服务地产信托基金 2023 年第三季度财务业绩和补充信息 2023 年 11 月 6 日附录 99.2TA-065 印第安纳州西摩西摩

2返回目录目录季度业绩服务地产信托公布2023年第三季度财务业绩... 4 2023年第三季度亮点... 5 2023年第三季度业绩... 6 财务主要财务数据... 8 简明合并损益表（亏损）... 9 简明合并资产负债表... 10 债务摘要... 11 债务到期日程表... 12 杠杆比率、覆盖比率和公共债务契约... 13 资本支出和限制性现金活动... 14 自 2023 年 1 月 1 日以来的房地产收购和处置信息... 15 投资组合信息投资组合摘要... 17 按行业划分的合并投资组合多样化... 18 按地域多元化划分的合并投资组合... 19 按品牌划分的酒店投资组合... 20 按服务级别划分的酒店运营统计数据——可比酒店——截至 2023 年 9 月 30 日的三个月... 21 按服务级别划分的酒店运营统计数据——可比酒店——截至 2023 年 9 月 30 日的九个月... 22 按服务级别划分的酒店运营统计数据——所有酒店——截至2023年9月30日的三个月... 23 按服务级别划分的酒店运营统计数据——所有酒店——截至2023年9月30日的九个月... 24 按品牌划分的净租赁投资组合... 25 按行业划分的净租赁投资组合... 26 按租户划分的净租赁投资组合（前 10 名）... 27 净租赁投资组合-到期时间表... 28 净租赁投资组合-占用情况摘要... 29 附录公司简介和研究范围... 31 条治理信息... 32 非公认会计准则财务指标和某些定义... 33 FFO 和标准化 FFO 的计算... 35 息税折旧摊销前利润、息税折旧摊销前利润和调整后息税折旧摊销前利润的计算... 36 酒店息税折旧摊销前利润的计算与对账——同类酒店... 37 酒店息税折旧摊销前利润的计算与对账——所有酒店... 38 简明合并损益（亏损）附注以及FFO、标准化FFO、息税折旧摊销前利润、息税折旧摊销前利润、息税折旧摊销前利润、调整后息税折旧摊销前利润和酒店息税折旧摊销前利润的计算... 39 关于前瞻性陈述的警告... 40 SVC 纳斯达克上市交易代码：普通股：SVC 投资者关系联系人: Stephen Colbert，董事 (617) 231-3223 scolbert@svcreit.com 公司总部：华盛顿街255号牛顿广场二号，马萨诸塞州牛顿300号套房 02458-1634 本演示文稿中的所有金额均未经审计。其他信息以及非公认会计准则指标与根据美国公认会计原则确定的金额的对账见本演示文稿的附录。有关本演示文稿中使用的术语，请参阅非公认会计准则财务指标和某些定义。

3返回目录季度业绩

4返回目录马萨诸塞州牛顿（2023年11月6日）：服务地产信托基金（纳斯达克股票代码：SVC）今天公布了截至2023年9月30日的季度财务业绩。股息：SVC已宣布，截至2023年10月23日营业结束时，向登记在册的股东每股分配每股0.20美元的普通股。这笔补助金将在2023年11月16日左右支付。电话会议：讨论SVC第三季度业绩的电话会议将于美国东部时间2023年11月7日星期二上午10点举行。可以通过拨打 (877) 329-3720 或 (412) 317-5434（如果从美国和加拿大境外拨打电话）访问电话会议；不需要密码。拨打 (412) 317-0088 可以重播一周；重播密码为 4473174。电话会议的网络直播也将在SVC的网站www.svcreit.com上以仅限收听的模式播出。电话会议结束后，存档的网络直播将在SVC的网站上重播。未经SVC事先书面同意，严禁以任何方式转录、录制和重播SVC第三季度电话会议。关于服务地产信托基金：服务地产信托基金（纳斯达克股票代码：SVC）是一家房地产投资信托基金（REIT），在两个资产类别中投资了超过110亿美元：酒店和以服务为重点的零售净租赁物业。截至2023年9月30日，SVC在美国、波多黎各和加拿大拥有221家酒店，拥有超过37,000间客房，其中大部分是长期住宿和精选服务。截至2023年9月30日，SVC在美国还拥有761处以零售服务为重点的净租赁物业，总面积约为1,340万平方英尺。SVC由RMR集团（纳斯达克股票代码：RMR）管理，该公司是一家另类资产管理公司，截至2023年9月30日，管理的资产约为360亿美元，在购买、出售、融资和运营商业房地产方面拥有超过35年的机构经验。SVC 总部位于马萨诸塞州牛顿。欲了解更多信息，请访问 www.svcreit.com。服务地产信托公布2023年第三季度财务业绩 “SVC第三季度的酒店投资组合表现符合我们的预期，反映了RevPAR的持续同比增长。净租赁组合继续提供可靠的现金流，并以我们的TA租赁为支撑，这些租赁由英国石油公司的一家投资级公司支持。我们的资产负债表拥有超过10亿美元的总流动性和庞大的未支配资产组合，完全有能力应对即将到期的债务。”托德·哈格里夫斯，总裁兼首席投资官

5返回目录2023年第三季度财务业绩摘要 • 净亏损410万美元，合每股普通股亏损0.03美元。• 标准化FFO为9,210万美元，合每股普通股0.56美元。• 调整后的息税折旧摊销前利润为1.753亿美元。投资组合更新 • 可比酒店收入为94.54美元。• 可比酒店息税折旧摊销前利润为7,700万美元。• 净租赁入住率为95.8％。• 净租赁租金覆盖率为2.72倍。投资活动 • 出售了两处净租赁物业，总面积为39,133平方英尺，总销售价格为370万美元，不包括成交成本。• 自2023年10月1日以来，SVC已出售两处净租赁物业，总面积为9,537平方英尺，总销售价格为120万美元，不包括交易成本。流动性和融资活动 • 截至2023年9月30日，SVC拥有超过10亿美元的流动性，其中包括4.182亿美元的现金和现金等价物以及在其循环信贷额度下可供借用的6.5亿美元。

6返回目录截至9月30日的三个月2023年第三季度业绩，2023年合并财务业绩变动净额（亏损）美元（4,128美元）7,500美元（11,628）每股普通股净（亏损）收益（11,628）美元（基本和摊薄）美元 0.05 美元（0.08）FFO 91,731 美元 88,397 美元 FFO（基本和摊薄）) 0.56 美元 0.54 美元 0.02 标准化 FFO 美元 92,109 美元 88,458 美元 3,651 美元普通股（基本股和摊薄）0.56 美元 0.54 美元 0.02 息税折旧摊销前利润 170,408 美元 191,144 美元（10.8 ％）调整后息税折旧摊销前利润 175,328 美元 173,455 1.1% 酒店业绩同类酒店数量 219 219 — 客房或套房数量 37,429 37,429 — 入住率 67.3% 66.4% 0.9 分 ADR 140.47 美元 141.23 美元 (0.5%) 酒店收入价值 94.54 美元 93.78 美元 0.8% 酒店息税折旧摊销前利润 76,981 美元 77,744 美元 (1.0%) 酒店息税折旧摊销前利润率 19.7% 20.5% (0.8) 点所有酒店数量酒店 221 242 (21) 客房或套房数量 37,777 40,563 (2,786) 入住率 67.2% 65.8% 1.4 分 ADR 美元 140.77 美元 140.05 美元 0.5% 酒店收入价值 94.60 美元 92.15 2.7% 酒店息税折旧摊销前利润率 19.1% 19.7% (0.6) 点净租赁指标数字的房产 761 769 (8) 入住率 95.8% 97.3% (1.5) pts 租金覆盖率 2.72x 2.88x -0.16x 德克萨斯州休斯敦休斯敦皇家索尼斯塔画廊酒店* 除每股数据和酒店统计数据外，美元以千美元计。

7返回目录财务

8返回截至2023年9月30日止三个月的目录 6/30/2023 年 3/31/2023 年 12 月 31 日 2022 年 9 月 30 日精选损益表数据：总收入 496,825 美元 503,779 美元 429,209 美元 455,219 美元 498,521 美元净（亏损）收入 $ (4,128) 美元 (11,278) 美元 25,950 美元 (31,409) 7,500 美元 FFO 美元 91,731 美元 93,751 美元 35,894 美元 73,128 美元 88,397 美元 FFO 95,109 美元 95,127 美元 37,146 美元 73,266 美元 88,458 调整后息税折旧摊销前利润 175,328 美元 116,841 美元 150,534 美元每份普通股数据（基本和稀释后）：净（亏损）收入（0.03）美元（0.07）美元 0.16 美元（0.19）美元 0.05 FFO 0.56 美元0.57 美元 0.22 美元 0.44 美元 0.54 美元标准化 FFO 美元 0.56 美元 0.58 美元 0.23 美元 0.44 美元 0.54 美元股息数据：在此期间支付的每股年化股息 0.80 美元 0.80 美元 0.80 美元 0.80 美元 0.04 年化股息收益率（期末）10.4% 9.2% 8.0% 11.0% 0.8% 年化标准化 FFO 派息率 35.7% 34.5% 87.0% 45.5% 1.9% 精选资产负债表数据：总资产 10,733,398 美元 10,715,669 美元 10,505,429 美元 10,458,324 美元 10,561,906 美元总资产 7,649,651 美元 7,482,166 美元 7,632,713 美元总负债 6,302,361 美元 6,3561 美元 76 美元 6,100261 美元 6,099,399 美元 6,180,795 美元股东权益总额 1,301,950 美元 1,339,075 美元 1,381,905 美元 1,388,792 美元 1,451,918 美元（金额以千计，每股数据除外）主要财务数据 Sonesta ES Suites 截至 2023 年 9 月 30 日资本化：普通股总额（期末）165,772 收盘价 (期末）7.69 美元股票市值（期末）1,274,787 美元债务（本金余额）5,809,058 总市值 7,083,845 美元流动性：现金及现金等价物 418,162 美元循环信贷下的可用借款设施 650,000 总流动性 1,068,162 美元

