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附属机构身份会员ESRT：管理费收入会员ESRT：物业管理费收入会员2022-07-012022-09-300001541401SRT: 附属机构身份会员ESRT：管理费收入会员ESRT：物业管理费收入会员2022-01-012022-09-300001541401US-GAAP：UndividedInterest 成员2023-09-300001541401SRT: 附属机构身份会员ESRT: 租赁空间租赁会员2023-09-300001541401SRT: 附属机构身份会员ESRT: 租赁空间租赁会员2023-01-012023-09-300001541401ESRT：董事会主席名誉成员ESRT: 租赁空间租赁会员2023-01-012023-09-300001541401SRT: 附属机构身份会员ESRT: 租赁空间租赁会员2023-07-012023-09-300001541401SRT: 附属机构身份会员ESRT: 租赁空间租赁会员2022-07-012022-09-300001541401SRT: 附属机构身份会员ESRT: 租赁空间租赁会员2022-01-012022-09-300001541401SRT: 附属机构身份会员US-GAAP：Saleno处置的处置集团不是已停止运营的成员ESRT: a6997 和 103107 MainStreet 成员ESRT：R成员的隔夜融资利率有保障2023-02-28est: 分段0001541401ESRT：房地产板块成员US-GAAP：运营部门成员2023-07-012023-09-300001541401US-GAAP：运营部门成员ESRT：天文台分部成员2023-07-012023-09-300001541401US-GAAP：分段间消除成员2023-07-012023-09-300001541401ESRT：房地产板块成员US-GAAP：运营部门成员2023-09-300001541401US-GAAP：运营部门成员ESRT：天文台分部成员2023-09-300001541401US-GAAP：分段间消除成员2023-09-300001541401ESRT：房地产板块成员US-GAAP：运营部门成员2022-07-012022-09-300001541401US-GAAP：运营部门成员ESRT：天文台分部成员2022-07-012022-09-300001541401US-GAAP：分段间消除成员2022-07-012022-09-300001541401ESRT：房地产板块成员US-GAAP：运营部门成员2022-09-300001541401US-GAAP：运营部门成员ESRT：天文台分部成员2022-09-300001541401US-GAAP：分段间消除成员2022-09-300001541401ESRT：房地产板块成员US-GAAP：运营部门成员2023-01-012023-09-300001541401US-GAAP：运营部门成员ESRT：天文台分部成员2023-01-012023-09-300001541401US-GAAP：分段间消除成员2023-01-012023-09-300001541401ESRT：房地产板块成员US-GAAP：运营部门成员2022-01-012022-09-300001541401US-GAAP：运营部门成员ESRT：天文台分部成员2022-01-012022-09-300001541401US-GAAP：分段间消除成员2022-01-012022-09-30









美国
证券交易委员会
华盛顿特区 20549
表单 10-Q 
☒根据1934年《证券交易法》第13条或第15（d）条提交的季度报告
截至的季度期间 2023年9月30日
☐根据1934年《证券交易法》第13条或第15（d）条提交的过渡报告
对于从到的过渡期
委员会档案编号： 001-36105
帝国房地产信托公司

（注册人的确切姓名如其章程所示）
马里兰州
 37-1645259
（公司或组织的州或其他司法管辖区） （美国国税局雇主识别号）

西 33 街 111 号, 12 楼
纽约, 纽约10120
（主要行政办公室地址）（邮政编码）
(212) 687-8700
（注册人的电话号码，包括区号）

根据该法第12（b）条注册的证券：
每个班级的标题交易符号注册的每个交易所的名称
A类普通股，面值每股0.01美元ESRT纽约证券交易所
B类普通股，面值每股0.01美元不适用不适用
用勾号指明注册人 (1) 在过去 12 个月（或注册人必须提交此类报告的较短期限）中是否已提交了 1934 年《证券交易法》第 13 条或第 15 (d) 条要求提交的所有报告，以及 (2) 在过去 90 天内是否遵守了此类申报要求。是的   ☒没有☐
用勾号指明注册人在过去 12 个月（或者在要求注册人提交此类文件的较短时间内）是否以电子方式提交了根据第 S-T 条第 405 条要求提交的所有交互式数据文件。是的   ☒没有☐
用复选标记表明注册人是大型加速申报人、加速申报人、非加速申报人、小型申报公司还是新兴成长型公司。参见《交易法》第12b-2条中 “大型加速申报人”、“加速申报人”、“小型申报公司” 和 “新兴成长型公司” 的定义。
大型加速过滤器☒加速过滤器☐
非加速过滤器
☐规模较小的申报公司☐
新兴成长型公司☐
    
如果是新兴成长型公司，请用复选标记表明注册人是否选择不使用延长的过渡期来遵守根据《交易法》第13（a）条规定的任何新的或修订后的财务会计准则。 ☐
用复选标记表明注册人是否为空壳公司（定义见《交易法》第12b-2条）。是的☐没有☒
截至2023年11月1日，有 161,494,122A类普通股，每股面值0.01美元，已发行和 985,794已发行B类普通股，每股面值0.01美元。









帝国房地产信托公司
截至2023年9月30日的季度第10季度表
目录页面
第 1 部分。财务信息
第 1 项。财务报表
截至2023年9月30日（未经审计）和2022年12月31日的简明合并资产负债表
2
截至2023年9月30日和2022年9月30日的三个月和九个月的简明合并运营报表（未经审计）
3
截至2023年9月30日和2022年9月30日的三个月和九个月的简明合并综合收益表（未经审计）
4
截至2023年9月30日和2022年9月30日的三个月和九个月的简明合并股东权益表（未经审计）
5
截至2023年9月30日和2022年9月30日的三个月和九个月的简明合并现金流量表（未经审计）
7
简明合并财务报表附注（未经审计）
9
第 2 项。管理层对财务状况和经营业绩的讨论和分析
29
第 3 项。关于市场风险的定量和定性披露
40
第 4 项。控制和程序
40
第二部分。其他信息
40
第 1 项。法律诉讼
40
第 1A 项。风险因素
41
第 2 项。未注册的股权证券销售和所得款项的使用
41
第 3 项。优先证券违约
41
第 4 项。矿山安全披露
41
第 5 项。其他信息
41
第 6 项。展品
42
签名
43

1









第 1 项。财务报表
帝国房地产信托公司
简明合并资产负债表
（金额以千计，每股金额除外）
2023年9月30日2022年12月31日
资产（未经审计）
商业房地产，按成本计算：
土地 $366,364 $365,540 
开发成本8,178 8,166 
建筑和改进3,245,555 3,177,743 
3,620,097 3,551,449 
减去：累计折旧(1,217,967)(1,137,267)
商业地产，净额2,402,130 2,414,182 
持有待售资产— 35,538 
现金和现金等价物353,999 264,434 
限制性现金66,954 50,244 
租户和其他应收账款37,651 24,102 
递延租金应收款254,233 240,188 
预付费用和其他资产82,918 98,114 
递延费用，净额175,488 187,570 
收购的低于市场的地面租约，净额323,199 329,073 
使用权资产28,496 28,670 
善意491,479 491,479 
总资产$4,216,547 $4,163,594 
负债和权益
负债：
应付抵押贷款票据，净额$878,757 $883,705 
优先无抵押票据，净额973,819 973,659 
无抵押定期贷款额度，净额389,158 388,773 
无抵押循环信贷额度— — 
应付账款和应计费用83,299 80,729 
收购的低于市场的租约，净额14,703 17,849 
地面租赁负债28,496 28,670 
递延收入和其他负债75,688 76,091 
租户的保证金39,307 25,084 
与待售资产相关的负债— 5,943 
负债总额2,483,227 2,480,503 
承付款和意外开支
股权：
帝国房地产信托公司股东权益：
优先股，$0.01面值， 50,000授权股份， 无已发放或未决
— — 
A 类普通股，$0.01面值， 400,000授权股份， 161,347和 160,139分别在 2023 年和 2022 年发行和流通的股票
1,613 1,601 
B 类普通股，$0.01面值， 50,000授权股份， 987和 990分别在 2023 年和 2022 年发行和流通的股票
10 10 
额外的实收资本1,058,537 1,055,184 
累计其他综合收益13,438 7,048 
留存赤字(86,515)(109,468)
帝国大厦房地产信托公司股东权益总额987,083 954,375 
运营合伙企业中的非控股权益700,191 683,310 
其他合伙企业的非控股权益16,106 15,466 
私人永久首选单位：
私人永久首选单位，$13.52清算优先权， 4,664已于 2023 年和 2022 年发行并未发行
21,936 21,936 
私人永久首选单位，$16.62清算优先权， 1,560已于 2023 年和 2022 年发行并未发行
8,004 8,004 
权益总额1,733,320 1,683,091 
负债和权益总额$4,216,547 $4,163,594 
所附附附注是这些合并财务报表的组成部分 
2








帝国房地产信托公司
简明合并运营报表
（未经审计）
（金额以千计，每股金额除外）
截至9月30日的三个月截至9月30日的九个月
2023202220232022
收入：
租金收入$151,458 $148,290 $446,152 $445,143 
天文台收入37,562 33,051 93,149 73,660 
租赁终止费— — — 20,032 
第三方管理和其他费用268 389 1,076 1,025 
其他收入和费用2,238 1,982 6,313 5,908 
总收入191,526 183,712 546,690 545,768 
运营费用：
物业运营费用42,817 42,798 124,380 118,875 
地租费用2,331 2,331 6,994 6,994 
一般和管理费用16,012 15,725 47,795 45,287 
天文台费用9,471 8,516 25,983 22,507 
房地产税32,014 31,831 95,292 91,637 
折旧和摊销46,624 46,984 140,312 172,394 
运营费用总额149,269 148,185 440,756 457,694 
总营业收入
42,257 35,527 105,934 88,074 
其他收入（支出）：
利息收入4,462 1,564 10,396 2,144 
利息支出(25,382)(25,516)(76,091)(75,572)
处置财产的收益— — 29,261 27,170 
所得税前收入21,337 11,575 69,500 41,816 
所得税优惠（费用）(1,409)(1,457)(923)(224)
净收入19,928 10,118 68,577 41,592 
归属于非控股权益的净（收益）亏损：
运营合伙企业中的非控股权益(7,207)(3,560)(25,424)(14,865)
其他合伙企业的非控股权益(111)49 (69)271 
私人永久优先单位分配(1,050)(1,050)(3,151)(3,151)
归属于普通股股东的净收益$11,560 $5,557 $39,933 $23,847 
加权平均股票总数：
基本161,851 162,165 160,799 166,354 
稀释266,073 267,121 265,269 270,966 
归属于普通股股东的每股收益：
基本$0.07 $0.03 $0.25 $0.14 
稀释$0.07 $0.03 $0.25 $0.14 
每股分红$0.035 $0.035 $0.105 $0.105 

所附附附注是这些合并财务报表的组成部分
3








帝国房地产信托公司
简明综合收益表
（未经审计）
（金额以千计）
截至9月30日的三个月截至9月30日的九个月
2023202220232022
净收入$19,928 $10,118 $68,577 $41,592 
其他综合收入：
利率互换协议估值的未实现收益9,525 19,588 16,058 39,407 
减去：重新归类为利息支出的金额(2,275)1,392 (5,429)7,428 
其他综合收入7,250 20,980 10,629 46,835 
综合收入27,178 31,098 79,206 88,427 
归属于非控股权益和私人永久优先股单位持有人的净收益(8,368)(4,561)(28,644)(17,746)
归属于非控股权益的其他综合收益(3,106)(8,518)(4,369)(19,400)
归属于普通股股东的综合收益$15,704 $18,019 $46,193 $51,281 

所附附附注是这些合并财务报表的组成部分




4








帝国房地产信托公司
简明合并股东权益表
在截至2023年9月30日和2022年9月30日的三个月中
(未经审计) (数额以千计)
A 类普通股数量A 类普通股B 类普通股数量B 类普通股额外的实收资本累计其他综合收益留存收益（赤字）股东权益总额非控股权益私人永久优先单位权益总额
截至 2023 年 6 月 30 日的余额159,843 $1,598 988 $10 $1,047,459 $9,275 $(92,392)$965,950 $715,722 $29,940 $1,711,612 
A类股票的发行— — — — — — — — — — — 
将运营合伙单位和B类股份转换为A类股份1,506 15 (1)— 10,629 19 — 10,663 (10,663)— — 
合并合资企业的捐款— — — — — — — — 75 — 75 
回购普通股— — — — — — — — — — — 
股权薪酬： 
LTIP 单位— — — — — — — — 4,540 — 4,540 
限制性股票，扣除没收后的股票(2)— — — 449 — — 449 — — 449 
股息和分配— — — — — — (5,683)(5,683)(3,801)(1,050)(10,534)
净收入— — — — — — 11,560 11,560 7,318 1,050 19,928 
其他综合收入 — — — — — 4,144 — 4,144 3,106 — 7,250 
截至 2023 年 9 月 30 日的余额161,347 $1,613 987 $10 $1,058,537 $13,438 $(86,515)$987,083 $716,297 $29,940 $1,733,320 
A 类普通股数量A 类普通股B 类普通股数量B 类普通股额外的实收资本累计其他综合亏损留存收益（赤字）股东权益总额非控股权益私人永久优先单位权益总额
截至2022年6月30日的余额162,690 $1,626 994 $10 $1,076,854 $(5,827)$(114,860)$957,803 $678,350 $29,940 $1,666,093 
A类股票的发行— — — — — — — — — — — 
将运营合伙单位和B类股份转换为A类股份461 5 — — (5)39 — 39 (39)— — 
回购普通股(2,567)(25)— — (16,845)— (1,235)(18,105)— — (18,105)
股权薪酬：
LTIP 单位— — — — — — — — 5,057 — 5,057 
限制性股票，扣除没收后的股票(8)— — — 317 — — 317 — — 317 
股息和分配— — — — — — (5,694)(5,694)(3,887)(1,050)(10,631)
净收益（亏损）— — — — — — 5,557 5,557 3,511 1,050 10,118 
其他综合收入— — — — — 12,462 — 12,462 8,518 — 20,980 
2022 年 9 月 30 日的余额160,576 $1,606 994 $10 $1,060,321 $6,674 $(116,232)$952,379 $691,510 $29,940 $1,673,829 



