VICI 地产公司公布2023年第三季度业绩

-报告收入同比增长 20.3%-

-与Bowlero完成了家庭娱乐领域的首笔售后回租交易-

-完成了对加拿大艾伯塔省Century Casinos四处博彩物业的收购-

-宣布扩大与峡谷牧场的合作伙伴关系-

-上调 2023 年全年的指导方针-

纽约州纽约——2023年10月25日——体验式房地产投资信托基金VICI Properties Inc.（纽约证券交易所代码：VICI）（“VICI Properties” 或 “公司”）今天公布了截至2023年9月30日的季度业绩。除非另有说明，否则此处包含的所有每股金额均按摊薄后的每股普通股计算。

2023 年第三季度财务和运营亮点

•总收入同比增长20.3％，达到9.043亿美元

•归属于普通股股东的净收益从3.309亿美元同比增长至5.563亿美元，按每股计算，从0.34美元同比增长至0.55美元

•归属于普通股股东的AFFO同比增长16.4％，至5.476亿美元，按每股计算，同比增长10.7％，至0.54美元

•加权平均已发行股票同比增长5.1％

•完成了对世纪赌场洛基峡赌场度假村的收购，并收购了世纪赌场在加拿大艾伯塔省的四处博彩物业的房地产

•通过优先股投资、抵押贷款和看涨权扩大了我们与峡谷牧场的合作关系，收购了图森峡谷牧场和Canyon Ranch Lenox

•宣布季度现金分红为每股0.415美元，同比增长6.4％

•本季度末的现金及现金等价物为5.109亿美元，预计可用的远期销售股权收益为8.072亿美元

•将AFFO对2023年全年的预期提高至21.7亿美元至21.8亿美元之间，或摊薄后每股2.14美元至2.15美元之间

•随后的季度末，通过与Bowlero的售后回租交易收购了38个保龄球娱乐中心，进入了家庭娱乐领域

首席执行官评论

VICI Properties首席执行官爱德华·皮托尼亚克表示：“VICI第三季度的财务业绩反映了我们对通过收购和战略融资活动实现增值增长和资本部署的持续、可持续的承诺，收入增长约20％，AFFO每股同比增长近11％就是例证。在本季度，除了关闭Rocky Gap并宣布扩大我们的Canyon Ranch增长合作伙伴关系外，我们还通过与现有租户和合作伙伴Century Casinos完成对加拿大艾伯塔省四处赌场物业的收购，扩大了我们的国际影响力。

“在季度末之后，我们与Bowlero一起进入了一个新的体验领域。Bowlero是市场领导者，通过创新的整合和增长模式重振保龄球体验的编程和经济性。在此次合作中，我们收购了38处Bowlero房产，同时通过售后回租交易获得了在未来几年内收购Bowlero当前或未来房地产的优先报价权，从而巩固了我们的嵌入式增长渠道。我们也是

扩大了我们在11个新州的业务，并在我们的名单中增加了另一位上市租户。VICI的差异化源于我们致力于与定义各自体验类别的运营商合作，就像Bowlero在保龄球体验方面所做的那样。”

2023 年第三季度财务业绩

总收入

该季度的总收入为9.043亿美元，与截至2022年9月30日的季度7.515亿美元相比增长了20.3％。该季度的总收入包括1.313亿美元的非现金租赁和融资调整以及1,820万美元的其他收入。

归属于普通股股东的净收益

本季度归属于普通股股东的净收益为5.563亿美元，合每股收益0.55美元，而截至2022年9月30日的季度为3.309亿美元，合每股收益0.34美元。

运营资金（“FFO”）

本季度归属于普通股股东的FFO为5.563亿美元，合每股0.55美元，而截至2022年9月30日的季度为3.406亿美元，合每股0.35美元。

调整后的运营资金（“AFFO”）

本季度归属于普通股股东的AFFO为5.476亿美元，与截至2022年9月30日的季度4.707亿美元相比增长了16.4％。本季度AFFO每股收益为0.54美元，与截至2022年9月30日的季度0.49美元相比增长了10.7％。

2023 年第三季度收购和投资组合活动

收购和投资

2023年7月25日，公司完成了先前宣布的以2.039亿美元现金收购与马里兰州弗林斯通洛基峡赌场度假村（“洛基峡谷”）相关的土地和建筑物的租赁权益的交易，世纪赌场有限公司（纳斯达克股票代码：CNTY）（“Century”）以5,610万美元收购洛基峡的运营资产。在收购完成的同时，Rocky Gap被添加到公司与Century之间现有的三网主租赁协议（“Century Master Lease”）中，年租金增加了1,550万美元，收购资本化率为7.6％。该交易的资金来自手头现金和远期股权销售协议部分结算的收益。

