人认为《租金和税费报表》中不正确的特定项目;而承租人亦已全数缴付“地租及地租税报表”。

承租人审计应仅由具有国家地位的独立的注册会计师事务所进行，该事务所不会在房东保存其账簿和记录的办公室的正常营业时间内获得承租人的应急补偿。租户审核应在业主收到审核通知后不迟于 十四(14)天开始，并应在开始后五(5)个工作日内完成。租户审核结果的副本应在租户审核完成后三(3)天内交付业主。

如果承租人未按上述要求及时要求进行承租人审核，则该税费租金和税费租金报表应视为已获承租人 批准并接受为正确。

承租人审计应严格限于费用租金和税费租金报表中承租人书面明确指出据称不正确的 项。承租人 无权检查房东的任何账簿和记录，这些账簿和记录适用于任何先前的费用租金和税费报表 或除交付给租户的最新费用租金和税费报表所涵盖的年度以外的任何会计年度。承租人应将审计结果保密，但这不应限制承租人在起诉房东的法律程序中提出的任何索赔要求的披露。

租户应有权在每个财年接受不超过一(1)个租户的审核。任何分承租人均无权进行租户审计，承租人不得在该承租人或分租客未占有该房产的任何期间进行租户审计。承租人一旦在任何年度对费用租金和税费租金报表的特定项目进行了租户审计，则承租人无权对该年度的 同一特定项目进行另一次租户审计。如果承租人在承租人审计期间的任何时间违反本租约，承租人审计应立即停止 ，费用租金和税费租金报表中最初列出的事项应被视为正确。

如果租户审计结果显示 承租人多付了其债务，并在前一段时间到期抵免，房东应将应支付的金额抵扣承租人 下一期(S)的估计费用租金和税款租金。租户无权因多付房款而终止租约。如果由于租户审计的结果，确定租户在之前的 期间少开了账单，则租户应向房东支付该金额，并承担下一笔分期付款的估计费用 租金和税费。如果审计发现房东向租户多开了7%(7%)以上的账单，房东应支付租户审计的费用，该费用不超过1,000.00美元。

承租人应按要求向房东支付房东的合理发票，作为额外的租金，用于支付房东的自付费用，用于影印文件、从房东的存储档案中检索文件，以及房东因审计而产生的任何其他合理的、直接的、自付的费用，总计不超过1,000.00美元。

68.监测、检查和修复有毒霉菌

对房舍的监控。承租人应：(I)定期监测房屋是否存在霉菌状况，尤其是有毒霉菌；(Br)如果房东发现房产有霉菌状况，应立即以书面形式通知房东，费用和费用由租户承担。

A.检查房舍。如果怀疑霉菌情况包括房屋内的有毒霉菌，承租人应立即组织对房屋进行检查，以确定房屋中是否存在有毒或其他危险霉菌，并应：(I)至少在检查日期前3天以书面形式通知业主，检查日期为 ，房屋的哪一部分应接受检查。(Ii)保留经美国工业卫生师委员会(“CIH”)认证的工业卫生师或其他合格的模具顾问(通常为“模具检验员”)进行检查；以及(Iii)要求该模具检验员：(A)获得或维持错误和遗漏保险，包括由模具检验员通常维持的条款和限额，如有可能，增加房东作为额外的被保险人，并向房东提供此类保险的证据和给予房东额外保险地位的批注的副本；(B)以与模具检验员履行的注意义务相一致的方式进行检查；以及(C)准备检查报告，并迅速向业主提供副本。

B.修复霉菌 。如果b段所要求的检查确定房屋内存在有毒或其他危险霉菌，则承租人应立即：(I)聘请训练有素且经验丰富的模具修复承包商，以准备补救计划，并在房屋内补救有毒或危险霉菌；(Ii)至少在模具补救前5天向业主发送书面通知及补救计划的副本，说明：1.模具补救将开始的日期；2.应对厂房的哪一部分进行修复；3.进行修复的经认证模具承包商的名称、地址和电话号码；4.场所使用的修复程序；5.修复结束时采用的清理标准；6.修复将结束的日期；ii.根据任何适用的州或地方法律的要求，将霉菌修复的性质、位置和时间表通知房屋的员工、员工以及居住者和访客；(Iv)要求霉菌修复承包商根据适用的、具有法律约束力的联邦、州或地方法律进行修复；(V)向业主提供霉菌修复报告草稿，并给房东一个合理的 机会对其进行审查和评论，并且在报告定稿后，立即向房东提供最终修复报告的副本。