5









帝国房地产信托公司
简明合并股东权益表
在截至2023年9月30日和2022年9月30日的九个月中
（未经审计）
（金额以千计）
A 类普通股数量A 类普通股B 类普通股数量B 类普通股额外的实收资本累计其他综合收益留存收益（赤字）股东权益总额非控股权益私人永久优先单位权益总额
截至2022年12月31日的余额160,139 $1,601 990 $10 $1,055,184 $7,048 $(109,468)$954,375 $698,776 $29,940 $1,683,091 
将运营合伙单位和B类股份转换为A类股份3,041 30 (3)— 15,522 130 — 15,682 (15,682)— — 
回购普通股(2,151)(21)— — (13,084)— — (13,105)— — (13,105)
合并合资企业的捐款— — — — — — — — 187 — 187 
股权薪酬：
LTIP 单位— — — — — — — — 13,814 — 13,814 
限制性股票，扣除没收后的股票318 3 — — 915 — — 918 — — 918 
股息和分配— — — — — — (16,980)(16,980)(10,660)(3,151)(30,791)
净收入— — — — — — 39,933 39,933 25,493 3,151 68,577 
其他综合收入— — — — — 6,260 — 6,260 4,369 — 10,629 
截至 2023 年 9 月 30 日的余额161,347 $1,613 987 $10 $1,058,537 $13,438 $(86,515)$987,083 $716,297 $29,940 $1,733,320 


A 类普通股数量A 类普通股B 类普通股数量B 类普通股额外的实收资本累计其他综合收益（亏损）留存收益（赤字）股东权益总额非控股权益私人永久优先单位权益总额
截至2021年12月31日的余额169,221 $1,692 996 $10 $1,150,884 $(20,848)$(133,610)$998,128 $656,264 $29,940 $1,684,332 
将运营合伙单位和B类股份转换为A类股份1,601 16 (2)— 2,281 87 — 2,384 (2,384)— — 
回购普通股(10,433)(104)— — (93,416)— 10,975 (82,545)— — (82,545)
合并合资企业的捐款— — — — — — — — 224 — 224 
股权薪酬：
LTIP 单位— — — — — — — — 15,025 — 15,025 
限制性股票，扣除没收后的股票187 2 — — 572 — — 574 — — 574 
股息和分配— — — — — — (17,444)(17,444)(11,613)(3,151)(32,208)
净收益（亏损）— — — — — — 23,847 23,847 14,594 3,151 41,592 
其他综合收入— — — — — 27,435 — 27,435 19,400 — 46,835 
2022 年 9 月 30 日的余额160,576 $1,606 994 $10 $1,060,321 $6,674 $(116,232)$952,379 $691,510 $29,940 $1,673,829 

随附的附注是这些合并财务报表不可分割的一部分
6








帝国房地产信托公司
简明合并现金流量表
（未经审计）
（金额以千计）
截至9月30日的九个月
20232022
来自经营活动的现金流
净收入$68,577 $41,592 
为使净收入与经营活动提供的净现金保持一致而进行的调整：
折旧和摊销140,312 172,394 
处置财产的收益(29,261)(27,170)
利息支出内非现金项目的摊销6,804 7,514 
收购的超市和低于市场租约的摊销，净额(1,932)(4,136)
收购的低于市场的地面租约的摊销5,873 5,873 
租金收入的直线(17,430)(18,533)
基于股权的薪酬14,732 15,599 
由于运营资产和负债的变化，现金流增加（减少）：
保证金14,293 (1,198)
租户和其他应收账款(13,459)(11,707)
递延租赁成本(11,838)(31,983)
预付费用和其他资产23,569 23,630 
应付账款和应计费用(6,055)2,511 
递延收入和其他负债1,863 (401)
经营活动提供的净现金196,048 173,985 
来自投资活动的现金流
收购不动产(26,910)— 
处置财产的净收益88,910 — 
开发成本— (31)
建筑物的增建和改进(101,379)(89,085)
用于投资活动的净现金(39,379)(89,116)

所附附附注是这些合并财务报表的组成部分


















7









帝国房地产信托公司
简明合并现金流量表（续）
（未经审计）
（金额以千计）

截至9月30日的九个月
20232022
来自融资活动的现金流
偿还应付抵押贷款票据(6,685)(5,163)
合并合资企业的捐款187 224 
回购普通股(13,105)(82,545)
私人永久优先单位分配(3,151)(3,151)
支付给普通股股东的股息(16,980)(17,444)
向运营合伙企业中的非控股权益支付的分配(10,660)(11,613)
用于融资活动的净现金 (50,394)(119,692)
现金和现金等价物以及限制性现金的净增加（减少）106,275 (34,823)
现金和现金等价物以及限制性现金——期初314,678 474,638 
现金和现金等价物以及限制性现金——期末$420,953 $439,815 
现金和现金等价物与限制性现金的对账：
期初的现金和现金等价物$264,434 $423,695 
期初的限制性现金50,244 50,943 
期初的现金和现金等价物以及限制性现金$314,678 $474,638 
期末的现金和现金等价物$353,999 $387,248 
期末限制性现金66,954 52,567 
期末的现金和现金等价物以及限制性现金$420,953 $439,815 
现金流信息的补充披露：
支付利息的现金$69,739 $67,673 
为所得税支付的现金$578 $188 
非现金投资和融资活动：
建筑和装修包括在应付账款和应计费用中$44,099 $55,320 
注销已完全折旧的资产23,058 55,585 
包含在预付费用和其他资产中的公允价值衍生工具25,578 18,457 
将运营合伙单位和B类股份转换为A类股份15,682 2,384 
处置与止赎有关的土地— 1,680 
清偿与财产处置有关的债务— 30,000 

所附附附注是这些合并财务报表的组成部分
8










帝国房地产信托公司
简明合并财务报表附注
（未经审计）
1. 业务和组织描述
    在这些简明合并财务报表中，除非上下文另有要求，否则，“我们”，“我们的”，“公司” 和 “ESRT” 是指帝国房地产信托公司及其合并子公司。
我们是一家专注于纽约市的房地产投资信托基金（“房地产投资信托基金”），有四个收入来源：现代化、便利化且位置优越的办公、零售和多户住宅资产组合。ESRT的旗舰帝国大厦—— “世界上最著名的建筑” ——还包括我们的天文台体验，这是Tripadvisor连续两年入选2023年旅行者之选最佳最佳奖项的美国目的地景点排名第 #1 位。

截至2023年9月30日，ESRT的投资组合包括大约 8.6百万平方英尺的可出租办公空间， 0.7百万平方英尺的可出租零售空间以及 727住宅单元。我们的办公室投资组合包括 11属性（包括 三长期地面租赁权益）大约包括 8.6百万平方英尺可租用。 九这些办公物业中位于曼哈顿中城，大约包括 7.6百万平方英尺的可租用面积，包括帝国大厦。剩下的 二办公物业大约包括 1.1百万平方英尺可供出租，位于康涅狄格州的斯坦福德，可立即使用公共交通工具。此外，我们还为斯坦福大学其中一处办公物业附近的土地发放了所有权，这可以支持大约 0.4百万平方英尺的办公楼和车库可供出租。我们的零售投资组合包括大约 0.7百万平方英尺的可出租零售空间，主要位于曼哈顿。我们的多户住宅投资组合包括 727纽约市的住宅单元， 721其中位于曼哈顿。

我们于2011年7月29日组建为马里兰州的一家公司，并在2013年10月7日完成首次公开募股和相关组建交易（“IPO”）后开始运营。我们的运营合伙企业Empire State Realty OP, L.P.（“运营合伙企业”）几乎持有我们所有的资产，并经营我们的几乎所有业务。截至 2023 年 9 月 30 日，我们拥有大约 59.9占运营伙伴关系中运营合伙单位总数的百分比。作为运营合伙企业的唯一普通合伙人，我们对运营合伙企业的管理和控制拥有责任和自由裁量权，而运营合伙企业中的有限合伙人以这种身份无权为运营合伙企业进行业务交易或参与运营合伙企业的管理活动。因此，我们巩固了运营伙伴关系。出于美国联邦所得税的目的，我们选择作为房地产投资信托基金纳税，从截至2013年12月31日的应纳税年度开始。
2. 重要会计政策摘要
截至2022年12月31日止年度的10-K表年度报告（“年度报告”）中，包含在 “重要会计政策摘要” 部分的重要会计政策摘要没有重大变化。

季度列报的基础和合并原则
    随附的未经审计的简明合并财务报表是根据美利坚合众国普遍接受的会计原则（“GAAP”）、临时财务信息以及证券交易委员会的细则和条例编制的。因此，根据此类细则和条例，公认会计原则要求的完整财务报表所要求的某些信息和脚注披露已被压缩或省略。管理层认为，所有调整和冲销（包括公司间余额和交易）都包括在内，包括正常的经常性调整，被认为是公允列报财务报表所必需的。
    所列期间的业务结果不一定代表相应整年的预期结果。这些财务报表应与我们的年度报告中所包含的截至2022年12月31日止年度的财务报表中包含的财务报表和随附附注一起阅读。根据旅游趋势和天气，我们的天文台业务受季节性的影响。大流行前，大约 16.0% 至 18.0我们天文台年收入的百分比是在第一季度实现的， 26.0% 至 28.0％已在第二季度实现， 31.0% 至 33.0% 已在第三季度实现，并且 23.0% 至 25.0百分比已在第四季度实现。根据纽约市的总体市场趋势（冬季），我们的多户家庭企业会经历一些季节性变化
9








（11月至1月）的租赁活动较为缓慢。我们力求通过错开租赁条款来缓解这种情况，使租约到期与季节性需求相匹配。我们认为我们的业务平衡不受重大季节性波动的影响。
    我们合并拥有控股财务权益的实体。在确定我们是否在部分控股的实体中拥有控股财务权益以及是否需要合并该实体的账户时，我们会考虑诸如所有权权益、董事会代表性、管理层代表性、决策权以及合伙人/成员的合同和实质性参与权等因素。对于可变利息实体（“VIE”），如果我们被视为在该实体中拥有可变权益，并且通过该权益，我们被视为主要受益人，则我们会合并该实体。VIE的主要受益人是（i）有权指导对实体经济业绩影响最大的活动的实体，（ii）有义务吸收VIE的损失或从VIE获得可能对VIE具有重要意义的收益的权利的实体。主要受益人必须合并VIE。运营伙伴关系是ESRT的VIE。由于运营合作伙伴关系已合并到ESRT的财务报表中，因此将该实体确定为VIE对我们的合并财务报表没有影响。截至2022年12月31日，运营合伙企业是中介实体可变权益的主要受益人，该中介实体持有298 Mulberry的所有权，这是2022年12月收购的多户家庭资产。中介实体被用来进行同类交易，2023 年 3 月 31 日之后，同类交易所完成，运营合作伙伴关系获得了 298 Mulberry 的所有权。因此，截至2023年9月30日，运营合作伙伴关系没有VIE。

我们将评估未来可能进行的每项投资的会计处理方法。评估将包括审查每个实体的组织协议，以确定哪一方拥有哪些权利以及这些权利是保护性还是参与性。对于所有VIE，我们将审查此类协议，以确定哪一方有权指导对实体经济表现和收益影响最大的活动。在我们或我们的合作伙伴可以批准年度预算或租约占每处房产总可出租空间的名义面积等情况下，我们不会合并投资，因为我们认为这些是实质性参与权，可以共享活动的权力，对此类合资投资的绩效和收益产生最显著的影响。
合并子公司的非控股权益定义为子公司股权（净资产）中不能直接或间接归属于母公司的部分。非控股权益必须作为权益的单独组成部分在简明合并资产负债表和简明合并运营报表中列报，要求将收益和其他综合收益归因于控股权益和非控股权益。
会计估算
    根据公认会计原则编制简明合并财务报表要求管理层使用估计和假设，这些估计和假设在某些情况下会影响报告的资产和负债金额、或有资产和负债的披露以及报告的收入和支出。受此类估计和假设约束的重要项目包括将购置房地产的购买价格分配给有形和无形资产、确定房地产和其他长寿资产的使用寿命、商业不动产、使用权资产和其他长期和无限期资产的估值和减值分析、租户费用报销估算、可疑账目备抵的估值，以及衍生工具、地面租赁负债、优先资产的估值无抵押票据、应付抵押票据、无抵押定期贷款和循环信贷额度以及基于股票的补偿。这些估算是在考虑过去、当前和预期的事件以及经济状况之后，根据管理层的最佳判断得出的。实际结果可能与这些估计值不同。

    
3. 收购和处置

财产收购
2023 年 9 月 14 日，我们完成了对布鲁克林威廉斯堡一处零售物业的收购，该物业位于北六号的拐角处第四Street 和 Wythe Avenue 的收购价格为 $26.4百万。该物业有 三零售租户和 六住宅单元，截至2023年9月30日已全部出租。该交易是根据经修订的1986年《美国国税法》第1031条下的 “1031交易所” 执行的。收购价格是收购之日的公允价值。

10








下表汇总了分别截至2023年9月30日和2022年12月31日的九个月和十二个月中收购的房产（金额以千计）：
无形资产
财产收购日期土地建筑和改进资产负债总计*
布鲁克林威廉斯堡零售店9/14/2023$4,851 $20,936 $1,573 $(300)$27,060 
曼哈顿桑树街 298 号12/20/2022$40,935 $69,508 $5,300 $(150)$115,593 
*包括资本化交易成本总额 $1.4百万。


财产处置
下表分别汇总了截至2023年9月30日和2022年12月31日的九个月和十二个月中处置的财产（金额以千计）：
财产处置日期销售价格处置收益
纽约哈里森市马马罗内克大道 500 号*4/5/2023$53,000 $13,572 
康涅狄格州韦斯特波特市大街 69-97 和 103-1072/1/2023$40,000 $15,689 
纽约州怀特普莱恩斯银行街 10 号12/7/2022$42,000 $6,818 
康涅狄格州诺沃克市主大道 383 号**4/1/2022$30,000 $27,170 
*收益净额约为美元2.0预计收盘后的数百万笔债务与受污染的土壤修复费用有关，以及我们承诺向买家偿还受土壤修复工作影响的租户延迟开始租金的承诺。如果此次租金的起始时间延迟到我们目前的估计，则在托管金额的限制下，我们向买家偿还此类延迟的最大风险为收盘后增量债务3.6百万。
**我们转让了由美元抵押的财产30.0百万美元抵押贷款，以双方同意的止赎方式返还给贷款人，并在处置时确认了非现金收益。
4. 递延成本、收购的租赁无形资产和商誉
    截至2023年9月30日和2022年12月31日，递延成本（净额）包括以下各项（金额以千计）：  
2023年9月30日2022年12月31日
租赁成本$222,272 $218,707 
获得的就地租赁价值和延期租赁成本158,518 160,683 
收购高于市场的租约24,430 27,833 
405,220 407,223 
减去：累计摊销(233,132)(223,246)
递延成本总额，净额，不包括递延融资净成本$172,088 $183,977 
2023 年 9 月 30 日和 2022 年 12 月 31 日，美元3.4百万和美元5.0与无抵押循环信贷额度相关的递延融资净成本分别计入递延成本，减去了简明合并资产负债表上的净额。
与递延租赁成本和收购的递延租赁成本相关的摊销费用为美元5.8百万和美元17.7截至2023年9月30日的三个月和九个月分别为百万美元，以及美元5.6百万和美元19.8截至2022年9月30日的三个月和九个月中，分别为百万美元。与收购的租赁无形资产相关的摊销费用为 $1.5百万和美元6.1截至2023年9月30日的三个月和九个月分别为百万美元，以及美元2.2百万和美元10.6截至2022年9月30日的三个月和九个月中，分别为百万美元。
    截至2023年9月30日和2022年12月31日，摊销收购的无形资产和负债包括以下内容（金额以千计）：
2023年9月30日2022年12月31日
收购低于市场的地面租约$396,916 $396,916 
减去：累计摊销(73,717)(67,843)
收购的低于市场的地面租约，净额$323,199 $329,073 
11