9返回目录截至9月30日的三个月，截至2023年9月30日的九个月 2022 年收入：酒店营业收入 (1) 395,526 美元 400,453 美元 1,134,649 美元 1,116,843 美元租金收入 (2) 101,299 97,798 295,164 290,949 总收入 496,825 498,813 1,407,792 费用：酒店运营费用 (1) (3) 317,752 318,266 926,418 933,803 其他运营费用 4,802 3,511 13,079 9,162 折旧和摊销 94,498 101,514 289,108 306,147 一般和管理 10,849 11,293 34,180 35,743 交易相关费用 (4) 115— 1,933 1,920 资产减值亏损，净额 (5) 512 1,172 9,517 9,720 总支出 428,528 435,756 1,274,235 1,296,495 出售房地产的收益（亏损），净额 (6) 123 (164) 41,959 44,235 净利息收入 (7) — 23,056 48,837 2,737 利息收入 5,637 26 1,442 11,880 2,735 利息支出（包括债务发行成本的摊销以及分别为6,608美元、4,595美元、18,644美元和15,529美元的债务折扣和溢价）（82,280美元）（81,740）（246,363）（263,904）提前偿还债务的亏损（8）— —（282）（791）（791）（所得税前的亏损）收入以及被投资者的收益权益（8,234）5,089 11,609（103,691）所得税优惠（支出）2,242（390）775（1,558）被投资者的收益（亏损）权益（9）1,864 2,801（1,840）4,277 净额（亏损）美元（4,128）美元 10,544 美元（100,944 美元 72) 加权平均已发行普通股（基本和摊薄）165,027 164,745 164,933 164,697 每股普通股净收益（亏损）（基本和摊薄）美元（0.03）美元 0.05 美元（0.61）（金额以千计，每股数据除外）简明合并损益表（亏损）见第39页的附注。马萨诸塞州安多弗波士顿安多弗索尼斯塔 ES 套房酒店

10返回目录 2023年9月30日2022年12月31日资产房地产物业：土地 1,972,945 美元 1,902,587 美元建筑、改善和设备 7,745,858 7,658,282 房地产总额，总额 9,718,803 9,560,869 累计折旧（3,129,087）房地产总额，净值 6,589,716 6,569 90,736 收购的房地产租赁和其他无形资产，净持有137,366 252,357 待售资产 13,567 121,905 现金及现金等价物 418,162 38,369 限制性现金 17,366 7,051 权益法投资 110,533 112,617投资股票证券 — 53,055 应付关联人应付款 28,497 35,033 其他资产，净额 289,104 277,068 美元总资产 7,604,311 美元 7,488,191 美元负债和股东权益优先无抵押票据，净额 5,655,530 美元 — 应付账款和其他负债 568,325 425,960 到期关联人13,287 17,909 负债总额 6,302,361 6,099,399 承付款和意外开支股东权益：普通股受益利息，面值 0.01 美元；授权的200,000股；165,772,040 和 165,452，已发行和流通的566股股票，分别为1,658 1,655 额外实收资本 4,556,991 4,554,861 累计其他综合收益 2,139 2,383 普通股股东可获得的累计净收益 2,513,823 2,503,279 累计普通股分配 (5,772,673,386) 股东权益总额 1,301,950 1,388792 总负债和股东权益 7,604,311 美元 7,488,191 简明合并资产负债表（以千美元计，股票数据除外）Sonesta Select 迈阿密湖海厄利亚（迈阿密湖），佛罗里达州

11返回目录 (1) SVC必须按SOFR的利率支付利息外加保费，截至2023年9月30日，保费为每年250个基点。SVC还根据其循环信贷额度下的未偿金额每年支付20至30个基点的未使用承诺费。本债务摘要中列出的利率截至2023年9月30日。在支付延期费并满足某些其他条件的前提下，SVC可以将其信贷额度的到期日再延长两个六个月。（2）SVC已向其某些拥有财产的子公司提供了股权质押，并对质押子公司拥有的69处房产提供了第一笔抵押贷款留置权，以担保其信贷额度的信贷协议下的债务。（3）这些票据由308处净租赁物业担保，无需支付罚款预计到期日前 24 个月。(4)这些票据由SVC的某些子公司担保。(5) 截至2023年9月30日，SVC总债务的账面价值为5,720,749美元，扣除未摊销的折扣和溢价以及总额为88,309美元的某些发行成本。加权平均本金到期日利率余额到期日到期浮动利率债务：650,000美元循环信贷额度 (1) (2) 7.930% $ — 6/29/27 美元 — 3.7 有担保固定利率债务：净租赁抵押贷款票据 (3) 5.600% 609,058 美元 2/10/28 美元 600,576 美元 4.4 无抵押固定利率债务：2024 年到期的优先无抵押票据 4.650% 350,15/24 美元 350,000 0.5 2024 年到期的优先无抵押票据 4.350% 825,000 年 10/1/24 825,000 1.0 2025 年到期的优先无抵押票据 4.500% 350,000 3/15/25 350,000 1.5 2025 年到期的优先无抵押票据 (4) 7.500% 800,000 9/15/25 800,000 2.0 2026 年到期的优先无抵押票据 5.250% 350,000 年 2/15/26 350,000 2.4 2026 年到期的优先无抵押票据 4.750% 2027 年到期的优先无抵押票据 4.950% 400,000% 2027 年到期的优先无抵押票据 3.950% 400,000 1/15/28 400,000 4.3 2029 年到期的优先无抵押票据 4.950% 425,000 年 10/1/29 425,000 年到期的优先无抵押票据 4.375% 400,000 2/15/30 400,000 6.4 小计/加权平均值 5.126% 5,200,000 5,200,000 2.9 合计/加权平均值 (5) 5.185% 5,809,058 美元 5,800,576 美元 3.1 截至2023年9月30日的债务摘要（以千美元计）

12返回目录 $（To ho us and d s）1,175,000 美元 1,150,000 美元 850,000 美元 400,000 美元 489 美元 1,958 美元 1,958 美元 1,958 美元 600,739 美元无抵押固定利率债务有担保固定利率债务循环信贷额度 2023 2024 2026 2027 2028 2028 2029 2030 0 500 750 1,250 000 1,250 年债务到期日程表 (1) (1) SVC的净租赁抵押贷款票据已部分摊销，到期时需要大量付款。这些票据可在预期到期日前24个月预付，不收取罚款。(2) 截至2023年9月30日，SVC在其6.5亿美元的循环信贷额度下没有未偿还的款项。(2) 乔治亚州玛丽埃塔的2215 D & B Drive

13返回截至2023年9月30日止三个月的目录 6/30/2023 3/31/2023 年 12/31/2022 年 9/30/2022 杠杆比率：净负债/总资产 50.2% 50.2% 53.6% 54.2% 净负债/房地产资产账面总值以及现金和现金等价物 53.1% 57.9% 56.4% 有担保债务/合计资产 7.9% 8.1% 8.2% —% 0.4% 浮动利率债务/净负债 —% —% —% —% —% 1.7% 覆盖比率：滚动四季度调整后息税折旧摊销前利息支出/滚动四季度利息支出 1.9x 1.9 x 1.7 x 1.6 倍净负债/滚动四季度利息支出季度调整后息税折旧摊销前利润8.6倍 8.6倍 9.5倍 10.1倍截至2023年9月30日的过去十二个月 6/30/2023 3/31/2023 12/31/2022 9/30/2022 公共债务契约：维持契约未抵押资产总额/无抵押债务——要求的最低限度 150% 163.2% 163.9% 157.1% 161.0% 产生契约债务总额/调整后总额资产-允许的最大值 60.0% 53.2% 53.1% 54.8% 53.6% 53.8% 有担保债务/调整后总资产-允许的最大值 40.0% 5.6% 5.6% 5.8% —% 0.9% 可用于偿债/还本付息的合并收益-要求的最低 1.50 x 2.02 x 1.97 x 1.90 x 1.85 x 1.72 倍杠杆率、承保比率和公共债务契约马萨诸塞州波士顿剑桥皇家索尼斯塔酒店

14返回截至2023年9月30日的三个月的目录 6/30/2023 3/31/2022 年 9/30/2022 资本支出：酒店资本改善和 FF&E 储备资金 (1) 63,948 美元 41,043 美元 21,773 美元 36,629 美元 22,841 净租赁资本改善 769 1,704 505 170 1,520 租赁相关成本 267 11 67 102 51 截至2023 年 9 月 30 日止的三个月，资本改善和 FF&E 储备资金总额 64,984 美元 42,758 美元 22,345 美元 36,901 美元 24,412 美元 2023 年 6 月 30/2023 年 3 月 31 日 2023 年 12 月 31 日 2022 年 9 月 30 日限制性现金：限制性现金总额（期初）美元15,758 美元 15,220 美元 7,051 美元 10,891 美元 64,901 经理存入 FF&E 储备金 1,825 1,739 1,923 2,598 2,700 由 FF&E 储备金 (902) (1,481) (1,558) (1,558) (1,577) 净租赁抵押贷款票据租金收取账户活动，净额688 268 5,867 — 净租赁抵押贷款票据 5,867 流动性储备活动，净额 (3) 12 2,000 — — 存入（提取）循环信贷额度抵押品账户的资产出售收益，净额— —（63）（5,414）（55,133）限制性现金总额（期末）17,366 美元 15,758 美元 15,220 美元 7,051 美元 10,891 (1) 包括SVC 向其 FF&E 储备金注资，以及直接向其酒店经理偿还资本支出的款项。（千美元）资本支出和限制性现金活动华盛顿特区佩勒姆皇家索内斯塔酒店

