10-Q
--12-31假的Q300008943150000894315US-GAAP：延期薪酬基于股份的付款会员2021-12-310000894315SITC：伦诺克斯敦中心合资会员2022-01-012022-12-310000894315SITC：DDRM Properties 合资会员2023-01-012023-09-300000894315US-GAAP：超过净收入成员的累计分配额2023-09-300000894315美国通用会计准则：普通股成员2023-01-012023-09-300000894315SITC：Class 累积兑换优先股会员2022-12-310000894315US-GAAP：延期薪酬基于股份的付款会员2022-09-300000894315US-GAAP：在PlaceMarket调整成员中收购的租约2022-12-310000894315SITC：收购成员US-GAAP：后续活动成员2023-10-310000894315SITC：德克萨斯州休斯敦会员SITC：marketplace at 249 会员2023-09-300000894315US-GAAP：累积的其他综合收入成员2022-01-012022-06-300000894315SITC：未合并的合资企业成员2023-01-012023-09-300000894315美国通用会计准则：普通股成员2022-06-300000894315SITC：Barrett CornersMemberSITC：AtlantageOrgia 会员2023-09-300000894315US-GAAP：超过净收入成员的累计分配额2023-07-012023-09-300000894315US-GAAP：美国国债普通股会员2023-07-012023-09-300000894315US-GAAP：额外实收资本会员2022-09-300000894315SITC：Briarcroft Center 成员SITC：德克萨斯州休斯敦会员2023-01-012023-09-300000894315US-GAAP：超过净收入成员的累计分配额2022-07-012022-09-300000894315US-GAAP：公允价值输入 1 级会员2023-09-300000894315US-GAAP：累积的其他综合收入成员2023-09-300000894315SITC：德克萨斯州奥斯汀分会会员SITC：OaksaTslaughterMember2023-01-012023-09-300000894315US-GAAP：循环信贷机制成员美国公认会计准则：无担保债务成员美国公认会计准则：基准利率成员2023-01-012023-09-300000894315US-GAAP：延期薪酬基于股份的付款会员2022-07-012022-09-300000894315US-GAAP：累积的其他综合收入成员2021-12-310000894315SITC：购物中心收购会员2023-09-300000894315US-GAAP：循环信贷机制成员US-GAAP：隔夜指数互换率成员的担保隔夜融资利率2023-01-012023-09-300000894315美国公认会计准则：优先股成员2022-09-300000894315美国公认会计准则：优先股成员2023-01-012023-06-300000894315US-GAAP：累积的其他综合收入成员2023-07-012023-09-300000894315US-GAAP：公允价值输入 1 级会员2022-12-310000894315US-GAAP：公允价值公允价值披露的估算记住2022-12-310000894315SITC：业绩限制库存单位会员2023-01-012023-03-310000894315US-GAAP：客户关系成员2023-09-300000894315SITC：未合并的合资企业成员SITC：开发费租赁委员会和其他从非合并合资企业成员那里获得的收入2022-07-012022-09-300000894315SITC：未合并的合资企业成员2023-07-012023-09-300000894315SITC：未合并的合资企业成员2022-12-310000894315US-GAAP：额外实收资本会员2023-09-300000894315美国通用会计准则：普通股成员2023-01-012023-06-300000894315SITC：购物中心收购会员SITC：BelowMarketLease 会员2023-01-012023-09-300000894315US-GAAP：延期薪酬基于股份的付款会员2023-07-012023-09-300000894315SITC：未合并的合资企业成员SITC：资产和财产管理费会员2022-07-012022-09-300000894315US-GAAP：非控股权益成员2023-09-300000894315美国公认会计准则：优先股成员2023-06-300000894315US-GAAP：循环信贷机制成员US-GAAP：隔夜指数互换率成员的担保隔夜融资利率美国公认会计准则：无担保债务成员2023-01-012023-09-300000894315SITC：Class 累积兑换优先股会员2023-09-300000894315SITC：Briarcroft Center 成员SITC：德克萨斯州休斯敦会员2023-09-300000894315US-GAAP：超过净收入成员的累计分配额2023-06-300000894315美国通用会计准则：普通股成员2022-12-310000894315US-GAAP：超过净收入成员的累计分配额2021-12-310000894315US-GAAP：美国国债普通股会员2022-01-012022-06-300000894315美国通用会计准则：普通股成员2023-09-3000008943152022-01-012022-09-3000008943152023-01-012023-06-300000894315美国通用会计准则：普通股成员2021-12-310000894315SITC：未合并的合资企业成员SITC：开发费租赁委员会和其他从非合并合资企业成员那里获得的收入2023-01-012023-09-300000894315US-GAAP：非控股权益成员2023-07-012023-09-300000894315US-GAAP：额外实收资本会员2023-01-012023-06-3000008943152022-06-300000894315US-GAAP：额外实收资本会员2021-12-310000894315US-GAAP：超过净收入成员的累计分配额2022-12-3100008943152023-05-012023-05-310000894315SITC：未合并的合资企业成员SITC：开发费租赁委员会和其他从非合并合资企业成员那里获得的收入2023-07-012023-09-300000894315美国通用会计准则：普通股成员2023-01-012023-09-300000894315US-GAAP：延期薪酬基于股份的付款会员2022-12-310000894315US-GAAP：利率互换成员2023-09-300000894315US-GAAP：额外实收资本会员2023-07-012023-09-3000008943152022-09-300000894315美国公认会计准则：优先股成员2022-07-012022-09-300000894315US-GAAP：超过净收入成员的累计分配额2022-09-300000894315SITC：SAU 合资成员2022-01-012022-12-310000894315SITC：未合并的合资企业成员2022-01-012022-12-310000894315US-GAAP：循环信贷机制成员SITC：摩根大通银行Namember美国公认会计准则：无担保债务成员2023-01-012023-09-300000894315US-GAAP：超过净收入成员的累计分配额2023-01-012023-06-300000894315US-GAAP：超过净收入成员的累计分配额2022-01-012022-06-300000894315US-GAAP：关联党成员SITC：未合并的合资企业成员2023-09-300000894315SITC：未合并的合资企业成员2023-01-012023-09-300000894315US-GAAP：循环信贷机制成员SRT: 最大成员SITC：摩根大通银行Namember美国公认会计准则：无担保债务成员2023-09-300000894315SITC：Class 累积兑换优先股会员2022-01-012022-12-310000894315SITC：未合并的合资企业成员2022-01-012022-09-300000894315US-GAAP：后续活动成员2023-10-302023-10-300000894315美国公认会计准则：优先股成员2022-01-012022-06-300000894315美国通用会计准则：普通股成员2023-07-012023-09-300000894315US-GAAP：非控股权益成员2021-12-310000894315US-GAAP：关联党成员2022-12-3100008943152023-09-300000894315SITC：德克萨斯州奥斯汀分会会员SITC：OaksaTslaughterMember2023-09-300000894315SITC：未合并的合资企业成员2022-12-310000894315US-GAAP：非控股权益成员2022-07-012022-09-300000894315SITC：马里兰州巴尔的摩会员SITC：Foxtail中心成员2023-09-300000894315US-GAAP：美国国债普通股会员2022-12-310000894315US-GAAP：额外实收资本会员2022-12-310000894315SITC：租赁发放成本会员2022-12-310000894315美国公认会计准则：优先股成员2022-06-300000894315US-GAAP：美国国债普通股会员2022-06-300000894315US-GAAP：累积的其他综合收入成员2022-09-300000894315SITC: TowneCrossing 会员SITC：弗吉尼亚州里士满会员2023-09-300000894315US-GAAP：在PlaceMarket调整成员中收购的租约2023-09-3000008943152022-01-012022-06-300000894315美国公认会计准则：优先股成员2023-07-012023-09-300000894315US-GAAP：累积的其他综合收入成员2022-12-310000894315US-GAAP：循环信贷机制成员美国公认会计准则：无担保债务成员2023-01-012023-09-300000894315SITC：购物中心收购会员US-GAAP：在PlaceMarket调整成员中收购的租约2023-09-300000894315US-GAAP：额外实收资本会员2023-06-300000894315US-GAAP：延期薪酬基于股份的付款会员2023-01-012023-06-3000008943152023-06-300000894315SITC：AlphasodaCenter 会员SITC：AtlantageOrgia 会员2023-09-300000894315SITC：未合并的合资企业成员SITC：资产和财产管理费会员2023-07-012023-09-300000894315美国公认会计准则：高于市场租赁的成员2022-12-3100008943152022-07-012022-09-300000894315SITC：未合并的合资企业成员SITC：开发费租赁委员会和其他从非合并合资企业成员那里获得的收入2022-01-012022-09-300000894315US-GAAP：循环信贷机制成员2023-09-300000894315SITC：AlphasodaCenter 会员SITC：AtlantageOrgia 会员2023-01-012023-09-300000894315美国公认会计准则：优先股成员2023-09-300000894315美国通用会计准则：普通股成员2022-01-012022-06-300000894315US-GAAP：后续活动成员SITC: 处置成员2023-10-012023-10-310000894315SITC：未合并的合资企业成员2023-09-300000894315SITC：马里兰州巴尔的摩会员SITC：Foxtail中心成员2023-01-012023-09-300000894315US-GAAP：美国国债普通股会员2022-09-300000894315SITC：未合并的合资企业成员SITC：资产和财产管理费会员2023-01-012023-09-300000894315US-GAAP：美国国债普通股会员2023-06-300000894315US-GAAP：累积的其他综合收入成员2022-07-012022-09-300000894315SITC：未合并的合资企业成员2023-09-300000894315US-GAAP：关联党成员2023-09-300000894315SITC: TowneCrossing 会员SITC：弗吉尼亚州里士满会员2023-01-012023-09-3000008943152023-07-012023-09-300000894315US-GAAP：额外实收资本会员2022-01-012022-06-3000008943152022-12-310000894315US-GAAP：美国国债普通股会员2023-09-300000894315SITC：未合并的合资企业成员2022-01-012022-09-300000894315SITC：未合并的合资企业成员2022-07-012022-09-3000008943152023-01-012023-09-300000894315SITC：Barrett CornersMemberSITC：AtlantageOrgia 会员2023-01-012023-09-300000894315美国通用会计准则：普通股成员2022-09-300000894315US-GAAP：公允价值输入二级会员2022-12-310000894315SITC：parkerKeystone MemberSITC：丹佛科罗拉多会员2023-01-012023-09-300000894315US-GAAP：非控股权益成员2022-12-310000894315US-GAAP：美国国债普通股会员2022-07-012022-09-300000894315美国公认会计准则：优先股成员2022-12-310000894315美国通用会计准则：普通股成员2023-06-300000894315US-GAAP：延期薪酬基于股份的付款会员2022-01-012022-06-300000894315SITC：Class 累积兑换优先股会员2023-01-012023-09-300000894315US-GAAP：非控股权益成员2022-09-3000008943152022-01-012022-12-310000894315US-GAAP：非控股权益成员2022-06-300000894315US-GAAP：美国国债普通股会员2021-12-310000894315US-GAAP：公允价值输入二级会员2023-09-300000894315SITC：未合并的合资企业成员2022-07-012022-09-300000894315SITC：DDRM Properties 合资会员2022-01-012022-12-310000894315US-GAAP：关联党成员SITC：未合并的合资企业成员2022-12-310000894315SITC：购物中心收购会员US-GAAP：在PlaceMarket调整成员中收购的租约2023-01-012023-09-300000894315美国公认会计准则：优先股成员2021-12-310000894315US-GAAP：后续活动成员2023-10-310000894315US-GAAP：客户关系成员2022-12-310000894315SITC：SixpointThreeSevinefivepertage classAcumpulative redeemable 优先股会员2023-01-012023-09-300000894315US-GAAP：延期薪酬基于股份的付款会员2023-09-3000008943152023-10-270000894315SITC：未合并的合资企业成员2023-07-012023-09-300000894315US-GAAP：非控股权益成员2023-01-012023-06-300000894315US-GAAP：累积的其他综合收入成员2022-06-300000894315US-GAAP：利率互换成员2023-01-012023-09-300000894315US-GAAP：延期薪酬基于股份的付款会员2022-06-300000894315US-GAAP：循环信贷机制成员US-GAAP：隔夜指数互换率成员的担保隔夜融资利率2023-01-012023-03-310000894315SITC：未合并的合资企业成员SITC：资产和财产管理费会员2022-01-012022-09-300000894315SITC：德克萨斯州休斯敦会员SITC：marketplace at 249 会员2023-01-012023-09-300000894315US-GAAP：延期薪酬基于股份的付款会员2023-06-300000894315US-GAAP：累积的其他综合收入成员2023-06-300000894315US-GAAP：美国国债普通股会员2023-01-012023-06-300000894315美国通用会计准则：普通股成员2022-07-012022-09-300000894315US-GAAP：超过净收入成员的累计分配额2022-06-300000894315US-GAAP：额外实收资本会员2022-07-012022-09-300000894315US-GAAP：非控股权益成员2023-06-3000008943152023-01-012023-03-310000894315美国公认会计准则：高于市场租赁的成员2023-09-300000894315US-GAAP：累积的其他综合收入成员2023-01-012023-06-3000008943152021-12-310000894315US-GAAP：公允价值输入三级会员2022-12-310000894315SITC：租赁发放成本会员2023-09-300000894315US-GAAP：公允价值公允价值披露的估算记住2023-09-300000894315US-GAAP：额外实收资本会员2022-06-300000894315US-GAAP：循环信贷机制成员US-GAAP：隔夜指数互换率成员的担保隔夜融资利率2023-03-310000894315US-GAAP：非控股权益成员2022-01-012022-06-300000894315SITC：丹佛科罗拉多会员SITC：parkerKeystone Member2023-09-300000894315US-GAAP：公允价值输入三级会员2023-09-30国际贸易标准分类：财产SITC：便利中心xbrli: purexbrli: 股票iso421:USDxbrli: 股票SITC：购物中心iso421:USD

 

美国

证券交易委员会

华盛顿特区 20549

表单 10-Q

 

☒ 根据1934年《证券交易法》第13条或第15（d）条提交的季度报告

在截至的季度期间 9月30日 2023

或者

☐ 根据1934年《证券交易法》第13条或第15（d）条提交的过渡报告

在过渡期内 到

委员会档案编号 1-11690

网站中心公司

（注册人的确切姓名如其章程所示）

俄亥俄

34-1723097

（公司或组织的州或其他司法管辖区）

（美国国税局雇主识别号）

 

3300 企业公园大道

比奇伍德, 哦

44122

（主要行政办公室地址）

（邮政编码）

注册人的电话号码，包括区号： (216) 755-5500

根据该法第12（b）条注册的证券：

每个班级的标题

 

交易

符号

 

注册的每个交易所的名称

普通股，面值 $0.10每股

 

SITC

 

纽约证券交易所

 

 

 

 

 

存托股，每股占A类存托股份6.375％股份的1/20 累计可赎回优先股没有面值

 

SITC PRA

 

纽约证券交易所

用勾号指明注册人是否：（1）在过去的12个月中（或在要求注册人提交此类报告的较短时间内）提交了1934年《证券交易法》第13条或第15（d）条要求提交的所有报告，以及（2）在过去的90天内是否受到此类申报要求的约束。 是的 ☒没有 ☐

用复选标记表明注册人是否在过去 12 个月内（或者在要求注册人提交此类文件的较短时间内）以电子方式提交了根据第 S-T 法规（本章第 232.405 节）第 405 条要求提交的所有交互式数据文件。 是的 ☒没有 ☐

用复选标记指明注册人是大型加速申报人、加速申报人、非加速申报人、小型申报公司还是新兴成长型公司。参见《交易法》第12b-2条中 “大型加速申报人”、“加速申报公司”、“小型申报公司” 和 “新兴成长型公司” 的定义。

大型加速过滤器

☒

加速过滤器

☐

 

 

 

 

非加速过滤器

☐

规模较小的申报公司

☐

 

 

 

 

新兴成长型公司

 

☐

 

如果是新兴成长型公司，请用复选标记表明注册人是否选择不使用延长的过渡期来遵守根据《交易法》第13（a）条规定的任何新的或修订后的财务会计准则。 ☐

用复选标记表明注册人是否为空壳公司（定义见《交易法》第12b-2条）。是的 ☐没有 ☒

截至2023年10月27日，注册人有 209,317,553普通股，每股面值0.10美元，已发行。

 

 

 

网站中心公司

10-Q 表季度报告

截至2023年9月30日的季度

 

目录

 

第一部分财务信息

第 1 项。

财务报表-未经审计

 

 

截至2023年9月30日和2022年12月31日的合并资产负债表

3

 

截至2023年9月30日和2022年9月30日的三个月的合并运营报表

4

 

截至2023年9月30日和2022年9月30日的九个月的合并运营报表

5

 

截至2023年9月30日和2022年9月30日的三个月和九个月的综合收益合并报表

6

 

截至2023年9月30日和2022年9月30日的三个月和九个月的合并权益表

7

 

截至2023年9月30日和2022年9月30日的九个月合并现金流量表

8

 

