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会员US-GAAP：持有申报金额的公允价值披露记住2023-09-300000945394US-GAAP：公允价值公允价值披露的估算记住SVC：SeniorNotes 550% 会员2023-09-300000945394SVC：SeniorNotes 550% 会员US-GAAP：持有申报金额的公允价值披露记住2022-12-310000945394US-GAAP：公允价值公允价值披露的估算记住SVC：SeniorNotes 550% 会员2022-12-310000945394美国公认会计准则：抵押贷款成员SVC: netleaseMortgageNotes 560% Due2028 会员US-GAAP：持有申报金额的公允价值披露记住2023-09-300000945394US-GAAP：公允价值公允价值披露的估算记住美国公认会计准则：抵押贷款成员SVC: netleaseMortgageNotes 560% Due2028 会员2023-09-300000945394美国公认会计准则：抵押贷款成员SVC: netleaseMortgageNotes 560% Due2028 会员US-GAAP：持有申报金额的公允价值披露记住2022-12-310000945394US-GAAP：公允价值公允价值披露的估算记住美国公认会计准则：抵押贷款成员SVC: netleaseMortgageNotes 560% Due2028 会员2022-12-310000945394SVC：SeniorNotes3.95％ 到期2028年会员2022-12-310000945394SVC：SeniorNotes3.95％ 到期2028年会员2023-09-300000945394SVC：SeniorNotes3.95％ 到期2028年会员US-GAAP：持有申报金额的公允价值披露记住2023-09-300000945394US-GAAP：公允价值公允价值披露的估算记住SVC：SeniorNotes3.95％ 到期2028年会员2023-09-300000945394SVC：SeniorNotes3.95％ 到期2028年会员US-GAAP：持有申报金额的公允价值披露记住2022-12-310000945394US-GAAP：公允价值公允价值披露的估算记住SVC：SeniorNotes3.95％ 到期2028年会员2022-12-310000945394SVC：SeniorNotes4.95％ 到期2029会员2023-09-300000945394SVC：SeniorNotes4.95％ 到期2029会员2022-12-310000945394SVC：SeniorNotes4.95％ 到期2029会员US-GAAP：持有申报金额的公允价值披露记住2023-09-300000945394US-GAAP：公允价值公允价值披露的估算记住SVC：SeniorNotes4.95％ 到期2029会员2023-09-300000945394SVC：SeniorNotes4.95％ 到期2029会员US-GAAP：持有申报金额的公允价值披露记住2022-12-310000945394US-GAAP：公允价值公允价值披露的估算记住SVC：SeniorNotes4.95％ 到期2029会员2022-12-310000945394SVC：SeniorNotes4375% Due2030 会员2023-09-300000945394SVC：SeniorNotes4375% Due2030 会员2022-12-310000945394SVC：SeniorNotes4375% Due2030 会员US-GAAP：持有申报金额的公允价值披露记住2023-09-300000945394SVC：SeniorNotes4375% Due2030 会员US-GAAP：公允价值公允价值披露的估算记住2023-09-300000945394SVC：SeniorNotes4375% Due2030 会员US-GAAP：持有申报金额的公允价值披露记住2022-12-310000945394SVC：SeniorNotes4375% Due2030 会员US-GAAP：公允价值公允价值披露的估算记住2022-12-310000945394US-GAAP：持有申报金额的公允价值披露记住2023-09-300000945394US-GAAP：公允价值公允价值披露的估算记住2023-09-300000945394US-GAAP：持有申报金额的公允价值披露记住2022-12-310000945394US-GAAP：公允价值公允价值披露的估算记住2022-12-31
目录
美国
证券交易委员会
华盛顿特区 20549
表单10-Q
☒根据1934年《证券交易法》第13条或第15（d）条提交的季度报告
在截至的季度期间 2023年9月30日
或者
☐根据1934年《证券交易法》第13条或第15（d）条提交的过渡报告
委员会档案编号 1-11527
服务属性信任
（其章程中规定的注册人的确切姓名）
马里兰州04-3262075
（州或其他司法管辖区
公司或组织）		（美国国税局雇主识别号）
牛顿广场二号, 华盛顿街 255 号, 300 套房, 牛顿, 马萨诸塞, 02458-1634
（主要行政办公室地址）（邮政编码）
617-964-8389
（注册人的电话号码，包括区号）
根据该法第12（b）条注册的证券：
每个班级的标题交易符号注册的每个交易所的名称
具有实益权益的普通股SVC纳斯达克股票市场有限责任公司
用勾号指明注册人是否：(1) 在过去 12 个月内（或注册人必须提交此类报告的较短期限）提交了 1934 年《证券交易法》第 13 条或第 15 (d) 条要求提交的所有报告，以及 (2) 在过去 90 天内是否符合此类申报要求。 是的☒ 不 ☐
用复选标记表明注册人是否在过去 12 个月内（或者在要求注册人提交此类文件的较短时间内）以电子方式提交了根据第 S-T 法规（本章第 232.405 节）第 405 条要求提交的所有交互式数据文件。 是的☒ 不 ☐
用复选标记指明注册人是大型加速申报人、加速申报人、非加速申报人、小型申报公司还是新兴成长型公司。参见《交易法》第12b-2条中 “大型加速申报人”、“加速申报公司”、“小型申报公司” 和 “新兴成长型公司” 的定义。
大型加速过滤器☒加速过滤器☐
非加速过滤器☐规模较小的申报公司☐
新兴成长型公司☐
如果是新兴成长型公司，请用复选标记表明注册人是否选择不使用延长的过渡期来遵守根据《交易法》第13（a）条规定的任何新的或修订后的财务会计准则。☐
                            
用复选标记表明注册人是否为空壳公司（定义见《交易法》第12b-2条）。是 ☐ 不是 ☒
截至2023年11月3日，注册人已发行的每股面值为0.01美元的受益权益普通股数量： 165,770,240

目录
服务属性信任
表格 10-Q
2023年9月30日

索引
 页面
第一部分
财务信息（未经审计）
  
第 1 项。财务报表（未经审计）
简明合并资产负债表——2023年9月30日和2022年12月31日
3
  
简明综合收益（亏损）报表——截至2023年9月30日和2022年9月30日的三个月和九个月
4
  
简明合并股东权益表——截至2023年9月30日和2022年9月30日的三个月和九个月
5
简明合并现金流量表——截至2023年9月30日和2022年9月30日的九个月
7
  
简明合并财务报表附注
8
  
第 2 项。
管理层对财务状况和经营业绩的讨论和分析
21
  
第 3 项。
关于市场风险的定量和定性披露
41
  
第 4 项。
控制和程序
43
  
关于前瞻性陈述的警告
43
  
关于有限责任的声明
44
   
第二部分
其他信息
  
第 1A 项。
风险因素
45
第 2 项。
未注册的股权证券销售和所得款项的使用
45
第 6 项。
展品
46
  
签名
49
除非另有明确说明或上下文另有说明，否则本10-Q表季度报告中提及的公司、SVC、我们、我们或我们的包括Service Properties Trust和我们的合并子公司。
2
目录
第一部分 财务信息
第 1 项。财务报表
服务属性信任
简明的合并资产负债表
（未经审计）
（千美元，股票数据除外）
 9月30日
2023		十二月三十一日
2022
资产  
房地产：  
土地$1,972,945 $1,902,587 
建筑物、改善和设备7,745,858 7,658,282 
房地产总额，总额9,718,803 9,560,869 
累计折旧(3,129,087)(2,970,133)
房地产总额，净额6,589,716 6,590,736 
收购的房地产租赁和其他无形资产，净额137,366 252,357 
持有待售资产13,567 121,905 
现金和现金等价物418,162 38,369 
限制性现金17,366 7,051 
权益法投资110,533 112,617 
投资股权证券— 53,055 
应向相关人员缴纳的款项28,497 35,033 
其他资产，净额289,104 277,068 
总资产$7,604,311 $7,488,191 
负债和股东权益  
优先无抵押票据，净额$5,164,302 $5,655,530 
应付抵押贷款票据，净额556,447 — 
应付账款和其他负债568,325 425,960 
应付相关人员13,287 17,909 
负债总额6,302,361 6,099,399 
承付款和意外开支
股东权益：  
具有实益权益的普通股，美元.01面值； 200,000,000授权股份；165,772,040和 165,452,566，分别是已发行和流通的股票
1,658 1,655 
额外实收资本4,556,991 4,554,861 
累计其他综合收益2,139 2,383 
普通股股东可获得的累计净收益2,513,823 2,503,279 
累积常见分布(5,772,661)(5,673,386)
股东权益总额1,301,950 1,388,792 
负债和股东权益总额$7,604,311 $7,488,191 
所附附附注是这些简明合并财务报表不可分割的一部分。
3
目录
服务属性信任
综合收益（亏损）的简明合并报表
（未经审计）
（金额以千计，每股数据除外）
截至9月30日的三个月
截至9月30日的九个月
 2023202220232022
收入：  
酒店营业收入$395,526 $400,453 $1,134,649 $1,116,843 
租金收入101,299 97,798 295,164 290,949 
总收入496,825 498,251 1,429,813 1,407,792 
费用： 
酒店运营费用317,752 318,266 926,418 933,803 
其他运营费用4,802 3,511 13,079 9,162 
折旧和摊销94,498 101,514 289,108 306,147 
一般和行政10,849 11,293 34,180 35,743 
与交易相关的成本115 — 1,933 1,920 
资产减值亏损，净额512 1,172 9,517 9,720 
支出总额428,528 435,756 1,274,235 1,296,495 
出售房地产的收益（亏损）123 (164)41,959 44,235 
股票证券收益，净额— 23,056 48,837 2,737 
利息收入5,626 1,442 11,880 2,735 
利息支出（包括债务发行成本的摊销以及债务折扣和溢价）6,608, $4,595, $18,644和 $15,529，分别是）
(82,280)(81,740)(246,363)(263,904)
提前偿还债务造成的损失— — (282)(791)
所得税前的（亏损）收入和被投资者的收益权益(8,234)5,089 11,609 (103,691)
所得税优惠（费用）2,242 (390)775 (1,558)
被投资者的收益（亏损）权益1,864 2,801 (1,840)4,277 
净（亏损）收入(4,128)7,500 10,544 (100,972)
其他综合收入：
被投资人未实现（亏损）收益中的权益(245)684 (244)734 
其他综合（亏损）收入 (245)684 (244)734 
综合（亏损）收入 $(4,373)$8,184 $10,300 $(100,238)
已发行普通股的加权平均值（基本和摊薄后）165,027 164,745 164,933 164,697 
每股普通股净（亏损）收益（基本收益和摊薄收益）$(0.03)$0.05 $0.06 $(0.61)

所附附附注是这些简明合并财务报表不可分割的一部分。

4
服务属性信任
简明的股东权益合并报表
（未经审计）
（千美元，股票数据除外）


普通股额外
已付款
资本		累积的
净收入
可用于
常见
股东		累积的
其他
全面
收入（亏损）
的数量
股份		常见
股份		累积的
常见
分布
总计
截至2022年12月31日的余额165,452,566 $1,655 $(5,673,386)$4,554,861 $2,503,279 $2,383 $1,388,792 
净收入— — — — 25,950 — 25,950 
被投资方未实现亏损中的权益— — — — — (214)(214)
普通股补助— — — 514 — — 514 
普通股回购(4,971)— — (46)— — (46)
普通股没收(1,600)— — (1)(1)
分布— — (33,090)— — — (33,090)
截至2023年3月31日的余额165,445,995 1,655 (5,706,476)4,555,328 2,529,229 2,169 1,381,905 
净亏损— — — — (11,278)— (11,278)
被投资方未实现收益中的权益— — — — — 215 215 
普通股补助56,000 — — 1,474 — — 1,474 
普通股回购(16,761)— — (150)— — (150)
普通股没收(1,400)— — (2)— — (2)
分布— — (33,089)— — — (33,089)
截至 2023 年 6 月 30 日的余额165,483,834 1,655 (5,739,565)4,556,650 2,517,951 2,384 1,339,075 
净亏损— — — — (4,128)— (4,128)
被投资方未实现收益中的权益— — — — — (245)(245)
普通股补助382,000 4 — 999 — — 1,003 
普通股回购(76,194)(1)— (600)— — (601)
普通股没收(17,600)— — (58)— — (58)
分布— — (33,096)— — — (33,096)
截至 2023 年 9 月 30 日的余额165,772,040 $1,658 $(5,772,661)$4,556,991 $2,513,823 $2,139 $1,301,950 
5
服务属性信任
简明的股东权益合并报表
（未经审计）
（千美元，股票数据除外）
普通股额外
已付款
资本		累积的
净收入
可用于
常见
股东		累积的
其他
全面
收入（亏损）
的数量
股份		常见
股份		累积的
常见
分布
总计
截至2021年12月31日的余额165,092,333 $1,651 $(5,635,342)$4,552,558 $2,635,660 $779 $1,555,306 
净亏损— — — — (119,822)— (119,822)
被投资方未实现收益中的权益— — — — — 4 4 
普通股补助— — — 462 — — 462 
普通股没收(800)— — — — — — 
分布— — (1,651)— — — (1,651)
截至2022年3月31日的余额165,091,533 1,651 (5,636,993)4,553,020 2,515,838 783 1,434,299 
净收入— — — — 11,350 — 11,350 
被投资方未实现收益中的权益— — — — — 46 46 
普通股补助49,000 — — 836 — — 836 
普通股回购(478)— — (4)— — (4)
普通股没收(1,600)— — (4)— — (4)
分布— — (1,651)— — — (1,651)
截至2022年6月30日的余额165,138,455 1,651 (5,638,644)4,553,848 2,527,188 829 1,444,872 
净收入— — — — 7,500 — 7,500 
被投资方未实现收益中的权益— — — — — 684 684 
普通股补助384,500 4 — 972 — — 976 
普通股回购(68,371)(1)— (458)— — (459)
普通股没收(1,000)— — (4)— — (4)
分布— — (1,651)— — — (1,651)
2022 年 9 月 30 日的余额165,453,584 $1,654 $(5,640,295)$4,554,358 $2,534,688 $1,513 $1,451,918 

所附附附注是这些简明合并财务报表不可分割的一部分。
6

服务属性信任
简明的合并现金流量表
（未经审计）
（千美元）
在截至9月30日的九个月中，
20232022
来自经营活动的现金流：
净收益（亏损）$10,544 $(100,972)
为将净收益（亏损）与经营活动中使用的现金进行核对而进行的调整：
折旧和摊销289,108 306,147 
作为利息的债务发行成本、折扣和溢价的净摊销18,644 15,529 
直线租金收入(6,867)5,530 
提前偿还债务造成的损失282 791 
资产减值亏损，净额9,517 9,720 
股票证券收益，净额(48,837)(2,737)
被投资者的亏损（收益）净值1,840 (4,277)
出售房地产的收益(41,959)(44,235)
其他非现金收入，净额(897)(1,635)
资产和负债的变化：
应向相关人员缴纳的款项(873)(19,949)
其他资产11,743 4,990 
应付账款和其他负债163,155 (13,096)
应付相关人员(3,442)(8,692)
经营活动提供的净现金401,958 147,114 
来自投资活动的现金流：
收购不动产(165,843)(2,765)
出售TA普通股的收益101,892 — 
出售商品名称和商标的收益89,400 — 
房地产改善(118,785)(68,790)
酒店经理用限制性现金购物(3,943)(3,951)
出售房地产的净收益148,245 517,956 
投资索内斯塔— (45,470)
投资活动提供的净现金50,966 396,980 
来自融资活动的现金流：
扣除折扣后的应付抵押贷款票据收益576,946 — 
偿还应付抵押贷款票据(1,142)— 
偿还优先无抵押票据(500,000)(500,000)
循环信贷额度下的借款— 20,000 
循环信贷额度的还款— (925,000)
递延融资成本(38,548)(2,959)
回购普通股(797)(463)
对普通股股东的分配(99,275)(4,953)
用于融资活动的净现金(62,816)(1,413,375)
现金和现金等价物及限制性现金的增加（减少）390,108 (869,281)
期初的现金和现金等价物以及限制性现金45,420 947,418 
期末的现金和现金等价物以及限制性现金$435,528 $78,137 
现金及现金等价物和限制性现金的补充披露：
下表显示了简明合并资产负债表中报告的现金及现金等价物和限制性现金与简明合并现金流量表中显示的金额的对账情况：
现金和现金等价物$418,162 $67,246 
限制性现金(1)
17,366 10,891 
现金和现金等价物和限制性现金总额$435,528 $78,137 
(1) 限制性现金包括根据我们的酒店管理协议条款托管的款项，用于为酒店的资本改善提供资金，以及托管某些抵押净租赁物业的款项。
补充现金流信息：
支付利息的现金$243,204 $269,461 
为所得税支付的现金$1,463 $1,647 
非现金投资活动：
房地产改善应计，未支付$25,555 $16,625 
所附附附注是这些简明合并财务报表不可分割的一部分。
7
目录
服务属性信任
简明合并财务报表附注
（千美元，股票数据除外）
（未经审计）