15返回目录收购：季度收购的房产物业类型品牌位置客房或套房购买价格 (1) 2023 年第 2 季度每间客房或套房的平均购买价格 1 佛罗里达州索尼斯塔酒店 250 美元 165,400 美元 662 处置：季度出售物业类型品牌位置客房或套房/平方英尺销售价格 (1) 每间客房或套房的平均销售价格/平方英尺 2023 年第 1 季度 1 马里兰州索尼斯塔精选酒店 152 美元 5,350 美元 35 1 酒店 Sonesta 新泽西州 Esta 219 14,580 67 3 宾夕法尼亚州纽约市住宅酒店 342 29,018 85 13 Hotel Courtyard Various 1,813 108,282 602023 年第 2 季度 2 净租赁空置俄亥俄州 2,384 620 260 2023 年第三季度 2 净租赁乔治亚州，南卡罗来纳州 39,133 3,725 95 2023 年第四季度 2 净租赁空置肯塔基州，北卡罗来纳州 9,537 125 24 2,526/ 51,054 美元 162,765 美元/132 美元房产收购和处置信息（每个房间/平方英尺的数据除外，以千美元计）(1) 代表现金购买或销售价格（视情况而定），不包括交易相关费用。Nautilus Sonesta 迈阿密海滩佛罗里达州迈阿密海滩

16返回目录投资组合信息

17返回目录投资组合构成净租金 45.0% 酒店 55.0% 物业数量酒店物业数量 221 酒店客房数量 37,777 净租赁物业 761 净租赁平方英尺 13,430,345 处房产总数 982 酒店物业平均面积 171 间客房平均净租赁物业面积 17,648 平方英尺投资多元化事实酒店 178 净租赁物业 5,076,147 品牌合计投资 $11,283,561 工业 22 个州 46 个州地域多元化加州 12% TX 8% IL 6% 佛罗里达州 6% GA 6% AZ 4% 俄亥俄州 4% 洛杉矶 3% PA 3%密苏里州 3% 其他 45%（36 个州、哥伦比亚特区、PR、安大略省）截至2023年9月30日的投资组合摘要（以千美元计）(1) 基于投资。(1) (1) 夏威夷利胡埃皇家索尼斯塔考艾度假酒店

18返回目录行业房地产数量房间/平方英尺投资占总投资的百分比 1.酒店 221 37,777 美元 6,207,414 55.0% 2.旅游中心 179 5,113,374 3,315,814 29.4% 3.餐厅——快捷服务 209 669,723 283,225 2.5% 4.健康与健身 13 873,258 186,362 1.7% 5.餐厅-休闲餐饮 51 399,792 184,262 1.6% 6.电影院 18 935,581 160,060 1.4% 7.杂货店 19 1,020,819 129,152 1.1% 8.家居用品和休闲 20 700,906 121,066 1.1% 9.汽车设备和服务 64 463,492 107,054 0.9% 10.医疗、牙科诊所 70 372,171 103,849 0.9% 11.汽车经销商 8 177,433 62,651 0.6% 12.娱乐 4 199,853 61,436 0.5% 13.教育服务 8 213,755 54,759 0.5% 14.普通商品商店 4 381,193 55,457 0.5% 15.建筑材料 29 465,283 33,464 0.3% 16.洗车 5 41,456 28,658 0.3% 17.其他制造业 5 538,932 24,148 0.2% 18.药店和药店 7 67,423 19,251 0.2% 19.体育用品 3 120,847 17,742 0.2% 20.法律服务 5 25,429 11,362 0.1% 21.Dollar Stores 3 27,593 2,971 —% 22。其他 5 139,423 27,244 0.2% 23.空缺 32 482,609 86,160 0.8% 总计 982 37,777 /13,430,345 美元 11,283,561 100.0% 按行业划分的合并投资组合多样化（以千美元计）截至 2023 年 9 月 30 日（以千美元计）TA 402-伊利诺伊州威尔明顿威尔明顿

19返回目录投资州房地产总数酒店数量净租赁金额占酒店总租金额（000美元）酒店占净租赁总额的百分比（千美元）净租金占加州总租金的百分比 58 36 22 美元 1,387,471 12.3% 1,114,406 18.0% 273,065 5.4% 德克萨斯州 76 20 56,237 7.8% 361,254 5.8% 14,983 10.1% 伊利诺伊州 66 10 56 705,210 6.2% 414,700 6.7% 290,510 5.7% 佛罗里达 58 12 46 691,789 6.1% 445,550 7.2% 246,239 4.9% 佐治亚利桑那州 89 16 73 671,839 6.0% 269,574 5.3% 227,377 4.9% 俄亥俄州 44 539 451,418 4.0% 121,793 2.0% 329,625 6.5% 路易斯安那州 15 3 12 381,322 3.4% 249,617 4.0% 131,705 2.6% 宾夕法尼亚州 33 5 28 338,360 3.0% 134,246 2.2% 204,114 4.0% 密苏里州 29 4 25 285,984 2.5% 129,150 2.5% 129,150 2.6% Top 10 507 382 6,262 5,581 55.5% 3,628,239 58.6% 2,637,342 52.0% 其他 (1) 475 96 379 5,017,980 44.5% 2,579,175 41.4% 2,438,805 48.0% 总计 982 221 76,561 100.0% 6,207,414 100.0% 美元 5,076,147 100.0%% (1) 由36个不同州、哥伦比亚特区、波多黎各和加拿大安大略省的房产组成每处房产的平均投资为10,564美元。截至 2023 年 9 月 30 日，按地域多元化划分的合并投资组合（以千美元计）加利福尼亚州奥兰治县奥兰治县机场 Sonesta Simply Suites

20返回目录品牌服务等级连锁规模酒店数量占酒店总数的百分比客房或套房数量占客房或套房总数的百分比每间客房或套房的投资占酒店投资总额的百分比皇家索尼斯塔酒店® 全方位服务高档酒店 17 7.7% 5,663 15.0% $1,889,468 30.4% $333,651 索尼斯塔酒店及度假村® 全方位服务高档酒店 23 10.4% 7,399 19.6% 1,333,601 21.5% 180,241 Sonesta ES Suites® 长住上中档 60 27.0% 7,643 20.3% 1,104,154 17.8% 144,466 Sonesta Select® Select高档服务 44 19.9% 6,427 17.0% 685,837 11.0% 106,712 索尼斯塔 Simply Suites® 长住中档 51 23.1% 6,464 17.1% 580,930 9.4% 89,872 凯悦嘉轩精选服务高档 17 7.7% 2,107 5.6% 265,317 4.3% 125,922 丽笙酒店及度假村全方位服务高档 5 2.3% 1,149% 3.0 0,297 2.7% 148,213 皇冠假日酒店® 全方位服务高档酒店 1 0.5% 495 1.3% 123,734 2.0% 249,968 乡村酒店及套房® 全方位服务上中档全方位服务 3 1.4% 430 1.1% 54,076 0.9% 125,758 合计/平均酒店 221 100.0% 6,207,414 100.0% $6,207,414 100.0截至2023年9月30日，按品牌划分的164,317家酒店投资组合（以千美元计，每间客房或套房数据除外）

21返回目录入住率 ADR RevPAR 截至9月30日的三个月，截至9月30日的三个月，截至9月30日的三个月，品牌服务级别酒店客房或套房数量 2022 年更改 2023 年更改 2023 年更改 2023 2022 更改索尼斯塔酒店及度假村全方位服务 22 7,149% 67.9% 63.2% 4.7 点 153.34 美元 (0.4)% 104.12 美元 97.33% 皇家索内斯塔全套服务服务 17 5,663 62.3% 60.3% 2.0 pts 230.44 241.75 (4.7)% 143.56 145.78 (1.5)% 丽笙酒店全方位服务 5 1,149 64.1% 65.8% (1.7) pts 148.18 138.88 6.7% 94.98 91.383.9% 皇冠假日酒店全方位服务 1 495 62.5% 59.0% 3.5 分 142.56 135.27 5.4% 89.81 11.6% 乡村酒店及套房全方位服务 3 430 76.4% 74.1% 2.3 pts 155.66 160.31 (2.9)% 118.92 118.79 0.1% 48 14,886 65.5% 62.4% 3.1 分 180.63 184.93 (2.3)% 118.31 115.40 2.5% 索内斯塔精选服务 44 6,427 59.1% 58.0% 1.1 分 121.79 124.46 (2.1)% 71.98 72.19 (0.3)% 凯悦嘉轩精选服务 17 2,107 70.8% 71.1% pts 121.30 0.3% 86.24 (0.1)% 精选服务总计 61 8,534 62.0% 61.2% 0.8pts 121.75 123.55 (1.5)% 75.61 (0.2)% 索尼斯塔 ES 套房长住 60 7,643 72.6% 72.5% 0.1 pts 129.21 130.19 (0.8)% 93.81 94.39 (0.6)% Sonesta Simply Suites 延长住宿 50 6,366 72.1% 75.5% (3.4) pts 90.56 88.70 2.1% 66.97 (2.5))% 长期住宿总额/平均 110 14,009 72.4% 73.8% (1.4) 分 111.73 111.07 0.6% 80.89 81.97 (1.3)% 219 37,429 67.3% 66.4% 0.9 分 140.47 美元 140.47 美元 141.23 (0.5)% 按服务级别划分的酒店运营统计数据——可比酒店提供的所有运营数据均基于运营数据SVC的经理和租户在指定时期内提供的结果。SVC 尚未独立验证其经理或租户的运营数据。