简明合并财务报表附注

9

第 2 项。

管理层对财务状况和经营业绩的讨论和分析

16

第 3 项。

关于市场风险的定量和定性披露

34

第 4 项。

控制和程序

35

第二部分。其他信息

第 1 项。

法律诉讼

36

第 1A 项。

风险因素

36

第 2 项。

未注册的股权证券销售、所得款项的使用和发行人购买股权证券

37

第 3 项。

优先证券违约

37

第 4 项。

矿山安全披露

37

第 5 项。

其他信息

37

第 6 项。

展品

38

签名

39

 

 

2

 

网站中心公司

合并 B资产负债表

（未经审计；以千计，股份金额除外）

 

2023年9月30日

 

 

2022年12月31日

 

资产

 

 

 

 

 

土地

$

1,082,330

 

 

$

1,066,852

 

建筑物

 

3,717,850

 

 

 

3,733,805

 

固定装置和租户改进

 

597,874

 

 

 

576,036

 

 

 

5,398,054

 

 

 

5,376,693

 

减去：累计折旧

 

(1,730,179

)

 

 

(1,652,899

)

 

 

3,667,875

 

 

 

3,723,794

 

在建工程和土地

 

62,809

 

 

 

56,466

 

房地产资产总额，净额

 

3,730,684

 

 

 

3,780,260

 

合资企业的投资和预付款，净额

 

40,830

 

 

 

44,608

 

现金和现金等价物

 

26,560

 

 

 

20,254

 

限制性现金

 

36,701

 

 

 

960

 

应收账款

 

65,192

 

 

 

63,926

 

其他资产，净额

 

125,155

 

 

 

135,009

 

 

$

4,025,122

 

 

$

4,045,017

 

负债和权益

 

 

 

 

 

无抵押债务：

 

 

 

 

 

优先票据，净额

$

1,368,282

 

 

$

1,453,923

 

定期贷款，净额

 

198,772

 

 

 

198,521

 

循环信贷额度

 

135,000

 

 

 

—

 

 

 

1,702,054

 

 

 

1,652,444

 

抵押贷款负债，净额

 

38,100

 

 

 

54,577

 

负债总额

 

1,740,154

 

 

 

1,707,021

 

应付账款和其他负债

 

208,151

 

 

 

214,985

 

应付股息

 

30,100

 

 

 

30,389

 

负债总额

 

1,978,405

 

 

 

1,952,395

 

承付款和意外开支

 

 

 

 

 

SITE 中心股权

 

 

 

 

 

A 级—6.375累计可赎回优先股百分比， 没有面值，$500清算价值；
   750,000授权股份； 350,000截至2023年9月30日已发行和流通的股票以及
2022年12月31日

 

175,000

 

 

 

175,000

 

普通股，面值，美元0.10陈述价值； 300,000,000授权股份； 214,373,180和
   214,371,498分别于2023年9月30日和2022年12月31日发行的股票

 

21,437

 

 

 

21,437

 

额外的实收资本

 

5,972,902

 

 

 

5,974,216

 

超过净收益的累计分配

 

(4,067,355

)

 

 

(4,046,370

)

递延补偿义务

 

5,053

 

 

 

5,025

 

累计其他综合收益

 

12,055

 

 

 

9,038

 

减去：按成本计算的国库普通股： 5,341,958和 3,787,279截至2023年9月30日的股票以及
分别为2022年12月31日

 

(72,375

)

 

 

(51,518

)

SITE 中心股东权益总额

 

2,046,717

 

 

 

2,086,828

 

非控股权益

 

—

 

 

 

5,794

 

权益总额

 

2,046,717

 

 

 

2,092,622

 

 

$

4,025,122

 

 

$

4,045,017

 

 

所附附附注是这些简明合并财务报表不可分割的一部分。

 

 

 

3

 

 

网站中心公司

合并数据操作要点

（未经审计；以千计，每股金额除外）

 

 

三个月

 

 

9月30日结束，

 

 

2023

 

 

2022

 

运营收入：

 

 

 

 

 

租金收入

$

142,498

 

 

$

135,123

 

费用和其他收入

 

2,261

 

 

 

3,720

 

 

144,759

 

 

 

138,843

 

租赁运营费用：

 

 

 

 

 

操作和维护

 

20,986

 

 

 

22,314

 

房地产税

 

20,543

 

 

 

20,423

 

一般和行政

 

11,259

 

 

 

10,799

 

折旧和摊销

 

52,821

 

 

 

51,179

 

 

105,609

 

 

 

104,715

 

其他收入（支出）：

 

 

 

 

 

利息支出

 

(21,147

)

 

 

(20,139

)

其他收入（支出），净额

 

(690

)

 

 

(501

)

 

(21,837

)

 

 

(20,640

)

权益法、投资和其他项目收益前的收益

 

17,313

 

 

 

13,488

 

合资企业净收入中的权益

 

518

 

 

 

25,918

 

出售收益和权益控制权变更

 

—

 

 

 

228

 

处置房地产的收益，净额

 

31,047

 

 

 

26,837

 

税前收入

 

48,878

 

 

 

66,471

 

应纳税房地产投资信托基金子公司的税收支出以及州特许经营税和所得税

 

(236

)

 

 

(258

)

净收入

$

48,642

 

 

$

66,213

 

归属于非控股权益的净收益

 

—

 

 

 

(18

)

归属于SITE Centers的净收入

$

48,642

 

 

$

66,195

 

优先股息

 

(2,789

)

 

 

(2,789

)

归属于普通股股东的净收益

$

45,853

 

 

$

63,406

 

 

 

 

 

 

每股数据：

 

 

 

 

 

基本

$

0.22

 

 

$

0.30

 

稀释

$

0.22

 

 

$

0.30

 

 

所附附附注是这些简明合并财务报表不可分割的一部分。

4

 

网站中心公司

合并状态运营情况

（未经审计；以千计，每股金额除外）

 

 

九个月

 

 

9月30日结束，

 

 

2023

 

 

2022

 

运营收入：

 

 

 

 

 

租金收入

$

414,324

 

 

$

401,210

 

费用和其他收入

 

7,285

 

 

 

12,635

 

 

 

421,609

 

 

 

413,845

 

租赁运营费用：

 

 

 

 

 

操作和维护

 

66,628

 

 

 

66,528

 

房地产税

 

60,875

 

 

 

61,230

 

减值费用

 

—

 

 

 

2,536

 

一般和行政

 

35,935

 

 

 

34,403

 

折旧和摊销

 

165,535

 

 

 

152,564

 

 

 

328,973

 

 

 

317,261

 

其他收入（支出）：

 

 

 

 

 

利息支出

 

(61,991

)

 

 

(57,306

)

其他收入（支出），净额

 

(2,011

)

 

 

(2,152

)

 

 

(64,002

)

 

 

(59,458

)

权益法、投资和其他项目收益前的收益

 

28,634

 

 

 

37,126

 

合资企业净收入中的权益

 

6,495

 

 

 

27,468

 

出售收益和权益控制权变更

 

3,749

 

 

 

45,554

 

处置房地产的收益，净额

 

31,230

 

 

 

31,292

 

税前收入

 

70,108

 

 

 

141,440

 

应纳税房地产投资信托基金子公司的税收支出以及州特许经营税和所得税

 

(811

)

 

 

(863

)

净收入

$

69,297

 

 

$

140,577

 

归属于非控股权益的净收益

 

(18

)

 

 

(55

)

归属于SITE Centers的净收入

$

69,279

 

 

$

140,522

 

优先股息

 

(8,367

)

 

 

(8,367

)

归属于普通股股东的净收益

$

60,912

 

 

$

132,155

 

 

 

 

 

 

 

每股数据：

 

 

 

 

 

基本

$

0.29

 

 

$

0.62

 

稀释

$

0.29

 

 

$

0.62

 

 

所附附附注是这些简明合并财务报表不可分割的一部分。

5

 

网站中心公司

的合并报表 综合收入

（未经审计；以千计）

 

 

三个月

 

 

九个月

 

 

9月30日结束，

 

 

9月30日结束，

 

 

2023

 

 

2022

 

 

2023

 

 

2022

 

净收入

$

48,642

 

 

$

66,213

 

 

$

69,297

 

 

$

140,577

 

其他综合收入：

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

现金流套期保值的变化，扣除重新归类为收益的金额

 

1,930

 

 

 

9,782

 

 

 

3,017

 

 

 

9,782

 

其他综合收入总额

 

1,930

 

 

 

9,782

 

 

 

3,017

 

 

 

9,782

 

综合收入

$

50,572

 

 

$

75,995

 

 

$

72,314

 

 

$

150,359

 

归属于非控股权益的综合收益

 

—

 

 

 

(18

)

 

 

(18

)

 

 

(55

)

归属于SITE中心的综合收益总额

$

50,572

 

 

$

75,977

 

 

$

72,296

 

 

$

150,304

 

 

所附附附注是这些简明合并财务报表不可分割的一部分。

 

6

 

网站中心公司

合并权益表

（未经审计；以千计）

 

 

SITE 中心股权

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

优先股

 

 

常见
股份

 

 

额外
付费
资本

 

 

累计分配
超过了
净收入

 

 

已推迟
补偿
义务

 

 

累计其他综合收益

 

 

财政部
库存在
成本

 

 

非-
控制
兴趣爱好

 

 

总计

 

余额，2022 年 12 月 31 日

$

175,000

 

 

$

21,437

 

 

$

5,974,216

 

 

$

(4,046,370

)

 

$

5,025

 

 

$

9,038

 

 

$

(51,518

)

 

$

5,794

 

 

$

2,092,622

 

普通股的发行
与股票计划有关

 

—

 

 

 

—

 

 

 

13

 

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

13

 

回购普通股

 

—

 

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

(26,611

)

 

 

—

 

 

 

(26,611

)

股票薪酬，净额

 

—

 

 

 

—

 

 

 

(6,370

)

 

 

—

 

 

 

(84

)

 

 

—

 

 

 

5,303

 

 

 

—

 

 

 

(1,151

)

回购 OP 单位

 

—

 

 

 

—

 

 

 

4,059

 

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

(5,794

)

 

 

(1,735

)

向非控制性分配
利益

 

—

 

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

(18

)

 

 

(18

)

申报的股息——普通股

 

—

 

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

(54,586

)

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

(54,586

)

已申报股息的优先股

 

—

 

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

(5,578

)

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

(5,578

)

综合收入

 

—

 

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

20,637

 

 

 

—

 

 

 

1,087

 

 

 

—

 

 

 

18

 

 

 

21,742

 

余额，2023 年 6 月 30 日

 

175,000

 

 

 

21,437

 

 

 

5,971,918

 

 

 

(4,085,897

)

 

 

4,941

 

 

 

10,125

 

 

 

(72,826

)

 

 

-

 

 

 

2,024,698

 

普通股的发行
与股票计划有关

 

—

 

 

 

—

 

 

 

7

 

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

7

 

股票薪酬，净额

 

—

 

 

 

—

 

 

 

977

 

 

 

—

 

 

 

112

 

 

 

—

 

 

 

451

 

 

 

—

 

 

 

1,540

 

申报的股息——普通股

 

—

 

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

(27,311

)

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

(27,311

)

已申报股息的优先股

 

—

 

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

(2,789

)

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

(2,789

)

综合收入

 

—

 

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

48,642

 

 

 

—

 

 

 

1,930

 

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

50,572

 

余额，2023 年 9 月 30 日

$

175,000

 

 

$

21,437

 

 

$

5,972,902

 

 

$

(4,067,355

)

 

$

5,053

 

 

$

12,055

 

 

$

(72,375

)

 

$

—

 

 

$

2,046,717

 

 

 

SITE 中心股权

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

优先股

 

 

常见
股份

 

 

额外
付费
资本

 

 

累计分配
超过了
净收入

 

 

递延补偿义务

 

 

累计其他综合（亏损）收益

 

 

财政部
库存在
成本

 

 

非-
控制
兴趣爱好

 

 

总计

 

余额，2021 年 12 月 31 日

$

175,000

 

 

$

21,129

 

 

$

5,934,166

 

 

$

(4,092,783

)

 

$

4,695

 

 

$

—

 

 

$

(5,349

)

 

$

5,794

 

 

$

2,042,652

 

普通股的发行
与股票计划有关

 

—

 

 

 

65

 

 

 

6

 

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

71

 

发行普通股
现金发行

 

—

 

 

 

243

 

 

 

36,614

 

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

36,857

 

股票薪酬，净额

 

—

 

 

 

—

 

 

 

2,649

 

 

 

—

 

 

 

8

 

 

 

—

 

 

 

(4,498

)

 

 

—

 

 

 

(1,841

)

向非控制性分配
利益

 

—

 

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

(37

)

 

 

(37

)

申报的股息——普通股

 

—

 

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

(55,810

)

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

(55,810

)

已申报股息的优先股

 

—

 

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

(5,578

)

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

(5,578

)

综合收入

 

—

 

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

74,327

 

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

37

 

 

 

74,364

 

余额，2022 年 6 月 30 日

 

175,000

 

 

 

21,437

 

 

 

5,973,435

 

 

 

(4,079,844

)

 

 

4,703

 

 

 

—

 

 

 

(9,847

)

 

 

5,794

 

 

 

2,090,678

 

普通股的发行
与股票计划有关

 

—

 

 

 

—

 

 

 

6

 

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

6

 

的费用
现金发行

 

—

 

 

 

—

 

 

 

(126

)

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

(126

)

股票薪酬，净额

 

—

 

 

 

—

 

 

 

686

 

 

 

—

 

 

 

162

 

 

 

—

 

 

 

581

 

 

 

—

 

 

 

1,429

 

回购普通股

 

—

 

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

(20,000

)

 

 

—

 

 

 

(20,000

)

向非控制性分配
利益

 

—

 

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

(18

)

 

 

(18

)

申报的股息——普通股

 

—

 

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

(27,740

)

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

(27,740

)

已申报股息的优先股

 

—

 

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

(2,789

)

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

(2,789

)

综合收入

 

—

 

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

66,195

 

 

 

—

 

 

 

9,782

 

 

 

—

 

 

 

18

 

 

 

75,995

 

余额，2022 年 9 月 30 日

$

175,000

 

 

$

21,437

 

 

$

5,974,001

 

 

$

(4,044,178

)

 

$

4,865

 

 

$

9,782

 

 

$

(29,266

)

 

$

5,794

 

 

$

2,117,435

 

 

所附附附注是这些简明合并财务报表不可分割的一部分。

7

 

网站中心公司

合并现金流量表

（未经审计；以千计）

 

九个月

 

 

9月30日结束，

 

 

2023

 

 

2022

 

经营活动产生的现金流：

 

 

 

 

 

净收入

$

69,297

 

 

$

140,577

 

为使净收益与经营活动提供的净现金流保持一致而进行的调整：

 

 

 

 

 

折旧和摊销

 

165,535

 

 

 

152,564

 

基于股票的薪酬

 

5,530

 

 

 

5,430

 

债务发行成本的摊销和注销以及债务调整的公允市场价值

 

3,217

 

 

 

3,929

 

合资企业净收入中的权益

 

(6,495

)

 

 

(27,468

)

合资企业的运营现金分配

 

258

 

 

 

1,111

 

出售收益和权益控制权变更

 

(3,749

)

 

 

(45,554

)

处置房地产的收益，净额

 

(31,230

)

 

 

(31,292

)

减值费用

 

—

 

 

 

2,536

 

因地租终止而对建筑物进行假设

 

—

 

 

 

(2,900

)

应收账款净变动

 

(1,180

)

 

 

95

 

应付账款和应计费用的净变动

 

7,323

 

 

 

8,025

 

其他运营资产和负债的净变动

 

(16,457

)

 

 

(1,567

)

调整总额

 

122,752

 

 

 

64,909

 

经营活动提供的净现金流

 

192,049

 

 

 

205,486

 

来自投资活动的现金流：

 

 

 

 

 

购置的房地产，扣除负债和假设的现金

 

(102,095

)

 

 

(329,570

)

开发房地产并改善经营性房地产

 

(80,782

)

 

 

(87,902

)

出售合资权益的收益

 

3,405

 

 

 

39,250

 

处置不动产所得收益

 

112,292

 

 

 

55,866

 

对合资企业的股权出资

 

(118

)

 

 

(143

)

偿还合资企业预付款，净额

 

318

 

 

 

—

 

来自未合并合资企业的分配

 

9,468

 

 

 

39,656

 

用于投资活动的净现金流

 

(57,512

)

 

 

(282,843

)

来自融资活动的现金流：

 

 

 

 

 

循环信贷额度的收益，净额

 

135,000

 

 

 

80,000

 

无抵押定期贷款的收益

 

—

 

 

 

100,000

 

支付债务发行成本

 

—

 

 

 

(7,598

)

偿还优先票据

 

(87,209

)

 

 

—

 

偿还抵押债务

 

(16,224

)

 

 

(35,577

)

发行普通股的收益，扣除发行费用

 

—

 

 

 

36,731

 

回购普通股以及股权奖励计划和股息再投资计划

 

(5,224

)

 

 

(5,873

)

回购普通股

 

(26,611

)

 

 

(20,000

)

回购运营合作伙伴单位

 

(1,735

)

 

 

—

 

向可兑换的运营合作伙伴单位的分配

 

(37

)

 

 

(53

)

已支付的股息

 

(90,450

)

 

 

(89,523

)

融资活动提供的净现金流（用于）

 

(92,490

)

 

 

58,107

 

 

 

 

 

 

 

现金、现金等价物和限制性现金的净增加（减少）

 

42,047

 

 

 

(19,250

)

现金、现金等价物和限制性现金，期初

 

21,214

 

 

 

43,252

 

现金、现金等价物和限制性现金，期末

$

63,261

 

 

$

24,002

 

 

所附附附注是这些简明合并财务报表不可分割的一部分。

8

 

简明合并附注评级财务报表

1.
业务和财务报表列报的性质

业务性质

SITE Centers Corp. 及其相关的合并房地产子公司（统称为 “公司” 或 “SITE Centers”）和未合并的合资企业主要从事拥有、租赁、收购、再开发、开发和管理购物中心的业务。除非另有规定，否则此处提及的公司或SITE中心包括SITE Centers Corp. 及其全资子公司。该公司的租户基础包括全国和地区零售连锁店和本地租户。因此，该公司的信用风险主要集中在零售业。

在编制财务报表时使用估算值

根据公认会计原则（“GAAP”）编制财务报表要求管理层做出估算和假设，这些估计和假设会影响该年度报告的资产和负债金额、或有资产和负债的披露以及报告的收入和支出金额。实际结果可能与这些估计值不同。

未经审计的中期财务报表

这些财务报表由公司根据公认会计原则中期财务信息以及美国证券交易委员会的适用规章制度编制。因此，它们不包括GAAP要求的完整财务报表所需的所有信息和脚注。但是，管理层认为，中期财务报表包括公允列报各期结果所必需的所有调整，仅包括正常的经常性调整。截至2023年9月30日和2022年9月30日的三个月和九个月的经营业绩不一定代表全年预期的业绩。这些简明的合并财务报表应与公司截至2022年12月31日止年度的10-K表年度报告中包含的公司经审计的财务报表及其附注一起阅读.