C.补救后检查 。承租人承认并同意房东有合理的机会在霉菌修复结束后检查房屋的修复部分。如果房东的检查结果合理地确定补救措施不符合最终补救报告或任何其他适用的联邦、州或当地法律，则承租人应立即采取所有必要的进一步行动，以确保符合要求，费用和费用由承租人承担。

尽管本合同有任何相反规定，但在不限制业主在本租约中规定的其他权利和补救措施的情况下，承租人明确同意并理解，如果承租人不履行前述关于监测、检查和补救霉菌的条款、条件、义务和契诺的任何条款、条件、义务和契诺，房东可在不另行通知的情况下，自行决定聘请任何合格的模具检验和补救公司来履行本合同规定的承租人义务 。承租人明确理解并同意，所有此类相关成本和支出应视为租约中定义的额外租金，承租人同意在交付此类费用的书面通知后三十(30)天内，将所有合理和惯例的类似补救费用作为额外租金偿还房东。

69.机密性。 承租人将对所有“机密信息”保密，未经书面同意，不会向任何其他方透露此类信息。“机密信息”是指本租约的非公开条款，以及房东向租户提供的任何和所有非公开、机密的信息，包括口头、书面或其他形式。 “机密信息”可发布给租户的员工、合作伙伴、顾问、潜在投资者、购买者和贷款人以及其他合理需要此类“机密信息”的人，但这些个人 必须同意保密。也可发布给要求承租人提供此类信息或要求承租人提供此类信息或法律或法律程序另有要求的任何政府实体、机构或部门 。承租人同意采取一切合理必要的措施保护“机密信息”的保密性，并 防止“机密信息”落入公共领域或落入任何其他未经授权的 人员，包括房东的其他租户。本协议的任何内容均不得阻止披露，或法律、法律程序或政府当局的要求，或与房东和租客之间的任何纠纷有关的披露。如果承租人错误地向其他各方传播了《保密信息》，承租人将对由此造成的所有直接损失承担责任。本“机密信息” 应保密，并对房东及其继承人具有约束力，使其受益，并可由房东及其继承人强制执行， 受让人和租户遵守“机密信息”应在本租约期满或提前终止后继续有效。

[以下页面上的签名]

兹证明，双方已于2011年3月1日正式签署《租赁协议》。

附录“B”

承租人禁止反言证书

致：_

以下签署人特此证明并同意如下：

1.以下签署的 是承租人与Hillsborough Park，L.L.C.(该承租人及其继承人和受让人在下文中统称为“房东”) 签订的影响新泽西州Hillsborough Homestead 路219号Hillsborough Business Center(“大厦”)空间的租约(“租约”)下的承租人(“承租人”)。

2.租约于_开始。

3.租约于_到期。承租人没有选择权或其他权利将租期延长至_。

4.承租人 已接纳并占用根据租约向其出售的整个物业(“物业”)，而租约所需物业的所有改善工程已由业主根据租约完成。

5.租户 当月未支付租金或加租，并同意任何时间不提前一个月支付租金或加租 。

6.应缴租金 已透过_

7.业主对本租约或其任何条款的强制执行没有任何抗辩或补偿。

8.承租人 已根据租约条款向业主交存_。

9.房东 没有同意为租户改善做出任何贡献。房东不同意补偿租客或支付租客在任何其他租赁下的租金义务。

10.承租人不为房东或代表房东垫付任何资金，承租人有权从未来的租金中扣除或抵消。

11.租约完全有效，租客或据租客所知的房东在租约下并无违约。

12.租约 是房东和租客之间关于该房产的全部协议。

13.本租约未经修改、修改或补充，但上文第1节所述者除外。

14.承租人 没有转让租约，也没有将租赁的房产或其任何部分分租。

15.根据美国、其任何州或任何其他司法管辖区的破产、重组、安排、暂停或类似法律， 没有针对承租人的诉讼，无论是自愿的还是非自愿的。

承租人确认贷款人在向房东发放贷款或以其他方式向房东提供信贷或购买已向房东发放的贷款时，将依赖该证书。

租约附录“C”

(2011年修订：_)

有关位于新泽西州Hillsborough Homestead Road 219号楼2号楼的租赁物业，请参阅日期为二零一一年的Hillsborough PARK，LLC(业主)与Primus Green Energy(租户)之间的附租约(“租约”)。以下增加、删除和更正是本租约的一部分。 如果本租约附件1、附件2、附件3和附件4之间在术语上存在任何冲突，则附录“A”、附录“B”和本附录“C”将取代租赁条款。本附录“C”旨在 附加和补充附件所附的上述各方之间的租赁协议条款。本附录 应称为附录“C”。租赁协议，附件1，附件2，附件3和附件4，附录“A”， 附录“B”和本附录“C”应不时统称为“租赁”。 租赁协议中对“租赁”的所有提及应是对租赁协议，附件1，附件2，附件3和附件4，附录“A”，附录“B”和本附录“C”的引用。

