附件10.1

写字楼租赁

在两者之间

旧SAUK步道公园有限合伙企业

房东

和

结合了放射治疗技术

租户

戴明路1240号

威斯康星州麦迪逊

戴明路1240号
威斯康星州麦迪逊53717

这些条款是特定于本租约的，并包含在本租约中。

戴明路1240号
威斯康星州麦迪逊53717

这些条款是特定于本租约的，并包含在本租约中。

戴明路1240号

威斯康星州麦迪逊

租约附录

位于威斯康星州麦迪逊戴明路1240号威斯康星州戴明路1240号的大楼第一层和第二层约4万平方英尺的租约，由老索克步道公园有限合伙公司作为业主，与威斯康星州的TomoTreatment公司作为租户签订，日期为2001年10月22日。

场所应包括指定用于测试承租人的产品和/或用于研究和/或制造目的的部件的特定测试掩体区域(“测试掩体”)。承租人不会为燃料库支付租金或额外租金，但向燃料库和在其中进行测试的设备的电力供应将直接向承租人支付(见第3.02(D)(Iv)段)。测试掩体应包括在租户改进中，但当租户将房屋交还给房东时，业主应对测试掩体承担责任，租户不应要求拆除它们。

1.04(E)。延时持有。如果房东不能在目标日期后六十(60)天前交付基本完工的房产的实际占有权，承租人可以取消本租约。要取消租户，必须在目标日期后九十(90)天内通知房东，并在房东通知租户该房屋已基本完工之前。以上六十(60)天和九十(90)天的期限应延长相当于承租人造成的任何延误的时间。房东应在取消后三十(30)天内退还租客预付的对价(如有)，包括租金和押金。

2.0L(B)。逾期付款。如果承租人在收到房东的到期通知后十(10)天内未能支付部分或全部租金或额外租金(第2.02节)，承租人还应支付：

(I)相等于未缴租金的百分之一的滞纳金，另加

(Ii)剩余未付余额的年利率12%或适用法律当时允许的最高利率(以较小者为准)，追溯至最初应支付的日期，但利息积累应在三十(30)天后停止，除非房东在支付日期起30天内向租客发出书面通知，表明租客没有支付租金或额外租金。

(Iv)独立收费表。房东承认并同意，租户使用房屋将导致比大多数写字楼更高的用电量。由于租户的用电量较高，业主应在业主建筑标准工作中安装单独的子表，以测量租户在房屋和测试掩体中的用电量。计价器(S)将直接向租户计费，第3.02(A)(V)款和第3.02(D)(I)、(Ii)和(Iii)款应视为从租约中删除。相关运营费用的分配应相应调整(即，承租人只需按比例承担公共区域的电力份额，而不负责向大楼内任何其他租户套间供应电力的费用。

(C)公平地适用于建筑物内的所有租客；

10.02扩建至第二栋大楼。承租人可通过向房东递交书面请求，要求房东在该土地上建造第二栋建筑(“2号楼”)，并将其中的空间出租给租户，条件如下：

10.02(A)承租人在行使选择权时不得违约；

10.02(B)房东和租客必须在房东收到租客要求的三十(30)天内，就租户租赁2号楼至少50%(50.0%)的空间的条款达成一致。

10.02(C)2号楼租户的预定落成日期为自租户签署租约之日起计不少于九(9)个月。

10.03。优先购买权。房东应提前书面通知租客其租赁2号楼或2号楼所有或任何空间的意向，因此租户有权在收到房东意向通知后三十(30)天内，通过签署新的参考数据页面，将增加的空间并入作为房产的一部分，从而将房东建议租赁的空间(以及当时空置的任何其他邻近空间)添加到本文所述的房产中。新的参考数据页面应仅在该空间以前未被占用的情况下提供20美元/RSF的建造补贴，其生效日期应在执行或完成建筑标准工作后的30天内，并应将当时的租赁期限从生效日期起延长至少五年。

房东与租客于2001年10月22日签署本附录，特此为证。

8.

目录

展品

定义

第1条--基本租赁条款

1.02。房舍。房东将所附平面图(附件A)所示的参考数据(房舍)中确定的空间出租给租户。房舍包括目前安装在其中的固定装置、装修和其他财产，以及第1.05节和附件D和E所要求的任何装修。

大楼(附件B)将有大约59,235平方英尺的可出租面积，不包括测试掩体，房舍将包括参考数据中指定的可出租面积。这些测量是使用国际建筑物业主和经理协会出版的美国国家标准《办公建筑楼面面积测量方法》ANSI/BOMA Z65.1-1996进行的。建筑物或房舍可出租面积的任何变化将通过修订参考数据纳入本文件。

承租人及其代理人、雇员和受邀者与房东指定的其他人享有非排他性权利，免费使用建筑物内的公共区域和建筑物所在的土地(见附件C)，用于公共区域的预定和正常用途。公共区域包括电梯、人行道、地面停车场、车道、走廊、楼梯、公共卫生间、公共入口、大堂以及其他类似的公共区域和通道。如果公共区域的改变不会对租户进入或使用房屋造成实质性和不合理的干扰，房东可以改变公共区域。

1.03。使用。承租人只能将房屋用于商业办公目的，除非房东事先书面同意另一种用途，这一点应包括在参考数据中。房东保证适用的法律、条例、法规和限制性契约允许将房产用于租约允许的任何用途。承租人不得造成滋扰或将房屋用于任何不道德或非法目的。

1.04Term.

1.04(A)。学期。物业的任何部分的租约开始(生效日期)为：

(I)租客接管和占用处所任何部分的日期，但只限于如此占用的部分；或

(Ii)如该处所的每一部分在该日期已大致建成，则该部分的预定日期；或

(Iii)在第1.04(C)款所规定的通知交付后三十(30)天内，如该处所的适用部分在该日期已大致建成。

如果生效日期为第3.02(B)(Ii)款所列的周六、周日或节假日，则生效日期应为该周六、周日或节假日之后的第一个营业日。在开工日期后30天内，双方应通过修改参考数据来确认开工日期。

如果上述日期为历月的第一天，则租约应自生效日期起继续有效，否则自参考数据中指定期限的生效日期后的下一个月的第一天起继续有效，除非根据本租约的条款提前结束。

1.04(B)。基本完工。业主应尽其最大努力在参考数据中设定的目标日期前基本建成该房屋。基本完整的意思是：

(I)业主将安装的装修、固定装置和设备(“建筑标准”，如附件H所述)已安装并处于良好运行状态；

(Ii)承租人、其雇员、代理人和受邀者可随时通过大堂、入口通道、电梯和走廊进入大楼和房地；

(3)完成租户的改善(第1.05节和附件D和E)，以便

(A)承租人可将处所用作预定用途，而不会对承租人进行其日常业务活动造成实质干扰；及

(B)唯一未完成的项目是建筑、机械调整或润饰抹灰或油漆等细微或不重要的细节；

(Iv)该处所已准备好安装承租人将安装的任何设备、家具、固定附着物或装饰物；

(V)已安装下列设备，并处于良好操作状态：

(A)大楼大堂；

(B)处所所在楼面的走廊(包括墙壁、地面、天花板、照明等)，

(C)房舍的电梯、暖通空调、公用设施和管道设施，以及

(D)门及五金件；及

(Vi)处所是清洁的。

第1.04（c）段。通知如果预计基本完工日期与目标日期不同，业主应至少提前三十（30）天书面通知承租人。如果在出租人发出通知后，预计基本完工日期发生变化，则出租人应提前三十（30）个日历日通知新的预计基本完工日期。

1.04（d）.检查和竣工验收单。在合同签订日期之前，双方应检查房屋，对所有系统进行演示，并准备一份竣工验收清单。竣工查核事项清单应列出不完整、次要或非实质性的施工细节;必要的机械调整和所需的收尾工作。业主应在承诺日期后三十（30）天内完成竣工查核事项清单。如果承租人在首次获悉缺陷后三十（30）天内通知业主，则业主应在发现任何潜在缺陷后立即予以纠正。

1.04（e）.延迟拥有如果出租人不能在目标日期后一百二十（120）天内交付基本上完整的房屋的实际占有权，承租人可以取消本租约。若要取消，承租人必须在目标日期后的一百八十（180）天内，且在业主通知承租人该房屋已基本完工之前，通知业主。上述一百二十（120）天和一百八十（180）天的期限应延长，延长的时间等于承租人造成的任何延误的时间。在取消后三十（30）天内，出租人应退还承租人预付的对价，包括租金和押金。

1.05.改进.业主应根据附件D和E（改善）以及附件I（租户扩建协议）对房屋进行改善。改进工作应以良好和熟练的方式完成，并符合所有适用的法律、法令、规则和政府当局的规定。

第2条-安全和保障

2.01.房租承租人应按照参考数据中指定的金额向出租人支付租金（租金）。

(a)支付租金应按月等额支付：

(i)无需提前通知、要求、抵销或扣除，除非抵销或扣除由承租人按照第11.01（b）（ii）段的规定进行，或为收回承租人对出租人未支付的（不可上诉的）法院判决;

(ii)在期限内，每月的第一天;以及

(iii)出租人或出租人在参考资料中确定的代理人，或出租人书面指定的承租人。

如果租期不是从一个月的第一天开始，也不是在一个月的最后一天结束，则该部分月份的租金应通过将每月租金乘以一个分数来按比例计算，该分数的分子是租期中包含的部分月份的天数，分母是整个日历月的总天数。

(b)延迟付款。如果承租人未能在到期后十（10）天内支付部分或全部租金或附加租金（第2.02条），承租人还应支付：

(i)滞纳金，相当于未付租金和附加租金的1%，另加

(ii)剩余未付余额的利息为年利率18%或适用法律允许的最高利率（以较低者为准），追溯至原到期日，直至支付，但利息应在三十（30）天后停止累积，除非业主在到期日后30天内书面通知承租人承租人未支付租金或额外租金。

2.02.额外租金。承租人还应按照下列规定支付其按比例分摊的房地产税和物业运营费用作为额外租金。

2.02（a）.定义.