整合原则

合并财务报表包括公司以及公司拥有控股权或被确定为可变权益实体主要受益人的所有实体的业绩。在合并中，所有重要的公司间余额和交易均已清除。对公司有能力施加重大影响但没有财务或运营控制权的房地产合资企业的投资采用权益会计法进行核算。因此，公司在这些合资企业的收益（或亏损）中所占份额包含在合并净收益（亏损）中。

现金流量表和非现金投资和融资信息的补充披露

非现金投资和融资活动汇总如下（单位：百万）：

 

九个月

 

 

9月30日结束，

 

 

2023

 

 

2022

 

合并先前未合并的合资企业的净资产

$

—

 

 

$

42.8

 

从一家未合并的合资企业获得的净资产

—

 

 

 

8.5

 

已申报股息，但未支付股息

 

30.1

 

 

 

30.5

 

与在建工程有关的应付账款

 

12.0

 

 

 

12.6

 

回购 OP 单位

 

4.1

 

 

—

 

因地租终止而对建筑物进行假设

 

—

 

 

 

2.9

 

费用和其他收入

合并运营报表上的费用和其他收入包括与客户签订合同的收入，这些收入主要来自公司未合并的合资企业（注2）。

9

 

2.
对合资企业的投资和预付款

在 2023年9月30日和2022年12月31日，公司在多家未合并的合资企业中拥有所有权，这些合资企业投资于 13和 18分别为购物中心物业。公司未合并合资企业投资的简要合并财务信息如下（以千计）：

 

2023年9月30日

 

 

2022年12月31日

 

简明合并资产负债表

 

 

 

 

 

土地

$

180,588

 

 

$

212,326

 

建筑物

 

556,898

 

 

 

643,334

 

固定装置和租户改进

 

55,500

 

 

 

70,636

 

 

 

792,986

 

 

 

926,296

 

减去：累计折旧

 

(181,799

)

 

 

(220,642

)

 

 

611,187

 

 

 

705,654

 

在建工程和土地

 

1,012

 

 

 

1,965

 

房地产，净额

 

612,199

 

 

 

707,619

 

现金和限制性现金

 

51,363

 

 

 

44,809

 

应收账款，净额

 

9,054

 

 

 

11,671

 

其他资产，净额

 

29,051

 

 

 

36,272

 

 

$

701,667

 

 

$

800,371

 

 

 

 

 

 

 

抵押债务

$

466,631

 

 

$

535,093

 

应付给公司的票据和应计利息

 

2,759

 

 

 

2,972

 

其他负债

 

38,469

 

 

 

41,588

 

 

 

507,859

 

 

 

579,653

 

累计权益

 

193,808

 

 

 

220,718

 

 

$

701,667

 

 

$

800,371

 

 

 

 

 

 

 

公司在累计权益中所占份额

$

37,442

 

 

$

42,644

 

基础差异

 

762

 

 

 

(707

)

递延开发费，扣除与公司利息相关的部分

 

(133

)

 

 

(301

)

应付给公司的金额

 

2,759

 

 

 

2,972

 

合资企业的投资和预付款，净额

$

40,830

 

 

$

44,608

 

 

 

三个月

 

 

九个月

 

 

9月30日结束，

 

 

9月30日结束，

 

 

2023

 

 

2022

 

 

2023

 

 

2022

 

简明合并运营报表

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

运营收入

$

21,682

 

 

$

25,855

 

 

$

70,442

 

 

$

105,666

 

运营费用：

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

运营费用

 

5,552

 

 

 

6,975

 

 

 

18,234

 

 

 

28,991

 

减值费用

 

—

 

 

 

9,010

 

 

 

—

 

 

 

17,550

 

折旧和摊销

 

7,806

 

 

 

9,450

 

 

 

25,149

 

 

 

37,123

 

利息支出

 

5,668

 

 

 

8,241

 

 

 

19,016

 

 

 

26,560

 

其他费用，净额

 

2,084

 

 

 

6,120

 

 

 

7,022

 

 

 

11,114

 

 

 

21,110

 

 

 

39,796

 

 

 

69,421

 

 

 

121,338

 

处置不动产收益前的收入（亏损）

 

572

 

 

 

(13,941

)

 

 

1,021

 

 

 

(15,672

)

处置房地产的收益，净额

 

973

 

 

 

119,813

 

 

 

21,151

 

 

 

121,505

 

归属于未合并合资企业的净收入

$

1,545

 

 

$

105,872

 

 

$

22,172

 

 

$

105,833

 

公司在合资企业净收入中的权益份额

$

491

 

 

$

21,276

 

 

$

4,677

 

 

$

21,898

 

基差调整(A)

 

27

 

 

 

4,642

 

 

 

1,818

 

 

 

5,570

 

合资企业净收入中的权益

$

518

 

 

$

25,918

 

 

$

6,495

 

 

$

27,468

 
(A)
如上所述，公司在净收益中所占份额与公司合并运营报表中包含的金额之间的差异归因于基差的摊销、递延收益的确认以及因基差而确认的某些资产的出售收益（亏损）的差异。

10

 

公司与公司所有未合并合资企业相关的收入如下（以百万计）：

 

 

三个月

 

 

九个月

 

 

9月30日结束，

 

 

9月30日结束，

 

 

2023

 

 

2022

 

 

2023

 

 

2022

 

合同收入：

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

资产和物业管理费

$

1.4

 

 

$

1.7

 

 

$

4.4

 

 

$

6.2

 

租赁佣金和开发费

 

0.1

 

 

 

0.6

 

 

 

0.4

 

 

 

1.6

 

 

 

1.5

 

 

 

2.3

 

 

 

4.8

 

 

 

7.8

 

其他

 

0.1

 

 

 

0.2

 

 

 

0.4

 

 

 

0.8

 

 

$

1.6

 

 

$

2.5

 

 

$

5.2

 

 

$

8.6

 

购物中心的布局

在截至2023年9月30日的九个月中，DDRM 合资企业出售 五购物中心的总销售价格为 $112.2百万 ($)22.4百万美元（按公司的份额计算）。所得款项用于偿还合资企业的抵押贷款债务、合资企业的一般公司用途以及向合伙人分配。

合资企业权益的处置

2021年，该公司的一家未合并合资企业出售了其唯一资产，即一块未开发的土地。该交易的或有收益取决于纳税申报表的最终完成和合伙企业的解散。2023年第一季度，突发事件得到解决，公司记录的出售权益收益为美元3.7百万。

2022年，公司收购了其合资伙伴的 80% 的利息 一资产归DDRM Properties合资企业（佛罗里达州卡塞尔伯里市卡塞尔伯里）所有，并加强了之前的资产 20由于控制权变更而产生的利息百分比，已将其出售 20将SAU合资企业的百分比权益出售给其合作伙伴犹他州，并将其出售 50其合作伙伴对伦诺克斯镇中心的百分比权益.在截至2022年12月31日的年度中，这些交易的销售收益和权益控制权变更合计为美元45.5百万。

3.
收购

在 截至2023年9月30日的九个月，公司收购了以下便利中心（以百万计）：

资产

 

地点

 

日期
已收购

 

购买
价格

 

帕克·基斯通

 

科罗拉多州丹佛

 

2023 年 1 月

 

$

11.0

 

狐尾中心

 

马里兰州巴尔的摩

 

2023 年 1 月

 

 

15.1

 

巴雷特角落

 

乔治亚州亚特兰

 

2023 年 4 月

 

 

15.6

 

阿尔法苏打水中心

 

乔治亚州亚特兰

 

2023 年 5 月

 

 

9.4

 

布里亚克罗夫特中心

 

得克萨斯州休斯顿

 

2023 年 5 月

 

 

23.5

 

Towne Crossing

 

弗吉尼亚州里士满

 

2023 年 7 月

 

 

4.2

 

Slaughter

 

德克萨斯州奥斯汀

 

2023 年 8 月

 

 

14.1

 

249 点的商城

 

得克萨斯州休斯顿

 

2023 年 9 月

 

 

9.8

 

上述收购的公允价值分配如下（以千计）：

 

 

 

 

加权平均值
摊销期
（以年为单位）

土地

$

35,608

 

 

不适用

建筑物

 

58,388

 

 

(A)

租户改进

 

2,502

 

 

(A)

就地租赁（包括租赁发放成本和租赁的公允市场价值）

 

10,425

 

 

7.1

 

 

106,923

 

 

 

减去：低于市场的租赁

 

(4,181

)

 

14.6

减去：假设的其他负债

 

(647

)

 

不适用

收购的净资产

$

102,095

 

 

 

 

(A)
根据公司的政策进行了折旧。

11

 

这些资产的总对价以现金支付。公司截至2023年9月30日的三个月和九个月的合并运营报表中包括美元1.6百万和美元3.42023年收购的房产从收购之日起至2023年9月30日的总收入分别为百万美元.

4.
其他资产和无形资产，净额

其他资产和无形资产包括以下内容（以千计）：

 

2023年9月30日

 

 

2022年12月31日

 

无形资产，净额：

 

 

 

 

 

就地租赁

$

52,940

 

 

$

61,918

 

高于市场的租约

 

5,061

 

 

 

6,206

 

租赁发放成本

 

8,103

 

 

 

8,093

 

租户关系

 

8,358

 

 

 

11,531

 

无形资产总额(A)

 

74,462

 

 

 

87,748

 

经营租赁 ROU 资产

 

17,665

 

 

 

18,197

 

其他资产：

 

 

 

 

 

预付费用

 

10,839

 

 

 

6,721

 

应收掉期款

 

11,520

 

 

 

8,138

 

其他资产

 

2,118

 

 

 

3,491

 

存款

 

2,676

 

 

 

3,188

 

递延费用，净额

 

5,875

 

 

 

7,526

 

其他资产总额，净额

$

125,155

 

 

$

135,009

 

 

 

 

 

 

 

低于市场的租赁，净额（其他负债）(B)

$

48,833

 

 

$

59,825

 
(A)
该公司记录的与其无形资产相关的摊销费用为美元，不包括高于市场和低于市场的租赁5.5百万和美元7.1截至2023年9月30日和2022年9月30日的三个月分别为百万美元，以及美元17.7百万和美元20.7在截至2023年9月30日和2022年9月30日的九个月中，分别为百万美元。
(B)
由于租户租赁提前终止，注销了未摊销的低于市场价格的租赁无形资产 的 $8.6在截至2023年9月30日的九个月中，为百万美元。
5.
循环信贷额度

截至2023年9月30日，该公司的循环信贷额度（定义见下文）的未偿借款为美元135.0百万，加权平均利率为 6.0%。2023 年 3 月，该公司签订了 5.0适用于不超过美元的借款的浮动利率（有担保隔夜融资利率或 “SOFR”）部分的利率上限百分比100循环信贷额度下的百万美元，其中 $75.0截至2023年9月30日，百万被指定为有效对冲。利率上限将于 2024 年 4 月.

 

公司与金融机构银团维持循环信贷额度，由北卡罗来纳州摩根大通银行作为管理代理机构（“循环信贷额度”）。循环信贷额度可提供高达美元的借款950如果满足某些借款条件，则为百万美元，并且具有手风琴功能，可将可用性扩展到美元1.45亿美元，前提是新的贷款人同意贷款的现有条款，或者现有贷款人提高承诺水平并遵守其他惯例先决条件。循环信贷额度 到期日是 2026 年 6 月前提是有两个六个月的期权，可以将到期日延长至 2027 年 6 月应公司的要求（以满足某些条件为前提）.

公司的借款根据循环信贷额度，gs根据公司选择按浮动利率承担利率，基于（i）SOFR利率加上a 10 个基点点差调整加上适用的保证金 (0.85% at 2023年9月30日) 或 (ii) 替代基准利率加上适用的利润 (0% at 2023年9月30日）。循环信贷额度还规定了年度信贷费，即 20整个设施的基点位于 2023年9月30日。适用的利润率和融资费因公司对穆迪投资者服务公司、标普全球的长期优先无抵押债务评级而异 评级和惠誉投资者服务有限公司（或其各自的继任者）。循环信贷额度还包括与可持续发展挂钩的定价部分，如果公司实现某些可持续发展绩效目标，则可以将适用的利率利率调整一两个基点。公司必须遵守循环信贷额度下与未偿债务总额、有担保债务、未抵押房地产资产价值和固定费用承保范围有关的某些契约。 该公司遵守了这些财务契约 2023年9月30日.

12

 

6.
金融工具和公允价值衡量

公司在估算金融工具的公允价值披露时使用了以下方法和假设：

公允价值的衡量

2023年9月30日，该公司使用固定薪酬利率互换来管理其对基准利率变化的部分敞口。估计的公允价值是使用市场标准方法确定的，即对贴现的固定现金付款和贴现的预期可变现金收入进行净额计算。可变现金收入基于从可观测到的市场利率曲线得出的利率预期（远期曲线）。此外，考虑到合同任何信用增强影响的信用估值调整已纳入公允价值，以考虑潜在的不履约风险，包括公司自身的不履约风险和相应交易对手的不履约风险。该公司确定，用于估值其衍生品的重要投入属于公允价值层次结构的第二级。

定期按公允价值计量的项目

截至2023年9月30日，公司定期维持以公允价值计量的利率互换协议（包含在其他资产中）. 下表显示了有关公司金融资产和负债的信息，并指出了公司用于确定此类公允价值（以百万计）的估值技术的公允价值层次结构：

 

 

 

 

 

公允价值测量

 

 

 

 

资产（负债）：

 

第 1 级

 

 

第 2 级

 

 

第 3 级

 

 

总计

 

2023年9月30日

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

衍生金融工具

 

$

—

 

 

$

11.5

 

 

$

—

 

 

$

11.5

 

2022年12月31日

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

衍生金融工具

 

$

—

 

 

$

8.1

 

 

$

—

 

 

$

8.1

 

现金及现金等价物、限制性现金、应收账款、应付账款和其他负债

由于这些金融工具的到期日较短，公司合并资产负债表中报告的账面金额接近公允价值。

债务

公司在估算债务公允价值披露时使用了以下方法和假设。优先票据的公允市场价值是使用定价模型来估算公司公共债务的交易价格来确定的。所有其他负债的公允市场价值是使用折现现金流技术估算的，该技术包括未来的合同利息和本金支付，以及市场利息收益率曲线，并对期限、可选性和风险状况（包括公司的不履约风险和贷款价值比）进行调整。公司的优先票据和所有其他负债在公允价值层次结构中分别被归类为2级和3级。要得出金融工具的估计公允价值，必须做出相当大的判断。因此，所列估算值不一定表示公司在处置金融工具时可以实现的金额。

与估计公允价值不同的账面价值汇总如下（以千计）：

 

2023年9月30日

 

 

2022年12月31日

 

 

携带
金额

 

 

公平
价值

 

 

携带
金额

 

 

公平
价值

 

高级票据

$

1,368,282

 

 

$

1,291,178

 

 

$

1,453,923

 

 

$

1,378,485

 

循环信贷额度和定期贷款

 

333,772

 

 

 

335,000

 

 

 

198,521

 

 

 

200,000

 

抵押贷款债务

 

38,100

 

 

 

36,749

 

 

 

54,577

 

 

 

51,936

 

 

$

1,740,154

 

 

$

1,662,927

 

 

$

1,707,021

 

 

$

1,630,421

 

使用衍生品的风险管理目标

公司面临因其业务运营和经济状况而产生的某些风险。公司主要通过管理其核心业务活动来管理其面临的各种业务和运营风险。公司管理经济风险，包括利率、流动性和信用风险，主要通过管理债务融资的金额、来源和期限，并不时使用衍生金融工具。具体而言，公司使用衍生金融工具来管理由产生收据的业务活动所产生的风险敞口

13

 

或支付未来已知和不确定的现金金额，其价值由利率决定。公司的衍生金融工具用于管理公司已知或预期的现金收入以及主要与公司借款相关的已知或预期现金支付的金额、时间和期限的差异。

对冲利率风险的现金流对冲

公司使用利率衍生品的目标是管理其利率变动风险。为了实现这一目标，公司通常使用掉期和上限作为其利率风险管理策略的一部分。被指定为现金流套期保值的互换涉及从交易对手那里收到浮动利率金额，以换取公司在协议有效期内支付固定利率款项，而不交换基础名义金额。

截至2023年9月30日，该公司有一笔有效掉期，名义金额为美元200.0百万，即将到期 2027 年 6 月，它将适用于其定期贷款的利率中的浮动利率SOFR部分转换为固定利率 2.75%.