第69条-对第19条的修订-更改

本节修改如下：

房东和租客确认租客将在房屋内和到房屋内进行某些工作(“租户工作”)，房东和租客尚未就所有这些改动的细节达成一致。承租人同意就承租人承包商、供应商、代理人、代理人等从事承租人工作所造成的人身伤害或财产损失向业主及其代理人或其他任何人提出索赔，并予以赔偿、辩护并保持无害，但业主或其承包商、代理人、代表等造成的除外。承租人同意按照第35条的规定解除任何机械师的留置权。承租人同意就房屋的使用、占用和改建获得所有政府批准。房东同意全力配合和协助租户申请政府批准，但房东不承担任何与此相关的费用。房东向承租人表示，根据其所知，除了获得政府对承租人工作的批准，并在完成工作后获得入住证外，承租人工作的执行和完成不需要其他第三方或私人同意或批准，根据工作范围，贷款人可能是个例外。承租人同意要求涉及房屋变更的总承包商投保价值200万美元(2,000,000.00美元)的一般责任保险、工伤保险、名称为Hillsborough Park，LLC的额外保险，并拥有可能需要的任何许可证和许可证。承租人同意 所有工作将使用优质材料和优质工艺进行。如果房东批准的平面图有任何更改(非实质性更改除外)，承租人同意获得房东的批准。承租人、承租人总承包商、 和/或任何供应商或相关分包商在履行承租人责任方面的任何拖延不得推迟租赁开始日期。

在承租人开始工作之前，承租人同意向房东提供所有此类许可证和许可证的复印件以及上述所需保险的保险证书。

承租人应支付房东的建筑、机械和工程施工图以及租户在房屋外的施工图纸和规格(“图纸”)，并将其交付给业主。 图纸应事先征得业主的书面同意，同意不得无理扣留、拖延或附加条件。如果业主应及时通知承租人图纸中需要的任何更改，承租人应根据业主的意见对图纸进行修改，并将修改后的图纸提交给业主，并注明修改后的图纸，供业主批准。业主应继续对修改后的图纸进行评论，承租人在收到业主的意见后应继续对图纸进行修改，直至图纸获得业主批准。经业主批准的图纸在下文中称为“平面图”。 业主同意在通知后十(10)天内对所有审批请求作出回应。如果房东未能在该十(Br)(10)天内作出回应，承租人可发出提醒通知，并以醒目的字体注明，除非房东未能回复该提醒通知，否则房东在发出提醒通知后五(5)个营业时间内未回复的任何提交、修改或更改将被视为已获批准。如果房东不批准或更改对承租人预期用途有重大影响的任何计划，承租人有权终止本租约。

承租人应负责将计划提交给对承租人工作的执行具有管辖权的所有政府实体。任何此类政府实体要求的任何变更都应及时提交房东审查，房东不得无理扣留、拖延或附带条件同意任何此类变更。在完成计划并收到所有批准后，承租人应将计划和批准的完整副本提交给L和洛德。如果计划有任何重大变化，承租人同意事先征得房东的书面同意(不得无理扣留、拖延或附加条件)。

承租人同意在施工开始前向业主提供总承包商和所有相关供应商及分包商的所有 许可证和保险的副本，以及所有许可证、批准和占用证书的副本。

承租人进一步同意，通过 保险或其他方式，对承租人工程完工期间存放在房屋内的个人财产的任何及所有损坏、盗窃或故意破坏行为负责。承租人放弃就承租人 工程期间发生的任何此类损害向业主提出的任何及所有索赔。

一旦相关政府 实体批准了计划，并颁发了所有必要的许可证和批准，承租人应立即开始并真诚努力，使 承租人工程按照所有适用法律和建筑施工 规范勤奋、持续地完成。

承租人应负责履行和支付 该房屋使用的所有施工，包括但不限于以下内容：建筑、机械和工程 计划，以及与该房屋的使用、占用和改建有关的所有必要的政府机构批准和许可。除本租约明确规定外，业主不得对任何工作负责。