(i)参考数据所示的租户按比例份额是通过将该处所的可出租面积除以该建筑物的可出租面积并将分数表示为百分比来计算的。

(ii)财产是指建筑物及其设备和系统以及土地。

(iii)房地产税是指房地产税和目前到期的分期付款的评估，特别或以其他方式，强加给财产，合理的法律费用，成本和支出的诉讼，以质疑，确定，或减少房地产税，但只有在房地产税减少的程度。

房地产税不包括：

(A)联邦、州或地方所得税，

(B)专营税、赠与税、转让税、消费税、股本税、遗产税、继承税或遗产税，

(C)逾期缴付房地产税的罚款或利息，以及

(D)在建筑物被完全评估为已建成和入伙的单位并签署租约后，可分配给任何建筑物资本改善的房地产税部分，但如额外的改善使租户受益，则不在此限。

(4)营业费用是指业主根据一贯适用的公认会计原则确定的合理的、实际的和必要的、自掏腰包的、以有竞争力的价格获得的、可直接归因于物业的运营、维护、管理和维修的营业费用，包括：

(A)工资和其他补偿；包括工资税、假期、假期和其他带薪缺勤；以及福利、退休和其他附带福利；支付给从事物业运营、维修、管理或维护的雇员、独立承包商或业主代理人；

(B)财产的维修和保养，以及财产修理和保养所需的用品、工具、材料和设备的费用，这些费用根据公认的会计原则不会资本化；

(C)业主为第2.02(A)(Iv)(A)节所列财产及雇员投保所招致的保险费及其他费用(L)；

(D)检查和维修费用，包括维护财产所需或适当的所有外部维修合同，如清洁和窗户、清除垃圾、除虫、水处理、电梯、电气、管道和机械设备，以及用于检查和维修的材料、工具、用品和设备的费用；

(E)电、水、气、燃料或其他公用事业的费用；

(F)对业主购买的商品和服务征收的销售税、使用税和消费税；

(G)执照、许可证和检查费；

(H)公共会计费用；

(I)律师费、讼费及支出，但不包括

(1)有关与租客的纠纷，

(二)因房东过失或者其他侵权行为，

(3)与强制执行任何租契有关，但为建筑物租户的一般利益而强制执行租约条文除外，或

(4)与业主对该财产的所有权或权益的抗辩有关；

(J)向业主以外的个人或实体收取管理费；

(K)在其使用年限内的年度摊销，并以直线基础上的合理残值折算下列机构进行的任何基本建设改进的费用

业主和(I)在建筑物被评估为竣工和入伙单位并签署租约后颁布的任何政府当局适用的法律、规则或法规的任何变化所要求的，或(Ii)为了建筑物租户的一般利益而制定的；

(L)在建筑物被评估为竣工入伙单位并签订租约后，在其使用年限内的年度摊销，以合理的残值为基础，以直线为基础，计算业主作为节省劳动力的措施或为实现物业运营、维修、管理或维护方面的其他节省而进行的任何基本建设改善的成本，但仅限于节省的部分；以及

(M)以一流的方式和状况运营、维修、管理和维护该财产所合理需要的其他费用。

运营费用不包括：

(A)第2.02(A)(3)段所界定的房地产税；

(B)因租赁、翻新或改善租户空间而产生的租赁佣金、费用、支出和其他费用；

(C)业主因履行第1.05节和附件C规定的义务而招致的费用；

(D)为租户翻新、改善、装饰、粉刷或重新装修空置空间所产生的费用(包括许可证、执照和检查费)；

(E)业主出售给租客的电力或其他服务的成本，而业主须就租金及根据与该租客的租约而须缴付的额外租金获发还；

(F)建筑物的折旧及摊销，但租契其他明文准许者除外；

(G)根据一贯适用的公认会计原则确定的资本性质的成本，包括资本改善、资本修复、资本设备和资本工具，但这些成本的年度摊销应包括在第2.02(A)(4)(K)和(L)项明确允许的范围内；

(H)因业主或另一租客违反租约条款而招致的费用；

(I)债务利息或按揭或信托契据的摊销付款，或借入款项的任何其他债务；

(J)业主由租客或其他人报销的物品和服务，或业主有选择地向建筑物内一个或多个租客(租客除外)提供而不报销的物品和服务；

(K)广告和宣传费用；

(L)因业主投保的火灾、风暴或其他伤亡或原因而需要进行的修理或其他工作，或者在业主根据第五条要求投保的保险范围内，以投保额较大者为准；

(M)为补救原有建筑材料或装置的结构缺陷而产生的非经常性费用；

(N)因房东违反任何政府规定或权力而招致的任何费用、罚款或罚款；

(O)测试、检验、清理、控制、消除、移走或以其他方式补救危险废物或含石棉材料的费用，除非该等废物或含石棉材料因承租人的疏忽或故意行为而在该物业之内或之上；

(P)根据公认会计原则一贯适用的其他费用将不被视为正常的维护、维修、管理或运营费用。

2.02(B)。调整。第2.02(A)(4)段规定的业务费用调整如下：

(I)职位空缺调整。如果在本租赁期内，大楼中为租户保留的任何区域空置，房东应按比例支付分配给该区域的运营费用和房地产税份额。业主根据本段支付的金额，应减去直接因空置而减少的运营费用的全部金额。

(2)贷项/报销。除房客根据额外租金(营业费用/税金)条款向业主报销的费用外，营业费用应通过房东已收到或应收到的费用项目的报销、抵免、折扣、减少、退款或其他津贴来减少。

(Iii)增加建筑物可出租平方尺。如果业主在大楼完全评估为竣工和入伙单位并签署租约后增加大楼的可出租平方英尺，则额外可出租平方英尺的运营费用和房地产税应包括在运营费用和房地产税中，租户的比例应按第2.02(A)(I)段中的相同公式减去。

2.02(C)。房东付款。根据第2.02(D)节的规定，房东应在拖欠前支付物业的运营费用和房地产税。

2.02(D)。租户付款。

(I)自本租约生效日期起及之后，承租人须按月缴交参考资料所指定数额的额外租金及租金。房东保留根据以下第(Ii)款调整租客应缴额外租金的权利。

(Ii)在本租期内的每年1月21日或之前，或其后在合理可行的情况下，业主须向租客交付：

(A)一份分项报表(报表)，列明上一年度从租客收取的额外租金款额，连同房地产税和实际营运开支，并按组成开支，例如修葺、管理费、水电费和清洁费等细分；及

(B)一份预算，显示未来12个日历月的房地产税和运营费用的估计成本，以及按比例计算租户在未来12个月的额外租金份额。房东应应租客的要求，提供合理的补充信息，以解释或支持该声明。承租人对应付额外租金金额的任何调整均应生效，并由承租人支付，每月租金应在承租人收到本租约的修订参考数据页面后至少十(10)天内支付，其中显示了调整后的承租人应支付的额外租金金额。

(Iii)如报表显示上一年度承租人按比例分摊的租金金额少于租客在该年度所支付的额外租金金额，房东应将差额计入租金分期付款(S)及承租人下一次应缴的额外租金(或在租赁期满后随报表邮寄退款)。如果报表显示上一年度租户按比例分摊的金额大于租户在该年度支付的额外租金金额，差额应作为额外租金评估给租户，并应在房东向租户交付评估发票后三十(30)天支付租金分期付款。任何多付或少付额外租金，包括利息和罚款，在租约终止后仍然有效。

(Iv)就本租约于整个历年并不有效的任何年度而言，除非因承租人拖欠租金而终止，否则承租人在该年度的额外租金责任应按比例乘以一个以百分比表示的分数，该分数的分子为租期所包括的该年的天数，而分母为365。