22返回目录入住率 ADR RevPAR 截至9月30日的九个月，截至9月30日的九个月，截至9月30日的九个月，品牌服务级别酒店客房或套房数量 2022 年更改 2023 年更改 2023 2022 更改索尼斯塔酒店及度假村全方位服务 22 7,149 64.4% 61.0 点 $152.54 1.0% 99.22 美元 93.05 6.6% 皇家索尼斯塔全方位服务 17 5,663 57.7% 52.5% 5.2 分 238.60 236.17 1.0% 137.67 123.99 11.0% 丽笙酒店全方位服务 5 1,149 64.8% 64.5% 0.3 pts 148.68 134.84 10.3% 96.34 86.97 10.8%皇冠假日酒店全方位服务 1 495 63.5% 54.6% 8.9 分 140.97 130.66 7.9% 89.52 71.34 25.5% 乡村酒店及套房全方位服务 3 430 69.0% 65.5% 3.5 分 139.86 1.0% 96.4% 全方位服务总计 /平均 48 14,886 62.0% 57.9% 4.1 分 182.90 178.95 2.2% 113.40 103.61 9.4% 索内斯塔精选服务 44 6,427 56.2% 52.0% 4.2 分 119.71 118.60 0.9% 67.28 61.67 9.1% 凯悦嘉轩精选服务 17 2,107 69.7% 68.1% 1.6 分 128.99 4.4% 86.55 6.8% 精选服务总计/平均 61 8,534% 56.0% 3.5 分 121.00 118.72 1.9% 72.00 66.48 8.3% Sonesta ES 套房长住 60 7,643 69.2% 70.8% (1.6) 分 129.69 124.30 4.3% 89.75 88.00 2.0% Sonesta Simply Suites 长住 50 6,366 70.1% 72.7% pts 90.65 84.96 61.75 2.9% 延长住宿总额/平均值 110 14,009 69.6% 71.7% (2.1) pts 111.91 106.32 5.3% 77.89 76.23 2.2% 219 37,429 64.3% 62.6% 1.7 分 $140.97 美元 135.32 4.2% 美元 90.64 美元 84.71 7.0% 按服务级别划分的酒店运营统计数据——同类酒店显示的所有运营数据均基于SVC经理提供的经营业绩指定期限内的租户。SVC 尚未独立验证其经理或租户的运营数据。

23返回目录入住率 ADR RevPAR 截至9月30日的三个月，截至9月30日的三个月，截至9月30日的三个月，品牌服务级别酒店客房或套房数量 2023 年更改 2023 年更改 2023 年更改 2023 年 2022 更改索尼斯塔酒店及度假村全方位服务 23 7,399 67.8% 63.4% 4.4 点 154.46 美元 157.15 (1.7)% 104.72 美元 99.63 5.1% 皇家索内斯塔全方位服务 5,663 62.3% 60.3% 2.0 pts 230.44 241.75 (4.7)% 143.56 145.78 (1.5)% 丽笙酒店全方位服务 5 1,149 64.1% 65.8% (1.7) pts 148.18 138.88 6.7% 94.98 91.383.9% 皇冠假日酒店全方位服务 1 495 62.5% 59.0% 3.5 分 142.56 135.27 5.4% 89.81 11.6% 乡村酒店及套房全方位服务 3 430 76.4% 74.1% 2.3 分 155.66 160.31 (2.9)% 118.92 118.79 0.1% 全方位服务总计/平均 49 15,136 65.5% 2.9 分 180.76 185.91 (2.8)% 118.40 116.38 1.7% 索内斯塔精选服务 44 6,427 59.1% 58.0% 1.1 分 121.79 124.46 (2.1)% 71.98 72.19 (0.3)% 凯悦嘉轩精选服务 17 2,107 70.8% 71.1% pts 121.30 0.3% 86.24 (0.1)% 精选服务总计 61 8,534 634 2.0% 61.2% 0.8pts 121.75 123.55 (1.5)% 75.49 75.61 (0.2)% Sonesta ES 套房长住 60 7,643 72.6% 72.5% 0.1 pts 129.21 130.19 (0.8)% 93.81 94.39 (0.6)% Sonesta Simply Suites 长住 51 6,464 74.7% (3.3) pts 90.56 88.70 2.1% 66.26 (2.4))% 长期住宿总额/平均值 111 14,107 72.1% 73.5% (1.4) 分 111.73 111.07 0.6% 80.56 81.64 (1.3)% 221 37,777 67.2% 66.3% 0.9 分 140.77 美元 141.90 美元 94.08 美元 0.6% 按服务级别划分的酒店运营统计数据——所有酒店 (1) 显示的所有运营数据均基于运营情况结果由SVC的经理和租户在指定期限内提供。SVC 尚未独立验证其经理或租户的运营数据。(1) 截至 2023 年 9 月 30 日拥有的所有酒店的业绩。

24返回目录入住率 ADR RevPAR 截至9月30日的九个月，截至9月30日的九个月，截至9月30日的九个月，品牌服务级别酒店客房或套房数量 2022 年更改 2023 年更改 2023 年更改 2023 年更改索尼斯塔酒店及度假村全方位服务 23 7,399 64.4% 61.0% 3.4 点 159.13 美元 160.40 美元 (0.8)% 102.48 美元 97.84 4.7% 皇家索内斯塔全方位服务 17 5,663 57.7% 52.5% 5.2 pts 238.60 236.17 1.0% 137.67 123.99 11.0% 丽笙酒店全方位服务 5 1,149 64.8% 64.5% 0.3 pts 148.68 134.84 10.3% 96.34 86.97 10.8%皇冠假日酒店全方位服务 1 495 63.5% 54.6% 8.9 分 140.97 130.66 7.9% 89.52 71.34 25.5% 乡村酒店及套房全方位服务 3 430 69.0% 65.5% 3.5 pts 139.86 1.0% 138.52 1.4% 139.86 1.4% 114.68 105.83 8.4% 索内斯塔精选服务 44 6,427 56.2% 52.0% 4.2 分 119.71 118.60 0.9% 67.28 61.67 9.1% 凯悦嘉轩精选服务 17 2,107 69.7% 68.1% 1.6 分 124.99 4.4% 86.55 6.8% 选择服务总计/平均 61 8,534 56.0% 3.5 pts 1.00 118.72 1.9% 72.00 66.48 8.3% Sonesta ES 套房长住 60 7,643 69.2% 70.8% (1.6) 分 129.69 124.30 4.3% 89.75 88.00 2.0% 索内斯塔简单套房长住 51 6,464 69.4% 71.9% pts 90.65 84.96 62.91 61.09 3.0% 长住总计 111 14,107 69.3% 71.3% (2.0) pts 111.91 106.32 5.3% 77.55 75.81 2.3% 221 37,777 64.2% 62.5% 1.7 分 $142.05 美元 136.91 3.8% 91.20 美元 85.57 6.6% 按服务级别划分的酒店运营统计数据——所有酒店 (1) 提供的所有运营数据均基于SVC经理提供的经营业绩，以及指定期限内的租户。SVC 尚未独立验证其经理或租户的运营数据。(1) 截至 2023 年 9 月 30 日拥有的所有酒店的业绩。不包括在本报告期内出售酒店的业绩，包括一家酒店在 SVC 收购该酒店之前的时段的数据。