在套期保值预测交易影响收益期间，被指定为现金流对冲且符合现金流对冲条件的衍生品公允价值变动的有效部分记录在累计其他综合收益中，随后被重新归类为收益，归类为利息支出。互换的所有组成部分都包含在对冲有效性的评估中。该公司预计，在未来12个月内，利息支出将减少（并相应增加收益）约为 $5.0 百万。

如果衍生品头寸余额为正数，则如果互换交易对手不履行义务，则公司将面临信用风险。该公司认为，通过与主要金融机构进行互换，可以降低其信用风险。公司持续监控和积极管理其浮动利率债务投资组合的利息成本，并可能根据市场状况开立额外的利率互换头寸或其他衍生利率工具。公司没有出于交易或投机目的进入任何衍生金融工具，也不打算进入任何衍生金融工具。

与信用风险相关的或有特征

公司与互换交易对手签订了协议，其中包含一项条款，根据该条款，如果公司违约某些债务，也可以宣布公司违约掉期，从而加快互换下的付款。

7.
公平

普通股分红

 

 

三个月

 

 

九个月

 

 

 

9月30日结束，

 

 

9月30日结束，

 

 

 

2023

 

 

2022

 

 

2023

 

 

2022

 

每股申报的普通股分红

 

$

0.13

 

 

$

0.13

 

 

$

0.39

 

 

$

0.39

 

回购的普通股

在 2023 年第一季度，该公司 r已购买 1.5百万 其在公开市场交易中的普通股，总成本为美元20.0百万，或 $13.43每股。 2022 年 12 月下旬，该公司回购了 0.5百万股普通股，总成本为 $6.6百万，已于 2023 年 1 月结算。

非控股权益

2023年5月，该公司进行了回购 140,633未偿还现金的运营合伙单位（“OP 单位”），总成本为美元1.7百万。该交易的收益反映在额外实收资本中。

8.
其他综合收入

按组成部分划分的累计其他综合收益变化如下（以千计）：

余额，2022 年 12 月 31 日

$

9,038

 

现金流套期保值的变化

 

6,350

 

从累计其他综合收益中重新分类的金额
到利息支出

 

(3,333

)

余额，2023 年 9 月 30 日 (A)

$

12,055

 

 

14

 

(A) 包括公司通过定期贷款（注释6）和未合并的合资企业签订的衍生金融工具。

9.
每股收益

下表提供了净收益和计算 “基本” 每股收益（“EPS”）时使用的普通股数量的对账表，后者使用了不考虑摊薄潜在普通股的已发行普通股的加权平均数，以及 “摊薄” 的每股收益，包括所有此类股份（以千计，每股金额除外）。

 

三个月

 

 

九个月

 

 

9月30日结束，

 

 

9月30日结束，

 

 

2023

 

 

2022

 

 

2023

 

 

2022

 

分子 –基本版和稀释版

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

净收入

$

48,642

 

 

$

66,213

 

 

$

69,297

 

 

$

140,577

 

归属于非控股权益的收益

 

—

 

 

 

(18

)

 

 

(18

)

 

 

(55

)

优先股息

 

(2,789

)

 

 

(2,789

)

 

 

(8,367

)

 

 

(8,367

)

归属于未归属股份和OP单位的收益

 

(100

)

 

 

(117

)

 

 

(295

)

 

 

(368

)

之后归属于普通股股东的净收益
对参与证券的分配

$

45,753

 

 

$

63,289

 

 

$

60,617

 

 

$

131,787

 

分母 –股票数量

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

基本—平均已发行股数

 

209,286

 

 

 

213,846

 

 

 

209,505

 

 

 

213,278

 

假设摊薄证券的转换：

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

PRSU

 

113

 

 

 

341

 

 

 

241

 

 

 

441

 

OP 单位

 

—

 

 

 

141

 

 

 

—

 

 

 

141

 

稀释—平均已发行股数

 

209,399

 

 

 

214,328

 

 

 

209,746

 

 

 

213,860

 

每股收益：

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

基本

$

0.22

 

 

$

0.30

 

 

$

0.29

 

 

$

0.62

 

稀释

$

0.22

 

 

$

0.30

 

 

$

0.29

 

 

$

0.62

 

在截至2023年9月30日的三个月和九个月中，在计算摊薄后的每股收益时，考虑了2021年3月向某些高管发行的业绩限制性股票单位（“PRSU”）。在计算截至2023年9月30日的三个月的摊薄每股收益时考虑了2022年3月发行的PRSU，在计算截至2023年9月30日的九个月的摊薄每股收益时未考虑这些PRSU，因为它们具有反稀释作用。在计算截至2023年9月30日的三个月的摊薄每股收益时，未考虑2023年3月发行的PRSU，因为它们是反稀释的，在计算截至2023年9月30日的九个月摊薄每股收益时也考虑了这些PRSU。在截至2022年9月30日的三个月和九个月中，在计算摊薄后的每股收益时考虑了2020年3月向某些高管发行的PRSU，在计算摊薄后的每股收益时不考虑2021年3月和2022年3月发行的PRSU，因为它们具有反稀释作用。2023 年 3 月，该公司发行了 559,5592020年授予的PRSU结算中的普通股。

10.
后续事件

2023 年 10 月，该公司收购了 二便利中心的总价格为 $26.0百万并已售出 六购物中心按总价计算e of $527.3百万。

同样在 2023 年 10 月，该公司 c五年内亏损，$100拿骚公园馆（新泽西州普林斯顿）的百万美元抵押贷款。

2023年10月30日，该公司宣布派发美元股息0.13每股普通股，将于2024年1月5日支付给2023年12月11日营业结束时的登记股东。

 

15

 

第 2 项。 管理层的讨论与分析 of 财务状况和经营业绩

管理层对财务状况和经营业绩的讨论与分析（“MD&A”）为读者提供了管理层对SITE Centers Corp. 及其相关合并房地产子公司（统称 “公司” 或 “SITE Centres”）的财务状况、经营业绩和流动性以及可能影响公司未来业绩的其他因素的视角。公司认为，将MD&A与截至2022年12月31日止年度的10-K表年度报告以及其他公开信息一起阅读非常重要。

执行摘要

该公司是一家自我管理和自我管理的房地产投资信托基金（“房地产投资信托基金”），业务包括拥有、租赁、收购、再开发、开发和管理购物中心。截至2023年9月30日，该公司的投资组合包括119个购物中心（包括通过未合并的合资企业拥有的13个购物中心）。截至2023年9月30日，该公司通过其所有物业（全资和合资企业）拥有约2560万平方英尺的可租赁总面积（“GLA”）。

以下内容概述了公司的关键财务指标（参见本节后面描述的非公认会计准则财务指标）（以千计，每股金额除外）：

 

三个月

 

 

九个月

 

 

9月30日结束，

 

 

9月30日结束，

 

 

2023

 

 

2022

 

 

2023

 

 

2022

 

归属于普通股股东的净收益

$

45,853

 

 

$

63,406

 

 

$

60,912

 

 

$

132,155

 

归属于普通股股东的 FFO

$

67,845

 

 

$

61,637

 

 

$

187,263

 

 

$

188,729

 

归属于普通股股东的运营FFO

$

69,869

 

 

$

62,833

 

 

$

193,893

 

 

$

190,845

 

每股收益 –稀释

$

0.22

 

 

$

0.30

 

 

$

0.29

 

 

$

0.62

 

在截至2023年9月30日的九个月中，归属于普通股股东的净收益与去年同期相比有所减少，这主要是由于2022年确认的合资资产出售收益所致。此外，截至2023年9月30日的九个月业绩受到合资企业管理费和收入降低、利息支出增加、折旧费用增加以及与2023年5月启动的重组计划相关的一般和管理费用中包含的员工离职费的影响，但被基本租金增长、低于市场的租赁无形资产的注销以及房地产收购的净影响部分抵消。2023年第三季度包括与低于市场的租赁调整相关的810万美元收入，主要来自于Bed、Bath & Beyond以前占用的单元的终止租约.

计划分离便利零售投资组合

2023年10月，该公司宣布计划将其非锚定便利零售资产分拆为一个独立的公开交易房地产投资信托基金，命名为Curbline Properties Corp.（“Curbline”），以表彰该公司非锚定杂货店和电力中心投资组合中的独特特征和机遇。便利零售物业位于交通繁忙的十字路口的路边，与其他类型的零售物业相比，可提供更高的访问权限和知名度。这些物业通常由无处不在的一排以商店为主的单元房组成，以及租给各种国家和地方服务和餐厅租户的专用停车场，可满足不断增长的郊区人口的日常便捷出行。该房产类型的场地规划和租赁前景的深度通常会减少运营资本支出，并提供显著的租户多样化。

截至2023年9月30日，公司的便利资产组合包括61处全资房产，其中包括27项与公司现有物业分离或正在分离的资产。截至2023年9月30日，Curbline投资组合的资产规模中位数约为20,000平方英尺，其中91％的基本租金由小于10,000平方英尺的单元产生。预计Curbline在脱离公司时将保持净现金状况，手头有现金、对公司的优先投资和无抵押的未提取信贷额度。预计Curbline在与公司分离时不会有任何未偿债务，因此，预计Curbline将有大量的债务资本来源，为显著的资产增长提供资金。公司可能会在分拆之前收购更多便利物业，这些物业将包含在Curbline的投资组合中，资金来自于公司的额外处置、留存的现金流和手头现金。该公司目前预计将在2024年下半年完成对Curbline的分离。

在Curbline的分拆生效并在2023年9月30日之前完成出售后，该公司的投资组合将包括83处房产，包括13处合资物业。该公司已获得11亿美元抵押贷款的延迟提款融资承诺（详见下文），该贷款预计将在该贷款完成之前关闭

16

 

分离，贷款和额外资产出售收益预计将用于偿还公司所有未偿的无抵押债务。Curbline分离后，公司打算继续通过租赁和战术重建活动实现价值最大化，并可能通过酌情出售额外资产来机会主义地实现价值。

公司活动

公司核心房地产业务的增长机会包括租金上涨、投资组合的持续租赁，以及调整现有场地规划和平方英尺以产生更高的混合租金率和运营现金流。其他增长机会包括外部收购和战术重建。管理层打算使用留存的现金流、出售低增长资产的收益以及股票发行和债务融资的收益来为与新租赁活动、收购（包括机会主义投资）和战术重建活动相关的资本支出提供资金。该公司预计，在Curbline分拆完成之前，其未来收购活动将主要集中在无锚的便利零售物业上，这些物业通过增加租金和降低资本支出要求为现金流增长提供了更好的前景。

截至2023年10月27日，公司的交易和投资亮点包括以下内容：

•
以1.287亿美元的总收购价收购了十个便利中心，包括以1,100万美元的价格收购派克·基斯通（科罗拉多州丹佛市）、1710万美元的埃斯特罗十字路口（佛罗里达州埃斯特罗）、940万美元的阿尔法苏打中心（乔治亚州亚特兰大）、以1,560万美元的价格收购Foxtail中心（马里兰州巴尔的摩市）、Point at University（北夏洛特，夏洛特）卡罗来纳州）售价890万美元，劳特盛橡酒店（德克萨斯州奥斯汀）售价1,410万美元，布里亚克罗夫特中心（德克萨斯州休斯顿）售价2350万美元，Marketplace售价249美元（休斯顿，得克萨斯州）售价980万美元，Towne Crossing Shops（弗吉尼亚州里士满）售价420万美元；
•
出售了11个全资购物中心，总销售价格为6.456亿美元；
•
出售了五个未合并的购物中心，总销售价格为1.122亿美元（按公司股份计算为2,240万美元）；
•
拿骚公园馆（新泽西州普林斯顿）为期五年、价值1亿美元的抵押贷款已结束；
•
2023年第一季度通过公开市场交易回购了150万股普通股，总成本为2,000万美元，合每股13.43美元，其余收益来自2022年第四季度出售全资房产和出售合资物业的收益；
•
通过私下谈判的交易回购了140,633个OP单位，总成本为170万美元，合每单位12.34美元，
•
截至2023年9月30日，记录在案的440万美元费用主要与员工离职费用有关，这是重组计划的一部分，旨在使公司的成本结构和技术平台与当前和未来的预期运营保持一致。

公司运营亮点

截至2023年9月30日，公司的运营亮点包括以下内容：

•
租赁了约310万平方英尺的GLA，包括91份新租约和259份续订租约，总共350份租约。截至2023年9月30日，公司已基本解决了2023年剩余租约到期的所有问题；
•
对于截至2023年9月30日的九个月中执行的可比租约，公司按比例产生的新租约现金租赁利差为33.8％，续订的现金租赁利差为7.2％。租赁利差是房地产的关键指标，表示新租约和续订租约的租金比现有租赁的租金上涨的百分比，尽管租赁利差不包括与新租赁活动相关的资本支出金额的考量。公司的现金租赁利差计算仅包括自前租户撤出之日起一年内执行的交易，以及限制可比性的其他因素，因此，它是比较即将到期租赁的平均年化基本租金与可比已执行市场租金费率的有用基准；
•
截至2023年9月30日，投资组合平均每平方英尺年化基本租金增至20.20美元，而2023年6月30日为19.89美元，2022年9月30日为19.11美元，全部按比例计算；

17

 

•
截至2023年9月30日，公司运营购物中心投资组合的总入住率为92.2％，而截至2023年6月30日为92.3％，截至2022年9月30日为91.4％，全部按比例计算。连续下降的主要原因是收回Bed、Bath & Beyond租赁的剩余单元以及出售平均租赁率为98.5％的房产，但部分被新的租赁活动所抵消
•
对于截至2023年9月30日的九个月内签订的新租约，公司按比例计算的租户改善支出和租赁佣金的加权平均费用估计为每平方英尺4.82美元，而2022年每可出租平方英尺为7.42美元。公司通常不会在续订租约上花费大量资金。

操作结果

截至2022年1月1日拥有的合并购物中心物业在本文中被称为 “可比投资组合物业”。

运营收入（千美元）

 

三个月

 

 

 

 

 

9月30日结束，

 

 

 

 

 

2023

 

 

2022

 

 

$ Change

 

租金收入(A)

$

142,498

 

 

$

135,123

 

 

$

7,375

 

费用和其他收入

 

2,261

 

 

 

3,720

 

 

 

(1,459

)

总收入

$

144,759

 

 

$

138,843

 

 

$

5,916

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

九个月

 

 

 

 

 

9月30日结束，

 

 

 

 

 

2023

 

 

2022

 

 

$ Change

 

租金收入(A)

$

414,324

 

 

$

401,210

 

 

$

13,114

 

费用和其他收入(B)

 

7,285

 

 

 

12,635

 

 

 

(5,350

)

总收入

$

421,609

 

 

$

413,845

 

 

$

7,764

 
(A)
下表汇总了租金收入的关键组成部分（以千计）：

 

 

三个月

 

 

 

 

 

 

9月30日结束，

 

 

 

 

合同租赁付款

 

2023

 

 

2022

 

 

$ Change

 

基本租金收入和百分比租金收入

 

$

106,827

 

 

$

99,326

 

 

$

7,501

 

从租户那里收回的款项

 

 

34,753

 

 

 

33,214

 

 

 

1,539

 

无法收回的收入

 

 

(811

)

 

 

(381

)

 

 

(430

)

租赁终止费、辅助费用和其他租金收入

 

 

1,729

 

 

 

2,964

 

 

 

(1,235

)

合同租赁付款总额

 

$

142,498

 

 

$

135,123

 

 

$

7,375

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

九个月

 

 

 

 

 

 

9月30日结束，

 

 

 

 

合同租赁付款

 

2023

 

 

2022

 

 

$ Change

 

基本租金收入和百分比租金收入(1)

 

$

305,578

 

 

$

291,483

 

 

$

14,095

 

从租户那里收回的款项(2)

 

 

104,570

 

 

 

99,811

 

 

 

4,759

 

无法收回的收入(3)

 

 

(1,126

)

 

 

1,889

 

 

 

(3,015

)

租赁终止费、辅助费用和其他租金收入

 

 

5,302

 

 

 

8,027

 

 

 

(2,725

)

合同租赁付款总额

 

$

414,324

 

 