2.03。个人财产税。承租人应在拖欠之前，缴纳在租期内对承租人放置在房屋内的贸易固定装置或个人财产评估的税款。如果这些税项是针对建筑物评估的，承租人应在收到房东的书面声明后十(10)天内向房东支付其应缴纳的税款，该书面声明列出了适用于承租人财产的税额和向承租人收取费用的依据。如果租客在十天内不付款，房东有权获得与租客不付租金时相同的补偿。

2.04。保证金。承租人已将参考数据(保证金)中指定的金额存入房东，以保证承租人履行其租赁义务。如果租客违约，房东可以在提前五(5)天通知租客后，在不影响房东的其他补救措施的情况下，应用部分或全部保证金来补救租客的违约。如果房东如此使用保证金的一部分或全部，则租户应在书面要求后十(10)天内向房东支付用于将保证金恢复到其原始金额的金额。

在租赁结束后三十(30)天内，房东未按本条款允许使用的押金的任何部分应退还给租户，不收取利息。如果业主出售该建筑物，则在满足第5.03(A)节的要求的情况下，业主将被免除任何保证金和累积利息的责任。

2.05。销售税。承租人应支付销售税、消费税或根据本租约应向房东支付的租金、额外租金或任何其他应付款项而征收的任何类似税款。

第3条--平权义务

3.01。遵纪守法。

3.01(A)。开始时的合规性。房东和租客相互保证，在开业之日，房产和租客的使用将遵守所有适用的法律、条例、规则和政府当局的规定(适用的法律)。在另一方发出通知和合理的补救期限后，任何未能遵守适用法律的行为应构成本租赁项下的违约。

3.01(B)。不遵守规定的通知。如果适用法律发生变化，导致任何一方不遵守该法律，则该方应立即通知另一方，并采取一切必要行动，以达到遵守改变后的法律的目的，但须遵守下列第3.01(C)款中的限制。

3.01(C)。合规性限制。任何一方不遵守第3.01(B)款所要求的适用法律，在下列情况下，可立即通知另一方取消租赁：

(I)遵从规定的估计费用超过相当于六个月现行租金的款额

(A)如租客不遵守规定，则应由租客付给业主；或

(B)如业主不遵从规定，则建筑物内的所有租客须向业主缴付租金；

如果任何一方(取消方)根据上述(I)项取消租赁，另一方(遵从方)可在收到取消方通知后十(10)天内，同意通过向取消方发出通知来实现遵守适用法律的费用，本租赁将继续有效。如果履约方在行使这项权利时产生任何费用，则撤销方应立即向履约方偿还上文(I)中为撤销方确定的限额的金额，或履约方的实际履约成本，两者以较小的金额为准。

3.02。服务和公用事业。

3.02(A)。服务。房东应自费提供，但须根据第2.02(D)款报销：

(I)在营业时间内为房舍安装暖气、通风和空调(HVAC)，以根据承租人的空间规划保持舒适的使用和居住温度(附件D)；

(2)提供充分服务的自动乘客电梯，通向房舍所在楼层；

(3)对附件F所列房舍的清洁服务；

(Iv)足够饮用、洗手间、厕所及作一般清洁用途的冷热水，如在附件D或处所所在的楼面上显示，可从处所内经批准的固定附着物取用；

(V)营业时间内向办公场所供电，以提供正常办公、照明和暖通空调所需的合理数量的电流；

(Vi)更换灯管、灯镇流器和灯泡；

(Vii)在有需要时进行扑灭和防治虫害；及

(Viii)以可与区内其他一流写字楼相媲美的一流方式维修公用地方。维护应包括清洁、暖通空调、照明、铲雪、除冰、维修、更换、草坪护理和景观美化。

3.02(B)。营业时间。第3.02节中的营业时间是指：

(I)星期一至星期五，上午7：00至晚上7时，以及

(Ii)星期六上午8时至下午1点，但不包括以下节假日或指定用于庆祝的日子：元旦、阵亡将士纪念日、7月4日、劳动节、感恩节和圣诞节。

3.02(C)。24小时开放。承租人、其雇员、代理人和受邀者应有权一天二十四(24)小时、每周七(7)天进入该场所。在非营业时间，房东可以通过要求房东签发的进入或身份证来限制进入。房东不承担拒绝任何没有所需证件的人进入的责任。

如遇危及生命或危及建筑物的情况，如有需要，业主可暂时关闭大楼。房东应尽其最大努力，仅在非营业时间关闭大楼。然而，如果大楼必须在营业时间内关闭，则租金和额外租金应在持续连续八(8)个营业时间以上的任何关闭期间减少。

3.02(D)。额外服务。当房东知道任何租户(包括租户)因非营业时间使用或高耗电安装而使用额外服务时，房东将直接向该租户收取额外使用费，并将这些费用从运营费用中剔除。额外服务包括：

(I)非营业时间使用。租户在非营业时间所需的暖通空调和电力应在合理的事先口头通知下提供。如果不止一个租户直接受益于这些服务，则应根据每个租户受益的时间和每个租户的租赁面积按比例在受益的租户之间或之间分摊费用。

(Ii)过度使用公用事业。承租人不得在房屋内放置或操作任何电动设备或其他机械，但打字机、个人电脑、加法机、复印机和办公室通常使用的其他机械设备除外，除非承租人事先获得房东的书面同意。房东不得无理拒绝或拖延其同意。但房东

可能需要支付因操作本设备或机器而产生的额外用电量。

房东可要求租户的特殊、高耗电装置，如计算机或复制设备(个人电脑或普通办公室复印机除外)单独通风或分表供租户自费用电。

(Iii)付款。上述(I)和(Ii)项下提供的公用事业的承租人费用应为：

(A)房东实际劳动力和水电费的百分之一百一十(110%)；或

(B)在有关公历年内向建筑物内任何其他租客收取的额外服务费的最低收费率。

如果承租人在收到正确的发票后三十(30)天内没有支付上述(I)和(Ii)项的费用，房东有权获得与承租人不支付租金时相同的补救措施。

3.02(E)。服务中断。

(I)干扰。房东不保证房东提供的任何服务不会中断。服务可能会因意外、维修、改动、改善或房东无法合理控制的任何原因而中断。除以下第(Ii)项所述外，任何中断不得：

(A)视为对租客使用和管有处所的驱逐或骚扰；

(B)使业主对租客承担损害赔偿的法律责任；

(C)减免租金或补加租金；或

(D)解除承租人履行承租人的租赁义务。

(Ii)补救办法。如果房东提供的任何基本服务(如暖通空调、乘客电梯、电力、水)中断，并且中断不是由于承租人、其员工、被邀请人或代理人的疏忽或故意不当行为，承租人有权享受租金减免和额外租金。消减应在中断的连续第三个营业日或承租人因中断而停止使用房产时开始，两者以较迟的日期为准。减税应在服务恢复后的第二天结束。承租人有权选择取消租赁，如果中断不合理和实质性地干扰了承租人连续至少三十(30)天的使用或进入，并且房东没有尽最大努力恢复服务。来练习这个

选择权承租人必须在三十(30)天期限结束后十(10)天内通知房东取消合同。

3.03。维修和保养。

3.03（a）.租客的照顾处所。承租人应：

(i)保持房屋和固定装置的良好状态;

(ii)对因承租人的不当使用或主要过失而需要的房屋或建筑物进行维修和更换，除非维修或更换由出租人的保险或根据第5条要求出租人进行的保险（以较大者为准）覆盖;

(iii)维修和更换由承租人安装或应承租人要求安装的专用设备或装饰处理，这些设备或装饰处理仅用于房屋，但

(A)由于出租人的误用或主要疏忽而需要进行维修或更换，且承租人的保险或承租人根据第5条要求进行的保险（以较大者为准）未涵盖该等维修或更换;或

(B)如果租赁根据第6.01条（损害）或第6.02条（判决）或第7.03条（业主违约）终止;以及

(iv)不要浪费。

3.03（b）.房东的修理除承租人根据第3.03（a）款必须进行的维修和更换外，出租人应对房屋、公共区域和建筑物（包括建筑物固定装置和设备）进行所有其他维修和更换。

业主应进行维修和更换，以保持该建筑物处于与该地区其他一流建筑物相当的一流状况。这种维护应包括屋顶、基础、外墙、内部结构墙、所有结构部件和所有系统，如机械、电气、HVAC和管道。

3.03（c）.是时候修理了。第3.03（a）或3.03（b）款要求的维修或更换应在收到通知或实际了解维修或更换需求后的合理时间内（取决于所需维修或更换的性质）进行。

3.03（d）.交出房屋。在承租人选择的初始或最后一次延期（如有）的最后一天，承租人应将该房屋以与交付日期相同的清洁状态交付给出租人，但以下情况除外：

(i)普通磨损;

(ii)自然灾害、火灾和其他意外造成的损坏，除非承租人根据第3.03（a）款的规定需要进行维修;

(iii)谴责;