25返回目录品牌房产平方英尺投资占总投资的百分比年化最低租金占年化最低租金覆盖总额的百分比 1.TravelCenters of America Inc. 132 3,697,503 美元 2,258,977 44.5% 173,403 美元 46.3% 2.26x (1) 2。Petro Stopping Centers 44 1,367,802 1,015,156 20.0% 80,597 21.5% 2.26x (1) 3。The Great Escape 14 542,666 98,242 1.9% 7,711 2.1% 6.20x 4。Life Time Fitness 3 420,335 92,617 1.8% 5,770 1.5% 2.35x 5。AMC 剧院 8 401,403 77,738 1.5% 4,713 1.3% 1.46x 6。Buehler's Fresh Foods 5 502,727 76,469 1.5% 5,657 1.5% 3.08x 7。Heartland Dental 59 234,274 61,120 1.2% 4,699 1.3% 4.24x 8。规范 10 63,490 53,673 1.1% 3,693 1.0% 3.35x 9。Express Oil Change 23 83,825 49,724 1.0% 3,717 1.0% 4.32x 10。必胜客 40 167,366 45,285 0.9% 3,401 0.9% 2.35x 11。Flying J Travel Plaza 3 48,069 41,681 0.8% 3,247 0.9% 6.40x 12。法院体育俱乐部 4 193,659 39,688 0.8% 1,906 0.5% 1.25x 13。美国汽车拍卖 6 72,338 38,314 0.8% 3,216 0.9% 6.57x 14。舰队农场 1 218,248 37,802 0.7% 2,783 0.7% 1.75x 15。B&B Theatres 4 261,300 37,619 0.7% 1,670 0.4% 1.45x 16。Big Al 的 2 111,912 35,214 0.7% 2,336 0.6% 1.37x 17。Regal Cinemas 5 223,846 34,953 0.7% 1,958 0.5% 1.92x 18。Martin's 16 81,909 31,144 0.6% 2,252 0.6% 1.91x 19。汉堡王 18 59,106 30,730 0.6% 1,878 0.5% 3.28x 20。Arby's 19 57,868 29,234 0.6% 1,733 0.5% 3.51x 21。Crème de la Crème 4 81,929 29,131 0.6% 2,429 0.6% 1.08x 22。Mister Car Wash 5 41,456 28,658 0.6% 2,214 0.6% 3.07x 23。Popeye's 20 45,708 28,434 0.6% 1,983 0.5% 4.09x 24。Church's Chicken 32 43,399 26,326 0.5% 1,699 0.5% 3.02x 25。联合超市 6 236,178 26,121 0.5% 1,686 0.5% 5.34x 26。其他 (2) 278 4,172,029 752,097 14.8% 48,094 12.8% 4.09x 总计 761 13,430,345 美元 5,076,147 100.0% 374,445 100.0% 2.72x (1) 租户提供的截至2023年9月30日的所有176个场地的租金覆盖范围信息是合并的。(2) 包括 110 独特的品牌，每处房产的平均投资额为2,705美元。截至2023年9月30日，按品牌划分的净租赁投资组合（千美元）伊利诺伊州阿冈昆市南兰德尔路2421号

26返回目录行业房地产数量平方英尺投资占总投资的百分比年化最低租金占年化最低租金覆盖总额的百分比 1.旅游中心 179 5,113,374 美元 3,315,814 美元 65.3% 257,247 68.6% 2.31x (1) 2。餐厅——快捷服务 209 669,723 283,225 5.6% 19,284 5.1% 2.85x 3。健康与健身 13 873,258 186,362 3.7% 11,148 2.9% 1.99x 4。餐厅——休闲餐饮 51 399,792 184,262 3.6% 11,549 3.0% 2.92x 5。电影院 18 935,581 160,060 3.2% 8,941 2.4% 1.72x 6。杂货店 19 1,020,819 129,152 2.5% 9,223 2.5% 3.65x 7。家居用品和休闲 20 700,906 121,066 2.4% 10,505 2.8% 5.36x 8。汽车设备和服务 64 463,492 107,054 2.1% 7,737 2.1% 4.41x 9。医疗、牙科诊所 70 372,171 103,849 2.0% 7,713 2.1% 3.72x 10。汽车经销商 8 177,433 62,651 1.2% 4,964 1.3% 5.84x 11。娱乐 4 199,853 61,436 1.2% 4,329 1.2% 3.35x 12。教育服务 8 213,755 54,759 1.1% 4,356 1.2% 1.63x 13。普通商品商店 4 381,193 55,457 1.1% 3,929 1.0% 2.53x 14。建筑材料 29 465,283 33,464 0.7% 2,832 0.8% 7.50x 15。洗车 5 41,456 28,658 0.6% 2,214 0.6% 3.07x 16。其他制造业 5 538,932 24,148 0.5% 1,711 0.5% 15.25x 17。药店和药店 7 67,423 19,251 0.4% 1,245 0.3% 0.55x 18。体育用品 3 120,847 17,742 0.3% 1,092 0.3% 5.47x 19。法律服务 5 25,429 11,362 0.2% 1,054 0.3% 5.49x 20。Dollar Stores 3 27,593 2,971 0.1% 189 0.1% 2.54x 21。其他 (2) 5 139,423 27,244 0.5% 3,183 0.9% 5.70x 22。截至2023年9月30日，空置32 482,609 86,160 1.7％ — —% —x 总计 761 13,430,345 美元 5,076,147 100.0% 374,445 美元 100.0% 2.72x (1) 租金保障。(2) 由杂项业务组成，平均每处房产投资为5,449美元。截至2023年9月30日，按行业划分的净租赁投资组合（以千美元计）乔治亚州希拉姆市140 Depot Drive

27返回目录租户品牌隶属关系房产数量平方英尺投资占总投资的百分比年化最低租金占年化最低租金总额的百分比加权平均租赁期租金覆盖范围 1.TravelCenters of America Inc. (1) 美国旅游中心/Petro Stoping Centers 176 5,065,305 美元 3,274,133 64.5% 254,000 美元 67.8% 9.6 2.26x 2。环球泳池有限公司 The Great Escape 14 542,666 98,242 1.9% 7,711 2.1% 4.2 6.20x 3。Healthy Way of Life II，LLC Life Time Fitness 3 420,335 92,617 1.8% 5,770 1.5% 12.0 2.35x 4。American Multi-Cinema, Inc. AMC Theatres 8 401,403 77,738 1.5% 4,713 1.3% 3.5 1.46x 5。Styx Acquisition，LLC Buehler's Fresh Foods 5 502,727 76,469 1.5% 5,657 1.5% 12.3 3.08x 6。专业资源开发有限公司 Heartland Dental 59 234,274 61,120 1.2% 4,699 1.3% 2.8 4.24x 7。Normans Restaurants, LLC Norms 10 63,490 53,673 1.1% 3,693 1.0% 22.0 3.35x 8。Express Oil Change，L.L.C. Express Oil Change 23 83,825 49,724 1.0% 3,717 1.0% 11.8 4.32x 9。Pilot Travel Centers LLC Flying J Travel Plaza 3 48,069 41,681 0.8% 3,247 0.9% 5.5 6.40x 10。Capitol Racquet Sports, Inc. Courthouse 体育俱乐部 4 193,659 39,688 0.8% 1,906 0.5% 18.1 1.25x 小计，前 10 名 305 7,555,085 3,865,085 76.1% 295,113 78.9% 9.6 2.48x 11。其他 (2) 各不相同 456 5,874,592 1,211,062 23.9% 79,332 21.1% 7.3 3.63x 总计 761 13,430,345 美元 5,076,147 100.0% 374,445 100.0% 9.1 2.72x (1) TA 是 SVC 的最大租户。截至2023年9月30日，根据将于2033年到期的五份主租约，SVC向TA的子公司租赁了176个旅行中心（132个属于美国旅游中心品牌，44个属于Petro Stoping Centers品牌）。TA为所有旅行中心提供五种续订选项，每种续订期为10年。英国石油公司北美公司为五份主租约下的付款提供担保，其初始总额上限约为3,040,000美元。按年计算的最低租金不包括税务局预付的租金的影响。我们的1号、2号、3号、4号和5号的租金承保范围分别为2.17倍、2.31倍、2.32倍、2.42倍和2.15倍。租金覆盖范围截至2023年9月30日。（2）由164名租户组成，每处房产的平均投资额为2656美元，每处房产的年平均最低租金为174美元。截至2023年9月30日，按租户划分的净租赁投资组合（前十名）（千美元）

28返回目录年份 (1) 平方英尺年化最低租金即将到期占年化最低租金总额的百分比2023年到期的年化最低租金总额的累计百分比 2023 年到期 113,612 美元 397 0.1% 0.1% 2024 711,352 8,482 2.3% 2.4% 2026 1,053,914 8.0% 2027 933 3.0% 92% 2027 933 39,989 12,504 3.3% 11.3% 2028 670,157 10,880 2.9% 14.2% 2029 256,618 5,630 1.5% 15.7% 2030 138,590 4,208 1.1% 16.8% 2031 372,186 4,731 1.3% 2033 143,954 2,972 0.8% 2033 5,349,674 69.4% 88.3% 2034 307,674 101 4,953 1.3% 89.6% 2035 1,089,282 18,713 5.0% 94.6% 2036 297,074 5,271 1.4% 96.0% 2037 296,403 2,145 0.6% 96.6% 2038 66,700 1,254 0.3% 96.9% 2039 134,901 3,219 0.9% 2040 115,142 2,406 0.6% 2041 216,040 2,225 0.6% 99.0% 200% 42 — — —% 99.0% 2043 57,543 155 —% 99.0% 2044 83,635 125 —% 99.0% 2045 63,490 3,693 1.0% 100.0% 合计 12,913,390 美元 374,445 100.0% 加权平均租赁期限 8.3 年 9.1 年 (1) 租赁到期年份根据合同条款。净租赁投资组合——截至 2023 年 9 月 30 日的到期时间表（千美元）堪萨斯州奥弗兰帕克梅特卡夫大道 9520 号

29返回截至2023年9月30日止三个月的目录 6/30/2023 3/31/2023 12/31/2022 9/30/2022 房产（期末）761 763 765 765 769 期初的空置房产 30 27 23 21 17 空置物业销售/租赁 (2) (2) (1) (7) 租赁终止 4 5 5 3 11 空置房产 32 30 27 23 21 租赁物业的百分比 95.8% 96.1% 96.5% 97.0% 97.3% 净租赁投资组合——占用情况摘要截至2023年9月30日 2415 南卡罗来纳州格林维尔 101 号高速公路