$

401,210

 

 

$

13,114

 

 

18

 

(1)
截至2023年9月30日的九个月中，基本租金收入和百分比租金收入的变化是由以下原因造成的（以百万计）：

 

 

增加（减少）

 

收购购物中心

 

$

9.3

 

可比的投资组合物业

 

 

15.6

 

购物中心的布局

 

 

(10.5

)

直线租金

 

 

(0.3

)

总计

 

$

14.1

 

可比投资组合物业的增长包括由于租户租赁提前终止而注销了约840万美元的低于市场的租赁无形资产。

截至2023年9月30日和2022年9月30日，公司分别拥有106处和103处全资物业，总入住率分别为92.3％和91.6％，每占用平方英尺的平均年化基本租金分别为20.29美元和19.18美元。

(2)
在截至2023年9月30日和2022年9月30日的九个月中，从租户那里收回的款项分别约占运营费用和房地产税的82.0％和78.1％。
(3)
报告的净额主要归因于租户对现金制会计和相关准备金调整的影响。
(B)
费用和其他收入主要来自公司未合并的合资企业。减少的主要原因是资产出售导致合资企业的费用收入减少。管理资产数量的减少将影响未来各期的收入金额。公司的合资伙伴也可以选择因投资策略变更或其他原因终止与公司的合资协议。参见本文其他地方包含的 “— 资本的来源和用途”。

运营费用（千美元）

 

三个月

 

 

 

 

 

9月30日结束，

 

 

 

 

 

2023

 

 

2022

 

 

$ Change

 

操作和维护

$

20,986

 

 

$

22,314

 

 

$

(1,328

)

房地产税

 

20,543

 

 

 

20,423

 

 

 

120

 

一般和行政

 

11,259

 

 

 

10,799

 

 

 

460

 

折旧和摊销

 

52,821

 

 

 

51,179

 

 

 

1,642

 

 

$

105,609

 

 

$

104,715

 

 

$

894

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

九个月

 

 

 

 

 

9月30日结束，

 

 

 

 

 

2023

 

 

2022

 

 

$ Change

 

操作和维护(A)

$

66,628

 

 

$

66,528

 

 

$

100

 

房地产税(A)

 

60,875

 

 

 

61,230

 

 

 

(355

)

减值费用

 

—

 

 

 

2,536

 

 

 

(2,536

)

一般和行政(B)

 

35,935

 

 

 

34,403

 

 

 

1,532

 

折旧和摊销(A)

 

165,535

 

 

 

152,564

 

 

 

12,971

 

 

$

328,973

 

 

$

317,261

 

 

$

11,712

 
(A)
截至2023年9月30日的九个月中，这些变化是由以下原因造成的（以百万计）：

 

 

正在运营
和
保养

 

 

房地产
税收

 

 

折旧
和
摊销

 

收购购物中心

 

$

2.3

 

 

$

2.7

 

 

$

6.0

 

可比的投资组合物业

 

 

0.4

 

 

 

(0.1

)

 

 

13.7

 

购物中心的布局

 

 

(2.6

)

 

 

(3.0

)

 

 

(6.7

)

 

 

$

0.1

 

 

$

(0.4

)

 

$

13.0

 

 

19

 

可比投资组合物业的折旧增加主要是几项资产使用寿命变化的结果。

(B)
截至2023年9月30日和2022年9月30日的九个月中，一般和管理费用分别占总收入（不包括无法收回的收入）的7.3％和6.6％，其中包括同期未合并合资企业的总收入。2023年5月，公司启动了一项重组计划，其中包括自愿退休提议（“VRO”）和其他成本，以使公司的成本结构和技术平台与当前和未来的预期运营保持一致，并且在截至2023年9月30日的九个月中，一般和管理成本的总费用为400万美元。该公司预计将在2023年第四季度记录费用余额。在截至2023年9月30日的九个月中，3590万美元的一般和管理费用减去400万美元的离职费用，约占上述总收入的6.5％。公司继续支出某些内部租赁工资、法定工资和与租赁空间相关的相关费用。

其他收入和支出（以千计）

 

三个月

 

 

 

 

 

9月30日结束，

 

 

 

 

 

2023

 

 

2022

 

 

$ Change

 

利息支出

$

(21,147

)

 

$

(20,139

)

 

$

(1,008

)

其他收入（支出），净额

 

(690

)

 

 

(501

)

 

 

(189

)

 

$

(21,837

)

 

$

(20,640

)

 

$

(1,197

)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

九个月

 

 

 

 

 

9月30日结束，

 

 

 

 

 

2023

 

 

2022

 

 

$ Change

 

利息支出(A)

$

(61,991

)

 

$

(57,306

)

 

$

(4,685

)

其他收入（支出），净额

 

(2,011

)

 

 

(2,152

)

 

 

141

 

 

$

(64,002

)

 

$

(59,458

)

 

$

(4,544

)
(A)
加权平均未偿债务和相关的加权平均利率如下：

 

 

九个月

 

 

 

9月30日结束，

 

 

 

2023

 

 

2022

 

加权平均未偿债务（单位：十亿）

 

$

1.8

 

 

$

1.8

 

加权平均利率

 

 

4.4

%

 

 

4.0

%

公司的整体资产负债表战略是继续保持充足的流动性、谨慎的杠杆水平和平均债务到期日。截至2023年9月30日和2022年9月30日，加权平均利率（基于合同利率，不包括调整和债务发行成本的公允市场价值）分别为4.3％和4.1％。截至2023年9月30日，加权平均到期日（不包括延期）为2.5年。截至2023年9月30日和2022年9月30日的三个月，与重建项目相关的资本化利息成本分别为30万美元和30万美元，截至2023年9月30日和2022年9月30日的九个月分别为90万美元和80万美元。

20

 

其他物品（以千计）

 

三个月

 

 

 

 

 

9月30日结束，

 

 

 

 

 

2023

 

 

2022

 

 

$ Change

 

合资企业净收入中的权益

$

518

 

 

$

25,918

 

 

$

(25,400

)

出售收益和权益控制权变更

 

—

 

 

 

228

 

 

 

(228

)

处置房地产的收益，净额

 

31,047

 

 

 

26,837

 

 

 

4,210

 

应纳税房地产投资信托基金子公司和州特许经营权的税收支出以及
所得税

 

(236

)

 

 

(258

)

 

 

22

 

归属于非控股权益的净收益

 

—

 

 

 

(18

)

 

 

18

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

九个月

 

 

 

 

 

9月30日结束，

 

 

 

 

 

2023

 

 

2022

 

 

$ Change

 

合资企业净收入中的权益(A)

$

6,495

 

 

$

27,468

 

 

$

(20,973

)

出售收益和权益控制权变更(B)

 

3,749

 

 

 

45,554

 

 

 

(41,805

)

处置房地产的收益，净额

 

31,230

 

 

 

31,292

 

 

 

(62

)

应纳税房地产投资信托基金子公司和州特许经营权的税收支出以及
所得税

 

(811

)

 

 

(863

)

 

 

52

 

归属于非控股权益的净收益

 

(18

)

 

 

(55

)

 

 

37

 
(A)
2023年的业绩包括出售资产所得的收益，被2023年和2022年完成的资产出售导致的收入减少所抵消。截至2023年9月30日和2022年9月30日，该公司对独立合资企业进行了经济投资，这些合资企业分别拥有13处和19处购物中心物业。合资企业房地产的销售可能会对未来时期确认的收入或亏损金额产生重大影响，分配给公司的销售收益金额可能会根据合资企业的回报计算和晋升结构而有所不同。见本文所含公司简明合并财务报表中的附注2 “合资企业的投资和预付款”。
(B)
2023年，该公司录得与出售安大略省列治文希尔一块未开发土地的合并合资企业获得的额外收益相关的收益，该合资企业在出售时被视为待开发土地。2022年，该公司通过收购其合资伙伴在DDRM合资企业拥有的一项资产中80％的股权获得收益，向其合作伙伴出售其在SAU合资企业的20％权益而获得收益，以及将其在伦诺克斯镇中心50％的权益出售给其合作伙伴的收益。

净收入（以千计）

 

三个月

 

 

 

 

 

9月30日结束，

 

 

 

 

 

2023

 

 

2022

 

 

$ Change

 

归属于SITE Centers的净收入

$

48,642

 

 

$

66,195

 

 

$

(17,553

)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

九个月

 

 

 

 

 

9月30日结束，

 

 

 

 

 

2023

 

 

2022

 

 

$ Change

 

归属于SITE Centers的净收入

$

69,279

 

 

$

140,522

 

 

$

(71,243

)

与去年同期相比，归属于SITE Centers的净收入减少主要归因于2022年确认的合资资产的出售收益。此外，截至2023年9月30日的九个月业绩也受到合资企业管理费降低、利息支出增加、折旧费用增加以及与2023年5月启动的重组计划相关的一般和管理费用中包含的员工离职费的影响，但被基本租金增长、低于市场的租赁无形资产的注销以及房地产收购的净影响部分抵消。

21

 

非公认会计准则财务指标

来自运营的资金和来自运营的运营资金

演示的定义和基础

公司认为，运营基金（“FFO”）和运营FFO均为非公认会计准则财务指标，为评估房地产投资信托基金的财务表现提供了额外和有用的手段。房地产行业以及证券分析师、投资者和其他利益相关方经常使用FFO和运营FFO来评估房地产投资信托基金的表现。公司还认为，FFO和运营FFO更适合衡量公司的核心业务，并为同行提供基准。

FFO不包括GAAP历史成本折旧以及房地产和房地产投资的摊销，后者假设房地产资产的价值会随着时间的推移而大幅减少。但是，从历史上看，房地产价值会随着市场状况而上升或下降，许多公司使用不同的折旧寿命和方法。由于FFO不包括房地产特有的折旧和摊销以及财产处置的损益，因此它可以提供一种绩效衡量标准，与去年相比，它可以反映入住率、租金率、运营成本、利息成本以及收购、处置和开发活动等趋势对运营的影响。这为公司的财务业绩提供了一个视角，从根据公认会计原则确定的净收入中无法立即看出来。

FFO通常由公司定义和计算为净收益（亏损）（根据公认会计原则计算），经调整后不包括（i）优先股分红，（ii）房地产和相关投资处置的损益（扣除税款），（iii）房地产和相关投资的减值费用，（iv）控制权变更产生的损益以及（v）某些非现金项目。这些非现金项目主要包括不动产折旧和无形资产摊销、合资企业的股权收益（亏损）和非控股权益的股权收益（亏损），以及加上公司在未合并的合资企业和非控股权益中占FFO的比例份额，均按一致方式确定。公司对FFO的计算符合全国房地产投资信托协会（“NAREIT”）对FFO的定义。

该公司认为，其经营业绩中记录的某些费用、收入和收益无法与其核心经营业绩相提并论，也无法反映其核心经营业绩。运营FFO对投资者很有用，因为公司删除了无可比的费用、收入和收益，以分析其运营业绩并评估核心运营房地产投资组合的业绩。因此，除了根据公认会计原则和FFO确定的净收益（亏损）等其他衡量标准外，公司还计算运营FFO并与财务报表的用户进行讨论。公司通常将运营FFO定义和计算为FFO，其中不包括管理层认为不可比并代表公司运营房地产投资组合业绩的某些费用、收入和收益。此类调整包括优先股原始发行成本的注销、提前偿还债务的收益/亏损、某些交易费用收入、交易成本和其他重组类型的成本，包括员工离职成本。公司财务报表的用户定期要求披露这些调整。

这些费用、收入和收益的调整可能无法与其他房地产投资信托基金或房地产公司计算经营业绩的方式相提并论，公司对运营FFO的计算与NAREIT对FFO的定义不同。此外，公司不保证这些费用、收入和收益是非经常性的。可以合理地预计，这些费用、收入和收益将在未来的经营业绩中再次出现。

这些绩效衡量标准被公司用于多种商业目的，也被其他房地产投资信托基金使用。公司使用FFO和/或运营FFO部分作为披露，以提高投资公众对公司经营业绩的理解，（ii）衡量房地产资产公司的业绩，（iii）影响收购、处置和资本投资策略，以及（iv）将公司的业绩与其他上市购物中心房地产投资信托基金的业绩进行比较。

出于上述原因，管理层认为，FFO和运营FFO为公司和投资者提供了衡量公司经营业绩的重要指标。它们提供了公认的业绩衡量标准，但GAAP净收入除外，其中可能包括非现金项目（通常是重要的）。其他房地产公司可能以不同的方式计算FFO和运营FFO。

管理层认识到，与GAAP的净收入相比，FFO和运营FFO存在局限性。FFO和运营FFO不代表可用于分红、资本置换或扩张、偿债义务或其他承诺和不确定性的金额。管理层不使用FFO或运营FFO作为公司未来承诺、收购或开发活动的现金债务和资金需求的指标。根据公认会计原则，FFO和运营FFO都不代表运营活动产生的现金，也不一定表示可用于为现金提供资金的现金

22

 

需求。FFO和运营FFO都不应被视为净收入的替代方案（根据公认会计原则计算），也不应被视为衡量流动性的现金流的替代方案。FFO和运营FFO仅用作公司经营业绩的附加指标。公司认为，为了进一步了解其业绩，应将FFO和运营FFO与公司报告的净收益（亏损）进行比较，并在合并财务报表中列报的根据公认会计原则确定的现金流的基础上进行考虑。下文提供了这些指标与其最直接可比的GAAP净收益（亏损）指标的对账情况。

对账演示

归属于普通股股东的FFO和运营FFO如下（以千计）：

 

三个月

 

 

 

 

 

9月30日结束，

 

 

 

 

 

2023

 

 

2022

 

 

$ Change

 

归属于普通股股东的 FFO

$

67,845

 

 

$

61,637

 

 

$

6,208

 

归属于普通股股东的运营FFO

 

69,869

 

 

 

62,833

 

 

 

7,036

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

九个月

 

 

 

 

 

9月30日结束，

 

 

 

 

 

2023

 

 

2022

 

 

$ Change

 

归属于普通股股东的 FFO

$

187,263

 

 

$

188,729

 

 

$

(1,466

)

归属于普通股股东的运营FFO

 

193,893

 

 

 

190,845

 

 

 

3,048

 

截至2023年9月30日的九个月中，FFO与去年同期相比有所下降，这主要是由于管理费和合资企业收入的减少以及利息、一般和管理费用的增加，但被基本租金的增长、低于市场的租赁无形资产的注销以及房地产收购的净影响部分抵消。运营FFO的变化主要是由于影响FFO的相同驱动因素，但不包括与2023年5月启动的重组计划有关的一般和管理费用中包含的员工离职费的影响。

公司根据公认会计原则计算的归属于普通股股东的净收益与归属于普通股股东的FFO和归属于普通股股东的运营FFO的对账如下（以千计）。公司不保证这些费用和收益是非经常性的。可以合理地预计，这些费用和收益将在未来的经营业绩中再次出现：

 

三个月

 

 

九个月

 

 

9月30日结束，

 

 

9月30日结束，

 

 

2023

 

 

2022

 

 

2023

 

 

2022

 

归属于普通股股东的净收益

$

45,853

 

 

$

63,406

 

 

$

60,912

 

 

$

132,155

 

房地产投资的折旧和摊销

 

51,412

 

 

 

49,925

 

 

 

161,480

 

 

 

148,828

 

合资企业净收入中的权益

 

(518

)

 

 

(25,918

)

 

 

(6,495

)

 

 

(27,468

)

合资企业的 FFO(A)

 

2,145

 

 

 

1,271

 

 

 

6,327

 

 

 

9,469

 

非控股权益（OP 单位）

 

—

 

 

 

18

 

 

 

18

 

 

 

55

 

房地产减值

 

—

 

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

2,536

 

出售收益和权益控制权变更

 

—

 

 

 

(228

)

 

 

(3,749

)

 

 

(45,554

)

处置房地产的收益，净额

 

(31,047

)

 

 

(26,837

)

 

 

(31,230

)

 

 

(31,292

)

归属于普通股股东的 FFO

 

67,845

 

 

 

61,637

 

 

 

187,263

 

 

 

188,729

 

离职和其他费用

 

1,345

 

 

 

—

 

 

 

4,444

 

 

 

—

 

交易、债务清偿及其他（由SITE分担）

 

679

 

 

 

1,196

 

 

 

2,186

 

 

 

2,501

 

RVI 处置费

 

—

 

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

(385

)

非经营项目，净额

 

2,024

 

 

 

1,196

 

 

 

6,630

 

 

 

2,116

 

归属于普通股股东的运营FFO

$

69,869

 

 

$

62,833

 

 

$

193,893

 

 

$

190,845

 

 

23

 

(A)
截至2023年9月30日和2022年9月30日，该公司对独立合资企业进行了经济投资，这些合资企业分别拥有13处和19处购物中心物业。这些合资企业代表公司将其权益份额记入净收益或亏损的投资，相应地代表FFO和运营FFO。

合资企业的FFO和运营FFO汇总如下（以千计）：

 

三个月

 

 

九个月

 

 

9月30日结束，

 

 

9月30日结束，

 

 

2023

 

 

2022

 

 

2023

 

 

2022

 

归属于未合并的净收益
合资企业

$

1,545

 

 

$

105,872

 

 