在进行任何改建之前，承租人应自行承担费用，获得任何政府机构要求的所有许可、批准，（竣工后）占用证明 或当地同等文件，并应立即向业主交付所有此类许可证、批准、占用证明 、批准证明、“竣工”平面图（如有）的原件或副本，以及总承包商的最终留置权豁免。 承租人同意：（a）在到期时，支付或促使及时支付承租人或任何转租人在 房屋上所做的任何工作的全部费用，以使该房屋在任何时候都不受劳动力或材料的索赔或留置权的影响;及（b）就任何及所有伤害、损失、要求，为业主辩护、赔偿及使其免受损害，对承租人工作所涉及的或 与承租人工作有关的任何人员或财产的索赔或损害，除非（在承租人的保险未涵盖的范围内）由于出租人或其代理人、雇员或承包商的疏忽或故意不当行为造成的伤害，（c）为辩护，对于因承租人违反任何政府法律而引起的任何及所有索赔、处罚、罚款、法律费用、损害赔偿等，应向房东提供赔偿，使其免受损害。因承租人违约而导致出租人合理支出的任何实际费用应作为额外租金支付给出租人。

第70节-选择放弃

增加以下新的一节：

业主 和承租人明确同意并理解，承租人有权选择终止本租赁协议，自租赁年3的最后一天起生效，但前提是 承租人在任何适用通知和/或补救期内未违约，且未违反所附 租赁协议的任何条款、条件或契约。承租人必须在上述有效终止日期前至少六（6）个月 向业主提供书面通知，说明其终止租赁的意图，时间在此视为实质。如果承租人未能向出租人 提供所需的通知，则本租约应在第1（d）条 规定的初始租赁期内自动保持有效。如果承租人行使其终止租赁的选择权，承租人应在终止日期前继续及时履行其在租赁项下的所有义务，并将承租人的所有财产从房屋中移除，将房屋恢复到本租赁第20条要求的状态，修复因安装或拆除上述财产而造成的或与之相关的任何和所有损伤，并将钥匙和房屋交给业主，清扫干净并处于令人满意的状态，正常磨损除外，根据第19节和第20节。

第71节-三（3）年续期

增加以下新的一节：

It is expressly agreed and understood between the Landlord and the Tenant, provided that the Tenant is not then in default beyond any applicable notice and/or cure periods of any terms, conditions or covenant of said Lease, that Tenant shall have the option (“Renewal Option”) to extend the term of this Lease for two (2) renewal terms of three (3) years each, the first such renewal term to start immediately following the expiration of the initial Lease term and the second, if timely exercised, to start immediately following the expiration of the first renewal term. The foregoing option shall be exercised, if at all, by Tenant providing the Landlord with a written notice within six (6) months prior to the expiration of the initial lease term, or first renewal term, as the case may be, TIME HEREBY BEING MADE OF THE ESSENCE. Tenant’s triple net Base Rent during the renewal periods shall be based on the following schedule. If Tenant fails to provide the Landlord with the required six (6) month written notification, it is agreed between both parties that this Lease shall terminate and the Tenant shall surrender the Premises in the condition repair any and all injury done by or in connection with the installation or removal of said property and surrender the keys and Premises to the Landlord, broom clean and in satisfactory condition, ordinary wear excepted, pursuant to Section 20, Surrender of Premises.

期权期限：

第一次续租选择期限基本租金表

第72节--环境航空保险

增加以下新章节：

A.污染 法律责任保险单。承租人应自负成本和费用，但须经房东事先审查和合理批准：

16.本租赁期满或提前终止后90天；或

17.在调查或补救完成后90天(90天)，如租户的经营或经营所引起的环境状况(S)在租约终止前没有完成，则须向对该房屋拥有管辖权的政府当局满意。

承租人未能以此方式获得或维护保单应被视为本租约第31条规定的违约事件，但须受其中适用的通知和补救期限的限制。

B.保单的范围 。本政策的覆盖范围应包括但不限于：

18.任何人对人身伤害(包括但不限于精神痛苦或对癌症的恐惧)或财产损失的索赔 和

19.根据环境法(包括根据自愿补救法规、法规或计划进行的工作)调查或清理场所内外的任何环境状况的责任；以及在每一种情况下，直接或间接地由承租人在场所的业务或运营造成的责任；

C.不放行。 尽管有任何相反的租赁条款，承租人的采购和保单的有效维护不应以任何方式免除、放弃、限制或以其他方式取消承租人根据本租赁条款(赔偿条款)规定的所有索赔、损害和责任的赔偿义务和责任。