(iv)因任何原因而引致的损坏，而承租人无须修理或更换该等损坏;及

(v)本租约允许的改建，除非同意以拆除为条件。

承租人在交还房屋时，应将其个人财产、商业固定装置和根据第4.01条要求拆除的任何改建从房屋中拆除，并修复因拆除而对房屋造成的任何损坏。承租人未按上述要求移除的任何物品均视为放弃。房东可以按照自己的选择处置废弃物品，并向承租人收取处置费用，减去房东因处置这些物品而获得的任何收入。

第4条-消极义务

4.01.改变。

第4.01（a）段。定义.“改建”是指改建、增加、替换、安装、变更和改进，但不包括小装饰和业主根据第1.05条和附件D和E进行的改进。

4.01(B)。同意。未经房东事先书面同意，租客不得擅自更改。对于不会对建筑物的外观、价值或结构强度产生不利影响的非结构性内部更改，不得无理拒绝或不适当地拖延业主的同意。

4.01(C)。同意的条件。业主可根据第4.01(B)款就下列全部或部分事项给予同意：

(I)承租人须向业主提供合理详细的改建图则及规格；

(Ii)须进行并完成以下更改：

(A)与所呈交的图则及规格相符，
(B)以熟练的方式，
(C)遵守所有适用的法律，
(D)使用质量至少与原有建筑材料和装置相同的新材料和装置，
(E)不干扰其他租客的安静管有，
(F)不干扰建筑物的建造、营运或维修；及
(G)尽职调查；

(3)承租人应使用房东雇用或书面批准的工人和承包商，批准不得被无理扣留或不当拖延；

(四)承租人在审阅平面图和规格后，因业主提出的合理条件，应修改平面图和规格；

(5)承租人承包商应承保建筑商风险保险，其金额应由审慎的承包商按照惯例承保，并在法定限额内为其雇员投保工人赔偿险；

(Vi)承租人的工人或承包商应和谐工作，不得不合理地干扰业主的工人或承包商或其他租客及其工人或承包商；

(Vii)如果改建的预计费用超过10,000.00美元，承租人应应房东的要求，提供留置权和完工保证金、银行信用证或其他令房东满意的担保，金额相当于为房东提供材料和机械留置权和改建完成保险的估计费用；

(Viii)应要求，租客应向业主提供证据，证明其符合业主规定的任何条件；

(Ix)承租人须在改建完成后，向业主提供完整的竣工图；及

(X)承租人应在期限的最后一天或承租人选择的最后延长期限结束之日(如有的话)之前拆除改动并修复因拆除而造成的任何损坏，以较迟者为准。

4.01(D)。改建的付款和所有权。根据本款作出的更改应由承租人承担费用。除第4.01(C)款规定须由租客拆除的更改外，在本租约及最后一次续期(如有)结束时，所有更改均属业主所有。然而，如果承租人及时修复因移走而造成的任何损坏，承租人可以移走其行业固定装置、家具、设备和其他个人财产。

4.02。转让和转租。

4.02(A)。必须征得同意。未经房东事先书面同意，承租人不得转让、抵押、扣押、转让或转租全部或部分房屋。房东对任何转让或转租的同意不得无理扣留或不当拖延。

4.02(B)。合情合理。在下列情况下，业主的同意不得被视为无理拒绝：

(I)建议的分租人或受让人的经济责任不符合业主在选择可比较的楼宇租户时所采用的相同标准；

(Ii)考虑到其他租客的业务及建筑物的声誉，建议的分租客或承让人的业务不适合该建筑物；或

(Iii)建议的用途与第1.03节所准许的用途不一致。

4.02(C)。程序。

(I)租客必须以书面形式向业主提供：

(A)建议的分租客或受让人的姓名或名称及地址；

(B)拟在该处所经营的拟分租客或受让人的业务性质；

(C)建议的分租或转让的条款；及

(D)合理的财务资料，以便业主在业主提出要求时，可根据第4.02(B)(I)段评估建议的分租客或受让人。

(Ii)业主须在收到第4.02(C)(I)段所述资料后十(10)个营业日内，通知租客准许或拒绝建议的转租或转让。如果房东拒绝同意，它必须解释拒绝的原因。如果房东没有在十(10)个工作日内发出通知，则承租人可以根据第4.02(C)(I)段所述承租人在信息中提供的条款转租或转让部分或全部房产。

4.02(D)。联营公司。尽管有第4.02(A)、(B)和(C)款的规定，承租人仍可在以下情况下转让或分租部分或全部房产：

4.02(E)。条件。承租人的转租和转让也受本租约条款的约束，除非房东以书面形式解除，否则承租人仍应对所有租赁义务负责。同意一次转租或转让并不免除对未来转让或转租的同意要求。

4.02(F)。审核费。考虑到房东对承租人建议的转租或转让的审查，租客应向房东支付审核费，以支付房东在审查建议的转租或转让时可能产生的任何费用。租金应相当于租户开始转租或转让当月应缴租金的10%，并应在第4.02(C)(I)段要求的信息交付给房东时支付给房东。

第5条--保险

5.01.保险

5.01（a）.建筑保险。业主应确保建筑物，包括改进（第1.05节和附件D和E），免受火灾、地震、故意破坏和其他风险造成的损坏和破坏，保险金额为建筑物的全部重置价值，因为该价值可能随时存在。保险应包括机构贷款人为维修和恢复建筑物所需的扩大保险范围背书。

5.01（b）.产险每一方应将其在房屋和建筑物内的个人财产和商业固定装置投保“一切险”，保险金额应涵盖财产和固定装置重置成本的百分之百（100%）。承租人还应按照承租人的要求对建筑物进行的任何非建筑标准的改进进行投保，其程度与承租人的个人财产相同。

5.01（c）.责任保险。各方应保持合同和综合一般责任保险，包括公众责任和财产损失，对于建筑物和场所内或附近发生的人员伤亡，最低合并单一责任限额为200万美元（$2，000，000.00）。

5.01（d）.放弃代位权。每一方放弃以任何方式对其（受害方）有利或针对另一方的位于建筑物内或构成建筑物一部分或全部的财产的损失或损坏提出的索赔。此豁免适用于以下损失或损害的范围：

(i)受害方的保险;或

(ii)第五条规定的受害方应投保的保险，以金额较大者为准。弃权也适用于每一方的董事、高级职员、雇员、股东和代理人。弃权不适用于因一方故意不当行为引起的索赔

如果尽管一方尽了最大努力，但仍无法找到符合第5.01（f）款标准的保险公司，该保险公司将以合理的商业费率给予弃权，则该方应在租赁合同签订日期后三十（30）天内通知另一方。另一方应在三十（30）天内找到一家将签发弃权书的保险公司。如果另一方也找不到这样的保险公司，那么双方都应免除其获得豁免的义务。

如果找到一家保险公司，但它只会以高于合理商业费率的费率给予豁免，那么当事人可以同意根据他们可以谈判的任何协议支付豁免费用。如果双方不能本着诚意协商达成协议，则双方应免除其获得弃权的义务。

5.01（e）.增加保险。本租约所要求的保险金额将在初始期限和每个续期期限（如有）结束时进行审查。在每次审查中，如果有必要维持与提交日期相同的承保水平，承保金额应增加到以下两者中的较低者

(i)谨慎的业主和租户对该地区同类一流办公楼的覆盖范围;或

(ii)比以前的保险金额高出25%。

任何一方均可在前一租赁期结束后六十（60）天内进行审查，并根据审查结果要求适当增加。如果双方不同意增加的金额，则请求增加的一方可以在请求增加的三十（30）天内根据第11.01条将争议提交仲裁。业主不得要求增加保险，除非在适当的时候，所有其他租户的保险范围低于类似建筑物的谨慎租户所承担的金额的类似要求。

5.01（f）.保险标准。本租约要求的保险单应：

(i)由在威斯康星州有营业执照的保险公司发行，一般保单持有人评级至少为A，财务评级至少为XI，最新的Best's Insurance Reports在第1.01节中的日期可用。如果Best的评级发生变化或中止，双方应同意采用同等的保险公司评级方法。如果双方不能达成一致，他们应根据第11.01节将争议提交仲裁;

(ii)名称非采购方作为一个额外的被保险人，因为它的利益可能出现;其他业主或租户也可以作为额外的被保险人添加在一个总括的政策;

(iii)规定除非提前十（10）天向非采购方发出通知，否则不得取消保险或在承保范围或金额上作出重大改变;

(iv)是主要的政策，而不是贡献，或超过，覆盖范围，另一方可能携带;

(v)允许通过“总括政策”或“保护伞”承保;