$

22,172

 

 

$

105,833

 

房地产投资的折旧和摊销

 

7,806

 

 

 

9,450

 

 

 

25,149

 

 

 

37,123

 

房地产减值

 

—

 

 

 

9,010

 

 

 

—

 

 

 

17,550

 

处置房地产的收益，净额

 

(973

)

 

 

(119,813

)

 

 

(21,151

)

 

 

(121,505

)

FFO

$

8,378

 

 

$

4,519

 

 

$

26,170

 

 

$

39,001

 

FFO 位于 SITE Centers 的所有权权益

$

2,145

 

 

$

1,271

 

 

$

6,327

 

 

$

9,469

 

在SITE Centers的所有权范围内运营FFO

$

2,227

 

 

$

2,126

 

 

$

6,707

 

 

$

10,327

 

净营业收入和同店净营业收入

演示的定义和基础

公司使用净营业收入（“NOI”）（非公认会计准则财务指标）作为补充绩效衡量标准。净资产净值的计算方法是房地产收入减去与房地产相关的支出。该公司认为，NOI为投资者提供了有关公司财务状况和经营业绩的有用信息，因为它仅反映了房地产层面产生的收入和支出项目，并且在不同时期进行比较时，反映了无杠杆化入住率、租金率、运营成本趋势以及收购和处置活动对运营的影响。

公司还以同一门店或同店净营业收入（“SSNOI”）为基础提供NOI信息。该公司将SSNOI定义为房地产收入减去房地产相关支出，其中不包括直线租金收入（包括报销）和支出、租赁终止收入、管理费支出、租赁的公允市场价值和费用回收调整。SSNOI 包括同期拥有的资产（季度比较时为 15 个月）。此外，还介绍了SSNOI，包括与重建相关的活动。SSNOI 不包括所有非财产和公司层面的收入和支出。其他房地产公司可能会以不同的方式计算 NOI 和 SSNOI。该公司认为，SSNOI以其实际所有权权益为投资者提供了有关可比资产经营业绩的更多信息，因为它不包括上述某些非现金和不可比项目。房地产行业以及证券分析师、投资者和其他利益相关方经常使用SSNOI来评估房地产投资信托基金的表现。

根据公认会计原则，SSNOI不是也不打算成为演示文稿。SSNOI信息有其局限性，因为它不包括与重新租赁租户空间或运营资产所需的任何资本支出。SSNOI不代表可用于分红、资本置换或扩张、偿债义务或其他承诺和不确定性的金额。管理层不使用SSNOI作为公司未来承诺、收购或开发活动的现金债务和资金需求的指标。根据公认会计原则，SSNOI不代表运营活动产生的现金，也不一定表示可用于满足现金需求的现金。不应将SSNOI视为净收益（根据公认会计原则计算）的替代方案，也不应被视为衡量流动性的现金流的替代方案。下文提供了NOI和SSNOI与其最直接可比的GAAP净收益（亏损）衡量标准的对账表。

24

 

对账演示

公司对根据公认会计原则计算的净收益与NOI和SSNOI的100％及其资产实际所有权权益的对账情况如下（以千计）：

 

在截至9月30日的九个月中，

 

 

2023

 

 

2022

 

 

2023

 

 

2022

 

 

在 100%

 

 

出于公司的利益

 

归属于SITE Centers的净收入

$

69,279

 

 

$

140,522

 

 

$

69,279

 

 

$

140,522

 

费用收入

 

(5,307

)

 

 

(9,471

)

 

 

(5,307

)

 

 

(9,471

)

利息支出

 

61,991

 

 

 

57,306

 

 

 

61,991

 

 

 

57,306

 

折旧和摊销

 

165,535

 

 

 

152,564

 

 

 

165,535

 

 

 

152,564

 

一般和行政

 

35,935

 

 

 

34,403

 

 

 

35,935

 

 

 

34,403

 

其他支出（收入），净额

 

2,011

 

 

 

2,152

 

 

 

2,011

 

 

 

2,152

 

减值费用

 

—

 

 

 

2,536

 

 

 

—

 

 

 

2,536

 

合资企业净收入中的权益

 

(6,495

)

 

 

(27,468

)

 

 

(6,495

)

 

 

(27,468

)

税收支出

 

811

 

 

 

863

 

 

 

811

 

 

 

863

 

出售收益和权益控制权变更

 

(3,749

)

 

 

(45,554

)

 

 

(3,749

)

 

 

(45,554

)

处置房地产的收益，净额

 

(31,230

)

 

 

(31,292

)

 

 

(31,230

)

 

 

(31,292

)

来自非控股权益的收入

 

18

 

 

 

55

 

 

 

18

 

 

 

55

 

合并营收收入

$

288,799

 

 

$

276,616

 

 

$

288,799

 

 

$

276,616

 

减去：非同店净收入调整

 

 

 

 

 

 

 

(25,710

)

 

 

(20,747

)

合并 SSNOI 总额

 

 

 

 

 

 

$

263,089

 

 

$

255,869

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

合并后的 SSNOI 百分比变化

 

 

 

 

 

 

 

2.8

%

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

来自未合并合资企业的净收入

$

22,172

 

 

$

105,833

 

 

$

4,724

 

 

$

21,887

 

利息支出

 

19,016

 

 

 

26,560

 

 

 

4,342

 

 

 

5,982

 

折旧和摊销

 

25,149

 

 

 

37,123

 

 

 

5,878

 

 

 

8,304

 

减值费用

 

—

 

 

 

17,550

 

 

 

—

 

 

 

3,510

 

其他支出（收入），净额

 

7,022

 

 

 

11,114

 

 

 

1,593

 

 

 

2,468

 

处置房地产的收益，净额

 

(21,151

)

 

 

(121,505

)

 

 

(4,232

)

 

 

(24,254

)

未合并净盈利润

$

52,208

 

 

$

76,675

 

 

$

12,305

 

 

$

17,897

 

减去：非同店净收入调整

 

 

 

 

 

 

 

(1,124

)

 

 

(6,969

)

按站点份额计算的未合并SSNOI总额

 

 

 

 

 

 

$

11,181

 

 

$

10,928

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

未合并的 SSNOI 百分比变化

 

 

 

 

 

 

 

2.3

%

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

SSNOI 网站共享百分比变化

 

 

 

 

 

 

 

2.8

%

 

 

 

截至2023年9月30日的九个月中，SSNOI与去年同期相比有所增加，这主要与租金的增加和同店资产占用率连续增加所导致的回收有关。

流动性、资本资源和融资活动

公司定期评估发行和出售额外债务或股权证券、从贷款人那里获得信贷额度或回购或再融资长期债务的机会，这是其进一步巩固财务状况的总体战略的一部分。公司仍然致力于监控流动性和债务期限，并保持谨慎的杠杆水平，以管理其整体风险状况。

公司的合并和未合并债务通常要求在债务期限内按月或每半年支付本金和/或利息。尽管该公司目前认为有几个可行的来源来获得资本和为其业务提供资金，包括其循环信贷额度（定义见下文）下的能力，但无法保证这些债务将按目前的预期进行再融资或偿还。任何新的债务融资还可能带来比再融资债务更高的利率，这可能会对公司的运营产生不利影响。

该公司历来通过公共和私人市场获得资本来源。收购和再开发通常通过运营活动提供的现金、循环信贷额度、假设抵押贷款、担保债务、无抵押债务、普通股和优先股发行、合资企业资本和资产出售提供资金。截至2023年9月30日和2022年12月31日，未偿合并债务总额为17亿美元。

25

 

截至2023年9月30日，该公司的无限制现金余额为2660万美元，限制性现金余额为3550万美元，与资产出售收益相关的限制性现金余额可用于为未来的合格收购提供资金，这是远期类实物交换交易的一部分。该公司有 其循环信贷额度下的可用资金为8.15亿美元（视适用的借款条件是否得到满足而定）。该公司没有剩余的将于2023年到期的合并债务。2024年，该公司有6,560万美元的优先票据本金总额和1,220万美元的合并抵押贷款债务即将到期。该公司的未合并合资企业的抵押贷款债务为1.121亿美元，公司股票将于2024年到期。截至2023年9月30日，该公司预计，其已确定的重建项目将产生约1400万美元的支出。公司宣布，在截至2023年9月30日的九个月中，普通股分红总额为每股0.39美元。2023年10月30日，公司宣布向2023年12月11日营业结束时的登记股东派发每股普通股0.13美元的股息，将于2024年1月5日支付给2023年12月11日营业结束时的登记股东。该公司认为，目前有足够的流动性来经营业务。2023年3月，公司对浮动利率（有担保隔夜融资利率或 “SOFR”）部分设定了5.0％的利率上限，适用于公司循环信贷额度下不超过1亿美元的借款，该利率上限将持续到2024年4月初。2023年5月，该公司使用循环信贷额度提取的款项偿还了2023年到期的8,720万美元优先票据。截至2023年9月30日，该公司从循环信贷额度中提取了1.35亿美元。

循环信贷额度

公司维持无抵押循环信贷额度，由金融机构辛迪加和北卡罗来纳州摩根大通银行作为管理代理机构，提供高达9.5亿美元的借款，前提是现有或新的贷款机构同意提供增量承诺并遵守其他先决条件，该限额可以提高至14.5亿美元。循环信贷额度将于2026年6月到期，但有两个为期六个月的期权，可由公司选择将到期日延长至2027年6月（前提是满足某些条件）。公司在循环信贷额度下的借款根据公司选择按浮动利率计息，其基准是：(i) SOFR利率加上10个基点的信用利差调整加上适用的利润率（2023年9月30日为0.85％），或（ii）替代基准利率加上适用利率（2023年9月30日为0％）。循环信贷额度还规定了年度信贷费，截至2023年9月30日，整个信贷额度为20个基点。适用的利润率和融资费因公司对穆迪、标普全球评级（“标准普尔”）和惠誉（或其各自的继任者）的长期优先无抵押债务评级而异。循环信贷额度还包括与可持续发展挂钩的定价部分，如果公司实现某些可持续发展绩效目标，则可以将适用的利率利率调整一两个基点。

循环信贷额度、公司的2亿美元定期贷款额度以及据以发行或可能发行公司优先和次级无抵押债务的契约包含某些财务和运营契约，包括杠杆比率和还本付息覆盖率以及固定费用覆盖比率，以及对公司承担有担保和无抵押债务、出售全部或基本全部债务的能力的限制公司的资产，并参与某些兼并和收购。循环信贷额度、定期贷款和契约还包含惯例违约条款，包括未能按时支付应付的本金和利息，未能遵守公司的财务和运营契约，以及公司或其控股子公司（即公司拥有超过50％利息的实体）未能在到期时偿还超过某些门槛的超出适用的宽限期和补救期的某些债务。如果公司的贷款人或票据持有人宣布违约（如管理债务的适用协议所定义），则公司可能无法获得更多资金，和/或任何未偿还的借款可能会加速。截至2023年9月30日，该公司遵守了债务协议中的所有财务契约。尽管公司认为将继续遵守这些契约运营，但如果公司违反这些契约，公司可能会面临更高的财务成本和费用或加快到期时间。

抵押贷款融资承诺

2023年10月，为公司便利零售物业的最终分拆做准备，公司获得了包括ATLAS SP Partners在内的Apollo附属公司的承诺（“承诺”），提供11亿美元的延迟提款抵押贷款，由公司约40处零售物业作为担保（“抵押贷款额度”）。公司可以在2024年10月25日之前的任何日期关闭和提取全部或部分抵押贷款额度，前提是满足承诺中规定的各种成交条件，包括债务收益率和贷款价值门槛，贷款人收到可接受的评估、所有权、调查、租户禁止反言和财产检查报告，以及满足其他惯例成交要求。如果在抵押贷款机制关闭之前出售了任何抵押物业，则承诺项下的可用金额将减少。该公司目前预计将在分拆Curbline之前关闭并提取抵押贷款机制，并将使用贷款和额外资产出售收益来赎回和/或偿还其未偿无抵押债务以及用于一般公司用途。

根据承诺书的规定，抵押贷款将在截止日期的两周年到期，但公司可以选择延长一年，前提是公司满足当时的某些条件

26

 

延期。收盘后，公司将能够根据分配给抵押贷款机制的贷款金额预付本金，从而实现发放作为抵押贷款机制抵押品的房产。

公司向贷款人及其关联公司支付了预付承诺和结构性费用，还将在无资金承诺期内根据承诺的贷款金额（公司可能会不时减少该金额）支付贷款人费用，并根据收盘时融资的贷款金额支付结算费。公司没有义务关闭或提取抵押贷款机制，也无法保证公司将满足关闭抵押贷款机制的条件，也无法保证抵押贷款机制将按照承诺中规定的条款关闭，或者根本无法保证。

合并负债——截至2023年9月30日

如上所述，公司致力于保持谨慎的杠杆水平，并可能使用出售房地产或其他投资或股票发行的收益来偿还额外债务。这些资金来源可能会受到各种风险和不确定性的影响。无法保证公司的债务将按目前的预期进行再融资或偿还。参见第 1A 项。公司截至2022年12月31日止年度的10-K表年度报告中的风险因素。

该公司不断评估其债务到期日，并根据管理层的评估，认为其拥有可行的融资和再融资替代方案，包括抵押贷款机制。公司力求管理债务到期日，增加流动性，保持谨慎的杠杆水平并改善公司的信用状况，重点是降低公司的资产负债表风险和资本成本。

未合并合资企业的抵押贷款负债——截至2023年9月30日

截至2023年9月30日，公司未合并合资企业的未偿债务将在随后的13个月内（即截至2024年10月31日）到期，具体如下（百万美元）：

 

截至2023年9月30日未付清

 

 

在 SITE Centers 的分享中

 

股息信托投资组合(A)

$

364.3

 

 

$

72.9

 

DDRM 合资企业(B)

 

40.9

 

 

 

8.2

 

截至2024年10月31日的债务到期总额

$

405.2

 

 

$

81.0

 
(A)
预计将获得再融资。
(B)
合资企业预计将用未来资产出售的收益来偿还债务。

无法保证这些债务将如目前预期的那样得到再融资或偿还。未来房地产收入的任何恶化都可能导致其中一家或多家合资企业将来无法为到期债务再融资，也无法满足适用的契约、财务测试或偿债要求或贷款期限延期条件，从而使抵押贷款人能够控制房地产现金流，限制向合资企业成员分配现金，宣布违约，提高利率或加快贷款到期日。此外，利率上升可能会对公司合资企业以有吸引力的价格出售资产以偿还债务的能力产生不利影响。

现金流活动

公司的现金流活动汇总如下（以千计）：

 

九个月

 

 

9月30日结束，

 

 

2023

 

 

2022

 

经营活动提供的现金流

$

192,049

 

 

$

205,486

 

用于投资活动的现金流

 

(57,512

)

 

 

(282,843

)

融资活动提供的现金流（用于）

 

(92,490

)

 

 

58,107

 

截至2023年9月30日的九个月中，与上一个可比期相比，现金流变化如下：

经营活动：经营活动提供的现金减少了1,340万美元，这主要是由于处置产生的现金流变化、更高的利率、归因于2023年5月重组计划的一般和管理费用增加以及营运资金的变化。

27

 

投资活动：用于投资活动的现金减少了2.253亿美元，这主要是由于以下原因：

•
购置、开发和改善的不动产资产减少2.346亿美元；
•
未合并合资企业的分配减少了3,020万美元，以及
•
处置房地产和处置合资权益的收益增加了2,060万美元。

融资活动：来自融资活动的现金变动了1.506亿美元，这主要是由于以下原因：

•
扣除抵押贷款债务和优先票据还款1.129亿美元，循环信贷额度和定期贷款的借款减少；
•
2022年普通股发行收益的变化为3,670万美元，用于回购普通股的现金变动为660万美元；
•
在 2023 年回购 170 万美元的运营合伙权益，以及
•
债务发行成本减少760万美元。

股息分配

该公司宣布，截至2023年9月30日和2022年9月30日的九个月中，普通股和优先现金分红分别为9,030万美元和9,190万美元。

公司打算在截至2023年12月31日的年度中以普通股和优先股息的形式分配至少100％的普通应纳税所得额，以保持对房地产投资信托基金要求的遵守并避免产生联邦所得税（不包括适用于其应纳税房地产投资信托基金子公司的联邦所得税）。

该公司宣布，2023年前三个季度的季度现金分红为每股普通股0.13美元。2023年10月30日，公司宣布向2023年12月11日营业结束时的登记股东派发每股普通股0.13美元的股息，该股息将于2024年1月5日支付。

由于在截至2023年9月30日的九个月中完成了大量的处置活动，以及可能在2023年第四季度完成的额外资产出售，公司还预计将在2024年1月31日之前申报并支付每股至少0.10美元的特别现金股息，但须经公司董事会最终批准。

公司董事会打算监督公司的股息政策，以保持足够的运营流动性，最大限度地提高公司的自由现金流，同时遵守房地产投资信托基金的支付要求并最大限度地减少联邦所得税（不包括适用于其应纳税房地产投资信托基金子公司的联邦所得税）。公司未来的股息政策也可能受到包括资产出售在内的未来交易活动的影响。