注意事项 1。演示的组织和依据
服务地产信托基金，或我们，我们或我们的，是一家房地产投资信托基金（REIT），根据马里兰州法律于1995年2月7日成立，投资于酒店和以服务为重点的零售净租赁物业。2023 年 9 月 30 日，我们直接或通过子公司拥有 221酒店和 761净租赁物业。
演示基础
随附的我们的简明合并财务报表未经审计。美国公认会计原则（GAAP）要求的完整财务报表所需的某些信息和披露已被压缩或省略。我们认为，所做的披露足以使所提供的信息不会产生误导。但是，随附的简明合并财务报表应与我们在截至2022年12月31日的10-K表年度报告或我们的2022年年度报告中包含的简明合并财务报表和附注一起阅读。管理层认为，包括正常的经常性应计费用在内的所有调整均已包括在内，这些调整被认为是公允公布过渡期业绩所必需的。这些简明的合并财务报表包括我们的账目和子公司的账目，所有这些都是 100% 由我们直接或间接拥有。与合并子公司或合并子公司之间的所有公司间交易和余额均已取消。我们的中期经营业绩以及经理和租户的经营业绩不一定代表全年的预期业绩。
根据公认会计原则编制财务报表要求我们做出影响申报金额的估计和假设。实际结果可能与这些估计值不同。我们的简明合并财务报表中的重要估算包括信贷损失备抵额、收购价格分配、固定资产的使用寿命以及房地产和相关无形资产的减值。
我们已经确定，根据财务会计准则委员会（FASB）合并主题的定义，我们的每家全资应纳税房地产投资信托基金子公司（TRS）均为可变权益实体（VIE）， 会计准则编纂™.我们得出的结论是，我们必须整合每家全资TRS，因为我们是有权指导对此类VIE业绩产生最大影响的活动的实体，我们有义务吸收损失或有权从每个VIE中获得可能对VIE具有重要意义的收益，因此是每个VIE的主要受益人。我们的 TRS 的资产是 $163,889和 $142,542分别截至2023年9月30日和2022年12月31日，主要包括我们的TRS对Sonesta Holdco Corporation或Sonesta普通股的投资以及某些酒店经理的应付金额和营运资金预付款。我们的 TRS 的负债是 $104,943和 $82,454分别截至2023年9月30日和2022年12月31日，主要包括支付给我们某些酒店经理的款项。我们的TRS的资产可用于履行TRS的义务，我们已经为TRS的某些义务提供了担保。
注意事项 2。收入确认
我们在简明的合并综合收益（亏损）表中报告了管理酒店的酒店营业收入。我们通常在提供商品和服务时确认酒店营业收入，主要包括客房和食品和饮料的销售。
我们在简明的合并综合收益（亏损）表中报告了租赁物业的租金收入。我们在租赁协议期限内按直线确认经营租赁的租金收入。我们将租金收入增加了 $6,548并将租金收入减少了美元1,845在截至2023年9月30日和2022年9月30日的三个月中，租金收入分别增加了美元6,867并将租金收入减少了美元5,530在分别截至2023年9月30日和2022年9月30日的九个月中，以直线方式记录我们某些租约下的预定租金变化。相关人员应付的款项包括 $7,522截至2022年12月31日，与我们的美国旅游中心有限公司（TA）租赁相关的直线租金应收账款。截至 2023 年 9 月 30 日，TA 已不再是关联人。其他净资产包括 $48,986和 $32,247分别为截至2023年9月30日和2022年12月31日的直线租金应收账款。有关我们的TA租赁的更多信息，请参阅附注5和10。
8
目录
服务属性信任
简明合并财务报表附注
（千美元，股票数据除外）
（未经审计）



如果我们的房产总收入超过租赁协议中规定的某些门槛，我们的某些租赁协议要求额外的租金百分比。我们会根据具体的租赁条款确定每月、每季度或每年根据租约应付给我们的租金百分比，并在满足所有意外情况并赚取租金时予以确认。我们记录的租金百分比为 $591和 $2,279分别在截至2023年9月30日和2022年9月30日的三个月，以及5,383和 $3,421分别截至2023年9月30日和2022年9月30日的九个月。我们有 不截至2023年9月30日的三个月或九个月的延期预估租金百分比。我们推迟了预计的租金百分比为 $830和 $6,168分别在截至2022年9月30日的三个月和九个月中。有关该递延估计租金百分比的更多信息，请参阅附注5。
注意事项 3。加权平均普通股
我们根据两类法计算每股普通股的基本收益。我们使用两类法或国库股法中摊薄率更高的方法来计算摊薄后的每股收益。在计算摊薄后的每股收益时，会考虑未归属股票奖励以及对收益的相关影响。在截至2023年9月30日和2022年9月30日的三个月和九个月中，没有摊薄普通股，某些未归属普通股未包含在摊薄后的每股收益的计算中，因为这样做会起到反稀释作用。
注意事项 4。不动产地产
2023 年 9 月 30 日，我们拥有 221酒店总数为 37,777客房或套房和 761以服务为导向的零售物业，总计为 13,430,345主要受 “三网” 租赁约束的平方英尺，或净租约，租户通常负责在租赁期内支付物业的运营费用和资本支出。我们的房产的未折旧账面价值总额为美元9,733,131，包括 $14,328与截至2023年9月30日被归类为待售的房产有关。
我们在某些物业上进行了资本支出129,742在截至2023年9月30日的九个月中。
收购
2023 年 6 月 1 日，我们收购了 250-客房酒店位于佛罗里达州迈阿密海滩，售价 $165,400，不包括结算费用466. 我们根据收购资产的估计公允价值分配了此次收购的收购价格，如下所示：
收购日期地点房产类型购买价格土地建筑和改进家具、固定装置和设备
2023年6月1日佛罗里达州迈阿密海滩酒店$165,866 $83,200 $77,987 $4,679 
处置
在截至2023年9月30日的九个月中，我们出售了 22总销售价格为 $ 的房产161,575, 不包括交易费用, 如下表所示.这些房产的销售并不代表重大处置，也不代表战略转变。因此，在我们的简明合并综合收益（亏损）表中，这些物业的经营业绩包含在截至出售之日的持续经营中。
季度已售出房产类型房产数量客房或套房/平方英尺总销售价格销售收益/（亏损）
在截至2023年9月30日的九个月内出售的房产
Q1 2023酒店182,526 $157,230 $41,898 
Q2 2023净租约22,384 620 (62)
Q3 2023净租约239,133 3,725 123 
22
2,526 / 41,517
$161,575 $41,959 
截至 2023 年 9 月 30 日，我们有 18净租赁房产为 246,952平方英尺，总账面价值为 $13,408归类为待售。
从 2023 年 10 月 1 日到 2023 年 11 月 3 日，我们售出了 二净租赁房产（含汇总） 9,537平方英尺，账面价值为 $1,594总销售价格为 $1,190.
9
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服务属性信任
简明合并财务报表附注
（千美元，股票数据除外）
（未经审计）



截至 2023 年 11 月 3 日，我们已经签订了销售协议 六净租赁房产（含汇总） 82,159平方英尺，总销售价格为 $6,093。这些待处理的销售受条件限制；因此，我们无法确定我们会完成这些销售、这些销售不会延迟或条款不会改变。我们继续推广 11净租赁房产（含汇总） 162,676平方英尺出售。我们预计，这些净租赁物业的销售将在2024年第一季度末之前完成。
有关我们房地产销售的更多信息，请参阅附注5和13。
注意事项 5。管理协议和租约
截至 2023 年 9 月 30 日，我们拥有 221包括在内的酒店 四运营协议和 761以服务为导向的零售物业净出租给 174租户们。我们不经营我们的任何财产。
截至 2023 年 9 月 30 日，所有 221我们的酒店由以下公司的子公司经营：Sonesta (195酒店）、凯悦酒店集团或凯悦（17酒店)、雷迪森酒店集团或丽笙酒店 (八hotels) 和洲际酒店集团、plc 或 IHG (一酒店）。2023 年 9 月 30 日，我们拥有 761净租赁房产为 174租户，包括 176出租给我们最大的租户 TA 的旅行中心。在下文中，这些公司有时被称为我们的经理和/或租户，或统称为运营商。
酒店协议
索内斯塔协议。截至 2023 年 9 月 30 日，索内斯塔设法做到了 40在我们提供全方位服务的酒店中， 111我们的长住酒店，以及 44根据所有酒店的管理协议或我们的 Sonesta 协议，我们的精选服务型酒店。Sonesta 为我们管理的酒店大约包括 49.6占我们历史房地产投资总额的百分比。
我们收购了 一酒店于 2023 年 6 月成立，我们和索尼斯塔将这家酒店添加到我们的 Sonesta 协议中。我们卖了 65在截至2022年12月31日的日历年中，索尼斯塔品牌酒店，我们售出了 二在截至2023年9月30日的九个月中，索尼斯塔品牌酒店。有关我们 2023 年收购和处置活动的更多信息，请参阅附注 4。
我们的 Sonesta 协议规定，如果酒店的总收入足以支付酒店运营费用和管理及相关费用（Sonesta 的激励费除外，如果适用），则向我们支付年度业主的优先回报。Sonesta协议进一步规定，我们获得的额外回报相当于 80在支付业主优先申报表、偿还业主或经理预付款、为我们酒店的定期翻新或FF&E储备金提供资金以及支付Sonesta的激励费（如果适用）后，营业利润的百分比（如适用）。我们实现了回报 $67,868和 $67,765在分别截至2023年9月30日和2022年9月30日的三个月中，以及183,004和 $148,217根据我们的索内斯塔协议，在分别截至2023年9月30日和2022年9月30日的九个月内。
我们的Sonesta协议要求我们为我们批准的酒店资本支出提供资金。我们为Sonesta协议中包含的酒店支出总额为美元97,745和 $56,297在分别截至2023年9月30日和2022年9月30日的九个月中，这使我们的合同所有者的年度优先回报率增加了美元5,864和 $3,378，分别地。截至2023年9月30日，根据我们的Sonesta协议，我们的年度优先回报为美元349,521。我们欠索内斯塔 $7,710和 $8,889分别用于2023年9月30日和2022年12月31日的资本支出和其他报销。Sonesta 欠我们 $28,384和 $2,975分别在截至2023年9月30日和2022年12月31日的所有者优先申报表和其他金额中。在我们简要的合并资产负债表中，Sonesta应付的款项包含在关联人应付的款项中，欠Sonesta的款项包含在应付关联人的款项中。我们与索内斯塔的协议要求 5酒店总收入的百分比将作为FF＆E储备金托管用于未来的资本支出，具体取决于业主向我们支付优先回报后的可用现金流。在截至2023年9月30日或2022年9月30日的三个月或九个月中，都不需要FF＆E托管存款。
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服务属性信任
简明合并财务报表附注
（千美元，股票数据除外）
（未经审计）



根据我们的 Sonesta 协议，我们为某些房客忠诚度、营销计划和第三方预订传输费承担了管理、预订和系统费用以及报销费用 $32,055和 $31,136分别在截至2023年9月30日和2022年9月30日的三个月，以及90,312和 $87,615分别截至2023年9月30日和2022年9月30日的九个月。在我们简明合并的综合收益（亏损）报表中，这些费用和成本包含在酒店运营支出中。此外，我们还向Sonesta支付了应付给Sonesta的采购和施工监督费 $459和 $284分别在截至2023年9月30日和2022年9月30日的三个月，以及1,007和 $840在分别截至2023年9月30日和2022年9月30日的九个月中，这些金额已在我们的简明合并资产负债表中资本化，并在相关资本资产的估计使用寿命内进行了折旧。
我们需要维持由Sonesta管理的每家酒店的营运资金，并根据每家酒店的客房数量预付固定金额，以满足酒店运营的现金需求。截至2023年9月30日和2022年12月31日，我们已经预付了美元48,490和 $48,580分别是向Sonesta提供的初始营运资金，扣除与我们出售的酒店相关的适用管理协议终止后返回给我们的任何营运资金。这些金额包含在我们简明合并资产负债表中的其他资产中。根据我们的 Sonesta 协议条款，任何剩余的营运资金将在终止后退还给我们。
有关我们与 Sonesta 的关系、协议和交易的更多信息，请参阅注释 6 和 10。
凯悦协议。 截至2023年9月30日，凯悦管理 17根据将于 2031 年 3 月 31 日到期的投资组合管理协议或我们的凯悦协议，并规定自 2023 年 9 月 30 日起，我们将获得业主的年度优先回报为 $13,813。目前，我们从凯悦获得的任何回报仅限于酒店支付运营费用后的可用现金流（如果有）。凯悦为我们提供了 $30,000有限担保 75占业主应付给我们的年度优先回报总额的百分比，将在计划中的酒店翻新工程基本完成后生效，我们目前预计将在2024年第一季度末之前完成。我们实现了$的回报2,974和 $3,116在分别截至2023年9月30日和2022年9月30日的三个月中，以及9,685和 $9,504根据我们的凯悦协议，分别在截至2023年9月30日和2022年9月30日的九个月内。在截至2023年9月30日和2022年9月30日的九个月中，我们为某些酒店承担了资本支出，这笔支出包含在凯悦协议中，金额为美元17,652和 $12,611，这分别导致我们的合同所有者的年度优先回报总额增加了美元1,059和 $757，分别地。
雷迪森协议。截至2023年9月30日，雷迪森成功管理 八根据将于 2031 年 7 月 31 日到期的投资组合管理协议或我们的 Radisson 协议向我们提供全方位服务的酒店，并规定向我们支付所有者的年度优先回报10,820。Radisson 为我们提供了一美元22,000有限担保 752023 年 1 月 1 日生效的业主应付给我们的年度优先回报总额的百分比，具体取决于我们目前预计在 2023 年底之前对某些酒店进行的翻新计划进行的调整。我们实现了$的回报2,364和 $2,873在分别截至2023年9月30日和2022年9月30日的三个月中，以及5,728和 $6,347根据我们的雷迪森协议，分别在截至2023年9月30日和2022年9月30日的九个月内。在截至2023年9月30日的九个月中，该协议下的酒店产生的现金流超过了担保业主在此期间应给予我们的优先权。担保的可用余额为美元22,000截至2023年9月30日。在截至2023年9月30日和2022年9月30日的九个月中，我们的资本支出为美元6,898和 $2,433，分别适用于我们的雷迪森协议中包含的酒店，这使我们的合同所有者的优先回报总额增加了美元414和 $146，分别地。
万豪协议。截至 2023 年 9 月 30 日，我们已全部售出 16以前由万豪国际集团或万豪管理的酒店。我们实现净营业亏损为美元2,762在截至2023年9月30日的九个月中，实现的回报为美元3,818和 $7,411根据我们与万豪的管理协议，分别在截至2022年9月30日的三个月和九个月内。我们做到了 不在截至2023年9月30日或2022年9月30日的九个月内，为我们与万豪签订的管理协议中包含的任何酒店承担资本支出。
洲际酒店集团协议。我们与洲际酒店集团签订的管理协议是 一酒店将于 2026 年 1 月 31 日到期。我们实现了 $ 的回报1,482和 $1,273在分别截至2023年9月30日和2022年9月30日的三个月中，以及3,762和 $2,610根据我们与洲际酒店集团签订的管理协议，分别截至2023年9月30日和2022年9月30日的九个月。我们从洲际酒店集团获得的任何回报仅限于酒店支付运营费用后的可用现金流（如果有）。
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服务属性信任
简明合并财务报表附注
（千美元，股票数据除外）
（未经审计）



净租赁投资组合
截至 2023 年 9 月 30 日，我们拥有 761以服务为导向的零售净租赁物业 13,430,345平方英尺，租赁要求年最低租金为美元374,445加权（按年最低租金计算）平均剩余租期为 9.1年份。我们的净租赁物业是 95.8占用和租赁的百分比 174在旗下经营的租户 135品牌在 21不同的行业。
TA 租赁。TA 是我们最大的租户，代表 29.0截至2023年9月30日，占我们历史房地产投资总额的百分比。我们向 TA 总共租了 176下方的旅行中心 五将于 2033 年到期的租约，或我们的 TA 租约，前提是 TA 有权延长这些租约，并且要求年最低租金为 $254,000截至2023年9月30日。
我们确认了来自TA租约的租金收入67,809和 $64,011分别在截至2023年9月30日和2022年9月30日的三个月，以及195,210和 $188,280分别截至2023年9月30日和2022年9月30日的九个月。租金收入增加了 $4,309并减少了 $3,240分别截至2023年9月30日和2022年9月30日的三个月，减少了美元3,623和 $9,825在分别截至2023年9月30日和2022年9月30日的九个月中，以直线方式记录预定的租金变化。TA被要求按季度分期向我们支付先前递延的租金，金额为美元4,404直到 2023 年 1 月 31 日。TA 于 2023 年 1 月向我们支付了欠我们的最后一笔季度分期付款。截至2023年9月30日和2022年12月31日，TA欠我们的当期租金应收账款和直线租金调整为美元13,891和 $30,764，分别计入我们简明的合并资产负债表中的其他资产，包括净资产和关联人应付款。
在2023年5月15日之前，我们的TA租约要求TA根据某些销售额的增长向我们支付百分比租金。当所有突发事件都得到满足时，我们将根据TA租赁应付的租金百分比确认为租金收入。我们确认租金百分比为 $3,507在截至2023年9月30日的九个月中1,861根据我们的TA租约，在截至2022年9月30日的三个月和九个月中。我们有 不截至2023年9月30日的三个月或九个月的递延百分比租金。我们的累计递延租金百分比为 $831和 $6,168根据我们的TA租约，分别在截至2022年9月30日的三个月和九个月中。
2023 年 5 月 15 日，英国石油产品北美公司（简称 BP）通过合并或 TA 合并以美元收购了 TA86.00每股现金。在TA合并生效时，我们签订了经修订和重述的租赁协议或A＆R租赁，用于 176我们的旅行中心物业。根据A＆R租赁，应向我们的适用子公司支付的年度最低租金总额为美元254,000，每年一次 2在最初的学期内增长百分比 10年份和任何 五10 年可以行使延期权，并且没有租金百分比要求。TA 预付 $188,000在TA合并生效时，A＆R租赁下的租金和TA将获得总额为美元的每月租金抵免25,000每年超过 10-A＆R 租赁的初始期限为一年。此外，我们还收到了 $89,400对于我们在TA合并中向TA出售的某些与TA业务相关的商标和商标，该金额等于我们这些商品名和商标的净账面价值。TA必须维护租赁的旅行中心，包括结构和非结构部件。此外，对于A＆R租赁中包含的旅游中心物业的某些潜在销售，TA拥有优先报价权。
根据TA合并生效时签订的经修订和重述的担保修正案或A＆R担保，英国石油公司北美公司为每份A＆R租赁的付款提供了担保。英国石油公司北美公司在A＆R担保下的义务受到初始总额约为美元的限制3,040,000。TA合并后，TA不再是关联方。
有关我们与TA的关系（包括TA合并和相关交易）的更多信息，请参阅附注6和10。
我们的其他净租赁协议通常规定了最低租金支付额，此外可能还包括可变付款。当我们确定几乎所有租赁付款都可能收回时，经营租赁的租金收入，包括指数或市场指数衍生的任何付款，将在租赁期内以直线方式确认。我们的某些租赁可以选择延长或终止租约，可由我们的租户选择行使，在确定租赁期限时会考虑这些选项。我们确认的净租赁物业（不包括TA）的租金收入为美元33,490和 $33,787分别截至2023年9月30日和2022年9月30日的三个月，其中包括美元2,239和 $1,395，分别调整我们的某些租约下的按直线计算的预定租金变动，以及美元99,954和 $102,669在分别截至2023年9月30日和2022年9月30日的九个月中，其中包括美元3,244和 $4,296分别是为直线记录我们某些租约下的定期租金变化而进行的调整。
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服务属性信任
简明合并财务报表附注
（千美元，股票数据除外）
（未经审计）