(vi)每次事故的免赔额不超过$5，000.00（或业主和租户可能同意的其他金额）;以及

(Vii)在整个任期和任何延长期内保持不变。

5.01(G)。保险证据。在生效日期之前，每一方在每次更新其保险单时，应向另一方提供保险证书。证书应具体说明金额、承保类型、放弃代位求偿权以及第5.01(F)节所列的保险标准。保单应由负责该保单的一方续签或更换并维护。如果任何一方在收到要求提供证明的通知后三十(30)天内未能提供所需证明，另一方可以获得并支付该保险，并从被要求购买保险的一方获得补偿。

5.02。赔偿。

5.02(A)。承租人赔偿金。承租人赔偿、维护并维护房东不受索赔的损害：

(一)人身伤害、死亡或财产损失；

(Ii)在该处所或建筑物之内或附近发生的事故；及

(Iii)因承租人、其代理人、雇员或被邀请人的疏忽或故意不当行为所致。因承租人、房东或者承租人以及与承租人无关的第三人(代理人、从业人员、被邀请人除外)共同过失或者故意造成索赔的，承租人的抗辩义务、赔偿义务和房东不受损害的义务，应当按照承租人在共同过失或者故意过失中的可分配份额比例承担。

5.02(B)。房东赔偿金。房东赔偿辩护，并认为租户不受索赔的伤害：

(一)人身伤害、死亡或财产损失；

(Ii)在该处所或建筑物之内或附近发生的事故；及

(三)因房东、其代理人、雇员或被邀请人的疏忽或故意不当行为所致。

因房东与租客或者房东与除其代理人、雇员、被邀请人以外的与房东无关的第三人共同过失或者故意造成索赔的，房东的抗辩义务、赔偿义务和使租客不受损害的义务，应当与房东在共同过失或者故意不当行为中的可分配份额成比例。

5.02(C)。发布索赔。尽管有第5.02(A)和(B)款的规定，双方当事人彼此免除了任何一方(受害方)对另一方的任何索赔。此版本是

以受害方的保险或根据第5条规定受害方必须承保的保险(以金额较大者为准)为限。

5.03。房东责任的限制。

5.03(A)。房产的转让。如果建筑物被自愿或非自愿地出售或转让，在下列情况下，业主在转让后产生的租赁义务和责任应由新业主独自承担：

(I)新船东以书面明确同意承担这些义务；及

(Ii)业主持有的租客资金，例如保证金，会交给新业主。

5.03(B)。对金钱判决的法律责任。如果房东、其雇员、管理人员或合伙人因房东违约而被勒令向租客支付金钱判决，则除第5.03(C)款所列情况外，房客履行判决的唯一补救办法是：

(I)业主在屋宇地的权益，包括租金收入及出售收益；及

(Ii)可供业主使用的因建筑物或土地的损坏或损坏或因建筑物或土地遭谴责而收取的任何保险或没收收益。

5.03(C)。例外。在下列情况下，第5.03(B)款不适用：

(I)房东没有按照租约的要求投保或报废；

(2)房东挪用代管资金；或

(Iii)业主违反第12.12节所载的保证。

第5.03(A)、(B)或(C)款中的任何规定均不得解释为承租人不能获得特定业绩或禁制令。

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第六条--房地损失

6.01。损坏。

6.01(A)。定义。“相关空间”是指：

(I)第1.02节所界定的处所，不包括承租人的非建筑标准固定附着物；

(Ii)进入该处所；及

(Iii)向该处所提供必要服务的建筑物的任何部分。

6.01(B)。修复损坏。如果相关空间因任何原因被部分或全部损坏，并且相关空间可在损坏之日起120天内使用标准工作方法和程序得到实质性修复和恢复，房东应自费迅速勤奋地修复和恢复相关空间，使其基本恢复到损坏前的状态。除非延误是由于业主无法合理控制的原因，否则维修和恢复应在损坏发生之日起120天内完成。

如果相关空间无法在120(120)天内修复和恢复，则任何一方均可在确定无法在120(120)天内修复和恢复(如第6.01(C)款所规定)后十(10)天内通知另一方取消租赁。然而，如果相关空间未在损坏之日起120天内修复和恢复，则承租人可在损坏后第一百二十(120)天至一百五十(150)天之前的任何时间取消租约。如果承租人的故意不当行为导致损坏，承租人不得取消本租约，除非房东没有及时和勤奋地修复和恢复相关空间。

6.01(C)。确定损坏的程度。如果双方不能在损害发生之日起十五(15)天内就第6.01(B)款所述的维修和恢复是否需要超过120天的时间达成一致，则将根据第11.01条提交仲裁。

6.01(D)。减刑。除非损害是由于承租人故意的不当行为造成的，否则租金和额外租金应按房屋中不适合用于承租人业务的部分按比例减少。消减应考虑对承租人在房舍内开展业务的能力的干扰的性质和程度，以及出入和基本服务的需要。减损应自损害发生之日起持续至下列日期中较晚的一项：

(I)如业主已向租客发出至少十(10)天的完工日期通知，则该物业的修葺工程完成的日期；或

(Ii)业主完成相关空间或无法使用的部分的维修和恢复后五(5)个工作日。

6.01(E)。房客的财产。尽管第六条另有规定，房东没有义务修理或恢复租户的行业固定装置、家具、设备或其他个人财产的损坏，或除附件E所列以外的任何租户改进。

6.01(F)。建筑物受损。如果：

(1)大楼的40%以上遭到损坏，房东决定不对大楼进行维修和恢复；

(Ii)建筑物的任何承按人不得给予足够的保险收益以进行维修和复修；

(Iii)该损害不在第5.01(A)及(B)款所规定的业主保险范围内；或

(Iv)租期的最后十二(12)个月，

那么房东可以取消这份租约。若要取消，房东必须在损坏后三十(30)天内通知租户。通知必须指定取消日期，该日期应在通知发出后至少六十(60)天但不超过一百二十(120)天。

6.01(G)。取消。如果任何一方按照第6.01节的允许取消本租赁，则本租赁应在取消通知中指定的日期终止。租金、额外租金和其他费用应支付至取消日期，并应说明任何减税。房东应立即向租客退还任何预付或未累算的租金，包括任何减免，加上押金(如果有)，减去租客欠房东的任何款项。如果房东按照第6.01节的允许取消了本租约，那么房东也必须取消大楼内所有其他受影响的租户租约。

6.02。谴责。

6.02(A)。定义。第6.02节中的“征用权”、“谴责”、“被征用”等术语包括公共或准公共使用的征用和私人购买以代替授权行使征用权的任何当局的谴责。

6.02(B)。全部拿走。如果为合理进入或合理使用该房屋所需的整个房屋或建筑物部分由征用权占用，则本租约应自动终止，以下列两者中较早者为准：

(I)所有权归属日期；或

(Ii)宣判租客权利的当局将租客赶走的日期。

6.02(C)。部分征用。如果房屋的一部分被占用对承租人以基本相同的方式和空间继续其业务运营的能力造成重大干扰，则承租人可在下列日期中较早的日期终止本租约：

(I)所有权归属日期；或

(Ii)宣判租客权利的当局将租客赶走的日期。

如有部分租入而本租赁仍在继续，则租约将按所占部分终止，而租金及额外租金将按所占物业部分按比例递减，而承租人的按比例应按比例减少。

6.02(D)。由房东终止合同。如果房屋以外的建筑物的一部分的所有权被宣告无效，并且房东合理地认为，建筑物应该以对房屋有实质性改变的方式进行修复，房东可以通知租户取消本租约。取消通知应在所有权归属日期后六十(60)天内发出。本租赁应在取消通知中指定的日期结束，该日期应在通知发出后至少六十(60)天但不超过一百二十(120)天。

6.02(E)。租金调整。如果按照第6.02(B)、(C)或(D)款的规定取消租赁，则租金、额外租金和其他费用应支付至取消日期，并应说明任何减免。房东考虑减租时，应立即向租客退还任何预付或未累算的租金加保证金(如有)，减去租客欠房东的任何款项。

6.02(F)。修理。如果租赁没有按照第6.02(B)、(C)或(D)款的规定取消，则房东应自费立即修复和恢复房屋的状况

除所取部分外，在紧接征用前已存在，以使该处所成为一个完整的建筑单位，但仅限于：

(I)因损害而收到的谴责裁决；及

(Ii)建筑标准工程。

6.02(G)。赔偿和损害赔偿。房东保留因任何部分或全部占用房产而支付的所有损害赔偿金的权利。承租人将任何权利转让给房东，承租人可能有权获得损害赔偿或赔偿金。此外，承租人不得向房东或谴责当局索赔损害赔偿。

尽管第6.02(G)节另有规定，承租人仍可就承租人的搬家费用、业务错位损害、承租人的个人财产和固定装置、承租人支付的租赁改进未摊销费用(不包括第1.05节所述的房东建筑和证物D和E)，以及任何其他不会大幅减少应支付给房东的赔偿金的赔偿，向判决机关索要并追回单独的赔偿金。每一方均应自费寻求上文限制的自己的裁决，任何一方均无权获得另一方的裁决。