SITE 中心的股权

2022 年 12 月，公司董事会批准了一项普通股回购计划。根据该计划的条款，公司有权在没有到期日的情况下回购最高价值为1亿美元的普通股。2023年第一季度，该公司在公开市场交易中回购了150万股普通股，总成本为2,000万美元，合每股13.43美元。截至2023年9月30日，该公司已根据该计划在公开市场交易中回购了200万股普通股，总成本为2660万美元。

资本的来源和用途

战略交易活动

公司仍然致力于保持充足的流动性、管理债务期限和保持谨慎的杠杆水平，以管理其整体风险状况。股票发行、债务融资（包括抵押贷款机制）、资产出售和运营现金流仍然是用于实现这些目标的潜在收益来源。

收购

2023年10月，该公司以总价2600万美元收购了两个便利中心，包括以1,710万美元的价格收购了埃斯特罗十字路口（佛罗里达州埃斯特罗）和以890万美元的价格收购了Point at University（北卡罗来纳州夏洛特）。

截至2023年9月30日，公司以1,100万美元的价格收购了派克·基斯通（科罗拉多州丹佛市），以940万美元收购了阿尔法苏打中心（乔治亚州亚特兰大），以1,560万美元收购了Barrett Corners（乔治亚州亚特兰大），以1,510万美元收购了Foxtail中心（马里兰州巴尔的摩），以1,410万美元的价格收购了位于249的Marketplace（德克萨斯州休斯顿），Briarcroft中心（德克萨斯州休斯顿）售价2350万美元，Towne Crossing Shops（弗吉尼亚州里士满）售价420万美元。

28

 

处置

截至2023年10月27日，该公司出售了11个全资购物中心（以千计）：

售出日期

 

房产名称

 

市、州

 

拥有的总数 GLA

 

 

格罗斯
销售价格

 

08/10/23

 

莎朗·格林

 

乔治亚州卡明

 

 

98

 

 

$

17,450

 

08/24/23

 

特雷尔广场

 

德克萨斯州圣安东尼奥

 

 

108

 

 

 

25,106

 

08/28/23

 

温莎法院

 

康涅狄格州温莎

 

 

79

 

 

 

19,000

 

09/08/23

 

拉金的角落

 

宾夕法尼亚州布斯温

 

 

225

 

 

 

26,000

 

09/22/23

 

沃特斯通中心

 

俄亥俄州梅森

 

 

162

 

 

 

30,718

 

10/23/23

 

波士顿作品集(A)

 

马萨诸塞州波斯顿

 

 

1,354

 

 

 

319,000

 

10/24/23

 

科茨沃尔德村

 

北卡罗来纳州夏洛特

 

 

263

 

 

 

110,400

 

10/27/23

 

坦帕投资组合(B)

 

佛罗里达州坦帕

 

 

441

 

 

 

97,900

 

 

 

 

 

 

 

 

2,730

 

 

$

645,574

 
(A)
包括购物者世界和门户中心。不包括公司保留的19,017平方英尺（位于弗雷明汉的商店）。
(B)
包括布兰登湖广场、北角广场和新坦帕购物中心。

在截至2023年9月30日的九个月中，DDRM合资企业出售的未合并购物中心共产生了1.122亿美元的收益，其中该公司的份额为2,240万美元。

截至2023年10月27日，该公司已签订合同，根据标准成交条件，出售另外四处全资房产，总销售价格为1.279亿美元，买方的一般尽职调查条件已到期。

资产投资策略的变化可能会影响公司对这些物业的持有期假设。某些资产的处置可能会导致损失或减值记录在未来各期。公司评估所有潜在的出售机会，除了对经营业绩的影响外，还要考虑资产的长期增长前景、所得款项的使用和对公司资产负债表的影响。

股权交易

2023年第一季度，公司在公开市场交易中回购了150万股普通股，总成本为2,000万美元，合每股13.43美元，其余收益来自2022年第四季度出售全资房产和出售合资物业的收益。

2023年第二季度，该公司通过私下谈判回购了140,633套OP单位，总成本为170万美元，合每单位12.34美元。回购后，该公司没有未偿还的OP单位。

重建管道

公司评估了投资组合中其他战术重建潜力，特别是与标的房地产的有效利用有关时，包括扩建、改善和重新租用各种房产。该公司通常预计，只有在大量租户租赁完成之后，才会开始重建项目的建设。截至2023年9月30日，该公司在各种活跃的合并重建项目和其他项目中约有6,300万美元的在建工程，预计其已确定的重建项目还有大约1,400万美元尚待支出。截至2023年9月30日，该公司的购物中心扩建、外包开发、第一代空间的建设和再利用项目如下（以千计）：

地点

 

估计的
稳定了
季度

 

估计的
成本

 

 

2023 年 9 月 30 日产生的成本

 

西湾广场-二期（俄亥俄州克利夫兰）

 

4Q23

 

$

7,941

 

 

$

7,155

 

卡罗来纳馆（北卡罗来纳州夏洛特）

 

4Q23

 

 

2,721

 

 

 

2,486

 

拿骚公园馆（新泽西州特伦顿）

 

1Q24

 

 

7,635

 

 

 

5,746

 

大学山（科罗拉多州丹佛市）

 

3Q24

 

 

6,718

 

 

 

5,190

 

购物者世界（马萨诸塞州波士顿）

 

2Q24

 

 

2,414

 

 

 

1,313

 

塔纳斯本市中心（俄勒冈州波特兰）

 

1Q26

 

 

13,769

 

 

 

4,966

 

Perimeter Pointe（乔治亚州亚特兰大）

 

待定

 

 

—

 

 

 

1,417

 

总计

 

 

 

$

41,198

 

 

$

28,273

 

 

29

 

大写

截至2023年9月30日，该公司的资本包括17亿美元的债务、1.75亿美元的优先股和26亿美元的市场权益（计算方法为已发行普通股乘以公司截至2023年9月29日，即2023年9月最后一个交易日纽约证券交易所普通股的收盘价12.33美元）。截至2023年9月30日，在将定期贷款利率的浮动利率部分转换为固定利率生效后，该公司的总负债包括16亿美元的固定利率债务和1.35亿美元的浮动利率债务。

管理层力求保持获得管理公司资产负债表和偿还即将到期的资金所必需的资本资源的机会。因此，公司可能寻求通过额外的债务或股权融资和/或合资获得资金，其方式符合其在谨慎的债务资本化政策下运营的意图，并通过维持穆迪、标准普尔和惠誉的投资等级来降低公司的资本成本。证券评级不建议买入、卖出或持有证券，因为评级机构可能会随时修改或撤回证券评级。每个评级的评估应独立于任何其他评级。公司可能无法以优惠条件获得融资，或者根本无法获得融资，这可能会对未来的评级产生负面影响。

循环信贷额度、定期贷款和据以发行或可能发行公司优先和次级无抵押债务的契约包含某些财务和运营契约，包括还本付息范围和固定费用覆盖比率，以及对公司承担有担保和无抵押债务、出售公司全部或基本全部资产、进行某些兼并和收购的能力的限制并向其股东进行分配。尽管公司打算根据这些契约运营，但如果公司违反这些契约，公司可能会面临更高的财务成本和费用或加快到期日。此外，循环信贷额度、定期贷款和公司契约允许在公司的某些其他债务违约或加速偿还的情况下加速到期。取消抵押物业的赎回权或无法为现有债务进行再融资将对公司的财务状况和经营业绩产生负面影响。

合同义务和其他承诺

截至2023年9月30日，该公司没有将于2023年到期的剩余债务。2024年，公司股票到期的优先票据本金总额为6,560万美元，合并抵押贷款债务为1,220万美元，未合并的合资抵押贷款债务为1.121亿美元。该公司预计将通过使用其循环信贷额度、资产出售和其他投资收益、运营现金流和/或包括抵押贷款机制在内的其他债务或股权融资为未来到期日提供资金。无法保证这些债务将按目前的预期偿还或再融资。

其他担保

在购物中心的重建的同时，该公司已与总承包商签订了截至2023年9月30日的总额约为1,350万美元的合并物业的承诺，其中包括正在进行的重建资产。这些债务主要由建筑合同构成，通常在12至24个月内到期，因为相关的建筑费用已经产生，预计将通过运营现金流、资产出售或循环信贷额度下的借款来融资。这些合同通常可以更改或终止，无需支付罚款。

该公司经常签订维护其财产的合同。这些合同通常可以在发出通知30至60天后取消，不收取罚款。截至2023年9月30日，该公司有采购订单债务，通常在一年内支付，总额约为870万美元，与物业维护以及一般和管理费用有关。

经济状况

尽管当前的经济存在不确定性，但零售商对与公司自有物业一致的位置优越的购物中心内的优质房地产仍有需求。在截至2023年9月30日的九个月中，公司按比例执行了新的租赁和续约，总面积约为280万平方英尺。该公司认为，这些强劲的租赁业绩和租户需求归因于公司的投资组合集中在郊区、高收入家庭社区、疫情引发的居家办公趋势、有限的新建筑以及租户越来越多地使用实体店来提高商品分销的速度和效率。

公司受益于多元化的租户基础，只有一名租户的年化租金收入等于或超过公司年化合并收入的3％，加上公司在未合并合资企业收入中所占的比例份额（截至2023年9月30日，TJX Companies为6.1％）。其他重要的全国性租户通常相对较强

30

 

随着时间的推移，财务状况的表现优于其他零售类别，该公司认为资本仍然充足。从历史上看，这些全国租户提供了稳定的收入基础，公司相信，鉴于这些租赁的长期性质，他们将在未来继续提供稳定的收入基础。公司购物中心的大多数租户提供以价值和便利性为重点的日常消费必需品，而不是可自由支配的物品，该公司认为，这将使许多租户能够在各种经济条件下跑赢大盘。公司认识到当前经济状况带来的风险，但认为其投资组合的地位以及租户基础的总体多样性和信用质量应使其能够成功应对潜在的挑战性经济环境。该公司相对较少依赖租户销售业绩产生的超额租金或百分比租金。

该公司认为，其购物中心投资组合处于有利地位，其最近的租赁活动、历史房地产收入增长以及每占用平方英尺平均年化基本租金的持续增长就证明了这一点。在过去的10年中，历史入住率通常在89％至94％之间。截至2023年9月30日和2022年12月31日，按比例计算，购物中心投资组合占用率分别为92.2％和92.4％，按比例计算，每占用平方英尺的投资组合平均年化基本租金分别为20.20美元和19.52美元。该公司的投资组合受到租户破产的影响，该公司预计将在未来一段时间内花费与为回填这些封锁和其他封锁而签订的租约相关的资金。尽管租赁资本支出的每平方英尺成本与公司的历史趋势基本一致，但公司最近的大量租赁活动将导致租赁资本支出总额的提高。在截至2023年9月30日和2022年9月30日的九个月中，按比例计算的新租约在预期租赁期内产生的租户改善和租赁佣金的加权平均成本分别为每可租平方英尺4.82美元和7.31美元。公司通常不会在续订租约上花费大量资金。

尽管 COVID-19 疫情对公司业务造成的干扰已经消退，但通货膨胀、更高的利率、减少的消费者支出、劳动力短缺、地缘政治紧张局势和全球资本市场的波动对美国经济和公司的租户构成了风险。除了这些宏观经济挑战外，零售业还受到 COVID-19 疫情后消费者行为变化的影响，包括零售业务的竞争性质和对消费者钱包份额的竞争。公司定期监控其租户的信用状况，并分析任何潜在的租户信贷问题对公司及其未合并合资企业财务报表的可能影响。在某些情况下，条件的变化导致较弱的零售商和零售类别失去市场份额并宣布破产和/或关闭门店。但是，其他零售商，特别是那些属于超值和便利类的零售商，继续表示有兴趣在公司物业所在的郊区高家庭收入社区推出新概念并扩大门店车队。因此，该公司认为，回填破产或未续租的租户腾出的任何空间的前景总体良好，尽管这种重新租赁工作可能需要额外的资本支出，而且租赁任何空置剧院空间的机会可能更加有限。但是，无法保证日益不确定的经济状况造成的空缺不会对公司的经营业绩产生不利影响（见第1A项）。公司截至2022年12月31日止年度的10-K表年度报告中的风险因素）。

在某些情况下，通货膨胀、利率上升、商业房地产融资的可用性也影响了房地产所有者收购和出售资产以及筹集股权和债务融资的能力。尽管公司将于2024年到期的合并负债相对较少（2023年没有剩余），但债务资本市场的流动性可能会对公司为未来到期日再融资的能力及其适用的利率产生不利影响。如果在这些再融资之前利率环境没有缓和，公司的利息支出水平将受到不利影响。

前瞻性陈述

MD&A应与公司的合并财务报表及其出现在本报告其他地方的附注一起阅读。不应将公司合并财务报表中列出的历史业绩和百分比关系，包括可能出现的趋势，视为未来运营的指标。根据1933年《证券法》第27A条和1934年《证券交易法》第21E条（均经修订），公司将这些信息中的部分内容视为有关公司未来时期预期的 “前瞻性陈述”。前瞻性陈述包括但不限于与收购（包括任何相关的预估财务信息）和其他业务发展活动、未来资本支出、融资来源和可用性以及环境和其他法规的影响相关的陈述。尽管公司认为这些前瞻性陈述中反映的预期是基于合理的假设，但它无法保证其预期会实现。为此，此处包含的任何非历史事实陈述的陈述均应被视为前瞻性陈述。在不限制上述内容的前提下，“将”、“相信”、“预期”、“计划”、“期望”、“寻求”、“估计” 等词语旨在识别前瞻性陈述。读者在解释和依赖前瞻性陈述时应谨慎行事，因为此类陈述涉及已知和未知的风险、不确定性和其他因素，在某些情况下，这些因素超出了公司的控制范围，可能导致实际结果与前瞻性陈述中表达或暗示的结果存在重大差异

31

 

声明，这可能会对公司的实际业绩、业绩或成就产生重大影响。有关可能导致公司业绩与前瞻性陈述中指出的业绩存在重大差异的其他因素，请参阅第1A项。公司截至2022年12月31日止年度的10-K表年度报告中的风险因素。

可能导致实际业绩、业绩或成就与前瞻性陈述所表达或暗示存在重大差异的因素包括但不限于以下因素：

•
公司面临影响房地产行业的一般风险，包括需要签订新的租约或以优惠条件续订租约以产生租金收入，任何经济衰退都可能对公司租户或新租户签订新租约的能力或公司现有租户以至少与当前费率一样优惠的价格续订租约的能力产生不利影响；
•
公司可能受到其房产所在地当地市场的变化以及国家经济和市场状况的不利变化的不利影响；
•
公司可能无法预测消费者购买行为的变化对其房地产的影响，包括互联网销售以及由此产生的租户的零售行为和空间需求，或者租户业务的普遍低迷，这可能导致租户关闭商店或拖欠租金；
•
该公司面临来自其他零售物业所有者的租户的竞争，其租户受到来自其他零售商和分销方式的竞争。公司依赖于其租户，特别是主要租户的成功运营和财务状况，并可能受到这些租户破产的不利影响；
•
该公司将其大部分平方英尺出租给大型租户，这使其容易受到这些租户业务和财务状况变化或空间需求的影响；
•
公司可能无法实现收购或合并交易的预期收益。收购的资产的表现可能不如公司预期，或者公司可能无法成功整合资产并在占用率和经营业绩方面实现改善。收购某些资产可能会使公司承担负债，包括环境负债；
•
公司可能无法识别、收购、建造或开发能够产生预期投资资本收益率的更多房产，也可能无法有效整合对房地产或房地产投资组合的收购。此外，由于竞争、无法按合理条件获得融资或根本没有任何融资以及其他因素，公司的收购机会可能受到限制；
•
公司可能无法以优惠条件处置房产，尤其是在经济状况恶化的地区。此外，房地产投资可能缺乏流动性，特别是由于当地或全球情况，潜在买家可能会遇到融资成本增加或难以获得融资的情况，并可能限制公司迅速调整投资组合以应对经济和其他条件的能力；
•
公司可能无法完成先前宣布的分拆其无锚便利物业或关闭相关的抵押贷款机制，这可能会对公司普通股的市场价格产生不利影响；
•
如果公司确定开发或重建机会不可行，则公司可以在花费资源后放弃该机会，原因有多种因素，包括缺乏合理条件的建筑融资、经济环境对潜在租户签订新租约或支付合同租金的能力的影响，或者公司无法获得所有必要的分区和其他必要的政府许可和授权；
•
由于各种因素，例如天气、劳动条件、政府批准、物资短缺或总体经济衰退，公司可能无法按期完成开发或重建项目，这些因素导致资本有限，还本付息费用和建筑成本增加以及收入减少；
•
公司的财务状况可能受到所需的还本付息、违约风险、对其承担额外债务或根据循环信贷额度和定期贷款进行某些交易的能力的限制，以及管理其债务义务的其他文件以及债务评级服务降级的风险。此外，公司在获得永久融资或为现有债务再融资方面可能会遇到困难。借款

32

 