我们会持续审查与租金、直线租金和物业运营费用报销相关的应收账款，并通过考虑租户的付款记录、租户的财务状况、租户经营所在行业的商业状况以及房产所在地区的经济状况来确定可收账性。审查包括评估租户租约规定的几乎所有应付金额是否都可能收到。对于被认为可能收取的租赁，在租赁期限内，收入将继续按直线记账。对于被认为不可能收取的租赁，收入作为收到的现金入账。我们将经营租赁可收款性评估的所有变化视为对租金收入的调整。我们减少了无法收回的金额的储备金，并将租金收入增加了美元1,041在截至2023年9月30日的三个月中，储备金有所增加，租金收入减少了美元4,312根据我们对租金可收性的评估，截至2023年9月30日的九个月。我们增加了无法收回的金额的储备金，并将租金收入减少了美元352在截至2022年9月30日的三个月中，我们的储备金减少了，租金收入增加了美元315根据我们对租金可收性的评估，截至2022年9月30日的九个月。我们有储备金以应付无法收取的租金2,825和 $7,697截至2023年9月30日和2022年12月31日，分别包含在我们的简明合并资产负债表中的其他资产中。
注意事项 6。其他投资
权益法投资
截至2023年9月30日和2022年12月31日，我们拥有的股份约为 34占索内斯塔已发行普通股的百分比。我们解释了我们的 34按权益会计法计算，Sonesta的非控股权益百分比。
截至2023年9月30日和2022年12月31日，我们对索尼斯塔的投资账面价值为美元110,533和 $112,617，分别地。截至2020年2月27日收购索内斯塔的初始股权益之日，我们对索内斯塔投资的成本基础超过了我们在索内斯塔股东总权益账面价值中所占的比例，总额超过了美元8,000。根据公认会计原则的要求，我们将这笔差额摊销到被投资者的权益收益中 31年，截至我们收购之日，索内斯塔拥有的房地产资产和无形资产与负债的加权平均剩余使用寿命。我们记录了美元基差的摊销65在截至2023年9月30日和2022年9月30日的三个月中，每个月都有195在截至2023年9月30日和2022年9月30日的九个月中，每个月。我们确认的收入为 $1,864和 $2,866与我们在截至2023年9月30日和2022年9月30日的三个月中分别对索尼斯塔的投资以及亏损美元有关1,840和 $ 的收入4,472分别截至2023年9月30日和2022年9月30日的九个月。在我们简明合并的综合收益（亏损）报表中，这些金额包含在被投资者的权益收益（亏损）中。
我们记录了我们对索内斯塔初始投资的公允价值的负债，因为我们没有交换与索内斯塔管理协议的修改和对索内斯塔的投资相关的现金对价。我们在索内斯塔投资的这一负债包含在我们简明合并资产负债表中的应付账款和其他负债中，在我们的简明合并综合收益（亏损）表中，作为酒店运营支出的减少，将在2037年1月31日之前按直线摊销。我们将酒店运营费用减少了美元621分别截至2023年9月30日和2022年9月30日的三个月，以及美元1,863在截至2023年9月30日和2022年9月30日的九个月中，分别用于摊销该负债。截至2023年9月30日和2022年12月31日，该负债的未摊销余额为美元33,100和 $34,963，分别地。
2022 年，我们总共资助了 $45,470对索尼斯塔的资本出资与索尼斯塔收购的投资组合有关 四酒店位于纽约，纽约。我们继续维护我们的 34这些资金生效后，Sonesta的所有权百分比。
投资股权证券
TA合并发生在 2023年5月15日。我们收到了 $86.00我们拥有的每股TA普通股均为现金，合计为美元101,892，这是TA合并的结果。截至目前 2023年5月15日和 2022年12月31日，我们拥有 1,184,797TA 普通股，约为 7.8%TA的已发行普通股，并根据市场报价（公认会计原则公允价值层次结构中定义的1级输入）按公允价值进行报告。我们的TA股票的账面价值为美元101,893和 $53,055截至 2023年5月15日分别为2022年12月31日。我们这些股票的历史成本基础是 $24,418两者兼而有之 2023年5月15日还有 2022 年 12 月 31 日。我们录得了美元的收益23,056截至2022年9月30日的三个月，收益为美元48,837和 $2,737在分别截至2023年9月30日和2022年9月30日的九个月中，将我们对TA普通股投资的账面价值调整为其公允价值。
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（千美元，股票数据除外）
（未经审计）



有关我们与TA的关系、协议和交易的更多信息，请参阅附注5和10。
注意事项 7。债务
截至2023年9月30日，我们的主要债务义务为：(1) 美元5,200,000优先无抵押票据的未偿还本金总额；以及 (2) $609,058净租赁抵押贷款票据的未偿本金总额。我们有 不截至2023年9月30日，我们的循环信贷额度下的未偿金额。
2023 年 6 月 29 日，我们签订了经修订和重述的信贷协议或信贷协议，管理我们的美元650,000有担保的循环信贷额度。这个新设施取代了我们之前的美元800,000有担保循环信贷额度，到期日为2023年7月15日，可用于一般业务用途，包括收购。在到期之前，我们可以借款、偿还和再借入新机制下的可用资金，并且在到期之前不需偿还本金。新融资机制的到期日为2027年6月29日，在支付延期费并满足某些其他条件的前提下，我们可以选择通过以下方式进一步延长新融资的规定到期日 二额外 六个月经期。
根据新融资机制提款的应付利息基于有担保隔夜融资利率（SOFR），加上利润率为 1.50% 至 3.00％基于我们的信贷协议中定义的杠杆比率，即 2.50截至2023年9月30日的百分比。我们在新机制下的义务由以下方面担保 69属性，包括 66酒店和 三净租赁物业，未折旧账面价值为 $1,544,227截至2023年9月30日。我们还将支付以下未使用的承诺费 20到 30根据我们的循环信贷额度根据未偿金额度计算的贷款承诺总额，每年按基点计算。截至2023年9月30日，我们的循环信贷额度下的借款应付年利率为 7.93%。我们有 不截至2023年9月30日的三个月或九个月内，根据新的或先前的贷款安排未偿还的借款。先前贷款机制下借款的加权平均年利率为 4.37% 和 3.36在截至2022年9月30日的三个月和九个月中，分别为百分比。由于修正和重报，我们记录的提前偿还债务亏损为美元238在截至2023年9月30日的九个月中，这相当于注销了某些未摊销的发行成本。
我们的债务协议规定，在某些违约事件发生和持续时，加快偿还所有未偿金额，例如，就我们的信贷协议而言，我们的控制权变更，包括停止担任业务经理的RMR Group LLC（RMR）（RMR）。我们的债务协议还包含契约，包括那些限制我们在某些情况下承担债务或进行分配的能力以及通常要求我们维持一定的财务比率的契约。我们认为，截至2023年9月30日，我们遵守了债务协议的条款和条件。
2023 年 2 月 10 日，我们的全资特殊目的破产远程间接子公司 SVC ABS LLC（发行人）发行了 $610,200净租赁抵押贷款票据的本金总额。本次发行的净收益为 $550,564扣除初始购买者折扣和报价成本。发行人是一个独立的法人实体，是其资产和负债的唯一所有者。发行人的资产无法向发行人任何所有者或关联公司的债权人支付或以其他方式履行债务。
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简明合并财务报表附注
（千美元，股票数据除外）
（未经审计）



A类票据和B类票据要求每月偿还本金，年化利率为 0.50% 和 0.25分别占未偿余额的百分比，C类票据仅需要支付利息，到期时应付大笔款项。这些票据将于2028年2月到期，可以无罚地兑换 24在 2026 年 2 月开始的预定到期日之前的几个月。这些票据是无追索权的，由以下机构担保 308发行人拥有的净租赁零售物业。目前与这些物业有关的租约要求的最低年租金为 $65,137并且账面总价值为 $754,966截至2023年9月30日。
我们的净租赁抵押贷款票据汇总如下：
笔记类别
截至2023年9月30日的未偿本金
优惠券利率期限（以年为单位）成熟度
A 级$304,110 5.15%52028 年 2 月
B 级172,748 5.55%52028 年 2 月
C 级132,200 6.70%52028 年 2 月
总数/加权平均值$609,058 5.60%
2023 年 3 月 8 日，我们按面值赎回了所有未偿还的款项 4.502023年到期、赎回价格等于美元本金的优先票据百分比500,000，加上应计和未付利息。由于赎回，我们在提前偿还债务方面录得亏损美元44在截至2023年9月30日的九个月中，这代表了与这些票据相关的未摊销发行成本。
注意事项 8。股东权益
分享奖励
2023 年 6 月 13 日，根据我们的受托人薪酬安排，我们授予 7,000我们的普通股，价值为 $8.96每股，即当天我们在纳斯达克股票市场有限责任公司或纳斯达克的普通股的收盘价 八受托人作为其年度薪酬的一部分。
2023 年 9 月 13 日，我们根据股权补偿计划发放的总金额为 382,000我们的普通股，价值为 $7.72每股普通股，即当天我们在纳斯达克向我们的高级管理人员和RMR的某些其他高级管理人员和员工收取的普通股的收盘价。
股票购买
在截至2023年9月30日的九个月中，我们共购买了 97,926我们的普通股，加权平均股价为美元8.14每股由我们的高级管理人员以及RMR的某些其他现任和前任高管和雇员支付，以履行与授予普通股相关的预扣税和缴纳义务。
分布
在截至2023年9月30日的九个月中，我们向普通股股东申报并支付了定期的季度分配，如下所示：
申报日期记录日期支付日期每股普通股股息总分布
2023年1月12日2023年1月23日2023年2月16日$0.20 $33,090 
2023年4月13日2023年4月24日2023年5月18日0.20 33,089 
2023年7月13日2023年7月24日2023年8月17日0.20 33,096 
$0.60 $99,275 
2023年10月12日，我们宣布向截至2023年10月23日登记在册的普通股股东定期进行季度分配0.20每股，或大约 $33,154。我们预计将在2023年11月16日左右支付这笔款项。

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（千美元，股票数据除外）
（未经审计）



注意事项 9。与RMR签订的商业和物业管理协议
我们有 不雇员。我们运营业务所需的人员和各种服务由RMR提供给我们。我们有 二与RMR签订的向我们提供管理服务的协议：（1）业务管理协议，该协议总体上与我们的业务有关；（2）物业管理协议，该协议涉及我们在净租赁投资组合中的物业层面运营、我们一家酒店的办公楼部分以及我们可能不时要求RMR管理的酒店重大翻新或重新定位活动。自TA合并完成之日起，我们和RMR修订了我们的物业管理协议，将我们出租给TA的房产包括在内。
我们确认应支付给RMR的净业务管理费为美元8,287和 $8,272分别在截至2023年9月30日和2022年9月30日的三个月，以及24,959和 $27,455分别截至2023年9月30日和2022年9月30日的九个月。根据业务管理协议中定义的普通股总回报，截至2023年9月30日和2022年9月30日，我们在截至2023年9月30日或2022年9月30日的三个月和九个月中确认的净业务管理费中不包括激励费。2023 年年度激励费的实际金额（如果有）将基于我们的业务管理协议中定义的普通股总回报率 三年期限截至2023年12月31日，并将于2024年1月支付。在截至2022年12月31日的年度中，我们没有向RMR支付激励费。我们在简明的综合收益（亏损）合并报表中包括一般费用和管理费用中的业务管理费金额。
我们确认应支付给RMR的物业管理和施工监督费为美元2,031和 $1,628分别在截至2023年9月30日和2022年9月30日的三个月，以及5,289和 $4,527分别截至2023年9月30日和2022年9月30日的九个月。其中，在截至2023年9月30日和2022年9月30日的三个月中，美元923和 $975在我们的简明综合收益（亏损）和美元合并报表中，财产管理费分别计入了其他运营支出1,108和 $653，在截至2023年9月30日和2022年9月30日的三个月中，建筑费和监管费分别进行了资本化。资本化金额包含在我们简明的合并资产负债表中的建筑、装修和设备中。在截至2023年9月30日和2022年9月30日的九个月中，美元2,805和 $3,007在我们的简明综合收益（亏损）和美元合并报表中，财产管理费分别计入了其他运营支出2,484和 $1,520，在我们简明的合并资产负债表中，建筑费和监管费分别进行了资本化处理，并计入了建筑、装修和设备中。资本化金额将在相关资本资产的估计使用寿命内进行折旧。
我们通常负责我们的所有运营费用，包括RMR代表我们产生或安排的某些费用。我们通常不负责支付RMR向我们提供管理服务所产生的就业、办公或管理费用，但分配到我们的净租赁物业专门或部分工作的RMR员工的就业和相关费用、我们在RMR中央会计人员的工资、福利和其他相关费用中所占的份额、我们在RMR提供内部审计职能的成本中所占的份额以及另有约定的除外。我们补偿了 RMR $1,182和 $892分别截至2023年9月30日和2022年9月30日的三个月的这些费用和成本，以及 $3,301和 $2,331分别截至2023年9月30日和2022年9月30日的九个月。我们在简明的综合收益（亏损）合并报表中，视情况将这些金额计入了其他运营费用以及一般和管理费用。
注意 10。关联人交易
我们与TA、Sonesta、RMR、The RMR Group, Inc.或RMR Inc. 以及其他与之相关的公司有关系，包括RMR或其子公司向其提供管理服务的其他公司，其中一些公司的受托人、董事或高级管理人员也是我们的受托人或高级管理人员，这些公司有受托人、董事或高级管理人员。截至2023年5月15日TA合并生效时，TA已不再是我们的关联人。RMR是RMR Inc.的控股子公司。董事会主席兼管理受托人之一亚当·波特诺伊是ABP Trust的唯一受托人、高级管理人员和控股股东，RMR Inc.的控股股东，RMR Inc.的董事会主席、董事总经理兼总裁兼首席执行官以及RMR的高级管理人员和员工。我们的另一位管理受托人、前总裁兼首席执行官约翰·默里也担任RMR的高级管理人员和员工，我们的其他每位高管都担任RMR的高管。我们的一些独立受托人还担任RMR或其子公司提供管理服务的其他上市公司的独立受托人。波特诺伊先生担任这些公司的董事会主席和管理受托人。RMR的其他高管，包括我们的某些高管，担任其中某些公司的管理受托人或高管。
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简明合并财务报表附注
（千美元，股票数据除外）
（未经审计）



有关我们在2023年9月向我们的高管以及某些其他高管和员工发放的RMR的年度股票奖励以及我们从RMR的某些其他现任和前任高管和雇员那里购买的普通股奖励的信息，请参阅附注8，以履行与将普通股授予他们相关的预扣税和付款义务。我们在简明合并的综合收益（亏损）报表中计入了作为一般和管理费用中确认的向RMR员工发放股票的支出。
RMR 向我们提供管理服务，在 TA 合并之前，他为 TA 提供服务，在 TA 合并之前，Portnoy 先生还曾担任 TA 的董事会主席和董事总经理，并且在 TA 合并之前，他拥有实益所有权 661,505TA 普通股（包括通过 RMR）的股份，约为 4.4占TA已发行普通股的百分比。
有关我们与TA的关系、协议和投资的更多信息，请参阅附注5和6。
索内斯塔。Sonesta 是一家私营公司。波特诺伊先生是Sonesta的最大股东和控股股东，也是Sonesta的董事。默里先生是Sonesta的董事兼总裁兼首席执行官，他是RMR的高管和员工。索内斯塔的另一位董事担任RMR和RMR Inc.的执行副总裁、总法律顾问兼秘书、RMR Inc.的董事总经理和我们的秘书。RMR 还为 Sonesta 提供服务。截至 2023 年 9 月 30 日，我们拥有大约 34Sonesta 和 Sonesta 管理的百分比 195我们的酒店。有关我们与 Sonesta 的关系、协议和交易的更多信息，请参阅附注 4、5 和 6。
我们的经理 RMR。 我们有 二与RMR达成协议，向我们提供管理服务。有关我们与 RMR 签订的管理协议的更多信息，请参阅注释 9。
有关这些关系和某些其他此类关系以及某些其他关联人交易的更多信息，请参阅我们的 2022 年年度报告。
注意 11。所得税
根据经修订的1986年《美国国税法》或IRC，我们选择作为房地产投资信托基金纳税，因此，只要我们将应纳税所得额分配给股东并满足某些组织和运营要求，我们的营业收入通常无需缴纳联邦和大多数州的所得税。尽管我们有资格作为房地产投资信托基金纳税，但在加拿大、波多黎各和某些州，我们仍需缴纳所得税。此外，我们将管理的酒店出租给我们的全资TRS，与我们的大多数子公司不同，这些公司单独提交合并纳税申报表，并缴纳联邦、州和国外所得税。我们的合并所得税条款包括与我们的TRS运营相关的所得税条款，以及尽管我们有资格作为房地产投资信托基金征税，但我们仍产生的某些州和国外所得税。
在截至2023年9月30日的三个月中，我们确认了美元的所得税优惠2,242，其中包括 $1,773的州税收优惠和 $469外国税收优惠。在截至2022年9月30日的三个月中，我们确认的所得税支出为美元390，其中包括 $318的州税和 $72外国税收。
在截至2023年9月30日的九个月中，我们确认了美元的所得税优惠775，其中包括 $1,186的州税收优惠和 $411外国税收。在截至2022年9月30日的九个月中，我们确认的所得税支出为美元1,558，其中包括 $1,153的州税和 $405外国税收。
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简明合并财务报表附注
（千美元，股票数据除外）
（未经审计）