6.02(H)。暂时的谴责。如果部分或全部房屋在一段有限的时间内被谴责(临时谴责)，本租约将继续有效。租金、附加租金和承租人对被占用部分的义务在临时取消期间应按照承租人因临时取消部分而不能用于其业务经营的部分按比例减少。房东将获得任何临时处罚的全部奖励。

第7条--违约

7.01。租户的默认设置。

7.01(A)。默认设置。以下每一项都构成默认设置(默认设置)：

(I)租客在收到业主的通知后七(7)日内不缴交租金或补交租金；

(Ii)租客在一段十二个月期间内的任何时间没有在到期日前缴交租金或额外租金，而在该期间内，租客已收到两份关于其在到期日前没有缴交租金或额外租金的通知；

(Iii)承租人在收到房东的通知后，未能履行或遵守任何其他承租人义务，或在三十(30)个工作日后，或在合理必要的额外时间(如果有)后，迅速和勤奋地纠正失败，并合理详细地列出失败的性质和程度，并确定适用的租赁条款(S)；

(四)如租客未能在到期日前及时缴交租金及额外租金，租客即弃租或迁出；

(V)承租人未在发生下列情况后九十(90)天内迁出或逗留：

(A)由租客提交或针对租客提交破产呈请；

(B)租客被判定破产或无力偿债；

(C)为租客的全部或大部分财产委任接管人、受托人或清盘人；或

(D)承租人为债权人的利益作出转让。

7.02。房东的补救措施。

7.02(A)。补救措施。如果承租人违反第7.01条的规定，除本租约或法律规定的补救措施外，房东还可以采取下列任何一项或多项措施：

(I)终止本租契，租客随后须将处所交还业主；及

(Ii)按法律规定进入和接管该处所，并在租契终止或不终止的情况下将租客带走。

承租人放弃因房东重新入伙或收回或因任何法律程序而要求损害赔偿。

7.02(B)。决不投降。房东行使其任何补救措施或收到租客的钥匙，不应被视为接受租客交出房产。移交必须以双方签署的书面形式达成协议。

7.02(C)。房租。如果房东终止本租约或因违约而终止租客对房屋的所有权，房东可要求租客承担租金、额外租金和自租约结束之日起累积的其他债务。承租人还应承担租金、额外租金和其他债务，如果没有违约，承租人本应在剩余时间内支付的租金、额外租金和其他债务，减去房东在期限内通过重新出租房产而获得的任何款项。

7.02(D)。其他费用。承租人还应对房东支付的、可归因于因承租人违约而终止的那部分期限的下列款项承担责任：

(I)业主因转租部分或全部物业而招致的合理中介费，而该部分或全部物业按比例计算的转租年期与当时的租期同时结束；

(Ii)移走和存放承租人财物的费用；

(Iii)为使处所处于新租客合理可接受的状况所需的小修、改建和改建的费用；及

(Iv)业主为执行其补救措施而招致的其他必要及合理的开支。

7.02(E)。付款。承租人应在收到房东适当和正确的发票后三十(30)天内支付第7.02(C)和(D)款中规定的到期款项。

7.02(F)。缓解。房东应尽合理努力以合理条件重新出租该房屋，以减轻其损害。房东可以出租比租期更短或更长的时间，并进行必要的维修或更改。房东可以任何合理的条件转租，包括合理数额的免费租金。如果房东的租期超过当前租期，则给予新租户的任何特别优惠应在整个转租期限内分配，以免房东在剩余租期内收到的对价金额不合理地减少。

7.03。房东违约。房东在收到租户的通知后，在三十(30)个工作日或为迅速和努力纠正违约而合理需要的额外时间(如有)后，未能履行或遵守其任何租赁义务，均属违约。通知应合理详细说明违约的性质和程度，并指明包含该义务的租赁条款(S)(S)。承租人收到抵押权人的名称和地址的通知，并在房东违约时请求通知后，承租人也应在向房东发出通知的同时，向抵押权人提供本条规定的通知。如果房东违约，承租人可以寻求本租约或法律规定的任何补救措施。

7.04。治疗期的例外。第7.01(A)(Iii)和7.03段中的治愈期不适用于：

(A)紧急情况；

(B)没有维持第5.01条所规定的保险。

7.05。自助。如果任何一方违约(违约方)，另一方(非违约方)可以在不承担义务和不放弃违约的情况下治愈违约。非违约方可进入该处所或建筑物以补救失责。违约方应按要求向非违约方支付非违约方为补救违约而发生的所有费用、费用和付款。

7.06。生存。本租约终止后，第7条所允许的补救措施和第5.02节中各方的赔偿仍将继续有效。

第八条--不受歧视

8.01。从属关系。

8.01(A)。抵押贷款。除第8.01(B)款另有规定外，本租约从属于建筑物之前或之后的抵押贷款。

8.01(B)。止赎。如果任何抵押被取消抵押品赎回权，那么：

(I)本租契继续生效；

(Ii)如果租客没有违约，租客安静的占有不得受到干扰；

(Iii)承租人将在剩余期限内委托和承认止赎销售中的抵押权人或购买者(继任房东)为租客的房东；和

(四)继任房东不受下列条件的约束：

(A)预缴超过一个月的租金或额外租金，但租契所指明的保证按金及免收租金(如有的话)除外，

(B)在将继任房东的名字给予承租人后，未经继任房东同意而对本租约进行的任何修订、修改或终止，除非修订、修改或终止是原始租约明确授权的，且不需要房东事先同意或同意，以及

(C)对前业主的任何作为或不作为所负的任何法律责任。

8.01(C)。可自行操作。第8.01节是自动操作的。然而，承租人应立即签署并交付确认本安排所需的任何文件。

8.02。禁止反言证书。

8.02(A)。义务。任何一方(应答方)应在收到对方(请求方)的书面请求后十(10)个工作日内不时签署并向请求方提交书面声明。请求方和与请求方打交道的任何第三方可以依赖的这份书面声明应证明：

(I)租约文件的准确性；

(Ii)租约的开始日期及终止日期；

(Iii)该租契未经修改，并经修改后具有十足效力或十足效力，述明修改的日期及性质；

(4)据应答方所知，要求方是否违约，或应答方是否对要求方有任何索赔或要求，如有，请具体说明违约、索赔或要求；和

(V)租约条款所涵盖的其他正确及可合理确定的事实。

8.02(B)。补救措施。答辩方未能履行其在第2(A)款中的义务应为违约。尽管有第7.01(A)(Iii)和7.03段的规定，此违约的补救期限应为答辩方收到违约通知后五(5)个工作日。

8.03。安静的控球。如果承租人没有违约，并且在符合租赁条款和上述产权负担的情况下，承租人对房屋的宁静享受不应受到任何人的干扰。

第九条--房东的权利

9.01。规矩。

9.01(A)。规矩。承租人、其员工和受邀者应遵守：

(I)作为附件G的《规则》；及

(Ii)对业主通过的规则进行合理的修改和补充：

(A)提前三十(30)天通知承租人；

(B)公共区域的安全、护理、秩序和清洁；

(C)不会对租客进行其业务或租客使用和享用处所造成不合理和实质上的干扰；及

(D)不需要支付额外款项的。

9.01(B)。与Lease冲突。如果根据第9.01(A)节发布的规则与任何租赁条款相冲突或不一致，则以租赁条款为准。

9.02。机械师留置权。

9.02(A)。解除留置权。承租人应在收到通知后二十(20)天内，通知任何技工对声称代表承租人并应承租人的要求提供给房产的材料或工作的留置权，但业主承包的工作除外，包括第1.05节所述的建筑以及证物D和E：

(I)解除该留置权；或

(Ii)向合理地令业主满意的公司递交一份相等於有争议申索款额的保证金。

承租人交付保证金的，应当对留置权的效力提出异议。承租人应赔偿、维护并使房东免受因这些留置权而蒙受的损失。

9.02(B)。房东解聘。如果承租人在二十(20)天内没有解除留置权或交付保证金，房东可以支付任何金额，包括利息和律师费，以解除留置权。承租人应向房东承担房东支付的房款。