2023年9月30日2022年12月31日
收购低于市场的租约$(55,186)$(64,656)
减去：累计摊销40,483 46,807 
收购的低于市场的租约，净额$(14,703)$(17,849)
扣除高于市场的租赁后，与低于市场租赁的摊销相关的租金收入为美元0.6百万和美元1.9截至2023年9月30日的三个月和九个月分别为百万美元，以及美元0.7百万和美元4.1截至2022年9月30日的三个月和九个月中，分别为百万美元。
截至2023年9月30日和2022年12月31日，我们的商誉为美元491.5百万。商誉已分配 $227.5百万美元用于天文台可报告部分，以及 $264.0百万美元流向房地产应申报细分市场。
从截至2020年6月30日的季度到2022年10月的年度商誉测试，我们绕过了可选的定性商誉减值评估，直接对天文台应报告的板块进行了定量评估，并聘请了第三方估值咨询公司来进行估值流程。这样做是为了应对我们的天文台因 COVID-19 疫情而暂时关闭，以及由于持续的疫情相关限制影响旅游业和国际旅行，游客数量缓慢增加。定量分析结合了使用3级不可观察投入的贴现现金流法（收益法的一种形式）和指导公司方法（市场方法的一种形式）。前者的重要假设包括收入和成本预测、加权平均资本成本、长期增长率和所得税考虑因素，而后者包括指导性公司企业价值、收入倍数和控制溢价率。我们审查商誉减值的方法，包括大量的判断和估计，为确定是否发生减值提供了合理的依据。进行的每项定量分析都得出结论，申报单位的公允价值超过其账面价值。在上次年度商誉减值测试之后，我们进行了季度定性评估，没有发现任何可能表明分配给申报单位的商誉受到减损的事件。用于确定商誉是否受损的许多因素都超出了我们的控制范围，因此假设和估计值很有可能在未来时期发生变化。展望未来，我们将继续评估天文台报告部门商誉的减损情况。


5. 债务
    截至2023年9月30日和2022年12月31日，债务包括以下内容（金额以千计）：
12








本金余额截至2023年9月30日
2023年9月30日2022年12月31日陈述
费率
有效
费率(1)
成熟度
日期(2)
抵押债务
地铁中心$80,710 $82,596 3.59 %3.67 %11/5/2024
10 联合广场50,000 50,000 3.70 %3.97 %4/1/2026
第三大道 1542 号30,000 30,000 4.29 %4.53 %5/1/2027
第一斯坦福广场(3)
176,359 178,823 4.28 %4.73 %7/1/2027
第三大道 1010 号和西 55 街 77 号35,179 35,831 4.01 %4.21 %1/5/2028
西 57 街 250 号180,000 180,000 2.83 %3.21 %12/1/2030
1333 百老汇160,000 160,000 4.21 %4.29 %2/5/2033
东 94 街 345 号——A 系列43,600 43,600 
70.0SOFR plus 的百分比 0.95%
3.56 %11/1/2030
东 94 街 345 号——B 系列7,378 7,865 
SOFR + 2.24%
3.56 %11/1/2030
第 10 大道 561 号——A 系列114,500 114,500 
70.0SOFR plus 的百分比 1.07%
3.85 %11/1/2033
第 10 大道 561 号——B 系列16,219 17,415 
SOFR + 2.45%
3.85 %11/1/2033
抵押贷款债务总额893,945 900,630 
高级无抵押票据：(4)
A 系列100,000 100,000 3.93 %3.96 %3/27/2025
B 系列125,000 125,000 4.09 %4.12 %3/27/2027
C 系列125,000 125,000 4.18 %4.21 %3/27/2030
D 系列115,000 115,000 4.08 %4.11 %1/22/2028
E 系列160,000 160,000 4.26 %4.27 %3/22/2030
F 系列175,000 175,000 4.44 %4.45 %3/22/2033
G 系列100,000 100,000 3.61 %4.89 %3/17/2032
H 系列75,000 75,000 3.73 %5.00 %3/17/2035
无抵押定期贷款设施 (4)
215,000 215,000 
SOFR + 1.20%
4.22 %3/19/2025
无抵押循环信贷额度 (4)
— — 
SOFR + 1.30%
— 3/31/2025
无抵押定期贷款设施 (4)
175,000 175,000 
SOFR + 1.50%
4.51 %12/31/2026
本金总额2,258,945 2,265,630 
递延融资费用，净额(10,052)(11,748)
未摊销的债务折扣(7,159)(7,745)
总计$2,241,734 $2,246,137 
______________

(1)有效利率是截至2023年9月30日的收益率，包括规定的利率、递延融资成本摊销以及与可变利率与固定利率互换协议相关的利息。
(2)在支付惯常的预付款罚款后，通常允许对每笔贷款进行预付款。
(3)代表一个 $164百万笔抵押贷款的利息为 4.09% 和 a $12.4百万美元贷款的利息为 6.25%.
(4)截至2023年9月30日，我们遵守了所有债务契约。




本金付款
    截至2023年9月30日，所需的本金总额如下（金额以千计）：

13








年摊销到期日总计
2023$1,947 $— $1,947 
20248,861 77,675 86,536 
20256,893 315,000 321,893 
20267,330 225,000 232,330 
20276,461 319,000 325,461 
此后22,079 1,268,699 1,290,778 
总计 $53,571 $2,205,374 $2,258,945 

递延融资成本
    截至2023年9月30日和2022年12月31日，递延融资成本（净额）包括以下各项（金额以千计）：
 2023年9月30日2022年12月31日
融资成本$43,473 $43,473 
减去：累计摊销(30,020)(26,753)
递延融资成本总额，净额$13,453 $16,720 
与递延融资成本相关的摊销费用为美元1.1百万和美元3.3截至2023年9月30日的三个月和九个月分别为百万美元，以及美元1.2百万和美元3.8截至2022年9月30日的三个月和九个月中，分别为百万美元。

无抵押循环信贷和定期贷款设施

2022 年 8 月 29 日，通过我们的运营伙伴关系，我们与北卡罗来纳州美国银行签署了经修订和重述的信贷协议的第三项修正案，该协议适用于我们的高级无抵押循环信贷额度和定期贷款额度（统称为 “BofA 信贷额度”）。BoFa信贷额度的初始最高本金额不超过美元1.065十亿，由一美元组成850.0将于 2025 年 3 月 31 日到期的百万美元循环信贷额度，以及 1 美元215.0百万美元定期贷款将于 2025 年 3 月 19 日到期。第三项修正案修订了美国银行信贷额度的条款，以（i）鉴于伦敦银行同业拆借利率的逐步淘汰，用SOFR取代伦敦银行同业拆借利率，（ii）允许将多户家庭资产添加为未抵押合格财产（定义见其中的定义），并增加此类资产的资本化率。截至目前 2023年9月30日，我们有 不循环信贷额度下的借款和 $215.0定期贷款额度下的百万美元。

2022 年 8 月 29 日， 通过我们的运营伙伴关系， 我们于2020年3月19日与富国银行、全国协会以及管理高级无抵押定期贷款机制（“富国定期贷款机制”）的其他贷款机构签订了第二份信贷协议修正案。富国定期贷款机制的初始本金为 $175.0百万份，并将于 2026 年 12 月 31 日到期。第二项修正案修订了富国银行定期贷款机制的条款，以（i）鉴于伦敦银行同业拆借利率的逐步淘汰，用SOFR取代伦敦银行同业拆借利率，（ii）允许将多户家庭资产添加为未抵押合格财产（定义见其中定义），并增加此类资产的资本化率。我们可能会要求通过一次或多次增加或增加新的同等定期贷款来增加富国银行定期贷款额度，最高总本金额不超过美元225百万。截至 2023年9月30日，我们的借款总额为美元175.0富国定期贷款机制下的百万美元

美国银行信贷额度和富国定期贷款机制的条款都包括惯例契约，包括对留置权、投资、分配、债务、基本变更以及与关联公司交易的限制，并要求某些惯例财务报告。这两个设施还要求遵守财务比率，包括最大杠杆率、最大担保杠杆率、最低固定费用覆盖率、最低未支配利息覆盖率和最大无抵押杠杆率。 管理这两个设施的协议还包含惯常的违约事件（在某些情况下有规定的补救期），包括但不限于不付款、违反契约、陈述或担保、交叉违约、破产或其他破产事件、判决、ERISA事件、贷款文件无效、房地产投资信托资格丧失以及控制权变更的发生。截至2023年9月30日，我们遵守了这些契约。


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高级无抵押票据
优先无抵押票据的条款包括惯例契约，包括对留置权、投资、分配、债务、基本变更以及与关联公司交易的限制，并要求提供某些惯常财务报告。它还要求遵守财务比率，包括最大杠杆比率、最大担保杠杆比率、最低固定费用覆盖率、最低未支配利息覆盖比率和最大无抵押杠杆比率。协议还包含惯常的违约事件（在某些情况下有规定的补救期），包括但不限于不付款、违反契约、陈述或担保、交叉违约、破产或其他破产事件、判决、ERISA事件、某些控制权变更交易的发生以及房地产投资信托资格的丧失。截至2023年9月30日，我们遵守了这些契约。
6. 应付账款和应计费用
    截至2023年9月30日和2022年12月31日，应付账款和应计费用包括以下内容（金额以千计）：
2023年9月30日2022年12月31日
应计资本支出$44,099 $44,293 
应付账款和应计费用36,249 32,927 
应计应付利息2,951 3,509 
应付账款和应计费用总额$83,299 $80,729 

7. 金融工具和公允价值
衍生金融工具
我们使用衍生金融工具主要用于管理利率风险，此类衍生品不被视为投机性的。这些衍生工具通常采用利率互换和远期协议的形式，其主要目标是最大限度地减少与投资和融资活动相关的利率风险。这些安排的交易对手是主要的金融机构，我们可能还与之有其他财务关系。如果这些交易对手不履行义务，我们将面临信用风险；但是，我们目前预计没有任何交易对手会未能履行其义务。
我们与衍生品交易对手签订了协议，其中包含一项条款，根据该条款，如果我们违约或能够被宣布违约任何债务，那么我们也可以被宣布拖欠衍生债务。截至 2023 年 9 月 30 日，我们做到了 不使衍生品处于净负债状态。

    截至2023年9月30日和2022年12月31日，我们的利率互换和上限总名义价值为美元573.6百万和美元574.8分别为百万。名义价值不代表信贷、利率或市场风险敞口。截至2023年9月30日和2022年12月31日，我们资产状况下的衍生工具的公允价值为美元25.6百万和美元17.9百万美元，分别包含在简明合并资产负债表上的预付费用和其他资产中。这些利率互换被指定为现金流套期保值，用于对冲与我们现有的浮动利率定期贷款机制相关的未来现金流的波动。未被指定为套期保值的利率上限不是投机性的，用于管理我们的利率变动敞口，但不符合严格的套期保值会计要求。

截至2023年9月30日和2022年9月30日，我们的现金流套期保值被认为非常有效，未实现净收益为美元7.3百万和美元10.6截至2023年9月30日的三个月和九个月分别为百万美元，未实现净收益为美元21.0百万和美元46.8截至2022年9月30日的三个月和九个月中，分别为与活跃和终止的利率风险套期保值相关的百万美元，反映在综合收益简明合并报表中。随着债务的利息支付，与衍生品相关的累计其他综合亏损中报告的金额将重新归类为利息支出。我们估计 $8.8累计其他综合收益（亏损）中当前余额的百万美元净收益将在未来12个月内重新归类为利息支出。
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    下表汇总了截至2023年9月30日和2022年12月31日我们的衍生金融工具的协议条款和公允价值（金额以千计）：
2023年9月30日2022年12月31日
衍生物名义金额接收速率工资率生效日期到期日期资产责任资产责任
利率互换$36,820 
701 个月 SOFR 的百分比
2.5000%2021年12月1日2030年11月1日$1,281 $— $256 $— 
利率互换103,790 
701 个月 SOFR 的百分比
2.5000%2021年12月1日2033年11月1日4,279 — 365 — 
利率互换10,710 
701 个月 SOFR 的百分比
1.7570%2021年12月1日2033年11月1日941 — 643 — 
利率互换16,356 1 个月 SOFR2.2540%2021年12月1日2030年11月1日1,261 — 1,070 — 
利率上限6,780 
701 个月 SOFR 的百分比
4.5000%2021年12月1日2024年10月1日— — 8 — 
利率上限9,188 1 个月 SOFR5.5000%2021年12月1日2024年10月1日22 — 26 — 
利率互换175,000 SOFR 化合物2.5620%2022年8月31日2026年12月31日10,216 — 8,040 — 
利率互换107,500 SOFR 化合物2.6260%2022年8月19日2025年3月19日3,799 — 3,766 — 
利率互换107,500 SOFR OIS 复合物2.6280%2022年8月19日2025年3月19日3,801 — 3,762 — 
$25,600 $— $17,936 $— 
    下表显示了截至2023年9月30日和2022年9月30日的三个月和九个月中，我们被指定为现金流套期保值的衍生金融工具对累计其他综合收益（亏损）的影响（金额以千计）：
三个月已结束九个月已结束
现金流套期保值的影响2023年9月30日2022年9月30日2023年9月30日2022年9月30日
其他综合收益（亏损）中确认的收益金额$9,525 $19,588 $16,058 $39,407 
从累计其他综合收益（亏损）重新归类为利息支出的收益（亏损）金额2,275 (1,392)5,429 (7,428)
下表显示了我们被指定为现金流套期保值的衍生金融工具对截至2023年9月30日和2022年9月30日的三个月和九个月的简明合并运营报表的影响（金额以千计）：
三个月已结束九个月已结束
现金流套期保值的影响2023年9月30日2022年9月30日2023年9月30日2022年9月30日
利息支出总额在简明合并经营报表中列报，其中记录了现金流套期保值的影响$(25,382)$(25,516)$(76,091)$(75,572)
从累计其他综合收益（亏损）重新归类为利息支出的收益（亏损）金额2,275 (1,392)5,429 (7,428)
公平估值