2023年7月26日，公司承诺向Canyon Ranch的控股实体进行高达1.5亿美元的优先股权投资，峡谷牧场是提供全面、综合健康和保健宾客体验的领先提供商（“峡谷牧场”）。优先股的期限为10年，可由Canyon Ranch随时赎回，但前三年需支付赎回溢价。就这项投资，公司签订了 (i) 一份看涨权协议，根据该协议，公司将有权选择在某些条件下认购位于亚利桑那州图森的峡谷牧场设施（“Canyon Ranch Tucson”）和马萨诸塞州莱诺克斯的峡谷牧场设施（“Canyon Ranch Lenox”）的每个房地产资产，以及（ii）权利

第一份融资协议，根据该协议，公司将拥有第一权利，但没有义务作为Canyon Ranch的房地产资本融资合作伙伴，负责收购、扩建和/或重建未来的健康度假村。如果行使看涨权，Canyon Ranch将继续运营适用的健康度假村，但须与公司签订长期的三网主租约。

2023年8月22日，公司向峡谷牧场提供了1.401亿美元的抵押贷款，主要由图森峡谷牧场和莱诺克斯峡谷牧场担保。抵押贷款融资的收益用于为Canyon Ranch的现有CMBS债务进行再融资，这些债务由这两项资产担保。抵押贷款的初始期限为两年，延期三次，可由峡谷牧场选择行使，但须满足某些惯例延期条件。

2023年9月6日，公司完成了先前宣布的从加拿大艾伯塔省的Century收购四项房地产资产的交易：埃德蒙顿世纪赌场和埃德蒙顿酒店、圣艾伯特世纪赌场和世纪英里赛马场和赌场，分别位于艾伯塔省埃德蒙顿以及位于艾伯塔省卡尔加里的世纪唐斯赛马场和赌场（统称为 “加拿大世纪投资组合”），按汇率计算，总收购价约为2.217亿加元（约合1.624亿美元）在收盘时）。在收购的同时，加拿大世纪投资组合被添加到世纪大师租约中，年租金增加了1,730万加元（按收盘时的汇率计算约为1,270万美元），隐含的收购资本化率为7.8％。该交易的资金来自远期股票销售协议部分结算的收益以及公司现有的加元循环信贷额度（“循环信贷额度”）下的提款。

在季度末之后，即2023年10月19日，该公司宣布已通过售后回租交易从Bowlero Corp.（纽约证券交易所代码：BOWLER）（“Bowlero”）手中收购了38个保龄球娱乐中心的房地产资产，总收购价为4.329亿美元。在交易的同时，公司与Bowlero签订了三网主租赁协议。该租约的初始年租金总额为3160万美元，收购资本化率为7.3％，初始期限为25年，有六种为期5年的租户续订选项。就该交易而言，如果Bowlero选择进行售后回租交易，公司将有权首次提出收购Bowlero当前或未来任何房产的房地产资产，期限为八年。该交易的资金来自新成立的VICI子公司的股权、手头现金和远期股权销售协议的部分结算。

2023 年第三季度资本市场活动

2023年8月31日，公司根据2023年1月的远期销售协议实际结算了340万股股票，以换取约1.084亿美元的净收益。在季度末之后，即2023年10月17日，公司实际结算了2023年1月远期销售协议下所有剩余的17,702,500股普通股，以换取约5.603亿美元的净收益。

在截至2023年9月30日的三个月中，公司根据其自动柜员机计划共出售了7,843,352股股票，总价值为2.423亿美元，所有这些股票均根据远期销售协议（“2023年第三季度自动柜员机远期销售协议”）出售。在签订2023年第三季度自动柜员机远期销售协议时，该公司没有从出售股票中获得任何收益。

在截至2023年9月30日的三个月中，公司签订了前瞻性利率互换协议，总名义金额为1.5亿美元，旨在减少预计在截至2024年12月的最长期限内发行长期债务的未来现金流的波动。