注意 12。区段信息
我们将酒店和净租赁投资组合汇总为 二基于相似的运营和经济特征，应报告的细分市场、酒店投资和净租赁投资。
截至2023年9月30日的三个月
酒店净租约企业合并
收入：    
酒店营业收入$395,526 $— $— $395,526 
租金收入— 101,299 — 101,299 
总收入395,526 101,299 — 496,825 
费用：    
酒店运营费用317,752 — — 317,752 
其他运营费用— 4,802 — 4,802 
折旧和摊销54,402 40,096 — 94,498 
一般和行政— — 10,849 10,849 
与交易相关的成本115 — — 115 
资产减值亏损，净额— 512 — 512 
支出总额372,269 45,410 10,849 428,528 
出售房地产的净收益— 123 — 123 
利息收入54 55 5,517 5,626 
利息支出— (11,526)(70,754)(82,280)
所得税前的收入（亏损）和被投资者收益中的权益
23,311 44,541 (76,086)(8,234)
所得税优惠— — 2,242 2,242 
被投资者的收益权益— — 1,864 1,864 
净收益（亏损）$23,311 $44,541 $(71,980)$(4,128)
 在截至2023年9月30日的九个月中
酒店净租约企业合并
收入：    
酒店营业收入$1,134,649 $— $— $1,134,649 
租金收入— 295,164 — 295,164 
总收入1,134,649 295,164 — 1,429,813 
费用：    
酒店运营费用926,418 — — 926,418 
其他运营费用— 13,079 — 13,079 
折旧和摊销161,236 127,872 — 289,108 
一般和行政— — 34,180 34,180 
与交易相关的成本588 415 930 1,933 
资产减值亏损，净额— 9,517 — 9,517 
支出总额1,088,242 150,883 35,110 1,274,235 
出售房地产的净收益41,918 41 — 41,959 
股权证券收益，净额— — 48,837 48,837 
利息收入105 80 11,695 11,880 
利息支出— (29,283)(217,080)(246,363)
提前偿还债务造成的损失— — (282)(282)
所得税前的收入（亏损）和被投资者收益中的权益88,430 115,119 (191,940)11,609 
所得税优惠— — 775 775 
被投资者的亏损净值— — (1,840)(1,840)
净收益（亏损）$88,430 $115,119 $(193,005)$10,544 
 截至2023年9月30日
酒店净租约企业合并
总资产$3,916,470 $3,122,823 $565,018 $7,604,311 
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简明合并财务报表附注
（千美元，股票数据除外）
（未经审计）



 截至2022年9月30日的三个月
酒店净租约企业合并
收入：    
酒店营业收入$400,453 $— $— $400,453 
租金收入— 97,798 — 97,798 
总收入400,453 97,798 — 498,251 
费用：    
酒店运营费用318,266 — — 318,266 
其他运营费用— 3,511 — 3,511 
折旧和摊销55,780 45,734 — 101,514 
一般和行政— — 11,293 11,293 
资产减值亏损，净额867 305 — 1,172 
支出总额374,913 49,550 11,293 435,756 
出售房地产的（亏损）收益，净额(188)24 — (164)
股权证券收益，净额— — 23,056 23,056 
利息收入6 28 1,408 1,442 
利息支出— — (81,740)(81,740)
所得税前的收入（亏损）和被投资者收益中的权益25,358 48,300 (68,569)5,089 
所得税支出— — (390)(390)
被投资者的收益权益— — 2,801 2,801 
净收益（亏损）$25,358 $48,300 $(66,158)$7,500 
 在截至2022年9月30日的九个月中
酒店净租约企业合并
收入：    
酒店营业收入$1,116,843 $— $— $1,116,843 
租金收入— 290,949 — 290,949 
总收入1,116,843 290,949 — 1,407,792 
费用：    
酒店运营费用933,803 — — 933,803 
其他运营费用— 9,162 — 9,162 
折旧和摊销167,821 138,326 — 306,147 
一般和行政— — 35,743 35,743 
与交易相关的成本— — 1,920 1,920 
资产减值亏损，净额9,483 237 — 9,720 
支出总额1,111,107 147,725 37,663 1,296,495 
出售房地产的收益（亏损），净额44,682 (447)— 44,235 
股票证券收益— — 2,737 2,737 
利息收入7 28 2,700 2,735 
利息支出— — (263,904)(263,904)
提前偿还债务造成的损失
— — (791)(791)
所得税前的收入（亏损）和被投资者收益中的权益50,425 142,805 (296,921)(103,691)
所得税支出— — (1,558)(1,558)
被投资者的收益权益— — 4,277 4,277 
净收益（亏损）$50,425 $142,805 $(294,202)$(100,972)
 截至2022年12月31日
酒店净租约企业合并
总资产$3,882,701 $3,376,295 $229,195 $7,488,191 
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（千美元，股票数据除外）
（未经审计）



注意 13。资产和负债的公允价值
下表列出了截至2023年9月30日我们按公允价值记账的某些资产，这些资产按投入水平分类，如公认会计原则下的公允价值层次结构所定义，用于估值每项资产。
报告日的公允价值使用
描述总计相同资产在活跃市场上的报价（级别 1）重要的其他可观测输入（级别 2）大量不可观察的输入（级别 3）
非经常性公允价值计量资产：
待售财产的资产 (1)
$13,252 $— $2,165 $11,087 
(1) 我们记录了资产减值亏损，扣除美元9,517在截至2023年9月30日的九个月中，降低账面价值 16根据与第三方的购买协议（公认会计原则下的公允价值层次结构中定义的2级输入）或经纪商对价值的看法（公认会计原则下的公允价值层次结构中定义的3级输入），我们简要的合并资产负债表中的房产按其估算的公允价值减去出售成本。
除了上表中包含的资产外，我们的金融工具还包括我们的现金及现金等价物、限制性现金、应收租金、循环信贷额度、应付净租赁抵押贷款票据和优先票据。 截至2023年9月30日和2022年12月31日，由于其短期性质或浮动利率，这些额外金融工具的公允价值接近其在我们简明合并资产负债表中的账面价值，但以下情况除外：
2023年9月30日2022年12月31日
账面价值 (1)
公允价值
账面价值 (1)
公允价值
优先无抵押票据，2023年到期 4.50%
$— $— $499,925 $491,345 
优先无抵押票据，到期于 2024 年 4.65%
349,814 345,230 349,510 334,292 
优先无抵押票据，到期于 2024 年 4.35%
823,591 791,423 822,487 749,983 
优先无抵押票据，2025年到期 4.50%
349,009 327,562 348,493 301,893 
优先无抵押票据，2025年到期 7.50%
795,424 785,952 793,673 762,344 
优先无抵押票据，将于2026年到期 5.25%
347,319 318,861 346,472 292,282 
优先无抵押票据，将于2026年到期 4.75%
448,194 385,925 447,736 354,128 
优先无抵押票据，2027年到期 4.95%
397,483 337,752 396,916 315,040 
优先无抵押票据，2027年到期 5.50%
445,349 384,584 444,505 387,522 
2028年到期的净租赁抵押贷款票据 5.60%
556,447 566,384 — — 
优先无抵押票据，2028年到期 3.95%
395,068 311,580 394,206 283,996 
优先无抵押票据，2029年到期 4.95%
420,278 321,347 419,684 293,718 
优先无抵押票据，到期于 2030 年 4.375%
392,773 287,048 391,923 264,280 
金融负债总额$5,720,749 $5,163,648 $5,655,530 $4,830,823 
(1)账面价值包括未摊销的折扣和保费以及发行成本。
在2023年9月30日和2022年12月31日，我们使用当时未发行的优先票据（二级投入）的买入价和卖出价的平均值估算了优先票据的公允价值。2023年9月30日，我们使用折扣现金流分析和截至测量日的当前市场利率（3级输入）估算了净租赁抵押贷款票据的公允价值。由于3级输入不可观察，因此我们的估计价值可能与实际公允价值存在重大差异。
20
目录
第 2 项。管理层对财务状况和经营业绩的讨论和分析
以下讨论应与我们的简明合并财务报表及其附注一起阅读，这些报表包含在本表10-Q季度报告第一部分第1项和我们的2022年年度报告中。
概述（以千美元计，共享金额和每间客房的酒店数据除外）
我们是一家根据马里兰州法律组建的房地产投资信托基金。截至2023年9月30日，我们在46个州、哥伦比亚特区、加拿大和波多黎各拥有982处房产。
为了应对通货膨胀压力，自2022年初以来，美联储已多次提高联邦基金利率，并且可能会进一步上调。美国和全球的这些通货膨胀压力和利率上升带来了经济的不确定性，并造成了金融市场的混乱。消费者信心、企业旅行和住宿需求将继续受到经济和市场状况、失业率、在家办公政策、技术使用和更广泛的经济趋势的影响。劳动力成本增加和其他价格上涨可能会继续对我们的酒店运营和租户的运营产生负面影响。经济衰退或金融市场持续或加剧的混乱可能会对我们的财务状况、酒店的运营、租户及其续订租约或向我们支付租金的能力或意愿产生不利影响，可能会限制我们获得新的或替代融资的能力，可能会增加我们的资本成本，并可能导致我们的物业和证券价值下降。
管理协议和租约。截至2023年9月30日，我们拥有221家根据四项协议运营的酒店。截至当日，我们将所有这些酒店租给了由酒店运营公司管理的全资TRS。截至2023年9月30日，我们拥有761处以服务为导向的房产，这些房产以 “三网” 租赁方式出租给174名租户，租户通常负责支付运营费用和资本支出。我们的综合收益（亏损）简明合并报表包括我们管理的酒店的酒店营业收入和酒店运营费用，以及净租赁物业的租金收入和其他运营费用。
酒店投资组合。 截至2023年9月30日，我们拥有221家酒店。在截至2023年9月30日的三个月和九个月中，与2022年同期相比，美国酒店业总体上实现了平均每日房价（ADR）、每间可用客房收入（RevPAR）和入住率的增长。下表汇总了我们所有酒店的这些收入指标，我们认为这些指标是衡量我们酒店业绩的关键指标。
截至9月30日的三个月
截至9月30日的九个月
20232022改变20232022改变
所有酒店
酒店数量221 242 (21)221 242 (21)
客房或套房数量37,777 40,563 (2,786)37,777 40,563 (2,786)
占用率67.2 %65.8 %1.4 pts64.2 %61.9 %2.3 pts
ADR$140.77 $140.05 0.5 %$142.05 $134.19 5.9 %
revPAR $94.60 $92.15 2.7 %$91.20 $83.06 9.8 %
可比酒店数据。我们在可比的基础上列出各时期的RevPAR、ADR和入住率，以便于各时期之间的比较。我们通常将同类酒店定义为我们拥有的、在整个比较期间都开业和运营的酒店。在截至2023年9月30日和2022年9月30日的三个月和九个月中，我们的可比业绩不包括两家酒店。其中一家酒店在整个期间均未归人所有，另一家酒店在本报告所述的部分期间暂停营业。下表汇总了所列期间的这些收入指标。
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目录
截至9月30日的三个月截至9月30日的九个月
20232022改变20232022改变
同类酒店
酒店数量219 219 — 219 219 — 
客房或套房数量37,429 37,429 — 37,429 37,429 — 
占用率67.3 %66.4 %0.9 pts64.3 %62.6 %1.7 pts
ADR$140.47 $141.23 (0.5)%$140.97 $135.32 4.2 %
RevPAR$94.54 $93.78 0.8 %$90.64 $84.71 7.0 %
净租赁投资组合。截至2023年9月30日，我们拥有761处以服务为导向的零售物业 13,430,345向174名受 “三网” 租约（租户负责支付运营费用和资本支出）的租户租赁的平方英尺，要求每年最低租金为374,445美元。截至2023年9月30日，我们的净租赁物业占用率为95.8％，加权（按年度最低租金计算）租赁期为9.1年，以21个不同行业的135个品牌运营。TA是我们最大的租户。2023 年 5 月 15 日，英国石油公司完成了 TA 合并，我们修改了 TA 租约。作为交易的一部分，我们收到了379,292美元的现金，其中包括18.8万美元的预付租金，101,892美元的已发行TA普通股以及89,400美元与我们拥有的TA业务相关的某些商号和商标。截至2023年9月30日，根据五份租约，我们向TA租赁了176个旅行中心，这些租约将于2033年到期，要求年最低租金为25.4万美元，英国石油公司北美公司对这些租约下的付款提供担保，但有上限。由于预付租金，TA每年可获得25,000美元的抵免。
我们的酒店运营协议和净租赁协议的更多细节载于本10-Q季度报告第一部分第1项的简明合并财务报表附注5和10以及下文的表格和附注。