    2023年9月30日和2022年12月31日的估计公允价值由管理层使用可用的市场信息和适当的估值方法确定。解释市场数据和得出估计的公允价值是必要的。因此，此处提出的估计数不一定表示我们在处置金融工具时可以实现的金额。使用不同的市场假设和/或估算方法可能会对估计的公允价值金额产生重大影响。

衍生工具的公允价值是使用广泛接受的估值技术确定的，包括对每种衍生品预期现金流的贴现现金流分析。尽管用于估值衍生品的大多数投入都属于公允价值层次结构的2级，但与我们的衍生品相关的信用估值调整使用了3级输入，例如当前信用利差的估计，来评估我们自己和我们违约的可能性
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交易对手。此类信用估值调整是根据每份合同的公允价值确定的，对总体估值的影响并不大。结果，我们所有的衍生品都被归类为公允价值层次结构的第二级。

我们的应付抵押贷款票据、优先无抵押票据（A、B、C、D、E、F、G和H系列）、无抵押定期贷款额度和无抵押循环信贷额度的公允价值是通过使用我们可能进行类似借款的当前利率对未来现金流进行折扣来估算的。

    下表汇总了截至2023年9月30日和2022年12月31日我们金融工具的账面价值和估计公允价值（金额以千计）：
2023年9月30日
估计公允价值
携带
价值		总计第 1 级第 2 级第 3 级
利率互换包含在预付费用和其他资产中$25,578 $25,578 $— $25,578 $— 
应付抵押贷款票据878,757 752,874 — — 752,874 
优先无抵押票据——A、B、C、D、E、F、G 和 H 系列973,819 848,074 — — 848,074 
无抵押定期贷款设施389,158 390,000 — — 390,000 
    
2022年12月31日
估计公允价值
携带
价值		总计第 1 级第 2 级第 3 级
利率互换包含在预付费用和其他资产中$17,936 $17,936 $— $17,936 $— 
应付抵押贷款票据883,705 783,648 — — 783,648 
优先无抵押票据——A、B、C、D、E、F、G和H系列973,659 865,292 — — 865,292 
无抵押定期贷款设施388,773 390,000 — — 390,000 
有关金融工具公允价值的披露基于我们截至2023年9月30日和2022年12月31日获得的相关信息。尽管我们不知道有任何因素会对合理的公允价值金额产生重大影响，但自该日起，就本财务报表而言，此类金额尚未经过全面重新估值，目前的公允价值估计值可能与本文列报的金额有很大差异。

8. 租赁
出租人    
我们向租户租赁各种空间，条款范围包括 一到 22年份。某些租约有附加条款的续订选项。租约规定了每月基本租金和房地产税的报销、与消费者物价指数相关的上涨或被称为运营费用上涨的公共区域维护。运营费用报销作为租金收入反映在我们的 2023 年 9 月 30 日和 2022 年 9 月 30 日的简明合并运营报表中。

租金收入包括固定和可变付款。固定付款主要与基本租金有关，可变付款主要与某些物业运营成本的租户费用报销有关。 截至2023年9月30日和2022年9月30日的三个月和九个月的租金收入组成如下（金额以千计）：
三个月已结束九个月已结束
租金收入2023年9月30日2022年9月30日2023年9月30日2022年9月30日
固定付款$132,862 $131,800 $395,744 $399,995 
可变付款18,596 16,490 50,408 45,148 
总租金收入$151,458 $148,290 $446,152 $445,143 

截至2023年9月30日，我们有权就不可取消的运营租赁获得以下未来合同最低租赁付款（不包括运营费用报销），这些租约将在不同的日期到期
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2040（金额以千计）：
2023 年的剩余时间$124,805 
2024510,232 
2025492,160 
2026446,677 
2027426,876 
此后1,997,898 
$3,998,648 
上述未来的最低租赁付款不包括租户收回的款项以及上述和低于市场租赁的无形资产的净增加。有些租赁通常在支付终止费后有终止选项。上表是在假设未行使此类期权的情况下编制的。
请参阅我们截至2023年6月30日的季度10-Q表季度报告的 “财务报表——附注8” 部分。租赁”，用于事先披露的与签名银行和第一共和国银行的租约有关的信息。


承租人
我们从一开始就确定一项安排是否为租赁。我们的经营租赁协议涉及 三地面租赁资产，反映在$的使用权资产中28.5百万美元，租赁负债为美元28.5截至2023年9月30日，我们的简明合并资产负债表中有百万美元。使用权资产代表我们在租赁期内使用标的资产的权利，租赁负债代表我们支付租赁产生的租赁款项的义务。使用权资产和负债在起始日根据租赁期内租赁付款的现值予以确认。可变租赁付款不包括在使用权资产和租赁负债中，并在这些付款的债务发生期内予以确认。
地面租赁将在2050年至2077年之间到期，包括延期选项，并且没有可变付款或剩余价值担保。由于我们的租赁不提供隐性利率，我们在确定租赁付款的现值时，根据会计准则更新第2016-02号 “租赁”（主题842）通过之日获得的信息，确定了增量借款利率。截至2023年9月30日，用于计算使用权资产和租赁负债的加权平均增量借款利率为 4.5%。与我们的运营租赁相关的租赁付款的租金支出在不可取消的租赁期限内按直线法确认。截至2023年9月30日，加权平均剩余租赁期限为 46.7年份。

    截至2023年9月30日，下表汇总了我们未来的最低租赁付款额以减去增量借款利率，以计算租赁的租赁负债（金额以千计）：
2023 年的剩余时间$380 
20241,518 
20251,518 
20261,503 
20271,482 
此后62,277 
未贴现现金流总额68,678 
现值折扣(40,182)
地面租赁负债$28,496 
9. 承付款和或有开支
法律诉讼
    
除下文所述外，截至2023年9月30日，我们没有参与任何重大诉讼，据我们所知，除了在日常业务过程中产生的例行诉讼，例如与租户的纠纷外，也没有任何针对我们或我们的财产的重大诉讼受到威胁。我们认为，此类行动可能产生的成本和相关负债（如果有）不会对我们简明的合并财务状况、经营业绩或流动性产生重大影响。

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正如先前披露的那样，在2014年10月， 12在首次公开募股之前，拥有帝国大厦费用所有权的帝国大厦联合有限责任公司（“ESBA”）的前投资者（“索赔人”）向美国仲裁协会提起了对彼得·马尔金、安东尼·马尔金、小托马斯·凯尔特纳以及我们的子公司 ESRT MH Holdings LLC（“被告”）的仲裁申请s“)。索赔声明（后来也向纽约联邦法院提交，其明确目的是取消诉讼时效）指控违反了与首次公开募股和组建交易有关的信托义务和相关索赔，并寻求金钱赔偿和宣告性救济。索赔人选择退出先前提起的类似索赔的集体诉讼，这些索赔已得到法院批准。受访者提交了答复和反诉。2015年3月，经各方同意，联邦法院的诉讼暂缓执行，等待仲裁。仲裁听证会于2016年5月开始，并于2018年8月结束。2020年8月26日，仲裁小组发布了一项裁决，驳回了所有索赔人的索赔，但有一个例外，就该裁决向索赔人裁定了约美元1.2百万，包括 七年利息将持续到2020年10月2日。这笔款项在截至2020年12月31日止年度的合并运营报表中作为IPO诉讼费用入账。被告认为，这种有利于原告的裁决完全没有法律依据，因此在向美国纽约南区地方法院提起的诉讼中，他们试图撤销该部分裁决。2021年9月27日，法院驳回了被告的撤销动议，并作出了上述金额（包括累计利息）的判决。受访者对该裁决提出上诉。2022年5月10日，被告动议驳回上诉和判决，理由是美国最高法院最近的一项裁决认为联邦法院对该案没有属事管辖权。索赔人反对该动议。2023年4月20日，联邦上诉法院批准了该动议，联邦法院对该裁决提出质疑的诉讼被驳回。2023年4月21日，受访者向纽约州法院提交了部分撤离申请，并以其他方式予以确认。2023年4月28日，除一人外，其他所有索赔人都向同一法院提出了确认动议。2023 年 7 月 31 日，纽约州法院部分驳回了被告的撤离申请，并确认了该裁决。受访者认为该裁决不正确，并已提出上诉，但尚待审理。2023 年 8 月 4 日，最后一位没有向纽约州法院提交确认申请的索赔人提交了申请。2023 年 9 月 14 日，受访者对该请愿书提出异议，该申请尚待审理。此外，联邦法院诉讼中的某些索赔人试图在该案中对被告提起诉讼。受访者认为，任何此类主张都是毫无根据的。负责诉讼的地方法官已经发布了一份报告和建议，驳回了申诉人的索赔；地方法官将决定是否采纳该报告和建议。

根据作为组建交易的一部分与我们的董事、执行官和名誉主席达成的赔偿协议，我们的前总法律顾问安东尼·马尔金、彼得·马尔金和小托马斯·凯尔特纳拥有我们对本次仲裁的辩护权和赔偿权。
无准备金的资本支出

截至 2023 年 9 月 30 日，我们估计我们将承担大约 $139.3根据现有的租赁协议，我们物业的数百万美元资本支出（包括租户改善和租赁佣金）。我们预计将通过运营现金流、额外的房地产级别抵押贷款、我们的无抵押信贷额度、手头现金和其他借款为这些资本支出提供资金。未来的房地产收购可能需要大量资本投资来支付翻新和租赁成本。我们预计，这些融资要求将以类似的方式得到满足。
信用风险的集中度
使我们面临信用风险的金融工具主要包括现金和现金等价物、限制性现金、短期投资、租户和其他应收账款以及递延租金应收账款。2023年9月30日，我们在多家主要金融机构存放了现金和现金等价物，并限制了超过联邦存款保险公司保险金额的现金余额。
资产报废义务
我们必须累积因收购、建造、开发和/或正常运营此类房产而在退出房产时依法有义务承担的费用。退休包括出售、遗弃或处置财产。根据该标准，有条件资产报废债务是开展资产报废活动的法律义务，在这种活动中，结算的时间和/或方法以公司可能控制也可能不在公司控制范围内的未来事件为条件，如果可以合理估计该债务的公允价值，则必须记录有条件资产报废债务的负债。环境现场评估和调查已发现我们的某些物业中存在石棉或含石棉的建筑材料。截至2023年9月30日，管理层没有计划以触发联邦和其他适用的石棉清除法规的方式拆除或更改这些房产，因此，从这些物业中拆除石棉或含石棉建筑材料的义务有不确定的结算日期。因此，我们无法合理估计相关的有条件资产报废债务的公允价值。但是，正在进行的石棉减排、维护计划和其他所需文件是按要求执行的，相关费用在发生时记作支出。

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其他环境问题
我们的某些房产已经过检查是否存在污染物造成的土壤污染，这些污染物可能发生在我们拥有这些房产之前，或者随后与其开发和/或使用有关。此类房产所需的补救措施已经完成，但如我们的年度报告所述，我们之前拥有的韦斯特波特零售资产的收盘后修复义务除外，还有 “财务报表——附注3” 中讨论的我们先前拥有的500处马马罗内克房产的收盘后修复义务。收购和处置。”截至2023年9月30日，除这三项资产外，管理层认为，除了按照相关机构的授权维护受影响场地并提交所需文件外，没有与环境修复相关的义务。所有这些维护费用均在发生时记作支出。我们预计，与上述有关的环境问题的解决不会对我们的业务、资产、合并财务状况、经营业绩或流动性产生重大影响。但是，我们无法确定我们是否已经确定了我们物业的所有环境责任，也无法确定我们的物业已经或将要采取所有必要的补救措施，或者如果出现此类环境责任，我们将获得全额或根本的赔偿。
保险覆盖范围
我们为我们的房产提供保险的类型和金额，我们认为这些免赔额与类似房产的所有者通常获得的保险额一致。

10. 公平
股份和单位
运营合伙企业（“OP Unit”）的运营合伙单位（“OP Unit”）和我们的一部分普通股具有基本相同的经济特征，因为它们获得的每单位利润分配与运营合伙企业相同。在 一年发行周年纪念日，OP Unit可以竞标赎回现金；但是，我们有唯一和绝对的自由裁量权和足够的授权普通股，可以将OP Unit换成普通股 一-按一比计算，而不是现金。
2019年5月16日，我们的股东批准了帝国房地产信托有限公司帝国房地产公司、L.P. 2019 年股权激励计划（“2019 年计划”），并取代了第一次修订和重述的帝国房地产信托公司和 2013 年帝国房地产信托有限责任公司股权激励计划（“2013 年计划”，与 2019 年计划合称为 “计划”）。2019年计划规定向我们公司和运营合作伙伴关系的董事、员工和顾问提供补助，包括期权、限制性股票、限制性股票单位、股票增值权、绩效奖励、股息等价物和其他基于股票的奖励。总计约为 11.0根据2019年计划授予的奖励，我们的普通股中有100万股获准发行。根据2013年计划，我们不会发行任何新的股权奖励。除行使外，计划下任何奖励所依据的被没收、取消或以其他方式终止的A类普通股将重新添加到2019年计划下可供发行的A类普通股中。在行使股票期权或根据计划结算奖励以支付行使价或预扣税款时投标或持有的股票，以及行使股票增值权时发行的股票与股票增值权的股票结算无关，将不会被重新添加到2019年计划下可供发行的A类普通股中。此外，在公开市场上回购的A类普通股不会被重新添加到2019年计划下可供发行的A类普通股中。
    
长期激励计划（“LTIP”）单位是运营合伙企业中的一类特殊合伙权益。奖励的每个 LTIP 单位将被视为等同于奖励为 一计划下的股票份额，减少了其他股票奖励的可用性 一-一对一。

LTIP单位的归属期（如果有）将在发行时确定。根据LTIP单位的条款，运营合伙企业将在某些特定的资本事件发生时对其资产进行重新估值，从一次此类事件发生到下一次此类事件发生的任何估值增长将首先分配给LTIP单位的持有人，以使此类持有人的资本账户与运营合伙单位持有人（“OP单位持有人”）的资本账户相等。除任何商定的例外情况外，一旦归属并与期权单位持有人实现平等，LTIP单位即可在运营合伙企业中转换为OP单位 一-一对一。
无论是否归属，受时间归属约束的LTIP单位均以OP单位的形式获得每单位分配，等于我们普通股的每股分红（包括定期分红和特殊股息）。基于市场和业绩的 LTIP 收到 10%
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目前此类分配，除非此类LTIP单位是根据绩效获得的，届时他们将收到应计和未付的款项 90% 并将开始接收 100此后此类分配的百分比。