30返回目录附录

31返回目录公司简介和研究范围公司：服务地产信托基金（SVC）是一家房地产投资信托基金（REIT），在美国以及波多黎各和加拿大拥有以酒店和服务为重点的零售净租赁物业。截至2023年9月30日，SVC被纳入171个市场指数，占以下指数的1％以上：彭博房地产投资信托基金酒店指数（BBREHOTL）和景顺标普小型股金融ETF INAV指数（PSCFIV）。管理：SVC 由 RMR 集团（纳斯达克股票代码：RMR）管理。RMR 是一家专注于商业房地产和相关业务的另类资产管理公司。截至2023年9月30日，RMR管理的房地产资产约为360亿美元，合并后的RMR管理公司的年收入超过50亿美元，超过2,000处房产和2万多名员工。SVC认为，由RMR进行管理是SVC的竞争优势，因为RMR在房地产行业拥有深度的管理经验和经验。SVC还认为，RMR向其提供管理服务的成本低于SVC自行管理时SVC为类似质量服务支付的费用。股票研究报道 B. Riley Securities, Inc. 汇丰银行布莱恩·马赫尔·梅雷迪思·詹森 (646) 885-5423 (212) 525-6858 bmaher@brileyfin.com meredith.jensen@us.hsbc.com Oppenheimer & Co.富国银行证券泰勒·巴托里·凯斯汀 (212) 667-7230 (617) 603-4233 tyler.batory@opco.com dori.kesten@wellsfargo.com 评级机构和发行人评级穆迪投资者服务标普全球励行证券艾伦·齐格曼 (212) 553-4169 (416) 507-2556 alan.zigman@spglobal.com B2（展望：负面）/B1* B+（展望：负面）/BB* *B1 对有担保优先无抵押票据的评级。*担保优先无抵押票据的评级为BB。

32返回目录董事会 Laurie B. Burns Robert E. Cramer Donna D. Fraiche 独立受托人首席独立受托人约翰·哈灵顿威廉·拉姆金约翰·默里独立受托人管理受托人 Rajan C. Penkar Adam D. Portnoy 独立受托人董事会主席兼管理受托人执行官 Todd W. Hargreaves Brian E. Donley 总裁兼首席投资官 Brian E. Donley 兼财务主管治理信息佛罗里达州迪尔菲尔德海滩西希尔斯伯勒大道 233 号

33返回目录非公认会计准则财务指标SVC列出了适用的证券交易委员会（SEC）规则所指的某些 “非公认会计准则财务指标”，包括FFO、标准化FFO、息税折旧摊销前利润、酒店息税折旧摊销前利润、息税折旧摊销前利润和调整后息税折旧摊销前利润。根据公认会计原则，这些指标不代表经营活动产生的现金，不应被视为净（亏损）收入的替代方案，以此作为衡量SVC经营业绩的指标或衡量其流动性。这些指标应与SVC简明合并收益（亏损）报表中列报的净（亏损）收入一起考虑。SVC认为这些非公认会计准则指标是衡量房地产投资信托基金经营业绩以及净（亏损）收入的适当补充指标。SVC认为，这些指标为投资者提供了有用的信息，因为通过排除某些历史金额的影响，例如折旧和摊销费用，它们可以便于比较不同时期的经营业绩以及与其他房地产投资信托基金的经营业绩，就酒店息税折旧摊销前利润而言，仅反映在酒店层面产生和产生的收入和支出项目可能有助于投资者和管理层了解其酒店的运营。FFO 和标准化 FFO：SVC 计算运营资金（FFO），以及来自运营的标准化资金或标准化 FFO，如第 35 页所示。FFO根据全国房地产投资信托协会（Nareit）定义的基础计算，即根据公认会计原则计算的净（亏损）收入，不包括出售房地产的任何损益和房地产资产减值损失（如果有），加上房地产折旧和摊销，减去股权证券的任何损益，以及为反映SVC在FFO中归属于被投资者的份额而进行的调整以及目前不适用于 SVC 的某些其他调整。在计算标准化 FFO 时，SVC 会根据第 35 页上显示的项目进行调整。FFO和标准化FFO是SVC董事会在确定向SVC股东的分配金额时考虑的因素之一。其他因素包括但不限于满足其房地产投资信托基金分配要求的要求、SVC的债务和股权资本的可用性、SVC的分配率占其普通股交易价格的百分比或股息收益率，以及其他房地产投资信托基金的股息收益率、SVC对其未来资本需求和经营业绩的预期需求和可用现金来偿还债务。其他房地产公司和房地产投资信托基金的计算FFO和标准化FFO可能与SVC不同。息税折旧摊销前利润、息税折旧摊销前利润：SVC计算扣除利息、税项、折旧和摊销前的收益，或息税折旧摊销前利润、房地产息税折旧摊销前利润或息税折旧摊销前利润，如第36页所示。息税折旧摊销前利润是根据Nareit定义的基础计算的，即息税折旧摊销前利润，不包括出售房地产的损益、房地产资产减值亏损（如果有）以及为反映SVC在EbitDare中归属于被投资者的份额而进行的调整。在计算调整后的息税折旧摊销前利润时，SVC 会根据第 36 页上显示的项目进行调整。其他房地产公司和房地产投资信托基金计算息税折旧摊销前利润、息税折旧摊销前利润和调整后息税折旧摊销前利润可能与SVC不同。酒店息税折旧摊销前利润：根据公认会计原则，SVC将酒店息税折旧摊销前利润计算为酒店营业收入减去所有管理和租赁酒店的酒店运营支出，然后才在其简明合并损益表（亏损）中列报。SVC认为，酒店息税折旧摊销前利润为管理层和投资者提供了有用的信息，这是衡量其酒店业务盈利能力的关键指标。其他定义调整后的总资产和未支配资产总额：调整后的总资产和未支配资产总额包括减值减记前根据公认会计原则计算的房地产资产的原始成本（如果有），不包括折旧和摊销、应收账款和无形资产。年化股息收益率：年化股息收益率等于该期间支付的年化股息除以期末SVC普通股的收盘价。年化最低租金：通常，SVC与其净租赁租户签订的租赁协议要求向SVC支付最低租金。其中一些最低租金支付额由全额或有限担保担保。年化最低租金代表现金金额，不包括按直线记录预定租金变更所必需的调整（如果有）或任何费用报销。TA的年化最低租金不包括TA预付租金的影响。平均每日房价：ADR 表示给定时段内客房收入除以总房晚数。ADR为SVC酒店的定价提供了有用的见解，是酒店业广泛使用的衡量标准。连锁规模：以住宿行业的数据基准和分析提供商STR Global Limited为特征。可比酒店数据：SVC在可比的基础上列出了各时期的RevPAR、ADR和入住率，以便于各时期之间的比较。SVC 通常将同类酒店定义为其在 2023 年 9 月 30 日拥有的、自最早比较期开始以来开业和运营的酒店。在列报期内，SVC的可比业绩不包括两家酒店，其中一家在整个期间均未拥有所有权，另一家在报告期的部分期间已暂停运营。可用于还本付息的合并收益：根据SVC债务协议的定义，可用于还本付息的合并收益是指运营收益，其中不包括利息支出、股权证券的未实现损益、折旧和摊销、资产减值亏损、待售资产未实现增值、提前清偿债务的损益、出售财产的损益和递延费用摊销。债务：负债金额反映截至报告日期的本金余额。净负债是指截至报告日期的债务总额减去不受限制的现金和现金等价物。非公认会计准则财务指标和某些定义

34返回目录股票研究报道/评级机构：SVC紧随其后的是分析师，其公开持有的债务由第31页列出的评级机构进行评级。请注意，这些分析师或机构对SVC业绩的任何意见、估计或预测均不代表SVC或其管理层的观点、预测或预测。SVC通过上述提及并不意味着它认可或同意这些分析师或机构提供的任何信息、结论或建议。FF&E Reserve：SVC 的某些酒店总销售额的不同百分比被托管为未来翻新或翻新的储备金，或者 FF&E Reserve 托管。SVC拥有其酒店的所有FF＆E储备托管。不由酒店运营提供资金的FF＆E储备存款：SVC酒店的运营协议通常规定，如有必要，SVC将提供超过托管储备金的FF＆E资金。在SVC提供此类资金的范围内，其合同所有者的优先回报或租金通常会增加其出资金额的百分比。房地产资产的账面总值：房地产资产的账面总值是按成本计算的房地产加上购买价格分配前的收购相关成本（如果有），减去减值减记（如果有）。酒店息税折旧摊销前利润率：酒店息税折旧摊销前利润占酒店营业收入的百分比。投资：SVC将酒店投资定义为其物业的历史成本加上由其资助的资本改善减记额（如果有），并且不包括由酒店运营提供资金的FF＆E储备金中进行的资本改善，但不会导致业主优先回报或租金的增加。SVC将净租赁投资定义为其物业的历史成本加上由SVC资助的资本改善减去减值（如果有）。入住率：入住率表示已售出的房晚总数除以一家酒店或酒店集团的可用房晚总数，代表截至所示期间末净租赁物业的已入住房产。入住率是衡量SVC物业利用率和需求的重要指标。业主优先申报表：其与酒店运营商签订的每份管理协议或租约都规定分别向SVC支付年度业主优先申报表或最低租金。其中一些最低付款金额由全额或有限担保担保。此外，其某些酒店管理协议规定，在管理协议中规定的可用现金流的范围内向SVC支付额外款项。无法保证这些额外款项的支付。租金覆盖范围：SVC将租金保险定义为扣除利息、税项、折旧、摊销和租金前的收益（EBITDAR），除以应付SVC的年度最低租金除以物业最低租金加权后的净租赁投资组合的最低租金总额。租约中没有最低租金要求的租户不包括在内。用于确定租金覆盖范围的息税折旧摊销前利润金额通常基于租户提供的最新运营信息（如果有）。租户提供的运营报表通常未经审计，在某些情况下，可能没有按照公认会计原则编制，也没有经过SVC的独立验证。在SVC没有租户财务信息的情况下，它会根据拥有相同品牌或同一行业的可用财务报表的其他租户计算该期间的隐含保险比率。因此，SVC认为，使用这种隐含的承保范围指标可以更合理地估计这些租户最近的经营业绩和财务状况。每间可用客房的收入：RevPar 代表的是客房收入除以给定时间段内可供房客入住的总房晚数。RevPAR 是一项与入住率和 ADR 相关的行业指标，有助于衡量可比时期的收入表现。SOFR：SOFR是有担保隔夜融资利率。总资产：总资产是总资产加上累计折旧。非公认会计准则财务指标和某些定义（续）