22
目录
运营业绩（千美元金额，股票金额除外）
截至2023年9月30日的三个月，与截至2022年9月30日的三个月相比
在截至9月30日的三个月中
  增加% 增加
20232022（减少）（减少）
收入：    
酒店营业收入$395,526 $400,453 $(4,927)(1.2)%
租金收入101,299 97,798 3,501 3.6 %
总收入496,825 498,251 (1,426)(0.3)%
费用：    
酒店运营费用317,752 318,266 (514)(0.2)%
其他运营费用4,802 3,511 1,291 36.8 %
折旧和摊销-酒店54,402 55,780 (1,378)(2.5)%
折旧和摊销-净租赁财产40,096 45,734 (5,638)(12.3)%
折旧和摊销总额94,498 101,514 (7,016)(6.9)%
一般和行政10,849 11,293 (444)(3.9)%
与交易相关的成本115 — 115 n/m
资产减值亏损，净额512 1,172 (660)(56.3)%
支出总额428,528 435,756 (7,228)(1.7)%
其他营业收入：
出售房地产的收益（亏损）123 (164)287 n/m
股权证券收益，净额— 23,056 23,056 (100.0)%
利息收入5,626 1,442 4,184 n/m
利息支出(82,280)(81,740)540 0.7 %
所得税前收入和被投资者的亏损权益(8,234)5,089 (13,323)n/m
所得税优惠（费用）2,242 (390)2,632 n/m
被投资者的收益净值1,864 2,801 (937)(33.5)%
净（亏损）收入$(4,128)$7,500 $(11,628)n/m
加权平均已发行股数（基本和摊薄后）165,027 164,745 282 0.2 %
每股普通股净（亏损）收益（基本收益和摊薄收益）$(0.03)$0.05 $(0.08)n/m
以下提及的收入和支出类别的变化涉及截至2023年9月30日的三个月的合并业绩与截至2022年9月30日的三个月的合并业绩的比较。
酒店营业收入。 酒店营业收入的下降主要是由于我们自2022年7月1日以来出售了某些酒店（21,734美元），但部分被我们某些酒店的ADR和RevPAR的上涨（16,807美元）所抵消。我们酒店的其他运营统计数据包含在第 33 页的表格中。
租金收入。 租金收入的增加主要是2023年期间修订的TA租约的结果。
酒店运营费用。酒店运营支出的减少主要是由于我们自2022年7月1日以来出售了某些酒店（19,473美元），但部分被某些管理酒店的入住率增加所抵消，导致工资和福利增加（9,718美元），以及客房、餐饮、营销和销售费用、管理费和其他运营支出（9,241美元）的增加。
其他运营费用。其他运营支出的增加主要是由于某些净租赁物业的运营支出增加（1300美元），但自2022年7月1日以来，我们出售的某些净租赁物业（9美元）部分抵消了这一点。
23
目录
折旧和摊销-酒店。折旧和摊销的减少——酒店的主要原因是我们的某些折旧资产完全折旧（1,975美元），以及我们自2022年7月1日起出售某些酒店（2,116美元），但部分被与2022年7月1日以来的资本支出（1,771美元）以及我们在2023年期间收购一家酒店（942美元）相关的折旧和摊销所抵消。
折旧和摊销-净租赁财产。 折旧和摊销——净租赁资产的减少主要是由于我们的某些折旧资产已完全折旧（4,257美元），我们自2022年7月1日以来出售了某些净租赁物业（187美元），以及与其他资本支出相关的折旧和摊销（1,194美元）。
一般和行政。 一般和管理成本的减少主要是由于特许经营税和其他税收的减少（415美元）。
与交易相关的成本。截至2023年9月30日的三个月中，交易相关成本主要包括与酒店品牌重塑活动相关的成本。
资产减值亏损，净额。在截至2023年9月30日的三个月中，我们记录了净资产减值亏损512美元，以将三处净租赁物业的账面价值减去出售成本后的估计公允价值。在截至2022年9月30日的三个月中，我们记录了净资产减值亏损1,172美元，将三家酒店和一处净租赁物业的账面价值减去出售成本后的估计公允价值。
出售房地产的收益（亏损）。在截至2023年9月30日的三个月中，与出售两处净租赁物业相关的房地产销售净收益为123美元。在截至2022年9月30日的三个月中，我们在出售五家酒店和六处净租赁物业方面录得164美元的房地产净亏损。
股权证券净收益。股权证券净收益代表我们之前对TA普通股投资的账面价值调整为公允价值。
利息收入。利息收入的增加是由于2023年期间的利率上升。
利息支出。利息支出的增加主要是由于与2023年期间发行的净租赁抵押贷款票据相关的金额。
所得税优惠（支出）。所得税优惠（支出）的变化主要是由于将2023年期间的州和外国税收优惠与2022年期间的所得税支出进行了比较。
被投资者的收益权益。被投资者的收益权益代表我们在Sonesta收益中所占的比例份额。
净（亏损）收入。与2022年相比，我们在2023年期间的每股普通股净（亏损）收益和每股净（亏损）收益（基本收益和摊薄）均发生了变化，这主要是由于上述收入和支出的变化。
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目录
截至2023年9月30日的九个月与截至2022年9月30日的九个月相比
在截至9月30日的九个月中，
  增加% 增加
20232022（减少）（减少）
收入：    
酒店营业收入$1,134,649 $1,116,843 $17,806 1.6 %
租金收入295,164 290,949 4,215 1.4 %
总收入1,429,813 1,407,792 22,021 1.6 %
费用：    
酒店运营费用926,418 933,803 (7,385)(0.8)%
其他运营费用13,079 9,162 3,917 42.8 %
折旧和摊销-酒店161,236 167,821 (6,585)(3.9)%
折旧和摊销-净租赁财产127,872 138,326 (10,454)(7.6)%
折旧和摊销总额289,108 306,147 (17,039)(5.6)%
一般和行政34,180 35,743 (1,563)(4.4)%
与交易相关的成本1,933 1,920 13 0.7 %
资产减值亏损，净额9,517 9,720 (203)(2.1)%
支出总额1,274,235 1,296,495 (22,260)(1.7)%
其他营业收入：
出售房地产的收益41,959 44,235 (2,276)(5.1)%
股权证券收益，净额48,837 2,737 46,100 n/m
利息收入11,880 2,735 9,145 n/m
利息支出(246,363)(263,904)(17,541)(6.6)%
提前偿还债务造成的损失(282)(791)509 64.3 %
所得税前的收益（亏损）和被投资方亏损中的权益11,609 (103,691)115,300 (111.2)%
所得税优惠（费用）775 (1,558)2,333 149.7 %
被投资人的（亏损）收益净值(1,840)4,277 (6,117)n/m
净收益（亏损）$10,544 $(100,972)$111,516 n/m
加权平均已发行股数（基本和摊薄后）164,933 164,697 236 0.1 %
普通股每股净收益（亏损）（基本和摊薄）$0.06 $(0.61)$0.67 n/m
以下提及的收入和支出类别的变化涉及截至2023年9月30日的九个月的合并业绩与截至2022年9月30日的九个月的合并业绩的比较。
酒店营业收入。 酒店营业收入的增长主要是由于我们在2023年期间某些酒店的入住率和平均房价的增加（115,084美元），但部分被我们自2022年1月1日以来出售的某些酒店（97,278美元）所抵消。我们酒店的其他运营统计数据包含在第 33 页的表格中。
租金收入。租金收入的增加主要是由于2023年期间修订的TA租约（6,930美元），但我们自2022年1月1日以来出售的某些净租赁物业（3,919美元）部分抵消了租金收入的增加。
酒店运营费用。酒店运营支出的减少主要是由于我们自2022年1月1日以来出售了某些酒店（93,369美元），但部分被某些管理酒店的入住率增加所抵消，导致工资和福利增加（53,388美元），客房、食品和饮料、营销和销售费用、管理费和其他运营费用增加（32,596美元）。
其他运营费用。其他运营支出的增加主要是由于某些净租赁物业的运营支出增加（4,370美元），但我们自2022年1月1日以来出售的某些净租赁物业（453美元）部分抵消了这一点。
折旧和摊销-酒店。折旧和摊销的减少——酒店，主要是由于我们的某些折旧资产自2022年1月1日起已完全折旧（6,618美元），以及我们出售了某些酒店
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目录
（6,344美元），部分被与2022年1月1日以来的资本支出（5,121美元）以及我们在2023年期间收购一家酒店（1,256美元）相关的折旧和摊销所抵消。
折旧和摊销-净租赁财产。 折旧和摊销——净租赁物业的减少主要是由于我们的某些折旧资产自2022年1月1日起已全部折旧，以及我们自2022年1月1日起出售某些净租赁物业（12,184美元），但与其他资本支出（1,730美元）相关的折旧和摊销部分抵消。
一般和行政。 一般和管理成本的减少主要是由于业务管理费的减少（2,495美元），部分被股票奖励支出（664美元）和其他专业费用（268美元）的增加所抵消。
交易相关成本ts。截至2023年9月30日的九个月中，交易相关成本主要与酒店品牌重塑活动、拆除某些空置物业和潜在收购有关。截至2022年9月30日的九个月中，交易相关成本主要是与探索可能的融资交易相关的成本。
资产减值亏损，净额。在截至2023年9月30日的九个月中，我们记录了净资产减值亏损9,517美元，将16处净租赁物业的账面价值减去出售成本后的估计公允价值。在截至2022年9月30日的九个月中，我们记录了9,720美元的资产减值亏损，将25家酒店和四处净租赁物业的账面价值减去出售成本后的估计公允价值。
出售房地产的收益。我们在2023年期间的房地产销售净收益为41,959美元，这与出售18家酒店和四处净租赁物业有关。我们在2022年期间的房地产销售净收益为44,235美元，这与61家酒店和19处净租赁物业的销售有关。
股权证券净收益。股权证券净收益代表我们之前对TA普通股投资的账面价值调整为公允价值。
利息收入。利息收入的增加主要是由于2023年期间利率的提高。
利息支出。利息支出的减少是由于未偿债务余额减少，但2022年期间较高的加权平均利率部分抵消了这一减少。
提前清偿债务造成的损失。由于提前清偿了与我们在2023年期间赎回某些优先无抵押票据以及注销与修订循环信贷额度相关的某些递延融资成本，我们录得282美元的亏损。我们在2022年期间因提前清偿债务而录得791美元的亏损，这与注销递延融资成本和与修订循环信贷额度相关的未摊销折扣以及偿还50万美元无抵押优先票据相关的未摊销折扣有关。
所得税优惠（支出）。所得税优惠（支出）的变化主要是由于与2022年期间的所得税支出相比，在2023年期间记录了州所得税优惠。
被投资者（亏损）收益的权益。被投资者的净值（亏损）代表我们在Sonesta收益（亏损）中所占的比例份额。
净收益（亏损）。与2022年相比，我们在2023年期间的每股普通股净收益（亏损）和每股净收益（亏损）（基本收益和摊薄）均发生了变化，这主要是由于上面讨论的收入和支出变化。
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流动性和资本资源（以千美元计，股票金额除外）
我们的经理和租户
截至 2023 年 9 月 30 日，我们所有 221 家酒店均由四家酒店运营公司管理。截至2023年9月30日，我们的761处净租赁物业已出租给174名租户。运营和维护我们物业的费用通常由酒店经理作为我们的代理人支付，或者由我们的租户自己支付。我们的酒店经理和租户的资金用于物业运营费用以及应付给我们的回报和租金，通常来自房地产运营收入，如果这些当事方自己为业主的优先回报和租金提供资金，则来自各自的资源。截至2023年9月30日，我们的酒店经理包括索尼斯塔（195家酒店）、凯悦（17家酒店）、丽笙酒店（八家酒店）和洲际酒店集团（一家酒店）。TA是我们最大的租户（176个旅行中心）。
根据我们对租金可收性的评估，在截至2023年9月30日的三个月中，我们减少了未收金额的准备金，将租金收入增加了1,041美元，并在截至2023年9月30日的九个月中增加了准备金并将租金收入减少了4,312美元。根据我们对租金可收性的评估，在截至2022年9月30日的三个月中，我们增加了应付无法收取的金额的准备金，将租金收入减少了352美元，并在截至2022年9月30日的九个月中减少了储备金并将租金收入增加了315美元。截至2023年9月30日和2022年12月31日，我们的无法收取的租金储备金分别为2825美元和7,697美元，包含在简明合并资产负债表的其他资产中。
我们将净租赁覆盖范围定义为扣除利息、税项、折旧、摊销和租金前的收益（EBITDAR），除以应付给我们的年度最低租金，再加上房产的最低租金再加上净租赁组合的最低租金总额。租约中没有最低租金要求的租户不包括在内。用于确定租金覆盖范围的息税折旧摊销前利润金额通常基于租户提供的最新运营信息（如果有）。租户提供的运营报表通常未经审计，在某些情况下，可能没有按照公认会计原则编制，也没有经过我们的独立验证。如果我们没有租户财务信息，我们会根据拥有相同品牌或同一行业的可用财务报表的其他租户计算该期间的隐含保险比率。因此，我们认为，使用这种隐含的承保范围指标可以更合理地估计这些租户最近的经营业绩和财务状况。截至2023年9月30日和2022年9月30日，我们的净租赁物业覆盖率分别为2.72倍和2.88倍。
我们的运营流动性和资本资源
我们用于支付运营和资本支出、偿债义务和向股东分配的主要资金来源是业主从酒店获得的优先回报、净租赁投资组合的租金以及循环信贷额度下的借款。我们每月从经理和租户那里获得业主的优先申报和租金。在按月或按季度支付管理费和其他扣除额（如果有）后，我们可能会获得额外的回报、百分比租金以及我们在管理酒店的营业利润中所占的份额，这些金额通常需要进行年度对账。我们认为，这些资金来源将足以支付我们的运营费用和资本支出，偿还债务并在未来十二个月以及此后可预见的将来向股东进行分配。但是，由于经济状况，包括如果美国陷入经济衰退或其他情况，我们的经理和租户可能无法或不愿在到期时向我们支付所有者的优先回报和租金，因此，我们的现金流和净收入将下降，我们可能需要减少甚至取消对普通股股东的分配。
以下是我们在报告所述期间现金流的来源和用途摘要（千美元）：
截至9月30日的九个月
20232022
期初的现金和现金等价物以及限制性现金$45,420 $947,418 
提供的净现金（用于）：
经营活动401,958 147,114 
投资活动50,966 396,980 
筹资活动(62,816)(1,413,375)
期末的现金和现金等价物以及限制性现金$435,528 $78,137 
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目录
与去年同期相比，2023年期间经营活动提供的现金有所增加，这主要是由于从TA那里获得了18.8万美元的预付租金，从我们的酒店投资组合中获得了更高的回报，以及2023年期间的利息支出降低。与2022年相比，2023年期间投资活动提供的现金流减少主要是由于2023年期间出售房地产、收购酒店和房地产改善的收益减少，但被TA合并的收益部分抵消。与去年相比，2023年期间用于融资活动的现金流减少主要是由于2022年期间的债务偿还额增加，但部分被我们在2023年期间发行净租赁抵押贷款票据的收益和分配增加所抵消。
通过满足某些要求，我们保持了作为IRC下房地产投资信托基金的纳税资格。我们向由酒店运营公司管理的全资TRS租赁了221家酒店。作为房地产投资信托基金，我们预计不会为我们的大部分收入缴纳联邦所得税；但是，我们的TRS实现的收入超过向我们支付的租金，则需按企业所得税税率缴纳美国联邦所得税。此外，我们在加拿大和波多黎各的酒店获得的收入在这些司法管辖区需缴税，尽管我们有房地产投资信托基金的纳税资格，但在某些拥有房产的州，我们仍需缴税。
我们的投融资流动性和资本资源
我们的酒店运营协议通常规定，如有必要，我们可以向经理提供超过托管FF＆E储备金中可用的金额或没有FF&E储备金的资金，用于酒店的资本改善。在截至2023年9月30日的九个月中，我们为资本改善提供了122,667美元的资金，超过了可供酒店使用的FF＆E储备。我们目前预计将在2023年最后三个月使用手头现金为某些酒店的资本改善提供75,000美元。
我们一些酒店总销售额的不同百分比被托管为FF＆E储备，为未来的资本改善提供资金。我们拥有我们酒店的所有FF＆E托管。在截至2023年9月30日的九个月中，我们的某些酒店经理向这些账户存入了5,487美元，并从FF＆E储备托管账户中花费了3,941美元来翻新和翻新我们的酒店。截至2023年9月30日，这些托管账户中有8,534美元的存款，这些存款由我们直接持有，并作为限制性现金反映在我们的简明合并资产负债表中。
我们的净租赁投资组合租赁不需要FF＆E托管押金，这些租赁下的租户通常需要维护租赁物业，包括结构和非结构性部件。在某些情况下，我们可能会向租户提供租户改善补贴，或者可能开发意向租赁的场地。在截至2023年9月30日的九个月中，我们资助了3,323美元，用于净租赁物业的资本改善。截至2023年9月30日，我们有与某些净租赁租户相关的未用租赁相关债务为2692美元。
在截至2023年9月30日的九个月中，我们出售了18家拥有2,526间客房的酒店，总销售价格为157,230美元（不包括交易成本），并出售了四处净租赁物业，面积为41,517平方英尺，总销售价格为4,345美元，不包括交易成本。从2023年10月1日到2023年11月3日，我们出售了两处净租赁物业，总面积为9,537平方英尺，账面价值为1,594美元，总销售价格为1,190美元。截至2023年11月3日，我们已签订协议，出售六处净租赁物业，总面积为82,159平方英尺，总销售价格为6,093美元。这些待处理的销售受条件限制；因此，我们无法确定我们会完成这些销售、这些销售不会延迟或条款不会改变。我们继续销售11处净租赁物业，待售总面积为162,676平方英尺。我们预计将出售资产的收益用于一般业务用途，其中可能包括偿还债务。
英国石油公司于2023年5月15日完成了对TA的收购。作为本次交易的一部分，我们收到了379,293美元的现金，其中包括来自TA的18.8万美元预付租金，我们拥有的已发行TA普通股的101,892美元的合并对价，以及与我们拥有的TA业务相关的某些商号和商标的89,400美元。
在截至2023年9月30日的九个月中，我们在佛罗里达州迈阿密购买了一家拥有250间客房的酒店，销售价格为165,400美元，其中不包括使用手头现金支付的交易费用。
在截至2023年9月30日的九个月中，我们使用手头现金向普通股股东申报并支付了定期的季度分配，如下所示：
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申报日期记录日期支付日期每股普通股股息总分布
2023年1月12日2023年1月23日2023年2月16日$0.20 $33,090 
2023年4月13日2023年4月24日2023年5月18日0.20 33,089 
2023年7月13日2023年7月24日2023年8月17日0.20 33,096 
$0.60 $99,275 
2023年10月12日，我们宣布向截至2023年10月23日登记在册的普通股股东进行每股0.20美元的定期季度分配，约合33,096美元。我们预计将在2023年11月16日左右支付这笔款项。
为了满足因我们希望或需要进行分配或支付运营或资本支出而可能产生的现金需求，我们维持65万美元的有担保循环信贷额度，该额度受我们于2023年6月29日签订的经修订和重述的信贷协议的管辖。这项新贷款取代了我们之前的80万美元有担保循环信贷额度，后者的到期日为2023年7月15日，可用于包括收购在内的一般商业用途。在到期之前，我们可以借款、偿还和再借入新机制下的可用资金，并且在到期之前不需偿还本金。新贷款的到期日为2027年6月29日，在支付延期费并满足某些其他条件的前提下，我们可以选择将新贷款的规定到期日再延长两个六个月。
根据新融资机制提款的应付利息基于SOFR，再加上根据我们的杠杆比率从1.50％到3.00％不等的利润，如我们的信贷协议所定义，截至2023年9月30日，杠杆率为2.50％。我们在新设施下的债务由69处房产担保，包括66家酒店和三处净租赁物业，未折旧账面价值为 $1,544,227截至2023年9月30日。我们还根据未偿还金额，根据循环信贷额度下的贷款承诺总额，每年支付20至30个基点的未使用承诺费。截至2023年9月30日，我们的循环信贷额度下的借款应付年利率为7.93％。在截至2023年9月30日的三个月或九个月中，我们在新的或以前的贷款安排下都没有未偿还的借款。在截至2022年9月30日的三个月和九个月中，先前贷款机制下借款的加权平均年利率分别为4.37％和3.36％。
截至2023年9月30日，我们的定期债务到期日（循环信贷额度除外）如下：
类型年成熟度
高级无抵押票据2024$1,175,000 
高级无抵押票据20251,150,000 
高级无抵押票据2026800,000 
高级无抵押票据2027850,000 
高级无抵押票据2028400,000 
净租赁抵押贷款票据2028609,058 
高级无抵押票据2029425,000 
高级无抵押票据2030400,000 
$5,809,058 
我们的无抵押债务均不要求在到期日之前偿还本金或偿债基金。我们的抵押贷款票据要求每月还清本金，如本10-Q表季度报告第一部分第3项所述。
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目录
2023年2月10日，发行人发行了本金总额为610,200美元的净租赁抵押贷款票据。这些票据是无追索权的，由发行人的资产担保，其中包括308处净租赁物业，截至2023年9月30日，年最低租金为65,137美元，账面总账面价值为754,966美元。扣除初始买家折扣和发行成本后，本次发行的净收益为550,564美元。我们同时宣布提前赎回将于2023年到期的4.50％的未偿优先票据，赎回价格等于50万美元的本金，外加至但不包括赎回日期的应计和未付利息。此次赎回是在2023年3月8日使用所述净租赁抵押贷款票据的收益进行的。
净租赁抵押贷款票据汇总如下：
笔记类别标准普尔评级
截至2023年9月30日的未偿本金
优惠券利率任期成熟度
A 级AAA$304,110 5.15%5 年2028 年 2 月
B 级AA172,748 5.55%5 年2028 年 2 月
C 级A132,200 6.70%5 年2028 年 2 月
总数/加权平均值$609,058 5.60%