9.02(C)。没有默示同意。第9.02节并不是同意将房东的财产置于这些留置权之下。

9.03。进入的权利。

9.03(A)。允许进入。房东及其代理人、佣人和雇员可在合理时间进入房产，并可在任何紧急情况下随时进入房产，不收取、不承担责任或减免租金：

(I)查验该处所；

(Ii)按租契的规定或适宜进行修葺、改动、改善或加建，以保持该处所或建筑物的部分或全部的完整性、安全性及良好秩序；

(Iii)提供租约所需的清洁及其他服务；

(4)遵守第3.01条规定的适用法律；

(V)向准贷款人或买家展示物业，并在紧接本租约终止前九十(90)天内，如承租人提出要求，由一名承租人代表陪同；

(六)张贴不负责任的告示；

(Vii)删除租户违反第4.01条所作的任何更改；及

(Viii)张贴“待售”标志，并在紧接本租约终止前的120(120)天内张贴“待租赁”标志。

9.03(B)。进入条件。尽管有第9.03(A)款的规定，进入的条件是房东：

(I)至少提前二十四(24)小时通知承租人，紧急情况除外；

(Ii)迅速完成其参加的任何工作；及

(Iii)在切实可行范围内对租户的事务造成最少的干扰。

9.03(C)。干扰租户。尽管有第9.03(A)和(B)款的规定：

(I)如业主的进入对租客的经营造成重大及实质的干扰(而因租客的疏忽或故意行为不当而无须进入)，租金及额外租金须按干扰程度按比例递减；及

(Ii)如果房东造成租客财产的损坏，房东应对不在租客保险范围内或租户根据第五条规定必须投保的保险范围内的任何损坏承担责任，以金额较大者为准。

9.04。留宿。

9.04(A)。暂挂状态。如果租户在租期结束(暂缓)后继续占用房产，则：

(I)如果是在得到业主书面同意的情况下，租期应为按月租赁，可由任何一方提前三十(30)天书面通知终止。承租人应在每月月初支付租金和附加租金，除非房东在书面同意中规定了更低或更高的租金和附加租金，否则租金应比紧接滞纳期前的最后一个完整月高出5%；

(Ii)如逾期未经业主书面同意，则租客须为忍耐租客。租客应于每月第一日前缴交两倍于租期前最后一个完整月所应缴交的租金及额外租金，并须对业主因租客滞留而蒙受的任何损害负上法律责任。房东应保留其对未经书面同意而保留的租客的补救措施。

9.04(B)。留任条款。第9.04(A)款中的滞留条款应与租约的条款和条件相同，但以下条款除外：

(I)术语(第1.04节)；

(Ii)租金及额外租金(第2.01及2.02条)；

(3)删除延期期限(第10.01节)；

(4)删除安静占有条款(第8.03节)；

(5)删除第9.04(A)(2)段(第3.02和3.03节)中房东的服务和维修义务；

(6)对转让或转租的同意可能被无理地拒绝和推迟(第4.02节)；

(7)删除关于房东违约的规定(第7.03节)；

(Viii)违约方可以只是租客(第7.03及7.05节)；

(九)删除建筑(附件D和E以及第1.05节)

9.05。有征兆。

9.05(A)。许可标志。业主应向承租人提供大楼地面标志上的清单和适当的楼层目录，费用由业主承担。承租人可自费并受

不得无理扣留业主的批准，在建筑物内房屋的外墙或门上安装标志。

9.05(B)。不允许的标志。除第9.05(A)节允许的标志和清单外，承租人不得或已经在大楼内任何其他地方放置或已经放置任何其他标志、清单、广告或任何其他通知。

第10条--备选方案

10.01。可选择扩展。

10.01(A)。选项。承租人可在紧接租期后开始的参考数据(延期期限)中指定的年限内，按照与租约相同的条款和条件将本租约续期，但下列情况除外：

(1)应如上所述修改该术语；

(2)除参考数据手册所述的最后延期期限外，不得选择延长期限。

(3)应删除该扩建部分。

10.01(B)。条件。要执行此扩展选项，租户必须：

(I)在行使该选择权时并无失责；及

(Ii)向房东发出通知，表示租户正在行使其延长租期的选择权，在租期结束前至少延长120天但不超过240天。

第十一条--争端

11.01。仲裁。

11.01(A)。程序。对于根据第11.01(C)款进行仲裁的争议，如果当事各方在任何一方通知另一方希望对争议进行仲裁后十(10)天内仍未解决，争议应由美国仲裁协会根据其当时的现行规则通过具有约束力的仲裁来解决。对仲裁裁决的判决可以在任何有管辖权的法院进行。仲裁员无权更改租赁条款。仲裁小组应由三名仲裁员组成，其中一名为

必须是至少最近五(5)年积极从事法律实践的房地产律师。在仲裁程序作出裁决之前，双方应继续履行其租赁义务。仲裁员应判给胜诉一方合理的费用和费用，包括根据第12.02条规定的合理律师费，外加应付金额的利息，按年利率的百分之十八或适用法律当时所允许的最高限额计算，以较低者为准。

11.01(B)。付款。败诉方应向胜诉方支付最终仲裁裁决的金额。如果在仲裁裁决不再可上诉之日起十(10)个工作日内仍未付款，则除了法律规定的任何其他补救措施外：

(I)如果业主是胜诉一方，则业主因未能支付仲裁裁决而享有的补救办法，与因租客未能支付租金而享有的补救办法相同；及

(Ii)如果承租人是胜诉方，则可从每月支付的租金、额外租金或其他费用中扣除任何剩余的未付赔偿金。

11.01(C)条。仲裁。下列争议以仲裁方式进行：

(I)当事各方同意提交仲裁的任何争议；

(Ii)该处所大致建成的日期；

(Iii)因损坏或报废而减收租金及额外租金的款额；

(Iv)标明为额外租金的款额或计算额外租金的任何组成部分；

(V)哪一方必须遵守第3.01条规定的适用法律；

(Vi)所提供的公用事业设施的质量和数量是否符合第3.02条的要求；

(Vii)租户是否可根据第3.02(E)(Ii)段减免租金及额外租金或取消租契；

(Viii)业主根据第4.02(A)及(B)款拒绝同意是否不合理或不适当地拖延；

(Ix)根据第5.0L(E)款增加的保险额；

(X)任何一方是否可以根据第六条或第七条取消租约；以及

(Xi)第2.02(A)(V)(B)(4)分段规定的任何拨款。

第十二条--杂项

12：01。经纪人保修。双方保证，在参考数据中确定的经纪人(如果有)是他们在本租约中交易的唯一经纪人。违反本保证的一方应就违约引起的任何索赔或责任对非违约方进行辩护、维护和赔偿。房东独自负责支付该经纪人的佣金。

12：02。律师费。在双方之间关于本租赁的任何诉讼中，败诉方应向胜诉方支付胜诉方发生的所有合理费用和法庭费用，包括律师费。在下列情况下，一方当事人应被视为胜诉方：

(A)提起诉讼并实质上通过判决或败诉方在仲裁(在预定时间之后)、审判或判决之前的自愿行动获得其寻求的救济；

(B)另一方在没有实质上获得其寻求的救济的情况下撤回其诉讼；或

(C)它没有发起诉讼，对任何一方都作出了判决，但没有实质上给予所寻求的救济。

12.03。通知。除非租赁条款明确授权另一种形式的通知，否则本租赁项下的所有通知应以书面形式，并以挂号信或挂号信、预付邮资的方式发送到参考数据中显示的业主和租户的地址。

12月4日。部分无效。如果任何租赁条款在任何程度上无效或不可执行，则该条款和本租赁的其余部分应继续有效，并在法律允许的最大程度上可强制执行。

12.05。弃权。任何一方未能行使其任何权利并不意味着放弃这些权利。一方当事人只放弃书面规定并由放弃其权利的一方签署的那些权利。

12：06。对继任者具有约束力。本租赁对双方的继承人、继承人、代表人和允许的受让人具有约束力。

2007年12月1日。治国理政。本租约受威斯康星州法律管辖。

12.08。增加保险。因承租人对房屋的特殊用途而增加房东的保险费率的，承租人应支付增加的保险费。

12：09。租赁不是要约。房东将这份租约交给租客进行审查。这不是一个租赁要约。本租约不具约束力，除非双方签字，并由房东将原始签署的副本交付给承租人。

12.10。正在录音。除本节允许外，禁止录制本租约。在任何一方的要求下，双方应立即签署并记录一份简短的备忘录，描述房屋，并说明本租约的期限、开始和终止日期以及双方同意包括的其他信息，费用由请求方承担。

12.11.《救赎的生存》。如果本租约终止是由另一方违约造成的，则双方的补救措施在终止后仍然有效。

12.12。各方的权威。房东保证，除了参考数据中列出的抵押、留置权和产权负担外，它拥有这处房产，不受任何抵押、留置权和产权负担的影响。每一方保证其有权签订租约，代表其签署的人有正式授权签署租约，并且不需要其他签名。

12.13.营业日。工作日是指星期一至星期五(包括星期一至星期五)，不包括第3.02(B)节确定的节假日。在本租约中，凡使用“日”的地方，术语应指日历日。凡使用“营业日”一词的，应指营业日。

12.14.整个协议。本租约包含双方关于房屋和建筑物的完整协议。除第9.0l(A)款规定的规则外，本租约的修改只能通过双方签署的书面文件进行。

[除非本租约正面附有参考资料页和由房东和租客签署的两页附录，否则本租约无效]

清洁规范

房舍

每天

彻底清洁入口门玻璃。

清空所有废纸篓，根据需要更换衬垫。

移走所有回收物品，放入适当的容器中。

清除垃圾桶附近贴着“垃圾”标签的所有垃圾或回收物。(请注意，必须将其标记为垃圾，否则将不会被捡起，以确保只处理垃圾。)