下表详细列出了已发行普通股，包括限制性普通股的发行情况：

下表将计算基本每股收益时使用的已发行普通股的加权平均股与计算摊薄后每股收益时使用的已发行普通股的加权平均数进行了对账：

资产负债表和流动性

截至2023年9月30日，该公司的总债务约为171亿美元，流动资金约为37亿美元，其中包括5.109亿美元的现金和现金等价物，未偿还的远期销售协议结算时的估计可用净收益8.072亿美元，以及循环信贷额度下约23亿美元的可用资金。此外，循环信贷额度包括将循环贷款承诺最多增加10亿美元的选项，前提是任何一个或多个贷款机构（来自辛迪加或其他机构）同意提供此类额外的信贷延期。截至2023年9月30日，该公司还签订了远期利率互换协议，名义总额为4亿美元。

截至2023年9月30日，该公司的未偿债务如下：

分红

2023年9月7日，公司宣布定期派发每股0.415美元的季度现金分红，同比增长6.4％。2023年第三季度的股息于2023年10月5日支付给截至2023年9月21日营业结束时的登记在册的股东，总额约为4.22亿美元。

2023 年指南

该公司正在增加对2023年全年的AFFO指导。在确定AFFO时，公司会对某些项目进行调整，这些项目原本包含在确定归属于普通股股东的净收益中，净收益是美国最具可比性的公认会计原则（“GAAP”）财务指标。根据适用规则提供的例外情况，公司没有为GAAP净收益、最具可比性的GAAP财务指标或2023年AFFO与GAAP净收入的对账提供指导，因为我们无法合理确定地预测未来一段时期ASU第2016-13号——金融工具——信贷损失（主题326）（“ASC 326”）下的非现金信贷损失补贴的变化金额。ASC 326规定的未来一段时期信贷损失备抵的非现金变化取决于完全不受公司控制且可能无法可靠预测的未来事件，包括租户各自的财务业绩、普通股交易价格的波动、信用评级和前景（在适用范围内），以及更广泛的宏观经济表现。根据过去的业绩以及我们在历史财务业绩中披露的那样，这些调整可能对公司报告的GAAP业绩产生重大影响，无论是个人还是总体影响。更多信息请参阅 “非公认会计准则财务指标”。

该公司估计，截至2023年12月31日的财年，AFFO将在21.7亿美元至21.8亿美元之间，或摊薄后每股收益在2.14美元至2.15美元之间。指导不包括任何未决或未来可能的收购或处置、资本市场活动或其他非经常性交易对经营业绩的影响。

以下是公司2023年全年指引的摘要：

上述每股估计值反映了根据库存股法计算的2023年第二季度和第三季度ATM远期销售协议下待售的8,170,658股股票的摊薄效应。第三方持有的VICI OP单位被反映为非控股权益，可分配给他们的收益从净收益中扣除，得出归属于普通股股东和AFFO的净收益；因此，指导方针代表仅根据VICI普通股的已发行股份归属于普通股股东的每股AFFO。

上述估计反映了管理层对当前和未来市场状况的看法，包括对本新闻稿中提及的事件对收益的影响的假设。上述估计值可能会因多种因素而波动，并且无法保证公司的实际业绩与上述估计值没有重大差异。

补充信息

除本新闻稿外，公司还提供了补充财务信息，这些信息可在我们网站的 “投资者” 部分的 “财务” 菜单下找到。这些附加信息是作为对本新闻稿和我们向美国证券交易委员会提交的其他文件中信息的补充而提供的。公司没有义务更新所提供的任何信息，以符合实际业绩或公司投资组合、资本结构或未来预期的变化。

电话会议和网络直播

公司将于美国东部时间（美国东部时间）2023年10月26日星期四上午10点举行电话会议和网络音频直播。拨打 +1 833-470-1428（国内）或 +1 929-526-1599（国际）并输入会议编号 972923 即可参加电话会议。电话会议的音频重播将于美国东部时间2023年10月26日下午1点至美国东部时间2023年11月2日午夜开放，拨打+1 866-813-9403（国内）或+44 204-525-0658（国际）并输入密码383530即可访问。

从美国东部时间2023年10月26日上午10点开始，电话会议的网络直播将通过公司网站www.viciproperties.com的 “投资者” 栏目以仅限收听的模式播出。电话会议结束后不久，将在公司网站上重播网络直播，并将持续一年。