目前，我们预计将使用手头现金、运营现金流、循环信贷额度下的借款、任何资产出售的净收益以及股票发行或债务产生的净收益为我们的运营、资本支出、投资、未来债务到期日、向股东的分配和其他一般业务用途提供资金。
当我们的循环信贷额度下有大量未偿还的款项或债务方法的到期日时，我们目前预计将探索再融资替代方案。此类替代方案可能包括承担额外债务、发行新的股权证券和出售房产。我们有有效的上架注册声明，允许我们快速发行公共证券，但它不能保证此类证券会有买家。我们还可能寻求参与可能为我们提供额外融资来源的合资企业或其他安排。我们还可能承担我们可能收购的房产的抵押贷款债务，或者为现有房产获得抵押融资。
尽管我们认为我们通常可以获得各种类型的融资，包括债务或股权，为未来的收购提供资金，偿还债务和其他债务，但我们无法确定我们能否完成任何债务或股权发行或其他类型的融资，也无法确定未来任何公共或私人融资的成本不会增加。
我们完成未来债务交易的能力以及与之相关的成本主要取决于信贷市场状况以及我们当时认为的信誉度。我们无法控制市场状况。我们的信用评级取决于信用评级机构对我们业务行为和计划的评估，包括我们维持收益、错开债务到期日以及平衡债务和股权资本使用的能力，从而使我们的财务业绩和杠杆比率使我们能够灵活地抵御任何合理预期的不利变化。同样，我们未来筹集股权资本的能力将主要取决于股权资本市场状况以及我们开展业务以维持和增长运营现金流的能力。我们打算以使我们能够合理获得投资和融资活动资本的方式开展业务活动。但是，正如本10-Q表季度报告其他地方所讨论的那样，当前乃至未来的通货膨胀状况、高利率上升或持续以及可能的经济衰退的影响尚不确定，可能会对我们和我们的业务产生各种负面影响，包括融资可用性下降和融资成本增加。此外，这种条件还可能扰乱资本市场，限制我们从公共来源或优惠条件获得融资的机会，尤其是在全球金融市场经历重大混乱的情况下。
债务契约
截至2023年9月30日，我们的债务包括520万美元的公开发行定期债务和由308处净租赁物业担保的抵押贷款票据本金总额为609,058美元。有关我们负债的更多信息，请参阅本10-Q表季度报告第一部分第1项中包含的简明合并财务报表附注7。
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我们公开发行的定期债务受我们的契约和相关补助金管辖。这些契约和相关补充协议以及我们的信贷协议包含契约，这些契约通常限制我们承担超过计算金额的债务（包括由房产抵押贷款担保的债务）的能力，并要求我们维持各种财务比率。我们的信贷协议、净租赁抵押贷款票据和无抵押优先票据、契约及其补充文件规定，在某些违约事件发生和持续时，例如我们的信贷协议控制权变更，包括RMR停止担任业务经理，可以加快所有未偿还款项。截至2023年9月30日，我们认为我们遵守了契约及其补充协议、净租赁抵押贷款票据和信贷协议下的所有契约。
优先票据契约契约
下表汇总了截至2023年9月30日我们的优先无抵押票据的契约和相关补充文件所要求的财务测试结果：
实际结果契约要求
债务总额/调整后的总资产53.2%最大值为 60%
担保债务/调整后的总资产5.6%最大值为 40%
可用于还本付息/还本付息的合并收入 2.02x最低 1.50 倍
未抵押资产总额/无抵押债务163.2%最低 150%
截至2023年9月30日，根据我们的无抵押优先票据契约的定义，出于契约目的的调整后总资产为10,923,462美元，根据我们的循环信贷额度抵押或用作净租赁抵押票据抵押品的资产占调整后总资产的2438,949美元，定义见我们的无抵押优先票据契约。我们的未支配酒店、旅行中心、其他净租赁物业和其他公司资产分别占调整后总资产的4,528,912美元、2,484,633美元、924,907美元和546,061美元。
下表显示了根据公认会计原则将调整后的总资产占总资产的计算结果：
总资产
$7,604,311 
另外：累计折旧
3,129,087 
另外：减值和其他调整以反映房地产资产的原始成本
416,879 
减去：应收账款和无形资产
(226,815)
调整后的总资产
$10,923,462 
我们承担额外债务的能力取决于是否满足所需的契约水平，并受我们的信贷协议和优先票据契约的条款的约束。
加速和交叉默认
我们的公共债务契约及其补充文件包含针对20,000美元或以上的任何其他债务的交叉违约条款（就我们在2016年2月签订的契约及其补充而言，为50,000美元或以上）。同样，我们的信贷协议对追索权在25,000美元或以上的其他负债和75,000美元或以上的无追索权债务也有交叉违约条款。我们的契约及其补充协议和信贷协议都不包含加速条款，这可能是由我们的债务评级变化触发的。
担保人补充信息
我们在2025年到期的7.50％无抵押优先票据或2025年票据中的80万美元以及2027年到期的5.50％无抵押优先票据中的45万美元或2027年票据由我们的所有子公司以连带和优先无抵押为基础进行全额无条件担保，但某些除外子公司，包括我们的外国子公司和根据我们的信贷协议质押的子公司。根据为此类有担保债务提供担保的抵押品的价值，票据和担保实际上将分别排在我们和子公司担保人的所有有担保债务之后，并且在结构上将排在不为票据担保的任何子公司的所有债务和其他负债以及任何优先股之后。我们剩余的395万美元优先无抵押票据没有任何担保。
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目录
子公司担保人对2025年票据和2027年票据的担保以及该子公司担保人在管理票据的契约下的所有其他义务将自动终止，在某些情况下，包括在（a）票据获得穆迪投资者评级等于或高于Baa2（或等价物）的评级之日或之后，该子公司担保人将自动免除该子公司担保和此类契约下的所有义务标准和提供的服务，或穆迪或BBB（或同等机构）普尔评级服务或标准普尔，或者如果穆迪或标准普尔因我们无法控制的原因停止对票据进行评级，则获得任何其他评级机构的同等投资等级评级，以及 (b) 契约下没有发生违约或违约事件，并且仍在继续。我们的非担保子公司是独立而不同的法律实体，没有义务通过股息、分配、贷款或其他方式支付这些票据或担保的任何到期款项，也没有义务为此提供任何资金，无论是股息、分配、贷款还是其他付款。这些票据的持有人从我们的非担保子公司任何资产中受益的权利须事先偿还这些子公司的债权人和任何优先股持有人的索赔。因此，这些票据和相关担保在结构上将优先于我们子公司不为这些票据提供担保的所有债务、担保和其他负债，包括对我们其他债务的担保或质押、租赁协议下的付款义务、贸易应付账款和优先股。
下表在扣除（i）我们与子公司担保人之间的公司间交易和余额以及（ii）我们任何非担保子公司的收益权益和任何投资后，合并列出了我们和子公司担保人的财务信息：
截至2023年9月30日截至2022年12月31日
不动产，净额 (1)
$4,882,719 $5,316,318 
公司间余额 (2)
388,183 580,684 
其他资产，净额771,009 723,092 
负债，净额$5,164,302 $5,655,530 
其他负债535,402 366,936 
九个月已结束
2023年9月30日
收入
$997,930 
开支
1,032,657 
净亏损
(34,727)
(1)截至2023年9月30日，房地产净值包括我们直接拥有的684,728美元的房产，不包括在子公司担保人的资产中。
(2)公司间余额代表来自非担保子公司的应收账款。
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目录
财产和运营统计（以千美元计，酒店统计数据除外）
截至2023年9月30日，我们在美国、波多黎各和加拿大拥有并管理多元化的酒店和净租赁物业组合，拥有22个行业的144个不同品牌。
酒店投资组合
下表汇总了各酒店品牌在指定期间的运营统计数据，包括酒店经理向我们报告的ADR、入住率和RevPAR。提供的所有运营数据均基于我们的酒店经理在指定时期内提供的经营业绩。我们尚未独立核实经理的运营数据。
同类酒店*客房或套房数量占用率 ADRRevPAR
服务级别酒店数量三个月已结束
9月30日		三个月已结束
9月30日		三个月已结束
9月30日
品牌20232022改变20232022改变20232022改变
索尼斯塔酒店及度假村全方位服务22 7,149 67.9 %63.2 %4.7 pts$153.34 $154.00 (0.4)%$104.12 $97.33 7.0 %
皇家索内斯塔全方位服务17 5,663 62.3 %60.3 %2.0 pts230.44 241.75 (4.7)%143.56 145.78 (1.5)%
雷迪森酒店全方位服务5 1,149 64.1 %65.8 %(1.7)pts148.18 138.88 6.7 %94.98 91.38 3.9 %
皇冠假日酒店全方位服务1 495 62.5 %59.0 %3.5 pts142.56 135.27 5.4 %89.10 79.81 11.6 %
乡村酒店和套房全方位服务3 430 76.4 %74.1 %2.3 pts155.66 160.31 (2.9)%118.92 118.79 0.1 %
全方位服务总数/平均值48 14,886 65.5 %62.4 %3.1 pts180.63 184.93 (2.3)%118.31 115.40 2.5 %
索内斯塔精选选择服务44 6,427 59.1 %58.0 %1.1 pts121.79 124.46 (2.1)%71.98 72.19 (0.3)%
凯悦嘉轩酒店选择服务17 2,107 70.8 %71.1 %(0.3)pts121.65 121.30 0.3 %86.13 86.24 (0.1)%
选择服务总额/平均值61 8,534 62.0 %61.2 %0.8 pts121.75 123.55 (1.5)%75.49 75.61 (0.2)%
Sonesta ES 套房延长逗留时间60 7,643 72.6 %72.5 %0.1 pts129.21 130.19 (0.8)%93.81 94.39 (0.6)%
索尼斯塔简易套房延长逗留时间50 6,366 72.1 %75.5 %(3.4)pts90.56 88.70 2.1 %65.29 66.97 (2.5)%
长住总数/平均值110 14,009 72.4 %73.8 %(1.4)pts111.73 111.07 0.6 %80.89 81.97 (1.3)%
同类酒店总数/平均值219 37,429 67.3 %66.4 %0.9 pts$140.47 $141.23 (0.5)%$94.54 $93.78 0.8 %
同类酒店*客房或套房数量占用率ADRRevPAR
服务级别酒店数量九个月已结束
9月30日		九个月已结束
9月30日		九个月已结束
9月30日
品牌20232022改变20232022改变20232022改变
索尼斯塔酒店及度假村全方位服务22 7,149 64.4 %61.0 %3.4 pts$154.07 $152.54 1.0 %$99.22 $93.05 6.6 %
皇家索内斯塔全方位服务17 5,663 57.7 %52.5 %5.2 pts238.60 236.17 1.0 %137.67 123.99 11.0 %
雷迪森酒店全方位服务5 1,149 64.8 %64.5 %0.3 pts148.68 134.84 10.3 %96.34 86.97 10.8 %
皇冠假日酒店全方位服务1 495 63.5 %54.6 %8.9 pts140.97 130.66 7.9 %89.52 71.34 25.5 %
乡村酒店和套房全方位服务3 430 69.0 %65.5 %3.5 pts139.86 138.52 1.0 %96.50 90.73 6.4 %
全方位服务总数/平均值48 14,886 62.0 %57.9 %4.1 pts182.90 178.95 2.2 %113.40 103.61 9.4 %
索内斯塔精选选择服务44 6,427 56.2 %52.0 %4.2 pts119.71 118.60 0.9 %67.28 61.67 9.1 %
凯悦嘉轩酒店选择服务17 2,107 69.7 %68.1 %1.6 pts124.17 118.99 4.4 %86.55 81.03 6.8 %
选择服务总额/平均值61 8,534 59.5 %56.0 %3.5 pts121.00 118.72 1.9 %72.00 66.48 8.3 %
Sonesta ES 套房延长逗留时间60 7,643 69.2 %70.8 %(1.6)pts129.69 124.30 4.3 %89.75 88.00 2.0 %
索尼斯塔简易套房延长逗留时间50 6,366 70.1 %72.7 %(2.6)pts90.65 84.96 6.7 %63.55 61.77 2.9 %
长住总数/平均值110 14,009 69.6 %71.7 %(2.1)pts111.91 106.32 5.3 %77.89 76.23 2.2 %
同类酒店总数/平均值219 37,429 64.3 %62.6 %1.7 pts$140.97 $135.32 4.2 %$90.64 $84.71 7.0 %

*我们通常将同类酒店定义为我们拥有的、在整个比较期间都开业和运营的酒店。在截至2023年9月30日和2022年9月30日的三个月和九个月中，我们的可比业绩不包括两家酒店。其中一家酒店在整个期间均未归人所有，另一家酒店在本报告所述的部分期间暂停营业。
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目录
所有酒店*
客房或套房数量占用率 ADRRevPAR
服务级别酒店数量三个月已结束
9月30日		三个月已结束
9月30日		三个月已结束
9月30日
品牌20232022改变20232022改变20232022改变
索尼斯塔酒店及度假村全方位服务23 7,399 67.8 %63.4 %4.4 pts$154.46$157.15(1.7)%$104.72 $99.63 5.1 %
皇家索内斯塔全方位服务17 5,663 62.3 %60.3 %2.0 分230.44241.75(4.7)%143.56 145.78 (1.5)%
雷迪森酒店全方位服务5 1,149 64.1 %65.8 %(1.7) pts148.18138.886.7 %94.98 91.38 3.9 %
皇冠假日酒店全方位服务1 495 62.5 %59.0 %3.5 分142.56135.275.4 %89.10 79.81 11.6 %
乡村酒店和套房全方位服务3 430 76.4 %74.1 %2.3 分155.66160.31(2.9)%118.92 118.79 0.1 %
全方位服务总数/平均值49 15,136 65.5 %62.6 %2.9 分180.76185.91(2.8)%118.40 116.38 1.7 %
索内斯塔精选选择服务44 6,427 59.1 %58.0 %1.1 分121.79124.46(2.1)%71.98 72.19 (0.3)%
凯悦嘉轩酒店选择服务17 2,107 70.8 %71.1 %(0.3) pts121.65121.300.3 %86.13 86.24 (0.1)%
选择服务总额/平均值61 8,534 62.0 %61.2 %0.8 分121.75123.55(1.5)%75.49 75.61 (0.2)%
简直是 ES 套件 延长逗留时间60 7,643 72.6 %72.5 %0.1 pts129.21130.19(0.8)%93.81 94.39 (0.6)%
索尼斯塔简易套房延长逗留时间51 6,464 71.4 %74.7 %(3.3) pts90.5688.702.1 %64.66 66.26 (2.4)%
长住总数/平均值111 14,107 72.1 %73.5 %(1.4) pts111.73111.070.6 %80.56 81.64 (1.3)%
所有酒店总数/平均值221 37,777 67.2 %66.3 %0.9 分$140.77$141.90(0.8)%$94.60 $94.08 0.6 %
所有酒店*客房或套房数量占用率ADRRevPAR
服务级别酒店数量九个月已结束
9月30日		九个月已结束
9月30日		九个月已结束
9月30日
品牌20232022改变20232022改变20232022改变
索尼斯塔酒店及度假村全方位服务23 7,399 64.4 %61.0 %3.4 分$159.13$160.40(0.8)%$102.48 $97.84 4.7 %
皇家索内斯塔全方位服务17 5,663 57.7 %52.5 %5.2 pts238.60236.171.0 %137.67 123.99 11.0 %
雷迪森酒店全方位服务5 1,149 64.8 %64.5 %0.3 pts148.68134.8410.3 %96.34 86.97 10.8 %
皇冠假日酒店全方位服务1 495 63.5 %54.6 %8.9 分140.97130.667.9 %89.52 71.34 25.5 %
乡村酒店和套房全方位服务3 430 69.0 %65.5 %3.5 分139.86138.521.0 %96.50 90.73 6.4 %
全方位服务总数/平均值49 15,136 62.0 %58.0 %4.0 分184.96182.461.4 %114.68 105.83 8.4 %
索内斯塔精选选择服务44 6,427 56.2 %52.0 %4.2 pts119.71118.600.9 %67.28 61.67 9.1 %
凯悦嘉轩酒店选择服务17 2,107 69.7 %68.1 %1.6 分124.17118.994.4 %86.55 81.03 6.8 %
选择服务总额/平均值61 8,534 59.5 %56.0 %3.5 分121.00118.721.9 %72.00 66.48 8.3 %
简而言之 ES 套房延长逗留时间60 7,643 69.2 %70.8 %(1.6) 分129.69124.304.3 %89.75 88.00 2.0 %
索尼斯塔简易套房延长逗留时间51 6,464 69.4 %71.9 %(2.5) pts90.6584.966.7 %62.91 61.09 3.0 %
长住总数/平均值111 14,107 69.3 %71.3 %(2.0) pts111.91106.325.3 %77.55 75.81 2.3 %
所有酒店总数/平均值221 37,777 64.2 %62.5 %1.7 分$142.05$136.913.8 %$91.20 $85.57 6.6 %
*截至2023年9月30日拥有的所有酒店的业绩。不包括在报告期内出售酒店的业绩，包括我们收购一家酒店之前的时段的数据。
净租赁投资组合
截至2023年9月30日，我们的净租赁物业已占用95.8％，我们有32处房产可供出租。在截至2023年9月30日的九个月中，我们续订了5592,790平方英尺（206处房产）的租约，其加权平均租金（按可租平方英尺计算）比同一空间的先前租金高出9.5％。这些租约的加权（按可租平方英尺）平均租赁期限为10.2年。我们还签订了新的租约，租金为111,109平方英尺（三处房产），比相同空间的先前租金高出32.1％。这些租约的加权（按可租平方英尺）平均租赁期限为10.3年。
通常，与净租赁租户签订的租赁协议要求向我们支付最低租金。其中一些最低租金支付额由全额或有限担保担保。年化最低租金代表现金金额，不包括按直线记录预定租金变更所必需的调整（如果有）或任何费用报销。按年计算的最低租金不包括税务局预付的租金的影响。
34
目录
截至2023年9月30日，我们的净租赁租户经营着135个品牌。下表根据年化最低租金列出了排名前十的品牌。
品牌房产数量
投资 (1)
占总投资的百分比
年化最低租金 (2)
占年化总额的百分比
最低租金
覆盖范围 (3)
1.美国旅游中心有限公司132$2,258,977 44.5 %$173,403 46.3 %2.26 x
(5)
2.石油停靠中心441,015,156 20.0 %80,597 21.5 %2.26 x
(5)
3.大逃亡1498,242 1.9 %7,711 2.1 %6.20 x
4.终身健身392,617 1.8 %5,770 1.5 %2.35 x
5.AMC 剧院877,738 1.5 %4,713 1.3 %1.46 x
6.Buehler 的新鲜食品576,469 1.5 %5,657 1.5 %3.08 x
7.哈特兰牙科5961,120 1.2 %4,699 1.3 %4.24 x
8.规范1053,673 1.1 %3,693 1.0 %3.35 x
9.快速换油2349,724 1.0 %3,717 1.0 %4.32 x
10.必胜客4045,285 0.9 %3,401 0.9 %2.35 x
其他 (4)
4231,247,146 24.6 %81,084 21.6 %3.74 x
总计761$5,076,147 100.0 %$374,445 100.0 %2.72 x
(1)代表我们房地产的历史成本加上我们资助的资本改善减去减值减记（如果有）。
(2)有关我们对年化最低租金的定义，请参见第34页。
(3)有关我们对承保范围的定义，请参见第27页。
(4)由125个不同的品牌组成，平均投资额为2948美元，每处房产的年平均最低租金为192美元。
(5)租户提供的租金覆盖信息是所有176个场地的合并租金覆盖信息，截至2023年9月30日。
截至2023年9月30日，我们按年化最低租金计算的十大净租赁租户如下所列。
租户品牌隶属关系房产数量
投资 (1)
占总投资的百分比
按年计算
最低租金(2)
占年化总额的百分比
最低租金
覆盖范围 (3)
1.美国旅游中心有限公司美国旅行中心/石油停靠中心176$3,274,133 64.5 %$254,000 67.8 %2.26x
(4)
2.环球泳池有限公司大逃亡1498,242 1.9 %7,711 2.1 %6.20x
3.健康生活方式 II, LLC终身健身392,617 1.8 %5,770 1.5 %2.35x
4.美国多影院有限公司AMC 剧院877,738 1.5 %4,713 1.3 %1.46x
5.Styx 收购有限责任公司Buehler 的新鲜食品576,469 1.5 %5,657 1.5 %3.08x