家具、固定装置和设备上的轻灰。

用污渍擦拭桌面、书柜或台面上的任何清洁表面。(注：木质桌面只会擦去灰尘。)

清除电灯开关、门和门框附近墙壁上的所有手印。

用背包吸尘器吸尘所有车道。

每周

地毯区域的全真空（边缘到边缘）。

把相框和窗台上的灰尘都掸掉。

高水平和低水平除尘。

清洁垂直表面。

家具、固定装置的详细除尘。

把电话听筒擦干净。

季刊

一年三次沙尘暴。

打扫天花板通风口和烤架。

根据需要

现场真空软垫家具。

每半年

一年三次清洁内部套房玻璃面板。

厕所

每天

清空所有篮，根据需要更换内衬。

清洁和消毒所有的厕所固定装置，台面，镜子，和金属。

湿拖把厕所地板。

清除电灯开关、门和门框附近墙壁上的所有手印。

发现干净的卫生间隔板。

补充肥皂和纸张用品。

每周

酸洗小便器和马桶内部。

Dlime水槽和水龙头。

干净的淋浴设施。

每月

瓷砖地板的全水浸拖把。

清除天花板通风口上的灰尘。

季刊

清洁洗手间隔板。

入口通道

每天

彻底清洁入口门玻璃，包括主大厅和侧灯的外部。

灰尘和湿拖把花岗岩地板。

吸尘器覆盖的区域。

清空干净的香烟烟灰缸和骨灰盒。

在入口处周围设置警戒

每周

清洁和抛光建筑目录。

擦拭窗台

每月

全面清洗玻璃侧板。

季刊

大堂玻璃板清洁三次/年

走廊、楼梯和电梯间

每天

灰尘和湿拖把花岗岩地板和楼梯。

吸尘器覆盖的区域。

现场抛光电梯。

每周

地毯区域和楼梯的全真空。

咖啡岛、厨房

每天

清洁并擦拭所有柜台。

如果水槽是空的，请清洗水槽。

在微波炉外擦拭。

自动售货机顶部的灰尘，擦拭手柄和面部。

把桌面擦干净。

清洁地板的拖把和湿拖把。

把椅子擦干净。

清空废物篮，根据需要更换衬垫。

吸尘器覆盖的区域。

移除可回收物。

每周

德利姆沉下去了。

掸掉窗台上的灰尘。

根据需要

找干净的椅子。

承包特殊工程（额外）

每半年

清洗所有外窗的内部。

洗发水地毯-公共区域

洗发水地毯-租户空间-租户责任

清洗外部窗户。

清洗入口区域窗户内部。

戴明路1240号

规章制度

(1)作业时数。大楼应每天至少从上午7：00开始开放。至晚上7：00周一至周五和上午8点至星期六中午(“正常营业时间”)。如果发生入侵、暴徒、暴动、示威、公共暴动或其他骚乱，房东保留在任何此类事件持续期间为租户的安全和保护大楼及其财产的安全而阻止进入大楼的权利。业主在任何情况下都不对任何人进入或被排除在建筑物内的任何错误承担损害赔偿责任。

(2)电梯服务。大楼内的自动自助电梯将随时运行。电梯服务可能因维护、维修或改善或房东无法控制的任何原因而中断。

(3)门。当租客处所不使用时，该处所的所有入口均须锁上。承租人负起保护房屋免遭盗窃、抢劫和盗窃的全部责任。房东对丢失或被盗不承担责任，除非此类事件合理地归因于房东或房东合理控制范围内的人员的疏忽或故意行为。

(4)公共区域。建筑物内或毗邻建筑物的人行道、门口、入口、通道、前厅、大厅、大堂、走廊、电梯或楼梯的任何部分，除用作进出承租人处所外，不得阻碍或用作任何其他用途。不得将门垫、套鞋、雨伞或其他任何性质的物品放置或准许留在该等地方。任何租客不得遮盖或阻碍任何将光线反射或射入建筑物内任何地方的楼面、天窗、间隔、横梁或开口，以及任何通往建筑物走火通道的通道。

(5)滋扰。承租人及其员工和受邀者应始终避免(A)在他们的房产或大楼内其他地方制造任何响亮、不适当的噪音、声音或震动，或以任何其他方式骚扰、干扰或干扰其他租户或其员工和受邀者。

租客不得在其处所内存放或准许任何肮脏或有害的气体或物质，或可能燃烧的液体或物料。任何动物(盲人狗只除外)、禽鸟或其他宠物不得临时或以其他方式进入或在建筑物内或附近。经房东事先书面同意，可允许使用水族馆。自行车只能停放在房东自行决定的一个或多个地点。承租人的房屋不得用作烹饪或住宿用途，亦不得用作存放商品或其他材料的储藏室。未经业主事先书面同意，租客不得携带、使用或存放任何性质的易燃、易爆或危险物品。

(6)重型设备和货运。未经业主事先书面同意，不得将保险箱和其他尺寸或重量异常的物品带进或移出大楼。因交付、安装、使用或移走建筑物或处所而对建筑物或处所造成的一切损害，均须由租客支付。

货运、商务设备、家具、商品及其他大件或大件物品(一个人可携带的合理重量和大小的包裹除外)，须按业主指定的方式及时间，经由业主指定的入口运送至建筑物或从建筑物移走。电梯或建筑物其他部分因在其内或其上移动或携带物品而造成的一切损坏，均须由租户赔偿。业主不对业主代表将任何租客财产交付或留在建筑物内其他地方的损坏负责，亦不对业主代表在建筑物内任何地方移动或处理作为租客住宿的任何财产负责。房东没有义务接受任何租户的任何财产的交付，或移动或处理。

(7)律师。除适用的法律或条例另有规定外，律师、说客和小贩不得进入大楼。租户应尽最大努力阻止律师、拉票人和小贩经常光顾大楼。业主保留将所有律师、说客和小贩，或业主的保安人员或主管雇员判断为受酒精或毒品影响的任何人，或以任何方式作出或威胁作出任何违法行为或违反大楼任何规章制度的任何人，排除或驱逐出大楼的权利。

(8)锁和钥匙。租户不得(A)在其房产的任何门或横梁上安装或允许安装额外的锁或类似装置；(B)更换现有的锁或其机械装置；或(C)制造或允许为其任何门制造或允许制造任何钥匙，但业主提供的钥匙除外。如果一把锁需要两(2)把以上的钥匙，房东应在提出要求的租户付款后提供钥匙。租客在其租约终止时，应将所有已提供给租客或由任何租客制作的钥匙交给业主。房客应赔偿房东所有丢失或遗失的钥匙。

(9)额外服务。任何租户如有任何额外的看门人或其他特殊服务要求，必须直接向房东提出。除非房东指示，否则房东员工不得从事任何非正常职责的工作或做任何事情。

(10)停车。任何承租人的客户、委托人、赞助人和受邀者的公共停车场应仅在房东指定的停车区域内按规定提供。租客应遵守房东发布的所有车辆停车规则。

建筑标准

建筑物业主将为结构提供以下等级的饰面。在此之后发生的所有施工都是“租户改进”的一部分，将根据单独的施工合同进行处理，并由业主和/或租户付款。

Tomotherapy，Inc.
戴明路1240号
威斯康星州麦迪逊53717

租户扩建协议

本协议由威斯康星州有限合伙企业Old Sauk Trails Park Limited Partnership(“房东”)和TomoTreatment，Inc.(“承租人”)签订。

鉴于，业主与租客将就将于威斯康星州麦迪逊戴明道1240号兴建的大厦的一楼及二楼订立租约(“租赁”)；及

鉴于租约的签订在一定程度上取决于房东将出租的房产交付到适合租户居住的状况，以及安装用于在其中开展业务的家具、固定附着物和设备；以及

鉴于租约规定，房东将支付每平方英尺23.25美元的租金，不包括承租人的测试掩体(“建造津贴”)，用于承租人改善包括测试掩体在内的费用(根据租约的定义，具体不包括租约附件H中所述的工作，这些工作将由房东承担费用)；以及

鉴于业主将与规划顾问公司签订安装租户改善工程的合约(下称“合约”)，费用预计会超过建造津贴；以及

鉴于房东要求承租人，作为房东履行合同的先决条件，批准合同条款，并同意偿还房东超出建造津贴的所有费用；

因此，现在，考虑到房舍和双方在此作出的承诺，房东和房客同意如下：

所有根据合同提供的劳动力和材料所需的留置权豁免。

房东和租客已于上述日期在威斯康星州麦迪逊签署本协议，特此为证。

以下签署的承包商特此加入本协议，目的是承认、同意和同意本协议中包含的条款，包括但不限于，前提是承租人是合同项下的第三方受益人。

本租约在业主、租客和设计/建造承包商签署本承租人建造协议(附附件1)后生效。