截至2023年9月30日，有 161,346,829A 类普通股的股票， 986,884B 类普通股的股票和 108,617,764OP 单位待定。房地产投资信托基金持有 59.9OP 的控股权百分比。另一个 40.1OP的非控股权益百分比分散于各种有限合伙人，其中一些包括公司董事、高级管理层和员工。我们有 二将普通股类别作为赋予我们的OP单位持有人在上市公司的投票权的一种手段，这些投票权与他们在合并后的实体中的经济利益相对应。我们在组建交易中创建了一次性期权，允许任何首次公开募股前OP单位持有者将其拥有的每50个OP单位中的一个OP单位兑换成一股B类股票，而此类B类股票将生效 50每股投票数。

股票和公开交易运营伙伴关系单位回购计划
我们的董事会授权回购最多 $500从2022年1月1日到2023年12月31日，我们的A类普通股以及运营合伙企业的ES系列、250系列和60系列运营合作单位中有100万个。根据该计划，我们可以根据适用的证券法，不时在公开市场或私下谈判的交易中购买我们的A类普通股以及运营合伙企业的ES系列、250系列和60系列运营合伙单位。任何回购的时间、方式、价格和金额将由我们决定，并将受股票价格、可用性、交易量、一般市场条件和适用的证券法的约束。该授权并不要求我们收购任何特定数量的证券，我们可以自行决定暂停或终止该计划，恕不另行通知。

有 不在截至2023年9月30日的三个月内购买股权证券。
私人永久优先单位
截至2023年9月30日，有 4,664,0382019 年系列首选单位（“2019 年系列首选单位”）和 1,560,3602014 系列私人永久优先单位（“2014 年系列优先单位”）表现出色。2019 年系列优先单位的清算优先权为 $13.52每单位并有权获得$的累积优惠年度现金分配0.70每单位按季度支付拖欠款项。清算优先权为 $的 2014 系列优先单位16.62每单位并有权获得$的累积优惠年度现金分配0.60每单位按季度支付拖欠款项。这两个系列均不可由持有者选择兑换，只有在特定事件的情况下才能由我们选择兑换。


股息和分配

支付给普通股股东的股息总额为美元5.7百万和美元17.0截至2023年9月30日的三个月和九个月分别为百万美元，以及美元5.7百万和美元17.4截至2022年9月30日的三个月和九个月中，分别为百万美元。支付给 OP 单位持有人的总分配额为 $3.8百万和美元10.7截至2023年9月30日的三个月和九个月分别为百万美元，以及美元3.9百万和美元11.6截至2022年9月30日的三个月和九个月中，分别为百万美元。支付给优先单位持有人的总分配额为 $1.1百万和美元3.2截至2023年9月30日的三个月和九个月分别为百万美元，以及美元1.1百万和美元3.2截至2022年9月30日的三个月和九个月中，分别为百万美元。

激励和基于股份的薪酬
这些计划规定向董事、员工和顾问提供补助金，包括股票期权、限制性股票、股息等价物、股票支付、绩效股、LTIP单位、股票增值权和其他激励奖励。的总和 11.0根据根据2019年计划授予的奖励，我们的普通股中有100万股获准发行，截至2023年9月30日， 4.2百万股普通股仍可供未来发行。
2023 年 7 月，我们批准了 二新导演，克里斯蒂娜·范·塔塞尔和汉娜·杨，共有 27,000需按时间归属的LTIP单位，其合并公允市场价值为美元0.2百万。四分之一的单位将在2024年5月12日归属，其余单位将在随后的每个周年日基本相等的分期付款，期限为 三年此后。

基于时间的股权奖励的基于股份的薪酬以授予之日奖励的公允价值计量，并在 (i) 规定的归属期内按直线法认列为支出，归属期通常是 三,
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四要么 五年，或 (ii) 从补助金发放之日到雇员有资格退休的这段时间，这段时间可能发生在补助金之后。当雇员年满 (i) 岁时，雇员有资格退休 65适用于 2020 年及之后颁发的奖项，年龄为 60适用于 2020 年之前颁发的奖励以及 (ii) 员工首次完成工作的日期 十年为我们或我们的关联公司提供持续服务。基于市场的股权奖励和基于绩效的股权奖励的基于股份的薪酬以授予当日奖励的公允价值计量，并按直线法确认为支出 三要么 四年。此外，对于基于绩效的股票奖励，我们在每个报告期评估绩效条件是否有可能得到满足。我们在衡量期结束时根据预计授予的奖励数量确认费用。估计值的变动是通过累积补偿调整在变化期间计算的。

对于基于市场的LTIP单位，奖励的公允价值是使用蒙特卡罗模拟模型估算的，在限制期内LTIP单位无法兑换或转让，以及LTIP单位的账面资本账户是否和何时等于普通单位账面资本账户的不确定性进行了折扣。假设我们的股票价格以及比较指数的价格遵循几何布朗运动过程。在金融市场建模时，几何布朗运动是一个常见的假设，因为它允许建模量（在本例中为股票价格）与其当前值随机变化，并取任何大于零的值。我们的股价回报率和比较指数的波动性是根据隐含的波动率和历史波动率使用适当的回顾期估算的。业绩期内股票价格的预期增长率是根据截至授予日的无风险率确定的。对于基于时间或业绩的LTIP单位奖励，奖励的公允价值是根据我们在授予日股票的公允价值估算的，该限制期内无法兑换或转让LTIP单位，以及LTIP单位的账面资本账户是否和何时等于普通单位账面资本账户的不确定性。对于限制性股票奖励，奖励的公允价值基于授予日我们股票的市场价格。

在截至2023年9月30日的九个月中发行的LTIP单位和限制性股票的价值为美元21.7百万。每单位或每股公允价值的加权平均值为 $5.67适用于截至2023年9月30日的九个月内发放的补助金。2023年授予的每单位或每股的公允价值是在相应的授予日期使用以下假设估算的：预期寿命为 2.0到 5.3年，股息率为 1.7%，无风险利率来自 4.4% 至 5.0%，以及预期的价格波动来自 35.0% 至 46.0%。截至2023年9月30日，没有其他股票期权、股息等价物或股票增值权发行或流通。

    以下是截至2023年9月30日的九个月内限制性股票和LTIP单位活动摘要：
限制性股票基于时间的 LTIP基于市场的小贴士基于性能的提示加权平均拨款公允价值
截至2022年12月31日的未归属余额359,293 2,713,522 4,070,537 510,989 $6.69 
既得(111,178)(1,148,987)(316,412)(2,011)7.66 
已授予370,465 1,733,015 946,398 771,180 5.67 
没收或未赚钱(8,917)— (1,695,323)(3,795)4.30 
截至2023年9月30日的未归属余额609,663 3,297,550 3,005,200 1,276,363 $6.53 
出于会计目的，基于时间的 LTIP 和限制性股票奖励被视为在 (i) 受赠方年满年龄之日中较晚者立即归属 60要么 65（如适用），以及（ii）受让人首次在本公司或其关联公司完成必要的连续服务年限的日期。对于符合条件的奖励协议，我们在授予之日确认基于时间的奖励的非现金薪酬支出，并按比例确认基于市场和绩效的奖励的归属期内的非现金薪酬支出，因此，我们确认了美元0.5百万和美元2.2截至2023年9月30日的三个月和九个月分别为百万美元，以及美元0.4百万和美元2.0截至2022年9月30日的三个月和九个月中，分别为百万美元。未确认的补偿费用为 $3.5截至2023年9月30日的百万美元，将在加权平均期内确认 2.5年份。
对于剩余的LTIP单位和限制性股票奖励，我们在归属期内按比例确认非现金薪酬支出，因此，我们确认的非现金薪酬支出为美元4.5百万和美元12.6截至2023年9月30日的三个月和九个月分别为百万美元，以及美元4.8百万和美元13.7截至2022年9月30日的三个月和九个月中，分别为百万美元。未确认的补偿费用为 $28.1截至2023年9月30日的百万美元，将在加权平均期内确认 2.5年份。

每股收益
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每股收益的计算方法是将归属于普通股股东的净收益除以相应期间已发行股票的加权平均数。包含不可没收股息权的未归属股份支付奖励，无论已付还是未付，均被列为参与证券。如果采用摊薄法，则将基于股份的支付奖励包含在摊薄收益的计算中。
在截至2023年9月30日和2022年9月30日的三个月和九个月中，每股收益的计算方法如下（金额以千计，每股金额除外）：
三个月已结束九个月已结束
2023年9月30日2022年9月30日2023年9月30日2022年9月30日
分子-基本：
净收入$19,928 $10,118 $68,577 $41,592 
私人永久优先单位分配(1,050)(1,050)(3,151)(3,151)
归属于非控股权益的净收益(7,318)(3,511)(25,493)(14,594)
分配给未归属股票的收益— — — — 
归属于普通股股东的净收益——基本$11,560 $5,557 $39,933 $23,847 
分子-稀释：
净收入$19,928 $10,118 $68,577 $41,592 
私人永久优先单位分配(1,050)(1,050)(3,151)(3,151)
归属于其他合伙企业非控股权益的净（收益）亏损(111)49 (69)271 
分配给未归属股票的收益— — — — 
归属于普通股股东的净收益——摊薄$18,767 $9,117 $65,357 $38,712 
分母：
加权平均已发行股票—基本161,851 162,165 160,799 166,354 
运营合作单位100,905 103,870 102,580 103,526 
稀释性证券的影响：
基于股票的薪酬计划3,317 1,086 1,890 1,086 
加权平均已发行股票——摊薄266,073 267,121 265,269 270,966 
每股收益：
基本$0.07 $0.03 $0.25 $0.14 
稀释$0.07 $0.03 $0.25 $0.14 
曾经有 零截至2023年9月30日的三个月和九个月中，分别为反稀释股票和LTIP单位，以及 零截至2022年9月30日的三个月和九个月中，分别为反稀释股票和LTIP单位。



11. 关联方交易

监管费收入
自从我们成为上市公司以来，我们从与我们的董事长、总裁兼首席执行官安东尼·马尔金有关联的实体那里赚取了监管费。这些费用是 $0.2百万和美元0.7截至2023年9月30日的三个月和九个月分别为百万美元，以及美元0.2百万和美元0.8截至2022年9月30日的三个月和九个月中，分别为百万美元。这些费用包含在第三方管理费用和其他费用中。
物业管理费收入
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自从我们成为上市公司以来，我们从与安东尼·马尔金有关联的实体那里赚取了物业管理费。这些费用是 $0.1百万和美元0.2截至2023年9月30日的三个月和九个月分别为百万美元，以及美元0.1百万和美元0.2截至2022年9月30日的三个月和九个月中，分别为百万美元。这些费用包含在第三方管理费用和其他费用中。
其他
我们通常按市场租金收取租金 5,447从一家隶属于安东尼·马尔金的实体那里租用的平方英尺空间 一我们的房产。根据租约，租户有权取消此类租约，无需支付特别款项 90几天前通知。我们还与该租户签订了共享使用协议，将租赁场所的一部分用作我们的名誉董事长兼雇员 Peter L. Malkin 的办公地点，大约使用 15空间的百分比，我们为此向此类租户支付可按比例分配的费用份额。我们还与这些实体签订了协议，但不包括向他们提供一般计算机相关支持服务的财产和企业。总收入为 $0.1百万和美元0.3截至2023年9月30日的三个月和九个月分别为百万美元，以及美元0.1百万和美元0.2截至2022年9月30日的三个月和九个月中，分别为百万美元。
正如我们在年度报告中更详细地披露的那样，与2023年2月出售我们的韦斯特波特零售资产有关，我们向买方预付了一笔贷款，以促进成交，本金为美元0.6百万，这与 SOFR plus 的兴趣相关 3.5％，并要求在物业可用现金流的范围内偿还本金。截至2023年9月30日，这笔贷款已全额偿还。
12. 分部报告
我们已经确定了 二可报告的细分市场：（1）房地产和（2）天文台。我们的房地产板块包括与传统房地产资产的所有权、管理、运营、收购、再开发、重新定位和处置有关的所有活动。我们的天文台部分包括帝国大厦86层和102层天文台的运营。这些 二业务线是分开管理的，因为每家企业需要不同的支持基础设施，提供不同的服务，具有不同的经济特征，例如所需的投资、收入来源和营销战略。我们将细分市场间的销售和租金视为向第三方出售或租金，即按当前市场价格计算。

下表提供了截至2023年9月30日和2022年9月30日的三个月和九个月中各分部净收入的组成部分（金额以千计）：

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截至2023年9月30日的三个月
房地产天文台区间消除总计
收入：
租金收入$151,458 $— $— $151,458 
公司间租金收入22,113 — (22,113)— 
天文台收入— 37,562 — 37,562 
第三方管理和其他费用268 — — 268 
其他收入和费用2,238 — — 2,238 
总收入176,077 37,562 (22,113)191,526 
运营费用：
物业运营费用42,817 — — 42,817 
公司间租金支出— 22,113 (22,113)— 
地租费用2,331 — — 2,331 
一般和管理费用16,012 — — 16,012 
天文台费用— 9,471 — 9,471 
房地产税32,014 — — 32,014 
折旧和摊销46,593 31 — 46,624 
运营费用总额139,767 31,615 (22,113)149,269 
总营业收入36,310 5,947 — 42,257 

其他收入（支出）：
利息收入4,410 52 — 4,462 
利息支出(25,382)— — (25,382)
所得税前收入15,338 5,999 — 21,337 
所得税支出(146)(1,263)— (1,409)
净收入$15,192 $4,736 $— $19,928 
分部资产$3,959,249 $257,298 $— $4,216,547 
分部资产支出$56,227 $— $— $56,227 
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截至 2022 年 9 月 30 日的三个月
房地产天文台区间消除总计
收入：
租金收入$148,290 $— $— $148,290 
公司间租金收入19,072 — (19,072)— 
天文台收入— 33,051 — 33,051 
第三方管理和其他费用389 — — 389 
其他收入和费用1,982 — — 1,982 
总收入169,733 33,051 (19,072)183,712 
运营费用：
物业运营费用42,798 — — 42,798 
公司间租金支出— 19,072 (19,072)— 
地租费用2,331 — — 2,331 
一般和管理费用15,725 — — 15,725 
天文台费用— 8,516 — 8,516 
房地产税31,831 — — 31,831 
折旧和摊销46,933 51 — 46,984 
运营费用总额139,618 27,639 (19,072)148,185 
总营业收入30,115 5,412 — 35,527 