6.专业资源开发有限公司哈特兰牙科5961,120 1.2 %4,699 1.3 %4.24x
7.Norms 餐厅有限责任公司规范1053,673 1.1 %3,693 1.0 %3.35x
8.Express Oil Change，L.L.C快速换油2349,724 1.0 %3,717 1.0 %4.32x
9.飞行员旅行中心有限责任公司Flying J 旅行广场341,681 0.8 %3,247 0.9 %6.40x
10.Capitol Racquet Sports法院体育俱乐部439,688 0.8 %1,906 0.5 %1.25x
小计，前十名3053,865,085 76.1 %295,113 78.9 %2.48x
11.
其他 (5)
各种各样4561,211,062 23.9 %79,332 21.1 %3.63x
总计 761$5,076,147 100.0 %$374,445 100.0 %2.72x
(1)代表我们净租赁物业的历史成本加上我们资助的资本改善减去减值减记（如果有）。
(2)有关我们对年化最低租金的定义，请参见第34页。
(3)有关我们对承保范围的定义，请参见第27页。
(4)TA是我们最大的租户。根据将于2033年到期的五份主租约，我们向TA的子公司租赁了176个旅行中心（其中132个属于美国旅行中心品牌，44个以Petro Stoping Centers品牌租赁）。TA为所有旅行中心提供五种续订选项，每种续订期为10年。英国石油公司北美公司为五份主租约下的付款提供担保，其初始总额上限约为3,040,000美元。按年计算的最低租金不包括税务局预付的租金的影响。我们的1号、2号、3号、4号和5号的租金承保范围分别为2.17倍、2.31倍、2.32倍、2.42倍和2.15倍。租金覆盖范围截至2023年9月30日。
(5)由164名租户组成，平均投资额为2656美元，每处房产的年平均最低租金为174美元。
35
目录
截至2023年9月30日，我们的净租赁租户在美国经济以服务为导向的零售业中经营21个不同的行业。
工业房产数量
投资 (1)
占总投资的百分比
按年计算
最低租金 (2)
占年化总额的百分比
最低租金
覆盖范围 (3)
旅行中心179$3,315,814 65.3%$257,247 68.6 %
2.31 x
(4)
餐厅-快捷服务209283,225 5.6%19,284 5.1 %2.85 x
健康与健身13186,362 3.7%11,148 2.9 %1.99 x
餐厅-休闲餐饮51184,262 3.6%11,549 3.0 %2.92 x
电影院18160,060 3.2%8,941 2.4 %1.72 x
杂货店19129,152 2.5%9,223 2.5 %3.65 x
家居用品和休闲20121,066 2.4%10,505 2.8 %5.36 x
汽车设备和服务64107,054 2.1%7,737 2.1 %4.41 x
医疗、牙科诊所70103,849 2.0%7,713 2.1 %3.72 x
汽车经销商862,651 1.2%4,964 1.3 %5.84 x
娱乐461,436 1.2%4,329 1.2 %3.35 x
教育服务854,759 1.1%4,356 1.2 %1.63 x
日用商品商店455,457 1.1%3,929 1.0 %2.53 x
建筑材料2933,464 0.7%2,832 0.8 %7.50 x
洗车528,658 0.6%2,214 0.6 %3.07 x
杂项制造524,148 0.5%1,711 0.5 %15.25 x
药店和药房719,251 0.4%1,245 0.3 %0.55 x
体育用品317,742 0.3%1,092 0.3 %5.47 x
法律服务511,362 0.2%1,054 0.3 %5.49 x
一元商店32,971 0.1%189 0.1 %2.54 x
其他527,244 0.5%3,183 0.9 %5.70 x
空缺3286,160 1.7%— — %— x
总计 761$5,076,147 100.0%$374,445 100.0%2.72 x
(1)代表我们净租赁物业的历史成本加上我们资助的资本改善减去减值减记（如果有）。
(2)有关我们对年化最低租金的定义，请参见第34页。
(3)有关我们对承保范围的定义，请参见第27页。
(4)截至 2023 年 9 月 30 日，TA 的租金覆盖范围为。
36
目录
截至2023年9月30日，我们按年度划分的净租赁物业的租约到期时间如下：
年 (1)
平方英尺
年化最低租金即将到期 (2)
即将到期的年化最低租金总额的百分比年化最低租金总额的累计百分比即将到期
2023113,612 $397 0.1%0.1%
2024711,352 8,482 2.3%2.4%
2025436,038 8,975 2.4%4.8%
20261,053,914 11,833 3.2%8.0%
2027939,989 12,504 3.3%11.3%
2028670,157 10,880 2.9%14.2%
2029256,618 5,630 1.5%15.7%
2030138,590 4,208 1.1%16.8%
2031372,186 4,731 1.3%18.1%
2032143,954 2,972 0.8%18.9%
20335,349,669 259,674 69.4%88.3%
2034307,101 4,953 1.3%89.6%
20351,089,282 18,713 5.0%94.6%
2036297,074 5,271 1.4%96.0%
2037296,403 2,145 0.6%96.6%
203866,700 1,254 0.3%96.9%
2039134,901 3,219 0.9%97.8%
2040115,142 2,406 0.6%98.4%
2041216,040 2,225 0.6%99.0%
2042— — —%99.0%
204357,543 155 —%99.0%
204483,635 125 —%99.0%
204563,490 3,693 1.0%100.0%
总计12,913,390 $374,445 100%
(1)租约到期年份根据合同条款。
(2)有关我们对年化最低租金的定义，请参见第34页。
截至2023年9月30日，我们净租赁物业所在的十大州名单如下所示。没有其他州占我们净租赁年度最低租金的3％以上。
州平方英尺
年化最低租金 (1)
占年化最低租金总额的百分比
德州1,176,854 $33,407 8.9%
俄亥俄1,339,304 26,876 7.2%
伊利诺伊1,010,047 26,990 7.2%
加利福尼亚399,045 25,260 6.7%
格鲁吉亚590,245 20,377 5.4%
佛罗里达529,040 16,598 4.4%
亚利桑那州476,651 16,062 4.3%
印第安纳州654,927 15,679 4.2%
宾夕法尼亚州544,003 15,437 4.1%
新墨西哥州246,478 11,602 3.1%
其他6,463,751 166,157 44.5%
总计13,430,345 $374,445 100.0%
(1)有关我们对年化最低租金的定义，请参见第34页。
37
目录
关联人交易
我们与RMR、RMR Inc.、TA和Sonesta以及与之相关的其他公司有着关系并进行了历史和持续的交易。有关这些关系和其他此类关系以及关联人交易的更多信息，请参阅本10-Q表季度报告第一部分第1项中包含的简明合并财务报表附注5、6、9和10、我们的2022年年度报告、2023年年度股东大会的最终委托书以及我们向美国证券交易委员会（SEC）提交的其他文件。此外，有关这些交易和其他关联人交易和关系可能产生的风险的描述，请参阅我们2022年年度报告中标题为 “风险因素” 的部分。我们可能会与关联人进行其他交易，包括RMR或其子公司向其提供管理服务的企业。
关键会计估计
根据公认会计原则编制简明合并财务报表要求我们做出影响报告金额的估计和假设。实际结果可能与这些估计有所不同。简明合并财务报表中的重要估计包括VIE的合并、收购价格分配、固定资产使用寿命的确定、租赁的分类以及对房地产无形资产和股权投资的账面价值和减值的评估。
对我们的关键会计估算的讨论包含在我们的 2022 年年度报告中。自截至2022年12月31日的年度以来，我们的关键会计估计没有重大变化。
非公认会计准则财务指标
我们提出了适用的美国证券交易委员会规则所指的某些 “非公认会计准则财务指标”，包括运营资金（FFO）和标准化运营资金或标准化FFO。根据公认会计原则，这些指标不代表经营活动产生的现金，不应被视为净（亏损）收入的替代方案，以此作为我们经营业绩的指标或衡量我们的流动性。这些指标应与我们在简明合并综合收益（亏损）报表中列出的净（亏损）收入一起考虑。我们认为这些非公认会计准则指标是衡量房地产投资信托基金经营业绩以及净（亏损）收入的适当补充指标。我们认为，这些指标为投资者提供了有用的信息，因为通过排除某些历史金额的影响，例如折旧和摊销费用，它们可能有助于比较我们在不同时期的经营业绩以及与其他房地产投资信托基金的经营业绩。
运营资金和标准化运营资金
我们计算 FFO 和标准化 FFO，如下所示。FFO根据全国房地产投资信托协会定义的基础计算，即根据公认会计原则计算的净（亏损）收入，不包括出售财产的任何损益和房地产资产减值损失（如果有），加上房地产折旧和摊销，减去权益证券的任何损益，以及为反映我们在FFO中归属于被投资者的份额而进行的调整以及目前不适用的某些其他调整对我们来说。在计算标准化 FFO 时，我们会根据如下所示的项目进行调整。FFO和标准化FFO是我们的董事会在确定向股东分配金额时考虑的因素之一。其他因素包括但不限于满足房地产投资信托基金分配要求的要求、我们对债务和股权资本的可用性、我们的分配率占普通股交易价格的百分比或股息收益率以及其他房地产投资信托基金的股息收益率、我们对未来资本要求和经营业绩的预期以及我们对现金的预期需求和可用性以偿还债务。其他房地产公司和房地产投资信托基金的计算FFO和标准化FFO可能与我们的不同。
38
目录
我们对截至2023年9月30日和2022年9月30日的三个月和九个月的FFO和标准化FFO的计算，以及净收益（简明合并财务报表中公布的GAAP下最直接可比的财务指标）与这些金额的对账见下表（金额以千计，每股金额除外）。
在截至9月30日的三个月中在截至9月30日的九个月中，
2023202220232022
净（亏损）收入$(4,128)$7,500 $10,544 $(100,972)
添加（减去）：
折旧和摊销
94,498 101,514 289,108 306,147 
资产减值亏损，净额 (1)
512 1,172 9,517 9,720 
出售房地产的（收益）亏损，净额 (2)
(123)164 (41,959)(44,235)
股权证券净收益 (3)
— (23,056)(48,837)(2,737)
调整以反映我们在归属于被投资者的FFO中所占的份额 (4)
972 1,103 3,003 2,674 
FFO91,731 88,397 221,376 170,597 
添加（减去）：
与交易相关的成本 (5)
115 — 1,933 1,920 
提前清偿债务造成的损失 (6)
— — 282 791 
调整以反映我们在归属于被投资者的标准化FFO中所占的份额 (4)
263 61 791 899 
标准化的 FFO$92,109 $88,458 $224,382 $174,207 
加权平均已发行股数（基本和摊薄） (7)
165,027 164,745 164,933 164,697 
普通股每股基本金额和摊薄后的金额：
净（亏损）收入$(0.03)$0.05 $0.06 $(0.61)
FFO $0.56 $0.54 $1.34 $1.04 
标准化的 FFO$0.56 $0.54 $1.36 $1.06 
申报的每股分配$0.20 $0.01 $0.60 $0.03 
(1)在截至2023年9月30日的三个月中，我们记录了512美元的资产减值净亏损，将三处净租赁物业的账面价值减去其估计的公允价值，减值净亏损为9,517美元，用于将16处净租赁物业的账面价值减去出售成本，减值净亏损为1,172美元，减少三处净租赁房产的账面价值酒店和一处净租赁物业按其估计的公允价值减去三者期间的销售成本截至2022年9月30日的几个月，减值净亏损为9,720美元，使28家酒店和5处净租赁物业的账面价值减去截至2022年9月30日的九个月内的估计公允价值减去出售成本。
(2)在截至2023年9月30日的三个月中，出售两处净租赁物业的房地产净收益为123美元，在截至2022年9月30日的三个月中，出售五家酒店和六处净租赁物业的房地产净亏损为164美元，在截至2023年9月30日的九个月中，出售18家酒店的房地产净收益为41,959美元，以及在截至9月30日的九个月中，有四处净租赁物业和44,235美元的房地产销售净收益，2022 年与出售61家酒店和19处净租赁物业有关。
(3)股权证券净收益代表将我们先前对TA普通股投资的账面价值调整为公允价值所需的调整。
(4)代表调整以反映我们在与Sonesta的股权投资相关的FFO和标准化FFO中所占的比例。
(5)截至2023年9月30日的三个月和九个月中，交易相关成本分别为115美元和1,933美元，主要包括与酒店品牌重塑活动、拆除某些空置物业和潜在收购有关的成本。截至2022年9月30日的九个月中，交易相关成本为1,920美元，主要包括与我们探索可能的融资交易相关的成本。
39
目录
(6)在截至2023年9月30日的九个月中，我们因提前清偿债务而录得282美元的亏损，这与注销与循环信贷协议修正相关的未摊销发行成本以及注销与偿还2023年3月到期的50万美元无抵押优先票据相关的递延融资成本。在截至2022年9月30日的三个月和九个月中，我们因提前清偿债务而录得791美元的亏损，这与注销递延融资成本和与修订循环信贷额度相关的未摊销折扣以及50万美元无抵押优先票据的偿还有关。
(7)代表经调整后的加权平均普通股，以反映未归属股票奖励（如果有）的潜在稀释。
40
目录
第 3 项。关于市场风险的定量和定性披露（美元金额以千计，每股金额除外）
我们面临与市场利率变化相关的风险。我们通过监控可用的融资替代方案来管理我们面临的这种市场风险。自 2022 年 12 月 31 日以来，我们管理利率变动风险的策略没有发生重大变化。除下文所述外，我们目前预计在不久的将来我们受利率波动影响的风险敞口或管理这种风险敞口的方式不会发生任何重大变化。
固定利率债务
截至2023年9月30日，我们未偿还的公开交易债务包括11期无抵押固定利率优先票据和有担保固定利率净租赁抵押贷款票据：
债务本金余额年度利息
费率		年度利息
费用		成熟度到期利息
无抵押优先票据$350,000 4.650 %$16,275 2024每半年一次
无抵押优先票据825,000 4.350 %35,888 2024每半年一次
无抵押优先票据350,000 4.500 %15,750 2025每半年一次
无抵押优先票据800,000 7.500 %60,000 2025每半年一次
无抵押优先票据350,000 5.250 %18,375 2026每半年一次
无抵押优先票据450,000 4.750 %21,375 2026每半年一次
无抵押优先票据400,000 4.950 %19,800 2027每半年一次
无抵押优先票据450,000 5.500 %24,750 2027每半年一次
无抵押优先票据400,000 3.950 %15,800 2028每半年一次
净租赁抵押贷款票据609,058 5.600 %34,627 2028每月
无抵押优先票据425,000 4.950 %21,038 2029每半年一次
无抵押优先票据400,000 4.375 %17,500 2030每半年一次
$5,809,058 $301,178 
在到期之前，我们的无抵押优先票据无需偿还本金。我们的净租赁抵押贷款票据要求根据摊销计划在到期之前支付本金和利息。由于这些票据需要固定利率计息，因此在这些债务期限内，市场利率的变化不会影响我们的利息义务。如果这些票据的再融资利率比上面显示的利率高出一个百分点，我们每年的利息成本将增加约58,091美元。市场利率的变化将影响我们固定利率债务的公允价值；市场利率的提高会降低我们固定利率债务的公允价值，而市场利率的降低会增加我们固定利率债务的公允价值。自2022年初以来，美联储已多次提高联邦基金利率，并可能进一步上调。根据截至2023年9月30日的未偿余额和截至相应到期日的贴现现金流分析，并假设没有其他可能影响我们固定利率债务公允价值的因素变化，假设利率立即变动一个百分点将使这些债务的公允价值增加约134,285美元。
这些固定利率债务安排中的每一项都允许我们在规定的到期日之前还款。通常，我们只能以等于所定义的整数的溢价进行预付款，这通常旨在为票据持有人保持规定的收益率。此外，我们过去曾回购并偿还过部分未偿债务，将来我们可能会再次这样做。这些预付款权以及我们回购和偿还未偿债务的能力可能使我们有机会通过在到期前再融资来降低以更高的利率为到期债务再融资的风险。
浮动利率债务
截至2023年9月30日，我们的循环信贷额度下没有未偿还款项。我们的循环信贷额度的到期日为2027年6月29日，如果我们满足某些条件，包括支付延期费，我们可以选择将该贷款的规定到期日延长两个六个月的期限。根据我们的循环信贷额度，在到期之前无需偿还本金，并且可以在任何时候根据条件进行还款和重新提取，而无需支付罚款。
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我们的循环信贷额度下的借款以美元计算，需要按SOFR加上保费的利率支付利息。因此，我们容易受到以美元为基础的短期利率，特别是SOFR变化的影响。此外，在续订或再融资我们的循环信贷额度时，由于市场状况或我们认为的信用特征，我们容易受到利率溢价增加的影响。通常，利率的变化不会影响这种浮动利率债务的价值，但会影响我们的经营业绩。
下表显示了如果我们全额使用循环信贷额度，利率提高一个百分点将对截至2023年9月30日的年度浮动利率利息支出产生的影响。
提高利率的影响
利率
每年 (1)
杰出
债务 		总利息
每年的支出
每年
分享影响力 (2)
2023 年 9 月 30 日7.93 %$650,000 $51,545 $0.31 
增加一个百分点8.93 %$650,000 $58,045 $0.35 
(1)基于 SOFR 加上保费，即 250截至2023年9月30日，每年的基点。
(2)基于截至2023年9月30日的九个月摊薄后的加权平均流通普通股。
上表显示了截至2023年9月30日浮动利率立即变化的影响。如果利率随着时间的推移逐渐变化，其影响将随着时间的推移而扩散。未来，随着循环信贷额度或其他浮动利率债务（如果有）下的未偿金额的增加或减少，我们对浮动利率波动的风险将增加或减少。尽管我们目前没有这样做的计划，但将来我们可能会不时签订套期保值安排，以减少我们对利率变化的影响。
42
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第 4 项。控制和程序
截至本10-Q表季度报告所涉期末，我们的管理层在管理受托人、总裁兼首席投资官以及首席财务官兼财务主管的监督和参与下，根据经修订的1934年《证券交易法》第13a-15条和第15d-15条，对我们的披露控制和程序的有效性进行了评估。根据该评估，我们的管理受托人、总裁兼首席投资官以及首席财务官兼财务主管得出结论，我们的披露控制和程序是有效的。
在截至2023年9月30日的季度中，我们对财务报告的内部控制没有发生任何对我们对财务报告的内部控制产生重大影响或合理可能产生重大影响的变化。
关于前瞻性陈述的警告
这份10-Q表季度报告包含1995年《私人证券诉讼改革法》和其他存在风险和不确定性的证券法所指的前瞻性陈述。这些陈述可能包括诸如 “相信”、“期望”、“预期”、“打算”、“计划”、“估计”、“将”、“可能” 之类的词语，以及这些或类似表达方式的否定词或衍生词。这些前瞻性陈述包括以下方面的陈述：经济和市场状况及其对我们、我们的酒店经理和租户的潜在影响；对企业旅行和住宿需求的预期；我们的流动性充足性；我们的流动性需求、来源和预期用途；我们的资本支出计划和承诺；我们的财产处置和收益的预期用途；以及未来分配的金额和时间。
前瞻性陈述反映了我们当前的预期，基于判断和假设，本质上是不确定的，受风险、不确定性和其他因素的影响，这些因素可能导致我们的实际业绩、业绩或成就与这些前瞻性陈述中表达或暗示的预期未来业绩、业绩或成就存在重大差异。可能导致我们的实际业绩、业绩或成就与前瞻性陈述所表达或暗示的结果存在重大差异的一些风险、不确定性和其他因素包括但不限于以下内容：
• Sonesta 成功运营其为我们管理的酒店的能力，
• 我们以及经理和租户在不利的市场和经济条件、高利率上升或持续、高通胀、劳动力市场挑战、公募股权和债务市场的混乱和波动、全球地缘政治敌对行动和紧张局势以及经济衰退或衰退下运营的能力和能力，
• 业务过渡性酒店业务是否以及何时会恢复到COVID-19大流行前的历史水平，以及酒店行业状况的改善是否会持续、增加或持续，
• 我们的经理和租户是否以及在多大程度上将向我们支付合同金额的回报、租金或其他债务，
• 商业地产、酒店、交通和旅游中心以及我们的经理和租户经营的其他行业内部的竞争，尤其是在我们的物业所在的市场，
• 我们在债务到期或以其他方式到期时偿还或再融资的能力，
• 我们维持充足流动性的能力，包括循环信贷额度下的贷款可用性，
• 我们支付债务利息和本金的能力，
•我们有能力收购实现目标回报的房产，
•我们能够以我们的目标价格出售房产，
• 我们筹集或适当平衡债务或股权资本使用的能力，
• 我们的管理协议和租户可能违约我们的管理协议和租约，
• 当租约到期超过运营费用时，我们有能力提高酒店房价和净租赁物业的租金，并发展我们的业务，
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• 我们增加和维持酒店房间和物业净租赁占用率的能力，
• 我们向股东支付分配款以及增加或维持此类分配金额的能力，
•供应链挑战或其他市场条件导致的劳动力成本增加和短缺以及商品和其他价格上涨的影响，
• 我们有能力对我们的物业进行具有成本效益的改进，以增强其对酒店客人和净租赁租户的吸引力，
• 我们有能力以令人满意的条件为我们的酒店和净租赁物业聘请和留住合格的经理和租户，
• 我们有能力实现租金和回报来源的多样化，从而提高现金流的安全性，
• 我们的信用评级，
• 我们的经理 RMR 成功管理我们的能力，
• 与我们的关联方（包括我们的管理受托人、Sonesta、RMR 及其关联方）的实际和潜在利益冲突，
• 我们有能力从酒店的规模、地理多样性、战略位置和各种服务水平中获益，
• 为了保持我们作为房地产投资信托基金的纳税资格，出于美国联邦所得税的目的，对我们的业务和满足复杂规则的能力施加了限制，
• 遵守和修改联邦、州和地方法律法规、会计规则、税法和类似事项，
• 恐怖主义行为、疫情的爆发或持续或其他重大不利的公共卫生安全事件或状况、战争或其他敌对行动、供应链中断、气候变化或其他我们无法控制的人为或自然灾害，以及
• 其他事项。
这些风险、不确定性和其他因素并非详尽无遗，应与我们定期文件中包含的其他警示声明一起阅读。我们向美国证券交易委员会提交的文件中包含的信息，包括定期报告中标题为 “风险因素” 的信息，或其中包含的信息，确定了可能与本10-Q表季度报告中的前瞻性陈述产生差异的重要因素。我们向美国证券交易委员会提交的文件可在美国证券交易委员会的网站和www.sec.gov上查阅。
您不应过分依赖我们的前瞻性陈述。
除非法律要求，否则我们不打算因新信息、未来事件或其他原因而更新或更改任何前瞻性陈述。
关于有限责任的声明
向马里兰州评估和税务部提交的经修订和补充的1995年8月21日设立服务财产信托的经修订和重述的信托声明规定，服务地产信托的受托人、高级职员、股东、雇员或代理人均不得因服务地产信托的任何义务或索赔承担任何共同或单独的个人责任。所有以任何方式与Service Properties Trust进行交易的人都只能使用Service Properties Trust的资产来支付任何款项或履行任何债务。
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第二部分。 其他信息
第 1A 项。风险因素
与我们之前在 2022 年年度报告中披露的风险因素相比，没有重大变化。
第 2 项。未注册的股权证券销售和所得款项的使用
发行人购买股权证券。 下表提供了有关我们在截至2023年9月30日的季度中购买股票证券的信息：
日历月
购买的股票数量 (1)
每股支付的平均价格作为公开宣布的计划或计划的一部分购买的股票总数根据计划或计划可能购买的股票的最大近似美元价值
2023 年 7 月 1 日至 2023 年 7 月 31 日1,610$9.03$—$—
2023 年 9 月 1 日至 2023 年 9 月 30 日74,5847.86——
总计76,194$7.88$—$—
(1)这些普通股的预扣和购买是为了履行我们的高管以及RMR的某些其他现任和前任高管和雇员在向他们授予普通股时承担的预扣税款和纳税义务。我们根据收购当天纳斯达克收盘时普通股的交易价格，按其公允市场价值扣留并购买了这些股票。