第73节--交付对后续房舍的占有；根据其他租约占用空间。

增加以下新章节：

B.自本合同之日起，部分后续物业由三个现有租户占用，即OnNuri Group，Inc.、Sultan Foods，Inc.和Prestige Fragrance， (统称为“现有物业租户”)。本租约完全履行后，房东将立即按房东可接受的条款和条款与现有物业租户签订协议，规定该等现有物业租户腾出各自的物业，并与房东签订令人满意的租约，以便不迟于2011年7月1日将所有后续物业交付给租户。如果大楼内的现有物业租户未能与业主和业主履行令人满意的协议，且业主未能在2011年7月1日按照本租约的要求将随后的整个物业交付给租户，则业主不因此而对租客承担责任，但适用本第73节L(C)及以下条款的规定。房东 应在满意后立即书面通知租客与现有三名租客中的每一人签订协议，交出各自的房产(包括随后的整个房产向租户开放的日期)，房东应回应租客关于提供房东进展情况的合理要求。房东应 交付给租客，租户应在房东发出通知后十(10)天内接受房东对后续房产的占有，并在该后续房产可用时接受该房产。尽管本租约有任何相反规定，后续物业的全部或任何部分的起租日期应为后续物业最后部分的起租日期 之后的第一百二十(120)天，即所有后续物业由业主交付给租客并根据本租约被租客接受(或被要求接受)后120天。

C.租户 (或其附属公司)目前是租户，而房东目前是以下租约的房东：2008年4月3日与Transmediair，Inc.及其附属公司和相关公司作为租户的租约，以及以下房东作为房东， 9号楼9号楼，21和22号套房；租约日期为2008年9月17日，承租人为Transmediair，Inc.及其附属公司及相关公司，业主为业主，Ilene Court 2号楼，17号和18号套房，租约日期为2008年4月8日，租约为Transmediair，Inc.，其附属公司和相关公司为承租人，房东为房东，Ilene Court 2号楼，1号楼，20和22号套房(每个 租赁“先期租约”，每个空间均为“Preor Space”，统称为“Preor Spaces”)。承租人 可在每份先前租约的当前租期届满后，按每月 租金及截至现有先前租期最后一天的有效条款，继续留在先前空间，且不应被视为留存。承租人可以留在之前的空间(或其部分)，直到承租人确定后续场所(或其部分)准备好供承租人使用和占用为止(或更早，如果承租人这样选择)。承租人应至少提前三十(30) 天通知业主其腾出和交出先前空间的意向，租户如此交出的先前空间的先前租约将终止 。承租人应履行各自的预租约项下的所有义务，直至在预租约预定期满所要求的条件下交还和交付预留空间之日为止。

第74条租客拥有的财产

增加以下新章节：

承租人拥有的所有财产(如第20节所定义)应是并一直是承租人的个人财产。房东明确放弃其成文法或普通法规定的房东留置权(可能颁布或可能不时存在)，以及根据任何现行或未来法律授予的向租客个人征收或扣押租金的任何和所有权利，并进一步同意应租客的要求在任何时间签署令房东满意的任何合理文书，以证明该豁免，但本协议并不限制房东执行针对租客的任何判决的能力，并进一步向房东补偿谈判此类文书所产生的所有合理的自付法律费用。不超过1,500.00美元。尽管本租约有任何其他规定，承租人 可在未经房东同意的情况下获得融资或一般信贷额度，并向贷款人授予(I)承租人的固定装置、承租人所有的财产、存货和设备(统称为“个人财产”)的担保权益，(Ii)在向房东发出合理的提前通知和提供令房东合理满意的充分保险和赔偿安排后，有权进入房产变现，和/或(Iii)将租客在房产中的租赁权进行抵押品转让。但是，这种抵押品转让可以仅为保证承租人的债务的目的。在承租人向房东提供融资通知后，房东同意以书面形式同意房东对该担保权益和协议感到合理满意，并给予贷款人与承租人同时进行的相同通知和机会，以补救本合同规定承租人的任何违约行为。