其他收入（支出）：
利息收入1,530 34 — 1,564 
利息支出(25,516)— — (25,516)
所得税前收入6,129 5,446 — 11,575 
所得税支出(359)(1,098)— (1,457)
净收入$5,770 $4,348 $— $10,118 
分部资产$3,950,883 $250,257 $— $4,201,140 
分部资产支出$18,686 $24 $— $18,710 
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截至2023年9月30日的九个月
房地产天文台区间消除总计
收入：
租金收入$446,152 $— $— $446,152 
公司间租金收入58,969 — (58,969)— 
天文台收入— 93,149 — 93,149 
第三方管理和其他费用1,076 — — 1,076 
其他收入和费用6,313 — — 6,313 
总收入512,510 93,149 (58,969)546,690 
运营费用：
物业运营费用124,380 — — 124,380 
公司间租金支出— 58,969 (58,969)— 
地租费用6,994 — — 6,994 
一般和管理费用47,795 — — 47,795 
天文台费用— 25,983 — 25,983 
房地产税95,292 — — 95,292 
折旧和摊销140,194 118 — 140,312 
运营费用总额414,655 85,070 (58,969)440,756 
总营业收入97,855 8,079 — 105,934 

其他收入（支出）：
利息收入10,257 139 — 10,396 
利息支出(76,091)— — (76,091)
处置财产的收益29,261 — — 29,261 
所得税前收入61,282 8,218 — 69,500 
所得税支出(541)(382)— (923)
净收入$60,741 $7,836 $— $68,577 
分部资产支出$123,671 $58 $— $123,729 
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截至 2022 年 9 月 30 日的九个月
房地产天文台区间消除总计
收入：
租金收入$445,143 $— $— $445,143 
公司间租金收入46,801 — (46,801)— 
天文台收入— 73,660 — 73,660 
租赁终止费20,032 — — 20,032 
第三方管理和其他费用1,025 — — 1,025 
其他收入和费用5,908 — — 5,908 
总收入518,909 73,660 (46,801)545,768 
运营费用：
物业运营费用118,875 — — 118,875 
公司间租金支出— 46,801 (46,801)— 
地租费用6,994 — — 6,994 
一般和管理费用45,287 — — 45,287 
天文台费用— 22,507 — 22,507 
房地产税91,637 — — 91,637 
折旧和摊销172,258 136 — 172,394 
运营费用总额435,051 69,444 (46,801)457,694 
总营业收入（亏损）83,858 4,216 — 88,074 

其他收入（支出）：
利息收入2,105 39 — 2,144 
利息支出(75,572)— — (75,572)
处置财产的收益27,170 — — 27,170 
所得税前收入（亏损）37,561 4,255 — 41,816 
所得税（费用）补助(541)317 — (224)
净收入$37,020 $4,572 $— $41,592 
分部资产支出$70,795 $315 $— $71,110 
    
13. 后续事件

没有。
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第 2 项。管理层对财务状况和经营业绩的讨论和分析

除非上下文另有要求或指示，否则本节中提及”我们,” “我们的，” 和”我们” 指我们公司及其合并子公司。本管理层的讨论与分析比较了公司截至2023年9月30日的三个月和九个月期间的业绩与截至2022年9月30日的相应三个月和九个月期间的业绩，并回顾了公司截至2023年9月30日的财务状况。以下与我们的合并财务报表有关的讨论应与本10-Q表季度报告和10-K表年度报告中其他地方出现的财务报表及其附注一起阅读。

前瞻性陈述
本10-Q表季度报告包含经修订的1933年《证券法》第27A条所指的前瞻性陈述（即”《证券法》“），以及经修订的1934年《证券交易法》第21E条（即”《交易法》”)。我们打算将这些前瞻性陈述纳入1995年《私人证券诉讼改革法》中关于前瞻性陈述的安全港条款，并纳入本声明是为了遵守这些安全港条款。您可以使用前瞻性术语来识别前瞻性陈述，例如 “目标”、“预期”、“大约”、“考虑”、“继续”、“估计”、“期望”、“预测”、“希望”、“打算”、“可能”、“计划”、“寻求”、“应该”、“思考”、“将” 或这些词语和短语的否定性或旨在识别有关未来的陈述的类似词语或短语。特别是，与我们的资本资源、投资组合业绩、股息政策和经营业绩有关的陈述包含前瞻性陈述。同样，我们关于运营、收购和预期市场状况、人口统计和经营业绩带来的投资组合预期增长的所有陈述均为前瞻性陈述。

前瞻性陈述存在重大风险和不确定性，其中许多风险和不确定性难以预测，通常超出我们的控制范围，您不应依赖它们来预测未来事件。前瞻性陈述取决于假设、数据或方法，这些假设、数据或方法可能不正确或不精确，我们可能无法实现这些假设、数据或方法。我们不保证所描述的交易和事件会如所述发生（或根本不会发生）。

除其他外，以下因素可能导致实际结果和未来事件与前瞻性陈述中列出或设想的结果存在重大差异：(i) 任何灾难性事件（包括大流行、流行病或其他疾病爆发、自然灾害和极端天气事件、恐怖主义和其他武装敌对行动，以及网络安全威胁和技术中断）的经济、市场、政治和社会影响以及与之相关的不确定性；(ii) 失败与任何事件或交易有关的条件或表现此处描述；（iii）解决涉及公司的法律诉讼；（iv）对办公、多户家庭或零售空间的需求减少，包括办公空间和远程办公用途的变化；（v）我们业务战略的变化；（vi）影响我们办公、零售、天文台、广播或其他设施利用的技术和市场竞争变化；（vii）国内或国际旅游业的变化，包括健康危机造成的变化以及流行病、地缘政治事件，包括全球敌对行动、货币兑换利率和/或来自纽约市其他天文台的竞争，其中任何或全部都可能导致天文台访客减少；(viii) 租户违约、提前终止或不续租租约；(ix) 利率和其他因素变化导致公司的借贷成本增加；(x) 房地产估值和减值费用下降；(xii) 我们的场地租约终止；(xii) 变更我们在债务到期时偿还、再融资、重组或延长债务的能力，以及我们面临的潜在限制能够根据提款条件和财务契约借入更多资金；（xiii）租金降低或空置率增加；（xiv）我们未能成功执行任何新规划的资本项目或未能按预期的时间表或预算执行；（xv）难以确定和完成收购；（xvii）与任何开发项目（包括我们的地铁塔潜在开发用地）相关的风险；（xvii）政府法规、税法和税率变化的影响类似的问题；（xviii）我们未能获得资格房地产投资信托基金；（xix）与气候变化、恶劣天气条件、海平面上升和自然灾害相关的环境不确定性和风险；（xx）因未使用或不遵守1031交易所计划而处置资产时产生的应纳税资本收益；以及（xxi）我们在ESG指标和目标、租户报告ESG指标和实现ESG目标方面的合作意愿和能力以及政府的影响方面的方法和估计的准确性对我们的 ESG 工作的监管。有关可能影响公司未来业绩、业绩或交易的这些因素和其他因素的进一步讨论，请参阅公司年度报告中标题为 “风险因素” 的部分，以及公司随后不时向美国证券交易委员会（“SEC”）提交的文件中描述的其他风险。

尽管前瞻性陈述反映了公司的真诚信念，但它们并不能保证未来的业绩。任何前瞻性陈述仅代表其发表之日，除非适用法律要求，否则我们没有义务公开更新或修改任何前瞻性陈述以反映基本假设或因素、新信息、数据或方法、未来事件的变化或本表10-Q表季度报告发布之日后的其他变化。潜在投资者不应过分依赖任何前瞻性陈述，这些陈述仅基于公司（或作出前瞻性陈述的第三方）目前获得的信息。


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概述
截至2023年9月30日的三个月的亮点
•归属于普通股股东的净收益为1160万美元。
•来自运营的核心资金（“核心FFO”）为6,590万美元，归属于普通股股东和运营伙伴关系。
•签署了总计248,479平方英尺的新租约、续订租约和扩建租约。
•商业投资组合租赁率为90.5％，曼哈顿办公投资组合为91.9％。
•帝国大厦天文台创造了2810万美元的净营业收入。

运营结果
以下讨论分别涉及我们截至2023年9月30日和2022年9月30日的三个月和九个月的经营业绩。

截至2023年9月30日的三个月与截至2022年9月30日的三个月相比
下表汇总了我们分别截至2023年9月30日和2022年9月30日的三个月的历史经营业绩（金额以千计）：
截至9月30日的三个月
20232022改变%
房地产板块天文台部分总计房地产板块天文台部分总计
收入：
租金收入
$151,458 $— $151,458 $148,290 $— $148,290 $3,168 2.1 %
天文台收入— 37,562 37,562 — 33,051 33,051 4,511 13.6 
租赁终止费— — — — — — — — 
第三方管理和其他费用
268 — 268 389 — 389 (121)(31.1)
其他收入和费用
2,238 — 2,238 1,982 — 1,982 256 12.9 
总收入
153,964 37,562 191,526 150,661 33,051 183,712 7,814 4.3 
运营费用：
物业运营费用
42,817 — 42,817 42,798 — 42,798 (19)— 
地租费用
2,331 — 2,331 2,331 — 2,331 — — 
一般和管理费用
16,012 — 16,012 15,725 — 15,725 (287)(1.8)
天文台费用
— 9,471 9,471 — 8,516 8,516 (955)(11.2)
房地产税
32,014 — 32,014 31,831 — 31,831 (183)(0.6)
折旧和摊销
46,593 31 46,624 46,933 51 46,984 360 0.8 
运营费用总额
139,767 9,502 149,269 139,618 8,567 148,185 (1,084)(0.7)
营业收入
14,197 28,060 42,257 11,043 24,484 35,527 6,730 18.9 
公司间租金收入（支出）22,113 (22,113)— 19,072 (19,072)— 
其他收入（支出）：
利息收入
4,410 52 4,462 1,530 34 1,564 2,898 185.3 
利息支出
(25,382)— (25,382)(25,516)— (25,516)134 0.5 
所得税前收入
15,338 5,999 21,337 6,129 5,446 11,575 9,762 84.3 
所得税支出
(146)(1,263)(1,409)(359)(1,098)(1,457)48 3.3 
净收入
15,192 4,736 19,928 5,770 4,348 10,118 9,810 97.0 
归属于非控股权益的净（收益）亏损： 
运营合伙企业中的非控股权益(7,207)— (7,207)(3,560)— (3,560)3,647 102.4 
其他合伙企业的非控股权益(111)— (111)49 — 49 160 326.5 
私人永久优先单位分配(1,050)— (1,050)(1,050)— (1,050)— — 
归属于普通股股东的净收益 $6,824 $4,736 $11,560 $1,209 $4,348 $5,557 $6,003 108.0 %

房地产板块

租金收入
30









如 “财务报表——附注3” 所披露，租金收入的增加主要归因于新租户或续租租户的基本租金增加了550万美元，租金上涨和租户上涨幅度增加，以及我们最近的交易活动净减少了230万美元。收购和处置。”
利息收入
截至2023年9月30日的三个月中，利息收入的增加反映了与截至2022年9月30日的三个月相比更高的利率。
天文台部分
天文台收入
天文台 收入 是 更高 驱动 通过 增加的 与截至2022年9月30日的三个月相比，截至2023年9月30日的三个月中，每位访客的访问量和收入。
天文台费用
天文台费用的增加是由运营时间的增加推动的，与截至2022年9月30日的三个月相比，运营时间的增加增加了营销、人工和维护成本等可变成本。


截至2023年9月30日的九个月与截至2022年9月30日的九个月相比
下表汇总了我们截至2023年9月30日和2022年9月30日的九个月的历史经营业绩（金额以千计）：

31








截至9月30日的九个月
20232022改变%
房地产板块天文台部分总计房地产板块天文台部分总计
收入：
租金收入
$446,152 $— $446,152 $445,143 $— $445,143 $1,009 0.2 %
天文台收入— 93,149 93,149 — 73,660 73,660 19,489 26.5 
租赁终止费— — — 20,032 — 20,032 (20,032)(100.0)
第三方管理和其他费用
1,076 — 1,076 1,025 — 1,025 51 5.0 
其他收入和费用
6,313 — 6,313 5,908 — 5,908 405 6.9 
总收入
453,541 93,149 546,690 472,108 73,660 545,768 922 0.2 
运营费用：
物业运营费用
124,380 — 124,380 118,875 — 118,875 (5,505)(4.6)
地租费用
6,994 — 6,994 6,994 — 6,994 — — 
一般和管理费用
47,795 — 47,795 45,287 — 45,287 (2,508)(5.5)
天文台费用
— 25,983 25,983 — 22,507 22,507 (3,476)(15.4)
房地产税
95,292 — 95,292 91,637 — 91,637 (3,655)(4.0)
折旧和摊销
140,194 118 140,312 172,258 136 172,394 32,082 18.6 
运营费用总额
414,655 26,101 440,756 435,051 22,643 457,694 16,938 3.7 
营业收入
38,886 67,048 105,934 37,057 51,017 88,074 17,860 20.3 
公司间租金收入（支出）58,969 (58,969)— 46,801 (46,801)— 
其他收入（支出）：
利息收入
10,257 139 10,396 2,105 39 2,144 8,252 384.9 
利息支出
(76,091)— (76,091)(75,572)— (75,572)(519)(0.7)
处置财产的收益
29,261 — 29,261 27,170 — 27,170 2,091 7.7 
所得税前收入
61,282 8,218 69,500 37,561 4,255 41,816 27,684 66.2 
所得税（费用）补助
(541)(382)(923)(541)317 (224)(699)(312.1)
净收入
60,741 7,836 68,577 37,020 4,572 41,592 26,985 64.9 
归属于非控股权益的净（收益）亏损： 
运营合伙企业中的非控股权益(25,424)— (25,424)(14,865)— (14,865)10,559 71.0 
其他合伙企业的非控股权益(69)— (69)271 — 271 340 125.5 
私人永久优先单位分配(3,151)— (3,151)(3,151)— (3,151)— — 
归属于普通股股东的净收益 $32,097 $7,836 $39,933 $19,275 $4,572 $23,847 $16,086 67.5 %

房地产板块

租金收入

如 “财务报表——附注3” 所披露，租金收入的增加主要归因于新租户或续租租户的基本租金增加了710万美元，租金上涨和租户上涨幅度增加，以及我们最近的交易活动净减少610万美元。收购和处置。”
物业运营费用
物业运营费用的增加主要是由于2023年与建筑物利用率提高相关的维修和维护成本增加、清洁成本增加以及工资成本的增加。
一般和管理费用
一般和管理费用的增加主要反映了工资同比增长导致的工资增加。
房地产税

房地产税的增加主要归因于多处房产的评估价值增加导致房地产税支出增加了410万美元，但部分被我们最近交易活动净减少的40万美元所抵消，如 “财务报表——附注3” 中披露的那样。收购和处置。”
折旧和摊销
    
32








折旧和摊销的减少反映了截至2022年9月30日的九个月中加速贬值，这与在截至2022年9月30日之前出售的房产以双方同意的止赎权形式将主大道383号转让给贷款人以及在截至2022年9月30日之前出售的房产的折旧费用有关。
利息收入
上涨反映了截至2023年9月30日的九个月中利率高于截至2022年9月30日的九个月的利率。