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第 6 项。展品
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数字		描述
3.1 
截至1995年8月21日的经修订和重述的信托声明综合副本，经修订至今。（参照公司于2020年7月15日提交的S-3表格注册声明的生效后第2号修正案，文件编号333-226944。）
3.2 
2020年6月10日公司信托声明的补充条款。（参照公司于2020年6月10日提交的8-K表最新报告纳入。）
3.3 
公司第二次经修订和重述的章程，于2023年6月13日通过。（参照公司于2023年6月14日提交的8-K表最新报告而成立。）
4.1 
普通股证书的表格。（参照公司截至2019年12月31日止年度的10-K表年度报告纳入。）
4.2 
契约，日期为1998年2月25日，公司与美国银行信托公司全国协会（作为美国银行全国协会的权益继任者，道富银行和信托公司的继任受托人）之间的契约。（参照公司截至1997年12月31日止年度的10-K表年度报告附录4.3纳入。）
4.3 
公司于2017年1月13日向美国银行信托公司全国协会（作为美国银行全国协会的权益继任者）签发的关于公司2023年到期的4.500％优先票据的认证令。（参照公司截至2016年12月31日止年度的10-K表年度报告纳入。）
4.4 
截至2014年3月12日，公司与美国银行信托公司全国协会（作为美国全国银行协会的继任者）签订的第16号补充契约，涉及公司2024年到期的4.650％优先票据，包括其形式。（参照公司截至2014年3月31日的季度10-Q表季度报告纳入。）
4.5 
截至2014年9月12日，公司与美国银行信托公司全国协会（作为美国全国银行协会的继任者）签订的第17号补充契约，涉及公司2025年到期的4.50％优先票据，包括其形式。（参照公司截至2014年9月30日的季度10-Q表季度报告纳入。）
4.6 
截至2016年2月3日，公司与美国银行信托公司全国协会（作为美国银行全国协会的继任者）之间的契约。（参照公司于2016年2月4日提交的8-K表最新报告纳入。）
4.7 
截至2016年2月3日，公司与美国全国银行协会签订的第二份补充契约，涉及公司2026年到期的5.25％优先票据，包括其形式。（参照公司于2016年2月4日提交的8-K表最新报告纳入。）
4.8 
第三份补充契约，日期为2017年1月13日，公司与美国银行信托公司全国协会（作为美国全国银行协会的权益继任者）签订，涉及公司2027年到期的4.950％优先票据，包括其形式。（参照公司截至2016年12月31日止年度的10-K表年度报告纳入。）
4.9 
公司与美国银行信托公司全国协会（作为美国全国银行协会权益的继任者）签订的第四份补充契约，日期为2017年10月26日，涉及公司2028年到期的3.950％优先票据，包括其形式。（参照公司截至2017年9月30日的季度10-Q表季度报告纳入。）
4.10 
截至2018年2月2日，公司与美国银行信托公司全国协会（作为美国银行全国协会的继任者）签订的第五份补充契约，涉及公司2030年到期的4.375％优先票据，包括其形式。（参照公司截至2017年12月31日止年度的10-K表年度报告而纳入。）
4.11 
截至2019年9月18日，公司与美国银行信托公司全国协会（作为美国银行全国协会的继任者）签订的第六份补充契约，涉及公司2024年到期的4.350％优先票据，包括其形式。（参照公司于2019年9月18日提交的8-K表最新报告而纳入。）
4.12 
截至2019年9月18日，公司与美国银行信托公司全国协会（作为美国全国银行协会权益的继任者）签订的第七份补充契约，涉及公司2026年到期的4.750％优先票据，包括其形式。（参照公司于2019年9月18日提交的8-K表最新报告纳入其中。）
4.13 
截至2019年9月18日，公司与美国银行信托公司全国协会（作为美国全国银行协会权益的继任者）签订的第八份补充契约，涉及公司2029年到期的4.950％优先票据，包括其形式。（参照公司于2019年9月18日提交的8-K表最新报告纳入其中。）
46
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数字		描述
4.14 
第九份补充契约，日期为2020年6月17日，涉及公司、公司在其中指定为担保人的某些子公司和美国银行信托公司全国协会（作为美国银行全国协会权益的继任者），涉及公司 2025 年到期 7.50% 的优先票据，包括其形式。（参照公司于2020年6月18日提交的8-K表最新报告纳入。）
4.15 
公司、Highway Ventures Properties Trust、HPTWN Properties Trust、HPT Suite Properties Trust、SVCN 2 LLC和美国银行信托公司、全国协会（作为美国全国银行协会权益的继任者）之间的补充契约，日期为2020年7月15日，涉及该公司2025年到期的7.50％优先票据。（参照公司截至2020年6月30日的季度10-Q表季度报告纳入。）
4.16 
公司、Banner NewCo LLC、SVCN 3 LLC和美国银行信托公司全国协会（作为美国银行全国协会权益的继任者）之间的补充契约，日期为2020年10月9日，涉及公司2025年到期的7.50％优先票据。（参照公司截至2020年9月30日的季度10-Q表季度报告纳入。）
4.17 
公司、SVC Jersey City TRS LLC、SVC Morris Plains TRS LLC、SVC Nanuet TRS LLC、SVC NJ TRS LLC、SVC Rendolph Street TRS LLC、SVC Redondo Beach TRS LLC 和美国银行信托公司、全国协会（作为美国银行全国协会权益的继任者）之间的补充契约，涉及公司 2025 年到期的 7.50% 优先票据。（参照公司于2020年11月17日提交的8-K表最新报告纳入。）
4.18 
截至2021年1月29日，公司、SVC Gatehall Drive TRS LLC和美国银行信托公司全国协会（作为美国全国银行协会权益的继任者）之间的补充契约，涉及公司2025年到期的7.50％优先票据。（参照公司截至2021年3月31日的季度10-Q表季度报告纳入。）
4.19 
公司、SVCN 1 LLC、SVCN 4 LLC 和美国银行信托公司全国协会（作为美国银行全国协会权益的继任者）之间的补充契约，日期为2021年7月8日，涉及公司2025年到期的7.50％优先票据。（参照公司截至2021年6月30日的季度10-Q表季度报告纳入。）
4.20 
公司、SVC 明尼阿波利斯TRS LLC和美国银行信托公司全国协会（作为美国全国银行协会权益的继任者）之间的补充契约，日期为2021年10月28日，涉及公司2025年到期的7.50％优先票据。（参照公司截至2021年9月30日的季度10-Q表季度报告纳入。）
4.21 
截至2023年7月27日，该公司包括HPTWN房地产信托基金、公路风险投资信托基金、公路风险投资地产有限责任公司、HPT TA Properties LLC和美国银行信托公司全国协会（继任美国银行全国协会），涉及公司2025年到期的7.50％的优先票据。（参照公司截至2023年6月30日的季度10-Q表季度报告而纳入。）
4.22 
第十份补充契约，日期为2020年11月20日，涉及公司、公司在其中指定为担保人的某些子公司和美国银行信托公司全国协会（作为美国银行全国协会权益的继任者），涉及公司2027年到期的5.50％优先票据，包括其形式。（参照公司截至2020年12月31日止年度的10-K表年度报告纳入。）
4.23 
截至2021年1月29日，公司、SVC Gatehall Drive TRS LLC和美国银行信托公司全国协会（作为美国全国银行协会权益的继任者）之间的补充契约，涉及公司2027年到期的5.50％优先票据。（参照公司截至2021年3月31日的季度10-Q表季度报告纳入。）
4.24 
公司、SVCN 1 LLC、SVCN 4 LLC 和美国银行信托公司全国协会（作为美国银行全国协会权益的继任者）之间的补充契约，日期为2021年7月8日，涉及公司2027年到期的5.50％优先票据。（参照公司截至2021年6月30日的季度10-Q表季度报告纳入。）
4.25 
公司、SVC 明尼阿波利斯TRS LLC和美国银行信托公司全国协会（作为美国银行全国协会权益的继任者）之间的补充契约，日期为2021年10月28日，涉及公司2027年到期的5.50％优先票据。（参照公司截至2021年9月30日的季度10-Q表季度报告纳入。）
4.26 
截至2023年7月27日，公司包括HPTWN房地产信托基金、公路风险投资信托基金、公路风险投资地产有限责任公司、HPT TA Properties LLC和美国银行信托公司全国协会（作为美国银行全国协会的继任者）签订的补充契约，涉及公司2027年到期的5.50％优先票据。（参照公司截至2023年6月30日的季度10-Q表季度报告而纳入。）
4.27 
公司、ABP Trust（f/k/a Reit Management & Research Trust）和亚当·波特诺伊之间的注册权和封锁协议，日期为2015年6月5日。（参照公司于2015年6月8日提交的8-K表最新报告纳入。）
47
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数字		描述
10.1 
股份奖励协议的形式。（随函提交。）
10.2 
美国银行信托公司全国协会（f/k/a 美国银行全国协会）于2023年9月28日释放某些担保人（特此提交）
10.3 
美国银行信托公司全国协会于2023年9月28日释放某些担保人（随函提交。）
22.1 
子公司担保人名单。（随函提交。）
31.1 
规则 13a-14 (a) 认证。（随函提交。）
31.2 
规则 13a-14 (a) 认证。（随函提交。）
31.3 
规则 13a-14 (a) 认证。（随函提交。）
31.4 
规则 13a-14 (a) 认证。（随函提交。）
32.1 
第 1350 节认证。（随函提供。）
101.INSXBRL 实例文档-实例文档未出现在交互式数据文件中，因为其 XBRL 标签嵌入在行内 XBRL 文档中。
101.SCHXBRL 分类扩展架构文档。（随函提交。）
101.CALXBRL 分类扩展计算链接库文档。（随函提交。）
101.DEFXBRL 分类法扩展定义链接库文档。（随函提交。）
101.LABXBRL 分类法扩展标签 Linkbase 文档。（随函提交。）
101.PREXBRL 分类扩展演示链接库文档。（随函提交。）
104 封面交互式数据文件（格式为 Inline XBRL，包含在附录 101 中）。

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签名
根据1934年《证券交易法》的要求，注册人已正式促使经正式授权的下列签署人代表其签署本报告。
服务属性信任
/s/Todd W. Hargreaves
Todd W. Hargreaves
总裁兼首席投资官
日期：2023 年 11 月 6 日
/s/Brian E. Donley
布莱恩·E·唐利
首席财务官兼财务主管
（首席财务和会计官）
日期：2023 年 11 月 6 日

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