35返回截至2023年9月30日止九个月的三个月的目录 6/30/2023 3/31/2022 9/30/2022 9/30/2022 9/30/2022 年 9 月 30/2022 年净（亏损）收入 $ (4,128) 美元 (11,278) 美元 25,950 美元 (31,409) 美元 7,500 美元 10,544 美元 (100,972) 加（减去）：折旧和摊销 94,498 94,571 100,039 94,961 101,514 289,108 306,147 资产减值亏损，净额 (5) 512 9,005 — 1,269 1,172 9,517 9,720（收益）出售房地产净亏损（6）（123）62（41,898）（3,583）164（41,959）（44,235）亏损 (股票证券的收益，净额（7）— 593（49,430）10,841（23,056）) (48,837) (2,737) 调整以反映SVC在FFO中归属于被投资者的份额 (9) 972 798 1,233 1,233 1,049 1,103 3,003 2,674 FFO 91,731 93,894 35,894 73,128 88,397 221,376 170,597 添加（减去）：提前偿还债务的亏损（8）— 238 44 — — 282 791 调整以反映 SVC 在归属于被投资者的标准化 FFO 中所占份额 (9) 263 207 321 138 61 791 899 交易相关成本 (4) 115 931 887 — — 1,933 1,920 标准化 FFO 92,109 美元 95,127 美元 73,266 美元 88,458 美元 224,382 美元 174,207 美元（基本和稀释后）165,027 164,902 164,867 164,862 164,745 164,933 164,697 基本和摊薄后的每股普通股金额：净（亏损）收入 $ (0.03) 美元 (0.07) 美元 0.16 美元 (0.19) 美元 0.06 美元 (0.61) FFO 0.56 美元 0.22 美元 0.44 美元 1.34 美元 1.04 美元标准化 0.56 美元 0.58 美元 0.23 美元 0.44 美元 0.54 美元 1.36 美元 1.06 FFO 和标准化 FFO 的计算（金额以千计，每股数据除外）参见第 39 页的附注。

36返回截至2023年9月30日止九个月的三个月的目录 6/30/2023 3/31/2022 9/30/2022 9/30/2022 9/30/2022 年 9 月 30/2022 年净（亏损）收入 $ (4,128) 美元 (11,278) 美元 25,950 美元 (31,409) 美元 7,500 美元 10,544 美元 (100,972) 加（减去）：利息支出 82,972 美元 280 82,503 81,580 77,891 81,740 246,363 263,904 所得税支出（福利）（2,242）5,247（3,780）（1,757）390（775）1,558 折旧和摊销 94,498 94,571 100,039 94,961 101,514 289,108 306,147 息税折旧摊销前利润 170,408 171,043 203,789 139,686 191,144 545,240 470,637 添加（减去）：资产损失减值，净额 (5) 512 9,005 — 1,269 1,172 9,517 9,720 房地产出售亏损（收益），净额（6）（123）62（41,898）（3,583）164（41,959）（44,235）调整以反映SVC在息税折旧摊销前利润中归属于被投资者的份额（9）2,707 2,275 2,614 2,340 2,787 7,596 5,541 ebitDare 173,504 182,385 164,505 139,712 195,267 520,394 441,663 加（减去）：股票证券亏损（收益），净额（7）— 593（49,430）10,841（23,056）（48,837）（2,737）提前偿还债务的亏损（2,737）8) — 238 44 — — 282 791 进行调整，以反映SVC在调整后息税折旧摊销前利润中所占份额被投资者 (9) 263 207 321 (529) 272 791 1,566 交易相关成本 (4) 115 931 887 — — 1,933 1,920 以普通股支付的一般和管理费用 (10) 1,446 970 514 510 972 2,930 2,266 调整后息税折旧摊销前利润 175,324 美元 116,841 美元 150,534 美元 173,455 美元 477,493 美元 445,469 美元息税折旧摊销前利润、息税折旧摊销前利润和调整后息税折旧摊销前利润的计算（千美元）参见第39页的附注。

37返回目录（以千美元计）截至2023年9月30日的九个月中 6/30/2023 年 3 月 31 日 2023 年 12 月 31 日 2022 年 9 月 30/2022 年 9 月 30/2023 年 9 月 30/2023 年 9 月 30/2023 年 9 月 30/2022 酒店数量 219 219 219 219 219 219 219 219 219 219 219 219 219 219 219 美元 328,538 美元 268,045 美元 273,863 美元 921,506 美元 855,875 美元食品和饮料收入 43,333 52,567 41,909 45,341 41,985 137,809 110,546 其他收入 22,844 21,833 17,042 15,893 16,174 61,719 45,342 酒店营业收入——同类酒店 391,100 402,938 336,996 335,130 378 722 1,121,034 1,011,763 房间费用103,376 100,527 88,383 89,952 98,440 292,286 266,455 食品和饮料费用 35,953 38,964 34,337 34,677 33,880 109,254 87,896 其他直接和间接费用 132,028 127,589 128,534 123,288 384,229 350,839 管理费 15,080 15,370 12,651 12,876 14,695 43,101 39,412 房地产税、保险和其他25,963 25,353 30,162 23,942 28,942 28,478 88,020 FF&E Reserves (11) 1,719 1,737 1,554 1,459 1,685 5,010 4,587 酒店运营费用——同类酒店 314,1,178 19 309,540 291,699 281,440 300,978 915,358 837,209 酒店息税折旧摊销前利润 76,981 美元 93,398 美元35,297 美元 53,690 美元 77,744 美元 205,676 美元 174,554 美元酒店息税折旧摊销前利润率 19.7% 23.2% 10.8% 16.0% 20.5% 18.3% 17.3% 酒店营业收入 (GAAP) (1) 395,526 美元 404,796 美元 350,501 美元 400,453 美元 1,134,649 美元 1,134,649 美元 1,116,649 美元增加（减去）来自无可比酒店的酒店营业收入（4,426）（1,389）（7,800）（15,371）（21,731）（13,615）（105,080）酒店营业收入——同类酒店 391,100 美元 402,938 美元 335,130 美元 378,722 美元 1,121,0763 美元酒店运营费用 (GAAP) (1) 317,752 美元 309,100 美元 299,566 美元 293,554 美元 318,266 美元 926,418 美元 933 美元，803 加（减去）非同类酒店的酒店运营费用（5,913）（1,643）（10,377）（14,194）（19,594）（17,933）（103,044）净额（3）（140）（195）335 — — — 从超过最低回报和租金的现金流中支付的管理和激励管理费 80 (80)) — — — — 来自管理酒店运营的 FF&E 储备金 (11) 1,719 1,737 1,554 1,559 1,685 5,010 4,587 其他 (12) 621 621 621 1,863 1,863 酒店运营费用——同类酒店 314,119 美元 309,540 美元 281,440 美元 300,978 美元 915，358 美元 837,209 酒店息税折旧摊销前利润的计算和对账——同类酒店见第39页的附注。

38返回目录（以千美元计）截至2023 年 9 月 30 日的九个月中 6/30/2023 年 3 月 31 日 2022 年 9 月 30/2022 年 9 月 30/2023 年 9 月 30/2022 年 9 月 30/2022 酒店数量 221 221 220 238 242 221 242 242 客房收入 329,484 美元 275,267 美元 288,082 美元 341,106 美元 932,439 美元 956,843 食品和饮料收入 44,279 52,837 42,245 45,968 42,636 139,361 112,794 其他收入 23,559 22,006 17,284 16,851 16,711 62,849 47,206 酒店营业收入 395,526 404,796 350,501 400,453 1,134,649 1,1166 843 房间费用 104,550 100,935 91,30093,067 104,761 296,785 300,486 餐饮费用 36,997 39,282 34,750 35,248 34,497 111,029 90,064 其他直接和间接费用 132,254 126,360 128,202 124,396 130,470 386,586 管理费 14,611 14,855 12,143 14,362 41,609 40,934 房地产税、保险及其他 29,900 28,014 34,128 29,014 34,797 92,042 110,592 FF&E 储备金 (11) 1,719 1,737 1,992 2,252 2,622 5,448 7,016 酒店运营费用 320,031 311,183 302,515 296,427 933,509 729 942,678 酒店息税折旧摊销前利润 75,495 美元 93,144 美元 32,281 美元 54,074 美元 78,944 美元 200,920 美元 174 美元，165 酒店息税折旧摊销前利润率 19.1% 23.0% 9.6% 15.4% 19.7% 17.7% 15.6% 酒店运营费用（GAAP）(1) 317,752 美元 309,566 美元 293,554 美元 318,266 美元 926,418 美元 933,803 增加（减去）净额（3）(140) (195) 335 — — — 从超过最低回报和租金的现金流中支付的管理和激励管理费 80 (80) — — — — 来自管理酒店运营的FF&E 储备金 (11) 1,718 1,737 1,993 2,252 2,622 5,448 7,012 其他 (12) 621 621 621 1,863 1,863 酒店运营费用 320,031 美元 311 美元，183 美元 302,515 美元 296,427 美元 321,509 美元 933,729 美元 942,678 美元酒店息税折旧摊销前利润的计算和对账——所有酒店* 参见第39页的附注。* 在本报告所述期间内所有自有酒店的业绩，包括SVC在SVC所拥有期间出售酒店的业绩。