第75款购买选择权

增加以下新章节：

房东授予租客从房东手中购买房产的选择权(“购买选择权”)，如果租客选择这样做的话，如下：

B.如果 当时未发生违约事件(在任何适用的通知和/或修复期后仍未修复)且该租约当时有效，则租户可在任何时间 并在期限内不时行使购买选择权以购买物业的费用简单所有权，但不得晚于期限结束前六(6)个月(根据第73条可能已延长)。向房东发出书面通知，并将相当于购买价格5%的保证金交由承租人选定且房东合理接受的信誉良好的全国性所有权保险公司托管(“购买期权行使通知”)，此类保证金将在向承租人提供令承租人合理满意的书面证据 后五(5)个工作日内支付，证明已获得解除贷款人对房产的留置权所需的所有抵押权同意和批准 并允许在本合同项下关闭。在承租人及时行使购买选择权后，本租赁连同行使购买选择权的承租人的通知，也应被视为业主 与承租人之间关于该物业的买卖协议，而无需任何进一步的行为或协议；然而，在完成此类买卖的结束之前，本租赁仍将作为一项租赁保持十足效力，承租人仍有义务履行其在本租赁项下的所有义务，包括但不限于支付所有基本租金和额外 租金的义务。结束后，本租约即告终止。

C. 根据第75条规定，应在承租人通知房东指定的承租人律师在新泽西州的办公室 完成房产的买卖。交割的时间和日期应在购买选择权 行使通知中指定，该日期不得早于购买选择权行使通知日期后的三十（30）天，也不得晚于购买选择权行使通知日期后的九十（90）天（以较晚者为准），或承租人收到证明已获得房东抵押贷款的所有同意的证据的日期。

D.物业的购买 价格（“购买价格”）应在交易结束时通过电汇立即可用的资金支付至业主指定的账户 。如果所有权在第一个租赁年度内关闭，购买价格应为3，094，920.00美元。购买价格应 以 [两个（2%）]每个租赁年度累计但不复合。

e.成交时， 承租人根据本租约应支付的租金和其他款项以及所有其他通常分摊的成本和费用应在 双方之间按日分摊，自成交之日起算。所有租金和其他款项已累计到收盘之日也应在收盘时支付 。所有租金和其他在成交后预付的款项也应按此分摊，并计入购买价格。所有与物业买卖相关的房地产转让税应由业主支付，但“豪宅税”除外，如适用，应由承租人支付。不应分摊征收费用 ;但是，承租人应有权根据购买价格获得抵免，抵免金额为承租人为征收费用支付的任何款项 ，这些款项当时由业主或其抵押人代管，尚未支付给适用的 税务机关。各方应负责自己的法律费用。所有其他结算费用应符合当地习俗 和惯例。

F. 选择权财产的买卖应在“现状”和“现状“的基础上进行，业主不作任何陈述或保证。

G.如果 在承租人行使购买选择权之后的任何时间，以及在根据购买选择权关闭之前， 任何部分的选择权财产因火灾或其他事故而被摧毁或损坏， 本第75条规定的各方权利和义务不应因此受到影响，但所有保险收益应转让给承租人并支付给承租人，购买价格应计入业主收到的任何保险赔偿金或付款的金额。

H.业主 应通过交易和销售契约将选择权财产的简单所有权转让给承租人或承租人的指定人，该契约应包含针对 授予人行为的契约，不受所有留置权、抵押权、地役权、限制和其他所有权例外、责任声明、 或异议的约束，除本租约日期存在的记录和附件5中列出的记录以及任何其他例外情况外 由承租人创建或同意，或本租约允许的其他方式（“许可证”）。所有权应由承租人选择的任何信誉良好的所有权公司按 所有权保险保单的基本费率投保。承租人应负责业主的所有权保险单的费用。

I.在 交易结束时，出租人应在无陈述、保证或追索权的情况下，向承租人或承租人的指定人员转让出租人尚未收到的所有 赔偿金或意外保险的其他收益或因没收或任何代替没收而提出的索赔。

j.如果 房屋任何部分的所有权不符合上述（g）项的要求，则承租人应有权 选择业主给予的房屋所有权，并将购买价格减去可确定金额的留置权或抵押权 ，或取消购买选择权行使通知，但以其他方式继续有效本租约。

K.成交时， 业主应按照《外国房地产投资法》（或任何后续法规）的要求，向承租人提供FIRPTA证明。

L. 双方向对方声明并保证，任何一方均未与任何经纪人、发现者或其他中间人进行与本节所述 销售有关的交易，并且每一方同意就所有索赔、要求、 诉因、责任和费用对另一方进行赔偿、辩护并使其免受损害（包括律师费）由任何经纪人、 中介人或其他中介人通过赔偿方索赔而产生的佣金索赔。本款规定在期权财产的购买和出售结束后继续有效。如果第50条和第65条所述的经纪人或任何其他方要求任何费用或佣金， 出租人应单独负责，并就任何佣金或其他赔偿的要求对承租人进行赔偿。