处置财产的收益
截至2023年9月30日的九个月中，收益反映了2023年4月出售纽约哈里森市500座马马罗内克的收益以及2023年2月康涅狄格州韦斯特波特69-97号和103-107号大街的出售收益，而截至2022年9月30日的九个月的涨幅则代表2022年4月康涅狄格州诺沃克主大道383号的处置收益。
天文台部分
天文台收入
天文台 收入 是 更高 驱动 通过 增加的 在截至2023年9月30日的九个月中，每位访客的访问量和收入与截至2022年9月30日的九个月相比较。
天文台费用
天文台开支的增加是由运营时间的增加推动的，这增加了营销、人工和维护成本等可变成本。
所得税
这个 增加 在 收入 税收支出是 可归因 税前收入增加390万美元 为了 这 天文台 截至2023年9月30日的九个月的部分。

流动性和资本资源

流动性是衡量我们满足潜在现金需求的能力的指标，包括偿还借款、为我们的资产和运营提供资金和维护（包括租赁成本）、为我们的重建和重新定位计划提供资金、收购房产、向证券持有人进行分配以及满足其他一般业务需求的持续承诺。根据我们管理层的历史经验和业务战略，我们预计在可预见的将来，我们将从运营中产生正现金流。为了获得房地产投资信托基金的资格，根据1986年《美国国税法》，我们每年必须向股东分配房地产投资信托基金应纳税所得额的至少90％，该收入不考虑支付的股息扣除额，不包括净资本收益。我们预计将按要求向证券持有人进行季度分配。

尽管我们可能能够预测和规划某些流动性需求，但现金使用量可能会出人意料地增加，这超出了我们的控制范围，这将影响我们的财务状况和经营业绩。例如，我们可能被要求遵守新的法律或法规，这些法律或法规导致我们为房产承担意想不到的资本支出，从而增加了我们的流动性需求。即使我们的预期流动性需求没有实质性变化，我们的流动性来源也可能少于预期，而这些来源的可用资金也可能少于预期或需要的资金。我们的主要流动性来源通常包括手头现金和我们的运营活动、债务发行和无抵押循环信贷额度下未使用的借款能力所产生的现金。我们预计将满足短期流动性需求，包括分配、运营费用、营运资金、债务还本付息，以及来自运营现金流、手头现金、债务发行以及无抵押循环信贷额度下的可用借贷能力的资本支出。这些借款的可用性受适用贷款协议中规定的条件的约束。我们希望通过运营现金流、手头现金、无抵押循环信贷额度、抵押贷款融资、债务发行、普通股和/或优先股发行以及资产出售来满足我们的长期资本需求，包括收购、重建和资本支出。 我们的房产需要定期进行资本投资，以支付与个人租赁相关的租户改善补贴、一般资本改善以及与资本支出相关的成本。我们的整体杠杆率将取决于我们的投资组合和杠杆成本。我们的章程不限制我们可以使用的杠杆数额。

截至2023年9月30日，我们的可用现金和现金等价物为3.54亿美元，在无抵押循环信贷额度下可用的为8.5亿美元。

截至2023年9月30日，我们的未偿合并债务总额约为22亿美元，加权平均利率为3.9％，加权平均到期日为5.7年。截至2023年9月30日，不包括本金摊销，我们没有在2024年11月之前到期的未偿债务。

33








投资组合交易活动

2023 年 2 月 1 日，我们完成了康涅狄格州韦斯特波特大街 69-97 号和 103-107 号的出售，总资产估值为 4,000 万美元。

2023年4月5日，我们完成了纽约哈里森市马马罗内克大道500号的出售，总资产估值为5300万美元。

2023 年 9 月 14 日，我们完成了对位于北六号拐角处的威廉斯堡零售物业的收购第四纽约布鲁克林的Street和Wythe Avenue的收购价格为2640万美元。

无抵押循环信贷和定期贷款设施
    见 “财务报表——附注5。债务”，摘要介绍我们的无抵押循环信贷和定期贷款额度。
抵押债务
截至2023年9月30日，我们的合并抵押贷款应付票据为8.939亿美元。我们的债务要到2024年11月才能到期。见 “财务报表——附注5。债务”，了解有关抵押贷款债务的更多信息。

高级无抵押票据
    
优先无抵押票据的条款包括惯例契约，包括对留置权、投资、分配、债务、基本变更以及与关联公司交易的限制，并要求提供某些惯常财务报告。这些条款还要求遵守财务比率，包括最大杠杆比率、最大担保杠杆比率、最低固定费用覆盖率、最低未支配利息覆盖比率和最大无抵押杠杆比率。协议还包含惯常的违约事件（在某些情况下有规定的补救期），包括但不限于不付款、违反契约、陈述或担保、交叉违约、破产或其他破产事件、判决、ERISA事件、某些控制权变更交易的发生以及房地产投资信托资格的丧失。截至2023年9月30日，我们遵守了未偿还的优先无抵押票据下的契约。

财务契约
截至2023年9月30日，我们遵守了以下财务契约：
财务契约必需2023年9月30日合规
最大总杠杆率33.2 %是的
最大安全杠杆13.0 %是的
最低固定费用承保范围> 1.50x3.0x是的
最低未支配利息保障范围> 1.75x5.3x是的
最大无抵押杠杆率24.8 %是的
杠杆政策
我们预计将在资本结构中使用杠杆作用，金额由董事会不时确定。尽管董事会尚未通过限制我们可能承担的债务总额的政策，但我们预计董事会在评估我们的负债水平以及固定利率或浮动利率的负债金额时将不时考虑多种因素。我们的章程和章程没有限制我们可能承担的债务的金额或百分比，也没有限制我们的负债形式（包括但不限于追索权或无追索权债务以及交叉抵押债务）。我们的整体杠杆率将取决于我们的投资组合和杠杆成本。我们的董事会可能会根据当时的经济状况、债务和股权资本的相对成本、我们房地产的市场价值、债务和股权证券的总体市场状况、普通股市场价格的波动、增长和收购机会以及其他因素不时修改杠杆政策。
资本支出
下表汇总了我们在所列每个时期的租赁佣金成本、租户改善成本和资本支出（以千美元计，每平方英尺的金额除外）。
办公物业
34








  
截至9月30日的九个月
新租约、扩建和续订总数20232022
签署的租约数量(1)
66103
总平方英尺772,587928,598
每平方英尺的租赁佣金成本(2)
$18.41 $19.14 
每平方英尺的租户改善成本(2)
78.15 59.20 
每平方英尺的租赁佣金和租户改善成本总额(2)
$96.56 $78.34 
零售地产
  
截至9月30日的九个月
新租约、扩建和续订总数20232022
签署的租约数量(1)
5 12 
总平方英尺14,263 45,655 
每平方英尺的租赁佣金成本(2)
$47.80 $59.85 
每平方英尺的租户改善成本(2)
48.17 53.97 
每平方英尺的租赁佣金和租户改善成本总额(2)
$95.97 $113.82 
_______________

(1)将续订和扩展的租约作为一份签署的租约出示。
(2)将所有租户装修和租赁佣金费用列为在租约签署期间产生的费用，该期间可能与实际支付期不同。
  
截至9月30日的九个月
20232022
总投资组合
资本支出 (1)
$38,736 $28,823 
_______________
(1)不包括租户改善和租赁佣金成本。
截至2023年9月30日，我们预计与现有租赁协议下的债务相关的额外费用约为1.393亿美元，用于租户改善和租赁佣金。我们打算通过运营现金流、手头现金、额外的房地产抵押贷款融资和无抵押循环信贷额度下的借款相结合来为租户改善和租赁佣金成本提供资金。
资本支出被视为我们短期和长期流动性需求的一部分。我们打算通过运营现金流、手头现金和无抵押循环信贷额度下的借款相结合来为资本改善提供资金。
资产负债表外安排
截至2023年9月30日，我们没有任何资产负债表外安排。
分销政策
我们打算以满足房地产投资信托基金分配要求和避免美国联邦所得税义务的方式将应纳税净收入分配给证券持有人。
在我们支付任何分配之前，无论是出于美国联邦所得税目的还是其他目的，我们都必须首先满足运营要求和支付本金和利息（如果有）的义务。但是，在某些情况下，我们可能需要以我们认为不利的利率或时间使用现金储备、承担债务或清算资产，或者对我们的股票进行应纳税分配，以满足房地产投资信托基金的分配要求。
向股东分配
截至2023年9月30日和2022年9月30日的九个月中，已向股东分别支付了3,080万美元和3,220万美元。

股票和公开交易运营伙伴关系单位回购计划

35








我们的董事会授权在2022年1月1日至2023年12月31日期间回购高达5亿美元的A类普通股以及运营合伙企业的ES系列、250系列和60系列运营合作单位。根据该计划，我们可以根据适用的证券法，不时在公开市场或私下谈判的交易中购买我们的A类普通股以及运营合伙企业的ES系列、250系列和60系列运营合伙单位。任何回购的时间、方式、价格和金额将由我们自行决定，并将受股票价格、可用性、交易量、一般市场条件和适用的证券法的约束。该授权并不要求我们收购任何特定数量的证券，我们可以自行决定暂停或终止该计划，恕不另行通知。在截至2023年9月30日的三个月中，没有人购买股权证券。见 “财务报表——附注10。公平。”


现金流
截至2023年9月30日的九个月与截至2022年9月30日的九个月的比较
净现金。截至2023年9月30日和2022年9月30日，现金和现金等价物以及限制性现金分别为4.210亿美元和4.398亿美元。下降的主要原因是2022年12月和2023年9月收购了房地产以及资本支出增加，但部分被2022年12月以及2023年2月和4月处置房产的净收益以及普通股回购减少所抵消。
经营活动。由于天文台营业收入的增加和营运资金的变化，运营活动提供的净现金增加了2200万美元，达到1.96亿美元。
投资活动。用于投资活动的净现金减少了4,970万美元，至3,940万美元，这主要是由于2023年2月出售康涅狄格州韦斯特波特的69-97号和103-107号大街以及2023年4月出售纽约哈里森的500号马马罗内克的净收益。
筹资活动。用于融资活动的净现金减少了6,930万美元，至5,040万美元，这主要是由于普通股的回购减少。

净营业收入（“NOI”）
我们的财务报告包括对房地产净营业收入（NOI）的讨论。NOI 是衡量业绩的非 GAAP 财务指标。我们的管理层使用NOI来评估和比较我们房产的表现，确定收益趋势和计算我们房产的公允价值，因为它不受以下因素的影响：（i）业主的资金成本，（ii）折旧和摊销费用的影响以及出售包含在根据公认会计原则计算的净收入中的运营房地产资产的损益，（iii）收购费用，亏损关于提前清偿衍生金融工具的债务和损失，或 (iv) 一般情况以及财产所有者特有的管理费用和其他损益.资金成本之所以从NOI中扣除，是因为它特定于所有者的特定融资能力和限制，也取决于历史利率和其他资本成本，以及我们过去就适当资本组合做出的决定，这些资本组合在未来可能已经发生变化或可能发生变化。折旧和摊销费用以及出售经营性房地产资产的损益被扣除，因为它们可能无法准确地代表我们的办公或零售物业因使用物业或市场状况变化而产生的实际价值变化。尽管不动产的某些方面的价值确实会随着时间的推移而下降，折旧和摊销可以合理反映出来，但从历史上看，不动产的整体价值的增加或减少是由于整体经济状况的变化而不是财产的实际使用或时间的推移。出售不动产的收益和损失因财产而异，并受出售时的市场状况的影响，市场状况通常会因时期而变化。在将一个时期与另一个时期进行比较时，或者将我们的经营业绩与其他未进行类似购买或销售的房地产公司的经营业绩进行比较时，这些收益和损失可能会造成扭曲。我们认为，从净收入中扣除这些成本对投资者很有用，因为由此产生的衡量标准反映了运营我们的物业的实际收入、产生的和实际支出以及入住率、租金和运营成本的趋势。

但是，NOI的用处是有限的，因为它不包括一般和管理成本、利息支出、折旧和摊销费用以及出售房产的损益，以及公认会计原则规定的其他损益，即维持我们物业运营业绩所必需的资本支出水平和租赁成本，所有这些都是重大的经济成本。NOI可能无法捕捉到净收入中这些组成部分的显著趋势，这进一步限制了其用处。
净资产收益是衡量我们物业经营业绩的指标，但不能衡量我们的整体业绩。因此，NOI不能替代根据公认会计原则计算的净收入。该指标应与根据公认会计原则计算的净收益以及本管理层关于财务状况和经营业绩讨论与分析的其他部分的讨论一起进行分析，这些讨论涉及在NOI计算中取消的净收益部分。其他公司可能会使用不同的方法来计算NOI或类似标题的指标，因此，我们的NOI可能无法与其他公司报告的标题相似的指标进行比较，后者没有像我们一样完全定义该衡量标准。

下表列出了我们在报告所述期间的净收入（最直接可比的GAAP指标）与NOI的对账情况（金额以千计）：
36








截至9月30日的三个月截至9月30日的九个月
2023202220232022
（未经审计）（未经审计）
净收入
$19,928 $10,118 $68,577 $41,592 
添加：
一般和管理费用
16,012 15,725 47,795 45,287 
折旧和摊销
46,624 46,984 140,312 172,394 
利息支出
25,382 25,516 76,091 75,572 
所得税支出（福利）
1,409 1,457 923 224 
减去：
处置财产的收益— — (29,261)(27,170)
第三方管理和其他费用
(268)(389)(1,076)(1,025)
利息收入
(4,462)(1,564)(10,396)(2,144)
净营业收入
$104,625 $97,847 $292,965 $304,730 
其他净营业收入数据
直线租金收入
$5,015 $7,341 $17,430 $18,533 
摊销高于市场和低于市场的租赁资产和负债所产生的租金收入净增长
$554 $677 $1,932 $4,136 
收购的低于市场的地面租约的摊销
$1,957 $1,957 $5,873 $5,873 