39返回目录简明合并损益表（亏损）附注以及FFO、标准化FFO、息税折旧摊销前利润、息税折旧摊销前利润、调整后的息税折旧摊销前利润和酒店息税折旧摊销前利润（千美元）（1）截至2023年9月30日，SVC拥有221家酒店。SVC的简明合并收益（亏损）报表包括其管理酒店的酒店营业收入和支出。（2）在截至2023年9月30日和2022年9月30日的三个月中，SVC分别增加了6,548美元，租金收入减少了1,845美元，在截至2023年9月30日和2022年9月30日的九个月中，租金收入分别增加了6,867美元，租金收入减少了5,530美元，以记录租金的预定变化根据其某些直线租约。(3) 当要求SVC酒店的经理为其提供资金时由于业主根据管理协议的条款或其担保获得的优先权回报不足，SVC在其简明合并损益（亏损）报表中将此类资金反映为酒店运营支出的减少。当相关酒店业务的现金流超过业主到期的优先回报来弥补这些短缺时，SVC将在其简明合并收益（亏损）报表中将此类补给列为酒店运营支出的增加。在截至2023年9月30日的三个月中，酒店运营支出净增140美元，在截至2023年9月30日的九个月中，酒店运营支出没有调整。在截至2022年9月30日的三个月和九个月中，酒店运营支出没有调整。(4) 截至2023年9月30日的三个月和九个月中，交易相关成本分别为115美元和1,933美元，主要包括与酒店品牌重塑活动、拆除某些空置物业和潜在收购有关的成本。截至2022年6月30日和2022年3月31日的三个月中，交易相关成本分别为743美元和1,177美元，主要包括与SVC探索可能的融资交易有关的成本。(5) SVC记录了512美元的资产减值亏损，将三处净租赁物业的账面价值降至其估计的公允价值，减去截至2023年9月30日的三个月中的出售成本，减少账面价值的9,005美元在截至6月的三个月中，16处净租赁房产按其估计的公允价值减去出售成本后的估算公允价值减去出售成本2023年30日，在截至2022年12月31日的三个月中，将一家酒店和一处净租赁物业的账面价值降至估计的公允价值减去出售成本；在截至2022年9月30日的三个月中，将三家酒店和一处净租赁物业的账面价值降至估计的公允价值减去出售成本的1,172美元。(6) SVC在三个月内录得房地产销售净收益123美元截至2023年9月30日，与出售两处净租赁物业有关，出售房地产净亏损62美元在截至2023年6月30日的三个月中，与出售两处净租赁物业有关，在截至2023年3月31日的三个月中，出售18家酒店的房地产净收益为41,898美元，在截至2022年12月31日的三个月中，出售四家酒店和两处净租赁物业的房地产净收益为3583美元，出售房地产净亏损164美元在截至2022年9月30日的三个月内，与出售五家酒店和六处净租赁物业有关的房地产。在截至2022年9月30日的九个月中，SVC出售61家酒店和19处净租赁物业的房地产净收益为44,235美元。(7) 股权证券的损益，净额代表将SVC先前投资于TA普通股的账面价值调整为公允价值所需的调整。(8) SVC在这三个月中因提前偿还债务而录得238美元的亏损截至2023年6月30日，涉及注销与循环信贷修正相关的未摊销发行成本协议。在截至2023年3月31日的三个月中，SVC因提前清偿债务而录得44美元的亏损，这与注销与偿还2023年3月到期的50万美元无抵押优先票据有关的递延融资成本有关。在截至2022年9月30日的九个月中，SVC因提前清偿债务而录得791美元的亏损，这与注销与修订循环信贷额度以及偿还50万美元无抵押优先票据相关的递延融资成本和未摊销的折扣有关。(9) 代表SVC在Sonesta股权投资中所占的比例份额。(10) 金额代表SVC受托人、高级管理人员和某些其他高管的股权补偿以及 RMR 的员工。(11) 某些 SVC 占总销售额的不同百分比酒店被托管为未来翻新或翻新的储备金，或者 FF&E 储备托管。SVC拥有其酒店的所有FF＆E储备托管。（12）SVC正在摊销其在Sonesta初始投资的公允价值中记录的负债，作为简明合并损益（亏损）表中酒店运营支出的减少。在截至2023年9月30日和2022年9月30日的三个月中，SVC每年将该负债的酒店运营支出减少621美元，在截至2023年9月30日和2022年9月30日的九个月中，该负债分别减少了1,863美元。

40返回目录本演示文稿包含1995年《私人证券诉讼改革法》和其他受风险和不确定性影响的证券法所指的前瞻性陈述。这些陈述可能包括诸如 “相信”、“期望”、“预期”、“打算”、“计划”、“估计”、“将”、“可能” 之类的词语，以及这些或类似表达方式的否定词或衍生词。除其他外，这些前瞻性陈述包括以下方面的陈述：SVC酒店投资组合的持续增长和净租赁业务的持续强劲；TA的信贷质量；SVC当前的流动性和解决债务到期问题的能力；以及未来分配的金额和时机。前瞻性陈述反映了管理层当前的预期，基于判断和假设，具有内在的不确定性，受风险、不确定性和其他因素的影响，这可能导致SVC的实际业绩、业绩或成就与这些前瞻性陈述中表达或暗示的未来预期业绩、业绩或成就存在重大差异。可能导致SVC的实际业绩、业绩或成就与明示或暗示的前瞻性陈述存在重大差异的一些风险、不确定性和其他因素包括但不限于以下几点：Sonesta Holdco Corporation及其子公司或Sonesta成功运营其为SVC管理的酒店的能力；SVC的经理和租户在不利的市场和经济条件下运营的能力上升或持续的高利率，高通胀，劳动力市场的挑战，公募股权和债务市场的混乱和波动、全球地缘政治敌对行动和紧张局势以及经济衰退或衰退；临时商务酒店业务是否会恢复到COVID-19疫情之前的历史水平，以及酒店行业状况的改善是否会继续、增加或持续；SVC的经理和租户是否以及将在多大程度上支付SVC产生的回报、租金或其他债务；商业地产、酒店、交通和旅行内部的竞争中心以及SVC经理和租户经营业务的其他行业，特别是在SVC房产所在的市场；SVC在债务到期或以其他方式到期时偿还或再融资的能力；SVC维持充足流动性的能力，包括循环信贷额度下的借款可用性；SVC支付债务利息和本金的能力；SVC收购实现目标回报的房产的能力；SVC 以其目标价格出售房产的能力；SVC 提高房产的能力或适当平衡债务或股权资本的使用；SVC 管理协议及其经理和租户的潜在违约；SVC 在 SVC 的租约到期超过其运营支出时提高酒店房价和租赁物业的租金并发展其业务的能力；SVC 增加和维持其物业的酒店客房和净租赁物业占用率的能力；SVC 向股东支付分配款并增加或维持此类分配的数量；劳动力成本上涨的影响以及供应链挑战或其他市场条件导致的短缺以及大宗商品和其他价格上涨；SVC能够对SVC的房产进行具有成本效益的改进，从而增强其对酒店客人和净租赁租户的吸引力；SVC以令人满意的条件为其酒店和净租赁物业聘请和留住合格的经理和租户的能力；SVC实现租金和回报来源多样化以提高现金流安全性的能力；SVC的信用评级；SVC 的经理 RMR Group LLC（简称 RMR）将成功举行管理 SVC；与 SVC 关联方（包括其管理受托人、Sonesta、RMR 及其关联方）的实际和潜在利益冲突；SVC 从其酒店的规模、地域多样性、战略位置和服务水平多样性中获得收益的能力；对SVC业务及其满足复杂规则的能力施加的限制，以保持其作为美国联邦所得税目的的房地产投资信托基金的纳税资格；遵守，以及联邦、州和地方法规的变更，会计规则、税法和类似事项；恐怖主义行为、疫情的爆发或持续或其他重大不利的公共卫生安全事件或条件、战争或其他敌对行动、供应链中断、气候变化或其无法控制的其他人为或自然灾害；以及其他事项。这些风险、不确定性和其他因素并不详尽，应与SVC定期申报中包含的其他警示声明一起阅读。SVC向美国证券交易委员会提交的文件中包含的信息，包括其定期报告中的 “风险因素” 标题下或其中包含的信息，指出了可能导致与本演示文稿中的前瞻性陈述存在差异的重要因素。SVC向美国证券交易委员会提交的文件可在其网站和www.sec.gov上查阅。您不应过分依赖前瞻性陈述。除非法律要求，否则SVC没有义务更新任何前瞻性陈述，无论是由于新信息、未来事件还是其他原因。关于前瞻性陈述的警告