M.如果 承租人未能履行购买选择权，业主可自行选择并作为唯一补救措施， 可保留押金作为违约赔偿金，而非罚款。

承租人不得转让购买选择权，除非 转让给承租人在本租约中权益的允许受让人，但业主同意在成交时将所有权转让给承租人的任何指定人， 其组成成员与本租约中指定的承租人相同，并遵守本租约的条款。

房东出售期权物业的义务 明确以以下条件为条件：房东获得在本租赁之日对该物业有效的现有抵押贷款的解除(前提是该现有抵押贷款在行使购买期权时有效)，条款和规定为房东自行决定接受，否则，房东没有义务根据本条款将期权物业出售给租客。但承租人的购买选择权将保持完全效力，并可在现有抵押清偿或解除后行使(并对所有未来的抵押权人具有约束力)。如果购买选择权已被行使，但没有获得现有抵押权人的同意，购买选择权将继续有效，对房东仍然具有约束力，并对未来的抵押权人具有约束力。

第76条租客的权力。

承租人在本租约项下的义务取决于承租人董事会在本租约完全签署后五(5)个工作日内予以批准。如果没有获得委员会的批准，承租人可在给予(5)个营业日后五(5)天内书面通知房东终止本租约，不承担任何责任，否则将放弃终止租约的权利。

[在下一页上签名]

双方已于下列日期正式签署本租赁附录，特此为证。

附件1

法律说明

2号楼
200.04地块2号地块
希尔斯伯勒镇
新泽西州萨默塞特县

在一张名为“位于新泽西州萨默塞特县希尔斯伯勒镇的希尔斯伯勒工业园第一部分”的地图上，被称为并被指定为区块2中的地块2，该地图由Van Cleef Engineering Associates于1984年5月30日编制，并于1984年7月27日提交给萨默塞特县办事员办公室，存档为地图#2119。

房产在抵押账簿2701页，第379页，附表 A，第5页，共9页中进一步描述如下：

从Eerie Court的西南侧的一点开始，说点 从它与Stryker Lane的东南侧的交叉口沿同一方向向东南方向延伸275英尺，如果两者都是如此 延伸到交叉点，并从那里延伸，从那里运行

1)沿伊莲苑西南侧，南纬62度58分52秒，东经280英尺

2)南纬27度01分08秒，西经495 93英尺；

3)北纬66度35分17秒，西经194.06英尺；

4)北纬24度38分20秒，东经22.36英尺；

5)北纬66度35分17秒，西经8557英尺；

6)北纬27度01分08秒，东经491.18英尺至伊莲苑西南侧，起点和地点。

占地320英亩。

附件2

场地平面图

附件4

附件D

从属、不侵犯和委派

本从属、互不干扰和委托协议(“协议”)于2011年_地址为_。

独奏会：

答：承租人 是_ 根据并依据日期为_

B.房产由房东或其利息继承人以贷款人为受益人的一项或多项抵押、信托契据、债务担保契据或类似的担保协议(统称为“担保文书”)为抵押；以及

C.承租人 已同意将租赁从属于担保文书及其留置权，贷款人已同意根据下文所述的条款和条件授予租赁项下的承租人不受干扰 。

协议：

因此，本合同双方现相互同意如下：

1.从属。 本租赁在各方面均应服从和服从担保文书的留置权和条款、根据该文书向 提供的任何和所有预付款以及其所有续订、修改、合并、更换和延期。

2.同意。出借人特此同意并批准租赁。

3.不受干扰。 只要承租人没有违约(超出适用的通知和补救期限)，贷款人就其自身及其权益继承人和通过止赎获得财产所有权的任何其他人(“取得方”)同意：(A)承租人在租赁期限内不会干扰租户对物业的占有 ，所述期限可根据租赁条款延长，或所述物业可按租赁中规定的方式扩展。因贷款人或取得方行使担保文书项下的任何权利，包括止赎； (B)承租人不得作为反对方参与强制执行或取消担保文书的任何诉讼或程序，承租人在租赁项下的权利不应受到影响或干扰。就本协议而言，“止赎”或“止赎” 应包括(但不限于)治安官或受托人根据《担保文书》所载的销售权力进行的销售、终止财产的任何优先租赁以及业主对面临止赎危险的财产的任何其他权益的转让，包括但不限于前述的一般性转让或代替止赎的转让或出售。

4.委托。 如果发生止赎，承租人同意根据租约中明确规定的租约剩余期限及根据租约进行的任何延期的条款，委托、接受并承认任何收购方为租约项下的房东，收购方应承认租约并对租户具有约束力，租约应继续全面有效。上述规定应自行实施，不得要求签署任何其他文书或协议作为其效力的条件。然而，承租人同意应贷款人或任何取得方的要求，在任何时间和不时地签署和交付任何必要或适当的合理文书，以证明该委托和认可。