运营资金（“FFO”）
我们在下面介绍有关FFO的讨论。我们根据全国房地产投资信托协会（NAREIT）发布的关于FFO的 “白皮书” 计算FFO，该白皮书将FFO定义为净收益（亏损）（根据公认会计原则确定），不包括折旧房地产投资的减值注销和实质房地产投资的投资、债务重组和折旧运营物业销售的收益或损失，以及与房地产相关的折旧和摊销 (不包括递延融资成本的摊销), 减去对非营利组织的分配控股权益和已终止业务以及未合并合伙企业和合资企业调整后的收益/亏损。FFO是房地产投资信托基金的一项广泛认可的非公认会计准则财务指标，我们认为，与根据公认会计原则确定的财务报表相比，它有助于投资者了解财务业绩，为房地产投资信托基金之间的比较提供相关依据。此外，我们认为FFO对投资者很有用，因为它认识到房地产随着时间的推移普遍升值或保持剩余价值的程度要比其他折旧资产大得多，从而捕捉了房地产表现特有的特征。投资者在试图了解股票房地产投资信托基金的经营业绩时，应查看FFO以及GAAP净收益。我们之所以提出FFO，是因为我们认为它是衡量我们经营业绩的重要补充指标，并认为证券分析师、投资者和其他利益相关方在评估房地产投资信托基金时经常使用它。但是，由于FFO不包括折旧和摊销，既没有反映因使用或市场状况而导致的房产价值变化，也没有反映维持房产运营业绩所必需的资本支出和租赁佣金水平，所有这些都会产生实际的经济影响，并可能对我们的经营业绩产生重大影响，因此FFO作为衡量业绩的效用是有限的。无法保证我们提出的FFO与其他房地产投资信托基金类似标题的指标具有可比性。FFO不代表经营活动产生的现金，不应被视为根据公认会计原则确定的净收益（亏损）或根据公认会计原则确定的经营活动现金流的替代方案。FFO 并不表示可用现金来满足持续的现金需求，包括进行现金分配的能力。尽管FFO是用于评估房地产投资信托基金表现的可比性的衡量标准，但由于NAREIT白皮书仅提供了计算FFO的指导方针，因此FFO的计算可能因公司而异。

修改后的运营资金（“修改后的 FFO”）
修改后的FFO在传统定义的FFO的基础上增加了对任何高于或低于市场的地面租赁摊销额的调整。我们认为，这是评估我们经营业绩的有用补充指标，因为公认会计原则下的非现金会计处理方法源于我们在成立交易后于2014年第三季度收购了两处期权物业，因为它们的租赁大大低于市场的地面租约，其摊销对我们的整体业绩至关重要。我们之所以提出修改后的FFO，是因为我们认为它是衡量我们经营业绩的重要补充指标，因为它增加了低于市场的地面租赁的非现金摊销额。无法保证我们提出的修改后的FFO与其他房地产投资信托基金的类似标题指标相当。修改后的FFO不代表经营活动产生的现金，不应被视为根据公认会计原则确定的净收益（亏损）或根据公认会计原则确定的经营活动现金流的替代方案。修改后的FFO并不表示有现金可用于满足持续的现金需求，包括进行现金分配的能力。

来自运营的核心资金
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Core FFO在修改后的FFO中增加了以下项目：IPO诉讼费用、遣散费和提前清偿债务的损失。该公司认为，Core FFO是衡量其经营业绩的重要补充指标，因为它不包括与首次公开募股和成立交易相关的项目以及其他非经常性项目。无法保证该公司提出的核心FFO与其他房地产投资信托基金的同名指标相似。核心FFO不代表运营活动产生的现金，不应被视为根据公认会计原则确定的净收益（亏损）或根据公认会计原则确定的运营活动产生的现金流的替代方案。Core FFO并不表示有现金可用于满足持续的现金需求，包括进行现金分配的能力。在将来，我们还可能将我们认为可能有助于投资者比较我们业绩的其他项目排除在核心FFO之外。
    
下表列出了我们在报告所述期间的净收入（最直接可比的GAAP指标）与FFO、修改后的FFO和核心FFO的对账情况（金额以千计）：
截至9月30日的三个月截至9月30日的九个月
2023202220232022
（未经审计）（未经审计）
净收入
$19,928 $10,118 $68,577 $41,592 
其他合伙企业的非控股权益(111)49 (69)271 
私人永久优先单位分配
(1,050)(1,050)(3,151)(3,151)
房地产折旧和摊销
45,174 45,461 136,085 167,446 
处置财产的收益
— — (29,261)(27,170)
归属于普通股股东和运营伙伴关系的FFO
63,941 54,578 172,181 178,988 
低于市场的地面租赁的摊销
1,957 1,957 5,873 5,873 
归属于普通股股东和运营伙伴关系的修改后FFO
65,898 56,535 178,054 184,861 
归属于普通股股东和运营伙伴关系的核心FFO
$65,898 $56,535 $178,054 $184,861 
加权平均股数和运营合伙单位
基本
262,756 266,035 263,379 269,880 
稀释
266,073 267,121 265,269 270,966 
可能影响未来经营业绩的因素
租赁
由于在任何特定季度签署的租约数量相对较少，因此一项或多份较大的租约可能会对该时期的平均租金、租户改善和租赁佣金成本产生不成比例的正面或负面影响。因此，我们认为，在分析平均租金和租户改善趋势以及租赁佣金成本时，审查多个季度或多年的活动更为合适。租户改善成本包括与安装新租户同时进行但与安装新租户的成本没有直接关系的总体改善支出。租赁佣金成本同样会受到重大波动的影响，具体取决于签署的租约期限和每个季度的租户组合。
截至2023年9月30日，我们的投资组合中约有90万平方英尺的可出租空间可供出租（不包括已签署但尚未开始的租约），占我们投资组合中物业净可出租平方英尺的9.5％。此外，占我们投资组合中房产净可出租平方英尺2.9％和5.3％的租约将分别于2023年和2024年到期。预计这些租赁将分别占我们同期年化租金的2.9％和5.3％左右。我们的收入和经营业绩可能会受到未续订或重新租赁的到期租约的影响，这些租约以等于、高于或低于当前平均基本租金的基准租金费率续订或再租用。此外，我们的收入和经营业绩也可能受到空间腾出后的停机时间以及我们重新租赁可用空间所产生的成本的影响，包括租赁佣金、重建和量身打造的改造费用，这些费用可能不由租户承担。
天文台运营
在截至2023年9月30日的三个月中，天文台接待了74.3万名游客，而截至2022年9月30日的三个月中，天文台接待了68.7万名游客。我们的参观人数恢复到疫情前的水平与国内和国际旅行趋势、新的仅限预订的运营模式以及我们希望以更少的拥挤为每人获得更高收入的游客提供更好的体验密切相关。
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截至2023年9月30日的三个月，天文台收入为3,760万美元，而截至2022年9月30日的三个月为3,310万美元。天文台收入的增长是由2023年访问量增加推动的。
天文台的收入和门票取决于以下因素：（一）来纽约市参观天文台的（国内和国际）游客数量以及任何相关的旅游趋势；（二）每张门票可收取的价格；（iii）影响天文台游客数量的季节性趋势；（iv）竞争，特别是来自其他新天文台和现有天文台的竞争；（五）天气趋势。
外表
2023年迄今为止，ESRT对我们物业的需求持续不断，其特点是租赁活动稳健，天文台表现良好。

我们认为，包括房地产行业在内的全球经济目前正处于通货膨胀、利率上升、商业房地产新贷款减少、资本市场走向问题、衰退风险和地缘政治动荡等不确定性的环境中。特别是，有人担心商业房地产市场，尤其是办公房地产市场的疲软，因为现有的低利率贷款面临再融资挑战，新贷款供应减少，贷款成本增加，股票回报预期也相应提高，再加上重返办公室的步伐逐渐缓慢及其对空间实际利用和资产估值的影响。此外，全球经济衰退的风险可能会影响帝国大厦天文台的游客人数以及我们的定价能力。

尽管有这样的全球经济背景，但我们认为ESRT仍处于良好的竞争地位，其收入驱动因素包括办公、零售、多户住宅和帝国大厦天文台。ESRT以纽约市为重点的投资组合实现了现代化、便利化、位置优越且节能，具有室内环境质量、有竞争力的租金和强劲的租赁百分比。我们相信，天文台的持续表现进一步巩固了我们的业务。天文台连续第二年被 Tripadvisor 的 2023 年旅行者之选最佳奖评为美国 #1 景点。

除了多元化的投资组合外，我们的业务还得到本文所述资产负债表的良好定位、适度的杠杆率和流动性渠道的支持。在利率上升的环境中，短期债务到期日或浮动利率债务风险敞口的缺乏提供了额外的安全感。我们已经能够执行资本回收、收购和回购。在我们度过这些不确定的时代时，我们仍然为各种挑战和情况做好了准备。



关键会计估计
    
有关我们关键会计估算的讨论，请参阅我们的年度报告。我们在年度报告中披露的关键会计估计没有重大变化。
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第 3 项。关于市场风险的定量和定性披露
我们未来的收入、现金流和与金融工具相关的公允价值取决于现行市场利率。我们主要受到无抵押循环信贷额度和债务再融资的利率变动的影响。为了降低我们的利率风险，我们可能会以固定利率借款，也可以签订衍生金融工具，例如利率互换或浮动利率金融工具的上限。我们不受外汇风险的影响，我们不会出于投机目的进行衍生品或利率交易。

截至2023年9月30日，我们的利率SOFR互换和上限协议的总名义价值为5.736亿美元，将在2024年10月1日至2033年11月1日之间到期。截至2023年9月30日，“浮动至固定” 利率互换已被指定为现金流套期保值，其公允价值为2560万美元，并包含在预付费用和简明合并资产负债表上的其他资产中。
截至2023年9月30日，22亿美元未偿固定利率债务的加权平均利率为每年3.9％，到期日为2035年3月17日的不同日期。
截至2023年9月30日，我们未偿债务的公允价值约为20亿美元，比截至该日的账面价值低约2.508亿美元。利息风险金额是通过考虑假设利率对我们金融工具的影响来确定的。这些分析没有考虑该环境中整体经济活动可能发生的任何变化的影响。此外，如果发生如此严重的变化，我们可能会采取行动进一步减少我们对变化的影响。但是，由于将要采取的具体行动及其可能产生的影响的不确定性，这些分析假设我们的财务结构没有变化。

第 4 项。控制和程序
评估披露控制和程序
我们维持披露控制和程序（该术语在《交易法》第 13a-15 (e) 条和第 15d-15 (e) 条中定义），旨在确保在《交易法》规定的期限内处理、记录、汇总和报告我们在《交易法》规定的报告中披露的信息，并收集此类信息并将其传达给管理层，包括我们的首席执行官和执行副总裁、首席运营官并酌情向首席财务官致辞允许就要求的披露及时做出决定。在设计和评估披露控制和程序时，管理层认识到，任何控制和程序，无论设计和运作多么良好，都只能为实现预期的控制目标提供合理的保证，管理层在评估可能的控制和程序的成本效益关系时必须运用其判断。
截至2023年9月30日，即本报告所涉期末，我们在包括首席执行官和执行副总裁、首席运营官和首席财务官在内的管理层的监督和参与下，对我们在本报告所涉期末披露控制和程序的有效性进行了评估。综上所述，我们的首席执行官和执行副总裁、首席运营官兼首席财务官当时得出结论，我们的披露控制和程序可有效确保我们在根据《交易法》提交或提交的报告中要求披露的信息 (i) 在美国证券交易委员会规则和表格规定的时限内处理、记录、汇总和报告，(ii) 收集并传达给我们的管理层，包括我们的首席执行官执行官和我们的高管视情况而定，副总裁、首席运营官和首席财务官，以便及时就所需的披露做出决定。
财务报告内部控制的变化
在本报告所涉期间，我们对财务报告的内部控制没有发现任何与上述评估相关的变化，这些变化对我们的财务报告内部控制产生了重大影响或有理由可能对我们的财务报告内部控制产生重大影响。

第二部分。其他信息

第 1 项。法律诉讼
    
见 “财务报表—附注9”。承诺和意外开支”，用于描述法律诉讼。

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第 1A 项。风险因素

截至2023年9月30日，风险因素没有实质性变化。请参阅我们截至2022年12月31日止年度的10-K表年度报告中标题为 “风险因素” 的部分，以及我们向美国证券交易委员会提交的任何文件中可能包含的任何其他因素。


第 2 项。未注册的股权证券销售和所得款项的使用

近期未注册证券的销售

没有。

最近购买的股票证券

股票和公开交易运营伙伴关系单位回购计划

我们的董事会授权在2022年1月1日至2023年12月31日期间回购高达5亿美元的A类普通股以及运营合伙企业的ES系列、250系列和60系列运营合作单位。根据该计划，我们可以根据适用的证券法，不时在公开市场或私下谈判的交易中购买我们的A类普通股以及运营合伙企业的ES系列、250系列和60系列运营合伙单位。任何回购的时间、方式、价格和金额将由我们决定，并将受股票价格、可用性、交易量、一般市场条件和适用的证券法的约束。该授权并不要求我们收购任何特定数量的证券，我们可以自行决定暂停或终止该计划，恕不另行通知。截至2023年9月30日，我们的授权回购金额还剩约3.967亿美元。

根据上述回购计划，在截至2023年9月30日的三个月内，没有回购股权证券。
第 3 项。优先证券违约

没有。

第 4 项。矿山安全披露

不适用。

第 5 项。其他信息

(a) 无。
(b) 无。
(c) 在截至2023年9月30日的三个月中，我们的任何董事或高级管理人员（定义见《交易法》第16a-1（f）条） 采用, 终止或修改了第10b5-1条的交易安排或非规则10b5-1的交易安排（这些术语的定义见S-K法规第408项）。

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第 6 项。展品

展品编号描述
31.1*
根据根据2002年《萨班斯-奥克斯利法案》第302条通过的经修订的1934年《证券交易法》第13a-14 (a) /15d-14 (a) 条对首席执行官进行认证。
31.2*
根据根据2002年《萨班斯-奥克斯利法案》第302条通过的经修订的1934年《证券交易法》第13a-14 (a) /15d-14 (a) 条对首席财务官进行认证。
32.1*
根据根据2002年《萨班斯-奥克斯利法案》第906条通过的18 U.S.C. 1350对首席执行官进行认证。
32.2*
根据根据2002年《萨班斯-奥克斯利法案》第906条通过的18 U.S.C. 1350对首席财务官进行认证。
101.INS*XBRL 实例文档-实例文档未出现在交互式数据文件中，因为其 XBRL 标签嵌入在行内 XBRL 文档中。
101.SCH*XBRL 分类扩展架构文档
101.CAL*XBRL 分类扩展计算文档
101.DEF*XBRL 分类扩展定义文档
101.LAB*XBRL 分类扩展标签文档
101.PRE*XBRL 分类学扩展演示文档
104封面交互式数据文件（包含在附录 101 中）
注意事项：
* 随函提交。

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签名

根据经修订的1934年《证券交易法》的要求，注册人已正式促使经正式授权的下列签署人代表其签署本报告。

帝国房地产信托公司


日期：2023年11月8日
来自：//Christina Chiu
执行副总裁，首席执行官
运营官兼首席执行官
财务官员
（首席财务官）
日期：2023年11月8日
来自： /s/斯蒂芬·霍恩
高级副总裁，
首席会计官
（首席会计官）
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