关于 VICI 地产

VICI Properties Inc. 是一家标普500指数体验式房地产投资信托公司，拥有市场领先的博彩、酒店和娱乐目的地的最大投资组合之一，包括拉斯维加斯凯撒宫、米高梅大酒店和拉斯维加斯威尼斯人度假村，这三个是拉斯维加斯大道上最具标志性的娱乐设施。VICI Properties拥有92项体验资产，涵盖地域多元化的投资组合，包括美国和加拿大的54处博彩物业和38处非博彩体验式房产。该投资组合占地约1.25亿平方英尺，拥有约60,300间酒店客房和约500家餐厅、酒吧、夜总会和体育博彩。根据长期的三网租赁协议，其物业由行业领先的博彩、休闲和酒店运营商占用。VICI Properties与包括Bowlero、Great Wolf Resorts、Cabot、Canyon Ranch和Chelsea Piers在内的领先非博彩体验运营商的房地产和融资合作伙伴关系越来越多。VICI Properties还拥有四个锦标赛高尔夫球场和毗邻拉斯维加斯大道的33英亩未开发和未开发土地。VICI Properties的目标是通过与最高质量的体验式场所制造商和运营商合作的策略，创建最高质量和最高效的体验式房地产投资组合。欲了解更多信息，请访问 www.viciproperties.com。

前瞻性陈述

本新闻稿包含联邦证券法所指的前瞻性陈述。您可以通过我们使用 “预期”、“假设”、“相信”、“估计”、“期望”、“指导”、“打算”、“计划”、“项目” 等词语以及与历史问题无关的类似表述来识别这些陈述。除历史事实陈述外，所有陈述均为前瞻性陈述。在解释和依赖前瞻性陈述时，您应谨慎行事，因为它们涉及已知和未知的风险、不确定性以及其他因素，在某些情况下，这些因素超出了公司的控制范围，可能会对实际业绩、业绩或成就产生重大影响。这些风险、不确定性和其他因素包括：总体经济状况和市场发展变化的影响，包括通货膨胀、利率变化、外币汇率波动、供应链中断、消费者信心水平、消费者支出的变化，

美国或全球经济衰退的严重性和持续时间导致的失业率和房地产价格低迷；最近和未来可能的利率上涨对我们的影响，包括我们成功投资和收购更多房产以及以诱人的利率为此类投资获得债务融资的能力；与我们的待处理和最近完成的交易相关的风险，包括我们能否或未能实现预期收益；我们的依赖我们物业的租户，包括他们的财务状况、经营业绩、现金流和业绩，以及作为租赁付款担保人的关联公司，以及对他们各自业务的任何重大不利影响可能对我们产生的负面影响；我们及时获得必要融资以完成任何收购的能力；与某些租户达成的与我们为 “同一家门店” 提供资金的某些安排的预期收益以资本改善作为交换根据我们与此类租户签订的协议（我们称之为合作伙伴房地产增长基金）的条款增加租金；我们的借款人向我们偿还未偿贷款的能力；我们对博彩业的依赖；博彩和其他监管机构的广泛监管的影响；我们的租户获得并维持与我们的物业运营相关的监管批准的能力，或对此类监管批准施加条件的能力；我们的租户可以选择的可能性不要续订他们根据初始或后续租赁条款与我们签订的租赁协议；对我们出售受租赁协议约束的房产的能力的限制；我们的租户和任何担保人的历史业绩可能无法可靠地表明他们未来业绩；我们的巨额债务以及在此类债务下还本付息、再融资和以其他方式履行义务的能力；我们的历史财务信息可能无法可靠地表明我们未来的经营业绩、财务状况和现金流；我们的无法成功投资和收购更多房产；我们可能发现重大环境、税务、法律或其他问题，这些问题会对我们在任何待处理或已完成的交易中作为抵押品收购或担保的资产（或我们预计将获得的其他收益）的价值产生重大和不利影响；由于我们的待处理或最近完成的交易，包括我们作为一方的税收保护协议，可能产生不利的税收后果；股价波动性增加，包括我们待处理或最近完成的交易；我们无法保持房地产投资信托基金的纳税资格；我们依赖包括VICI Properties OP LLC（“VICI OP”）在内的子公司向股东进行分配；我们有能力继续向普通股持有人进行分配或在一段时间内维持预期的分配水平；以及争夺交易机会，包括来自其他房地产投资信托基金的交易机会公司、私募股权公司和对冲基金，主权基金、贷款人、博彩公司和其他可能比我们拥有更多资源和获得资本的机会、更低的资本成本或不同的投资参数的投资者。