5.不承担任何责任。尽管本合同或租约中有任何相反规定，但双方明确理解并同意，如果贷款人或收购方在租约项下继承房东的利益，则贷款人、任何接管人或任何收购方均不应：

(A)对任何先前业主的任何作为、不作为、疏忽或过失负上法律责任(但不包括补救能够补救的持续性违约)；但任何收购方须对自取得物业所有权之日起及之后根据租契而产生的业主所有契诺及义务的履行负上法律责任及责任；或

(B)除上文(A)项所述的 外，对任何先前业主未能建造任何改善工程负上法律责任；

(C)使租客可能对任何以前的业主提出的任何抵销、抵扣、申索或抗辩；或

(D)受按月缴交的租金或额外租金的约束，而租客可能已预付超过一(1)个月的租金 予任何前业主；或

(E)除承租人在物业中的权益外，根据本合同或租约条款，承租人对承租人负有责任。

尽管有上述规定，承租人保留其 针对该前房东的先前损失或损害以及针对继任房东自该继任房东取得物业所有权之日起及之后产生的所有损失或损害的任何和所有索赔或诉讼的权利。

6.修复。 尽管本合同有任何相反规定，但本租赁条款适用于任何保险收益或没收赔偿的处置，以及房东修复房屋或对其进行改善的任何义务，前提是贷款人的义务应仅限于贷款人收到的保险收益和没收赔偿。

7.租金。 承租人已通知，租约及其下到期的租金和所有其他款项已转让给贷款人，作为抵押贷款的担保 。如果贷款人通知承租人抵押文书项下发生违约，并 要求承租人直接向贷款人支付租约项下的租金和所有其他到期或即将到期的款项，承租人应履行该 要求，并直接向贷款人支付租约项下的租金和所有其他到期款项，或贷款人以书面形式另行授权。房东在此不可撤销地授权承租人在收到上述通知和要求后向贷款人支付上述款项。

8.出借人 接收通知。只要担保文书有效，承租人应将房东根据租约有权取消租赁的任何违约通知通知贷款人，并同意，即使租约有任何相反的规定，取消租约的通知对贷款人无效，除非贷款人已收到导致 取消的违约通知，并且在收到该通知后的一段合理时间内未能补救 此类违约，或者如果该违约要求贷款人接管以补救，则除外。贷款人应在收到通知后六十(60)天内 未能开始丧失抵押品赎回权，并在此之后努力采取任何必要的行动来纠正此类违约。

9.通知。 本协议项下的所有通知或其他书面通信应被视为已在(I)送达时被视为已被适当地发出(I)如果亲自送达且收件人已确认收据，(Ii)在任何信誉良好的隔夜快递服务寄送后的一(1)个工作日(以下定义)，或(Iii)存放在任何邮局或美国邮政服务机构定期维护的邮件寄存处并通过挂号或挂号信、预付邮资、要求的回执 寄送后三(3)个工作日，按上述地址寄给接收方，并：

如收件人为承租人，则请 收件人为：_;及

如果要删除：
收件人：_

或发送至该方不时通过书面通知 指定的地址。就本第7款而言，“营业日”一词系指除星期六、星期日 或纽约州纽约市要求或授权银行停业的任何其他日子以外的任何日子。

任何一方均可通过通知另一方的方式为后续通知或通信指定额外的 或不同的地址，

8.继任者。 双方在本协议项下的义务和权利应具有约束力，并符合各自的继承人、受让人、继承人 和法定代表人的利益。此外，承租人承认，本协议中所有提及的“业主”均指 业主在本租约中的权益的所有人，即使该所有人与说明书中提及的业主不同。

9. 原件重复;副本。本协议可签署任意数量的副本，且每一副本应 视为一份原件。本协议可签署多份副本，每份副本应视为一份原始 文件，所有副本应共同构成一份协议。本协议任何一方未能执行本协议或 本协议任何副本，并不免除其他签署方在本协议项下的义务。

兹证明，甲方、乙方和承租人已于上述日期正式签署 本协议。

附件5

允许的例外情况

由Cortes和Hey公司于2007年2月4日由新泽西州联邦土地所有权保险公司编制的 第C514850-5A号所有权承诺书第二节附件B中包含的事项。

双方确认，所有权承诺涉及 包括该房屋在内的较大地块，附件B第二节中的某些例外情况可能不适用于该房屋。