公司的循环信贷额度受某些陈述和担保的约束，根据这些陈述和担保不存在任何违约或违约事件；
•
利率的变化可能会对公司普通股的市场价格、其出售房产的能力和已实现的价格以及其业绩、利息支出水平和现金流产生不利影响；
•
公司继续发展和运营业务所需的债务和/或股权融资可能无法获得或无法以优惠条件提供；
•
金融市场的混乱可能会影响公司以合理条件获得融资的能力，并对公司和公司普通股的市场价格产生其他不利影响；
•
通货膨胀压力可能导致零售商盈利能力、消费者可自由支配支出和租户租赁空间需求降低。通货膨胀还可能增加公司运营房地产和为其运营融资所产生的成本，并可能对其财产的估值产生不利影响，所有这些都可能对公司普通股的市场价格产生不利影响；
•
公司受与其房地产投资信托基金地位相关的复杂法规约束，如果未能获得房地产投资信托基金资格，将受到不利影响；
•
公司必须向股东进行分配才能继续获得房地产投资信托基金的资格，如果公司必须借入资金进行分配，则这些借款可能无法以优惠条件或根本无法获得；
•
合资企业投资可能涉及本公司单独进行的投资所不存在的风险，包括合伙人或合资人可能破产，其利益或目标可能与公司的利益或目标不同，并且可能采取与公司的指示、要求、政策或目标（包括公司维持房地产投资信托基金资格的政策）背道而驰的行动。此外，合伙人或合资企业可能无法获得足够的资金来履行其对合资企业的融资义务，或者可能寻求终止合资企业，从而给公司造成财产收入和管理费损失。合伙人可能出于公司无法控制的原因导致合资贷款违约。此外，如果投资账面价值出现亏损，则可能要求公司减少其股权投资的账面价值；
•
公司决定出售房地产资产，包括未开发的土地和在建工程，将改变未贴现现金流减值分析中的持有期假设，这可能导致重大减值损失并对公司的财务业绩产生不利影响；
•
未决或未来诉讼的结果，包括与租户或合资伙伴的诉讼，可能会对公司的经营业绩和财务状况产生不利影响；
•
极端天气条件或公司拥有财产所在地的自然灾害造成的财产损失、相关费用以及其他业务和经济后果（包括潜在的收入损失）可能会对公司的经营业绩和财务状况产生不利影响；
•
与极端天气条件或自然灾害造成的损失和收入损失有关的任何保险追偿金的充足性和时机可能会对公司的经营业绩和财务状况产生不利影响；
•
公司及其租户可能会受到疫情和其他公共卫生危机的负面影响；
•
公司须承担潜在的环境责任；
•
由于公司对其财产上发生的某些人身、财产或环境伤害负有责任，因此可能会蒙受未投保或超出保单承保范围的损失；
•
由于包括监管机构在内的利益相关者对公司环境、社会和治理目标和举措的看法，以及我们无法控制的因素对这些目标和举措的影响，公司可能面临潜在负债、成本增加、声誉损害和其他对公司业务的不利影响；

33

 

•
公司可能会为遵守或回应《美国残疾人法》下的索赔而承担额外费用，或者以其他方式受到政府法规变化的不利影响，包括环境、分区、税收和其他法规的变化；
•
会计准则或其他准则的变更可能会对公司的业务产生不利影响；
•
公司董事会定期审查公司的业务战略和目标，可能会根据各种因素和条件更改公司的战略计划，包括应对不断变化的市场条件以及
•
公司及其供应商可能会遭受各自网络和系统的中断、故障或入侵，包括网络攻击造成的中断、故障或入侵，这可能会扰乱公司的业务运营，损害敏感信息的保密性，并导致罚款或处罚。

第 3 项定量和关于市场风险的定性披露

公司的主要市场风险敞口是利率风险。截至2023年9月30日，公司的债务（不包括未合并的合资企业债务）经调整以反映适用于公司2亿美元定期贷款的浮动利率（SOFR）部分转换为2.75％的固定利率，汇总如下：

 

2023年9月30日

 

 

2022年12月31日

 

 

金额
（百万）

 

 

加权-
平均值
成熟度
（年份）

 

 

加权-
平均值
利息
费率

 

 

百分比
占总数的

 

 

金额
（百万）

 

 

加权-
平均值
成熟度
（年份）

 

 

加权-
平均值
利息
费率

 

 

百分比
占总数的

 

固定利率债务

$

1,605.2

 

 

 

2.5

 

 

 

4.2

%

 

 

92.2

%

 

$

1,707.0

 

 

 

3.1

 

 

 

4.1

%

 

 

100.0

%

浮动利率债务

$

135.0

 

 

 

2.7

 

 

 

6.0

%

 

 

7.8

%

 

$

—

 

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

0.0

%

公司按账面价值计算的未合并合资企业的负债汇总如下：

 

2023年9月30日

 

 

2022年12月31日

 

 

联合
创业
债务
（百万）

 

 

公司的
相称的
分享
（百万）

 

 

加权-
平均值
成熟度
（年份）

 

 

加权-
平均值
利息
费率

 

 

联合
创业
债务
（百万）

 

 

公司的
相称的
分享
（百万）

 

 

加权-
平均值
成熟度
（年份）

 

 

加权-
平均值
利息
费率

 

固定利率债务

$

364.0

 

 

$

72.8

 

 

 

0.5

 

 

 

4.8

%

 

$

363.5

 

 

$

72.7

 

 

 

1.3

 

 

 

4.8

%

浮动利率债务

$

102.6

 

 

$

39.0

 

 

 

1.1

 

 

 

4.5

%

 

$

171.6

 

 

$

53.0

 

 

 

1.1

 

 

 

5.4

%

公司打算使用留存的现金流、资产出售收益、股权和债务融资，包括抵押贷款机制及其循环信贷额度下可用的浮动利率负债来偿还债务并为公司购物中心的资本支出提供资金。因此，如果公司在利率上升的环境中产生额外的浮动利率负债或需要为现有的固定利率债务进行再融资，则其在通货膨胀时期面临利率上升的风险可能会增加。

通过使用与主要金融机构的利率互换协议，公司部分浮动利率债务的利率风险已得到缓解。2023年9月30日，适用于公司2亿美元合并定期贷款机制的可变利率（SOFR）部分转换为固定利率。如果互换交易对手不履行义务，公司将面临信用风险。该公司认为，通过与主要金融机构进行互换，可以降低其信用风险。

对公司固定利率债务的账面价值进行了调整，以包括截至2023年9月30日转换为固定利率的2亿美元浮动利率债务。对2023年9月30日和2022年12月31日上涨100个基点的影响的估计值汇总如下（以百万计）：

 

2023年9月30日

 

 

 

2022年12月31日

 

 

 

携带
价值

 

 

公平
价值

 

 

100 个基本积分
增加
市场利息
费率

 

 

 

携带
价值

 

 

公平
价值

 

 

100 个基本积分
增加
市场利息
费率

 

 

公司的固定利率债务

$

1,605.2

 

 

$

1,516.5

 

(A)

$

1,482.4

 

(B)

 

$

1,707.0

 

 

$

1,622.2

 

(A)

$

1,577.7

 

(B)

公司的比例份额
合资固定利率债务

$

72.8

 

 

$

72.9

 

 

$

72.9

 

 

 

$

72.7

 

 

$

70.5

 

 

$

69.6

 

 

 

34

 

 

(A)
包括互换的公允价值，截至2023年9月30日和2022年12月31日，互换资产分别为1140万美元和820万美元。
(B)
包括互换的公允价值，截至2023年9月30日和2022年12月31日，互换资产分别为1,750万美元和1,560万美元。

公司固定利率债务对利率变化的敏感度是使用估值模型确定的，该模型基于衡量此类债务净现值的因素，这些因素源于上述假设估计。截至2023年9月30日，短期市场利率提高100个基点，将导致与公司截至2023年9月30日的九个月未偿浮动利率债务相关的利息支出增加约30万美元。在2024年4月初之前，公司循环信贷额度下不超过1亿美元的借款的可变部分（SOFR）实施了5.0％的利率上限，从而缓解了这种利率风险敞口。预计的利息支出增加并未影响公司未偿浮动利率债务每日余额可能发生的变化。未合并的合资企业的所有未偿浮动利率债务均受套期保值协议的约束。

公司及其合资企业打算持续监控和积极管理其浮动利率债务组合的利息成本，并可能根据市场波动进入互换头寸。此外，该公司认为它有能力通过额外的股票和/或债券发行以及合资资本获得资金。因此，将继续评估获得此类保护协议的成本与公司进入资本市场的成本。公司没有也没有计划进入任何用于交易或投机目的的衍生金融工具。截至2023年9月30日，该公司没有其他重大市场风险敞口。

第 4 项。控制S 和程序

公司管理层在首席执行官（“首席执行官”）和首席财务官（“首席财务官”）的参与下，根据1934年《证券交易法》第13a-15（b）条和第15d-15（b）条，对我们的披露控制和程序的有效性进行了评估。根据要求的评估，首席执行官和首席财务官得出结论，公司的披露控制和程序（定义见《证券交易法》第13a-15（e）条和第15d-15（e）条）在本10-Q表季度报告所涉期末生效，以确保公司在根据《证券交易法》提交或提交的报告中要求披露的信息在其中记录、处理、汇总和报告美国证券交易委员会规则和表格中规定的时间段以及自该期限结束时起生效，以确保公司在根据《证券交易法》提交或提交的报告中要求披露的信息得到积累并酌情传达给公司管理层，包括其首席执行官和首席财务官或履行类似职能的人员，以便及时就所需的披露做出决定。

在截至2023年9月30日的三个月中，公司对财务报告的内部控制没有发生任何对公司财务报告的内部控制产生重大影响或合理可能产生重大影响的变化。

35

 

“部分II

其他信息

公司及其子公司面临各种法律诉讼，总而言之，预计不会对公司产生重大不利影响。公司还因其正常业务过程中造成的人身伤害或财产损失而受到各种法律诉讼，其中大部分由保险承保。尽管无法确定地预测所有事项的解决，但管理层认为，此类法律诉讼和索赔的最终结果不会对公司的流动性、财务状况或经营业绩产生重大不利影响。

第 1A 项。罗得岛州SK 因子

参见第 1 部分第 1A 项。“风险因素” 包含在公司截至2022年12月31日止年度的10-K表年度报告中。下文列出的风险因素是最新的，应将其与此类风险因素一起阅读。

将公司Curbline便利资产分拆为单独的公开交易房地产投资信托基金的提议可能无法按目前设想的时间表或条款完成，也可能根本无法实现预期收益

2023年10月，该公司宣布计划将其便利资产分拆为Curbline，这是一家独立的上市房地产投资信托基金，目的是收购和整合未锚定的便利零售物业。该公司预计，出于美国联邦所得税的目的，Curbline将选择被视为房地产投资信托基金并有资格纳税。公司目前预计将在2024年下半年完成应纳税分割，但无法保证分拆是否或何时发生，Curbline的最终结构将如何，Curbline作为独立实体的税收待遇或分拆对公司的税收影响。

分拆的完成将取决于各种条件，包括表格10中注册声明的有效性，以及公司董事会对Curbline向公司股东分配普通股的最终批准和声明。满足此类条件和其他不可预见的事态发展可能会延迟或阻止分拆或导致分拆的条款或条件不太有利和/或与预期不同。如果公司无法完成相关抵押贷款机制的关闭，它也可以选择不进行分割。无论分拆最终是否完成，分拆的悬而未决都可能给公司及其业务带来挑战，包括将管理时间分散在与分拆有关的事项上，以及对公司与员工、租户和其他交易对手关系的潜在影响。如果公司无法完成分割，则公司的未来表现及其股票的交易价格可能会受到不利影响。如果分拆完成，则由于分拆分配的价值，预计公司普通股的交易价格将大幅下降，两家上市公司的普通股的总价值可能不等于或大于未进行分拆时公司普通股的价值。该公司还预计，在寻求分拆方面将产生巨额费用。

如果分拆完成，公司及其股东可能无法实现分拆目前预期产生的全部战略和财务收益，或者此类收益可能会被推迟，尤其是在Curbline无法收购额外的便利资产或公司无法通过运营和机会主义资产出售实现价值最大化的情况下。Curbline执行收购资产计划的能力取决于许多因素，包括额外资本来源的可用性、此类资产的供应和定价水平以及进行此类收购所需的内部资源。公司通过运营和额外的机会主义资产出售实现价值最大化的能力取决于许多因素，包括对公司投资组合中空间的需求以及对其资产的需求和定价水平。即使公司处置了额外资产，向股东分配销售收益的能力也将受到公司当时未偿债务和优先投资条款中规定的任何限制。

由于我们的某些董事和高级管理人员与Curbline的职位或关系，拟议的分拆可能会造成或似乎造成潜在的利益冲突

如果分拆完成，预计公司董事会和管理层成员将拥有Curbline的股份，包括通过分配这些人目前拥有的公司股份而获得的Curbline股份。当公司董事和执行官面临可能对公司和Curbline产生不同影响的决定时，这些人对Curbline股票的所有权可能会造成或似乎产生潜在的利益冲突。预计分拆后，该公司的一些现任或前任董事也可能成为Curbline的董事。

36

 

第 2 项。未注册的股权出售Y 证券、收益使用和发行人购买股权证券

发行人购买股票证券

 

(a)

 

 

(b)

 

 

(c)

 

 

(d)

 

 

总计
的数量
股份
已购买(A)

 

 

平均值
已支付的价格
每股

 

 

总数
购买的股票百分比
作为其中的一部分
公开宣布
计划或计划

 

 

最大数量
（或近似值
的美元价值)
可能还没有的股票
在以下条件下购买
计划或计划
（百万）

 

2023 年 7 月 1 日至 31 日

 

—

 

 

 

—

 

 

 

—

 

 

$

—

 

2023年8月1日至31日

 

—

 

 

 

—

 

 

 

—

 

 

 

—

 

2023 年 9 月 1 日至 30 日

 

28,437

 

 

$

13.67

 

 

 

—

 

 

 

—

 

总计

 

28,437

 

 

$

13.67

 

 

 

—

 

 

$

73.4

 

 

(A)
包括为履行与公司股票薪酬计划下的归属和/或行使奖励相关的法定最低预扣税义务而向公司交出或视为交出的普通股。

2022年12月20日，公司宣布其董事会批准了一项普通股回购计划。根据该计划的条款，公司有权回购最高价值为1亿美元的普通股。从2022年12月20日到2023年9月30日，该公司根据该计划共回购了200万股普通股，成本为2660万美元。

第 3 项。默认N 高级证券

没有。

第 4 项我的安全ETY 披露

不适用。

第 5 项其他信息

没有。

37

 

第 6 项。E展出

 

10.1

 

SITE Centers Corp. 和 Conor Fennerty 签订的截至2023年9月15日的雇佣协议

 

 

 

10.2

 

SITE Centers Corp. 与约翰·卡托纳尔签订的截至2023年9月15日的雇佣协议

 

 

 

31.1

 

根据1934年《证券交易法》第13a-14 (a) 条对首席执行官进行认证1

 

 

 

31.2

根据1934年《证券交易法》第13a-14 (a) 条对首席财务官进行认证1

 

 

 

32.1

根据1934年《证券交易法》第13a-14 (b) 条和《美国法典》第18条第1350条对首席执行官进行认证，该条根据本报告第906条根据2002年《萨班斯-奥克斯利法案》通过1,2

 

 

 

32.2

根据1934年《证券交易法》第13a-14 (b) 条和《美国法典》第18条第1350条对首席财务官进行认证，该条根据本报告第906条根据2002年《萨班斯-奥克斯利法案》通过1,2

 

 

 

101.INS

行内 XBRL 实例文档 — 实例文档未出现在交互式数据文件中，因为其 XBRL 标签嵌入在内联 XBRL 文档中1

 

 

 

101.SCH

内联 XBRL 分类扩展架构文档1

 

 

 

101.CAL

内联 XBRL 分类扩展计算链接库文档1

 

 

 

101.DEF

内联 XBRL 分类法扩展定义链接库文档1

 

 

 

101.LAB

内联 XBRL 分类法扩展标签 Linkbase 文档1

 

 

 

101.PRE

内联 XBRL 分类扩展演示链接库文档1

 

 

 

104

 

公司截至2023年9月30日的季度10-Q表季度报告的封面采用Inline XBRL格式化并包含在附录101中。
1.
随函以电子方式提交。
2.
根据美国证券交易委员会第34-4751号新闻稿，这些证物被视为附于本报告，不作为本报告的一部分 “提交”。

本报告附录101附有以下格式的ixBRL（内联可扩展业务报告语言）：（i）截至2023年9月30日和2022年12月31日的合并资产负债表，（ii）截至2023年9月30日和2022年9月30日的三个月和九个月的合并运营报表，（iii）截至2023年9月30日和2022年9月30日的三个月和九个月的合并综合收益表，（iv）三个月的合并权益表以及截至2023年9月30日和2022年9月30日的九个月，(v) 合并报表截至2023年9月30日和2022年9月30日的九个月的现金流以及 (vi) 简明合并财务报表附注。

38

 

签名URES

根据1934年《证券交易法》的要求，注册人已正式促使经正式授权的下列签署人代表其签署本报告。

站点中心公司

 

 

 

 

 

 

来自：

 

/s/ Christa A. Vesy

姓名：

Christa A. Vesy

标题：

执行副总裁
兼首席会计官

（首席会计官）

日期：2023 年 11 月 1 日

 

39