尽管公司认为，在做出此类前瞻性陈述时，其预期是基于合理的假设，但此类陈述可能会受到可能导致实际结果和结果与预期结果存在重大差异的因素的影响。公司无法向您保证，这些陈述所依据的假设将被证明是正确的。公司截至2022年12月31日止年度的10-K表年度报告、10-Q表季度报告以及公司向美国证券交易委员会提交的其他文件中不时描述可能影响公司业务、经营业绩和财务状况的其他重要因素。除非适用法律另有要求，否则公司不承担任何义务更新或修改任何前瞻性陈述，无论是由于新信息、未来事件还是其他原因。

非公认会计准则财务指标

本新闻稿介绍了运营资金（“FFO”）、每股FFO、调整后运营资金（“AFFO”）、每股AFFO和调整后的息税折旧摊销前利润，这些不是美国公认的会计原则（“GAAP”）所要求的，也不是根据美国公认的会计原则（“GAAP”）列报的。这些是非公认会计准则财务指标，不应被解释为净收入的替代品或经营业绩的指标（根据公认会计原则确定）。我们相信，FFO、每股FFO、AFFO、每股AFFO和调整后的息税折旧摊销前利润为我们业务的基本经营业绩提供了有意义的视角。

FFO是一项非公认会计准则财务指标，被视为房地产行业的补充指标，也是公认会计准则指标的补充。与全国房地产投资信托基金协会（NAREIT）使用的定义一致，我们将FFO定义为归属于普通股股东的净收益（或亏损）（根据公认会计原则计算），不包括（i）出售某些房地产资产的收益（或亏损），（ii）与房地产相关的折旧和摊销，（iii）控制权变更产生的损益，（iv）某些房地产资产的减值减记如果减值直接归因于应折旧价值的减少，则对实体的投资该实体持有的房地产以及 (v) 我们对未合并关联公司的投资在此类调整中所占的比例份额。

AFFO是一项非公认会计准则财务指标，我们将其用作评估业绩的补充运营指标。我们的AFFO计算方法是加上或减去FFO非现金租赁和融资调整、信贷损失备抵的非现金变化、非现金股票薪酬支出、与收购房地产投资相关的交易成本、债务发行成本的摊销和原始发行折扣、其他非现金利息支出、非房地产折旧（包括与我们的高尔夫球场运营相关的折旧）、资本支出（包括与我们的高尔夫球场运营相关的折旧）财产、厂房和与我们的高尔夫球场运营相关的设备）、与不可折旧房地产相关的减值费用、债务清偿和利率互换结算的收益（或损失）、其他收益（损失）、其他非经常性非现金交易、我们在上述某些方面对未合并关联公司的投资（包括任何基差的摊销）所占的比例非现金调整，以及归属于非控股权益的非现金调整。

我们计算调整后的息税折旧摊销前利润的方法是加上或减去AFFO合同利息支出（包括预付利率互换和国债锁的影响）、利息收入（合计为利息支出，净额）、所得税支出以及我们在此类调整中对未合并关联公司的投资的相应份额。

这些非公认会计准则财务指标：（i）不代表公认会计原则所定义的运营现金流；（ii）不应被视为衡量经营业绩的净收入或运营、投资和融资活动现金流的替代方案；（iii）不能作为衡量流动性的现金流的替代方案。此外，不应将这些衡量标准视为流动性的衡量标准，也不应衡量我们为所有现金需求提供资金的能力，包括我们向股东分配现金、为资本改善提供资金或为债务支付利息的能力。还提醒投资者，由于并非所有房地产公司都使用相同的定义，FFO、每股FFO、AFFO、每股AFFO和调整后的息税折旧摊销前利润（EBITDA）可能无法与包括房地产投资信托基金在内的其他房地产公司报告的标题相似的指标相提并论。我们对这些指标的列报并不能取代我们根据公认会计原则列报的财务业绩。

本新闻稿包含净收益与FFO、每股FFO、AFFO、每股AFFO和调整后息税折旧摊销前利润的对账。

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注：截至2023年9月30日和2022年12月31日，我们的租赁投资——销售类型、租赁投资——融资应收账款、贷款和证券投资以及其他资产（销售类分租赁）分别扣除7.554亿美元、7.070亿美元、2,280万美元和1,930万美元的信贷损失备抵额，以及5.704亿美元、7.267亿美元、690万美元和690万美元分别为1,980万。

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(1) 代表非现金外币重新计量调整和出售土地的收益。

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(1) 金额代表根据公认会计原则在有效利息基础上确认收入的非现金调整。